Locazione - espulsione
Decisione del 23.11.2022, IICCA
Incarto n. 12.2022.146
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257d CO
art. 257 CPC

AP
  1
patrocinato dall  PA 1
contro
AO
  1
patrocinata dall  PA 2
chiedente,
nella procedura sommaria nei casi manifesti, lespulsione della convenuta dagli
enti siti in Via __________ a __________;
domanda
avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione dellistanza, e che
il Pretore ha dichiarato irricevibile con sentenza 5 ottobre 2022;
appellante
listante con appello 17 ottobre 2022,
con il quale chiede la riforma della decisione impugnata nel senso di accogliere
listanza, il tutto con protesta delle spese giudiziarie di entrambi i gradi di
giudizio;
mentre
la convenuta con risposta 4 novembre 2022 postula la reiezione del gravame,
protestando tasse, spese e ripetibili di appello;
letti
ed esaminati gli atti;
ritenuto
in
fatto e in diritto:
1. Il 5 gennaio 2021 AP
1 e AO 1 (rappresentata da __________ M__________, doc. A) hanno sottoscritto
un contratto di locazione, in base al quale il primo ha concesso in locazione alla
società menzionata, a partire dal 1° gennaio 2021, una superficie commerciale
adibita a uso ufficio (foglio PPP n. __________ con diritto esclusivo
sullunità n. __________, fondo base mappale n. __________ RFD di __________) e
i posteggi interni n. __________, __________ e __________ (foglio PPP n. __________,
3/55 fondo base mappale n. __________ RFD di __________) siti in via __________
a __________, per una pigione mensile di fr. 5'000.- (doc. B, C, D).
2. Con scritto raccomandato
8 febbraio 2022 AP 1 ha diffidato AO 1 a versare entro 30 giorni limporto complessivo
di fr. 40'000.- a titolo di pigioni arretrate per il periodo da luglio a
dicembre 2021, con la comminatoria che trascorso infruttuoso tale termine il
contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dellart. 257d CO (doc.
E).
3. Con lettera
raccomandata e modulo ufficiale 17 marzo 2022 AP 1 ha notificato a AO 1 la
disdetta straordinaria del contratto con effetto al 30 aprile 2022 (doc. F).
4. Con istanza 25
luglio 2022 nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi
manifesti innanzi alla Pretura di Lugano, sezione 4, AP 1 ha chiesto di
ordinare limmediata espulsione di AO 1 dagli enti locati, con le comminatorie
di rito.
5. Con osservazioni 26
agosto 2022 la conduttrice si è opposta allistanza di espulsione, contestando
lesistenza di un caso manifesto. Al riguardo AO 1 ha addotto che tra le parti era
pure pendente una procedura di rigetto provvisorio dellopposizione, nellambito
della quale AP 1 avrebbe a torto reclamato le pigioni scoperte per il periodo
luglio  dicembre 2021, siccome il contratto di locazione 5 gennaio 2021
sottoscritto dalle parti non avrebbe mai esplicato i suoi effetti. La vertenza
trarrebbe infatti origine da un accordo di medesima data (doc. 3) stipulato da AP
1, da una parte, e le società E__________ AG, G__________ __________ (__________)
SA e AO 1 dallaltra, in base al quale a saldo delle pretese del primo le
menzionate società si erano impegnate in solido a versare limporto complessivo
di fr. 200'000.- a determinate scadenze e a stipulare con accordo separato un
contratto di locazione per gli enti di Via __________, __________ a far tempo
dal 1° gennaio 2021, la cui entrata in vigore era subordinata al versamento,
entro il 15 gennaio 2021, della prima rata di fr. 20'000.- e della pigione di
gennaio. Ciò non sarebbe tuttavia avvenuto, come attestato dallistante
medesimo negli scritti 27 gennaio 2021 e 19 febbraio 2021 (doc. 4).
6. Con sentenza 5 ottobre
2022 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha dichiarato irricevibile
listanza, le contestazioni della convenuta non apparendo manifestamente
infondate. Egli ha ritenuto che il contratto di locazione di cui al doc. B e la
relativa disdetta per mora fossero in contrasto con gli scritti 27 gennaio 2021
e 19 febbraio 2021 dellistante (doc. 4), con i quali questultimo aveva dato
atto che il contratto di locazione non aveva esplicato i suoi effetti stante
lassenza del versamento della prima rata di cui allaccordo doc. 3. Il primo
giudice ha altresì considerato poco chiara la posizione delle società E__________
AG e G__________ __________ __________ (__________) SA, anchesse parte
dellaccordo doc. 3. In tali circostanze egli ha ritenuto non adempiuti i
presupposti dellart. 257 CPC e dichiarato irricevibile listanza.
7. Con appello 17
ottobre 2022 AP 1 si è aggravato contro tale decisione, chiedendone la riforma
nel senso di accogliere listanza, protestando spese e ripetibili di entrambe
le sedi. Egli rileva che la posizione delle società E__________ AG e G__________
__________ __________ (__________) SA sarebbe irrilevante, le stesse essendo
estranee al contratto di locazione doc. B venuto in essere tra listante e la convenuta
e posto a fondamento della domanda di espulsione. Malgrado gli scritti di cui
al doc. 4, la convenuta avrebbe comunque provveduto a pagare la pigione di fr.
5'000.- fino al mese di giugno 2021, di modo che il contratto di locazione doc.
B avrebbe esplicato i propri effetti, se così non fosse sarebbe comunque sorto
un contratto di locazione per atti concludenti. Loccupazione dei locali da
parte della convenuta sarebbe comunque abusiva anche in assenza di un valido
contratto di locazione, di modo che le contestazioni di AO 1 risultano del
tutto infondate.
8 .   Con risposta 4
novembre 2022 AO 1 si è integralmente opposta al gravame, protestando spese e
ripetibili dappello.
9. Lart. 308 cpv. 1
lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali
di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore
litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di
almeno
fr. 10'000.- (cpv.
2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia menzionata. Essendo la
procedura di natura sommaria, i termini di impugnazione e risposta sono di 10
giorni (art. 314 cpv. 1 CPC). Nel caso concreto lappello 17 ottobre 2022
contro la decisione 5 ottobre 2022 (notificata il giorno successivo) è
tempestivo, così come lo è la risposta 4 novembre 2022.
10. Giusta l'art. 257 cpv.
1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i
fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione
giuridica è chiara (lett. b). Secondo l'art. 257 cpv. 3 CPC, se non sono date
le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il
giudice non entra nel merito.
I fatti sono incontestati,
se non sono stati contestati dal convenuto e sono immediatamente comprovabili
se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante deve
portare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante
documenti (conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC). Se la parte convenuta fa
valere delle obiezioni o eccezioni motivate e concludenti, che non possono
essere risolte immediatamente e che sono atte a far vacillare il convincimento
del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va
dichiarata inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2;
138 III 620 consid. 5.1.1).
La situazione giuridica è
chiara se lapplicazione della norma al caso concreto si impone in modo
evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza
invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte
convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può
statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione
di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le
circostanze del caso (DTF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138
III 123 consid. 2.1.2).
11. In concreto listante
ha fondato la sua pretesa sul contratto di locazione 5 gennaio 2021 (doc. B),
argomentando che lo stesso era stato disdetto ai sensi dellart. 257d CO
siccome la convenuta era in mora nel versamento delle pigioni per il periodo da
luglio a dicembre 2021 (doc. E, F). In risposta la convenuta ha contestato lentrata
in vigore del contratto di locazione 5 gennaio 2021 (doc. B) e, a sostegno
della sua tesi, ha prodotto laccordo di medesima data tra listante e le
società E__________ AG, __________ G__________ (__________) SA e AO 1 (doc. 3)
e gli scritti 27 gennaio 2021 e 19 febbraio 2021 dellistante (doc. 4). Dagli
stessi emerge come il contratto di locazione doc. B avrebbe esplicato i suoi
effetti solo con il versamento della prima rata di fr. 20'000.- e della pigione
di gennaio 2021 entro il 15 gennaio 2021 (punto 4 doc. 3), sennonché listante
medesimo ha dato atto negli scritti di cui al doc. 4 che ciò non era avvenuto e
che il contratto di locazione non esplicava effetti. A queste allegazioni di
fatto listante non ha replicato, omettendo di spiegare le circostanze che
avrebbero permesso di ritenere adempiuta la condizione prevista nel parallelo
accordo doc. 3. Agli atti non vi è peraltro alcun elemento oggettivo atto a ritenere
che gli importi ivi pattuiti siano stati versati o che le parti avessero
prorogato il termine del 15 gennaio 2021 per procedervi. In tali circostanze è pertanto
a giusta ragione che il Pretore ha ritenuto che le contestazioni della
convenuta, motivate e concludenti, non fossero manifestamente infondate. Nemmeno
largomentazione addotta per la prima volta in questa sede, e con ciò
tardivamente (art. 317 cpv. 1 CPC), secondo cui tra le parti sarebbe comunque
sorto un contratto di locazione per atti concludenti soccorre allappellante, non
essendo dimostrato che la convenuta ha provveduto a pagare la pigione per i
mesi da gennaio a giugno 2021. Il mancato chiarimento circa ladempimento della
condizione sospensiva e del pagamento delle pigioni da gennaio a fine giugno
2021 non permette di concludere con certezza che loccupazione dei locali da
parte della convenuta si fondi sul contratto di locazione 5 gennaio 2021
(disdetto per mora nel pagamento delle pigioni) e non poggi invece su altri
accordi, rispettivamente su altre cause.
12. Lappellante rileva
infine che il Pretore avrebbe dovuto in ogni caso ordinare lespulsione della
convenuta, loccupazione dei locali risultando in ogni caso abusiva anche in
assenza di un valido contratto. Lappellante sembra dimenticare di avere
fondato la sua richiesta di espulsione sulle norme del contratto di locazione, lobbligo
di restituzione derivando dalla disdetta straordinaria per mora nel pagamento
delle pigioni ai sensi dellart. 257d CO. Egli non ha mai preteso, nemmeno in
via subordinata, di potere rivendicare la liberazione dei locali sulla base del
suo diritto prevalente di natura reale. Ne discende che anche su questo punto
lappello deve essere respinto.
13. Ne deriva che in concreto
i presupposti dellart. 257 CPC per accordare tutela giurisdizionale nei casi
manifesti non sono adempiuti. Lappello presentato da AP 1 è pertanto respinto
nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie della procedura di
appello, calcolate su un valore litigioso di fr. 180'000.-, come stabilito dal
Pretore e non contestato in questa sede, seguono lintegrale soccombenza
dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Esse sono fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG e
art. 11 e 13 RTar.
14. Essendo la causa stata
trattata in procedura sommaria e non ponendo la stessa questioni di principio o
di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato da questa
Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dellart. 48b
cpv. 1 lett. b n. 2 e 3 LOG.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
1. L'appello 17 ottobre
2022 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2. Le spese processuali
di fr. 200.- sono a carico dellappellante che rifonderà alla controparte fr.
500.- per ripetibili dappello.
3. Notificazione:
-    ;
-    .
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del
Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          La
vicecancelliera
Rimedi
giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).