Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - compensazione - notifica del difetto - prescrizione
Decisione del 15.11.2021, IICCA
Incarto n. 12.2021.53
COMPENSAZIONE
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
PRESCRIZIONE
art. 210 cpv. 5 CO
art. 210 cpv. 6 CO

CO
  1
rappr. dallavv.  PA 2
contro
RE
  1
rappr. dallavv.  PA 1
con cui lattore ha chiesto
la condanna del convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5%
dal 1° novembre 2014;
domanda avversata dalla
controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore
con decisione 1° marzo 2021 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto
al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 2 settembre 2017;
appellante il convenuto con
reclamo ( recte : appello) 31 marzo 2021, con cui ha chiesto la riforma
del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore con
risposta 18 maggio 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con
protesta di spese e ripetibili;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con rogito 27
ottobre 2011 (doc. D) CO 1 ha venduto a RE 1 13 fondi a vocazione agricola,
segnatamente le part. n. __________ e __________ RFD di __________, le part. n.
__________, __________, __________ e __________ RFD di __________ nonché le
part. n. __________, __________, __________, __________, __________, __________
e __________ RFD di __________, per un prezzo complessivo, approvato dalla
Sezione dellagricoltura sulla base di una perizia allestita dallUnione dei
contadini ticinesi (doc. H), di fr. 766'000.-, poi interamente pagati.
Nel novembre 2014 CO 1
ha venduto a RE 1 dei bovini per un prezzo di fr. 45'000.-, a fronte del quale il
3 novembre 2014 ha ricevuto un acconto di fr. 20'000.- (doc. B).
2. Con petizione 15
ottobre 2019 CO 1, al beneficio dellautorizzazione ad agire (doc. C), ha
convenuto in giudizio RE 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Blenio, per
ottenerne la condanna al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 1°
novembre 2014. Egli ha in sintesi preteso il versamento del saldo del prezzo di
compravendita dei bovini.
Il convenuto si è opposto alla
petizione, osservando in particolare che quellimporto era compensato dal minor
valore, pari a fr. 46'947.70 (doc. 2), di 4 dei 13 fondi vendutigli in
precedenza, e meglio delle part. n. __________, __________ e __________ RFD di __________
nonché della part. n. __________ RFD di __________, la cui superficie agricola
utile ai sensi dellart.14 OTerm sarebbe risultata inferiore di 14810 mq a
quanto presunto (si veda il raffronto tra il doc. H p. 11 e il doc. 1),
rispettivamente dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni
2015-2017, pari ad altri fr. 9'434.60 (doc. 2), poi aumentati con le
conclusioni, in considerazione dei minori pagamenti diretti ricevuti negli anni
2018 e 2019, a fr. 15'721.-.
3. Esperita
listruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con
decisione 1° marzo 2021, in parziale accoglimento della petizione, ha condannato
il convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 2 settembre
2017, ponendo le spese processuali di complessivi fr. 2200.- (fr. 700.- per la
procedura di conciliazione e fr. 1'500.- per quella decisionale) in ragione di
fr. 300.- a carico dellattore e in ragione di fr. 1'900.- a carico del convenuto , tenuto altresì
a rifondere alla controparte fr. 3200.- per ripetibili parziali. Respinta la
compensazione fatta valere dal convenuto, egli ha in sostanza ammesso la
petizione, modificando però la data di decorrenza degli interessi.
4. Con lappello 31
marzo 2021 che qui ci occupa, avversato dallattore con risposta 18 maggio 2021,
il convenuto, ribadendo la fondatezza della compensazione da lui formulata, ha
chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione,
protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
5. Il Pretore ha
innanzitutto dato atto che il prezzo di compravendita dei bovini, fissato a suo
tempo dalle parti in fr. 45'000.-, era stato corrisposto dal convenuto solo in
ragione di fr. 20'000.-, per cui rimaneva insoluto, a favore dellattore, un
saldo di fr. 25'000.-.
Tale assunto, non oggetto
di censure, va considerato assodato.
6. Il Pretore ha quindi
esaminato, evadendola negativamente, largomentazione del convenuto, secondo
cui quellimporto sarebbe stato tuttavia compensato dal minor valore di 4 dei
13 fondi vendutigli in precedenza, dovuto al fatto che a seguito della correzione
effettuata il 9 novembre 2015 dalla Sezione dellagricoltura (doc. 1) la loro
superficie agricola utile era risultata di 14'810 mq inferiore rispetto a
quanto presunto al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, e
dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni 2015-2019. Come
meglio si dirà (consid. 7 e 8), per lui, ammesso ma non concesso che
lesistenza di una superficie agricola utile inferiore alle aspettative
rappresentasse davvero un difetto della cosa compravenduta giusta lart. 197 CO,
quello alla base delle contropretese non era in effetti stato notificato entro
il termine di prescrizione degli art. 219 cpv. 3 o 127 CO.
6.1. A tale proposito va
immediatamente disattesa la censura del convenuto, per altro mai formulata nella
sede pretorile, secondo cui la questione della prescrizione delle sue
contropretese, che a suo dire lattore avrebbe solo  accennato  in modo
generico (ma non eccepito) alludienza di discussione del 27 gennaio 2020, nemmeno
avrebbe dovuto essere esaminata dal primo giudice.
A parte il fatto che la
prescrizione era in realtà già stata eccepita validamente (cfr. Däppen , Basler Kommentar, 7ª ed., n. 3
ad art. 142 CO; II CCA 10 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.162) con la petizione
laddove lattore aveva affermato che  in ogni caso, le contestazioni
sollevate [N.d.R.: dal convenuto] sul prezzo sarebbero tardive  (p.
4), è in effetti incontestabile che la stessa sia poi stata validamente
ribadita con la replica (che è parimenti sede idonea per sollevare una tale
eccezione, cfr. II CCA 7 gennaio 2020 inc. n. 12.2018.122-123, in cui
quelleccezione era stata analogamente sollevata con la duplica), laddove
lattore aveva sostenuto che  ad ogni modo le contestazioni sono tardive  lincombenza
dellimmediato avvertimento del difetto non è stata rispettata e nemmeno il
termine di prescrizione, quindi la pretesa sarebbe tardiva  (verbale 27
gennaio 2020 p. 1).
7. Per il Pretore, non era
innanzitutto stato provato che il convenuto avesse proceduto, entro il termine
quinquennale di prescrizione di cui allart. 219 cpv. 3 CO decorrente dalla
data discrizione nel registro fondiario dei relativi trapassi di proprietà
(avvenuti in concreto il 15 febbraio 2012, cfr. doc. D) e dunque entro il 15
febbraio 2017, alla notifica del difetto prescritta dalla legge (art. 210 cpv.
5 CO), ossia a quella indicata dallart. 201 CO. La prima valida notifica
risaliva in effetti solo al 7 marzo 2017 (doc. F e 2). Il fatto che a quel
momento il convenuto avesse richiamato una  contestazione che peraltro le
avevo già motivato nel 2015  (lettera 7 marzo 2017 nel plico doc. F) rispettivamente
 nel 2014  (doc. 2; contestazione che invero precederebbe la correzione
della superficie agricola utile, comunicata dalla Sezione dellagricoltura solo
il 9 novembre 2015) non mutava la situazione, trattandosi di un accenno troppo
vago e che nulla diceva, e ancor meno comprovava, circa il contenuto delle
pretese rimostranze mosse al venditore, le quali non potevano così essere ritenute
sostanziate in maniera sufficiente.
7.1. Il convenuto ha in
primo luogo sostenuto che la prima valida notifica del difetto doveva essere
fatta risalire già al 2014 o al 2015, per cui le sue contropretese non erano
prescritte. Lattore, nel suo scritto 16 marzo 2017 (nel plico doc. F), non
aveva in effetti contestato laffermazione da lui resa il 7 marzo 2017 secondo
cui la  contestazione  sarebbe già avvenuta  nel 2015  (nel plico
doc. F) rispettivamente  nel 2014  (doc. 2) e neppure lo aveva in
seguito fatto il suo patrocinatore, con lo scritto 21 maggio 2019 (doc. G)
rispettivamente con la petizione.
La censura, per altro fondata
su risultanze probatorie mai menzionate nella sede pretorile e con ciò irrite
(art. 317 CPC), deve senzaltro essere disattesa. Pur essendo vero che il fatto
che nei suoi due scritti del 7 marzo 2017 il convenuto avesse fatto riferimento
a una  contestazione che peraltro le avevo già motivato nel 2015  (nel
plico doc. F) rispettivamente  nel 2014  (doc. 2) costituisce un indizio
a favore della correttezza di quella circostanza, è però altrettanto vero che
dallatteggiamento tenuto dallattore non si può ritenere che la stessa sia
stata ammessa, da lui o dal suo patrocinatore, almeno per atti concludenti.
A parte il fatto che
nessuna disposizione di legge impone a una parte, che, come lattore, oltretutto
nemmeno era rappresentato da un patrocinatore, di contestare tutti i singoli
elementi fattuali addotti dalla controparte in precedenti missive, in concreto
quelle del 7 marzo 2017 (doc. F e 2), da lui per altro integralmente avversate con
la sua presa di posizione del 16 marzo 2017 (nel plico doc. F), si osserva che in
ogni caso egli, con i suoi successivi scritti del 17 novembre 2017, in cui
aveva affermato  unaltra domanda che mi viene spontanea, perché non ha mai
reclamato i primi tempi o lanno successivo?  (nel plico doc. F),
rispettivamente del 9 aprile 2018, in cui aveva sostenuto  ripeto, perché
non ha mai reclamato prima?  faccio notare che il rogito è stato stipulato
nellanno ottobre 2011 e dopo anni mi viene a contestare e pretendere; come si
può definire questo atteggiamento?  (nel plico doc. F), aveva chiaramente lasciato
intendere al convenuto che prima del 7 marzo 2017 non vi era stata alcuna
notifica del difetto. Analoghe considerazioni possono essere fatte per quanto
riguarda il suo patrocinatore, il quale, con la lettera 21 maggio 2019 aveva
anzi avuto modo di rilevare che  in ogni caso, le contestazioni sollevate
sul prezzo risultano tardive  (doc. G), rispettivamente si era espresso in
quegli identici termini con la petizione (p. 4; cfr. consid. 6.1).
In definitiva, il
convenuto non è stato in grado di provare la veridicità della circostanza
indiziaria da lui addotta nei doc. F e 2.
7.2. Il convenuto ha quindi
rimproverato al giudice di prime cure di non aver sanzionato labuso di diritto
commesso dallattore, che da una parte aveva atteso fino al 1° marzo 2017 (doc.
E) per far valere la sua pretesa residua e dallaltro lo aveva dissuaso dal
rispettare il termine di prescrizione per la notifica del difetto.
La
censura è ampiamente infondata. Il Tribunale federale
ha in effetti già avuto modo di stabilire, aggiungendo che una tale
giurisprudenza valeva anche per un caso analogo a quello in esame in cui l'appaltatore
aveva eccepito l'intempestività della segnalazione dei difetti da parte del
committente, che l'invocazione della prescrizione poteva costituire un abuso di
diritto qualora il debitore avesse indotto con astuzia il creditore a non agire
in tempo utile, oppure avesse assunto, anche senza cattive intenzioni, un
comportamento tale da indurlo a rinunciare a intraprendere passi giuridici
prima dell'intervento della prescrizione, a condizione che il ritardo apparisse
comprensibile sulla base di un apprezzamento ragionevole fondato su criteri
oggettivi; ha inoltre rammentato che il solo trascorrere del tempo non era
sufficiente, essendo necessario che vi fosse un rapporto di causalità tra il
comportamento del debitore e il ritardo ad agire del creditore (TF 4A_609/2018
del 29 aprile 2019 consid. 7.1). Sennonché, nel caso di specie il convenuto non
ha spiegato perché il fatto che lattore avesse atteso un certo tempo, e
meglio fino al 1° marzo 2017, prima di far valere la sua pretesa residua, ciò che
di per sé non configura un abuso di diritto (TF 4A_178/2007 del 29 novembre
2007 consid. 5.3), ora sarebbe invece divenuto abusivo, né ha spiegato da quali altre particolari circostanze intervenute
in precedenza, comunque non provate, si sarebbe dovuto concludere che egli
fosse stato abusivamente dissuaso dal rispettare il termine per la notifica del
difetto.
8. Il Pretore, per quanto
è qui ancora di interesse, ha infine escluso che lattore avesse ingannato
intenzionalmente il convenuto in merito alla superficie agricola utile e che dunque
questultimo potesse procedere alla notifica del difetto entro il termine di prescrizione
decennale dellart. 127 CO (art. 210 cpv. 6 CO). Premesso che, prima della
stipulazione del rogito di cui al doc. D, quello della superficie agricola
utile non era stato un tema di discussione tra le parti (cfr. i rispettivi verbali
dinterrogatorio del 15 giugno 2020), egli ha in primo luogo osservato che per i
13 mappali in oggetto la superficie agricola utile comunicata alla Sezione
dellagricoltura dallattore corrispondeva in 11 casi - fra cui tutti i fondi
ceduti al convenuto - ai dati indicati nel registro fondiario (negli altri due
casi le differenze risultavano comunque contenute), aggiungendo che, sebbene la
superficie agricola utile non corrispondesse necessariamente alle indicazioni
riportate nel registro fondiario in merito agli spazi prativi dei sedimi (e la correzione
operata in concreto dalla Sezione dellagricoltura già lo dimostrava), restava
il fatto che lattore, nelle sue notifiche allautorità cantonale si era basato
su un registro pubblico che, giusta lart. 9 cpv. 1 CC, fruiva della presunzione
di veridicità per il suo contenuto, il che non sembrava proprio latteggiamento
di chi perseguiva fini ingannatori, nello specifico a danno della Sezione dellagricoltura
e (in seguito e di riflesso) del convenuto; in secondo luogo, per quanto la
circostanza fosse stata contestata dal convenuto, dalla perizia di cui al doc.
H era risultato che il suo estensore, ossia lo specialista dellUnione dei
contadini ticinesi, aveva effettivamente fatto un sopralluogo sui fondi (p. 3),
per cui, se questultimo non si era accorto della discrepanza tra la superficie
agricola utile fin lì annunciata e quella effettiva, era plausibile che lo
stesso fosse pure successo allattore, tanto più che la medesima constatazione poteva
essere fatta anche per rapporto al convenuto, agricoltore professionista che,
prima di essersi accorto della minore superficie agricola utile (e meglio solo sulla
base degli accertamenti di terzi: doc. 1), aveva utilizzato quei terreni per oltre
tre anni e mezzo.
8.1. Il convenuto ha obiettato
che le due circostanze menzionate dal primo giudice, alla cui base vi sarebbero
degli accertamenti arbitrari e finanche contradditori, erano in realtà tali da confermare
lesistenza di un inganno intenzionale da parte dellattore.
La censura deve anche in
questo caso essere disattesa.
8.1.1. Contrariamente a quanto
preteso dal convenuto, il fatto che lattore negli anni precedenti al 2012,
quando aveva provveduto a notificare alla Sezione dellagricoltura la
superficie agricola utile, si fosse basato su quanto riportato nel registro
fondiario e meglio sullestensione degli spazi prativi dei sedimi, che tuttavia
non corrispondeva necessariamente alla stessa, non prova ancora che allora, e dunque
al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, fosse cosciente
dellerroneità del dato da lui notificato. Non è in effetti stato provato che a
quel momento egli sapesse o comunque avesse ragionevolmente motivo di supporre
che lestensione degli spazi prativi dei sedimi risultante dal registro
fondiario non corrispondeva necessariamente alla superficie agricola utile - ciò
che invece è divenuto chiaro a tutti solo in epoca successiva, e meglio a
seguito della correzione operata il 9 novembre 2015 dalla Sezione
dellagricoltura (doc. 1) -, tanto più che il convenuto stesso aveva ammesso
che  considerata anche lestensione dei mappali,  non è possibile  verificarne
lintera superficie  (risposta p. 4). Del resto nemmeno la Sezione
dellagricoltura gli aveva in precedenza mai contestato lerroneità del dato da
lui così notificato.
8.1.2. Il convenuto non può
essere seguito nemmeno laddove ha censurato laccertamento pretorile secondo
cui la discrepanza tra la superficie agricola utile notificata alla Sezione
dellagricoltura e quella effettiva, venuta alla luce solo a seguito
dellaccertamento di cui al doc. 1, non sarebbe stata facilmente riconoscibile
dallattore, tantè che nemmeno era stata percepita dallo specialista
dellUnione dei contadini ticinesi che, dopo aver esperito un sopralluogo sui
fondi, aveva allestito la perizia di cui al doc. H, e dal convenuto stesso, che
pure aveva utilizzato quei terreni per oltre tre anni e mezzo. Nessuna prova è
in effetti stata versata agli atti a sostegno del fatto, per altro mai preteso
in precedenza e con ciò irrito (art. 317 CPC), che quella discrepanza, prima
ancora di essere accertata dalla Sezione dellagricoltura con lo scritto di cui
al doc. 1, le fosse già stata segnalata  tempo prima  (senza però
unindicazione precisa di quando sarebbe avvenuto) dallo stesso convenuto, che
al contrario negli allegati preliminari, ribadendo quanto sostenuto a suo tempo
dal suo legale nella lettera 25 ottobre 2017 (nel plico doc. F), si era
limitato a sostenere che lintervento della Sezione dellagricoltura era stato
da lui chiesto solo per sapere se fossero dati i presupposti per lampiamento
della propria superficie agricola utile (risposta p. 2 e 5, conclusioni p. 2
seg.). E nessuna prova è pure stata versata agli atti a sostegno del fatto che
lo specialista dellUnione dei contadini ticinesi non avesse in realtà esperito
il sopralluogo su tutti i fondi, circostanza che per altro era stata
inequivocabilmente smentita dalla perizia stessa (doc. H p. 3, da cui si evince
che lesperto  in data 19 aprile 2011 ha esperito il sopralluogo necessario
per raccogliere le informazioni necessarie allo svolgimento  del suo
compito).
8.2. In definitiva, il
convenuto, gravato dellonere della prova, non ha dimostrato che lattore
lavesse ingannato intenzionalmente in merito alla superficie agricola utile di
4 fondi compravenduti. Nulla permette in effetti di ritenere che questultimo, prima
della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, fosse consapevole che la
superficie agricola utile dei fondi, riportata nella perizia allestita
dallUnione dei contadini ticinesi (doc. H) e poi considerata per stabilire il prezzo
di compravendita, era inferiore rispetto alla realtà. A ben vedere, anzi,
nemmeno è stato provato che leventuale diminuzione della superficie agricola
utile di quei fondi, accertata dalla Sezione dellagricoltura il 9 novembre
2015 (doc. 1), fosse intervenuta prima della compravendita del 27 ottobre 2011
e non invece in epoca successiva, ossia tra il 27 ottobre 2011 e il 9 novembre
2015, ritenuto che a favore di questultima tesi vi sono invero sia il fatto che
la stessa non era stata ravvisata dallo specialista dellUnione dei contadini
ticinesi al momento dellallestimento della perizia di cui al doc. H, sia il
fatto che lautorità preposta non abbia in seguito ritenuto di imporre allattore
la restituzione degli eventuali pagamenti diretti da lui ricevuti in eccesso in
precedenza.
9. Ne discende che
lappello del convenuto devessere respinto nella misura in cui è ricevibile,
con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata.
Le
spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del
valore litigioso di fr. 25000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
I. Lappello 31 marzo 2021
di RE 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 1500.- sono a carico
dellappellante, che rifonderà allappellato fr. 1500.- per ripetibili.
III. Notificazione:
- avv.
- avv.
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Blenio
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF).