Acquisto tabulare di un fondo da parte di una persona all'estero. Società immobiliare in senso stretto
Decisione del 04.02.2020, TRAM
Incarto n. 52.2019.292
ASSOGGETTAMENTO
art. 4 cpv. 1 let. e LAFE
art. 5 cpv. 1 let. c LAFE
art. 6 LAFE

composto dei giudici:
Flavia
  Verzasconi, presidente,
Matteo
  Cassina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara
  Maspoli
statuendo
sul ricorso del 12 giugno 2019 della
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la decisione del 3 giugno 2019 (18/19 MEN) dell'Autorità cantonale di I istanza LAFE in materia di assoggettamento alla LAFE;
ritenuto, in
fatto
A. a. La RI 1 è una
società a garanzia limitata, iscritta a registro di commercio il 12 maggio
2010. Proprietari economici e soci della società sono tre cittadini svizzeri e
un cittadino italiano, residente a __________, che detengono ciascuno una quota
sociale di nominali fr. 5'000.-. b. Con istanza del 14 gennaio 2019, la RI 1 ha chiesto all'Autorità cantonale
di I istanza in materia LAFE (Autorità di I istanza) il non assoggettamento
alla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del
16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) per l'imminente acquisto del fondo part.
________ RFD di __________, di proprietà di __________ e della Comunione
ereditaria composta da __________ e __________. L'atto pubblico di compravendita è stato formalizzato il successivo 23 gennaio.
B. Dopo aver
raccolto una serie di documenti, con decisione del 3 giugno 2019 l'autorità
adita ha respinto la predetta istanza, stabilendo che la RI 1 è una persona all'estero
assoggettata alla LAFE e che non vi sono motivi di autorizzazione. L'Autorità
di I istanza ha in sintesi ritenuto che la società, rimasta passiva negli
ultimi anni, intendesse riattivarsi con uno scopo puramente immobiliare e fosse
una società immobiliare stricto sensu , che secondo la
giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 109 Ib 95) non potrebbe avere una
partecipazione straniera, neppure di minoranza.
C. Avverso tale
decisione, la RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata e modificata nel senso che la sua domanda
di non assoggettamento sia accolta. L'insorgente contesta anzitutto di avere
uno scopo esclusivamente immobiliare, ma sostiene di essere una società di
costruzione , attiva da più di 9 anni. L'acquisto del fondo (il primo da
quando è stata costituita la Sagl) sarebbe solo funzionale al suo scopo
sociale, ossia la progettazione e costruzione di case d'abitazione, che saranno
vendute a opera ultimata (contratti "chiavi in mano"), come già
spiegato in un memoriale alla precedente istanza. Nega poi di essere rimasta
inoperosa tra il 2016 e il 2018, allorquando era proprio alla ricerca di un
terreno che le permettesse di rimanere attiva. In ogni caso, aggiunge, una
breve quiescenza non potrebbe costituire un motivo di assoggettamento
alla LAFE. Osserva poi che, secondo la stessa giurisprudenza evocata dall'Autorità
di I istanza, l'affermazione secondo cui una società immobiliare non può avere
una partecipazione straniera va relativizzata. In realtà, alla fattispecie
andrebbe applicato l'art. 6 LAFE, che disciplina la posizione preponderante e non permetterebbe di qualificare quale persona all'estero ogni società
detenuta in minoranza da stranieri.
D. All'accoglimento
del ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e
l'Autorità di I istanza. Quest'ultima ribadisce in particolare come la
ricorrente debba essere assimilata a una società immobiliare pura , la
cui unica attività consiste nell'acquisto, progettazione, costruzione e
rivendita di un fondo. Negli ultimi anni si sarebbe limitata a ricercare un
terreno da acquistare; di fatto è come se fosse una società neo costituita .
E. Non vi è stato
un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dell'insorgente a
presentare una replica.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della
legge di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di
persone all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Pacifiche sono la
legittimazione attiva dell'insorgente (cfr. art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) e la
tempestività del gravame (art. 20 cpv. 3 LAFE). 1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm).
2. 2.1. La LAFE
limita l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, per evitare l'eccessivo
dominio straniero del suolo indigeno (art. 1). L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il
principio secondo cui, per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le
persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale
competente. L'obbligo dell'autorizzazione ha, cumulativamente, una componente
oggettiva (art. 4 LAFE: l' acquisto di fondi ) e una soggettiva (art. 5
seg. LAFE: le persone all'estero) . La legge prevede nondimeno delle
eccezioni a tale obbligo (art. 2 cpv. 2 e 7 LAFE; cfr. STF 2C_1041/2016 del 28
settembre 2017 consid. 3.1). 2.2. In base all'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, l'acquisto non necessita in
particolare di autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di
un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma
commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione. Tale norma è da ricondurre a una modifica della LAFE del 30 aprile 1997 ( Lex
Koller ), che ha inteso consentire la creazione, da parte di investitori
stranieri, di nuove aziende di produzione e di servizi, nonché l'acquisto dei
fondi necessari all'esercizio di tali attività. Essa ha agevolato non solo l'acquisto
diretto di determinate categorie di fondi, ma anche l'acquisto di
partecipazioni a società che hanno per scopo l'acquisto rispettivamente il
mantenimento o la messa a disposizione di terzi di fondi adibiti a stabilimenti
d'impresa, anche al solo fine di operare un investimento (cfr. STF 2C_1041/2016
citata consid. 3.2 e rinvii; Messaggio concernente una modifica della legge
federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 28 maggio
2003, n. 03.039, FF 2003 3753, pag. 3755; Urs
L. Baumgartner/ Matthias Hauser , Erwerb von Beteiligungen an
Gesellschaften mit Immobilienbesitz durch Ausländer, Bemerkungen zur Revision
der Lex Friedrich vom 30. April 1997, in SZW 2/99 pag. 86; Ralph Malacrida , Unternehmensübernahme
im Licht der Lex Koller, in AJP 10/98 pag. 1187 segg., pag. 1189; Simone Albisetti/Rocco Rigozzi , La LAFE
e le società immobiliari miste: hic sunt leones in RtiD II-2018 pag. 387
segg., pag. 393 e 398 e rinvii ). Non
costituisce tuttavia stabilimento d'impresa ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. a
LAFE l'utilizzo di un fondo per la costruzione o la locazione a titolo professionale
di abitazioni non appartenenti a un albergo o a un apparthotel (art. 3
dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 1°
ottobre 1984; OAFE; RS 211.412.411). L'autorizzazione è inoltre tuttora necessaria per l'acquisto di quote di società
immobiliari in senso stretto (SI), ovvero società il cui scopo effettivo
risiede esclusivamente o principalmente nell'acquisto di immobili (che non
servono quale stabilimento d'impresa; STF 2C_1041/2016 citata consid. 3.2 e
rinvii; cfr. infra , consid. 3).
3. 3.1. Dal profilo
oggettivo, la LAFE non considera quale acquisto di un fondo unicamente
il trasferimento tabulare di proprietà secondo il diritto civile (cfr. art. 4
cpv. 1 lett. a LAFE), ma estende il concetto anche a tutti quei negozi
giuridici che, da un punto di vista economico o giuridico, conferiscono alla
persona all'estero l'effettivo potere di disposizione su un fondo soggetto all'obbligo
di autorizzazione (cfr. Albisetti/ Rigozzi ,
op. cit., pag. 394; Urs Mühlebach/ Hanspeter
Geissmann , Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 3 ad art. 4). L'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE dispone in particolare che è considerato acquisto
di un fondo l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una
persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (SI), nella
misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una
borsa in Svizzera . È assimilato all'acquisto di un fondo anche la
partecipazione alla costituzione di una tale persona giuridica (cfr. art. 1
cpv. 1 lett. a OAFE). Tale norma tende a impedire che persone all'estero controllino una SI e
acquistino così il controllo degli immobili soggiacenti (cfr. Etienne Trandafir , Lex Koller:
acquisitions indirectes, Zurigo 2019, pag. 173). Assoggettata è ogni
partecipazione a una SI, anche se limitata a una sola singola quota (cfr.
Ufficio federale di giustizia, Promemoria: Acquisto di fondi da parte di
persone all'estero, 1° luglio 2009, pag. 6; DTF 106 Ib 83 consid. 1, 115 Ib 102 consid. 2; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 33 ad
art. 4; Trandafir , op. cit., pag.
191 segg. ). La legge non definisce la nozione di scopo effettivo ,
determinante ai fini della qualifica di SI. Si tratta comunque di un concetto
economico. L'intenzione di una persona giuridica - rispettivamente dei suoi
organi - di acquistare fondi può risultare non solo dal suo scopo statutario
(così come descritto a registro di commercio), ma anche dall'attività
effettivamente svolta dalla società (cfr. Trandafir ,
op. cit., pag. 175 seg.; Albisetti/Rigozzi ,
op. cit., pag. 400 seg. e rimandi; Baumgartner/Hauser ,
op. cit., pag. 88 seg.). 3.2. Per le società esistenti , assume un ruolo importante nella
valutazione la composizione del patrimonio della società. Se una parte
importante dei suoi averi sociali è formata da attivi immobiliari assoggettati,
significa che la società persegue con tutta verosimiglianza uno scopo
immobiliare (cfr. Trandafir , op.
cit., pag. 176 seg.; cfr. pure Albisetti/Rigozzi ,
op. cit., pag. 401 e rinvii; Baumgartner/Hauser ,
op. cit., pag. 89; Mühlebach/ Geissmann, op.
cit., n. 32 ad art. 4). Nella prassi e dottrina non sussiste tuttavia unanimità
sul rapporto che deve sussistere tra gli attivi soggetti ad autorizzazione LAFE
e il patrimonio totale. La prassi delle autorità cantonali e dell'Ufficio
federale di giustizia tende a riconoscere prudenzialmente una percentuale
oscillante tra il 20 e il 25%, superata la quale la società viene qualificata
quale società immobiliare. Per una parte della dottrina occorre riferirsi alla
percentuale del 33% (1/3). Per altri autori, a un valore soglia del 50% (nel
senso che la maggior parte del patrimonio societario deve essere rappresentato
da fondi soggetti alla LAFE; cfr. sulla discussione: Albisetti/Rigozzi , op. cit., pag. 403 segg. e rimandi; Trandafir , op. cit., pag. 176 seg. e
rimandi; Christian Baumgartner ,
Die nachträgliche Festellung der Bewilligungspflicht für den Grundstückerwerb
durch Personen im Ausland, in BJM 2019 pag. 81 segg., pag. 91 segg., con
commento alla sentenza del Tribunale di appello di Basilea VD.2015.179 del 16
settembre 2016 consid. 7.2.2 e la STF 2C_1041/2016 citata consid. 3.3). La
soglia percentuale non va in ogni caso considerata quale regola assoluta, ma
come limite indicativo. Nella valutazione, la dottrina suggerisce in
particolare di tener conto anche di altri elementi, quali l'attività sin qui
svolta dalla società e la ripartizione delle poste che compongono l'utile o il
fatturato della stessa (cfr. Albisetti/Rigozzi ,
op. cit., pag. 400 seg., 406 segg.; Trandafir ,
op. cit., pag. 177 e rimandi). 3.3. Per le nuove società non è invece generalmente possibile
determinare lo scopo effettivo sulla base del loro patrimonio (cfr. DTF 114 Ib
261 consid. 3a; Trandafir , op.
cit., pag. 179). In questi casi, occorre dunque prendere in considerazione
altri elementi. Secondo il Tribunale federale, occorre in particolare basarsi
sugli statuti della società o, se vi è il dubbio che nascondano lo scopo
effettivo, occorre ricercare le reali intenzioni dei fondatori. Una società
sarà quindi considerata immobiliare se questi ultimi hanno la ferma intenzione
di acquistare degli immobili, seppur la realizzazione dei progetti non appaia
certa, ma a fronte di tutte le circostanze occorra ammettere che la società
acquisterà immobili in un prevedibile futuro e che sia stata fondata per questo
scopo (cfr. DTF 114 Ib 261 consid. 3a, 109 Ib 95 consid. 4c; Trandafir , op. cit., pag. 179).
4. 4.1. Dal profilo
dell'obbligo soggettivo , la LAFE enuncia espressamente le persone che
considera "all'estero" e che quindi ricadono soggettivamente nel
campo di applicazione della legge stessa (art. 5 LAFE e art. 2 OAFE; Albisetti/Rigozzi , op. cit., pag. 390).
Per quanto qui interessa, l'art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE precisa che sono
considerate persone all'estero le persone giuridiche o le società senza
personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede
statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una
posizione preponderante . La posizione preponderante di persone all'estero
in una persona giuridica è in particolare presunta se esse: (a) possiedono più
di un terzo del capitale azionario o del capitale sociale o (b) dispongono di
più di un terzo dei voti nell'assemblea generale o nell'assemblea dei soci
(cfr. art. 6 LAFE). Da un raffronto di queste norme con l'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE, emerge come
sussista una discrepanza tra regime d'autorizzazione soggettivo e oggettivo: se
da un lato la legge ammette una certa partecipazione estera quando una società
esistente (indipendentemente dalla sua natura) acquista un immobile (art. 5
cpv. 1 lett. c e 6 LAFE), dall'altro assoggetta ogni minima partecipazione da
parte di stranieri in una SI (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE). Tale situazione produce dei risultati che la dottrina definisce contradittori e
generatori di disparità di trattamento (cfr. Trandafir ,
op. cit., pag. 40; Mühlebach/Geissmann, op.
cit., n. 5 ad art. 12; Jean-Christophe
Perrig , L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger,
Losanna 1999, op. cit., pag. 215 seg. ) ,
segnatamente anche in caso di trasformazione dello scopo di società esistenti
(da commerciali in SI; cfr. in particolare Trandafir ,
op. cit., pag. 40 e 194 segg.). Per quanto possa apparire insoddisfacente, tale situazione riflette comunque
una deliberata scelta del legislatore, senza che sussista alcuna lacuna di
legge da colmare (cfr. DTF 106 Ib 83 consid. 1, 109 Ib 95 consid. 4c; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 5 ad
art. 12; Perrig , op. cit., pag.
216; Trandafir , op. cit., pag. 42
e 191 segg., nonché pag. 196 segg. in cui l'autore critica tra l'altro la Direttiva
dell'Ufficio federale del registro di commercio del 13 gennaio 1998 all'indirizzo
degli uffici cantonali del registro di commercio sull'acquisto di fondi da
parte di persone all'estero, nella misura in cui considera un caso di
assoggettamento la modificazione dello scopo in acquisto e commercio di fondi
non destinati a uno stabilimento permanente [cifra 32.12], ritenendola priva di
base legale; cfr. pure, in questa direzione, la sentenza della Corte di diritto
amministrativo e pubblico del Tribunale cantonale di Vaud, FO.2017.0016 dell'8
maggio 2018 - riportata anche da Trandafir ,
op. cit., pag. 41 seg. e Albisetti/Rigozzi ,
op. cit., pag. 425 seg. - relativa peraltro a una società immobiliare esistente
dal 1972). 4.2. Dottrina e giurisprudenza sono comunque essenzialmente concordi nel
ritenere che il caso di trasformazione di una società esistente vada distinto
da quello in cui una società (SI) abbia camuffato il suo scopo, sin dall'inizio
di matrice immobiliare. Decisiva è infatti solo la reale volontà della società
(rispettivamente dei suoi organi), che - nonostante quanto risulta dal suo
scopo statutario e/o dalle dichiarazioni rese dai suoi soci fondatori - si può
manifestare solo in un secondo tempo, sulla base dell'attività concretamente
svolta (segnatamente l'acquisto di immobili, cfr. Trandafir , op. cit., pag. 40 e 198 segg.). In un tal caso,
il suo assoggettamento (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) deve poter essere
constatato anche a posteriori (cfr. Trandafir ,
op. cit., pag. 199 e riferimenti; Mühlebach/Geissmann, op. cit., ad art. 4 n. 41 e rimandi). Perlomeno entro questi termini, corretta appare anche la prassi già sviluppata
nel nostro Cantone dalle precedenti autorità di prima istanza LAFE secondo cui,
nell'ambito di un acquisto tabulare di fondi da parte di una società
immobiliare - neocostituita o attiva da poco e avente lo scopo preciso di acquistare
dei fondi di tipo abitativo/residenziale - nessuna azione può essere detenuta
da persone all'estero ( Albisetti/Rigozzi ,
op. cit., pag. 421 segg.; cfr. anche il commento di questi autori a pag. 424,
secondo cui per società attive da poco occorre segnatamente intendere
quelle che sono state costituite apparentemente con uno scopo di matrice non
immobiliare ma che, da subito, hanno concentrato la loro attività nella
compravendita di fondi di tipo residenziale e non; in ogni caso, non quelle
società attive da anni in un determinato settore operativo, quale ad esempio di
produzione e di costruzioni, e non aventi quale scopo societario l'acquisto di
fondi di tipo residenziale/abitativo).
5. 5.1. In
concreto, come accennato in narrativa, la RI 1, iscritta a registro di
commercio il 12 maggio 2010, è dotata di un capitale sociale di fr. 20'000.-,
interamente liberato e costituito da 4 quote di fr. 5'000.- ciascuna, ripartite
tra 4 soci (che le detengono a titolo personale), di cui uno (__________) è
cittadino italiano residente all'estero (che ha dunque una partecipazione del
25%). La società ha il seguente scopo sociale: La progettazione edile e la costruzione di
immobili, coordinazione tecnica dello sviluppo immobiliare e della costruzione,
la realizzazione di affari immobiliari. Inoltre potrà essere attiva nella
gestione di esercizi pubblici, nel commercio di generi alimentari e di bevande.
La società potrà assumere e concedere rappresentanze e può partecipare ad altre
imprese in Svizzera ed all'estero. Può acquisire, possedere e vendere beni
immobili, per il conseguimento dello scopo sociale. La società può esercitare
tutte le attività che siano in relazione con lo scopo sociale. Dagli atti risulta che all'atto di costituzione della società gli stessi quattro
soci, con riferimento alla LAFE e alla relativa ordinanza, avevano tra l'altro
dichiarato che la società non è fermamente intenzionata ad acquistare dei
fondi in Svizzera rispettivamente delle quote o dei diritti su fondi [].
Inoltre, anche se non è ancora dato per certo che i progetti previsti si
realizzino, non è da supporre in base a tutte le circostanze, che la società
acquisti in un prossimo futuro dei fondi in Svizzera (cfr. Dichiarazione II,
firmata il 7 maggio 2010). La società è stata quindi iscritta a registro di commercio, senza essere
rinviata davanti all'autorità di prima istanza LAFE. 5.2. Con la decisione impugnata, l'Autorità di I istanza, analizzando i bilanci
e il conto economico annessi alla dichiarazione fiscale 2017, ha dapprima osservato
come la ricorrente - che ha una liquidità di fr. 384'363.42, ma non ha avuto
costi per personale, locazione, costi di trasporto, assicurazioni e tasse d'esercizio,
e soli fr. 306.- per le spese d'ufficio e di amministrazione per il 2017 - non
avesse avuto alcuna sostanziale attività dal 2016 fino almeno al termine del
2017. Dopo aver ricordato la citata Dichiarazione II dei soci fondatori e
rilevato che la società non è proprietaria di immobili, ha nondimeno osservato
come con l'operazione in oggetto la stessa intendesse riattivarsi
commercialmente con uno scopo manifestamente ed esclusivamente immobiliare. Ha
pertanto ritenuto che, in quanto società immobiliare stricto sensu , in
base alla giurisprudenza del Tribunale federale, fosse una persona all'estero
assoggettata alla LAFE che non può avere neppure una partecipazione straniera
di minoranza e che non vi fossero motivi per autorizzare l'acquisto del fondo.
6. 6.1. La
ricorrente contesta anzitutto di essere una società immobiliare in senso
stretto (SI). Rileva che l'acquisto del fondo sarebbe del tutto funzionale all'espletamento
del suo scopo sociale, ossia la progettazione e costruzione di edifici
abitativi (in generale villette residenziali). Se fosse una SI, avrebbe
acquistato il terreno unicamente per rivenderlo spoglio . 6.2. Ora non vi può esser alcun dubbio sul fatto che una persona giuridica che
- come la ricorrente - acquista terreni liberi, con conseguente loro
progettazione e costruzione (con formula "chiavi in mano") e
rivendita degli immobili residenziali, debba essere assimilata a una società
immobiliare in senso stretto. In una simile costellazione, la progettazione e
l'edificazione dei fondi (che in concreto vengono peraltro delegate a terzi,
tra cui gli studi di architettura dei soci della Sagl, cfr. anche memoriale del
20 marzo 2019) sono infatti strettamente correlate e dipendenti dal commercio
degli immobili, che va pertanto ritenuta la vera e propria attività principale
della Sagl. Poco conta che la società rivenda il terreno una volta edificato:
ai fini della qualifica di SI non è infatti decisivo che l'investimento sia
effettuato a corto o medio termine (cfr. DTF 115 Ib 102 consid. 3b, Perrig , op. cit., pag. 224 seg.). Non è
insomma necessario che un terreno venga anche mantenuto (cfr. Perrig, op. cit., pag. 225, nota 34). La
ricorrente non è d'altra parte una società che si limita a fornire delle
prestazioni di servizio (nel settore dell'architettura), ma una società che
persegue il conseguimento di utili dall'intera operazione immobiliare (dall'acquisto
alla rivendita del terreno costruito). A ciò aggiungasi che, avuto riguardo
alla composizione del suo patrimonio (per lo più costituito da liquidità, fr.
384'363.42 al 31.12.2017), non vi è dubbio che già solo l'acquisto del terreno
in questione (part. __________ RFD di __________ per fr. 275'000.-, finanziato
per circa metà con mezzi propri e per l'altra metà da una banca, cfr. istanza
del 14 gennaio 2019 e dichiarazione della __________ del 30 gennaio 2019 di
concessione di un credito di fr. 130'000.-) stravolgerà il suo bilancio, che -
al netto del finanziamento a suo carico - sarà in ogni caso prevalentemente
formato da attivi immobiliari (a prescindere dalla percentuale considerata,
> 33% rispettivamente del 50%, cfr. supra , consid. 3.2).
7. 7.1. La
ricorrente - che sottolinea come oggetto della sua istanza sia l'acquisto
tabulare di un fondo da parte di una società esistente attiva da più di 9 anni
- ritiene che alla fattispecie debba in ogni caso tornare applicabile l'art. 6 LAFE,
che non permette di qualificare quale persona all'estero una società con sede
in Svizzera, detenuta solo in minoranza (25%) da un cittadino italiano. Osserva
inoltre che dalla stessa giurisprudenza richiamata dalla precedente istanza
(DTF 109 Ib 95) risulta che la trasformazione di una società commerciale (con
partecipazione estera minoritaria) in SI non sottostà all'obbligo dell'autorizzazione
LAFE. 7.2. In realtà, vi è da ritenere che la precedente istanza non abbia tanto
trattato il caso della ricorrente quale trasformazione di una vera e propria
società commerciale esistente in una SI, ma piuttosto che abbia applicato la
propria prassi per cui nell'ambito di un acquisto tabulare di fondi nessuna
azione può essere detenuta da persone all'estero qualora la stessa società sia
neocostituita o attiva da poco e abbia lo scopo preciso di acquistare dei fondi
di tipo residenziale (cfr. in tal senso anche ricorso, pag. 3 seg., e scritto
del 3 maggio 2019 dell'insorgente all'Autorità di I istanza, pag. 1 seg.). In
ogni caso, come visto, una tale prassi appare senz'altro corretta allorquando
riguarda persone giuridiche che hanno dissimulato lo scopo di matrice
immobiliare al momento della loro costituzione; scopo che emerge nondimeno dopo
un certo tempo, sulla base dell'attività concretamente svolta. Ciò che è
proprio quel che si verifica nel caso concreto. 7.3. Anzitutto, come osservato dalla precedente istanza, è evidente che la
ricorrente è una società che negli ultimi anni è rimasta sostanzialmente quiescente,
senza dipendenti e particolari costi di gestione (cfr. dichiarazioni d'imposta
2016 e 2017); la sua sola attività, come da essa pacificamente ammesso, si è
infatti limitata alla ricerca di un fondo da acquistare al fine di realizzare
una nuova operazione immobiliare. Ma non solo. La documentazione agli atti
porta a ritenere che - a dispetto di quanto dichiarato al momento della
costituzione - lo scopo del commercio degli immobili rispettivamente la
realizzazione di affari immobiliari (con acquisto e rivendita di fondi
residenziali, progettati e costruiti con la formula "chiavi in mano")
sia in realtà sempre stato quello effettivo. Lo dimostra infatti la prima e
unica operazione immobiliare che la società ha effettuato e portato a termine
tra il 2010 e il 2016, con l'unica differenza che in quel caso il fondo di Riva
San Vitale (che era stato frazionato in cinque fondi, da destinare ad
altrettante case, oltre la strada in comproprietà coattiva) non era (già) stato
acquistato direttamente dalla società, ma attraverso i suoi tre soci e
proprietari economici svizzeri (__________, __________ e __________), che hanno
operato personalmente mediante la costituzione e la cessione (part. __________
e __________) rispettivamente l'esercizio di diritti di compera (part. __________,
__________ e __________ RFD, cfr. risultanze del registro fondiario). E ciò
ricevendo anche - almeno in parte - dei finanziamenti dalla Sagl (cfr.
Ricapitolazione 12.5.2010-31.12.2018 relativa allo stato patrimoniale e conto
economico, sub "Anticipi su diritto di compera"). In una simile
costellazione, non vi può quindi essere alcun dubbio sulla reale intenzione
della società - rispettivamente dei suoi organi e fondatori -, che non era né è
di operare prettamente nel settore della progettazione e costruzione
(procacciando dei lavori agli studi di architettura dei soci), bensì
principalmente di realizzare degli affari immobiliari , mediante l'acquisto
e la rivendita di fondi (costruiti con abitazioni), come del resto emerge tra i
suoi diversi scopi statutari. In queste circostanze, vi è altresì da ritenere
che dichiarando che la società non era fermamente intenzionata ad acquistare
dei fondi in Svizzera , né che era da supporre in base a tutte le
circostanze, che la società acquisti in un prossimo futuro dei fondi in
Svizzera , i soci non abbiano fornito indicazioni corrette sulla reale
volontà rispettivamente sullo scopo effettivo della società, che era ed è una
pura SI (cfr. anche Trandafir , op.
cit., pag. 199). In un caso come quello in esame, ammettere il contrario
porterebbe facilmente a eludere l'obbligo di autorizzazione (art. 4 cpv. 1
lett. e LAFE), nel senso che basterebbe prima costituire una società
immobiliare con una partecipazione di minoranza straniera, acquistando solo
dopo un certo tempo dei fondi, realizzando quelle stesse operazioni immobiliari
che - in un primo tempo - vengono invece svolte con il concorso dei suoi soci
di maggioranza (non persone all'estero). 7.4. Ne discende che la ricorrente è una società il cui scopo effettivo - sin
dalla sua costituzione - risiede principalmente nell'acquisto e commercio di
immobili. Il suo assoggettamento deve quindi poter essere constatato anche a
posteriori. Avendo i suoi soci offuscato il reale scopo (cfr. citata
Dichiarazione II), la ricorrente non può ora di riflesso invocare l'art. 6
LAFE: è infatti costitutivo di abuso di diritto invocare un determinato
istituto giuridico per realizzare interessi che il medesimo istituto non si
prefigge di tutelare (cfr. DTF 131 I 185 consid. 3.2.4). In conclusione, la decisione dell'Autorità di I istanza che ha respinto l'istanza
della ricorrente di non assoggettamento alla LAFE dell'acquisto del fondo di __________
deve quindi essere confermata, siccome immune da violazioni di diritto.
8. 8.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto. 8.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico della ricorrente, secondo soccombenza. Non si assegnano ripetibili (art.
49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.    Il ricorso è respinto .
2.    La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dalla ricorrente, resta interamente a
suo carico.
3.    Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.    Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera