Culpa in contrahendo - indebito arricchimento - pena convenzionale - riduzione
Decisione del 31.05.2021, IICCA
Incarto n. 12.2020.140
AZIONE IN RIPETIZIONE
CULPA IN CONTRAHENDO
INTERPRETAZIONE DI UN CONTRATTO
PENA CONVENZIONALE
art. 1 CO
art. 18 CO
art. 62 CO
art. 163 CO

AP
  1
rappr.
  da  PA 1
contro
AO
  1
rappr. da  PA 2
con cui lattrice ha
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 1'300'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2016 su fr. 800'000.- e dal 17 novembre 2016 su fr. 500'000.- e in via subordinata di fr. 1'020'000.- oltre interessi al 5% dal
1° ottobre 2016 su fr. 520'000.- e dal 17 novembre 2016 su fr. 500'000.-,
pretesa questultima poi ridotta in sede conclusionale a fr. 520'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2016, domanda avversata dalla controparte, che
ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 9
ottobre 2020 ha integralmente respinto;
appellante l'attrice con
appello 11 novembre 2020, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio
nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre il convenuto con
risposta 22 febbraio 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Nellambito
delloperazione immobiliare denominata Residenza __________, che riguardava i
fondi n. __________ e __________ RFD di __________, con atto pubblico 22 giugno
2015 (doc. B) AO 1, in veste di proprietario del fondo n. __________ e di
concedente, ha concesso a M__________ __________ e D__________ __________, in
qualità di beneficiari, un diritto di compera cedibile scadente il 31 dicembre
2015 per un prezzo complessivo di fr. 2'800'000.-, di cui fr. 300'000.- da versare entro il 27 luglio 2015 al
notaio, che li avrebbe poi versati al concedente quale acconto sul prezzo di
vendita e a valere anche quale  pena convenzionale  in caso di mancato
esercizio del diritto.
Il diritto di compera è
stato in seguito prorogato a tre riprese: con atto pubblico 29 dicembre 2015
(doc. D), prevedente una proroga fino al 15 marzo 2016, è stato previsto che in
aggiunta al prezzo di vendita i beneficiari avrebbero corrisposto al concedente
ulteriori e complessivi fr. 14'010.80 per interessi, assicurazioni e indennità
che sarebbero maturati nel periodo di proroga; con atto pubblico 10 marzo 2016
(doc. E), prevedente una proroga fino al 7 aprile 2016, è stato previsto che in
aggiunta al prezzo di vendita i beneficiari avrebbero corrisposto al concedente
ulteriori e complessivi fr. 4'437.- per interessi, assicurazioni e indennità che
sarebbero maturati nel periodo di proroga; con atto pubblico 6 aprile 2016
(doc. F), prevedente una proroga fino al 30 settembre 2016, è stato previsto
che i fr. 14'010.80 di cui al doc. D e i fr. 4'437.- di cui al doc. E avrebbero
dovuto essere versati entro 10 giorni dalla firma dellatto e che in aggiunta
al prezzo di vendita i beneficiari avrebbero corrisposto al concedente, oltre
ad ulteriori e complessivi fr. 43'556.50 per interessi, assicurazioni e
indennità che sarebbero maturati nel periodo di proroga, altri fr. 500'000.- da
versare entro il 7 aprile 2016 al notaio, che li avrebbe poi messi a libera
disposizione del concedente  quale ulteriore acconto sul prezzo di vendita
e da considerarsi quale  pena convenzionale  in caso di mancato
esercizio del diritto.
2. Con atto pubblico 12
aprile 2016 (doc. L) M__________ __________ e D__________ __________ hanno
ceduto, per un prezzo di fr. 34'000.-, il diritto di compera sul fondo n. __________
RFD di __________ a AP 1. Nellatto è stato previsto che la somma di fr. 800'000.-, già versata dai cedenti nellambito degli accordi di cui ai doc.
B e F, sarebbe stata rimborsata dalla cessionaria mediante il versamento già
avvenuto di fr. 500'000.- nelle mani dei cedenti e di fr. 300'000.- come da
accordi separati.
Con
separato contratto di pari data (doc. N) M__________ __________, D__________
__________ e S__________ __________ SA hanno ceduto a AP 1 la qualità di istante nellambito della
procedura di rilascio della domanda di costruzione sul fondo, la qualità di
mandante nel relativo contratto di architettura e i diritti dautore sul
progetto, previo pagamento a S__________ __________ SA di complessivi
fr. 700'000.-, di cui fr. 200'000.- già versati (doc. LL) e fr. 500'000.- poi
compensati con il doc. O .
Con
due ulteriori atti pubblici di pari data (doc. P e O) AP 1, in veste di
concedente, ha concesso a M__________ __________ e D__________ __________,
rispettivamente a S__________ __________ SA, in qualità di beneficiari, dei
diritti di compera scadenti il 30 settembre 2016 su 4 appartamenti
rispettivamente su un ufficio e uno spazio commerciale che sarebbero stati
edificati sul fondo per un prezzo complessivo di fr. 3'555'000.- (fr. 1'705'000.-,
rispettivamente fr. 1'850'000.-), di cui fr. 1000'000.- (fr. 500'000.-,
rispettivamente fr. 500'000.-) già pagati, pattuendo altresì una pena
convenzionale di fr. 1000'000.- (fr. 500'000.-, rispettivamente fr. 500'000.-) in caso di
mancato esercizio del diritto di compera.
3. Nellimminenza della
scadenza del 30 settembre 2016, AP 1 ha chiesto a AO 1 di sottoscrivere
lulteriore atto pubblico di proroga, fino al 31 ottobre 2016, del diritto di
compera sul fondo di sua proprietà (doc. R), che questultimo non ha però
firmato.
4. Con petizione 20
novembre 2017 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc.
FF), ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3, per
ottenerne la condanna al pagamento in via principale di fr. 1'300'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2016 su fr. 800'000.- e dal 17 novembre 2016 su
fr. 500'000.- e in via subordinata di fr. 1'020'000.- oltre interessi al 5% dal
1° ottobre 2016 su fr. 520'000.- e dal 17 novembre 2016 su fr. 500'000.-,
pretesa questultima poi ridotta in sede conclusionale a fr. 520'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2016. In via principale essa ha preteso il
risarcimento del danno causatole dalla mancata proroga del diritto di compera,
e meglio degli acconti di fr. 800'000.- trattenuti a torto dalla controparte a
titolo di pena convenzionale (da lei per altro richiesti anche in via
subordinata) e degli ulteriori fr. 500'000.- da lei corrisposti a M__________ __________,
D__________ __________ e S__________ __________ SA, nellambito di un accordo
transattivo (doc. T), a seguito del mancato rispetto degli accordi di cui ai
doc. P e O. In via ancor più subordinata, laddove gli acconti di fr. 800'000.-
fossero stati di principio acquisiti a ragione dalla controparte a titolo di
pene convenzionali, ha sostenuto che le stesse erano eccessive e ne ha preteso
la riduzione alla somma complessiva di fr. 280'000.-.
Il convenuto si è integralmente
opposto alla petizione.
5. Avendo il Pretore,
con decisione 9 ottobre 2020, respinto integralmente la petizione (dispositivo
n. 1), ponendo la tassa di giustizia di fr. 28'000.- e le spese, nonché le
tasse e le spese della procedura di conciliazione, a carico dellattrice,
tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 52000.- per ripetibili
(dispositivo n. 2), con lappello 11 novembre 2020 che qui ci occupa, avversato
dal convenuto con risposta 22 febbraio 2021, lattrice ne ha chiesto la riforma
nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi.
Delle rispettive
argomentazioni del Pretore e delle parti si dirà, se e per quanto necessario,
nei prossimi considerandi.
sulla pretesa per culpa
in contrahendo
6. Il Pretore, riassunti
i principi alla base della responsabilità per culpa in contrahendo , ha
innanzitutto respinto la pretesa fatta valere dallattrice in via principale e
volta al risarcimento del danno di complessivi fr. 1300'000.- da lei
asseritamente subito a questo titolo, che era stata motivata dallaver fatto
affidamento sullottenimento di una nuova proroga del diritto di compera da
parte del convenuto, il quale nellambito delle trattative avrebbe posto come
condizione per la sua concessione un ulteriore pagamento di fr. 150'000.-, da
lei poi prontamente versati sul conto del notaio avv. G__________ __________
(doc. Q), e avrebbe avuto modo di esaminare con il suo legale avv. S__________ __________
i termini del nuovo accordo (doc. R), concordando di presenziare in data 30
settembre 2016 alla firma dellatto presso il notaio.
Egli ha in primo luogo
osservato che lattrice, sempre professatasi in grado di adempiere al pagamento
del saldo del prezzo della compravendita alla scadenza del 30 settembre 2016,
in causa si era limitata ad addurre che avrebbe però preferito attendere lo
sviluppo di altre e non meglio precisate operazioni finanziarie prima di
esercitare il diritto di compera, senza aver tuttavia dimostrato di essersi
trovata nella concreta necessità di dover disporre di unulteriore proroga per
poter dar seguito alloperazione immobiliare e adempiere così agli accordi
presi con i doc. O e P.
Listruttoria non aveva
inoltre permesso di appurare i contenuti e lintensità delle trattative che
sarebbero state condotte dalle parti allo scopo di finalizzare la concessione
di unulteriore proroga del diritto di compera, le prove assunte non avendo
permesso di chiarire se e quali accordi sarebbero stati raggiunti tra loro.
Dagli atti era infatti
emerso che nel corso del mese di settembre 2016 lattrice si era attivata
presso il notaio avv. G__________ __________ per ottenere dal convenuto
unulteriore proroga del diritto di compera (testi F__________ __________ e
avv. G__________ __________), sennonché dalla testimonianza del notaio si
evinceva unicamente che egli a seguito delle discussioni avute con il convenuto
avrebbe inserito nella bozza di cui al doc. R la clausola riguardante le spese
relative allimmobile (di fr. 10'112.90) che la beneficiaria avrebbe dovuto assumere in caso di
concessione della proroga, ma per il resto, nella sua deposizione, non aveva
fornito utili precisazioni riguardo alle modalità sulla base delle quali quella
bozza sarebbe stata allestita né in merito ai contenuti di eventuali accordi
precontrattuali raggiunti fra le parti: pur desumendosi dalla sua testimonianza
che fra le parti vi erano state delle trattative e  pourparlers , in
essa non figurava alcun particolare e concreto ragguaglio sui contenuti di tali
discussioni, segnatamente riguardo alla posizione assunta dal convenuto nellambito
di tali trattative.
Per quanto riguardava in
particolare il versamento degli ulteriori fr. 150'000.-, asseritamente
richiesti dal convenuto per la concessione della proroga del diritto di
compera, agli atti non vi era alcuna prova che le parti avessero raggiunto un
accordo su tale punto, basti osservare che nella bozza di cui al doc. R veniva
menzionato un ulteriore pagamento a titolo di acconto di soli fr. 50'000.- e
non di fr. 150'000.-, come sostenuto dallattrice, il che portava a ritenere che
non vi fosse alcun accordo preciso e che il doc. R non fosse la bozza
definitiva di eventuali e qui non comprovati accordi fra le parti.
Per quanto atteneva poi
lintervento del consulente del convenuto avv. S__________ __________, a cui
pochi giorni prima del 30 settembre 2016 era stata sottoposta per esame la
bozza della proroga del diritto di compera allestita dal notaio, nulla era dato
di sapere, né del resto era stato possibile interrogarlo riguardo al suo ruolo
e alle trattative condotte, la sua audizione non figurando tra le prove
notificate dalle parti.
In definitiva, le
argomentazioni e le prove addotte dallattrice non avevano permesso di
dimostrare che le trattative intercorse con il convenuto avessero portato a un
accordo poi disatteso o che egli avesse agito contrariamente alle norme della
buona fede contrattuale, né che questi avesse lasciato credere allattrice che
la proroga del diritto di compera sarebbe stata concessa, circostanza questa di
cui lattrice stessa aveva del resto dubitato, come riferito da F__________ __________,
il quale aveva dichiarato di non nutrire alcuna fiducia riguardo alla
sottoscrizione della proroga da parte del convenuto ed aver perciò sollecitato
il notaio per avere rassicurazioni (teste F__________ __________). Le prove
assunte nemmeno avevano permesso di appurare con quali modalità sarebbe stato
fissato lappuntamento per la firma della proroga presso il notaio avv. G__________
__________, il quale non è stato in grado di confermare né che lappuntamento
sarebbe stato fissato dal convenuto né tanto meno che egli avesse confermato la
sua presenza allincontro (teste avv. G__________ __________).
Sulla scorta di quanto
precede, si doveva pertanto concludere che lattrice non era stata in grado di
dimostrare che le trattative inerenti lulteriore proroga del diritto di
compera avessero raggiunto un grado di precisione e di serietà tali da poter
fare affidamento sul fatto che venisse concessa. Difettando in concreto la
prova di una culpa in contrahendo , nessuna responsabilità poteva
pertanto essere addossata al convenuto per il mancato esercizio del diritto di
compera di cui al doc. F e per il mancato adempimento degli accordi presi con i
doc. O e P, responsabilità che doveva ricadere sullattrice, la quale, seppur
in misura di esercitare il diritto di compera alla scadenza del 30 settembre
2016, non aveva fatto uso di tale diritto, violando così anche gli accordi da
lei stessa conclusi con i doc. O e P.
6.1. In questa sede
lattrice ha ribadito il buon fondamento della sua pretesa per culpa in
contrahendo , rilevando che le conclusioni in fatto e in diritto a cui era
giunto il Pretore non potevano assolutamente essere condivise.
Essa ha innanzitutto
rimproverato al giudice di prime cure di aver accertato erroneamente a più
riprese i fatti rilevanti.
A suo dire, non era del
tutto vero che essa sarebbe stata in grado di pagare il saldo del prezzo della
compravendita alla scadenza del 30 settembre 2016: se da un lato essa, per
difficoltà dovute allesistenza di problematiche con la sua banca riferite alla
documentazione da produrre, avrebbe potuto trovare soluzioni alternative al
finanziamento bancario per far fronte al saldo della compravendita, daltro
lato tale possibilità era venuta successivamente meno quando, ricevuta la
disponibilità del convenuto a concederle la proroga, si era in buona fede
disinteressata dal cercare soluzioni alternative, per altro non più
oggettivamente attuabili nel pomeriggio del 30 settembre 2016.
Non era poi vero che non
vi sarebbe stato accordo sulla somma per la concessione della proroga del
diritto di compera, che lei e i testimoni avevano dichiarato essere stata
fissata in fr. 150'000.-, ma che dal doc. R risultava essere solo di fr.
50'000.-: essa ha in effetti osservato che nel caso specifico limporto
concordato per la concessione della proroga del diritto di compera era in
realtà maggiore di quello indicato nella bozza di cui al doc. R e,  molto
verosimilmente, tale importo non era ancora stato aggiornato non essendo
probabilmente la bozza definitiva  (appello p. 30).
Non era inoltre vero che
dalla testimonianza del notaio avv. G__________ __________ non figurava alcun
particolare e concreto ragguaglio sui contenuti delle discussioni avute con il
convenuto, segnatamente riguardo alla posizione assunta da questultimo
nellambito di tali trattative: in realtà già dalla stessa risultava un
comportamento del convenuto tale da creare in lei la speranza illusoria che la
proroga del diritto di compera sarebbe stata concessa, si pensi allesistenza
di serie trattative tra le parti volte alla concessione della proroga del
diritto di compera ed in particolare alla richiesta da parte del convenuto di inserire
nella bozza di cui al doc. R la pretesa,  secondaria rispetto agli elementi
essenziali della proroga  (appello p. 16), da lui stesso calcolata in fr.
10'112.90, riguardante le spese (interessi, assicurazioni e indennità) relative
allimmobile che la beneficiaria avrebbe dovuto assumere nellulteriore periodo
di proroga di un mese; nella stessa il notaio, che anzi si era detto convinto
che la proroga del diritto di compera sarebbe stata concessa tanto da averle
riferito che il convenuto si sarebbe sicuramente presentato allappuntamento
del 30 settembre 2016, non aveva oltretutto mai dichiarato di aver sentito il
convenuto ritirarsi da tale trattativa, se non proprio il 30 settembre 2016.
E neanche era vero che
dalla testimonianza di F__________ __________ era stato possibile accertare che
lattrice aveva dichiarato di non nutrire alcuna fiducia riguardo alla
sottoscrizione della proroga da parte del convenuto, questa mancanza di fiducia
essendo semmai sorta a F__________ __________.
Lappellante ha in seguito
lamentato la violazione del suo diritto di essere sentita per il fatto che il
giudice di prime cure non avrebbe esaminato tutti i fatti rilevanti e non
avrebbe preso posizione sulle argomentazioni da lei addotte con le conclusioni.
A suo dire, il primo
giudice, rilevando che il notaio avv. G__________ __________ non era stato in
grado di ricordare né che lappuntamento per la firma della proroga del diritto
di compera fosse stato fissato né tanto meno che il convenuto avesse confermato
la sua presenza allincontro, non si era tuttavia espresso sulle sue
contestazioni secondo cui, a prescindere dal fatto che il non ricordare una
tale circostanza avvenuta oltre 3 anni prima era più che normale,
quellappuntamento era comunque stato fissato, segnatamente dal suo
segretariato, come del resto era stato indirettamente confermato dalla moglie
del convenuto S__________ P__________, la quale, sentita in qualità di teste,
aveva dichiarato che alle 9.00 del 30 settembre 2016 il marito aveva telefonato
al notaio per dirgli che non avrebbe firmato e che nel pomeriggio di quel
giorno aveva telefonicamente ribadito al notaio, che appariva seccato, che non
avrebbe più firmato. Anche D__________ __________, sentito quale teste, ma
ignorato dal Pretore, aveva confermato che il convenuto aveva detto al notaio
di aver accettato di concedere la proroga del diritto di compera, aveva fissato
lappuntamento dal notaio e solo il 30 settembre 2016 aveva poi comunicato il
suo ripensamento a meno di ulteriore e ben più ingente pagamento rispetto a
quello concordato. F__________ __________, pure sentito quale teste, ma
anchesso ignorato dal Pretore, aveva a sua volta riferito che per il notaio la
proroga del diritto di compera sarebbe stata certamente firmata dal convenuto.
Essa ha inoltre ritenuto
che il primo giudice avesse applicato erroneamente il diritto, in particolare
laddove, senza per altro darne alcuna spiegazione né chinarsi sulla sua
relativa contestazione addotta con le conclusioni e con ciò anche in violazione
del suo diritto di essere sentito, non aveva ritenuto di sanzionare il
comportamento processuale del convenuto, a suo dire contrario al principio di
collaborazione nellassunzione delle prove, che non aveva provveduto ad
inserire lavv. S__________ __________ tra i testimoni da sentire in causa,
fermo restando che il suo inserimento tra i testi da parte sua non sarebbe
invece stato possibile, visto che, con ogni evidenza, il convenuto mai lo
avrebbe comunque svincolato dal segreto professionale.
E infine ha ritenuto che
il primo giudice, anche a seguito dellerrato accertamento dei fatti e della
violazione del suo diritto di essere sentito, avesse applicato erroneamente il
diritto, rilevando che le trattative inerenti lulteriore proroga del diritto
di compera non avessero raggiunto un grado di precisione e di serietà tali da
permetterle di fare affidamento sul fatto che la stessa venisse concessa e con
ciò difettassero le condizioni per ammettere una responsabilità per culpa in
contrahendo .
6.2. La responsabilità per culpa in contrahendo si
fonda sul presupposto che le parti hanno l'obbligo di negoziare seriamente in
base alle loro reali intenzioni, sebbene abbiano in linea di principio il
diritto di interrompere le trattative in ogni tempo senza dovere fornire
spiegazioni. Una parte non può, assumendo un atteggiamento contrario ai suoi
reali propositi, creare nell'altra la speranza illusoria che un affare sarà certamente
concluso e portarla così a prendere disposizioni in vista della stipulazione
del contratto. In tal caso il comportamento contrario alle regole della buona
fede non risiede nell'interruzione delle trattative, ma nell'aver mantenuto la
controparte nel convincimento che il contratto sarebbe stato certamente concluso
o nel non aver dissipato tale illusione. La parte che non rispetta i suoi
obblighi non risponde solo quando essa ha agito con astuzia nel corso della
negoziazione, ma già quando ha assunto un atteggiamento colpevole, sia che si
tratti di dolo o di negligenza, perlomeno nei limiti della responsabilità in
cui incorre sotto l'imperio del contratto previsto dalle parti (DTF 140 III 200
consid. 5.2).
Laddove il contratto da stipulare sia sottoposto a requisiti di forma che
hanno per scopo di preservare le parti da impegni avventati, una responsabilità
per culpa in contrahendo può tuttavia essere riconosciuta meno
facilmente, le parti avendo in tal caso un obbligo accresciuto di prevedere la
possibilità di un fallimento delle trattative fino alla firma del contratto (TF 4A_615/2010 del 14 gennaio 2011 consid. 4.1, 4A_55/2019 del 4 settembre
2019 consid. 2.2.2). Anche in tale evenienza
rimane però contrario alle regole sulla buona fede dare senza riserve il
proprio accordo di principio alla conclusione di un contratto formale e poi
rifiutare all'ultimo momento di trasporlo nelle forme legali (DTF 140 III 200
consid. 5.2; TF 4A_229/2014 del 19 settembre 2014 consid. 4.1,
4A_55/2019 del 4 settembre 2019 consid. 2.2.2 ). Laccordo
tra le parti che permette di fondare uneventuale responsabilità per culpa
in contrahendo deve riferirsi a tutti gli elementi essenziali del negozio,
per i quali le parti si devono essere manifestate la loro reciproca e concorde
volontà (TF 4A_55/2019 del 4 settembre 2019 consid. 2.2.2) . Non basta per contro né la conoscenza degli impegni
finanziari assunti dalla controparte né una lettera di conferma di un accordo
sui punti principali dellaccordo e neppure il semplice fatto di essersi recati
presso il notaio (TF 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a e 3b,
4A_615/2010 del 14 gennaio 2011 consid. 4.2).
6.3.
6.3.1. Prima di
esprimersi sulle censure relative ai fatti, è opportuno esprimersi sulla
valenza di alcune prove e su altre considerazioni di natura processuale di cui
lattrice ha qui lamentato la mancata considerazione da parte del Pretore.
Le
testimonianze di D__________ __________ e di F__________ __________, da lei
evocate a sostegno delle sue tesi, non possono in realtà essere prese in
considerazione, visto che entrambi, oltre ad essere interessati allesito della
lite, nemmeno avevano riferito circostanze da loro percepite in prima persona.
Per quanto
riguarda il primo, che nei passaggi menzionati dallattrice si era perlopiù
limitato a riportare quanto gli sarebbe stato detto dal notaio avv. G__________ __________ , va in effetti
rilevato che nellambito dellaccordo transattivo di cui al doc. T era stato
concordato che  qualora la signora AP 1 ottenesse un risarcimento da parte
del signor AO 1 il 50% dellindennità risarcitoria al netto delle spese verrà
devoluta ai signori M__________ __________ e D__________ __________  (cfr.
pure petizione p. 11) e che proprio per questa ragione anche lo stesso, dopo
averlo dapprima negato, aveva per finire ammesso che  da questo punto di
vista si può dire che effettivamente ho un interesse nella lite  (cfr.
verbale 21 gennaio 2019 p. 6).
Per quanto
attiene al secondo, che nei passaggi evocati dallattrice si era limitato a
riportare quanto gli sarebbe stato detto dal notaio avv.
G__________ __________ , si osserva che lattrice stessa aveva
ammesso che costui era il suo compagno nonché partner lavorativo, per cui non
solo era  normale che si sia interessato alla vicenda  (replica p. 7),
ma era anche logico che  eventuali comunicazioni del signor __________ sono
state, se del caso, fatte in rappresentanza dellattrice  (replica p. 21).
Si aggiunga,
per completezza di motivazione, che le circostanze che a dire di costoro
sarebbero state loro riferite dal notaio avv. G__________ __________ nemmeno
erano poi state confermate da questultimo in occasione della sua deposizione
testimoniale.
È invece
ampiamente a torto che essa ha preteso in questa sede, oltretutto per la prima
volta e con ciò in modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), che la mancata assunzione
nel procedimento del lavv. S__________ __________, che nessuna delle
parti - nemmeno lei - aveva mai chiesto di sentire in qualità di testimone, costituisse un comportamento del convenuto contrario al principio
di collaborazione nellassunzione delle prove di cui agli art. 160 segg. CPC.
6.3.2. Ciò
premesso, si osserva che lattrice ha effettivamente ragione, sia pure in
misura limitata, a lamentare un erroneo accertamento dei fatti (non però la violazione
del suo diritto di essere sentito, per la quale non aveva comunque chiesto di
annullare il giudizio pretorile) da parte del giudice di prime cure.
Il Pretore
può senzaltro essere seguito, il suo assunto non essendo stato neppure
censurato, laddove ha rilevato che in causa lattrice aveva sostenuto di
aver confidato nellottenimento di una nuova proroga del diritto di compera da
parte del convenuto, il quale a suo dire, oltre a non aver subito respinto la
richiesta di proroga, nellambito delle trattative avrebbe posto come
condizione per la sua concessione un ulteriore pagamento di fr. 150'000.- e
avrebbe avuto modo di esaminare con il suo legale avv. S__________ __________ i
termini del nuovo accordo, riassunto nella bozza di cui al doc. R, concordando
di presenziare in data 30 settembre 2016 alla firma dellatto presso il notaio avv.
G__________ __________, salvo poi non essersi presentato.
Il Pretore
ha pure ragione laddove ha ritenuto che in causa lattrice, sempre
professatasi in grado di adempiere al pagamento del saldo del prezzo della
compravendita alla scadenza del 30 settembre 2016, si fosse poi limitata ad
addurre che avrebbe preferito attendere lo sviluppo di altre e non meglio
precisate operazioni finanziarie prima di esercitare il diritto di compera
(doc. DD, petizione p. 7, replica p. 15 e 19 seg.), il tutto senza tuttavia
aver dimostrato - come invece da lei preteso per la prima volta e con ciò
irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC) solo in questa sede, senza per altro aver
fornito alcuna prova, con riferimento alle problematiche riferite alla
documentazione da produrre alla sua banca - di essersi trovata nella concreta
necessità di dover disporre di unulteriore proroga per poter dare seguito
alloperazione immobiliare. È tuttavia con pertinenza che lattrice ha fatto
notare che in ogni caso nel corso del pomeriggio del 30 settembre 2016 le
sarebbe stato ragionevolmente impossibile provvedere al pagamento del saldo del
prezzo della compravendita (petizione p. 8 seg., replica p. 15 e 19).
Con
riferimento ai primi contatti intervenuti tra le parti nel settembre 2016, si
osserva che negli allegati preliminari lattrice, gravata dellonere della
prova, aveva sostenuto che il 23 settembre 2016 il convenuto sarebbe stato da
lei informato, tramite il notaio, della sua volontà / necessità di ottenere
unulteriore proroga del diritto di compera (petizione p. 7 e 17). Ora, a parte
il fatto che quellaffermazione, rimasta allo stadio di puro parlato e neppure
riproposta in questa sede dallattrice (tantè che essa si é ora limitata a
sostenere genericamente che quel fatto si sia verificato  prima della
scadenza del 30 settembre 2016 , appello p. 9), nemmeno potrebbe essere
considerata per il giudizio, va pure fatto notare che essa non aveva in alcun
modo preteso che quel giorno avessero già avuto inizio le trattative con la
controparte. Da quanto precede si deve pertanto presumere che le stesse siano
state intavolate solo in una non meglio precisata data successiva, ma comunque
non successiva al 28 settembre 2016, data in cui il convenuto, dopo aver
finalmente ricevuto dal notaio la bozza della proroga del diritto di compera di
cui al doc. R, ne aveva potuto discutere con lavv. S__________ __________ per
telefono (doc. 3).
Con riferimento alla
testimonianza del notaio avv. G__________ __________ (verbale 3 settembre 2019
p. 2 seg.), il giudice di prime cure ha giustamente rilevato che dalla stessa,
che pure aveva dato atto dellesistenza di trattative e  pourparlers 
fra le parti, non era però stato possibile stabilire quale ne fosse stato il
concreto tenore e soprattutto lesito, a parte beninteso linserimento nella
bozza di cui al doc. R, avvenuto ovviamente prima del 28 settembre 2016 o al
più tardi proprio quel giorno, della clausola riguardante le spese relative
allimmobile (di fr. 10'112.90) che la beneficiaria avrebbe dovuto assumere in
caso di concessione della proroga. È tuttavia anche qui con pertinenza che
lattrice ha fatto notare che da quella testimonianza era pure risultato che
quella clausola, sia pure  secondaria rispetto agli elementi essenziali
della proroga  (appello p. 16), era stata richiesta dal convenuto e
risultava altresì che per il 30 settembre 2016 era stato fissato un
appuntamento finalizzato alla firma della proroga del diritto di compera, che  si
sperava  il convenuto avrebbe poi provveduto a firmare; poco importava
invece quali fossero le convinzioni soggettive del notaio, ipotizzate o
riferite a terzi, in merito alle presunte intenzioni del convenuto. Contrariamente
a quanto preteso dallattrice, il fatto che il convenuto avesse richiesto e
accettato linserimento di una clausola secondaria nella bozza di cui al doc. R
non significava però ancora che egli fosse stato daccordo con le ulteriori
condizioni, segnatamente - come si vedrà più avanti - quella relativa
allulteriore versamento di fr. 50'000.- o fr. 150'000.- per la concessione della proroga del diritto di
compera.
Sempre con riferimento
allappuntamento del 30 settembre 2016, nonostante laccertamento pretorile
secondo cui il notaio avv. G__________ __________ non sarebbe stato in grado di
confermare né che lappuntamento fosse stato fissato dal convenuto né tanto
meno che questi avesse confermato la sua presenza allincontro non presti in sé
il fianco a critiche (verbale 3 settembre 2019 p. 2 seg.), si osserva che è
nuovamente con pertinenza che lattrice ha rilevato che la conoscenza da parte
del convenuto dellavvenuta fissazione di quellappuntamento era comunque stata
indirettamente confermata dalla moglie S__________ P__________, la quale,
sentita in qualità di teste, aveva dichiarato che alle 9.00 del 30 settembre
2016 il marito aveva telefonato al notaio per dirgli che non avrebbe firmato e
che nel pomeriggio di quel giorno aveva telefonicamente ribadito al notaio, che
appariva seccato, che non avrebbe più firmato (verbale 21 gennaio 2019 p. 10
seg.). Il fatto che a quel momento il convenuto possa aver detto al notaio che
non avrebbe  più  firmato non significava però necessariamente ancora
che egli in precedenza avrebbe invece detto che avrebbe firmato, potendosi
senzaltro intendere che, diversamente da quanto fatto in occasioni delle tre
precedenti proroghe del diritto di compera, questa volta non intendeva più
accettare ulteriori rinvii nella conclusione delloperazione.
Ineccepibile è pure
laccertamento pretorile secondo cui, con riferimento al versamento degli
ulteriori fr. 150'000.- pretesi dal convenuto per la concessione della proroga
del diritto di compera, non era stato provato che le parti avessero raggiunto
un accordo su tale punto, tant`è che nella bozza di cui al doc. R, che per la
stessa attrice costituiva  la proroga in questione, già discussa e accettata
dalle parti  (petizione p. 8), era stato menzionato un pagamento a titolo
di acconto di fr. 50'000.- e non di fr. 150'000.-, come sostenuto dallattrice
(petizione p. 7), il che portava a ritenere che non vi fosse stato alcun
accordo preciso e che il doc. R non fosse la bozza definitiva di eventuali e
qui non comprovati accordi fra le parti. È in effetti per la prima volta solo
in questa sede, e con ciò in modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), che lattrice
ha sostenuto, senza per altro averlo minimamente provato, che limporto
concordato per la concessione della proroga del diritto di compera (di fr.
150'000.-) era in realtà maggiore di quello indicato nella bozza di cui al doc.
R (di fr. 50'000.-) e che,  molto verosimilmente, tale importo non era
ancora stato aggiornato non essendo probabilmente la bozza definitiva 
(appello p. 30).
È invece a ragione che
lattrice ha rilevato che era stato F__________ __________ e non lei ad aver a
suo tempo avuto dubbi riguardo al fatto che il convenuto avrebbe accettato di
sottoscrivere la proroga del diritto di compera e ad aver perciò sollecitato il
notaio per avere rassicurazioni (verbale 14 novembre 2018 p. 11). A fronte dellammissione dellattrice secondo cui  eventuali
comunicazioni del signor __________ sono state, se del caso, fatte in
rappresentanza dellattrice  (replica p. 21), non si può tuttavia
concludere per lerroneità dellassunto pretorile secondo cui la conoscenza di
quella circostanza potesse pure esserle ascritta.
6.4. Alla
luce di questo accertamento dei fatti, invero piuttosto frammentario, è
incontestabile - come si dirà qui di seguito - che al convenuto non possa
essere imputata una responsabilità per culpa in contrahendo , che del
resto in presenza di un contratto da
stipulare sottoposto a requisiti di forma poteva essere
ammessa con un certo riserbo. Si aggiunga che quella responsabilità avrebbe
semmai permesso allattrice di pretendere solo il risarcimento del cosiddetto
interesse negativo (DTF 140 III 200 consid. 5.2; TF 4A_229/2014 del 19
settembre 2014 consid. 4.1), che tuttavia non corrispondeva alle posizioni di
danno da lei concretamente azionate, che a ben vedere non costituivano degli
impegni da lei assunti in vista della conclusione dellauspicata proroga del
diritto di compera.
Come detto,
lattrice non è stata a ben vedere in grado di provare che le trattative per la
concessione della proroga del diritto di compera sarebbero state intavolate con
il convenuto prima del 28 settembre 2016, data in cui questultimo aveva potuto
esaminare la bozza di cui al doc. R insieme al suo legale. Stando così
le cose, va sin dora evidenziato che lattrice, non avendo
provato di aver agito prima di quella data, ossia 2 o 3 giorni prima
della scadenza del 30 settembre 2016, non ha provato di essersi
attivata tempestivamente e doveva così mettere in conto leventualità che la
proroga potesse non esserle concessa e tenersi pronta ad attuare altre
soluzioni.
Ciò detto,
pur potendosi senzaltro ammettere che il convenuto il 28 settembre 2016, dopo
aver accettato di trattare con la controparte e aver persino accettato
linserimento di una clausola da lui richiesta (invero secondaria) relativa
alle spese dellimmobile, possa essersi chinato sulla proposta di proroga del
diritto di compera trasmessagli dal notaio tanto da averne poi discusso con il
suo legale, si osserva che non è tuttavia stato provato che egli avesse dato il
suo accordo anche allulteriore pagamento di fr. 50'000.- (questo
sì essenziale) previsto nella bozza di cui al doc. R per la
concessione della proroga del diritto di compera, che risultava inferiore di
ben fr. 100'000.- rispetto a quanto da lui preteso, rispettivamente che avesse
altrimenti esternato o garantito alla controparte la sua disponibilità a
trovare un compromesso.
È ben vero che agli atti è
risultato che il notaio aveva già provveduto a fissare un
appuntamento finalizzato alla sottoscrizione dellaccordo per le 12.00 del 30
settembre 2016, ossia 12 ore solo prima della scadenza del termine. È però
altrettanto vero che non risulta che quellappuntamento fosse stato concordato
con il convenuto e che questultimo avesse confermato la sua presenza
allincontro, lasciando con ciò intendere che laccordo sarebbe stato
certamente trovato.
In tali
circostanze, il fatto che alle 9.00 del 30 settembre 2016, ossia dopo soli 1
o 2 giorni da quando aveva ricevuto dal notaio la bozza del
contratto di proroga del diritto di compera di cui al doc. R, il
convenuto possa avergli comunicato telefonicamente che non avrebbe firmato
latto pubblico, non è ancora tale da fondare una sua responsabilità per culpa
in contrahendo . Non è del resto stato provato che a quel momento non
sarebbe stato più possibile provvedere tempestivamente al pagamento del saldo
del prezzo di fr. 2'000'000.-, che lattrice, per altro consapevole della
possibilità che laccordo potesse non andare in porto anche solo a seguito
della ritrosia manifestata fino ad allora dal convenuto, avrebbe comunque
dovuto far sì che potesse essere pagato per tempo.
Oltretutto,
se si volesse ammettere lesistenza delle problematiche evocate
dallattrice in questa sede e che a suo dire avrebbero momentaneamente bloccato
il finanziamento bancario  per la mancanza di determinata documentazione
sullo stato di salute dellimmobile del signor AO 1, ritenuto fondo inquinato 
(appello p. 45), sarebbe stato più che dubbio (siccome tali problematiche, per
loro natura, non sono certo tali da risolversi in 2 o 3 giorni) che
questultima, al di là delle sue continue e ripetute dichiarazioni in tal
senso, sarebbe effettivamente stata in grado di esercitare per tempo il diritto
di compera anche nel caso in cui il convenuto avesse rifiutato immediatamente,
pochi giorni (2 o 3) prima della scadenza del 30 settembre 2016, di discutere
della proroga.
sulla
pretesa ai sensi dellart. 163 cpv. 2 CO in relazione con lart. 62 CO
7. Il Pretore ha in
seguito respinto la pretesa azionata dallattrice in via subordinata e volta
alla restituzione, in base allart. 163 cpv. 2 in relazione con lart. 62 CO,
degli acconti di fr. 800'000.- corrisposti a suo tempo da M__________ __________
e D__________ __________, nella cui posizione essa era frattanto subentrata.
Egli ha evidenziato che
gli accordi presi con i doc. B e F prevedevano espressamente che in caso di
mancato esercizio del diritto di compera gli importi versati sarebbero stati
trattenuti dal concedente a valere quali pene convenzionali e ha aggiunto che
lart. 163 cpv. 2 CO escludeva il diritto del creditore a trattenere una pena
convenzionale solo nellipotesi in cui il mancato adempimento di un accordo
fosse da ascrivere a circostanze a lui imputabili, circostanza questa che -
come detto in precedenza - nel caso concreto non ricorreva. Ne ha così dedotto
che non si poteva ritenere che il convenuto si fosse trovato arricchito senza
valida causa giusta lart. 62 CO o per una causa che avrebbe cessato di
esistere, avendo la pena convenzionale quale scopo quello di garantire da un
lato ladempimento di un accordo e dallaltro quello di tutelare il creditore
dalle conseguenze di un mancato adempimento.
7.1. In questa sede
lattrice, con riferimento a questa pretesa, si è limitata a sostenere, in modo
assai succinto, che  subordinatamente, limporto di fr. 800'000.- oltre
interessi al 5% dal 1° ottobre 2016 deve comunque essere restituito ai sensi di
quanto previsto allart. 163 cpv. 2 CO e ancora più subordinatamente ex art. 62
CO, come argomentato in conclusioni di prima istanza (p. 21), ritenuto come il
Pretore , dichiarando che lart. 163 cpv. 2 CO escludeva il diritto del
creditore a trattenere una pena convenzionale solo nellipotesi in cui il
mancato adempimento di un accordo fosse da ascrivere a circostanze a lui
imputabili, circostanza questa che, come si è visto in precedenza, non
ricorreva nel caso concreto,  abbia respinto la  pretesa rimandando
semplicemente agli accertamenti fattuali errati e contestati precedentemente 
(appello p. 34 seg.).
7.2. La
censura dellattrice deve senzaltro essere disattesa.
Essa è
innanzitutto irricevibile in ordine, visto e considerato che lattrice, in
violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è
confrontata in modo puntuale con largomentazione addotta dal giudice di prime
cure riportata in precedenza. Oltretutto il mero riferimento a quanto riportato
a p. 21 delle conclusioni, in cui erano state illustrate in modo teorico e in
ogni caso senza riscontri probatori riferiti alla fattispecie le condizioni per
leventuale applicazione dellart. 163 cpv. 2 CO, non costituiva ancora una
sufficiente motivazione dappello.
Essa sarebbe
comunque stata da respingere anche nel merito: la richiesta di rifusione in
base allart. 163 cpv. 2 CO risulta in effetti infondata, essendo risultato -
come si è visto in precedenza (consid. 6.4) - che lesercizio del diritto di
compera alla scadenza del 30 settembre 2016 non era divenuto impossibile per
una circostanza imputabile al convenuto; la richiesta di rifusione in base
allart. 62 CO risulta a sua volta priva di fondamento, atteso che il pagamento
al convenuto era validamente avvenuto sulla base dei contratti di cui ai doc. B
e F.
sulla pretesa ai sensi
dellart. 163 cpv. 3 CO in relazione con lart. 62 CO
8. Il Pretore ha infine
respinto anche la pretesa in via ancor più subordinata dellattrice volta alla
riduzione a fr. 280'000.-, in virtù dellart. 163 cpv. 3 CO, degli acconti di
fr. 800'000.- trattenuti dal convenuto a titolo di  pene convenzionali .
Egli ha innanzitutto
provveduto a qualificare giuridicamente limporto di fr. 300'000.- pattuito nel
doc. B e limporto di fr. 500'000.- pattuito nel doc. F, rilevando che non era contestato che il
primo dovesse fungere quale caparra sul prezzo di vendita in caso di esercizio
del diritto di compera e quale pena convenzionale in caso di mancato esercizio
dello stesso, e concludendo, dopo aver osservato che la qualifica del secondo
era invece controversa, che la precisazione secondo cui tale somma sarebbe
stata lasciata a libera disposizione del concedente  e sarebbe stata
considerata quale acconto sul prezzo di vendita in caso di esercizio del
diritto di compera e quale pena convenzionale in caso di mancato esercizio
dello stesso doveva essere intesa, in base al principio dellaffidamento - ed
in particolare del fatto che al momento della firma del doc. F erano già state
concesse due proroghe e che il convenuto non nutriva più fiducia in M__________
__________ e D__________ __________, i quali avevano disatteso le promesse
iniziali di concludere in tempi brevi loperazione, accettando poi di assumersi
anche i costi legati alla proprietà dellimmobile quale condizione per
lottenimento del prolungamento della scadenza del diritto di compera (testi Si__________
__________ e A__________ __________) -, nel senso che la stessa era destinata a
garantire la concessione di una nuova proroga del diritto di compera e a
concretizzare il diritto del convenuto a trattenere tale somma in caso di
mancato esercizio dello stesso. Anche ammesso dunque che i fr. 800'000.- corrisposti fossero da ritenere pene convenzionali ai sensi
dellart. 163 CO, occorreva in ogni caso tener conto del fatto che per quanto
concerneva almeno il secondo importo di fr. 500'000.- tale somma non sarebbe stata più ripetibile e sarebbe rimasta a
libera disposizione del convenuto.
Ciò detto, egli ha
ritenuto che una riduzione delle pene convenzionali di fr. 800'000.- non
potesse entrare in linea di conto già per il fatto che quelle somme erano state
pagate dalla controparte senza riserve e nella consapevolezza di tutte le
circostanze che ne avrebbero semmai giustificato la riduzione.
E in ogni caso, rammentato
che limporto di fr. 500'000.- non sarebbe stato più ripetibile per volontà
delle parti, ha aggiunto che nemmeno laltro importo di fr. 300'000.- sarebbe a
sua volta stato da ridurre siccome eccessivo, listruttoria avendo confermato
che il prezzo iniziale di vendita, fissato in fr. 3'000'000.-, era stato ridotto a fr. 2'800'000.- sulla base della promessa
degli allora beneficiari, poi non mantenuta, di esercitare il diritto di
compera entro il 31 dicembre 2015.
8.1. In questa sede
lattrice ha contestato lassunto pretorile secondo cui le  pene
convenzionali  di complessivi fr. 800'000.- non potevano essere ridotte già
per il fatto di essere state da lei pagate senza riserve e nella consapevolezza
di tutte le circostanze che ne avrebbero semmai giustificato la riduzione, e ha
pertanto ribadito la correttezza della sua richiesta di ridurle a fr.
280'000.-, importo corrispondente al 10% del prezzo di vendita. A tale
proposito, ha escluso che in base al principio dellaffidamento si potesse
ritenere che il secondo importo di fr. 500'000.- non sarebbe stato più ripetibile in caso di mancato esercizio del
diritto di compera; quanto al primo importo di fr. 300'000.-, ha rilevato che il solo fatto che il prezzo di vendita sarebbe
stato inizialmente ridotto da fr. 3'000'000.- a fr. 2'800'000.- sulla base della promessa degli allora beneficiari di
esercitare il diritto di compera entro il 31 dicembre 2015, non significava che
lo stesso fosse a sua volta da considerarsi definitivamente acquisito.
8.2. A questo stadio della
lite entrambe le parti hanno censurato la qualifica giuridica attribuita dal
giudice di prime cure alle due  pene convenzionali , quella di fr.
300'000.- pattuita nel contratto di diritto di compera di cui al doc. B e
quella di fr. 500'000.- concordata nel contratto di proroga del diritto di
compera di cui al doc. F, che per il convenuto costituivano una vera e propria
pena convenzionale, mentre che per lattrice, la quale ha invece escluso questa
possibilità, costituivano piuttosto il prezzo per la concessione del diritto di
compera ( Optionsprämie ) subordinatamente una pena di recesso.
La questione, che verrà
trattata qui di seguito, non riveste un carattere puramente accademico, atteso
che solo in presenza di una pena convenzionale (e lo stesso vale, per analogia,
anche in presenza di una pena convenzionale impropriamente detta, cfr. DTF 133
III 201 consid. 3.2, 133 III 43 consid. 3.2 e 3.8; TF 4A_268/2016
del 14 dicembre 2016 consid. 5.3.3, 4A_227/2020 del 28 gennaio 2021
consid. 3.1.1) potrebbe entrare in linea di conto una sua riduzione ai sensi
dellart. 163 cpv. 3 CO.
8.2.1. Dal tenore dei due
accordi (secondo cui  fr. 300'000.- quale acconto sul prezzo e a valere
anche quale pena convenzionale qualora il presente diritto di compera non fosse
esercitato entro la scadenza stabilita, sono da versare entro il 27 luglio 2015
sul conto del notaio rogante , il quale verserà sul conto bancario  intestato
al signor AO 1, ad avvenuta conferma dellannotazione a RF  [doc. B],
rispettivamente secondo cui  la parte beneficiaria del diritto di compera
garantisce il versamento sul conto del notaio rogante dellimporto di fr. 500'000.-
con valuta 7 aprile 2016 ... Limporto a valere quale ulteriore acconto sul
prezzo di vendita. Tale importo sarà messo a libera disposizione del concedente
il diritto di compera ad avvenuta conferma delliscrizione della proroga a RF.
Limporto pagato verrà considerato quale pena convenzionale in favore del
concedente il diritto di compera in caso di mancato esercizio dello stesso [doc.
F]) si può dacchito escludere sia lavvenuta pattuizione di una pena di
recesso, non risultando che le somme in questione dovessero rimanere acquisite
in caso di recesso dal contratto (così, per altro, lo stesso convenuto a p. 30
della risposta e a p. 53 della risposta allappello), sia lavvenuta
pattuizione di una pena convenzionale vera e propria, non risultando che quelle
somme dovessero rimanere acquisite in caso di inesecuzione o di esecuzione
imperfetta del contratto da parte dellattrice, il mancato esercizio del
diritto di compera da parte sua non rientrando in una tale eventualità (TF
4A_227/2020 del 28 gennaio 2021 consid. 3.1.1).
8.2.2. Resta così da esaminare
se le due  pene convenzionali  costituivano il prezzo per la concessione
del diritto di compera oppure una pena convenzionale impropriamente detta,
ritenuto che la prima eventualità va ammessa nel caso in cui le somme in questione
costituivano lindennizzo a favore del concedente per lastensione da ogni atto
che possa impedire la vendita durante il periodo di validità del diritto di
compera concesso, ossia per la restrizione subita nei suoi diritti durante il
periodo di validità di quel diritto (TF 4A_227/2020 del 28 gennaio 2021 consid.
3.1.1, 3.1.2 e 3.2), mentre che la seconda va ammessa nel caso in cui le somme
in questione dovevano servire per esercitare una pressione sulla parte al
beneficio del diritto di compera affinché lo esercitasse per tempo (TF
4A_227/2020 del 28 gennaio 2021 consid. 3.1.1, 3.1.3 e 3.2).
8.2.2.1. Per
l'interpretazione di disposizioni contrattuali è in primo luogo decisiva
la vera e concorde volontà delle parti contraenti (interpretazione soggettiva),
che se del caso deve essere stabilita sulla base di indizi empirici, quali il
tenore delle loro dichiarazioni scritte o orali, rispettivamente il contesto
generale, ossia le circostanze precedenti o successive idonee a eventualmente
determinarla ( DTF 144 III 93 consid.
5.2.2; TF 4A_227/2020 del 28 gennaio 2021 consid. 3.2.1).
Se il giudice non è in
grado di determinare la vera e concorde volontà delle parti contraenti - siccome
le prove difettano o non sono concludenti - oppure se constata che una parte
non ha compreso la volontà espressa dallaltra al momento della conclusione del
contratto - ciò che va stabilito sulla base delle risultanze istruttorie - le
dichiarazioni contrattuali vanno interpretate secondo il principio
dell'affidamento (interpretazione oggettiva) e cioè come il destinatario
poteva e doveva in buona fede capirle nella situazione concreta ( DTF 144 III 93 consid.
5.2.3; TF 4A_227/2020 del 28 gennaio 2021 consid. 3.2.1). In una tale
eventualità il senso di un testo, apparentemente chiaro, non è necessariamente
determinante, motivo per cui un'interpretazione meramente letterale è
proibita. Anche se il tenore di una clausola contrattuale appare a prima vista
limpido, può risultare da altre condizioni contrattuali, dallo scopo previsto
dalle parti o da altre circostanze che la lettera di tale clausola non
restituisca esattamente il senso dell'accordo. Non ci si allontana invece dal
senso letterale del testo adottato dagli interessati, se non vi è alcuna
ragione seria per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà (TF
4A_348/2015 del 15 settembre 2016 consid. 3.3).
8.2.2.2. Nel caso di specie le
parti hanno in generale dato atto, come per altro accertato anche dal giudice
di prime cure, che i testimoni sentiti in causa non avevano permesso di
chiarire quale fosse stata, con riferimento alle somme di fr. 300'000.- e di fr. 500'000.-, la reale e concorde volontà delle parti al momento della
sottoscrizione degli accordi di cui ai doc. B e F, nei quali le stesse erano
state denominate quale acconto sul prezzo (doc. B) rispettivamente quale ulteriore acconto sul prezzo di vendita (doc. F), nonché
quale  pena convenzionale  (doc. B e F) e meglio qualora il presente
diritto di compera non fosse esercitato entro la scadenza stabilita (doc.
B) rispettivamente in caso di mancato esercizio dello stesso (doc.
F).
Va tuttavia sin dora
rilevato che il fatto che le parti coinvolte, tutte sostanzialmente cognite
della materia (D__________ __________, M__________ __________ e lattrice, da
una parte, nella loro pacifica qualità di imprenditori attivi nelle promozioni
immobiliari e il convenuto, dallaltra, pur essendo il semplice concessionario
di un garage nel frattempo pensionato, siccome amministratore di una società
avente come scopo la compravendita di immobili e lamministrazione, gestione,
costruzione e riattazione di stabili [cfr. doc. II] e soprattutto in quanto
costantemente consigliato, almeno nella vertenza avente per oggetto la
concessione e le proroghe del diritto di compera [cfr. risposta p. 5, duplica
p. 7; doc. 3], da un avvocato), abbiano ritenuto di adottare, aderendo a quanto
proposto dal notaio, questa particolare formulazione senza che risulti alcun
riferimento a un eventuale prezzo per la concessione del diritto di compera
rispettivamente della sua proroga, costituisce un serio indizio a favore della
pattuizione di una pena convenzionale (nella sua accezione impropria).
8.2.2.3. Con riferimento alla
somma di fr. 300'000.- di cui al doc. B, il convenuto non ha invero censurato
laccertamento pretorile, che deve così essere considerato assodato e comunque
risulta ineccepibile (cfr. risposta p. 29 seg. e p. 37 seg. e contrario ),
secondo cui egli nemmeno aveva contestato in causa che quellimporto dovesse
fungere quale caparra sul prezzo di vendita in caso di esercizio del diritto di
compera e quale pena convenzionale in caso di mancato esercizio dello stesso.
In questa sede egli,
modificando quella sua precedente posizione, si è più che altro limitato a
sostenere che il fatto che il prezzo di vendita fosse stato inizialmente
ridotto da fr. 3'000'000.- a fr. 2'800'000.- sulla base della promessa degli allora
beneficiari  di una chiusura delloperazione con esercizio di questo diritto in tempi brevi  (risposta allappello p. 7) costituirebbe un
indizio della pattuizione di un prezzo per la concessione del diritto di
compera. A torto. La circostanza, per altro attinente più che altro
allavvenuta riduzione di fr. 200'000.- del prezzo iniziale, risulta semmai
essere un ulteriore indizio a favore della pattuizione di una pena
convenzionale impropriamente detta: a parte il fatto che il convenuto nemmeno
ha spiegato, e comunque non è dato di comprendere, per quale motivo la sola
riduzione di fr. 200'000.- del prezzo inizialmente previsto dovrebbe indurre a
concludere che limporto di fr. 300'000.- allora corrisposto (per altro superiore di fr. 100'000.- rispetto
a questaltra somma) costituisse il prezzo per la concessione del diritto di
compera ed anzi a ben vedere nemmeno ha indicato da quale altra eventuale
ragione si dovesse concludere che quellimporto costituiva il prezzo per la
concessione di quel diritto per la durata di 6 mesi, si osserva che egli ha in
effetti lasciato intendere che la riduzione del prezzo iniziale, e con ciò a
suo dire anche la somma allora corrisposta, erano state concordate per far sì
che laffare avesse a concludersi  in tempi brevi , in altre parole
proprio per esercitare una pressione sulla parte al beneficio del diritto di
compera affinché lo esercitasse alla scadenza prevista.
In tali circostanze, visto
anche il particolare tenore letterale dellaccordo adottato dalle parti,
cognite - come detto - della materia, si deve senzaltro concludere, come per
altro sostanzialmente fatto anche dal giudice di prime cure, per la pattuizione
di una pena convenzionale impropriamente detta.
8.2.2.4. Con riferimento alla
somma di fr. 500'000.- di cui al doc. F, lattrice ha contestato che nelle
particolari circostanze, e meglio a seguito del mancato esercizio del diritto
di compera nonostante la concessione di due proroghe e la sostanziale perdita
di fiducia nella controparte da parte del convenuto, laggiunta nellatto
pubblico secondo cui quellimporto sarebbe stato lasciato a libera
disposizione del concedente  potesse essere intesa nel senso della
pattuizione di un prezzo per la concessione della proroga del diritto di
compera; oltretutto, a suo dire, la situazione venutasi a creare non era
sostanzialmente diversa da quella che aveva portato, con una pattuizione del
tutto analoga, al versamento dei precedenti fr. 300'000.-.
Da parte sua il convenuto,
oltre ad aver dichiarato di condividere laccertamento pretorile, ha invece
fatto notare che la pattuizione di un prezzo per la concessione della proroga
del diritto di compera, da lui considerata condizione sine qua non , era
confermata dallo scritto da lui inviato al notaio il giorno prima della firma
dellatto pubblico nel quale aveva dichiarato che  la proroga viene concessa
a fronte del pagamento  dellimporto di fr. 500'000.- (doc. 10), il tutto
salvo poi aver aggiunto che lintenzione delle parti era  quella di aumentare
la serietà della relazione contrattuale  (risposta p. 9, conclusioni p. 9,
risposta allappello p. 9 e 56).
Contrariamente a quanto
preteso dal Pretore e dal convenuto, anche in questo caso, come già per la
somma precedentemente versata di fr. 300'000.-, si deve concludere per
lavvenuta pattuizione di una pena convenzionale impropriamente detta.
Anche se dallo scritto
allestito dal convenuto il giorno prima della firma dellatto pubblico (doc.
10) sembrerebbe effettivamente emergere la sua volontà di concedere la proroga
solo e a condizione del pagamento di fr. 500'000.-, che dunque poteva (ma non
necessariamente doveva) essere inteso quale prezzo per la concessione di quel
diritto, si osserva che quella missiva non era stata indirizzata alla sua
controparte contrattuale di allora (D__________ __________ e M__________ __________)
bensì al notaio e soprattutto che la stessa è stata da questultimo recepita in
tuttaltro senso, tanto da aver poi allestito un atto pubblico del tenore di
cui si è detto (secondo cui limporto a valere quale ulteriore acconto sul
prezzo di vendita.  Limporto pagato verrà considerato quale pena
convenzionale in favore del concedente il diritto di compera in caso di mancato
esercizio dello stesso ), che per finire è stato accettato e sottoscritto
dalle parti contraenti, anche dal convenuto, nelloccasione sempre consigliato
dal proprio avvocato. Il fatto che nella clausola in questione sia stato
precisato che t ale importo sarà messo a libera disposizione del concedente
il diritto di compera ad avvenuta conferma delliscrizione della proroga a RF non
assume una valenza particolare, costituendo a ben vedere una soluzione equivalente
a quella adottata in precedenza per limporto di fr. 300'000.- ( fr.
300'000.-  sono da versare  sul conto del notaio rogante , il quale verserà
sul conto bancario  intestato al signor AO 1, ad avvenuta conferma
dellannotazione a RF ). Non va oltretutto scordato che in questa sede il
convenuto ha ammesso che la pattuizione dellimporto di fr. 500'000.- era volta
ad  aumentare la serietà della relazione contrattuale , in altre parole
ad esercitare anche in questo caso una pressione sulla parte al beneficio del
diritto di compera affinché lo esercitasse alla scadenza prevista.
Sulla base di queste
circostanze, non vi è pertanto motivo di far astrazione dal tenore letterale
dellaccordo.
8.3. Accertato con ciò che
le due  pene convenzionali  di cui ai doc. B e F costituivano
giuridicamente delle pene convenzionali improprie, di principio passibili di
essere ridotte ai sensi dellart. 163 cpv. 3 CO (cfr. consid. 8.2), si tratta
ora di esaminare se, come preteso dal convenuto e ritenuto dal giudice di prime
cure sulla base della giurisprudenza (DTF 133 III 43 consid. 3.5.2 e 3.6), una
loro riduzione dovesse però essere esclusa per il fatto che le due somme di
complessivi fr. 800'000.- erano state pagate dalla controparte senza riserve e
nella consapevolezza di tutte le circostanze che ne avrebbero semmai
giustificato la riduzione. Non è così. La giurisprudenza in questione risulta
in effetti applicabile unicamente nel caso in cui il pagamento incondizionato e
senza riserve del debitore sia avvenuto con la consapevolezza di aver
corrisposto solo ed esclusivamente unindennità a titolo di penale e
costituisca così un suo riconoscimento della stessa ( Anerkennung ), ciò
che non è tuttavia il caso laddove, come nel caso di specie, il pagamento
doveva invece avere una doppia valenza, ammessa anche dal convenuto (risposta
allappello p. 62), quella di acconto sul prezzo di vendita in caso di
esercizio del diritto di compera e quello di pena convenzionale in caso di
mancato esercizio dello stesso (DTF 133 III 43 consid. 3.5.2).
8.4. Appurato così che
nulla osta alleventuale riduzione delle due  pene convenzionali  di cui
ai doc. B e F, resta da esaminare se e in quale misura la stessa possa essere
concessa.
8.4.1. Giusta
lart. 163 cpv. 3 CO il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio
le pene convenzionali eccessive. Egli deve tuttavia dare prova di un certo
riserbo, visto e considerato che le parti sono libere di fissare lammontare
della pena (art. 163 cpv. 1 CO) e che i contratti devono di principio essere
rispettati.
Il
suo intervento è necessario solo se lammontare della pena è così elevato da
oltrepassare ogni misura ragionevole, al punto da non essere più compatibile
con il diritto e lequità. Una riduzione della pena si giustifica segnatamente
quando esiste una sproporzione crassa tra limporto convenuto e linteresse del
creditore a mantenere la totalità della sua pretesa, da misurarsi concretamente
al momento in cui la violazione contrattuale si è verificata. Per stabilire il
carattere eccessivo della pena convenzionale non bisogna ragionare in modo
astratto, ma occorre al contrario prendere in considerazione tutte le
circostanze concrete del caso; in particolare si deve tenere conto della natura
e della durata del contratto, della gravità della colpa e della violazione
contrattuale, nonché dellesperienza commerciale e della situazione economica
delle parti, in particolare di quella del debitore. Una pena non può essere
considerata eccessiva per il solo fatto che ecceda il risarcimento del danno
dovuto al creditore a seguito dellinadempimento. Non è tuttavia compito del
creditore quello di addurre la prova che la pena stipulata è appropriata.
Spetta al contrario al debitore allegare e stabilire i fatti che ne
giustificano una riduzione. In tal caso però, vista levidente difficoltà
probatoria del debitore nel sostanziare il danno subito dalla controparte, si
può pretendere che il creditore stesso quantifichi il proprio danno (DTF 133 III 201 consid. 5.2 ; TF 4A_268/2016
del 14 dicembre 2016 consid. 5.1, 4A_257/2020 del 18 novembre 2020 consid. 5.2, 4A_227/2020 del 28 gennaio 2021 consid. 4.1 ).
8.4.2. Nel caso
di specie è indiscutibile che le pene convenzionali di complessivi fr.
800'000.-, corrisposte al convenuto nellambito della concessione di un diritto
di compera della durata complessiva di poco più di 15 mesi (ritenuto che quelle
somme erano state in particolare versate per la concessione di quel diritto per
poco più di 6 mesi e per la concessione della proroga dello stesso per poco
meno di 6 mesi, ossia il tutto per circa 12 mesi), siano talmente elevate da non essere più compatibili con il diritto e
lequità , costituendo ben il 28.57% del prezzo di vendita
concordato di fr. 2'800'000.- (cfr. DTF 133 III 201 consid. 5.3, dove era stata
riconosciuta eccessiva una pena convenzionale pari a circa il 20% del prezzo di
vendita), poco importando invece se il convenuto fosse stato indotto ad
accettare una riduzione di fr. 200'000.- dal prezzo inizialmente previsto di
fr. 3000'000.- a seguito della promessa, invero mai formalizzata, di
conclusione dellaffare in tempi brevi.
Il
convenuto, che - come detto - doveva esser considerato sostanzialmente cognito
della materia (cfr. consid. 8.2.2.2) e al quale per le due proroghe del diritto
di compera dal 1° gennaio al 7 aprile 2016 erano comunque già stati
riconosciuti, a titolo di interessi, assicurazioni e indennità che
sarebbero maturati in quel periodo, fr. 18'447.70 (fr. 14'010.80 [doc. D] e fr.
4'437.- [doc. E]), non ha provato di aver subito un danno
superiore ai fr. 43'556.50, da lui concordati a titolo di interessi, assicurazioni e
indennità in occasione della proroga del diritto di compera
dall8 aprile al 30 settembre 2016 (doc. F) . Negli
allegati preliminari egli si era invero limitato genericamente ad indicare che
la concessione di quel diritto durante poco più di 15 mesi gli avrebbe causato
dei presunti e non meglio precisati danni allimmobile (garage e appartamento)
per sondaggi e modine nonché per la perdita dellattività del garage stesso
(risposta p. 18 e 32, duplica p. 6), ma non li aveva assolutamente
quantificati, se non per la prima volta e con ciò in modo irrito (art. 229 cpv.
1 CPC) nel suo allegato conclusionale, nel quale oltretutto nemmeno aveva
indicato alcuna prova a sostegno della sua quantificazione. È poi ancora per la
prima volta e con ciò nuovamente in modo irrito (art. 229 cpv. 1 CPC) solo in
sede conclusionale che egli aveva addotto lesistenza di ulteriori pregiudizi,
segnatamente quello derivatogli dal maggiore onere fiscale e dai maggiori oneri
sociali come pure quello derivatogli dal rischio di non poter più vendere il
suo fondo, a fronte di un suo valore di mercato asseritamente di gran lunga
inferiore, al prezzo che gli era stato offerto (conclusioni p. 39 seg.). Ed è
sempre per la prima volta e con ciò in modo irrito (art. 229 cpv. 1 CPC) solo
in sede conclusionale, che egli ha pure sostenuto di essere attualmente solo al
beneficio di una rendita AVS (conclusioni p. 2).
Come si è
detto (consid. 6.4), il mancato esercizio del diritto di compera, che aveva
comportato che gli acconti versati diventassero delle pene convenzionali
improprie, non era poi riconducibile a un comportamento doloso o in malafede dellattrice,
ma più che altro alla sua (comunque assai meno grave) colpevole negligenza di
aver dato per scontata la concessione di unulteriore proroga di quel diritto e
di non essersi quindi tenuta pronta a mettere in atto altre soluzioni. Che
lattrice, senza quella leggerezza, fosse seriamente interessata e in grado di
portare a termine loperazione è altresì provato dalla sua successiva
disponibilità, nuovamente disattesa dal convenuto, a sottoscrivere un nuovo e
ulteriore diritto di compera sul fondo di questultimo a condizioni a lui ancor
più vantaggiose (cfr. doc. S), nonché dal fatto di aver comunque provveduto ad
esercitare, dopo aver ottenuto la proroga che invece non gli era stata concessa
da costui, il diritto di compera concessogli a suo tempo da C__________ __________
sulla contigua part. n. __________ RFD di __________, anchessa oggetto della promozione immobiliare denominata Residenza __________ .
8.4.3. Alla luce
di quanto precede, traendo ispirazione dalla giurisprudenza del Tribunale
federale (DTF 133 III 201 consid. 5.5; TF 4A_257/2020 del 18 novembre 2020
consid. 5.3), appare tutto sommato corretto ridurre le due pene convenzionali
di complessivi fr. 800'000.- alla percentuale del 10% dellaffare, ossia a
complessivi fr. 280'000.- (importo pur sempre pari al 35% delle pene
convenzionali pattuite), ciò che impone di accogliere la pretesa dellattrice
per la somma in capitale fr. 520'000.- oltre agli
interessi al 5% dal 7 dicembre 2016, data della notifica al convenuto del PE n.
__________53 dellUE di Lugano (doc. 16), prima valida interpellazione agli
atti (cfr. TF 5A_204/2019 del 25 novembre 2019 consid. 3.3 e 3.4) .
conclusione
9. Ne discende, in
parziale accoglimento della petizione e dellappello dellattrice, che il convenuto
devessere condannato al pagamento di fr. 520000.- oltre interessi al 5% dal 7
dicembre 2016.
Le spese giudiziarie di
entrambe le sedi, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 1'300'000.-,
vengono attribuite in base alla rispettiva soccombenza delle parti (art. 106
cpv. 2 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
I. Lappello 11
novembre 2020 di AP 1 è parzialmente
accolto . Di conseguenza la decisione 9 ottobre 2020 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, è così riformata:
1.    La petizione è parzialmente
accolta.
§
Di conseguenza AO 1 è condannato a pagare a AP 1 fr. 520'000.- oltre interessi al 5% dal 7 dicembre
2016 .
2. La tassa di giustizia di fr. 28'000.- e le spese, nonché le tasse
e le spese della procedura di conciliazione, sono poste per 3/5 a carico
dellattrice e per 2/5 a carico del convenuto, a cui lattrice rifonderà fr. 10'400.-
per ripetibili parziali .
II. Le spese
processuali dappello di fr. 40000.- sono poste per 3/5 a carico dellappellante
e per 2/5 a carico dellappellato, a cui lappellante rifonderà fr. 6000.- per
ripetibili parziali.
III. Notificazione:
-     ;
- .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF).