Licenza edilizia per la sopraelevazione di uno stabile
Decisione del 21.04.2017, TRAM
Incarto n. 52.2015.562
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
LICENZA EDILIZIA
PARCHEGGIO / PARCHEGGI / POSTEGGIO / POSTEGGI
art. 4 LE
art. 16 LE
art. 40 LE
art. 41 LE

composto dei giudici:
Giovan
  Maria Tattarletti, vicepresidente,
Marco
  Lucchini, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Mariano
  Morgani
statuendo
sul ricorso 7 dicembre 2015 della
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la
  decisione 4 novembre 2015 (n. 4722) del Consiglio di Stato, che accoglie
  parzialmente l'impugnativa inoltrata dalla ricorrente avverso la risoluzione 4
  febbraio 2015 con la quale il municipio di Brissago ha rilasciato a CO 1 la
  licenza edilizia per la sopraelevazione dello stabile al mapp. __________ di
  quel comune;
ritenuto, in
fatto
A. a. CO 1, qui
resistente, è proprietaria di un fondo in pendio nel comune di Brissago (mapp. __________),
assegnato dal piano regolatore (PR) alla zona di costruzione intensiva. Il mappale
ed i terreni attigui (tra i quali la part. __________, che ospita il Condominio
D__________) sono delimitati verso valle da un muro di controriva, che sostiene
la scarpata lungo la sottostante strada. Sul fondo, in posizione arretrata e
sopraelevata si erge una casa di quattro appartamenti, strutturata su tre
livelli fuori terra e coperta da un tetto a falde (al cui interno è stato
ricavato il quarto appartamento). Davanti all'immobile un terrazzamento rende
pianeggiante una fascia di terreno destinata a giardino.
b. Il 7 ottobre 2014, CO 1 ha chiesto al municipio di Brissago il
permesso per la sopraelevazione della sua abitazione. Il progetto prevede di
eliminare il tetto a falde e di sopraelevare lo stabile di due piani,
all'interno dei quali realizzare altrettanti appartamenti. La nuova copertura,
piana, ospiterà un corpo scale ed alcuni collettori solari. L'area calpestabile
del tetto sarà delimitata da parapetti. La domanda di costruzione non contempla
la formazione di posteggi, né l'esonero dalla loro costruzione, vista la
disponibilità di 11 stalli nei parcheggi sotterranei dei palazzi adiacenti
(part. __________: Condominio D__________; part. __________: Condominio P__________).
c. Al rilascio della
licenza si è opposta, tra gli altri, RI 1 (di seguito: comunione), lamentando l'incompletezza
dei piani, il superamento dei limiti d'altezza e l'assenza di una relazione sufficiente
tra il fondo edificando ed i sedimi che ne ospitano i posteggi.
d. Il 5 dicembre 2014,
i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno preavvisato
favorevolmente il progetto (avviso cantonale n. 90959).
e. Il 12 dicembre 2014,
l'istante ha presentato le proprie osservazioni alle opposizioni per il tramite
dell'arch. __________, con le quali ha respinto le censure sollevate dai vicini
e ha altresì chiesto l'esonero dalla formazione di tre stalli supplementari, necessari
a mente sua a seguito dell'ampliamento dello stabile. Alle osservazioni ha
allegato alcuni documenti, quale complemento della domanda di
costruzione. Tra di essi si annoverano i profili del terreno e dello stabile esistente,
allestiti il 7 settembre 2014 dal geometra revisore ing. __________, oltre a nuovi
prospetti e nuove sezioni datati 3 dicembre 2014. Questi ultimi prevedono la
riduzione dell'altezza del primo livello aggiuntivo di 10 cm, oltre a modesti interventi
di sistemazione esterna.
f. Senza aver
pubblicato o notificato agli opponenti i nuovi piani, il 4 febbraio 2015 il
municipio ha rilasciato la licenza edilizia per la sopraelevazione, respingendo
le opposizioni pervenute. Preliminarmente, ha reso noto che, con le osservazioni,
l'istante aveva trasmesso diversi documenti che contribuiscono a chiarire
gli aspetti del progetto oggetto di opposizione , allegandoli alla decisione
e spiegando che non erano stati pubblicati poiché l'opera non ne risultava
sostanzialmente modificata. Nel respingere le obiezioni circa la non attendibilità
degli atti della domanda, l'esecutivo comunale ha poi fatto espresso
riferimento alla nuova documentazione. Di seguito, sulla scorta di quest'ultima
ha ritenuto che l'altezza massima di 15.00 m (cfr. art. 25 norme di attuazione
del piano regolatore; NAPR) fosse rispettata, posto che il terrazzamento
antistante all'abitazione andrebbe considerato come terreno naturale e che il
corpo scale sul tetto piano non andrebbe conteggiato. Vista la difficoltà di
creare sul fondo edificando degli stalli, in quanto non c'è un accesso
veicolare e la morfologia del terreno
richiederebbe l'edificazione di una autorimessa molto onerosa ed economicamente
non sostenibile, la prima istanza,
pur rilevando preliminarmente che lo stabile ampliato necessiterebbe complessivamente di 8 posteggi e che ve ne sarebbero 11 a disposizione nei
condomini limitrofi, ha subordinato la licenza al versamento di fr. 40'000.-
quale indennità sostitutiva per la mancata formazione di 4 posti auto,
necessari a suo avviso a seguito della realizzazione di due nuovi appartamenti
con superficie utile lorda superiore a 100 mq.
B. Con giudizio 4
novembre 2015, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso
presentato dall'opponente contro la licenza, che è stata confermata alla condizione
aggiuntiva che l'immobile venga abbassato di 18 cm.
Secondo il Governo, contrariamente
a quanto sostenuto dal Municipio e dalla beneficiaria della licenza, gli unici
piani approvati sono quelli annessi originariamente alla domanda di costruzione del 7 ottobre 2015 () anche perché quelli della cosiddetta completazione
non sono firmati e non portano alcun timbro di approvazione. L'altezza
dell'edificio andrebbe misurata a partire dal livello del terreno ai piedi
della facciata principale, stante che la sua sistemazione, benché tuttora
visibile, sarebbe stata eseguita diverso tempo addietro e non avrebbe avuto lo
scopo di ottenere abbuoni sul computo delle
altezze. Il punto superiore di riferimento per la misurazione sarebbe il parapetto,
mentre il corpo scale non andrebbe conteggiato, avendo un impatto
limitato sulla costruzione e svolgendo una funzione legata all'edificio stesso .
Sulla scorta dei prospetti sud-ovest e sud-est della domanda originale, l'Esecutivo
cantonale è giunto alla conclusione che l'altezza dello stabile supererebbe di
18 cm i limiti legali. In virtù del principio di proporzionalità, ha comunque ritenuto
di poter confermare la licenza a condizione che
l'edificio venga abbassato della corrispondente misura. Da ultimo, ha
respinto le eccezioni sollevate contro il contributo sostitutivo per gli stalli
mancanti, limitandosi a rilevare che l'opponente non avrebbe tratto alcun
vantaggio dal suo annullamento.
C. Contro il predetto
giudizio governativo, la comunione è insorta davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato insieme alla licenza edilizia.
A mente della
ricorrente, la tesi del Governo, secondo la quale approvati sarebbero
unicamente i piani originali, sarebbe priva di fondamento. Permarrebbe di
conseguenza un'evidente incertezza in merito agli interventi effettivamente autorizzati.
Il superamento dei limiti di altezza sarebbe inoltre
maggiore di quanto accertato dal Consiglio di Stato. A torto le istanze
inferiori non avrebbero poi tenuto conto del corpo scale sul tetto. All'altezza dello stabile andrebbe comunque aggiunta quella del terrapieno antistante
all'edificio, la cui formazione ha richiesto l'erezione di importanti opere
murarie. Da ultimo, a fronte del progetto di ampliamento, il fabbisogno di posti
auto andrebbe calcolato prendendo in considerazione l'intero edificio. Prima di
prelevare un'in-dennità sostitutiva, avrebbe tuttavia dovuto essere ingiunto
alla beneficiaria del permesso - che in un primo tempo aveva inteso mettere a
disposizione del fondo edificando 11 stalli tra quelli a sua disposizione sui sedimi
limitrofi - di legare questi ultimi all'edificio iscrivendoli a registro
fondiario come comproprietà coattiva o servitù prediale . Qualora si
volesse invece ammettere l'esonero, il contributo sostitutivo andrebbe comunque
quantificato sulla base di almeno otto posti auto mancanti, anziché di quattro.
D. All'accoglimento del
ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
Ad identica conclusione
perviene la resistente, che respinge tutte le
censure sollevate dalla ricorrente, mentre il municipio si rimette al giudizio
del Tribunale. L'Ufficio domande di costruzione (UDC) è invece rimasto
silente.
E. Con la replica,
l'insorgente si riconferma sostanzialmente nelle proprie allegazioni e domande
di giudizio, mentre il municipio e la resistente non formulano osservazioni.
F. Richiamati dal municipio i piani di progetto
allegati ad alcune domande di costruzione concernenti l'abitazione al mapp. _______
e lo stabile d'appartamenti sul fondo latistante (mapp. ________), il giudice
delegato ha assegnato alle altre parti un termine per visionare gli atti e
presentare eventuali osservazioni, delle quali si dirà, se necessario, nei
considerandi di diritto.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la
legittimazione della ricorrente, già opponente (art. 21 cpv. 2 LE; 65 cpv. 1
legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1).
Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il gravame può essere evaso sulla base degli atti, completati dalla
documentazione raccolta dal municipio (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Ad una
valutazione anticipata, il sopralluogo sollecitato dalla ricorrente non appare
idoneo ad apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti
per l'esito della controversia.
2. Completamento
della domanda/variante di progetto
2.1. Giusta l'art. 4
LE, la domanda di costruzione deve essere corredata della documentazione
necessaria. Secondo l'art. 11 cpv. 1 del regolamento di applicazione della
legge edilizia cantonale del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), i progetti
devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la
natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda. L'autorità, soggiunge
la norma (cpv. 3), può all'occorrenza chiedere informazioni o complementi.
Secondo l'art. 12 cpv.
1 lett. b RLE, i progetti per gli edifici devono, tra l'altro, comprendere una
o più sezione per ogni corpo, da cui si possa dedurre l'altezza dell'edificio e
quella dei singoli piani, il livello del terreno naturale e quello delle strade
pubbliche adiacenti. Alla domanda di costruzione deve inoltre essere allegato
un piano di situazione rilasciato da un geometra revisore (art. 10 cpv. 1 RLE).
2.2. Per principio, le
varianti soggiacciono alla procedura ordina-ria di rilascio del permesso di
costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE dispone che la procedura di
pubblicazione deve esse-re ripetuta se i progetti vengono modificati nel corso
della proce-dura di approvazione o successivamente. L'obbligo di pubbliciz-zare
la domanda di variante mira essenzialmente a salvaguarda-re i diritti di
opposizione di eventuali interessati. La regola non è tuttavia assoluta. Se i progetti rimangono immu-tati nelle loro
caratteristiche essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la
procedura della notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza
ragionevolmente ammissibile, conclude la norma, non soggiacciono a nessuna formalità.
Lo scopo di questa precisazione è essenzialmente quello di evitare procedure
sproporzionate all'entità dei cambiamenti da apportare. Dall'art. 16 LE si
evince dunque che la procedura ordinaria è applicabile soltanto in caso di
varianti che modificano in misura rilevante il progetto approvato o in via di
approvazione. Qualora le modifiche, pur essendo di lieve entità, richiamino
l'applicazione di disposizioni del diritto federale o cantonale rimesse al giudizio
dell'autorità cantonale, va comunque raccolto il preavviso di quest'ultima
(cfr. STA 52.2004.311 del 26 ottobre 2004, consid. 2; 52.2000.261 del 14
dicembre 2000, consid. 2).
2.3. Con la domanda 7
ottobre 2014 l'istante ha prodotto una serie di piani relativi alla
sopraelevazione del suo stabile. Tra questi si annoverano le sezioni A-A e B-B
ed i prospetti sud-est, nord-est, sud-ovest e nord-ovest, datati 17 settembre
2014.
In sede di opposizione,
la comunione ha lamentato, tra le altre cose, il mancato rispetto dell'altezza
massima, l'assenza di rilievi da parte del geometra revisore e l'omessa
indicazione sui piani di alcuni riferimenti altimetrici concernenti l'andamento
del terreno, la costruzione esistente ed il terrazzamento antistante.
L'istante ha inteso porre rimedio ai censurati difetti con il complemento alla domanda di costruzione 9 dicembre 2014, che comprende una planimetria
e tre profili longitudinali della particella e dell'edificio esistente (A-B,
C-D, E-F) allestiti dal geometra revisore ing. __________. Tra gli atti,
figurano pure nuovi piani e nuove sezioni integrati con i rilievi del geometra,
non pubblicati, né trasmessi agli opponenti. Questi ultimi contemplano l'abbassamento
di 10 cm del quarto piano dello stabile e piccoli adeguamenti del terreno
antistante all'immobile, finalizzati al rispetto del limite di altezza di 15.00
m lungo l'intera facciata sud-est. Più che un semplice completamento della
domanda originaria, la documentazione trasmessa in corso di procedura configura
quindi una vera e propria variante riduttiva.
Il 4 febbraio 2015, il municipio
ha rilasciato l'autorizzazione per la sopraelevazione. Nella licenza, oltre ai
piani di settembre, l'autorità ha fatto espresso riferimento anche a quelli di
dicembre e alla documentazione allestita dal geometra. Nello specifico, li ha
richiamati per respingere le eccezioni dell'opponente circa l'incompletezza
degli atti e la violazione delle prescrizioni sull'altezza. Chiamata in seguito
ad esprimersi al riguardo, ha precisato che il progetto di base autorizzato è quello
di ottobre, mentre le sezioni e le facciate approvate sono quelle di dicembre
(cfr. risposta 18 marzo 2015, n. 1).
Da parte sua, il Governo
ha invece ritenuto che gli unici piani approvati fossero i primi, posto che i
successivi, non firmati e non recanti alcun timbro di approvazione, non sono
menzionati né nelle premesse, né nel dispositivo della risoluzione municipale.
L'insorgente contesta
anzitutto questa deduzione. Quanto alla licenza, lamenta l'impossibilità di
dedurre da essa la natura delle opere autorizzate. Si duole pure del fatto che
sarebbero stati approvati dei piani non firmati.
2.4. Ora, a dispetto
del fatto che i piani in variante non sono firmati
e non riportano timbri di approvazione, non vi è dubbio alcuno che l'esecutivo
comunale si è basato (anche) su di essi per respingere le censure dell'opponente
e quindi rilasciare il permesso di costruzione. Benché non siano stati
pubblicati o trasmessi agli opponenti, sono stati pertanto approvati unitamente a quelli precedenti. L'opposta tesi del Governo non può pertanto essere tutelata.
Il Consiglio di Stato non avrebbe in ogni caso potuto confermare la licenza
esclusivamente sulla base dei primi progetti, senza far capo ai piani della
variante. Quelli di settembre, in particolare i prospetti sud-est e sud-ovest,
non sono infatti del tutto attendibili, giacché sono stati in parte corretti in
base ai rilievi altimetrici del geometra revisore. Inoltre l'opera originaria
superava i limiti di altezza fissati dall'ordinamento comunale di diversi centimetri (cfr. prospetti sud-ovest e sud-est; consid.
2.5.1 e 3.4 segg.), di modo che al difetto non poteva essere posto rimedio
in virtù del principio di proporzionalità con
una semplice condizione di licenza, essendo in realtà necessaria una
riprogettazione (cfr. STF 1C_338/2015 del 4 maggio 2016 consid. 4.4 con rif., 1C.207/2010
del 21 aprile 2011 consid. 4.4, pubbl. in: RtiD II- 2011 n. 13; STA
52.2012.137-142-161 citata consid. 2.3 con rif.; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, ad art.
2 LE n. 684). A maggior ragione che l'istanza inferiore neppure ha spiegato concretamente
dove e come si potrebbe/dovrebbe abbassare l'edificio di 18 cm.
2.5. Tornando alla
risoluzione municipale, la procedura seguita dall'autorità comunale per
determinarsi in punto al controverso intervento di sopraelevazione resiste alle
critiche dell'insorgente.
Anzitutto, fatta
astrazione della questione della firma, di cui si dirà in appresso, gli atti
della variante rispettavano pienamente i requisiti di legge. Nella misura in
cui hanno lasciato immutate le caratteristiche essenziali del progetto
iniziale, non occorreva poi seguire la procedura ordinaria, ma bastava
applicare quella di notifica. Dal fatto che, contrariamente a quanto previsto
da quest'ultima, non sono stati pubblicati né notificati alla comunione prima
dell'emanazione del provvedimento di approvazione, la stessa non ha comunque subito
alcun pregiudizio, posto che ha potuto aggravarsi contro di essi davanti al
Governo. Neppure l'interessata pretende il contrario.
Contrariamente a quanto
sostenuto, la coesistenza dei piani originali e di quelli di variante non impedisce
d'altro canto di comprendere i limiti di quanto autorizzato. Chiaro è infatti
che laddove la variante non ha modificato l'opera, i primi piani non sono stati
rielaborati e sono parte integrante del progetto approvato (cfr. a titolo di
esempio le piante dei vari piani). Non così laddove la riduzione dell'altezza
del primo livello aggiuntivo ha imposto degli adeguamenti. In questo caso,
quelli in variante hanno sostituito i precedenti (prospetti e sezioni). Dal
loro confronto, risulta quindi di facile momento determinare la natura e la
conformazione dell'opera oggetto del permesso, rimasta sostanzialmente immutata.
A torto la ricorrente pretende
inoltre, fondandosi unicamente sul tenore letterale del dispositivo n. 2, che
il permesso sarebbe stato rilasciato per la sola sopraelevazione dello stabile,
benché i piani di progetto contemplino anche altri interventi (posa di pannelli
solari, modifiche alle terrazze e alle aperture in facciata dei piani
esistenti). È infatti evidente che, con la licenza avversata, l'autorità di
prime cure ha inteso autorizzare tutti gli interventi previsti dalla domanda di
costruzione e dalla variante.
Per quanto concerne infine
l'assenza della firma dell'istante/pro-prietaria del fondo sugli atti della
variante, va chiarito che simili formalità, esatte dagli art. 4 cpv. 1 LE e 8
cpv. 2 RLE, mirano unicamente ad evitare all'autorità di doversi pronunciare su
domande di costruzione non suscettibili di tradursi in realizzazioni concrete
(cfr. RDAT II-2001 n. 33 consid. 2b, I-1996 n. 41 consid. 2.2). Tutelano quindi
soprattutto gli interessi dell'amministrazione, permettendo all'autorità di non
dar seguito a domande presentate da richiedenti che non dimostrano o rendono
quantomeno verosimile il loro diritto di disporre del fondo oggetto
dell'intervento (cfr. Scolari, op.
cit., ad art. 4 LE n. 737). In concreto, non sussistono dubbi che la variante
sia da attribuire alla proprietaria del fondo; nessuno del resto lo mette in
dubbio. Lo confermano del resto pure gli allegati di causa prodotti durante le
procedure ricorsuali (cfr. in particolare duplica 28 maggio 2015 davanti al
Governo). Ad ogni modo, il municipio non ha ritenuto di dover chiedere la firma
di quei documenti prima di rilasciare il permesso.
Scelta, questa, che non può essere rimessa in discussione in questa sede
e portare all'annullamento della licenza (cfr. STA 52.2015.353 del 24 novembre
2015 consid. 2.1, 52.2013.35 del 3 novembre
2014 consid. 2.1, 52.2010.125 del 15 marzo 2011 consid. 2.1, 52.2007.102
dell'8 agosto 2007 consid. 2.2.1). Quanto alla firma del progettista, anch'essa
esatta dagli art. 4 cpv. 1 LE e 8 cpv. 2 RLE, scopo di questa prescrizione -
precisata dall'art. 4 cpv. 2 LE - è quello di proteggere il pubblico da persone
incapaci, garantendo che i progetti vengano elaborati da professionisti
sufficientemente qualificati (cfr. STA 52.2013.311 del 19 settembre 2014
consid. 2.1; RDAT II-2004 n. 19 con rinvii, Scolari, op. cit., ad art. 4 LE n. 750). Nelle evenienze concrete, non vi sono
motivi di dubitare che i piani della variante siano stati allestiti dai
progettisti della __________ (il cui nome è
riportato su tutti i documenti), segnatamente dall'arch. __________, che ha
sottoscritto i progetti originali, e/o dall'arch. __________, che ha redatto le
osservazioni a cui sono stati allegati. Anche in questo caso, tenuto
conto che controversi sono i piani in variante di una prima domanda debitamente
firmata, la scelta del municipio di non pretenderne preliminarmente la sottoscrizione
non comporta l'annullamento della licenza.
2.6. Disattese le
censure di natura formale, resta da verificare se l'intervento approvato dall'esecutivo
comunale sia conforme al diritto materialmente applicabile.
3. Altezza
dell'edificio
3.1. Secondo l'art. 40
cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto
più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per
principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale delle facciate, a
partire dal terreno sistemato sino al punto superiore determinante; il punto
inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato, perpendicolarmente
sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il terreno naturale può
essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui altezza va aggiunta
a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui supera il
limite di 1.50 m ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art.
41 LE).
3.2. Per terreno
naturale s'intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto di
interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate o
escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere
del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato,
l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale.
Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e sistemato non è
tanto lo scopo della modifica attuata, quanto
piuttosto il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti.
Sistemazioni che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno
adiacente sono da considerare come tali anche dopo molti anni, mentre
alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle
altimetrie dei fondi limitrofi possono essere assimilate al terreno naturale anche
in un lasso di tempo relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38 consid. 3.2;
STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, confermata da STF 1C_4/2013 del
19 aprile 2013, pubbl. in: RtiD II-2013 n. 16; STA 52.2007.321 del 2 novembre
2007 consid. 2.1, 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2).
3.3. Le NAPR di
Brissago non prevedono particolari modalità di misurazione delle altezze degli
edifici. Ne consegue che tale parametro va determinato secondo gli art. 40 e 41
LE.
L'art. 25 NAPR
prescrive invece che, nella zona di costruzione intensiva, l'altezza massima degli
edifici è di 15.00 m.
3.4. La ricorrente si
oppone alla conferma della licenza, eccependo il mancato rispetto dell'altezza
prescritta. Prendendo come riferimento le quote del terreno ai piedi della
facciata sudorientale dell'abitazione, ritiene anzitutto che, a seguito della sopraelevazione,
quest'ultima supererebbe i 15.00 m. Punto superiore per la misurazione non sarebbe
peraltro la sommità del parapetto, bensì il corpo scale sul tetto, che sarebbe
assimilabile ad un corpo tecnico, posto che consentirebbe l'accesso al tetto soltanto
ai due (nuovi) appartamenti sottostanti e non sarebbe funzionalmente connesso
all'immobile. La sua altezza andrebbe pertanto computata in quella dell'edificio.
Lo stesso varrebbe per quella del sottostante terrazzamento.
3.4.1. Prendendo come
riferimenti per la misurazione dell'ingombro verticale dell'avversata
costruzione da un lato la quota inferiore del terreno sistemato ai piedi della
facciata principale, che degrada leggermente in direzione sud-ovest (219.14
m/sm, cfr. profilo A-B), e dall'altro la quota del parapetto del tetto piano
(234.37 m/sm; cfr. sezioni e piani in variante), la ricorrente giunge alla conclusione
che, nemmeno in virtù della variante, l'altez-za rispetterebbe il limite imposto
dall'art. 25 NAPR (234.37 - 219.14 = 15.23 m). Sennonché, consapevole del difetto,
con il progetto di variante l'istante ha previsto alcuni modesti interventi di
sistemazione del terreno davanti alla casa - che non sono oggetto di specifica
contestazione e che non risultano in ogni caso in contrasto con l'ordinamento
edilizio (cfr. in proposito art. 41 cpv. 1 LE; STA 52.2007.324 citata consid.
3.2; RDAT II-2002 n. 36 consid. 2.2) - grazie ai quali, misurato dal terreno
sistemato, l'ingombro verticale dell'abitazione non supererà in nessun punto la
soglia dei 15.00 m (cfr. sezione A-A e prospetti sud-ovest e sud-est della
variante; art. 40 cpv. 1 LE). Si tratta in sostanza di sistemare una contenuta
porzione di suolo alla base dell'estremità meridionale della facciata rivolta
verso valle, colmando la leggera depressione del terreno esistente in quel
punto, adeguandone il livello al resto del giardino (cfr. sezione A-A; prospetto
sud-ovest; profilo A-B). Da questo profilo, il progetto (di variante) è immune
da critiche.
3.4.2. Corpo scale
A differenza di altri
ordinamenti comunali, le NAPR di Brissago non prevedono una disciplina
specifica per i corpi tecnici. Ne consegue che per la loro edificazione, e per
quella delle altre installazioni assimilabili, trova applicazione la regola
generale, secondo la quale simili opere di
sovrastruttura sfuggono al computo dell'altezza dell'edificio sottostante
fintando che non determinano un ingombro rilevante dal profilo delle finalità
perseguite dalle disposizioni relative a questo parametro edilizio (cfr. STA
52.2013.323 del 22 luglio 2013 consid. 2.1 seg.; RtiD I-2004 n. 37
consid. 2.2; RDAT I-1991 n. 85 consid. 2; Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1235). In concreto, il fatto che il corpo
scale serva soltanto i due appartamenti aggiuntivi non permette di escluderne
l'evidente connessione strutturale e funzionale con l'edificio sottostante. Neppure
l'insorgente pretende d'altronde che il suo impatto sulle adiacenze sarebbe
rilevante dal profilo delle finalità perseguite dalle disposizioni sulle
altezze, segnatamente che aumenterebbe apprezzabilmente la percezione del
volume dell'abitazione. A ragione, poiché tanto in valori assoluti, quanto in
termini relativi per rapporto alla superficie del tetto e all'ingombro generale
dello stabile, le sue dimensioni sono tutto sommato contenute. Ne consegue che
la sua altezza non va computata su quella dell'edificio sottostante.
3.4.3. Terrazzamento/terrapieno
Nemmeno l'altezza del
terrazzamento antistante l'abitazione, sorretto da un muro di ca. 3.50/4.00 m
di altezza, va sommata a quella dell'edificio. Irrilevante è il fatto che il suo
carattere artificiale sarebbe ancora percepibile. Decisiva è piuttosto la circostanza
che, come si evince dal raffronto tra i profili del geometra revisore, i piani
della variante (cfr. prospetti e sezioni) e quelli richiamati dal municipio (cfr.,
in particolare, la facciata ovest e la sezione risalenti ad un progetto del
1980), la (facciata sud-est della) costruzione, arretrata, non insiste sul
terrapieno, ma poggia sul terreno naturale. Non va dunque computato
sull'altezza dello stabile.
Al caso di specie non
torna peraltro neppure applicabile la regola generale
che impone di sommare l'altezza delle facciate aperte verso valle dei corpi di
fabbrica coperti da tetti piani, strutturalmente connessi e disposti a quote
diverse sulla verticale del pendio (cfr. art. 40 cpv. 2 LE).
Contrariamente a quanto pretende l'interessata, quello in discussione è infatti
un semplice terrapieno. La presenza nel muro che lo sostiene di nicchie chiuse
da cancelli non porta a diversa conclusione, posto che non è sufficiente per
attribuirgli la qualità di edificio, ovvero di costruzione vuota all'interno
comprendente spazi chiusi, utilizzabili per proteggere persone o cose dagli
influssi atmosferici (cfr. STA 52.2004.181 del 20 agosto 2004 consid. 2.1,
52.2004.112 del 10 maggio 2004 consid. 2.2; Christian
Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zurigo 1991, n. 182).
4. Posteggi
4.1. Secondo l'art. 39
cpv. 1 lett. a NAPR, per nuovi edifici, ricostruzioni, ampliamenti
sostanziali o cambiamenti di destinazione di fabbricati esistenti il
proprietario deve dimostrare di disporre in loco di () un posto auto ogni
100 mq di SUL destinata all'abitazione o frazione superiore, ma almeno uno per
alloggio. Qualora la formazione di posteggi fosse tecnicamente difficile o
deturpante le caratteristiche ambientali, soggiunge la norma (cpv. 4), il
Municipio impone ai proprietari un contributo pari al 25% del costo di
costruzione del posteggio, compreso il valore del terreno.
La difficoltà tecnica
ai sensi della norma in esame non è riconducibile soltanto alla situazione dei
luoghi e a motivi di tecnica delle costruzioni in senso stretto, ma comprende
anche l'inesigibilità dovuta alla manifesta sproporzione tra l'onere a carico
dell'obbli-gato ed il vantaggio derivante alla collettività (RDAT I-1991 n. 52; Scolari , op. cit., ad art. 29
LALPT n. 275). Al giorno d'oggi, le moderne tecniche di costruzione permettono
invero di realizzare impianti per lo stazionamento dei veicoli anche in luoghi
che in passato erano considerati inaccessibili, per cui la formazione effettiva
di posteggi non di rado si riduce ad una questione di sopportabilità dei costi
(cfr. STA 52.2009. 489-491 dell'8 luglio 2010 consid. 2 e 3.3).
4.2. Il contributo
sostitutivo per posteggi è una prestazione pecuniaria che sostituisce l'obbligo
principale di eseguirli ( obbligazione di fare ), quando lo stesso risulti
oggettivamente impossibile o sproporzionato, in particolare per motivi tecnici,
per ragioni ambientali o paesaggistiche, per la manifesta sproporzione tra l'onere
a carico dell'obbligato ed i vantaggi derivanti alla collettività (cfr. Scolari , op. cit., ad art. 29 LALPT n.
275 segg.). Come altre indennità sostitutive (ad es. quelle per la costruzione di rifugi o
per la diminuzione delle aree agricole), non ha un carattere a sé stante, ma
accessorio, ovvero sempre dipendente, nell'esistenza e nell'entità, dall'obbligazione
di fare principale, ovvero quella di realizzare dei parcheggi su suolo privato
(cfr. DTF 97 I 792; Max Imboden/René
Rhinow , Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V ed., Basilea 1976, n.
112 B).
4.3. L'obbligo di dotare
le costruzioni di un adeguato numero di posteggi può essere soddisfatto anche
mediante la messa a disposizione degli spazi necessari su fondi di terzi (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 29 LALPT n.
271 segg.; Adrian Haas, Staats-
und verwaltungsrechtliche Probleme bei der Regelung des Parkierens von
Motorfahrzeugen auf öffentlichem und privatem Grund, insbesondere im Kanton Bern,
Diss., Berna 1994, pag. 63; Fritz Frey, Die
Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürischem Recht,
Diss., Zurigo 1987, pag. 57 segg.). In questo caso, l'utilizzazione del sedime
altrui deve essere assicurata mediante la costituzione di una servitù prediale o
la sottoscrizione di un contratto di locazione di lunga durata (cfr. STA
52.2012.107 del 23 aprile 2013 consid. 3.2; Scolari, op. cit., ad art. 29 LALPT n.
272; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz
des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 - Kommentar Band I, IV
ed., Berna 2013, ad art. 16-18 n. 24; Haas, op. cit., pag. 63; Frey, op.
cit., pag. 59).
4.4.
4.4.1. Vista la
difficoltà di creare sul fondo degli stalli, in quanto non c'è un accesso
veicolare e la morfologia del terreno richiederebbe l'edificazione di una
autorimessa molto onerosa ed economicamente
non sostenibile, la prima istanza
ha subordinato la licenza al versamento di fr. 40'000.- quale indennità
sostitutiva per la realizzazione di quattro posti auto, a suo avviso necessari in
base all'art. 39 NAPR, dato che il progettato ampliamento comporta la
realizzazione di due nuovi appartamenti con una SUL superiore a 100 mq.
Il Governo ha respinto
le eccezioni sollevate dalla ricorrente a tale riguardo, limitandosi a rilevare
che non avrebbe tratto alcun vantaggio dall'annullamento della risoluzione
municipale su questo punto.
Secondo l'insorgente,
il fabbisogno di posti auto andrebbe invece calcolato prendendo in
considerazione l'intero edificio. Prima di prelevare un contributo sostitutivo,
il municipio avrebbe tuttavia dovuto ingiungere alla beneficiaria del permesso di
vincolare l'uso degli stalli a sua disposizione sui sedimi limitrofi alle
necessità dell'edificio, iscrivendoli a registro fondiario come comproprietà
coattiva o servitù prediale . In caso di esonero, il contributo sostitutivo
andrebbe comunque quantificato sulla base di almeno otto posti auto, anziché quattro.
4.4.2. Come si evince
dal testo dell'art. 39 cpv. 1 NAPR, l'obbligo di dotare gli edifici di un
numero di posteggi commisurato alle loro destinazioni e superfici non sussiste
soltanto in caso di nuova costruzione, ma anche in caso di ricostruzioni,
ampliamenti sostanziali e cambiamenti di destinazione. In concreto, non vi è
dubbio che l'intervento progettato comporti un ampliamento sostanziale dello
stabile esistente. Il municipio era dunque tenuto a calcolare il fabbisogno di
posteggi complessivo e a verificare se lo stesso può essere soddisfatto materialmente.
In caso negativo, avrebbe dovuto stabilire il contributo sostitutivo per tutti
i posteggi mancanti. Non poteva invece limitarsi a fissarlo prendendo in
considerazione soltanto quelli necessari per i due appartamenti di nuova
edificazione. Sennonché, il difetto non implica necessariamente l'annullamento
del permesso, perché allo stesso può essere agevolmente posto rimedio in questa
sede come segue.
Secondo la prima
istanza e come indicato dalla stessa istante in licenza (cfr. calcolo
fabbisogno posteggi allegato alla domanda di costruzione), concluse le
opere di ampliamento lo stabile necessiterà complessivamente di otto parcheggi
(cfr. licenza edilizia, n. 8 pag. 6). Neppure la ricorrente lo contesta. La
realizzazione di questi stalli sul sedime
non appare agevole. Vista la morfologia del terreno ed i manufatti esistenti, l'unica
soluzione praticabile richiederebbe la creazione di un'autorimessa alla base
del pendio, previa rimozione del muro che sostiene il pendio lungo la strada ed
escavazione del terreno al di sotto del terrazzamento e dell'edificio
esistenti. Un simile intervento, oltre che particolarmente oneroso, è senz'altro
connotato da importanti difficoltà tecniche. Del tutto sostenibile appare, alla
luce di queste circostanze, la valutazione del municipio in merito
all'inesigibilità di realizzare degli stalli direttamente sul sedime. Vanno quindi
considerate realizzate le condizioni per imporre il versamento di un'indennità
sostitutiva. Quest'ultima andava tuttavia quantificata in funzione di otto
stalli mancanti, anziché di soli quattro, calcolando fr. 10'000.- a posteggio.
Importo, questo, di per sé non contestato dalla ricorrente e comunque conforme a
quanto previsto dall' ordinanza municipale concernente il versamento dei
contributi sostitutivi, da parte dei privati, per la mancata costruzione di posteggi del novembre 2008 (cfr. lett. b delle premesse e art. 2).
Alla luce di quanto
precede, la licenza edilizia va dunque riformata, imponendo alla resistente di
versare un contributo sostitutivo di fr. 80'000.- (8 x fr. 10'000.-), invece
che di fr. 40'000.-. Resta riservata la facoltà per quest'ultima di mettere al
servizio dello stabile i parcheggi di cui dispone sui fondi latistanti,
mediante l'iscrizione di servitù prediali o la sottoscrizione di contratti di
locazione di lunga durata, ritenuto che, in caso di cancellazione delle prime o
cessazione dei secondi, ritornerà applicabile la regola che impone di pagare il
contributo sostitutivo.
5. 5.1. Sulla
scorta di quanto precede, il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza, il
giudizio governativo è annullato, mentre la licenza è riformata nel senso che è
subordinata alla condizione di versare un contributo sostitutivo di fr.
80'000.- (8 x fr. 10'000.-), ferma restando la facoltà di mettere al servizio
dello stabile i parcheggi di cui la resistente dispone sui fondi latistanti, così
come indicato al precedente considerando (4.4.2).
5.2. Dato l'esito, la
tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente e della resistente, proporzionalmente
al rispettivo grado di soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Per quanto non compensate,
l'insorgente dovrà rifondere alla resistente, assistita da un legale, una
congrua indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è
parzialmente accolto.
§.   Di
conseguenza:
1.1. la decisione 4
novembre 2015 (n. 4722) del Consiglio di Stato è annullata;
1.2. la risoluzione 4
febbraio 2015, con la quale il municipio di Brissago ha rilasciato a CO 1 la
licenza edilizia per la sopraelevazione dello stabile al mapp. __________, è
riformata nel senso che è subordinata alla condizione indicata al consid. 5.1.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'500.-, anticipata dalla ricorrente nella misura di fr.
1'800.-, è posta a carico di quest'ultima nella stessa misura e per il resto a
carico della resistente (fr. 700.-). A quest'ultima l'insorgente verserà fr. 1'200.-
a titolo di ripetibili.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                                     Il vicecancelliere