Autorizzazione all'esercizio dell'attività di fiduciario immobiliare - compatibilità con la libertà economica e la LMI
Decisione del 25.10.2017, TRAM
Incarto n. 52.2017.97
FIDUCIARIO E FIDUCIARIA
LEGITTIMAZIONE
art. 27 cpv. 1 COST
art. 36 COST
art. 4 LFID
art. 8 LFID
art. 3 LMI

composto dei giudici:
Flavia
  Verzasconi, presidente,
Matteo
  Cassina, Matea Pessina
vicecancelliere:
Matteo
  Tavian
statuendo
sul ricorso 16 febbraio 2017 della
RI 1
patrocinata
  da: PA 1,
contro
la
  decisione 16 gennaio 2017 dell'autorità di vigilanza sull'esercizio delle professioni di fiduciario, con la quale è stato
  ordinato a W__________ e a R__________, in qualità di rappresentanti dell'insorgente,
  di presentare un'istanza per il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio
  dell'attività di fiduciario immobiliare, oppure di comprovare l'effettiva assunzione di un fiduciario immobiliare
  già autorizzato all'interno della stessa;
ritenuto, in
fatto
A. a. La RI 1 è una
società attiva nel commercio e nell'intermediazione immobiliare con sede ad __________,
iscritta al registro di commercio del Canton Uri. R__________ è attualmente
membro del consiglio d'amministrazione di questa società in qualità di gerente con
diritto di firma individuale, mentre W__________ è stato consigliere
d'amministrazione con diritto di firma individuale fino al 25 gennaio 2017,
data delle sue dimissioni. b. L'8 giugno 2016 W__________ aveva chiesto all'autorità di vigilanza
sull'esercizio delle professioni di fiduciario (nel seguito: autorità di
vigilanza) il rilascio dell'autorizzazione quale fiduciario immobiliare. Il 21
dicembre 2016 egli ha tuttavia ritirato la propria istanza, nonostante la
stessa fosse già stata preavvisata favorevolmente da parte del competente
consiglio di vigilanza.
B. Preso atto di quest'ultimo
fatto, il 16 gennaio 2017 l'autorità di vigilanza ha assegnato a R__________ e
a W__________, in quanto amministratori della RI 1, un termine ultimo scadente il 24 febbraio 2017 per presentare un'istanza per
il rilascio dell'autorizzazione quale fiduciario immobiliare oppure per
comprovare l'effettiva assunzione da parte della società di un fiduciario
immobiliare già autorizzato, ritenuto che in difetto di ciò sarebbe stato
avviato nei loro confronti un procedimento penale per esercizio abusivo della
professione.
L'autorità di prime
cure ha motivato il proprio provvedimento indicando che dal mese di aprile 2016
la RI 1 promuove sul proprio sito internet svariati immobili situati in Ticino.
Ha inoltre rilevato che, sebbene non sia più menzionato sul sito internet della
società, quest'ultima dispone tutt'ora di un proprio ufficio in via __________
ad As__________, vista la presenza a questo indirizzo di un campanello
d'entrata e di una buca lettere. Ciò che dimostrerebbe l'effettivo esercizio di
un'attività immobiliare nel Cantone Ticino in assenza di una regolare
autorizzazione ai sensi dei combinati art. 1 e 4 della legge sull'esercizio
delle professioni di fiduciario del 1° dicembre 2009 (LFid; RL 11.1.4.1).
C. Avverso quest'ultima pronuncia, la RI 1 si aggrava
ora dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone
l'annullamento e postulando che sia accertata la sua facoltà di esercitare liberamente
l'attività d'intermediazione immobiliare nel Cantone Ticino senza l'obbligo di
dover richiedere una specifica autorizzazione. Censura l'incostituzionalità dell'art.
4 LFid, che dispone l'obbligo di dover richiedere un'autorizzazione per poter
esercitare l'attività di fiduciario immobiliare in Ticino, ritenendo che tale
norma violerebbe la libertà economica. Eccepisce inoltre una violazione del
principio della preminenza del diritto federale su quello cantonale. A questo
proposito sostiene infine di potersi avvalere dei principi contenuti nella legge
federale sul mercato interno del 6 ottobre 1995 (LMI; RS 943.02), che la dispenserebbero dal richiedere un'autorizzazione
per esercitare la professione di fiduciario immobiliare in Ticino.
D. In sede di risposta
l'autorità di vigilanza ha eccepito la legittimazione della società ricorrente,
chiedendo, in via principale, che il gravame sia dichiarato irricevibile e che,
in via subordinata, lo stesso sia respinto sulla base di una serie di argomenti
di cui si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.
E. Con la replica e la duplica,
le parti si sono riconfermate nelle loro contrapposte tesi e domande di giudizio.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è certa e discende dall'art. 28 LFid.
1.2. Per quanto attiene
alla legittimazione ricorsuale della RI 1 va detto quanto segue. Giusta l'art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre
2013 (LPAmm; RL 3.3.1.1) ha diritto di ricorrere chi - oltre a essersi
tempestivamente opposto alla querelata decisione - è particolarmente toccato
dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse degno di protezione
all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c). In virtù di tale
disposto, è quindi legittimato a ricorrere chi appartiene a quella limitata e
qualificata cerchia di persone la cui situazione appare legata all'oggetto del
provvedimento impugnato da un rapporto sufficientemente stretto e intenso, che permetta di distinguerla da quella di un qualsiasi
altro membro della collettività; il riconoscimento della legittimazione
attiva esige inoltre che il terzo sia portatore di un interesse personale,
diretto, concreto e attuale a dolersi del pregiudizio che il provvedimento
arreca e che l'impugnativa tende a rimuovere (DTF 127 II 264 consid. 2c; 123 II
376 consid. 2; 121 II 176 consid. 2a; STF 2C_348/2011 del 22 agosto 2011
consid. 2; STA 52.2016.53
del 31 marzo 2017; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann , Allgemeines Verwaltungsrecht,
7 a ed., Zurigo 2016, n. 1150 e segg.; René Rhinow, ö ffentliches
Prozessrecht, 3 a ed., Basilea 2014, n. 850, 1560). La legittimazione ricorsuale secondo l'art. 65 LPAmm non compete però
soltanto al destinatario della decisione impugnata, ma altresì ai terzi che si trovano lesi direttamente nei loro legittimi interessi
dalla medesima. Quest'ultimi devono comunque poter vantare una relazione
rilevante o speciale con l'oggetto della controversia, che deve essere valutata
alla luce delle concrete circostanze del caso, e devono potersi prevalere di un
interesse personale, immediato ed attuale volto ad all'eliminazione del pregiudizio
materiale o ideale che la decisione impugnata potrebbe loro arrecare
(pro multis cfr: Marco Borghi/Guido
Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n.
13 ad art. 43). Ora, nel caso di specie è certamente vero che i principali destinatari dell'atto
impugnato sono W__________ e R__________ ,
perlomeno laddove viene chiesto loro di munirsi dell'autorizzazione cantonale
per l'esercizio della professione di fiduciario immobiliare. Essi sono però
stati interpellati nell'occasione in quanto amministratori della RI 1 - che secondo l'autorità di vigilanza
svolgerebbe un'attività di tipo fiduciario in Ticino - e in virtù del fatto
che, giusta l'art. 1 cpv. 2 LFid, titolari di un'autorizzazione di tal genere
possono essere solo delle persone fisiche. In simili circostanze si deve dunque
ritenere che anche la RI 1 risulta toccata in prima battuta dalla decisione
impugnata nei suoi legittimi interessi. Il querelato
ordine, seppur rivolto alle due suddette persone, riguarda direttamente
anche la stessa società ricorrente, in quanto dal suo adempimento dipende la
facoltà per quest'ultima di svolgere la propria attività aziendale in ambito
immobiliare nel nostro Cantone. Nulla muta sotto questo profilo che W__________
abbia ritirato la sua domanda d'autorizzazione e che in seguito si sia dimesso
dal consiglio d'amministrazione della RI 1, se non per il fatto che, nella
misura in cui è rivolto nei confronti di
quest'ultimo, il querelato ordine è divenuto privo d'oggetto. Per contro, R__________
siede tutt'ora nell'organo esecutivo della società, ragione per la quale
la legittimazione attiva di quest'ultima deve essere senz'altro ammessa. Ma non solo. Occorre in effetti pure considerare che, nella misura in cui l'autorità
di vigilanza ha chiesto, in alternativa all'ottenimento da parte di W__________
e R__________ dell'autorizzazione quali fiduciari, di comprovare l'effettiva
assunzione di un fiduciario immobiliare già autorizzato, l'avversato provvedimento
appare materialmente diretto anche nei confronti della stessa RI 1, alla quale
deve essere gioco forza riconosciuta la possibilità di agire in giustizia anche
per questo motivo. Di conseguenza, va respinta, in quanto manifestamente infondata, l'eccezione
sollevata dall'autorità di vigilanza in sede di risposta riguardo all'asserita
carenza di legittimazione attiva della ricorrente.
1.3. Ne discende
pertanto che il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è ricevibile in
ordine e può essere deciso sulla base degli atti (art. 25 cpv. 1 LPAmm).
2. Nel cantone
Ticino, le attività di fiduciario commercialista, di fiduciario immobiliare e
di fiduciario finanziario, svolte per conto di terzi a titolo professionale,
sono soggette ad autorizzazione (art. 1 cpv. 1 LFid). L'autorizzazione di
fiduciario commercialista, di fiduciario immobiliare e di fiduciario
finanziario è rilasciata dall'autorità di vigilanza all'istante che adempie i
requisiti posti all'art. 8 cpv. 1 LFid e, segnatamente, che possiede l'esercizio
dei diritti civili (lett. a); che gode di ottima reputazione e garantisce un'attività
irreprensibile (lett. b); che non si trova in stato d'insolvenza comprovato da
attestati di carenza beni o in stato di fallimento (lett. c); che è in possesso
di un titolo di studio riconosciuto ed ha compiuto un periodo di due anni di
pratica in Svizzera nel ramo per il quale si domanda l'autorizzazione (lett. d);
dispone di una copertura per la responsabilità civile le cui prestazioni e
modalità sono fissate dal Consiglio di Stato (lett. e). Giusta l'art. 4 LFid, è considerato fiduciario immobiliare chi svolge una o più
tra le seguenti attività: mediazione nella compravendita e permuta di fondi
giusta l'art. 655 cpv. 2 del Codice civile svizzero (lett. a); intermediazione
dei negozi giuridici aventi per oggetto diritti immobiliari e diritti
concernenti società immobiliari (lett. b); locazione di stabili e appartamenti
(lett. c); amministrazione di immobili e di società immobiliari (lett. d);
consulenza e conduzione di promozioni immobiliari (lett. e).
3. 3.1. Come
indicato in narrativa, l'insorgente critica la querelata decisione sostenendo
che l'obbligo per i suoi amministratori di conseguire un'autorizzazione per
poter svolgere l'attività di fiduciario immobiliare in Ticino violerebbe il suo
diritto costituzionalmente garantito ad esercitare liberamente la propria
attività economica in questo specifico settore. A suo avviso, solamente la
necessità di ottenere il rilascio di un'autorizzazione per le professioni di
fiduciario finanziario e di fiduciario commercialista sarebbe stata ritenuta
costituzionalmente legittima da parte del Tribu nale federale. La stessa conclusione non varrebbe tuttavia in ambito
immobiliare, atteso che su questa specifica questione l'al ta Corte non
si sarebbe ancora pronunciata. Un simile obbligo non sarebbe nemmeno supportato
da un sufficiente interesse pubblico. Infatti, nell'ambito di qualsiasi transazione
immobiliare le severe normative a cui
sottostanno i notai e gli istituti di credito concorrerebbero a
garantire alle parti un agire sufficientemente coscienzioso e informato. A mente
della ricorrente l'attività d'intermediazione immobiliare non avrebbe inoltre alcuna
connotazione di tipo fiduciario, ritenuto che, in base alla giurisprudenza del
Tribunale federale, con la nozione di contratto fiduciario s'intende la
convenzione con cui il fiduciario si impegna ad esercitare i diritti
trasferitigli dal fiduciante. Tramite il contratto di mediazione immobiliare - come
in concreto quelli stipulati tra la società ricorrente e la propria clientela -
non vi sarebbe invece alcun trasferimento di diritti quali, ad esempio, la facoltà
di sottoscrivere per essi un contratto di compravendita immobiliare, ciò che
comporterebbe di dover escludere ogni possibile carattere fiduciario della
propria attività immobiliare.
3.2. La libertà
economica, garantita all'art. 27 cpv. 1 della Costituzione federale della
Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), assicura ad ogni
persona il diritto di esercitare, a titolo
professionale, un'attività privata tendente al conseguimento di un guadagno o
di un reddito (DTF 137 I 167 consid. 3.1; 132 I 97 consid. 2.1; 128 I 19
consid. 4c/aa; STA 52.2009.369 del 12 agosto 2010 consid. 5.3). Include
in particolare la libera scelta della professione, il libero accesso a un'attività economica privata e il suo libero
esercizio (art. 27 cpv. 2 Cost.; DTF 140 I 218 consid. 6.3; 135 I 130
consid. 4.2; 132 I 282 consid. 3.2; 125 I 276 consid. 3a; Felix Uhlmann, in: Bernhard Wald-mann/Eva
Maria Belser/Astrid Epiney, Bundesverfassung Basler Kommentar, Basilea 2015,
art. 27 n. 16 e segg.). La garanzia della libertà economica può essere
invocata sia dalle persone fisiche, sia dalle persone giuridiche. Anche chi
svolge l'attività d'intermediazione
immobiliare può quindi richiamarsi, in linea di principio, a questa garanzia
costituzionale (DTF 137 I 167 consid. 3.1; 135 I 130 consid. 4.2). Come ogni libertà fondamentale, anche la libertà economica non è però assoluta,
ma può essere soggetta a limitazioni alle condizioni poste dall'art. 36 Cost.
Sono infatti ammesse restrizioni della libertà economica che poggiano su di una
base legale sufficiente, sono giustificate da un preminente interesse pubblico
e ossequiano al principio della proporzionalità. A livello cantonale, sono
pertanto ammesse restrizioni di polizia al diritto di esercitare liberamente un'attività
economica, al fine di tutelare l'ordine pubblico,
la sicurezza, la salute, la quiete e la moralità pubblici, i buoni
costumi e la buona fede nei rapporti commerciali da atti sleali e idonei a ingannare
il pubblico. I cantoni possono inoltre prevedere delle limitazioni fondate su
motivi politici, a condizione però che queste misure si limitino, conformemente
al principio di proporzionalità, a quanto
necessario per realizzare gli scopi d'interesse pubblico perseguiti (DTF 125 I
335 consid. 2a; STF 2C_335/2012 del 27 settembre 2012 consid. 2.1; 2P.306/2001 del 17 maggio 2002 consid. 2.2; Klaus A. Vallender, in: Bernhard Ehrenzeller/Benjamin Schindler/Rainer
J. Schweizer/Klaus A. Vallender, Die schweizerische Bundesverfassung St. Galler
Kommentar, 3 a ed., San Gallo 2014, art. 27 n. 58). Sono
invece escluse le misure protezionistiche e restrizioni motivate da ragioni di
politica economica, ossia misure che intervengono nel gioco della libera
concorrenza, favorendo certi rami professionali o determinate forme di
esercizio di un'attività, oppure per dirigere l'attività economica in modo
prestabilito (DTF 132 I 97 consid. 2.1; 131
I 223 consid. 4.2; 130 II 87 consid. 3; 130 I 26 consid. 4.5; 125 I 431 consid.
4b; 125 I 322 consid. 3a; 125 I 276 consid. 3a; STA 52.2009.324 del 16
settembre 2010 consid. 3.1; 52.2006.331 del 25 maggio 2007 consid. 3.1 ;
Andreas Auer/Giorgio Malin-verni/Michel Hottelier, Droit
constitutionnel suisse, vol. II, 3 a ed., Berna 2013, n. 981 e segg.; Paul Richli, Grundriss des
schweizerischen Wirtschaftsverfassungsrechts, Berna 2007, n. 287 e segg.).
3.3. In concreto, è
indubbio che esigere il rilascio di un'autorizzazione per poter esercitare una
determinata professione - come nel caso di specie quella di fiduciario
immobiliare - costituisca una importante restrizione della libertà economica
(DTF 123 I 212 consid. 3a; STF 2P.106/2002 del 10 dicembre 2002 consid. 4). Occorre
però altresì rammentare che, contrariamente a quanto ritenuto dalla società
ricorrente, il Tribunale federale ha già avuto più volte modo di ritenere
compatibile con l'art. 27 Cost. l'obbligo di
dover richiedere un'autorizzazione per poter esercitare nel cantone Ticino la
professione di fiduciario immobiliare (STF 2C_204/2010 del 24 novembre
2011 pubbl. in RTiD I-2012 n. 22, consid. 5; 2A.97/2004 del
24 febbraio 2004 consid. 2.2, sentenza invero resa allorquando era ancora
vigente la vecchia legge sui fiduciari [vLfid], ma senz'altro ancora valida
anche sotto l'impero della vigente LFid). L'alta Corte ha al contempo sottolineato
come l'interesse pubblico perseguito dall'intera LFid, e quindi anche dal suo
contestato art. 4 lett. a, sia proprio quello di garantire, tramite lo
strumento dell'autorizzazione, la protezione degli investitori e degli utenti di questo genere di prestazioni, dando
maggiore trasparenza all'intero settore e creando esigenze uguali per tutti i
fornitori di servizi (STF 2C_204/2010 del 24 novembre 2011 pubbl. in RTiD I-2012 n. 22, consid. 5.2 et 5.3; 2P.106/2002 del 20
dicembre 2002 consid. 5.2.2; 2P.142/1990 del 21 dicembre 1990 consid. 3b).
L'attività del fiduciario, per qualunque delle tre categorie disciplinate dalla
LFid, espone infatti quest'ultimo a stretto contatto con interessi patrimoniali
altrui che gli vengono affidati in cura, e per la cui gestione egli dev'essere
idoneo, formato, e aver maturato sufficienti anni di esperienza. L'interesse
pubblico del cittadino risiede proprio nel proteggerlo da un possibile danno,
salvaguardando la buona fede nei rapporti commerciali da pericoli derivanti
dall'imperizia o dalla scorrettezza di chi esercita tali delicate attività
senza essere in possesso delle necessarie qualifiche professionali (STF
2P.345/1990 del 7 ottobre 1991 consid. 2; STA 52.2009.369 del 12 agosto 2010
consid. 5.4; Mauro Bianchetti , Aspetti
giuridici concernenti l'applicazione della legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, in: RDAT I-2000, pag. 33
e segg.; Mauro Mini, La
legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, Basilea 2002, pag. 42 e
segg.). Certo, l'intervento di un notaio - che comunque, a differenza del
fiduciario, è un pubblico ufficiale e come tale riveste una funzione del tutto
differente rispetto a un mandatario - comporta sicuramente una diminuzione di
rischi correlati con una transazione immobiliare, ma non li esclude del tutto.
I campi d'attività del fiduciario e del notaio infatti non si confondono, ma
coesistono e rafforzano la tutela della clientela. A prescindere da questo
aspetto però, il fiduciario immobiliare presta
la propria consulenza e i propri servizi professionali anche in situazioni in
cui il notaio non è necessariamente coinvolto, quali ad esempio la
locazione di stabili e appartamenti, l'amministrazione di immobili o la
consulenza e la promozione immobiliare. Anche per queste attività il
legislatore cantonale ha ritenuto fosse opportuno far dipendere il loro esercizio
dal rilascio di un'autorizzazione, estendendo il campo d'applicazione della
legge ad una serie di attività che, alla stessa stregua dell'intermediazione immobiliare,
non presuppongono necessariamente l'instaurazione con il cliente di un rapporto
fiduciario, nel senso stretto del termine. Analoghe considerazioni valgono
anche per quanto attiene agli istituti di credito, i quali non necessariamente
prestano i propri servizi finanziari in qualsiasi tipo di transazione o di
pratica in ambito immobiliare. Irrilevanti appaiono pertanto le disquisizioni della ricorrente attorno alla natura fiduciaria o
meno dell'attività di intermediazione immobiliare da essa esercitata a
titolo principale. Si tratta in effetti di questioni che attengono al diritto
privato, che nulla hanno a che vedere con l'intento voluto dal legislatore cantonale
che, come pocanzi sottolineato, tramite la LFid ha inteso vigilare
sull'attività dei fiduciari con l'obiettivo di tutelare la clientela da
possibili danni derivanti da un esercizio non corretto della loro attività
professionale. Anche sotto quest'aspetto, dunque, le censure formulate dalla
ricorrente non possono essere condivise.
4. 4.1. La ricorrente
invoca poi la violazione del principio della forza derogatoria del diritto
federale su quello cantonale. A suo avviso, la LFid si porrebbe infatti in
conflitto con la LMI. Ritiene inoltre di potersi avvalere dei principi contenuti
in questa legge federale, che la dispenserebbero dal richiedere
un'autorizzazione per esercitare la professione di fiduciario immobiliare in
Ticino.
4.2. La LMI garantisce
a ogni persona con domicilio o sede in Svizzera l'accesso libero e non
discriminato al mercato, al fine di esercitare su tutto il territorio della
Confederazione un'attività lucrativa (art. 1 cpv. 1 LMI). Essa si prefigge in
particolare di: facilitare la mobilità professionale e gli scambi economici in
Svizzera (lett. a); sostenere gli sforzi dei cantoni intesi all'armonizzazione
delle condizioni di accesso al mercato (lett. b); rafforzare la competitività
dell'economia svizzera (lett. c) e la coesione economica della Svizzera (lett.
d). L'art. 2 cpv. 1 LMI enuncia poi uno dei principi cardine della legge,
conferendo a chi rientra nel campo d'applicazione della LMI un diritto
individuale al libero accesso al mercato in
base alle prescrizioni in vigore nel luogo di provenienza (DTF 135 II 12
consid. 2.1; STF 2C_57/2011 del 3 maggio 2011 consid. 3.1; 2C_607/2014 del 13
aprile 2015 consid. 4.1; Raccomandazione della COMCO del 19 dicembre 2016, in:
DPC 2017/1 pag. 252 e segg.; Nicolas
Diebold, Das Herkunftsprinzip im Binnenmarktgesetz zur Dienstleistungs-
und Niederlassungsfreiheit, ZBl 111/2010, pag. 129 e segg.). Questo disposto -
che recepisce il principio "Cassis de Dijon" sviluppato dalla
giurisprudenza della Corte di giustizia delle Comunità europee e preso a modello dal legislatore svizzero (DTF 128 I 92
consid. 3; 125 I 276 consid. 4; 125 I 322 consid. 2b; 125 I 474 consid. 3; STF 2C_720/2014 del 12 maggio 2015 consid. 7.1.1 ; Matteo Cassina, La legge federale sul
mercato interno: principi fondamentali e note in merito alla
giurisprudenza del Tribunale federale, RDAT 2000-I, pag. 102 e segg.; Peter Hänni/Andreas Stöckli, Schweizerisches Wirtschaftsverwaltungsrecht, Berna
2013, pag. 202 e segg.) - sancisce dunque il cosiddetto principio del
luogo d'origine, giusta il quale ognuno ha il diritto di offrire merci, servizi
e prestazioni di lavoro su tutto il territorio della Confederazione a
condizione che l'esercizio è autorizzato nel suo cantone o comune di domicilio
o di sede. In questi casi, fanno stato le norme del cantone o del comune di
domicilio o della sede dell'offerente (art. 2 cpv. 3 LMI). Sebbene i concetti di
"domicilio" e di "sede" non siano specificati dalla legge,
la giurisprudenza ha già avuto modo di chiarire da tempo che con i medesimi
vanno intesi il domicilio e la sede commerciali (DTF 125 I 276 consid. 4b).
Inoltre, il predetto principio garantisce anche la libertà di stabilimento,
stante la quale chi esercita legittimamente un'attività lucrativa ha il diritto
di stabilirsi in qualsiasi parte del territorio della Confederazione per l'esercizio
di tale attività e, fatto salvo l'art. 3 LMI, di esercitare la stessa secondo
le prescrizioni del luogo del primo domicilio (art. 2 cpv. 4 LMI). In tale
evenienza, la vigilanza sul rispetto delle prescrizioni del primo domicilio
incombe alle autorità del luogo di destinazione (STF 2C_844/2008 del 15 maggio
2009 consid. 3.1 et 4.5). Il principio del libero accesso al mercato non
è tuttavia assoluto. Come sopra
accennato, l'art. 3 LMI prevede infatti la possibilità di eccezionalmente
limitare il medesimo (Manuel Bianchi
della Porta, in: Vincent Martenet/Christian Bovet/Pierre Tercier (ed.),
Droit de la concurrence, Basilea 2012, 2 a ed., art. 3 LMI n. 2 e segg.). In questi casi agli offerenti
esterni non può comunque esser negato il diritto di accedere liberamente
al mercato. Eventuali limitazioni devono essere adottate sotto forma di
condizioni e oneri a patto che si applichino nella stessa misura anche agli offerenti locali, risultino
indispensabili per preservare interessi pubblici preponderanti e siano conformi
al principio della proporzionalità (cpv. 1). Quest'ultimo, soggiunge il cpv. 2
dell'art. 3 LMI, è da ritenere violato se le prescrizioni del luogo d'origine garantiscono già una protezione sufficiente degli interessi pubblici
preponderanti (lett. a), se i certificati e gli attestati di sicurezza già
prodotti dall'offerente al luogo d'origine sono sufficienti (lett. b), se il
domicilio o la sede costituisce condizione preliminare per l'esercizio di
un'attività lucrativa nel luogo di destinazione (lett. c), oppure se la pratica
acquisita dall'offerente nel luogo d'origine consente di garantire una
protezione sufficiente degli interessi pubblici preponderanti (lett. d).
4.3. 4.3.1. Come indicato in narrativa, la RI 1 è una società attiva da diversi anni
nel settore dell'intermediazione e del commercio immobiliare. Dalle pagine del suo
sito internet si evince che la stessa promuove la compravendita di immobili e
appartamenti di prestigio situati essenzialmente in Ticino e ad A__________ . Ferme
queste premesse, occorre tenere presente che, per costante giurisprudenza, i
principi enunciati dalla LMI possono essere invocati con successo solamente in
presenza di una componente intercantonale, ma non nel caso di una fattispecie
esclusivamente interna a un cantone ( DTF 135
I 106 consid. 2.2; 125 I 276 consid . 4; 125 I 267 consid. 3b; STF
2C_848/2009 dell'11 maggio 2010 consid. 4.2; STA 52.2017.79 del 28 giugno 2017
consid. 3.4.1.; 52.2017.251 del 7 agosto 2017; 52.2009.324 del 16 settembre
2010 consid. 3.3; 52.2008.175 del 10 ottobre 2008 consid. 3.2; 52.2008.32 del
18 agosto 2008 consid. 3.2; 52.2005.251 del 12 dicembre 2005 consid. 3.3; Cassina, op. cit.,
pag. 102; Thomas Cottier/Man-fred Wagner, Das neue Bundesgesetz über den Binnenmarkt (BGBM), AJP 1995, pag. 1583 e
segg.; Matthias Oesch/Thomas Zwald, OFK- Wettbewerbsrecht
II, art. 1 LMI n. 6). Come rettamente osservato dall'autorità
di vigilanza (cfr. risposta, pag. 7 e segg.), questa legge federale, per trovare
applicazione, impone pertanto il concreto espletamento dell'attività
immobiliare in un contesto intercantonale, e non solamente quale offerente
locale (STA 52.2017.19 del 28 giugno 2017 consid. 3.4.1; 52.2017.251 del 7
agosto 2017). Ora, nel caso di specie la ricorrente è iscritta nel registro di commercio del Canton Uri dal 13 agosto 2010 e da
allora ha sempre avuto la propria sede ad A__________, dapprima __________ e, a partire dal 4 marzo 2013, __________, dove attualmente esistono degli
uffici adibiti a punto vendita immobiliare, così come riportato anche nel sito
internet della società, sotto la rubrica "Kontakt" . È vero
che, secondo quanto risulta dall'immagine pubblicata sul sito, all'esterno di detti
locali non vi è alcuna insegna che riporta la ragione sociale della ricorrente,
ma è presente unicamente la scritta "First Class Immobilien" . La qual cosa potrebbe a prima vista dare adito a qualche dubbio circa il fatto
che si trattino veramente degli uffici della ricorrente. Sennonché, tale
scritta è riportata anche sulla home page del suddetto sito internet, in
accostamento alla sua ragione sociale. Pertanto l'indicazione "RI 1 - First Class Immobilien" costituisce una sorta di marchio aziendale,
dal quale si può dedurre con sufficiente verosimiglianza che ad A__________ la
ricorrente non ha soltanto la propria sede sociale, ma anche una vera e propria
sede operativa. Si deve pertanto considerare che sussistono indizi circa lo svolgimento da parte della ricorrente di
un'effettiva e concreta attività in ambito immobiliare nel Canton Uri. Il che
sembrerebbe trovare conferma anche nell'elenco degli immobili situati ad
A__________ e promossi per la loro compravendita sul suo sito internet (cfr.
doc. R) che l'insorgente si è premurata di produrre davanti a questo Tribunale.
Dal canto suo, R__________ è iscritto a registro di commercio quale amministratore
della società ricorrente con diritto di firma individuale dal 13 marzo 2014. Alla
luce di quanto sopra esposto e dato il suo ruolo in seno alla RI 1, non si può
escludere che egli disponga di un domicilio ai sensi dell'art. 2 cpv. 1 LMI nel
Canton Uri e che, per tale motivo, possa appellarsi ai disposti di questa legge
per operare attraverso la suddetta società quale fiduciario immobiliare (anche)
in Ticino. Diversamente da quanto rilevato in sede di risposta (pag. 8) dall'autorità
di vigilanza, nulla muta a questo proposito che la società insorgente abbia
degli uffici anche ad As__________, ritenuto che l'art. 2 cpv. 4 LMI, nella sua
attuale versione in vigore dal 1° luglio 2006, ha esteso anche al domicilio
professionale l'applicazione del principio del libero accesso al mercato
secondo le prescrizioni del luogo d'origine. In precedenza, in
base al testo originario della legge e all'interpretazione dedottane dalla
giurisprudenza del Tribunale federale, la libertà di accesso al mercato era
garantita soltanto a colui che a partire dalla sua sede voleva offrire merci o
servizi in altri cantoni, ma non a colui che voleva stabilirsi in un altro
cantone. Quest'ultimo era in effetti obbligato a conformarsi alle prescrizioni
in vigore nel cantone di destinazione ( DTF 135 II 12 consid. 2.1; 134 II 329 consid. 5.2; 125 I 276 consid. 4;
Messaggio del 24 novembre 2004 concernente la modifica della LMI, FF 2005 409 segg.,
in part. 416 segg. e 425). Sennonché, come detto, ciò non vale più
dopo la revisione a cui è stata sottoposta la LMI attorno alla metà del decennio
scorso. 4.3.2. La questione di sapere se R__________, nella sua qualità di
amministratore della ricorrente, possa effettivamente prevalersi della LMI per
svolgere l'attività di fiduciario immobiliare in Ticino non deve essere necessariamente
risolta in questa sede, poiché, quand'anche ciò dovesse essere il caso, tale
circostanza non lo esimerebbe comunque dal dover chiedere un'autorizzazione
cantonale giusta la LFid, così come è stato preteso nei suoi confronti dall'autorità
di prime cure, per poter operare attraverso la società ricorrente nel settore
immobiliare. Come illustrato sopra (consid. 4.2), il diritto individuale al
libero accesso al mercato in base alle
prescrizioni in vigore nel luogo di provenienza , sancito dall'art. 2
cpv. 1, 3 e 4 LMI non è in effetti assoluto. Il Cantone Ticino può quindi
ugualmente imporre le sue condizioni di autorizzazione ad un fiduciario
proveniente da un altro cantone, a
condizione però che le stesse risultino compatibili con quanto stabilito dall'art. 3 LMI. Così come rilevato
anche dal segretariato della Comco in un parere reso il 10 settembre
2008 all'attenzione della Commissione della
legislazione del Gran Consiglio ticinese - parzialmente riprodotto nel rapporto
n. 5896R del 18 novembre 2009 sul
messaggio 6 marzo 2007 e sul messaggio aggiuntivo 3 giugno 2008 concernente la
revisione della legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario del 18
giugno 1984, alle pag. 4 e segg. -, si può ritenere che i requisiti d'autorizzazione
previsti dalle lett. a (esercizio dei diritti civili), lett. b (ottima
reputazione ed attività irreprensibile) e lett. c (assenza di una situazione di
insolvenza) dell'art. 8 cpv. 1 LMI siano tutto sommato rispettosi di quanto
disposto dall'art. 3 cpv. 1 LMI. La stessa cosa vale anche per la condizione
sancita dall'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid (copertura assicurativa RC). Quelli
appena esposti costituiscono in effetti una serie di requisiti che, oltre ad
essere applicabili anche nei confronti degli offerenti locali, non appaiono
sproporzionati e sono indispensabili in funzione degli importanti interessi
pubblici che la LFid si propone di tutelare (a quest'ultimo proposito si veda supra consid. 3.3) . Il loro adempimento può dunque essere
legittimamente preteso anche nei confronti di quegli offerenti esterni che
intendono offrire i loro servizi o trasferire la sede della loro attività in
Ticino. Più problematica, come d'altra parte rilevato anche dalla stessa Comco,
appare invece la condizione di cui all'art. 8 cpv. 1 lett. d LFid relativa al
possesso di un titolo di studio riconosciuto e all'assolvimento di un periodo
di pratica. Di massima, chi già esercita in un altro cantone svizzero la professione
di fiduciario, senza disporre di uno tra i vari titoli di studio contemplati
dall'art. 11 LFid, deve poter accedere al mercato ticinese già solo dimostrando
di possedere nel settore specifico una certa esperienza professionale acquisita
nel luogo d'origine, così come disposto dall'art. 3 cpv. 2 lett. d LMI. Secondo
il segretariato della Comco, le cui considerazioni sono del tutto condivisibili,
per i fiduciari provenienti da fuori cantone che non dispongono di una
formazione riconosciuta, sono sufficienti tre anni di pratica. Da coloro che
invece sono in possesso di un titolo di studio previsto dall'art. 11 LFid non
può essere preteso, in aggiunta a ciò, anche l'assolvimento di un periodo di
pratica biennale, trattandosi questo di un onere che per ragioni di proporzionalità
si rivelerebbe lesivo dell'art. 3 LMI (cfr. in proposito: rapporto citato, pag.
5). In tutti i casi per il rilascio ad un offerente esterno dell'autorizzazione
quale fiduciario non può essere prelevata alcuna tassa ex art. 12 cpv. 1
LFid, stante la gratuità, sancita dall'art. 3 cpv. 4 LMI, di questa procedura.
Ne discende pertanto
che sia nella misura in cui è rivolto verso R__________ (obbligo di ottenere l'autorizzazione
cantonale quale fiduciario), sia in quanto rivolto nei confronti della RI 1 (obbligo
di dimostrare l'assunzione di un fiduciario
autorizzato), il querelato ordine pronunciato dall'autorità di vigilanza deve
essere confermato, siccome rispettoso tanto della LFid che della LMI. In particolare
non è ravvisabile nel provvedimento impugnato nessun conflitto con la
legislazione federale , per cui deve essere respinta la censura sollevata dall'insorgente relativa all'asserita violazione del principio della forza derogatoria
del diritto di rango superiore, sancito dall'art. 49 Cost. Accertata la legittimità dell'avversato provvedimento, spetterà se del caso
alla ricorrente e al suo amministratore R__________ dimostrare, in sede di presentazione
dell'istanza di rilascio dell'autorizzazione richiesta, l'effettiva
applicabilità alla fattispecie della LMI in modo tale da poter beneficiare
delle agevolazioni di cui si è detto sopra per quanto attiene in particolare all'adempimento
del requisito previsto dalla lett. d dell'art. 8 cpv. 1 LFid e alla gratuità di
tale procedura.
5.   5.1. Stante tutto quanto
precede, bisogna pertanto concludere che la decisione impugnata, per quanto non
sia parzialmente divenuta priva d'oggetto (cfr. consid. 1.2), sfugge a
qualsiasi critica e, non comportando nessuna violazione del diritto
applicabile, deve essere confermata con conseguente reiezione del ricorso
inoltrato dalla società insorgente. Con l'emanazione del presente giudizio, la
richiesta di concedere l'effetto sospensivo alla querelata decisione diviene
priva d'oggetto.
5.2. Dato l'esito, la
tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente, in quanto soccombente
(art. 47 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è respinto .
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dalla società ricorrente nella misura
di fr. 1'500.-, è posta a suo carico. Non si assegnano ripetibili.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            Il vicecancelliere