Locazione - svolgimento di un tentativo di conciliazione attraverso un'udienza separata delle parti
Decisione del 07.02.2022, IICCA
Incarto n. 12.2021.129
DIREZIONE DEL PROCESSO
art. 47 CPC
art. 124 cpv. 3 CPC

AO
  1
patrocinato dall  PA 2
contro
AP
  1
patrocinato dall  PA 1
con cui lattore ha
chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 12'450.-;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
aggiunto, con sentenza 13 luglio 2021, ha parzialmente accolto, condannando il
convenuto al versamento di fr. 10'200.- e ponendo a suo carico le spese
processuali di fr. 200.-;
appellante il
convenuto con appello 14 settembre 2021 con cui chiede la riforma del
giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione e, in
via subordinata, il suo annullamento con rinvio degli atti al Pretore aggiunto
per nuova istruttoria e per nuova decisione, il tutto con protesta delle spese
giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio;
mentre con risposta 9
novembre 2021 lattore postula la reiezione del gravame, pure con protesta di
spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:                   A. Con contratto 22 maggio
2018 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 lappartamento di 4,5 locali, sito
nello stabile denominato __________ in via __________ a __________ per una
pigione mensile di fr. 2'050.-, oltre fr. 250.- a titolo di acconto per le
spese accessorie, da pagare in via anticipata entro il 1° giorno del relativo
mese. Il contratto, di durata indeterminata e pattuito con decorrenza dal 1° giugno
2018, era disdicibile con preavviso
di tre mesi per la scadenza del 31 maggio, la prima volta per il 31 maggio 2020
(doc. B).
B. Nel
corso dellautunno 2018 il conduttore ha lasciato lente locato e smesso di
versare la pigione dovuta. Il 12 dicembre 2018 il locatore ha proposto al
conduttore una riduzione del 50% del canone mensile (da fr. 2050 a fr.
1'025.-) retroattivamente dal 1° novembre 2018 fino a quando non avrebbe trovato un subentrante solvibile
alle seguenti condizioni:  versamento entro domenica 16.12.2018 di fr.
3'250.- per sanare i pagamenti dovuti al 01.12.2018  e  versamenti 2019
puntuali. Se un solo pagamento dovesse arrivare in ritardola mia
concessione decade ANCHE retroattivamente  (doc. G).
Il 16 dicembre 2018 il conduttore ha
ordinato alla sua banca il bonifico a favore del locatore dellimporto di fr.
3'250.- (scambio di messaggi di posta elettronica doc. E; doc. C) mentre il 31
dicembre 2018 questultimo ha ricevuto limporto di fr. 1'275.- pari alla
pigione mensile ridotta e allacconto delle spese accessorie (doc. C).
C. Con
messaggio di posta elettronica del 4 aprile 2019 il locatore ha
segnalato al conduttore che la pigione ridotta del mese di marzo 2019 era stata
versata tardivamente mentre quella di aprile non era (ancora) stata
accreditata. Richiamato laccordo del mese di dicembre 2018 egli ha pertanto ricordato
al conduttore che la pigione risultava  dovuta per intero anche per i mesi
da novembre ad oggi . Prima di procedere, egli lo ha invitato a volere
verificare e comunicare la data dei relativi ordini, così da escludere
eventuali responsabilità della banca. A questo scritto e ai successivi
solleciti il conduttore non ha risposto (doc. E, doc. F).
D. Con contratto 20
agosto 2019 AO 1 ha concesso in locazione lappartamento menzionato a
dei nuovi conduttori a partire dal 1° settembre successivo per una pigione
mensile di fr. 1'800.-, oltre fr. 250.- a titolo di acconto per le spese accessorie (doc. B
retro, doc. C).
E. Dopo avere ottenuto
la necessaria autorizzazione ad agire (doc. A), con petizione 12 novembre 2020AO
1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura di Locarno-Città,
chiedendo la sua condanna al pagamento dellimporto di fr. 12'450.- a titolo di
pigioni scoperte per il periodo dal 1° giugno 2018 al 31 maggio 2020.
F. Con disposizione
ordinatoria 13 novembre 2020 il Pretore aggiunto, ritenuto che la petizione era
priva di motivazione, ha citato le parti a comparire il 9 febbraio 2021 per
procedere al dibattimento di prime arringhe. Prima della relativa udienza il
Giudice ha tentato una conciliazione tra le parti nellambito della quale egli le
ha sentite individualmente e separatamente. Fallito il tentativo di intesa il
primo giudice ha proseguito la causa e invitato lattore a motivare la
petizione, facendo più volte uso del suo potere di interpello. A dire del
locatore, a partire dal 1° novembre 2018 egli avrebbe concesso al conduttore
una riduzione della pigione del 50% (fr. 1'025.- mensili invece di fr. 2'050.-)
a condizione che le pigioni fossero pagate tempestivamente nei termini del
contratto di locazione. Il conduttore non avrebbe tuttavia ottemperato a tale
condizione, da qui la sua pretesa di fr. 12'450.- così composta: fr. 10'250.-
(pari alla riduzione della pigione mensile accordata al conduttore [di fr.
1'025.-] per 10 mesi [dal 1° novembre 2018 al 31 agosto 2019], la quale avrebbe
tuttavia perso di efficacia a seguito dei ritardi nel versamento delle pigioni)
e fr. 2'250.- (pari alla differenza tra la pigione versata dai subentranti e
quella dovuta per contratto dal convenuto fino al 31 maggio 2020 [fr. 250.- x 9
mesi]). Dalla somma totale di fr. 12'500.- lattore ha dedotto limporto di fr.
50.- che il conduttore avrebbe pagato in eccesso (doc. D).
G. Con osservazioni
scritte 15 marzo 2021 il convenuto si è integralmente opposto alla petizione, contestando
preliminarmente la modalità adottata dal Pretore aggiunto di sentire le parti
separatamente nel tentativo di giungere a unintesa. In merito allaccordo di
riduzione della pigione il conduttore ha addotto che essa gli sarebbe stata
concessa dal locatore a seguito dei difetti dellente locato, negando di avere
mai accettato la condizione risolutiva, la quale sarebbe peraltro nulla siccome
contraria agli art. 269 segg. CO. Il locatore avrebbe comunque rinunciato a
prevalersene di modo che la pretesa costituirebbe un abuso di diritto. Il convenuto
ha altresì contestato la mora nei pagamenti delle pigioni, da lui corrisposte
puntualmente fino al mese di agosto 2019. Dal 1° settembre 2019 nulla più
sarebbe dovuto siccome lattore avrebbe sottoscritto un nuovo contratto di
locazione con nuovi conduttori, i quali non sarebbero pertanto subentrati nella
relazione contrattuale precedente.
H. In sede di udienza
dibattimentale 10 maggio 2021 lattore, in replica, ha contestato il motivo
addotto dal conduttore in relazione alla riduzione della pigione, ribadendo che
la stessa traeva origine dalla proposta di accordo 12 dicembre 2018 da lui
formulata per agevolare il conduttore a fronte del fatto che questultimo, pur
essendo obbligato a versare la pigione fino alla prima scadenza del 31 maggio
2020, non abitava più nellappartamento. Egli ha inoltre osservato che la
proposta sarebbe stata accettata dal conduttore il 16 dicembre seguente,
ribadendo infine il ritardo nel versamento della pigione. In duplica il
convenuto ha confermato le sue precedenti argomentazioni.
I. Esperita
listruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il
Pretore aggiunto, con sentenza 13 luglio 2021 qui impugnata, ha parzialmente
accolto la petizione e condannato il convenuto al pagamento di fr. 10'200.-,
ponendo a carico di questultimo fr. 200.- a titolo di oneri processuali.
L. Con appello 14
settembre 2021 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel
senso di respingere la petizione e, in via subordinata, ha postulato il suo
annullamento con rinvio degli atti al Pretore aggiunto per nuova istruttoria e
per nuova decisione, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le
sedi. Con risposta 9 novembre 2021 lattore si è opposto integralmente al
gravame, protestando spese e ripetibili di appello.
Considerato
in diritto:                 1. Lart. 308
cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni
finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il
valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia
di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione
finale in una controversia dal valore superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque lappellabilità del giudizio impugnato entro il
termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, limpugnata decisione
13 luglio 2021 è stata ritirata dallappellante il giorno seguente (v.
tracciamento dellinvio agli atti), per cui lappello 14 settembre 2021, tenuto
conto delle ferie giudiziarie (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), è tempestivo, così
come lo è la risposta inoltrata dallattore nel termine di 30 giorni ai sensi
dellart. 312 cpv. 2 CPC.
2. Nella decisione
impugnata il Pretore aggiunto ha dapprima respinto le critiche formulate dal
convenuto in relazione al tentativo di trovare unintesa tra le parti
attraverso una loro audizione separata. Il primo giudice ha al riguardo
spiegato che la metodologia da lui applicata, descritta nei manuali di
mediazione con il termine anglosassone di caucus , è stata
preventivamente concordata con le parti e non ha in alcun modo incrinato la sua
imparzialità, di modo che il rimprovero mossogli dal convenuto appariva
finanche lesivo della buona fede processuale. Egli ha altresì ricordato che ai
sensi dellart. 124 cpv. 3 CPC il giudice può optare per gli strumenti
conciliativi che ritiene più efficaci, a maggior ragione se gli stessi sono
stati condivisi con le parti, e concluso che a ogni modo in virtù dellart. 47
cpv. 2 lett. b CPC lesperimento di un tentativo di conciliazione non costituisce
motivo di ricusazione.
Nel merito il
Pretore aggiunto, ritenuta pacifica lesistenza dellaccordo concernente la
riduzione della pigione, ha respinto la tesi del conduttore, secondo cui essa
sarebbe da ricondurre a difetti dellente locato. Sulla base degli atti, del
comportamento del conduttore e del chiaro tenore della clausola risolutiva
contenuta in tale accordo, il primo giudice ha concluso che anchessa era stata
accettata dal convenuto. Egli ha qualificato laccordo come un contratto di
annullamento parziale del debito ai sensi dellart. 115 CO, senza effetto
novatorio sulloriginario rapporto di locazione, assortito da una condizione
risolutiva, secondo la quale in caso di ritardo nel pagamento di una singola
pigione (dimezzata), laccordo sarebbe divenuto caduco. In tale condizione
risolutiva il primo giudice non ha ravvisato alcun elemento di nullità o abusività.
Accertato il ritardo nel pagamento della pigione da parte del conduttore, il
Pretore aggiunto ha considerato la condizione realizzata e ha quindi accolto la
pretesa volta allincasso degli importi scoperti per il periodo novembre 2018 
agosto 2019 per complessivi fr. 10'200.-. Il primo giudice ha invece respinto
la pretesa di fr. 2'250.-, il contratto sottoscritto con i nuovi conduttori non
costituendo un subingresso in senso proprio bensì un nuovo contratto di
locazione che ha posto fine al rapporto in vigore con il convenuto.
3. Lappellante critica
la modalità con cui il Pretore aggiunto ha cercato di raggiungere unintesa tra
le parti attraverso unudienza separata delle stesse e, dopo il suo fallimento,
per avere proseguito la causa senza ricusarsi. Agendo in questo modo, il
giudice avrebbe violato le regole del Codice di procedura (art. 47 cpv. 1 lett.
b CPC, art. 53 CPC e art. 124 cpv. 3 CPC), in particolare il diritto di essere
sentito, il principio del contraddittorio, della parità di trattamento e dellimparzialità
del giudice.
3.1   Il CPC sancisce il principio
secondo cui anche nella procedura decisionale possono in ogni tempo essere
svolte udienze di conciliazione. Secondo lart. 124 cpv. 3 CPC, infatti, il
giudice può tentare in qualsiasi momento di conciliare le parti. L'art. 226 cpv.
2 CPC menziona esplicitamente il tentativo di raggiungere un accordo come
possibile contenuto della cosiddetta udienza istruttoria. Tuttavia, le
discussioni volte alla soluzione bonale del litigio sono possibili anche al di
fuori di una tale udienza in ogni stadio di causa. Le discussioni conciliative
sono finalizzate alla risoluzione amichevole della controversia oggetto del
procedimento civile. In questo senso, si collocano al di fuori della procedura
decisionale, orientata alla risoluzione giudiziaria della controversia. Al fine
di tentare unintesa il giudice conciliatore può illustrare alle parti la sua
prima e non vincolante valutazione del contendere, alla luce del diritto
applicabile, dei documenti prodotti e dei fatti allegati. Ciò non comporta, di
regola, parvenza di prevenzione in causa (art. 47 cpv. 2 lett. b CPC). Se le
discussioni conciliative hanno successo, la procedura è risolta senza una
decisione del tribunale (art. 241 CPC). Di conseguenza, le discussioni conciliative,
non essendo una premessa della decisione giudiziaria, non costituiscono udienze
nel senso degli art. 30 cpv. 3 Cost. e 54 cpv. 1 CPC e non sono quindi
pubbliche. Il loro contenuto non è verbalizzato e non può essere utilizzato
come base per un'eventuale decisione del giudice. Lo svolgimento delle
audizioni conciliative presuppone sempre il consenso delle parti (DTF 146 I 30
consid. 2.4 con riferimenti). Il CPC prevede pertanto una soluzione di conciliazione
giudiziale facoltativa, non pubblica e slegata da un preciso momento
processuale ma è silente in merito alle modalità del suo svolgimento. Ai sensi
dellart. 124 cpv. 1 CPC la direzione del processo incombe al giudice, che
dispone al riguardo di un ampio potere di apprezzamento, riservati il rispetto
dei principi di celerità, di economicità e dellequo processo (TF 4A_341/2014
del 5 novembre 2014 consid. 2.3; Frei ,
in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, n. 1 ad
art. 124 CPC; Trezzini ,
Commentario pratico al CPC, II a ed., Vol. 1, n. 2 ad art. 124 CPC). Le
garanzie procedurali sono temperate dal principio della buona fede codificato
allart. 52 CPC, che riguarda il comportamento di tutte le parti in causa e
comprende sia il divieto dellabuso di diritto sia lobbligo di agire
correttamente e lealmente ( Trezzini ,
op. cit., n. 1 ad art. 52 CPC). In particolare uno dei principali doveri
imposti a una parte dal principio di buona fede è quello di far valere le
proprie obiezioni e contestazioni nei tempi previsti dalla legge e senza
ritardi (DTF 146 III 265 consid. 5.5.3, sentenza 4C.347/2000 del 6 aprile 2001,
consid. 2b) o di evitare comportamenti contraddittori ad esempio invocando a
posteriori la violazione di un diritto a cui si era rinunciato (DTF 146 III 265
consid. 5.5.3).
3.2   Il ricorso a discussioni individuali
e separate delle parti allo scopo di favorire un loro accordo, è una pratica in
uso al di fuori del contesto giudiziale, in particolare in un percorso di
mediazione ( Kobel , Les tribunaux
civils peuvent-ils avoir recours à des caucus? in: Jusletter 5 novembre 2018,
pag. 4 seg. con riferimenti). In ambito giudiziario la maggioranza della
dottrina, pur riconoscendo i vantaggi e lefficacia che questa modalità può
avere in determinati casi per risolvere in maniera amichevole la lite, considera
delicata la sua applicazione nel contesto di un tentativo di conciliazione in
corso di causa ai sensi dellart. 124 cpv. 3 CPC a fronte dei rischi legati al
doppio ruolo assunto dal giudice. Sedute conciliative separate delle parti sono
di principio ritenute conformi ai principi costituzionali e procedurali se effettuate
con il consenso delle parti e come ultima ratio, dopo avere tentato la
conciliazione in unudienza comune ( Brunner ,
Zur Strategie von Vergleichsverhandlungen, in: Donatsch et al., Festschrift 125
Jahre Kassationsgericht des Kantons Zürich, Zürich 2000, pag. 159 seg.; Schmid , Einzelgespräche in der
Vergleichsverhandlung, in SJZ 110 (2014) 359 seg.; Schmid Christoffel , Gerichtliche Vergleichsverhandlung 
eine praxisorientierte Wegleitung, Justice  Justiz  Giustizia 2011/1, n. 25; Frei , op. cit., n. 28 ad art. 124 CPC; Meier , Die neue schweizerische ZPO 
beurteilt nach dem Informationsaustausch zwischen Parteien, Gericht und
Dritten, in: ZZZ 2011 pag. 249 seg.; Kobel ,
Les tribunaux civils peuvent-ils avoir recours à des caucus? in: Jusletter 5
novembre 2018; più critico Kölz ,
Einzelgespräche an gerichtlichen Vergleichsverhandlungen im Zivilprozess, in:
ZZZ 2016, pag. 229 seg., con riferimenti). Lapplicazione di questa metodologia
in ambito giudiziario è una prassi in uso, a determinate e precise condizioni
che permettono di garantire i principi dellequo processo, soprattutto presso
il tribunale commerciale di Zurigo ( Schmid ,
op. cit., pag. 359 seg.; Brunner ,
Vergleichsverhandlungen am Handelsgericht Zürich  la methode zurichoise, in:
Der handelsgerichtliche Prozess, Berna 2019, pag. 43-54).
3.3   In concreto il Pretore
aggiunto con disposizione ordinatoria 13 novembre 2020, considerato che la
petizione dellattore era priva di motivazione, ha citato le parti a comparire
il 9 febbraio 2021 per procedere al dibattimento di prime arringhe. Dal
relativo verbale risulta che il primo giudice ha invitato lattore, non
patrocinato, a motivare la petizione facendo uso del suo potere di interpello e
assegnato al convenuto un termine scadente il 15 marzo successivo per
presentare le proprie osservazioni scritte. Il verbale è silente in merito al
tentativo di conciliazione esperito dal Pretore aggiunto. È comunque incontestato
che egli, raccolto il consenso delle parti, ha tentato di trovare unintesa anche
attraverso delle discussioni individuali e separate allinizio delludienza di
prime arringhe. Solo dopo il suo fallimento ha dato modo allattore di motivare
la petizione, verbalizzandone il contenuto e assegnando al convenuto un termine
per presentare osservazioni scritte. Questultimo, per il tramite del suo
rappresentante legale, dopo avere acconsentito al tentativo di conciliazione
attraverso laudizione separata delle parti (e avere in tal modo espressamente rinunciato
a esercitare il suo diritto al contraddittorio in riferimento alle
dichiarazioni espresse dalla controparte in tale sede) e avere lasciato riprendere
e proseguire il contraddittorio senza sollevare alcuna obiezione, ha
rimproverato al primo giudice le modalità del procedere solo con le
osservazioni scritte del 15 marzo 2021. Un simile comportamento contraddittorio
e tardivo non può che essere qualificato come lesivo del principio della buona
fede processuale e non può essere tutelato. A ciò si aggiunga che lappellante
nemmeno indica, se non in termini del tutto generici, quali sarebbero
concretamente le dichiarazioni o le allegazioni formulate dalla controparte e
ritenute dal Pretore nella fase decisionale su cui egli non avrebbe potuto
prendere posizione. Dagli atti risulta a ogni modo che egli ha potuto
esprimersi e prendere posizione su tutte le allegazioni e le motivazioni
formulate dalla controparte con la petizione e completate in sede di udienza di
prime arringhe, il giudice di prime cure avendogli poi assegnato un termine per
presentare le osservazioni scritte. In queste circostanze, non si ravvede
alcuna violazione dei principi costituzionali e procedurali nella scelta del
Pretore aggiunto di sentire le parti in unudienza separata allo scopo di
giungere a una loro intesa ai sensi dellart. 124 cpv. 3 CPC.
Ne discende che le censure
riproposte in questa sede dallappellante in merito al metodo applicato dal
Pretore aggiunto per tentare di trovare unintesa delle parti sono
inammissibili oltre che infondate.
3.4   Per quanto concerne il
rimprovero di imparzialità del giudice mosso dallappellante al Pretore
aggiunto (tardivamente) per non essersi ricusato dopo il fallimento del
tentativo di conciliazione, vale inoltre la pena aggiungere che di principio
non costituisce valido motivo di ricusazione il mero esercizio di funzioni
conciliative (art. 47 cpv. 2 lett. b CPC; DTF 131 I 113 consid. 3.6 con rinvio
alla decisione del TF 1P.32/1997 del 20 marzo 1997 consid. 5a; TF 1P.533/2006
consid. 2.2), il solo fatto di avere formulato una proposta transattiva (TF
5A_382/2007 del 25 febbraio 2008) o il fatto per il giudice di occuparsi del medesimo
litigio in più stadi. Occorrono altri motivi oggettivi per fondare sospetti di
parzialità, ovvero che il magistrato abbia assunto su determinati temi
posizioni suscettibili di metterne oggettivamente in dubbio lequanimità (DTF
134 IV 294 consid. 6.2.1 con riferimenti). Lappellante si è limitato a
rimproverare al giudice in maniera del tutto generica di avere proseguito la
causa dopo che il tentativo di conciliazione era fallito, senza indicare
elementi oggettivi sulla base dei quali si possa ritenere che il Pretore
aggiunto sia stato imparziale nella successiva procedura decisionale. A ciò si
aggiunga che in concreto laudizione separata delle parti nel tentativo di
trovare unintesa è avvenuta allinizio del dibattimento di prime arringhe del
9 febbraio 2021, prima che il giudice istruisse la causa. Il fatto che il
Pretore aggiunto abbia invitato lattore, non patrocinato, a motivare la
petizione facendo uso del suo obbligo di interpello non permette di dubitare
della sua parzialità nei confronti del convenuto, il quale ha avuto modo di
prendere posizione su tutte le allegazioni e le argomentazioni dellattore con
le sue osservazioni scritte del 15 marzo 2021.
4. In merito alla
clausola risolutiva lappellante ribadisce in questa sede di non averla mai
accettata, lamentando un errato accertamento dei fatti e una violazione del
diritto. Egli rimprovera altresì al primo giudice una carente motivazione della
decisione per non avere esaminato la sua validità. A suo dire, la stessa
sarebbe nulla, essendo contraria allart. 269d cpv. 1 e 2 CO siccome  comporterebbe
un aumento unilaterale retroattivo della pigione .
4.1   La censura concernente
lassenza di accordo della condizione risolutiva è irricevibile per carente
motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), lappellante limitandosi ad affermare
genericamente che la volontà delle parti avrebbe dovuto essere interpretata a
favore del conduttore senza spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui le
argomentazioni del Pretore aggiunto sarebbero errate. La critica è comunque
infondata, anche in ambito locativo le clausole contrattuali sono infatti da
interpretare secondo gli usuali criteri, ovvero secondo tutte le circostanze
del caso concreto (TF 4C.156.2000 del 13 aprile 2016, DTF 121 III 6 consid. 3c
e riferimenti), come avvenuto in specifico.
4.2   Il rimprovero di carente
motivazione della pronuncia pretorile per non avere esaminato la validità della
condizione risolutiva è infondato.
Il diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal
diritto di essere sentito sancito dallart. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia
minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale di cui allart. 238 lett.
g CPC. Esso impone in particolare allautorità giudicante di indicare in
maniera chiara le ragioni che lhanno portata a decidere in un senso piuttosto
che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la
portata della decisione e di proporre i rimedi giuridici adeguati con
cognizione di causa (cfr. DTF 139 IV 179 consid. 2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3).
Esso non obbliga però lautorità giudicante a pronunciarsi necessariamente su
tutte le questioni e le prove proposte dalle parti, bastando che esamini i temi
rilevanti per il giudizio (cfr. DTF 142 II 49 consid. 9.2, 143 III 65 consid.
5.2).
In
concreto il Pretore aggiunto ha in realtà spiegato espressamente e in maniera
chiara le ragioni di fatto e di diritto per cui ha ritenuto che la nota
clausola, accettata dal conduttore, non poteva essere considerata nulla. Egli,
respinta la tesi del convenuto, siccome non dimostrata, secondo cui la
riduzione della pigione fosse da ricondurre a un ipotetico difetto dellente
locato, ha in particolare considerato che tale accordo era oggettivamente
estremamente vantaggioso per il conduttore, posto che in mancanza di un
subentrante solvibile egli avrebbe dovuto continuare a corrispondere
mensilmente lintero canone stabilito nel contratto di locazione, e ritenuto
limpegno corrispettivo a pagare tempestivamente la pigione dimezzata così come
la conseguenza in caso di una sua inottemperanza, ragionevoli e sensati. Il
primo giudice ha pertanto concluso per la compatibilità della condizione
risolutiva con lart. 20 e 256 cpv. 2 lett. b CO. A non averne dubbio questa
motivazione permetteva alle parti di comprendere la portata della decisione e di proporre i rimedi giuridici
adeguati con la necessaria cognizione di causa.
4.3   In conclusione,
laccertamento pretorile secondo cui le parti hanno pattuito una modifica
contrattuale che contemplava una riduzione della pigione in ragione della metà
a partire dal 1° novembre 2018 a condizione che il canone ridotto fosse versato
al locatore tempestivamente secondo i termini del contratto originale, ossia
anticipatamente entro il 1° giorno del mese, deve essere confermato. Tale condizione
non è tuttavia stata rispettata dal conduttore, il quale già a partire dal mese
di marzo 2019 ha versato la pigione in ritardo senza rispettare i termini
pattuiti (come accertato dal primo giudice e non contestato dallappellante),
con la conseguenza che laccordo di riduzione del canone è automaticamente
decaduto con effetto retroattivo. In queste circostanze, e contrariamente a
quanto reputa lappellante, lart. 269d CO non trova applicazione, il locatore
non avendo proceduto a una modifica unilaterale del contratto rispettivamente a
un aumento della pigione.
5. Lappellante
rimprovera infine il Pretore aggiunto per non avere esaminato la fattispecie in
relazione allabuso di diritto asseritamente commesso dal locatore.
5.1 Richiamati i
principi giurisprudenziali esposti al considerando 4.2 anche il rimprovero di
carente motivazione della pronuncia pretorile sollevato dallappellante nei
confronti del primo giudice per non avere esaminato il comportamento del
locatore dal profilo dellabuso di diritto è infondato. Nel caso concreto, pur
essendo vero che il Pretore aggiunto non ha esaminato espressamente la
contestazione sollevata dal conduttore, secondo cui il comportamento del
locatore sarebbe stato lesivo della buona fede, è altrettanto vero che egli ha
spiegato chiaramente i motivi che lo hanno indotto a riconoscere la sua
pretesa. Egli ha in particolare qualificato laccordo di riduzione della pigione
quale contratto di annullamento parziale del debito ai sensi dellart. 115 CO,
senza effetto novatorio sulloriginario rapporto di locazione, assortito da una
condizione risolutiva secondo lart. 154 CO in base alla quale in caso di
ritardo nel pagamento di una singola pigione ridotta, laccordo sarebbe
divenuto caduco. Accertata la realizzazione della condizione, ovvero il mancato
pagamento nei termini, il primo giudice ha quindi accolto la pretesa del
locatore. La motivazione pretorile permetteva dunque alle parti di capire la portata della sua decisione e
di proporre i rimedi giuridici adeguati con la necessaria cognizione di causa.
5.2   La censura dellappellante è
in ogni caso priva di fondamento. Egli intravede un comportamento
contraddittorio del locatore, il quale  se fosse stato seriamente
intenzionato a prevalersi della clausola risolutiva avrebbe agito senza
indugio, al più tardi dopo il primo pagamento tardivo, rispettivamente la prima
messa in mora .
5.2.1   Il manifesto abuso di un proprio
diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). Questa regola permette
al giudice di correggere gli effetti della legge in determinati casi in cui
l'esercizio di un diritto causerebbe una manifesta ingiustizia. Sono le
circostanze concrete del caso di specie a determinare se si sia in presenza di
un abuso di diritto, traendo ispirazione dalle diverse categorie evidenziate
dalla giurisprudenza e dalla dottrina. L'aggettivo " manifesto "
utilizzato nel testo di legge evidenzia tuttavia che l'abuso di diritto va
ammesso restrittivamente. Casi tipici sono l'assenza di un qualsiasi interesse
all'esercizio di un proprio diritto, l'utilizzo di un istituto giuridico in
modo contrario al proprio scopo, una manifesta sproporzione degli interessi in
gioco e un atteggiamento contraddittorio ( DTF 137 III 625 consid. 4.3; 135
III 162 consid. 3.3.1 con rinvii). In generale si può
affermare che far valere un diritto è abusivo, qualora ciò appare in
contraddizione con un precedente comportamento, il quale delude lecite
aspettative (DTF 129 III 493 consid. 5.1.).
5.2.2   In concreto il
locatore ha fatto valere in causa i suoi diritti derivanti dal contratto di
locazione originario dopo il realizzarsi della condizione risolutiva
dellaccordo di riduzione della pigione. Dagli atti è inoltre emerso che il
locatore a più riprese, per il tramite dei suoi rappresentanti legali, ha
segnalato al conduttore (che è rimasto silente), il ritardo nel pagamento della
pigione ridotta per i mesi di marzo e aprile 2019 (doc. E e F), evidenziando
tra laltro che visto che i termini di pagamento non erano stati rispettati  la
pigione risulta essere tardiva e quindi dovuta per intero anche per i mesi da
novembre 2018 ad oggi  (email 4 aprile 2019, doc. E). In queste circostanze
non si può certo ravvisare un comportamento abusivo del locatore, il quale non
ha fatto altro che far valere i suoi crediti derivanti da un valido contratto
di locazione.