Comproprietà ordinaria: contestazione di delibera assembleare (qualifica degli interventi edili e maggioranze richieste)
Decisione del 25.11.2021, ICCA
Incarto n. 11.2020.111
COMPROPRIETÀ
art. 647c CC
art. 647d CC
art. 647e CC

AP 1
(patrocinata
  dall'  PA 1 )
contro
AO 1
AO 3
AO 4 (NL)
AO 5
AO 6
AO 7
AO 8 (NL)
AO 42 ora in  (I)
AO 9
AO 11
AO 12
AO 14
AO 15
AO 16
AO 17
AO 18
AO 19
AO 20
AO 21
AO 22
AO 23
AO 24 ora in
AO 25
AO 26
AO 27
AO 28
AO 29 (DK)
AO 30 (D)
AO 31
AO 32 ora in
AO 33 ora in
AO 34
AO 35
AO 36 ora in
AO 37
AO 39 )
AO 41
(tutti patrocinati dall'avv. 
  PA 2 ),
giudicando sull'appello del 24 agosto
2020 presentato dall'AP 1 contro
la sentenza emessa dal Pretore aggiunto
il 16 giugno 2020;
Ritenuto
in fatto:                   A. S ulla particella n. 1__________
RFD di __________ (3172 m²) , suddivisa in 53 quote di comproprietà, così come sulla
correlata particella coattiva n. 5__________ (183 m²), sorge un autosilo costruito
nel 1976 su due livelli (l'uno coperto al pianterreno, l'altro scoperto al
piano superiore) e composto di 53 posti auto, di cui 45 singoli e 4 doppi. La AP
1 è titolare di 27 quote
di comproprietà. Su incarico dell'assemblea dei comproprietari, l'ing. S__________
T__________ ha allestito il 15 giugno 2016 una relazione tecnica con
preventivo di costo in vista di un
risanamento della soletta e della rampa dell'autosilo.
B. All'assemblea
generale straordinaria del 25 settembre 2017, tenutasi alla presenza di 16
comproprietari su 23 (8 presenti e 8 rappresentati mediante procura) per
un totale di 45 quote su 53, sono stati discussi in particolare il risanamento
dell'autosilo e la relativa ripartizione dei costi ( oggetto n. 4 all'ordine del giorno ) . L'amministratore U__________ T__________
ha rilevato la preoccupante situazione descritta nella perizia dell'ing. S__________
T__________. Dal canto suo F__________ R__________, amministratore unico della AP
1, si è riferito a una relazione tecnica commissionata dalla sua società allo
studio d'ingegneria __________, dichiarando che con una spesa di circa
fr. 20 000. si sarebbero potute
eseguire opere in grado di arrestare il degrado dell'autosilo per 5 o 6
anni. Chiamati a esprimersi, 15 comproprietari (pari a 18 quote) hanno deliberato,
con il voto contrario della AP 1 (pari a 27 quote), quanto segue (oggetto n.
4):
Si decide di effettuare il risanamento dell'autosilo
sito sui fondi part. n. 5__________ e 1__________
RFD di __________ con le modalità e con i costi risultanti dalla perizia
15 giugno 2016 dell'ing. S__________ T__________ di __________.
Il costo del risanamento,
stimato dall'ing. S__________ T__________ in fr. 290 000. (IVA
inclusa), verrà finanziato da tutti i comproprietari, in proporzione delle
rispettive quote di valore (ad ogni quota di comproprietà di 1 / 53 corrisponde un
costo di fr. 5471.65).
L'intervento di risanamento
viene affidato all'ing. S__________ T__________ che, dopo aver richiesto le
varie offerte e dopo aver allestito un preventivo dettagliato, determinerà le
modalità con cui lo stesso verrà effettuato.
Per la DL, S__________ T__________
potrà collaborare con il signor B__________ B__________.
Il preventivo dettagliato
dovrà essere sottoposto, per il relativo avallo, all'amministratore, al quale
viene conferito potere decisionale sino ad un massimo di fr. 300 000., IVA
inclusa.
Pure il periodo in cui detto
risanamento verrà effettuato dovrà essere concordato con l'amministratore che
terrà conto delle esigenze dei comproprietari.
A copertura delle spese di
risanamento, tutti i comproprietari verseranno sul conto IBAN n. __________, intestato
a Amministrazione comproprietà __________, __________ (con la menzione fondo
rinnovamento), presso la Banca __________ di __________, proporzionalmente
alle rispettive quote di comproprietà, la somma di fr. 290 000..
Tale versamento dovrà avvenire
entro e non oltre il 31 dicembre 2017.
L'intervento di risanamento
potrà iniziare solo al momento in cui tutti i comproprietari avranno versato la
loro quota parte.
Nel caso di comproprietari
morosi, l'amministratore è già sin d'ora autorizzato, dopo il 31 dicembre 2017,
a procedere nei loro confronti in via esecutiva e giudiziaria, con la massima
celerità, designando un legale di sua fiducia.
C. Il 20 ottobre 2017 la
AP 1 ha convenuto gli altri comproprietari della particella n. 1__________ (AO 17,
AO 15 e AO 16, AO 14 e AO 13, AO 9 e AO 10, AO 27 e AO 12, AO 1 e AO 2, AO 4, AO
8, AO 21, AO 5, AO 23, AO 22, AO 42, AO 30, AO 28 e AO 29, AO 20, AO 3, AO 24 e
AO 25, AO 11, AO 32, AO 36, AO 35, AO 34 ed AO 33, AO 26, AO 37 e AO 38, AO 19,
AO 39, AO 40 e AO 41, AO 6, AO 7, AO 31 e AO 18) dinanzi al Pretore della
giurisdizione di Locarno Città con un'istanza di conciliazio­ne per ottenere
l'annullamento della risoluzione assembleare n. 4 appena citata (inc. CM.2017.128).
Decaduto infruttuoso il tentativo di
conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato al-l'istante il 14 dicembre
2017 l'autorizzazione ad agire.
D. Con petizione del 14
marzo 2018 la AP 1 ha convenuto i comproprietari enunciati dianzi davanti al medesimo
Pretore, postulando l'annullamento della nota risoluzione n. 4. In un memoriale
del 24 aprile 2018 AO 1 e AO 2, AO 4, AO 5, AO 6, AO 7, AO 8, AO 12, AO 13 e AO
14, AO 15, AO 16AO 17, AO 18, AO 20, AO 21, AO 22, AO 23, AO 24 e AO 25, AO 26,
AO 27, AO 28, AO 29 e AO 30, AO 31, AO 32, AO 33, AO 34, AO 35 e AO 36,AO 39, AO
40 e AO 41 hanno proposto di respingere la petizione. Altrettanto ha fatto AO
11 in un proprio allegato del 26 aprile 2018. Con decreto del 16 maggio
successivo, il Pretore ha fissato ad AO 9 e AO 10, a AO 42, a AO 37 e AO 38 e a
AO 19 un termine suppletorio di dieci giorni per rispondere alla petizione. In
una lettera del 17 maggio 2018 AO 10 ha comunicato di non comprendere il
contenuto del decreto, rilevando che suo marito AO 9non è in grado di
rispondere e che essa si sarebbe impegnata a vendere al più presto il loro posteggio.
Il 24 maggio e l'11 giugno 2018 AO 37 e AO 38, AO 19 e AO 3 hanno proposto
di respingere la petizione. Il 12 giugno 2018 AO 42 ha dichiarato di essere patrocinato
anch'egli dall'avv. PA 2.
E. Con replica del 29
agosto 2018 l'attrice ha ribadito il proprio punto di vista. Altrettanto hanno
fatto i convenuti in una duplica del 17 settembre 2018. Alle prime arringhe del
15 ottobre 2018 le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e notificato
prove. L'istruttoria, nell'ambito della quale è stata assunta una perizia sullo
stato dell'autosilo e sugli interventi da eseguire, è terminata il 14 gennaio
2020. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni
scritte. Nel suo memoriale del 18 maggio 2020 l'attrice si è confermata nella
propria richiesta . Nel loro allegato
dell'11 marzo 2020 i convenuti hanno postulato una volta ancora il rigetto della
petizione . Statuendo
con sentenza del 16 giugno 2020, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. La
tassa di giustizia di fr. 13 000.
e le (imprecisate) spese peritali sono state poste a carico dell'attrice,
tenuta a rifondere ai convenuti fr. 16 000.
complessivi per ripetibili.
F. Contro la sentenza
appena citata la AP 1 è insor­ta a questa Camera con un appello del 24 agosto
2020 per ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di vedere accogliere la sua petizione
e annullare la menzionata deliberazione n. 4. Nelle loro
osservazioni del 21 settembre 2020 i convenuti propongono di respingere
l'appello. Con replica spontanea del 2 ottobre 2020 e duplica spontanea
del 5 ottobre seguente le parti ribadiscono le loro domande.
G. Il 7 ottobre 2021 il
giudice delegato della Camera ha accertato che il 23 agosto 2018, pendente
causa, AO 21 aveva venduto la propria quota di comproprietà (AQ) di 1 / 53 a R__________
M__________ (divenuto comproprietario della quota AQ di 1 / 106 ) e a C__________
T__________ C__________ (divenuta comproprietaria della quota AS di 1 / 106 ), i quali a
loro volta hanno venduto il 19 dicembre 2019 le rispettive quote alla T__________
__________ AG di __________. Egli ha constatato inoltre che il 14 dicembre 2018
AO 37, AO 19 e AO 38, in società semplice, hanno venduto la loro quota di
comproprietà (N) di 1 / 53 a F__________ P__________ e a U__________ P__________, __________, i quali sono
divenuti comproprietari delle quote W di 1 / 106 (il primo) e X di 1 / 106 (la seconda).
Oltre a ciò, egli ha appurato che il 22 settembre 2020, in pendenza di appello,
AO 42 ha venduto la sua quota di comproprietà (E) di 1 / 53 a W__________
S__________ e E__________ M__________ S__________, __________, i quali sono
divenuti comproprietari delle quote E di 1 / 106 (il primo) e F di 1 / 106 (la seconda).
Considerati tali trapassi di proprietà, agli alienanti è stato assegnato un
termine per comunicare l'eventuale subingresso degli acquirenti in loro vece
nel processo e il loro consenso alla sostituzione di parte, con l'avvertenza
che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia al subingresso,
rispettivamen­te come mancata autorizzazione al subingresso. Gli interessati
non hanno reagito.
Considerando
in diritto: 1. Le
sentenze emanate dai Pretori (o dai Pretori aggiunti) con la procedura
ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre
che, ove si tratti di controversie patrimo-
niali,
il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.
secon-
do
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2
CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole
pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione
comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse
del singolo atto­re, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (analogamente: RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la
soglia di fr. 10 000. è manifestamente raggiunta, il primo giudice avendo stimato il valore
litigioso in  quasi fr. 290 000. , corrispondenti al costo complessivo dei lavori preventivati
dall'ing. S__________ T__________ in fr. 266 000.
più IVA (sentenza impugnata, consid. 7). Le parti non discutono tale
importo, che non appare inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio
giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attrice
il 22 giugno 2020 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Il
termine di ricorso è cominciato a decorrere così il 23 giugno 2020, ma è rimasto
sospeso dal 15 luglio al 15 agosto 2020 in virtù dell'art. 145 cpv. 1
lett. b CPC e sarebbe scaduto
domenica 23 agosto 2020, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù del­l' art.
142 cpv. 3 CPC. Introdotto
il 24 agosto 2020, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto
ricevibile.
2. Come
si è visto (sopra, lett. G), durante lo scambio degli allegati preliminari
dinanzi al Pretore aggiunto, il 23 agosto 2018, AO 21 ha venduto la sua quota
di comproprietà di 1 / 53 a R__________ M__________ e C__________ T__________ C__________, i quali l'hanno
venduta a loro volta il 19 dicembre 2019 alla T__________ __________ AG di __________.
Nel corso dell'istruttoria di primo grado inoltre, il 14 dicembre 2018, AO 37, AO
19 e AO 38 hanno venduto la loro quota di comproprietà di 1 / 53 a F__________ e
U__________ P__________, __________, i quali ne sono divenuti comproprietari nella
misura di 1 / 106 ognuno. Infine il 22 settembre 2020, in pendenza di appello, AO 42 ha venduto
la sua quota di comproprietà di 1 / 53 a W__________ S__________ e E__________ M__________ S__________, __________, i
quali ne sono divenuti comproprietari in proporzione di 1 / 106 ciascu­no. I
venditori sono stati invitati così da questa Camera a comunicare l'eventuale
subingresso degli acquirenti in loro vece nel processo e il loro consenso alla
sostituzione di parte, l'art. 83 cpv. 1 CPC prevedendo che qualora l'oggetto
litigioso sia alienato durante il processo, l'acquirente può subentrare in
causa al posto dell'alienan­te (art. 83 cpv. 1 CPC). Avvertiti che il loro
silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia al subingresso, rispettivamen­te
come mancata autorizzazione al subingresso, nella fattispecie gli alienanti non
hanno reagito. In circostanze del genere non si è perfezionata perciò alcuna sostituzione
di parte. La questio­ne è sapere quali conseguenze ne derivino.
a) L'attuale
Codice di procedura civile non prevede più l'istituto della sostituzione
processuale ( Prozessstandschaft ), diversamente
dal vecchio Codice di procedura civile ticinese (art. 110 cpv. 1
vCPC), in virtù del quale l'alienante dell'oggetto litigio­so poteva continuare
a condurre il processo in proprio nome, ma
con effetti estensibili all'acquirente, riservata la protezio­ne della buona fede (RtiD I-2016 pag. 684
consid. 2 e pag. 685 consid. 3 con richiami). D'altro lato i l comproprietario che intenda
contestare la validità di una deliberazione assembleare deve convenire tutti
gli altri comproprietari riuniti in litisconsorzio necessario, non sussistendo nella
comproprietà ordinaria una comunione dei comproprietari simile a quella della
proprietà per piani, ( Perruchoud , La communauté dans la copropriété
ordinaire, Zurigo/San Gallo 2006, pag. 197 n. 308, pag. 212 n. 332 e
pag. 215 n. 338;  cfr. inoltre Jeandin in: Commentaire romand, CPC, 2ª edizione, n.
7 ad art. 70 CPC). Egli non può quindi continuare il processo nei
confron­ti dei soli comproprietari che hanno conservato le loro quote.
b) Nel regime della comproprietà ordinaria l'art. 649 a cpv. 1 CC dispone invero che i l regolamento per
luso e lamministrazione convenuto dai compro­prietari, le misure
amministrative da essi decise, le sentenze e gli ordini del giudice sono
vincolanti anche per il successore dun comproprietario e per lacquirente dun
diritto reale su una quota di comproprietà  . T ale norma istituisce una
successione legale per i diritti e gli obblighi che
discendono dall'uso e dall'amministrazione della comproprietà, a prescindere
dal fatto che l'acquirente di una quota ne sia o non ne sia a conoscenza (DTF
142 III 225 consid. 3.4.1). Quel vincolo riguarda tuttavia misure amministrative
già prese ( Perruchoud in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n.
1 ad art. 649 a ; Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 6ª edizione, n. 1 ad art. 649 a ), mentre
nel caso in esame la deliberazione assembleare è tuttora sub iudice . L'applicabilità
dell'art. 649 a cpv. 1 CC lascia quindi spazio al dubbio. In condizioni
siffatte conviene passare così all'esame di merito. Dovesse l'appello rivelarsi
infondato, l'interrogativo legato alla mancata sostituzione di parte nel
processo potrà anche rimanere irrisolto.
3. Nella
sentenza impugnata il Pretore aggiunto, accertata l'impugnabilità della
risoluzione assembleare (oggetto n. 4) del 25 settembre 2017 e la tempestività
dell'azione in applicazione analo-gica dell'art. 75 CC, ha rilevato che per
distinguere tra lavori necessari (art. 647 c CC), utili (art. 647 d CC) e voluttuari (art. 647 e CC) fa stato il criterio qualitativo e non
l'entità dei costi previsti. Costituiscono lavori necessari  egli ha continuato
 anche  i provvedimenti
imposti da motivi di sicurezza o comunque finalizzati a conservare lo stato o
l'idoneità della costruzione per l'utilizzo inizialmente previsto, ovvero i
lavori che permettono di preservare la funzionalità dell'edificio, garantendone
la durata nel tempo. A differenza dei lavori utili, che  egli ha proseguito  intendono
migliorare la funzionalità della comproprietà (sentenza impugnata, consid. 1 a
4).
Ciò
premesso, il Pretore aggiunto ha constatato sulla scorta del­la perizia
giudiziaria (non contestata dall'attrice) che nell'autosilo è in atto un
processo di corrosione delle armature in ferro e di degrado del calcestruzzo
dovuto essenzialmente a fenomeni di carbonatazione e di infiltrazioni
d'acqua attraverso la soletta di copertura, ciò che richiede un risanamento a
salvaguardia del­le strutture portanti e, più in generale, della funzionalità
stes­sa della costruzione. Quanto alla possibilità, invocata dall'attrice, di
limitare la bonifica ad alcuni puntuali interventi, il primo giudice ha ritenuto
che, stando al perito, quelli proposti dall'attrice non arrestino né rallentino
il degrado generale della struttura e non siano pertanto sufficienti. Al
contrario di quelli prospettati dal­l'ing. S__________ T__________, che
sono destinati esclusivamente a riportare l'autosilo in uno stato ()
confacente al suo utilizzo, evitando il collasso parziale o totale della
costruzione o parti di essa. Simili interventi non portano ad un
miglioramento dell'utilizzo, sicché per il Pretore aggiunto è evidente che
l'assemblea dei comproprietari ha deliberato, con la maggioranza semplice dei
voti prescritta sia dal regolamento per l'uso e l'amministrazione della
comproprietà sia dall'art. 647 c CC, lavori necessari e non utili
(sentenza impugnata, consid. 5).
Quanto
alla possibilità  prospettata dall'attrice  di cadenzare gli interventi in
più fasi, limitandoli nell'immediato all'eliminazione dei difetti più vistosi,
il Pretore aggiunto ha reputato sulla base delle conclusioni peritali dell'ing.
R__________ L__________ __________ un siffatto modo di procedere, seppure
fattibile, poco razionale e maggiormente oneroso. A parte ciò  egli ha epilogato
 un lavoro può rivelarsi necessario anche se non è urgente, l'urgenza connotandosi
se mai come un'ulteriore sottodistinzione. Per il primo giudice non si
giustifica pertanto di assoggettare anche solo una parte dei lavori deliberati
all'esigenza della maggioranza qualificata. Egli ha lasciato così irrisolta la
questione  sollevata dai convenuti  di sapere se l'art. 13.6 del regolamento
per l'uso e l'amministrazione della comproprietà, prevedendo la maggioranza
semplice, comporti una mitigazione delle maggioranze prescritte dagli art.
647 d e 647 e CC. Non senza manifestare in un obiter dictum la
sua perplessità al proposito, sottoli neando
che la norma statutaria riserva espressamente le previsioni di legge e non vi può derogare (sentenza impugnata,
pag. 3 seg.).
4. L'appellante
si duole anzitutto che il primo giudice non abbia tenuto conto delle
conseguenze, ai fini della qualifica giuridica e del calcolo delle maggioranze
richieste, della suddivisione dei lavori (operata dal perito) in tre fasi. Essa
rileva di avere contesta­to già nella replica la necessità di parte dei lavori
decisi dal­l'assemblea dei comproprietari, a cominciare dalla prevista
impermeabilizzazione  attualmente inesistente  e dalla sua protezione fino
alla posa dei pluviali e alla creazione di un'aiuola al primo piano, da
qualificare come interventi utili, se non voluttua­ri, e da decidere almeno con
la doppia maggioranza. A parer suo tale conclusione si imponeva ancor più dopo
avere preso atto della prospettata suddivisione delle opere di risanamento in
tre fasi. Per l'attrice un lavoro è
necessario nell'accezione del­l'art. 647 c CC se dev'essere
eseguito in un breve lasso di tempo per conservare il valore della cosa e per
mantenerla idonea al­l'uso.
Se
oggi l'esecuzione di un lavoro non si impone per conseguire tale scopo, esso non
può quindi dirsi necessario. Per questo motivo  adduce l'appellante richiamandosi
alle allegazioni del suo memoriale conclusivo  i lavori che il perito
giudiziario nel referto complementare del 20 dicembre 2019 ha inserito nella fase
3 non sono necessari e non potevano essere decisi senza l'adesione anche della
maggioranza delle quote. Altrettanto vale  essa soggiunge  per i lavori della
fase 2, anche perché le opere da realizzare nella fase 1, pur essendo
qualificabili come necessarie, possono essere eseguite a regola d'arte a
prescindere dagli interventi previsti per le fasi successive. Nemme­no l'ing. S__________
T__________  conclude l'attrice  si è pronunciato sulla tempistica in merito
al futuro degrado del manufatto e ha riconosciuto la buona qualità del
calcestruzzo usato.
a) Nella misura in cui richiama integralmente le argomentazio­ni
esposte espresse nel memoriale conclusivo, l'appello ri sulta d'acchito
irricevibile. In appello non basta rinviare ad
allegati di prima sede per adempiere
i requisiti di motivazione (DTF 141 III 576 consid. 2.3.3; più recentemente:
sentenza 4D_9/2021 del 19 agosto 2021 consid. 3.3.1). Men che meno incombe a
questa Camera condurre indagini su circostanze di cui neppure l'appellante si
vale (RtiD I-2004 pag. 591 n.
68c).