Contratto di mediazione immobiliare: prova dell'esistenza del contratto
Decisione del 29.01.2021, CCR
Incarto n. 16.2020.5
MEDIAZIONE
REMUNERAZIONE
art. 1 cpv. 2 CO
art. 18 cpv. 1 CO
art. 412 CO
art. 225 CPC

contro
  la decisione emessa il 19 dicembre 2019
  dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, nella causa SE.2019.150 (mediazio­ne immobiliare) promossa con petizione
  del 25 aprile 2019 da
CO
  1
(patrocinato
  dall ' avv.  PA 2 ),
Ritenuto
in fatto: A. Con rogito n. __________
del 27 maggio 2013 del notaio C__________ __________, L__________ __________ ha
concesso alla società RE 1, di cui A__________ __________ era amministratore
unico, un diritto di compera, cedibile e pro­rogabile, sulla particella n. 131 RFD di __________ (edificio di
161 m² e superficie non edificata di 521 m²), a un prezzo di fr. 150
000. con scadenza al 31 maggio 2014. La durata di tale diritto è poi stata
prorogata fino al 31 marzo 2015. Il 29 luglio 2014 la RE 1 ha ceduto il
diritto di compera a G__________ e M__________ __________ al prezzo di fr. 120
000.. Il 13 aprile 2015 il proprietario della particella n. 131 ha
frazionato il fondo ricavando la particella n. 788 (superficie non
edificata di 245 m²) che è stata acquistata il 21 aprile 2015 da G__________
e M__________ __________ mediante esercizio di un diritto di compera.
B .   Il 22 dicembre 2017 CO
1 si è rivolto alla RE 1 per ottenere il pagamento di fr. 7200., pari al
3% del prezzo di vendita di fr. 240 000. della particella n. 788 quale mercede
per la mediazione da lui effettuata. La RE 1 ha negato l'esistenza di
un qualsivoglia incarico così come l'esercizio di un'attività di mediazione da
parte del mittente. Il 12 marzo 2018 CO 1 ha fatto notificare alla RE 1 il
precetto esecutivo n. __________ dell'Ufficio di esecuzio­ne di Lugano per
l'incasso di fr. 7200. oltre interessi al 5% dall'8 gennaio 2018
indicando quale titolo di credito Commissione compra-vendita mappale
no. 32 RFD __________ (successivamen­te divenuto mapp. no. 788 RFD __________),
al quale l'escussa ha interposto opposizione.
C. Il 20 novembre 2018 CO 1 si è rivolto al Segretario assessore della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, per un tentativo di conciliazione
nei confronti della RE 1 inteso a ottenere il pagamento di fr. 7200. oltre interessi
al 5% dall '8 gennaio 2018 a titolo di
commissione maturata per la compravendita della particella n. 788 RFD di __________ così come il rigetto in via
definitiva dell'opposizione interposta al menzionato precetto esecutivo . All'udienza
di conciliazione del 25 gennaio 2019 il
Segretario assessore, preso atto della mancata comparizione della convenuta, ha
rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire. Le spese processuali di
fr. 250. sono state poste a carico dell'istante (inc. CM.2018.742).
D. Con
petizione del 25 aprile 2019 CO 1 ha convenuto la RE 1 davanti
al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere quanto postulato in
sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 31 maggio 2019 la RE
1 ha proposto di respingere la
petizione e ha chiesto, in via riconvenzionale, di a ccertare l'inesistenza
del debito oggetto dell'esecuzione n. __________ dell'Ufficio di
esecuzione di Lugano, così come di annullarla e di ordinarne la
cancellazione. All'udien­za del 27 agosto 2019, indetta per le prime arringhe,
l'attore ha replicato aumentando la sua pretesa a fr. 8100. pari al 3% del
prezzo di vendita di fr. 270 000. e ha concluso per il rigetto della
domanda riconvenzionale. In duplica la convenuta ha confermato le sue domande.
Entrambe le parti hanno notificato prove. In coda all'udienza il
Pretore ha ammesso l'audizione di G__________ __________ e il richiamo dell'incarto relativo
alla procedura di conciliazione, rinviando la decisione sull'assunzione di
ulteriori prove. Il 16 ottobre 2020, al termine dell'audizione testimoniale, il
Pretore ha respinto le altre prove (deposizioni dell'attore e di A__________ __________)
e ha chiuso l'istruttoria. Le parti hanno rinunciato alle arringhe finali,
limitandosi a conclusioni scritte del 27 novembre e 28 novembre 2019 in cui esse
hanno mantenuto le rispettive domande.
E. Statuendo
con decisione del 19 dicembre 2019 il Pretore ha accolto la petizione condannando
la convenuta a versare all'attore fr. 8100. oltre interessi al 5% dall ' 8 gennaio
2018 e rigettando in via definitiva l ' opposizione interposta al predetto precetto
esecutivo. Le spese processuali, con una tassa di giustizia di fr. 850., così
come quelle della procedura di conciliazione di fr. 250., sono state
poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'attore fr. 1650. per
ripetibili.
F. Contro
la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 31
gennaio 2020 per ottenere, previo conferimento dell 'effetto sospensivo, la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione
o, in via subordinata, il rinvio degli atti al primo
giudice per una nuova decisione previa audizione di A__________ __________ o in
via ancor più subordinata, di accogliere la petizione limitatamente all'importo
di fr. 2400. (2% di fr. 120 000.) . Nelle sue osservazioni del 12 marzo 2020 CO 1 propone
di respingere il reclamo. Con decreto del 13
marzo 2020 il presidente di questa Camera ha negato al reclamo l'effetto
sospensivo.
Considerando
in diritto: 1. Le
decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi
di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.,
a questa Camera con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321
cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al
patrocinatore della convenuta il 27 dicembre 2019 (cfr. tracciamento degli invii, numero dell'invio
98.41.902926.00610103 agli atti). Sospeso dalle ferie giudiziarie, il termine
per l'impugnazione è iniziato a decorre il 3 gennaio 2020 (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC ) e sarebbe scaduto sabato 1° febbraio 2020, salvo prorogarsi
al lunedì successivo (art. 142 cpv. 3 CPC ). Introdotto il 31
gennaio 2020 il reclamo in esame, è pertanto tempestivo .
2. Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del
diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).
L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure
concernenti l'errata applicazione del diritto  federale, cantonale o estero 
da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità
del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del
diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III
367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di
reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se sono
stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in
particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di
manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento
delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare
semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma
occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione
delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la
situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico
chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di
giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata il Pretore, rammentate le disposizioni applicabili al contratto di
mediazione, ha accertato anzitutto sulla scorta delle risultanze istruttorie che G__________ __________ aveva comperato
da A__________ __________ titolare di un'immobiliare in via __________ a di __________
la particella n. 788 RFD di __________ al prezzo di fr. 270 000.. Egli ha
poi accertato che il compratore si era precedentemente rivolto all'attore chiedendogli
di segnalargli un terreno o una casa da acquistare, che l'attore, dopo avergli mostra-
to un terreno a __________, lo ha presentato ad A__________ __________, che il
compratore ha versato all'immobiliare di cui quest'ultimo era amministratore
unico fr. 30 000. per la riservazione e che quando le carte del notaio
erano a posto ha acquistato il terreno unitamente alla moglie. Per il primo
giudice, nulla modifica a
questa ricostruzione dei fatti  la circostanza che G__________ __________
sia divenuto proprietario del terreno a seguito di esercizio (nel 2015) di un
diritto di compera cedutogli dalla convenuta nel 2014 anziché sulla base di un
atto di compravendita  come argomenta la convenuta nelle sue conclusioni 
per evocare una pretesa inattendibilità del teste. A suo parere, la testimonianza
di G__________ __________ è stata  perfettamente
chiara, lineare e senza contraddizioni: quanto rilevante ai fini del giudizio è
chiaramente emer­so, a prescindere dalla terminologia utilizzata, quest ' ultima di competenza degli avvocati e notai citati nella
deposizione. Controparte contrattuale all ' atto notarile
doc. 3 [rogito di cessione di diritto di compravendita del 29 luglio 2014] erano
il teste, la di lui moglie e __________ nella sua veste di amministratore unico
della convenuta. Il primo
giudice ha poi ritenuto che senza
l ' intervento dell ' attore, G__________ __________ non avrebbe acquistato il fondo di __________
e che pertanto l ' attore ha dimostrato il nesso causale tra
l'attività di mediazione (per indicazione) da lui svolta e l'acquisto del fondo
da parte degli acquirenti. Ciò posto, egli ha stabilito che l 'attore ha diritto alla mercede pattuita poiché  discussa espressamente con la convenuta in occasione dell ' incontro tra Cipullo, l ' attore e il teste
negli uffici della convenuta  , di fr. 8100. pari
al 3% del prezzo di vendita di fr. 270 000..
4. Per la reclamante, il Pretore avrebbe dovuto respingere la
petizione già solo per il motivo che l'attore dopo avere inizialmente fornito
una versione dei fatti, l'ha modificata nella replica. Ciò, a suo avviso non è
proceduralmente ammissibile. L'opinione non può essere seguita. Ordinato un
secondo scambio di allegati scritti (art. 225 CPC), con la replica (e poi con
la duplica), le parti, oltre a poter addurre senza alcuna limitazione nuovi
fatti o nuove prove, possono anche completare e correggere le allegazioni
contenute nel loro primo allegato ( Tappy in: Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2ª edizione, n. 11 ad art. 225).
Su questo punto il reclamo è pertanto infondato.
5. La reclamante chiede, ad ogni modo, di
respingere la petizione perché, diversamente da quanto stabilito dal Pretore , l'attore non
ha provato l'esistenza di un
contratto di mediazione, in particolare che le parti si siano accordate su di
un'eventuale mercede e sul tipo d'attività che avrebbe dovuto essere da lui
svolta. A suo parere, l'attività svolta dall'attore, che non è un mediatore
professionista iscritto nell'albo dei fiduciari immobiliari, potrebbe tutt'al
più essere considerata alla stregua di un'offerta o da lei in buona fede
ritenuta tale sicché un contratto nemmeno è sorto per atti concludenti. Per
la reclamante, inoltre, la valutazione delle prove operata dal primo
giudice è manifestamente errata e la sua decisione è arbitraria, poiché basata
esclusivamente sulle dichiarazioni dell'attore e sulla testimonianza di G__________
__________, la quale non è attendibile presentando molte incongruenze.
a) I
requisiti per accertare la conclusione di un contratto di mediazione in virtù
degli art. 412 segg. CO sono già stati illustrati dal Pretore. Al riguardo
basti ricordare che per l'art. 412 cpv. 1 CO, con il contratto di
mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per
concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto
contro pagamento di una mercede. Gli elementi essenziali del contratto di
mediazione sono il principio della sua onerosità e la
descrizione dell'attività che il mediatore deve fornire (sentenza del Tribunale
federale 4A_545/2018 del 23 settem­bre 2019 consid. 4.2.1 con rinvio
a DTF 139 III 217 consid. 2.3).
b) Sapere
se le parti hanno raggiunto un accordo e hanno quindi stipulato un contratto è
una questione di interpretazione delle loro volontà, la quale può essere
manifestata espressamente o tacitamente (art. 1 cpv. 2 CO; DTF 128 III 422
consid. 2.2). Affinché un contratto sia considerato concluso, le parti devono
aver avuto la volontà di esservi vincolate. Confrontato con un litigio
sull'esistenza di un contratto, il giudice deve in primo luogo ricercare la
vera e concorde volontà dei contraenti (interpretazione soggettiva; art. 18
cpv. 1 CO), eventualmente, in modo empirico, sulla base di indizi (DTF 144 III
98 consid. 5.2.2). Al proposito, costituiscono indizi in tal senso non solo il
contenuto delle dichiarazioni di volontà  scritte o orali  ma anche il
contesto generale, cioè tutte le circostanze che permettono di scoprire la
reale volontà delle parti, siano esse dichiarazioni fatte prima della
conclusione del contratto o fatti successivi ad esso, in particolare il
comportamento successivo delle parti che stabilisce ciò che le parti contraenti
stesse hanno compreso all'epoca. L'interpretazione soggettiva è questione di
fatto.
Ove
non esistono degli accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà
delle parti o se il giudice constata che una parte non ha compreso la volontà
dell'altra, la loro (presunta) volontà viene accertata interpretando le loro
dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento (interpretazione
oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva
ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella
situazione concreta. L'interpretazione oggettiva è questione di diritto (DTF
144 III 98 consid. 5.2.2 e 5.2.3). Anche la scelta tra i metodi
d'interpretazione soggettivo e oggettivo attiene al diritto. La decisione
spetta al giudice e dipende dall'esito dell'istruttoria. L'art. 18 cpv. 1
CO gli impone di dare la precedenza al metodo soggettivo, a condizione che
vi siano elementi sufficienti per farlo (CCR sentenza inc. 16.2019.68 del 1°
dicembre 2020 consid. 6b).
c) Nel
caso in esame, per CO 1 già prima di qualunque contatto diretto tra la
convenuta e G__________ __________, l'attore aveva pattuito verbalmente con A__________
__________ [allora amministratore unico della RE 1] il riconoscimento di una
commissione pari al 3% del prezzo di compravendita proprio in favore
dell'attore nel caso la compravendita si fosse perfezionata (petizione pag. 3
ad 2). Confrontato all'obiezione della convenuta di nemmeno conoscerlo,
l'attore, in replica, ha precisato che dopo avere visto su internet l'annuncio
della RE 1 che era in vendita il mapp. 788 RFD di __________, ha contattato
telefonicamente A__________ C__________, indicandogli che aveva una persona
interessata all'acquisto, e già discutendo i dettagli della commissione in
oggetto (replica pag. 2 ad 2).
G__________
__________, acquirente con la moglie della particella n. 788, ha dichiarato di
avere chiesto all'attore se c'era un terreno in vendita o una casa da
ristrutturare e lui mi ha segnalato un terreno che mi ha detto che avrebbe
potuto portarmi a farmelo vedere (). Una sera ci siamo incontrati e mi ha
portato a C__________ per farmi vedere il terreno e da lì ho dato la conferma,
dopo averci pensato due giorni e averne discusso con mia moglie, che ci
interessava. Da lì una sera siamo andati all'immobiliare di Via __________.
Presso l'immobiliare eravamo presenti io, CO 1 e A__________ in un ufficio al
piano terra. Prima di quell'incontro non conoscevo A__________ __________. Io
ricordo che ho detto che non stava a me versare un'eventuale commissione ma che
avrebbero dovuto mettersi d'accordo loro due direttamente. (). Per quanto ne
so chi vende deve versare una commissione. Ricordo che avevamo discusso una
percentuale ma non so più se era del 3% o del 5%. Questo non lo ricordo. (deposizione
del 16 ottobre 2019, verbali pag. 1 e 2).
d) Ora,
se dalla deposizione testé evocata si può oggettivamente dedurre che nel
presentare alla convenuta il futuro compratore
l'attore abbia esercitato un'attività di mediazione di indicazione o di mediazione
intermedia ( Zuführungs-mäkler ), ciò ancora non significa che le parti avessero
raggiunto un accordo sul principio dell'onerosità della remunerazione, come
pretende l'attore. Intanto questi non ha fornito alcuna prova sull'esistenza tra
le parti di un precedente accordo verbale. Per ammissione dell'attore, egli
stesso, una volta conosciute le intenzioni di G__________ __________ di
acquistare il fondo posto in vendita, si è rivolto alla convenuta per offrirle
il nominativo del compratore. Non è tuttavia dato di sapere come la convenuta
abbia percepito l'offerta dell'attore di agire per lei come mediatore contro
una remunerazione. Che poi la convenuta fosse cosciente del fatto che l'attore
agisse per lei non può dirsi, ove appena si pensi che, come si è visto, G__________ __________ si è sentito di precisare che non
spettava a lui versare un'eventuale commissione .
Tale considerazione appariva del tutto superflua qualora la questione su chi
dovesse versare una mercede fosse stata discussa e risolta tra le parti in
causa . Per di più il fatto che lo s tesso teste si sia espresso in prima persona plurale (a vevamo discusso una
percentuale ma non so più se era del 3% o del 5%) non permette di ritenere che
tra le parti in causa ci fosse un accordo su una remunerazione dei servizi
offerti dall'attore. Infine il fatto che un mediatore dopo avere presentato il
futuro acquirente si disinteressi per oltre due anni dell'esito
dell'intermediazione salvo venirne a conoscenza per puro caso non corrisponde
al corso ordinario delle cose. Sull'accordo per una remunerazione sussistono in
definitiva troppe incertezze.
e) Visto
quanto precede, dall'insieme delle circostanze, nulla induce a ritenere che le
parti abbiano concluso un contratto di mediazione in forma orale né che questo
sia sorto per atti concludenti. La conclusione del Pretore secondo cui l'attore
aveva dimostrato che la convenuta si era impegnata a versargli una mercede per
l'attività svolta appare arbitraria, ovvero manifestamente insostenibile. N e segue che la sentenza impugnata, frutto
di un accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 lett. b CPC), deve
essere annullata e il reclamo va accolto. Soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può
statuire essa medesima sulla lite. La decisione impugnata deve quindi essere
riformata nel senso che la petizione deve essere respinta.
6. Le spese giudiziarie di entrambe le sedi seguono la
soccombenza dell'attore (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
decide: I.   Il reclamo è accolto è
la decisione impugnata è così riformata:
1.   La petizione è respinta.
2.   Le spese
processuali con una tassa di giustizia di fr. 850., da anticipare come di
rito, così come le spese relative alla procedura di conciliazione CM.2018.742
di fr. 250., sono poste a carico dell'attore, il quale rifonderà alla convenuta fr. 1650. per ripetibili.
II.   Le spese processuali del
reclamo di fr. 950. sono poste a carico di CO 1 che rifonderà alla controparte
fr. 1000. per ripetibili.
3.   Notificazione a:

  avv.   ;

  avv.   .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.