Licenza edilizia per un nuovo stabile residenziale
Decisione del 11.02.2021, TRAM
Incarto n. 52.2019.237
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
ISOS
PIANO PARTICOLAREGGIATO
art. 40 cpv. 1 LE
art. 104 LSTERR

composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Mariano Morgani
statuendo
sul ricorso del 21 maggio 2019 di
RI 1
patrocinato
  da:   PA 1
contro
la decisione del 3 aprile 2019 (n. 1778) del
  Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa inoltrata dal ricorrente
  avverso la risoluzione del 22 settembre 2017 con cui il Municipio di
  Bellinzona ha rilasciato a S__________ la licenza edilizia per l'edificazione
  di un nuovo edificio residenziale al mapp. _______ di quel Comune;
ritenuto, in
fatto
A. a. CO 1 è proprietaria del mapp. _______di Bellinzona,
assegnato dal vigente piano regolatore (PR) alla zona Centro storico (CS),
disciplinata dal relativo piano particolareggiato (PPCS), approvato dal
Consiglio di Stato con risoluzione n. 8029 del 31 dicembre 1985. Sul fondo,
compreso tra il Viale S__________ e la sottostante, parallela Via C__________,
collegati tra loro dalla scalinata D__________, sorge Palazzo R__________.
Quest'ultimo, affacciato su Viale S__________, è indicato come edificio
soggetto ad interventi conservativi (cfr. art. 7 segg. delle norme di
attuazione; NAPPCS) dal PPCS, il quale prevede inoltre la facoltà di realizzare
un nuovo volume alto 16.50 m (PT + 4) e profondo 14.00 m parallelamente a Via
C. __________ ed in contiguità alla scalinata R__________ (cfr. linea di
allineamento obbligatorio; art. 10 segg.) e una zona di congiunzione tra i due
volumi con limite d'altezza (PT + 1 dalla quota di Via C. ________; comparto
speciale E; art. 19).
Palazzo R__________ è censito nell'Inventario
federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS), che lo qualifica
come elemento segnalato (n. 2.2.1: edificio liberty in cemento armato
sistema Brazzola, due corpi separati da scalinata sormontata da arco; 1910 )
all'interno del gruppo edilizio G2.2 ( Parte inferiore del Viale S_____,
con forte caratterizzazione commerciale e di servizi ) con categoria di
rilevo ed obiettivo di salvaguardia A (cfr. Dipartimento
federale dell'interno [editore], ISOS,
volume 4 Bellinzona Blenio Riviera, Berna 2008, pag . 52 e 54). Unitamente alla scalinata ed all'arco,
esso è inoltre compreso, in qualità di bene culturale di interesse cantonale
(BC39), nella v ariante di PR del
Quartiere di Bellinzona concernente la tutela dei beni culturali e il PPCS -
Edifici soggetti a interventi conservativi, adottata il 4 dicembre 2017 dal
Legislativo comunale e pubblicata dall'8 aprile al 22 maggio 2019. In base a
tale variante, il mapp. _______ è situato all'interno del perimetro di rispetto per
la Chiesa __________ (BC8), il quartiere S __________ (BC42), il Palazzo R__________ e la scalinata e il P __________ (BC20; PRisp 1942; cfr. piano dei beni culturali).
b. L'8 giugno 2015,
l'arch. S__________ ha inoltrato al Municipio, per conto di S__________, una
domanda di costruzione preliminare informativa concernente il mapp. _______,
volta a definire e chiarire le scelte progettuali, in particolare sotto il profilo
dell'altezza. A tale scopo, alla domanda è stato allegato un fascicolo
(Varianti altezza) che mette in discussione l'altezza dell'edificio prevista dal PPCS.
Con scritto del 12
ottobre 2015 l'Esecutivo comunale ha comunicato all'istante di preavvisare favorevolmente
l'intervento di ristrutturazione per il progetto che prevede un'altezza di
16.50 m , allegando i pareri dell'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP)
e dell'Ufficio dei beni culturali (UBC) e precisando altresì che la
decisione ha solo valore d'informazione senza effetti giuridici particolari .
c. Il 27 gennaio 2017,
a nome di S__________ è stato chiesto al Municipio il permesso di costruire al
mapp. _______, laddove previsto dal PPCS, un nuovo edificio residenziale e
commerciale, di forma rettangolare ed articolato in otto livelli (di cui due
interrati e 1 seminterrato). Il progetto prevede di edificare uno zoccolo
(piano seminterrato), che si estende tra Via C. __________, la facciata
retrostante di Palazzo R__________ e la scalinata che collega Viale S__________
con Via C. __________ (e viceversa). Su tale zoccolo, si erge, parallelamente a
quest'ultimo asse stradale e in contiguità (lato nord-est) alla scalinata
R__________, il volume del nuovo edificio, lungo ca. 50.00 m e profondo 14.00
m. Secondo la relazione tecnica, lo zoccolo permette di risolvere il
rapporto di adiacenza con la scala e l'edificio R__________. L'area compresa
tra le due volumetrie (ndr. ossia, da un lato, Palazzo R__________ e,
dall'altro, il nuovo stabile) diviene strumento di raccordo e mediazione
delle differenti quote, rapportandosi ai livelli delle zone commerciali di
Viale S__________ . Ne risulta un nuovo spazio semipubblico verso l'esistente
e un'area esterna più privata in rapporto al nuovo stabile residenziale . In
totale, nei cinque livelli superiori (incluso il sottotetto) del nuovo stabile
sono previsti 36 appartamenti di varia metratura. Al pianterreno, lungo via C.
__________ (lato nord-ovest), si trovano invece degli spazi commerciali o
amministrativi, mentre verso sud-est trovano posto dei posteggi e le rampe
dell'autorimessa (accessibile dal lato sud-ovest) che conducono ai due piani
interrati, comprendenti altri posteggi (in totale: 82), cantine, depositi,
lavanderie e locali tecnici.
d. Alla domanda,
pubblicata dal 22 febbraio all'8 marzo 2017, si è opposto RI 1, comproprietario
del vicino mapp. __________, censurandola sotto il profilo dell'inserimento
paesaggistico, delle immissioni foniche derivanti dal traffico indotto, dei
possibili pregiudizi causati dalle opere di scavo e della perdita
d'insolazione.
Preso atto dell'avviso
cantonale (n. 100465) favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio e del fallimento del tentativo di conciliazione, in data 22
settembre 2017 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta,
respingendo nel contempo l'opposizione sollevata. A quest'ultimo riguardo, esso
ha in particolare evidenziato come l'edificio proposto corrispondesse alla
volumetria indicata nel PPCS e s'inserisse adeguatamente nel contesto. Ha
inoltre ritenuto che l'intervento fosse conforme al diritto anche per quanto
concerne il traffico indotto, i posteggi e le relative immissioni.
B. Adito dall'opponente,
con giudizio del 3 aprile 2019 il Consiglio di Stato ne ha respinto il ricorso,
confermando la licenza edilizia.
Ammessa la legittimazione del vicino ad opporsi al progetto e a
ricorrere contro il permesso, il Governo ha preliminarmente disatteso la censura di carente motivazione, ritenendo
che, benché sintetiche, le motivazioni addotte dall'Esecutivo comunale per
respingere l'opposizione e rilasciare il permesso fossero state sufficienti ed
avessero permesso di contestare con cognizione di causa la licenza edilizia. Di
seguito, richiamati i pareri espressi dall'Ufficio dei beni culturali (UBC) e
dall'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP) in sede di avviso cantonale e
confermati nelle more della procedura ricorsuale, il Governo ha considerato che
non vi fosse ragione di ritenere che il controverso intervento fosse lesivo del
principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nel paesaggio. Da questo
profilo ha respinto, siccome ingenerose, le critiche sollevate, rilevando che,
a prescindere dal pacifico rispetto dei parametri edilizi applicabili, quanto
progettato s'inserirebbe correttamente nel contesto, caratterizzato su quel
fronte di Via C. __________ da altri edifici moderni, ed anzi permetterebbe
addirittura di migliorare l'aspetto del comparto, nella misura in cui viene
eliminato l'attuale posteggio a cielo aperto - definito desolante spazio
vuoto cementificato - presente sul retro, peraltro privo di particolare
pregio, di Palazzo R__________. Da ultimo, l'Esecutivo cantonale ha reputato
infondate anche le contestazioni concernenti il traffico indotto, osservando
che il progetto prevede soltanto 5 posteggi in più di quelli attualmente
esistenti (82 > 77), aumento questo che il Municipio, cognito della
situazione locale, poteva senz'altro ritenere sopportabile da Via C.
__________, strada di servizio a senso unico con velocità massima di 30 km/h e
calibro stradale di 5.00 m (marciapiedi esclusi).
C. Contro il predetto
giudizio governativo, RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato insieme alla licenza edilizia. In via
subordinata, postula il rinvio degli atti al Municipio per una nuova decisione.
Il ricorrente ribadisce
anzitutto la censura concernente la pretesa lesione del diritto di essere
sentito. A suo avviso, la motivazione contenuta nella licenza edilizia sarebbe
stata a tal punto carente che non poteva essere sanata neppure dal Consiglio di
Stato, il quale a sua volta avrebbe omesso di confrontarsi con le obiezioni
sollevate, segnatamente con quella relativa all'impatto del progetto sul vicino
quartiere S__________. Rimprovera inoltre al Governo di non aver accolto la
richiesta di effettuare un sopralluogo in contraddittorio, statuendo quindi
sull'inserimento paesaggistico senza conoscere i luoghi. In merito a
quest'ultimo aspetto, l'insorgente rileva che sarebbe evidente che la nuova
costruzione si porrebbe in contrasto inconciliabile con il quartiere S__________.
In particolare, a suo avviso, le austere facciate dell'impressionante
monolito, le quali ricordano in modo imbarazzante le fattezze dei palazzoni a pigione
moderata degli anni ottanta () cozzano violentemente contro le linee leggere
ed eleganti, quasi allegre, dello stile liberty o classicheggiante degli
edifici di fine ottocento, primissimo novecento, di tale quartiere. Non
condivisibili sarebbero pertanto i succinti pareri favorevoli espressi dall'UBC
e dall'UNP. Pur riconoscendo che su Via C. __________ si affacciano altri
edifici piuttosto voluminosi, l'insorgente ritiene poi che nessuno di questi,
peraltro edificati in periodi meno attenti alla tutela del patrimonio culturale
urbano, avrebbe dimensioni tanto imponenti e fattezze tanto austere/tetre
quanto il nuovo, controverso stabile, connotato da una monotona ripetizione
di moduli senza personalità () con vaghe assonanze di bolscevica
memoria . Né gioverebbe al progetto il fatto che la facciata retrostante di
Palazzo R__________ sarebbe in pessimo stato. Ben meglio sarebbe mantenere
spazi vuoti, che lascino luce e respiro al quartiere di S__________. Del resto,
sarebbe iniquo imporre a quest'ultimo delle limitazioni, sottoponendolo a norme
(in essere e in divenire) di protezione, se poi ciò verrebbe vanificato da
costruzioni che, come quella in discussione, sovrasterebbero minacciosamente il
citato quartiere. Infine, ancorché il numero dei posteggi (residenziali e non)
sarebbe conforme alle normative applicabili, il ricorrente ritiene che Via C.
__________ non sarebbe in grado di sopportarne il relativo traffico, tant'è che
di recente sarebbe stato vietato agli autopostali di accedervi. A torto, l'autorità
comunale non avrebbe colto il suggerimento, formulato in sede di conciliazione
e volto a ridurre i transiti su Via C. __________, di ammettere la
bidirezionalità su quest'ultima, nel tratto tra l'entrata dell'autorimessa e
Via P__________.
D. a. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato,
senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il Municipio e CO 1, qui resistente, con
argomentazioni che verranno riprese, se necessario, nei considerandi di diritto.
L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma
nell'avviso cantonale e nelle successive prese di posizioni, rilevando che
l'UBC e l'UNP, nuovamente interpellati, hanno anch'essi confermato i loro
pareri favorevoli.
b. In replica e
duplica, le parti ribadiscono essenzialmente le loro contrapposte tesi e
domande di giudizio.
E. Il 15 dicembre 2020,
il Tribunale ha comunicato alle parti, fissando un termine per presentare
eventuali osservazioni, che si riservava di esaminare la fattispecie anche dal
profilo (del rispetto) dell'altezza delle costruzioni, segnatamente con
riferimento al previsto sfruttamento del sottotetto ed alla presenza di
aperture (abbaini e terrazze) sul tetto. Delle osservazioni datate 18 gennaio
2021, formulate dalla resistente, si dirà, per quanto necessario, in appresso.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva del ricorrente, già opponente (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65
cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in
ordine.
1.2. In merito alla
resistente, il Tribunale osserva quanto segue. La CO 1, fondata nel 1973 ed
attiva nella gestione collettiva di patrimoni a lei affidati da numerose casse
pensioni e istituti di previdenza svizzeri (cfr. www. _______ ),
è proprietaria del fondo dedotto in edificazione. La domanda di costruzione è
stata invece presentata a nome di S__________ ed è a quest'ultimo che è stata
rilasciata la licenza edilizia. Sennonché, esso è soltanto un marchio con cui
il gruppo della Z__________, la quale ha acquisito nel 2015 il gruppo
S__________, offre soluzioni d'investimento e previdenziali ad investitori
privati, aziende e istituzioni (cfr. www. _______ e www. _______ ).
Ora, il fatto che beneficiario del permesso non sia una persona fisica o
giuridica, ma un marchio, non osta di per sé alla validità dello stesso, posto
che, per definizione, la licenza edilizia accerta soltanto che nessun
impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti
(art. 1 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9
dicembre 1992; RLE; RL 705.110). Tale circostanza, perlomeno singolare, fa
tuttavia insorgere delle perplessità circa la qualità di parte della
resistente. In effetti, in ambito edilizio, il proprietario che non è istante,
non è, di principio, parte al procedimento. Salvo eccezioni, segnatamente
laddove potrebbero essergli imposti dei provvedimenti di ripristino, esso non è
legittimato a contestare il diniego della licenza (cfr. art. 21 cpv. 2 LE). Di
conseguenza, di norma esso non è neppure legittimato a presentare la risposta e
la duplica nel caso in cui - come in concreto - la licenza edilizia sia
contestata dall'opponente. Nella fattispecie, occorre tuttavia considerare che,
al di là dell'indicazione perlomeno insolita dell'istante in licenza, fin
dall'inizio è la resistente ad essere stata considerata la vera (istante e)
beneficiaria della licenza e, quindi, l'effettiva (contro)parte nella
procedura. È lei, infatti, che, senza che nessuno eccepisse mai alcunché, ha
formulato le osservazioni sull'opposizione interposta dal ricorrente, che ha
poi inoltrato la risposta e la duplica davanti al Governo e che, di
conseguenza, ha presentato gli allegati di risposta e duplica in questa sede. È
in particolare lo stesso ricorrente che la ritiene espressamente parte alla
procedura (cfr. ricorsi del 24 ottobre 2017 e del 21 maggio 2019, pag. 4 seg.),
di modo che, anche in applicazione del principio dell'affidamento (buona fede),
non vi è ragione di rimettere in discussione la sua posizione di resistente
(anche) in questa sede.
1.3. Con queste precisazioni, il
giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv.
1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge
con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Il sopralluogo sollecitato
dal ricorrente non appare quindi idoneo ad apportare al Tribunale la conoscenza
di ulteriori elementi rilevanti per l'esito della vertenza. Per lo stesso
motivo, e ritenuto altresì che il fondo dedotto in edificazione concerne una
zona centrale di Bellinzona generalmente conosciuta e senz'altro nota
all'istanza inferiore, immune da critiche è pure la decisione del Governo,
fondata su una sostenibile valutazione anticipata delle prove, di prescindere
dallo stesso.
2. L'insorgente si duole anzitutto di una violazione del suo diritto di essere sentito.
In sostanza, lamenta un a carente motivazione (della licenza edilizia e)
della decisione impugnata, la quale non si confronterebbe con tutte le
obiezioni sollevate, segnatamente con quella relativa all'impatto del progetto
sul vicino quartiere S__________.
2.1. Giusta l'art. 46
cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per iscritto. La norma si
limita a stabilire il principio della motivazione scritta, senza precisare
altrimenti il contenuto e l'estensione della motivazione, cosicché valgono le
garanzie minime dedotte dall'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale della
Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari
aspetti tra cui il diritto a una decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid.
5.1; 136 I 229 consid. 5.2). Per costante giurisprudenza, la motivazione di una
decisione è sufficiente quando la parte interessata è messa in condizione di
rendersi conto della portata del provvedimento che la concerne e di impugnarlo
con cognizione di causa (cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica
basta che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a
decidere in un senso piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a
pronunciarsi in modo esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati,
ma può limitarsi alle sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio,
in quanto atte a influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154
consid. 4.2, 138 I 232 consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1).
Inoltre, sempre che ciò non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione
di una decisione può anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi
della stessa o da rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF
2C_583/2017 del 18 dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre
2016 consid. 5.2). 2.2. Nella decisione impugnata, dopo aver disatteso l'analoga censura rivolta
contro la (motivazione della) licenza edilizia, il Consiglio di Stato ha
anzitutto illustrato il quadro legale e la giurisprudenza relativi al principio
dell'inserimento ordinato ed armonioso nel territorio. In tale contesto, ha in
particolare rilevato che, stante l'ubicazione del previsto edificio nel
comparto del centro storico, la competenza (ndr. ad esprimersi in merito) è
cantonale e spetta dunque all'UNP che, con l'UBC, si era del resto occupato del
progetto già nella fase preconsultiva nel 2015 . Di seguito, riportati i
pareri espressi dall'UBC e dall'UNP in sede di avviso cantonale, il Governo ha
ritenuto che non vi fosse motivo di discostarsene. Rilevato come le censure
sollevate si limitassero in sostanza a criticare l'inserimento del controverso
edificio nel contesto del quartiere di S__________ e di Via C. __________ in
ragione della sua mole ed espressione architettonica, ha reputato ingenerose le
critiche proposte. A suo avviso, infatti, lo stabile progettato in conformità
ai parametri applicabili s'inserirebbe correttamente nel contesto,
caratterizzato s u quel fronte di Via C.
__________ da altri edifici moderni, privi, come la facciata retrostante di
Palazzo R__________, di particolare pregio. Per contro la facciata della nuova
costruzione presenterebbe un'impostazione moderna con numerose aperture, che le
darebbero movimento, scongiurando il paventato effetto casermone .
Secondo l'Esecutivo cantonale, l'edificio contestato permetterebbe in
definitiva addirittura di migliorare l'aspetto del comparto, segnatamente
eliminando il posteggio a cielo aperto - definito desolante spazio vuoto
cementificato - esistente tra Palazzo R__________ e Via C. __________. Da
ultimo il Governo ha ritenuto che, benché all'interno del vicino quartiere di S__________ prevalga un edificato tradizionale , la
cesura urbanistica rappresentata dall'asse stradale è chiara, ciò che
consentirebbe di scostarsi da tale tipologia.
Ora, la decisione
impugnata consente di desumere con sufficiente chiarezza le ragioni che hanno
indotto la precedente istanza a confermare la licenza edilizia e a rigettare le
censure avanzate. La fondatezza o meno delle considerazioni sviluppate dal
Governo è invece questione che attiene il merito. Le sue motivazioni sono del
resto state recepite dall'insorgente, che ha potuto
impugnare con cognizione di causa il suo giudizio davanti a questo Tribunale,
riproponendo in questa sede le tesi già sollevate senza successo davanti
all'istanza inferiore . Non può quindi dirsi che vi sia stata una violazione
del suo diritto di essere sentito.
3. Inserimento
paesaggistico
3.1. La legge sullo
sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100) prevede all'art. 104
cpv. 2 una clausola estetica positiva ( principio
operativo ) applicabile a tutto il
territorio cantonale. Tale norma esige che gli interventi si inseriscano
nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della
legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLst; RL 701.110)
precisa che l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si
integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le
preesistenze e le caratteristiche dei luoghi (cfr. al riguardo, STA
52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5 e rimandi, 52.2012.259 del 14 febbraio
2014 consid. 4).
3.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione di tale concetto -
di natura indeterminata - l'autorità non deve affidarsi
alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri oggettivi,
dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie deve
condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF 114
la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63 del
23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11
maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3
novembre 2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi , La
protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario
ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La citata clausola estetica, che è
applicata dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che - come in
concreto - riguardano i nuclei/centri storici e i paesaggi d'importanza
federale e cantonale (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. b LST e 109 cpv. 1 lett. b RLst), possiede una portata
autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie. Essa non
deve tuttavia svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le
prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale
federale ha ripetutamente rilevato che le
costruzioni che rispettano le prescrizioni di zona non possono essere
considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto
paesaggistico soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti (DTF 115 Ia
363 consid. 3a, 115 Ia 114 consid. 3d; STA 52.2010.147 del 24 agosto 2010
consid. 3.3.1, confermata da: STF 1C.442/2010/1C.448/2010 del 16 settembre 2011, pubbl. in: RtiD I-2012 n. 11
consid. 3.3; A nastasi/Socchi , op. cit., pag. 359 con rinvii). Occorre
bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie vigenti appaia
irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere un sito, un
edificio o un insieme di costruzioni che
presentano qualità estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe
in pericolo dalla sua realizzazione (STF 1C_258/2007 del 28 agosto 2017
consid. 6.2 con rimandi).
3.3. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle istanze inferiori alla nozione giuridica indeterminata in
esame, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di cognizione, che esercita tuttavia con riserbo in ragione della latitudine di giudizio di cui
dispone l'autorità decidente ai fini dell'individuazione del suo contenuto
normativo. Nella misura in cui riserva alle autorità di prime cure anche un
certo margine discrezionale, il sindacato di legittimità che questo Tribunale è
chiamato ad esprimere è invece circoscritto alla violazione del diritto,
segnatamente sotto il profilo dell'abuso del potere d'apprezzamento (cfr. art.
69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la valutazione estetica appaia plausibile,
l'autorità di ricorso non può dunque censurarla sostituendo il suo
apprezzamento a quello dell'istanza decidente (cfr. DTF 100 la 82 consid. 4a,
96 I 369 consid. 4; cfr. STA 52.2015.67
citata consid. 6, 52.2013.35 citata consid. 5.3 e rimandi, 52.2010.147
citata consid. 2.3 con rimandi e RtiD I-2012 n. 11 consid. 2.2.1).
3.4. Nel caso concreto, come esposto in narrativa, il progetto
prevede l'edificazione di un nuovo edificio di forma rettangolare laddove il
PPCS contempla espressamente la facoltà di realizzare un nuovo volume,
parallelamente a Via C. __________. Tra il nuovo stabile e Palazzo R__________,
nell'area che il PPCS definisce zona di congiunzione , è inoltre previsto
uno zoccolo, con l'accesso all'autorimessa (lato sud-ovest) e, in superficie,
degli spazi privati (al servizio degli appartamenti siti al primo piano) e
semipubblici (nell'area rivolta verso Palazzo R__________). Le dimensioni di
questi corpi sono sostanzialmente predeterminate. Per il nuovo volume, il PPCS indica
infatti, in modo vincolante (cfr. art. 11 NAPPCS), l'altezza (16.50 m alla
gronda), la profondità (14.00 m), la lunghezza e l'ubicazione (queste ultime
mediante linea di allineamento obbligatorio). Per la zona di congiunzione,
situata tra la facciata retrostante (nord-ovest) di Palazzo R__________ e la
facciata sud-est del nuovo edificio, il PPCS indica pure dei limiti d'altezza
(al massimo PT + 1 dalla quota di Via C. __________; art. 19 NAPPCS). Ne
discende che, nella misura in cui il ricorrente critica il nuovo stabile per la
sua mole, qualificandolo di impressionante monolito , che invece
d'integrarsi convenientemente nel contesto sovrasterebbe minacciosamente il quartiere di S__________, la sua generica eccezione non può che essere
disattesa, in quanto volta implicitamente a ridiscutere i parametri
planovolumetrici definiti dal PPCS, senza che sia fatta valere, né che sia
altrimenti rilevabile, la sussistenza di motivi eccezionalmente suscettibili di
rimettere in discussione la pianificazione nel quadro della procedura di
rilascio del permesso edilizio. Da questo profilo non giustifica altra
conclusione neppure il diritto in divenire, posto che la variante di PR
concernente la tutela dei beni culturali non comporta, di per sé, particolari
limitazioni di questi parametri edificatori (cfr. rapporto di pianificazione
dell'aprile 2019, pag. 12; cfr. pure l'avviso favorevole dell'UBC). Nemmeno
l'insorgente pretende il contrario. Ne deriva che la sola circostanza che il
nuovo edificio comporti volumi e sfruttamenti decisamente maggiori degli
edifici che sorgono nel vicino quartiere di S__________, che si sviluppa
comunque più a nord-est e dal quale è separato dall'asse stradale di Via C.
__________ e dall'incrocio tra quest'ultima e Via S__________, non è sufficiente
per reputarlo contrario all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto
paesaggistico. Determinante, da questo punto di vista, non è infatti tanto la
relativa vicinanza con il citato quartiere, caratterizzato da ville/villette
circondate dai relativi spazi verdi (giardini, parchi) e rappresentativo - per
ubicazione, impostazione urbanistica e architettonica - dell'edilizia borghese
e ferroviaria otto/novecentesca (cfr. rapporto di pianificazione citato, pag.
11), che il PR assegna peraltro ad una diversa zona ( zona comparti speciali
S__________ (1) ; cfr. piano delle zone) e che lo stesso ISOS attribuisce ad
un altro settore (perimetro edificato P7; cfr. ISOS, pag. 52 e 57), quanto
piuttosto il fatto che il controverso immobile verrebbe a sorgere all'interno
di un comparto urbano, censito nell'ISOS come perimetro edificato P2 ( Quartiere
cittadino ordinato in gran parte sul Viale S__________; 2 a metà sec.
XIX - primi decenni del XX con recenti inserimenti, sostituzioni e
trasformazioni ) con categoria di rilievo ed obiettivo di salvaguardia B,
contraddistinto da un tessuto edilizio invero eterogeneo, dove sono presenti,
segnatamente lungo il lato orientale di Via C. __________, costruzioni e
complessi edilizi strutturati su più livelli e con ingombri analoghi e finanche
maggiori (cfr. mappa catastale in SIFTI e viste su Google Map/Google Street
View; cfr., a quest'ultimo proposito, STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016
consid. 6.5 e rinvii).
Ciò detto, nel caso
concreto occorre tuttavia rilevare che, contrariamente a quanto addotto dal
Governo, il progetto non rispetta appieno i citati parametri e, segnatamente,
quello - di particolare rilievo sotto il profilo dell'inserimento paesaggistico
- dell'altezza. Notoriamente, quest'ultima si misura a partire dal terreno
sistemato sino al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o
del parapetto (art. 40 cpv. 1 LE). Decisivo è l'ingombro, ovvero lo sviluppo
verticale delle facciate. Salvo diversa, esplicita disposizione del diritto
edilizio comunale, l'ingombro costituito dalle falde dei tetti non è
conteggiato nell'altezza. Analogamente, non sono di principio computati i volumi
edilizi, quali timpani dei tetti, corpi tecnici ed abbaini, che sovrastano il
filo superiore del cornicione di gronda, purché il loro sviluppo orizzontale
rimanga in un rapporto di subordinazione rispetto alla lunghezza complessiva
della falda del tetto, rispettivamente della facciata sottostante (≤ un
terzo; cfr. STA 52.2010.440/2012.6 del 13 novembre 2012 consid. 2.2.2.3,
52.2007.53 del 10 aprile 2007 consid. 2.2, 52.2005.301 del 24 novembre 2006
consid. 3.2.2, 52.2001.364 del 5 aprile 2002 consid. 2.3, pubblicata in: RtiD
II-2002 n. 36). Ora, il tetto a quattro falde che ricopre il controverso
edificio presenta su ogni falda delle aperture. In particolare, vi sono 10
abbaini che fuoriescono dalla falda, ciascuno largo 2.45 m, sulla falda
nord-ovest, ed 8 abbaini e 2 terrazze, ciascuna larga 4.08 m, sulla falda
sud-est (cfr. piani 490-201 e 490-204). Tenuto conto di una lunghezza della
falda/facciata pari a ca. 50.00 m, lo sviluppo di queste aperture raggiunge
quindi quasi il 50% sul lato nord-ovest (2.45 x 10 = 24.50 m) e supera il 55%
sul lato sud-est ([2.45 x 8] + [4.08 x 2] = 27.76 m). Si tratta dunque di
aperture che, nella misura in cui fanno sì che la falda del tetto assuma le
connotazioni di una vera e propria facciata, non possono essere ignorate dal
profilo degli ingombri verticali. Ne consegue che l'altezza dell'edificio non
va misurata unicamente al filo del cornicione di gronda (16.50 m), ma alla
quota superiore di queste aperture del sottotetto (16.50 + [0.31 + 1.70] =
18.51 m), con ciò che ne consegue.
Non porta ad altra
conclusione la circostanza che il Municipio abbia preavvisato favorevolmente la
domanda preliminare informativa inoltratagli nel giugno 2015, giacché, non
essendo stata esperita la procedura ordinaria, la presa di posizione
dell'autorità comunale aveva/ha unicamente valore di semplice informazione,
senza effetti giuridici particolari, come risulta peraltro dallo scritto
municipale (cfr. art. 15 cpv. 2 LE; STA 52.2016.12 del 26 aprile 2017). Non
soccorre la resistente neppure il fatto che l'art. 24 NAPPCS dia facoltà al
Municipio di concedere deroghe, fatta eccezione per le volumetrie e per i
vincoli conservativi. Non risulta in effetti che sia stata richiesta una
deroga, né che quest'ultima sia stata concessa, tantomeno che la sua
concessione sia stata debitamente motivata (cfr. art. 24 cpv. 2 NAPPCS).
Conforta peraltro la
suddetta valutazione di questa Corte anche l'indicazione complementare (PT + 4
livelli) prevista dal PPCS in relazione all'altezza del volume realizzabile parallelamente
a Via C. __________. Anche qualora si volesse ritenere che tale indicazione non
escluda completamente lo sfruttamento - come quinto livello - del sottotetto,
quest'ultimo non potrebbe comunque oltrepassare il 50% della superficie utile
lorda (SUL) dell'ultimo (= quarto livello) piano abitabile (cfr. art. 12 cpv. 2
NAPPCS), ciò che il progetto sembra invero disattendere (cfr. relazione
tecnica: calcolo SUL). Sotto quest'ultimo profilo non può in effetti essere
seguita la tesi espressa dalla resistente nelle osservazioni del 18 gennaio
2021, secondo cui l'art. 12 cpv. 2 NAPPCS non sarebbe applicabile al progetto
in esame, siccome quest'ultimo concernerebbe un comparto speciale.
Contrariamente a quanto essa sostiene, l'area prevista per la costruzione del
nuovo edificio non è infatti ubicata in un comparto edificabile speciale. Lo è
soltanto lo spazio contiguo, attribuito alla zona di congiunzione che separa il
nuovo volume da Palazzo R__________ (cfr. PPCS e relativa legenda).
Ferme queste premesse,
nella misura in cui la costruzione viola l'altezza prescritta (18.51 m >
16.50 m) - difetto questo cui non può essere posto rimedio in questa sede, dato
che la correzione esige una (almeno parziale) riprogettazione - si deve
giocoforza ritenere che la valutazione estetica dell'autorità dipartimentale,
avallata dal Governo, si fonda su una premessa errata e non può dunque essere
tutelata. Se è vero che le costruzioni che
rispettano le prescrizioni di zona non possono essere considerate
contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico soltanto
perché comportano volumi e sfruttamenti
maggiori di quelli degli edifici circostanti, è altrettanto vero che per
considerare una costruzione inserita in modo ordinato ed armonioso nel
paesaggio devono essere quantomeno rispettati i parametri edificatori
applicabili alla zona di situazione. Ne deriva che il ricorso va accolto,
seppur per considerazioni diverse rispetto a quelle sollevate dall'insorgente,
senza necessità di approfondire ulteriormente la questione della valutazione
estetica. Sotto quest'ultimo profilo non nuoce comunque evidenziare che, alla
luce del contesto in cui s'inserisce l'intervento (centro storico, presenza di
beni culturali nelle vicinanze) e delle dimensioni di quest'ultimo (facciate
lunghe ca. 50.00 m, altezza di 16.50 m), sarebbe invero opportuno che la
relazione tecnica illustrasse i diversi
criteri adottati dal progettista ai fini dell'inserimento della costruzione nel
paesaggio, fornendo anche la necessaria documentazione di supporto (fotografie
delle adiacenze, fotoinserimento/rendering del progetto). A questo
proposito, sebbene non vincolanti, le Linee guida edite dal Dipartimento del
territorio nell'ottobre 2013 ( Domande di costruzione. Criteri di valutazione
paesaggistica nell'ambito della procedura edilizia ) forniscono preziose
indicazioni per una corretta indagine. A sua
volta, l'autorità preposta all'esame di questo importante aspetto non può
limitarsi ad un giudizio sintetico, ma è tenuta a motivare il suo avviso,
favorevole o sfavorevole che sia, a maggior ragione allorquando - come in
concreto - è stata espressamente sollevata una censura sul tema. Non spetta
infatti in primis a questo Tribunale di argomentare compiutamente perché
un determinato progetto sia conforme alla clausola estetica prevista
dall'art. 104 cpv. 2 LST.
4. Dato l'esito,
non mette conto di approfondire neppure la censura in materia di posteggi e
traffico, anche perché la riprogettazione potrebbe modificare il fabbisogno di
posteggi.
5. 5.1. Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto, annullando la
licenza edilizia ed il giudizio governativo che la conferma.
5.2. La tassa di giustizia è
posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm).
Essa rifonderà inoltre al ricorrente, assistito da un avvocato, congrue
ripetibili per entrambe le istanze (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è accolto .
§.   Di conseguenza,
sono annullate la decisione del 3 aprile 2019 (n. 1778) del Consiglio di Stato
e la licenza edilizia del 22 settembre 2017.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico della CO 1, la quale verserà un
identico importo (fr. 2'000.-) al ricorrente a titolo di ripetibili di entrambe
le istanze. All'insorgente va restituita la somma di fr. 1'800.- versata quale
anticipo delle presumibili spese processuali.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
.
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                                     Il
vicecancelliere