Licenza edilizia per uno stabile di appartamenti
Decisione del 13.11.2019, TRAM
Incarto n. 52.2018.138
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
DIASTANZA TRA EDIFICI
DISTANZA DAL CONFINE
art. 40 cpv. 1 LE
art. 42 agg. 1 RLE

composto dei giudici:
Giovan
  Maria Tattarletti, vicepresidente,
Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Mariano
  Morgani
statuendo
sul ricorso del 14 marzo 2018 della
RI
  1
patrocinata
  da:   PA 1
contro
la
  decisione del 6 febbraio 2018 (n. 593) del Consiglio di Stato, che accoglie
  le impugnative inoltrate da CO 1, CO 2e CO 3, CO 4CO 5, CO 6e CO 7, contro le
  risoluzioni del 26 ottobre 2016 e del 4 aprile 2017 con le quali il Municipio
  di Sorengo ha rilasciato all'insorgente due licenze edilizie per
  l'edificazione di uno stabile di appartamenti al mapp. __________ di quel
  Comune;
ritenuto, in
fatto
A. L'__________ (di
seguito: __________) è proprietaria di un fondo nel Comune di Sorengo (mapp. __________),
di forma stretta e allungata, che confina a est con via G__________ (mapp. __________;
strada di servizio), a ovest con la part. __________ e a sud con la part. __________,
entrambe edificate. Il sedime, che ospita una cabina di smistamento e
trasformazione di energia elettrica in disuso, era gravato fino al febbraio
2014 da un vincolo di zona AP-EP 12 "Centrale elettrica __________
(Massagno)" . Con una variante di piano regolatore secondo la procedura
semplificata, approvata dal Dipartimento del territorio il 21 febbraio 2014, il
Municipio ha stralciato il vincolo di interesse pubblico, attribuendo parte del
mapp. __________ (1'371 m 2 ) alla zona residenziale intensiva e la
parte restante (stimata pari a 217 m 2 ), già di uso pubblico in
quanto adibita a strada (mapp. __________) e marciapiede, alla superficie di traffico.
L'autorità ha altresì indicato che conformemente alle disposizioni dell'art.
38 LE, i 217 m 2 di terreno( <15% del totale del
fondo) potranno, se ceduti gratuitamente al Comune, essere conteggiati per il
calcolo degli indici. Successivamente, la __________ ha quindi ceduto
gratuitamente al Comune la porzione di fondo adibita a strada e marciapiede,
ricalcolata in 243 m 2 in base al piano di mutazione allestito dal
geometra revisore.
B. a. Il 20 maggio 2016,
la RI 1 (di seguito: RI 1) ha chiesto al Municipio il permesso per la
demolizione della cabina di trasformazione al mapp. __________ e l'edificazione
al suo posto di uno stabile di 18 appartamenti. Il progetto prevedeva la
realizzazione di un grande complesso residenziale. I due blocchi principali, di
cinque piani ciascuno, situati ai lati opposti del sedime, erano collegati da
un corpo più basso e da due livelli (semi)interrati, ospitanti un'autorimessa e
i locali tecnici (-1), nonché le lavanderie e le cantine (-2). L'intera
struttura era orientata parallelamente a via G__________, alla quale era
collegata da accessi veicolari e pedonali. L'entrata del garage era situata
all'estremità sud-est. b. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si sono opposti alcuni
vicini, lamentando l'incompletezza degli atti della domanda, la lesione delle
distanze tra edifici e da confine e delle altezze, il superamento dell'indice
di sfruttamento (i.s.) e l'invasione della fascia di arretramento dalla strada. c. Per rispondere ad alcune eccezioni sollevate contro il progetto, l'istante in
licenza ha presentato una variante riduttiva - pure avversata - datata del 19
settembre 2016, che ha apportato diverse modifiche al progetto originale
(rettifica dello scavo lungo l'autorimessa, correzione della facciata nord,
aggiunta di un rifugio di protezione civile, nuova disposizione dei posteggi, ecc.). d. Raccolto l'avviso favorevole (n. 97591) del 29 settembre 2016 dei Servizi
generali del Dipartimento del territorio, il 26 ottobre 2016 l'Esecutivo
comunale ha rilasciato la licenza edilizia per il progetto modificato come da
variante, fatta eccezione per i balconi sporgenti dalla facciata sud, approvando
a titolo precario la rampa pedonale d'accesso allo stabile situata oltre la
linea di arretramento.
C. a. Contro la licenza di
costruzione gli opponenti sono insorti davanti al Consiglio di Stato. b. In corso di procedura, e meglio il 31 gennaio 2017, la RI 1 ha presentato una
seconda variante (riduttiva) che nei tratti essenziali riprende il progetto
precedente, ma prevede 17 appartamenti (anziché 18), la formazione di un locale
fitness e SPA e la riconfigurazione dei balconi della facciata sud. c. Nel termine di pubblicazione, contro questa variante si sono aggravati i
precedenti opponenti e due dei comproprietari della part. __________, ribadendo
nella sostanza le contestazioni opposte al primo progetto. d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 100339) del 17 marzo 2017, il 4
aprile 2017 il Municipio ha concesso la licenza edilizia richiesta, approvando di
nuovo la rampa pedonale soltanto a titolo precario. e. Anche contro questa risoluzione gli opponenti soccombenti hanno presentato
ricorso al Governo.
D. Con un unico giudizio,
il 6 febbraio 2018 il Consiglio di Stato ha accolto i gravami inoltrati contro
le due suddette licenze edilizie, che sono state di conseguenza annullate. Dopo aver ripercorso la procedura pianificatoria che ha interessato il mapp. __________,
il Governo ha anzitutto determinato la superficie edificabile alla luce dell'art.
38 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Rilevato come
l'incremento massimo (15%) della quantità edificatoria andasse calcolato a
partire dalla superficie edificabile rimanente dopo la cessione gratuita di 243
m 2 al Comune, esso ha stabilito in 1546.75 m 2 la
superficie edificabile (1345 m 2 [= 1588 m 2 - 243 m 2 ]
+ 201.75 m 2 [= 15% di 1345 m 2 ]) e, di riflesso, la
superficie utile lorda (SUL) realizzabile (indice di sfruttamento [i.s] = 1;
cfr. art. 30 cpv. 3 NAPR). Ferma questa premessa, ha reputato che solo il secondo
progetto rispettasse l'i.s. prescritto. Ha invece considerato che entrambe le
domande fossero ossequiose dell'indice di occupazione (i.o.), e ciò nonostante
che la parte non interrata dell'autorimessa, sporgente oltre il perimetro dello
stabile sovrastante, sarebbe (stata) da computare nella superficie edificata. Escluso
un conflitto tra la linea di arretramento da via __________ e l'accesso
veicolare, l'Esecutivo cantonale ha di seguito negato che il garage configurasse
una costruzione sotterranea, sporgendo oltre 1.50 m dal livello del terreno
sistemato sul fondo adiacente (part. __________), o accessoria, posto che sotto
il profilo strutturale così come nell'espressione architettonica globale [sarebbe] inequivocabilmente integrato in modo inscindibile nella costruzione. Sul
lato sud, l'opera violerebbe quindi la distanza minima (4.00 m) dal
confine con il contermine mapp. __________. Secondo il Consiglio di Stato neppure
l'autorimessa del complesso immobiliare realizzato al mapp. __________ dalla
medesima istante in licenza sarebbe assimilabile ad una costruzione accessoria
o sotterranea. Da un lato, non si tratterebbe infatti di una costruzione
indipendente; dall'altro, la sua parete perimetrale, eretta sul confine, sporgerebbe
per un buon tratto, segnatamente verso nord (in direzione di via dei Bonoli),
oltre 1.50 m dal terreno. Laddove alta più di 3.00 m, supererebbe pure il
limite di altezza per le opere di cinta, chiamando distanza anche da questo
profilo. Per entrambi i motivi, su questo lato (ovest/nord-ovest), l'edificio
in contestazione dovrebbe dunque rispettare la distanza minima tra edifici principali
(8.00 m), ciò che in concreto non avverrebbe. Constatato poi come (pure) i
balconi della facciata sud invadono la fascia inedificabile da confine, il
Governo ha rinunciato ad imporre una condizione di licenza, dovendosi comunque
negare il permesso per i motivi citati. Infine, ha ritenuto superato il limite
d'altezza massima prescritta (17.00 m) nell'angolo sud-est dello stabile, in
corrispondenza dell'inizio della prevista trincea di accesso all'autorimessa () , indipendentemente [dunque] dalla sua formazione .
E. Contro il predetto
giudizio governativo, la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato nella misura in cui è riferito alla
licenza edilizia del 4 aprile 2017, di cui domanda contestualmente il
ripristino. Sussidiariamente, postula che il permesso per la variante del 31
gennaio 2017 sia subordinato a condizioni/emendamenti, rispettivamente che gli
atti siano retrocessi al Municipio affinché proceda in tal senso. Chiarito preliminarmente che il gravame è unicamente rivolto contro l'annullamento
della licenza del 4 aprile 2017, la ricorrente censura dapprima la misurazione
dell'altezza dello stabile effettuata dall'Esecutivo cantonale, che a suo
avviso lederebbe l'autonomia comunale, posto che considerare lo spiazzo
d'accesso all'autorimessa quale trincea rientrerebbe nella latitudine di
giudizio del Municipio. Anche qualora fosse confermata la tesi del Governo, al
difetto potrebbe comunque essere posto rimedio modificando la sistemazione
esterna nel senso che la porzione di terreno in corrispondenza dello spiazzo
non venga escavato () ma semplicemente mantenuto alla quota di campagna
originaria (). Di seguito, sostiene che, come rettamente ritenuto dal Municipio,
sia la rimessa al mapp. __________, sia quella al mapp. __________, andrebbero
considerate delle costruzioni accessorie. La prima, configurabile anche come un'opera
sotterranea, potrebbe dunque sorgere sul confine con il mapp. __________. Quanto
alla seconda, la sua presenza a confine con il mapp. __________, non imporrebbe
alla prevista nuova edificazione di rispettare la distanza tra edifici
principali, ma soltanto quella da confine, ossequiata dal controverso progetto.
Da ultimo, la ricorrente contesta che, nella misura in cui sporge dalla
soprastante costruzione (lato sud), la superficie dell'autorimessa debba essere
computata nell'i.o. Anche la circostanza che i balconi della facciata sud sporgano
leggermente nella fascia inedificabile da confine non osterebbe al rilascio del
permesso, posto che il difetto potrebbe essere agevolmente corretto, imponendo un'apposita
condizione di licenza.
F. a. All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari
osservazioni. Ad identica conclusione giungono gli opponenti, qui resistenti, con
argomentazioni che saranno riprese, in quanto necessario, in seguito.
b. Col successivo
scambio di allegati, le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle
rispettive tesi e domande di giudizio.
Considerato, in
diritto
1. 1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE.
Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, istante in licenza (art. 21
cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24
settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1
LPAmm), è dunque ricevibile in ordine. 1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria
(art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto delle
contestazioni emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Le
prove sollecitate (edizioni documentali, sopralluogo) non appaiono suscettibili
di apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi determinanti per l'esito
della vertenza; le eccezioni sollevate attengono perlopiù a questioni di natura
prettamente giuridica. 1.3. La ricorrente contesta il giudizio governativo unicamente nella misura in
cui ha annullato il permesso di costruzione (in variante) del 4 aprile 2017.
Per quanto concerne la licenza del 26 ottobre 2016, la decisione qui impugnata
è pertanto passata in giudicato. Nel corso dell'evasione delle censure
ricorsuali si farà pertanto riferimento ai piani della variante presentata il
31 gennaio 2017.
2. Altezze -
trincea 2.1. Le prescrizioni sull'altezza degli edifici servono, in concorso con quelle
sulle distanze, ad assicurare in primo luogo un'adeguata illuminazione naturale
dei fondi e degli edifici circostanti. Indirettamente tutelano inoltre il
quadro del paesaggio, preservandolo da edificazioni di mole sproporzionata ( Adelio Scolari , Commentario, Cadenazzo
1996, ad art. 40/41 LE n. 1221). Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata
dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di
gronda o del parapetto. Determinante è infatti lo sviluppo verticale
delle facciate, ossia l'ingombro della costruzione fuori terra, rilevato in
corrispondenza del perimetro esterno dell'edificio a partire dal terreno
sistemato. Per quest'ultimo s'intende il livello del terreno
aperto, al servizio di una costruzione in senso lato, come un giardino, un
tappeto verde o un cortile (cfr. Scolari ,
op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1229). L'altezza va misurata a partire dal
livello del terreno sistemato anche nel caso in cui la sistemazione consista in
un abbassamento del terreno naturale, attuato mediante escavazione. L 'altezza delle trincee è tuttavia computata soltanto nella misura in
cui si ripercuote sugli ingombri verticali effettivamente apparenti. Se le trincee non determinano ingombri
percepibili come tali, l'altezza è misurata a partire dal cosiddetto piano di
campagna, facendo astrazione delle parti infossate (cfr. STA 52.2005.426 del 15
febbraio 2006 consid. 4.1, confermata da: STF 1P.173/2006 del 26 ottobre
2006 consid. 2.2). U na trincea, che occupa soltanto una frazione della
facciata, scavata nel terreno per formare un'area di disimpegno, come l'accesso
ad un'autorimessa o a locali sotterranei, non è da considerare quale livello
del terreno sistemato almeno fintanto che le sue dimensioni non determinano un
aumento dell'impatto risultante dagli ingombri verticali sul paesaggio
circostante (cfr. STA 52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1; Scolari , op. cit., ad art. 40/41 LE n.
1229). 2.2. Secondo l'art. 15 della norme di attuazione del piano regolatore (NAPR),
la costruzione di trincee d'accesso ad autorimesse o a locali sotterranei non è
computata nell'altezza dell'edificio della facciata corrispondente, purché la
larghezza non superi il 50% della lunghezza della facciata. Giusta l'art. 30 NAPR, che regola l'edificazione all'interno della zona
residenziale intensiva, l'altezza massima delle costruzioni è di 17.00 m. 2.3. Premesso che, anche qualora si fosse in presenza di una trincea, l'altezza
massima dovrebbe essere rispettata in corrispondenza del terreno sistemato che
attornia la trincea, il Consiglio di Stato ha ritenuto che nel caso concreto
ciò non fosse il caso in corrispondenza dell'inizio della prevista trincea
di accesso all'autorimessa (m. 17.50; m. 17.56 a 3.00 m. dalla facciata; cfr.
piano n. 5) . Ha pertanto ritenuto che l'altezza massima prescritta (17.00
m) per la zona di situazione fosse superata nell'angolo sud-est dello stabile. A
ragione.
Da respingere è infatti
la tesi sostenuta dal Municipio e dalla ricorrente secondo cui la sistemazione
del terreno all'estremità sud-est del mapp. __________ sia da assimilare ad una
trincea non computabile nell'altezza dello stabile (facciate est e sud del blocco
meridionale). Il progetto prevede infatti l'abbassamento del terreno naturale
lungo una parte del blocco sud e del corpo sporgente che ingloba il garage,
fino al confine col mapp. __________, così da formare uno spiazzo largo circa
8.00 m e sostanzialmente pianeggiante tra via G__________ e l'edificio. In
quest'area, il dislivello tra la strada e la facciata dell'edificio è
inesistente, rispettivamente contenuto in pochi centimetri, in quanto la
superficie che funge da area d'ingresso al garage presenta una pendenza modesta
del 2% su una lunghezza di 5.43 m (cfr. piano n. 5: facciata sud e sezione
trasversale rampa garage). In tali circostanze, non si può parlare di una
trincea scavata nel piano di campagna per formare un'area di disimpegno ad un
livello inferiore rispetto a quello del terreno circostante (cfr. pure piano n.
4: facciata est; cfr. STA 52.2013.96 del 27 marzo 2014 consid. 3.2.2, in: RtiD
II-2014 n. 20; Scolari , op. cit.,
ad art. 40/41 LE n. 1229). Lo spiazzo in questione va pertanto considerato a
tutti gli effetti quale terreno sistemato, dal quale misurare l'altezza dell'edificio.
Lo conferma anche l'impatto visivo delle costruzioni, desumibile dai piani di
progetto e dalla relazione tecnica. L'ingombro percepibile è in effetti costituito
dalla struttura nel suo complesso, dalla base dell'edificio a filo di facciata fino
al cornicione di gronda (cfr. piani di facciata sud e est; rendering annesso ai
vari piani di progetto). Tutto ciò ha come conseguenza che il maggior sviluppo
verticale dato dall'escavazione deve essere preso in considerazione nel computo
dell'altezza dell'edificio (cfr. STA 52.2016.149 del 15 settembre 2017 consid.
2.1, 52.2014.204 del 27 marzo 2015 consid. 2.1, 52.2005.426 citata consid.
4.1). Contrariamente a quanto preteso dall'insorgente, giungendo a tale conclusione,
del tutto condivisibile e, comunque, non insostenibile, il Consiglio di Stato non
ha leso l'autonomia del Municipio nell'ambito dell'applicazione del suo diritto
autonomo, che, peraltro, non contempla una definizione della nozione di trincea
che si discosta da quella fissata dalla citata giurisprudenza. Ferma questa
premessa, misurata sull'angolo sud-est del blocco meridionale, l'altezza oltrepassa
quella massima ammissibile (cfr. piano n. 5: facciata est e sezione trasversale
rampa garage; piano n. 4: facciata est; cfr. pure doc. 3 allegato al ricorso).
Neppure la ricorrente, prescindendo dell'infondata tesi di cui sopra, sostiene
invero il contrario.
2.4. Per sanare il
difetto, la ricorrente propone sussidiariamente di modificare la sistemazione
esterna nel senso che la porzione di terreno in corrispondenza dello spiazzo
non venga escavato () ma semplicemente mantenuto alla quota di campagna
originaria (cfr. ricorso, pag. 13 seg., n. 37). Sennonché, a prescindere
dal fatto che l'intervento proposto richiede - nella misura in cui è formulato
in modo piuttosto generico (cfr. rendering di cui al doc. 7 allegato al
ricorso) ed influisce su altri parti dell'opera [come il rifugio al secondo
livello interrato ed il relativo cunicolo di evasione (che attualmente sbuca
proprio sullo spiazzo) nonché i necessari muri laterali di contenimento della
scarpata (cfr. piano terra con sistemazione esterna , piano -1
autorimessa e piano -2 cantine ; doc. 6 allegato al ricorso)] - un
certo grado di riprogettazione, ciò che di principio impedisce di rilasciare il
permesso subordinandolo ad una vaga condizione (quest'ultima dovendo essere, secondo
la giurisprudenza, di portata riduttiva, chiara e di facile applicazione), in
concreto il rimedio postulato non appare suscettibile di porre l'edificio in
conformità con il diritto sotto il profilo dell'altezza. L'intervento suggerito
concerne in effetti unicamente una porzione minore, larga circa 2.50 m, dello
spiazzo pianeggiante in discussione, dal quale va misurata l'altezza della
costruzione. La questione non va ulteriormente approfondita, poiché
l'annullamento del permesso va comunque tutelato anche per altri motivi.
3. Distanze da
confine e tra edifici 3.1.
3.1.1. L'art. 5 NAPR prevede,
per quanto qui interessa, che nella zona residenziale intensiva la distanza
minima dei fabbricati (principali) dai limiti dei fondi è di 4.00 m. Destinata
a suddividere la distanza tra edifici fra i proprietari di fondi confinanti,
questa distanza corrisponde alla metà di quella prescritta dall'art. 4 NAPR tra
edifici (8.00 m) per la medesima zona di situazione.
Giusta l'art. 7 cpv. 1
NAPR, i proprietari possono accordarsi per una diversa ripartizione delle
distanze dai confini rispettando la distanza tra edifici. Secondo il cpv. 2,
riservata l'approvazione del Municipio, i proprietari possono tuttavia
accordarsi anche per ridurre la distanza tra gli edifici quando si ottenga una
migliore disposizione delle costruzioni o una più confacente utilizzazione del
suolo. In base al cpv. 3, verso un fondo aperto o semplicemente cinto possono
essere costruiti fabbricati senza aperture anche a confine con il consenso del
vicino, il quale può costruire sin contro il muro dell'altro. Il cpv. 5 prevede
dal canto suo che gli accordi tra i proprietari si ritengono conclusi con l'iscrizione
della relativa servitù a registro fondiario.
3.1.2. Come molti altri ordinamenti
comunali, l'art. 7 cpv. 1 NAPR sancisce che i proprietari possono accordarsi
per una ripartizione delle distanze dai confini diversa da quella prescritta
dalla legge, purché sia rispetta la distanza tra edifici. Quest'ultima,
destinata ad assicurare l'igiene (insolazione, aerazione) e la sicurezza
(pericolo d'incendio) delle costruzioni, è infatti di principio inderogabile.
Il cpv. 2 della norma consente tuttavia ai proprietari, riservata l'approvazione
del Municipio, di accordarsi anche per ridurre la distanza tra gli edifici,
alla condizione che si ottenga una migliore disposizione delle costruzioni o una
più confacente utilizzazione del suolo. Si tratta di una facoltà non comune,
che in linea di principio dovrebbe essere applicata restrittivamente, viste le
finalità delle distanze tra edifici, che sono di regola imperative e sottratte
alla libera disposizione delle parti. L'art. 7 cpv. 3 NAPR permette dal canto
suo ai proprietari di fondi contermini di accordarsi per edificare in
contiguità, sopprimendo qualsiasi spazio intermedio. In tutti i casi, l'art. 7
cpv. 5 esige, come condizione di validità, che gli accordi tra i proprietari siano
iscritti come servitù a registro fondiario.
3.2.
3.2.1. In virtù
dell'art. 12 cpv. 4 NAPR, le costruzioni accessorie possono sorgere a confine,
se non hanno aperture, sempre che sia rispettata la distanza di 3.00 m dagli
edifici principali sui fondi adiacenti. Per accessorie vanno intese le costruzioni
al servizio di un edificio principale e non utilizzate o utilizzabili per
l'abitazione o il lavoro (cpv. 1). Esse non possono eccedere quanto è
oggettivamente necessario per l'edificio cui sono annesse (cpv. 2) e la loro
altezza non può superare 3.00 m (cpv. 3). A confine possono pure sorgere le costruzioni sotterranee, qualora non siano
indicate linee di allineamento o di arretramento (cfr. art. 13 cpv. 2 NAPR). 3.2.2. L'art. 12 NAPR riprende in sostanza la nozione generalmente attribuita
alle costruzioni accessorie (non utilizzate/utiliz-zabili per l'abitazione o il
lavoro; rapporto di subordinazione funzionale rispetto alla costruzione
principale; cfr. RDAT I-2003 n. 24 consid. 2.1 con rif.). Dal profilo
costruttivo le sottopone inoltre ad un limite d'ingombro: le dimensioni non
devono essere eccessive rispetto a quanto necessario all'edificio servito e
l'altezza non può in ogni caso superare 3.00 m. Le NAPR non forniscono invece una definizione della nozione di costruzione
sotterranea. Fa dunque stato il diritto cantonale, ovvero l'art. 42 cpv. 1 del
regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL
705.110), giusta il quale sono considerate sotterranee le opere che sporgono
dal terreno meno di 1.50 m. L'art. 42 cpv. 1 RLE non precisa invero se la
soglia di 1.50 m vada misurata a partire dal terreno naturale oppure da quello
sistemato. Considerato che la LE ritiene per principio determinante, ai fini
della misurazione dell'altezza, l'ingombro verticale della costruzione che
sporge dal terreno sistemato mediante escavazione o mediante innalzamento (cfr.
art. 40 cpv. 1 LE), appare logico, dal profilo della sistematica legislativa,
riferirsi al terreno sistemato e non a quello naturale (cfr. STA 52.2013.96 citata
consid. 3.1.3, 52.2014.213 del 15 dicembre 2014 consid. 2.2). 3.3.
3.3.1. Dal canto suo,
l'art. 17 cpv. 2 NAPR stabilisce che i muri di sostegno a confine non possono
avere un'altezza superiore a 2.50 m. Possono essere sormontati da parapetti
leggeri, ma la loro altezza complessiva non deve superare 3.00 m, posto che
muri di altezza superiore sono considerati corpi di fabbrica e devono
rispettare le distanze da confine.
3.3.2.
Per principio, muri destinati a contenere terrapieni possono dunque sorgere a
confine o all'interno della fascia (inedificabile) definita dalla distanza da
confine prescritta per le costruzioni principali soltanto se rispettano
l'altezza massima di 2.50 m dal terreno sistemato al loro piede (rispettivamente
di 2.00 m qualora siano sormontati da parapetti di tipo leggero). Se il loro
sviluppo verticale supera questi limiti, sono considerati corpi di fabbrica,
ovvero edifici e sono tenuti a rispettare la distanza minima di 3.00 o 4.00 m dal
confine, prescritta - a seconda del tipo di zona - dall'art. 4 NAPR per i
fabbricati principali.
3.4. Distanza dal mapp.
__________ 3.4.1. Come detto, il progetto prevede di realizzare, parallelamente a via __________,
un complesso residenziale composto da due blocchi principali di cinque piani
ciascuno, collegati tra loro da un corpo più basso di due piani (con
sovrastante terrazza). I piani abitativi poggiano su un piano comprendente l'autorimessa
comune ed i locali tecnici, il quale è a sua volta sovrapposto ad un piano più
piccolo adibito a cantine e lavanderie.
In concreto, secondo il
Governo l'autorimessa, il cui ingombro fuoriesce dal perimetro dell'edificio
soprastante, spingendosi fin sul confine con il mapp. __________, violerebbe la
distanza minima (4.00 m) dal confine sud del fondo. Non potendo essere
considerata una costruzione sotterranea né accessoria, non potrebbe infatti
sorgere a confine, come invece previsto dal progetto. La ricorrente contesta
entrambe le deduzioni. A suo avviso, la rimessa non sporgerebbe dal terreno per
più di 1.50 m, eccezion fatta per l'accesso in trincea, che non andrebbe però
considerato. Si tratterebbe dunque di un'opera sotterranea. Tanto dal profilo
della destinazione, quanto da quello delle dimensioni, sarebbe comunque
configurabile come costruzione accessoria. In entrambi i casi, non sarebbe
dunque tenuta a rispettare la distanza dal confine prescritta per gli edifici
principali. A torto.
Intanto, come già
considerato sotto il profilo dell'altezza (cfr. consid. 2.3), sul fronte
est/sud-est l'autorimessa sporge dal terreno sistemato per circa 3.00 m (senza
contare l'altezza del parapetto della terrazza ricavata sopra la soletta di
copertura del garage; cfr. piano n. 5: facciata est; piano n. 4: facciata est).
Già per questo motivo, non può dunque essere considerata una costruzione
(interamente) sotterranea. Neppure in questo caso il rimedio suggerito dall'insorgente
è peraltro suscettibile di portare ad altra conclusione (cfr., mutatis mutandis ,
consid. 2.4). Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, facendo
riferimento a giurisprudenza inconferente, l'autorimessa in discussione non può
nemmeno essere considerata una costruzione accessoria. Come giustamente
rilevato dall'Esecutivo cantonale, si tratta infatti di un corpo di fabbrica
che è parte integrante - sia dal profilo funzionale, sia da quello
architettonico - del complesso residenziale in discussione, con cui forma un'unica
costruzione (cfr. piani n. 4 e 5; rendering annesso ai piani di progetto; cfr. STA 52.2003.125 del 5 settembre 2003
consid. 3; Scolari, op. cit., ad
art. 11 LE n. 851). Il fatto che, verso meridione, il blocco dell'autorimessa
sporga di qualche metro dal perimetro (facciata) dell'edificio soprastante non
porta ad altro risultato. Del resto, evadendo le censure degli opponenti, lo
stesso Municipio ha - seppur a torto - qualificato l'opera come manufatto
sotterraneo (cfr. ad 4), non come costruzione accessoria (cfr. pure
osservazioni del 22 dicembre 2016 di cui all'inc. EDI.2016.470, ad 4.2.3). Cade
quindi nel vuoto anche la censura concernente la pretesa lesione dell'autonomia
comunale. Ferme queste premesse, dovendo essere considerata quale parte
integrante di una costruzione principale, è escluso che l'autorimessa possa
sorgere a confine. Pure da questo profilo il progetto non è dunque conforme al
diritto.
3.4.2. S ul mapp. __________, a confine con il fondo dedotto
in edificazione, sorge un'opera seminterrata, destinata ad autorimessa e
sormontata da una struttura/copertura ad arco (cfr. piani n. 4 e 6; cfr.
immagini reperibili su Google Maps e Google Street View; cfr. in proposito: STF
1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5), le cui dimensioni complessive la
fanno invero apparire come una costruzione principale. Ci si può pertanto chiedere
se il nuovo complesso immobiliare non debba addirittura assumere a suo carico la
maggior distanza da confine, affinché anche la distanza (8.00 m) tra edifici
principali sia rispettata. La questione, sulla quale nessuno si è soffermato,
può restare aperta in questa sede, posto che il diniego del permesso va comunque
confermato per altre ragioni.
3.5. Distanza dal mapp.
__________ Sulla base di una licenza rilasciatale nel 2010, la ricorrente ha edificato al
mapp. __________, situato a monte (ovest) della part. __________, un complesso
immobiliare, composto da due blocchi (residenze A e B). La parte abitativa di
ciascun edificio, suddivisa in 5 rispettivamente 4 livelli, appoggia su un
piano destinato segnatamente ad autorimessa, che sporge verso est dal perimetro
degli edifici soprastanti. I due piani adibiti a garage si sovrappongono
parzialmente tra loro nello spazio centrale situato tra i due stabili
abitativi, ove trova pure posto un corpo di fabbrica, per buona parte fuori
terra, che ospita, tra le altre cose, le rampe d'accesso ai garage. Verso est
(mapp. __________), i piani adibiti ad autorimessa sono in parte contenuti da
un muro eretto sul confine, che parzialmente funge anche da muro di sostegno
dello strato di terra vegetale che ricopre la soletta di copertura dell'autorimessa.
Senza contare il parapetto (1.00 m), il muro è alto verso sud (in
corrispondenza della residenza B) fino a 1.80 m e verso nord (in corrispondenza
della residenza A) fino a 2.05 m (cfr. piani 4a e 8a concernenti il progetto al
mapp. __________, di cui ai doc. 12, 14 e 15 allegati al ricorso; cfr. pure
piano n. 5: facciata nord).
Secondo il Governo, neppure
l'autorimessa al mapp. ________ sarebbe configurabile come una costruzione
sotterranea o accessoria. Esigerebbe pertanto, anche perché la sua parete
perimetrale oltrepassa in parte il limite di altezza prescritto per le opere di
cinta (3.00 m), il rispetto della distanza minima tra edifici (8.00 m) verso il
nuovo, controverso complesso edilizio, che in concreto non sarebbe ossequiata. La
ricorrente è di altro avviso. Non pretende invero che l'autorimessa,
segnatamente quella su cui poggia la residenza A, configuri una costruzione
sotterranea. Sostiene invece che costituirebbe una costruzione accessoria, dato
che ne rispetta i limiti d'altezza (3.00 m). Premesso che l'andamento del
terreno naturale lungo il confine non potrebbe più essere accertato in maniera
precisa e che, quindi, quale livello del terreno naturale farebbe stato quello
della corona del vecchio muro di sostegno, nel frattempo demolito e sostituito
dal nuovo muro di sostegno che funge da spalla (perimetrale) dell'autorimessa, essa
rileva come quest'ultimo sporgerebbe dal livello del terreno naturale così
definito soltanto di 2.75 m (2.00 m, senza parapetto; cfr. ricorso, pag. 24 e doc.
14 allegato al gravame). Di modo che anche i limiti di altezza per i muri a
confine sarebbero rispettati. La tesi non è condivisibile. Come già accennato al consid. 3.4.1, la natura accessoria di una costruzione
non dipende di per sé soltanto dal rispetto dell'altezza prescritta per questo
genere di opere. Vi sono infatti altri criteri che devono essere presi in
considerazione. Anche in questo caso, determinante è la circostanza che l'autorimessa
costituisce un corpo di fabbrica inscindibilmente connesso con l'edificio
soprastante, con il quale forma un'unica costruzione. Ciò esclude che possa
essere considerato una costruzione accessoria ai sensi dell'art. 12 NAPR. Lo strato
di terra vegetale posato sulla soletta di copertura, laddove sporge dal
perimetro dell'edificio soprastante, non permette di giungere ad una diversa
conclusione. In particolare, non consente neppure di assimilare il manufatto
alla stregua di un terrapieno conglobante una costruzione sotterranea. L'opera
si configura piuttosto come un gradone soltanto parzialmente interrato dell'edificio
principale, il cui ingombro, a ben vedere - facendo astrazione dell'artificio
messo in atto per mantenere ai suoi piedi uno strato di terreno "naturale"
largo meno di 50 cm sorretto da dei "micropali" - di fatto, non farà
che aumentare a ben più di 3.00 m con lo sbancamento del terreno previsto a
valle, sulla part. __________ (cfr. piano n. 5: facciata nord; piano n. 2:
pianta pianterreno). Eretta fin a ridosso del confine sulla base di una licenza
passata in giudicato, chiama dunque il rispetto della distanza minima tra
edifici principali, come giustamente ritenuto dal Governo. Parametro, questo,
che non è manifestamente rispettato dal controverso progetto (cfr. piano n. 5: facciata
nord). Anche da questo profilo il giudizio impugnato merita dunque di essere
confermato.
4. In conclusione,
è dunque certo che il progetto, così come concepito, non può essere autorizzato
poiché lesivo delle norme sulle altezze e sulle distanze. Il giudizio
governativo che annulla la licenza edilizia non può quindi che essere tutelato.
Non mette pertanto conto di esaminare gli ulteriori aspetti progettuali
censurati e riproposti dagli opponenti in questa sede.
5. 5.1. Sulla scorta
delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto. 5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente,
secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultima rifonderà ai
resistenti - ad eccezione di CO 1, non patrocinato - una congrua indennità a
titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per
questi motivi,
decide:
1.   Il ricorso è
respinto.
2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'500.-, già anticipata nella misura di fr. 1'800.-, è posta a
carico della ricorrente. Quest'ultima rifonderà a CO 2e CO 3, da una parte, e a
CO 4, CO 5, CO 6e CO 7, dall'altra, identici importi (fr. 2'000.-) a titolo di
ripetibili.
3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).
4.   Intimazione
  a:
Per
il Tribunale cantonale amministrativo
Il
vicepresidente                                                     Il vicecancelliere