TAX COURT OPINION

Case: James V. & Judith M. Patterson
Docket Number: 9268-00S
Judge: Dinan
Opinion Type: summary
Filed: 05/23/2002
Pages: 7

T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 2 - 5 7 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J A M E S V . & J U D I T H M . P A T T E R S O N , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 9 2 6 8 - 0 0 S . F i l e d M a y 2 3 , 2 0 0 2 . J a m e s V . P a t t e r s o n , p r o s e . R o b e r t E . M a r u m , f o r r e s p o n d e n t . D I N A N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . - 2 - 1 P e t i t i o n e r s d i d n o t a d d r e s s a t t r i a l t h e s e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o f i l e a t i m e l y r e t u r n . W e c o n s e q u e n t l y c o n s i d e r t h i s a d d i t i o n t o t a x t o b e u n d i s p u t e d b y p e t i t i o n e r s . H o w e v e r , w e n o t e t h a t t h e r e c o r d s u p p o r t s r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e a d d i t i o n t o t a x w a s a p p l i c a b l e , b e c a u s e p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n w a s f i l e d o n a 1 9 9 6 f o r m a n d w a s s i g n e d b y p e t i t i o n e r s o n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 7 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x e s o f $ 4 , 1 3 0 a n d $ 3 , 9 3 4 f o r t h e t a x a b l e y e a r s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 6 , a n d a s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a d d i t i o n t o t a x o f $ 1 6 1 . 2 5 f o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 4 . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e r e n t a l o f a c e r t a i n c o n d o m i n i u m u n i t d u r i n g 1 9 9 4 a n d 1 9 9 6 . 1 S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n S c h a g h t i c o k e , N e w Y o r k , o n t h e d a t e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d i n t h i s c a s e . D u r i n g 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r h u s b a n d ( p e t i t i o n e r ) w a s e m p l o y e d a s a c h e m i c a l e n g i n e e r , a n d p e t i t i o n e r w i f e w a s e m p l o y e d a s a r e g i s t e r e d n u r s e . D u r i n g 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r r e t i r e d , a n d p e t i t i o n e r w i f e w a s e m p l o y e d a s a c e r t i f i e d n u r s e m i d w i f e . D u r i n g b o t h o f t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r s o w n e d a c o n d o m i n i u m u n i t i n N o r t h T o p s a i l B e a c h , N o r t h C a r o l i n a . T h e c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n m a n a g e m e n t c o m p a n y , C A M I n c . , p r o v i d e d - 3 - m a i n t e n a n c e s e r v i c e s f o r t h e b u i l d i n g , g r o u n d s , b e a c h f r o n t , a n d p o o l . A m a n a g e m e n t s e r v i c e c o m p a n y k n o w n a s t h e K e n n e d y C o m p a n y m a n a g e d t h e r e n t a l u n i t d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . T h e c o m p a n y h a n d l e d r e s e r v a t i o n s , i n c o m i n g a n d d e p a r t i n g g u e s t s , a n d e m e r g e n c y r e p a i r s o f t h e r e n t a l u n i t . T h e c o m p a n y w a s a l s o r e s p o n s i b l e f o r a d v e r t i s i n g t h e a v a i l a b i l i t y o f t h e u n i t , n e g o t i a t i n g l e a s e s , c o l l e c t i n g l e a s e p a y m e n t s , a n d p r o v i d i n g c l e a n i n g a n d r e p a i r s e r v i c e s . P e t i t i o n e r s p a i d t h e c o m p a n y 3 0 p e r c e n t o f r e n t a l i n c o m e d u r i n g 1 9 9 4 a n d 2 5 p e r c e n t o f r e n t a l i n c o m e d u r i n g 1 9 9 6 . D u r i n g 1 9 9 6 , t h e a v e r a g e r e n t a l p e r i o d o f t h e u n i t w a s 5 . 6 d a y s . T h e u n i t w a s r e n t e d o n t h e f o l l o w i n g d a t e s t h a t y e a r , w i t h p e t i t i o n e r s e a r n i n g t h e s p e c i f i e d a m o u n t s o f r e n t a l i n c o m e a n d i n c u r r i n g t h e c o r r e s p o n d i n g a m o u n t s o f m a n a g e m e n t f e e s : R e n t a l R e n t a l M a n a g e m e n t P e r i o d I n c o m e F e e s 4 / 0 5 - 4 / 1 0 $ 3 6 0 $ 9 0 . 0 0 5 / 0 5 - 5 / 0 8 2 1 0 5 2 . 5 0 5 / 1 6 - 5 / 2 0 2 1 0 5 2 . 5 0 5 / 2 4 - 5 / 2 7 1 9 5 4 8 . 7 5 5 / 3 1 - 6 / 0 2 1 9 5 4 8 . 7 5 6 / 0 6 - 6 / 0 9 2 9 5 7 3 . 7 5 6 / 1 0 - 6 / 1 9 7 3 5 1 8 3 . 7 5 6 / 1 9 - 6 / 2 0 1 3 5 3 3 . 7 5 6 / 2 1 - 6 / 2 3 2 4 5 6 1 . 2 5 6 / 2 9 - 7 / 1 3 1 , 4 7 0 3 6 7 . 5 0 7 / 2 7 - 8 / 0 3 7 3 5 1 8 3 . 7 5 8 / 0 3 - 8 / 1 7 1 , 4 7 0 3 6 7 . 5 0 8 / 1 7 - 8 / 2 4 7 3 5 1 8 3 . 7 5 8 / 2 4 - 8 / 3 1 5 3 5 1 3 3 . 7 5 8 / 3 1 - 9 / 0 3 2 9 5 7 3 . 7 5 T h e m a n a g e m e n t s e r v i c e c o m p a n y p a i d s e v e r a l e x p e n s e s o n b e h a l f o f p e t i t i o n e r s d u r i n g 1 9 9 6 . T h e y e a r l y i n c o m e a n d e x p e n s e s t a t e m e n t - 4 - f r o m t h e c o m p a n y l i s t e d a p p r o x i m a t e l y f i v e s u c h e x p e n s e s , a l l o f w h i c h w e r e r e i m b u r s e d b y p e t i t i o n e r s o r s u b t r a c t e d f r o m t h e r e n t a l i n c o m e . P e t i t i o n e r p a i d t h e u t i l i t y a n d m o r t g a g e b i l l s o n a m o n t h l y b a s i s , t h e c o n d o m i n i u m f e e o n a q u a r t e r l y b a s i s , a n d c o u n t y t a x e s o n a y e a r l y b a s i s . D u r i n g M a r c h a n d / o r A p r i l o f e a c h y e a r , i n p r e p a r a t i o n f o r t h e r e n t a l s e a s o n , p e t i t i o n e r w o u l d " d e - w i n t e r i z e " t h e u n i t . A t t h i s t i m e o f y e a r , p e t i t i o n e r w o u l d o f t e n n e e d t o d o r e p a i r s , s u c h a s c e i l i n g r e p a i r , p a t c h i n g , a n d p a i n t i n g , a n d h e w o u l d n o r m a l l y s h a m p o o t h e c a r p e t s . A r o u n d T h a n k s g i v i n g e a c h y e a r , p e t i t i o n e r w o u l d s p e n d a p p r o x i m a t e l y 1 w e e k a t t h e r e n t a l u n i t t o p r e p a r e i t f o r w i n t e r , w h e n t h e u n i t w a s n o t a c t i v e l y r e n t e d . A t t h i s t i m e , p e t i t i o n e r w o u l d n o r m a l l y t u r n o f f t h e w a t e r a n d p o w e r , t u r n d o w n t h e h e a t , b r i n g i n o u t s i d e f u r n i t u r e , a n d p e r f o r m " g e n e r a l c l e a n u p " . P e t i t i o n e r s f i l e d a j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e . T h e y c l a i m e d l o s s e s o n t h e r e n t a l u n i t o f $ 1 4 , 7 8 1 i n 1 9 9 4 a n d $ 1 4 , 0 1 7 i n 1 9 9 6 . T h e 1 9 9 4 r e t u r n w a s f i l e d o n a 1 9 9 6 f o r m a n d w a s s i g n e d b y p e t i t i o n e r s o n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 7 . I n t h e s t a t u t o r y n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e a b o v e - m e n t i o n e d l o s s e s o n t h e g r o u n d s t h a t p e t i t i o n e r s " d i d n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e i n t h e d a y t o d a y o p e r a t i o n s " o f t h e r e n t a l p r o p e r t y , c a u s i n g t h e l o s s e s t o b e n o n d e d u c t i b l e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s . - 5 - S e c t i o n 1 6 2 a l l o w s d e d u c t i o n s f o r o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s i n c u r r e d i n c a r r y i n g o n a t r a d e o r b u s i n e s s . S e c t i o n 4 6 9 , h o w e v e r , l i m i t s t h e d e d u c t i o n s f o r l o s s e s f r o m a n y " p a s s i v e a c t i v i t y " . A p a s s i v e a c t i v i t y i s a n y a c t i v i t y i n v o l v i n g t h e c o n d u c t o f a t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e t a x p a y e r d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . A s a g e n e r a l r u l e , a n y " r e n t a l a c t i v i t y " i s p a s s i v e w h e t h e r o r n o t t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , ( 4 ) . U n d e r t h e r e g u l a t i o n s , t h e d e f i n i t i o n o f r e n t a l a c t i v i t y d o e s n o t i n c l u d e a n a c t i v i t y w i t h r e s p e c t t o w h i c h t h e a v e r a g e p e r i o d o f c u s t o m e r u s e o f t h e p r o p e r t y i s 7 d a y s o r l e s s . S e c . 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( A ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 2 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t p e t i t i o n e r s ' r e n t a l o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t i n t h i s c a s e f a l l s w i t h i n t h i s e x c l u s i o n , a n d t h e r e l e v a n t i s s u e i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e a c t i v i t y . A t a x p a y e r i s t r e a t e d a s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t i n g i n a n a c t i v i t y o n l y i f t h e t a x p a y e r i s i n v o l v e d i n t h e o p e r a t i o n s o f t h e a c t i v i t y o n a r e g u l a r , c o n t i n u o u s , a n d s u b s t a n t i a l b a s i s . S e c . 4 6 9 ( h ) ( 1 ) . A t a x p a y e r c a n s a t i s f y t h i s r e q u i r e m e n t i f h e m e e t s a n y o n e o f s e v e n t e s t s f o u n d i n t h e r e g u l a t i o n s . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . O n e s u c h t e s t , t h e o n e w h i c h p e t i t i o n e r s c l a i m t o - 6 - h a v e m e t , i s s a t i s f i e d w i t h r e s p e c t t o a n i n d i v i d u a l t a x p a y e r w h e n : T h e i n d i v i d u a l p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y f o r m o r e t h a n 1 0 0 h o u r s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r , a n d s u c h i n d i v i d u a l ' s p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y f o r t h e t a x a b l e y e a r i s n o t l e s s t h a n t h e p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y o f a n y o t h e r i n d i v i d u a l ( i n c l u d i n g i n d i v i d u a l s w h o a r e n o t o w n e r s o f i n t e r e s t s i n t h e a c t i v i t y ) f o r s u c h y e a r ; S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) ( 3 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 6 ( F e b 2 5 , 1 9 8 8 ) . G e n e r a l l y , p a r t i c i p a t i o n b y a n i n d i v i d u a l ' s s p o u s e i s t r e a t e d a s p a r t i c i p a t i o n b y t h e i n d i v i d u a l . S e c . 4 6 9 ( h ) ( 5 ) . T h e o n l y e v i d e n c e p r e s e n t e d r e g a r d i n g t h e a m o u n t o f t i m e p e t i t i o n e r s p a r t i c i p a t e d i n t h e r e n t a l o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t i s t h e i r o w n g e n e r a l t e s t i m o n y . T h u s , i t i s d i f f i c u l t t o e s t i m a t e t h e e x a c t a m o u n t o f t i m e p e t i t i o n e r s s p e n t a t t h e c o n d o m i n i u m , a s w e l l a s w h a t p o r t i o n o f t h i s t i m e w a s f o r b u s i n e s s v e r s u s p e r s o n a l p u r p o s e s . H o w e v e r , i t a p p e a r s t h a t p e t i t i o n e r s s p e n t a p p r o x i m a t e l y 2 w e e k s p e r y e a r a t t h e c o n d o m i n i u m - - 1 w e e k i n t h e S p r i n g a n d 1 w e e k i n t h e F a l l . E v e n a s s u m i n g p e t i t i o n e r s s p e n t a f u l l 8 h o u r s e a c h w e e k d a y w o r k i n g o n t h e c o n d o m i n i u m , t h i s w o u l d a m o u n t t o o n l y 8 0 h o u r s p e r y e a r . T h e a m o u n t o f t i m e p e t i t i o n e r s p e n t i n p a y i n g c o n d o m i n i u m - r e l a t e d e x p e n s e s t h r o u g h o u t t h e y e a r w o u l d h a v e b e e n n o m i n a l a n d w o u l d n o t h a v e a m o u n t e d t o 2 0 h o u r s p e r y e a r . W e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t p a r t i c i p a t e i n t h e a c t i v i t y f o r m o r e t h a n 1 0 0 h o u r s i n e i t h e r o f t h e y e a r s i n i s s u e . - 7 - T h u s , w e n e e d n o t a d d r e s s w h e t h e r t h e p a r t i c i p a t i o n o f o t h e r i n d i v i d u a l s w a s g r e a t e r t h a n t h a t o f p e t i t i o n e r s . W e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e r e n t a l o f t h e c o n d o m i n i u m w a s a p a s s i v e a c t i v i t y s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n s o f s e c t i o n 4 6 9 . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .