Locazione - momento della riconsegna dell'ente locato - valenza probatoria del verbale di riconsegna allestito solo dal locatore
Decisione del 29.05.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.103
RESTITUZIONE DELLA COSA
art. 267 CO

AO 1
AO 2
tutti patrocinati da PA 2
contro
AP
  1
patrocinato dall  PA 1
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di fr. 39'892.50 a
titolo di pigioni arretrate e risarcimento dei danni;
domanda avversata dal
convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che con azione
riconvenzionale ha chiesto la condanna degli attori al versamento di fr.
15'472.-, cui gli attori si sono integralmente opposti;
richieste sulle quali il
Pretore ha statuito con sentenza 15 maggio 2019, accogliendo la petizione e
respingendo la domanda riconvenzionale;
appellante il convenuto con appello 17 giugno 2019 con cui chiede la riforma del giudizio impugnato,
nel senso di accogliere parzialmente la petizione per limporto di fr. 700.- e
integralmente lazione riconvenzionale, il tutto con protesta di tasse, spese e
ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 13
settembre 2019 gli attori postulano la reiezione del gravame, pure con protesta
delle spese giudiziarie di secondo grado;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                   A. Con contratto 5 marzo 2015 AO
1 e AO 2 hanno concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1° maggio 2015,
lappartamento di 4 ½ locali (PPP __________, fondo base mappale n. __________ RFD
Massagno) situato nello stabile denominato __________ in via __________ a __________.
Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di tre
mesi, la prima volta il 30 aprile 2018, prevedeva, tra laltro, una pigione
mensile di fr. 4'000.- oltre ad un acconto di fr. 200.- per le spese
accessorie, con conguaglio annuale (doc. B).
B. Con rogito 18 marzo
2015 AO 1 eAO 2, in qualità di comproprietari in ragione di ½ ciascuno della
PPP __________, fondo base mappale n. __________ RFD __________, hanno concesso
a AP 1 un diritto di compera sulla menzionata PPP, con lintento di
questultimo di adibirla a residenza primaria una volta ottenuto il permesso di
dimora tipo B UE/AELS. Il rogito specificava inoltre che in caso di mancato ottenimento
del predetto permesso o dellautorizzazione LAFE, il contratto era da
intendersi come nullo e non avvenuto, con restituzione di eventuali prestazioni
già fornite. Il contratto prevedeva che il diritto di compera poteva essere
esercitato fino al 30 marzo 2016 e che limmissione in possesso del bene
immobile sarebbe avvenuta il 1° maggio 2015 in base al contratto di locazione
sottoscritto dalle parti il 5 marzo 2015, di cui era parte integrante. In caso
di esercizio del diritto di compera entro la scadenza, lintegralità delle
pigioni solute sarebbe stata dedotta dal prezzo di acquisto. In caso contrario,
la somma di fr. 12'000.- versata quale acconto sul prezzo di vendita, sarebbe
rimasta acquisita ai comproprietari a titolo di pena convenzionale (doc. 4).
C. Con scritto 10
settembre 2015 AP 1 è stato diffidato dai locatori a versare la pigione per il
mese di settembre 2015 (di fr. 4'200.-) entro 30 giorni, con la comminatoria
che trascorso infruttuoso il termine, il contratto di locazione sarebbe stato
disdetto (doc. C inc. SO.2015.5411 richiamato). Con modulo ufficiale 12 ottobre
2015 i locatori hanno notificato al conduttore la disdetta del contratto con
effetto a decorrere dal 30 novembre 2015 (doc. D inc. SO.2015.5411 richiamato).
A fronte della mancata riconsegna dellente locato entro tale scadenza, con
istanza 4 dicembre 2015 i locatori hanno chiesto lo sfratto di AP 1. Su
richiesta degli istanti, con decisione 9 febbraio 2016 la procedura di
espulsione è stata stralciata dai ruoli per acquiescenza del conduttore,
ritenuto che questultimo con raccomandata 5 febbraio 2016 aveva restituito lultima
chiave ai locatori (inc. SO.2015.5411 richiamato).
D. Con raccomandata 12
febbraio 2016 i locatori hanno comunicato a AP 1 di ritenerlo responsabile dei
difetti rilevati durante il sopralluogo effettuato quel medesimo giorno, poi
quantificati con successivo scritto 22 febbraio 2016 (doc. E, doc. G).
E. Con petizione 8
febbraio 2017, previa rinuncia unilaterale alla procedura di conciliazione
giusta lart. 199 cpv. 2 CPC, AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi
alla Pretura del Distretto di Lugano, per ottenere la sua condanna al pagamento
di fr. 39'892.50 oltre interessi al 5% dal 12 febbraio 2016 a titolo di pigioni
arretrate (fr. 25'200.- per i mesi da settembre 2015 a febbraio 2016) e di risarcimento
dei danni (fr. 11'340.- per danni facciata, fr. 2'652.50 per danni parquet
e fr. 700.- quale rimborso delle spese per la procedura di espulsione). Il
convenuto si è opposto alle pretese degli attori, ad eccezione dellimporto di
fr. 700.- per gli oneri processuali della procedura di sfratto, e con domanda
riconvenzionale 25 aprile 2017 ha postulato la condanna degli attori al
pagamento della somma di almeno fr. 15'472.- (fr. 12'000.- a titolo di penale
per il mancato esercizio del diritto di compera; fr. 2'499.- a titolo di
risarcimento del danno; fr. 972.- per spese di trasloco e deposito mobili e fr.
1.- a titolo di torto morale). Gli attori in replica hanno riconfermato le loro
domande e argomentazioni e in risposta riconvenzionale si sono opposti alle
richieste del convenuto, rilevando come la domanda fosse da ritenere
inammissibile poiché non seguirebbe la procedura ordinaria dellazione
principale e contestando nel merito la fondatezza delle pretese. In sede di
duplica e di replica riconvenzionale le parti si sono riconfermate nelle
rispettive e antitetiche allegazioni e domande.
F. Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore, con sentenza 15 maggio 2019 qui impugnata, ha accolto la petizione,
condannando il convenuto a versare agli attori in solido limporto di
complessivi fr. 39'892.50, oltre interessi, e ha posto gli oneri processuali di
fr. 3'000.- a suo carico, con lobbligo di rifondere alla controparte fr.
4'000.- a titolo di ripetibili, mentre ha respinto integralmente la domanda
riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico del
convenuto con lobbligo di rifondere agli attori fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
G. Con appello 17 giugno
2019 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di
accogliere la petizione limitatamente a fr. 700.- e di accogliere integralmente
la domanda riconvenzionale, con protesta delle spese giudiziarie di entrambe le
sedi. Con osservazioni (corretto: risposta) 13 settembre 2019 gli attori si
sono opposti integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili di
appello.
Considerato
in diritto:                 1. Lart. 308
cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni
finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il
valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia
di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione
finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-.
Pacifica è dunque lappellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30
giorni (art. 311 CPC). Entro il medesimo termine deve essere inoltrata
la risposta (art. 312 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie, lappello
17 giugno 2019, introdotto nel termine di 30 giorni dallavvenuta
notifica del primo giudizio, è tempestivo. Parimenti tempestiva è la risposta
introdotta entro il termine assegnato da questa Camera.
2. Nella sentenza
impugnata il Pretore ha accertato che lente locato aveva ottenuto
labitabilità da parte del Comune il 16 aprile 2015 e ha pertanto considerato
infondata la contestazione del convenuto sul tema. In merito agli asseriti
difetti il primo giudice ha rilevato che effettivamente nel corso della
primavera/estate del 2015 nellente locato vi era stato un problema di umidità
ma che lo stesso era stato risolto grazie a una serie di interventi, terminati
entro la fine di agosto 2015, e che per tale periodo il convenuto aveva potuto
beneficiare di unimportante riduzione della pigione. Egli ha infine rilevato
che listruttoria non aveva permesso di dimostrare lesistenza di difetti
successivi al mese di agosto 2015. Ritenuto che il conduttore aveva riconsegnato
la terza e ultima chiave solo con la raccomandata del 5 febbraio 2016, lo ha
condannato al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie per il periodo
settembre 2015  febbraio 2016, per un importo complessivo di fr. 25'200.-. Il
Pretore, premesso che la notifica era tempestiva, ha ritenuto il conduttore
responsabile per i danni riscontrati nellente locato (fr. 11'340.- per il
rifacimento della facciata dello stabile; fr. 2'652.50. per il parquet della
cucina) e ha accolto la pretesa di fr. 700.- a titolo di rimborso delle spese e
delle ripetibili della procedura di sfratto. Quanto alla riconvenzionale,
invece, il primo giudice per motivi di economia processuale lha dichiarata
ammissibile in ordine mentre lha respinta nel merito. Egli, appurato che il
diritto di compera non era stato esercitato entro la scadenza fissata dal
rogito e che non vi era alcun motivo imputabile agli attori, ha ritenuto dovuta
la pena convenzionale di fr. 12'000.-, respingendo la relativa pretesa di
rimborso del convenuto. Il Pretore, infine, non ha riconosciuto al conduttore
il risarcimento delle spese per asseriti danni, non dimostrati, e respinto la
pretesa di torto morale.
3. Lappellante
contesta la conclusione del Pretore secondo cui lappartamento sarebbe stato
abitabile a partire dal 16 aprile 2015. A suo dire, lente locato di fatto non
sarebbe stato abitabile fino alla fine di agosto 2015 a causa della presenza
costante di umidità e muffe, ciò che avrebbe dovuto comportare la riduzione
integrale della pigione. Per questo motivo egli non avrebbe potuto  installare
la propria dimora allinterno dellappartamento locato , ciò che lo avrebbe
indotto a disdire il contratto di locazione per tale data e a non esercitare il
diritto di compera (appello ad 10.1).
La censura è irricevibile
in ordine poiché in contrasto con le esigenze di motivazione poste dallart.
311 cpv. 1 CPC, limitandosi lappellante a trascrivere ampi stralci delle sue conclusioni
(vedi conclusioni 27 luglio 2018 capitolo  Problematiche di umidità e
infiltrazioni dacqua , pag. 4) e riproporre la sua versione dei fatti,
senza confrontarsi con le motivazioni e le argomentazioni del Pretore (DTF 138
III 374 consid. 4.3.1).
La stessa è pure infondata
già solo per il fatto che, contrariamente a quanto pretende lappellante, il
primo giudice, pur rilevando che lappartamento era stato dichiarato abitabile
a partire dal 16 aprile 2015, ha anche accertato che nel corso della primavera/estate
2015 erano effettivamente emersi problemi di umidità, i quali erano tuttavia
stati risolti grazie a una serie di interventi terminati entro la fine di
agosto 2015 e che per tutto il periodo in cui erano stati effettuati i lavori,
il conduttore aveva potuto beneficiare di un importante riduzione della
pigione. Per il resto, nulla agli atti permette di ritenere che durante tale
periodo lappartamento fosse completamente inabitabile, la deposizione del
perito comunale secondo cui lappartamento non sarebbe stato fruibile
riferendosi unicamente al periodo dellultimo intervento concernente la
problematica dellumidità, ovvero quello intervenuto nel mese di agosto 2015,
quando peraltro il conduttore era assente per vacanza (cfr. deposizione AP 1 e AO
2 verbale 17 maggio 2018, pag. 4 e 5; teste __________ R__________, verbale 21
marzo 2018, pag. 2).
4. Lappellante ripropone
in questa sede la tesi secondo cui egli avrebbe disdetto il contratto di
locazione con effetto al 30 agosto 2015, al momento in cui avrebbe lasciato
lappartamento informando i locatori della circostanza. Il fatto di avere
riconsegnato la terza e ultima chiave solo nel mese di febbraio 2016 sarebbe  inconferente
rispetto alla reale data di riconsegna dellappartamento  (appello ad
10.2).
La censura è irricevibile
in ordine non adempiendo alle esigenze di motivazione poste dallart. 311 cpv.
1 CPC. Lappellante, ancora una volta, si limita a trascrivere ampi stralci
delle sue conclusioni (vedi conclusioni 27 luglio 2018, ad. 3 pag. 3 e 4) e a
ripetere la sua versione dei fatti, senza confrontarsi con le motivazioni e le
argomentazioni del Pretore e senza spiegare in fatto e in diritto perché la
conclusione del primo giudice sarebbe errata. Le argomentazioni dellappellante
sono comunque palesemente infondate. Giusta lart. 267 cpv. 1 CO,
il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme
al contratto. La restituzione presuppone in particolare la consegna di tutte le
chiavi e, cumulativamente, anche lo sgombero dei beni che non appartengono al
locatore e la pulizia dei locali (DTF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016, consid.
4.2 con rinvii; 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1; DTF 4A_456/2012
del 4 dicembre 2012, consid. 2.1; ICCA del 7 luglio 2017, inc. 11.2015.74,
consid. 6a; Lachat , Mietrecht für
die Praxis, 8 a ed., Zurigo 2012, n. 31/7, pag. 684 e seg.). In
concreto, è pacifico che lappellante ha inviato ai locatori la terza e ultima
copia delle chiavi solo con lo scritto raccomandato 5 febbraio 2016 (inc.
SO.2015.5411 richiamato), di modo che la riconsegna dei locali ai sensi del
predetto disposto è avvenuta solo a tale data. Per principio invalso il
conduttore, qualora non restituisca i locali al termine della locazione, deve
corrispondere al locatore, per occupazione illecita dei vani, unindennità pari
alla pigione pattuita. Lomessa restituzione configura infatti la violazione di
un obbligo contrattuale risultante dallart. 267 CO e conferisce al locatore il
diritto di pretendere il risarcimento del danno in virtù dellart. 97 CO. Ne
discende che anche nellipotesi sostenuta dallappellante, secondo cui egli
avrebbe disdetto il contratto di locazione per la fine di agosto 2015
(circostanza questa comunque non dimostrata), ritenuto che la restituzione
dellente locato è avvenuta solo il 5 febbraio 2016, egli è comunque tenuto a
corrispondere ai locatori limporto complessivo di fr. 25'200.- a titolo di
indennità per occupazione illecita dellente locato per il periodo settembre
2015  febbraio 2016 (fr. 4'200.- x 6 mesi).
Lappello su
questo punto è pertanto respinto e la decisione del Pretore confermata.
5. Lappellante
contesta in seguito il giudizio pretorile laddove ha riconosciuto la pretesa
degli attori di fr. 11'340.- a titolo di risarcimento delle spese per la
riparazione del danno alla facciata dello stabile, causato dal gazebo del
conduttore che non era stato debitamente fissato al pavimento del terrazzo. A
suo dire, il danno alla facciata non può essergli imputato. Egli avrebbe
infatti ancorato il gazebo al pavimento in legno del terrazzo  utilizzando
delle fascette di plastica rinforzata . Queste sarebbero state tagliate
dagli artigiani che hanno eseguito i lavori di rifacimento delle facciate del
condominio nel corso del mese di luglio e di agosto 2015 per lavorare sui
ponteggi. Essi avrebbero poi omesso di rimetterle una volta terminati i lavori.
La censura,
irricevibile in ordine per carente motivazione ai sensi dellart. 311 cpv. 1
CPC, limitandosi lappellante, ancora una volta, a ribadire la propria versione
dei fatti, ricopiando ampi stralci delle conclusioni (conclusioni, pag. 8), è
pure infondata. Listruttoria non ha infatti dimostrato le circostanze addotte
dal convenuto a sostegno della sua tesi. Dalle foto del 6 luglio 2015 nulla si
evince: dalle stesse si nota unicamente che sul terrazzo era posato del
materiale da lavoro, ciò non è sicuramente sufficiente per ammettere che il
gazebo era stato fissato al pavimento dal convenuto, rispettivamente che gli operai
al termine dei lavori di rifacimento alla facciata non si sono curati di
rimettere in sicurezza la tenda. Anzi, dalla deposizione dei testi risulta
piuttosto che il convenuto non si era premurato di fissare il gazebo al
pavimento del terrazzo, tanto che sullo stesso era assente qualsiasi segno di
ancoraggio (verbale audizione 24 gennaio 2018, testi __________ D__________,
pag. 4, __________ T__________, pag. 3, __________ G__________, pag. 2) di modo
che la conclusione del Pretore deve essere confermata anche su questo punto.
6. Lappellante
rimprovera il primo giudice per avere riconosciuto limporto di fr. 2'652.50 a
titolo di risarcimento del danno al parquet della cucina. Al riguardo il
conduttore contesta di avere aderito alle risultanze del verbale di riconsegna
del 12 febbraio 2016, poiché esso è stato allestito  in assenza di
contradditorio , non avendo egli partecipato al sopralluogo di medesima
data. Il convenuto osserva altresì che i danni al parquet non potrebbero
essergli imputati, essendo stati causati dai macchinari installati dagli
artigiani incaricati dagli attori di risolvere i problemi di umidità nel mese
di agosto 2015.
6.1   Per quanto
attiene allassenza di contradditorio, il Pretore, pur rilevando che la
verifica dei locali e lallestimento del verbale di constatazione erano stati
effettuati dai locatori in assenza del convenuto, ha ritenuto che il documento
in questione configurasse un valido verbale di riconsegna, stante lassenza di
contestazioni da parte del conduttore, a cui il verbale era stato inviato il
medesimo giorno. La censura dellappellante è irricevibile in ordine per
carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Egli si limita infatti a ripetere
largomentazione già espressa in prima sede senza confrontarsi con le motivazioni
del primo giudice, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la sua
conclusione sarebbe errata. La stessa è a ben vedere inconferente ai fini del
giudizio, ritenuto che il convenuto non ha mai contestato negli allegati
introduttivi lesistenza del danno al parquet, limitandosi ad addurre che lo
stesso sarebbe stato causato dagli artigiani intervenuti per risolvere il
problema di umidità nel mese di agosto 2015. Vale infine la pena osservare che
lassenza di contradditorio è da ascriversi unicamente alla volontà del
conduttore di non partecipare al sopralluogo, malgrado lesplicito invito dei
locatori in tal senso (doc. Q). Dagli atti non risulta che il conduttore abbia
in qualche modo contestato le modalità di verifica dei locali o di allestimento
del verbale, di modo che, come rettamente considerato dal primo giudice, egli è
malvenuto a contestarne ora le modalità.
6.2   In merito alla
circostanza addotta dallappellante a sostegno della sua tesi, secondo cui il
danno al parquet sarebbe stato causato dagli artigiani intervenuti per
risolvere il problema di umidità nel mese di agosto 2015 , la
stessa non è stata confermata dallistruttoria, dalla quale non risulta nemmeno
che il convenuto, contestualmente alla fine dei lavori degli artigiani, abbia
segnalato ai locatori lesistenza di danni a loro ascrivibili.
Ne discende
che, in assenza di ulteriori contestazioni in merito alla validità e alla
tempestività della notifica nonché allentità del danno, la decisione del
Pretore sul tema merita conferma.
7. Lappellante
propone infine di accogliere integralmente la sua domanda riconvenzionale,
senza tuttavia spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui la decisione del
primo giudice sarebbe errata e con ciò da riformare. Le relative critiche, del
tutto generiche, sono irricevibili per carente motivazione (art. 311 cpv. 1
CPC).
8. Ne discende la
reiezione del gravame e la conferma del giudizio di prime cure (art. 318 cpv. 1
lett. a CPC). Le tasse e le spese per la procedura dappello sono poste
interamente a carico dellappellante, risultato soccombente (art. 106 cpv. 1
CPC), che deve inoltre rifondere alla controparte unequa indennità per
ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b).
Limporto ai fini di un
eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr. 15'000.-.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. Lappello 17 giugno
2019 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile . Di conseguenza
la sentenza 15 maggio 2019 della Pretura di Lugano, sezione 4, è confermata.
2. Gli oneri
processuali di fr. 3'500.- sono a carico dellappellante, che rifonderà agli
attori in solido fr. 2'000.- per ripetibili dappello.
3. Notificazione:
-     ;
-  .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere
pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr.
15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione
(art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).