TAX COURT OPINION

Case: James H. Japhet
Docket Number: 6509-98
Judge: Colvin
Opinion Type: memo
Filed: 05/15/2000
Pages: 10

1 T h e s e c a s e s w e r e c o n s o l i d a t e d f o r t r i a l , b r i e f i n g , a n d o p i n i o n . T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 5 7 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J A M E S H . J A P H E T , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t J A M E S H . J A P H E T E N T E R P R I S E S , I N C . , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 6 5 0 9 - 9 8 , 6 5 1 0 - 9 8 . F i l e d M a y 1 5 , 2 0 0 0 . A . C h r i s H e i n r i c h s , f o r p e t i t i o n e r s . G e r a l d L . B r a n t l e y , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C O L V I N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' i n c o m e t a x a s f o l l o w s : 1 - 2 - J a m e s H . J a p h e t Y e a r D e f i c i e n c y 1 9 9 3 $ 1 3 , 6 3 6 J a m e s H . J a p h e t E n t e r p r i s e s , I n c . F Y E O c t . 3 1 D e f i c i e n c y 1 9 9 3 $ 1 3 , 4 2 9 T h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n a p a r t m e n t b u i l d i n g p e t i t i o n e r J a m e s H . J a p h e t E n t e r p r i s e s , I n c . , s o l d t o i t s s o l e s h a r e h o l d e r , p e t i t i o n e r J a m e s H . J a p h e t , o n A u g u s t 1 0 , 1 9 9 3 , w a s $ 1 0 6 , 0 0 0 , a s p e t i t i o n e r s c o n t e n d ; $ 1 3 9 , 9 0 0 , a s r e s p o n d e n t c o n t e n d s ; o r s o m e o t h e r a m o u n t . W e h o l d t h a t i t w a s $ 1 0 6 , 0 0 0 . A s a r e s u l t o f o u r h o l d i n g , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r J a m e s H . J a p h e t d i d n o t r e c e i v e a c o n s t r u c t i v e d i v i d e n d i n 1 9 9 3 o n t h e s a l e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g , a n d t h a t p e t i t i o n e r J a m e s H . J a p h e t E n t e r p r i s e s , I n c . , r e c o g n i z e d n o g a i n i n f i s c a l y e a r 1 9 9 3 o n t h a t s a l e . R e f e r e n c e s t o p e t i t i o n e r a r e t o J a m e s H . J a p h e t . R e f e r e n c e s t o p e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n a r e t o J a m e s H . J a p h e t E n t e r p r i s e s , I n c . S e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t d u r i n g t h e y e a r i n i s s u e . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . A . P e t i t i o n e r a n d P e t i t i o n e r C o r p o r a t i o n P e t i t i o n e r r e s i d e d i n S a n A n t o n i o , T e x a s , w h e n h e f i l e d h i s - 3 - p e t i t i o n i n t h e s e c a s e s . P e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n h a d i t s p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s i n S a n A n t o n i o , T e x a s , d u r i n g t h e y e a r i n i s s u e a n d w h e n i t f i l e d t h e p e t i t i o n . P e t i t i o n e r i s ( a n d w a s i n t h e y e a r i n i s s u e ) t h e p r e s i d e n t o f p e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n . P e t i t i o n e r i n c o r p o r a t e d p e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n i n T e x a s o n N o v e m b e r 1 , 1 9 7 7 . P e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n u s e s t h e a c c r u a l m e t h o d o f a c c o u n t i n g . P e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n h a s p r i m a r i l y b e e n i n v o l v e d i n t h e c o n s t r u c t i o n a n d s a l e o f r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e s i n c e i t w a s f o r m e d . B . P e t i t i o n e r C o r p o r a t i o n ' s S a l e o f t h e A p a r t m e n t B u i l d i n g t o P e t i t i o n e r O n A u g u s t 1 0 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n s o l d p e t i t i o n e r a f o u r - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g ) l o c a t e d a t 7 5 1 9 W i n d s o r O a k s , S a n A n t o n i o , T e x a s , f o r $ 1 0 5 , 4 6 5 . P e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n ' s a d j u s t e d t a x b a s i s i n t h e b u i l d i n g w a s $ 1 0 5 , 4 6 5 o n t h e d a t e o f s a l e . T h e s a l e p r i c e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g e q u a l e d i t s v a l u e o n p e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n ' s b o o k s , c o m p u t e d a s f o l l o w s : B u i l d i n g c o s t s $ 1 2 6 , 6 6 8 L a n d c o s t s + 8 , 2 2 4 L e s s d e p r e c i a t i o n ( 2 9 , 4 2 7 ) N e t b o o k v a l u e 1 0 5 , 4 6 5 P e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n b u i l t t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g i n 1 9 8 5 . I t h a s t w o a p a r t m e n t s w i t h t h r e e b e d r o o m s a n d t w o b a t h s , a n d t w o a p a r t m e n t s w i t h t w o b e d r o o m s a n d o n e b a t h . I t s e x t e r i o r w a l l s - 4 - a r e a b o u t 1 9 - p e r c e n t b r i c k . O P I N I O N A . T h e F a i r M a r k e t V a l u e o f t h e A p a r t m e n t B u i l d i n g W e m u s t d e c i d e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g t r a n s f e r r e d b y p e t i t i o n e r c o r p o r a t i o n t o p e t i t i o n e r o n A u g u s t 1 0 , 1 9 9 3 . F a i r m a r k e t v a l u e i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; P r o p s t r a v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 0 F . 2 d 1 2 4 8 , 1 2 5 1 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 1 , G i f t T a x R e g s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g w a s $ 1 3 9 , 9 0 0 o n A u g u s t 1 0 , 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 1 0 6 , 0 0 0 . B . E x p e r t W i t n e s s e s B o t h p a r t i e s r e l i e d o n e x p e r t w i t n e s s e s . W e m a y a c c e p t o r r e j e c t e x p e r t t e s t i m o n y a c c o r d i n g t o o u r o w n j u d g m e n t , a n d w e m a y b e s e l e c t i v e i n d e c i d i n g w h a t p a r t s o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n , i f a n y , w e a c c e p t . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . M a r t y n C . G l e n ( G l e n ) a n d J a c k L . W o l f f ( W o l f f ) t e s t i f i e d f o r p e t i t i o n e r s . E d w i n A . K u r e k ( K u r e k ) t e s t i f i e d f o r r e s p o n d e n t . T h e e x p e r t s a g r e e d t h a t t h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d w a s t h e b e s t - 5 - m e t h o d f o r e s t i m a t i n g t h e v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g . G l e n a n d K u r e k e a c h u s e d 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s a s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . G l e n a l s o u s e d 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s a s a c o m p a r a b l e p r o p e r t y . T h e s a l e s d a t e s a n d s a l e s p r i c e s o f t h e t h r e e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , a n d t h e s a l e s d a t e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g a t i s s u e , w e r e a s f o l l o w s : P r o p e r t y S a l e s d a t e a n d p r i c e C o m p a r a b l e s a l e s 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s M a y 1 9 9 3 - - $ 1 4 0 , 6 7 0 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s M a y 1 9 9 3 - - $ 1 3 9 , 6 6 0 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s F e b . 1 9 9 3 - - $ 6 3 , 0 0 0 A p a r t m e n t b u i l d i n g a t i s s u e 7 5 1 9 W i n d s o r O a k s A u g . 1 0 , 1 9 9 3 - - $ 1 0 5 , 4 6 5 T h e o p i n i o n s o f p e t i t i o n e r s ' a n d r e s p o n d e n t ' s e x p e r t s a n d t h e p o s i t i o n s o f t h e p a r t i e s a s t o t h e v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g a t i s s u e o n A u g u s t 1 0 , 1 9 9 3 , a r e a s f o l l o w s : - 6 - C o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d I n c o m e m e t h o d C o s t m e t h o d E s t i m a t e d v a l u e P e t i t i o n e r s ' r e t u r n s , p e t i t i o n s , a n d b r i e f - - - - - - 1 $ 1 0 6 , 0 0 0 D e f i c i e n c y n o t i c e s a n d a n s w e r s - - - - - - 1 3 9 , 9 0 0 P e t i t i o n e r s ' e x p e r t G l e n $ 1 0 6 , 0 0 0 $ 1 0 4 , 3 9 0 $ 1 0 6 , 4 0 3 1 0 6 , 0 0 0 R e s p o n d e n t ' s e x p e r t K u r e k 1 3 9 , 9 0 0 1 3 8 , 7 0 0 1 4 7 , 0 0 0 1 3 9 , 9 0 0 1 P e t i t i o n e r s r e p o r t e d o n t h e i r r e t u r n s a n d a s s e r t e d i n t h e p e t i t i o n s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g w a s $ 1 0 5 , 4 6 5 . O n b r i e f , t h e y c o n t e n d t h a t i t s v a l u e w a s $ 1 0 6 , 0 0 0 . C . P e t i t i o n e r s ' E x p e r t s 1 . W o l f f W o l f f a p p r a i s e d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g i n A u g u s t 1 9 9 1 f o r N C N B B a n k f o r r e f i n a n c i n g p u r p o s e s . H e e s t i m a t e d t h a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 8 5 , 0 0 0 . H e u s e d 7 5 2 7 W i n d s o r O a k s a s a c o m p a r a b l e p r o p e r t y . 7 5 2 7 W i n d s o r O a k s h a d t h e s a m e s i z e a n d n u m b e r o f r e n t a l u n i t s a s t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g a n d w a s s o l d i n J a n u a r y 1 9 9 1 f o r $ 7 9 , 0 0 0 . W o l f f t e s t i f i e d t h a t t h e v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g c o u l d r e a s o n a b l y h a v e i n c r e a s e d t o $ 1 0 6 , 0 0 0 i n 1 9 9 3 . 2 . G l e n G l e n i n s p e c t e d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g i n M a y 1 9 9 7 . H e e s t i m a t e d t h a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 1 0 6 , 0 0 0 a s o f A u g u s t - 7 - 1 0 , 1 9 9 3 . G l e n e s t i m a t e d t h a t 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s w e r e w o r t h m o r e t h a n t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g b e c a u s e , f o r e x a m p l e , t h e b u i l d i n g s a t 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s b o t h h a d e x t e r i o r l i g h t i n g a n d a s e p a r a t e , o f f s t r e e t p a r k i n g l o t w i t h d e s i g n a t e d p a r k i n g s p a c e s , a n d e a c h h a d a t w o - d o o r c o m m u n a l e n t r y , w h i c h o f f e r s m o r e s e c u r i t y f o r t e n a n t s . I n c o n t r a s t , t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g d i d n o t h a v e e x t e r i o r l i g h t i n g , h a d o n e d o o r t o e a c h o f i t s f o u r u n i t s , h a d n o s e - i n p a r k i n g o f f t h e s t r e e t , a n d h a d a s i g n i f i c a n t l y s m a l l e r p a r k i n g a r e a t h a n d i d t h e p a r k i n g l o t s o f 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s . G l e n a l s o s a i d t h a t 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s w e r e w o r t h m o r e b e c a u s e t h e y h a d l a r g e r l i v i n g a r e a s , t w o o f t h e i r f o u r r e n t a l u n i t s w e r e l a r g e r t h a n t h e r e n t a l u n i t s i n t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g , t h e y w e r e 2 y e a r s n e w e r t h a n t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g , a n d t h e y h a d a s s u m a b l e f i n a n c i n g . G l e n t e s t i f i e d t h a t t h e a v e r a g e i n c r e a s e i n r e s i d e n t i a l p r o p e r t y v a l u e s i n S a n A n t o n i o f r o m 1 9 9 1 t o 1 9 9 3 w a s 2 1 p e r c e n t . B a s e d o n W o l f f ' s e s t i m a t e t h a t t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g w a s w o r t h $ 8 5 , 0 0 0 i n 1 9 9 1 , a n d G l e n ' s e s t i m a t e t h a t i t w a s w o r t h $ 1 0 6 , 0 0 0 i n 1 9 9 3 , t h e v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g i n c r e a s e d b y 2 4 . 7 p e r c e n t . T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h G l e n ' s v a l u a t i o n o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g . G l e n e s t i m a t e d t h a t 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s w a s w o r t h l e s s t h a n - 8 - t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g b e c a u s e 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s h a d 2 , 7 6 8 s q u a r e f e e t a n d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g h a d 4 , 4 0 9 s q u a r e f e e t , a d i f f e r e n c e o f 3 7 p e r c e n t . D . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t - - K u r e k K u r e k e s t i m a t e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g w a s $ 1 3 9 , 9 0 0 a s o f A u g u s t 1 0 , 1 9 9 3 . H e i n s p e c t e d t h e p r o p e r t y i n M a y 1 9 9 6 a n d M a r c h 1 9 9 9 . K u r e k t e s t i f i e d t h a t 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s a n d 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s w e r e s o s i m i l a r t o t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g t h a t n o a d j u s t m e n t s t o t h e i r p r i c e s w e r e n e e d e d . H e t e s t i f i e d t h a t t h e g r e a t e r a e s t h e t i c a p p e a l o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g , a s c o m p a r e d t o t h e b o x l i k e a p p e a r a n c e o f 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s , o f f s e t s t h e a m o u n t o f a n y a d j u s t m e n t f o r t h e s m a l l e r a m o u n t o f e x t e r i o r b r i c k a n d t h e s m a l l e r a r e a f o r p a r k i n g . K u r e k a l s o s a i d t h a t 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s w a s n o t c o m p a r a b l e t o t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g b e c a u s e i t w a s o n l y a b o u t h a l f t h e s i z e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g . E . A n a l y s i s W e f i n d t h a t G l e n ' s a n d W o l f f ' s a n a l y s i s i s m o r e r e a s o n a b l e t h a n K u r e k ' s . G l e n e s t i m a t e d t h a t t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g a t i s s u e w a s w o r t h s u b s t a n t i a l l y m o r e t h a n 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s , w h i c h s o l d f o r $ 6 3 , 0 0 0 , b e c a u s e t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g a t i s s u e w a s l a r g e r . H e e s t i m a t e d t h a t i t w a s w o r t h s u b s t a n t i a l l y l e s s t h a n 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s b e c a u s e t h e a p a r t m e n t - 9 - 2 W o l f f t e s t i f i e d t h a t p r o p e r t i e s m a y n o t b e c o m p a r a b l e i f t h e y v a r y g r e a t l y i n s i z e , b u t h e d i d n o t s t a t e a n o p i n i o n o n w h e t h e r 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s a n d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g w e r e c o m p a r a b l e . b u i l d i n g w a s i n f e r i o r t o t h o s e b u i l d i n g s i n s e v e r a l w a y s . W e b e l i e v e G l e n r e a s o n a b l y a d j u s t e d f o r t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a n d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g . W e d i s a g r e e w i t h K u r e k ' s e s t i m a t e b e c a u s e h e d i d n o t a d e q u a t e l y c o n s i d e r t h o s e d i f f e r e n c e s , a n d b e c a u s e h e d i d n o t u s e 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s a s a c o m p a r a b l e . W o l f f ' s r e p o r t i s h e l p f u l b e c a u s e h e e s t i m a t e d i n 1 9 9 1 t h a t t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g w a s w o r t h $ 8 5 , 0 0 0 , a n d h e t e s t i f i e d t h a t i t c o u l d r e a s o n a b l y h a v e i n c r e a s e d i n v a l u e t o $ 1 0 6 , 0 0 0 i n 1 9 9 3 . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t G l e n ' s u s e o f 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s a s a c o m p a r a b l e p r o p e r t y c a u s e d h i m t o u n d e r v a l u e t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g . W e d i s a g r e e t h a t t h e p r o p e r t i e s a r e n o t c o m p a r a b l e . T h e a p a r t m e n t b u i l d i n g a n d 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s w e r e b o t h b u i l t i n 1 9 8 5 a n d a r e o f i d e n t i c a l c o n s t r u c t i o n . 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s , 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s , 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s , a n d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g e a c h h a v e f o u r r e s i d e n t i a l a p a r t m e n t s . 7 5 1 8 W i n d s o r O a k s i s m u c h s m a l l e r , b u t G l e n c o n s i d e r a t e d t h a t d i f f e r e n c e i n e s t i m a t i n g t h e v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g . P r o p e r t i e s n e e d n o t b e t h e s a m e s i z e t o b e u s e d a s c o m p a r a b l e s . 2 G l e n s u b t r a c t e d 1 0 p e r c e n t f r o m h i s e s t i m a t e o f t h e v a l u e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g c o m p a r e d t o 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 - 1 0 - W i n d s o r O a k s t o t a k e i n t o a c c o u n t t h e f a c t t h a t t h o s e b u i l d i n g s h a d a s s u m a b l e f i n a n c i n g . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t G l e n u n d e r v a l u e d t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g b e c a u s e G l e n d i d n o t c o m p u t e w h e t h e r a n a s s u m p t i o n w o u l d b e m o r e a d v a n t a g e o u s t h a n a c o n v e n t i o n a l m o r t g a g e , a n d b e c a u s e G l e n d i d n o t k n o w t h e i n t e r e s t r a t e s o n t h e a s s u m a b l e n o t e s o n t h e 7 6 0 0 W i n d s o r O a k s a n d 7 5 9 2 W i n d s o r O a k s p r o p e r t i e s . W e d i s a g r e e . G l e n e x p l a i n e d t h a t a n a s s u m a b l e m o r t g a g e i n c r e a s e s t h e v a l u e o f a b u i l d i n g s i n c e a b u y e r n e e d n o t q u a l i f y f o r a m o r t g a g e , i n c u r s u b s t a n t i a l c l o s i n g c o s t s , o r p r o v i d e a s l a r g e a d o w n p a y m e n t a s t h e b u y e r w o u l d i f t h e p r o p e r t y h a d a c o n v e n t i o n a l m o r t g a g e . T h e r e i s n o t h i n g p e r s u a s i v e i n t h e r e c o r d t o t h e c o n t r a r y . T h u s , w e a c c e p t G l e n ' s a n a l y s i s o n t h i s p o i n t . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t G l e n ' s a p p r a i s a l w a s d e f e c t i v e b e c a u s e h e d i d n o t e s t i m a t e h o w m u c h i t w o u l d c o s t t o c o n f o r m t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g t o t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . W e d i s a g r e e . T h e p u r p o s e o f a n a p p r a i s a l i s t o e s t i m a t e t h e v a l u e o f a p r o p e r t y , n o t t o d e t e r m i n e t h e c o s t o f c o n f o r m i n g i t t o a c o m p a r a b l e p r o p e r t y . B a s e d o n t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n s w i l l b e e n t e r e d f o r p e t i t i o n e r s .