Rigetto definitivo dellopposizione. Decisione di sfratto. Pretese per pigioni scoperte, tassa di giustizia e ripetibili. Eccezione di nullità fondata su una pretesa contrarietà alla LAFE
Decisione del 07.01.2021, CEF
RIGETTO DEFINITIVO DELL'OPPOSIZIONE
art. 328 cpv. 1 let. a CPC
art. 80 cpv. 1 LEF
art. 81 LEF

CO 1 IT-
(patrocinata dallavv. PA 2, )
contro
RE 1
(patrocinata dallavv. PA 1, )
giudicando sui reclami presentati il 9 luglio 2020 dalla RE 1 contro le
decisioni emesse il 2 luglio 2020 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A. Con un primo precetto esecutivo (n. __________) emesso il 27
novembre 2019 dallUfficio desecuzione di Lugano, CO 1 ha escusso la RE 1 per
lincasso di dieci pretese di fr. 8'900. oltre agli interessi del 5% dal
2 novembre 2018 la prima, di fr. 2'800. oltre agli interessi del 5% dal
1° febbraio 2019 la seconda, e di fr. 1'400. ciascuna le altre otto, oltre
agli interessi del 5% dalle singole scadenze mensili dal 1° febbraio al 1°
settembre 2019. Quale unica causa del credito la procedente ha indicato la sentenza 14.03.2019 della Pretura di Lugano,
sezione 4, inc. __________ , con laggiunta, per le
ultime otto pretese, della dicitura corrispondenza e verbale di riconsegna .
B. Con
un ulteriore precetto esecutivo (n. __________) emesso il 4 dicembre 2019
sempre dallUfficio desecuzione di Lugano, CO 1 ha escusso la RE 1 per lincasso
di altre cinque pretese di fr. 1'400. oltre agli interessi del 5% dal 1°
ottobre 2019 e di fr. 980. oltre agli interessi del 5% dal 1° novembre
2019 le prime due (indicando quali cause del credito ancora la sentenza del 14 marzo 2019 ), di fr. 700.
oltre agli interessi del 5% dal 1° aprile 2019 (per tassa
di giustizia e ripetibili relative alla suddetta
decisione), di fr. 2'000. oltre agli interessi del 5% dal 22 novembre
2019 ( Risarcimento danni [asporto mobili, ecc.] ) e di fr. 800. oltre agli interessi del 5% dal 5 settembre 2019
( Sentenza 5.9.19 II Camera
civile  Tribunale dappello  inc. __________, Ripetibili ).
C. Avendo
la RE 1 interposto opposizione a entrambi i precetti esecutivi, con ununica
istanza del 17 dicembre 2019 CO 1 ne ha chiesto il rigetto definitivo alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 5, salvo per quanto attiene alla pretesa per risarcimento danni di fr. 2'000.. Nel termine impartito, la convenuta si è opposta allistanza
con osservazioni scritte del 9 aprile 2020. Con replica spontanea del 20 aprile
2020 listante si è riconfermata nella sua posizione, mentre la convenuta, con
scritto del 22 maggio 2020, vi si è nuovamente opposta chiedendo che venisse
indetta unudienza, poi tenutasi il 16 giugno 2020. In tale occasione, il
Pretore ha precisato di aver disgiunto listanza in due procedure distinte (__________
per la prima esecuzione e __________ per la seconda). Da parte sua la convenuta
ha ribadito la propria opposizione sollevando  sulla scorta di una decisione
della I istanza LAFE del 13 giugno 2005  leccezione di nullità del contratto
di locazione e di riflesso della decisione di sfratto. CO 1 ha invece
confermato la sua domanda.
D. Statuendo con due decisioni distinte del 2 luglio 2020, il Pretore ha accolto
listanza per quanto riguarda la prima causa e rigettato in via definitiva lopposizione interposta dalla
convenuta alla prima esecuzione, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200. e unindennità di fr. 2'000. a favore dellistante, mentre lha accolta nella
seconda causa e rigettato in via definitiva la seconda opposizione
limitatamente a fr. 1'400. oltre agli interessi del 5% dal 1° ottobre
2019, a fr. 980. oltre agli interessi del 5% dal 1° novembre 2019, a fr. 700.
oltre agli interessi del 5% dal 1° aprile 2019 e a fr. 800. oltre agli
interessi del 5% dal 5 settembre 2019, ponendo a carico della RE 1 le spese
processuali di fr. 80. e unindennità di fr. 500. a favore dellistante.
E. Contro
le sentenze appena citate la RE 1 è insorta a questa
Camera con due reclami distinti del 9 luglio 2020 per ottenerne lannullamento e la reiezione dellistanza, protestate
spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 7 settembre 2020, CO 1 ha concluso
per la reiezione dei reclami.
F. Il Presidente della Camera ha congiunto le due cause con disposizione
ordinatoria del 26 agosto 2020.
Considerando
in diritto:                 1. Le sentenze impugnate  emanate in materia di rigetto delloppo­­sizione
 sono decisioni di prima istanza finali e inappellabili (art. 309 lett. b n. 3
CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale dappello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciate
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), le decisioni sono impugnabili
entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la
notifica di entrambe le decisioni è avvenuta in concreto al patrocinatore della
RE 1 il 3 luglio 2020, il termine dimpugnazione è scaduto lunedì 13 luglio.
Presentati il 9 luglio 2020 (data dei timbri postali), i reclami sono dunque
senzaltro tempestivi.
1.2 La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4). Secondo lart. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia lapplicazione errata del diritto sia laccertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
2. In
virtù degli art. 80 e 81 LEF, il giudice pronuncia il rigetto definitivo dellopposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su una decisione giudiziaria
esecutiva o un titolo parificato, a meno che lescusso provi con documenti che
dopo lemanazione della decisione il debito è stato estinto, il termine per il
pagamento è stato prorogato o che è intervenuta la prescrizione. La procedura
di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess) , il cui scopo
non è di accertare lesistenza del credito posto in esecuzione bensì lesistenza
di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo
prodotto dal creditore  la sua natura formale  e vi conferisce forza
esecutiva ove lescusso non dimostri immediatamente una delle eccezioni
liberatorie enumerate allart. 81 LEF (DTF 132 III 142, consid. 4.1.1).
3. Nelle
sentenze impugnate, il Pretore ha considerato che la decisione di sfratto del
14 marzo 2019 del Pretore del Distretto di Lugano costituisce un valido titolo
di rigetto definitivo dellopposi­­zione per gli importi pretesi con listanza.
Egli ha daltronde respinto leccezione di nullità della sentenza pretorile sollevata
dalla convenuta, ritenendo che anche qualora la decisione LAFE del 13 giugno
2005 prodotta da questultima fosse decisiva, la sua successiva scoperta  senza
del resto aver dimostrato che fosse avvenuta dopo la sentenza di sfratto 
comporterebbe al massimo la possibilità di chiederne la revisione. Per quanto
concerne la compensazione eccepita dalla RE 1 con pretesi crediti per lavori di miglioria, compensi allamministrazione
e gestione dellimmobile, e richieste di affitti già corrisposti , il primo giudice ha osservato come oltre a non essere stati
dimostrati con documenti chiari e univoci come previsto dallart. 81 LEF, tali
motivi di estinzione andavano addotti nella procedura che ha portato alla
sentenza prodotta quale titolo. Onde laccoglimento dellistanza.
4. Nei
reclami la RE 1 ribadisce che la sentenza prodotta da CO 1 quale titolo di
rigetto è da considerarsi nulla poiché è fondata su un contratto di locazione concluso
in contrasto con le condizioni della LAFE  di cui listante era a conoscenza 
che prevedevano in particolare il divieto di affittare il fondo in oggetto per
più di dieci mesi allanno e lobbligo di occuparlo per almeno due settimane allanno,
ciò che a suo dire non è avvenuto. Nellaccogliere listanza nonostante essa
abbia censurato tale aspetto in occasione delludienza, per la reclamante il
primo giudice ha di fatto legittimato un contratto viziato da nullità, da cui
non possono sgorgare diritti. Chiede pertanto a questa Camera di sanare la situazione perlomeno confermando lopposi­zione da essa interposta ai due
precetti esecutivi.
5. In
ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina dufficio
(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la
documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dellopposizione (DTF
139 III 447 consid. 4.1.1).
5.1 Nella
fattispecie listante fonda la propria domanda sulla decisione di sfratto emessa
il 14 marzo 2019 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4 (doc. B),
mediante la quale la RE 1 è stata condannata a versare a CO 1 fr. 11'700.
oltre agli interessi del 5% su fr. 8'900. dal 2 novembre 2018 e su fr. 2'800. dal 1° febbraio 2019 (doc. B , dispositivo
n. 5), fr. 1'400. mensili oltre agli interessi del 5% dal primo di
ogni mese a partire da febbraio del 2019 fino alla completa liberazione dei
locali (dispositivo n. 6), avvenuta il 21 novembre 2019 (doc. C), fr. 400.
per spese processuali e fr. 300. per ripetibili (dispositivo n. 7). Essa
chiede inoltre la rifusione delle spese ripetibili di fr. 800.
riconosciute a suo favore dalla seconda Camera civile del Tribunale dappello
nella decisione del 5 settembre 2019 (doc. D). Orbene, è pacifico che entrambe
le decisioni sono esecutive e sono addirittura passate in giudicato (v. doc. B1
e D), sicché ambedue costituiscono un valido titolo di rigetto definitivo dellopposizione
giusta lart. 80 cpv. 1 LEF per gli importi posti in esecuzione, di complessivi
fr. 26'780..
5.2 Il
rigetto si estende inoltre agli interessi di mora del 5% (art. 104 cpv. 1 CO)
dalle scadenze specificamente indicate nella sentenza pretorile, così come, in
assenza di contestazione delle date di notifica delle decisioni di merito, agli
interessi di mora dal 1° aprile 2019 per le spese processuali di prima sede e
dal 5 settembre 2019 per le ripetibili di fr. 800. di seconda sede (v. sentenza
14.2017.138 del 15 gennaio 2018, RtiD 2018 II 817 n. 40c, consid. 5.2/d e i
rinvii).
6. Accertato il carattere esecutivo delle due decisioni prodotte dalli­­stante,
lunica questione ancora da risolvere in questa sede è quella di sapere se la
decisione del Pretore di respingere lecce­­zione di nullità sollevata dallescussa
 e riproposta col reclamo  resiste alla critica.
6.1 In
virtù dellart. 81 cpv. 1 LEF lescusso può opporsi al rigetto definitivo ove
provi con documenti che dopo la sentenza il debito è stato estinto o il termine
per il pagamento è stato prorogato ovvero dimostri che è prescritto. Motivi di
estinzione verificatisi prima e che sarebbero potuti essere sollevati già nella
procedura che ha portato alla sentenza non possono più essere fatti valere in
sede di rigetto (DTF 138 III 586 consid. 6.1.2; 135 III 320 consid. 2.5;
sentenza della CEF 14.2015.14 del 23 marzo 2015 consid. 5.2). S ono ammissibili solo le eccezioni esplicitamente sollevate e dimostrate con documenti assolutamente chiari e univoci ( mit völlig eindeutigen Urkunden , cfr. DTF 115 III 100; sentenza della
CEF 14.2004.101 del 27 gennaio 2005, consid. 5, con rimandi ).
6.2 Nel
caso specifico, come visto la reclamante sostiene che la decisione di sfratto
prodotta dallistante sia nulla poiché poggia su di un contratto di locazione che non poteva
e non doveva essere posto in essere dacché in contrasto alle condizioni LAFE
imposte dalla signora CO 1: come la stessa era ben a conoscenza () . In particolare lescussa rileva come lautorità di prima istanza LAFE
abbia imposto lobbligo di occupare il fondo annualmente per almeno due
settimane e vietato in modo permanente di affittare il medesimo per una lunga
durata (al massimo dieci mesi allanno), condizioni che a suo dire non sono
state adempiute.
6.3 Orbene,
come visto la cognizione del giudice del rigetto è limitata allesame
dellesistenza di un titolo di rigetto (sopra consid. 2), ovvero, quando listanza tende al rigetto definitivo dellopposizione,
alla verifica dellesecutività della decisione invocata dallistante
quale titolo. Il suo esame non si estende invece al fondamento materiale del
credito posto in esecuzione né al controllo della validità della decisione.
Spetta in effetti allescusso far valere i suoi motivi di contestazione nella
procedura di accertamento del credito. Il passaggio in giudicato della decisione
preclude poi la possibilità di contestazioni di merito in fase esecutiva (sopra
consid. 6.1). Detto altrimenti, la RE 1 non può rimettere in discussione la
sentenza di sfratto del 14 marzo 2019 nellambito di una procedura esecutiva
come quella in oggetto.
6.4 Non si disconosce invero che la nullità di una decisione, a
prescindere dalla sua natura, devessere rilevata dufficio da ogni autorità
competente per lapplicazione del diritto, anche in sede di ricorso o di esecuzione (DTF 129 I 363 consid. 2,
136 III 571, 138 II 501; sentenza
della CEF 14.2014.78 del 12 giugno 2014, consid. 2.4 ). I casi di nullità sono però rari (S taehelin, op. cit. , n. 128
ad art. 80).
6.4.1 In
effetti, secondo la giurisprudenza le decisioni errate sono nulle quando
sono affette da un vizio particolarmente grave, manifestamente o almeno
agevolmente riconoscibile, ove poi lammissione della nullità non minacci
seriamente la sicurezza del diritto. Quali motivi di nullità entrano in
considerazione soprattutto lincompe­­tenza funzionale o materiale dellautorità
giudicante così come errori di procedura manifesti che ledono in modo
particolarmente grave i diritti fondamentali delle parti, in particolare quando
ha per conseguenza che chi invoca la nullità non ha potuto partecipare alla procedura ( DTF 137 I 275 consid. 3.1,
con numerosi riferimenti, sentenza della CEF 14.2014.194 del 22 ottobre 2014,
consid. 6.2).
6.4.2 Nella
fattispecie i requisiti appena elencati non sono adempiuti: anzitutto, la
ricorrente ha avuto modo di far valere i propri argo-menti fino alla seconda
Camera civile del Tribunale dappello. E per quanto riguarda lasserita
successiva scoperta della decisione del 13 giugno 2005 dellAutorità di I
istanza LAFE (doc. 4 prodotto solo in occasione delludienza del 16 giugno
2020), come già spiegato dal Pretore nel giudizio impugnato lescussa avrebbe
dovuto, semmai, far valere tale documento con unistanza di revisione della
sentenza di sfratto (art. 328 cpv. 1 lett. a CPC) davanti al giudice che lha
emessa. Nel reclamo essa non si confronta minimamente con la motivazione
pretorile. Non sufficientemente motivata, la censura è quindi inammissibile
(sopra, consid. 1.2).
Ad
ogni modo non sarebbe spettato a questa Camera, dato il suo limitato potere desame,
sostituirsi alla competente autorità di revisione (sopra, consid. 6.3).
7. In
entrambe le sedi la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili, determinate in virtù dellart. 11 cpv. 1-2
RTar ( RL 178.310 ) per il rinvio del lart.
96 CPC , seguono la soccombenza (art.
106 cpv. 2 CPC).
8. Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), i valori litigiosi, di fr. 22'900.
nella prima causa e di fr. 3'880. nella seconda, non raggiungono la
soglia di fr. 30'000. ai fini del­lart. 74 cpv. 1
lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il
reclamo nella causa SO.2019. 6257 (inc. n. 14.2020.91) è respinto.
Le
spese processuali di complessivi fr. 300. relative al presente giudizio,
già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico. Essa rifonderà a CO 1
fr. 600. per ripetibili.
2. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo
nella causa SO.2019. 6258 (inc. n. 14.2020.92) è respinto.
Le spese processuali di complessivi fr. 150. relative al presente
giudizio, già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico. Essa rifonderà a CO 1 fr. 300. per ripetibili.
3. Notificazione a:
     ;

.
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale dappello
Il presidente                                                            La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo
se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto
è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dallart. 116 LTF
(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie
(art. 46 cpv. 1 LTF).