Locazione - disdetta per motivi gravi - disdetta per violazione del dovere di diligenza e riguardo per i vicini - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti
Decisione del 03.05.2023, IICCA
Incarto n. 12.2023.20
DISDETTA STRAORDINARIA
ESPULSIONE
TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI
art. 257f cpv. 3 CO
art. 266g CO
art. 257 CPC

AP
  1
rappr. da  PA 1
contro
AO
  1
con cui listante ha chiesto di ordinare, con la
comminatoria dellesecuzione effettiva e dellart. 292 CP, lo sfratto immediato
della convenuta dallappartamento di 4 e 1/2 locali, compreso un box auto, sito
al piano terra dello stabile in Via __________ a __________;
domanda su cui la convenuta, preclusa, non si è
espressa, e che il Pretore con decisione 24 gennaio 2023 ha dichiarato
irricevibile;
appellante listante con appello 6 febbraio 2023, con
cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
listanza nonché di porre a carico dello Stato del Cantone Ticino le spese processuali
di primo e secondo grado e le ripetibili della seconda sede;
mentre la convenuta con risposta allappello 18 marzo
2023 ha postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;
preso atto della replica
spontanea 20 aprile 2023 dellistante;
letti ed esaminati gli atti
e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con contratto di
locazione 18 dicembre 2014 (doc. B) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1
lappartamento di 4 e 1/2 locali, comprensivo di un box auto, sito al piano
terra dello stabile in Via __________ a __________. Il contratto, disdicibile
con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 31 marzo, del 30 giugno e del 30
settembre, prevedeva il pagamento, in via anticipata, di una pigione mensile di
fr. 2'200.- e di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 300.-.
2. Con istanza 2 gennaio
2023, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC), AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere, con la comminatoria
dellesecuzione effettiva e dellart. 292 CP, il suo sfratto immediato
dallente locato. Essa, dopo aver premesso che la controparte le aveva sin
dallinizio creato non pochi problemi, sia comportamentali, sia per il fatto di
aver voluto a tutti i costi pretendere una riduzione della pigione per motivi
diversi, e che il suo comportamento aveva dato adito a non pochi malumori da
parte degli altri inquilini, ha sostenuto di averla diffidata, il 20 maggio
2022 prima (doc. D) e il 29 luglio 2022 poi (doc. E), a tenere un comportamento
più rispettoso, prospettandole, qualora questo non fosse migliorato, la disdetta
ai sensi dellart. 266g CO, e, rilevato come a due mesi di distanza nulla fosse
cambiato, di averle significato, il 27 settembre 2022 (doc. F), la disdetta
straordinaria del contratto per motivi gravi con effetto dal 31 dicembre 2022. Ha
inoltre sostenuto, dopo aver ribadito che gli altri inquilini si erano lamentati
del comportamento della controparte tanto che alcuni avevano minacciato la
disdetta e altri già se nerano andati, di averle inviato, quello stesso giorno
(doc. F), anche una diffida motivata di disdetta anticipata ai sensi dellart.
257f cpv. 3 CO, e, rilevato come neanche questa volta il suo atteggiamento
fosse cambiato, di averle significato, il 27 ottobre 2022 (doc. G), una nuova
disdetta straordinaria del contratto, con effetto dal 30 novembre 2022. Ha infine
aggiunto che a fronte di questi fatti la controparte, sollecitata con e-mail 6
dicembre 2022 (doc. H), si era limitata, con e-mail 10 dicembre 2022 (doc. H), a
chiederle copia delle disdette, non ritirate in precedenza, preannunciando che
si sarebbe manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo
possibile.
La convenuta, preclusa,
non si è espressa sullistanza.
3. Con decisione 24 gennaio
2023 il Pretore ha dichiarato irricevibile listanza, ponendo la tassa di
giustizia e le spese di fr. 200.- a carico dellistante, senza assegnare indennità.
4. Con lappello 6
febbraio 2023 che qui ci occupa, inoltrato tempestivamente entro i 10 giorni
dalla notificazione della decisione pretorile 24 gennaio 2023 (art. 314 cpv. 1
CPC in combinazione con lart. 142 cpv. 1 e 3 CPC), avversato dalla convenuta
con risposta 18 marzo 2023, invece intempestiva siccome non inoltrata entro i
10 giorni dalla notificazione dellordinanza di
assegnazione di termine 7 febbraio 2023 (art. 314 cpv. 1 CPC; in effetti, in virtù dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC la
notificazione mediante un invio postale raccomandato, come quella in esame, è
considerata avvenuta, in caso di suo mancato ritiro, il settimo giorno dal
tentativo di consegna infruttuoso, sempre che il destinatario dovesse
aspettarsi una notificazione, e in base alla giurisprudenza [cfr. DTF 127 I 31 consid.
2b, 141 II 429 consid. 3.3] la data determinante per la finzione di
notifica non viene modificata dalla sua scadenza in un giorno festivo o dalla
concessione da parte della posta di un termine di ritiro più lungo ), listante
ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere listanza
nonché di porre a carico dello Stato del Cantone Ticino le spese processuali di
entrambe le sedi e le ripetibili di secondo grado.
Il 20 aprile
2023 essa ha poi inoltrato una replica spontanea, con cui si è confermata nelle
sue precedenti richieste di giudizio.
5. In questa sede
listante ha sostenuto che, nellambito del giudizio sommario che reggeva la
procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, il
Pretore, specialmente a fronte della preclusione della convenuta, avrebbe
senzaltro dovuto accogliere, anziché dichiarare irricevibile, la sua istanza
di espulsione, fondata su due disdette significate in applicazione dellart.
266g CO, rispettivamente dellart. 257f cpv. 3 CO.
6. Giusta lart. 257
CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
I fatti sono incontestati, se non sono
stati contestati dal convenuto, e sono immediatamente comprovabili, se possono
essere accertati senza indugio e senza troppe spese. Di regola la prova è
addotta mediante la produzione di documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1
CPC. Se il convenuto fa valere delle obiezioni o eccezioni motivate e
concludenti, che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale
da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti
è inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022
consid. 3).
La
situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si
impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e
una giurisprudenza invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola
chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui
il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma
richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una
valutazione di tutte le circostanze del caso (cfr. DTF 144
III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).
7. In presenza di una
disdetta straordinaria basata sullart. 266g CO, rispettivamente sullart. 257f
cpv. 3 CO, il giudice può ordinare lespulsione del conduttore nella procedura
di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC solo in situazioni
eccezionali (cfr. Tanner , Die Ausweisung
des Mieters im Rechtschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO unter
besonderer Berücksichtigung der ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d
OR und Art. 257f OR, in ZZZ 2010 p. 308 segg.; Thanei ,
Auswirkungen der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung auf die
mietrechtlichen Verfahren, insbesondere auf das Schlichtungsverfahren, in mp
2009 p. 195 seg.; Staehelin/Staehelin/Grolimund ,
Zivilprozessrecht, 2ª ed., p. 402; Maag ,
Kündigungsschutz und Ausweisung - ausgewählte zivilprozessuale Aspekte, in MRA
2014 p. 5; Püntener ,
Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, p. 290 e 292; Reudt , Das Schweizerische Mietrecht
Kommentar, 4ª ed., n. 66 ad art. 257 CO; Lachat/Lachat ,
Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 247; Bachofner , Die Mieterausweisung, p. 258 seg., 479 seg.; Hulliger , Mietrecht in a nutshell, p.
172 seg.; Bohnet/Melcarne , Dix ans
de cas clairs en droit du bail, p. 7 e 22; II CCA 31 luglio 2014 inc. n.
12.2014.90; RJN 2015 p. 122 seg., secondo cui la procedura di tutela
giurisdizionale nei casi manifesti risulta problematica e di regola non si
presta a questi casi). In effetti,
per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale
vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria
prevista dall' art. 257 CPC , la tutela giurisdizionale
nei casi manifesti può unicamente essere accordata se non sussistono dubbi
sulla completezza dell'esposizione fattuale e la disdetta su questa basata
risulti chiaramente giustificata (cfr., per analogia, TF 4A_265/2013
dell8 luglio 2013 consid. 6, riferita invero a una disdetta
straordinaria basata sullart. 257d CO ) .
Alla luce di questi
principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda
siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta
straordinaria basata sullart. 266g CO, rispettivamente sullart. 257f cpv. 3
CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove,
in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base
della disdetta rendano insopportabile al locatore ladempimento del contratto,
rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito
della grave violazione da parte del conduttore dellobbligo di diligenza e di
riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la
continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata
dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner ,
op. cit., p. 311; Bachofner , op.
cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente
reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati
contro la vita e lintegrità della persona, danneggiamento dellente locato, incendio
intenzionale, ecc., cfr. Bachofner ,
op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo
sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della
disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del
rapporto di locazione sia effettivamente insopportabile, rispettivamente
intollerabile (cfr. Bachofner ,
op. cit., p. 258 seg.). E ciò anche laddove, per ipotesi, il conduttore sia rimasto
precluso nella causa (cfr. Bohnet ,
Code de procédure civile commenté, n. 7 ad art. 257; Bachofner , op. cit., ibidem; RJN 2015 p. 122 seg.).
8. Nel caso di specie, lappello
dellistante devessere disatteso già per il fatto che questultima, in
violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è
confrontata criticamente con lassunto pretorile secondo cui dalla (scarna) documentazione
versata agli atti, segnatamente dalle fotografie annesse allo scritto 20 maggio
2022 (doc. D), non era possibile ritenere che la convenuta, il cui
comportamento a detta dellistante avrebbe dato adito a non pochi malumori da
parte degli inquilini tanto che alcuni avrebbero minacciato di disdire i
contratti e altri se ne sarebbero già andati, circostanze queste di cui invero non
vi era traccia agli atti, avesse effettivamente avuto un comportamento,
oltretutto reiterato dopo la diffida da lei ricevuta, tale da giustificare una
disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO, rispettivamente una disdetta
straordinaria ex art. 266g CO, disdetta questa che per altro non poteva entrare
in considerazione laddove, come nel caso di specie, i motivi alla base della
stessa erano sempre quelli dellart. 257f cpv. 3 CO.
9. Lappello
dellistante sarebbe stato in ogni caso destinato allinsuccesso, anche se
fosse stato motivato sufficientemente.
Innanzitutto listante, nella
sua istanza, si era limitata ad evidenziare le circostanze fattuali che sono
state riassunte nel considerando 2, sennonché dalle stesse, del tutto silenti
sui comportamenti della convenuta che avevano dato adito ai malumori da parte
degli altri inquilini, non è possibile stabilire se effettivamente la
continuazione del rapporto di locazione fosse insopportabile ai sensi
dellart. 266g CO, rispettivamente intollerabile ai sensi dellart. 257f cpv.
3 CO. Contrariamente a quanto ribadito in questa sede dallistante, il fatto
che la convenuta sia rimasta preclusa nella causa e non abbia così contestato
quelle circostanze fattuali, come detto insufficienti per valutare la
situazione, non migliora la sua posizione (cfr. supra consid. 7). A questo
proposito si osserva in particolare che nellistanza, diversamente da quanto
fatto, irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), in questa sede, listante non aveva
sostenuto che con le-mail 10 dicembre 2022 (doc. H) la convenuta avesse ammesso
indirettamente le disdette, il che per altro, si aggiunga qui, nemmeno era evincibile
da quel documento (con cui essa aveva sì preannunciato che si sarebbe
manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo possibile, ma lo
aveva fatto dopo aver rilevato che nellambito delludienza in Pretura del 3
ottobre 2022 le era stata riconosciuta la facoltà di disdire il rapporto di
locazione senza tener conto dei termini contrattuali [cfr. doc. C] e che dunque
già in tale occasione aveva manifestato la sua intenzione di lasciare lente
locato).
Listante, in questa sede,
ha inoltre evidenziato che i comportamenti problematici della convenuta, alla
base delle due disdette, erano stati dettagliatamente descritti nelle lettere
di avvertimento e di diffida menzionate nellistanza (doc. D, E, F, G, dai
quali si evinceva: che essa lasciava di continuo i suoi due cani soli nel giardino
della palazzina, i quali con fare aggressivo e abbaiando in continuazione
spaventavano e disturbavano gli altri inquilini, non permettendo loro di
usufruire del giardino; che essa nemmeno si degnava di raccogliere gli
escrementi lasciati dai cani; che essa non rispettava i turni di utilizzo della
lavanderia, lasciando moniti allattenzione degli altri inquilini e
molestandoli verbalmente; e che essa e le badanti di suo figlio posteggiavano
le automobili davanti al garage, intralciando e addirittura impedendo la
mobilità degli altri inquilini), sennonché i dettagli risultanti da quei
documenti, in assenza di un rinvio agli stessi nellistanza, che non era implicito
e nemmeno è stato esplicitato in quel memoriale, non costituivano una valida allegazione
di causa (cfr. TF 4A_161/2021 del 27 settembre 2022 consid. 3.1, 4A_237/2021
del 1° dicembre 2022 consid. 4.3), per cui tutte quelle circostanze, addotte
per la prima volta solo in questa sede, risultano in realtà nuove e con ciò
irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC). Quei presunti comportamenti problematici
della convenuta, evocati perlopiù senza i necessari dettagli (non risultando in
particolare quando, quante volte e con quale frequenza si sarebbero verificati prima,
rispettivamente dopo la diffida, ecc.), sarebbero comunque stati insufficienti per
stabilire o meno la fondatezza delle due disdette ex art. 266g CO,
rispettivamente ex art. 257f cpv. 3 CO (cfr., per analogia, II CCA 31 luglio
2014 inc. n. 12.2014.90, relativa a un caso in cui il locatore aveva disdetto
il contratto rimproverando al conduttore la presenza di uno o più cani
nellappartamento e nel giardino), e in ogni caso, per la loro relativa gravità,
nemmeno parrebbero rientrare tra le circostanze a fronte delle quali si doveva
concludere in modo evidente e inequivocabile che la continuazione del rapporto
di locazione sarebbe stata insopportabile, rispettivamente intollerabile.
10. In definitiva, il
giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che nel caso concreto non fossero date
le condizioni per ottenere lespulsione della convenuta nella procedura
sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere censurato.
11. Ne discende che lappello
dellistante devessere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le
spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un
valore litigioso di fr. 90'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC),
ritenuto che non si assegnano ripetibili alla convenuta, la quale, oltre ad
essersi determinata con un allegato intempestivo e con ciò irrito (cfr. supra consid. 4), nemmeno era stata patrocinata da un avvocato (art. 95 cpv. 3 lett.
b CPC) e neppure aveva richiesto, con una motivazione sufficiente, unadeguata indennità
di inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC e la LTG
decide:
I. Lappello 6 febbraio 2023 di AP 1 è respinto nella
misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico
dellappellante. Non si attribuiscono ripetibili o indennità di inconvenienza.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
Il
presidente                                                          Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).