Locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta
Decisione del 03.06.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.206
CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
DISDETTA STRAORDINARIA
art. 257d CO
art. 259g CO
art. 271a CO

AP
  1
contro
AO
  1
patrocinata dallavv.  PA 1
con cui lattrice ha
chiesto in via principale di annullare la disdetta straordinaria notificatale
il 12 novembre 2018 e di accertare che il contratto di locazione in corso non terminava
prima del 30 aprile 2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a
tale data, formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria, domande
avversate dalla convenuta con risposta 26 marzo 2019;
tesi ribadite dallattrice
con risposta (correttamente: replica) 15 aprile 2019, con la quale ha esteso la
domanda chiedendo una protrazione fino al 30 dicembre 2022 e laccertamento
della violazione del principio  ne bis in idem , mentre la convenuta ha
ribadito la sua integrale contestazione con duplica 15 maggio 2019; sulle quali il Pretore aggiunto supplente, dopo aver respinto con decisione 1°
aprile 2019 listanza di assistenza giudiziaria, si è pronunciato con decisione
11 novembre 2019 con la quale ha nuovamente negato la concessione dellassistenza
giudiziaria e respinto la petizione, ponendo tasse e ripetibili a carico
dellattrice soccombente;
appellante lattrice con appello 10 dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.206) con il quale chiede
lannullamento del giudizio impugnato e di accertare la nullità,
subordinatamente linefficacia, della disdetta del 12 novembre 2018, di riconoscere
la violazione del principio  ne bis in idem , di accertare la durata del
contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e ripetibili,
postulando altresì di essere  ammessa allassistenza giudiziaria estesa
allesenzione di anticipi e alle cauzioni, allesenzione delle spese
processuali  (inc. n. 12.2019.207);
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:                   A. Con contratto 29 ottobre
2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo,
unabitazione sita a __________ ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. G e
BB).
B. Il rapporto
contrattuale ha visto le parti sin dallinizio in disaccordo e ripetutamente
coinvolte in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa
Camera, che non occorre in questa sede riepilogare.
C. Con petizione 27
febbraio 2019, preceduta dalludienza 28 gennaio 2019 dinanzi allUfficio di
conciliazione (doc. C e D), AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 chiedendo in via
principale di annullare la disdetta straordinaria notificatale il 12 novembre
2018 e di accertare che il contratto di locazione in corso non terminava prima
del 30 aprile 2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a tale
data, formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria.
Con la risposta 26
marzo 2019 la convenuta si è opposta alla petizione ribadendo la correttezza
della disdetta straordinaria notificata alla conduttrice, venuta a trovarsi in
mora con il pagamento delle pigioni.
D. Con decisione 1°
aprile 2019 il Pretore aggiunto supplente ha negato la concessione
dellassistenza giudiziaria allattrice che, con risposta (correttamente:
replica) 15 aprile 2019 ha esteso la domanda chiedendo una protrazione del
contratto fino al 30 dicembre 2022 e postulato laccertamento della violazione
del principio  ne bis in idem , con riferimento a un precedente giudizio
pretorile, mentre la convenuta con duplica 15 maggio 2019 si è integralmente
opposta alle domande.
E. Raccolti gli allegati
conclusivi delle parti, il Pretore aggiunto supplente, con la decisione 11
novembre 2019 qui impugnata, ha confermato il rifiuto della concessione
dellassistenza giudiziaria e respinto la petizione, ponendo tasse di giustizia
e spese a carico dellattrice, condannandola al pagamento di fr. 1'700.- a
titolo di ripetibili.
F. Con lappello 10
dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.206), contestualmente al quale ha postulato la
concessione dellassistenza giudiziaria (inc. 12.2019.207), lattrice ha
chiesto lannullamento del giudizio impugnato nel senso di accertare la
nullità, subordinatamente linefficacia, della disdetta del 12 novembre 2018, di
riconoscere la violazione del principio  ne bis in idem , di accertare
la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e
ripetibili, postulando di essere  ammessa allassistenza giudiziaria estesa
allesenzione di anticipi e alle cauzioni, allesenzione delle spese
processuali. Latto di appello, comprensivo della suddetta istanza, non è stato notificato
allappellata.
considerato
in diritto:                 1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a
CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale
in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è
dunque lappellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni
(art. 311 CPC). Lappello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni
dallavvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.
2. Nella decisione
impugnata il Pretore aggiunto supplente ha confermato il rifiuto della domanda
di assistenza giudiziaria e respinto la petizione, ponendo tasse di giustizia e
spese a carico dellattrice, condannandola al pagamento di fr. 1'700.- a titolo
di ripetibili. Preliminarmente il giudizio pretorile ha esaminato la contestazione relativa
allesistenza del presupposto processuale stabilito dallart. 59 cpv. 2 lett. e
CPC, concludendo che lavvio della procedura di contestazione della disdetta
straordinaria del 12 novembre 2018 non ha violato il principio di ne bis in
idem , ovvero lassenza di regiudicata materiale, siccome la precedente
procedura (inc. n. SE.2015.48 della medesima Pretura), conclusasi con una
transazione giudiziaria in merito alla durata del contratto di locazione, aveva
quale oggetto la contestazione di una disdetta ordinaria notificata il 3 agosto
2015. Ricordato il tenore dellart. 257d CO, il primo giudice ha quindi esaminato
lesistenza di una situazione di mora della conduttrice alla luce dellavvenuto
deposito delle pigioni oggetto di diffida. Ricordati succintamente dottrina e giurisprudenza in merito allart. 259g CO,
il Pretore aggiunto supplente ha quindi accertato come il deposito della
pigione fosse avvenuto senza che la conduttrice avesse precedentemente
impartito un termine alla locataria per leliminazione dei difetti e in assenza
di un valido motivo per ritenere inutile tale diffida. Il deposito delle
pigioni di settembre e ottobre 2018, intervenuto senza rispettare le dovute
formalità, non avrebbe pertanto avuto leffetto liberatorio desiderato dalla
conduttrice che si è quindi effettivamente venuta a trovare in una situazione
di mora. Contrariamente a quanto preteso dallattrice, a mente del Pretore aggiunto
supplente la diffida di pagamento notificata con scritto 25 settembre 2018
(doc. 4) è formalmente corretta e non può essere considerata contraria alla
buona fede e non risulta tardiva la disdetta notificata dieci giorni dopo lo
scadere del termine impartito con la diffida di pagamento (doc. 4 e 5). Il giudice di prime cure ha infine esaminato la conformità della disdetta con
le esigenze poste dallart. 271a cpv. 1 lett. a CO, concludendo che, malgrado
una vicinanza temporale, la disdetta per mora non potesse essere ricondotta
alle rivendicazioni della conduttrice in merito alleliminazione dei pretesi difetti. Ricordato il tenore dellart. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO, alla luce della
transazione giudiziaria del 12 aprile 2018 che aveva messo fine a una lite tra
le parti in merito a una disdetta ordinaria (doc. HH), il giudizio pretorile ne
ha ricordato linapplicabilità ai casi di disdetta straordinaria per mora ai
sensi del cpv. 3 lett. b della medesima norma. Per lo stesso motivo, in virtù
dellart. 272a cpv. 1 lett. a CO, alla conduttrice è pure stata negata, poiché
preclusa, una protrazione della locazione.
3. In questa sede lappellante
produce un allegato senza il patrocinio di un legale. Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi
che seguono, lappello non può essere considerato inutilmente prolisso,
illeggibile, sconveniente  o incomprensibile e non si rende pertanto necessario
assegnare un termine per sanarlo ai sensi dellart. 132 CPC, la parte nel
procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.
4. Lappellante espone
preliminarmente le circostanze che, sin dallinizio del contratto di locazione
nel 2014, lhanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure
giudiziarie, e riepiloga i fatti relativi alle richieste di eliminazione dei
difetti e di riduzione della pigione formulate, con riferimento alla causa
promossa con petizione del 7 novembre 2018 (inc. n. SE 2018.40 della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Nord, oggetto di decisione di data odierna di
questa Camera, inc. n. 12.2019.204/205), rilevando come la locatrice avrebbe
reagito alle giuste rivendicazioni con una disdetta abusiva del contratto per pura
ritorsione e a scopo intimidatorio, con un agire che costituirebbe addirittura
una violazione dellart. 325bis CP. Lappello prosegue con una lunga serie di considerazioni preliminari e
generiche incentrate sulla questione dellavvenuto deposito della pigione
presso il competente Ufficio, della rimproverata mora della conduttrice, posta
a fondamento della disdetta straordinaria, rispettivamente del credito vantato
verso la locatrice a seguito di pagamenti eseguiti in eccesso per oltre quattro
anni per spese accessorie per consumi di elettricità richieste ma non dovute. Tali considerazioni non costituiscono valida censura dappello, limitandosi a
riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.
5. Con espressioni
confuse e dal tenore a tratti manifestamente inadeguato (ad esempio cfr.  spudorata
malafede di tutti i soggetti coinvolti  appello pag. 5 n. 11 o il paragrafo
intitolato  GRAN FINALE  a pag. 13 n. 27), lappellante rivolge
rimproveri di vario genere allautorità di conciliazione, ai magistrati che
hanno condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al suo
precedente patrocinatore, dolendosi di aver subito ostruzionismo e tempi
eccessivamente lunghi. La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il
giudizio pretorile e siccome sostanzialmente riferita a circostanze irrilevanti
ai fini della causa in questione, il cui oggetto è la verifica della validità
della messa in mora della conduttrice e della conseguente disdetta
straordinaria.
6. In modo manifestamente irricevibile, oltre che
infondato, lappellante ripropone la questione del rispetto del principio  ne
bis in idem , senza argomentare in merito alla conclusione pretorile,
limitandosi sostanzialmente a farvi accenno nel petitum . La decisione del Pretore aggiunto supplente a tal proposito merita conferma, il
presupposto processuale di cui allart. 59 cpv. 2 lett. e CPC (assenza di
regiudicata, nello specifico di regiudicata materiale) risultando adempiuto.
7. Lappellante, seppur
con una struttura argomentativa al limite della ricevibilità, intercala le sue
lamentele con una serie di considerazioni che, valutate nel loro insieme,
costituiscono la censura sostanziale al giudizio pretorile, ovvero la
contestazione dellesistenza di una situazione di mora nel pagamento delle
pigioni. A mente della conduttrice, infatti, non potrebbe sussistere una situazione di
mora siccome le pigioni scadute sarebbero state da lei regolarmente depositate
presso lUfficio di conciliazione, conformemente al diritto conferitole dallart.
259g CO, in attesa delleliminazione dei difetti da parte della locatrice,
rispettivamente in vista della decisione del giudice in merito alla richiesta
di concedere una corrispondente riduzione della pigione (azione promossa con
petizione 7 novembre 2018 inc. n. SE.2018.40 della medesima Pretura). La censura è da respingere. Come correttamente rilevato dal primo giudice, la
conduttrice ha ritenuto di poter unilateralmente procedere al deposito delle
pigioni di settembre e ottobre 2018 presso lUfficio di conciliazione senza
preventivamente notificare i pretesi difetti alla locatrice e senza chiederne
leliminazione, rispettivamente postulare un adeguamento della pigione. Questa
circostanza non viene neppure contestata dallappellante che, elencati i vari
depositi di pigione, ammette come  per tutti questi depositi linquilina non
ha mai inviato nessuna comunicazione per un semplice motivo: allora non sapeva
che fosse necessario  (appello pag. 7 n. 4). Non muta infine la situazione il fatto che, in occasione delle udienze di
conciliazione o in Pretura, nessuno avrebbe fatto presente alla conduttrice
questa esigenza. Lo stesso vale per linvocata buona fede alla base di questa
erronea convinzione o per la mancata richiesta di liberazione della pigione da
parte della locatrice entro trenta giorni. Va infine rilevato come, contrariamente a quanto sottintende lappellante, lesistenza
di aspri dissidi personali sin dai primi giorni di locazione, con situazioni di
conflittualità esacerbata e conseguenti vicissitudini giudiziarie, non può
assurgere a motivo per ritenere inutile, alla luce del chiaro disposto
dellart. 259g CO, la diffida e lassegnazione di un termine di eliminazione dei
difetti lamentati e poi invocati a giustificazione di un deposito della pigione,
sopraggiunto in modo improvviso. Ciò vale a maggior ragione, in virtù della
buona fede nei rapporti contrattuali, ritenuto come una buona parte di questi pretesi
difetti, per stessa dichiarazione dellappellante, non sarebbero sopraggiunti
nel corso degli anni, ma sarebbero addirittura stati presenti sin dallinizio
della locazione.
8. Lappellante
sostiene inoltre che una situazione di mora non si sarebbe comunque potuta
verificare alla luce dellavvenuto pagamento di spese accessorie in eccesso, poiché
non dovute, nel corso di oltre quattro anni. La censura non merita accoglimento. Non risulta affatto chiara la circostanza,
allegata in modo carente e non comprovata, relativa allinvocato credito della
conduttrice a titolo di rimborso per spese accessorie pagate in eccesso,
riferite a circostanze non meglio specificate in relazione al consumo di
elettricità per riscaldamento per un totale di oltre fr. 4'900.- al 31 dicembre
2018. A giusta ragione il Pretore aggiunto supplente ha quindi ritenuto non essere
intervenuta alcuna valida compensazione del credito atta a impedire
linsorgenza di una situazione di mora della conduttrice.
9. Con le censure
dappello non è stato espressamente contestato il diniego dellassistenza
giudiziaria in prima sede, richiesta formulata in modo poco limpido, e irricevibile,
solo con il petitum . Inconferente con la critica alla decisione impugnata risulta peraltro la
lamentela sulloperato del precedente patrocinatore dellattrice, con
particolare riguardo alla questione del pagamento del suo onorario in regime di
assistenza giudiziaria.
10. In conclusione lappello, nella limitata misura in cui è
ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e
relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto
prevede lart. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare
osservazioni.
11. Lappellante ha presentato in questa sede unistanza di
concessione dellassistenza giudiziaria , esponendo in modo succinto i
motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza
accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26
settembre 2019. Risulta superfluo esaminare la condizione dellindigenza, siccome la domanda
deve in ogni caso essere respinta già per lassenza
di probabilità di successo dellappello (art 117 lett. b CPC), manifestamente
infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che
precedono e come peraltro già rilevato dalla decisione pretorile 1° aprile 2019
(atto IV).
12. Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate
alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.-
in applicazione degli art. 2, 7 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle particolari
circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche dellappellante.
Non si assegnano ripetibili, lappello non essendo stato notificato per
osservazioni alla controparte. Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale
federale, ammonta a fr. 46'800.-, come calcolato dal Pretore aggiunto supplente
e indicato dallappellante. Limpugnabilità del giudizio in materia di gratuito patrocinio segue la via
dellazione principale.
Per
questi motivi,
richiamati
gli art. 95, 106, 119 CPC e la LTG
decide:
1. Lappello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc. n. 12.2019.206) è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della giurisdizione
di Mendrisio-Nord.
2. Listanza 10 dicembre 2019 di concessione
dellassistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. n. 12.2019.207) è
respinta .
3. Le spese processuali della procedura di appello, pari
a fr. 300.-, sono poste a carico dellappellante. Non si assegnano ripetibili.
4. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Nord.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici (pagina
seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).