Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore - interpello
Decisione del 11.05.2021, CCR
Incarto n. 16.2021.1
DIFFIDA
ESPULSIONE
INTERPELLO
TERMINE DI PREAVVISO
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 56 CPC
art. 257 CPC
art. 327 cpv. 3 let. a CPC

contro
  la decisione emessa l ' 11 gennaio 2021 dal Pretore della giurisdizione di
  Mendrisio Sud nella causa SO.2020.944 (tutela
  giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei
  suoi confronti con istanza del 7 dicembre 2020 da
CO 1 e
CO 2
( rappresentati dalla RA 1 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il 14 febbraio 2000 P__________ B__________ e M__________
C__________ C__________, mem­bri della comunione ereditari fu P__________
M__________, quali locatrici, han­no concluso
con RE 1, quale conduttrice, un contrat­to di locazione di durata
indeterminata avente per oggetto un appartamento di tre locali a __________,
per una pigione annuale indicizzata di fr. 8820. pagabile in rate mensili
anticipate di fr. 735. cadau­na oltre a un acconto per le spese
accessorie di fr. 780. annui pagabile in rate mensili anticipate di
fr. 65.. Nel mese di novembre 2019 la società CO 1 e CO 2 sono diventati comproprietari,
in ragione di un mezzo ciascuno, dell'immobile ove è ubicato l'ente locato subentrando
nel contratto di locazione con RE 1.
B. L'8 giugno 2020 i
locatori hanno inviato alla conduttrice una diffi­da di pagamento con
comminatoria di disdetta in applicazione dell'art. 257 d CO invitandola a
pagare entro un termine di 30 gior­ni complessivi fr. 4020. (fr. 4000. per le
pigioni e spese acces­sorie arretrate da febbraio a giugno 2020 e a fr. 20.
per le spese di richiamo). La conduttrice ha versato fr. 800. per la pigio­ne e
l'acconto spese di febbraio 2020 e fr. 400. come accon­to sulla pigione
di marzo 2020. Il 22 luglio 2020 le parti hanno stipulato un accordo in virtù
del quale RE 1 si impegnava a versare lo scoperto di fr. 2820. in sei
rate mensili da pagarsi entro la fine del mese in aggiunta al corrispettivo e
all'acconto spese accessorie mensili di fr. 800. (clausole 4a e 4b). L'accor­do
prevedeva inoltre che in caso di mancato rispetto dei termini di pagamento
l'intero importo sarebbe stato immediatamen­te esigibile (clausola 4e) e indicava
che esso valeva come riconoscimen­to di debito (clausola 5) e quale diffida
secondo l'art. 257 d CO (clausola 6). Il 29 luglio 2020 la conduttrice ha
versato ai locatori la prima rata di fr. 400. e la pigione con l'acconto spese
accessorie di fr. 800. mentre il 6 ottobre 2020 ha versato ulteriori fr. 500..
Preso atto del mancato rispetto dei termini di pagamento fissati nell'accordo, i
locatori hanno notificato a RE 1, il 15
ottobre 2020, la disdetta del contratto con il modulo ufficiale per la scadenza
del 30 novembre 2020. La
conduttrice non ha contestato la disdetta ma neppure ha resti­tuito l'ente
locato.
C. Con istanza del 7
dicembre 2020, promossa nella procedura som­maria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti, la CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione
di Mendrisio Sud per ottenere l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. All'udienza
dell'11 gennaio 2021, indetta per la discussione, gli i­stanti hanno confermato
la loro domanda mentre la convenuta ha chiesto un ulteriore termine di pagamen­to
per far fronte alle difficoltà economiche dovute alla pandemia.
D. Statuendo seduta
stante, il Pretore ha accolto l'istanza nel senso che
ha ordinato alla convenuta  sotto comminatoria dell'art. 292 CP  di liberare
l'appartamento di proprietà degli istanti entro il 31 gennaio 2021, l'ha
diffidata a ritirare mobili e oggetti di sua pertinen­za pena il loro deposito
a sue spese in un luogo indicato dagli istanti, l'ha avvertita che
l'inesecuzione della decisione avreb­be dato titolo agli istanti per chiedere
il risarcimento dei danni e ha ingiunto agli organi di Polizia preposti di prestare man forte agli istanti nell'esecuzione
della decisione a loro semplice richiesta. Le spese processuali di fr. 100.
sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli istanti
fr. 200. per ripetibili.
E. Contro la decisione
appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 18 gennaio 2021
per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del
giudizio impugnato e la riforma dello stesso nel senso respingere l'istanza.
Con decreto del 22 gennaio 2021 il presidente di questa Camera ha accordato al
reclamo l'effetto sospensivo. Nelle loro osservazioni del 17 febbraio 2021 la CO
1 e CO 2 han­no concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni in
materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono
impugna­bili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con recla­mo se
il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000. (art. 319 lett. a CPC e
art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore
litigioso in fr. 4800. donde la competenza di questa Came­ra (art. 48 lett. d
n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione
impugnata è stata notificata alla convenuta l'11 gennaio 2021. Introdotto il 18 gennaio 2021 (cfr. timbro postale
sulla busta d'invio) il reclamo in esame è tempestivo.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la
violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,
l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne
di manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III
146 consid. 2 con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata, il Pretore ha accertato, sulla scorta degli atti, la regolarità della
messa in mora della conduttrice con la fissazione del termine di pagamento e la
comminatoria di disdetta, così come della disdetta. Per il primo giudice, i
termini dell'accordo di dilazione di pagamento del 22 luglio 2020 non erano stati
integralmente rispettati ragione per cui la situazione di fatto e di diritto
era liquida e pienamente giustificata. Donde l'accoglimento dell'istanza salvo
differire la data dell'espulsione per ragioni umanitarie alla fine del mese di
gennaio 2021.
4. RE
1 , ribadito che il ritardo nei pagamen­ti è
dovuto alle difficoltà economiche legate all'attuale pandemia, ritiene che il
Pretore avrebbe dovuto respingere l 'istanza
perché la disdetta del contratto di locazione è nulla non essendo stata
preceduta da una valida diffida in virtù dell'art. 257 d cpv. 1 CO. A suo
avviso la clausola n. 6 dell'accordo di
dilazione di pagamen­to del 22 luglio 2020, che prevede la facoltà per i
locatori di disdire il contratto senza notificarle una nuova diffida, contravviene
all'art. 257 d CO e non è quindi valida. Essa rileva che con il mancato
pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di fr. 2400. è divenuto
esigibile e i locatori avrebbero dovuto notificarle una nuova diffida di
pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva
disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla. Secondo
la reclamante la convenzione 22.07.20 non può valere quale diffida secondo
l'art. 257 d CO, per un credito non ancora esigibile. In base alla
convenzio­ne, proprio in ragione della dilazione di pagamento concessa dai
locatori, il saldo degli arretrati è divenuto difatti esigibile solamen­te il
31.08.20 (doc. C, pto 4/e). Tanto più, essa soggiunge, la diffida prevista
dall'art. 257 d CO è possibile solamente per le pigioni e le spese
scadute. Non può essere notificata anticipata­mente, neppure con il consenso
del conduttore. In definitiva, a suo parere, dopo l'invio della diffida
prevista dall'art. 257 d CO il locatore deve decidere se disdire il
contratto o concedere delle dilazioni di pagamento fermo restando che se rinuncia
alla disdet­ta e concede delle nuove dilazioni di pagamento, egli deve ripetere
l'intera procedura prevista dalla legge.
5. L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può
formare oggetto  come nel caso in esame  di una procedura sommaria per casi
manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce
un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile.
Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria
particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012
del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda
tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica
è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per
ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non
entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).
I
fatti sono immediatamente comprovabili nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a
CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante
deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola
mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è
chiara nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di
dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro
ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi
è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può so llevare obiezioni ed
eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti ( substanziiert und schlüssig , motivées
et concluantes ), al punto che non possano essere scartate immediatamente e
siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento
del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III
464 consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020
consid. 5).
6. La domanda di espulsione, introdotta nella procedura
di tutela nei casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, presuppone che il
contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la fine della
locazione è una condizione del diritto alla restituzione dell'ente locato (art.
267 cpv. 1 CO). La nullità della disdetta può essere invocata in qualsiasi
momento e l'autorità competente può verificarla dufficio anche in assenza di
contestazioni (II CCA inc. 12.2019.217 del 3 giugno 2020 consid. 3; Hi­gi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 6 ad art. 266 o CO; Lachat , Commentaire romand, CO I, 2 a edizione, n. 3 ad art. 266 o CO). In sede di reclamo, ciò può tuttavia
avvenire unicamente sulla base dei fatti già allegati dalle parti in prima
sede, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando in seconda sede nuove conclusioni,
allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuove prove.
a) Premesso ciò, secondo l'art. 257 d cpv. 1 CO
quando, dopo la consegna del­la cosa, il
conduttore sia in mora al pagamen­to del corrispet­tivo o delle spese
accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il
pagamento e avvertirlo che, sca­duto infruttuosa­mente questo termine, il
rapporto di locazione sarà disdetto; per i locali d'abitazione o commerciali
detto ter­mine deve essere di al­meno 30 giorni. In deroga all'art. 257 d cpv. 1 CO, l'art. 2 dell'ordinanza
sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di
Iocazione e affitto del 27 mar­zo 2020 (RS 221.213.4) prevedeva che il termine
fissato dal locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie
scaduti tra il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni
se lo stato di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal
Consiglio fe­derale per com­bat­tere il coronavirus. La proroga del termine di
pagamento mirava a concedere ai condut­tori che si trovavano in difficoltà
economiche in seguito ai provvedimenti adottati dal Consiglio federale, ad
esempio perché avevano dovuto chiudere la loro attività, più tempo per
procurarsi i mezzi necessari al pagamento o per trovare con il locatore una
soluzione consensuale (Rapporto espli­cativo dell'Ordinanza COVID-19 locazione
e affitto del 27 mar­zo 2020, pag. 3).
b) L'art.
257 d cpv. 2 CO prevede poi che se il conduttore non paga entro il
termine fissato, il locatore può recedere i contratti d'abitazione o commer­ciali
con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. La disdetta per i
locali d'abitazione e commerciali deve essere data su formulario ufficiale
(art. 266 l cpv. 2 CO). Trascor­so il termine ultimo per il pagamento, il
locatore non deve necessariamente chiedere la disdetta. In effetti, egli può
rinunciare a questo diritto, insistendo sull'adempimento del contratto oppure
concedere una dilazione di pagamento, fissando un ulteriore termine di grazia
entro cui il conduttore dovrà provvedere al pagamento ( Reudt in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht
Kommentar, 4ª edizione, n. 42 ad art. 257 d CO; Hi­gi/Wildisen , op. cit., n. 29 ad art. 257 d CO).
7. Nella fattispecie , il Pretore ha accertato senza che la reclamante abbia mosso obbiezioni,
che l '8
giugno 2020 i locatori hanno inviato alla
conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi
dell'art. 257 d CO invitandola a pagare entro 30 giorni fr. 4000. per le
pigioni e spese acces­sorie dei mesi da febbraio a giugno 2020 e fr. 20. per
le spese di richiamo. Egli ha constatato altresì che RE 1 non aveva interamente
rispettato i punti 4e, 5 e 6 dell'accordo di dilazione sottoscritto dalle parti
il 22 luglio 2020. La reclamante, come si è detto, non contesta di non avere
rispettato le scadenze di pagamento pattuite nel noto accordo, ma ritiene, in
estrema sintesi che con il mancato pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di
fr. 2400. era bensì diventato esigibile ma che i locatori avrebbero
dovuto notificarle una nuova diffida di
pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva
disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla.
a) Il
noto accordo, oltre a indicare precise scadenze per il pagamento delle varie
rate a estinzione del debito, prevedeva in caso di mancato pagamento di una
rata entro il termine stabilito l'immediata esigibilità dell'intero importo a
saldo (doc. C, clausola 4e) e il fatto che il
presente scritto vale anche quale diffida secondo l'art. 257 d del CO,
pertanto il locatore avrà diritto d'inoltrare la disdetta per mora del
conduttore nel caso in cui questi non dovesse rispettare i termini indicati al
p.to 4/b del presente accordo. Il locatore non sarà quindi più tenuto ad
inoltrare ulteriori richiami e/o diffide con l'assegnazione del termine come
previsto dagli art. 257 d cpv. 1 e 2 del CO; il conduttore è stato
erudito su questo aspetto. (doc. C,
clausola 6).
b) Ora,
che una diffida di pagamento riguardi solo le pigioni scadute è pacifico (art. 257d cpv. 1 CO). Nel caso in esame non può seriamente essere messo in
discussione che le pigio­ni e spese accessorie da marzo a giugno 2020 fossero
scadute e che quindi al momento della diffida di pagamento fossero esigibili. L'accordo
tra le parti prevedeva unicamente la dilazione del termine di pagamento dello
scoperto e non del pagamento delle pigioni. Poco importa che nelle varie rate
ci fosse anche la pigione corrente, la diffida concernendo pacificamente solo le
pigioni già scadute. Sotto questo profilo il reclamo è sprovvisto di
fondamento.
c) In realtà la questione non si esaurisce in questi soli
termini. Come si è detto in precedenza, il 27 mar­zo 2020 il Consiglio federale
ha emanato l'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19
in materia di Iocazione e affitto in cui ha previsto che il termine fissato dal
locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie scaduti tra
il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato
di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio fe­derale
per com­bat­tere il coronavirus. Nel caso concreto, le pigioni arretrate cadono
nel periodo indicato e all'udienza dell'11 gennaio 2021 la convenuta aveva indicato
che le difficoltà economiche erano riconducibili alla pandemia, il che non
appare d'acchito inverosimile ove appena si pensi che l'interessata svolge
lavoro di pulizie per delle scuole che in quel periodo erano notoriamente chiuse.
Stessero così le cose, il termine di pagamento delle pigioni arretrate doveva
essere di 90 giorni in difetto del quale, quanto meno per una parte della
dottrina, la diffida era nulla con contestuale inefficacia della successiva
disdetta ( sulle differenti correnti
dottrinali: cfr. Wessner in:
Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me
- Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 257 d CO). L' obiezione della convenuta
apparirebbe pertanto concludente.
d) Il
problema è che l'allegazione della convenuta non era sostanziata, risultando
così manifestamente incompleta, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore a far
uso dell'interpello dandole l'opportunità di rimediarvi ponendo pertinenti
domande (art. 56 CPC). E ciò a maggior ragione trattandosi di una parte sprovvista
di conoscenze giuridiche, senza il patrocinio di un legale e che si era limitata
a fornire indicazioni laconiche e frammentarie. Non potendosi scartare immediatamente l'obiezione
in questione, nemmeno si può ritenere che essa non sia idonea a insinuare seri
dubbi nel convincimento del giudice. Posto ciò, non rimane nella fattispecie che accoglie­re
il reclamo e annullare la decisione impugnata ritornando gli atti al primo
giudice perché interpelli la convenuta (art. 327 cpv. 3 lett. a CPC),
invitandola a specificare le sue allegazioni di fatto. Sulla base di tali
indicazione, egli emanerà una nuova decisione in cui esaminerà se la situazione
giuridica è chiara.
8. L e spese del reclamo seguono il precetto
della soccom­benza (art. 106 CPC). La reclamante ottiene causa vinta sul
principio, ma non è possibile prevedere come deciderà il Pretore in esito al
rinvio della causa (né si può escludere che possa emanare la stessa decisione),
di modo che si giustifica di suddividere gli oneri a metà e di compensare le
ripetibili.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è accolto n el senso che la sentenza impugnata è
annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei
considerandi .
2.   Le spese processuali di fr.
250. sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate
le ripetibili.
3.   Notificazione a:

  avv.   ;
  .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio sud.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115
LTF.