TAX COURT OPINION

Case: Estate of John L. Baird, Deceased; Ellen B. Kirkland & J. Samuel Baird, Co-Executors
Docket Number: 8656-99
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 12/06/2002
Pages: 14

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 2 9 9 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F J O H N L . B A I R D , D E C E A S E D , E L L E N B . K I R K L A N D A N D J . S A M U E L B A I R D , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t E S T A T E O F S A R A H W . B A I R D , D E C E A S E D , E L L E N B . K I R K L A N D A N D J . S A M U E L B A I R D , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 8 6 5 6 - 9 9 , 8 6 5 7 - 9 9 . F i l e d D e c e m b e r 6 , 2 0 0 2 . W i l l i a m T . F . D y k e s , f o r p e t i t i o n e r s . W a n d a M . C o h e n , f o r r e s p o n d e n t . - 2 - 1 E s t a t e o f B a i r d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 5 8 . T h e f i n d i n g s i n t h a t o p i n i o n a n d t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n o f f a c t s a r e i n c o r p o r a t e d b y t h i s r e f e r e n c e . 2 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e , a s m o d i f i e d a n d i n e f f e c t f o r t h e p e r i o d s u n d e r c o n s i d e r a t i o n . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t ' s R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . 3 I n t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h e s e c o n s o l i d a t e d c a s e s , t h e r e w a s n o n e e d f o r a n e v i d e n t i a r y h e a r i n g . W e r u l e o n t h e e s t a t e s ' m o t i o n f o r l i t i g a t i o n c o s t s b a s e d o n t h e e x i s t i n g r e c o r d a n d t h e p a r t i e s ' s u b m i s s i o n s . S e e R u l e 2 3 2 ( a ) ( 1 ) a n d ( 2 ) . M E M O R A N D U M O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : I n a p r i o r o p i n i o n , 1 w e h e l d t h a t t h e e s t a t e s o f J o h n a n d S a r a h B a i r d w e r e e n t i t l e d t o u s e a 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t i n v a l u i n g t h e i r r e s p e c t i v e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n 1 6 t r a c t s o f r e a l t y . B o t h e s t a t e s m o v e d f o r l i t i g a t i o n a n d a d m i n i s t r a t i v e c o s t s u n d e r s e c t i o n 7 4 3 0 . 2 T h e E s t a t e o f J o h n L . B a i r d i s s e e k i n g l i t i g a t i o n a n d a d m i n i s t r a t i v e c o s t s i n a m o u n t s o f a t l e a s t $ 1 4 2 , 6 1 2 . 4 7 a n d $ 6 2 2 . 5 0 , r e s p e c t i v e l y . T h e E s t a t e o f S a r a h W . B a i r d i s s e e k i n g l i t i g a t i o n a n d a d m i n i s t r a t i v e c o s t s i n a m o u n t s o f a t l e a s t $ 1 4 1 , 1 9 1 . 5 8 a n d $ 5 9 2 . 4 0 , r e s p e c t i v e l y . 3 S u b s e c t i o n s ( b ) a n d ( c ) o f s e c t i o n 7 4 3 0 p r o v i d e t h a t p r e v a i l i n g p a r t i e s , i n o r d e r t o r e c o v e r l i t i g a t i o n c o s t s , m u s t m e e t t h e f o l l o w i n g r e q u i r e m e n t s : ( 1 ) T h e y e x h a u s t e d a v a i l a b l e a d m i n i s t r a t i v e r e m e d i e s ; ( 2 ) t h e y s u b s t a n t i a l l y p r e v a i l e d i n t h e c o n t r o v e r s y ; ( 3 ) t h e p o s i t i o n o f t h e U n i t e d S t a t e s i n t h e p r o c e e d i n g w a s n o t s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d ; ( 4 ) t h e y m e e t c e r t a i n n e t w o r t h r e q u i r e m e n t s ; ( 5 ) t h e y d i d n o t u n r e a s o n a b l y p r o t r a c t - 3 - t h e p r o c e e d i n g ; a n d ( 6 ) t h e a m o u n t o f c o s t s i s r e a s o n a b l e . F a i l u r e t o m e e t a n y o f t h e a b o v e - l i s t e d r e q u i r e m e n t s w i l l d e f e a t t h e r e c o v e r y o f l i t i g a t i o n c o s t s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e e s t a t e s a r e n o t e n t i t l e d t o l i t i g a t i o n a n d a d m i n i s t r a t i v e c o s t s b e c a u s e r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n w a s s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d . I n t h e a l t e r n a t i v e , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e e s t a t e s ' a t t o r n e y ' s f e e s e x c e e d t h e l i m i t s s e t f o r t h i n t h e s t a t u t e a n d a r e , t h e r e f o r e , n o t r e a s o n a b l e . O n t h e o t h e r h a n d , t h e e s t a t e s c o n t e n d t h a t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n w a s n o t s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d a n d / o r t h a t t h e a m o u n t s c l a i m e d a r e r e a s o n a b l e . B a c k g r o u n d J o h n L . B a i r d a n d S a r a h W . B a i r d w e r e m a r r i e d a n d d i e d w i t h i n 1 y e a r o f e a c h o t h e r . J o h n ' s a n d S a r a h ' s e s t a t e s e a c h c o n t a i n e d a s i m i l a r ( 1 4 / 6 5 a n d 1 7 / 6 5 , r e s p e c t i v e l y ) f r a c t i o n a l u n d i v i d e d i n t e r e s t i n a f a m i l y t r u s t . T h e t r u s t p r o p e r t y c o n s i s t e d o f 1 6 p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y a n d w a s h e l d i n u n d i v i d e d o w n e r s h i p b y f a m i l y m e m b e r s r e l a t e d t o t h e d e c e d e n t s . O n M a r c h 1 8 , 1 9 9 6 , J o h n ' s e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d w i t h h i s 1 4 / 6 5 u n d i v i d e d c o m m u n i t y p r o p e r t y i n t e r e s t r e p o r t e d a t a v a l u e o f $ 7 0 7 , 9 7 2 . I n s u p p o r t o f t h a t v a l u e , J o h n ' s e s t a t e a t t a c h e d a n a p p r a i s a l o p i n i o n t o t h e r e t u r n . T h e a p p r a i s a l c o n t a i n e d o p i n i o n s a s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 1 6 p a r c e l s - 4 - o f r e a l t y a n d a p p l i e d a 2 5 - p e r c e n t d i s c o u n t t o a c c o u n t f o r t h e d e c e d e n t ' s f r a c t i o n a l i n t e r e s t . O n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 7 , S a r a h ' s e s t a t e r e p o r t e d t h a t h e r 1 7 / 6 5 i n t e r e s t i n t h e t r u s t h a d a $ 6 6 5 , 6 8 6 v a l u e . S a r a h ' s e s t a t e r e l i e d o n t h e s a m e f a i r m a r k e t v a l u e f o r t h e 1 6 p a r c e l s o f r e a l t y , b u t u s e d a d i f f e r e n t a p p r a i s e r f o r t h e d i s c o u n t . B a s e d o n t h a t a p p r a i s e r ' s r e p o r t , a 5 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t w a s a p p l i e d t o S a r a h ' s 1 7 / 6 5 i n t e r e s t . O n F e b r u a r y 2 4 , 1 9 9 7 , J o h n ' s e s t a t e f i l e d a n a m e n d e d r e t u r n c l a i m i n g a r e f u n d o n t h e b a s i s o f t h e o p i n i o n u s e d f o r S a r a h ' s e s t a t e t a x r e t u r n a n d a p p l y i n g t h e 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t h a t h a d b e e n u s e d b y S a r a h ' s e s t a t e . T h e 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t r e s u l t e d i n a r e p o r t e d v a l u e o f $ 5 5 0 , 3 7 8 f o r J o h n ' s 1 4 / 6 5 i n t e r e s t . R e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n e n g i n e e r , a f o r e s t e r , a l s o v a l u e d t h e p a r c e l s i n t h e c o u r s e o f e x a m i n i n g t h e e s t a t e s ' t a x r e t u r n s . R e s p o n d e n t , a f t e r c o n s i d e r i n g a p p r a i s a l s r e l i e d o n b y t h e e s t a t e s ' a n d h i s o w n v a l u a t i o n e n g i n e e r ' s r e p o r t s , i s s u e d a 3 0 - d a y l e t t e r , o n J u n e 2 6 , 1 9 9 8 , c o n t a i n i n g r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n , a s f o l l o w s : A f t e r a r e v i e w o f t h e a p p r a i s a l s p r o v i d e d b y t h e t a x p a y e r t h e e n g i n e e r i n g g r o u p r e c o m m e n d s t h e t i m b e r v o l u m e s a n d u n i t p r i c e s [ o f t h e e s t a t e ' s a p p r a i s a l r e p o r t s ] b e a c c e p t e d . A c h a n g e t o t h e d i s c o u n t s i n v a l u i n g t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t i s r e c o m m e n d e d a s p e r t h e a t t a c h e d r e p o r t . T h e s e r v i c e ' s a p p r o a c h i s m o r e f u l l y e x p l a i n e d t h e r e i n . - 5 - T h e v a l u a t i o n e n g i n e e r ' s a p p r a i s a l r e p o r t , a t t a c h e d t o t h e 3 0 - d a y l e t t e r , g e n e r a l l y a g r e e s w i t h t h e e s t a t e s ' v a l u a t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 1 6 p a r c e l s , b u t d o e s n o t a c c e p t t h e d i s c o u n t s a p p l i e d b y t h e e s t a t e s . T h e e n g i n e e r ' s r e p o r t c o n t a i n s a d i s c u s s i o n o f t h e f a c t t h a t ( 1 ) J o h n ' s e s t a t e a p p l i e d a n i n c r e a s i n g p r o g r e s s i o n o f d i s c o u n t s a n d t h a t ( 2 ) e a c h d i s c o u n t w a s s u p p o r t e d b y a n o p i n i o n f r o m a t h i r d p a r t y . T h e v a l u a t i o n e n g i n e e r ' s r e p o r t a l s o p r o v i d e s a n a n a l y s i s o f t h e e s t a t e s ' a p p r a i s a l s a n d p r o p o s e d c o m p a r a b l e s . F i n a l l y , t h e r e p o r t c o n t a i n s a n a n a l y s i s o f v a l u a t i o n c a s e s a n d t h e f o l l o w i n g e x p l a n a t i o n f o r a r r i v i n g a t a $ 9 7 5 , 0 9 1 v a l u e f o r J o h n ' s 1 4 / 6 5 i n t e r e s t : U s i n g t h e r e c o m m e n d e d f u l l i n t e r e s t v a l u e f o r t h e 2 , 9 5 7 a c r e s o f $ 4 , 6 8 5 , 3 3 1 , a d i s c o u n t c a n b e d e t e r m i n e d u s i n g a c o s t o f a r e v i s e d t i m b e r i n v e n t o r y , s u r v e y i n g t h e p r o p e r t y i n t o e q u a l v a l u e d " l o t s " a n d l e g a l c o s t s a s s o c i a t e d w i t h t h e p a r t i t i o n o f t h e p r o p e r t y . D i v i d i n g t h e p r o p e r t y i n t o 4 0 a c r e " l o t s " , o r v a r i a t i o n s t h e r e o f , a n d a n e s t i m a t e d $ 1 , 0 0 0 p e r s u r v e y m i l e r e s u l t s i n s u r v e y c o s t [ s ] o f $ 4 9 , 2 5 0 . A r e v i s e d t i m b e r i n v e n t o r y w o u l d c o s t $ 8 , 8 7 1 . L e g a l c o s t , a s r e c o m m e n d e d b y t h e E s t a t e A g e n t , w o u l d a p p r o x i m a t e $ 1 0 0 , 0 0 0 . T h e t o t a l c o s t o f p a r t i t i o n w o u l d a p p r o x i m a t e $ 1 5 8 , 1 2 1 . L o u i s i a n a l a w c i t e s a l l p a r t i t i o n c o s t [ s ] a r e b o r n e i n t h e p r o - r a t a s h a r e o f o w n e r s h i p . S u b t r a c t i n g t h e p a r t i t i o n c o s t o f $ 1 5 8 , 1 2 1 f r o m t h e r e c o m m e n d e d v a l u e o f $ 4 , 6 8 5 , 3 3 1 , r e s u l t s i n a n a f t e r c o s t v a l u e o f $ 4 , 5 2 7 , 2 1 0 . M r . J o h n B a i r d o w n e d a 1 4 / 6 5 t h i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y o r a t o t a l r e c o m m e n d e d e s t a t e v a l u e [ o f ] $ 9 7 5 , 0 9 1 . I n t h e M a r c h 4 , 1 9 9 9 , n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t r e l i e d o n t h e v a l u a t i o n e n g i n e e r t o d e t e r m i n e t h a t J o h n ' s 1 4 / 6 5 i n t e r e s t h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 9 7 5 , 0 9 1 . I n t h a t r e g a r d , - 6 - r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n d u r i n g t h e a d m i n i s t r a t i v e p r o c e e d i n g w a s t h a t t h e o n l y r e d u c t i o n o r d i s c o u n t f r o m t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e t r u s t ' s r e a l p r o p e r t y s h o u l d b e t h e c o s t t o p a r t i t i o n t h e r e a l t y s o t h a t t h e p a r t i t i o n e d i n t e r e s t o f e a c h d e c e d e n t c o u l d b e c o n v e r t e d i n t o a n d s o l d a s a f u l l f e e i n t e r e s t . U n d e r t h a t p a r t i t i o n a p p r o a c h , t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t b e c o m e s a f e e i n t e r e s t a n d t h e r e b y n o t s u b j e c t t o a n y d i s c o u n t f o r f r a c t i o n a l i z a t i o n , o t h e r t h a n t h e c o s t t o p a r t i t i o n . O n M a r c h 1 8 , 1 9 9 9 , J o h n ' s e s t a t e f i l e d a s e c o n d c l a i m f o r a r e f u n d b a s e d o n a n i n c r e a s e i n t h e c l a i m e d d i s c o u n t f r o m 5 0 t o 6 0 p e r c e n t . T h a t d i s c o u n t r e s u l t e d i n a $ 5 0 4 , 6 1 0 . 3 7 v a l u e f o r J o h n ' s 1 4 / 6 5 i n t e r e s t . L i k e w i s e , o n M a y 1 1 , 1 9 9 9 , S a r a h ' s e s t a t e f i l e d a n a m e n d e d r e t u r n , c l a i m i n g a r e f u n d o n t h e b a s i s o f a n i n c r e a s e d f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t f r o m 5 0 t o 6 0 p e r c e n t . T h e 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t r e s u l t e d i n a r e p o r t e d v a l u e o f $ 4 4 9 , 4 5 6 . 2 7 f o r S a r a h ' s 1 7 / 6 5 i n t e r e s t . A f t e r t h e i s s u a n c e o f t h e n o t i c e s o f d e f i c i e n c y a n d t h e f i l i n g o f t h e e s t a t e s ' p e t i t i o n s , t h e A p p e a l s o f f i c e r a t t e m p t e d t o a r r a n g e a s e t t l e m e n t c o n f e r e n c e w i t h t h e e s t a t e s ' r e p r e s e n t a t i v e . R e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t n o s e t t l e m e n t c o n f e r e n c e w a s h e l d b e c a u s e t h e e s t a t e s ' r e p r e s e n t a t i v e " r e f u s e d t o m e e t w i t h t h e a p p e a l s o f f i c e r i n H o u s t o n u n l e s s t h e a p p e a l s o f f i c e r w o u l d a g r e e t o a m i n i m u m f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t o f 4 5 % f o r e a c h e s t a t e . " R e s p o n d e n t a l s o r e p o r t s t h a t " o n t h e e v e - 7 - 4 R e s p o n d e n t w a s p r o v i d e d w i t h o n e e x p e r t ' s r e p o r t a b o u t 3 0 d a y s b e f o r e t r i a l w h i c h w a s b a s e d o n c e r t a i n f a c t u a l a s s u m p t i o n s t h a t w o u l d h a v e a f f e c t e d t h e a b i l i t y t o p a r t i t i o n . T h o s e f a c t u a l a s s u m p t i o n s w e r e n o t f u l l y a d d r e s s e d , h o w e v e r , u n t i l t h e e s t a t e s ' w i t n e s s e s t e s t i f i e d a t t h e t r i a l . 5 O u r r e v i e w o f t h e r e c o r d r e v e a l s t h a t t h e p o s i t i o n t a k e n b y S a r a h ' s e s t a t e m e r e l y d u p l i c a t e s t h e p o s i t i o n t a k e n b y J o h n ' s e s t a t e . A c c o r d i n g l y , w e a n a l y z e b o t h t h r o u g h a d i s c u s s i o n o f t h e d e v e l o p m e n t o f J o h n ' s e s t a t e t a x c a s e a n d d r a w n o m e a n i n g f u l d i s t i n c t i o n s b e t w e e n t h e m . O t h e r a d j u s t m e n t s , i n c l u d i n g a n a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e d e d u c t i o n , w e r e a l s o s e t f o r t h i n t h e n o t i c e , b u t s e t t l e d b y t h e p a r t i e s b e f o r e t r i a l . o f t r i a l , r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l m a d e a n o f f e r t o d i s c u s s s e t t l e m e n t w i t h p e t i t i o n e r s ' c o u n s e l * * * [ a n d t h a t ] d i s c u s s i o n w a s f u t i l e s i n c e p e t i t i o n e r s ' c o u n s e l r e s p o n d e d b y d e m a n d i n g a 7 0 % f r a c t i o n a l i z a t i o n d i s c o u n t , o n c e a g a i n i n c r e a s i n g t h e d i s c o u n t s p r e v i o u s l y d e m a n d e d . " B e c a u s e o f t h e r e f u s a l t o m e e t , t h e e s t a t e s ' r e p r e s e n t a t i v e s d i d n o t p r e s e n t f a c t s o r a r g u m e n t s t o r e s p o n d e n t . T h e e s t a t e s d i d n o t a d d r e s s o r d i s c r e d i t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n t h a t p a r t i t i o n w a s a v i a b l e a l t e r n a t i v e . I t w a s n o t u n t i l t h e t r i a l o f t h i s c a s e t h a t r e s p o n d e n t w a s c o n f r o n t e d w i t h e v i d e n c e r e f l e c t i n g t h a t p a r t i t i o n m a y n o t h a v e b e e n a v i a b l e a l t e r n a t i v e . 4 R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n r e m a i n e d e s s e n t i a l l y t h e s a m e u n t i l t h e t i m e o f t r i a l i n b o t h e s t a t e t a x c a s e s . D u r i n g t h e a d m i n i s t r a t i v e p r o c e e d i n g , t h e e s t a t e s c h a n g e d t h e i r p o s i t i o n s e v e r a l t i m e s b y s e e k i n g l a r g e r d i s c o u n t s . 5 T h e c o n t r o v e r s y w e c o n s i d e r i s d e p e n d e n t u p o n w h e t h e r r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i n t h e p r o c e e d i n g w a s n o t s u b s t a n t i a l l y - 8 - 6 I f r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s f o u n d n o t t o b e s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d , r e s p o n d e n t c o n t e n d s , i n t h e a l t e r n a t i v e , t h a t t h e a m o u n t o f t h e e s t a t e s ' c l a i m f o r a t t o r n e y ' s f e e s i s u n r e a s o n a b l e b e c a u s e i t e x c e e d s t h e s t a t u t o r y l i m i t . j u s t i f i e d . I f r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s f o u n d t o b e s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d , t h e n t h e e s t a t e s ' c l a i m f o r l i t i g a t i o n c o s t s w i l l f a i l . 6 D i s c u s s i o n S e c t i o n 7 4 3 0 ( c ) ( 4 ) ( A ) r e q u i r e s t h a t , i n o r d e r t o q u a l i f y f o r r e c o v e r i n g a d m i n i s t r a t i v e o r l i t i g a t i o n c o s t s , t h e e s t a t e s m u s t b e t h e " p r e v a i l i n g p a r t y " i n t h e p r o c e e d i n g . G e n e r a l l y , t h e " p r e v a i l i n g p a r t y " i s o n e w h o h a s s u b s t a n t i a l l y p r e v a i l e d w i t h r e s p e c t t o t h e a m o u n t i n c o n t r o v e r s y o r w i t h r e s p e c t t o t h e m o s t s i g n i f i c a n t i s s u e o r s e t o f i s s u e s p r e s e n t e d . S e c . 7 4 3 0 ( c ) ( 4 ) ( A ) ( i ) ( I ) a n d ( I I ) . B a s e d o n t h a t g e n e r a l r u l e o r s t a n d a r d , t h e e s t a t e s w e r e t h e p r e v a i l i n g p a r t i e s i n t h e s e c o n s o l i d a t e d p r o c e e d i n g s . A p a r t y w i l l n o t b e c o n s i d e r e d a p r e v a i l i n g p a r t y , h o w e v e r , i f t h e " U n i t e d S t a t e s e s t a b l i s h e s t h a t t h e p o s i t i o n o f t h e U n i t e d S t a t e s i n t h e p r o c e e d i n g w a s s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d . " S e c . 7 4 3 0 ( c ) ( 4 ) ( B ) ( i ) . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i n a p r o c e e d i n g i s " s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d " i f i t i s " j u s t i f i e d t o a d e g r e e t h a t c o u l d s a t i s f y a r e a s o n a b l e p e r s o n " a n d i f i t h a s a r e a s o n a b l e b a s i s b o t h i n f a c t a n d l a w . P i e r c e v . U n d e r w o o d , 4 8 7 U . S . 5 5 2 , 5 6 4 - 5 6 5 ( 1 9 8 8 ) . T h e f a c t t h a t r e s p o n d e n t e v e n t u a l l y l o s e s o r - 9 - 7 T h e e s t a t e s v a r i o u s l y c l a i m e d 2 5 - , 5 0 - , a n d t h e n 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t s f o r t h e s a m e i n t e r e s t s . A t t r i a l , t h e e s t a t e s s o u g h t a n i n c r e a s e d d i s c o u n t o f 9 0 p e r c e n t . c o n c e d e s a c a s e , b y i t s e l f , i s n o t s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h a t t h e r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n w a s o r i s u n r e a s o n a b l e . B r o a d A v e . L a u n d r y & T a i l o r i n g v . U n i t e d S t a t e s , 6 9 3 F . 2 d 1 3 8 7 , 1 3 9 1 - 1 3 9 2 ( F e d . C i r . 1 9 8 2 ) ; S o k o l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 7 6 0 , 7 6 7 ( 1 9 8 9 ) . H o w e v e r , i t i s a f a c t o r t o b e c o n s i d e r e d . E s t a t e o f P e r r y v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 1 F . 2 d 1 0 4 4 , 1 0 4 6 ( 5 t h C i r . 1 9 9 1 ) . T h e v a l u a t i o n o f a p r o p e r t y i n t e r e s t f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s i s a f a c t u a l q u e s t i o n . S e e E s t a t e o f B o n n e r v . U n i t e d S t a t e s , 8 4 F . 3 d 1 9 6 , 1 9 7 ( 5 t h C i r . 1 9 9 6 ) ; S a m m o n s v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 8 F . 2 d 3 3 0 , 3 3 3 ( 9 t h C i r . 1 9 8 8 ) , a f f g . o n t h i s p o i n t a n d r e v g . i n p a r t o n a n o t h e r g r o u n d T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 3 1 8 . P r i o r t o t h e i s s u a n c e o f t h e n o t i c e s o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t a c c e p t e d t h e e s t a t e s ' a p p r a i s a l o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 1 6 p a r c e l s o f r e a l t y h e l d b y t h e t r u s t . T h r o u g h o u t t h e a d m i n i s t r a t i v e a n d p r e t r i a l p o r t i o n s o f t h e s e c a s e s , t h e p a r t i e s d i s a g r e e d a b o u t t h e p u r e l y f a c t u a l q u e s t i o n o f h o w m u c h d i s c o u n t s h o u l d b e a p p l i e d t o t h e d e c e d e n t ' s f r a c t i o n a l i n t e r e s t s . D u r i n g t h e a d m i n i s t r a t i v e p r o c e e d i n g , t h e p a r t i e s r e l i e d o n e x p e r t o p i n i o n s a n d a p p r a i s a l s i n s u p p o r t o f t h e i r r e s p e c t i v e p o s i t i o n s . T h e e s t a t e s , a t v a r i o u s t i m e s , s o u g h t p r o g r e s s i v e l y l a r g e r d i s c o u n t s o f 2 5 , 5 0 , 6 0 a n d 9 0 p e r c e n t . 7 T h r o u g h o u t t h e e n t i r e p e r i o d , r e s p o n d e n t c o n t e n d e d t h a t t h e c o s t t o p a r t i t i o n a n d s e l l - 1 0 - f e e i n t e r e s t s w a s l e s s t h a n a n y o f t h e d i s c o u n t s c l a i m e d b y t h e e s t a t e s . T w o o f t h e e s t a t e s ' e x p e r t s c o n d u c t e d s t u d i e s o f t h e r e l a t i v e l y l i m i t e d u n i v e r s e i n w h i c h t h e r e h a v e b e e n s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t i m b e r l a n d . B a s e d o n t h o s e s t u d i e s , t h e e x p e r t s r e c o m m e n d e d a r a n g e o f d i s c o u n t s t h a t c o u l d b e a p p l i e d t o t h e i n t e r e s t s b e i n g c o n s i d e r e d b y t h e C o u r t . T h e s e e x p e r t s d i d n o t a d d r e s s t h e q u e s t i o n o f p a r t i t i o n o r o p i n e o n a s p e c i f i c d i s c o u n t f o r e i t h e r e s t a t e ' s f r a c t i o n a l i n t e r e s t . T h e i r o p i n i o n s h a d b e e n p r o v i d e d t o r e s p o n d e n t d u r i n g t h e a d m i n i s t r a t i v e p r o c e e d i n g . T h e e s t a t e s ' t h i r d e x p e r t h a d p e r s o n a l i n v o l v e m e n t a n d e x p e r i e n c e i n t h e p u r c h a s e a n d s a l e o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s . T h a t e x p e r t p r o v i d e d t h e C o u r t w i t h s p e c i f i c i n s t a n c e s o f s o m e w h a t c o m p a r a b l e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t h e v i c i n i t y o f t h e s u b j e c t r e a l t y . I t d o e s n o t a p p e a r t h a t t h i s e x p e r t ' s r e p o r t w a s p r o v i d e d t o r e s p o n d e n t u n t i l a b o u t 1 m o n t h b e f o r e t r i a l . T h i s e x p e r t ' s r e p o r t d i d a d d r e s s t h e d i f f i c u l t i e s t h a t c a n b e e n c o u n t e r e d i n p a r t i t i o n i n g r e a l p r o p e r t y . T h e e x p e r t a l s o a l l u d e d t o t h e d i f f i c u l t i e s s u r r o u n d i n g t h e t r u s t s i n w h i c h t h e d e c e d e n t s h e l d f r a c t i o n a l i n t e r e s t s , b u t t h e r e p o r t d i d n o t e s t a b l i s h t h o s e f a c t s . R e s p o n d e n t w a s n o t c o n f r o n t e d w i t h t h e f a c t u a l p r e d i c a t e t h a t p a r t i t i o n m a y n o t h a v e b e e n a v i a b l e a p p r o a c h u n t i l t h e t r i a l w h e n t h e e s t a t e s ' w i t n e s s e s t e s t i f i e d - 1 1 - a b o u t t h e d i f f i c u l t i e s t h a t w o u l d b e e n c o u n t e r e d i f p a r t i t i o n w e r e a t t e m p t e d . C o u r t s , i n a p p r o a c h i n g e x p e r t o p i n i o n e v i d e n c e , a r e n o t c o n s t r a i n e d t o f o l l o w t h e o p i n i o n o f a n y e x p e r t w h e n t h e o p i n i o n i s c o n t r a r y t o t h e c o u r t ' s o w n j u d g m e n t . C o u r t s m a y a d o p t o r r e j e c t e x p e r t t e s t i m o n y . H e l v e r i n g v . N a t l . G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 8 F . 2 d 9 2 7 , 9 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 2 8 5 . V a l u a t i o n c a s e s a r e u s u a l l y f a c t s p e c i f i c a n d a r e r e l i e d o n b y l i t i g a n t s a n d c o u r t s f o r g e n e r a l i z e d g u i d a n c e , b u t t h a t d o n o t e s t a b l i s h b r i g h t l i n e r u l e s f o r v a l u a t i o n ; i . e . , d o n o t e s t a b l i s h s p e c i f i c p e r c e n t a g e d i s c o u n t s t o b e a p p l i e d u n d e r p a r t i c u l a r f a c t u a l c i r c u m s t a n c e s . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n w a s t h a t p a r t i t i o n w a s a v i a b l e a l t e r n a t i v e a n d t h a t t h e c o s t o f p a r t i t i o n w o u l d b e l e s s t h a n t h e a m o u n t o f t h e d i s c o u n t s c l a i m e d b y t h e e s t a t e s . U n d e r r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n , a f r a c t i o n a l i n t e r e s t c o u l d b e p u r c h a s e d , f o l l o w e d b y p a r t i t i o n r e s u l t i n g i n v a l u e b a s e d o n a f e e i n t e r e s t . T h e e s t a t e s d i d n o t a r g u e t h a t p a r t i t i o n a n d / o r p a r t i t i o n c o s t s s h o u l d n o t p l a y a r o l e i n t h e p r o c e s s o f v a l u i n g p a r t i a l i n t e r e s t s i n p r o p e r t y . I n s t e a d , a t t r i a l , t h e e s t a t e s p u t o n e v i d e n c e o f t h e f a c t u a l i m p e d i m e n t s t o p a r t i t i o n , s u c h a s : C o s t s , d e l a y s i n e n j o y m e n t o f o w n e r s h i p , a n d l e g a l p r o b l e m s . I n e f f e c t , t h e e s t a t e s a d v a n c e d e v i d e n c e t h a t r e s u l t e d i n o u r - 1 2 - 8 W e n o t e t h a t t h e e s t a t e s ' r e p r e s e n t a t i v e s r e f u s e d t o m e e t w i t h A p p e a l s a n d / o r r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l u n l e s s t h e G o v e r n m e n t r e p r e s e n t a t i v e s a g r e e d , i n a d v a n c e , t o m i n i m u m d i s c o u n t s o f 4 5 a n d 7 0 p e r c e n t , r e s p e c t i v e l y . f i n d i n g t h a t p a r t i t i o n w a s n o t a v i a b l e a l t e r n a t i v e . T h a t e v i d e n c e , h o w e v e r , w a s n o t m a d e a v a i l a b l e t o r e s p o n d e n t d u r i n g t h e a d m i n i s t r a t i v e o r p r e t r i a l p o r t i o n s o f t h e p r o c e e d i n g . 8 S i g n i f i c a n t l y , t h e e s t a t e s i n c r e a s e d t h e a m o u n t o f d i s c o u n t c l a i m e d f r o m 2 5 t o 5 0 p e r c e n t , f r o m 5 0 t o 6 0 p e r c e n t , a n d , f i n a l l y , f r o m 6 0 t o 9 0 p e r c e n t . E a c h c l a i m e d d i s c o u n t w a s s u p p o r t e d b y a n o p i n i o n o f a n e x p e r t h i r e d b y t h e e s t a t e s . N o f a c t s o r l e g a l p r i n c i p l e s c h a n g e d f r o m t h e t i m e t h e 2 5 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s c l a i m e d t o t h e t i m e t h e 9 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s c l a i m e d . C o n s i d e r i n g t h o s e c i r c u m s t a n c e s , t h e C o m m i s s i o n e r ' s f a i l u r e t o c h a n g e h i s p o s i t i o n , s e t t l e , o r a c c e p t t h e e s t a t e s ' p o s i t i o n d o e s n o t a p p e a r t o b e u n r e a s o n a b l e . I n p a r t i c u l a r , v a l u e s o r d i s c o u n t s r e p o r t e d o r c l a i m e d o n a n e s t a t e t a x r e t u r n m a y b e c o n s i d e r e d a d m i s s i o n s a n d , t o s o m e e x t e n t b i n d i n g o r p r o b a t i v e a n d m a y n o t b e o v e r c o m e w i t h o u t c o g e n t p r o o f t h a t s u c h a d m i s s i o n s a r e w r o n g . E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 3 1 2 , 3 4 2 ( 1 9 8 9 ) ; E s t a t e o f P i l l s b u r y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 2 5 ; E s t a t e o f M c G i l l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 4 - 2 9 2 . T h e f a c t s t h a t a r e r e l e v a n t i n v a l u a t i o n c a s e s a r e t h o s e t h a t w o u l d b e a t t r i b u t e d t o a h y p o t h e t i c a l k n o w l e d g e a b l e s e l l e r a n d b u y e r . U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 - 1 3 - ( 1 9 7 3 ) . A k n o w l e d g e a b l e b u y e r o r s e l l e r w o u l d a i m t o m a x i m i z e p r o f i t a n d / o r m i n i m i z e c o s t i n t h e s e t t i n g o f a h y p o t h e t i c a l s a l e . S e e E s t a t e o f W a t t s v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 3 F . 2 d 4 8 3 , 4 8 6 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 7 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 5 - 5 9 5 ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) . F o r e x a m p l e , a b u y e r ' s k n o w l e d g e t h a t r e a l t y c o u l d b e e a s i l y p a r t i t i o n e d w o u l d h a v e a n e f f e c t o n t h e a m o u n t o f d i s c o u n t a p p l i e d i n c o n n e c t i o n w i t h a p a r t i a l i n t e r e s t . I n s u c h a s i t u a t i o n , d i s c o u n t s , f a r i n e x c e s s o f t h e c o s t t o p a r t i t i o n , m a y n o t b e w a r r a n t e d . S i m i l a r l y , i f p a r t i t i o n i s n o t f e a s i b l e , t h e n t h e c o s t o f p a r t i t i o n w o u l d n o t h a v e m u c h e f f e c t o n t h e a m o u n t o f d i s c o u n t t h a t c o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o a f r a c t i o n a l i n t e r e s t . I n e i t h e r e v e n t , t h e c o s t t o p a r t i t i o n m a y p l a y s o m e r o l e i n t h e v a l u a t i o n p r o c e s s . T h i s C o u r t ' s d e c i s i o n t h a t a 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e w a s b a s e d o n f a c t s p r e s e n t e d a t t r i a l a n d t h e t e s t i m o n y o f t h e e s t a t e s ' e x p e r t w i t n e s s . R e s p o n d e n t w a s n o t c o n f r o n t e d w i t h t h e f a c t s c o n c e r n i n g t h e d i f f i c u l t i e s c o n n e c t e d w i t h t h e u s e o f p a r t i t i o n i n t h e s e c a s e s u n t i l r e c e i p t o f o n e o f t h e e s t a t e s ' e x p e r t s ' r e p o r t s a p p r o x i m a t e l y 3 0 d a y s p r i o r t o t r i a l . T h a t r e p o r t h a d n o t b e e n p r o v i d e d t o r e s p o n d e n t p r i o r t o t h a t t i m e . T h e f a c t s r e l i e d u p o n b y t h e e x p e r t h a d n o t b e e n d i s c u s s e d w i t h r e s p o n d e n t d u e t o t h e l a c k o f a m e e t i n g w i t h t h e e s t a t e s ' r e p r e s e n t a t i v e s . T h o s e f a c t s - 1 4 - w e r e n o t e s t a b l i s h e d p r i o r t o t r i a l . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n h a d a r e a s o n a b l e b a s i s i n f a c t o r l a w . W e t h e r e f o r e h o l d t h a t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i n t h e p r o c e e d i n g w a s s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d . H a v i n g d e c i d e d t h a t , i t i s n o t n e c e s s a r y t o c o n s i d e r t h e r e a s o n a b l e n e s s o f a d m i n i s t r a t i v e a n d l i t i g a t i o n c o s t s c l a i m e d b y t h e e s t a t e s . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , T h e e s t a t e s ' m o t i o n f o r a d m i n i s t r a t i v e a n d l i t i g a t i o n c o s t s a s s u p p l e m e n t e d w i l l b e d e n i e d i n D o c k e t N o s . 8 6 5 6 - 9 9 a n d 8 6 5 7 - 9 9 .