Affitto agricolo - risarcimento per deterioramenti - revisione del valore di reddito e adeguamento del fitto - indennizzo per riparazioni
Decisione del 17.06.2021, IICCA
Incarto n. 12.2020.143
AFFITTO AGRICOLO
art. 11 LAAGR
art. 22 cpv. 2 LAAGR
art. 23 cpv. 4 LAAGR

AP
  1
rappr.
  da  PA 1
contro
AO
  1
rappr. daPA 2
con cui
lattrice ha chiesto la riduzione dellaffitto agricolo di fr. 14'635.85 annui
dal 1° gennaio 2008, la condanna del convenuto al pagamento di fr. 67'189.40,
lordine al convenuto di mettere a norma gli impianti elettrici entro il 30
giugno 2013 come pure limpianto di riscaldamento entro una data non meglio
precisata e, con la replica, la liberazione a suo favore del fitto depositato presso la
Pretura, do manda
avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione della petizione e in
via riconvenzionale ha chiesto la condanna dellattrice al pagamento di fr.
26'146.40 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2013 su fr. 6'646.40 e dal 1°
luglio 2013 su fr. 19'500.- e di un importo non meglio precisato a titolo di
risarcimento danni nonché lordine allattrice, con la comminatoria dellart.
292 CP, di lasciare i tunnel in plastica da lei montati sui fondi n. __________
e __________ RFD di __________, ritenuto che in sede conclusionale le parti
hanno parzialmente modificato e riformulato le loro rispettive domande,
lattrice chiedendo la liberazione a suo favore del fitto di fr. 185'250.-
depositato presso la Pretura e la condanna del convenuto al pagamento di fr.
1'087.05, e il convenuto chiedendo la condanna dellattrice al pagamento di fr.
185'433.05 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2013 su fr. 6'466.40, dal 1°
luglio 2013 su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio 2014 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio
2014 su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio 2015 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2015
su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio 2016 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2016 su fr.
19'175.-, dal 1° gennaio 2017 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2017 su fr.
19'175.- e dal 1° settembre 2017 su fr. 6'391.65 con conseguente liberazione a
suo favore del fitto depositato presso la Pretura come pure la sua condanna al
pagamento di altri fr. 68'635.85 (più fr. 1'193.50 per IVA) oltre interessi al
5% dal 1° settembre 2017;
sulle
quali il Pretore aggiunto si è pronunciato, con decisione 19 ottobre 2020, con
cui ha parzialmente accolto la petizione, riducendo laffitto agricolo di fr.
1'050.- annui dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 7'639.31 annui
dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 e disponendo la liberazione del fitto
depositato presso la Pretura per fr. 38'905.- in suo favore e per fr. 146'345.-
in favore del convenuto, e ha parzialmente accolto la domanda riconvenzionale, condannando
lattrice al pagamento di fr. 146'345.- (somma per la quale - come detto - ha
disposto la liberazione del fitto depositato presso la Pretura in favore del
convenuto) e di fr. 36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019, il
tutto ponendo la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.- a carico delle parti
in ragione di metà ciascuna e compensando le ripetibili;
appellanti
entrambe le parti: lattrice, che con appello 19 novembre 2020
 ha chiesto in via subordinata ( recte : principale) di annullare il
giudizio pretorile con cui nellambito della domanda riconvenzionale era stata
condannata a pagare fr. 36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019 e
in via principale ( recte : subordinata) di riformarlo nel senso di non
essere tenuta a pagare quella somma, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi ; il convenuto, che con appello
incidentale 5 gennaio 2021 ha chiesto la riforma dellintera decisione
pretorile in via principale nel senso di accogliere parzialmente la petizione
con conseguente riduzione dellaffitto agricolo di fr. 650.- annui dal 1°
gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 3'208.- annui dal 1° gennaio 2013 al
31 agosto 2017 e la liberazione del fitto depositato presso la Pretura per fr. 173'675.70
 in suo favore e per fr. 11'574.30 in favore dellattrice e nel senso di
accogliere parzialmente la domanda riconvenzionale con conseguente condanna
dellattrice al pagamento di fr. 173'675.70 (somma per la quale andava disposta
la liberazione del fitto depositato presso la Pretura in suo favore) e di fr.
36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019, e in via subordinata nel
senso di porre la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.- a suo carico per 3/10
e per 7/10 a carico dellattrice, obbligata altresì a rifondergli fr. 6'600.-
per ripetibili, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado ;
preso
atto della risposta allappello 5 gennaio 2021 del convenuto e della risposta
allappello incidentale 28 gennaio 2021 dellattrice, con cui le parti hanno
postulato la reiezione del gravame di parte avversa, pure con protesta di spese
e di ripetibili;
viste la
replica spontanea allappello 28 gennaio 2021 dellattrice, la replica
spontanea allappello incidentale 5 febbraio 2021 del convenuto, la duplica
spontanea allappello 5 febbraio 2021 del convenuto e la duplica spontanea
allappello incidentale 18 febbraio 2021 dellattrice;
letti ed esaminati gli atti e i documenti
prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con
contratto 1° giugno 2007 (doc. C, denominato  Pachtvertrag ) AO 1 ha
concesso in affitto a AP 1 lazienda agricola sita sui fondi n. __________, __________
e __________ RFD di __________, su cui in particolare sorgevano, oltre a vari
locali tecnici, delle serre di vetro e dei tunnel in plastica da 3 e da 8
 metri, con i relativi macchinari e attrezzature. Il contratto, concluso a far
tempo dal 1° settembre 2007 e per una durata iniziale di 10 anni, prevedeva tra
le altre cose un affitto annuo di fr. 39'000.- (a fronte di un affitto annuo di
fr. 44'900.- calcolato indicativamente dallUfficio della consulenza agricola,
Sezione dellagricoltura, cfr. doc. F) pagabile in due rate anticipate
semestrali di fr. 19'500.- alle scadenze del 30 giugno e del 31 dicembre,
ritenuto che per i primi quattro mesi era tuttavia dovuto solo un affitto di
fr. 10'000.-.
Preso atto che i fondi n. __________ e __________ RFD
di __________, su cui sorgevano i tunnel in plastica da 3 e da 8
 metri, in realtà non
appartenevano a AO 1 , che ne era solo
laffittuario, dal 1° gennaio
2008 AP 1 se li è fatti affittare
direttamente dagli effettivi proprietari, la comunione ereditaria __________ e __________
(cfr. doc. K, L e U) rispettivamente __________ (cfr. doc. U), per un affitto
annuo di complessivi fr. 1'050.- (cfr. doc. FF).
2. Rilevando
come da questultima data i fondi n. __________
e __________ RFD di __________ non potessero di fatto più essere oggetto del
contratto di affitto di cui al doc. C e come tutti i macchinari e le
attrezzature pure oggetto di quel contratto fossero stati nel frattempo
ritirati, con petizione 14 giugno 2013 AP 1, al beneficio della necessaria
autorizzazione ad agire (doc. B), ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi
alla Pretura del Distretto di Bellinzona per ottenere la riduzione dellaffitto di fr. 14'635.85
annui dal 1° gennaio 2008, la condanna della controparte al pagamento di fr.
67'189.40 (importo corrispondente alle somme sino ad allora pagate in eccesso
[fr. 63'282.25] e alle spese per lavori di sgombero e di sistemazione
allinizio dellattività [fr. 3'907.15]), lordine allo stesso di mettere a
norma gli impianti elettrici entro il 30 giugno 2013 come pure limpianto di
riscaldamento entro una data non meglio precisata, nonché, con la replica, la
liberazione a suo favore del fitto di fr. 19'500.- dovuto il 30 giugno 2013 e
nel frattempo da lei depositato presso la Pretura (doc. II).
Il
convenuto si è opposto alla petizione e in via riconvenzionale, rilevando come la controparte fosse in
mora con il pagamento della rata dovutagli al 31 dicembre 2012 (per fr.
6'646.40) e della rata dovutagli al 30 giugno 2013 (di fr. 19'500.-), ha a sua
volta chiesto la condanna dellattrice al pagamento di fr. 26'146.40 oltre
interessi al 5% dal 1° gennaio 2013 su fr. 6'646.40 e dal 1° luglio 2013 su fr.
19'500.- e di un importo non meglio precisato ( fr. ) a titolo di
risarcimento danni (allimpianto di riscaldamento, per i vetri delle serre
rotti e mancanti, allimpianto elettrico, alla porta dentrata del magazzino,
alla serra, allimpianto di irrigazione e allimpianto frigorifero) nonché lordine
allattrice, con la comminatoria dellart. 292 CP, di lasciare i tunnel in
plastica da lei montati sui fondi n. __________
e __________ RFD di __________.
3. In
sede conclusionale, dopo che lattrice aveva continuato a depositare il fitto
presso la Pretura e che lazienda agricola era stata riconsegnata il 30 agosto
2017, le parti hanno parzialmente modificato e riformulato le loro rispettive
domande.
Lattrice,
rilevando che i suoi crediti ammontavano a fr. 186'337.05 ( somme pagate in eccesso a seguito della
riduzione dellaffitto per gli anni dal 2008 al 2012 [fr. 92'679.25], somme
pagate in eccesso a seguito della riduzione dellaffitto per gli anni dal 2013
allagosto 2017 [fr. 86500.65], spese per lavori di sgombero e di sistemazione
allinizio dellattività [fr. 3'907.15] e importi depositati in eccesso presso
la Pretura nel 2017 [fr. 3'250.-]), ha chiesto la liberazione a suo favore del
fitto di fr. 185'250.- sino ad allora depositato presso la Pretura e la
condanna del convenuto al pagamento di fr. 1'087.05.
Il convenuto , osservando come la controparte fosse in mora con il
pagamento della rata dovutagli al 31 dicembre 2012 (per fr. 6'466.40) e delle rate
dovutegli dal 30 giugno 2013 al 30 agosto 2017 (di fr. 19'175.- ciascuna,
tranne lultima, pro rata, di fr. 6'391.65), ha chiesto la condanna
dellattrice al pagamento di fr. 185'433.05 oltre interessi al 5% dal 1°
gennaio 2013 su fr. 6'466.40, dal 1° luglio 2013 su fr. 19'175.-, dal 1°
gennaio 2014 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2014 su fr. 19'175.-, dal 1°
gennaio 2015 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2015 su fr. 19'175.-, dal 1°
gennaio 2016 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2016 su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio
2017 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2017 su fr. 19'175.- e dal 1° settembre
2017 su fr. 6'391.65 con conseguente liberazione a suo favore del fitto
depositato presso la Pretura come pure la sua condanna al pagamento di altri
fr. 68'635.85 più fr. 1'193.50 per IVA (fr. 15'500.- più IVA per danno allimpianto
di riscaldamento, fr. 25'835.85 per danno ai vetri delle serre rotti e
mancanti, fr. 10'800.- per danno allimpianto elettrico, fr. 3'000.- per danno
alla porta dentrata del magazzino e fr. 13'500.- per danno allimpianto di
irrigazione) oltre interessi al 5% dal 1° settembre 2017.
4. Con decisione 19 ottobre 2020 il Pretore
aggiunto ha parzialmente accolto la petizione, riducendo laffitto agricolo di
fr. 1'050.- annui dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 7'639.31
annui dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 e disponendo la liberazione del
fitto di fr. 185'250.- depositato presso la Pretura per fr. 38'905.- in favore
dellattrice e per fr. 146'345.- in favore del convenuto, e ha parzialmente
accolto la domanda riconvenzionale, condannando lattrice al pagamento di fr.
146'345.- (somma per la quale - come detto - ha disposto la liberazione del
fitto depositato presso la Pretura in favore del convenuto) e di fr. 36'635.83
oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019, il tutto ponendo la tassa di
giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.- a carico delle parti in
ragione di metà ciascuna e compensando le ripetibili. Il giudice di prime cure
ha in sostanza ritenuto che lattrice per il periodo dal 1° gennaio 2008 al 31
dicembre 2012 avrebbe dovuto pagare solo fr. 37'950.- annui (ossia fr.
189'750.-), per cui, essendo in diritto di dedurre la fattura di fr. 4'646.40
(doc. 18 foglio 3 e 4), non era più debitrice di alcunché, mentre che per il
periodo dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017,
 in cui aveva depositato laffitto di fr.
39'000.- annui presso la
Pretura (fr. 185'250.-, di cui fr. 3'250.- già di troppo), avrebbe dovuto
pagare unicamente fr. 31'360.69 annui (ossia fr. 146'345.-), sicché fr.
38'905.- dovevano essere liberati a suo favore e i rimanenti fr. 146'345.-
dovevano essere liberati a favore del convenuto. A questultimo dovevano
inoltre essere risarciti fr. 25'835.85 per il danno ai vetri delle serre rotti
e mancanti e fr. 10'800.- per il danno allimpianto elettrico.
5. La
decisione pretorile è stata impugnata da entrambe le parti.
C on appello 19 novembre 2020, avversato dal
convenuto con
risposta 5 gennaio 2021 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 28
gennaio 2021 e la duplica spontanea 5 febbraio 2021 del convenuto) , lattrice, censurando laccoglimento,
sia pure parziale, delle pretese del convenuto in materia di risarcimento dei
danni, ha chiesto in via principale - la questione dovendo essere esaminata prioritariamente
(cfr. TF 1C_305/2020 del 24 agosto 2020 consid. 2.2) - di annullare il giudizio
pretorile con cui nellambito della domanda riconvenzionale essa era stata
condannata a pagare fr. 36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019 e
in via subordinata di riformarlo nel senso di non dover pagare quella somma,
con protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi .
Con
appello incidentale 5 gennaio 2021, avversato dallattrice con risposta 28 gennaio 2021 (a cui hanno
fatto seguito la replica spontanea 5 febbraio 2021 e la duplica spontanea 18
febbraio 2021) , il convenuto,
ritenendo eccessiva la riduzione dellaffitto concessa per il periodo dal 1°
gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 e
contestando la deducibilità della fattura di fr. 4'646.40, ha chiesto in via
principale la riforma dellintera decisione pretorile nel senso di accogliere
parzialmente la petizione con conseguente riduzione dellaffitto agricolo di
fr. 650.- annui nel primo periodo e di fr. 3'208.- annui nel secondo e la
liberazione del fitto depositato presso la Pretura per fr. 173'675.70
 in suo favore e per fr. 11'574.30 in favore dellattrice e nel senso di
accogliere parzialmente la domanda riconvenzionale con conseguente condanna
dellattrice al pagamento di fr. 173'675.70 (somma per la quale andava disposta
la liberazione del fitto depositato presso la Pretura in suo favore) e di fr.
36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019.
 In via subordinata, ritenendo errato il giudizio sulle spese giudiziarie, ha
chiesto la riforma della sola decisione pretorile su quel tema nel senso di
porre la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.- a suo
carico per 3/10 e per 7/10 a carico dellattrice, da condannare altresì a rifondergli
fr. 6'600.- per ripetibili, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
6. Il
Pretore aggiunto ha innanzitutto posto a carico dellattrice, in applicazione
dellart. 23 cpv. 1 e 4 LAAgr (disposizione secondo cui  alla fine
dellaffitto, la cosa affittata deve essere restituita nello stato in cui si
trova  e laffittuario  deve risarcire quei deterioramenti che con un
regolare governo della cosa avrebbe evitati ), fr. 25'835.85 per il danno ai vetri delle
serre rotti e mancanti nonché fr. 10'800.- per il danno allimpianto elettrico.
Sul
primo aspetto ha evidenziato che il perito giudiziario aveva accertato la
rottura di molti vetri nelle serre e aveva quantificato in fr. 73'816.66 la
spesa per la loro riparazione (complemento peritale ad B9 e B10), aggiungendo
che, tenuto conto che la riparazione avrebbe comportato una miglioria
dellinstallazione, andava condivisa la proposta del convenuto di limitare in
equità il risarcimento a suo favore al 35% di quella somma.
Sul
secondo tema, dopo aver rilevato che sullo stato dellimpianto ad inizio del
contratto non vi era stata alcuna contestazione, ha evidenziato che il perito
giudiziario aveva accertato carenze di ordine strutturale di straordinaria
manutenzione, non derivanti da rottura o usura, quantificando in fr. 367'200.-
il costo per gli importanti lavori di rifacimento necessari, a carico del
convenuto, e in fr. 10'800.- il costo per i piccoli interventi di manutenzione
ordinaria, a carico dellattrice (complemento peritale ad B10).
6.1. Il rimprovero di
carente motivazione della pronuncia pretorile (con la conseguente richiesta in
via principale di annullamento della stessa) mosso dallattrice per il fatto che il giudice di prime cure si sarebbe
limitato ad indicare qual era il prezzo per la riparazione dei vetri e che la
riduzione di un terzo dellimporto indicato dal perito era consona ma non
avrebbe speso una parola invece  per dire per quale motivo sarebbe
giustificato mettere in conto allattrice (e convenuta riconvenzionale) questa
posizione  (appello p.
12), rispettivamente non avrebbe speso
una parola per giustificare laffermazione secondo cui le spese di ordinaria
manutenzione riguardanti limpianto elettrico erano a carico dellattrice, per
 tacere poi del fatto che non è affatto precisato quali sarebbero queste
spese e che è stato completamente taciuto il fatto che agli atti non vi era
alcun riscontro quanto allo stato dellimpianto elettrico allinizio
dellaffitto  (appello p.
13) , è infondato.
Il diritto di ottenere
una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito
dallart. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al
diritto processuale di cui allart. 238 lett. g CPC. Esso impone in particolare
allautorità giudicante di indicare in maniera chiara le ragioni che lhanno
portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da
permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i
rimedi giuridici adeguati con cognizione di causa (cfr. DTF 139 IV 179 consid.
2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3). Esso non obbliga però lautorità giudicante a
pronunciarsi necessariamente su tutte le questioni e le prove proposte dalle
parti, bastando che esamini i temi rilevanti per il giudizio (cfr. DTF 142 II
49 consid. 9.2, 143 III 65 consid. 5.2).
Nel
caso concreto, il Pretore aggiunto ha in realtà spiegato chiaramente (poco
importa se a ragione o a torto) le ragioni per cui le posizioni di danno
relative ai vetri delle serre
rotti e mancanti rispettivamente allimpianto elettrico erano state da lui ammesse. La motivazione pretorile
permetteva dunque alle parti di comprendere la portata della sua decisione e di proporre i
rimedi giuridici adeguati con la necessaria cognizione di causa.
6.2. In
via subordinata lattrice ha ribadito di non essere tenuta a risarcire al convenuto quelle due pretese,
rilevando che non era stato possibile accertare quale fosse lo stato iniziale
della cosa affittata, che in ogni caso era risultato essere assai precario.
6.2.1. Con riferimento ai vetri delle serre,
vetuste e ammortizzate (doc. F, teste __________ p. 31), listruttoria ha
effettivamente permesso di accertare che allinizio del contratto ve nerano di
mancanti e di rotti (testi __________ p. 15, __________ p. 16 e __________ p.
24). Nonostante sia vero che dopo poco tempo, ad inizio ottobre 2007, il
convenuto aveva provveduto ad effettuare alcune riparazioni alle serre con una
spesa di  11'036.96 (cfr. doc. 11), è però altrettanto vero che
quellintervento, limitato alla sigillatura dei vetri di due serre, alla
sistemazione dei finecorsa, alla sostituzione dei motoriduttori,
allingrassaggio dei tetti delle serre e alla sistemazione delloscuramento
(doc. 11), non era assolutamente idoneo a risolvere la problematica dei vetri
mancanti e rotti nelle serre evidenziata dai testimoni.
In
tali circostanze, non essendo stato provato se e in quale misura i problemi
riscontati ai vetri delle vetuste e ammortizzate serre alla fine del contratto non fossero già presenti allinizio dello stesso o fossero
stati risolti già allora (tantè che anche il perito giudiziario ha dovuto
concludere che  non è dato sapere se i difetti / danni siano stati cagionati
antecedentemente il 2007 e/o a posteriori , cfr. perizia ad B12), il
convenuto non può pretendere, nemmeno in misura parziale ed equitativa, il
risarcimento del la spesa per la loro
eventuale riparazione. Non è oltretutto stato provato che la mancanza e la rottura dei vetri delle serre
fosse riconducibile a una carente manutenzione da parte dellattrice o ad
eventuali altre circostanze a lei imputabili (danneggiamenti, ecc.), tantè che
il perito giudiziario aveva proposto di porre quella spesa a carico della
locatrice (complemento peritale ad B10),
ossia del convenuto .
6.2.2. La
situazione è analoga per quanto riguarda limpianto elettrico. Listruttoria ha in effetti permesso di
accertare che allinizio del contratto quellimpianto era sì funzionante, ma il
suo stato era assai precario (il teste __________, a p. 12, lo ha definito  molto
brutto ), necessitando di essere rimesso a norma e in sicurezza (testi __________
p. 11 seg. e __________ p. 38 seg.), presentando fili pendenti e tagliati
dappertutto (testi __________ p. 12 e __________ p. 38) e manifestando diversi
altri problemi (teste __________ p. 16); lo stesso convenuto ha del resto
ammesso che  limpianto elettrico presentava alcune criticità al momento
dellinizio dellaffitto  (risposta allappello p. 14). Ciò aveva indotto
il perito giudiziario ad affermare che  confrontando il protocollo __________
del 28.02.2013 e 01.03.2013 (doc. 10) ed il protocollo RASI __________ del
19.01.2017 non si può evincere quali potessero essere le poste da sistemarsi
precedentemente il 2007 in quanto non dimostrate  rispettivamente che  quanto
rilevato nei rapporti RASI 2013 e 2017 trattasi essere di carenze di ordine
strutturale di straordinaria manutenzione, in quanto trattasi di manomissioni
e/o modifiche agli impianti non derivanti da rottura o usura. Non è dato sapere
al perito se tali disfunzioni furono già presenti nel 2007
 in quanto non risulta da nessun rapporto agli atti  (perizia ad B10).
In
tali circostanze, il convenuto non può pretendere il risarcimento del la spesa quantificata peritalmente per la loro
riparazione alla fine del contratto. In ogni caso nemmeno è stato specificato e
provato quali sarebbero state le carenze di manutenzione concretamente
addebitabili allattrice, che avevano indotto il perito giudiziario, nellambito
del complemento peritale (ad B10), a porre a suo carico una mera quota
teorica di fr. 10'800.-.
6.2.3. A
prescindere da quanto precede, le due pretese avrebbero dovuto in ogni caso
essere dichiarate irricevibili, visto che nellambito della domanda
riconvenzionale (e della successiva replica riconvenzionale) il convenuto,
ritenendo a torto di potersi prevalere della disposizione di cui allart. 85
cpv. 1 CPC, non aveva provveduto a quantificarle , chiedendo invece - come detto - la condanna della
controparte al pagamento a questo titolo di un importo non meglio precisato ( fr. ) . In realtà è indiscutibile che il risarcimento del danno per i vetri
delle serre rotti e mancanti rispettivamente per la riparazione dellimpianto
elettrico costituisca una pretesa la cui entità avrebbe ragionevolmente già dovuto
e potuto essere precisata sin dallinizio, senza dover attendere lassunzione
di una prova peritale (DTF 140 III 409 consid. 4.3.1 e 4.3.2). E nemmeno
risulta che il convenuto abbia allora esposto un valore minimo quale valore
litigioso provvisorio (TF 4A_502/2019 del 15 giugno 2020 consid. 5 e 5.1).
7. Il
Pretore aggiunto ha in seguito ritenuto, in base allart. 11 LAAgr
(disposizione secondo cui  ognuna delle parti può chiedere la revisione del
valore di reddito e ladeguamento del fitto per linizio dellanno di affitto
successivo, ove il valore dellazienda o del fondo venga ad essere modificato
durevolmente in seguito ad evento naturale, migliorie fondiarie, aumento o
diminuzione della superficie, costruzioni nuove o trasformazioni di costruzioni
esistenti, demolizione di un edificio o cessazione del suo uso, oppure ad altre
circostanze , ritenuto che  la revisione del valore di reddito e
ladeguamento del fitto possono essere parimenti richiesti quando siano
modificati gli elementi di base considerati per la stima del valore di reddito ),
che a seguito della mancata
messa a disposizione da parte del convenuto dei fondi n. __________ e __________
RFD di __________, presi in affitto dal 1° gennaio 2008 direttamente dai
legittimi proprietari, per il periodo dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012
potesse essere ammessa solo una riduzione dellaffitto di fr. 1'050.- annui, le
parti avendo concordato, una riduzione per atti concludenti del fitto da fr.
39'000.- a fr. 37'950.-. Con scritto 10 luglio 2012 (doc. T) il convenuto,
tramite il suo patrocinatore, aveva in effetti confermato che il fitto in
scadenza il  30 giugno , pari a metà di questultima somma, era stato
regolarmente pagato. La correttezza del canone annuo di fr. 37'950.- era poi
stata confermata dallattrice con scritto 21 dicembre 2012 (doc. J). Ed era
invece solo dopo 5 anni, ovvero con scritto 7 gennaio 2013 (doc. 19), che il
convenuto aveva preteso che lattrice poteva dedurre dal fitto complessivo solo
fr. 650.- annui e non già i fr. 1'050.- pagati ai legittimi proprietari.
7.1. In
questa sede il convenuto ha ribadito che limporto da dedurre dal fitto era in realtà quello di fr.
650.- annui da lui in precedenza concordato con i legittimi proprietari , contestando che i documenti menzionati dal giudice
di prime cure fossero atti a comprovare lesistenza di un accordo, per atti concludenti, avente per oggetto
una deduzione di fr. 1'050.- annui.
7.2. La
censura non può trovare accoglimento, e ciò anche se il convenuto ha ragione a
evidenziare che lo scritto 10
luglio 2012 con cui aveva confermato il regolare pagamento del fitto in
scadenza il  30 giugno  (doc. T), riferito in realtà alla rata di fr.
19'500.- corrispostagli il precedente 28 giugno (cfr. doc. J), e lo scritto 21
dicembre 2012 con cui la controparte aveva per lappunto auspicato una
deduzione di fr. 1'050.- annui (doc. J), da lui contestato il 7 gennaio 2013
(doc. 19), non erano idonei a dimostrare la venuta in essere di un accordo in tal senso.
È
in effetti incontestabile che il fitto concordato
nel contratto di cui al doc. C doveva costituire in buona fede il
corrispettivo per la messa a
disposizione del lazienda agricola sita
sui fondi n. __________, __________ e __________ RFD di __________, il che
presupponeva che il convenuto potesse disporne legalmente, nella sua qualità di
proprietario o almeno di sublocatore. Ora, essendo invece risultato che i fondi
n. __________ e __________ RFD di __________ non erano di sua proprietà e che
egli nemmeno aveva preteso e provato di aver a suo tempo segnalato allattrice
di averli affittati per fr. 650.- annui e di poterglieli subaffittare, è a
ragione che lattrice, per non veder pregiudicato il suo progetto
imprenditoriale, ha ritenuto di concludere direttamente con i legittimi
proprietari di quei fondi un contratto di affitto, pagando loro il fitto di fr.
1'050.- annui da loro richiesto (cfr. doc. FF). Il convenuto non ha oltretutto
provato di aver in precedenza concordato
con i legittimi proprietari un fitto di
soli fr. 650.- annui. La somma di fr. 1'050.- annui deve così essere dedotta
integralmente dalle spettanze del convenuto.
8. Il
Pretore aggiunto ha quindi ritenuto, sempre in virtù dellart. 11 LAAgr, che per il periodo dal 1° gennaio 2013 al 31
agosto 2017 potesse essere ammessa una riduzione dellaffitto di fr. 7'639.31
annui (e meglio fr. 6'818.49 [fr. 7'850.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per
tunnel di plastica da 3 e da 8
 metri e fr. 820.82 [fr.
945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per macchinari). Atteso che dal 1° gennaio
2013 i fondi n. __________ e __________ RFD di __________, con gli annessi
tunnel di plastica, non erano più oggetto del contratto di affitto e che i
macchinari originariamente esistenti erano stati nel frattempo ritirati dal
convenuto (risposta e domanda riconvenzionale p. 9), acquistati dallattrice
(teste __________ p. 38) o comunque non erano più presenti nellazienda,
risultava giustificato, in base agli accertamenti peritali, un affitto di fr.
31'360.69 (perizia ad 2).
8.1. Per
il convenuto, la riduzione
del fitto annuo ammissibile per questo secondo periodo dovrebbe invece essere
solo di fr. 3'208.- arrotondati (e meglio fr. 650.- per mancata messa a
disposizione dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________, fr.
1737.19 [fr. 2000.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per tunnel di plastica da 3 metri e fr. 820.82 [fr. 945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per
macchinari).
8.1.1. In
questa sede il convenuto ha esplicitamente dato atto, correggendo a suo sfavore
quanto deciso dal giudice di prime cure, che laffitto che lattrice aveva
pagato direttamente ai
legittimi proprietari a seguito della mancata messa a disposizione da parte sua
dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________ doveva essere dedotto
anche dopo il 1° gennaio 2013 (appello incidentale p. 27 seg.).
Alla
luce di quanto si è detto in precedenza (consid. 7.2), la riduzione deve
tuttavia essere aumentata a fr. 1'050.- annui.
8.1.2. Con
riferimento ai tunnel di plastica da 3 e da 8
 metri, il giudice di prime cure ha ritenuto di far propri gli accertamenti del
perito giudiziario (perizia ad 2), senza invero essersi espresso sullobiezione
del convenuto secondo cui tutti i tunnel di plastica, tranne i due tuttora
presenti, sarebbero stati sostituiti dallattrice nonostante ciò non sarebbe
stato necessario (risposta p. 6, duplica p. 6 seg. e 11 e replica riconvenzionale
p. 19).
In
questa sede il convenuto ha riproposto quellargomentazione, deducendone che i
due tunnel da 8 metri  non devono ritenersi rimpiazzati  per cui non si
giustificava alcuna riduzione del relativo fitto (appello incidentale p. 25
seg.), mentre che e i ventun tunnel da 3
 metri  sono invece stati rimpiazzati  ma solo  per una pura
questione di opportunità  ciò che a suo dire giustificava una riduzione del
relativo fitto pari al 50% (appello incidentale p. 27).
Il
rilievo è parzialmente fondato. Con riferimento ai due tunnel da 8
 metri, che lattrice aveva già riconosciuto non essere mai stati eliminati
(replica p. 9), listruttoria ha in effetti permesso di accertare che gli
stessi erano ancora in buono stato (teste __________ p. 23) e di conseguenza
erano stati mantenuti (teste __________ p. 16, il quale ha evidenziato come
degli stessi fosse però stata sostituita la plastica) ; la stessa attrice ha del resto ammesso
in questa sede che  sono rimasti solo due tunnel  (risposta allappello
incidentale p. 13). Per quanto riguarda i
ventun tunnel da 3 metri, le testimonianze agli atti hanno invece permesso di
stabilire che quelle installazioni hanno dovuto essere sostituite a spese
dellattrice a causa del loro cattivo stato (testi __________ p. 15, __________
p. 16 e __________ p. 23 seg.), mentre che il convenuto non ha sufficientemente
provato che la loro sostituzione non fosse necessaria, non bastando il fatto
che egli al momento delleffettuazione dei relativi lavori possa aver esposto
alla controparte quella sua opinione (teste __________ p. 44).
In
tali circostanze, ben si giustifica dedurre dal fitto fr. 3'474.38 (fr. 4000.- : fr. 44'900.- x
fr. 39'000.-).
8.1.3. La
riduzione del fitto per i macchinari, di fr. 820.82 (fr. 945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-), non è stata
di per sé censurata.
Nonostante il giudice di prime cure avesse rilevato
che tutti i macchinari
originariamente esistenti erano stati nel frattempo ritirati dal convenuto,
acquistati dallattrice o comunque non erano più presenti nellazienda, egli, aderendo al calcolo del perito giudiziario, aveva in
effetti fatto proprio lassunto di costui, secondo cui i macchinari non più
esistenti, in realtà solo pochi, avevano un valore di soli fr. 945.-.
8.2. L a riduzione del fitto annuo da riconoscere
nel secondo periodo ammonta dunque a fr. 5'345.20 annui (e meglio fr. 1050.-
per mancata messa a disposizione dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________,
fr. 3'474.38 [fr. 4'000.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per tunnel di plastica da 3
 metri e fr. 820.82 [fr.
945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per macchinari).
9. Il
Pretore aggiunto ha ritenuto che lattrice , in forza
dellart. 22 cpv. 2 LAAgr (disposizione secondo cui  laffittuario ha il
diritto di eseguire lui stesso le grandi riparazioni necessarie se il locatore,
debitamente avvisato, non vi abbia provveduto entro congruo termine e non abbia
contestato desservi tenuto , ritenuto che  può pretendere dessere
indennizzato il più tardi alla fine dellaffitto ), avesse poi legittimamente posto in
compensazione dalle spettanze del convenuto la fattura di fr. 4'646.40 per  riparazione
serre  (doc. 18 foglio 3 e 4), rilevando come costui non avesse comprovato
che allinizio del contratto di affitto tale danno non sussisteva.
9.1. In
questa sede il convenuto ha ribadito che la fattura di fr. 4'646.40 doveva rimanere a carico dellattrice,
trattandosi invece di una manutenzione ordinaria ai sensi dellart. 22 cpv. 3 LAAgr.
9.2. La
censura è innanzitutto irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1
CPC), visto che il convenuto non si è confrontato criticamente con
largomentazione resa dal giudice di prime cure. Essa sarebbe stata in ogni
caso destinata allinsuccesso anche nel merito. Lintervento in questione,
avente per oggetto la sistemazione di unapertura al colmo di una serra da m.
7.00 x m. 33.57 per totali mq 235.00, la sostituzione delle cremagliere
riutilizzando il tubo di trasmissione attuale con ingrassaggio e controllo
generale delle aperture, la sostituzione dei finecorsa, il controllo e la
sistemazione dei finecorsa delle aperture della serra adiacente e 9 campate da
m. 3.73 (doc. 18  foglio 3 e 4), risulta in effetti essere un intervento di
manutenzione straordinaria, che come tale deve rimanere a carico del convenuto.
10. In
definitiva, per il periodo
dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012, lattrice avrebbe dovuto pagare solo
fr. 37'950.- annui (ossia fr. 189'750.-), per cui, avendo già pagato complessivi
fr. 185'103.60 (cfr. appello incidentale p. 28) e potendo porre in
compensazione la fattura di fr. 4'646.40 (doc. 18 foglio 3 e 4), non era più
debitrice di alcunché. Per il periodo dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017,
 in cui aveva provveduto a depositare laffitto di fr. 39'000.- annui presso la Pretura (fr. 185'250.-, di cui fr. 3'250.- già di
troppo), essa avrebbe invece dovuto pagare unicamente fr. 33'654.80 annui
(ossia fr. 157'055.75), sicché fr. 28'194.25 dovevano essere liberati a suo favore
e i rimanenti fr. 157'055.75 dovevano essere liberati a favore del convenuto.
Il
giudizio pretorile deve pertanto essere modificato nel senso che, in parziale
accoglimento della petizione, laffitto agricolo devessere ridotto di fr.
1'050.- annui dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 5'345.20 annui
dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 con conseguente liberazione del fitto di
fr. 185'250.- depositato presso la Pretura per fr. 28'194.25
 in favore dellattrice e per fr. 157'055.75
 in favore del convenuto, e, in parziale accoglimento della domanda
riconvenzionale, lattrice devessere condannata al pagamento di fr. 157'055.75
(somma per la quale va disposta la liberazione del fitto depositato presso la
Pretura in favore del convenuto).
11. Il
Pretore aggiunto ha infine ripartito tra le parti in ragione di metà ciascuna
le spese processuali e compensato le ripetibili, rilevando come la loro
rispettiva soccombenza fosse sostanzialmente paritaria e come il valore di
causa, a suo giudizio pari alla riduzione del fitto di fr. 14'635.85 annui dal
1° gennaio 2008 al 31 marzo 2017, ammontasse a fr. 141'479.88.
11.1. In
questa sede il convenuto ha postulato una diversa ripartizione delle spese
giudiziarie, rilevando come la soccombenza della controparte, da determinarsi
sulla base di un valore litigioso di fr. 254'972.90, fosse di gran lunga
maggiore alla sua.
11.2. Alla
luce delle domande modificate
e riformulate dalle parti in sede conclusionale, dove in sostanza
lattrice con la sua petizione aveva fatto valere fr. 186'337.05 (fr. 185'250.-
+ fr. 1'087.05) e il convenuto con la sua domanda riconvenzionale aveva
rivendicato fr. 255'262.40 (fr. 185'433.05 + fr. 68'635.85 + fr.
1'193.50) , ben si può ritenere che il
valore litigioso per il giudizio sulle spese giudiziarie possa tutto sommato
essere quantificato, dovendosi dedurre limporto di fr. 185'250.- depositato presso la
Pretura, conteggiato due volte, in fr.
256'349.45 (art. 94 cpv. 2 CPC) .
Tenuto
conto dellesito delle due cause (che ha ora visto lattrice vincente nella
petizione per fr. 30'194.25 su fr. 186'337.05 e nella domanda riconvenzionale
per fr. 98'206.65 su fr. 255'262.40),
appare pertanto equo porre le
spese processuali per 3/10 a carico del convenuto e per 7/10 a carico dellattrice,
obbligata altresì a rifondergli fr. 6'600.- per ripetibili parziali.
12. Ne discende che lappello dellattrice e
lappello incidentale del convenuto devono essere parzialmente accolti, e
meglio nel senso dei considerandi che precedono.
Le
spese giudiziarie delle procedure di primo e di secondo grado seguono la
soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 1 e 2 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I. In parziale accoglimento dellappello 19 novembre 2020 di AP 1 e dellappello incidentale 5 gennaio 2021 di AO
1, la decisione 19 ottobre 2020 del Pretore aggiunto del
Distretto di Bellinzona è così
riformata:
1.    La petizione è parzialmente
accolta.
1.1   Il
fitto agricolo è fissato come segue:
- dal 01.01.2008 al 31.12.2012 in fr. 37'950.- annui.
- dal 01.01.2013 al 31.08.2017 in fr. 33'654.80
annui.
1.2   Ad
avvenuta crescita in giudicato del dispositivo n. 1.1 e 2.1 è disposta la
liberazione del deposito effettuato da AP 1 presso questa Pretura in ragione di fr. 157'055.75
 a favore di AO 1 ed in ragione di fr. 28'194.25
 a favore di AP 1.
2. La domanda riconvenzionale è parzialmente accolta.
2.1   AP
1 è condannata a versare a AO 1 la somma di fr. 157'055.75 con pagamento come stabilito al dispositivo
1.2.
3. La tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.-
(comprese quelle peritali) sono poste per 3/10 a carico del convenuto e per
7/10 a carico dellattrice, che rifonderà al convenuto fr. 6'600.- per
ripetibili parziali.
II. Le spese processuali della procedura dappello, di fr.
2500.-, sono poste a carico dellappellato, che rifonderà allappellante fr.
2'000.- per ripetibili.
III. Le spese processuali della procedura dappello
incidentale, di fr. 2000.-, sono poste per 3/5 a carico dellappellante in via
incidentale e per 2/5 a carico dellappellata in via incidentale, a cui
lappellante in via incidentale rifonderà fr. 400.- per ripetibili parziali.
IV. Notificazione:
-     ;
-    .
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF).