TAX COURT OPINION

Case: FRGC Investment, LLC; James P. Mehen, Tax Matters Partner
Docket Number: 5443-01
Judge: Cohen
Opinion Type: memo
Filed: 10/31/2002
Pages: 20

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 2 7 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T F R G C I N V E S T M E N T , L L C , J A M E S P . M E H E N , T A X M A T T E R S P A R T N E R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 5 4 4 3 - 0 1 . F i l e d O c t o b e r 3 1 , 2 0 0 2 . S t e p h e n E . S i l v e r a n d J a s o n M . S i l v e r , f o r p e t i t i o n e r . M i c h a e l L . B o m a n a n d J a m e s E . C a n n o n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C O H E N , J u d g e : R e s p o n d e n t s e n t a N o t i c e o f F i n a l P a r t n e r s h i p A d m i n i s t r a t i v e A d j u s t m e n t ( F P A A ) f o r 1 9 9 7 a n d 1 9 9 8 t o F R G C I n v e s t m e n t , L L C ( F R G C ) . J a m e s P . M e h e n ( p e t i t i o n e r ) , t h e d e s i g n a t e d t a x m a t t e r s p a r t n e r f o r F R G C , f i l e d a t i m e l y p e t i t i o n f o r r e a d j u s t m e n t w i t h t h e C o u r t . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r F R G C ' s e x p e n s e s i n 1 9 9 7 a r e d e d u c t i b l e a s a n - 2 - a b a n d o n m e n t l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) a n d ( 2 ) w h e t h e r F R G C i s e n t i t l e d t o d e d u c t $ 1 8 9 , 4 4 7 i n o t h e r e x p e n s e s f o r 1 9 9 8 . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d , a n d t h e s t i p u l a t e d f a c t s a r e i n c o r p o r a t e d i n o u r f i n d i n g s b y t h i s r e f e r e n c e . F R G C i s a n A r i z o n a l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y w h o s e p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s w a s F l a g s t a f f , A r i z o n a . I n M a y 1 9 9 7 , F R G C w a s f o r m e d t o e n g a g e i n p r e d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s t o a c q u i r e u n d e v e l o p e d r e a l e s t a t e . T h e p r i v a t e p l a c e m e n t m e m o r a n d u m m a t e r i a l s f o r F R G C p r o v i d e d t h a t a n y p r o p e r t y o r w o r k p r o d u c t a c q u i r e d w o u l d b e c o n t r i b u t e d t o a s u b s e q u e n t l y e s t a b l i s h e d e n t i t y , F l a g s t a f f R a n c h G o l f C l u b , L L C ( F l a g s t a f f R a n c h ) , f o r w h i c h F R G C ' s i n v e s t o r s w o u l d r e c e i v e m e m b e r s h i p i n t e r e s t s i n F l a g s t a f f R a n c h i n a n a m o u n t e q u a l t o t h o s e i n t e r e s t s h e l d i n F R G C . F l a g s t a f f R a n c h w a s o r g a n i z e d f o r t h e p u r p o s e o f d e v e l o p i n g t h e p r o p e r t y t o i n c l u d e a g o l f c o u r s e , c o m m u n i t y c e n t e r , c l u b h o u s e , a n d r e s i d e n t i a l l o t s f o r c u s t o m h o m e s . F R G C ' s m a n a g i n g p a r t n e r w a s F R M a n a g e m e n t , L L C ( F R M a n a g e m e n t ) , w h i c h w a s w h o l l y o w n e d b y p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e , S u s i e M e h e n . F R G C ' s o p e r a t i n g a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t F R G C w o u l d p a y F R M a n a g e m e n t $ 1 0 , 0 0 0 p e r m o n t h f o r m a n a g e m e n t f e e s a n d $ 1 3 , 0 0 0 p e r m o n t h f o r o v e r h e a d e x p e n s e s . F R G C a l s o p a i d S u s i e - 3 - M e h e n $ 4 , 0 0 0 p e r m o n t h f r o m A u g u s t 1 9 9 7 t h r o u g h J u n e 1 9 9 8 f o r m a r k e t i n g s e r v i c e s . P e t i t i o n e r w a s p r e s i d e n t o f P e y t o n C o m m u n i t y B u i l d e r s ( P C B ) , a r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l b u i l d i n g c o n s t r u c t i o n c o m p a n y , d u r i n g a l l r e l e v a n t t i m e s . P r e v i o u s l y , p e t i t i o n e r h a d b e e n p r e s i d e n t a n d c h a i r m a n o f t h e D e l W e b b C o m m e r c i a l P r o p e r t i e s D i v i s i o n , a l a n d d e v e l o p m e n t c o m p a n y . I n 1 9 8 7 , p e t i t i o n e r w a s i n v o l v e d i n d e v e l o p i n g F o r e s t H i g h l a n d s , a n u p s c a l e g o l f c o m m u n i t y l o c a t e d i n t h e F l a g s t a f f a r e a . S u b j e c t P r o p e r t y T h e s u b j e c t p r o p e r t y w a s 4 0 4 a c r e s o f u n d e v e l o p e d l a n d w i t h a m i x o f d r y l a k e b e d , s t e e p h i l l s i d e s , a n d p i n e a n d a s p e n f o r e s t s . I t o f f e r e d s c e n i c v i e w s o f t h e S a n F r a n c i s c o P e a k s a n d t h e c i t y o f F l a g s t a f f . T h e d r y l a k e w a s f o r m e d b y v o l c a n i c a c t i v i t y o v e r 1 , 0 0 0 y e a r s a g o . T h e p r o p e r t y w a s o w n e d b y C h e r r y P r o p e r t i e s , L L C ( C h e r r y ) . C h e r r y w a s o w n e d b y R e x a n d R u t h M a u g h a n , w h o a c q u i r e d t h e s u b j e c t p r o p e r t y i n 1 9 9 4 f r o m t h e R e s o l u t i o n T r u s t C o r p . R o n a l d W a l k e r ( W a l k e r ) w a s R e x M a u g h a n ' s r e a l e s t a t e b r o k e r . A s p a r t o f h i s d u e d i l i g e n c e , i n o r b e f o r e 1 9 9 4 , W a l k e r m e t w i t h t h e C o c o n i n o C o u n t y p l a n n i n g d i r e c t o r a n d r e v i e w e d t h e 1 9 8 3 C o c o n i n o C o u n t y B o a r d o f S u p e r v i s o r s m i n u t e s ( 1 9 8 3 m i n u t e s ) . W a l k e r d i s c o v e r e d t h a t t h e s u b j e c t p r o p e r t y w a s z o n e d f o r 1 , 5 9 6 r e s i d e n t i a l u n i t s , a g o l f c o u r s e , a s c h o o l , a n d c o m m e r c i a l - 4 - b u i l d i n g s . W a l k e r w a s a s s u r e d b y t h e C o c o n i n o C o u n t y p l a n n i n g d i r e c t o r t h a t , a l t h o u g h t h e c u r r e n t Z o n i n g D e p a r t m e n t p r o b a b l y w o u l d n o t a l l o w 1 , 5 9 6 u n i t s t o b e b u i l t o n t h e p r o p e r t y , l o c a t i n g a g o l f c o u r s e i n a n d a r o u n d t h e d r y l a k e a r e a o f t h e p r o p e r t y w o u l d n o t p r e s e n t a p r o b l e m . R e a l E s t a t e P u r c h a s e A g r e e m e n t s O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , P C B o r i t s n o m i n e e e n t e r e d i n t o a r e a l e s t a t e p u r c h a s e a g r e e m e n t ( 1 9 9 5 p u r c h a s e a g r e e m e n t ) w i t h C h e r r y f o r t h e p u r c h a s e o f a p p r o x i m a t e l y 2 4 0 a c r e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r i n t e n d e d t h a t o n c e F R G C w a s f o r m e d , F R G C w o u l d b e c o m e P C B ' s n o m i n e e f o r t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t . P C B d e p o s i t e d $ 2 5 , 0 0 0 w i t h F i r s t A m e r i c a n T i t l e C o . t o o p e n e s c r o w o n t h e r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n . O n M a r c h 1 4 , 1 9 9 6 , P C B a d v i s e d C h e r r y o f o b j e c t i o n s t o n u m e r o u s s u r v e y a n d o t h e r t i t l e r e p o r t e x c e p t i o n s f o r t h e s u b j e c t p r o p e r t y . O n A p r i l 1 5 , 1 9 9 6 , e s c r o w f o r t h e 1 9 9 5 p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s c a n c e l e d . O n A u g u s t 1 4 , 1 9 9 6 , P C B e n t e r e d i n t o a s e c o n d r e a l e s t a t e p u r c h a s e a g r e e m e n t ( 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t ) w i t h C h e r r y f o r t h e p u r c h a s e o f t h e e n t i r e 4 0 4 a c r e s o f s u b j e c t p r o p e r t y . T h e s a l e a l s o i n c l u d e d C h e r r y ' s i n t e r e s t i n t h e F l a g s t a f f R a n c h W a t e r C o . P C B d e p o s i t e d $ 5 , 0 0 0 w i t h F i r s t A m e r i c a n T i t l e C o . t o o p e n e s c r o w o n t h e r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n o n A u g u s t 3 0 , 1 9 9 6 , a n d d e p o s i t e d a n a d d i t i o n a l $ 2 0 , 0 0 0 o n N o v e m b e r 2 6 , 1 9 9 6 . T h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t r e q u i r e d c l o s i n g e s c r o w o n o r b e f o r e D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 7 . - 5 - T h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t c o n t a i n e d s e v e r a l c o n t i n g e n c i e s , i n c l u d i n g a p p r o v a l b y t h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d o f S u p e r v i s o r s ( C o c o n i n o C o u n t y B o a r d ) f o r f i n a l p l a t a n d z o n i n g . T h e a g r e e m e n t a l s o p r o v i d e d t h a t , i f t h e b u y e r f a i l e d t o c l o s e e s c r o w f o r a n y r e a s o n , t h e b u y e r a g r e e d t o p r o v i d e t h e s e l l e r w i t h c o p i e s o f a n y a n d a l l p l a n s , e n g i n e e r i n g , p l a t s , s t u d i e s , s u r v e y s , a n d t h e l i k e , i f r e q u e s t e d b y t h e s e l l e r . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d a g e n e r a l d e v e l o p m e n t p l a n r e p o r t ( 1 9 9 7 p l a n ) f o r t h e p r o p e r t y t o t h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d i n A u g u s t 1 9 9 7 . T h e 1 9 9 7 p l a n w a s a c o m p l e t e z o n i n g c h a n g e f r o m t h e z o n i n g a p p r o v e d i n t h e 1 9 8 3 m i n u t e s . P e t i t i o n e r p l a n n e d t o p r e s e n t t h e z o n i n g r e q u e s t f o r t h e p r o p e r t y t o t h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d a t a N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 7 , b o a r d h e a r i n g . S e v e r a l w e e k s p r i o r t o t h e s c h e d u l e d b o a r d h e a r i n g , W a l k e r m e t w i t h P a u l B a b b i t t ( B a b b i t t ) , h e a d o f t h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d . B a b b i t t i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d o p p o s e t h e z o n i n g r e q u e s t a s a r e s u l t o f a g r o u n d s w e l l o f p r o t e s t f r o m t h e c o m m u n i t y a g a i n s t d e v e l o p m e n t o f 2 6 0 a c r e s o f d r y l a k e a r e a w i t h i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . O n N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r m e t w i t h B a b b i t t , a n o t h e r c o u n t y s u p e r v i s o r , a n d a c o u n t y a t t o r n e y b e f o r e t h e h e a r i n g w a s t o b e g i n . P e t i t i o n e r w a s t o l d " i n n o u n c e r t a i n t e r m s " t h a t t h e z o n i n g r e q u e s t d i d n o t h a v e t h e v o t e s t o p a s s . P e t i t i o n e r i m m e d i a t e l y r e q u e s t e d a n e x t e n s i o n o f t h e D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 7 , e s c r o w d e a d l i n e f r o m W a l k e r , w h o r e j e c t e d t h e e x t e n s i o n b e c a u s e t h e p r o p e r t y h a d b e e n " t i e d u p " - 6 - f o r a s i g n i f i c a n t p e r i o d a n d b e c a u s e i t w a s c l e a r t o W a l k e r t h a t p e t i t i o n e r w a s n o t g o i n g t o o b t a i n t h e r e q u e s t e d z o n i n g a p p r o v a l . P e t i t i o n e r w i t h d r e w t h e z o n i n g r e q u e s t a f t