Locazione - riduzione della pigione per difetti
Decisione del 30.05.2021, CCR
Incarto n. 16.2020.15
ABITABILITÀ
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
art. 259d CO

contro
  la decisione emessa il 23 gennaio 2020 dal
  Pretore del Distretto di Vallemaggia nella causa SE.2019.6 (contratto
  di locazione) promossa nei suoi
  confronti con petizione del 17 giugno 2019 da
CO 1
(patrocinata
  dall ' avv.  PA 2 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il 19 novembre 2018 RE
1, in qualità di locatore, e CO 1, quale conduttrice, hanno concluso un contrat­to
di locazione , per una pigione mensile di fr. 1500., avente
per oggetto alcuni locali di uno stabile situato a __________ . Il
contratto, con inizio al 1° gennaio 2019 e di durata indeterminata,
poteva essere disdetto con preav­vi­so di tre mesi per la scadenza del 31
dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2021.
B. Il 1° febbraio 2019 il Municipio di __________ ha
convocato RE 1 per l'8 febbraio successivo a un sopralluogo dell'immobile
locato per controllarne lo stato generale e valutarne l'abitabilità. L'autorità
comunale ha altresì chiesto spiegazioni per quanto concerne l'erogazione
dell'acqua potabile, interrotta dal 2014 e il cui ripristino non era stato previamente
richiesto. Il sopralluogo si è svolto alla presenza del tecnico
comunale __________ __________, dell'esperto canto­nale antincendio AICAA ing. __________ __________ e della conduttrice. I l locatore non
vi ha partecipato, non avendo ritirato la convocazione speditagli
tramite invio raccomandato . Al termine del sopralluogo, il
tecnico comunale ha comunicato a CO 1 che avrebbe proposto al Municipio di
emanare una decisione di inabitabilità perché l'immobile era in uno stato tale
da non garantirne la sicurezza.
C. Il 18
marzo 2019 CO 1 ha chiesto al locatore di eliminare i difetti che
pregiudicavano l'abitabilità dell'ente locato entro il 31 marzo successivo, con
la precisazione che se ciò non fosse stato possibile, avreb­be disdetto il
contratto con effetto immedia­to. Il 24 marzo 2019 l'Ufficio tecnico di __________
ha confermato a CO 1 che lo stato della casa locata non ne garantiva la
sicurezza, specificando che vi era altresì  un rischio residuo antincen­dio non accettabile  . L'indomani CO 1 ha comunicato al locatore la disdetta del contratto preannunciando
il deposito della pigione di quel mese all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione di Minusio. Il 1° aprile 2019 essa si è poi trasferita in un
appartamento ad __________. Con decisione del 4 aprile 2019 il Municipio di __________
ha dichiarato l'immobile appartenente a RE 1 inabitabile con effetto immediato.
Al ricorso interposto contro tale decisione, del cui esito non è dato di sapere,
il Consiglio di Stato non ha concesso l'effetto sospensivo.
D. Il
29 aprile 2019 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione di Minusio per un tentativo di con­ciliazione nei confronti di RE 1
inteso a ottenere, in via principale, l'accertamento della
nullità del contratto di locazione a causa dell'inabitabilità dell'abitazione
locata con conseguente condan­na del locatore al pagamento di fr. 4500. a
titolo di restituzione delle pigioni versate, di fr. 8415. a titolo di
risarcimento danni, consistenti nei lavori di miglioria e di manutenzione da
lei effettuati e nei lavori occasionati dal trasloco anticipato, e di fr. 200.
a titolo di danni morali. In via subordinata, essa ha postulato l'accertamento
del recesso immediato del contratto il 25 marzo 2019, la riduzione del 90%
delle pigioni dei mesi da gennaio a marzo 2019 con conseguente rimborso di
fr.  4050. ([fr. 1500. x 3] x 90%) e la condanna del convenuto
al pagamento di fr. 8415. a titolo di risarcimento danni e di
fr. 200. per danni morali. Constatata l'impossibilità di conciliare le
parti, il 16 maggio 2019 l'autorità di conciliazione ha rilasciato
all'istante l'autorizzazione ad agire .
E. Con petizione del 17 giugno 2019 CO 1 ha convenuto
RE 1 davanti al Pretore del
Distretto di Vallemaggia per ottenere,
previo conferimento del gratuito patrocinio, quanto postulato in sede di
conciliazione, chiedendo inoltre la liberazione in suo favore di fr. 1500. corrispondenti alla pigione
di marzo 2019 depositata all'Ufficio di conciliazione e la riduzione dell'80%
delle pigioni dei mesi da gennaio a marzo 2019 con conseguente rimborso di
fr. 3600. ([fr. 1500. x 3] x 80%) . Il 5 luglio 2019 il Pretore ha ammesso l'attrice al beneficio
del gratuito patrocinio. Nelle sue osservazioni del 12 luglio 2019 il convenuto
ha proposto di respingere la petizione. Alle prime ar­rin­ghe del 21 agosto
2019 le parti hanno riaffermato le loro posizioni e hanno notificato pro­ve.
L'istruttoria è terminata il 4 dicembre 2019 e al dibattimento finale le parti
hanno rinunciato limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del
17 dicembre 2019 l'attrice ha ribadito le proprie doman­de, salvo
ridurre a fr. 500. la pretesa di risarcimento
danni. Nel suo allegato del 16 dicembre 2019 il convenuto ha ribadito il
suo punto di vista.
F. Statuendo con
decisione non motivata del 20 dicembre 2019 il Pretore ha parzialmente
accolto la petizione accordando all'attrice una riduzione del 100% della
pigione dall'8 febbraio 2019 al 31 marzo 2019 con conseguente condanna del convenuto a versare fr. 2586. di cui fr. 1500.
 depositati presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di
Minusio al quale ne ha ordinato la liberazione in favore dell'attrice. Le spese
processuali di complessivi fr. 297.65 come pure le spese di cancelleria
(fotocopie) di fr. 26. sono state poste a carico del convenuto. Così invitato
da RE 1, il 23 gennaio 2020 il Pretore
ha motivato la decisione e ha posto gli ulteriori oneri
processuali per la motivazione della decisione di fr. 135.90 (fr. 120. di
tassa di giustizia e fr. 15.90 di spese) a carico del convenuto.
G. Contro
la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 28
febbraio 2020 in cui chie­de di riformare il giudizio impugnato nel senso di respingere
la petizione. Invitata a presentare osservazioni al reclamo, CO 1 è
rimasta silente.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate
nella procedura semplificata sono impugna­bili, entro il termine di 30 giorni
dalla notificazione, mediante appello se il valore litigioso secondo l'ultima
conclusione riconosciuta raggiunge almeno fr. 10 000. (art. 308 cpv. 2
CPC e art. 311 cpv. 1 CPC) o mediante reclamo se lo stesso è inferiore a
fr. 10 000. ( art. 319 lett. a CPC e
art. 321 cpv. 1 CPC ). Nel caso in esame, l'attrice dopo avere
chiesto in un primo tempo il pagamento di fr. 13
115., nelle conclusioni essa ha ridotto la sua pretesa a fr. 5200 . (fr.  4500. per le pigioni
da gennaio a marzo 2020, fr. 500. a titolo di risarcimento danni e
fr. 200. per danni morali). Dandosi un valore litigioso inferiore a
fr. 10 000., la decisione in esame è impugnabile me­dian­te reclamo davanti
a questa Camera. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisio­ne
è pervenuta al convenuto il 31 gennaio 2020 (cfr. tracciamento dell'invio
postale n. 98.__________ agli atti). Introdotto il 28 febbraio 2020
il reclamo in esame è tempestivo.
2. Secondo l'art. 320
CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto
(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena
l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la
violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato
(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,
l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli
soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in
tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e
circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne
di manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione
urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2
con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata, il Pretore ha innanzitutto respinto la richiesta dell'attrice di dichiarare
nullo il contratto di locazione poiché all'inizio della locazione
l'inquilina aveva acconsentito di abitare in quei luoghi quantunque l'appartamento
fosse verosimilmente già inabitabile secondo le prescrizioni di diritto pubbli­co.
Posto che l'inabitabilità è stata decisa solo in un secondo tempo e che prima
di allora l'abitazione non era vietata, per il primo giudice  non si può ritenere che il contratto fosse nullo,
in quanto non vi è la prova che RE 1 sapesse che l'appartamento da lui locato
potesse essere oggetto di critiche da parte dell'autorità comunale.
Quanto alla
richiesta dell'attrice di riduzione del corrispettivo in applicazione
del l'art. 259 d CO , il Pretore ha considerato
che con ogni evidenza  un
appartamento destinato all'abitazione di un'inquilina e di una piccola bambina,
qualificato inabitabile dall'Autorità comunale, deve essere considerato affetto
da grave difetto  . Per il primo
giudice, la decisione del Municipio di __________ ha infatti privato all'attrice
la possibilità giuridica e oggettiva di poter gode­re della prestazione
caratteristica del contratto di locazione poiché  secondo la decisione, l'occupazione dei locali avrebbe espo­sto lei e
sua figlia a pericoli per la sua salute e la sua sicurezza  . Ciò, egli ha proseguito, ha
costretto l'inquilina ad abbandonare l'ente locato e a cercare al più presto
un'abitazione alternativa. A suo avviso, quindi, la dichiarazione di inabitabilità
dell'en­te locato ha privato l'attrice di abitare nei locali  nella maniera più assoluta, pertanto una
riduzione del 100% del canone di locazione è l'unica soluzione possibile per
ristabilire l'equilibrio tra le prestazio­ni delle parti e ciò a partire dalla
qualifica di inabitabilità dell'en­te locato da parte del Municipio. Ciò
posto, egli ha concluso che la pigione era dovuta fino all'8 febbraio 2019  giorno in cui l'Ufficio tecnico ha anticipato
oralmente a parte attrice che l'ente locato sarebbe stato dichiarato
inabitabile  . In definitiva il
convenuto è stato obbligato a restituire all'attrice complessivi fr. 2586.
di cui fr. 1500. depositati presso l'Ufficio di conciliazione. Per contro, l e pretese di risarcimen­to danni e per torto morale sono state respinte  in quanto non sono state sufficientemen­te comprova­te da un lato e
motivate dall'altro.
4.   RE 1 censura la decisione del Pretore di riconoscere all'attrice il diritto a una
riduzione della pigione prima del 4 aprile 2019 quando l'autorità comunale ha revocato
con effetto immediato l'abitabilità dell'ente locato. Egli rimprovera al primo
giudice di avere accordato una riduzione della pigione dall'8 febbraio 2019,
evidenziando che quel giorno il tecnico comunale aveva anticipato l'intenzione
di proporre al Municipio l'inabitabilità dell'immobile alla sola conduttrice senza
che lui ne fosse informato. Egli contesta pertanto di dover restituire le
pigioni per i mesi di febbraio e marzo 2019 e ciò, a maggior ragione,
considerato il fatto che l'attrice ha abitato l'ente locato fino a fine marzo
2019 e ha consegnato le chiavi solo verso la fine del mese di giu­gno 2019. Per
di più, egli epiloga, il Pretore ha ridotto integralmente la pigione
allorquando l'attrice aveva chiesto una riduzio­ne soltanto dell'80%.
5. Le condizioni per
ottenere una riduzione della pigione in caso di difetti dell'ente locato sono già
state illustrate dal Pretore. Al riguar­do basti
rammentare che l a nozione di difetto si riferisce allo stato appropriato
all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato
reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la
cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o se essa non ha
una caratteristica su cui il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito
(DTF 135 III 347 consid. 3.2, più recentemente: sentenza 4A_411/2020 del
9 febbraio 2021 consid. 3.1.1). Un difetto, oltre che materiale, può anche essere
immateriale, ovvero giuridico come l'impossibilità di usare i locali dovuta
alla mancanza di un'au­torizzazione amministrativa (sentenza del Tribunale
federale 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1; v. anche Tschudi , D as Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 52 alle note
introduttive agli art. 258-259 i CO con vari esempi; Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 270 n. 4.7; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª
edizione , n. 33 ad art. 258 CO).
a) Nel
caso concreto, come si è detto, il Pretore ha fatto decorrere la riduzione
della pigione dall'8 febbraio 2019, ovvero dal giorno in cui la conduttrice è
venuta a conoscenza del fatto che l'ente locato sarebbe stato dichiarato
inabitabile. In realtà, ai fini dell'applicazione dell'art. 259 d CO determinante
non è quando il difetto è conosciuto dal locatario ma il momento in cui il
locatore ne viene a conoscenza. Poco importa come egli lo venga a sapere,
potendone prendere conoscen­za personalmente, esserne informato dal conduttore
medesimo, da suoi ausiliari o da terzi (autorità: Aubert in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à
loyer et à ferme - Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 11 ad art. 259 d CO ). La ricezione dell'avviso di difetti determina il punto di partenza
del diritto alla riduzione del corrispettivo, se il locatore non ne ha avuto
conoscenza precedentemente ( Lachat, op.
cit., pag. 282, n. 1.11).
b) Ora,
che RE 1 fosse assente al sopralluogo organizzato dal Comune per l'8
febbraio 2019 è incontestato. Certo, qualora egli si fosse presentato quel
giorno, dando seguito all'invito trasmessogli per raccomandata, egli sarebbe
venuto a conoscenza delle intenzioni dell'autorità comunale. Ci si può così chiedere
se tale assenza non debba essergli imputata.
Resta il fatto che la decisione di inabitabilità dell'ente locato è
stata emanata il 4 aprile 2019 e soltanto dal quel mo­mento la conduttrice
sarebbe stata impossibilitata a usare i locali a causa di un divieto di diritto
pubblico. Se non che, a quel momento, la locatrice aveva già disdetto il contratto
di locazione e finanche lasciato l'abitazione. P rima di allora, e in particolare dall'8 febbraio
2019, sussisteva una mera prospettiva di inabitabilità dell'ente locato, ma non
si può ritenere che per ciò solo l'idoneità dell'ente locato all'uso cui era
destinato fosse diminuita o pregiudicata.
c) Non
si disconosce che alla base della decisione di inabitabilità decisa
dall'autorità comunale ci fosse la relazione rilasc iata il 12 febbraio
2019 dall'ing. __________ __________ da cui emerge che il mancato rispetto
delle direttive antincendio per quanto riguarda il pericolo di incen­dio
proveniente dall'esistente focolare completa­mente aper­to, che la canna
fumaria, data la vetustà del camino, necessita di una verifica integrale che ne
certifichi l'idoneità, che l'impianto elettri­co si presenta talmente mal
ridotto da necessitare una nuova veri­fica con
l'emissione di un nuovo rapporto RaSi, per cui l'abitazione presenta un
rischio residuo antincendio non accettabile e necessita di un immediato in­tervento
di risanamento affinché lo stabile abitativo sia messo in si­curezza . Dalla
decisione risultava inoltre che la manomissione del sigillo dell'Azienda
comunale acqua potabile di __________ che, su richie­sta degli stessi
proprietari, sanciva l'avvenuta chiusura dell'al­lacciamento dell'immobile in
oggetto alla rete dell'acquedotto co­mu­nale determina ulteriormente che
l'abitazione di fatto non era agibile e non poteva essere locata senza regolare
ripri­stino di questo allacciamento.
d) Ora,
come si è detto, il locatore, assente al sopralluogo dell'8 febbraio 2019, non
è venuto a conoscenza delle manchevolezze riscontrate dall'esperto canto­nale
antincendio AICAA. Quanto alla lettera della conduttrice del 18 marzo 2019, essa
ha bensì diffidato il locatore a eliminare i difetti entro e non oltre il 31
marzo 2019 (doc. C allegato all'istanza di conciliazione nel fascicolo richiamo
UC Minusio), ma non ha specificato in alcun modo quali fossero i difetti, né
esigeva la riduzio­ne della pigione e da quando, donde la sua inefficacia (cfr.
DTF 142 III 562 consid. 8.3.1). Anzi, a ben vedere, mai prima di allora l'inquilina
si era lamentata con il locatore
dell'esisten­za di difetti o
aveva preteso che l'uso dell'ente locato fosse limitato o pregiudicato. Certo,
il reclamante non può seriamente pretendere di non essere stato a conoscenza
dell'inabitabilità temporanea dell'abitazione sin dall'inizio della locazione ove
appena si pensi che l'impianto per l'erogazione dell'acqua potabile era
piombato. Che il proprietario sia passibile di contravvenzione per aver
ripristinato l'erogazione dell'acqua senza avvisare l'azienda comunale è
possibile, resta il fatto che nel rapporto privato con l'inquilina ciò non è
determinante giacché durante tutta la locazione questa ha sempre potuto
usufruire dell'acqua potabile. Non si può dunque ritenere che si fosse in
presenza di un difetto che riduces­se o impedisse l'idoneità dell'ente locato
così come pattui­to tra le parti. In circostanze del genere, la decisione del
Pretore di accordare una riduzione integrale della pigione dall'8 febbraio 2019
si rivela errata. Il reclamo risulta pertanto fondato e soccorrendo le premes­se
dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la decisione impugnata va riformata nel senso
che la petizione deve essere respinta.
6. Le spese processuali del giudizio odierno seguirebbero
la soccom­benza (art. 106 cpv. 2 CPC). CO 1 non ha tuttavia presentato
osservazioni e non può essere considerata soccombente di modo che non può
essere tenuta al pagamento di spese (CCR, sentenza inc. 16.2019.18 del 4 giugno
2020 consid. 9; v. anche DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). In condizioni del
genere tanto vale rinunciare in questa sede al prelievo di oneri e ad assegnare
ripetibili. Allo Stato del Cantone Ticino, poi, possono essere addebitate spese
processuali, ma non quelle ripetibili (art. 107 cpv. 2 CPC). Gli oneri di primo grado sono posti a carico dell'attrice
e per essa, al beneficio del gratuito patrocinio, a carico dello Stato.
Per questi motivi,
decide: I.   Il reclamo è accolto, nel
senso che la sentenza impugnata è così riformata:
1.    La petizione è respinta.
1.1. Annullato
2.    Le
spese processuali di fr. 459.55 (tassa di giustizia in fr. 80., spese in fr.
217.65, spese di cancelleria (fotocopie) in fr. 26. e motivazione della
decisione: tassa di giustizia in fr. 120., spese in fr. 15.90) sono poste a
carico dell'attrice e per essa a carico dello Stato.
II.    Non si
prelevano spese processuali di reclamo.
III.   Notificazione a:

  avv.   ;

  avv.   .
Comunicazione a:
 Pretura del Distretto di
Vallemaggia;

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale
d'appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115
LTF.