Locazione - disdetta per mora - contestazione della disdetta - espulsione
Decisione del 03.06.2020, IICCA
Incarto n. 12.2019.208
CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
art. 257d CO
art. 259g CO
art. 271a CO

AO
  1
PA 1
contro
AP
  1
con cui lattrice ha
chiesto lespulsione della conduttrice dallabitazione sita nel comune di , con
le comminatorie di rito e con protesta di spese e ripetibili;
domanda avversata dalla
convenuta, che ha pure postulato la concessione del gratuito patrocinio, in
occasione del dibattimento; richieste sulle quali il Pretore aggiunto supplente si è pronunciato con
decisione 11 novembre 2019 con la quale ha accolto la petizione e ordinato
limmediata espulsione della conduttrice, con le comminatorie di rito, respingendo
inoltre listanza di gratuito patrocinio della convenuta, a carico della quale
sono state poste tasse, spese e ripetibili;
appellante la
convenuta con appello 10 dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.208) con il quale postula
lannullamento del giudizio impugnato, laccertamento della nullità,
subordinatamente dellinefficacia, della richiesta di sfratto, e chiede di
riconoscere la violazione del principio  ne bis in idem  e di accertare
la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e
ripetibili, postulando altresì di essere  ammessa allassistenza giudiziaria
estesa allesenzione di anticipi e alle cauzioni, allesenzione delle spese
processuali  (inc. n. 12.2019.209);
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:                   A. Con contratto 29 ottobre
2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo,
unabitazione sita a  ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. B).
B. Il rapporto
contrattuale ha visto le parti sin dallinizio in disaccordo e ripetutamente
coinvolte in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa
Camera, che non occorre in questa sede riepilogare.
C. Con scritto 25
settembre 2018 il patrocinatore della locatrice ha diffidato la conduttrice a
provvedere entro trenta giorni al versamento delle pigioni scadute relative ai
mesi di agosto e settembre 2018 (doc. E). Con raccomandata e relativo modulo
ufficiale 12 novembre 2018 AO 1 ha notificato a AP 1 la disdetta straordinaria
del contratto per il 31 dicembre 2018 (doc. F).
D. Con petizione 27
febbraio 2019 (inc. n. SE.2019.12), preceduta dalludienza 28 gennaio 2019
dinanzi allUfficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 dinanzi
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord chiedendo in via principale
di annullare la disdetta straordinaria notificatale il 12 novembre 2018 e di
accertare che il contratto di locazione in corso terminasse prima del 30 aprile
2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a tale data,
formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria.
E. Nel frattempo, con
istanza 11 febbraio 2019, AO 1 si è rivolta al competente Ufficio di
conciliazione chiedendo lo sfratto della conduttrice e ottenendo
lautorizzazione ad agire in giudizio al termine dellinfruttuosa udienza di
conciliazione del 25 marzo 2019 (doc. A).
F. Con petizione 1°
aprile 2019 AO 1 ha chiesto lespulsione della conduttrice AP 1 dallabitazione
sita nel comune di , con le comminatorie di rito e con protesta di spese e
ripetibili. La convenuta ha chiesto in occasione del dibattimento di respingere la domanda
e postulato la concessione del gratuito patrocinio. Le parti hanno ribadito le
loro tesi e domande con replica e duplica e nelle comparse scritte conclusive.
G. Con decisione 11
novembre 2019 il Pretore aggiunto supplente ha accolto la petizione e ordinato
limmediata espulsione della conduttrice, ordine assortito dalle comminatorie
di rito, respingendo listanza di gratuito patrocinio della convenuta, a carico
della quale ha posto tasse, spese e ripetibili.
H. Con lappello 10
dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.208), la convenuta è insorta postulando
lannullamento del giudizio pretorile, laccertamento della nullità,
subordinatamente dellinefficacia, della richiesta di sfratto, e chiesto di
riconoscere la violazione del principio  ne bis in idem  e di accertare
la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e
ripetibili, chiedendo altresì di essere  ammessa allassistenza giudiziaria
estesa allesenzione di anticipi e alle cauzioni, allesenzione delle spese
processuali  (inc. n. 12.2019.209)
considerato
in diritto:                 1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a
CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale
in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è
dunque lappellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni
(art. 311 CPC). Lappello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni
dallavvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.
2. Nella decisione
impugnata il Pretore aggiunto supplente ha anzitutto respinto la contestazione
della convenuta in merito alla procedura scelta, rilevando la facoltà della
locatrice di chiedere lespulsione con una procedura semplificata ai sensi
dellart. 243 CPC. Il primo giudice ha quindi respinto la censura della convenuta che lamentava la
mancanza del presupposto processuale di assenza di regiudicata materiale (art.
59 cpv. 2 lett. e CPC) con riferimento alla causa inc. n. SE.2015.48 tra le
medesime parti avente quale oggetto una disdetta ordinaria. Ribadita la giurisprudenza del Tribunale federale secondo la quale,
contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, nulla impedisce al locatore di
far capo alla procedura di sfratto mentre è pendente una procedura di
contestazione della disdetta da parte del conduttore, il giudice di prime cure
ha quindi esaminato pregiudizialmente la validità della disdetta. Accertata la
situazione di mora della conduttrice venutasi a creare a seguito del deposito
di due pigioni allUfficio di conciliazione senza effetto liberatorio, mancando
una preventiva comunicazione dei motivi e una diffida a voler eliminare i
lamentati difetti allente locato, il giudizio pretorile ha ritenuto valida la
diffida ai sensi dellart. 257d CO e respinto la tesi della conduttrice in
merito alla violazione delle regole della buona fede per aver atteso dieci
giorni tra la scadenza del termine di pagamento impartito e linoltro della
disdetta straordinaria. Il Pretore aggiunto supplente ha in seguito respinto la contestazione della
convenuta ai sensi dellart. 271a cpv. 1 lett. a CO non avendo rilevato una
relazione e un nesso di causalità tra la disdetta e le pretese contrattuali
fatte valere dalla conduttrice in relazione ad asseriti difetti dellimmobile,
la disdetta del 12 novembre 2018 avendo quale motivazione la mora nel pagamento
delle pigioni e risultando peraltro temporalmente distante dalla prima istanza
di conciliazione del 30 marzo 2018 (doc. H) chiedente leliminazione dei
difetti, rispettivamente la corrispondente diminuzione della pigione. Il giudizio pretorile ha infine rilevato come la situazione di mora alla base
della disdetta straordinaria precluda linvocazione dellart. 271a cpv. 1 lett.
e cifra 4 CO con riferimento alla transazione giudiziale raggiunta dalle parti
il 12 aprile 2018 (doc. 3), il cpv. 3 lett. b della medesima norma essendo
esplicito al riguardo. Medesima preclusione, in virtù dellart. 272a cpv. 1
lett. a CO, è data per una richiesta di protrazione del contratto di locazione. Nessuna conclusione di un nuovo contratto per atti concludenti è avvenuta, a
mente del Pretore aggiunto supplente, durante il periodo intercorso tra lo
scadere del termine di disdetta del 31 dicembre 2018 e linoltro dellistanza
di sfratto dell11 febbraio 2019, in un momento in cui le contrapposte
posizioni delle parti erano esplicite e sono state oggetto di unudienza di
conciliazione il 28 gennaio 2019 avente quale oggetto la contestazione della
disdetta da parte della conduttrice e la sua richiesta di protrazione. Nel respingere listanza di gratuito patrocinio presentata dalla convenuta alludienza
del 19 aprile 2019 il primo giudice ha rilevato come nella parallela vertenza di
contestazione della disdetta (inc. n. SE.2019.12) già il 1° aprile 2019 sia
stato motivato il diniego dellanaloga domanda in virtù dellassenza di probabilità
di successo, una conclusione identica imponendosi anche in relazione alle
medesime censure presentate nellambito dellesame pregiudiziale della validità
della disdetta ai fini dellespulsione per mora.
3. In questa sede lappellante
produce un allegato senza il patrocinio di un legale. Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi
che seguono, lappello non può essere considerato inutilmente prolisso,
illeggibile, sconveniente  o incomprensibile e non si rende pertanto necessario
assegnare un termine per sanarlo ai sensi dellart. 132 CPC, la parte nel
procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.
4. Lappellante espone
preliminarmente le circostanze che, sin dallinizio del contratto di locazione
nel 2014, lhanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure
giudiziarie, e riepiloga i fatti relativi alle richieste di eliminazione dei
difetti e di riduzione della pigione formulate, con riferimento alla causa
promossa con petizione del 7 novembre 2018 (inc. n. SE 2018.40 della Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Nord, oggetto di decisione di data odierna di
questa Camera, inc. n. 12.2019.204/205), rilevando come la locatrice avrebbe
reagito alle giuste rivendicazioni con una disdetta abusiva del contratto per
pura ritorsione e a scopo intimidatorio, con un agire che costituirebbe
addirittura una violazione dellart. 325bis CP. Lappello prosegue con una lunga serie di considerazioni preliminari e
generiche incentrate sulla questione dellavvenuto deposito della pigione
presso il competente Ufficio, della rimproverata mora della conduttrice, posta
a fondamento della disdetta straordinaria, rispettivamente del credito vantato
verso la locatrice a seguito di pagamenti eseguiti in eccesso per oltre quattro
anni per spese accessorie per consumi di elettricità richieste ma non dovute. Tali considerazioni non costituiscono valida censura dappello, limitandosi a
riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.
5. Con espressioni
confuse e dal tenore a tratti manifestamente inadeguato (ad esempio cfr.  spudorata
malafede di tutti i soggetti coinvolti  appello pag. 5 n. 11 o il paragrafo
intitolato  GRAN FINALE  a pag. 13 n. 27), lappellante rivolge
rimproveri di vario genere allautorità di conciliazione, ai magistrati che
hanno condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al suo
precedente patrocinatore, dolendosi di aver subito ostruzionismo e tempi
eccessivamente lunghi. La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il giudizio
pretorile e siccome sostanzialmente riferita a circostanze irrilevanti ai fini
della causa in questione, il cui oggetto è la verifica della validità della
messa in mora della conduttrice e della conseguente disdetta straordinaria.
6. In modo manifestamente irricevibile, oltre che
infondato, lappellante ripropone la questione del rispetto del principio  ne
bis in idem , senza argomentare in merito alla conclusione pretorile,
limitandosi sostanzialmente a farvi accenno nel petitum . La decisione del Pretore aggiunto supplente a tal proposito merita conferma, il
presupposto processuale di cui allart. 59 cpv. 2 lett. e CPC (assenza di
regiudicata, nello specifico di regiudicata materiale) risultando adempiuto.
7. Lappellante, seppur
con una struttura argomentativa al limite della ricevibilità, intercala le sue
lamentele con una serie di considerazioni che, valutate nel loro insieme,
costituiscono la censura sostanziale al giudizio pretorile, ovvero la
contestazione dellesistenza di una situazione di mora nel pagamento delle
pigioni. Lappellante rinuncia invece in questa sede a riproporre precise  censure
riferite alle conclusioni pretorili in merito alla procedura adottata, alle
formalità della diffida e della disdetta, al rispetto della regola della buona
fede con riferimento allattesa tra diffida e disdetta, rispettivamente alla
relazione tra rivendicazioni della conduttrice e disdetta notificatale. Ribadendo sostanzialmente inalterate le tesi proposte nella parallela procedura
di contestazione della disdetta (inc. n. SE.2019.12 della medesima Pretura,
oggetto di decisione di data odierna di questa Camera inc. n. 12.2019.206/207),
la conduttrice ritiene non possa sussistere una situazione di mora, siccome le
pigioni scadute sarebbero state da lei regolarmente depositate presso lUfficio
di conciliazione, conformemente al diritto conferitole dallart. 259g CO, in
attesa delleliminazione dei difetti da parte della locatrice, rispettivamente
in vista della decisione del giudice in merito alla richiesta di concedere una
corrispondente riduzione della pigione (azione promossa con petizione 7
novembre 2018 inc. n. SE.2018.40 della medesima Pretura). La censura è da respingere. Come correttamente rilevato dal primo giudice, la
conduttrice ha ritenuto di poter unilateralmente procedere al deposito delle
pigioni di settembre e ottobre 2018 presso lUfficio di conciliazione senza
preventivamente notificare i pretesi difetti alla locatrice e senza chiederne leliminazione,
rispettivamente postulare un adeguamento della pigione. Questa circostanza non
viene neppure contestata dallappellante che, elencati i vari depositi di
pigione, ammette come  per tutti questi depositi linquilina non ha mai
inviato nessuna comunicazione per un semplice motivo: allora non sapeva che
fosse necessario  (appello pag. 7 n. 4). Non muta infine la situazione il fatto che, in occasione delle udienze di
conciliazione o in Pretura, nessuno avrebbe fatto presente alla conduttrice
questa esigenza. Lo stesso vale per linvocata buona fede alla base di questa
erronea convinzione o per la mancata richiesta di liberazione della pigione da
parte della locatrice entro trenta giorni. Va infine rilevato come, contrariamente a quanto sottintende lappellante,
lesistenza di aspri dissidi personali sin dai primi giorni di locazione, con
situazioni di conflittualità esacerbata e conseguenti vicissitudini
giudiziarie, non può assurgere a motivo per ritenere inutile, alla luce del
chiaro disposto dellart. 259g CO, la diffida e lassegnazione di un termine di
eliminazione dei difetti lamentati e poi invocati a giustificazione di un
deposito della pigione, sopraggiunto in modo improvviso. Ciò vale a maggior
ragione, in virtù della buona fede nei rapporti contrattuali, ritenuto come una
buona parte di questi pretesi difetti, per stessa dichiarazione
dellappellante, non sarebbero sopraggiunti nel corso degli anni, ma sarebbero
addirittura stati presenti sin dallinizio della locazione.
8. Lappellante
sostiene inoltre che una situazione di mora non si sarebbe comunque potuta
verificare alla luce dellavvenuto pagamento di spese accessorie in eccesso,
poiché non dovute, nel corso di oltre quattro anni. La censura non merita accoglimento. Non risulta affatto chiara la circostanza,
allegata in modo carente e non comprovata, relativa allinvocato credito della
conduttrice a titolo di rimborso per spese accessorie pagate in eccesso,
riferite a circostanze non meglio specificate in relazione al consumo di elettricità
per riscaldamento per un totale di oltre fr. 4'900.- al 31 dicembre 2018. A giusta ragione il Pretore aggiunto supplente ha quindi ritenuto non essere
intervenuta alcuna valida compensazione del credito atta a impedire
linsorgenza di una situazione di mora della conduttrice.
9. Con le censure
dappello non è stato espressamente contestato il diniego dellassistenza
giudiziaria in prima sede, richiesta formulata in modo poco limpido, e
irricevibile, solo con il petitum . Inconferente con la critica alla decisione impugnata risulta peraltro la
lamentela sulloperato del precedente patrocinatore dellattrice, con
particolare riguardo alla questione del pagamento del suo onorario in regime di
assistenza giudiziaria.
10. In conclusione lappello, nella limitata misura in cui è
ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e
relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto
prevede lart. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare
osservazioni.
11. Lappellante ha presentato in questa sede unistanza di
concessione dellassistenza giudiziaria , esponendo in modo succinto i
motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza
accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26
settembre 2019. Risulta superfluo esaminare la condizione dellindigenza, siccome la domanda
deve in ogni caso essere respinta già per
lassenza di probabilità di successo dellappello (art 117 lett. b CPC), manifestamente
infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che
precedono e come peraltro già rilevato dalla decisione pretorile 1° aprile 2019
(atto IV).
12. Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate
alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.-
in applicazione degli art. 2, 7 cpv. 1 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle
particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche dellappellante.
Non si assegnano ripetibili, lappello non essendo stato notificato per
osservazioni alla controparte. Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale
federale, ammonta a fr. 46'800.-, come calcolato dal Pretore aggiunto supplente. Limpugnabilità del giudizio in materia di gratuito patrocinio segue la via
dellazione principale.
Per
questi motivi,
richiamati
gli art. 95, 106, 108, 119 CPC e la LTG
decide:
1. Lappello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc. n.
12.2019.208) è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della
giurisdizione di Mendrisio-Nord.
2. Listanza 10 dicembre 2019 di concessione
dellassistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. n. 12.2019.209) è
respinta .
3. Le spese processuali della procedura di appello, pari
a fr. 300.-, sono poste a carico dellappellante. Non si assegnano ripetibili.
4. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio-Nord
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia
civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).