Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: rivendicazione di proprietà in caso di aggiudicazione di un fondo per esecuzione forzata
Decisione del 20.08.2021, ICCA
Incarto n. 11.2021.74
ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ FONDIARIA
AZIONE DI RIVENDICAZIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 641 cpv. 2 CC
art. 656 cpv. 2 CC
art. 257 CPC

AO 1 , e dalla
AO
  2
contro
AP
4
AP 1
AP 2
AP 3 , e
AP 4 (2007), ,
quest'ultimo
  rappresentato dai genitori AP 1 e AP 2
(tutti patrocinati
  dall'avv.  PA 1 ),
giudicando sull'appello
del 25 maggio 2021 presentato da AP 1, AP 2, AP 3 e AP 4 contro la sentenza
emessa dal Pretore il 20 maggio 2021;
Ritenuto
in fatto:                   A. Nell'ambito di
un'esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare intentata contro AP
1 e AP 2, la ditta AO 2 e AO 1 si sono aggiudicati il 2 marzo 2021 ai
pubblici incan­ti per complessivi fr. 2 500 000., un
mezzo ciascu­no, la particel­la n. 407 RFD di __________ (355 m²). Il
bene era intestato a AP 2, la quale occupa, insieme con il marito AP 1 e i
figli AP 3 e AP 4, la casa d'abitazione che sor­ge su quel fon­do, in via __________.
B. Il
15 marzo 2021 la ditta AO 2 e AO 1 hanno adi­to il Pretore della giurisdizione
di Locarno Città con un'istanza a tutela giurisdizionale nei casi manifesti
perché condannasse AP 1, AP 2, AP 3 e AP 4 a lasciare l'abitazione completamente sgomberata e pulita in
modo ineccepibile e a consegnare loro le chiavi entro dieci giorni dal
passaggio in giudicato della decisione .
Qualora i convenuti non se ne fossero andati entro tale scadenza, gli istanti
hanno chiesto di essere autorizzati a sgomberare l'abitazione con l'ausilio
della polizia a spese della controparte. Mediante sentenza del 16 marzo 2021
il Pretore ha dichiarato l'istanza irricevibile, trasmettendola per competenza al
Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna.
C. Invitati
dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna a presentare osservazioni
scritte, AP 1, AP 2, AP 3 e AP 4 hanno proposto il 1° aprile 2021 di respingere
l'istan­za
in ordine, subordinatamente nel merito. Il 7 aprile 2021 la ditta AO 2 e AO 1 sono
stati iscritti nel registro fondiario quali comproprietari della particella e
il 12 aprile 2021 hanno replicato, ribadendo la loro posizione. I convenuti
hanno duplicato il 26 aprile seguente, proponendo una volta ancora di respingere
l'istanza. Non risulta che sia stato indetto un dibattimento finale né che le
parti vi abbiano rinunciato.
D. Statuendo con
sentenza del 10 maggio 2021, il Pretore ha accolto l'istanza, stabilendo quanto
segue:
1.  È ordinato lo sfratto immediato dei signori AP 1, AP
2, AP 3 e AP 4 dall'abitazione sul fondo part. n. 407 RFD di __________,
degli istanti.
2.  La parte convenuta è ammonita che l'inesecuzione
del presente ordine darà titolo all'istante per reclamare il risarcimento dei
danni, da liquidarsi in separata sede.
3.  Alla parte convenuta è comminata l'azione penale a
norma dell'art. 292 CP che recita: ()
4.  È fatto ordine ad ogni usciere od agente della
forza pubblica comunale, e in mancanza di essa cantonale, di prestare man forte
per l'esecuzione della presente decisione a semplice richiesta della parte
istante.
§   Qualora la parte convenuta non provvedesse a
ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse altrimenti,
l'agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato
dagli istanti. Le relative spese, da anticipare dalla parte istante, sono a
carico della parte convenuta.
Le
spese processuali di complessivi fr. 500. sono state poste solidalmente a
carico dei convenuti.
E. Contro la sentenza
appena citata AP 1, AP 2, AP 3 e AP 4 sono insorti a questa Camera con un
appello del 25 maggio 2021 nel quale chiedono di riformare il giudizio
impugnato respingendo l'istanza della ditta AO 2 e di AO 1. Questi ultimi non
hanno presentato osservazioni all'appello.
Considerando
in diritto:                 1. L e decisioni a tutela giurisdizionale nei casi manifesti
(art. 257 CPC) sono
impugnabili, trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla
notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente
patrimoniali, nondimeno, l'appello è ammissibile soltanto ove il valore
litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000. nell'ultimo atto di causa davanti al Pretore (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto il primo giudice ha stabilito il valore litigioso
in fr. 18 000. , pari a un canone di
locazione di fr. 3000 . 
mensili per una casa unifamiliare
ad __________, per sei mesi, ossia il tempo presumibilmente necessario per gli
istanti per disporre della casa (sentenza impugnata, pag. 3 in alto). Gli
appellanti non discutono tale cifra.
Quanto
alla tempestività del rimedio giuridico, nella
fattispecie la sentenza impugnata è giunta al patrocinatore dei convenuti il 12
maggio 2021 (traccia degli invii n. 98.__________, agli atti). I l
termine di ricorso sarebbe scaduto così sabato 22 maggio 2021, salvo
protrarsi al lunedì successivo in virtù
dell'art. 142 cpv. 3 CPC e, trattandosi di un giorno festivo (lunedì di
Pentecoste), prorogarsi ulteriormen­te al 25 maggio 2021 ( art. 1
della legge ticinese concernente i giorni festivi ufficiali nel Cantone Ticino:
RL 843.200). Introdotto l'ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto
ricevibile.
2. Nella
sentenza impugnata il Pretore ha ricordato anzitutto che in caso di esecuzione
forzata l'acquirente diventa proprietario del fondo
già prima dell'iscrizione, ma può disporre del bene nel regi stro
fondiario solo dopo che l'iscrizione è stata eseguita (art. 656 cpv. 2
CC). Ciò premesso, egli ha accertato che gli istanti sono divenuti proprietari dell'immobile
già al momento del­l'aggiudicazione ai pubblici incanti, il 2 marzo 2021. A
torto i convenuti pretendevano quindi che la ditta AO 2 e AO 1 agissero prematuramente, la domanda di
sgomberare l'alloggio non richiedendo alcuna operazione a registro fondiario. Di
fronte ai nuovi proprietari del fondo i convenuti andavano considerati perciò 
ha soggiunto il Pretore  alla stessa stregua di conduttori cui fosse stato
disdetto il contratto di locazione. Doveva di conseguenza essere ordinato il
loro sfratto.
3. Nell'appello
i convenuti sostengono che in caso di esecuzione forzata l'acquirente diventa
proprietario del fondo solo dopo il
passaggio in giudicato dell'aggiudicazione. A mente loro, per ottenere lo
sgombero dell'abitazione gli aggiudicatari avrebbero dovuto documentare quindi il
passaggio in giudicato dell'atto esecutivo. Anzi, per la sicurezza del diritto essi
avrebbero dovuto documentare anche l'avvenuto pagamento del prezzo, a scanso
delle conseguenze previste dall'art. 143 cpv. 1 LEF. In mancan­za di ciò  essi
proseguono  la situazione non era certamente chia­ra per procedere a norma dell'art.
257 CPC. Inoltre  essi epilogano  i dispositivi della sentenza impugnata
vanno ben oltre quanto richiesto dagli istanti, in aperta violazione del­l'art.
58 cpv. 1 CPC.
4. Nella
misura in cui i convenuti affermano che per ottenere lo sgombero
dell'abitazione gli istanti avrebbero dovuto produrre il verbale di incanto con
l'attestazione del passaggio in giudicato (attestazione che non figura sul
verbale doc. A) e rendere verosimile l'avvenuto pagamento del prezzo di
aggiudicazione, le due censure cadono nel vuoto. Il giudice civile statuisce
accertan­do i fatti così come questi si presentano sulla base degli atti al
momento della decisione. In concreto la ditta AO 2 e AO 1 sono stati
iscritti nel registro fondiario quali nuovi comproprietari della particella n.
407 in ragione di un mez­zo ciascuno il 7 aprile 2021 (sopra, lett. C),
quando la procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti era ancora
pendente dinan­zi al Pretore. Ora, i dati risultanti dai pubblici registri sono
notori, di modo che non occorre allegarli né dimostrarli (DTF 143 IV 383
consid. 1.1.1 con riferimenti). E il titolare di un immobile iscritto come
proprietario nel registro fondiario si presume tale, salvo prova del contrario
(I CCA sentenza inc. 11.2017.12 del 20 febbraio 2017 consid. 5). Al momento in
cui il Pretore ha statuito, la ditta
AO 2 e AO 1 si presumevano di conseguen­za legittimi comproprietari, un
mezzo ciascuno, della particella n. 407.
5. Nelle
circostanze descritte, per contestare la proprietà del fondo i convenuti non
potevano limitarsi ad affermare che il verbale d'incan­to non è provvisto
dell'attestazione di passaggio in giudicato (senza
nemmeno pretendere di avere impugnato l'aggiudicazione) e che i
convenuti non avevano documentato l'intero pagamento del prezzo . Di
fronte a una regolare iscrizione nel registro fondia-rio essi avrebbero dovuto
recare elementi tali da insinuare seri dubbi nel giudice sulla validità
dell'iscrizione (cfr. DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III 464
consid. 3.1). Contrariamente a quel che essi pretendono, in effetti, la situazione
era chiara: al momento del giudizio la ditta AO 2 e AO 1 risultavano comproprietari
della particella n. 407, mentre essi occupava­no (e occupano) l'abitazione di
via __________ sen­za alcun titolo, né per legge né per contratto. Sussistevano
dunque i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC per una tutela giurisdizionale
nei casi manifesti. Quanto a un'azione di rivendicazione, essa consente al
proprietario di esigere la consegna di una cosa contro chiunque la ritenga
senza diritto e di respingere qualsiasi indebita ingerenza (art. 641 cpv. 2
CC). Consentiva perciò agli istanti di esigere nella fattispecie lo sgombero
della proprietà, sulla quale i convenuti non detengono alcun diritto. Ne segue,
alla luce di ciò, la manifesta infondatezza dell'appello.
6. In secondo luogo i
convenuti lamentano che i
dispositivi della sentenza impugnata vanno ben oltre quanto richiesto dagli
istanti, in aperta violazione del­l'art. 58 cpv. 1 CPC. Costoro esigevano
infatti lo sgombero dell'abitazione e la consegna delle chiavi entro dieci
giorni dal passaggio in giudicato della decisio­ne , mentre il Pretore ha ordinato il loro sfratto immediato
(dispositivo n. 1), li ha ammoniti circa l'obbligo di risarcimento danni in
caso di inosservanza dell'ordine (dispositivo n. 2), ha comminato loro l'art.
292 CP (dispositivo n. 3) e ha esplicitato l'ordine di intervento da parte
della forza pubblica (dispositivo n. 4). La doglianza è parzialmente fondata,
come si vedrà in appresso.
a) È
vero intanto che gli istanti non avevano chiesto lo sfratto immediato dei
convenuti, bensì entro 10 giorni dal passaggio in giudicato della decisione
(istanza, pag. 1, confermata nella replica del 12 aprile 2021). Al riguardo il
Pretore si è sospinto perciò oltre la richiesta di giudizio, in disattenzione
dell'art. 58 cpv. 1 CPC. Su questo punto l'appello merita accoglimento e il
dispositivo n. 1 della sentenza impugnata va riformato di conseguenza, fermo
restando che il passaggio in giudicato della decisione avverrà con la notifica
della presen­te sentenza (v. DTF 146 III 287 consid. 2.3.4).
b) È
altrettanto vero altresì che gli istanti non hanno chiesto di ammonire i
convenuti circa il fatto che l'inosservanza dell'ordi­ne avreb­be costituito un
titolo per esigere il risarcimento dei danni da liquidare in separata sede
(come prevedeva il
vecchio
art. 498 lett. c CPC ticinese). Una semplice avverten­za non comporta tuttavia
il benché minimo obbligo per i convenuti, che l'avviso non espone al rischio di
alcun pregiudizio, né in fatto né in diritto. Costoro non possono vantare
perciò un interesse pratico e attuale all'annullamento del dispositivo n. 2. In proposito l'appello è destinato
all'insuccesso.
c) Quanto
alla comminatoria dell'art. 292 CP, essa può essere impartita dal giudice anche
senza un'esplicita richiesta (DTF 98 II 147 consid. 4, 97 II 238 consid. 2 in
fine). Non si disconosce che tale prassi è criticata in dottrina (riferimenti
in: Steck/Brunner , Basler
Kommentar, ZPO, 3ª edizio­ne, n. 43 ad art. 236), ma gli appellanti non la
discutono, di modo che non si scorgono gli estremi per modificare il
dispositivo n. 3 della sentenza impugnata.
d) L'intervento
della forza pubblica nel caso in cui i convenuti ignorassero l'ordine di allontanamento
è stato regolarmente chiesto dalla ditta AO 2 e da AO 1 sin dall'istanza (I
richiedenti sono autorizzati a sgomberare l'abitazione con l'ausilio della
polizia a spese della controparte). Il Pretore si è limitato a riformulare l'ingiunzione,
precisando in particolare le conseguenze lega­te all'intervento della polizia
nell'eventualità in cui i convenuti non ritirassero i mobili o non disponessero
altrimenti (dispositivo n. 4). Gli appellanti non spiegano perché ciò non fosse
opportuno. Al contrario: essi nemmeno affrontano l'argomento, sicché al
riguardo l'appello si rivela finanche irricevibile per carenza di motivazione
(nel senso dell'art. 311 cpv. 1 CPC).
7. Le spese del
giudizio odierno seguirebbero la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC).
Gli appellanti escono sconfitti su tutta la linea, tranne per quel che è del
termine entro cui i convenuti sono tenuti a sgomberare l'immobile (sopra,
consid. 6a). Si giustifica così che AP 1, AP 2, AP 3 e AP 4 sopportino nove
decimi degli oneri processuali. Il rimanente decimo andrebbe a carico ditta AO
2 e da AO 1, i quali però non hanno provocato il difetto né hanno proposto di
respinge­re l'appello e vanno quindi tenuti indenni da spese (cfr. sentenza del
Tribunale federale 5A_932/2016 del 24 luglio 2017 consid. 2.2.4, in: RSPC 2017
pag. 503). L'esito della decisione attuale non
influisce apprezzabilmente, per converso, sul dispositivo n. 5 della sentenza
impugnata, che può rimanere invariato.
8. Quanto
ai rimedi giuridici esperibili contro l'attuale sentenza sul piano federale
(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia di fr.
30 000.  ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui è
ricevibile, l'appello è parzialmente accolto e il dispositivo n. 1 della
sentenza impugnata è così riformato:
AP 1, AP 2, AP 3 e AP 4 sono
condannati a lasciare l'abitazione sulla particella n. 407 RFD di __________ completamente
sgomberata e pulita, riconsegnando le chiavi agli istanti, entro dieci giorni
dal passaggio in giudicato della presente decisione.
Per il resto l'appello è
respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2.   Le spese processuali,
ridotte a fr. 900., sono poste a carico degli appellanti in solido.
3.   Notificazione a:
   
  ;

    ;
 
  .
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d ' appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali
e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli
art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione
impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia
civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;
quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia
civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso
in materia civile è dato, entro lo stesso termine,
il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso
al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).