Locazione: difetti dell'ente locato, temperatura ideale dei locali - riduzione della pigione
Decisione del 08.02.2019, CCR
Incarto n. 16.2016.71
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
MOTIVAZIONE DEL MEZZO DI RICORSO
RIDUZIONE DELLA PIGIONE
art. 258 CO
art. 259 CO
art. 259a CO
art. 259d CO
art. 321 cpv. 1 CPC
art. 326 cpv. 1 CPC

contro
  la decisione emessa il 19 ottobre 2016 dal Pretore della giurisdizione di
  Mendrisio Sud nella causa SE.2016.37 (locazione) promossa nei suoi confronti con
  petizione del 7 giugno 2016 da
CO
  1 ,
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. Il 24 febbraio 2009 RE
1, in qualità di locatore, e CO 1, come conduttrice, hanno stipulato un
contratto di locazione per un apparta mento di 3½ locali a __________,
per una pigione mensile di fr. 1100., oltre a un acconto per le spese accessorie
di fr. 150. mensili.
B. Nell'ambito
di un'azione promossa da CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di
Mendrisio Sud in relazione alla presenza di difetti nell ' ente locato, all ' udienza del
12 settembre 2013 le parti hanno raggiunto un accordo in virtù del quale, tra l ' altro, l ' amministrazione dello stabile avrebbe inviato un tecnico per la
verifica dello stato del tappo del lavandino e per la pulizia del troppopieno
dello stesso, la conduttrice avrebbe segnalato al locatore al momento dell ' accensione dell ' impianto di riscaldamento l ' eventuale
persistenza di una temperatura insufficiente dell ' ente locato mentre l ' amministrazione
avrebbe provveduto poi a inviare un tecnico a controllare e a porvi rimedio. I
difetti segnalati nel ba­gno sono stati successivamente sistemati.
C. Il 5 dicembre 2014 CO 1 ha notificato
nuovamente al locatore problemi all ' impianto di riscaldamento e il 2 gennaio 2015
l ' amministrazione dello stabile le ha comunicato che dal
sopralluogo eseguito le temperature erano risultate conformi ai parametri di
legge. A un ' autorizzazione ad agire ottenuta in esito a
un ' istanza di conciliazione del 18 marzo 2015 CO
1 non ha dato seguito. In un rapporto di constatazione del 21 gennaio 2016 il
perito comunale, intervenuto su richiesta della conduttrice, ha evidenziato una temperatura nell'ente locato insufficiente per una corretta
vivibilità e ha riscontrato delle problematiche al lavabo del bagno. Il 4 marzo
2016 l'inquilina ha notificato al proprietario tali difetti invitandolo a porvi
rimedio. Nel mese di aprile del 2016 la conduttrice ha depositato la pigione al l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ .
D. Ottenuta l'autorizzazione ad agire, con petizione del 7 giugno 2016 CO 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere da RE
1  sotto comminatoria dell'art. 292 CP  l'eliminazione dei difetti all'impianto di riscaldamento alfine di
garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella
zona notte, così come quelli al lavandino. Essa ha altresì postulato una
riduzione della pigione del 30% (fr. 330. mensili) dalla prima notifica dei
difetti fino alla loro eliminazione definitiva. I nvitato a
presentare osservazioni scritte, il convenuto è rimasto silente. All'udienza del 13 ottobre 2016, indetta per
il dibattimento, l'attrice ha confermato le sue domande, mentre il convenuto, sulla scorta di un memoriale scritto, ha proposto di respingere la
petizione chiedendo di liberare a suo favore l'importo depositato all'Ufficio
di conciliazione. Nella loro replica e duplica le parti hanno riaffermato i
rispettivi punti di vista.
E. Statuendo
il 19 ottobre 2016 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione nel senso
che ha condannato il convenuto a
riparare lo scarico del lavabo nel bagno e il suo comando, così come a stuccare
le scheggiature del lavabo (dispositivo 1.1) e a sistemare l'impianto di riscaldamento,
provvedendo alle dovute regolazioni e a ogni altro intervento necessario a
garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella
zona notte (dispositivo 1.2.). Egli ha concesso altresì all'attrice una riduzione
della pigione del 10% (fr. 110.) per i mesi da ottobre a marzo compresi la
prima volta per il mese di marzo 2015 e sino a completa eliminazione del
difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente insufficiente
temperatura nell'ente locato (dispositivo 1.3.), prevedendo la liberazione delle
pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________
integralmente a favore del convenuto in quanto riferite ai mesi da aprile a
settembre e in ragione del 10% (fr. 110.) in favore di CO 1 e per il restante
90% (fr. 990.) in favore di RE 1 in quanto riferite ai mesi da ottobre a
marzo (dispositivo 1.4.). Le spese processuali di complessivi fr. 200. sono state
poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili.
F. Contro la decisione appena citata RE 1 è
insorto a questa Camera con un reclamo del 16 novembre 2016, in cui chiede l ' annullamento
del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere integralmente
la petizione e di liberare integralmente a suo favore la pigione relativa al
mese di aprile 2016 depositata presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione
di __________. Nelle sue osservazioni del 15 dicembre 2016 CO 1 conclude per il
rigetto del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le
decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con
un valore litigioso inferiore a fr. 10 000. sono impugnabili con reclamo entro
trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore
ha accertato, senza alcuna contestazioni delle parti, che il valore litigioso  non eccede i fr. 10 000. (sentenza impugnata pag. 6), donde la competenza
di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del
rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata notificata alla
rappresentante del convenuto il 24 ottobre 2016. Datato 16 novembre 2016 ma
impostato il giorno successivo (cfr. timbro postale sulla busta d'invio), il reclamo
in esame è ricevibile.
2. Il
reclamante chiede di assumere, in applicazione dell'art. 317 CPC, un'email del 12 novembre 2016 di __________ M__________i all'amministrazione
dello stabile in cui sono indicate le temperature rilevate l'11 novembre 2016 nell'appartamento
locato a CO 1 (doc. Q) e una lettera inviatagli il 27 ottobre 2016 dalla ditta
E__________ SA la quale dichiara che secondo i controlli da lei eseguiti nel
corso del 2015 e del 2016 la caldaia funziona correttamente (doc. R). Se non
che l'art. 317 cpv. 1 CPC, che prevede a quali condizioni possono essere
considerati nella procedura di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova, non si
applica alla procedura di reclamo, nella quale, salvo casi che qui non
ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non è ammessa la produzione di nuovi mezzi di
prova (art. 326 cpv. 1 CPC). La nuova documentazione, non sottoposta al
Pretore, è quindi inammissibile in questa sede.
3. Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367
consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto
se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso
occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di
manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta
criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione
propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la
valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto
contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).
4. Il Pretore, dopo avere illustrato i principi giurisprudenziali e dottrinali
in materia di difetti dell ' ente locato e di riduzione della pigione in caso di
difetto dell ' ente locato giusta gli articoli 258, 259, 259 a e
segg . CO, ha accertato
sulla scorta del rapporto del perito comunale che il comando dello scarico del
lavabo non funzionava correttamente, che lo scarico del troppopieno era ammuffito
e incrostato di calcare, che lo stesso lavandino aveva delle perdite dovute a
rottura oltre a presentare diverse scheggiature. A suo parere, la presenza di
incrinature del lavabo al momento della consegna dell'ente locato è una
questione ininfluente perché il conduttore ha in ogni caso diritto a un bene
scevro da difettosità mentre la circostanza secondo cui il lavabo era stato
oggetto di interventi negli anni passati nulla toglie al fatto che il medesimo
presenta delle problematiche irrisolte, rispettivamente, ripresentatesi. Per
il primo giudice, per contro, la pulizia di muffa e incrostazioni di calcare
incombe alla conduttrice. Ciò premesso, il primo giudice ha stabilito che
tutto ben ponderato il lavabo è difettoso ragione per cui al locatore
incombe l'obbligo di porre rimedio alle problematiche riscontrate () con interventi
puntuali (sistemazione scarico e comando scarico e stuccatura delle
scheggiature), fermo restando che in caso di difetti il conduttore ha
unicamente diritto a una riparazione e non a un rinnovo e che spetta comunque
al locatore valutare se non sia economicamente preferibile sostituire il lavabo
anziché ripararlo.
Relativamente al sistema di riscaldamento, il
Pretore ha considerato, sempre sulla scorta del rapporto del perito comunale, che
nell'appartamento la temperatura era inferiore ai valori dovuti per una
corretta vivibilità, in modo particolare nel bagno dove al momento del
sopralluogo si raggiungevano a malapena i 18°. Egli ha ritenuto ininfluente l'esistenza di una precedente procedura
per difetti perché  dagli atti
risulta che la problematica lamentata dalla conduttrice si è poi ripresentata
negli inverni successivi, ragione per cui, di principio, la stessa ha ora
nuovamente diritto a pretendere l'eliminazione del difetto, così come priva di
interesse la questione relativa al fatto che la conduttrice abbia tardato ad
agire, lasciando decadere una prima autorizzazione ad agire rilasciatale dal
competente Ufficio di conciliazione anche perché il decadimento di quell'autorizzazione
ad agire comportava unicamente una rinuncia riferita a quell'iniziativa processuale
e non la perdita del diritto di agire per ottenere l'eliminazione del difetto e
la riduzione della pigione. Egli ha altresì considerato irrilevante la
circostanza secondo cui dalla documentazione agli atti emergerebbe una
temperatura conforme nei locali a dicembre 2014 (doc. 7) giacché la stessa 
oltre che smentita dal referto del perito comunale ()  non è atta ad
escludere che il problema della temperatura si sia poi nuovamente presentato e
come pure senza rilievo l'argomento del convenuto per il quale l'inverno
2015/2016 sarebbe stato mite poiché indipendentemente dalle peculiarità della
stagione concreta il conduttore ha, infatti, diritto ad una temperatura idonea
nei locali ed il fatto che il riscaldamento, mediante sonda, non si adatti alle
specificità del clima esterno è semmai dimostrazione che il sistema presenta
effettivamente delle problematiche. Ciò posto, il primo giudice ha appurato
che l'impianto di riscaldamento presenta quindi un difetto che il locatore è
tenuto a eliminare.
In
merito alla riduzione della pigione, il Pretore ha considerato che la
problematica al lavabo risulta minima e non giustifica una diminuzione della
pigione, mentre quella del riscaldamento configura invece un difetto di media
entità che legittima una riduzione della pigione del 10% per i mesi invernali da
ottobre a marzo compresi, la prima volta dal mese di marzo 2015 (primo mese
utile dopo la segnalazione del 18 febbraio 2015) e fino a completa risoluzione
del problema. Infine, il primo giudice ha stabilito che le pigioni depositate al l'Ufficio di conciliazione  devono essere ripartite tenendo conto della riduzione
della pigione.
5.      RE
1 chiede di riesaminare la
decisione del Pretore in merito alle problematiche del lavabo che considera manifestamente ingiusta. Egli rimprovera al
primo giudice di non avere considerato che i l 27
marzo 2009, quando CO 1 ha preso in consegna l'appartamento, le tre scheggiature alla superficie del lavabo erano già presenti sicché già all'inizio della locazione l'inquilina
era a conoscenza dello stato del sanitario, situazione che negli anni non è peggiorata. A suo parere, una determinata situazione di fatto  nella
fattispecie le tre piccole scheggiature del lavabo  non può essere invocata da
un conduttore come un difetto, se al momento della conclusione del contratto di
locazione la stessa gli era nota o avrebbe potuto essergli nota qualora avesse
prestato l'attenzione richiesta dalle circostanze.
a) Se
non che, così argomentando, il reclamante si limita a riprodurre le argomentazioni
sviluppate nel suo allegato scritto del 13 ottobre 2016. Tale modo di procedere
è però inammissibile in questa sede, il reclamo dovendo contenere i motivi di
fatto e di diritto sui cui si fonda ed essere motivato (sopra consid. 3). La
semplice trascrizione delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima
istanza o la riproduzione di ampi stralci degli stessi non è conforme ai
presupposti di motivazione (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; I CCA sentenza inc.
11.2012.53 consid. 3 del 14 ottobre 2014; RtiD I-2010 pag. 683 n. 7c). Al
riguardo, il reclamante non si confronta con la motivazione del primo giudice,
per il quale  secondo l'art. 256
CO il conduttore ha il diritto di ricevere la cosa in uno stato idoneo all'uso
cui è stata destinata; il fatto che non reagisca, contestando l'esistenza di un
difetto apparente al momento della redazione del verbale di consegna dell'ente o del contratto,
non significa che vi sia una rinuncia implicita o definitiva a prevalersi delle
disposizioni sulla garanzia per i difetti dell'ente locato; la legge, infatti,
non pone a carico del conduttore un preciso obbligo di notificare
immediatamente i difetti pena la decadenza dei suoi diritti e il fatto che le
scheggiature fossero già presenti al momento della consegna dell'ente locato è
ininfluente () il conduttore avendo in ogni caso diritto ad un bene scevro da
difettosità (cfr. decisione del 19 ottobre 2016, pag. 4). Privo di
adeguata motivazione, nel senso del­l'art. 321 cpv. 1 CPC, il reclamo è su questo punto irricevibile.
b) Quanto
al fatto che, a suo avviso, la
rottura del sifone del lavabo è riconducibile a un errato intervento dell'inquilina,
riparazione che le incombeva contrattualmente, i l reclamante adduce una circostanza che non ha mai sollevato davanti al
Pretore. L'argomentazione, nuova, non può essere vagliata per la prima volta in
questa sede (art. 326 cpv. 1 CPC). Anche
su questo punto il reclamo si rivela irricevibile.
6. Il reclamante rimprovera al Pretore di avere
accertato un difetto dell'impianto di riscaldamento e di avere concesso alla
conduttrice una riduzione della pigione. Egli afferma che il perito comunale
non ha indicato le temperature di tutti i locali ma soltanto del bagno.
Inoltre, a suo avviso, l'esperto ha precisato che per poter verificare
correttamente il funzionamento occorrerebbe poter accedere al locale
riscaldamento per verificare i valori della temperatura nelle condotte di
partenza e consigliato di far eseguire una perizia da parte di un tecnico di
impiantistica che presenti un rapporto con l'indicazione delle temperature
misura[te] nei diversi locali durante diversi periodo della giornata. Il che è vero . Resta
il fatto che per costante giurisprudenza l'impianto di riscaldamento deve
garantire, quanto meno in inverno, una temperatura di almeno di 18° nelle
camere da letto e 20° negli altri locali abitativi (soggiorno, cucina e sala da
bagno: II CCA, sentenza 195/94 del 26 gennaio 1995, consid. 2.2 in: Raccolta di
giurisprudenza in materia di locazione 1994/ 95 Vol. 2, pag. 51; v. anche II
CCA, sentenze inc. 12.99.55 del 1° giugno 1999 consid. 7 e inc. 11.2003.7 del 23
gennaio 2004 consid. 3.2 con rinvii). Ciò premesso, in presenza di una
temperatura ideale insufficiente, come accertato senza arbitrio dal Pretore, la
conclusione dello stesso secondo cui ciò costituisce un difetto dell'ente
locato a cui il locatore deve porvi rimedio non può dirsi errata (cfr. anche Tschudi , Das Schweizerische Mietrecht, 4ª
edizione, n. 62 alle note introduttive agli art. 258-259 i CO).
7. Secondo i l
reclamante il primo giudice ha erroneamente considerato che la conduttrice avesse
provato l'esistenza di temperature insufficienti nell'appartamento dal mese di
marzo 2015. Egli sostiene poi che dopo la riaccensione dell'impianto di
riscaldamento nell'autunno del 2015 alcuna segnalazione gli è giunta dalla
conduttrice, una nuova notifica essendogli stata recapitata solo nel mese di
marzo 2016.
a) Ora,
è vero che il 18 febbraio 2015 la locatrice ha segnalato al proprietario la
persistenza di un difetto all'impianto di riscaldamento (doc. D). Se non che,
per tacere del fatto che la segnalazione di un difetto non ne prova la sua
esistenza, nulla agli atti dimostra quale fosse a quel momento la temperatura
dei locali. Certo, l'inquilina ha poi promosso un'istanza di conciliazione
volta alla riduzione della pigione ma, ottenuta l'autorizzazione ad agire,
essa non ha introdotto l'azione di merito. Ciò non le precludeva di far
nuovamente valere la sua pretesa ma non dimostra che questa fosse fondata. Al
riguardo la conclusione del Pretore non resiste alla critica.
b) Relativamente
all'inverno 2015/2016 il difetto all'impianto di riscaldamento è stato
segnalato solo il 4 marzo 2016 quantunque il perito comunale avesse svolto le
sue misurazioni il 21 gennaio precedente. Tenuto conto che per l'art. 259 d CO
il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a
partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino
all'eliminazione del medesimo, una riduzione della pigione sarebbe entrata in
considerazione solo dal mese di marzo 2016, nessuna circostanza particolare
permetteva di chiedere una riduzione retroattiva (DTF 130 III 507 consid. 3). In
circostanze del genere la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice ha
diritto di ottenere una riduzione della pigione per i mesi da ottobre 2015 a
febbraio 2016 deve essere considerata errata.
c) Visto
quanto precede, soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la
riduzione della pigione può essere decretata solo da marzo del 2016 fino alla completa
eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente
insufficiente temperatura dell'ente locato. La percentuale di riduzione non è
per altro contestata. Ne segue che il reclamo deve essere accolto entro tali
limiti.
8.      RE
1 rileva infine che il
Pretore, anziché disporre la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio
di conciliazione di Chiasso integralmente in suo favore in quanto riferite ai
mesi da aprile a settembre e in ragione del 10% in favore di CO 1 e del 90% in
suo favore in quanto riferito ai mesi da ottobre a marzo, doveva liberare a
suo favore unicamente la pigione del mese di aprile 2016. Ora, per tacere del
fatto che l'interessato non pretende che nel frattempo la conduttrice gli abbia
versato le pigioni da maggio del 2016, è vero che agli atti non vi è la prova
del deposito della pigione dopo il mese di aprile 2016. Resta il fatto che il
primo giudice ha disposto le modalità con cui liberare le pigioni riferite ai
mesi da aprile a settembre e quelle riferite ai mesi da ottobre a marzo nella
misura in cui le stesse fossero ad aggi depositate presso l'Ufficio di
conciliazione. Tale formulazione non può significare altro che qualora, come
sostiene il reclamante, l'attrice abbia depositato la sola pigione di aprile
2016, l'Ufficio libererà unicamente questa mensilità in favore della persona
indicata dal Pretore. Al riguardo
non occorre dilungarsi.
9. Le spese
processuali seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Visto
l'esito del reclamo, equitativamente si giustifica di suddividere gli oneri in
ragione di un mezzo ciascuno. Non si pone per problemi di indennità di
inconvenienza, nessuna delle parti, non rappresentate da patrocinatori, avendo affrontato
spese di rilievo (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). L'analogo dispositivo sulle
spese di prima sede può rimanere invariato.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è parzialmente
accolto e il dispositivo n. 1.3. della decisione impugnata è così riformato:
A CO 1 è concessa una riduzione della pigione del 10%, ovvero fr. 110., nei mesi da ottobre a marzo compresi, la prima volta per il mese di
marzo 2016 e sino a completa
eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente
insufficiente temperatura nell'ente locato.
Per il resto il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
400., da anticipare dal reclamante, sono poste a carico delle parti in ragione
di un mezzo ciascuno.
3.   Notificazione a:
 
  ;
  
  .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.