Locazione, sfratto, tutela giurisdizionale nei casi manifesti
Decisione del 08.06.2021, IICCA
Incarto n. 12.2020.160
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 70 CPC
art. 71 CPC
art. 257 CPC
art. 317 CPC

CO
  1 __________
patrocinata dall  PA 1
contro
AP 1
AP 2
chiedente
nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti lespulsione dei
convenuti
dallente locato nonché la loro contestuale condanna al pagamento di fr. 111.50
giornalieri dal 1° novembre 2020 fino al giorno delleffettiva riconsegna dei
locali;
istanza
avversata dai convenuti e che il Pretore ha accolto con decisione 2 dicembre
2020;
appellanti
i convenuti con appello del 12
dicembre 2020, con il quale hanno chiesto di annullare la decisione impugnata,
rispettivamente di poter rimanere nellente locato sino ad almeno il 31 marzo
2021;
mentre
listante con risposta 21 gennaio 2021 chiede che il gravame sia dichiarato
irricevibile in ordine, e subordinatamente che venga respinto nel merito, con
protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A. Dal 1° dicembre 2006 i coniugi AP 1 e AP 2 hanno preso in locazione un
appartamento di 5 ½ locali nello stabile sito in via __________, __________,
per una pigione mensile di fr. 3200.- (successivamente aumentata a fr.
3'345.-) oltre a fr. 270.- di acconto sulle spese accessorie (doc. B e D).
Lattuale proprietaria dello stabile è la società CO 1 .
B. Dopo che con decisione di sfratto 14 gennaio 2020 del
Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 4, i conduttori erano stati espulsi
dallente locato per mora nel pagamento delle pigioni (inc. SO.2019.6011, cfr.
doc. D), con accordo transattivo 18 maggio 2020 le parti si sono accordate
sulla concessione di una protrazione unica e definitiva del rapporto di
locazione sino al 31 ottobre 2020 (doc. E).
C. Non avendo per tale data i conduttori provveduto alla
riconsegna dellabitazione, la locatrice ha nuovamente presentato unistanza di
sfratto in data 2 novembre 2020 nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, postulando altresì
ladozione di misure di esecuzione diretta e la condanna della controparte al
versamento di fr. 115.50 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dellente
locato a partire dal 1° novembre 2020 a titolo di indennità per occupazione
abusiva (inc. SO.2020.4782).
D. Con osservazioni 16 novembre 2020 i conduttori si sono
opposti allistanza, evidenziando i loro problemi di salute (di natura cardiaca
per quanto riguarda AP 1, e di natura oncologica per quanto riguarda AP 2) e la
conseguente impossibilità di lasciare labitazione per il giorno preposto,
invocando una nuova protrazione sino al miglioramento delle loro condizioni di
salute. Con scritto 17 novembre 2020 hanno poi prodotto il certificato medico
11 novembre 2020 relativo a AP 1, attestante lesecuzione di un intervento
cardiochirurgico il 30 ottobre 2020.
E. Con replica spontanea 18 novembre 2020 la locatrice si
è riconfermata nelle proprie richieste, rilevando che i conduttori erano da
tempo consapevoli di dover lasciare lente locato e cercare unabitazione
sostitutiva, come pure che loperazione subita da AP 1 non può costituire un
valido motivo per richiedere unulteriore proroga.
F. Con decisione 2 dicembre 2020 il Pretore ha accolto
listanza della locatrice, intimando ai conduttori di liberare e riconsegnare
lente locato entro l11 gennaio 2021, con le comminatorie di rito, e
condannandoli altresì a versare alla controparte fr. 3'615.- mensili a far
tempo dal 1° novembre 2020 fino alla completa liberazione dei locali, con
contestuale aggravio solidale delle spese processuali di fr. 200.- e obbligo di
rifondere alla controparte, con uguale vincolo di solidarietà, fr. 500.- per
ripetibili.
G. Con appello 12 dicembre 2020 i conduttori sono insorti
contro tale decisione, postulandone lannullamento rispettivamente di poter rimanere nellente locato sino ad
almeno il 31 marzo 2021.
H. C on
risposta 21 gennaio 2021 la locatrice si è opposta al gravame, chiedendo di
dichiararlo irricevibile in ordine o subordinatamente di respingerlo nel merito, con protesta di tasse,
spese e ripetibili.
I. Il 22 gennaio 2021 gli appellanti hanno trasmesso alla
scrivente Camera ulteriori osservazioni, che non riguardando la risposta della
controparte e non essendo pertanto qualificabili quale replica spontanea, non
sono ammissibili e non sono state intimate allappellata.
J. Dietro invito di questa
Camera, preso atto che nel corso delle procedure di prima e seconda sede la
locatrice è stata impropriamente denominata __________ o __________,
questultima con scritto 12 marzo 2021 ha precisato che la sua corretta ragione
sociale è CO 1, producendo una procura aggiornata in favore del suo
patrocinatore.
E considerato
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie, il Pretore ha quantificato tale valore in
almeno fr. 130'140.- (corrispondente
a 3 anni di pigione). Esso in realtà, in ossequio alla giurisprudenza del
Tribunale federale, non essendo in prima sede controversa la validità della
disdetta e del successivo accordo transattivo del 18 maggio 2020, andrebbe
piuttosto quantificato in fr. 21'690.- (6 mesi di pigione, cfr. STF 4A_565/2017
dell11 luglio 2018, consid. 1.2). Limporto è in ogni caso superiore alla soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e
risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia lappello che la risposta sono tempestivi.
2. Lappellata contesta la ricevibilità dellappello in
quanto unicamente sottoscritto da AP 1 e non anche da AP 2.
Ora, due coniugi co-conduttori possono costituire, a
dipendenza delle circostanze, un litisconsorzio facoltativo o necessario (DTF
136 III 431, consid. 3 seg.; DTF 118 II 168, consid. 2b). Nel caso di un
litisconsorzio passivo facoltativo (art. 71 CPC), ogni litisconsorte può
condurre la propria causa indipendentemente dagli altri, e può pertanto
decidere autonomamente se impugnare o meno una decisione. Volendo nel caso
concreto invece ammettere un litisconsorzio passivo necessario (art. 70 CPC), i
coniugi devono impugnare congiuntamente, pena lirricevibilità dellatto (art.
70 cpv. 2 ultima frase CPC). In effetti, AP 1 ha dichiarato di presentare
appello sia per sé che per conto della moglie, ciò che esula dalle facoltà di
rappresentanza ex lege previste dallart. 166 cpv. 1 CC (DTF 136 III
431, consid. 4) e presuppone lesistenza di una procura (art. 68 cpv. 1 e 3
CPC), che non costituisce tuttavia un presupposto processuale ex art. 59 cpv. 2
lett. c CPC (STF 5D_142/2017 del 24 aprile 2018, consid. 3.1). Comunque sia, la
questione non necessita di essere ulteriormente approfondita.
3. Latto di appello deve
contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato
(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante deve spiegare non perché le sue
argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le
motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria
tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,
esplicite e circostanziate, pena lirricevibilità delle medesime.
4. Nella fattispecie il Pretore, dopo avere esposto i
requisiti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), li
ha ritenuti pacificamente adempiuti sia per quanto riguarda lespulsione (a
fronte di un contratto inderogabilmente scaduto il 31 ottobre 2020), sia per
quanto riguarda la pretesa di unindennità per occupazione illecita.
5. Il gravame non contiene censure puntualmente riferite
a tali argomentazioni e non spiega perché esse sarebbero errate, esponendo
piuttosto considerazioni di carattere generico.
6. Innanzitutto, i conduttori non contestano che
laccordo transattivo 18 maggio 2020 è valido, né che la locazione ha
conseguentemente preso fine il 31 ottobre 2020, né che a partire dal 1° novembre
2020 la locatrice ha diritto a unindennità per ogni mese di occupazione
illecita dei locali. Essi si limitano a sostenere che a partire dal giugno 2020
la controparte non avrebbe inviato le polizze per il versamento delle pigioni
(come richiesto nello scritto 9 agosto 2020 allegato allappello), che
attualmente non vi sarebbero mensilità scoperte e che comunque esiste una
garanzia di oltre fr. 10'600.- a copertura delle pretese della locatrice.
Trattasi di argomentazioni mai presentate in primo grado e pertanto nuove e
irricevibili ai sensi dellart. 317 CPC, che non permettono di sovvertire la
decisione pretorile. Gli appellanti nemmeno indicano, né tantomeno sostanziano
o dimostrano quando avrebbero pagato le indennità dovute a partire dal novembre
2020. Comunque sia, premesso che lesistenza di una garanzia non libera i
conduttori dallobbligo di versare i canoni locativi e le sostitutive indennità
per occupazione illecita, il giudice di prime cure non ha quantificato
limporto definitivo dovuto alla locatrice a questultimo titolo, per cui
eventuali pagamenti nel frattempo intervenuti vi potranno evidentemente essere
computati.
7. Per il resto, gli appellanti ribadiscono la serietà
dellintervento chirurgico che ha dovuto subire AP 1 il 30 ottobre 2020 e
osservano che il controllo medico inizialmente previsto per il 17 dicembre 2020
è stato posticipato al 21 gennaio 2021 a causa dellemergenza epidemiologica da
Covid-19. Sottolineano altresì la malattia in fase avanzata di AP 2 e che essi
prevedono di poter lasciare lappartamento, traslocando in unabitazione
sostitutiva, per la fine di marzo 2021.
Premesso che nessuna informazione in
merito è stata data dalle parti alla Camera, si ricorda che i conduttori sin
dal 18 maggio 2020 sapevano di dover trovare un alloggio sostitutivo entro il
31 ottobre 2020 (ovvero al termine della protrazione unica e definitiva loro concessa), rispettivamente che
già il Pretore, con limpugnata decisione 2 dicembre 2020, ha tenuto conto
della particolarità della situazione (condizioni di salute dei coniugi e
imminenza delle festività natalizie) concedendo un termine di riconsegna
scadente l11 gennaio 2020. Tenuto pure conto che la decisione pretorile di
espulsione non può di principio essere ritardata dallautorità di appello (cfr.
IICCA del 5 luglio 2018, inc. 12.2018.27; IICCA dell11 maggio 2018, inc.
12.2018.54; IICCA dell11 ottobre 2016, inc. 12.2016.113; IICCA dell8 maggio
2013, inc. 12.2013.56), che uneventuale proroga può essere casomai concessa
dalla locatrice e che comunque durante le more della procedura ricorsuale i
conduttori hanno de facto beneficiato di ulteriore tempo per organizzare
il trasloco, in questa sede non vi è spazio per la concessione di ulteriori
proroghe.
8. In conclusione, le argomentazioni
contenute nellimpugnativa non consentono una riforma della decisione
impugnata, che devessere confermata. Ne discende la reiezione dellappello,
nei limiti della sua ricevibilità. Le spese processuali, fissate in conformità
con gli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG, nonché le indennità per ripetibili,
stabilite in base allart. 11 RTar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1
CPC).
9. Vertendo la controversia in
esame su una decisione adottata in procedura sommaria e non ponendo questioni di principio o di rilevante importanza, la
stessa può essere decisa dalla Camera nella composizione a giudice unico ( art. 48b cpv. 1 lett. b cifre 2 e 3 LOG).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:                     1. L'appello
12 dicembre 2020 di AP 1 e AP 2 è respinto, nella misura in cui ricevibile .
2. Le
spese processuali di appello di fr. 100.- sono a carico degli appellanti in
solido, con lobbligo di rifondere alla controparte, con uguale vincolo di
solidarietà, fr. 500.- per ripetibili di secondo grado.
3. Notificazione:
-
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il
ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso
in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario
in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare
una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).