Sanzione disciplinare
Decisione del 11.11.2020, TRAM
Incarto n. 52.2019.416
SANZIONE DISCIPLINARE
art. 6 cpv. 1 LN
art. 12 LN
art. 20 cpv. 1 LN
art. 46 LN
art. 55 cpv. 2 LN
art. 97 cpv. 1 LN
art. 4 cpv. 3 LRF

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo
sul ricorso del 10 settembre 2019 dell'
RI
  1
contro
la decisione del 13 agosto 2019 (n. 20.2019.12) con
  cui la Commissione di disciplina notarile ha pronunciato nei suoi confronti
  un ammonimento a titolo di sanzione disciplinare;
ritenuto, in
fatto
A. a. Nel 2015, su richiesta
della proprietaria E__________, il notaio RI 1 ha costituito sulla part. __________
di __________ una proprietà per piani (PPP), prima della costruzione, composta
da quattro unità, alle quali erano assegnati dei posteggi in uso esclusivo. In
data 9 gennaio 2017 il notaio ha rogato un atto pubblico volto alla modifica della
PPP mediante la costituzione di un ulteriore foglio di PPP (in comproprietà)
corrispondente all'autorimessa. L'atto è stato sottoscritto alla presenza dei
comproprietari _________, _________, _________ e del procuratore ________ agente
per conto di E__________, a sua volta comproprietaria. Scopo dell'operazione
era quello di permettere a E__________ di vendere a terzi due posti auto, indipendentemente
dalla sua quota di PPP.
b. Il 7 marzo 2017 l'Ufficio del registro fondiario di Lugano ha rigettato la
relativa istanza di iscrizione - inoltrata il 28 febbraio precedente -
intravedendo ben nove aspetti problematici. Tra questi, l'uso di numeratori
decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP, non più ammesso dopo
la revisione del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210)
entrata in vigore il 1° gennaio 2012; errori nell'indicazione delle quote di
comproprietà del nuovo foglio di PPP (9/10 anziché 10/10) e nelle istanze di
sistemazione ipotecaria; il mancato accertamento nell'atto dell'identità di ________,
rappresentante di E________; l'assenza della conferma del geometra revisore ai
fini della cancellazione della menzione "prima della costruzione",
oltre a diverse altre imprecisioni.
c. Un atto aggiuntivo per correggere gli errori contenuti in quello originale
non ha mai potuto essere sottoscritto visto il cambiamento di opinione della
maggioranza dei condomini. Questi ultimi, riunitisi in assemblea condominiale
il 3 luglio 2017 (senza la partecipazione di E__________, che pure era stata regolarmente
convocata), avevano infatti modificato il regolamento di uso e amministrazione
della PPP, tornando all'impostazione iniziale e assegnando i posteggi in uso
esclusivo alle unità di PPP quali parti comuni.
d. Ritenendosi danneggiata dalla mancata iscrizione dell'atto e dopo alcuni
tentativi informali di giungere a un accordo, con raccomandata del 29 marzo
2019 E__________ ha sollecitato il notaio a formulare una proposta concreta di
indennizzo economico del pregiudizio asseritamente patito (quantificato in
almeno fr. 70'000.-), preannunciando, in caso di silenzio entro il 5 aprile
successivo, azioni legali nonché una segnalazione alla Commissione di
disciplina notarile (Commissione).
B.   a. Insoddisfatta della presa
di posizione del notaio - dichiaratosi disposto ad annunciare il caso alla sua
assicurazione di responsabilità civile, ma non a farle una proposta transattiva
-, il 29 aprile 2019 E__________ ha quindi effettivamente segnalato il suo
comportamento alla Commissione. In particolare, ha lamentato che la mancata
iscrizione del rogito sottoscritto il 9 gennaio 2017, asseritamente dovuta alla professionalità assai criticabile del notaio, le avrebbe impedito di
vendere due posteggi interni, causandole un danno economico di fr. 70'000.-.
Con successivo scritto del 20 maggio, ha inoltre rimproverato al notaio di non
avere rispettato il termine di 30 giorni per inoltrare l'istanza di iscrizione,
di avere dato seguito alle sue ripetute richieste di ricevere una copia
autentica del rogito soltanto il 16 gennaio 2019 (a distanza di circa due anni
dalla firma) e di non averla informata del rigetto dell'istanza di iscrizione (di
cui sarebbe venuta a conoscenza solo dopo essersi recata all'Ufficio del
registro fondiario il 25 gennaio 2019).
b. Preso atto della
segnalazione, l'8 maggio 2019 la Commissione ha aperto nei confronti del notaio
RI 1 un procedimento disciplinare. Chiamato a pronunciarsi in merito, l'interessato ha respinto ogni
addebito mosso nei suoi confronti. Ha in particolare evidenziato
l'impossibilità di procedere alla modifica dell'atto secondo le indicazioni
dell'Ufficio registri a causa di impedimenti indipendenti dalla sua attività e
volontà, segnatamente l'inaspettata procedura di iscrizione di un'ipoteca
legale (avviata da un artigiano non pagato dalla segnalante), che avrebbe
paralizzato l'intavolazione del nuovo foglio di PPP.
In un successivo
scritto ha poi contestato anche le ulteriori critiche mossegli dalla
segnalante.
C.   Con decisione del 13 agosto
2019, la Commissione ha pronunciato nei confronti del notaio RI 1 un
ammonimento. Ricordata la sua competenza prettamente disciplinare, la precedente
istanza ha anzitutto escluso di potersi esprimere circa un'eventuale
responsabilità civile del notaio. Passando poi in rassegna le critiche formulate
nella segnalazione, ha ritenuto che il notaio fosse incorso in una violazione
del suo obbligo generale di diligenza. Da un lato, per avere pubblicato un atto
che, a causa di gravi errori e imprecisioni, non aveva potuto essere iscritto (e
non aveva potuto essere corretto mediante un successivo atto aggiuntivo).
Dall'altro, per non avere rispettato il termine di 30 giorni per presentare
l'istanza di iscrizione. Al notaio è stata inoltre addebitata una violazione
del suo obbligo di informazione per non aver ragguagliato le parti circa le
ragioni del rigetto dell'istanza di iscrizione e per avere trasmesso alla
segnalante la copia autentica del rogito soltanto due anni dopo la sua
sottoscrizione. La sanzione per le suddette mancanze - ritenute di media
gravità - è stata commisurata avuto riguardo al precedente disciplinare
dell'interessato.
D.   Avverso la predetta
decisione, il notaio RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento. Pur ammettendo di non essere esente da critiche, l'insorgente contesta
le violazioni imputategli. Nega anzitutto che l'atto da lui rogato contenga errori
e imprecisioni che possano essere qualificati di gravi e giustificare una
sanzione disciplinare per mancata iscrivibilità a registro fondiario. Sostiene
che la legge non preveda più alcuna sanzione disciplinare per il mancato
rispetto del termine per l'inoltro dell'istanza di iscrizione. Ritiene che la
necessità di raccogliere in forma scritta l'accordo delle parti a derogare a
tale scadenza costituisca una semplice prassi, sanzionabile solo se contraria
alla dignità professionale, ciò che non sarebbe il caso in concreto. Nega
inoltre che il dovere d'informazione si estenda ai fatti successivi alla
pubblicazione dell'atto (rigetto dell'istanza d'iscrizione). In ogni caso,
ritiene di avere sempre messo al corrente le parti anche di tali aspetti,
rilevando come le critiche della segnalante non siano suffragate da prove, ma
anzi smentite dagli atti. Afferma infine di avere fornito alla denunciante la copia
autentica dell'atto a sua prima richiesta, sottolineando l'assenza di norme che
ne impongano a priori la trasmissione entro un determinato lasso di tempo.
E.   In sede di risposta, la
Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni, riconfermandosi nel provvedimento
impugnato.
Considerato, in
diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art.
102 cpv. 1 della legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 952.100).
Certa è la legittimazione attiva del ricorrente, personalmente e direttamente toccato dalla decisione impugnata , di cui è destinatario (art. 104 LN e 65 cpv. 1
della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
165.100). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1 LPAmm), è
dunque ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).
2.   2.1. La violazione dei
doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare. C orollario della vigilanza assicurata dallo
Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di
preservare la fiducia del pubblico, la responsabilità
disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr.
STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid. 3.1 e rimandi). 2.2. In Ticino, l'art. 20 cpv. 1 LN prevede
la repressione in via disciplinare degli atti commessi dal notaio in violazione
dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo la sua reputazione
professionale, il suo onore in relazione agli obblighi professionali o la
fiducia che in lui ripone il pubblico. La norma precisa che la Commissione
giudica tutte le violazioni alla legge sul notariato,
al regolamento, alla legge sulla tariffa notarile, alle norme
deontologiche e allo statuto. Quest'ultima puntualizzazione - assente nel
corrispondente art. 126 n. 1 della previgente legge sul notariato del 23
febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) - è stata aggiunta al fine di conferire una
chiara base legale in merito al perseguimento delle violazioni ai doveri del
notaio, concetto il cui contenuto può essere individuato anche facendo capo
alle norme deontologiche (cfr. al riguardo: Messaggio n. 6491 del 5 aprile 2011, pag. 11, ad art. 22; STF 2P.224/2000
del 19 dicembre 2000 in RDAT II-2001 n. 11 consid. 3b e rimandi; cfr. inoltre Michel Mooser , Le droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014 ,
pag. 76, n. 126 e pag. 221 seg., n. 338; Denis
Piotet, Déontologie notariale et droit suisse, in: SJ 2002 II 275, in
particolare pag. 278 seg.). I doveri professionali del notaio non sono solo
quelli definiti come tali nella LN, bensì tutte le regole che il notaio deve
ossequiare nell'esercizio della sua attività, quali ad esempio le norme
riguardanti le singole procedure di istrumentazione (cfr. sentenza
Verwaltungsgericht Bern del 19 marzo 2013, in: ZBGR 95/2014 pag. 242 consid.
4.1 e rif.; Mooser , op. cit., pag. 219 seg., n. 336 seg.).
3.   3.1. Giusta l'art. 12 LN,
il notaio deve usare la massima diligenza nell'espletare
le proprie funzioni. Il dovere di diligenza deriva dall'obbligo del notaio di
tutelare al meglio gli interessi delle parti, rispettivamente da quello di
esercitare la professione in modo irreprensibile (cfr. Christian
Brückner , Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, pag. 269, n.
877 segg. ). Secondo il codice professionale
emanato giusta l'art. 15 cpv. 3 LN dall'Ordine dei notai del Cantone Ticino il
18 giugno 2015 (RL 952.205), il notaio deve eseguire i compiti
affidatigli in modo imparziale, secondo scienza e coscienza e con sollecitudine
(art. 5 cpv. 1). Egli deve dunque trattare con sollecitudine le pratiche e non
deve tardare, senza valide ragioni, a prestare il proprio ministero (cfr. STA
52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid 4.1; cfr. pure Mooser , op. cit., pag. 89, n. 149; Aron Pfammatter in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum
Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 20 ad art. 37 NG; Peter Ruf , Notariatsrecht, Langenthal
1995, pag. 269, n. 1015; Brückner ,
op. cit., pag. 269, n. 880). Deve altresì vegliare al rispetto dei termini
impostigli dalla legge, segnatamente per richiedere le iscrizioni derivanti
dagli atti che pubblica nei pubblici registri (cfr. STA 52.2017.337 citata
consid. 4.1; cfr. pure Mooser , op.
cit., pag. 89, n. 149, pag. 174, n. 258 seg. e pag. 177, n. 264; Pfam-matter op. cit., n. 20 ad art. 37
NG e rif.). Questi ultimi sono termini d'ordine (cfr. Louis Carlen , Notariatsrecht der Schweiz, Zurigo 1976, pag.
131): il loro mancato rispetto non comporta la nullità dell'atto e non
costituisce di principio un ostacolo alle iscrizioni
che ne derivano, ma può ingaggiare la responsabilità civile o disciplinare del notaio (cfr. Mooser , op. cit., pag. 177 seg., n. 264; Carlen , op. cit., pag. 131). Nel
Cantone Ticino, l'art. 4 della legge sul registro fondiario del 2 febbraio 1998
(LRF; RL 216.100) dispone che il notaio
incaricato della stesura di un atto pubblico - presunto mandatario delle parti
per la richiesta di iscrizione al registro fondiario dell'atto da lui redatto
(cpv. 1, che rimanda all'art. 963 cpv. 3 CC; cfr. pure art. 47 LN) - deve
richiedere l'iscrizione entro 30 giorni, a meno che le parti abbiano altrimenti
disposto, ritenuto che, trascorso questo termine, soltanto chi ha facoltà di
disporre a registro fondiario è abilitato a presentare la richiesta d'iscrizione
(cpv. 2). Il cpv. 3 della medesima disposizione stabilisce che il notaio rimane
soggetto alle conseguenze disciplinari e alla responsabilità di fronte allo
Stato, a norma della legge notarile e del relativo regolamento. 3.2. Constatato come il notaio avesse inoltrato l'istanza d'iscrizione ben
oltre la scadenza del termine di 30 giorni, la Commissione, pur dando atto che
l'operazione di raccolta dei vari titoli ipotecari e del consenso degli
istituti bancari ai cambiamenti imposti dalla
modifica delle quote di PPP richiedeva un certo tempo, ha ritenuto che un
notaio accorto, proprio al fine di evitare complicazioni, avrebbe richiesto
titoli e consenso prima della firma dell'atto (9 gennaio 2017). Ha quindi
negato che il fatto che la banca abbia trasmesso i titoli unicamente a metà
febbraio 2017 costituisse una scusante per il ricorrente. Rilevata l'assenza di accordo delle parti a derogare al termine in questione, che per prassi
andrebbe espressamente indicato nell'atto
stesso o altrimenti comprovato, ha quindi riconosciuto in capo all'insorgente,
anche per tale aspetto, una violazione dell'obbligo di diligenza. Il ricorrente non nega la violazione del termine, ma sostiene che la
nuova legge sul registro fondiario abbia rinunciato alla sanzione disciplinare
prevista per casi del genere dalla previgente legge notarile. 3.3. L'argomentazione non può essere seguita. Infatti, è vero che la nuova LN
non contiene alcuna norma che preveda una specifica sanzione disciplinare in
caso di mancato rispetto del termine (fissato dall'art. 4 cpv. 2 LRF) per l'inoltro
dell'istanza d'iscrizione, a differenza della previgente (BU 1985, 217) che, al
suo art. 58, prevedeva multe disciplinari ( da fr. 5.- a fr. 50.- per
ogni atto in ritardo ; cpv. 1) per il notaio che, nei casi gravi ,
poteva essere deferito al Consiglio di disciplina notarile per le altre
misure disciplinari di sua competenza (cpv. 2). Il ricorrente sembra
tuttavia aver frainteso il senso del messaggio licenziato in occasione
dell'adozione dell'art. 4 LRF. Rilevato come l'art. 58 cpv. 1 della LN allora
in vigore avesse posto difficoltà di interpretazione e determinato una
situazione insoddisfacente per quanto attiene l'uniformità della prassi , il
Consiglio di Stato ha infatti spiegato di avere optato per l'introduzione di una
nuova norma che permettesse di determinare chiaramente la portata dell'esigenza
di rispettare il termine enunciando le relative conseguenze in caso di non
applicazione e d'altro canto rinunciando alla sanzione disciplinare sinora
prevista dall'articolo 58 cpv. 1 LN (cfr. messaggio n. 4527 del 14
maggio 1996 concernente la revisione della legge generale sul registro
fondiario del 2 febbraio 1933, pag. 3, sott. del red.). Se è dunque vero che il
legislatore ha rinunciato alla comminazione di multe disciplinari, nulla lascia
invece trasparire che la rinuncia intendesse estendersi a ogni altra sanzione disciplinare.
Tant'è che, come visto (cfr. supra , consid. 3.1), l'art. 4 cpv. 3 LRF
dispone espressamente che il notaio rimane
soggetto alle conseguenze disciplinari e alla responsabilità di fronte allo
Stato, a norma della legge notarile e
del relativo regolamento. Il citato messaggio (pag. 3) peraltro ben
avverte pure che, qualora il notaio rogante fosse intenzionato a
riservarsi la possibilità di inoltrare l'istanza di iscrizione oltre il termine
legale, dovrà cautelarsi inserendo un'apposita clausola nel contratto rogato ,
precisando che ciò appare particolarmente opportuno qualora la pratica
dovesse rivelarsi complessa presentando così il rischio di protrarsi, ad
esempio per la necessità di ottenere le necessarie autorizzazioni che
consentano l'iscrizione da parte dell'UR . Ciò detto, ricordato pure che il
notaio ha in generale il dovere di eseguire i compiti affidatigli con
sollecitudine, vegliando al rispetto dei termini di legge, con la Commissione
occorre inevitabilmente concludere che, in concreto, il ricorrente, attendendo
fino a ben 50 giorni prima di richiedere l'iscrizione dell'atto pubblico a
registro fondiario, e quindi ben oltre il termine di 30 giorni e senza
un'esplicita diversa disposizione delle parti (cfr. art. 4 cpv. 2 LRF e rogito,
pag. 7), abbia effettivamente leso il suo obbligo di diligenza.
4.   4.1. La sottoscrizione
dell'atto non mette fine all'attività del notaio, che è tenuto ad adempiere al
suo obbligo di esecuzione dell'atto, effettuando alcune formalità ulteriori,
tra cui l'iscrizione dell'atto nei pubblici registri e il rilascio di copie
autentiche dell'atto alle parti (cfr. Etienne
Jeandin , La profession de notaire, Ginevra/Zurigo/Basilea 2017, pag. 190
seg.; Mooser , op. cit., n. 258
seg. e 661; Jörg Schmid ,
Grundlagen zum Beurkundungs- verfahren, in: Jürg Schmid [curatore], Ausgewählte
Fragen zum Beurkundungsverfahren, Zurigo 2007, pag. 5). Anche in questa fase
successiva ( Nachverfahren ), il notaio è tenuto al suo obbligo di
diligenza (cfr. Schmid, op. cit.,
pag. 28; Louis Bochud , Notar und
Steuern, in: ZBGR 76/1995 pag. 1, pag. 20).
4.2. Nel caso che ci occupa, la Commissione ha pure ritenuto che il ricorrente
fosse incorso in una violazione del suo dovere di informazione ai sensi
dell'art. 6 LN per non avere ragguagliato le parti circa le ragioni del rigetto
dell'istanza di iscrizione. L'insorgente contesta tale conclusione, rilevando come l'obbligo di
informazione del notaio non copra la procedura successiva alla firma dell'atto
e affermando di avere in ogni caso compiutamente informato (per telefono) le
parti circa il rigetto e la conseguente necessità di sottoscrivere un atto aggiuntivo. Ora, è vero che il dovere d'informazione del notaio (art. 6 cpv. 1 LN e 12 del
codice professionale dell'Ordine dei Notai del Cantone Ticino) deve essere
adempiuto durante la procedura preparatoria o semmai ancora durante
l'istrumentazione vera e propria (cfr. Mooser ,
op. cit., n. 218; Stephan Wolf/Aron
Pfammatter in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des
Kantons Bern, Berna 2009, n. 2 ad art. 35 NG; Jeandin ,
op. cit., pag. 84; Jörg Schmid ,
Grundlagen zur notariellen Belehrungs- und Beratungspflicht, in: Jürg Schmid
[curatore], Die Belehrungs- und Beratungspflicht des Notars, Zurigo 2006, pag. 15,
il quale esclude espressamente che l'obbligo d'informazione del notaio copra
anche la fase successiva) e si riferisce soltanto a ciò che il notaio sa o
avrebbe dovuto sapere al momento in cui la questione dell'obbligo di informare
si pone (cfr. Mooser , op. cit., n.
222; Wolf/Pfammatter , op. cit., n.
5 ad art. 35 NG). L'obbligo di diligenza che incombe al notaio - che gli impone
di trattare con sollecitudine le pratiche (cfr. supra , consid. 3.1) - copre
invece tutta la sua attività, ivi compresa la fase successiva alla
sottoscrizione dell'atto (cfr. Schmid, Grundlagen
zum Beurkundungsverfahren, pag. 28; Bochud ,
op. cit., pag. 20). Visto anche l'esito - non previsto - della richiesta
d'iscrizione, un notaio diligente avrebbe quindi dovuto comunicare alle parti la
decisione di rigetto (e i motivi alla base della stessa), e ciò tanto più che
la decisione dell'Ufficiale dei registri era gravida di pesanti conseguenze
(concretizzatesi con l'adozione e conseguente iscrizione del nuovo regolamento,
che ha di fatto impedito alla segnalante di vendere i suoi posteggi
indipendentemente dalla sua quota di PPP). In concreto si deve tuttavia
convenire con il ricorrente che le critiche della segnalante, contestate, di
non aver saputo nulla del rigetto dell'istanza d'iscrizione fino al 2019 non
risultano suffragate da sufficiente riscontri oggettivi. Come rilevato nel
gravame, dagli atti sembrerebbe anzi emergere che la stessa fosse in una certa
misura al corrente da tempo del rigetto dell'istanza di iscrizione e della
modifica dell'assegnazione dei posteggi (rispetto a quanto previsto nel rogito
sottoscritto il 9 gennaio 2017) (cfr. corrispondenza e-mail del 10 luglio 2017
di cui ai doc. M e N allegati alle osservazioni del 23 maggio 2019). In queste
circostanze, in assenza di sufficienti elementi che comprovino una mancanza
d'informazione da parte sua, perlomeno da questo profilo non può essere
riconosciuta in capo al ricorrente una violazione del suo dovere di diligenza.
Ne va tuttavia diversamente per quanto segue.
4.3. La precedente istanza ha altresì rimproverato all'insorgente di aver leso
il suo obbligo di informazione per avere atteso oltre due anni per trasmettere
alla segnalante la copia autentica dell'atto da lui rogato. L'insorgente contesta anche tale violazione, sostenendo che nessuna norma
imporrebbe al notaio di procedere senza indugio alla consegna alle parti di una
copia autentica dell'atto. Al proposito si rileva che, secondo l'art. 55 cpv. 2 LN, il notaio (cui viene
espressamente riservato il diritto di rilasciare
copie degli atti rogati, cfr. art. 55 cpv. 1 LN) rilascia a ciascuna parte
interessata una copia autentica (di prima edizione) degli istromenti e atti fra
vivi, con l'indicazione della parte che la riceve; su richiesta il notaio può
rilasciare un'unica copia autentica per più parti o non rilasciarne. Ora, a prescindere dalla violazione del dovere di informazione rimproveratagli
in concreto dalla Commissione, per adempiere al dovere di diligenza che gli
incombe e che gli impone di svolgere con sollecitudine tutti i suoi compiti
(art. 12 LN), il notaio deve all'evidenza rilasciare alle parti una copia autentica dell'atto da lui rogato in tempi
relativamente rapidi, a prescindere da una loro esplicita richiesta in tal
senso. Nella misura in cui non risulta dagli atti che la segnalante avesse in
concreto rinunciato a ricevere una tale copia dell'atto sottoscritto il 9
gennaio 2017 (cfr. art. 55 cpv. 2 seconda frase LN), il ricorrente non poteva
attendere il 16 gennaio 2019 (cfr. doc. 1.3) per trasmettergliela. Un diligente espletamento delle proprie funzioni avrebbe
richiesto che egli avesse agito con maggior prontezza. Benché sostenga di aver dato seguito alla sua prima
richiesta in tal senso (e dagli atti non emergano elementi per accertare il
contrario), occorre pertanto concludere che l'insorgente, avendo atteso oltre
due anni per rilasciare alla segnalante una copia autentica dell'atto, sia
palesemente venuto meno, se non tanto al suo dovere d'informazione, senz'altro
a quello di diligenza.
5.   Come si vedrà in seguito, già
soltanto le violazioni sin qui riscontrate in capo al ricorrente (cfr. consid.
3.3 e 4.3) giustificano senz'altro l'ammonimento inflittogli. Tale sanzione
appare tanto più legittima se si considera quanto segue. 5.1. Giusta l'art. 46 LN, nel ricevere gli atti pubblici concernenti rapporti giuridici che devono essere iscritti
nei registri, il notaio deve verificare se sussistano le condizioni richieste
per la loro iscrizione, descrivere l'oggetto in modo preciso e stendere le
clausole conformemente alle prescrizioni regolanti la tenuta e il funzionamento
del registro . Egli è dunque tenuto a rogare atti pubblici la cui
iscrivibilità sia fuor di dubbio sin dal giorno della richiesta (cfr. Brückner , op. cit., pag. 277, n. 911; Fabrizio Andrea Liechti, Der
Rechtsgrundausweis für Eigentumseintragungen im Grundbuch unter besonderer
Berücksichtigung der notariellen Sorgfaltspflichten, Berna 2017, pag. 14 e 60
seg.), consacrando il massimo impegno alla pronta esecuzione del compito che
gli è affidato (cfr. Mooser , op.
cit., pag. 89, n. 149). 5.2. Nella decisione impugnata, pronunciandosi sul rimprovero al notaio di aver
pubblicato un atto non iscrivibile a registro fondiario, la Commissione ha
rilevato quanto segue: () in linea di principio questa Commissione
ritiene che la mancata iscrivibilità di un atto a registro, in conseguenza ad
imprecisioni ed errori contenuti nell'atto pubblicato dal notaio, se gravi,
come potrebbe essere il mancato accertamento dell'identità di un comparente,
ciò che per i combinati disposti degli art. 35 e 53 cpv. 1 let. c LN comporta
la nullità dell'atto - circostanze che comunque non è di competenza di questa
Commissione - costituisce una pacifica mancanza professionale. Va detto infatti
che il notaio è il professionista che permette, a mezzo di atto notarile, di
raggiungere un determinato scopo richiesto e voluto dalle parti e che qualora
il notaio nutrisse dei dubbi in merito all'iscrivibilità di un determinato
atto, sarebbe necessario indicarlo, rendendo attente le parti dei limiti del
suo intervento. In genere la non iscrivibilità di un atto si risolve a mezzo
del successivo atto aggiuntivo per cui l'iscrizione - in un primo tempo
impedita da una formulazione errata e/o imprecisa - trova conferma (pag. 4). Ha poi tuttavia osservato come, in concreto, l'iscrizione non avesse potuto
intervenire
() siccome alcune delle parti - anche a
seguito di procedimenti sorti successivamente alla firma dell'atto iniziale nel
contesto delle loro relazioni - hanno rinunciato a sottoscrivere quanto
necessario. Ha quindi concluso che: Valutate le circostanze che hanno portato al
respingimento dell'atto 9.1.2017 questa Commissione non può quindi esimersi dal
ritenere d ata una violazione dell'obbligo
generale di diligenza del notaio (art. 12 LN), anche se - benché ammesso dallo
stesso notaio (vedi lettera 24.5.2019 alla CDN - doc. 7, pag. 2) - il mancato
accertamento dell'identità del procuratore rilevato dall'Ufficio del registro
non trova conferma ad una attenta verifica del rogito. In chiusura dell'atto viene
infatti indicato espressamente che il notaio conosce i comparenti (), anche se a pag. 1, dopo l'indicazione delle generalità
del procuratore, non è stato indicato "persona a me nota", come è
invece stato fatto per le parti, ciò che verosimilmente ha fatto ritenere
all'Ufficio del registro che l'accertamento dell'identità di quest'ultimo
mancasse (decisione impugnata, pag. 4). 5.3. Il ricorrente contesta tale conclusione. Osserva in sostanza come
la stessa Commissione abbia negato l'unico motivo (mancato accertamento
dell'identità del procuratore della segnalante) che avrebbe semmai potuto
giustificare una sanzione disciplinare a fronte di una mancata iscrizione di un
atto a registro fondiario. Sostiene che gli altri punti elencati dall'Ufficiale
dei registri che hanno portato al rigetto dell'istanza di iscrizione, sui quali
la Commissione non si sarebbe nemmeno espressa, non siano infatti "gravi"
e non giustifichino dunque una sanzione. Si tratterebbe in effetti di ragioni tecniche,
che sarebbero state facilmente risolvibili se le parti non si fossero opposte,
per motivi indipendenti dalla sua volontà, alla firma di un atto aggiuntivo. 5.4. Ora, come accennato in narrativa, in concreto l'Ufficiale dei registri ha
individuato ben nove aspetti che ostavano all'iscrizione dell'atto. Tra questi,
oltre all'asserito mancato accertamento nell'atto dell'identità del
rappresentante della segnalante (punto n. 7), sono stati riscontrati i seguenti
errori e/o imprecisioni: 1. L'uso di numeratori decimali per determinare
le frazioni delle unità di PPP non è più ammesso (cfr. revisione CC entrata
in vigore il 01.01.2012, segnatamente art. 712 e , cpv. 1 e messaggio CF
ad art. 712 e , pag. 4871). 2. Una comproprietà ordinaria, con le quote in proprietà alla medesima persona,
non può essere intavolata a RF se non a determinate condizioni. Nel caso
specifico può venire intavolata la comproprietà nel seguente modo: 5/10 a E__________
(eventualmente 4/10 e 1/10 vista la contestuale vendita), 1/10 a __________,
2/10 __________, 2/10 a __________ (cfr. art. 23 ORF, P.H. Steinauer, Les
droits réels, Tome I, III édition, Berner Kommentar). 3. Sull'istanza vengono indicati soltanto 9/10 del nuovo fol. PPP. 4. Per quanto riguarda le istanze di sistemazione ipotecaria, sono anch'esse
errate. Non si tratta infatti di estensioni, ad eccezione della PPP __________
e quote del nuovo foglio di proprietà __________; questo perché le quantità
detenute diminuiscono. Va pertanto richiesto lo svincolo dei millesimi dedotti. 5. L'unica cartella ipotecaria registrale è quella gravante la PPP __________
di proprietà __________, le altre sono al portatore. 6. È necessario indicare su quale fondo va annotata la soppressione del diritto
di prelazione legale. () 8. Per la cancellazione della menzione "prima della costruzione"
viene richiesta la conferma ufficiale del geometra revisore (art. 69, cpv. 3
ORF). 9. Nell'atto si dice che il nuovo regolamento sostituisce integralmente il
regolamento precedente. Nell'istanza viene richiesta soltanto una modifica del
regolamento stesso. Per la chiarezza delle iscrizioni a RF è necessario
specificare se la menzione attuale deve venir cancellata, procedendo quindi
alla nuova menzione, oppure se deve essere indicata solo come aggiunta
all'esistente. Se è ben vero che, così come evidenziato nell'impugnativa, il rimprovero
relativo al mancato accertamento dell'identità del procuratore della segnalante
(punto n. 7) è caduto davanti alla Commissione
( il mancato accertamento dell'identità del procuratore rilevato dall'Ufficio
del registro non trova conferma ad una attenta verifica del rogito. In chiusura
dell'atto viene infatti indicato espressamente che il notaio conosce i
comparenti ) , è altrettanto vero che la precedente istanza, valutate
tutte le circostanze alla base del rigetto dell'istanza d'iscrizione, ha
comunque, seppur genericamente, ritenuto data una violazione del dovere di
diligenza in capo al ricorrente. Le diverse ulteriori mancanze rilevate dall'Ufficiale dei registri non appaiono
infatti trascurabili e lievi. Al proposito si osserva che il dovere di
diligenza che incombe al notaio gli impone di istrumentare atti che possano
essere iscritti nei pubblici registri, ossia che siano in grado di superare gli
ostacoli posti a tale operazione (cfr. supra , consid. 5.1). Lo prevede
del resto espressamente l'art. 46 LN, disponendo che il notaio chiamato a celebrare un atto pubblico riferito a un rapporto giuridico che deve essere
iscritto a registro fondiario deve stendere le clausole conformemente alle
prescrizioni regolanti la tenuta e il funzionamento del registro. In concreto,
un notaio diligente avrebbe quindi senz'altro dovuto sapere che, dopo la
revisione del CC entrata in vigore il 1° gennaio 2012, l'uso di numeratori
decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP non era più ammesso (punto
n. 1; cfr. Messaggio del 27 giugno 2007
concernente la revisione del Codice civile svizzero [Cartella ipotecaria
registrale e altre modifiche della disciplina dei diritti reali], in: FF 2007
4845, 4871; René Bösch, in: Basler
Kommentar, ZGB II, VI ed., Basilea 2019, n. 3 ad art. 712 e ). La mancanza
appare poi tanto più grave se si considera che, al momento della rogazione (9 gennaio 2017), la revisione era entrata in vigore
da oltre cinque anni. Ritenuto poi come l'intervento del notaio miri proprio a evitare insicurezze
giuridiche (cfr. Mario Postizzi ,
L'attività ministeriale del notaio - Una lettura "a quadrifoglio",
vol. 20 collana gialla CFPG, Lugano 2016, pag. 3 e 13), significativa della leggerezza
del ricorrente è anche l'incongruenza
relativa al nuovo regolamento (punto n. 9) esistente tra l'atto (in cui si dice
ch'esso sostituisce integralmente il precedente) e l'istanza di
iscrizione (che ne chiede solo la modifica ). Nemmeno può essere passata
sotto silenzio l'errata sistemazione degli oneri ipotecari connessi con la
modifica delle PPP originarie, per le quali il notaio non si è premurato di
chiedere i necessari svincoli. Neppure possono invero essere trascurati gli altri aspetti problematici che
hanno portato al rigetto dell'istanza di iscrizione, che nemmeno il ricorrente
contesta, seppur vada puntualizzato che per la mancata produzione della conferma
ufficiale del geometra ai fini della cancellazione della menzione "prima
della costruzione" (punto n. 8) non è di per sé imputabile alcuna
negligenza al notaio (considerato che una tale conferma va prodotta solo su
richiesta, cfr. art. 69 cpv. 3 dell'ordinanza sul registro fondiario del 23
settembre 2011 [ORF; RS 211.432.1] e art. 47 LRF). Tutto considerato, visto il rigore
che s'impone al notaio nell'esercizio della sua professione, gli errori e le
imprecisioni contenuti nell'atto rogato dal ricorrente - benché alcuni di essi,
presi a sé stanti, possano sembrare relativamente lievi -, valutati nel loro
insieme, appaiono piuttosto gravi . Nulla muta che le imprecisioni e gli errori avrebbero potuto essere
corretti mediante la sottoscrizione di un atto aggiuntivo, ritenuto come lo
stesso non abbia per finire potuto essere rogato. Sebbene il suo mancato
perfezionamento non sia dipeso dal ricorrente, rimane il fatto che egli ha
celebrato e chiesto l'iscrizione di un atto che non adempiva i criteri per
essere iscritto. La sua negligenza appare tanto più seria se si
considera che la mancata iscrizione dell'atto ha permesso l'iscrizione della
modifica del regolamento decisa dalla maggioranza dei condomini, che di fatto
impedisce alla segnalante di vendere i posteggi indipendentemente dalla propria
quota di PPP. Ne discende che, da
questo profilo, il comportamento del notaio risulta tutt'altro che
ineccepibile, seppur bisogna dare atto al ricorrente che la Commissione non si
è puntualmente soffermata - come avrebbe dovuto - sulle sue diverse
imprecisioni e carenze. In ogni caso, come già accennato, anche se si volesse
fare astrazione da tutto quanto precede, con la precedente istanza bisognerebbe
comunque concludere che il ricorrente è incorso in una violazione del suo
dovere di diligenza.
6.   Ferme queste premesse,
resta da statuire in merito alla sanzione da infliggere al ricorrente. 6.1. In caso di violazione della legge notarile, l'art. 97 cpv. 1 LN prevede le
misure disciplinari seguenti:
-
l'avvertimento;
-
l'ammonimento;
- la
multa fino a fr. 20'000.-;
- la
sospensione dall'esercizio o il divieto definitivo di esercitare, misure da
pubblicarsi sul Foglio ufficiale. La multa può essere cumulata con la sospensione dall'esercizio del notariato o
con il divieto definitivo di esercitare (art. 97 cpv. 2 LN). L'art. 98 cpv. 1 LN precisa che nella commisurazione delle misure disciplinari
devono essere considerati la rilevanza del fatto, l'intensità del dolo, il
grado della colpa, nonché le possibili conseguenze derivanti dalle mancanze e
in genere il comportamento del notaio.
La Commissione gode di un certo
margine di apprezzamento nella scelta della misura disciplinare, nella
fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della durata della sospensione
dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia attenersi al
rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre
considerare lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio non è tanto quello di punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di garantire che in futuro questi eserciti in maniera
ineccepibile la sua funzione - e scegliere il provvedimento adatto,
necessario e proporzionato a tale fine. La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura
e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica
funzione. L'autorità terrà in particolare conto della colpa
del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio
ha svolto la sua funzione in precedenza, così come del comportamento da
lui tenuto durante la procedura disciplinare (cfr.
STA 52.2016.158 del 21 aprile 2017 consid. 5.1 e riferimenti). 6.2. In concreto, è innegabile che il notaio RI 1 abbia infranto, sotto
diversi profili, il dovere di diligenza che
incombe al notaio. Trattasi di una regola professionale fondamentale, derivante
d all'obbligo di tutelare al meglio
gli interessi delle parti e da quello di esercitare la professione in modo
irreprensibile, cui soggiace tutta
l'attività del notaio . La disattenzione dei suoi doveri professionali
deve essere ritenuta di media gravità, tanto
più se si considera che egli vanta una lunga esperienza professionale.
Neppure può essere trascurato che egli è già stato oggetto in passato di una
sanzione disciplinare: nel 2016 è infatti stato pronunciato nei suoi confronti
un avvertimento in relazione a un brevetto d'accertamento d'identità rivelatosi
nullo. Se non giova inoltre al ricorrente il fatto di non aver mostrato segni di
autocritica e di ravvedimento, depone per contro a suo favore il lungo tempo
trascorso dai fatti (poco meno di quattro anni). Alla luce di tutto quanto esposto, e pur prescindendo dalle pecche che hanno
condotto al rigetto dell'istanza d'iscrizione a registro fondiario e alla
conseguente informazione alla segnalante, si giustifica comunque di confermare
l'ammonimento pronunciato dalla Commissione. La sanzione così commisurata - tra
le più lievi previste dall'art. 97 cpv. 1 LN - risulta ancora opportunamente
ragguagliata alle circostanze del caso concreto e senz'altro rispettosa del
principio della proporzionalità, anche avuto riguardo al tempo trascorso dai
fatti. Tiene in effetti adeguatamente conto del precedente disciplinare del
ricorrente e appare sufficiente a richiamarlo al rispetto dei principi
deontologici che sono stati in concreto disattesi.
7.   7.1. Sulla base delle
considerazioni che precedono, il ricorso dev'essere respinto, con conseguente
conferma della decisione impugnata.
7.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta
a carico dell'insorgente, secondo soccombenza.
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
respinto.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dall'insorgente, resta interamente a
suo carico.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera