Accertamento di servitù prediale e azione confessoria
Decisione del 10.05.2023, ICCA
Incarto n. 11.2022.30
AZIONE CONFESSORIA
SERVITÙ PREDIALE
art. 737 CC
art. 738 CC
art. 973 CC

AP
  1 (D)
(patrocinato
  dall'avv.  PA 1 )
contro
AO
  1
(patrocinato
  dall'avv. dott.  PA 2 ),
giudicando sull'appello
dell'8 febbraio 2022 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore
aggiunto il 22 dicembre 2021;
Ritenuto
in fatto: A. Nel marzo 1978 AO 1
ha acquistato da __________ H__________ la particella n. 721 RFD di __________,
sovrastata dalla particella n. 204 appartenente al venditore. Contestualmente compratore
e venditore hanno costituito una servitù di limitazione di altezza sulla particella
n. 721 nel senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m
() s/m, e meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________
di __________ in data 31 ottobre 1977,
che si allega quale inserto B. Tale rilievo prevedeva, tra l'altro, che
l'altezza quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo tetto nuova
villa sul mappale n. 721 di
Veduta dalla terrazza pensile sul tetto
dell'immobile posto sul fondo dominante (si intravede il laghetto di __________).
Veduta dalla terrazza
destra dall'ultimo piano dell'immobile posto sul fondo dominante (si intravede ancora
il laghetto di __________).
proprietà
AO 1. La servitù è stata iscritta nel registro fondiario il 6 marzo 1978
come diritto/onere limitazione altezza costruzio-ni
a carico della particella n. 721 in favore della particella n. 204. AO 1 ha poi costruito sul fondo una casa d'abitazione unifamilia­re a due piani e, contigua
alla stessa, verso il confine con la particella n. 204, un'autorimessa con
cantina seminterrata così come progettata e approvata dal venditore. Il 26
marzo 1997 AP 1 ha acquistato la particella n. 204, sulla quale ha eret­to la
propria abitazione.
B. L'11 marzo 2013 AO 1
ha introdotto al Comune di __________ una domanda di costruzione per
ristrutturare e ampliare il proprio stabile, ricavando un appartamento autonomo
su ciascu­no dei due piani. Il progetto prevede inoltre di sostituire il tetto
a falde con un tetto piano e di formare due posteggi sopra l'autorimessa
esistente, parzialmente coperti da una tettoia. Il Municipio ha rilasciato il
27 agosto 2013 la licenza edilizia, respingendo un'opposizione di AP 1. Adito da quest'ultimo, con decisione del 7
maggio 2014 il Consiglio di Stato ne ha accolto parzialmente il ricorso, confermando
la licenza edilizia, ma con una condizione supplementare riferita al camino
dell'abitazione. Con sentenza del 6 agosto 2015 il Tribunale cantonale
amministrativo ha respinto un ricorso inoltrato AP 1 contro la risoluzio­ne
governativa (inc. 52.2014.219). Un ricorso in materia di diritto pubblico
presentato dall'opponente è stato respinto in quanto ammissibile dal Tribunale
federale con sentenza 1C_480/2015 del 9 febbraio 2016.
C. Il 18 maggio 2016 AP
1 si è rivolto al Segretario
assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di
conciliazione nei confronti di AO 1 inteso ad accertare il contenuto della
servitù di limitazione di altezza, nel senso che l'edificio eretto sulla
particella n. 721 non può superare quota 478.95 m s/m e non può limitare la
vista del laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio eretto
sul fondo dominante. Egli ha chiesto così di vietare al convenuto i lavori di
edificazione del tetto oppure di ordinare la demolizione della copertura
eseguita nel frattempo o, quanto meno, di condannare il convenuto a risarcirgli
una somma indeterminata per il minor valore del fondo dovuto alla violazione
della servitù. Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, il Segretario
assessore ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire, ponendo le spese
processuali di fr. 1000. a carico di lui, riservata una diversa ripartizione in
esito al giudizio di merito (inc. CM.2016.363).
D. Con petizione del 3
marzo 2017 AP 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per
ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua risposta del 5 aprile
2017 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Con replica del 21 giugno
2017 e duplica del 21 luglio 2017 le parti hanno mantenuto i rispettivi punti di vista . Alle prime arringhe del
28 settembre 2017 ess e si sono
confermate nelle rispettive posizioni e hanno notificato prove . L'istruttoria si è chiusa il 2 ottobre
2020 e al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a
conclusioni scritte. Nel suo
memoriale del 4 dicembre 2020 l'attore
ha reiterato le domande di petizione. Nel proprio allegato del 25 novembre
2020 i l
convenuto ha proposto una volta ancora di respingere la petizione.
E. Statuendo con
sentenza del 22 dicembre 2021, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. Le
spese processuali di fr. 4200. (compresi fr. 1000. per la procedura di
conciliazione) sono state poste a carico
dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 4000. complessivi per
ripetibili.
F. Contro la sentenza
appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello dell'8 febbraio
2022 nel quale chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di
accogliere la petizione o, subordinatamente, di annullare la decisione medesima
e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per nuovo giudizio. Nelle sue
osservazioni del 15 marzo 2022 AO 1 conclude per la reiezione dell'appello. Con
replica e duplica spontanea del 31 marzo e del 7 aprile 2022 le parti hanno
reiterato le loro posizioni.
Considerando
in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori o dai
Pretori aggiunti con la procedura ordinaria sono impugnabili mediante appello
entro 30 giorni (art. 308 cpv. 1 lett. a e 311 cpv. 1 CPC), sempre che il
valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.  secon­do l'ulti­ma
conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC ). In concreto tale presupposto è adempiuto,
il Preto­re aggiunto avendo
fissato il valore litigioso in  almeno fr. 30 000.
(sentenza impugnata, pag. 6), cifra che le parti non contestano e che non
appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,
la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attore il 10
gennaio 2022 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato
l'8 febbraio successivo (timbro postale sulla busta d'invio), l'appello in
esame è pertanto ricevibile.
2. Nella sentenza
impugnata il Pretore aggiunto ha accertato anzitutto la cumulabilità di un'azione
di accertamento riguardo al contenuto di una servitù con un'azione confessoria.
Dopo di che, egli ha riassunto i criteri che determinano l'estensione di una servitù
a norma dell'art. 738 CC. A tale proposito egli ha rilevato che in concreto l'iscrizione nel
registro fondiario è meramente telegrafica, ciò che impone di far capo al
titolo d'acquisto, il quale preve­de il
divieto di edificare oltre la quota
massima di 478.95 m, ovvero l'altezza massima a cui poteva elevarsi il
colmo del tetto della villa di futura costruzione . A mente del Pretore aggiunto, scopo della servitù è
la protezione della vista dal fondo dominan­te, comprendente una porzione del
laghetto di __________ (), del nucleo del Comune di __________, di una parte
del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli insediamenti
abitativi arrampicati sulle loro pendici. E siccome anche il convenuto ammette
tale finalità, per il primo giudice il chiaro tenore della servitù non
necessita di interpretazione. Al fine di salvaguardare il paesaggio  egli ha
soggiunto  i costituenti hanno stabilito che sul fondo gravato non si possa edificare oltre la quota
massi­ma di 478.95 m s/m, e questo a prescindere dal tipo di tetto,
fermo restando che l'altezza massima dov'essere misurata al colmo del previsto
tetto a falde. Precisato ciò, egli ha constatato che sotto questo profilo il
nuovo tetto piano della villa del convenuto rispetta anche per l'attore l'altezza
massima prevista dalla servitù.
Il Pretore aggiunto ha appurato
in seguito che dalla terrazza pensile sul tetto della casa dell'attore la vista
sul laghetto rimane garantita nonostante il nuovo tetto della villa
sottostante, mentre dalla terrazza dell'ultimo piano il progetto AO 1
porterebbe a nascondere la parte visibile del laghetto, lasciando inalterata la
visuale sul restante panorama. Per il primo giudice, tuttavia, tale perdita di
vista non dipende dalla sostituzione del tetto a falde con un tetto piano. A
suo parere, al momento della costituzione della servitù le parti avevano in
mente unicamente il progetto della villa AO 1, senza prevedere i possibili
futuri sviluppi edificatori del fondo. Perciò  egli ha continuato  il
vincolo è esclusivamente legato all'altezza massima di quella costruzione,
senza prevedere che un diverso sfruttamento del fondo avrebbe potuto comportare
l'avanzamento della costruzione verso valle e la conseguente limitazione della
vista. Per il primo giudice, unicamente con una servitù di arretramento ed
eventualmente di occupazione, insie­me a quella della limitazione dell'altezza
delle costruzioni, si sarebbe potuto raggiungere lo scopo che gli originari
proprietari avevano in mente. Ed egli ha escluso di poter colmare tale lacuna facendo
capo ai principi di interpretazione senza disattendere la garanzia costituzionale
della proprietà che tutela il convenuto.
Il Pretore aggiunto ha ritenuto
infine che l'attore, architetto di professione, al momento dell'acquisto avrebbe
dovuto rendersi conto che la servitù iscritta non era sufficiente a preservare
la vista di cui gode attualmente dalla sua abitazione poiché un semplice
sviluppo dell'edificio verso la parte del fondo prospicente alla valle,
quand'anche con un tetto a falde e rispettoso della quota massima stabilita, è
potenzialmente atto a comprometterla. Non avendo dato prova dell'attenzione
che le circostanze permettevano di esigere da lui, la buona fede dell'attore
non può essere protetta. Onde, in definitiva, il rigetto della petizione.
3. L'appellante ribadisce
che il tenore e lo scopo della servitù sono chiari, come chiaro è che il
progetto di ristrutturazione è ininfluen­te, poiché l'unico elemento decisivo
per stabilire se sussista una violazione del diritto reale limitato è la
preservazione della vista sul laghetto di __________. Egli sostiene che,
contrariamente all'opinione del primo giudice, la configurazione del tetto a
falde della costruzione vicina è un elemento della servitù, il proget­to originario,
sottoposto e approvato dall'allora proprietario del fon­do dominante avendo
funto da base per la costituzione della servi­tù medesima e per fissarne il
contenuto. L'appellante contesta altresì la conclusione del Pretore aggiunto,
secondo cui le parti originarie non avevano previsto sfruttamenti alternativi
del fondo serviente, sia perché il convenuto nulla ha addotto al riguardo, sia
perché nemmeno sono stati esperiti accertamenti sulla situazione pianificatoria
del comparto. Per di più, stando all'attore, un diverso sfruttamento del fondo
serviente sarebbe stato illogico, ove appena si pensi che tutte le abitazioni
in quell'area sono poste a monte e i giardini a valle per beneficiare della
vista e del sole.
Per l'appellante, al
momento di costituire la servitù le parti non avevano dunque alcuna necessità
di prevedere ulteriori misure. Alle parti, egli prosegue, era chiaro l'esatto
sviluppo degli ingombri ammessi sul terreno ceduto () non solo in termini di
altezza, ma anche di posizionamento (ovvero arretrato verso il terreno H__________)
e di volumi (ovvero sotto la linea di vista sul laghet­to di __________)  . Quanto alla pretesa lacuna evocata
dal Pretore aggiunto, l'appellante reputa che quest'ultimo disponesse di tutti
gli elementi necessari e, facendo capo ai principi interpretativi, potesse sanare
il difetto. L'attore fa valere infine che la professio­ne di architetto non era
un fattore idoneo per pretendere da lui maggiore attenzione circa il contenuto della
servitù al momento dell'acquisto del fondo, tanto meno se si considera che egli
non parla italiano ed esercita la sua professione in Germania.
4. I criteri cui occorre far capo per definire il contenuto di una servitù sono
già stati richiamati dal Pretore aggiunto .
Al riguardo basti rammentare che secondo l'art. 738 cpv. 1 CC l'estensione di
una servitù è determinata dall'iscrizione nel registro fondiario, sempre
ch'essa descriva chiaramente i diritti e gli obblighi che ne derivano . Se
è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi. Se invece non è concludente,
occorre ricuperare l'atto costitutivo della servitù, segnatamente il contratto
e la planimetria sulla qua­le figura l'area gravata (art. 942 cpv. 2 CC). Se
nemmeno l'atto costitutivo è concludente, l'estensione della servitù dipende
dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e
in buo­na fede (DTF 137 III 446 consid. 2.2 con rinvii; RtiD I-2009 pag. 646
consid. 7; p iù recentemente: I CCA,
sentenza inc. 11.2020.52 del 28 febbraio 2022 consid. 7a con citazioni) .