TAX COURT OPINION

Case: Paul Trans & Thuy Bich Dang
Docket Number: 11873-97
Judge: Thornton
Opinion Type: memo
Filed: 07/15/1999
Pages: 24

1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 3 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T P A U L T R A N S A N D T H U Y B I C H D A N G , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 1 8 7 3 - 9 7 . F i l e d J u l y 1 5 , 1 9 9 9 . P a u l T r a n s a n d T h u y B i c h D a n g , p r o s e s e . G . M i c h e l l e F e r r e i r a , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N T H O R N T O N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s , a d d i t i o n s t o t a x , a n d p e n a l t i e s w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r s ' j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x e s : 1 - 2 - 2 R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d p e t i t i o n e r s ' u n r e i m b u r s e d e m p l o y e e e x p e n s e d e d u c t i o n s i n t h e a m o u n t s o f $ 5 , 5 0 8 , $ 9 , 1 1 9 , a n d $ 9 , 1 5 8 , f o r 1 9 9 2 , 1 9 9 3 , a n d 1 9 9 4 , r e s p e c t i v e l y . R e s p o n d e n t a l s o a s s e r t e d a p e n a l t y u n d e r s e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) f o r p e t i t i o n e r s ' f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e i r 1 9 9 2 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r s f a i l e d t o a d d r e s s t h e s e i s s u e s b o t h a t t r i a l a n d o n b r i e f . W e t r e a t p e t i t i o n e r s ' f a i l u r e t o p r e s s t h e s e i s s u e s a s , i n e f f e c t , c o n c e d i n g t h e m . S e e R u l e 1 5 1 ( e ) ( 4 ) a n d ( 5 ) ; S u n d s t r a n d C o r p . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 T . C . 2 2 6 , 3 4 4 ( 1 9 9 1 ) ; R y b a k v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 5 2 4 , 5 6 6 n . 1 9 ( 1 9 8 8 ) ; M o n e y v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 4 6 , 4 8 ( 1 9 8 7 ) . T h e p a r t i e s c o n c e d e d s e v e r a l o t h e r i s s u e s i n t h e s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s . A d d i t i o n t o T a x P e n a l t i e s Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 9 2 $ 7 , 8 9 2 $ 4 6 3 $ 1 , 5 7 8 1 9 9 3 6 8 , 1 8 2 - - - - 1 3 , 6 3 6 1 9 9 4 7 0 , 5 2 6 - - - - 1 4 , 1 0 5 A f t e r c o n c e s s i o n s , 2 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s s o l d t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e i n D a n v i l l e , C a l i f o r n i a ( t h e D a n v i l l e p r o p e r t y ) i n A p r i l 1 9 9 2 , r e s u l t i n g i n c a p i t a l g a i n a n d d i s a l l o w a n c e o f d e d u c t i o n s f o r m o r t g a g e i n t e r e s t a c c r u i n g a f t e r t h a t d a t e ; ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o c l a i m l o s s e s f o r t a x y e a r s 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 w i t h r e s p e c t t o c e r t a i n r e n t a l r e a l p r o p e r t y t h e y o w n e d i n S a n J o s e , C a l i f o r n i a ( t h e S a n J o s e p r o p e r t y ) ; ( 3 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s h a d l e g a l o r e q u i t a b l e o w n e r s h i p o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y i n M i l p i t a s , C a l i f o r n i a ( t h e M i l p i t a s p r o p e r t y ) s o a s t o s u p p o r t t h e i r c l a i m e d d e d u c t i o n s f o r m o r t g a g e i n t e r e s t a n d p r o p e r t y t a x e s w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y f o r t a x y e a r 1 9 9 4 ; - 3 - ( 4 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o c e r t a i n S c h e d u l e C d e d u c t i o n s f o r t a x y e a r 1 9 9 4 ; a n d ( 5 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s f o r n e g l i g e n c e p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) , f o r a l l y e a r s a t i s s u e . S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e h e r e i n i n c o r p o r a t e d b y t h i s r e f e r e n c e . W h e n t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n , p e t i t i o n e r s w e r e m a r r i e d a n d r e s i d e d i n M i l p i t a s , C a l i f o r n i a . F o r p u r p o s e s o f o r d e r a n d c l a r i t y , e a c h o f t h e i s s u e s s u b m i t t e d f o r o u r c o n s i d e r a t i o n i s s e t f o r t h b e l o w w i t h s e p a r a t e b a c k g r o u n d a n d d i s c u s s i o n . T h e D a n v i l l e P r o p e r t y B a c k g r o u n d O n S e p t e m b e r 2 9 , 1 9 8 9 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e o n C r e e k p o i n t C o u r t i n D a n v i l l e , C a l i f o r n i a . O n A p r i l 3 0 , 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r s e x e c u t e d a g r a n t d e e d d a t e d A p r i l 2 9 , 1 9 9 2 , c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o M a m o o n a P . H a q ( H a q ) f o r a p u r c h a s e p r i c e o f $ 4 0 0 , 0 0 0 . O n J u n e 1 7 , 1 9 9 2 , t h e g r a n t d e e d w a s r e c o r d e d i n C o n t r a C o s t a C o u n t y , C a l i f o r n i a . B y a d o c u m e n t c a p t i o n e d " D e e d o f T r u s t w i t h A s s i g n m e n t s o f R e n t s " , d a t e d M a y 1 5 , 1 9 9 2 , a n d s i g n e d b y H a q o n M a y 1 8 , 1 9 9 2 , H a q a s s i g n e d t o p e t i t i o n e r s , f o r c o n s i d e r a t i o n o f $ 2 4 , 3 5 9 . 3 0 , a l l r e n t s , i s s u e s a n d p r o f i t s w i t h r e s p e c t t o t h e D a n v i l l e p r o p e r t y . A d o c u m e n t c a p t i o n e d " A s s i g n m e n t o f D e e d o f T r u s t a n d R e q u e s t f o r S p e c i a l N o t i c e " , a l s o d a t e d M a y 1 5 , 1 9 9 2 , a n d b e a r i n g p e t i t i o n e r s ' s i g n a t u r e s , r e p r e s e n t s t h a t p e t i t i o n e r s w e r e t h e r e b y - 4 - a s s i g n i n g t o E R A G o l d e n H i l l s B r o k e r s , f o r v a l u e r e c e i v e d , a l l b e n e f i c i a l i n t e r e s t p e t i t i o n e r s r e c e i v e d f r o m H a q u n d e r t h e d e e d o f t r u s t d a t e d t h a t s a m e d a y . O n J a n u a r y 2 2 , 1 9 9 3 , b o t h t h e d e e d o f t r u s t a n d t h e a s s i g n m e n t o f t h e d e e d o f t r u s t w e r e r e c o r d e d i n C o n t r a C o s t a C o u n t y , C a l i f o r n i a , a t p e t i t i o n e r s ' r e q u e s t . T h r o u g h o u t 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r s m a d e m o n t h l y m o r t g a g e p a y m e n t s t o P r u d e n t i a l H o m e M o r t g a g e C o . w i t h r e s p e c t t o t h e D a n v i l l e p r o p e r t y , p a y i n g a t o t a l o f $ 3 4 , 0 3 5 o f m o r t g a g e i n t e r e s t f o r t h e y e a r . O n A u g u s t 5 , 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r s f i l e d a C h a p t e r 7 b a n k r u p t c y p e t i t i o n . P e t i t i o n e r s m a i n t a i n e d t h e m o r t g a g e l o a n o n t h e D a n v i l l e p r o p e r t y b e f o r e a n d a f t e r t h e i r b a n k r u p t c y p e t i t i o n w a s f i l e d . O n t h e i r 1 9 9 2 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d n o g a i n f r o m t h e s a l e o f t h e D a n v i l l e p r o p e r t y . T h e y c l a i m e d $ 3 4 , 0 3 5 i n m o r t g a g e i n t e r e s t d e d u c t i o n s w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s s o l d t h e D a n v i l l e p r o p e r t y t o H a q i n 1 9 9 2 a n d r e a l i z e d t a x a b l e c a p i t a l g a i n o n t h e s a l e . R e s p o n d e n t a l s o d i s a l l o w e d $ 1 7 , 0 0 0 o f p e t i t i o n e r s ' m o r t g a g e i n t e r e s t d e d u c t i o n f o r t a x y e a r 1 9 9 2 a t t r i b u t a b l e t o i n t e r e s t p a y m e n t s m a d e a f t e r A p r i l 3 0 , 1 9 9 2 . - 5 - 3 P e t i t i o n e r s d o n o t c o n t e n d t h a t a n y s a l e o f t h e D a n v i l l e p r o p e r t y w o u l d q u a l i f y f o r n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c . 1 0 3 4 . 4 W h i l e m a i n t a i n i n g t h a t h e c o u l d n o t r e c a l l i f h e s i g n e d t h e g r a n t d e e d , p e t i t i o n e r h u s b a n d c o n c e d e d a t t r i a l t h a t t h e s i g n a t u r e o n i t " l o o k s l i k e m y s i g n a t u r e " . D i s c u s s i o n A . C a p i t a l G a i n o n S a l e o f t h e D a n v i l l e P r o p e r t y P e t i t i o n e r s a r g u e t h e r e w a s n o s a l e o f t h e D a n v i l l e p r o p e r t y i n 1 9 9 2 , a n d t h e r e f o r e t h e i r t a x a b l e i n c o m e f o r 1 9 9 2 i n c l u d e s n o c a p i t a l g a i n o n t h e p r o p e r t y . 3 T h e b u r d e n o f p r o o f i s o n p e t i t i o n e r s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . F o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s , a s a l e o f r e a l p r o p e r t y i s g e n e r a l l y c o n s i d e r e d t o o c c u r a t t h e e a r l i e r o f t h e t r a n s f e r o f l e g a l t i t l e o r t h e p r a c t i c a l a s s u m p t i o n o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p . S e e D e r r v . C o m m i s s i o n e r , 7 7 T . C . 7 0 8 , 7 2 3 ( 1 9 8 1 ) ; B a i r d v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 T . C . 1 1 5 , 1 2 4 ( 1 9 7 7 ) . P e t i t i o n e r s c o n v e y e d l e g a l t i t l e t o H a q b y g r a n t d e e d d a t e d A p r i l 2 9 , 1 9 9 2 , a n d e x e c u t e d b y p e t i t i o n e r s A p r i l 3 0 , 1 9 9 2 ; t h e g r a n t d e e d w a s r e c o r d e d o n J u n e 1 7 , 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e i r s i g n a t u r e s o n t h e g r a n t d e e d , a s w e l l a s t h e a s s i g n m e n t o f d e e d o f t r u s t , w e r e f o r g e d . T h e o n l y e v i d e n c e o f f e r e d i n s u p p o r t o f p e t i t i o n e r s ' f o r g e r y t h e o r y w a s p e t i t i o n e r h u s b a n d ' s t e s t i m o n y , w h i c h i s u n s u b s t a n t i a t e d a n d u n c o n v i n c i n g . 4 W e a r e n o t r e q u i r e d t o a c c e p t s u c h t e s t i m o n y , a n d w e d e c l i n e t o d o s o . S e e C l u c k v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 5 T . C . 3 2 4 , 3 3 8 ( 1 9 9 5 ) . P e t i t i o n e r w i f e d i d n o t t e s t i f y . P e t i t i o n e r s f a i l e d - 6 - 5 P e t i t i o n e r s i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e a n o t i c e t o f o r e c l o s e , d a t e d J u n e 2 4 , 1 9 9 4 , a n d a t r u s t e e ' s d e e d o f s a l e d a t e d N o v . 2 , 1 9 9 4 . N e i t h e r d o c u m e n t , h o w e v e r , s p e c i f i c a l l y d e s c r i b e s t h e p r o p e r t y t o w h i c h t h e s e d o c u m e n t s p e r t a i n , o t h e r t h a n b y r e f e r e n c e t o C o n t r a C o s t a C o u n t y r e c o r d s t h a t a r e n o t i n e v i d e n c e a n d t h a t a r e n o t o t h e r w i s e e x p l a i n e d . t o c a l l o t h e r w i t n e s s e s , s u c h a s H a q o r t h e n o t a r y p u b l i c w h o n o t a r i z e d b o t h o f t h e d o c u m e n t s i n q u e s t i o n , o r t o o f f e r a n y o t h e r e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e i r f o r g e r y t h e o r y . T h i s f a i l u r e g i v e s r i s e t o t h e i n f e r e n c e t h a t t h e e v i d e n c e , i f p r o d u c e d , w o u l d h a v e b e e n u n f a v o r a b l e t o p e t i t i o n e r s . S e e i d . ; s e e a l s o P o l l a c k v . C o m m i s s i o n e r , 4 7 T . C . 9 2 , 1 0 8 ( 1 9 6 6 ) , a f f d . 3 9 2 F . 2 d 4 0 9 ( 5 t h C i r . 1 9 6 8 ) ; W i c h i t a T e r m i n a l E l e v a t o r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 6 T . C . 1 1 5 8 , 1 1 6 5 ( 1 9 4 6 ) , a f f d . 1 6 2 F . 2 d 5 1 3 ( 1 0 t h C i r . 1 9 4 7 ) ; S t o k e s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 0 4 , a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t h e i r s i g n a t u r e s o n t h e d o c u m e n t s i n q u e s t i o n w e r e n o t g e n u i n e . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e y c o u l d n o t h a v e s o l d t h e p r o p e r t y t o H a q i n A p r i l 1 9 9 2 , b e c a u s e t h e y r e m a i n e d l i a b l e o n t h e m o r t g a g e u n t i l f o r e c l o s u r e i n 1 9 9 4 . T h e r e c o r d d o e s n o t c l e a r l y e s t a b l i s h t h e f a c t u a l p r e m i s e s o f p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t . 5 A s s u m i n g , a r g u e n d o , t h a t p e t i t i o n e r s ' f a c t u a l p r e m i s e s a r e c o r r e c t , t h e y d o n o t c o m p e l t h e c o n c l u s i o n t h a t p e t i t i o n e r s w o u l d h a v e u s d r a w . A m o r t g a g o r m a y s e l l t h e m o r t g a g e d p r o p e r t y o n t e r m s w h e r e b y t h e p u r c h a s e r t a k e s s u b j e c t t o t h e m o r t g a g e d e b t b u t h a s n o p e r s o n a l o b l i g a t i o n t o p a y i t . O s b o r n e , H a n d b o o k o n t h e L a w o f M o r t g a g e s , s e c . 2 4 8 ( 2 d e d . 1 9 7 0 ) . A s s t a t e d i n S t o n e c r e s t C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 2 4 T . C . 6 5 9 , 6 6 6 ( 1 9 5 5 ) : - 7 - 6 F o r i n s t a n c e , i n c l u d e d i n t h e r e c o r d a s p e t i t i o n e r s ' e x h i b i t 5 5 i s a m e m o r a n d u m f r o m P r u d e n t i a l H o m e M o r t g a g e C o . t o a r e p r e s e n t a t i v e o f H a q w i t h r e g a r d t o a m o r t g a g e o n t h e D a n v i l l e p r o p e r t y . T h e m e m o r a n d u m i d e n t i f i e s p e t i t i o n e r h u s b a n d a s t h e m o r t g a g o r . T h e m e m o r a n d u m a d v i s e s H a q ' s r e p r e s e n t a t i v e t h a t P r u d e n t i a l H o m e M o r t g a g e C o . h a s p a i d d e l i n q u e n t t a x e s o n t h e D a n v i l l e p r o p e r t y a n d s e e k s , i n t e r a l i a , r e i m b u r s e m e n t f r o m H a q ' s r e p r e s e n t a t i v e i n o r d e r t o r e l e a s e t h e p r o p e r t y f r o m f o r e c l o s u r e . S u c h a c o m m u n i c a t i o n t o H a q ' s r e p r e s e n t a t i v e w o u l d b e c o n s i s t e n t w i t h p e t i t i o n e r s ' h a v i n g t r a n s f e r r e d t h e p r o p e r t y t o H a q s u b j e c t t o t h e m o r t g a g e . T a k i n g p r o p e r t y s u b j e c t t o a m o r t g a g e m e a n s t h a t t h e b u y e r p a y s t h e s e l l e r f o r t h e l a t t e r ' s r e d e m p t i o n i n t e r e s t , i . e . , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a m o u n t o f t h e m o r t g a g e d e b t a n d t h e t o t a l a m o u n t f o r w h i c h t h e p r o p e r t y i s b e i n g s o l d , b u t t h e b u y e r d o e s n o t a s s u m e a p e r s o n a l o b l i g a t i o n t o p a y t h e m o r t g a g e d e b t . T h e b u y e r a g r e e s t h a t a s b e t w e e n h i m a n d t h e s e l l e r , t h e l a t t e r h a s n o o b l i g a t i o n t o s a t i s f y t h e m o r t g a g e d e b t , a n d t h a t t h e d e b t i s t o b e s a t i s f i e d o u t o f t h e p r o p e r t y . A l t h o u g h h e i s n o t o b l i g e d t o , t h e b u y e r w i l l o r d i n a r i l y m a k e t h e p a y m e n t s o n t h e m o r t g a g e d e b t i n o r d e r t o p r o t e c t h i s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . S e e a l s o V o i g h t v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 T . C . 9 9 ( 1 9 7 7 ) , a f f d . p e r c u r i a m 6 1 4 F . 2 d 9 4 ( 5 t h C i r . 1 9 8 6 ) ; A n d r e w s v . R o b e r t s o n , 1 7 0 P . 1 1 2 9 ( C a l . 1 9 1 8 ) ; W o l f e r t v . G u a d a g n o , 2 0 P . 2 d 3 6 0 ( C a l . D i s t . C t . A p p . 1 9 3 3 ) ; O s b o r n e , H a n d b o o k o n t h e L a w o f M o r t g a g e s , s e c . 2 5 2 ( 2 d e d . 1 9 7 0 ) . T h e f a c t s a s e s t a b l i s h e d i n t h i s r e c o r d a r e c o n s i s t e n t w i t h p e t i t i o n e r s ' h a v i n g t r a n s f e r r e d t h e D a n v i l l e p r o p e r t y t o H a q s u b j e c t t o p e t i t i o n e r s ' m o r t g a g e o n t h e p r o p e r t y . 6 P e t i t i o n e r s d i r e c t u s t o o t h e r i r r e g u l a r i t i e s a n d u n e x p l a i n e d c i r c u m s t a n c e s r e g a r d i n g t h e D a n v i l l e p r o p e r t y , i n c l u d i n g d e l a y s i n t h e r e c o r d i n g o f t h e g r a n t d e e d a n d o f v a r i o u s o t h e r d o c u m e n t s , a n d t h e d e c l a r a t i o n o f a p r e s u m p t i v e l y t o o - s m a l l a m o u n t o f t r a n s f e r t a x o n t h e g r a n t d e e d c o n v e y i n g t h e - 8 - 7 P e t i t i o n e r s m a k e m u c h o f t h e f a c t t h a t t h e g r a n t d e e d i n d i c a t e s a d o c u m e n t a r y t r a n s f e r t a x o f o n l y $ 6 8 . 2 0 , w h i c h t h e y c o n t e n d w o u l d r e f l e c t v a l u e t r a n s f e r r e d o f $ 6 2 , 0 0 0 . W e n o t e , h o w e v e r , t h a t t h e g r a n t d e e d o n i t s f a c e i n d i c a t e s t h a t t h e t r a n s f e r t a x w a s c o m p u t e d o n t h e b a s i s o f c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d l e s s l i e n s o r e n c u m b r a n c e s a t t h e t i m e o f s a l e . T h e e v i d e n c e s h o w s t h a t t h e s a l e s p r i c e o f t h e D a n v i l l e p r o p e r t y w a s $ 4 0 0 , 0 0 0 , a n d t h a t p e t i t i o n e r s ' m o r t g a g e o n t h e D a n v i l l e p r o p e r t y , i n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 3 3 8 , 0 0 0 , r e m a i n e d i n p l a c e a f t e r t h e t r a n s f e r t o H a q . A c c o r d i n g l y , w e f i n d n o i r r e g u l a r i t y w i t h t h i s p a r t i c u l a r c i r c u m s t a n c e ; i n d e e d , i t t e n d s t o b o l s t e r r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n . p r o p e r t y t o H a q . 7 P e t i t i o n e r s o b s e r v e t h a t t h e s e i r r e g u l a r i t i e s a r e n o t s a t i s f a c t o r i l y e x p l a i n e d b y e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . S u c h i r r e g u l a r i t i e s , h o w e v e r , a r e p e c u l i a r l y w i t h i n p e t i t i o n e r s ' p r o v i n c e t o e x p l a i n , a n d t h e y h a v e f a i l e d t o d o s o . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r s s o l d t h e D a n v i l l e p r o p e r t y t o H a q i n 1 9 9 2 a n d m u s t i n c l u d e i n t a x a b l e i n c o m e c a p i t a l g a i n r e a l i z e d w i t h r e s p e c t t o t h i s s a l e . O n r e p l y b r i e f , p e t i t i o n e r s i n d i c a t e t h a t , i n t h e e v e n t t h i s C o u r t c o n c l u d e s t h a t t h e y s o l d t h e D a n v i l l e p r o p e r t y i n 1 9 9 2 , t h e i r o n l y d i s a g r e e m e n t w i t h r e s p o n d e n t ' s c a l c u l a t i o n o f t h e a m o u n t o f c a p i t a l g a i n i s w i t h r e s p e c t t o t h e i r b a s i s i n t h e D a n v i l l e p r o p e r t y . T h e y a r g u e t h a t t h e b a s i s a s a l l o w e d b y r e s p o n d e n t s h o u l d b e i n c r e a s e d b y $ 6 4 1 t o r e f l e c t a m o u n t s e x p e n d e d f o r c o n c r e t e f o r i m p r o v e m e n t s a t t h e D a n v i l l e p r o p e r t y . O n t h i s p o i n t , w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r s . W e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e a d e q u a t e l y s u b s t a n t i a t e d t h e $ 6 4 1 c o s t o f c o n c r e t e , a n d w e h o l d t h a t t h i s a m o u n t i s p r o p e r l y i n c l u d a b l e i n t h e b a s i s o f t h e D a n v i l l e p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f c a l c u l a t i n g - 9 - 8 W h i l e i t s e e m s q u e s t i o n a b l e t h a t o n l y a b o u t h a l f o f t h e t o t a l i n t e r e s t p a y m e n t s f o r 1 9 9 2 w o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o i n t e r e s t p a y m e n t s m a d e d u r i n g t h e l a s t t w o t h i r d s o f t h e y e a r , w e n o t e t h a t a n y e r r o r i n t h i s r e g a r d a p p e a r s t o b e i n p e t i t i o n e r s ' f a v o r , a n d w e d o n o t u n d e r t a k e t o r e c o m p u t e t h e a m o u n t o f r e s p o n d e n t ' s d i s a l l o w a n c e . t h e c a p i t a l g a i n r e s u l t i n g f r o m t h e A p r i l 1 9 9 2 s a l e o f t h i s p r o p e r t y . B . M o r t g a g e I n t e r e s t D e d u c t i o n s S e c t i o n 1 6 3 a l l o w s a d e d u c t i o n f o r c e r t a i n q u a l i f i e d i n t e r e s t . N o d e d u c t i o n i s g e n e r a l l y a l l o w e d f o r p e r s o n a l i n t e r e s t . S e e s e c . 1 6 3 ( h ) . A s a n e x c e p t i o n t o t h i s r u l e , a d e d u c t i o n i s a l l o w a b l e f o r c e r t a i n i n t e r e s t p a i d w i t h r e s p e c t o f a " q u a l i f i e d r e s i d e n c e " . S e e s e c . 1 6 3 ( h ) ( 3 ) . F o r t h i s p u r p o s e , " q u a l i f i e d r e s i d e n c e " m e a n s g e n e r a l l y t h e t a x p a y e r ' s p r i n c i p a l r e s i d e n c e a n d o n e o t h e r d w e l l i n g u n i t t h a t t h e t a x p a y e r s e l e c t s a n d u s e s f o r p e r s o n a l p u r p o s e s f o r a s p e c i f i e d n u m b e r o f d a y s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r . S e e s e c s . 1 6 3 ( h ) ( 4 ) , 2 8 0 A ( d ) . T h e d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r a n y p r o p e r t y i s a q u a l i f i e d r e s i d e n c e i s m a d e a s o f t h e t i m e t h e i n t e r e s t i s a c c r u e d . S e e s e c . 1 6 3 ( h ) ( 3 ) . W e h a v e c o n c l u d e d t h a t p e t i t i o n e r s s o l d t h e D a n v i l l e p r o p e r t y t o H a q i n A p r i l 1 9 9 2 . T h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t p e t i t i o n e r s u s e d t h e D a n v i l l e p r o p e r t y a s a r e s i d e n c e a f t e r t h a t d a t e . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d i s a l l o w a n c e o f $ 1 7 , 0 0 0 o f m o r t g a g e i n t e r e s t d e d u c t i o n s a t t r i b u t a b l e t o t h e p e r i o d a f t e r A p r i l 1 9 9 2 . 8 - 1 0 - 9 O n t h e i r 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s a s o r i g i n a l l y f i l e d , p e t i t i o n e r s d i d n o t l i s t t h e S a n J o s e p r o p e r t y a s a r e n t a l p r o p e r t y n o r a t t r i b u t e a n y r e n t a l i n c o m e t o i t . I n 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r s a m e n d e d t h e i r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s t o r e p o r t $ 2 , 4 0 0 i n g r o s s r e n t a l i n c o m e a n d n e w l y c l a i m e d d e d u c t i o n s t h a t m o r e t h a n o f f s e t t h e g r o s s i n c o m e f o r e a c h y e a r , t h e r e b y g e n e r a t i n g t h e c a r r y o v e r l o s s t o 1 9 9 2 . T h e S a n J o s e P r o p e r t y B a c k g r o u n d O n J u l y 1 7 , 1 9 8 9 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d p r o p e r t y l o c a t e d a t 2 9 7 6 G l e n C r o w C o u r t , S a n J o s e , C a l i f o r n i a . F r o m F e b r u a r y t o J u l y 1 9 9 2 , V a n V a n N g u y e n ( N g u y e n ) , w h o w a s n o t r e l a t e d t o p e t i t i o n e r s , r e s i d e d a t t h e p r o p e r t y , b u t p a i d n o r e n t . P e t i t i o n e r h u s b a n d ' s b r o t h e r , A n t h o n y T r a n s , a t t i m e s d u r i n g 1 9 9 1 a n d 1 9 9 2 , m a i n t a i n e d u t i l i t y s e r v i c e a t t h e S a n J o s e p r o p e r t y . O n D e c e m b e r 7 , 1 9 9 2 , t h e W o r l d S a v i n g s B a n k f o r e c l o s e d o n t h e S a n J o s e p r o p e r t y . O n S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , o f t h e i r 1 9 9 2 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d a n e t l o s s f r o m t h e p r o p e r t y t o t a l i n g $ 1 1 2 , 2 8 3 , c o n s i s t i n g o f a " c a r r y f o r w a r d l o s s " i n t h e a m o u n t o f $ 9 1 , 9 4 1 , 9 d e p r e c i a t i o n o f $ 1 3 , 5 4 2 , r e p a i r s o f $ 4 , 5 0 0 , a u t o a n d t r a v e l e x p e n s e s o f $ 2 , 1 0 0 , a n d u t i l i t i e s o f $ 2 0 0 . P e t i t i o n e r s d e d u c t e d $ 1 6 , 0 9 7 o f t h e s e a m o u n t s i n 1 9 9 2 a n d c a r r i e d f o r w a r d t h e $ 9 6 , 1 8 6 b a l a n c e t o 1 9 9 3 . O n t h e i r 1 9 9 3 r e t u r n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d , i n a d d i t i o n t o t h e $ 9 6 , 1 8 6 c a r r y f o r w a r d f r o m 1 9 9 2 , d e p r e c i a t i o n o f $ 1 , 6 9 3 , w i t h - 1 1 - 1 0 P e t i t i o n e r s ' F o r m 4 7 9 7 , S a l e s o f B u s i n e s s P r o p e r t y , a t t a c h e d t o t h e i r 1 9 9 3 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , s t a t e s t h a t t h e S a n J o s e p r o p e r t y w a s s o l d i n F e b r u a r y 1 9 9 2 . I f , a s t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d , t h e b a n k f o r e c l o s e d o n t h i s p r o p e r t y i n D e c e m b e r 1 9 9 2 , i t w o u l d a p p e a r t h a t t h e s a l e s d a t e r e p o r t e d o n t h e 1 9 9 3 r e t u r n w a s i n e r r o r . T h e r e c o r d d o e s n o t c l a r i f y w h e n t h e S a n J o s e p r o p e r t y w a s a c t u a l l y s o l d . r e s p e c t t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y , a s w e l l a s a $ 4 4 , 8 7 2 l o s s o n t h e d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y . 1 0 R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 S c h e d u l e E d e d u c t i o n s r e l a t i n g t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y b e c a u s e o f l a c k o f s u b s t a n t i a t i o n a n d o n g r o u n d s t h a t e x p e n s e s f r o m t h e p r o p e r t y w e r e l i m i t e d t o r e n t a l i n c o m e b e c a u s e o f e x c e s s i v e p e r s o n a l u s e o f t h e p r o p e r t y b y p e t i t i o n e r s o r t h e i r r e l a t i v e s . R e s p o n d e n t r e c h a r a c t e r i z e d t h e S a n J o s e p r o p e r t y a s a c a p i t a l a s s e t a n d l i m i t e d p e t i t i o n e r s ' a l l o w a b l e l o s s t o $ 3 , 0 0 0 p e r y e a r , i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n 1 2 1 1 ( b ) . D i s c u s s i o n D e d u c t i o n s a r e s t r i c t l y a m a t t e r o f l e g i s l a t i v e g r a c e , a n d t a x p a y e r s b e a r t h e b u r d e n o f p r o v i d i n g s u p p o r t i n g e v i d e n c e t o s u b s t a n t i a t e c l a i m e d d e d u c t i o n s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 3 U . S . 7 9 , 8 4 ( 1 9 9 2 ) ; N e w C o l o n i a l I c e C o . v . H e l v e r i n g , 2 9 2 U . S . 4 3 5 , 4 4 0 ( 1 9 3 4 ) . T h e r e c o r d i s d e v o i d o f a n y e v i d e n c e s u b s t a n t i a t i n g t h e c l a i m e d l o s s e s a n d e x p e n s e s w i t h r e s p e c t t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y . I n p a r t i c u l a r , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s u b s t a n t i a t e t h e e x i s t e n c e o r a m o u n t o f a n y n e t o p e r a t i n g l o s s i n a n y p r e v i o u s - 1 2 - 1 1 U n d e r s e c . 1 7 2 , a n e t o p e r a t i n g l o s s g e n e r a l l y m a y b e c a r r i e d f o r w a r d o n l y i f i t i s n o t a b s o r b e d t h r o u g h t h e o p e r a t i o n o f a 3 - y e a r c a r r y b a c k , u n l e s s a n e l e c t i o n i s m a d e u n d e r s e c . 1 7 2 ( b ) ( 3 ) t o w a i v e t h e c a r r y b a c k . S e e M c G u i r l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 1 . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f o l l o w e d t h e s e p r o c e d u r e s . 1 2 I n f a c t , w e q u e s t i o n w h e t h e r t h e S a n J o s e p r o p e r t y w a s e v e r r e n t e d . T h e r e a r e m a n y i r r e g u l a r i t i e s w i t h r e g a r d t o p e t i t i o n e r s ' p u r p o r t e d r e n t a l a c t i v i t y a t t h e S a n J o s e p r o p e r t y . F o r i n s t a n c e , a l t h o u g h p e t i t i o n e r h u s b a n d i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e a n a l l e g e d l e a s e a g r e e m e n t t o s h o w t h a t p e t i t i o n e r s l e a s e d t h e S a n J o s e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r w i f e ' s b r o t h e r i n 1 9 8 9 , p e t i t i o n e r h u s b a n d c o n c e d e d a t t r i a l t h a t t h i s w a s n o t a r e a l " l e a s e " b u t a f i c t i t i o u s d o c u m e n t c r e a t e d f o r t h e p u r p o s e o f q u a l i f y i n g f o r a m o r t g a g e . A s m e n t i o n e d a b o v e , p e t i t i o n e r s o r i g i n a l l y o m i t t e d a n y r e n t a l a c t i v i t y f r o m t h e S a n J o s e p r o p e r t y o n t h e i r 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 t a x r e t u r n s . W h e n t h e y a m e n d e d t h e i r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 t a x r e t u r n s , t h e y r e p o r t e d g r o s s r e n t a l i n c o m e i n t h e a m o u n t o f $ 2 , 4 0 0 f o r e a c h y e a r . W h e n c r o s s - e x a m i n e d a b o u t t h e p e c u l i a r i t y o f t h e s e i d e n t i c a l r o u n d a m o u n t s o f g r o s s r e n t a l i n c o m e f o r t h e 2 y e a r s , p e t i t i o n e r h u s b a n d t e s t i f i e d t h a t t h e a m o u n t s r e p o r t e d w e r e p r o b a b l y a " m i s t a k e " . I n a d d i t i o n , o n t h e s e a m e n d e d r e t u r n s , p e t i t i o n e r s c l a i m e d e x p e n s e s w i t h r e s p e c t t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y t h a t d u p l i c a t e d ( c o n t i n u e d . . . ) y e a r , o r t h a t i t w a s c a r r i e d f o r w a r d t o 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 1 7 2 . 1 1 A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s h a v e n o t e s t a b l i s h e d t h e i r e n t i t l e m e n t t o t h e l o s s c a r r y f o r w a r d s f r o m p r e v i o u s y e a r s a s r e f l e c t e d o n t h e i r 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 r e t u r n s . S e e L a r a b e e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 2 9 8 . S i m i l a r l y , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t h e y i n c u r r e d t h e c l a i m e d l o s s o f $ 4 4 , 8 7 2 f r o m a s a l e o f t h e S a n J o s e p r o p e r t y i n 1 9 9 3 . N o r h a v e p e t i t i o n e r s p r e s e n t e d a n y e v i d e n c e t h a t t h e y p a i d o r i n c u r r e d a n y e x p e n s e s w i t h r e s p e c t t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y i n t h e y e a r s a t i s s u e . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d i s a l l o w a n c e o f t h e l o s s e s c l a i m e d w i t h r e s p e c t t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y . 1 2 - 1 3 - 1 2 ( . . . c o n t i n u e d ) m o r t g a g e i n t e r e s t d e d u c t i o n s p e t i t i o n e r s h a d a l r e a d y c l a i m e d w i t h r e s p e c t t o t h i s p r o p e r t y . A s a n o t h e r e x a m p l e , p e t i t i o n e r s l i s t e d t h e S a n J o s e p r o p e r t y o n t h e i r c h a p t e r 7 b a n k r u p t c y p e t i t i o n a s a " s e c o n d h o m e " a n d l i s t e d t h e n a t u r e o f t h e d e b t o r ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a s " b r o t h e r l i v i n g i n h o u s e " . T h e c o p y o f t h e b a n k r u p t c y p e t i t i o n t h a t r e s p o n d e n t r e c e i v e d f r o m p e t i t i o n e r s i n r e s p o n s e t o a d i s c o v e r y r e q u e s t h a d b e e n a l t e r e d t o r e m o v e t h e w o r d s " s e c o n d h o m e " a n d " b r o t h e r l i v i n g i n h o u s e " . T h e c u m u l a t i v e w e i g h t o f t h e s e i r r e g u l a r i t i e s s e v e r e l y s t r a i n s p e t i t i o n e r s ' c r e d i b i l i t y . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r h a s a d e q u a t e l y s u b s t a n t i a t e d d e d u c t i o n s , " T h e c r e d i b i l i t y o f t h e t a x p a y e r i s a c r u c i a l f a c t o r . " N o r g a a r d v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 9 F . 2 d 8 7 4 , 8 7 8 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e v g . i n p a r t T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 3 9 0 . I n l i g h t o f t h i s h o l d i n g , i t i s u n n e c e s s a r y t o c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t t h a t t h e S a n J o s e p r o p e r t y w a s u s e d a s p e t i t i o n e r s ' p e r s o n a l r e s i d e n c e d u r i n g 1 9 9 2 a n d t h e r e f o r e g a v e r i s e o n l y t o n o n d e d u c t i b l e p e r s o n a l e x p e n s e s . T h e M i l p i t a s P r o p e r t y B a c k g r o u n d I n J a n u a r y 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s w e r e i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g a h o u s e t h a t w a s u n d e r c o n s t r u c t i o n i n a d e v e l o p m e n t i n M i l p i t a s , C a l i f o r n i a . T h e y p a r t i c i p a t e d i n a " c a m p - o u t " o r g a n i z e d b y a g r o u p o f p r o s p e c t i v e b u y e r s t o h o l d t h e i r p l a c e i n l i n e b e f o r e t h e s c h e d u l e d o p e n i n g o f t h e b u i l d e r ' s s a l e s o f f i c e o n J a n u a r y 2 9 , 1 9 9 4 . O n M a r c h 1 1 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s p a i d a $ 3 5 0 f e e t o a f i n a n c i n g c o m p a n y f o r a n a p p r a i s a l o f t h e M i l p i t a s h o m e a n d f o r a p e r s o n a l c r e d i t i n v e s t i g a t i o n . P e t i t i o n e r s p r e v i o u s l y h a d d e c l a r e d b a n k r u p t c y a n d c o u l d n o t q u a l i f y f o r a l o a n . T h e l o a n o f f i c e r s u g g e s t e d p e t i t i o n e r s h a v e a n o t h e r p e r s o n o b t a i n t h e l o a n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y . - 1 4 - P e t i t i o n e r w i f e ' s b r o t h e r , S o n D a n g , a g r e e d t o o b t a i n o n b e h a l f o f p e t i t i o n e r s a m o r t g a g e i n t h e a m o u n t o f $ 3 2 3 , 9 0 0 o n t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . O n A u g u s t 3 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s p a i d o u t o f t h e i r o w n f u n d s $ 1 3 7 , 5 1 8 . 6 2 a s a d o w n p a y m e n t o n t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s m a d e t h e m o r t g a g e p a y m e n t s o n t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . T h e y a l s o c h o s e , a p p r o v e d , a n d p a i d f o r h o m e i m p r o v e m e n t s , s u c h a s c a r p e t i n g . A f t e r c o n s t r u c t i o n w a s c o m p l e t e d , t h e y l i v e d a t t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . S o n D a n g n e v e r l i v e d a t t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . O n D e c e m b e r 3 , 1 9 9 4 , S o n D a n g e x e c u t e d a g r a n t d e e d f o r t h e M i l p i t a s p r o p e r t y i n f a v o r o f p e t i t i o n e r h u s b a n d . O n t h e i r 1 9 9 4 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s d e d u c t e d $ 1 1 , 7 3 8 f o r m o r t g a g e i n t e r e s t a n d $ 3 , 5 7 0 f o r p r o p e r t y t a x e s p a i d o n t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e d e d u c t i o n s i n t h e i r e n t i r e t y o n t h e g r o u n d t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t o w n t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . D i s c u s s i o n A . M o r t g a g e I n t e r e s t D e d u c t i o n I n g e n e r a l , s e c t i o n 1 6 3 a l l o w s a d e d u c t i o n f o r i n t e r e s t p a i d o r a c c r u e d o n c e r t a i n i n d e b t e d n e s s , i n c l u d i n g a c q u i s i t i o n i n d e b t e d n e s s o n a q u a l i f i e d r e s i d e n c e . T h e a c q u i s i t i o n i n d e b t e d n e s s g e n e r a l l y m u s t b e a n o b l i g a t i o n o f t h e t a x p a y e r a n d n o t a n o b l i g a t i o n o f a n o t h e r . S e e G o l d e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 0 4 - 1 5 - F . 2 d 3 4 , 3 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 9 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 6 - 1 5 0 . H o w e v e r , t h e a p p l i c a b l e r e g u l a t i o n s p r o v i d e i n p e r t i n e n t p a r t : I n t e r e s t p a i d b y t h e t a x p a y e r o n a m o r t g a g e u p o n r e a l e s t a t e o f w h i c h h e i s t h e l e g a l o r e q u i t a b l e o w n e r , e v e n t h o u g h t h e t a x p a y e r i s n o t d i r e c t l y l i a b l e u p o n t h e b o n d o r n o t e s e c u r e d b y s u c h m o r t g a g e , m a y b e d e d u c t e d a s i n t e r e s t o n h i s i n d e b t e d n e s s . [ S e c . 1 . 1 6 3 - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . ] I n a c a s e w i t h a n a l o g o u s f a c t s , U s l u v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 5 5 1 , t h e t a x p a y e r s c o u l d n o t q u a l i f y f o r a h o m e m o r t g a g e l o a n b e c a u s e o f a r e c e n t b a n k r u p t c y . I n U s l u , t h e t a x p a y e r - h u s b a n d a n d h i s b r o t h e r a g r e e d t h a t t h e b r o t h e r w o u l d o b t a i n t h e l o a n f o r t h e p r o p e r t y a n d t h e t a x p a y e r s w o u l d p a y t h e m o r t g a g e a n d a l l o t h e r e x p e n s e s f o r m a i n t e n a n c e a n d i m p r o v e m e n t s . T h i s C o u r t h e l d t h a t a l t h o u g h t h e t a x p a y e r s d i d n o t h o l d l e g a l t i t l e t o t h e p r o p e r t y , t h e y w e r e t h e e q u i t a b l e o w n e r s a n d w e r e e n t i t l e d t o d e d u c t m o r t g a g e i n t e r e s t p a i d b y t h e m w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y . S i m i l a r l y , i n t h e i n s t a n t c a s e , a l t h o u g h p e t i t i o n e r s w e r e n o t t h e l e g a l o w n e r s o f t h e M i l p i t a s p r o p e r t y b e f o r e D e c e m b e r 3 , 1 9 9 4 , t h e y c o n s i s t e n t l y t r e a t e d t h e M i l p i t a s p r o p e r t y a s i f t h e y w e r e t h e o w n e r s , p a y i n g t h e d o w n p a y m e n t , m o r t g a g e p a y m e n t s , a n d p r o p e r t y t a x e s w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y , a s w e l l a s p a y i n g f o r i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y . B a s e d o n a l l t h e e v i d e n c e , w e i n f e r t h a t t h o s e a c t i o n s w e r e p u r s u a n t t o a n a g r e e m e n t w i t h S o n D a n g , w h o t o o k t i t l e t o t h e p r o p e r t y a n d o b t a i n e d a m o r t g a g e o n l y a s a n a c c o m m o d a t i o n t o p e t i t i o n e r s , w h o c o u l d n o t q u a l i f y f o r a l o a n . A f e w m o n t h s l a t e r , S o n D a n g t r a n s f e r r e d t h e t i t l e t o - 1 6 - p e t i t i o n e r h u s b a n d . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s h e l d t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f t h e M i l p i t a s p r o p e r t y a n d h a v e e s t a b l i s h e d e q u i t a b l e o w n e r s h i p o f i t d u r i n g t h e p e r i o d i n q u e s t i o n d u r i n g 1 9 9 4 . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o d e d u c t t h e $ 1 1 , 7 3 8 h o m e m o r t g a g e i n t e r e s t p a i d b y t h e m w i t h r e s p e c t t o t h e M i l p i t a s p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 4 . B . P r o p e r t y T a x e s S e c t i o n 1 6 4 a l l o w s a d e d u c t i o n f o r c e r t a i n t a x e s , i n c l u d i n g S t a t e a n d l o c a l r e a l p r o p e r t y t a x e s . I n g e n e r a l , t a x e s a r e d e d u c t i b l e o n l y b y t h e p e r s o n u p o n w h o m t h e y a r e i m p o s e d . S e e s e c . 1 . 1 6 4 - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . H o w e v e r , t h e p e r s o n o w n i n g t h e e q u i t a b l e o r b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y a n d p a y i n g t h e t a x e s a s s e s s e d a g a i n s t t h e p r o p e r t y t o p r o t e c t t h a t i n t e r e s t m a y d e d u c t t h e t a x e s p a i d e v e n t h o u g h l e g a l t i t l e i s r e c o r d e d i n t h e n a m e o f a n o t h e r p e r s o n . S e e E s t a t e o f M o v i u s v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 T . C . 3 9 1 ( 1 9 5 4 ) ; H o r s f o r d v . C o m m i s s i o n e r , 2 T . C . 8 2 6 ( 1 9 4 3 ) ; C a s e y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 6 5 - 2 8 2 . W e h a v e c o n c l u d e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e e q u i t a b l e o w n e r s o f t h e M i l p i t a s p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 4 ; a c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o d e d u c t p r o p e r t y t a x e s t h e y p a i d o n t h e p r o p e r t y t h a t y e a r . F o r t h e f i r s t t i m e o n r e p l y b r i e f , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r s h a v e n o t s u b s t a n t i a t e d t h a t t h e y p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e M i l p i t a s p r o p e r t y . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o r a i s e t h i s i s s u e i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , a t t r i a l , o r o n o p e n i n g - 1 7 - p o s t t r i a l b r i e f . I n f a c t , r e s p o n d e n t ' s o p e n i n g b r i e f e x p r e s s l y r e f e r s t o " t h e p r o p e r t y t a x e s p a i d b y p e t i t i o n e r s i n 1 9 9 4 , i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 5 7 0 . " A s a g e n e r a l r u l e , t h i s C o u r t w i l l n o t c o n s i d e r i s s u e s f i r s t a s s e r t e d o n b r i e f . S e e S u n d s t r a n d C o r p . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 T . C . 2 2 6 , 3 4 6 - 3 4 8 ( 1 9 9 1 ) . W h e n i s s u e s a r e p r e s e n t e d i n t h e r e p l y b r i e f o n l y , t h e r e i s e v e n s t r o n g e r r e a s o n t o d i s r e g a r d t h e m . S e e E s t a t e o f S n a r l i n g v . C o m m i s s i o n e r , 6 0 T . C . 3 3 0 , 3 5 0 ( 1 9 7 3 ) , r e v d . a n d r e m a n d e d o n o t h e r g r o u n d s 5 5 2 F . 2 d 1 3 4 0 ( 9 t h C i r . 1 9 7 7 ) . S c h e d u l e C B u s i n e s s L o s s B a c k g r o u n d O n t h e i r 1 9 9 4 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d S c h e d u l e C g r o s s r e c e i p t s o f $ 1 5 , 5 3 5 , a n d t o t a l S c h e d u l e C e x p e n s e s o f $ 8 0 , 3 3 7 , r e s u l t i n g i n a n e t l o s s o n S c h e d u l e C o f $ 6 4 , 8 0 2 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h i s n e t l o s s w a s a t t r i b u t a b l e t o a t r a d e o r b u s i n e s s t h a t p e t i t i o n e r h u s b a n d c a r r i e d o n u n d e r t h e n a m e o f T r a n s n e t t o p r o v i d e c o m p u t e r c o n s u l t i n g s e r v i c e s . P e t i t i o n e r s a l s o r e p o r t e d o n t h e i r 1 9 9 4 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n w a g e i n c o m e o f $ 1 8 0 , 3 2 6 . T h e s u b s t i t u t e F o r m W - 2 , W a g e a n d T a x S t a t e m e n t , a t t a c h e d t o t h e t a x r e t u r n a t t r i b u t e s $ 1 6 7 , 2 6 5 o f t h i s a m o u n t t o p e t i t i o n e r h u s b a n d ' s e m p l o y m e n t w i t h T h e A p p l i c a t i o n G r o u p , S a n F r a n c i s c o , C a l i f o r n i a . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d p e t i t i o n e r s ' c l a i m e d S c h e d u l e C e x p e n s e s i n t h e a m o u n t o f t h e r e p o r t e d n e t l o s s ( i . e . , $ 6 4 , 8 0 2 ) . I n e f f e c t , t h e n , r e s p o n d e n t - 1 8 - h a s a l l o w e d p e t i t i o n e r s ' c l a i m e d S c h e d u l e C d e d u c t i o n s t o t h e e x t e n t o f t h e i r r e p o r t e d g r o s s r e c e i p t s f r o m t h i s a c t i v i t y ( i . e . , $ 1 5 , 5 3 5 ) . D i s c u s s i o n I n g e n e r a l , s e c t i o n 1 6 2 ( a ) a l l o w s a d e d u c t i o n f o r o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a t r a d e o r b u s i n e s s . W h e t h e r a t a x p a y e r i s c a r r y i n g o n a t r a d e o r b u s i n e s s r e q u i r e s a n e x a m i n a t i o n o f a l l t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e C o m m i s s i o n e r v . G r o e t z i n g e r , 4 8 0 U . S . 2 3 , 2 6 ( 1 9 8 7 ) . T h e b u r d e n o f p r o o f i s o n p e t i t i o n e r s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e s e t h r e e f a c t o r s a r e r e l e v a n t i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t r a d e o r b u s i n e s s e x i s t s : ( 1 ) w h e t h e r t h e t a x p a y e r u n d e r t o o k t h e a c t i v i t y i n t e n d i n g t o m a k e a p r o f i t ; ( 2 ) w h e t h e r t h e t a x p a y e r w a s r e g u l a r l y a n d a c t i v e l y i n v o l v e d i n t h e a c t i v i t y ; a n d ( 3 ) w h e t h e r t h e t a x p a y e r ' s b u s i n e s s o p e r a t i o n s h a v e a c t u a l l y c o m m e n c e d . S e e M c M a n u s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 7 - 4 5 7 , a f f d . p e r c u r i a m w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 8 6 5 F . 2 d 2 5 5 ( 4 t h C i r . 1 9 8 8 ) a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n . T h e r e c o r d d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t p e t i t i o n e r s s a t i s f y a n y o f t h e s e f a c t o r s . F i r s t , t h e r e i s n o e v i d e n c e a s t o w h e t h e r p e t i t i o n e r s e n g a g e d i n t h i s p u r p o r t e d a c t i v i t y w i t h " t h e b a s i c a n d d o m i n a n t i n t e n t " o f m a k i n g a p r o f i t . S e e H i r s c h v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 5 F . 2 d 7 3 1 , 7 3 6 ( 9 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 2 5 6 . T h e d e t e r m i n a t i o n o f a p r o f i t o b j e c t i v e i s b a s e d o n - 1 9 - a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , a n d " m o r e w e i g h t m u s t b e g i v e n t o t h e o b j e c t i v e f a c t s t h a n t o t h e t a x p a y e r ' s m e r e a f t e r - t h e - f a c t s t a t e m e n t s o f i n t e n t . " D r o b n y v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 1 3 2 6 , 1 3 4 1 ( 1 9 8 6 ) . T h e r e a r e v i r t u a l l y n o o b j e c t i v e f a c t s i n t h e r e c o r d t o i n d i c a t e t h e r e q u i s i t e i n t e n t . S e c o n d , t h e r e i s n o e v i d e n c e t o s h o w t h a t p e t i t i o n e r h u s b a n d w a s r e g u l a r l y a n d a c t i v e l y i n v o l v e d i n t h i s a c t i v i t y . T h e f a c t t h a t h e e a r n e d $ 1 8 0 , 3 2 6 i n w a g e s i n 1 9 9 4 s t r o n g l y s u g g e s t s t h a t h e w a s r e g u l a r l y a n d a c t i v e l y i n v o l v e d i n h i s e m p l o y m e n t f o r T h e A p p l i c a t i o n G r o u p , r a t h e r t h a n f o r T r a n s n e t . F i n a l l y , t h e r e i s n o e v i d e n c e t o s u p p o r t a f i n d i n g t h a t T r a n s n e t h a d a c t u a l l y c o m m e n c e d b u s i n e s s o p e r a t i o n s w h e n t h e c l a i m e d d e d u c t i o n s w e r e i n c u r r e d . P r e o p e n i n g a n d s t a r t u p e x p e n s e s a r e n o t d e d u c t i b l e u n d e r e i t h e r s e c t i o n 1 6 2 o r s e c t i o n 2 1 2 . S e e H a r d y v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . 6 8 4 , 6 8 7 ( 1 9 8 9 ) . E v e n i f w e a s s u m e , a r g u e n d o , t h a t p e t i t i o n e r s w e r e e n g a g e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s w i t h r e s p e c t t o T r a n s n e t i n 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s u n d e r s e c t i o n 1 6 2 i n e x c e s s o f t h e $ 1 5 , 5 3 5 t h a t r e s p o n d e n t h a s a l r e a d y a l l o w e d . P e t i t i o n e r s b e a r t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h e i r e n t i t l e m e n t t o t h e c l a i m e d d e d u c t i o n s . S e e N o r g a a r d v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 9 F . 2 d 8 7 4 , 8 7 7 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) . T a x p a y e r s a r e r e q u i r e d t o m a i n t a i n r e c o r d s s u f f i c i e n t t o e n a b l e t h e C o m m i s s i o n e r t o d e t e r m i n e t h e t a x p a y e r ' s c o r r e c t t a x l i a b i l i t y . S e e s e c . 6 0 0 1 ; M e n e g u z z o v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 T . C . 8 2 4 , 8 3 1 - 8 3 2 ( 1 9 6 5 ) . E x c e p t i n t h e c a s e o f - 2 0 - 1 3 T h e e v i d e n c e w i t h r e g a r d t o R i c h a r d H a r t m a n i s p a r t i c u l a r l y i n s c r u t a b l e . T h e d o c u m e n t s i n t r o d u c e d b y p e t i t i o n e r s i n c l u d e i n v o i c e s i s s u e d b y A d v a n c e d C o n s u l t i n g E x p e r t s t o I n t e l , l i s t i n g R i c h a r d H a r t m a n a s c o n t r a c t o r , a n d b e a r i n g n o t a t i o n s t h a t e x p e n s e r e i m b u r s e m e n t s a r e t o b e m a d e d i r e c t l y t o H a r t m a n . N o w h e r e o n t h e s e i n v o i c e s i s t h e r e a n y m e n t i o n o f T r a n s n e t o r p e t i t i o n e r s . T h e c o p i e s o f t h e c h e c k s t o H a r t m a n t h a t p e t i t i o n e r s h a v e i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e d o n o t s h o w t h a t t h e y h a v e b e e n c a n c e l e d b y t h e b a n k a n d a p p e a r t o h a v e ( c o n t i n u e d . . . ) e x p e n s e s s u b j e c t t o s e c t i o n 2 7 4 , i f a c l a i m e d b u s i n e s s e x p e n s e i s d e d u c t i b l e , b u t t h e t a x p a y e r i s u n a b l e t o s u b s t a n t i a t e i t a d e q u a t e l y , t h e C o u r t i s p e r m i t t e d t o m a k e a s c l o s e a n a p p r o x i m a t i o n a s p o s s i b l e , b e a r i n g h e a v i l y o n t h e t a x p a y e r w h o s e i n e x a c t i t u d e i s o f h i s o w n m a k i n g . S e e C o h a n v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 F . 2 d 5 4 0 , 5 4 3 ( 2 d C i r . 1 9 3 0 ) . T h e e s t i m a t e , h o w e v e r , m u s t h a v e a c r e d i b l e e v i d e n t i a r y b a s i s . S e e N o r g a a r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 7 9 ; V a n i c e k v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 7 3 1 , 7 4 3 ( 1 9 8 5 ) . T h e r e c o r d i n t h i s c a s e p r o v i d e s n o c r e d i b l e e v i d e n t i a r y b a s i s t o s u p p o r t p e t i t i o n e r s ' c l a i m e d d e d u c t i o n s i n e x c e s s o f t h e $ 1 5 , 5 3 5 a l l o w e d b y r e s p o n d e n t . A l t h o u g h p e t i t i o n e r s i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e c o p i e s o f n u m e r o u s c h e c k s a n d r e c e i p t s , t h e s e d o c u m e n t s c a n n o t b e r e a d i l y c o r r e l a t e d t o t h e d e d u c t i o n s p e t i t i o n e r s c l a i m e d o n t h e i r S c h e d u l e C f o r t a x y e a r 1 9 9 4 . F o r e x a m p l e , t h e d o c u m e n t s p u r p o r t t o e s t a b l i s h , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t d u r i n g 1 9 9 4 T r a n s n e t p a i d $ 1 8 , 1 5 0 t o R i c h a r d H a r t m a n a n d $ 3 , 5 0 0 t o S o n D a n g a s c o m p e n s a t i o n f o r c o m p u t e r p r o g r a m m i n g s e r v i c e s . P e t i t i o n e r s ' S c h e d u l e C f o r t a x y e a r 1 9 9 4 , h o w e v e r , r e p o r t s n o d e d u c t i o n f o r w a g e s p a i d , n o r d i d T r a n s n e t i s s u e F o r m s 1 0 9 9 t o S o n D a n g o r R i c h a r d H a r t m a n i n 1 9 9 4 . 1 3 - 2 1 - 1 3 ( . . . c o n t i n u e d ) b e e n a l t e r e d t o r e m o v e t h e p r e p r i n t e d l e g e n d b e a r i n g t h e a c c o u n t h o l d e r ' s n a m e a n d a d d r e s s . O t h e r p o r t i o n s o f t h e e x h i b i t c o n s i s t s i m p l y o f H a r t m a n ' s b a n k d e p o s i t s l i p s a n d b e a r n o o r i g i n a l r e f e r e n c e t o p e t i t i o n e r s o r T r a n s n e t . M o r e o v e r , t h e d o c u m e n t s t h a t p e t i t i o n e r s h a v e i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e d o n o t a d e q u a t e l y s u b s t a n t i a t e t h e c l a i m e d e x p e n s e s . T h e c o p i e s o f c h e c k s i n t r o d u c e d b y p e t i t i o n e r s g e n e r a l l y d o n o t i n d i c a t e c a n c e l l a t i o n b y t h e b a n k a n d a r e u n a c c o m p a n i e d b y i n v o i c e s t o s u b s t a n t i a t e t h e p u r p o s e o f t h e e x p e n d i t u r e s . F o r i n s t a n c e , o n e c h e c k t o t a l i n g $ 1 5 , 6 8 1 . 2 3 p u r p o r t s t o b e f o r o f f i c e f u r n i t u r e , b u t t h e r e i s n o a c c o m p a n y i n g i n v o i c e o r o t h e r e v i d e n c e s h o w i n g a p u r c h a s e o f o f f i c e f u r n i t u r e , o r f o r t h a t m a t t e r , e v i d e n c e t o i n d i c a t e t h a t T r a n s n e t e v e n h a d a n o f f i c e . I n g e n e r a l , s e c t i o n 2 7 4 ( d ) d i s a l l o w s a n y d e d u c t i o n f o r c e r t a i n t y p e s o f e x p e n s e s , i n c l u d i n g t r a v e l , e n t e r t a i n m e n t , a n d a u t o m o t i v e e x p e n s e s , u n l e s s t h e t a x p a y e r s u b s t a n t i a t e s b y a d e q u a t e r e c o r d s o r s u f f i c i e n t e v i d e n c e c o r r o b o r a t i n g t h e t a x p a y e r ' s o w n t e s t i m o n y , t h e a m o u n t , t i m e , p l a c e , b u s i n e s s p u r p o s e , a n d b u s i n e s s r e l a t i o n s h i p . D u r i n g t h e y e a r a t i s s u e , p e t i t i o n e r s d e d u c t e d $ 1 , 9 2 9 a s m e a l s a n d e n t e r t a i n m e n t e x p e n s e s , a n d $ 1 , 6 5 1 f o r t r a v e l e x p e n s e s . P e t i t i o n e r s h a v e n o t s u b s t a n t i a t e d t h e s e e x p e n s e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 7 4 , a n d a c c o r d i n g l y t h e y m u s t b e d i s a l l o w e d . C f . S a m G o l d b e r g e r , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 5 3 2 , 1 5 5 8 ( 1 9 8 7 ) ; M o h a n R o y , M . D . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . - 2 2 - 1 4 P e t i t i o n e r s i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e n u m e r o u s r e c e i p t s f o r v a r i o u s m e a l s a n d e n t e r t a i n m e n t e x p e n s e s a t i s s u e , i n c l u d i n g r e c e i p t s f o r a s e a f o o d d i n n e r a n d b a k e r y i t e m s . M a n y o f t h e s e r e c e i p t s b e a r c r y p t i c h a n d w r i t t e n l e g e n d s o f b u s i n e s s p u r p o s e a n d p a r t i c i p a n t s t h a t c l e a r l y h a v e b e e n a d d e d t o t h e c o p i e s , i n i d e n t i c a l h a n d w r i t i n g a n d p e n f o n t , a f t e r t h e f a c t . M a n y m o r e r e c e i p t s , s u c h a s a g r e a t m a n y g a s s t a t i o n r e c e i p t s , b e a r n o i n d i c a t i o n o f b u s i n e s s p u r p o s e . P e t i t i o n e r s h a v e o f f e r e d n o p a r t i c u l a r i z e d c o r r o b o r a t i n g t e s t i m o n y a b o u t a n y o f t h e s e c l a i m e d e x p e n s e s . M e m o . 1 9 9 7 - 5 6 2 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n _ _ F . 3 d _ _ ( 9 t h C i r . 1 9 9 9 ) . 1 4 R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o n t h i s i s s u e i s s u s t a i n e d . A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e l i a b l e f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r a l l y e a r s i n i s s u e . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i m p o s e s a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y e q u a l t o 2 0 p e r c e n t o f a n y u n d e r p a y m e n t t h a t i s a t t r i b u t a b l e t o n e g l i g e n c e o r t o a s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f i n c o m e t a x . N e g l i g e n c e i s t h e l a c k o f d u e c a r e o r f a i l u r e t o d o w h a t a r e a s o n a b l e a n d o r d i n a r i l y p r u d e n t p e r s o n w o u l d d o u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s . S e e N e e l y v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 9 3 4 , 9 4 7 ( 1 9 8 5 ) . I t i n c l u d e s t h e f a i l u r e t o m a k e a r e a s o n a b l e a t t e m p t t o c o m p l y w i t h t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . S e e s e c . 6 6 6 2 ( c ) . N o p e n a l t y s h a l l b e i m p o s e d i f i t i s s h o w n t h a t t h e t a x p a y e r h a d r e a s o n a b l e c a u s e a n d a c t e d i n g o o d f a i t h . S e e s e c . 6 6 6 4 ( c ) . P e t i t i o n e r s e x h i b i t e d a l a c k o f d u e c a r e f o r e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e . W i t h r e s p e c t t o t h e i r 1 9 9 2 t a x y e a r , p e t i t i o n e r s f a i l e d t o r e p o r t c a p i t a l g a i n s f r o m t h e s a l e o f t h e D a n v i l l e - 2 3 - p r o p e r t y a n d d e d u c t e d m o r t g a g e i n t e r e s t a t t r i b u t a b l e t o t h e p e r i o d a f t e r t h e y s o l d t h e p r o p e r t y t o H a q . W i t h r e s p e c t t o t h e i r 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 t a x y e a r s , p e t i t i o n e r s c l a i m e d s u b s t a n t i a l l o s s e s w i t h r e g a r d t o t h e S a n J o s e p r o p e r t y w i t h o u t s u b s t a n t i a t i o n . W i t h r e s p e c t t o t h e i r 1 9 9 4 t a x y e a r , p e t i t i o n e r s c l a i m e d s u b s t a n t i a l S c h e d u l e C l o s s e s w i t h o u t e s t a b l i s h i n g t h a t t h e y w e r e e n g a g e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s , a n d w i t h o u t a d e q u a t e s u b s t a n t i a t i o n f o r t h e e x p e n s e s c l a i m e d . O n b r i e f , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e y a r e n o t l i a b l e f o r t h e n e g l i g e n c e p e n a l t y b e c a u s e t h e y p r o p e r l y r e l i e d i n g o o d f a i t h o n a p a i d i n c o m e t a x p r e p a r e r , p r o v i d i n g h e r w i t h a l l r e l e v a n t t a x r e t u r n i n f o r m a t i o n f o r t h e t a x y e a r s i n i s s u e . R e l i a n c e o n t h e a d v i c e o f a p r o f e s s i o n a l t a x a d v i s e r d o e s n o t n e c e s s a r i l y d e m o n s t r a t e r e a s o n a b l e c a u s e a n d g o o d f a i t h . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . A l l f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s m u s t b e t a k e n i n t o a c c o u n t . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( c ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . R e l i a n c e m a y n o t b e r e a s o n a b l e o r i n g o o d f a i t h i f t h e t a x p a y e r k n e w o r s h o u l d h a v e k n o w n t h a t t h e a d v i s e r l a c k e d k n o w l e d g e i n t h e r e l e v a n t a s p e c t s o f F e d e r a l t a x l a w . S e e i d . T h e a d v i c e m u s t b e b a s e d u p o n a l l p e r t i n e n t f a c t s a n d t h e a p p l i c a b l e l a w ; t h e s e r e q u i r e m e n t s a r e n o t m e t i f t h e t a x p a y e r f a i l s t o d i s c l o s e f a c t s t h a t t h e t a x p a y e r k n o w s , o r s h o u l d k n o w , a r e r e l e v a n t t o t h e p r o p e r t a x t r e a t m e n t o f a n i t e m . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( c ) ( 1 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e a d v i c e m u s t n o t b e b a s e d o n u n r e a s o n a b l e f a c t u a l o r l e g a l a s s u m p t i o n s . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( c ) ( 1 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . - 2 4 - A p a r t f r o m p a s s i n g r e f e r e n c e s i n p e t i t i o n e r h u s b a n d ' s t e s t i m o n y t o h i s t a x p r e p a r e r , t h e r e c o r d i s d e v o i d o f e v i d e n c e t o s u p p o r t p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n s . P e t i t i o n e r s d i d n o t c a l l t h e i r t a x p r e p a r e r a s a w i t n e s s . T h e r e i s n o e v i d e n c e t o s u p p o r t a d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r s a c t e d r e a s o n a b l y o r i n g o o d f a i t h i n r e l y i n g o n t h e i r t a x p r e p a r e r ' s a d v i c e , o r i n d e e d a n y e v i d e n c e a s t o w h a t q u a l i f i c a t i o n s t h e i r t a x p r e p a r e r m i g h t h a v e h a d . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t p e t i t i o n e r s d i s c l o s e d t o t h e i r t a x p r e p a r e r a l l r e l e v a n t f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , o r t h a t t h e a d v i c e w a s b a s e d o n r e a s o n a b l e f a c t u a l o r l e g a l a s s u m p t i o n s . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n t h e i m p o s i t i o n o f t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r a l l y e a r s i n i s s u e . T o r e f l e c t c o n c e s s i o n s a n d t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .