TAX COURT OPINION

Case: Union Carbide Foreign Sales Corporation
Docket Number: 14641-97
Judge: Gerber
Opinion Type: reported
Filed: 11/08/2000
Pages: 29

1 C a s e s o f t h e f o l l o w i n g p e t i t i o n e r s a r e c o n s o l i d a t e d h e r e w i t h : U O P , C a t a l y s t s , A d s o r b e n t s a n d P r o c e s s S y s t e m s , I n c . , T a x M a t t e r s P a r t n e r , d o c k e t N o . 1 4 6 4 2 - 9 7 ; U n i o n C a r b i d e C o r p o r a t i o n a n d S u b s i d i a r i e s , d o c k e t N o . 1 4 6 4 3 - 9 7 ; a n d U n i o n C a r b i d e C o r p o r a t i o n a n d S u b s i d i a r i e s , d o c k e t N o . 1 1 1 1 9 - 9 9 . 1 1 5 T . C . N o . 3 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T U N I O N C A R B I D E F O R E I G N S A L E S C O R P O R A T I O N , E T A L . , 1 P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 1 4 6 4 1 - 9 7 , 1 4 6 4 2 - 9 7 , F i l e d N o v e m b e r 8 , 2 0 0 0 . 1 4 6 4 3 - 9 7 , 1 1 1 1 9 - 9 9 . P l e a s e d a n a s s e t , a n d t h e t e r m s o f t h e l e a s e b e c a m e o n e r o u s o r b u r d e n s o m e . U n d e r l e a s e a g r e e m e n t s , P w a s e n t i t l e d t o e i t h e r t e r m i n a t e t h e l e a s e o r p u r c h a s e t h e l e a s e d a s s e t b y t h e p a y m e n t o f a c e r t a i n s u m . P c h o s e t o a c q u i r e t h e l e a s e d a s s e t a n d , r e l y i n g o n C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 6 F . 2 d 8 0 5 ( 6 t h C i r . 1 9 4 8 ) , r e v g . a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d M a y 7 , 1 9 4 7 , s e e k s t o b i f u r c a t e a n d a l l o c a t e t h e a s s e t a c q u i s i t i o n c o s t i n t o t w o p o r t i o n s . P a s s e r t s o n e p o r t i o n s h o u l d r e p r e s e n t t h e v a l u e o f t h e l e a s e d a s s e t w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e v a l u e o f t h e e x i s t i n g l e a s e . P f u r t h e r a s s e r t s t h a t t h e r e m a i n i n g p o r t i o n s h o u l d b e a l l o w e d a s a b u s i n e s s d e d u c t i o n f o r - 2 - 2 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e p e r i o d s u n d e r c o n s i d e r a t i o n , a n d R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . 3 R e f e r e n c e s t o " p e t i t i o n e r " i n t h i s g r o u p o f r e l a t e d a n d c o n s o l i d a t e d c a s e s r e f e r s t o U n i o n C a r b i d e C o r p . , p e t i t i o n e r i n d o c k e t N o s . 1 4 6 4 3 - 9 7 a n d 1 1 1 1 9 - 9 9 . t e r m i n a t i n g a b u r d e n s o m e l e a s e . R c o n t e n d s t h a t s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) , I . R . C . , e n a c t e d i n 1 9 9 3 , r e q u i r e s t h a t t h e a c q u i s i t i o n c o s t m u s t b e a l l o c a t e d s o l e l y t o t h e a c q u i r e d t a n g i b l e c a p i t a l a s s e t . P c o n t e n d s t h a t t h e h o l d i n g o f C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . p e r m i t s t h e a l l o c a t i o n . H e l d : S e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) , I . R . C . , i n t e r p r e t e d t o p r o h i b i t a l l o c a t i o n o f a n y p o r t i o n o f t h e a s s e t a c q u i s i t i o n c o s t t o a d e d u c t i o n f o r P ' s t e r m i n a t i o n o f a b u r d e n s o m e l e a s e . H a r o l d J H e l t z e r , P h i l i p F . M c G o v e r n , J e r r y L . R o b i n s o n , a n d H o w a r d M a r k W e i n m a n , f o r p e t i t i o n e r s . S t e v e n R . W i n n i n g h a m , J o s e p h F . L o n g , C a r m i n o J . S a n t a n i e l l o , S . K a t y L i n , a n d R o b i n L . P e a c o c k , f o r r e s p o n d e n t . O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : R e s p o n d e n t m o v e d f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e l e g a l q u e s t i o n o f w h e t h e r s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) 2 a p p l i e s t o p e t i t i o n e r ' s 3 a c q u i s i t i o n o f o w n e r s h i p o f a p r e v i o u s l y l e a s e d o c e a n g o i n g v e s s e l . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w o u l d r e q u i r e p e t i t i o n e r t o a l l o c a t e t o t h e d e p r e c i a b l e a s s e t a l l o f i t s c o s t a n d , f u r t h e r , t h a t p e t i t i o n e r w a s n o t e n t i t l e d t o a l l o c a t e a p o r t i o n o f t h e c o s t t o a d e d u c t i o n f o r - 3 - 4 W i t h t h e e x c e p t i o n o f w h a t a p p e a r s t o b e a c o m p u t a t i o n a l i s s u e , a l l o t h e r i s s u e s i n t h e s e c o n s o l i d a t e d c a s e s h a v e b e e n r e s o l v e d b y a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s . 5 I n a d d i t i o n , t h e r e a r e s e v e r a l p r o c e d u r a l m o t i o n s o u t s t a n d i n g t h a t w e w i l l n e e d t o a d d r e s s i f t h e m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t i s n o t d i s p o s i t i v e o f t h e s u b s t a n t i v e i s s u e . r e l i e f f r o m t h e t e r m s o f a b u r d e n s o m e l e a s e . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t s e c t i o n 1 6 2 i s a p p l i c a b l e t o t h e p o r t i o n o f t h e c o s t t h a t i t c o n t e n d s w a s a t t r i b u t a b l e t o b u y i n g i t s w a y o u t o f a n o n e r o u s o r b u r d e n s o m e l e a s e . O u r c o n s i d e r a t i o n o f w h e t h e r s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a p p l i e s i n t h e s e c i r c u m s t a n c e s i s a q u e s t i o n o f f i r s t i m p r e s s i o n . B a c k g r o u n d F o r p u r p o s e s o f t h i s m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t , 4 t h e p a r t i e s a g r e e a b o u t t h e u n d e r l y i n g f a c t s a n d t h a t t h i s m a t t e r i s r i p e f o r c o n s i d e r a t i o n o f t h e l e g a l q u e s t i o n . A l t h o u g h r e s p o n d e n t g e n e r a l l y q u e s t i o n s t h e s u b s t a n c e o f t h i s t r a n s a c t i o n , f o r p u r p o s e s o f t h e l e g a l q u e s t i o n p r e s e n t e d i n h i s m o t i o n , r e s p o n d e n t a c c e p t s t h e f o r m o f a n d / o r p e t i t i o n e r ' s e x p l a n a t i o n f o r t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n . I f r e s p o n d e n t i s u n s u c c e s s f u l i n h i s m o t i o n , a t r i a l w i l l b e n e c e s s a r y t o a d d r e s s r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n r e g a r d i n g t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n ( s ) a n d r e l a t e d i s s u e s i n c l u d i n g t h e b a s i s o f t h e v e s s e l i n q u e s t i o n . 5 T h e a s s e t u n d e r c o n s i d e r a t i o n , t h e C h e m i c a l P i o n e e r i s a s e a g o i n g v e s s e l t h a t w a s m a n u f a c t u r e d t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i f i c a t i o n s f o r t h e t r a n s p o r t o f l i q u i d c h e m i c a l s . W h e n t h e - 4 - 6 T h i s w a s d e s c r i b e d b y t h e p a r t i e s a s a l o n g - t e r m l e a s e o f a s h i p . v e s s e l w a s c o m p l e t e d d u r i n g 1 9 8 3 , p e t i t i o n e r d i d n o t w i s h t o s h o w i t a s a n a s s e t o n i t s b a l a n c e s h e e t , s o p e t i t i o n e r a r r a n g e d a s e r i e s o f t r a n s a c t i o n s t h a t p e r m i t t e d i t t o l e a s e r a t h e r t h a n o w n t h e v e s s e l . F o r p u r p o s e s o f t h e l e g a l q u e s t i o n w e c o n s i d e r , i t i s o n l y n e c e s s a r y t o u n d e r s t a n d t h a t p e t i t i o n e r l e a s e d t h e v e s s e l a n d t h e n , s e v e r a l y e a r s l a t e r , w a n t e d t o b e r e l i e v e d f r o m t h e b u r d e n s o m e t e r m s o f t h e l e a s e . U n d e r t h e a g r e e m e n t s , p e t i t i o n e r h a d t h e c h o i c e o f p a y i n g e i t h e r t o t e r m i n a t e t h e l e a s e o r t o a c q u i r e t h e v e s s e l . P e t i t i o n e r c h o s e t o a c q u i r e t h e v e s s e l u n d e r t h e t e r m s o f t h e a g r e e m e n t s . B y a c q u i r i n g t h e v e s s e l , h o w e v e r , p e t i t i o n e r e f f e c t i v e l y t e r m i n a t e d t h e b u r d e n s o m e l e a s e . W e d e s c r i b e t h e f o l l o w i n g t r a n s a c t i o n a l s t e p s e m p l o y e d f o r p u r p o s e s o f c o m p l e t e n e s s : ( 1 ) T h e v e s s e l w a s t r a n s f e r r e d t o a t r u s t c r e a t e d b y M e r r i l l L y n c h L e a s i n g , I n c . ( M e r r i l l L y n c h ) , a n d o f w h i c h B a n k e r s T r u s t C o . ( B a n k e r s ) w a s t r u s t e e ; ( 2 ) B a n k e r s , a s t r u s t e e , e n t e r e d i n t o a B a r e b o a t C h a r t e r 6 t h r o u g h J a n u a r y 3 , 2 0 0 4 , ( 2 0 y e a r s ) w i t h a p a r t n e r s h i p n a m e d U n i o n M a r i n e T r a n s p o r t C o . ( U M T C ) , w h i c h c o n s i s t e d o f t w o e q u a l p a r t n e r s - - p e t i t i o n e r ' s s u b s i d i a r y , C h e m i c a l M a r i n e F l e e t , I n c . , a n d a s u b s i d i a r y o f M a r i n e T r a n s p o r t L i n e s , I n c . ( M T L ) , a n u n r e l a t e d e n t i t y t h a t p e t i t i o n e r h a d p r e v i o u s l y u t i l i z e d f o r o p e r a t i o n a n d m a n a g e m e n t o f i t s o c e a n g o i n g t r a n s p o r t o f c h e m i c a l s ; ( 3 ) U M T C c o n c u r r e n t l y - 5 - 7 F o r p u r p o s e s o f d e c i d i n g t h e i s s u e i n t h i s s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n , i t s h o u l d n o t m a t t e r w h e t h e r i t w a s m o r e o r l e s s c o s t l y t o a c q u i r e t h e v e s s e l o r t o s i m p l y t e r m i n a t e t h e l e a s e . e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t ( s u b l e a s e ) w i t h p e t i t i o n e r , u n d e r w h i c h p e t i t i o n e r r e s e r v e d 7 5 p e r c e n t o f t h e v e s s e l ' s c a p a c i t y a n d w a s r e s p o n s i b l e f o r 1 0 0 p e r c e n t o f t h e p a y m e n t s d u e u n d e r t h e B a r e b o a t C h a r t e r ; ( 4 ) U M T C a l s o e n t e r e d i n t o a n o p e r a t i n g a g r e e m e n t w i t h M a r i n e T r a n s p o r t M a n a g e m e n t , I n c . ( a s u b s i d i a r y o f M T L ) , t o m a n a g e a n d o p e r a t e t h e v e s s e l ; a n d , ( 5 ) U M T C e n t e r e d i n t o a m a r k e t i n g a g r e e m e n t w i t h a n o t h e r M T L s u b s i d i a r y t o m a r k e t t h e p o r t i o n o f t h e v e s s e l n o t u s e d b y p e t i t i o n e r , i n c l u d i n g t h e 2 5 p e r c e n t n o t r e s e r v e d b y p e t i t i o n e r . T h e t e r m s o f t h e B a r e b o a t C h a r t e r p e r m i t t e d p e t i t i o n e r t o t e r m i n a t e t h e l e a s e a n d w a l k a w a y f r o m t h e a r r a n g e m e n t b y t h e p a y m e n t o f a s c h e d u l e d a m o u n t . P e t i t i o n e r , h o w e v e r , c h o s e t o a c q u i r e t h e v e s s e l . O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d , f o r $ 1 0 7 , 7 4 8 , 9 2 5 , M e r r i l l L y n c h ' s i n t e r e s t i n t h e g r a n t o r t r u s t t h a t h e l d t h e v e s s e l , i n c l u d i n g t h e t i t l e t o t h e v e s s e l a n d r i g h t s t o i t s u s e . T h e $ 1 0 7 , 7 4 8 , 9 2 5 p a y m e n t w a s a b o u t 2 0 p e r c e n t l e s s t h a n t h e a m o u n t t h a t p e t i t i o n e r w o u l d h a v e h a d t o p a y t o t e r m i n a t e t h e l e a s e w i t h o u t a c q u i r i n g o w n e r s h i p o f t h e v e s s e l . 7 O n J u n e 3 0 , 1 9 9 4 , t h e B a r e b o a t C h a r t e r a n d r e l a t e d c o n t r a c t s w e r e c a n c e l e d , t h e U M T C p a r t n e r s h i p w a s d i s s o l v e d , a n d p e t i t i o n e r a c q u i r e d t i t l e t o t h e v e s s e l f r o m t h e t r u s t . A f t e r D e c e m b e r 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r d i d n o t m a k e a n y ( l e a s e ) p a y m e n t s u n d e r t h e - 6 - 8 R e s p o n d e n t ' s c o n c e s s i o n s c a u s e s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) t o b e t h e f o c a l p o i n t o f t h i s o p i n i o n a n d o u r c o n s i d e r a t i o n . B a r e b o a t C h a r t e r . A n y p a y m e n t m a d e b y p e t i t i o n e r w o u l d h a v e r e s u l t e d i n a w a s h u n d e r t h e v a r i o u s a g r e e m e n t s . T h e U M T C p a r t n e r s h i p a n d t h e s u b l e a s e a r r a n g e m e n t s r e m a i n e d i n e f f e c t , a n d t h e m a r k e t i n g a n d t h i r d - p a r t y l e a s e s c o n t i n u e d t o o p e r a t e n o r m a l l y u n d e r t h e a g r e e m e n t u n t i l s o m e t i m e i n 1 9 9 4 . S o l e l y f o r p u r p o s e s o f h i s m o t i o n , r e s p o n d e n t a l s o a c c e p t s t h e f a c t t h a t t h e l e a s e w a s b u r d e n s o m e a n d t h a t , a t t h e t i m e p e t i t i o n e r a c q u i r e d i t , t h e v a l u e o f t h e v e s s e l w a s $ 1 3 , 8 6 5 , 0 0 0 , w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e v a l u e o f t h e l e a s e 8 . U n d e r t h i s s c e n a r i o , p e t i t i o n e r i s s e e k i n g t o a l l o c a t e $ 9 3 , 8 8 3 , 2 9 5 , o r 8 7 p e r c e n t , o f t h e $ 1 0 7 , 7 4 8 , 2 9 5 p u r c h a s e p r i c e t o t h e t e r m i n a t i o n o f t h e b u r d e n s o m e l e a s e , l e a v i n g $ 1 3 , 8 6 5 , 0 0 0 a t t r i b u t a b l e t o i t s b a s i s i n t h e v e s s e l . P e t i t i o n e r q u e s t i o n s r e s p o n d e n t ' s a s s u m p t i o n i n h i s m o t i o n t h a t t h e l e a s e r e m a i n e d i n e x i s t e n c e a n d w a s n o t t e r m i n a t e d u n t i l J u n e 3 0 , 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e l e a s e w a s e f f e c t i v e l y t e r m i n a t e d i n D e c e m b e r 1 9 9 3 a f t e r t h e v e s s e l w a s p u r c h a s e d , a n d t h e J u n e 3 0 , 1 9 9 4 , t e r m i n a t i o n w a s m e r e l y a f o r m a l i t y . P e t i t i o n e r c o n t e n d s , h o w e v e r , t h a t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n t h a t s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a p p l i e s w o u l d f a i l u n d e r e i t h e r s c e n a r i o . - 7 - D i s c u s s i o n A . S u m m a r y J u d g m e n t . S u m m a r y j u d g m e n t m a y b e g r a n t e d i f i t i s d e m o n s t r a t e d t h a t n o g e n u i n e i s s u e e x i s t s a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h a t a d e c i s i o n m a y b e e n t e r e d a s a m a t t e r o f l a w . S e e R u l e 1 2 1 ( b ) ; S u n d s t r a n d C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 1 8 , 5 2 0 ( 1 9 9 2 ) , a f f d . 1 7 F . 3 d 9 6 5 ( 7 t h C i r . 1 9 9 4 ) . T h e m o v i n g p a r t y b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t , a n d f a c t u a l i n f e r e n c e s w i l l b e r e a d i n a m a n n e r m o s t f a v o r a b l e t o t h e p a r t y o p p o s i n g s u m m a r y j u d g m e n t . I n t h a t r e g a r d a n d s o l e l y f o r p u r p o s e s o f d e c i d i n g t h e i s s u e h e r e , w e a c c e p t p e t i t i o n e r ' s i n t e r p r e t a t i o n t h a t t h e l e a s e t e r m i n a t e d u p o n a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l . T h e p a r t i e s ' c o n t e n t i o n s w i t h r e s p e c t t o s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a r e d e l i n e a t e d i n a w a y t h a t w o u l d o b v i a t e t h e n e e d t o d e c i d e w h e t h e r a n y o f t h e l e a s e s c o n t i n u e d t o e x i s t a f t e r t h e a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l . T h a t i s s o b e c a u s e p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e s t a t u t e a p p l i e s t o p r o p e r t y o n l y i f a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e t h a t c o n t i n u e s i n t h e f u t u r e , a n d r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e s t a t u t e w o u l d a p p l y h e r e b e c a u s e t h e p r o p e r t y a c q u i r e d w a s s u b j e c t t o a l e a s e w h e n a c q u i r e d . C o n s t r u i n g t h e t r a n s a c t i o n a l f a c t s h e r e m o s t f a v o r a b l y t o t h e d e f e n d i n g p a r t y , w e a r e t o d e c i d e w h e t h e r a l e s s e e o f a n a s s e t w h o p u r c h a s e s t h a t a s s e t f o r t h e p u r p o s e o f t e r m i n a t i n g t h e l e a s e i s s u b j e c t t o s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) . A c c o r d i n g l y , w e m a y r e n d e r j u d g m e n t o n t h e i s s u e a s a m a t t e r o f l a w . S e e R u l e 1 2 1 ( b ) . T h e - 8 - 9 P r i o r t o t h e e n a c t m e n t o f s e c . 1 9 7 , d e p r e c i a t i o n o r a m o r t i z a t i o n o f i n t a n g i b l e s w a s g o v e r n e d b y s e c . 1 . 1 6 7 ( a ) - ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . , a n d w a s a s o u r c e o f c o n s i d e r a b l e c o n t r o v e r s y b e t w e e n t a x p a y e r s a n d t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e . S e e S t a f f o f J o i n t C o m m . o n T a x a t i o n , T e c h n i c a l E x p l a n a t i o n o f t h e T a x S i m p l i f i c a t i o n A c t o f 1 9 9 3 ( J . C o m m . P r i n t 1 9 9 3 ) , T i t l e V , T r e a t m e n t o f I n t a n g i b l e s , A m o r t i z a t i o n o f g o o d w i l l a n d c e r t a i n o t h e r i n t a n g i b l e s ( s e c . 5 0 1 o f t h e b i l l a n d n e w s e c . 1 9 7 o f t h e C o d e ) , a t 1 4 7 . p l e a d i n g s , e x h i b i t s , t r a n s c r i p t o f a r g u m e n t , a n d a f f i d a v i t s c o n t a i n t h e f a c t s a n d i n f o r m a t i o n u s e d f o r t h e p u r p o s e o f r u l i n g o n t h e m o t i o n h e r e i n . B . A n a l y s i s o f S e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) . S e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w a s e n a c t e d a s s e c t i o n 1 3 2 6 1 ( b ) ( 2 ) o f t h e O m n i b u s B u d g e t R e c o n c i l i a t i o n A c t o f 1 9 9 3 , P u b . L . 1 0 3 - 6 6 , 1 0 7 S t a t . 5 3 2 . I t w a s p a r t o f a l a r g e r p a c k a g e o f p r o v i s i o n s a i m e d a t t h e t r e a t m e n t o f i n t a n g i b l e s t h a t w a s e n a c t e d i n s e c t i o n 1 9 7 . 9 U n d e r t h e r e g i m e n o f s e c t i o n 1 9 7 , v a r i o u s i n t a n g i b l e s a r e i d e n t i f i e d , c a t e g o r i z e d , a n d s u b j e c t e d t o u n i f o r m t a x t r e a t m e n t . A s p a r t o f t h i s l a r g e r p a c k a g e o f r u l e s , s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w a s e n a c t e d t o s p e c i f i c a l l y e x c l u d e l e a s e h o l d i n t e r e s t s , i n c l u d i n g s u b l e a s e s , f r o m t h e e f f e c t o f s e c t i o n 1 9 7 . E v e n t h o u g h l e a s e s w e r e r e m o v e d f r o m t h e e f f e c t o f s e c t i o n 1 9 7 , b y e n a c t i n g s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) C o n g r e s s i n t e n d e d u n i f o r m t r e a t m e n t f o r a l l s i t u a t i o n s w h e r e a t a n g i b l e a s s e t w a s " a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e " . I n t h a t r e g a r d , s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) i s d e s i g n e d t o p r e v e n t t a x p a y e r s f r o m a l l o c a t i n g a n y o f t h e c o s t o f a c q u i r i n g t a n g i b l e p r o p e r t y t o - 9 - l e a s e s o r s u b l e a s e s t o w h i c h t h e p r o p e r t y i s s u b j e c t . S e e H . R e p t . 1 0 3 - 1 1 1 , a t 7 6 9 & n . 1 3 9 ( 1 9 9 3 ) , 1 9 9 3 - 3 C . B . a t 3 4 5 . T h e s t a t u t e i s c o n c i s e , t o t h e p o i n t , a n d e x p r e s s e d a s f o l l o w s : S E C . 1 6 7 ( c ) . B a s i s f o r D e p r e c i a t i o n . - - ( 1 ) I n g e n e r a l . - - T h e b a s i s o n w h i c h e x h a u s t i o n , w e a r a n d t e a r , a n d o b s o l e s c e n c e a r e t o b e a l l o w e d i n r e s p e c t o f a n y p r o p e r t y s h a l l b e t h e a d j u s t e d b a s i s p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 0 1 1 , f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g t h e g a i n o n t h e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f s u c h p r o p e r t y . ( 2 ) s p e c i a l r u l e f o r p r o p e r t y s u b j e c t t o l e a s e . - - I f a n y p r o p e r t y i s a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e - - ( A ) n o p o r t i o n o f t h e a d j u s t e d b a s i s s h a l l b e a l l o c a t e d t o t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t , a n d ( B ) t h e e n t i r e a d j u s t e d b a s i s s h a l l b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n d e t e r m i n i n g t h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n ( i f a n y ) w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o t h e l e a s e . [ S e c . 1 6 7 ( c ) ( 1 ) a n d ( 2 ) . ] T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t i f w e d e c i d e t h a t t h e v e s s e l a c q u i r e d b y p e t i t i o n e r i s " p r o p e r t y s u b j e c t t o a l e a s e , " a s r e f e r e n c e d i n t h e s t a t u t e , t h e n n o p o r t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t c a n b e a t t r i b u t e d t o a n y l e a s e i n q u e s t i o n . W h e r e t h e p a r t i e s p a r t c o m p a n y i s i n t h e i r i n t e r p r e t a t i o n o f t h e p h r a s e " I f a n y p r o p e r t y i s a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e " . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e v e s s e l s u b j e c t t o t h e l e a s e t o t h e U M T C p a r t n e r s h i p ; i . e . , t h e l e a s e u n d e r w h i c h p e t i t i o n e r w a s e n t i t l e d t o u s e t h e v e s s e l . P e t i t i o n e r , o n t h e o t h e r h a n d , a r g u e s t h a t t h e s t a t u t e o n l y a p p l i e s t o p r o p e r t y t h a t i s s u b j e c t t o a l e a s e w h e n a c q u i r e d a n d w i l l c o n t i n u e t o b e s u b j e c t t o t h e s a m e l e a s e a f t e r w a r d s . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t i t s p u r p o s e i n - 1 0 - a c q u i r i n g t h e v e s s e l w a s t o t e r m i n a t e t h e l e a s e , a n d t h e r e f o r e , i t d i d n o t a c q u i r e p r o p e r t y s u b j e c t t o a l e a s e . W e m u s t d e c i d e w h i c h p a r t y ' s i n t e r p r e t a t i o n ( o r p o s s i b l y w h e t h e r b o t h i n t e r p r e t a t i o n s ) w a s i n t e n d e d . U n d e r r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n , p e t i t i o n e r w o u l d b e e n t i t l e d t o d e p r e c i a t e t h e a c q u i s i t i o n c o s t ( a p p r o x i m a t e l y $ 1 0 8 m i l l i o n ) o v e r t h e r e m a i n i n g l i f e o f t h e v e s s e l . P e t i t i o n e r , h o w e v e r , s e e k s t o d e d u c t 8 7 p e r c e n t o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t ( a p p r o x i m a t e l y $ 9 4 m i l l i o n ) i n t h e y e a r o f a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l a s t h e c o s t o f t e r m i n a t i n g a b u r d e n s o m e l e a s e . T h e r e m a i n i n g a m o u n t ( a p p r o x i m a t e l y $ 1 4 m i l l i o n ) w a s t o b e a t t r i b u t a b l e t o t h e d e p r e c i a b l e b a s i s o f t h e v e s s e l . U l t i m a t e l y , t h i s c o n t r o v e r s y c o n c e r n s t h e t i m i n g o f d e d u c t i o n s i n c o n n e c t i o n w i t h p e t i t i o n e r ' s a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l a n d i t s a t t e m p t t o t e r m i n a t e t h e l e a s e . T h e r e i s n o q u e s t i o n a b o u t w h e t h e r t h e v e s s e l w a s s u b j e c t t o a l e a s e a t t h e t i m e i t w a s a c q u i r e d b y p e t i t i o n e r . P e t i t i o n e r a r g u e s , h o w e v e r , t h a t a s a m a t t e r o f p r o p e r g r a m m a t i c a l s y n t a x t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e h a s b e e n p h r a s e d t o r e q u i r e t h a t a c q u i r e d p r o p e r t y m u s t r e m a i n s u b j e c t t o a l e a s e t o c o m e w i t h i n t h e a l l o c a t i o n r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) . P e t i t i o n e r s u g g e s t s t h a t C o n g r e s s w o u l d h a v e u s e d t h e p h r a s e " I f a n y p r o p e r t y s u b j e c t t o a l e a s e i s a c q u i r e d " t o a c h i e v e t h e o u t c o m e a d v a n c e d b y r e s p o n d e n t . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t r e s p o n d e n t a p p e a r s t o t r e a t t h e p h r a s e " s u b j e c t t o a l e a s e " a s i f i t - 1 1 - m o d i f i e d t h e w o r d " p r o p e r t y " . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e p l a c e m e n t o f t h e p h r a s e " s u b j e c t t o a l e a s e " s h o w s t h a t i t m o d i f i e s t h e w o r d " a c q u i r e d " w h i c h , g r a m m a t i c a l l y , s h o u l d m e a n t h a t t h e p r o p e r t y r e m a i n s s u b j e c t t o a l e a s e i n t h e h a n d s o f t h e a c q u i r i n g p a r t y . R e s p o n d e n t a g r e e s t h a t t h e p h r a s e " s u b j e c t t o a l e a s e " m o d i f i e s t h e t e r m " a c q u i r e d " , b u t c o n t e n d s t h a t " I t d o e s s o * * * a s p a r t o f t h e p a s t p a r t i c i p i a l p h r a s e ' a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e ' , w h i c h , u s e d i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e v e r b ' i s ' , m o d i f i e s a n d g o v e r n s ' p r o p e r t y ' " . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t s u c h u s a g e c o n s t i t u t e s a p a s t p a r t i c i p i a l p h r a s e a n d t h a t " a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e " m e r e l y d e n o t e s t h e g a i n i n g o f p o s s e s s i o n . R e s p o n d e n t a l s o p o i n t s o u t t h a t t h e p h r a s e h a s b e e n p l a c e d i n t h e p a s t t e n s e b y t h e u s e o f t h e w o r d " a c q u i r e d " a n d i s w i t h o u t c o n t i n u i n g o r f u t u r e t e n s e . F i n a l l y , r e s p o n d e n t r e f e r e n c e s 1 U . S . C . s e c . 1 ( 1 9 9 4 ) , w h i c h p r o v i d e s t h a t " w o r d s u s e d i n t h e p r e s e n t t e n s e i n c l u d e t h e f u t u r e a s w e l l a s t h e p r e s e n t " . F r o m t h i s s t a t e m e n t , r e s p o n d e n t r e a s o n s t h a t , c o n v e r s e l y , w o r d s s t a t e d i n t h e p a s t t e n s e ( s u c h a s " a c q u i r e d " ) d o n o t i n c l u d e t h e f u t u r e . T h u s , r e s p o n d e n t c o n c l u d e s t h a t C o n g r e s s i n t e n d e d t o l i m i t t h e s u b j e c t p h r a s e t o t h e p o i n t o f t h e a c q u i s i t i o n o f t h e a s s e t . A l t h o u g h w e a p p r e c i a t e t h e p a r t i e s ' a r g u m e n t s c o n c e r n i n g g r a m m a r , C o n g r e s s ' i n t e n t s h o u l d n o t b e d e c i d e d s o l e l y b y r e f e r e n c e t o f i n i t e n u a n c e s t o b e f o u n d i n t h e r u l e s o f g r a m m a r . - 1 2 - T h a t i s e s p e c i a l l y s o h e r e , w h e r e n e i t h e r p a r t y ' s g r a m m a r a r g u m e n t i s o b v i o u s l y m o r e c o r r e c t t h a n t h e o t h e r ' s . W e d o n o t f o c u s s o l e l y o n s u c h d i s t i n c t i o n s t o d e c i d e t h e i n t e n t o f C o n g r e s s i n t h i s c a s e . N o r m a l l y , w e b e g i n o u r i n q u i r y b y l o o k i n g t o t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e t o i n t e r p r e t i t s m e a n i n g . S e e C o n s u m e r P r o d . S a f e t y C o m m n . v . G T E S y l v a n i a , I n c . , 4 4 7 U . S . 1 0 2 , 1 0 8 ( 1 9 8 0 ) . W h e n i n t e r p r e t i n g t h e w o r d s u s e d i n a s t a t u t e , w e g i v e t h e m t h e i r o r d i n a r y m e a n i n g . S e e J o n e s v . L i b e r t y G l a s s C o . , 3 3 2 U . S . 5 2 4 , 5 3 1 ( 1 9 4 7 ) . C o n s i d e r i n g t h e p h r a s e " I f a n y p r o p e r t y s u b j e c t t o a l e a s e i s a c q u i r e d " w e r e a c h t h e c o n c l u s i o n t h a t e i t h e r p a r t y ' s i n t e r p r e t a t i o n i s p o s s i b l e , d e p e n d i n g o n t h e i n t e n t o f C o n g r e s s . T h e q u e s t i o n w e m u s t a n s w e r i s w h e t h e r t h e l e g i s l a t i o n w a s d i r e c t e d o n l y t o s i t u a t i o n s w h e r e a l e a s e i s t o c o n t i n u e b e y o n d t h e t i m e o f a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o t h a t l e a s e o r w h e t h e r i t a p p l i e s t o a n a c q u i s i t i o n o f p r o p e r t y b y a l e s s e e w h e r e t h e l e a s e m e r g e s i n t o t h e l e s s e e ' s n e w p r o p e r t y o w n e r s h i p i n t e r e s t . T h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y p r o v i d e s n o d i r e c t a s s i s t a n c e o r d e c i s i v e i n d i c a t o r t o a n s w e r o u r p a r t i c u l a r i n q u i r y . T h e c o n f e r e n c e r e p o r t c o n t a i n s t h e f o l l o w i n g g e n e r a l s t a t e m e n t : I n t e r e s t s u n d e r l e a s e s o f t a n g i b l e p r o p e r t y . - - T h e t e r m " s e c t i o n 1 9 7 i n t a n g i b l e " d o e s n o t i n c l u d e a n y i n t e r e s t a s a l e s s o r o r l e s s e e u n d e r a n e x i s t i n g l e a s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y ( w h e t h e r r e a l o r p e r s o n a l ) . T h e c o s t o f a c q u i r i n g a n i n t e r e s t a s a l e s s o r u n d e r a l e a s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y w h e r e t h e i n t e r e s t a s l e s s o r i s - 1 3 - 1 0 S e c . 1 . 1 6 2 - 1 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , s i m i l a r t o s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) , r e q u i r e s t h e p u r c h a s e r o f a l e a s e h o l d i n t e r e s t t o a m o r t i z e a n a n n u a l a l i q u o t p a r t o f t h e c o s t o v e r t h e r e m a i n i n g t e r m o f t h e l e a s e . A s p e r t i n e n t t o t h i s d i s c u s s i o n , s e c . 1 7 8 a d d r e s s e s l e a s e r e n e w a l o p t i o n s a s a f f e c t i n g t h e r e m a i n i n g t e r m o f a l e a s e . a c q u i r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e t a n g i b l e p r o p e r t y i s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t a s p a r t o f t h e c o s t o f t h e t a n g i b l e p r o p e r t y . F o r e x a m p l e , i f a t a x p a y e r a c q u i r e s a s h o p p i n g c e n t e r t h a t i s l e a s e d t o t e n a n t s o p e r a t i n g r e t a i l s t o r e s , t h e p o r t i o n ( i f a n y ) o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e s h o p p i n g c e n t e r t h a t i s a t t r i b u t a b l e t o t h e f a v o r a b l e a t t r i b u t e s o f t h e l e a s e s i s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t a s a p a r t o f t h e b a s i s o f t h e s h o p p i n g c e n t e r a n d i s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n d e t e r m i n i n g t h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n a l l o w e d w i t h r e s p e c t t o t h e s h o p p i n g c e n t e r . T h e c o s t o f a c q u i r i n g a n i n t e r e s t a s a l e s s e e u n d e r a n e x i s t i n g l e a s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y i s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t u n d e r p r e s e n t l a w ( s e e s e c t i o n 1 7 8 o f t h e C o d e a n d T r e a s . R e g . s e c . 1 . 1 6 2 - 1 1 ( a ) ) r a t h e r t h a n u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f t h e b i l l . * * * [ F n . r e f s . o m i t t e d . 1 0 ] H . C o n f . R e p t . 1 0 3 - 2 1 3 , a t 6 8 1 - 6 8 2 ( 1 9 9 3 ) , 1 9 9 3 - 3 C . B . 3 9 3 , 5 5 9 - 5 6 0 . P e t i t i o n e r f o c u s e s o n t h e u s e o f t h e p h r a s e " u n d e r a n e x i s t i n g l e a s e " i n t h e f i r s t p a r a g r a p h o f t h e a b o v e - q u o t e d c o m m e n t a r y . T h e u s e o f t h a t t e r m i n o l o g y c o u l d r e f e r e i t h e r t o a l e a s e i n e x i s t e n c e a t t h e t i m e o f t h e a c q u i s i t i o n o r t o a l e a s e t h a t c o n t i n u e s i n e x i s t e n c e . P e t i t i o n e r l i n k s t h e u s e o f t h a t p h r a s e t o t h e l e g i s l a t i v e c o m m e n t a r y a n d t h e s i n g l e e x a m p l e t h a t a d d r e s s e s c i r c u m s t a n c e s w h e r e t h e l e a s e w o u l d c o n t i n u e b e y o n d t h e a c q u i s i t i o n d a t e . P e t i t i o n e r w o u l d h a v e u s a c c e p t t h a t t h i s - 1 4 - f a c t o r s h o w s t h a t s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a p p l i e s o n l y w h e r e t h e l e a s e i s t o c o n t i n u e . R e s p o n d e n t c o r r e c t l y p o i n t s o u t t h a t t h e e x a m p l e a n d d i s c u s s i o n o f c o n t i n u i n g l e a s e s d o e s n o t " e x p r e s s l y c o n d i t i o n t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) o n t h e a c q u i s i t i o n o f a c o n t i n u i n g ' i n t e r e s t o f a l e s s o r u n d e r a l e a s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y . ' " I n t h e c o n t e x t o f t h e c o m m e n t a r y a n d t h e e x a m p l e , w e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t i t w a s n o t i n t e n d e d t o l i m i t t h e a p p l i c a t i o n t o a p a r t i c u l a r t y p e o f t r a n s a c t i o n s e t f o r t h i n t h e e x a m p l e . A l t h o u g h t h e e x a m p l e d i s c u s s e s a l e a s e t h a t c o n t i n u e s b e y o n d t h e t i m e o f a c q u i s i t i o n , i t i s c l e a r t h a t t h e e x a m p l e i s n o t i n t e n d e d t o b e a l l - i n c l u s i v e . M o r e p a r t i c u l a r l y , t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e c o u l d e a s i l y a p p l y t o l e a s e s t h a t t e r m i n a t e u p o n o r i m m e d i a t e l y a f t e r a c q u i s i t i o n a n d / o r l e a s e s t h a t c o n t i n u e b e y o n d a c q u i s i t i o n o f t h e l e a s e d a s s e t . A c c o r d i n g l y , t h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y d o e s n o t p r o v i d e d e f i n i t i v e g u i d a n c e o r a d i r e c t a n s w e r t o o u r i n q u i r y o f w h e t h e r s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a p p l i e s o n l y t o a s i t u a t i o n w h e r e a l e a s e i s t o c o n t i n u e i n f u t u r o . T h e c o m m e n t a r y a n d t h e e x a m p l e d o m a k e i t a b s o l u t e l y c l e a r , h o w e v e r , t h a t a l l c o s t s w e r e i n t e n d e d t o b e a l l o c a t e d t o t h e d e p r e c i a b l e t a n g i b l e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a l s o p o i n t s o u t t h a t o n e o f t h e p u r p o s e s f o r e n a c t i n g s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w a s t o d e a l w i t h a s p e c i f i c c o n t r o v e r s y b e t w e e n l e s s o r / t a x p a y e r s a n d t h e I n t e r n a l R e v e n u e - 1 5 - S e r v i c e . T h o s e s i t u a t i o n s i n v o l v e d t h e a m o r t i z a t i o n o f t h e p r e m i u m v a l u e o f a n a c q u i r e d l e a s e o n f a c t s s i m i l a r t o t h e e x a m p l e i n t h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y , s u p r a . W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r t h a t o n e o f t h e m o t i v a t i n g f a c t o r s f o r e n a c t i n g s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w a s t o d e a l w i t h t h a t p r o b l e m . T h e s t a t u t o r y l a n g u a g e , h o w e v e r , w o u l d o s t e n s i b l y a p p l y t o a n y o n e a c q u i r i n g p r o p e r t y a n d i s n o t i n a n y m a n n e r l i m i t e d t o a c q u i s i t i o n s f o r a p r e m i u m a n d / o r b y a p u r c h a s e r o f a n a s s e t s u b j e c t t o a l e a s e t h a t i s t o c o n t i n u e i n t o t h e f u t u r e . T h e p a r t i e s h a v e g o n e t o g r e a t l e n g t h s t o r e w o r d a n d / o r h y p o t h e s i z e t h e m e a n i n g o f s t a t u t o r y p h r a s e i n c o n t r o v e r s y . T h e p h r a s e w e c o n s i d e r , h o w e v e r , i s q u i t e s u c c i n c t - - " I f a n y p r o p e r t y i s a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e " . T h e t h r e s h o l d f o r a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a p p l i e s t o " a n y p r o p e r t y " t h a t " i s a c q u i r e d " w h e n i t i s " s u b j e c t t o a l e a s e " . I f p r o p e r t y w a s n o t s u b j e c t t o a l e a s e w h e n i t w a s a c q u i r e d , s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w o u l d n o t a p p l y . S o w e m u s t d e c i d e w h e t h e r t h e p r o p e r t y h e r e w a s s u b j e c t t o a l e a s e w h e n i t w a s a c q u i r e d . T h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e i s n o t l i m i t e d i n i t s a p p l i c a t i o n t o a c q u i s i t i o n s b y l e s s o r s . N o r d o e s i t d e l i n e a t e a r e q u i r e m e n t t h a t t h e l e a s e m u s t c o n t i n u e a f t e r t h e a c q u i s i t i o n , o n l y t h a t t h e p r o p e r t y b e a c q u i r e d s u b j e c t t o a l e a s e . I n o r d e r t o i n t e r p r e t t h e p h r a s e " s u b j e c t t o a l e a s e " s o l e l y a s a c o n t i n u i n g r e q u i r e m e n t a s s u g g e s t e d b y p e t i t i o n e r , w e w o u l d - 1 6 - 1 1 R e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t i n K l o p p e n b e r g & C o . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 3 2 5 , w h e r e t h e t a x p a y e r w a s s i m i l a r l y a t t e m p t i n g t o v a l u e a c a p i t a l a s s e t w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e v a l u e o f t h e l e a s e , t h i s C o u r t u s e d t h e p h r a s e " s u b j e c t t o [ a ] l e a s e " i n t h e s a m e m a n n e r i n w h i c h r e s p o n d e n t a d v o c a t e s t h a t i t b e u s e d h e r e . I n d i s a g r e e i n g w i t h t h e t a x p a y e r ' s a p p r o a c h i n K l o p p e n b e r g , w e s t a t e d : N o o n e d i s p u t e s t h a t a f t e r M a y 3 , 1 9 7 8 , * * * [ t h e t a x p a y e r ] o w n e d t h e * * * p r o p e r t y i n f e e s i m p l e . H o w e v e r , * * * [ t h e t a x p a y e r ' s ] a r g u m e n t t h a t t h e l e a s e s h o u l d t h e r e f o r e b e d i s r e g a r d e d i g n o r e s t h e f a c t t h a t * * * [ t h e t a x p a y e r ] o w n e d a s i g n i f i c a n t i n t e r e s t i n t h e * * * p r o p e r t y p r i o r t o t h e c h a l l e n g e d t r a n s a c t i o n . I t i s n o t t h e v a l u e o f t h e c o m b i n e d i n t e r e s t w h i c h ( c o n t i n u e d . . . ) h a v e t o l o o k o u t s i d e t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e . I t a p p e a r s t h a t s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w o u l d b e t r i g g e r e d i r r e s p e c t i v e o f w h e t h e r t h e l e a s e h a d a r e m a i n i n g t e r m o f 1 d a y o r 1 0 y e a r s . W i t h t h a t p r e m i s e , i t i s d i f f i c u l t t o a c c e p t p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t t h a t i t s o w n c i r c u m s t a n c e s s h o u l d b e e x e m p t e d f r o m t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t s . I f w e a c c e p t p e t i t i o n e r ' s i n t e r p r e t a t i o n t h a t t h e l e a s e m u s t c o n t i n u e , a t a x p a y e r w o u l d b e a b l e t o a v o i d t h e i n t e n d e d e f f e c t o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) m e r e l y b y a s i m u l t a n e o u s a c q u i s i t i o n o f t a n g i b l e p r o p e r t y , c a n c e l l a t i o n o f t h e " e x i s t i n g l e a s e " , a n d t h e r e n e g o t i a t i o n o f a n e w l e a s e . U n d e r p e t i t i o n e r ' s i n t e r p r e t a t i o n , s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w o u l d b e r e n d e r e d i m p o t e n t a n d m e a n i n g l e s s . W h e t h e r w e a c c e p t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r ' s l e a s e t e r m i n a t e d u p o n , 6 m o n t h s a f t e r , o r s o m e t i m e m o r e d i s t a n t f r o m t h e a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l , t h e l e a s e d i d n o t t e r m i n a t e u n t i l p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e v e s s e l . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e v e s s e l a t a t i m e w h e n i t w a s s u b j e c t t o t h e l e a s e . 1 1 - 1 7 - 1 1 ( . . . c o n t i n u e d ) * * * [ t h e t a x p a y e r ] o w n e d a f t e r M a y 3 , 1 9 7 8 , w h i c h i s i n i s s u e . R a t h e r , i t i s t h e i n t e r e s t w h i c h * * * [ t h e t a x p a y e r ] p u r c h a s e d f r o m * * * [ t h e o w n e r / l e s s o r ] o n t h a t d a t e , i . e . , a f e e s i m p l e i n t e r e s t s u b j e c t t o t h e o u t s t a n d i n g l e a s e . * * * [ I d . ; w i t h e m p h a s i s a s s u g g e s t e d b y r e s p o n d e n t . ] 1 2 P e t i t i o n e r o b v i o u s l y f o l l o w e d t h e l e s s c o s t l y a p p r o a c h f r o m a f i n a n c i a l p e r s p e c t i v e , b u t n o t n e c e s s a r i l y f r o m a t a x p e r s p e c t i v e . P e t i t i o n e r h a s p r o v i d e d n o e x p l a n a t i o n f o r t h e 2 0 p e r c e n t l a r g e r c o s t t o t e r m i n a t e t h e l e a s e t h a n t o a c q u i r e t h e ( c o n t i n u e d . . . ) C . P e t i t i o n e r ' s A l t e r n a t i v e P o s i t i o n . A l t h o u g h w e h a v e d e c i d e d t h a t p e t i t i o n e r ' s a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l i s g o v e r n e d b y s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) , t h e s a m e r e s u l t w o u l d h a v e b e e n r e a c h e d e v e n i f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) h a d n o t b e e n e n a c t e d . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t w e s h o u l d t r e a t t h e a c q u i s i t i o n a s t h o u g h i t w e r e t w o s e p a r a t e p a y m e n t s o r p o r t i o n s . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t o n e p o r t i o n w o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o t h e a c q u i s i t i o n o f a v e s s e l w o r t h s u b s t a n t i a l l y l e s s t h a n t h e $ 1 0 8 m i l l i o n t o t a l p a y m e n t a n d t h e o t h e r s h o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o t h e c a n c e l l a t i o n o f a b u r d e n s o m e l e a s e . R e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t p e t i t i o n e r c h o s e t h e a p p r o a c h t o a c q u i r e t h e v e s s e l i n s t e a d o f m a k i n g t h e p a y m e n t t o t e r m i n a t e t h e b u r d e n s o m e l e a s e . W e n o t e t h a t p e t i t i o n e r ' s c o s t t o a c q u i r e t h e v e s s e l w a s a p p r o x i m a t e l y 2 0 p e r c e n t l e s s t h a n t h e c o s t o f t h e o p t i o n p e r m i t t i n g t e r m i n a t i o n o f t h e l e a s e . P e t i t i o n e r , t h e r e f o r e , w i s h e s u s t o t r e a t t h e a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l a s t h o u g h i t h a d , i n e f f e c t , e x e r c i s e d b o t h c h o i c e s - - p e t i t i o n e r w i s h e s " t o h a v e i t s c a k e a n d e a t i t t o o ! " 1 2 - 1 8 - 1 2 ( . . . c o n t i n u e d ) v e s s e l . T h e d i f f e r e n c e w a s b u i l t i n t o t h e c o n t r a c t t e r m s s o t h a t i t w a s n o t d u e t o s o m e c h a n g e i n c o n d i t i o n s , s u c h a s e x t r a o r d i n a r y w e a r o f t h e v e s s e l ( l e a s e d a s s e t ) . 1 3 W e n o t e t h a t t h e p a r t i e s , f o r p u r p o s e s o f t h i s s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n , a g r e e t h a t t h e v e s s e l ' s v a l u e , w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t l e a s e , w a s $ 1 4 m i l l i o n . P e t i t i o n e r w o u l d a t t r i b u t e t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e $ 1 0 8 m i l l i o n a c q u i s i t i o n c o s t a n d t h e $ 1 4 m i l l i o n t o c a n c e l l a t i o n o f t h e l e a s e . R e s p o n d e n t , o n t h e o t h e r h a n d w o u l d a t t r i b u t e t h e d i f f e r e n c e t o v a l u e o f t h e u s e o f t h e a c q u i r e d v e s s e l f o r t h e r e m a i n d e r o f i t s u s e f u l l i f e . R e s p o n d e n t ' s a p p r o a c h i s i n l i n e w i t h t h e a p p r o a c h , i f n o t t h e i n t e n t , o f s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a n d e x i s t i n g c a s e l a w . A s d i s c u s s e d i n f r a , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e v e s s e l w h e n p e t i t i o n e r a c q u i r e d i t w a s m o r e t h a n $ 1 4 m i l l i o n ( c o n t i n u e d . . . ) T h e m a i n t h r u s t o f p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t i s t h a t i t w a s e f f e c t i v e l y d o i n g t w o d i f f e r e n t t h i n g s , e v e n t h o u g h i t h a d s o l e l y e x e r c i s e d t h e o p t i o n o f a c q u i r i n g t h e v e s s e l f o r t h e c o n t r a c t p r i c e . O n b r i e f , p e t i t i o n e r w e n t t o g r e a t l e n g t h s t o c o n v i n c e u s t h a t s e c t i o n 1 6 7 d e a l s s o l e l y w i t h d e p r e c i a t i o n o r a m o r t i z a t i o n a n d t h a t s e c t i o n 1 6 2 ( c o n c e r n i n g o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s d e d u c t i o n s ) g o v e r n s t h e p o r t i o n o f i t s t r a n s a c t i o n t h a t e f f e c t e d t h e t e r m i n a t i o n o f t h e l e a s e . R e s p o n d e n t d o e s n o t q u e s t i o n p e t i t i o n e r ' s p r e m i s e t h a t s e c t i o n 1 6 2 d e a l s w i t h t h e p u r e s i t u a t i o n w h e r e t h e r e i s a n e x p e n d i t u r e t o c a n c e l o r t e r m i n a t e a b u r d e n s o m e c o n t r a c t o r l e a s e . T h e a p p r o a c h t h a t p e t i t i o n e r u s e s t o m a k e i t s p o i n t i s t o a r g u e t h a t t h e v a l u e o f t h e v e s s e l w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e l e a s e i s $ 1 4 m i l l i o n , a n d s o t h e r e m a i n i n g $ 9 4 m i l l i o n o f t h e $ 1 0 8 m i l l i o n a c q u i s i t i o n p r i c e w a s p a i d t o c a n c e l a l e a s e 1 3 . P e t i t i o n e r ' s a p p r o a c h h a s m e t w i t h - 1 9 - 1 3 ( . . . c o n t i n u e d ) b e c a u s e o f t h e v a l u e o f t h e s t r e a m o f i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o t h e l e a s e . I n t h e f a c t u a l s e t t i n g o f t h i s c a s e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e v e s s e l ( a s o p p o s e d t o t h e v a l u e w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e e x i s t i n g l e a s e ) i n c l u d e d t h e s t r e a m o f r e n t a l i n c o m e . A c c o r d i n g l y a w i l l i n g s e l l e r w o u l d n o t h a v e i g n o r e d t h e v a l u e a t t r i b u t a b l e t o t h e u s e o f t h e v e s s e l , e s p e c i a l l y w h e r e t h e l e s s e e w a s o b l i g a t e d t o p a y f o r t h a t u s e , i r r e s p e c t i v e o f w h e t h e r t h e l e s s e e u s e d t h e v e s s e l . W h e n p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e v e s s e l , i t a c q u i r e d t h e p h y s i c a l a s s e t a n d t h e r i g h t t o i t s u s e . P e t i t i o n e r i n a t t e m p t i n g t o a t t r i b u t e t h e m a j o r i t y o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t t o a n e x p e n s e f o r c a n c e l i n g t h e l e a s e , i g n o r e s i t s a b i l i t y t o u s e o r l e a s e t h e v e s s e l . A c c o r d i n g l y , i t i s d i f f i c u l t t o r e c o n c i l e p e t i t i o n e r ' s a p p r o a c h t o v a l u e . 1 4 T o s o m e e x t e n t t h e c a s e l a w t h a t p r e d a t e d t h e e n a c t m e n t o f s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) i s i n s t r u c t i v e i n i n t e r p r e t i n g t h e s t a t u t e . T h e v e r y a p p r o a c h s u g g e s t e d b y p e t i t i o n e r h a s b e e n t h o r o u g h l y c o n s i d e r e d b y t h i s a n d o t h e r c o u r t s . 1 5 T h e e x c e p t i o n i s t o b e f o u n d i n C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 6 F . 2 d 8 0 5 ( 6 t h C i r . 1 9 4 8 ) , r e v g . a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d M a y 7 , 1 9 4 7 , w h i c h i s d i s c u s s e d i n d e t a i l l a t e r i n t h i s o p i n i o n . s u c c e s s i n o n l y o n e c i r c u i t a n d h a s n o t m e t w i t h s u c c e s s i n t h i s C o u r t , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t , a n d t h e S u p r e m e C o u r t . 1 4 P e t i t i o n e r a t t e m p t s t o b o l s t e r i t s a r g u m e n t b y r e f e r e n c i n g s e v e r a l c a s e s w h e r e t r a n s a c t i o n s w e r e s p l i t o r b i f u r c a t e d t o p e r m i t d i f f e r i n g r e s u l t s w i t h r e s p e c t t o e a c h p o r t i o n o f t h e t r a n s a c t i o n . W i t h o n e e x c e p t i o n , 1 5 t h e c o u r t s h a v e n o t p e r m i t t e d a c u r r e n t d e d u c t i o n t o t e r m i n a t e a b u r d e n s o m e l e a s e w h e r e t h e l e s s e e p u r c h a s e d t h e l e a s e d a s s e t . T h e r e a r e c a s e s p e r m i t t i n g a c u r r e n t d e d u c t i o n f o r t h e c o s t o f t e r m i n a t i n g a b u r d e n s o m e l e a s e o r c o n t r a c t o b l i g a t i o n , b u t t h o s e c a s e s d o n o t i n v o l v e t h e - 2 0 - 1 6 T h e o p i n i o n s i n w h i c h t h i s q u e s t i o n w a s c o n s i d e r e d d a t e b a c k m o r e t h a n 4 0 y e a r s a n d p r e c e d e d t h e e n a c t m e n t o f s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) b y m o r e t h a n 3 0 y e a r s . a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t . W h e n s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) w a s e n a c t e d , w i t h t h e e x c e p t i o n o f s o m e p r e c e d e n t i n t h e S i x t h C i r c u i t , t h e c o u r t s d i d n o t p e r m i t t h e a p p r o a c h s o u g h t b y p e t i t i o n e r h e r e - - a l l o c a t i n g p a r t o f t h e c o s t o f a c q u i r i n g a l e a s e d a s s e t t o a d e d u c t i b l e e x p e n s e ( a t t r i b u t a b l e t o t h e t e r m i n a t i o n o f a b u r d e n s o m e l e a s e ) . G e n e r a l l y , t h e c o u r t s h a v e h e l d 1 6 t h a t i n t h e a c q u i s i t i o n o f a l e a s e d a s s e t , t h e p o r t i o n o f t h e c o s t a t t r i b u t a b l e t o a n e x i s t i n g l e a s e i s t o b e a s s o c i a t e d w i t h o r a t t r i b u t a b l e t o t h e v a l u e o f t h e a s s e t . T h e v a l u e o f t h e a s s e t w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e l e a s e h a s n o t b e e n c o n s i d e r e d t h e t r u e m e a s u r e o f t h e a s s e t ' s v a l u e . T o v a l u e t h e a s s e t w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e l e a s e w o u l d b e t o i g n o r e a s t r e a m o f i n c o m e ( r e n t ) t o w h i c h t h e o w n e r o f t h e a s s e t i s e n t i t l e d . A s e l l e r o f a n a s s e t w o u l d n o t s e p a r a t e t h e l e a s e f r o m t h e l e a s e d a s s e t a n d i g n o r e w h a t m a y b e t h e a s s e t ' s p r i n c i p a l s o u r c e o f v a l u e . A t s o m e p o i n t i n t h e l i f e o f a l e a s e d a s s e t , t h e i n c o m e ( r e n t ) t o b e d e r i v e d m a y e x c e e d t h e r e s i d u a l v a l u e o f t h e a s s e t . T h a t i s w h y t h e v e s s e l h e r e ( a b o u t h a l f w a y t h r o u g h t h e t e r m o f a 2 0 - y e a r l e a s e ) m a y h a v e a v a l u e ( w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e l e a s e ) o f a b o u t $ 1 4 m i l l i o n , w h e r e a s t h e i n c o m e - 2 1 - 1 7 T h e a c q u i s i t i o n o f a l e a s e d a s s e t b y t h e l e s s e e i s s o m e w h a t u n i q u e w h e n c o m p a r e d t o t h e a c q u i s i t i o n o f t h e a s s e t b y a t h i r d p a r t y . T h a t i s s o b e c a u s e a t t h e t i m e o f a c q u i s i t i o n o f a l e a s e d a s s e t b y t h e l e s s e e , t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t m e r g e s i n t o t h e f e e o w n e r s h i p w h e r e a s a t h i r d - p a r t y p u r c h a s e r o f a l e a s e d a s s e t d o e s n o t e x p e r i e n c e a m e r g e r o f i n t e r e s t s . P e t i t i o n e r ' s a p p r o a c h w o u l d r e s u l t i n h i g h l y b e n e f i c i a l t r e a t m e n t t o l e s s e e s t h a t w o u l d n o t o t h e r w i s e b e a v a i l a b l e u n d e r s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) t o l e s s o r s a n d o t h e r s w h o m i g h t a c q u i r e l e a s e d a s s e t s . s t r e a m f r o m t h e r e m a i n i n g l i f e o f t h e l e a s e m a y h a v e b e e n v a l u e d a t a b o u t $ 9 4 m i l l i o n . 1 7 R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t c a s e p r e c e d e n t i n e x i s t e n c e p r i o r t o t h e e n a c t m e n t o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) i s c o n s i s t e n t w i t h t h e r e s t r i c t i o n c o n t a i n e d i n s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) ; i . e . , t h a t t h e b u y e r m a y n o t a l l o c a t e t o t h e l e a s e a n y p o r t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t o f t h e l e a s e d p r o p e r t y . A s e x p l a i n e d a b o v e , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t i t s t r a n s a c t i o n i s a t w o - p a r t t r a n s a c t i o n a n d s h o u l d b e b i f u r c a t e d i n t o t h e c o s t o f a c q u i r i n g a c a p i t a l a s s e t a n d t h e c o s t o f c a n c e l i n g o r t e r m i n a t i n g a b u r d e n s o m e l e a s e . A l t h o u g h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l m a y h a v e e f f e c t i v e l y t e r m i n a t e d t h e l e a s e , t h e t r a n s a c t i o n w h i c h c a u s e d t h e l e a s e t e r m i n a t i o n w a s c a p i t a l i n n a t u r e . A c c o r d i n g l y , a s i g n i f i c a n t p r e r e q u i s i t e t o p e t i t i o n e r ' s s u c c e s s i s i t s a b i l i t y t o b i f u r c a t e t h e c o s t e x p e n d e d t o a c q u i r e t h e c a p i t a l a s s e t a n d a l l o c a t e t h e c o s t i n t o t w o p o r t i o n s - - o n e a t t r i b u t a b l e t o t h e c a p i t a l a s s e t a n d t h e o t h e r t o t h e c o s t o f t e r m i n a t i n g t h e b u r d e n s o m e l e a s e . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e v a l u e o f t h e v e s s e l a t t h e t i m e o f t h e a c q u i s i t i o n w a s s u b s t a n t i a l l y l e s s t h a n i t w a s r e q u i r e d t o - 2 2 - p a y a n d t h e d i f f e r e n c e i s a t t r i b u t a b l e t o t h e l e a s e c a n c e l l a t i o n . P e t i t i o n e r ' s c h a r a c t e r i z a t i o n i s n o d i f f e r e n t f r o m t h e a r g u m e n t s t h a t h a v e b e e n m a d e i n s e v e r a l c a s e s c o n s i d e r e d b y t h i s a n d o t h e r c o u r t s p r i o r t o t h e e n a c t m e n t o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) . E x c e p t f o r t h e h o l d i n g i n o n e c i r c u i t , c o u r t s h a v e n o t p e r m i t t e d a l e s s e e ' s a l l o c a t i o n o f a p o r t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t o f a l e a s e d c a p i t a l a s s e t t o t h e c a n c e l l a t i o n o f a b u r d e n s o m e l e a s e i n o r d e r t o p e r m i t a b u s i n e s s d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 2 . T h e S u p r e m e C o u r t , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t , a n d t h i s C o u r t h a v e a l l r e a s o n e d t h a t t h e v a l u e a t t r i b u t a b l e t o t h e l e a s e ' s i n c o m e s t r e a m r e p r e s e n t s v a l u e t h a t a t h i r d - p a r t y b u y e r w o u l d b e r e q u i r e d t o p a y t h e s e l l e r f o r t h e l e a s e d a s s e t . A s p o i n t e d o u t a b o v e , n o s e l l e r w o u l d p a r t w i t h a l e a s e d a s s e t w i t h o u t r e c e i v i n g v a l u e f o r t h e i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o t h e l e a s e . U s i n g t h a t r a t i o n a l e , t h e S u p r e m e C o u r t a p p r o v e d t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t ' s a p p r o a c h o f a l l o w i n g t h e a c q u i s i t i o n c o s t ( i n c l u d i n g t h e p o r t i o n a t t r i b u t a b l e t o t h e v a l u e o f t h e l e a s e ) t o b e m a d e p a r t o f t h e a c q u i r e d a s s e t ' s d e p r e c i a b l e b a s i s . P e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t w a s a d d r e s s e d a b o u t 4 0 y e a r s a g o i n t w o s e m i n a l c a s e s : C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 6 F . 2 d 8 0 5 ( 6 t h C i r . 1 9 4 8 ) , r e v g . a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d M a y 7 , 1 9 4 7 , a n d M i l l i n e r y C t r . B l d g . - 2 3 - C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 2 1 T . C . 8 1 7 ( 1 9 5 4 ) , a f f d . i n p a r t , r e v d . i n p a r t 2 2 1 F . 2 d 3 2 2 ( 2 d C i r . 1 9 5 5 ) , a f f d . 3 5 0 U . S . 4 5 6 ( 1 9 5 6 ) . C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . i n v o l v e d a h o t e l t h a t w a s b u i l t o n l a n d s u b j e c t t o a 1 0 0 - y e a r l e a s e w i t h a $ 2 5 , 0 0 0 a n n u a l r e n t a l . A b o u t 2 0 y e a r s i n t o t h e l e a s e t h e h o t e l o w n e r a c q u i r e d t h e u n d e r l y i n g l a n d f o r $ 4 4 1 , 2 5 0 . A t t h e t i m e o f t h e a c q u i s i t i o n , t h e u n i m p r o v e d a n d / o r u n e n c u m b e r e d v a l u e o f t h e l a n d w a s $ 2 0 0 , 0 0 0 , a n d t h e a d j u s t e d b a s i s f o r t h e b u i l d i n g w a s $ 2 6 7 , 1 5 0 . T h e t a x p a y e r / b u i l d i n g o w n e r a d d e d t o t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e b u i l d i n g , f o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s , t h e e x c e s s p a i d o v e r t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 v a l u e o f t h e l a n d . T h e q u e s t i o n c o n s i d e r e d b y t h i s C o u r t w a s w h e t h e r r e s p o n d e n t e r r e d i n d i s a l l o w i n g d e p r e c i a t i o n b y t h e t a x p a y e r i n e x c e s s o f t h e p r e a c q u i s i t i o n a d j u s t e d b a s i s ( $ 2 6 7 , 1 5 0 ) . T h i s C o u r t d e c i d e d t h a t t h e t a x p a y e r ' s p u r c h a s e o f t h e l a n d f o r $ 4 4 1 , 2 5 0 w a s t h e v a l u e a n y p u r c h a s e r w o u l d h a v e p a i d f o r l a n d t h a t h a d t h e b e n e f i t o f a n i n c o m e - p r o d u c i n g l e a s e . A c c o r d i n g l y , i t w a s c o n c l u d e d t h a t t h e e n t i r e a c q u i s i t i o n c o s t r e p r e s e n t e d a n o n d e p r e c i a b l e c a p i t a l e x p e n d i t u r e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o s t o f t h e l a n d . O n a p p e a l , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t r e v e r s e d , c o n c l u d i n g t h a t t h e t a x p a y e r w a s e n t i t l e d t o c u r r e n t l y d e d u c t , a s a b u s i n e s s e x p e n s e , t h e e x c e s s o f $ 4 4 1 , 2 5 0 o v e r t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 v a l u e o f t h e u n e n c u m b e r e d l a n d a s a c o s t o f e x t i n g u i s h i n g t h e l e a s e . - 2 4 - I n M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , t h e f a c t s w e r e e s s e n t i a l l y t h e s a m e a s i n C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , a n d t h e t a x p a y e r , r e l y i n g o n t h e C o u r t o f A p p e a l s ' h o l d i n g i n C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . , s o u g h t t o d e d u c t t h e e x c e s s o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t o f t h e u n d e r l y i n g l e a s e d l a n d o v e r t h e u n i m p r o v e d v a l u e o f t h e l a n d . T h i s C o u r t , c h o o s i n g n o t t o f o l l o w t h e h o l d i n g o f t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t , h e l d t h a t t h e e x c e s s w a s n o t c u r r e n t l y d e d u c t i b l e a s a n o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s e x p e n s e . I n a d d i t i o n , t h i s C o u r t h e l d t h a t t h e t a x p a y e r w a s n o t e n t i t l e d t o a d d t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t p a i d o v e r t h e u n i m p r o v e d v a l u e o f t h e l a n d t o t h e d e p r e c i a b l e b a s i s o f t h e b u i l d i n g . O n a p p e a l , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t a f f i r m e d t h i s C o u r t ' s h o l d i n g t h a t t h e e x c e s s w a s n o t c u r r e n t l y d e d u c t i b l e a s a b u s i n e s s e x p e n s e . T h e C o u r t o f A p p e a l s , h o w e v e r , r e v e r s e d o u r h o l d i n g t h a t t h e t a x p a y e r w a s n o t e n t i t l e d t o a l l o c a t e a p o r t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t t o t h e d e p r e c i a b l e b a s i s o f t h e b u i l d i n g . A c c o r d i n g l y , t h e C o u r t o f A p p e a l s a g r e e d w i t h t h i s C o u r t a n d d i s a g r e e d w i t h t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t w i t h r e s p e c t t o w h e t h e r a n y p o r t i o n o f t h e c o s t a l l o c a b l e t o t h e l e a s e w a s c u r r e n t l y d e d u c t i b l e . B e c a u s e o f t h i s c o n f l i c t b e t w e e n t h e C o u r t s o f A p p e a l s , t h e S u p r e m e C o u r t g r a n t e d t h e t a x p a y e r ' s c e r t i o r a r i p e t i t i o n . - 2 5 - 1 8 T h e a l l o c a t i o n p e r m i t t e d w a s b e t w e e n a d e p r e c i a b l e ( b u i l d i n g ) a n d a n o n d e p r e c i a b l e ( l a n d ) p o r t i o n o f t h e m e r g e d i n t e r e s t . T h e G o v e r n m e n t d i d n o t s e e k S u p r e m e C o u r t r e v i e w o f t h e d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e o f t h a t p o r t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t t h a t e x c e e d e d t h e v a l u e o f t h e b u i l d i n g ' s r e m a i n i n g e c o n o m i c l i f e . N o p o r t i o n w a s p e r m i t t e d t o b e d e d u c t e d a s c u r r e n t b u s i n e s s e x p e n s e a t t r i b u t a b l e t o t h e e f f e c t i v e c a n c e l l a t i o n o f t h e l a n d l e a s e . T h e S u p r e m e C o u r t a f f i r m e d t h e h o l d i n g o f t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t ; i . e . , t h a t t h e t a x p a y e r w a s e n t i t l e d t o a n a l l o c a t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t b e t w e e n t h e b u i l d i n g a n d l a n d a n d e n t i t l e d t o d e p r e c i a t e t h e b a s i s o v e r t h e r e m a i n i n g u s e f u l l i f e o f t h e b u i l d i n g . 1 8 T h e S u p r e m e C o u r t n o t e d t h a t , a s l e s s e e o f t h e l a n d , t h e t a x p a y e r ' s " o w n e r s h i p " o r u s e o f i t s b u i l d i n g w a s s u b j e c t t o s i g n i f i c a n t c o n t r o l b y t h e l e s s o r a n d t o c o n d i t i o n s o f t h e l e a s e . F o r e x a m p l e , t h e t a x p a y e r ' s r i g h t t o u s e i t s b u i l d i n g w a s b u r d e n e d b y t h e p a y m e n t o f r e n t a n d t h e o b l i g a t i o n t o r e l i n q u i s h u s e o f t h e b u i l d i n g a n d / o r t o d e m o l i s h t h e b u i l d i n g a t t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m . T h i s p o i n t s u g g e s t s t h a t i n p u r c h a s i n g t h e l a n d , t h e t a x p a y e r m a y , t o s o m e e x t e n t , h a v e b e e n p e r f e c t i n g u n f e t t e r e d o w n e r s h i p i n t h e b u i l d i n g . I n a d d i t i o n , t h e S u p r e m e C o u r t p o i n t e d o u t t h a t t h e M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , t a x p a y e r d i d n o t p r o v e t h a t i t s r e n t a l p a y m e n t s w e r e e x c e s s i v e f o r w h a t i t w a s l e a s i n g , a n d , t h e r e f o r e , t h e S u p r e m e C o u r t l e f t f o r a n o t h e r d a y t h e q u e s t i o n o f t h e d e d u c t i b i l i t y o f p a y m e n t s f o r r e l i e f f r o m t h e t e r m s o f a l e a s e . I n d e c i d i n g t h a t t h e a p p r o a c h o f t h e C o u r t o f - 2 6 - 1 9 P e t i t i o n e r h a s p r o v i d e d o n l y o n e c a s e w i t h c o m p a r a b l e f a c t s a n d s q u a r e l y o n p o i n t t h a t f o l l o w e d C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . S e e T r o c , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 1 2 6 F . S u p p . 7 8 6 ( N . D . O h i o 1 9 5 4 ) . I n t h a t r e g a r d , w e n o t e t h a t t h e T r o c , I n c . c a s e p r e c e d e d t h e S u p r e m e C o u r t ' s o p i n i o n i n M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 3 5 0 U . S . 4 5 6 ( 1 9 5 6 ) a n d t h a t i t w a s w i t h i n t h e S i x t h C i r c u i t C o u r t o f A p p e a l s ' v e n u e . 2 0 P e t i t i o n e r a l s o r e l i e s o n P r i v . L t r . R u l . 9 8 - 4 2 - 0 0 6 ( J u n e 2 2 , 1 9 9 8 ) a n d F i e l d S e r v i c e A d v i c e 1 9 9 9 1 8 0 2 2 ( M a y 7 , 1 9 9 9 ) , b o t h o f w h i c h w e r e i s s u e d s u b s e q u e n t t o t h e t r a n s a c t i o n i n q u e s t i o n a n d , a c c o r d i n g l y , c o u l d n o t h a v e b e e n r e l i e d u p o n . T h e a d m i n i s t r a t i v e d i s c u s s i o n s g i v e p e t i t i o n e r s o m e s o l a c e i n t h e i r d i s c u s s i o n s o f C l e v e l a n d A l l e r t o n a n d t h e a b s e n c e o f a n y d i s c u s s i o n o f o r r e l i a n c e o n s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) . I r r e s p e c t i v e o f t h e p o s i t i o n s o r d i s c u s s i o n s c o n t a i n e d i n t h o s e a d m i n i s t r a t i v e d o c u m e n t s , t h e y a r e s t a t u t o r i l y o f n o p r e c e d e n t i a l v a l u e . S e e s e c . 6 1 1 0 ( k ) ( 3 ) . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e c i t e d r u l i n g a n d a d v i c e a r e d i s t i n g u i s h a b l e . A c c o r d i n g l y , w h e t h e r t h e d i s c u s s i o n o r p o s i t i o n s i n r u l i n g s o r i n t e r n a l a d v i c e m e m o r a n d a a r e f a v o r a b l e o r u n f a v o r a b l e t o t a x p a y e r s , i n t h e p r e s e n t s i t u a t i o n w e g i v e t h e m n o w e i g h t . A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t w a s c o r r e c t , h o w e v e r , i t w o u l d a p p e a r t h a t t h e a p p r o a c h o f t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t w a s r e j e c t e d . A c c o r d i n g l y , t h e v i t a l i t y o f t h e h o l d i n g i n C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , h o l d i n g i s q u e s t i o n a b l e . 1 9 I n s p i t e o f t h e s e c i r c u m s t a n c e s , p e t i t i o n e r s t r o n g l y u r g e s t h a t i t i s e n t i t l e d t o r e l y o n t h e C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . h o l d i n g . 2 0 F u r t h e r c o m p l i c a t i n g p e t i t i o n e r ' s s i t u a t i o n , a n y a p p e a l o f o u r d e c i s i o n h e r e w o u l d b e t o t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t - - t h e " M i l l i n e r y C t r . c i r c u i t " . T h a t , o f c o u r s e , m i l i t a t e s a g a i n s t p e t i t i o n e r ' s c h a n c e s f o r s u c c e s s o n a p p e a l , b e c a u s e p e t i t i o n e r w o u l d h a v e t o - 2 7 - 2 1 R e s p o n d e n t a t t e m p t s t o r e s o l v e t h e s e e n t a n g l e d c i r c u m s t a n c e s b y r e f e r e n c e t o o u r h o l d i n g i n G o l s e n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 7 4 2 ( 1 9 7 0 ) , a f f d . 4 4 5 F . 2 d 9 8 5 ( 1 0 t h C i r . 1 9 7 1 ) . T h e r e w e e x p r e s s e d t h e v i e w t h a t w e w o u l d c o n f o r m t o t h e h o l d i n g o f a F e d e r a l C o u r t o f A p p e a l s t h a t i s s q u a r e l y o n p o i n t , i r r e s p e c t i v e o f w h e t h e r w e a g r e e w i t h t h a t C o u r t o f A p p e a l s ' h o l d i n g . W e h a v e s p e c i f i c a l l y d i s a g r e e d w i t h t h e h o l d i n g o f t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t ' s C l e v e l a n d A l l e r t o n h o l d i n g . S e e M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 2 1 T . C . 8 1 7 , 8 2 3 - 8 2 4 ( 1 9 5 4 ) , a f f d . i n p a r t , r e v d . i n p a r t 2 2 1 F . 2 d 3 2 2 ( 2 d C i r . 1 9 5 5 ) , a f f d . 3 5 0 U . S . 4 5 6 ( 1 9 5 6 ) . T h e a p p e a l o f t h i s c a s e , a s n o t e d a b o v e , w i l l b e t o t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t , w h i c h a g r e e d w i t h o u r h o l d i n g a n d d i s a g r e e d w i t h t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t . S e e M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 1 F . 2 d a t 3 2 3 . 2 2 W h e r e l a n d w i t h i m p r o v e m e n t s w a s a c q u i r e d , t h e c o u r t s h a v e p e r m i t t e d t h e e x c e s s o f t h e p u r c h a s e p r i c e o v e r t h e v a l u e o f t h e l a n d t o b e a l l o c a t e d t o t h e b u i l d i n g , a d e p r e c i a b l e a s s e t . I n t h e p r e s e n t c a s e , n o s u c h n o n d e p r e c i a b l e a s s e t ( s u c h a s l a n d ) i s i n v o l v e d , a n d u n d e r s e c . 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a l l o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t i s t o b e a l l o c a t e d t o t h e a c q u i r e d l e a s e d p r o p e r t y . s w a y t h e t h i n k i n g o f t h e a p p e l l a t e c o u r t t h a t e x p r e s s l y d i s a g r e e d w i t h t h e C l e v e l a n d A l l e r t o n H o t e l , I n c . h o l d i n g . 2 1 A c c o r d i n g l y , a t t h e t i m e o f t h e e n a c t m e n t o f s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) , t h e w e i g h t o f c a s e a u t h o r i t y d i d n o t p e r m i t t h e r e l i e f s o u g h t b y p e t i t i o n e r . M o r e s i g n i f i c a n t l y , i n a f f i r m i n g t h e S e c o n d C i r c u i t C o u r t o f A p p e a l s , t h e S u p r e m e C o u r t ' s h o l d i n g i n M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , r e s u l t e d i n t h e s a m e o u t c o m e a s t h e o n e p r e s c r i b e d b y s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) ; i . e . , n o a l l o c a t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t t o t h e l e a s e w a s p e r m i t t e d i n c i r c u m s t a n c e s w h e r e a l e a s e d a s s e t i s a c q u i r e d . F u r t h e r , b o t h t h e c a s e p r e c e d e n t a n d t h e s t a t u t e r e q u i r e t h a t a l l o f t h e c o s t b e a l l o c a t e d t o t h e d e p r e c i a b l e c a p i t a l a s s e t . 2 2 - 2 8 - T h e r e f o r e , t h e e x i s t i n g c a s e l a w a n d s t a t u t o r y p r o v i s i o n a r e g e n e r a l l y i n h a r m o n y . I t m a y a l s o b e f a i r t o s a y t h a t C o n g r e s s w a s a w a r e o f t h e S u p r e m e C o u r t ' s h o l d i n g i n M i l l i n e r y C t r . B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , w h e n i t e n a c t e d s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) f o r l e a s e s a s p a r t o f a l a r g e r s t a t u t o r y p a c k a g e i n t e n d e d t o r e s u l t i n u n i f o r m t r e a t m e n t f o r i n t a n g i b l e s . W e n o t e t h a t a l l o c a t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t o f a l e a s e d a s s e t u n d e r s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) o p e r a t e s i r r e s p e c t i v e o f w h e t h e r i t w o u l d h a v e b e e n m o r e o r l e s s b e n e f i c i a l t o t h e t a x p a y e r t o a l l o c a t e o t h e r w i s e . I n p e t i t i o n e r ' s s i t u a t i o n , i t o b v i o u s l y w o u l d b e m o r e b e n e f i c i a l i f 8 7 p e r c e n t o f t h e a c q u i s i t i o n p a y m e n t f o r t h e v e s s e l w a s c u r r e n t l y d e d u c t i b l e a s a b u s i n e s s e x p e n s e i n c u r r e d t o t e r m i n a t e a b u r d e n s o m e l e a s e . W e c a n t h i n k o f n o r e a s o n w h y p e t i t i o n e r , a s a l e s s e e , s h o u l d b e t r e a t e d a n y d i f f e r e n t l y f r o m a n o n l e s s e e / t a x p a y e r w h o a c q u i r e s a l e a s e d a s s e t . I n t h a t r e g a r d , p e t i t i o n e r h a s n o t p r o v i d e d a n y p e r s u a s i v e e v i d e n c e s h o w i n g t h a t C o n g r e s s i n t e n d e d t o e x c l u d e t h e a c q u i s i t i o n o f a l e a s e d c a p i t a l a s s e t b y t h e l e s s e e . N o r h a s i t s h o w n t h a t C o n g r e s s i n t e n d e d t h a t t h e l e s s e e s s h o u l d b e a l l o w e d t o a l l o c a t e a p o r t i o n o f t h e a c q u i s i t i o n c o s t o f a n a s s e t t o a l e a s e a n d t h a t l e s s o r s s h o u l d n o t b e s o e n t i t l e d . I n s u m m a r y , p e t i t i o n e r h a s n o t s h o w n t h a t t h e r e i s a n y r e a s o n t o r e a d s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) t o e x c l u d e t r a n s a c t i o n s w h e r e a l e s s e e p u r c h a s e s t h e l e a s e d a s s e t o r t o r e a d t h e s t a t u t e a s - 2 9 - a p p l i c a b l e o n l y t o e x i s t i n g l e a s e s t h a t a r e t o c o n t i n u e i n f u t u r o . I n a d d i t i o n , t h e e x i s t i n g c a s e p r e c e d e n t i s i n h a r m o n y w i t h s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) b y n o t p e r m i t t i n g a l l o c a t i o n o f a p o r t i o n o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f a l e a s e d a s s e t t o t h e v a l u e o r c o s t o f t h e l e a s e . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t s e c t i o n 1 6 7 ( c ) ( 2 ) a p p l i e s t o p e t i t i o n e r ' s a c q u i s i t i o n o f t h e v e s s e l , a n d r e s p o n d e n t ' s M o t i o n f o r P a r t i a l S u m m a r y J u d g m e n t w i l l b e g r a n t e d . A n a p p r o p r i a t e o r d e r w i l l b e i s s u e d .