Contestazione di delibera assembleare: legittimazione attiva di un comproprietario di un'unità
Decisione del 12.04.2022, CCR
Incarto n. 16.2021.28
ASSEMBLEA DEI COMPROPRIETARI
CONTESTAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE
art. 75 CC
art. 712m CC
art. 712o cpv. 1 CC

contro
  la decisione emessa il 9 giugno 2021 dal
  Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, nella causa SE.2021.34 (proprietà per piani: contestazione di
  risoluzioni assembleari) promossa con istanza del 23 gennaio 2021 da
CO
  1 ,
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 15
RFD di __________ sorge una proprietà per piani (RE 1) composta di 108 unità
(dalla n. 3062 alla n. 3170). I coniugi CO 1 e S__________ __________, separati
giudizialmente, sono titolari un mezzo ciascuno della proprietà per piani n. 3068
( 8 / 1000 ), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 7.
B. All'assemblea
ordinaria del 19 giugno 2020, tenutasi alla presenza di 53 proprietari su 66 (corrispondenti
a 96 unità pari a 887 / 1000 ), tra i quali CO 1, sono stati
discussi, tra l'altro, i seguenti oggetti, così annunciati all'ordine del
giorno:
5.2   Approvazione consuntivo 2019 e del bilancio al
31.12.2019.
6.1
  Rinnovo del mandato d'amministrazione (scadenza 31.12.2022), alle stesse
condizioni (maggioranza semplice).
6.2
  Nomina di un comitato per gli esercizi 2020/21 art. 38 Regolamento
Condominiale.
7.1.1
Ratifica della sostituzione delle cinghie portanti della cabina dell'ascensore.
7.1.3
Presentazione del piano di investimento per il risanamento dei balconi e
delibera di un credito di CHF 150'000.- (IVA ed onorari inclusi) per la fase 1.
7.1.4
Approvazione per il controllo periodico quinquennale dell'impianto elettrico
(RaSi), per le parti comuni, come da disposizione __________ per un importo di
ca. CHF 39 000. IVA incl. (scadenza 16.07.2020).
A maggioranza sono stati
approvati l'oggetto n. 5.2 (72 favorevoli, 1 contrario e 23 astenuti), il n.
6.1 (67 favorevoli, 29 contrari e un astenuto), il n. 7.1.3 (55 favorevoli e 42
contrari) e il n. 7.1.4 (82 favorevoli, 14 contrari e un astenuto). Gli oggetti
n. 6.2 e n. 7.1.1 sono stati dichiarati decaduti.
C. Il 15 luglio 2020 CO
1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari del RE 1 davanti al Segretario
assessore del Distretto di Lugano, sezione 3, per un tentativo di conciliazione
volto all'annullamento delle citate risoluzioni assembleari o la loro riforma ‟ai
sensi dei considerandiˮ (inc. CM.2020.382). Decaduto infruttuoso il
tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha rilasciato all'istante,
il 22 ottobre 2020, l'autorizzazione ad agire.
D. Il 23 gennaio 2021 CO
1 ha convenuto così la Comunione dei comproprietari del RE 1 davanti al
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere quanto postulato in
sede conciliativa. Nella sua risposta del 23 marzo 2021 la convenuta ha proposto
di respingere la petizione sollevando preliminarmente la carenza di
legittimazione attiva dell'attore, per difetto di litisconsorzio necessario. Alle
prime arringhe del 10 maggio 2021, le parti hanno confermato le loro posizioni.
Il Pretore ha poi deciso di limitare il procedimento alla questione della
legittimazione attiva. In una presa di posizione spontanea dell'11 maggio 2021 l'attore
ha riaffermato la sua facoltà di contestare le delibere assembleari alle quali
non aveva acconsentito. Statuendo con sentenza del 9 giugno 2021, il Pretore ha
respinto l'eccezione di carenza di legittimazione attiva. Le spese processuali
di fr. 250. sono state poste a carico della convenuta mentre non sono state
assegnate indennità ripetibili.
