TAX COURT OPINION

Case: Josephine Velasco
Docket Number: 16368-99
Judge: Jacobs
Opinion Type: memo
Filed: 09/21/2001
Pages: 9

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r 1 9 9 6 . T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 5 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J O S E P H I N E V E L A S C O , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 3 6 8 - 9 9 . F i l e d S e p t e m b e r 2 1 , 2 0 0 1 . A r s e n K a s h k a s h i a n , J r . , f o r p e t i t i o n e r . R u s s e l l K . S t e w a r t , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N J A C O B S , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a $ 2 2 , 0 1 1 d e f i c i e n c y a n d a d d i t i o n s t o t a x u n d e r s e c t i o n s 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a n d ( 2 ) a n d 6 6 5 4 i n t h e a m o u n t s o f $ 4 , 8 8 3 , $ 2 , 9 3 0 , a n d $ 1 , 1 6 5 , r e s p e c t i v e l y , w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x . 1 - 2 - T h e s o l e i s s u e i n d i s p u t e c o n c e r n s t h e a m o u n t o f c o m m i s s i o n i n c o m e p e t i t i o n e r m u s t r e p o r t a s t a x a b l e i n c o m e i n 1 9 9 6 . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e f o u n d a c c o r d i n g l y . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e e x h i b i t s s u b m i t t e d t h e r e w i t h a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . A t t h e t i m e p e t i t i o n e r f i l e d h e r p e t i t i o n c o n t e s t i n g r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s , s h e r e s i d e d i n N e w t o w n , P e n n s y l v a n i a . F r o m 1 9 9 0 t o t h e y e a r a t i s s u e , p e t i t i o n e r w a s a m o r t g a g e l o a n o f f i c e r f o r a b a n k . F r o m m i d - 1 9 9 4 t o 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r a l s o w o r k e d p a r t t i m e a s a r e a l e s t a t e b r o k e r f o r t h e M . R i c c a r d i A g e n c y , o w n e d b y M i c h a e l R i c c a r d i ( M r . R i c c a r d i ) . B e f o r e N o v e m b e r 1 4 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r a n d h e r s p o u s e o w n e d , a n d o c c u p i e d a s t h e i r r e s i d e n c e , p r o p e r t y l o c a t e d a t 2 2 7 A s p e n R o a d , Y a r d l e y , P e n n s y l v a n i a ( t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y ) . I n 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d e n c o u n t e r e d f i n a n c i a l p r o b l e m s , a n d t h e b a n k h o l d i n g t h e m o r t g a g e o n t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y t h r e a t e n e d t o f o r e c l o s e o n t h e p r o p e r t y . A s a c o n s e q u e n c e t h e r e o f , p e t i t i o n e r a p p r o a c h e d M r . R i c c a r d i a n d s u g g e s t e d t h a t h e p u r c h a s e t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y f r o m t h e b a n k h o l d i n g t h e m o r t g a g e . M r . R i c c a r d i a g r e e d t o d o s o . H e m a d e a n o f f e r t o p u r c h a s e t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y f o r $ 1 5 0 , 0 0 0 ; t h e b a n k r e j e c t e d t h i s o f f e r . T h e r e a f t e r , t h e b a n k f o r e c l o s e d o n t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y , a n d t h e p r o p e r t y - 3 - w a s u l t i m a t e l y t r a n s f e r r e d t o t h e F e d e r a l N a t i o n a l M o r t g a g e A s s o c i a t i o n ( F a n n i e M a e ) . A f t e r t h e t r a n s f e r o f t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y t o F a n n i e M a e , p e t i t i o n e r a g a i n c o n t a c t e d M r . R i c c a r d i . P e t i t i o n e r t o l d M r . R i c c a r d i t h a t i f h e p u r c h a s e d t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y , s h e w o u l d " t a k e c a r e o f a l l e x p e n s e s , m a i n t a i n t h e p r o p e r t y , a n d t h a t a f t e r a p e r i o d o f t w o y e a r s w o u l d e i t h e r b u y t h e p r o p e r t y b a c k o r [ t h e y ] w o u l d s e l l i t a n d s p l i t t h e p r o f i t s , i f t h e r e w e r e a n y . " M r . R i c c a r d i u n d e r s t o o d t h a t h e w o u l d r e c e i v e a m i n i m u m p r o f i t o f $ 2 0 , 0 0 0 . R e l y i n g o n p e t i t i o n e r ' s p r o m i s e s , M r . R i c c a r d i o f f e r e d F a n n i e M a e $ 1 7 0 , 0 0 0 f o r t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y ; t h i s o f f e r w a s a c c e p t e d . O n N o v e m b e r 1 4 , 1 9 9 4 , M r . R i c c a r d i a n d p e t i t i o n e r s i g n e d a l e a s e a g r e e m e n t t h a t p e r m i t t e d p e t i t i o n e r t o o c c u p y a n d u s e t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y f o r t h e 2 - y e a r p e r i o d b e g i n n i n g J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , a n d e n d i n g D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 6 . T h e l e a s e a g r e e m e n t r e q u i r e d p e t i t i o n e r t o p a y M r . R i c c a r d i a b a s i c r e n t o f $ 1 , 8 0 0 a m o n t h a n d a n a m o u n t e q u a l t o a n y i n c r e a s e s i n r e a l e s t a t e t a x e s , f i r e i n s u r a n c e p r e m i u m s , a n d w a t e r a n d s e w e r c h a r g e s . T h e l e a s e a l s o r e q u i r e d p e t i t i o n e r t o r e i m b u r s e M r . R i c c a r d i f o r a n y d a m a g e s o r c o s t s t h a t h e m i g h t i n c u r a s a r e s u l t o f p e t i t i o n e r ' s b r e a c h o f h e r o b l i g a t i o n s u n d e r t h e l e a s e . B e c a u s e o f p e t i t i o n e r ' s c o n t i n u e d f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s , s h e f a i l e d t o c o m p l y w i t h h e r o b l i g a t i o n s u n d e r t h e l e a s e . S h e d i d n o t - 4 - p a y a n y r e n t i n J a n u a r y o r F e b r u a r y 1 9 9 5 . M r . R i c c a r d i c o u l d n o t a f f o r d t o p a y t h e m o r t g a g e a n d t a x e s o n t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y w i t h o u t p e t i t i o n e r ' s r e n t p a y m e n t . H e u s e d a l i n e o f c r e d i t t o p a y t h e m o r t g a g e a n d t a x e s . A f t e r p e t i t i o n e r f a i l e d t o p a y t h e f i r s t m o n t h ' s r e n t b y F e b r u a r y 1 , 1 9 9 5 , M r . R i c c a r d i d e c i d e d t o s e l l t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y a n d l i s t e d i t f o r s a l e . P e t i t i o n e r p a i d $ 1 , 0 0 0 i n M a r c h , $ 7 0 1 . 6 8 i n M a y , a n d $ 1 , 0 0 0 i n J u n e 1 9 9 5 . I n M a y o r J u n e 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r l i s t e d a s h o p p i n g c e n t e r f o r s a l e w i t h t h e M . R i c c a r d i A g e n c y . M r . R i c c a r d i t h o u g h t h e w o u l d b e a b l e t o r e c o v e r t h e e x p e n s e s h e h a d i n c u r r e d f o r t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y f r o m p e t i t i o n e r ' s s h a r e o f t h e c o m m i s s i o n o n t h e s a l e o f t h e s h o p p i n g c e n t e r . T h e r e f o r e , h e t o o k t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y o f f t h e m a r k e t . P e t i t i o n e r p a i d $ 1 , 0 0 0 o f r e n t i n e a c h o f t h e m o n t h s o f J u l y , A u g u s t , a n d N o v e m b e r 1 9 9 5 . S h e d i d n o t p a y a n y r e n t i n 1 9 9 6 . M r . R i c c a r d i k e p t a l o g o f t h e m o n e y h e s p e n t o n t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y , i n c l u d i n g t h e d o w n p a y m e n t o n t h e p u r c h a s e p r i c e , c l o s i n g c o s t s , m o r t g a g e p a y m e n t s , t a x e s , c o s t s a s s o c i a t e d w i t h h i s a t t e m p t s t o s e l l t h e p r o p e r t y , a n d m a i n t e n a n c e a n d r e p a i r c o s t s . T h e l o g s h o w s t h a t b y t h e e n d o f M a r c h 1 9 9 6 , t h e t o t a l e x p e n s e s e x c e e d e d t h e $ 5 , 7 0 1 . 6 8 o f r e n t p e t i t i o n e r h a d p a i d b y $ 2 2 , 3 0 0 . T h e s h o p p i n g c e n t e r s o l d i n 1 9 9 6 ; i t w a s t h e o n l y p r o p e r t y p e t i t i o n e r s o l d f o r M r . R i c c a r d i i n 1 9 9 6 . T h e R i c c a r d i A g e n c y r e c e i v e d i t s $ 1 2 1 , 0 0 0 c o m m i s s i o n o n M a r c h 2 8 , 1 9 9 6 . M r . R i c c a r d i - 5 - a l l o c a t e d o n e - h a l f ( $ 6 0 , 5 0 0 ) o f t h e c o m m i s s i o n t o p e t i t i o n e r a s h e r s h a r e . M r . R i c c a r d i p a i d p e t i t i o n e r $ 1 4 , 0 0 0 o n M a r c h 2 9 , 1 9 9 6 . A t t h a t t i m e h e t o l d h e r t h a t $ 4 6 , 5 0 0 o f t h e b a l a n c e o f h e r c o m m i s s i o n w o u l d b e r e t a i n e d b y h i m a n d u s e d t o o f f s e t t h e e x p e n s e s h e h a d i n c u r r e d i n e x c e s s o f t h e r e n t p e t i t i o n e r h a d p a i d a n d t h e $ 2 0 , 0 0 0 p r o f i t h e e x p e c t e d f r o m t h e A s p e n R o a d P r o p e r t y . H e p a i d p e t i t i o n e r a n a d d i t i o n a l $ 6 , 0 0 0 o n A u g u s t 1 3 , 1 9 9 6 . I n M a y o r J u n e 1 9 9 6 , M r . R i c c a r d i a g a i n l i s t e d t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y f o r s a l e . M r . R i c c a r d i s o l d t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y b e f o r e t h e e n d o f 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r w a s r e q u i r e d t o v a c a t e t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y b e f o r e s e t t l e m e n t o n t h e s a l e o f t h e h o u s e . S h e m o v e d o u t o f t h e p r o p e r t y b y t h e e n d o f t h e y e a r , a f t e r M r . R i c c a r d i a g r e e d t o p a y h e r m o v i n g e x p e n s e s . A s a r e s u l t o f p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o p a y t h e m o n t h l y r e n t o n t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y , M r . R i c c a r d i i n c u r r e d m o r e t h a n $ 3 , 0 0 0 o f a d d i t i o n a l i n t e r e s t e x p e n s e s a n d o t h e r c o s t s . I n J a n u a r y 1 9 9 7 , M r . R i c c a r d i p a i d $ 5 , 9 9 8 . 5 0 o f p e t i t i o n e r ' s m o v i n g e x p e n s e s . T h e M . R i c c a r d i A g e n c y i s s u e d a F o r m 1 0 9 9 - M i s c , M i s c e l l a n e o u s I n c o m e , t o p e t i t i o n e r r e p o r t i n g $ 6 0 , 5 0 0 o f n o n e m p l o y e e c o m p e n s a t i o n i n 1 9 9 6 . I n a d d i t i o n t o t h e c o m m i s s i o n o n t h e s a l e o f t h e s h o p p i n g c e n t e r , p e t i t i o n e r e a r n e d $ 6 , 1 9 9 i n w a g e s a n d $ 1 4 o f i n t e r e s t . P e t i t i o n e r d i d n o t f i l e a F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r 1 9 9 6 . R e s p o n d e n t i s s u e d a n o t i c e o f d e f i c i e n c y t o p e t i t i o n e r b a s e d o n F o r m s 1 0 9 9 a n d W - 2 , W a g e a n d T a x S t a t e m e n t , a n d o t h e r d o c u m e n t s - 6 - r e c e i v e d f r o m t h i r d p a r t i e s r e f l e c t i n g t h e i r p a y m e n t s t o p e t i t i o n e r i n 1 9 9 6 . O P I N I O N P e t i t i o n e r d o e s n o t c o n t e s t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s a s s e t f o r t h i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , i n c l u d i n g t h e a d d i t i o n s t o t a x , e x c e p t f o r $ 4 0 , 5 0 0 o f t h e $ 6 0 , 5 0 0 r e f l e c t e d i n a F o r m 1 0 9 9 i s s u e d t o p e t i t i o n e r b y t h e M . R i c c a r d i A g e n c y a n d u s e d b y r e s p o n d e n t i n h i s d e t e r m i n a t i o n o f p e t i t i o n e r ' s i n c o m e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r h a d $ 4 0 , 5 0 0 o f i n c o m e i n 1 9 9 6 e i t h e r f r o m t h e d i s c h a r g e o f i n d e b t e d n e s s s h e o w e d M r . R i c c a r d i o r b y t h e c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f t h e c o m m i s s i o n o n t h e s a l e o f t h e s h o p p i n g c e n t e r . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . S e c t i o n 6 1 ( a ) d e f i n e s " g r o s s i n c o m e " b r o a d l y , a n d s p e c i f i c a l l y i n c l u d e s b o t h " c o m p e n s a t i o n f o r s e r v i c e s " a n d " i n c o m e f r o m d i s c h a r g e o f i n d e b t e d n e s s " w i t h i n i t s m e a n i n g . I t i s w e l l s e t t l e d t h a t w h e r e a n e m p l o y e e o w e s a d e b t t o t h e e m p l o y e r , c r e d i t i n g t h e s a l a r y e a r n e d b y t h e e m p l o y e e a g a i n s t t h e e m p l o y e e ' s d e b t t o t h e e m p l o y e r , w i t h o u t a n y c a s h c h a n g i n g h a n d s , i s i n c o m e t o t h e e m p l o y e e . S e e , e . g . , N e w m a r k v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 1 F . 2 d 9 1 3 , 9 1 5 ( 2 d C i r . 1 9 6 2 ) ( c i t i n g O l d C o l o n y T r u s t C o . v . C o m m i s s i o n e r , 2 7 9 U . S . 7 1 6 , 7 2 9 ( 1 9 2 9 ) ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 2 8 5 ; T u c k e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 T . C . 6 7 5 ( 1 9 7 8 ) ; C o x v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 2 4 1 ; P h i l l i p s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 1 4 ; K e l l e y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 3 2 4 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n - 7 - 9 8 8 F . 2 d 1 2 1 8 ( 1 1 t h C i r . 1 9 9 3 ) ; L e h e w v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 7 - 3 8 9 ; E v a n s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 0 - 1 0 3 ; s e c . 1 . 6 1 - 1 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . H e r e , t h e f a c t t h a t t h e r e n t p e t i t i o n e r o w e d M r . R i c c a r d i w a s p a i d o u t o f t h e c o m m i s s i o n t h e M . R i c c a r d i A g e n c y o w e d p e t i t i o n e r i s i r r e l e v a n t . S e e T u c k e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 7 8 . R e c e i v i n g c o m p e n s a t i o n i n t h e f o r m o f c a s h i s n o t a p r e r e q u i s i t e t o t h e r e c e i p t o f t a x a b l e i n c o m e . I d . a t 6 7 9 ( c i t i n g C o h e n v . C o m m i s s i o n e r , 6 3 T . C . 2 6 7 , 2 8 3 ( 1 9 7 4 ) , a f f d . p e r c u r i a m 5 4 3 F . 2 d 7 2 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 6 ) ) . W h e n p e t i t i o n e r ' s d e b t t o M r . R i c c a r d i w a s s a t i s f i e d , p e t i t i o n e r r e c e i v e d a n i m m e d i a t e e c o n o m i c b e n e f i t e q u a l t o t h e a m o u n t o f t h e d e b t u s e d t o s a t i s f y t h e d e l i n q u e n t r e n t a l o b l i g a t i o n . S e e i d . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e o f f s e t o f t h e r e n t s h e o w e d t o M r . R i c c a r d i w a s n o t i n c o m e b e c a u s e s h e d i s p u t e d t h e a m o u n t s h e o w e d t o M r . R i c c a r d i . O n M a r c h 2 9 , 1 9 9 6 , w h e n M r . R i c c a r d i p a i d p e t i t i o n e r $ 1 4 , 0 0 0 o f t h e $ 6 0 , 5 0 0 c o m m i s s i o n , h e t o l d h e r t h a t t h e $ 4 6 , 5 0 0 b a l a n c e w a s o f f s e t b y e x p e n s e s h e h a d i n c u r r e d w i t h r e s p e c t t o t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y . A l t h o u g h p e t i t i o n e r m a y h a v e d i s a g r e e d w i t h M r . R i c c a r d i a s t o t h e a m o u n t s h e o w e d a t t h a t t i m e , s h e c o n t i n u e d t o o c c u p y t h e h o u s e w i t h o u t p a y i n g r e n t a n d t o o k n o a c t i o n a g a i n s t M r . R i c c a r d i . M r . R i c c a r d i p a i d p e t i t i o n e r a n a d d i t i o n a l $ 6 , 0 0 0 o n A u g u s t 1 3 , 1 9 9 6 . A f t e r t h e A s p e n R o a d p r o p e r t y w a s s o l d , a n d M r . R i c c a r d i - 8 - a g r e e d t o p a y p e t i t i o n e r ' s m o v i n g e x p e n s e s , p e t i t i o n e r a g r e e d t o v a c a t e t h e p r o p e r t y . N o t h i n g i n t h e r e c o r d i n d i c a t e s t h a t p e t i t i o n e r t o o k a n y a c t i o n t o c o m p e l M r . R i c c a r d i t o p a y h e r t h e $ 4 0 , 5 0 0 b a l a n c e o f t h e c o m m i s s i o n o r t h a t p e t i t i o n e r c o n t e s t e d t h e m a t t e r . N o r i s t h e r e a n y e v i d e n c e t h a t M r . R i c c a r d i t o o k a n y a c t i o n t o c o m p e l p e t i t i o n e r t o p a y a d d i t i o n a l e x p e n s e s h e m a y h a v e i n c u r r e d b e c a u s e o f p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o p a y r e n t . T h e d i s p u t e a s t o t h e a m o u n t o f t h e r e m a i n i n g d e b t p e t i t i o n e r o w e d t o M r . R i c c a r d i a n d t h e r e m a i n i n g a m o u n t o f c o m m i s s i o n M r . R i c c a r d i o w e d p e t i t i o n e r a p p a r e n t l y w a s r e s o l v e d a n d s e t t l e d b y t h e e n d o f 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r w a s o b l i g a t e d u n d e r t h e w r i t t e n l e a s e t o p a y M r . R i c c a r d i $ 1 , 8 0 0 p e r m o n t h f r o m J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , t o D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 6 , f o r a t o t a l o f $ 4 3 , 2 0 0 f o r t h e 2 4 - m o n t h p e r i o d . A l t h o u g h p e t i t i o n e r o c c u p i e d t h e p r o p e r t y a n d o w e d r e n t f o r t h e e n t i r e 2 4 - m o n t h t e r m o f t h e l e a s e , s h e p a i d M r . R i c c a r d i o n l y $ 5 , 7 0 1 . 6 8 . T h u s , w h e n s h e v a c a t e d t h e p r o p e r t y a t t h e e n d o f 1 9 9 6 , s h e o w e d M r . R i c c a r d i $ 3 7 , 4 9 8 . 3 2 o f u n p a i d r e n t ( $ 4 3 , 2 0 0 - $ 5 , 7 0 1 . 6 8 ) . A d d i t i o n a l l y , b e c a u s e p e t i t i o n e r f a i l e d t o p a y t h e r e n t w h e n i t w a s d u e , M r . R i c c a r d i i n c u r r e d m o r e t h a n $ 3 , 0 0 0 o f a d d i t i o n a l i n t e r e s t e x p e n s e a n d c o s t s f o r w h i c h p e t i t i o n e r w a s l i a b l e u n d e r t h e l e a s e . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r o w e d M r . R i c c a r d i a t l e a s t $ 4 0 , 5 0 0 b y t h e e n d o f 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r e a r n e d a c o m m i s s i o n o f $ 6 0 , 5 0 0 o n t h e s a l e o f t h e s h o p p i n g c e n t e r i n 1 9 9 6 . T h e M . R i c c a r d i A g e n c y p a i d p e t i t i o n e r - 9 - $ 2 0 , 0 0 0 . T h e $ 4 0 , 5 0 0 b a l a n c e o w e d t o p e t i t i o n e r w a s c r e d i t e d a g a i n s t t h e $ 4 0 , 5 0 0 d e b t p e t i t i o n e r o w e d t o M r . R i c c a r d i i n 1 9 9 6 . T o c o n c l u d e , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r r e a l i z e d $ 6 0 , 5 0 0 o f i n c o m e a s c o m m i s s i o n i n c o m e i n 1 9 9 6 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , a n d p e t i t i o n e r ' s c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .