Iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori: tempestività dell'iscrizione e ammontare del pegno in caso di più lavori eseguiti su più fondi
Decisione del 18.06.2019, ICCA
Incarto n. 11.2017.70
IPOTECA LEGALE ARTIGIANI E IMPRENDITORI
art. 839 CC

AP 1
(già
  patrocinata dall'avv. PR 1,)
contro
AO
  1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
AO 6 , e AO 6 ,
(patrocinati dall'avv.  PA 2 ),
rocchiR
giudicando
sull'appello del 19 luglio 2017 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa
dal Pretore il 5 luglio 2017;
Ritenuto
in fatto: A. Il 23 settembre 2014
la AO 1 ha commissionato alla ditta AP 1 la posa degli impianti sanitari e di
riscaldamento, per l'ammontare di fr. 163 200.,
in quattro case a schiera in corso di edificazione
sulla particella n. __________ RFD di __________, appartenente a AO 2 e AO
3 in in ragione di metà ciascuno. Il 6 agosto 2015 la particella n. __________
RFD è stata frazionata nelle nuove particelle n. __________, __________, __________
e __________, su ognuna delle quali sorge una casa a schiera. Nel settembre del
2015 AO 4 ha acquistato la particella n. __________, AO 5 la n. __________ e AO
7 insieme con AO 6 la n. 736 in ragione di un mezzo ciascuno. Nel frattempo la AP
1 ha emesso una fattura di fr. 4800.09 per l'esecuzione di un acquedotto destinato
alle quattro case e ha inviato a AO 2 e AO 3 una liquidazione finale di fr. 163 200.. Il 6 novem­bre 2015 essa ha
sollecitato il versamento del saldo , de­dotti
gli acconti, di fr. 84 570.50.
Tale importo è rimasto impagato.
B. Il
3 dicembre 2015 la AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione
2, per ottenere l'iscrizione provvisoria di un'ipote­ca legale degli artigiani
e imprenditori di fr. 21 142.60
con interessi al 5% dal 10 novembre 2015 su ognuna delle particelle n. 130,
734, 735 e 736. Con decreto cautelare del 3 dicembre 2015, emesso senza contraddittorio,
il Pretore ha ordinato le iscrizioni richieste (inc. CA.2015.568). All'udienza
del 27 gennaio 2016, indetta per il contraddittorio, i convenuti hanno proposto
di respingere l'istanza. Le parti hanno replicato e duplicato, mantenendo le rispettive
posizioni. Terminata il 6 aprile 2016 l'istruttoria, esse hanno rinunciato al dibattimento
finale, limitandosi a conclusioni scritte del 17 maggio 2016 in cui hanno confermato
le domande iniziali. Intanto, il 17 maggio 2016, AO 4 ha venduto la particella
n. 734 a __________ A__________ e __________ S__________ in ragione di un mezzo
ciascuno.
C. Statuendo con sentenza
del 5 luglio 2017, il Pretore ha respinto l'istanza e ha ordinato la cancellazione
delle iscrizioni provvisorie disposte il 3 dicembre 2015 senza contraddittorio.
Le spese processuali di complessivi fr. 900., come quelle di fr. 350.
inerenti al decreto cautelare, sono state poste a carico dell'istante, tenuta a
rifondere a ogni parte convenuta fr. 800. per ripetibili.
D. Contro la sentenza
appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera il 19 luglio 2017, chiedendo 
previo conferimento dell'effetto sospensivo all'appello  che la decisione
impugnata sia riformata nel senso di confermare le iscrizioni provvisorie delle
ipoteche legali decretate dal Pretore il 3 dicem­bre 2015 senza contraddittorio. Il presidente della Camera ha
disposto il 26 luglio 2017 che fino alla decisione sulla richiesta di effetto
sospensivo non andasse presa alcuna misura d'esecuzione riguardo al giudizio impugnato.
Nelle loro osservazioni del 7 ago ­sto 2017 la AO 1, AO 2, AO 3, AO
5, AO 4, AO 7 e AO 6 propongono di respingere l'appello.
Considerando
in diritto:                 1. L'iscrizione provvisoria di
un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori è trattata con
la procedura sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d n. 5 CPC). Le
decisioni dei Pretori (o dei Pretori aggiunti) in tale materia sono appellabili
perciò entro dieci giorni dalla notifica (art. 314 cpv. 1 CPC), sempre che il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000. secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In
concreto tale presupposto è dato, ove appena si consideri l'ammontare delle ipoteche rimaste controverse in prima
sede ( fr. 21 142.60 ). Quanto alla tempestività del rimedio
giuridico, l a sentenza impugnata è pervenuta alla patrocinatrice dell'attrice
il 10 luglio 2017 (attestazione
Track & Trace agli atti n. 98.__________). Introdotto il 19 luglio 2017, l'appello in esame è di
conseguenza ricevibile.
2. Un
appello diretto contro una decisione in materia di provvedimenti cautelari,
alla cui stregua va assimilata la decisione in esa­me (DTF 137 III 567), non
sospende l'esecutività della sentenza impugnata (art. 315 cpv. 4 lett. b CPC). Il presidente della Camera ha disposto nondimeno,
il 26 luglio 2017, che fino alla decisione sulla richiesta di effetto
sospensivo non potesse essere presa alcuna misura d'esecuzione riguardo al
giudizio impugnato. Le iscrizioni provvisorie
figurano tuttora , di conseguenza, nel registro fondiario, continuando a
salvaguardare il termine dell'art. 839 cpv. 2 CC. In condizioni del genere
l'appello continua a essere provvisto di interesse pratico e attuale (analogamente:
I CCA, sentenza inc. 11.2017.95 del 5 ottobre 2018, consid. 2 con rinvii).
3. Il
17 maggio 2016, come detto, AO 4 ha venduto la particella n. __________ a __________
A__________ e __________ S__________ in ragione di metà ciascuno. Ora,
trattandosi di un'obbligazione reale ( propter rem ), l'iscrizione di
un'ipoteca legale degli artigiani o impren­ditori  sia essa provvisoria o
definitiva  va chiesta al proprietario attuale del fondo oggetto delle
forniture o dei lavori (RtiD II-2014 pag. 775 consid. 4b con riferimenti).
Qualora il proprietario del fondo cambi pendente causa, l'acquirente può
subentrare nel processo al posto del­l'alienante
(art. 83 cpv. 1 CPC). Se non su bentra, la richiesta di iscrizione va
respinta ( Schmid/Hürlimann-Kaup ,
Sachenrecht, 5ª edizione, pag. 521 n. 1730 con rimandi). In tal caso
tuttavia l'artigiano o imprenditore deve avere la possibilità di chiedere
nuovamente l'iscrizione  provvisoria o definitiva  del­l'ipoteca legale nei
confronti del nuovo proprietario del fondo. A tal fine il giudice gli fissa
perciò un termine entro cui
agire
(unanimi: Schumacher , Das Bauhand­werker­pfand­recht,
3ª edizione, pag. 542 n. 1475 cui rinvia il n. 1370 per
l'iscrizione provvisoria Schmid/Hürlimann-Kaup ,
loc. cit.; Steinauer , Les droits
réels, vol. III, 4ª edizione, pag. 313 nota 82; Thurnherr in: Basler Kommentar, ZGB II, 5ª edizione, n.
24a ad art. 839/840; Bovay in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 38 ad art. 839; Praplan , L'hypothèque légale des
artisans et entrepreneurs: Mise en uvre judiciaire in: JdT 2010 II pag. 44; Vogel , nota in: BR 1999 pag. 74 n. 106). Il nuovo proprietario del fondo, da parte
sua, non può invocare l'intervenuta perenzione del diritto all'ipoteca legale,
poiché ha rifiutato di subentrare all'alienante nel processo pur avendo
acquistato il fondo gravato di iscrizione provvisoria, foss'anche decretata
solo in via cautelare ( Schumacher ,
loc. cit.). Tale è l'orientamento di questa Camera (RtiD II-2016 pag. 615 n.
11c; v. anche sentenze inc. 11.2014.52
del 28 dicembre 2015, consid. 3 e inc. 11.2015.102 del 10 febbraio 2016,
consid. 2).
In concreto il
vicepresidente della Camera ha impartito il 15 aprile 2019 ad AO 4 un termine
fino al 17 maggio successivo per documentare l'intenzione di __________ A__________
e __________ S__________ di subentrargli nel processo. Il destinatario non ha
reagito, né ha postulato  per ipotesi  una proroga del termine assegnatogli.
La richiesta di iscrizione provvisoria di ipoteche legali sulla particella n. __________
(casa __________) va dunque respinta. Alla AP 1 dev'essere fissato un termine
entro cui chiedere l'iscrizione provvisoria nei confronti dei nuovi proprietari,
i quali non potranno  come si è visto  opporle la peren­zione del­l'art. 839
cpv. 2 CC. Sulle spese processuali si dirà in appresso.
4. Il 25 febbraio 2019 i
convenuti hanno prodotto copia di una petizione del 26 giugno 2018 inoltrata dalla
AP 1 contro la AO 1 volta al pagamento di
fr. 69 230.50, una lettera dell'11 febbraio 2019 in
cui la medesima AP 1 dichiara di ritirare tale azione riservandosi di introdurre
una nuova azione nei confronti di AO 2 e AO 3, così come il decreto di stralcio
emesso il 12 febbraio 2019 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3. Sulla
scorta di tale documentazione essi ritengono che il credito sul quale si
fondava l'ipoteca legale non è stato accertato, di modo che l'appello dev'essere
dichiarato irricevibile in quanto infondato o comunque divenuto privo d'oggetto.
Ora, la documentazione citata, successiva alla decisione del Pretore, è di per
sé ricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). Non è dato a divedere tuttavia quale
incidenza essa avrebbe ai fini del giudizio. Certo, sull'ammontare della pretesa
l'esito della causa creditoria vincola il giudice dell'azione ipotecaria. Sta
di fatto che al riguardo non è ancora intervenuto in concreto alcun giudizio di
merito, mentre l'appaltatore può liberamente agire nel termine di prescrizione
decennale (art. 127 CO) o quinquennale (dandosi un lavoro d'artigiano: art. 128
n. 3 CO; I CCA, sentenza inc. 11.2009.84 del 18 luglio 2011 consid. 2 con
rinvii), lasso di tempo che a un sommario esame non sembra ancora essere decorso.
Giova dunque passare senza indugio all'esame dell'appello.
5. Nella sentenza
impugnata il Pretore ha rammentato che
l'iscrizio­ne di un'ipoteca
legale degli artigiani e imprenditori nel registro fondiario deve
avvenire entro quattro mesi dal com­pimento del lavoro e che, trattandosi di
lavori compiuti su più fondi, il termine decorre dal compimento delle opere su
ogni singola proprietà quantunque si sia in presenza di un unico contratto. Ciò
posto, egli ha accertato che i lavori della ditta istante sono stati eseguiti tra
il giugno e il settembre del 2015. E siccome l'iscrizione delle ipoteche legale
nel registro fondiario è avvenuta il 3 di­cembre 2015, egli ha reputato l'istanza
tardiva per tutti i lavori terminati entro il 2 agosto 2015, compreso
l'acquedotto, opera comune per le quattro case. Riguardo invece ai lavori terminati
dopo il 2 agosto 2015, egli ha respinto l'istanza, tanto perché non era
desumibile il valore dei medesimi, quanto perché non è possibile individuare
su quali fondi (e in che misura) tali lavori sono stati eseguiti.
6. L'appellante ricorda
che il contratto d'appalto era uno solo, che la committente era una soltanto,
che i lavori si sono svolti nell'ambito di un cantiere unico senza distinzione
tra le varie case e che il fondo originario è stato frazionato il 6 agosto 2015
verso la fine dei lavori, lavori che sono proseguiti anche durante i mesi di
ago­sto e settembre del 2015. Essa rimprovera al Pretore di non avere chiarito la
genesi dei lavori effettuati prima e dopo il 3 agosto 2015 in quanto facenti
tutti parte dello stesso cantiere e relativo contratto. Anche le opere supplementari
 essa soggiunge  sono state eseguite per le quattro case in egual misura in quanto
mai contestato da controparte. Secondo la ditta, il Pretore ha trasceso i
limiti di un procedimento sommario, analizzando le varie testimonianze e la
suddivisione dei lavori sui vari fondi anticipando il merito. A suo parere il
riparto dei lavori prima e dopo il 3 agosto 2015 è errata, poiché il
termine di iscrizione nel registro fondiario decorre dalla fine di tutti i
lavori, ovvero in concreto dal mese di settembre 2015. Allo stadio attuale del
procedimento  essa continua  la quantificazione dei lavori non ha alcuna
valenza giuridica, sicché il Pretore ha precorso la causa di merito, eccedendo
i limiti della decisione sommaria. Ad ogni modo, essa epiloga, i lavori sono
stati eseguiti per tutte le quattro case in egual misura e quindi andrebbe
almeno riconosciuta la parte di credito di cui si è certi, quella relativa al
contratto, omettendo quella relativa alle opere supplementari.
7. Litigiosa è anzitutto
la tempestività dell'iscrizione provvisoria. Ora, per ottenere dal giudice
l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale l'artigiano o imprenditore deve
rendere verosimile la sua pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e 76 cpv. 2 ORF). Non
occorre una prova piena. In relazione alla tempestività è sufficiente addurre
elementi idonei a far apparire attendibile il rispetto del termine per ottenere
l'iscrizione dell'ipoteca. Trattandosi di un sindacato di apparenza, il giudice
non deve porre esigenze troppo severe al proposito; nel dubbio, egli ordina
l'iscrizione provvisoria e rinvia la decisione sulla legittimità dell'ipoteca
definitiva alla sentenza di merito. L'iscrizione provvisoria va respinta, in
altre parole, solo se il diritto all'iscrizione definitiva dell'ipoteca appare
escluso o altamente inverosimile, in particolare quando già a un sommario esame
il termine dell'art. 839 cpv. 2 CC appaia chiaramente decorso (RtiD II-2016
pag. 616 consid. 5, I-2015 pag. 897 consid. 5 con riferimenti; da ultimo:
I CCA, sentenza inc. 11.2017.3 del 17 luglio 2018, consid. 3 con
rinvii).
a) L'iscrizione
di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori nel registro fondiario deve
avvenire  e non solo essere chiesta  entro quattro mesi dal compimento del lavoro (art. 839 cpv. 2 CC),
intendendosi con ciò il momento in cui tutte le prestazioni che formano oggetto
del contratto d'appalto sono state oggettivamente ultimate e sono pronte
per la consegna (I CCA, sentenza inc. 11.2017.3 del 17 luglio 2018 consid. 5a con
rinvio alla sentenza del Tribunale federale 5D_116/2014 del 13
ottobre 2014 consid. 5.5.2, in: ZBGR/ RNRF 2016 pag. 342; v. anche RtiD II-2016 pag. 616 consid. 5a con rinvii). Nella
fattispecie l'iscrizione provvisoria è avvenuta il 3 dicembre 2015, ragione per
cui occorre verificare che i lavori svolti dall'istante appaiano essere stati terminati
non più di quattro mesi prima di tale data (art. 839 cpv. 2 CC), ovvero non prima
del 3 agosto 2015.
b) A
norma dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC l'iscrizione di un'ipoteca legale può avvenire
solo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto, destinati a un'opera eseguita
su un determinato fondo. Il privilegio degli artigiani e imprenditori può
quindi sussistere unicamente per prestazioni effettuate su uno specifico immobile
in relazio­ne a un concreto progetto di costruzione (I CCA, sentenza inc.
11.2017.95 del 5 ottobre 2018, consid. 4). Nel caso di lavori su due o più
immobili, l'ipoteca legale dev'essere chiesta sotto forma di pegno parziale
gravante ogni singolo fondo per la frazione del credito di cui il proprietario
risponde (art. 798 cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l'artigiano o
l'imprenditore abbia compiuto il lavoro sulla base di uno o più contratti
(sentenza del Tribunale federale 5A_924/2014 del 7 maggio 2015, consid. 4.1.3.1; v. anche Bovay in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 54 ad art. 839; Bohnet , Actions civiles, vol. I,
2ª edizione, § 55 n. 49).
c) Lavori
eseguiti in una sola volta dal medesimo imprenditore in due o più edifici
situati su un unico fondo e sulla base di un singolo contratto possono
costituire una prestazione unitaria. In tal caso è dato un solo termine di
quattro mesi per iscrivere un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori
secondo l'art. 839 cpv. 2 CC (DTF 125 III 118 consid. 3b, 111 II 343 consid. 2;
più recentemente: sentenze del Tribunale federale 5A_282/2016 del 17 gennaio
2017 consid. 7.1, in: SJ 2017 I 265, e 5A_426/2015 dell'8 ottobre 2015, consid.
3.2). Qualora il fondo sia in seguito frazionato, l'ipoteca va chiesta su ogni
singolo fondo e il termine decorre separatamente per ogni immobile indipendentemente
dal fatto che la parcellazione sia avvenuta prima o dopo la conclusione del
contratto ( Schumacher , op. cit.,
pag. 432 n. 1205; Praplan , L'hypo­thèque
légale des artisans et entrepreneurs: Mise en uvre judiciaire, in: JdT 2010 II
41). Un'eccezione può ravvisarsi ove gli edifici, seppure posti su fondi diversi,
costituiscano un'unità dal punto di vista funzionale e i lavori siano eseguiti contemporaneamente
o l'uno immediatamente dopo l'altro ( Schumacher ,
op. cit., pag. 432 n. 1207; Thurnherr in:
Basler Kommentar, ZGB II, 5ª edizione, n. 18 ad
art. 839/840).
d) Infine,
qualora il medesimo artigiano o imprenditore sia stato incaricato di eseguire
più opere sulla base di un singolo contratto, il termine di quattro mesi
decorre  per principio  dal compimento dei vari lavori. Solo qualora i lavori
siano tanto embricati da formare nel loro insieme un'unità specifica
dal
profilo economico e materiale si può considerare che ci si trovi di fronte 
eccezionalmente  a un lavoro unitario. In tal caso è dato un solo termine di
quattro mesi per iscrivere un' ipoteca legale degli artigiani e imprenditori a
norma dell'art. 839 cpv. 2 CC (sentenza del Tribunale federale 5A_282/2016 del 17 gennaio 2017 consid. 7.1 con rinvii, in: SJ 2017 I 273;
analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2016.26 del 10 agosto 2017
consid. 5b).
e) Nella
fattispecie l'istante è stata incaricata di eseguire gli impianti sanitari e l'impianto
di riscaldamento in quattro case a schiera in corso di edificazione sulla
base di un singolo contratto d'appalto (doc. B). I lavori sono stati appaltati
dalla stessa committente (la AO 1), sono stati eseguiti inizialmente sul medesimo
fondo, sono stati svolti pressoché nello stesso periodo e nel contesto di un
cantiere unico, e hanno formato oggetto di una liquidazione finale unica. Non
risulta tuttavia, nem­meno a un sommario esame, che i vari fondi formassero
un'unità funzionale. Trattandosi di quattro case distinte, il termine di
quattro mesi decorreva pertanto dalla fine dei lavori nei singoli immobili. Analogamente
non si ravvisano gli estremi di un
solo lavoro specifico, le opere in questione rimanendo perfettamente
individuabili e distinguibili, per nulla embricate fra loro. Anche al
proposito l'istante doveva rendere verosimile quindi la tempestività della richiesta
d'iscrizione per entrambe le prestazioni.
f) Premesso
ciò, __________ F__________, dipendente della ditta istante, ha dichiarato di
essere intervenuto sul cantiere di __________ dopo le ferie edilizie estive e sino
alla fine di agosto, occupandosi di piccoli lavori in quasi tutte le case,
montando le rosette nella casa D (guardando il doc. E è l'ultima casa a sinistra)
e i sifoni, asportando materiale di cantiere e pulendo i pavimenti. Egli ha
precisato che il montaggio di una termopompa è stato eseguito in agosto (deposizione
del 23 febbraio 2016: verbali, pag. 1 e 2). __________ R__________, figlio del
titolare della ditta e dipendente dell'azienda, ha dichiarato di avere lasciato
il cantiere dopo la fine di settembre 2015, di avere posato la termopompa nella
casa A in agosto e quella della casa B tra la fine di agosto e il settembre. Egli
ha affer­mato inoltre di avere finito nel mese di agosto la casa A con la posa
degli apparecchi (mobiletti, lavabo, WC, bidet); in seguito, fine agosto-inizio
settembre, ho lavorato nella casa B, dove oltre a finire l'allacciamento della
termopompa ho effettuato anche la posa degli apparecchi e l'allacciamento della
cucina. Quanto alla casa C, nel mese di agosto egli ha eseguito gli scarichi
della condensa della termopompa [messa in funzione a fine luglio] con la posa della
bacinella per il recupero dell'acqua. Per la casa D, già occupata nel mese di
agosto, i lavori erano già stati terminati nel corso del mese di luglio (deposizione
del 23 febbraio 2016: verbali, pag. 3).
g) Per
converso, secondo __________ A__________, piastrellista,  le case D, C e
B a fine giugno erano praticamente a posto  e anche l'ultima casa era praticamente terminata prima delle vacanze del­l'edilizia (deposizione del 23 marzo 2016: verbale, pag. 1). Stando a __________ D__________, imbianchino, i
lavori per le case B, C e D erano terminati nel mese di giugno, mentre la  casa A l'ha
finita a inizio luglio  (deposizione del 23 marzo 2016: verbali, pag. 2). A
mente di __________ M__________, dipendente dell'impresa di costruzione,  a fine luglio
tutte le case del cantiere erano finite , compreso l'impianto sanitario e il riscaldamento (deposizione del 23 marzo 2016: verbali, pag. 3).
h) Tenuto
conto del fatto che le ferie collettive dell'edilizia nel Cantone Ticino sono
annualmente fissate nelle prime due settimane di agosto e che l'apprezzamento
di deposizioni contrastanti rilasciate da cinque testimoni va rinviata al
giudizio sul­l'iscrizione definitiva, in concreto non si può desumere già a un
sommario esame che con riferimento alla casa A (la prima a destra sul doc. E) e
quindi  contrariamente all'opinione del Pretore  la particella n. __________ (come
ammettono i convenuti: risposta del 27 gennaio 2016, pag. 1, 5 ª riga), per l'installazione
dell'impianto sanitario e di quello di riscaldamento l'istanza di iscrizione
fosse tardiva. Quanto alla casa __________ (particella n. __________), si può
ritenere che, quanto meno in relazione all'impianto di riscaldamento per il
quale nel mese di agosto sono stati posati gli scarichi della condensa della termopompa (prestazione che, a un esame
di verosimiglianza, che non può ritenersi accessori
o secondaria), l'iscrizione appare tempestiva.
Per
contro, la richiesta d'iscrizione appare d'acchito tardiva quanto alla casa __________
(particella n, __________), il montaggio delle rosette costituendo un lavoro
puramente accessorio, mentre la pulizia del cantiere non appare riferirsi a
quell'immobile già abitato. Anche per quel che riguarda la costruzione dell'acquedotto
l'istanza appare chiaramente tardiva, ove appena si consideri che la fattura
risale al giugno del 2015, ciò che indizia la conclusione dei lavori ben prima
del 3 agosto 2015 (RtiD II-2006 pag. 707 consid. 5b con rinvii). Né si può
ritenere, a un esame sommario, che tale opera rientri nel contratto principale o
possa definirsi, in mancanza di indicazioni da parte dell'istante, funzionale a
quelle del contratto principale.
i) Non
che nel caso specifico non rimangano dubbi. Ma ciò non basta per concludere che
il termine entro cui ottenere l'iscrizione dell'ipoteca legale per i lavori testé
evocati fosse già chiaramente decorso. In circostanze come quelle descritte l'iscrizione
va ordinata e la decisione sull'effettiva liceità del­l'ipoteca rinviata alla
sentenza di merito. In quella procedura la tempestività dell'iscrizione,
trattata nel giudizio provvisionale a livello di mera apparenza, andrà
sindacata con pieno potere cognitivo (I CCA, sentenza inc. 11.2016.8 del 31
ottobre 2017 consid. 5d con rinvio alla sentenza inc. 11.2004.4 del 21 marzo
2006, consid. 4). Ne segue, in definitiva, che in relazione alla particella n. __________
la richiesta di iscrizione del­l'ipoteca legale va reputata tempestiva sia per
gli impianti sanitari sia per l'impianto di riscaldamento. Relativamente alla particella
n. __________ la richiesta appare tempestiva limitatamente all'impianto di riscaldamento,
mentre va considerata tardiva per quel che riguarda la particella n. __________.
8. In merito all'ammontare del credito, dandosi
più fondi e più prestazioni incombe
all'artigiano o imprenditore allestire un conteggio separato per ogni fondo e
fatturare i lavori separatamente, tanto riguardo all'ammontare del credito
quanto all'ammontare della relativa garanzia. Ne discende che, per principio,
l'artigiano o l'imprenditore non può suddividere il costo del proprio
intervento in modo astratto tra la superficie dei vari fondi, né ripartire l'insieme
delle sue prestazioni secondo la volumetria delle costruzioni, ma deve
specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) siano
stati eseguiti per un determinato fondo e a quale prezzo. La pattuizione di
costi globali o forfettari non lo esonera da tale obbligo. E non spetta al
giudice suddividere per apprezzamento una pretesa indeterminata su
più fondi. I principi appena enunciati si applicano non solo alle iscrizioni
definitive, ma anche a quelle provvisorie, sebbene cifrare l'ammontare del
pegno per queste ultime possa apparire arduo, vista l'esigenza di ottenere
l'iscrizione entro quattro mesi e l'impossibilità di aumentare in seguito l'ammontare
della garanzia iscritta (I CCA, sentenza inc. 11.2017.95 del 5 ottobre 2018, consid.
4a con rinvii) .
a) Contrariamente
all'opinione dell'appellante, non è vero che la quantificazione dei lavori non ha
alcuna valenza giuridica per l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale.
Certo, in una procedura sommaria non si tratta di accertare l'esatta spettanza
dell'artigiano o imprenditore. Occorre nondimeno sapere qual è il verosimile
ammontare del pegno che va a lui riconosciuto in garanzia del credito, la cui
fondatezza andrà chiarita poi nella causa volta all'iscrizione definitiva
dell'ipoteca (I CCA, sentenza inc. 11.2016.8 del 31 ottobre 2017, consid. 6a). L'artigiano
o imprenditore non è pertanto esonerato dal rendere verosimili quali opere
siano state svolte e quali materiali siano stati forniti.
b) In concreto è fuori
dubbio che la fattura del 14 giugno 2015 riguardante l'acquedotto (doc. H), come
pure la liquidazione finale del 22 settembre 2015 (doc. G) e l'elenco
delle fatture scoperte del 22 ottobre 2015 (doc. F), redatte unilateralmente dalla
ditta istante, non bastano per rendere verosimile la pretesa della ditta. Questa
tuttavia ha prodotto anche un'offerta del 4 marzo 2014, annessa al contratto d'appalto,
dalla quale risulta un costo medio per casa di fr. 40 905.22, di cui fr.
27 501.25
per l'impianto di riscaldamento e fr. 14 619. per i sanitari, più la ventilazione servizi
bagni, ma dedotta la pompa della lavanderia (doc. 1B). L'esistenza del
credito, risultante dal costo dei lavori a corpo (forfettari) per complessivi fr.
163 200.,
dal quale dedurre gli acconti versati di fr. 110 000., per un
totale di fr. 53 200. corrispondenti a fr. 13 300. per ogni
abitazione, può ritenersi di conseguenza verosimile.
c) Quanto ai lavori eseguiti sui singoli fondi, è vero che l'istante
nulla ha specificato. Tuttavia l'allegazione dell'istante, secondo cui le
prestazioni contrattuali erano uguali per tutte quattro le case, è rimasta
incontestata. Per di più, a un sommario esame simile allegazione non appare
inverosimile, ove si pensi che le dimensioni delle abitazioni non divergono sostanzialmente
(doc. 1B), mentre le superfici lorde delle abitazioni (70 m²) appaiono analoghe
(doc. 10, 5° foglio). Inoltre i convenuti non hanno mai preteso che la ditta
istante non abbia fornito le prestazioni elencate nella citata offerta,
dipartendosi anzi da tale importo per contrapporre una propria liquidazione
finale (doc. J). Né essi hanno affermato che la ditta istante non abbia
completato tali prestazioni in ogni abitazione. Quanto all'esistenza di
difetti, per altro non quantificati né resi verosimili, il loro accertamento
esula dalla procedura sommaria e va rinviato alla causa di merito (I CCA, sentenza
inc. 11.2013.58 del 6 novembre 2015, consid. 4; v. anche Schumacher , op. cit., pag. 159 n. 470).
d) In
ultima analisi, in un caso come quello in esame la suddivisione in parti uguali
della spettanza dovuta per contratto non è meramente astratta, ma rispetta verosimilmente
l'entità dei lavori eseguiti sui vari fondi. A ragione i convenuti fanno valere
invece che non è dato di sapere su quale particella siano state eseguite le
prestazioni supplementari oggetto delle fatture di fr. 3469.40 e di fr. 23 700., per le
quali non è possibile una ripartizione aritmetica sui quattro immobili. Ne segue
che sulla particella n. 130 va iscritta in via provvisoria un'ipoteca legale di
fr. 13 300.
e sulla particella n. __________ un'ipoteca legale di fr. 8965.. L'appello,
parzialmente fondato, merita accoglimento entro tali limiti.
9. Le spese e le
ripetibili del giudizio odierno seguono il vicendevole grado di soccombenza
(art. 106 cpv. 2 CPC). L'istante ottiene causa vinta per un quarto e dovrebbe sopportare
di conseguenza tre quarti degli oneri processuali. Non si deve dimenticare
tuttavia che AO 4 ha alienato la particella n. __________ senza impegnare
gli acquirenti nel­l'atto di cessione a subentrargli in causa, obbligando
l'istante così a ricominciare la procedura. In simili condizioni egli deve assumere
la responsabilità delle proprie scelte e assumere una parte (in concreto un
quarto) delle spese processuali ( Schumacher ,
op. cit., pag. 542 n. 1475; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2014.52 del
28 dicembre 2015, con­sid. 5 ). Agli altri convenuti va addebitata la
rimanenza. L'istante rifonderà inoltre alle controparti un'indennità per
ripetibili ridotta (metà dell'indennità piena: RtiD II-2016 pag. 638 consid.
3b), salvo per quel che riguarda i proprietari della particella n. __________,
che hanno diritto a un'indennità piena. AO 4 rifonderà all'istante infine un'equa
indennità per ripetibili. Le spese e le ripetibili di primo grado vanno
ridefinite secondo il medesimo principio.
10. Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente
sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso
raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30 000. ai fini
dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF, fermo restando che contro decisioni in materia
di provvedimenti cautelari, alla cui stregua va assimilata l'attuale sentenza
(consid. 2 in principio), può essere fatta valere soltanto la violazione di
diritti costituzionali (art. 98 LTF).
Per questi motivi,
decide: I.   L'appello è parzialmente
accolto, nel senso che la sentenza impugnata è così riformata:
1.  L'istanza
è parzialmente accolta, nel senso che l'ufficiale del registro fondiario del
Distretto di Lugano è invitato a iscrivere, in sostituzione di quanto disposto
con decreto cautelare emanato senza contraddittorio il 3 dicembre 2015 dal
Pretore di Lugano, sezione 2, le seguenti iscrizioni provvisorie:
a) ipoteca
legale degli artigiani e imprenditori per fr. 13 530. con interessi al 5%
dal 10 novembre 2015 in favore della AP 1 sulla particella n. __________ RFD di
__________, proprietà di AO 2 e AO 3 in ragione di un mezzo ciascuno;
b) ipoteca
legale degli artigiani e imprenditori per fr. 8965. con interessi al 5% dal 10
novembre 2015 in favore della AP 1 sulla particella n. __________ RFD di __________,
proprietà di AO 5.
2.  All'istante
è assegnato un termine di 30 giorni dal passaggio in giudicato della presente
sentenza per promuovere la causa volta all'iscrizione definitiva dell'ipoteca
legale.
3.  All'istante
è assegnato un termine di 30 giorni dal passaggio in giudicato della presente
sentenza per promuovere nei confronti degli attuali comproprietari della
particella n. __________ l'istanza volta all'iscrizione provvisoria
dell'ipoteca legale.
4.  Nel
caso in cui il termine di 30 giorni decorra infruttuoso, diverrà caduca
l'iscrizione
provvisoria decretata dal Pretore il 3 dicembre 2015 per l'ammontare di fr. 21 242.60 con
interessi al 5% dal 10 novembre 2015 in favore della AP 1 sulla particella n. __________
RFD di __________, intestata a __________ A__________ e __________ S__________
in ragione di un mezzo ciascuno.
5.  L'istanza
è respinta per il resto, nel senso che ad avvenuto passaggio in giudicato di
questa sentenza l'ufficiale del registro fondiario del Distretto
di Lugano
sarà invitato a cancellare l'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori
iscritta in via provvisoria il 3 dicembre 2015 per l'ammontare di fr. 21 242.60 con
interessi al 5% dal 10 novembre 2015 in favore della AP 1 sulla particella n. __________
RFD di __________, intestata a AO 7 e a AO 6 in ragione di un mezzo ciascuno.
6.  Le
spese processuali di fr. 900., come pure la tassa di giustizia e le spese del
decreto cautelare emesso senza contraddittorio il 3 dicembre 2015 (inc. CA.2015.568),
da anticipare dall'istante, sono poste per metà a carico dell'istante medesima,
per un quarto a carico di AO 4 e per un quarto solidalmente a carico di AO 2, AO
3 e AO 5. L'istante rifonderà a AO 2 e AO 3 fr. 400. per ripetibili, a AO 5
fr. 400. per ripetibili e a AO 7 con AO 6 fr. 800. per ripetibili. Inoltre AO
4 rifonderà alla AP 1 fr. 400. per ripetibili.
II.   Le spese di appello di fr.
1250. complessivi, da anticipare dal­l'appellante, sono poste per metà a
carico dell'appellante medesima, per un quarto a carico di AO 4 e per il
rimanente quarto solidalmente a carico di AO 2, AO 3 e AO 5. L'appellante
rifonderà a AO 2 e AO 3 fr. 1000. per ripetibili, a AO 5 fr. 1000. per
ripetibili e a AO 7 con AO 6 fr. 2000. per ripetibili. AO 4 rifonderà inoltre
alla AP 1 fr. 500. per ripetibili.
III.   Notificazione a:
 
  ;

  avv.   .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d ' appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).