Compravendita immobiliare, apparthotel; inutilizzabilità degli appartamenti quale residenza primaria o secondaria, validità del contratto, vizio di volontà e difetti dell'oggetto compravenduto; recesso dal contratto e restituzione degli acconti già versati
Decisione del 24.02.2021, IICCA
Incarto n. 12.2020.9
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
INTERPRETAZIONE DI UN CONTRATTO
art. 2 CC
art. 712g CC
art. 12 CO
art. 18 CO
art. 20 CO
art. 24 CO
art. 28 CO
art. 97 CO
art. 119 CO
art. 197 CO
art. 205 CO
art. 208 CO
art. 216 CO
art. 220 CO
art. 221 CO

AP 1
AP 2
entrambi patrocinati dall 
  PA 1
contro
AO
  1
patrocinata dall PA 2
chiedente  la condanna della convenuta al pagamento di complessivi fr. 76569.35 oltre
interessi del 5% dal 1° febbraio 2016 nonché il
rigetto definitivo dellopposizione
interposta al PE n. __________ dellUE di __________;
domanda avversata dalla convenuta e che
il Pretore con decisione 4 dicembre 2019
ha respinto;
appellanti gli attori con atto di appello 20 gennaio 2020, con cui hanno
postulato la
riforma del querelato giudizio nel senso
di accogliere la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con risposta 3 marzo
2020 ha postulato la reiezione del
gravame, pure con protesta di spese e
ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i
documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Nel settore __________ del
piano regolatore (PR) di __________, in zona turistico-alberghiera, si trovano
i fondi n. __________ e __________ RFD di __________. Sul fondo n. __________ sorge
lalbergo __________ D__________, mentre sulladiacente fondo n. __________
(costituito in PPP) vi sono 4 palazzine di appartamenti. Siccome la
controversia in esame nasce dai dubbi circa le possibilità di utilizzo dei
suddetti appartamenti e le limitazioni duso che essi devono avere per essere conformi
a quanto previsto dal piano regolatore e dalla licenza edilizia, è opportuno
riassumere qui di seguito i passi che hanno condotto alla realizzazione del
complesso.
B. Nellarea interessata (mappale
n. __________, dal quale è stato scorporato il mappale n. __________) sorgeva
inizialmente soltanto lalbergo, appartenente alla famiglia __________. Verso
il 2006/2007 la proprietaria AO 1 ha maturato lintenzione di realizzare un
complesso di appartamenti connesso ai servizi alberghieri dellhotel (qui di
seguito anche D__________), ritenuto che la loro vendita e gli introiti
derivanti dalla loro gestione e dalla fornitura di servizi sarebbero in
particolare serviti a rilanciare la sua attività (plico doc. 6). Necessitando
il comparto interessato (v. art. 19 NAPR di __________ settore __________ nel
doc. II° rich.) di un Piano di Quartiere (PQ) ai sensi dellart. 56 dellallora
vigente Legge cantonale di applicazione della legge federale sulla
pianificazione del territorio (LALPT), la proprietaria ha inoltrato al Municipio
di __________ la relativa domanda di costruzione il 5 dicembre 2007, approvata
il 26 ottobre 2009 con conseguente rilascio della licenza edilizia (licenza
quadro, v. doc. II° rich.). Il piano di quartiere conteneva, oltre alle diverse
rappresentazioni grafiche, anche le relative norme di attuazione (NAPQ) e una
bozza del Regolamento per lamministrazione e luso delle future PPP (ai sensi
dellart. 712g CC). Lart. 7 NAPQ precisava che nel comparto erano ammesse  destinazioni
di residenza legata ad attività alberghiera e turistica , che gli
appartamenti sarebbero stati venduti con la formula dellapparthotel e che gli
stessi avrebbero dovuto rispettare il Regolamento per lamministrazione e luso
della prospettata PPP (doc. II° rich.). La bozza di regolamento spiegava in
special modo linterconnessione fra gli appartamenti e lalbergo alla luce
della destinazione del fondo (turistico-alberghiera), ovvero la fornitura, da
parte dellalbergo in favore dei condomini, di una serie di servizi (fra cui riscaldamento,
energia elettrica, acqua calda e TV via cavo), lobbligo di far capo
allalbergo per i lavori di manutenzione e la stipulazione di un contratto di
abbonamento per laccesso a servizi di lavanderia, alle strutture ricreative
dellalbergo e alle coperture assicurative, mentre non implicava per i futuri
acquirenti alcun obbligo di mettere (parzialmente) a disposizione
dellesercente le loro unità dabitazione per lalloggio dei suoi ospiti (doc.
II° rich.).
C. Il 4 ottobre 2010 AO 1 ha
inoltrato una domanda di costruzione volta alledificazione di quattro nuove
palazzine per alloggi (apparthotel), e di unautorimessa interrata sulla part.
n. __________ come pure allampliamento della struttura fitness già esistente
sulla part. n. __________. Il Municipio di __________ ha rilasciato la licenza
edilizia il 1° febbraio 2011 (poi rinnovata con decisione municipale del 3
maggio 2013 e completata dalla licenza del 3 febbraio 2014 relativa a una
variante, v. doc. 10 e 12), precisando quale condizione particolare che:  La
connessione funzionale degli appartamenti con la struttura alberghiera dovrà
essere garantita attraverso una chiara definizione, nel regolamento delle
future PPP, dei servizi che lalbergo dovrà garantire  (doc. 7). Nel corso
del 2011 è avvenuto lo scorporo e la costituzione in PPP della part. n. __________,
con successiva adozione del relativo Regolamento d'amministrazione e d'uso e
annotazione del medesimo a RF (doc. 6 e doc. II° rich.).
D. Nel periodo successivo è
seguito uno scambio di corrispondenza fra il notaio avv. __________ A__________
(per conto della proprietaria) e il Municipio di __________ riguardante la
qualifica degli appartamenti in questione, in particolare in relazione allaccettazione,
nella votazione popolare dell11 marzo 2012, delliniziativa Weber volta a
limitare la costruzione delle abitazioni secondarie, poi tradotta nella Legge
federale sulle abitazioni secondarie (entrata in vigore il 1°
gennaio 2016). In tal contesto, con scritti 26 aprile 2012 e 12 marzo 2014 il
Municipio comunicava alla proprietaria che liniziativa non avrebbe influito
sul progetto immobiliare, trattandosi di una struttura a destinazione
alberghiera, ritenuto che  la residenza pura e semplice non è ammessa 
(v. doc. D, plico doc. 6 e doc. 9).
E. Dopo linizio dei lavori di
edificazione nella primavera-estate del 2014, dallottobre 2014 un ulteriore
scambio di corrispondenza fra il notaio e il Municipio di __________ ha
riguardato la conformità del progetto e del prospettato utilizzo degli appartamenti
alla licenza edilizia, al piano regolatore e alle norme pianificatorie, e in
special modo leventuale obbligo di messa a disposizione di terzi da parte dei
proprietari delle PPP. A tal riguardo, il Municipio ha commissionato un parere
alla Società __________ (__________), rilasciato il 19 gennaio 2015 (v. plico
doc. 6), il quale in sintesi, esaminando il complesso, ha concluso che esso non
è conforme alla destinazione alberghiera essendo piuttosto di carattere
residenziale (case di vacanza). Con scritto 27 marzo 2015, il Municipio ha rimarcato
la necessità di imporre ai condomini un obbligo di messa a disposizione di terzi
(v. plico doc. 6), e ha successivamente emesso la decisione 22 aprile 2015, con
la quale ha imposto una serie di emendamenti al Regolamento damministrazione e
dutilizzazione delle PPP, fra cui quello del relativo art. 6, dal seguente
nuovo tenore:  Il
comproprietario mette annualmente a disposizione dellamministrazione
dellalbergo le sue parti di diritto esclusivo e quelle a lui assegnate in uso
esclusivo alfine di permettere unutilizzazione turistico-alberghiera della
proprietà. La gestione di questi appartamenti affittati è di competenza
dellamministrazione dellalbergo  (doc. II° e IV° rich.).
Il 18 maggio 2015 la proprietaria ha inoltrato
un ricorso al Consiglio di Stato ex art. 21 LE avverso tale decisione (doc. II°
rich.).
F. Il 25 maggio 2015, con rogito
n. __________ del notaio avv. __________ A__________ (doc. A), AO 1 (quale venditrice) ha sottoscritto con i coniugi
AP 1 e AP 2 (quali acquirenti) un contratto di compravendita avente come oggetto
due dei costruendi appartamenti e due posteggi, e meglio i fogli PPP n. __________
e __________ e la quota di 2/61 del foglio PPP n. __________ di cui al fondo
base n. __________ RFD di __________, per un prezzo complessivo di fr.
1'750'000.- da liquidare nelle seguenti modalità (pto. 4 del rogito):
- fr. 50000.- quale primo acconto già versato;
- fr. 175000.- quale secondo acconto, da
versare entro 10 giorni dalla firma del contratto;
- fr. 175000.- quale terzo acconto, da versare entro
10 giorni dallavvenuta comunicazione scritta dellultimazione della
costruzione grezza;
- fr. 1350000.- a saldo, entro 10 giorni
dallavvenuta consegna dellappartamento.
Tutti questi acconti sarebbero stati versati e
trattenuti su un conto bancario intestato al notaio rogante in attesa della
definizione della procedura amministrativa pendente innanzi al Consiglio di
Stato già summenzionata e meglio specificata al successivo pto. 11 (v. sotto).
Il pto. 6. del contratto prevedeva che In caso di
rinuncia allacquisto del summenzionato oggetto, dagli acconti versati verrà
trattenuto un importo pari al 25% (venticinque percento) .
Il pto. 9 indicava, fra le altre cose, lesistenza del
regolamento condominiale del 21 novembre 2013, allegato al contratto quale
inserto G. Esso stabiliva allart. 6 il principio del libero utilizzo
dellunità da parte del proprietario, fatta eccezione per le limitazioni
successivamente elencate, che non comprendevano alcun obbligo di messa a
disposizione di terzi.
Il pto. 11, premesso che il fondo base n. __________ si
trovava in zona turistico-alberghiera, che  Il concetto di residenza
secondaria non è applicabile  e che comunque la quota di residenze
secondarie nel Comune di __________ era inferiore al 20%, stabiliva espressamente
che Lacquirente non è tenuto a locare il suo appartamento durante la sua
assenza. Può disporne liberamente , informava della decisione 22 aprile
2015 del Municipio di __________ nonché del ricorso interposto e specificava
nel seguito:  Nel caso in cui una decisione cresciuta in giudicato
dellAutorità competente dovesse confermare la decisione impugnata del
Municipio di __________, parte venditrice ne informerà senza indugio
lacquirente ed il Notaio. A parte acquirente è riservato ogni diritto di
legge; vale in ogni caso anche la clausola no. 6 (sei) del presente contratto. In
caso di decisione favorevole alla venditrice, previa comunicazione alla parte
acquirente, gli importi già versati a titolo di acconto, saranno girati sul
conto costruzioni della venditrice .
Il pto. 20 del contratto prevedeva la consegna
dellappartamento entro la fine di maggio 2016.
G. Il giorno successivo, 26
maggio 2015, le parti hanno sottoscritto un accordo aggiuntivo (doc. C), nel
quale hanno precisato che nei
diritti menzionati nella clausola no. 11 (undici) del suddetto contratto,
rientra anche la facoltà di recedere dal medesimo .
H. Con decisione n. 200 del 20
gennaio 2016 il Consiglio di Stato (CdS) ha accolto il ricorso 18 maggio 2015
di AO 1, dichiarando nulla sia la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________,
sia la condizione contenuta nellart. 7 NAPQ e nella licenza edilizia del 2011 relativa
al Regolamento condominiale (doc. D e doc. II° rich. ). In sostanza,
il CdS ha osservato che al Municipio, quale autorità amministrativa, mancava la
competenza per corredare la licenza per il PQ, le NAPQ e la successiva licenza
edilizia di una clausola accessoria fondata sul diritto civile e per imporre la
creazione di un Regolamento damministrazione e duso (di principio facoltativo
ai sensi dellart. 712g CC, rispettivamente obbligatorio unicamente laddove
adottato in sede di procedura giudiziaria civile) con determinati contenuti. In
altre parole, il CdS ha ritenuto che il Municipio aveva scelto uno strumento
giuridico inadatto (poiché di competenza dellAutorità civile) per imporre il
rispetto delle norme pianificatorie, laddove tuttavia la condizione da lui pretesa,
ovvero lobbligo di messa a disposizione, risultava nel merito corretta,
essendo un principio cardine del concetto di apparthotel e della conformità alla
destinazione alberghiera. La decisione