TAX COURT OPINION

Case: Estate of John L. Baird, Deceased; Ellen B. Kirkland & J. Samuel Baird, Co-Executors
Docket Number: 8656-99
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 09/28/2001
Pages: 25

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 5 8 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F J O H N L . B A I R D , D E C E A S E D , E L L E N B . K I R K L A N D A N D J . S A M U E L B A I R D , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t E S T A T E O F S A R A H W . B A I R D , D E C E A S E D , E L L E N B . K I R K L A N D A N D J . S A M U E L B A I R D , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 8 6 5 6 - 9 9 , 8 6 5 7 - 9 9 . F i l e d S e p t e m b e r 2 8 , 2 0 0 1 . W i l l i a m T . F . D y k e s , f o r p e t i t i o n e r s . W a n d a M . C o h e n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : S e p a r a t e n o t i c e s o f d e f i c i e n c y , c o n t a i n i n g d e t e r m i n a t i o n s o f e s t a t e t a x d e f i c i e n c i e s , w e r e i s s u e d t o t h e - 2 - 1 T h e s e c a s e s w e r e c o n s o l i d a t e d f o r p u r p o s e s o f t r i a l , b r i e f i n g , a n d o p i n i o n . 2 I n a d d i t i o n t o t h e v a l u a t i o n i s s u e s f o r e a c h e s t a t e , t h e p a r t i e s m u s t a l s o r e a c h a g r e e m e n t o n t h e c o m p u t a t i o n o f t h e a l l o w a b l e a m o u n t o f a d m i n i s t r a t i o n e x p e n s e s a n d t h e a m o u n t o f t h e c r e d i t , i f a n y , a l l o w a b l e t o t h e E s t a t e o f S a r a h W . B a i r d . T h e p a r t i e s h a v e s e t t l e d s e v e r a l o t h e r m a t t e r s c o n c e r n i n g i n c r e a s e s a n d / o r r e d u c t i o n s t o t h e g r o s s e s t a t e o f t h e E s t a t e o f J o h n L . B a i r d , a n d a l l t h e s e m a t t e r s w i l l b e l e f t f o r t h e R u l e 1 5 5 p h a s e o f t h i s c a s e . A l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . a b o v e - c a p t i o n e d e s t a t e s . 1 F o r t h e E s t a t e o f J o h n L . B a i r d , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a n e s t a t e t a x d e f i c i e n c y o f $ 1 0 4 , 7 6 5 . F o r t h e E s t a t e o f S a r a h W . B a i r d , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a n e s t a t e t a x d e f i c i e n c y o f $ 2 4 0 , 2 8 2 . T h e s o l e r e m a i n i n g c o n t r o v e r s y c o n c e r n s t h e v a l u e , a t t h e i r r e s p e c t i v e d a t e s o f d e a t h , o f e a c h d e c e d e n t ' s f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n a f a m i l y t r u s t h o l d i n g t i m b e r l a n d . 2 F I N D I N G S O F F A C T J o h n L . B a i r d a n d S a r a h W . B a i r d w e r e m a r r i e d a t a l l p e r t i n e n t t i m e s . J o h n d i e d o n D e c e m b e r 1 8 , 1 9 9 4 . S a r a h d i e d l e s s t h a n 1 y e a r l a t e r , o n N o v e m b e r 2 , 1 9 9 5 . A t a l l p e r t i n e n t t i m e s t h e c o e x e c u t o r s a n d d e c e d e n t s r e s i d e d i n L o u i s i a n a . A t t h e i r r e s p e c t i v e t i m e s o f d e a t h , J o h n h e l d a 1 4 / 6 5 i n t e r e s t a n d S a r a h a 1 7 / 6 5 i n t e r e s t i n a t r u s t o w n i n g 1 6 n o n c o n t i g u o u s t r a c t s o f t i m b e r l a n d , c o m p r i s i n g 2 , 9 5 7 a c r e s i n S a b i n e P a r i s h , L o u i s i a n a . A s o f D e c e m b e r 1 8 , 1 9 9 4 , t h e u n d i v i d e d f e e i n t e r e s t i n t h e 1 6 p a r c e l s o f t i m b e r l a n d h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 4 , 6 8 5 , 3 3 3 . A s o f N o v e m b e r 2 , 1 9 9 5 , t h e u n d i v i d e d f e e i n t e r e s t - 3 - i n t h e 1 6 p a r c e l s o f t i m b e r l a n d h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 5 , 0 9 1 , 2 8 5 . O n A u g u s t 1 , 1 9 7 7 , J o h n , S a r a h , a n d t h r e e o f S a r a h ' s r e l a t i v e s , a s s e t t l o r s , e s t a b l i s h e d a n i n t e r v i v o s t r u s t p u r s u a n t t o t h e l a w s o f L o u i s i a n a . B e f o r e t h e 1 9 7 7 c r e a t i o n o f t h e f a m i l y t r u s t , S a r a h , O . E . W i l l i a m s , a n d t w o o f t h e i r o t h e r s i b l i n g s c o o w n e d s e v e r a l t h o u s a n d a c r e s o f t i m b e r l a n d . W i t h t h e c o n s e n t o f h i s s i b l i n g s , O . E . W i l l i a m s i n i t i a t e d a v o l u n t a r y p a r t i t i o n . T h e p a r t i t i o n w a s a d i f f i c u l t e x p e r i e n c e f o r f a m i l y m e m b e r s . T h e r e l a t i v e s c o n t r i b u t e d t h e i r r e s p e c t i v e h o l d i n g s , r e s u l t i n g i n a 1 4 / 6 5 ( 2 1 . 5 4 p e r c e n t ) a n d a 1 7 / 6 5 ( 2 6 . 1 5 p e r c e n t ) u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e f a m i l y t r u s t b e i n g h e l d b y J o h n a n d S a r a h , r e s p e c t i v e l y . T h e r e m a i n d e r o f t h e t r u s t i n t e r e s t s w e r e c o n t r i b u t e d b y S a r a h ' s r e l a t i v e s , i n c l u d i n g 3 1 / 6 5 ( 4 7 . 6 9 p e r c e n t ) b y h e r b r o t h e r , O . E . W i l l i a m s , a n d 1 . 5 / 6 5 ( 2 . 3 1 p e r c e n t ) e a c h b y S a r a h ' s n e p h e w a n d n i e c e . T h e t r u s t w a s i n t e n d e d t o k e e p t h e 1 6 p a r c e l s h e l d b y f a m i l y m e m b e r s i n u n d i v i d e d o w n e r s h i p . T h e f a m i l y t r u s t p r o v i d e d f o r t h e s a l e o f a n i n t e r e s t , b u t o n l y w i t h t h e w r i t t e n c o n s e n t o f a l l o f t h e b e n e f i c i a r i e s . T h e 1 6 p a r c e l s r a n g e d i n s i z e f r o m 3 2 t o 3 2 0 a c r e s , a n d m o s t o f i t w a s b e s t s u i t e d t o u s e a s t i m b e r l a n d . A p p r o x i m a t e l y 1 4 0 o f t h e 2 , 9 5 7 a c r e s h a d s o m e p o t e n t i a l f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . L e s s t h a n o n e - h a l f o f a n a c r e h a d r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a s i t s h i g h e s t a n d b e s t u s e . - 4 - O . E . W i l l i a m s h a s c o n t i n u a l l y m a n a g e d t h e t r u s t p r o p e r t i e s s i n c e t h e 1 9 7 0 s , a n d i t w a s e x p e c t e d t h a t h e w o u l d c o n t i n u e t o d o s o . O . E . W i l l i a m s g e n e r a l l y d i d n o t c o n s u l t w i t h h i s c o t r u s t e e s a n d / o r f a m i l y m e m b e r s i n t h e m a n a g e m e n t o f t h e t r u s t t i m b e r l a n d . H i s i n d e p e n d e n t m a n a g e m e n t w a s n o t n e c e s s a r i l y i n a c c o r d w i t h t h e b e s t m a n a g e m e n t p r a c t i c e s . R e p o r t e d i n J o h n ' s e s t a t e w a s h i s u n d i v i d e d o n e - h a l f c o m m u n i t y p r o p e r t y i n t e r e s t i n t h e 1 4 / 6 5 i n t e r e s t i n t h e t r u s t a t a v a l u e o f $ 7 0 7 , 9 7 2 , a f t e r a p p l y i n g a 2 5 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t . I n a n a m e n d e d r e t u r n f o r J o h n ' s e s t a t e , a r e f u n d w a s c l a i m e d o n t h e b a s i s o f a n i n c r e a s e d f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t o f 5 0 p e r c e n t . U l t i m a t e l y , a 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s c l a i m e d b y J o h n ' s e s t a t e . T h e 1 4 / 6 5 i n t e r e s t a f t e r a p p l y i n g a 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s r e t u r n e d a t $ 5 5 0 , 3 7 8 . A f t e r a p p l y i n g a 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t h e r e p o r t e d a m o u n t w o u l d h a v e b e e n r e d u c e d t o $ 5 0 4 , 6 1 0 . 3 7 . S a r a h ' s 1 7 / 6 5 i n t e r e s t w a s r e p o r t e d i n h e r e s t a t e ' s t a x r e t u r n a t a v a l u e o f $ 6 6 5 , 6 8 6 , a f t e r a p p l y i n g a 5 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t . I n a n a m e n d e d r e t u r n f o r S a r a h ' s e s t a t e , a r e f u n d w a s c l a i m e d o n t h e b a s i s o f a 6 0 - p e r c e n t i n c r e a s e d f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t , w h i c h r e s u l t e d i n a r e p o r t e d v a l u e o f $ 4 4 9 , 4 5 6 . 2 7 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t J o h n ' s 1 4 / 6 5 i n t e r e s t h a d a d a t e o f d e a t h f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 9 7 5 , 0 9 1 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d - 5 - t h a t S a r a h ' s 1 7 / 6 5 i n t e r e s t h a d a d a t e o f d e a t h f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 , 2 9 0 , 2 1 1 . O P I N I O N W e c o n s i d e r h e r e c i r c u m s t a n c e s w h e r e a m a r r i e d c o u p l e d i e w i t h i n 1 y e a r o f e a c h o t h e r . E a c h d e c e d e n t , a t t h e t i m e o f h i s o r h e r d e a t h , h e l d a p a r t i a l i n t e r e s t i n a f a m i l y t r u s t . T h e t r u s t , i n t u r n , h e l d 1 6 p a r c e l s o f t i m b e r l a n d . T h e p a r t i e s a g r e e o n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 1 6 p a r c e l s o f t i m b e r l a n d o n t h e d a t e o f e a c h d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e c o n t r o v e r s y c e n t e r s o n t h e a m o u n t o f d i s c o u n t a p p l i e d w h e r e e a c h d e c e d e n t h e l d a f r a c t i o n a l i n t e r e s t t h r o u g h t h e f a m i l y t r u s t . G e n e r a l l y , t h e e s t a t e s h a v e a p p r o a c h e d v a l u a t i o n b y m e a n s o f w h a t t h e y c o n s i d e r t o b e c o m p a r a b l e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s . O n t h e b a s i s o f t h e r e l a t i v e l y l i m i t e d u n i v e r s e o f t h e s a l e s o f p a r t i a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d , t h e e s t a t e s ' e x p e r t s h a v e o p i n e d t h a t d i s c o u n t s s h o u l d r a n g e f r o m 5 5 p e r c e n t t o a s m u c h a s 9 0 p e r c e n t . R e s p o n d e n t a g r e e s t h a t s o m e d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e , b u t h e c o n t e n d s t h a t t h e s i z e o f t h e d i s c o u n t s p r o p o s e d b y t h e e s t a t e s i s e x c e s s i v e a n d t h a t t h e e s t a t e s ' e x p e r t s a r e m e r e l y a d v o c a t e s f o r p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n . V a l u a t i o n o f a p r o p e r t y i n t e r e s t f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s i s a f a c t u a l q u e s t i o n . S e e E s t a t e o f B o n n e r v . U n i t e d S t a t e s , 8 4 F . 3 d 1 9 6 , 1 9 7 ( 5 t h C i r . 1 9 9 6 ) ; S a m m o n s v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 8 F . 2 d 3 3 0 , 3 3 3 ( 9 t h C i r . 1 9 8 8 ) , a f f g . o n t h i s - 6 - p o i n t a n d r e v g . i n p a r t o n a n o t h e r g r o u n d T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 3 1 8 . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a p r o p e r t y i n t e r e s t i s d e t e r m i n e d u n d e r t h e " w i l l i n g b u y e r - w i l l i n g s e l l e r s t a n d a r d " s e t f o r t h i n s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . , a s f o l l o w s : T h e f a i r m a r k e t v a l u e i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a p a r t i c u l a r i t e m o f p r o p e r t y i n c l u d i b l e i n t h e d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i s n o t t o b e d e t e r m i n e d b y a f o r c e d s a l e p r i c e . N o r i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y t o b e d e t e r m i n e d b y t h e s a l e p r i c e o f t h e i t e m i n a m a r k e t o t h e r t h a n t h a t i n w h i c h s u c h i t e m i s m o s t c o m m o n l y s o l d t o t h e p u b l i c , t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e l o c a t i o n o f t h e i t e m w h e r e v e r a p p r o p r i a t e * * * . I t i s i m p l i c i t t h a t t h e b u y e r a n d s e l l e r h a v e k n o w l e d g e o f a l l t h e r e l e v a n t f a c t s c o n c e r n i n g t h e v a l u a t i o n p r o p e r t y . U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) . I t i s a l s o i m p l i c i t t h a t t h e b u y e r a n d s e l l e r w o u l d a i m t o m a x i m i z e p r o f i t a n d / o r m i n i m i z e c o s t i n t h e s e t t i n g o f a h y p o t h e t i c a l s a l e . S e e E s t a t e o f W a t t s v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 3 F . 2 d 4 8 3 , 4 8 6 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 7 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 5 - 5 9 5 ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) . T h e r e f o r e , w e c o n s i d e r t h e v i e w o f b o t h t h e h y p o t h e t i c a l b u y e r a n d s e l l e r . K o l o m v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 4 F . 2 d 1 2 8 2 , 1 2 8 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) , a f f g . 7 1 T . C . 2 3 5 ( 1 9 7 8 ) . T h e e s t a t e s o f f e r e d t h r e e e x p e r t w i t n e s s e s , a n d r e s p o n d e n t o f f e r e d o n e . T h e e s t a t e s ' e x p e r t s w e r e f o u n d t o b e q u a l i f i e d , a n d t h e i r r e p o r t s w e r e r e c e i v e d a s t h e i r d i r e c t t e s t i m o n y i n - 7 - a c c o r d w i t h t h i s C o u r t ' s R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , h o w e v e r , w a s f o u n d n o t t o b e s p e c i f i c a l l y q u a l i f i e d t o a s s i s t t h e t r i e r o f f a c t ( C o u r t ) o n t h e q u e s t i o n o f t h e d i s c o u n t t o b e a p p l i e d , i f a n y , t o a f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n t i m b e r l a n d . I t i s n o t e d t h a t t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e u n d i v i d e d f e e i n t e r e s t . F u r t h e r , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e r e s h o u l d b e s o m e d i s c o u n t b e c a u s e o f t h e n a t u r e o f t h e d e c e d e n t s ' o w n e r s h i p . T h e o n l y q u e s t i o n w e c o n s i d e r i s t h e a m o u n t o f t h e d i s c o u n t a p p l i c a b l e t o t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s h e l d b y t h e d e c e d e n t s a t t h e i r d a t e s o f d e a t h . V a l u a t i o n o f a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y i s a h i g h l y f a c t u a l p u r s u i t , a n d i t i s w i t h i n t h e C o u r t ' s d i s c r e t i o n t o e v a l u a t e t h e c o g e n c y o f t h e e x p e r t w i t n e s s e s ' c o n c l u s i o n s o r o p i n i o n s . S a m m o n s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . O p i n i o n s o f e x p e r t s a r e e v a l u a t e d i n l i g h t o f e a c h e x p e r t ' s d e m o n s t r a t e d q u a l i f i c a t i o n s a n d t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 3 8 ( 1 9 9 8 ) ( a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n ) . W e m a y a c c e p t o r r e j e c t a l l o r p a r t o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n . I d . T h e E s t a t e s ' E x p e r t W i t n e s s e s T h e e s t a t e s r e l y o n t h r e e e x p e r t w i t n e s s e s t o s u p p o r t t h e i r p r o p o s e d d i s c o u n t s f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t s u n d e r c o n s i d e r a t i o n . R e s p o n d e n t a t t e m p t e d t o e x p o s e t h e w e a k n e s s e s o f t h e e s t a t e s ' e x p e r t s i n o r d e r t o s h o w t h a t e s t a t e s ' p r o p o s e d d i s c o u n t s a r e e x c e s s i v e . - 8 - A . J o h n A . Y o u n g J o h n A . Y o u n g , a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r o f f e r e d b y p e t i t i o n e r s , p r e p a r e d a f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t s t u d y i n w h i c h h e c o n c l u d e d t h a t f r a c t i o n a l i z e d i n t e r e s t d i s c o u n t s s h o u l d b e a t l e a s t 5 0 p e r c e n t o f t h e p r o p o r t i o n a t e f e e v a l u e . M r . Y o u n g ' s c o n c l u s i o n w a s b a s e d o n h i s a n a l y s i s o f w h a t h e c o n s i d e r e d t o b e s i x c o m p a r a b l e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d i n n o r t h w e s t L o u i s i a n a . G e n e r a l l y , M r . Y o u n g w a s a b l e t o f i n d h a r d e v i d e n c e o f t h e s a l e p r i c e f o r a f r a c t i o n a l i n t e r e s t . I n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a f u l l f e e i n t e r e s t M r . Y o u n g r e s o r t e d t o s e c o n d a r y i n f o r m a t i o n a n d o p i n i o n . T h r o u g h c o n v e r s a t i o n s w i t h p a r t i e s t o t h e t r a n s a c t i o n s a n d o t h e r r e l a t e d i n f o r m a t i o n , h e p r e d i c a t e d a f e e f a i r m a r k e t v a l u e f o r e a c h p r o p e r t y . I n s o m e i n s t a n c e s , t h e f e e v a l u e s w e r e a m a t t e r o f c o n j e c t u r e a n d w e r e n o t b a s e d o n a c t u a l o r c o m p a r a b l e s a l e s . H o w e v e r , u s i n g t h e f u l l f e e v a l u e a s a b a s e , M r . Y o u n g c a l c u l a t e d t h e p e r c e n t a g e d i s c o u n t o f k n o w n p a r t i a l s a l e s . T h e f i r s t p r o p e r t y r e g a r d e d a s c o m p a r a b l e b y M r . Y o u n g w a s a 1 6 0 - a c r e t r a c t o f t i m b e r l a n d t h a t w a s o w n e d b y P e n n z o i l E x p l o r a t i o n a n d s e v e r a l o t h e r o w n e r s . T h e b u y e r w a s i n t e r e s t e d i n h a r v e s t i n g t h e t i m b e r a n d w a n t e d t o a c q u i r e t h e 1 6 0 - a c r e t r a c t . S e v e n d i f f e r e n t p a r t i a l i n t e r e s t s w e r e p u r c h a s e d d u r i n g t h e p e r i o d M a y 1 9 9 5 t h r o u g h F e b r u a r y 1 9 9 6 . T h e s e p u r c h a s e s g a v e t h e b u y e r a c u m u l a t i v e i n t e r e s t o f a l m o s t 3 2 p e r c e n t o f t h e - 9 - u n d i v i d e d 1 6 0 a c r e s . T h e s e p a r t i a l i n t e r e s t s w e r e a c q u i r e d f o r a m o u n t s t h a t w e r e a p p r o x i m a t e l y 5 8 p e r c e n t t o 6 2 p e r c e n t l e s s t h a n t h e i r p r o p o r t i o n a t e s h a r e s o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e f u l l f e e a s e s t i m a t e d b y M r . Y o u n g . D u r i n g O c t o b e r 1 9 9 6 t h e b u y e r a c q u i r e d t h e r e m a i n i n g t w o - t h i r d s o f t h e p r o p e r t y f r o m t h r e e s e l l e r s f o r a p p r o x i m a t e l y 1 4 p e r c e n t l e s s t h a n a p r o p o r t i o n a t e s h a r e ( i . e . , t w o - t h i r d s ) o f M r . Y o u n g ' s e s t i m a t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e f u l l f e e . T h e s e c o n d s e r i e s o f p a r t i a l a c q u i s i t i o n s c o n s i d e r e d b y M r . Y o u n g o c c u r r e d d u r i n g S e p t e m b e r 1 9 9 4 . I t i n v o l v e d 3 7 d i f f e r e n t t r a c t s t o t a l i n g a l m o s t 8 3 0 a c r e s w h i c h w e r e o w n e d b y t h r e e d i f f e r e n t g r o u p s o f i n d i v i d u a l s . T h e p u r c h a s e r a c q u i r e d t h r e e a p p r o x i m a t e l y e q u a l i n t e r e s t s f o r e q u a l p u r c h a s e p r i c e s . O n t h e b a s i s o f M r . Y o u n g ' s e s t i m a t e d f e e f a i r m a r k e t v a l u e , t h e f r a c t i o n a l p u r c h a s e s w e r e d i s c o u n t e d a p p r o x i m a t e l y 4 1 p e r c e n t . I n t h e t h i r d s e r i e s o f p a r t i a l a c q u i s i t i o n s d u r i n g 1 9 9 3 , s e v e n p a r t i a l i n t e r e s t s , c o l l e c t i v e l y r e p r e s e n t i n g a l m o s t a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t , w e r e p u r c h a s e d f r o m m e m b e r s o f t h e s a m e f a m i l y f o r w h a t a p p e a r s t o b e t h e s a m e p r i c e p e r a c r e . T h e d i s c o u n t s f r o m t h e e s t i m a t e d f u l l - f e e f a i r m a r k e t v a l u e w e r e a l l a p p r o x i m a t e l y 8 2 p e r c e n t , u s i n g M r . Y o u n g ' s f e e v a l u e . I n t h e f o u r t h s e r i e s o f p a r t i a l a c q u i s i t i o n s , i n t e r e s t s i n a m o u n t s a p p r o x i m a t i n g 3 5 p e r c e n t a n d 7 p e r c e n t w e r e a c q u i r e d i n 1 9 9 2 , a n d t h e r e m a i n i n g 5 8 p e r c e n t w a s a c q u i r e d i n 1 9 9 5 . T h e - 1 0 - 1 9 9 2 a c q u i s i t i o n s w e r e d i s c o u n t e d b y a p p r o x i m a t e l y 5 9 p e r c e n t a n d 6 5 p e r c e n t , r e s p e c t i v e l y , a n d t h e 1 9 9 5 a c q u i s i t i o n w a s d i s c o u n t e d b y a p p r o x i m a t e l y 3 6 p e r c e n t . A g a i n , M r . Y o u n g ' s e s t i m a t e o f f e e f a i r m a r k e t v a l u e w a s u s e d a s t h e b a s e . T h e f i f t h a n d s i x t h s e r i e s o f p a r t i a l a c q u i s i t i o n s e a c h i n v o l v e d t h e a c q u i s i t i o n o f t w o 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t s . T h e f i f t h c o n s i s t e d o f a c q u i s i t i o n s i n 1 9 9 5 a n d 1 9 9 7 w i t h d i s c o u n t s o f a p p r o x i m a t e l y 6 7 p e r c e n t a n d 5 0 p e r c e n t , r e s p e c t i v e l y . T h e s i x t h p a r t i a l a c q u i s i t i o n i n v o l v e d t w o 1 9 9 7 p u r c h a s e s w i t h f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s o f a p p r o x i m a t e l y 3 8 p e r c e n t a n d 4 4 p e r c e n t , r e s p e c t i v e l y . M r . Y o u n g d i d n o t c o n c l u d e t h a t a p a r t i c u l a r p e r c e n t a g e w o u l d b e a p p r o p r i a t e f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t s t h a t w e c o n s i d e r i n t h e s e c a s e s . I n s t e a d , M r . Y o u n g o p i n e d t h a t o n t h e b a s i s o f t h e a b o v e - d e s c r i b e d t r a n s a c t i o n s , a d i s c o u n t o f a t l e a s t 5 0 p e r c e n t w a s a p p r o p r i a t e f o r v a l u i n g a p a r t i a l u n d i v i d e d i n t e r e s t i n L o u i s i a n a t i m b e r l a n d . M r . Y o u n g d i d a d j u s t f o r d i f f e r e n c e s t h a t m i g h t o c c u r w h e r e f r a c t i o n a l s a l e s w e r e a c t u a l l y a c q u i s i t i o n s b y a m a j o r i t y h o l d e r . H e s h o w e d t h a t s u b s t a n t i a l l y s m a l l e r f r a c t i o n a l d i s c o u n t s o c c u r r e d i n t r a n s a c t i o n s w h e r e t h e b u y e r h a d o r a c h i e v e d c o n t r o l . C o n v e r s e l y , t h e d i s c o u n t s w e r e s u b s t a n t i a l l y l a r g e r w h e r e b u y e r s w e r e p u r c h a s i n g a p a r t i a l i n t e r e s t a n d d i d n o t h a v e c o n t r o l o f t h e f e e . - 1 1 - 3 M r . Y o u n g a l s o p r o v i d e d a r e p o r t i n w h i c h h e c o m m e n t e d o n v a r i o u s a s s u m p t i o n s t h a t h a d b e e n p r o v i d e d b y t h e e s t a t e s ' c o u n s e l . I t w a s n o t e v i d e n t h o w M r . Y o u n g ' s c o m m e n t s w e r e f o r m u l a t e d a n d w h y h e w o u l d b e q u a l i f i e d t o o p i n e o n c e r t a i n o f t h e a s s u m p t i o n s . A c c o r d i n g l y , w e d o n o t r e l y o n h i s c o m m e n t a r y c o n c e r n i n g t h e e s t a t e s ' a s s u m p t i o n s . M r . Y o u n g a l s o d i s c u s s e d o t h e r f a c t o r s t h a t m i g h t a f f e c t t h e a m o u n t o f t h e d i s c o u n t , s u c h a s t r a c t s i z e , l a c k o f m a n a g e m e n t c o n t r o l , t h e n u m b e r o f c o o w n e r s , a n d t h e c o s t o f a c q u i r i n g a f e e i n t e r e s t . H e d i d n o t , h o w e v e r , p r o v i d e a n y g u i d a n c e a s t o h o w t h o s e f a c t o r s s h o u l d b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n v a l u i n g t h e 1 6 p a r c e l s o f t i m b e r l a n d u n d e r c o n s i d e r a t i o n . A l t h o u g h t h e s i x s a l e s o f t i m b e r p r o p e r t i e s c i t e d b y M r . Y o u n g o c c u r r e d i n n o r t h w e s t L o u i s i a n a , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e r e h a s b e e n n o c o r r e l a t i o n t o t h e 1 6 p a r c e l s o f t i m b e r l a n d w e c o n s i d e r i n t h e s e c a s e s . I n a d d i t i o n , r e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t M r . Y o u n g , i n h i s d i s c u s s i o n o f t h e p r a c t i c a l i t y o f p a r t i t i o n , a s s u m e d t h a t t h e p a r t i t i o n w o u l d r e s u l t i n 6 5 s h a r e s . T h a t a s s u m p t i o n t e n d s t o e x a g g e r a t e t h e c o s t o f p a r t i t i o n . W i t h r e s p e c t t o M r . Y o u n g ' s c o m p a r a b l e s , r e s p o n d e n t p r o v i d e d s o m e i n f o r m a t i o n a b o u t e a c h r e f l e c t i n g t h a t t h e f e e v a l u e u s e d b y M r . Y o u n g c o u l d b e t o o h i g h . A n y r e d u c t i o n i n t h e f e e v a l u e u s e d w o u l d a c c o r d i n g l y a n d p r o p o r t i o n a t e l y r e d u c e t h e p e r c e n t a g e d i s c o u n t t h a t c o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o a f r a c t i o n a l i n t e r e s t . 3 - 1 2 - B . L e w i s C . P e t e r s L e w i s C . P e t e r s , a f o r e s t e r / r e a l e s t a t e a p p r a i s e r , l i k e M r . Y o u n g , o p i n e d o n t h e r e l a t i o n s h i p o f d i s c o u n t s t o u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d o n b e h a l f o f p e t i t i o n e r s . H e r e l i e d o n t r a n s a c t i o n s i n f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d i n M a i n e a n d i n t h e E a s t T e x a s / L o u i s i a n a a r e a . M r . P e t e r s h a s b e e n d e v e l o p i n g i n f o r m a t i o n o n t h e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d f o r a n u m b e r o f y e a r s , a n d h e h a s f o u n d o n l y t w o m a r k e t s f o r s u c h p r o p e r t y - - M a i n e a n d E a s t T e x a s / L o u i s i a n a . I n t h a t r e g a r d , M a i n e h a d a m o r e a c t i v e a n d b e t t e r e s t a b l i s h e d m a r k e t t h a n t h e E a s t T e x a s / L o u i s i a n a a r e a . M r . P e t e r ' s e s t i m a t e d t h a t t h e m e a n d i s c o u n t a t t r i b u t a b l e t o f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d i s 5 5 p e r c e n t . H e r e l i e d o n 1 0 4 t r a n s a c t i o n s t h a t o c c u r r e d f r o m 1 9 6 9 t h r o u g h 1 9 9 7 . U n l i k e M r . Y o u n g , M r . P e t e r s d i d n o t a d j u s t f o r d i f f e r e n c e s t h a t m a y o c c u r w h e r e f r a c t i o n a l s a l e s w e r e a c t u a l l y a c q u i s i t i o n s b y a m a j o r i t y h o l d e r . I n s t e a d , M r . P e t e r s s i m p l y u s e d a s t a t i s t i c a l m e a n o r a v e r a g e o f t h e s a l e s . L i k e M r . Y o u n g , M r . P e t e r s o b t a i n e d t h e f u l l - f e e f a i r m a r k e t v a l u e b y t a l k i n g w i t h o w n e r s , c o l l e c t i n g i n f o r m a t i o n a b o u t s u b s e q u e n t f u l l - f e e s a l e s , a n d d i s c u s s i n g t h i s i s s u e w i t h p e o p l e i n t h e t i m b e r l a n d m a r k e t . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t M r . P e t e r s ' s c o n c l u s i o n s a r e u n r e l i a b l e b e c a u s e m a n y o f t h e a l l e g e d c o m p a r a b l e s w e r e t o o r e m o t e f r o m t h e y e a r i n q u e s t i o n . R e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t - 1 3 - M r . P e t e r s ' s e s t i m a t e d f a i r m a r k e t v a l u e s w e r e n o t f r o m r e l i a b l e o r v e r i f i a b l e s o u r c e s . R e s p o n d e n t a l s o p o i n t s o u t t h a t M r . P e t e r s ' s s t u d y c o n t a i n e d d i s c o u n t s f o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s t h a t v a r i e d f r o m 2 9 p e r c e n t t o 8 3 p e r c e n t . T o t h e e x t e n t t h a t s u b s e q u e n t s a l e s w e r e u s e d t o d e t e r m i n e t h e a m o u n t o f d i s c o u n t , r e s p o n d e n t i n d i c a t e s t h a t n e i t h e r M r . Y o u n g n o r M r . P e t e r s a d j u s t e d ( r e d u c e d ) t h e f a i r m a r k e t v a l u e t o r e f l e c t a n y i n t e r v e n i n g i n f l a t i o n . F i n a l l y , r e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t M e s s r s . Y o u n g a n d P e t e r s b o t h u s e d t h e P e n n z o i l s a l e a s a c o m p a r a b l e b u t u s e d d i f f e r i n g d a t a a n d a r r i v e d a t d i f f e r i n g d i s c o u n t s . M r . P e t e r s a r r i v e d a t a n a v e r a g e 3 6 - p e r c e n t d i s c o u n t u s i n g a f a i r m a r k e t v a l u e o f a l m o s t $ 4 7 4 , 0 0 0 , w h e r e a s M r . Y o u n g h a d d i s c o u n t s r a n g i n g f r o m 1 4 . 1 0 p e r c e n t t o 6 2 . 0 6 p e r c e n t u s i n g a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 4 2 0 , 0 0 0 . T h e s e d i s c r e p a n c i e s , r e s p o n d e n t c o n t e n d s , r e f l e c t a l a c k o f c r e d i b i l i t y i n t h e e x p e r t s ' r e p o r t s . C . J a m e s S t e e l e I I I T h e e s t a t e s ' t h i r d e x p e r t h a s e n g a g e d f o r m o r e t h a n 2 0 y e a r s i n t h e b u s i n e s s o f b u y i n g a n d s e l l i n g r u r a l L o u i s i a n a f a r m a n d t i m b e r l a n d w i t h c o n c e n t r a t i o n o n u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n r e l a t i v e l y s m a l l ( 1 , 0 0 0 a c r e s o r l e s s ) p a r c e l s . M r . S t e e l e ' s e n t i t y w a s t h e p u r c h a s e r i n t h e P e n n z o i l t r a n s a c t i o n r e l i e d o n b y b o t h M e s s r s . Y o u n g a n d P e t e r s . - 1 4 - I n t h e P e n n z o i l t r a n s a c t i o n , M r . S t e e l e ' s e n t i t y w a s a t t e m p t i n g t o p u r c h a s e a c o n t r o l l i n g ( a t l e a s t 8 0 p e r c e n t ) o r c o m p l e t e i n t e r e s t i n t h e P e n n z o i l p r o p e r t y . P u r c h a s e s o f P e n n z o i l f r a c t i o n a l i n t e r e s t s w e r e i n i t i a l l y s u b j e c t e d t o d i s c o u n t s f o r t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n a m o u n t s g e n e r a l l y a r o u n d 6 0 p e r c e n t . W h e n t h e b u y e r h a d a c q u i r e d s u f f i c i e n t p a r t i a l i n t e r e s t s t o h o l d a t l e a s t 8 0 p e r c e n t , t h e d i s c o u n t s p r e c i p i t o u s l y d r o p p e d t o j u s t o v e r 1 4 p e r c e n t . T h i s d i s c o u n t p a t t e r n c o n f i r m s t h e e s t a t e s ' a r g u m e n t . P a r t i a l i n t e r e s t s t h a t d o n o t c o n s t i t u t e o r r e s u l t i n a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t a r e s u b j e c t t o s u b s t a n t i a l l y g r e a t e r d i s c o u n t s t h a n p a r t i a l i n t e r e s t s a c q u i r e d b y a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t h o l d e r o r w h i c h r e s u l t i n c o n t r o l o f t h e f e e . I n h i s r e p o r t , M r . S t e e l e c o n c l u d e d t h a t a d i s c o u n t o f a t l e a s t 5 5 p e r c e n t w o u l d b e a p p r o p r i a t e f o r t h e p u r c h a s e o f p a r t i a l i n t e r e s t s i n L o u i s i a n a t i m b e r l a n d . D u r i n g h i s t r i a l t e s t i m o n y M r . S t e e l e o p i n e d t h a t t h e v a l u e o f t h e p a r t i a l i n t e r e s t s s h o u l d b e d i s c o u n t e d 9 0 p e r c e n t f r o m t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e f u l l f e e i n t e r e s t . T h e C o u r t f o u n d M r . S t e e l e ' s t e s t i m o n y h e l p f u l a n d g e r m a n e t o t h e v a l u a t i o n o f p a r t i a l i n t e r e s t s i n L o u i s i a n a t i m b e r l a n d . A l t h o u g h t h e r e a r e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d i n L o u i s i a n a , s u c h a c t i v i t y i s r e l a t i v e l y i n f r e q u e n t , a n d o n l y l i m i t e d i n f o r m a t i o n a b o u t s u c h s a l e s i s a v a i l a b l e . M r . S t e e l e - 1 5 - 4 " L i c i t a t i o n " i s a t e r m u s e d t o d e s c r i b e t h e s a l e o f p a r t i t i o n e d r e a l t y a n d t h e d i v i s i o n a n d d i s t r i b u t i o n o f t h e s a l e p r o c e e d s a s o p p o s e d t o p a r t i t i o n i n k i n d w h e r e t h e p r o p e r t y i s d i v i d e d a n d d i s t r i b u t e d t o t h e c o o w n e r s . w a s e i t h e r a w a r e o f o r i n v o l v e d i n m o s t o f t h e k n o w n s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n L o u i s i a n a . H e a l s o m a k e s h i s l i v i n g f r o m s u c h s a l e s a n d i s w e l l k n o w n t o l a w y e r s , c o u r t s , a n d o t h e r s a s a r e s o u r c e i n s i t u a t i o n s w h e r e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s a n d / o r p a r t i t i o n i s i n v o l v e d . M r . S t e e l e e v a l u a t e s t i m b e r a n d m i n e r a l p r o p e r t i e s o n t h e b a s i s o f t h e i d i o s y n c r a c i e s o f t h e o w n e r s h i p a n d r e l a t e d c o n d i t i o n s . S o , f o r e x a m p l e , h e m a y s e e k o u t d i s g r u n t l e d f a m i l y m e m b e r s w h o o w n a p a r t i a l i n t e r e s t a n d a r e s e e k i n g t o s e l l t h e i r i n t e r e s t . I n s u c h s i t u a t i o n s , M r . S t e e l e h a s s t u d i e d t h e p o t e n t i a l f o r a n d u s e d p a r t i t i o n a s a m e a n s t o m a k e a p r o f i t f r o m t h e p a r t i a l i n t e r e s t . A c c o r d i n g t o M r . S t e e l e , t h o s e s i t u a t i o n s r e q u i r e " s t a y i n g p o w e r " b e c a u s e o f t h e p o t e n t i a l f o r r e s i s t a n c e b y t h e r e m a i n i n g f a m i l y / c o o w n e r s w h o m a y r e s i s t p a r t i t i o n , e i t h e r i n k i n d o r b y l i c i t a t i o n . 4 M r . S t e e l e h a d a p e r s o n a l e x p e r i e n c e w h e r e h i s a c q u i r e d p a r t i a l i n t e r e s t w a s t i e d u p f o r a s l o n g a s 2 1 y e a r s . I n g e n e r a l , M r . S t e e l e ' s e x p e r i e n c e r e f l e c t s t h a t i t i s n o t u n u s u a l f o r p a r t i t i o n t o t a k e a s l o n g a s 5 y e a r s . M r . S t e e l e ' s u n i q u e a n d e x t e n s i v e e x p e r i e n c e m a k e s h i m p a r t i c u l a r l y w e l l q u a l i f i e d t o a d d r e s s t h e a m o u n t o f d i s c o u n t f o r a f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n L o u i s i a n a t i m b e r l a n d . A l t h o u g h M r . S t e e l e a n d p e t i t i o n e r s ' o t h e r e x p e r t s o p i n e d , i n g e n e r a l , t h a t - 1 6 - f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n L o u i s i a n a t i m b e r l a n d s h o u l d b e d i s c o u n t e d b y 5 5 p e r c e n t , t h o s e o p i n i o n s w e r e b a s e d o n m e a n s o r a v e r a g e s o f t h e f r a c t i o n a l s a l e s i n f o r m a t i o n a v a i l a b l e . W e a l s o n o t e t h a t t h e f u l l f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s u s e d a s c o m p a r a b l e s m a y h a v e b e e n q u e s t i o n a b l e , s o t h a t t h e d i s c o u n t s c o u l d h a v e b e e n s m a l l e r o r l a r g e r d e p e n d i n g u p o n w h e t h e r t h e a c t u a l f a i r m a r k e t v a l u e w a s l o w e r o r h i g h e r . M r . S t e e l e ' s p e r s o n a l e x p e r i e n c e s d u r i n g m o r e t h a n 2 0 y e a r s o f i n v o l v e m e n t w i t h f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n L o u i s i a n a , r e f l e c t t h e f o l l o w i n g . ( 1 ) T h e f a c t t h a t t h e m a r k e t i s s e v e r e l y l i m i t e d d r i v e s p r i c e s d o w n ( i n c r e a s i n g d i s c o u n t s ) . M o s t b u y e r s h a v e n o d e s i r e t o e x p e n d t h e t i m e a n d e x p e n s e t o a c q u i r e f u l l o w n e r s h i p . G e n e r a l l y , t i m b e r c o m p a n i e s a r e n o t i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g f r a c t i o n a l i n t e r e s t s a n d l e n d i n g i n s t i t u t i o n s a r e n o t l i k e l y t o l e n d m o n e y t o h o l d e r s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s . ( 2 ) P r o b l e m s a r i s e c o n c e r n i n g t h e m a n a g e m e n t o f u n d i v i d e d i n t e r e s t p r o p e r t i e s . T h e r e i s a t e n d e n c y f o r p e r s o n s w h o o w n p a r t i a l i n t e r e s t s i n p r o p e r t y t o e x p e n d l e s s t i m e a n d m o n e y t h a n t h e y w o u l d h a v e s p e n t o n s o l e l y o w n e d p r o p e r t y , r e s u l t i n g i n s o m e a m o u n t o f m i s m a n a g e m e n t . ( 3 ) L o u i s i a n a f r a c t i o n a l i n t e r e s t h o l d e r s w i t h l e s s t h a n a n 8 0 - p e r c e n t i n t e r e s t l a c k c o n t r o l o v e r t h e u s e o f t h e t i m b e r w i t h o u t c o n s e n t o f t h e o t h e r o w n e r s . - 1 7 - ( 4 ) T h e c h o i c e s a v a i l a b l e t o a L o u i s i a n a f r a c t i o n a l i n t e r e s t h o l d e r w i t h l e s s t h a n 8 0 - p e r c e n t o w n e r s h i p a r e t o : ( a ) S e l l t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t b u t i n c u r t h e a d d i t i o n a l e x p e n s e o f a d v e r t i s i n g a n d / o r l o c a t i n g a b u y e r ; ( b ) b u y o u t t h e o t h e r i n t e r e s t s . T h i s p r o c e s s c a n i n v o l v e e x p e n s e s a n d d e l a y s r e l a t e d t o l o c a t i n g f r a c t i o n a l i n t e r e s t h o l d e r s , r e c o r d i n g e x p e n s e s , d e e d p r e p a r a t i o n , t i t l e o p i n i o n s , a n d t h e p o s s i b i l i t y o f p e r f e c t i n g t i t l e w i t h r e s p e c t t o a n c e s t r a l p r e d e c e s s o r s o f c u r r e n t o w n e r s ; ( c ) a t t e m p t v o l u n t a r y p a r t i t i o n i n k i n d , w h i c h i s o f t e n " c o m p l e x , r a n c o r o u s , a n d p r o t r a c t e d " . I t h a s b e e n M r . S t e e l e ' s e x p e r i e n c e t h a t t h e p r o b l e m s e n c o u n t e r e d i n c r e a s e a s t h e n u m b e r o f f r a c t i o n a l o w n e r s i n c r e a s e s . I n s o m e i n s t a n c e s i t m a y r e a c h a p o i n t w h e r e a g r e e m e n t b e c o m e s i m p o s s i b l e ; ( d ) b r i n g s u i t f o r p a r t i t i o n i n k i n d o r b y l i c i t a t i o n . T h i s p r o c e s s w i l l r e s u l t i n " s i g n i f i c a n t l e g a l e x p e n s e " a n d d e l a y s . ( 5 ) T h e d e l a y a s s o c i a t e d w i t h p a r t i t i o n i s a t l e a s t 1 y e a r , b u t i t i s m o r e l i k e l y t o t a k e s e v e r a l y e a r s . I n t h e i n t e r i m e x p e n s e s a r e b e i n g i n c u r r e d a n d t h e i n v e s t m e n t i n t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t i s " f r o z e n " . - 1 8 - ( 6 ) I t h a s b e e n M r . S t e e l e ' s e x p e r i e n c e t h a t u n e x p e c t e d e x p e n s e s o c c u r i n c o n n e c t i o n w i t h p e r f e c t i n g s o l e o w n e r s h i p o r c o n t r o l . I t h a s b e e n h i s e x p e r i e n c e t h a t u n a n t i c i p a t e d l e g a l p r o b l e m s m a y a r i s e . ( 7 ) T h e b u y e r o f a n u n d i v i d e d i n t e r e s t m u s t h a v e f i n a n c i a l " s t a y i n g p o w e r " a n d b e a b l e t o b u y t h e e n t i r e p r o p e r t y a t a n y p a r t i t i o n s a l e b e c a u s e o f t h e p o s s i b i l i t y o f u n d e r b i d d i n g o f a m o u n t s t h a t w o u l d b e p r o p o r t i o n a t e l y l e s s t h a n t h e c o s t o f t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t . M r . S t e e l e c o n s i d e r s t h e f o l l o w i n g f a c t o r s i n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f d i s c o u n t t h a t s h o u l d b e a p p l i e d i n t h e p u r c h a s e o f a f r a c t i o n a l i n t e r e s t : F a i r m a r k e t v a l u e o f 1 0 0 - p e r c e n t o w n e r s h i p ; p e r c e n t a g e a v a i l a b l e f o r s a l e ; t o t a l n u m b e r o f o w n e r s ; " s t a y i n g p o w e r " o f e x i s t i n g o w n e r s ; p r o p e r t y l o c a t i o n ; n u m b e r o f t r a c t s ; n u m b e r o f a c r e s ; a b i l i t y t o i n f l u e n c e p r o p e r t y m a n a g e m e n t b y t h e b u y e r o f a f r a c t i o n a l i n t e r e s t ; c o n t i n u i t y o f t h e t r a c t s ; a c c e s s t o t h e p r o p e r t y ( i e s ) ; t o p o g r a p h y ( i n c l u d i n g w e t l a n d c l a s s i f i c a t i o n s ) ; a n d m i n e r a l v a l u e , e i t h e r i n o r o u t o f p r o d u c t i o n . U s i n g h i s k n o w l e d g e a n d e x p e r i e n c e , h e o p i n e d i n h i s w r i t t e n r e p o r t t h a t t h e d i s c o u n t f o r t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s u n d e r c o n s i d e r a t i o n s h o u l d b e a t l e a s t 5 5 p e r c e n t . D u r i n g h i s t r i a l t e s t i m o n y , M r . S t e e l e c o n c l u d e d t h a t h e w o u l d d i s c o u n t t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n q u e s t i o n b y 9 0 p e r c e n t o n t h e b a s i s o f - 1 9 - 5 B e c a u s e o f M r . S t e e l e ' s r e p u t a t i o n a n d w i l l i n g n e s s t o b e i n v o l v e d i n p a r t i a l i n t e r e s t s , d i s g r u n t l e d f a m i l y m e m b e r s s e e k h i m o u t t o p u r c h a s e t h e i r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s . I n t h o s e e x p e r i e n c e s h e h a s f o u n d t h a t t h e l i k e l i h o o d o f d i s a g r e e m e n t i s g r e a t e r a m o n g f a m i l y m e m b e r s . t h e f o l l o w i n g : ( 1 ) T h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s a r e h e l d i n a t r u s t c a u s i n g a n i n a b i l i t y t o d i r e c t l y a c c e s s a n y p r o c e e d s o f p a r t i t i o n ; ( 2 ) t h e b e n e f i c i a l f r a c t i o n a l i n t e r e s t h o l d e r s w e r e f r o m t h e s a m e f a m i l y g e n e r a l l y r e s u l t i n g i n l e s s a g r e e m e n t o n a c o u r s e o f a c t i o n ; 5 ( 3 ) p a r t i t i o n s u i t s i n L o u i s i a n a r e q u i r e t h a t a l l m i n e r a l o w n e r s b e m a d e p a r t i e s t o t h e p r o c e e d i n g ; ( 4 ) t h e c o s t s o f p a r t i t i o n m i g h t b e a s s e s s e d a g a i n s t a n d b o r n e b y t h e i n s t i g a t i n g p a r t i a l i n t e r e s t h o l d e r ; a n d ( 5 ) a b u y e r o f a 1 4 / 6 5 o r 1 7 / 6 5 i n t e r e s t w o u l d h a v e n o c o n t r o l a n d t h e o t h e r i n t e r e s t s c o u l d l i m i t p r o f i t a b l e u s e o r s a l e o f t h e p r o p e r t y . I n t h i s c a s e , t h e p r o p e r t y h a s b e e n p o o r l y m a n a g e d b y o n e o f t h e b e n e f i c i a r i e s / f a m i l y m e m b e r s f o r y e a r s , a n d t h e o n l y r e m e d y w o u l d b e t o w a i t u n t i l o t h e r i n t e r e s t h o l d e r s d i e o r t o a t t e m p t p a r t i t i o n . T h e r e a s o n s c i t e d b y M r . S t e e l e d o n o t s u p p o r t h i s c o n c l u s i o n f o r a 9 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . S e v e r a l o f t h e r e a s o n s h e c i t e s w e r e a l r e a d y c o n s i d e r e d i n h i s w r i t t e n r e p o r t t o a r r i v e a t h i s " a t l e a s t 5 5 p e r c e n t " d i s c o u n t o p i n i o n . W e d o a g r e e , h o w e v e r , w i t h h i s o b s e r v a t i o n t h a t t h i s f a m i l y h a s e x p e r i e n c e d p r i o r d i s a g r e e m e n t , w h i c h p r e c i p i t a t e d t h e c r e a t i o n o f t h e t r u s t . I n a d d i t i o n , o n e f a m i l y m e m b e r h a s b e e n a l l o w e d t o i n d e p e n d e n t l y - 2 0 - m a n a g e t h e 1 6 p a r c e l s , a n d i t h a s b e e n s h o w n t h a t h i s m a n a g e m e n t w a s p o o r . T h e s e a r e f a c t s t h a t w e r e a v a i l a b l e t o a n d w o u l d c e r t a i n l y i n f l u e n c e a k n o w l e d g e a b l e b u y e r a n d s h o u l d b e f a c t o r e d i n t o t h e d i s c o u n t p e r c e n t a g e . T h e P o s s i b i l i t y o f P a r t i t i o n - - E f f e c t o n V a l u e T h e e s t a t e s a r g u e t h a t t h e u s e o f p a r t i t i o n , a s a l e g a l m a t t e r , i s f r a u g h t w i t h u n c e r t a i n t y . R e l y i n g o n t h e i r e x p e r t s , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t p a r t i t i o n o f t h e p r o p e r t i e s i n q u e s t i o n w o u l d b e p r o t r a c t e d , t h u s i n c r e a s i n g t h e d i s c o u n t o n t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n i s s u e . R e s p o n d e n t d i s a g r e e s w i t h p e t i t i o n e r s a n d c o n t e n d s t h a t t h e p r o p e r t i e s c o u l d b e r e l a t i v e l y e a s i l y p a r t i t i o n e d i n 3 o r 4 m o n t h s i f p a r t i t i o n w e r e u n c o n t e s t e d . G e n e r a l l y , t h e " P o t e n t i a l c o s t s a n d f e e s a s s o c i a t e d w i t h p a r t i t i o n o r o t h e r l e g a l c o n t r o v e r s i e s a m o n g o w n e r s , a l o n g w i t h a l i m i t e d m a r k e t f o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s a n d l a c k o f c o n t r o l , a r e a l l c o n s i d e r a t i o n s r a t i o n a l l y r e l a t e d t o t h e v a l u e o f a n a s s e t . " E s t a t e o f B o n n e r v . U n i t e d S t a t e s , 8 4 F . 3 d 1 9 6 , 1 9 7 - 1 9 8 ( 5 t h C i r . 1 9 9 6 ) . A c c o r d i n g l y , t h e c o s t o f p a r t i t i o n d o e s n o t s e t s o m e a b s o l u t e l i m i t o n t h e a m o u n t o f d i s c o u n t . I n s t e a d , i t i s a f a c t o r t o b e c o n s i d e r e d . E a c h p a r t y h a s a t t e m p t e d t o e i t h e r m a x i m i z e o r m i n i m i z e t h e e f f e c t t h a t p a r t i t i o n m a y h a v e u p o n t h e d i s c o u n t a t t r i b u t a b l e t o a f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n t i m b e r l a n d . T h e r e i s n o w a y t o - 2 1 - a c c u r a t e l y p r e d i c t t h a t p a r t i t i o n w i l l b e n e c e s s a r y . I t i s p o s s i b l e t h a t t h e r e m a i n i n g f a m i l y m e m b e r s m a y b e o p e n t o d i v i d i n g o r m a n a g i n g t h e p r o p e r t y i n a c c o r d w i t h a n e w o w n e r ' s w i s h e s . C o n v e r s e l y , i t i s a l s o p o s s i b l e t h a t t h e r e m a i n i n g f a m i l y m e m b e r s w i l l b e a d v e r s e t o a n e w o w n e r ' s w i s h e s . H e r e , t h e e s t a t e s h a v e s h o w n t h a t , u n d e r L o u i s i a n a l a w , t h e r e a r e u n c e r t a i n t i e s a n d d i s a b i l i t i e s a s s o c i a t e d w i t h a n u n d i v i d e d m i n o r i t y i n t e r e s t i n p r o p e r t y . T h a t i s e s p e c i a l l y t r u e h e r e w h e r e t h e p r o p e r t y i s h e l d i n t r u s t a n d w h e r e t h e f a m i l y m e m b e r s h a v e p r e v i o u s l y e x p e r i e n c e d d i f f i c u l t i e s a n d h a v e a l l o w e d o n e f a m i l y m e m b e r t o m a n a g e t h e p r o p e r t i e s w i t h o u t h o l d i n g h i m t o a h i g h s t a n d a r d . I t h a s a l s o b e e n s h o w n t h a t t h e f a m i l y m e m b e r s p l a c e d t h e p r o p e r t y i n t o t r u s t i n o r d e r t o k e e p t h e p r o p e r t y i n t h e i r f a m i l y . T h e c i r c u m s t a n c e s t h a t w o u l d h a v e b e e n p e r c e i v e d b y a w i l l i n g b u y e r i n d i c a t e t h a t t h e r e m a i n i n g f a m i l y m e m b e r s w o u l d b e r e s i s t a n t t o a n d m a k e i t d i f f i c u l t f o r a n o u t s i d e b u y e r . W e r e a c h t h i s c o n c l u s i o n , i n p a r t , o n t h e b a s i s o f t h e f a m i l y ' s p r o p e n s i t y t o a l l o w p o o r m a n a g e m e n t o f t h e t i m b e r l a n d t o t h e i r o w n f i n a n c i a l d e t r i m e n t . A c c o r d i n g l y , s o m e a d d i t i o n a l d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e o n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d i n t h i s c a s e . T h e e v i d e n c e , e x p e r t s ' r e p o r t s , a n d o t h e r t e s t i m o n y r e f l e c t t h a t t h e m a r k e t f o r p a r t i a l i n t e r e s t s w a s e x t r e m e l y l i m i t e d . O n e o f p e t i t i o n e r s ' e x p e r t s , M r . S t e e l e , w a s t h e b u y e r o f m a n y s u c h p r o p e r t i e s . H i s e x p e r i e n c e s r e f l e c t e d t h a t p a r t i t i o n u n d e r t h e - 2 2 - f a c t s o f t h e s e c a s e s w o u l d h a v e b e e n d i f f i c u l t , p r o t r a c t e d , a n d e x p e n s i v e . T h e V a r i a t i o n s B e t w e e n t h e E s t a t e s ' R e p o r t e d V a l u e s a n d T h o s e M a i n t a i n e d f o r T r i a l F i n a l l y , w e c o n s i d e r t h e e s c a l a t i o n o f t h e d i s c o u n t s c l a i m e d b y t h e e s t a t e s . J o h n ' s e s t a t e i n i t i a l l y r e p o r t e d a v a l u e f o r t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t t h a t w a s d i s c o u n t e d b y o n l y 2 5 p e r c e n t . B y t h e t i m e S a r a h d i e d , t h e v a l u e o f h e r f r a c t i o n a l i n t e r e s t w a s r e p o r t e d a t a v a l u e t h a t w a s d i s c o u n t e d b y 5 0 p e r c e n t . A t t h a t p o i n t , J o h n ' s e s t a t e a m e n d e d i t s r e t u r n a n d c l a i m e d a 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . A s t h e s e m a t t e r s w e r e f u r t h e r d e v e l o p e d d u r i n g t h e a u d i t e x a m i n a t i o n a n d c o n t r o v e r s y , i n f o r m a t i o n w a s d i s c o v e r e d t h a t c a u s e d t h e e s t a t e s t o f u r t h e r r e d u c e t h e r e p o r t e d v a l u e o f t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s b y c l a i m i n g a 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . F i n a l l y , t h e e s t a t e s ' l i t i g a t i n g p o s i t i o n , b a s e d o n M r . S t e e l e ' s t e s t i m o n y , w a s t h a t b o t h f r a c t i o n a l i n t e r e s t s s h o u l d b e d i s c o u n t e d b y 9 0 p e r c e n t . R e s p o n d e n t p o i n t s t o t h e e s c a l a t i o n o f t h e d i s c o u n t s a n d c o n t e n d s t h a t i t m e r e l y r e f l e c t s t h e e s t a t e s ' p r o p e n s i t y t o t a k e a g g r e s s i v e a n d e x c e s s i v e p o s i t i o n s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e d i s c o u n t i n i t i a l l y c l a i m e d b y J o h n ' s e s t a t e w a s c l o s e r t o t h e c o r r e c t a m o u n t a n d s h o u l d r e p r e s e n t t h e m a x i m u m a m o u n t t o w h i c h e i t h e r e s t a t e s h o u l d b e e n t i t l e d . T h e e s t a t e s h a v e s h o w n , h o w e v e r , t h a t t h e d i s c o u n t s i n i t i a l l y c l a i m e d d i d n o t t a k e i n t o - 2 3 - 6 J o h n ' s e s t a t e ' s t a x r e t u r n p r e p a r e r r e l i e d o n E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) . 7 T h e p r e p a r e r , i n s u p p o r t o f a 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t i n t h e a m e n d e d r e t u r n , r e l i e d o n a s e r i e s o f c a s e s o f w h i c h t h e f o l l o w i n g a r e r e p r e s e n t a t i v e : P r o p s t r a v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 0 F . 2 d 1 2 4 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f C a m p a n a r i v . C o m m i s s i o n e r , 5 T . C . 4 8 8 ( 1 9 4 5 ) ; E s t a t e o f C e r v i n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 5 5 0 ; L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 2 6 ; a n d E s t a t e o f Y o u l e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 1 3 8 . W e n o t e t h a t t h e c i t e d o p i n i o n s a p p e a r t o b e r e l i e d u p o n f o r t h e i r g e n e r a l r a t i o n a l e a n d n o t b e c a u s e 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t s w e r e a l l o w e d . 8 T h e p a r t i e s i n e s t a t e t a x c a s e s o f t e n p l a y a " v a l u a t i o n g a m e " a n d a d v o c a t e h i g h a n d l o w v a l u e s t o p r o v i d e t h e f i n d e r o f f a c t s w i t h l i m i t s w i t h i n w h i c h t h e p a r t i e s m a y b e s a t i s f i e d w i t h t h e f i n a l d e c i s i o n . B e c a u s e o f t h a t p h e n o m e n o n , w e m a y e x p e c t t h a t e s t a t e s w i l l r e p o r t t h e l o w e s t p o s s i b l e v a l u e , a n d t h a t t h e C o m m i s s i o n e r w i l l d e t e r m i n e t h e h i g h e s t p o s s i b l e v a l u e . T h o s e v e r y d y n a m i c s m a y r a i s e s u s p i c i o n a b o u t t h e p a r t i e s ' p o s i t i o n s o n e s t a t e t a x v a l u a t i o n i s s u e s . I n t h i s c a s e , h o w e v e r , t h e f a c t s r e f l e c t t h a t , i n i t i a l l y , J o h n ' s e s t a t e w a s n o t p l a y i n g t h e " g a m e " . E v e n a f t e r t h e " g a m e " b e g a n , b o t h J o h n ' s a n d S a r a h ' s e s t a t e s d i d n o t g e t u p t o s p e e d u n t i l t h e t r i a l h a d c o m m e n c e d . a c c o u n t t h e t r u e m a r k e t p l a c e a n d t h e p r i c e t h a t w o u l d b e p a i d b y a w i l l i n g b u y e r . T h e 2 5 - p e r c e n t d i s c o u n t u s e d b y J o h n ' s e s t a t e w a s b a s e d o n t h e r e t u r n p r e p a r e r s ' a n a l y s i s o f a c o u r t o p i n i o n i n w h i c h a d i s c o u n t f o r a f r a c t i o n a l i n t e r e s t w a s f o u n d . 6 W h e n t h e r e t u r n p r e p a r e r i n c r e a s e d t h e a m o u n t t o 5 0 p e r c e n t , h e r e l i e d o n a s e r i e s o f c o u r t o p i n i o n s i n w h i c h d i s c o u n t s f o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s w e r e a l l o w e d . 7 A l t h o u g h i t m a y b e a p p r o p r i a t e t o c o n s i d e r t h e a m o u n t s o f d i s c o u n t s d e c i d e d b y c o u r t s i n p r i o r c a s e s , t h o s e d i s c o u n t s a r e n o t i n t e n d e d a s m i n i m u m o r m a x i m u m l i m i t s f o r c e r t a i n t y p e s o f d i s c o u n t s . 8 T h e a m o u n t o f d i s c o u n t - 2 4 - i n e a c h c a s e m u s t b e d e t e r m i n e d a d h o c , a n d t h e f a c t s i n e a c h c a s e m u s t p r o v i d e t h e b a s i s f o r t h e p r o p e r a m o u n t o f d i s c o u n t . T h e f a c t s i n t h i s c a s e , a l o n g w i t h o u r u n d e r s t a n d i n g o f t h e a c t u a l m a r k e t p l a c e , r e f l e c t t h a t f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n r u r a l L o u i s i a n a t i m b e r l a n d s e l l a t s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s a n d , h e n c e , t h e e s t a t e ' s r e p o r t i n g p o s i t i o n s w e r e c o n s e r v a t i v e i n t h e i r a p p r o a c h t o d i s c o u n t i n g . C o n c l u s i o n A f t e r c o n s i d e r i n g t h e r e c o r d a n d t h e e x p e r t s ' r e p o r t s a n d t e s t i m o n y , w e h o l d t h a t t h e e s t a t e s h a v e e s t a b l i s h e d 5 5 p e r c e n t a s a m e a n a n d / o r a v e r a g e a m o u n t b y w h i c h f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n L o u i s i a n a t i m b e r l a n d w h i c h d o n o t r e s u l t i n c o n t r o l a r e d i s c o u n t e d . W e a r e a l s o c o n v i n c e d t h a t t h e p e c u l i a r c i r c u m s t a n c e s s h o w n t o e x i s t w i t h r e s p e c t t o t h e d e c e d e n t s ' r e m a i n i n g f a m i l y m e m b e r s s u p p o r t a n i n c r e a s e d d i s c o u n t . W e h a v e p l a c e d r e l i a n c e i n M r . S t e e l e ' s e x p e r t i s e a n d a c t u a l p r a c t i c a l e x p e r i e n c e . H i s r e p o r t a n d t e s t i m o n y w e r e b a s e d o n h i s p e r s o n a l k n o w l e d g e a n d e x p e r i e n c e i n t h e v e r y m a r k e t p l a c e u n d e r c o n s i d e r a t i o n . M r . S t e e l e ' s " a t l e a s t 5 5 - p e r c e n t d i s c o u n t " i n h i s w r i t t e n r e p o r t c o m p o r t e d w i t h t h e o t h e r e x p e r t s ' f i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s . M r . S t e e l e ' s t r i a l t e s t i m o n y s u g g e s t i n g a 9 0 - p e r c e n t d i s c o u n t , h o w e v e r , w a s u n f o u n d e d a n d w i t h o u t s u p p o r t i n t h e r e c o r d . W e f i n d i t h a r d t o a c c e p t t h a t a w i l l i n g s e l l e r w o u l d a c c e p t 1 0 c e n t s o n t h e d o l l a r f o r a p a r t i a l i n t e r e s t i n - 2 5 - 9 I t a p p e a r s t h a t M r . S t e e l e ' s s u g g e s t e d 9 0 - p e r c e n t d i s c o u n t m a y r e p r e s e n t o n l y a b u y e r ' s p o i n t o f v i e w . P e r h a p s i t w o u l d s e r v e a s a l o w b i d t o i n i t i a t e n e g o t i a t i o n s . t i m b e r l a n d , a n d n o s u c h c o m p a r a b l e s w e r e s h o w n t o e x i s t . 9 A l t h o u g h t h e r e a r e n o t r u l y c o m p a r a b l e s a l e s i n t h i s r e c o r d , t h e d e t a i l a v a i l a b l e o n t h e P e n n z o i l t r a n s a c t i o n d o e s p r o v i d e s o m e m e a s u r e o f a c o n t e m p o r a n e o u s a r m ' s - l e n g t h t r a n s a c t i o n . I n t h e s e r i e s o f P e n n z o i l t r a n s a c t i o n s t h e d i s c o u n t s b e f o r e a c q u i s i t i o n o f a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t h o v e r e d a r o u n d 6 0 p e r c e n t . O n t h e b a s i s o f t h a t e x a m p l e a n d t h e o t h e r f a c t o r s d i s c u s s e d a b o v e , w e h o l d t h a t J o h n ' s a n d S a r a h ' s f r a c t i o n a l i n t e r e s t s s h o u l d b e d i s c o u n t e d 6 0 p e r c e n t , a s c l a i m e d b y t h e e s t a t e s , f r o m t h e f a i r m a r k e t v a l u e s a g r e e d t o b y t h e p a r t i e s . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d c o n s i d e r i n g t h e p a r t i e s ' a g r e e m e n t s , D e c i s i o n s w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .