TAX COURT OPINION

Case: Donald & Doris DeCleene
Docket Number: 24459-97
Judge: Beghe
Opinion Type: reported
Filed: 11/17/2000
Pages: 35

1 1 5 T . C . N o . 3 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T D O N A L D D E C L E E N E A N D D O R I S D E C L E E N E , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 4 4 5 9 - 9 7 . F i l e d N o v e m b e r 1 7 , 2 0 0 0 . P h a d o p e r a t e d h i s b u s i n e s s o n t h e M S t r e e t p r o p e r t y s i n c e 1 9 7 7 . I n 1 9 9 2 , P p u r c h a s e d t h e u n i m p r o v e d L D r i v e p r o p e r t y a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y . I n S e p t e m b e r 1 9 9 3 , P a n d W L C , w h o w i s h e d t o a c q u i r e M S t r e e t , a g r e e d t h a t M S t r e e t a n d u n i m p r o v e d L D r i v e w e r e o f e q u a l v a l u e , $ 1 4 2 , 4 0 0 ; P q u i t c l a i m e d t i t l e t o L D r i v e t o W L C f o r a d e f e r r e d c a s h c o n s i d e r a t i o n o f $ 1 4 2 , 4 0 0 , t o b e p a i d a t a s e c o n d c l o s i n g ; W L C a g r e e d t o b u i l d a b u i l d i n g o n L D r i v e t o P ' s s p e c i f i c a t i o n s a n d i n D e c e m b e r 1 9 9 3 t o r e c o n v e y L D r i v e t o P , w i t h t h e s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d b u i l d i n g o n i t , i n e x c h a n g e f o r M S t r e e t . T h e s e t r a n s a c t i o n s c l o s e d a s a g r e e d . W h i l e W L C h e l d t i t l e t o L D r i v e , P r e t a i n e d b e n e f i c i a l o w n e r s h i p t h e r e o f a n d w a s r e s p o n s i b l e f o r a l l t r a n s a c t i o n c o s t s a n d c a r r y i n g c h a r g e s . C o n s t r u c t i o n w a s f i n a n c e d b y a n o t e a n d m o r t g a g e g u a r a n t e e d b y P t h a t w e r e n o n r e c o u r s e a s t o W L C , a n d P a s s u m e d p e r s o n a l - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . l i a b i l i t y f o r t h e m a t t h e s e c o n d c l o s i n g , w h e n W L C p a i d P t h e c a s h c o n s i d e r a t i o n o f $ 1 4 2 , 4 0 0 . H e l d : T h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s w e r e a s a l e o f M S t r e e t t o W L C f o r $ 1 4 2 , 4 0 0 , a s d e t e r m i n e d b y R , r a t h e r t h a n a s a l e o f u n i m p r o v e d L S t r e e t , f o l l o w e d b y a r e v e r s e l i k e - k i n d e x c h a n g e o f M S t r e e t f o r i m p r o v e d L S t r e e t u n d e r s e c . 1 0 3 1 ( a ) , I . R . C . , a s r e p o r t e d b y P . B e c a u s e P n e v e r d i v e s t e d h i m s e l f o f b e n e f i c i a l o w n e r s h i p o f L S t r e e t , P c o u l d n o t a c q u i r e i m p r o v e d L S t r e e t a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y i n e x c h a n g e f o r h i s r e l i n q u i s h m e n t o f M S t r e e t t o W L C . H e l d , f u r t h e r , P i s n o t l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c . 6 6 6 2 ( a ) , I . R . C . B r i a n R . M u d d , f o r p e t i t i o n e r s . M i c h a e l J . C a l a b r e s e , f o r r e s p o n d e n t . B E G H E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d f o r t h e t a x a b l e y e a r 1 9 9 3 t h a t p e t i t i o n e r s h a d a F e d e r a l i n c o m e t a x d e f i c i e n c y o f $ 2 3 , 7 9 6 a n d w e r e l i a b l e f o r a s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) 1 a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y o f $ 4 , 7 5 9 . T h e s o l e s u b s t a n t i v e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s q u a l i f i e d a s a t a x a b l e s a l e o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a n d a l i k e - k i n d s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 1 ) e x c h a n g e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , a s p e t i t i o n e r s r e p o r t e d t h e m , o r w a s a t a x a b l e s a l e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , a s r e s p o n d e n t - 3 - d e t e r m i n e d . W e u p h o l d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e t r a n s a c t i o n s r e s u l t e d i n a s a l e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , b u t w e h o l d f o r p e t i t i o n e r s o n t h e p e n a l t y i s s u e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t a n d t h e a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s a r e h u s b a n d a n d w i f e w h o r e s i d e d i n G r e e n B a y , W i s c o n s i n , a t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n . S i n c e 1 9 6 9 , p e t i t i o n e r D o n a l d D e C l e e n e ( p e t i t i o n e r ) h a s o w n e d a n d o p e r a t e d a t r u c k i n g / t r u c k r e p a i r b u s i n e s s . I n 1 9 7 6 a n d 1 9 7 7 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y l o c a t e d o n M c D o n a l d S t r e e t , G r e e n B a y ( t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y ) . H e u s e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f o r h i s b u s i n e s s o p e r a t i o n s . I n 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r s o w n e d a n d w o r k e d a s e m p l o y e e s o f D e C l e e n e T r u c k R e p a i r a n d R e f r i g e r a t i o n , I n c . ( R e f r i g e r a t i o n ) . P e t i t i o n e r s e r v e d a s p r e s i d e n t . R e f r i g e r a t i o n i n s t a l l s a n d r e p a i r s t r u c k r e f r i g e r a t i o n u n i t s a n d p e r f o r m s g e n e r a l t r u c k r e p a i r s . T h r o u g h D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 3 , R e f r i g e r a t i o n r e n t e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f r o m p e t i t i o n e r a s i t s b u s i n e s s p r e m i s e s . P e t i t i o n e r c o m p u t e d h i s a d j u s t e d b a s i s f o r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , i n c l u d i n g t h e d e p r e c i a t e d c o s t o f i m p r o v e m e n t s , a s b e i n g $ 5 9 , 8 3 1 a t t h e t i m e h e d i s p o s e d o f t h a t p r o p e r t y o n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 3 . - 4 - I n 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r w a s l o o k i n g f o r l a n d t o w h i c h h e c o u l d m o v e h i s b u s i n e s s . O n S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d 8 . 4 7 a c r e s o f u n i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y o n L a w r e n c e D r i v e i n D e P e r e , W i s c o n s i n ( t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y ) , a s u b u r b o f G r e e n B a y . P e t i t i o n e r d e s c r i b e d t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a s a " v e r y g o o d s p o t " t h a t h e " t o o k a d v a n t a g e o f " . P e t i t i o n e r p r o m p t l y s o l d 2 . 0 9 a c r e s o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o a n u n r e l a t e d c o r p o r a t i o n . P e t i t i o n e r ' s a d j u s t e d b a s i s o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t h a t h e p u r c h a s e d a n d r e t a i n e d , w i t h a l l o c a t e d f e e s a n d o t h e r c l o s i n g c o s t s , w a s $ 1 3 7 , 0 2 7 . P e t i t i o n e r p a r t i a l l y f i n a n c e d t h e p u r c h a s e o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w i t h a $ 1 0 0 , 0 0 0 l o a n f r o m B a n k O n e , G r e e n B a y . B a n k O n e , G r e e n B a y r e c e i v e d p e t i t i o n e r ' s n o t e a n d a m o r t g a g e o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a s s e c u r i t y f o r i t s l o a n . B y 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r w a s r e a d y t o m o v e h i s b u s i n e s s t o a n e w b u i l d i n g t o b e c o n s t r u c t e d o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . A f t e r p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , T h e W e s t e r n L i m e a n d C e m e n t C o . ( W L C ) e x p r e s s e d i n t e r e s t i n a c q u i r i n g p e t i t i o n e r ' s M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r d i s c u s s e d W L C ' s i n t e r e s t i n t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y w i t h h i s a c c o u n t a n t . T h e a c c o u n t a n t s u g g e s t e d t h a t p e t i t i o n e r c o u l d s t r u c t u r e a l i k e - k i n d e x c h a n g e i n w h i c h h e w o u l d q u i t c l a i m t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o W L C , a f t e r w h i c h W L C - 5 - 2 T h e c o p y o f t h e b u i l d i n g p e r m i t i n c l u d e d a s E x h i b i t 3 9 - J i n p a r a g r a p h 6 7 o f t h e S u p p l e m e n t a l S t i p u l a t i o n o f F a c t s r e p l a c e s p a r a g r a p h 3 0 o f t h e S t i p u l a t i o n o f F a c t s , w h i c h s t a t e d a s f o l l o w s : " P r i o r t o h i s S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 q u i t c l a i m o f t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o t h e W e s t e r n L i m e & C e m e n t C o . , a p e r m i t w a s o b t a i n e d i n D o n a l d D e C l e e n e ' s n a m e f o r c o n s t r u c t i o n o f a b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y " . E x h i b i t 3 9 - J i s a p h o t o c o p y t h a t b e a r s a v a r i e t y o f d a t e s : i t w a s o r i g i n a l l y s u b m i t t e d t o a n d p r e l i m i n a r i l y a p p r o v e d b y t h e C i t y o f D e P e r e B u i l d i n g I n s p e c t o r o n J u l y 2 9 , 1 9 9 3 ; i t b e a r s t h e s i g n a t u r e o f t h e " O w n e r / A g e n t M i c h a e l D e C l e e n e V . P . D a t e 1 / 1 2 / 9 4 " ; i t w a s r e c o r d e d " 1 0 / 2 2 / 9 3 " a n d b e a r s t h e n o t a t i o n , " S i t e P l a n a p p r o v e d b y P l a n C o m m i s s i o n o n 4 - 2 7 - 9 3 " . T h e n a m e o f p e t i t i o n e r a s O w n e r , h i s m a i l i n g a d d r e s s , a n d t e l e p h o n e n u m b e r a p p e a r o n t h e l i n e o f t h e p e r m i t f o r m p r o v i d e d f o r t h a t i n f o r m a t i o n . H o w e v e r , t h e n a m e , m a i l i n g a d d r e s s , a n d t e l e p h o n e n u m b e r o f W L C h a v e b e e n w r i t t e n i n a b o v e t h o s e o f p e t i t i o n e r . O n J u l y 2 9 , 1 9 9 3 , G r e e n B a y A b s t r a c t & T i t l e C o m p a n y , I n c . ( t h e t i t l e c o m p a n y ) , h a d i s s u e d a t i t l e c o m m i t m e n t w i t h W L C a s t h e p r o p o s e d i n s u r e d o n t h e o w n e r ' s p o l i c y i n t h e i n s u r e d a m o u n t o f $ 1 4 2 , 4 0 0 a n d B a n k O n e , G r e e n B a y a s t h e p r o p o s e d i n s u r e d o n t h e l o a n p o l i c y i n t h e i n s u r e d a m o u n t o f $ 5 2 2 , 4 0 0 . w o u l d c o n v e y b a c k t o p e t i t i o n e r t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w i t h a n e w b u i l d i n g b u i l t t h e r e o n t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i f i c a t i o n s , i n e x c h a n g e f o r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . O n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , W L C m a d e a n o f f e r - - p r e p a r e d b y p e t i t i o n e r ' s a t t o r n e y - - w h i c h p e t i t i o n e r a c c e p t e d , t o p u r c h a s e t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y f o r $ 1 4 2 , 4 0 0 ; p e t i t i o n e r ' s a c c e p t a n c e c o n t a i n e d a n u n d e r t a k i n g t o " t r a n s f e r b u i l d i n g p e r m i t t o B u y e r o n o r b e f o r e S e p t e m b e r 2 7 , 1 9 9 3 " . 2 O n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r q u i t c l a i m e d t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o W L C , a n d W L C g a v e p e t i t i o n e r a f u l l y n o n r e c o u r s e n o n i n t e r e s t b e a r i n g o n e p a y m e n t n o t e a n d m o r t g a g e o n t h e L a w r e n c e D r i v e - 6 - p r o p e r t y i n t h e a m o u n t o f $ 1 4 2 , 4 0 0 . O n t h a t s a m e d a y , p e t i t i o n e r a s s i g n e d t o B a n k O n e , G r e e n B a y , t h e W L C $ 1 4 2 , 4 0 0 n o t e a n d m o r t g a g e . T h e W L C $ 1 4 2 , 4 0 0 n o t e w a s d u e b y i t s t e r m s " u p o n t h e c l o s i n g o f a n e x c h a n g e t r a n s a c t i o n b e t w e e n " W L C a n d p e t i t i o n e r , o r 6 m o n t h s f r o m t h e d a t e o f t h e n o t e , " w h i c h e v e r i s e a r l i e r " . O n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , W L C a n d p e t i t i o n e r a l s o e x e c u t e d t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t r e g a r d i n g t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y a n d t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . T h e E x c h a n g e A g r e e m e n t w a s d r a f t e d b y p e t i t i o n e r ' s a t t o r n e y w i t h i n p u t f r o m W L C ' s a t t o r n e y . P a r a g r a p h 1 o f t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t r e q u i r e d p e t i t i o n e r t o c o n v e y b y w a r r a n t y d e e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t o W L C , " f r e e a n d c l e a r o f a l l l i e n s a n d e n c u m b r a n c e s " , i n e x c h a n g e f o r W L C ' s p a y i n g i t s $ 1 4 2 , 4 0 0 n o t e t o p e t i t i o n e r a n d c o n v e y i n g t h e L a w r e n c e D r i v e P r o p e r t y b a c k t o p e t i t i o n e r b y q u i t c l a i m d e e d . P a r a g r a p h 2 o f t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r w o u l d p a y a l l c o s t s r e l a t i n g t o t h e t r a n s f e r s o f t h e M c D o n a l d S t r e e t a n d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t i e s . I n P a r a g r a p h 4 o f t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t , p e t i t i o n e r m a d e c o m p r e h e n s i v e w a r r a n t i e s t o W L C w i t h r e s p e c t t o t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , b u t W L C e x p r e s s l y d i s a v o w e d m a k i n g a n y w a r r a n t i e s t o p e t i t i o n e r w i t h r e s p e c t t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . - 7 - T h e E x c h a n g e A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t W L C w o u l d c o n s t r u c t a b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i f i c a t i o n s . T h e E x c h a n g e A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r a t t h e c l o s i n g o f t h e e x c h a n g e w o u l d p a y a n a m o u n t r e p r e s e n t i n g t h e c o s t s o f t h e b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , a s w e l l a s i n s u r a n c e p r e m i u m s , r e a l e s t a t e t a x e s , i n t e r e s t , a n d a l l o t h e r " s o f t " c o s t s W L C m i g h t i n c u r i n c i d e n t t o t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e b u i l d i n g . P e t i t i o n e r i n t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t a g r e e d t o i n d e m n i f y a n d h o l d W L C h a r m l e s s a g a i n s t a n y d a m a g e s s u s t a i n e d o r i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e c o n s t r u c t i o n a n d f i n a n c i n g o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a n d W L C i n t e n d e d t o c l o s e o n t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t u p o n c o m p l e t i o n o f c o n s t r u c t i o n o f t h e b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y " b u t n o t l a t e r t h a n D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 " . B a n k O n e , G r e e n B a y p r o v i d e d f i n a n c i n g f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . O n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , B a n k O n e , G r e e n B a y a g r e e d t o a c o n s t r u c t i o n l o a n o f $ 3 8 0 , 0 0 0 , n a m i n g W L C a s b o r r o w e r a n d p e t i t i o n e r a s g u a r a n t o r . T h i s l o a n w a s n o n r e c o u r s e a s t o W L C . O n t h e s a m e d a y W L C e x e c u t e d a n o t e a n d m o r t g a g e t o B a n k O n e , G r e e n B a y , w h i c h p r o v i d e d t h a t W L C h a d n o p e r s o n a l l i a b i l i t y o n t h e n o t e s e c u r e d b y t h e m o r t g a g e a n d t h a t t h e l e n d e r w o u l d l o o k s o l e l y t o t h e - 8 - L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y s e c u r i n g t h e m o r t g a g e ; p e t i t i o n e r g u a r a n t e e d t h e $ 3 8 0 , 0 0 0 c o n s t r u c t i o n l o a n . B a n k O n e , G r e e n B a y c o n s i d e r e d p e t i t i o n e r t h e s o u r c e o f r e p a y m e n t o f t h e S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , $ 3 8 0 , 0 0 0 c o n s t r u c t i o n l o a n . I n c o n n e c t i o n w i t h t h a t l o a n , B a n k O n e , G r e e n B a y n e v e r o b t a i n e d a n y f i n a n c i a l s t a t e m e n t s f r o m W L C . T h e c h e c k o f t h e c r e d i t w o r t h i n e s s o f W L C b y t h e B a n k O n e , G r e e n B a y l o a n o f f i c e r c o n s i s t e d o f c a l l i n g a b r a n c h b a n k t o d i s c u s s W L C ' s b u s i n e s s r e p u t a t i o n . T h e $ 3 8 0 , 0 0 0 n o t e f o r t h e S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 B a n k O n e , G r e e n B a y c o n s t r u c t i o n l o a n r e q u i r e d n o i n t e r e s t o r p r i n c i p a l p a y m e n t s d u r i n g t h e t i m e t h a t W L C w a s e x p e c t e d t o b e t h e n a m e d b o r r o w e r o n t h e n o t e ; t h e n o t e d i d n o t r e q u i r e p a y m e n t o f i n t e r e s t u n t i l M a r c h 2 3 , 1 9 9 4 . O n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , t h e f o l l o w i n g o t h e r e v e n t s o c c u r r e d : P e t i t i o n e r g a v e B a n k O n e , G r e e n B a y a n e w m o r t g a g e o n t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y s e c u r i n g a t o t a l o b l i g a t i o n o f $ 4 8 0 , 0 0 0 , c o n s i s t i n g o f b o t h h i s S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 9 2 , $ 1 0 0 , 0 0 0 n o t e a n d t h e W L C n o n r e c o u r s e n o t e o f $ 3 8 0 , 0 0 0 t h a t h e h a d g u a r a n t e e d ; W L C a c c e p t e d t h e c o m m i t m e n t o f B a n k O n e , G r e e n B a y t o p r o v i d e a $ 3 8 0 , 0 0 0 l o a n f o r f i n a n c i n g c o n s t r u c t i o n o f t h e b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y ; W L C e x e c u t e d a c o r p o r a t e b o r r o w i n g r e s o l u t i o n a u t h o r i z i n g i t t o b o r r o w f r o m B a n k O n e , G r e e n B a y ; W L C e x e c u t e d a n a p p l i c a t i o n t o B a n k O n e , G r e e n B a y f o r a s t a n d b y - 9 - l e t t e r o f c r e d i t i n t h e a m o u n t o f $ 3 8 0 , 0 0 0 i n f a v o r o f t h e t i t l e c o m p a n y , w h i c h w a s d e l e g a t e d t h e t a s k o f m a k i n g p r o g r e s s p a y m e n t s t o t h e c o n t r a c t o r u n d e r t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t ; t h e b a n k i s s u e d i t s i r r e v o c a b l e s t a n d b y c r e d i t i n f a v o r o f t h e t i t l e c o m p a n y i n t h a t a m o u n t . O n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 , L a n d m a r k B u i l d i n g S y s t e m s L t d . ( L a n d m a r k ) e n t e r e d i n t o a l u m p s u m c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t i n t h e a m o u n t o f $ 3 7 5 , 6 8 8 ( s u b j e c t t o c e r t a i n a d j u s t m e n t s ) w i t h W L C t o c o n s t r u c t t h e b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . T h e c o n t r a c t n a m e d p e t i t i o n e r , M i k e D e C l e e n e ( p e t i t i o n e r s ' s o n , w h o w o r k s i n t h e f a m i l y b u s i n e s s ) , a n d / o r a r e p r e s e n t a t i v e o f E x c e l E n g i n e e r i n g , a s o w n e r ' s r e p r e s e n t a t i v e . A s o w n e r ' s r e p r e s e n t a t i v e , p e t i t i o n e r a n d M i k e D e C l e e n e h a d g e n e r a l a u t h o r i t y , i n c l u d i n g t h e r i g h t t o a p p r o v e c h a n g e s i n d e s i g n o r c o n s t r u c t i o n , t o i n s p e c t a n d a p p r o v e w o r k m a n s h i p a n d m a t e r i a l s , t o v i s i t t h e c o n s t r u c t i o n s i t e , a n d t o d e t e r m i n e c o m p l i a n c e w i t h t h e c o n t r a c t . A l t h o u g h t h e s t a n d b y l e t t e r o f c r e d i t a n d t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t d o n o t e x p r e s s l y s o s t a t e , p r o g r e s s p a y m e n t s t o t h e c o n t r a c t o r w e r e t o b e m a d e o n l y w i t h t h e a p p r o v a l o f p e t i t i o n e r o r M i c h a e l D e C l e e n e a s o w n e r ' s r e p r e s e n t a t i v e . E x c e l E n g i n e e r i n g p l a y e d a r o l e i n t h e d e s i g n o f t h e b u i l d i n g , b u t l a c k e d a c t u a l a u t h o r i t y t o s i g n o f f a s o w n e r ' s r e p r e s e n t a t i v e . - 1 0 - T h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t c a l l e d f o r s u b s t a n t i a l c o m p l e t i o n b y D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 3 . B e t w e e n S e p t e m b e r 2 4 a n d D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 3 , L a n d m a r k w o r k e d o n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e b u i l d i n g o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a n d s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d t h e b u i l d i n g t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i f i c a t i o n s . O n D e c e m b e r 2 8 , 1 9 9 3 , 1 d a y p r i o r t o e x e c u t i o n a n d c l o s i n g o f t h e A s s u m p t i o n , R e l e a s e a n d E s c r o w A g r e e m e n t d e s c r i b e d b e l o w , B a n k O n e , G r e e n B a y e x e c u t e d a S a t i s f a c t i o n o f M o r t g a g e f o r t h e m o r t g a g e g i v e n b y W L C t o p e t i t i o n e r t h a t p e t i t i o n e r h a d a s s i g n e d t o t h e b a n k i n c o n n e c t i o n w i t h p e t i t i o n e r ' s q u i t c l a i m o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o W L C o n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 . O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 3 , B a n k O n e , G r e e n B a y , W L C , a n d p e t i t i o n e r e x e c u t e d t h e A s s u m p t i o n , R e l e a s e a n d E s c r o w A g r e e m e n t , w h i c h p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r a s s u m e d a n d b e c a m e p e r s o n a l l y o b l i g a t e d t o t h e b a n k f o r a l l o b l i g a t i o n s o f W L C a r i s i n g o u t o f t h e c o n s t r u c t i o n n o t e a n d m o r t g a g e , n o t w i t h s t a n d i n g t h e i r n o n r e c o u r s e l a n g u a g e ; p e t i t i o n e r a g r e e d t o b e r e s p o n s i b l e f o r c o m p l e t i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n p r o j e c t ; a n d W L C a g r e e d t o p a y p e t i t i o n e r $ 1 4 2 , 4 0 0 f o r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r u n d e r t o o k t o u s e $ 1 0 0 , 0 0 0 o f t h e $ 1 4 2 , 4 0 0 r e c e i v e d f r o m W L C " t o p a y a N o t e d u e t h e B a n k i n t h e a m o u n t o f * * * $ 1 0 0 , 0 0 0 " ( w h i c h h a d b e e n s e c u r e d b y m o r t g a g e s o n b o t h t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a n d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y ) a n d t o e s c r o w t h e r e m a i n d e r w i t h t h e b a n k t o p a y r e a l e s t a t e t a x e s a n d a n y s p e c i a l - 1 1 - a s s e s s m e n t s o n t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y a n d t o r e d u c e t h e b a l a n c e o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n n o t e a n d m o r t g a g e t o $ 3 6 0 , 0 0 0 , w i t h a n y s u r p l u s o f t h e e s c r o w e d f u n d s t o b e d e l i v e r e d t o p e t i t i o n e r . B a n k O n e , G r e e n B a y a g r e e d " t o r e l e a s e a n y l i e n s t h a t i t m a y h a v e o n t h e p r o p e r t y l o c a t e d o n M c D o n a l d S t r e e t " . O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r f o r m a l l y a s s u m e d a s b o r r o w e r w h a t h a d b e e n W L C ' s n o n r e c o u r s e $ 3 8 0 , 0 0 0 B a n k O n e , G r e e n B a y n o t e o f S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 ; p e t i t i o n e r c o n v e y e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t o W L C b y w a r r a n t y d e e d . W L C q u i t c l a i m e d t o p e t i t i o n e r i t s i n t e r e s t i n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . W L C d i r e c t l y p a i d p e t i t i o n e r $ 1 4 2 , 4 0 0 b y c h e c k t o p e t i t i o n e r ' s o r d e r d r a w n o n M & I F i r s t N a t i o n a l B a n k o f W e s t B e n d , W i s c o n s i n . P e t i t i o n e r e n d o r s e d t h i s c h e c k " P a y o n l y t o t h e o r d e r o f B a n k O n e - G r e e n B a y " . P e t i t i o n e r a n d W L C h a d a g r e e d i n t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t t h a t t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , i n c l u d i n g i m p r o v e m e n t s , a n d t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y e a c h h a d a v a l u e o f $ 1 4 2 , 4 0 0 . T h e q u i t c l a i m d e e d o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y f r o m p e t i t i o n e r t o W L C a n d t h e w a r r a n t y d e e d o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f r o m p e t i t i o n e r t o W L C e a c h s h o w e d t h a t r e a l e s t a t e t r a n s f e r t a x o f $ 4 2 7 . 2 0 h a d b e e n p a i d , b a s e d o n a v a l u e o f $ 1 4 2 , 4 0 0 ; t h e q u i t c l a i m d e e d f r o m W L C t o p e t i t i o n e r o f t h e t i t l e t o t h e - 1 2 - 3 A l t h o u g h t h e s e a m o u n t s d o n o t c o m p u t a t i o n a l l y c o i n c i d e i n a l l r e s p e c t s w i t h t h e t r a n s f e r t a x f i g u r e s s h o w n o n t h e b u y e r ' s a n d s e l l e r ' s c l o s i n g s t a t e m e n t s , t h o s e s t a t e m e n t s c o n f i r m t h a t t h e t r a n s f e r t a x e s o n t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s w e r e p a i d b y p e t i t i o n e r . i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y s h o w e d t h a t r e a l e s t a t e t r a n s f e r t a x o f $ 1 , 1 4 0 h a d b e e n p a i d , b a s e d o n a v a l u e o f $ 3 8 0 , 0 0 0 . 3 A l t h o u g h p e t i t i o n e r h a d a g e n e r a l d e s i r e t o c o m p l e t e h i s a c q u i s i t i o n o f t h e i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a s s o o n a s p o s s i b l e , h e d i d n ' t p a r t i c u l a r l y c a r e w h e t h e r t h e c l o s i n g o c c u r r e d b e f o r e o r a f t e r D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 . W L C w i s h e d t o h a v e t h e c l o s i n g o c c u r b e f o r e D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 , b e c a u s e i t w a n t e d t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y r e m o v e d f r o m i t s b o o k s f o r i n s u r a n c e v a l u a t i o n p u r p o s e s b e f o r e t h e e n d o f t h e y e a r . O n t h e i r 1 9 9 3 r e t u r n , p e t i t i o n e r s t r e a t e d t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s b e t w e e n p e t i t i o n e r a n d W L C a s a s a l e o f t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a n d a l i k e - k i n d e x c h a n g e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f o r t h e i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s r e p o r t e d n o g a i n o r l o s s o n t h e d i s p o s i t i o n o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . T h e y r e p o r t e d a $ 5 , 3 7 3 s h o r t - t e r m c a p i t a l g a i n ( $ 1 4 2 , 4 0 0 g r o s s " s a l e s p r i c e " l e s s $ 1 3 7 , 0 2 7 b a s i s ) o n t h e i r q u i t c l a i m t r a n s f e r o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o W L C , w h i c h i s d e s c r i b e d i n S c h e d u l e D o f t h e i r r e t u r n a s a s a l e o f " i n v e s t m e n t l a n d " . - 1 3 - P e t i t i o n e r s ' 1 9 9 3 r e t u r n i n c l u d e s a F o r m 8 8 2 4 , L i k e - K i n d E x c h a n g e s , w h i c h s t a t e s t h a t p e t i t i o n e r s e x c h a n g e d " l a n d a n d b u i l d i n g " f o r " l a n d a n d b u i l d i n g " . T h e r e t u r n d i s c l o s e s n o o t h e r f a c t s r e g a r d i n g t h e t r a n s a c t i o n s b e t w e e n p e t i t i o n e r a n d W L C . R e s p o n d e n t u s e d p e t i t i o n e r ' s $ 5 9 , 8 3 1 a d j u s t e d b a s i s f i g u r e f o r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y i n c o m p u t i n g t h e l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n o n t h e s a l e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y d e t e r m i n e d i n t h e d e f i c i e n c y n o t i c e . H o w e v e r , o n a u d i t o f p e t i t i o n e r s ' r e t u r n , a n a d j u s t e d b a s i s o f $ 6 1 , 3 3 1 h a d b e e n e s t a b l i s h e d . R e s p o n d e n t ' s d e f i c i e n c y n o t i c e d i d n o t b a c k o u t t h e g a i n p e t i t i o n e r s h a d r e p o r t e d o n p e t i t i o n e r ' s q u i t c l a i m t r a n s f e r o f t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o W L C , n o t w i t h s t a n d i n g t h a t , u n d e r r e s p o n d e n t ' s t h e o r y o f t h e c a s e , t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y h a s n e v e r b e e n d i s p o s e d o f b y p e t i t i o n e r . O n A p r i l 2 9 , 1 9 9 8 , B a n k O n e , G r e e n B a y , W L C , a n d p e t i t i o n e r e x e c u t e d a n a m e n d m e n t t o t h e A s s u m p t i o n , R e l e a s e a n d E s c r o w A g r e e m e n t . T h e a m e n d m e n t r e c i t e s t h a t t h e o r i g i n a l o f t h a t a g r e e m e n t c o n t a i n e d a s c r i v e n e r ' s e r r o r , a n d r e c i t e s t h a t W L C w o u l d p a y p e t i t i o n e r $ 1 4 2 , 4 0 0 " i n s a t i s f a c t i o n o f t h e N o t e a n d M o r t g a g e " o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , t h a t t h e L a w r e n c e D r i v e P r o p e r t y " i s e x c h a n g e d p e r t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t " f o r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , t h a t p e t i t i o n e r w i l l u s e $ 1 0 0 , 0 0 0 o f t h e $ 1 4 2 , 4 0 0 r e c e i v e d f r o m W L C t o p a y p e t i t i o n e r ' s $ 1 0 0 , 0 0 0 n o t e - 1 4 - t o t h e b a n k , a n d t h a t t h e b a l a n c e o f $ 4 2 , 4 0 0 w i l l b e e s c r o w e d w i t h t h e b a n k t o p a y r e a l e s t a t e t a x e s a n d a n y s p e c i a l a s s e s s m e n t s o n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y ( e m p h a s e s s u p p l i e d ) a n d t o r e d u c e t h e b a l a n c e o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n a n d m o r t g a g e t o $ 3 6 0 , 0 0 0 . T h e a m e n d m e n t a l s o s e t s f o r t h a r e v i s i o n o f t h e p r o v i s i o n r e g a r d i n g r e l e a s e o f l i e n s b y B a n k O n e , G r e e n B a y , r e a d i n g a s f o l l o w s : T h e B a n k a g r e e s t o r e l e a s e a n y l i e n s t h a t i t m a y h a v e o n t h e p r o p e r t y l o c a t e d a t 6 2 5 L a w r e n c e D r i v e , D e P e r e , W i s c o n s i n , t h a t a r e t h e o b l i g a t i o n o f t h e C o m p a n y [ W L C ] a n d a g a i n s t 9 1 7 M a c D o n a l d [ s i c ] S t r e e t , G r e e n B a y , W i s c o n s i n t h a t a r e t h e o b l i g a t i o n o f D e C l e e n e . T h e t e r m s o f t h e f o r e g o i n g t r a n s a c t i o n s a m o n g W L C a n d p e t i t i o n e r a n d B a n k O n e , G r e e n B a y a s s u r e d t h a t W L C w o u l d p a y n o a m o u n t s t h e r e u n d e r u n t i l i t r e c e i v e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , t h a t W L C w o u l d h a v e n o p e r s o n a l l i a b i l i t y w i t h r e s p e c t t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y o r f i n a n c i n g w h i l e t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w a s t i t l e d i n i t s n a m e o r a t a n y t i m e t h e r e a f t e r , a n d t h a t a l l t r a n s a c t i o n a n d o t h e r c o s t s w i t h r e s p e c t t o t h e M c D o n a l d S t r e e t a n d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t i e s w o u l d b e p a i d b y p e t i t i o n e r . O P I N I O N S e c t i o n 1 0 0 1 ( c ) p r o v i d e s t h a t t h e e n t i r e g a i n o r l o s s o n t h e s a l e o r e x c h a n g e o f p r o p e r t y s h a l l b e r e c o g n i z e d . S e c t i o n - 1 5 - 4 C l e a r l y , t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , i n b o t h i t s u n i m p r o v e d a n d i m p r o v e d s t a t e s , a n d t h e M c D o n a l d s t r e e t p r o p e r t y w e r e l i k e - k i n d p r o p e r t i e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 0 3 1 ( a ) . S e c . 1 . 1 0 3 1 ( a ) - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . , s t a t e s : D e f i n i t i o n o f " l i k e k i n d . " A s u s e d i n s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) , t h e w o r d s " l i k e k i n d " h a v e r e f e r e n c e t o t h e n a t u r e o r c h a r a c t e r o f p r o p e r t y a n d n o t t o i t s g r a d e o r q u a l i t y . * * * T h e f a c t t h a t a n y r e a l e s t a t e i n v o l v e d i s i m p r o v e d o r u n i m p r o v e d i s n o t m a t e r i a l , f o r t h a t f a c t r e l a t e s o n l y t o t h e g r a d e o r q u a l i t y o f t h e p r o p e r t y a n d n o t t o i t s k i n d o r c l a s s . * * * 1 0 3 1 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s f o r n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n o r l o s s o n t h e e x c h a n g e o f c e r t a i n t y p e s o f l i k e - k i n d p r o p e r t y , i n c l u d i n g r e a l p r o p e r t y , h e l d f o r p r o d u c t i v e u s e i n t r a d e o r b u s i n e s s o r f o r i n v e s t m e n t . 4 S e c t i o n 1 0 3 1 ( b ) i n e f f e c t p r o v i d e s t h a t i f t h e p r o p e r t y r e c e i v e d i n a n e x c h a n g e o t h e r w i s e q u a l i f y i n g f o r n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) i n c l u d e s m o n e y o r o t h e r p r o p e r t y ( " b o o t " ) , t h e n a n y g a i n t o t h e r e c i p i e n t s h a l l b e r e c o g n i z e d , b u t n o t i n e x c e s s o f t h e b o o t . W a s M c D o n a l d S t r e e t S o l d o r E x c h a n g e d ? T h e q u e s t i o n p o s e d b y r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s w h e t h e r t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s w e r e a t a x a b l e s a l e t o W L C o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , a s r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d , o r i n s t e a d w e r e a t a x a b l e s a l e o f t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o W L C , f o l l o w e d 3 m o n t h s l a t e r b y p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t o W L C i n a l i k e - k i n d e x c h a n g e f o r W L C ' s - 1 6 - r e c o n v e y a n c e t o p e t i t i o n e r o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y - - n o w s u b s t a n t i a l l y i m p r o v e d - - a s p e t i t i o n e r s r e p o r t e d . T h e t a x s i g n i f i c a n c e o f t h e a n s w e r t o t h e q u e s t i o n s t e m s f r o m t h e d i s p a r i t y i n t h e a d j u s t e d b a s e s o f t h e M c D o n a l d S t r e e t a n d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t i e s i n p e t i t i o n e r ' s h a n d s . M c D o n a l d S t r e e t , w h i c h p e t i t i o n e r p u r c h a s e d i n 1 9 7 6 - 7 7 , h a d a n a d j u s t e d b a s i s i n h i s h a n d s s u b s t a n t i a l l y l o w e r t h a n h i s c o s t o f L a w r e n c e D r i v e , w h i c h h e p u r c h a s e d i n 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r t h e r e f o r e r e p o r t e d a s t h e t a x a b l e s a l e n o t h i s p e r m a n e n t r e l i n q u i s h m e n t t o W L C o f t h e l o w - b a s i s M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , b u t r a t h e r t h e f i r s t l e g o f t h e " r e p o " t r a n s a c t i o n t h a t t e m p o r a r i l y p a r k e d t h e h i g h - b a s i s L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w i t h W L C . L e g a l a n d A d m i n i s t r a t i v e B a c k g r o u n d T h e p r i m a r y r e a s o n t h a t h a s b e e n g i v e n f o r d e f e r r i n g r e c o g n i t i o n o f g a i n u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) o n e x c h a n g e s o f l i k e - k i n d p r o p e r t y i s t h a t t h e e x c h a n g e d o e s n o t m a t e r i a l l y a l t e r t h e t a x p a y e r ' s e c o n o m i c p o s i t i o n ; t h e p r o p e r t y r e c e i v e d i n t h e e x c h a n g e i s c o n s i d e r e d a c o n t i n u a t i o n o f t h e o l d p r o p e r t y s t i l l u n l i q u i d a t e d . S e e , e . g . , K o c h v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 5 4 , 6 3 - 6 4 ( 1 9 7 8 ) . H o w e v e r , s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) d o e s n o t g o s o f a r i n i m p l e m e n t i n g t h i s n o t i o n a s t o b e a r e i n v e s t m e n t r o l l o v e r p r o v i s i o n , l i k e s e c t i o n 1 0 3 3 o r s e c t i o n 1 0 3 4 . A s a l e o f q u a l i f i e d p r o p e r t y f o r c a s h r e q u i r e s t h a t g a i n o r l o s s b e - 1 7 - r e c o g n i z e d u n d e r t h e g e n e r a l r u l e o f s e c t i o n 1 0 0 1 ( c ) ; s u c h a s a l e d o e s n o t b e c o m e p a r t o f a q u a l i f y i n g e x c h a n g e u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) e v e n t h o u g h t h e c a s h r e c e i v e d o n t h e s a l e i s i m m e d i a t e l y i n v e s t e d i n l i k e p r o p e r t y . C o m p a r e C o a s t a l T e r m i n a l s , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 3 2 0 F . 2 d 3 3 3 , 3 3 7 ( 4 t h C i r . 1 9 6 3 ) , w i t h R o g e r s v . C o m m i s s i o n e r , 4 4 T . C . 1 2 6 , 1 3 6 ( 1 9 6 5 ) , a f f d . p e r c u r i a m 3 7 7 F . 2 d 5 3 4 ( 9 t h C i r . 1 9 6 7 ) . P e t i t i o n e r s r e m i n d u s , a n d w e a r e w e l l a w a r e - - a s w e s t a t e d i n a n o t h e r s e c t i o n 1 0 3 1 e x c h a n g e c a s e i n w h i c h w e h e l d a g a i n s t t h e t a x p a y e r - - t h a t " N o t w i t h s t a n d i n g t h e f a m i l i a r a n d l o n g - s t a n d i n g r u l e t h a t e x e m p t i o n s a r e t o b e n a r r o w l y o r s t r i c t l y c o n s t r u e d , * * * s e c t i o n 1 0 3 1 h a s b e e n g i v e n a l i b e r a l i n t e r p r e t a t i o n . " E s t a t e o f B o w e r s v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 5 8 2 , 5 9 0 ( 1 9 9 0 ) ( c i t i n g B i g g s v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 T . C . 9 0 5 , 9 1 3 - 9 1 4 ( 1 9 7 8 ) , a f f d . 6 3 2 F . 2 d 1 1 7 1 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) ) . T h e c o u r t s h a v e e x h i b i t e d a l e n i e n t a t t i t u d e t o w a r d t a x p a y e r s i n l i k e - k i n d e x c h a n g e c a s e s , p a r t i c u l a r l y t o w a r d d e f e r r e d e x c h a n g e s . S e e , e . g . , S t a r k e r v . U n i t e d S t a t e s , 6 0 2 F . 2 d 1 3 4 1 ( 9 t h C i r . 1 9 7 9 ) . T h e C o m m i s s i o n e r h a s a l s o p l a y e d a f a c i l i t a t i n g r o l e b y i s s u i n g r e g u l a t i o n s t h a t p r o v i d e s a f e h a r b o r s f o r d e f e r r e d e x c h a n g e s , s e e s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , u n d e r t h e s t a t u t o r y l i m i t a t i o n s i m p o s e d o n s u c h e x c h a n g e s b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) , a s e n a c t e d b y D e f i c i t R e d u c t i o n A c t o f 1 9 8 4 , P u b . L . 9 8 - 3 6 9 , s e c . - 1 8 - 5 S e e , e . g . , A m e r i c a n B a r A s s o c i a t i o n S e c t i o n o n T a x a t i o n , C o m m i t t e e o n S a l e s , E x c h a n g e s a n d B a s i s , R e p o r t o n t h e ( c o n t i n u e d . . . ) 7 7 ( b ) , 9 8 S t a t . 5 9 6 . T h e s e r e g u l a t i o n s , w i t h t h e i r p r o v i s i o n s f o r u s e o f t h i r d - p a r t y " q u a l i f i e d i n t e r m e d i a r i e s " a s a c c o m m o d a t i o n t i t l e h o l d e r s , w h o w i l l n o t b e c o n s i d e r e d t h e t a x p a y e r ' s a g e n t i n d o i n g t h e m u l t i p a r t y d e f e r r e d e x c h a n g e s p e r m i t t e d b y t h e r e g u l a t i o n s , h a v e e n c o u r a g e d t h e g r o w t h o f a n e w i n d u s t r y o f t h i r d - p a r t y e x c h a n g e f a c i l i t a t o r s . T h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s p r e s e n t a c a s e o f f i r s t i m p r e s s i o n i n t h i s C o u r t . T h e y r e f l e c t t h e e f f o r t o f p e t i t i o n e r a n d h i s a d v i s e r s t o i m p l e m e n t a s o - c a l l e d r e v e r s e e x c h a n g e d i r e c t l y w i t h W L C , w i t h o u t t h e p a r t i c i p a t i o n o f a t h i r d - p a r t y e x c h a n g e f a c i l i t a t o r . R e v e r s e e x c h a n g e s h a v e b e e n d e s c r i b e d a s t r a n s a c t i o n s i n w h i c h t h e t a x p a y e r l o c a t e s a n d i d e n t i f i e s t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y ( a n d a c q u i r e s i t o r c a u s e s i t t o b e a c q u i r e d o n h i s b e h a l f b y a n e x c h a n g e f a c i l i t a t o r ) b e f o r e h e i s r e a d y t o t r a n s f e r t h e p r o p e r t y t o b e r e l i n q u i s h e d i n e x c h a n g e . T h e p r e a m b l e t o t h e d e f e r r e d e x c h a n g e r e g u l a t i o n s , s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , m a d e c l e a r t h e C o m m i s s i o n e r ' s v i e w t h a t s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) a n d t h e d e f e r r e d - e x c h a n g e r e g u l a t i o n s d o n o t a p p l y t o r e v e r s e e x c h a n g e s . S e e T . D . 8 3 4 6 , 1 9 9 1 - 1 C . B . 1 5 0 , 1 5 1 . T h e C o m m i s s i o n e r h a s r e c e n t l y r e s p o n d e d t o i n d u s t r y a n d p r a c t i t i o n e r r e q u e s t s f o r g u i d a n c e 5 b y p u b l i s h i n g a r e v e n u e - 1 9 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) A p p l i c a t i o n o f S e c t i o n 1 0 3 1 t o R e v e r s e E x c h a n g e s , 2 1 J . R e a l E s t . T a x . 4 4 ( 1 9 9 3 ) ; H a n d l e r , P r i c e w a t e r h o u s e C o o p e r s F o r w a r d s P r o p o s e d G u i d a n c e o n R e v e r s e E x c h a n g e s , 2 0 0 0 T N T 1 6 - 2 7 , D o c . 2 0 0 0 - 2 5 8 8 ( J a n . 2 5 , 2 0 0 0 ) ; S a f e H a r b o r G u i d a n c e f o r R e v e r s e L i k e - k i n d E x c h a n g e s T o C o m e S o o n , I R S O f f i c i a l P r o m i s e s , H i g h l i g h t s a n d D o c u m e n t s 1 1 5 7 ( J a n . 2 5 , 2 0 0 0 ) . p r o c e d u r e d e s c r i b i n g t h e C o m m i s s i o n e r ' s c o n d i t i o n s f o r q u a l i f y i n g r e v e r s e e x c h a n g e s f o r n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 1 ) . S e e R e v . P r o c . 2 0 0 0 - 3 7 , 2 0 0 0 - 4 0 I . R . B . 3 0 8 . L i k e t h e d e f e r r e d e x c h a n g e r e g u l a t i o n s t h a t i m p l e m e n t s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) , t h e r e v e n u e p r o c e d u r e p r o v i d e s f o r t h i r d - p a r t y q u a l i f i e d i n t e r m e d i a r i e s a s e x c h a n g e a c c o m m o d a t i o n t i t l e h o l d e r s i n c a r r y i n g o u t t h e " q u a l i f i e d e x c h a n g e a c c o m m o d a t i o n a r r a n g e m e n t s " w h o s e u s e w i l l q u a l i f y r e v e r s e e x c h a n g e s f o r n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n o r l o s s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 1 ) . L i k e t h e d e f e r r e d e x c h a n g e r e g u l a t i o n s , t h e r e v e n u e p r o c e d u r e p r o v i d e s a s a f e h a r b o r ; i t s t a t e s t h a t " t h e S e r v i c e r e c o g n i z e s t h a t ' p a r k i n g ' t r a n s a c t i o n s c a n b e a c c o m p l i s h e d o u t s i d e o f t h e s a f e h a r b o r p r o v i d e d t h i s r e v e n u e p r o c e d u r e " , b u t t h a t " n o i n f e r e n c e i s i n t e n d e d w i t h r e s p e c t t o t h e f e d e r a l i n c o m e t a x t r e a t m e n t o f ' p a r k i n g ' t r a n s a c t i o n s t h a t d o n o t s a t i s f y t h e t e r m s o f t h e s a f e h a r b o r " . R e v . P r o c . 2 0 0 0 - 3 7 , 2 0 0 0 - 4 0 I . R . B . 3 0 8 . B e c a u s e t h e r e v e n u e p r o c e d u r e i s p r o s p e c t i v e l y e f f e c t i v e , i t d o e s n o t a p p l y t o t h e c a s e a t h a n d . S e e i d . W e t h e r e f o r e h a v e - 2 0 - r e c o u r s e t o g e n e r a l p r i n c i p l e s o f t a x l a w t o a n s w e r t h e q u e s t i o n p o s e d b y r e p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n . A n a l y s i s a n d C o n c l u s i o n I n t h e c a s e a t h a n d , p e t i t i o n e r d i d n o t j u s t l o c a t e a n d i d e n t i f y t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y i n a n t i c i p a t i o n o f a c q u i r i n g i t a s r e p l a c e m e n t p r o p e r t y i n e x c h a n g e f o r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t h a t h e i n t e n d e d t o r e l i n q u i s h . H e p u r c h a s e d t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w i t h o u t t h e p a r t i c i p a t i o n o f a n e x c h a n g e f a c i l i t a t o r a y e a r o r m o r e b e f o r e h e w a s r e a d y t o r e l i n q u i s h t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y a n d r e l o c a t e h i s b u s i n e s s t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . I n t h e f o l l o w i n g y e a r , p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , s u b j e c t t o a r e a c q u i s i t i o n a g r e e m e n t - - t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t - - n o t t o a t h i r d - p a r t y e x c h a n g e f a c i l i t a t o r , b u t t o W L C , t h e p a r t y t o w h i c h h e s i m u l t a n e o u s l y o b l i g a t e d h i m s e l f t o r e l i n q u i s h t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . I n f o r g o i n g t h e u s e o f a t h i r d p a r t y a n d d o i n g a l l t h e t r a n s f e r s w i t h W L C , p e t i t i o n e r a n d h i s a d v i s e r s c r e a t e d a n i n h e r e n t l y a m b i g u o u s s i t u a t i o n . T h e a m b i g u i t y i s e x a c e r b a t e d b y t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r a n d W L C a g r e e d i n t h e E x c h a n g e A g r e e m e n t t h a t t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y a n d t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w e r e o f e q u a l v a l u e , $ 1 4 2 , 4 0 0 . S o w h e n W L C p a i d p e t i t i o n e r $ 1 4 2 , 4 0 0 - - a t t h e s a m e t i m e t h a t h e p e r m a n e n t l y - 2 1 - r e l i n q u i s h e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t o W L C - - w a s t h e p a y m e n t r e c e i v e d b y p e t i t i o n e r f r o m W L C t h e s a l e p r i c e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y a t t h e D e c e m b e r 2 9 c l o s i n g , a s r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d ? O r w a s i t t h e d e f e r r e d p u r c h a s e p r i c e o n p e t i t i o n e r ' s S e p t e m b e r 2 4 q u i t c l a i m t r a n s f e r o f t i t l e t o t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y ( w h i c h p e t i t i o n e r r e c e i v e d b a c k o n D e c e m b e r 2 9 f r o m W L C w i t h t h e s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d b u i l d i n g t h a t h a d b e e n e r e c t e d o n i t i n t h e i n t e r v e n i n g 3 m o n t h s ) , a s p e t i t i o n e r r e p o r t e d ? O u r a p p r o a c h t o a n s w e r i n g t h e s e q u e s t i o n s i s t o d e t e r m i n e f o r t a x p u r p o s e s w h e t h e r W L C b e c a m e t h e o w n e r o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y d u r i n g t h e 3 - m o n t h p e r i o d i t h e l d t i t l e t o t h e p r o p e r t y w h i l e t h e b u i l d i n g w a s b e i n g b u i l t o n i t t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i f i c a t i o n s . I f p e t i t i o n e r r e m a i n e d t h e o w n e r o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y d u r i n g t h i s p e r i o d , p e t i t i o n e r c o u l d n o t e n g a g e i n a q u a l i f i e d l i k e - k i n d e x c h a n g e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f o r t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , a n d t h e $ 1 4 2 , 4 0 0 p a y m e n t r e c e i v e d b y p e t i t i o n e r w o u l d b e d e e m e d t h e s a l e p r i c e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . A t a x p a y e r c a n n o t e n g a g e i n a n e x c h a n g e w i t h h i m s e l f ; a n e x c h a n g e o r d i n a r i l y r e q u i r e s a " r e c i p r o c a l t r a n s f e r o f p r o p e r t y , a s d i s t i n g u i s h e d f r o m a t r a n s f e r o f p r o p e r t y f o r a m o n e y c o n s i d e r a t i o n " . S e c . 1 . 1 0 0 2 - 1 ( d ) , I n c o m e T a x R e g s . - 2 2 - W L C d i d n o t a c q u i r e a n y o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y d u r i n g t h e 3 - m o n t h p e r i o d i t h e l d t i t l e t o t h a t p r o p e r t y . W L C a c q u i r e d n o e q u i t y i n t e r e s t i n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . W L C m a d e n o e c o n o m i c o u t l a y t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y . W L C w a s n o t a t r i s k t o a n y e x t e n t w i t h r e s p e c t t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y b e c a u s e t h e o b l i g a t i o n a n d s e c u r i t y i n t e r e s t i t g a v e b a c k o n i t s p u r p o r t e d a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y w e r e n o n r e c o u r s e . W L C m e r e l y o b l i g a t e d i t s e l f t o r e c o n v e y t o p e t i t i o n e r p r i o r t o y e a r e n d t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w i t h a s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d b u i l d i n g o n i t t h a t h a d b e e n b u i l t t o h i s s p e c i f i c a t i o n s a n d t h a t p u r s u a n t t o p r e a r r a n g e m e n t h e w a s o b l i g a t e d t o t a k e a n d p a y f o r . T h e p a r t i e s t r e a t e d W L C ' s h o l d i n g o f t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a s h a v i n g n o e c o n o m i c s i g n i f i c a n c e . T h e t r a n s a c t i o n w a s n o t e v e n u s e d a s a f i n a n c i n g d e v i c e . N o i n t e r e s t a c c r u e d o r w a s p a i d o n t h e n o n r e c o u r s e n o t e a n d m o r t g a g e , w h i c h a s s u r e d t h a t p e t i t i o n e r w o u l d g e t b a c k t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a f t e r i t h a d b e e n i m p r o v e d . W L C h a d n o e x p o s u r e t o r e a l e s t a t e t a x e s t h a t a c c r u e d w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y w h i l e W L C h e l d t h e t i t l e ; a l l s u c h t a x e s w e r e t o b e p a i d b y p e t i t i o n e r . N o a c c o u n t w a s t o b e t a k e n u n d e r t h e t e r m s o f t h e r e a c q u i s i t i o n a g r e e m e n t o f a n y v a l u e t h a t h a d b e e n a d d e d t o t h e p r o p e r t y b y r e a s o n o f t h e b u i l d i n g c o n s t r u c t e d i n t h e i n t e r i m . T h e - 2 3 - c o n s t r u c t i o n w a s f i n a n c e d b y p e t i t i o n e r t h r o u g h t h e b a n k h e w a s a c c u s t o m e d t o d e a l i n g w i t h . P e t i t i o n e r t h r o u g h h i s g u a r a n t y a n d r e a c q u i s i t i o n o b l i g a t i o n w a s a t a l l t i m e s a t r i s k w i t h r e s p e c t t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . W L C h a d n o r i s k o r e x p o s u r e w i t h r e s p e c t t o t h e a d d i t i o n a l o u t l a y o f f u n d s r e q u i r e d t o f i n a n c e c o n s t r u c t i o n o f t h e b u i l d i n g . W L C h a d n o p o t e n t i a l f o r o r e x p o s u r e t o a n y e c o n o m i c g a i n o r l o s s o n i t s a c q u i s i t i o n a n d d i s p o s i t i o n o f t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . T h e r e a l i t y o f t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s a s w e s e e t h e m i s a t a x a b l e s a l e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t o W L C . P e t i t i o n e r ' s p u r c h a s e i n 1 9 9 2 o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , o n w h i c h h e i n t e n d e d t o b u i l d a n e w f a c i l i t y f o r h i s b u s i n e s s a s t h e r e p l a c e m e n t f o r h i s M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , p u t h i m i n t h e p o s i t i o n o f a r r a n g i n g t o i m p r o v e t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , a s w e l l a s t o s e l l t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s p r i o r q u i t c l a i m t r a n s f e r t o W L C o f t i t l e t o t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , w h i c h p e t i t i o n e r s t r y t o p e r s u a d e u s w a s p e t i t i o n e r ' s t a x a b l e s a l e , a m o u n t e d t o n o t h i n g m o r e t h a n a p a r k i n g t r a n s a c t i o n b y p e t i t i o n e r w i t h W L C , w h i c h c o n t r a c t u a l l y b o u n d i t s e l f t o a c q u i r e f r o m p e t i t i o n e r t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y t h a t p e t i t i o n e r w a s g o i n g t o r e l i n q u i s h p e r m a n e n t l y , a s w e l l a s t o r e c o n v e y t o p e t i t i o n e r t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a s - 2 4 - s o o n a s t h e f a c i l i t y t o b e b u i l t t h e r e o n t o h i s s p e c i f i c a t i o n s w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d . T h e r e c o n v e y a n c e t o p e t i t i o n e r o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w a s n o t p a r t o f a n e x c h a n g e b y p e t i t i o n e r o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y . T h a t r e c o n v e y a n c e o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r m e r e l y r e u n i t e d i n h i s h a n d s t h e b a r e l e g a l t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w i t h t h e b e n e f i c i a l o w n e r s h i p t h e r e i n t h a t h e h a d c o n t i n u e d t o h o l d a l l a l o n g w h i l e t h e b u i l d i n g t h a t h e o b l i g a t e d h i m s e l f t o p a y f o r w a s b e i n g b u i l t t o h i s s p e c i f i c a t i o n s . I n s u p p o r t o f t h e i r c l a i m t h a t p e t i t i o n e r e x c h a n g e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f o r t h e i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , p e t i t i o n e r s p o i n t o u t t h a t t h e i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y w a s d i f f e r e n t f r o m t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y t h a t h e a c q u i r e d i n 1 9 9 2 a n d w h o s e t i t l e h e t r a n s f e r r e d t o W L C o n S e p t e m b e r 2 4 , 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r s s t a t e : " P e t i t i o n e r s s o l d u n i m p r o v e d l a n d ( a n d r e p o r t e d t h e t r a n s a c t i o n ) a n d i n t h e e x c h a n g e g o t b a c k i m p r o v e d r e a l e s t a t e t h e y c o u l d c o n t i n u e t h e i r b u s i n e s s o p e r a t i o n i n . " I t ' s t r u e t h a t u n i m p r o v e d p r o p e r t y a n d i m p r o v e d p r o p e r t y a r e d i f f e r e n t f r o m e a c h o t h e r ; t h e y a r e n o t " s i m i l a r o r r e l a t e d i n s e r v i c e o r u s e " f o r t h e p u r p o s e o f t h e s e c t i o n 1 0 3 3 r o l l o v e r p r o v i s i o n . S e e s e c . 1 . 1 0 3 3 ( a ) - 2 ( c ) ( 9 ) , I n c o m e T a x R e g s . H o w e v e r , t h e t r a n s f o r m a t i o n o f t h e L a w r e n c e - 2 5 - 6 P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e i r a d v i s e r s r e l i e d o n t w o p r i v a t e l e t t e r r u l i n g s i n s t r u c t u r i n g t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s : P r i v . L t r . R u l . 7 8 - 2 3 - 0 3 5 ( M a r . 9 , 1 9 7 8 ) , w h i c h t h e y c h a r a c t e r i z e a s " n e a r l y i d e n t i c a l t o t h e f a c t s i n o u r c a s e " , a n d P r i v . L t r . R u l . 9 1 - 4 9 - 0 1 8 ( S e p t . 4 , 1 9 9 1 ) , w h i c h t h e y c i t e a s " v i r t u a l l y d i r e c t l y o n p o i n t ( e v e n g o e s f a r t h e r t h a n o u r c a s e ) o n h o w a t r a n s a c t i o n c a n b e s t r u c t u r e d " . P e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n s a r e u n a v a i l i n g ; n o t o n l y d o e s s e c . 6 1 1 0 ( j ) ( 3 ) p r o v i d e t h a t p r i v a t e l e t t e r r u l i n g s c a n n o t b e c i t e d a s p r e c e d e n t , b u t , u n l i k e t h e c a s e a t h a n d , t h e o t h e r p a r t y t o t h e t r a n s a c t i o n i n b o t h p r i v a t e l e t t e r r u l i n g s h a d t h e r i s k s o f o w n e r s h i p d u r i n g t h e r e l e v a n t t i m e p e r i o d . S i m i l a r l y , R e v . R u l . 7 5 - 2 9 1 , 1 9 7 5 - 2 C . B . 3 3 3 , a n d R e v . R u l . 7 7 - 2 9 7 , 1 9 7 7 - 2 C . B . 3 0 4 , c i t e d i n P r i v . L t r . R u l . 7 8 - 2 3 - 0 3 5 , d o n ' t h e l p p e t i t i o n e r s ; n o t o n l y d o e s t h i s C o u r t r e g a r d p u b l i s h e d r u l i n g s a s h a v i n g n o p r e c e d e n t i a l v a l u e , s e e E s t a t e o f L a n g v . C o m m i s s i o n e r , 6 1 3 F . 2 d 7 7 0 , 7 7 6 ( 9 t h C i r . 1 9 8 0 ) , a f f g . o n t h i s i s s u e 6 4 T . C . 4 0 4 , 4 0 6 - 4 0 7 ( 1 9 7 5 ) ; I n t e l C o r p . & C o n s o l . S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 2 T . C . 6 1 6 , 6 2 1 ( 1 9 9 3 ) ; S t a r k v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 2 4 3 , 2 5 0 - 2 5 1 ( 1 9 8 6 ) , b u t t h e f a c t s o f b o t h r u l i n g s , l i k e P r i v . L t r . R u l . 9 1 - 9 4 - 0 1 8 ( S e p t . 4 , 1 9 9 1 ) , a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e c a s e a t h a n d i n t h e s a m e d i s p o s i t i v e r e s p e c t . D r i v e p r o p e r t y w h i l e t i t l e w a s p a r k e d w i t h W L C d o e s n o t g a i n s a y o u r c o n c l u s i o n . I n s u b s t a n c e , p e t i t i o n e r n e v e r d i s p o s e d o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a n d r e m a i n e d i t s o w n e r d u r i n g t h e 3 - m o n t h c o n s t r u c t i o n p e r i o d b e c a u s e t h e t r a n s f e r o f t i t l e t o W L C n e v e r d i v e s t e d p e t i t i o n e r o f b e n e f i c i a l o w n e r s h i p . H a v i n g s e t f o r t h o u r a n a l y s i s a n d c o n c l u s i o n , w e n o w a d d r e s s t h e a u t h o r i t i e s c i t e d b y p e t i t i o n e r s 6 a s f a v o r i n g t h e i r p o s i t i o n o r a s b e i n g d i s t i n g u i s h a b l e . A u t h o r i t y i n t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e v e n t h C i r c u i t T h e o n l y c a s e i n t h e S e v e n t h C i r c u i t - - t h e c i r c u i t t o w h i c h a n y a p p e a l w o u l d l i e i n t h e c a s e a t h a n d - - t h a t t h e p a r t i e s h a v e - 2 6 - b r o u g h t t o o u r a t t e n t i o n i s B l o o m i n g t o n C o c a - C o l a B o t t l i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 8 9 F . 2 d 1 4 ( 7 t h C i r . 1 9 5 1 ) , a f f g . a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d A u g . 1 0 , 1 9 5 0 . P e t i t i o n e r s t r y t o d i s t i n g u i s h t h e B l o o m i n g t o n C o c a - C o l a B o t t l i n g C o . c a s e , b u t w e f i n d i t h i g h l y i n s t r u c t i v e . T h e t a x p a y e r h a d o r i g i n a l l y r e p o r t e d t h e t r a n s a c t i o n i n i s s u e a s a s a l e a t a l o s s i n t h e y e a r i t o c c u r r e d , 1 9 3 9 , b u t c o n t e n d e d - - f o r 1 9 4 3 a n d 1 9 4 4 e x c e s s p r o f i t s t a x p u r p o s e s - - t h a t t h e t r a n s a c t i o n h a d b e e n a n e x c h a n g e u n d e r t h e s t a t u t o r y p r e d e c e s s o r o f s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) i n w h i c h n o l o s s h a d b e e n r e c o g n i z e d . T h e t a x p a y e r ' s c h a n g e i n p o s i t i o n w a s a t t r i b u t a b l e t o i t s d e s i r e n o t t o r e d u c e i t s e x c e s s p r o f i t s t a x b a s e . T h e t a x p a y e r h a d o u t g r o w n i t s o l d b o t t l i n g p l a n t a n d h i r e d a c o n t r a c t o r t o e r e c t a n e w p l a n t , o n t h e t a x p a y e r ' s l a n d , a t a n a g r e e d c o s t o f $ 7 2 , 5 0 0 . I n c l u d e d i n t h e c o n s i d e r a t i o n p a i d b y t h e t a x p a y e r t o t h e c o n t r a c t o r w a s t h e o l d b o t t l i n g p l a n t a n d t h e p a r c e l o f l a n d o n w h i c h i t w a s l o c a t e d , a t a n a g r e e d v a l u e o f $ 8 , 0 0 0 , p l u s c a s h o f $ 6 4 , 5 0 0 . T h e t a x p a y e r r e p o r t e d o n i t s 1 9 3 9 i n c o m e t a x r e t u r n a l o s s o f a p p r o x i m a t e l y $ 2 3 , 0 0 0 o n t h e s a l e o f t h e o l d p l a n t . A s t h i s C o u r t p o i n t e d o u t i n i t s M e m o r a n d u m O p i n i o n : " H e r e t h e c o n t r a c t o r w a s n o t t h e o w n e r o f t h e l a n d u p o n w h i c h t h e n e w b u i l d i n g w a s c o n s t r u c t e d , n e v e r o w n e d t h e n e w b u i l d i n g , a n d n e v e r c o n v e y e d t h e n e w b u i l d i n g t o t h e p e t i t i o n e r " . - 2 7 - T h e T a x C o u r t h e l d - - a n d t h e C o u r t o f A p p e a l s a f f i r m e d - - t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s i n e f f e c t t h e p u r c h a s e o f a n e w f a c i l i t y , a n d n o t a n e x c h a n g e o f u n i m p r o v e d p r o p e r t y f o r i m p r o v e d p r o p e r t y , i n a s m u c h a s t h e t a x p a y e r a l r e a d y o w n e d t h e l a n d o n w h i c h t h e n e w p l a n t w a s c o n s t r u c t e d . T h e c o n t r a c t o r c o u l d n o t b e a p a r t y t o a n e x c h a n g e w i t h t h e t a x p a y e r b e c a u s e t h e c o n t r a c t o r w a s n e v e r t h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y t h a t t h e t a x p a y e r r e c e i v e d i n t h e s o - c a l l e d e x c h a n g e . T h e c o n t r a c t o r w a s m e r e l y a c t i n g a s a s e r v i c e p r o v i d e r i n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e n e w p l a n t . T h e o n l y r e a l p r o p e r t y t o w h i c h t h e c o n t r a c t o r a c q u i r e d t i t l e w a s t h e l a n d a n d o l d p l a n t t h a t i t r e c e i v e d a s p a r t p a y m e n t f o r t h e c o n s t r u c t i o n s e r v i c e s i t p r o v i d e d . T h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s a r e s i m i l a r t o t h o s e i n B l o o m i n g t o n C o c a - C o l a B o t t l i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i n s i g n i f i c a n t r e s p e c t s . T h e t a x p a y e r s o l d i t s o l d b o t t l i n g p l a n t ( p e t i t i o n e r s o l d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y ) t o t h e o n l y o t h e r p a r t y i t w a s d e a l i n g w i t h , t h e c o n t r a c t o r ( W L C ) . T h e t a x p a y e r h i r e d a c o n t r a c t o r t o b u i l d a n e w f a c i l i t y o n l a n d t h a t i t o w n e d . I n t h e c a s e a t h a n d , p e t i t i o n e r ' s c o n v e y a n c e o f t i t l e t o t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y a n d t h e c o n v e y a n c e o f t h a t p r o p e r t y b a c k w i t h a s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e d b u i l d i n g o n i t a r e t o b e d i s r e g a r d e d ; W L C n e v e r a c q u i r e d a n y o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . W L C a c q u i r e d n o e q u i t y o r b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , n o - 2 8 - 7 W e h a v e f o u n d n o o t h e r l i k e - k i n d e x c h a n g e c a s e s i n t h e S e v e n t h C i r c u i t t h a t b e a r o n t h e i s s u e i n t h e c a s e a t h a n d . H o w e v e r , a n o t h e r S e v e n t h C i r c u i t c a s e w o r t h n o t i n g i s P a t t o n v . J o n a s , 2 4 9 F . 2 d 3 7 5 ( 7 t h C i r . 1 9 5 7 ) , w h i c h a p p l i e s t h e s a m e a n a l y s i s a s t h e l i n e o f S i x t h C i r c u i t c a s e s c u l m i n a t i n g i n F i r s t A m . N a t l . B a n k o f N a s h v i l l e v . U n i t e d S t a t e s , 4 6 7 F . 2 d 1 0 9 8 ( 6 t h C i r . 1 9 7 2 ) , w h i c h h o l d t h a t " r e p o " t r a n s a c t i o n s i n t a x - e x e m p t b o n d s a r e t o b e t r e a t e d a s s e c u r e d l o a n s s o t h a t t h e p u r c h a s e r i n f o r m i s t r e a t e d a s a l e n d e r n o t e n t i t l e d t o e x c l u d e t h e t a x - e x e m p t b o n d i n t e r e s t f r o m i t s i n c o m e ; t h i s i s b e c a u s e t h e o r i g i n a l s e l l e r r e m a i n s t h e o w n e r o f t h e b o n d s f o r t a x p u r p o s e s . S e e a l s o G r e e n v . C o m m i s s i o n e r , 3 6 7 F . 2 d 8 2 3 , 8 2 5 ( 7 t h C i r . 1 9 6 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 5 - 2 7 2 ; C o m m e r c i a l C a p i t a l C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 6 8 - 1 8 6 . C o m p a r e R e v . R u l . 7 4 - 2 7 , 1 9 7 4 - 1 C . B . 2 4 ( r e p u r c h a s e o b l i g a t i o n ) w i t h R e v . R u l . 8 2 - 1 4 4 , 1 9 8 2 - 2 C . B . 3 4 ( s e p a r a t e l y p u r c h a s e d a n d p a i d - f o r p u t ) . r i s k o f l o s s o r o p p o r t u n i t y f o r g a i n , n o e x p o s u r e t o r e a l e s t a t e t a x e s o r o t h e r c a r r y i n g c h a r g e s , n o l i a b i l i t y e v e n f o r i n t e r e s t o n i t s n o n r e c o u r s e s e c u r e d o b l i g a t i o n d u r i n g t h e i n t e r i m p e r i o d . A l l w e a r e l e f t w i t h , a s i n B l o o m i n g t o n C o c a - C o l a B o t t l i n g C o . , i s t h a t a b u i l d i n g w a s b u i l t f o r p e t i t i o n e r a c c o r d i n g t o h i s s p e c i f i c a t i o n s o n l a n d t h a t h e o w n e d a n d p e t i t i o n e r w a s o b l i g a t e d t o p a y f o r t h a t b u i l d i n g . T h e t a x p a y e r i n B l o o m i n g t o n C o c a - C o l a B o t t l i n g C o . a n d p e t i t i o n e r a l s o s o l d t h e i r o l d p r o p e r t y t o t h e p a r t y w i t h w h o m t h e y d e a l t i n c o n n e c t i o n w i t h t h e b u i l d i n g o f t h e n e w f a c i l i t y . 7 A u t h o r i t i e s R e l i e d o n b y P e t i t i o n e r s W e n o w t u r n t o t h e c a s e s p e t i t i o n e r s r e l y o n t o s u p p o r t t h e i r c o n t e n t i o n t h a t p e t i t i o n e r e x c h a n g e d t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y f o r t h e s u b s t a n t i a l l y i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y : J . H . B a i r d P u b l g . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 T . C . 6 0 8 ( 1 9 6 2 ) ; C o u p e - 2 9 - v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 T . C . 3 9 4 , 4 0 9 - 4 1 0 ( 1 9 6 9 ) ; 1 2 4 F r o n t S t r e e t , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 6 5 T . C . 6 ( 1 9 7 5 ) ; B i g g s v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 T . C . 9 0 5 ( l 9 7 8 ) , a f f d . 6 3 2 F . 2 d 1 1 7 1 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) ; F r e d e r i c k s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 2 7 . W e p r e f a c e o u r r e v i e w o f t h e s e c a s e s b y a c k n o w l e d g i n g t h a t t h e y a l l r e f l e c t , t o s o m e d e g r e e , t h e l i b e r a l i n t e r p r e t a t i o n i n f a v o r o f t a x p a y e r s t h a t t h i s C o u r t a n d o t h e r c o u r t s h a v e a p p l i e d i n c a s e s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 1 ) . W e a l s o o b s e r v e t h a t n o n e o f t h e s e c a s e s c o n c e r n e d a r e v e r s e e x c h a n g e a n d t h a t a l l o f t h e m a r e h i g h l y f a c t s p e c i f i c a n d t h e r e f o r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e c a s e a t h a n d . P e t i t i o n e r s h a v e r e a d t h e s e c a s e s s e l e c t i v e l y , e m p h a s i z i n g i n e a c h o f t h e m w h a t t h e t a x p a y e r g o t a w a y w i t h . I n s o d o i n g , p e t i t i o n e r s h a v e l o s t s i g h t o f t h e c u m u l a t i v e a d v e r s e e f f e c t o n t h e i r p o s i t i o n o f a l l t h e f a c t s i n t h e c a s e a t h a n d , w h i c h h a v e l e d t o o u r c o n c l u s i o n t h a t W L C n e v e r a c q u i r e d b e n e f i c i a l o w n e r s h i p o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . I t w o u l d t h e r e f o r e b e a s t e r i l e e x e r c i s e t o e n g a g e i n a d e t a i l e d r e c i t a t i o n o f t h e f a c t s o f t h e s e c a s e s a n d a p o i n t - b y - p o i n t r e f u t a t i o n o f t h e i r a p p l i c a b i l i t y t o t h e c a s e a t h a n d . A c o u p l e o f h i g h l i g h t s f r o m J . H . B a i r d P u b l g . C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , w i l l s u f f i c e . P e t i t i o n e r s t r y t o m a k e s o m e t h i n g o f t h e f a c t t h a t t h e C o u r t i n J . H . B a i r d P u b l g . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 T . C . a t 6 1 8 , d i s t i n g u i s h e d B l o o m i n g t o n C o c a - C o c a B o t t l i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , - 3 0 - 8 W e a l s o o b s e r v e t h a t J . H . B a i r d P u b l g . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 T . C . 6 0 8 , 6 1 8 ( 1 9 6 2 ) , o n w h i c h p e t i t i o n e r s r e l y , a p p l i e d t h e c o n c e p t o f b e n e f i c i a l o w n e r s h i p i n t h e t a x p a y e r ' s f a v o r . P e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o p e r s u a d e u s t h a t t h e c o n c e p t o f b e n e f i c i a l o w n e r s h i p i s a n i l l e g i t i m a t e i m p o r t a t i o n i n t o t h e t a x l a w o f q u a l i f i e d l i k e - k i n d e x c h a n g e s . 1 8 9 F . 2 d 1 4 ( 7 t h C i r . 1 9 5 1 ) , o n t h e g r o u n d t h a t " I t w a s c l e a r t h a t t h e c o n t r a c t o r d i d n o t o w n t h e o t h e r p r o p e r t y w h i c h , i t w a s c l a i m e d , w a s t r a n s f e r r e d t o t h e t a x p a y e r i n t h e e x c h a n g e . " A s a l r e a d y i n d i c a t e d , w e h a v e f o u n d d i s p o s i t i v e i n t h e c a s e a t h a n d t h a t W L C n e v e r a c q u i r e d b e n e f i c i a l o w n e r s h i p o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . 8 W L C m e r e l y s e r v e d a s a n a c c o m m o d a t i o n p a r t y , p r o v i d i n g t h e p a r k i n g p l a c e f o r l e g a l t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , w h i l e p e t i t i o n e r r e m a i n e d t h e b e n e f i c i a l o w n e r b e f o r e a n d a f t e r a n d t h r o u g h o u t t h e 3 - m o n t h f o c a l p e r i o d o f t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s . W h e n p e t i t i o n e r c o n v e y e d t o W L C t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y , W L C b e c a m e c o n t r a c t u a l l y b o u n d t o r e c o n v e y i t , a n d p e t i t i o n e r w a s b o u n d t o t a k e i t b a c k , p r i o r t o y e a r e n d ( n o t m u c h m o r e t h a n 3 m o n t h s ) . I n d e e d , u n d e r W i s c o n s i n l a w , b o t h p a r t i e s w e r e e n t i t l e d t o s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f t h e o t h e r p a r t y ' s o b l i g a t i o n . S e e A n d e r s o n v . O n s a g e r , 4 5 5 N . W . 2 d 8 8 5 ( W i s . 1 9 9 0 ) ; H e i n s v . T h o m p s o n & F l i e t h L . C o . , 1 6 3 N . W . 1 7 3 ( W i s . 1 9 1 7 ) . I t ' s d i f f i c u l t t o i m a g i n e c o m m i t m e n t s m o r e b i n d i n g t h a n t h e r e c i p r o c a l o b l i g a t i o n s o f p e t i t i o n e r a n d W L C i n t h e c a s e a t h a n d . T h e c o n v e y a n c e a n d r e c o n v e y a n c e o f t i t l e t o t h e L a w r e n c e D r i v e - 3 1 - 9 I n s o d o i n g , t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s f o r a p p l i c a t i o n o f w h a t t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e v e n t h C i r c u i t h a s c h a r a c t e r i z e d a s t h e m o s t r e s t r i c t i v e a n d r i g o r o u s v e r s i o n o f t h e s t e p - t r a n s a c t i o n d o c t r i n e : t h e b i n d i n g c o m m i t m e n t t e s t . M c D o n a l d ' s R e s t a u r a n t s , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 8 F . 2 d 5 2 0 , 5 2 5 ( 7 t h C i r . 1 9 8 2 ) , r e v g . 7 6 T . C . 8 7 2 ( l 9 8 1 ) . p r o p e r t y m u s t b e d i s r e g a r d e d a s h a v i n g n o t a x s i g n i f i c a n c e b e c a u s e , a t t h e e n d o f t h e d a y , p e t i t i o n e r e n d e d u p w h e r e h e s t a r t e d , w i t h t i t l e t o a n d b e n e f i c i a l o w n e r s h i p o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . 9 C o m p u t a t i o n a l Q u e s t i o n s P e t i t i o n e r s p o i n t o u t t h a t r e s p o n d e n t ' s d e f i c i e n c y n o t i c e , w h i c h m a d e a n u p w a r d a d j u s t m e n t o f $ 8 2 , 5 6 9 i n l o n g - t e r m g a i n r e a l i z e d a n d r e c o g n i z e d b y p e t i t i o n e r s o n t h e d i s p o s i t i o n o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , w h i c h w e h a v e f o u n d t o b e t h e a c t u a l s a l e , f a i l e d t o b a c k o u t t h e s h o r t - t e r m g a i n o f $ 5 , 3 7 3 t h a t p e t i t i o n e r s r e p o r t e d o n t h e t r a n s f e r o f t i t l e t o t h e u n i m p r o v e d L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s ' p o i n t i s w e l l t a k e n . I t s h o u l d b e a d d r e s s e d i n t h e R u l e 1 5 5 c o m p u t a t i o n . S i m i l a r l y , o t h e r m a t t e r s n o t c o m p l e t e l y r e s o l v e d , s u c h a s t h e c a l c u l a t i o n o f a d d i t i o n a l c o s t s p a i d b y p e t i t i o n e r i n c o n n e c t i o n w i t h t h e s a l e o f t h e M c D o n a l d S t r e e t p r o p e r t y , a s w e l l a s h i s a d j u s t e d b a s i s i n t h a t p r o p e r t y , s h o u l d b e a d d r e s s e d i n t h e R u l e 1 5 5 c o m p u t a t i o n o f t h e g a i n o n t h e s a l e . P e n a l t y Q u e s t i o n T h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s w e r e s t r u c t u r e d b y p e t i t i o n e r ' s a c c o u n t a n t a n d a t t o r n e y s a f t e r p e t i t i o n e r p r e s e n t e d t h e m w i t h t h e - 3 2 - a c c o m p l i s h e d f a c t o f h i s p u r c h a s e o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s ' 1 9 9 3 i n c o m e t a x r e t u r n , p r e p a r e d b y p e t i t i o n e r ' s a c c o u n t a n t , r e p o r t e d a t a x a b l e s h o r t - t e r m g a i n o f $ 5 , 3 7 3 o n t h e s a l e o f " i n v e s t m e n t l a n d " a n d r e p o r t e d a l i k e - k i n d e x c h a n g e o f " l a n d a n d b u i l d i n g " f o r " l a n d a n d b u i l d i n g " o n F o r m 8 8 2 4 . T h e d i s c l o s u r e s w e r e b a r e b o n e s b u t a d e q u a t e t o t r i g g e r t h e a u d i t t h a t l e d t o t h e d e f i c i e n c y n o t i c e a n d t h e c a s e a t h a n d . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e l i a b l e f o r a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) a n d ( b ) ( 1 ) o r ( 2 ) . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i m p o s e s a 2 0 - p e r c e n t a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y o n t h e p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t t h a t i s d u e t o o n e o r m o r e c a u s e s e n u m e r a t e d i n s e c t i o n 6 6 6 2 ( b ) . R e s p o n d e n t r e l i e s o n s u b s e c t i o n s ( b ) ( 1 ) ( n e g l i g e n c e o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s ) o r ( b ) ( 2 ) ( s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f i n c o m e t a x ) . P e t i t i o n e r s a r g u e t h e y a r e n o t l i a b l e f o r t h e p e n a l t y . P e t i t i o n e r s p o i n t o u t t h a t a c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t o u t l i n e d t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s a s t h e y w e r e c a r r i e d o u t a n d p r e p a r e d t h e i r r e t u r n a n d t h a t t h e d e a l w a s s t r u c t u r e d a n d t h e p a p e r s d r a w n b y p e t i t i o n e r s ' a t t o r n e y s . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y r e a s o n a b l y r e l i e d o n p r o f e s s i o n a l a d v i c e i n t h e p r e p a r a t i o n o f t h e i r r e t u r n a n d t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o r e l i e f u n d e r t h e e x c e p t i o n s t h a t a p p l y t o a s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t . N e g l i g e n c e i n c l u d e s a f a i l u r e t o a t t e m p t r e a s o n a b l y t o c o m p l y w i t h t h e C o d e . S e e s e c . 6 6 6 2 ( c ) . D i s r e g a r d i n c l u d e s a - 3 3 - c a r e l e s s , r e c k l e s s , o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d . S e e i d . N e g l i g e n c e i s t h e f a i l u r e t o e x e r c i s e d u e c a r e o r t h e f a i l u r e t o a c t a s a r e a s o n a b l e a n d p r u d e n t p e r s o n . S e e N e e l y v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 9 3 4 , 9 4 7 ( 1 9 8 5 ) . N o p e n a l t y i s i m p o s e d f o r n e g l i g e n c e o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s o r a s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f i n c o m e i f t h e t a x p a y e r s h o w s t h a t t h e u n d e r p a y m e n t i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d t h e t a x p a y e r ' s g o o d f a i t h . S e e s e c . 6 6 6 4 ( c ) ; s e c s . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( a ) , l . 6 6 6 4 - 4 ( a ) , I n c o m e t a x R e g s . R e a s o n a b l e c a u s e r e q u i r e s t h a t t h e t a x p a y e r h a v e e x e r c i s e d o r d i n a r y b u s i n e s s c a r e a n d p r u d e n c e a s t o t h e d i s p u t e d i t e m . S e e U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 ( 1 9 8 5 ) ; s e e a l s o E s t a t e o f Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 2 9 7 , 3 1 7 ( 1 9 9 8 ) . T h e g o o d f a i t h , r e a s o n a b l e r e l i a n c e o n t h e a d v i c e o f a n i n d e p e n d e n t , c o m p e t e n t p r o f e s s i o n a l a s t o t h e t a x t r e a t m e n t o f a n i t e m m a y m e e t t h i s r e q u i r e m e n t . S e e U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , s u p r a ; s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o R i c h a r d s o n v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 5 F . 3 d 5 5 1 ( 7 t h C i r . 1 9 9 7 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 5 5 4 ; E w i n g v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 3 9 6 , 4 2 3 ( 1 9 8 8 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 4 0 F . 2 d 1 5 3 4 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) . W h e t h e r a t a x p a y e r r e l i e s o n a d v i c e a n d w h e t h e r s u c h r e l i a n c e i s r e a s o n a b l e d e p e n d o n t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f t h e c a s e a n d t h e l a w t h a t a p p l i e s t o t h o s e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( c ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . A p r o f e s s i o n a l m a y r e n d e r a d v i c e t h a t m a y b e r e l i e d u p o n r e a s o n a b l y - 3 4 - w h e n h e o r s h e a r r i v e s a t t h a t a d v i c e i n d e p e n d e n t l y , t a k i n g i n t o a c c o u n t , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h e t a x p a y e r ' s p u r p o s e s f o r e n t e r i n g i n t o t h e u n d e r l y i n g t r a n s a c t i o n . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( c ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o L e o n h a r t v . C o m m i s s i o n e r , 4 1 4 F . 2 d 7 4 9 ( 4 t h C i r . 1 9 6 9 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 8 - 9 8 . R e l i a n c e i s u n r e a s o n a b l e w h e n t h e t a x p a y e r k n e w , o r s h o u l d h a v e k n o w n , t h a t t h e a d v i s e r l a c k e d t h e r e q u i s i t e e x p e r t i s e t o o p i n e o n t h e t a x t r e a t m e n t o f t h e d i s p u t e d i t e m . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . I n s u m , f o r a t a x p a y e r t o r e l y r e a s o n a b l y u p o n a d v i c e s o a s p o s s i b l y t o n e g a t e a s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y d e t e r m i n e d b y t h e C o m m i s s i o n e r , t h e t a x p a y e r m u s t p r o v e t h a t t h e t a x p a y e r m e e t s e a c h r e q u i r e m e n t o f t h e f o l l o w i n g t h r e e - p r o n g t e s t : ( 1 ) T h e a d v i s e r w a s a c o m p e t e n t p r o f e s s i o n a l w h o h a d s u f f i c i e n t e x p e r t i s e t o j u s t i f y r e l i a n c e , ( 2 ) t h e t a x p a y e r p r o v i d e d n e c e s s a r y a n d a c c u r a t e i n f o r m a t i o n t o t h e a d v i s e r , a n d ( 3 ) t h e t a x p a y e r a c t u a l l y r e l i e d i n g o o d f a i t h o n t h e a d v i s e r ' s j u d g m e n t . S e e E l l w e s t S t e r e o T h e a t r e s , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 6 1 0 ; s e e a l s o R u l e 1 4 2 ( a ) . W e c o n c l u d e o n t h e r e c o r d b e f o r e u s t h a t p e t i t i o n e r s a c t u a l l y r e l i e d i n g o o d f a i t h o n d i s i n t e r e s t e d p r o f e s s i o n a l a d v i s e r s w h o s t r u c t u r e d t h e t r a n s a c t i o n s a n d p r e p a r e d t h e i r r e t u r n . P e t i t i o n e r s w e r e j u s t i f i e d i n t h e i r r e l i a n c e , n o t w i t h s t a n d i n g t h a t w e h a v e u p h e l d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n - 3 5 - t h a t t h e s u b j e c t t r a n s a c t i o n s d i d n o t q u a l i f y a s a l i k e - k i n d e x c h a n g e o f t h e L a w r e n c e D r i v e p r o p e r t y . A c c o r d i n g l y , w e h o l d f o r p e t i t i o n e r s o n t h e p e n a l t y i s s u e . T o g i v e e f f e c t t o t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .