Licenza edilizia per uno stabile residenziale
Decisione del 14.04.2023, TRAM
Incarto n. 52.2021.455
DISTANZA DAL CONFINE
art. 46 cpv. 1 LPAMM2013

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Sarah Socchi, Fulvio Campello
vicecancelliera:
Sabina Ghidossi
statuendo sul ricorso del 10 novembre
2021 di
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la decisione del 6 ottobre 2021 (n. 4867) del
  Consiglio di Stato che ha respinto il suo ricorso contro la risoluzione del 5
  gennaio 2021 con cui il Municipio di Collina d'Oro ha rilasciato a CO 1 la
  licenza edilizia preliminare per costruire un nuovo complesso residenziale
  (part. __________, sezione Montagnola);
ritenuto, in
fatto
A. __________ è
proprietaria di un vasto terreno (part. __________ di 3'171 m 2 )
situato nel comune di Collina d'Oro, a Montagnola, a valle di via __________,
strada privata in comproprietà coattiva (part. __________), che termina con una
piazza di giro. Il fondo, sul quale vi è una casa d'abitazione, è situato in
zona residenziale R e, nella parte più a nord, nel bosco. ESTRATTO
MAPPA N
B. a. Con domanda di
costruzione preliminare, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso per demolire
la casa esistente ed edificare sul fondo un nuovo stabile di 6 appartamenti.
Secondo i piani, l'edificio, essenzialmente parallelo a via __________, è
formato da due blocchi di tre piani (P-1, P-2, P-3), strutturati a gradoni,
collegati da un corpo scala centrale. Sopra il blocco est (recte: sud) è
inoltre prevista l'edificazione di un volume ("piano PT"), sfalsato
rispetto ai livelli sottostanti (a ventaglio), destinato a un'autorimessa con 8
posti. Sul tetto del blocco ovest (recte: nord) saranno invece
realizzati quattro posteggi esterni. In corrispondenza del blocco nord, il
complesso si avvicina fino a 4 m al confine della strada coattiva sovrastante
(part. __________).
SCHEMA
INDICATIVO (pianta P-1) N
b. La domanda, pubblicata, ha tra l'altro suscitato l'opposizione di RI 1,
proprietaria di un fondo (part. __________) situato a monte della strada
privata. c. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del
territorio (n. 113342), il 5 gennaio 2021 il Municipio ha rilasciato la licenza
edilizia preliminare richiesta, respingendo la predetta opposizione.
C. Con giudizio del 6
ottobre 2021, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso di RI 1 avverso tale
risoluzione. Fatte alcune premesse sulla licenza edilizia preliminare, il Governo ha in
particolare esaminato la distanza dal confine verso la strada coattiva,
applicando l'art. 9 cpv. 1 lett. b delle norme di attuazione del piano
regolatore di Collina d'Oro (NAPR), il quale prevede una distanza maggiorata
per facciate lunghe più di 16 m: allineandosi al Municipio, ha segnatamente
considerato che, su questo lato, il nuovo complesso - che avrebbe un fronte
lungo 17.61 m, escludendo il blocco ovest (recte: nord), completamente
interrato - rispettasse la distanza minima prescritta (4 m + 1/3 della
maggior lunghezza di 1.61 m). In seguito, ha avallato anche l'altezza dello stabile (tenendo conto del
supplemento per terreni in pendio previsto dall'art. 13 cpv. 1 NAPR; 10.50 m +
2.50) e il calcolo della superficie utile lorda (SUL) annesso al progetto (in
cui non andrebbero conteggiati né degli essicatoi né determinate terrazze e
portici). Infine, ha disatteso un'eccezione riguardante il numero dei posteggi
(negando in particolare che fosse sproporzionato).
D. RI 1 deduce ora il
predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che
sia annullato insieme alla licenza edilizia. In sintesi, l'insorgente rimprovera anzitutto alla precedente istanza una
violazione dell'obbligo di motivazione, per non essersi confrontata con
determinate censure da lei sollevate (riguardanti l'incompletezza del progetto,
l'accesso insufficiente e gli aspetti legati al cantiere e agli scavi), che
quindi ripropone. In seguito, ribadisce in particolare come il nuovo complesso
non rispetti la distanza minima verso la strada privata a monte, che in base
all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR ammonterebbe a 8 m, vista la sua estensione (che
sarebbe pari 29.75 m); contesta in particolare che possa essere ignorato il
blocco nord, solo perché non sporgente dal terreno sovrastante. Messo in dubbio
il rispetto della distanza minima dal limite del bosco (che andrebbe
riaccertato), la ricorrente ripropone poi le eccezioni riguardanti l'altezza
massima del complesso (che non potrebbe beneficiare del supplemento ex art. 13
NAPR), il calcolo della SUL (che sarebbe peraltro anche fondato su
documentazione carente) e i posteggi (per numero e dimensionamento).
E. All'accoglimento del
ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nella sua posizione,
formulando alcune precisazioni. Municipio e istante in licenza sono invece
rimasti silenti.
F. Non vi è stato
un ulteriore scambio di allegati, ritenuto che la ricorrente ha rinunciato a
presentare una replica. L'11 febbraio 2022, notificando il cambio di
patrocinio, l'insorgente ha segnalato la pendenza della procedura dipendente
dalla domanda definitiva e chiesto l'esperimento di un sopralluogo.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva dell'insorgente, vicina opponente, personalmente e
direttamente toccata dal giudizio impugnato di cui è destinataria (art. 65 cpv.
1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL
165.100; art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è
dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.
25 cpv. 1 LPAmm). Ai fini del presente giudizio, la situazione dei luoghi
emerge con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il
sopralluogo sollecitato dall'insorgente non appare idoneo a portare ulteriori
elementi rilevanti ai fini del giudizio.
2. Obbligo di
motivazione 2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per
iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio
della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione
della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29
cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile
1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari aspetti tra cui il diritto a una
decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid. 5.1, 136 I 229 consid. 5.2). Per
costante giurisprudenza, la motivazione di una decisione è sufficiente quando
la parte interessata è messa in condizione di rendersi conto della portata del
provvedimento che la concerne e di poterlo impugnare con cognizione di causa
(cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica basta che l'autorità
esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso
piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a pronunciarsi in modo
esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati, ma può limitarsi alle
sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio in quanto atte a
influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232
consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò
non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione di una decisione può
anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi della stessa o da
rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18
dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2). 2.2. La violazione del diritto di essere sentito implica, di principio,
l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di
successo nel merito (cfr. DTF 144 I 11 consid. 5.3, 137 I 195 consid. 2.2, 135
I 279 consid. 2.6.1). Il Tribunale federale
ritiene tuttavia che una violazione del diritto di essere sentito può essere
sanata nell'ambito di una procedura ricorsuale, quando l'interessato ha
avuto la possibilità di esprimersi dinnanzi a
un'autorità di ricorso che dispone del medesimo potere d'esame dell'autorità decidente. La sanatoria è di regola esclusa se il difetto è
particolarmente grave. Si può nondimeno prescindere da un rinvio all'istanza
precedente, anche se la lesione è di una certa gravità, quando esso costituisca
una formalità priva di senso e porti a inutili ritardi, inconciliabili con
l'altrettanto importante interesse della parte toccata a un giudizio celere
(cfr. DTF 142 II 218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2, 136 V 117 consid.
4.2.2.2, 135 I 279 consid. 2.6.1, 133 I 201 consid. 2.2 e rimandi). 2.3. Il concreto, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa della
ricorrente, omettendo completamente di pronunciarsi su alcune delle censure da
lei sollevate, in particolare quelle inerenti l'incompletezza della
documentazione allegata al progetto, l'accesso insufficiente e gli aspetti
legati al cantiere e agli scavi (cfr. ricorso al Governo pag. 4 e 13 e replica
pag. 2 segg. e 8). La violazione dell'obbligo di motivazione è palese. In
concreto non occorre comunque dilungarsi su tale aspetto considerato che, come
si vedrà qui di seguito, il ricorso deve comunque essere accolto nel merito,
con conseguente annullamento del giudizio impugnato e della licenza che ha
confermato.
3. Distanza da
confine 3.1. Nella zona residenziale R, dev'essere rispettata una distanza minima da
confine di 4 m (cfr. art. 54 cpv. lett. d NAPR). In questa zona, in base all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR, per facciate lunghe
oltre i 16 m la distanza minima da confine verso i fondi privati dev'essere
aumentata di 1/3 della maggior lunghezza della facciata, fino a che sia
raggiunta una misura pari a 8 m. Per il
calcolo della distanza da confine si considera quale lunghezza della facciata
la misura del lato (parallelo al confine) del rettangolo che circoscrive
l'edificio. Tale misura non è calcolata per le parti arretrate di m 5.00 dalla
facciata considerata (art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR). Tale disposizione è
concretizzata dagli schemi di cui all'allegato 3 (recte: 1), che illustra il calcolo
della lunghezza della facciata :
3.2.
L'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR disciplina dunque il modo di misurare la lunghezza
delle facciate ai fini di stabilire le distanze. La norma dichiara decisivo non
solo l'ingombro orizzontale costituito da una singola facciata, ma - entro
certi limiti - la proiezione ortogonale di tutte le facciate rivolte sul lato
del rettangolo che circoscrive l'edificio (parallelamente al confine).
Rilevante ai fini della norma è dunque, anzitutto, la definizione di
quest'area. Come ben si deduce dalle rappresentazioni grafiche (allegato 1) - che sono
parte integrante della disposizione - concorrono a definire il rettangolo
che circoscrive l'edificio giusta l'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR tutti i
corpi dell'edificio (anche se stretti, arretrati e/o non fronteggianti il
confine, cfr. disegni 1 e 2): di principio, l'area rettangolare ingloba l'intera
costruzione. Poco conta che sia formata da un unico volume o da più corpi non
collegati internamente; la struttura interna non è di rilievo. La disposizione
si applica del resto anche a edifici costruiti in contiguità, considerati
un'unica costruzione (cfr. art. 9 cpv. 1 lett. d NAPR). Ferma l'area del rettangolo così definita, non tutta la misura del suo lato va poi conteggiata quale lunghezza di facciata: l'art. 9 cpv. 1 lett.
c NAPR esclude infatti dal calcolo quelle parti di edificio che sono arretrate
di 5 m dalla facciata considerata. Nella somma delle proiezioni ortogonali sul
lato del rettangolo determinante, i corpi situati a una distanza superiore a 5
m non vanno pertanto computati (cfr. STA 52.2017.197/199/200 del 14 maggio 2018
consid. 2, riguardante questa stessa norma). 3.3. Al suddetto calcolo della distanza, sfuggono invece le costruzioni
sotterranee. In base all'art. 9 cpv. 1 lett. e NAPR, per le costruzioni
sotterranee di cui all'art. 18 la distanza tra fondi è di m. 1.00. Con
l'accordo scritto del proprietario confinante, soggiunge la norma, può essere
autorizzata la costruzione a confine. Secondo l'art. 18 cpv. 1 NAPR, ai
sensi delle presenti norme sono considerate costruzioni sotterranee quelle
emergenti al massimo 1.00 m. dal terreno sistemato . Tale norma si scosta
dunque dalla regola dell'art. 42 cpv. 1 del regolamento di applicazione della
legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), secondo cui, ove non
diversamente stabilito dal regolamento edilizio o dal piano regolatore, le
distanze dal confine non si applicano agli edifici e impianti che sporgono dal
terreno (sistemato) meno di m 1.50 (cfr. pure STA 52.2013.96 del 27 marzo 2014
in RtiD II-2014 n. 20 consid. 3.1.3). Essa considera infatti sotterranee solo
quelle che non affiorano dal terreno sistemato più di 1 m.
3.4. Nel caso di specie, avallando la tesi municipale, il Governo ha ritenuto
che, verso la strada in comproprietà coattiva (part. __________), il nuovo
complesso avesse un fronte lungo solo 17.61 m. In particolare, ha considerato
che il blocco ovest (recte: nord) fosse da ignorare nel computo della
maggior lunghezza ai fini della distanza da confine. Essendo completamente
interrato dal lato della strada privata, ha osservato, andrebbe assimilato
a un'opera sotterranea soggetto unicamente alla distanza di 1 m dal confine
prevista dall'art. 18 cpv. 1 NAPR (in concreto rispettata). Ha quindi concluso
che il complesso, distante m 5.66 dal confine con il fondo a monte, si
attenesse alla distanza minima risultante dall'art. 9 cpv. 1 lett. b (4 m + 1/3
della maggior lunghezza di 1.61 m, pari a 5.33 m [recte: 4.53 m]). A
torto. Contrariamente a quanto ritenuto dalle precedenti istanze - e pur tenendo conto
del riserbo di cui deve dar prova questo Tribunale nell'interpretazione delle
norme di PR (cfr. DTF 145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020
del 2 agosto 2021 consid. 4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD
I-2013 n. 44 consid. 2.3 e rimandi) - è evidente che il blocco nord non è
affatto una costruzione sotterranea emergente al massimo 1.00 m dal
terreno sistemato ai sensi dell'art. 18 cpv. 1 NAPR, ma un vero e proprio
edificio principale alto fino a ca. 9 m (cfr. sezione A-A e prospetto sud [recte: ovest]). Poco conta che non sporga essenzialmente dal fondo
sovrastante (part. __________): questa peculiarità non permette in particolare
di attribuire al blocco nord la qualifica di costruzione sotterranea, perché
sugli altri lati s'innalza più di m 1 dal terreno sistemato. Anche se questo volume
non presenta una vera e propria facciata verso monte, esso determina comunque
un ingombro all'interno della fascia di rispetto definita dalle distanze da
confine applicabili agli edifici principali secondo l'art. 9 cpv. 1 lett. b
NAPR (cfr. in tal senso: STA 52.1996.73 del 17
novembre 1996 confermata da STF 1P.646/1996 in RDAT I-1998 n. 46; 52.2014.440 del
6 maggio 2016 confermata da STF 1C_274/2016 del 1°
giugno 2017; cfr. pure STA 52.2014.185 del 5 novembre 2014 consid. 3.4) . Non può quindi essere ignorato. Al contrario, è un corpo di fabbrica che concorre a definire il rettangolo - parallelo al
confine del fondo a monte - che circoscrive l'intera costruzione, così come
chiaramente definito dall'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR e dal relativo allegato. Ferme queste premesse, è evidente che la misura del rettangolo sul lato est è
superiore a 28 m, ovvero al limite che, oltre i 16 m di lunghezza, impone il
rispetto della distanza massima di 8 m in base all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR (4
m + 1/3 di 12 m; 16 + 12 = 28 m). Distanza che il complesso residenziale,
avvicinandosi fino a 4 m al confine con la part. __________ (cfr. pianta P -1),
manifestamente non rispetta. Il difetto, particolarmente importante, non può
evidentemente essere emendato mediante una clausola accessoria, ma richiede una
nuova progettazione.
Già
solo per questo motivo, il giudizio che ha confermato la licenza edilizia
preliminare non può essere confermato, in quanto lesivo del diritto.
4. Visto l'esito, non mette conto
di esaminare le ulteriori censure sollevate dal ricorrente, quali quella
riguardante l'altezza. Al riguardo giova nondimeno osservare che il nuovo complesso
in pendio articolato sulla verticale appare ricadere sotto il nuovo art. 17
NAPR, che disciplina in modo dettagliato le costruzioni a gradoni (variante
approvata con ris. gov. n. 4005 del 18 agosto 2021). Norma - già in vigore al
momento determinante in cui è stata emanata la decisione impugnata (cfr. al
riguardo: RDAT II-1994 n. 22 consid. 2b, I-1991 n. 23; inoltre, tra tante STA
52.2019.372 del 9 gennaio 2020 consid. 2.1, 52.2016.466 del 14 settembre 2018
consid. 2.4 e rinvii) - su cui nessuna delle precedenti istanze si è tuttavia apparentemente
soffermata.
5. 5.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto, annullando
il giudizio impugnato unitamente alla licenza edilizia preliminare che ha
confermato.
5.2. Dato l'esito, la
tassa di giustizia è posta a carico del resistente, secondo soccombenza (art.
47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultimo rifonderà inoltre all'insorgente, assistita da
un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili per entrambe le
istanze.
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
accolto.
Di
conseguenza, sono annullate:
1.1. la
decisione del 6 ottobre 2021 (n. 4867) del Consiglio di Stato;
1.2. la
licenza edilizia preliminare del 5 gennaio 2021 rilasciata dal Municipio a CO 1.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1, il quale rifonderà inoltre a
RI 1 un identico importo a titolo di ripetibili per le due sedi. Alla ricorrente va restituito l'importo versato a titolo di anticipo delle
spese processuali.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
La
presidente                                                         La
vicecancelliera