Contratto misto di appalto e vendita - responsabilità per difetti - clausola di esclusione della garanzia
Decisione del 04.11.2022, IICCA
Incarto n. 12.2022.82
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
GARANZIA PER DIFETTI
art. 216 CO
art. 363 CO
art. 367 CO

AO 1
AO 2
tutti rappr. da PA 2
contro
AP 1
AP 2
tutti rappr. dallavv.  PA
  1
PI
  1, ora PI 1
rappr. dallUfficio
con cui gli attori hanno
chiesto la condanna dei primi due convenuti al pagamento di fr. 237'295.85 oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018 e della terza convenuta,
in solido con costoro, al pagamento di fr. 117'842.95 oltre interessi al 5% dal
9 aprile 2018;
domanda avversata solo dai
primi due convenuti - la terza convenuta non essendosi invece espressa -, che
hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 6
maggio 2022 ha parzialmente accolto, condannando i primi due convenuti al
pagamento di fr. 107'530.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018 e tutti i convenuti
in solido al pagamento di fr. 58800.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018
(ritenuto che, per quanto atteneva ai primi due convenuti, limporto di fr.
58800.- era già compreso nellaltro importo condannatorio di fr. 107'530.-);
appellanti i primi due
convenuti, con appello 13 giugno 2022, con cui hanno chiesto, in via principale,
la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere ogni domanda nei loro
confronti e con ciò di condannare la terza convenuta al pagamento di fr.
58800.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi, e, in via subordinata, il suo annullamento con
rinvio dellincarto alla Pretura per la completazione dellistruttoria e
lemanazione di una nuova decisione, protestando spese e ripetibili di secondo
grado;
mentre gli attori, con
risposta allappello 29 settembre 2022, hanno postulato la reiezione del
gravame contestando altresì di essere debitori delle ripetibili per la sede
pretorile, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con rogito 21 giugno
2017 del notaio avv. R__________ __________ (doc. B) AP 1 e AP 2 hanno venduto a
AO 1 e AO 2, per un prezzo di fr. 1'180'000.-, il fondo n. __________ RFD di __________,
sul quale limpresa PI 1, su incarico dei venditori (cfr. doc. 3), stava
terminando la costruzione di una villetta con giardino e piscina. Per quanto
qui interessa, il contratto prevedeva, al suo punto 4, che  i venditori
cedono i diritti del committente, garanzia sui difetti compresa, inerenti la
fornitura e la posa della piscina nonché della relativa copertura nei confronti
della ditta PI 1. La piscina e la relativa copertura dovranno essere terminate
a regola darte entro il 31 luglio 2017  e, al suo punto 5, che  le
parti, a garanzia del pagamento degli artigiani che hanno realizzato i lavori
di edificazione del fondo oggetto del presente atto, nonché a garanzia della
corretta esecuzione degli stessi lavori e di quanto indicato al punto 4 che
precede, concordano di depositare presso il notaio rogante un importo di fr.
30'000.-, da trattenere dal prezzo di vendita. Tale importo sarà liberato ... Il
venditore, e per esso la spettabile RA 1, __________, consegnerà allacquirente
il fondo oggetto del presente atto ultimato secondo i piani nonché con i lavori
concordati, eseguiti a regola darte. Le parti prendono atto che la relazione
tecnica è già stata consegnata agli acquirenti  Sulloggetto venduto, i
venditori concedono allacquirente la garanzia sui difetti della cosa previsti
dalla norma SIA 118. Durata della garanzia 2 anni .
2. Con
petizione 26 giugno 2018 AO 1 e AO 2, al
beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, hanno convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1, AP 1, AP 2 e PI 1 - successore in diritto di PI 1 - per ottenere la
condanna dei primi due al pagamento di fr. 237'295.85 oltre interessi al 5% dal
9 aprile 2018 e dellultima, in solido con loro, al pagamento di fr. 117'842.95
oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018. Essi, in estrema sintesi, hanno
preteso dai venditori il minor valore di tutte le opere eseguite,
rispettivamente dai venditori e dallimpresa il minor valore del giardino e
della piscina, importi questi che sono stati da loro quantificati sulla base di
una perizia di parte (doc. D) e di alcuni preventivi (doc. D1-D2 e F).
I
primi due convenuti si sono opposti alla petizione, mentre la terza convenuta,
nel frattempo fallita, non si è espressa.
3. Esperita
listruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 6
maggio 2022 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione, ha condannato
i primi due convenuti al pagamento di fr. 107'530.- oltre interessi al 5% dal 9
aprile 2018 e tutti i convenuti in solido al pagamento di fr. 58800.- oltre
interessi al 5% dal 9 aprile 2018 (precisando poi che, per quanto atteneva ai
primi due convenuti, limporto di fr. 58800.- era già compreso nellaltro
importo condannatorio di fr. 107'530.-), ponendo la tassa di giustizia di fr.
8500.- e le spese di fr. 6020.- (oltre a quelle della procedura di
conciliazione di fr. 150.-) per il 45.3% a carico dei primi due convenuti -
circostanza che invero era stata precisata solo nei considerandi - e per il 54.7%
a carico degli attori, obbligati altresì a rifondere ai primi due convenuti fr. 6500.- per ripetibili. Egli ha sostanzialmente seguito gli attori, osservando
tuttavia che le loro pretese dovevano essere ridimensionate, visto che in base
alla perizia giudiziaria il minor valore della piscina e del giardino era di
fr. 58'800.- e quello delle opere rimanenti ammontava a fr. 48'730.-.
4. Con
appello 13 giugno 2022 i primi due convenuti hanno chiesto, in via principale,
la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere ogni domanda nei loro
confronti e con ciò di condannare la terza convenuta al pagamento di fr.
58800.- oltre interessi al 5% dal 9 aprile 2018, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi, e, in via subordinata, il suo annullamento con
rinvio dellincarto alla Pretura per la completazione dellistruttoria e
lemanazione di una nuova decisione, protestando spese e ripetibili di secondo grado.
Con
risposta allappello 29 settembre 2022 gli attori hanno postulato la reiezione
del gravame contestando altresì di essere debitori delle ripetibili per la sede
pretorile, il tutto con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.
motivazione
pretorile
5. Il
Pretore ha preliminarmente accertato che nel caso di specie le parti avevano sottoscritto
un contratto di compravendita inerente a unedificazione in corso, nellambito
della quale, oltre ad essere stata integrata lapplicazione della norma SIA
118, gli attori avevano concretamente  avuto voce in capitolo . Ne ha
così dedotto che tra loro era venuto in essere un contratto misto con elementi
del contratto di vendita e del contratto di appalto (cfr. DTF 117 II 259
consid. 2b; TF 4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2), che, in caso di
difettosità delloggetto acquistato, permetteva alla parte acquirente di
pretendere leliminazione del difetto, lesecuzione sostitutiva, il minor
valore dellopera o la risoluzione del contratto (art. 205 e 368 cpv. 2 CO, in
relazione con lart. 169 segg. della norma SIA 118).
Ciò
premesso, per quanto è qui ancora dinteresse, egli ha ritenuto che gli attori
potessero senzaltro pretendere dai primi due convenuti il minor valore quantificato
dal perito giudiziario a seguito della difettosità della piscina e del giardino,
rispettivamente delle opere rimanenti. I difetti erano in effetti stati
notificati tempestivamente, non solo entro il termine di due anni previsto dallart.
173 della norma SIA 118, ma anche secondo quanto previsto dagli art. 201 e 367
CO. E nemmeno risultava che le parti, per quanto riguardava i difetti della
piscina e del giardino, avessero liberato i venditori dalla loro responsabilità:
in base al chiaro tenore degli accordi la cessione dei diritti di garanzia nei
confronti dellimpresa non doveva in effetti comportare lesclusione di
responsabilità dei venditori, che per altro poteva essere ammessa solo in modo
restrittivo (cfr. DTF 109 II 24), specialmente poi se, come nel caso concreto, costoro
avevano fornito una garanzia alla controparte (cfr. DTF 91 II 344); e comunque una
tale esclusione di responsabilità, la cui pattuizione nelle particolari
circostanze non poteva essere desunta in modo tacito (cfr. DTF 95 II 119), non
era stata validamente stipulata nel rogito.
sulle richieste dei
primi due convenuti
6. Nellappello i primi
due convenuti hanno chiesto, in via subordinata, lannullamento del querelato giudizio con rinvio dellincarto
al Pretore per la completazione dellistruttoria e
lemanazione di una nuova decisione, rimproverando al giudice di prime cure una
violazione del diritto di essere sentito per non aver ammesso il loro
interrogatorio, linterrogatorio di AO 2 e lassunzione dei testi __________, __________, __________, __________ e avv.
R__________ __________.
La censura, che va trattata preliminarmente nonostante sia stata sollevata
solo in via subordinata (cfr. DTF 118 Ia 17 consid. 1a; TF 4A_165/2008 dell11
novembre 2008 consid. 6, siccome la stessa, se fondata, implicherebbe già di
per sé lannullamento della decisione impugnata e il rinvio della causa al
primo giudice per la continuazione della procedura e lemanazione di una nuova
decisione, e ciò indipendentemente dalle possibilità di successo del gravame
nel merito), devessere respinta. Come si vedrà nei prossimi considerandi, le
prove in questione, volte in sostanza ad accertare che al momento della sottoscrizione
del rogito di cui al doc. B ledificazione era già terminata tranne per quanto
riguardava la piscina e il giardino (per cui, a detta dei primi due convenuti,
occorreva far capo alle norme sulla compravendita, salvo per queste ultime
opere, a cui si applicavano le norme sullappalto), rispettivamente che, con
riferimento alla piscina e al giardino, le parti avevano inteso escludere
qualsiasi responsabilità dei venditori, non erano in effetti rilevanti per lesito
della lite, non essendo tali da far venire meno il diritto degli attori di
farsi attribuire il minor valore della piscina e del giardino, rispettivamente
delle opere rimanenti.
7. Nel merito, come
detto, i primi due convenuti hanno innanzitutto sostenuto che nel caso di
specie, visto che al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. B
ledificazione era già terminata tranne per quanto riguardava la piscina e il
giardino (circostanza che ritenevano di poter dimostrare con le prove di cui
hanno reiterato lassunzione in questa sede), occorreva senzaltro far capo alle
norme sulla compravendita (art. 197 segg. CO), salvo per queste ultime opere, a
cui si applicavano le norme sullappalto (art. 367 segg. CO).
Il rilievo, che alla luce
delle tematiche sollevate nellappello (di cui meglio si dirà nei prossimi due
considerandi) assume più che altro carattere accademico, è infondato. A fronte
dellassunto pretorile, rimasto incensurato in questa sede, secondo cui i primi
due convenuti avevano provveduto a vendere agli attori una villetta ancora in
costruzione nellambito della quale questi ultimi avevano concretamente  avuto
voce in capitolo  (in tal senso, pure, risposta p. 5), rispettivamente a
fronte del fatto, incontestabile, che il prezzo di vendita non era stato
suddiviso tra il terreno e la costruzione, è in effetti a ragione che il giudice
di prime cure ha ritenuto che tra loro fosse venuto in essere un contratto di
carattere misto ove convivevano elementi sia del contratto di compravendita sia
del contratto di appalto (cfr. Gauch ,
Der Werkvertrag, 6ª ed., n. 348 e 2319; Keller/Siehr ,
Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; DTF 118 II 142 consid. 1a; TF 4C.301/2002 del 22 gennaio
2003 consid. 2.1; II CCA 12 ottobre 2015 inc. n. 12.2013.118), fermo restando
che, per quanto riguardava la garanzia per difetti, facevano in ogni caso stato
le disposizioni relative al contratto di appalto (cfr. Gauch , op. cit., n. 349 e 2319; Honsell , Basler Kommentar, 7ª ed., n. 5 ad art. 205 CO; DTF 117
II 259 consid. 2b, 118 II 142 consid. 1a; TF 4C.6/1997
del 1° aprile 1997 consid. 2a, 4C.301/2002 del 22 gennaio 2003 consid. 2.2; II
CCA 12 ottobre 2015 inc. n. 12.2013.118, 26 ottobre 2021 inc. n. 12.2021.11),
ciò valendo beninteso anche per le parti dellopera che erano eventualmente già
state terminate al momento della sottoscrizione dellaccordo (cfr. DTF 118 II
142 consid. 1a).
8. Con riferimento alle
parti dellopera che a detta dei primi due convenuti sarebbero già state
terminate al momento della sottoscrizione dellaccordo, ossia a tutte le opere contrattuali
tranne quelle inerenti alla piscina e al giardino, essi hanno quindi sostenuto
che la loro difettosità non era mai stata loro notificata e che, laddove lo
fosse stato, la notifica era avvenuta tardivamente, senza cioè aver rispettato
le regole previste dagli art. 200 e 201 CO, a cui la norma SIA 118 era estranea.
Essi hanno pertanto contestato di essere tenuti a corrispondere alla
controparte il relativo minor valore di fr. 48730.-.
Nella misura in cui è
volta a sanzionare la presunta mancata notifica dei difetti, la censura devessere
disattesa. La circostanza è in effetti stata evocata per la prima volta e con
ciò in modo irrito (art. 229 CPC e contrario ; II CCA 15 novembre 2021
inc. n. 12.2021.79, 24 febbraio 2022 inc. n. 12.2021.88) solo in sede
conclusionale. Negli allegati preliminari i primi due convenuti si erano invece
limitati a contestare la tempestività della notifica, il tutto dopo aver pacificamente
dato atto, a p. 13 della risposta di causa, che il primo scritto di notifica
dei difetti  utile  degli attori, ovvero nei loro confronti, sarebbe
stato quello, a loro dire tardivo, di cui al doc. G. La particolare questione è
oltretutto superata da quanto si dirà qui di seguito.
La censura deve però essere
disattesa anche nella misura in cui è volta a sanzionare la presunta tardività
della notifica dei difetti, questione a cui - come detto (cfr. supra consid. 7) - si dovevano applicare le norme sul contratto di appalto e non
quelle sul contratto di compravendita. Essa è innanzitutto irricevibile in
ordine per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), in quanto i primi due
convenuti, pur avendo censurato lassunto pretorile secondo cui la notifica dei
difetti sarebbe stata anche rispettosa di quanto previsto dagli art. 201 e 367
CO, non hanno tuttavia spiegato per quale ragione di fatto o di diritto il
giudice di prime cure avrebbe sbagliato nel ritenere che i difetti erano stati
notificati a loro tempestivamente entro il termine di due anni previsto dalla
norma SIA 118, la cui applicazione era stata concordata nella clausola n. 5
(secondo cui  Sulloggetto venduto, i venditori concedono allacquirente
la garanzia sui difetti della cosa previsti dalla norma SIA 118. Durata della
garanzia 2 anni  ). Essa sarebbe stata in ogni caso da respingere anche
nel merito, potendosi senzaltro condividere lassunto pretorile secondo cui dal
tenore di quella clausola si doveva concludere che i difetti potevano essere
notificati in ogni tempo entro il termine di due anni (art. 173 della norma SIA
118), non ancora scaduto al momento dellinoltro della petizione.
9. Per quanto riguarda invece
la piscina e il giardino, i primi due convenuti hanno infine sostenuto che nel
rogito di cui al doc. B le parti avevano in realtà inteso escludere qualsiasi
responsabilità dei venditori (circostanza che ritenevano di poter dimostrare
con le prove di cui hanno reiterato lassunzione in questa sede). Essi hanno
pertanto contestato di essere tenuti a corrispondere alla controparte il
relativo minor valore di fr. 58800.-.
Il rilievo devessere
disatteso. Quandanche si volesse ammettere - nonostante al momento attuale ciò
non sia stato ancora dimostrato - che con la clausola n. 4 (secondo cui  i
venditori cedono i diritti del committente, garanzia sui difetti compresa,
inerenti la fornitura e la posa della piscina nonché della relativa copertura
nei confronti della ditta PI 1 ) le parti, contrariamente al suo tenore
letterale e allinterpretazione restrittiva che doveva esserne fatta (cfr. TF
4C.281/2002 del 25 febbraio 2003 consid. 1.3), avevano effettivamente inteso
escludere qualsiasi responsabilità dei venditori per quelle due opere, resterebbe
in effetti il fatto che i primi due convenuti, in violazione del loro obbligo
di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non hanno però censurato lulteriore
assunto pretorile, che costituisce una motivazione alternativa e indipendente,
secondo cui quelleventuale esclusione di responsabilità non era comunque stata
stipulata nel rogito e dunque non era valida: in tali circostanze lappello, su
questo punto, devessere dichiarato irricevibile (cfr. Reetz , in:
Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Kommentar, 3 a ed., n.
43 ad art. 308-318; Hungerbühler/Bucher ,
DIKE-ZPO, 2ª ed., n. 42 seg. ad art. 311; TF 4A_133/2017 del 20 giugno 2017
consid. 2.2 e 2.3.2 [riferita invero allanaloga norma di cui allart. 321 cpv.
1 CPC], 4A_607/2019 del 22 aprile 2020 consid. 3.3, secondo cui, in presenza di una decisione pretorile fondata su più
motivazioni alternative e indipendenti, la parte appellante è tenuta a
dimostrare, pena lirricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto).
La conclusione del giudice
di prime cure era per altro conforme al diritto. In effetti, per giurisprudenza
invalsa, nel caso in cui linterpretazione di una clausola contenuta in un
negozio giuridico sottoposto per legge a una forma particolare permetta di concludere
che il suo effettivo contenuto divergeva dal suo tenore letterale, occorre poi
ancora esaminare se quel suo contenuto effettivo sia stato sufficientemente
espresso nella forma legale prescritta (cfr. DTF 121 III 118 consid. 4b/bb, 122
III 361 consid. 4; TF 4A_24/2008 del 12 giugno 2008 consid. 3.1 [riferita per
lappunto a una compravendita immobiliare], 4A_223/2020 del 30 ottobre 2020
consid. 2.2). Sennonché, nel caso di specie, anche laddove, per ipotesi, la
clausola di cessione dei diritti di garanzia nei confronti dellimpresa potesse
e dovesse essere intesa quale esclusione della responsabilità dei venditori,
resterebbe il fatto che una tale esclusione di responsabilità non era però
stata sufficientemente espressa nella necessaria forma pubblica notarile (art.
216 cpv. 2 CO; cfr. Brückner ,
Schweizerisches Beurkundungsrecht, n. 2500 segg. e in particolare n. 2505; Brückner, Der Umfang des Formzwangs beim
Grundstückkauf, in ZBGR 75 p. 6 segg. e in particolare p. 9; Wiegand/Brunner , Vom Umfang des
Formzwanges und damit zusammenhängende Fragen des Grundstückkaufvertrages, in
recht 1993 p. 10; Schmid , Die
Gewährleistung beim Grundstückkauf, in ZBGR 81 p. 379 e 386; Schumacher/Rüegg , Die Haftung des
Grundstückverkäufers, in Koller, Der Grundstückkauf, 2ª ed., § 5 n. 332; Reber , Der Umfang des Formzwangs beim
Grundstückkauf, in Jusletter 9 maggio 2005 n. 81; cfr. pure, più in generale,
DTF 113 II 402 consid. 2a con rif. a Brückner, Sorgfaltspflicht der Urkundsperson und Prüfungsbereich des Grundbuchführers bei
Abfassung und Prüfung des Rechtsgrundausweises, in ZBGR 64 p. 66 segg. e in
particolare p. 79) ed era nulla per vizio di forma.
10. Ne discende che
lappello dei primi due convenuti devessere respinto nella misura in cui è
ricevibile.
Le spese giudiziarie della
procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr.
107'530.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
sulle richieste degli
attori
11. La domanda con cui gli
attori, sia pure solo nella loro risposta allappello (che in tal senso
costituiva di fatto un vero e proprio appello incidentale ai sensi dellart.
313 CPC, cfr. DTF 121 III 420 consid. 1; TF 5A_618/2012 del 27 maggio 2013
consid. 4.1), hanno chiesto di riformare il giudizio pretorile nel senso di non
essere obbligati a corrispondere ripetibili alla controparte per tale sede
siccome in prima istanza erano risultati parzialmente vittoriosi è
manifestamente improponibile e manifestamente infondata. Da una parte essa
non è stata sufficientemente motivata (art. 311 cpv. 1 CPC, applicabile anche
allappello incidentale, cfr. TF 5A_361/2019 del 21 febbraio 2020 consid. 3.3.1),
visto che gli attori non si sono confrontati con le ragioni di fatto e di
diritto che avevano indotto il giudice di prime cure a porre a loro carico lindennità
ripetibile. E dallaltra queste ultime ragioni, e meglio la loro soccombenza
preponderante, erano perfettamente idonee a giustificare la loro condanna al
pagamento di ripetibili (art. 106 cpv. 2 CPC).
12. Ne discende che
lappello incidentale degli attori devessere respinto nella misura in cui è
ricevibile.
Le spese processuali della
procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 6500.-,
seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si attribuiscono ripetibili
alla controparte, che nemmeno è stata invitata a presentare eventuali
osservazioni di risposta (art. 312 cpv. 1 CPC, applicabile anche allappello
incidentale).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. Lappello 13 giugno
2022 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese
processuali della procedura di appello di fr. 7000.- sono a carico degli
appellanti in solido, che rifonderanno agli appellati, sempre in solido, fr. 4000.-
per ripetibili.
III. Lappello
incidentale 29 settembre 2022 di AO 1 e AO 2 è respinto nella misura in cui
è ricevibile.
IV. Le spese processuali
della procedura di appello incidentale di fr. 500.- sono a carico degli
appellanti incidentali in solido. Non si attribuiscono ripetibili.
V. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1,
e all
Per
la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).