Mandato di mediazione immobiliare, mediazione di negoziazione, nesso di causalità psicologica, diritto alla provvigione
Decisione del 31.08.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.131
CONTRATTO DI MEDIAZIONE
PROVVIGIONE O COMMISSIONE
art. 8 CC
art. 412 CO
art. 413 CO
art. 152 CPC
art. 317 CPC

AO
  1
patrocinata dallavv.  PA 2
contro
AP
  1
patrocinata dall  PA 1
con cui lattrice ha
postulato la condanna della convenuta al pagamento di fr. 288'000.-, oltre
interessi al 5% dal 1° febbraio 2018, a titolo di provvigioni rimaste insolute;
domanda avversata dalla
convenuta, che ne ha postulato lintegrale reiezione, e che il Pretore ha
parzialmente accolto con decisione 12 giugno 2019;
appellante la
convenuta con atto di appello 16 agosto 2019 con cui postula lannullamento
del querelato giudizio e il rinvio dellincarto al Pretore affinché, a titolo
principale, ammetta i mezzi di prova orali richiesti in occasione delle prime
arringhe del 3 giugno 2019, proceda con lemanazione dellordinanza sulle prove
e con listruttoria di causa o, a titolo subordinato, prenda una nuova
decisione nel senso dei considerandi, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre lattrice con risposta 2 ottobre 2019 postula la reiezione
del gravame;
vista la replica spontanea 15 ottobre 2019 dellappellante;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto,
in fatto:
A. Nel 2016 AP 1 (qui di seguito AP 1) ha concluso con AO 1 (qui di
seguito AO 1) un contratto di mediazione per la vendita di una palazzina
commerciale di sua proprietà sita in Via __________ a __________, pattuendo una
provvigione pari al 3%, se il prezzo di vendita fosse stato pari a 10 mio. di
franchi, o da concordare, nel caso in cui il prezzo fosse stato inferiore (doc.
B). Nel 2017 AO 1 ha segnalato N__________ SA (qui di seguito N__________)
quale potenziale acquirente, avviando così le trattative in proposito. Nel
settembre 2017 AO 1 ha fatto pervenire a AP 1 una prima offerta di N__________
per lacquisto dellimmobile, pari a 9 mio. di franchi (doc. E ed F). Lofferta
è stata tuttavia rifiutata da AP 1, che considerava il prezzo di vendita minimo
pari a 9.8 mio. di franchi (doc. G). Tramite alcune e-mail (doc. H) AO 1 ha
chiesto più volte a AP 1 la disponibilità a diminuire il prezzo richiesto,
senza ottenere da questultima una risposta chiara, ma semplicemente la
disponibilità a valutare le future offerte. Le trattative con N__________ sono
però proseguite, ad insaputa di AO 1, con lausilio di un altro mediatore
(ovvero lo S__________ __________ Sagl, qui di seguito S__________)
e si sono concluse con la vendita dellimmobile per 9.6 mio. di franchi.
B. Ottenuta lautorizzazione ad agire il 10 aprile 2018, AO 1 ha
presentato la petizione del 5 luglio 2018, con cui ha chiesto al Pretore di
condannare AP 1 al pagamento di fr. 288'000.- oltre interessi al 5% dal 1°
febbraio 2018 a titolo di provvigioni non pagate. Lattrice, in buona sostanza,
ha sostenuto che AP 1 aveva concluso la compravendita dellimmobile con N__________
grazie alla sua attività di  ricerca, individuazione e presentazione
dellacquirente . Il contratto di mediazione concluso tra le parti si era
quindi perfezionato, ciò che implicava il versamento a suo favore della
provvigione ex art. 412 CO, pari in questo caso al 3% del prezzo di vendita
secondo il contratto, ossia 9.6 mio. di franchi. La convenuta si è
integralmente opposta alla petizione, chiedendone lintegrale reiezione. Essa
ha asserito in sintesi  che il mandato di intermediazione non era di sola
indicazione, bensì di interposizione  e non essendosi lattrice interposta
nella conclusione del contratto di compravendita, non le era dovuta alcuna
provvigione.
C. In occasione delle prime arringhe del 3 giugno 2019 entrambe le
parti si sono riconfermate nelle proprie pretese, presentando ulteriori mezzi
di prova da amministrare.
D. Con decisione 12 giugno 2019 il Pretore ha rifiutato
lamministrazione delle prove offerte e ha parzialmente accolto la petizione, condannando
AP 1 al pagamento di fr. 276'480.- oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2018
in favore di AO 1, con seguito di tasse e spese di fr. 4'000.- e di ripetibili pari a fr. 16'600.- a carico della convenuta.
E. Con appello del 16 agosto 2019 AP 1 è insorta a questa Camera contro
tale giudizio, chiedendone lannullamento e il rinvio dellincarto al Pretore
affinché in via principale proceda allemanazione dellordinanza sulle prove e
allistruttoria di causa, e in via subordinata prenda una nuova decisione ai
sensi dei considerandi. Con risposta del 2 ottobre 2019 AO 1 si è opposta
allappello, postulandone lintegrale reiezione. Con replica spontanea del 15
ottobre 2019 lappellante ha essenzialmente riconfermato le sue pretese. Delle
argomentazioni delle parti si dirà, per quanto di rilievo, nei considerandi di
diritto.
E considerato,
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie
patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta
nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione
impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore superiore ai
fr. 10'000.-. Pacifica è dunque lappellabilità del giudizio impugnato entro il
termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, lappello 16 agosto
2019 contro la decisione 12 giugno 2019, recapitata il 13 giugno 2019, è
tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la
risposta 2 ottobre 2019 dellappellata.
2. Con la decisione impugnata, il Pretore ha rilevato che, avendo
lattrice sufficientemente sostanziato lesistenza di  un nesso di causalità
tra il suo agire e il perfezionarsi del contratto principale  e il
derivante diritto alla mercede, spettava alla convenuta dimostrare non solo che
la controparte non sarebbe stata oggettivamente in grado di concludere laffare
per 9.6 mio. di franchi, ma anche che laffare finalizzato per il tramite di S__________
fosse fondato su basi totalmente nuove rispetto a quelle stabilite dallattrice
durante il suo operato. Il giudice di prime cure ha costatato che la convenuta non ha dato seguito al suddetto unico
tema dinteresse probatorio e non ha prodotto relativi mezzi di prova,
rilevando altresì che è stata proprio questultima a ostacolare le possibilità
di negoziazione dellattrice (rifiutandosi di dichiarare la sua disponibilità
ad abbassare il prezzo iniziale di 10 mio. di franchi e indirizzandosi verso
unaltra società immobiliare). Dopo aver rifiutato le prove testimoniali
offerte da AP 1 siccome insufficienti a sovvertire quanto da lui ritenuto,
derivanti da persone vicine alla convenuta e non equiparabili alla forza
probatoria di documenti oggettivi atti a dimostrare le basi assolutamente nuove
dellaffare, il Pretore infine ha parzialmente accolto la tesi dellattrice.
3. Lappellante innanzitutto rimprovera al Pretore di aver violato il
principio dellonere della prova nellambito del contratto di mediazione, che
per le pretese relative alla mercede (art. 413 CO) incombe al mediatore, in
particolare laddove ha sostenuto che  esiste un rapporto di causalità
psicologica palese tra lintroduzione di quel cliente alla convenuta e la
finalizzazione del contratto di compravendita  e che sarebbe di conseguenza
spettato alla convenuta dimostrare  che laffare è stato sì concluso con il
contraente che il primo mediatore aveva presentato (N__________), ma su delle
basi assolutamente nuove . Lappellante ritiene che lattrice si sia
limitata a indicare N__________ come potenziale cliente, senza tuttavia
condurla alla sottoscrizione della compravendita (avvenuta invece in virtù
dellinterposizione di SIT), come peraltro confermato da una dichiarazione
della stessa N__________ (v. dichiarazione di __________ V__________ di cui al
doc. 4) che il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione (ritenuto
altresì che __________ V__________ e più in generale N__________ non è persona
vicina a AP 1, quanto semmai alla stessa AO 1, essendo entrambe clienti
dellavv. PA 2, patrocinatore dellappellata, v. doc. C prodotto con
lappello). La controparte non avrebbe pertanto maturato alcun diritto alla
mercede per il contratto in questione, qualificabile come mediazione di
interposizione e non di semplice indicazione. Sempre a mente dellappellante,
sarebbero pure errati gli assunti pretorili secondo cui AP 1 avrebbe impedito
le negoziazioni dellattrice con N__________ rifiutandosi di fornirle un
perimetro di prezzo approvato e rivolgendosi a una nuova mediatrice, poiché dal
doc. G (e-mail del 25 settembre 2017) e dal doc. 3 emerge come la medesima
fosse disposta a scendere da 10 mio. a 9.8 mio di franchi e che è stato lo
stesso S__________ a offrire i propri servigi a AP 1.
4. Nel contratto di mediazione di negoziazione, il mediatore ha il
dovere di interporsi per la conclusione dun contratto (ovvero di
attivarsi al fine di influire sulla sua stipulazione), e non può semplicemente
limitarsi a indicare loccasione per concluderlo. La provvigione
prevista in suo favore ha un carattere puramente aleatorio: ciò significa che
essa dipende esclusivamente dalla conclusione del contratto principale. È
quindi necessario un rapporto di causalità tra loperato del mediatore e la
conclusione del contratto. Daltra parte, come già rilevato dal primo giudice,
in questo contesto non viene pretesa una causalità naturale e adeguata, la cui
prova sarebbe alquanto difficile da apportare, optando per una causalità detta
psicologica: è quindi sufficiente che il mediatore abbia generato nel terzo una
delle ragioni che lhanno poi spinto a concludere il contratto principale ( Rayroux , Commentaire romand CO I, 2a
ed., n 10 seg. ad art. 413 CO), indipendentemente dal fatto che tale decisione
non sia dovuta esclusivamente ai suoi sforzi e che le trattative si siano
interrotte per poi essere riprese successivamente senza il suo intervento. La
conclusione del contratto non deve quindi necessariamente trovarsi in un nesso di
causalità immediata con quanto fatto dal mediatore (SJ 1991 217 consid. 2.a).
La condizione sospensiva di cui allart. 413 cpv. 1 CO viene meno unicamente se
lattività del mediatore non ha portato alcun risultato, le negoziazioni sono
state definitivamente rotte e laffare è stato infine concluso su basi del
tutto nuove (STF 4A_562/2017 del 7 maggio 2018, consid. 3.1; STF 4A_75/2016,
consid. 4.1). La prova dellesistenza del nesso psicologico incombe, come
asserisce a giusto titolo lappellante, al mediatore, che tuttavia beneficia di
una presunzione di fatto qualora egli abbia compiuto degli atti che potevano
verosimilmente convincere il terzo a concludere il contratto.
5. Nel caso concreto, il Pretore ha accertato la presenza di una
mediazione di negoziazione. Lappellante non può tuttavia essere seguita
laddove sostiene che questi abbia sovvertito lonere della prova violando
lart. 8 CC. Nella fattispecie infatti lattrice ha abbondantemente sostanziato
lattività svolta al fine di portare N__________ a concludere il contratto e di
conseguenza ad acquistare la palazzina in questione, tanto che alla fine ciò è
effettivamente successo. AO 1 ha infatti dimostrato di essersi adoperata nella
ricerca di clienti e nellallestimento di una brochure di presentazione
a tal fine, ha pacificamente introdotto la cliente alla controparte,
permettendo linsorgere della relazione contrattuale, ha avviato le relative
negoziazioni e ha inoltre prodotto diverse e-mail che attestano il suo impegno
nellaccompagnare N__________ verso la conclusione dellaffare, in particolare
organizzando delle visite della palazzina e occupandosi delle negoziazioni con AP
1 (doc. B, C, D, E, F). Il Pretore ha di conseguenza giustamente dedotto che
loperato di AO 1 fosse stato idoneo a condurre N__________ alla conclusione
del contratto.
6. Neppure è atto a sovvertire il giudizio pretorile il riferimento
dellappellante al doc. G. Esso attesta unicamente la disponibilità di AP 1 ad
abbassare il prezzo di vendita a 9.8 mio. di franchi, e non quella di accettare
prezzi inferiori come quello di 9.6 mio. infine concordato con N__________ per
il tramite di SIT. Peraltro, come già osservato dal Pretore (p. 1 in fondo e p.
2) e non contestato dallappellante, con successiva e-mail 28 novembre 2017
questultima si è rifiutata di fornire chiari parametri di prezzo, dichiarando
piuttosto in modo vago che avrebbe valutato eventuali offerte di volta in
volta, e ciò malgrado la stessa avesse già da tempo (ovvero dal 12 ottobre
2017, v. doc. 3) finalizzato con laltro mediatore un prezzo di compravendita
di 9.6 mio. di franchi, ciò che evidentemente non corrisponde a un
comportamento rispettoso del principio della buona fede (art. 2 CC), ritenuto
altresì che, contrariamente a quanto sostiene lappellante, il doc. 3 non
dimostra se sia stato S__________ a prendere contatto con AP 1 o viceversa, né
la questione è rilevante ai fini della causa.
7. Accertata la concreta attività dellattrice e lirrilevanza nel caso
concreto dellarresto nelle trattative condotte da AO 1, la decisione di primo
grado non può essere sovvertita dal richiamo dellappellante al doc. 4,
peraltro non ignorato dal Pretore ma a giusta ragione ritenuto non determinante
ai fini della causa, in cui __________ V__________, amministratore unico di N__________,
oltre a rilevare linterruzione dellinterposizione da parte di AO 1, dichiara
in modo eccessivamente soggettivo e generico che la proposta dellattrice non
ha suscitato il suo interesse e che questultimo è sorto grazie allintervento
di SIT, senza però riferirsi ad alcun aspetto concreto dellaffare. Peraltro,
lo scritto è smentito da altri documenti
agli atti (v. e-mail 28 agosto 2017 di cui al doc. D e doc. E, risalenti
allepoca dellintermediazione di AO 1, in cui è la stessa N__________ a confermare
il suo interesse per la palazzina in questione). Per il resto, laddove
lappellante rimprovera al Pretore di non aver affrontato le sue contestazioni
e dunque una carente motivazione della decisione impugnata, senza tuttavia
specificare quali sarebbero state trascurate, la censura è irricevibile per
carente motivazione (art. 310 e 311 CPC).
8. Ne consegue che era la convenuta a dover dimostrare, come
correttamente accertato dal primo giudice, linterruzione del nesso psicologico
tra quanto svolto da AO 1 e la conclusione del contratto, in particolare che
questo poggiasse su basi totalmente diverse e non riconducibili al mediatore e
al suo operato. Come detto, il doc. 4 non può portare questa dimostrazione, non
spiegando quali presunte nuove basi di negoziazione o nuove condizioni abbiano
indotto N__________ a finalizzare il contratto, ritenuto che esso, per quanto è
dato sapere, è stato concluso tra le stesse parti e portava sul medesimo
oggetto e le medesime condizioni. Una semplice modifica del prezzo o
lintervento di un altro mediatore, come asserito dallappellante, sono
circostanze insufficienti per interrompere un tale nesso di causalità, in
particolare se confrontate con quanto allegato da AO 1, per cui la decisione
pretorile resiste alla critica su questo punto.
9. Lappellante rimprovera poi al Pretore una violazione del suo
diritto di essere sentita e dellart. 152 CPC, in particolare laddove egli ha
rifiutato laudizione dei testi da lei proposti, asserendo che  notificare
dei testimoni, tanto più se vicini alla parte convenuta stessa, non è di certo
sufficiente per sovvertire un principio cardine del contratto di mediazione .
Lappellante chiede
lassunzione di vari testi a supporto dellassente nesso di causalità
psicologico, ritenuto che contrariamente a quanto osservato dal giudice di
prime cure, la questione a sapere se AP 1 fosse soddisfatta o meno
dellattività svolta dalla controparte sarebbe rilevante. A mente
dellappellante i testi, fra cui __________ __________O__________ (suo collaboratore),
avrebbero potuto dimostrare che AP 1 ha offerto a AO 1 la possibilità di
diminuire il prezzo di vendita a 9.8 mio. di franchi, che tale prezzo era stato
indicato anche a S__________ e che lattrice non è stata ostacolata nella sua
attività di negoziazione. Inoltre i testi, e in particolare __________ C__________
e __________ V__________ (luna collaboratrice e laltro amministratore unico
di N__________), __________ P__________ (amministratore unico di T__________ SA
pure coinvolto nelle negoziazioni) e __________ G__________ (collaboratrice di
S__________), avrebbero potuto dimostrare come lattività funzionale alla
conclusione dellaffare sia stata svolta da S__________ e non da AO 1, e meglio
riferire in merito alle negoziazioni fra N__________ e AO 1, chiarire la
portata del doc. 4, spiegare perché la potenziale acquirente non fosse inizialmente
disposta ad accettare un aumento di prezzo rispetto ai 9 mio. proposti, a cosa
sia dovuto il fallimento delle negoziazioni con AO 1 e perché infine il prezzo
della compravendita sia stato fissato a 9.6 mio. per il tramite di S__________
(v. anche teste __________ __________O__________), ciò che a suo dire
implicherebbe la presenza di fatti nuovi, noti a N__________ poiché
presentatile da S__________ nellambito della mediazione e per contro non noti
a AP 1, quali ad esempio linclusione nelle trattative di ulteriori
acquisizioni. Daltronde, ritenuto che lart. 413 CO non impone una prova
documentale, le testimonianze da lei offerte sarebbero state atte a dimostrare
quanto sopra, non essendovi altri mezzi di prova disponibili, segnatamente
quelli documentali pretesi dal primo giudice, per cui questultimo avrebbe pure
dovuto esercitare maggiore prudenza nel suo apprezzamento anticipato della
pertinenza delle prove. Il giudice di prime cure avrebbe quindi errato,
basandosi unicamente sulle poche prove allegate dallattrice e statuendo su una
vertenza che non era però matura per il giudizio.
10. Lart.
152 CPC sancisce il diritto delle parti coinvolte in un procedimento civile
allamministrazione delle prove pertinenti da parte del tribunale. Quello della
pertinenza del mezzo di prova è tuttavia il primo limite a tale diritto (art.
152 cpv. 1 CPC). In particolare, il giudice può rinunciare ad assumere e
amministrare dei mezzi di prova qualora questi appaiano di primo acchito
manifestamente inadatti al fine di dirimere la vertenza o diventino in seguito
superflui. Per valutare la pertinenza di quanto proposto, e in ossequio ai
principi di economicità e celerità del procedimento, il giudice procede ad un
apprezzamento anticipato delle prove, amministrando solo quelle necessarie ai
fini del giudizio ( Trezzini ,
Commentario pratico al Codice di diritto processuale svizzero, II a ed., Vol. 1, n. 5 seg. ad art. 152).
11. Da
quanto emerge dallimpugnata decisione, la convenuta non ha impostato la sua
difesa sulleventuale esistenza di basi contrattuali totalmente nuove. La
medesima, in occasione delle prime arringhe, ha piuttosto proposto laudizione
di diversi testi, la cui testimonianza verteva in prevalenza su chi, tra AO 1 e
laltra mediatrice, avesse convinto N__________ a concludere il contratto e
sullasserita incapacità di AO 1 di aumentare lofferta formulata
dallacquirente. Sulla base di quanto già esposto però appare piuttosto
evidente che tali circostanze non fossero pertinenti e non avrebbero mutato il
destino della vertenza. Che non sia stata AO 1 ad aver finalizzato il contratto
è pacifico, questo tuttavia ancora non significa che essa non abbia diritto a
provvigione alcuna, né può la sola questione del prezzo rendere del tutto
trascurabile la sua attività, ritenute le già citate difficoltà nel negoziare
unofferta migliorativa a fronte dellatteggiamento della convenuta (v. sopra,
consid. 6). Sostenere ora solamente in seconda sede che i testi avrebbero
potuto indicare lesistenza di basi assolutamente nuove note
solamente a loro, oltre a essere intempestivo (art. 317 CPC), appare finanche
pretestuoso se solo si considera che simili asserite circostanze non sono state
sostanziate neppure in questa sede, permangono del tutto ignote o sono
loggetto di mere supposizioni, rispettivamente che qualora il contratto fosse
stato effettivamente sottoscritto sulla base di nuovi oggettivi presupposti,
lappellante avrebbe dovuto conoscerli quale parte contraente ed essere in
grado di allegarli e sostanziarli, ciò che non è avvenuto. La decisione del
Pretore di non ammettere le testimonianze in questione devessere pertanto
confermata, per cui la questione della vicinanza dei testi alluna o allaltra
parte (compreso il rinvio dellappellante al doc. C prodotto con il gravame)
non necessita di essere esaminata, rilevato abbondanzialmente come largomento
non sia stato sviluppato dallappellante se non con riferimento alla presunta
vicinanza di N__________ allattrice a fronte dei legami di entrambe con lavv.
PA 2, allegata tardivamente in questa sede senza confronto con i requisiti
posti dallart. 317 CPC e comunque non convincente, ritenuto peraltro che i
suddetti testi sono stati richiesti dalla convenuta medesima.
12. Non
contestando nel seguito lappellante i calcoli eseguiti dal Pretore per
quantificare la provvigione a cui AO 1 ha diritto, fissandola al 2.88% del
prezzo finale di fr. 9.6 mio, ossia fr. 276'480.-, ne discende la conferma della decisione di primo grado e la
reiezione integrale dellappello.
13. La
tassa e le spese giudiziarie di fr. 8'000.- (art. 7 LTG), già anticipate,
seguono la soccombenza dellappellante, che tuttavia non può essere astretta al
pagamento di ripetibili alla controparte, poiché questultima non le ha
postulate neppure in termini generici (DTF 139 III 334, consid. 4.3; DTF 140
III 444, consid. 3.2.2; STF 4A_171/2017 del 26 settembre 2017, consid. 4; Messaggio concernente il Codice processuale civile svizzero del 28
giugno 2006, FF 2006, p . 6667). Il valore determinante ai fini di un eventuale
ricorso al Tribunale federale supera la soglia di fr. 30'000.-.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC e la LTG,
decide:
1. Lappello 16 agosto 2019 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di fr. 8'000.- sono posti a carico dellappellante.
Non si assegnano ripetibili.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 1000 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è
superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.
74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile
proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale
(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un
ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare
entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).