Locazione, difetti, pretese del conduttore di riduzione della pigione e di risarcimento dei relativi danni; pretesa del locatore di risarcimento dei danni costatati alla riconsegna dell'ente locato
Decisione del 25.02.2021, IICCA
Incarto n. 12.2020.11
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
RESTITUZIONE DELLA COSA
RIDUZIONE DELLA PIGIONE
art. 8 CC
art. 259b CO
art. 259d CO
art. 259e CO
art. 267 CO

AP 1
AP 2
entrambi patrocinati dall 
  PA 2
contro
AO
  1 -__________
patrocinata dall  PA 1
rispettivamente nella causa
- inc. n. SE.2017.5 della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna -
promossa con petizione 19 gennaio 2017 da
AO
  1, ____________________
patrocinata dallavv. PA 1,
  __________
contro
AP 1AP 1, __________
AP 2 , __________
entrambi patrocinati
  dallavv. PA 2, __________
cause aventi per oggetto il rapporto di locazione fra le parti oveAP
1 e
AP 2 hanno chiesto, nellambito della prima procedura (inc. n.
SE.2017.4), la
condanna di AO 1 al pagamento di fr. 28'273.75 oltre interessi del
5% dal 13
dicembre 2016, mentre AO 1 ha chiesto, nellambito della seconda
(inc.
SE.2017.5) la condanna di AP 1 e AP 2 al pagamento di fr.
18'850.-;
domande avversate dalle rispettive controparti e sulle quali il
Pretore aggiunto si è
pronunciato con decisione 13 dicembre 2019, accogliendo
parzialmente sia la petizione
di AP 1eAP 2 (limitatamente a fr. 950.-), sia quella di AO 1
(limitatamente a fr. 9'815.90);
appellanti entrambe le parti:
AP 1 e AP 2, che con appello 28 gennaio 2020 hanno chiesto la
riforma
del giudizio pretorile nel senso di accogliere integralmente la
loro petizione e di
respingere quella della controparte, con protesta di tasse, spese e
ripetibili di entrambe
le sedi;
AO 1, che con risposta e appello incidentale 13
marzo 2020 ha postulato,
oltre che la reiezione del gravame della controparte, anche la
riforma della decisione di
prima sede nel senso di respingere integralmente la petizione della
controparte e
accogliere parzialmente la propria nella misura di fr. 13'288.75,
pure con protesta di
tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Dal 1° dicembre 2012 AO 1 ha dato in locazione a AP 1 e AP 2 una
villetta con giardino sita a __________ in via __________ per una pigione di
fr. 3'400.- mensili oltre a fr. 400.- mensili quale acconto per le spese
accessorie. Dal 1° aprile 2013 la locazione si è estesa allannessa dépendance
per aggiuntivi fr. 400.- mensili. La pigione complessiva ammontava pertanto a
fr. 3'800.- mensili oltre spese accessorie (doc. C di cui allinc. SE. 2017.4).
Nellente locato risiedevano anche i due figli di AP 2, __________ e __________.
B. Il 9 marzo 2016 i conduttori hanno segnalato a __________ C__________,
figlio della locatrice, la presenza di roditori nellabitazione, segnatamente nella
cucina, deducibile dal ritrovamento di escrementi e sporcizia (doc. 2 e N di
cui allinc. SE. 2017.4).
C. Il giorno successivo, su incarico della locatrice, la ditta di
disinfestazione R__________ AG (qui di seguito R__________) ha effettuato un
primo sopralluogo, accertando lentrata di uno o più ratti nellabitazione, e
ha poi iniziato i lavori di derattizzazione il 14 marzo 2016; in loco sono
altresì intervenuti, sempre su incarico della locatrice, un falegname per i necessari
lavori di smontaggio e rimontaggio della cucina, nonché una ditta di pulizie (la E__________ __________ Sagl) per la
sanificazione dellambiente (doc. M, O, P, Q, S, Z e DD di cui allinc. SE. 2017.4), ritenuto che nel relativo periodo
le parti hanno avuto vari contrasti in relazione alle modalità di esecuzione
dei lavori. Il 22 aprile 2016 i conduttori, non soddisfatti dello stato di
pulizia della cucina, hanno fatto intervenire unaltra ditta (ovvero L__________ SA __________, cfr. doc. DD e
GG di cui allinc. SE. 2017.4). A seguito dei lavori, la cucina è ritornata in
condizioni di agibilità.
D. Il rapporto di locazione ha avuto termine il 30 settembre 2016,
giorno in cui è avvenuta la riconsegna dellente locato, con sopralluogo da
parte del perito comunale e allestimento del relativo verbale (doc. E e F di
cui allinc. SE.2017.5).
E. Previo ottenimento dellautorizzazione ad agire, con petizione 17
gennaio 2017 (inc. SE.2017.4) i conduttori hanno convenuto la locatrice innanzi
alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna postulando la sua condanna
al pagamento di complessivi fr. 28'273.75 oltre interessi del 5% dal 13
dicembre 2016, e meglio fr. 22'573.75 a titolo di risarcimento dei danni e
rimborso delle spese sostenute a causa della presenza dei roditori (spese di pulizia,
perdita di scorte alimentari nonché di prodotti e utensili, spese di
alloggiamento dei cani in un canile, pasti fuori casa, fattura del perito
comunale, spese legali, v. doc. D ed E) e fr. 5'700.- a titolo di riduzione
della pigione del 100% per 1.5 mesi a fronte dellinutilizzabilità della cucina
nel relativo periodo e dei disagi connessi alla presenza dei roditori, della
sporcizia e dei lavori in corso. In particolare, i conduttori hanno lamentato
la mancata disponibilità della locatrice a risolvere tempestivamente e
opportunamente la problematica.
Con osservazioni 20
febbraio 2017 la locatrice ha contestato le pretese avverse, osservando in
sintesi di avere correttamente adempiuto ai suoi obblighi contrattuali,
rimarcando per contro una serie di presunti comportamenti scorretti della
controparte. Con replica 20 marzo 2017 e duplica 15 maggio 2017 le parti si
sono riconfermate nelle proprie antitetiche posizioni.
F. Contestualmente, previo ottenimento dellautorizzazione ad agire,
con petizione 19 gennaio 2017 (inc. SE.2017.5) la locatrice ha convenuto in giudizio
i conduttori innanzi alla medesima Pretura, postulandone la condanna al
pagamento in suo favore di complessivi fr. 18'850.- a titolo di risarcimento
dei danni (rimborso delle spese per gli interventi di ripristino e riparazione dei
danni costatati alla riconsegna dellente locato, cfr. doc. I).
Con osservazioni 20
febbraio 2017, i conduttori si sono opposti alla petizione, sottolineando la
vetustà dellimmobile e lassenza di loro responsabilità per i danni, contestando
conseguentemente le pretese di risarcimento della controparte, a eccezione di
quelle riconosciute dalla loro assicurazione RC (indennizzo netto pari a fr.
3'000.-, v. doc. 46), invitando in tal misura la locatrice a rivolgersi
direttamente alla medesima. Con replica 31 marzo 2017 la locatrice ha ribadito
e approfondito la propria posizione.
G. A lludienza di dibattimento del 13 settembre 2017 i due incarti sono
stati congiunti per listruttoria e per il giudizio. Raccolti gli allegati
conclusivi delle parti, con decisione 13 dicembre 2019 il Pretore aggiunto ha parzialmente
accolto la petizione dei conduttori (inc. SE.2017.4) limitatamente a fr. 950.-
oltre interessi del 5% dal 20 dicembre 2016 a titolo di riduzione della
pigione, ponendo le tasse di fr. 200.- e le spese di fr. 627.50 a carico dei
medesimi in solido, pure condannati, con uguale vincolo di solidarietà, a
rifondere alla controparte fr. 6'500.- per ripetibili. Il Pretore aggiunto ha
pure accolto parzialmente la petizione della locatrice (inc. SE.2017.5),
condannando i conduttori a versarle fr. 9'815.90 a titolo di risarcimento danni
e ponendo la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 322.50 a carico
delle parti in ragione di ½ ciascuna, compensate le ripetibili.
H. Con appello 28 gennaio 2020 i conduttori si sono aggravati contro tale
giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere integralmente la loro
petizione e di respingere quella della controparte, con protesta di tasse,
spese e ripetibili di entrambe
le sedi.
I. Con risposta 13 marzo 2020 la locatrice si è opposta allimpugnativa,
postulandone lintegrale reiezione, e ha sollevato appello incidentale,
chiedendo la modifica della decisione pretorile nel senso di respingere
integralmente la petizione della controparte e accogliere parzialmente la
propria nella misura di fr. 13'288.75, pure con protesta di tasse, spese e
ripetibili di entrambi i gradi di giudizio.
J. Gli appellanti principali non hanno prodotto una risposta allappello
incidentale.
E considerato
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore di entrambe le richieste di
giudizio di cui agli inc. SE.2017.4 e SE.2017.5 supera la soglia testé
menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e
312 CPC). Nel caso concreto lappello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la
decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo
(tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta
e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.
2. Preliminarmente gli appellanti
principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di
difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto,
le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di unaffermazione
eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura,
poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro
diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili
sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle
opportune spiegazioni.
Inc. SE.2017.4
3. Con limpugnata decisione, il Pretore
aggiunto ha dapprima trattato lazione di cui allinc. SE.2017.4.
Ha rilevato che
in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una
sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una
riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca lidoneità
della cosa alluso cui è destinata (art. 259d CO). Il
versamento di un risarcimento dei danni fondato sullart. 259e CO presuppone
invece la colpa del locatore per quanto riguarda linsorgere o il persistere di
un difetto, rimanendo a questultimo la possibilità di discolparsi.
Il giudice di prime cure ha osservato che lentrata di roditori nella villetta non
è contestata e che la problematica è stata pacificamente
circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________,
verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un
difetto che ha diminuito
lidoneità della villetta alluso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto
piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per
risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori
di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile
2016, ma ciò è avvenuto a causa dellingiustificata richiesta dei conduttori di
smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove lagibilità della stessa
avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9
aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte
del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo
necessario per rimontare e pulire il tutto.
Tenuto
conto di questo periodo relativamente ridotto, della media gravità del difetto,
che ha reso inutilizzabile solamente la cucina, del fatto che linagibilità
della stessa può giustificare una riduzione del 40%, ma che nel caso concreto i
conduttori ne avevano a disposizione unaltra (seppur più piccola) nella
dépendance situata a pochi metri dalla casa (cfr. teste A__________ __________,
che ha seguito i lavori di sanificazione per conto della locatrice, e teste F__________
__________, figlio di AP 2), il giudice di primo grado ha conseguentemente
accordato una riduzione del canone mensile netto del 25% per la durata di un
mese ( 9 marzo 2016 - 9 aprile 2016).
Quanto alle
pretese di risarcimento ex art. 259e CO avanzate dai conduttori per complessivi
fr. 22'573.75, il Pretore aggiunto ha trattato separatamente la posta ivi
compresa di fr. 1'296.-, corrispondente alla fattura per lintervento del 22
aprile 2016 della ditta di pulizie __________ SA (doc. E), poiché essa non
riguarda tanto una conseguenza del difetto sul patrimonio dei conduttori, bensì
un intervento necessario alla sua eliminazione. Ricordato che tali interventi
sono per principio a carico del locatore, il primo giudice ha osservato che il
conduttore deve concedergli un congruo termine per intervenire, nonché tollerare
i relativi lavori. Solo allo spirare infruttuoso del termine, in presenza di un
difetto di media gravità, il conduttore può procedere autonomamente a
spese del locatore. Orbene nella fattispecie, malgrado i lavori finali
di pulizia della cucina siano stati in un primo tempo (ovvero il 20 aprile
2016) eseguiti in modo lacunoso, la locatrice si è subito attivata,
predisponendo un nuovo intervento della E__________ Sagl già per il giorno successivo
21 aprile 2016 alle ore 9:00 (cfr. doc. QQ, p. 6). Rifiutando i conduttori
ingiustificatamente questo ulteriore intervento di ripristino da parte della
locatrice e incaricando unaltra ditta senza più interpellarla, essi non
possono pertanto pretendere il rimborso dei costi di quellintervento.
Le restanti
poste componenti limporto di fr. 22'573.75 e riguardanti i danni consecutivi
al difetto sono state infine respinte dal primo giudice per mancanza di colpe
da parte della locatrice in relazione allinsorgenza del difetto e agli
interventi per eliminarlo.
4. Con lappello principale, i
conduttori ribadiscono le proprie pretese di riduzione del 100% della pigione
per 1.5 mesi e di risarcimento dei danni. Con lappello incidentale, la
locatrice chiede invece che ai conduttori non venga riconosciuto alcunché, e
meglio nemmeno la riduzione accordata dal primo giudice.
5. Una prima questione
tematizzata in entrambi i gravami riguarda la portata del difetto,
rispettivamente lagibilità della villa e il relativo diritto alla riduzione
della pigione.
5.1 I conduttori criticano il Pretore aggiunto per avere ammesso
lesistenza di un difetto medio-grave, giustificante una riduzione del canone
del 25% a fronte dellinagibilità della sola cucina. A loro modo di vedere, il
difetto sarebbe grave e avrebbe precluso
il godimento e lutilizzabilità dellintero immobile. In primo luogo,
linagibilità della cucina non sarebbe stata per nulla compensata dalla piastra
presente nellinabitabile e umida dépendance. In secondo luogo, labitazione
sarebbe stata invasa da un fetore insopportabile e dai disturbi causati dai
lavori di disinfestazione (in corso a singhiozzo), che avrebbero impedito
pure di utilizzare quella parte della casa adibita a ufficio. I conduttori
evidenziano altresì il loro disagio di tipo psicologico, e meglio
limpossibilità di risiedere in una casa con la presenza perdurante di ratti,
notoriamente causa di sporcizia e malattie (come confermato dal teste __________
D__________). Essi hanno continuato ad alloggiare nella casa, ma tali disturbi
avrebbero in realtà giustificato un loro trasferimento temporaneo (ad esempio
in un albergo). Aggiungasi che a loro modo di vedere un immobile di standard elevato
come quello in esame deve comportare una qualità di vivibilità sopra la media, per
cui linvasione di ratti lo ha retrocesso a uno standard di assoluta
inadeguatezza. Di qui la pretesa di riduzione del 100% del canone locativo.
5.2 La locatrice contesta invece che la controparte
possa chiedere qualsivoglia riduzione della pigione, principalmente poiché a
suo dire la presenza di una seconda cucina ha permesso di utilizzare limmobile
nella sua integrità. Essa ribadisce altresì lassenza di qualsivoglia sua colpa
e la responsabilità della controparte per il prolungamento dei lavori di
sistemazione.
5.3 La locatrice muove delle censure irricevibili quando
evidenzia una sua mancata colpa (irrilevante, come già accertato dal Pretore aggiunto
e non contrastato nellappello incidentale, per la concessione di una riduzione
della pigione) e il ritardo nei lavori di sistemazione. In particolare, per
quanto riguarda questultimo aspetto, lappellante incidentale non spiega
perché labbreviato periodo di riduzione accordato dal primo giudice
(terminante il 9 aprile 2016 per tener conto del suddetto ritardo) sarebbe
stato erroneamente calcolato, né allega o tantomeno dimostra che i lavori
avrebbero potuto terminare ancora prima. Inoltre, contrariamente a quanto essa pretende,
la presenza di uno o più ratti nellabitazione, e meglio in un locale vissuto,
frequentato e importante dal punto di vista delligiene come la cucina,
comporta una chiara diminuzione della godibilità dellente locato. Daltronde,
la pigione pagata dai conduttori includeva la messa a disposizione di due
cucine (quella principale della villa, più spaziosa e attrezzata, e quella
della dépendance), per cui evidentemente linagibilità della prima e i disagi
ivi connessi giustificano una riduzione del canone locativo. Daltra parte, lentità
della riduzione dipende non da sensazioni soggettive, ma dalla concreta
valutazione delle circostanze dal punto di vista di un conduttore medio. Nella
fattispecie si devono pertanto considerare in special modo il numero di ratti
presenti, i locali in cui si sono introdotti, i disagi che hanno causato, la
posizione dellente locato (laddove in campagna si può pretendere di regola una
maggiore tolleranza per lentrata di bestie dallesterno), la durata della problematica
e linvadenza degli interventi di disinfestazione. Ora, labitazione si trova
pacificamente in campagna, e la problematica può essere definita quale un
incidente isolato e fortuito risolvibile sullarco di un mese. In effetti,
nemmeno si può parlare di infestazione vera e propria e della presenza di
numerosi ratti, considerato che non vi sono prove sul loro numero, che anzi
lesperto ha ritenuto possibile la presenza di un unico ratto e che dopo la
ripetuta posa di esche è stato rinvenuto un unico cadavere di ratto (teste __________ D__________, verbale del 16
novembre 2017, p. 2; doc. Z) . Giusta gli
accertamenti pretorili (rimasti incontestati nellappello principale),
lindesiderata presenza è stata circoscritta alla cucina, non essendo stati
riscontrati né la presenza né il passaggio di ratti nel resto della casa ( teste __________ D__________, verbale del 16
novembre 2017, p. 2; teste A__________, verbale del 13 settembre 2018, p. 2;
doc. M e Z), e il doc. M attesta che tutti gli altri locali della casa erano
agibili. Pur essendo la problematica costatata ben sgradevole e gravosa dal
punto di vista della vivibilità e salubrità, in assenza di riscontri oggettivi
non è dunque possibile concludere che le relative ripercussioni (ad esempio il
fetore lamentato dai conduttori) abbiano ostacolato o compromesso
lutilizzabilità degli altri locali oppure lattività commerciale dei
conduttori (laddove questi ultimi nemmeno specificano di quale attività si
trattasse o dove si trovasse lufficio rispetto alla cucina). A eccezione dei
controlli e delle ispezioni effettuate nel resto della casa, anche i lavori di
disinfestazione e pulizia sono pertanto stati circoscritti alla cucina, mancando
nellappello principale considerazioni in relazione al grado di disturbo che
essi hanno causato. Quanto alle condizioni della dépendance e della sua cucina,
laccenno alla sua umidità e inabitabilità è rimasto allo stadio della mera
allegazione di parte: gli appellanti principali non hanno indicato prove al
riguardo, mentre F__________ __________, figlio di AP 2 che dormiva nella
dépendance, non ha sollevato rimostranze a tal riguardo, limitandosi a osservare
che  nella dépendance cera un piano
cottura con due piastre con un vano di circa due metri quadrati , laddove  gli
armadi erano però prevalentemente occupati dalle mie cose, vestiti o materiale
scolastico  (verbale del 23 maggio 2019, p. 2; v. anche teste A__________,
verbale del 13 settembre 2018, p. 3-4 e teste __________ C__________, verbale
del 2 ottobre 2019, p. 4).
Ne discende che le censure appellatorie, sia dei
conduttori che della locatrice, non fanno apparire errato lapprezzamento del
primo giudice né consentono di discostarsi dalla sua conclusione.
6. I conduttori nel loro appello
principale e la locatrice nel suo appello incidentale espongono poi
considerazioni in merito ai lavori di eliminazione del difetto, ai relativi
ritardi e colpe. Come tuttavia già si è detto sopra, la locatrice si è limitata
a osservare che il ritardo nei lavori è attribuibile al comportamento dei
conduttori (questione già tenuta in considerazione dal primo giudice nel
calcolare il periodo di riduzione accordato), senza spiegare se e perché
lagibilità della cucina avrebbe potuto essere ripristinata ancora prima. In altre
parole, a tal riguardo la locatrice non oppone una valida censura al giudizio
pretorile. Si esamineranno nel proseguo le censure dei conduttori, che
attribuiscono alla controparte la responsabilità per ritardi e carenze nei
lavori svolti e rivendicano il loro diritto a chiedere la riduzione della
pigione per 1.5 mesi.
6.1 Innanzitutto, i conduttori sostengono che la locatrice non ha fatto
tutto quanto possibile per eliminare celermente il difetto. Questultima non si
sarebbe prontamente attivata, ciò che in particolare non sarebbe dimostrato dal
doc. 2, che piuttosto attesta il suo atteggiamento passivo: ella si sarebbe
semplicemente limitata a segnalare lintervento della ditta R__________, senza
fare più nulla e senza far successivamente eseguire i lavori richiesti, rispettivamente
facendo eseguire degli interventi parziali e insufficienti. I conduttori rimandano
altresì ai doc. N e doc. L. In special modo, in questultimo scritto
(trascurato dal Pretore aggiunto) essi segnalavano esplicitamente e in modo
completo i disagi e i difetti dellente locato (ovvero altre problematiche
oltre a quella qui in esame), lamentandosi per latteggiamento minimalista
della controparte, che avrebbe sempre procrastinato, temporeggiato e
minimizzato ogni intervento.
6.2 La procedura di cui allinc. SE.2017.4 ha per oggetto solamente il
problema relativo al ratto/ai ratti, per cui quello relativo a presunti
ulteriori difetti esula dalla tematica e non può essere qui esaminato. Con
lappello principale, i conduttori non contestano che la locatrice non ha una
colpa per lintroduzione di roditori allinterno della villa (v. giudizio
pretorile, p. 4 e 8). Essi attribuiscono invece alla controparte una colpa in
relazione alleliminazione del difetto. La loro censura riferita a una mancata
tempestiva reazione e allinsufficiente intervento da parte della locatrice non
può tuttavia essere seguita: le risultanze istruttorie attestano chiaramente
limmediata reazione dopo la segnalazione di mercoledì 9 marzo 2016,
lesecuzione di un iniziale sopralluogo da parte del disinfestatore già prima
della fine della settimana e di un secondo sopralluogo, con la posa delle prime
esche, il successivo lunedì 14 marzo 2016, ciò che appare del tutto appropriato,
considerato altresì che inizialmente i coniugi si trovavano all