Locazione, accertamento dell'inesistenza del credito riguardante le spese accessorie; pagamento di pigioni e spese accessorie arretrate; mancato rinvio dell'udienza
Decisione del 09.09.2019, IICCA
Incarto n. 12.2018.109
SPESE ACCESSORIE
art. 257 CO
art. 257a CO
art. 135 CPC

AO
  1
patrocinata dall  PA 1
contro
AP
  1
con cui lattrice ha
chiesto laccertamento dellinesistenza di qualsivoglia debito nei
confronti del convenuto,
suo conduttore, a titolo di spese accessorie e conguagli fino al
31 dicembre 2017, laccertamento
della nullità della disdetta del contratto di locazione
per il 31 marzo 2018, la
cui efficacia è da riportare al 29 settembre 2018, la condanna
del convenuto al pagamento
di fr. 11'651.70 complessivi per pigioni arretrate e
conguagli non pagati e la
liberazione in suo favore del deposito di garanzia;
domanda avversata dal
convenuto con osservazioni 14 maggio 2018, ulteriormente
precisata dallattrice in
sede di udienza 7 giugno 2018, durante la quale ha chiesto
laccertamento
dellinesistenza del debito di fr. 12'347.25 di cui al PE n. __________
dellUE di __________ e il
conseguente annullamento del precetto esecutivo, e
parzialmente accolta dal
Pretore con decisione 26 luglio 2018;
appellante il convenuto
con appello 31 agosto 2018 , con cui ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di annullarlo e rinviare lincarto al primo giudice per una
nuova istruttoria e una nuova decisione nel merito, con protesta di tasse,
spese e ripetibili;
mentre lattrice con
risposta 28 settembre 2018 ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di tasse, spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Il 15 giugno 2005 __________ P__________, in qualità di conduttrice, e __________
B__________, in qualità di locatore, hanno sottoscritto un contratto di
locazione di durata indeterminata con inizio il 29 luglio 2005, avente quale
oggetto un appartamento di 3.5 locali nello stabile sito in via __________ a __________
per una pigione di fr. 920.- mensili, oltre a un contributo forfettario di fr.
330.- mensili per le spese accessorie (fr. 60.- per spese di riscaldamento e
fr. 270.- per altre spese accessorie) e fr. 100.- mensili per lutilizzo di due
posteggi esterni (doc. B UC).
B. Il 10 novembre 2006 il locatore ha accettato che AP 1 subentrasse nel
contratto di locazione sottoscritto dalla figlia __________ P__________.
C. Il 15 maggio 2008 __________ B__________ ha comunicato all'inquilino
che, a causa dell'aumento del prezzo dell'olio di riscaldamento, dal 29
settembre 2008 il calcolo delle spese accessorie sarebbe stato modificato nel
senso che l'importo di fr. 60.- versato mensilmente per le spese di
riscaldamento sarebbe stato considerato quale acconto con conguaglio finale,
mentre i rimanenti fr. 270.- avrebbero coperto forfettariamente le altre spese
(doc. E UC).
D. I l 7 marzo 2017AO 1, figlia del defunto __________ B__________ e nuova
proprietaria dellente locato, ha inviato al conduttore il conteggio per le
spese di riscaldamento dal 4 novembre 2015 al 31 gennaio 2017, da cui risultava
uno scoperto di fr. 594.- (fr. 1'434.- complessivi per spese di riscaldamento,
dedotti gli acconti già versati di fr. 840.-, v. doc. H UC).
E. Sollecitato al pagamento con scritto 23 giugno
2017 (doc. I UC), il 26 giugno 2017 AP 1 ha contestato la richiesta di
pagamento, rivendicando dalla locatrice la restituzione di fr. 3186.- a suo
dire pagati in eccesso, e corrispondenti alla differenza tra gli importi da lui
complessivamente versati per le spese accessorie in 14 mesi (fr. 330.- x 14 = fr.
4620.-) e i fr. 1434.- da lui dovuti secondo il suddetto conteggio (doc. J
UC). Con scritto di medesima data, il conduttore ha formulato unulteriore
richiesta di restituzione di spese accessorie pagate in eccesso nellammontare
di fr. 8'789.95 per il periodo 29 settembre 2012 - 28 ottobre 2015 (doc. O UC). Il 5 settembre 2017, AP 1 ha fatto notificare a AO 1 il PE n. __________
dell'UE di __________ per l'incasso di fr. 3186.- oltre
accessori , cui l'escussa ha interposto opposizione (doc. K UC).
F. Con petizione 27 novembre 2017, previo rilascio
dellautorizzazione ad agire, AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 4, postulando di accertare l'esistenza del suo
credito di fr. 594.- a titolo di conguaglio delle spese di riscaldamento per il
periodo dal 4 novembre 2015 al 31 gennaio 2017, di accertare l'inesistenza di
qualsivoglia debito a suo carico nei confronti di AP 1 riconducibile al
rapporto locativo e di cancellare il predetto PE (inc. SE.2017.429).
G. Con decisione 8 marzo 2018 il Pretore, in accoglimento della petizione,
ha accertato la valida modifica delle modalità di pagamento delle spese
accessorie, perlomeno accettata dal conduttore per atti concludenti,
lesistenza del credito di fr. 594.- della locatrice e l'inesistenza del suo
presunto debito di fr. 3186.- oltre accessori di cui al PE n. __________
dell'UE di __________, disponendone lannullamento. Il successivo reclamo 29
marzo 2018 di AP 1 è stato dichiarato irricevibile dalla Camera civile dei
reclami con decisione 29 maggio 2018 (inc. 16.2018.20).
H. Nel frattempo, in data 26 gennaio 2018, la locatrice ha trasmesso al
conduttore pure il conteggio per lanno 2017, ammontante a fr. 257.70
(doc. H UC). Con scritto di medesima data, inviato il 29 gennaio e notificato
il successivo 30 gennaio 2018, il conduttore da parte sua comunicava alla
locatrice la disdetta del contratto per il 31 marzo 2018, chiedendo altresì la
restituzione di fr. 9'275.95 per spese accessorie a suo dire pagate in eccesso,
importo poi aumentato a fr. 12'347.25 con scritto 10 marzo 2018 (doc. M, Q e T
UC). Successivamente, il conduttore ha escusso la locatrice per tale importo
oltre accessori con PE n. __________ dellUE di __________ spiccato il 15 marzo
2018 (doc. AC e doc. U UC).
I. Previo rilascio dellautorizzazione ad agire, con petizione 21
aprile 2018 AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi al medesimo Pretore, postulando laccertamento
dellinesistenza di qualsivoglia debito nei suoi confronti a titolo di spese
accessorie e conguagli fino al 31 dicembre 2017 (menzionando tra laltro, nelle
relative motivazioni a p. 8, limporto di fr. 12'347.25 di cui al PE n. __________),
laccertamento della nullità della disdetta del contratto di locazione per il
31 marzo 2018, la cui efficacia andava riportata al 29 settembre 2018, la
condanna del convenuto al pagamento di fr. 11'651.70 complessivi (fr. 594.- di cui al conteggio 7
marzo 2017, fr. 257.70 di cui al conteggio 26 gennaio
2018 e fr. 10'800.- per otto mensilità di pigioni arretrate, da febbraio a
settembre 2018) e la liberazione in suo favore del deposito di garanzia.
J. Con osservazioni 14 maggio 2018, il conduttore si è integralmente
opposto alla petizione, notificando la sua partenza dalla Svizzera il 29
dicembre 2017 e la liberazione dellente locato in tale data (doc. 2 e 3) e
rinviando al contenuto del suo reclamo 29 marzo 2018, ove contestava la
modifica nel pagamento delle spese accessorie, il loro ammontare eccessivo
rispetto al canone di locazione e il mancato avviso della sostituzione
dellimpianto di riscaldamento a gasolio con un impianto elettrico da parte
della locatrice (doc. 4).
K. Con
scritto 1. giugno 2018 il conduttore ha comunicato al Pretore di non poter
partecipare alludienza indetta per il 7 giugno 2018 a seguito di un
infortunio, producendo un certificato medico. Con ordinanza 4 giugno 2018 il
primo giudice, costatata la mancata richiesta di un rinvio, ha confermato
ludienza del 7 giugno. In occasione della stessa, ove il conduttore non è
comparso né si è fatto rappresentare, la locatrice ha prodotto nuovamente il PE
n. __________ quale doc. AC, chiedendo al Pretore di accertare in special modo
linesistenza di tale debito e di annullare il precetto. La locatrice ha anche prodotto
quale doc. AD un plico di fatture __________ alla base dei conteggi gas di cui
al doc. H, precisando che i radiatori dello stabile sono 78 e che lente locato
in questione ne ha 6.
L. Con decisione 26 luglio 2018 il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione. In sintesi, dopo aver ricordato la validità della modifica relativa
al pagamento delle spese accessorie, ha osservato che i conteggi del 7 marzo
2017 (fr. 594.-) e del 26 gennaio 2018 (fr. 257.70) erano fondati, allestiti e
addebitati secondo quanto pattuito contrattualmente, in base alle spese
effettivamente sostenute e al numero di radiatori in uso (plico doc. AD, doc. H
UC). Il primo giudice ha poi accertato che, secondo il contratto, la disdetta
poteva essere data per le scadenze del 29 marzo e del 29 settembre con
preavviso di 4 mesi, per cui la disdetta del conduttore, inviata il 29 gennaio
2018 per il 31 marzo 2018, non rispettando dette condizioni, era valida solo
per il 29 settembre 2018. Il Pretore ha poi stabilito lobbligo del conduttore
di pagare le pigioni arretrate dal mese di febbraio 2018. Tuttavia, avendo
riconsegnato lente locato per il 6 aprile 2018, tenuto conto dellonere di
riduzione del danno della locatrice e in particolare di trovare un nuovo
inquilino perlomeno dopo il 15 luglio 2018, egli è stato condannato a pagare i
canoni di locazione solamente fino a tale data (5.5 mensilità, ovvero fr.
7'425.-). Il totale degli importi dovuti da AP 1 ammontava pertanto a fr.
8'276.70, per cui il deposito di garanzia di fr. 3'000.- oltre agli interessi
maturati era da liberare in favore del locatrice, a parziale copertura del
credito. Infine, dopo aver ricordato i presupposti per unazione di
accertamento negativa ai sensi dellart. 88 CPC, il Pretore ha altresì
stabilito linesistenza del debito di fr. 12'347.25 oltre accessori di cui al
PE n. __________, annullandolo. La tassa di giustizia e le spese, di
complessivi fr. 500.-, sono stati posti a carico del conduttore, pure tenuto a
versare alla controparte fr. 500.- per ripetibili.
M. Con
appello 31 agosto 2018, avversato dalla locatrice con risposta 28 settembre
2018, il conduttore si è aggravato contro tale decisione, chiedendone la
riforma nel senso di annullare il querelato giudizio e rinviare lincarto al
primo giudice per una nuova istruttoria e una nuova decisione nel merito, con
protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si
dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.
E considerato
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie
patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta
nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale
valore supera la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta
sono di 30 giorni. Nella fattispecie lappello 31 agosto 2018 contro la
decisione 26 luglio 2018 è tempestivo, tenuto pure conto delle ferie
giudiziarie, così come è tempestiva la risposta 28 settembre 2018
dellappellata.
2. Latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante
deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché
sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque
limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì
deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, pena
lirricevibilità delle medesime (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1).
3. Nel caso concreto, con il gravame lappellante critica innanzitutto
il Pretore per non aver rinviato ludienza del 7 giugno 2018, dopo che egli
aveva comunicato il suo impedimento con raccomandata 1. giugno 2018,
giustificando i motivi della sua assenza. Ignorando tale circostanza, il
Pretore avrebbe violato gli art. 52, 53, 57 e 234 CPC. Ciò giustificherebbe il
rinvio degli atti al primo giudice per la fissazione di una nuova udienza.
3.1 Giusta
lart. 135 CPC, il giudice può rinviare la comparizione per sufficienti motivi su
richiesta tempestiva di una parte. Deve tuttavia mostrarsi prudente e rigoroso
nel concedere un rinvio. Questo approccio vale, a maggiore ragione, per le
procedure semplificate (come quella qui in esame) e sommarie, che hanno una componente
intrinseca di celerità, cosicché una maggiore severità è immanente alla loro
natura ( Trezzini in: Commentario
pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 1, n. 5
seg. ad art. 135 CPC; Brändli/Bühler in: Spühler/Tenchio/Infanger [ed.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3 ed., 2017, n. 14
seg. ad art. 135 CPC). Il richiedente deve sostanziare limpedimento con
unadeguata motivazione, evidenziando circostanze oggettive che gli impediscono
di presenziare.
La
citazione rimane valida fino al momento in cui non viene esplicitamente
annullata. Pertanto, in difetto di risposta da parte del giudice, il
richiedente deve concludere che la sua richiesta è stata respinta e che la data
della comparizione resta valida, incombendo a lui di informarsi a tal proposito
( Trezzini , op. cit., n. 13 ad art.
135 CPC; Brändli/Bühler, op. cit.,
n. 28 ad art. 135 CPC). Alla parte rimane anche la facoltà di postulare la
restituzione del termine, se può far valere sufficienti motivi per una mancata
comparizione (art. 148 CPC).
3.2 Nella
fattispecie, il Pretore ha citato le parti alludienza 7 giugno 2018 con atto
del 27 aprile 2018, avvisandole delle conseguenze di una mancata comparizione.
Con lo scritto 1. giugno 2018 il conduttore non ha richiesto un rinvio, bensì
si è limitato a comunicare la propria assenza a causa di un  grave
infortunio , allegando il relativo certificato medico, attestante
genericamente un infortunio e uninabilità lavorativa totale dal 28 maggio al 30
giugno 2018. Né nello scritto, né nel certificato, né nel gravame viene
specificata la natura dellinfortunio, e in particolare per quale motivo esso
gli avrebbe impedito di presenziare alludienza, ritenuto che uninabilità
lavorativa non comporta forzatamente lincapacità di presentarsi in giudizio o
lincapacità di postulazione. Il Pretore ha preso posizione sulla richiesta con
lo scritto 4 giugno 2018 osservando che, in assenza di una richiesta di rinvio,
ludienza del 7 giugno era confermata. Ciononostante, lappellante nemmeno
afferma di non aver ricevuto lo scritto, o di averlo ricevuto solo dopo lo
svolgimento delludienza, né risulta dagli atti che egli abbia reagito in alcun
modo alla comunicazione e si sia attivato, prima o dopo ludienza, per sollecitare
un rinvio, per avvalersi di un rappresentante o per chiedere la restituzione
del termine. In simili circostanze, il fatto che il conduttore abbia atteso la
procedura di appello per sollevare la questione risulta contrario alle norme
della buona fede (art. 2 CC e 52 CPC), e loperato del Pretore resiste alla
critica. La censura appellatoria deve pertanto essere respinta, non essendo
ravvisabile alcuna violazione del diritto di essere sentito del ricorrente.
4. Lappellante
sostiene pure che, contrariamente a quanto affermato dal Pretore, la modifica
delle spese accessorie non è mai stata né comunicata né da lui accettata, che
il relativo doc. E UC non è mai stato firmato e che  non viene spiegato il
metodo di calcolo e di ripartizione, così come la composizione delle spese
accessorie  (p. 3, punto 7 dellappello). Ora, nei considerandi di cui alla
decisione 8 marzo 2018 (inc. SE.2017.429), il primo giudice ha accertato la
validità della nuova modalità di pagamento delle spese accessorie (modifica
contrattuale per atti concludenti), e nel dispositivo, rinviando ai
considerandi, ha conseguentemente accertato lesistenza del derivante credito
della locatrice di cui al conteggio 7 marzo 2017 (fr. 594.-). Il reclamo 29
marzo 2018 del conduttore essendo stato dichiarato irricevibile (CCR del 29
maggio 2018, inc. 16.2018.20), la decisione è nel frattempo passata in
giudicato, per cui tali accertamenti non possono più essere rimessi in
discussione. Lappellante avrebbe dunque al massimo potuto contestare il
calcolo relativo al conguaglio del 26 gennaio 2018, ma non adduce al riguardo
alcuna sufficiente motivazione, omettendo di confrontarsi con quanto osservato
dal primo giudice in relazione ai conteggi, al consumo e al numero di radiatori
con riferimento al plico doc. AD e al doc. H UC (v. sopra consid. L). Del
resto, anche nella decisione qui impugnata il primo giudice ha ribadito che il
conduttore ha accettato la modifica contrattuale per atti concludenti,
corrispondendo regolarmente i conguagli per le spese di riscaldamento
trasmessigli (p. 3 dellimpugnato giudizio), e lappellante nel suo gravame non
si confronta sufficientemente nemmeno con tale accertamento. La sua censura è
dunque irricevibile (art. 310 e 311 CPC).
5. Lappellante
critica il Pretore per avere accertato la liberazione dellente locato per il 6
aprile 2018, osservando di avere già spiegato nelle sue osservazioni 14 maggio
2018 i motivi per i quali ha dovuto lasciare lappartamento il 29 dicembre
2017, non potendo più risiedere in Svizzera (decisione di allontanamento, v.
anche doc. 2 e 3), e di avere lasciato libero lappartamento per il 1. gennaio
2018. Egli tuttavia si limita a opporre una propria visione dei fatti
allaccertamento pretorile, senza sostanziare i motivi per cui si poteva
ammettere la restituzione dellappartamento già in tale data, ritenuto che i
doc. 5 e 6 agli atti attestano la riconsegna delle chiavi soltanto per il 6
aprile 2018. Aggiungasi che lappellante neppure contesta che la disdetta
esplicava i suoi effetti solo per il 29 settembre 2018, né spiega le
conclusioni che vorrebbe trarre dalla sua censura, né argomenta in relazione al
momento in cui il locatore avrebbe potuto trovare un altro inquilino, con
conseguente cessazione dellonere di versare ulteriori canoni di locazione. Anche
a questo riguardo, la censura è irricevibile, rispettivamente deve essere
respinta nel merito.
6. Lappellante
sostiene infine che il Pretore ha errato nel richiamare i contenuti degli art.
88 e 234 CPC, che ha violato gli art. 8, 9 e 29 Cost., e che i presupposti di
cui allart. 257 CPC non sono in casu adempiuti. Egli non fornisce
tuttavia alcuna spiegazione al riguardo, e meglio non spiega perché tali norme
sarebbero state violate. Del resto, la censura di cui al presente gravame
(punti 10 e 11) ricalca parola per parola una contestazione contenuta nel
reclamo del 29 marzo 2018 (doc. 4) e già dichiarata irricevibile per assenza di
motivazione (CCR del 29 maggio 2018, inc. 16.2018.20). Anche nel presente caso,
non si può che concludere per lirricevibilità della medesima. Il riferimento
allart. 257 CPC è peraltro del tutto inconferente nel caso concreto, che non
riguarda una procedura sommaria di tutela nei casi manifesti. Nella misura in
cui lappellante, nel menzionare lart. 234 CPC e gli art. 8, 9 e 29 Cost., si
riferisca invece al mancato rinvio delludienza dibattimentale, si rinvia a
quanto già sancito nel precedente considerando 3.2.
7. Alla
luce di quanto precede, lappello di AP 1 deve essere respinto nella misura in
cui è ricevibile, con conseguente conferma del giudizio pretorile. Il valore
litigioso della procedura di appello, importo determinante anche
ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale , si compone delle
pretese creditorie riconosciute dal Pretore (fr. 8'276.70) e dellammontare del
debito di cui il primo giudice ha accertato linesistenza (fr. 12'347.25), per
un importo complessivo di fr. 20'623.95. Le spese processuali e le ripetibili
della procedura di secondo grado seguono la soccombenza dellappellante (art.
106 cpv. 1 CPC), e sono determinate secondo i dettami degli art. 2, 8 cpv. 2 e
13 LTG e dellart. 11 RTar.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC,
la LTG e il RTar
decide:
1. Lappello 31 agosto 2018 di AP 1 è respinto nella
misura
in cui è ricevibile.
2. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico dellappellante,
che
rifonderà alla controparte fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4 e allUfficio esecuzioni di Lugano
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).