Contestazione dellelenco oneri. Mancato consolidamento del credito di costruzione. Contestazione degli interessi ipotecari e delle commissioni
Decisione del 31.12.2021, CEF
Incarto n. 14.2021.75
BANCA / BANCHE
CREDITO DI COSTRUZIONE
ELENCO ONERI
INTERESSI
NOVAZIONE
UTILIZZAZIONE DI CONDIZIONI COMMERCIALI ABUSIVE
art. 21 cpv. 1 CO
art. 82 CO
art. 117 cpv. 2 CO
art. 8 LCSL
art. 140 LEF
art. 156 cpv. 1 LEF

AP 1 (SG)
(patrocinata dallavv. PA 1, )
contro
AO 1
(patrocinata dallavv. PA 2, )
giudicando sullappello del 21 maggio 2021 presentato dallAP 1 contro
la decisione emessa il 19 aprile 2021 dal Pretore aggiunto;
ritenuto
in fatto:                   A. Il
9 giugno 2005 lAP 1 e il suo amministratore delegato PI 1 hanno
concluso con la AO 1 un contratto di credito di costruzione (Bau-Kreditvertrag) , con cui listituto bancario ha concesso
ai clienti una linea di credito di fr. 1'470'000. a
un tasso variabile, destinata a finanziare ledificazione di una casa
plurifamiliare sul fondo n. __________ RFD di __________, costituito in proprietà
per piani (PPP) di undici unità. Le parti hanno anche stipulato una cessione ai
fini di garanzia (Sicherungsübereignung) , con cui lAP 1 e PI 1 si sono impegnati a trasferire alla banca in
via fiduciaria la proprietà delle cartelle ipote carie gravanti le PPP da n. __________7 a __________2 dal primo al
terzo rango.
Il
31 marzo 2006 il contratto di costruzione è stato sostituito da un nuovo
contratto, con il quale il mutuo è stato aumentato a complessivi fr. 2'695'000.
per finanziare anche una seconda casa plurifamiliare sul medesimo fondo, a sua
volta rimpiazzato da un terzo contratto del 20 aprile 2007 volto a incrementare
il credito a complessivi fr. 3'000'000., a garanzia del quale le parti hanno
convenuto la cessione a favore della banca di ulteriori cartelle ipotecarie,
tra cui due nuove di quarto rango, di fr. 300'000. ciascu­na, gravanti le
PPP n. __________6 e __________5. Nellultima versione il credito di
costruzione è stato limitato fino al 31 dicembre 2007 (data ultima della fine
dei lavori) e la sua consolidazione prevista dopo il completamento del progetto
di costruzione e la presentazione dei documenti finali alle condizioni a quel
tempo applicabili (Nach Vollendung des Bauvorhabens und Vorlage der
Abschlussdokumen­te zu den dannzumal geltenden Konditionen) .
B. Il
29 agosto 2008, la AO 1 ha sollecitato dai clienti il trasferimento delle due
nuove cartelle ipotecarie e con scritto del 2 settembre 2009, constatata la
loro inadempienza, ha ridotto il limite di credito da fr. 3'000'000. a fr. 2'400'000.,
segnalato che il saldo del conto di costruzione al 1° settembre 2009 superava
il nuovo limite di fr. 801'206.92 (esclusi gli interessi dal 1° luglio
2009), chiesto loro di ricondurre il saldo del conto sotto il nuovo limite
entro il 30 settembre 2009 e richiesto la produzione di estratti del registro
fondiario aggiornati non appena lipoteca legale degli artigiani fosse stata
cancellata, nonché della fattura finale dei costi di costruzione dettagliata e
definitiva, la polizza di assicurazione dellimmobile attuale e le copie delle
stime ufficiali (stime fiscali). Il 20 maggio 2010, la banca ha ridotto
ulteriormente il limite di credito di fr. 110'000., pari al saldo,
fissato un nuovo termine di dieci giorni per coprire leccedenza di fr. 638'948.97
e postulato la produzione della documentazione richiesta nellofferta del 19
marzo 2010 in vista del consolidamento del credito, precisando che lofferta
era nel frattempo decaduta. Solo l8 giugno 2010 lAP 1 ha trasmesso le cartelle
ipotecarie gravanti la PPP n. __________6, ma non quella garantita dalla PPP n. __________5,
così come la copia della polizza di assicurazione, la stima ufficiale e la
ricapitolazione completa dei costi di costruzione.
C. La
vendita di due appartamenti nellagosto del 2012 e nellaprile del 2013 ha
permesso di ridurre il credito di fr. 1'490'000.. Le­stratto del conto
di costruzione inviato ai clienti il 30 giugno 2013 indicava un saldo a tale
data di fr. 2'024'265.99, un tasso dinte­resse del 3% sul credito fino al
limite di fr. 2'290'000., del 10% per i superamenti e dello 0.250% per le
commissioni.
D. Il
2 ottobre 2014 la AO 1 ha allora escusso lAP 1 in via di realizzazione del
pegno immobiliare per lin­-casso di fr. 2'083'274.59 oltre agli interessi
del 10% dal 1° ottobre 2014, indicando quale oggetto del pegno le cartelle al
portatore dal 1° al 3° rango gravanti le PPP n. __________7 a __________9. Con
sentenza del 29 settembre 2015, il Zivilgericht di Basilea-Città, adito dall e­­scutente
con unistanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti volta a
ottenere la condanna dellescussa al pagamento della somma posta in esecuzione
e al rigetto definitivo dellopposizione da
essa interposta al precetto esecutivo, lha parzialmente accolta, limitatamente a fr. 1'386'750., ovvero al
saldo del capitale mutua­to senza gli interessi e commissioni.
E. Dopo
che lUfficio di esecuzione di Locarno aveva fissato la vendita agli incanti
delle tre PPP al 15 maggio 2017, il 28 marzo 2017 la AO 1 ha notificato allUfficio un credito, garantito
da 25 cartelle ipotecarie, quantificato in fr. 2'755'250. alla
data dellasta, che lUfficio ha inserito nellelenco oneri, poi notificato a
tutti gli interessati il 24 aprile 2017 con lassegnazione di un termine di dieci
giorni per contestarlo. Avendo lAP 1 conte-stato lammontare della pretesa
della banca limitatamente a fr. 696'524.59,
il 5 maggio 2017 lUfficio le ha fissato un termine di venti giorni per
promuovere lazione di contestazione dellelenco oneri.
F. Con
petizione del 24 maggio 2017 lAP 1 ha quindi chiesto alla Pretura della
Giurisdizione di Locarno-Città la rettifica del­le­lenco oneri nel senso che a
favore della AO 1 venisse ammesso un credito di fr. 1'457'493.76,
interessi compresi. Con risposta del 25 agosto 2017 la banca ha postulato la
reiezione della petizione. Con replica del 20 novembre 2017, duplica del 29
marzo 2018 e memoriali di conclusione, le parti hanno ribadito le rispettive
tesi contrastanti.
G. Statuendo
con decisione del 19 aprile 2021 il Pretore aggiunto della Giurisdizione di
Locarno-Città ha respinto la petizione, ponendo a carico dellattrice le spese
processuali di fr. 32'450. e unindennità di fr. 35'940. a favore
della convenuta.
H. Contro
la sentenza appena citata lAP 1 è insorta a questa Camera il 21 maggio 2021
con un appello di 92 pagine, per ottenerne la riforma nel senso, in via
principale, dellaccoglimento del­la petizione e della conseguente riduzione del credito iscritto nel­lelenco oneri a fr. 1'457'493.76, e in via subordinata del parziale accoglimento della
petizione limitatamente alla deduzione di soli fr. 242'490.477 dal credito
iscritto nellelenco oneri, in entrambi i casi protestate spese e
ripetibili di prima e seconda sede. L11 giugno 2021 il Presidente della Camera
ha respinto la domanda di effetto sospensivo presentata con limpugnazione. Con
osservazioni del 30 luglio 2021 la AO 1 ha chiesto la reiezione dellappello,
protestate spese e ripetibili.
Considerando
in diritto:                 1. La
sentenza impugnata  emanata in materia contestazione del­lelenco oneri (art. 156
cpv. 1 in combinazione con lart. 140 LEF)  è una decisione finale di prima
istanza, contro cui è dato il rimedio dellappello (art. 308 cpv. 1 lett. a
CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale dappello (art.
48 lett. e n. 1 LOG) sempre che il valore litigioso secondo lultima
conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga fr. 10'000. (art. 308
cpv. 2 CPC; RtiD 2012 II 893 seg. n. 53c [massima]). Nella fattispecie,
considerato che in prima sede lAP 1 ha chiesto di ridurre il credito iscritto
nellelenco oneri a favore della AO 1 da fr. 2'755'250. a fr. 1'457'493.76 , il valore litigioso è pari alla differenza di fr. 1'297'756.24
(art. 91 cpv. 1 CPC), sicché sotto questo aspetto lappello è senzaltro
ricevibile.
1.1 Pronunciata
in procedura ordinaria, la decisione è impugnabile entro trenta giorni dalla
notificazione (art. 311 cpv. 1 e, a contrario, 314 CPC). Visto che la notifica
è avvenuta in concreto al patrocinatore dellAP 1 il 21 aprile 2021, il termine
dimpugnazione è scaduto venerdì 21 maggio. Presentato quello stesso giorno (data
del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.
1.2 La Camera decide in linea di principio in
base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 316 cpv. 1 CPC ),
limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 311 cpv. 1 CPC) contenute nellappello (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Sono
ammissibili allegazioni di fatti e mezzi di prove nuovi soltanto se vengono
immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era
possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto
conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC).
2. Per
lart. 140 cpv. 1 LEF, cui rinvia lart. 156 cpv. 1 LEF in caso di esecuzione
in via di realizzazione del pegno, prima dellincanto lufficiale constata, in
base alle insinuazioni presentate e allestrat­­to del registro fondiario, gli
oneri gravanti il fondo da porre agli incanti forzati. Scopo dellallestimento
e della comunicazione del­lelenco oneri è quello di accertare in maniera
definitiva lesistenza e il contenuto dei diritti di pegno gravanti il fondo da
licitare ( DTF 101 III 36 consid. 4
pag. 39; Stöckli/Duc in: Basler
Kommentar zum SchKG, 2010, n. 31 ad art. 138 LEF). Indipendentemente dal ruolo
delle parti nel processo, lonere della prova è definito conformemente allart.
8 CC. Come nella procedura di rivendicazione (art. 106 segg. LEF), cui rinviano
esplicitamente gli art. 140 cpv. 2 LEF e 39 del regolamento del Tribunale
federale concernente la realizzazione forzata di fondi [RFF, RS 281.42]),
incombe a colui che contesta lelenco oneri, dimostrare i fatti atti a
sostanziare la sua contestazione (decisione del Tribunale federale 5A_122/2009 del 2 febbraio 2010, consid. 2 non
riprodotto nella DTF 136 III 288 segg.; in materia di rivendicazione: sentenza
della CEF 14.2020.55 del 4 gennaio 2021 consid. 2).
3. In
merito alla censura dellattrice secondo cui la banca sarebbe venuta meno ai
suoi doveri contrattuali non consolidando a tempo
debito il credito di costruzione in unipoteca a lungo termine, così da far
lievitare ingiustamente le commissioni e gli interessi a suo carico,
conteggiati a un tasso superiore a quello più basso usuale per le ipoteche a
lungo termine, nella decisione impugnata il Pre tore aggiunto ha ritenuto che lart. 2.9 delle condizioni generali (CG) integrate nel contratto di credito di costruzione, contrariamente a quanto
eccepito dallattrice, appare chiaro e privo di ambiguità, il suo inserimento
in un accordo come quello siglato dalle parti è ampiamente diffuso, non ne
modifica in modo essenziale la natura né esce considerevolmente dal quadro
legale del contratto e neppure è contraria alla clausola n. 4 cpv. 5 dello
stesso.
Sul
piano soggettivo, il primo giudice ha rilevato che lescussa non può dirsi
priva di esperienza nel settore delle costruzioni e dei crediti bancari,
essendosi autodefinita quale operatrice di esperien­za e di competenza nel
settore specifico , e chessa ha stipulato ben tre contratti di credito di
costruzione, accettandone ogni volta le condizioni generali. Evidenziando che, secondo la regolamentazione non insolita
né inabituale dellart. 2.9 CG, la decisione di consolidamento del credito
spettava in sostanza unicamente alla banca, il Pretore aggiunto ha considerato
che il suo rifiuto di procedervi, fondato sul fatto che lattrice non aveva
fornito le garanzie pattuite, era del tutto comprensibile, giustificato e
soprattutto legittimo.
Il
primo giudice ha daltronde precisato che non sono insolite o inabituali né la
clausola delle condizioni generali che consente alla banca di modificare
unilateralmente il tasso dinteresse e delle commissioni (art. 2.11), né quella
che stabilisce i limiti di tale tasso tra un minimo
del 5% e un massimo del 10% (art. 2.17). La pattui-zione di tassi
variabili è infatti una prassi diffusa nel settore bancario, mentre lart.
2.17, in base al quale il saggio dinteresse del credito di costruzione, dapprima dell8%, e stato aumentato dalla banca al 10%, non
è ambiguo, per cui non può essere interpretato a sfavore di chi lha redatto.
Non costituisce poi una lesione giusta lart. 21 CO, visto che lescussa non
può dirsi inesperta e nemmeno era in una situazione di bisogno, siccome avrebbe
potuto rivolgersi ad altri istituti bancari.
Da
ultimo il Pretore aggiunto ha escluso lapplicazione alla fattispecie dellart.
8 della legge contro la concorrenza sleale (LCSl, RS 241), sia perché lescussa
stessa ha ammesso di non poter essere considerata una consumatrice, sia perché
essa non ha spiegato in che modo gli altri presupposti del citato disposto di
legge fossero realizzati in concreto. Onde la reiezione della petizione.
4. I
tre contratti di credito di costruzione sottoscritti dalle
parti (doc. G, J e K; in seguito: contratti di credito) rinviano come parte
del contratto (Vertragsbestandteile) in particolare alle condizioni di contratto riguardanti i crediti di
costruzione della AO 1 ( Vertragsbedingungen
betr. Bau-Kredite der AO 1 ; doc. H; in seguito: CG) del 3 giugno
2005 (n. 10). Le parti hanno anche firmato tali condizioni lo stesso giorno
della sottoscrizione del primo contratto di credito (doc. H).
4.1 LAP
1 contesta anzitutto, invero in modo diffuso, se non confuso, e ripetitivo, la
vincolatività (nei suoi confronti) degli art. 2.9, 2.11 e 2.17 CG, dolendosi di
non essere stata adeguatamente informata sul loro contenuto. A proposito dellart.
2.9, lap­pellante afferma di non essere mai
stata messa al corrente del suo, inusuale, contenuto (appello, pag.
45). Circa gli art. 2.11 e 2.17, lappellante pretende che la sua attenzione non è stata appositamente attirata , come
invece avrebbe dovuto essere (appello, pag. 42). Sullart. 2.17 in particolare,
essa sostiene di non essere stata opportunamente
resa attenta e ragguagliata sullo sproporzionato
disequilibrio che comporta, a cui non
avrebbe potuto attendersi e
di cui lappellata [non] avrebbe potuto in buona fede pensare che
controparte fosse stata a conoscenza e quindi avesse accettato con un rinvio [] globale alle condizioni generali di cui al doc. H (appello, pag.
52). Lappellante asserisce poi, a proposito di tutte le clausole citate, che alla luce di tutte le circostanze che caratterizzano
la presente fattispecie, è evidente come AO 1 potesse attendersi che tali
clausole non fossero state conosciute, né tantomeno accettate dalla contro parte (appello, pagg. 45 e 71).
4.2 Per
il principio di affidamento, la parte che sottoscrive un contratto con un
rinvio espresso a condizioni generali redatte dalla controparte è vincolata dalle
stesse allo stesso modo di colui che ha apposto la propria firma sulle
condizioni generali stesse, a prescindere che le abbia effettivamente lette (DTF
119 II 445 consid. 1/a; decisione del Tribunale federale 4A_213/2014 del 26
giugno 2014, consid. 2.3.2), purché abbia avuto una ragionevole possibilità di
conoscerle (DTF 135 III 349 consid. 4.3; decisione del Tribunale federale
4A_47/2015 del 2 giugno 2015, consid. 5.4.1). A determinate condizioni, le clausole
inusuali non vincolano però la parte che non le ha redatte (sotto consid. 5).
4.3 Ebbene,
la AO 1 avrebbe avuto lobbligo di attirare lattenzione dellAP 1 sul
contenuto delle clausole delle CG incriminate solo se fossero state inusuali o
insolite, ciò che spettava allappellante dimostrare (sopra consid. 2). La censura fondata sullinadeguatezza dellinformazione
fornita dalla ban­ca si confonde perciò con quella basata sul carattere
insolito delle clausole contestate.
5. A questo proposito, l appellante sostiene che lart.
2.9 CG è inusuale, perché è poco chiara, ambigua e assolutamente sproporzionata (appello, pag. 33), segnatamente perché non
chiarisce i presupposti per il consolidamento del contratto di credito,
attribuendo alla banca la facoltà di decidere unilateralmente se consolidare il credito di
costruzione inizialmente concesso a AP 1 (pag. 31), e, dunque, la completa determinazione e
quindi le condizioni di proseguimento della relazione contrattuale esistente
tra gli stipulanti (pag. 33),
ciò che diverge dalla prassi di mercato ove un credito di costruzione viene sempre
convertito in unipoteca a lungo termine (pag. 46): il cliente in un contratto di credito, infatti, deve poter sapere in anticipo come e
a che condizioni il proprio rapporto con la Banca cre­ditrice si evolverà , perché la conversione di un credito di costruzione [] in unipoteca a lungo termine (con tassi economicamente
più favorevoli allappellante), è un elemento, o meglio, lelemento centrale e essenziale del rapporto con lappellata (pagg. 33 seg.).
5.1 Lart.
2.9 CG recita: La banca è pronta, dopo il termine della costruzione e la
presentazione del certificato definitivo di assicurazione delledificio e della
fattura finale di costruzione, a esaminare la conversione del credito di
costruzione in un finanziamento secondo la sua offerta di ipoteche. Il consolidamento
avviene secondo le condizioni fissate in quel momento dalla banca per i nuo­vi
affari (Die Bank ist bereit, nach
Bauvollendung und Vorlage des definitiven
Gebäudeversicherungsausweises und der Bauschlussab-rechnung , die
Umwandlung des Baukredites in eine Finanzierung nach Ihrem Hypothekenangebot zu prüfen. Die Konsolidierung erfolgt nach den dannzumal von der Bank für das Neugeschäft festgelegten Konditionen) .
5.2 Lart.
2.9 non può dirsi ambiguo né generico. Non pone particolari problemi di comprensione.
Altro è il discorso di sapere se lappel­lante può validamente contestarne la
vincolatività sulla scorta del­la regola giurisprudenziale dellinusualità.
5.3 La
vincolatività delle condizioni generali è infatti limitata in base alla regola dellinusualità
( règle de linsolite ; Ungewöhnlichkeitsregel ), secondo cui
dallaccettazione globale delle condizioni generali sono escluse tutte le
clausole inusuali, sulle quali lattenzione della parte più debole o meno
esperta negli affari non è stata specialmente attirata (DTF 138 III 412,
consid. 3.1). In applicazione del principio di affidamento, la debolezza o linesperienza
deves­sere riconoscibile per la controparte al momento della stipulazione (DTF
109 II 458, consid. 5/b; decisione del Tribunale federale 4A_187/2007 del 9 maggio 2008, consid. 5.1). Si
considera debo­le (o più debole) chi, per mancanza di alternative, non può che
accettare la controparte e le sue condizioni generali (DTF 109 II 457, consid.
5/a); si considera inesperto (o più inesperto) negli affari chi, per formazione
o esperienza professionale, non capisce le conseguenze, in particolare
economiche, delle condizioni generali, che, fosse stato più esperto, non
avrebbe accettato ( Probst in: Bundesgesetz
gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), 2 a ed. 2016, n. 169 ad art. 8
LCSl). Linusualità di una clausola è valutata dal punto di vista della parte
che non lha redatta al momento della stipulazione: di conseguenza, una
clausola in sé non inusuale in un certo settore, potrebbe esserlo per la parte
estranea a quel settore (DTF 138 III 412 consid. 3.1). La valutazione va
effettuata caso per caso (decisione del Tribunale federale 4A_499/2018 del 10
dicembre 2018, consid. 3.3.3).
La
regola dellinusualità si applica comunque sia solo se, oltre al predetto requisito
soggettivo, la clausola, valutata oggettivamen­te, è estranea al contenuto del
contratto. Ciò è il caso quando essa determina una modifica essenziale del
contratto o esula in modo significativo dal quadro legale che disciplina il
tipo di contratto considerato. In generale, quanto più una clausola incide
sulla posizio­ne giuridica di una parte, tanto più è da considerare inusuale (DTF
138 III 412-413, consid. 3.1).
5.4 Come
già rilevato, spettava allappellante dimostrare il carattere oggettivamente
insolito dellart. 2.9 come pure ladempimento dei requisiti soggettivi
stabiliti dalla giurisprudenza.
5.4.1 Nella
sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha ritenuto che lin­serimento di una
clausola come quella dellart. 2.9 è ampiamente diffuso in contratti analoghi a
quello siglato dalle parti. Lappellante si limita ad asserire che la facoltà
della banca di decidere unilateralmente se
consolidare il credito di costruzione diverge
dalla pras­si di mercato ove un credito di costruzione viene sempre
convertito in unipoteca a lungo termine . Quale unica prova della
sua affermazione, essa rinvia alle pubblicazioni della __________ (doc. T) e dell__________
SA (doc. U), allegando che non sono semplici
condizioni generali che, come lascerebbe intendere lOrgano di pri­mo grado, non troverebbero quasi mai
applicazione nelle singole eve­nienze concrete. Bensì, trattasi di
documenti ove sono riportate a chiare lettere le esatte condizioni operative
dei summenzionati operatori finanziari (appello, pag. 38). In
realtà, sono semplici volantini informativi, che non definiscono le condizioni
della consolidazione del singolo credito di costruzione. Non se ne può pertanto
dedurre una prassi di consolidamento incondizionato del conto di costruzione
dopo la fine dei lavori di costruzione.
5.4.2 È
del resto ammesso che il consolidamento può avvenire in qualunque momento,
anche dopo che tutte le pretese degli artigiani sono state soddisfatte, e che
se il contratto di credito è muto al riguardo, il diritto di procedervi è
subordinato al consenso della banca (Daniel Baumann ,
Der Baukredit, 1994, pag. 365 seg.)
5.4.3 Ci
si potrebbe invero chiedere se, come sostenuto in modo diffuso dallappellante
(pagg. 12-13, 15, 17, 35, 37, 45, 53, 58, 61, 63, 65), lapparente facoltà
discrezionale conferita alla banca dallart. 2.9 CG non sia da reputare
insolita per rapporto allultima clausola del punto 4 dei contratti di credito
(doc. G, J e K, e sopra ad A), che tale
discrezionalità non prevede, giacché il riferimento alle con­dizioni applicabili al momento del consolidamento (zu den dannzumal geltenden Konditionen) deve
capirsi, in buona fede, come un rinvio alle condizioni della banca in vigore in
quel momento per la concessione di nuovi crediti ipotecari. La questione sarebbe
tuttavia meritevole di approfondimento unicamente se lappellante dovesse aver
dimostrato di aver adempiuto tutte le condizioni pattuite per il
consolidamento, al quale la banca avrebbe nondimeno rifiutato di procedere
facendo uso del potere discrezionale riservatole (solo) dallart. 2.9.
5.5 Ora,
il punto 4 dei contratti di credito prevede la sua consolidazione
dopo il completamento del progetto di costruzione e la presentazione dei
documenti finali alle condizioni a quel tempo applicabili (Nach Vollendung des Bauvorhabens und Vorlage
der Ab-schlussdokumente zu den dannzumal geltenden Konditionen) . La clausola 2.9 CG precisa che per documenti finali sintendono il
certificato definitivo di assicurazione delledificio e la fattura finale di
costru zione.
5.5.1 Lappellante
allega di aver provveduto prontamente , l8
giugno 2010 (doc. M), a trasmettere alla banca quei documenti oltre alle
stime fiscali menzionati nello scritto del 2 settembre 2009 quali requisiti per
il consolidamento (doc. V). Sostiene invece che la richiesta contenuta nello
stesso scritto volta a trasmettere la prova della
cancellazione del lipoteca
legale degli artigiani di fr. 120'000. annotata su
un fondo sarebbe pretestuosa in rapporto alla complessità della procedura di
edificazione e allimporto dellinvesti­mento, di ben fr. 3'000'000., e
non costituirebbe quindi un ostacolo al consolidamento del credito (appello ad
n. 2 pagg. 14-15 e n 26 [ recte 27] pagg. 83-84).
Contesta inoltre che il rifiuto di consolidamento della banca sia stato
legittimo, come stabilito dal Pretore aggiunto, per non aver essa adempiuto integralmente il contratto, omettendo di fornire
tutte le garanzie pattuite. A suo parere non si tratta di uno dei presupposti
per il consolidamento, esaustivamente enumerati al pun­to 4 dei contratti.
5.5.2 Né
il punto 4 dei contratti di credito né lart. 2.9 CG prevedono invero
esplicitamente quali condizioni del consolidamento la fornitura di tutte le
garanzie pattuite né lobbligo di provvedere al la
radiazione delle ipoteche legali degli artigiani sui fondi costituenti la
garanzia della banca (previsto dallart. 2.8 CG). Tuttavia, il contratto di
credito di costruzione ( crédit de construction; Baukredit­vertrag )
è un contratto di credito in conto corrente, garantito da un pegno immobiliare,
destinato alla costruzione o alla trasformazio­ne
di un immobile (Reto Arpagaus, in:
Das Schweizerischen Bank­geschäft , 8 a ed. 2021 n. 1166),
ovvero fondamentalmente un contratto di mutuo (con elementi di mandato) oneroso, dotato quindi di un carattere sinallagmatico
( Tercier/ Bieri/ Carron , Les contrats spéciaux, 5 a ed.
2016, n. 2505), che si estende agli altri obblighi assunti dalle parti come lobbligo
di fornire delle garanzie o di ammortamento ( Maurenbrecher/
Schärer , in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7 a ed. 2020,
n. 1/a e 27-29 ad art. 312 CO). La banca era così legittimata a rifiutare di
eseguire le proprie prestazioni finché la cliente non avesse provveduto da
parte sua a adempiere i propri obblighi (art. 82 CO), in particolare quello di
fornire le garanzie pattuite e di far cancellare eventuali ipoteche legali
degli artigiani e imprenditori. Ciò valeva a
fortiori per il dovere di consolidamento, non potendosi imporre alla
banca di modificare il contratto a vantaggio della cliente, trasformando il cre-dito
in conto corrente in un credito ipotecario a lungo termine con un tasso dinteresse
inferiore, mentre la cliente non aveva ancora adempiuto i propri obblighi
risultanti dal contratto in essere.
5.5.3 Risulta
daltronde dal comportamento delle parti lesistenza della volontà soggettiva
di vincolare il consolidamento del credito di costruzione alladempimento degli
impegni presi nel quadro del contratto. LAP 1 non ha infatti provato di aver contestato
la richiesta della banca di trasmettere la documentazione
indicata nel­lo scritto del 2 settembre 2009 (doc. M), anzi nel suo scritto
dell8 giugno 2010 (doc. V) lha assicurata che avrebbe ripreso contatto con
lei per la questione delle cartelle ipotecarie mancanti. Non ha neppure
prodotto delle richieste di consolidamento. La contestazione delle condizioni
poste dalla banca a distanza di diversi anni, solo dopo linoltro dellesecuzione,
si palesa come abusiva.
5.5.4 Nulla
mutano al riguardo le allegazioni dellappellante secondo cui essa avrebbe
avversato il mancato consolidamento del credito in occasione dincontri con la
banca tenutisi a __________ il 9 marzo 2010, 21 aprile 2011 e 19 aprile 2013
(appello, n. 24 a pag. 72). Non adduce infatti alcuna prova in proposito. Nel
passo del verbale dudienza testimoniale da essa citato (sempre a pag. 72), PI
2 si è limitato a riferire della posizione della banca rispetto alla propria
pretesa. Anche nella sua e-mail del 23 aprile 2013 (doc. CC) egli non accenna
alla questione del consolidamento, come non vi allude neppure lamministratore
delegato PI 1 nellestratto della deposizione menzionato nellappello (a pag.
74).
5.6 Afferma lappellante che la banca era perfettamente coperta per lintero importo (pur ammettendo di aver consegnato cartelle ipotecarie per
fr. 500'000. in luogo dei fr. 600'000. previsti), tenuto conto
delle otto cartelle ipotecarie già in suo possesso, dei cinque appartamenti in
quel momento in proprietà della banca per un valore di mercato di fr. 4'430'000.
e dello scritto 19 aprile 2013 di PI 2 (doc. CC), che si era impegnato a far
confluire alla banca fr. 2'100'000.. La mancata emissione di due cartelle
ipotecarie di fr. 300'000. ognuna non avrebbe ostato a suo dire al
consolidamento (appello, n. 22, pagg. 64-70).
5.6.1 Le
scarne allegazioni dellappellante non permettono di farsi un quadro chiaro e
completo della situazione. Ad ogni modo, essa ammette di non aver prestato le
garanzie pattuite né di aver fatto cancellare lipoteca legale
degli artigiani di fr. 120'000.. Che vertano su importi (relativamente)
contenuti rispetto al credito com-plessivo non sopprime linadempimento. Dà
anzi da pensare sulla capacità dellappellante di far fronte ai propri impegni.
5.6.2 A
prescindere dal fatto che le quattro cartelle ipotecarie (gravanti fondi già
gravati dai titoli forniti in precedenza) invocate dallappel­lante (doc. FF)
garantivano crediti per fr. 500'000. nominali anziché per i fr. 600'000.
che avrebbero dovuto garantire le due cartelle di fr. 300'000. pattuite
(doc. L), esse sono state consegnate solo nel 2011, ovvero dopo la riduzione
del limite di credito incriminata, che risale al 2 settembre 2009 (doc. M). Non
sono pertanto idonee a far apparire la riduzione della linea di credito come illegittima.
Non lo sono neppure le otto cartelle ipotecarie citate a pagg. 67-68 dellappello,
dal momento che erano quelle pattuite nella Sicherübereignung firmata
il 20 aprile 2007 (doc. L). Non possono pertanto compensare le mancanti due
cartelle ipotecarie di fr. 300'000..
5.6.3 Che
lappellante fosse proprietario di cinque appartamenti il cui valore di mercato
ammontava a fr. 4'430'000. (appello, pag. 68) è poi unallegazione non
dimostrata  non basta al riguardo un prospetto pubblicitario allestito dalla
stessa AP 1 (doc. Y)  che, comunque sia, non spiega perché la banca dovrebbe
considerarsi garantita siccome lappellante non le ha conferito i diritti di
pegno pattuiti (per ipotesi sugli appartamenti in questione, ma la motivazione
approssimativa dellappello non permette di capirlo).
5.6.4 Anche
la proposta 19 aprile 2013 di PI 2 volta a far confluire alla banca fr. 2'100'000. (doc. CC), che a dire dellappellan­­te,
senzaltra spiegazione, avrebbe generato a favore della AO 1 coperture
supplementari di fr. 75'000. (pag. 68), risulta tardiva quale
contestazione della riduzione del limite di credito del 2009, per tacere dellassenza
dindicazione sulla reale capacità di PI 2 di adempiere quanto proposto.
5.6.5 In
queste circostanze si avvera senza rilievo la censura dellappel­lante secondo
cui la riduzione della linea di credito poggerebbe su una scorretta valutazione
dei fondi dati in pegno da parte della banca (appello, n. 25 pagg. 75-80). Come
risulta chiaramente dallo scritto del 2 settembre 2009 (doc. M), il motivo
della riduzio­ne è la mancata consegna delle due cartelle ipotecarie di ognuna fr. 300'000..
5.6.6 Ne
consegue che lappellante non ha dimostrato lillegittimità della riduzione
della linea di credito del 2009. Senza contare chessa non ha provato di aver
contestato gli estratti conto ricevuti dalla banca, che, come giustamente
rilevato dal Pretore aggiunto (al consid. 15), indicavano gli interessi
applicati e pertanto la riduzione operata (v. al riguardo sopra consid.
5.5.3-5.5.4 e sotto consid. 6.2).
5.7 In
virtù dellart. 82 CO, la banca era pertanto legittimata a rifiutare il
consolidamento del credito di costruzione già sulla base dellart. 4 cpv. 5 del
contratto. Può quindi essere lasciata aperta la questione della legittimità di
clausole contrattuali che, come lart. 2.9 CG a dire dellappellante (con
riferimento alla DTF 135 III 1 consid. 2.5), consentono a una parte di modificare
unilateralmente elementi essenziali del contratto . Non è nemmeno necessario esaminare se la costruzione effettivamente è
terminata (ciò che la banca mette in dubbio sulla scorta della testimonianza di
PI 2 del 17 dicembre 2019, act. VIII pag. 8). Del resto, fosse anche
oggettivamente inusuale, lart. 2.9 CG non lo è dal profilo soggettivo (sotto
consid. 6.6).
6. LAP
1 ritiene inusuali anche gli art. 2.11 e 2.17 CG, sostanzialmente per le stesse
ragioni fatte valere per lart. 2.9, in particolare perché conferirebbero alla
banca un eccessivo e sproporzionato potere discrezionale a pregiudizio suo su
elementi essenziali del contratto (appello, pagg. 40-41, 43-44, 46-47, 50, 53, 55).
Con
riferimento allart. 2.11, lappellante precisa che una clausola che prevedrebbe la fatturazione di commissioni per
tutta la durata della relazione giuridica, quindi ben oltre la data di fine
lavori stravolgerebbe il senso dello stesso accordo giuridico, sottoscritto
dalle parti. Oltre a rappresentare una disposizione assolutamente estranea al
settore in questione (appello, pag. 50).
Riguardo
allart. 2.17, lappellante afferma che i tassi di interessi previsti sono pure ampiamente superiori rispetto alla media
delle condizioni del mercato attuale e quindi palesemente estranei in siffatte
ordinarie relazioni giuridiche , o, ancora, assolutamente non conform [i] alle condizioni di mercato , perché è fatto notorio che nel corso degli anni, il tasso
ipotecario è costantemente diminuito e che dal primo trimestre del 2008 al
primo trimestre del 2012 coincidesse con l1.5 e, a far tempo dal secondo
semestre del 2012, con addirittura l1% (appello, pag. 43-44), o,
ancora, vigendo una prassi finanziaria, da
tutti conosciuta, ove di certo eventuali interessi di mora [] non raggiungono I8%, né tantomeno il 10%
fatturato da AO 1. Bensì, percentuali decisamente inferiori (appello,
pag. 53). Più in generale, su entrambe le clausole, lappel­lante parla di pattuizioni che esulano
dallordinario, secondo senso comune ( ` Gesunder Menschenverstand) (appello, n. 14 pag. 41).
6.1 Lart.
2.11 CG enuncia che la banca ha il diritto di ridurre o aumentare i rispettivi
tassi per interessi e/o commissioni in qualsiasi momento e senza osservare un
termine di preavviso. La banca si riserva il diritto di modificare in qualsiasi
momento le date per il pagamento degli interessi e/o delle commissioni e/o di
ridefinirne il numero (Die Bank ist
berechtigt, die jeweiligen Sätze für Zins und/oder Kommission jederzeit und
ohne Einhaltung einer Frist zu ermässigen oder zu erhöhen. Die Bank behält sich
das Recht vor, die Termine für die Zahlung von Zins und/oder Kommission
jederzeit anders festzulegen und/oder deren Anzahl neu zu bestimmen) .
Mentre
lart. 2.17 dispone che in caso di mancato pagamento degli interessi e/o delle
commissioni alla scadenza pattuita, il mutuatario deve alla banca un interesse
annuo di mora in contanti non superiore al 10% (ma) almeno del 5% sul pagamento
non effettuato nei termini (Werden Zins-
und/oder Kommissionszahlungen nicht am jeweils vereinbarten Verfalltag bezahlt,
so schuldet der Kreditnehmer der Bank einen jährlichen Verzugszins in bar von
maximal 10% mindestens 5%, auf die nicht rechtzeitig geleistete Zahlung) .
6.2 Ebbene,
gli art. 2.11 e 2.17 CG non sono ambigui o generici, bensì chiari e dimmediata
comprensione per chiunque. Il carattere variabile del tasso degli interessi è
menzionato sul contratto (art. 4). Nella sua assolutezza, lart. 2.11 potrebbe
invero apparire problematico. Nel caso concreto, tuttavia, il tasso dinteresse
risulta essere rimasto sempre del 3% fino al limite di credito e le commissioni
dello 0.250% (v. gli estratti conto del 31 marzo 2008 [doc. S], 31 dicembre
2012 [doc. KK], 30 giugno 2013 [doc. LL] o 30 settembre 2017 [doc. II]). Il
tasso dinteresse di mora del 10% è conforme allart. 2.17 ed è anche indicato
sui tre ultimi estratti conto citati, che lappellante non risulta avere
contestato prima dellavvio dellesecuzione. Al riguardo le testimonianze di PI
1 e PI 2, come lo scritto 19 aprile 2013 di questultimo (doc. CC) non si
riferiscono a tali estratti (v. sopra consid. 5.5.4).
In
assenza di contestazione entro le quattro settimane menzionate sugli estratti
conto, essi devono reputarsi implicitamente accettati e i nuovi saldi
presumersi avere un effetto novativo sui precedenti debiti (art. 117 cpv. 2 CO;
DTF 130 III 697 consid. 2.2.2). Lappellante ha così rinunciato a sollevare
eccezioni e obiezioni note (DTF 104 II 190 consid. 3/a, 127 III 150 consid. 2/b),
segnatamente la pretesa abusività dei tassi dinteresse e di commissione,
siccome non fa valere che il riconoscimento implicito dei saldi sia macchiato
da un vizio di volontà e comunque sia non dimostra che sia il caso (v. sentenza
del Tribunale federale 4A_ 448/2012 del 7
gennaio 2013 consid. 2.3 e 4A_46/2009 del 1° apri­-le 2009 consid. 2.2; Loacker in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 7 a ed. 2020, n. 12-17 ad art. 117 CO).
6.3 Lappellante
 sia detto per abbondanza  non ha del resto provato che i tassi dinteresse e
delle commissioni siano sproporzionati rispetto a quelli del mercato dei
crediti di costruzione al momento della conclusione del terzo contratto nel 2007.
Il riferimento al tasso dinteresse ipotecario è inconferente, perché riguarda
crediti di altro tipo. Vale anche per il tasso dinteresse a partire (ab) dallo 0% pubblicizzato dalla AO 1
con il volantino del 2015 prodotto dallappellante (doc. GG), emesso otto anni
dopo la sottoscrizione del contratto di credito (e delle CG). Non si trattava
del resto di unofferta vincolante e non sono indicate le condizioni per
poterne approfittare, in particolare se si applicano anche ai contratti di
credito di costruzione già conclusi.
6.4 LAP
1 rimprovera poi al Pretore aggiunto di non aver preso posizione sulle sue
censure relative al fatto che la banca ha continuato a addebitare commissioni
sul credito anche dopo che la costruzione era terminata, mentre non aveva più
alcun onere di controllo dellimpiego dei fondi versati conformemente alle
pattuizioni (appello, pagg. 20, 48-51 e 72). Anche su questo punto lap­pellante
non ha contestato tempestivamente gli estratti conto, sicché si presume chessa
abbia rinunciato (anche) a tale eccezione, già esistente al momento in cui ha
ricevuto gli estratti (v. sopra consid. 6.2). Il primo giudice non aveva dunque
alcun motivo di esaminarla (v. anche i consid. 10 e 15 i.f. ).
Va
del resto osservato che il contratto di credito di costruzione non prevedeva la
cessazione dellobbligo di versare le commissioni al termine dei lavori e che lappellante
non ha dimostrato di averlo disdetto già nel 2008. Anche nel merito la censura
non regge.
6.5 In
conclusione, a parte il fatto che lappellante non ha dimostrato il carattere
oggettivamente inusuale degli art. 2.11 e 2.17 CG, ad ogni modo la questione è
senza interesse per lesito dellappello, siccome lAP 1 è stata regolarmente
informata sugli interessi e le commissioni prelevati dalla banca attraverso
rendiconto che non ha contestato prima dellavvio dellesecuzione.
6.6 In
simili condizioni, diventa inutile verificare se gli art. 2.11 e 2.17 CG sono
inusuali dal profilo soggettivo. Comunque sia, lappel­lante non può seriamente
pretendere di essere debole o inesperta nel senso inteso dalla giurisprudenza
(sopra consid. 5.3), in particolare per quanto attiene alle relazioni commerciali con Istituti finanziatori ,
allorquando opera da più di quarantanni anche nel campo immobiliare (secondo
il Registro di commercio è stata costituita il 21 aprile 1980 e ha come scopo,
da sempre, tra laltro, lacquisto, la vendita, laffitto e la locazione di
fondi), in cui notoriamente il finanziamento è molto spesso fornito da banche, oltretutto
tenendo conto chessa si autodefinisce quale operatrice di esperienza e di
competenza nel settore specifico (sentenza impugnata, consid. 8 pag.12).
Che tutto venga seguito da una sola persona  lamministratore delegato PI 1 
senza formazione particolare né unapposita
equipe di specialisti che sono atti a trattare gli aspetti economici (appello,
pag. 61) non le giova, giacché avrebbe dovuto semmai chiedere la necessaria
consulenza prima di lanciarsi in un progetto immobiliare milionario. Non
dimostra del resto che la sua asserita inesperienza fosse riconoscibile dalla banca
al momento della stipulazione dei contratti di credito.
7. In
merito agli interessi di mora del 10% previsti dallart. 2.17 CG, lAP 1 si è persino interrogata sullapplicazione analogica dellart. 21 cpv. 1 CO ai vantaggi pecuniari in manifesta sproporzione
economica tratti dalla banca rispetto alla propria prestazione
contrattuale, abusando dellinesperienza di
controparte (appello, pag. 57). Ammette però che avrebbe potuto
rivolgersi a un altro istituto finanziario, ma sostiene di non averlo fatto
convinta della possibilità di consolidamento del credito di costruzione alla
fine dei lavori (appello, pagg 58 e 34).
7.1 A
parte la sua dubbia ricevibilità, linterrogativo risulta senza rilievo dal
momento che il mancato consolidamento non ha la sua fonte nelle condizioni
generali del contratto, bensì nellinadempimento degli obblighi assunti dallappellante.
7.2 Daltronde,
comè noto, una lesione va segnalata entro un anno dalla conclusione del
contratto (art. 21 cpv. 2 CO). La censura è pertanto ampiamente tardiva,
giacché lappellante se nè prevalsa la prima volta negli allegati di prima
istanza (la causa è pendente dal 24 maggio 2017), mentre lanno per segnalare
la lesione è decorso, al più tardi, il 2 settembre 2010 (il terzo contratto di
credito è stato concluso il 2 settembre 2009).
8 LAP
1 ripropone anche la censura secondo cui gli art. 2.9, 2.11 e 2.17 CG sarebbero
abusivi in virtù dellart. 8 LCSl (appello, pagg. 58-59), senza tuttavia
spiegare perché  come rilevato dal primo giudice  il fatto di non essere un
consumatore nel senso della legge ne giustificherebbe lapplicazione. La
doglianza è pertanto inammissibile, oltre che infondata, la dottrina escludendo
dal novero dei consumatori le persone giuridiche, qual è ovviamente lappellante
( Probst , op. cit., n. 287 ad art.
8; Pascal Pichonnaz , Quelques
nouveautés liées aux contrats de consommation in: La pratique contractuelle  Symposium
en droit des contrats, n. 4 2015, pagg. 47-48).
9. LAP
1 lamenta ancora il mancato aiuto della AO 1 nella vendita di alcune PPP
costituite sulla particella n. __________ RFD __________, e, anzi, la condotta
ostruzionistica che lappellata avrebbe tenuto nei suoi confronti e che lavrebbe
perciò ostacolata nella vendita di una PPP (la n. __________5). Lascia
intendere che tale condotta le abbia impedito di estinguere, almeno
parzialmente, il proprio debito, vedendosi così addebitare commissioni e interessi
su una somma (dovuta) maggiore, e quindi a loro volta maggiorati. Anche a tal
proposito, lappellante si duole dellassenza di una presa di posizione del
Pretore aggiunto (appello, pagg. 22 ad 4, 71 ad 23 e 80-83 ad 25).
9.1 Non
si evince tuttavia dal contratto di credito di costruzione alcun dovere della
banca di aiutare la cliente a vendere le PPP. Lappel­lante non cita daltronde
unaltra fonte a sostegno di un simile obbligo. La sua censura era quindi priva
di ogni rilevanza, tanto da non meritarsi una risposta.
9.2 Neppure
lappellante spiega perché la banca sarebbe stata tenuta ad accettare lofferta dellavv. __________ (doc.
BB) o quella di PI 2 (doc. CC)  peraltro nemmeno riportata né nellappello né
nellemail del 19 aprile 2013  consegnando le sue garanzie sulla PPP n. __________5
(appartamento n. 12) senza ricevere fr. 600'000. o fr. 700'000.
del prezzo di vendita. Lappellante pare del resto dimenticare che se i pegni
della banca erano di soli fr. 305'000. nominali, ciò era dovuto al fatto
chessa non aveva consegnato la cartella di quarto rango di fr. 300'000.
(v. doc. L e sopra ad B) e che lipoteca legale di fr. 25'000. non poteva
ledere tali garanzie (v. sopra consid. 5.5.2). LAP 1 non trae del resto
conseguenze precise dalla sua censura, che nella limitata misura in cui è
comprensibile  e quindi ricevibile  risulta infondata.
10. Infine,
lappellante non può illudersi che i giudici sprechino tempo a rispondere a
doglianze insostenibili come quella fondata sulla sentenza 29 settembre 2015
del Zivilgericht di Basilea-Città
(doc. Q e appello ad 28), emessa in una procedura sommaria (di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti), in cui il tribunale non si è pronunciato sulleventuale obbligo di
consolidamento, né pertanto sul­la pretesa della banca per interessi e
commissioni, in quanto di non manifesta soluzione giusta lart. 257 CPC
(consid. 2.2.3.2). Che poi un argomento della controparte sia stato respinto
dal Pretore aggiunto non dimostra ancora la sua malafede. Fosse così,
lappellante dovrebbe interrogarsi sulla propria buona fede alla luce della
reiezione di tutte le sue censure in prima come in seconda sede.
11. La
tassa del presente giudizio, stabilita in virtù dei combinati art. 7 cpv. 1 e
13 LTG (RL 178.200), come le
ripetibili, determinate in virtù dellart. 11 cpv. 1 e 2
lett. a RTar ( RL 178.310 ) per il rinvio del lart.
96 CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
12. Circa i rimedi esperibili sul piano
federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 1'297'756.24,
supera senzaltro la soglia di fr. 30'000. ai fini
dellart. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Lappello
è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2. Le spese processuali di complessivi fr. 40'000. relative al presente giudizio, già anticipate dallappellante, sono poste a suo
carico. Essa rifonderà alla AO 1 fr. 25'000. per
ripetibili.
3. Notificazione a:
  avv. PA
  1, __________, __________, __________;
  avv. PA
  2, __________, __________, __________.
Comunicazione
alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale dappello
Il presidente                                                            Il
vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare
ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il
termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).