Affitto di vigneti, provvedimenti cautelari: eliminazione del difetto, ripristino dell'accesso ai fondi affittati e all'acqua
Decisione del 27.03.2023, IICCA
Incarto n. 12.2022.161
AFFITTO AGRICOLO
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
PROVVEDIMENTI CAUTELARI
art. 259a cpv. 1 let. a CO
art. 278 cpv. 1 CO
art. 288 cpv. 1 let. b CO
art. 125 let. c CPC
art. 242 CPC
art. 261 CPC
art. 317 CPC

AO
  1
patrocinata dall  PA 2
contro
AP
  1
patrocinato dall  PA 1
e con istanza 28 marzo 2022 (inc. CA.2022.14) da
AP
  1
patrocinato dallavv.  PA 1
contro
AO
  1
patrocinata dallavv.  PA 2
con cui AO 1 ha dapprima chiesto (inc. CA.2022.12) di
fare ordine a AP 1
, in via supercautelare e cautelare, di permettere a lei e ai suoi ausiliari/visitatori
con effetto immediato laccesso ai fondi affittati n. __________
RFD di __________ e
__________ RFD di __________, coltivati a vigna, attraverso il cancello
elettrico sito vicino
alla casa del contadino (doc. P) mediante consegna dei codici per
aprirlo (richiesta
accolta dal Pretore aggiunto in via supercautelare il 23/25 marzo 2022) , e nel seguito
(inc. CA.2022.23) anche di fargli ordine di
garantire a lei e ai suoi ausiliari e visitatori
laccesso allacqua necessaria alle vigne (in particolare al __________,
e se necessario
mediante installazione di un contatore separato), con la
comminatoria dell'azione
penale ai sensi dell'art. 292 CPS, della multa disciplinare e della
possibilità di ricorrere
alla forza pubblica per dare seguito allordine (richiesta pure parzialmente
accolta in via
supercautelare il 12 maggio 2022) ;
mentre con la sua istanza (inc. CA.2022.14) AP 1 ha postulato di
annullare la
decisione supercautelare 23 marzo 2022 e di revocare
il suo obbligo di garantire
laccesso ai fondi;
ritenuto che ciascuna parte si è opposta alle
richieste di quella avversa e che il
Pretore aggiunto, con decisione 3 novembre 2022, ha
accolto la prima istanza di
AO 1 (inc. CA.2022.12), respingendo conseguentemente
quella di segno
contrario di AP 1 (inc. CA.2022.14), mentre ha
stralciato la seconda istanza di
AO 1 (inc. CA.2022.23);
appellante AP 1 , che con appello 14 novembre 2022 ha chiesto
in via
principale la riforma del querelato giudizio nel senso di
stralciare anche la causa di cui
all'inc. CA.2022.12 o subordinatamente di respingere la relativa
istanza 22 marzo 2022
della controparte, e in via ancora più subordinata di annullare il
giudizio e di rinviare gli
atti al Pretore aggiunto per un nuovo giudizio, il tutto con
protesta di spese e ripetibili di
entrambe le sedi;
mentre AO 1 con risposta 14 dicembre 2022 ha postulato di
dichiarare il
gravame inammissibile o subordinatamente di respingerlo nel merito,
pure con protesta
di spese e ripetibili di secondo grado;
viste anche la replica spontanea 28 dicembre 2022 dellappellante,
la duplica spontanea
5 gennaio 2023 dellappellata e la triplica spontanea 23 gennaio
2023 dellappellante;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Con due successivi contratti 30 dicembre 2015 e 27 gennaio 2017
(doc. A e 2 di cui allinc. CA.2022.12) AP 1 ha concesso in affitto alla figlia
AO 1 alcuni fondi contigui di sua proprietà situati fra __________ e __________,
coltivati a vigna e componenti la tenuta vitivinicola denominata __________,
e meglio il n. __________ RFD di __________ (nel seguito frazionato e quindi
composto dei fondi n. __________, __________, __________ e __________) e il n. __________
RFD di __________. Il fondo n. __________ confina in particolare con la part.
n. __________ RFD __________, di proprietà dapprima di AP 1 e successivamente
di suo figlio E__________.
B. Il 10 gennaio 2020 AP 1 ha indicato a AO 1 di accedere alle vigne
per il tramite del cancello sito accanto alla discarica di cui alla part. n. __________
RFD di __________ (doc. 9, inc. CA.2022.12). Il 15 dicembre 2021 (doc. C, inc.
CA.2022.12), il medesimo ha ingiunto alla fittavola di utilizzare tale accesso
(mediante il percorso segnalato sulla mappa allegata, transitante dai fondi n. __________
e __________, v. anche il percorso a sud evidenziato nellimmagine
sottostante), rispettivamente di non più usare laccesso a nord, costituito da
un cancello elettrico situato davanti alla casa di abitazione (edificio
situato sulla part. n. __________). Onde attuare il divieto, egli ha modificato
i codici di accesso di tale cancello.
C. Con istanza supercautelare e cautelare 22 marzo 2022 AO 1 ha
convenuto AP 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord,
chiedendo di fargli ordine, in via supercautelare e cautelare, di
permettere a lei e ai suoi ausiliari/visitatori, con effetto immediato,
laccesso ai suddetti fondi affittati attraverso il cancello elettrico sito
vicino alla casa del contadino mediante consegna dei codici per aprirlo (inc.
CA.2022.12).
D. La richiesta è stata accolta dal Pretore aggiunto inaudita
altera parte con decisione supercautelare 23 marzo 2022. Su
istanza di AO 1, che in data 24 marzo 2022 ha segnalato il rifiuto di AP 1 di
adempiere allordine a lui impartito, in data 25 marzo 2022 il Pretore aggiunto
ha corredato la sua decisione supercautelare di misure desecuzione, ovvero
impartendo lordine con le comminatorie dellart. 292 CPS e del possibile
intervento degli organi di polizia preposti.
E. Con istanza 28 marzo 2022 (inc. CA.2022.14) AP 1 ha postulato di
revocare il suddetto provvedimento supercautelare.
F. Con istanza 10 maggio 2022 (inc. CA.2022.23) AO 1 ha chiesto al
Pretore aggiunto di emettere un ulteriore provvedimento supercautelare e
cautelare, ovvero di fare altresì ordine a AP 1 di garantire a lei e ai suoi
ausiliari/visitatori laccesso allacqua necessaria alle vigne (in particolare al
__________, e se necessario mediante installazione di un contatore separato),
con le comminatorie dellart. 292 CPS, della multa disciplinare e della
possibilità di ricorrere alla forza pubblica per limposizione dellobbligo.
Contestualmente, ella ha inoltrato la propria azione di merito (rubricata
allinc. SE.2022.13), volta essenzialmente a ridurre il fitto per difetti/danni,
a ottenere la liberazione in suo favore del fitto depositato presso la
competente autorità a causa dei difetti, nonché a garantire la possibilità di
accesso, lutilizzo corretto e imperturbato dei fondi, la loro manutenzione e
lutilizzo dellacqua necessaria.
G. Con
decisione supercautelare 12 maggio 2022, il Pretore aggiunto ha parzialmente e
provvisoriamente accolto listanza ( inaudita altera parte ), ordinando a AP
1 di garantire a AO 1 e ai suoi ausiliari lapprovvigionamento idrico per
lirrigazione dei fondi affittati.
H. Durante ludienza del 2 giugno 2022 le tre procedure
sono state congiunte ed è stato esperito un sopralluogo sui fondi interessati.
Alle parti è stata inoltre sottoposta una proposta di accordo transattivo, mai
perfezionatosi. In occasione della successiva udienza dell8 settembre 2022, le
parti hanno prodotto delle rispettive osservazioni, ribadendo le proprie
posizioni e contestando quelle avverse. Il Pretore aggiunto ha in tale
occasione respinto tutte le prove non già agli atti, dichiarando de facto chiusa listruttoria.
I. In sintesi, AO 1 ha evidenziato che laffitto
comprendeva, oltre a due rimesse per macchinari site sul fondo n. __________,
anche due locali nella casa di abitazione (casa del contadino) sita sulla
part. n. __________ (in realtà mai messi a disposizione), che la controparte,
da contratto, doveva garantirle un accesso carrabile ai fondi, e in particolare
ai vigneti di cui alla part. n. __________, e che sin dallinizio del contratto
tale accesso era costituito dal cancello elettrico sito in prossimità della
suddetta abitazione di cui alla part. n. __________, raggiungibile transitando
dapprima sui mappali n. __________ e __________ (di proprietà di terzi e
meglio, rispettivamente, di D__________ e di C__________ SA) mediante una
strada asfaltata e agibile. La parte avversa tuttavia le avrebbe abusivamente
impedito di usufruire di tale accesso, costringendola a utilizzare un diverso
percorso, difficoltoso e inadatto al transito di veicoli e macchinari. La
medesima le avrebbe pure illecitamente impedito laccesso allacqua mediante
apposizione di lucchetti. Tutto ciò le avrebbe impedito di eseguire i necessari
lavori allinterno dei vigneti.
AP 1 ha invece
rilevato che il contratto del 30 dicembre 2015 regolava in maniera completa i
rapporti fra le parti e gli consentiva di modificare in ogni tempo gli accessi
messi a disposizione, che la casa del contadino si trova in realtà sulla
part. n. __________ RFD di __________, che i locali ivi situati sono sempre
stati a disposizione della controparte e che non aveva mai garantito a
questultima né un allacciamento allacqua (neppure indispensabile) né
tantomeno laccesso alla vigna tramite i fondi n. __________ e __________ (non
disponendo egli peraltro di un diritto di passo carrabile sulle part. n. __________
e __________). AP 1 ha altresì aggiunto che le aveva interdetto tale transito
già nel 2020, che laccesso alternativo da lui indicato era percorribile con
ogni mezzo, che AO 1 non aveva contestato (se non tardivamente) questa
soluzione e che il contratto di affitto era stato nel frattempo regolarmente
disdetto a fine agosto 2022 (v. anche doc. 9 e 15 di cui allinc. CA.2022.12).
J. Con decisione 3 novembre 2022 il Pretore aggiunto ha parzialmente
accolto listanza 22 marzo 2022 di AO 1 (inc. CA.2022.12), ordinando a AP 1 di
permettere con effetto immediato a AO 1 e a ogni suo ausiliario laccesso a
tutti i fondi affittati dal cancello elettrico sito sul mappale n. __________
RFD di __________, vicino alla casa del contadino, con le comminatorie
dell'art. 292 CPS e del possibile intervento dei preposti organi di polizia e
seguito di spese processuali (complessivi fr. 300.-) e ripetibili (fr. 1'000.-)
a carico del medesimo. Conseguentemente, il Pretore aggiunto ha respinto
listanza 28 marzo 2022 di AP 1 (inc. CA.2022.14), ponendo a suo carico le
spese processuali (fr. 300.- complessivi) e le ripetibili in favore della
controparte (fr. 1'000.-). Il medesimo giudice ha invece stralciato dai ruoli
la causa di cui allinc. CA.2022.23 ex art. 242 CPC in quanto priva doggetto
(per avvenuto adempimento volontario dellobbligo di approvvigionamento
idrico), con ripartizione delle spese processuali a carico delle parti (di
complessivi fr. 300.-) in ragione di metà ciascuna e compensazione delle
ripetibili.
K. Con appello 14 novembre 2022 AP 1 è insorto contro tale giudizio,
postulandone la riforma nel senso di stralciare anche la causa di cui all'inc.
CA.2022.12 o subordinatamente di respingere la relativa istanza 22 marzo 2022
della controparte, e in via ancora più subordinata di annullare il giudizio e
di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per un nuovo giudizio, il tutto con
protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
L. Con risposta 14 dicembre 2022 AO 1 ha postulato di dichiarare il
gravame irricevibile o in subordine di respingerlo nel merito, pure con
protesta delle spese e delle ripetibili di secondo grado.
M. Con
replica spontanea 28 dicembre 2022, duplica spontanea 5 gennaio 2023 e triplica
spontanea 23 gennaio 2023 le parti hanno ulteriormente approfondito le proprie
antitetiche posizioni.
N. Delle argomentazioni delle parti e dei nuovi mezzi di prova prodotti
in questa sede si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.
E considerato
in diritto:
1. Lart. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante
appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari,
posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo
l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-
(cpv. 2). Le controversie non patrimoniali sono invece sempre appellabili.
In questo stadio della
procedura, tenuto conto degli interessi economici in gioco e in assenza di
diverse indicazioni delle parti, la decisione impugnata deve ritenersi
appellabile (né lappellata lo mette in discussione).
I termini di
impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti
cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Per quanto concerne la
produzione di successivi allegati spontanei, non previsti dalla legge, secondo
costante giurisprudenza il tribunale può rinunciare ad assegnare dei relativi
termini (qualora reputi la causa matura per il giudizio), ma deve comunque
attendere perlomeno 10 giorni (a partire dalla notifica dellultimo atto) prima
di emanare un giudizio, onde garantire alle parti il diritto di essere sentite.
Ciò non significa tuttavia che gli allegati spontanei giunti dopo detto
termine, ma entro tempi ragionevoli prima dellemanazione della decisione, debbano essere esclusi dallincarto (STF 4A_170/2015 del 28 ottobre
2015 consid. 1).
Nella fattispecie sia
lappello sia la relativa risposta sono tempestivi, così come sono tempestivi
gli ulteriori allegati spontanei delle parti.
2. Con limpugnata decisione, il
Pretore aggiunto ha dapprima esposto i presupposti che reggono ladozione di un
provvedimento cautelare ai sensi dellart. 261 CPC (parvenza di buon fondamento
della richiesta di tutela giurisdizionale di merito, esistenza di una lesione o
di una minaccia di lesione del diritto dellistante, rischio di un pregiudizio
difficilmente riparabile, urgenza e proporzionalità). Nel seguito, in relazione
alla richiesta cautelare qui in discussione (accesso ai vigneti), pur non
pronunciandosi sulla validità o meno del contratto del 30 dicembre 2015 e
dunque della clausola ivi contenuta ove il locatore si era riservato la facoltà
di modificare laccesso messo a disposizione, il Pretore aggiunto ha rilevato
che tale clausola ad ogni modo non gli concedeva il diritto di impedire (e di
fatto eliminare) laccesso dal cancello elettrico sito nelle adiacenze della
casa del contadino, fino a quel momento sempre garantito e regolarmente
utilizzato da AO 1, e di costringerla a utilizzare il percorso alternativo su
una strada ripida e meno agevole. Per il primo giudice, tale impedimento turba
laffittuaria nellutilizzo e nello sfruttamento del vigneto affittato
creandole delle maggiori difficoltà, soprattutto al momento della vendemmia e
dei trattamenti, sicché questultima ha il diritto di pretendere leliminazione
del difetto, ovvero il ripristino dello status quo ante (cfr. art. 278
cpv. 1 e 288 cpv. 1 lett. b CO in combinazione con lart. 259a cpv. 1 lett. a
CO). In assenza di tale provvedimento, AO 1 rischierebbe di subire un
pregiudizio difficilmente riparabile, ovvero un aumento dei tempi e delle spese
per vendemmiare, danni al raccolto e derivanti perdite finanziarie, ritenuto
oltretutto che i terzi proprietari dei fondi attraversati dallaccesso in esame
non sembrano essersi mai opposti a tale transito, che anzi D__________ laveva
espressamente autorizzato (doc. 2 inc. CA.2022.14) e che AP 1 non risulta
pertanto subire un relativo pregiudizio. Quanto allurgenza, secondo gli
accertamenti del Pretore aggiunto non risulta che in occasione della prima
ingiunzione del 10 gennaio 2020 (doc. 9), AP 1 avesse già bloccato il cancello
elettrico, ciò che è piuttosto avvenuto dopo la comunicazione del 15 dicembre
2021 (doc. C). Ne deriva che la causa introdotta il 22 marzo 2022 (ovvero a
distanza di tre mesi) non può ritenersi a tal punto tardiva da escludere
lurgenza del provvedimento o porsi in contrasto con il precetto della buona
fede. Il primo giudice ha infine ritenuto il provvedimento proporzionato, in
quanto limitato a conservare lo status quo .
3. Con limpugnativa in esame lappellante lamenta innanzitutto una
carente motivazione della decisione di primo grado, non avendo il Pretore
aggiunto spiegato quali siano gli elementi alla base dell'accertamento dei
fatti e della derivante sussunzione giuridica (art. 29 cpv. 2 Cost.), e in
particolare non avendo indicato quali prove agli atti dimostrerebbero che
laccesso ai fondi vignati era stato sempre garantito per il tramite del
cancello elettrico ( status quo ante ).
Lappellante precisa
nel seguito che la congiunzione degli incarti non comporta comunanza dei mezzi
probatori e che nel giudicare listanza della controparte possono essere
considerati solamente i doc. A-G prodotti da AO 1 nellambito dellinc.
CA.2022.12, e non anche i doc. 1-11 da lei prodotti nellinc. CA.2022.14.
Lappellante rileva
altresì alcune scorrettezze fattuali della decisione impugnata: non vi sarebbe
stato alcun frazionamento dei vigneti dei fondi part. __________ RFD di __________
e __________ RFD di __________, i locali del contadino non si troverebbero
sulla part. n. __________, bensì sulla part. n. __________ RFD di __________ (accanto
al cancello adibito all'accesso regolare al vigneto), e la decisione farebbe confusione
fra i proprietari dei fondi n. __________, __________ e __________.
Lappellante sostiene
inoltre che listanza della controparte non disporrebbe più di un interesse
degno di protezione, dal momento che la medesima era fondata su una necessità di
accesso urgente al fine di eseguire lavori di potatura e sistemazione e in
generale tutte le necessarie lavorazioni fra la primavera e lestate del 2022,
che questo periodo è tuttavia trascorso e che durante i mesi invernali la vigna
è dormiente, come confermato dalla stessa AO 1. Oltretutto, i contestati
diritti della medesima sarebbero in ogni caso decaduti, dal momento che AP 1 a
fine agosto/inizio settembre 2022 ha disdetto il contratto con effetto
immediato per gravi violazioni contrattuali (segnatamente: mora nel pagamento
del fitto). La causa sarebbe pertanto da stralciare.
Nel merito,
lappellante critica il Pretore aggiunto per avere affermato, in assenza di
riscontri istruttori e malgrado le sue contestazioni, che la fittavola aveva
sempre potuto usufruire dellaccesso alla vigna per il tramite del cancello
elettrico e che la strada alternativa era disagevole. In particolare, per
lappellante gli scritti doc. C e 9 non rendono verosimili lesistenza di un
transito regolare né tantomeno una garanzia di accesso. Egli aggiunge che il
non aver menzionato, nella sua comunicazione doc. 9, la chiusura del cancello
non implicava certamente laccettazione del transito da quellaccesso
(contrariamente a quanto affermato dal Pretore aggiunto), che come già evidenziato
in prima sede gli era stato concesso solo a titolo personale in virtù dei suoi
rapporti di buon vicinato e delle sue necessità. Tale uso sarebbe del resto
smentito dallo scritto della controparte del 29 marzo 2022 (inc. CA.2022.12). Lappellante
sostiene anche che alla luce delle sue contestazioni relative al consenso dei
terzi proprietari dei fondi attraversati dalla via daccesso rivendicata da AO
1, questultima avrebbe dovuto proporre delle prove al riguardo, ciò che
avrebbe omesso di fare. Il verbale di sopralluogo del 2 giugno 2022 dimostrerebbe
inoltre che la strada alternativa (peraltro successivamente appianata e
allargata, cfr. comunicazione dellappellante del 3 giugno 2022 nellinc.
CA.2022.12) poteva essere percorsa da unautovettura senza difficoltà.
Infine lappellante
ribadisce che, a suo modo di vedere, la controparte avrebbe inammissibilmente
atteso oltre due anni prima di agire in giudizio, temporeggiando oltretutto senza
ragione e per un mese (durante il periodo di lavorazione della vigna) prima di
esprimersi sulla proposta di accordo transattivo e mostrando in tal modo la sua
volontà di strumentalizzare la controversia.
4. Il diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost.
impone all'autorità giudicante di motivare la sua decisione. Secondo la
costante giurisprudenza, essa non è tenuta a pronunciarsi su ogni singolo
fatto, mezzo di prova o censura; è piuttosto sufficiente che menzioni, almeno
brevemente, quelli che ritiene rilevanti, ovvero le ragioni che lhanno guidata
e sulle quali ha basato la sua decisione, affinché l'interessato possa
apprezzarne la portata e contestarla con piena cognizione di causa (STF
4A_145/2021 del 27 ottobre 2021 consid. 4.1).
Nella fattispecie, il
Pretore aggiunto non ha corredato tutte le sue considerazioni con riferimenti
agli atti, ma ha comunque esposto i fatti che ha ritenuto determinanti e le
relative conclusioni giuridiche, sicché lappellante era perfettamente in grado
di formulare delle relative censure. La motivazione della decisione di primo
grado non può in altre parole essere considerata insufficiente.
5. Per quanto riguarda i riscontri documentali agli atti, è pur vero
che la congiunzione di più cause (art. 125 lett. c CPC) non genera
automaticamente comunanza dei mezzi di prova, ritenuto che le parti devono di
principio notificare, per ciascuna procedura, tutte le prove ritenute rilevanti
e inserirle nei rispettivi fascicoli processuali, perlomeno mediante richiamo. Nondimeno,
le considerazioni dellappellante in relazione a questo tema non possono
trovare accoglimento, dal momento che in occasione delludienza dell8
settembre 2022 AO 1 ha notificato, per tutti gli incarti, le prove indicate
nellelenco di cui alla sua risposta 7/8 settembre 2022 (che elenca/richiama
tutti i documenti prodotti agli atti nelle tre diverse procedure) e che in
realtà lo stesso AP 1, nelle sue osservazioni 8 settembre 2022 relative allinc.
CA.2022.12, ha richiamato quali prove gli inc. CA.2022.14 e CA.2022.23. Sicché
per la valutazione della controversia in esame tutti i documenti che
lappellante vorrebbe (pretestuosamente) escludere possono invece essere presi
in considerazione.
6. Con riferimento alle asserite inesattezze fattuali della decisione
impugnata, il fatto che il fondo n. __________ RFD di __________ (e non tanto
i vigneti) sia stato frazionato emerge dal relativo estratto del Registro
fondiario ed è comunque ininfluente ai fini del giudizio. Poco importa poi, a
questo stadio della procedura, quale edificio porti la denominazione casa del
contadino o quali locali siano compresi nellaffitto agricolo: non vi è dubbio
alcuno su quale sia laccesso rivendicato dallistante e dove si trovi il
cancello elettrico. Infine, solo in un passaggio della decisione impugnata (p.
8 in fine) il primo giudice ha confuso i proprietari dei fondi n. __________ (E__________),
__________ (D__________) e __________ (C__________ SA, ora J __________ SA), ciò
che non ha in ogni caso comportato alcun errore nel ragionamento pretorile e
nelle relative conclusioni.
7. Quanto alla presunta perdita dinteresse della causa, lappellata
osserva con pertinenza nella sua risposta che la necessità di effettuare
lavorazioni varie allinterno della vigna si ripropone ciclicamente e
regolarmente. Pertanto, il semplice fatto che in alcuni mesi dellanno tale
necessità viene meno o si affievolisce non giustifica labolizione di un
provvedimento che poco tempo dopo (in particolare a inizio primavera) tornerebbe
di attualità, soprattutto se dallistante non si può pretendere lattesa di una
decisione di merito. Inoltre, pur attestando già il doc. 15 di cui allinc.
CA.2022.12 la pronuncia di una disdetta immediata del contratto da parte di AP
1 in data 31 agosto/1° settembre 2022 per mora nel pagamento del fitto (sicché
il doc. D prodotto con lappello è superfluo oltre che tardivo, mentre il doc.
E, pure annesso al gravame e risalente al marzo 2022, è in ogni caso irricevibile
ai sensi dellart. 317 cpv. 1 CPC), la questione non può essere determinante,
dal momento che la fittavola, oltre a promuovere nel maggio 2022 unazione
volta a ridurre il fitto a causa di difetti e a ottenere la liberazione in suo
favore del fitto nel frattempo depositato (v. sopra, consid. F), ha anche
avviato, a fine settembre/fine ottobre 2022, delle procedure mirate a
contestare le disdette notificatele dalla controparte (v. anche doc. 2 e 3
annessi alla risposta allappello). Ne deriva che un giudizio sulla validità
della disdetta era e rimane prematuro e che la tematica non può essere
considerata in questa sede.
8. Per quanto concerne lo status quo ante , nelle sue
osservazioni dell8 settembre 2022 relative allinc. CA.2022.12 (v. p. 5-7) AP
1 non aveva né seriamente negato che la strada transitante dal cancello
elettrico fosse in passato regolarmente percorsa dalla controparte, né affermato
che i terzi proprietari dei fondi interessati dal transito vi fossero contrari,
limitandosi a osservare che tale accesso non era sempre stato utilizzato o
garantito, come pure che i suoi fondi non beneficiavano di diritti di passo
gravanti quelli contigui di proprietà di terze persone. Ad ogni modo, i doc. C
e 9 nellinc. CA.2022.12 e il doc. 2 nellinc. CA.2022.14 (ove __________ __________ ha confermato tale transito regolare e il suo relativo
consenso) supportano e rendono perlomeno verosimili le tesi dellistante
cautelare, mentre il convenuto non ha proposto prove di segno opposto. In
particolare, nello scritto 29 marzo 2022 da lui menzionato
AO 1 non si è contraddetta in alcun modo, bensì ha rimarcato che le proibizioni
di AP 1 (che hanno originato la presente procedura) creano un notevole
impedimento alla cura del vigneto, poiché laccesso rivendicato è essenziale
per raggiungere tutte le sue parti e per il passaggio dei mezzi di lavorazione.
Invero, non
si vede quale pregiudizio concreto AP 1 subisca dallutilizzo del cancello
elettrico, rispettivamente dal transito di AO 1 su fondi di terzi, laddove
eventuali (e mai sostanziati) problemi derivanti da tale passaggio riguardano casomai
il rapporto fra questi ultimi e la fittavola. In altre parole, non si comprende
quale sia linteresse degno di protezione dellappellante a opporsi attualmente
al provvedimento impugnato.
9. Comunque sia, il gravame non riesce nemmeno a smentire
gli accertamenti del Pretore aggiunto (che ha eseguito personalmente un
sopralluogo sul posto) relativi al concreto interesse di AO 1 alla sua azione
giudiziaria, rispettivamente alle condizioni del percorso alternativo (più
ripido e disagevole rispetto a quello attraverso il cancello elettrico) mostrate
dalle fotografie di cui al verbale di sopralluogo 2 giugno 2022, dal doc. F
nell inc. CA.2022.12 e dal doc. 10 nellinc. CA.2022.14, mediante la semplice
riproposizione di una sua tesi soggettiva contrapposta, rispettivamente il rinvio
alla sua comunicazione 3 giugno 2022 (che informava il giudice di unavvenuta
sistemazione della strada) e alle 5 foto ivi annesse. Tali documenti non
permettono un giudizio sullo stato attuale del percorso nel suo complesso e di
costatare la sua completa agibilità (per tutti i macchinari necessari alle
lavorazioni) dopo un solo giorno dallesperimento del sopralluogo, ritenuto altresì
che con scritto 24 giugno 2022 e con successive osservazioni 7 settembre 2022
nellinc. CA.2022.14 (con annesse le dichiarazioni e le fotografie di cui ai
doc. 2 e 10) AO 1 lo contestava, segnalando che vari tratti non erano
transitabili mediante  pick up e rimorchio . Con la risposta allappello
e nei successivi allegati spontanei, le parti hanno ulteriormente approfondito
la questione e prodotto nuove fotografie: AO 1 per evidenziare che le
condizioni dellaccesso alternativo a sud sarebbero addirittura peggiorate, AP
1 per smentirlo. Anche queste immagini, tuttavia, non permettono di valutare
compiutamente la situazione, né di togliere verosimiglianza alle tesi
dellistante cautelare, secondo cui lutilizzo del solo accesso a sud crea
importanti limitazioni allo sfruttamento dei fondi affittati.
10. Infine,
con riferimento al requisito dellurgenza, leventuale ritardo di AO 1 nel
valutare la proposta transattiva del primo giudice (in un periodo in cui laccesso
alle vigne tramite il cancello elettrico era garantito dal provvedimento
supercautelare 23/25 marzo 2022) è ininfluente ai fini
della causa. Lappellante poi non si confronta debitamente con laccertamento
pretorile secondo cui dal contenuto dei doc. 9 e C si può dedurre che dopo la
prima ingiunzione del 10 gennaio 2020 (doc. 9) AO 1 aveva comunque continuato a
transitare attraverso il cancello elettrico e che ciò è stato definitivamente
impossibilitato solo dopo il 15 dicembre 2021 (doc. C) mediante la modifica dei
codici di accesso da parte di AP 1. Di conseguenza, unattesa nellagire di
soli 3 mesi (peraltro durante il periodo invernale di riposo della vigna) non
appare eccessiva o abusiva.
11. In
conclusione, non riuscendo lappellante a sovvertire la conclusione pretorile
secondo cui il percorso attraverso il cancello elettrico è più agevole per la
fittavola e permette una maggiore facilità nellespletamento dei necessari
lavori alla vigna, come pure non crea attualmente alcun pregiudizio concreto al
locatore, la soluzione provvisoria adottata dal primo giudice può essere
confermata. Non compete invece alla presente procedura giudicare se AP 1 abbia
contravvenuto allordine (super)cautelare pretorile impedendo ai collaboratori
di AO 1 laccesso al cancello elettrico (come sostenuto da questultima nella
sua duplica spontanea 5 gennaio 2023 e contestato da AP 1 con la triplica
spontanea 23 gennaio 2023), dovendo la questione essere piuttosto trattata
nellambito di una procedura di esecuzione.
12. In
definitiva, per tutti i summenzionati motivi, lappello devessere respinto,
con conseguente conferma della decisione impugnata.
13. Le
spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la
soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla base
degli art. 2, 10 e 13 LTG e 12 RTar.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1. Lappello
14 novembre 2022 di AP 1 è respinto.
2. Le
spese processuali della procedura dappello, pari a fr. 1300.-, sono poste a
carico dellappellante, che rifonderà allappellata fr. 2500.- per ripetibili di seconda sede.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Contro
la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso
è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in
materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.
Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive unistanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è
ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF).
Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune
conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre,
o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art.
91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate
separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92
cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il
ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio
irreparabile o se laccoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una
decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o
dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è
possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una
decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure cautelari il
ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti costituzionali
(art. 98 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le
ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né
altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).