Proprietà per piani: nullità o annullamento di risoluzione assembleare
Decisione del 09.03.2022, ICCA
Incarto n. 11.2021.43
ASSEMBLEA DEI COMPROPRIETARI
DIRITTI E DOVERI DEI SOCI
art. 75 CC
art. 712m CC

AP 1
(patrocinata dall'avv.  PA 1 )
contro
AO 1
(patrocinata
  dall'avv.  PA 2 ),
giudicando sull'appello
del 1° aprile 2021 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il
1° marzo 2021;
Ritenuto
in fatto:                   A. Sulla particella n. 571 RFD
di __________ sorge una proprietà per piani (Condominio AO 1 ), costituita il 21 marzo 2005 e
composta a quel tempo di cinque unità (dalla n. __________2 alla n. __________6).
Nell'ambito dell'intavolazione nel registro fondiario, intervenuta il 31 maggio
2007, la proprietà per piani n. __________3 è stata soppressa e riunita alla n.
__________2. Quello stesso giorno AP 1 ),
cittadina statunitense, ha acquistato la
proprietà per piani n. __________5 ( 255 / 1000 ) . A quel momento le altre unità appartenevano a B__________ __________
(n. __________2, pari a 320 / 1000 ) , a V__________ __________ (n. __________4,
pari a 170 / 1000 ) e ad A__________ __________ (n. __________6,
pari a 255 / 1000 ) . Il 22 agosto 2011 J__________ __________
è divenuta proprietaria dell'unità n. __________4.
B. Con atto pubblico del 12 novembre
2011 (n. 491 del notaio B__________ ____________________) AP 1 ha acquistato da A__________
__________ la proprietà per piani n. __________6 con l'intenzione di riunirla
alla n. __________5 al fine di ampliare il proprio appartamento. Il giorno
medesimo AP 1 ha conferito a F__________ __________
una procura speciale,
affinché abbia a
rappresentarla all'assemblea dei condomini in atto pubblico notarile della
proprietà per piani AO 1 __________, chiamata ad approvare la riunione delle
quote di PPP n. __________5 e n. __________6 del fondo base part. 571 RFD __________
in un'unica quota di PPP e la relativa iscrizione a registro fondiario,
approvando il relativo progetto di riunificazione redatto dal geometra revisore
ing. __________.
Il
procuratore è in particolare autorizzato a sottoscrivere il relativo atto
pubblico e a compiere ogni e qualsiasi atto si rendesse necessario od utile per
l'adempimento del presente mandato.
Ritenuto
già sin d'ora per ratificato l'operato del procuratore.
Analoga
procura è stata rilasciata a F__________ __________ da A__________ __________.
C. Il
16 novembre 2011 l'amministratore della proprietà per piani ha con­vocato
i comproprietari a un'assemblea generale straordinaria per il 28 novembre
successivo con il seguente ordine del giorno:
1.  Discussione in merito all'avviso di
pubblicazione domanda di costruzione da parte degli istanti  sigg.ri AP 1 e __________
A__________.
2.  Unione dei due appartamenti in un'unica PPP con
relativa iscrizione a RF.
3.  Eventuali
All'assemblea sono comparsi F__________ __________ (in
rappresentanza di A__________ __________
e AP 1 ) , le altre
comproprietarie e il notaio B__________ ____________________, incaricato
di rogare gli atti pubblici.
D. Prima dell'inizio dei
lavori assembleari l'amministratore della comproprietà ha proposto
un'integrazione dell'ordine del giorno con l'aggiunta dei punti n. 3 (modifica del regolamento per l'amministrazione e l'uso del
condominio, e segnatamente degli art. 26 relativo all'esercizio del
diritto di voto con passaggio dal sistema di voto fondato sulle quote a
uno per testa, e 28 con-cernente l'esigenza dell'unanimità per le decisioni
sui lavori di rinnovamento e di trasformazione tendenti ad aumentare o migliorare
la funzionalità economica del fabbricato in luogo della sola maggioranza
qualificata ) e n. 4 ( posa videocamera alla sbarra d'entrata e citofono,
telecomando per apertura sbarra dall'appartamento). Nessuno si è opposto a tale
completamento. Tut ti gli oggetti
in discussione sono poi stati approvati all'unanimità. L'atto pubblico
di modifica delle proprietà per piani mediante riunione dell'unità n. __________ 6 alla n. __________5 è stato firmato il 2
dicembre 2011 e iscritto nel registro fondiario il 12 dicembre successivo. Le modifiche del regolamento per l'amministrazione e l'uso sono state menzionate
nel registro fondiario il 2 luglio 2012.
E. Il
20 febbraio 2018 AP 1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari della AO 1 per
un tentativo di conciliazione davanti al Segretario assessore della Pretura del
Distretto di Lugano, sezione 3, perché fosse accertata la nullità della
risoluzione n. 3 votata all'assemblea straordinaria dei
comproprietari del 28
novembre 2011. Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il
Segretario assessore ha rilasciato il
31 agosto 2018 a AP 1
l'autorizzazione ad agire. Le spese
processuali di fr. 300. sono state poste a carico dell'istan­te ,
riservato un diverso addebito in esito alla causa di merito
(inc.
CM.2018.105).
F. AP
1 si è rivolta il 30 novembre 2018 al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 3, per ottenere quanto postulato in sede conciliativa e chiedendo
inoltre di annullare la nota risoluzione assembleare. Il Pretore ha trattato la
causa con la procedura semplificata. Nelle sue osservazioni del 28 febbraio
2019 la Comunione dei comproprietari della AO 1 ha proposto di respingere la
petizione. In una replica spontanea del 15 marzo 2019 l'attrice ha
mantenuto il suo punto di vista. Analoga posizione ha ribadito la convenuta in una duplica spontanea del 1°
aprile 2019. Al dibattimento dell'8 maggio seguente il Pretore, dopo avere
fissato il valore litigioso in indeterminato, ma superiore a fr. 30 001., ha stralciato dal
ruolo la procedura semplificata (inc. SE.2018.449) e ha deciso di trattare la
causa con la procedura ordinaria (inc. OR.2018.93).
G. Alle
prime arringhe, indette seduta stante, le parti hanno mantenuto le rispettive
posizioni e hanno notificato prove. L'istruttoria è iniziata quello stesso
giorno ed è terminata il 9 novembre 2020. Alle arringhe finali le parti hanno
rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 23
dicembre 2020 l'attrice ha reiterato le proprie
domande. In un allegato conclusivo del 29 dicembre 2020 la convenuta ha
proposto nuovamente di respingere la petizione. Statuendo con sentenza del 1° marzo 2021,
il Pretore ha respinto la petizione. Le spese processuali di complessivi
fr. 3300. (incluse quelle della procedura di conciliazio­ne) sono state
poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 6000. per
ripetibili.
H. Contro
la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 1° aprile 2021 per
ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso di vedere accolta la sua petizione. In osservazioni del 17
maggio 2021 la Comunione dei comproprietari della AO 1 conclude per la
reiezione dell'appello.
Considerando
in diritto:                 1. Le
sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro
30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie
patrimoniali, il valore litigioso raggiunges­se almeno fr. 10 000. secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una
contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e
il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per
l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore,
poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In
concreto la soglia di fr. 10 000. è
raggiunta. Il Pretore ha fissato il valore litigioso in  superiore
a fr. 30 001. , importo che non appare inverosi mile e che non è contestato. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è
stata notificata al patrocinatore dell'attrice il 2 marzo 2021 (tracciamento
dell'invio n. 98.__________, agli atti). Introdotto il 1° aprile
2021, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2. Nella sentenza
impugnata il Pretore ha constatato anzitutto che per l'attrice l'assemblea dei
comproprietari non poteva validamente deliberare la modifica dell'ordine del
giorno perché la procura da lei conferita a F__________ __________ era limitata
all'approvazione della riunione delle proprietà per piani. Se non che  egli ha
continuato  sull'ammissione dell'altro oggetto all'ordine del giorno l'attrice
medesima non aveva nulla da ridire, il che appare quan­to meno singolare,
viste le tesi sostenute in questa sede riguardo alle carenze di rappresentanza
di F__________ __________. Per il primo giudice non era dato di capire come costui
avrebbe potuto validamente votare su tale questione se la procura a lui
conferita fosse stata limitata alla sola approvazione della riunificazione
delle due proprietà per piani. Ad ogni modo, a mente del Pretore, sulla scorta
della procura rilasciatagli dall'attrice F__________ __________ era autorizzato
a compiere ogni atto necessario o utile per l'adempimento del mandato, compresa  l'approvazione del progetto
di riunificazione redatto dal geometra revisore ing. __________  .
Posto ciò, e riassunti gli
avvenimenti antecedenti l'assemblea, il primo giudice ha accertato come l'attrice non solo fosse a conoscenza
delle modifiche che si intendevano votare, ma che dall'approvazione del punto 3
sarebbe dipesa anche l'adesione unani­me dei condomini alla riunione delle
unità PPP 3 e 4. Tale circostanza, a non averne dubbio doveva rientrare nei
poteri di rappresentanza conferiti a F__________ __________ in quanto atti
necessari per l'approvazione della riunione delle due proprietà per piani.
Senza dimenticare, ha soggiunto il Pretore, che l'approvazione dell'operazione
era necessaria anche per motivi LAFE, dato che l a mancata riunione dei
due appartamenti in uno solo avrebbe impedito di fatto all'attrice di conservare
la titolarità di entrambe le proprietà per piani. In circostanze del genere, ha
epilogato il Pretore, s ulla base
della sola procura speciale del 12 novembre 2011 F__________ __________
disponeva del potere di rappresentanza relativamente all'approvazione del­le
modifiche dell'ordi­ne del giorno, così come del regolamento per
l'amministrazione e l'uso del condominio,
ciò che esclude la via di un annullamento.
Per
altro, secondo il Pretore, in concreto il quorum necessario per approvare la
deliberazione è stato rispettato, giacché A__________ __________ non ha mai
contestato i poteri di rappresentanza di F__________ __________. Del resto,
egli ha rilevato, fino alla litispendenza dell'attuale causa nemmeno l'attrice
aveva sollevato una tale contestazione, quantunque a tutte le assemblee cui
essa aveva partecipato in seguito era accompagnata da F__________ __________ e
in una essa aveva finanche lamentato la modifica della modalità di voto. Simile
comportamento, per il Pretore, va interpretato alla stregua di una ratifica degli atti compiuti in precedenza
nel senso dell'art. 34 cpv. 3 CO. Il primo giudice ha escluso così l'annullamento
della risoluzione controversa, tanto più che il termine di un mese per
impugnarla era ampiamente scaduto . Senza dimenticare, infine, che l'annullamento non era stato chiesto in
sede conciliativa e che la modifica della domanda era intervenuta solo nel
novembre 2018, quando il termine perentorio dell'all'art. 75 CC era, una volta
di più, irrimediabilmente decorso.
Quanto
alla nullità della risoluzione assembleare, il Pretore ha richiamato il
principio secondo cui il voto per unità condominiale è la regola e quella in
base ai millesimi un'eccezione, soggiungendo che il mancato annuncio di un tema
all'ordine del giorno non costituisce un motivo di nullità, ma tutt'al più di
annullamento da considerarsi  di regola sanato quando il comproprietario
o il suo rappresentante hanno potuto farsi un'idea del tema posto in votazione
e decidere con cognizione di causa. Per principio, poi, la conoscenza del
rappresentante è imputabile al rappresentato. Nella fattispecie F__________ __________
e l'avv. B__________ ____________________, incaricato della pratica notarile,
erano stati informati il 23 novembre 2011 delle modifiche che si intendevano
apportare all'ordine del giorno dell'assemblea del 28 novembre 2011 e del testo
del nuovo regolamento. Inoltre il notaio B__________, per il quale le modifiche
proposte erano conformi al sistema legale e atte a garantire un corretto
equilibrio dal profilo dell'esercizio dei diritti di voto, aveva discusso tali
modifiche con l'attrice.
Stando al Pretore, una volta
di più l'attrice era al corrente del fatto che l'autorizzazione LAFE
presupponeva la riunione delle due proprietà per piani, che per ottenere
l'adesione all'operazio­ne da parte degli altri comproprietari essa avrebbe
dovuto approvare la nota modifica del regolamento e che quel tema sarebbe stato
discusso all'assemblea straordinaria del 28 novembre 2011. Mai prima
dell'odierna procedura, tuttavia, essa ha contestato i poteri di rappresentanza
di F__________ __________ né si è opposta alla modifica del diritto di voto,
tanto che ha esercitato i suoi diritti a più riprese e secondo i termini del
nuovo regolamento negli anni successivi alla decisione presa in data 28
novembre 2011. Per il primo giudice le contestazioni dell'attrice, oltre che tardive
e infondate, si pongono in contrasto con la realtà dei fatti emersi in questa
sede e con il principio di sicurezza giuridica, che deve prevalere su quelle
che sono qui apparse come pure considerazioni di comodo. Egli n on ha quindi ravvisato alcuna violazione
di diritti fondamentali che presiedono alla proprietà per piani o che siano atti
a preservare l'ordine pubblico o diritti di terzi. Anzi, a suo modo di vedere,
lesivo dell'ordinamento giuridico è l'atteggiamento dell'attrice, la
quale  pro domo sua ha tentato in questa sede di rimettere in
discussione, a più di sei anni di distanza, delibere assembleari volte a
riequilibrare i diritti dei condomini di minoranza i quali, in caso di
mantenimento del vecchio regolamento condominiale, si sarebbero visti privati
della possibilità di opporsi a decisioni dell'attrice su temi richiedenti la
maggioranza semplice o qualificata. Onde, in definitiva, il rigetto della
petizione.
3. L'appellante ribadisce di essere stata all'oscuro
dell'aggiornamento dell'ordine del giorno votato all'assemblea dei
comproprie-tari, ciò che le ha impedito di formarsi un'opinione sulla modifica
del regolamento. Assente e non validamente rappresentata, sulla modifica essa non
si è quindi potuta esprimere, ragione per cui i suoi diritti di comproprietaria
sono stati violati. L'appellante rimprovera
poi al Pretore di avere accertato che la procura rilasciata il 12 novembre 2011
a F__________ __________ autorizza­va il rappresentante a partecipare a nome e
per conto suo all'assemblea straordinaria del 28 novembre 2011. Tale procura, essa adduce, era stata predisposta dal notaio B__________
____________________ esclusivamente per i bisogni della pratica notarile di
riunione delle due unità PPP. La procura conferiva a F__________ __________
unicamente la facoltà di firmare l'atto pubblico, ma non di rappresentarla
all'assemblea condominiale, tant'è che quella approntata dall'amministratore
del condominio non è stata da lei firmata. A suo parere, il fatto che il
rappresentante fosse abilitato a compiere ogni atto necessario va messo in
relazione alla rappresentanza all'atto pubblico e non poteva avere un
significato più ampio che andasse oltre l'ambito ristretto della rogazione
dell'atto notarile. Essa sottolinea inoltre che nemmeno il notaio B__________
la rappresentava, giacché quel legale aveva unicamente l'incarico di redigere
l'atto pubblico di riunione delle due proprietà per piani. Pur ammetten­do di
avere discusso con il professionista la modifica del regolamento molto tempo
dopo l'assemblea, essa dichiara di non avere mai rilasciato alcuna
approvazione. Nella misura in cui l'ha rappresentata all'assemblea, F__________
__________ ha agito così co­me falsus procurator , motivo per cui essa
non è vincolata agli atti da lui compiuti, come non è vincolato A__________ __________.
Premesso
ciò, per l'appellante la violazione dell'obbligo di preannunciare gli oggetti
all'ordine del giorno, pacifica nella fattispecie, non poteva essere sanata,
poiché nella fattispecie la modifica è stata comunicata poco prima
dell'assemblea senza che i comproprietari abbiano potuto votare con cognizione
di causa. E siccome tocca una questione fondamentale per i comproprietari, a
suo parere la deliberazione va dichiarata nulla. Anche perché, ne fosse stata
messa al corrente tempestivamente, essa avrebbe potuto decidere di rinunciare
all'operazione e vendere la sua unità. Inoltre, vista la sua assenza, come
quella di A__________ __________, l'assemblea si è svolta bensì alla
presenza della metà dei comproprietari, ma costoro non detenevano la metà delle
quote. Per l'appellante la delibera
in questione è stata presa perciò in violazione del quorum, ciò che ne comporta
la nullità. Riguardo all'annullamento della delibera, l'appellante sostiene che
 contrariamente all'opinione del Pretore  la richiesta, anche se formulata
solo con la petizione, era ammissibile, poiché le condi-zioni per una mutazione
dell'azione in virtù dell'art. 227 cpv. 1 CPC erano manifestamente date.
4. Dal postulato annullamento della deliberazione
assembleare, quantunque sollecitato da AP 1 in via meramente subordinata, giova
subito sgombrare il campo. Si volesse anche ritenere ricevibile tale domanda, formulata
solo dopo avere ricevuto l'autorizzazione ad agire, in applicazione analogica
dell'art. 227 CPC (sulle condizioni per mutare l'azione: sentenza del Tribunale
federale 4A_222/2017 dell'8 maggio 2018 consid. 4.1), l'appellante non si
confronta minimamente con la motivazione del Pretore, secondo cui il termine
perentorio dell'art. 75 CC per contestare la deliberazione era decorso sin dal
giugno del 2013, l'attrice essendo a conoscenza della modifica del regolamento. Si aggiunga che,
nell'ipotesi più favorevole all'attrice, almeno dal 28 febbraio 2018, data dell'inoltro
dell'istanza di conciliazione, costei sapeva della modifica al regolamento
condominiale adottata dall'assemblea del 28 novembre 2011, tant'è che ha
chiesto di accertarne la nullità. Ma l'annullamento della delibera non è stato
chiesto entro un mese, bensì solo
con la petizione del 30 novembre 2018, di modo che una volta di più i l
termine di perenzione era irrimediabilmente trascorso. Al riguardo l'appello manca dunque di consistenza.
5. Diversamente
dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può essere fatta valere in ogni tem­po
(DTF 143 III 542 consid. 4.2.2). Rimangono riservati i principi della certezza
del diritto, il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della buona fede
(art. 2 CC), in particolare qualora la domanda di nullità sia presentata anni
dopo l'approvazione e l'attuazione della risoluzione (sentenza del Tribunale
federale 5A_753/2020 del 15 dicembre 2020 consid. 2.3; analogamente: I CCA,
sentenza inc. 11 .2000.6 del 17
maggio 2000 consid. 3a; v. anche Wermelinger in: Zürcher Kommentar,
2ª edizione, n. 211 e 212 ad art. 712 m CC). In circostanze siffatte la
nullità di una deliberazione assembleare va ammessa con estremo
riserbo (DTF 143 III 540 consid.
4.2.1). L'esistenza di una causa di nullità non può tuttavia essere determinata
in modo generale e astratto, ma solo sulla base del caso concreto (DTF 143 III
537 consid. 4.2.1 con riferimenti). Nulle sono solo risoluzioni di una gravità
qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza,
che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie
i creditori, oppure quelle che hanno un contenuto immorale o impossibile, o
ancora quelle che violano senza motivo diritti della personalità (DTF 143 III
541 consid. 4.2.1 con ri-ferimenti; più di recente: sentenza 5A_972/2020 del 5
ottobre 2021 consid. 7.2.3.3). Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle
particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica
( DTF 143 III 543 consid.
4.2.4; analogamen­te: I CCA, sentenza inc. 11.2007.12 del 19 aprile 2011
consid. 1 con rinvii).
6. Riguardo al quorum, è indubbio che un'assemblea dei
comproprietari è legalmente costituita con l'intervento o la rappresentan­za
della metà dei comproprietari stessi, ma di almeno due che rappresentino in
pari tempo almeno la metà del valore della cosa (art. 712 p cpv. 1 CC). Ci
si potrebbe domandare se una decisio­ne dell'assemblea presa in violazione di
una regola imperativa sul quorum sia nulla o solo annullabile (cfr. DTF 143 III
541 consid. 4.2.1). Sia come sia, si volesse anche seguire la tesi
dell'appellante secondo cui, vista l'assenza sua e di A__________ __________, in
concreto l'assemblea si è svolta alla presenza della metà dei
comproprietari, ma senza che costoro detenessero nel contempo la metà delle
quote, la conseguenza sarebbe che l'assemblea nemmeno poteva deliberare e
andava rinviata a una data ulteriore (art. 25 del regolamento: doc. M), con relativa
nullità di tutte le altre deliberazioni, compresa quella concernente la
riunione delle proprietà per piani, ciò che neppure l'appellante pretende.
In realtà all'assemblea
del 28 novembre 2011 l'appellante era validamente rappresentata. Come si è
visto, il 12 novembre precedente essa aveva rilasciato a F__________ __________
una procura speciale (doc. G e H) perché questi la rappresentasse all'assemblea
dei condomini in atto pubblico notarile della proprietà per piani AO 1 __________,
chiamata ad approvare la riunione delle quote di PPP n. __________5 e n. __________6
del fondo base part. 571 RFD __________ in un'unica quota di PPP e la relativa
iscrizione a registro fondiario, approvando il relativo progetto di
riunificazione redatto dal geometra revisore ing. __________. Che tale procura
fosse destinata solo alla rogazione dell'atto pubblico non può dirsi, se si pon
mente al fatto che allegata all'istanza di iscrizione nel registro fondiario
della modifica delle proprietà per piani, del 12 dicembre 2011, figura un'altra
procura rilasciata da AP 1 a F__________ __________ (doc. I/2 nel fascicolo ispezione
RF) affinché questi avesse a rappresentarla per la sottoscrizione dell'atto
pubblico notarile della proprietà per piani AO 1 __________, concernente la
riunione delle quote di PPP n. __________5 e n. __________6 del fondo base
part. 571 RFD __________ in un'unica quota di PPP e la rela-tiva iscrizione a
registro fondiario, approvando il relativo progetto di riunificazione redatto dal
geometra revisore ing. __________.
Si conviene che la
locuzione in atto pubblico notarile nella pri