Licenza edilizia per uno stabile residenziale
Decisione del 23.09.2020, TRAM
Incarto n. 52.2019.288
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
DISTANZA DAL CONFINE
DISTANZA DALLA STRADA
SISTEMAZIONE DEL TERRENO
art. 40 LE
art. 41 RLE

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo
sul ricorso del 7 giugno 2019 di
RI
  1
contro
la decisione dell'8 maggio 2019 (n. 2258) del
  Consiglio di Stato che annulla la risoluzione del 10 aprile 2018, con cui il
  Municipio di Lugano gli ha rilasciato la licenza edilizia per demolire un
  edificio e costruire un nuovo stabile plurifamiliare (part. __________,
  sezione Viganello);
ritenuto, in
fatto
A. RI 1 è proprietario di
un fondo edificato (part. __________) situato a Lugano, al margine del
quartiere di Viganello (a confine con Pregassona). Il terreno, accessibile da
ovest da un braccio di via __________ (che corre su fondi di terzi, tra cui la
part. __________), è assegnato dal piano regolatore alla zona
residenziale-commerciale estensiva R7e.
B. a. Con domanda di
costruzione del 14 luglio 2017, RI 1 ha chiesto al Municipio il permesso di
demolire la casa esistente sul predetto fondo e costruire un nuovo stabile d'appartamenti.
L'edificio, coperto da un tetto a falde, è formato da 8 piani fuori terra
(destinati a 7 unità abitative e una terrazza con un locale multiuso) e uno
zoccolo con due livelli inferiori (P-1 e P-2), in buona parte interrato. In
quest'ultimo è in particolare prevista un'autorimessa (P-1), che sarà
accessibile da una rampa in trincea, ricavata lungo il lato sud del fondo.
b. Nel termine di pubblicazione, la domanda di costruzione ha tra l'altro suscitato
la congiunta opposizione di CO 1, CO 2, CO 3, CO 4, CO 5, CO 6 e CO 7, CO 8, CO
9, CO 10 e CO 11, tutti comproprietari di quote di proprietà per piani (PPP)
del fondo confinante verso est (part. __________). c. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio (n. 102857), il 10 aprile 2018 il Municipio ha rilasciato la licenza
edilizia richiesta (che ha subordinato ad alcune condizioni), respingendo la
predetta opposizione.
C. Con giudizio dell'8
maggio 2019, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso interposto dai
predetti comproprietari della PPP, annullando il permesso edilizio. Disattese
due censure riferite alla completezza della domanda di costruzione e alle
condizioni poste dal Municipio, il Governo ha anzitutto ritenuto che il nuovo
stabile rispettasse l'altezza massima ammessa (m 22.50 alla gronda e m 24.50 al
colmo), ma non la norma che limita la sistemazione dei terreni pianeggianti
alla quota massima di quelli adiacenti (art. 27 delle norme d'attuazione del
piano regolatore, sezione Viganello; NAPR). Ha poi riscontrato un leggero
sorpasso della superficie utile lorda (SUL) di 0.47 m 2 , ritenendo
però il difetto emendabile mediante una clausola accessoria (che non occorreva
comunque individuare, vista la licenza da annullare). Appurato il rispetto
delle distanze minime dal confine e tra edifici dal fondo a nord (a fronte di
un accordo per la costituzione di una servitù prediale di assunzione della
maggior distanza), ha invece considerato che il progetto non rispettasse la
distanza dal limite della part. __________ (visti i balconi sporgenti per oltre
m 1.10 dalla facciata sud). Ha infine riscontrato anche una disattenzione della
linea di arretramento tracciata lungo la strada di servizio pianificata sul
braccio di via __________ (oltrepassata da una piattaforma per disabili e dalle
scale), lasciando da ultimo aperta, dato l'esito, l'evasione di ulteriori
censure.
D. Avverso il predetto
giudizio, il soccombente si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato e che sia ripristinata la licenza
edilizia. In sostanza, rimprovera al Governo di aver bocciato il progetto senza
valutare delle possibili correzioni nei lievi difetti riscontrati. Contesta
anzitutto le conclusioni tratte in merito alla sistemazione del terreno, che
sarebbero frutto di un errore di interpretazione in merito al livello del
terreno del fondo a est (part. __________). Errate sarebbero inoltre le
deduzioni relative al computo dei balconi nella distanza dal confine della
part. __________. La piattaforma per disabili con le scale che invade la fascia
di arretramento potrebbe invece agevolmente essere spostata.
E. All'accoglimento del
ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nel contenuto dell'avviso
cantonale. Il Municipio sollecita dal canto suo l'accoglimento del gravame,
ritenendo sproporzionato l'annullamento della licenza edilizia. A opposta
conclusione pervengono i vicini opponenti, contestando punto per punto le
censure dell'insorgente e riproponendo quelle rimaste inascoltate davanti alla
precedente istanza (completezza della domanda, indice di sfruttamento, altezze,
ecc.).
F. Non vi è stato
un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia del ricorrente a
presentare una replica.
Considerato, in
diritto
1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativa è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza, personalmente e
direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 65 cpv.
1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in
ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25
cpv. 1 LPAmm).
2. Sistemazione del
terreno 2.1. La sistemazione del terreno è disciplinata dall'art. 27 NAPR, che prevede
in particolare quanto segue:
1. La sistemazione del terreno non
deve modificare sostanzialmente il profilo originario dello stesso. [...]
2. Su fondi pianeggianti ossia quelli
con dislivelli inferiori a m 2.50 tra le quote estreme del terreno originario,
il livello del terreno sistemato non può superare quello massimo dei terreni
adiacenti.
3. Su fondi non pianeggianti ma con
pendenza media del terreno inferiore al 35%, il terreno può essere sistemato
costruendo muri di sostegno di un'altezza massima di m 1.70 dal terreno
naturale o di controriva (ossia destinati a sostenere uno scavo nel terreno)
pure di un'altezza massima di m 1.70 dal terreno sistemato. I terrapieni non
potranno tuttavia superare l'altezza di m 1.50 misurata dal terreno naturale.
4. Su fondi con pendenza media del
terreno pari o superiore al 35% l'altezza massima dei muri di sostegno o di
controriva potrà essere aumentata a m 2.50. I terrapieni potranno giungere fino
a m 2.30 dal terreno naturale. []
Per principio, stando
alla norma (cpv. 1), la morfologia originaria dei fondi non può essenzialmente
essere modificata mediante opere di sistemazione. Tale principio è tuttavia relativizzato dalla facoltà, concessa dal cpv. 3, di
edificare muri alti fino a m 1.70 (con terrapieni di m 1.50) su fondi non
pianeggianti con una pendenza fino al 35% (o addirittura superiori a 2 m,
laddove la pendenza è ≥ al 35%, cfr. art. 27 cpv. 4 NAPR). Tale norma
tiene conto dell'esigenza, che si può verificare segnatamente in caso di
terreni in pendio, di renderli pianeggianti mediante opere di ripiena o
escavazione (cfr. STA 52.2015.166-243 del 2 dicembre 2016 consid. 3.1,
52.2011.556 del 15 novembre 2012 consid. 3.2, 52.2009.228 del 3 marzo 2010
consid. 4.2, confermata da STF 1C_204/2010 del 27 luglio 2010, riferite a norme
aventi finalità analoghe). Il principio di cui all'art. 27 cpv. 1 NAPR riguarda dunque essenzialmente i
terreni pianeggianti (ovvero quelli che - per definizione data dal cpv.
2 della norma - hanno dislivelli inferiori a m 2.50 tra le quote estreme del
terreno originario). C ome rettamente rilevato
dal Governo, tale norma tende a evitare l'effetto estetico negativo risultante
dalla formazione di terrapieni su questi fondi (cfr. Adelio Scolari , Commentario, II ed.,
Cadenazzo 1996, n. 1244 ad art. 40/41
LE). È nondimeno permesso l'adeguamento del livello del terreno piano a quello
dei fondi contigui: lo si deduce chiaramente dal cpv. 2, secondo cui il
livello del terreno non può superare quello massimo dei terreni adiacenti (cfr. pure, in senso analogo: STA 52.2015.166-243 citata consid. 3.2,
52.2011.556 citata consid. 3.2). 2.2. In concreto, il progetto prevede di sistemare il terreno attorno al nuovo
edificio con dei terrapieni, in particolare sui lati est, ovest (verso il
braccio di via __________, part. __________) e nord. Premesso che il fondo
dedotto in edificazione è chiaramente pianeggiante ai sensi dell'art. 27 cpv. 2
NAPR, a giusta ragione il Governo ha ritenuto che la predetta sistemazione non
fosse ovunque conforme a tale norma. Per quanto possa risultare ammissibile la ripiena sul lato est (che presenta un
dislivello di soli 0.20 m rispetto alla quota della part. __________, cfr.
vista nord, vista sud e sezione B-B), è invece del tutto evidente come non sia
rispettoso dell'art. 27 cpv. 2 NAPR il terrapieno previsto sul lato opposto
(ovest). Esso genera infatti a tutti gli effetti uno sbalzo di m 1.30 rispetto
al livello del fondo attiguo (part. __________, strada; cfr. vista nord, sud e
sezione B-B), con il quale invece attualmente coincide (cfr. livello terreno
naturale sulla sezione B-B e sezione C-C 1 del geometra, doc. 7
prodotto in questa sede). Problematico appare invero anche il terrapieno sul
lato nord, verso la part. __________: benché quest'ultimo fondo presenti una
ripiena nella parte più centrale, nella fascia a confine già ora presenta
infatti un'altimetria coordinata con il livello della part. __________ dedotta
in edificazione (cfr. sezione A-A 1 del geometra doc. 5 e foto 1-2 di
cui al doc. 9, allegati al ricorso). In ogni caso, nella misura in cui prevede una sistemazione che supera
chiaramente il livello massimo del terreno adiacente, segnatamente verso via __________
(part. __________) - dove produce una netta differenza di quota di non solo m
0.20, ma di m 1.30 -, il progetto non può essere autorizzato. Già solo per
questo difetto, affatto di secondaria importanza, né facilmente emendabile
(cfr. al riguardo: STF 1C_68/2020 dell'8 luglio 2020 consid. 2.3; STA
52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 2.3 e rinvii), va quindi
tutelata la decisione del Governo di annullare la licenza edilizia. A maggior
ragione se si considera che, come censurano i resistenti e si vedrà qui di
seguito, il nuovo edificio non rispetta nemmeno l'altezza massima prescritta.
3. Altezza 3.1. In base ai combinati art. 42 cpv. 2 e 41 cpv. 2 lett. d NAPR, nella zona R7e
l'altezza massima degli edifici non può
superare m 22.50 alla gronda e m 24.50 al colmo. 3.2. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto. L'altezza degli edifici va di principio misurata lungo il loro perimetro
esterno. Gli ingombri verticali e l'impatto che ne deriva sono infatti
determinati dalle facciate. Il loro sviluppo verticale va per principio
misurato indipendentemente da eventuali arretramenti dei piani superiori
rispetto ai piani sottostanti. In tal senso, l'art. 43 del regolamento di
applicazione della LE del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110) dispone, ad
esempio, che l'altezza degli attici, solitamente arretrati rispetto alle
facciate sottostanti, è aggiunta a quella di queste ultime. Resta riservato il
particolare criterio di misurazione per le costruzioni in pendio, articolate
sulla verticale: per questi edifici, giusta l'art. 40 cpv. 2 seconda frase LE,
l'altezza si misura per ogni singolo corpo situato a quote diverse, a
condizione che tra gli stessi vi sia una rientranza di almeno 12 m (cfr. RtiD
I-2011 n. 19 consid. 3.1; STA 52.2016.149 del 15 settembre 2017 consid. 2.1,
52.2015.121-236 del 5 aprile 2017 consid. 7.3 e rimandi; 52.2006.315 del 16
aprile 2007 consid. 4.1; Scolari, op.
cit., n. 1234 ad art. 40/41 LE). 3.3. I l punto inferiore di misurazione è
dato dal livello del terreno sistemato perpendicolarmente sottostante (cfr.
RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Se il terreno è sistemato mediante la
formazione di un terrapieno, la sua altezza va aggiunta a quella dell'edificio
sovrastante, soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m a una
distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18
consid. 3). Se la sistemazione è ottenuta abbassando
il livello del terreno naturale (mediante escavazione), il maggior
sviluppo verticale delle facciate che ne risulta va interamente preso in
considerazione ai fini della misurazione dell'altezza (cfr. STA 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 4.7, 52.2008.24/27/28
del 28 aprile 2008 consid. 3.1, 52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1223 ad art. 40/41
LE). Una trincea che occupa soltanto una frazione della facciata, scavata nel
terreno per formare un'area di disimpegno (come l'accesso a un'autorimessa o a
locali sotterranei), non è tuttavia da considerare quale livello del terreno
sistemato. Le sue dimensioni non sono in effetti tali da determinare un aumento
dell'impatto risultante dagli ingombri verticali dell'edificio sul paesaggio circostante (cfr. STA 52.2016.504 citata consid. 4.7, 52.2016.149 citata consid. 2.1 e rimandi, 52.2005.39 citata consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1229 ad art. 40/41 LE). In tal senso, l'art. 23
NAPR stabilisce in particolare che in caso di rampe e piazzali d'accesso ad
autorimesse o ad altri locali sotterranei, l'altezza dell'edificio sarà
misurata dal terreno sistemato senza tener conto, fino a concorrenza di m 3.50,
dell'altezza della trincea, a condizione che la stessa si sviluppi su un
fronte pari al massimo alla metà della lunghezza della facciata fino a un
massimo di m 10.00 .
3.4. In concreto, il progetto prevede di scavare tra l'edificio che insiste
sullo zoccolo dell'autorimessa e il confine sud (verso la part. __________),
una trincea larga ca. 4 m e lunga almeno una quindicina di metri (cfr. ad es.
pianta PT e vista sud). Non vi è dubbio che, determinata dal terreno così
escavato, l'altezza dell'edificio supera abbondantemente quella massima ammessa
(m 22.50 alla gronda e m 24.50 al colmo). Misurata sulla verticale della
facciata sud, dalla trincea ai piedi dell'autorimessa, l'altezza alla gronda è
infatti pari a ca. m 25.50 (cfr. vista sud); quella al colmo (tenuto conto del
vertice del timpano) ammonta invece a ca. 26 m (cfr. sezione A-A). SCHEMA sezione A-A
La trincea non può
essere trascurata in applicazione dell'art. 23 NAPR, poiché si sviluppa sull'intera
lunghezza della facciata sud. Tanto meno può essere ignorato lo zoccolo che, su
questo lato, non può in particolare essere ricondotto a un terrapieno che
ingloba un'autorimessa interrata, ma - come ben emerge in particolare dalla
sezione A-A - al di là dello strato di terra sulla sua soletta, è una vera e
propria costruzione comprendente spazi chiusi connessi all'edificio, il cui
ingombro verticale va conteggiato insieme a quello dei piani arretrati
sovrastanti (cfr. supra, consid. 3.2; cfr. pure STA 52.2017.197-199-200
del 14 maggio 2018 consid. 2.4, 52.2006.315 del 16 aprile 2007 consid. 4, 52.2004.112
del 10 maggio 2004 consid. 2). Contrariamente a quanto concluso dal Governo, che non si è compiutamente
confrontato con la censura sollevata dai resistenti (cfr. ricorso al Governo,
punto 7), anche per questo motivo il progetto non può dunque essere approvato.
4. Linea di
arretramento 4.1. Giusta l'art. 41 cpv. 1 lett. g NAPR, applicabile per il rinvio dell'art.
42 cpv. 2 NAPR, in zona R7e le distanze degli edifici dal campo stradale devono
rispettare almeno le linee di arretramento previste dal piano viario. Esse costituiscono
il limite fino al quale è possibile edificare (cfr. art. 9 cpv. 2.2 NAPR). Le distanze dalle strade servono generalmente a tutelare la sicurezza della
circolazione e a garantire la possibilità di futuri allargamenti della
carreggiata, oltre a dare all'ambiente un
aspetto decoroso e ordinato (cfr. RDAT II-2003 n. 21 consid. 5.3; RtiD II-2009 n. 21 consid. 3.1; STA 52.2011.251 del 23 aprile 2012 consid. 2.2.2 e
rimandi; Scolari, op.cit., n. 1029
ad art. 25 LE ). Queste distanze d evono
essere rispettate anche dalle costruzioni sotterranee (cfr. art. 25 cpv. 2 NAPR
e art. 42 cpv. 2 RLE), ovvero quelle che non emergono dal terreno sistemato
(art. 25 cpv. 1 NAPR). Per prassi, di
regola non si applicano invece alle opere di cinta (muri, ringhiere e siepi),
agli accessi e ai posteggi scoperti ubicati a livello del terreno (cfr. Scolari , op. cit., n. 1030 e 1033 ad
art. 25 LE; cfr. pure STA 52.2004.99 del 14 settembre 2004 consid. 4.3), ovvero
a opere insuscettibili di pregiudicarne le finalità. Per l'art. 27 cpv. 6 NAPR,
non si applicano neppure ai muri e terrapieni costruiti nei limiti di tale
norma. 4.2. In concreto, il progetto prevede di realizzare una piattaforma per
disabili e delle scale d'accesso all'interno della fascia determinata dalla
linea di arretramento lungo via __________ (cfr. pianta PT e piano del
traffico). Questi manufatti, soprattutto per quanto riguarda la scala esterna,
non si distinguono invero essenzialmente dalle circostanti opere di
sistemazione del terreno, con i relativi muri che le contengono (cfr. vista
ovest e pianta PT). Nella misura in cui queste ultime non possono tuttavia
essere approvate, poiché come visto si
pongono in contrasto con l'art. 27 cpv. 2 NAPR (cfr. supra , consid.
2.2), non è dato di vedere come possano esserlo i manufatti in questione (cfr.
art. 27 cpv. 6 NAPR). Se e in che misura al difetto possa essere posto
rimedio con la modifica prospettata dal ricorrente (cfr. piano "allegato 3",
doc. 13) è invece questione che può rimanere aperta, dato che il progetto -
come visto - non può comunque essere approvato. Anche con tale variante la
sistemazione del terreno lungo via __________ continua peraltro a porsi in
contrasto con l'art. 27 NAPR.
5. Distanza dal
confine della part. __________ 5.1. Secondo l'art. 41 RLE, la distanza è misurata nel punto in cui l'edificio
o l'impianto più si avvicina al confine, dall'estremità dei corpi sporgenti,
escluse le gronde e i balconi che hanno una sporgenza fino a 1.10 m e non
occupano più di un terzo della lunghezza della facciata.
I balconi che soddisfano
entrambe le condizioni non chiamano distanza. Possono dunque essere realizzati
all'interno dell'area di rispetto, di principio inedificabile, fissata dalle
norme sulle distanze da confine. Determinante ai fini della concessione della facilitazione prevista dall'art. 41 RLE non è la
larghezza totale del balcone, ma soltanto quella che sporge oltre
l'arretramento minimo prescritto dalle norme sulle distanze (cfr. STA
52.2016.62 del 16 dicembre 2016 consid. 3.1, 52.2007.53 del 10 aprile 2007
consid. 3.2; Scolari , op. cit., n.
1195 ad art. 39 LE). Analogamente, decisiva non è la loro lunghezza totale, ma
quella che si situa oltre l'area di rispetto ( Scolari ,
op. cit., n. 1196 ad art. 39
LE). 5.2. In concreto, dai piani di progetto emerge chiaramente che l'edificio dista
7 m dal limite del fondo part. __________ (cfr. ad es. piante P1-P5; cfr. pure
piano "allegato 2", doc. 11 allegato al ricorso). Contrariamente a
quanto concluso dal Governo, rispetta dunque la distanza minima da confine
prescritta dai combinati art. 41 cpv. 2 lett. e ed 42 cpv. 2 NAPR. La maggior
sporgenza (triangolare) dei balconi non va considerata nel calcolo, poiché è
larga fino a m 1.10 e limitata a un terzo della lunghezza della facciata. Come
visto, determinante ai fini dell'art. 41 RLE non sono infatti la larghezza e la
lunghezza complessiva del balcone, ma solo la parte sporgente oltre l'arretramento.
Su questo punto, le obiezioni del ricorrente sono dunque fondate, ma non
permettono di sovvertire l'esito del ricorso.
6. Fermo quanto
precede, considerato che la licenza edilizia non può essere ripristinata già
per i diversi difetti sin qui illustrati, il giudizio impugnato va confermato senza
che si renda necessario esaminare le ulteriori critiche dei resistenti. Giova
nondimeno rilevare che corrette risultano in ogni caso le conclusioni tratte
dal Governo in merito al mancato computo nell'indice di sfruttamento (i.s.) degli
spazi all'ultimo piano, come pure dell'atrio aperto a "L"
(camminamento) antistante la porta d'ingresso (cfr. piano PT). Per quanto riguarda quest'ultimo, è ben vero che la
superficie delle logge aperte che servono come ballatoi è computata nella SUL
(art. 38 cpv. 1 LE). Conteggiata è pure la superficie delle scale di
collegamento tra i piani, che vengono "esternalizzate" al fine di
sottrarre questi percorsi pedonali all'i.s. (cfr. STA 52.2007.321 del 2
novembre 2007, in RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1); in tal senso, è stato anche tutelato
il compito nella SUL di una passerella-balcone coperta, delimitata da un
parapetto e integrata nel piano dello stabile da cui sporgeva, adibita ad
accesso dell'ultimo appartamento di un complesso residenziale (cfr. STA
52.2013.414 del 6 febbraio 2015 consid. 7.6). In concreto, l'esclusione dal
computo della SUL della parte aperta dell'atrio
in questione appare tuttavia giustificata poiché, per funzione, questo spazio
non si differenzia sostanzialmente da un porticato aperto situato a pianterreno
(cfr. art. 38 cpv. 1 LE), che non va considerato (cfr. in questo stesso senso:
STA 52.2008.411 del 3 aprile 2009 consid. 4; inoltre, STA 52.2010.445
del 17 marzo 2011 consid. 7.3). Altresì corretta, in applicazione dell'art. 38
cpv. 1 LE, è l'esclusione nel calcolo della SUL della terrazza coperta dal
tetto rispettivamente del locale multiuso all'ultimo piano (cfr. sezione A-A e
piano terrazza, 45.70 + 34.60 mq). In quanto spazio aperto e comune per lo
svago di un edificio plurifamiliare (con 7 appartamenti), lo stesso appare
invero ragionevolmente commisurato ai bisogni che è destinato a soddisfare
(cfr. STA 52.2013.414 citata consid. 7.3).
7. 7.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è respinto. 7.2. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico dell'istante
in licenza, soccombente, che rifonderà inoltre ai vicini resistenti, assistiti
da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili per questa sede
(art. 49 cpv. 1 LPAmm). Il Comune non deve contribuire al pagamento degli oneri processuali, essendo
comparso in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari
(cfr. art. 47 cpv. 6 LPAmm), rispettivamente
non quale unico antagonista (cfr. Marco
Borghi / Guido Corti , Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano
1997, n. 2b ad art. 31)
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è respinto .
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'800.-, già anticipata dal ricorrente, resta interamente a
suo carico. L'insorgente rifonderà inoltre ai vicini resistenti complessivi fr.
1'800.- a titolo di ripetibili.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera