TAX COURT OPINION

Case: Estate of Lucille M. Horstmeier, Deceased; Mary E. Scott, Executor
Docket Number: 19908-96
Judge: Gale
Opinion Type: memo
Filed: 04/30/1999
Pages: 17

1 T h e p a r t i e s f i l e d a s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s r e s o l v i n g t h e r e m a i n i n g i s s u e s . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 4 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F L U C I L L E M . H O R S T M E I E R , D E C E A S E D , M A R Y E . S C O T T , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 9 9 0 8 - 9 6 . F i l e d A p r i l 3 0 , 1 9 9 9 . D a v i d E . A l m s , f o r p e t i t i o n e r . W i l l i a m T . D e r i c k , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N G A L E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n F e d e r a l e s t a t e t a x i n t h e a m o u n t o f $ 2 0 8 , 3 8 0 . T h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n 1 i s w h e t h e r 5 0 p e r c e n t o r 1 0 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y r e f e r r e d t o a s t h e - 2 - G l e n v i e w h o u s e i s i n c l u d e d i n t h e t a x a b l e e s t a t e o f L u c i l l e M . H o r s t m e i e r . B a c k g r o u n d S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . W e i n c o r p o r a t e b y t h i s r e f e r e n c e t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s . A t t h e t i m e t h e d e c e d e n t , L u c i l l e M . H o r s t m e i e r ( M s . H o r s t m e i e r ) , d i e d s h e r e s i d e d i n G l e n v i e w , I l l i n o i s . A t t h e t i m e o f f i l i n g t h e p e t i t i o n , t h e e x e c u t o r , M a r y E . S c o t t ( M s . S c o t t ) , r e s i d e d i n P a l a t i n e , I l l i n o i s . M s . S c o t t a n d M s . H o r s t m e i e r l i v e d t o g e t h e r f o r a l m o s t 2 0 y e a r s b e f o r e M s . H o r s t m e i e r ' s d e a t h i n 1 9 9 3 . T h e y h a d m e t i n D e c e m b e r 1 9 7 2 w h i l e M s . H o r s t m e i e r w a s v a c a t i o n i n g i n F l o r i d a . A t t h a t t i m e , M s . H o r s t m e i e r l i v e d i n S k o k i e , I l l i n o i s , w i t h M a e G l a s s b r e n n e r , h e r b u s i n e s s p a r t n e r w i t h w h o m s h e o w n e d a n d o p e r a t e d a n a c c r e d i t e d p r o p r i e t a r y b u s i n e s s c o l l e g e . M s . S c o t t , a F l o r i d a n a t i v e , w a s a s t u d e n t a t S t . P e t e r s b u r g J u n i o r C o l l e g e i n t h a t S t a t e . M s . S c o t t w a s 1 9 , a n d M s . H o r s t m e i e r w a s 4 8 , w h e n t h e y m e t . M s . H o r s t m e i e r a n d M s . S c o t t ' s r e l a t i o n s h i p d e v e l o p e d , a n d i n D e c e m b e r 1 9 7 3 o r J a n u a r y 1 9 7 4 , t h e y d e c i d e d t o l i v e t o g e t h e r . I n M a r c h 1 9 7 4 , M s . S c o t t l e f t F l o r i d a a n d m o v e d t o I l l i n o i s w i t h t h e i n t e n t i o n o f a t t e n d i n g t h e U n i v e r s i t y o f I l l i n o i s a n d l i v i n g w i t h M s . H o r s t m e i e r . U p o n a r r i v i n g i n I l l i n o i s , M s . S c o t t m o v e d i n w i t h a n i e c e o f M s . H o r s t m e i e r . S h o r t l y t h e r e a f t e r , M s . S c o t t a n d M s . - 3 - H o r s t m e i e r d e c i d e d t o l o o k f o r a c o n d o m i n i u m t o m o v e i n t o t o g e t h e r . I n M a r c h o r A p r i l 1 9 7 4 , M s . H o r s t m e i e r p u r c h a s e d a c o n d o m i n i u m i n S k o k i e , I l l i n o i s , a n d b e g a n l i v i n g t h e r e w i t h M s . S c o t t . M s . S c o t t d i d v i r t u a l l y a l l o f t h e h o u s e w o r k a n d k e p t t r a c k o f f i n a n c e s a n d b i l l p a y i n g f o r t h e c o u p l e . T h e w o m e n l i v e d i n t h e c o n d o m i n i u m u n t i l F e b r u a r y 1 9 7 5 , w h e n i t w a s s o l d . T h e r e a f t e r , t h e y m o v e d i n t o a h o u s e i n G l e n v i e w , I l l i n o i s ( t h e G l e n v i e w h o u s e ) . T h e G l e n v i e w h o u s e w a s p u r c h a s e d o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 7 5 , f o r $ 1 0 5 , 0 0 0 . A l l d o c u m e n t s w i t h r e s p e c t t o t h e G l e n v i e w h o u s e s h o w t h a t M s . H o r s t m e i e r p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y i n h e r n a m e o n l y . M s . H o r s t m e i e r p a i d f o r t h e G l e n v i e w h o u s e w i t h a $ 5 0 , 0 0 0 d o w n p a y m e n t f r o m h e r a s s e t s a n d a $ 5 5 , 0 0 0 m o r t g a g e f o r w h i c h s h e a l o n e w a s l i a b l e . M s . H o r s t m e i e r d e d u c t e d 1 0 0 p e r c e n t o f t h e m o r t g a g e i n t e r e s t a n d r e a l e s t a t e t a x e s w i t h r e s p e c t t o t h e G l e n v i e w h o u s e o n t h e t a x r e t u r n s s h e f i l e d f r o m 1 9 7 5 t h r o u g h 1 9 9 2 . A t t h e t i m e t h e G l e n v i e w h o u s e w a s p u r c h a s e d , M s . S c o t t d i d n o t h a v e a s s e t s t o c o n t r i b u t e t o t h e p u r c h a s e p r i c e , n o r d i d s h e h a v e a r e g u l a r s o u r c e o f i n c o m e . M s . H o r s t m e i e r w a s r e c e i v i n g a n a n n u a l s a l a r y f r o m t h e b u s i n e s s c o l l e g e o f a p p r o x i m a t e l y $ 9 0 , 0 0 0 . M s . S c o t t d i d v i r t u a l l y a l l t h e h o u s e w o r k a n d c o n t i n u e d t o m a n a g e h o u s e h o l d f i n a n c e s f o r t h e c o u p l e . S h e a l s o p e r f o r m e d a l l r e q u i r e d m a i n t e n a n c e . M a i n t e n a n c e w o r k f o r t h e h o u s e w a s m o r e e x t e n s i v e t h a n t h a t r e q u i r e d f o r a c o n d o m i n i u m , a n d b e c a u s e M s . - 4 - H o r s t m e i e r h a d s u b s t a n t i a l r e s p o n s i b i l i t i e s a s c o - o w n e r a n d o p e r a t o r o f t h e b u s i n e s s c o l l e g e , w h i c h l e f t h e r l e s s t i m e f o r s u c h d u t i e s , M s . S c o t t a s s u m e d t h e m . I n a d d i t i o n t o p r o v i d i n g t h e s e r v i c e s a s s o c i a t e d w i t h m a i n t a i n i n g t h e G l e n v i e w h o u s e , M s . S c o t t a l s o a s s i s t e d M s . H o r s t m e i e r w i t h h e r w o r k a t t h e b u s i n e s s c o l l e g e w i t h o u t c o m p e n s a t i o n d u r i n g t h e i r f i r s t 4 y e a r s r e s i d i n g t o g e t h e r . M s . S c o t t w a s a s t u d e n t a n d n o t g a i n f u l l y e m p l o y e d f r o m 1 9 7 4 t h r o u g h s o m e t i m e i n 1 9 7 7 . H e r p a r e n t s p a i d h e r t u i t i o n . S h e r e c e i v e d m o n e y f o r h e r s u p p o r t d u r i n g t h i s p e r i o d f r o m h e r p a r e n t s a n d f r o m M s . H o r s t m e i e r . I n 1 9 7 5 , M s . S c o t t p u r c h a s e d a P o r s c h e 9 1 4 a u t o m o b i l e , w h i c h r e q u i r e d m o n t h l y p a y m e n t s o f $ 1 4 0 , a s w e l l a s m a i n t e n a n c e . S o m e t i m e i n 1 9 7 7 , M s . S c o t t b e g a n t o w o r k a t a W e n d y ' s f r a n c h i s e a n d r e c e i v e d c o m p e n s a t i o n o f a n u n s p e c i f i e d a m o u n t . S h e f i l e d h e r f i r s t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n w i t h r e s p e c t t o t h e 1 9 7 7 t a x y e a r . I n J a n u a r y o f 1 9 7 9 , M s . S c o t t b e g a n t o r e c e i v e c o m p e n s a t i o n f o r h e r w o r k a t t h e b u s i n e s s c o l l e g e . S h e b e g a n r e c e i v i n g a n h o u r l y w a g e a n d e v e n t u a l l y r e c e i v e d $ 2 0 0 p e r w e e k . I n t h e s p r i n g o f 1 9 7 9 , M s . S c o t t a n d M s . H o r s t m e i e r b o u g h t a 2 0 - a c r e p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y i n W i s c o n s i n . T h e y e a c h c o n t r i b u t e d t o t h e d o w n p a y m e n t o f a p p r o x i m a t e l y $ 4 , 0 0 0 , a n d t h e p r o p e r t y w a s o r i g i n a l l y t i t l e d i n b o t h t h e i r n a m e s . M s . S c o t t - 5 - 2 T h e r e w a s o n e c h e c k w r i t t e n t o M s . H o r s t m e i e r f o r " m o r t g a g e " i n 1 9 7 4 , b e f o r e t h e p u r c h a s e o f t h e G l e n v i e w h o u s e . m a d e a l l o f t h e 3 6 m o n t h l y m o r t g a g e p a y m e n t s , a n d a f t e r t h e p a y m e n t s w e r e c o m p l e t e d , t h e y d e c i d e d t o t i t l e t h e p r o p e r t y s o l e l y i n M s . S c o t t ' s n a m e . T h e r e c o r d s o f M s . S c o t t ' s p e r s o n a l c h e c k i n g a c c o u n t f r o m A p r i l 1 9 7 4 t h r o u g h M a y 1 9 9 1 , w h i c h w a s h e r o n l y c h e c k i n g a c c o u n t d u r i n g t h e p e r i o d , i n d i c a t e t h e o n l y c h e c k s s h e w r o t e f o r h o u s e h o l d e x p e n s e s b e f o r e 1 9 7 9 w e r e m o d e s t a n d s p o r a d i c . 2 B e g i n n i n g i n 1 9 7 9 , s h e w r o t e m o n t h l y c h e c k s g e n e r a l l y e x c e e d i n g $ 1 0 0 f o r e l e c t r i c b i l l s . B e g i n n i n g i n l a t e 1 9 8 5 , s h e r e g u l a r l y w r o t e s u b s t a n t i a l c h e c k s t o M s . H o r s t m e i e r w h i c h w e r e r e c o r d e d a s f o r " b i l l s " . B y t h e l a t e 1 9 8 0 ' s , t h e b u s i n e s s c o l l e g e w a s e x p e r i e n c i n g f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s . F r o m 1 9 8 8 t h r o u g h 1 9 9 2 , M s . H o r s t m e i e r p e r i o d i c a l l y l e n t m o n e y t o t h e c o l l e g e . A s o f M a r c h 1 9 9 2 , t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e o n t h e s e l o a n s w a s $ 1 6 5 , 3 2 5 . T o f u n d t h e s e l o a n s , M s . H o r s t m e i e r u s e d p r o c e e d s f r o m a h o m e e q u i t y c r e d i t l i n e , s e c u r e d b y a s e c o n d m o r t g a g e i n t h e G l e n v i e w h o u s e . M s . S c o t t w a s o p p o s e d t o t h e u s e o f t h e h o m e e q u i t y l o a n p r o c e e d s f o r t h e b u s i n e s s c o l l e g e . M s . H o r s t m e i e r w a s d i a g n o s e d w i t h p a n c r e a t i c c a n c e r i n M a r c h 1 9 9 2 a n d w a s a d v i s e d b y h e r d o c t o r s t h a t h e r c o n d i t i o n w a s p r o b a b l y t e r m i n a l . I n M a y 1 9 9 2 , u s i n g t h e p r o c e e d s f r o m h e r - 6 - p e n s i o n a t t h e b u s i n e s s c o l l e g e , s h e p a i d o f f t h e h o m e e q u i t y l o a n s e c u r e d b y t h e G l e n v i e w h o u s e . M s . H o r s t m e i e r d i e d o n J a n u a r y 2 5 , 1 9 9 3 . I n h e r w i l l , t h e G l e n v i e w h o u s e i s n o t m e n t i o n e d s p e c i f i c a l l y ; i t p a s s e d t o M s . S c o t t a s t h e r e s i d u a r y b e n e f i c i a r y o f a t r u s t t o w h i c h M s . H o r s t m e i e r b e q u e a t h e d h e r a s s e t s n o t r e q u i r e d f o r e s t a t e a d m i n i s t r a t i o n . M s . S c o t t w a s a p p o i n t e d e x e c u t o r o f t h e e s t a t e . I n A u g u s t 1 9 9 3 , M s . S c o t t f i l e d a c l a i m i n t h e C i r c u i t C o u r t o f C o o k C o u n t y , I l l i n o i s , C o u n t y D e p a r t m e n t , P r o b a t e D i v i s i o n . T h e c l a i m s o u g h t a 5 0 - p e r c e n t t e n a n c y - i n - c o m m o n i n t e r e s t i n t h e G l e n v i e w h o u s e . T h e c l a i m s t a t e d , i n t e r a l i a , a s f o l l o w s : a ) t h a t t h e d e c e d e n t [ i . e . , M s . H o r s t m e i e r ] a n d c l a i m a n t [ i . e . , M s . S c o t t ] w o u l d s h a r e t h e e x p e n s e s r e g a r d i n g r e s i d e n c e , i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , m o r t g a g e , r e a l e s t a t e t a x e s , c a p i t a l i m p r o v e m e n t s , d a y t o d a y m a i n t e n a n c e , a n d a n y o t h e r i m p r o v e m e n t s a g r e e d t o b e m a d e b y t h e p a r t i e s . b ) t h a t t h e d e c e d e n t w o u l d r e q u i r e t h e c l a i m a n t t o p a y $ 3 , 0 0 0 o f $ 2 5 , 0 0 0 , w h i c h r e p r e s e n t e d ½ o f t h e d o w n p a y m e n t m a d e o n t h e p u r c h a s e o f t h e h o m e , p e r y e a r , c o m m e n c i n g i n t h e y e a r 1 9 7 6 . 3 . T h a t i n f a c t t h e d e c e d e n t a n d c l a i m a n t h a v e s h a r e d t h e e x p e n s e s a s a g r e e d * * * , a n d a l s o d e c e d e n t , e a c h y e a r a $ 3 , 0 0 0 p a y m e n t w a s r e q u i r e d , r e q u i r e d n o p a y m e n t a n d m a d e a g i f t i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 0 0 0 t o * * * [ c l a i m a n t ] . T h e p r o b a t e c o u r t a p p r o v e d t h e c l a i m . I n d o i n g s o , t h e c o u r t d i d n o t p a s s u p o n t h e m e r i t s o r t h e u n d e r l y i n g f a c t s o f t h e c l a i m , a n d n o p e r s o n w i t h a n a d v e r s e i n t e r e s t t o M s . S c o t t ' s c o n t e s t e d o r c o n s e n t e d t o t h e c l a i m . - 7 - I n A u g u s t 1 9 9 3 , t h e G l e n v i e w h o u s e w a s s o l d f o r $ 4 5 9 , 0 0 0 . O n S e p t e m b e r 1 0 , 1 9 9 3 , M s . S c o t t f i l e d t h e F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n f o r t h e e s t a t e . O n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , M s . S c o t t i n c l u d e d 5 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e G l e n v i e w h o u s e ( $ 2 2 9 , 5 0 0 ) i n t h e g r o s s e s t a t e a n d d e d u c t e d 5 0 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g m o r t g a g e n o t e b a l a n c e ( $ 1 4 , 5 0 0 ) . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t 1 0 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e G l e n v i e w h o u s e s h o u l d h a v e b e e n i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e ( $ 4 5 9 , 0 0 0 ) l e s s s e l l i n g e x p e n s e s , a n d t h a t 1 0 0 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g m o r t g a g e n o t e b a l a n c e ( $ 2 9 , 0 0 0 ) s h o u l d h a v e b e e n d e d u c t e d . D i s c u s s i o n I n o r d e r t o e s t a b l i s h t h a t M s . H o r s t m e i e r o w n e d o n l y 5 0 p e r c e n t o f t h e G l e n v i e w h o u s e a t t h e t i m e o f h e r d e a t h , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t a r e s u l t i n g t r u s t w i t h r e s p e c t t o o n e - h a l f o f t h e p r o p e r t y a r o s e i n f a v o r o f M s . S c o t t a t t h e t i m e t h e h o u s e w a s p u r c h a s e d . T h u s , p e t i t i o n e r a r g u e s , u n d e r I l l i n o i s l a w M s . S c o t t h e l d t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n o n e - h a l f o f t h e G l e n v i e w h o u s e a n d M s . H o r s t m e i e r h e l d o n l y b a r e l e g a l t i t l e w i t h r e s p e c t t o t h a t h a l f . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v e t h e f a c t s n e c e s s a r y t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e o f a r e s u l t i n g t r u s t . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . T o d e c i d e w h e t h e r a r e s u l t i n g t r u s t a r o s e , w e a p p l y t h e l a w o f t h e S t a t e o f I l l i n o i s . " [ W ] h a t c o n s t i t u t e s a n i n t e r e s t i n - 8 - 3 W e a r e a w a r e t h a t t h e S u p r e m e C o u r t o f I l l i n o i s h a s , u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s , r e f u s e d t o e n f o r c e e q u i t a b l e p r o p e r t y r i g h t s b e t w e e n u n m a r r i e d c o h a b i t a n t s o n g r o u n d s o f p u b l i c p o l i c y . S e e H e w i t t v . H e w i t t , 3 9 4 N . E . 2 d 1 2 0 4 ( I l l . 1 9 7 9 ) . W e a r e a l s o a w a r e t h a t t h e I l l i n o i s A p p e l l a t e C o u r t h a s i n t e r p r e t e d H e w i t t t o p e r m i t t h e e n f o r c e m e n t o f e q u i t a b l e p r o p e r t y r i g h t s b e t w e e n u n m a r r i e d c o h a b i t a n t s i n s o m e c i r c u m s t a n c e s . S e e S p a f f o r d v . C o a t s , 4 5 5 N . E . 2 d 2 4 1 ( I l l . A p p . C t . 1 9 8 3 ) . B u t s e e A y a l a v . F o x , 5 6 4 N . E . 2 d 9 2 0 ( I l l . A p p . C t . 1 9 9 0 ) . H o w e v e r , i n t h e i n s t a n t c a s e , r e s p o n d e n t h a s n o t r a i s e d t h e i s s u e o f w h e t h e r a r e s u l t i n g t r u s t s h o u l d b e d i s a l l o w e d u n d e r I l l i n o i s l a w o n g r o u n d s o f p u b l i c p o l i c y . B e c a u s e p e t i t i o n e r h a d n o o c c a s i o n t o p r e s e n t p e r t i n e n t e v i d e n c e o r a r g u m e n t o n t h i s q u e s t i o n , w e d o n o t c o n s i d e r i t a n d a d d r e s s o n l y t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e f a c t u a l r e q u i r e m e n t s f o r a r e s u l t i n g t r u s t h a v e b e e n s a t i s f i e d . p r o p e r t y h e l d b y a p e r s o n w i t h i n a S t a t e i s a m a t t e r o f S t a t e l a w . " E s t a t e o f Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 2 9 7 , 3 0 0 ( 1 9 9 8 ) ( c i t i n g F e r n a n d e z v . W i e n e r , 3 2 6 U . S . 3 4 0 , 3 5 5 - 3 5 7 ( 1 9 4 5 ) ) . T h e i s s u e i n t h i s c a s e i s a f a c t u a l o n e . T h e p a r t i e s f r a m e t h e q u e s t i o n a s b e i n g w h e t h e r p e t i t i o n e r h a s p r o v e n t h a t M s . S c o t t s a t i s f i e d t h e f a c t u a l r e q u i r e m e n t s o f a r e s u l t i n g t r u s t . 3 I f s o , a r e s u l t i n g t r u s t a r o s e i n h e r f a v o r , a n d o n l y o n e - h a l f t h e v a l u e o f t h e G l e n v i e w h o u s e i s i n c l u d a b l e i n t h e t a x a b l e e s t a t e . A r e s u l t i n g t r u s t a r i s e s w h e n o n e p e r s o n f u r n i s h e s c o n s i d e r a t i o n f o r p r o p e r t y a n d t i t l e i s t a k e n i n t h e n a m e o f a n o t h e r p e r s o n . S e e F o w l e y v . B r a d e n , 1 2 2 N . E . 2 d 5 5 9 , 5 6 3 ( I l l . 1 9 5 4 ) . A r e s u l t i n g t r u s t d o e s n o t d e p e n d o n c o n t r a c t o r a g r e e m e n t b u t a r i s e s b y o p e r a t i o n o f l a w t o e n f o r c e t h e p r e s u m e d i n t e n t o f t h e p e r s o n w h o f u r n i s h e s c o n s i d e r a t i o n f o r t h e p r o p e r t y . S e e P r a s s a v . C o r c o r a n , 1 8 1 N . E . 2 d 1 3 8 , 1 4 0 ( I l l . - 9 - 1 9 6 2 ) ; K a n e v . J o h n s o n , 7 3 N . E . 2 d 3 2 1 , 3 2 4 ( I l l . 1 9 4 7 ) . U n l e s s t h e r e i s e v i d e n c e t h a t a g i f t w a s i n t e n d e d f r o m t h e p a y o r t o t h e p e r s o n t a k i n g t i t l e , i t i s a s s u m e d t h a t t h e p a y o r i n t e n d e d t o k e e p t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t s o f t h e p r o p e r t y f o r w h i c h h e o r s h e p a i d . S e e P r a s s a v . C o r c o r a n , s u p r a . T h e f a c t t h a t t h e p a y o r b o r r o w e d f r o m t h e p e r s o n w h o t o o k t i t l e d o e s n o t p r e v e n t a r e s u l t i n g t r u s t f r o m a r i s i n g . S e e T o w l e v . W a d s w o r t h , 3 5 N . E . 7 3 ( I l l . 1 8 9 3 ) . N o r d o e s t h e f a c t t h a t t h e a g r e e m e n t w i t h r e s p e c t t o t h e l o a n a n d p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y w a s o r a l r a t h e r t h a n w r i t t e n . S e e i d . P a r o l e v i d e n c e m a y b e u s e d t o p r o v e a r e s u l t i n g t r u s t . S e e I l l . R e v . S t a t . c h . 5 9 , s e c . 9 ( 1 9 7 5 ) ( n o w 7 4 0 I l l . C o m p . S t a t . 8 0 / 9 ( W e s t 1 9 9 3 ) ) ; K o h l h a a s v . S m i t h , 9 7 N . E . 2 d 7 7 4 , 7 7 6 ( I l l . 1 9 5 1 ) . A r e s u l t i n g t r u s t a r i s e s a t t h e i n s t a n t t i t l e i s t a k e n , o r n o t a t a l l . S e e P r a s s a v . C o r c o r a n , s u p r a . T h e b u r d e n o f p r o o f i s o n t h e p a r t y s e e k i n g t o e s t a b l i s h a r e s u l t i n g t r u s t , a n d , b e c a u s e r e c o r d e d l e g a l t i t l e i s b e i n g r e b u t t e d , t h e s t a n d a r d o f p r o o f i s " c l e a r , c o n v i n c i n g a n d u n m i s t a k a b l e . " I n r e E s t a t e o f W i l s o n , 4 1 0 N . E . 2 d 2 3 , 2 7 ( I l l . 1 9 8 0 ) . A r e s u l t i n g t r u s t w i l l n o t b e s u s t a i n e d w h e r e t h e " e v i d e n c e i s d o u b t f u l o r c a p a b l e o f r e a s o n a b l e e x p l a n a t i o n u p o n a n y t h e o r y o t h e r t h a n t h e e x i s t e n c e o f a t r u s t " . K o h l h a a s v . S m i t h , s u p r a a t 7 7 6 . P e t i t i o n e r h a s o f f e r e d t h e c l a i m f i l e d b y M s . S c o t t a n d t h e d e c i s i o n o f t h e P r o b a t e D i v i s i o n o f t h e C i r c u i t C o u r t a p p r o v i n g - 1 0 - t h e c l a i m . H o w e v e r , t h e T a x C o u r t " i s n o t c o n c l u s i v e l y b o u n d b y a S t a t e t r i a l c o u r t a d j u d i c a t i o n o f p r o p e r t y r i g h t s o r c h a r a c t e r i z a t i o n o f p r o p e r t y i n t e r e s t s w h e n t h e U n i t e d S t a t e s i s n o t a p a r t y t o t h e p r o c e e d i n g . " E s t a t e o f R o w a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 6 3 3 , 6 3 7 ( 1 9 7 0 ) ( c i t i n g C o m m i s s i o n e r v . E s t a t e o f B o s c h , 3 8 7 U . S . 4 5 6 ( 1 9 6 7 ) ) . R a t h e r , w e a r e t o g i v e t h e d e c i s i o n o f t h e c o u r t " p r o p e r r e g a r d " . C o m m i s s i o n e r v . E s t a t e o f B o s c h , s u p r a a t 4 6 5 . A s t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e P r o b a t e D i v i s i o n o f t h e C i r c u i t C o u r t " d i d n o t p a s s u p o n t h e m e r i t s o r t h e u n d e r l y i n g f a c t s o f * * * [ M s . S c o t t ' s ] c l a i m " i n a p p r o v i n g i t , w e g i v e l i t t l e w e i g h t t o t h a t d e c i s i o n . I n t e n t i s c r i t i c a l i n e s t a b l i s h i n g a r e s u l t i n g t r u s t . S e e I n r e E s t a t e o f W i l s o n , s u p r a a t 2 7 . A l t h o u g h t h e r e q u i s i t e i n t e n t t h a t t h e n o m i n a l o w n e r i s t o h o l d l e g a l t i t l e a s t r u s t e e f o r t h e s u p p l i e r o f c o n s i d e r a t i o n m u s t e x i s t w h e n t i t l e i s t a k e n , s u b s e q u e n t c o n d u c t o f t h e p a r t i e s i s r e l e v a n t t o t h e e x t e n t i t s h e d s l i g h t u p o n t h e i r i n t e n t . S e e P r a s s a v . C o r c o r a n , s u p r a a t 1 4 2 . T h u s , w e c o n s i d e r a l l o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , i n c l u d i n g s u b s e q u e n t c o n d u c t , t o d e t e r m i n e w h e t h e r p e t i t i o n e r h a s s h o w n b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e a n i n t e n t t h a t M s . H o r s t m e i e r h o l d l e g a l t i t l e t o o n e - h a l f o f t h e G l e n v i e w h o u s e i n t r u s t f o r M s . S c o t t . P e t i t i o n e r a l l e g e s t h a t M s . S c o t t a n d M s . H o r s t m e i e r a g r e e d t o p u r c h a s e t h e G l e n v i e w h o u s e j o i n t l y i n e q u a l s h a r e s . - 1 1 - A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r , a l t h o u g h M s . H o r s t m e i e r s u p p l i e d t h e d o w n p a y m e n t a n d a s s u m e d t h e m o r t g a g e w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e o f t h e h o u s e , M s . H o r s t m e i e r a n d M s . S c o t t a g r e e d a t t h e t i m e o f p u r c h a s e t h a t M s . S c o t t w o u l d r e p a y h e r h a l f o f t h e d o w n p a y m e n t , a n d s u p p l y o n e - h a l f o f t h e m o n t h l y m o r t g a g e p a y m e n t s a n d t a x e s , b y p r o v i d i n g a l l s e r v i c e s r e q u i r e d f o r t h e u p k e e p o f t h e h o u s e . H o w e v e r , l e g a l t i t l e w a s p l a c e d s o l e l y i n M s . H o r s t m e i e r ' s n a m e b e c a u s e , p e t i t i o n e r c o n t e n d s , a s a n a d m i n i s t r a t o r o f a b u s i n e s s c o l l e g e , M s . H o r s t m e i e r d i d n o t w a n t q u e s t i o n s r a i s e d r e g a r d i n g t h e n a t u r e o f h e r r e l a t i o n s h i p w i t h M s . S c o t t , g i v e n i t s s a m e - s e x c h a r a c t e r a n d t h e i r s u b s t a n t i a l a g e d i f f e r e n c e . I n o r d e r t o e s t a b l i s h a r e s u l t i n g t r u s t , p e t i t i o n e r m u s t p r o v e b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t h a t M s . S c o t t p r o v i d e d c o n s i d e r a t i o n f o r a o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e G l e n v i e w h o u s e a t t h e t i m e o f p u r c h a s e . S e e A m e r i c a n N a t l . B a n k & T r u s t C o . v . U n i t e d S t a t e s , 8 3 2 F . 2 d 1 0 3 2 , 1 0 3 5 - 1 0 3 6 ( 7 t h C i r . 1 9 8 7 ) ; H a n l e y v . H a n l e y , 1 5 2 N . E . 2 d 8 7 9 ( I l l . 1 9 5 8 ) . T o p r o v e c o n s i d e r a t i o n , p e t i t i o n e r a l l e g e s t h e r e w a s a n a g r e e m e n t b e t w e e n M s . S c o t t a n d M s . H o r s t m e i e r u n d e r w h i c h M s . H o r s t m e i e r w o u l d i n e f f e c t l e n d t h e c o n s i d e r a t i o n f o r p u r c h a s e o f a o n e - h a l f i n t e r e s t t o M s . S c o t t , w i t h r e p a y m e n t t o b e m a d e b y M s . S c o t t t h r o u g h f u t u r e s e r v i c e s . I n T o w l e v . W a d s w o r t h , s u p r a , t h e c o u r t f o u n d t h a t a n o r a l a g r e e m e n t b e t w e e n T o w l e a n d W a d s w o r t h , u n d e r w h i c h T o w l e w a s t o p u r c h a s e a n d t a k e t i t l e t o p r o p e r t y b u t t r e a t h a l f o f t h e - 1 2 - c o n s i d e r a t i o n p a i d a s a n a d v a n c e t o W a d s w o r t h , w a s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h a r e s u l t i n g t r u s t i n W a d s w o r t h ' s f a v o r f o r o n e - h a l f o f t h e p r o p e r t y . T h u s , i f p e t i t i o n e r e s t a b l i s h e s t h e e x i s t e n c e o f a n a g r e e m e n t b e t w e e n M s . S c o t t a n d M s . H o r s t m e i e r c o v e r i n g M s . S c o t t ' s c o n s i d e r a t i o n f o r t h e G l e n v i e w h o u s e p u r c h a s e , i t w i l l b e s u f f i c i e n t f o r u s t o f i n d a r e s u l t i n g t r u s t i n M s . S c o t t ' s f a v o r . M s . S c o t t t e s t i f i e d t h a t s h e a n d M s . H o r s t m e i e r h a d a n a g r e e m e n t a t t h e t i m e o f p u r c h a s e t h a t s h e c o u l d p u r c h a s e o n e - h a l f o f t h e p r o p e r t y b y p r o v i d i n g f u t u r e s e r v i c e s e q u a l i n v a l u e t o t h e d o w n p a y m e n t ( a t t h e r a t e o f $ 3 , 0 0 0 p e r y e a r p l u s i n t e r e s t ) a n d t h e m o n t h l y p a y m e n t s . V a r i o u s w i t n e s s e s w h o k n e w t h e c o u p l e , i n c l u d i n g M s . S c o t t ' s m o t h e r , t e s t i f i e d t h a t i t w a s t h e i r u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e t w o s h a r e d e v e r y t h i n g e q u a l l y ; h o w e v e r , n o n e o f t h e s e c o r r o b o r a t i n g w i t n e s s e s c o u l d t e s t i f y r e g a r d i n g t h e s p e c i f i c s o f t h e G l e n v i e w h o u s e p u r c h a s e . A c c o r d i n g t o M s . S c o t t ' s o w n t e s t i m o n y , h o w e v e r , M s . H o r s t m e i e r " w a s n ' t c o n c e r n e d a t a l l " w h e t h e r M s . S c o t t c o n t r i b u t e d s u f f i c i e n t s e r v i c e s , w h i c h c a s t s s o m e d o u b t o n w h e t h e r t h e r e w a s a " m e e t i n g o f t h e m i n d s " b e t w e e n t h e t w o o f t h e m t h a t M s . H o r s t m e i e r h a d l e n t t o M s . S c o t t o n e - h a l f o f t h e c o n s i d e r a t i o n f o r p u r c h a s i n g t h e h o u s e , w i t h a n e x p e c t a t i o n o f r e p a y m e n t . M s . S c o t t t e s t i f i e d t h a t s h e w o u l d n o t h a v e e n t e r e d i n t o t h e l i v i n g a r r a n g e m e n t w i t h M s . H o r s t m e i e r w i t h o u t a n u n d e r s t a n d i n g t h a t s h e w o u l d c o n t r i b u t e h e r f a i r s h a r e . H e r t e s t i m o n y t h a t s h e - 1 3 - d i d a l l t h e h o u s e w o r k a n d h o u s e m a i n t e n a n c e , a s w e l l a s k e e p i n g t r a c k o f t h e c o u p l e ' s f i n a n c e s , w a s c o r r o b o r a t e d b y s e v e r a l w i t n e s s e s . H o w e v e r , a t t h e t i m e t h e G l e n v i e w h o u s e w a s p u r c h a s e d a n d f o r o v e r 2 y e a r s t h e r e a f t e r , M s . S c o t t w a s a s t u d e n t a n d d i d n o t h a v e g a i n f u l e m p l o y m e n t . S h e t e s t i f i e d t h a t h e r p a r e n t s p a i d h e r t u i t i o n a n d t h a t s h e r e c e i v e d m o n e y f r o m t h e m a n d f r o m M s . H o r s t m e i e r . T h e r e c o r d d o e s n o t e s t a b l i s h w h a t p r o p o r t i o n s c a m e f r o m e a c h . M s . S c o t t ' s p u r p o r t e d o b l i g a t i o n t o r e p a y o n e - h a l f o f t h e d o w n p a y m e n t , o r $ 2 5 , 0 0 0 , i n a n n u a l i n c r e m e n t s o f $ 3 , 0 0 0 p l u s i n t e r e s t , w o u l d a p p r o x i m a t e $ 2 5 0 t o $ 3 0 0 p e r m o n t h . T h e m o n t h l y m o r t g a g e p a y m e n t o n t h e G l e n v i e w h o u s e , w h i c h i n c l u d e d t a x e s , w a s $ 6 7 5 , h a l f o f w h i c h w a s $ 3 3 7 . 5 0 . T h u s , b e f o r e a c c o u n t i n g f o r a n y o t h e r h o u s i n g c o s t s , s u c h a s u t i l i t i e s a n d o u t - o f - p o c k e t m a i n t e n a n c e , M s . S c o t t ' s t e s t i m o n y w o u l d i n d i c a t e t h a t s h e h a d a s s u m e d o b l i g a t i o n s a p p r o x i m a t i n g $ 6 0 0 p e r m o n t h . I n 1 9 7 5 , w i t h i n a y e a r o f t h e h o u s e p u r c h a s e a n d w h i l e s t i l l u n e m p l o y e d , M s . S c o t t p u r c h a s e d a P o r s c h e , o b l i g a t i n g h e r s e l f t o m o n t h l y p a y m e n t s o f $ 1 4 0 . T h e r e c o r d d e m o n s t r a t e s t h a t M s . S c o t t ' s l i v i n g e x p e n s e s w e r e b e i n g p a i d f r o m 1 9 7 5 u n t i l s o m e t i m e i n 1 9 7 7 a t l e a s t i n p a r t b y M s . H o r s t m e i e r . T h e r e i s n o r e c o r d o f a n y c a s h c o n t r i b u t i o n t o w a r d h o u s e h o l d e x p e n s e s b y M s . S c o t t u n t i l 1 9 7 9 . T h e r e c o r d p r o v i d e s s o m e s u p p o r t f o r s u b s t a n t i a l c o n t r i b u t i o n s b e g i n n i n g i n 1 9 8 5 - - i . e . , c h e c k s t o M s . H o r s t m e i e r - 1 4 - f o r " b i l l s " - - b u t t h i s i s t o o l a t e t o h a v e m u c h b e a r i n g o n t h e p a r t i e s ' i n t e n t a t t h e t i m e o f p u r c h a s e . T h e C o u r t a c c e p t s M s . S c o t t ' s t e s t i m o n y , w h i c h i s c o r r o b o r a t e d , t h a t s h e p r o v i d e d a l l o f t h e s e r v i c e s r e q u i r e d t o m a i n t a i n t h e h o u s e h o l d , i n c l u d i n g s i g n i f i c a n t m a i n t e n a n c e w o r k . O b v i o u s l y , t h e s e s e r v i c e s w e r e v a l u a b l e a n d b e n e f i t e d M s . H o r s t m e i e r . N o n e t h e l e s s , b e c a u s e M s . H o r s t m e i e r w a s p r o v i d i n g M s . S c o t t w i t h m o n e y f o r h e r l i v i n g e x p e n s e s , w e b e l i e v e t h e f a c t s i n t h i s r e c o r d a r e s u s c e p t i b l e o f a n o t h e r r e a s o n a b l e e x p l a n a t i o n ; n a m e l y , t h a t M s . S c o t t ' s s e r v i c e s i n t h e 1 9 7 0 ' s w e r e r e p a y m e n t f o r h e r l i v i n g e x p e n s e s , i n c l u d i n g r e n t . M s . S c o t t h a s n o t s h o w n t h a t t h e v a l u e o f h e r s e r v i c e s s o e x c e e d e d b o t h t h e m o n e y b e i n g g i v e n h e r b y M s . H o r s t m e i e r a n d a f a i r m a r k e t r e n t t h a t t h e s e r v i c e s m u s t h a v e b e e n r e p a y m e n t f o r a h a l f i n t e r e s t i n t h e G l e n v i e w h o u s e . I t i s n o t u n r e a s o n a b l e t o i n t e r p r e t t h e s e r v i c e s a s r e i m b u r s e m e n t f o r l i v i n g e x p e n s e s a n d r e n t , r a t h e r t h a n r e p a y m e n t o f h a l f t h e a c q u i s i t i o n c o s t s f o r t h e p r o p e r t y . C e r t a i n l y t h i s i n t e r p r e t a t i o n i s c o n s i s t e n t w i t h M s . H o r s t m e i e r ' s r e t e n t i o n o f l e g a l t i t l e f o r n e a r l y 2 0 y e a r s w h i l e r e l i n q u i s h i n g i t i n o t h e r c i r c u m s t a n c e s ; i . e . , w i t h r e s p e c t t o t h e W i s c o n s i n p r o p e r t y . I t i s a l s o c o n s i s t e n t w i t h M s . S c o t t ' s c o n t e n t i o n t h a t s h e w o u l d n o t h a v e a g r e e d t o l i v e w i t h M s . H o r s t m e i e r w i t h o u t p a y i n g h e r f a i r s h a r e . - 1 5 - A l s o p r o b l e m a t i c f o r M s . S c o t t ' s c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e a r r a n g e m e n t r e g a r d i n g t h e G l e n v i e w h o u s e a r e c e r t a i n s u b s e q u e n t e v e n t s . I n 1 9 7 9 , a p p r o x i m a t e l y 4 y e a r s a f t e r t h e G l e n v i e w h o u s e w a s p u r c h a s e d , M s . S c o t t a n d M s . H o r s t m e i e r p u r c h a s e d l a n d i n W i s c o n s i n . T h e p r o p e r t y w a s t i t l e d j o i n t l y i n b o t h n a m e s . T h i s c a s t s s o m e d o u b t o n t h e r a t i o n a l e o f f e r e d f o r a v o i d i n g a j o i n t t i t l e f o r t h e G l e n v i e w h o u s e , a l t h o u g h c o n c e d e d l y M s . H o r s t m e i e r m a y h a v e b e e n l e s s c o n c e r n e d a b o u t a p p e a r a n c e s i n a n o t h e r S t a t e . I n a d d i t i o n , a c c o r d i n g t o h e r t e s t i m o n y , b e c a u s e M s . S c o t t m a d e a l l o f t h e p a y m e n t s o n t h e W i s c o n s i n p r o p e r t y , M s . H o r s t m e i e r s u g g e s t e d w h e n a l l p a y m e n t s h a d b e e n m a d e t h a t t h e t i t l e b e p l a c e d s o l e l y i n M s . S c o t t ' s n a m e . T h i s w a s d o n e . T h i s e p i s o d e a t l e a s t s u g g e s t s t h a t M s . H o r s t m e i e r a n d M s . S c o t t w e r e p r e p a r e d i n s o m e c i r c u m s t a n c e s t o a d j u s t t h e l e g a l t i t l e t o p r o p e r t y t o r e f l e c t t h e i r p e r c e p t i o n s o f t h e u n d e r l y i n g e q u i t i e s o f o w n e r s h i p . M u c h l a t e r , s t a r t i n g i n t h e l a t e 1 9 8 0 ' s , M s . H o r s t m e i e r t o o k o u t a s e c o n d m o r t g a g e o n t h e G l e n v i e w h o u s e t o s e c u r e a c r e d i t l i n e a n d b o r r o w e d a g a i n s t i t t o p r o v i d e f u n d s t o t h e b u s i n e s s c o l l e g e s h e c o - o w n e d , w h i c h w a s e x p e r i e n c i n g f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s . M s . S c o t t t e s t i f i e d t h a t s h e w a s s t r o n g l y o p p o s e d t o t h e u s e o f t h e h o u s e t o s e c u r e d e b t t o b e n e f i t t h e c o l l e g e . T h i s e x e r c i s e o f e x c l u s i v e c o n t r o l b y M s . H o r s t m e i e r c a s t s s o m e - 1 6 - d o u b t o n w h e t h e r b o t h p a r t i e s c o n s i d e r e d M s . S c o t t a c o - o w n e r o f t h e G l e n v i e w h o u s e . F i n a l l y , t h e c l a i m f i l e d b y M s . S c o t t w i t h t h e P r o b a t e D i v i s i o n o f t h e I l l i n o i s C i r c u i t C o u r t s t a t e s t h a t M s . S c o t t w a s t o p a y M s . H o r s t m e i e r $ 2 5 , 0 0 0 f o r o n e - h a l f o f t h e d o w n p a y m e n t o n t h e G l e n v i e w h o u s e , a t a r a t e o f $ 3 , 0 0 0 p e r y e a r s t a r t i n g i n 1 9 7 6 , b u t t h a t M s . H o r s t m e i e r " m a d e a g i f t i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 0 0 0 " f o r e a c h y e a r t h a t p a y m e n t w a s r e q u i r e d . T h i s r e p r e s e n t a t i o n t o t h e p r o b a t e c o u r t i s i n a p p a r e n t c o n f l i c t w i t h M s . S c o t t ' s t e s t i m o n y i n t h i s c a s e , w h i c h w a s t h a t s h e p r o v i d e d s e r v i c e s i n e x c h a n g e f o r h e r h a l f o f t h e d o w n p a y m e n t . I n o u r v i e w , t h i s c o n f u s i o n r e g a r d i n g t h e d o w n p a y m e n t i s d a m a g i n g t o p e t i t i o n e r ' s c a s e , g i v e n t h a t t h e s t a n d a r d o f p r o o f f o r a r e s u l t i n g t r u s t i s " c l e a r , c o n v i n c i n g a n d u n m i s t a k a b l e . " I n r e E s t a t e o f W i l s o n , 4 1 0 N . E . 2 d a t 2 7 . C o n s i d e r i n g a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , w e d o n o t b e l i e v e t h a t p e t i t i o n e r h a s s h o w n t h a t a r e s u l t i n g t r u s t a r o s e u n d e r I l l i n o i s l a w , w h i c h r e q u i r e s c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o s u p p o r t s u c h a f i n d i n g . I n d e e d , t h e I l l i n o i s S u p r e m e C o u r t h a s h e l d t h a t a r e s u l t i n g t r u s t d o e s n o t a r i s e w h e r e t h e " e v i d e n c e i s d o u b t f u l o r c a p a b l e o f r e a s o n a b l e e x p l a n a t i o n u p o n a n y t h e o r y o t h e r t h a n t h e e x i s t e n c e o f a t r u s t " . K o h l h a a s v . S m i t h , 9 7 N . E . 2 d a t 7 7 6 . T h e i n f i r m i t i e s i n p e t i t i o n e r ' s t h e o r y - 1 7 - - - t h e c o n f u s i o n r e g a r d i n g t h e d o w n p a y m e n t , M s . H o r s t m e i e r ' s e n c u m b r a n c e o f t h e h o u s e d e s p i t e M s . S c o t t ' s d i s a p p r o v a l , t h e t w o w o m e n ' s w i l l i n g n e s s t o t a k e j o i n t t i t l e t o a n o t h e r p r o p e r t y w h e n e a c h c o n t r i b u t e d t o t h e d o w n p a y m e n t - - a r e c u m u l a t i v e a n d , c o n s i d e r e d t o g e t h e r , c a s t d o u b t o n t h e f a c t u a l s u p p o r t f o r a r e s u l t i n g t r u s t i n t h i s c a s e . A s n o t e d e a r l i e r , a n o t h e r r e a s o n a b l e e x p l a n a t i o n o f t h e e v i d e n c e i s a v a i l a b l e . I t w o u l d a p p e a r t h a t M s . S c o t t ' s c o n t r i b u t i o n o f s e r v i c e s a n d c a s h t o w a r d s t h e G l e n v i e w h o u s e a n d t h e c o u p l e ' s m u t u a l e x p e n s e s m a y h a v e g r o w n o v e r t i m e , a l t h o u g h t h e r e c o r d r e m a i n s u n c l e a r o n t h i s p o i n t . I n a n y e v e n t , t h e s e l a t e r a c t i o n s h a v e l e s s p r o b a t i v e v a l u e r e g a r d i n g t h e p a r t i e s ' i n t e n t i o n s a t t h e t i m e t i t l e w a s t a k e n i n M s . H o r s t m e i e r ' s n a m e . F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s , w e c o n c l u d e t h a t M s . H o r s t m e i e r ' s e s t a t e i n c l u d e d t h e e n t i r e v a l u e o f t h e G l e n v i e w h o u s e . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .