Costruzioni su fondo altrui: buona fede del costruttore
Decisione del 26.08.2019, ICCA
Incarto n. 11.2017.89
BUONA FEDE
COSTRUZIONE SUL FONDO
art. 673 CC

AP 1
(patrocinata
  dall'avv. dott.  PA 1 )
Contro
AO
  1
(rappresentato
  dall'ufficio patriziale
e
  patrocinato dall'avv.  PA 2 ),
giudicando sull'appello del 27 settembre 2017 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore supplente il 24 agosto 2017;
Ritenuto
in fatto:                   A. La vigilia di Natale del
1960 sono stati inaugurati i primi impianti di risalita di __________, una
funivia che collega A__________ al __________ con fermata intermedia a P__________,
estesa terrazza panoramica che sovrasta il paese, sulla quale sono stati costruiti
in seguito un albergo e una sciovia. Nel 1978 la gestione delle strutture è
stata assunta dalla A__________ SA, __________, che il 31 gennaio 1991 ha
presentato al Municipio di A__________ una domanda per ristrutturare e ampliare
gli impianti fin sull'Alpe di R__________,
zona allora non ancora censita nel registro fondiario, al fine di
costruire una seggiovia (__________), una sciovia (__________) e uno châlet prefabbricato
(buvette). La domanda è stata sottoscritta dal Patriziato di A__________,
dichiaratosi proprietario insieme con la A__________ SA dei terreni interessati.
Il 13 aprile 1994 la A__________ SA ha cambiato ragione sociale in F__________
SA, __________, e il giorno stesso ha inoltrato una variante al progetto. Il Dipartimento del territorio ha concesso l'autorizzazione
cantonale a costruire il 20 maggio 1994 e il Municipio di A__________ ha
rilasciato la licenza edilizia il 26 maggio 1994. Le opere sono
terminate nel 1995 e sono costate 43 milioni di franchi.
B. Il 15 ottobre
1996 la società anonima F__________ ha inoltrato al Municipio di A__________
una domanda di costruzione in sanatoria, sottoscritta una volta ancora dal
Patriziato di A__________, per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di
R__________. Il Municipio di A__________ ha rilasciato la licenza edilizia il
3 marzo 1997, respingendo un'opposizione introdotta dai B__________. Contro
tale decisione questi ultimi hanno ricorso il 18 marzo 1997 al Consiglio
di Stato. Il Patriziato di P__________ e i B__________ si sono fusi il
21 aprile 1998 in un ente unico (AO 1).
C. Nel mentre, il
Municipio di A__________ ha avvertito il 5 giugno 1998 tutti i proprietari di
stabili situati nel comprensorio comunale che dal 30 giugno al 30 luglio 1998
sarebbero stati esposti gli schizzi di terminazione e i piani di una nuova
misurazione catastale. La particella n. __________ MU (Alpe di R__________),
composta di sette edifici, strada, pascolo e area boschiva per complessivi 5 033 701
m² situati a un'altitudine compresa fra 1450 e 2600
 m sul livello del mare, è stata intestata in proprietà comune al Patriziato di
A__________ e al AO 1. Contro tale attribuzione hanno pre­sentato reclamo al
Municipio sia il Patriziato di A__________ sia il AO 1, rivendican­do entrambi la proprietà del fondo. Con decisione del
1° settembre 1999 l'avv. __________ __________, chiamata dal Consiglio di Stato
a statuire sui reclami in qualità di perito unico, ha assegnato il fondo al AO
1. Tale decisione è stata impugnata in via d'azione il 29 settembre 1999 dal Patriziato di A__________ davanti al Pretore
del Distretto di Leventina.
D. Il ricorso presentato il 18 marzo 1997 dal AO 1 contro il rigetto dell'opposizione riguardante la
domanda di costruzione in sanatoria dello châlet sull'Alpe di R__________ è
stato accolto il 30 settembre 2003 dal Consiglio di Stato, che ha annullato la
decisione del Municipio di A__________ e il rilascio della licenza edilizia, incompatibile
con l'esistenza di una contestazione sui confini giurisdizionali. A distanza di
qualche mese, il 10 mag­gio 2004, il Pretore del
Distretto di Leventina
ha decretato il fallimento delle F__________ SA . A un'asta del 19 mag­gio 2006, indetta dall'am­ministratore
del fallimento avv. __________ __________, la società anonima C__________ ,
__________ , si è aggiudicata per fr. 5. un
diritto d'azione giusta l'art. 673 CC (diritto di perfezionare una permuta di
terreni ex art. 673 CC) per ottenere dal AO 1
la
proprietà delle infrastrutture site in zona di R__________ ad esclusione della
stazione di arrivo dello skilift. Nel verbale d'incanto figura quanto segue:
Il diritto posto in vendita permette
all'aggiudicatario di richiedere al AO 1 di effettuare una permuta di terreni
al fine di poter recuperare le stazioni di partenza dello skilift di R__________,
lo châlet e annessi locali interrati a R__________, nonché la seggiovia di R__________,
costruiti con fondi della fallita su terreni di proprietà di tale Patriziato.
Il AO 1 non si è dichiarato disposto ad effettuare la necessaria permuta di
terreni. Il diritto è pertanto da ritenersi contestato.
()
Il valore di
stima di questo diritto è stato fissato in fr. 1. siccome le superfici su cui
sorgono le installazioni pagate dalla fallita sono sì di una certa grandez­za
(circa 4500 m²) e hanno un valore commerciale di circa fr. 1./m². Tuttavia,
determinante non è infatti il valore delle istallazioni costruite sui terreni
(poiché già pagate dalla fallita), ma il valore del terreno su cui sorgono che
va appunto compensato con terreni di pari valore in favore del Patriziato di A__________.
()
Il
C__________ SA ha poi ceduto il diritto in que­stione per fr. 5., il 31 luglio
2008, ai AP 1.
E. Nel frattempo, statuendo
con sentenza del 12 marzo 2007 sulla petizione presentata dal Patriziato di A__________
contro la decisione del 1° settembre 1999 con cui il perito unico avv. __________
__________ aveva assegnato la proprietà della particella n. __________ MU al AO
1, il Pretore del Distretto di Leventina ha respinto l'azione e confermato la
decisione del perito unico. Tale sentenza è stata appellata il 20 aprile 2007
dal Patriziato di A__________ davanti a questa Camera. Sempre
in seguito al fallimento del C__________ SA, il 10
novembre 2009 gli impianti della società fallita sono stati aggiudicati per fr.
70 000. alla V__________
SA, A .
F. In quel periodo, il 15 ottobre 2009, il Patriziato di A__________ e il
AO 1 hanno presentato insieme una nuova domanda di costruzione in sanatoria per la posa dello châlet prefabbricato sull'Alpe di R__________,
domanda che il Municipio di A__________ ha accolto il 21 luglio 2010, rilascian­do
la licenza edilizia. In una convenzione del 3 agosto 2010 sottoscritta anche
dal Patriziato di A__________, il AO 1 ha poi approvato l'uso da parte della V__________
SA degli impianti di risalita posti sulla particella n. 3989. Il 20 maggio
2011 questa Camera ha respinto l'appello presentato dal Patriziato di A__________
contro la decisione con cui il Pretore del Distretto di Leventina ha confermato
la decisione presa il 1° settembre 1999 dal perito unico in materia di nuova
misurazione catastale e ha confermato il pronunciato del Pretore (inc.
11.2007.61). Tale sentenza è passata in giudicato.
G. L '11 novembre 2010, qualche mese prima che questa
Camera statuisse, la società anonima AP 1 ha promosso causa contro il AO 1
davanti al Pretore del Distretto di Leventina, valendosi del diritto a essa
ceduto il 31 luglio 2008 dal C__________
SA, per ottenere che  le superfici del mappale n. __________ RFD di A__________
di cui al piano di mutazione dell'ing. __________ __________ del 2 settem­bre
2005 indicate quali mappali n. __________ __________ e __________
(limitatamente alla superficie proveniente dal mappale n. __________) RFD
di A__________ le fossero attribuite in proprietà dietro versamento di fr. 8918..
Essa ha chiesto inoltre che sulla particella n. __________ fosse iscritta a
favore dei nuovi mappali intestati alla società anonima AP 1 un diritto di
passo pedonale e veicolare, come pure un diritto di passo per utenti delle
infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1, e che le spese per la
mutazione e il trapasso di proprietà fossero poste carico delle parti in solido
nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente giudizio, in
ragione di metà ciascuno. In via cautelare l'attrice ha sollecitato una
restrizione immediata della facoltà di disporre sulla particella n. 3989,
con divieto al AO 1 di usare o
affittare le infrastrutture di R__________ edificate con mezzi delle F__________
SA.
H. L'istanza cautelare è
stata respinta dal Pretore con decreto emesso senza contraddittorio il 15
settembre 2010. Chiamato a esprimersi, in un memoriale del
7 dicembre 2010 il AO 1 ha proposto di confermare il rigetto dell'istanza. A un'udienza
del 10 febbraio 2011, indetta per il contraddittorio
cautelare, le parti si sono
accordate nel senso di mantenere lo status quo e di sospen­dere la causa
nella prospettiva di una transazione. Le trattative essendo rimaste infruttuose, su richiesta dell'attrice il Pretore ha riattivato la procedura i l 7 settembre 2011. Nella
sua risposta di merito, del 20 dicembre 2011, il convenuto ha poi proposto di
respingere la petizione. L'udienza preliminare si è tenuta il 23 aprile 2012 e
in tale occasione le parti hanno
notificato prove, ammesse seduta stante dal Pretore. L'istruttoria è cominciata
quello stesso giorno ed è terminata il 29 aprile 2016, dopo assunzione di una
perizia sul valore della particella n. __________ e degli impianti di
risalita. Al dibattimento finale le parti
hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nel suo memoriale 13 settembre 2016 l'attrice ha ribadito le proprie richieste di petizione, salvo
ridurre a fr. 4102.50 l'indennità offerta per l'ottenimento delle  superfici
del mappale n. __________ RFD di A__________ di cui al piano di mutazione
dell'ing. __________ __________ del 2 settem­bre 2005 indicate quali
mappali n. 3272, 3273 e 3274 (limitatamente alla superficie proveniente dal
mappale n. __________) RFD di A__________. Nel suo
allegato conclusivo del 15 set­tembre 2016 il con­venuto ha proposto
una volta ancora di respingere la petizione.
I. Statuendo con
sentenza del 24 agosto 2017, il Pretore supplente ha respinto la petizione. Le spese processuali
di complessivi fr. 34 800. sono state poste per fr. 34 435. a carico dell'attrice e per
i rimanenti fr. 365. a carico del convenuto , al
quale l'attrice è stata condannata a
rifondere fr. 45 000. per ripetibili
e fr. 9300. quale rimborso
dell'anticipo peritale .
L. Contro
la sentenza appena citata la AP 1 è insorta
a questa Camera con un appello del 27 set tembre 2017 nel quale chiede di accogliere la petizione e di rifor­mare conseguentemente il
giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 20 novembre 2017 il AO 1 propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                 1. F ino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, i
procedimenti che erano già pendenti al momento dell'entrata in vigore del
Codice di diritto processuale civile svizzero, il 1° gennaio 2011, sono
continuati in base al vecchio diritto cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si applica invece
il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate
dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura
ordinaria degli art. 165
segg. CPC ticinese sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla
notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie
patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse fr. 10 000.
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è manifestamente dato, il Pretore supplente
avendo fissato il valore litigioso in fr. 2 444 729.50
(sentenza impugnata, consid. 7.4.4), cifra che le parti non contestano e che
appare di per sé verosimile. Quanto alla tempestività dell'appello, la
decisione impugnata è pervenuta alla legale dei convenuti il 28 agosto 2017
(tracciamento dell'invio n. __________, agli atti). Presentato il 27 settembre
2017 (timbro postale sulla busta d'intimazione), ultimo giorno utile, l'appello
in esame è pertanto ricevibile.
2. All'appello l'attrice acclude una serie di documenti. Trattandosi di atti che figurano già nel carteggio pervenuto
a questa Camera, essi risultano superflui.
Ridondante è anche la richiesta di richiamare l'incarto completo della Pretura,
inserto che il primo giudice ha trasmesso d'ufficio al Tribunale d'appello.
3. In
concreto la società anonima AP 1 ha promosso causa invocando l'art. 673 CC in materia di costruzioni
su fondi altrui. Tale norma prevede che nei casi in cui il valore della
costruzione superi manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può
domandare che la proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al
proprietario del materiale mediante equa indennità. In applicazione di simile principio
l'attrice ha chiesto che il Patriziato di AO 1 sia tenuto a cederle tre fondi
(piano di mutazione 2 settembre 2005 dell'ing. __________ __________ nel plico
doc. E):
  la nuova particella n. __________, di __________
m² staccati dalla particella n. __________ (buvette con stazioni a valle della
seggiovia e dello skilift),
  la nuova particella n. __________, di
464 m² staccati dalla particella n. __________ (stazione a monte della
seggiovia) e
  la nuova particella n. 3274 (stazione a monte dello
skilift), di 452 m², di cui 243 m² staccati dalla particella n. __________ e 209
m² staccati da una particella n. 3977 appartenente alle F__________ SA,
dietro
versamento di fr. 8918. (ridotti a fr. 4102.50
nel memoriale conclusivo). Essa ha chiesto inoltre che le spese della
mutazione e per il trapasso di proprietà siano poste solidalmente a carico
delle parti nei confronti dei terzi incaricati di eseguire il presente
giudizio, in ragione di metà ciascuno. Nell'appello l'attrice
non insiste più, invece, sull'ottenimento di un diritto di passo pedonale e
veicolare a carico della particella n. __________ in favore dei
nuovi mappali intestati alla AP 1, né su un diritto di passo per utenti delle
infrastrutture di trasporto di proprietà della AP 1, domande che il Pretore supplente
ha respinto per mancanza di chiare indicazioni sul tracciato delle servitù
richieste.
4. Nella sentenza impugnata il Pretore supplente ha ritenuto anzitutto che la petizione del la
società anonima AP 1 fosse proponibile quand'anche la postulata cessione di proprietà
riguardasse terreni facenti parte del patrimonio amministrativo del Patriziato,
dato che appezzamenti del genere non sono indispensabili  a mente del primo
giudice  per l'assolvimento di compiti di diritto pubblico, nel senso che anche
un proprietario privato può mettere a disposizione alpeggi a condizioni del tutto analoghe (sentenza impugnata,
consid. 3.3.6). Egli ha reputato altresì che il diritto venduto
all'asta del 19 maggio 2006 e la successiva cessione fra il C__________ SA e
l'attrice sono giuridicamente validi, il diritto in questione corrispondendo per
altro alla pretesa di cui all'art. 673 CC (sentenza impugnata, consid. 1.4).
Ciò posto, il Pretore
supplente ha vagliato la richiesta dell'attrice sotto il profilo dell'art. 673
CC, giungendo alla conclusio­ne sulla scorta delle testimonianze assunte che gli
organi della società sapevano, già al momento dell'inoltro della domanda di
costruzione relativa agli impianti di risalita, della disputa circa la
proprietà dei terreni fra i due Patriziati. Certo, ha continuato il Pretore
supplente, non è chiaro se il AO 1 abbia presentato opposizione alla
costruzione degli impianti di risalita o soltanto alla doman­da in sanatoria
per l'edificazione della buvette a R__________. In ogni modo quel Patriziato contava
su una contro­prestazione pecuniaria da parte dalle F__________ SA per consentire
alla costruzione degli impianti. Inoltre  ha soggiunto il primo giudice  le F__________
SA si erano rese subito conto che i lavori previsti sarebbero stati eseguiti
anche su terreni contesi dai due Patriziati. Stante il largo consenso per
questi lavori, il consiglio di amministrazione aveva deciso nondimeno  deliberatamente
 di soprassedere alle discussioni con i due enti pubblici per l'acquisto di
piccole porzio­ni di terreno su cui edificare
nuove infrastrutture nella zona di R__________ e di procedere speditamente alla
costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona (sentenza
impugnata, consid. 6.7).
Nelle condizioni descritte
il Pretore supplente ha concluso che, per motivi di opportunità, le F__________
SA avevano scientemente deciso di avviare i lavori relativi agli impianti di
risalita e alla buvette senza ottenere il previo consenso di quello che in
seguito si è rivelato essere il legittimo proprietario del fondo interessato e
che, comunque sia, già allora non poteva essere ignorato come  per lo meno
potenziale  tale (sentenza impugnata, consid. 6.7). E siccome l'attrice
non poteva pretendere di avere costruito gli impianti di risalita in buona fede
su terreni propri (o su terreni che poteva credere in buona fede del solo Patriziato
di A__________), in definitiva il Pretore supplente ha respinto la petizione.
5. Secondo
l' art.
673 CC  come detto  nei casi in cui il valore della costruzione superi
manifestamente quello del suolo, la parte in buona fede può domandare che la
proprietà della costruzione e del fondo sia attribuita al proprietario del materiale
mediante equa indennità. Secondo dottrina, la parte in buona fede può anche
domandare, in alternativa, che al proprietario del materiale sia attribuito un
diritto di superficie ( Rey , Die
Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3ª edizione, vol. I, pag. 139
n. 507). La nozione di buona fede corrisponde a quella del­l'art. 672
CC ( Steinauer , Les droits réels,
vol. II, 4ª edizione, pag. 132 n. 1693h) e va interpretata ampiamente ( Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª
edizione, n. 6 ad art. 672 CC), nel sen­so che sussiste buona fede ogni qual
volta si abbia a escludere un comportamento disonesto, scorretto o moralmente riprovevole
del costruttore (DTF 99 II 146 consid. 6d con rimandi; sentenza del Tribunale
federale 5C.50/2003 del 13 agosto 2003 consid. 3.1). In buona fede quindi non è solo chi ignora di costruire su un fondo
altrui, ma anche chi, pur sapendo di costruire su un fondo altrui, può
legittimamente credere che il proprietario del fondo sia d'accordo ( Steinauer , op. cit., pag. 131 n. 1693d con
riferimenti). Un errore si giustifica solo però se il costruttore ha dato prova
senza grave negligenza di un grado di attenzione ragionevole per rapporto alle
circostanze concrete ( Marchand in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 13 in fine ad art. 672 con rinvii).
6. L'appellante fa
valere in primo luogo che né al momento dell'inoltro della domanda di
costruzione né all'inizio dei lavori, nel 1991, la società anonima F__________
sapeva della disputa territoriale fra i due Patriziati. Essa sostiene che il
testimone __________ L__________, citato dal Pretore supplente, ha firmato solo
le domande di costru­zione del 13 aprile 1994 e del 15 dicembre 1996, mentre
non è stato coinvolto nell'operazione originaria del 1991. Afferma inoltre che il
dissidio tra i due Patriziati risale al più presto alla prima misurazione catastale
del 12 lu­glio 1994, quando i lavori edili erano già in corso, e che i
testimoni __________ P__________ e __________ F__________ hanno dichiarato di sapere che la particella n. 3989 appartiene al convenuto solo perché quella era la situazione al momento in cui essi
sono stati chiamati a deporre. Il testimone __________ G__________ ha confer­mato
 a parere dell'attrice  che il AO 1 non ha fatto opposizione alla domanda di
costruzione appunto perché a quel tempo non v'era ancora controversia sulla
proprietà dei terreni. Secondo l'appellante poi le osservazioni del 12 maggio
1997 in cui la F__________ SA ammetteva dinanzi al Consiglio di Stato di non
sapere chi fosse il legittimo proprietario dei fondi sull'Alpe di R__________ ancora
non significa che la società fosse a conoscenza della diatriba fra i due Patriziati.
a) Intanto
il testimone __________ L__________, amministratore delegato della società
anonima F__________, non si è attivato solo dopo il 13 aprile 1994 (come
asserisce l'attrice), ma ha riferito senza equivoci che ‟ tutta l'operazione nuova  e non solo quella a valere dal momento in cui la A__________ SA ha cambiato ragione
sociale in F__________ SA e ha inoltrato una variante al progetto  è stata fatta nel periodo in cui noi
eravamo attivi nella società e sotto nostra responsabilitàˮ (deposizione del
16 gennaio 2013, verbali pag. 1). Oltre a ciò il testimone ha dichiarato
che mentre la zona di P__________ era pacificamente proprietà del Patriziato di
A__________, ‟ quello che non era chiaro
sui diritti d'alpe, sulla proprietà ecc. riguardava il territorio dell'Alpe R__________ˮ
(loc. cit. ). Egli ha riconosciuto esplicitamente
che al momento in cui è stata introdotta la domanda di costruzione ‟la
questione della proprietà [dell'Alpe di R__________] a suo tempo non era
chiara; vi era una disputa tra il Patriziato di A__________ e il AO 1ˮ ( loc. cit., pag. 2 in alto) . Il solo fatto che __________
L__________ non abbia sottoscritto la domanda di costruzione del 1991 non
significa pertanto che, coordinatore di tutti i lavori sin dall'inizio, quegli
non fosse attendibile quando ha accennato alla consapevolezza della società circa
il contenzioso fra i due Patriziati. Men che meno ove si consideri ch'egli ha
riferito del coinvolgimento di entrambi i Patriziati sin da ‟quando il
progetto è partitoˮ ( loc. cit., pag. 2 a
metà) .
b) Sulla
deposizione di __________ P__________, presidente del consiglio di
amministrazione della società anonima F__________ durante tutto il periodo
esistenza di quest'ultima, l'appellante cerca finanche di equivocare . Quel testimone ha dichiarato senza ambagi di avere
saputo sin dall'inizio che i fondi [dell'alpe] erano di proprietà del AO 1  (deposizione del 14 no ­vembre 2012, verbali pag. 2 in alto). Non è vero quindi
che  come pretende l'attrice  tale affermazione si riferisca allo stato della
proprietà al momento della deposizione. Pur non ricordando esattamente chi avesse
sottoscritto la domanda di costruzione, il testimone ha confermato di essere
stato a conoscenza del fatto che ‟i fondi erano di proprietà del AO 1 ˮ, salvo che a quel momento non è
intervenuta nessuna contestazione, nel senso
che nessuno ci ha impedito di costruireˮ (loc.
cit. pag. 2 in alto) . Poco
giova dunque che nella domanda di costruzione preliminare egli avesse dichiarato:
‟Gli impianti sorgeranno o attraverseranno pascoli di proprietà del
Patriziato di A__________. Chiederemo a questo ente l'autorizzazione ()ˮ.
Al momento di cominciare i lavori la società da lui presieduta era ormai
consapevole che parte dei terreni interessati dai lavori apparteneva  come appartiene
tuttora  al Patriziato di Piotta e Boggesi Alpe Ravina.
c) Invano
l'attrice tenta poi di relativizzare quanto il presidente del suo consiglio di
amministrazione, __________ F__________, ha scritto nella petizione dell'11
novembre 2010, quando ha precisato come la società anonima F__________ si fosse
resa immediatamente conto che taluni lavori si sarebbero dovuti eseguire su
fondi altrui, compresa la particella n. __________ di proprietà del AO 1, ma
che aveva deciso di non perdere tempo in discussioni e di procedere speditamente
alla costruzione di uno skilift e di una seggiovia in questa zona (pag. 3 nel
mezzo). Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la consapevolezza della F__________
SA circa la proprietà della particella n. 3989 non è quindi un fatto riferito
da __________ F__________ alla situazione del momento in cui è stata introdotta
la petizione.