Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari
Decisione del 14.05.2020, CCR
Incarto n. 16.2019.36
CONTESTAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE
art. 75 CC
art. 712m cpv. 2 CC
art. 712p cpv. 1 CC

contro
  la decisione emessa il 20 maggio 2019 dal
  Giudice di pace del circolo di Lugano Ovest nella causa 10B18CO ( proprietà per piani:
  contestazione di risoluzioni assembleari) promossa
  con istanza del 4 aprile 2018 nei confronti del
CO
  1
(rappresentata
  dalla RA 1 )
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 1526
RFD di Lugano, sezione __________, sorge una proprietà per piani (‟CO 1)
costituita di 62 unità suddivise in 5 blocchi. RE 2 è titolare della proprietà
per piani n. 14493 ( 19 / 1000 ), con diritto
esclusivo sull'appartamento n. 53 situato al piano terreno del blocco 5. Il 21 febbraio 2018 ha avuto luogo un'assemblea dei
comproprietari del blocco 5, con il seguente ordine del giorno:
1. ev. delibera lavoro porta
autorimessa (vedi offerta già in vostro possesso)
2. situazione in merito alla
liberazione parti comuni in solaio e eliminazione piante ecc., sopra le griglie
di aerazione garage
3. riconferma incarico a signora D__________
L'assemblea
si è tenuta alla presenza di 8 comproprietari, presenti o rappresentati per 112 / 1000 su 152 / 1000. RE 1, presentatosi alla riunione in
rappresentanza della moglie RE 2, non ha potuto partecipare alle delibere
poiché sprovvisto della procura rilasciata dalla proprietaria, così come deciso
all'unanimità dagli altri comproprietari in apertura dell'assemblea.
B. In esito
all'assemblea, i comproprietari hanno sospeso la discussione sull'oggetto n. 1 in
attesa di ulteriori ragguagli sul costo dei lavori, hanno deciso all'unanimità
di autorizzare il futuro rappresentante di blocco ad asportare qualsiasi oggetto
depositato sulle parti comuni, previo avvertimento al proprietario, e hanno
confermato all'unanimità l'incarico di custode a __________ D__________ con
un'indennità di fr. 80. mensili.
C. Il 4 aprile 2018 RE 1 e RE 2 hanno
convenuto il CO 1 davanti al Giudice di pace del circolo di Lugano Ovest per
ottenere l'annullamento delle delibere assembleari del 21 febbraio 2018. All'udienza di conciliazione del 16 maggio
2018, le parti non hanno raggiunto un'intesa. Statuendo in applicazione
dell'art. 212 CPC con decisione del 20 maggio 2019 il Giudice di pace ha dichiarato
l'istanza irricevibile. Le spese
processuali di fr. 100. sono state condonate.
D. Contro
la decisione appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo
del 5 giugno 2019 in cui chiedono di riformare il giudizio impugnato nel senso
di accogliere la loro richiesta di nullità del verbale dell'assemblea
condominiale. ll reclamo non è
stato intimato per osservazioni .
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate dal Giudice di pace
come autorità di conciliazione in applicazione dell' art. 212 cpv. 1 CPC sono impugnabili con reclamo entro trenta
giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; Honegger in: Sutter-Somm/Hasen­böhler/Leuen­berger
[curatori], ZPO Kommentar, 3ª edizione, n. 10 ad art. 212 ). Nella fattispecie, la decisione impugnata è
pervenuta agli istanti non prima del 21 maggio 2019. Introdotto il 5 giugno
2019 il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
2.   RE
1 e RE 2 hanno promosso causa contro il CO 1 , se non che, un condominio è un'entità sprovvista della
personalità giuridica e della capacità di essere parte a un procedimento
giudiziario (art. 59 cpv. 2 lett. c CPC; v. RtiD II 2018 pag. 802 consid. 2a).
Il com­proprietario che intende contestare la validità di deliberazioni assem­bleari
di una proprietà per piani, comprese quelle di una sotto-comunione ( Wermelinger , La proprieté par étages,
3ª edizione, n. 227 ad art. 712 m CC), deve convenire la comu­nione
dei comproprietari (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2017
consid. 3a con richiami ). Premesso
ciò, in concreto, non sussistono confusione o dubbi in merito alla parte convenuta,
tant'è che l'amministratore della stessa è intervenuto nella lite. Ne
segue che la denominazione della parte convenuta nel rubrum può essere
corretta senza ulteriori formalità (cfr. DTF 142 III 787 consid. 3.2.1).
3. Nella decisione
impugnata il Giudice di pace, accertata la tempestività della contestazione
delle delibere assembleari del 21 febbraio 2018, ha dichiarato irricevibile l'istanza
poiché le trattande discusse all'assemblea corrispondevano all'ordine del
giorno e le decisioni risultavano essere state prese dall'unanimità dunque, seppur
opinabili, non possono essere annullate.
4. Secondo
gli art. 712 m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia
aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima
davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza. Censurabili
davanti al giudice sono solo risoluzioni contrarie alla legge (compresi
principi giuridici come il divieto del­l'abuso di diritto e il precetto della
parità di tratta­mento) o a disposizioni convenzionali che disciplinano la
proprietà per pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e
l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).
Risoluzioni inadeguate, insoddisfacenti, inop­portune o finanche inique
sfuggono all'annullamento, giacché non tocca al giudice sostituirsi in simili
casi alla volontà dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con
rinvii; I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; più recentemente: I
CCA, sentenza inc. 11.2016.104 del 21 febbraio 2018 consid. 3c con
rinvii).
Premesso
ciò, legittimati a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale sono in
particolare i comproprietari che non l'hanno approvata. I terzi, anche se
parenti, non hanno di regola analoga facoltà (RtiD II-2010 pag. 646 n. 28c; v.
anche Wermelinger in:
Zürcher Kommentar, 2ª edizione , n. 235 ad art. 712 m CC; Piccinin , La propriété par étages en
procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 228 n. 480). In concreto RE 1 non è
un comproprietario di modo che non era legittimato a contestare le delibere
assembleari in esame. Considerato che l'azione è stata promossa anche da RE 2,
sulla questione non occorre dilungarsi.
5.   RE 2 esprime
anzitutto dubbi sull'ammissibilità e la validità di sotto assemblee separate
per ogni blocco del condominio che sono fonte di incomprensioni e di cattivi
umori per l'intera comunità. A suo dire, la suddivisione dell'assemblea in
sotto-assemblee dà adito a interpretazioni spesso discordanti e che il più
delle volte porta danni per l'intera comunità.
Ora, di principio ogni
proprietà per piani comporta una comunione dei comproprietari, ma può accadere
che ciò non sia sufficiente per rispondere ai bisogni dei comproprietari. In
tali circostanze si può prevedere la costituzione di sotto comunioni di
comproprietari (Untergemeinschaft, sous-communauté), ovvero di un organo che
raggruppa taluni comproprietari con lo scopo di disciplinare questioni che li riguardano
( Wermelinger , Zürcher Kommentar, op. cit., n. 153 ad
art. 712 l CC). Ciò posto, n ella fattispecie, il regolamento
per l'amministrazione e l'uso della
proprietà per piani pre vede che l'assemblea dei comproprietari, organo
supremo della stessa, sarà suddivisa in sotto-assemblee di ogni blocco, fermo
restando che in caso di decisioni contrastanti tra le assemblee dei singoli
blocchi deciderà l'assemblea di tutti i condomini (art. 14 del regolamento).
Ci si può chiedere se la
norma riguardi le deliberazioni delle sotto assemblee su temi di competenza
dell'assemblea generale di tutti i comproprietari o se riguarda sotto assemblee
di sotto comunioni che deliberano su temi riferiti a un singolo blocco del
condominio. Ad ogni modo, in concreto è in discussione solamente la validità
degli oggetti discussi all'assemblea del 21 febbraio 2018 riguardante il blocco
5. Che in linea generale decisioni di una sotto comunione di un blocco
possano dare adito a interpretazioni discordanti con decisioni di altre sotto comunioni
è possibile, ma il regolamento disciplina la risoluzione di tali conflitti
delegando il tutto all'assemblea di tutti i comproprietari.
6. La reclamante
assevera che i millesimi ( 152 / 1000 ) riconducibili
alle proprietà per piani del blocco 5 riguardano 12/13 comproprietari e non
solo 9 come l'amministratore suole convocare alle assemblee. In effetti, essa
soggiunge, oltre ai 9 appartamenti, vi sono tre autorimesse di 1 / 1000 ciascuna sicché anche i loro titolari
vanno convocati alle assemblee. Tale vizio di forma, a suo giudizio, rende ‟tutto
annullabile e/o nulloˮ.
Premesso che in linea di
principio le carenze formali conducono all'annullabilità delle decisioni
assembleari e non alla loro nullità, dai verbali delle assemblee del blocco 5 risulta
che per l'amministrazione il valore della cosa è costituito da 152 / 1000 riferito a 9 comproprietari. In
realtà, come evidenzia la reclamante, tale valore si riferisce ai nove
appartamenti di quel blocco, per un totale di 149 / 1000 , cui però si aggiungono tre proprietà per piani del valore di 1 / 1000 che danno ciascuna diritto all'uso
esclusivo su un garage di cui almeno due titolari non lo sono di unità di quel
blocco. Ora, è indubbio che la questione di sapere se anche i titolari di
queste tre proprietà per piani facciano parte della sotto comunione del
blocco 5 andrebbe esaminata e finanche risolta. Sta di fatto che all'assemblea
del 21 febbraio 2018, le cui delibere sono oggetto di contestazione, risultano
essere stati presenti 8 comproprietari che rappresentavano 112 / 1000 pari ad almeno la metà del valore di tale
blocco. Di per sé essa era legalmente costituita. Che possano essere stati
violati i diritti dei comproprietari delle 3 proprietà per piani riconducibili
al blocco 5 è possibile ma incombeva semmai a costoro lamentarsene. Sotto
questo profilo non si scorgono lesioni dei diritti della reclamante.
7. La reclamante
lamenta poi una disparità di trattamento nei suoi confronti poiché
all'assemblea in esame a suo marito sprovvisto di procura non è stato consentito
di rappresentarla, allorquando altri rappresentati si trovavano nella stessa
situazione.
a) Che
all'assemblea i comproprietari, oltre a intervenire di persona, possano farsi
rappresentare è incontestato (art. 712 p cpv. 1 CC). La rappresentanza di
un comproprietario presuppone, tuttavia, l'esistenza dei poteri di
rappresentanza in favore del rappresentante, ciò che il presidente
dell'assemblea deve assicurarsi prima di permettere al rappresentante di
partecipare all'assemblea . Tuttavia,
salvo diversa disposizione
regolamentare, una rappresentanza è ammessa anche senza una procura scritta ( Wermelinger , op. cit., n. 41 segg. ad art. 712 m CC;
v. anche Meier-Hayoz in: Berner
Kommentar, 1988, n. 79 ad art. 712 m CC).
b) In
concreto, premesso che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani nulla
pre vede al proposito, è
indubbio che al momento di presentarsi all'assemblea del 21 febbraio 2018 RE 1
non disponeva di una procura scritta rilasciatagli dalla moglie. Se non che, è
incontestato che fino a quell'assemblea egli aveva sempre rappresentato la consorte
senza suscitare reazioni da parte degli altri né necessitare di una procura. Non
è dato di vedere perché in questa occasione il presidente della sotto assemblea
non potesse dare per acquisito il potere di rappresentanza dell'interessato.
Certo, in caso di incertezze sulla persona presente non è escluso che
all'inizio dell'assemblea si esiga la prova della rappresentanza, ma nel caso
in esame non sussisteva alcun dubbio sul fatto che RE 1 rappresentasse la
moglie, come successo in precedenti assemblee. La decisione degli altri
comproprietari, quantunque presa all'unanimità, non bastava per modificare il regolamento per l'amministrazione e l'uso
della proprietà per piani e
imporre restrizioni al diritto di rappresentanza. Sotto questo profilo si può
senz'altro ammettere una violazione del diritto di RE 2 di farsi rappresentare
dal marito. Ciò tuttavia non comporta l'annullamento del giudizio impugnato né,
tanto meno, delle risoluzioni adottate all'assembla del 21 febbraio 2018.
8. Come si è detto, in
esito all'assemblea, i comproprietari hanno sospeso la discussione sull'oggetto
n. 1 in attesa di ulteriori ragguagli sul costo dei lavori, hanno deciso
all'unanimità di autorizzare il futuro rappresentante di blocco ad asportare
qualsiasi oggetto depositato sulle parti comuni, previo avvertimento al
proprietario e hanno confermato all'unanimità l'incarico di custode a __________
D__________ con un'indennità di fr. 80. mensili.
a) Relativamente
alla prima trattanda, RE 2, davanti al Giudice di pace, si è lamentata della
sostituzione del motore della porta dell'autorimessa poiché ancora funzionante
e senza apparenti problemi. Ora, per tacere del fatto che i comproprietari non
hanno ancora deliberato il lavoro, nulla rende verosimile l'allegazione
dell'interessata. Del resto appare poco credibile che tutti gli altri comproprietari
siano disposti a sostituire il motore della porta, assumendosi costi, solo per
un capriccio, fermo restando che non è compito del giudice sindacare su risoluzioni inadeguate, insoddisfacenti, inop­portune
o finanche inique sostituendosi alla volontà dei comproprietari (sopra
consid. 4). Nemmeno riproposta in questa sede, la doglianza non merita
ulteriore approfondimento.
b) In
merito allo sgombero delle parti comuni, l'attrice sosteneva di avere cessato
la protesta togliendo quanto appoggiato temporaneamente sulla porta d'entrata
del nostro solaio, ma altri analoghi abusi sono da noi denunciati  restano con
il benestare dell'amministrazione. Se non che, per tacere del fatto che nulla
vieta all'interessata di sollecitare l'amministrazione a prendere adeguati
provvedimenti in caso di abusi da parte di altri condomini, la delibera in
questione prevede unicamente una modalità di esecuzione, da esercitarsi in
futuro, in caso di ulteriori depositi di materiale sulle parti comuni. Perché
tale decisione violerebbe la legge o il regolamento non è dato di vedere.
c) In merito alla custode, davanti al primo giudice, l'attrice ha addotto di
non capire l'attivismo del sig. __________ D__________ S__________,
nell'ambito del palazzo che sfocia in evidente ostilità nei nostri confronti e
non solo. Pur concordando sulla necessità di un custode per l'intero
complesso, essa si è sempre opposta a tale incarico in quanto non capiamo di
che tipologia contrattuale si tratti. Ora, per quel che riguarda quest'ultima
argomentazione, nulla impedisce alla parte di chiedere e ottenere le debite spiegazioni.
Per il resto, è pacifico che quale datore di lavoro, la comunione dei comproprietari,
o l'amministratore se così disposto, deve provvedere alle necessarie coperture
assicurative del custode. Spetta infine ai comproprietari dolersi davanti
all'assemblea di eventuali comportamenti della custode o del di lei marito, contrari
alle loro prerogative. Anche su
questo punto non si intravvede una violazione di norme legali o regolamentari.
9. I n definitiva, il reclamo, che non ha
evidenziato manifesti errori nell'accertamento dei fatti o errori nell'applicazione
del diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto. Le spese
processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema
di indennità alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per
osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
250. sono poste a carico della reclamante.
3.   Notificazione a:

    ;

   .
Comunicazione alla
Giudicatura di pace del circolo di Lugano Ovest.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.