Compravendita immobiliare, apparthotel; inutilizzabilità degli appartamenti quale residenza primaria o secondaria, difetti dell'oggetto compravenduto; recesso dal contratto e restituzione degli acconti già versati
Decisione del 24.02.2021, IICCA
Incarto n. 12.2020.21
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
art. 712g CC
art. 24 CO
art. 197 CO
art. 205 CO
art. 208 CO
art. 220 CO
art. 221 CO

AP
  1 ()
patrocinata dall  PA 1
contro
AO
  1
patrocinata dall PA 2
chiedente  la condanna della convenuta al pagamento di complessivi fr. 185500.- oltre
interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 nonché il
rigetto definitivo dellopposizione
interposta al PE n. __________ dellUE di __________;
domanda avversata dalla convenuta e che
il Pretore con decisione 14 gennaio 2020 ha
respinto;
appellante lattrice con atto di appello 11 febbraio 2020, con cui ha
postulato, previa
assunzione di determinati mezzi di
prova, la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere la petizione, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con risposta 25
marzo 2020 ha postulato la reiezione del
gravame, pure con protesta di spese e
ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Nel settore __________ del
piano regolatore (PR) di __________, in zona turistico-alberghiera, si trovano
i fondi n. __________ e __________ RFD di __________. Sul fondo n. __________ sorge
lalbergo __________ D__________, mentre sulladiacente fondo n. __________
(costituito in PPP) vi sono 4 palazzine di appartamenti. Siccome la
controversia in esame nasce dai dubbi circa le possibilità di utilizzo dei
suddetti appartamenti e le limitazioni duso che essi devono avere per essere
conformi a quanto previsto dal piano regolatore e dalla licenza edilizia, è
opportuno riassumere qui di seguito i passi che hanno condotto alla
realizzazione del complesso.
B. Nellarea interessata (mappale
n. __________, dal quale è stato scorporato il mappale n. __________) sorgeva
inizialmente soltanto lalbergo, appartenente alla famiglia __________. Verso
il 2006/2007 la proprietaria AO 1 ha maturato lintenzione di realizzare un
complesso di appartamenti connesso ai servizi alberghieri dellhotel (qui di
seguito anche D__________), ritenuto che la loro vendita e gli introiti
derivanti dalla loro gestione e dalla fornitura di servizi sarebbero in
particolare serviti a rilanciare la sua attività (v. doc. 9 e 11). Necessitando
il comparto interessato (art. 19 NAPR di __________ settore __________, v. doc.
LL) di un Piano di Quartiere (PQ) ai sensi dellart. 56 dellallora vigente
Legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del
territorio (LALPT), la proprietaria ha inoltrato al Municipio di __________ la
relativa domanda di costruzione il 5 dicembre 2007, approvata il 26 ottobre
2009 con conseguente rilascio della licenza edilizia (licenza quadro, v. doc. 3).
Il piano di quartiere conteneva, oltre alle diverse rappresentazioni grafiche,
anche le relative norme di attuazione (NAPQ) e una bozza del Regolamento per
lamministrazione e luso delle future PPP (ai sensi dellart. 712g CC). Lart.
7 NAPQ precisava che nel comparto erano ammesse  destinazioni di residenza
legata ad attività alberghiera e turistica , che gli appartamenti sarebbero
stati venduti con la formula dellapparthotel e che gli stessi avrebbero dovuto
rispettare il Regolamento per lamministrazione e luso della futura PPP (doc.
8). La bozza di regolamento spiegava in special modo linterconnessione fra gli
appartamenti e lalbergo alla luce della destinazione del fondo (turistico-alberghiera),
ovvero la fornitura, da parte dellalbergo in favore dei condomini, di una
serie di servizi (fra cui riscaldamento, energia elettrica, acqua calda e TV
via cavo), lobbligo di far capo allalbergo per i lavori di manutenzione e la
stipulazione di un contratto di abbonamento per laccesso a servizi di
lavanderia, alle strutture ricreative dellalbergo e alle coperture
assicurative, mentre non implicava per i futuri acquirenti alcun obbligo di
mettere (parzialmente) a disposizione dellesercente le loro unità dabitazione
per lalloggio dei suoi ospiti (doc. 10).
C. Il 4 ottobre 2010 AO 1 ha inoltrato
una domanda di costruzione volta alledificazione di quattro nuove palazzine
per alloggi (apparthotel), e di unautorimessa interrata sulla part. n. __________
come pure allampliamento della struttura fitness già esistente sulla part. n. __________.
Il Municipio di __________ ha rilasciato la licenza edilizia il 1° febbraio
2011 (poi rinnovata con decisione municipale del 3 maggio 2013 e completata
dalla licenza del 3 febbraio 2014 relativa a una variante), precisando quale
condizione particolare che:  La connessione funzionale degli appartamenti
con la struttura alberghiera dovrà essere garantita attraverso una chiara
definizione, nel regolamento delle future PPP, dei servizi che lalbergo dovrà
garantire  (doc. 4, 5 e 6). Nel corso del 2011 è avvenuto lo scorporo e la
costituzione in PPP della part. n. __________, con successiva adozione del
relativo Regolamento d'amministrazione e d'uso e annotazione del medesimo a RF
(doc. III° rich.).
D. Nel periodo successivo è
seguito uno scambio di corrispondenza fra il notaio avv. __________ A__________
(per conto della proprietaria) e il Municipio di __________ riguardante la
qualifica degli appartamenti in questione, in particolare in relazione
allaccettazione, nella votazione popolare dell11 marzo 2012, delliniziativa
Weber volta a limitare la costruzione delle abitazioni secondarie, poi
tradotta nella Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec, entrata
in vigore il 1° gennaio 2016). In tal contesto, con scritti 26 aprile 2012 e 12
marzo 2014 il Municipio comunicava alla proprietaria che liniziativa non
avrebbe influito sul progetto immobiliare, trattandosi di una struttura a
destinazione alberghiera, considerato che  la residenza pura e semplice non
è ammessa  (v. doc. D/13 e doc. V° rich.).
E. I lavori di edificazione sono
cominciati nella primavera-estate del 2014. Il 3 settembre 2014, AO 1 da una
parte e __________ e AP 1 dallaltra hanno concluso (nella semplice forma scritta)
un contratto di riservazione riguardante ununità abitativa e un garage del
complesso (definito  Gebäudekomplex mit Ferienwohnungen ). Esso chiariva
che lunità veniva acquistata quale residenza secondaria e prevedeva il
versamento di un primo acconto di fr. 50'000.- entro 10 giorni dalla sua
sottoscrizione, da computare nel prezzo della compravendita di fr. 1'235'000.- (doc.
II° rich.).
F. Dallottobre 2014 un ulteriore
scambio di corrispondenza fra il notaio avv. __________ A__________ e il
Municipio di __________ ha riguardato la conformità del progetto e del previsto
utilizzo degli appartamenti alla licenza edilizia, al piano regolatore e alle
norme pianificatorie, e in special modo leventuale obbligo di messa a
disposizione di terzi da parte dei futuri proprietari delle PPP (doc. 6, p. 3 e
doc. II° rich.).
G. Il 4 dicembre 2014, con rogito n. __________ del
medesimo notaio (doc. A), AO 1 (quale
venditrice) ha sottoscritto con AP 1 (quale acquirente) un contratto di
compravendita (doc. B) avente come oggetto il foglio PPP n. __________ e
la quota di 1/61 del foglio PPP n. __________ di cui al fondo base n. __________
RFD di __________ (appartamento con annesso posteggio), per un prezzo
complessivo di fr. 1'235'000 .- da liquidare nelle seguenti modalità (pto.
4 del rogito):
fr. 50000.- quale primo acconto già versato;
fr. 123'500.- quale secondo acconto, da versare
entro 10 giorni dalla firma del contratto;
fr. 123'500.- quale terzo acconto, da versare
entro 10 giorni dallavvenuta comunicazione scritta dellultimazione della
costruzione grezza;
fr. 938'000.- a saldo, entro 10 giorni
dallavvenuta consegna dellappartamento.
Il pto. 6. del contratto prevedeva che In
caso di rinuncia allacquisto del summenzionato oggetto, dagli acconti versati
verrà trattenuto un importo pari al 25% (venticinque percento) .
Il pto. 9 indicava, fra le altre cose,
lesistenza del Regolamento condominiale del 21 novembre 2013 (cfr. doc. F).
Il pto. 11, premesso che il fondo base n. __________
si trovava in zona turistico-alberghiera, che  Il concetto di residenza
secondaria non è applicabile  e che comunque la quota di residenze
secondarie nel Comune di __________ era inferiore al 20%, stabiliva
espressamente che Lacquirente non è tenuto a locare il suo appartamento
durante la sua assenza. Può disporne liberamente .
Il pto. 20 del contratto prevedeva la consegna
dellappartamento entro la fine di maggio 2016.
H. Dopo che lacquirente aveva
versato i primi due acconti (doc. II° rich.), la Società __________ (__________),
su incarico del Municipio di __________, ha rilasciato il suo parere 19 gennaio
2015 in relazione alla conformità del D__________ al Piano regolatore (doc. IV°
rich.), con il quale ha essenzialmente costatato che esso non aveva
destinazione alberghiera, essendo piuttosto di carattere residenziale. Il
Municipio ha successivamente emesso la decisione 22 aprile 2015, con la quale
ha imposto una serie di emendamenti al Regolamento condominiale, fra cui quello
del relativo art. 6, dal seguente nuovo tenore:  Il comproprietario mette annualmente a
disposizione dellamministrazione dellalbergo le sue parti di diritto
esclusivo e quelle a lui assegnate in uso esclusivo alfine di permettere
unutilizzazione turistico-alberghiera della proprietà. La gestione di questi
appartamenti affittati è di competenza dellamministrazione dellalbergo 
(doc. 14).
I. Con scritto 28 aprile 2015
(doc. G), il notaio ha informato lacquirente della decisione del Municipio, preannunciando
lintenzione della venditrice di impugnare la decisione con ricorso al
Consiglio di Stato (CdS) per il tramite del patrocinatore avv. __________ P__________.
Il ricorso è stato inoltrato il 18 maggio 2015 (doc. 6).
J. Con comunicazione 4 dicembre
2015 (doc. H), lavv. __________ P__________ ha aggiornato lacquirente sullo
stato del ricorso, preannunciandole il probabile esito positivo e lintenzione
della venditrice di apportare delle modifiche al Regolamento condominiale e
allestire un contratto fra Condominio e albergo al fine di stabilire delle
chiare regole relativamente alla compatibilità del complesso alla zona
turistico-alberghiera, senza tuttavia introdurre un obbligo personale per i
singoli proprietari di mettere le abitazioni a disposizione dellalbergo.
K. Con decisione n. 200 del 20
gennaio 2016 il Consiglio di Stato (CdS) ha accolto il ricorso 18 maggio 2015
di AO 1, dichiarando nulla sia la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________,
sia la condizione contenuta nellart. 7 NAPQ e nella licenza edilizia del 2011
relativa al Regolamento condominiale (doc. 6). In sostanza, il CdS ha osservato
che al Municipio, quale autorità amministrativa, mancava la competenza per
corredare la licenza per il PQ, le NAPQ e la successiva licenza edilizia di una
clausola accessoria fondata sul diritto civile e per imporre la creazione di un
Regolamento damministrazione e duso (di principio facoltativo ai sensi
dellart. 712g CC, rispettivamente obbligatorio unicamente laddove adottato in
sede di procedura giudiziaria civile) con determinati contenuti. In altre
parole, il CdS ha ritenuto che il Municipio avesse scelto uno strumento
giuridico inadatto (poiché di competenza dellAutorità civile) per imporre il
rispetto delle norme pianificatorie, laddove tuttavia la condizione da lui
pretesa, ovvero lobbligo di messa a disposizione, risultava nel merito
corretta, essendo un principio cardine del concetto di apparthotel e della
conformità alla destinazione alberghiera. La decisione è passata in giudicato.
