Rigetto provvisorio dellopposizione. Locazione. Fideiussione o assunzione cumulativa di debito da parte dellunico socio e gerente della conduttrice. Interpretazione. Difetti dellente locato
Decisione del 07.10.2021, CEF
Incarto n. 14.2021.55
LOCAZIONE
RIGETTO PROVVISORIO DELL'OPPOSIZIONE
art. 18 cpv. 1 CO
art. 82 CO
art. 176 CO
art. 493 cpv. 2 CO
art. 320 CPC
art. 327 cpv. 3 let. b CPC
art. 82 cpv. 2 LEF

RE 1
(patrocinato dallavv. PA 1 )
contro
CO 1
(patrocinato dallavv. PA 2 )
giudicando sul reclamo del 14 aprile 2021 presentato da RE 1 contro la
decisione emessa il 24 marzo 2021 dal Pretore;
ritenuto
in fatto:                   A. Il 16 agosto 2016, il locatore RE 1 da una parte e dal­laltra come conduttore e gestore per costituenda Sagl il promotore CO 1 []
pure solidale hanno firmato un contratto di locazione
di alcuni locali dellimmobile in Via __________ a __________ da adibire a
esercizio pubblico. Il contratto prevedeva che la locazione aveva inizio il 1°
settembre 2016 e una durata di cinque anni (ossia fino al 31 agosto 2021), con
proroghe automatiche di ulteriori cinque anni salvo disdetta con lettera raccomandata
previo preavviso di dodici mesi. La pigione annua era stabilita in fr. 72'000.
(fr. 6'000. mensili) e a partire dal 1° settembre 2021 in fr. 84'000.
(fr. 7'000. mensili) (punto 4). Era previsto un adeguamento al rincaro
sulla base dellindice nazionale dei prezzi al consumo la prima volta con
effetto dal 1° settembre 2021 (punto 4.1). Per le spese di riscaldamento il
conduttore era tenuto a versare un acconto mensile di fr. 300. (punto
4.2). In caso di ritardo nel pagamento un interesse di mora del 7% annuo era
automaticamente dovuto (punto 4.3). Oltre a quella di RE 1, sul contratto
figurava la firma di CO 1 per
la costituenda Sagl (ragione sociale da comunicare subito dopo la costituzione)
e per sé in quanto responsabile in solido
verso il signor RE 1 per gli obblighi di questo contratto . La società in questione è stata iscritta a registro di commercio il 30
agosto 2016 sotto la ragione sociale di PI 1 .
B. Con Convenzione di
modifica contrattuale del 15 dicembre 2016 RE 1 e la PI 1, via __________, __________ __________,
rappresentata dal suo socio e gerente CO 1 da __________ in __________, il
quale è pure garante solidale verso il locatore per il contratto in oggetto hanno convenuto la modifica del
punto 4 del contratto di locazione nel sen­so che già dal 1° settembre
2019 (anziché 2021) il canone annuo sarebbe ammontato a fr. 84'000. (fr. 7'000.
mensili). La convenzione specificava che tutti gli altri punti del contratto, compresi in
particolare il 4.1, 4.2, e 4.3, rimangono invariati . La
convenzione è stata firmata, oltre che da RE 1, da CO 1 per la PI 1 e per sé in quanto responsabile
in solido verso il locatore per gli obblighi di questo contratto .
C. Con
precetto esecutivo n. __________ emesso l11 dicembre 2020 dallUfficio desecuzione
di Bellinzona, RE 1 ha escus­so CO 1 per lincasso di fr. 10'150.75 oltre
agli interessi del 7% dal 1° luglio 2020 (indicando quale causa del credito: Debitore solidale con PI 1 Scoperto canone
dal 12 marzo al 5 giugno 2020, enti immobile in via __________ (cfr. lettera
03.12.2020 allavv. __________. __________.) ), fr. 1'000.
oltre agli interessi del 7% dal 1° settembre 2020 (per scoperto canone settembre 2020, enti immobile in Via __________ ), fr. 1'000. oltre agli interessi del 7% dal 1° ottobre 2020 (per scoperto canone ottobre 2020,
enti im­mobile in Via __________ ), fr. 7'300. oltre agli interessi del 7% dal 1° novembre 2020
(per canone e acconto spese
novembre 2020, enti immobile in Via __________ ) e fr. 7'300.
oltre agli interessi del 7% dal 1° dicembre 2020 (per canone e acconto spese dicembre 2020, enti immobile
in Via __________ ).
D. Avendo
CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 4 gennaio
2021 RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di
Bellinzona. Nel termine impartito, il convenuto si è opposto allistanza con
osservazioni scritte dell8 febbraio 2021. Con replica spontanea dell11
febbraio 2021 listante ha ribadito il proprio punto di vista.
E. Statuendo con decisione del 24 marzo 2021, il Pretore ha respinto listanza,
ponendo a carico dellistante le spese processuali di fr. 160. e unindennità
di fr. 550. a favore del convenuto.
F. Contro
la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 14 aprile 2021 per ottenerne in
via principale lannullamento e laccoglimento dellistanza e in via
subordinata lannullamento e il rinvio della causa al primo giudice affinché statuisca sulle eccezioni di difetti
dellente locato e di mancata esecuzione della controprestazione (messa a
disposizione degli enti locati) , in entrambi i casi protestate
spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 10 maggio 2021, CO 1 ha concluso
per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto:                 1. La sentenza impugnata  emanata in materia di rigetto delloppo­­sizione
 è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.
3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale dappello (art. 48 lett.
e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciata
in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro
dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è
avvenuta in concreto al patrocinatore di RE 1 il 25 marzo 2021, il termine dim­­pugnazione
è scaduto durante le ferie pasquali (dal 28 marzo al­l11 aprile: art. 56 n. 2
LEF) ed è stato prorogato per legge fino al terzo giorno utile dopo la fine
delle stesse (art. 63 LEF per il rinvio dellart. 145 cpv. 4 CPC; DTF 108 III
49), ossia mercoledì 14 aprile. Presentato quello stesso giorno (data del
timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.
1.2 La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2
CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC)
contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo lart. 320 CPC con
il reclamo possono essere censurati sia lapplicazione errata del diritto sia laccertamento
manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili
conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
1.2.1 Con le osservazioni al reclamo CO 1 sostiene
che il reclamo è irricevibile poiché RE 1 si è limitato a definire il
ragionamento della sentenza impugnata come manifestamente errato , accontentandosi di contrapporre la propria
interpretazione a quella della sentenza impugnata senza prendere posizione su
ogni specifico motivo esposto in questultima.
1.2.2 Ora,
il reclamante ha criticato linterpretazione del contratto di locazione e della
sua modifica fornita dal Pretore, secondo cui il convenuto è un fideiussore
della società in ragione del termine garante solidale contenuto nella convenzione di modifica e del­lassenza di un suo interesse
personale alla locazione, esponendo che, al di fuori del termine garante solidale utilizzato una sola volta, tutti gli altri termini
del contratto e della modifica portano a concludere per unassunzione
cumulativa di debito da parte di CO 1, il quale aveva un interesse personale alla
locazione già solo perché era socio e gerente della società conduttrice con
diritto di firma individuale. In tal modo il reclamante si è sen­zaltro
confrontato con la motivazione della sentenza impugnata. Nulla osta quindi a
entrare nel merito senza ulteriore indugio.
2. In
virtù dellart. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dellopposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che lescusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il
riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura
documentale (Aktenprozess) , il cui scopo non è di accertare lesistenza del credito posto in
esecuzione bensì lesistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo
la forza probante del titolo prodotto dal creditore  la sua natura formale  e
vi conferisce forza esecutiva ove lescusso non renda immediatamente verosimili
eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto
provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata
quanto allesistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al
giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
3. Nella
decisione impugnata, il Pretore si è anzitutto interrogato se il contratto di
locazione possa costituire un valido riconoscimento di debito visto che il
convenuto adduce difetti della cosa locata, notificati con lettera raccomandata
del 15 gennaio 2020. Ha però ritenuto di poter sorvolare sulla questione
siccome ha considerato, sconfessando la tesi dellistante secondo
cui CO 1 e la PI 1 rispondono solidalmente
del debito, chessi sono invece
legati da un rapporto di fideiussione, come sostenuto dallescusso, sicché il riconoscimento
di debito non è valido in mancanza della forma autentica prescritta dalla legge
(art. 493 cpv. 2 CO). In effetti, ha rilevato il primo giudice, nella Convenzione di modifica contrattuale CO 1 è indicato come garante
solidale della società, termine che richiama la fideiussione. Daltronde, contrariamente a quanto
allega listante, secondo cui il convenuto avrebbe un manifesto interesse
proprio nella locazione, ciò che è tipico dellassunzione cumulativa di debito, pa­re inverosimile che CO 1, come persona fisica, abbia stipulato il contratto
di locazione per ragioni estrinseche alla gerenza della costituenda PI 1, la
quale è poi stata creata proprio con lo scopo commerciale di gestire esercizi
pubblici. Per questi motivi, il Pretore ha respinto listanza, non sen­za ricordare
che in caso di dubbio si presume la fideiussione.
4. Nel
reclamo RE 1 sostiene che il Pretore, nel fondarsi solo sul termine garante solidale contenuto nella convenzione di modifica per qualificare CO 1 come fideiussore, avreb­be accertato i fatti in maniera
manifestamente errata, in ogni caso in modo incompleto, tantè vero che costui in
fondo alla convenzione lha firmata non solo per la PI 1 , ma pure per sé in quanto responsabile in solido verso il locatore . Inoltre, la convenzione non costituisce un
documento a sé stante, ma è parte integrante del contratto di locazione, il
quale è stato an­chesso sottoscritto da PA 2 per la costituenda Sagl () e per sé in quanto
responsabile in solido verso il signor RE 1 e menziona come parte per costituenda Sagl il promotore CO 1 [] pure
solidale . A mente del
reclamante a prevalere è quindi la dicitura che richiama lassunzione
cumulativa di debito, la quale corrisponde alla reale e concorde volontà dei
contraenti. Daltronde, la modifica
aveva come scopo quello di modificare la pigione contenuta nel contratto di
locazione, e non di mutare la posizione di debitore solidale assunta da CO 1.
Citando
la giurisprudenza del Tribunale federale, RE 1 ribadisce infine
che CO 1 aveva indubbiamente un interesse economico proprio nel contratto, già solo perché è socio unico e gerente della
PI 1 con diritto di firma individuale.
5. Costituisce
un riconoscimento di debito nel senso dellart. 82 cpv. 1 LEF  e quindi un titolo
di rigetto provvisorio dellopposizione  latto pubblico o la scrittura
privata, firmata dallescusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua
volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) allescutente, senza riserve né
condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed
esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi, S TAEHELIN in: Basler Kommentar,
SchKG I, 2 a ed. 2010, n. 25 ad art. 82 LEF). In
particolare, il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un
riconoscimento di debito per il canone scaduto e, qualora sia di durata
indeterminata, vale titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda
verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2015.158/159 dell11 dicembre 2015, consid. 6.1; Staehelin, op. cit., n. 116 ad art. 82
LEF).
5.1 Nel
caso di specie, è pacifico che il contratto di locazione e la convenzione di
modifica contrattuale costituiscono un valido titolo di rigetto provvisorio
dellopposizione per le pigioni e gli acconti per le spese accessorie oggetto dellesecuzione relative allanno 2020.
5.2 Controversa
è invece la questione di sapere se CO 1 poteva essere escusso in qualità di
debitore solidale della PI 1 oppure se egli si è impegnato unicamente quale
fideiussore della società, ciò che comporterebbe la nullità del riconoscimento
di debito per difetto della forma autentica prescritta dallart. 493 cpv. 2 CO.
La censura di nullità è uneccezione da esaminare, anche dufficio se la
nullità è manifesta, soltanto sotto il
profilo della semplice verosimiglianza giusta lart. 82 cpv. 2 LEF (sotto
consid. 6.1; sentenze della CEF 14.2015.118 del 21 ottobre 2015, RtiD
2016 I 733 n. 49c, consid. 6 e 14.2019.112 dell8 novembre 2019, RtiD 2020 II
936 n. 40c, consid. 7.2).
5.3 Di
principio, nellambito di un contratto bilaterale lescusso può
rifiutare di eseguire la propria prestazione in virtù dellart. 82 CO limitandosi
a contestare leffettivo e corretto adempimento delle controprestazioni dovutegli dallescutente senza rendere verosimili le sue censure, purché esse siano sufficientemente
circostanzia­te, non palesemente insostenibili e tempestive. Incombe allora al
procedente dimostrare di avere adempiuto correttamente i propri obblighi onde
ottenere il rigetto provvisorio dellopposizione alle­­secuzione volta allincasso della propria pretesa ( cosiddetta Basler Praxis : sentenze della CEF 14.2018.102
del 7 marzo 2019, consid. 6, 14.2017.131 dell11 agosto 2018, consid.
5.2/a e 14.2017.73 del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823
n. 42c; DTF 145 III 25 consid.
4.3.2 per leccezione dinadempimento ). Nella locazione dimmobili
il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il
locatore a eliminare i difetti nellente locato, ma deve far capo ai rimedi
giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259 a CO), in
particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259 d CO) e il deposito
della pigione (art. 259 g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto
allart. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una
riduzione del corrispettivo, specificandone lammontare e la durata, a patto
che il contratto di locazione sia ancora in vigore.
Nella procedura di rigetto provvisorio dellopposizione,
basta chegli renda verosimile le condizioni e le modalità della
riduzione in virtù dellart. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF 14.2016.60 del 6
settembre 2016, consid. 6.2). Nel caso specifico, la questione
dei difetti dellente locato devessere trattata
nel quadro dellesame del­le eccezioni giusta lart. 82 cpv. 2 LEF (sotto
consid. 6.2) e non della verifica del titolo di rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF) (già
citata sentenza della CEF 14.2016.60, consid. 6.2/c).
6. A norma dellart. 82 cpv. 2 LEF, allescusso
incombe lonere di rendere verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF
132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in
modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno
verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri
oggettivi ( Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2 a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).
6.1 Giusta
lart. 18 cpv. 1 CO un contratto va interpretato, sia per la forma che per il
contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti. In base a
questi principi, il giudice è innanzitutto tenuto a esaminare se listruttoria
abbia permesso di accertare lesistenza di una concorde e comune volontà dei
contraenti (interpretazione soggettiva) e in tal caso a indicarne il contenuto.
Solo quando non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della
volontà delle parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice
deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il
principio dellaffidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva e
doveva ragionevolmente attribuire alle
dichiarazioni di volontà dellaltra nella situazione con­creta (DTF 133
III 675 consid. 3.3; 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1 ). Per linterpretazione di dichiarazioni scritte
occorre riferirsi innanzitutto al testo delle stesse, il quale non deve però
essere considerato in modo isolato. Anche se il tenore di una clausola
contrattuale appare chiaro, occorre scostarsi dal senso letterale ove
sussistano motivi seri, risultanti dalle altre condizioni menzionate nel
contratto, dallo scopo perseguito dalle parti o da altre circostanze, chesso
non restituisce con esattezza il senso dellaccordo (v. DTF 138 III 666 consid.
4.2.1; 129 III 120 consid. 2.5; 127 III 444 consid. 1/b; cfr. sentenza
della CEF 14.2016.66 del 20 maggio 2016, consid. 6.1).
6.1.1 Nella procedura di rigetto
dellopposizione, tuttavia, il giudice può procedere solo all interpretazione oggettiva del titolo di rigetto
fondata sul principio dellaffidamento (sentenze del Tribunale federale 5A_89/2019
del 1° maggio 2019 consid. 5.1.3 e 5A_867/2018 del 4 marzo 2019 consid. 4.1.3) , prendendo in considerazione unicamente elementi intrinseci al titolo, ad esclusione di
elementi estrinseci che esulano dalla sua cognizione, fer­mo restando che in caso di dubbio listanza di
rigetto andrà respinta; se occorre, spetterà al giudice ordinario pronunciarsi
nel­la­zione di riconoscimento di debito (art. 79 LEF) al termine di una
procedura probatoria completa ( DTF 145 III 26 consid. 4.3.3; sen-tenze della CEF 14.2014.116 del 3
novembre 2014, consid. 4.4, e 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).
6.1.2 Nella
misura in cui la concorde e comune volontà dei contraenti non risulta già
chiaramente dal testo del titolo  vale a dire non sia contraddetta da altri
elementi contenuti nello stesso titolo , la sua interpretazione
non può chessere oggettiva, ovvero fondata sul prin­cipio dellaffidamento. Ora, lapplicazione di tale principio è
una que­stione di diritto, che si
fonda però sugli elementi di fatto accertati dal primo giudice (DTF 138
III 666 consid. 4.2.1; 131 III 276 consid.
5.1.3; 129 III 707 consid. 2.4 ). La Camera esamina la prima questione
(giuridica) con pieno potere di cognizione, mentre può
inter-venire sugli accertamenti di fatto  limitati tuttavia essenzialmente al
tenore del titolo  solo se sono manifestamente errati (sopra consid. 1.2; già
citata sentenza 14.2015.118, RtiD 2016 I 735 n. 49c consid. 7.3/b).
6.1.3 Con le osservazioni al reclamo CO 1 sostiene che an-che se linterpretazione
esposta dal reclamante avesse una parvenza di fondamento, ciò non significa che
quella del Pretore sia manifestamente errata. In effetti, listaurazione di una
gerarchia tra il contratto di locazione quale documento principale e la con venzione di modifica contrattuale come atto
subordinato contenen­te unimprecisione non trova fondamento negli atti.
È invece molto più logica,
provata e lineare linterpretazione pretorile secondo
cui egli ha concluso il contratto come promotore della costituenda società e
dopo la sua costituzione il suo ruolo è stato confinato a quello di garante per
il pagamento del canone di locazione qualora la conduttrice si fosse rilevata
insolvente. Secondo CO 1 linterpretazione letterale dei contratti non può
essere determinante poiché il testo è impreciso e non univoco, siccome si passa
da un pure solidale nel contratto di locazione a un pure garante solidale nella
modifica. Non ci si potrebbe affidare inoltre al testo del contratto poiché esso
si dice un semplice ristoratore, mentre RE 1
è una persona esperta negli affari di locazioni dimmobili ed era
assistito da un avvocato, di modo che non era in grado di valutare la
terminologia inserita nel contratto.
6.1.3.1 Nel
caso in esame, il testo delle due convenzioni prodotte quale titolo di rigetto
provvisorio dellopposizione (doc. B e D) non indica direttamente la volontà
soggettiva di CO 1 di rispondere quale fideiussore degli impegni assunti nel
contratto di locazione e nella sua modifica. Il primo atto non accenna a una
fideiussione né alleventuale carattere accessorio degli obblighi pattuiti personalmente dallescusso, che sono anzi
qualificati come solidali, mentre lespressione garante solidale usata nella modifica non indizia inequivocabilmente la sua volontà di
rispondere come fideiussore, il garante potendo anche essere il promettente
(o garante in sen­so stretto) di una garanzia indipendente simile alla fideiussione (bürgschaftsähnliche Garantie) nel senso dellart. 111 CO (senten­za della CEF 14.2016.291 del 15 maggio 2017 consid. 6.3) oppure lassuntore
solidale (cumulativo) del debito giusta lart. 176 CO (già citata 14.2019.112,
RtiD 2020 II 936 n. 40c, consid. 7.4).
6.1.3.2 In
mancanza di elementi per stabilire la volontà soggettiva interna delle parti,
il Pretore ha qualificato lobbligo assunto da CO 1 come fideiussione sulla
scorta del termine garante solidale usato nella modifica, della presunta assenza dinteresse persona­-le
alla locazione del medesimo e della presunzione di fatto a favore della
fideiussione. Ha quindi proceduto, implicitamente, a interpretare le
dichiarazioni delle parti in modo oggettivo, in base al principio dellaffidamento.
La Camera può quindi riesaminare la sua conclusione, giuridica, con piena
cognizione (art. 320 lett. a CPC), mentre lesame
della la questione, fattuale, dellinteresse del­lescusso è limitato
dallart. 320 lett. b CPC (sopra consid. 6.1.2).
6.1.4 In virtù del principio di libertà contrattuale, le parti possono libera-mente
decidere se garantire un credito con una fideiussione, una garanzia o unassunzione
cumulativa. Nellinterpretare la volontà delle parti, se non risulta già
chiaramente dal testo del contratto o da altri documenti o allegazioni, occorre
considerare che la garanzia indipendente come lassunzione cumulativa di debito
sono impegni indipendenti che si differenziano da quello accessorio del
fideiussore per il fatto che il garante o lassuntore ha un interesse proprio e
riconoscibile al negozio concluso tra il debitore principale e il creditore, e
non solo, come invece il fideiussore un interesse a garantire lesecuzione del
debito principale ( DTF 129 III 706 con-sid. 2.3; già citata sentenza
della CEF 14.2019.112, RtiD 2020 II 937, consid. 7.4 e i rinvii).
6.1.4.1 Nel
caso di specie, come rilevato dal reclamante, il contratto di locazione indica
chiaramente CO 1 come debitore solidale della società, sia nella parte in cui
vengono designate le parti sia dove ha
firmato il contratto. La modifica, seppure menziona co­me parte la
società e CO 1 come garante
solidale , aveva lo scopo di modificare il contratto di
locazione unicamente sulla questione delle pigioni, e non sul tipo di
responsabilità del­lescusso: non vi è infatti alcun indizio che la convenzione
modifichi il contratto di locazione anche sul tipo di responsabilità assunto da CO 1. Anzi, è chiaramente indicato che lunico
aspet­to su cui il contratto di locazione veniva modificato è il punto 4
relativo alle pigioni e ciò è confermato dal fatto che alla fine della
convenzione lescusso ha firmato per la società e per sé come responsabile in solido nei confronti del locatore per gli obblighi del contratto. Linterpretazione
basata sul testo del contratto e della convenzione porta quindi a ritenere indubbiamente
che CO 1 è debitore solidale insieme alla società. La soluzione indicata dal
Pretore non può dirsi più logica, provata e lineare ,
perché nulla nel contratto di locazione, ma neppure nella sua modifica, indica
che dopo la costituzione della società il ruolo del convenuto sarebbe stato
confinato a quello di garante per il pagamento del canone di locazione in caso
dinsolvenza della conduttrice.
6.1.4.2 Non
corrisponde daltronde al vero laffermazione di CO 1 secondo cui la gerarchia
tra il contratto di locazione e la convenzione di modifica non trova fondamento
negli atti: la seconda indica chiaramente che il contratto di locazione è
modificato sul punto 4 relativo alle pigioni mentre tutti gli altri punti del contratto [] rimangono
invariati . Si tratta quindi evidentemente di una
puntuale modifica del contratto di locazione, per definizione di carattere
subordinata. Lallegazione di CO 1 secondo cui egli sarebbe un semplice ristoratore , incapace di comprendere la terminologia utilizzata nel contratto e
nella convenzione, è poi nuova e quindi irricevibile (v. sopra consid. 1.2).
6.1.5 Il Pretore ha considerato che CO 1 non avesse
un interesse personale proprio alla locazione estrinseco alla gerenza della
costituenda PI 1, chegli ha poi effettivamente fondato proprio allo scopo di
gestire lo spazio commerciale preso in locazione. Nelle osservazioni al reclamo
CO 1 ribadisce di non aver approfittato
personalmente, come per­sona fisica, del locale messo a disposizione
della società e di non averne tratto alcun vantaggio diretto. A sua mente, che
potesse impegnare la società con la sua firma individuale non basta per
concludere a un suo interesse diretto allutilizzazione degli spazi locati, come
risulterebbe dalla DTF 129 III 702 (consid. 2.6).
6.1.5.1 Come
rileva a ragione il reclamante, CO 1 aveva in realtà un evidente interesse
personale al contratto di locazione, di cui avrebbe beneficiato la sua società,
per il semplice fatto di esserne lunico socio e lunico gerente. In effetti, nellidea del legislatore, la
fideiussione è un atto altruista intrapreso da una persona vicina o da
un parente del debitore per permettergli la conclusione di un negozio, nellambito
di un contesto sociale e al di fuori di una logica economica. Invece, lassunzione
cumulativa di debito suppone che lassuntore abbia un interesse diretto e
materiale allaf­fare (Pascal J eannin ,
commento alla sentenza del Tribunale federale 4A_624/2017 dell8 maggio 2018,
DB 2018, p. 27, consid. 10). In questottica, l azionista garante della
società costituisce il caso tipico di colui che ha un interesse proprio al
negozio: impegnandosi a garantire i debiti della società, costui permette alla
società di concludere un affare che la favorisce nella realizzazione di un
beneficio economico al quale lazionista partecipa attraverso il versamento di
un dividendo maggiorato (J eannin ,
op. cit., pag. 29, n. 11). Linteresse personale risulta già dal solo fatto di essere
socio unico di una società a responsabilità limitata (sentenza 4A_312/2016 del 25 agosto 2016, consid. 2.3), presidente
del con­siglio di amministrazione con firma individuale e presidente
della gerenza (sentenza del Tribunale
federale 4A_624/2017 dell8 maggio 2018, consid. 3.2, che riguarda
proprio un caso di locazione) o addirittura semplice membro del consiglio di
amministrazione con firma individuale
(sentenza del Tribunale federale 4A_310/2015 del 29 ottobre 2015,
consid. 3.5).
6.1.5.2 Laccertamento
del Pretore in merito allinteresse del convenuto si rivela pertanto
manifestamente errato laddove misconosce il suo carattere commerciale, che
conferma, perlomeno a un giudizio di semplice verosimiglianza, lassunzione
personale e solidale dei debiti di locazione risultante dal testo del contratto
e della sua modifica (sopra consid. 6.1.4.1).
6.1.5.3 Daltronde,
la presente causa differisce da quella citata dal convenuto (DTF 129 III 702,
consid. 2.6). In quel caso, infatti, la convenuta aveva sì firmato un
riconoscimento di debito per i canoni di leasing dovuti dal padre in qualità di debitrice in solido , ma nel registro di commercio risultava iscritta solo come autorizzata
a firmare per la ditta individuale del padre. Non cerano circostanze che
facessero pensare a un interesse proprio  e cioè diretto e materiale  della
figlia, che non risultava avere una partecipazio­-ne, neppure di fatto (stille Beteiligung) , nella ditta del padre; anzi, questa vicinanza familiare era indice di
unattività disinteressata, cioè di una fideiussione (sentenza del Tribunale
federale 4A_312/ 2016 del 25 agosto 2016, consid. 2.3). Nel caso specifico,
invece, il convenuto non si è impegnato in via solidale a favore di un parente
o amico, bensì di una società di cui è lunico socio e gerente, ossia il
principale beneficiario economico. Lobiezione di CO 1 cade quindi nel vuoto.
6.1.6 Non
si disconosce che in caso di dubbio interpretativo tra fideiussione e garanzia
indipendente si debba propendere per la prima, come rammentato sia dal Pretore
che dal convenuto. Sotto il profilo della mera verosimiglianza, tuttavia, sia
il testo delle convenzioni (sopra consid. 6.1.4) che gli interessi in gioco
(consid 6.1.5) non lasciano seri dubbi sullindipendenza dellimpegno del
convenuto, ciò che non lascia spazio per la presunzione a
favore della fideiussione. Neppure il principio in dubio contra
proferentem invocato
nelle osservazioni al reclamo conduce a una conclusione diversa. Come
ricordato, il testo è sufficientemente chiaro per non rendere necessario il
ricorso a tale principio. Fondata su un fatto  linteresse
del convenuto  accertato in modo manifestamente errato, la conclusione del
Pretore si avvera quindi giuridicamente errata.
6.2 Stante lesito del reclamo torna a essere
pertinente la questione dei difetti dellente locato, sulla quale il primo
giudice ha sorvolato a motivo che ha ritenuto la fideiussione come forma di
garanzia e quindi che il riconoscimento di debito fosse viziato nella forma. A
tal proposito il reclamante ammette che il convenuto aveva segnalato dei
difetti con lo scritto del 15 gennaio 2020, ma evidenzia di essere poi prontamente
intervenuto per sistemarli, come risulta da due raccomandate sue agli atti
(doc. M e L), dopodiché CO 1 non ha più espresso alcuna lamentela al riguardo,
né tanto meno ha depositato le pigioni. Per quanto concerne la pretesa mancata
mes­sa a disposizione degli enti locati, a mente del reclamante emerge dallo
scritto già citato (doc. M) e da uno scritto prodotto dal convenuto stesso
(doc. 2) che questultimo ne possiede le chiavi e vi accede regolarmente.
Dal
canto suo, CO 1 sostiene con le osservazioni al reclamo (n. 22) che tutte le
considerazioni del reclamante riguardo ai difetti sono irrituali e inammissibili siccome il primo giudice non ha esaminato la
questione. Ad ogni modo, egli sostiene di aver regolarmente segnalato la
notifica dei difetti in prima sede, che è stata correttamente ripresa nella
sentenza impugnata, mentre il reclamante si è avvalso della pretesa
sistemazione dei medesimi solo con la replica spontanea, e quindi tardivamente.
6.2.1 Ove
la causa sia matura per il giudizio, lautorità giudiziaria superiore può
statuire essa stessa senza rinviarla alla giurisdizione inferiore (art. 327
cpv. 3 lett. b CPC). Nel caso concreto, le parti hanno avuto la possibilità di
esprimersi in prima sede su tutti i punti del litigio, compresa leccezione di
difetti sollevata dal convenuto. Per economia processuale, si giustifica dunque
di statuire anche su questa questione senza prima rinviarla al primo giudice.
6.2.2 In prima sede il convenuto ha semplicemente allegato
alle sue osservazioni allistanza la lettera da lui indirizzata al locatore il
15 gennaio 2020 (doc. 2), con la quale segnalava un problema din­filtrazione dacqua.
Si tratta di una semplice allegazione di parte, a sostegno della quale egli non
ha prodotto alcun riscontro oggettivo, senza contare che CO 1 non ha accennato a
una riduzione del canone locativo né a una compensazione con il credito di risarcimento
del danno da lui allegato. Non resa verosimile giusta lart. 82 cpv. 2 LEF, leccezione
devessere respinta.
Il
reclamo va pertanto accolto senza necessità di esaminare la ricevibilità della
replica spontanea su questo punto.
7. In
entrambe le sedi la tassa,
stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le
ripetibili, determinate in virtù dellart. 11 cpv. 1-2
RTar ( RL 178.310 ) per il rinvio del lart.
96 CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
8. Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 26'750.75,
non raggiunge la soglia di fr. 30'000. ai fini dellart.
74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i
dispositivi n. 1 e n. 2 della decisione impugnata sono così riformati:
1.   Listanza è accolta. Di
conseguenza è rigettata in via provvisoria lopposizione interposta al precetto
esecutivo n. __________ dellUfficio desecuzione di Bellinzona.
2.   Le
spese processuali di complessivi fr. 160. sono poste a carico del
convenuto, che rifonderà allistante fr. 550. per ripetibili.