Licenza edilizia per tre abitazioni
Decisione del 26.03.2015, TRAM
Incarto n. 52.2014.39
SUPERFICIE UTILE LORDA O SUL
art. 37 LE
art. 38 LE

composto dei giudici:
Raffaello
  Balerna, presidente,
Giovan Maria Tattarletti , Lorenzo Anastasi, supplente
segretario:
Mariano
  Morgani, vicecancelliere
statuendo
sul ricorso 4 febbraio 2014 di
RI
  1
patrocinato
  da:   PA 1
contro
la decisione 15 gennaio 2014 del Consiglio di Stato (n.
  265) che accoglie parzialmente
  l'impugnativa presentata da RI 1 avverso la decisione
  22 ottobre 2013 con cui il municipio di Stabio ha rilasciato a CO 2 la
  licenza edilizia per l'edificazione di tre case d'abitazione unifamiliari ai
  mapp. __________, __________ e __________ di quel comune;
ritenuto, in
fatto
A.   a.
Dopo vicissitudini che non occorre qui rievocare (cfr. inc. 52.2013.299), il 12 luglio 2013 CO 2 ha chiesto al municipio di Stabio il
permesso di costruire tre abitazioni unifamiliari ai mapp. __________, __________ e __________, situati in zona estensiva
(area pedemontana ) secondo il vigente piano regolatore. Il progetto prevede
di realizzare tre edifici identici, ciascuno di due piani, di cui uno
parzialmente interrato, destinato a garage (mq 47.10), cantina (mq 22.00) e
lavanderia/locale tecnico (mq 46.00).
b. Alla domanda,
pubblicata dal 25 luglio all'8 agosto 2013, si è opposto RI 1, proprietario di
un fondo confinante (mapp. 27__________).
Raccolto l'avviso
favorevole (n. 85387) dei Servizi generali del Dipartimento del territorio,
comprensivo della decisione di esonero dalla costruzione del rifugio Pci, in
data 22 ottobre 2013 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta,
subordinandola in particolare alla condizione che i locali al piano
seminterrato non siano muniti, neppure a livello di predisposizione, di
impianti di riscaldamento, di servizi igienici e di impianti per la cottura di
cibi, e che il muro di cinta/sostegno a confine con il mapp. 27__________ abbia
un'altezza massima di m 1.50 - misurata dal livello del terreno esistente al
mapp. 27__________ - e sia sormontato da una recinzione alta al massimo 1.00
 m.
B.  Con giudizio 15 gennaio 2014, il Consiglio di
Stato ha parzialmente accolto il ricorso presentato dall'opponente
soccombente contro il provvedimento municipale, confermandolo alla
condizione supplementare che la sistemazione del terreno e i rispettivi muri di
sostegno lungo il mapp. 27__________ RFD e verso via P__________ non superino
l'altezza di m 0.50, sulla cui sommità potrà essere posata una rete leggera,
sino a raggiungere un'altezza massima complessiva di m. 1.80 .
Il
Governo ha anzitutto ritenuto che l'altezza del muro di cinta/so-stegno e della
soprastante recinzione autorizzata dall'esecutivo comunale (m 2.50) si ponesse
in contrasto con quanto prescritto dall'art. 7 cpv. 2 delle norme di
applicazione del piano regolatore (NAPR). In applicazione del principio di
proporzionalità, ha dunque ridotto a m 1.80 (0.50 per la parte muraria + 1.30
per l'eventuale recinzione sovrastante) l'altezza complessiva ammissibile,
prevedendo un'apposita condizione supplementare. L'Esecutivo cantonale ha
invece respinto le censure concernenti il preteso superamento dell'indice di
sfruttamento valido per la zona di situazione. Da un lato, pur ammettendo che
la cantina e la lavanderia/ locale tecnico potrebbero oggettivamente essere trasformati in locali
utilizzabili a scopi abitativi (svago), date la dimensione e l'altezza generose
nonché la presenza di ampie aperture, ha reputato che le condizioni imposte dal
municipio per impedire tale trasformazione fossero sufficienti per escludere queste
superfici dal computo dell'i.s. Dall'altro lato, ha considerato che a giusto
titolo, conformemente a quanto disposto dagli art. 40a cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1) e 40 cpv. 3 del regolamento di applicazione della legge
edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), nel calcolo dell'i.s. non fosse stato computato lo spessore
dei muri perimetrali eccedente la larghezza di 35
 cm.
C. Contro
il predetto giudizio governativo, RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento limitatamente al punto in cui
rilascia la licenza edilizia per le tre case d'abitazione .
In sostanza, il ricorrente contesta la mancata computazione nel calcolo
della superficie utile lorda (SUL) e, quindi, dell'i.s. dei locali adibiti a
cantina e lavanderia/locale tecnico. Le condizioni imposte dal municipio
sarebbero insufficienti. Basterebbero pochi accorgimenti, quali l'installazione
di una stufa elettrica, per aggirarle. Illusorio sarebbe poi immaginare che il
municipio potrà vigilare sul corretto utilizzo di detti locali. A mente
dell'insorgente bisognerebbe semmai eliminare l'oggettiva possibilità di
utilizzare questi ultimi a scopo abitativo o lavorativo, riducendo l'altezza
dei locali e la grandezza delle aperture. L'esenzione dal computo della SUL
sarebbe pertanto ingiustificata. Da computare sarebbe inoltre l'area della
scala interna che conduce a questi locali. L'indice di sfruttamento prescritto
sarebbe dunque crassamente superato, con la conseguenza che la licenza edilizia
non avrebbe potuto essere rilasciata.
D.  All'accoglimento
dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni.
Ad identica conclusione perviene CO 2, qui resistente,
rilevando che la decisione impugnata ripropone correttamente una soluzione già
adottata per altre edificazioni da lui intraprese. Il comune di Stabio si
rimette invece al giudizio del Tribunale.
E.   In replica e duplica, l'insorgente ed il resistente ribadiscono essenzialmente
il rispettivo punto di vista .
Considerato, in
diritto
1.   1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE. La legittimazione attiva dell'insorgen-te, già opponente,
è certa [art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge di procedura per le cause
amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm; BU 1966, 181)]. Il ricorso,
tempestivo (art. 46 cpv. 1 LPamm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può
essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm).
Neppure le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove.
2. 2.1. In
base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento è il rapporto tra la
superficie utile lorda degli edifici e la superficie edificabile dei fondi. Secondo
l'art. 38 cpv. 1 LE, quale superficie utile lorda
si considera la somma della superficie dei piani sopra e sott o terra degli edifici, incluse le superfici dei
muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono
computate: tutte le superfici non utilizzate e non utilizzabili per l'abitazione
o il lavoro (cpv. 2). Fra le superfici da escludere dal computo, elencate a
titolo esemplificativo dalla norma, sono annoverate le cantine, i solai, le
lavanderie, gli stenditoi, ecc. delle abitazioni. Decisiva ai fini del computo della
superficie di un locale non è l'indicazione
fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'og gettiva possibilità
di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi
(cfr. STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010, consid.
4, confermata da STF 1C.158/2010 del 3 agosto 2010, pubblicata in RtiD
I-2011, n. 18; STA 52.2009.137 del 7 settembre
2009 consid. 2.1; 52.2006.20 dell'1 marzo 2006, consid. 5.2.2; RDAT I-1994 n.
30, consid. 2.2; Adelio Scolari ,
Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE n. 1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL
deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione
principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono
computati per la parte eccedente ( Scolari ,
op. cit., ad art. 38 LE n. 1129).
2.2.
Controversa è in concreto la questione di sapere se la superficie dei
locali situati al piano seminterrato, segnatamente quella della cantina (mq 22.00) e della lavanderia/locale
tecnico (mq 46.00) possa essere utilizzata a scopi abitativi e debba quindi
essere computata nella SUL. Ipotesi, questa, che, qualora accreditata ,
determinerebbe un sorpasso dell'indice di sfruttamento ammesso dalle norme di
zona.
La cantina è dotata di due
ampie finestre (m 1.57 x 1.10 e 1.05 x 1.10) sulla facciata nord. Il locale
adibito a lavanderia/locale tecnico dispone invece di tre finestre, di cui due
sulla facciata ovest (m 1.20 x 0.70) ed una sulla facciata sud (m 1.20 x 0.80).
L'altezza dei locali è solo leggermente inferiore a quella del piano
(abitabile) superiore (m 2.50 anziché m 2.60). A priori, non si può dunque escludere
che vengano utilizzati a scopi abitativi (locale gioco per bambini, studio,
ecc.).
Per escludere una simile
eventualità, il municipio ha subordinato la licenza alla condizione che i
locali al piano seminterrato non siano muniti, neppure a livello di
predisposizione, di impianti di riscaldamento, di servizi igienici e di
impianti per la cottura di cibi. Il Governo ha avallato queste restrizioni,
mentre il ricorrente le ritiene insufficienti. Reputa sostanzialmente che per eliminare l'oggettiva possibilità di utilizzare questi
locali a scopo abitativo o lavorativo bisognerebbe
ridurre la loro altezza e la grandezza delle aperture.
Le obiezioni sollevate vanno
parzialmente accolte, poiché, diversamente da quanto assume l'Esecutivo
cantonale, le condizioni imposte dal municipio appaiono invero insufficienti.
Come rileva il ricorrente, possono infatti essere aggirate piuttosto
facilmente. Contrariamente a quanto preteso
nel gravame, non è tuttavia necessario annullare la licenza edilizia. Basta
adottare provvedimenti più incisivi. Occorre segnatamente prevedere, in
aggiunta alle condizioni imposte dall'esecutivo comunale: a) il mantenimento
del pavimento della cantina e del garage allo stato grezzo, b) l'eliminazione della
finestra più grande (1.57 x 1.10) della cantina,
e c) l'eliminazione, per quanto concerne la lavanderia /lo- cale tecnico, di una delle due finestre sulla
facciata ovest e di quella sulla facciata sud.
2.3. Da respingere è inoltre
la pretesa dell'insorgente di computare comunque (in parte) la superficie dei
suddetti locali seminterrati nella SUL, perché sovradimensionati per rapporto
alle esigenze di una casa monofamiliare. Come
illustrato, la giurisprudenza ha sì ammesso la possibilità di limitare la
superficie dei locali per legge non computabili nella SUL, quando le loro dimensioni
appaiono sproporzionate rispetto alle consuetudini. Non è tuttavia
inusuale, già solo per motivi costruttivi e di isolazione termica, che le case
monofamiliari abbiano un piano (interrato o seminterrato) adibito a garage,
cantina, deposito, lavanderia, ecc. esteso quanto la soprastante parte adibita
ad abitazione. Non si giustifica pertanto di imporre di ridurre l'estensione
del piano inferiore.
2.4.
Dato l'esito, va disattesa pure la richiesta di computare nella SUL l'area
della scala interna che conduce al piano seminterrato.
3.   3 .1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 della decisione governativa
impugnata è completato nel senso che la licenza edilizia è subordinata alle
ulteriori condizioni indicate al considerando 2.2. del presente giudizio.
3.2. Dato che la decisione
governativa risulta sostanzialmente confermata, il relativo giudizio su tassa
di giustizia e ripetibili rimane invariato. Per questa istanza, la tassa di
giustizia è suddivisa tra le parti, tenendo conto del preponderante grado di soccombenza
del ricorrente, che ha postulato l'annullamento dell'intera licenza (art. 28
LPamm), mentre le ripetibili sono compensate (art. 31 LPamm).
Per
questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1.   Il ricorso è parzialmente
accolto.
§.  Di conseguenza, il dispositivo n. 1 della decisione 15 gennaio
2014 (n. 265) del Consiglio di Stato è completato nel senso che la licenza
edilizia 22 ottobre 2013 rilasciata dal municipio di Stabio a CO 2 è subordinata alle ulteriori condizioni indicate
al considerando n. 2.2. del presente giudizio.
2.   La tassa di giustizia di
fr. 1'600.- è posta a carico di RI 1 in misura di fr. 1'200.- e di CO 2 per il
resto (fr. 400.-). Le ripetibili sono compensate.
3.   Contro la presente
decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a
Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg.
legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione a:
.
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            Il
segretario