TAX COURT OPINION

Case: Estate of Eileen Kerr Stevens, Deceased; Damon R. Stevens, Executor
Docket Number: 22643-97
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 02/18/2000
Pages: 27

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 5 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F E I L E E N K E R R S T E V E N S , D E C E A S E D , D A M O N R . S T E V E N S , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 2 6 4 3 - 9 7 . F i l e d F e b r u a r y 1 8 , 2 0 0 0 . D a v i d W . H e t t i g a n d M i c h a e l E . K l i n g l e r , f o r p e t i t i o n e r . S t e v e n W a l k e r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l e s t a t e t a x i n t h e a m o u n t o f $ 1 1 4 , 7 2 2 . T h e d e f i c i e n c y a r o s e i n c o n n e c t i o n w i t h t h e v a l u a t i o n o f u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y h e l d b y d e c e d e n t ' s e s t a t e . T h e p a r t i e s h a v e s e t t l e d s o m e i s s u e s , i n c l u d i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t w o o f t h e t h r e e p r o p e r t i e s a t i s s u e . T h e r e m a i n i n g i s s u e s w e - 2 - c o n s i d e r c o n c e r n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f o n e o f t h e p r o p e r t i e s a n d t h e d i s c o u n t s , i f a n y , t o b e a p p l i e d t o e a c h o f t h e t h r e e 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y h e l d b y d e c e d e n t ' s e s t a t e a n d a t i s s u e h e r e . F I N D I N G S O F F A C T T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e e x h i b i t s a t t a c h e d t h e r e t o a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . E i l e e n K e r r S t e v e n s ( d e c e d e n t ) a r e s i d e n t o f S a n t a C l a r a C o u n t y , C a l i f o r n i a , d i e d t e s t a t e o n S e p t e m b e r 7 , 1 9 9 3 ( v a l u a t i o n d a t e ) . B e f o r e h e r d e a t h , s h e h a d b e e n m a r r i e d t o R o y S t e v e n s . T h e c o u p l e h a d f o u r c h i l d r e n , o n e o f w h o m p r e d e c e a s e d d e c e d e n t . O n e o f t h o s e c h i l d r e n , D a m o n S t e v e n s , i s t h e e x e c u t o r o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . A t t h e t i m e o f f i l i n g t h e p e t i t i o n D a m o n S t e v e n s r e s i d e d i n S a n t a C l a r a C o u n t y , C a l i f o r n i a . R o y S t e v e n s p r e d e c e a s e d d e c e d e n t o n M a y 4 , 1 9 8 0 , a n d t h r o u g h h i s w i l l , c r e a t e d t h e R o y S t e v e n s T e s t a m e n t a r y T r u s t ( t h e T r u s t ) w i t h d e c e d e n t a s t r u s t e e . A s t r u s t e e , d e c e d e n t h a d b e e n g i v e n t h e p o w e r t o c o n d u c t b u s i n e s s f o r t h e T r u s t , i n c l u d i n g t h e a u t h o r i t y t o p a r t i t i o n t h e T r u s t p r o p e r t y i f n e c e s s a r y . D e c e d e n t w a s e n t i t l e d t o t h e e n t i r e n e t i n c o m e o f t h e T r u s t , a s w e l l a s a n y p r i n c i p a l n e c e s s a r y f o r h e r " p r o p e r s u p p o r t , c a r e a n d m a i n t e n a n c e " f o r h e r l i f e . T h e T r u s t c o n t i n u e d a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h f o r t h e b e n e f i t o f t h e S t e v e n s c h i l d r e n . T h e T r u s t a n d a s u b s e q u e n t t r u s t c r e a t e d b y d e c e d e n t b o t h w e r e t o b e t e r m i n a t e d - 3 - a n d a n y r e m a i n i n g a s s e t s o f t h e t r u s t s d i s t r i b u t e d w h e n t h e y o u n g e s t l i v i n g S t e v e n s c h i l d r e a c h e d t h e a g e o f 3 0 . A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , d e c e d e n t a n d t h e T r u s t e a c h o w n e d , a s t e n a n t s i n c o m m o n , a o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e f o l l o w i n g p r o p e r t i e s : ( 1 ) 5 1 0 0 W e s t 1 2 3 d S t r e e t , A l s i p , I l l i n o i s ( K m a r t p r o p e r t y ) ; ( 2 ) 3 3 3 E l C a m i n o R e a l , S a n B r u n o , C a l i f o r n i a ( W a l g r e e n p r o p e r t y ) ; a n d ( 3 ) 4 5 4 0 E l C a m i n o R e a l , L o s A l t o s , C a l i f o r n i a ( W e l l s F a r g o p r o p e r t y ) . D e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d h a d b e e n j o i n t l y e n g a g e d i n t h e b u s i n e s s o f d e v e l o p i n g , m a n a g i n g , a n d l e a s i n g r e a l e s t a t e , a n d t h e s e p r o p e r t i e s w e r e p u r c h a s e d i n f u r t h e r a n c e o f t h a t b u s i n e s s . E a c h o f t h e p r o p e r t i e s i s d i s c u s s e d i n d e t a i l b e l o w . K m a r t P r o p e r t y I n 1 9 8 0 , d e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d p u r c h a s e d t h e l a n d a n d i m p r o v e m e n t s o n t h e K m a r t p r o p e r t y . T h e 1 , 2 0 3 , 0 0 0 - s q u a r e - f o o t s i t e i n c l u d e d a 4 6 4 , 8 1 8 - s q u a r e - f o o t , s i n g l e - s t o r y w a r e h o u s e , w i t h a n o f f i c e , a c a f e t e r i a , a n d a l o u n g e , b u i l t i n 1 9 7 1 . T h e b u i l d i n g w a s i n g o o d c o n d i t i o n . I n 1 9 7 7 , d e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d a g r e e d t o l e a s e t h e p r o p e r t y t o K m a r t C o r p . f o r 2 0 y e a r s , c o m m e n c i n g o n M a y 1 , 1 9 7 7 . T h e l e a s e r a t e w a s $ 1 . 1 9 p e r s q u a r e f o o t w i t h n o r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e i n t h e l e a s e . A t t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e m a r k e t l e a s e r a t e w a s $ 2 p e r s q u a r e f o o t , m a k i n g t h e K m a r t r e n t a l r a t e 4 0 p e r c e n t b e l o w m a r k e t . T h e r e w a s a n o p t i o n t o e x t e n d t h e l e a s e f o r a n o t h e r 1 0 y e a r s a n d t h r e e m o r e - 4 - s u c c e s s i v e o p t i o n s , e a c h f o r 5 y e a r s , w i t h n o r e n t e s c a l a t i o n . T h e l e a s e w a s a t r i p l e - n e t l e a s e , w h i c h m e a n t t h e r e w a s n o c o s t t o t h e o w n e r s o f t h e p r o p e r t y b e c a u s e K m a r t p a i d a l l o f t h e o p e r a t i n g c o s t s o f t h e b u i l d i n g . I n 1 9 9 1 , K m a r t w i s h e d t o p u r c h a s e t h e p a r k i n g l o t a d j a c e n t t o t h e K m a r t p r o p e r t y . T h e o w n e r s o f t h e p r o p e r t y r e f u s e d t o s e l l t h e l o t w i t h o u t t h e p e r m i s s i o n o f t h e o w n e r s o f t h e K m a r t p r o p e r t y ; n a m e l y , d e c e d e n t a n d t h e T r u s t . T h e l e a s e w a s a m e n d e d , g r a n t i n g c o n s e n t t o t h e p u r c h a s e a n d e x t e n d i n g t h e l e a s e t e r m b y 1 0 y e a r s . T h i s r e s u l t e d i n a l e a s e e x t e n s i o n t o t h e y e a r 2 0 0 7 a t t h e s a m e r e n t a l r a t e , l e a v i n g 1 4 y e a r s o f t h e l e a s e r e m a i n i n g a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e l e a s e a m e n d m e n t a l s o p r o v i d e d a n o t h e r o p t i o n t o e x t e n d f o r a n a d d i t i o n a l 1 0 y e a r s a f t e r t h e e n d o f t h e t h r e e s u c c e s s i v e 5 - y e a r e x t e n s i o n o p t i o n s . T h e r e n t a l r a t e f o r t h a t s e c o n d 1 0 - y e a r o p t i o n w a s t o b e 9 0 p e r c e n t o f t h e m a r k e t r a t e a t t h a t t i m e . W i t h i n a f e w m o n t h s o f d e c e d e n t ' s d e a t h i n 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r e n g a g e d a n a p p r a i s a l c o m p a n y , R e a l t y C o n s u l t a n t s U S A , I n c . , t o p e r f o r m a n a p p r a i s a l o f t h e K m a r t p r o p e r t y ( R e a l t y a p p r a i s a l o r e s t a t e a p p r a i s a l ) . T h a t a p p r a i s a l w a s u s e d t o r e p o r t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y f o r e s t a t e t a x r e t u r n p u r p o s e s a n d f o r t h e m o d i f i c a t i o n o f t h e m o r t g a g e , w h i c h m o d i f i c a t i o n w a s c o m p l e t e d i n 1 9 9 4 . D e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n v a l u e d t h e K m a r t p r o p e r t y i n i t s e n t i r e t y a t $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 . T h e m o r t g a g e m o d i f i c a t i o n t r i g g e r e d - 5 - a $ 6 0 , 0 0 0 p r e p a y m e n t p e n a l t y a n d c r e a t e d a n e w " l o c k - i n " p r o v i s i o n t h a t p r e v e n t e d t h e n e w l y m o d i f i e d l o a n f r o m b e i n g p a i d o f f i n t h e f i r s t 5 y e a r s . A t t h e t i m e o f t h e m o d i f i c a t i o n , t h e p r o p e r t y o w n e r s h a d n o i n d i c a t i o n t h a t t h e K m a r t l e a s e w o u l d n o t c o n t i n u e f o r t h e r e m a i n i n g 1 4 y e a r s . I n J u n e 1 9 9 6 , a r e a l e s t a t e b r o k e r i n f o r m e d t h e o w n e r s t h a t K m a r t w a n t e d t o m o v e o u t o f t h e p r o p e r t y a n d a t t e m p t t o s u b l e a s e i t . I n N o v e m b e r 1 9 9 6 , t h e K m a r t o w n e r s s i g n e d a n a g r e e m e n t t o s e l l t h e e n t i r e K m a r t p r o p e r t y , i n c l u d i n g t h e a d j a c e n t p a r k i n g l o t , t o S e c u r i t y C a p i t a l I n d u s t r i a l T r u s t ( S e c u r i t y C a p i t a l ) f o r $ 8 , 2 5 0 , 0 0 0 . A f e w w e e k s l a t e r , K m a r t a g r e e d t o s e l l t h e a d j a c e n t p a r k i n g l o t t o t h e K m a r t p r o p e r t y o w n e r s f o r $ 3 5 0 , 0 0 0 . O n t h e s a m e d a y , t h e K m a r t p r o p e r t y o w n e r s t e r m i n a t e d t h e K m a r t l e a s e , p a y i n g a $ 1 5 0 , 0 0 0 l e a s e t e r m i n a t i o n f e e t o K m a r t C o r p . T h e s a l e o f t h e K m a r t p r o p e r t y t o S e c u r i t y C a p i t a l w a s c o m p l e t e d i n J a n u a r y 1 9 9 7 . W a l g r e e n P r o p e r t y D e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d p u r c h a s e d t h e W a l g r e e n p r o p e r t y i n 1 9 6 8 . T h e W a l g r e e n p r o p e r t y i s a 5 7 , 1 0 6 - s q u a r e - f o o t s i t e , w i t h a 2 5 , 5 6 0 - s q u a r e - f o o t , s i n g l e - s t o r y , c o m m e r c i a l b u i l d i n g o n i t , b u i l t i n 1 9 7 2 . T h e b u i l d i n g w a s i n a v e r a g e c o n d i t i o n a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e b u i l d i n g f r o n t s a h e a v i l y t r a v e l e d a r t e r i a l s t r e e t a n d i s l o c a t e d i n a c o m m e r c i a l / r e t a i l c o m p l e x i n - 6 - S a n B r u n o , C a l i f o r n i a , w h i c h i s a p p r o x i m a t e l y 8 m i l e s f r o m S a n F r a n c i s c o . I n 1 9 9 2 , d e c e d e n t a n d t h e T r u s t a g r e e d t o a 3 5 - y e a r l e a s e t o W a l g r e e n C o . , a p h a r m a c y / r e t a i l b u s i n e s s , t o c o m m e n c e i n 1 9 9 3 . A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e w e r e a p p r o x i m a t e l y 3 4 y e a r s r e m a i n i n g o n t h e l e a s e . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e W a l g r e e n p r o p e r t y w a s $ 2 , 6 7 0 , 0 0 0 a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . W e l l s F a r g o P r o p e r t y D e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d o w n e d t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y a t l e a s t s i n c e 1 9 7 7 . T h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y i s a 1 4 , 4 0 0 - s q u a r e - f o o t s i t e , w i t h a n 8 , 0 5 1 - s q u a r e - f o o t , s i n g l e - s t o r y , c o m m e r c i a l b u i l d i n g o n i t , b u i l t i n 1 9 7 8 . T h e b u i l d i n g w a s i n v e r y g o o d c o n d i t i o n a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d i n a c o m m e r c i a l / r e t a i l c o m p l e x a n d f r o n t s a h e a v i l y t r a v e l e d a r t e r i a l s t r e e t i n t h e c i t y o f L o s A l t o s . L o s A l t o s i s a p p r o x i m a t e l y 3 0 m i l e s f r o m S a n F r a n c i s c o . I n 1 9 7 7 , d e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d a g r e e d t o a 2 5 - y e a r l e a s e t o W e l l s F a r g o , a r e t a i l b a n k i n g o p e r a t i o n , t o c o m m e n c e i n 1 9 7 8 . A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a p p r o x i m a t e l y 1 0 y e a r s r e m a i n e d o n t h e l e a s e . T h e l e a s e w a s a t r i p l e - n e t l e a s e , m e a n i n g t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r s b o r e n o n e o f t h e o p e r a t i n g c o s t s . - 7 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y w a s $ 9 8 7 , 9 5 0 o n t h e v a l u a t i o n d a t e . O P I N I O N F o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s , p r o p e r t y i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e i s g e n e r a l l y i n c l u d e d a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . S e e s e c s . 2 0 3 1 ( a ) a n d 2 0 3 2 ( a ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . 1 F a i r m a r k e t v a l u e i s d e f i n e d a s t h e p r i c e t h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d p a y a w i l l i n g s e l l e r , b o t h p e r s o n s h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f a l l r e l e v a n t f a c t s a n d n e i t h e r p e r s o n b e i n g u n d e r a c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e e a l s o U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 5 5 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 1 F . 3 d 1 2 4 ( 3 d C i r . 1 9 9 6 ) . T h e w i l l i n g b u y e r a n d t h e w i l l i n g s e l l e r a r e h y p o t h e t i c a l p e r s o n s , i n s t e a d o f s p e c i f i c i n d i v i d u a l s a n d e n t i t i e s , a n d t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e s e i m a g i n a r y p e r s o n s a r e n o t n e c e s s a r i l y t h e s a m e a s t h e p e r s o n a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e a c t u a l s e l l e r o r a p a r t i c u l a r b u y e r . S e e E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 , 1 0 0 5 - 1 0 0 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) . F a i r m a r k e t v a l u e i s a f a c t u a l d e t e r m i n a t i o n f o r - 8 - w h i c h t h e t r i e r o f f a c t m u s t w e i g h a l l r e l e v a n t e v i d e n c e a n d d r a w a p p r o p r i a t e i n f e r e n c e s a n d c o n c l u s i o n s . S e e C o m m i s s i o n e r v . S c o t t i s h A m . I n v . C o . , 3 2 3 U . S . 1 1 9 , 1 2 3 - 1 2 5 ( 1 9 4 4 ) . R e a l e s t a t e v a l u a t i o n i s a q u e s t i o n o f f a c t t o b e r e s o l v e d o n t h e b a s i s o f t h e e n t i r e r e c o r d . S e e A h m a n s o n F o u n d . v . U n i t e d S t a t e s , 6 7 4 F . 2 d 7 6 1 , 7 6 9 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) ; E s t a t e o f F a w c e t t v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 8 8 9 , 8 9 8 ( 1 9 7 5 ) . A f t e r d e t e r m i n i n g t h e g r o s s v a l u e o f t h e p r o p e r t y , t h e r e m a y b e a d j u s t m e n t s u p w a r d o r d o w n w a r d f o r s u c h f a c t o r s a f f e c t i n g v a l u e a s m i n o r i t y d i s c o u n t s , d i s c o u n t s f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , c o n t r o l p r e m i u m s , a n d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s . S e e E s t a t e o f A n d r e w s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 9 3 8 , 9 5 3 - 9 5 6 ( 1 9 8 2 ) ( m i n o r i t y d i s c o u n t ) ; E s t a t e o f P i p e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 T . C . 1 0 6 2 , 1 0 8 4 - 1 0 8 6 ( 1 9 7 9 ) ( d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y f o r s t o c k ) ; E s t a t e o f O ' K e e f f e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 2 1 0 ( b l o c k a g e d i s c o u n t s f o r w o r k s o f a r t ) ; E s t a t e o f S a l s b u r y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 5 - 3 3 3 ( c o n t r o l p r e m i u m s ) . V a l u a t i o n i s a n i n e x a c t p r o c e s s . S e e B u f f a l o T o o l & D i e M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 4 4 1 , 4 5 2 ( 1 9 8 0 ) . A s t h e t r i e r o f f a c t , w e m a y u s e e x p e r t s t o a s s i s t i n d e c i d i n g u p o n a v a l u e , b u t w e a r e n o t b o u n d b y t h o s e e x p e r t s ' v i e w s o r o p i n i o n s . S e e S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 8 F . 2 d 9 2 7 , 9 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 2 8 5 ; C h i u v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 7 2 2 , 7 3 4 ( 1 9 8 5 ) . O n e e x p e r t m a y b e p e r s u a s i v e o n a - 9 - p a r t i c u l a r e l e m e n t o f v a l u a t i o n , a n d a n o t h e r e x p e r t m a y b e p e r s u a s i v e o n a n o t h e r e l e m e n t . S e e P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . C o n s e q u e n t l y , w e m a y a d o p t s o m e a n d r e j e c t o t h e r p o r t i o n s o f e x p e r t r e p o r t s o r v i e w s . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 ( 1 9 3 8 ) . T h e r e a r e g e n e r a l l y t h r e e k i n d s o f v a l u a t i o n m e t h o d s u s e d t o d e t e r m i n e f a i r m a r k e t v a l u e o f r e a l p r o p e r t y : ( 1 ) T h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d , ( 2 ) t h e i n c o m e m e t h o d , a n d ( 3 ) t h e c o s t m e t h o d . S e e M a r i n e v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 9 5 8 , 9 8 3 ( 1 9 8 9 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 2 1 F . 2 d 2 8 0 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) . P r o p e r t y V a l u a t i o n P e t i t i o n e r i s a t t e m p t i n g t o s h o w t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e K m a r t p r o p e r t y i s $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 , t h e s a m e a m o u n t t h a t w a s u s e d t o c o m p u t e t h e v a l u e r e p o r t e d o n t h e E s t a t e ' s t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r ' s p r i m a r y t r i a l e x p e r t r e v i e w e d t h e a p p r a i s a l u s e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e e s t a t e t a x r e t u r n . H e r e l i e d h e a v i l y o n t h e t w o i n c o m e a p p r o a c h m e t h o d s o f v a l u a t i o n a n d c a l c u l a t e d a $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 f a i r m a r k e t v a l u e f o r t h e K m a r t p r o p e r t y . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t u s e d o n e o f t h e i n c o m e a p p r o a c h m e t h o d s a n d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . H i s a p p r o a c h e s r e s u l t e d i n f a i r m a r k e t v a l u e s r a n g i n g f r o m $ 5 , 7 0 0 , 0 0 0 t o $ 6 m i l l i o n . F i n a l l y , p e t i t i o n e r ' s r e b u t t a l e x p e r t r e v i e w e d r e s p o n d e n t ' s e x p e r t ' s r e p o r t a n d c o n c l u d e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e w a s j u s t o v e r $ 5 , 4 0 0 , 0 0 0 . - 1 0 - T h e e s t a t e a p p r a i s a l u s e d t h e c o s t a p p r o a c h , t h e m a r k e t a p p r o a c h , a n d t w o o f t h e i n c o m e a p p r o a c h m e t h o d s , t h e d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d a n d t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w m e t h o d . N o r m a n C . H u l b e r g , p e t i t i o n e r ' s p r i m a r y e x p e r t , o p i n e d t h a t t h e e s t a t e a p p r a i s a l w a s s o u n d . H i s r e p o r t m a i n l y f o c u s e d o n t h e t w o i n c o m e a p p r o a c h e s . T h e d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h i s b a s e d o n e s t i m a t e s o f p o t e n t i a l g r o s s i n c o m e t h a t m i g h t b e e x p e c t e d f r o m t h e r e n t a l o f r e a l e s t a t e a n d a n y p o s s i b l e l o s s e s a n d / o r e x p e n s e s t h a t m i g h t b e i n c u r r e d b y t h e o w n e r / l e s s o r . I n t h e d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h , t h e e s t a t e a p p r a i s e r c o n v e r t e d 1 y e a r ' s p r o j e c t e d r e n t a l i n c o m e i n t o a v a l u e b y d i v i d i n g a d j u s t e d i n c o m e b y a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n r a t e . T h e c a p i t a l i z a t i o n r a t e , w h i c h i s m a r k e t d e r i v e d , r e p r e s e n t s t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n n e t o p e r a t i n g i n c o m e a n d v a l u e . U s i n g c o m p a r a b l e l e a s e d p r o p e r t i e s w i t h r e n t a l r a t e s b e t w e e n $ 1 . 7 2 a n d $ 3 . 2 5 p e r s q u a r e f o o t , t h e e s t a t e a p p r a i s e r o p i n e d t h a t l i k e p r o p e r t y w o u l d r e n t f o r a p p r o x i m a t e l y $ 2 p e r s q u a r e f o o t . T h e r e n t a l r a t e w a s a f f e c t e d b y t h e f a c t t h a t t h e m a r k e t f o r o l d e r p r o p e r t i e s , s u c h a s t h e K m a r t p r o p e r t y , w a s r e l a t i v e l y s o f t a t t h a t t i m e d u e t o t h e a v a i l a b i l i t y o f n e w e r p r o p e r t i e s i n t h e a r e a . T h e a c t u a l r e n t a l r a t e i n t h e K m a r t l e a s e w a s $ 1 . 1 9 p e r s q u a r e f o o t . T h e h o l d i n g p e r i o d f o r t h i s t y p e o f p r o p e r t y i s u s u a l l y 1 0 t o 1 5 y e a r s , a l t h o u g h t h e a c t u a l h o l d i n g p e r i o d o f - 1 1 - t h i s l e a s e d i n t e r e s t w a s 2 0 y e a r s , w i t h a 1 0 - y e a r o p t i o n t h a t h a d b e e n e x e r c i s e d a n d t h r e e 5 - y e a r o p t i o n s r e m a i n i n g . O n e r e a l e s t a t e i n v e s t o r s ' s u r v e y , t h e P e t e r F . K o r p a c z N a t i o n a l I n v e s t o r S u r v e y , T h i r d Q u a r t e r 1 9 9 3 , r e p o r t e d t h a t t h e a v e r a g e g o i n g - i n c a p i t a l i z a t i o n r a t e o n i n d u s t r i a l p r o p e r t i e s s u c h a s t h i s w a s 9 . 5 5 p e r c e n t . T h e C B C o m m e r c i a l N a t i o n a l I n v e s t o r S u r v e y f o r t h e 2 d Q u a r t e r 1 9 9 3 i n t h e " W a r e h o u s e / D i s t r i b u t i o n " c a t e g o r y , r e p o r t e d a g o i n g - i n c a p i t a l i z a t i o n r a t e o f 9 . 8 p e r c e n t . B e c a u s e t h e p r o p e r t y h a d a h i g h l y c r e d i t - w o r t h y t e n a n t w i t h a l o n g - t e r m l e a s e , H u l b e r g i n c r e a s e d t h e r a t e s l i g h t l y t o 1 0 p e r c e n t . T h e e s t i m a t e d n e t o p e r a t i n g i n c o m e ( N O I ) o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y w a s t h e n d i v i d e d b y t h i s r a t e . B e c a u s e t h e p r o p e r t y o w n e r s b e a r n o c o s t s b e y o n d t h e i r m a n a g e m e n t , t h e $ 1 . 1 9 r e n t a l r a t e w a s r e d u c e d t o $ 1 . 1 7 p e r s q u a r e f o o t t o r e f l e c t t h e m a n a g e m e n t f e e , r e s u l t i n g i n a n N O I o f $ 5 4 2 , 0 8 1 . T h e r e s u l t i n g p r o p e r t y v a l u a t i o n w o u l d b e $ 5 , 4 2 0 , 8 1 0 . T h e s e c o n d e l e m e n t o f p e t i t i o n e r ' s i n c o m e a p p r o a c h v a l u a t i o n i s a d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a n a l y s i s . U n d e r t h i s a p p r o a c h , t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s e q u a l t o t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e f u t u r e c a s h . T h e o w n e r a l s o p o s s e s s e s a r e v e r s i o n a r y i n t e r e s t a t t h e e n d o f t h e h o l d i n g p e r i o d . T h e r a t e u s e d t o d i s c o u n t t h e p r o j e c t e d c a s h - f l o w s a n d e v e n t u a l r e v e r s i o n a r y i n t e r e s t t a k e s i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e i n h e r e n t r i s k s o f r e a l e s t a t e o w n e r s h i p a n d c o m p e t i t i v e a l t e r n a t i v e i n v e s t m e n t s . T h e e s t a t e a p p r a i s e r - 1 2 - u s e d a n 1 1 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e , b a s e d o n t h e n a t i o n a l i n v e s t o r s u r v e y a v e r a g e s a l o n g w i t h a 3 - p e r c e n t p r o p e r t y r e v e r s i o n r a t e . A p p l i e d t o t h e N O I , t h e r e s u l t i n g v a l u e u n d e r t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w m e t h o d i s $ 5 , 1 0 0 , 0 0 0 . T h e a p p r a i s e r t h e n c o m p a r e d t h e t w o v a l u e s a n d , g i v i n g s o m e w h a t h e a v i e r w e i g h t t o t h e d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d d u e t o t h e r e l a t i v e l y f l a t i n c o m e s t r e a m , r e a c h e d a $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 v a l u e . A s f u r t h e r s u p p o r t f o r t h e e s t a t e a p p r a i s a l v a l u e , H u l b e r g c a l c u l a t e d t h e c a s h - f l o w o f t h e K m a r t l e a s e t h r o u g h 2 0 2 2 . T h e p r e s e n t v a l u e , u s i n g a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w i t h a 2 - p e r c e n t m a n a g e m e n t f e e e x p e n s e , r e s u l t e d i n a v a l u e o f $ 5 , 1 0 6 , 0 0 0 . H u l b e r g t h e n c a l c u l a t e d t h e r e v e r s i o n v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e 2 0 2 2 p r o j e c t e d e n d o f t h e l e a s e . A s s u m i n g t h a t t h e 5 1 - y e a r o l d b u i l d i n g w o u l d h a v e a t e r m i n a t i n g u s e f u l l i f e , H u l b e r g u s e d t h e 1 9 9 3 a p p r a i s a l v a l u e , a p p r e c i a t e d t h e p r o p e r t y u s i n g a 2 - p e r c e n t i n f l a t i o n f a c t o r , a n d d e d u c t e d d e m o l i t i o n c o s t s ( a t $ 2 p e r s q u a r e f o o t ) a n d s a l e s e x p e n s e s , y i e l d i n g a n e t l a n d v a l u e o f $ 1 , 6 7 8 , 0 0 0 . F i n a l l y , u s i n g a 1 0 - p e r c e n t p r e s e n t v a l u e d i s c o u n t r a t e , t h e l a n d v a l u e w o u l d b e $ 1 0 6 , 0 0 0 , w h i c h w h e n a d d e d t o t h e c a s h - f l o w f i g u r e r e s u l t s i n a p r o p o s e d $ 5 , 2 1 2 , 0 0 0 v a l u e . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , J o h n A . T h o m s o n , u s e d t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w m e t h o d ( i n c o m e a p p r o a c h ) c o u p l e d w i t h a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . T o d e t e r m i n e t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t r a t e f o r t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w m e t h o d , T h o m s o n d i d n o t l o o k t o r a t e s o f - 1 3 - r e t u r n f r o m s i m i l a r r e n t a l r e a l e s t a t e , a s R e a l t y a n d H u l b e r g d i d . I n s t e a d , T h o m s o n l o o k e d a t a l t e r n a t i v e i n v e s t m e n t r a t e s f o r i n v e s t m e n t s o f a c e r t a i n l e v e l o f r i s k . R e l y i n g o n K m a r t ' s c r e d i t w o r t h i n e s s , h e d e t e r m i n e d t h a t l o n g - t e r m d e b t i n s t r u m e n t s o f K m a r t a r e r a n k e d b y M o o d y ' s C o r p o r a t e B o n d r a t i n g s i n t h e v a r i o u s " A " c l a s s i f i c a t i o n s . " A " c o r p o r a t e b o n d s h a d a r a t e o f 7 . 0 5 p e r c e n t i n S e p t e m b e r 1 9 9 3 , w h i l e " B a a " c o r p o r a t e b o n d s h a d a 7 . 3 4 - p e r c e n t r a t e . A d j u s t i n g f o r a n e x i s t i n g 4 0 - p e r c e n t b e l o w - m a r k e t l e a s e c o n t r a c t r a t e a n d t h e i l l i q u i d i t y o f t h e l e a s e d p r o p e r t y , T h o m s o n d e r i v e d a 9 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e t o a p p l y t o r e n t s t h r o u g h 2 0 2 2 . T h e l e a s e r a t e i n c r e a s e s t o 9 0 p e r c e n t o f m a r k e t i n 2 0 2 3 t h r o u g h 2 0 3 2 , b u t b e c a u s e o f t h e a d d i t i o n a l r i s k o f n o l o n g e r h a v i n g a s i g n i f i c a n t r e n t a d v a n t a g e a n d h a v i n g a n o l d e r b u i l d i n g , T h o m s o n i n c r e a s e d t h e r a t e t o 1 2 p e r c e n t . T h e s e d i s c o u n t f i g u r e s r e s u l t i n a p r e s e n t v a l u e o f t h e c a s h - f l o w o f $ 5 , 9 3 6 , 3 3 5 . 3 4 . T h e n a s s u m i n g t h e b u i l d i n g w i l l h a v e a $ 7 1 , 9 1 0 . 4 0 r e s i d u a l e c o n o m i c v a l u e b e y o n d 2 0 3 2 , T h o m s o n a d d e d t h i s t o t h e c a s h - f l o w v a l u e r e a c h i n g a $ 6 , 0 0 8 , 2 4 5 . 3 4 v a l u e f o r t h e K m a r t p r o p e r t y . T h o m s o n a l s o u s e d a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h t o v a l u e t h e K m a r t p r o p e r t y . H e u s e d t h r e e o f t h e f o u r p r o p e r t i e s t h a t t h e e s t a t e a p p r a i s e r h a d u s e d a n d a r r i v e d a t t h e s a m e u n d i s c o u n t e d v a l u e o f $ 9 m i l l i o n b e f o r e d i s c o u n t i n g f o r t h e b e l o w - m a r k e t l e a s e r a t e o n t h e p r o p e r t y . T h o m s o n a n d t h e e s t a t e a p p r a i s e r u s e d t h e - 1 4 - $ 2 - p e r - s q u a r e - f o o t m a r k e t r e n t a l r a t e a n d c a l c u l a t e d a n a n n u a l r e n t l o s s o f $ 3 7 6 , 5 0 2 . 5 8 . T h e e s t a t e a p p r a i s e r h a d u s e d a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e , e q u a l t o t h e d i s c o u n t r a t e u s e d i n i t s d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d a n d 1 p e r c e n t a g e p o i n t l o w e r t h a n t h e r a t e u s e d i n t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w m e t h o d . T h o m s o n , o n t h e o t h e r h a n d , d i s c o u n t e d t h e r e n t a l l o s s a t 1 1 p e r c e n t , 2 p e r c e n t a g e p o i n t s a b o v e h i s d i s c o u n t r a t e o n t h e i n c o m e s t r e a m a n d i n c r e a s e d i t t o 1 4 p e r c e n t f o r t h e p o r t i o n o f t h e l e a s e b e t w e e n 2 0 2 3 a n d 2 0 3 2 . T h i s r e s u l t e d i n a v a l u e o f $ 5 , 7 0 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r ' s s e c o n d e x p e r t , M o r g a n W . W h i t e ( W h i t e ) , p r e s e n t e d a r e b u t t a l o f T h o m s o n ' s r e p o r t / o p i n i o n . W h i l e W h i t e a c k n o w l e d g e d t h a t d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n w a s a n a c c e p t e d m e t h o d o l o g y f o r v a l u i n g i n v e s t m e n t p r o p e r t y , h e c h o s e n o t t o u s e i t i n t h i s s i t u a t i o n d u e t o t h e t y p e a n d l e n g t h o f l e a s e , s p e c i f i c a l l y a l o n g - t e r m , f l a t - r a t e l e a s e . I n s t e a d , W h i t e f o l l o w e d T h o m s o n ' s m e t h o d a n d e v a l u a t e d t h e p r o p e r t y u s i n g t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w m e t h o d . W h i t e c r i t i c i z e d T h o m s o n ' s c h o i c e o f d i s c o u n t r a t e s b e c a u s e o f t h e h e a v y r e l i a n c e o n t h e l e s s e e ' s h i g h c r e d i t r a t i n g a n d f a i l u r e t o r e c o g n i z e t h e l o n g - t e r m i l l i q u i d i t y a n d e n d - v a l u e u n c e r t a i n t y . I n s t e a d , W h i t e c o n c l u d e d t h a t t h e d i s c o u n t r a t e f o r t h i s t y p e o f i n v e s t m e n t c a l l s f o r a p r e m i u m t o c o m p e n s a t e t h e l e s s o r . H e u s e d a 3 - p e r c e n t p r e m i u m f o r t h e f i r s t p o r t i o n o f t h e l e a s e . U s i n g T h o m s o n ' s " B a a " b o n d r a t e o f 7 . 3 4 p e r c e n t a s - 1 5 - r e p r e s e n t a t i v e o f w h a t K m a r t ' s 2 9 - y e a r b o n d s w o u l d t r a d e a t i n t h e o p e n m a r k e t , t h e a d d i t i o n o f t h e p r e m i u m w o u l d r e s u l t i n a r a t e o f 1 0 . 3 4 p e r c e n t . T h e n , a s T h o m p s o n h a d , W h i t e a p p l i e d a h i g h e r r a t e t o t h e s e c o n d p o r t i o n o f t h e l e a s e , e x t e n d i n g f r o m 2 0 2 3 t o 2 0 3 2 . H e c h o s e a 1 3 - p e r c e n t r a t e t o r e f l e c t t h e h i g h u n c e r t a i n t y s u r r o u n d i n g t h e f i n a n c i a l v i a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y s o f a r i n t o t h e f u t u r e , t h e d i f f i c u l t y o f r e - l e a s i n g a l a r g e , a g i n g f a c i l i t y f o r a n y b r i e f r e m a i n d e r o f i t s l i f e a n d t h e h i g h l i k e l i h o o d o f h a v i n g t o m a k e s i g n i f i c a n t c a p i t a l i m p r o v e m e n t s i n o r d e r t o d o s o . W h i l e s a y i n g t h a t h e t h o u g h t t h a t , i n a l l l i k e l i h o o d , o n l y t h e l a n d w o u l d h a v e a n y v a l u e a n d t h a t s i g n i f i c a n t c o s t s w o u l d b e a t t a c h e d t o n e c e s s a r y c a p i t a l i m p r o v e m e n t a t t h e l e a s e ' s e n d , W h i t e a c c e p t e d T h o m s o n ' s r e s i d u a l v a l u e o f $ 7 1 , 9 0 1 t o b e " a s g o o d a g u e s s a s a n y o n e ' s " . W h i t e c a l c u l a t e d a g r o s s v a l u e o f $ 5 , 4 0 8 , 7 8 4 f o r t h e K m a r t p r o p e r t y . A l t h o u g h t h e 1 9 9 7 s a l e r e f l e c t s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h a t t i m e , i t i s n o t c l o s e e n o u g h i n t i m e , a n d i t d e p e n d e d o n i n f o r m a t i o n t h a t w a s u n k n o w n a n d u n f o r e s e e a b l e a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e t e r m i n a t i o n o f t h e K m a r t l e a s e , i n c l u s i o n o f t h e p a r k i n g l o t p r o p e r t y , a n d p e n a l t i e s f o r e a r l y l o a n p a y o f f w e r e a l l f a c t o r s t h a t w e r e n o t u n d e r c o n s i d e r a t i o n o n S e p t e m b e r 7 , 1 9 9 3 . W e c a n n o t c o n s i d e r u n f o r e s e e a b l e f u t u r e e v e n t s t h a t m a y a f f e c t t h e v a l u e o f p r o p e r t y a t a l a t e r d a t e . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e e a l s o E s t a t e o f N e w h o u s e v . - 1 6 - C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) ; E s t a t e o f G i l f o r d v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 3 8 , 5 2 ( 1 9 8 7 ) . T h e o w n e r s d e c i d e d t o r e f i n a n c e t h e p r o p e r t y i n 1 9 9 4 , e v e n t h o u g h a p e n a l t y w a s d u e a n d a s t r i c t p r e p a y m e n t r e s t r i c t i o n w a s a d d e d t o t h e m o d i f i e d m o r t g a g e . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t t h e r e w a s n o i n t e n t i o n o n t h e o w n e r s ' p a r t t o s e l l a t a n y t i m e s o o n a f t e r t h e m o d i f i c a t i o n w a s c o m p l e t e d . F o r t h i s r e a s o n , w e d o n o t c o n s i d e r t h e 1 9 9 7 s a l e p r i c e . B o t h p a r t i e s u s e d a c c e p t a b l e m e t h o d o l o g i e s f o r v a l u i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t y . A l t h o u g h t h e m e t h o d o l o g i e s w e r e a p p r o p r i a t e , w e d o n o t a g r e e i n a l l r e s p e c t s w i t h t h e m a n n e r i n w h i c h t h e y w e r e a p p l i e d . W i t h r e s p e c t t o t h e K m a r t p r o p e r t y v a l u a t i o n s , w e t e n d t o f a v o r p e t i t i o n e r ' s a p p l i c a t i o n s . T h e u s e o f t h e b o n d r e t u r n b y r e s p o n d e n t ' s e x p e r t i s l e s s r e f l e c t i v e o f t h e b e l o w - m a r k e t r e t u r n t o b e e x p e c t e d f r o m t h e l e a s e . C o m p a r a b l e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t r e t u r n s a r e m o r e a p p r o p r i a t e h e r e . I n a d d i t i o n , w e d i s a g r e e w i t h T h o m s o n ' s m a n i p u l a t i o n o f t h e r a t e s t o c a u s e a h i g h e r d i s c o u n t r a t e f o r t h e r e n t a l l o s s . T h o m s o n ' s a p p r o a c h r e s u l t e d i n a h i g h e r v a l u e f a v o r i n g r e s p o n d e n t b u t w a s w i t h o u t e x p l a n a t i o n f o r d i f f e r i n g d i s c o u n t s f o r s i m u l t a n e o u s m o n e t a r y e v e n t s . M o r e o v e r , T h o m s o n d i d n o t e x p l a i n h i s r e a s o n s f o r c o n c l u d i n g t h a t t h e l i f e o f w a r e h o u s e w o u l d e x c e e d 6 0 y e a r s a n d t h e r e f o r e h a v e a r e s i d u a l v a l u e a t t h e e n d o f t h e K m a r t l e a s e . W e a c c e p t - 1 7 - p e t i t i o n e r ' s d a t a t h a t i n d i c a t e s t h a t w a r e h o u s e s i n g o o d o r e x c e l l e n t c o n d i t i o n , a s t h e K m a r t p r o p e r t y i s , a r e e s t i m a t e d t o h a v e e c o n o m i c l i v e s o f a p p r o x i m a t e l y 5 0 y e a r s . A s s u m i n g a 4 5 - t o 5 0 - y e a r l i f e f o r t h e K m a r t i m p r o v e m e n t s , T h o m s o n w a s o v e r l y o p t i m i s t i c t o c o n c l u d e t h a t t h e b u i l d i n g w o u l d h a v e u s e f u l l i f e v a l u e . W e a l s o a c c e p t p e t i t i o n e r ' s d a t a t h a t i n d i c a t e t h a t d e m o l i t i o n c o s t s a v e r a g e $ 2 p e r s q u a r e f o o t . U s i n g T h o m s o n ' s e s t i m a t e d v a l u e s o f $ 6 m i l l i o n a n d $ 5 , 7 0 0 , 0 0 0 , t h e n d e d u c t i n g t h e c o s t s o f d e m o l i t i o n a t $ 2 p e r s q u a r e f o o t , t h e r e s u l t w o u l d b e l o w e r t h a n p e t i t i o n e r ' s c l a i m e d v a l u e o f $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r , o n t h e o t h e r h a n d , p r e s e n t e d e v i d e n c e o f g e n e r a l l y c o n s i s t e n t v a l u e s f o r t h e p r o p e r t y , u s i n g f o u r d i f f e r e n t m e t h o d s . T h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h u s e d i n t h e R e a l t y a p p r a i s a l a n d a p p r o v e d o f b y H u l b e r g , y i e l d e d a v a l u e o f $ 5 , 2 0 0 , 0 0 0 . T h e i n c o m e a p p r o a c h m e t h o d s y i e l d e d v a l u e s o f a p p r o x i m a t e l y $ 5 , 4 2 0 , 0 0 0 a n d $ 5 , 1 0 0 , 0 0 0 . A s a f u r t h e r c r o s s - c h e c k , H u l b e r g c a l c u l a t e d t h e p r e s e n t c a s h - f l o w o f t h e K m a r t l e a s e t h r o u g h 2 0 2 2 , u s i n g a 3 - p e r c e n t r e v e r s i o n r a t e f o r t h e l a n d , a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e f o r t h e i n c o m e s t r e a m a n d t h e n e t l a n d v a l u e , a n d d e d u c t i o n s f o r t h e d e m o l i t i o n c o s t s a n d s a l e s e x p e n s e , r e s u l t i n g i n a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 5 , 2 1 2 , 0 0 0 f o r t h e p r o p e r t y . T h r o u g h o u t a l l o f t h e s e d i f f e r e n t v a l u a t i o n m e t h o d s , p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s c o n s i s t e n t l y u s e d d i s c o u n t r a t e s w i t h i n 1 p e r c e n t a g e p o i n t o f e a c h o t h e r . D i s c o u n t r a t e s b e t w e e n 1 0 - 1 8 - p e r c e n t a n d 1 1 p e r c e n t , s u c h a s t h o s e t h a t p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s u s e d , a r e s u p p o r t e d b y t h e n a t i o n a l r e a l e s t a t e i n v e s t o r s ' s u r v e y s a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . F u r t h e r m o r e , p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s d i d n o t a t t e m p t t o m a n i p u l a t e r a t e s t o p r o d u c e i n c o n s i s t e n t , y e t f a v o r a b l e , d i s c o u n t s o n i n c o m e a n d l o s s f r o m t h e s a m e p e r i o d w i t h i n a s i n g l e v a l u a t i o n m e t h o d . F o r t h e s e r e a s o n s , w e s u s t a i n p e t i t i o n e r ' s r e p o r t e d f a i r m a r k e t v a l u e a n d h o l d t h a t t h e v a l u e o f t h e K m a r t p r o p e r t y a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 . D i s c o u n t s D i s c o u n t s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y m a y b e a p p r o p r i a t e t o r e f l e c t a l a c k o f c o n t r o l a n d / o r a l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . A l a c k o f c o n t r o l i s t h e i n a b i l i t y t o c h a n g e c o r p o r a t e o r b u s i n e s s a t t r i b u t e s . S e e E s t a t e o f C a s e y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 1 5 6 . T h e o w n e r s h e r e a r e a l l f a m i l y m e m b e r s , b u t i t c a n n o t b e a s s u m e d t h a t a f a m i l y w i l l a l w a y s a c t a s a u n i t i n m a t t e r s r e g a r d i n g t h e p r o p e r t y . S e e C i t i z e n s B a n k & T r u s t C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 9 F . 2 d 1 2 4 9 , 1 2 5 3 ( 7 t h C i r . 1 9 8 8 ) . G e n e r a l l y , t h e r e i s n o r e a d y m a r k e t f o r a p a r t i a l i n t e r e s t i n a c l o s e l y h e l d p r o p e r t y a n d t h a t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y c a u s e s a r e d u c e d l i q u i d i t y . S e e E s t a t e o f C a s e y v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h e n e e d f o r e m p l o y i n g a d i s c o u n t i s d e p e n d e n t o n w h e t h e r a d e c e d e n t ' s p a r t i a l i n t e r e s t w o u l d a f f e c t t h e m a r k e t a b i l i t y o f a p r o p e r t y . S e e P r o p s t r a v . U n i t e d S t a t e s , - 1 9 - 6 8 0 F . 2 d 1 2 4 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) . P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h a t a d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e a n d t h e a m o u n t o f a n y d i s c o u n t . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; E s t a t e o f V a n H o r n e v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 7 2 8 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . 7 2 0 F . 2 d 1 1 1 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 3 ) . T h e p a r t i e s p r o v i d e d e x p e r t s ' o p i n i o n s r e g a r d i n g t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t s f o r t h e t h r e e p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r ' s p r i m a r y e x p e r t u s e d a v a r i e t y o f m e t h o d s , i n c l u d i n g a s u r v e y o f c o m p a n i e s p u r c h a s i n g a n d s e l l i n g p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , a 1 0 - f a c t o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t a n a l y s i s , a n d a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . T h e t h r e e m e t h o d s r e s u l t e d i n s i m i l a r d i s c o u n t a m o u n t s , r a n g i n g b e t w e e n 2 9 p e r c e n t a n d 3 5 p e r c e n t . P e t i t i o n e r ' s e x p e r t c o n c l u d e d t h a t t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t s w e r e a s f o l l o w s : K m a r t p r o p e r t y - - 3 5 p e r c e n t , W a l g r e e n p r o p e r t y - - 3 0 p e r c e n t , a n d W e l l s F a r g o p r o p e r t y - - 3 5 p e r c e n t . P e t i t i o n e r ' s r e b u t t a l e x p e r t r e v i e w e d r e s p o n d e n t ' s e x p e r t r e p o r t o n t h e K m a r t p r o p e r t y a n d o p i n e d t h a t t h e d i s c o u n t f o r t h a t p r o p e r t y s h o u l d b e 3 5 . 4 p e r c e n t . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t l o o k e d o n l y a t t h e c o s t t o p a r t i t i o n t h e p r o p e r t i e s , t h e n i n c r e a s e d t h e a m o u n t o f t h e d i s c o u n t s f o r u n s p e c i f i e d c o s t s . H i s r e p o r t o p i n e d t h a t t h e d i s c o u n t s s h o u l d b e a s f o l l o w s : K m a r t p r o p e r t y - - 1 0 p e r c e n t , W a l g r e e n p r o p e r t y - - 1 0 p e r c e n t , a n d W e l l s F a r g o p r o p e r t y - - 2 0 p e r c e n t . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t , t h r o u g h h i s e x p e r t , a g r e e s t h a t s o m e d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e . T h o m s o n c a l c u l a t e d t h e p a r t i t i o n - 2 0 - c o s t s o f t h e t h r e e p r o p e r t i e s t o b e b e t w e e n $ 3 0 , 0 0 0 a n d $ 4 0 , 0 0 0 i f n o t r i a l w e r e n e c e s s a r y a n d b e t w e e n $ 9 0 , 0 0 0 a n d $ 1 2 0 , 0 0 0 i f a t r i a l w e r e n e c e s s a r y . H e e s t i m a t e d t h e s e c o s t s t o b e 3 t o 4 p e r c e n t o f h i s e s t i m a t e d v a l u e o f a o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e K m a r t p r o p e r t y . W i t h o u t a c l e a r e x p l a n a t i o n o f t h e i n c r e a s e , T h o m s o n i n c r e a s e d h i s e s t i m a t i o n o f t h e p a r t i t i o n c o s t d i s c o u n t t o 1 0 p e r c e n t f o r t h e K m a r t p r o p e r t y , r o u n d i n g u p t o a n e s t i m a t e d p a r t i t i o n i n g c o s t o f $ 3 0 0 , 0 0 0 . H e a p p l i e s t h e s a m e 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t o t h e W a l g r e e n p r o p e r t y i n t e r e s t , r o u n d i n g u p t o a n e s t i m a t e d p a r t i t i o n i n g c o s t o f $ 1 3 5 , 0 0 0 , a n d e x p l a i n s t h e d i f f e r e n c e i n p a r t i t i o n i n g c o s t s o f t h e K m a r t p r o p e r t y a n d t h e W a l g r e e n p r o p e r t y b y s t a t i n g t h a t p a r t i t i o n i n g c o s t s i n c r e a s e w i t h t h e s i z e o f t h e p r o p e r t y . H e i n c r e a s e d t h e d i s c o u n t a m o u n t o f t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y t o 2 0 p e r c e n t , r e a s o n i n g t h a t t h e d i s c o u n t i s i n c r e a s e d d u e t o t h e c o s t o f p a r t i t i o n i n g r e l a t i v e t o t h e l e s s e r v a l u e o f t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y . T h o m s o n c o n c l u d e d t h a t t h e n e e d t o d i s c o u n t f o r c o n t r o l o r m a r k e t a b i l i t y i s m i n i m i z e d b e c a u s e p a r t i t i o n i n g w o u l d c u r e a n y c o n t r o l p r o b l e m . H e d o e s i n c l u d e , b u t d o e s n o t a p p l y , i n f o r m a t i o n o n l i m i t e d p a r t n e r s h i p d i s c o u n t s a t t h e t i m e o f t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e r a n g e o f t h e r a t e s i s b e t w e e n a p r e m i u m o f 8 . 3 3 p e r c e n t ( - 8 . 3 3 p e r c e n t ) t o d i s c o u n t o f 5 0 . 5 2 , w i t h a m e d i a n o f 1 2 . 7 1 p e r c e n t a n d a m e a n o f 1 3 . 5 6 p e r c e n t . - 2 1 - P e t i t i o n e r c h a l l e n g e s r e s p o n d e n t ' s p a r t i t i o n c o s t a p p r o a c h . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e t h r e e p r o p e r t i e s c o u l d n o t b e p a r t i t i o n e d , c l a i m i n g t h a t d e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d , l a t e r r e p r e s e n t e d b y t h e T r u s t , w a i v e d a n y r i g h t t o p a r t i t i o n t h e p r o p e r t i e s h e l d j o i n t l y b y r e a s o n o f o r a l a n d w r i t t e n c o n t r a c t s . I f n o p a r t i t i o n i s a v a i l a b l e , p e t i t i o n e r m a i n t a i n s t h a t T h o m s o n ' s d i s c o u n t m e t h o d o l o g y b a s e d o n p a r t i t i o n i n g c o s t s i s p e r t i n e n t o n l y a s o n e o f t h e f a c t o r s o f t h e l o s s o f c o n t r o l d i s c o u n t . P e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t m u s t f a i l b e c a u s e t h e T r u s t a n d d e c e d e n t ' s t r u s t e a c h p r o v i d e t h e t r u s t e e w i t h t h e p o w e r t o p a r t i t i o n t h e p r o p e r t y . T h e i m p o r t a n c e o f p a r t i t i o n i n g c o s t s i s d e p e n d e n t o n t h e c i r c u m s t a n c e s o f e a c h c a s e . P a r t i t i o n i s a m o r e v i a b l e a p p r o a c h w h e r e r e a l p r o p e r t y i s u n i m p r o v e d . W h e r e s i g n i f i c a n t i n c o m e - p r o d u c i n g i m p r o v e m e n t s a r e i n v o l v e d , p a r t i t i o n i s a l e s s p l a u s i b l e a p p r o a c h . R e s p o n d e n t ' s u s e o f p a r t i t i o n c o s t a l o n e d o e s n o t g i v e a d e q u a t e w e i g h t t o o t h e r r e a s o n s f o r d i s c o u n t i n g a f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n t h i s c a s e s u c h a s t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e c o n t r o l f a c t o r a n d t h e h i s t o r i c d i f f i c u l t y o f s e l l i n g a n u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y . S e e W i l l i a m s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 5 9 . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e d i s c o u n t a p p l i e d t o d e c e d e n t ' s 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t s s h o u l d b e g r e a t e r t h a n j u s t t h e c o s t t o p a r t i t i o n . H u l b e r g , p e t i t i o n e r ' s p r i m a r y e x p e r t , e s t i m a t e d t h e - 2 2 - 2 T h i s r e f l e c t s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f c o n t r o l a n d 2 0 p e r c e n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . 3 T h i s r e f l e c t s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f c o n t r o l a n d 1 5 p e r c e n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . 4 T h i s r e f l e c t s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f c o n t r o l a n d 2 0 p e r c e n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . d i s c o u n t o n t h e K m a r t p r o p e r t y t o b e 3 5 p e r c e n t , 2 t h e W a l g r e e n p r o p e r t y d i s c o u n t t o b e 3 0 p e r c e n t , 3 a n d t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y t o b e 3 5 p e r c e n t . 4 H u l b e r g b a s e d h i s d i s c o u n t s o n s e v e r a l f a c t o r s . F i r s t , h e e m p h a s i z e d t h e f a c t t h a t n e i t h e r o w n e r o f t h e p r o p e r t y h a d c o n t r o l . H e p o i n t e d o u t t h a t a n y p o t e n t i a l b u y e r o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t y i n t e r e s t w o u l d c o n s i d e r t h e l a c k o f c o n t r o l , t h e r i s k i n t e r m s o f c o s t t o p a r t i t i o n , d e l a y o f p a r t i t i o n , l a c k o f l i q u i d i t y o f t h e r e a l p r o p e r t y , l a c k o f m a r k e t a b i l i t y f o r r e s a l e , a n d t h e i n a b i l i t y t o f i n a n c e w i t h o u t c o n s e n t o f t h e o t h e r o w n e r . H u l b e r g u s e d t h r e e d i f f e r e n t a p p r o a c h e s t o d e t e r m i n e t h e p r o p e r d i s c o u n t . T h e f i r s t w a s t h e " C o m p a n y S u r v e y M e t h o d " , w h i c h w a s d e s c r i b e d a s a " s u r v e y o f c o m p a n i e s i n t h e b u s i n e s s o f p u r c h a s i n g a n d s e l l i n g p a r t n e r s h i p s . " T h i s m e t h o d i s l e s s r e l e v a n t b e c a u s e t h e p r o p e r t i e s a r e c l o s e l y h e l d f a m i l y - o w n e d e n t i t i e s a n d l e s s m a r k e t a b l e t h a n d i v e r s e l y h e l d e n t i t i e s . H u l b e r g u s e s t h i s m e t h o d d u e t o t h e l i m i t e d n u m b e r o f c o m p a r a b l e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n r e a l e s t a t e a n d s u g g e s t s t h a t t h e r e i s a c l o s e a n a l o g y b e t w e e n f r a c t i o n a l r e a l p r o p e r t y - 2 3 - i n t e r e s t s h e l d a s t e n a n t s i n c o m m o n a n d r e a l p r o p e r t y p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e i n f o r m a t i o n h e r e c e i v e d f r o m o n e c o m p a n y m a r k e t i n g p u b l i c a n d p r i v a t e p a r t i a l i n t e r e s t s w a s t h a t t h o s e i n t e r e s t s a r e t y p i c a l l y d i s c o u n t e d b e t w e e n 3 5 a n d 7 0 p e r c e n t , d e p e n d i n g o n c e r t a i n f a c t o r s . A n o t h e r c o m p a n y m a r k e t i n g o n l y p r i v a t e l y h e l d i n t e r e s t s r e p o r t e d a t i g h t e r r a n g e o f 4 2 - p e r c e n t t o 4 9 - p e r c e n t d i s c o u n t s f o r p r i v a t e l y h e l d , f a m i l y - o r i e n t e d g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . A t h i r d s o u r c e o f d a t a f o r r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s r e p o r t e d t h a t d u r i n g 1 9 9 3 , t h e a v e r a g e d i s c o u n t f o r s u c h a n i n t e r e s t i n t h e t r i p l e - n e t l e a s e c a t e g o r y w a s 2 0 p e r c e n t . H u l b e r g f o u n d t h e i n d i c a t e d d i s c o u n t r a n g e f o r a t r i p l e - n e t l e a s e p r o p e r t y w i t h a 4 7 - p e r c e n t l o a n - t o - v a l u e r a t i o , s u c h a s t h e K m a r t p r o p e r t y , u s i n g t h e s e c o m p a r i s o n f i g u r e s , w a s b e t w e e n 2 0 t o 5 1 p e r c e n t . H e e s t i m a t e d t h e p r o p e r d i s c o u n t t o b e 3 5 p e r c e n t d u e t o t h e f l a t r a t e o f i n c o m e o n t h e K m a r t p r o p e r t y . H e f o u n d t h a t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s w i t h s i m i l a r c h a r a c t e r i s t i c s t o t h e W a l g r e e n p r o p e r t y h a d a n a v e r a g e d i s c o u n t o f 2 0 p e r c e n t , w h i c h h e a d j u s t e d f o r c o n t r o l a n d m a r k e t a b i l i t y , a r r i v i n g a t a d i s c o u n t o f 3 0 p e r c e n t . T h e 3 5 - p e r c e n t W e l l s F a r g o p r o p e r t y d i s c o u n t w a s b a s e d o n t h e s a m e 2 0 - p e r c e n t f i g u r e , a d j u s t e d f o r t h e l a c k o f i n v e s t m e n t a p p e a l f o r a n o l d e r b u i l d i n g a n d f o r m a r k e t a b i l i t y a n d c o n t r o l . - 2 4 - T h e s e c o n d m e t h o d H u l b e r g u s e d w a s t h e " F r a c t i o n a l D i s c o u n t M e t h o d " . T h e m e t h o d w a s s e t o u t i n a n A p r i l 1 9 9 2 j o u r n a l a r t i c l e , D a v i d s o n , " F r a c t i o n a l I n t e r e s t s i n R e a l E s t a t e L i m i t e d P a r t n e r s h i p s " , T h e A p p r a i s a l J o u r n a l , 1 8 4 - 1 9 4 ( A p r . 1 9 9 2 ) , i n w h i c h 1 0 f a c t o r s w e r e u s e d t o a n a l y z e t h e a m o u n t o f a f r a c t i o n a l i n t e r e s t a n d a p a r t n e r s h i p d i s c o u n t . T h e f a c t o r s i n c l u d e d : R e l a t i v e r i s k o f a s s e t s h e l d , h i s t o r i c a l c o n s i s t e n c y o f d i s t r i b u t i o n s , c o n d i t i o n s o f a s s e t s , m a r k e t ' s g r o w t h p o t e n t i a l , p o r t f o l i o d i v e r s i f i c a t i o n , s t r e n g t h o f m a n a g e m e n t , m a g n i t u d e o f t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t , l i q u i d i t y o f t h e i n t e r e s t , a b i l i t y t o i n f l u e n c e m a n a g e m e n t , a n d e a s e o f a s s e t a n a l y s i s . U s i n g t h o s e f a c t o r s , H u l b e r g a r r i v e d a t a 3 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r K m a r t p r o p e r t y , a 3 3 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h e W a l g r e e n p r o p e r t y , a n d a 3 4 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y . H o w e v e r , t h e f a c t o r s a r e a p p l i c a b l e t o g o i n g r e a l e s t a t e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s a n d a r e n o t f u l l y a p p l i c a b l e t o t h e p r e s e n t s i t u a t i o n d u e t o t h e f a m i l y o w n e r s h i p , t h e l a c k o f d i v e r s i t y o f a s s e t s , a n d t h e l a c k o f a p r o f e s s i o n a l m a n a g e m e n t c o m p a n y . T h e a p p l i c a b l e f a c t o r s w o u l d a p p e a r t o b e r i s k o f a s s e t s h e l d , h i s t o r i c a l c o n s i s t e n c y o f d i s t r i b u t i o n s ( i . e . , r e n t a l i n c o m e h i s t o r y ) , c o n d i t i o n s o f a s s e t s , t h e m a g n i t u d e a n d l i q u i d i t y o f t h e i n t e r e s t , a n d m a n a g e m e n t i n f l u e n c e . T h e t o t a l d i s c o u n t a t t r i b u t a b l e t o t h e s e f a c t o r s r a n g e s f r o m 2 5 p e r c e n t t o 2 7 p e r c e n t . - 2 5 - T h e t h i r d m e t h o d u s e d b y H u l b e r g w a s t h e C o m p a r a b l e S a l e s . H e f o u n d t w o s a l e s w h i c h h e b e l i e v e d w e r e c o m p a r a b l e . T h e f i r s t w a s a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n a $ 2 m i l l i o n , m u l t i t e n a n t o f f i c e b u i l d i n g . T h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t w a s 3 5 p e r c e n t . T h e s e c o n d c o m p a r a b l e w a s a 5 0 - p e r c e n t g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n a f a m i l y p r o p e r t y w o r t h $ 3 , 3 9 0 , 0 0 0 . T h e d i s c o u n t w a s 2 9 p e r c e n t . P e t i t i o n e r ' s s e c o n d e x p e r t , W h i t e , a g r e e s w i t h H u l b e r g t h a t p a r t n e r s h i p d i s c o u n t s a r e r e l e v a n t t o t h e f a c t s a t h a n d b e c a u s e t h e y r e p r e s e n t d i v e r s i f i e d p o o l s o f l e a s e s o n m u l t i p l e b u i l d i n g s t o d i f f e r e n t t e n a n t s , t h u s r e d u c i n g t h e r i s k o f a s i n g l e o b l i g a t i o n b y a s i n g l e t e n a n t a t o n e l o c a t i o n . A l s o a p a r t n e r s h i p u n i t i s m o r e v a l u a b l e t h a n a n u n d i v i d e d p r i v a t e i n t e r e s t b e c a u s e a n e g o t i a t e d , s e c o n d a r y m a r k e t e x i s t s f o r t h e f o r m e r . W h i t e r e a s o n s t h a t t h e m e d i a n d i s c o u n t i n t h e t r a d e d m a r k e t f o r a m u l t i l e a s e , p r i v a t e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s h o u l d b e d o u b l e d d u e t o t h e s e f a c t o r s . H e a r r i v e s a t a 2 5 . 4 - p e r c e n t d i s c o u n t . H e t h e n a d d s a n a d d i t i o n a l 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t o c o m p e n s a t e f o r t h e h i g h l y v a l u e d p r o f e s s i o n a l m a n a g e m e n t a v a i l a b l e f o r p a r t n e r s h i p u n i t s t h a t i s n o t a v a i l a b l e o n d e c e d e n t ' s p r o p e r t i e s . C o n s i d e r i n g t h e p a r t i e s ' e x p e r t s ' r e p o r t s a n d o p i n i o n s , w e f i n d t h a t t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t a m o u n t s h o u l d b e n e i t h e r a s l o w n o r a s h i g h a s t h o s e s u g g e s t e d . W e f i n d t h a t a 2 5 - p e r c e n t - 2 6 - d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e f o r a l l t h r e e o f t h e p r o p e r t i e s . T h i s f i g u r e i s s u p p o r t e d b y t h e f a c t o r a n a l y s i s f o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s , w h i c h g a v e u s a f i g u r e b e t w e e n 2 5 p e r c e n t a n d 2 7 p e r c e n t . W e d o n o t l i m i t t h e d i s c o u n t t o t h e c o s t s o f p a r t i t i o n i n g b e c a u s e s u c h a d i s c o u n t d o e s n o t a c c o u n t f o r t h e f a c t o r s o f c o n t r o l a n d m a r k e t a b i l i t y i n t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e . A n i n t e r e s t i n i n c o m e - p r o d u c i n g , i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y w i t h o u t c o n t r o l a n d i n a c l o s e l y h e l d f a m i l y p r o p e r t y m a y b e d i f f i c u l t t o s e l l . B u t , o n t h e p o s i t i v e s i d e , t h e p r o p e r t i e s a r e i n a v e r a g e t o v e r y g o o d c o n d i t i o n , w i t h r e m a i n i n g e c o n o m i c l i v e s . T h e y a l l h a d g o o d r e n t a l h i s t o r i e s w i t h c r e d i t w o r t h y t e n a n t s a n d a r e w e l l l o c a t e d . I n s u m m a r y , w e h o l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e K m a r t p r o p e r t y w a s $ 5 , 3 0 0 , 0 0 0 a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h a n d d e c e d e n t ' s 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t h a d a v a l u e o f $ 1 , 9 8 7 , 5 0 0 a f t e r a 2 5 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t . T h e 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e W a l g r e e n p r o p e r t y h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 , 3 3 5 , 0 0 0 b e f o r e a 2 5 - p e r c e n t d i s c o u n t , r e s u l t i n g i n a r e t u r n a b l e v a l u e o f $ 1 , 0 0 1 , 2 5 0 . F i n a l l y , t h e 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e W e l l s F a r g o p r o p e r t y h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 4 9 3 , 9 7 5 b e f o r e a 2 5 - p e r c e n t d i s c o u n t , r e s u l t i n g i n a r e t u r n a b l e v a l u e o f $ 3 7 0 , 4 8 1 . - 2 7 - T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .