Locazione - difetti - riduzione della pigione
Decisione del 03.06.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.204
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
RIDUZIONE DELLA PIGIONE
art. 259a CO

AP
  1
contro
AO
  1
patrocinata dallavv.  PA 1
con cui lattrice ha
chiesto la riduzione della pigione del 50% dal 1° gennaio 2015 e la conseguente
restituzione di fr. 28'200.- versati in eccesso, la condanna della convenuta al
pagamento di fr. 30'000.- a titolo di risarcimento danni e la convalida del
deposito delle pigioni effettuato per i mesi da agosto a novembre 2018,
formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria;
domande avversate dalla
convenuta, che ha chiesto la liberazione delle pigioni depositate; tesi e domande ribadite dallattrice con la replica, in occasione della quale
ha pure richiesto di condannare la convenuta alla riparazione di asseriti
difetti dellente locato, alle quali la convenuta si è opposta rilevando
lirricevibilità della nuova domanda; richiesta di riparazione degli asseriti difetti riformulata dallattrice in
sede di conclusioni scritte, con le quali ha postulato la riduzione della
pigione del 50% dal 1° febbraio 2015, aumentato la pretesa di restituzione a
fr. 34'800.- e ribadito la pretesa di fr. 30'000.- a titolo di risarcimento
danni, mentre la convenuta ha ribadito con la comparsa finale le sue tesi e
domande;
richieste sulle quali il Pretore aggiunto supplente si è pronunciato con
decisione 11 novembre 2019 con la quale ha respinto la petizione e
integralmente liberato a favore della convenuta le pigioni depositate;
appellante lattrice con appello 10 dicembre 2019 con il quale chiede la riforma del giudizio
impugnato, nel senso di accogliere la petizione, con protesta di ripetibili
(inc. n. 12.2019.204), postulando di essere  ammessa allassistenza giudiziaria
estesa allesenzione di anticipi e alle cauzioni, allesenzione delle spese
processuali  (inc. n. 12.2019.205);
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:                   A. Con contratto 29 ottobre
2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo,
unabitazione sita a __________ ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. G e
BB).
B. Il rapporto
contrattuale ha visto le parti sin dallinizio in disaccordo e ripetutamente coinvolte
in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa Camera,
che non occorre in questa sede riepilogare.
C. Con petizione 7
novembre 2018, preceduta da due separate istanze allUfficio di conciliazione, AP
1 ha convenuto in giudizio AO 1 chiedendo la riduzione della pigione netta del
50% a far conto dal 1° gennaio 2015 e fino alleliminazione dei difetti, la
condanna alla restituzione di fr. 28'200.- e al pagamento di fr. 30'000.- quale
risarcimento danno e di  accordare la validità del deposito delle pigioni 
passato e futuro.
Con la risposta 27
dicembre 2018 la convenuta ha chiesto di respingere la petizione e liberare
integralmente le pigioni depositate. Con replica 20 gennaio 2019 lattrice ha esteso le proprie domande aggiungendo
la richiesta di condanna allesecuzione di lavori di riparazione sulla base di una
specifica lista di asseriti difetti. Le domande sono state contestate con la duplica.
D. Raccolti gli allegati
conclusivi delle parti, il Pretore aggiunto supplente, con la decisione 11
novembre 2019 qui impugnata, ha accolto la domanda di assistenza giudiziaria
con gratuito patrocinio presentata dallattrice e respinto la petizione,
liberando integralmente a favore della convenuta le pigioni depositate dallattrice
presso lUfficio di conciliazione in materia di locazione, ponendo tasse di
giustizia e spese a carico dellattrice, e per essa dello Stato, condannandola
al pagamento di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.
E. Con lappello 10
dicembre 2019 (inc. n.12.2019.204), contestualmente al quale ha postulato la
concessione dellassistenza giudiziaria (inc. n.12.2019.205), lattrice ha
chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione,
con domande ulteriormente articolate di cui si dirà, per quanto rilevante ai
fini del giudizio, nei considerandi seguenti. Latto di appello, comprensivo della suddetta istanza, non è stato notificato
allappellata.
considerato
in diritto:                 1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a
CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale
in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è
dunque lappellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni
(art. 311 CPC). Lappello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni
dallavvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.
2. Nella decisione
impugnata il Pretore aggiunto supplente ha anzitutto esaminato alla luce
dellart. 227 CPC la domanda di eliminazione dei difetti presentata
dallattrice solo con la replica, sostanzialmente mantenuta con le conclusioni
malgrado una formulazione a tal proposito poco lineare, ritenendola ammissibile
quale domanda di mutazione dellazione. Pur in assenza di una menzione al riguardo nellautorizzazione ad agire, anche
la domanda di riduzione della pigione è stata ritenuta ammissibile in ordine ai
sensi dellart. 227 CPC, una mutazione della domanda risultando in concreto
possibile siccome fondata sullo stesso complesso di fatti e sottoposta a
medesima procedura. Accennato a dottrina e giurisprudenza applicabili in materia di difetti
dellente locato (art. 259a CO), il giudizio pretorile ha quindi passato in
rassegna lelenco dei difetti lamentati dalla conduttrice, segnatamente gli
asseriti difetti di tinteggiatura e agli infissi, lesigenza di pulizia del
tetto, di sistemazione del portone dentrata, di isolamento di porte e finestre
e di impermeabilizzazioni interne e esterne, nonché la necessità di pulizia e
trattamento dei pavimenti in cotto, di lavori allimpianto idraulico ed
elettrico e di sostituzione del forno e del piano di cottura. Alla luce delle
circostanze accertate, il Pretore aggiunto supplente ha concluso che nessuno di
questi può essere qualificato quale difetto allente locato e che pertanto alla
conduttrice sono precluse le facoltà offerte dallart. 259a CO, sia per quanto
riguarda leliminazione del difetto o la riduzione della pigione, sia per il
diritto al deposito delle pigioni.
3. In questa sede lappellante
produce un allegato assai elaborato (22 pagine) formulato senza il patrocinio
di un legale. Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi
che seguono, lappello non può essere considerato inutilmente prolisso,
illeggibile, sconveniente  o incomprensibile, e non si rende pertanto necessario
assegnare un termine per sanarlo ai sensi dellart. 132 CPC, la parte nel
procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.
4. Lappellante espone
preliminarmente le circostanze che, sin dallinizio del contratto di locazione nel
2014, lhanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure
giudiziarie, e riepiloga i fatti a proposito delle richieste di eliminazione
dei difetti e di riduzione della pigione formulate, rilevando come la locatrice
avrebbe reagito con una disdetta abusiva del contratto per ritorsione. Lappello prosegue con una lunga serie di considerazioni incentrate sulla
questione dellavvenuto deposito della pigione presso il competente Ufficio,
della rimproverata mora della conduttrice posta a fondamento della disdetta
straordinaria, rispettivamente del credito vantato verso la locatrice per
pagamenti in eccesso eseguiti per ben quattro anni per spese accessorie
richieste ma non dovute. Tali considerazioni non costituiscono valida censura dappello, limitandosi a
riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.
5. Con rimproveri di
vario genere rivolti allautorità di conciliazione, ai magistrati che hanno
condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al proprio precedente
patrocinatore, lappellante si duole innanzitutto di aver subito ostruzionismo
e dei tempi eccessivamente lunghi e denuncia una strategia per  buttar fuori
linquilina ancor prima che fosse giudicata la causa per difetti  (appello
pag. 9). La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il
giudizio pretorile e siccome riferita a circostanze irrilevanti ai fini della
causa in questione, il cui oggetto è unicamente laccertamento di pretesi
difetti dellente locato che conferiscano al conduttore le facoltà di cui
allart. 259a CO, ovvero il diritto di chiederne leliminazione, la riduzione
proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni e il deposito della
pigione.
6. Lappellante,
ribadito come la locatrice sarebbe venuta meno sin dallinizio della locazione
agli obblighi che le incombevano, rimprovera in seguito al Pretore aggiunto
supplente di aver riconosciuto un valore probatorio alla  perizia di parte 
allestita dallarchitetto  (ovvero il Rapporto di constatazione 14
settembre 2018 doc. O), la cui deposizione quale testimone, così come laudizione
di altri testi, nulla avrebbe permesso di appurare in merito al bisogno di
lavori di riverniciatura e di sostituzione degli infissi. La censura è irricevibile (art. 311 CPC), siccome non si confronta con gli
elementi ritenuti rilevanti dal giudizio pretorile, limitandosi a contrapporre
una personale e alternativa opinione, del tutto soggettiva e peraltro priva di
riscontro probatorio.
7. Al Pretore aggiunto
supplente viene poi rimproverato di non aver tenuto conto della deposizione del
teste , intervenuto come falegname su richiesta della conduttrice per eseguire
una serie di lavori sul bene locato. La censura è infondata, siccome il primo giudice ha correttamente considerato ed
espressamente citato la deposizione del teste in questione (sentenza pag. 8
consid. 2 b), rilevante non tanto in merito ai lavori eseguiti (in parte su
richiesta della locatrice e in parte della conduttrice) quanto piuttosto sullo
stato in cui si trovava limmobile allinizio della locazione, con particolare
riferimento alla situazione degli infissi. La conclusione pretorile al
riguardo, peraltro sorretta da altra deposizione testimoniale, merita pertanto conferma.
8. Lappellante passa infine
in rassegna una serie di pretesi difetti formulando sue considerazioni con toni
polemici e a tratti irrispettosi, con un approccio del tutto estraneo alle
esigenze di motivazione di una censura in appello. Pure inconferenti con la
critica alla decisione impugnata risulta la lamentela sulloperato del suo precedente
patrocinatore, con particolare riguardo alla questione del pagamento del suo
onorario in regime di assistenza giudiziaria.
9. In conclusione lappello, nella limitata misura in cui è
ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e
relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto
prevede lart. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare
osservazioni.
10. Lappellante ha presentato in questa sede unistanza di
concessione dellassistenza giudiziaria , esponendo in modo succinto i
motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza
accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26
settembre 2019. Risulta superfluo esaminare la condizione dellindigenza, siccome la domanda
deve in ogni caso essere respinta già per
lassenza di probabilità di successo dellappello (art 117 lett. b CPC), manifestamente
infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che
precedono.
11. Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate
alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.-
in applicazione degli art. 2, 7 cpv. 1 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle
particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche
dellappellante. Non si assegnano ripetibili, lappello non essendo stato
notificato per osservazioni alla controparte. Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale
federale, supera la soglia di fr. 15'000.-. Limpugnabilità del giudizio in
materia di gratuito patrocinio segue la via dellazione principale.
Per
questi motivi,
richiamati
gli art. 95, 106, 119 CPC e la LTG
decide:
1. Lappello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc.
12.2019.204) è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della giurisdizione
di Mendrisio-Nord.
2. Listanza 10 dicembre 2019 di concessione
dellassistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. 12.2019.2015) è
respinta .
3. Le spese processuali della procedura di appello di
complessivi fr. 300.- sono poste a carico dellappellante. Non si assegnano ripetibili.
4. Notificazione:
-
- avv.
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio- Nord
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).