Locazione - pagamento acconto spese accessorie - compensazione - disdetta per mora - appello - avvenuta liberazione dell'ento locato
Decisione del 22.09.2020, IICCA
Incarto n. 12.2020.58
APPELLO E APPELLO INCIDENTALE
COMPENSAZIONE
CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
FINE DEL PROCEDIMENTO SENZA DECISIONE DEL GIUDICE
SPESE ACCESSORIE
art. 120 CO
art. 257d CO
art. 242 CPC
art. 257 CPC
art. 308 CPC

AP 1
AP 2
AP 3
tutti rappr. dallavv.  PA
  1
contro
AO
  1
rappr. dallo studio legale PA
  2
con cui gli istanti hanno chiesto lespulsione della
convenuta dallente locato sito al piano terra e al primo piano dello stabile in
__________ a __________ nonché la sua condanna al pagamento di fr. 2'500.- a
titolo di acconto per le spese accessorie riferite ai mesi da luglio a novembre
2018 e di unindennità di occupazione mensile, pari alla pigione, fino
allesecuzione dello sfratto;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la
reiezione dellistanza, e che il Pretore con decisione 20 aprile 2020 ha dichiarato
irricevibile;
appellanti gli istanti con appello 11 maggio 2020, con cui hanno chiesto la
riforma del querelato giudizio nel senso di ordinare lespulsione della
convenuta dallente locato e di condannarla al pagamento di fr. 2'500.- a
titolo di acconto per le spese accessorie riferite ai mesi da luglio a novembre
2018, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni ( recte :
risposta) 8 giugno 2020 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta
di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con contratto di
locazione 10 aprile 2017 (doc. B) la comunione ereditaria fu __________,
composta di AP 1, AP 2 e AP 3, ha concesso in locazione ad AO 1 i locali
commerciali adibiti a negozio di abbigliamento siti al piano terra e al primo
piano dello stabile in __________ a __________: il contratto prevedeva tra le
altre cose il pagamento, in via anticipata, di una pigione mensile di fr.
6'666.65 (dal 1° agosto 2020 di almeno fr. 8'333.35) e di un acconto mensile
per spese accessorie di fr. 500.- (con conguaglio al termine del relativo
esercizio);
che il 12 novembre 2018
(doc. C) i locatori hanno diffidato la conduttrice a voler corrispondere entro
30 giorni le pigioni di ottobre e novembre 2018 e gli acconti per le spese
accessorie da luglio a novembre 2018, per complessivi fr. 15'833.30, avvertendola
che decorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe
stato disdetto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese ai sensi
dellart. 257d CO;
che, preso atto del mancato
pagamento nel termine assegnato degli acconti per le spese accessorie da luglio
a novembre 2018 di fr. 2'500.-, il 21 dicembre 2018 (doc. I) i locatori hanno
significato alla conduttrice la disdetta straordinaria del contratto per il 31 gennaio
2019;
che con istanza 11 febbraio
2019, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC), i locatori hanno convenuto in giudizio la conduttrice
innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la sua
espulsione dallente locato nonché la sua condanna al pagamento di fr. 2'500.-
a titolo di acconto per le spese accessorie riferite ai mesi da luglio a
novembre 2018 e di unindennità di occupazione mensile, pari alla pigione, fino
allesecuzione dello sfratto;
che la convenuta si è
integralmente opposta allistanza e, nellambito di unaltra separata procedura
(inc. n. SE.2019.144), ha chiesto formalmente di accertare la nullità della
disdetta;
che con decisione 20
aprile 2020 il Pretore ha dichiarato irricevibile listanza 11 febbraio 2019,
ponendo la tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 200.- a carico
degli istanti, obbligati altresì a rifondere alla convenuta fr. 1'500.- per
ripetibili;
che con lappello 11
maggio 2020 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 8 giugno
2020, gli istanti hanno chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di
ordinare lespulsione della convenuta dallente locato e di condannarla al
pagamento di fr. 2'500.- a titolo di acconto per le spese accessorie riferite
ai mesi da luglio a novembre 2018, ponendo la spese processuali di fr. 1'200.-
a carico della controparte, tenuta altresì a rifonder loro fr. 3000.- per
ripetibili, il tutto protestando spese e ripetibili di seconda istanza;
che nellambito della separata
procedura di cui si è detto in precedenza (inc. n. SE.2019.144), decisa nel
frattempo dal Pretore a sfavore della conduttrice e da questultima a sua volta
impugnata in appello (inc. n. 12.2020.72), i locatori, con lettera 6 agosto
2020, hanno segnalato alla scrivente Camera che il 4/5 agosto 2020 la
conduttrice aveva provveduto alla riconsegna dellente locato; richiesta di
esprimersi sulla circostanza, la conduttrice, con scritto 26 agosto 2020, non
lha contestata, dichiarando anzi di ritirare il suo gravame;
che per giurisprudenza
invalsa le procedure con cui viene contestata la decisione di espulsione o di
mancata espulsione di un conduttore sono da stralciare, perché prive doggetto,
se nel frattempo lo sfratto è già stato eseguito o se linquilino ha lasciato
lente locato (DTF 131 I 242 consid. 3.3; TF 4A_364/2014 del 18 settembre 2014
consid. 1.1, 4F_25/2017 e 4A_551/2017 del 6 novembre 2017 consid. 3.2): per
questo motivo, in conseguenza degli scritti 6 e 26 agosto 2020 delle parti,
lappello in esame, nella misura in cui ha per oggetto la domanda di espulsione
della convenuta, devessere stralciato dai ruoli ai sensi dellart. 242 CPC;
che nel caso in cui
lappello è (in parte) stralciato in quanto divenuto privo doggetto, il
giudice , ai sensi dellart. 107 cpv.
1 lett. e CPC, può prescindere dai principi di ripartizione secondo la
soccombenza e ripartire le spese giudiziarie secondo equità: per decidere chi e
in che misura debba sopportare le spese e le ripetibili egli, di regola,
valuterà sommariamente quale sarebbe stato il presumibile esito del processo
(FF 2006 p. 6669; Tappy , Commentaire
Romand, 2ª ed., n. 25 ad art. 107 CPC); se la caducità della causa è
provocata da una parte, questa va tuttavia rimessa alle proprie responsabilità
e chiamata, per principio, a rispondere dei costi (TF 5D_126/2012 del 26
ottobre 2012 consid. 3.2; II CCA 15 gennaio 2020 inc. n. 12.2017.22);
che nel caso di specie le
spese giudiziarie della procedura di espulsione (di entrambi i gradi di
giudizio) devono essere poste a carico della qui convenuta, non solo per il
fatto che è stata proprio lei, riconsegnando lente locato, ad aver fatto venir
meno linteresse allesame dellappello su quel tema, ma anche, e soprattutto,
siccome a un giudizio sommario, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di
prime cure, le condizioni per ottenere la relativa tutela giurisdizionale risultavano
date, essendo incontestabile che il 21 dicembre 2018 quella parte, che a quel momento
non aveva depositato alcuna somma allUfficio di conciliazione in materia di
locazione, fosse effettivamente in mora con il pagamento degli acconti per le spese
accessorie da luglio a novembre 2018: lobbligo di pagamento in via anticipata
di un acconto mensile di fr. 500.- per le spese accessorie, tra cui quelle per  riscaldamento
, climatizzazione e ventilazione , era in effetti previsto a chiare
lettere dal contratto (doc. B), sicché è a torto che essa ha messo in dubbio la
mancata chiarezza della relativa pattuizione, poco importando invece se essa in
precedenza aveva contestato, ritenendo ingiustificate le posizioni  riscaldamento
, climatizzazione e ventilazione , il conguaglio delle spese accessorie da
luglio 2017 a giugno 2018 (doc. 9); da nessun documento agli atti, e tanto meno
dallunico scritto da lei ancora qui menzionato (doc. 7), datato 20 dicembre
2018, risulta poi che essa alla pretesa relativa agli acconti per le spese
accessorie dovuti per quei 5 mesi abbia opposto in compensazione eventuali proprie
contropretese, tanto meno nel termine di 30 giorni assegnatole con la diffida
di pagamento (DTF 119 II 241 consid. 6b/bb-cc; TF 4A_472/2008 del 26 gennaio
2009 consid. 4.2.1 e 4.2.2, 4A_426/2012 del 19 settembre 2012), non essendo per
altro possibile opporre in compensazione, come da lei invece auspicato solo in
seguito, un eventuale risarcimento dei danni per presunti difetti dellente
locato (TF 4A_472/2008 del 26 gennaio 2009 consid. 4.2.3, 4A_426/2012 del 19
settembre 2012) oppure uneventuale indennità per migliorie nellente locato ex
art. 260a cpv. 3 CO (TF 4A_353/2007 del 14 marzo 2008 consid. 2.3), questultima
oltretutto esclusa dal contratto di cui al doc. B; non è infine stato provato
che la disdetta fosse eccezionalmente annullabile (DTF 120 II 31 consid. 4a; TF
4A_472/2008 del 26 gennaio 2009 consid. 5.3.1) in quanto sarebbe stata significata
per far sì che la convenuta non potesse cedere a terzi il rapporto di locazione,
circostanza per altro venutale a conoscenza solo quando il contratto era già
stato disdetto, rispettivamente siccome limporto per cui essa era in mora sarebbe
stato insignificante (DTF 120 II 31 consid. 4a; TF 4A_472/2008 del 26 gennaio
2009 consid. 5.3.1, 4A_299/2011 del 7 giugno 2011 consid. 6), ciò che non è
ovviamente il caso a fronte di unadempienza di ben fr. 2'500.-;
che resta ancora da
esaminare se in questa sede gli istanti - che invece non hanno più riproposto
la richiesta volta al pagamento di unindennità di occupazione mensile, pari
alla pigione, fino allesecuzione dello sfratto, domanda in ogni caso qui neppure
sufficientemente specificata e dimostrata (tantè che essi hanno anzi dato atto
che la controparte avrebbe  poi proseguito con i pagamenti delle pigioni
successive  rispettivamente avrebbe  continuato regolarmente a versare ,
cfr. appello p. 4) - possano pretendere nella procedura di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti la condanna della convenuta al pagamento dei fr. 2'500.- rivendicati a titolo di acconto per le spese accessorie riferite ai
mesi da luglio a novembre 2018: non essendosi essi confrontati con lassunto
pretorile abbondanziale secondo cui questultima pretesa non poteva essere accolta
in quanto nel gennaio 2019 limporto di fr. 6'685.-, comprensivo della somma litigiosa
di fr. 2'500.-, era stato depositato ed era tuttora depositato presso lUfficio
di conciliazione in materia di locazione (doc. 13) per il che, in assenza di
una procedura ex art. 259a segg. CO, costoro avrebbero semmai dovuto rivolgersi
a quellautorità per ottenerne la liberazione, lappello, su questo punto,
devessere dichiarato irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1
CPC), con accollo agli stessi delle relative spese processuali e ripetibili;
che in definitiva
lappello degli istanti deve essere dichiarato irricevibile nella misura in cui
non è divenuto privo doggetto, ritenuto che le spese giudiziarie di entrambe
le sedi, calcolate sulla base di un valore litigioso di almeno fr. 240'000.-,
seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG
decide:
I. Lappello 11 maggio 2020 di AP 1, AP 2 e AP
3 è irricevibile nella misura in cui non è divenuto privo doggetto .
Di
conseguenza la decisione 20 aprile 2020 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
1.     Nella misura in cui non è divenuta priva doggetto, listanza
11 febbraio 2019 è irricevibile.
2. La
tassa di giustizia di fr. 1'000.- e le spese di fr. 200.- sono
poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le
ripetibili.
II. Le spese processuali della procedura di
appello di fr. 200.- sono poste a carico degli appellanti per 1/5 e per 4/5
sono poste a carico dellappellata, che rifonderà agli appellanti fr. 900.- per
ripetibili parziali.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).