L. Lavv. __________ P__________
ha comunicato a AP 1 lesito del ricorso con e-mail 24 gennaio 2016 (Doc. I), osservando
che malgrado lannullamento della decisione municipale il CdS aveva
sottolineato la necessità di un utilizzo delle palazzine in conformità con la
zona turistico-alberghiera, per cui sarebbe stato opportuno modificare il
Regolamento condominiale per evitare linsorgere di ulteriori problematiche.
Alle-mail sono state allegate le proposte di modifica del Regolamento
condominiale e una bozza del contratto fra albergo e Condominio volte a
regolare la messa a disposizione degli appartamenti a favore di terzi (doc. J).
M. Il 28 gennaio 2016
lacquirente ha comunicato alla controparte, per il tramite del patrocinatore
avv. __________ D__________, di non essere assolutamente disposta ad accettare
il suddetto vincolo, chiedendo alternativamente o una valida ed efficace esenzione
dallobbligo di messa a disposizione, o un consensuale scioglimento del
contratto, riservandosi ogni diritto di recesso, di garanzia per i difetti e di
risarcimento danni, lamentando anche il ritardo nella consegna dellopera (doc.
K).
N. Sono seguiti, nel periodo
febbraio-luglio 2016, ulteriori scambi di corrispondenza fra le parti, nei
quali la venditrice ha dato atto del ritardo nella consegna dellappartamento
(a suo dire tuttavia non a lei imputabile) e ha negato un diritto di recesso
della controparte: ella in sintesi ha osservato che non avrebbe mai potuto
imporle un obbligo di messa a disposizione, che la decisione del CdS nulla
mutava dal profilo contrattuale e in relazione ai loro rapporti privati e che AP
1 non sarebbe stata sottoposta al controverso vincolo, ritenuti altresì i
colloqui in corso con il Municipio di __________ al fine di trovare un punto
dincontro e il prospettato inserimento, nellallegato 2 del Regolamento
condominiale, di unesenzione per quegli acquirenti che avevano sottoscritto i
contratti di compravendita prima delladeguamento del Regolamento alle
richieste del Municipio (soluzione suffragata dal parere 11 aprile 2016 commissionato
al giudice federale emerito S__________ e nel frattempo implementata con
annotazione a RF del modificato Regolamento; cfr. doc. L, M, O, Q, R, S, T, W,
X e doc. III° rich.).
Lacquirente da parte sua, oltre a richiedere
documentazione e aggiornamenti relativi allevoluzione delle discussioni con il
Municipio, ha sottolineato la necessità di ottenere rassicurazioni e conferme
circa lassenza del vincolo che fossero valide e vincolanti anche dal punto di
vista del diritto pubblico, riservandosi ogni diritto di legge ( doc. N,
P, U e V).
O. Con e-mail 21 settembre 2016
(doc. Y), lavv. __________ P__________ ha comunicato allacquirente che il 13
settembre 2016 il Municipio di __________ aveva concesso labitabilità alla
palazzina A, precisando tuttavia che ciò non comportava alcuna conferma, da
parte dellAutorità comunale, della conformità della prospettata utilizzazione
con la destinazione alberghiera. Lavvocato P__________ ha inoltre precisato che
il Municipio avrebbe potuto inviare ai proprietari delle relative comunicazioni
o effettuare dei controlli per verificare le modalità di utilizzo degli
appartamenti.
P. In data 29 ottobre 2016, su
incarico del Municipio, lavv. dott. L__________, giudice e presidente emerito
del Tribunale cantonale amministrativo, ha prodotto un nuovo parere in merito
alla conformità degli appartamenti con il diritto pianificatorio ed edilizio
(doc. 7), secondo cui per essere definito apparthotel, rispettivamente per
avere carattere alberghiero, non basta che un complesso usufruisca dei servizi
di un albergo: occorre piuttosto che esso sia caratterizzato in maniera
preponderante dalla messa a disposizione delle unità abitative per lalloggio
di ospiti dellalbergo, laddove pertanto luso alberghiero degli appartamenti
deve rimanere prevalente sulluso residenziale. Tuttavia, avendo i promotori
illustrato, già allavvio del progetto, le modalità duso degli appartamenti
(unità abitative con servizi alberghieri, indipendentemente dallutilizzo
improprio del termine apparthotel) e la loro opinione sulla conformità di
zona, e non avendo lAutorità cantonale e soprattutto il Municipio manifestato
cenni di dissenso o segnalato lobbligo di messa a disposizione degli
appartamenti anche a clienti dellalbergo, tale silenzio era atto a suscitare
nei promotori delle possibili aspettative, da esaminare alla luce del principio
dellaffidamento.
Q. Con lo scritto 3 novembre 2016
lacquirente, per il tramite del nuovo patrocinatore avv. PA 1, ha ribadito il
mancato adempimento di due elementi essenziali del contratto, ovvero lassenza
di obblighi di locazione a terzi e la tempestiva consegna dellappartamento, dichiarando
la risoluzione immediata del contratto ex art. 205 CO, subordinatamente il
recesso ex art. 107 seg. CO o lannullamento del contratto per errore
essenziale (art. 24 CO), con restituzione di tutto quanto già versato (fr. 185'500.-
complessivi) e risarcimento di ogni danno entro il 18 novembre 2016 (doc. II).
Con comunicazione 23 novembre 2016 la venditrice si è opposta, ribadendo che a
suo modo di vedere la controparte era sufficientemente tutelata dallobbligo di
locare il suo appartamento (doc. JJ).
R. Con PE n. __________ dellUE
di __________ datato 7 dicembre 2016, AP 1 ha escusso AO 1 per fr. 200'000.-
oltre interessi dal 1° giugno 2016 a titolo di restituzione acconti e
risarcimento danni, cui lescussa ha interposto opposizione (doc. KK).
S. Previo ottenimento
dellautorizzazione ad agire (doc. B), con petizione 15 settembre 2017 AP 1 ha
convenuto AO 1 innanzi alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città,
postulando la sua condanna al pagamento di complessivi fr. 185'500.- oltre
interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 (di cui fr. 173'500.- di acconti versati e
fr. 12'000.- di costi notarili anticipati), nonché il rigetto definitivo
dellopposizione interposta al PE n. __________ dellUE di __________
relativamente a tale importo, avvalendosi dellazione redibitoria (art. 205 CO)
e subordinatamente del vizio di volontà (art. 24 CO).
T. Con risposta 16 ottobre 2017 AO
1 si è opposta alla petizione negando lesistenza di un difetto o di un errore,
non sussistendo per la controparte alcun obbligo di messa a disposizione di
terzi dellappartamento acquistato.
U. Con replica 15 maggio 2017 e
duplica 9 giugno 2017 le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche
posizioni. Esperita listruttoria e raccolti gli allegati conclusivi scritti,
con decisione 14 gennaio 2020 il Pretore ha respinto la petizione, annullando
il PE n. __________ e ponendo le spese processuali, pari a fr. 11000.-, a
carico dellattrice, pure condannata a versare alla controparte fr. 13000.- di ripetibili.
V. Con atto di appello 11
febbraio 2020 lattrice si è aggravata contro tale giudizio, postulandone la
riforma nel senso di accogliere la petizione, previa acquisizione agli atti dei
doc. VV e WW e accoglimento di una richiesta di edizione documenti rivolta al
Comune di __________.
Con risposta 25 marzo 2020, la convenuta ha postulato
la reiezione del gravame e dellistanza di assunzione di nuovi mezzi di prova.
Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei
considerandi di diritto.
E considerato
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC
prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima
istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso
secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.
10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia
testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art.
311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 11 febbraio 2020 contro la
decisione 14 gennaio 2020 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 25
marzo 2020 dellappellata.
2. Con limpugnata sentenza, il
Pretore ha esaminato se le pretese attoree potessero essere fondate su
unazione di garanzia per difetti (azione redibitoria) o sul vizio di volontà
(errore essenziale).
2.1 Per quanto riguarda il primo costrutto giuridico, il Pretore ha
dapprima esposto dottrina e giurisprudenza in relazione agli art. 197, 200 e
205 CO (consid. 2-5 dellimpugnato giudizio, a cui si rinvia), evidenziando in
particolar modo che se un appartamento non può essere utilizzato nel modo in
cui era stato convenuto al momento della sottoscrizione del contratto a causa
di norme di diritto amministrativo, si è in presenza di un difetto di tipo
giuridico, rispettivamente che la risoluzione contrattuale ex tunc prevista dallazione redibitoria devessere giustificata dalle circostanze.
Dopo avere accertato che nella fattispecie la libera disposizione e luso
esclusivo dellappartamento facevano parte dei principi cardine del progetto
immobiliare e delle caratteristiche giuridiche delloggetto compravenduto
chiaramente pattuite, il primo giudice ha nondimeno escluso un difetto
giuridico, poiché lesistente contenzioso di diritto amministrativo non
risultava né chiaro né tantomeno risolto e poiché nulla permetteva di
concludere che lacquirente non potesse godere delluso esclusivo e della
libertà di disporre del proprio appartamento (non sussistendo in quel momento
alcun obbligo di locazione a terzi, non contenuto né nelle licenze edilizie, né
nel Regolamento condominiale).
2.2 Quanto al vizio di volontà, dopo avere riassunto dottrina e
giurisprudenza in relazione allerrore essenziale ex art. 23 e 24 CO (consid.
9.1 della decisione impugnata), il giudice di primo grado ha in sintesi
ribadito che non sussisteva un obbligo di messa a disposizione e che in
considerazione delle discussioni avvenute fra il notaio avv. __________ A__________
e lUfficio tecnico del Comune di __________, nel caso di una conformità del
complesso alla destinazione alberghiera non vi sono restrizioni legate alla LASec
(ciò che è stato pure esplicitato nel contratto). Trattandosi di questioni
ancora sub iudice , non si può pertanto ammettere un errore
dellacquirente né in relazione allassenza dellobbligo di messa a
disposizione, né allutilizzo dellappartamento quale casa secondaria.
3. Con limpugnativa,
lappellante ribadisce il buon fondamento della propria pretesa creditoria
sulla base dellazione redibitoria e del vizio di volontà.
3.1 Innanzitutto, essa evidenzia di avere acquistato lappartamento
quale residenza secondaria, pattuendo espressamente che ne avrebbe avuto luso
esclusivo senza alcun obbligo di locazione a terzi, laddove la frase  Il concetto di residenza secondaria non è
applicabile  mirava semplicemente a escludere lapplicabilità della LASec.
3.2 Lappellante critica poi il Pretore per aver esposto i fatti in
maniera parziale, mettendo in risalto quelli esposti dalla venditrice o
irrilevanti per lesito del giudizio (quali le procedure per il rilascio delle
licenze edilizie, alle quali lei non ha partecipato) e trascurando invece
quelli determinanti da lei evidenziati, in special modo quelli relativi
alleffettiva esistenza ed efficacia dellobbligo di locazione a terzi dal
punto di vista del diritto pubblico e le relative considerazioni giuridiche da
lei proposte, che dovevano daltronde essere esaminate dufficio alla luce
dellart. 57 CPC. Ne discenderebbe pertanto un diniego di giustizia e la
violazione del suo diritto di essere sentita, per cui si dovrebbe annullare la
decisione e rinviare lincarto al primo giudice per un nuovo giudizio.
3.3 Nello specifico, il giudice di prima sede avrebbe trascurato il
fatto che la controparte e il notaio erano perfettamente a conoscenza della
situazione pianificatoria del fondo (che escludeva la destinazione
residenziale), avendoli peraltro il Municipio espressamente informati che  la
residenza pura e semplice non è ammessa  (teste __________ A__________,
verbale del 21 novembre 2018, p. 2-5; doc. 13). Il teste arch. __________ R__________
(caposervizio dellUfficio domande di costruzione del Comune di __________) ha dichiarato
di avere informato il suddetto notaio che nel comparto era esclusa la
destinazione residenziale (sia primaria che secondaria, essendo la struttura da
utilizzare quale apparthotel) e di non aver per contro mai fornito
rassicurazioni sullassenza di un obbligo di locazione a terzi (verbale del 12
settembre 2018, p. 4), questultima circostanza confermata dallo stesso notaio
(verbale del 21 novembre 2018, p. 9), dal doc. 13 e dallo scritto 12 marzo 2014
di cui al doc. V° rich. Lappellante rileva poi che la licenza edilizia è stata
chiesta e rilasciata per un apparthotel (v. doc. 4, 5 e 9), ovvero per una
struttura gestita secondo criteri alberghieri. Già prima della sottoscrizione
del contratto e della decisione 22 aprile 2015 del Municipio, e meglio a
partire dallottobre 2014, questultimo e il notaio avevano discusso del
problema legato allobbligo di locazione. Addirittura il notaio, per conto
della venditrice, aveva chiesto rassicurazioni (mai ricevute) sullassenza di
detto vincolo (v. le-mail del 3 novembre 2014 di cui al doc. E/doc. II° rich.,
lo scritto 17 dicembre 2014 di cui al doc. V° rich., il doc. 6, p. 3 e il doc.
7, p. 4). Contrariamente a quanto asserito dal medesimo nella sua
testimonianza, in quel frangente egli non agiva dunque quale notaio (ciò che
solleverebbe dei dubbi sulla sua equidistanza), né è venuto a conoscenza del
problema solo a fine 2014/inizio 2015. Malgrado ciò, egli e la venditrice hanno
continuato ingiustificatamente a sostenere che il prospettato utilizzo del
complesso fosse conforme al PR, introducendo nel rogito una relativa garanzia
perlomeno temeraria. Il Pretore non avrebbe neppure tenuto in debita
considerazione il contenuto della decisione 20 gennaio 2016 del CdS, che ha
confermato nel merito la necessità dellobbligo di messa a disposizione quale
conseguenza diretta delle vincolanti norme di diritto pubblico (PR e art. 19
NAPR), ritenuto che il complesso può avere carattere alberghiero soltanto nella
misura in cui gli appartamenti sono messi a disposizione dellalbergo per
alloggiarvi i suoi clienti, indipendentemente dai contenuti di un Regolamento
condominiale. Tali considerazioni emergono pure dal parere di L__________ (doc.
7) e da quello della __________ (doc. IV° rich.). Parimenti trascurato sarebbe
stato lo scambio di corrispondenza intrattenuto fra le parti dopo che è emersa
la necessità del vincolo, nellambito del quale si è discusso per trovare una
soluzione. In tal contesto, lacquirente è stata informata dei possibili futuri
controlli da parte del Municipio (doc. Y) e chiedeva delle garanzie valide ai
sensi del diritto pubblico (mai ricevute; cfr. doc. K, P, U e V). In effetti,
le autorità cantonali e comunali hanno evidenziato la necessità di vigilare sul
rispetto delle prescrizioni pianificatorie da parte del D__________ e di adottare
(qualora necessario) dei provvedimenti per ripristinare un uso conforme alle
medesime (doc. Z  HH). Tantè che il Municipio lo ha poi fatto, in particolare
emanando delle misure coercitive (divieti duso) nei confronti di alcuni
proprietari volte a impedire un utilizzo residenziale rispettivamente a imporre
un utilizzo alberghiero dei loro appartamenti (doc. NN-UU), la cui immediata
esecutività (corredata dalla comminatoria dellart. 292 CPS) è stata confermata
pure dal Tribunale cantonale amministrativo e dal Tribunale federale (doc. TT,
16 e doc. V° rich.). Tali misure sono pertanto in vigore a tutti gli effetti.
3.4 Nel seguito del gravame, lappellante adduce nuovi fatti e nuovi
mezzi di prova, segnalando che nel frattempo il Consiglio di Stato ha
confermato due decisioni del Municipio di __________ relative ai divieti duso
summenzionati. Chiede lammissione agli atti del doc. VV (risposta 25 novembre
2019 del Municipio di __________ a uninterpellanza, pubblicata il 14 gennaio
2020, con la quale ha aggiornato il Consiglio comunale sullo stato dei pendenti
ricorsi presso il CdS e sulle misure intraprese per assicurare il rispetto del
PR) e del doc. WW (articolo pubblicato il 26 novembre 2019 su www.__________
relativo alla conferma dei divieti duso da parte del CdS), nonché unedizione
documenti rivolta al Comune di __________ (subordinatamente alla convenuta o al
Consiglio di Stato) e riguardante le suddette due recenti decisioni del CdS,
eventualmente da produrre in forma anonimizzata. Secondo lappellante, tali
mezzi di prova, posteriori alla chiusura dellistruttoria (art. 232 CPC),
contribuiscono ulteriormente a confermare lefficacia delle misure coercitive
adottate dal Municipio nei confronti dei condomini.
3.5 Sulla base di tutti questi elementi, lappellante evidenzia il
mancato adempimento del contratto, che prevedeva la consegna di un appartamento
da utilizzare quale residenza secondaria entro la fine di maggio 2016: la
libera fruibilità dellappartamento è giuridicamente e coercitivamente esclusa,
e la garanzia di cui alla clausola 11 del rogito (uso esclusivo e libera
disposizione) non può essere adempiuta ai sensi dellart. 197 CO. Le licenze
edilizie non possono mutare la situazione (tenuto conto che lacquirente
neppure ha preso parte alle relative procedure di rilascio e non può dunque far
valere eventuali diritti derivanti dalla buona fede), né può farlo un
Regolamento condominiale, strumento di diritto civile modificabile in ogni
tempo e irrilevante ai fini dellapplicazione del diritto pubblico (e che
comunque non tutelerebbe un successivo acquirente nel caso in cui un condomino
decidesse di vendere la sua unità). Lappellante rileva altresì che, vista la
situazione attuale e concreta, i futuri sviluppi delle varie procedure
amministrative non sono determinanti, non potendosi del resto da essa esigere
di attendere 5-10 anni per poter utilizzare un appartamento pagato fr.
1'253'000.- (laddove se il Pretore avesse ritenuto il contrario, avrebbe
perlomeno dovuto sospendere la procedura civile ex art. 126 CPC). A mente
dellappellante, sarà piuttosto la controparte a doversi attivare nei confronti
del Municipio, facendo valere le licenze edilizie e rivendicando il
risarcimento di eventuali danni, ciò che ha già preannunciato di voler fare
(doc. PP e QQ). Ne conseguirebbe pertanto la presenza di un difetto tale da
giustificare la risoluzione della compravendita, la restituzione degli acconti
versati e delle spese notarili sostenute (quale risarcimento del danno diretto)
ai sensi dellart. 205 e 208 cpv. 2 CO, oltre ai relativi interessi. Le spese
notarili sarebbero da rifondere anche qualora venissero considerate un danno
indiretto giusta lart. 208 cpv. 3 CO, poiché secondo lappellante la
controparte non ha dimostrato che non le incombe alcuna colpa, e anzi ha
sottoscritto il contratto malgrado fosse perfettamente consapevole della problematica
amministrativa, dovendo essa pertanto rispondere per le fallaci garanzie
fornite.
3.6 Da ultimo, lappellante invoca nuovamente il vizio di
volontà e lannullamento del contratto per il suo errore su un elemento
essenziale, riguardante una qualità giuridica dallimportanza riconoscibile
anche per la controparte (ovvero la possibilità di disporre liberamente ed
esclusivamente delloggetto compravenduto quale residenza secondaria). Di qui
la restituzione degli acconti e la rifusione dellulteriore danno arrecato a
causa di un comportamento contrario alla buona fede (art. 2 CC e 62 seg. CO).
4. Con la risposta allappello, AO
1 sostiene invece che il giudice di primo grado si è chinato su tutte le questioni
rilevanti. Ella sottolinea la sua buona fede, avendo sempre illustrato, nei
confronti delle competenti autorità, il carattere abitativo delle palazzine e
le modalità proposte per garantire la sufficiente interconnessione con
lalbergo e la conformità con la destinazione del fondo. Ella ha dunque fatto
affidamento sul comportamento del Municipio di __________, che ha approvato la
documentazione sottopostagli (compreso il Regolamento condominiale, v. doc. 13)
e ha rilasciato le licenze edilizie senza opporre alcuna contestazione prima
della sottoscrizione del contratto di compravendita, per poi sollevare la
problematica solo in un secondo tempo a seguito di pressioni politiche. A mente
dellappellata, il Pretore non ha accertato la presenza di una garanzia ex art.
197 CO, considerato in ogni caso che la clausola 11 non è inficiata da un divieto
concreto. Non vi sarebbe difatti alcun vincolo già in vigore, non prevedendo il
PR, le NAPR, le licenze edilizie o il Regolamento condominiale un obbligo di
locazione a terzi. In particolare, a suo modo di vedere lart. 19 NAPR non
fornisce una definizione di  impianti e strutture per attività turistiche di
tipo alberghiero , né sancisce linammissibilità di abitazioni residenziali.
Parimenti, un obbligo di
locazione o un divieto di residenza non sarebbero derivabili da alcuna legge
comunale, cantonale o federale. Lappellata evidenzia altresì di essersi
opposta alle posizioni espresse dal Municipio di __________ e di aver continuato a garantire il rispetto del contratto
tramite strumenti idonei, segnatamente tramite la modifica del Regolamento nel
maggio 2016 (allegato 2 di cui al doc. III° rich.), con la quale la controparte
è stata esentata dallobbligo di messa a disposizione. Essa sottolinea di avere
inoltre impugnato anche le recenti decisioni del Consiglio di Stato relative ai
divieti duso, per cui né il Tribunale cantonale amministrativo né il Tribunale
federale si sono ancora espressi nel merito, laddove lesito potrebbe essere
per lei favorevole. Fino a una pronuncia definitiva, la controparte non
potrebbe pertanto far valere alcuna pretesa per difetti, per cui la sua azione
sarebbe quantomeno prematura. Di conseguenza, neppure sarebbero rilevanti i
nuovi mezzi di prova richiesti, che non riguardano il contratto in esame ma questioni
politiche o giudiziarie ancora incerte, ritenuto che il doc. WW e ledizione
documenti, concernenti fatti di fine novembre, sarebbero stati oltretutto proposti
tardivamente (dato che limpugnata decisione è del 14 gennaio 2020). A mente
dellappellata inoltre la causa del contestato difetto non è precedente, bensì
successiva al trasferimento dei rischi in capo allacquirente, poiché è sorta
solamente con la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________. Ella
aggiunge che la controparte non potrebbe in ogni caso pretendere degli
interessi di mora poiché esclusi dalla clausola n. 6 (  parte venditrice non deve alcun interesse o
garanzia sullacconto versato dalla parte acquirente ), la quale peraltro
prevedeva anche il diritto di trattenere perlomeno il 25% degli acconti
versati. Neppure la rifusione delle spese notarili sarebbe dovuta, poiché esse
erano a carico dellacquirente (v. clausola 25). In ogni caso, la richiesta
andrebbe semmai rivolta al notaio e non a lei, che non avendo alcuna colpa non
dovrebbe pertanto rispondere di alcun maggiore danno. Infine, lappellata
ribadisce che non vi è spazio per un vizio di volontà. Lacquirente era
consapevole che il fondo non si trovava in zona residenziale bensì alberghiera
(v. clausola 11), né vi sarebbe alcuna divergenza fra quanto voluto e la realtà
dei fatti: non sussisterebbe difatti alcun vincolo, né alcuna limitazione
riguardante le residenze secondarie (inapplicabilità della LASec).
5. Il diritto di ottenere una
decisione motivata deriva dal diritto di essere sentito sancito dallart. 29
cpv. 2 Cost. Il giudice non è tenuto a determinarsi su ogni singola allegazione
di parte. La motivazione può anche essere breve e concisa. Essenziale è che
permetta di capire perché il giudice ha statuito in un modo piuttosto che in un
altro, sicché l'interessato possa valutare con cognizione di causa se deferire
il litigio all'autorità superiore, la quale deve, a sua volta, poter esercitare
adeguatamente il proprio controllo giurisdizionale (DTF 143 III 65, consid.
5.2; DTF 142 II 154, consid. 4.2).
Nella presente fattispecie, lappellante menziona
lannullamento del giudizio e il rinvio dellincarto al primo giudice, ma non
include una simile richiesta nel suo petitum , volto unicamente alla
riforma della decisione impugnata. La motivazione della sentenza di primo grado
è invero decisamente scarna con riferimento ai diversi atti amministrativi che
hanno riguardato le possibilità di utilizzo degli appartamenti in questione. Il
Pretore non ha ad esempio speso una parola sulle posizioni espresse dal Municipio di __________
dopo la decisione 20 gennaio 2016 del
Consiglio di Stato, segnatamente sui controlli effettuati e sui divieti duso
emanati nei confronti di alcuni proprietari e immediatamente esecutivi, ciò che
è quantomeno discutibile. Sennonché il Pretore ha pur sempre spiegato che la
sua decisione di non ammettere un difetto o un errore deriva dal fatto che lobbligo di messa a disposizione non è
previsto né dal Regolamento condominiale in vigore al momento della
sottoscrizione dellatto di compravendita, né dalla licenza edilizia, né dalla
licenza per il PQ, rispettivamente che la situazione giuridica non è chiara e che il
contenzioso di diritto amministrativo non è ancora stato definitivamente
risolto. Il primo giudice ha dunque indicato le ragioni che lo hanno condotto a
respingere lazione redibitoria, tantè che lappellante è stata in grado di censurarle con cognizione di causa
nellappello qui in esame. Qui di seguito si esaminerà se tali ragioni siano o
meno fondate.
6. Nel caso concreto, è pacifico
che il contratto di compravendita stabilisse una garanzia in favore
dellacquirente, e meglio una qualità promessa ai sensi dellart. 197 CO: la
venditrice si è impegnata a consegnare allacquirente un appartamento di cui
poter disporre liberamente e da utilizzare a scopo abitativo quale residenza
secondaria in via esclusiva, senza alcun obbligo di messa a disposizione in favore
di terzi (doc. A, clausola 11; contratto di riservazione di cui al doc. II°
rich.; doc. D; teste __________ A__________, verbale del 21 novembre 2018, p.
11). Parimenti evidente è che lacquirente, in caso contrario, non avrebbe mai
concluso il contratto.
Occorre pertanto esaminare le concrete possibilità di
utilizzo dellappartamento nel periodo in cui esso avrebbe dovuto essere
consegnato. Nella fattispecie, si può osservare che lobbligo di utilizzo
alberghiero degli stabili trova di principio il suo fondamento direttamente nel
PR e nelle NAPR e che pertanto lutilizzo residenziale degli appartamenti non è
conforme alla destinazione alberghiera del fondo e al concetto di apparthotel
(con la riserva che dovrà ancora essere chiarito se tutti gli appartamenti
devono essere sottoposti allobbligo di messa a disposizione, o solamente una
parte preponderante di essi, o se unaltra soluzione è possibile alla luce del
principio dellaffidamento). Ad ogni modo, la posizione del Municipio e del
Consiglio di Stato era e rimane chiara: entrambi hanno confermato, quale
principio cardine, lobbligo di messa a disposizione (tanto più che la
venditrice ha reagito inserendo tale vincolo nel Regolamento condominiale, cfr.
doc. I). Il Municipio inoltre, ovvero lautorità competente per vigilare sul
rispetto del Piano regolatore (art. 48 cpv. 1 LE), si è nel seguito più volte
riconfermato in questa posizione, annunciando lintenzione di effettuare dei controlli
indipendentemente dagli accordi di natura privata fra lalbergo e i condomini e
negando puntualmente la possibilità di erigere nel complesso la propria
residenza o il proprio domicilio (cfr. ad esempio i doc. OO e UU), emettendo oltretutto
alcuni divieti duso, la cui immediata esecutività (corredata alla comminatoria
penale giusta lart. 292 CPS) è stata confermata dal TRAM e dal Tribunale
federale (v. le decisioni del TRAM del 14 settembre 2018, inc. 52.2018.314/322,
di cui al doc. V° rich. e la STF 1C_534/2018 del 2 novembre 2018 di cui al doc.
16). Nello specifico, il Municipio ha vietato ai diretti interessati di
risiedere negli appartamenti, imponendo una serie di condizioni per il loro
utilizzo quali delle limitazioni temporali dei periodi di occupazione e degli
obblighi di notifica circa la messa a disposizione a terzi. In altre parole,
non solo non esiste qualsivoglia decisione amministrativa che stabilisca
lassenza del vincolo in questione o una relativa esenzione per determinati
proprietari, ma vi sono concrete decisioni amministrative che stabiliscono il
contrario, per cui le scelte unilaterali della venditrice nellambito del
diritto civile (quali la definizione dei contenuti del Regolamento
condominiale) non sono atte a risolvere la situazione e a soddisfare la
garanzia contenuta al pto. 11 del contratto: essa non poteva né può essere
adempiuta, né si poteva esigere dallacquirente di risiedere nellappartamento
in pieno contrasto con le indicazioni delle competenti autorità oppure di
attendere per anni una risposta in merito alle possibilità di utilizzo del
medesimo. Una colpa della venditrice non è a tal riguardo necessaria. La problematica
deve appartenere alla sfera di rischio della venditrice e non certo a quella
dellacquirente, tanto più che il germe di tale rischio deriva direttamente dal
diritto pianificatorio e dalla confusione dei promotori immobiliari sulla distinzione fra appartamenti con servizio
alberghiero e apparthotel (rispettivamente sulle caratteristiche che il
complesso doveva avere per rientrare nella destinazione alberghiera prevista dal
PR), come è emerso a partire dallottobre
2014. Daltronde, secondo la clausola n. 20 del contratto  il trapasso del
possesso, con diritti ed obblighi nonché utili e rischi, avrà luogo secondo
accordi separati, dopo lottenimento dellabitabilità dello stabilee con la
consegna delloggetto  (prevista per la fine di maggio 2016), e lart. 220
CO recita:  se per la consegna del fondo al compratore è stato pattuito un
termi­ne, si presume che gli utili ed i rischi debbano passare al compratore
solo alla scadenza di questo .
In siffatte circostanze, occorre ammettere lesistenza
di un difetto tale da giustificare il recesso dal contratto ai sensi degli art.
205 cpv. 1 e 208 CO. I nuovi fatti e mezzi di prova proposti dallappellante sono
pertanto superflui (ritenuto ad ogni modo che lappellata non contesta la
conferma, da parte del Consiglio di Stato, dei divieti duso imposti dal
Municipio di __________).
7. Quanto alle conseguenze
dellazione redibitoria, lart. 208 cpv. 2 CO prevede che il venditore deve
restituire il prezzo pagato con gli interessi e risar­cire inoltre le spese di
causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compra­tore con la
consegna della merce difettosa. Per quanto riguarda gli interessi, in prima
sede la convenuta ha preteso lapplicazione della clausola 6 (che stabilisce:  Parte
venditrice non deve alcun interesse o garanzia sullacconto versato dalla parte
acquirente ) solo nelle conclusioni scritte, ma non negli allegati
introduttivi di risposta e duplica (dunque tardivamente). Ad ogni modo, la
suddetta clausola regola le ipotesi di una mora nel pagamento del prezzo di
compravendita (con diritto di recesso della venditrice), del recesso dal
contratto senza particolari motivi dietro penale e della mancata ultimazione
della costruzione. Vertendo la presente fattispecie su una situazione ben
diversa, lapplicabilità della clausola 6 può essere esclusa, derivando in
casu il diritto agli interessi sugli acconti versati, decorrenti dal
momento del loro versamento, direttamente dallart. 208 cpv. 2 CO (cfr. Honsell in: Basler Kommentar, OR I, 6.
ed., n. 2 ad art. 208 CO; Venturi/Zen-Ruffinen in: Commentaire Romand, CO I, 2. ed., n. 8 ad art. 208 CO). Ritenuto che il
versamento del secondo acconto era da effettuare entro 10 giorni dalla firma
del contratto di compravendita, avvenuta il 4 dicembre 2014, la richiesta
attorea di pagamento degli interessi dal 14 dicembre 2014 sullimporto complessivo di fr. 173'500.- (somma del primo e del secondo acconto) può
essere accolta. La convenuta deve pure risarcire allattrice le spese notarili
di fr. 12'000.-, essendo una spesa sostenuta ai fini della conclusione del
contratto e dunque un danno diretto ai sensi dellart. 208 cpv. 2 CO (cfr. Honsell , op. cit., n. 5 ad art. 208 CO e Kostkiewicz in: OFK OR
Kommentar, 3. ed., n. 4 ad art. 208 CO). Trattandosi di una pretesa di
risarcimento del danno, si giustifica di far decorrere gli interessi moratori non
dal giorno in cui tale spesa è stata sostenuta (sul quale del resto lattrice
non ha fornito sufficienti allegazioni e dimostrazioni), bensì dal 19 novembre
2016 sulla base del contenuto della prima interpellanza di cui al doc. II (v.
sopra consid. Q).
8. In considerazione dellesito
del giudizio, non occorre pertanto esaminare lesistenza di un errore
essenziale ex art. 24 CO. Si può comunque osservare che la risposta parrebbe
essere di primo acchito affermativa, nella misura in cui lacquirente confidava
su una qualità fondamentale delloggetto compravenduto, ovvero su un libero ed
esclusivo utilizzo quale residenza secondaria che  tuttavia è stato fino a
questo momento impedito dalle posizioni assunte e dalle decisioni prese dalle
varie autorità amministrative.
9. Ne discende che lappello deve
essere accolto e limpugnata decisone riformata nel senso che la convenuta è
condannata a versare allattrice fr. 173'500.- oltre interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 nonché fr. 12'000.- oltre
interessi dal 19 novembre 2016.
Tenuto conto che con PE n. __________ dellUE di __________
lattrice ha escusso la convenuta per fr. 200'000.- oltre interessi dal 1°
giugno 2016, ne consegue il rigetto definitivo dellopposizione limitatamente a
fr. 185'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2016 su fr. 173'500.- e dal
19 novembre 2016 su fr. 12'000.-.
10. Le spese giudiziarie di
seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 185500.- (determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale),
seguono la soccombenza dellappellata, che deve considerarsi integrale (art.
106 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG,
ammontano a fr. 10'000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv.
1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono
quantificate in fr. 7000.-.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il
RTar
decide:
1. Lappello
11 febbraio 2020 di AP 1 è accolto.
§
Di conseguenza, la decisione 14 gennaio 2020 del Pretore della Giurisdizione di
Locarno-Città è così riformata:
1.  La petizione è accolta . AO 1 è pertanto condannata a versare
a AP 1 fr. 173'500.- oltre interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 e fr. 12'000.- oltre interessi del 5% dal 19
novembre 2016.
§  Di
conseguenza è rigettata in via definitiva lopposizione al PE n. __________
dellUfficio di esecuzione di __________ nella misura di fr.
185'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2016 su fr. 173'500.- e dal 19
novembre 2016 su fr. 12'000.- .
2.  Le
spese processuali di complessivi fr. 11000.-, anticipate in ragione di fr.
9300.- dallattrice, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà alla
controparte fr. 13000.- a titolo di spese ripetibili.
3.  Invariato.
2. Le spese processuali
della procedura dappello, pari a fr. 10'000.-, sono a carico dellappellata,
che rifonderà allappellante fr. 7000.- per ripetibili di seconda sede.
3. Notificazione:
-     ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
della Giurisdizione di Locarno-Città.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).