Locazione - disdetta per mora - espulsione
Decisione del 03.10.2019, IICCA
Incarto n. 12.2019.136
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 257 CPC

AO
  1
rappr. da RA 1
contro
AP
  1
e M
chiedente lespulsione immediata dei
convenuti dallappartamento da loro locato, domanda alla quale AP 1 si è
opposta, e che il Pretore ha accolto con decisione 21 agosto 2019;
appellante la convenuta AP 1 con appello 2 settembre 2019, con il quale chiede
lannullamento del giudizio pretorile;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1 ha
concesso in locazione ai coniugi AP 1 e M__________
__________ dal 1° dicembre 2014 lappartamento di 4,5 locali al
quarto piano dellimmobile sito in via __________ a __________ , per una pigione mensile di fr. 2130.-, oltre spese accessorie (doc.
A); dal 1° luglio 2018 AP 1 ha pure locato un parcheggio al canone mensile di fr. 150.- (doc. B);
che
con scritti separati 12 dicembre 2018 la locatrice ha diffidato i conduttori a
provvedere entro trenta giorni al versamento delle pigioni scadute (doc. C); che con raccomandata e relativo modulo ufficiale 24 gennaio 2019 la locatrice
ha notificato ai conduttori la disdetta straordinaria del contratto per il 28
febbraio 2019 (doc. E); che non avendo i conduttori provveduto alla regolare riconsegna dellente locato
entro tale scadenza, con istanza 18 giugno 2019, nella
procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti, la locatrice ha
chiesto alla Pretura di ordinare limmediata espulsione dei conduttori, con le
comminatorie di rito; che, in occasione delludienza del 22 luglio 2019, listante si è riconfermata
nella domanda, mentre la convenuta AP
1 , M__________ __________ non essendo
comparso, ha riconosciuto di essere in mora nel pagamento delle pigioni e ha
chiesto le venisse concesso un certo lasso di tempo per saldare il dovuto,
ottenendo dallistante la disponibilità a continuare nella locazione  qualora
entro il 31 luglio 2019 la parte convenuta provvedesse al pagamento della somma
di CHF 6'000.- rispettivamente entro il 16 settembre 2019 dellintegrale
pagamento degli scoperti  (atto III); che con lettera 12 agosto 2019 la locatrice ha chiesto alla Pretura
lemanazione del giudizio, non essendo intervenuto entro il termine concordato il
pagamento della somma di fr. 6'000.- a saldo parziale delle pigioni scoperte
(atto IV); che con giudizio 21 agosto 2019 il Pretore, ritenendo la richiesta di
espulsione fondata sulla base della mora dei conduttori e preso atto del
mancato ricomponimento bonale sulla base dellaccordo stipulato in occasione
delludienza, ha accolto listanza e fatto ordine ai convenuti di riconsegnare
lente locato entro dieci giorni dalla notificazione, con le comminatorie di
rito;
che con
appello 2 settembre 2019 la convenuta AP 1 ha impugnato la decisione pretorile
chiedendone lannullamento e di conseguenza di annullare la disdetta ed essere
autorizzata a rimanere nellappartamento locato; che latto di appello non è stato intimato alla controparte per la risposta
(art. 312 cpv. 1 CPC);
che
terminando con una non entrata nel merito di unimpugnazione manifestamente
inammissibile , rispettivamente con il diniego di una richiesta
palesemente infondata, la procedura può essere decisa
dalla Camera nella composizione a giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. a cfr. 2
e lett. b cfr. 3 LOG);
che contro
una decisione emanata in procedura sommaria a tutela nei casi manifesti il cui
valore è di fr. 66600.-, come accertato dal Pretore, è dato il rimedio
dellappello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC); tenuto conto della
data di intimazione della decisione pretorile, lappello 2 settembre 2019 è quindi
tempestivo;
che
dal 1° gennaio 2011 lespulsione di un conduttore dai locali
occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,
avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione
o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257
CPC) che non richiede la previa conciliazione ( Hohl, Procédure civile, Tome II, 2 a ed., n. 1429, pag. 260);
che lappello deve essere motivato
(art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali
motivi sarebbe errata la decisione del Pretore ( Bohnet ,
Le droit du bail en procédure civile suisse, 16 e Séminaire sur le
droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che AP 1 ha presentato un atto
di appello con il quale rimprovera anzitutto al Pretore di non aver rilevato la nullità delle diffide e
delle disdette notificate sepatatamente ai coniugi, al medesimo indirizzo
corrispondente allappartamento locato, benchè il marito conduttore risiedesse
allestero e non potesse così prenderne conoscenza; che la censura va respinta siccome manifestamente infondata: anzitutto appare
dubbia la legittimazione dellappellante a invocare un pregiudizio asseritamente
subito da una terza persona, che nulla ha ritenuto di eccepire al riguardo e
non è più parte nella presente procedura; che, a prescindere da ciò e dalla dubbia ricevibilità della prova documentale (doc.
B prodotto con lappello), dalla stessa si potrebbe al più dedurre che il
marito, cittadino straniero, ha ottenuto dal competente Ufficio della
migrazione unautorizzazione alla residenza allestero per un periodo di due
anni ai sensi dellart. 61 cpv. 2 LStr, senza perdita dei diritti domiciliari
acquisiti in Svizzera; da questa circostanza nulla potrebbe comunque essere
dedotto in merito al venir meno del suo interesse degno di protezione a
condurre in locazione loggetto della vertenza e a mantenere il recapito
postale utilizzato dalla locatrice per le notifiche; che, inoltre, proprio lautorizzazione in questione specifica chiaramente come
durante lassenza allestero la moglie sarebbe stata rappresentante del marito per
gli obblighi di natura pubblica e privata, tra i quali rientra senzaltro la
rappresentanza in merito alla notifica di atti quali quelli in questione; che lappellante asserisce, per la prima volta in questa sede e quindi
tardivamente (art. 317 CPC), oltre che in maniera carente dal punto di vista
dellonere di allegazione e della prova (art. 311 CPC), di non aver ricevuto il
formulario ufficiale unitamente alla disdetta del 24 gennaio 2019; risulta
pertanto inconcludente e contraddittoria la tesi di aver ricevuto solamente una
lettera di disdetta e di non averla potuta impugnare invocandone la nullità;
merita pertanto conferma laccertamento pretorile che ha ritenuto provata la
regolarità della disdetta sulla base dei documenti prodotti; che latto dappello non contesta la circostanza posta alla base della
conclusione pretorile, ovvero che la disdetta è intervenuta dopo regolare messa
in mora dei conduttori siccome questi erano in arretrato con il pagamento di
diverse pigioni mensili; lappellante sostiene, in modo assai confuso e non
privo di contraddizioni, che il mancato pagamento della somma di fr. 6'000.-
entro il termine del 31 luglio 2019 non potesse comunque comportare la
continuazione della procedura e lemanazione del contestato giudizio pretorile
di espulsione dei conduttori; la censura è manifestamente infondata e finanche temeraia
risultando chiaro e inequivocabile il senso dellaccordo raggiunto durante
ludienza per procrastinare lemanazione del giudizio in caso di pagamento di
una prima somma a parziale copertura, rispettivamente per evitare di procedere
con lo sfratto in caso di saldo dellintera somma scoperta; che, abbondanzialmente, si rileva come non possa essere accolta la tesi
dellappellante che invoca quale pregiudizio il fatto che la prematura
emanazione della decisione pretorile lavrebbe privata della facoltà di
continuare con il contratto di locazione facendo fronte al pagamento della
somma ancora scoperta entro il 16 settembre 2019, come pattuito durante
ludienza; a tal proposito risulta comunque che, nelle more dellistruttoria,
tale termine sia nel frattempo scaduto senza che lasserita intenzione della
conduttrice si sia concretizzata, nulla lasciando peraltro pensare che la
disponibilità della locatrice fosse nel frattempo venuta meno; che non sono peraltro atte a rimettere in discussione il giudizio pretorile le
ampie considerazioni dellappellante in merito ai motivi che avrebbero condotto
alla situazione di mora nel pagamento delle pigioni, alle difficoltà economiche
familiari e ai tentativi in corso di risolverle nellambito di procedure di
incasso di crediti salariali verso il suo precedente datore di lavoro; che tale modo di argomentare è inammissibile e comporta lirricevibilità di
buona parte delle censure dappello per carente motivazione, non essendo
adempiuti i presupposti dellart. 311 CPC: lappellante non si confronta
infatti adeguatamente con il giudizio impugnato, né per quel che concerne
laccertamento dei fatti esposti, né per quel che concerne lapplicazione del
diritto;
che gli accertamenti e le conclusioni del primo giudice non risultano quindi
validamente criticati, ciò che comporta la conferma della sentenza impugnata; che le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e
sono fissate in conformità allart. 9 cpv. 3 LTG; il valore litigioso della
procedura di appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al
Tribunale federale, ammonta a fr. 66600.-, come indicato dal Pretore; non si assegnano ripetibili
alla controparte alla quale l'appello non è stato notificato.
Per questi motivi,
decide:                     1. L'appello 2 settembre 2019 di AP 1 è respinto nella misura in
cui è ricevibile .
2. Le
spese processuali di complessivi fr. 100.- sono poste a carico dellappellante.
Non si assegnano ripetibili.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
 la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
vicepresidente
(giudice
D. Bozzini)
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).