Disdetta a seguito del mancato pagamento del canone di locazione - Espulsione
Decisione del 13.05.2022, IICCA
Incarto n. 12.2022.43
ESPULSIONE
art. 257d CO
art. 258d CO
art. 310 CPC
art. 311 CPC

AO
  1
contro
AP 1
AP 2
in materia di locazione,
con cui lattrice ha chiesto lo sfratto delle controparti e lo svincolo del
deposito di garanzia a suo favore,
domande a cui si sono opposti
i convenuti e che il Pretore con decisione del 15 marzo 2022 ha parzialmente
accolto ordinando lo sfratto dei conduttori e dichiarando irricevibile la
domanda di liberazione del deposito di garanzia,
appellanti i convenuti con atto di appello del 25 marzo 2022 con cui postulano la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,
spese e ripetibili, mentre lattrice con risposta del 14 aprile 2022 postula la
reiezione del gravame, anchessa con protesta di tasse, spese e ripetibili,
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto e in diritto:
che in
data 4 luglio 2017 AO 1, in qualità di locatrice, e AP 1 e AP 2, in qualità di
conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento
di 4½ locali al 2° piano e i parcheggi nr. 817 e 818 ubicati nello stabile
denominato  via __________  sito in via __________ __________ a __________
(doc. A);
che,
confrontata con ripetuti ritardi nel pagamento del canone locativo da parte
degli inquilini, la locatrice in data 18 ottobre 2021 li ha diffidati - con
scritti separati (doc. B e B1) - a versare entro 30 giorni limporto di fr. 2'271.-
(di cui fr 1'606.- quale pigione dellappartamento per il mese di settembre
2021, fr. 340.- quale acconto delle spese accessorie, fr. 305.- per la pigione dei
due parcheggi e fr. 20.- per le spese di richiamo), con la comminatoria che
trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe
stato disdetto;
che, non essendo intervenuto il pagamento dovuto, in
data 29 novembre 2021 AO 1 ha infine notificato separatamente agli inquilini,
con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 31
dicembre 2021 (doc. C e C1);
che per tale scadenza essi non hanno provveduto alla
regolare riconsegna dell'ente locato e dei posteggi, ragion per cui in data 1 ° febbraio 2022 la locatrice ha inoltrato alla Pretura di Lugano, sezione 4,
unistanza chiedente lo sfratto di AP 1 e di AP 2 e nel contempo la liberazione
a suo favore del deposito di garanzia;
che
con osservazioni del 15 febbraio 2022 i convenuti hanno prodotto un proprio conteggio
da cui emergeva uno scoperto - al 14 febbraio 2022 - di fr. 4'418.50, importo a
loro dire coperto però dal deposito di garanzia. Essi hanno proposto alla controparte
il pagamento rateale degli arretrati e la sospensione della presente procedura,
da riattivarsi in caso di mancato pagamento; proposta che è rimasta senza
seguito;
che con decisione del 15
marzo 2022 il Pretore ha parzialmente accolto listanza di AO 1 e ordinato lo
sfratto di AP 1 e AP 2, ritenendone adempiute le premesse, in particolare,
giudicando data la mora dei conduttori e la validità della disdetta; di contro
la richiesta di integrale liberazione del deposito di garanzia presentata dalla
locatrice è stata dichiarata irricevibile;
che, con appello di data 26
marzo 2022, i convenuti postulano la riforma del querelato giudizio nel senso
di respingere listanza;
che con risposta del 14
aprile 2022 AO 1 postula la conferma del querelato giudizio;
che dal 1 ° gennaio 2011 lo sfratto di un conduttore dai
locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o
straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa
conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti
(art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (HOHL, Procédure
civile, Tome II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);
che giusta l'art. 257
cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i
fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione
giuridica è chiara (lett. b). In base alla giurisprudenza del Tribunale
federale (DTF 138 III 620), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla
norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La
prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e lispezione
oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace ad una
limitazione del rigore probatorio: listante non può però limitarsi a rendere
verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare
chiarezza nei rapporti fattuali. Sempre in base alla giurisprudenza dellAlta
Corte (DTF 138 III 123), la situazione giuridica è chiara se alla luce del
testo legale o sulla base di una dottrina e di una giurisprudenza invalse e
autorevoli, lapplicazione della norma al caso concreto si impone in modo
evidente e porta a un risultato univoco; premesse che nella fattispecie in
esame sono con ogni evidenza date;
che p er
sua natura latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante
deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando
per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da
riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 e AP 2 omettono di fare;
che, con ogni evidenza, lappello in esame non
rispetta i principi sopraindicati in quanto non si confronta in alcun modo con
la questione della mora e deve pertanto essere dichiarato interamente
irricevibile;
che
la giurisprudenza di cui al doc. 7 non è più applicabile essendo stata superata
dalla modifica legislativa intervenuta con lentrata in vigore del CPC;
che,
anche senza considerare la mora che ha originato la disdetta, si osserva che
malgrado in corso di causa gli inquilini abbiano provveduto a effettuare alcuni
pagamenti non risulta che quanto dovuto sia stato interamente saldato, come
emerge chiaramente dai doc. 4 e 5 prodotti con lappello;
che
la mora è peraltro pacifica, oltre che ammessa, di modo che la conclusione del
primo giudice risulta corretta;
che le spese giudiziarie della procedura di secondo
grado, seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 CPC). Nel concreto
caso si giustifica di contenere le spese processuali della procedura di appello
in fr. 100.-. Considerato che lappellata si è limitata a trasmettere un
brevissimo scritto con cui ha chiesto unicamente la conferma del giudizio
impugnato non vi è motivo di assegnare alla stessa unindennità.
che la presente decisione viene presa dalla Camera
nella composizione di un giudice unico in applicazione dellart. 48b cpv. 1
lett. a cfr. 2 LOG.
Per questi motivi,
richiamato lart. 106 CPC e la LTG,
decide: 1. Lappello 25 marzo
2022 di AP 1 e AP 2 è irricevibile .
2. Le spese processuali della procedura di appello di fr.
100.- sono poste a carico degli appellanti, in solido. Non si assegnano
ripetibili.
3. Notificazione:
-
-  ,
- ,
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia
di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per
valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato
il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che
intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso
in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).