Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: contratto di locazione - disdetta per mora - espulsione del conduttore con pretesa per pigioni arretrate
Decisione del 12.05.2021, CCR
Incarto n. 16.2020.54
DIFFIDA
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 257 CPC

contro
  la decisione emessa il 14 dicembre 2020
  dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2020.775 (tutela giurisdizionale nei
  casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con
  istanza del 9 settembre 2020 da
CO 1 e
CO 2
( patrocinati
  dall ' avv.  PA 2 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il 28 dicembre 2011 O__________ M__________, quale locatrice, e RE 1,
quale conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto
un locale adibito a uso commerciale (calzoleria) ubicato al pianterreno di uno
stabile a __________ per una pigione di fr. 600. mensili. ll 20 agosto 2013 l'immobile in cui è posto l'ente locato
è stato acquistato da CO 1 e CO 2 , in ragione di un mezzo ciascuno, subentrando
nel contratto di locazione. Il 10 giugno 2019 le parti hanno stipulato un nuovo
contratto avente lo stesso oggetto, di durata indetermina­ta, con
inizio il 1° luglio successivo, che prevedeva un aumento della pigio­ne a fr. 620.
mensili ed era disdicibile con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31
dicembre 2020.
B. Il 19 aprile 2020 CO
1 e CO 2 hanno fissato a RE 1 un termine di 90 giorni per il pagamento di
complessivi fr. 6760. corrispondenti alle pigioni scoperte da
gennaio 2019 a marzo 2020 (fr. 3000. per le pigioni dei mesi da gennaio a
maggio 2019, fr. 1240. per quelle da luglio
ad agosto 2019, fr. 1860. per quelle da ottobre a dicembre 2019 ,
fr. 1860. per quelle da gennaio a marzo 2020, già dedotto un ac­conto di
fr. 1200. versato il 14 aprile 2020) con la comminatoria della disdetta
anticipata in applicazione dell'art. 257 d CO in caso di mancato pagamento.
Il conduttore ha versato ai locatori il 21 apri­le 2020 fr. 600., il 20 maggio
2020 fr. 620. e il 9 giugno 2020 fr. 3000..
C. L'8 luglio 2020 i
locatori hanno trasmesso al conduttore un aggiornamento della situazione contabile,
secondo il quale, rispetto alla diffida di pagamento del 19 aprile 2020, lo
scoperto ammontava a fr. 2540. e hanno rilevato inoltre che anche le
pigioni da aprile a luglio 2020, per un totale di fr. 2480., non erano
state pagate. Lo stesso giorno essi hanno inviato al
conduttore una seconda diffida di pagamento con comminatoria di disdetta
invitandolo a pagare entro un termine di 30 giorni anche quest'ultimo importo
scoperto di fr. 2480.. Il 9 luglio 2020 il conduttore ha versato ai locatori fr. 620..
D. Il 13 luglio 2020 i
locatori, accortisi che il conduttore aveva specificato che l'acconto di
fr. 600. versato il 21 aprile 2020 era da dedursi dalla pigione del mese
di aprile 2020, gli hanno trasmes­so un nuovo aggiornamento della situazione
contabile, in base al quale, rispetto alla diffida del 19 aprile 2020, l'importo
scoperto ammontava a fr. 2520. (debito di fr. 7960., meno fr. 1200.
versati il 14 aprile 2020, meno fr. 620. versati il 20 maggio, meno fr. 3000.
versati il 9 giugno, meno fr. 620. versati il 9 luglio 2020) e hanno altresì
indicato che rimanevano scoperte le pigioni relative ai mesi da maggio a luglio
2020 (1860.) e parzialmente quella del mese di aprile 2020 (fr. 20.) per un
totale di fr. 1880.. Il medesimo giorno essi hanno trasmesso al convenuto
una nuova diffida in virtù art. 257 d CO per fr. 1880., che annulla e
sostituisce quella dell'8 luglio 2020, fissandogli un termine di 90. per
pagare le pigioni di fr. 640. relative ai mesi da aprile a maggio 2020 e un
termine di 30 giorni per pagare le pigioni di fr. 1240. relative ai mesi
di giugno e luglio 2020.
E. Il 25 luglio 2020 CO
1 e CO 2, preso atto che il conduttore non aveva saldato interamente l'importo
di cui alla diffida del 19 aprile 2020 entro il termine di 90 giorni
impartitogli, gli hanno notificato con modulo ufficiale la disdetta
straordinaria del contratto per il 31 agosto successivo. Il 10 agosto 2020 RE 1
ha versato fr. 1880. e ha presentato all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Locarno un'istanza di conciliazione volta all'annullamento
della disdetta e alla protrazione della locazione. Il 17 agosto 2020 i locatori
hanno comunicato all'Ufficio di conciliazione che la disdetta era fondata sulla
diffida del 19 aprile 2020 concernente i mesi da gennaio 2019 a marzo 2020 e
non su quella del 13 luglio 2020 riguardante i mesi da aprile 2020 a luglio 2020.
F. Con istanza del 9 settembre 2020, promossa nella procedura sommaria
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 e CO 2 si sono rivolti al
Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere da RE 1, sotto
comminatoria dell'art. 292 CPC, la restituzione dell'ente locato e
l'autorizzazione a procedere allo sgombero forzato dell'im­mobile con l'ausilio
della polizia, così come il pagamento di fr. 2520., a titolo di pigioni, oltre
interessi al 7% dal 1° aprile 2020 e di indennità per l'occupazione illecita
del negozio fino alla data della sua restituzione, oltre interessi al 7%. Nelle sue osservazioni del 13 ottobre 2020 il convenuto ha
chiesto in via principale di dichiarare l'istanza irricevibile e in via
subordinata di respingerla. Con replica del 2 novembre 2020 e duplica del 18
novembre 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni.
G. Statuendo
con decisione del 14 dicembre 2020 il Pretore,
in parziale accoglimento dell'istanza, ha ordinato al convenuto  sotto
comminatoria dell'art. 292 CP  di liberare l'en­te locato. Inoltre, ha ingiunto agli organi di Polizia preposti
di prestare man forte nell'esecuzione della decisione su semplice richiesta degli
istanti, ha avvertito il convenuto che qualora non provvedesse a ritirare mobili
e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica provvederà a fare depositare
tali beni a sue spese in un luogo indicato dagli istanti. Ha obbligato altresì
il convenuto a pagare agli istanti fr. 2520. oltre interessi al 5% dal 1°
aprile 2020 a titolo di pigioni arretrate. Le spese processuali di fr. 200. sono
state poste a carico degli istanti, in solido, per 3/10 e a carico del
convenuto per 7/10. Gli istanti, ai quali non è stata riconosciuta un'indennità
di inconvenienza, sono stati tenuti a rifondere, sempre con vincolo di
solidarietà al convenuto fr. 100. per ripetibili ridotte.
H. Contro
la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 28
dicembre 2020, per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento
del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di dichiarare l'istanza
irricevibile o quanto meno di respingerla. Con decreto del 29 dicembre 2020 il
presidente di questa Camera ha accordato al reclamo
l'effetto sospensivo. Nelle loro
osservazioni del 27 gennaio
2021 CO 1 e CO 2 han­no concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono
impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con reclamo se
il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000. (art. 319 lett.
a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC) . In concreto, il Pretore ha
quantificato tale valore in fr. 8720., donde la competenza di questa Camera (art.
48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione
impugnata è pervenuta al patrocinatore del convenuto il 15 dicembre 2020 (cfr.
tracciamento degli invii postali n. 98.__________, agli atti). Cominciato a
decorrere l'indomani, il termine di ricorso sarebbe scaduto il 25 dicembre
2020, salvo prorogarsi al lunedì 28 dicembre 2020 in virtù dell'art. 142
cpv. 3 CPC, il 25 e il 26 dicembre essendo giorni festivi (art. 1 della legge
canto­nale concernente i giorni festivi ufficiali nel Cantone Ticino: RL 843.200)
e il 27 dicembre 2020 essendo domenica. Introdotto il 28 dicembre 2020 (cfr.
timbro sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, il reclamo in esame è
pertanto tempestivo.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la
violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,
l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne
di manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III
146 consid. 2 con rinvii).
3. Nella decisione impugnata, il Pretore ha
accertato che la domanda
di espulsione si fondava su una valida disdetta straordinaria per mora in virtù
dell'art. 257 d CO, notificata al convenuto il 28 luglio 2020 () a
causa del mancato versamento integrale delle pigioni per i mesi da gennaio 2019
a marzo 2020, per un importo complessivo inizialmente pari a fr. 6760.
(), in seguito, ridottosi, dapprima a fr. 2540. () e, poi, a fr. 2520. (),
con effetto al 31 agosto 2020. Per di più, a suo parere, la diffida di
pagamento del 19 aprile 2020 contemplava bensì un termine di pagamento di 90
giorni ma, dal punto di vista legale, ne sarebbero bastati solo 30 giacché l'Ordinanza sull'at­tenuazione dell'im­patto del
coronavirus (COVID 19) in materia di Iocazione e affitto del 27 marzo 2020 non era
applicabile al caso in esame, le pigioni scoperte riguardando i mesi da gennaio
2019 a marzo 2020. Per il primo giudice
dall'aggiorna­mento della situazione contabile dell'8 luglio 2020 risultava in
relazione alla diffida del 19 aprile 2020 uno scoperto di fr. 2540. per il
periodo gennaio 2019-marzo 2020 e che per i mesi da aprile 2020 a lu­glio 2020
lo scoperto ammontava a fr. 2480.. Egli ha così accertato che per quest'ultimo
im­porto il convenuto aveva ricevuto una nuova diffida. Inoltre, egli ha
soggiunto, la diffida del 13 luglio 2020, che annullava e sostituiva quella
dell'8 luglio 2020 e non quella del 19 aprile 2020, ri­guardava solo le pigioni
ancora scoperte per i mesi di aprile (parzial­mente), maggio, giugno e luglio
2020, pari a fr. 1880.. Per il primo giudice la tesi
del convenuto, secondo cui vi era confusione quanto all'ammontare scoperto e,
soprattutto, che con il suo versamento di fr. 1880., ef­fettuato il 10
agosto 2020, egli avrebbe saldato l'ultimo importo scoperto, non poteva essere seguita
giacché egli aveva soltanto saldato lo scoperto riferito al periodo aprile-luglio
2020 e non oggetto della procedura in esame. Posto che nulla impedisce
al locatore di inviare al conduttore una diffida di pagamento per ogni mese
scaduto e che ogni diffida segue il suo corso, per il Pretore è quindi
possibile risultare in mora per pigioni relative a precedenti diffide, specie
se non si indica su quale pi­gione scoperta deve essere imputato un determinato
versamento . In definitiva il Pretore, accertata la
sussistenza dei presupposti degli art. 257 d CO e 257 CPC, ha accolto la domanda degli istanti volta all'espulsione
del conve­nuto dall'ente locato con le con­testuali misure di esecuzione. Egli
ha stabilito inoltre che  vi è ancora uno scoperto per pi­gioni di fr. 2520.,
donde l'accoglimento della domanda volta alla condanna del convenuto a versare tale
importo, su cui ha riconosciu­to interessi di mora al tasso
legale del 5%. Per contro, sulla richiesta di indennità per occupazione
illecita, fino alla data di restituzione dell′ente locato, oltre interes­si
al 7% non è entrato nel merito, non ritenendo adempiute le condizioni per
ottenere la tutela giurisdizionale.
4. Il
reclamante rimprovera anzitutto al Pretore di avere ritenuto la fattispecie sufficientemente chiara da
poter essere evasa con la procedura sommaria per casi manifesti , nonostante le obiezioni da lui
sollevate in merito agli importi scoperti. A suo dire, contrariamente agli accertamenti pretorili, gli
istanti non hanno disdetto il contratto di locazione sulla base della diffida
di pagamento con la comminatoria di disdetta del 19 aprile 2020 ma sulla base
di quella del 13 luglio 2020,  in quanto
i locatori hanno precisato che la diffida di medesima data annulla e
sostituisce la preceden­te e quindi anche quella del 19.04.2020 per superamento
degli eventi, tanto che con la diffida 13.07.2020 i locatori aggiorna­no i
calcoli e menzionato come unico importo ancora scoperto la somma di fr.
1880.. Egli sostiene, altresì, che la disdetta , facendo
seguito alla comminatoria 13.07.2020, è irrispettosa del termine legale di
trenta giorni previsto dall'art. 257 d cpv. 1 CO ed è pertanto nulla. A
suo parere, anche qualora si ritenesse che la disdetta faccia seguito alla comminatoria
di pagamento del 19 aprile 2020, il 13 luglio successivo i locatori gli hanno
comunica­no che l'ammontare scoperto ammontava
a un totale di fr. 1880. e giacché egli ha pagato questo importo
entro il termine di trenta giorni, tutti i canoni locativi relativi alla
diffida del 19 aprile 2020 sono stati da lui saldati e i locatori non potevano quindi
rescindere il contratto per mora. Per il reclamante qualora vi fossero stati
ancora degli scoperti in relazione alla diffida del 19 aprile 2020, i locatori
avrebbero potuto notificargli la disdetta senza fargli recapitare una nuova
diffida di pagamento il 13 luglio 2020, ciò che però non è stato il caso
perché tutti gli importi relativi alla diffida 19.04.2020 sono stati
integralmente saldati e l'unico importo ancora scoperto di fr. 1880., è stato
da lui pagato nel termine di trenta giorni. Egli ritiene infine che i
conteggi dei locatori sono così poco chiari che () non permettono certo la
conclusione a cui è giunto il Pretore e meglio l'accertamento di fr. 2520.
quale importo arretrato che egli dovrebbe pagare ai locatori.
5. L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può
formare oggetto  co­me nel caso in esame  di una procedura sommaria per casi
manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce
un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile.
Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria
particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012
del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni
per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non
entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).
I
fatti sono immediatamente comprovabili nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a
CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante
deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola
mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è
chiara nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di
dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro
ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi
è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può so llevare obiezioni ed
eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti ( substanziiert und schlüssig , motivées
et concluantes ), al punto che non possano essere scartate imme­diatamente e
siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento
del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III
464 consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020
consid. 5).
6. Nella fattispecie, con la diffida di
pagamento del 19 aprile 2020, i locatori hanno fissato al conduttore un termine
di 90 giorni per pagare complessivi fr. 6760. pari alle pigioni
scoperte dei mesi da gennaio 2019 a marzo 2020 con la comminatoria della
disdet­ta anticipata in virtù dell'art. 257 d CO in caso di mancato pagamento. Premesso ciò, il reclamante non contesta l'accertamento
del Pretore secondo cui, entro il 21 luglio 2020, il convenuto ave­va pagato ai
locatori, oltre a un acconto di fr. 600. versato il 21 aprile 2020 da
dedurre dalla pigione del mese aprile (doc. E 2 ), unicamente
fr. 4240. (fr. 620. il 20 maggio 2020, fr. 3000. il 9 giugno 2020
e fr. 620. il 9 luglio 2020; doc. E 3 e doc. E 4 ). In
siffatte circostanze, alla scadenza del termine di pagamento di 90 giorni impartitogli il 19 aprile 2020, vi era uno scoperto
di fr. 2520. riferito alle pigioni da gennaio 2019 a marzo 2020.
Contrariamente
all'inconsistente e finanche pretestuosa tesi del reclamante, la diffida
del 13 luglio 2020 annullava e sostituiva quella dell'8 luglio 2020, come
figura a chiare lettere sulla diffida stessa, e non quella del 19 aprile 2020,
giacché essa riguardava le pigioni scoperte per i mesi di aprile
(parzialmente), maggio, giugno e luglio pari a fr. 1880. (cfr. doc. H e
doc. I). L'aggiornamento contabile allegato alla medesima indicava per altro
che con riferimento () alla diffida di pagamento 19.4.2020, rimane tuttora
scoperto l'importo di fr. 2520. e che inoltre rimangono scoperti gli
affitti di maggio, giugno e luglio e parzialmente aprile per un totale di fr.
1880. (cfr. doc. L). Nemmeno il reclamante pretende che i locatori avessero
poi rinunciato alle pigioni scoperte da gennaio 2019 a marzo 2020. Né la
disdetta del rapporto di locazione del 25 luglio 2020 è avvenuta a seguito
della diffida di pagamento del 13 luglio 2020, ove appena si pensi che in una lettera
al conduttore del 22 luglio 2020 i locatari hanno indicato la loro chiara
volontà di disdire il contratto di locazione in riferimento alla diffida del
19 aprile 2020 (cfr. doc. C).
Alla
luce di tali considerazioni, le contestazioni sollevate dal convenuto, prive di
fondamento, non sono sufficienti a rimettere in discussione il fatto che egli era
in mora con il pagamento delle pigioni del periodo da gennaio 2019 a marzo 2020
per un totale di fr. 6760., che malgrado i locatori lo abbiano diffidato il
19 aprile 2020 a versare loro questo importo entro 90 giorni (art. 257 d cpv.
1 CO), alla scadenza del termine vi era ancora uno scoperto di fr. 2520.
e che egli ha ricevuto la disdetta del contratto su modulo ufficiale (art. 257 d cpv.
2 CO). Non essendo le sue obiezioni concludenti e potendo essere scartate a
priori, un loro approfondimento sarebbe apparso inutile. Così essendo i fatti
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica chiara, i presupposti per
ottenere l'espulsione del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria
di cui all'art. 257 CPC erano in concreto
dati anche se il convenuto ha introdotto un'azione in
contestazione della disdetta (DTF 144 III 466 consid.
3.3.1 con rinvii; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2
novembre 2020 consid. 4.3; v. anche CCR sentenze inc. 16.2019.6 del 21 marzo
2019 consid. 5d e 16.2015.79 del 21 gennaio 2016 consid. 7b). Ne segue
che al Pretore non può essere rimproverato di avere considerato che le obiezioni sollevate dal convenuto non escludessero l'applicazione della
procedura sommaria di tutela dei casi manifesti e di avere accolto l'istanza.
7. Nelle circostanze descritte il reclamo,
che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei fatti o
nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere respinto. Le spese processuali seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). I resistenti, assistiti da un patrocinatore,
hanno diritto a un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
200. sono poste a carico di RE 1 che rifonderà alle controparti complessivi
fr. 500. per ripetibili.
3.   Notificazione a:

  MLaw   ;

  avv.   .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno Città.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale
d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.