Proposta d'acquisto immobiliare - caparra - indebito arricchimento - casi manifesti
Decisione del 16.12.2021, IICCA
Incarto n. 12.2021.146
AZIONE IN RIPETIZIONE
CAPARRA
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
PROPOSTA SENZA TERMINE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 62 CO
art. 158 CO
art. 216 cpv. 2 CO
art. 257 CPC

AO
  1
rappr. dallavv. dr.  PA 1
contro
AP
  1
rappr. dallo Studio legale
  e notarile PA 2
con cui listante ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre spese
esecutive di fr. 73.30 e interessi al 5% dal 23 novembre 2020, nonché il
rigetto in via definitiva dellopposizione interposta al PE n. __________
dellUE di Lugano;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione dellistanza, e che il Pretore con
decisione 16 settembre 2021 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta
al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 23 novembre 2020;
appellante la convenuta con
appello 27 settembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di respingere listanza, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi;
mentre l'istante con osservazioni
( recte : risposta) 22 ottobre 2021 ha postulato la reiezione del gravame,
pure con protesta di spese e ripetibili;
preso
atto della replica spontanea 5 novembre 2021 della convenuta e della duplica
spontanea 11 novembre 2021 dellistante;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Il 9 ottobre 2020 AP
1 ha redatto un documento di due pagine, riportanti sul bordo sinistro il suo nome
e in alto a destra il suo logo, intitolato  PROPOSTA DACQUISTO - CH 
(doc. B). A pagina 1, in fondo alla quale AO 1 ha apposto la sua firma quale  il
proponente  mentre che la firma che  il venditore  avrebbe dovuto
apporre  per accettazione  è rimasta in bianco, egli si è proposto  con
la presente  di acquistare mediante un atto di compravendita entro il 19
novembre 2020 lappartamento di 4 ½ locali al 5° piano in __________ a __________
a un prezzo di fr. 830'000.- e con una caparra confirmatoria di fr. 20'000.- da
versare alla firma della proposta sul conto corrente di AP 1, ritenuto che
nelle  condizioni particolari  è stato indicato per quanto qui interessa
che  la presente proposta è vincolata allottenimento del finanziamento
bancario  e che  in caso di recesso da parte del proprietario o legale
rappresentante, limporto versato come caparra  verrà restituito integralmente
ed infruttifero . A pagina 2, in fondo alla quale egli ha nuovamente apposto
la sua firma quale  il proponente , è stato osservato che  in caso di
annullamento della presente da parte dellacquirente entro 7  giorni dalla
sottoscrizione della presente, lacconto sarà restituito con una trattenuta di
fr. 1'000.-  per spese forfettarie di gestione pratica  e che  trascorsi
7  giorni, in caso di mancata stipulazione per motivi non imputabili alla
parte venditrice, alla parte proponente sarà restituita la caparra previa
deduzione di fr. 10'000.- a titolo di pena di recesso . Il 20 ottobre 2020 AO 1 ha provveduto a versare sul conto corrente di AP 1 la
caparra confirmatoria di fr. 20'000.- prevista nel doc. B.
A
fine novembre 2020 (cfr. doc. 7 e 12), non essendo stato ottenuto il
finanziamento bancario necessario alla conclusione dellatto di compravendita
immobiliare (cfr. doc. C), AO 1 ha sollecitato
AP 1 a restituirgli la caparra confirmatoria di fr. 20'000.-, che gli è poi stata
ritornata solo in ragione di fr. 10'000.- (doc. 8).
2. Con
istanza 9 luglio 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in
giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per
ottenerne la condanna al pagamento del saldo di fr. 10'000.- oltre accessori (interessi
al 5% dal 23 novembre 2020, spese esecutive di fr. 73.30 e rigetto in via
definitiva dellopposizione al PE n. __________ dellUE di Lugano).
La
convenuta si è integralmente opposta allistanza.
3. Con
decisione 16 settembre 2021 il Pretore, in parziale accoglimento dellistanza, ha
condannato la convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal
23 novembre 2020, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 300.-, a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e compensando le
ripetibili.
4. Con
lappello 27 settembre 2021 che qui ci occupa, avversato dallistante con
risposta 22 ottobre 2021 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 5 novembre
2021 e la duplica spontanea 11 novembre 2021 ), la convenuta
ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere listanza
(in via principale in ordine e in via subordinata nel merito), protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi.
5. Giusta
lart. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
I
fatti sono incontestati se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono immediatamente
comprovabili quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede
oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove vanno di
principio addotte mediante documenti ( art. 254 cpv. 1 CPC )
e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza.
Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e stringenti, che
non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono
suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di
tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la relativa
richiesta, inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del 13
luglio 2021 consid. 2.1).
La
situazione giuridica è chiara quando l'applicazione della norma al caso di
specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base
di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se
l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da
parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo
conto delle circostanze del caso di specie (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF
5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).
6. Nel
suo appello la convenuta ha innanzitutto rimproverato al giudice di prime cure
di non aver motivato sufficientemente il giudizio di ammissibilità dellistanza,
ovvero lesistenza di un caso manifesto ai sensi dellart. 257 CPC.
6.1. Il
diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere
sentito sancito dallart. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e
sussidiaria rispetto al diritto processuale di cui allart. 238 lett. g CPC.
Esso impone in particolare allautorità giudicante di indicare in maniera
chiara le ragioni che lhanno portata a decidere in un senso piuttosto che in
un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la portata della
decisione e di proporre i rimedi giuridici adeguati con cognizione di causa
(DTF 139 IV 179 consid. 2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3). Esso non obbliga però
lautorità giudicante a pronunciarsi necessariamente su tutte le questioni e le
prove proposte dalle parti, bastando che esamini i temi rilevanti per il
giudizio (DTF 142 II 49 consid. 9.2, 143 III 65 consid. 5.2).
6.2. Nel
caso concreto la doglianza ricorsuale devessere respinta.
È in effetti incontestabile che la motivazione della
decisione del Pretore di cui meglio si dirà al consid. 8 (giusta o sbagliata
che sia) era chiara e precisa e in tal modo permetteva alla convenuta di comprendere
perché le sue obiezioni erano state respinte e con ciò di presentare, come ha
poi fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione di causa.
7. In
questa sede la convenuta ha in seguito lamentato il fatto che listanza non
fosse stata promossa congiuntamente anche da S__________ __________, moglie
dellistante, che risultava aver firmato, accanto al marito, il doc. B quale  il
proponente .
In tal modo essa ha rilevato che listante, avendo
agito in causa da solo, non disporrebbe della necessaria legittimazione attiva.
7.1. La legittimazione delle
parti - attiva dell'attore, passiva del convenuto - è una premessa sostanziale
dell'esistenza della pretesa dedotta in giudizio. Si tratta di una questione di
diritto materiale che deve essere esaminata d'ufficio dal giudice in qualsiasi
stadio del procedimento. Laddove la procedura sia retta dalla massima
dispositiva, il giudice deve tuttavia basare il proprio esame sui fatti
allegati dalle parti e accertati, senza andare d'ufficio alla ricerca di fatti
atti a mettere in dubbio la legittimazione di una parte, che controparte ha
omesso di allegare. Incombe alle parti indicare al giudice i fatti sui quali
esse fondano le loro pretese, rispettivamente le loro eccezioni. Dottrina e giurisprudenza
ammettono nondimeno l'esistenza di fatti impliciti, che si
possono dare per scontati fino al momento in cui non venga affermato il
contrario. Fra questi vi è, proprio, la legittimazione attiva. L'onere della
parte attrice di allegazione e
di prova della propria legittimazione attiva sorge pertanto solo con la sua
contestazione da parte del convenuto (cfr. TF 4A_165/2008 dell11 novembre 2008
consid. 7.3.1 e 7.3.2).
7.2. La
censura è irricevibile in ordine, visto e considerato che leccezione di carenza
di legittimazione attiva è stata sollevata dalla convenuta per la prima volta
solo in questa sede.
Essa sarebbe comunque stata da respingere anche nel
merito. Dal tenore del doc. B, segnatamente dal fatto la  PROPOSTA
DACQUISTO - CH  dellappartamento sia stata formulata proprio dal  sottoscritto
 AO 1 , il quale si è proposto  con la presente  di acquistare
lappartamento, risulta in effetti inequivocabilmente che ad essersi
impegnato quale il proponente  era stato solo lui e che la
sottoscrizione del documento anche da parte della moglie andava intesa come mero
consenso giusta lart. 169 CC.
8. La
convenuta ha infine censurato lassunto pretorile secondo cui essa non avrebbe
potuto dedurre alcun diritto dal doc. B, visto che la proposta dacquisto a pagina
1 firmata dellistante non era stata sottoscritta per accettazione dallo
sconosciuto venditore e visto che nemmeno la clausola a pagina 2 con cui essa
pretendeva di trattenere parzialmente la caparra confirmatoria era stata
firmata da questultimo o da lei, di modo che il suo obbligo di restituzione era
manifesto. In questa sede essa ha ribadito di potersi invece prevalere di
quanto stabilito nel doc. B, rilevando che il contratto di riservazione tra lei
e listante si era perfezionato già dal momento in cui questultimo aveva
apposto la sua firma sui fogli riportanti il suo nome e logo.
8.1. La
censura è manifestamente infondata. Contrariamente a quanto preteso, oltretutto
per la prima volta solo in questa sede e con ciò in modo irrito (art. 317 cpv.
1 CPC), dalla convenuta, nel caso si specie non si può in effetti ritenere che
listante, apponendo la sua firma sui due fogli di cui al doc. B riportanti sul
bordo sinistro il nome della convenuta e in alto a destra il suo logo, avesse
accettato le condizioni proposte da questultima e tra le parti fosse
validamente venuto in essere il contratto di riservazione da lei preteso.
Questa tesi non tiene in effetti conto del chiarissimo tenore del doc. B, da
cui si evince che quel documento costituiva né più né meno la proposta dacquisto
dellistante (si veda la sua intitolazione  PROPOSTA DACQUISTO  nonché il
fatto che nella stessa egli, agente in qualità di  proponente , abbia
dichiarato che  con la presente  si propone  di acquistare  e labbia
a più riprese denominata  la presente proposta ), tantè che lo stesso
si concludeva con una richiesta di firma  per accettazione  da parte del
 venditore .
8.2. Nelle
particolari circostanze, è pertanto a ragione che il giudice di prime cure ha
ritenuto che la PROPOSTA DACQUISTO di cui al doc. B non fosse obbligatoria:
e ciò non solo per il fatto, da lui addotto con pertinenza, che la proposta
dellistante non era stata oggetto di accettazione da parte dello sconosciuto
venditore, ma, si aggiunga qui, anche per il fatto che la  proposta  era
 vincolata  ossia condizionata  allottenimento del finanziamento
bancario , che nel caso concreto non era però stato concesso (essendo
evidente che il finanziamento bancario in questione avrebbe dovuto riferirsi a
un importo sufficiente a permettere lacquisto, ciò che non era qui il caso, il
credito bancario ottenibile dallistante, da lui comunque non ottenuto,
raggiugendo solo fr. 590'000.-, cfr. doc. C e 6); si aggiunga che il contratto che
sarebbe venuto in essere in caso di accettazione della proposta da parte del
venditore - che in nessun caso, per il suo contenuto, poteva essere considerato
un contratto di riservazione - sarebbe stato in ogni caso nullo siccome non
concluso con atto pubblico (art. 216 cpv. 2 CO).
Stando così le cose, la caparra confirmatoria di fr.
20'000.-, versata alla convenuta sulla base di una causa, ovvero la proposta
dellistante (doc. B), risultata poi non obbligatoria, deve essergli restituita
integralmente (art. 62 CO), la convenuta non potendo pretendere di trattenerla
in ragione di fr. 10'000.- in virtù della clausola a pagina 2 secondo cui  in
caso di annullamento della presente da parte dellacquirente  dopo  7 
giorni dalla sottoscrizione della presente, in caso di mancata stipulazione per
motivi non imputabili alla parte venditrice, alla parte proponente sarà restituita
la caparra previa deduzione di fr. 10'000.- a titolo di pena di recesso . A ben vedere la trattenuta in
questione, di cui per altro avrebbe dovuto semmai beneficiare il venditore e
non certo la convenuta (non risulta infatti che nel doc. B essa, che aveva svolto
il ruolo di mera  Zahlungsstelle  della caparra confirmatoria, avesse
assunto altri obblighi o diritti per sé), poteva in effetti entrare in linea di
conto unicamente  in caso di annullamento  della proposta dacquisto  da
parte dellacquirente  e, cumulativamente,  in caso di mancata
stipulazione  dellatto di compravendita immobiliare  per motivi
non imputabili alla parte venditrice . Sennonché, ammesso ma non
concesso che quella clausola (non sottoscritta né dalla convenuta né dal
venditore) fosse vincolante, si osserva che nel caso di specie la proposta
dacquisto non risultava essere stata annullata dallistante, essendo invece già
decaduta a seguito del mancato ottenimento del finanziamento bancario. E in
ogni caso nemmeno si era in presenza di un caso di mancata stipulazione dellatto
di compravendita immobiliare riconducibile a motivi non imputabili alla parte
venditrice, una tale situazione presupponendo pure che questultima parte
avesse dapprima accettato la proposta dacquisto dellistante, ciò che nella
presente fattispecie, come detto, non era però avvenuto.
9. Essendo
i fatti incontestati o immediatamente comprovabili ed essendo la situazione
giuridica chiara, lappello della convenuta deve pertanto essere respinto nella
misura in cui è ricevibile.
Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di fr. 10'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I. Lappello 27 settembre 2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 800.- sono a carico
dellappellante, che rifonderà allappellato fr. 800.- per ripetibili.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).