Compravendita: garanzia per difetti - comportamento doloso del venditore - termine per la notifica dei difetti
Decisione del 23.05.2023, CCR
Incarto n. 16.2022.3
GARANZIA PER I DIFETTI DELLA COSA
LICENZA EDILIZIA
NOTIFICA DEI DIFETTI
PRESCRIZIONE
art. 197 CO
art. 201 CO
art. 203 CO
art. 210 cpv. 1 CO
art. 210 cpv. 6 CO
art. 14 cpv. 1 LE
art. 27 cpv. 1 RLE

contro
  la decisione emessa il 27 dicembre 2021
  dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, nella causa SE.2019.233 (compravendita) promossa nei suoi confronti con
  petizione del 2 luglio 2019 da
CO
  1
(patrocinato
  dall'  PA 2 ),
Ritenuto
in fatto: A. Il 9 novembre 2010 il Comune di __________ ha rilasciato alla RE 1 una licenza edilizia per l'edificazione di uno stabile
plurifamiliare sulla particella n. __________1 RFD di __________ di sua
proprietà. Il 16
agosto 2011 la RE 1 ha notificato al Comune l'inizio dei lavori. Con atto pubblico del 5 agosto
2013 essa ha
poi concesso ad CO 1 un diritto di compera sul fondo citato , nel frattempo costituito in proprietà per piani ( dalla n. __________6 alla n. __________9 ) e sulla contigua
particella n. __________6 RFD per un prezzo di fr. 2 000 000.. Nel contratto le parti hanno previsto che la
costruzione non ha ancora avuto inizio ( proprietà per piani prima della costruzione) e sarà effettuata
dall'acquirente (clausola n. 1), che nel prezzo sono compresi il progetto e
la licenza edilizia cresciuta in giudicato (clausola n. 2) e che i beni
oggetto del presente atto vengono venduti nello stato di fatto e di diritto in
cui si trovano, esclusa ogni garanzia, risultante dal registro fondiario, noto
alle parti (clausola n. 3). Il diritto di compera è stato esercitato il 6
novembre 2013.
B. Il
18 novembre 2013 la RE 1 ha comunicato al Comune di avere ceduto la licenza
edilizia ad CO 1, il quale potrà a pieno titolo chiedere a suo nome il
rinnovo, ciò che l 'acquirente ha chiesto
l'indomani. Il 2 dicembre 2013 il Municipio, preso atto dell'istanza di
rinnovo del 19.11.2013 della licenza del 09.11.2010, scaduta il 09.11.2012, ha
pubblicato l'avviso di rinnovo della licenza edilizia all'albo comunale dal 5
dicembre al 19 dicembre 2013. Il 20 dicembre 2013 CO 1 si è rivolto alla RE 1
dolendosi di non avere potuto iniziare subito i lavori di costruzione perché la
licenza edilizia, diversa­mente a quanto pattuito, era decaduta e aveva
richiesto una domanda di rinnovo. Il 17 febbraio 2014 è stato concesso il rinnovo della licenza edilizia e i lavori
di costruzione sono iniziati il 12 marzo successivo. L'8 aprile 2014 CO 1 ha chiesto alla RE 1 il pagamento di un
risarcimento danni per inadempienza contrattuale di complessivi fr. 137 372. ( fr. 3711. per il costo di rinnovo della licenza
edilizia, fr. 4800. per i costi di gestione
della pratica di rinnovo, fr. 100 000. per la mancata produzione e la copertura delle spese generali nel corso
dei 132 giorni in cui aveva dovuto posticipare la data di inizio del cantiere,
fr. 27 123. per gli interessi al 3.75% maturati in 132 giorni sul capitale immobilizzato di fr. 2 000 000. e fr. 1738. per una
nota professionale dell'ing. R__________). La richiesta è rimasta senza esito .
C. L'11 settembre 2014 CO 1 ha fatto notificare alla
RE 1 il precetto esecutivo n. __________38 dell'Ufficio esecuzione di Lugano per fr. 137 372. più interessi al 5% dal 20
giugno 2014, indicando quale causa inadempienza contrattuale in relazione al diritto di
compera del 5 agosto 2013; lettera dell'8 aprile 2014 del sig. CO 1; lettera
del 5 giugno 2014 dell'avv. __________ G__________, cui l'escusso ha interposto opposizione . Un tentativo di
conciliazione introdotto il 12 giugno
2015 da CO 1 nei confronti della RE 1 volto a ottene­re il paga­men­to di fr. 135 634. oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014 e il rigetto in via
definitiva dell'opposizione interposta al citato precetto è decaduto infruttuoso il 20 luglio 2015 ma nei successivi
tre mesi dal rilascio dell'autorizzazione ad agire l'istante non ha introdotto
la causa. I l 10 luglio 2018 CO 1 , dopo avere ricevuto conferma dall'Ufficio
tecnico comunale che la licenza edilizia del 9 novembre 2010 era decaduta perché
l'impresa edile responsabile del cantiere aveva unicamente provveduto
al deposito di un impianto di betonaggio e diversa attrezzatura edile [], senza mai iniziare i lavori, ha fatto notificare alla RE 1 un nuovo precetto esecutivo, n. __________28,
identico a quello precedente, cui l'escussa ha nuovamente interposto
opposizione.
D. Il 22 febbraio 2019 CO 1 si è rivolto al
Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chieden­do di
convocare la RE 1 a un tentativo di conciliazio­ne volto a ottene­re il
paga­men­to di complessivi fr. 135 634. oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014, così come il
rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al citato PE. All'udienza di conciliazione del 3 aprile 2019 il Segretario assessore, constatata
l'impos­sibi­lità di conciliare le parti, ha rilasciato seduta stante ad CO
1 l'autorizzazio­ne ad agire, ponendo a suo carico le spese di fr. 250.
(inc. CM.2019.124).
E. Con petizione del 2 luglio 2019 CO 1 ha adito il
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere quanto
postulato in sede conciliativa limitatamente a fr. 8511. oltre interessi al 5%
dal 20 giugno 2014 corrispondenti al risarcimento dei costi del rinnovo della
licenza edilizia (fr. 3711.) e a quelli della relativa pratica (fr. 4800.). Nelle sue osservazioni del 17 settembre 2019 la RE 1 ha proposto di respingere la petizione . Alle prime arringhe del 25 ottobre 2019 le parti hanno
mantenuto le loro domande e hanno notificato pro­ve. L'istruttoria è stata
chiusa il 6 aprile 2021 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato limitandosi
a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 2 e del 15 settembre 2021 esse hanno
riconfermato le rispettive posizioni.
F. Statuendo con decisione del 27 dicembre 2021
il Pretore ha accolto la petizione obbligando la RE 1 a versare ad CO 1 fr.
8511. oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014 e pronunciando limitatamente a questo importo il rigetto definitivo l'opposizione interposta al menzionato
precetto esecutivo. Le spese processuali di fr. 300. sono state poste a carico
della convenuta, tenuta a versare all'attore fr. 2000. per ripetibili.
G. Contro
la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del
31 gennaio 2022 in cui chiede di annullare il giudizio impugnato e di riformarlo
nel senso di respingere la petizione. Nelle sue osservazioni del 14 marzo 2022 CO 1 conclude
per la reiezio­ne del re­clamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate
nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi di controversie
patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000., a questa
Camera con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella
fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore della
convenuta al più presto il 28 dicembre 2021. Il termine di ricorso è rimasto
tuttavia sospeso fino al 2 gennaio 2022 in virtù dell'art. 145 cpv. 1
lett. c CPC e sarebbe scaduto il 1° febbraio 2022. Introdotto il 31
gennaio 2022 (timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame, è
pertanto tempestivo.
2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere
censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento
manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con
pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del
diritto  federale, cantonale o estero  da parte della giurisdizione
inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo,
spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali
punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con
rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un
potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati
accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in
particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,
accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di
manifestamente errato corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)
nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare
l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata
contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo
l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente
insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi
di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in
contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41
consid. 5.1 con rinvii).
3. Nella decisione
impugnata il Pretore ha accertato che già prima della costituzione del diritto
di compera del 5 agosto 2013 la validità della licenza edilizia del 9 novembre
2010 era decaduta, perché non vi era stato un effettivo inizio dei lavori entro
due anni dal suo passaggio in giudicato e che per questo motivo il nuovo
proprietario ne ha dovuto chiedere il rinnovo. Egli, dopo avere riassunto l e norme sulla garanzia per i difetti della
cosa venduta degli art. 197 segg. CO, applicabili anche alla compravendita
immobiliare in virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO, ha accertato che nel
contratto di diritto di compera le parti avevano previsto  che nel prezzo fossero compresi il progetto e la licenza edilizia
cresciuta in giudicato. A suo parere, secondo il principio dell'affidamento,
ciò significava l'esistenza di una licenza edilizia valida e operativa poiché
non si vede per quale motivo parte attrice avrebbe dovuto stipulare un accordo
avente per oggetto una li cenza edilizia
inutilizzabile. In tali circostanze, per il Pretore, le obbligazioni intercorse tra le parti non sono
state adempiute ragione per cui la convenuta deve rispondere verso l'attore giusta
l'art. 197 CO. Tanto più che, egli ha soggiunto, il decadimento della licenza edilizia non era un
difetto noto al compratore al momento della vendita ai sensi dell'art. 200 CO,
che in buona fede poteva aspettarsi che la licenza era e sarebbe stata
utilizzabile a tutti gli effetti benché
rilasciata anni prima.
Quanto all'eccezione di prescrizione sollevata
dalla convenuta, il Pretore, dopo aver
rilevato che il termine ordinario di prescrizione per la garanzia in
ragione dell'esistenza di difetti gravanti i beni immobili è di 5 anni a
decorrere dal trasferimento di proprietà ( art.
219 cpv. 3 CO), ciò che in concreto è avvenuto il 6.11.2013, ha
accertato che il termine di prescrizione è stato interrotto con la domanda di
esecuzione del 9 settembre 2014. E siccome l'istanza di conciliazione è stata
introdotta il 22 febbraio 2019 le pretese dell'attore non sono prescritte.
Riguardo infine all'ammontare di quest'ultime, il Pretore ha ritenuto che dalla
stessa decisione di rinnovo della licenza edilizia risulta che essa è costata
fr. 3711., mentre le ragioni dei costi di fr. 4800. per la gestione della
pratica risultano dalla deposizione di F__________ G__________, amministratore
dell'impresa a cui l'attore ha appaltato i lavori di costruzione, il quale ha
confermato anche che questo importo è stato effettivamente pagato dall'attore.
Ciò posto il Pretore ha accolto la petizione.
4. La reclamante
contesta, in estrema sintesi, che la licenza edilizia ceduta all'attore fosse
viziata ragione per cui non le si può imputare alcun inadempimento così come
nessuna intenzione di inganno o di frode. Essa sostiene inoltre che
quand'anche si volesse ammettere l'esistenza di un difetto, l'attore ha tardato
a notificarglielo donde la perenzione del diritto di garanzia. Per di più, a
suo parere, il termine di prescrizione applicabile alla fattispecie non è
quello di cinque anni previsto dall'art. 219 cpv. 3 CO per le azioni di
garanzia per difetti gravanti beni immobili, come stabilito dal Pretore, ma
quello di due anni dell'art. 210 cpv. 1 CO. L'opponente, dal canto suo,
ribadisce che la venditrice, non potendo ignorare la decadenza della validità
del permesso edilizio, ha assunto un comportamento doloso nei suoi confronti.
In tal modo i termini di notifica del difetto e di prescrizione sono ampiamente
rispettati. Premesso ciò, in concreto, si giustifica di esaminare
prioritariamente l'esistenza di un difetto e, ove fosse il caso, se il comportamento
della venditrice configura un dolo giacché in tal caso la convenuta non può
sollevare la tardività della notifica dei
difetti né la prescrizione dell'azione . Dopodiché, qualora ciò non fosse
il caso, andrà esaminata appunto la tempestività della notifica del difetto e quale
sia il termine di prescrizione che si applica al caso in esame.
5. Nella fattispecie, è indubbio che con l'esercizio il 6 novembre 2013 da parte di
CO 1 del diritto di compera si è perfezionato tra le parti un contratto di compravendita
avente per oggetto le particelle n . __________1 e __________6 RFD di __________ e il progetto e la licenza
edilizia cresciuta in giudicato (clausola n. 2 del rogito di costituzione di diritto di compera
del 5 agosto 2013 ). In questa sede non è più litigioso il
fatto che l'obbligo assunto dalla RE 1 di trasferire ad CO 1  la licenza edilizia cresciuta in giudicato  era da intendersi nel senso che il
permesso di costruzione dovesse essere ancora valido né che il decadimento
della licenza edilizia non era un difetto noto al compratore al momento della
vendita ai sensi dell'art. 200 CO.
a) Precisato ciò, la licenza edilizia è un atto amministrativo col quale
l'autorità accerta che, al momento della decisione, nessun impedimento di
diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti nella domanda di
costruzione (art. 1 cpv. 1 Regolamento di applicazione della legge edilizia del
9 dicembre 1992 [RL 7.1.2.1.1]; Scolari ,
Commentario, Bellinzona 1996, pag. 325, n. 627). Benché venga sollecitata da
una persona determinata, alla quale viene accordata, essa non ha un carattere
personale: essa viene concessa in funzione di un certo progetto e non delle
qualità del proprietario. Un permesso del genere può pertanto essere trasferito
a terzi, ad esempio in caso di vendita del fondo ( Scolari , op. cit., pag. 326, n. 629). L'art. 27 cpv. 1 RLE
prevede così che il trasferimento a terzi di una licenza edilizia deve avvenire
mediante avviso al Municipio, firmato dal nuovo e dal precedente titolare.
Secondo
l'art. 14 cpv. 1 LE la validità della licenza decade se i lavori non sono
iniziati entro due anni dal passaggio in giudicato. Una volta decaduta per mancato avvio dei lavori
nel termine di validità essa diventa inutilizzabile, ovvero perde di qualsiasi
efficacia. Le opere autorizzate non possono più essere messe in cantiere senza
aver prima conseguito un nuovo permesso (sentenza del Tribunale amministrativo
cantonale inc. 52.2019.445 del'8 aprile 2021 consid. 3.1). Per l'art. 23 cpv. 4 RLE i lavori sono considerati
iniziati quando sono in corso d'esecuzione i lavori di demolizione
necessari (lett. a); oppure sono state poste in cantiere le installazioni
necessarie all'esecuzione dell'opera (lett. b); oppure è accertato che furono
fatte spese ingenti per garantire la protezione del cantiere e di opere vicine
(lett. c) oppure sono state gettate le fondamenta dell'edificio o impianto
(lett. d). Deve comunque trattarsi dell'effettiva messa in cantiere dell'opera
e non di un semplice espediente per aggirare le disposizioni di legge sulla validità
temporale del permesso ( RDAT I-1998
pag. 166 n. 43; Scolari , op.
cit., pag. 420, n. 869). Dopo l'inizio dei lavori di costruzione , la
licenza non può più decadere. Tuttavia, se i lavori non vengono proseguiti nei
modi e nei termini usuali, l'autorità può  previa diffida  revocarla ed
esigere il ripristino di una situazione conforme al diritto (art. 24 RLE).
b) Nel reclamo la RE 1
fa valere di avere notificato l 'inizio lavori il 26 agosto 2011 e che
dall'istruttoria  segnatamente dalle testimonianze di D__________ A__________
e A__________ P__________ così come dalla deposizione di S__________ F__________
 risulta che i
lavori erano iniziati entro il termine di due anni dal passaggio in giudicato
della licenza edilizia rilasciata il 9 novembre 2010. Il permesso non era
pertanto decaduto e manteneva la sua validità . L'argomentazione
non può essere seguita poiché per l'autorità comunale la licenza edilizia in
esame era decaduta per mancato avvio dei lavori. In tal caso il giudice civile è vincolato alle
decisioni amministrative emanate dall'autorità competente. Può esaminare a
titolo pregiudiziale questioni di diritto pubblico solo fintanto che l'autorità
amministrativa non si sia ancora pronunciata. È riservato tutt'al più il caso
in cui la decisione amministrativa sia
assolutamente nulla. La nullità  che è esaminata d'ufficio in ogni stadio
della procedura  va ammessa solo eccezionalmente, quando la
decisione amministrativa è intaccata da un vizio particolarmente grave,
manifesto o perlomeno facilmente riconoscibile, e a condizione che non ne
risulti compromessa seriamente la sicurezza del diritto. Sono motivi di nullità
principalmente l'incompetenza funzionale e materiale dell'autorità nonché i
gravi vizi procedurali (DTF 138 III 56 consid. 4.4.3 con rinvii; più di
recente: sentenza 4A_85/2019 del 3 settembre 2019 consid.
3.2 in: SJ 2019 pag. 457 ). In
concreto, estremi del genere non ricorrono, né la reclamante adduce. La
decisione di negare l'inizio dei lavori non è viziata in modo particolarmente
grave, tantomeno facilmente riconoscibile, è stata presa dall'autorità comunale
competente e non procede da gravi errori procedurali. Ne discende che la conclusione
del Pretore per il quale la licenza edilizia non era utilizzabile resiste nel
risultato alla critica. Per il resto, la reclamante non contesta che tale
circostanza costituisca la mancanza di una qualità promessa, onde la sua
inadempienza contrattuale. Al riguardo il reclamo si rivela destituito di
fondamento.
6. Relativamente al comportamento della venditrice in
relazione alle condizioni della garanzia, questione non esaminata dal Pretore, l'art.
197 cpv. 1 CO prevede che il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei
difetti che, materialmente o giuridicamente,
tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso
cui è destinata . In tal caso il compratore,
oltre a poter chiedere la risoluzione della vendita o il risarcimento per il
minor valore della cosa (art. 205 cpv. 1 CO), può ottenere il risarcimento del
danno in applicazione dell'art. 97 CO (sentenza del Tribunale federale 4A_445/2019 del 18 febbraio 2020 consid. 2.1 con rinvii;
v. anche Honsell in: Basler
Kommentar, OR I, 7ª edizione, n. 1 alle note introduttive agli art.
197-210 ). In ogni caso, nondimeno, il compratore deve
avere verificato e notificato i difetti tempestivamente in virtù dell'art.
201 CO così come avere rispettato i termini di prescrizione dell'azione di
garanzia di due anni per i beni mobili
(art. 210 CO) o di cinque anni per i fondi (art. 219 cpv. 3 CO; DTF 133 III 337 consid. 2;
analogamente: II CCA sentenza inc. 12.2013.139 del 25 agosto 2014 consid. 16). Il venditore che abbia
intenzionalmente ingannato il compratore non può però invocare la limitazione dell'obbligo della
garanzia per omessa o tardiva notificazione
del difetto (art. 203 CO) né la prescrizione degli art. 210 cpv. 1 e 2
CO (art. 210 cpv. 6 CO). In tal caso è applica bile il termine di prescrizione decennale dell'art. 127 CO ( Venturi/
Zen-Ruffinen in: Commentaire Romand, Code des Obligations I, 3ª edizione ,
n. 23 ad art. 210; Foëx/Benoit in:
Commentaire Romand, Code des Obligations I, op. cit. , n. 22 ad art. 219).
Il venditore non agisce dolosamente
solo quando fornisce indicazioni false sulla qualità della cosa, bensì anche
quando tace delle circostanze che la buona
fede negli affari gli imponeva di segnalare al compratore in occasione delle
trattative precedenti alla stipulazione dell'accordo. Detto altrimenti,
il dolo è ammesso qualora il venditore abbia consapevolmente omesso
di comunicare l'esistenza di un difetto al compratore  il quale lo ignorava e
non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura occulta  pur sapendo che
per lui si trattava di un elemento importante. Incombe al compratore l'onere di
dimostrare il dolo ( DTF 131 III 151 consid. 8.1) . La
dissimulazione dev'essere intenzionale; il dolo eventuale è sufficiente.
L'intenzione presuppone consapevolezza e volontà. Ciò implica che il venditore
sia effettivamente a conoscenza del difetto; l'ignoranza dovuta pure a
negligenza grave non è sufficiente (sentenza del Tribunale federale 4D_73/2021 del
2 novembre 2022 consid. 5.1.2 con rinvii).
7. Nella
fattispecie, l'attore ha sempre sostenuto che al momento della conclusione del
contratto la venditrice era a conoscenza del fatto che la licenza edilizia
non poteva essere utilizzata a causa del mancato inizio dei lavori,
circostanza che essa non poteva pertanto ignorare. Intenzionato a iniziare
senza indugio i lavori di costruzione, il mancato avviso ha comportato il
rinnovo della licenza con conseguenti costi che vanno addebitati alla
convenuta.
a) Ora,
che il 5 agosto 2013, quando la RE 1 e CO 1 hanno sottoscritto il diritto compera
immobiliare, fossero passati oltre due anni dal passaggio in giudicato della
licenza edilizia rilasciata dal Comune di __________ il 9 novembre 2010 è
indubbio. Dagli atti risulta che il 16 agosto 2011 la RE 1 ha notificato all'ufficio
tecnico comunale l'inizio dei lavori per il 31 agosto successivo (formulario
nel fascicolo ispezione ufficio tecnico). Fino all'estate del 2012 l'impresa
di costruzione __________ SA, così incaricata dalla convenuta, ha proceduto allo
spostamento di una canalizzazione comunale presente sul fondo, ha recintato il
cantiere e ha eseguito gli allacciamenti alle diverse infrastrutture, ha posato
varie baracche, un deposito degli attrezzi, un impianto di betonaggio e alcuni
macchinari (deposizioni di D__________ A__________ del 6 luglio 2020, verbali
pag. 7 e 8 e di A__________ P__________ del 6 luglio 2020, verbali pag. 5). Anche
F__________ G__________, titolare dell'im