TAX COURT OPINION

Case: Arbor Towers Associates, Ltd.; James B. Mintzer, Tax Matters Partner
Docket Number: 24594-97
Judge: Laro
Opinion Type: memo
Filed: 06/30/1999
Pages: 15

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 1 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T A R B O R T O W E R S A S S O C I A T E S , L T D . , J A M E S B . M I N T Z E R , T A X M A T T E R S P A R T N E R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 4 5 9 4 - 9 7 . F i l e d J u n e 3 0 , 1 9 9 9 . L o i s C . B l a e s i n g , f o r p e t i t i o n e r . B r i a n C . B e r n h a r d t a n d T r e v o r W e t h e r i n g t o n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N L A R O , J u d g e : R e s p o n d e n t i s s u e d p e t i t i o n e r a n o t i c e o f f i n a l p a r t n e r s h i p a d m i n i s t r a t i v e a d j u s t m e n t ( F P A A ) o n b e h a l f o f A r b o r T o w e r s A s s o c i a t e s , L t d . ( A r b o r ) , w h e r e i n r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d A r b o r w a s n o t e n t i t l e d t o i t s c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n i n t h e a m o u n t o f $ 1 . 6 m i l l i o n f o r 1 9 9 3 . T h i s c a s e - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e , u n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d . r e s u l t s f r o m p e t i t i o n e r ' s p e t i t i o n u n d e r s e c t i o n 6 2 2 6 1 f o r r e a d j u s t m e n t o f t h e p a r t n e r s h i p i t e m s s e t f o r t h i n t h e F P A A . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : 1 . W h e t h e r t h e p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e s t o t h e d e t e r m i n a t i o n s i n r e s p o n d e n t ' s F P A A . W e h o l d i t d o e s . 2 . W h e t h e r s e c t i o n 1 7 0 e n t i t l e s A r b o r t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n o f $ 1 . 6 m i l l i o n i n 1 9 9 3 . W e h o l d i t d o e s n o t . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s a n d a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . A r b o r h a d i t s p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s i n N e w Y o r k , N e w Y o r k , w h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . A r b o r w a s a N e w J e r s e y l i m i t e d p a r t n e r s h i p d u r i n g 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 , a n d J a m e s B . M i n t z e r ( M i n t z e r ) w a s A r b o r ' s g e n e r a l p a r t n e r a n d t a x m a t t e r s p a r t n e r . M i n t z e r h a d a l o n g s t a n d i n g b u s i n e s s r e l a t i o n s h i p w i t h a t t o r n e y F r e d e r i c k G o r d o n ( G o r d o n ) , w h o s e r v e d a s t h e g e n e r a l p a r t n e r o f W o l v e r i n e T o w e r s A s s o c i a t e s ( W o l v e r i n e ) f r o m 1 9 7 2 u n t i l i t s d i s s o l u t i o n i n 1 9 9 7 . I n 1 9 7 4 , W o l v e r i n e o w n e d a p l o t o f l a n d ( t h e l a n d ) l o c a t e d a t 3 0 0 1 S . S t a t e S t r e e t i n A n n A r b o r , M i c h i g a n . I n o r d e r t o - 3 - d e v e l o p a c o m m e r c i a l o f f i c e t o w e r u p o n t h e l a n d , W o l v e r i n e e n t e r e d i n t o a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t w i t h t h e T r u s t e e s o f t h e G e n e r a l E l e c t r i c P e n s i o n T r u s t ( G . E . ) w h e r e i n G . E . p u r c h a s e d t h e l a n d f o r $ 8 5 0 , 0 0 0 , l e a s e d t h e l a n d b a c k t o W o l v e r i n e f o r 5 5 y e a r s ( t h e l a n d l e a s e ) , a n d l e n t W o l v e r i n e $ 7 , 6 5 0 , 0 0 0 . W o l v e r i n e b u i l t a n 1 1 - s t o r y o f f i c e b u i l d i n g o n t h e l a n d w h i c h w a s n a m e d t h e W o l v e r i n e T o w e r O f f i c e B u i l d i n g ( W o l v e r i n e T o w e r o r t h e b u i l d i n g ) . B y 1 9 7 9 , W o l v e r i n e b e g a n e x p e r i e n c i n g f i n a n c i a l t r o u b l e s a n d f e l l b e h i n d o n t h e l a n d l e a s e a n d m o r t g a g e p a y m e n t s . O n J a n u a r y 3 1 , 1 9 7 9 , W o l v e r i n e e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t f o r s a l e a n d l e a s e b a c k ( t h e l e a s e b a c k c o n t r a c t ) w i t h A r b o r w h e r e i n W o l v e r i n e s o l d t o A r b o r b o t h i t s i n t e r e s t i n t h e l a n d l e a s e a n d i t s i n t e r e s t i n W o l v e r i n e T o w e r a n d c o n t e m p o r a n e o u s l y l e a s e d b a c k W o l v e r i n e T o w e r a n d t h e l a n d f r o m A r b o r . T h e l e a s e b a c k c o n t r a c t c a l l e d f o r a p u r c h a s e p r i c e o f $ 1 2 . 6 m i l l i o n t o b e p a i d w i t h i n t e r e s t o v e r 5 y e a r s . A f t e r e x e c u t i o n o f t h e l e a s e b a c k c o n t r a c t , A r b o r o w n e d W o l v e r i n e T o w e r a n d , h a v i n g a s s u m e d t h e l a n d l e a s e , w a s t h e l e s s e e o f t h e l a n d . W o l v e r i n e w a s t h e l e s s e e o f t h e b u i l d i n g a n d t h e s u b l e s s e e o f t h e l a n d f r o m A r b o r . W o l v e r i n e c o n t i n u e d t o o p e r a t e t h e b u i l d i n g a n d c o n t i n u e d t o b e t h e l e s s o r u n d e r t h e v a r i o u s o c c u p a n c y l e a s e s i n e f f e c t . B y 1 9 9 2 , A r b o r a n d W o l v e r i n e w a n t e d t o s e l l t h e i r r e s p e c t i v e i n t e r e s t s i n W o l v e r i n e T o w e r a n d t h e l a n d . O n b e h a l f o f b o t h - 4 - 2 C o n t e m p o r a n e o u s l y w i t h t h e s a l e o f W o l v e r i n e T o w e r s , o n D e c . 3 0 , 1 9 9 2 , G . E . s o l d t h e l a n d t o t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n ( U o f M ) f o r $ 8 m i l l i o n . 3 T h e $ 9 m i l l i o n f i g u r e w a s a l l o c a b l e s o l e l y t o t h e p u r c h a s e o f W o l v e r i n e T o w e r a n d n o t t o t h e l e a s e i n t e r e s t s i n t h e l a n d . p a r t i e s , G o r d o n h i r e d a r e a l e s t a t e b r o k e r a n d l i s t e d t h e p r o p e r t y f o r s a l e . O n D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 2 , A r b o r a n d W o l v e r i n e e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t ( t h e c o n t r a c t ) w i t h t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n ( U o f M ) t o s e l l W o l v e r i n e T o w e r a n d t h e i r r e s p e c t i v e i n t e r e s t s i n t h e l a n d a s l e s s e e a n d s u b l e s s e e , w i t h a c l o s i n g d a t e s e t f o r e a r l y 1 9 9 3 . 2 T h e c o n t r a c t s e t t h e p u r c h a s e p r i c e a t t h e " f a i r v a l u e " o f t h e i n t e r e s t s b e i n g s o l d a s d e t e r m i n e d b y a n a p p r a i s a l t o b e o b t a i n e d b y A r b o r a n d W o l v e r i n e . T h e a p p r a i s a l o b t a i n e d b y A r b o r a n d W o l v e r i n e c o n c l u d e d t h e " f a i r v a l u e " o f t h e p r o p e r t y w a s $ 9 m i l l i o n a s o f D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 2 , a n d U o f M p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y f o r t h a t p r i c e o n F e b r u a r y 2 5 , 1 9 9 3 . 3 A l t h o u g h a " v a l u e i n u s e " a p p r a i s a l w a s n o t r e q u i r e d b y t h e c o n t r a c t , G o r d o n r e q u e s t e d t h a t t h e a p p r a i s e r d e t e r m i n e t h e " v a l u e i n u s e " o f W o l v e r i n e T o w e r s p e c i f i c a l l y t o U o f M f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n , i f a n y . T h e a p p r a i s a l c o n c l u d e d t h a t t h e " v a l u e i n u s e " t o U o f M w a s $ 1 2 . 2 m i l l i o n . T o A r b o r ' s 1 9 9 3 F o r m 1 0 6 5 , U . S . P a r t n e r s h i p R e t u r n o f I n c o m e , i t a t t a c h e d a F o r m 8 2 8 3 , N o n c a s h C h a r i t a b l e C o n t r i b u t i o n s , w h e r e i n i t c l a i m e d a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n t o U - 5 - 4 T h e r e c o r d d o e s n o t i n d i c a t e w h y 5 0 p e r c e n t w a s d e d u c t e d . o f M i n t h e a m o u n t o f $ 1 . 6 m i l l i o n , 5 0 p e r c e n t o f t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s a l e p r i c e o f $ 9 m i l l i o n a n d t h e $ 1 2 . 2 m i l l i o n " v a l u e i n u s e " . 4 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d A r b o r i s n o t e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n a n d d i s a l l o w e d t h e d e d u c t i o n i n f u l l . O P I N I O N W e a r e o n c e a g a i n o b l i g e d t o d e l v e i n t o t h e v a l u e o f p r o p e r t y , s i f t i n g t h r o u g h e x p e r t t e s t i m o n y a n d a p p l y i n g o u r j u d g m e n t . A t t h e o u t s e t , w e m u s t d e t e r m i n e w h i c h p a r t y b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f . P e t i t i o n e r c l a i m s r e s p o n d e n t d o e s . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e b u r d e n o f p r o o f s h i f t s t o r e s p o n d e n t b e c a u s e t h e F P A A d i s a l l o w s t h e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n i n f u l l w i t h o u t " d e t e r m i n i n g " t h e v a l u e o f A r b o r T o w e r s . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t , s i n c e r e s p o n d e n t f a i l e d t o o f f e r e v i d e n c e o f v a l u e ( i . e . , a n e x p e r t r e p o r t ) , h e h a s f a i l e d t o m e e t h i s b u r d e n o f p r o o f . P e t i t i o n e r m i s c o n s t r u e s r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n . O n i t s 1 9 9 3 r e t u r n , A r b o r s e t f o r t h t h e $ 9 m i l l i o n s a l e p r i c e f o r t h e b u i l d i n g a n d l a n d , a n d t h e $ 1 2 . 2 m i l l i o n a l l e g e d f a i r m a r k e t v a l u e . I n d i s a l l o w i n g t h e d e d u c t i o n , r e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f A r b o r T o w e r w a s n o t i n e x c e s s o f t h e $ 9 m i l l i o n s a l e p r i c e . - 6 - 5 W e n o t e a l s o p e t i t i o n e r s e e k s i m p r o p e r l y t o a p p l y b u r d e n - s h i f t i n g p r i n c i p l e s o f u n r e p o r t e d i n c o m e c a s e s t o t h i s d e d u c t i o n c a s e . S e e J a c k s o n v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . 3 9 4 , 4 0 1 ( 1 9 7 9 ) ; c f . C o n f o r t e v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 1 1 6 0 , 1 1 7 8 ( 1 9 8 0 ) , a f f d . i n p a r t , r e v d . i n p a r t o n a n o t h e r i s s u e a n d r e m a n d e d 6 9 2 F . 2 d 5 8 7 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) . R e s p o n d e n t ' s f a i l u r e t o p r o d u c e a n e x p e r t r e p o r t d o e s n o t i n i t s e l f a l l o w p e t i t i o n e r t o p r e v a i l o n t h e i s s u e o f v a l u a t i o n . S e e E s t a t e o f S c a n l a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 3 3 1 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 1 1 6 F . 3 d 1 4 7 6 ( 5 t h C i r . 1 9 9 7 ) ; s e e a l s o B r i g h a m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 1 3 ( h o l d i n g t h e d e t e r m i n a t i o n w a s n o t " b a r e " w h e n r e s p o n d e n t r e l i e d o n s a l e p r i c e a s e v i d e n c e o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e ) . W e h o l d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s p r e s u m e d c o r r e c t , a n d p e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g e n t i t l e m e n t t o t h e c l a i m e d d e d u c t i o n . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 ( 1 9 3 3 ) . 5 T u r n i n g t o t h e p r i m a r y i s s u e , w e n o t e p e t i t i o n e r c l a i m e d t h e d e d u c t i o n i n q u e s t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 , w h i c h p r o v i d e s , s u b j e c t t o c e r t a i n l i m i t a t i o n s n o t a t i s s u e : " T h e r e s h a l l b e a l l o w e d a s a d e d u c t i o n a n y c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n * * * p a y m e n t o f w h i c h i s m a d e w i t h i n t h e t a x a b l e y e a r . " S e c . 1 7 0 ( a ) . R e s p o n d e n t a d v a n c e s t h r e e t h e o r i e s s u p p o r t i n g h i s d e t e r m i n a t i o n t h a t A r b o r i s n o t e n t i t l e d t o t h e c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n : ( 1 ) A r b o r h a d n o i n t e r e s t i n W o l v e r i n e T o w e r s t o c o n v e y t o U o f M ; ( 2 ) t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y e q u a l e d t h e s a l e p r i c e o f $ 9 m i l l i o n ; o r , a l t e r n a t i v e l y , ( 3 ) i f t h e f a i r m a r k e t v a l u e - 7 - 6 T h e r e c o r d c o n t a i n s n o e v i d e n c e o f w h e t h e r a b i l l o f s a l e o r o t h e r d o c u m e n t ( i n a d d i t i o n t o t h e l e a s e b a c k c o n t r a c t ) c o n v e y i n g t h e t i t l e t o t h e i m p r o v e m e n t s w a s e x e c u t e d . e x c e e d e d t h e s a l e p r i c e , t h e c o n t r i b u t i o n t o o k p l a c e i n 1 9 9 2 w h e n t h e c o n t r a c t w a s s i g n e d a n d n o t 1 9 9 3 . R e g a r d i n g t h e f i r s t t h e o r y , w e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t A r b o r d i d n o t o w n a n i n t e r e s t i n W o l v e r i n e T o w e r t o c o n v e y t o U o f M . T h e l e a s e b a c k c o n t r a c t c l e a r l y c o n v e y e d t o A r b o r b o t h t h e " i m p r o v e m e n t s " o n t h e l a n d a n d W o l v e r i n e ' s i n t e r e s t i n t h e l a n d l e a s e . A l t h o u g h w e a r e u n a b l e t o f i n d t h a t W o l v e r i n e e x e c u t e d a d e e d t r a n s f e r r i n g t h e b u i l d i n g f r o m W o l v e r i n e t o A r b o r , a d e e d w a s n o t r e q u i r e d t o t r a n s f e r o w n e r s h i p u n d e r t h e f a c t s h e r e i n . T h e l e a s e b a c k c o n t r a c t s t a t e d t h a t u p o n s a t i s f a c t o r y c o m p l e t i o n o f t h e l e a s e b a c k c o n t r a c t t e r m s a n d p a y m e n t s , W o l v e r i n e w a s t o d e l i v e r t o A r b o r " a d u l y e x e c u t e d w a r r a n t y b i l l o f s a l e , * * * o f t h e I m p r o v e m e n t s , F i x t u r e s a n d E q u i p m e n t , s u f f i c i e n t t o t r a n s f e r t o t h e P u r c h a s e r t h e t i t l e t o t h e I m p r o v e m e n t s , F i x t u r e s a n d E q u i p m e n t " . W h i l e p e t i t i o n e r ' s c a s e w o u l d h a v e b e e n s t r e n g t h e n e d b y e v i d e n c e t h a t t h e c o n t e m p l a t e d " b i l l o f s a l e " w a s u l t i m a t e l y e x e c u t e d , t h e a b s e n c e o f t h i s i s n o t c o n t r o l l i n g . 6 G o r d o n ' s t e s t i m o n y t h a t A r b o r a c q u i r e d W o l v e r i n e T o w e r u n d e r t h e l e a s e b a c k c o n t r a c t i s c o r r o b o r a t e d b y d o c u m e n t a r y e v i d e n c e . O n t h e t o t a l i t y o f t h i s - 8 - 7 T o e m b r a c e r e s p o n d e n t ' s t h e o r y w e w o u l d h a v e t o f i n d U o f M p a i d t h e $ 9 m i l l i o n s o l e l y t o b u y o u t t h e i n t e r e s t s o f A r b o r a n d W o l v e r i n e i n t h e l a n d l e a s e . T h i s m a k e s n o s e n s e a n d i s n o t s u p p o r t e d b y t h e r e c o r d . 8 R e s p o n d e n t d o e s n o t r a i s e t h e i s s u e o f w h e t h e r d o n a t i v e i n t e n t w a s l a c k i n g o n t h e s e f a c t s . r e c o r d , w e c o n c l u d e t h a t A r b o r a c q u i r e d W o l v e r i n e T o w e r u n d e r t h e l e a s e b a c k c o n t r a c t a n d o w n e d i t u n t i l i t w a s s o l d t o U o f M . 7 W e n o w t u r n t o w h e t h e r t h e s a l e w a s a b a r g a i n s a l e r e s u l t i n g i n a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n . T h i s w i l l t u r n o n w h e t h e r A r b o r s o l d W o l v e r i n e T o w e r t o U o f M f o r l e s s t h a n i t s f a i r m a r k e t v a l u e . W e h o l d i t d i d n o t . A s a l e o f p r o p e r t y t o a s e c t i o n 1 7 0 ( c ) o r g a n i z a t i o n a c c o m p a n i e d b y a d o n a t i v e i n t e n t o n t h e p a r t o f t h e v e n d o r g i v e s r i s e t o a d e d u c t i b l e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n i f t h e s a l e p r i c e i s l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y s o l d . S e e U n i t e d S t a t e s v . A m e r i c a n B a r E n d o w m e n t , 4 7 7 U . S . 1 0 5 ( 1 9 8 6 ) ; S t a r k v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 2 4 3 ( 1 9 8 6 ) ; W a l l e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 T . C . 6 6 5 ( 1 9 6 3 ) . 8 T h e r e g u l a t i o n s u n d e r s e c t i o n 1 7 0 p r o v i d e : " I f a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n i s m a d e i n p r o p e r t y o t h e r t h a n m o n e y , t h e a m o u n t o f t h e c o n t r i b u t i o n i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e c o n t r i b u t i o n " . S e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e g u l a t i o n s d e f i n e " f a i r m a r k e t v a l u e " a s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d - 9 - b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " S e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e J a r r e v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 1 8 3 , 1 8 7 ( 1 9 7 5 ) . F a i r m a r k e t v a l u e i s a q u e s t i o n o f f a c t , a n d t h e t r i e r o f f a c t m u s t w e i g h a l l r e l e v a n t e v i d e n c e o f v a l u e a n d d r a w a p p r o p r i a t e i n f e r e n c e s . S e e C o m m i s s i o n e r v . S c o t t i s h A m . I n v . C o . , 3 2 3 U . S . 1 1 9 , 1 2 3 - 1 2 5 ( 1 9 4 4 ) ; H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 4 ( 1 9 3 8 ) ; S y m i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 8 9 2 , 8 9 6 ( 1 9 8 6 ) ; Z m u d a v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 7 1 4 , 7 2 6 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . 7 3 1 F . 2 d 1 4 1 7 ( 9 t h C i r . 1 9 8 4 ) . F a i r m a r k e t v a l u e i s m e a s u r e d o n t h e a p p l i c a b l e v a l u a t i o n d a t e , w h i c h , i n t h i s c a s e , i s t h e d a t e o f t h e a l l e g e d c o n t r i b u t i o n . S e e s e c . 1 7 0 ( a ) ; E s t a t e o f P r o i o s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 4 4 2 ; T h o r n t o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 8 - 4 7 9 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 0 8 F . 2 d 9 7 7 ( 9 t h C i r . 1 9 9 0 ) ; s e e a l s o E s t a t e o f A u c k e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 8 5 ; P a b s t B r e w i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 5 0 6 . T h e w i l l i n g b u y e r a n d t h e w i l l i n g s e l l e r a r e h y p o t h e t i c a l p e r s o n s , i n s t e a d o f s p e c i f i c i n d i v i d u a l s o r e n t i t i e s , a n d t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e s e h y p o t h e t i c a l p e r s o n s a r e n o t a l w a y s t h e s a m e a s t h e p e r s o n a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e a c t u a l s e l l e r o r a p a r t i c u l a r b u y e r . S e e E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 , 1 0 0 5 - 1 0 0 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) . T h e v i e w s o f b o t h h y p o t h e t i c a l p e r s o n s a r e t a k e n i n t o - 1 0 - 9 R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h e d a t e o f t h e g i f t w a s D e c . 3 1 , 1 9 9 2 , t h e d a t e t h e c o n t r a c t w a s s i g n e d . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h e d a t e o f t h e g i f t w a s F e b . 2 5 , 1 9 9 3 , t h e d a t e t h e c o n t r a c t c l o s e d . a c c o u n t , a n d f o c u s i n g t o o m u c h o n t h e v i e w o f o n e o f t h e s e p e r s o n s , t o t h e n e g l e c t o f t h e v i e w o f t h e o t h e r , i s c o n t r a r y t o a d e t e r m i n a t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e . S e e , e . g . , P a b s t B r e w i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; E s t a t e o f S c a n l a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 3 3 1 ; E s t a t e o f C l o u t i e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 4 9 . F a i r m a r k e t v a l u e r e f l e c t s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y o n t h e v a l u a t i o n d a t e . F a i r m a r k e t v a l u e t a k e s i n t o a c c o u n t s p e c i a l u s e s t h a t a r e r e a l i s t i c a l l y a v a i l a b l e b e c a u s e o f t h e p r o p e r t y ' s a d a p t a b i l i t y t o a p a r t i c u l a r b u s i n e s s . S e e M i t c h e l l v . U n i t e d S t a t e s , 2 6 7 U . S . 3 4 1 , 3 4 4 - 3 4 5 ( 1 9 2 5 ) ; S y m i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 9 6 ; S t a n l e y W o r k s & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 3 8 9 , 4 0 0 ( 1 9 8 6 ) . T h e r e a s o n a b l e a n d o b j e c t i v e p o s s i b i l i t i e s f o r t h e p r o p e r t y c o n t r o l t h e v a l u a t i o n t h e r e o f . S e e U n i t e d S t a t e s v . M e a d o w B r o o k C l u b , 2 5 9 F . 2 d 4 1 , 4 5 ( 2 d C i r . 1 9 5 8 ) ; S t a n l e y W o r k s & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 0 0 . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f W o l v e r i n e T o w e r o n t h e d a t e o f t h e a l l e g e d g i f t 9 w a s t h e s a l e p r i c e o f $ 9 m i l l i o n . R e s p o n d e n t a r g u e s A r b o r ' s e x p e r t s u p p o r t s t h i s d e t e r m i n a t i o n . A r b o r o f f e r e d t h e t e s t i m o n y o f D o n a l d W i e m e - 1 1 - 1 0 W i e m e h o l d s a b a c h e l o r o f a r t s f r o m W a y n e S t a t e U n i v e r s i t y a n d h a s b e e n a p p r a i s i n g r e a l e s t a t e s i n c e 1 9 6 4 . H e h o l d s s e v e r a l p r o f e s s i o n a l d e s i g n a t i o n s , i n c l u d i n g t h e M A I d e s i g n a t i o n ( A m e r i c a n I n s t i t u t e o f R e a l E s t a t e A p p r a i s e r s ) , t h e S R P A d e s i g n a t i o n ( s e n i o r r e a l e s t a t e p r o p e r t y a p p r a i s e r ) , a n d t h e S R A d e s i g n a t i o n ( s e n i o r r e s i d e n t i a l a p p r a i s e r ) . ( W i e m e ) , 1 0 w h o m w e r e c o g n i z e d a s a n e x p e r t i n r e a l e s t a t e v a l u a t i o n . W i e m e d e t e r m i n e d t w o v a l u e s f o r W o l v e r i n e T o w e r u s i n g a v a l u a t i o n d a t e o f D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 2 . F i r s t , W i e m e d e t e r m i n e d t h a t t h e " m a r k e t v a l u e " w a s $ 9 m i l l i o n . I n r e a c h i n g t h i s v a l u e , W i e m e c o n c l u d e d t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f W o l v e r i n e T o w e r w a s " r e p r e s e n t e d b y i t s c u r r e n t u s e a s a n 1 1 s t o r y g e n e r a l o f f i c e f a c i l i t y w i t h a d j a c e n t o n e s t o r y e x t e n s i o n . " W i e m e e m p l o y e d a s a l e c o m p a r i s o n m e t h o d , a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d , a n d a c o s t m e t h o d . W i e m e t o o k i n t o a c c o u n t v a r i o u s d a t a o n A n n A r b o r , M i c h i g a n ( W a s h t e n a w C o u n t y ) , i n c l u d i n g i t s l o c a t i o n , d e m o g r a p h i c s , p o p u l a t i o n , a n d e c o n o m y . W i e m e f o l l o w e d a n i n d u s t r y d e f i n i t i o n o f t h e t e r m " m a r k e t v a l u e " , u n d e r w h i c h t h e t e r m m e a n t : " M a r k e t v a l u e " m e a n s t h e m o s t p r o b a b l e p r i c e w h i c h a p r o p e r t y s h o u l d b r i n g i n a c o m p e t i t i v e a n d o p e n m a r k e t u n d e r a l l c o n d i t i o n s r e q u i s i t e t o a f a i r s a l e , t h e b u y e r a n d s e l l e r e a c h a c t i n g p r u d e n t l y a n d k n o w l e d g e - a b l y , a n d a s s u m i n g t h e p r i c e i s n o t a f f e c t e d b y u n d u e s t i m u l u s . I m p l i c i t i n t h i s d e f i n i t i o n i s t h e c o n s u m m a t i o n o f a s a l e a s o f a s p e c i f i e d d a t e a n d t h e p a s s i n g o f t i t l e f r o m s e l l e r t o b u y e r u n d e r c o n d i t i o n s w h e r e b y : 1 . B u y e r a n d s e l l e r a r e t y p i c a l l y m o t i v a t e d ; - 1 2 - 1 1 W i e m e m o d i f i e d v a r i o u s a s s u m p t i o n s u s e d g i v e n t h a t U o f M w o u l d b e t h e o n l y o c c u p a n t o f t h e b u i l d i n g . F o r e x a m p l e , W i e m e l o w e r e d t h e m a r k e t r e n t a l r a t e a n d a d j u s t e d f o r a " r e f i t c o s t " t o c o n f o r m t h e b u i l d i n g t o U o f M ' s n e e d s . 2 . B o t h p a r t i e s a r e w e l l i n f o r m e d o r w e l l a d v i s e d , a n d e a c h a c t i n g i n w h a t h e c o n s i d e r s h i s o w n b e s t i n t e r e s t ; 3 . A r e a s o n a b l e t i m e i s a l l o w e d f o r e x p o s u r e i n t h e o p e n m a r k e t ; 4 . P a y m e n t i s m a d e i n t e r m s o f c a s h i n U . S . d o l l a r s o r i n t e r m s o f f i n a n c i a l a r r a n g e m e n t s c o m p a r a b l e t h e r e t o ; a n d 5 . T h e p r i c e r e p r e s e n t s t h e n o r m a l c o n s i d e r a t i o n f o r t h e p r o p e r t y s o l d , u n a f f e c t e d b y s p e c i a l o r c r e a t i v e f i n a n c i n g o r s a l e c o n c e s s i o n s g r a n t e d b y a n y o n e a s s o c i a t e d w i t h t h e s a l e . H a v i n g d e t e r m i n e d t h e " m a r k e t v a l u e " w a s $ 9 m i l l i o n , W i e m e m o d i f i e d h i s a n a l y s i s t o d e t e r m i n e t h e " v a l u e i n u s e " s p e c i f i c a l l y t o U o f M , c o n c l u d i n g t h e " v a l u e i n u s e " w a s $ 1 2 . 2 m i l l i o n . 1 1 I n d i s t i n g u i s h i n g b e t w e e n t h e $ 9 m i l l i o n f i g u r e a n d t h e $ 1 2 . 2 m i l l i o n f i g u r e , W i e m e t e s t i f i e d : W i t h i n t h e p r e c e d i n g p a g e s , w e h a v e f o r m u l a t e d a v a l u e i n d i c a t i o n f o r t h e s u b j e c t b u i l d i n g b a s e d o n t h e p r e m i s e t h a t t h e s u b j e c t w o u l d b e a c q u i r e d b y a ' t y p i c a l ' p u r c h a s e r / i n v e s t o r a n d w o u l d c o n t i n u e t o b e u t i l i z e d a s a g e n e r a l o f f i c e , m u l t i - t e n a n t f a c i l i t y . T h e r e a l i t y o f t h e s i t u a t i o n , h o w e v e r , i s t h a t t h e s u b j e c t b u i l d i n g w a s a c q u i r e d b y t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n . * * * * * * * I n a n e f f o r t t o i d e n t i f y t h e V a l u e I n U s e o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s p e c i f i c a l l y t o t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n , t h e a p p r a i s e r s h a v e p e r f o r m e d a s e c o n d d i s c o u n t e d c a s h f l o w a n a l y s i s . T h e V a l u e I n U s e i s t h e - 1 3 - ' v a l u e a s p e c i f i c p r o p e r t y h a s f o r a s p e c i f i c u s e ' a n d t h i s v a l u e i s n o t n e c e s s a r i l y s y n o n y m o u s w i t h m a r k e t v a l u e . W e h a v e w i d e d i s c r e t i o n w h e n i t c o m e s t o a c c e p t i n g e x p e r t t e s t i m o n y . S o m e t i m e s , a n e x p e r t w i l l h e l p u s d e c i d e a c a s e . S e e , e . g . , B o o t h v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 8 T . C . 5 2 4 , 5 7 3 ( 1 9 9 7 ) ; T r a n s C i t y L i f e I n s . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 6 T . C . 2 7 4 , 3 0 2 ( 1 9 9 6 ) ; s e e a l s o M . I . C . L t d . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 9 6 ; E s t a t e o f P r o i o s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 4 4 2 . O t h e r t i m e s , h e o r s h e w i l l n o t . S e e , e . g . , E s t a t e o f S c a n l a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 5 5 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 1 F . 3 d 1 2 4 ( 3 d C i r . 1 9 9 6 ) . W e w e i g h a n e x p e r t ' s t e s t i m o n y i n l i g h t o f h i s o r h e r q u a l i f i c a t i o n s a n d w i t h p r o p e r r e g a r d t o a l l o t h e r c r e d i b l e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . S e e E s t a t e o f K a u f m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 1 9 . W e m a y a c c e p t o r r e j e c t a n e x p e r t ' s o p i n i o n i n t o t o , o r w e m a y p i c k a n d c h o o s e t h e p o r t i o n s o f t h e o p i n i o n w h i c h w e c h o o s e t o a d o p t . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . a t 2 9 4 - 2 9 5 ; S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 8 F . 2 d 9 2 7 , 9 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 2 8 5 ; P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) ; E s t a t e o f K a u f m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e e a l s o P a b s t B r e w i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 5 0 6 . T h e m e r e f a c t t h a t t h e p o s i t i o n o f o n e p a r t y m a y b e u n s u p p o r t e d b y e x p e r t t e s t i m o n y d o e s n o t n e c e s s a r i l y m e a n t h a t t h e o t h e r p a r t y ' s - 1 4 - p o s i t i o n t h a t i s s o s u p p o r t e d w i l l p r e v a i l . S e e E s t a t e o f S c a n l a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . W e d e c l i n e t o r e l y o n W i e m e ' s t e s t i m o n y a s t o t h e " v a l u e i n u s e " . A s a t h r e s h o l d m a t t e r , t h e c o n c l u s i o n d e r i v e d b y a n e x p e r t ' s a n a l y s i s m u s t b e r e a c h e d b y a p p l i c a t i o n o f t h e c o r r e c t s t a n d a r d b e f o r e w e w i l l r e l y o n t h a t c o n c l u s i o n . T h a t w a s n o t d o n e i n t h i s c a s e . T h e a p p l i c a b l e r e g u l a t i o n s m a n d a t e t h e u s e o f a " f a i r m a r k e t v a l u e " s t a n d a r d a s d e f i n e d t h e r e i n . S e e s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 1 ) a n d ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h a t s t a n d a r d c o n t e m p l a t e s a h y p o t h e t i c a l s e l l e r a n d b u y e r a n d p r e c l u d e s c o n s i d e r a t i o n o f t h e s p e c i f i c c h a r a c t e r i s t i c s o f a n y p a r t i c u l a r s e l l e r o r b u y e r . T h e $ 1 2 . 2 m i l l i o n f i g u r e u p o n w h i c h A r b o r r e l i e s w a s d e r i v e d n o t b y e m p l o y i n g t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d b u t b y e m p l o y i n g a n i m p r o p e r s t a n d a r d w h i c h t o o k i n t o a c c o u n t t h e s p e c i f i c b u y e r , U o f M , a n d i t s c h a r a c t e r i s t i c s . E v e n i f w e w e r e t o a g r e e w i t h W i e m e t h a t t h e " v a l u e i n u s e " t o U o f M w a s $ 1 2 . 2 m i l l i o n , a n d w e s t o p s h o r t o f s o d o i n g , t h i s w o u l d n o t a i d A r b o r i n i t s q u e s t f o r a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n s i n c e t h a t f i g u r e d o e s n o t r e p r e s e n t t h e " f a i r m a r k e t v a l u e " o f W o l v e r i n e T o w e r o n t h e v a l u a t i o n d a t e w i t h i n t h e m e a n i n g o f t h e r e g u l a t i o n s . T h e s t a n d a r d e m p l o y e d b y W i e m e t o d e r i v e t h e $ 9 m i l l i o n " m a r k e t v a l u e " f i g u r e r e s e m b l e s m u c h m o r e c l o s e l y t h e " f a i r m a r k e t v a l u e " s t a n d a r d a p p l i c a b l e i n t h i s c a s e . W e r e w e t o r e l y - 1 5 - 1 2 W e n e e d n o t a d d r e s s r e s p o n d e n t ' s l a s t a r g u m e n t t h a t t h e g i f t o c c u r r e d o n D e c . 3 0 , 1 9 9 2 , n o t o n F e b . 2 5 , 1 9 9 3 , u p o n t h e c l o s i n g . o n t h i s f i g u r e , t h i s t o o w o u l d l e a v e u n s u b s t a n t i a t e d A r b o r ' s c l a i m t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n s i n c e t h e $ 9 m i l l i o n w a s t h e s a l e p r i c e . W h i l e w e h a v e o t h e r s i g n i f i c a n t c o n c e r n s w i t h W i e m e ' s t e s t i m o n y , i n c l u d i n g t h a t h e v a l u e d t h e b u i l d i n g 2 m o n t h s b e f o r e t h e v a l u a t i o n d a t e w i t h n o a n a l y s i s o f w h e t h e r t h e a p p l i c a b l e a s s u m p t i o n s r e m a i n e d u n c h a n g e d , o u r h o l d i n g t h a t h i s t e s t i m o n y i s u n r e l i a b l e b e c a u s e o f t h e a p p l i c a t i o n o f a n i m p r o p e r s t a n d a r d r e n d e r s u n n e c e s s a r y f u r t h e r d i s c u s s i o n o f t h o s e c o n c e r n s . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f W o l v e r i n e T o w e r s w a s g r e a t e r t h a n t h e $ 9 m i l l i o n s a l e p r i c e . 1 2 W e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .