TAX COURT OPINION

Case: Thomas C. Sandoval, Jr. & Bobbie J. Sandoval
Docket Number: 21220-96
Judge: Colvin
Opinion Type: memo
Filed: 06/27/2000
Pages: 24

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 8 9 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T T H O M A S C . S A N D O V A L , J R . A N D B O B B I E J . S A N D O V A L , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 1 2 2 0 - 9 6 . F i l e d J u n e 2 7 , 2 0 0 0 . T h o m a s C . S a n d o v a l , J r . , p r o s e . E l i z a b e t h A . O w e n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C O L V I N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x a n d a d d i t i o n s t o t a x a n d p e n a l t i e s a s f o l l o w s : - 2 - 1 R e s p o n d e n t b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f w i t h r e s p e c t t o n e w m a t t e r a l l e g e d i n t h e a m e n d e d a n s w e r . R u l e 1 4 2 ( a ) . A d d i t i o n s t o t a x a n d p e n a l t i e s Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) S e c . 6 6 6 1 ( a ) S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 8 5 $ 2 7 , 6 7 3 $ 3 , 3 6 2 $ 6 , 9 1 8 - - 1 9 8 7 2 1 , 8 6 5 2 , 7 2 2 5 , 4 6 6 - - 1 9 8 9 1 0 , 0 1 7 - - - - $ 2 , 0 0 3 1 9 9 0 5 0 , 6 4 3 1 0 , 9 1 0 - - 1 0 , 1 2 9 R e s p o n d e n t f i l e d a n a m e n d e d a n s w e r a s s e r t i n g t h a t p e t i t i o n e r s ' t a x l i a b i l i t y i s a s f o l l o w s : 1 A d d i t i o n s t o t a x a n d p e n a l t i e s Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) S e c . 6 6 6 1 ( a ) S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 8 5 $ 2 7 , 6 4 2 $ 3 , 8 8 9 $ 3 , 8 8 8 - - 1 9 8 7 2 1 , 8 6 5 2 , 9 3 5 2 , 9 3 5 - - 1 9 8 9 1 0 , 0 1 7 2 , 4 2 0 - - $ 1 , 9 3 6 1 9 9 0 5 0 , 6 4 3 1 0 , 9 1 1 - - 1 0 , 1 2 9 A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : 1 . W h e t h e r p e t i t i o n e r s h a v e a b a s i s o f $ 2 3 3 , 4 0 8 i n a d d i t i o n s t o a b u i l d i n g . W e h o l d t h a t t h e i r b a s i s i n t h e a d d i t i o n s i s $ 2 0 , 0 0 0 . 2 . W h e t h e r p e t i t i o n e r s h a v e a b a s i s o f $ 1 3 0 , 0 0 0 ( o r a n y o t h e r a m o u n t ) i n r e a l p r o p e r t y f o r t w o o u t d o o r a d v e r t i s i n g s i g n s o n t h e p r o p e r t y . W e h o l d t h a t t h e y d o n o t . 3 . W h e t h e r t h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t i e s q u a l i f y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y f o r p r o p e r t y s o l d u n d e r t h r e a t o f c o n d e m n a t i o n . W e h o l d t h a t t h e y d o n o t . 4 . W h e t h e r p e t i t i o n e r p l a c e d c e r t a i n v e h i c l e s i n s e r v i c e w h e n h e b o u g h t t h e m f o r h i s b u s i n e s s , a s r e s p o n d e n t c o n t e n d s , o r w h e n h e b e g a n t o u s e t h e m i n h i s b u s i n e s s , a s p e t i t i o n e r s - 3 - c o n t e n d . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r p l a c e d t h e v e h i c l e s i n s e r v i c e w h e n h e b o u g h t t h e m f o r h i s b u s i n e s s . 5 . W h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y d e d u c t d e p r e c i a t i o n f o r t h e i r b u s i n e s s p r o p e r t y i n a n a m o u n t g r e a t e r t h a n r e s p o n d e n t a l l o w e d . W e h o l d t h a t t h e y m a y n o t . 6 . W h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y c l a i m n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y b a c k s o r c a r r y f o r w a r d s o r i n v e s t m e n t t a x c r e d i t c a r r y f o r w a r d s f o r t h e y e a r s i n i s s u e . W e h o l d t h a t t h e y m a y n o t . 7 . W h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e i r F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e . W e h o l d t h a t t h e y a r e . 8 . W h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a d d i t i o n s t o t a x f o r s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f i n c o m e t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 6 1 f o r 1 9 8 5 a n d 1 9 8 7 a n d f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s f o r s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( b ) ( 2 ) a n d ( d ) f o r 1 9 8 9 a n d 1 9 9 0 . W e h o l d t h a t t h e y a r e f o r t h e y e a r s t h e y s u b s t a n t i a l l y u n d e r p a i d t a x . R e f e r e n c e s t o p e t i t i o n e r a r e t o T h o m a s C . S a n d o v a l , J r . S e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . U n l e s s o t h e r w i s e n o t e d , R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . - 4 - F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . A . P e t i t i o n e r s P e t i t i o n e r s l i v e d i n S a n A n t o n i o , T e x a s , w h e n t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n . D u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r w a s s o l e p r o p r i e t o r o f A l l i e d E l e c t r i c a n d A i r C o n d i t i o n i n g C o . ( A l l i e d E l e c t r i c ) l o c a t e d o n H o e f g e n A v e n u e ( H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y ) i n S a n A n t o n i o . T h e r e w a s a b i l l b o a r d a n d a c o m m e r c i a l s i g n ( t h e t w o o u t d o o r a d v e r t i s i n g s i g n s ) o n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r b o u g h t t h e f o l l o w i n g v e h i c l e s f o r A l l i e d E l e c t r i c b e c a u s e h e t h o u g h t h e n e e d e d t h e m f o r c o n t r a c t s o n w h i c h h e h a d b i d , b u t w h i c h h e d i d n o t w i n : V e h i c l e D a t e a c q u i r e d 1 9 7 3 F o r d D i g g e r O c t o b e r 1 9 8 2 1 9 7 2 F o r d B u c k e t t r u c k F e b r u a r y 1 9 8 3 1 9 7 7 G M C B o b t a i l A p r i l 1 9 8 3 1 9 7 7 G M C B o b t a i l A p r i l 1 9 8 3 1 9 8 5 R a m C h a r g e r O c t o b e r 1 9 8 4 H e m a i n t a i n e d t h e m , b u t h e d i d n o t r e g i s t e r o r i n s u r e t h e m u n t i l h e b e g a n t o u s e t h e m f o r h i s b u s i n e s s i n 1 9 8 5 . B . T h e H o e f g e n A v e n u e P r o p e r t y 1 . A d d i t i o n o f S t o r a g e S p a c e a n d O f f i c e B e t w e e n J a n u a r y 1 , 1 9 8 2 , a n d D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 4 , p e t i t i o n e r a d d e d w a r e h o u s e s t o r a g e s p a c e a n d a n o f f i c e a d d i t i o n t o t h e s e c o n d s t o r y o f t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y . R i c h a r d Z a m o r a ( Z a m o r a ) d r a f t e d p l a n s f o r t h e s t o r a g e s p a c e a d d i t i o n i n N o v e m b e r - 5 - 1 9 8 1 a n d p l a n s f o r t h e o f f i c e a d d i t i o n i n M a r c h 1 9 8 3 a n d o v e r s a w c o n s t r u c t i o n o f b o t h . P e t i t i o n e r s i g n e d t h e b u i l d i n g p e r m i t f o r t h e o f f i c e a d d i t i o n w h i c h s t a t e d t h a t t h e a d d i t i o n w a s e s t i m a t e d t o c o s t $ 1 0 , 4 0 0 . P e t i t i o n e r s ' c o u n t y p r o p e r t y t a x s t a t e m e n t s t a t e s t h a t i m p r o v e m e n t s ( i . e . , e v e r y t h i n g b u t t h e l a n d ) a t t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y w e r e w o r t h $ 1 1 2 , 0 2 0 i n 1 9 8 4 a n d $ 1 5 8 , 8 0 0 i n 1 9 8 5 a n d 1 9 8 6 . 2 . C o n d e m n a t i o n S a l e o f t h e H o e f g e n A v e n u e P r o p e r t y T h e C i t y o f S a n A n t o n i o t h r e a t e n e d t o c o n d e m n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y i n t h e s u m m e r o f 1 9 9 0 . P e t i t i o n e r h i r e d J o h n N e a l ( N e a l ) , a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r , t o a p p r a i s e t h e i m p r o v e m e n t s o n t h a t p r o p e r t y . N e a l e s t i m a t e d t h a t t h e r e p l a c e m e n t c o s t o f t h o s e i m p r o v e m e n t s a s o f J u n e 8 , 1 9 9 0 , w a s a s f o l l o w s : S t r u c t u r e s R e p l a c e m e n t c o s t O f f i c e b u i l d i n g $ 1 9 3 , 0 1 1 T r a n s i t w a r e h o u s e 7 7 , 0 1 2 A d d i t i o n s ( e . g . , s h e d s , f a n s & o p e n e r s , c a n o p y a r e a , s t a i r s , f e n c i n g , e t c . ) 3 6 , 4 9 9 T o t a l 3 0 6 , 5 2 2 T h e C i t y o f S a n A n t o n i o b o u g h t t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y u n d e r t h r e a t o f c o n d e m n a t i o n f o r $ 4 2 5 , 0 0 0 o n S e p t e m b e r 1 7 , 1 9 9 0 . P e t i t i o n e r r e c e i v e d n e t p r o c e e d s o f $ 3 7 1 , 4 8 6 f r o m t h e s a l e ( t h e c o n d e m n a t i o n p r o c e e d s ) . P e t i t i o n e r e l e c t e d t o d e f e r t h e g a i n h e - 6 - r e a l i z e d f r o m t h e c o n d e m n a t i o n s a l e b y b u y i n g r e p l a c e m e n t p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . C . P r o p e r t i e s T h a t P e t i t i o n e r s C o n t e n d o r T h a t R e s p o n d e n t C o n c e d e s A r e R e p l a c e m e n t P r o p e r t i e s 1 . P r o p e r t i e s T h a t R e s p o n d e n t C o n c e d e s A r e R e p l a c e m e n t P r o p e r t i e s P e t i t i o n e r b o u g h t r e a l p r o p e r t y o n J o n e s M a l t s b e r g e r R o a d ( J o n e s M a l t s b e r g e r R o a d p r o p e r t y ) i n S a n A n t o n i o o n S e p t e m b e r 2 6 , 1 9 9 0 , a n d 3 . 1 6 4 a c r e s o f l a n d i n B e x a r C o u n t y o n O c t o b e r 7 , 1 9 9 1 . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e s e p r o p e r t i e s q u a l i f y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s f o r t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y . 2 . T h e B a b c o c k R o a d P r o p e r t y G a r y A . B u r n e t t ( B u r n e t t ) a n d p e t i t i o n e r e a c h p a i d a t o t a l o f $ 8 4 , 1 0 7 t o b u y 1 . 3 2 9 a c r e s o f r e a l p r o p e r t y o n B a b c o c k R o a d ( B a b c o c k R o a d p r o p e r t y ) i n S a n A n t o n i o . T h e y m a d e t h o s e p a y m e n t s o n O c t o b e r 3 0 a n d D e c e m b e r 2 a n d 3 , 1 9 9 1 . O n D e c e m b e r 4 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a g r e e d i n w r i t i n g ( B a b c o c k R o a d p r o p e r t y a g r e e m e n t ) t o c r e a t e a j o i n t v e n t u r e c a l l e d " T G R P a r t n e r s h i p a T e x a s g e n e r a l p a r t n e r s h i p " ( T G R I ) , w i t h a p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s a t t h e J o n e s M a l t s b e r g e r R o a d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t s i g n e d E x h i b i t A t o t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y a g r e e m e n t w h i c h s t a t e s : " T h i s p a r t n e r s h i p i s f o r m e d f o r t h e p u r p o s e o f p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t y a s d e s c r i b e d i n E x h i b i t ' B ' " . E x h i b i t B d e s c r i b e s t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y . T h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y a g r e e m e n t p r o v i d e d : ( a ) " J o i n t v e n t u r e I " b e g a n o n D e c e m b e r 3 , - 7 - 1 9 9 1 ; ( b ) i t s p u r p o s e w a s s h o r t - t e r m i n v e s t m e n t ( 6 t o 1 2 m o n t h s ) i n t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y ; ( c ) a l l a l l o c a t i o n s w o u l d b e 5 0 p e r c e n t e a c h t o p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t ; ( d ) r e a l p r o p e r t y w a s t o b e o w n e d i n t h e n a m e o f t h e j o i n t v e n t u r e o r a n y j o i n t v e n t u r e r a s n o m i n e e o r t r u s t e e o f t h e j o i n t v e n t u r e ; ( e ) e a c h j o i n t v e n t u r e r w a i v e d t h e r i g h t t o p a r t i t i o n j o i n t v e n t u r e p r o p e r t y ; ( f ) t h e j o i n t v e n t u r e r s h a d e q u a l r i g h t t o c o n t r o l a n d m a n a g e t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y ; ( g ) t h e j o i n t v e n t u r e r s ' r i g h t s t o s e l l , a s s i g n , t r a n s f e r , e n c u m b e r , o r o t h e r w i s e d i s p o s e o f i n t e r e s t s i n t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y w e r e r e s t r i c t e d ; a n d ( h ) e a c h o f t h e j o i n t v e n t u r e r s h a d t h e o p t i o n t o b u y t h e o t h e r ' s i n t e r e s t u p o n t h e o t h e r ' s d e a t h , a d j u d i c a t i o n o f t h e o t h e r ' s i n c o m p e t e n c y , t h e o t h e r ' s b a n k r u p t c y , o r g i f t o f p a r t o r a l l o f t h e o t h e r ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . T h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y s e t t l e m e n t s t a t e m e n t d a t e d D e c e m b e r 5 , 1 9 9 1 , n a m e s T G R I a s t h e b o r r o w e r f o r t h e p r o p e r t y . O n M a r c h 2 0 , 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r r e g i s t e r e d T G R I a s h i s a s s u m e d n a m e . P e t i t i o n e r d i d n o t i n c l u d e B u r n e t t ' s n a m e o n t h e a s s u m e d n a m e c e r t i f i c a t e . A C i t y o f S a n A n t o n i o s t a t e m e n t o f p r o p e r t y t a x e s f o r 1 9 9 2 l i s t s t h e T G R I a s t h e o w n e r o f r e c o r d o f t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y . O n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t s o l d t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y f o r $ 3 1 8 , 0 0 0 p l u s $ 4 2 9 i n t a x e s . T h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t l i s t e d T G R I a s t h e s e l l e r . P e t i t i o n e r a n d - 8 - B u r n e t t e a c h s i g n e d t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t a s a p a r t n e r o f T G R I . T h e s e t t l e m e n t c o m p a n y i s s u e d t w o c h e c k s f o r $ 1 4 3 , 2 5 0 e a c h p a y a b l e t o T G R I . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t e a c h e n d o r s e d o n e c h e c k p a y a b l e t o t h e o t h e r . 3 . T h e W a r f i e l d D r i v e P r o p e r t y O n M a y 1 4 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a g r e e d t o f o r m a j o i n t v e n t u r e u n d e r t h e n a m e " T G R P a r t n e r s h i p a T e x a s g e n e r a l p a r t n e r s h i p " ( T G R I I ) t o b u y r e a l p r o p e r t y t o h o l d f o r 3 t o 5 y e a r s t o g e n e r a t e r e n t a l i n c o m e . O n M a y 1 7 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t s i g n e d a w r i t t e n a g r e e m e n t ( W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t ) , a n d b o u g h t p r o p e r t y o n W a r f i e l d D r i v e ( W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y ) i n S a n A n t o n i o . O n M a y 1 7 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t e a c h p a i d a b o u t $ 1 2 3 , 0 0 0 f o r a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n T G R I I . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t s i g n e d E x h i b i t A t o t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t w h i c h s t a t e s : " T h i s p a r t n e r s h i p i s f o r m e d f o r t h e p u r p o s e o f p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t y a s d e s c r i b e d i n E x h i b i t ' B ' " . E x h i b i t B d e s c r i b e s t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y . T h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y s e t t l e m e n t s t a t e m e n t i d e n t i f i e d " G a r y B u r n e t t a n d T o m S a n d o v a l d b a T G R a n d P a r t n e r s h i p " a s t h e b o r r o w e r f o r t h e p r o p e r t y . T h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t s a r e i d e n t i c a l e x c e p t f o r t h e d e s c r i p t i o n o f , a n d t h e s t a t e d p u r p o s e f o r h o l d i n g , t h e p r o p e r t i e s . - 9 - D . P e t i t i o n e r s ' T a x R e t u r n s P e t i t i o n e r s a s k e d t o e x t e n d t h e t i m e s t o f i l e , d e p o s i t e d a m o u n t s w i t h t h e i r r e q u e s t s , a n d f i l e d t h e i r r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e a s f o l l o w s : D a t e D a t e T a x D a t e o f A m o u n t o f e x t e n s i o n p e t i t i o n e r s y e a r r e q u e s t d e p o s i t g r a n t e d t o f i l e d 1 9 8 5 A p r . 1 5 , 1 9 8 6 $ 1 4 , 0 0 0 A u g . 1 5 , 1 9 8 6 S e p t . 2 0 , 1 9 9 3 1 9 8 7 A p r . 1 5 , 1 9 8 8 1 0 , 0 0 0 A u g . 1 5 , 1 9 8 8 S e p t . 2 7 , 1 9 9 3 1 9 8 9 A p r . 1 5 , 1 9 9 0 A u g . 1 5 , 1 9 9 0 1 9 8 9 A u g . 1 5 , 1 9 9 0 O c t . 1 5 , 1 9 9 0 O c t . 1 , 1 9 9 3 1 9 9 0 A p r . 1 5 , 1 9 9 1 7 , 0 0 0 A u g . 1 5 , 1 9 9 1 1 9 9 0 A u g . 1 5 , 1 9 9 1 S e p t . 1 6 , 1 9 9 1 O c t . 1 , 1 9 9 3 T h e f o l l o w i n g c h a r t s h o w s t h e a m o u n t o f t h e d e p r e c i a t i o n a n d s e c t i o n 1 7 9 d e d u c t i o n s t h a t p e t i t i o n e r s ' a c c o u n t a n t c a l c u l a t e d a n d t h a t p e t i t i o n e r s r e p o r t e d o n S c h e d u l e s C , P r o f i t o r ( L o s s ) F r o m B u s i n e s s o r P r o f e s s i o n , o f p e t i t i o n e r s ' r e t u r n s f o r 1 9 8 5 , 1 9 8 7 , 1 9 8 9 , a n d 1 9 9 0 : D e p r e c i a t i o n a n d S e c t i o n 1 7 9 D e d u c t i o n s A c c o u n t a n t ' s P e t i t i o n e r s ' Y e a r s c h e d u l e s S c h e d u l e s C 1 9 8 5 $ 4 8 , 8 5 5 $ 5 1 , 3 0 8 1 9 8 7 5 4 , 7 8 9 5 3 , 5 1 3 1 9 8 9 4 7 , 6 9 3 5 3 , 4 1 3 1 9 9 0 3 5 , 7 4 1 5 9 , 4 6 3 P e t i t i o n e r s f i l e d t h e i r 1 9 8 3 r e t u r n i n 1 9 9 2 a n d t h e i r 1 9 8 4 , 1 9 8 6 , a n d 1 9 8 8 r e t u r n s i n 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r s c l a i m e d 3 m o n t h s d e p r e c i a t i o n f o r t h e R a m C h a r g e r o n t h e i r 1 9 8 4 r e t u r n . O n S c h e d u l e s E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e S c h e d u l e , o f t h e i r F e d e r a l i n d i v i d u a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 3 , 1 9 9 4 , 1 9 9 6 , a n d - 1 0 - 2 R e s p o n d e n t a l l o w e d d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s f o r 1 5 - y e a r p r o p e r t y c o s t i n g $ 2 2 , 8 9 5 , f o r 5 - y e a r p r o p e r t y c o s t i n g $ 1 2 , 0 8 3 , a n d f o r 3 - y e a r p r o p e r t y c o s t i n g $ 4 8 , 0 4 4 , w h i c h p e t i t i o n e r s r e p o r t e d o n t h e i r 1 9 8 2 r e t u r n w a s p l a c e d i n s e r v i c e i n 1 9 8 1 a n d 1 9 8 2 . 3 P e t i t i o n e r s o f f e r e d n o e v i d e n c e t o p r o v e t h e i r c o n t e n t i o n t h a t t h e y l o s t p e t i t i o n e r ' s r e c o r d s w h e n m o v i n g t o t h e J o n e s M a l t s b e r g e r R o a d p r o p e r t y . 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d n o n p a s s i v e i n c o m e o r l o s s r e l a t i n g t o T G R I I i n t h e p a r t n e r s h i p i n c o m e s e c t i o n . O P I N I O N A . W h e t h e r P e t i t i o n e r s H a v e a B a s i s o f $ 2 3 3 , 4 0 8 i n t h e S t o r a g e a n d O f f i c e A d d i t i o n s t o t h e H o e f g e n A v e n u e P r o p e r t y P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y p a i d $ 2 3 3 , 4 0 8 i n t h e e a r l y 1 9 8 0 ' s t o a d d s t o r a g e a n d o f f i c e s p a c e t o t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o a n y b a s i s i n t h e a d d i t i o n s t o t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y . 2 P e t i t i o n e r s r e l y i n p a r t o n Z a m o r a ' s a n d N e a l ' s t e s t i m o n y t o s u b s t a n t i a t e t h e i r b a s i s f o r t h e s t o r a g e a n d o f f i c e a d d i t i o n s . 3 Z a m o r a c r e d i b l y t e s t i f i e d t h a t h e d e s i g n e d a n d o v e r s a w t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e s t o r a g e a d d i t i o n a t t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y i n 1 9 8 1 a n d 1 9 8 2 , a n d t h e o f f i c e a d d i t i o n i n 1 9 8 3 a n d 1 9 8 4 . Z a m o r a t e s t i f i e d t h a t t h e s t o r a g e a d d i t i o n w a s n o t s i g n i f i c a n t b e c a u s e p e t i t i o n e r s d i d n o t c h a n g e t h e e x t e r i o r o r r o o f s t r u c t u r e o f t h e b u i l d i n g . Z a m o r a d i d n o t t e s t i f y a b o u t t h e c o s t o f t h e a d d i t i o n s . N e a l e s t i m a t e d t h a t t h e r e p l a c e m e n t c o s t - 1 1 - o f a l l i m p r o v e m e n t s t o t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y w a s $ 3 0 6 , 5 2 2 a s o f J u n e 8 , 1 9 9 0 . H e d i d n o t e s t i m a t e h o w m u c h p e t i t i o n e r s s p e n t t o b u i l d t h e s t o r a g e a n d o f f i c e a d d i t i o n s . P e t i t i o n e r s p o i n t o u t t h a t t h e B e x a r C o u n t y p r o p e r t y t a x s t a t e m e n t s f o r t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y s h o w t h a t t h e i m p r o v e m e n t s t o t h a t p r o p e r t y w e r e w o r t h $ 1 1 2 , 0 2 0 i n 1 9 8 4 a n d $ 1 5 8 , 8 0 0 i n 1 9 8 5 a n d 1 9 8 6 . P e t i t i o n e r s a l s o p o i n t o u t t h a t p e t i t i o n e r s i g n e d a b u i l d i n g p e r m i t w h i c h s t a t e s t h a t t h e e s t i m a t e d c o s t f o r t h e o f f i c e a d d i t i o n w a s $ 1 0 , 4 0 0 . T h e s e f a c t s a r e n o t s u f f i c i e n t e v i d e n c e o f b a s i s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e r e c o r d p r o v i d e s n o b a s i s t o e s t i m a t e p e t i t i o n e r s ' c o s t s f o r t h e s t o r a g e a n d o f f i c e a d d i t i o n s . W e d i s a g r e e . W e m a y e s t i m a t e p e t i t i o n e r s ' b a s i s i n t h o s e a d d i t i o n s " b e a r i n g h e a v i l y * * * u p o n t h e t a x p a y e r w h o s e i n e x a c t i t u d e i s o f h i s o w n m a k i n g . " S e e C o h a n v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 F . 2 d 5 4 0 , 5 4 4 ( 2 d C i r . 1 9 3 0 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e m a n d i n g 1 1 B . T . A . 7 4 3 ( 1 9 2 8 ) ; s e e a l s o B a y o u V e r r e t L a n d C o . v . C o m m i s s i o n e r , 4 5 0 F . 2 d 8 5 0 , 8 5 8 ( 5 t h C i r . 1 9 7 1 ) , a f f g . 5 2 T . C . 9 7 1 ( 1 9 6 9 ) . W e e s t i m a t e t h a t p e t i t i o n e r s p a i d $ 2 0 , 0 0 0 t o a d d t h e o f f i c e a n d t h a t i t w a s c o m p l e t e d i n 1 9 8 4 . P e t i t i o n e r s m a y i n c r e a s e t h e i r b a s i s i n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y f o r t h e o f f i c e a d d i t i o n u s i n g a 1 5 - y e a r u s e f u l l i f e a n d a p l a c e d - i n - s e r v i c e d a t e o f J u l y 1 9 8 4 . - 1 2 - 4 F u t u r e c o n t r a c t v a l u e i s n o t a p r o p e r g r o u n d s f o r c o m p u t i n g g a i n . S e e s e c . 1 0 1 2 ; B e t t e r B e v e r a g e s , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 6 1 9 F . 2 d 4 2 4 , 4 2 8 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) ; W i n n - D i x i e M o n t g o m e r y , ( c o n t i n u e d . . . ) W e d o n o t h a v e s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n t o e s t i m a t e h o w m u c h p e t i t i o n e r s p a i d f o r t h e s t o r a g e a d d i t i o n t h a t w a s c o m p l e t e d i n 1 9 8 2 . A l s o , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y d i d n o t i n c l u d e t h e c o s t o f t h e s t o r a g e a d d i t i o n o n t h e d e p r e c i a t i o n s c h e d u l e a t t a c h e d t o t h e i r 1 9 8 2 r e t u r n , f o r w h i c h r e s p o n d e n t a l r e a d y c o n c e d e s a n a l l o w a n c e f o r d e p r e c i a t i o n . F i n a l l y , p e t i t i o n e r s h a v e n o t s h o w n t h a t t h e y d i d n o t f u l l y d e p r e c i a t e t h e c o s t o f t h e s t o r a g e a d d i t i o n b e f o r e 1 9 8 5 . T h u s , p e t i t i o n e r s m a y n o t i n c r e a s e t h e i r b a s i s i n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y f o r 1 9 8 5 o r a n y l a t e r y e a r t o i n c l u d e a n y c o s t s o f b u i l d i n g t h e s t o r a g e a d d i t i o n . B . W h e t h e r P e t i t i o n e r s H a v e B a s i s i n t h e H o e f g e n A v e n u e P r o p e r t y f o r O u t d o o r A d v e r t i s i n g S i g n s P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e t w o o u t d o o r a d v e r t i s i n g s i g n s o n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y h a d a f u t u r e c o n t r a c t v a l u e o f $ 1 3 0 , 0 0 0 a n d t h a t w e s h o u l d i n c r e a s e t h e i r b a s i s i n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y b y t h a t a m o u n t . W e d i s a g r e e . T h e b a s i s o f p r o p e r t y i s g e n e r a l l y i t s c o s t . S e e s e c . 1 0 1 2 ; B e t t e r B e v e r a g e s , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 6 1 9 F . 2 d 4 2 4 , 4 2 8 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) ; W i n n - D i x i e M o n t g o m e r y , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 4 4 4 F . 2 d 6 7 7 , 6 8 3 - 6 8 4 ( 5 t h C i r . 1 9 7 1 ) . F u t u r e c o n t r a c t v a l u e i s n o t t h e c o s t o f t h e t w o o u t d o o r s i g n s . 4 T h e r e i s n o e v i d e n c e o f t h e - 1 3 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 4 4 4 F . 2 d 6 7 7 , 6 8 3 - 6 8 4 ( 5 t h C i r . 1 9 7 1 ) . c o s t o f t h e s i g n s , w h o p a i d f o r t h e m , o r w h e n t h o s e p a y m e n t s w e r e m a d e . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s m a y n o t i n c r e a s e t h e b a s i s i n t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y b a s e d o n t h e f u t u r e c o n t r a c t v a l u e o f t h e t w o o u t d o o r s i g n s . C . W h e t h e r t h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e P r o p e r t i e s Q u a l i f y a s R e p l a c e m e n t P r o p e r t y f o r t h e H o e f g e n A v e n u e P r o p e r t y U n d e r S e c t i o n 1 0 3 3 1 . B a c k g r o u n d a n d C o n t e n t i o n s o f t h e P a r t i e s A t a x p a y e r w h o s e l l s u n d e r t h r e a t o f c o n d e m n a t i o n r e a l p r o p e r t y h e l d f o r b u s i n e s s u s e o r i n v e s t m e n t m a y d e f e r r e c o g n i t i o n o f t h e g a i n i f h e o r s h e b u y s p r o p e r t y o f l i k e k i n d t o t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y w i t h i n 3 y e a r s a f t e r t h e c l o s i n g o f t h e f i r s t t a x a b l e y e a r i n w h i c h a n y p a r t o f t h e g a i n f r o m t h e s a l e i s r e a l i z e d . S e e s e c . 1 0 3 3 ( a ) ( 1 ) , ( g ) ( 1 ) , a n d ( g ) ( 4 ) . P r i n c i p l e s u s e d f o r d e c i d i n g w h e t h e r a n e x c h a n g e i s l i k e k i n d u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 a l s o a p p l y i n d e c i d i n g w h e t h e r r e p l a c e m e n t p r o p e r t y i s p r o p e r t y o f a l i k e k i n d u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . S e e s e c . 1 . 1 0 3 3 ( g ) - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . A n e x c h a n g e o f a f e e i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y f o r a n i n t e r e s t i n a p a r t n e r s h i p d o e s n o t q u a l i f y a s a n e x c h a n g e o f l i k e - k i n d p r o p e r t y . S e e M . H . S . C o . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 6 - 1 6 5 , a f f d . 5 7 5 F . 2 d 1 1 7 7 ( 6 t h C i r . 1 9 7 8 ) ; s e c . 1 . 1 0 3 1 ( a ) - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . - 1 4 - 5 I n l i g h t o f o u r c o n c l u s i o n , w e n e e d n o t d e c i d e r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t t h e r u l e s t a t e d i n C o m m i s s i o n e r v . D a n i e l s o n , 3 7 8 F . 2 d 7 7 1 , 7 7 5 ( 3 d C i r . 1 9 6 7 ) , v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g 4 4 T . C . 5 4 9 ( 1 9 6 5 ) ( t h e D a n i e l s o n r u l e ) , p r e c l u d e s p e t i t i o n e r s f r o m c l a i m i n g t h a t t h e i r i n t e r e s t s i n t h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t i e s a r e n o t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y m a y d e f e r a l l o f t h e i r g a i n f r o m t h e s a l e o f t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y b e c a u s e t h e y b o u g h t r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s t h a t q u a l i f y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r s u s e d p r o c e e d s f r o m t h e H o e f g e n A v e n u e s a l e t o b u y i n t e r e s t s i n p a r t n e r s h i p s a n d n o t i n r e a l p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t b o u g h t t h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t i e s , t h e n d e c i d e d t o f o r m a j o i n t v e n t u r e t o m a n a g e t h e m . W e d i s a g r e e w i t h p e t i t i o n e r s . 5 2 . W h e t h e r P e t i t i o n e r A c q u i r e d a n I n t e r e s t i n t h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e P r o p e r t i e s , o r a n I n t e r e s t i n P a r t n e r s h i p s P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a c q u i r e d a n i n t e r e s t i n a n d h e l d t h e B a b c o c k R o a d a n d W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t i e s i n f e e s i m p l e a s t e n a n t s i n c o m m o n . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t t e s t i f i e d t h a t t h e y d i d n o t i n t e n d t o f o r m p a r t n e r s h i p s u n t i l a f t e r t h e y b o u g h t t h e r e a l p r o p e r t y . H o w e v e r , w e g i v e m o r e w e i g h t t o t h e o b j e c t i v e f a c t s t h a n t o t h a t t e s t i m o n y . T h e o b j e c t i v e f a c t s , s u c h a s t h e w r i t t e n a g r e e m e n t s a n d p e t i t i o n e r ' s a n d B u r n e t t ' s c o n d u c t , s h o w t h a t p e t i t i o n e r s f o r m e d a p a r t n e r s h i p u n d e r T e x a s a n d F e d e r a l l a w , t h a t t h e p a r t n e r s h i p s a c q u i r e d t h e - 1 5 - 6 T e x a s a d o p t e d t h e T e x a s U n i f o r m P a r t n e r s h i p A c t ( T U P A ) i n 1 9 6 1 , e f f e c t i v e J a n . 1 , 1 9 6 2 . S e e H u m p h r e y v . B u l l o c k , 6 6 6 S . W . 2 d 5 8 6 , 5 8 8 ( T e x . A p p . 1 9 8 4 ) . p r o p e r t i e s , a n d t h a t p e t i t i o n e r u s e d t h e p r o c e e d s f r o m t h e H o e f g e n A v e n u e s a l e t o b u y p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . U n d e r T e x a s l a w , a p a r t n e r s h i p i s " a n a s s o c i a t i o n o f t w o o r m o r e p e r s o n s t o c a r r y o n a s c o - o w n e r s a b u s i n e s s f o r p r o f i t . " T e x . R e v . C i v . S t a t . A n n . a r t . 6 1 3 2 b , s e c . 6 ( 1 ) ( W e s t 1 9 9 0 ) . 6 F o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s , g e n e r a l l y , a p a r t n e r s h i p e x i s t s w h e n p e r s o n s c o m b i n e t h e i r m o n e y , g o o d s , l a b o r , o r s k i l l t o c a r r y o n a t r a d e , p r o f e s s i o n , o r b u s i n e s s a n d t h e r e i s a c o m m u n i t y o f i n t e r e s t i n t h e p r o f i t s o r l o s s e s . S e e C o m m i s s i o n e r v . C u l b e r t s o n , 3 3 7 U . S . 7 3 3 , 7 4 2 ( 1 9 4 9 ) ; s e e a l s o s e c . 7 7 0 1 ( a ) ( 2 ) . U n d e r T e x a s l a w , a j o i n t v e n t u r e i s i n t h e n a t u r e o f a p a r t n e r s h i p , b u t i t i s u s u a l l y l i m i t e d t o o n e p a r t i c u l a r e n t e r p r i s e . S e e S t a t e v . H o u s t o n L i g h t i n g & P o w e r C o . , 6 0 9 S . W . 2 d 2 6 3 , 2 6 7 ( T e x . C i v . A p p . 1 9 8 0 ) . a . T h e B a b c o c k R o a d P r o p e r t y P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y a c q u i r e d t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y a s c o t e n a n t s . T h e y c o n t e n d t h e f a c t t h a t t h e y l a b e l e d T G R I a s a p a r t n e r s h i p d o e s n o t c o n t r o l . S e e , e . g . , C o a s t a l P l a i n s D e v . C o . v . M i c r e a , I n c . , 5 7 2 S . W . 2 d 2 8 5 , 2 8 8 ( T e x . 1 9 7 8 ) ; V a l e r o E n e r g y C o r p . v . T e c o P i p e l i n e C o . , 2 S . W . 3 d 5 7 6 , 5 8 6 ( T e x . A p p . 1 9 9 9 ) ; B e n F i t z g e r a l d R e a l t y C o . v . M u l l e r , 8 4 6 S . W . 2 d 1 1 0 , 1 2 1 - 1 2 2 ( T e x . A p p . 1 9 9 3 ) . T h e y p o i n t o u t t h a t c o o w n e r s h i p o f - 1 6 - p r o p e r t y i s n o t n e c e s s a r i l y a p a r t n e r s h i p . S e e D e m i r j i a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 1 6 9 1 , 1 6 9 7 ( 1 9 7 0 ) , a f f d . p e r c u r i a m 4 5 7 F . 2 d 1 ( 3 d C i r . 1 9 7 2 ) . W e d i s a g r e e t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a c q u i r e d t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y a s c o t e n a n t s . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t f o r m e d T G R I a f t e r t h e y b o u g h t t h e p r o p e r t y t o h e l p m a n a g e i t . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t f o r m e d T G R I o n D e c e m b e r 3 , 1 9 9 1 , a c c o r d i n g t o t h e t e r m s o f t h e w r i t t e n a g r e e m e n t w h i c h t h e y s i g n e d t h e f o l l o w i n g d a y . U n d e r T e x a s l a w , a p a r t n e r s h i p c a n e x i s t w i t h o u t a w r i t t e n a g r e e m e n t . S e e V a l e r o E n e r g y C o r p . v . T e c o P i p e l i n e C o . , s u p r a a t 5 8 4 - 5 8 5 ; S h i n d l e r v . M a r r & A s s o c i a t e s , 6 9 5 S . W . 2 d 6 9 9 , 7 0 3 ( T e x . A p p . 1 9 8 5 ) ; C a v a z o s v . C a v a z o s , 3 3 9 S . W . 2 d 2 2 4 , 2 2 6 ( T e x . C i v . A p p . 1 9 6 0 ) . T h e w r i t t e n a g r e e m e n t t h a t t h e y s i g n e d o n D e c e m b e r 4 , 1 9 9 1 , s t a t e d t h a t t h e i r " J o i n t V e n t u r e I " b e g a n o n D e c e m b e r 3 , 1 9 9 1 . I n t h e w r i t t e n p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a g r e e d ( 1 ) t o c o n t r i b u t e e q u a l s u m s t o o w n e q u a l i n t e r e s t s i n T G R I ; ( 2 ) t o s h a r e e q u a l l y i n p r o f i t s , a n d b e a r e q u a l r e s p o n s i b i l i t y f o r l o s s e s i n T G R I ; ( 3 ) t h a t T G R I w o u l d o w n t h e r e a l p r o p e r t y ; ( 4 ) t o w a i v e t h e i r r i g h t s t o r e q u i r e p a r t i t i o n o f p a r t n e r s h i p p r o p e r t y ; ( 5 ) t o s h a r e e q u a l l y m a n a g e m e n t a n d c o n t r o l o v e r T G R I ; a n d ( 6 ) t o r e s t r i c t t r a n s f e r r i n g t h e i r i n t e r e s t s i n T G R I . T h e y s p e c i f i e d a p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s . T h e y a c q u i r e d t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y i n t h e n a m e o f T G R I , t h e n s o l d i t f o r a - 1 7 - p r o f i t a n d d i v i d e d t h e n e t p r o c e e d s e q u a l l y . T h u s , p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t f o r m e d T G R I a s a p a r t n e r s h i p t o h o l d r e a l p r o p e r t y f o r p r o f i t . R e a l p r o p e r t y a c q u i r e d i n t h e n a m e o f t h e p a r t n e r s h i p i s p a r t n e r s h i p p r o p e r t y . S e e T e x . R e v . C i v . S t a t . A n n . a r t . 6 1 3 2 b , s e c . 2 . 0 5 ( a ) ( 1 ) ( W e s t 1 9 9 9 ) . A c o p y o f t h e d e e d f o r t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y i s n o t i n t h e r e c o r d . H o w e v e r , i t a p p e a r s f r o m t h e s e t t l e m e n t d o c u m e n t s t h a t T G R I b o u g h t t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y o n D e c e m b e r 5 , 1 9 9 1 , i n T G R I ' s n a m e . P e t i t i o n e r s d o n o t d i s p u t e t h i s f a c t . A C i t y o f S a n A n t o n i o s t a t e m e n t o f p r o p e r t y t a x e s f o r 1 9 9 2 s t a t e s t h a t T G R I w a s t h e o w n e r o f r e c o r d o f t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y . T h e d o c u m e n t s e v i d e n c i n g t h e s a l e o f t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y n a m e T G R I a s t h e s e l l e r . T h u s , T G R I , a n d n o t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t , a c q u i r e d a n d h e l d t i t l e t o t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y . S e e T e x . R e v . C i v . S t a t . A n n . a r t . 6 1 3 2 b , s e c . 2 . 0 5 ( a ) ( 1 ) ( W e s t 1 9 9 9 ) . W e c o n c l u d e t h a t t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y d o e s n o t q u a l i f y a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y f o r t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . b . T h e W a r f i e l d D r i v e P r o p e r t y P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y a c q u i r e d t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a s c o t e n a n t s . P e t i t i o n e r s p o i n t o u t t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t t e s t i f i e d t h a t t h e y d i d n o t i n t e n d t o f o r m a p a r t n e r s h i p . T h e o b j e c t i v e f a c t s s h o w o t h e r w i s e . - 1 8 - P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a g r e e d t o f o r m T G R I I o n M a y 1 4 , 1 9 9 3 . T h e y s i g n e d t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t o n M a y 1 7 , 1 9 9 3 , w h i c h m e m o r i a l i z e d t h e i r M a y 1 4 , 1 9 9 3 , a g r e e m e n t . T h e t e r m s o f t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t a r e e s s e n t i a l l y t h e s a m e a s t h o s e i n t h e B a b c o c k R o a d p r o p e r t y a g r e e m e n t , e x c e p t f o r t h e p u r p o s e f o r a c q u i r i n g t h e r e a l p r o p e r t y . E x h i b i t s A a n d B t o t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t s t a t e t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t f o r m e d T G R I I t o a c q u i r e t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y . T h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y a g r e e m e n t s t a t e d t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t i n t e n d e d t o c o l l e c t r e n t a l i n c o m e f r o m t h a t p r o p e r t y f o r m a n y y e a r s a n d t o h o l d i t t o a p p r e c i a t e i n v a l u e . T G R I I b o u g h t a n d h e l d t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y t o c a r r y o n a b u s i n e s s . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t a d o p t e d t h e T G R n a m e , a c q u i r e d t h e p r o p e r t y u n d e r t h a t n a m e , a n d h e l d o u t T G R I I a s a p a r t n e r s h i p . P e t i t i o n e r s r e p o r t e d a c t i v e p a r t n e r s h i p i n c o m e a n d l o s s f r o m T G R I I f o r 1 9 9 3 , 1 9 9 4 , 1 9 9 6 , a n d 1 9 9 7 . P e t i t i o n e r a n d B u r n e t t i n t e n d e d t o a n d d i d o p e r a t e a r e a l e s t a t e r e n t a l b u s i n e s s t o g e t h e r . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t T G R I I d i d n o t b u y t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y b e c a u s e p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t s i g n e d t h e j o i n t v e n t u r e a g r e e m e n t a f t e r t h e y b o u g h t t h e p r o p e r t y . W e d i s a g r e e . T h e w r i t t e n a g r e e m e n t t h a t p e t i t i o n e r s i g n e d o n M a y 1 7 , 1 9 9 3 , s t a t e s t h a t B u r n e t t a n d p e t i t i o n e r a g r e e d o n M a y 1 4 , 1 9 9 3 , t o e s t a b l i s h T G R I I t o b u y a n d h o l d r e n t a l r e a l p r o p e r t y f o r 3 t o 5 - 1 9 - y e a r s . T h e r e c o r d d o e s n o t s h o w w h e t h e r p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t s i g n e d t h e a g r e e m e n t o r b o u g h t t h e p r o p e r t y f i r s t . H o w e v e r , b o t h o f t h o s e e v e n t s o c c u r r e d o n M a y 1 7 , 1 9 9 3 , a f t e r t h e y a g r e e d t o f o r m t h e p a r t n e r s h i p . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t t o o k t i t l e t o t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y i n t h e i r i n d i v i d u a l n a m e s . A c o p y o f t h e d e e d i s n o t i n t h e r e c o r d , a n d i t i s n o t c l e a r h o w t i t l e t o t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y i s r e c o r d e d . T h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s h o w s " G a r y B u r n e t t a n d T o m S a n d o v a l d b a T G R a n d P a r t n e r s h i p " a s b o r r o w e r s . H o w e v e r , e v e n i f w e a s s u m e t h a t t i t l e t o t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y i s r e c o r d e d i n p e t i t i o n e r ' s a n d B u r n e t t ' s n a m e s , w e b e l i e v e t h a t t h e y w e r e T G R I I ' s a g e n t s w h e n t h e y b o u g h t t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y . T h e p r o p e r t y a g r e e m e n t p r o v i d e s f o r b u y i n g a n d r e n t i n g o u t o n e p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y f o r 3 t o 5 y e a r s a n d t h a t t h e p r o p e r t y o f T G R I I m a y b e h e l d i n t h e n a m e o f p e t i t i o n e r o r B u r n e t t . U n d e r T e x a s l a w , t i t l e t o p a r t n e r s h i p p r o p e r t y m a y b e h e l d i n t h e n a m e o f t h e p a r t n e r s h i p o r i n t h e n a m e o f o n e o r m o r e o f t h e p a r t n e r s . S e e T e x . R e v . C i v . S t a t . A n n . a r t . 6 1 3 2 b , s e c . 1 0 ( W e s t 1 9 9 0 ) . P a r t n e r s h i p p r o p e r t y , n o n e t h e l e s s , b e l o n g s t o t h e p a r t n e r s h i p a n d n o t t o t h e i n d i v i d u a l p a r t n e r s . S e e L i t t l e t o n v . L i t t l e t o n , 3 4 1 S . W . 2 d 4 8 4 , 4 8 8 ( T e x . C i v . A p p . 1 9 6 0 ) ; I n r e C o o p e r , 1 2 8 B a n k r . 6 3 2 , 6 3 6 ( B a n k r . E . D . T e x . 1 9 9 1 ) . - 2 0 - P e t i t i o n e r s p o i n t o u t t h a t p e t i t i o n e r f i l e d a c e r t i f i c a t e o f a s s u m e d n a m e f o r " T G R " w i t h o u t i n c l u d i n g B u r n e t t ' s n a m e a n d c o n t e n d t h a t t h i s s h o w s t h a t B u r n e t t a n d p e t i t i o n e r w e r e n o t p a r t n e r s i n T G R I I . W e d i s a g r e e . T h i s f a c t i s n o t e n o u g h t o c o n v i n c e u s t h a t p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t d i d n o t u s e c o n d e m n a t i o n p r o c e e d s t o p a y f o r a n i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p k n o w n a s T G R I I w h i c h i n t u r n b o u g h t a n d o w n e d t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y . A l s o , t h e a s s u m e d n a m e c e r t i f i c a t e d o e s n o t a f f e c t T G R I I b e c a u s e p e t i t i o n e r a n d B u r n e t t c r e a t e d t h e T G R I I p a r t n e r s h i p a f t e r p e t i t i o n e r f i l e d t h e a s s u m e d n a m e c e r t i f i c a t e . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s a c q u i r e d a n i n t e r e s t i n T G R I I a n d t h a t t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y w a s a n a s s e t o f T G R I I , n o t a n a s s e t o w n e d a s t e n a n t s i n c o m m o n b y t h e j o i n t v e n t u r e r s . T h u s , t h e W a r f i e l d D r i v e p r o p e r t y d o e s n o t q u a l i f y a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y f o r t h e H o e f g e n A v e n u e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . D . W h e t h e r t h e P l a c e d - I n - S e r v i c e D a t e f o r a V e h i c l e I s t h e D a t e A c q u i r e d o r t h e D a t e U s e d i n B u s i n e s s T h e p a r t i e s d i s a g r e e a b o u t w h e n p e t i t i o n e r p l a c e d f i v e v e h i c l e s i n s e r v i c e f o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e p l a c e d - i n - s e r v i c e d a t e f o r e a c h v e h i c l e i s t h e d a t e p e t i t i o n e r b e g a n u s i n g t h e v e h i c l e i n h i s b u s i n e s s . W e d i s a g r e e . G e n e r a l l y , a n a s s e t i s p l a c e d i n s e r v i c e f o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s w h e n i t i s a c q u i r e d a n d a v a i l a b l e f o r u s e i n b u s i n e s s e v e n i f i t i s n o t a c t u a l l y u s e d i n t h e b u s i n e s s . S e e S e a r s O i l - 2 1 - C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 5 9 F . 2 d 1 9 1 , 1 9 8 ( 2 d C i r . 1 9 6 6 ) , a f f g . i n p a r t , r e v g . i n p a r t , a n d r e m a n d i n g T . C . M e m o . 1 9 6 5 - 3 9 ; P . D o u g h e r t y C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 9 F . 2 d 2 6 9 ( 4 t h C i r . 1 9 4 6 ) , a f f g . 5 T . C . 7 9 1 ( 1 9 4 5 ) . A l l f i v e v e h i c l e s w e r e a v a i l a b l e f o r u s e i n p e t i t i o n e r ' s b u s i n e s s w h e n h e b o u g h t t h e m . P e t i t i o n e r p l a c e d e a c h v e h i c l e i n s e r v i c e f o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s w h e n h e b o u g h t i t . E . W h e t h e r P e t i t i o n e r s M a y D e d u c t M o r e D e p r e c i a t i o n f o r B u s i n e s s P r o p e r t y T h a n R e s p o n d e n t A l l o w e d P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y m a y d e p r e c i a t e s h o p a n d o f f i c e e q u i p m e n t i n a m o u n t s g r e a t e r t h a n t h e y c l a i m e d o n t h e i r r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e a n d g r e a t e r t h a n r e s p o n d e n t a l l o w e d . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t r e s p o n d e n t d i d n o t a l l o w t h e m t o d e p r e c i a t e c e r t a i n s h o p a n d o f f i c e e q u i p m e n t t h a t h a d u s e f u l l i v e s a n d c o s t b a s e s w h i c h h a d n o t b e e n f u l l y r e c o v e r e d a s o f t h e b e g i n n i n g o f 1 9 8 5 . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r s d i d n o t i d e n t i f y t h e e q u i p m e n t t o w h i c h t h e i r c o n t e n t i o n a p p l i e s o r s h o w t h a t r e s p o n d e n t h a d n o t a l r e a d y a l l o w e d a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n f o r t h a t e q u i p m e n t . F . W h e t h e r P e t i t i o n e r s M a y D e d u c t N e t O p e r a t i n g L o s s C a r r y f o r w a r d s a n d C a r r y b a c k s a n d U s e I n v e s t m e n t T a x C r e d i t C a r r y f o r w a r d s P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h e y m a y d e d u c t n e t o p e r a t i n g l o s s ( N O L ) c a r r y f o r w a r d s a n d c a r r y b a c k s a n d u s e i n v e s t m e n t t a x c r e d i t c a r r y f o r w a r d s . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r s m u s t p r o v e t h e a m o u n t o f t h e N O L c a r r y f o r w a r d o r c a r r y b a c k d e d u c t i o n s c l a i m e d a n d t h a t - 2 2 - t h e i r g r o s s i n c o m e i n o t h e r y e a r s d i d n o t o f f s e t t h o s e l o s s e s . S e e J o n e s v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 T . C . 1 1 0 0 , 1 1 0 4 ( 1 9 5 6 ) , r e v d . a n d r e m a n d e d o n o t h e r g r o u n d s 2 5 9 F . 2 d 3 0 0 ( 5 t h C i r . 1 9 5 8 ) . D a n M i t c h e l l , p e t i t i o n e r s ' r e t u r n p r e p a r e r , t e s t i f i e d t h a t p e t i t i o n e r s ' t a x r e t u r n s s h o w t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o N O L c a r r y f o r w a r d s a n d c a r r y b a c k s a n d i n v e s t m e n t t a x c r e d i t c a r r y f o r w a r d s . T a x r e t u r n s a l o n e d o n o t e s t a b l i s h t h a t a t a x p a y e r i s e n t i t l e d t o N O L c a r r y f o r w a r d s o r c a r r y b a c k s o r i n v e s t m e n t t a x c r e d i t c a r r y f o r w a r d s . S e e W i l k i n s o n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 6 3 3 , 6 3 9 ( 1 9 7 9 ) ; R o b e r t s v . C o m m i s s i o n e r , 6 2 T . C . 8 3 4 , 8 3 7 , 8 3 9 ( 1 9 7 4 ) . P e t i t i o n e r s o f f e r e d n o o t h e r e v i d e n c e a b o u t t h e i r N O L c a r r y f o r w a r d s o r c a r r y b a c k s o r i n v e s t m e n t t a x c r e d i t c a r r y f o r w a r d s . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s m a y n o t c l a i m N O L c a r r y f o r w a r d o r c a r r y b a c k d e d u c t i o n s o r i n v e s t m e n t t a x c r e d i t s c a r r i e d f o r w a r d t o t h e y e a r s i n i s s u e . G . W h e t h e r P e t i t i o n e r s A r e L i a b l e f o r t h e A d d i t i o n t o T a x f o r L a t e F i l i n g P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y a r e n o t l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) f o r t h e i r f a i l u r e t o f i l e t i m e l y t h e i r i n c o m e t a x r e t u r n s f o r e a c h y e a r i n i s s u e b e c a u s e : ( 1 ) T h e y c o r r e c t l y r e p o r t e d t h a t t h e r e w a s n o t a x d u e f o r t h e y e a r s i n i s s u e , ( 2 ) t h e y h a d r e a s o n a b l e c a u s e t o f i l e t h e i r r e t u r n s l a t e b e c a u s e p e t i t i o n e r h a d p r o b l e m s k e e p i n g o f f i c e s t a f f w h o c o u l d p r o v i d e t h e n e c e s s a r y i n f o r m a t i o n t o h e l p p r e p a r e - 2 3 - t h e r e t u r n s a n d i t t o o k h i m a d d i t i o n a l t i m e t o r e p l a c e h i s r e t u r n p r e p a r e r , a n d ( 3 ) t h e y s h o w e d t h e i r g o o d f a i t h b y f i l i n g t i m e l y e x t e n s i o n r e q u e s t s a n d b y p a y i n g c a s h d e p o s i t s w i t h t h o s e r e q u e s t s . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e a t a x r e t u r n u n l e s s t h e y s h o w t h a t t h e i r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t . S e e s e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) ; U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 , 2 4 5 ( 1 9 8 5 ) . P e t i t i o n e r s h a d e x t e n s i o n s o f t i m e t o f i l e t h e i r r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e , b u t t h e y f i l e d t h e m l o n g a f t e r t h e e x t e n d e d t i m e h a d p a s s e d . M a k i n g c a s h d e p o s i t s d o e s n o t s u b s t i t u t e f o r t i m e l y f i l i n g a r e t u r n . P e t i t i o n e r s d i d n o t s h o w t h a t t h e y h a d r e a s o n a b l e c a u s e t o f i l e t h e i r r e t u r n s l a t e o r t h a t t h e y e x e r c i s e d g o o d f a i t h i n f i l i n g t h e i r r e t u r n s . T h u s , p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n s t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e i r t a x r e t u r n s f o r e a c h y e a r i n i s s u e . H . W h e t h e r P e t i t i o n e r s A r e L i a b l e f o r t h e A d d i t i o n t o T a x o r P e n a l t y f o r S u b s t a n t i a l U n d e r s t a t e m e n t P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y a r e n o t l i a b l e f o r a d d i t i o n s t o t a x f o r s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 6 1 ( a ) f o r 1 9 8 5 a n d 1 9 8 7 a n d a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s f o r s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( b ) ( 2 ) a n d ( d ) f o r 1 9 8 9 a n d 1 9 9 0 b e c a u s e t h e y h a d r e a s o n a b l e c a u s e f o r t h e u n d e r s t a t e m e n t s a n d t h e y a c t e d i n g o o d f a i t h . T h e y r e l y o n t h e i r - 2 4 - r e a s o n s f o r f a i l i n g t o f i l e t i m e l y , w h i c h w e h a v e f o u n d t o b e u n c o n v i n c i n g . P e t i t i o n e r s d o n o t c o n t e n d t h a t t h e y h a d s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r t h e u n d e r s t a t e m e n t s o r t h a t t h e i r t a x r e t u r n s d i s c l o s e d e n o u g h f a c t s t o e n a b l e r e s p o n d e n t t o i d e n t i f y t h e p o t e n t i a l c o n t r o v e r s y . S e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ; S c h i r m e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 2 7 7 , 2 8 5 - 2 8 6 ( 1 9 8 7 ) . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n s t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 6 1 ( a ) f o r 1 9 8 5 a n d 1 9 8 7 a n d t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( b ) ( 2 ) a n d ( d ) f o r 1 9 8 9 a n d 1 9 9 0 i f t h e c a l c u l a t i o n s u n d e r R u l e 1 5 5 s h o w t h a t t h e u n d e r s t a t e m e n t s a r e s u b s t a n t i a l f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 6 6 6 1 ( a ) o r s e c t i o n 6 6 6 2 ( d ) ( 1 ) . T o r e f l e c t c o n c e s s i o n s a n d t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .