Locazione: contestazione della disdetta - parcheggio locato indipendentemente da un appartamento
Decisione del 22.02.2023, CCR
Incarto n. 16.2023.1
CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA
PARCHEGGIO O POSTEGGIO
art. 2 cpv. 2 CC
art. 253a cpv. 1 CO
art. 271 CO
art. 1 OLAL

contro
  la decisione emessa il 5 dicembre 2022 dal
  Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SE.2022.50 (locazione: contestazione della disdetta) da
  lei promossa con petizione dell' 11 novembre 2022 nei confronti di
CO 1
CO 2 e
CO 3
(rappresentati dalla RA 1 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il
25 luglio 2019 CO 1, CO 2 e CO 3, quali locatori, e RE 1, quale conduttrice,
hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un posteggio
all'aperto in via P__________ a __________ per una pigio­ne di fr. 50. mensili
con inizio il 1° agosto successivo e scadenza il 30 settembre 2019, rinnovabile
di mese in mese. Il 28 settembre 2022 i locatori hanno notificato
alla conduttrice con modulo ufficiale la disdetta del contratto per
il 31 ottobre successivo, motivata, in un secondo tempo, con la necessità di
disporre del posteggio da locare a un inquilino dello stabile ove è situato il
posto auto. Il 3 ottobre 2022 RE 1 ha contestato la disdetta davanti
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________. Constatata
l'impossibilità di conciliare le parti, il 20 ottobre 2022 l'autorità di
conciliazione ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire (inc. 39/22).
B. Con
petizione dell'11 novembre 2022 RE 1 si è rivolta al Pretore della
giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere l'annullamento della disdetta.
Contestualmente essa ha instato per il beneficio del gratuito patrocinio.
Invitati a presentare osservazioni scritte, il 16 novembre 2022 CO 1 , CO 2 e CO 3 hanno proposto di respingere
la petizione. Al dibattimento del 5 dicembre
2022 le parti hanno confermato le loro posizioni. P reso atto che le prove
documentali  le uniche offerte  erano state assunte, le parti hanno proceduto
seduta stante alla discussione finale riaffermando le loro domande. Statuendo quello stesso 5 dicembre 2022 il
Pretore ha respinto la petizione, ponendo le spese
processuali di fr. 100. a carico dell'attrice, senza assegnare ripetibili. La richiesta di gratuito patrocinio è stata respinta.
C. Contro
la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa
Camera con un reclamo del 3 gennaio 2023 in cui chiede di annullare il
giudizio impugnato e di esentarla dal
pagamento di oneri processuali. L'atto non è stato oggetto di notificazione .
Considerando
in diritto: 1. Le
controversie in materia di locazione vertenti sulla protezione dalla disdetta
sono rette indipendentemente dal valore dalla procedura semplificata (art. 243
cpv. 2 lett. c CPC). Le relative decisioni sono impugnabili con reclamo entro
trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC) sempre che, come in
concreto, il valore litigioso sia inferiore a fr. 10 000.. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la
decisione impugnata è stata notificata all'attrice il 5 dicembre 2022 direttamente
all'udienza. Introdotto il 3 gennaio
2023 il reclamo in esame è quindi
ricevibile.
2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere
censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento
manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno
potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto 
federale, cantonale o estero  da parte della giurisdizione inferiore; spetta
al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso
in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio
contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto
concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione
limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo
manifestamente errato, ovvero manifestamente insostenibili,
in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una
norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione
urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2
con rinvii).
3. Nella decisione impugnata, il Pretore ha respinto la petizione poiché le
norme a protezione degli inquilini da disdette abusive si applicano solamente a
contratti aventi per oggetto, in particolare, abitazioni ed enti locati in
connessione alle stesse, ma non a posteggi locati indipendentemente da
abitazioni.
4.   RE
1 rimprovera al Pretore di non avere
tenuto conto che il contratto è stato firmato con riserva e di avere
sorvolato sulla motivazione della disdetta camuffata da un presunto bisogno
per un nuovo inquilino. Essa ribadisce che la disdetta è una mera ritorsione poiché riconducibile alla
deduzione di fr. 30. da lei
eseguita su una pigione per l'addebito delle spese di ricerca esposte da
__________ in relazione a un precedente pagamento. Se non che, così
argomentando la reclamante si limita a opporre la sua contrarietà alla
motivazione della disdetta ma non si confronta con il giudizio impugnato,
ovvero non indica perché la conclusione del Pretore, secondo cui la protezione
dalle disdette non si applica alla fattispecie, sarebbe errata.
Ad
ogni modo, per l'art. 253 a cpv. 1 CO le disposizioni concernenti la
locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose
concesse in uso con questi locali. Tra queste ultime rientrano, segnatamente, i
parcheggi all'aperto (art. 1 dell'Ordinanza concernente la locazione e l'affitto
di locali d'abitazione o commerciali: RS 221.213.11). Precisato ciò, la
protezione dalle disdette degli art. 271-273 c CO si applica solo ai
locali d'abitazione e commerciali, comprese le cose concesse in uso a questi
locali. Di conseguenza, un parcheggio locato insieme
a un appartamento beneficia della protezione dalla disdetta (DTF 125 III 232
consid. 2, v. anche DTF 137 III 124 consid. 2). In concreto, tuttavia,
il posto auto locato da RE 1 in via P__________ a __________ non è funzionalmente legato all'appartamento da lei
abitato in via R__________ sempre a __________,
tanto più che i locatori sono diversi. Ne segue che in mancanza di un rapporto
funzionale tra il posteggio e l'appartamento locato, le disposizioni a
protezione dalla disdetta non si applicano (art. 253 a cpv. 1 CO, e
contrario ; Higi/Bühlmann in:
Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 40 e 41 alle note introduttive agli art.
271- 273c CO; Futterlieb in:
SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 3 ad art. 271 CO).
Una disdetta del contratto relativo a un parcheggio locato indipendentemente
non è pertanto annullabile ( Lachat ,
Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 948 n. 1.6). Tutt'al più potrebbe entrare
in linea di conto una nullità della disdetta in caso di abuso di diritto nel
senso dell'art. 2 cpv. 2 CC
(cfr. Lachat/Bohnet in Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione, n. 3 ad
art. 271). In concreto estremi del genere non si ravvisano, la
motivazione addotta dai locatari (necessità di disporre di un posteggio in
favore di un inquilino della cosa principale) non potendo ritenersi pretestuosa
e contraria alla buona fede. Ne segue che il reclamo, manifestamente infondato,
vede la sua sorte segnata.
5. Le
spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma vista
la precaria situazione della reclamante si giustifica, eccezionalmente, di
soprassedere a qualsiasi riscossione. Ciò rende senza oggetto la richiesta di
gratuito patrocinio. Non si pone problema di indennità alla controparte, il
reclamo non essendo stato oggetto di notificazione.
Per questi motivi,
decide: 1.   Nella misura in cui è
ricevibile il reclamo è respinto.
2.   Non si riscuotono spese
processuali.
3.   La richiesta di gratuito
patrocinio è dichiarata senza oggetto.
4.   Notificazione a:

    .

   ;
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non
raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000
franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è
ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100
cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna
14, per i motivi previsti dagli art. 95
 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il
ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine , il ricorso sussidiario in
materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a
ricorrere è disciplinata in tal caso d all'art. 115 LTF.