Cambiamento di destinazione. Ordine di presentare una domanda di costruzione in sanatoria. Decisione incidentale. Controlli di polizia edilizia. Accesso ai fondi
Decisione del 13.10.2020, TRAM
Incarto n. 52.2018.545
DECISIONE INCIDENTALE
DOMANDA DI COSTRUZIONE
art. 48 LE
art. 26 LPAMM2013
art. 66 LPAMM2013

composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Federico Lantin
statuendo
sul ricorso del 13 novembre 2018 di
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la risoluzione del 16 ottobre 2018 (n. 4868) del
  Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa inoltrata dall'insorgente
  avverso la decisione del 19 dicembre 2017 con cui il Municipio di Caslano le ha
  ordinato di presentare una domanda di costruzione a posteriori per avere
  cambiato senza permesso la destinazione del piano cantina dell'immobile al
  mapp. __________ di quel Comune;
ritenuto, in
fatto
A. a. RI 1 è proprietaria
del mapp. __________ di Caslano, attribuito dal vigente piano regolatore alla
zona residenziale estensiva (R2). Sul fondo sorge una casa d'abitazione,
edificata in base alla licenza edilizia del 30 agosto 1972, che prevedeva al piano
terreno un locale soggiorno-pranzo, la cucina, l'atrio, quattro camere da letto
con servizi, mentre al piano cantina i locali erano adibiti a rifugio, lavanderia,
ripostiglio, lavoro, ufficio, tank e riscaldamento.
b. Con decisione del
19 dicembre 2017, il Municipio ha ordinato a RI 1 di presentare entro il
termine di 30 giorni una domanda di costruzione a posteriori in relazione alla
trasformazione del piano cantina in appartamento. L'Esecutivo comunale ha
motivato tale ordine con il fatto che, nell'ambito di un sopralluogo esperito in
data 15 dicembre 2017 dall'Ufficio tecnico comunale (UTC) al mapp. __________, la
proprietaria del fondo avrebbe confermato la realizzazione senza permesso di un
appartamento al piano cantina. In tale occasione, RI 1 avrebbe inoltre negato ai
rappresentanti dell'UTC l'accesso all'immobile di sua proprietà.
B. Con giudizio del 16 ottobre
2018, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso inoltrato da RI 1,
confermando il provvedimento impugnato.
Il Governo ha anzitutto
ritenuto assai verosimile l'avvenuta trasformazione del piano cantina in
appartamento, considerato che all'interno dell'abitazione vivono sei persone,
rispettivamente RI 1 con il fratello, il marito, nonché i loro tre figli, e che
la conformazione dell'immobile, dotato di accessi separati, si presterebbe ad
essere sfruttata quale casa bifamiliare formata da due unità abitative distinte.
Precisato che l'ordine di presentare una domanda a posteriori si limita
all'accertamento di una violazione formale alla legge, l'Esecutivo cantonale ha
ritenuto prematura l'obiezione di RI 1 secondo cui la superficie utile lorda (SUL)
ammissibile sarebbe comunque rispettata anche nel caso in cui il piano cantina
fosse destinato ad abitazione. Disattendendo le contestazioni dell'interessata,
il Governo ha inoltre ritenuto che la trasformazione del piano cantina in
locali abitativi integri gli estremi di un cambiamento di destinazione soggetta
a domanda di costruzione in sanatoria. Infine, ha rilevato che l'obbligo di
presentare una domanda a posteriori non è soggetto a perenzione e che l'identità
dell'autore dell'abuso edilizio è irrilevante.
C. Contro il predetto
giudizio governativo, RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo in via principale la riforma della decisione
avversata nel senso di annullare la risoluzione municipale. In via subordinata,
chiede l'annullamento del giudizio governativo con rinvio degli atti
all'istanza inferiore per nuova pronuncia.
L'insorgente contesta di
avere trasformato il piano cantina in appartamento, rispettivamente che vi
siano nel caso concreto elementi che suggeriscano un simile cambiamento di
destinazione, considerato che l'UTC non avrebbe mai esperito un sopralluogo al
fondo di sua proprietà, mentre la presenza di sei persone all'interno
dell'abitazione, nonché la conformazione dell'edificio, non dimostrerebbero
alcunché in merito alla destinazione abitativa del piano cantina. Proseguendo, RI
1 censura un comportamento abusivo da parte del Municipio, in quanto l'ordine
in questione avrebbe quale scopo di indurla ad aderire ad una soluzione transattiva impropria nell'ambito di una procedura espropriativa pendente con il
Municipio. L'insorgente sostiene infine che, anche ammesso un uso abitativo del
piano cantina, lo stesso sarebbe comunque conforme a quanto previsto dalla licenza
edilizia del 30 agosto 1972, che avrebbe autorizzato una SUL di 414 mq, atta ad
includere l'intero piano interrato.
D. a. All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
Alla medesima
conclusione giunge il Municipio, con argomentazioni di cui si dirà, se
necessario, in seguito.
b. Con la replica e la
duplica, le parti ribadiscono essenzialmente le rispettive posizioni.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa
è la legittimazione attiva della ricorrente, destinataria dell'ordine
impugnato e del giudizio governativo che lo conferma (art. 65 cpv. 1 della
legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).
Riservato quanto ancora si dirà in merito all'impugnabilità della decisione
(consid. 3.3 e 5), il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque
ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può
essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).
2. 2.1. La licenza
edilizia è per definizione l'atto amministrativo mediante il quale l'autorità
accerta che nessun impedimento di diritto
pubblico si oppone all'esecuzione di opere, edifici o impianti previsti
dalla domanda di costruzione ed al loro uso indicato (cfr. art. 1 cpv. 1
regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL
705.110). Per l'art. 1 cpv. 2 LE, la licenza è in particolare necessaria per la
costruzione, ricostruzione, trasformazione rilevante (ivi compreso il
cambiamento di destinazione) e demolizione di edifici e altre opere, nonché per
la modificazione importante della configurazione del suolo. L'art. 4 RLE precisa
a sua volta che la licenza edilizia è necessaria per la costruzione, la
rinnovazione, la trasformazione anche parziale (ivi compreso il solo
cambiamento di destinazione) e la ricostruzione di edifici e impianti di
qualsiasi genere (lett. a).
2.2. Per cambiamento di destinazione rilevante dal profilo
del di ritto pianificatorio si intende generalmente una modifica delle
condizioni di utilizzazione di un edificio o di un impianto esistente, atta a
produrre ripercussioni diverse e localmente percettibili sull'ordinamento delle
utilizzazioni. Dottrina e giurisprudenza considerano rilevanti e quindi atte a
implicare l'avvio di una procedura di rilascio del permesso di costruzione sia
le modifiche dell'utilizzazione che comportano l'applicazione di norme edilizie
diverse da quelle applicabili all'uso preesistente, sia le modifiche che
determinano o sono atte a determinare un'intensificazione o comunque
un'alterazione apprezzabile delle ripercussioni ambientali (cfr. RDAT I-2003 n.
26 consid. 2, I-1994 n. 33 consid. 3 e rimandi; Adelio Scolari , Commentario, Cadenazzo 1996, n. 647 ad art. 1 LE). Sono
inoltre da considerare come cambiamento di destinazione - richiedenti l'avvio
di un procedimento di verifica preventiva della loro compatibilità con
l'ordinamento pianificatorio ed edilizio - anche tutte le modifiche delle
condizioni di utilizzazione di un'opera edilizia che incidono in misura non
trascurabile sulla sua identità dal profilo qualitativo, scostandosi dagli
scopi per i quali è stata autorizzata e realizzata. La questione di sapere se
una determinata modifica delle condizioni di utilizzazione di un'opera edilizia costituisca cambiamento di destinazione va
risolta indipendentemente dalla questione di sapere se tale modifica sia ancora
conforme alla funzione attribuita alla zona di situazione (cfr. RDAT I-2003 n.
26 consid. 2; STA 52.2018.332 del 23 aprile 2019 consid. 2.3, 52.2008.3 dell'8
luglio 2010 consid. 2, 52.2002.388 del 9 dicembre 2002 consid. 2, 52.1996.116 del 26 giugno 1996 consid. 2).
3. 3.1. L'ordine di
inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria (o a posteriori) è una
decisione amministrativa, mediante la quale l'autorità, accertato che una
determinata opera edilizia non è sorretta da un valido permesso, sollecita il
proprietario a collaborare all'accertamento formale della sua conformità col
diritto materiale concretamente applicabile. Nei casi dubbi, l'autorità è
tenuta a esigere l'avvio di una procedura volta al rilascio della licenza
edilizia a posteriori. Spesso è in effetti solo nell'ambito di una valutazione
più approfondita, come quella derivante dall'esame di una domanda di
costruzione, che è possibile cogliere le implicazioni giuridiche di una
determinata costruzione o utilizzazione (cfr. RtiD I-2006 n. 34 consid. 1.2.2;
RDAT I-1994 n. 58 consid. 2c; STA 52.2017.469 del 12 ottobre 2018 consid. 2.1,
52.2012.473 del 25 novembre 2013 consid. 3.2) e stabilire se l'intervento in
questione necessiti concretamente di un'autorizzazione ( Bernhard Waldmann, Bauen ohne Baubewilligung? Von
klaren und den Zweifelsfällen, in: Hubert
Stöckli (ed.), Schweizerische Baurechtstagung, Friborgo 2017, pag. 56 e
rif. ivi citati). In tal senso, l'avvio di una tale procedura non esclude a
priori neppure che, a ragion veduta, l'autorità possa giungere alla conclusione
che l'intervento in questione non necessiti di alcun permesso (cfr. STA
52.2017.469 citata consid. 2.1).
3.2. L'obbligo di richiedere la licenza edilizia per
qualsiasi intervento rilevante dal profilo della polizia delle costruzioni non
è di principio soggetto a perenzione. L'interesse ad accertare se le
costruzioni formalmente illegali possano essere autorizzate a posteriori
sussiste in effetti anche a distanza di tempo. Sapere se la costruzione (o la
sua utilizzazione) sia conforme al diritto è difatti rilevante allorquando si
tratta di decidere in merito a interventi successivi (cfr. art. 66 della legge
sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 [LST; RL 701.100)] e art. 86 del
relativo regolamento di applicazione del 20 dicembre 2011 [RLst; RL 701.110];
cfr. pure, per gli edifici fuori della zona edificabile, DTF 136 II 359 consid. 6; STF 1A.17/2004 del 19
maggio 2004 consid. 2.2.5-2.2.7, pubbl. in: ZBl 106/2005 pag. 384
segg. con commento redazionale; STF 1C_514/2011 del 6 giugno 2012 consid. 5.4 ).
Il proprietario gravato dall'ordine d'inoltrare una domanda di costruzione in
sanatoria non può quindi pretendere che sia annullato per il solo fatto che
reputa perenta qualsiasi azione di ripristino (demolizione) per effetto del
lungo tempo trascorso. Semmai, non ha che da rimanere passivo. La disattenzione
dell'ordine di presentare una domanda di costruzione in sanatoria non comporta
infatti particolari conseguenze. Segnatamente, il proprietario che non
ottempera all'ordine non è passibile di sanzioni; perde soltanto l'occasione di
sottoporre all'autorità informazioni, di cui quest'ultima eventualmente non
dispone (cfr. RDAT I-2003 n. 34 consid. 2.2; STA 52.2017.469 citata consid.
2.2, 52.2006.181 dell'11 luglio 2006).
3.3. Anche se non mette fine alla procedura, per
prassi costante già sviluppata in
applicazione dell'art. 44 della previgente legge di procedura per le cause
amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm; BU 1966, 181), l'ordine di
presentare una domanda in sanatoria è (sinora stato) considerato alla stregua
di un provvedimento impugnabile, in quanto presuppone e sottintende
l'accertamento dell'inesistenza di un valido titolo che autorizzi l'opera
edilizia in quanto tale, rispettivamente la sua utilizzazione (destinazione). È d'altra parte vero che, come rileva anche
il Tribunale federale, tale ordine non risolve definitivamente la questione a
sapere se, in un determinato caso, siano o no realizzati gli estremi di un
cambiamento di destinazione necessitante il rilascio di una licenza edilizia e
se quest'ultimo possa o meno essere approvato (cfr. STF 1C_516/2019 del 22 ottobre 2019 consid. 4 e 5.3, 1C_354/2011
del 25 ottobre 2011 consid. 1.4.3). Inoltre, diversamente dalla prassi sotto la
vecchia legge di procedura per le cause amministrative, in base alla LPAmm non
sono ora più considerate finali, ma incidentali, neppure le decisioni che
statuiscono su uno o più punti litigiosi, ma non su tutti (cfr. DTF 133 V 477
consid. 4.1.3; STA 52.2018.206 del 3 settembre 2018, 52.2015.36 del 5 ottobre
2015 consid. 2, 52.2014.238 del 25 giugno 2015). N ell'interesse di una congruente interpretazione del
diritto processuale federale e cantonale, questo Tribunale si è dunque già chiesto se, con
l'introduzione dell'art. 66 LPAmm che prevede
un ordinamento analogo agli art. 45 e 46 della legge federale sulla procedura
amministrativa del 20 dicembre 1968 (PA; RS 172.021), rispettivamente
agli art. 92 e 93 della l egge sul
Tribunale federale del 17 giugno 2005
(LTF; RS 173.119; cfr. Messaggio del
Consiglio di Stato 23 maggio 2012 [n. 6645] sulla revisione totale della legge
di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966, in: RVGC
2013-2014, vol. 3, pag. 1947 segg., pag. 1985 ad 2.1 e 2.2), tale prassi non vada modificata, nel senso di
ammettere l'impugnabilità dell'ordine - considerato quale decisione incidentale
che non mette fine alla procedura edilizia, ma che implica unicamente l'esigenza
di dare avvio ad una procedura formale che, con la collaborazione del
proprietario, permette di verificare compiutamente gli aspetti di legittimità
materiale degli interventi (cfr. STF 1C_516/2019 citata consid. 4, 1C_294/2019
del 26 giugno 2019 consid. 3.2, 1C_354/2011 citata consid. 1.4.3) - soltanto
alle restrittive condizioni poste dall'art. 66 cpv. 2 lett. a e b LPAmm: ossia,
se può provocare al ricorrente un
pregiudizio irreparabile (lett. a) oppure se l'accoglimento del ricorso
comporterebbe immediatamente una decisione finale, consentendo di evitare una
procedura probatoria defatigante e dispendiosa (lett. b; cfr. STA 52.2019.144
del 6 marzo 2020 consid. 2.3). Tale questione non è comunque decisiva visto
che, come si vedrà, il ricorso deve essere respinto (anche) nel merito.
4. 4.1. Il controllo dell'attività
edilizia comincia già prima dell'inizio dei lavori con la procedura di rilascio
della licenza edilizia, nel cui ambito l'autorità verifica se il progetto
corrisponde a tutte le esigenze poste dalla legge in materia di polizia delle
costruzioni, di pianificazione del territorio e di ogni altra prescrizione del diritto
pubblico applicabile (cfr. art. 2 cpv. 1 LE). Dopo l'inizio dei lavori, il
controllo consiste nella vigilanza sui lavori. In particolare, controlli
regolari hanno luogo durante le diverse fasi della costruzione. A questo
stadio, per ottenere il rispetto delle prescrizioni l'autorità dispone soltanto
di un potere d'intervento di tipo repressivo, che si estrinseca, ad esempio,
nell'ordine di sospensione dei lavori e, se del caso, nell'ordine di ripristino
(demolizione, rettifica). Le attività di controllo continuano periodicamente
anche dopo la fine dei lavori, in particolare al fine di verificare
l'osservanza delle norme di sicurezza e delle destinazioni/utilizzazioni
autorizzate e di accertare eventuali abusi edilizi.
4.2. Nel Cantone Ticino, l'autorità preposta ai
controlli è il Municipio, il quale può avvalersi dell'aiuto degli agenti della polizia comunale
(cfr. art.  25 della l egge
sulla polizia del 12 dicembre
1989 (LPol; RL 561.100) . Secondo l'art. 48 cpv. 1 LE, l'applicazione della legge, dei regolamenti
edilizi e dei piani regolatori è infatti suo compito. ln particolare, qualora
nessun impedimento di diritto pubblico si opponga all'esecuzione dei lavori
previsti, esso rilascia la licenza edilizia, previo avviso del Dipartimento del
territorio nei casi previsti dalla legge (art. 3 cpv. 1 LE; art. 1 cpv. 1 e 2
cpv. 1 RLE). Inoltre, esso vigila sulla buona conservazione delle opere edili e
può ordinare, a seconda dei casi, il restauro, il consolidamento o la
demolizione per le opere pericolanti (art. 35 cpv. 1 e 2 LE). Salvo che sia
stata semplicemente omessa la notifica di una variante non soggetta a
pubblicazione, l'Esecutivo comunale deve poi far sospendere i lavori eseguiti
senza o in contrasto con la licenza edilizia (art. 42 LE) ed ordinare, se del
caso, le opportune misure di ripristino (art. 43 LE). Esso vigila pure
sull'esecuzione delle norme sulla polizia del fuoco (art. 41c LE). A tale
scopo, effettua a scadenze regolari controlli sul rispetto delle prescrizioni, sull'efficienza
e sul funzionamento dei dispositivi antincendio (art. 44a cpv. 2 RLE).
4.3. Il Cantone Ticino non disciplina esplicitamente
il diritto di accesso degli organi di controllo sui cantieri e sui fondi,
durante e dopo l'esecuzione dei lavori. Fanno eccezione l'art. 44a cpv. 2 RLE per
quanto concerne i controlli in materia di polizia del fuoco e l'art. 99 della legge
sulla promozione della salute e il coordinamento sanitario del 18 aprile 1989 (Lsan;
RL 801.100), in combinazione con l'art. 38a Lsan, per quanto riguarda le
verifiche igienico-sanitarie in tema di abitabilità ed agibilità delle
costruzioni (cfr. RDAT I-1991 n. 28). L'autorità ha comunque il diritto di
accedere in ogni momento ai fondi, nella misura in cui ciò sia necessario per
operare i controlli cui è preposta, segnatamente per accertare la corretta
esecuzione dei lavori autorizzati, rispettivamente la presenza di eventuali
abusi edilizi (cfr. Scolari , op.
cit., n. 1376 ad art. 48 LE). Diversamente, le norme che le impongono di
vigilare sulla buona conservazione delle opere o di sospendere i lavori
eseguiti senza o in contrasto con la licenza edilizia e di poi ordinare gli
opportuni provvedimenti verrebbero in buona parte svuotate di significato.
De lege ferenda sarebbe ad ogni modo auspicabile l'adozione di una norma esplicita che
disciplini espressamente le condizioni e le modalità del diritto di accesso
durante l'intero ciclo di vita delle costruzioni. In tale ottica, l'art. 46
cpv. 1 del progetto di revisione totale della LE, dal titolo Misure di accertamento , prevede che il proprietario ed eventuali terzi
interessati sono tenuti a cooperare all'accertamento della situazione; essi
devono inoltre tollerare le misure di accertamento ordinate dal Municipio, come
l'accesso agli edifici o agli impianti, la presa di fotografie, misurazioni,
ispezioni e sondaggi (cfr. Messaggio
n. 7823 del 3 giugno 2020, pag. 84).
4.4. L'avente diritto di domicilio è tenuto a
collaborare agli accertamenti inerenti un determinato controllo (cfr. art. 26
cpv. 1 LPAmm). ln particolare, è di principio obbligato a concedere l'accesso
al fondo e alle costruzioni o agli impianti che sorgono sullo stesso, qualora
il controllo lo esiga, segnatamente perché non può essere eseguito da uno
spazio pubblicamente accessibile. Di norma, i controlli edili vanno
preannunciati, in modo che l'interessato o un suo rappresentante possano
parteciparvi. Oltre a salvaguardare il diritto al contraddittorio, ciò
garantisce pure che eventuali spazi chiusi siano resi immediatamente
accessibili. L'avviso preventivo non è tuttavia sempre necessario, specie ove
si tratti di verificare lavori o utilizzazioni abusivi che potrebbero essere
occultati (cfr. Scolari , op. cit.,
n. 1376 ad art. 48 LE). In questi casi si giustifica infatti di effettuare i
controlli a sorpresa, specie qualora vi sia urgenza o da temere che altrimenti
lo scopo del controllo potrebbe venir eluso, occultando le prove. Rischio,
quest'ultimo, che in ambito edilizio dovrebbe tuttavia essere limitato e
costituire, quindi, l'eccezione.
L'interessato che si oppone al controllo e non
acconsente a che l'autorità preposta acceda al fondo ed alle opere ivi
esistenti, è punibile giusta l'art. 286 del codice penale svizzero del 21
dicembre 1937 (CP; RS 311.0). Norma, questa, che sanziona già il solo fatto di
ostacolare, rendere più difficile o differire l'adempimento di un atto
ufficiale. Commette dunque tale reato chi rifiuta al Municipio, ad un suo
membro o ad un funzionario all'uopo delegato (dell'UTC) l'accesso, impedendogli
così di effettuare una verifica rientrante nelle sue attribuzioni (cfr. Scolari , op. cit., n. 1376 ad art. 48
LE; cfr. pure, mutatis mutandis, STF 6B_393/2008 dell'8 novembre 2008, parz. pubbl.
in: forumpoe-nale 3/2009 pag. 155 segg.; sentenza Obergericht Luzern del 18
luglio 1966, parz. pubbl. in: SJZ 64/1968 pag. 122; cfr. inoltre, per quanto
precede, sentenza CRP 60.2016.195 del 25 gennaio 2017 consid. 5).
5. Ora, come accennato, alla luce
della LPAmm - che non considera più definitive nemmeno le decisioni che
statuiscono in modo vincolante su determinate questioni di merito (cfr. supra
consid. 3.3, cfr. pure, per la prassi sotto la vecchia LPamm, ad es. STA
52.2010.21-29 del 24 settembre 2010 consid. 1.5.1 e rinvii) - l'ordine
controverso non può che essere configurato come una decisione incidentale. Esso
non risolve del resto definitivamente la questione di sapere se e in che misura
si sia davvero in presenza di un cambiamento di destinazione necessitante il
rilascio di una licenza edilizia, tantomeno se l'eventuale trasformazione del
piano cantina possa semmai essere autorizzata, in particolare sotto il profilo
del rispetto dell'indice di sfruttamento prescritto per la zona di situazione.
Aspetti, questi, che saranno invece compiutamente vagliati nel quadro dell'esame
della domanda di costruzione che la ricorrente è chiamata a presentare, ovvero
della procedura in sanatoria. Rappresentando dunque unicamente una tappa verso
l'emanazione di un giudizio finale sulla necessità di un permesso e, se del
caso, sulla conformità col diritto materiale della trasformazione con
cambiamento di destinazione, l'ordine in questione era/è impugnabile soltanto
alle restrittive condizioni di cui all'art. 66 cpv. 2 LPAmm. Condizioni con le
quali l'insorgente, ma nemmeno l'autorità inferiore, non si è confrontata e che
non appaiono realizzate in concreto. Il semplice obbligo di presentare una
domanda di costruzione non costituisce in effetti un pregiudizio irreparabile
(cfr. pure STF 1C_399/2015 del 24 agosto 2015 consid. 1.5, 1C_354/2011 citata
consid. 1.3.4-1.4.4). Inoltre, nemmeno la condizione alternativa di cui
all'art. 66 cpv. 2 lett. b LPAmm sembrerebbe data nella fattispecie, ovvero di
evitare una procedura probatoria defatigante e dispendiosa. In difetto di
chiari accertamenti vincolanti né il Consiglio di Stato e ancor meno questo
Tribunale potrebbero infatti porre fine al procedimento. Da questo profilo,
l'Esecutivo cantonale non avrebbe dovuto respingere il ricorso della
ricorrente, ma dichiararlo irricevibile. Per gli stessi motivi, anche
l'impugnativa inoltrata a questo Tribunale dovrebbe essere dichiarata
irricevibile. La questione della ricevibilità, come già accennato ( supra consid. 3.3), può in ogni caso essere lasciata aperta nella fattispecie, poiché
il gravame va comunque respinto (anche) nel merito.
Intanto, benché la ricorrente smentisca
recisamente di aver confermato la presenza di un appartamento al piano cantina
in occasione della visita dei funzionari dell'UTC avvenuta nel dicembre 2017
(cfr. rapporto prodotto con la risposta: doc. 2), essa non ha prodotto -
neppure in questa sede - alcun elemento/documento (ad esempio, fotografie dell'interno
della sua abitazione) atto a dissipare i dubbi in merito all'eventuale
trasformazione. Da questo profilo, non vi erano/sono quindi le condizioni per
ritenere d'acchito superfluo l'ordine contestato. Come illustrato (cfr. supra ,
consid. 3.1), nel dubbio l'autorità è tenuta ad avviare una procedura volta al
rilascio del permesso in sanatoria. D'altra parte, il proprietario che si
rifiuta di collaborare all'accertamento dei fatti assume quantomeno il rischio
che l'autorità valuti la situazione sulla base degli indizi di cui dispone,
rispettivamente che avvii una formale procedura per vagliare compiutamente se e
in che misura sussista un intervento necessitante di una licenza edilizia e, in
caso positivo, se lo stesso possa beneficiare di un permesso. Pure da questo
punto di vista l'ordine in contestazione sfugge quindi alle critiche della
ricorrente, che, se del caso, potrà comunque ancora fare valere le proprie
argomentazioni nell'ambito della procedura edilizia.
6. 6.1. Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso, in quanto ricevibile, va
respinto.
6.2. La tassa di giustizia è posta a carico
della ricorrente (art. 47 cpv. 1 LPAmm) . Essa rifonderà inoltre al Comune di Caslano,
patrocinato, adeguate ripetibili per questa istanza (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   In
quanto ricevibile, il ricorso è respinto.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'600.-, già anticipata, è posta a carico della ricorrente, la
quale verserà al Comune di Caslano un identico importo (fr. 1'600.-) a titolo
di ripetibili per questa sede. All'insorgente va retrocesso l'importo di fr.
200.-, versato in eccesso a titolo di anticipo delle presumibili spese
processuali.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
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vicepresidente                                                     Il vicecancelliere