Tutela giurisdizionale nei casi manifesta: espulsione del conduttore - esigenze di motivazione del reclamo
Decisione del 01.06.2023, CCR
Incarto n. 16.2023.21
ESPULSIONE
MOTIVAZIONE DEL MEZZO DI RICORSO
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 257 CPC

contro
  la decisione emessa il 3 maggio 2023 dal
  Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna nella causa SO.2023.408 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti:
  espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con istanza del 5 aprile 2023 dalla
CO 1 ,
Ritenuto
in fatto: A. La CO 1, quale locatrice, e RE 1, quale
conduttrice, hanno stipulato il 29 novembre 2022 un contratto di locazione
avente per oggetto un appartamento di 3.5 locali a __________ per una pigio­ne di
fr. 1145. men­sili oltre a un acconto sulle spese accessorie di fr. 180.
mensili. Il 17 gennaio 2023 la CO 1 ha fissato alla locataria un termine di 30 giorni
per il pagamento di fr. 682. corrispondenti alla pigione scoperta di dicembre 2021 con la comminatoria della
disdetta anticipata in applicazio­ne dell'art. 257 d CO in caso di
mancato pagamento. Preso atto che nulla era stato versato, il 27 febbraio 2023
la locatrice ha notificato a RE 1 con modulo ufficiale la disdetta
straordinaria del contratto per il 31 marzo successivo. Il 20 marzo 2023
l'inquilina ha versato alla locatrice le pigioni di
dicembre 2022 e gennaio 2023 .
B. Con istanza del 5 aprile 2023 la CO 1 ha convenuto RE 1 davanti Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere, sotto
comminatoria dell'art. 292 CP, l'espulsione dall'ente locato e
l'autorizzazione a procedere allo sgombero forzato dell'im­mobile con l'ausilio
della polizia . Al contraddittorio del 28 aprile 2023 la convenuta ha proposto di
respingere l'istanza facendo valere di avere ricevuto la diffida di
pagamento solo il 21 febbraio 2023 e la disdetta 6 giorni dopo, di avere
versato il 20 marzo 2023 complessivi fr. 2027.50, di avere avuto problemi di
salute a causa dello stato in cui l'appartamento le era stato consegnato e,
sempre per tale motivo, di avere dovuto soggiornare in un albergo di __________
sostenendo dei maggiori costi che vanno posti a carico dell'istante. Replicando
e duplicando oralmente le parti hanno mantenuto le loro posizioni.
C. Statuendo
con sentenza del 3 maggio 2023 il Pretore ha accolto
l'istanza ordinando alla convenuta di liberare l'ente locato entro il 19 maggio
2023. Egli ha inoltre ingiunto agli
organi di Polizia preposti di prestare man forte nell'e­secuzio­ne della
decisione su semplice richiesta dell'istante. Le spese processuali di complessivi
fr. 200. sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla
controparte fr. 400. per ripetibili.
D. Contro
la decisione appena citata RE 1 è insor­ta a
questa Camera con un reclamo del 12 maggio 2023 per ottenere l'annullamento dello sfratto, l'eliminazione di
difetti dell'ente locato, la detrazione dalle pigioni dovute dei costi
da lei sopportati per il soggiorno in albergo causato dalla sporcizia in cui
l'ente locato le era stato consegnato e l'assegnazione di un congruo termine
per il pagamento. Chiede inoltre di essere sentita qualora l'opposizione non
venisse accolta. Non sono state chieste osservazioni alla CO 1 .
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC),
trattandosi di procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla notificazione
con recla­mo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000. (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC) . In concreto, il Pretore
ha quantificato tale valore in fr. 6870., donde la competenza di questa Camera
(art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridi­co, la
decisione impugnata è pervenuta alla convenuta al più presto il 4 maggio 2023. Introdotto
il 12 maggio successivo il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
2. N ella decisione impugnata il Pretore, preso atto della messa
in mora della conduttrice così come dell a
disdetta straordinaria in virtù dell'art. 257 d CO, ha constatato che il
pagamento della pigione arretrata era avvenuto dopo la scadenza del termine
assegnato dalla locatrice. Egli ha poi ritenuto che il soggiorno in un albergo
a __________, asseritamene causato dall'inabitabilità dell'ente locato, non impediva
alla convenuta di ritirare gli invii raccomandati della locatrice, donde la
validità della diffida di pagamento. Né, egli ha soggiunto, la conduttrice
aveva segnalato alla controparte difetti dell'ente locato o aveva depositato la
pigione, donde la mora dell'interessata. In definitiva, visto che alla scadenza contrattuale l'appartamento non era stato
riconsegnato, sussistevano i presupposti per ordinare l'espulsione della
convenuta dall'ente locato.
3. RE 1 fa valere di
essere unicamente al beneficio dell'AVS e di avere richiesto prestazioni
complementari per far fronte al pagamento della pigione. E, essa soggiunge, appena
ricevuto gli arretrati di tale prestazioni ha immediatamente saldato le pigioni
arretrate. La reclamante rileva inoltre di essere affetta da varie patologie
che le impediscono di trattare con celerità le varie pratiche amministrative. A
suo dire, poi, lo stato non proprio presentabile in cui l'appartamento le era
stato consegnato, con modalità per altro inusuali, le ha causato diversi problemi
di salute, che l'hanno costretta a soggiornare a sue spese in un albergo di __________.
Infine, essa epiloga, l'appartamento in questione le era stato consigliato
perché si trova in una struttura pensata priva di barriere architettoniche
senza che ciò corrispondesse alla realtà. In definitiva la reclamante chiede l'annullamento dello sfratto, l'eliminazione di difetti
dell'ente locato, la detrazione dalle pigioni dovute dei costi da lei
sopportati per il soggiorno in albergo causato dalla sporcizia in cui l'entro
locato le era stato consegnato e l'assegnazione di un congruo termine per il
pagamento.
4. Secondo
l'art. 320 CPC con il reclamo può essere
censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b ). Premesso ciò, g iovi preliminarmente rammentare che la procedura di reclamo è sostanzialmente
limitata all'esame della correttezza nell'applicazione del diritto da parte del
primo giudice e non costituisce la continuazione della procedura di prima
istanza. Ciò implica che, salvo eccezioni, in sede di reclamo non è ammessa
l'allegazione di nuovi fatti né la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326
cpv. 1 CPC). Detto altrimenti i fatti e i mezzi di prova vanno sottoposti per
principio al Pretore, autorità di prima istanza, mentre in seconda sede il
reclamante non può allegare dei fatti o produrre dei mezzi di prova nuovi che
ha omesso di addurre o di presentare dinanzi alla precedente istanza. Ne segue
che tutte le giustificazioni, con relativa documentazione, addotte per prima
volta da RE 1 in questa sede sull'impossibilità di gestire i propri affari per
motivi di salute non possono essere prese in considerazione. Né, in seconda
sede, entra in linea di conto un'udienza pubblica.
Posto
ciò, in concreto, la reclamante non muove alcuna critica agli accertamenti del
primo giudice in merito alla regolarità
della sua messa in mora e all'esistenza di una valida disdetta straordinaria, né sulle conseguenze giuridiche della sua
morosità. Si aggiunga che, come rilevato dal Pretore, il pagamento di pigioni arretrate dopo
la scadenza del termine di
diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, non ha alcun effetto sulla
disdetta straordinaria, che rimane valida e operante. Quanto all'esistenza di
difetti dell'ente locato, che andrebbero ad ogni modo sostanziati e dimostrati,
in virtù dell'art. 258 cpv. 1 CO il conduttore che accetta la cosa, nonostante
difetti che ne escludono o diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è
destinata e persiste nel chiedere il perfetto adempimento del contratto, può
far valere soltanto i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della
cosa sopravvenuti durante la locazione (art. 259 a -259 i CO). Ora,
fra questi diritti non vi è quello di trattenere la pigione. Il conduttore che
ritiene di avere il diritto a una riduzione della pigione o a un risarcimento
danni a causa dei difetti della cosa locata ha unicamente la possibilità di
depositare la pigione (art. 259 a cpv. 2 e 259 g CO; CCR sentenza
inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5e).
Ciò che non è stato il caso in concreto. Né la reclamante revoca in
dubbio di non avere avvisato tempestivamente la locatrice di eventuali
manchevolezze.
5. In definitiva, posto che la reclamante
non contesta l'esistenza dei presupposti per ordinare la loro espulsione
dall'ente locato in applicazione della procedura sommaria a tutela dei casi
manifesti (art. 257 CPC), il reclamo, non
motivato in modo sufficiente, vede la sua sorte segnata e può essere
deciso da questa Camera in composizione monocratica (art. 48 b cpv. 1
lett. a n. 2 LOG). Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106
cpv. 1 CPC), ma alla luce della situazione finanziaria in cui versa la reclamante si giustifica di rinunciare 
eccezionalmente  a ogni riscossione. Non si pone problema di
ripetibili o indennità di inconvenienza, il reclamo non essendo stato oggetto
di notificazione.
Per questi motivi,
decide: 1.   Il reclamo è irricevibile.
2.   Non si riscuotono spese
processuali.
3.   Notificazione a:

   ;

   .
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.