TAX COURT OPINION

Case: Michele Anthony
Docket Number: 17470-99S
Judge: Dinan
Opinion Type: summary
Filed: 03/27/2001
Pages: 9

T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 1 - 4 1 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T M I C H E L E A N T H O N Y , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 7 4 7 0 - 9 9 S . F i l e d M a r c h 2 7 , 2 0 0 1 . M i c h e l e A n t h o n y , p r o s e . D o u g l a s S . P o l s k y , f o r r e s p o n d e n t . D I N A N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n - 2 - 1 F o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r c o n c e d e s s h e i s n o t e n t i t l e d t o d i s a l l o w e d i t e m i z e d d e d u c t i o n s o f $ 2 0 , 7 5 0 , s o l e l y c o n t i n g e n t u p o n a p o s s i b l e c o m p u t a t i o n a l a d j u s t m e n t t o t h e c l a i m e d m e d i c a l e x p e n s e d e d u c t i o n w h i c h m a y b e r e q u i r e d p u r s u a n t t o t h e C o u r t ' s h o l d i n g o n t h e r e m a i n i n g i s s u e i n t h i s c a s e . F o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r c o n c e d e s t h e e n t i r e d e f i c i e n c y . e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s o f $ 1 5 , 1 1 7 a n d $ 3 , 9 5 7 f o r t h e t a x a b l e y e a r s 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . A f t e r c o n c e s s i o n s b y p e t i t i o n e r , 1 t h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r , a n d i f s o t o w h a t e x t e n t , p e t i t i o n e r i s r e q u i r e d t o i n c l u d e i n i n c o m e l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n o f $ 4 9 , 2 9 7 r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o f h e r p e r s o n a l r e s i d e n c e i n 1 9 9 6 . S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n L e e ' s S u m m i t , M i s s o u r i , o n t h e d a t e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d i n t h i s c a s e . I n 1 9 7 3 , p e t i t i o n e r a n d h e r f o r m e r h u s b a n d , C l i n t o n A n t h o n y , p u r c h a s e d a r e s i d e n c e i n C o m p t o n , C a l i f o r n i a , f o r $ 2 9 , 9 0 0 . T h e y m a d e n o m a j o r i m p r o v e m e n t s t o t h e r e s i d e n c e . O n J a n u a r y 1 7 , 1 9 8 4 , p e t i t i o n e r w a s d i v o r c e d f r o m M r . A n t h o n y i n C a l i f o r n i a . P u r s u a n t t o t h e a g r e e m e n t , b y d e e d d a t e d M a r c h 1 4 , 1 9 8 4 , M r . - 3 - A n t h o n y q u i t c l a i m e d t o p e t i t i o n e r h i s i n t e r e s t i n t h e C o m p t o n r e s i d e n c e . I n F e b r u a r y 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r w a s t r a n s f e r r e d b y h e r e m p l o y e r t o K a n s a s C i t y , M i s s o u r i . T h e s a m e m o n t h , t h e C o m p t o n r e s i d e n c e w a s a p p r a i s e d f o r S u m i t o m o B a n k ; i t s v a l u e w a s e s t i m a t e d t o b e $ 1 3 5 , 5 0 0 . I n M a r c h 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r b o r r o w e d $ 1 0 0 , 0 0 0 f r o m S u m i t o m o B a n k , g r a n t i n g a d e e d o f t r u s t a g a i n s t t h e C o m p t o n r e s i d e n c e i n f a v o r o f t h e b a n k . O n o r a b o u t M a y 1 2 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d a r e s i d e n c e i n L e e ' s S u m m i t , M i s s o u r i , f o r $ 9 7 , 6 0 0 . P e t i t i o n e r b e g a n r e n t i n g t h e C o m p t o n r e s i d e n c e f o l l o w i n g h e r e m p l o y m e n t t r a n s f e r . P e t i t i o n e r s t a r t e d a t t e m p t i n g t o s e l l t h e r e s i d e n c e a t l e a s t a s e a r l y a s A u g u s t 1 9 9 5 , w h e n s h e e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w i t h a r e a l e s t a t e a g e n t . S h e f i n a l l y s o l d t h e r e s i d e n c e o n S e p t e m b e r 2 7 , 1 9 9 6 , f o r $ 1 1 9 , 0 0 0 , i n c u r r i n g e x p e n s e s o f $ 1 6 , 8 5 2 . P e t i t i o n e r f i l e d F o r m 2 1 1 9 , S a l e o f Y o u r H o m e , w i t h h e r F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 6 . S h e r e p o r t e d g a i n o f $ 3 , 2 5 5 o n t h i s f o r m , b u t d i d n o t i n c l u d e t h i s a m o u n t i n g r o s s i n c o m e . R e s p o n d e n t i s s u e d p e t i t i o n e r a s t a t u t o r y n o t i c e o f d e f i c i e n c y r e f l e c t i n g h i s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r h a d u n r e p o r t e d l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n o f $ 4 9 , 2 9 7 f r o m t h e s a l e o f t h e C o m p t o n r e s i d e n c e . - 4 - 2 S e e a l s o s e c s . 1 2 2 1 t h r o u g h 1 2 2 3 f o r t h e d e f i n i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t a n d r e l a t e d t e r m s , a n d s e c . 1 ( h ) f o r t h e r a t e o f t a x i m p o s e d o n l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n s . 3 S e c . 1 0 3 4 w a s r e p e a l e d b y s e c . 3 1 2 o f t h e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t . 8 3 6 , g e n e r a l l y e f f e c t i v e f o r s a l e s a n d e x c h a n g e s a f t e r M a y 6 , 1 9 9 7 . T h e s e c . 1 0 3 4 r o l l o v e r p r o v i s i o n w a s r e p l a c e d b y a n e x p a n d e d a n d r e v i s e d s e c . 1 2 1 . U n d e r s e c t i o n s 6 1 ( a ) a n d 1 0 0 1 ( c ) , t a x p a y e r s g e n e r a l l y m u s t r e c o g n i z e i n t h e y e a r o f s a l e a l l g a i n o r l o s s r e a l i z e d u p o n t h e s a l e o r e x c h a n g e o f p r o p e r t y . 2 S e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) , 3 h o w e v e r , p r o v i d e s a n e x c e p t i o n u n d e r w h i c h , i f c e r t a i n r e q u i r e m e n t s a r e m e t , t a x p a y e r s d e f e r r e c o g n i t i o n o f g a i n w h e n s a l e p r o c e e d s a r e r e i n v e s t e d i n a n e w p r i n c i p a l r e s i d e n c e . T h e s e c t i o n r e a d s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s : S E C . 1 0 3 4 ( a ) . N o n r e c o g n i t i o n o f G a i n . - - I f p r o p e r t y ( i n t h i s s e c t i o n c a l l e d " o l d r e s i d e n c e " ) u s e d b y t h e t a x p a y e r a s h i s p r i n c i p a l r e s i d e n c e i s s o l d b y h i m a n d , w i t h i n a p e r i o d b e g i n n i n g 2 y e a r s b e f o r e t h e d a t e o f s u c h s a l e a n d e n d i n g 2 y e a r s a f t e r s u c h d a t e , p r o p e r t y ( i n t h i s s e c t i o n c a l l e d " n e w r e s i d e n c e " ) i s p u r c h a s e d a n d u s e d b y t h e t a x p a y e r a s h i s p r i n c i p a l r e s i d e n c e , g a i n ( i f a n y ) f r o m s u c h s a l e s h a l l b e r e c o g n i z e d o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e t a x p a y e r ' s a d j u s t e d s a l e s p r i c e ( a s d e f i n e d i n s u b s e c t i o n ( b ) ) o f t h e o l d r e s i d e n c e e x c e e d s t h e t a x p a y e r ' s c o s t o f p u r c h a s i n g t h e n e w r e s i d e n c e . P e t i t i o n e r p u r c h a s e d t h e L e e ' s S u m m i t r e s i d e n c e o n M a y 1 2 , 1 9 9 4 , b u t d i d n o t s e l l t h e C o m p t o n r e s i d e n c e u n t i l S e p t e m b e r 2 7 , 1 9 9 6 - - b e y o n d t h e e x p i r a t i o n o f t h e s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) t w o - y e a r p e r i o d . P e t i t i o n e r u r g e s t h i s C o u r t t o r e l a x t h e r i g i d i t y o f t h e t w o - y e a r r e q u i r e m e n t f o r s e v e r a l r e a s o n s . F i r s t , s h e u s e d m o n e y f r o m a - 5 - 4 W e n e e d n o t d i s c u s s r e s p o n d e n t ' s a l t e r n a t i v e a r g u m e n t ( a n d t h e p o s i t i o n t a k e n i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y ) t h a t t h e C o m p t o n r e s i d e n c e c e a s e d b e i n g p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l r e s i d e n c e a n d i n s t e a d b e c a m e r e n t a l p r o p e r t y p r i o r t o i t s s a l e . m o r t g a g e o f t h e C o m p t o n r e s i d e n c e t o p u r c h a s e t h e L e e ' s S u m m i t r e s i d e n c e i n o r d e r t o a v o i d g a i n r e c o g n i t i o n i n a n t i c i p a t i o n o f s e l l i n g t h e C o m p t o n r e s i d e n c e . S e c o n d , s h e p u r c h a s e d t h e n e w r e s i d e n c e w i t h i n s e v e r a l m o n t h s o f t h e t i m e p e r i o d . T h i r d , t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e w e r e u s e d s o l e l y f o r h o m e r e p a i r s a n d r e l a t e d c o s t s . D e s p i t e t h e s e r e a s o n s , a r e l a x a t i o n o f t h e e x p r e s s r e q u i r e m e n t s o f t h e s t a t u t e i s n o t w i t h i n o u r j u r i s d i c t i o n : W e m u s t a p p l y t h e l a w a s i t i s w r i t t e n b y C o n g r e s s . S e e , e . g . , W a t e r s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 5 3 5 ( " t h e p e r i o d f i x e d b y s t a t u t e i s a s t r i c t r e q u i r e m e n t f o r o b t a i n i n g t h e b e n e f i t s o f s e c t i o n 1 0 3 4 , a n d * * * w e a r e w i t h o u t a u t h o r i t y t o w e i g h t h e m e r i t s o f t h e e v e n t s p r e c i p i t a t i n g d e l a y t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e t i m e l i m i t s m a y b e w a i v e d o r e x t e n d e d " ) . W e u p h o l d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o d e f e r r a l o f g a i n r e c o g n i t i o n o n t h e s a l e o f t h e C o m p t o n r e s i d e n c e u n d e r s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) . 4 W e n e x t t u r n t o a n e x a m i n a t i o n o f t h e a m o u n t o f g a i n p e t i t i o n e r r e c o g n i z e d . U n d e r s e c t i o n 1 0 0 1 , g a i n o n t h e s a l e o f p r o p e r t y g e n e r a l l y i s r e c o g n i z e d i n a n a m o u n t e q u a l t o t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t o f m o n e y r e c e i v e d o v e r t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e p r o p e r t y . U n d e r s e c t i o n s 1 0 1 1 ( a ) a n d 1 0 1 2 , t h e a d j u s t e d b a s i s - 6 - 5 S e c . 1 0 4 1 i s n o t a p p l i c a b l e i n t h i s c a s e b e c a u s e t h e t r a n s f e r o f M r . A n t h o n y ' s i n t e r e s t i n t h e C o m p t o n r e s i d e n c e o c c u r r e d p r i o r t o J u l y 1 8 , 1 9 8 4 , a n d n o t h i n g i n t h e r e c o r d i n d i c a t e s p e t i t i o n e r a n d M r . A n t h o n y e l e c t e d t o h a v e s e c . 1 0 4 1 a p p l y t o t h e p o s t - 1 9 8 3 t r a n s f e r . S e e D e f i c i t R e d u c t i o n A c t o f 1 9 8 4 , P u b . L . 9 8 - 3 6 9 , s e c . 4 2 1 , 9 8 S t a t . 7 9 3 . g e n e r a l l y i s e q u a l t o t h e t a x p a y e r ' s c o s t o f t h e p r o p e r t y , a d j u s t e d a s r e q u i r e d u n d e r s e c t i o n 1 0 1 6 . T h e b a s i s o f c o m m u n i t y p r o p e r t y t r a n s f e r r e d p u r s u a n t t o a d i v o r c e d e p e n d s u p o n t h e n a t u r e o f t h e p r o p e r t y d i v i s i o n . 5 I f t h e d i v i s i o n i s a n o n t a x a b l e o n e , e . g . , a n e q u a l d i v i s i o n o f s t r i c t l y c o m m u n i t y p r o p e r t y , t h e t r a n s f e r e e s p o u s e r e c e i v e s e a c h a s s e t w i t h a b a s i s e q u a l t o i t s b a s i s t o t h e c o m m u n i t y p r i o r t o d i v i s i o n . S e e C a r r i e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 9 5 9 , 9 6 4 - 9 6 5 ( 1 9 7 5 ) , a f f d . 5 5 2 F . 2 d 1 3 5 0 ( 9 t h C i r . 1 9 7 7 ) . A t a x a b l e d i v i s i o n c a u s e s d i f f e r e n t r e s u l t s . A t a x a b l e d i v i s i o n o c c u r s e i t h e r f r o m a n u n e q u a l d i v i s i o n o r f r o m a n e x c h a n g e o f s e p a r a t e p r o p e r t y f o r v i r t u a l l y a l l o f t h e o t h e r s p o u s e ' s c o m m u n i t y p r o p e r t y i n a n o t h e r w i s e e q u a l d i v i s i o n . I n t h e s e s i t u a t i o n s , w h e r e t h e t r a n s f e r e e s p o u s e r e c e i v e s a w h o l e a s s e t , s h e r e c e i v e s i t w i t h a b a s i s e q u a l t o o n e - h a l f t h e b a s i s p r i o r t o d i v i s i o n p l u s o n e - h a l f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y . S e e i d . T h i s i s s o b e c a u s e o n e - h a l f o f t h e p r o p e r t y i s d e e m e d t o h a v e b e e n s o l d b y t h e t r a n s f e r o r s p o u s e t o t h e t r a n s f e r e e s p o u s e a t f a i r m a r k e t v a l u e . T h e t r a n s f e r e e s p o u s e k e e p s h e r o r i g i n a l b a s i s i n h e r o n e - h a l f i n t e r e s t w h i l e r e c e i v i n g a c o s t b a s i s f o r h e r s p o u s e ' s o n e - h a l f - 7 - i n t e r e s t w h i c h i s d e e m e d t o h a v e b e e n s o l d t o h e r . S e e i d . ; s e c . 1 0 1 2 . R e s p o n d e n t , a s s u m i n g t h e d i v i s i o n o f p r o p e r t y u p o n d i v o r c e w a s a n e q u a l b u t t a x a b l e d i v i s i o n , m a d e t h e f o l l o w i n g d e t e r m i n a t i o n o f t h e a m o u n t o f g a i n o n t h e s a l e o f t h e C o m p t o n r e s i d e n c e : S e l l i n g p r i c e $ 1 1 9 , 0 0 0 S e l l i n g e x p e n s e s ( 1 6 , 8 5 2 ) A d j u s t e d b a s i s ( 5 2 , 8 5 1 ) G a i n o n s a l e 4 9 , 2 9 7 R e s p o n d e n t ' s c o m p u t a t i o n o f t h e a d j u s t e d b a s i s c a n b e s u m m a r i z e d a s f o l l o w s . F i r s t , r e s p o n d e n t c o m p u t e d M r . A n t h o n y ' s s h a r e o f t h e v a l u e o f t h e h o m e a t t h e t i m e o f t h e d i v o r c e . U s i n g t h e p u r c h a s e p r i c e i n 1 9 7 3 o f $ 2 9 , 9 0 0 a n d t h e a p p r a i s e d v a l u e i n 1 9 9 4 o f $ 1 3 5 , 5 0 0 , r e s p o n d e n t c o m p u t e d y e a r l y a p p r e c i a t i o n o f $ 5 , 0 2 9 o v e r t h e 2 1 - y e a r p e r i o d . R e s p o n d e n t t h e n c o m p u t e d t h e v a l u e a t t h e t i m e o f t h e d i v o r c e i n 1 9 8 4 t o b e $ 8 5 , 2 1 9 ( p u r c h a s e p r i c e p l u s 1 1 y e a r s a p p r e c i a t i o n ) , a n d t h u s M r . A n t h o n y ' s s h a r e t o b e $ 4 2 , 6 1 0 . S e c o n d , r e s p o n d e n t c o m p u t e d p e t i t i o n e r ' s a d j u s t e d b a s i s a s f o l l o w s : P e t i t i o n e r ' s s h a r e o f p u r c h a s e p r i c e ( ½ o f $ 2 9 , 9 0 0 ) $ 1 4 , 9 5 0 M r . A n t h o n y ' s s h a r e o f v a l u e a t d i v o r c e 4 2 , 6 1 0 D e p r e c i a t i o n a l l o w e d i n 1 9 9 4 - 1 9 9 6 ( 4 , 7 0 9 ) A d j u s t e d b a s i s 5 2 , 8 5 1 - 8 - P e t i t i o n e r o b j e c t s t o t h i s c o m p u t a t i o n . S h e a r g u e s t h a t , a s p a r t o f t h e d i v o r c e a g r e e m e n t , t h e r e s i d e n c e w a s q u i t c l a i m e d t o h e r i n l i e u o f a n y c l a i m b y h e r t o a l i m o n y . B e c a u s e o f t h i s f a c t , s h e o b j e c t s t o r e s p o n d e n t ' s d i v i s i o n o f t h e p r o p e r t y i n t o t w o i n t e r e s t s a n d h a v i n g g i v e n h e r " c r e d i t " f o r o n l y o n e - h a l f . A s w e u n d e r s t a n d i t , p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t i s t h a t t h e b a s i s o f t h e r e s i d e n c e s h o u l d h a v e b e e n e q u a l t o i t s f u l l v a l u e , n o t o n e - h a l f i t s v a l u e p l u s o n e - h a l f i t s c o s t . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n o n t h e b a s i s o f t h e r e s i d e n c e i s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e l a w , h o w e v e r , a n d p e t i t i o n e r h a s n o t s h o w n a n y o f r e s p o n d e n t ' s f a c t u a l d e t e r m i n a t i o n s t o b e i n e r r o r . T a k i n g i n t o a c c o u n t r e s p o n d e n t ' s a s s u m p t i o n t h a t t h e d i v i s i o n w a s a n e q u a l y e t t a x a b l e d i v i s i o n , r e s p o n d e n t ' s c a l c u l a t i o n s a r e i n a c c o r d a n c e w i t h C a r r i e r e s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i n t h a t p e t i t i o n e r r e c e i v e d a b a s i s i n t h e r e s i d e n c e e q u a l t o o n e - h a l f i t s c o s t p l u s o n e - h a l f i t s v a l u e a t t h e t i m e o f t h e d i v o r c e . I f p e t i t i o n e r i s a r g u i n g t h a t t h e d i v i s i o n w a s e q u a l b u t n o n t a x a b l e , t h e r e s u l t o f h e r a r g u m e n t w o u l d b e r e c o g n i t i o n o f a h i g h e r a m o u n t o f g a i n b e c a u s e p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e r e s i d e n c e w o u l d h a v e b e e n i t s o r i g i n a l c o s t ( l e s s d e p r e c i a t i o n ) , n o t i t s f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e o f t h e d i v o r c e . S e e i d . - 9 - W e u p h o l d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f t h e a m o u n t o f g a i n r e c o g n i z e d o n p e t i t i o n e r ' s s a l e o f t h e C o m p t o n r e s i d e n c e . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .