Locazione - indennità per migliorie
Decisione del 19.02.2020, IICCA
Incarto n. 12.2018.128
MIGLIORIA O MODIFICAZIONE DA PARTE DEL CONDUTTORE
art. 260a CO

AP
  1
patrocinata dallavv.  PA 1
contro
AO 1 e
AO 2
patrocinati
  dallo studio legale PA 2
chiedente
la condanna dei convenuti al versamento, in solido, a favore dellattrice, di
fr. 280'000.- oltre interessi al 5% dal 1. gennaio 2016, con protesta di spese
e ripetibili;
domanda
avversata dai convenuti con risposta del 17 novembre 2016 e che il Pretore
aggiunto, con decisione 31 agosto 2018, ha respinto, ponendo la tassa di
giustizia di fr. 8'000.- e le spese di fr. 400.- a carico dellattrice, condannata a pagare
fr. 20'000.- ai convenuti a titolo di ripetibili;
appellante
lattrice con appello 27 settembre
2018 con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere integralmente la petizione, caricando la tassa di giustizia di fr.
8'000.- e le spese di fr. 400.- ai convenuti e condannandoli al pagamento a suo
favore di fr. 20'000.- per ripetibili, con protesta di spese e ripetibili di
secondo grado;
mentre
che, con risposta 22 novembre 2018 i convenuti hanno postulato la reiezione
dellimpugnativa, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1. Dopo essere divenuti
proprietari dellimmobile di via __________ a __________, AO 1 e AO 2 hanno
stipulato con AP 1, che già ne era la conduttrice ma il cui contratto era in
scadenza, un nuovo contratto di locazione avente per oggetto il __________,
comprensivo, oltre che dei vani dellesercizio pubblico, di giardino/terrazzo,
cantina al piano interrato e deposito/economato, a una pigione annuale di fr.
48'000.-, oltre acconto spese accessorie di fr. 2'400.- annuali, per
complessivi fr. 50'400.-, pagabili in rate mensili anticipate di fr. 4'200.-
luna. Linizio del rapporto locativo era stato fissato per il 1. gennaio 2006,
con una durata indeterminata ma con la possibilità di disdetta con un preavviso
di 6 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2015.
Le parti hanno pure stabilito che i locatori non
sarebbero stati tenuti a ritirare linventario ma acconsentivano alla
ristrutturazione dei locali e avrebbero partecipato ai relativi costi, con un
contributo di fr. 60'000.-.
I lavori di rinnovo sono iniziati in data 18 luglio
2005. Il 10 ottobre 2005 le parti hanno deciso, con una nuova convenzione
scritta, che limporto di fr. 60'000.- a saldo dei costi relativi alla
parte ristrutturazione immobile avrebbe dovuto essere versato a AP 1 e che
dallo stesso avrebbe dovuto essere dedotto quanto dei costi direttamente
connessi alla ristrutturazione era stato pagato direttamente dai proprietari,
così come che eventuali nuove fatture sarebbero state rimborsate ai proprietari
direttamente da AP 1 entro 30 giorni dalla notifica.
2. Il 24 aprile 2015 AP 1 ha
comunicato di voler disdire il contratto di locazione per il 31 dicembre 2015.
Ne è in seguito sorta una discussione in merito alla pretesa avanzata dalla
conduttrice di ottenere un indennizzo ai sensi dellart. 260a CO per le opere
di miglioria da lei effettuate allimmobile, che a sua detta sarebbero costate
fr. 338'248.55, già dedotti i fr. 60'000.- corrisposti dai locatori e che
avrebbero favorito il rilancio del ristorante pizzeria. AO 1 e AO 2 hanno
rifiutato di dar seguito alla richiesta, non ritenendola fondata.
3. Fallita la conciliazione di
fronte al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con
petizione 13 luglio 2016 AP 1 ha convenuto in giudizio i locatori chiedendone
la condanna al pagamento di fr. 280'000.-, oltre interessi al 5% dal 1. gennaio
2016, quale indennizzo per le opere di miglioria da essa effettuate e pagate al
loro immobile, così come risultava da una perizia di parte da loro
commissionata allo Studio di architettura K__________, che è giunto a tale
cifra tenendo in considerazione il deprezzamento e deducendone la quota di
partecipazione concordata di fr. 60'000.-.
I convenuti, con la risposta, hanno postulato la reiezione
della petizione sostenendo che nulla era dovuto poiché la società attrice, in
contropartita per lesecuzione degli interventi, oltre al versamento dei fr.
60'000.- a saldo e lesclusione dellobbligo di rilevare linventario, aveva
da loro ottenuto una riduzione del canone di locazione dai mensili fr. 5'000.-
a mensili fr. 4'000.-, per la durata di 10 anni. Inoltre, essi hanno contestato
il valore dellinvestimento indicato dallattrice, in quanto non provato e
sbagliato, nonché la valenza della perizia di parte e hanno sostenuto che dopo
10 anni dallesecuzione dei lavori non sussisteva più alcun plusvalore (art.
260a CO). Infine, essi hanno sollevato leccezione di compensazione con un loro
asserito credito nei confronti della controparte per fr. 23'527.30 oltre
interessi al 7% dal 1. maggio 2016 per canoni non saldati.
Esperita listruttoria di causa, al termine della
quale le parti si sono confermate nelle rispettive allegazioni e domande, il
Pretore aggiunto ha respinto la petizione con sentenza del 31 agosto 2018,
caricando gli oneri processuali allattrice e condannandola a versare
ripetibili ai convenuti.
Delle argomentazioni contenute nella sentenza si dirà,
per quanto necessario, in seguito.
4. Con
appello 27 settembre 2018 AP 1 ha impugnato la pronuncia del Pretore aggiunto
chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
In sostanza, AP 1 afferma che i
calcoli dellinvestimento iniziale effettuati nella sentenza non avrebbero
erroneamente tenuto conto dei costi della manodopera prestata a titolo gratuito
dalla famiglia S__________ e di quelli di sdoganamento, oltre ad essere fondati
su di un tasso di cambio EUR-CHF più equo e oggettivo rispetto a quello
ritenuto applicabile di 1 EUR = 1 CHF. Inoltre, il primo giudice non ha a suo
avviso debitamente preso in considerazione il fatto che i convenuti stessi
avrebbero ammesso lavori sino a concorrenza di fr. 180'000.- e che essi, avendo
formulato delle contestazioni generiche e quindi processualmente non valide,
avrebbero riconosciuto i contenuti dei documenti prodotti dallattrice per
sostanziare gli investimenti. Tutto questo comporta che i costi per i lavori
devono essere ricondotti a fr. 204'525.80.
Infine, il Pretore aggiunto
avrebbe pure errato nel calcolo dellammortamento: considerato che il fisco ne
ammette uno del 6% e che dunque si dovrebbe fare affidamento ad esso, il valore
residuo dopo i 10 anni sarebbe ancora di fr. 81'810.30, somma dalla quale il
giudice avrebbe dovuto quindi partire per effettuare i suoi ragionamenti.
Con la loro risposta, i convenuti hanno
chiesto di respingere lappello e di confermare la decisione pretorile.
5. La prima contestazione sollevata
dallappellante concerne la mancata inclusione tra i costi degli interventi da
lei effettuati allimmobile del valore della manodopera fornita dalle persone
legate alla società, delle spese di trasporto e di quelle di sdoganamento. Per
il loro riconoscimento, il Pretore aggiunto avrebbe dovuto affidarsi alla
perizia di parte e alla deposizione di __________ P__________, invece di
escluderne la valenza probatoria. In particolare, con riferimento a
questultima, contrariamente al giudizio pretorile, AP 1 ha rilevato come non
ci si trovi di fronte a dichiarazioni incongruenti, poiché il teste, in realtà,
ha semplicemente riferito che il costo dei lavori preventivato inizialmente in
fr. 400'000.- aveva potuto essere ridotto a fr. 100'000.- grazie alle prestazioni fornite a titolo gratuito dalla famiglia
di __________ S__________, senza cadere in contraddizione con nessun altro
elemento probatorio agli atti.
In più, il primo giudice avrebbe
dovuto e potuto anche fare capo ai doc. H e I, rimasti incontestati dalle
controparti, invece che reputarli arbitrariamente privi di valore probatorio.
5.1. Il Pretore
aggiunto ha innanzitutto preso atto che per provare lammontare
dellinvestimento iniziale, lattrice aveva allegato un documento intitolato dettaglio
costi per ristrutturazione del 18.7.2005 (doc. G) corredato, solo in
parte, da giustificativi per le singole voci di spesa (doc. H-O), mentre che
per quanto concerne la quantificazione della propria pretesa, cioè il valore
attuale del proprio investimento, ha prodotto una perizia di parte dello studio
darchitettura K__________ del 14 gennaio 2014 (doc. Q). Essendo il contenuto
di questi documenti stato contestato dai convenuti, si imponeva, a suo
giudizio, lassunzione di prove che potessero darne conferma. Ciononostante la
parte gravata dallonere probatorio, AP 1, non ha notificato nulla che potesse
colmare la lacuna, nemmeno lesperimento di una perizia giudiziaria. Già per
ciò solo essa deve essere considerata soccombente.
Ma anche se così non fosse,
lesito sarebbe identico perché sia la perizia che i documenti comprovanti
lasserito investimento fanno riferimento, oltre che ai costi di
ristrutturazione, anche a quelli dellinventario, che però era stato escluso
venisse rilevato dal locatore e che è stato per finire venduto da AP 1 a M__________
SA di __________. Inoltre dal calcolo dellinvestimento, per il giudice,
dovevano essere anche esclusi i costi delle prestazioni non retribuite dei
familiari S__________, essendo i documenti relativi contraddittori, considerato
che il dettaglio costi per ristrutturazione del 18.7.2005 li indica in
fr. 60'000.- mentre la perizia di parte in fr. 40'000.- e non essendo possibile
comprendere su quali basi sia stato calcolato il valore della manodopera e se
il lavoro delle persone in questione abbia riguardato effettivamente le opere di
ristrutturazione o piuttosto linventario. In questo ambito, il teste __________
P__________ ha fornito una versione contraddittoria che, per finire, secondo la
sentenza impugnata, ha privato di valore probatorio anche i doc. H e I. Di
conseguenza, per il calcolo dellinvestimento iniziale, il Pretore aggiunto ha
preso in considerazione solo le fatture allegate dallattrice e riferibili a
lavori che potevano pacificamente essere considerati come non concernenti
linventario.
5.2. Le tesi
dellappellante non possono essere seguite.
Essa fonda
avantutto le sue pretese su una perizia di parte che è stata immediatamente
contestata dai convenuti nella risposta del 17 novembre 2016, ove è stata
definita estremamente sommaria e approssimativa , presentando a loro dire
delle voci di costo fantasiose e inconferenti, dei tassi di cambio inadeguati e
una parziale e scorretta applicazione del deprezzamento/ammortamento (risposta,
pag. 5).
Una perizia di parte,
anche se allestita correttamente e secondo i dettami dellarte, non è un mezzo di prova, ma è assimilata a
una semplice allegazione di parte (DTF 141 III 437 consid. 2.6 con rinvii) o,
tutt'al più a un indizio (STF 4A_309/2017 del 26 marzo 2018, in: RSPC 2018 pag.
295). Nella fattispecie, tale documento, della perizia, ha solo il nome,
poiché è a tal punto superficiale e stringato da non permettere nemmeno di
comprendere su quali elementi si fonda.
Vista questa grave lacuna,
il doc. Q avrebbe avuto un valore indiziante pari a zero anche se i suoi contenuti
non fossero stati contestati specificatamente.
Ciò detto, a fronte della
contestazione delle controparti, si imponeva, come rettamente evidenziato nella
sentenza impugnata, lassunzione di prove a favore delle argomentazioni
attoree, soprattutto lallestimento di una perizia giudiziaria. Tuttavia nulla
in tal senso è stato richiesto dallattrice, gravata dellonere probatorio ai
sensi dellart. 8 CC.
Lautodefinita perizia dello Studio di architettura K__________ del 14 gennaio 2014 (doc. Q) non può
fungere neppure da base indicativa per una valutazione della fattispecie, non
spiegando in alcun modo su quali dati si fonda, non esponendo le modalità di
calcolo adottate per le singole poste (ad eccezione di quelle relative al
deprezzamento) e presentando persino incongruenze rispetto ad altri documenti
agli atti, quali ad esempio le prestazioni per lavoro dei famigliari S__________,
indicate al doc. H in fr. 60'000.-, pari al lavoro di 3 persone, e in quella
sede in soli fr. 40'000.-, pari al lavoro di due persone, oppure rispetto ad
alcune delle poste di cui al doc. I.
5.3. __________ P__________,
che si era occupato della direzione lavori ed era parallelamente il
rappresentante della G__________ di __________, ditta appaltatrice, ha
dichiarato in prima battuta che si ricordava che i costi della ristrutturazione
erano molto importanti, oltrepassando i fr. 400'000.- e che __________ S__________
gli aveva riferito di non disporre di un tale importo, per cui aveva proposto
di eseguire come famiglia i lavori in modo da ridurre le spese (verbale di
interrogatorio del 24 agosto 2017, pag. 9). In seguito ha spiegato che per
quanto attiene ai lavori di cui sopra essendo gli stessi al di sotto
dellimporto di fr. 100'000.-, so che non ero obbligato ad assoggettarmi
allIVA (ibidem). Chiamato a chiarire la questione dallavvocato
dellattrice, egli ha risposto: Mi viene fatto notare che in precedenza ho
asserito che il costo dei lavori ammontava a circa fr. 400'000.- mentre poco fa
ho detto che limporto dei lavori non superava di fr. 100'000.-. Posso spiegare
quanto ho appena detto perché per ridurre i costi abbiamo coinvolto
direttamente la famiglia S__________ nelleffettuazione pratica dei lavori poi
realmente effettuati. A livello di contratto comunque confermo che limporto
dei lavori è stato indicato in non superiore a fr. 100'000.- (ibidem, pag.
10).
Da una simile
testimonianza non si può desumere nulla di concreto.
Ma non solo. Queste
affermazioni sono in netto contrasto con i contenuti del contratto lavori
di ristrutturazione necessari alloperatività dellesercizio del 14 giugno
2005 (doc. H), che indica un ammontare totale di fr. 120'000.- e del contratto
relativo alla seguente fornitura di arredi del 10 giugno 2005 (doc. I),
che riporta un totale di EUR 62'000.-, entrambi corredati da documenti in gran
parte nemmeno leggibili e quindi inutilizzabili. Inoltre, proprio tra le
sbiadite ricevute si può leggere che __________ P__________ ha dichiarato per
iscritto in calce al contratto del 14 giugno 2005 (doc. H) che lintera
somma è stata versata pertanto mi ritengo saldato , laddove per intera
somma si dovrebbe intendere lunica indicata su tale atto e sulle ricevute
allegate (per quel poco che si può intuire), cioè fr. 120'000.-.
Ora, non deve essere
spiegato a lungo che se la stessa attrice sostiene di essersi assunta
personalmente lonere di effettuare dei lavori in modo da ridurre ad al massimo
fr. 100'000.- linvestimento per la ristrutturazione del ristorante, senza
neppure darsi la pena di illustrare nel dettaglio in cosa consisterebbero
questi suoi interventi, e poi, nel contempo, produce documenti con cui vorrebbe
dimostrare di aver pagato almeno fr. 120'000.- + EUR 62'000.- (al cambio di
circa 1.53 vigente allora), crea una situazione di confusione istruttoria che
impedisce laccertamento giudiziario del valore dellinvestimento.
Anche su questo punto,
quindi, la sentenza di prime cure risulta essere corretta e le argomentazioni
dappello devono essere respinte.
6. Il secondo appunto
mosso alla sentenza da AP 1 è che il Pretore aggiunto avrebbe omesso di
considerare che i convenuti stessi hanno riconosciuto un valore dei lavori di
ristrutturazione di almeno fr. 180'000.-, avendo posto in compensazione il
contributo iniziale di cui al doc. F oltre che la da lei ritenuta presunta
riduzione del canone locativo per fr. 120'000.-, mentre il giudice di prime
cure è giunto solo a un importo di fr. 150'997.45. Così facendo avrebbe
contravvenuto allart. 58 cpv. 1 CPC, per il quale in giudice non può
aggiudicare a una parte meno di quanto la controparte le ha riconosciuto.
Largomentazione non può
essere seguita, poiché manifestamente errata. In effetti, una lettura attenta e
oggettiva dellallegato di risposta consente con facilità di comprendere come i
convenuti non abbiano mai riconosciuto un investimento di fr. 180'000.-, ma si
siano limitati a chiarire  tra laltro ad abundantiam e dopo una
contestazione esplicita delle pretese - come a prescindere da tutto il resto,
da un punto di vista oggettivo, AP 1 si sia vista riconoscere un vantaggio
economico dalloperazione di rinnovamento dei locali affittati, consistente in un
contributo a loro detta una tantum e, soprattutto, a saldo di ogni
pretesa, di fr. 60'000.-, oltre a una riduzione del canone locativo che sui 10
anni della durata del contratto assomma a fr. 120'000.-. Nulla più. Che questo
incasso straordinario e risparmio sul canone corrispondessero allammontare
minimo dellinvestimento non è mai stato asserito e non è dimostrato, così come
non è possibile assimilare automaticamente le due cose, avendo esse natura
diversa e non essendo per forza una uguale allaltra.
I convenuti, come da loro
spiegato nella risposta dappello, si sono così limitati a considerazioni
matematiche dei vantaggi ottenuti dallattrice, senza che con questo abbiano
riconosciuto lentità dei costi degli interventi.
Questo risulta con maggiore
evidenza se si prosegue nella lettura dellallegato di risposta e si passa al
punto seguente (n. 4.2.), ove AO 1 e AO 2 hanno esplicitamente precisato che i
valori dellinvestimento indicati dalla petizione e nel doc. G erano da loro
integralmente contestati. Concetto ribadito anche al punto n. 7.3, nel quale è
specificato che le cifre formulate dalla procedente sono esorbitanti e in gran
parte non documentate.
Anche su questo punto
lappello è da respingere.
7. Proseguendo
lappello, AP 1 ribadisce che il Pretore aggiunto ha sbagliato a
escludere i costi della manodopera con la motivazione che non era dato sapere a
quali opere essi si riferissero, così come ha commesso un errore a non
considerare i fr. 5'504.90 di sdoganamento (doc. K, nemmeno contestato dai
convenuti), che a suo dire sarebbero riferiti ai rivestimenti dei bagni, ai
sanitari, alle porte interne, ai divisori in legno e ai serramenti.
7.1. Il Pretore aggiunto ha
giudicato corretto escludere dallinvestimento iniziale rivendicato dalla
conduttrice anche le prestazioni non retribuite dei familiari S__________
(sentenza impugnata, consid. 7.2). Avantutto perché i documenti prodotti sono,
come visto, contraddittori, essendo le stesse nel dettaglio dei costi per
ristrutturazione del 18 luglio 2005 (doc. G) state computate come eseguite da
3 persone per un totale di fr. 60'000.-, mentre nella perizia di parte esse
sono state valutate in fr. 40'000.- siccome eseguite da 2 persone (doc. Q). In
secondo luogo poiché non è stato allegato e provato su quali basi il valore
della manodopera sia stato calcolato e se il lavoro in questione abbia
riguardato le opere di ristrutturazione dellimmobile oppure quelle per
linventario.
7.2. Sulle specifiche
motivazioni del primo giudice lappellante non prende una posizione specifica
ma si limita a proporre una propria lettura dei fatti con la conseguenza che su
questo punto il suo appello risulta in buona parte irricevibile (art. 311 CPC).
Detto ciò, neppure unanalisi del merito condurrebbe a miglior esito.
Della contraddizione
dei doc. G e Q sulla questione dellammontare dei costi di manodopera già si è
detto, così già è stato spiegato che non è possibile fare affidamento sugli
altri documenti (H e I), rispettivamente sulla deposizione di __________ P__________.
Lassenza di un
qualsiasi dato circa il numero di ore prestate e delle modalità di computo del
loro valore rende impossibile qualsiasi tipo di ricostruzione.
A questo si aggiunge il
fatto che nemmeno è stata proposta una chiara illustrazione di quali interventi
sono stati effettuati per migliorare limmobile e di quali lavori sono stati
effettuati per istallare linventario del ristorante.
La pretesa di riconoscere
il valore della manodopera della famiglia S__________ deve essere respinta non
perché non vi è stato un loro intervento, ma perché non è stato dimostrato
quale sia lammontare del lavoro fornito per le migliorie allo stabile.
7.3. A ragione il Pretore
aggiunto, pur avendo mancato di farne menzione in sentenza, non ha riconosciuto
allattrice i costi di sdoganamento di fr. 5'504.90 da lei rivendicati.
In effetti, nel tentativo
di addurne la prova, lattrice ha prodotto il doc. K, che raccoglie le fatture
di sdoganamento della ditta V__________ SA trasporti internazionali di __________.
A prescindere dal fatto che, ancora una volta, si tratta di documenti sbiaditi
e di difficile lettura, essi non consentono comunque di comprendere a quale
tipo di materiale, rispettivamente quale oggetto, facciano riferimento, per cui
è impossibile stabilire se concernono i lavori di miglioria o piuttosto, come
parrebbe, linventario. La dicitura parti di mobili di altre materie e altri mobili di legno sono alquanto generiche e suggeriscono un nesso
con linventario più che con gli infissi. Soprattutto sembrano escludere che si
tratti di materiale per i bagni, i sanitari, le porte interne e i serramenti
come vorrebbe lappellante. In mancanza di prove, a ragione il primo giudice
non li ha inclusi nelle spese riconoscibili.
La sentenza impugnata
risulta quindi corretta anche su questo punto.
8. Lappellante ha in
seguito sostenuto che il Pretore aggiunto avrebbe manifestamente contravvenuto
alla portata dellart. 222 CPC, non avendo riconosciuto che la contestazione
delle pretese attoree effettuata dai convenuti era da considerare inammissibile
poiché troppo sommaria, essendosi essi limitati a contestare genericamente e
senza spiegarne i motivi i calcoli contenuti nel doc. G e nella petizione.
È
un fatto controverso quello la cui correttezza è confutata dalla controparte,
esplicitamente o per atti concludenti. La contestazione deve essere
sostanziata, cioè avvenire in maniera dettagliata (STF 4A_309/2011 consid.
3.1.3, DTF 117 II 113 consid. 2). Il dovere di sostanziare non comporta che
quelle posizioni di una fattura per le quali la controparte non è stata in
grado di contrapporre eccezioni specifiche, debbano essere considerate
accettate, poiché questo condurrebbe a uninversione dellonere della prova.
Anche una contestazione senza conoscenza precisa è pensabile, fintanto che i
fatti contestati non sono oggetto di atti o accertamenti attribuibili alla
persona che li mette in discussione (STF 4A_443/2017 del 30 aprile 2018 consid.
4.3).
Una
contestazione globale o generica non è di principio sufficiente e chi contesta
una pretesa deve spiegare le proprie obiezioni in modo da permettere allattore
di capire quali fatti sono contestati e di fornire le prove delle quali porta
lonere (DTF 141 III 433 consid. 2.6).
Nel
caso concreto l'attrice, gravata dallonere della prova in merito allesistenza
e allentità del vantato credito, nella petizione di causa non ha in alcun modo
descritto gli interventi effettuati allo stabile, limitandosi a rimandare a dei
contratti la cui valenza probatoria è risultata insufficiente e a una perizia
che non adempie i requisiti minimi per essere considerata tale e nemmeno quelli
per poterne trarre qualche indizio utile.
Con
la risposta di causa i convenuti, dopo la premessa con cui hanno contestato
tutti i fatti ad eccezione di quelli riconosciuti, ciò che effettivamente è
privo di valore, hanno tuttavia chiarito di contestare integralmente i dati
contenuti nel doc. G, così come quelli del referto peritale, giudicato
approssimativo, sommario, contenente delle voci fantasiose e inconferenti,
nonché facente capo a tassi di cambio inadeguati e a una base di calcolo del
deprezzamento errata. In seguito hanno di nuovo eccepito che a 10 anni dai
lavori il maggior valore si era annullato e che i valori indicati dalla
controparte erano esorbitanti, scorretti e per nulla documentati, nonché che
linventario non poteva essere incluso nelle rivendicazioni.
A
fronte di allegazioni e prove insufficienti della parte attrice non è possibile
elevare oltre misura lonere di contestazione a carico dei convenuti, tenuti a
prendere posizione con un grado di precisione proporzionale al livello
raggiunto dalla controparte. Ne segue che, a giusta ragione, il primo giudice
non ha considerato ammesse le pretese avanzate da AP 1 sulla scorta di prove
insufficienti e non contestate singolarmente ed in dettaglio, ma con
argomentazioni quanto basta sufficientemente concrete e precise che le hanno ad
ogni modo consentito di disporre degli elementi per comprendere quali fatti
avrebbero dovuto essere oggetto di approfondimenti istruttori.
Lappello, nei limiti
della sua ricevibilità, deve essere respinto anche su questo aspetto.
9. Da ultimo AP 1 ha
pure criticato il Pretore aggiunto per la modalità con cui ha calcolato
lammortamento degli investimenti. A detta dellappellante il tasso di
ammortamento applicato non è corretto, non tenendo conto dellampiezza e
dellimportanza dei lavori effettuati. Per contro, sarebbe conforme alluso del
settore della ristorazione il deprezzamento indicato dallarch. K__________ del
10% per il primo anno e del 4% dal secondo allottavo anno, maggiormente
realistico anche considerato il tasso dammortamento del 6% annuo che viene
applicato in ambito fiscale. Di conseguenza il valore dopo lammortamento deve
essere di fr. 81'910.30, cioè 6% su fr. 204'525.89 per 10 anni.
9.1. Il Pretore aggiunto ha
utilizzato, per il calcolo degli ammortamenti di ogni singolo intervento
comprovato, la guida della durata della vita allestita dallAssociazione
Svizzera Inquilini della Svizzera tedesca (MV) e dallAssociazione Svizzera dei
proprietari immobiliari (HEV Schweiz) e tendo conto che per i ristoranti la
durata della vita si riduce del 50%, come indicato allart. 14 della guida
(sentenza impugnata, consid. 7.4, pag. 7 seg.).
9.2. Le tesi
dellappellante, formulate in maniera perentoria e non supportate da prova
alcuna, sono, una volta di più, impossibili da seguire.
In effetti, AP 1
non ha dimostrato in alcun modo che il metodo di computo del deprezzamento
utilizzato nella perizia di parte del 14 gennaio 2014 sia corretto e conforme
agli usi del settore.
Daltronde, da tale
referto non è neppure possibile comprendere in base a quali criteri
larchitetto incaricato abbia ritenuto che per il primo anno fosse da applicare
un tasso di deprezzamento del 10% e per gli anni seguenti quello del 4%.
Sullaltro fronte
il Pretore aggiunto ha utilizzato delle tabelle facilmente rinvenibili in
internet (al sito www.asi-infoalloggio.ch/wp-content/uploads/2016/g-tabella-della-durata-di-vita.pdf ),
i cui contenuti sono stati concordati paritariamente da due delle maggiori
associazioni svizzere degli inquilini e dei proprietari (quindi di entrambe le
parti contrattuali, con interessi contrapposti) e sono unanimemente
riconosciuti nel settore, oltre che essere del tutto ragionevoli e condivisibili
anche da un punto di vista oggettivo.
I criteri di ammortamento
validi in ambito fiscale, invece, non trovano automaticamente applicazione in
ambito civile, fondandosi su principi sostanzialmente differenti, e non possono
dunque essere richiamati in una vertenza come quella qui in oggetto senza che
ne venga documentata e spiegata lutilizzabilità nel caso concreto.
Anche su questo punto,
quindi, lappello deve essere respinto.
10. Le spese processuali
seguono la soccombenza totale dellappellante (art. 106 CPC).
Il valore litigioso,
determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, è di fr. 280000.-.
Per questi motivi,
decide:
1. L'appello 27 settembre 2018 di AP 1 è respinto .
2. Le
spese processuali di complessivi fr. 12000.- sono poste a carico
dellappellante, che rifonderà allappellata fr. 6'000.- per ripetibili.
3. Notificazione:
-     ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore
litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del
lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF).
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).