Locazione, sfratto, caso manifesto; diritto di essere sentito del conduttore, onere di proporre contestazioni sostanziate, difetti dell'ente locato
Decisione del 18.04.2023, IICCA
Incarto n. 12.2023.30
ESPULSIONE
art. 257d CO
art. 259g CO
art. 53 CPC
art. 138 cpv. 3 let. a CPC
art. 257 CPC

AO 1
AO 2
entrambi rappr. dalla RA 1
contro
AP
  1
volta a ottenere nella procedura sommaria a tutela dei
casi manifesti lespulsione del convenuto dallente locato di 3 locali al
secondo piano dello stabile " Condominio __________ " sito in via
__________ ad __________;
domanda sulla quale il convenuto non si è espresso e
su cui il Pretore ha statuito con decisione 17 febbraio 2023, accogliendo
listanza e ordinando al convenuto  sotto comminatoria dell'art. 292 CP  di
mettere a libera disposizione degli istanti lente locato entro 10 giorni dalla
notificazione della decisione con l'avvertenza che l'inesecuzione dell'ordine
avrebbe comportato il diritto per gli istanti di postulare il risarcimento dei
danni nonché agli organi di polizia preposti di prestare man forte
nell'esecuzione della decisione, compresa la possibilità di fare depositare gli
oggetti non sgomberati a spese del conduttore;
appellante il convenuto con atto di appello 25 febbraio 2023, integrato il 1°
marzo 2023, con cui chiede di annullare la decisione impugnata;
mentre l'istante con
osservazioni 22 marzo 2023 postula il rigetto dell'appello;
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
1. Con contratto 21
aprile 2022 AO 1 e AO 2 (rappresentati dalla I__________ SA di __________) hanno
concesso in locazione a AP 1, dal 1° maggio 2022, l'appartamento di 3 locali al
secondo piano, interno n. 3, nello stabile " Condominio __________ "
sito in via __________ ad __________ per una pigione mensile di fr. 1'050.- (oltre
l'acconto per le spese accessorie di fr. 150.- mensili; doc. A).
2. A seguito del
mancato versamento delle pigioni dal maggio del 2022 (compreso) per complessivi
fr. 6'000.-, con scritto raccomandato del 27 settembre 2022 i locatori hanno
notificato al conduttore una diffida, fissando un termine di pagamento di 30
giorni con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi
dellart. 257 d CO (doc. B).
3. Decorso infruttuoso
anche tale termine, il 22 dicembre 2022 i locatori hanno notificato al
conduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione
per il 31 gennaio 2023 (doc. C).
4. Con istanza di
conciliazione 20 gennaio 2023 AP 1 ha contestato la disdetta testé menzionata
innanzi allUfficio di conciliazione in materia di locazione di __________,
chiedendone contestualmente la motivazione. L'ufficio di conciliazione ha
indetto l'udienza per il 2 marzo 2023.
5. Intanto, con istanza
6 febbraio 2023 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 dinanzi alla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la sua espulsione
immediata dall'ente locato, protestando spese e ripetibili.
6. Il Pretore, trattata
la richiesta con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC), ha notificato il 7 febbraio 2023 l'istanza al
convenuto, assegnandogli un termine di 10 giorni per presentare le
osservazioni. Questo invio raccomandato non ha potuto però essere recapitato ed
è rimasto in giacenza presso la posta dall'8 febbraio (giorno dell'avviso per
il ritiro, come si evince dal tracciamento n. 98.__________, agli atti) fino al
16 febbraio 2023 quando esso è stato rinviato al mittente (che l'ha ricevuto
l'indomani) con l'indicazione " non ritirato ".
7. Con decisione 17
febbraio 2023 il Pretore ha accolto l'istanza e ordinato a AP 1  sotto
comminatoria dell'art. 292 CP  di mettere a libera disposizione degli istanti
lente locato entro 10 giorni dalla notificazione della decisione con
l'avvertenza che l'inesecuzione dell'ordine avrebbe comportato il diritto per i
medesimi di postulare il risarcimento dei danni. Contestualmente egli ha
ordinato agli organi di polizia preposti di prestare man forte nell'esecuzione
della decisione, compresa la possibilità di fare depositare gli oggetti non
sgomberati a spese del convenuto. Le spese processuali di fr. 100.- sono state
poste a carico di AP 1 che è stato altresì obbligato a rifondere alla
controparte fr. 100.- per ripetibili. In sintesi, il Pretore, constatato  in
via pregiudiziale  che la mancata prova del pagamento delle pigioni rivendicate
rendeva la contestazione (generica) della disdetta (davanti all'autorità di
conciliazione) priva di buon diritto, ha reputato adempiuti i presupposti
dell'art. 257 d CO (mora del conduttore) sulla scorta di una fattispecie
ritenuta liquida nel senso dell'art. 257 CPC.
8. Contro la decisione
appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 25 febbraio
2023, integrato il 1° marzo seguente, in cui chiede di annullare la decisione
di sfratto. L'appellante rimprovera al primo giudice di avere emesso la propria
decisione senza attendere la scadenza del termine che gli era stato assegnato
con ordinanza 7 febbraio 2023 per presentare le osservazioni. Rilevato che
l'invio non ritirato (causa sua assenza dal domicilio) doveva considerarsi notificato
il settimo giorno di giacenza in posta, ovvero il 15 febbraio 2023, il Pretore
non poteva a suo avviso emettere la decisione già il 17 febbraio 2023 (giorno
in cui l'invio è stato ritornato al mittente con l'indicazione " non
ritirato "). Prendendo poi posizione  il 1° marzo 2023  sull'istanza
di sfratto, il convenuto obietta che il contratto di locazione doveva entrare
in vigore il 1° maggio 2022 " a esecuzione avvenuta di tutti lavori di
ripristino dell'appartamento a carico di parte locatrice ". Ma poiché
all'inizio del contratto nessun ripristino era stato fatto, egli si era
accordato con la I__________ SA di eseguire i lavori di tinteggio dietro
l'abbuono di una mensilità del canone di locazione. Quanto agli altri lavori di
ripristino (soffitto, sistemazione parquet e sostituzione della cucina e degli
elettrodomestici, non funzionanti), il convenuto fa valere che essi non sono
stati mai effettuati, di modo che le pigioni arretrate non erano dovute " per
mancata abitabilità dell'appartamento ".
9. Con osservazioni 22
marzo 2023 gli istanti contestano le allegazioni dell'appellante, facendo
notare che l'appartamento locato era abitabile e completamente funzionante.
Oltre a ciò essi escludono di avere mai promesso l'esecuzione dei lavori
menzionati dal convenuto, mentre per quel che riguarda il preteso abbuono, esso
si riferiva unicamente alla prima pigione di maggio 2022.
10. Contro una decisione
emanata in procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti il
cui valore è (come nella fattispecie, secondo l'accertamento, non contestato
dalle parti: v. decisione impugnata, pag. 3) di almeno fr. 10'000.-, è dato il
rimedio dellappello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC), che
legalmente dispiega effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). Introdotto il 25
febbraio e integrato il 1° marzo 2023 contro la decisione impugnata (notificata
il 21 febbraio 2023 al convenuto), l'appello in esame è tempestivo. Come è
tempestiva la relativa risposta del 22 marzo 2023 (art. 314 cpv. 1 CPC).
11. Nella misura in cui
rimprovera al Pretore di avere emesso la decisione impugnata prima di avere
atteso la scadenza dei 10 giorni assegnatigli per prendere posizione
sull'istanza, il convenuto si duole di una violazione del suo diritto di essere
sentito, garantito dall'art. 53 CPC. Ora, è palese che con l'emissione della
decisione impugnata già il 17 febbraio 2023 il Pretore non abbia atteso i 10
giorni (che scadevano il più presto quello stesso giorno) fissati al convenuto
con l'ordinanza del 7 febbraio 2023 e abbia precluso così a AP 1 la possibilità
di esprimersi sull'istanza di espulsione, a prescindere dal fatto che l'invio
postale non sia stato ritirato e il destinatario dovesse  ipotesi invero piuttosto
da scartare  aspettarsi una notificazione per fare scattare la finzione della
notifica il settimo giorno dal tentativo di consegna (nel senso dell'art. 138
cpv. 3 lett. a CPC). Nell'uno come nell'altro caso la decisione querelata era,
comunque sia, prematura e il Pretore ha gravemente violato il diritto di essere
sentito dell'interessato.
12. Una grave lesione del
diritto di essere sentito comporterebbe di principio l'annullamento della
decisione impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo nel
merito. La giurisprudenza ha stabilito nondimeno che anche in caso di grave
violazione del diritto di essere sentito si può prescindere da un rinvio della
causa all'autorità precedente ove l'annullamento della decisione viziata
costituisse una vana formalità e causasse un'inutile protrazione della
procedura, incompatibilmente con l'interesse delle parti a che la loro causa
sia decisa entro un termine ragionevole (DTF 142 II 218 consid. 2.8.1 con
rinvii). Orbene, nel caso specifico si può prescindere da un rinvio della causa
al Pretore per rimediare alla violazione. La lesione del diritto di essere
sentito è stata infatti sanata innanzi alla scrivente Camera, autorità di
ricorso dotata di pieno potere di esame sui fatti e sul diritto. Il convenuto
ha avuto modo di esprimersi compiutamente sull'istanza di sfratto della
controparte nell'ambito della sua attuale impugnativa. Tant'è che nel proprio
atto complementare del 1° marzo 2023 ha integrato le osservazioni mancanti di
prima sede. In tali circostanze, l'annullamento della decisione pretorile
costituirebbe un inutile formalismo e condurrebbe a ritardi superflui, non
compatibili con l'almeno equivalente interesse della controparte a una celere
trattazione della procedura di merito (analogamente: II CCA inc. 12.2022.7 del
28 giugno 2022 consid. 2.3 in fine; Obergericht Zürich inc. LF140064 del
14 agosto 2014 consid. 3b e inc. PF130037 del 10 ottobre 2013 consid. 3.3). Senza
contare che, per quanto si vedrà in appresso, l'appellante (che già nel
febbraio del 2022 aveva contestato, in maniera irricevibile, davanti a questa
Camera una precedente disdetta, sempre per mora, pronunciatagli dai locatori di
un altro ente locato a Lugano: inc. 12.2022.22 del 15 febbraio 2022) non adduce
nulla che potrebbe modificare l'esito del giudizio impugnato.
13. Per quel che è delle censure
sollevate con il complemento del 1° marzo 2023, stante l'obbligo del giudice
dell'espulsione di verificare in via pregiudiziale la validità della disdetta
qualora il conduttore abbia precedentemente introdotto un'istanza di
contestazione della medesima che non si è ancora conclusa (DTF 144 III 462
consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2), l'appellante non contesta il mancato
pagamento delle pigioni né nega di avere ricevuto la diffida di pagamento con
l'avvertenza che, scaduto infruttuosamente il termine per pagare gli arretrati,
il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (art. 257 d cpv. 1 CO),
né di avere ricevuto la disdetta del contratto sul modulo ufficiale (art. 257 d cpv. 2 CO). Certo, egli fa valere di essersi fatto carico dei lavori di
tinteggio dietro abbuono di una mensilità del canone di locazione di fr. 1'200.-
complessivi e di non avere effettuato per il resto alcun pagamento siccome
l'appartamento non era abitabile e i locatori non avevano effettuato " i
restanti lavori di ripristino ". Sta di fatto però che, a parte per la
prima pigione di maggio che gli appellati riconoscono di avere abbuonato al
conduttore previo accordo con " la ditta assunta dal signor AP 1 __________ "
e per altro per venire incontro alla richiesta di costui di entrare prima nell'appartamento,
le obiezioni del convenuto sono integralmente contestate e non sono sorrette
dal benché minimo riscontro atto a insinuare seri dubbi sulla mora del
conduttore (sull'onere del convenuto di sollevare contestazioni sostanziate e
concludenti nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti: DTF 144
III 462 consid. 3.1). E comunque sia, ammesso ma non concesso che l'ente locato
presentasse dei difetti, ciò non consentiva di non versare la pigione, il
conduttore che esige la riparazione di un difetto avendo unicamente la
possibilità di depositare il canone di locazione (art. 259 g CO;
analogamente: CCR inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5e). Dandosi così un
caso chiaro (nei fatti e in diritto) per quanto concerne la mora e la validità
della disdetta (art. 257 d CO), i presupposti per ottenere l'espulsione
del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria di cui all'art. 257
CPC erano in concreto effettivamente adempiuti. L'appello vede pertanto la sua
sorte segnata.
14. Le spese giudiziarie
della procedura di appello seguono l'integrale soccombenza dell'appellante
(art. 106 cpv. 1 CPC) e sono fissate sulla base dell'art. 9 cpv. 3 LTG, fermo
restando che il valore litigioso determinante (anche) ai fini di un eventuale
ricorso al Tribunale federale ammonta a fr. 43'200.- come indicato  senza
contestazione  dal Pretore. Non si pone invece problema di ripetibili o
d'indennità di inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), per altro neppure
richieste.
Per questi motivi,
decide:
1. L'appello 25 febbraio/1° marzo 2023 di AP 1 è respinto .
2. Le
spese processuali di fr. 200.- sono poste a carico dellappellante. Non si
assegnano ripetibili né indennità d'inconvenienza.
3. Notificazione:
-  ;
-   .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).