Diniego di licenza per uno spazio per la vendita e l'esposizione di autovetture
Decisione del 13.12.2022, TRAM
Incarto n. 52.2021.500
CONFORMITÀ DI ZONA
LICENZA EDILIZIA
art. 22 cpv. 2 let. a LPT

composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Sabina Ghidossi
statuendo sul ricorso del 15 dicembre
2021 del
RI
  1
rappr.
  dal suo RA 1
contro
la decisione del 10 novembre 2021 (n. 5423) del
  Consiglio di Stato che accoglie l'impugnativa inoltrata da CO 1 avverso la
  risoluzione del 7 luglio 2021 con la quale il Municipio di Mendrisio le ha
  negato la licenza edilizia per uno spazio adibito all'esposizione ed alla
  vendita di autovetture (part. __________);
ritenuto, in
fatto
A. a. __________ è
proprietaria del mapp. __________ di Mendrisio, situato in zona per attività
lavorative intensive (LI), lungo l'autostrada A2 (in località __________, Via __________).
Sul fondo vi è un
capannone (sub A, di 3294 m 2 ) locato a diverse ditte, tra cui l'CO 1
(CO 1) e l'__________ (__________).
b. Con domanda di
costruzione del 2 marzo 2021, l'CO 1 ha chiesto al Municipio la licenza
edilizia per delimitare a est dell'edificio, lungo il lato della corsia sud
dell'autostrada, uno spazio di 150 m 2 adibito all'esposizione e alla
vendita di (12) autovetture nuove e d'occasione. Vista la nuova superficie
commerciale, il progetto prevede pure di aggiungere tre posteggi per la
clientela. ESTRATTO PLANIMETRIA PROGETTO
c. La domanda,
regolarmente pubblicata, non ha suscitato opposizioni. Nonostante l'avviso
favorevole dell'Ufficio federale delle strade (USTRA) e quello dell'autorità
dipartimentale (n. 118038), il 7 luglio 2021 il Municipio ha negato il permesso
di costruzione. Ha in sostanza ritenuto che CO 1 e __________, esercitando due
attività simili ed interdipendenti, fossero da considerare un'unica unità
produttiva , che ha già esaurito la superficie massima ammessa (150 m 2 )
dall'art. 44 delle norme di attuazione del piano regolatore di Mendrisio (NAPR)
per contenuti commerciali (già assegnata ad __________ con licenza edilizia a
posteriori del 14 maggio 2021).
B. Con giudizio del 10
novembre 2021, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso presentato dall'CO 1
avverso la predetta risoluzione, che ha annullato, rinviando gli atti al Municipio
per il rilascio della licenza edilizia.
Contrariamente all'Esecutivo
comunale, il Governo ha considerato che le due società, iscritte
individualmente a registro di commercio (seppur gestite dallo stesso
amministratore), fossero da trattare come due unità produttive separate .
Anche se __________ fa capo all'officina di CO 1, le due ditte occuperebbero
spazi diversi e separati (ancorché collegati internamente da una porta). Nulla
osterebbe quindi al rilascio del permesso in applicazione dell'art. 44 NAPR.
C. Contro il predetto
giudizio, il Comune di Mendrisio si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato e confermato il diniego di licenza.
Rievocati i fatti
salienti, il ricorrente censura l'errata applicazione dell'art. 44 NAPR.
Dapprima, evidenzia come lo scopo della prescrizione sia di limitare le
attività commerciali nella zona LI, motivo per cui è possibile occupare, a tal
fine, al massimo 150 m 2 per unità produttiva e non per ogni azienda
presente sul fondo.
L'Esecutivo comunale
ribadisce poi che l'CO 1 e l'__________ sarebbero da considerare una sola unità
produttiva, che ha già utilizzato la superficie commerciale massima ammessa. Le
due società sarebbero tra di loro interdipendenti: l'attività di CO 1 sarebbe
in buona parte finalizzata alla riparazione di veicoli d'occasione, rivenduti
da __________ (che svolgerebbe solo attività di tuning, preparazione
delle auto e pulizia). Le due società costituirebbero un insieme omogeneo ,
che si rivolgerebbe al pubblico come un'unica attività, con il medesimo sito
internet e gli stessi recapiti, occupando spazi non chiaramente divisi.
D. All'accoglimento
dell'impugnativa si oppone il Governo, senza formulare particolari
osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si richiama all'avviso
cantonale del 2 giugno 2021, rimettendosi al giudizio di questo Tribunale. CO 1
chiede invece di respingere l'impugnativa, con argomentazioni di cui si dirà,
nella misura del necessario, nei considerandi di diritto.
E. Con la replica e le
dupliche, le parti (ad eccezione del Consiglio di Stato, rimasto silente) si
riconfermano nelle rispettive posizioni e domande di giudizio.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva del comune ricorrente, rappresentato dal Municipio (art.
21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 2 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre
2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è
dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può
essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Ad una valutazione anticipata (cfr. DTF
141 I 60 consid. 3.3, 136 I 229 consid. 5.3 e rinvii), il sopralluogo
postulato dalla resistente non appare idoneo a portare ulteriori elementi
rilevanti ai fini del giudizio. La situazione dei luoghi e l'oggetto della lite emergono infatti con sufficiente
chiarezza dai piani e dalle diverse immagini agli atti e riconducibili al sito
web della resistente.
2. 2.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla
pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso
dall'art. 65 cpv. 2 lett. b LST, l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo
se gli edifici e gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona
di utilizzazione. Ciò significa che nelle singole zone possono essere
autorizzati soltanto insediamenti la cui destinazione si integra
convenientemente nella funzione assegnata alla zona di situazione. Non basta
che non si pongano in contrasto con la funzione di zona, ossia che non
ostacolino l'utilizzazione conforme alle finalità pianificatorie perseguite
dalla zona. Per essere autorizzate, le nuove costruzioni devono apparire
collegate da un nesso adeguato alla funzione della zona in cui si collocano
(cfr. RDAT II-2002 n. 77 consid. 3.1, I-2002
n. 59 consid. 2.1, II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander
Ruch , Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, n. 70 seg. ad art.
22; Adelio Scolari , Commentario,
II ed., Cadenazzo 1996, n. 472 ad
art. 67 LALPT). 2.2. Secondo l'art. 44 cpv.1 NAPR, nella zona per attività lavorative intensive
sono ammesse attività di produzione intensiva di beni, di fornitura di servizi
e per il tempo libero. Attività commerciali, soggiunge la norma, sono ammesse
unicamente nella misura in cui direttamente legate alle citate attività
(vendita sul posto di beni prodotti dall'azienda), limitatamente ad una
superficie massima di 150 m 2 per unità produttiva, ed esclusa ad
ogni modo la vendita e distribuzione di beni di bisogno quotidiano. Sono in particolare escluse, soggiunge il cpv. 2 dell'art. 44 NAPR, le attività
commerciali, all'infuori di quelle ammesse secondo il cpv. 1, e i grandi
generatori di traffico (GGT). All'interno della zona LI, l'insediamento di un commercio è dunque anzitutto
possibile solo alla condizione che sia direttamente legato alle attività prevalentemente
ammesse (attività di produzione intensiva di beni, di fornitura di servizi e
per il tempo libero). In particolare, occorre che sia connesso con un processo
produttivo presente sul luogo, come la vendita sul posto di beni prodotti dall'azienda
(cfr. rapporto di pianificazione variante di PR relativa ai comparti per
attività San Martino-Penate-Rime Brecch, pag. 39; cfr. pure risoluzione del 30
novembre 2010 n. 6050 del Consiglio di Stato che approva la variante, pag. 18
seg.; inoltre, per norme simili, STA
52.2019.250 del 23 dicembre 250 consid. 3.2.1 [confermata da STF 1C_68/2021 del
7 dicembre 2021] riguardante l'art. 44 quarter NAPR e STA 52.2005.350
del 3 gennaio 2006 consid. 2 [con riferimenti], relativa al previgente art. 44
NAPR). La superficie destinabile all'attività commerciale accessoria non può inoltre
superare il limite di 150 m 2 per unità produttiva .
Concetto giuridico di natura indeterminata, di diritto comunale autonomo, che conferisce
al Municipio una certa latitudine di giudizio in punto all'individuazione del
suo contenuto precettivo, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare,
imponendosi un certo riserbo, allo scopo di rispettare l'autonomia comunale (cfr.
DTF 145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021
consid. 4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid.
2.3 e rimandi). Avuto riguardo alle funzioni assegnate al comparto, da cui il
Comune ha chiaramente inteso allontanare i commerci, non appare segnatamente
insostenibile ritenere che la nozione di unità produttiva non debba
necessariamente riferirsi a una singola società (dotata di personalità
giuridica), ma possa inglobare anche più ditte con attività tra loro connesse
all'interno di uno stabilimento o struttura, finalizzati alla produzione di
beni o erogazione di servizi. Anche un insieme di più ditte che presentano
sinergie tali da apparire esternamente come una sola azienda può insomma essere
considerata un'unità produttiva. 2.3. In concreto, come visto in narrativa, il progetto dell'CO 1 prevede di
formare un'area esterna di 150 m 2 per la vendita ed esposizione di
veicoli nuovi e d'occasione. Il Municipio ha essenzialmente negato il permesso,
considerando come tale azienda formi un'unica unità produttiva con l'__________,
che avrebbe già esaurito lo spazio per attività commerciali. A opposta
conclusione è approdato il Governo, ritenendo invece indipendenti le due
società, che occupano spazi separati. A torto. Come correttamente rileva il ricorrente, le due società si presentano
effettivamente al pubblico come un'unica struttura sotto lo stesso tetto, con CO
1 services officina e carozzeria e __________ la tua
concessionaria multimarche (cfr. sito web www.__________.ch e
immagini stabilimento; cfr. pure print screen agli atti). Le due società,
aventi uno scopo e una ragione sociale affine, capitanate dallo stesso
amministratore unico, hanno un sito web comune e i medesimi recapiti telefonici
e postali. Offrono inoltre congiuntamente i loro servizi (__________):
da un lato, la vendita di vetture nuove e usate multimarca di ogni gamma,
incluso il disbrigo di pratiche doganali, omologazioni e import/export. Dall'altro,
la riparazione di veicoli e altri servizi, carrozzeria e magazzino gomme (cfr.
sito web citato, print screen doc. C e D). Sebbene l'officina meccanica (con le
cabine di verniciatura, ecc.) sia fisicamente separata dagli spazi adibiti alla
vendita ed esposizione dei veicoli (a cui è comunque collegata da una porta),
nella stessa carrozzeria così come nei diversi spazi interni ed esterni del
capannone si ritrova il logo o l'insegna __________, senza che appaia
agevolmente possibile disgiungere l'attività dell'__________ da quella dell'CO
1 (cfr. sito web e print screen citati e relative immagini con l'officina, le
facciate dello stabilimento, il totem-insegna, ecc.). All'apparenza, non si
tratta quindi solo di una non meglio precisata collaborazione tra due garage
indipendenti , che effettuano entrambi riparazione/manutenzione/vendita
di automobili , l'uno di alta gamma , l'altro di tipo
classico (utilitarie e veicoli d'occasione) - distinzione di cui non v'è
invero traccia agli atti (cfr. pure replica pag. 2, con richiamo alla
piattaforma Autoscout che vende veicoli di __________ nuovi e usati, di ogni
modello). Al contrario, senz'altro plausibile è la deduzione che tra le due
ditte vi sia una stretta sinergia, tale da farle apparire esteriormente come
una sola struttura aziendale (officina-carrozzeria e concessionaria multimarca;
cfr. sito web e print screen citati e relative immagini). In queste circostanze - anche ammesso che un'autofficina possa essere
assimilata a un' attività di produzione intensiva di beni o fornitura
di servizi conforme alla zona LI e la vendita di veicoli un'attività
accessoria ad essa direttamente legata (come implicitamente ritenuto da
tutte le parti) - non appare in ogni caso scorretta la deduzione del Municipio
di considerare le due ditte quale unica unità produttiva ai sensi
dell'art. 44 cpv. 1 NAPR. Unità che, avendo pacificamente già sfruttato
una superficie di 150 m 2 per la vendita di auto (cfr. pure immagini
citate), ha in ogni caso già esaurito il limite massimo disponibile per
attività commerciali. Ne discende che il nuovo spazio di vendita di
autoveicoli, previsto a fianco degli spazi adibiti a officina e concessionaria,
non può essere autorizzata. L'opposta deduzione del Governo, che ha
inammissibilmente sostituito la sua valutazione a quella municipale (facendo per
lo più astrazione degli aspetti di cui sopra) non può per contro essere
tutelata, in quanto lesiva del diritto e dell'autonomia comunale.
3. In conclusione, la decisione del Municipio di diniego del
permesso va dunque confermata, senza che occorra peraltro chiedersi se il nuovo
spazio di vendita non si ponga anche in contrasto con altri parametri su cui
nemmeno le precedenti istanze si sono soffermate (quali l'area verde, art. 44
cpv. 3 NAPR; cfr. al riguardo anche le immagini aeree tra il 2015 e 2021 pubblicate
sul geoportale dell'Ufficio federale della topografia swisstopo SWISSIMAGE
Viaggio nel tempo, da cui appare una riduzione della fascia prativa lungo l'autostrada).
4. 4.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono il ricorso è accolto, con conseguente
annullamento del giudizio impugnato e ripristino della decisione municipale. 4.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della resistente, soccombente
(art. 47 LPAmm). Al Comune, che dispone di un servizio giuridico, non si assegna
alcuna indennità per ripetibili (art. 49 cpv. 2 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
accolto.
Di conseguenza,
1.1. la decisione
del 10 novembre 2021 (n. 5423) del Consiglio di Stato è annullata;
1.2. la
risoluzione del 7 luglio 2021 con cui il Municipio di Mendrisio ha negato CO 1
la licenza edilizia per l'area di esposizione e vendita di autovetture è
confermata.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1. Non si assegnano ripetibili.
3.   Contro la presente
decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a
Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della
legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4.   Intimazione
a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
presidente                                                            La
vicecancelliera