TAX COURT OPINION

Case: D. G. & Nell R. Smalley
Docket Number: 2767-98
Judge: Thornton
Opinion Type: reported
Filed: 06/14/2001
Pages: 26

1 1 6 T . C . N o . 2 9 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T D . G . S M A L L E Y A N D N E L L R . S M A L L E Y , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 7 6 7 - 9 8 . F i l e d J u n e 1 4 , 2 0 0 1 . I n 1 9 9 4 , H e n t e r e d i n t o a d e f e r r e d e x c h a n g e w h e r e b y h e r e l i n q u i s h e d 2 - y e a r t i m b e r c u t t i n g r i g h t s o n h i s l a n d a n d i n r e t u r n r e c e i v e d i n 1 9 9 5 f e e s i m p l e i n t e r e s t s i n t h r e e p a r c e l s o f r e a l e s t a t e . T h e t r a n s f e r e e ' s o b l i g a t i o n t o t r a n s f e r r e p l a c e m e n t p r o p e r t y t o H w a s s e c u r e d b y c a s h h e l d i n a q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t a s d e f i n e d i n s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . H e l d : A t t h e b e g i n n i n g o f t h e e x c h a n g e p e r i o d , H h a d a b o n a f i d e i n t e n t t o e n t e r i n t o a d e f e r r e d e x c h a n g e o f l i k e - k i n d p r o p e r t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i v ) , I n c o m e T a x R e g s . U n d e r s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) a n d ( j ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . , H w a s n o t i n a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f p r o p e r t y i n 1 9 9 4 , a n d u n d e r t h e i n s t a l l m e n t s a l e r u l e s o f s e c . 4 5 3 , I . R . C . , P s a r e n o t r e q u i r e d t o r e c o g n i z e i n c o m e f r o m t h e d e f e r r e d e x c h a n g e i n 1 9 9 4 . - 2 - D a v i d D . A u g h t r y a n d B r e t t W . B e v e r i d g e , f o r p e t i t i o n e r s . D a v i d R . M a c K u s i c k , f o r r e s p o n d e n t . T H O R N T O N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a $ 1 3 9 , 1 8 0 d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' j o i n t 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e r e q u i r e d t o r e c o g n i z e i n c o m e i n 1 9 9 4 a s t h e r e s u l t o f a d e f e r r e d e x c h a n g e t h a t p e t i t i o n e r h u s b a n d ( p e t i t i o n e r ) e n t e r e d i n t o i n 1 9 9 4 a n d t h a t w a s c o m p l e t e d i n 1 9 9 5 . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 4 . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d s o m e o f t h e f a c t s , w h i c h w e i n c o r p o r a t e i n o u r f i n d i n g s b y t h i s r e f e r e n c e . W h e n t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n , p e t i t i o n e r s r e s i d e d i n D u b l i n , G e o r g i a . I n t h e 1 9 6 0 ' s , p e t i t i o n e r a c q u i r e d s o m e 2 7 5 a c r e s o f t i m b e r l a n d i n L a u r e n s C o u n t y , G e o r g i a . B y 1 9 9 4 , s o m e o f t h e t i m b e r o n t h i s l a n d h a d r e a c h e d m a t u r i t y . A f t e r a t t e n d i n g a s e m i n a r o n t i m b e r e x c h a n g e s p r e s e n t e d b y a w e l l - k n o w n t i m b e r t a x a t i o n e x p e r t a n d a f t e r c o n s u l t i n g w i t h h i s l o n g t i m e c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t , p e t i t i o n e r d e c i d e d t o u n d e r t a k e a n e x c h a n g e o f s t a n d i n g t i m b e r f o r a d d i t i o n a l a c r e a g e c o n t a i n i n g s t a n d i n g - 3 - t i m b e r . A s d e s c r i b e d i n m o r e d e t a i l b e l o w , o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r e n t e r e d i n t o a s e r i e s o f a g r e e m e n t s w i t h R a y o n i e r , I n c . ( R a y o n i e r ) , w h e r e b y f o r a t e r m o f 2 y e a r s h e g r a n t e d R a y o n i e r e x c l u s i v e r i g h t s t o c u t a n d r e m o v e m a t u r e t i m b e r o n s o m e 9 5 a c r e s o f h i s L a u r e n s C o u n t y l a n d ( t h e 9 5 a c r e s ) , i n c o n s i d e r a t i o n o f $ 5 1 7 , 0 7 6 . P u r s u a n t t o t h e a g r e e m e n t s , m o s t o f t h e f u n d s w e r e h e l d b y a n e s c r o w a g e n t a n d a p p l i e d t o w a r d t h e p u r c h a s e o f t h r e e p a r c e l s o f l a n d a s d e s i g n a t e d b y p e t i t i o n e r . M o r e p a r t i c u l a r l y , t h e " T I M B E R C O N T R A C T " b e t w e e n p e t i t i o n e r a n d R a y o n i e r , e x e c u t e d N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , p r o v i d e s t h a t i n c o n s i d e r a t i o n o f $ 5 1 7 , 0 7 6 , p e t i t i o n e r g r a n t s R a y o n i e r " t h e e x c l u s i v e l i c e n s e a n d r i g h t t o c u t a l l m e r c h a n t a b l e p i n e a n d h a r d w o o d t i m b e r s u i t a b l e f o r p o l e s , s a w t i m b e r , o r p u l p w o o d , w h i c h a r e l o c a t e d w i t h i n t h e t i m b e r s a l e b o u n d a r i e s o f * * * [ t h e 9 5 a c r e s ] n o w g r o w i n g a n d h e r e a f t e r t o g r o w d u r i n g t h e t e r m h e r e o f u p o n t h e l a n d i n L a u r e n s C o u n t y . " T h e t i m b e r c o n t r a c t s t a t e s : T h e t e r m o f t h i s c o n t r a c t s h a l l b e f o r a p e r i o d c o m m e n c i n g w i t h t h e d a t e h e r e o f a n d e n d i n g o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 6 ( 2 4 m o n t h s ) . I n t h e e v e n t * * * [ R a y o n i e r ] h a s n o t c o m p l e t e d t h e c u t t i n g a n d r e m o v i n g o f s a i d b a r g a i n e d t i m b e r a t t h e e x p i r a t i o n o f t h e a b o v e s t a t e d t e r m b e c a u s e o f a b n o r m a l c i r c u m s t a n c e s s u c h a s w e a t h e r c o n d i t i o n s , * * * [ p e t i t i o n e r ] [ a g r e e s ] t o e x t e n d t h e t e r m o f t h i s c o n t r a c t f o r a p e r i o d o f t i m e n e c e s s a r y t o c o m p l e t e t h e h a r v e s t i n g o f t i m b e r b u t i n n o e v e n t s h a l l t h e e x t e n s i o n e x c e e d S i x ( 6 ) m o n t h s . - 4 - 1 F r a n c i s M . L e w i s i s a n a t t o r n e y l i c e n s e d t o p r a c t i c e i n t h e S t a t e o f G e o r g i a . H e p e r f o r m e d n o s e r v i c e s f o r p e t i t i o n e r d u r i n g t h e 2 - y e a r p e r i o d p r e c e d i n g N o v . 2 9 , 1 9 9 4 , a n d i s n o t r e l a t e d t o p e t i t i o n e r . P u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e t i m b e r c o n t r a c t , R a y o n i e r w a s t o p a y t h e $ 5 1 7 , 0 7 6 p u r c h a s e p r i c e , l e s s $ 1 2 , 1 4 1 t i m b e r a d v a l o r e m t a x e s , t o a n e s c r o w a g e n t , F r a n c i s M . L e w i s ( L e w i s ) . 1 A l s o o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r a n d R a y o n i e r e x e c u t e d a " M E M O R A N D U M O F C O N T R A C T " , r e c i t i n g t h a t t h e y h a d a s o f t h a t d a t e e n t e r e d i n t o t h e t i m b e r c o n t r a c t ( r e f e r r e d t o i n t h e M e m o r a n d u m o f C o n t r a c t a s a " T i m b e r I n d e n t u r e A g r e e m e n t " ) , w h e r e b y p e t i t i o n e r h a d c o n v e y e d t o R a y o n i e r : A l l m e r c h a n t a b l e p i n e a n d h a r d w o o d t i m b e r s u i t a b l e f o r p o l e s , s a w t i m b e r , o r p u l p w o o d , w h i c h a r e l o c a t e d w i t h i n * * * [ t h e 9 5 a c r e s ] . * * * * * * * A n d , s u b j e c t t o t h e p r o v i s i o n s o f * * * [ t h e t i m b e r c o n t r a c t ] , t h e r i g h t t o c u t a n d r e m o v e f r o m t h e a b o v e - d e s c r i b e d l a n d s a l l a n d s i n g u l a r o f t h e s a i d d e s c r i b e d t r e e s a n d t i m b e r . P e t i t i o n e r r e c o r d e d t h i s m e m o r a n d u m o f c o n t r a c t ( b u t a p p a r e n t l y n o t t h e t i m b e r c o n t r a c t ) i n t h e r e a l p r o p e r t y d e e d r e c o r d s o f L a u r e n s C o u n t y , G e o r g i a . A l s o o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r a n d R a y o n i e r e x e c u t e d a " T A X F R E E E X C H A N G E A G R E E M E N T " . T h i s a g r e e m e n t p r o v i d e s i n r e l e v a n t p a r t : W H E R E A S , * * * [ R a y o n i e r ] a n d * * * [ p e t i t i o n e r ] h a v e e n t e r e d i n t o a n A g r e e m e n t f o r t h e p u r c h a s e o f t i m b e r w h e r e i n * * * [ p e t i t i o n e r ] h a s a g r e e d t o s e l l t o - 5 - * * * [ R a y o n i e r ] a n d * * * [ R a y o n i e r ] h a s a g r e e d t o p u r c h a s e f r o m * * * [ p e t i t i o n e r ] c e r t a i n t i m b e r g r o w i n g o n p r o p e r t y o f * * * [ p e t i t i o n e r ] ; a n d W H E R E A S , * * * [ R a y o n i e r ] h a s a g r e e d t o c o o p e r a t e w i t h * * * [ p e t i t i o n e r ] i n t h e e f f e c t u a t i o n o f a t a x f r e e e x c h a n g e , p u r s u a n t t o S e c t i o n 1 0 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e ; a n d W H E R E A S , c e r t a i n p r o p e r t y w i l l b e d e s i g n a t e d b y * * * [ p e t i t i o n e r ] t o b e a c q u i r e d f o r t h e p u r p o s e o f a n e x c h a n g e w i t h i n o n e h u n d r e d e i g h t y ( 1 8 0 ) d a y s o f t h e s a l e o f t h e t i m b e r b y * * * [ p e t i t i o n e r ] t o * * * [ R a y o n i e r ] a n d a n e s c r o w a g e n t w i l l b e d e s i g n a t e d b y * * * [ p e t i t i o n e r ] t o r e c e i v e a n d h o l d t h e m o n i e s f r o m t h e s a l e a s a l l o w e d b y S e c t i o n 1 0 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e ; a n d N O W , T H E R E F O R E , f o r a n d i n c o n s i d e r a t i o n o f t h e m u t u a l b e n e f i t s a n d d e t r i m e n t s t o t h e P a r t i e s , I T I S A G R E E D A S F O L L O W S : 1 . T h e P a r t i e s h e r e t o a g r e e t h a t t h e s e l l [ s i c ] o f t h e t i m b e r b y * * * [ p e t i t i o n e r ] t o * * * [ R a y o n i e r ] i s e x p r e s s l y c o n d i t i o n e d u p o n r e a s o n a b l e c o o p e r a t i o n a n d a t a x f r e e e x c h a n g e q u a l i f y i n g u n d e r S e c t i o n 1 0 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e , a n d a l l P a r t i e s t o t h i s A g r e e m e n t a g r e e t o c o o p e r a t e t o t h e e x t e n t s e t f o r t h h e r e i n . T h e a c q u i s i t i o n b y * * * [ R a y o n i e r ] o f t h e t i m b e r a n d t h e a c q u i s i t i o n b y * * * [ p e t i t i o n e r ] o f t h e p r o p e r t y t o b e d e s i g n a t e d a r e i n t e n d e d t o b e m u t u a l l y i n t e r d e p e n d e n t t r a n s a c t i o n s f o r t h e p u r p o s e o f q u a l i f y i n g u n d e r S e c t i o n 1 0 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . 2 . * * * [ R a y o n i e r ] s h a l l u p o n t h e c l o s i n g o f t h e s a l e o f t h e t i m b e r t r a n s a c t i o n b e t w e e n * * * [ R a y o n i e r ] a n d * * * [ p e t i t i o n e r ] p a y t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e d u e f o r s a i d t i m b e r t o F r a n c i s M . L e w i s , E s c r o w A g e n t , a n d n o t t o * * * [ p e t i t i o n e r ] . - 6 - A l s o o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r , R a y o n i e r , a n d L e w i s e x e c u t e d a n e s c r o w a g r e e m e n t . T h e a g r e e m e n t s t a t e s t h a t p e t i t i o n e r " i n t e n d s f o r h i s e x c h a n g e u n d e r * * * [ t h e t i m b e r c o n t r a c t ] t o p e r m i t * * * [ p e t i t i o n e r ] t o r e p o r t t h e r e c e i p t o f t h e e x c h a n g e p r o p e r t y u n d e r t h e i n c o m e t a x d e f e r r a l r u l e s o f S e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e " . T h e e s c r o w a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t o n t h e c l o s i n g o f t h e t i m b e r c o n t r a c t , R a y o n i e r w i l l d e l i v e r t o L e w i s t h e n e t p u r c h a s e p r i c e ( $ 5 1 7 , 0 7 6 l e s s $ 1 2 , 1 4 1 a d v a l o r e m t a x e s ) t o b e h e l d i n e s c r o w a n d p a i d o u t a s p r o v i d e d i n t h e e s c r o w a g r e e m e n t . T h e e s c r o w a g r e e m e n t ( w h e r e i n p e t i t i o n e r i s r e f e r r e d t o a s S e l l e r a n d R a y o n i e r i s r e f e r r e d t o a s P u r c h a s e r ) f u r t h e r p r o v i d e s i n p a r t : 3 . S e l l e r w i l l d e s i g n a t e c e r t a i n r e a l e s t a t e r e f e r r e d t o i n a T a x F r e e E x c h a n g e A g r e e m e n t b e t w e e n P u r c h a s e r a n d S e l l e r , w h i c h s h a l l b e a c q u i r e d b y P u r c h a s e r a n d t r a n s f e r r e d t o P u r c h a s e r . T h e E s c r o w A g e n t a g r e e s t o a p p l y t h e f u n d s t o w a r d t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y a s d i r e c t e d b y t h e P u r c h a s e r . * * * * * * * 6 . T i t l e t o t h e e x c h a n g e p r o p e r t y s h a l l b e a c q u i r e d i n t h e n a m e o f t h e E s c r o w A g e n t , a s A g e n t f o r t h e P u r c h a s e r , a n d t h e n c o n v e y e d b y E s c r o w A g e n t t o S e l l e r . I n t h e e v e n t t h e c o s t s o f a c q u i r i n g a n d t h e r e a f t e r c o n v e y i n g t h e e x c h a n g e p r o p e r t y c a n b e r e d u c e d b y a d i r e c t t r a n s f e r f r o m t h e S e l l e r [ s i c ] o f t h e e x c h a n g e p r o p e r t y t o S e l l e r , t h e E s c r o w A g e n t m a y a r r a n g e f o r a d i r e c t t r a n s f e r t o S e l l e r u p o n r e c e i p t b y E s c r o w A g e n t o f a r e q u e s t f r o m S e l l e r . - 7 - 7 . * * * * * * * I n n o e v e n t s h a l l S e l l e r h a v e u s e o r c o n t r o l o f t h e f u n d s c o n t a i n e d i n e s c r o w o n o r b e f o r e t e r m i n a t i o n o f s a i d e s c r o w . S e l l e r s h a l l n o t h a v e t h e r i g h t t o s e l l , a s s i g n , t r a n s f e r , e n c u m b e r o r i n a n y o t h e r m a n n e r a n t i c i p a t e o r d i s p o s e o f h i s i n t e r e s t i n s a i d e s c r o w u n t i l t h e s a m e i s a c t u a l l y p a i d o v e r t o a n d r e c e i v e d b y S e l l e r . P u r s u a n t t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t a n d t h e t i m b e r c o n t r a c t , o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , L e w i s r e c e i v e d f r o m R a y o n i e r n e t p r o c e e d s o f $ 5 0 4 , 9 3 5 ( t h e e s c r o w f u n d s ) , w h i c h h e d e p o s i t e d i n t o a c h e c k i n g a c c o u n t a t F a r m e r s & M e r c h a n t s B a n k i n D u b l i n , G e o r g i a . B y t h r e e s e p a r a t e l e t t e r s , d a t e d D e c e m b e r 1 8 , 1 9 9 4 , D e c e m b e r 2 1 , 1 9 9 4 , a n d J a n u a r y 2 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r i d e n t i f i e d t o L e w i s a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s t h r e e p a r c e l s o f l a n d ( t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s ) , o w n e r s h i p o f e a c h o f w h i c h w a s t r a n s f e r r e d d i r e c t l y t o p e t i t i o n e r b y w a r r a n t y d e e d f r o m t h e r e s p e c t i v e o w n e r s a s f o l l o w s : O w n e r s h i p P e t i t i o n e r ' s R e p l a c e m e n t t r a n s f e r r e d l e t t e r t o L e w i s p r o p e r t y a c r e a g e t o p e t i t i o n e r D e c . 1 8 , 1 9 9 4 4 8 8 . 5 7 a c r e s F e b . 1 6 , 1 9 9 5 D e c . 2 1 , 1 9 9 4 1 3 1 6 . 8 2 a c r e s M a r . 1 4 , 1 9 9 5 J a n . 2 , 1 9 9 5 1 0 5 . 7 a c r e s F e b . 1 5 , 1 9 9 5 1 T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e l a n d c o n t a i n e d 3 1 6 . 8 2 a c r e s , a l t h o u g h t h e l e t t e r t o L e w i s s t a t e s t h a t t h e p r o p e r t y c o n t a i n s 3 1 2 a c r e s . T o t h e e x t e n t t h e r e i s a d i s c r e p a n c y , i t i s i m m a t e r i a l t o t h e r e s u l t r e a c h e d h e r e i n . T h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s a r e a l l w i t h i n 3 0 m i l e s o f t h e 9 5 a c r e s . W h e n p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e s e r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s , t h e y a l l c o n t a i n e d s t a n d i n g t i m b e r t h a t a c c o u n t e d f o r a s i g n i f i c a n t p a r t o f t h e i r v a l u e . - 8 - 2 T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e t i m b e r c o n v e y e d t o R a y o n i e r w a s $ 3 , 2 0 0 . O n b r i e f , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t a f t e r s u b t r a c t i n g t h i s b a s i s , t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r s ' r e a l i z e d g a i n i s $ 4 8 6 , 7 3 5 . T h e p u r c h a s e o f t h e s e t h r e e r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s e x h a u s t e d a l l b u t $ 2 0 5 . 4 5 o f t h e e s c r o w f u n d s . B y c h e c k d a t e d M a y 9 , 1 9 9 5 , L e w i s p a i d p e t i t i o n e r t h e $ 2 0 5 . 4 5 b a l a n c e . P e t i t i o n e r s a r e c a s h b a s i s t a x p a y e r s . O n t h e i r j o i n t 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , f i l e d o n o r a b o u t A p r i l 1 5 , 1 9 9 5 , t h e y c h a r a c t e r i z e d t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n a s a l i k e - k i n d e x c h a n g e o f " T i m b e r " f o r " T i m b e r a n d L a n d " , g i v i n g r i s e t o $ 4 9 6 , 0 7 6 r e a l i z e d g a i n , a l l o f w h i c h t h e y t r e a t e d a s d e f e r r e d g a i n p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 0 3 1 . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , d a t e d D e c e m b e r 4 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s r e a l i z e d g a i n o f $ 4 8 9 , 9 3 5 , i n s t e a d o f $ 4 9 6 , 0 7 6 , f r o m t h e i r 1 9 9 4 t i m b e r s a l e . 2 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y s t a t e s t h a t " t h e r e a l i z e d g a i n f r o m t h e s a l e o f t h e t i m b e r i s t o b e f u l l y r e c o g n i z e d [ i n 1 9 9 4 ] b e c a u s e i t h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d t h a t t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 1 0 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e h a v e b e e n m e t . " O P I N I O N A . T h e P a r t i e s ' C o n t e n t i o n s 1 . T h e L i k e - K i n d E x c h a n g e R e q u i r e m e n t P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t o c o n t i n u e p e t i t i o n e r ' s t i m b e r i n v e s t m e n t , h e e x c h a n g e d s t a n d i n g t i m b e r f o r s t a n d i n g t i m b e r t h a t - 9 - 3 R e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t p e t i t i o n e r s h a v e m e t a l l o t h e r r e q u i r e m e n t s f o r a n o n t a x a b l e e x c h a n g e o f p r o p e r t y h e l d f o r p r o d u c t i v e u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s o r f o r i n v e s t m e n t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 0 3 1 . I n p a r t i c u l a r , r e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t p e t i t i o n e r ' s t r a n s a c t i o n w i t h R a y o n i e r c o n s t i t u t e d a n " e x c h a n g e " w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 0 3 1 o r t h a t p e t i t i o n e r s h a v e s a t i s f i e d t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c . 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) , w h i c h i n t h e c a s e o f a n o n s i m u l t a n e o u s e x c h a n g e g e n e r a l l y r e q u i r e s t h a t t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y b e i d e n t i f i e d n o m o r e t h a n 4 5 d a y s a f t e r , a n d t h e e x c h a n g e b e c o m p l e t e d n o m o r e t h a n 1 8 0 d a y s a f t e r , t h e t r a n s f e r o f t h e r e l i n q u i s h e d p r o p e r t y . n e c e s s a r i l y h a d t o h a v e l a n d a t t a c h e d . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t u n d e r a p p l i c a b l e G e o r g i a l a w , b o t h t h e r e l i n q u i s h e d p r o p e r t y a n d t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a r e c h a r a c t e r i z e d a s r e a l p r o p e r t y i n t e r e s t s , a n d t h a t u n d e r C o m m i s s i o n e r v . C r i c h t o n , 1 2 2 F . 2 d 1 8 1 ( 5 t h C i r . 1 9 4 1 ) , a f f g . 4 2 B . T . A . 4 9 0 ( 1 9 4 0 ) , t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n q u a l i f i e s a s a t a x - d e f e r r e d l i k e - k i n d e x c h a n g e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t u n d e r G e o r g i a l a w , t h e 2 - y e a r t i m b e r c u t t i n g c o n t r a c t w a s p e r s o n a l p r o p e r t y a n d t h u s n o t o f l i k e k i n d t o t h e r e p l a c e m e n t r e a l p r o p e r t y . I n a d d i t i o n , r e l y i n g o n O r e g o n L u m b e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 2 0 T . C . 1 9 2 ( 1 9 5 3 ) , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t r e g a r d l e s s o f h o w t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s m a y b e c h a r a c t e r i z e d u n d e r S t a t e l a w , t h e p r o p e r t y r e l i n q u i s h e d a n d t h e p r o p e r t i e s r e c e i v e d d i f f e r s o i n t r i n s i c a l l y t h a t t h e y a r e n o t o f l i k e k i n d w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 . 3 2 . P e t i t i o n e r s ' A l t e r n a t i v e A r g u m e n t : L a c k o f A c t u a l o r C o n s t r u c t i v e R e c e i p t i n 1 9 9 4 O n b r i e f , p e t i t i o n e r s r a i s e a n a l t e r n a t i v e a r g u m e n t t h a t r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n q u a l i f i e s a s a - 1 0 - l i k e - k i n d e x c h a n g e , r e s p o n d e n t h a s e r r o n e o u s l y d e t e r m i n e d t h a t t h e y r e a l i z e d i n c o m e f r o m t h e t r a n s a c t i o n i n 1 9 9 4 . R e l y i n g o n s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) a n d ( j ) , I n c o m e T a x R e g s . , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e y r e a l i z e d n o g a i n i n 1 9 9 4 b e c a u s e t h e y h a d n o a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f p r o p e r t y i n 1 9 9 4 . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r s h a v e i m p r o p e r l y r a i s e d t h i s i s s u e f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f . R e s p o n d e n t a l l e g e s , a n d p e t i t i o n e r s d o n o t d i s p u t e , t h a t t h e 3 - y e a r l i m i t a t i o n s p e r i o d f o r r e s p o n d e n t t o a s s e s s t a x f o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 5 r a n s h o r t l y a f t e r t h e t r i a l d a t e o f t h i s c a s e a n d s h o r t l y b e f o r e t h e d a t e r e s p o n d e n t r e c e i v e d a c o p y o f p e t i t i o n e r s ' b r i e f . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t b e c a u s e o f t h i s c i r c u m s t a n c e , h e i s " e s p e c i a l l y p r e j u d i c e d " b y p e t i t i o n e r s ' d e l a y i n r a i s i n g t h e i r a l t e r n a t i v e a r g u m e n t s . I n a m e m o r a n d u m f i l e d w i t h t h e C o u r t i n r e s p o n s e t o r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t s o n r e p l y b r i e f , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e y r a i s e d w h a t t h e y c h a r a c t e r i z e a s t h e " r e c e i p t i s s u e " f r e q u e n t l y b e f o r e a n d d u r i n g t r i a l . I n t h e i r m e m o r a n d u m , p e t i t i o n e r s c a t a l o g v a r i o u s r e f e r e n c e s i n t h e i r p e t i t i o n , t h e i r t r i a l m e m o r a n d u m , t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n s o f f a c t s , a n d s t a t e m e n t s a t t r i a l t o a r g u m e n t s o r f a c t s o r c i r c u m s t a n c e s i n s u p p o r t o f a r g u m e n t s t h a t i n 1 9 9 4 p e t i t i o n e r n e v e r r e c e i v e d o r h a d a c c e s s t o o r c o n t r o l o v e r a n y m o n e y s i n c i d e n t t o t h e e x c h a n g e i n q u e s t i o n . - 1 1 - B . L a c k o f P r e j u d i c e t o R e s p o n d e n t i n A d d r e s s i n g A c t u a l o r C o n s t r u c t i v e R e c e i p t A p a r t y m a y r e l y o n a t h e o r y o n l y i f i t p r o v i d e s t h e o p p o s i n g p a r t y f a i r w a r n i n g s o t h a t t h e o p p o s i n g p a r t y i s n o t p r e j u d i c e d i n i t s a b i l i t y t o p r e p a r e i t s c a s e . S e e P a g e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 2 0 0 , 2 1 1 ( 1 9 8 8 ) , a f f d . 9 0 5 F . 2 d 1 1 9 0 ( 8 t h C i r . 1 9 9 0 ) . A c c o r d i n g l y , a p a r t y m a y n o t r a i s e a n i s s u e f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f w h e r e s u r p r i s e a n d p r e j u d i c e a r e f o u n d t o e x i s t . S e e S e l i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 1 9 1 , 1 9 8 - 1 9 9 ( 1 9 8 5 ) , a f f d . 7 9 6 F . 2 d 1 1 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 6 ) . T h e g e n e r a l r u l e a g a i n s t r a i s i n g n e w i s s u e s o n b r i e f i s n o t a b s o l u t e , b e i n g " f o u n d e d u p o n t h e e x e r c i s e o f j u d i c i a l d i s c r e t i o n i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r c o n s i d e r a t i o n s o f s u r p r i s e a n d p r e j u d i c e r e q u i r e t h a t a p a r t y b e p r o t e c t e d f r o m h a v i n g t o f a c e a b e l a t e d c o n f r o n t a t i o n w h i c h p r e c l u d e s o r l i m i t s t h a t p a r t y ' s o p p o r t u n i t y t o p r e s e n t p e r t i n e n t e v i d e n c e . " W a r e v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 1 2 6 7 , 1 2 6 8 ( 1 9 8 9 ) , a f f d . 9 0 6 F . 2 d 6 2 ( 2 d C i r . 1 9 9 0 ) . R e s p o n d e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t h e h a s b e e n p r e j u d i c e d i n d e v e l o p i n g o r p r e s e n t i n g e v i d e n c e r e g a r d i n g p e t i t i o n e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t . I n r e s p o n d e n t ' s r e p l y b r i e f , r e s p o n d e n t ' s r e s p o n s e t o m o t i o n b y p e t i t i o n e r s t o s u p p l e m e n t b r i e f , a n d r e s p o n d e n t ' s s u p p l e m e n t a l r e p l y b r i e f , t h e o n l y p r e j u d i c e t h a t r e s p o n d e n t s u g g e s t s w o u l d a r i s e f r o m o u r c o n s i d e r a t i o n o f p e t i t i o n e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t r e l a t e s t o r e s p o n d e n t ' s f a i l u r e t o d e t e r m i n e a d e f i c i e n c y f o r p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 5 t a x a b l e y e a r . I f - 1 2 - 4 W e a r e m i n d f u l t h a t i n C h a s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 8 7 4 , 8 8 3 ( 1 9 8 9 ) , t h i s C o u r t r e j e c t e d t h e t a x p a y e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t , r a i s e d f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f , t h a t i f s e c . 1 0 3 1 ( a ) w e r e i n a p p l i c a b l e t o t h e t r a n s a c t i o n i n q u e s t i o n , t h e n t h e y s h o u l d b e a l l o w e d t o e l e c t i n s t a l l m e n t s a l e t r e a t m e n t u n d e r f o r m e r s e c . 4 5 3 . T h e C o u r t b a s e d i t s h o l d i n g p a r t l y o n t h e ( c o n t i n u e d . . . ) s u c h p r e j u d i c e e x i s t s , i t i s o f r e s p o n d e n t ' s o w n m a k i n g . A n y s u c h p r e j u d i c e , h o w e v e r , i s s p e c u l a t i v e , p r e m i s e d a s i t i s o n t h e s u p p o s e d t a x c o n s e q u e n c e s i n a y e a r n o t b e f o r e u s o f a l e g a l d e t e r m i n a t i o n t h a t w e d e c l i n e t o r e a c h . T h e o n l y y e a r b e f o r e u s i s 1 9 9 4 , a n d w e c o n f i n e o u r d e t e r m i n a t i o n s t o t h a t y e a r . S e e C h r i s t e n s e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 2 5 4 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 1 4 2 F . 3 d 4 4 2 ( 9 t h C i r . 1 9 9 8 ) . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r s ' r e c e i p t a r g u m e n t i s b a s e d o n t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 0 3 1 a n d r e s p o n d e n t ' s r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r - - t h e s a m e s e c t i o n u p o n w h i c h t h e p a r t i e s h a v e b a s e d t h e i r p o s i t i o n s f r o m t h e o u t s e t . S e e W a r e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . I n i n v o k i n g t h e a p p l i c a t i o n o f t h e s e m a n d a t o r y p r o v i s i o n s o f t h e s e c t i o n 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s , p e t i t i o n e r s a p p e a l t o t h e c o r r e c t a p p l i c a t i o n o f t h e l a w o n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d p r e s e n t e d . N e i t h e r p a r t y h a s s u g g e s t e d t h a t t h e r e c o r d c o n t a i n s i n s u f f i c i e n t f a c t s t o p e r m i t u s t o d i s p o s e o f t h e c a s e o n t h e g r o u n d s o f p e t i t i o n e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t . W e c o n c l u d e t h a t t h e r e c o r d i s s u f f i c i e n t f o r t h i s p u r p o s e a n d t h a t w e m a y p r o p e r l y d e c i d e t h i s c a s e o n t h e g r o u n d s r a i s e d i n p e t i t i o n e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t . 4 - 1 3 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) g r o u n d t h a t t h e t a x p a y e r s h a d r a i s e d t h e i s s u e f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f . T h e C o u r t c i t e d S e l i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 1 9 1 ( 1 9 8 5 ) , a f f d . 7 9 6 F . 2 d 1 1 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 6 ) , a n d M a r k w a r d t v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 9 8 9 ( 1 9 7 5 ) . A s g e r m a n e h e r e , e a c h o f t h e s e c a s e s s t a n d s f o r t h e g e n e r a l p r o p o s i t i o n t h a t t h i s C o u r t w i l l n o t c o n s i d e r i s s u e s f i r s t r a i s e d i n t h e p a r t i e s ' b r i e f s w h e r e p r e j u d i c e a n d s u r p r i s e a r e f o u n d t o e x i s t . A c c o r d i n g l y , w e i n f e r t h a t t h e C o u r t i n C h a s e c o n c l u d e d t h a t a h o l d i n g f o r t h e t a x p a y e r s o n t h e i r a l t e r n a t i v e a r g u m e n t w o u l d p r e j u d i c e t h e C o m m i s s i o n e r . I n a n y e v e n t , t h e C o u r t i n C h a s e c o n c l u d e d t h a t t h e t a x p a y e r s w e r e t h e w r o n g p a r t i e s t o c l a i m t h e e l e c t i o n u n d e r f o r m e r s e c . 4 5 3 . T h e e l e c t i o n c o u l d b e m a d e o n l y b y t h e p a r t n e r s h i p i n w h i c h t h e y w e r e p a r t n e r s . B y c o n t r a s t , a s a p p l i c a b l e t o t h e y e a r s i n i s s u e h e r e , t h e p r o v i s i o n s o f s e c . 4 5 3 a r e n o t e l e c t i v e b u t r a t h e r a r e g e n e r a l l y m a n d a t o r y ; t h e t a x p a y e r m u s t e l e c t o u t t o a v o i d r e p o r t i n g g a i n o r l o s s o n t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d . S e e s e c . 4 5 3 ( d ) . M o r e o v e r , t h e s e c . 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s a p p l i c a b l e t o t h e y e a r i n i s s u e i n C h a s e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , u n l i k e t h e s e c . 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s a p p l i c a b l e h e r e , c o n t a i n e d n o e x p l i c i t c o o r d i n a t i o n w i t h t h e i n s t a l l m e n t s a l e p r o v i s i o n s o f s e c . 4 5 3 . A c c o r d i n g l y , t h e t a x p a y e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t i n C h a s e , u n l i k e p e t i t i o n e r s ' a l t e r n a t i v e a r g u m e n t h e r e , d i d n o t n e c e s s a r i l y a p p e a l t o t h e c o r r e c t a p p l i c a t i o n o f t h e l a w p e r t a i n i n g t o s e c . 1 0 3 1 b u t i n s t e a d w a s p r e d i c a t e d o n o t h e r e l e c t i v e s t a t u t o r y p r o v i s i o n s i n v o k e d f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f . C . C o o r d i n a t i o n o f S e c t i o n 1 0 3 1 R e g u l a t i o n s a n d S e c t i o n 4 5 3 T h e s e c t i o n 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s s t a t e : " E x c e p t a s o t h e r w i s e p r o v i d e d , t h e a m o u n t o f g a i n o r l o s s r e c o g n i z e d * * * i n a d e f e r r e d e x c h a n g e i s d e t e r m i n e d b y a p p l y i n g t h e r u l e s o f s e c t i o n 1 0 3 1 a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r . " S e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e s e c t i o n 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s c o n t a i n s p e c i a l r u l e s f o r c o o r d i n a t i n g t h e d e t e r m i n a t i o n o f g a i n o r l o s s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 a n d u n d e r s e c t i o n 4 5 3 , w h i c h g e n e r a l l y r e q u i r e s , s u b j e c t t o a h o s t o f q u a l i f i c a t i o n s n o t i n i s s u e h e r e , t h a t w h e r e - 1 4 - a t a x p a y e r d i s p o s e s o f p r o p e r t y a n d i s t o r e c e i v e o n e o r m o r e p a y m e n t s i n a l a t e r y e a r , t h e t a x p a y e r ' s p r o f i t o n t h e s a l e i s t o b e i n c l u d e d i n i n c o m e a s t h e p a y m e n t s a r e r e c e i v e d . F o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 4 5 3 , p a y m e n t s i n c l u d e a m o u n t s a c t u a l l y o r c o n s t r u c t i v e l y r e c e i v e d i n t h e t a x a b l e y e a r . S e e s e c . 1 5 A . 4 5 3 - 1 ( b ) ( 3 ) ( i ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 4 6 F e d . R e g . 4 8 9 2 0 ( O c t . 5 , 1 9 8 1 ) . I n t h e c o n t e x t o f a d e f e r r e d e x c h a n g e w h e r e c a s h o r a c a s h e q u i v a l e n t p r o v i d e s s e c u r i t y f o r t h e t r a n s f e r o f r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a n d i s h e l d i n a n e s c r o w a c c o u n t o r t r u s t , t h e q u e s t i o n a r i s e s w h e t h e r , f o r p u r p o s e s o f a p p l y i n g t h e i n s t a l l m e n t s a l e r u l e s o f s e c t i o n 4 5 3 , t h e t a x p a y e r h a s a c t u a l l y o r c o n s t r u c t i v e l y r e c e i v e d p r o p e r t y a t t h e c o m m e n c e m e n t o f t h e d e f e r r e d e x c h a n g e . T o a n s w e r t h i s q u e s t i o n , t h e s e c t i o n 4 5 3 r e g u l a t i o n s c r o s s - r e f e r e n c e r u l e s c o n t a i n e d i n s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . S e e i d . T h e s e s e c t i o n 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s g e n e r a l l y p r o v i d e t h a t t h e d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e t a x p a y e r h a s r e c e i v e d p a y m e n t f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 4 5 3 w i l l b e m a d e w i t h o u t r e g a r d t o t h e f a c t t h a t t h e t r a n s f e r e e ' s o b l i g a t i o n t o c o n v e y r e p l a c e m e n t p r o p e r t y t o t h e t a x p a y e r i s s e c u r e d b y c a s h o r c a s h e q u i v a l e n t , i f t h e c a s h o r c a s h e q u i v a l e n t i s h e l d i n a " q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t " o r " q u a l i f i e d t r u s t " a s d e f i n e d i n s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e d t h e t a x p a y e r h a d a b o n a f i d e i n t e n t t o e n t e r i n t o a d e f e r r e d e x c h a n g e o f l i k e - k i n d p r o p e r t y a t t h e b e g i n n i n g o f t h e - 1 5 - 5 T h e s e c . 1 0 3 1 r e g u l a t i o n s p r o v i d e t h a t , a s a g e n e r a l r u l e : T h e t a x p a y e r i s i n c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f m o n e y o r p r o p e r t y a t t h e t i m e t h e m o n e y o r p r o p e r t y i s c r e d i t e d t o t h e t a x p a y e r ' s a c c o u n t , s e t a p a r t f o r t h e t a x p a y e r , o r o t h e r w i s e m a d e a v a i l a b l e s o t h a t t h e t a x p a y e r m a y d r a w u p o n i t a t a n y t i m e o r s o t h a t t h e t a x p a y e r c a n d r a w u p o n i t i f n o t i c e o f i n t e n t i o n t o d r a w i s g i v e n . * * * [ S e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( f ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . ] S t r i c t l y c o n s t r u e d a n d w i t h o u t a n y f u r t h e r r e f i n e m e n t , t h e p r i n c i p l e s e x p r e s s e d i n t h e s e r e g u l a t i o n s m i g h t l e a d t o t h e c o n c l u s i o n t h a t p e t i t i o n e r h a d a c t u a l r e c e i p t o f p r o p e r t y i n 1 9 9 4 ( e i t h e r b y v i r t u e o f t h e e s c r o w a g e n t ' s a c t i n g a s h i s a g e n t i n r e c e i v i n g t h e e s c r o w f u n d s o r b y v i r t u e o f p e t i t i o n e r ' s r e c e i p t o f a p r o p e r t y i n t e r e s t i n t h e e s c r o w a c c o u n t ) o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f t h e s a l e p r o c e e d s . S e e W i l l i a m s v . U n i t e d S t a t e s , 2 1 9 F . 2 d 5 2 3 ( 5 t h C i r . 1 9 5 5 ) ( t a x p a y e r s w h o s o l d s t a n d i n g t i m b e r a n d h a d s a l e p r o c e e d s p l a c e d i n a n e s c r o w a c c o u n t w e r e i n c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f t h e p r o c e e d s a t t h e t i m e o f t h e s a l e ) . U n d e r s u c h a n a n a l y s i s , h o w e v e r , i t m i g h t b e d i f f i c u l t f o r a n y d e f e r r e d e x c h a n g e i n v o l v i n g a n e s c r o w a c c o u n t t o q u a l i f y u n d e r s e c . 1 0 3 1 , b e c a u s e ( 1 ) t h e a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t m i g h t i n d i c a t e a s a l e r a t h e r t h a n a n e x c h a n g e , a n d ( 2 ) t h e p r o p e r t y i n t e r e s t a c t u a l l y o r c o n s t r u c t i v e l y r e c e i v e d a t t h e c o m m e n c e m e n t o f t h e d e f e r r e d e x c h a n g e w o u l d n o t n e c e s s a r i l y b e l i k e k i n d t o t h e p r o p e r t y r e l i n q u i s h e d . S e e 2 B i t t k e r & L o k k e n , F e d e r a l T a x a t i o n o f I n c o m e , E s t a t e s a n d G i f t s , p a r . 4 4 . 2 . 5 ( 3 d e d . 2 0 0 0 ) . T o m i t i g a t e s u c h p r o b l e m s , s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s v a r i o u s s a f e h a r b o r s . S e e i d . O n e o f t h e s e s a f e h a r b o r s p r o v i d e s t h a t i n t h e c a s e o f a d e f e r r e d e x c h a n g e , t h e t a x p a y e r i s n o t i n a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f m o n e y o r p r o p e r t y m e r e l y b e c a u s e c a s h o r a c a s h e q u i v a l e n t i s h e l d i n a " q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t o r i n a q u a l i f i e d t r u s t . " S e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . e x c h a n g e . S e e s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i ) , ( i v ) , I n c o m e T a x R e g s . 5 A c c o r d i n g l y , i n s u c h a c i r c u m s t a n c e , i f a l l o t h e r c o n d i t i o n s o f s e c t i o n 4 5 3 a r e s a t i s f i e d , t h e t a x p a y e r m u s t r e c o g n i z e a n y g a i n o r l o s s f r o m s u c h a d e f e r r e d e x c h a n g e p u r s u a n t t o t h e i n s t a l l m e n t s a l e r u l e s o f s e c t i o n 4 5 3 . - 1 6 - 6 I n p a r t i c u l a r , r e s p o n d e n t h a s n o t d i s p u t e d t h a t t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n w a s a d e f e r r e d e x c h a n g e w i t h i n t h e m e a n i n g o f t h e r e g u l a t i o n s , w h i c h d e f i n e a d e f e r r e d e x c h a n g e a s : a n e x c h a n g e i n w h i c h , p u r s u a n t t o a n a g r e e m e n t , t h e t a x p a y e r t r a n s f e r s p r o p e r t y h e l d f o r p r o d u c t i v e u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s o r f o r i n v e s t m e n t * * * a n d s u b s e q u e n t l y r e c e i v e s p r o p e r t y t o b e h e l d e i t h e r f o r p r o d u c t i v e u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s o r f o r i n v e s t m e n t * * * [ S e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . ] N o r h a s r e s p o n d e n t d i s p u t e d t h a t t h e e s c r o w a c c o u n t u s e d i n t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n w a s a " q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t " w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . , w h i c h d e f i n e s a " q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t " a s : a n e s c r o w a c c o u n t w h e r e i n - - ( A ) T h e e s c r o w h o l d e r i s n o t t h e t a x p a y e r o r a d i s q u a l i f i e d p e r s o n ( a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h ( k ) o f t h i s s e c t i o n ) , a n d ( B ) T h e e s c r o w a g r e e m e n t e x p r e s s l y l i m i t s t h e t a x p a y e r ' s r i g h t s t o r e c e i v e , p l e d g e , b o r r o w , o r o t h e r w i s e o b t a i n t h e b e n e f i t s o f t h e c a s h o r c a s h ( c o n t i n u e d . . . ) H e r e , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t b e c a u s e t h e y h a v e m e t a l l o p e r a t i v e c o n d i t i o n s f o r t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) a n d ( j ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . , a n d o f s e c t i o n 4 5 3 , b y o p e r a t i o n o f l a w t h e y h a v e n o a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f p r o p e r t y i n 1 9 9 4 , a n d , u n d e r t h e r u l e s c o o r d i n a t i n g g a i n r e c o g n i t i o n u n d e r s e c t i o n s 4 5 3 a n d 1 0 3 1 , t h e y a r e n o t r e q u i r e d t o r e c o g n i z e i n c o m e i n 1 9 9 4 . R e s p o n d e n t t a k e s i s s u e w i t h o n l y o n e o p e r a t i v e c o n d i t i o n r e l a t i v e t o p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t - - t h a t p e t i t i o n e r h a d t h e r e q u i s i t e b o n a f i d e i n t e n t t o e n t e r i n t o a d e f e r r e d e x c h a n g e a t t h e b e g i n n i n g o f t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n . 6 - 1 7 - 6 ( . . . c o n t i n u e d ) e q u i v a l e n t h e l d i n t h e e s c r o w a c c o u n t a s p r o v i d e d i n p a r a g r a p h ( g ) ( 6 ) o f t h i s s e c t i o n . F u r t h e r m o r e , r e s p o n d e n t h a s n o t c o n t e n d e d t h a t t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n f a i l s t o m e e t a n y o f t h e c o n d i t i o n s f o r a p p l i c a t i o n o f s e c . 4 5 3 , o t h e r t h a n a s r e l a t e t o t h e s a t i s f a c t i o n o f t h e b o n a f i d e i n t e n t r e q u i r e m e n t o f s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i v ) , I n c o m e T a x R e g s . A c c o r d i n g l y , w e t u r n t o c o n s i d e r a t i o n o f t h a t i s s u e . D . B o n a F i d e I n t e n t T e s t S e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i v ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s : B o n a f i d e i n t e n t r e q u i r e m e n t . T h e p r o v i s i o n s o f p a r a g r a p h s ( j ) ( 2 ) ( i ) a n d ( i i ) o f t h i s s e c t i o n [ w h i c h c o o r d i n a t e g a i n r e c o g n i t i o n r u l e s u n d e r s e c t i o n s 4 5 3 a n d 1 0 3 1 w i t h r e s p e c t t o a d e f e r r e d e x c h a n g e i n v o l v i n g a q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t , q u a l i f i e d t r u s t , o r q u a l i f i e d i n t e r m e d i a r y ] d o n o t a p p l y u n l e s s t h e t a x p a y e r h a s a b o n a f i d e i n t e n t t o e n t e r i n t o a d e f e r r e d e x c h a n g e a t t h e b e g i n n i n g o f t h e e x c h a n g e p e r i o d . A t a x p a y e r w i l l b e t r e a t e d a s h a v i n g a b o n a f i d e i n t e n t o n l y i f i t i s r e a s o n a b l e t o b e l i e v e , b a s e d o n a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s a s o f t h e b e g i n n i n g o f t h e e x c h a n g e p e r i o d , t h a t l i k e - k i n d r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i l l b e a c q u i r e d b e f o r e t h e e n d o f t h e e x c h a n g e p e r i o d . I n a r g u i n g t h a t p e t i t i o n e r l a c k e d t h e r e q u i s i t e b o n a f i d e i n t e n t , r e s p o n d e n t t a k e s i s s u e o n l y w i t h w h e t h e r i t w a s r e a s o n a b l e f o r p e t i t i o n e r t o b e l i e v e t h a t t h e p r o p e r t y h e r e l i n q u i s h e d a n d t h e p r o p e r t i e s h e r e c e i v e d i n t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n w e r e o f l i k e k i n d w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 . R e s p o n d e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r o t h e r w i s e f a i l e d t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i v ) , I n c o m e - 1 8 - 7 F o r i n s t a n c e , r e s p o n d e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t r e a s o n a b l y b e l i e v e t h a t h e w o u l d a c q u i r e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n t h e r e q u i s i t e 1 8 0 - d a y p e r i o d . T a x R e g s . ( t h e b o n a f i d e i n t e n t t e s t ) . 7 A c c o r d i n g l y , w e f o c u s o u r i n q u i r y o n t h a t a s p e c t o f t h e b o n a f i d e i n t e n t t e s t . O n r e p l y b r i e f , r e s p o n d e n t a r g u e s a s f o l l o w s : H e r e , p e t i t i o n e r ' s i n t e n t w a s a l w a y s t o a c q u i r e p r e c i s e l y t h e t y p e o f r e p l a c e m e n t p r o p e r t y h e u l t i m a t e l y a c q u i r e d . T h e r e i s n o e v i d e n c e a n y w h e r e i n t h e r e c o r d t o s u g g e s t t h a t p e t i t i o n e r i n t e n d e d t o a c q u i r e a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a n y t h i n g b u t a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n t i m b e r l a n d . S i n c e t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s a n d t h e r e l i n q u i s h e d p r o p e r t y a r e n o t l i k e k i n d , p e t i t i o n e r ' s i n t e n t f r o m t h e o u t s e t w a s t o a c q u i r e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y t h a t w a s n o t o f l i k e k i n d w i t h t h e r e l i n q u i s h e d p r o p e r t y a n d T r e a s . R e g . s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i v ) d o e s n o t a p p l y . T h e r e g u l a t i o n d o e s n o t a d d r e s s t h e s i t u a t i o n s u c h a s h e r e w h e r e t h e t a x p a y e r a c t u a l l y a c q u i r e s t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y h e i n t e n d e d t o a c q u i r e a n d w h i c h d o e s n o t q u a l i f y a s l i k e k i n d w i t h t h e r e l i n q u i s h e d p r o p e r t y . R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t i s a t o d d s w i t h t h e b o n a f i d e i n t e n t t e s t a s d e s c r i b e d i n h i s o w n r e g u l a t i o n s , w h i c h r e q u i r e s o n l y t h a t i t b e " r e a s o n a b l e t o b e l i e v e " t h a t l i k e - k i n d r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i l l b e a c q u i r e d w i t h i n t h e r e q u i s i t e e x c h a n g e p e r i o d . S e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) ( 2 ) ( i v ) , I n c o m e T a x R e g s . A s e x p l a i n e d i n g r e a t e r d e t a i l b e l o w , w e c o n c l u d e t h a t a t t h e c o m m e n c e m e n t o f t h e e x c h a n g e p e r i o d f o r t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n , p e t i t i o n e r h a d a b o n a f i d e i n t e n t t h a t h e w o u l d s a t i s f y t h e l i k e - k i n d d e f e r r e d e x c h a n g e r e q u i r e m e n t s . T h i s c o n c l u s i o n i s b o l s t e r e d b y t h e f a c t t h a t r e s p o n d e n t h a s - 1 9 - d e t e r m i n e d n o n e g l i g e n c e p e n a l t y o r o t h e r p e n a l t y w i t h r e g a r d t o t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n , f r o m w h i c h w e i n f e r t h a t r e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t p e t i t i o n e r s h a d r e a s o n a b l e c a u s e a n d a c t e d i n g o o d f a i t h i n t r e a t i n g t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n a s a t a x - d e f e r r e d l i k e - k i n d e x c h a n g e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 . S e e s e c . 6 6 6 4 ( c ) ( 1 ) ( n o a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y i s t o b e i m p o s e d t o t h e e x t e n t t h e r e w a s r e a s o n a b l e c a u s e a n d t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h ) . E . A p p l i c a t i o n o f t h e B o n a F i d e I n t e n t T e s t I n O r e g o n L u m b e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 2 0 T . C . 1 9 2 ( 1 9 5 3 ) , t h e t a x p a y e r c o n v e y e d t o t h e U n i t e d S t a t e s c e r t a i n l a n d a d j o i n i n g n a t i o n a l f o r e s t s i n O r e g o n a n d c o n t a i n i n g a s p e c i f i e d a m o u n t o f s t a n d i n g t i m b e r . I n e x c h a n g e , t h e U n i t e d S t a t e s g r a n t e d t h e t a x p a y e r t h e r i g h t t o c u t a n d r e m o v e n a t i o n a l f o r e s t t i m b e r o f e q u a l v a l u e o n a c r e a g e t o b e d e f i n i t e l y d e s i g n a t e d b y t h e n a t i o n a l f o r e s t o f f i c e r b e f o r e c u t t i n g . T h i s C o u r t c o n c l u d e d t h a t u n d e r O r e g o n S t a t e l a w , b e c a u s e a n a g r e e m e n t t o c u t a n d r e m o v e s t a n d i n g t i m b e r f r o m t h e l a n d i m m e d i a t e l y o r w i t h i n a r e a s o n a b l e t i m e w a s a n a g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f g o o d s o n l y , t h e p r o p e r t y r i g h t s a c q u i r e d u n d e r t h e a g r e e m e n t w e r e p e r s o n a l t y . S e e i d . a t 1 9 6 . A c c o r d i n g l y , t h i s C o u r t h e l d t h a t t h e t a x p a y e r ' s e x c h a n g e w a s o f r e a l t y f o r p e r s o n a l t y a n d w a s t h u s n o t a n e x c h a n g e o f p r o p e r t i e s o f l i k e k i n d . S e e i d . - 2 0 - N o t i n g t h a t s o m e O r e g o n c a s e l a w a r g u a b l y s u p p o r t e d a c o n t r a r y v i e w t h a t a s a l e o f s t a n d i n g t i m b e r i s d e e m e d t o b e a c o n v e y a n c e o f a n e s t a t e u p o n c o n d i t i o n s u b s e q u e n t , t h i s C o u r t s t a t e d : A r g u e n d o , i f , f r o m t h e r e c o r d , w e w e r e a b l e t o f i n d a n d h o l d t h a t t h e s t a n d i n g t i m b e r w a s r e a l t y i n t h e h a n d s o f t h e p e t i t i o n e r , w e m u s t n e v e r t h e l e s s r e a c h t h e s a m e c o n c l u s i o n a s a b o v e f o r t h e r e a s o n s s t a t e d b e l o w . * * * * * * * * * * p e t i t i o n e r e x c h a n g e d a f e e s i m p l e t i t l e f o r a l i m i t e d r i g h t t o c u t a n d r e m o v e s t a n d i n g t i m b e r . I t i s o u r c o n c l u s i o n t h a t t h e r i g h t t o c u t a n d r e m o v e s t a n d i n g t i m b e r i s s o i n t r i n s i c a l l y d i f f e r e n t f r o m a f e e i n l a n d t h a t a n e x c h a n g e o f o n e f o r t h e o t h e r i s n o t a n e x c h a n g e o f l i k e p r o p e r t y w i t h i n * * * [ t h e m e a n i n g o f t h e p r e d e c e s s o r s t a t u t e t o s e c t i o n 1 0 3 1 ] . [ I d . a t 1 9 7 . ] P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t O r e g o n L u m b e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i s d i s t i n g u i s h a b l e b e c a u s e u n d e r G e o r g i a S t a t e l a w , b o t h s e t s o f p r o p e r t y i n v o l v e d i n p e t i t i o n e r ' s e x c h a n g e c o n s t i t u t e d r e a l t y . F u r t h e r m o r e , p e t i t i o n e r s a r g u e , t h e a b o v e - q u o t e d s t a t e m e n t s f r o m O r e g o n L u m b e r a r e d i c t a a n d t h u s n o t c o n t r o l l i n g . W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r s t h a t u n d e r G e o r g i a S t a t e l a w , t h e p r e v a i l i n g v i e w a p p e a r s t o b e t h a t a c o n v e y a n c e o f s t a n d i n g t i m b e r , t o b e s e v e r e d b y t h e b u y e r , g e n e r a l l y c o n s t i t u t e s a t r a n s f e r o f r e a l p r o p e r t y . S e e S m i t h v . A l e x a n d e r & B l a n d , 1 4 8 S . E . 9 8 ( G a . 1 9 2 9 ) ; M c L e n d o n B r o s . v . F i n c h , 5 8 S . E . 6 9 0 , 6 9 1 - 6 9 2 ( G a . 1 9 0 9 ) ; M c R a e v . S t i l l w e l l , 3 6 S . E . 6 0 4 ( G a . 1 9 0 0 ) ; C h a v e r s - 2 1 - 8 S o m e G e o r g i a c a s e l a w a r g u a b l y s u p p o r t s r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t t h e p r o p e r t y p e t i t i o n e r r e l i n q u i s h e d c o n s t i t u t e d p e r s o n a l t y . I n J o h n s o n v . T r u i t t , 5 0 S . E . 1 3 5 , 1 3 6 ( G a . 1 9 0 5 ) , t h e c o n t r a c t u a l r i g h t o f a p u r c h a s e r t o c u t s t a n d i n g t i m b e r w i t h i n 1 2 m o n t h s w a s r e f e r r e d t o a s " m e r e l y a l i c e n s e t o c u t a n d r e m o v e t h e t i m b e r f o r t h e p u r p o s e s s t a t e d , d u r i n g t h e t i m e f i x e d i n t h e c o n t r a c t . " S e e a l s o G r a h a m v . W e s t , 5 5 S . E . 9 3 1 ( G a . 1 9 0 6 ) ( s a l e o f s t a n d i n g t i m b e r w h e r e t h e g r o w i n g t r e e s a r e t o r e m a i n i n t h e s o i l f o r a f i x e d t i m e o r i n d e f i n i t e l y c o n c e r n s a n i n t e r e s t i n t h e l a n d , b u t i f t h e t r e e s a r e t o b e i m m e d i a t e l y s e v e r e d a n d c a r r i e d a w a y , t h e s a l e i s o f p e r s o n a l p r o p e r t y ) . I n N o r t h G a . C o . v . B e b e e , 5 7 S . E . 8 7 3 , 8 7 4 ( G a . 1 9 0 7 ) , t h e G e o r g i a S u p r e m e C o u r t c i t e d J o h n s o n v . T r u i t t , s u p r a , w i t h a p p r o v a l f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t " t h e o w n e r o f t h e l a n d m a y c o n v e y a r i g h t t o c u t a n d r e m o v e t i m b e r w i t h i n a s p e c i f i e d t i m e , i n w h i c h c a s e t h e a b s o l u t e t i t l e t o t h e t i m b e r d e s c r i b e d d o e s n o t p a s s t o t h e p u r c h a s e r , b u t o n l y a l i c e n s e t o u s e i t f o r t h e p u r p o s e s t a t e d , d u r i n g t h e p e r i o d s p e c i f i e d i n t h e c o n t r a c t . " T o t h e s a m e e f f e c t , s e e a l s o S e a b o l t v . C h r i s t i a n , 6 0 S . E . 2 d 5 4 0 , 5 4 3 ( G a . C t . A p p . 1 9 5 0 ) ; P o p e v . B a r n e t t , 1 6 3 S . E . 5 1 7 , 5 1 8 ( G a . C t . A p p . 1 9 3 2 ) . I n C a m p v . H o r t o n , 6 3 S . E . 3 5 1 , 3 5 3 ( G a . 1 9 0 9 ) , t h e G e o r g i a S u p r e m e C o u r t r e v i e w e d o t h e r G e o r g i a p r e c e d e n t s t o c o n t r a r y e f f e c t a n d c o n c l u d e d t h a t t h e a b o v e - q u o t e d l a n g u a g e f r o m J o h n s o n v . T r u i t t , s u p r a , w a s " n o t e s s e n t i a l t o t h e d e c i s i o n o f t h e c a s e o r t h e c o r r e c t n e s s o f t h e j u d g m e n t " . S e e a l s o C h a v e r s v . K e n t D i v e r s i f i e d P r o d s . , I n c . , 3 8 9 S . E . 2 d 2 6 1 , 2 6 3 ( G a . C t . A p p . 1 9 8 9 ) ( d i c t a i n J o h n s o n v . T r u i t t , s u p r a , i s n o t c o n t r o l l i n g ) . I n s h o r t , o n t h e i s s u e o f w h e t h e r a n a g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f g r o w i n g t r e e s i s a c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f a n i n t e r e s t i n l a n d , G e o r g i a S t a t e l a w i s l e s s t h a n a s e a m l e s s w e b o f j u r i s p r u d e n c e . I n t h i s r e g a r d , G e o r g i a S t a t e l a w i s n o t u n i q u e . W i t h r e g a r d t o t h i s l e g a l i s s u e , a m o n g t h e v a r i o u s S t a t e s " T h e r e i s c o n s i d e r a b l e d i f f e r e n c e o f o p i n i o n , o f t e n i n t h e s a m e j u r i s d i c t i o n , * * * u n d o u b t e d l y d u e t o d i v e r s e t h e o r i e s o f t h e c o u r t s w i t h r e s p e c t t o t h e e x a c t n a t u r e o f s t a n d i n g t r e e s . " D a v i s , A n n o t a t i o n , S a l e o r C o n t r a c t f o r S a l e o f S t a n d i n g T i m b e r a s W i t h i n P r o v i s i o n s o f S t a t u t e o f F r a u d s R e s p e c t i n g S a l e o r C o n t r a c t o f S a l e o f R e a l P r o p e r t y , 7 A . L . R . 2 d 5 1 7 , 5 1 8 ( 1 9 4 9 ) . v . K e n t D i v e r s i f i e d P r o d s . , I n c . , 3 8 9 S . E . 2 d 2 6 1 , 2 6 2 - 2 6 3 ( G a . C t . A p p . 1 9 8 9 ) . 8 - 2 2 - 9 I n p e r t i n e n t p a r t , s e c . 1 . 1 0 3 1 ( a ) - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s a s f o l l o w s : ( b ) D e f i n i t i o n o f " l i k e k i n d . " A s u s e d i n s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) , t h e w o r d s " l i k e k i n d " h a v e r e f e r e n c e t o t h e n a t u r e o r c h a r a c t e r o f t h e p r o p e r t y a n d n o t t o i t s g r a d e o r q u a l i t y . O n e k i n d o r c l a s s o f p r o p e r t y m a y n o t , u n d e r t h a t s e c t i o n , b e e x c h a n g e d f o r p r o p e r t y o f a d i f f e r e n t k i n d o r c l a s s . T h e f a c t t h a t a n y r e a l e s t a t e i n v o l v e d i s i m p r o v e d o r u n i m p r o v e d i s n o t m a t e r i a l , f o r t h a t f a c t r e l a t e s o n l y t o t h e g r a d e o r q u a l i t y o f t h e p r o p e r t y a n d n o t t o i t s k i n d o r c l a s s . U n p r o d u c t i v e r e a l e s t a t e h e l d b y o n e o t h e r t h a n a d e a l e r f o r f u t u r e u s e o r f u t u r e r e a l i z a t i o n o f t h e i n c r e m e n t i n v a l u e i s h e l d f o r i n v e s t m e n t a n d n o t p r i m a r i l y f o r s a l e . * * * ( c ) E x a m p l e s o f e x c h a n g e s o f p r o p e r t y o f a " l i k e k i n d . " N o g a i n o r l o s s i s r e c o g n i z e d i f * * * ( c o n t i n u e d . . . ) I n a r g u i n g t h a t t h e p r o p e r t i e s a r e o f l i k e k i n d , p e t i t i o n e r s r e l y i n p a r t o n C o m m i s s i o n e r v . C r i c h t o n , 1 2 2 F . 2 d 1 8 1 ( 5 t h C i r . 1 9 4 1 ) , w h i c h h e l d t h a t a n u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n m i n e r a l r i g h t s o n u n i m p r o v e d c o u n t r y l a n d w a s o f l i k e k i n d t o u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n i m p r o v e d c i t y l o t s . P e t i t i o n e r s c i t e C r i c h t o n f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t s e c t i o n 1 0 3 1 i s t o b e l i b e r a l l y c o n s t r u e d t o e f f e c t l e g i s l a t i v e i n t e n t a n d t h a t t h e o n l y d i s t i n c t i o n t h a t w o u l d j u s t i f y d i s q u a l i f i c a t i o n m u s t b e " t h e b r o a d o n e b e t w e e n c l a s s e s a n d c h a r a c t e r s o f p r o p e r t i e s , f o r i n s t a n c e , b e t w e e n r e a l a n d p e r s o n a l p r o p e r t y . " I d . a t 1 8 2 ; s e e a l s o s e c . 1 . 1 0 3 1 ( a ) - 1 , I n c o m e T a x R e g s . 9 P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t - 2 3 - 9 ( . . . c o n t i n u e d ) ( 2 ) a t a x p a y e r w h o i s n o t a d e a l e r i n r e a l e s t a t e e x c h a n g e s c i t y r e a l e s t a t e f o r a r a n c h o r f a r m , o r e x c h a n g e s a l e a s e h o l d o f a f e e w i t h 3 0 y e a r s o r m o r e t o r u n f o r r e a l e s t a t e , o r e x c h a n g e s i m p r o v e d r e a l e s t a t e f o r u n i m p r o v e d r e a l e s t a t e * * * 1 0 I n K o c h v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 5 4 , 6 5 ( 1 9 7 8 ) , t h i s C o u r t s t a t e d t h a t s e c . 1 0 3 1 r e q u i r e s a c o m p a r i s o n o f a l l f a c t o r s b e a r i n g u p o n t h e " n a t u r e a n d c h a r a c t e r " o f t h e e x c h a n g e d p r o p e r t i e s a s o p p o s e d t o t h e i r " g r a d e o r q u a l i t y . " T h e s e f a c t o r s i n c l u d e " t h e r e s p e c t i v e i n t e r e s t s i n t h e p h y s i c a l p r o p e r t i e s , t h e n a t u r e o f t h e t i t l e c o n v e y e d , t h e r i g h t s o f t h e p a r t i e s , [ a n d ] t h e d u r a t i o n o f t h e i n t e r e s t s " . I d . u n d e r C r i c h t o n , " t h e c o n v e y a n c e o f a n e n t i r e i n t e r e s t i n a d e l i n e a t e d n a t u r a l r e s o u r c e t r e a t e d a s r e a l p r o p e r t y u n d e r s t a t e l a w c o n s t i t u t e s l i k e k i n d p r o p e r t y * * * w h e n e x c h a n g e d f o r o t h e r r e a l p r o p e r t y i n t e r e s t s . " I n s u p p o r t o f t h e i r p o s i t i o n , p e t i t i o n e r s a l s o c i t e R e v . R u l . 6 8 - 3 3 1 , 1 9 6 8 - 1 C . B . 3 5 2 ( l e a s e h o l d i n t e r e s t i n a p r o d u c i n g o i l l e a s e i s l i k e k i n d t o a n i m p r o v e d r a n c h ) , a n d R e v . R u l . 5 5 - 7 4 9 , 1 9 5 5 - 2 C . B . 2 9 5 ( p e r p e t u a l w a t e r r i g h t s a r e l i k e k i n d t o l a n d ) . O n t h e o t h e r h a n d , n o t e v e r y e x c h a n g e o f r e a l p r o p e r t y i n t e r e s t s m e e t s t h e s e c t i o n 1 0 3 1 l i k e - k i n d r e q u i r e m e n t . S e e K o c h v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 5 4 , 6 5 ( 1 9 7 8 ) ( h o l d i n g t h a t r e a l e s t a t e s u b j e c t t o a l o n g - t e r m l e a s e i s l i k e k i n d t o r e a l e s t a t e n o t s o e n c u m b e r e d ) . 1 0 F o r i n s t a n c e , c a r v e d - o u t o i l p a y m e n t s , a l t h o u g h c h a r a c t e r i z e d a s r e a l p r o p e r t y u n d e r S t a t e l a w , a r e n o t l i k e k i n d t o a f e e i n t e r e s t i n r e a l e s t a t e . S e e F l e m i n g v . C o m m i s s i o n e r , - 2 4 - 1 1 N o t a b l y , t h i s c h a r a c t e r i z a t i o n o f s h o r t - t e r m l e a s e h o l d i n t e r e s t s d e r i v e s n o t f r o m a n y p a r t i c u l a r S t a t e l a w b u t f r o m n e g a t i v e i m p l i c a t i o n o f l o n g s t a n d i n g T r e a s u r y r e g u l a t i o n s w h i c h p r o v i d e t h a t a n e x c h a n g e o f a 3 0 - y e a r l e a s e f o r a f e e i n t e r e s t q u a l i f i e s a s a l i k e - k i n d e x c h a n g e u n d e r s e c . 1 0 3 1 . S e e s e c . 1 . 1 0 3 1 ( a ) - 1 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . 2 4 T . C . 8 1 8 , 8 2 3 - 8 2 4 ( 1 9 5 5 ) , r e v d . 2 4 1 F . 2 d 8 7 ( 5 t h C i r . 1 9 5 7 ) , r e v d . s u b n o m . C o m m i s s i o n e r v . P . G . L a k e , I n c . , 3 5 6 U . S . 2 6 0 ( 1 9 5 8 ) ; s e e a l s o C l e m e n t e , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 5 - 3 6 7 ( 8 - a c r e p a r c e l o f l a n d w a s n o t l i k e k i n d t o g r a v e l e x t r a c t i o n r i g h t s i n a n o t h e r p a r c e l o f l a n d ) . I n a d d i t i o n , f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 0 3 1 , a s h o r t - t e r m l e a s e h o l d o f r e a l p r o p e r t y i s n o t e q u i v a l e n t t o a f e e i n t e r e s t . S e e C a p r i , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 6 5 T . C . 1 6 2 , 1 8 1 - 1 8 2 ( 1 9 7 5 ) ; M a y D e p t . S t o r e s C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 T . C . 5 4 7 , 5 5 6 ( 1 9 5 1 ) ; S t a n d a r d E n v e l o p e M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 T . C . 4 1 , 4 8 ( 1 9 5 0 ) . 1 1 B e c a u s e o f t h e p o s t u r e o f t h i s c a s e , i t i s u n n e c e s s a r y , a n d w e d o n o t u n d e r t a k e , t o r e s o l v e t h e l e g a l i s s u e w h e t h e r t h e l i k e - k i n d r e q u i r e m e n t w a s s a t i s f i e d . I t s u f f i c e s t o f i n d , a s w e d o , t h a t p e t i t i o n e r h a d a b o n a f i d e i n t e n t t h a t t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n w o u l d m e e t t h e l i k e - k i n d e x c h a n g e r e q u i r e m e n t , t a k i n g i n t o a c c o u n t t h a t i t c o n s t i t u t e d a n e x c h a n g e o f r e a l t y f o r r e a l t y . O t h e r r e l e v a n t f a c t o r s i n d i c a t i n g t h a t p e t i t i o n e r h a d , a t t h e b e g i n n i n g o f t h e e x c h a n g e p e r i o d , a b o n a f i d e i n t e n t t h a t l i k e - k i n d p r o p e r t y w o u l d b e a c q u i r e d b e f o r e t h e e n d o f t h e 1 8 0 - - 2 5 - d a y e x c h a n g e p e r i o d i n c l u d e : ( 1 ) T h e a g r e e m e n t t h a t p e t i t i o n e r a n d R a y o n i e r e n t e r e d i n t o o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , e x p r e s s l y m a d e t h e t r a n s a c t i o n c o n d i t i o n e d o n " r e a s o n a b l e c o o p e r a t i o n a n d a t a x f r e e e x c h a n g e q u a l i f y i n g u n d e r S e c t i o n 1 0 3 1 " ; ( 2 ) p e t i t i o n e r u s e d a q u a l i f i e d e s c r o w a c c o u n t a n d a p r o p e r e s c r o w a g e n t a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( g ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; ( 3 ) p e t i t i o n e r i d e n t i f i e d a n d r e c e i v e d t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s w i t h i n t h e 4 5 - d a y a n d 1 8 0 - d a y p e r i o d s a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ; ( 4 ) p e t i t i o n e r t e s t i f i e d c r e d i b l y t h a t h e i n t e n d e d t o h a v e a l i k e - k i n d e x c h a n g e ; a n d ( 5 ) i n p l a n n i n g t h e t r a n s a c t i o n , p e t i t i o n e r r e l i e d o n a d v i c e f r o m a w e l l - k n o w n t i m b e r t a x a t i o n e x p e r t a n d f r o m h i s l o n g - t i m e a c c o u n t a n t . M o r e o v e r , a s p r e v i o u s l y m e n t i o n e d , r e s p o n d e n t h a s d e t e r m i n e d n o n e g l i g e n c e o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y i n r e g a r d t o t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n . F . C o n c l u s i o n I n l i g h t o f a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e s a t i s f i e d t h e b o n a f i d e i n t e n t t e s t a n d t h a t u n d e r s e c t i o n 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( j ) , I n c o m e T a x R e g s . , p e t i t i o n e r s h a d n o a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e r e c e i p t o f p r o p e r t y i n 1 9 9 4 f o r p u r p o s e s o f a p p l y i n g t h e i n s t a l l m e n t s a l e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 4 5 3 . W e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t p e t i t i o n e r s r e c o g n i z e d n o g a i n f r o m t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n i n 1 9 9 4 a n d t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n w a s i n e r r o r . - 2 6 - I n l i g h t o f t h i s h o l d i n g , i t i s u n n e c e s s a r y t o d e c i d e t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n q u a l i f i e s a s a l i k e - k i n d e x c h a n g e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d t h e p a r t i e s ' c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .