Scioglimento di comproprietà immobiliare e modo della divisione prima del divorzio
Decisione del 20.07.2021, ICCA
Incarto n. 11.2020.6
DIVORZIO
SCIOGLIMENTO DELLA COMPROPRIETÀ
art. 205 cpv. 2 CC
art. 650 CC
art. 651 CC

AO
  1
(patrocinato
  dall'avv.  PA 2 )
al quale è subentrato in pendenza di appello il
  figlio
B__________
contro
AP
  1
(ora
  patrocinata dall'avv.  PA 1 ),
giudicando sull'appello
del 30 gennaio 2020 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il
17 dicembre 2019;
Ritenuto
in fatto: A.   AO 1 (1958) e AP 1 (1963),
cittadina britannica, si sono sposati a __________ il 23 agosto 1993. Dal
matrimonio sono nati B__________, il 6 ottobre 1995, e J__________, il 26
gennaio 1999. I coniugi vivono separati dal dicembre del 2003, quando il marito
ha lasciato l'abitazione familiare di __________ (particella n. 1233 RFD,
comproprietà dei coniugi in ragione di un mezzo ciascuno) per trasferirsi in un
appartamento, sempre a __________, e poi in un appartamento a __________.
B. Il 15 settembre 2006 AP
1 ha promosso azione di divorzio davanti al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 4, chiedendo l'attribuzione in proprietà esclusiva dell'abitazione
coniugale, come pure un contributo alimentare per sé
di fr. 20 760. mensili vita natural durante e uno
variante tra fr. 4000. e fr. 4800. mensili per ogni figlio fino al
termine di un'adeguata formazione (inc. OA.2006.593). Contestualmente essa ha
postulato provvedimenti cautelari. Sospesa la causa in vista di trattative, il
19 dicembre 2007 i coniugi hanno stipulato una convenzione sulle conseguenze
accessorie al divorzio in virtù della quale l'abitazione coniugale sarebbe
stata attribuita in proprietà e uso esclusivo alla moglie, senza conguaglio in
favore del marito (doc. 11), salvo che il 4 febbraio 2008 AO 1 ha revocato l'accordo
alla convenzione. Riattivata la procedura, egli ha aderito il 25 agosto 2008 al
divorzio, ha offerto contributi alimentari per i figli varianti tra fr. 2092.
e fr. 2776.70 mensili e si è riservato di precisare le proprie conclusioni in
merito alla liquidazione del regime dei beni (inclusa l'abitazione familia­re)
secondo le risultanze
istruttorie. Il Pretore ha trattato la causa come azione di divorzio su
richiesta comune con accordo parzia­le e il 21 ottobre 2008
 ha sentito i coniugi, i quali hanno confermato la volontà di divorziare e di
demandargli la decisione sulle relative conseguenze. Tale volontà è stata
ribadita dopo il termine bimestrale di riflessione allora vigente (I CCA,
sentenza inc. 11.2010.28 del 24 agosto 2011, lett. D).
C. Un'istanza 24 giugno
2009 della moglie intesa a ottenere l'omologazione della convenzione sugli
effetti del divorzio stipulata il 19 dicembre 2007 è stata respinta dal Pretore
il 16 febbraio 2010 (inc. DI.2009.862) e un appello introdotto da AP 1 contro
tale decisione è stato rigettato da questa Camera il 24 agosto 2011 (inc.
11.2010.28). Con sentenza 5A_680/2011 del 2 luglio 2012 il Tribunale federale
ha dichiarato inammissibile un ricorso in materia civile e un ricorso
sussidiario in materia costituzionale presentati dall'interessata contro la
sentenza di appello.
D. In pendenza di causa
il Pretore ha emanato varie decisioni cautelari. Per quanto riguarda
l'abitazione coniugale, attribuita sin dal 2 giugno 2008 in uso alla
moglie (inc. DI.2006.1130), con decreto cautelare del 15 aprile 2014 egli ha
obbligato AO 1 a versare contributi di mantenimento scalari per moglie e figli,
liberando nondimeno il convenuto dalle spese di gestione ordinaria dell'immobile,
così come dalle spese straordinarie di manutenzione, dal pagamento dei premi
assicurativi, degli interessi ipotecari e degli ammortamenti (inc.
DI.2009.402). In esito a un appello presentato il 28 aprile 2014 da AP 1,
questa Camera ha confermato il 9 novembre 2016 l'esonero del marito dagli oneri
relativi all'alloggio coniugale (senten­za inc. 11.2014.36). Per finire la causa
di divorzio è stata stralciata dal ruolo il 10 gennaio 2018 in seguito a sopravvenuta
perenzione processuale ( art. 351
cpv. 2 vCPC ticinese ).
E. Il 12 marzo 2018 AO 1
si è rivolto al Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione 1, per un
tentativo di conciliazio­ne inteso a ottenere lo scioglimento della
comproprietà sulla particella n. 1233 mediante vendita ai pubblici incanti con
base
d'asta di fr. 4 000 000.  e suddivisione a metà del ricavo
netto (dedotte le spese dell'incanto, il debito ipotecario, la tassa sul-l'utile
immobiliare e ogni altra spesa legata all'immobile), come pure la condanna di AP
1 al pagamento di fr. 3335 . mensili dal marzo del 2018 per l'occupazione dell'immobile. Constatata
l'impossibilità di conciliare le parti, il Pretore aggiunto ha rilasciato il 7
maggio 2018 a AO 1 l'autorizzazione ad agire. Le spese di fr. 150.  sono state poste a carico dell'istante,
riservata la possibilità di un diverso addebito nella causa di merito (inc. CM.2018.165).
F. AO
1 ha convenuto il 28 maggio 2018 AP 1 davanti al medesimo Pretore per
ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua risposta del 31
agosto 2018 AP 1 ha aderito allo scioglimento della comproprietà, ma ha chiesto
che le fosse ceduta gratuitamente la quota dell'attore ‟come da contratto
del 19 dicembre 2007ˮ o, in subordine, che tale quota le fosse attribuita senza
compenso ‟mediante liquidazione del regime matrimonialeˮ oppure ‟mediante
licitazione fra comproprietariˮ, dietro imprecisato compenso. In una replica
del 5 ottobre 2018 l'attore ha ribadito le proprie richieste. Altrettanto ha
fatto la convenuta in una duplica del 31 agosto ( recte : 6 novembre)
2018.
G. Alle prime arringhe
del 22 gennaio 2019 le parti hanno confermato le rispettive domande e
notificato prove. L'istruttoria, durante la quale è stata assunta una perizia
sul valore di mercato del fondo e sul suo ‟valore locativo a terziˮ,
è iniziata l'indomani e si è chiusa il 14 agosto 2019 allorché il Pretore ha
respinto una richiesta 10 luglio 2019 di delucidazione peritale della convenuta. Alle arringhe finali le parti hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nelle proprie, del 13 settembre
2019, l'attore ha
rinnovato le sue richieste, non senza
precisare la base d'asta in fr. 3 450 000. 
e adeguare a fr. 3950. mensili la pretesa per
l'occupazione
dell'abitazione coniugale. Nel suo memoriale del 10 settembre 2019 la convenuta
ha reiterato le proprie domande.
H. Statuendo
con sentenza del 17 dicembre 2019, il Pretore ha parzialmente accolto la
petizione, nel senso che ha ordinato lo scioglimento della comproprietà
mediante vendita ai pubblici incanti con base d'asta di fr. 3 450 000. . Egli ha affidato l'incarico alla notaia
__________ Z__________, chiamata a suddividere a metà il ricavo netto tra i
comproprietari ‟ dopo
avere rimborsato i passivi (in particolare il debito ipotecario) ˮ e
dedotto le spese di realizzazione, i costi notarili e ogni altra tassa o esborso
per il pubblico incanto. Il primo giudice ha dichiarato inammissibile per
contro la richiesta di indennizzo dell'attore per l'occupazione dell'abitazio­ne.
Le spese processuali, compresa una tassa di giustizia di fr. 3500. e le spese peritali di fr. 2840.,
sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno,
compensate le ripetibili.
I. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera
con un appello del 30 gennaio 2020 per ottenere la riforma del giudizio
impugnato, nel senso di sciogliere la comproprietà ‟mediante
divisione contrattualeˮ e cessione gratuita della quota del marito ‟come
da contratto 19 dicembre 2007 e/o e-mail 26 giugno 2007ˮ o attribuzione della
quota a lei senza compenso. In subordine essa postula il rinvio degli atti al
Pretore perché ordini una delucidazione della perizia secon­do un elenco di
domande da lei formulate il 10 luglio 2019 e stabilisca l'eventuale compenso dovuto
al marito. In via ancor più subordinata essa chiede di procedere ‟mediante
licitazione fra comproprietariˮ e di assegnarle la quota del marito dietro
compenso massimo di fr. 638 750 .. Invitato a esprimersi, in una
lettera del 20 aprile 2020 AO 1 ha comunicato di rinunciare a
osservazioni, limitandosi a contestare le richieste di appello e a postulare la
conferma della sentenza impugnata.
L. Il 27 agosto 2020 AO
1 ha promosso egli stesso azio­ne di divorzio davanti al Pretore del Distretto
di Lugano, sezio­ne 4, sollecitando un imprecisato contributo alimentare e
un'imprecisata somma in liquidazione del regime dei beni, non senza rifiutare ogni
suddivisione della propria previdenza professionale (inc. DM.2020.210). Nella
sua risposta del 14 dicembre 2020
AP 1 ha rivendicato un contributo alimentare di fr. 958.80 mensili
fino al 18 febbraio 2023 e una pretesa di fr. 2 986 469.38 in liquidazione del regime dei beni (escluso lo
scioglimento della comproprietà sulla particella n. 1233) . Oltre a ciò, essa ha postulato il versamento di fr.
300 596. su un
conto di libero passaggio a lei intestato per il riparto della previdenza
professionale maturata dall'attore in costanza di matrimonio presso la __________,
come pure il trasferimento di altre spettanze previdenziali. Con replica del 4
febbraio 2021 il marito ha riproposto le sue conclusioni. Altrettanto ha fatto
la convenuta in una duplica del 29 aprile 2021. La causa si trova attualmente
in attesa delle prime arringhe.
M. Intanto, il 7 gennaio
2021 AO 1 ha donato la sua quota di comproprietà sulla
particella n. 1233 al figlio B__________. Il giudice delegato della
Camera ha impartito perciò all'attore un termine per produrre una dichiarazione
in cui B__________ confermasse di subentrargli nel procedimento, come pure una
dichiarazione in cui egli autorizzasse il subingresso del figlio. Il 30 marzo
2021 AO 1 e B__________ hanno fatto seguire alla Camera le dichiarazioni
richieste, che sono state comunicate alla convenuta, la quale non ha reagito.
Considerando
in diritto:                 1. L e sentenze emanate dai Pretori con la
procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1
CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore
litigioso raggiunges­se almeno fr. 10 000. secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione
impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove
appena si consideri che per la sola
azione riguardante il modo della divisione
(art. 651 cpv. 2 CC), senza considerare quella previa fondata sull'art. 650
cpv. 1 CC intesa ad accertare il diritto allo scioglimento della comproprietà, fa
stato il valore litigioso dell'intero fondo (da ultimo: I CCA, sentenza
inc. 11.2018.78 del 14 agosto 2020 consid. 1 con riferimento), stimato dal
perito giudiziario in fr. 3 450 000 .. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la
sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore della convenuta il 23
dicem bre 2019 (tracciamento
dell'invio n. 98.__________, agli atti), di modo che il termine di impugnazione
è rimasto sospeso fino al 2 gennaio 2020 (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC ). Consegnato alla cancelleria del
Tribunale di appello il 30 gennaio 2020, l'appello in esame è pertanto
ricevibile.
2. Il 7 gennaio 2021 B__________
è divenuto comproprietario per un mezzo della particella appena citata. L'art.
83 cpv. 1 CPC prevede che nel caso in cui un oggetto litigioso sia alienato
penden­te causa il nuovo proprietario ha il diritto di subentrare all'alienante
nel processo. In concreto B__________ ha dichiarato di subentrare nella causa
al padre, il quale ha consentito al subin-gresso. La sostituzione di parte si è
quindi perfezionata (analo-gamente: I CCA, sentenza inc. 11.2015.115 del 2
ottobre 2017, consid. 2).
3. Litigioso rimane, in
questa sede, il modo di dividere la particella n. 1233. Il diritto allo
scioglimento della comproprietà è fuori discussione. Nella sentenza impugnata
il Pretore ha ritenuto che lo scioglimento di una comproprietà può essere
ordinato anche a titolo indipenden­te rispetto alla liquidazione del regime dei
beni. Egli ha accertato che in concreto i coniugi aveva­no regolato tempo prima
il destino dell'immobile in una convenzione sugli effetti del divorzio, ma che
l'accordo non è stato omologato dal giudice e non è quindi efficace. In
mancanza di una valida intesa fra le parti il Pretore ha esaminato così quale
variante dell'art. 651 cpv. 2 CC entri in linea di conto. Appurato che solo la
convenuta intende ritirare il fondo, egli ha rilevato che a tal fine l'interessata
dovrebbe versare al marito una cospicua liquidazio­ne, dato un valore
immobiliare di fr. 3 450 000 . a fronte di un debito ipotecario di fr. 2 000 000 . da lei sola sottoscritto, ma
garantito dall'inte­ro immobile. Il primo giudice ha scartato per contro la
possibilità di esonerare la convenuta dal conguaglio in virtù del diritto
matrimoniale, rilevando che lo scioglimento della comproprietà non avviene nel
quadro di una liquidazione del regime dei beni. Ciò non lascia spazio alle
compensazioni fatte valere da AP 1 in liquidazione del
regime matrimoniale (senten­za impugnata, pag. 2 seg.).
Il Pretore ha reputato altresì
che la convenuta non ha diritto di rivendicare l'attribuzione del fondo neppure
in forza dell'art. 205 cpv. 2 CC. Per quel che è del di lei interesse, egli ha
constatato che esso equivale all'interesse di qualunque altro comproprietario,
giacché i figli sono ormai indipendenti e il progetto familiare si è interrotto
da 15 anni. Più realistico appare invece, secondo il Pretore, l'interesse
dell'attore di vendere la particella ai pubblici incanti e di liquidare con ciò
almeno un elemento del contenzio­so economico fra le parti. In caso contrario
il conflitto sarebbe destinato a proseguire, dato che la convenuta non ha
dimostrato di possedere liquidità e che il reddito di lei non permette di contare
su un aumento del mutuo ipotecario. Per quanto concerne le modalità
dell'incanto, il primo giudice ha ripreso come base d'asta il valore indicato
dal perito giudiziario, arch. __________ P__________, di fr. 3 450 000 ., rinviando per il resto le parti a un nuovo giudizio  da
richiedere in linea di principio con una procedura di tutela giurisdizionale
nei casi manifesti (art. 257 CPC)  qualora tale soglia minima non fosse raggiunta
(loc. cit., pag. 3 a 5).
4. Ripercorsa
la cronistoria del processo, l'appellante ribadisce che eventuali accordi fra
comproprietari a norma dell'art. 651 cpv. 1 CC hanno la precedenza rispetto ai
modi di divisione previsti dal­l'art. 651 cpv. 2 CC. E nella fattispecie  essa
soggiunge  un tale accordo sullo scioglimento della comproprietà è stato
formalizzato nella convenzione sugli effetti del divorzio del 19 dicembre 2007,
dopo che il marito aveva già manifestato analoga volontà in un messaggio di
posta elettronica del 26 giugno precedente. Poco impor­ta, a parere di lei, che
la convenzione non sia stata omologata dal giudice, poiché le parti erano vincolate
al­l'accordo sin dalla firma, l'intesa essendo stata stipulata nell'ambito di
una causa di divorzio. Tutt'al più le parti potevano propor­re al giudice di
non omologare l'accordo, ciò che tuttavia il marito non ha fatto. Nelle
circostanze descritte  prosegue l'interessata  la convenzione rimane valida, indipendentemente
dal fatto che la causa di divorzio sia caduta in perenzione. Senza contare  essa
continua  che il Pretore non aveva rifiutato l'omologazione dell'accordo, ma ave­va
solo preso atto della revoca da parte del marito, revoca ora non più possibile.
Dandosi così, conformemente alle clausole n. 15 e 16 della convenzione, un
accordo immediatamente esecutivo su ogni spettanza delle parti in liquidazione
del regime dei beni, la divisione della comproprietà deve avvenire mediante
cessione gratuita (‟senza conguaglio alcunoˮ: clausola n. 3). Ciò
rende superfluo, secondo l'appellante, il ricor­so ai criteri del­l'art. 651
cpv. 2 CC.
5. Ogni comproprietario
ha il diritto di chiedere la cessazione di una comproprietà (art. 650 cpv. 1
CC). Lo scioglimento si effettua mediante divisione in natura, mediante la
vendita a trattative private o agli incanti con divisione del ricavo, o
mediante cessione della cosa ad uno o più dei comproprietari compensando gli
altri (art. 651 cpv. 1 CC). Quando i comproprietari non si accordino circa il
modo della divisione, il giudice ordina la divisione della cosa in natura, ed
ove questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, ne ordina
la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici incanti (art. 651 cpv. 2 CC).
Trattandosi, come in concreto, dello scioglimento di una comproprietà tra
coniugi, il giudi­ce esamina inoltre la possibilità di un'attribuzione giusta
l'art. 205 cpv. 2 CC, stando al quale il coniuge che dimostri un interesse
preponderante può chiedere che il bene in comproprietà gli sia attribuito per
intero contro compenso all'altro coniuge (I CCA, sentenza inc. 11.2016.64 del 9
aprile 2018, consid. 8a). Eventuali accordi fra comproprietari hanno, in ogni
mo­do, la precedenza sull'art. 205 cpv. 2 CC (I CCA,
sentenza inc. 11.2012.126 del 17 ottobre 2014, consid. 4).
Per quel che attiene in
concreto alla convenzione sugli effetti del divorzio del 19 dicembre 2007 (doc.
11) e all'applicazione del­l'art. 651 cpv. 1 CC, contrariamente all'opinione dell'appellante
non è sorta intesa alcuna. Come questa Camera ha già avuto mo­do di rilevare
nella citata sentenza del 24 agosto 2011 (inc. 11.2010.28), nella
procedura di divorzio entrambi i coniugi si erano distanziati da quel negozio
giuridico, al punto che ‟per finire non vi era alcuna convenzione da
omologareˮ (consid. 5c). Altrettanto vale, a maggior ragione, per la
comunicazione del 26 giugno 2007 in cui l'attore adombrava un possibile assenso
alla convenzione (doc. 23). Per di più, l'appellante trascura che l'attore ha
revocato l'intesa ben prima dello scadere del termine di riflessione bimestrale
(sopra, lett. B) allora previsto dagli art. 111 cpv. 2 e 112 cpv. 2 vCC. Il che rende superfluo domandarsi se sia
lecito invocare una singola clausola di un accordo elaborata nell'ambito di una
causa di divorzio lasciata cadere in perenzione (e stralciata dal ruolo),
facendo astrazione dell'insie­me organico di concessioni vicendevoli in cui tale
clausola era inserita. La richiesta di far accertare la divisione della compro-prietà
in virtù del preteso accordo manca perciò di consistenza.
6. Riguardo all'art.
205 cpv. 2 CC, l'appellante contesta la ponderazione degli interessi compiuta
dal Pretore. Fa valere che, le fos­se ceduta la quota di comproprietà, il
marito sarebbe liberato, per il valore di tale quota, dal pagamento di parte
del debito ver­so di lei. Inoltre l'indennizzo che essa dovrebbe corrispondere al
marito, di fr. 638 750 . (metà della differenza tra il valore peritale del fondo, di fr. 3 450 000 ., e il debito
ipotecario, di fr. 2 000 000 ., più fr. 172 500 . per l'imposta sull'utile immobiliare, le
spese notarili e i costi dell'incanto), sarebbe inferio­re a quanto essa avan­za
nei confronti di lui in liquidazione del regime dei beni e potrebbe essere
estinto senza problemi per compensazione. Ciò toglierebbe un elemento di
litigio ed eviterebbe di mandare l'immobile all'asta con serio pregiudizio per
lei, che altrimenti si troverebbe senza casa e senza la possibilità di
incassare i crediti dal marito, il qua­le nulla paga da oltre dieci anni. A
parte ciò, la convenuta ribadisce che l'attore ha consentito nel­la replica a
una licitazione fra comproprietari, sicché essa neppure sarebbe tenuta a
comprovare un interesse preponderante alla quota. Ma quand'anche si transigesse
in proposito, essa riafferma il proprio interesse prevalente alla casa in cui
ha vissuto insieme con i figli dopo la separazione e alla quale è affettivamente
legata, avendo per di più investito tempo e denaro per ristrutturarla e
avendola salvata già una prima volta dalla realizzazione forzata.
Oltre a ciò, l'appellante
deplora che il Pretore abbia trascurato elementi di rilievo, a cominciare dal
fatto che essa ha dovuto
assumere oneri domestici
per oltre fr. 2 140 974 . al fine di rimediare al totale
disinteresse del marito, il quale, pur possedendo numerosi immobili e cospicua
liquidità, ha cercato per rivalsa di mandare la casa all'incanto,
disdicendo le relative assicurazioni e obbligandola a chiedere un nuovo finanziamento
del mutuo ipotecario a condizioni sfavorevoli. Sarebbe pertanto iniquo garantire
al marito il 50% dell'utile da una vendita all'asta del fondo e costringere lei
ad aprire un nuovo contenzioso per il recupero di spese (matrimoniali e reali) che
il marito avrebbe dovuto coprire. L'appellante sostiene inoltre di essere in
grado di mantenere da sé sola la casa, come ha fatto negli ultimi dieci anni,
accendendo fra l'altro un debito ipotecario di fr. 2 000 000 . presso la banca __________ e facendo capo, per ottenere
ciò, a garanzie personali per fr. 1 000 000 . di cui essa chiede il rimborso dall'attore. E per quanto
concerne l'indennizzo del coniuge, essa ribadisce di averne la possibilità compensando
parte del proprio credito di fr. 2 140 974 . ( fr. 638 750 .), che potrà poi essere saldato al
momento della liquidazione del regime dei beni o mediante compenso effettivo di
tale somma.
7. I
criteri preposti all'assegnazione di un bene in comproprietà a un coniuge sulla
base dell'art. 205 cpv. 2 CC sono già stati riassunti dal Pretore. In proposito
basti rammentare che l'interesse preponderante può rivestire varie forme:
decisivo è che il coniuge richiedente possa valersi, senza riguardo ai motivi,
di un'intensa relazione con il bene di cui si tratta. Il giudice pondera gli
interessi delle parti secondo equità, nel quadro del suo potere di
apprezzamento. Possono fondare un tale interesse  segnatamen­te  interessi
professionali o commerciali, affettivi o di salute. Un'attribuzione in forza
del­l'art. 205 cpv. 2 CC, ad ogni modo, non presuppone solo un interesse
preponderante, ma anche la possibilità di indennizzare l'altro coniuge. Ove ciò
non sia possibile, il coniuge in questione non può pretendere che il bene gli sia attribuito in proprietà esclusiva (cfr. I
CCA, sentenza inc. 11.2017.16 del 28 dicembre 2018 consid. 6a con
riferimento).
8. Per quel che
riguarda l'interesse prevalente all'attribuzione del-l'alloggio coniugale, è
pacifico che l'appellante abita la casa da oltre 17 anni e che già una volta ha
salvato il fondo dalla realizzazione ai pubblici incanti con profusione di
mezzi e sottoscrivendo da sé sola un
debito ipotecario di fr. 2 000 000 . nonostan­te il disinteresse del marito. È possibile
che ciò integri un interes­se preponderante all'ottenimento dell'immobile (cfr. Jungo in: Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, 3 a edizione, n. 8 ad art. 205 CC con
riferimento alla sentenza del Tribunale federale 5C.271/2005 del 23 marzo 2006
consid. 6.3 seg.). Sta di fatto che l'interesse preponderante non esonera 
come detto  dal­l'indennizzare appieno l'altro comproprietario. Su tale
questione si tornerà in appresso (consid. 9 e 10).
Circa l'indennizzo
necessario per ottenere l'altra quota di comproprietà, l'appellante lo quantifica
in fr. 638 750 . (l'attore pretendeva fr. 725 000 .:
memoriale conclusivo, pag. 6), rilevando che dal valore peritale del fondo (fr.
3 450 000 .) va tolto non solo il debito ipotecario
di fr. 2 000 000 ., ma anche una frazione del 5% (fr. 172 500 .) per tenere conto di ogni spesa correlata (imposta
sull'utile immobiliare, spese notarili e costi dell'incanto). Essa non spiega
tuttavia come pervenga a tale percentuale. Né è dato di comprendere perché
l'appellante consideri l'imposta sull'utile immobiliare, dal momento che in
caso di trasferimento fra coniugi per pretese riferite al regime matrimoniale 
come quella in esame  l'imposizione degli utili immobiliari è differita in
virtù dell'art. 125 lett. b LT. Sia come sia, la questione è di sape­re in
definitiva se la convenuta abbia risorse sufficienti per indennizzare il figlio
(succeduto al padre nel processo) per acquisire la di lui quota di comproprietà.
Non fosse il caso, non soccorrereb­be diffondersi oltre.
9. L'appellante
invoca la possibilità di compensare l'indennizzo dovuto per ottenere la quota
di comproprietà immobiliare con le proprie spettanze in liquidazione del regime
dei beni. Il problema è che le sue pretese sono contestate, tanto nell'attuale
procedu­ra quanto nella parallela causa di divorzio. Fossero anche opponibili
al figlio in forza dell'art. 169 cpv. 1 CO, tali pretese rimangono perciò a
livello di semplici aspettative. Oltre alle proprie spettanze in liquidazione
del regime dei beni, l'appellante pone in compensazione spese immobiliari che fa
valere di avere assunto in misura superiore alla propria quo­ta di comproprietà
(cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2018.78 del 14
agosto 2020, consid. 10e con richiamo). Al riguardo essa vanta una
pretesa di complessivi fr. 2 140 974 . con riferimento a un elenco di spese,
suddiviso in rubriche, da lei sostenute per la casa e i figli (doc. 12). Le varie
poste vanno esaminate singolarmente.
a) La
convenuta fa valere una pretesa di fr. 235 618.49
complessivi per spese ipoteca (doc. 12/1). Nella relativa rubrica essa elenca
gli esborsi sostenuti per il pagamento degli interessi ipotecari (compresi, in
parte, gli interessi di mora) e delle varie spese al __________ prima e alla
Banca __________, dall'aprile del 2009 all'aprile del 2014. I costi sono docu-
mentati.
Nella misura in cui la convenuta rivendica la metà degli esborsi pagati mediante
il conto intestato ai coniugi presso il __________, la pretesa si giustifica
perché notoriamente il 2 giugno 2008 il Pretore aveva posto cautelarmente tutte
le spese di gestione e di manutenzione dell'alloggio coniugale (compresi gli
interessi ipotecari, le polizze assicurative e gli ammortamenti) a carico di AO
1 (decreto cautelare allegato alla rubrica 12/3). Non si giustificano invece le
non meglio precisate spese di deposito (fr. 490.95: doc. YA10) e le relative
commissioni (fr. 836.50; doc. YA20 e YA21),
le spese di bollo riferite a conti di varia valuta (fr. 80 .; doc. YA11) e gli interessi ipotecari
successivi al 15 aprile 2014 (fr. 800.; doc. YA18), il marito essendo stato liberato
da quel giorno dalle spese per l'abitazione (sopra, lett. D). Nel complesso la
pretesa dell'appellante si rivela quindi fondata per fr. 234 248 ..
b) L'interessata
rivendica inoltre un importo di fr. 53 076. (la metà di fr. 106 152 .) a titolo di risparmio ad interessi crescente garanzia del mutuo  __________  di fr. 100 000 . + 1%
dal 31 dicembre 2005 fino al 31 dicembre 2010 come d'accordo nella convenzione
clausola 3 (doc. 12/2). La
richiesta è formulata in modo poco comprensibile e la cifra indicata non si
evince con chiarezza neppure dalla documentazione bancaria acclusa. Comunque
sia, la citata convenzione sugli effetti del divorzio non è stata omologata dal
Pretore (sopra, consid. 5) e non legittima la pretesa.
c) La moglie pone altresì in compensazione un credito
di fr. 10 810., rilevando che con decreto cautelare
dell'11 dicembre 2008 il Pretore aveva omologato un accordo tra coniugi in
virtù del quale si riducevano di complessivi fr. 470. mensili i contributi
alimentari per i figli, dovendosi tenere conto del fatto che tutte le spese
dell'abitazione erano a carico del marito. Se non che  essa prosegue  il
mancato pagamento degli oneri ipotecari dal 1° aprile 2009 non giustificava più
la riduzione concordata, tant'è che il Pretore aveva poi revocato il 14
febbraio 2011 la riduzione dei contributi alimentari. Per l'ingiustificata
riduzione dei contributi di mantenimento dall'aprile del 2009 fino al febbraio
del 2011 essa avanza di conseguenza una pretesa di fr. 10 810. (fr. 470. per 23 me­si; doc. 12/3).
Così argomentando, l'interessata trascura tuttavia di avere già preteso il
mancato pagamento integrale degli oneri ipotecari relativamente al periodo in
questione (sopra, consid. a). Non si giustifica perciò di ricono-scere, in
doppio, anche la differenza del contributo alimentare concordato a quel tempo.
d) Nella
rubrica n. 4 l'appellante avanza una pretesa di complessivi fr. 1 029 643.10
relativa a una garanzia mutuo __________  A. __________ prestito (fr. 200 000 . ), a spese legali per prestito/contratto avv. J__________
(fr. 9643.10), a un'ulteriore garanzia per mutuo (fr. 20 000 . ) e a una garanzia per mutuo
da J.__________-__________ ancora bloccato (fr. 800 000 . ). Si
tratta delle garanzie personali che la convenuta ha dovuto fornire per
accendere il nuovo mutuo ipotecario di fr. 2 000 000 . presso la banca __________ .
In
merito al contratto di mutuo con A__________ __________ l'interessata produce
la documentazione che comprova la concessione e la restituzione del prestito, come
pure il pagamento delle spese legali (plico doc. 12/4). Ora, sarà anche vero
che essa ha dovuto ricorrere il 7 ottobre 2013 a quel mutuo e alla relativa
messa in pegno per ottenere il nuovo finanziamento (contratto quadri per
crediti ipotecari stipulato con la __________ il 21 ottobre 2013: doc. 6) ed
evitare che l'immobile fosse realizzato agli incanti nella procedura esecutiva
avviata dal precedente istituto di credito (__________; doc. 7 e doc. 26). Per
tacere del fatto però che la somma in questione era destinata a tutelare anche
la sua quota di comproprietà e non potrebbe quindi essere pretesa per intero,
l'interessata perde di vista che l'importo di fr. 200 000 . costituito in pegno in favore della __________ in garanzia del
nuovo mutuo ipotecario rimaneva di sua proprietà. Al limite l'interessata
potrebbe quindi chiedere che il marito  o il figlio, cui la quota è stata
donata  trasferisca alla banca in garanzia la metà dell'importo, ma non
che versi a lei quella somma. Le due prestazioni, economicamente
non identiche e sostituibili, non sono della stessa specie e non possono essere
compensate ( von Tuhr /Escher , Allgemeiner Teil des Schweizerischen
Obligationenrechts, 3ª edizione, vol. II, pag. 194 nota 29; Zellweger-Gutknecht in: Berner Kommentar, edizione 2012, n. 202 ad
art. 120 CO ). Simili considerazioni non valgono riguardo
alle spese legali sostenute per l'operazione, che per la metà possono invece essere
poste in compensazione (fr. 4822.).
Per
mancata identità delle prestazioni non entra in linea di conto nemmeno una
compensazione con il capitale di fr. 800 000 . che
la convenuta ha ricevuto (non è dato di sapere se a titolo gratuito o oneroso) dalla
madre, J__________ T__________ __________ __________, e che essa ha costituito
in pegno come garanzia del nuovo credito ipotecario con la banca __________ (doc. 12/4b
e doc. 8). Al riguardo vale quanto si è spiegato in relazione al mutuo stipulato con A__________ __________.
Quanto
alla garanzia di fr. 20 000.
che la convenuta sostie­ne essere stata chiesta dalla banca __________ per il rilascio
finale del prestito fatto da A. __________ per evitare un esecuzione fatto da
A. __________. Ma con ulterior condition di repristinare la garanzia intro
12.2016! [ sic ], l'allegazione è a dir poco oscura e sorretta dal solo
giustificativo di pagamento ‟per garanziaˮ del 5 dicembre 2016 (doc.
12/4a). Tale documento non è sufficiente per sostanziare la pretesa .
e) Nella
rubrica n. 5 l'appellante fa valere una serie di ‟ spese casa ˮ sostenute dal 2006 all'aprile del 2014
per complessivi fr. 40 289.74.
Se non che, nella misura in cui essa chiede la rifusione degli oneri ordinari affrontati
fino al 31 dicembre 2007 (fr. 10 175.15), la pretesa manca di consistenza. La convenuta non spiega in
virtù di quale accordo o decisione il marito fosse tenuto a partecipare alle
spese correnti dell'alloggio coniugale che essa occupava con i figli. Altrettanto
vale per gli esborsi elencati fino al 2 giugno del 2008, momento in cui il
marito è stato obbligato ad assumere tutte le spese di gestione e di manutenzione
dell'immobile (sopra, consid. a). Per il 2008 possono così essere riconosciute  pro rata  le spese documentate per l'assicurazione __________ dello
stabile ( 7 / 10 di fr. 622.10 e di fr. 1719.40) e i costi per la riparazione del forno (fr. 100.70), onde complessivi fr. 1739.75, ma non gli altri esborsi, che non sono dimostrati (come quelli per la
manutenzione del giardino) o che non sono chiaramente correlati all'uso dell'immobile
(come quelli relativi al mobilio). Analogamente non possono riconoscersi spese
per il 2009, mentre per il 2010 entra in linea di conto soltanto il costo di
fr. 1410 . per lavori di pulizia ‟causa
allagamentoˮ
e per il 2011 di nuovo il premio dell'assicurazione
__________ (fr. 1739.40 più fr. 642 .). Nessuna delle spese fatte valere per il periodo
successivo è invece comprovata o riferita al­l'immobile. Ne segue che, in
definitiva, la compensazione della convenuta si giustifica per fr. 5531..
f) Nella
rubrica n. 6 la convenuta si limita ad accludere un estratto conto dell'AIL, un
decreto supercautelare del 22 giugno 2009 e due polizze stabili ed economia
domestica della __________ __________
per il periodo dal 2017 al 2022. Non formula però alcuna richiesta motivata.
Questa Camera non è in gra­do di pronunciarsi dunque sull'entità né sulla
fondatezza del­l'eventuale cifra posta in compensazione.
g) Nella
rubrica n. 7 sono elencate altre ‟spese casa ordinarie e
straordinarieˮ dal 2010 all'aprile del 2014. Documentate e a carico del marito
conformemente al noto decreto cautelare del 2 giugno 2008, esse possono
essere riconosciute in fr. 6345.55 per il 2010 (doc. 12/7/X1-X1E), in fr.
6828.35 per il 2012 (doc. 12/7/X1F-3AD) e in fr. 6082.75 per il 2013 (doc. 12/7/4A-10AD). Per il 2014 vanno ammessi, pro rata ,
gli esborsi di fr. 6235.50 documentati fino al 15 aprile (doc. 12/7/11A-X17A),
dopo di che il marito è stato liberato dagli oneri di gestione ordinaria e
straordinaria dell'immobile (sopra, lett. D). Complessivamente la
convenuta può così porre in compensazione fr. 25 492..
h) AP
1 fa valere nella rubrica n. 8 ulteriori ‟ spese casa ˮ (sostenute dal
giugno del 2009 fino al dicembre del 2013) per complessivi fr. 3914.70. Poco
giovano tuttavia i giustificativi annessi che, nella misura in cui consentono
di comprendere l'oggetto dell'acquisto, non sono chiaramente correlati all'immobile,
ma ad attrezzi o arredo di varia natura (ascia cucina, batterie, camera J__________,
lima motosega, ruota per tiretto ecc.). Salvo eccezione, come la fattura della B__________
__________ SA di __________ del 15 febbraio 2013 per la riparazione di un tubo
in giardino a causa del al gelo (fr. 458.45; doc. 12/8/XX18), simili esborsi non
rientrano manifestamente fra le spese di manutenzione e gestione (ordinaria o
straordinaria) della casa a carico del marito.
i) L'interessata
rivendica inoltre il rimborso di fr. 70 730.56 per una lunga lista di uscite (15
pagine) di varia natura (scolasti­ca ed extrascolastica, sanitaria,
amministrativa ecc.; plico allegato al doc. 12/9) che essa ha sostenuto per i
figli dal dicembre del 2008 fino al dicembre del 2018. Essa non spiega
tuttavia perché tali spese le andrebbero rifuse, né è dato di capire in virtù
di quale accordo o decisione AO 1 avrebbe dovuto farsi carico di quegli
esborsi. Sprovvista di adeguata motivazione, la richiesta non può essere
vagliata oltre.
l) L'appellante
insta dipoi per la rifusione di altre spese domestiche dal maggio del 2014 fino
al luglio del 2018 per complessivi fr. 136 134.29 (doc. 12/10). Trascura però che in
forza del noto decreto cautelare del 15 aprile 2014 il marito era stato
esonerato dal contribuire agli oneri di gestio­ne ordinaria dell'immobile, come
pure agli oneri di manutenzione straordinaria, al pagamento dei premi
assicurativi, degli interessi ipotecari e degli ammortamenti (sopra, lett. D).
Fossero anche documentate e riferite all'alloggio di via __________ a __________,
tali spese non potrebbero dunque essere addebitate a AO 1 e opposte in
compensazione. Poco importa che la causa di divorzio sia stata stralciata dal
ruolo il 10 gennaio 2018 in seguito a perenzione processuale (sopra, lett. D).
Secondo giurisprudenza, in effetti, la caducità di un'azio­ne di divorzio
lascia sussistere l'assetto cautelare decretato (o concordato) pendente causa
finché i coniugi rimangono separati e nessuno di loro chieda la modifica di
tale assetto dinanzi al giudice dei provvedimenti a tutela dell'unio­ne
coniugale (DTF 137 III 614), ciò che in concreto non è avvenuto.
m) La
convenuta avanza una pretesa di fr. 529 546.98, controvalore in franchi svizzeri di
metà degli averi depositati il 31 dicembre 2007 presso la banca __________
(conto n. 0__________ ), in relazione al quale produce un rapporto di gestione (doc. 12/11). Tutto
si ignora tuttavia sul motivo della richiesta, tranne che quel conto sarebbe
stato in origine un altro (n. 1__________) ‟sempre con E__________ & __________
 __________. Account No: 4__________ & 05__________ˮ. Inintelligibile,
la pretesa sfugge nondimeno a ulteriore disamina.
n) L'interessata
pone infine in compensazione il rimborso del­l'imposta immobilia­re dal 2013 al
2018 per fr. 3860.40 complessivi. A sostegno di ciò essa esibisce un estratto
conto della Città di __________ per gli anni 2013 e 2014 da cui si evince l'addebito
di fr. 1214.90 per ogni anno (doc. 12/12). Documentata, la pretesa si
giustifica per i due anni in rassegna (fr. 607.45 x 2, ovvero fr. 1214.90).
Manca invece ogni prova relativa al pagamento del tributo per gli anni
successivi, che non può semplicemente essere presunto.
o) In
definitiva, le comprovate pretese di AP 1 non
superano fr . 271 766 .. Ciò non basta  e da lungi  per
compensare quanto essa dovrebbe versare al marito per vedersi attribuire la
proprietà del fondo. Né la situazione cambierebbe, nel risultato, ove si
aggiungessero gli interessi di mora che l'interessata rivendica sulle singole poste.
Si considerassero anche gli interessi moratori del 5% dall'ottobre del 2011
(data intermedia delle varie scadenze ipoteca-rie) su fr. 234 248 . (consid. a), quantunque per alcune scadenze essi siano già stati
conteggiati (art. 105 cpv. 3 CO), e dal marzo del 2012 (data intermedia) su
fr. 25 492. (consid. g), sebbene per
diverse posizioni della rubrica n. 7 manchi un'interpellazione (art. 102 cpv. 1
CO) o una scadenza precisa (art. 102 cpv. 2 CO), l'appello non sarebbe
destinato a miglior sorte. Nell'ipotesi più favorevole alla convenuta, infatti,
servirebbero ancora alla medesima fr. 240 000 . per ottenere la quota di comproprietà in virtù dell'art.
205 cpv. 2 CC. Ciò distingue il caso dal precedente, trattato da questa Camera,
in cui a una moglie mancavano solo fr. 18 867.87 per compensare pienamente il marito (somma che
apparentemente costei poteva reperire), di modo che questa Camera aveva dilazionato
di qualche poco l'asta pubblica del fondo (I CCA, sentenza inc. 11.2016.40
del 28 dicembre 2017).
10. Quanto alla capacità
di tacitare altrimenti il figlio B__________ (in sostituzione del marito) per
l'attribuzione del fondo, l'appellante non contesta che le manchi la liquidità
necessaria per versare il compenso né
consta disporre di un reddito sufficiente per ottenere un aumento del debito
ipotecario. Che poi AO 1 si sia detto disposto in prima sede a cedere alla
moglie la propria quo­ta nulla muta, la cessione essendo subordinata al
versamento dell'indennizzo rivendicato. E contrariamente all'opinione della
convenuta l'accordo del marito a cedere la quota di comproprietà dietro
adeguato compenso non equivaleva a un consenso alla ‟licitazione fra coniugiˮ secondo l'art. 651 cpv. 2 CC . A
parte ciò, un siffatto modo di scioglimento  come per altro quello della
divisione in natura, neppure adombrato dalle parti  appare improponibile in
concreto, poiché l'unica interessata a rilevare l'intero fondo sarebbe AP 1 (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2028.78 del 14 agosto 2020,
consid. 8 con rinvio). Dato quanto precede, la conclusione del Pretore, secondo
cui solo una vendita ai pubblici incanti entra in considerazione, resiste alla
critica.
11. L'appellante postula 
in subordine  l'annullamento della sentenza impugnata e il rinvio degli atti
al primo giudice perché disponga una delucidazione della perizia sulla scorta
dei quesiti da lei formulati il 10 luglio 2019, quesiti intesi ad approfondire
il valore venale e locativo del fondo per determinare il compenso dovuto
all'attore in caso di ottenimento della quota di comproprietà, rispettivamente per
definire la base d'asta in caso di pubblico incanto. Essa rimprovera al perito di
non avere spiegato né giustificato le proprie conclusioni e si duole che il
Pretore abbia rifiutato il 14 agosto 2019 i quesiti di delucidazione da
lei proposti.
Mediante disposizione
ordinatoria del 14 agosto 2019 il Pretore ha respinto i quesiti posti dalla
convenuta con l'argomento che le domande non miravano a una delucidazio­ne del­la
perizia, ovve­ro a una migliore comprensione del referto, ma tendevano a
mettere in discussione le valutazioni del perito attraverso 16 nuovi quesiti a
fronte di due soli quesiti formulati all'inizio. Nell'appello l'interessata muove
due contestazioni: lamenta che il perito abbia accertato la possibilità di
parcheggiare esternamente all'abitazio­ne, mentre ciò è possibile solo sulla
pubblica via, e deplora che il perito abbia stimato il valore locativo in fr.
9500. mensili, sebbene lo stabile accusi diversi difetti di umidità e abbia
la piscina inutilizzabile. La convenuta non pretende tuttavia di non avere
capito  o di non avere capito appieno  quanto afferma il perito. Come rileva
il Pretore, essa mette in forse l'opinione del­l'esperto criticando come
inattendibili le conclusioni cui egli giunge. Tale non è tuttavia la finalità
di una delucidazione né di una completazione, che non è quella di instaurare un
contraddittorio con il peri­to. Anche su questo punto l'operato del Pretore sfugge
pertanto a censura.
12. Da ultimo l'appellante
postula l'addebito degli oneri processuali di prima sede all'attore, con
obbligo per quest'ultimo di rifonderle ‟congrueˮ ripetibili. Tale domanda, per altro non
cifrata e pertan­to irricevibile nella misura in cui si riferisce all'indennità
per ripetibili (DTF 143 III 111), non ha tuttavia portata autonoma, ma è
subordinata all'accoglimento dell'appello. L'ipotesi non verificandosi in
concreto, la richiesta si rivela così senza oggetto.
13. In ultima analisi
l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese del giudizio odierno seguono la
soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si giustifica di attribuire ripetibili
all'attore, che ha rinunciato a presentare osservazioni all'appello.
14. Circa i rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr.
30 000 . nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui è
ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Le spese processuali di fr.
8000. complessivi sono poste a carico dell'appellante. Non si
assegnano ripetibili.
3.   Notificazione a:
 avv.   ;
 .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d ' appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).