Licenza edilizia per uno stabile residenziale
Decisione del 02.09.2021, TRAM
Incarto n. 52.2020.45
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
DISTANZA DAL CONFINE
art. 40 LE
art. 41 LE

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo
sul ricorso del 23 gennaio 2020 di
RI
  1
contro
la decisione del 4 dicembre 2020 (n. 6182) del
  Consiglio di Stato che ha accolto il ricorso di CO 1 contro la risoluzione
  del 21 novembre 2017 con cui il Municipio di Lugano ha concesso al ricorrente
  la licenza edilizia per la costruzione di un nuovo stabile d'appartamenti a
  Castagnola (part. __________ e __________);
ritenuto, in
fatto
A. a. Con domanda di
costruzione dell'8 settembre 2016, l'arch. RI 1 ha chiesto al Municipio di
Lugano il permesso per erigere un nuovo stabile residenziale su un terreno
(part. __________ e __________) di proprietà della __________ SA, situato a
Castagnola, tra __________, via __________, Piazza __________ e via __________,
in zona R7. ESTRATTO MAPPA Il progetto prevede in particolare la costruzione - previa demolizione di un
edificio esistente (part. __________ sub A) - di un nuovo volume a pianta
irregolare (lungo fino a ca. 35 m e largo 20 m ca.), strutturato su 7 piani
fuori terra, oltre a uno interrato destinato a un'autorimessa (che sarà
accessibile da lift montauto). Il palazzo, destinato a 16 appartamenti, comprenderà
anche delle aree wellness di cui si dirà più avanti. b. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si è tra l'altro opposta
CO 1 , proprietaria di due fondi (part. __________ e __________) situati sul lato
opposto di via __________ (sui quali insiste il suo __________ Hotel),
sollevando svariate censure. c. L'istante ha quindi prodotto una variante di progetto (per il corpo lift e
la sistemazione esterna), integrando inoltre la domanda di altri documenti
(perizia idrogeologica, complemento alla perizia fonica, calcolo indice di
occupazione). La variante, pubblicata, ha nuovamente suscitato l'obiezione di CO
1 (scritto del 5 maggio 2017). L'opponente ha infine contestato anche un
ricalcolo della superficie utile lorda (prodotto dall'arch. RI 1 con un'ulteriore
variante relativa all'atrio al PT). d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio
(n. 99082), con decisione del 21 novembre 2017 il Municipio ha rilasciato - a
determinate condizioni - la licenza edilizia richiesta, respingendo tutte le
opposizioni.
B. Con giudizio del 4
dicembre 2019, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso interposto da CO 1
avverso la predetta risoluzione, che ha annullato. Il Governo ha in particolare
disatteso le censure riguardanti l'altezza con la sistemazione del terreno, l'indice
di occupazione, le aree verdi e di svago, l'accesso veicolare e i posteggi e l'inquinamento
fonico (lasciando nondimeno aperto un aspetto procedurale relativo alle
schermature dei balconi). Ha per contro ritenuto che il progetto non fosse
conforme al PR dal profilo delle distanze: da un lato, perché due pozzi luce
non rispetterebbero la distanza minima (m 2.50) per le costruzioni sotterranee
verso via __________ e Piazza __________; dall'altro, poiché il muro laterale
del lift montauto oltrepasserebbe la linea di arretramento verso tale piazza
(sebbene tale difetto, ha aggiunto, potrebbe essere sanato esigendo un leggero
spostamento dell'intera struttura di ca. 0.50 m). Ha inoltre ravvisato un
sorpasso dell'indice di sfruttamento nel mancato computo nella SUL delle
lavanderie (sovradimensionate) e di un atrio dell'appartamento al 6° piano
(negando per contro che dovessero essere conteggiate anche le aree wellness e
altre superfici minori). Ha infine rilevato che non era stata sufficientemente
esaminata dall'autorità inferiore l'efficacia della ventilazione dell'autorimessa.
C. Contro quest'ultima
pronuncia, l'arch. RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata e ripristinata la licenza edilizia. Il ricorrente biasima che il progetto sia in pratica stato annullato solo per
dei leggeri vizi ai pozzi luce e alle lavanderie, che avrebbero semmai
potuto essere emendati. Per la riprogettazione del pozzo del locale tecnico
basterebbe indicare che le immissioni ed emissioni potrebbero essere
realizzate a soffitto, forando la soletta ; idem per altri corpi tecnici . La lavanderia comune, sprovvista di aperture, potrebbe invece agevolmente
essere trasformata in cantine più ampie; inammissibile sarebbe l'imposizione di
metrature massime per simili locali in uno stabile di standing superiore (la
cui effettiva utilizzazione potrebbe semmai essere assicurata mediante clausole
accessorie).
D. All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si rimette al giudizio del Tribunale,
mentre il Municipio chiede che il ricorso sia accolto. A opposta conclusione perviene CO 1, contestando le tesi del ricorrente e
riproponendo in parte le censure rimaste inascoltate. Delle loro diverse
argomentazioni si dirà, per quanto necessario, più avanti.
E. Non vi è stato un
ulteriore scambio di allegati, ritenuto che l'insorgente non ha presentato una
replica.
Considerato, in
diritto
1. La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge
edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza, personalmente e
direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (cfr. art. 21
cpv. 2 LE, art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24
settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1
LPAmm), è ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza
istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Nemmeno le parti sollecitano l'assunzione
di particolari prove.
2. Superficie
utile lorda 2.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto
tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile
del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della
superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici
dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL
sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per
l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, gli essiccatoi e le
lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il
combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della
ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle
abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e
carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore,
ecc. (cfr. art. 38 cpv. 1 LE). 2.2. Per costante giurisprudenza, decisiva ai
fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai
piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la
superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD
II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3
febbraio 2010 consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010 in RtiD I-2011 n. 18, 52.2006.20 del 1° marzo
2006 consid. 5.2.2; Adelio Scolari ,
Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1126
ad art. 38 LE). In tal senso, a prescindere dalla denominazione data, anche la
superficie dei ripostigli, sgabuzzini e locali deposito di mercanzie di ogni
genere, integrati in singole unità abitative, va di principio conteggiata nella
superficie utile lorda (cfr. STA 52.2010.171 del 22 giugno 2010 consid. 3.4). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre
situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione
principale dell'edificio. Locali non computabili
sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305
del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari , op. cit., n. 1129 ad
art. 38 LE). 2.3. L'art. 40 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del
9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110) ha esteso l'esemplificazione dell'art. 38
cpv. 1 LE, disponendo che non vengono computati i rifugi di protezione
civile, le piscine familiari, gli archivi e i magazzini sotterranei non
accessibili al pubblico e che non servono per il lavoro .
Per giurisprudenza, la nozione
di piscina familiare non è riferita alle piscine aperte, che non
determinano comunque alcuna SUL, ma a quelle coperte, al servizio di una casa
d'abitazione (cfr. STA 52.2001.364 del 5 aprile 2002 consid. 3.3.). Oggetto
d'esenzione sono in sostanza quegli impianti ad uso domestico che sono
realizzati all'interno di una costruzione per l'esercizio di attività
natatorie. La prassi ha inoltre esteso il beneficio dell'esonero anche a quelle
installazioni, come ad esempio i vani adibiti a spogliatoio, sauna o
idromassaggio, che possono essere considerate alla stregua di un'infrastruttura
accessoria dell'impianto balneare (cfr. STA 52.2016.291 del 21 settembre 2017,
52.2012.353 del 27 dicembre 2012 consid. 2.2,
52.2001.364 del 5 aprile 2002 consid. 3.3). Tale giurisprudenza si applica alle
case d'abitazione. Per gli stabili plurifamiliari torna invece applicabile l'art.
38 cpv. 1 LE, che come visto esclude dal computo i locali comuni per lo
svago (cfr. STA 52.2012.353 citata consid. 2.2, 52.2016.291 citata;
cfr. pure RDAT 1984 n. 44). Determinante in tal caso è che i locali comuni
siano fisicamente e chiaramente separati dai vani d'uso privato (cfr. Scolari , op. cit., n. 1124 ad art. 38
LE). 2.4. In concreto, il progetto prevede di realizzare al primo piano dell'edificio
un'ampia area wellness (234.90 mq), composta da una zona piscina con SPA doccia
e sauna, una palestra, spogliatoi con docce e servizi e atri. Ad essa si
aggiunge, allo stesso livello, il relativo locale tecnico (32.43 mq) e un'ulteriore
sala di svago (32.39 mq; cfr. pianta PT e relazione tecnica). Oltre a questi
spazi ad uso comune, il progetto prevede di realizzare una seconda area
wellness (ca. 66 mq) formata da un'area piscina, spogliatoio, servizi e atrio,
a servizio esclusivo dell'attico all'ultimo livello (cfr. pianta 6P e relazione
tecnica). Secondo l'ultimo calcolo dell'indice di sfruttamento prodotto dall'istante in
licenza il 5 ottobre 2017 (cfr. doc. 36), tutte le predette superfici non sono
state conteggiate nella SUL prevista dal progetto (2'526.24 mq). Il Governo ha
avallato questa impostazione, ritenendo in sostanza che le aree in questione
fossero commisurate alle esigenze del condominio di alto standing ed escludendo
che le stesse potessero essere sfruttate dai clienti del vicino Hotel __________
(distante una cinquantina di metri e già dotato di simili infrastrutture). Tale
conclusione può essere solo parzialmente condivisa. Se è ben vero che l'ampia area wellness al primo piano può essere esclusa dal
computo nella SUL alla stregua di un locale comune per lo svago (art. 38 cpv. 1
LE), non è ben dato di vedere come possa esserlo l'ulteriore spazio wellness (ca.
66 mq) ad uso esclusivo dell'attico in cui è integrato. Quest'ultimo non può in
particolare essere considerato più che altro una villa (cfr. relazione
tecnica, sub lett. g), a cui potrebbe tornare applicabile l'esenzione per le
piscine familiari delle case d'abitazione (art. 40 cpv. 1 RLE). L'attico è
infatti a tutti gli effetti un'unità abitativa di uno stabile plurifamiliare,
dalla cui superficie utile lorda, secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, possono sfuggire
solo le aree fitness riconducibili a vani comuni (cfr. pure,
relativamente ai locali hobby, STA 52.2008.74 del 16 maggio 2008 consid. 2
massimata in Athos Mecca/Daniel Ponti ,
Legge edilizia annotata, Locarno 2016, ad art. 38, pag. 200). Ammettere il
contrario, come rileva la resistente, significherebbe consentire una "doppia"
deduzione, in spregio al chiaro testo dell'art. 38 cpv. 1 LE. A maggior ragione
vale questa conclusione per i relativi vani accessori (atrio, spogliatoio e
doccia), che neppure si distinguono dalle analoghe superfici abitabili ad uso
privato dell'attico (corridoio, atrio ingresso, servizi, ecc.; cfr. pianta 6P). Su questo punto il giudizio impugnato non può pertanto essere tutelato. Al
contrario, tenuto conto di quest'area (ca. 66 mq) e della SUL massima ammessa
(2'529.60 mq, a fronte di una superficie edificabile di 1'581 mq e un i.s. di 1.6;
cfr. art. 21 cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore di Lugano,
sezioni di Lugano, Castagnola e Brè; NAPR), occorre inevitabilmente concludere
che il progetto non risulta conforme al PR (SUL > di 2'592 mq). 2.5. Contrariamente a quanto dedotto dalla precedente istanza, non è inoltre
dato di vedere come possano essere escluse dal computo nella SUL le superfici
triangolari a ridosso delle facciate est, artificiosamente chiuse da due pareti
interne. Per quanto singolarmente assai contenute (< 1 mq), è evidente che
queste aree possono agevolmente essere integrate nei bagni attigui mediante un
semplice spostamento o rimozione di pareti interne (cfr. in tal senso la pianta
2-3-4P e il citato calcolo SUL, che già riporta simili modifiche in
corrispondenza dei vani doccia). Prova ne è che è stata conteggiata nella SUL l'analoga
superficie triangolare prevista al 5° piano, al pari di tutte le altre vicine
superfici triangolari (leggermente più ampie; cfr. piante 1P e 2-3-4P e calcolo
SUL). Anche queste aree vanno pertanto conteggiate. 2.6. Più che opinabile appare invece la decisione del Governo di computare
nella SUL la lavanderia comune al pian terreno (ca. 35 mq), che il Municipio,
al pari del progettista, aveva invece escluso. Se è ben vero che al 2°, 3° e 4°
livello sono già previste (per ogni piano) delle lavanderie comuni (di ca. 10
mq) e che i due appartamenti al 5° piano dispongono ognuno di una lavanderia
propria (di ca. 9 mq), è pur vero che l'appartamento al primo livello (ca. 160
mq) e l'attico (> 200 mq) ne risultano invece sprovvisti. In queste
circostanze, l'ulteriore lavanderia comune prevista a pian terreno non appare quindi
sprovvista di ogni ragione oggettiva, ma per certi versi ancora ragguagliata ai
bisogni dell'edificio. A maggior ragione vale questa conclusione se si
considera che il vano in questione - comunque chiaramente separato da tutte le
unità abitative - appare più che altro destinato a essicatoio (cfr. pianta PT).
Va infine osservato che, se fosse ritenuto sovradimensionato per la sua
destinazione, questo spazio - avuto riguardo agli esigui spazi delle cantine e
alla sua ubicazione a pian terreno - potrebbe anche agevolmente essere
convertito in un vano comune per il deposito di biciclette e carrozzine per
bambini (non computabile nella SUL, art. 38 cpv. 1 LE). 2.7. In conclusione, seppur per ragioni in parte diverse da quelle addotte dal
Governo, occorre concludere che - già da questo profilo - il progetto non
poteva essere approvato.
3. Indice di
occupazione 3.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in per-cento tra la
superficie edificata e la superficie edificabile del fon-do (art. 37 cpv. 1
LE). Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione
orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici
principali e accessori. Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri
si intendono le parti di costruzione che si sviluppa-no sia in orizzontale, sia
in verticale, sporgendo dal terreno sistemato. Le parti di costruzione
sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o.
(cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 2, 52.2005.312 del
19 ottobre 2005 consid. 2; Scolari ,
op. cit., n. 1137 ad art. 38 LE). Per edificio si intende invece un'opera edilizia
che definisce degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose
dalle intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le
opere che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni,
non sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e
impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata consid. 2). Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale
superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune
parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero
parti di costruzione che determinano ingombri trascurabili (cfr. pure RDAT
II-1995 n. 27 consid. 2.1). L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude inoltre i balconi in
quanto non calcolati nella distanza dal confine, ovvero quelli che hanno una
sporgenza fino a m 1.10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della
facciata (cfr. art. 41 RLE). Sono pertanto conteggiati nella superficie
edificata quegli elementi (corpi aggiunti o avancorpi) che determinano
ingombri, ovvero che per posizione e dimensione possono essere considerati veri
e propri corpi aggiunti (o avancorpi) della costruzione principale, e non
semplici sporgenze quali le grondaie o i cornicioni (cfr. RDAT I-2002 n. 18
consid. 3.3; STA 52.2013.414 del 6 febbraio 2015 consid. 6; Scolari , op. cit., n. 1140 ad art. 38 LE). 3.2. In concreto, in sede di rilascio del permesso il Municipio non ha
approvato alcune parti delle terrazze e delle vasche fiori sporgenti oltre il
filo delle facciate (larghe più di m 1.10 e/o che occupano più di 1/3 della
facciata), in quanto vanno computati nell'IO e ne comportano il superamento ,
specificando quindi che erano approvate solo le superfici evidenziate con un
retino rosso nel piano n 101-04-1 "calcolo occupazione" del 18.1.2017 (cfr. piano citato e condizione di licenza n. 1). In particolare, non ha
autorizzato determinate superfici delle terrazze sporgenti tra il 1° e il 5°
piano, come pure alcuni aggetti delle terrazze e vasche fiori (larghe fino a
più di 2 m) che circondano l'attico (cfr. citato piano n. 101-04.1: superfici
barrate che oltrepassano il retino rosso ; inoltre, piante 1-4P, pianta
5P e pianta 6P). Ora, è pacifico che, computando i predetti ritagli nell'indice
di occupazione in applicazione dell'art. 40 cpv. 2 RLE e della summenzionata
giurisprudenza, quest'ultimo non è più rispettato, ritenuto che secondo il
citato calcolo del 18 gennaio 2017 il progetto (area inclusa nel retino
rosso : 632.30 mq) già sfrutta pressoché interamente la superficie edificata
massima ammessa in zona R7 (pari a 632.40 mq = 40% di 1'581 mq; art. 21 cpv. 1
NAPR). Nessuno pretende il contrario. A differenza di quanto concluso dall'istanza inferiore, e come censura la
resistente, al difetto non poteva tuttavia essere posto rimedio mediante la predetta
condizione di licenza (che ha eliminato tout court le diverse sporgenze).
Se è ben vero che il principio di proporzionalità vieta di respingere una
domanda di costruzione non conforme al diritto allorquando il difetto può
essere facilmente emendato subordinando il permesso a una clausola accessoria
(cfr. Scolari , op. cit., n. 684 ad
art. 2 LE), è altrettanto vero che ciò non è possibile se le lacune del progetto
non sono secondarie o di importanza minima, ma richiedono una correzione che deve
essere ulteriormente definita mediante un'adeguata progettazione (cfr. STA
52.2016.216-223 del 21 agosto 2017 consid. 4.1, 52.2009.79 del 30 marzo 2009
consid. 2.2). In concreto, vista la configurazione architettonica dell'edificio,
contraddistinta da una mirata scelta delle linee e forme geometriche, con
giochi di increspature e sporgenze che si ritrovano in particolare nel
disegno delle terrazze (volte a offrire delle viste sostitutive nell'impossibilità
di cogliere direttamente i pregi di una vista a sud verso il lago a causa
delle preesistenza del noto Albergo __________ , cfr. relazione tecnica, sub L'idea di progetto ), è piuttosto evidente che i tagli operati qua e là
dal Municipio alterano in modo apprezzabile il concetto estetico dello stabile.
Essi spezzano infatti su più punti e a più livelli quelle stesse linee e forme
geometriche che concorrono a definirne l'identità esteriore. Per quanto le
singole sforbiciate possano essere contenute in pochi metri quadrati, è certo
che nell'insieme esse trasformano in modo importante il disegno delle facciate.
Non si tratta quindi di una modifica secondaria, che poteva essere dettata
mediante una clausola accessoria. Al contrario, non essendo possibile
intravedere in che modo il progetto possa essere corretto senza particolare
formalità al fine di rispettare l'indice di occupazione - che per costante
giurisprudenza va rispettato integralmente (cfr. STA 52.2011.520 del 9 luglio 2012
consid. 4.3 e rinvii) - anche da questo profilo occorre inevitabilmente
concludere che lo stesso non poteva essere approvato. 3.3. Contrariamente a quanto eccepisce la resistente, a giusta ragione il
Governo non ha invece ravvisato un sorpasso di questo parametro anche nel lift
montauto. Premesso che i muri che lo delimitano sui lati - al pari di altre
opere di sistemazione esterna - non vanno computati nell'indice di occupazione,
è certo che nemmeno il montauto in quanto tale determina un ingombro che va
conteggiato, potendo senz'altro essere assimilato a un'opera sotterranea, per
lo più non sporgente dal terreno (se non quando è in funzione, cfr. ad es.
facciata nord).
4. Distanze da
strade e piazze 4.1. Il piano regolatore distingue quattro tipi di linee di edificazione. Tra
di esse figurano le linee di arretramento, che costituiscono il limite fino al
quale è possibile costruire (cfr. art. 9 cpv. 5 NAPR). In generale le distanze delle costruzioni dalle strade (allineamenti o
arretramenti che siano) possono avere svariate giustificazioni. Tutelano in
particolare la sicurezza della circolazione e assicurano la possibilità di
attuare future correzioni stradali. Permettono inoltre uno sviluppo armonioso
degli agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri (aria, luce, tutela
dalle immissioni), migliorano l'estetica dei centri urbani e facilitano la
creazione di aree verdi e spazi riservati ai pedoni, contribuendo in definitiva
a elevare la qualità di vita della popolazione (cfr. RDAT II-2003 n. 21 consid.
5.3; RtiD II-2009 n. 21 consid. 3.1; STA 90.2006.26 del 24 settembre 2007
consid. 6.2.1; Scolari , op. cit.,
n. 1029 ad art. 25 LE).
4.2. Per principio, ove non sia diversamente stabilito dal PR, le distanze
dalle strade devono essere osservate anche dalle opere sotterranee (art. 42
cpv. 2 RLE). Le NAPR prevedono dal canto loro che le costruzioni sotterranee -
ossia quelle non emergenti in misura rilevante dal terreno sistemato - possono
essere eseguite, se non contrastano con gli scopi perseguiti dall'art. 11,
oltre le linee di edificazione, ma sino ad una distanza di 2.50 m dal
confine con la proprietà pubblica esistente o prevista dal PR (cfr. art. 10
cpv. 1 NAPR). In applicazione dell'art. 9 cpv. 9 NAPR, le opere secondarie , anche se
emergenti dal terreno - quali opere di accesso, di cinta e di sistemazione del
terreno, aree verdi di svago - nonché le piantagioni, possono (invece) essere
realizzate oltre le linee di edificazione (fermo restando che devono essere
osservate le prescrizioni concernenti la visuale per il traffico e tutte le
misure necessarie per evitare pregiudizio all'area pubblica confinante). Come
ha già avuto modo di rilevare questo Tribunale, rientrano di principio in tali
opere secondarie manufatti di natura minore facilmente amovibili (come cinte,
semplici accessi, muri di sostegno), insuscettibili di compromettere gli scopi
perseguiti e gli interessi tutelati dalle linee di arretramento (cfr. STA
52.2017.356 dell'11 giugno 2019 consid. 3). 4.3. In concreto, il progetto prevede di realizzare due pozzi luce nella fascia
determinata dalle linee di arretramento verso Piazza __________ (3 m)
rispettivamente verso via __________ (4 m). In particolare, dal locale termopompa
e gruppo frigo a nord sporge un pozzo luce che dista ca. 2 m dal limite
della piazza. A est, un piccolo pozzo luce (0.70 x 1 m) del locale
tecnico/boiler e batterie si avvicina invece fino a m 1.80 al
confine con via __________ (cfr. piani autorimessa/PT). Non v'è dubbio che
anche questi manufatti, seppur di dimensioni contenute, al pari dei locali
interrati da cui s'affacciano, devono rispettare la distanza minima (m 2.50 dal
confine) per le opere sotterranee che oltrepassano le linee di arretramento
(art. 10 cpv. 1 NAPR). Non trattandosi di semplici cinte o muri, alle stesse
non può in effetti essere applicato l'art. 9 cpv. 9 NAPR; nemmeno il Municipio
lo pretende. A nulla muta invece l'art. 91 cpv. 1 del regolamento edilizio
della Città di Lugano del 16 dicembre 1963 (RE), che vieta nuove costruzioni
di botole per luce (..) sull'area pubblica, sull'area gravata da servitù
di espropriazione e su area privata destinata al pubblico passaggio che l'Esecutivo
locale ha ritenuto inapplicabile alle fasce d'arretramento (cfr.
decisione sull'opposizione di CO 1 del 21 novembre 2017, pag. 2 ad 7). Quest'ultimo
articolo deve infatti comunque cedere il passo alle posteriori regole del PR
(cfr. in tal senso anche l'annotazione in capo al RE, che, pur menzionando le norme
riprodotte in corsivo, ricorda che esse, benché non formalmente
abrogate, sono state sostituite da successive disposizioni di rango superiore
e/o di piano regolatore [norme di attuazione] ). Ferme queste premesse, è certo che i due pozzi luce non rispettano la distanza
minima fissata dall'art. 10 cpv. 1 NAPR. Ai difetti, contrariamente a quanto
assunto dal Governo, potrebbe invero agevolmente essere posto rimedio. Da un
lato, imponendo ad esempio l'arretramento di mezzo metro della parete nord del locale
termopompa sotto il giardino, unitamente al relativo pozzo luce verso la
piazza (al quale non è possibile rinunciare, avuto riguardo alla sua funzione:
punto di espulsione dell'aria dell'impianto, cfr. pianta piano terra perizia
fonica del 1° settembre 2016 e analisi complementare del 6 febbraio 2017). Dall'altro,
eliminando il modesto pozzo che sporge verso via __________ (apparentemente
destinato solo a dar luce). Dato l'esito, non occorre comunque soffermarsi
oltre su tali aspetti. 4.4. Come già accennato, il progetto prevede anche di realizzare un lift montauto
(Lift 1 - entrata), che in base ai piani è delimitato da due muretti laterali
(alti 0.30 m ca.) e uno frontale alto ca. 2.50 m, perpendicolare a Piazza __________.
Con l'ultima variante riduttiva, in corrispondenza dello spigolo nord, quest'ultimo
muro è stato accorciato di ca. 0.20-0.30 m, in modo da osservare la linea di
arretramento verso la pubblica piazza (cfr. piano autorimessa/PT, revisione 5
ottobre 2017). Tale modifica è stata quindi assicurata dal Municipio mediante
una condizione di licenza (n. 2), che non ha approvato la parte del muro del
lift auto fuori terra, sul lato nord del sedime (cfr. pure citata decisione
sull'opposizione di CO 1, pag. 3 ad 8). Ora è certo che, con questa
puntualizzazione, il progetto rispetta appieno la distanza verso la piazza. Diversamente
da quanto assunto dal Governo, poco conta che il muretto laterale che guida l'entrata
sul lift (cfr. facciata nord) invade ancora di circa mezzo metro la fascia d'arretramento
(cfr. piano autorimessa/PT citato). Un simile manufatto - non diversamente da
un'opera d'accesso o un muro di cinta o di sostegno - può infatti essere
considerato alla stregua di un'opera secondaria giusta l'art. 9 cpv. 9 NAPR,
realizzabile anche oltre la linea di edificazione. Da respingere sono le
opposte argomentazioni della resistente.
5. Altezza 5.1. In base all'art. 21 cpv. 1 NAPR, nella zona R7 l'altezza massima degli edifici non può superare m 22.70. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal
terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda
o del parapetto. Per principio, l'altezza si misura dunque sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno
sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di
misurazione è dato dal livello del terreno sistemato perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il terreno naturale può essere sistemato mediante la formazione di terrapieni
(piani o inclinati) la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio
sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m a una
distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18
consid. 3). 5.2. In assenza di una diversa regola nelle NAPR, le opere di sistemazione del
terreno devono dal canto loro rispettare l'art. 69 RE, che disciplina in particolare l'altezza massima (m
0.60) dei muri di cinta verso l'area pubblica (cpv. 1). Tale norma va applicata
anche ai muri di sostegno eretti lungo la strada. Dal profilo degli ingombri verticali, le ripercussioni ingenerate da queste opere sui fondi
contermini non sono in effetti diverse da quelle derivanti dai muri di cinta. Per giurisprudenza, al medesimo limite (m 0.60)
devono inoltre attenersi i terrapieni retrostanti, ma solo n ella fascia determinata dalla distanza dalla strada
(cfr. per quanto precede: STA 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 4.2 e
rimandi giurisprudenziali). 5.3. In concreto, secondo i piani di variante del 18 gennaio 2017, il progetto
prevede una graduale sistemazione del terreno con un terrapieno che verso sud
si eleva fino a m 0.60. Non v'è dubbio che, misurato dal terreno così
sistemato, l'edificio rispetta l'altezza massima prescritta dalle NAPR (m
22.70). In tale opera, contrariamente a quanto eccepisce la resistente, non è
ravvisabile alcuna sistemazione artificiosa. Seppur progettato con l'intento di
contenere gli ingombri (a seguito dell'opposizione della vicina), nel
terrapieno che si sviluppa in modo omogeneo ai piedi dello stabile (cfr. in
particolare facciate sud ed est) non è tutto sommato ravvisabile alcun accorgimento
costruttivo destinato a eludere i limiti di altezza fissati dalle NAPR, ma
piuttosto solo una modesta sistemazione del terreno, rispettosa dei limiti
prescritti per questo genere di opere ( supra consid. 5.2). Inconferenti
risultano le sentenze evocate dalla resistente (STA 52.1995.524-559-561/ 1996.96-97 del 17 ottobre 1996 consid. 2.1 o DTF 102 Ia 175), all'evidenza
riferite a fattispecie diverse. È ben vero che sul fronte ovest non è ovunque presente un terrapieno che si
estende sull'intera lunghezza della facciata, in particolare in corrispondenza
degli accessi all'edificio. Avuto riguardo all'andamento del livello del
terreno naturale (cfr. sezione del geometra B e sezione di progetto B-B), v'è
da ritenere che in questi punti la sistemazione sia più che altro riconducibile
a una trincea, che occupa soltanto una frazione della facciata, scavata
nel terreno per formare un'area di disimpegno: non è quindi da considerare
quale livello del terreno sistemato (cfr. STA 52.2016.504
citata consid. 4.7 e rimandi). Anche su questo punto, le obiezioni della
resistente vanno pertanto respinte.
6. Posteggi 6.1. Secondo l'art. 48 cpv. 1 NAPR, per costruzioni o ricostruzioni è
obbligatoria la formazione di posteggi o autorimesse secondo le norme VSS. Per
la zona NT, R7a può di regola essere destinata a posteggio una superficie di 12
mq, pari a un posto auto per ogni 120 mq (o frazione) di SUL adibita ad
appartamenti (cpv. 1.1). Per le restanti zone, soggiunge la norma (cpv. 1.2),
deve essere destinata una superficie di almeno 12 mq per ogni 100 mq (o
frazione) di area come al punto 1.1, ritenuto comunque 1 posteggio per appartamento.
Il cpv. 2 dell'art. 48 NAPR precisa inoltre che nel caso di provata
impossibilità tecnica di creare i necessari posteggi come al punto 1, il
Municipio preleverà un contributo nella misura del 25% del costo della
formazione dei posteggi necessari, incluso il prezzo del terreno. Il contributo
è dovuto al momento dell'ottenimento della licenza. 6.2. In concreto, come già rilevato dal Governo, è incontestato che i posti
auto previsti dal progetto (32) soddisfano il fabbisogno di posteggi prescritto
dall'art. 48 cpv. 1 NAPR. La resistente eccepisce per contro nuovamente che la
realizzazione del progetto determinerà un ammanco dei parcheggi al servizio
dell'Hotel __________ (di proprietà dell'amministratore della __________ SA),
che farebbe capo a quelli sui fondi dedotti in edificazione. In particolare
sostiene che il progetto non poteva essere approvato senza presentare
contemporaneamente una valutazione del fabbisogno di posteggi al servizio dell'Hotel
[..] con l'indicazione dei posteggi attualmente esistenti e utilizzati dall'albergo,
di quelli che verranno soppressi ai mapp. __________ e __________ e di quelli
eventualmente da realizzare per compensare il fabbisogno necessario. Ora, al di là degli accertamenti dell'Esecutivo cantonale in merito ai posteggi
esistenti sulle part. __________ e __________, con lo stesso occorre
effettivamente concludere che l'obiezione della resistente esula dalla presente
lite. La licenza edilizia, per definizione, accerta infatti unicamente che nessun
impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti
(art. 1 cpv. 1 RLE). Non procede anche a una valutazione della conformità con
il diritto pubblico di altre costruzioni da tempo esistenti. Questo non
significa tuttavia, come accennato dal Governo, che il Municipio non possa
sincerarsi delle conseguenze del progetto per il vicino albergo. Ciò vale in
particolare nel caso in cui quest'ultimo avesse eventualmente beneficiato di un
permesso per degli interventi edilizi, ossequiando il proprio obbligo di
eseguire i posteggi facendo capo ai mappali in questione. In tal senso va in
generale ricordato che, se un proprietario ottiene un'autorizzazione a
costruire grazie alla messa a disposizione di posti auto su fondi di terzi (in
particolare mediante la costituzione di una servitù o la sottoscrizione di un
contratto di locazione di lunga durata, cfr. al riguardo: STA 52.2015.562 del
21 aprile 2017 consid. 4.3 e rimandi), qualora tali premesse venissero in
seguito a mancare, tornerebbero di principio applicabili le regole sull'obbligo
di eseguire i posteggi rispettivamente di pagare il contributo sostitutivo
(cfr. STA 52.2015.562 citata consid. 4.4.2 in fine ; Scolari , op. cit., n. 272 ad art. 29
LALPT).
7. In definitiva, e
segnatamente per i motivi di cui si è detto sopra (consid. 2 e 3), occorre
concludere che il progetto non poteva in ogni caso essere approvato: nell'esito,
il giudizio impugnato merita quindi conferma. In queste circostanze, non mette
conto di chinarsi sulle restanti obiezioni sollevate dalla resistente (relative
all'impianto di ventilazione dell'autorimessa e alle misure di protezione dell'edificio
contro il rumore).
8. 8.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è respinto. 8.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico del ricorrente, soccombente. Quest'ultimo è inoltre tenuto a rifondere
alla resistente, assistita da un legale, un'adeguata indennità a titolo di
ripetibili per questa sede (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è respinto .
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'500.-, dedotto l'importo già versato a titolo di anticipo, è
posta a carico del ricorrente. L'insorgente è inoltre tenuto a rifondere a CO 1
un identico importo a titolo di ripetibili per questa sede.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera