Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari
Decisione del 29.12.2020, ICCA
Incarto n. 11.2019.26
ASSEMBLEA DEI COMPROPRIETARI
ASSOCIAZIONE
AUTORIZZAZIONE
DIRITTI E DOVERI DEI SOCI
SPESE / ONERI
art. 68 CC
art. 75 CC
art. 712h CC
art. 712m CC
art. 10 LAFE

AP 12
AP 3 e  AP 11 (D)
AP 8 (D), e
AP 9 (D)
(patrocinati dall'avv.  PA 1 ),
come pure da
e     (D)
e    (D), e
e (D)
(nel
  frattempo dimessi dalla lite)
contro
AO
  1
(rappresentata
  dall'amministratore ing.  RA 1 ),
giudicando sull'appello del 14 febbraio 2019 presentato da AP 5, AP 3 e AP
4 , AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 14 gennaio
2019;
Ritenuto
in fatto:                   A. Sulla particella n. 187 RFD
di __________ sorge il __________, composto di 90 proprietà per piani
costituite in apparthotel (art. 10 LAFE). H__________ e W__________ __________ __________
erano titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 5286 ( 16 / 1000 ), AP 5 è
titolare della proprietà per piani n. 5288 ( 10 / 1000 ), M__________, K__________ e Ha__________
__________ __________ sono titolari un terzo ciascuno della proprietà per piani
n. 5300 ( 17 / 1000 ),
AP 10 e AP 11 sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani
n. 5320 ( 17 / 1000 ),
E__________ __________ era titolare della proprietà per piani n. 5321 ( 17 / 1000 ), AP 1 è
titolare della proprietà per piani n. 5336 ( 17 / 1000 ) e AP 9 della proprietà per
piani n. 5340 ( 17 / 1000 ).
La F__________ SA, __________, società di gestione e amministrazione
alberghiera, possiede inoltre 72 proprietà per piani, oltre a 9 / 10 dell'unità
n. 5317 ( 10 / 1000 ). In qualità di esercente tale ditta ha assicurato la gestione alberghiera di tutte le unità d'abitazione fino al
31 dicembre 2009, quando in seguito alla disdetta da parte della
Comunione dei comproprietari le è subentrata la H__________ AG di __________. Non
tutti i comproprietari han­no sottoscritto però un contratto di locazio­ne e
gestione alberghiera con la nuova società. Ciò ha generato discussioni all'interno
della comunione dei comproprietari per quanto concerne, in particolare, la
ripartizione delle spese comuni.
B. A un'assemblea
generale straordinaria del 3 novembre 2014, tenutasi alla presenza di 25
comproprietari su 30 (85 unità pari a 950 / 1000 del valore dell'immobile), sono
stati discussi  tra l'altro  i seguenti oggetti, così annunciati all'ordine
del giorno:
2.  Approvazione del testo del verbale
dell'assemblea del 16 aprile 2014.
3.  Contestazione delle delibere dell'assemblea dei
comproprietari del 16 apri- le 2014.
4.  Adozione definitiva e relativa iscrizione a
regolamento della chiave di ripartizione delle spese condominiali già in vigore
dal 1987. Nuovo § 13 del regolamento condominiale.
5.  Comproprietari senza contratto di locazione.
6.  Approvazione del conto consuntivo per il periodo
1.1.  31.12.2012. Rapporto di revisione. Discarico dell'amministrazione.
7.  Approvazione del conto consuntivo per il periodo
1.1.  31.12.2013. Rapporto di revisione. Discarico all'amministrazione.
Tutti gli oggetti sono stati approvati da una
maggioranza dei comproprietari (79 contro 6) che rappresentava in pari tempo la
maggior parte del valore dell'intera proprietà per piani ( 856 / 1000 ) .
C. Il 2 dicembre 2014 H__________
e W__________ __________ __________, AP 5, M__________, K__________ e Ha__________
J__________ __________, AP 3 e AP 4, E__________ e R__________ __________, AP 1
e AP 2 hanno convenuto la AO 1 dinanzi al Pretore della giurisdizione di
Locarno Città con un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento delle
citate risoluzioni assembleari (inc. CM.2014.113). Decaduto infruttuoso il
tentativo di conciliazione, il Pretore ha rilasciato agli istanti il 27 gennaio
2015 l'autorizzazione ad agire. L'8 maggio 2015 gli interessati hanno convenuto
così la AO 1 davanti al medesimo Pretore, postulando l'annullamento delle citate
risoluzioni. Nella sua risposta del 17 febbraio 2016 la convenuta ha
proposto di respingere la petizione.
D. All'udienza del 18
aprile 2016, indetta per le prime arringhe, le parti hanno mantenuto le
rispettive posizioni e gli attori hanno notificato prove. Il 21 aprile 2016 il primo
giudice ha ammesso il richiamo di alcuni incarti relativi a varie procedure
giudiziarie che oppongono le parti, ha respinto le altre prove e ha avvertito
le parti che, senza avviso contrario da parte di attori e convenuto entro 15
giorni dalla notificazione della presente disposizione ordinatoria, egli
avrebbe emanato la sentenza di merito. Gli attori hanno chiesto il 23 maggio
2016 al Pretore di fissare le arringhe finali o di assegnare un termine per
presentare conclusioni scritte, lamentando la mancata assunzione delle prove
offerte. Con ordinanza del 1° giugno 2016 il Pretore ha respinto sia la
richiesta di arringhe finali sia la fissazione di un termine per formulare
conclusioni scritte. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2016, egli ha poi
respinto la petizione.
E. Adita il 16 agosto
2016 dagli attori, con decreto del 16 agosto 2018 questa Camera ha dichiarato l'appello senza
oggetto e
ha stralciato la
causa dal ruolo nella misura in cui riguardava
H__________ e W__________
__________ __________, i quali avevano venduto nel frattempo la loro proprietà
per piani alla F__________ SA senza che questa subentrasse loro nel processo.
Contestualmente la Camera ha respinto l'appello per difetto di legittimazione nella
misura in cui era introdotto da R__________ __________. L'appello è stato
accolto invece nella misura in cui era presentato da AP 5, M__________, K__________
e Ha__________ __________ __________, AP 3 e AP 4, E__________ __________, AP 1
e AP 2, nel senso che la sentenza impugnata è stata annullata e gli atti sono
stati rinviati al Pretore perché indicesse le arringhe finali con eventuale
possibilità per le parti di limitarsi a conclusioni scritte e statuisse di
nuovo (inc. 11.2016.73).
F. In seguito al rinvio,
il 16 ottobre 2018, il Pretore ha assegnato alle parti, vista la rinuncia ad
arringhe finali, un termine fino al 30 novembre 2018 (poi prorogato al 17
dicembre 2018) per inoltrare conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 17
dicembre 2018 AP 5, AP 3 e AP 4, E__________ __________, AP 1 e AP 2 si sono
confermati nelle richieste di petizione. La convenuta non ha presentato alcunché.
Il Pretore ha dimesso in seguito dalla lite, il 19 dicembre 2018, M__________,
K__________ e Ha__________ __________ __________, costoro avendo raggiunto un'intesa
con la convenuta. Accertato inoltre che la proprietà per piani n. 5231 era passata
il 14 maggio 2018 per successione da E__________ a R__________ __________ e che
quest'ultimo ha venduto il 26 giugno 2018 tale unità alla F__________ SA, il
Pretore ha chiesto all'acquirente se intendesse subentrare nel processo. La F__________
SA ha dichiarato il 10 gennaio 2019 di non subentrare in causa al venditore.
G. Statuendo nuovamente
con sentenza del 14 gennaio 2019, il Pretore ha stralciato la petizione dal
ruolo siccome divenuta priva d'oggetto nella misura in cui riguardava E__________
__________. Per quel che era degli attori rimanenti (AP 5, AP 3 e AP 4, AP 1 e AP
2) egli ha respinto la petizione. Le spese processuali di fr. 2916.67 sono
state poste solidalmente a carico di questi ulti­mi, tenuti a rifondere alla
convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000. per ripetibili.
H. Contro la sentenza
appena citata AP 5, AP 4 e AP 4, AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con
un appello del 14 febbraio 2019 nel quale chiedono di annullare la sentenza in
questione e di rinviare gli atti al Pretore affinché assuma le prove offerte
dagli appellanti, completi l'istruttoria e pronunci una nuova decisio­ne. In subordine
essi sollecitano l'accoglimento della loro petizione. Nelle sue osservazioni
del 6 maggio 2019 la AO 1 propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                 1. Le sentenze emanate dai
Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311
cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti
di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno
fr. 10 000. secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una
contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e
il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme
dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la
sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la
soglia di fr. 10 000. è sicuramente raggiunta,
questa Camera avendo già avuto modo di stabilire nella sentenza di rinvio del
16 agosto 2018 che la cifra di almeno fr. 30 000.
indicata dagli attori nella petizione non appare inverosimile e non è
contestata (sentenza inc. 11.2016.73, consid. 1). Quanto alla tempestività del
rimedio giuridico, la sentenza impugnata è
stata notificata al patrocinatore degli attori il 15 gennaio 2019 (tracciamento dell'invio n. __________, agli atti ). Presentato il 14 febbraio 2019, ultimo giorno utile, l'appello
in esame è pertanto ricevibile.
2. Nella sentenza
impugnata il Pretore, accertata la legittimazione attiva di AP 5, AP 3 e AP 4, AP
1 e AP 2, ha passato in rassegna le risoluzioni contestate. Circa l'oggetto n.
2 all'ordine del giorno (approvazione del testo del verbale dell'assemblea del
16 aprile 2014), egli ha rilevato che la contestazione dipendeva
inizialmente dall'esito, a quel momento ancora incerto, della cau­sa inc. OR.2014.16
intentata da 14 comproprietari contro tre risoluzioni adottate all'assemblea
ordinaria del 16 aprile 2014. E siccome nel frattempo quelle risoluzioni erano
state confermate con sentenza del 21 luglio 2015, passata in giudicato, non
sussisteva motivo per annullarne il verbale. Per il resto  ha soggiunto il
Pretore  gli attori avevano addotto con la replica argomentazioni inconferenti
e poco chiare (sentenza impugnata, pag. 6 seg.). Trattandosi della risoluzione
n. 3, il Pretore ha accertato invece che l'ordine del giorno riguardava l'autorizzazione
a stare in lite in favore dell'amministratore condominiale, sempre nella
procedura inc. OR.2014.16, che  come detto  si era ormai conclusa (sentenza
impugnata, pag. 7).
Per quanto attiene alle
risoluzioni n. 4 e 5 (modifiche degli art. 13 cpv. 2 e 14 del regolamento), il Pretore
ha ritenuto di essersi già espresso sul tema nella menzionata sentenza del 21
luglio 2015 (inc. OR.2014.16), come pure in un'ulteriore decisione  anch'es­sa passata in giudicato  del 25
settembre 2014 (inc. SE.2013.49), quando aveva prospettato all'amministrazione
la facoltà di far approvare (a maggioranza qualificata) un nuovo sistema di
ripar­to dei costi che tenesse conto della diversa situazione in cui versavano
i comproprietari con e senza il contratto di locazione stipulato con la società
di gestione. Tale modifica  egli ha precisato  si impone per garantire il
corretto funzionamento dello stabile quale apparthotel dopo il rifiuto degli
attori di sottoscrivere il nuo­vo contratto di locazione con la H__________ AG
nonostante l'onere LAFE fissato nelle singole decisio­ni di autorizzazione all'acquisto.
La disparità di trattamento che ne deriva  egli ha proseguito  non denota una
manifesta violazione della legge né uno svuotamento dell'obbligo di gestione
unitaria sancito dall'art. 3.7 del regolamento, ma si giustifica alla luce
della decisione degli attori di non firmare il contratto di locazione a
dispetto dell'onere LAFE. Senza contare  ha soggiunto il primo giudice  che
il nuovo riparto dei costi comuni non comporta in realtà una disuguaglianza di
trattamento né un peggioramento della situazione degli attori, ma  come si
evince da una tabella prodotta dalla convenuta (doc. 2)  si traduce finanche
in uno sgravio per i comproprietari __________, __________ e __________, mentre
comporta un leggero aumento del­l'1.99 per la comproprietaria AP 5 (sentenza
impugna­ta, pag. 8 a 10, consid. C/a/c/d/e). Il Pretore non ha ravvisato infine
un conflitto di interesse in capo alla F__________ SA, che non era pertanto
tenuta ad astenersi dalla votazione, come chiedevano gli attori (sentenza
impugnata, pag. 8, consid. C/b).
Quanto alle risoluzioni n.
6 e 7 (approvazione dei consuntivi per gli anni 2012 e 2013 e discarico dell'amministratore),
il Pretore ha rilevato che le citate modifiche del regolamento possono essere
imposte a un comproprietario anche con effetto retroattivo, sempre che ciò non arrechi
al comproprietario uno svantaggio. Per il primo giudice manca tuttavia la
dimostrazione che la situazione sia peggiorata per gli attori, circostanza che
essi avrebbero potuto comprovare con la semplice esibizione dei documenti
attestanti il reddito netto prodotto dai loro appartamenti prima e dopo la
modifica. In difetto di ciò  ha continuato il Pretore  le prove richieste
dagli attori alle prime arringhe, prove che nemmeno erano state correttamente annunciate
in conformità al­l'art. 221 cpv. 1 lett. e CPC, risultavano ininfluenti.
Senza dimenticare  egli ha epilogato  che gli attori medesimi avrebbero
potuto rimediare ai
lamentati svantaggi sottoscrivendo il contratto di locazione con il nuovo
esercente (sentenza impugnata, pag. 11 seg.).
3. Ogni comproprietario
ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha
avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito
(art. 712 m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei
comproprietari è libera nella formazione della sua volontà e non spetta al
giudice limitarne l'autonomia, se non per far rispettare norme legali o
regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di
conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,
disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o
dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione
della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la
proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e
l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione
ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o
finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento. Non
tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei
comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii).
4. Gli appellanti lamentano
anzitutto una violazione del loro diritto di essere sentiti. Si dolgono che il
Pretore abbia rifiutato di assume­re documenti dalla F__________ SA e dall'H__________
AG, come pure di richiamare dalla
controparte e dal­l'__________ AG tutta la documentazione contabile,
compresi i giustificativi sulla locazio­ne degli appartamenti degli attori e
degli altri comproprietari. Al Pretore essi fanno carico inoltre di avere rifiutato
l'acquisizione agli atti di documenti relativi a tutte le spese condominiali e
di ogni altra spesa inerente alla gestione alberghiera e del condominio dal
2005 in poi, così come l'escussione testimoniale del__________ C__________, __________
L__________, __________ J__________ e __________ F__________, respingendo
l'interrogatorio delle parti. A mente degli appellanti l a mancata assunzione di tali prove ha impedito loro di
dimostra­re gli svantaggi dei condomini di minoranza, l'impossibilità
di conferire effetto retroattivo alle modifiche del regolamento, il conflitto
d'interessi della F__________ SA, così come la difformità delle modifiche degli
art. 13 e 14 del regolamento con l'art. 3.7 del medesimo. A parte ciò, gli
appellanti deplorano che il Pretore, contrariamente a quanto prospettato nell'ordinanza
del 21 aprile 2016, non ha motivato il rifiuto delle prove offerte neppure
con la sentenza impugnata e ha fondato il proprio giudizio soltanto su un
documento della controparte (doc. 2) ch'essi avevano subito censurato.
Gli interessati contestano
inoltre il rimprovero che il Pretore ha rivolto loro per la prima volta nella
decisione finale di non avere indicato i mezzi di prova in conformità all'art.
221 cpv. 1 lett. e CPC. Biasimo a loro parere ingiustificato, poiché in
siffatta eventualità il primo giudice avrebbe dovuto sollecitarli a rimedia­re all'asserito
vizio con l'interpello (art. 56 CPC) o rinviarli alla sanatoria prevista dall'art.
132 cpv. 1 CPC. Il fatto che nell'ordinanza sulle prove del 21 aprile 2016
egli non abbia accennato a tale difetto dimostra  essi asseverano  che i
mezzi di prova adatti, influenti, ammissibili e utili sono stati offerti nel
rispetto delle norme di procedura.
a) Dall'asserto
secondo cui il Pretore non ha motivato il rifiuto delle prove offerte neppure con
la sentenza impugnata va subito sgombrato il campo. Il primo giudice aveva già anticipato
simile diniego per vero nell'ordinanza del 21 aprile 2016, argomentando che le
prove indicate apparivano ininfluenti ai fini del giudizio. Egli ha poi
confermato il rifiuto nella senten­za impugnata, rilevando che per dimostrare
il peggioramento introdotto dalle modifiche del regolamento sarebbe bastato
agli attori documentare il rendimento dei loro appartamenti prima e dopo la
modifica. E gli attori non pretendono che ciò fosse impossibile. Senza contare che,
come attestano gli stessi appellanti, il Pretore ha addotto nella sentenza l'ulteriore
argomento circa l'insufficiente indicazione delle prove a nor­ma dell'art. 221
cpv. 1 lett. e CPC. Manifestamente infonda­ta, la doglianza di carente
motivazione cade dunque nel vuoto.
b) Nella
misura in cui lamentano il rifiuto di esperire prove da parte del Pretore, gli
appellanti trascurano poi che avrebbero potuto chiedere a questa Camera di
procedere essa medesima al riguardo (art. 316 cpv. 3 CPC; DTF 138 III
376 consid. 4.3.1). Dovendosi assumere singoli mezzi di prova che il primo
giudice ha rifiutato o nuovi mezzi di prova proponibili in virtù dell'art. 317
cpv. 1 CPC oppure riassumere mezzi di prova già esperiti in prima sede, di
regola la giurisdizione d'appello procede direttamente ,
anche se in base al proprio apprezzamento può decidere di rinviare gli atti al
primo giudice. Ma un appellante non può esigere ciò (analogamente: I CCA,
sentenza inc. 11.2017.85 del 17 aprile 2019 consid. 4a con riferimenti).
In concreto la richiesta volta a far annullare la decisione impugnata e far
tornare la causa in prima sede per la completazione dell'istruttoria non può
dunque entrare in linea di conto.
c) Si
aggiunga che neppure in questa sede gli appellanti spiegano perché 
circostanza che già il Pretore aveva revocato in dubbio  essi non disponessero
di alcun documento e non potessero fornire la prova relativa al rendimento dei loro
appartamenti. Riflessioni analoghe valgono per la contestata inosservanza dell'art.
221 cpv. 1 lett. e CPC nell'indicazione dei singoli mezzi di prova. Nella
sentenza impugnata il Pretore ha chiaramente indicato perché gli attori non hanno
rispettato tale norma, ma si sono accomodati di indicare sot­to i fatti esposti
nella petizione un accenno lapidario ai doc. A-B, ripetendo nella replica
Prove: tutte quelle richieste con la petizione (sentenza impugnata, pag. 12).
Gli appellanti affermano di avere indicato in modo preciso i singoli mezzi di
prova con riferimento ai fatti esposti in petizione e poi in replica, ma con l'argomentazione
del Pretore non si confrontano.
Quanto
al rimprovero mosso al primo giudice di non avere fatto uso dell'interpello
(art. 56 CPC), essi perdono di vista che, trattandosi di una parte patrocinata
professionalmente, la portata dell'interpello è limitata. Quell'istituto non
serve in ogni modo  e anzitutto  per rimediare a negligenze procedurali (sentenze
del Tribunale federale 4A_207/2019 del 17 agosto 2020 consid. 4.2 con rinvii). Il
richiamo alla sentenza del Tribunale federale 4A_87/2012 del 10 aprile 2012 
emessa per altro in una materia come la locazione retta dal principio
inquisitorio attenuato  non è dunque pertinente. Né sussidia agli appellanti
il richiamo (senza motivazione) all'art. 132 cpv. 1 CPC, ove appena si pensi
che il vizio rilevato dal primo giudice nel caso specifico non si riconduce a
una svista e non è paragonabile alla mancata firma di un atto per inavvertenza o
alla mancata produzione della procura (sentenza del Tribunale federale 5A_1036/2019 del
10 giugno 2020 consid. 4.4). Poco impor­ta quindi, in condizioni del genere,
che il Pretore non abbia accennato al vizio nell'ordinanza sulle prove. Per
tacere del fatto che egli aveva, comunque sia, riservato ulteriori motivazioni
al momento della decisione finale. Sulla violazione del diritto di essere
sentiti l'appello manca così di consistenza.
5. Nel merito gli
appellanti contestano in primo luogo il mancato annullamento della risoluzione n. 2 ( approvazione del testo del
verbale dell'assemblea ordinaria del 16 aprile 2014). Sostengono che la
riserva da loro inizialmente formulata di eventualmente
rinunciare alla
contestazione dell'ordine del giorno
non poteva
essere
addotta per confermare il buon fondamento della risoluzio­ne impugnata. Essi criticano
 da un lato  l'assenza di motivazione della decisione pretorile e  dall'altro
 la mancata acquisizione delle prove offerte, che avrebbe dimostrato a loro
parere l'incompatibilità della modifica retroattiva inerente al riparto delle
spese condominiali con il regolamento. Da ciò essi desumono l'annullabilità
della delibera, a prescindere da quanto figura nella sentenza del 21 luglio
2015. Per quel che è della prima doglianza, essa è manifestamente infondata,
giacché il Pretore ha puntualmente illustrato la sua posizione (sopra, consid.
2). Per quanto riguarda la seconda doglianza, non si comprende quale sia il
nesso con la risoluzione in rassegna. Ad ogni buon conto la questione appare
ormai superata dopo quanto si è esposto al consid. 4 sulla mancata acquisizione
delle prove notificate dagli attori. Senza dimenticare che la contestazione di
un verbale deve vertere sulla correzione o rettifica di errori di formulazione (cfr. Wermelinger in: Zürcher Kommentar,
2ª edizione, n. 155 segg. ad art. 712 h CC), ciò che neppure gli
appellanti invocano nella fattispecie. Su questo punto la sentenza impugnata
resiste dunque alla critica.
6. Gli
appellanti postulano inoltre l'annullamento della risoluzione assembleare n. 3.
La richiesta tuttavia è completamente sprovvista di motivazione (nel senso dell'art.
311 cpv. 1 CPC), sicché al riguardo l'appello si rivela d'acchito irricevibile .
7. Contestata è altresì
la validità delle risoluzioni n. 4 e 5. In proposito gli appellanti definiscono
irrilevante ai fini del presente giudi zio il
richiamo alle precedenti cause inc. OR.2014.16 e SE.2013.49, nelle quali
il Pretore non si era ancora espresso sulla liceità della modifica
regolamentare sotto il profilo della parità di trattamento fra comproprietari
con e senza il contratto di locazione con la società di gestione. Modifica che
 essi ribadiscono  snatura l'obbligo, garantito dall'art. 3.7 del
regolamento, di trattamento paritario e unitario per tutto il complesso e abilita
l'esercente a locare a beneplacito gli appartamenti di quei condomini, i quali pur
senza contratto glieli affidano in conformità all'onere LAFE, producendo loro
meno reddito, ma fatturandogli comunque tutte le spese condominiali ad essi
connessi.
Gli appellanti assumono poi
che il Pretore non manca di contraddirsi nella misura in cui rileva che l'unitarietà
è garantita dal fatto che tutti i comproprietari mettono a disposizione i loro
apparta-menti a fini alberghieri, salvo ammettere che sussistono differen­ze
dovute alla scelta di taluni comproprietari di non sottoscrivere il contratto
di locazione con la società di gestione alberghiera, ciò che a suo modo di
vedere giustifica un trattamento diverso tra i due gruppi di condomini. Per gli
appellanti tale soluzione, oltre che offendere il regolamento, è arbitraria perché
obbliga taluni comproprietari a firmare un contratto assolutamente sfavorevo­le,
suscettibile di porre a loro carico una serie di costi che per regolamento non
potrebbero essere loro addebitati. Essi escludono che la mancata sottoscrizione
di un tale contratto contravvenga all'onere LAFE fissato nelle singole
decisioni di autorizzazione all'acquisto e ritengono che già la messa a
disposizione a fini alberghieri dei loro appartamenti per un certo numero di giorni
annui adempia tale obbligo. Lasciare decidere all'amministrazione  essi
soggiungono  il metodo di calcolo, non più unitario, delle spese determina per
loro un chiaro scapito. Gli appellanti non si dicono contrari a priori alla firma
di un nuovo contratto, purché favorevole e accettabile. La disparità di
trattamento esistente non è, in definitiva, imputabile a una loro scelta, come
sostiene il Pretore, ma è causata da una modifica regolamentare che invece di
determinare la suddivisione delle spese comuni in base alla quota millesimale,
come in passato, introdu­ce una differenza secondo che sia stato stipulato o no
un contratto di locazione.
Gli appellanti deplorano in
seguito che il Pretore, fondandosi su un'allegazione di parte non suffragata da
prove (come è invece il doc. 2), ha negato un peggioramento della loro
situazione. Reputano infine che la modifica del regolamento favorisca pressoché
esclusivamente il proprietario dell'appartamento n. 1, ovvero la F__________
SA, la quale oltre che essere stata la precedente società di gestione e appartenere
 per sua stessa ammissio­ne  al medesimo proprietario di quella attuale, si
vedrebbe ora esonerata dall'assunzione di un importo pari al 10% delle spese
comuni. Tale circostanza avrebbe dovuto indurre la F__________ SA ad astenersi
dalla votazione o avrebbe dovuto indurre almeno il Pretore a riscontrare un
manifesto conflitto d'interessi, essendo dimostrato che la F__________ SA e la
H__________ AG sono in sostanza lo stesso soggetto economico e hanno identici
interessi sull'immobile.
a) Per
quel che è della rilevanza ai fini del
presente giudizio delle precedenti cause inc. OR.2014.16 e SE.2013.49, si
conviene che il tema legato alla liceità della modifica regolamentare
sot­to
il profilo della parità di trattamento fra comproprietari non è ancora passato
al vaglio dell'autorità giudiziaria. Nella causa SE.2013.49 il Pretore si era
limitato ad annullare la risoluzione relativa al consuntivo dell'anno 2012,
rilevando che essa si scostava dal criterio di ripartizione previsto dal regolamento
allora vigente (art. 13 cpv. 2). Per il resto il Pretore aveva prospettato in
quell'occasione unicamente la possibilità per l'amministrazione di proporre all'assemblea
una modifica del regolamento (a maggioranza qualificata) che prevedesse un
nuovo sistema di riparto, il quale tenesse conto della diversa situazione tra comproprietari
con e senza contratto di locazione con la società di gestione (sentenza del 25
settembre 2015, consid. 3/A/c). Quanto alla successiva sentenza del 21 luglio
2015 (inc. OR.2014.16), il Pretore ha dichiarato senza oggetto l'azione contro
il consuntivo del 2013 dopo che il 3 novembre 2014 l'assemblea aveva modificato
l'art. 13 cpv. 2 di quel regolamento e aveva adottato una nuova risoluzione sul
medesimo consuntivo (sentenza citata, consid. 4/A/c). Ne segue, in definitiva,
l'irrilevanza di siffatte procedure per il presente giudizio, come fanno valere
gli appellanti.
b) Quanto
invece all'avversata partecipazione della F__________ SA alla votazione sulla
delibera, versando tale società in un conflitto d'interesse (nell'accezione del­l'art.
68 CC in relazione con l'art. 712 m cpv. 2 CC), si ricordi che qualora
siano impugnate  come in concreto  risoluzioni assembleari per difet­to di
forma, chi ricorre al giudice deve dimostrare di avere sollevato il vizio già
all'assemblea, salvo non avere partecipato alla medesima (DTF 136 III 177
consid. 5.2.1 con richia­mi; sulla questione del conflitto d'interessi cfr. la
senten­za del Tribunale federale 5A_709/2010 del 1° marzo 2011 consid. 4 con
rinvii). Dal verbale assembleare del 3 novembre 2014 (doc. C) non consta  né
gli appellanti pretendono  che gli attori, rappresentati dal loro legale,
abbiano invoca­to il vizio in tale occasione. Già per questo motivo la doglian­za,
alme­no per coloro che (come i comproprietari __________, __________ e __________)
erano presenti all'assemblea, è destinata all'insuccesso.
Se
tale conclusione valga anche per AP 2, assente a quell'assemblea (doc. C), può
rimanere indeciso. Ad ogni buon conto il Pretore ha rilevato che l'introduzione
di un differente regime dei costi condominiali per determinati comproprietari 
fra cui la F__________ SA, a non solo  rispetto ad altri non comporta un
conflitto d'inte-
ressi
né per i primi né per i secondi. Egli ha precisato infatti che, si seguisse la
tesi contraria degli attori, anche gli altri comproprietari avrebbero dovuto
astenersi dal voto, essendo interessati. Da ciò il primo giudice ha desunto la
palese inconferenza della doglianza, per tacere del fatto che gli attori confondono
la F__________ SA con la H__________ AG (sentenza impugnata, pag. 9). Con la
prima argomentazione gli appellanti non si confrontano nemmeno di scorcio,
limitandosi a sottolineare l'identità economica della F__________ SA e della H__________
AG. Così facendo, essi trascurano
tuttavia che la sentenza del Pretore si fonda su due motivazioni
indipendenti . Avrebbero dovuto
perciò contestarle entrambe (DTF 142 III 368 consid. 2.4 con richiami). In
difetto di ciò, su questo punto l'appello si rivela finanche irricevibile.
c) Relativamente al fatto che la m odifica degli art. 13 cpv. 2 e 14 del
regolamento snaturerebbe l'obbligo, sancito dall'art. 3.7 del regolamento
medesimo, di trattamento paritario e unitario di tutto il complesso immobiliare,
il testo del vecchio art. 13 cpv. 2 era il seguente (doc. C):
Le spese comuni sono a carico di tutti i
comproprietari. Un importo pari al 10% di tali costi sono assunti dal
proprietario dell'appartamento n. 1. Il residuo 90% è ripartito tra gli altri
comproprietari in proporzione alla propria quota condominiale.
In
seguito alla modifica l'attuale art. 13 cpv. 2 del regolamen­to prevede invece
che (doc. C):
La ripartizione delle spese comuni viene eseguita
sulla base della tabella allegata al presente regolamento (allegato 1), già in
vigore fin dal 1987 e dal quel momento in poi validamente applicata. La
medesima ripartizione si applica ai versamenti dei comproprietari per l'alimentazione
del fondo di rinnovamento (§ 17 del presente regolamento).
Quanto
all'art. 14 del regolamento , la precedente versione disponeva che:
Per
eventuali spese che non dovessero concernere, o solo in misura ridotta, alcuni
comproprietari, saranno allestiti appositi conteggi (cpv. 1).
Tasse
relative a telefono, radio telefono, eccetera saranno ripartite conformemente
al numero degli apparecchi utilizzati (cpv. 2).
Il nuovo art. 14 (doc. C) riprende testualmente il cpv. 1,
sposta il cpv. 2 (invariato) al cpv. 4 e aggiunge i seguenti nuovi capoversi 2
e 3:
(cpv.
1 invariato)
Lo
stesso vale per le spese comuni e per le spese di gestione alberghiera relative
alle quote di quei comproprietari che per loro decisione si sottraggono all'obbligo
di sottoscrizione del contratto di locazione stabilito dal § 3.7 del
presente regolamento (cpv. 2).
In
particolare, questi comproprietari non hanno diritto di avvalersi dei vantaggi
previsti dal contratto stesso, siano essi relativi al versamento di una quota
di pigione annua in loro favore, oppure alla riduzione, a carico della società
di gestione, di una parte delle spese condominiali risultanti a rendiconto,
come previsto dal contratto di locazione. Essi dovranno sopportare tutti i
costi, della gestione condominiale e di quella alberghiera, cagionati o
comunque legati alle loro unità condominiali. L'amministratore e la società di
gestione concordano il trattamento contabile amministrativo delle unità del
condominio con e senza contratto di locazione nel rispetto della legge e del regolamento
(cpv. 3)
(cpv.
4 corrispondente al vecchio cpv. 2)
d) Riepilogate
le due modifiche regolamentari, si impone una premessa d'ordine generale. Per
garantire l'esercizio permanente di un apparthotel (art. 10 lett. b LAFE: RS
211.412.41) il legislatore obbliga infatti l'esercente alla relativa gestione
alberghiera e i proprietari a mettere a disposizione dell'esercente le loro
unità abitative (cfr. gli art. 7 cpv. 1 e 11 cpv. 2 lett. g OAFE: RS
211.412.411). Si tratta di un obbligo di diritto pubblico permanente, eccettuata
la possibilità di una revoca per ragioni imperative (art. 14 cpv. 4 LAFE). Un
accor­do di diritto privato non può derogare a tale onere. L'esercente dell'apparthotel
è tenuto pertanto a stipulare con i proprietari delle unità abitative un
contratto di locazione o di gestione alberghiera. Tale contratto è sì di diritto
privato, ma poiché serve al­l'assolvimento di un onere di diritto pubblico è
dichiarato vincolante nell'autorizzazione originaria e può essere modificato o
revocato solo con il consenso dell'autorità amministrativa. È garantito così,
sotto il profilo del diritto pubblico, il rispetto del contratto di locazione
iniziale, la cui inosservanza comportereb­be la revo­ca dell'autorizzazione a
nor­ma dell'art. 25 LAFE. In caso di scioglimento del contratto
l'onere
non si estingue. I proprietari sono tenuti a stipulare un nuovo contratto di
gestione alberghiera con un'altra società per adempiere l'onere iniziale (DTF
130 II 295 consid. 2.3 con riferimenti; RDAT II-1995 pag. 152 n. 57). Finché
non è siglato un nuovo contratto e tale contratto non è approvato dall'autorità
è possibile che i contratti precedentemente conclusi secondo l'autorizzazione
globale continuino a rimanere validi (DTF 130 II 297 consid. 2.3, 118 Ib 185
consid. 4c).
e) Ciò
posto, il fatto che taluni comproprietari del AO 1, fra cui gli appellanti, non
abbiano firmato un contratto con il nuovo esercente designato dall'assemblea il
27 giugno 2011 (doc. U nell'inc. OA.2009.7) contravviene agli oneri testé riassunti,
menzionati nel registro fondiario e ripresi nel regolamento della proprietà per
piani (in particolare gli art. 1 e 3: doc. D). Invece di consacrare uno stato
di illegalità attraverso una modifica del regolamento che, per tenere conto della
situazione descritta, introduce un nuovo riparto millesimale modificato
(verbale del 18 aprile 2016, duplica ad 8) sulla base di criteri che non sono
neppure noti (doc. C, allegato 1, e doc. 2) e instaura  per quanto accertato
dal Pretore medesimo (sentenza impugnata, pag. 9)  un differente regime di
ripartizione dei costi condominiali, la Comunione dei comproprietari avrebbe
dovuto rivolgersi all'autorità amministrativa. Dandosi un vuoto contrattuale,
le autorità preposte al rilascio dell'autorizzazione LAFE hanno infatti la
possibilità di ammonire i proprietari refrattari alla stipulazione di un nuovo
contratto, sotto comminatoria della revoca del permes­so, obbligandoli finanche
 se necessario  ad accettare determinate modifiche contrattuali (DTF 130 II
300 consid. 2.7 seg.).