Locazione, sfratto, tutela giurisdizionale nei casi manifesti
Decisione del 09.06.2021, IICCA
Incarto n. 12.2021.50
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 128 cpv. 3 CPC
art. 257 CPC

AO 1
AO 2
entrambe
  rappresentate da: RA 1
contro
AP
  1
chiedente lespulsione del conduttore dallente
locato nella procedura sommaria a tutela
dei casi manifesti;
domanda avversata dal convenuto e che il
Pretore ha accolto con decisione 25 marzo
2021;
appellante il convenuto con appello 9 aprile 2021, con cui chiede lannullamento,
rispettivamente la riforma del querelato
giudizio nel senso di respingere integralmente
listanza di espulsione, con protesta di
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 27 maggio 2021
le istanti si sono opposte al gravame
postulandone lintegrale reiezione;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A. Con contratto 8 settembre 2020
(doc. A e A1) AP 1 ha preso in locazione, a partire dal 16 settembre 2020 e
fino al 30 settembre 2023, un appartamento di 7 locali al 6° piano, interno n.
21, nello stabile sito in __________, __________, per una pigione mensile
complessiva di fr. 5'000.- (di cui fr. 400.- quale acconto per le spese
accessorie) e lannesso posteggio n. 5 al piano -1 del medesimo stabile per una
pigione di fr. 150.- mensili.
B. Con scritto raccomandato 17 novembre 2020 la parte
locatrice hanno notificato al conduttore una diffida a fronte del mancato
pagamento delle pigioni relative ai mesi di settembre, ottobre e novembre
2020 per complessivi fr. 12'875.- (fr. 2'575.- + fr. 5'150.- + fr. 5'150.-), intimandogli
un termine di pagamento di 30 giorni con la comminatoria della disdetta del
contratto per mora ai sensi dellart. 257d CO.
C. Il 21 dicembre 2020 la medesima ha trasmesso al conduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta
del contratto di locazione per il 31 gennaio 2021 (doc. C).
D. Con scritto del 29 gennaio 2021 il conduttore ha contestato la disdetta summenzionata innanzi allUfficio
di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est, sostenendo di avere nel
frattempo provveduto a saldare le pigioni arretrate. Egli ha poi ritirato la
sua istanza il 2 marzo 2021 .
E. Costatata la mancata
riconsegna dellente locato alla scadenza del termine di preavviso, con istanza 16 febbraio 2021 AO 1 e AO
2 hanno convenuto in giudizio AP 1 postulandone lo sfratto nella procedura
sommaria per la tutela nei casi manifesti.
F. I n sede di udienza del 23 marzo 2021 le istanti si sono riconfermate nella loro richiesta , precisando che sin dallinizio del rapporto di
locazione linquilino non ha mai versato la pigione dovuta . Il convenuto da
parte sua ha invece ribadito di aver provveduto al pagamento delle pigioni arretrate entro i l
termine di diffida , ma di non
essere al momento in grado di
produrre i relativi giustificativi.
G. Con decisione 25 marzo 2021 il
Pretore ha accolto listanza di espulsione, facendo ordine al convenuto di riconsegnare
lappartamento e il relativo posteggio entro 10 giorni, con le comminatorie di
rito, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.- a suo carico e
condannandolo a versare alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità.
H. Con appello 9 aprile 2021 il
convenuto si è aggravato contro tale decisione, chiedendone lannullamento
rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente listanza di
espulsione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con
osservazioni ( recte : risposta) 27 maggio 2021 le istanti si sono opposte
allappello postulandone lintegrale reiezione.
E
considerato
in
diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé
menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la
procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie lappello
9 aprile 2021 contro la decisione 25 marzo 2021 (notificata il 30 marzo 2021) è
tempestivo, come lo è la risposta allappello 27 maggio 2021.
2. Nella fattispecie il Pretore,
dopo avere esposto i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi
manifesti e per la disdetta per mora ai sensi dellart. 257d CO,
ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni nonché il rispetto
delle scadenze e delle formalità previste dalla legge.
3. Con il gravame, lappellante rimprovera
innanzitutto al primo giudice di non aver considerato che al momento dellinoltro
dellistanza di sfratto la disdetta era oggetto di una procedura di
contestazione innanzi allUfficio di conciliazione ed era pertanto controversa.
4. Ora, nulla impedisce alla
parte locatrice di far capo a una procedura sommaria di espulsione anche qualora
sia parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta. In
una tale evenienza, il giudice del caso manifesto verificherà in via
pregiudiziale la validità della disdetta, e potrà accogliere listanza di
espulsione qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale,
non possano intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico
(DTF 141 III 262, consid. 3.2). Peraltro nel caso qui in esame, quando il primo
giudice ha statuito sullistanza di espulsione, il conduttore aveva già da
tempo ritirato la procedura innanzi allUfficio di conciliazione. La sua
censura è pertanto destituita di fondamento.
5. Lappellante ribadisce altresì
la sua tesi secondo cui egli avrebbe provveduto a saldare le pigioni scoperte
entro la scadenza del termine di diffida, cosicché la disdetta per mora non
sarebbe giustificata. Rileva a tal proposito di non essere stato in grado di
produrre i giustificativi del pagamento a causa di un cambio di banca nel
gennaio 2021 e dellimpossibilità di accedere al suo vecchio conto. Egli
avrebbe tuttavia domandato la trasmissione della relativa documentazione e
sarebbe in attesa di riceverla, come pure avrebbe richiesto alla controparte
una verifica contabile, che questultima non avrebbe tuttavia eseguito.
Lappellante aggiunge che la parte locatrice non ha prodotto in causa la scheda
contabile relativa al rapporto di locazione di cui trattasi. Pertanto, a suo
modo di vedere, i fatti alla base della presente controversia non sarebbero
immediatamente comprovabili e non giustificherebbero la procedura di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti.
6. Anche questa censura non solo
non può sovvertire il giudizio impugnato, ma è da considerare temeraria.
Premesso che la parte locatrice, con la risposta allappello, ha prodotto la
scheda contabile menzionata dallappellante (attestante uno scoperto nel
frattempo lievitato a fr. 43'775.- e dunque lassenza di qualsivoglia pagamento
da settembre 2020 a maggio 2021) e ha evidenziato di avere invano cercato
allinterno della sua contabilità e negli estratti conto tracce dei presunti
pagamenti della controparte, anche in questa sede AP 1 non ha portato alcun
elemento concreto che permetta anche solo di supporre un avvenuto pagamento. E
meglio, sono trascorsi più di 5 mesi dalla notifica della disdetta e 2 mesi
dallinoltro dellistanza di sfratto: in questo lasso di tempo il conduttore
non ha prodotto alcunché, nemmeno
nelle more ricorsuali, ciò che attesta chiaramente il carattere dilatorio della
sua tesi difensiva e un utilizzo abusivo delle procedure previste dal Codice di
procedura civile. Richiamato lart. 128 cpv. 3 CPC , secondo cui i n caso di malafede o temerarietà processuali, la parte e il suo
patrocinatore possono essere puniti con la multa disciplinare fino a 2000
franchi e, in caso d i recidiva, fino a
5000 franchi, quanto appena esposto conduce non solo alla reiezione
dellimpugnativa, ma anche allimposizione di una multa disciplinare di fr.
200.- a carico dellappellante.
7. Alla luce di tutto quanto
precede lappello di AP 1 devessere respinto, con conseguente conferma della
decisione pretorile 25 marzo 2021. Le spese processuali di secondo grado,
fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2-3 e 13 LTG, seguono la
soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Alle parti appellate non
vengono assegnate indennità, in assenza di una richiesta in tal senso.
8. Il valore litigioso della
presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione
per la durata di 3 anni e ammontante dunque ad almeno fr. 165 ' 600 .-,
non è stato contestato con il gravame e può essere qui confermato ritenuto che
nella presente procedura di sfratto era litigiosa pure la validità della
disdetta (cfr. STF 4A_565/2017 dell11 luglio 2018, consid. 1.2.1 e 1.2.2.3).
9. Vertendo la controversia in
esame su una decisione adottata in
procedura sommaria e non ponendo questioni
di principio o di rilevante importanza, la stessa può essere decisa dalla Camera
nella composizione a giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b cifre 2 e 3 LOG).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC e la LTG
decide:                     1. L'appello 9 aprile 2021 di AP 1 è respinto .
2. Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a
carico dall'appellante. Non si assegnano ripetibili o indennità.
3. Allappellante è inflitta una multa disciplinare di
fr. 200.-.
4. Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi
giuridici (pagina seguente)
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).