Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: contratto di locazione - disdetta per mora - espulsione del conduttore - eccezione di compensazione
Decisione del 17.03.2021, CCR
Incarto n. 16.2020.53
COMPENSAZIONE
DIRITTO DI ESSERE SENTITI
DIRITTO DI REPLICA
DISDETTA STRAORDINARIA
GRATUITO PATROCINIO
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 120 CO
art. 257d CO
art. 29 cpv. 2 COST
art. 53 cpv. 1 CPC
art. 257 CPC

contro
  la decisione emessa il 10 dicembre 2020
  dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SO.2020.734 (tutela giurisdizionale nei
  casi manifesti: espulsione del conduttore) da lui promossa con istanza del 1° settembre 2020 nei confronti di
CO
  1
(patrocinata dall ' avv.  PA 2 )
e sulla richiesta di
gratuito patrocinio formulata il 26 gennaio 2021 da CO 1 nelle osservazioni al
reclamo (inc. 16.2021.3),
Ritenuto
in fatto: A. Il 24 febbraio 2009
A__________ __________, in qualità di locatore, e CO 1, come conduttrice, hanno
stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento a __________ per una pigione di fr. 1100. e un acconto per le spese
accessorie di fr. 150. . A__________ __________ è deceduto il 21 settembre
2013 e nel rapporto di locazione è subentrato il figlio RE 1.
B. In esito a una
procedura avviata da CO 1 il 7 giugno 2016, con decisione del 19 ottobre 2016
il Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud ha, tra l'altro, condannato RE
1 a sistemare l'impianto di riscaldamento dell'appartamen­to, provvedendo alle
dovute regolazioni, così come a ogni altro intervento necessario a garantire
una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella zona
notte, concedendo nel contempo alla conduttrice una riduzione della pigione del
10%, ovvero fr. 110. mensili, nei mesi da ottobre a marzo compresi, la prima
volta per il mese di marzo 2015 e fino a completa eliminazione del difetto (inc.
SE.2016.37). Statuendo l'8 febbraio 2019 questa Camera ha parzialmente accolto
il reclamo del 16 novembre 2016 presen­tato dal locatore nel senso di far
decorrere la riduzione della pigione da marzo 2016 (inc. 16.2016.71).
C. Il 4
aprile 2019 CO 1 ha segnalato al proprietario la sussistenza del problema al
riscaldamento, chiedendogli di indicarle, entro il 30 aprile successivo, in
quale modo egli intendeva restituirle l'importo di fr. 2090. corrispondente
alle sue spettanze in riduzione della pigione per gli anni 2016 - 2018 e per i primi
tre mesi del 2019 o se questo importo avrebbe dovuto essere da lei compensato
con le pigioni future. Il locatore non ha reagito sicché il 9 maggio 2019 la
conduttrice gli ha comunicato che avreb­be compensato tale importo con parte
delle pigioni dei mesi di giugno 2019 (per fr. 1000.) e di luglio 2019 (per
fr. 1010.) così come con una fattura relativa alla siliconatura della
vasca da bagno (per fr. 80.).
D. Il 7 novembre 2019 CO
1 ha lamentato ulteriori difetti (al forno e al piano cottura) depositando la
pigione del mese di gennaio 2020. Nell'ambito della procedura da lei promossa davanti
al Pretore, le parti si sono accordate sulla sostituzione del for­no e sulla
riduzione della pigione con liberazione proporzionale in favore del locatore del
corrispettivo depositato (inc. SE.2020.13).
E. Il 30 gennaio 2020 la
conduttrice ha nuovamente informato il locatore che avreb­be compensato fr.
550., corrispondenti alla riduzione della pigione dovuta per i mesi da ottobre
2019 a febbraio 2020, con parte della pigione di febbraio 2020. L'11 febbraio
successivo il locatore ha intimato all'inquilina di versare entro cinque giorni
gli arretrati di complessivi fr. 2560. (fr. 1000. per giugno 2019, fr. 1010.
per luglio 2019 e fr. 550. per febbraio 2020) oltre alle spese di diffida di fr.
40.. Il 17 febbraio 2020 CO 1 ha contesto la richiesta e il 28 febbraio
successivo ha avvisato il locatore che per il successivo mese di marzo avrebbe unicamente
versato fr. 990., compensando così la riduzione di pigione dovuta per quel
mese.
F. Nell'ambito di una
procedura promossa da CO 1 volta all' esecuzione della decisione pretorile del 19
ottobre 2016, all'udien­za del 4 maggio 2020 la conduttrice ha preso atto di un
rapporto della verifica del sistema di riscaldamento effettuato il 9 ottobre
2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura rilevata all'interno
dell'appartamento, inferiore a 20 °C, era dovu­ta alla chiusura della valvola
d'entrata dell'acqua calda provenien­te dalla caldaia e alla sua opposizione a
una corretta apertura per evitare spese di riscaldamento eccessive, ha dato atto che quanto previsto nelle sentenze può
essere adeguatamente rispettato, riservandosi tuttavia di rivalutare la
situazione al sopraggiungere della prossima stagione fredda, permettendo al
locatore di effettuare le verifiche compreso il controllo della corret­ta
apertura dei rubinetti garantendo che la conduttrice non possa modificare la
regolazione. Il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli per transazione (inc.
SO.2020.213).
G. Il 13 maggio 2020 RE
1 ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per versare complessivi
fr. 3810., corrispondenti alle pigioni scoperte dei mesi di
giugno 2019 (fr. 1000.), di luglio 2019 (fr. 1010.), di gennaio 2020 (fr.
1100.), di febbraio 2020 (fr. 550.), di marzo 2020 (fr. 110.) oltre alle
spese di diffida (fr. 40.), con la comminatoria della disdetta anticipata
in applicazione dell'art. 257 d CO in
caso di mancato pagamento. Il 2 giugno 2020 la conduttrice ha contestato
di essere in mora, avendo depositato la pigione del mese di gennaio 2020 e
compensato quelle restan­ti con le sue pretese in riduzione della pigione. L'8
luglio 2020 RE 1 ha notificato a CO 1 con modulo ufficiale la disdetta
straordinaria del contratto per il 31 agosto successivo. Il 10 agosto 2020 l'inquilina
ha contestato tale disdet­ta davanti all'Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di Chiasso. All'udienza del 29 settembre 2020 le parti non
hanno raggiunto un'intesa e l'autorità di conciliazione ha rilasciato
all'istante l'autorizzazione ad agire (inc. 60/20).
H. Nel frattempo, con
istanza del 1° settembre 2020, promossa nel­la procedura sommaria di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti, RE 1 si è rivolto al Pretore chiedendo
l'espulsione di CO 1 dall'ente locato. All'udienza del 5 ottobre 2020, indetta
per la discussione, la convenuta ha proposto  previo conferimento del gratuito
patrocinio  di dichiarare l'istanza irricevibile o quanto meno di respingerla.
Il Pretore ha fissato all'istante un termine di venti giorni per replicare per
iscritto precisando che analogo termine sarebbe stato fissato alla convenuta per
duplicare dopo di che avrebbe emanato la decisione. Nei loro memoriali dell'11 novembre
e del 4 dicembre 2020 le parti hanno riaffermato le loro posizioni. Statuendo con decisione del 10 dicembre 2020 il Pretore ha dichiarato
l'istanza irricevibile. Le spese processuali di fr. 400. sono
state poste a carico dell'istante tenuto a rifondere alla convenuta fr. 800.
per ripetibili. CO 1 è stata ammessa al beneficio del gratuito patrocinio .
I. Contro
la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 23
dicembre 2020 per ottenere l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma
nel senso di accogliere la sua istanza. Nelle sue osservazioni del 26 gennaio
2021 CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo instan­do per il beneficio
del gratuito patrocinio.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni in
materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono
impugna­bili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con recla­mo se
il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000. (art. 319 lett. a CPC e
art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore litigioso
in fr. 7500. donde la competenza di questa Came­ra (art. 48 lett. d n. 1 LOG).
Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è
pervenuta al patrocinatore dell'istante il 14 dicembre 2020 (cfr. traccia degli
invii postali n. __________ agli atti). Depositato
il 23 dicembre 2020 (cfr. timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo
in esame è tempestivo.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la
violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,
l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne
di manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione
urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2
con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata il Pretore, dopo avere respinto l'audizione di un testimone offerta dalla
convenuta, ha accertato che non essendo più contestato il deposito della pigione
del mese di gennaio 2020, litigiosa rimaneva la questione di sapere se la
conduttrice potesse compensare le restanti pigioni scoperte indicate nella
diffida, così come un residuo dei corrispettivi di febbraio e marzo 2020, per
complessivi fr. 2670.. A suo avviso, la sentenza dell'8 febbraio 2019 della
Camera civile dei reclami accordava alla conduttrice una riduzione della
pigione sicché tale decisione rappresentava di principio un valido titolo su
cui la convenuta poteva fondare la propria pretesa compensatoria. Il primo
giudice, accertato che dagli atti risultavano riscontri discordanti in merito
alla difettosità del riscaldamento, ha ritenuto che i rapporti prodotti dal
locatore erano smentiti da quello più recente, prodotto dalla conduttrice (doc.
14), dal quale risulta un effettivo problema al sistema di riscaldamento, non
ancora risolto. Ne ha dedotto che la fattispecie necessitava di approfondimenti
istruttori che tuttavia non sono compatibili con la presente procedura e che
come tali rendono non manifesto il caso a giudizio. A suo parere, nemmeno la
transazione del 4 maggio 2020 era determinante giacché dalla stessa non risultava
in alcun modo un'esplicita rinuncia della conduttrice alla riduzione della
pigione a suo tempo accordatale. In siffatte circostanze, egli ha concluso, il
caso in esame non appare manifesto, nella misura in cui l'eccezione di
compensazione sollevata dalla convenuta non può dirsi già di primo acchito
pretestuosa o infondata. Ciò posto, il primo giudice ha dichiarato irricevibile
l'istanza.
4. Il reclamante lamenta innanzitutto una violazione del
suo diritto di essere sentito poiché gli è stata negata la possibilità di
esprimer­si sulla relazione tecnica dell'11 novembre 2020 della M__________
SA (doc. 14) prodotta dalla convenuta con la duplica. Egli contesta inoltre che
sulla base di tale documento il Pretore potes­se ritenere l'esistenza di riscontri
discordanti in merito alla difettosità del riscaldamento e che i rapporti da
lui prodotti appaio­no smentiti da quello più recente, prodotto dalla
conduttrice (doc. 14) dal quale emergerebbe un effettivo problema. A suo parere,
se il Pretore gli avesse permesso di esprimersi sul menzionato rapporto egli avrebbe
potuto presentare le proprie contro-deduzioni circa la valenza probatoria di
quel documento per rapporto al verbale di udienza del 4 maggio 2020 nel quale
la conduttrice ammette di accettare le conclusioni del rapporto di ispezione della
M__________ Sagl, secondo cui la temperatura all'interno dell'appartamento
della convenuta era sì inferiore a 20° gradi, ma la ragione era da ricondurre
al fatto che l'inquilina stessa aveva chiuso la valvola principale e le valvole
dei circuiti delle serpentine nei singoli locali per risparmiare sulle spese di
riscaldamento.
a) Il diritto di essere sentito delle parti, sancito dagli
art. 29 cpv. 2 Cost. e 53 CPC, comprende tra l'altro il diritto di
prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte al tribunale
e di determinarsi su di esse (cosiddetto diritto di repli­ca incondizionato), a
prescindere dal fatto che contengano o no elemen­ti di fatto o diritto nuovi e
siano atte a influen­zare il giudizio. Ogni allegazione o prova prodotta va portata a conoscen­za delle stesse,
affinché possano decidere se usufruire o no della possibilità di prendere
posizione (DTF 146 III 104 consid. 3.4.1 con riferimenti). Il diritto di
prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte all'autorità
e di determinarsi su di esse è dato anche quando un atto è notificato solo per
conoscenza, senza che sia nel contem­po assegnato un termine per prendervi
posizione (DTF 144 III 118 consid. 2.1). Ci si deve infatti aspettare che la
parte che intende esprimersi lo faccia, o chieda perlomeno che le sia assegnato
un termine per farlo, senza indugi, altrimenti si ritie­ne che vi abbia
rinunciato (DTF 138 I 486 consid. 2.2; sentenza del Tribunale federale
5A_688/2019 del 6 novembre 2019 consid. 5.2). Quale
periodo di attesa sia sufficiente dipende dal singolo caso (sentenza del
Tribunale federale 5A_242/2020 del 30
giugno 2020 consid. 3.2.1) . Nondimeno u na rinuncia non può
essere presunta prima che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazio­ne
(sentenza del Tribunale federale 2C_5/2020 del 7 febbraio 2020 consid. 2.3 con
rinvii). L'autorità che statuisce senza attendere un lasso di tempo sufficiente
dalla notifica dell'ultimo atto processuale viola il diritto di essere
senti­to della parte (DTF 146 III 105 consid. 3.5.1; analogamente: CCR,
sentenza inc. 16.2019.52 del 6 mar­zo 2020 consid. 4).
b) Considerata
la natura essenzialmente formale del diritto di essere
sentito, una sua violazione implica in linea di principio l'annullamento della
decisione impugnata, a prescindere dal­le possibilità di successo nel merito
(DTF 142 II 226 consid. 2.8.1 con riferimenti). Il diritto di essere sentito
non è però un diritto fine a sé stesso, costituisce un modo di evitare che una
procedura giudiziaria sfoci in un giudizio viziato a causa della violazione del
diritto delle parti di partecipare al procedimento. Se non è dato di comprendere
quale influenza la violazione di questo diritto possa avere esercitato sul
procedimento, non occorre annullare la decisione impugnata (DTF 143 IV 386
consid. 1.4.1; 142 II 226 consid. 2.8.1; sentenza del Tribunale federale 4A_241/2020 del 9 settembre 2020 consid. 3.6). Spetta alla parte ricorrente che si duole
di non essere stata associata a un atto procedurale indicare quali mezzi
avrebbe fatto valere dinanzi all'istanza precedente se il suo diritto di essere
sentito fosse stato rispettato e spiegarne la pertinenza . In
mancanza di questa dimostrazione, in effetti, un rinvio della causa
all'autorità precedente per questa sola violazione sarebbe una vana
formalità e causerebbe un'inutile protrazione della procedura ( DTF 143 IV 386 consid.
1.4.1; sentenza del Tribunale federale 5D_74/2019 del 29 maggio 2019 consid.
4.2).
c) In
concreto il Pretore, ricevuta il 7 dicembre 2020 la duplica alla quale la convenuta
aveva allegato la relazione tecnica della
M__________ SA (doc. 14) , l'ha notificata all'istante il giorno stesso e ha emesso la
sua decisione il 10 dicembre successivo. Così agendo, è evidente che l'istante
non ha praticamente potuto disporre di alcun lasso di tem­po per
determinarsi su tale nuovo documento. Certo, all'udienza del 5 ottobre 2020 il
primo giudice aveva annunciato la volontà di emanare la decisione ricevuta la
duplica senza che le parti abbiano eccepito alcunché al riguar­do. Ciò
nondimeno, non si può ragionevolmente ritenere che ciò valesse anche nel caso
in cui, come poi successo, la convenuta adducesse nuovi fatti e presentasse
nuovi documenti di rilievo ai fini del giudizio. Proprio perché quell'allegato
conteneva novità pertinenti, il Pretore non poteva presumere che
l'istante avesse preventivamente rinunciato ad avvalersi del suo diritto
di esprimersi. Si è quindi in presenza di una violazione del
diritto di essere sentito che comporterebbe l'annullamento del giudizio
impugnato. In concreto si può tuttavia prescindere da un annullamento del giudizio
impugnato giacché, come si vedrà in appresso, l'esito del reclamo non muterebbe
anche prescindendo dalla relazione della
M__________ SA .
5. Il reclamante ribadisce che la riduzione del
canone di locazione del 10% concessa con decisione dell'8 febbraio 2019 da
questa Camera a CO 1 presupponeva una difettosità del riscaldamen­to ma siccome l'impianto non lo era, la conduttrice non
dispo­neva di alcun credito da compensare. Egli rimprovera al Pretore di
avere ritenuto che la mancanza di difetti del riscaldamento non sarebbe un
fatto immediatamente comprovabile e che la questio­ne della difettosità dell'impianto
necessiterebbe di ulteriori approfondimenti istruttori incompatibili con la
procedu­ra sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti. A suo avviso il primo giudice non sarebbe giunto a questa
conclusione se avesse tenuto conto del fatto che la convenuta, benché gravata
dall'onere di pro­vare l'esistenza del contestato difetto, si era limitata a
produr­re unicamente la relazione della M__________ SA (doc. 14), la quale può
tutt'al più considerarsi un indizio della presenza di problemi al riscaldamento
nel mese di novembre 2020 ma non costi­tuisce una prova della difettosità dell'impianto
per i mesi ogget­to delle pigioni scoperte.
Per
il reclamante, l'inesistenza di un difetto al riscaldamento è provata dalla
dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA secondo cui la caldaia
funzionava correttamente (doc. F), dal rilievo delle temperature
nell'appartamento locato effettuato l'11 novembre 2016 da S__________ __________i
secondo il quale alle ore 15.00 vi erano 22° in soggiorno, 23° in cucina, 23°
nella camera matrimoniale e 20° in bagno (doc. G) e dal rapporto allestito il 9
ottobre 2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura inferiore a 20°
nell'appartamento è dovuta alla chiusura da parte della conduttrice della
valvola di entrata principale dell'acqua calda proveniente dalla caldaia (doc.
L). Egli rileva inoltre che CO 1, la quale nel 2017 e 2018 non si era lamentata
di una temperatura insufficiente nell'appartamento, ha segnalato i difetti al
riscaldamento soltanto dopo avere ricevuto la sentenza dell'8 febbraio 2019 di
questa Camera. Il reclamante rimprovera altresì al primo giudice di non avere tenuto
conto che all'udienza
del 4 maggio 2020 la conduttrice aveva ammesso l'inesistenza del difetto
all'impian­to di riscaldamento per gli anni 2016, 2017, 2018 e per il periodo
da ottobre 2019 a marzo 2019 e che già solo per questa ammissione, i fatti
circa l'inesistenza del difetto e, quindi, l'impossibilità di esercitare il
diritto di compensare sono pertanto immediatamente comprovabili.
a) La
procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura
ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire
all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e
rapida (sentenza del Tribunale federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2
con riferimento a 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4 in: SJ 2013 I 129).
Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono
incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione
giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni
per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra
nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC). I fatti sono immediatamente
comprovabili nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere
accertati senza indugio e sen­za troppe spese. L'istante deve recare la prova
piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art.
254 cpv. 1 CPC), una verosimiglianza non essendo sufficien­te. Se il convenuto
fa valere obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere
risolte subito e che possono far vacillare il convincimento del giudice, la
procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata
inammissibile (DTF 144 III 464 consid. 3.1; sentenza del Tribunale federale
4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4; RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c).
Tra
queste eccezioni vi è quella di compensazione, il debitore potendola invocare
anche se il credito è contestato (art. 120 cpv. 2 CO). È sufficiente che tale
eccezione sia suscettibile di minare la convinzione del giudice
riguardo al buon fondamento della domanda (sentenza del Tribunale federale
4A_142/2020 del 3 settembre 2020 consid. 3.1 in SJ 143/ 2021 pag. 92; cfr.
anche II CCA, sentenza inc. 12.2019.65 del 5 settembre 2019 consid. 8).
b) Una
situazione giuridica è chiara nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC
se, sulla base di dottrina e giurispruden­za invalse, la conseguenza giuridica
sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un
risultato univo­co. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chia­ra
se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può
statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una decisione
d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF
144 III 464 consid. 3.1; 141 III 25 consid. 3.2; sentenza del Tribunale
federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2). Comunque sia, il
convenuto non può limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero
contraddire la liquidità della fattispecie o della situazione giuridica; deve
addurre mezzi di difesa motivati e concludenti.
c) Secondo l'art. 257 d CO quando, dopo la consegna della co­sa locata, il conduttore sia in mora al
pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie scaduti, il locatore può
fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente
questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; detto termine deve
essere di almeno trenta giorni per le locazioni di locali d'abitazione o
commerciali (cpv. 1). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il
locatore può recedere dal contratto senza preavviso; le locazioni di locali
d'abitazione o commerciali possono essere disdette con un preavviso minino di
trenta giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Il credito del conduttore, per
essere compensabile con quello del locatore, deve essere scaduto e esigibile
(art. 120 cpv. 1 CO) e la compensazione deve essere invocata prima della
scadenza del termine comminatorio dell'art. 257 d cpv. 1 CO
(sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4.2).
d) Un'istanza di espulsione
di un conduttore secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti (art. 257 CPC) è ammissibile anche se il convenuto ha introdotto
un'azione in contestazione della disdetta. Il tal caso, il giudice dell'espulsione deve
esaminare, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta della locazione,
che non deve essere ineffica­ce, nulla o annullabile (sentenza del Tribunale
federale 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). Solo se la disdetta è chiara
ai sensi dell'art. 257 CPC può non entrare nel merito dell'istanza (DTF 144 III
466 consid. 3.3.1; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre
2020 consid. 4.3; v. anche CCR, sentenza inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019
consid. 5d).
e) Nel
caso in esame, all'istanza di espulsione presentata da RE 1, CO 1 ha contestato
la validità della disdetta straordinaria facendo valere di non essere in mora
nel pagamento delle pigioni menzionate nella diffida sia perché quel­la del mese
di gennaio 2020 (fr. 1100.) era stata da lei regolarmente depositata sia
perché aveva compensato le altre pigioni scoperte indicate nella diffida con la
sua pretesa di fr. 2750. corrispondente alle sue spettanze in riduzione
della pigione per il periodo da marzo 2016 a marzo 2020 derivanti dalla
decisione pretorile del 19 ottobre 2016 parzialmente riformata l'8 febbraio 2019
da questa Camera. In circostanze siffatte, per confutare l'esistenza del
credito posto in compensazione dalla convenuta, l'istante doveva provare di
avere sistemato l'impianto di riscaldamento, ciò che gli imponeva la decisione
del 19 ottobre 2016, e quindi l'inesistenza di un difetto al riscaldamento dell'ente
locato nei periodi di mancato pagamento della pigione indicati nella diffida.
f) Se
non che, la dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA (doc. F) e il
rilievo dell'11 novembre 2016 effettuato da S__________ __________ (doc. G)
sono sì successivi alla sentenza pretorile del 19 ottobre 2016 ma erano stati
presentati a que­sta Camera nell'ambito del reclamo contro tale decisio­ne,
salvo dichiararli inammissibili poiché nuovi (sentenza dell'8 febbraio 2019
consid. 2). Tali documenti erano stati presentati nell'ottica di contestare la
difettosità del riscaldamen­to nella precedente procedura e nella presente
causa non possono servire a rimettere in discussione una sentenza passata in
giudicato. Essi non sostanziano pertanto una risoluzione dei problemi al
riscaldamento successiva alla senten­za del Pretore e di questa Camera.
Quanto
al rapporto di ispezione del 9 ottobre 2019 della M__________ Sagl (doc. L), non
si disconosce che l'insufficien­te temperatura misu­rata quel giorno nei locali
sia da ricondur­re al comporta­mento della conduttrice ma ciò non dimostra, né
è stato sostenuto, che il sistema di riscaldamento fosse stato oggetto di sistemazione
e che il difetto fosse sta­to risolto. Non consta per altro che il proprietario
abbia ingiunto alla conduttrice di posizionare regolarmente le valvole per
permettere una corretta misurazione della temperatura. Quanto alla transazione
del 4 maggio 2020, è
possibile che l'inquilina abbia ammesso che in quel momento il difetto fos­se
risolto, quantunque la formulazione dell'accordo, infelice, non permetta di
accertare la vera e concorde volontà delle parti né il senso che ognuna di loro
poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà
dell'altro nella situazione concreta. Resta il fatto che, come rilevato dal
Pretore, senza che il reclamante pretenda essere arbitrario, il tenore
dell'accordo non permette di stabilire se il siste­ma fosse correttamente
funzionante, ovvero se si fosse messo fine alla difettosità. In definitiva l'obiezione
della convenuta non può reputarsi sin d'ora manifestamente infondata o
destituita di qualsiasi pertinenza. Ne segue che la conclusione del primo giudice,
secondo cui la situazione di fatto non è liquida resiste, quanto meno nel
risultato, alla critica.
6. Il
reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei
fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere
respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.
1 CPC). Il reclamante rifonderà alla controparte, che ha presentato
osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'equa indennità per
ripetibili. Ciò rende la richiesta di gratuito
patrocinio presentata da CO1 senza
oggetto (DTF 133 I 248 consid. 3 in fine), nulla lasciando a supporre difficoltà o
impossibilità d'incasso (DTF 109 Ia 11 consid. 5; 133 I 248 consid.
3; più recentemente: sentenza 5A_821/2019 del 14 luglio 2020 consid. 7; 5A_536/2019 del
13 luglio 2020 consid. 4.2; v.
anche CCR, sentenza
inc. 16.2019.34 del 14 settembre 2020 consid. 11).
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è respinto.
2.   Le spese processuali di fr.
250. sono poste a carico del reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 800.
per ripetibili.
3.   La richiesta di gratuito
patrocinio presentata da CO 1 è dichiarata senza oggetto.
4.   Notificazione a:

  avv.   ;

  avv.   .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.