E. Contro la sentenza
appena citata la Comunione dei comproprietari RE 1 è insorta a questa Camera
con un reclamo dell'8 luglio 2021 nel quale chiede di annullare la sentenza impugnata
e di riformarla nel senso di respingere la petizione per carenza di
legittimazione attiva. Nelle sue osservazioni CO 1 si è rimesso al giudizio
della Camera.
Considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha
statuito sull'esigenza di un litisconsorzio necessario, presupposto la cui
mancanza porrebbe fine senza indugio alla causa (art. 70 cpv. 1 CPC). Si tratta
dunque di una decisione incidentale nel senso dell'art. 237 cpv. 1
CPC (analogamente: I CCA sentenza inc . 11.2013.44 del 24 giugno 2015 consid. 1 con rinvii). In concreto
l'attore ha indicato il valore litigioso in fr. 5000., importo che è non
contestato e non appare inverosimile. Donde la competenza di questa Camera.
Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, che andava introdotto entro 30 giorni
(art. 311 cpv. 1 CPC), la decisione impugnata è pervenuta
alla patrocinatrice della convenuta il 10 giugno 2021 (tracciamento dell'invio
n. 98.__________ agli atti). Introdotto l'8 luglio 2021 (timbro postale sulla
busta d'invio), il reclamo in esame è dunque ricevibile.
2. Nella decisione
impugnata il Pretore, ricordato che l'esame della capacità di essere parte e di
quella processuale avviene d'ufficio, ha accertato che la lite verteva sulla
questione di sapere se l'attore fosse legittimato a impugnare la delibera
assembleare da solo o se dovesse procedere in litisconsorzio necessario con l'altra
comproprietaria dell'unità condominiale. Premesso ciò, egli ha ritenuto che lo
scopo degli art. 75 e 712 m CC, ovvero di garantire a ogni proprietario
il diritto di opporsi a una decisione assembleare lesive delle norme e regole
della proprietà per piani a tutela di suoi diritti fondamentali, è un diritto
di natura fondamentale e imperativa che deve essere riconosciuto a ciascun
comproprietario. Per contro, a suo parere, il principio posto dall'art. 712 o CC riguarda unicamente le regole di computo dei diritti di voto all'assemblea.
Per il primo giudice, dandosi disaccordo tra due comproprietari di un'unità
sull 'inoltro di una contestazione giudiziaria  l'altro si ritroverebbe
concretamente privato della possibilità di far valere i propri diritti , ciò che non è ammissibile. In definitiva, egli ha riconosciuto
il diritto di CO 1 di agire da solo donde la reiezione dell'eccezione di
carenza di legittimazione attiva.
3. La reclamante ribadisce
che i comproprietari ordinari di un'unità condominiale costituiscono,
analogamente a quanto previsto dall'art. 712 o cpv. 1 CC, un
litisconsorzio necessario e che dunque l'azione doveva essere presentata da
tutti i comproprietari ordinari della quota o, quanto meno, tramite un rappresentante.
A suo dire, CO 1 senza che sia fatta menzione di chi rappresenta e senza
indicare che attrice è anche la moglie non è certo un rappresentante
autorizzato. Essa sostiene poi che la particolarità della comproprietà presuppone
un agire congiunto in ogni ambito e dunque anche nelle contestazioni di
delibere assembleari vista la natura indivisibile della pretesa connessa con la
facoltà di esprimere il proprio voto in assemblea. Per determinare la facoltà
di impugnare una delibera, soggiunge la reclamante, occorre pertanto fondarsi sul
principio posto dall'art. 712 o cpv. 1 CC. Fondandosi su un'opinione dottrinale,
per la convenuta, la limitazione si riflette forzatamente sulla facoltà
d'impugnare una delibera assembleare. Per di più, a suo parere, anche
applicando il diritto societario, se la qualità di socio spetta a più persone
queste possono agire solo congiuntamente in litisconsorzio necessario e ciò deve
pertanto valere anche per i condomini. Né  essa epiloga  un'altra soluzione
sarebbe convincente, poiché concedere al singolo comproprietario il diritto di
impugnazione di una delibera significherebbe concedergli un diritto individuale
prioritario rispetto al comproprietario contrario all'impugnazione. In
definitiva, per la reclamante a CO 1 manca la legittimazione attiva sicché la
petizione deve essere respinta.
4. Secondo l'art. 712 m cpv. 2 CC, combinato con l'art. 75 CC, ogni comproprietario ha la facoltà di
contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza,
le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito. Premesso che il
diritto di contestare una risoluzione assembleare è strettamente legato al
diritto di voto all'assemblea, per l'a rt. 712 o cpv.
1 CC ove u na quota di
proprietà per piani appartiene a più condo­mini, essa ha diritto
collettivamente a un voto reso da un rappresentante. Quanto alla legittimazione
a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale essa è data, oltre che
ai comproprietari, anche a l rappresentante di una sottocomunione (CCR
sentenza inc. 16.2016.26 del 26 giugno 2018 consid. 3c con
rinvio a: Meier-Hayoz in: Berner
Kommentar, 1988, n. 137 ad art. 712m CC; Rey/Maetzke ,
Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3ª edizione, pag. 91 n. 353; v. anche Martin , L'assemblée générale de la
communauté des proprietaires d'étages: organisation, prise de décisions et
contestations judiciaires, Ginevra/Zurigo/Basilea 2019, pag. 332 § 843; Mermoud , Le temps partagé dans la
jouissance de la propriété par étages, Zurigo/Basilea/Ginevra 2008, pag. 172 n.
312 ; cfr. anche RtiD II-2010 pag. 646 n.
28c ).
Dandosi
proprietà collettiva di un'unità, i comproprietari devono promuovere l'azione
congiuntamente, alla stregua di un litisconsorzio necessario, per quanto
possano anche nominare un rappresentante che agisca in loro nome ( Riemer , Anfechtungs- und
Nichtigkeitsklage im schweizerischen Gesellschaftsrecht, Berna 1998, pag. 72 n.
158; v.
anche Handschin/Wyttenbach ,
Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung, in: Luzerner
tag des stockwerkeigentums 2011 pag. 81; Piccinin , La
propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/ Basilea 2015, pag. 225
n. 472; Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 230 ad art. 712 m CC con rinvio a
Riemer).
5. In concreto è
incontestato che la proprietà per piani n. 3068 del fondo base particella n. 15
RFD di __________ appartiene a CO 1 e S__________ __________ in ragione di metà
ciascuno. Pacifico è altresì che all'assemblea ordinaria del 19 giugno 2020 CO
1 è stato l'unico a presenziare.
a) Premesso
che in applicazione dell'art. 712 o cpv. 1 CC, non si può ritenere che ogni
comproprietario rappresenti la comproprietà ordinaria ( Wermelinger , La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 18 ad
art. 712 o CC), se un singolo comproprietario della proprietà collettiva si
presenta solo all'assemblea si deve presumere che rappresenti legittimamente gli
altri comproprietari (Meier-Hayoz, op. cit., n. 6 ad art. 712 m CC;
Manz , Unterhalt und Ersatzneubau im
Stockwerkeigentum, Zurigo/Basilea/Ginevra 2021, pag. 70 n. 151; Thurnherr , Bauliche Massnahmen bei Mit-
und Stockwerkeigentum, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, pag. 169 n. 322). Egli non deve
di per sé giustificare il suo potere di rappresentanza, l'assenza degli altri comproprietari
indicando il conferimento di tali poteri. Né il presidente dell'assemblea è
tenuto a controllare se il rappresentante disponga di una valida risoluzione
interna per ogni punto dell'ordine del giorno (Wermelinger in Zürcher Kommentar, op. cit., n. 14 ad art. 712 o CC; Weber , Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag.
358 ). Per il resto si applicano le regole della rappresentanza (art. 32
segg. CO; Amoos Piguet in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 2 ad art. 721 o CC).
b) Nella
fattispecie, contrariamente a quanto figura sull'ordine del giorno, non consta,
e nemmeno è preteso, che all'inizio dell'assemblea del 19 giugno 2020 CO 1 sia
stato invitato a giustificare i propri poteri tramite una procura dell'altro
comproprietario (doc A) o che siano stati sollevati dubbi in merito alla
rappresentanza. In tali circostanze, la sola presenza di CO 1 alla seduta
lasciava presumere che egli rappresentasse validamente anche l'altra comproprietaria.
Egli ha quindi potuto votare sugli oggetti messi all'ordine del giorno e
nessuno pretende che il suo voto non sia stato considerato ai fini della
determinazione delle maggioranze richieste per ogni risoluzione. Eventuali
divergenze tra comproprietari, per altro, non hanno alcuna ripercussione sulla
validità del voto ma vanno tutt'al più trattate internamente alla proprietà
collettiva ( Wermelinger in Zürcher
Kommentar, op. cit., n. 14 ad art. 712 o CC).
c) Quanto
alla legittimazione a impugnare le delibere assembleari, CO 1 e S__________ __________
avrebbero dovuto agire assieme, in litisconsorzio necessario, o per il tramite
di un rappresentante che avrebbe agito in loro nome. CO 1 poteva agire da solo se
munito di valido potere di rappresentanza dell'altro cotitolare dell'unità. Certo,
all'assemblea del 19 giugno 2020 costui era presunto rappresentante della
stessa. Se non che, in sede giudiziaria, la convenuta ha contestato la sua
legittimazione attiva ragione per cui incombeva a CO 1 allegare e provare i
fatti che la giustificavano (sentenza del Tribunale federale 4A_342/2020
del 29 giugno 2021 consid. 4.1.2). In concreto nulla di tutto ciò è avvenuto.
Anzi, nella petizione egli ha fondato la sua legittimazione sulla sua
qualità di condomino del Condominio che deriva dall'art. 648 cpv. 1 CC (pag.
1 in fondo), mentre in una presa di posizione spontanea dell'11 maggio
2021, intesa alla rettifica del verbale d'udienza del giorno prima, ha
precisato il suo pensiero affermando di essere partito dal presupposto che
ogni comproprietario di una proprietà per piani possa amministrate il suo bene
e tutelarlo in giudizio, a maggior ragione avendo partecipato attivamente (e
votato) in assemblea. Mai, quindi, l'attore ha preteso di agire come
rappresentante della comproprietà, né ciò si desume dagli atti. Nelle
circostanze descritte, la conclusione del Pretore di ammettere la
legittimazione attiva del solo CO 1 si rivela errata, donde la fondatezza del
reclamo . Soccorrendo le pre­messe dell'art. 327 cpv.
3 lett. b CPC, questa Camera può statuire essa medesima sulla lite. La
decisione impugnata va quindi riformata nel senso che la petizione dev'essere
respinta per carenza di legittimazione attiva.
6. Le spese del
giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Quantunque CO 1
si sia rimesso al giudizio di questa Camera, la decisione impugnata, da lui
sollecitata, è stata riformata a suo scapito, donde la sua soccombenza. Egli
rifonderà inoltre alla controparte, che ha agito per il tramite di una
patrocinatrice, un'adeguata indennità per ripetibili.
L'esito del
presente giudizio impone altresì la
conseguente riforma del dispositivo sulle giudiziarie di primo grado. Per quel
che è delle spese processuali, occorre tenere conto di quelle della procedura
conciliativa. Quanto all'indennità per ripetibili, non stabilite dal Pretore,
la reclamante si limita a protestarle senza però cifrarle né altrimenti
specificarle. Ciò rende la pretesa d'acchito inammissibile.
Per questi motivi,
decide: I.   Il
reclamo è accolto e la decisione impugnata è così riformata:
1.   La petizione è respinta.
2 . Le spese processuali di fr. 500.
(incluse quelle della procedura di conciliazione) sono poste a carico dell'attore.
Non si assegnano ripetibili.
II.   Le spese processuali del
reclamo di fr. 500., da anticipare dalla reclamante, sono poste a carico di CO
1, che rifonderà alla controparte fr. 800. per ripetibili.
III.   Notificazione a:

  avv.   ;
  
  .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.