Licenza edilizia per uno stabile residenziale-commerciale e centro medico
Decisione del 10.03.2022, TRAM
Incarto n. 52.2019.498
DISTANZA DALLA STRADA
INDICE DI SFRUTTAMENTO
LICENZA EDILIZIA
PARCHEGGIO / PARCHEGGI / POSTEGGIO / POSTEGGI
SUPERFICIE EDIFICABILE
SUPERFICIE UTILE LORDA O SUL
art. 37 cpv. 1 LE
art. 38 cpv. 1 LE
art. 40 cpv. 1 RLE

composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sul ricorso del 9 ottobre
2019 di
RI
  2 e RI 1
RI
  3 e RI 4 patrocinati da:   PA 1
contro
la decisione del 4 settembre 2019 (n. 4261) del
  Consiglio di Stato che accoglie parzialmente il ricorso presentato dagli
  insorgenti contro la risoluzione del 21 marzo 2018 con cui il Municipio di
  Mendrisio ha rilasciato alla CO 1 la licenza edilizia per la costruzione di
  uno stabile residenziale-commerciale e centro medico a Mendrisio (part. __________);
ritenuto, in
fatto
A. a. Con domanda di
costruzione del 19 settembre 2017, la CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso
di costruire un nuovo stabile su un fondo (part. __________) situato a
Mendrisio, a monte dell'intersezione tra via __________, via __________ e via __________,
in zona residenziale intensiva R5, nel comparto speciale b "__________",
secondo il piano regolatore approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione
del 2 novembre 2000 (n. 4779). via __________ ESTRATTO MAPPA Secondo il progetto, il nuovo stabile sarà formato da uno zoccolo seminterrato
(adibito a un'autorimessa, una farmacia, cantine e vani tecnici), sul quale si
svilupperà un volume a "L" di 4 piani, riservati a un centro medico
(P1 e P2) e a 7 appartamenti (P2, P3 e P4). Oltre all'autorimessa (con 14 posti
auto), che sarà accessibile da via __________, il progetto prevede di
realizzare lungo questa strada 6 parcheggi (che si aggiungeranno ad altri due
esterni). b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha suscitato l'opposizione di
diversi vicini, tra cui RI 2 e RI 1 (comproprietari della PPP 27863 del fondo
base part. __________) e RI 3 e RI 4 (a cui apparteneva, nel medesimo
condominio, la PPP 27869). c. Dopo che gli atti erano stati completati, preso atto dell'avviso favorevole
(n. 103194) dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, il 21 marzo
2018 il Municipio ha rilasciato il permesso richiesto, respingendo tutte le
opposizioni pervenute.
B. Con unico giudizio del
4 settembre 2019, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente il ricorso
interposto dai comproprietari __________ e __________ insieme ad altri vicini -
oltre a quello di un'ulteriore opponente - confermando la licenza edilizia a
due condizioni aggiuntive (riguardanti il fabbisogno di posti auto per la parte
residenziale e il posteggio esterno per disabili). Dopo aver negato una lesione del diritto di essere sentito e ritenuto completi
gli atti annessi alla domanda di costruzione, nel suo giudizio il Governo ha
respinto diverse censure sollevate dai ricorrenti, riguardanti in particolare
il cantiere, una strada privata, la stabilità del terreno, l'altezza dell'edificio,
l'area verde e l'indice di sfruttamento. In merito a quest'ultimo, ha
segnatamente escluso che nella superficie utile lorda (SUL) dovessero essere
computati i locali server e archivio del centro medico. Ha inoltre ammesso la
conformità del progetto dal profilo delle distanze, in particolare verso l'area
pubblica. Ha per contro considerato che il calcolo del fabbisogno dei posteggi
per i 13 appartamenti non fosse conforme all'art. 49bis cpv. 1 lett. b delle
norme di attuazione del piano regolatore di Mendrisio (NAPR); al difetto ha
nondimeno posto rimedio destinando alla parte residenziale 4 dei 13 stalli
previsti per la parte commerciale (che ha reputato non soggetta ad alcun fabbisogno
minimo ). Ha inoltre ritenuto conformi alle norme VSS le dimensioni
dei posteggi esterni (ad eccezione di quello per disabili che ha allargato di
0.10 m). La precedente istanza ha pure avallato le conclusioni della perizia
fonica e il relativo aggiornamento (che avevano esaminato le diverse fonti di
rumore). Vagliato il volume del traffico indotto, ha escluso che la maggior
sollecitazione di via __________ potesse provocare immissioni foniche percettibilmente
più elevate, negando invece un aumento di traffico su via __________. Ha pure
rigettato le censure relative a uno sconfinamento della costruzione sul fondo a
monte e all'inserimento del progetto nel paesaggio.
C. Avverso il predetto
giudizio, RI 2 e RI 1, unitamente a RI 3 e RI 4, si aggravano ora davanti al
Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato insieme alla
decisione municipale. Lamentata in limine una lesione del
diritto di essere sentiti, nel merito i ricorrenti ripropongono le censure
sollevate senza successo davanti al Governo. In sintesi, ribadiscono in
particolare la violazione dell'indice di sfruttamento (per il mancato computo
nella SUL dei locali server e archivio e per un errore nel calcolo della
superficie edificabile). Contestano poi che il nuovo edificio rispetti la
distanza minima da via __________. Gli insorgenti criticano inoltre il
fabbisogno (sottostimato) dei posteggi del centro medico e della farmacia,
oltre all'ubicazione dello stallo per disabili. Ritengono altresì errato il volume
del traffico indotto considerato dalle istanze inferiori (che sarebbe superiore
a quello risultante dalla perizia allegata dall'istante) e insufficiente l'accesso
su via __________ (con i veicoli in uscita che percorreranno questa strada, la
quale non potrebbe però sopportare carichi aggiuntivi). Nella loro impugnativa
si dolgono pure di una violazione del principio di inserimento ordinato e
armonioso nel paesaggio, come pure di ulteriori carenze del piano
canalizzazioni e dello studio fonico, oltre che di un possibile sconfinamento
sul loro fondo in fase di costruzione.
D. All'accoglimento dell'impugnativa
si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nella sua posizione,
riportando le osservazioni degli uffici interpellati della Sezione della
protezione dell'aria, dell'acqua e del suolo (SPAAS). Il Municipio e l'istante
in licenza chiedono il rigetto del ricorso, respingendo puntualmente le
obiezioni degli insorgenti con argomenti di cui si dirà, per quanto occorre, in
appresso.
E. Con la replica e le
dupliche, i ricorrenti rispettivamente l'UDC, il Municipio e l'istante in
licenza si sono riconfermati nelle loro conclusioni e domande di giudizio,
sviluppando in parte le rispettive tesi avverse. Anche di queste si riferirà,
nella misura del necessario, nei seguenti considerandi di diritto.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1
della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la
legittimazione attiva dei ricorrenti, perlomeno per quanto riguarda gli
insorgenti __________, tuttora comproprietari dell'appartamento nel condominio
a monte (part. __________). Se sia data anche per i ricorrenti __________, che
hanno frattanto alienato il loro fondo, è questione che può rimanere aperta. Il
ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine. 1.2. L'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria
(art. 25 cpv. 1 LPAmm). A una valutazione anticipata (cfr. DTF 141 I 60 consid.
3.3 e rimandi), le prove offerte dai ricorrenti (sopralluogo, perizia
giudiziaria, loro deposizione) non appaiono idonee a portare ulteriori elementi
rilevanti ai fini del giudizio. A maggior ragione se si considerano le lacune
di cui risulta comunque affetto il progetto (cfr. infra consid. 3-5).
2. Diritto di
essere sentito 2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per
iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio
della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione
della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29
cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile
1999 (Cost.; RS 101). Per costante giurisprudenza, la motivazione di una
decisione è sufficiente quando la parte interessata è messa in condizione di
rendersi conto della portata del provvedimento che la concerne e di poterlo
impugnare con cognizione di causa (cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In
quest'ottica basta che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che
l'hanno indotta a decidere in un senso piuttosto che in un altro. Essa non è
quindi tenuta a pronunciarsi in modo esplicito ed esaustivo su tutti gli
argomenti sollevati, ma può limitarsi alle sole circostanze che appaiono
rilevanti per il giudizio in quanto atte a influire sulla decisione di merito
(cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232 consid. 5, 137 II 266 consid. 3,
134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò non ne ostacoli troppo la
comprensione, la motivazione di una decisione può anche essere implicita,
risultare dai diversi considerandi della stessa o da rinvii ad altri atti (cfr.
DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18 dicembre 2017 consid.
5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2). 2.2. In concreto, dagli atti risulta che il Municipio ha riassunto e
respinto punto per punto le obiezioni sollevate dai ricorrenti, seppur a tratti
in modo stringato oppure rinviando all'avviso cantonale (cfr. decisione del 21
marzo 2018 pag. 3 seg.), ciò che, come visto, è di principio possibile. Pure il
Consiglio di Stato ha preso posizione sulle diverse censure avanzate dinnanzi
ad esso. Da questo profilo non appare quindi fondata la generica obiezione dei
ricorrenti, che sembrano d'altra parte aver recepito appieno le motivazioni del
Governo, impugnando con cognizione il suo giudizio e riproponendo in questa
sede le tesi che ritenevano opportune. Non
occorre comunque soffermarsi oltre su tale aspetto, né sull'apprezzamento
anticipato delle prove effettuato dalla precedente istanza, dato che il gravame
deve comunque essere accolto nel merito per i motivi che seguono.
3. Superficie utile
lorda 3.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto
tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile
del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della
superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici
dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL
sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per
l'abitazione o il lavoro; tra queste, le
cantine, i solai, le lavanderie e gli essiccatoi delle abitazioni (cfr. art. 38
cpv. 1 LE). Non vengono inoltre computati, in base all'art. 40 cpv. 1 del
regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), gli archivi e i magazzini sotterranei, non accessibili al pubblico e
che non servono per il lavoro. L'utilizzazione di un locale per il lavoro deve essere intesa in senso lato.
Non occorre che il locale sia occupato da persone e diretto da persone
esercitanti un'attività. Per essere computato nella SUL è sufficiente che esso
serva a tale attività e appaia pertanto integrato nel processo lavorativo al
quale uno stabile è assegnato. In tal senso, vanno di principio conteggiati i
depositi che come tali non hanno una destinazione autonoma, ma di locali al
servizio di un'attività lavorativa (cfr. RDAT 1988 n. 41 consid. 4.5, 1985 n.
77, 1984 n. 77; STA 52.2018.171 del 27 maggio 2019 consid. 4.1, 52.2017.197/199/200
del 14 maggio 2018 consid. 3.3; cfr. pure Adelio Scolari , Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1127 seg. e 1130 ad art. 38 LE). Per
costante giurisprudenza, decisiva ai fini del computo della superficie di un
locale non è l'indicazione fornita
dai piani circa la sua destinazione, ma l'og gettiva possibilità di
utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi
(cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT
I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010 consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto
2010 in RtiD I-2011 n. 18, 52.2006.20
del 1° marzo 2006 consid. 5.2.2; Scolari ,
op. cit., n. 1126 ad art. 38 LE). 3.2. Secondo l'art. 42 cpv. 3 NAPR,
nel comparto speciale b ("via __________"), per la zona a monte di
via __________, sono poste le premesse per una sua ristrutturazione radicale,
sia con l'adozione di consistenti indici di edificazione, sia con la
definizione dei perimetri entro i quali è consentita l'edificazione. Per questa
parte del comparto, con indicazione di
appartenenza alla zona R5 intensiva, vige un indice di sfruttamento massimo
pari a 1.1 (cfr. art. 32 NAPR per rimando dell' art. 42 cpv. 4.1 NAPR e
piano comparti speciali b-c). 3.3. In concreto, il progetto prevede di ricavare nello zoccolo seminterrato,
al livello 0, due vani destinati al centro medico e meglio un locale server
(ca. 6 m 2 ) e un archivio (ca. 22.5 m 2 ), che dall'ingresso
sono raggiungibili percorrendo alcuni metri di un corridoio (ca. 12 m 2 ;
cfr. pianta P0). Ora, a differenza di quanto indicato dalle precedenti istanze, conformemente
alla giurisprudenza sopraesposta, è certo che questi spazi debbano essere
conteggiati nella SUL, in quanto oggettivamente utilizzati per l'esercizio di
un'attività lavorativa di servizio. Poco conta che si trovino al livello
inferiore dello stabile (cfr. RDAT 1988 n. 41 consid. 4.5 riguardante dei
depositi di mobili o derrate alimentari nel sottosuolo al servizio di un
albergo; STA 52.2018.171 citata consid. 4., relativa a cantine-archivi al
servizio di attività lavorative di natura commerciale). Le loro
dimensioni sono peraltro anche ben più importanti di quelle delle piccole
cantine a disposizione degli appartamenti (cfr. pianta P0), che possono essere
escluse dalla SUL in applicazione dell'art. 38 cpv. 1 LE (cfr. RDAT 1988 n. 41 consid. 4.5) . Servendo all'attività
del centro medico, questi locali, al pari del tratto di corridoio che li
collega all'atrio di entrata, devono pertanto essere considerati nell'indice di
sfruttamento. Indice, che, stando ai calcoli di progetto, risulta di conseguenza
superato (ca. 1'691 m 2 , a fronte di una SUL massima di 1'651.10 m 2 ,
cfr. schema calcolo i.s). Tale sorpasso, seppur modesto, per costante
giurisprudenza non può tuttavia essere ignorato (cfr. STA 52.2011.520 del 9
luglio 2012 consid. 4.3 e rinvii). Ne discende che, già solo per questo motivo,
il progetto non risulta conforme al PR e non poteva pertanto essere approvato.
3.4. Come rettamente eccepiscono i ricorrenti, il superamento dell'indice di
sfruttamento risulta inoltre più importante, se si considera che la superficie
edificabile del fondo è in realtà minore di quanto considerato dai progettisti:
secondo il piano regolatore, una striscia di almeno 60 m 2 a ridosso
di via __________ è infatti vincolata a marciapiede (cfr. piano comparti speciali
b-c). Di principio, non può quindi essere conteggiata (cfr. art. 38 cpv. 2 LE).
A tale difetto potrebbe semmai essere posto rimedio con l'impegno da parte del
proprietario a cedere gratuitamente la superficie gravata (cfr. art. 38 cpv. 2
§ LE; STA 52.2016.645 del 25 giugno 2018 consid. 7). Aspetto sul quale, dato l'esito
del ricorso, non mette comunque conto di soffermarsi.
4. Distanza dalla
strada 4.1. Giusta l'art. 9 cpv. 4 NAPR, le distanze dall'area pubblica e dalla strada
sono generalmente fissate dalle linee di edificazione riportate nel Piano. Dove
queste mancano, soggiunge la norma, deve essere rispettata una distanza minima
di ml 4.00 dal confine (attuale o previsto dal PR) tra proprietà pubblica e
privata. Nel comparto speciale b, per la zona a monte di via __________, il piano
regolatore definisce dei perimetri entro i quali è consentita l'edificazione
(cfr. art. 42 cpv. 3 NAPR). Si tratta in particolare di linee di arretramento
ai sensi dell'art. 7 NAPR (cfr. piano comparti speciali b-c). Secondo il cpv. 2
dell'art. 7 NAPR, queste linee costituiscono il limite fino al quale è
possibile costruire. Di regola, prosegue la norma, le facciate lungo le strade
devono essere parallele alle linee di arretramento o alle curve di livello del
terreno naturale o allinearsi all'edificazione circostante già esistente. In
presenza di diverse possibilità decide il Municipio (cfr. art. 7 cpv. 2 NAPR). 4.2. In concreto, il fondo dedotto in edificazione è gravato su tre lati da
linee di edificazione. In particolare, verso via __________ è tagliato da una
linea di arretramento situata a 6 m dal confine del fondo, considerato che i
primi 2 m sono gravati dal vincolo di marciapiede (2 + 4 m, cfr. piano comparto
speciale b-c in scala 1:1000, che riporta pure espressamente queste misure). Il nuovo edificio si avvicina dal canto suo fino a 4 m dal confine con via __________
(cfr. piante P0 e P1). In tutta la sua parte frontale (facciata sud) non
rispetta dunque la predetta linea di edificazione. Linea che, evidentemente,
non coincide con quella artificiosamente tracciata sui piani di progetto a 4 m
dal confine con la strada, rispettivamente a 4 m da un futuro nuovo
marciapiedi (secondo le indicazioni ricevute dall'Ufficio tecnico; cfr.
risposta resistente pag. 7). Circostanza, quest'ultima, che chiaramente non è
sufficiente. Determinanti restano i vincoli risultanti dal piano del comparto speciale
del PR (cfr. pure art. 42 cpv. 1 NAPR). Ne discende che, anche da questo profilo, il
progetto non rispetta il piano regolatore vigente e non poteva pertanto essere
approvato. L'opposta conclusione del Governo, che ha sommariamente indicato che l'edificio progettato si situa all'interno delle linee di
arretramento prescritte dal piano regolatore , non può evidentemente essere
confermata.
5. Posteggi 5.1. La realizzazione di posteggi e autorimesse è disciplinata dall'art. 49bis
NAPR. Questa norma stabilisce che per le costruzioni e ricostruzioni è
obbligatoria la formazione di posteggi o autorimesse su area privata, nel
rispetto dei seguenti valori minimi e massimi, da calcolare proporzionalmente
alle attività che si intendono insediare (cpv. 1). In particolare, per gli
edifici con destinazione residenziale , all'interno della zona R5, è
previsto un fabbisogno di 1 posto auto ogni 70 m 2 di SUL per unità
abitativa o frazione eccedente 20 m 2 di SUL, ritenuto ad ogni modo 1
posto auto per unità abitativa (cfr. cpv. 1 lett. b). Per tutti gli edifici e impianti con destinazione non residenziali , l'art.
49bis cpv. 1 lett. a NAPR ricorda invece che il fabbisogno massimo di
riferimento e i posteggi necessari è stabilito dal Regolamento cantonale
posteggi privati (Rcpp). 5.2. L'Rcpp è integrato negli articoli da 51
a 62 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20
dicembre 2011 (RLst; RL 701.110) , nella
versione modificata il 13 maggio 2015 ed entrata in vigore il 19 maggio 2015
(cfr. BU 2015, 236; cfr. art. 51 cpv. 1 RLst). Tali norme hanno lo scopo di
definire il numero di posteggi privati necessari nei casi di nuove costruzioni,
riattazioni importanti e cambiamenti di destinazione che implicano un
cambiamento sostanziale dei parametri di riferimento per il calcolo dei
posteggi (art. 51 cpv. 2 RLst). Esse si applicano a tutte le costruzioni, ad
eccezione di quelle destinate all'abitazione, nei Comuni elencati nell'allegato
1, tra i quali rientra anche il Comune di Mendrisio. Il regolamento prevede un
meccanismo in base al quale, partendo dal fabbisogno massimo di riferimento -
determinato in funzione dei contenuti della costruzione o dell'impianto e della
superficie utile lorda (SUL) realizzata (cfr. art. 53-56) - viene stabilito il
numero dei posteggi necessari (art. 57 segg.), in funzione della qualità del
servizio di trasporto pubblico (cfr. art. 59-60) o di altre situazioni
particolari (cfr. art. 61), oppure, ancora, a seguito di una valutazione del
singolo caso (cfr. art. 61a; cfr. STA 52.2018.80 del 6 settembre 2018 consid.
4.2). Restano inoltre riservate eventuali possibilità di coutenza o l'uso di
posteggi pubblici esistenti nelle immediate vicinanze (cfr. art. 62 cpv. 2
RLst). Come questo Tribunale ha già avuto modo di ricordare, il numero dei
posteggi necessari (art. 57 segg. RLst) corrisponde all'offerta di posteggi da
mettere effettivamente a disposizione dell'utente (art. 52 cpv. 3 RLst). Si
tratta quindi di un numero minimo di posteggi - inferiore
o uguale al fabbisogno massimo di riferimento (cfr. art. 52 cpv. 4 RLst) - che
per principio deve essere realizzato (cfr. art. 42 cpv. 3 della legge sullo
sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 [LST; RL 701.100]; cfr. STA 52.2018.80 citata consid. 4.2,
52.2017.434/435/436 del 7 marzo 2019 consid. 3.1 ). Qualora ciò fosse
impossibile o sproporzionato, all'obbligo di realizzarli subentra l'imposizione
di un contributo sostitutivo (cfr.
Commentario al regolamento cantonale posteggi privati, versione del 12 aprile
2016, pag. 11; STA 52.2018.80 citata consid. 4.2, 52.2017.434/435/436 citata
consid. 3.1). 5.3. In concreto il progetto ha previsto di realizzare 22 posti auto,
considerando nondimeno un fabbisogno di 23 posteggi, di cui 10 per gli
appartamenti e 13 per gli altri contenuti (farmacia e studi medici; cfr.
incarto Municipio, doc. 19). Il Governo non ha avallato questo calcolo, poiché
ha considerato che per le unità residenziali ne occorressero almeno 14. Ha
nondimeno stabilito che i 4 stalli mancanti potessero essere sottratti agli
altri contenuti, a suo dire non soggetti ad alcun fabbisogno minimo . A
torto. Se è pacifico che le residenze esigono nella fattispecie almeno 14 posteggi
(uno per ognuno dei 12 appartamenti con SUL < di 70 m 2 e 2 per l'appartamento
con una SUL di 126 m 2 ; cfr. art. 49bis cpv. 1 lett. b NAPR ) - ovvero 4 in più di quanto considerato dal
progetto - altrettanto certo è che anche il centro medico e la farmacia ne
richiedono un numero minimo . Numero che in concreto - avuto
riguardo alla qualità del trasporto pubblico - corrisponde ad almeno 13 stalli
(cfr. tabella di calcolo di cui al doc. 19, che applica l'art. 55 RLst e la
norma VSS a cui rinvia l'art. 56 RLst). Di principio, anche questi parcheggi,
necessari, vanno realizzati. Non porta ad altra conclusione l'impropria
indicazione " numero massimo di parcheggi ammessi " riportata
nella predetta tabella, approntata dalla Sezione della mobilità, che l'istante
in licenza ha verosimilmente scaricato dal sito www.ti.ch/edilizia (cfr. Sportello → Formulari e tabelle → Posteggi; STA 52.2018.80 citata consid. 4.3 ). Tale
indicazione nulla toglie al precetto per cui i posteggi necessari coincidono
con l'offerta minima da mettere effettivamente a disposizione dell'utente (cfr. art. 52 cpv. 3 RLst; STA 52.2018.80 citata consid. 4.3; supra consid. 5.2; cfr. pure la versione aggiornata al 18 gennaio 2019 del citato
formulario relativo all'applicazione del Rcpp, sub www.ti.ch). Fermo quanto precede, è quindi manifesto che, diversamente da quanto ritenuto
dall'Esecutivo cantonale, i 22 posti previsti non bastano a soddisfare il
fabbisogno complessivo del progetto (pari a 27 posteggi: 14 per gli
appartamenti e 13 per gli altri contenuti). Se e in che misura alla mancanza dei
5 stalli possa semmai essere posto rimedio in base all'art. 62 cpv. 2 RLst,
mediante un eventuale uso di un'area di parcheggio pubblica situata nelle
vicinanze (in via __________), come pare suggerire la resistente, è invece
questione che non è stata affrontata dalle precedenti istanze (in particolare
dal Municipio e dalla Sezione della mobilità) e che, dato l'esito, può restare
aperta.
6. Considerato che
il numero di posteggi non riflette come visto il fabbisogno minimo ( supra consid. 5) e ritenuto che la costruzione, così come concepita, non può comunque
essere approvata, non mette conto di
esaminare gli aspetti riguardanti il traffico indotto e le relative
ripercussioni foniche. A titolo abbondanziale giova nondimeno osservare come
dalla perizia fonica agli atti (incarto Municipio, doc. 31) - diversamente dai
contenuti residenziali (per i quali vi è un rimando alla Parkplatzlärmstudie,
Bayerisches Landesamt für Umwelt, 6. ed.) - non emerge come sia stato ipotizzato il traffico indotto dalla farmacia e dal centro medico (orari di apertura 7-19: 1 movimento all'ora, rispettivamente
nella fascia 6-22: 0.75 mov/h*stallo, cfr. perizia fonica del 28 settembre 2017
pag. 19). Non è in particolare dato di comprendere come l'esercizio commerciale
e il centro di due piani (composto da 9 studi medici, una sala urgenza, un laboratorio, una sala radiologica RX, una
sala elettrocardiogramma ECG, due sale d'attesa, 5 sale trattamento e una palestra per attività riabilitative e terapia con relativi
spogliatoi, oltre ai vari spazi amministrativi [reception e backoffice ],
cfr. relazione tecnica e piante P1 e P2) - per i quali il referto ha
considerato solo 7 posteggi (incluso quello per disabili) + 1 per il personale
- possa generare, complessivamente, soli 5 movimenti ca. all'ora (clienti e/o
pazienti), oltre a 4 al giorno per il personale (cfr. perizia pag. 19). Volume,
questo, che appare di gran lunga inferiore rispetto a quello addotto dai
ricorrenti sulla base delle stime del loro architetto (di cui non hanno però
allegato alcun rapporto; cfr. replica pag. 9 segg.). Poco chiaro risulta peraltro anche su quali strade si riverserà effettivamente
il traffico generato dal complesso, in particolare se i veicoli in uscita
graveranno su via __________ (con senso unico in direzione nord, cfr. perizia
pag. 18) o se, come affermato dall'Ufficio prevenzione dei rumori e assunto dal
Governo, dopo che il Municipio avrebbe deciso di destinare la via __________
ai soli residenti della zona [..] gli utenti del nuovo edificio
residenziale-commerciale non passeranno su questa via che congiunge via __________ e, di riflesso, su queste tratte stradali non vi sarà un aumento del
traffico indotto (cfr. riposta dell'UDC al Governo, pag. 2; cfr. pure giudizio
impugnato consid. 16.3) . Ipotesi, quest'ultima, che renderebbe peraltro
prive d'oggetto anche le obiezioni sull'insufficienza dell'accesso di questa
strada (cfr. ricorso pag. 15).
7. Infine, posto
che il nuovo edificio non può in ogni caso essere approvato, ma richiederà
semmai una nuova progettazione, non occorre nemmeno soffermarsi sulle ulteriori
obiezioni sollevate dagli insorgenti (riguardanti la clausola estetica, l'incompletezza
del piano canalizzazioni, ecc.).
8. 8.1. Sulla base
delle considerazioni che precedono, il ricorso è accolto. Di conseguenza, sono
annullati il giudizio governativo, come pure la licenza edilizia che conferma. 8.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico dell'istante in licenza, che rifonderà inoltre ai ricorrenti un'adeguata
indennità a titolo di ripetibili per entrambe le sedi di giudizio (art. 49 cpv.
1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
accolto.
Di conseguenza, sono
annullate:
1.1.   la decisione
del 4 settembre 2019 (n. 4261) del Consiglio di Stato;
1.2.   la licenza
edilizia del 21 marzo 2018 rilasciata dal Municipio di Mendrisio alla CO 1.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'500.- è posta a carico della CO 1, che rifonderà inoltre ai
ricorrenti un identico importo complessivo a titolo di ripetibili per entrambe
le sedi. Agli insorgenti va retrocesso l'importo versato a titolo di anticipo.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                                     La
vicecancelliera