TAX COURT OPINION

Case: Joel & Paula Friedland
Docket Number: 14267-99
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 09/10/2001
Pages: 12

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e t a x a b l e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 3 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J O E L A N D P A U L A F R I E D L A N D , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 4 2 6 7 - 9 9 . F i l e d S e p t e m b e r 1 0 , 2 0 0 1 . S a m u e l C . U l l m a n a n d A l e x R u b i o , f o r p e t i t i o n e r s . S e r g i o G a r c i a - P a g e s a n d A n d r e w M . T i k t i n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 1 6 5 , 9 1 9 i n a n d a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y o f $ 3 3 , 1 8 4 p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) 1 o n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 2 F e d e r a l i n c o m e t a x . T h e p r i m a r y i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s h a d a g a i n i n - 2 - 1 9 9 2 o n J o e l F r i e d l a n d ' s ( M r . F r i e d l a n d ) t r a n s f e r o f 6 , 8 4 2 s h a r e s o f U n i t e d B a n k s h a r e s , I n c . , s t o c k p l e d g e d t o U n i t e d N a t i o n a l B a n k i n 1 9 9 1 . I f w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s d i d h a v e a g a i n , t h e n w e m u s t d e c i d e w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n e q u a l t o t h e a m o u n t r e a l i z e d o n t h i s t r a n s f e r . I f t h e C o u r t h o l d s f o r r e s p o n d e n t o n b o t h i s s u e s , t h e n w e m u s t a d d r e s s p e t i t i o n e r s ' l i a b i l i t y f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s a r e h u s b a n d a n d w i f e . A t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e p e t i t i o n , p e t i t i o n e r s r e s i d e d i n B a l H a r b o u r , F l o r i d a . P e t i t i o n e r s f i l e d a j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n f o r 1 9 9 2 u s i n g t h e c a s h m e t h o d o f a c c o u n t i n g . A . M r . F r i e d l a n d ' s A s s o c i a t i o n W i t h U n i t e d N a t i o n a l B a n k a n d U n i t e d B a n k s h a r e s , I n c . S t a r t i n g i n 1 9 6 3 , M r . F r i e d l a n d w a s a s h a r e h o l d e r a n d d i r e c t o r o f F i r s t N a t i o n a l B a n k o f H i a l e a h ( F N B H ) t o g e t h e r w i t h G e r a l d K a t c h e r ( K a t c h e r ) a n d H o w a r d S c h a r l i n ( S c h a r l i n ) . I n 1 9 7 7 , s h o r t l y a f t e r F N B H w a s s o l d t o a n o u t s i d e g r o u p , K a t c h e r a n d S c h a r l i n p u r c h a s e d t h e s t o c k o f a n a t i o n a l l y c h a r t e r e d b a n k t h a t l a t e r b e c a m e U n i t e d N a t i o n a l B a n k ( U N B ) . K a t c h e r a n d S c h a r l i n a s k e d M r . F r i e d l a n d t o j o i n t h e m a s a s h a r e h o l d e r a n d d i r e c t o r o f U N B , a n d h e d i d . I n S e p t e m b e r 1 9 8 1 , t h e s h a r e h o l d e r s o f U N B t r a n s f e r r e d t h e i r s h a r e s t o U n i t e d B a n k s h a r e s , I n c . ( U B I ) , - 3 - i n e x c h a n g e f o r a l l t h e s t o c k o f U B I . D u r i n g 1 9 9 2 , U N B s t i l l w a s a w h o l l y o w n e d s u b s i d i a r y o f U B I . S c h a r l i n a n d K a t c h e r w e r e U B I ' s p r i n c i p a l s h a r e h o l d e r s - - e a c h o w n e d a p p r o x i m a t e l y 3 5 p e r c e n t o f t h e t o t a l i s s u e d a n d o u t s t a n d i n g s h a r e s o f U B I s t o c k . F r o m t h e c r e a t i o n o f U B I u n t i l J a n u a r y 1 9 9 1 , M r . F r i e d l a n d o w n e d a p p r o x i m a t e l y 3 p e r c e n t o f t h e i s s u e d a n d o u t s t a n d i n g s h a r e s o f U B I s t o c k . F r o m 1 9 8 5 t h r o u g h 1 9 9 2 , M r . F r i e d l a n d s a t o n t h e b o a r d o f d i r e c t o r s o f U N B a n d U B I a l o n g w i t h K a t c h e r , S c h a r l i n , a n d o t h e r i n d i v i d u a l s . B . U N B ' s L o a n s t o M a r k F r i e d l a n d ' s C o r p o r a t i o n s C e n t r u m C o r p o r a t i o n ( C C ) w a s a F l o r i d a c o r p o r a t i o n o r g a n i z e d i n 1 9 8 4 t o d e v e l o p r e t a i l s h o p p i n g c e n t e r s . P e t i t i o n e r s ' a d u l t s o n , M a r k F r i e d l a n d ( M a r k ) , w a s t h e m a j o r i t y s h a r e h o l d e r - - o w n i n g 5 0 p e r c e n t o f t h e o u t s t a n d i n g s t o c k - - a n d p r e s i d e n t o f C C . D u r i n g t h e m i d - 1 9 8 0 ' s , M a r k w a s a s u c c e s s f u l r e a l e s t a t e d e v e l o p e r , h a v i n g d e v e l o p e d a n u m b e r o f s h o p p i n g c e n t e r s f o r P u b l i x , a l a r g e g r o c e r y s t o r e c h a i n . C C f o r m e d s e p a r a t e w h o l l y o w n e d s u b s i d i a r i e s f o r e a c h s h o p p i n g c e n t e r i t d e v e l o p e d . C C o r g a n i z e d C e n t r u m H i l l s b o r o C o r p o r a t i o n ( C H C ) t o t a k e o w n e r s h i p o f r e a l e s t a t e l o c a t e d a t t h e i n t e r s e c t i o n o f H i l l s b o r o B o u l e v a r d a n d L y o n s R o a d i n B r o w a r d C o u n t y , F l o r i d a ( t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y ) . M a r k w a s t h e p r e s i d e n t o f C H C . P e t i t i o n e r s w e r e n o t o f f i c e r s , d i r e c t o r s , s h a r e h o l d e r s , o r e m p l o y e e s o f C C o r C H C . A s e v i d e n c e d b y a p r o m i s s o r y n o t e d a t e d A p r i l 1 9 , 1 9 8 5 , C C - 4 - b o r r o w e d $ 7 5 0 , 0 0 0 f r o m U N B ( t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n ) . A s e v i d e n c e d b y a p r o m i s s o r y n o t e d a t e d J u n e 1 , 1 9 8 7 , C H C b o r r o w e d $ 2 . 6 m i l l i o n f r o m U N B ( t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n ) . C H C u s e d t h e p r o c e e d s o f t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n t o a c q u i r e t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y . T o s e c u r e i t s o b l i g a t i o n s u n d e r t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n , C H C c o n v e y e d t o U N B a p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e o n t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y . A s a r e s u l t o f a c r o s s - d e f a u l t a g r e e m e n t , t h e m o r t g a g e a l s o s e c u r e d t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n . M a r k , i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y , e x e c u t e d a p e r s o n a l g u a r a n t y w i t h r e s p e c t t o t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n a n d t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n ( t o g e t h e r , t h e C e n t r u m l o a n s ) . A l t h o u g h M r . F r i e d l a n d w a s a m e m b e r o f U N B ' s b o a r d o f d i r e c t o r s w h e n U N B m a d e t h e C e n t r u m l o a n s , h e d i d n o t p a r t i c i p a t e i n t h e d e c i s i o n - m a k i n g p r o c e s s w i t h r e s p e c t t o t h e C e n t r u m l o a n s . C H C ' s a p p l i c a t i o n f o r t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n d i d n o t s a t i s f y t h e c r i t e r i a n e c e s s a r y f o r t h e l o a n t o b e e x t e n d e d . A f t e r t h i s w a s b r o u g h t t o S c h a r l i n ' s a t t e n t i o n , h e c a l l e d M r . F r i e d l a n d t o d i s c u s s t h e s i t u a t i o n . T h e e x a c t d e t a i l s o f t h i s c o n v e r s a t i o n a r e u n c l e a r ; h o w e v e r , M r . F r i e d l a n d t o l d S c h a r l i n t h a t U N B w o u l d n o t l o s e m o n e y i f i t w e n t f o r w a r d w i t h t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n . M r . F r i e d l a n d f e l t c o m f o r t a b l e s t a t i n g t h i s b e c a u s e M a r k h a d b e e n s u c c e s s f u l i n t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s a n d t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y w a s a g o o d d e v e l o p m e n t s i t e . S c h a r l i n i n f o r m e d K a t c h e r o f h i s c o n v e r s a t i o n w i t h M r . F r i e d l a n d , a n d t h e r e a f t e r U N B a p p r o v e d t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n . - 5 - 2 U l t i m a t e l y , i n F e b r u a r y 1 9 9 5 , M a r k c o m m e n c e d a b a n k r u p t c y p r o c e e d i n g . 3 M r . P o d h u r s t a l s o w a s a m e m b e r o f U N B ' s b o a r d o f d i r e c t o r s . I n F e b r u a r y 1 9 8 9 , S c h a r l i n , K a t c h e r , a n d M r . F r i e d l a n d m e t f o r l u n c h . T h e t h r e e s p o k e a b o u t r e f i n a n c i n g M a r k w a s s e e k i n g f r o m C h a s e M a n h a t t a n B a n k . D u r i n g t h e l u n c h , M r . F r i e d l a n d r e i t e r a t e d t h a t U N B w o u l d " n o t g e t h u r t " o n t h e C e n t r u m l o a n s . D u r i n g 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 , C C a n d C H C c o n s i s t e n t l y w e r e u n a b l e t o s e r v i c e t h e C e n t r u m l o a n s . B y l a t e 1 9 9 0 , t h e C e n t r u m l o a n s w e r e n o n p e r f o r m i n g . A t t h i s t i m e , C C a n d i t s s u b s i d i a r i e s w e r e e x p e r i e n c i n g s i g n i f i c a n t f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s . I n a d d i t i o n t o t h e a m o u n t s o w e d t o U N B , C C o w e d o t h e r c r e d i t o r s i n e x c e s s o f $ 6 0 m i l l i o n - - t h e m a j o r i t y o f w h i c h M a r k h a d g u a r a n t e e d . T h e s e l o a n s w e r e i n d e f a u l t , a n d , i n m a n y c a s e s , t h e p r o p e r t i e s s e c u r i n g t h e l o a n s w e r e d e e d e d b a c k t o t h e c r e d i t o r s i n l i e u o f f o r e c l o s u r e . A t t h i s t i m e , M a r k ' s p e r s o n a l g u a r a n t y w a s w o r t h l e s s . 2 A r o u n d t h i s t i m e , S c h a r l i n p l a c e d a c a l l t o M r . F r i e d l a n d t o i n f o r m h i m t h a t t h e C e n t r u m l o a n s " w e r e i n t r o u b l e " . S c h a r l i n r e m i n d e d M r . F r i e d l a n d t h a t h e h a d s t a t e d t h a t U N B w o u l d n o t l o s e a n y m o n e y o n t h e C e n t r u m l o a n s a n d a s k e d M r . F r i e d l a n d t o " t a k e c a r e o f i t " . A t t h i s t i m e , M r . F r i e d l a n d s o u g h t a d v i c e f r o m h i s a t t o r n e y , A a r o n P o d h u r s t , 3 r e g a r d i n g w h e t h e r h i s s t a t e m e n t s c r e a t e d a n y l e g a l o b l i g a t i o n t o U N B o n t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n . M r . P o d h u r s t a d v i s e d M r . F r i e d l a n d t h a t t h e y d i d n o t . - 6 - 4 M r . F r i e d l a n d r e t a i n e d t h e r i g h t t o s u b s t i t u t e c a s h i n t h e a m o u n t o f t h e b o o k v a l u e o f t h e p l e d g e d s t o c k a s c o l l a t e r a l u n d e r t h e 1 9 9 1 a g r e e m e n t . 5 O n J a n . 1 5 , 1 9 9 1 , U N B r e c o r d e d o n i t s b o o k s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 5 , 5 1 8 s h a r e s o f U B I s t o c k M r . F r i e d l a n d c o n v e y e d t o i t p u r s u a n t t o t h e 1 9 9 1 a g r e e m e n t a s $ 4 6 8 , 7 5 0 . O n F e b . 1 , 1 9 9 1 , U B I r e d e e m e d t h o s e s h a r e s f r o m U N B f o r t h a t a m o u n t . U N B r e l e a s e d C C a n d M a r k f r o m l i a b i l i t y u n d e r t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n a n d c h a r g e d o f f $ 2 8 0 , 1 5 4 - - t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e $ 7 4 8 , 9 0 4 ( c o n t i n u e d . . . ) C . M r . F r i e d l a n d ' s T r a n s f e r s o f U B I S t o c k t o U N B 1 . 1 9 9 1 A g r e e m e n t M r . F r i e d l a n d e x e c u t e d a n a g r e e m e n t ( t h e 1 9 9 1 a g r e e m e n t ) U N B p r e s e n t e d t o h i m d a t e d J a n u a r y 3 , 1 9 9 1 , i n w h i c h M r . F r i e d l a n d t r a n s f e r r e d 5 , 5 1 8 s h a r e s o f h i s U B I s t o c k t o U N B . M r . F r i e d l a n d a l s o p l e d g e d a n d g r a n t e d a s e c u r i t y i n t e r e s t t o U N B i n h i s r e m a i n i n g 6 , 8 5 7 s h a r e s o f U B I s t o c k ( t h e p l e d g e d s t o c k ) t o s e c u r e , u p o n t h e f o r e c l o s u r e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y b y U N B , a n a m o u n t e q u a l t o o n e - h a l f o f t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t o w e d t o U N B o n t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n a n d t h e a m o u n t r e a l i z e d b y U N B u p o n d i s p o s i t i o n o f t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y ( t h e l o a n d e f i c i e n c y ) . 4 T h e 1 9 9 1 a g r e e m e n t f u r t h e r p r o v i d e d t h a t U N B h a d n o r e c o u r s e a g a i n s t M r . F r i e d l a n d ' s a s s e t s o t h e r t h a n t h e p l e d g e d s t o c k , M r . F r i e d l a n d h a d n o p e r s o n a l o b l i g a t i o n o n t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n , a n d M r . F r i e d l a n d ' s s o l e f u t u r e i n v o l v e m e n t w i t h t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n w a s h i s p l e d g e o f t h e p l e d g e d s t o c k . U N B a c c e p t e d t h e 5 , 5 1 8 s h a r e s o f U B I s t o c k a s f u l l p a y m e n t o f t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n 5 a n d r e l e a s e d M a r k f r o m h i s g u a r a n t y o f t h e $ 2 . 6 - 7 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) t h e n - o u t s t a n d i n g b a l a n c e o n t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n a n d t h e $ 4 6 8 , 7 5 0 r e d e m p t i o n p r o c e e d s . 6 T h e g r a n t e e a c t u a l l y w a s a s u b s i d i a r y o f U N B f o r m e d f o r t h e p u r p o s e o f h o l d i n g r e a l e s t a t e . 7 U N B w a s n o t a b l e t o s e l l t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y u n t i l F e b r u a r y 1 9 9 5 . m i l l i o n l o a n . O n J a n u a r y 1 0 , 1 9 9 1 , i n o r d e r t o p e r f e c t i t s s e c u r i t y i n t e r e s t , U N B t o o k p o s s e s s i o n o f t h e p l e d g e d s t o c k . S h o r t l y a f t e r e x e c u t i o n o f t h e 1 9 9 1 a g r e e m e n t , S c h a r l i n s e n t M a r k a s p e c i a l w a r r a n t y d e e d b y w h i c h C H C w o u l d c o n v e y t o U N B 6 t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y i n l i e u o f U N B ' s i n s t i t u t i n g f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y . O n J a n u a r y 2 2 , 1 9 9 1 , M a r k e x e c u t e d t h e d e e d i n h i s c a p a c i t y a s p r e s i d e n t o f C H C . 2 . 1 9 9 2 A g r e e m e n t U N B h a d d i f f i c u l t y s e l l i n g t h e H i l l s b o r o p r o p e r t y , a n d i t b e c a m e i n c r e a s i n g l y c l e a r t h a t U N B w o u l d s u s t a i n a l o s s o n t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n . 7 A s a r e s u l t , S c h a r l i n a s k e d M r . F r i e d l a n d t o t r a n s f e r o u t r i g h t t o U N B t h e p l e d g e d s t o c k . U N B a n d M r . F r i e d l a n d t h e r e a f t e r e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t d a t e d M a y 1 4 , 1 9 9 2 ( t h e 1 9 9 2 a g r e e m e n t ) . T h e 1 9 9 2 a g r e e m e n t r e q u i r e d M r . F r i e d l a n d t o r e l i n q u i s h a l l r i g h t s , c l a i m s , a n d i n t e r e s t i n 6 , 8 4 2 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k . U N B a g r e e d t o r e l e a s e a n d r e t u r n t o M r . F r i e d l a n d t h e r e m a i n i n g 1 5 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k t h a t r e p r e s e n t e d t h e m i n i m a l i n v e s t m e n t n e c e s s a r y f o r M r . F r i e d l a n d t o - 8 - 8 U N B m a n a g e m e n t c o n s i d e r e d t h i s a m o u n t t o b e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s t o c k . 9 R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t i n c a l c u l a t i n g p e t i t i o n e r s ' g a i n p u r s u a n t t o s e c . 1 0 0 1 ( a ) , t h e y a r e e n t i t l e d t o a $ 5 p e r s h a r e b a s i s i n t h e U B I s t o c k . T h i s c o n c e s s i o n i s r e l e v a n t , h o w e v e r , o n l y i f w e c o n c l u d e t h a t M r . F r i e d l a n d h a d a n a m o u n t r e a l i z e d o n t h e t r a n s f e r o f t h i s s t o c k . r e m a i n a m e m b e r o f U N B ' s b o a r d o f d i r e c t o r s . U N B v a l u e d t h e 6 , 8 4 2 s h a r e s o f U B I s t o c k a t $ 6 9 2 , 4 9 5 . 8 O P I N I O N S e c t i o n 1 0 0 1 ( a ) p r o v i d e s t h a t t h e g a i n f r o m t h e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f p r o p e r t y s h a l l b e t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t r e a l i z e d t h e r e f r o m o v e r t h e t a x p a y e r ' s a d j u s t e d b a s i s i n t h e p r o p e r t y . S e c t i o n 1 0 0 1 ( b ) d e f i n e s t h e a m o u n t r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f p r o p e r t y a s t h e s u m o f a n y m o n e y p l u s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y r e c e i v e d . S e e a l s o s e c . 1 . 1 0 0 1 - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e a m o u n t r e a l i z e d i n c l u d e s t h e a m o u n t o f l i a b i l i t i e s f r o m w h i c h t h e t r a n s f e r o r i s d i s c h a r g e d a s a r e s u l t o f t h e t r a n s a c t i o n . S e e s e c . 1 . 1 0 0 1 - 2 ( a ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t M r . F r i e d l a n d h a d a g a i n o n t h e t r a n s f e r o f t h e 6 , 8 4 2 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k t o U N B . 9 R e s p o n d e n t a r g u e s M r . F r i e d l a n d h a d a n a m o u n t r e a l i z e d e q u a l t o t h e v a l u e o f t h e 6 , 8 4 2 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k h e t r a n s f e r r e d t o U N B i n 1 9 9 2 t o o b t a i n U N B ' s r e l e a s e o f M a r k , p e t i t i o n e r s ' s o n , f r o m h i s g u a r a n t y a n d U N B ' s f o r g i v e n e s s o f t h e C e n t r u m l o a n s . - 9 - A s a p r e l i m i n a r y m a t t e r , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t U N B r e l e a s e d M a r k f r o m h i s g u a r a n t y o f t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n a n d U N B f o r g a v e t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 i n t h e 1 9 9 1 a g r e e m e n t ( w h i c h d i d n o t e f f e c t u a t e t h e t r a n s f e r o f t h e 6 , 8 4 2 U B I s h a r e s ) . W e a g r e e . W e f o u n d a s a f a c t t h a t U N B r e l e a s e d M a r k f r o m h i s g u a r a n t y a n d f o r g a v e t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 l o a n i n 1 9 9 1 i n e x c h a n g e f o r M r . F r i e d l a n d ' s t r a n s f e r o f 5 , 5 1 8 s h a r e s o f U B I s t o c k t o U N B . S e e s u p r a p p . 6 - 7 . T h i s t r a n s f e r f r o m t h e p r i o r y e a r i s n o t i n i s s u e , a n d r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t i n t h i s r e g a r d i s w i t h o u t m e r i t . P e t i t i o n e r s a l s o c o n t e n d t h a t M r . F r i e d l a n d d i d n o t h a v e a n a m o u n t r e a l i z e d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 0 0 1 ( b ) w i t h r e s p e c t t o t h e t r a n s f e r o f t h e 6 , 8 4 2 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e o n l y c o n s i d e r a t i o n u n d e r t h e 1 9 9 2 a g r e e m e n t w a s t h e c a n c e l l a t i o n o f d e b t o w e d t o U N B b y C H C . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t s e c t i o n 1 . 1 0 0 1 - 2 ( a ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s i n a p p l i c a b l e b e c a u s e t h e t e r m " a m o u n t r e a l i z e d " , a l t h o u g h i t i n c l u d e s l i a b i l i t i e s o f t h e t r a n s f e r o r t h a t a r e d i s c h a r g e d a s a r e s u l t o f a s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f p r o p e r t y , d o e s n o t i n c l u d e f o r g i v e n e s s o f i n d e b t e d n e s s o f a p e r s o n o r e n t i t y o t h e r t h a n t h e t r a n s f e r o r . P e t i t i o n e r s c i t e I N I , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 1 1 2 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 1 0 7 F . 3 d 2 7 ( 1 1 t h C i r . 1 9 9 7 ) , i n s u p p o r t o f t h i s a r g u m e n t . I n I N I , I n c . , M r . J o n e s a n d M r . C a t e s w e r e e a c h 5 0 - p e r c e n t - 1 0 - s h a r e h o l d e r s o f a c o r p o r a t i o n ( S p a l d i n g ) t h a t w a s t h e s o l e s h a r e h o l d e r o f a n o t h e r c o r p o r a t i o n ( I N I ) . M r . J o n e s a n d M r . C a t e s h a d d i f f e r e n c e s o f o p i n i o n r e g a r d i n g t h e m a n a g e m e n t a n d o p e r a t i o n o f S p a l d i n g a n d I N I , s o t h e y d e c i d e d t o s e p a r a t e . T h e y a g r e e d t h a t M r . C a t e s w o u l d o w n 1 0 0 p e r c e n t o f S p a l d i n g a n d M r . J o n e s w o u l d o w n 1 0 0 p e r c e n t o f I N I . O n e o f t h e a s s e t s o f S p a l d i n g w a s t h e S p a l d i n g B u i l d i n g . A s p a r t o f t h e b r e a k u p , S p a l d i n g t r a n s f e r r e d t h e S p a l d i n g B u i l d i n g , s u b j e c t t o t h e l i a b i l i t y a s s o c i a t e d w i t h t h e p r o p e r t y , t o I N I . T h e c o n s t r u c t i o n l e n d e r o n t h e S p a l d i n g B u i l d i n g ( L e n d e r ) h e l d a s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e S p a l d i n g B u i l d i n g . L e n d e r a l s o h a d l e n t m o n e y t o a c o m p a n y ( D e v e l o p m e n t ) o w n e d b y M r . J o n e s f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f 1 5 t o w n h o m e s . I N I d e f a u l t e d o n i t s o b l i g a t i o n t o r e p a y t h e l o a n s e c u r e d b y t h e S p a l d i n g B u i l d i n g . I n l i e u o f f o r e c l o s u r e , a n d i n s a t i s f a c t i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n , I N I t r a n s f e r r e d t h e S p a l d i n g B u i l d i n g t o L e n d e r ; h o w e v e r , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e S p a l d i n g B u i l d i n g e x c e e d e d t h e b a l a n c e o u t s t a n d i n g o n t h e c o n s t r u c t i o n l o a n b y $ 1 7 0 , 0 0 0 . A t t h i s t i m e , D e v e l o p m e n t o w e d L e n d e r $ 1 7 0 , 0 0 0 r e l a t e d t o t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e 1 5 t o w n h o m e s ( t h e D e v e l o p m e n t d e b t ) . I n s t e a d o f r e m i t t i n g $ 1 7 0 , 0 0 0 t o I N I , L e n d e r a g r e e d t o d i s c h a r g e D e v e l o p m e n t f r o m t h e D e v e l o p m e n t d e b t . W e h e l d t h a t I N I , t h e t r a n s f e r o r , d i d n o t h a v e t o i n c l u d e t h e d i s c h a r g e d D e v e l o p m e n t d e b t i n i t s a m o u n t r e a l i z e d b e c a u s e - 1 1 - 1 0 T h e C o u r t h a s s t a t e d : W h e r e a d e b t o r i s r e l i e v e d o f h i s o b l i g a t i o n t o r e p a y t h e l o a n , h i s n e t w o r t h i s i n c r e a s e d o v e r w h a t i t w o u l d h a v e b e e n i f t h e o r i g i n a l t r a n s a c t i o n h a d n e v e r o c c u r r e d . T h i s r e a l i n c r e a s e i n w e a l t h m a y b e p r o p e r l y t a x a b l e . H o w e v e r , w h e r e t h e g u a r a n t o r i s r e l i e v e d o f h i s c o n t i n g e n t l i a b i l i t y , e i t h e r b e c a u s e o f p a y m e n t b y t h e d e b t o r t o t h e c r e d i t o r o r b e c a u s e o f a r e l e a s e g i v e n h i m b y t h e c r e d i t o r , n o p r e v i o u s l y u n t a x e d a c c r e t i o n i n a s s e t s t h e r e b y r e s u l t s i n a n i n c r e a s e i n n e t w o r t h . * * * L a n d r e t h v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 T . C . 8 0 3 , 8 1 3 ( 1 9 6 8 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) . I n t h e c a s e a t b a r , p e t i t i o n e r s h a d n o u n t a x e d a c c r e t i o n i n a s s e t s u p o n t h e t r a n s f e r o f t h e 6 , 8 4 2 s h a r e s o f p l e d g e d s t o c k t o U B I . D e v e l o p m e n t , a c o r p o r a t i o n o w n e d b y I N I ' s s h a r e h o l d e r , a n d n o t I N I , w a s i n d e b t e d t o L e n d e r , t h e t r a n s f e r e e . T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e c o m p a r a b l e t o t h e s a l i e n t f a c t s o f I N I , I n c . M r . F r i e d l a n d ' s t r a n s f e r o f 6 , 8 4 2 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k w a s n o t i n s a t i s f a c t i o n o f h i s o w n l i a b i l i t y - - C H C , a c o r p o r a t i o n o w n e d b y p e t i t i o n e r s ' s o n , a n d n o t M r . F r i e d l a n d , w a s i n d e b t e d t o U N B , t h e t r a n s f e r e e . T h e r e f o r e , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t h a v e t o i n c l u d e a n y p a r t o f t h e d i s c h a r g e d d e b t o f C H C ( i . e . , t h e $ 2 . 6 m i l l i o n l o a n ) i n a m o u n t r e a l i z e d . S e e I N I , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e e a l s o L a n d r e t h v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 T . C . 8 0 3 , 8 1 2 - 8 1 3 ( 1 9 6 8 ) ( h o l d i n g t h a t a g u a r a n t o r o f a l o a n d o e s n o t r e c o g n i z e i n c o m e w h e n t h e l e n d e r d i s c h a r g e s t h e d e b t o r f r o m t h e l o a n ) . 1 0 A c c o r d i n g l y , w e d o n o t s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t M r . F r i e d l a n d h a d a n a m o u n t r e a l i z e d o n h i s t r a n s f e r o f t h e - 1 2 - 1 1 T h e r e f o r e , w e n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r t h i s t r a n s f e r o r w h e t h e r t h e y a r e l i a b l e f o r a p e n a l t y p u r s u a n t t o s e c . 6 6 6 2 . 6 , 8 4 2 s h a r e s o f t h e p l e d g e d s t o c k . W i t h o u t a n a m o u n t r e a l i z e d , p e t i t i o n e r s d i d n o t h a v e a g a i n . 1 1 S e e s e c . 1 0 0 1 ( a ) . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r p e t i t i o n e r s .