Licenza edilizia per la demolizione e ricostruzione di balconi
Decisione del 16.04.2020, TRAM
Incarto n. 52.2018.412
DEMOLIZIONE
LICENZA EDILIZIA
OPERA IN CONTRASTO CON IL DIRITTO VIGENTE
RICOSTRUZIONE
art. 66 LST
art. 86 cpv. 3 RLST

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo
sul ricorso del 13 settembre 2018 di
RI
  1
patrocinato
  da:   PA 1
contro
la decisione del 4 luglio 2018 (n. 3250) del
  Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso
  la risoluzione del 10 agosto 2017 con cui il Municipio di Minusio ha
  rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per il rifacimento dei balconi di un
  edificio (part. __________);
ritenuto, in
fatto
A. a. CO 1 è comproprietario
di un fondo (part. __________) situato a Minusio, lungo la strada che risale
verso B__________, all'interno della zona residenziale R3. Sul terreno vi è una
palazzina (sub A) di quattro piani, edificata attorno agli anni '70 del secolo
scorso. Lo stabile, preesistente all'introduzione del piano regolatore comunale
(PR), presenta diversi momenti di contrasto con quello vigente, in particolare
dal profilo dell'altezza massima, della superficie da mantenere libera da
costruzioni e della distanza minima da confine. ESTRATTO MAPPA
b. Dopo aver inoltrato una prima notifica di costruzione, che aveva suscitato l'opposizione
del vicino RI 1 (part. __________), il 10 gennaio 2017 CO 1 ha presentato una
variante riduttiva per ritinteggiare le facciate e rifare alcuni balconi dell'edificio.
In particolare, il progetto prevede di demolire e ricostruire, con le stesse
dimensioni (m 1.80 x 6.50 ca.), quelli che si affacciano dalla parte arretrata
dello stabile (sud-ovest), tra il primo e il terzo livello. Secondo i piani, i
tre balconi saranno in futuro sorretti da un pilastro in acciaio e chiusi
lateralmente con una schermatura (pannello a lamelle verticali). Saranno
inoltre dotati di un nuovo parapetto più alto (conforme alla norma SIA 358). È
infine prevista la posa di tende parasole. c. Nel termine di pubblicazione, la notifica ha nuovamente suscitato l'opposizione
del proprietario del fondo a valle, il quale ha censurato che l'intervento
travalicasse i limiti degli interventi ammessi dall'art. 66 della legge sullo
sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100), per gli edifici al
beneficio della tutela delle situazioni acquisite. d. Con decisione del 10 agosto 2017, il Municipio ha rilasciato la licenza
edilizia postulata, respingendo l'opposizione di RI 1; ha segnatamente ritenuto
che nulla ostasse all'esecuzione degli interventi, riconducibili a lavori di
manutenzione e miglioria che non modificano il volume, la destinazione né l'aspetto
generale dell'edificio.
B. Con giudizio del 4 luglio
2018, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso interposto dal vicino. Dopo
aver disatteso un'eccezione relativa alla completezza del progetto, il Governo,
esposto il quadro normativo applicabile (art. 66 LST e 86 del regolamento della
legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011; RLst; RL 701.110) e
lasciata aperta la natura dei controversi interventi ai balconi (manutenzione
ordinaria o straordinaria), ha ritenuto che gli stessi non alterassero l'identità
dello stabile esistente, né consolidassero i momenti di contrasto con il nuovo
diritto - non modificando la situazione dal profilo dell'altezza, distanza e
superficie edificata - e potessero pertanto essere autorizzati.
C. Contro il predetto
giudizio, RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo,
chiedendone l'annullamento. Riproposta la
censura riferita all'incompletezza della notifica di costruzione, l'insorgente
contesta le conclusioni a cui è giunto il Governo in applicazione degli
art. 66 LST e 86 cpv. 3 RLst: il rifacimento dei balconi (al pari della posa
delle tende parasole) consoliderebbe e aggraverebbe il contrasto con le norme
concernenti le distanze da confine e tra edifici (art. 4 e 5 delle norme di
attuazione del piano regolatore, NAPR), l'altezza massima e la superficie
minima libera da costruzioni (art. 32 cpv. 2 e 5 NAPR); altererebbe inoltre in
modo rilevante l'identità dell'edificio (estetica e fruibilità), pregiudicando
anche i suoi interessi privati (affaccio dalle nuove terrazze).
D. All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio
delle domande di costruzione si rimette in sostanza al giudizio del Tribunale.
Il Municipio postula invece il rigetto dell'impugnativa, riconfermandosi nelle
precedenti prese di posizione. A identica conclusione perviene CO 1, con
argomenti di cui si dirà, per quanto occorre, in appresso.
E. Con la replica e la
duplica, le parti si sono essenzialmente riconfermante nelle rispettive tesi e
domande di giudizio.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva dell'insorgente, vicino opponente, personalmente e
direttamente toccato dal giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21
cpv. 2 LE e 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24
settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm),
è dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base delle tavole processuali, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi emerge con
sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il sopralluogo sollecitato
dall'insorgente non appare atto a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini
del giudizio.
2. Completezza
della domanda 2.1. La forma e il contenuto delle domande di costruzione relative a interventi
soggetti alla procedura di semplice notifica (art. 11 LE) non sono
esplicitamente regolati dalla legge. Tanto la LE, quanto il suo regolamento sono
silenti in proposito. L'art. 12 cpv. 2 LE si limita a dichiarare applicabile
l'art. 5 LE, che demanda al municipio il compito di verificare, prima della
pubblicazione, se la domanda di costruzione è allestita conformemente alle
prescrizioni, invitando se del caso l'istante a correggerla. Conformemente al
principio generale sancito dall'art. 11 cpv. 1 del regolamento di applicazione
della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), anche queste
domande devono essere allestite in modo tale da fornire all'autorità e agli
eventuali opponenti tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente
comprensibile la natura e l'estensione delle opere previste (cfr. STA
52.2011.571 del 29 novembre 2012 consid. 2.1, 52.2000.220 del 14 dicembre 2000
consid. 2). 2.2. In concreto dal progetto, corredato di una relazione tecnica e di piani in
scala 1:100 (piante e facciate), si evincono tutte le indicazioni sufficienti a
comprendere l'entità e la portata dell'intervento. Certa è pure la posizione
del pilastro in acciaio previsto all'angolo dei balconi. Avuto riguardo alla
natura delle opere e al tipo di procedura, nella mancata produzione di una
sezione da cui si possa dedurre l'altezza dello stabile con il livello del
terreno naturale, non è di per sé ravvisabile alcuna violazione del diritto
(per le domande secondo la procedura ordinaria, cfr. art. 12 cpv. 1 lett. b
RLE). Opinabile, nella misura in cui i manufatti sono suscettibili di incidere
sulla superficie edificata (cfr. infra , consid. 3.5) è semmai l'assenza
di qualsiasi indicazione o calcolo dell'indice di occupazione. Non occorre
comunque soffermarsi oltre su tale aspetto: nessuno contesta infatti che la superficie
edificata del fondo oltrepassi quella massima ammessa (30%) rispettivamente
violi la percentuale minima (70%) di area che deve rimanere libera da
edificazioni (art. 32 cpv. 5 NAPR; cfr. pure estratto registro fondiario, da
cui risulta che sul fondo di 809 mq, i due fabbricati esistenti [sub A e B]
occupano 295 mq).
3. 3.1. Secondo l'art. 66 cpv. 1 LST - riconducibile segnatamente
alla garanzia costituzionale della proprietà, intesa come tutela delle
situazioni acquisite - è
permessa la conservazione e la manutenzione di costruzioni esistenti in
contrasto col nuovo diritto. Per lavori di manutenzione ai sensi di questa
norma si intendono quelli che prevengono il deperimento di una costruzione,
senza comportare interventi sulla sua struttura o sulla sua sostanza (art. 86
cpv. 1 RLst). Il messaggio indica che si tratta di quelli per i quali non è
necessaria la licenza edilizia (art. 1 cpv. 3 lett. b LE; cfr. messaggio n.
6309 sul disegno di legge sullo sviluppo territoriale del 9 dicembre 2009, ad
art. 65). Conformemente alle prerogative costituzionalmente garantite (art. 26 della
Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999; Cost.;
RS 101), vi è da ritenere che possono essere assimilati alla manutenzione non
solo i lavori intesi a conservare un fabbricato (inclusi lavori di riparazione,
con sostituzione di parti difettose), ma anche, entro certi limiti, quelli di
rinnovamento, che non trascendono l'usuale ammodernamento di un'opera agli
standard attuali, lasciandone intatta struttura e volume, aspetto esteriore e
funzione (ad esempio, in materia di impianti sanitari o di isolamento). Decisivo è che si tratti d'interventi intesi a mantenere lo status
quo ( cfr. Bernhard Waldmann , in: Fachhandbuch
Öffentliches Baurecht, Zurigo 2016, n. 6.61; Bernhard Waldmann/Pe-ter Hänni ,
Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 17 ad art. 22 e n. 10 ad art. 24 c ; Christian Pfammatter , La protection des
situations acquises en zone à bâtir selon le droit fribourgeois des constructions,
in: RFJ 2002 I pag. 319 segg., 324; Konrad
Willi , Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und
Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zurigo 2003, pag. 44 seg.). 3.2. L'art. 66 cpv. 2 LST disciplina dal canto suo le possibilità d'intervento
che vanno al di là del diritto alla manutenzione (cd. Erweiterungsgarantie ).
Prevede segnatamente che possono essere autorizzate trasformazioni a condizione
che il contrasto col nuovo diritto non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse
pubblico e quello dei vicini (lett. a). Secondo l'art. 86 cpv. 3 RLst, nel caso
di costruzioni non conformi ad altre norme edilizie (ossia per le quali il
contrasto col nuovo diritto non è da ricondurre alla conformità di zona, cfr. art. 66 cpv. 2 lett. b LST e 86 cpv. 2 RLst),
il municipio può autorizzare la trasformazione se: (a) non incide
sull'aspetto esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l'identità
in misura significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto
con il nuovo diritto; (b) il contrasto col nuovo diritto non pregiudica
sensibilmente la funzionalità della zona e l'interesse dei vicini. Queste norme
hanno sostanzialmente ripreso la disciplina e i principi sviluppati in base al
previgente art. 39 RLE, abrogato a far tempo dal 2 aprile 2013 (BU 2013, 145),
che permetteva non solo di mantenere le opere edilizie legittimamente
realizzate, venute a trovarsi in contrasto con il diritto entrato in vigore in
epoca successiva, ma anche di autorizzare trasformazioni di una certa importanza,
purché non sostanziali. Per costante giurisprudenza, la trasformazione era segnatamente
considerata sostanziale quando modificava l'identità della costruzione
preesistente dal profilo delle volumetrie, dell'aspetto e della destinazione,
ingenerando nuove ripercussioni sull'ordinamento delle utilizzazioni o quando
aggravava (o consolidava) i momenti di contrasto con il nuovo diritto o ne
introduceva di nuovi (cfr. al riguardo: RtiD
II-2011 n. 16 consid. 3.2 con rinvii; RDAT I-1999 n. 28 consid. 2.1, II-1994 n.
46; STA 52.2015.372 del 19 settembre 2016 consid. 4.2 e riferimenti ). Gli art. 66 LST e 86 cpv. 3 RLst, al pari del vecchio art. 39 RLE, non
consentono la demolizione e ricostruzione di un'opera in contrasto con le nuove
prescrizioni; un'opera distrutta e ricostruita non si distingue in effetti da
una nuova opera (cfr. RDAT II-1994 n. 45, II-1998 n. 19 consid. 2.3; STA 52.2017.273
del 4 settembre 2018 consid. 2.1 e rimandi). Ciò vale segnatamente per quelle
parti di un'opera edilizia in cui sono localizzati i momenti di contrasto con
il nuovo diritto. La perpetuazione di situazioni esistenti in contrasto con il
diritto edilizio materialmente applicabile può essere ammessa soltanto nella
misura in cui le parti di costruzione difformi vengano sottoposte ad interventi
di tipo conservativo, essenzialmente volti a restaurare, risanare o consolidare
la sostanza edilizia esistente (cfr. RDAT II-1994 n. 45). 3.3. In concreto, come visto in narrativa, il progetto prevede la demolizione e
ricostruzione dei tre balconi, che si affacciano dal blocco arretrato dell'edificio,
oltre alla loro chiusura parziale (con un pannello a lamelle verticali). Ai
nuovi balconi, sorretti da un pilastro, sarà inoltre applicato un parapetto più
alto. L'intervento è genericamente giustificato da motivi di vetustà (cfr.
relazione tecnica); non risulta comunque che questi corpi - all'apparenza in
buono stato e simili ai balconi che sporgono dagli altri fronti non interessati
dai lavori (cfr. foto agli atti) - siano in qualche modo pericolanti o
inutilizzabili. L'intervento in questione, contrariamente a quanto concluso dal Municipio, non
configura un lavoro di manutenzione, né un lavoro di riparazione. Non si limita
infatti a sostituire parti difettose dei balconi, né a restaurare la sostanza
edilizia esistente; i manufatti verranno demoliti completamente e ricostruiti ex
novo . Pur lasciando inalterate le loro dimensioni, con la chiusura del lato
ovest, i balconi avranno una configurazione parzialmente diversa e un valore
aggiunto. Nella misura in cui eccede i limiti degli interventi coperti dalla
tutela delle situazioni acquisite (art. 66 cpv. 1 LST), l'intervento deve
pertanto essere assimilato a una trasformazione, che richiama l'applicazione
degli art. 66 cpv. 2 LST e 86 cpv. 3 RLst. Da questo profilo, certo è anzitutto
che l'intervento non altera in generale l'identità della palazzina, la quale
non viene modificata in misura significativa, né a livello funzionale e né dell'aspetto
globale. Più problematico è invece se determini un consolidamento del contrasto
con il nuovo diritto (cfr. art. 86 cpv. 3 lett. a RLst in fine ). 3.4. Il rifacimento dei balconi - che interessa come detto solo quelli che
sporgono dal blocco arretrato della palazzina - non implica innanzitutto alcuna
modifica delle distanze da confine e tra edifici (cfr. art. 3 e 4 NAPR), che
risultano rispettate su tutti i lati e anche verso il fondo del ricorrente
(part. __________), situato oltre 10 m più a valle (cfr. planimetria agli
atti). Contrariamente a quanto eccepisce quest'ultimo, i lavori ai balconi non
incidono inoltre sull'altezza dell'edificio, che si determina al filo superiore
del cornicione di gronda (art. 40 cpv. 1 LE). L'intervento non è invece privo di rilievo riguardo all'indice di occupazione
rispettivamente di superficie che deve essere mantenuta libera da costruzioni. 3.5. Ai sensi dell'art. 32 cpv. 5 NAPR, nella zona residenziale semi-estensiva
R3, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuto libero da costruzioni
e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde. L'indice di occupazione
massima, di riflesso, è dunque pari al 30% (cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13
novembre 2012 consid. 2.2). Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è
conteggiata quale superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE
esclude infatti alcune parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline
d'ingresso aperte, ovvero parti di costruzione che determinano ingombri
trascurabili. L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude inoltre i balconi in quanto non
calcolati nella distanza dal confine, ovvero quelli che hanno una sporgenza
fino a m 1.10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della facciata
(cfr. art. 41 RLE). Nel caso concreto, la superficie edificata del fondo (almeno 295 mq, stando
alle risultanze del registro fondiario, supra consid. 2.2) supera
chiaramente quella massima ammessa (ca. 242 mq; 30% di 809 mq). Di riflesso,
nemmeno l'area minima da mantenere libera da costruzioni è rispettata. La
superficie dei balconi, già solo perché larghi m 1.80, concorre a determinare l'inosservanza
di questi parametri. Nessuno pretende il contrario. Ciò detto è innegabile che, nella misura in cui prevede non solo il risanamento
o restauro dei balconi esistenti, ma la loro completa demolizione e
ricostruzione ex novo , il progetto ripropone e perpetua un momento di
contrasto esistente con il diritto posteriore. Travalica pertanto i limiti
della tutela delle situazioni acquisite allargata, che è volta a permettere il
recupero di costruzioni ancora sufficientemente integre, adattandole per quanto
possibile al nuovo diritto, e non a prolungare nel tempo l'inosservanza di
determinati parametri, permettendo il rifacimento di quelle parti d'opera in
cui sono localizzati i momenti di contrasto esistenti (cfr. RDAT 1994 n. 45;
cfr. pure RtiD I-1999 n. 28). Va da sé che il resistente potrà semmai ripresentare un progetto più contenuto,
che si limiti alla conservazione (risanamento) della sostanza edilizia
esistente, con contestuale adattamento del parapetto dei balconi (conformemente
alle esigenze minime della norma SIA 358) e manutenzione (sostituzione) di
tende parasole analoghe a quelle esistenti (cfr. foto doc. B annessa al ricorso
al Governo). Resta inoltre riservata la possibilità di rimuovere il momento di
contrasto esistente, raccogliendo se del caso la quantità edificatoria mancante
al fondo (cfr. art. 38a LE).
4. 4.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto, con
conseguente annullamento della decisione governativa e di quella municipale. 4.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico dell'istante in licenza, soccombente, che rifonderà inoltre al
ricorrente, assistito da un legale, adeguate ripetibili per entrambe le sedi
(art. 49 cpv. 1 LPAmm). Il Comune non deve contribuire al pagamento degli oneri processuali, essendo
comparso in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari
(cfr. art. 47 cpv. 6 LPAmm), rispettivamente non quale unico antagonista (cfr. Marco Borghi/ Guido Corti , Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano
1997, n. 2b ad art. 31).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è accolto .
§.   Di
conseguenza, la decisione del 4 luglio 2018 (n. 3250) del Consiglio di Stato e
la licenza edilizia del 10 agosto 2017 rilasciata dal Municipio di Minusio sono
annullate.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1, che rifonderà inoltre a RI 1
un identico importo a titolo di ripetibili a valere per entrambe le istanze. Al ricorrente va restituito l'importo di fr. 1'800.- versato a titolo di
anticipo delle presumibili spese processuali.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera