Accertamento e rivendicazione di proprietà sulle parti comuni (posteggi) di un fondo costituito in proprietà per piani
Decisione del 24.02.2021, ICCA
Incarto n. 11.2019.29
AZIONE DI RIVENDICAZIONE
PARTE COMUNE
art. 641 cpv. 2 CC
art. 712l CC

AO
  1
(patrocinata
  dall'avv.  PA 2 )
contro
AP
  1
(patrocinato
  dall'avv.  PA 1 ),
nella quale sono
intervenuti in via principale con petizione del 17 maggio 2016 (inc. OR.2015.283/1)
nei confronti del convenuto i singoli comproprietari:
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5 già in
AO 6 di ignota dimora
AO 7
AO 8
AO 9 , e
AO 10
(ora
  patrocinati dall'avv.  PA 2 ),
giudicando
sull'appello del 20 febbraio 2019 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa
dal Pretore il 31 gennaio 2019;
Ritenuto
in fatto:                   A. Il 22 aprile 1981 la AO 1 di __________, succursale
di __________, ha acquistato la particella n. 2725 RFD di __________ unitamente
a una quota di comproprietà coattiva di 4 / 20 della contigua particella n. 2724 RFD,
su cui era prevista la costruzio­ne di un autosilo sotterraneo. Sulla
particella n. 2725 la __________ SA ha costituito il 15 ottobre 1982 una
proprietà per piani (Condominio AO 1) di 10 appartamenti
(proprietà per piani n. 9509, 9511, 9514 a 9520 e 26 764). L'atto
costitutivo prevedeva un diritto d'uso di 20 parcheggi (corrispondenti alla
quota di comproprietà coattiva, modificata in 20 / 84 ) nel­l'autorimessa sotterranea sulla
particella n. 2724, con la precisazione che i posteggi sarebbero stati
assegnati alle singole proprietà per piani con regolamento separato e nei
singoli atti di vendita delle unità medesime. Il regolamento per
l'amministrazione e l'uso del condominio stabiliva all'art. 19 quanto segue:
()
La __________ S.A. si riserva di assegnare i 20 posti auto nell'autorimessa
sotterranea () per l'uso riservato dei singoli condomini, come risulterà dai
singoli atti di compravendita e dai piani. In particolare alla venditrice viene
concessa procura, irrevocabile, di:
a) cedere tanti ottantaquattresimi della
particella n. 2724, autosilo, a terzi, quanti saranno i posti auto che non
potranno venir assegnati dalla promotrice alle singole unità;
b) subordinatamente
costituire per tali posti auto delle servitù prediali di posteggio a favore di
terzi ed a carico della particella n. 2724, frazionabili e cedibili.
La
procura di cui sopra concerne in particolare i posti macchina dal n. 15 al
n. 18 compresi () non ancora assegnati ().
Dall'11 marzo 1985 alla particella n. 2725 è correlata
la quota B di 20 / 86 della particella n. 2724. La quota A di 18 / 86 è correlata invece alla particella n.
1908 (proprietà dell'Hotel __________ SA di __________), la quota C di 6 / 86 alla particella
n. 2425 (su cui sorge il condominio ‟ Residenza C__________ˮ), la quota D di 6 / 86 alla particella
n. 623 RFD di __________, sezione di __________ (costituita anch'essa in
proprietà per piani) e la quo-ta E di 36 / 86 alla particella n. 2765 (a sua volta
proprietà dell'Hotel __________ SA). Un regolamento per l'amministrazione e
l'uso della comproprietà coattiva non è stato perfezionato.
B. Negli
anni la AO 1 ha venduto la maggior parte delle unità abitative e al trapasso di
proprietà ha assegnato posteggi nell'autorimessa. Essa è rimasta titolare delle
proprietà per piani n. 9516 ( appartamento
n. 8, pari a 129.600 / 1000 del fondo base) e n. 26 764 (appartamento n. 14, pari a 11 / 1000 del fondo base ). P__________ __________, presidente e amministratore
delegato della società, ha abitato in quel periodo nell'unità n. 9516,
occupando i posteggi n. 16, 17 e 18. La AO 1 è fallita il 29 settembre 2011 ed
è stata radiata dal registro di commercio. La proprietà per piani n. 9516 è stata
realizzata ai pubblici incanti e aggiudicata a AP 1 il 28 maggio 2013.
L'unità n. 26 764 è stata aggiudicata, sempre ai pubblici incanti, a
M__________ __________ __________ __________ il 9 luglio 2013 ed è stata
rivenduta nel frattempo (il 3 dicembre 2020) ad A__________ __________.
C. L'Ufficio
dei fallimenti di Lugano ha comunica­to Il 28 gennaio 2014 a AP 1 che
subentrava alla AO 1 ‟ su eventuali accordi e diritti assegnati dalla
Comunione dei comproprietari ed in particolar modo sui diritti esclusivi sui
parcheggi che il Condominio dispone nel parcheggio sotterraneo condiviso
()ˮ . Il 24 febbraio 2014 AP 1 ha convenuto
davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, a tutela giurisdizionale
nei casi manifesti, la Comunione dei comproprietari del ‟ Condominio
AO 1 ˮ , la Residenza __________ SA in liquidazione e il suo amministratore P__________
__________ perché gli fosse riconosciuto l'uso esclusivo dei
posteggi n. 16, 17 e 18 nella nota autorimessa e il deposito nei parcheggi n.
60, 61 e 62, come pure che fosse ordinata l'espulsione della società fallita e
del suo amministratore dai citati posteggi e dalla cantina dei vini (inc.
SO.2014.870). Con sentenza del 28 aprile 2014 il Pretore ha parzialmente
accolto l'istanza, ordinando  sotto comminatoria dell'art. 292 CP 
l'espulsione di P__________ __________ dalla cantina dei vini. Per il resto
egli ha respinto la doman­da nella misura in cui era ricevibile.
D. Il
26 agosto 2014 AP 1 e P__________ __________ hanno concluso una transazione in
cui quest'ultimo riconosceva, fra l'altro, che alla proprietà per piani n. 9516
competeva il diritto d'uso esclusivo dei posteggi n. 16, 17 e 18. In seguito a
ciò, il 3 settembre 2014 AP 1 ha chiesto di convocare un'assemblea generale dei
comproprietari per discutere l'attribuzione in diritto d'uso esclusivo dei
posteggi nell'autorimessa, così come la revoca dell'amministratore.
E. All'assemblea
generale ordinaria de l 7 maggio 2015 i comproprietari hanno discusso
l'assegnazione dei posteggi n. 16, 17 e 18 all'unità n. 9516. La richiesta è
stata respinta, salvo il voto favorevole di AP 1 (risoluzione n. 4). I
comproprietari hanno respinto inoltre, con il medesimo risultato, la proposta
di AP 1 intesa a modificare l'art. 19 del regolamento per l'amministrazione e
l'uso della proprietà per piani nel senso di assegnare i posteggi
nell'autorimessa destinati alla particella n. 2725 ai singoli
comproprietari in diritto d'uso esclusivo secondo una tabella di ripartizione
(risoluzione n. 5), come pure la richiesta di revocare l'amministratore avv. PA 2 (risoluzione n. 6). Una domanda
di AP 1 volta ad assegnare al suo appartamento taluni vani al primo piano
(atrio con doccia e cucina) non è invece stata messa ai voti perché
l'attribuzione si riferiva in realtà all'appartamento n. 14 (oggetto n. 7
all'ordine del giorno). L'amministratore ha quindi ottenuto dai comproprietari,
con l'astensione di AP 1, l'autorizzazione a stare in lite nelle cause che si
sarebbero rese necessarie verso lo stesso AP 1 (risoluzione n. 8). L'assemblea ha
approvato infine, con il voto contrario di AP 1, il consuntivo 2014
(risoluzione n. 9), ha dato scarico all'operato dell'amministratore e del reviso­re per il medesimo periodo (risoluzione
n. 10), ha deliberato la sostituzione della caldaia da parte della ditta
T__________ SA (risoluzione n. 11) e la pulizia e la sistemazione del tetto da
parte della ditta G__________ SA (risoluzione n. 12).
F. Il 3 giugno 2015 AP 1 ha convenuto dinanzi alla Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 1, la Comunione dei comproprietari del
‟Condominio AO 1, come pure i singoli comproprietari S__________ G__________, M__________ L__________, D__________ C__________
T__________, F__________ C__________, P__________ e C__________ R__________,
L__________ C__________, J__________ S__________,
A__________ T__________ e M__________ __________ __________ __________ con
un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento delle risoluzioni
assembleari appena citate (dalla n. 4 alla n. 12). All'udienza di conciliazione
del 12 ottobre 2015 la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ
ha chiesto in via riconvenzionale di accertare la proprietà dei posteggi n. 16,
17 e 18, rivendicandoli, e di condannare AP 1 al pagamento di un'indennità di
fr. 16 500. provvisori per l'occupazione abusiva
dei medesimi dal giugno del 2013 fino alla loro restituzione effettiva. Decaduto
infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato quello
stesso giorno agli interessati l'autorizzazione
ad agire.
G. Con
petizione del 23 dicembre 2015 la Comunione dei comproprietari del
‟Condominio AO 1ˮ ha convenuto AP 1 davanti al Pretore perché fosse
accertato che i parcheggi n. 16, 17 e 18 le appartengono, perché tali parcheggi
le siano consegnati e perché il convenuto sia condannato a versare un'imprecisata
indennità per l'occupazione abusiva dei medesimi. Nella sua risposta del 18 aprile
2016 AP 1 ha postulato il rigetto della petizione in ordine, subordinatamente nel
merito, contestando fra l'altro l'autorizzazione a stare in lite del­l'amministratore,
così come la legittimazione attiva della Comunione dei comproprietari, e invocando
la litispendenza di una precedente causa. In una replica del 13 maggio 2016 e
in una duplica del 17 giugno 2016 le parti hanno ribadito le rispettive
posizioni.
H. Nel
frattempo, revocando in dubbio il convenuto la legittimazione attiva della
Comunione dei comproprietari, i singoli comproprietari S__________
G__________, M__________ L__________, D__________ C__________ T__________, F__________
C__________, P__________ e C__________ R__________, L__________ C__________, J__________
S__________, A__________ T__________ e M__________ __________ __________ __________ hanno presentato il 17 maggio 2016 una petizione per
intervenire in via principale nella lite contro AP 1. Previa congiunzione delle
cause, essi hanno chiesto di accertare che i parcheggi n. 16, 17 e 18 appartengono
alla Comunione dei comproprietari, di ordinare la restituzione di tali posteggi
e di condannare AP 1 al versamento di un'indennità di almeno fr. 30 000. per
occupazione abusiva dei medesimi . Nella
sua risposta del 1° febbraio 2017 AP 1 ha proposto di respingere anche tale
petizione.
I. Le
prime arringhe di entrambe le cause si sono tenute il 15 febbraio 2017. Nell'ambito
dell'istruttoria, cominciata l'11 luglio 2017, è stata assunta una perizia sull'eventuale
valore locativo dei tre posteggi. L'assunzione delle prove è terminata il 23
marzo 2018 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a
conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 16 maggio 2018 la Comunione dei
comproprietari ha mantenuto le domande iniziali, salvo precisare l'indennizzo preteso
in fr. 690. mensili con interessi al 5% dal 28 maggio 2013 fino al
passaggio in giudicato della sentenza. Identica domanda hanno avanzato i
singoli comproprietari in un loro allegato conclusivo del 25 maggio 2018. AP
1 ha confermato il 24 maggio 2018 il suo punto di vista, non senza
chiedere di accertare che la Comunione dei comproprietari e i singoli comproprietari
non hanno alcun diritto preclusivo sui posteggi n. 16, 17, 18, tale diritto essendo
riservato a lui.
L. Statuendo
con sentenza del 31 gennaio 2019, il Pretore ha accolto la petizione della
Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ e ha accertato
che i posteggi n. 16, 17 e 18 sulla particella n. 2724 sono di sua pertinenza,
ordinando la loro restituzione all'attrice e condannando AP 1 a versare fr.
690. mensili (più interessi di mora del 5% dalle singole scadenze) dall'aggiudicazione
all'asta dell'appartamento (28 maggio 2013) fino al passaggio in giudicato
della sentenza. Le spese processuali di complessivi fr. 3200. sono state poste a carico del convenuto, tenuto a
rifondere alla Comunione dei comproprietari
fr. 5000. per ripetibili. Contestualmente il Pretore ha respinto la petizione
dei singoli comproprietari, dichiarando evasa la procedura OR.2015.283/1 per
la quale ha rinunciato a riscuotere spese e ad assegnare ripetibili.
M. Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 20
febbraio 2019 nel quale chiede di respingere la petizione della Comunione dei
comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ, accertando che egli beneficia
di un diritto d'uso riservato sui posteggi n. 16, 17 e 18 all'interno
dell'autorimessa sulla particella n. 2724. Nelle sue osservazioni del 3 aprile
2019 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura
ordinaria so-no appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che,
ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso rag-giungesse
almeno fr. 10 000. secondo l'ultima conclusione ri-conosciuta
nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto la soglia di fr.
10 000.
è raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 41 400. (sentenza
impugnata, pag. 6), cifra che corrisponde all'indennità per occupazione
abusiva dei posteggi e che le parti non discutono. Quanto alla tempestività del
rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del
convenuto il 4 febbraio 2019 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli
atti). Depositato il 20 febbraio 2019, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2. All'appello
AP 1 acclude un messaggio di posta elettronica del 17 luglio 2015 inviato da P__________
S__________ all'avv. __________ G__________ e una bozza datata 12 aprile 2006
di un regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà coattiva
sulla particella n. 2724. Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono
proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla
giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza
esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). L'appellante
riconosce che i documenti in questione sono prodotti tardivamente, ma reputa
che possano servire per una riflessione più serena tra le parti. Addotti
senza che siano adempiuti i presupposti dell'art. 317 cpv. 1 CPC, tali
documenti sono tuttavia irricevibili.
3. Nella decisione impugnata il Pretore ha ricordato
anzitutto come su una parte imperativamente comune di una proprietà per piani
la costituzione di diritti di uso e godimento esclusivo sia possibile solo ove
ciò sia previsto nell'atto fondatore o nel regolamen­to oppure sia deciso, con
la doppia maggioranza per testa e quote, dall'assemblea condominiale o sia
previsto, con la maggioranza semplice, per contratto. Proprio queste esigenze
di forma  egli ha soggiunto  inducevano a respingere l'argomento addotto dal
convenuto nell'allegato conclusivo, secondo cui l'uso riservato dei tre
parcheggi gli sarebbe stato attribuito per atti concludenti. Invece i
comproprietari si sono subito opposti alla rivendicazione di lui, né hanno mai
lasciato trasparire disponi-bilità dopo che quegli si è aggiudicato la
proprietà per piani n. 9516.
Nella
fattispecie  ha ricordato il Pretore  la Residenza __________ SA era
originariamente proprietaria della particella n. 2725 e di 20 / 84 della
comproprietà coattiva sulla particella n. 2724. Il Pretore ha rammentato
inoltre che alla costituzione della proprietà per piani era stato garantito al
primo fondo un diritto d'uso di 20 posteggi, i quali sarebbero stati
assegnati alle singole unità mediante regolamento o al momento della vendita. Ciò
premes­so, per il Pretore non sussistono prove che i posteggi n. 16, 17 e 18
siano stati assegnati all'appartamento n. 8 per atto costitutivo, regolamento o
successiva decisione assembleare. Al contrario: il 7 maggio 2015 la comunione
dei comproprietari ha respinto la richiesta di assegnazione degli stalli. E
siccome la particella n. 2725, proprietaria della quota coattiva di 20 / 86 sulla
particella n. 2724, non ha mai assegnato i tre posteggi ad alcuna unità,
ciò significa che gli stessi sono rimasti parte comune. Già per questo motivo
la petizione in rassegna meritava accoglimento.
D'altro
lato  ha soggiunto il Pretore  lo stesso verbale d'incanto era silente al
proposito, mentre la perizia allestita ai fini dell'asta precisava che le PPP
costituenti il Residence __________ non aveva­no posti macchina, né esterni né
coperti. Nemmeno potevano fondare validi diritti d'uso riservati una lettera
dell'Ufficio dei fallimenti del 28 gennaio 2014 né una transazione stragiudiziale
del 26 agosto 2014 intercorsa fra l'attore e P__________ __________, accordo
cui la Comunione dei comproprietari era estranea e che ricordava se mai come
l'uso dei tre posteggi non fosse stato og-getto di un'attribuzione formale. Certo,
ha continuato il Pretore, la promotrice immobiliare aveva la facoltà di
assegnare i posteggi, come ha fatto per talune unità al momento della vendita. Ma
ciò non è avvenuto per la proprietà per piani n. 9516, né al momento della
compravendita né in seguito. Che i posteggi in questione fossero parti comuni e
che AP 1, in qualità di condomino, fosse proprietario comune degli stessi non
voleva dire che il convenuto fosse autorizzato, in difetto di un titolo
particolare, a usare quei parcheggi.
In
circostanze del genere è stato facile concludere, per il Pretore, che i
posteggi n. 16, 17 e 18 sono stati adoperati abusivamente dal convenuto o dai
suoi inquilini dal 28 maggio 2013 in poi. Quanto al costo dell'occupazione,
valutato dal perito giudiziario in fr. 690. mensili, il primo giudice ha
accolto la richiesta della Comunione dei comproprietari, ritenendo senza
rilievo ai fini del giudizio il mancato uso iniziale dei tre posteggi, occupati
abusivamente da P__________ __________, da parte del convenuto e la comunicazione
28 gennaio 2014 dell'Ufficio dei fallimenti allo stes­so AP 1 (sopra, lett. C).
Dandosi pretese sgorganti dall'uso e dall'amministrazione di parti comuni, il
Pretore ha riconosciuto infine la legittimazione attiva della Comunione dei
comproprietari, mentre l'ha negata ai singoli comproprietari, respingendo così
la petizione di costoro.
4. L'appellante si duole che il Pretore ha trascurato un
fatto giuridicamente rilevante, ovvero l'uso pacifico dei tre posteggi da parte
dell'amministratore della promotrice immobiliare per oltre un trentennio, ciò
che bastava a suo avviso per sovvertire l'esito del processo, come lascia
intendere una sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011. La
circostanza sarebbe dimostrata delle deposizioni di L__________ Z__________
(direttore della società promotrice dell'operazione immobiliare __________ di
cui faceva parte anche il progetto Residenza __________ SA) e A__________ P__________
(già custode del condominio dal novembre del 2008 al novembre del 2013) e
sarebbe ammessa dalla controparte. Ciò premesso, il convenuto rileva che l'assenza
di un regolamento ad hoc elaborato da tutti i comproprietari della
particella coattiva n. 2724 doveva indurre il Pretore a negare alla Comunione
dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ la legittimazione attiva (memoriale,
n. 9, 14 e 16). Richiamato il citato precedente del Tribunale federale, l'appellante
sostiene che l'uso e l'amministrazione dell'autorimessa non sono disciplinati
dal regolamento della proprietà per piani (art. 712 g CC), bensì da
quello della comproprietà (art. 647 CC), il quale può anche istituire diritti
preferenziali su determinati spazi della comproprietà senza che sia osservata
la forma scritta, a meno che i comproprietari intendano menzionare il
regolamento nel registro fondiario.
A
mente del convenuto, l'assegnazione dei posteggi in uso preclusivo non deve quindi
essere prevista necessariamente nel­l'atto costitutivo, nel regolamento della
proprietà per piani o in una deliberazione assembleare, come reputa il Pretore.
Nella ricordata sentenza il Tribunale federale ha desunto l'esistenza di un
regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà, in assenza di un
accordo scritto, dalla volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO), e in
particolare dalle deposizioni testimoniali che dimostravano l'uso pacifico di
un posteggio per oltre vent'anni. Analogamente  assume l'appellante  la Residenza
__________ SA ha adoperato senza contestazioni i tre posteggi durante un
trentennio. In tal modo tutti i comproprietari della coattiva hanno
riconosciuto per atti concludenti il beneficio esclusivo degli stalli alla
precedente proprietaria e  per surrogazione  a lui stesso. Onde la richiesta
di annullare la sentenza impugnata, previo accertamento che la proprietà per
piani n. 9516 beneficia di un diritto d'uso preclusivo sui posteggi n. 16, 17 e
18 nell'autorimessa sulla particella n. 2724 e che tale diritto non compete alla
Comunione dei comproprietari.
5. Quanto
all'uso pacifico per oltre un trentennio dei tre posteggi in questione da parte
di P__________ __________, amministratore della precedente titolare della
proprietà per piani n. 9516, la circostanza dimostra tutt'al più  come si
vedrà ancora in appresso (consid. 7)  che quei posti auto erano assegnati alla
particella n. 2725. In mancanza di un regolamento sull'amministrazione e
l'uso della particella n. 2724, l'assegnazione dei posteggi
nell'autorimessa, foss'anche per atti concludenti (come pretende l'appellante
con riferimento alla sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio
2011), poteva avvenire solo dunque tra i cinque fondi comproprietari della
coattiva, gli unici che figurano nel registro fondiario. Nella misura in cui
sostiene che l'uso e l'amministrazione dell'autorimessa sono disciplinati dal
regolamento della coattiva, l'appellante non sbaglia. Il problema è che, una
volta accertata l'assegnazione tra i comproprietari della coattiva, il riparto interno
al fondo assegnatario seguiva le regole applicabili a quel fondo. E nella
fattispecie, per quanto riguarda i tre posti auto in esame, nessuno ha mai posto
in dubbio che essi facessero parte della quota di 20 / 86 attribuita alla particella n.
2725.
Non
ha sollevato dubbi al proposito AP 1, che anzi nella causa parallela ha chiesto
alla Comunione dei comproprie-
tari
del ‟Condominio AO 1ˮ, e non all'insieme dei comproprietari della
coattiva, l'assegnazione di un diritto d'uso riservato sui tre posteggi. Ancora
in questa sede, del resto, egli sostiene che tutti i comproprietari della
coattiva avrebbero riconosciuto per atti concludenti il beneficio ‟ esclusivoˮ
dei posteggi alla sua proprietà per piani n. 9516, facente parte del fondo base
n. 2725. Né han­no sollevato dubbi gli altri proprietari della coattiva, i
quali non risultano avere mai avanzato pretese sugli stalli in questione, come conferma l'avv. PA 2 nella sua veste  fra l'altro  di
amministratore della comunione dei comproprietari della ‟ Residenza
__________ ˮ e di ‟ consulente ˮ dell'albergo __________. A ragione pertanto il
Pretore ha vagliato l'eventuale diritto preclusivo del convenuto sui posteg­gi
n. 16, 17 e 18 applicando le norme sulla proprietà per piani che reggono
internamente i rapporti tra i comproprietari della particella n. 2725 (sull'estensione del diritto d'uso derivante dalla
proprietà per piani a locali situati su un altro immobile in virtù di un
diritto reale cfr. Wermelinger , La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 150 ad art.
712 a CC) .
6. Perché
poi l'assenza di un regolamento ad hoc elaborato da tutti i
comproprietari della particella coattiva n. 2724 dovesse indurre il primo
giudice a negare alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ
la legittimazione attiva, l'appellante non spiega. Davanti al Pretore egli si
era limitato a contestare la qualità per agire della Comunione dei
comproprietari, sostenendo che tale facoltà spettava ai singoli condomini
(risposta, pag. 3 seg.; duplica, pag. 3 seg.). In questa sede egli non
ripropone più simile tesi. Dovesse egli sottintendere che la legittimazione
attiva spettava all'insieme dei comproprietari della coattiva, l'obiezione
sarebbe destinata all'insuccesso. Legittimato attivamente è soltanto il
titolare del rapporto giuridico fatto valere (DTF 145 III 123 consid. 4.1). Nella
fattispecie, accertata l'assegnazione dei posteggi in lite alla particella n.
2725, la relativa regolamentazione è disciplinata dalle norme a tale particella,
ovvero dalle norme sulla proprietà per piani. E dovendosi statuire  come postulava
in concreto l'attrice  sulla restituzione di una parte comune (art. 641 cpv. 2
CC) e su un indennizzo per occupazione indebita, la legittimazione attiva competeva
alla comunione dei comproprietari ( Piccinin , La propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea
2015, pag. 69 n. 145; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB I, 6ª edizione, n. 14 ad art. 712 l CC). Anche sotto questo profilo
l'appello manca perciò di consistenza.
7. L'appellante
non contesta che né l'atto
costitutivo della proprietà
per
piani né il regolamento della medesima e neppure una deli-
berazione
assembleare gli abbiano assegnato i tre posteggi in uso preclusivo. A parer suo
tuttavia ciò non era necessario, poiché, come egli reputa desumere dalla sentenza
del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011, l'uso pacifico per oltre tent'anni
dei tre posti auto da parte della precedente proprietaria della proprietà per
piani n. 9516 avrebbe fondato per atti concludenti un siffatto diritto in
favore della AO 1 e, dopo l'aggiudicazione agli incanti, a lui medesimo.
a) Come questa Camera ha illustrato nella parallela
sentenza odierna fra le stesse parti (inc. 11.2019.28, consid. 8d), il
precedente invocato dall'appellante può servire  al limite  per determinare,
in difetto di un regolamento scritto, il riparto dei posteggi dell'autorimessa
fra i cinque fondi comproprietari della particella coattiva n. 2724. Come si è
visto, tuttavia, i tre parcheggi fanno parte della quota di 20 / 86 attribuita
alla particella n. 2725. Il richiamo alla sentenza del Tribunale federale
5A_44/2011 del 27 luglio 2011 cade dunque nel vuoto.
b) Dovendosi applicare in
concreto le regole sulla proprietà per piani che disciplinano i rapporti fra i
comproprietari della particella n. 2725, questa Camera ha rammentato altresì nella
sentenza parallela (consid. 8e) che la concessione di un diritto d'uso
riservato (o preclusivo, secondo la terminologia dell'art. 712 g cpv. 4
CC) su una parte comune necessita di una base nel regolamento della proprietà
per piani o in una decisione dell'assemblea dei comproprietari che dev'essere
adottata per scritto o almeno verbalizzata all'assemblea (DTF 136 III 268 consid. 4.3; cfr. anche Saviaux , L'opposabilité des droits d'usage
particulier en cas de transfert d'une part de PPE in: DC 2020 pag. 122 seg.). Un diritto di uso riservato su una parte comune non può
essere costituito senza formalità e neppure un'eventuale tolleranza basta per
fondare un diritto opponibile agli altri comproprietari, a meno di un abuso di
diritto (DTF 136 III 266 consid. 3.2). Ciò posto, poco impor­ta che i posteggi in
questione siano stati occupati per anni dall'amministratore della precedente titolare
della proprietà per piani n. 9516. Quanto all'ipotesi di un abuso di diritto, l'appellante
neppure vi allude.
c) Non
potendo pertanto AP 1 valersi di un diritto d'uso riservato sui tre noti
posteggi, la decisione del Pretore che ha ordinato la relativa restituzione alla
Comunione dei comproprietari resiste alla critica. Per il resto, l'appellante non
discute neppure di scorcio, l'indennizzo che il primo giudice gli ha addebitato
per l'occupazione indebita dei parcheg-
­gi.
Ne segue, in definitiva, che l'appello vede la sua sorte segnata.
8. Le spese del
giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante
rifonderà inoltre alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ,
che ha presentato osservazioni tramite di un patrocinatore, un'adeguata
indennità per ripetibili.
9. Quanto ai rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000. ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF nella
prospettiva di un ricorso in materia civile (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui
è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Le
spese processuali di fr. 3200. sono poste a carico dell'appellante, che
rifonderà alla Comunione dei
comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ fr. 3500. per ripetibili.
3.   Notificazione:

  avv.   ;

  avv.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d ' appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).