Licenza edilizia per uno stabile residenziale
Decisione del 20.01.2023, TRAM
Incarto n. 52.2021.306
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
DIASTANZA TRA EDIFICI
DISTANZA DAL CONFINE
DISTANZA DALLA STRADA
INDICE DI OCCUPAZIONE
INDICE DI SFRUTTAMENTO
LICENZA EDILIZIA
SISTEMAZIONE DEL TERRENO
SUPERFICIE EDIFICABILE
SUPERFICIE EDIFICATA
SUPERFICIE UTILE LORDA O SUL
art. 27 LE
art. 37 cpv. 1 LE
art. 38 cpv. 1 LE
art. 38 cpv. 3 LE
art. 40 LE

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Sabina Ghidossi
statuendo sui ricorsi
a.
b.
del 12 luglio 2021 di RI 1 , ,
RI
  2 , ,
RI 3 , ,
RI 4 , ,
RI
  5 , ,
RI
  6 , ,
RI
  7 , ,
RI
  8 , ,
RI
  9 , ,
RI
  10 , ,
patrocinati da: . PA 1,  ,
del 13 luglio 2021 di
CO
  1 , ,
CO
  2 , ,
patrocinati da: . PA 2 e  PA 3, ;
contro
la risoluzione del 9 giugno 2021 (n. 2897) del
  Consiglio di Stato che accoglie parzialmente le impugnative presentate dai
  ricorrenti di cui sopra (a) contro la decisione del 10 dicembre 2019 con cui
  il Municipio di Lugano ha rilasciato a CO 1 e CO 2 la licenza edilizia per un
  nuovo stabile plurifamiliare (part. __________);
ritenuto, in
fatto
A. CO 1 e CO 2 sono
comproprietari di un fondo in pendio (part. __________) situato a Lugano, lungo
__________, a monte di via __________. Sul terreno, terrazzato, vi è un
edificio risalente al 1940 ca., che era adibito ad asilo di maternità (__________).
Il fondo è assegnato dal vigente piano regolatore alla zona R7. ESTRATTO MAPPA
N
B. a. Con domanda di
costruzione del 19 giugno 2019, CO 1 e CO 2 hanno chiesto al Municipio il
permesso di demolire l'edificio esistente e costruire un nuovo palazzo
residenziale. Lo stabile sarà strutturato su cinque piani destinati a 7
appartamenti (2P-6P; 12.08 x 26.38 m), oltre a due livelli inferiori adibiti a
cantine-lavanderie e/o autorimessa con 18 posti (PT-1P), collegati internamente
da un montauto. L'accesso al garage avverrà da via __________, attraverso un
varco che verrà praticato nel muro in sasso che contiene il terreno a monte della
strada. SCHEMA SEZIONE B-B
b. Nel termine di
pubblicazione, la domanda ha suscitato l'opposizione di diversi proprietari di
fondi vicini, fra cui __________, nonché RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4 (part. __________,
costituita in PPP), RI 5 (part. __________, PPP __________), come pure la
comunione dei comproprietari del Condominio __________ (part. __________) e i
suoi singoli condomini, in particolare RI 6 (PPP __________), RI 7 (PPP __________),
RI 8 (PPP __________ e __________), RI 9 (PPP __________) e RI 10 (PPP __________
e __________). c. I vicini hanno mantenuto le loro opposizioni anche a seguito di alcune
precisazioni e adeguamenti apportati dagli istanti a fine agosto 2019. d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio (n. 110273), il 10 dicembre 2019 il Municipio ha rilasciato la
licenza edilizia, respingendo nel contempo le opposizioni pervenute.
C. Con giudizio del 9
giugno 2021, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente le impugnative
presentate dai suddetti opponenti avverso tale risoluzione, che ha confermato
all'ulteriore condizione di accorciare la lunghezza dell'edificio a 26.21 m (Δ
-0.17 m), distribuendo la riduzione proporzionalmente sui piani fuori terra, mantenendo
aperture e simmetrie. Disattesa una censura relativa all'incompletezza del progetto, il Governo ha
anzitutto stabilito che il nuovo edificio, che rispetterebbe a monte la linea
di arretramento di via __________ (est), non dovrebbe osservare anche la
distanza dal fondo (part. __________) che lo separa da questa strada. Lo
stabile - che avrebbe un'altezza inferiore a m 19.70 (determinata dalla quota
sopra il muro di via __________, assimilabile a terreno naturale) - non
richiamerebbe inoltre una maggior distanza (7 m) dai confini dei fondi privati
lungo il lato sud. Ammessa la possibilità di beneficiare di un doppio bonus
sull'indice di sfruttamento (cumulando i cpv. 1 e 2.1 dell'art. 15 delle norme
di attuazione del piano regolatore di Lugano [NAPR], che regola la promozione
dell'abitazione), la precedente istanza ha ritenuto che la superficie utile
lorda (SUL) prevista dal progetto rientrasse in quella massima ammessa:
determinati locali (lavanderie ai piani, ripostiglio e spazi vuoti al 5°-6°
piano), ha spiegato, sarebbero stati conteggiati nel relativo calcolo, mentre
altri (quali i passaggi attraverso l'autorimessa) correttamente esclusi. La
precedente istanza ha in seguito riscontrato una disattenzione dell'indice di
occupazione: pur negando il computo nella superficie edificata di entrambi i piani
inferiori con l'autorimessa (PT e 1P) e di una pergola, ha indicato che la
superficie edificabile del fondo (792 m 2 ) sarebbe tuttavia inferiore
a quella considerata dal progetto (797 m 2 ); da cui un lieve sorpasso
(+ 2 m 2 ) di tale parametro, che potrebbe però essere facilmente
emendato mediante la condizione di cui si è detto. Dopo aver respinto le
eccezioni riguardanti l'area verde e quella di svago, il Governo ha infine
difeso anche la valutazione estetica del Municipio (ex art. 104 cpv. 2 della
legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL 701.100).
D. Con distinte
impugnative, (a) i vicini RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4, nonché RI 5 e RI 6, RI 7, RI
8, RI 9 e RI 10, come pure (b) gli istanti in licenza impugnano ora tale
giudizio davanti al Tribunale cantonale amministrativo. Gli opponenti chiedono
che sia annullato assieme alla licenza edilizia. CO 1 e CO 2 postulano invece l'annullamento
della condizione imposta dal Governo o, in via subordinata, che la lunghezza
dell'edificio sia accorciata solo fino a m 26.35 (Δ -0.03). a. Con ricorso del 12 luglio 2021, i vicini ripresentano essenzialmente le
contestazioni rimaste inascoltate. Eccepita l'incompletezza della
documentazione allegata alla domanda (per aspetti riguardanti il rumore e la
ventilazione dell'autorimessa), ribadiscono che il nuovo stabile, nello spigolo
sud-ovest, disattenderebbe la distanza minima dal confine con la part. __________
prescritta dall'art. 16 NAPR (norma che non potrebbe essere ignorata).
Ritengono inoltre che verso questo fondo privato e la sottostante part. __________,
lungo il lato sud, dovrebbe essere rispettata una distanza di 7 e non di 6 m a
fronte dell'altezza dell'edificio (da misurare dalla quota di via __________,
inglobando anche l'autorimessa a pian terreno, che forma il gradone inferiore
dell'edificio). Negano poi la possibilità di cumulare i bonus previsti dai cpv.
1 e 2.1 dell'art. 15 NAPR, riproponendo inoltre punto per punto le eccezioni
riguardanti il calcolo della SUL. Così pure quelle relative all'indice di
occupazione, ai fini del quale - ribadiscono - andrebbe considerato anche l'ingombro
dei piani inferiori e della pergola; in ogni caso, ritengono inammissibile la
condizione imposta dal Governo per sanare il sorpasso riscontrato. Lamentano in
seguito una violazione della percentuale minima di area verde, che non
costituirebbe comunque un'area unitaria direttamente accessibile dall'edificio,
come impone l'art. 7 NAPR. La striscia destinata ad area di svago, neppure
attrezzata, sarebbe contraria all'art. 27 della legge edilizia cantonale del 13
marzo 1991 (LE; RL 705.100). Da ultimo, negano che il nuovo palazzo s'integri
in modo ordinato e armonioso nel paesaggio. b. Con impugnativa del 13 luglio 2021, gli istanti in licenza contestano dal
canto loro la condizione imposta dal Governo, considerato che la superficie
edificabile del fondo - frutto di un errore frattanto rettificato -
ammonterebbe a 796 m 2 e non a 792 m 2 . L'infimo
superamento della superficie edificata che ancora permane (0.40 m 2 )
andrebbe ignorato o, tutt'al più, rettificato con una minima riduzione (3 mm)
della lunghezza dello stabile.
E. a. All'accoglimento
dell'impugnativa dei vicini si oppone il Consiglio di Stato, senza particolari
osservazioni. L'UDC si riconferma nelle precedenti prese di posizione, mentre il Municipio si
rimette al giudizio di questo Tribunale. Gli istanti in licenza postulano
invece il rigetto del gravame, contestando le obiezioni sollevate dai vicini
con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario, nei seguenti considerandi. b. Il ricorso di CO 1 e CO 2 è avversato dal Governo, senza particolari
osservazioni. L'UDC e il Municipio formulano prese di posizione analoghe a
quelle del ricorso parallelo. I proprietari dei fondi adiacenti, a loro volta
insorgenti (a), chiedono che il gravame sia respinto con tesi che verranno semmai
trattate più avanti. Gli altri vicini già ricorrenti davanti al Governo sono
invece rimasti silenti.
F. In sede di
replica e dupliche le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle
rispettive conclusioni e domande di giudizio, sviluppando all'occorrenza le
proprie tesi. Anche di questi allegati si riferirà, nella misura del
necessario, in appresso.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
LE. Certa è la legittimazione attiva dei ricorrenti, gli uni vicini opponenti,
gli altri istanti in licenza, personalmente e direttamente toccati dal giudizio
impugnato di cui sono destinatari (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della
legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).
I ricorsi, tempestivi (art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibili in ordine. 1.2. Avendo il medesimo fondamento fattuale (art. 76 cpv. 1 LPamm), le
impugnative possono essere evase con un unico giudizio, che può essere reso
sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione
dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge con sufficiente chiarezza
dai piani e dalle diverse fotografie agli atti. Le prove sollecitate dai
ricorrenti, segnatamente il sopralluogo, non appaiono atte a portare ulteriori
elementi rilevanti ai fini del giudizio.
Distanze
2. 2.1. La maggior
parte degli ordinamenti edilizi definisce distanze tra edifici e distanze dal
confine. Le distanze tra edifici servono in primo luogo ad assicurare l'igiene,
la sicurezza ed il soleggiamento naturale delle costruzioni. Quelle dal confine
sono invece destinate a suddividere le distanze tra edifici fra i proprietari
di fondi confinanti (cfr. Adelio Scolari ,
Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1166 e 1175 ad art. 39 LE). Secondo l'art. 16
cpv. 1 NAPR, nella zona R7 la distanza minima di un edificio dal confine è pari
a 7 m. La distanza si riduce a 6 m qualora l'altezza dell'edificio non superi i
19.70 m (cpv. 1.1). 2.2. I piani regolatori stabiliscono inoltre le distanze dalle strade (mediante
allineamenti o arretramenti), che possono avere svariate giustificazioni.
Tutelano in particolare la sicurezza della circolazione e assicurano la
possibilità di attuare future correzioni stradali. Permettono inoltre uno
sviluppo armonioso degli agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri
(aria, luce, tutela dalle immissioni), migliorano l'estetica dei centri urbani
e facilitano la creazione di aree verdi e spazi riservati ai pedoni,
contribuendo in definitiva a elevare la qualità di vita della popolazione (cfr.
RDAT II-2003 n. 21 consid. 5.3; RtiD II-2009 n. 21 consid. 3.1; STA 52.2020.45
del 2 settembre 2021 consid. 4.1, 90.2006.26 del 24 settembre 2007 consid.
6.2.1; Scolari , op. cit., n. 1029 ad
art. 25 LE). Il piano regolatore di Lugano distingue quattro tipi di linee di
edificazione; tra di esse figurano segnatamente le linee di arretramento, che
costituiscono il limite fino al quale è possibile costruire (cfr. art. 9 cpv. 5
NAPR). 2.3. In concreto, a monte il nuovo edificio rispetta la fascia di arretramento
determinata dalla linea di arretramento di via __________ (piazza di giro).
Ignora per contro la distanza richiamata dal confine del fondo privato (part. __________),
che lo separa dalla strada pubblica con una superficie a imbuto. Su questo lato
(ovest), il fondo dedotto in edificazione non è in effetti tanto gravato dall'arretramento
stradale fissato dal piano di dettaglio del traffico (cfr. estratto agli atti),
ma piuttosto dalla fascia di rispetto larga almeno 6 m derivante direttamente
dall'art. 16 NAPR.
SCHEMA INDICATIVO N
Norma,
per principio applicabile a tutti i fondi privati, da cui non può evidentemente
essere fatta astrazione, come a ragione lamentano i vicini ricorrenti. A torto
il Governo, tutelando le deduzioni del Municipio, ha quindi indicato che oltre all'arretramento
stradale previsto dall'art. 9 cpv. 5 NAPR non sono previsti maggiori
arretramenti per la parte determinata dal fondo privato rispettivamente che
una tale eccezione avrebbe dovuto essere specificata nelle normative
applicabili. Considerato che a sud-ovest il nuovo stabile si avvicina fino a m 3.60 al
limite della part. __________ (cfr. piante P4-P5-attico), è evidente che esso
non rispetta la distanza minima da confine di almeno 6 m prescritta dall'art.
16 cpv. 1.1 NAPR (cfr. infra consid. 3). Già solo per questo motivo, il
giudizio impugnato non può quindi essere tutelato. Se e in che misura il
particolare incastro tra i due fondi privati possa eventualmente giustificare
la concessione di una deroga (art. 67 cpv. 1 LST) è questione che può rimanere aperta:
non solo perché una tale deroga non è stata richiesta né concessa, ma anche
perché il progetto non può in ogni caso essere approvato, come si vedrà più
avanti.
3. Contrariamente a quanto pretendono i vicini ricorrenti, il nuovo
stabile non richiama invece la maggior distanza di 7 m verso questo fondo la
sottostante part. __________, in ragione della sua altezza. 3.1. Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza
di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo
superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per principio, l'altezza
degli edifici è misurata sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno
sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di
misurazione è dato dal livello del terreno sistemato, perpendicolarmente
sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il terreno naturale può
essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui altezza va aggiunta
a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite
di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE). Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato
oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante
colmate od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il
trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi,
benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del
terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e
terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto
il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni
che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da
considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano
il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi limitrofi possono essere assimilate al
terreno naturale anche in un lasso di tempo relativamente breve (cfr. RDAT
I-1996 n. 38, consid. 3.2; STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012
confermata da STF 1C_4/2013 in RtiD II-2013 n. 16; STA 52.2007.321 del 2
novembre 2007 consid. 2.1; 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2). 3.2. In concreto, il progetto riporta sulla sezione trasversale (B-B) il
terreno esistente rilevato dal geometra, che assimila indirettamente a terreno
naturale (cfr. pure supra consid. A). Nella parte bassa, verso via __________,
questo terreno è in particolare contenuto da un muro in sasso alto fino a più
di 4 m, presente anche sui fondi latistanti e risalente ad oltre una sessantina
d'anni fa (cfr. le diverse foto agli atti). Considerato che tale muro contraddistingue
in pratica il fronte di tutti i fondi che, a partire dall'intersezione con via __________,
si affacciano su questo lato di via __________, ben si può ritenere che il
pendio in questione sia stato escavato in passato per realizzare il percorso
che conduce alla __________, come concluso dalle precedenti istanze. Al terreno
rilevato dal geometra in corrispondenza di questa strada - al filo della corona
del muro che lo contiene - può quindi essere attribuita la qualifica di terreno
naturale. Una diversa conclusione potrebbe invece essere tratta per il
terrazzamento sovrastante, apparentemente assente sui fondi latistanti, che
presenta le connotazioni di un terrapieno artificiale sorretto da un muro di
sostegno, che modifica in modo percettibile l'andamento del pendio (cfr.
sezioni del geometra e foto agli atti, in particolare incarto Municipio, doc. 4
e 6 e plico doc. C allegato al ricorso dei vicini al Governo). La questione può
rimanere aperta ritenuto che il progetto - a differenza del muro lungo via __________
- non prevede di mantenere questo terrazzamento, ma di erigere al suo posto il
blocco del 1° piano (computandolo nell'altezza, infra consid. 3.3.). 3.3. Ferma questa premessa, è certo che l'altezza dello stabile non oltrepassa
m 19.70: essa ammonta infatti a m 17.67, misurata dal terreno sopra il muro di
controriva, computando il blocco con il 1° piano (cfr. sezione B-B; cfr. pure
risposta degli istanti, pag. 5 e risposta del Municipio al Governo pag. 6).
Contrariamente a quanto eccepiscono i vicini, su tale altezza non va
conteggiato il muro sottostante (cfr. in senso analogo, STA 52.2014.394 del 13
gennaio 2016 consid. 2.4; cfr. pure STA 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid.
4.4). Non sovverte in particolare tale conclusione l'apertura ad arco che verrà
praticata al centro per incanalare l'ingresso del garage al pian terreno. Tale
intervento - limitato allo stretto necessario (cfr. risposte citate, pag. 6) e
invero del tutto simile a quello riscontrabile su altri fondi prospicienti via __________
- non basta a sovvertire la natura del muro. Non lo trasforma ancora nella
facciata a valle del gradone inferiore di una costruzione articolata sulla
verticale del pendio. Il piano con l'entrata dell'autorimessa (arretrata ca. 4
m e larga altrettanto) resta peraltro interrato più a monte. Meno chiaro è
invece se il progetto, al di là di questo varco, preveda anche di escavare il
terreno dietro al muro di controriva, per ricavare degli spazi vuoti o delle
nicchie per le bucalettere (cfr. pianta garage entrata via __________ del 29
agosto 2019). Simili cavità non sono senz'altro atte a rovesciare la natura del
manufatto che contiene il pendio a monte della strada, per trasformarlo nella
facciata del volume inferiore di un edificio a gradoni. Quand'anche lo fossero,
al difetto potrebbe comunque agevolmente essere posto rimedio imponendo di
rinunciare a questi vani. Su questo specifico punto, il ricorso dei vicini è
pertanto infondato. Indice di sfruttamento
4. 4.1. Nella zona
R7 è concesso un indice di sfruttamento pari a 1.6. Resta riservato quanto
previsto dall'art. 15 NAPR (cfr. art. 21 cpv. 1 e 3 in fine NAPR).
4.2. Secondo l'art. 15
cpv. 1 NAPR di Lugano:
Nelle zone
con grado di sensibilità al rumore II, allo scopo di promuovere l'abitazione e
le attività commerciali, è concesso un supplemento alla SULAP e alla SULC
(bonus) rispettivamente è imposta una diminuzione alla SULT (malus).
Il bonus e il malus raggiungono al massimo
il 10% dell'IS della zona e sono calcolati proporzionalmente sulla base della
tabella allegata alle presenti norme.
Per SULAP si intende la quota di SUL destinata
all'abitazione primaria (art. 6 bis NAPR; cfr. pure art. 15 bis NAPR). La SULC è
definita come la quota di SUL sfruttabile per negozi, esercizi artigianali e
simili aperti al pubblico, nonché infrastrutture di carattere turistico
ricreative e ristorative frequentabili dal pubblico (art. 6 quater NAPR). La
SULT è infine considerata la quota di SUL sfruttabile per le attività terziarie
non comprese nell'art. 6 quater (art. 6 quinquies NAPR).
La SUL alberghiera (SULA), dispone
ulteriormente l'art. 6 sexies cpv. 1 NAPR, può sostituire sia la SULAP che la
SULC; la SULAP può sostituire la SULC.
La tabella per il calcolo del bonus, alla quale
rinvia l'art. 15 cpv. 1 NAPR, si presenta come segue: L'art. 15 cpv. 1 NAPR, nella versione entrata in vigore il 3 giugno L'art. 15
cpv. 1 NAPR, nella versione entrata in vigore il 3 giugno 1998 (con la variante
approvata il 3 giugno 1998 riguardante il piano delle destinazioni e l'introduzione
dei gradi di sensibilità al rumore), ha essenzialmente ripreso il disposto
(sistema bonus-malus) già introdotto con il piano regolatore (1986) al fine di
promuovere l'abitazione e le attività collaterali (come piccoli negozi,
attività artigianali non moleste e locali pubblici), contrastando il
progressivo instaurarsi di attività del terziario. La norma ha comunque tenuto
conto dell'evoluzione del centro cittadino (quale polo economico e finanziario)
e di una ridefinizione delle destinazioni (residenziali e commerciali; cfr.
rapporto di pianificazione del 1994 relativo alla citata variante, pag. 4 segg.
e 16 seg. ). Il suo campo di applicazione è quindi stato limitato alle
zone con grado di sensibilità II per non penalizzare eccessivamente le attività
terziarie nelle aree con GdS III (cfr. rapporto citato pag. 16 seg.). Il valore
massimo del supplemento per la SULAP/SULC è invece rimasto pari al 10% (ridotto
progressivamente in funzione della SULT, cfr. tabella sopra riportata; cfr.
rapporto citato pag. 17). Per le zone in cui il piano delle destinazioni impone
anche una quota minima di abitazione primaria, la variante ha però introdotto
un nuovo incentivo all'art. 15 cpv. 2 NAPR (cfr. rapporto citato, pag.
17 e 21). 4.3. L'art. 15 cpv. 2 NAPR prevede segnatamente che:
Per le nuove costruzioni, ricostruzioni,
riattazioni, ampliamenti di costruzioni o semplici cambiamenti di destinazione,
oggetto di domanda di costruzione, è fatto obbligo di rispettare le percentuali
minime di superficie utile lorda per l'abitazione primaria (SULAP), alberghiera
(SULA) e commerciale (SULC) fissate nel Piano delle destinazioni residenziali,
alberghiere, degli esercizi pubblici e istituti sociali per rapporto alla SUL
concessa per i singoli fondi.
L'art. 15 cpv. 2.1 NAPR soggiunge che:
Nelle zone nelle quali il Piano delle
destinazioni impone la presenza di una percentuale minima di SULAP, su tale
percentuale l'IS concesso per la zona è aumentato del 10%.
Per le zone colpite da vincolo di destinazione
minima, in particolare a tutela dell'abitazione primaria, la predetta norma
accorda dunque un bonus supplementare di indice pari al 10% della quota minima
di SULAP obbligatoria, come già ritenuto da questo Tribunale (cfr. STA
52.2008.83 del 21 aprile 2008 consid. 3.2; inoltre, rapporto citato pag. 21). 4.4. In concreto, il nuovo stabile insiste su un fondo situato in zona R7,
avente una superficie che è stata per finire rettificata in 796 m 2 (cfr. estratto registro fondiario prodotto dagli istanti con la rettifica del
22 giugno 2021). Di principio, visto l'indice di sfruttamento (i.s.) di 1.6,
può quindi beneficiare di una SUL pari a 1'273.60 m 2 . 4.4.1. Il terreno dedotto in edificazione è incluso in una zona per la quale il
piano delle destinazioni impone una SULAP minima del 60%. Il nuovo stabile, che
rispetta tale vincolo, può quindi pure usufruire del bonus di indice di 0.096
previsto dall'art. 15 cpv. 2.1 NAPR, pari al 10% del 60% dell'indice di zona
(1.6), ovvero a 76.41 m 2 . 4.4.2. La SUL restante del nuovo stabile (40%) sarà destinata a residenza
secondaria (cfr. relazione tecnica, calcolo indici agosto 2019). Di per sé, il
progetto non propone quindi le usuali condizioni alla base del sistema del
bonus-malus previsto dall'art. 15 cpv. 1 NAPR e dal relativo allegato, che si
riferiscono al rapporto SULAP/SULC e SULT (non SULAP e SUL per abitazioni
secondarie). Anche ammesso che il nuovo stabile, in quanto situato in zona con
grado di sensibilità II, possa comunque beneficiare del supplemento di SULAP
previsto da tale norma allo scopo di promuovere l'abitazione e le attività
commerciali, è in ogni caso certo che tale incentivo non può raggiungere il
massimo ammissibile (10% dell'i.s. di zona). La SUL per residenza secondaria
non può infatti essere equiparata alla SULAP; quest'ultima può infatti essere
sostituita solo dalla SUL alberghiera (art. 6 sexies consid. 1 NAPR), a
esclusione di superfici speciali o ad uso limitato quali apparthotels,
residences, camere d'affitto, ecc. (cfr. art. 6 ter cpv. 2 NAPR). Il bonus non può neppure essere pari al 10% del 60% di SULAP, come calcolato
dal progetto e avallato dal Municipio (cfr. citato calcolo indici). Applicando
per analogia la tabella sopra riportata, nella migliore delle ipotesi il
supplemento d'indice può essere di 0.032 (pari al 10% del 20% dell'indice di
zona), ovvero pari a ca. 25.47 m 2 . 4.5. Cumulando entrambi i bonus (76.41 + 25.47 m 2 ), la SUL totale
massima ammissibile è dunque di 1'375.48 m 2 (1'273.60 + 101.88 m 2 ). Superficie che si ridurrebbe invece
a 1'350.01 m 2 se si
considerasse il solo bonus dell'art. 15 cpv. 2.1 NAPR o a 1'343.23 m 2 , se si ritenesse pure che la superficie edificabile del fondo è
inferiore (792 m 2 ) a quanto risulta ora dal
registro fondiario, come pretendono i vicini (cfr. risposta del 13 settembre
2021 pag. 4 e allegato doc. 3). 4.6. Ora, s econdo il citato calcolo indici prodotto dagli istanti il
progetto comporta in totale una SUL di 1'395.40 m 2 . I ricorrenti contestano
tale calcolo, eccependo in particolare il mancato computo di determinati vani
nella SUL (lavanderie e cantine, ripostigli e vie d'accesso). In realtà, come
si vedrà in appresso (consid. 5), le loro obiezioni sono infondate e le
superfici totali da conteggiare nella SUL sono anzi inferiori a quelle
computate.
5. 5.1.
Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'i.s. è il rapporto tra la superficie utile
lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile del fondo. Secondo l'art.
38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della superficie dei piani sopra
e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella
loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL sono escluse tutte le superfici
non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le
cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per
il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i
macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i
locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al
deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo
di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono
unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda;
i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente,
i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi (cfr. art. 38 cpv. 1
LE). 5.2. Di principio vanno conteggiate come SUL soltanto le superfici di locali e
di spazi chiusi verso l'esterno, che sono utilizzate o si prestano ad essere
utilizzate per l'abitazione ed il lavoro. Non sono
quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono
configurati come locali di edifici (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1 con
rimandi; STA 52.2004.181 del 20 agosto
2004 consid. 2.3 con rinvii, 52.2004.118 del 9 luglio 2004 consid. 2). Ne fanno
eccezione le superfici d'accesso ai piani (scale, corridoi ed ascensori), che
sono di regola conteggiate nella SUL,
a meno che servano unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella
SUL, siccome non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; STA 52.2013.414 del 6
febbraio 2015 consid. 7.3; Felix Huber ,
Die Ausnützungsziffer , Zurigo 1986, pag. 58 seg.). La giurisprudenza ha
precisato che rientrano in quest'ultima categoria i corridoi e le scale che conducono alle autorimesse interne,
segnatamente quando il passaggio attraverso questi spazi non funge da unica,
principale via d'accesso a vani utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (cfr.
STA 52.2016.645 del 25 giugno 2018 consid. 8.2, 52.2015.6 del 17 febbraio 2016
consid. 3.2, 52.2013.142 del 2 maggio 2014 consid. 3.1). 5.3. Per costante giurisprudenza, decisiva ai
fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani
circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la
superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD
II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3
febbraio 2010 consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010 in RtiD I-2011 n. 18, 52.2006.20 del 1° marzo
2006 consid. 5.2.2; Scolari , op. cit. , n. 1126 ad art. 38 LE). In tal senso, a prescindere dalla denominazione
data, anche la superficie dei ripostigli, sgabuzzini e locali deposito di
mercanzie di ogni genere, integrati in singole unità abitative, va di principio
conteggiata nella superficie utile lorda (cfr. STA 52.2010.171 del 22 giugno
2010 consid. 3.4). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL
deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi
dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr.
STA 52.2020.45 citata consid. 2.2, 52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1,
52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari ,
op. cit., n. 1129 ad art. 38 LE). 5.4. 5.4.1. In concreto gli insorgenti eccepiscono anzitutto il mancato computo
delle lavanderie negli appartamenti al 3° e 5° piano, che sarebbero eccessive
visto che lo stabile dispone già di due lavanderie comuni al 2° livello e altre
cinque al 1° piano (locali cantine-lavanderie). In realtà, come indicato dal
Governo, le lavanderie all'interno delle contestate unità abitative sono state
conteggiate nella SUL (cfr. citato calcolo indici; cfr. pure risposta degli
istanti in licenza pag. 7). Non occorre invece anche computare le cantine al 1°
piano. È ben vero che al 2° livello sono previste sei cantine. Non si può però
trascurare che i vani al 1° piano, come visto, sono anche adibiti a lavanderia.
Questi locali, di dimensioni modeste, privi di riscaldamento e dotati di
strette aperture (m 1.10 x 0.45) non si prestano inoltre oggettivamente a fini
abitativi. Le obiezioni dei vicini vanno quindi respinte. 5.4.2. Identica conclusione vale per le censure riguardanti il ripostiglio nell'attico
e gli spazi vuoti ricavati in tale appartamento e in quello al 5° piano (lato
sud): queste superfici sono infatti state comprese nella SUL (cfr. citato
calcolo indici). 5.4.3. Contrariamente a quanto pretendono i vicini, non devono per contro
essere conteggiate le vie d'accesso che collegano i due livelli inferiori ai
piani superiori. Tali percorsi conducono in effetti solo a vani non computabili
nella SUL, mentre l'entrata principale dell'edificio è situata sul lato nord,
lungo la scalinata __________ (cfr. pianta piano P2, entrata pedonale con
vialetto d'accesso). Il fatto che anche
passando dall'autorimessa sia possibile raggiungere i piani superiori è invece
irrilevante, poiché da questo profilo i passaggi sono riconducibili a vie
d'accesso secondarie, che come tali non devono essere considerate ai fini
dell'i.s. (cfr. STA 52.2016.645 citata
consid. 8.3, 52.2015.6 citata consid.
3.2 e 3.4.2, 52.2013.142 citata consid. 3.1). Per questa stessa ragione,
non avrebbero a ben vedere nemmeno dovuto essere conteggiati i corpi scale su
questi due livelli né l'atrio al pian terreno (44 + 12.1 m 2 , cfr.
calcolo pianta PT e 1P). Queste superfici vanno di conseguenza detratte dal
calcolo della SUL. Va però aggiunta - per una sola volta - la superficie dei
due ascensori che dall'atrio al 2° piano collegano gli appartamenti sovrastanti
(1.08 + 1.54 = 2.62 m 2 ; cfr. STA 52.2008.411 del 3 aprile 2009
consid. 4). 5.5. Da tutto ciò discende che la SUL complessiva del progetto ammonta a 1'341.82
m 2 (1'395.40 - 44 - 12.1 + 2.62 = 1'341.82 m 2 ) e
rientra quindi in ogni caso in quella massima ammissibile, sia essa pari a 1'375.48 m 2 , o anche solo a 1'350.01 m 2 o
1'343.23 m 2 (cfr. supra consid. 4.5). Su questo punto, seppur per motivi parzialmente diversi da quelli
indicati dal Governo, il progetto è quindi conforme al diritto.
6. Indice di occupazione 6.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in per-cento tra la
superficie edificata e la superficie edificabile del fon-do (art. 37 cpv. 1
LE). Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione
orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici
principali e accessori. Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri
si intendono le parti di costruzione che si sviluppa-no sia in orizzontale, sia
in verticale, sporgendo dal terreno sistemato. Le parti di costruzione
sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o.
(cfr. STA 52.2012.137-142-161 citata consid. 2, 52.2005.312 del 19 ottobre 2005
consid. 2; Scolari , op. cit., n.
1137 ad art. 38 LE). Per edificio si intende invece un'opera edilizia che
definisce degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose
dalle intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le
opere che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni,
non sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e
impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata consid. 2). Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale
superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune
parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero
parti di costruzione che determinano ingombri trascurabili (cfr. pure RDAT
II-1995 n. 27 consid. 2.1). L'art. 40 cpv. 2 del regolamento di applicazione
della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110) esclude inoltre i
balconi in quanto non calcolati nella distanza dal confine. Non conteggiata
quale superficie edificata, in base all'art. 38 cpv. 3 LE, è infine anche la
superficie delle autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al
massimo su un lato ed aventi una copertura praticabile, ricoperta di
vegetazione (cfr. al riguardo, STA 52.2012.137-142-161 citata consid. 2.1, 52.2002.435
del 28 aprile 2003 consid. 4; Scolari ,
op. cit., n. 1138 ad art. 38). Secondo la ratio legis della norma vanno
escluse dal computo anche le autorimesse che non sporgono dal terreno perché
sono state interrate mediante sistemazione ammissibile del terreno (cfr. STA
52.2009.72 del 17 giugno 2010 consid. 4.1, 52.2002.435 del 28 aprile 2003
consid. 4; Scolari , op. cit., n.
1138 ad art. 38 LE). 6.2. In concreto, in base al citato calcolo indici prodotto dagli istanti, il
nuovo stabile occupa una superficie pari a 318.80 m 2 (cfr. pure
pianta tetto) e rispetta l'indice di occupazione massimo (40%) ammesso in zona
R7 (cfr. art. 21 cpv. 1 NAPR). Tale calcolo non è tuttavia corretto. Non tanto
perché, per stessa ammissione degli istanti, l'area edificabile del fondo è
leggermente inferiore a quella considerata (796 anziché 797 m 2 , cfr. estratto registro fondiario con rettifica del 22 giugno 2021), ma
soprattutto perché nella superficie edificata non è stato computato il blocco
del 1° piano, nella misura in cui sporge dai piani soprastanti con le
cantine-lavanderie (cfr. pianta 1P). Questo volume, che costituisce un vero e
proprio corpo di fabbrica che s'innalza per oltre 3 m (incluso il parapetto)
dalla quota assimilabile a terreno naturale (cfr. sezione B-B; cfr. pure supra consid. 3.2 e 3.3), non può essere ricondotto a una costruzione sotterranea
(cfr. art. 10 cpv. 1 NAPR e 42 RLE), ma nemmeno a un'autorimessa interrata ai
sensi dell'art. 38 cpv. 3 LE: e questo, al di là della sua eventuale sporgenza
dal terreno naturale sui lati, gi