Disdetta per mora; avviso comminatorio; disdetta abusiva
Decisione del 15.03.2017, IICCA
Incarto n. 12.2016.78
DISDETTA STRAORDINARIA
CO
art. 257d CO
art. 271 cpv. 1 CO

AP
  1
rappr. dall RA 1
contro
AO
  1
rappr. dall RA 2
con cui lattrice ha
chiesto di accertare la nullità, subordinatamente linefficacia, della disdetta
per mora del 24 luglio 2015 con effetto dal 31 agosto 2015;
domanda avversata dalla
convenuta che ha postulato la reiezione della petizione e in via riconvenzionale
ha domandato lespulsione immediata della controparte dallente locato, con le
comminatorie di rito e la condanna al pagamento di unindennità per occupazione
abusiva;
sulle quali il Pretore
aggiunto ha deciso il 9 maggio 2016, respingendo integralmente la petizione e
accogliendo parzialmente la domanda riconvenzionale;
appellante lattrice IS
1 che con appello 9 giugno 2016 chiede - con contestuale richiesta di
assistenza giudiziaria con gratuito patrocinio in seconda sede - la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e di respingere la
domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili;
mentre la convenuta con
risposta 24 gennaio 2017 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di
tasse, spese e ripetibili;
richiamata la decisione
del 21 ottobre 2016 con la quale questa Camera ha accolto listanza di
ammissione al gratuito patrocinio presentata dallappellante per la presente
procedura (inc. 12.2016.79);
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                   A. Il 29 ottobre 2014 AO 1, in
qualità di locatrice, e AP 1, quale conduttrice, hanno sottoscritto un
contratto in base al quale la prima ha concesso in locazione alla seconda unabitazione
denominata Casa __________ sita in __________ a __________, per una pigione
mensile di fr. 1'200.-, pagabile anticipatamente, spese accessorie interamente
a carico della locatrice. Il contratto di locazione è stato pattuito di durata
indeterminata, con inizio il 1° febbraio 2015 e con possibilità di disdetta con
preavviso di tre mesi, la prima volta il 1° febbraio 2016 (doc. D).
B. Nelle settimane
immediatamente successive alla firma del contratto 29 ottobre 2014, la
locatrice ha comunicato a più riprese alla conduttrice la necessità di redigere
un contratto  definitivo   che annulla e sostituisce il contratto
firmato il 29 ottobre 2014 ,  più corrispondente alla reale situazione ,
in particolare con linserimento, in qualità di locatrice, di una comunione
ereditaria, luso del modello di contratto edito dalla Catef, lassunzione
della somma da lei anticipata per il riscaldamento, il pagamento anticipato di
tre mesi daffitto come garanzia, e una clausola secondo cui il canone di fr.
1'200.- avrebbe dovuto essere aggiornato dal 1°gennaio 2016 (doc. P, Q, scambio
di posta elettronica 25.10.2014  31.12.2014, doc. 3 inc. rich. SO.2015.360).
AP 1 ha preso
possesso dellente locato anticipatamente il 15 dicembre 2014 (inc. rich.
SO.2015.360). La conduttrice già dal 6 dicembre 2014 ha più volte richiesto
alla locatrice di trasmetterle le indicazioni precise per procedere al
versamento della pigione (doc. 3 inc. rich. SO.2015.360) e con messaggio di
posta elettronica del 28 dicembre 2014 ha nuovamente domandato alla locatrice
di inviarle  le polizze intestate per i pagamenti, oltre alle due copie
corrette del contratto  (mail 28 dicembre 2014, doc. 3 inc. rich.
SO.2015.360).
Con scritto 15 gennaio
2015 AO 1, tramite il suo legale, ha comunicato a AP 1 che intendeva  porre
termine alla trattativa e che non era  più disponibile a sottoscrivere
un contratto di locazione , invitandola a restituire labitazione e
ricordandole che  lindennità di occupazione dellabitazione ammonta a fr.
1'600.-  (doc. 5).
C. Il 10 febbraio 2015 AO
1 ha disdetto per motivi gravi il contratto di locazione con effetto al 31
maggio 2015. La disdetta è stata rispedita al mittente, siccome non ritirata (doc.
F inc. rich. SO.2015.360).
Con invio
raccomandato del 23 marzo 2015 la locatrice ha diffidato AP 1 al pagamento della
pigione arretrata per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2015 per limporto
complessivo di fr. 3'600.- entro e non oltre il 24 aprile 2015, con
lavvertenza che altrimenti il contratto di locazione sarebbe stato disdetto
per mora. Pure la diffida di pagamento è stata rispedita al mittente, siccome
non ritirata (doc. E).
D. Con istanza 5 giugno
2015, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC), la locatrice, ritenendo loccupazione dellabitazione
dal 1° giugno 2015 illecita, ha chiesto alla Pretura di Mendrisio  Nord
lespulsione della conduttrice dallente locato, rimproverandole  limpossibilità
di instaurare un dialogo  e  alcuni deplorevoli comportamenti , riservandosi
 qualora fosse necessario  di inoltrare la disdetta per mora, e la sua
condanna al pagamento di unindennità di fr. 1'200.- mensili per occupazione
abusiva dal 1° giugno 2015 fino alleffettiva liberazione dei locali. Con
decisione 27 luglio 2015, cresciuta in giudicato, il Pretore aggiunto ha
dichiarato irricevibile listanza, poiché nel caso concreto la situazione
fattuale non poteva essere considerata incontestata o immediatamente comprovabile
e la situazione giuridica non era chiara (inc. rich. SO.2015.360).
E. Con decisione 31
luglio 2015 lUfficio del sostegno sociale e dellinserimento (in seguito:
USSI) ha accordato a IS 1, già al beneficio dellassistenza sociale, anche le
prestazioni concernenti il canone di locazione retroattivamente per i mesi da
gennaio a luglio 2015, provvedendo direttamente al versamento dei canoni di
locazione futuri (doc. F, G, I, L);
F. Nel frattempo, il 24
luglio 2015, la locatrice ha disdetto per mora ai sensi dellart. 257d CO il
contratto di locazione con effetto al 31 agosto 2015 (doc. H), disdetta
tempestivamente contestata dalla conduttrice (inc. 62/15 Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di Mendrisio). Esperito infruttuoso il
tentativo di conciliazione, con petizione 3 novembre 2015 IS 1 ha chiesto di accertare
la nullità della disdetta per mora del 24 luglio 2015, subordinatamente la sua
inefficacia, e lammissione al beneficio del gratuito patrocinio. Essa ha
dapprima osservato di essere al beneficio della pubblica assistenza, di modo
che il versamento della pigione è effettuato direttamente dallUSSI. A suo
dire, lUfficio menzionato non avrebbe potuto procedere al versamento dei
canoni di locazione a causa dellincertezza sulleffettiva portata e validità
del contratto sottoscritto il 29 ottobre 2014 dalle parti e della mancanza
delle relative polizze di versamento richieste dallUSSI a tal fine (petizione
ad 3, pag. 4, replica, ad 3 pag. 5). La conduttrice ha inoltre rilevato che la
diffida di pagamento del 23 marzo 2015 le sarebbe stata notificata unicamente
con listanza di espulsione del 5 giugno 2015 (inc. rich. SO.2015.360) e la
stessa sarebbe comunque nulla, rispettivamente inefficace, poiché non
adempirebbe ai requisiti legali. Lattrice ha infine sollevato labusività
della disdetta per mora del 24 luglio 2015, siccome emanata a troppa lunga
distanza dalla diffida del 23 marzo 2015.
Con osservazioni 30
novembre 2015 la locatrice si è integralmente opposta alla petizione e ha
chiesto, in via riconvenzionale, lespulsione immediata di IS 1 dallente
locato, con le comminatorie di rito e la condanna al pagamento di unindennità
di fr. 1'200.- mensili per occupazione abusiva.
Con sentenza 9 maggio
2016, qui impugnata, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione e ha
parzialmente accolto la domanda riconvenzionale, ordinando, tra laltro,
lespulsione immediata di IS 1 dallente locato e riconoscendo alla conduttrice
il beneficio del gratuito patrocinio (inc. SE.2015.47).
G. Il 3 agosto 2015 AO 1
ha pure notificato alla conduttrice una disdetta ordinaria del contratto di
locazione con effetto al 31 gennaio 2016, specificando che la stessa aveva un
carattere sussidiario rispetto a quella per mora del 24 luglio 2015 (doc. E
inc. rich. SE.2016.48); la conduttrice ha tempestivamente contestato la
disdetta e con petizione 3 novembre 2015 ha chiesto di annullarla,
subordinatamente di concederle una prima proroga del contratto di locazione
della durata di 3 anni. Con disposizione ordinatoria del 9 maggio 2016 il
Pretore aggiunto della Pretura di Mendrisio - Nord ha sospeso la causa fino al
passaggio in giudicato della decisione 9 maggio 2016, qui impugnata, con la
quale è stata accertata la validità della disdetta per mora del 24 luglio 2015
e ordinata lespulsione immediata di IS 1 dallente locato (inc. rich.
SE.2015.48).
H. Con appello 9 giugno
2016, con contestuale domanda di ammissione al gratuito patrocinio per la
procedura di secondo grado (inc. 12.2006.79), AP 1 ha chiesto la riforma del
giudizio impugnato, nel senso di accogliere integralmente la petizione e di respingere
la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con risposta 24 gennaio 2017 la locatrice si è opposta al gravame pure con
protesta di spese e ripetibili di appello.
Con decisione 21
ottobre 2016 questa Camera ha accolto listanza di ammissione al gratuito
patrocinio per la presente procedura inoltrata dalla conduttrice contestualmente
allappello (inc. 12.2006.79).
Considerato
in diritto:                 1. Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che
trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore
è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
Nelle controversie
patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è
impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30
giorni. Nella fattispecie lappello e la risposta sono tempestivi e nulla osta
alla trattazione del gravame.
2. Il Pretore aggiunto,
dopo avere richiamato lart. 257d CO, ha in sintesi ritenuto pacifico lo stato
di mora della conduttrice nella corresponsione dei canoni di locazione. Egli ha
concluso che la diffida di pagamento del 23 marzo 2015 inviata dalla locatrice
era stata validamente notificata il 31 marzo 2015, ultimo giorno di giacenza
postale. Il primo giudice ha concluso che, benché il termine di pagamento
comminato dalla locatrice fosse inferiore ai 30 giorni previsti dallart. 257d
CO, la conduttrice  non avrebbe fatto fronte al pagamento degli arretrati
neppure qualora le fosse stato assegnato un termine di 30 giorni  e ha
ritenuto valida la diffida (sentenza impugnata, consid. 2.3). Il Pretore
aggiunto ha poi escluso che la disdetta per mora notificata alla conduttrice il
24 luglio 2015, oltre tre mesi dopo il termine comminatorio, fosse contraria
alle regole della buona fede ai sensi dellart. 271 cpv. 1 CO. Egli ha in
particolare ritenuto che la locatrice, vista la mancata contestazione della
disdetta per motivi gravi (ossia quella del 10 febbraio 2015) nel termine di 30
giorni da parte della conduttrice, aveva fondati motivi per attendere a disdire
il contratto per mora e la conduttrice non poteva in buona fede presumere ad
una rinuncia di tale invio. Accertata la validità della disdetta per mora del
24 luglio 2015 con effetto al 31 agosto 2015, il primo giudice, in accoglimento
parziale dellazione riconvenzionale, ha ordinato lespulsione immediata di AP
1 dallente locato e condannato la conduttrice al pagamento dellimporto di fr.
1'200.- mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva dal 1° settembre
2015 fino alla completa liberazione dellabitazione.
3. A questo stadio della
lite è pacifico che i rapporti tra le parti sono regolati dal contratto di
locazione da loro sottoscritto il 29 ottobre 2014 (doc. D). Pure incontestata
in questa sede è la conclusione del Pretore aggiunto, secondo cui la diffida
del 23 marzo 2015 deve essere considerata validamente notificata il 31 marzo
2015, ultimo giorno del termine di giacenza postale, e che il termine comminatorio
del 24 aprile 2015 fissato dalla locatrice per procedere al pagamento degli
arretrati è inferiore di 6 giorni al termine prescritto dallart. 257d cpv. 1
CO.
4. Lappellante
rimprovera anzitutto al Pretore aggiunto una violazione del diritto per avere
omesso di determinarsi in merito alla validità formale della disdetta inviata
alla conduttrice. A suo dire una diffida che non adempie i requisiti formali
imposti dallart. 257d CO  non costituisce base legale sufficiente per il
successivo inoltro di una disdetta per mora , che resta pertanto inefficace
(appello ad 8, pag. 6 e 7).
4.1   Lart. 257d CO impone al
locatore intenzionato a disdire il contratto di locazione di un ente locato a
seguito della mora del conduttore di procedere in due diversi momenti
(zweistufiges Vorgehen, cfr. DTF 119 II 147 consid. 3a/dd; TF 20 maggio 2016
4A_541/2015 consid. 4.2; Zihlmann ,
Das Mietrecht, 2ª ed., p. 59), dapprima inviandogli una diffida di pagamento
con comminatoria della disdetta in caso di ulteriore mancato adempimento entro
il termine di almeno 30 giorni così assegnato (cpv. 1) e solo in seguito, una
volta accertato il mancato pagamento nel termine, notificandogli la disdetta
con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Un modo di
procedere non rispettoso dei dettami dellart. 257d cpv. 1 CPC va di principio
sanzionato con linefficacia della disdetta (DTF 121 III consid. 1c/aa; TF 2
febbraio 2011 4A_585/2010 consid. 3.1; Weber ,
Basler Kommentar, n. 6 ad art. 257d CO; Higi ,
Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 257d CO, Wessner ,
in Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2 a ed.,
n. 15, 41 ad art. 257d CO).
Dottrina e giurisprudenza
non sono unanimi sulla sanzione giuridica nei casi in cui il locatore fissa un
termine di pagamento più breve rispetto a quello legale previsto allart. 257d
cpv. 1 CO o contrattuale (sulla possibilità per le parti di stipulare un
termine più lungo rispetto a quanto previsto dallart. 257d cpv. 1 CO, cfr. Wessner , op. cit. , n. 5 ad art. 257d
CO). Una parte della dottrina considera la diffida nulla e la disdetta
inefficace; per altri autori invece essa non è nulla, ma i suoi effetti sono
prorogati alla data della corretta scadenza del termine ( Wessner , op. cit., n. 19 ad art. 257d CO
e i riferimenti citati). Il Tribunale federale ha invece lasciato la questione
aperta, precisando che è in ogni caso contrario allo spirito della norma e alle
regole della buona fede avvalersi dellargomento che la diffida contiene un
termine di pagamento inferiore ai 30 giorni previsti dalla legge, quando il conduttore
non intende comunque pagare le pigioni arretrate indipendentemente dal termine
impartito (TF del 4 agosto 2006 4C.196/2006 consid. 2.2).
4.2   La questione di sapere se nel
caso concreto la disdetta è da considerarsi inefficace, poiché fondata su una
diffida di pagamento, il cui termine è inferiore ai 30 giorni imposti dallart.
257d cpv. 1 CO, può restare irrisolta anche in questa sede, rilevante ai fini
della causa essendo la questione di sapere se la conduttrice abbia
manifestamente abusato del suo diritto nel prevalersi, nelle particolari
circostanze, dellinefficacia della disdetta, come concluso dal Pretore
aggiunto e censurato in questa sede dallappellante.
5. Lappellante
rimprovera al Pretore aggiunto di essere caduto nellarbitrio nellassunzione
delle prove, non avendo ammesso alcune prove notificate e non avendone valutate
altre, ciò che lo avrebbe indotto erroneamente a ritenere che la conduttrice  non
avrebbe fatto fronte al pagamento degli arretrati neppure qualora fosse stato
assegnato un termine di 30 giorni , rispettivamente non si  sia
preoccupata affinché i pagamenti avvenissero tempestivamente  (sentenza
impugnata, consid. 2.3, pag. 8).
5.1   La conduttrice sostiene che,
contrariamente a quanto erroneamente accertato dal Pretore aggiunto, dal
fascicolo processuale emergerebbe chiaramente come fin dallinizio del 2015
ella avesse notificato alle autorità assistenziali la necessità di versare il
canone di locazione e come la questione dellassunzione della spesa per
lalloggio da parte dellUSSI dipendesse dalla presentazione di un contratto di
affitto definitivo, ciò che non era il caso nella fattispecie, poiché la
locatrice fin da subito avrebbe sempre messo in dubbio lesistenza di un valido
contratto di locazione.
Il Pretore aggiunto ha
ammesso lesistenza di un abuso di diritto della conduttrice nel sollevare
linefficacia della disdetta per mora a motivo che il termine contenuto nella
comminatoria di pagamento fosse inferiore ai 30 giorni previsti dallart. 257d
cpv. 1 CO, sulla base della sola decisione dellUSSI (doc. F), deducendo che la
richiesta di pagamento era avvenuta solo il 31 luglio 2015 e concludendo che  dal
fascicolo processuale non risulta che AP 1 si sia preoccupata affinché i
pagamenti avvenissero tempestivamente  (decisione impugnata, consid. 2.3,
pag. 8). Tale conclusione è tuttavia chiaramente smentita dagli atti processuali,
dai quali emerge come la conduttrice già con la domanda di concessione di
prestazioni assistenziali del 29 gennaio 2015 aveva notificato la necessità di
assumere anche la spesa per lalloggio ma lonere della pigione non era stato
considerato nel calcolo determinante la prestazione assistenziale. In calce alla
decisione di accoglimento della prestazione per il mese di febbraio 2015 lUSSI
ha infatti rifiutato lassunzione della pigione relativa al mese di gennaio
2015, poiché in base al contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 29
ottobre 2014 la locazione aveva inizio solo dal 1° febbraio (doc. 4 inc. rich.
SO.2015.360). Dalla corrispondenza successiva emerge poi come lUSSI abbia più
volte invitato la conduttrice a presentare, in occasione del rinnovo della
domanda di prestazione assistenziale, il  nuovo (sottolineatura del
redattore) contratto daffitto e relative polizze per il pagamento diretto
della pigione  (doc. L). Contrariamente a quanto il Pretore aggiunto ha
erroneamente dedotto dal doc. F, il riconoscimento e il versamento retroattivo
della prestazione assistenziale relativa alla spesa per lalloggio da parte
dellUSSI solo il 31 luglio 2015 non sono quindi avvenuti a seguito della
presentazione della domanda da parte dellattrice solo a quella data. A ragione
quindi lappellante critica laccertamento pretorile secondo cui la conduttrice
non si sarebbe preoccupata affinché il pagamento della pigione avvenisse
tempestivamente.
5.2   Il motivo per cui la
prestazione assistenziale relativa allalloggio è stata riconosciuta e versata
retroattivamente dallUSSI per il periodo dal 1° gennaio 2015 solo con la decisione
del 31 luglio 2015 (doc. F) non è stato accertato dal Pretore aggiunto. In questa
sede la conduttrice ribadisce pertanto la necessità di assumere le prove
offerte alludienza del 14 aprile 2016, in particolare di escutere __________ C__________,
assistente sociale presso lUfficio antenna sociale di __________, __________ A__________,
compagno della conduttrice, nonché di procedere alla deposizione
dellappellante stessa.
5.2.1   L'autorità giudiziaria adita
in sede di appello può di per sé procedere all'assunzione di prove (art. 316
cpv. 3 CPC). Entrano in considerazione sia nuovi fatti e nuovi mezzi di prova
ex art. 317 cpv. 1 CPC - che contemplano tanto quegli eventi realizzatisi dopo
il dibattimento (cosiddetti nova ) quanto quelli preesistenti se,
facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze
concrete non le si poteva già addurre in primo grado (ossia pseudo nova )
( Trezzini, in: Cocchi/Trezzini/ Bernasconi , Commentario al Codice di diritto
processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1393 n. 2/B/a ad art. 317) - sia
la possibilità di riassumere di nuovo prove già acquisite dal Pretore come
anche quella di assumere prove da lui respinte ( Reetz/
Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, Zurigo/Basilea/Ginevra
2010, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317). In linea di principio una parte
ha diritto allassunzione delle prove offerte, ma lautorità può rinunciare a
esperire mezzi istruttori il cui presumibile risultato non porterebbe con ogni
verosimiglianza elementi di rilievo (apprezzamento anticipato delle prove:
DTF 134 I 148 consid. 5.3 e richiami).
5.2.2   Nel caso concreto lassunzione
in questa sede delle prove offerte dalla conduttrice innanzi al Pretore aggiunto
e da questi rifiutata risulta ininfluente ai fini di causa. Dagli atti emerge
che la conduttrice, contestualmente alla richiesta di ammissione al beneficio
delle prestazioni assistenziali, aveva pure allegato copia del contratto di
locazione sottoscritto dalle parti il 29 ottobre 2014. Tantè vero che in un
primo momento la richiesta di assunzione della spesa per la pigione del mese di
gennaio 2015 era stata rifiutata dallUSSI proprio in considerazione del fatto
che in base a quel contratto la locazione avrebbe avuto inizio solo dal 1° febbraio
2015 (cfr. doc. 4 inc. rich. SO.2015.360). Nelle successive decisioni di
rinnovo della prestazione assistenziale, rispettivamente nei successivi scambi
tra la richiedente e lUfficio, risulta poi come lassunzione della spesa di
alloggio fosse subordinata alla presentazione di un nuovo contratto di
affitto (doc. L, M, doc. 4 inc. rich. SO.2015.360). Dagli atti emerge poi che
la locatrice reputava il contratto sottoscritto il 29 ottobre 2014 provvisorio
e che lo stesso doveva pertanto essere annullato e sostituito con un nuovo
contratto definitivo, che tenesse conto di tutta una serie di modifiche. Dal
fascicolo processuale risulta infatti come già il giorno seguente la
sottoscrizione di questo contratto, la locatrice ha comunicato alla conduttrice
la necessità di redigere un contratto  definitivo ,  più
corrispondente alla reale situazione , in particolare, tra altre cose, con
linserimento quale locatrice di una comunione ereditaria, luso del modello di
contratto edito dalla Catef, lassunzione della somma da lei anticipata per il
riscaldamento, il pagamento anticipato di tre mesi daffitto come garanzia, e
una clausola secondo cui il canone di fr. 1'200.- avrebbe dovuto essere
aggiornato dal 1° gennaio 2016 (doc. P, Q, scambio di posta elettronica
25.10.2014  31.12.2014, doc. 3 inc. rich. SO.2015.360). Tantè che la
conduttrice già dal 6 dicembre 2014, ancor prima di prendere possesso dellente
locato, ha più volte richiesto alla locatrice di trasmetterle le indicazioni
precise per procedere al versamento della pigione nonché linvio del contratto
corretto (doc. 3 inc. rich. SO.2015.360), ciò che però non risulta essere
avvenuto. Dal doc. S (ultima pagina) risulta come la locatrice e la conduttrice
si siano incontrate il 13 dicembre 2014 a M__________, ma la firma di un nuovo
contratto non sia stata possibile in quel frangente perché, a detta della
prima, le carte necessarie erano rimaste al suo domicilio a T__________. La
locatrice, tramite il suo patrocinatore, il 15 gennaio 2015 ha poi comunicato
alla conduttrice che intendeva  porre termine alla trattativa e
che non era  più disponibile a sottoscrivere un contratto di locazione ,
invitandola a restituire labitazione e ricordandole che  lindennità di
occupazione dellabitazione ammonta a fr. 1'600.-  (doc. 5). In queste circostanze,
la mancata assunzione del pagamento della pigione da parte dellUSSI già
dallinizio della locazione è quindi da ascrivere allincertezza sulleffettiva
portata e validità del contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 29
ottobre 2014 e consegnato da AP 1 allUSSI, incertezza provocata dalla stessa
locatrice che, malgrado le diverse proposte di modifica del contratto da lei
prospettate, rispettivamente di aggiornamento dello stesso, non risulta aver
mai inviato alla conduttrice un contratto aggiornato, malgrado lesplicita
richiesta di questultima già il 28 dicembre 2014. Dagli atti emerge invece come
la conduttrice abbia fatto quanto era in suo potere per adempiere il suo
obbligo e nulla le possa venire rimproverato a questo riguardo. Ciò anche nel caso,
evocato dallappellata, in cui fosse stata la stessa conduttrice ad avere detto
allUfficio di non pagare la pigione in assenza di un contratto definitivo,
essendo tale circostanza ininfluente. Laccertamento del diritto alle
prestazioni assistenziali, rispettivamente allassunzione della spesa per
lalloggio, è infatti compito dellUSSI. In tale ambito il richiedente deve
fornire la documentazione necessaria a tal fine, rispettivamente svincolare dal
segreto dufficio e/o professionale, tra gli altri, i locatori, nel caso in cui
il richiedente fosse impossibilitato a fornire le informazioni e i documenti
necessari per laccertamento del diritto, ciò che nel caso concreto è
senzaltro avvenuto, avendo la conduttrice fornito copia del contratto 29
ottobre 2014 e autorizzato lUfficio a richiedere i documenti necessari (doc.
M). Il motivo per cui lUSSI ha riconosciuto e pagato retroattivamente la
pigione solo il 31 luglio 2015 risulta pertanto irrilevante per lesito della
lite, ritenuto che dagli atti emerge chiaramente come la conduttrice ha intrapreso
tutto quanto era in suo potere per adempiere il suo obbligo e nulla le può
venire rimproverato. Anzi, a conferma della tesi della conduttrice, che lesistenza
di un contratto definitivo fosse condizione per il riconoscimento della
prestazione assistenziale, lo dimostra il fatto che subito dopo la decisione pretorile
del 27 luglio 2015 con la quale è stato accertato (per la prima volta) il
carattere vincolante del contratto di locazione del 29 ottobre 2014, lUSSI ha
immediatamente provveduto a versare retroattivamente le pigioni arretrate e a
riconoscere il diritto della conduttrice allassunzione di tale spesa (doc. L, M).
5.3   Da tutto quanto sopra esposto
discende che la conduttrice non ha abusato del suo diritto nel prevalersi
dellinefficacia della disdetta per mora a motivo che il termine comminatorio
era inferiore ai 30 giorni imposti dallart. 257d CO. Su questo punto lappello
va pertanto accolto e la decisione del Pretore aggiunto riformata di
conseguenza.
6. Si rileva, a titolo
abbondanziale, come lappellante censura a ragione il giudizio pretorile anche
in merito alla questione dellabusività della disdetta per mora.
Il Pretore aggiunto
ha escluso nel caso concreto che la disdetta per mora notificata il 24 luglio
2015, tre mesi dopo la scadenza del termine comminatorio, potesse contravvenire
alle regole della buona fede,  vista la mancata contestazione delle
precedente disdetta per motivi gravi entro il termine di 30 giorni di cui
allart. 273 cpv. 1 CO  da parte della conduttrice. Ritenuto che la disdetta
per mora è stata inoltrata tre giorni dopo ludienza di discussione del 21
luglio 2015 sullistanza di espulsione relativa alla disdetta per motivi gravi
(inc. rich. SO.2015.360), in cui la locatrice si era riservata la facoltà,
qualora necessario, di inoltrare la disdetta per mora, la conduttrice non
poteva equivocare sullintenzione della proprietaria di disdire il contratto di
locazione (sentenza impugnata, consid. 2.4, pag. 8).
Lappellante rimprovera al
Pretore aggiunto di non avere tenuto conto delle risultanze istruttorie, dalle
quali emergerebbe un comportamento contraddittorio della locatrice in merito
alla portata e alla validità del contratto sottoscritto dalle parti il 29
ottobre 2014 e il tentativo di imporre delle modifiche dello stesso a svantaggio
della conduttrice, ciò che avrebbe indotto lUSSI a procedere al pagamento
delle pigioni arretrate solo dopo avere avuto la conferma della validità del
contratto di locazione. In tali circostanze il fatto di avere contestato la
disdetta per motivi gravi del 10 febbraio 2015 unicamente nellambito della
successiva procedura di espulsione non può in ogni caso giustificare il ritardo
della locatrice nellinvio della disdetta per mora.
6.1 Una disdetta
fondata sull'art. 257d CO può, in determinate circostanze, risultare abusiva e
giustificare il suo annullamento in applicazione dellart. 271 cpv. 1 CO ( DTF 120 II 31 consid. 4a pag. 33). Qualora
la disdetta sia stata data per mancato pagamento della pigione, il suo
annullamento viene ammesso con riserbo, questa misura dovendo restare una ultima
ratio. Tale è il caso, ad esempio, se il locatore disdice il contratto lungo
tempo dopo la scadenza della comminatoria. Dottrina e giurisprudenza ammettono
in questo caso che uninazione del locatore, tenuto conto delle circostanze del
caso di specie, può essere intesa come una rinuncia a disdire il rapporto di
locazione (sentenza del TF 4A_641/2011, consid. 8, 4A_108/2012, consid. 4.3; Lachat , op. cit., n. 27/2.7.3, pag. 544
e n. 27/2.10.1 pag. 547; Weber ,
Basler Kommentar, n. 7 ad art. 257d CO; SVIT Kommentar, n. 33 e 34 ad art. 257d
CO). Tocca al destinatario della disdetta allegare e dimostrare ch'essa
contravviene alle regole della buona fede e che il motivo invocato dal
locatore, il mancato pagamento delle pigioni, è un mero pretesto che nasconde
una motivazione abusiva (ATF 120 II 105 consid. 3c). In generale, lart. 271
cpv. 1 CO protegge il conduttore in caso di disproporzione manifesta degli
interessi in gioco, oppure quando il locatore utilizza unistituzione
giuridica in modo contrario al suo scopo, o assume unattitudine contradditoria
(sentenza del TF 4A_108/2012).
6.2   Contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore aggiunto, il fatto che la conduttrice ha contestato la
disdetta per motivi gravi solo in occasione delludienza di discussione concernente
la domanda di espulsione, e non nel termine di 30 giorni di cui allart. 273
cpv. 1 CO, non può in alcun modo rappresentare un pregiudizio, atteso che per
costante giurisprudenza e unanime dottrina, chi ritiene una disdetta inefficace
ha la possibilità di contestarla nel termine di 30 giorni giusta lart. 273
cpv. 1 CO oppure può attendere che il locatore intraprenda la procedura di
espulsione per sollevare tale obiezione (DTF 122 III 92 e 121 III 156; Bohnet , op. cit. n. 37 ad art. 266g CO e
n. 39 ad art. 257d CO, Higi , op.
cit., n. 64 ad art. 273 CO). Da questa circostanza la locatrice, debitamente
rappresentata da un legale, non poteva pertanto in buona fede concludere che la
mancata contestazione della disdetta per motivi gravi nel termine di 30 giorni
avrebbe avuto per effetto di renderla incontestabile ed efficace. Tanto più che
la disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO è sussidiaria rispetto agli altri
casi di disdetta anticipata del contratto di locazione, come ad esempio la disdetta
per mora del conduttore ai sensi dellart. 257d CO ( Lachat , op. cit., 27/5.1.2, pag. 566 seg.). Il fatto poi che
la locatrice si sia riservata il diritto di spedire la disdetta per mora, se
necessario, contestualmente allistanza di espulsione 5 giugno 2015 relativa
alla disdetta per motivi gravi, non può giustificare unattesa di tre mesi. E
infatti contrario allo spirito della norma e al principio della buona fede
riservarsi la facoltà di disdire il contratto di locazione per mora sulla base
di un avviso comminatorio - il cui termine di pagamento al momento di riservarsi
tale diritto è comunque già scaduto da oltre 5 settimane - se necessario,
ovvero nel caso in cui la disdetta per motivi gravi dovesse essere dichiarata
inefficace, prorogando in maniera inammissibile una situazione dincertezza
giuridica. Ciò a maggior ragione nel caso di specie, ritenuto che tale
situazione dincertezza e confusione circa la validità e la portata del contratto
sottoscritto dalle parti è stata provocata dallatteggiamento contraddittorio
assunto dalla locatrice fin dallinizio del rapporto contrattuale, come
accertato nei considerandi precedenti (consid. 5.2). In queste circostanze la
disdetta per mora del 24 luglio 2015, inoltrata tre mesi dopo la scadenza del
termine comminatorio, risulta abusiva e anche per questo motivo deve essere annullata.
7. Ne discende
laccoglimento dellappello con riforma della decisione impugnata. Le spese processuali
di entrambe le sedi seguono la soccombenza della locatrice, che rifonderà alla
controparte congrue ripetibili (art. 106 CPC). Ritenuto che la conduttrice è
stata ammessa al beneficio del gratuito patrocinio in entrambe le sedi, resta
riservata la facoltà del patrocinatore di essere remunerato dallo Stato,
qualora le ripetibili non potranno essere riscosse dalla controparte (art. 122
cpv. 2 CPC). Il valore litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso
al Tribunale federale, ammonta a fr. 46'800.-, come fissato dal Pretore e non
contestato in questa sede.
Per questi motivi,
richiamati
per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: I. Lappello
9 giugno 2016 di AP 1 è accolto . Di conseguenza la sentenza 9 maggio
2016 della Pretura di Mendrisio  Nord, invariati gli altri dispositivi, è così
riformata:
1. AP 1 è posta al beneficio
dellassistenza giudiziaria, con il gratuito patrocinio dellavv. PA 1.
2. La
petizione 3 novembre 2015 di AP 1 è accolta . Di conseguenza è accertata
linefficacia della disdetta straordinaria per mora del 24 luglio 2015.
3. La
tassa di giustizia di fr. 1'600 e le spese di fr. 200.- sono poste a carico di AO
1, che rifonderà a AP 1 limporto di fr. 1'900.- a titolo di ripetibili.
4. La
domanda riconvenzionale 30 novembre 2015 di AO 1 è respinta .
5. La
tassa di giustizia di fr. 1'600 e le spese di fr. 200.- sono poste a carico di AO
1, che rifonderà a AP 1 limporto di fr. 1'900.- a titolo di ripetibili.
6. invariato
II. Gli oneri
processuali della procedura di appello di complessivi fr. 3'000 sono posti a
carico di AO 1, che rifonderà a AP 1 limporto complessivo di fr. 2000.- per
ripetibili dappello.
III. Notificazione:
-;
-.
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio  Nord.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).