e r t h e h e a r i n g b u t b e f o r e a v o t e w a s t a k e n . W a l k e r b e g a n t o m a r k e t t h e p r o p e r t y t o o t h e r m a j o r d e v e l o p e r s a f t e r t h e N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 7 , m e e t i n g , a s h e e x p e c t e d p e t i t i o n e r t o c a n c e l e s c r o w o n t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r c o n t a c t e d J o s e p h J a n a s ( J a n a s ) , F R G C ' s c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t , a f e w d a y s a f t e r t h e h e a r i n g a n d t o l d J a n a s t h a t t h e r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n w o u l d n o t g o f o r w a r d . P e t i t i o n e r t h e n i n s t r u c t e d J a n a s t o d o a f i n a l a c c o u n t i n g t o d e t e r m i n e h o w m u c h c a s h i n t h e p a r t n e r s h i p w a s a v a i l a b l e t o d i s t r i b u t e t o t h e i n v e s t o r s . P C B a n d C h e r r y e x e c u t e d m u t u a l c a n c e l l a t i o n i n s t r u c t i o n s f o r t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t t o t h e e s c r o w c o m p a n y o n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 7 . T h e e s c r o w c o m p a n y r e f u n d e d t h e $ 2 5 , 0 0 0 i n e a r n e s t m o n e y t o P C B u p o n c a n c e l l a t i o n o f t h e e s c r o w . A t t h e t i m e t h a t P C B a n d C h e r r y c a n c e l e d e s c r o w , p e t i t i o n e r d i d n o t a t t e m p t t o r e n e g o t i a t e a n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t f o r t h e s u b j e c t p r o p e r t y . S o m e t i m e i n e a r l y J a n u a r y 1 9 9 8 , W a l k e r a p p r o a c h e d p e t i t i o n e r a n d s u g g e s t e d n e w t e r m s f o r t h e p u r c h a s e t h a t w o u l d b e a c c e p t a b l e t o R e x M a u g h a n . T h e t e r m s i n c l u d e d a n o n r e f u n d a b l e p a y m e n t o f $ 1 5 0 , 0 0 0 , a n i n c r e a s e i n t h e p u r c h a s e p r i c e f r o m $ 5 . 2 5 m i l l i o n t o $ 5 . 7 7 5 m i l l i o n , c l o s i n g i n 6 m o n t h s w i t h n o c o n t i n g e n c i e s , a n d - 7 - s a l e o f o n e - h a l f o f C h e r r y ' s i n t e r e s t i n t h e F l a g s t a f f R a n c h W a t e r C o . i n s t e a d o f C h e r r y ' s f u l l i n t e r e s t p u r s u a n t t o t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t . P e t i t i o n e r a n d W a l k e r p r e p a r e d a n o f f e r a n d s u b m i t t e d i t t o R e x M a u g h a n f o r a p p r o v a l . P e t i t i o n e r s e n t a l e t t e r t o F R G C ' s i n v e s t o r s i n e a r l y J a n u a r y , c a l l i n g f o r a m e e t i n g o n J a n u a r y 1 2 , 1 9 9 8 , t o v o t e o n w h e t h e r t o p r o c e e d w i t h t h e n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t . F R G C ' s o p e r a t i n g a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t m o r e t h a n o n e - h a l f o f t h e 5 0 o u t s t a n d i n g p a r t n e r s h i p u n i t s h a d t o a g r e e t o c o n t i n u e w i t h t h e p a r t n e r s h i p . A l t h o u g h 1 6 u n i t s v o t e d f o r r e d e m p t i o n o f t h e i r i n t e r e s t s i n F R G C , 3 4 u n i t s v o t e d t o c o n t i n u e w i t h t h e p a r t n e r s h i p . E a c h r e d e e m e d u n i t r e c e i v e d $ 1 1 , 0 0 0 , w h i c h w a s $ 1 4 , 0 0 0 l e s s t h a n w h a t w a s p a i d f o r t h e u n i t . F R G C a n d C h e r r y e x e c u t e d a n e w r e a l e s t a t e p u r c h a s e a g r e e m e n t ( 1 9 9 8 p u r c h a s e a g r e e m e n t ) o n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 8 . F l a g s t a f f R a n c h i s s u e d i t s p r i v a t e o f f e r i n g m e m o r a n d u m o n F e b r u a r y 1 0 , 1 9 9 8 . C h e r r y c o n v e y e d t h e s u b j e c t p r o p e r t y d i r e c t l y t o F l a g s t a f f R a n c h o n J u n e 2 9 , 1 9 9 8 , a n d t h e p a r t i e s c l o s e d e s c r o w o n J u n e 3 0 , 1 9 9 8 . G e n e r a l D e v e l o p m e n t P l a n s I n M a r c h 1 9 9 9 , a n e w g e n e r a l d e v e l o p m e n t p l a n r e p o r t ( M a r c h 1 9 9 9 p l a n ) w a s p r e s e n t e d t o t h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d t h a t s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e d w i t h t h e z o n i n g a p p r o v e d i n t h e 1 9 8 3 m i n u t e s . T h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d a p p r o v e d s o m e o f t h e M a r c h - 8 - 1 9 9 9 p l a n , b u t r e j e c t e d t h e g o l f c o u r s e p l a c e m e n t i n t h e m i d d l e o f t h e d r y l a k e a r e a . I n D e c e m b e r 1 9 9 9 , a n e w g e n e r a l d e v e l o p m e n t p l a n r e p o r t ( D e c e m b e r 1 9 9 9 p l a n ) w a s p r e s e n t e d t o t h e C o c o n i n o C o u n t y B o a r d t h a t e n c o m p a s s e d a l a n d s w a p w i t h B o b S i m p l e ( S i m p l e ) , w h o o w n e d l a n d a d j a c e n t t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y . S i m p l e t r a d e d 2 5 0 a c r e s o f h i s p r o p e r t y f o r t h e d r y l a k e c a l d e r a a n d 3 6 a c r e s o f d e v e l o p a b l e s i t e s . S i m p l e t h e n s o l d t h e d r y l a k e c a l d e r a t o t h e G r a n d C a n y o n T r u s t , a n d i t e v e n t u a l l y b e c a m e t h e p r o p e r t y o f t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t u n d e r c o n t r o l o f t h e C o c o n i n o N a t i o n a l F o r e s t . F R G C ' s P a r t n e r s h i p R e t u r n s O n i t s 1 9 9 7 F o r m 1 0 6 5 , U . S . P a r t n e r s h i p R e t u r n o f I n c o m e , F R G C r e p o r t e d i n t e r e s t i n c o m e o f $ 1 4 , 0 9 5 a n d " o t h e r d e d u c t i o n s " o f $ 6 6 9 , 1 2 6 . T h e c l a i m e d d e d u c t i o n s c o n s i s t e d o f t h e f o l l o w i n g : M a n a g e m e n t a n d s u p e r v i s i o n $ 1 5 8 , 0 0 0 M a r k e t i n g e x p e n s e 1 0 4 , 8 5 1 O f f i c e a n d o v e r h e a d 1 8 8 , 0 0 0 C o u r s e d e s i g n 2 3 , 6 2 0 E n g i n e e r i n g 6 1 , 4 3 5 E n v i r o n m e n t a l f e e s 2 6 , 1 1 1 H y d r o l o g y 2 , 5 8 2 L a n d p l a n n i n g f e e s 2 4 , 7 4 1 Z o n i n g f e e s 1 9 , 9 0 1 T r a v e l 2 , 7 5 8 O t h e r f e e s a n d e x p e n s e s 1 0 , 0 0 0 L a n d a c q u i s i t i o n 8 , 1 0 3 A c c o u n t i n g f e e s 5 , 8 5 0 P l a n n i n g f e e s 3 1 , 3 7 2 A m o r t i z a t i o n e x p e n s e 1 , 8 0 2 T o t a l $ 6 6 9 , 1 2 6 - 9 - S t a t e m e n t 2 o f t h e 1 9 9 7 p a r t n e r s h i p r e t u r n c o n t a i n e d t h e l a n g u a g e " A c t i v i t y D i s p o s e d o f D u r i n g 1 9 9 7 " . P r i o r t o t h e o r g a n i z a t i o n o f F R G C , P C B i n c u r r e d o v e r h e a d a n d m a n a g e m e n t e x p e n s e s f o r s e r v i c e s r e n d e r e d o n b e h a l f o f F R G C . I n J u n e 1 9 9 7 , F R G C p a i d $ 1 1 0 , 0 0 0 f o r o v e r h e a d e x p e n s e s a n d $ 7 8 , 0 0 0 f o r m a n a g e m e n t f e e s t o r e i m b u r s e P C B . O n i t s 1 9 9 8 U . S . P a r t n e r s h i p R e t u r n o f I n c o m e , F R G C r e p o r t e d i n t e r e s t i n c o m e o f $ 6 , 9 2 1 , d i v i d e n d s o f $ 1 8 , a n d " o t h e r d e d u c t i o n s " o f $ 1 8 9 , 4 4 7 . T h e c l a i m e d d e d u c t i o n s c o n s i s t e d o f t h e f o l l o w i n g : M a n a g e m e n t a n d s u p e r v i s i o n $ 6 0 , 0 0 0 M a r k e t i n g e x p e n s e 3 3 , 8 3 5 O f f i c e a n d o v e r h e a d 7 8 , 0 0 0 A u t o e x p e n s e 8 6 8 O f f i c e s u p p l i e s 1 , 8 4 6 P o s t a g e a n d s h i p p i n g 2 , 1 8 4 T r a v e l 6 , 9 7 2 A c c o u n t i n g f e e s 1 , 1 7 5 M i s c e l l a n e o u s 3 8 2 M e a l s a n d e n t e r t a i n m e n t 6 6 7 A m o r t i z a t i o n e x p e n s e 3 , 5 1 8 T o t a l $ 1 8 9 , 4 4 7 N o n e o f t h e a b o v e e x p e n s e s w e r e i n c u r r e d a f t e r J u n e 3 0 , 1 9 9 8 . F R G C p a i d $ 7 8 , 0 0 0 f o r o v e r h e a d e x p e n s e s i n c u r r e d f r o m J a n u a r y t o J u n e 1 9 9 8 . F R G C p a i d $ 6 0 , 0 0 0 t o F R M a n a g e m e n t f o r J a n u a r y t h r o u g h J u n e 1 9 9 8 f o r m a n a g e m e n t f e e s . R e s p o n d e n t s e n t t h e F P A A t o p e t i t i o n e r o n M a r c h 1 5 , 2 0 0 1 , d i s a l l o w i n g F R G C ' s " o t h e r d e d u c t i o n s " i n t h e a m o u n t s o f $ 6 6 9 , 1 2 6 a n d $ 1 8 9 , 4 4 7 f o r 1 9 9 7 a n d 1 9 9 8 , r e s p e c t i v e l y . - 1 0 - O P I N I O N R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t F R G C d i d n o t s u s t a i n a d e d u c t i b l e a b a n d o n m e n t l o s s i n 1 9 9 7 a n d t h a t a l l e x p e n s e s c l a i m e d i n 1 9 9 7 a n d 1 9 9 8 w e r e c a p i t a l i n n a t u r e a n d a r e t h e r e f o r e n o t c u r r e n t l y d e d u c t i b l e . P e t i t i o n e r a c k n o w l e d g e s t h a t a l a r g e p e r c e n t a g e o f t h e 1 9 9 7 e x p e n d i t u r e s w e r e n o n d e d u c t i b l e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s a t t h e t i m e t h e y w e r e m a d e . H o w e v e r , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e e x p e n s e s b e c a m e d e d u c t i b l e w h e n t h e f a i l u r e t o o b t a i n t h e r e q u i s i t e z o n i n g c h a n g e s r e s u l t e d i n c a n c e l l a t i o n o f t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t . A t t r i a l , p e t i t i o n e r l i m i t e d h i s a r g u m e n t s w i t h r e s p e c t t o a l l o w a b l e d e d u c t i o n s f o r 1 9 9 7 t o w h e t h e r F R G C s u s t a i n e d a n a b a n d o n m e n t l o s s . P e t i t i o n e r a l s o a r g u e s t h a t t h e b u r d e n o f p r o o f s h o u l d b e s h i f t e d t o r e s p o n d e n t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 9 1 . W e n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r t h e c o n d i t i o n s o f s e c t i o n 7 4 9 1 h a v e b e e n m e t b y p e t i t i o n e r i n t h i s c a s e , h o w e v e r , a s t h e r e s o l u t i o n o f t h e s e i s s u e s d o e s n o t d e p e n d o n w h i c h p a r t y h a s t h e b u r d e n o f p r o o f . W e r e s o l v e t h e s e i s s u e s o n t h e b a s i s o f a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , g i v i n g m o r e w e i g h t t o o b j e c t i v e e v e n t s t h a n t o s u b j e c t i v e c h a r a c t e r i z a t i o n s o f i n t e n t . A b a n d o n m e n t L o s s F R G C i n c u r r e d e x p e n s e s t o t a l i n g $ 6 6 9 , 1 2 6 i n 1 9 9 7 i n c o n n e c t i o n w i t h i t s a t t e m p t t o a c q u i r e s u i t a b l e p r o p e r t y f o r - 1 1 - d e v e l o p m e n t b y F l a g s t a f f R a n c h . A f t e r t h e u n s u c c e s s f u l z o n i n g m e e t i n g i n N o v e m b e r 1 9 9 7 , P C B a n d C h e r r y e x e c u t e d m u t u a l c a n c e l l a t i o n i n s t r u c t i o n s f o r e s c r o w o n t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t . O n i t s 1 9 9 7 r e t u r n , F R G C d e d u c t e d t h e $ 6 6 9 , 1 2 6 t h a t w a s e x p e n d e d o n t h e p r o j e c t a s a n a b a n d o n m e n t l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) . S e c t i o n 1 6 5 ( a ) p e r m i t s a d e d u c t i o n f o r a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e . T h e l o s s m u s t b e e v i d e n c e d b y a c l o s e d a n d c o m p l e t e d t r a n s a c t i o n , f i x e d b y i d e n t i f i a b l e e v e n t s . S e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( b ) , ( d ) , I n c o m e T a x R e g s . A l o s s i n c u r r e d i n a b u s i n e s s , o r i n a t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t , a n d a r i s i n g f r o m t h e s u d d e n t e r m i n a t i o n o f t h e u s e f u l n e s s i n s u c h b u s i n e s s o r t r a n s a c t i o n o f a n y n o n d e p r e c i a b l e p r o p e r t y , i n a c a s e w h e r e s u c h b u s i n e s s o r t r a n s a c t i o n i s d i s c o n t i n u e d o r w h e r e s u c h p r o p e r t y i s p e r m a n e n t l y d i s c a r d e d f r o m u s e t h e r e i n , s h a l l b e a l l o w e d a d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e l o s s i s a c t u a l l y s u s t a i n e d . C h e v y C h a s e L a n d C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 T . C . 4 8 1 , 4 8 7 ( 1 9 7 9 ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e g u l a t i o n s a l s o p r o v i d e t h a t t h e l o s s m u s t b e b o n a f i d e a n d t h a t s u b s t a n c e , n o t m e r e f o r m , s h a l l g o v e r n i n d e t e r m i n i n g a d e d u c t i b l e l o s s . S e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . T o b e e n t i t l e d t o a n a b a n d o n m e n t l o s s , a t a x p a y e r m u s t s h o w : ( 1 ) A n i n t e n t i o n o n t h e p a r t o f t h e o w n e r t o a b a n d o n t h e a s s e t a n d ( 2 ) a n a f f i r m a t i v e a c t - 1 2 - o f a b a n d o n m e n t . U n i t e d S t a t e s v . S . S . W h i t e D e n t a l M a n u f a c t u r i n g C o . , 2 7 4 U . S . 3 9 8 ( 1 9 2 7 ) ; A . J . I n d u s . , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 5 0 3 F . 2 d 6 6 0 , 6 7 0 ( 9 t h C i r . 1 9 7 4 ) ; C R S T I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 1 2 4 9 , 1 2 5 7 ( 1 9 8 9 ) , a f f d . 9 0 9 F . 2 d 1 1 4 6 ( 8 t h C i r . 1 9 9 0 ) . W h e n t h e t a x p a y e r h a s n o t r e l i n q u i s h e d p o s s e s s i o n o f a n a s s e t , t h e r e m u s t b e a c o n c u r r e n c e o f t h e a c t o f a b a n d o n m e n t a n d t h e i n t e n t t o a b a n d o n , b o t h o f w h i c h m u s t b e s h o w n f r o m t h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s . A . J . I n d u s . , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a . A b a n d o n m e n t o f a n i n t a n g i b l e p r o p e r t y i n t e r e s t s h o u l d b e a c c o m p l i s h e d b y s o m e e x p r e s s m a n i f e s t a t i o n , C i t r o n v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . 2 0 0 , 2 1 0 ( 1 9 9 1 ) , a n d " t h e T a x C o u r t [ i s ] e n t i t l e d t o l o o k b e y o n d t h e t a x p a y e r ' s f o r m a l c h a r a c t e r i z a t i o n . " L a p o r t v . C o m m i s s i o n e r , 6 7 1 F . 2 d 1 0 2 8 , 1 0 3 2 ( 7 t h C i r . 1 9 8 2 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 0 - 3 5 5 . T h a t a p a r t n e r s h i p c l a i m e d a n a b a n d o n m e n t l o s s i n i t s t a x r e t u r n f o r t h e y e a r i n i s s u e i s n o t s u f f i c i e n t t o c o n s t i t u t e a n o v e r t a c t . S e e E q u i t y P l a n n i n g C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 3 - 5 7 . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e c a n c e l l a t i o n o f e s c r o w a n d p e t i t i o n e r ' s c o n v e r s a t i o n w i t h J a n a s w e r e s u f f i c i e n t e v e n t s t o d e m o n s t r a t e a b a n d o n m e n t . A d d i t i o n a l f a c t s i n t h e r e c o r d , h o w e v e r , a r e i n c o n s i s t e n t w i t h a f i n d i n g t h a t F R G C a b a n d o n e d t h e p r o j e c t i n 1 9 9 7 . A l t h o u g h p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t , a s o f N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 7 , h e b e l i e v e d t h a t t h e p r o j e c t w a s " d e a d " , e s c r o w o n t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s n o t c a n c e l e d u n t i l - 1 3 - a l m o s t 6 w e e k s l a t e r , o n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 7 . I n a d d i t i o n , F R G C c o n t i n u e d t o p a y f e e s t o S u s i e M e h e n f o r m a r k e t i n g a n d t o F R M a n a g e m e n t f o r o v e r h e a d f o r D e c e m b e r 1 9 9 7 a n d J a n u a r y 1 9 9 8 . P e t i t i o n e r d i d n o t m a k e a f o r m a l n o t i f i c a t i o n t o F R G C ' s i n v e s t o r s t h a t t h e p r o j e c t o r p a r t n e r s h i p w o u l d b e a b a n d o n e d i n 1 9 9 7 . I n f a c t , p e t i t i o n e r d i d n o t m e e t w i t h t h e i n v e s t o r s u n t i l e a r l y J a n u a r y 1 9 9 8 , w h e n h e r e q u i r e d t h e i r a p p r o v a l t o e n t e r i n t o a n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t w i t h C h e r r y . P e t i t i o n e r r e l i e s u p o n o u r d e c i s i o n i n C h e v y C h a s e L a n d C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i n w h i c h w e a l l o w e d a n a b a n d o n m e n t l o s s f o r t h e c o s t s o f n e g o t i a t i n g a p r o s p e c t i v e l o n g - t e r m l e a s e o n a n u n i m p r o v e d t r a c t o f l a n d a n d f o r t h e c o s t s o f a n u n s u c c e s s f u l a t t e m p t t o r e z o n e t h e l a n d . T h e r e z o n i n g w a s i n e x t r i c a b l y t i e d t o t h e l e a s e t r a n s a c t i o n a n d w a s l i m i t e d t o t h e c o n s t r u c t i o n o f a s p e c i f i e d t y p e o f d e p a r t m e n t s t o r e f o r t h e l e s s e e . I d . a t 4 8 8 . W h e n t h e r e z o n i n g e f f o r t f a i l e d , t h e l e s s e e e x e r c i s e d i t s r i g h t s a n d t e r m i n a t e d t h e e n t i r e t r a n s a c t i o n . T h e t a x p a y e r i n C h e v y C h a s e L a n d C o . r e g a r d e d t h e f u t u r e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t o f t h e a r e a a s f o r e c l o s e d , a n d , b e c a u s e t h e r e z o n i n g e f f o r t s h a d b e e n s o s p e c i f i c , n o n e o f t h e i t e m s ( e x c e p t a t o p o g r a p h i c a l m a p ) a c q u i r e d i n t h e c o u r s e o f r e z o n i n g w e r e t h o u g h t t o h a v e a n y c o n t i n u i n g v a l u e o n c e t h e l e a s e w a s t e r m i n a t e d . T h e f a c t s o f C h e v y C h a s e L a n d C o . a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e i n s t a n t c a s e , h o w e v e r , b e c a u s e F R G C w a s s u c c e s s f u l i n o b t a i n i n g a n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t - 1 4 - j u s t 2 w e e k s a f t e r t h e c a n c e l l a t i o n o f e s c r o w o n t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t . A l t h o u g h a r e m o t e p o s s i b i l i t y o f f u t u r e u s e d o e s n o t n e c e s s a r i l y p r e c l u d e a b a n d o n m e n t , C i t i z e n s B a n k o f W e s t o n v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 2 F . 2 d 4 2 5 ( 4 t h C i r . 1 9 5 8 ) , a f f g . 2 8 T . C . 7 1 7 ( 1 9 5 7 ) , w e c a n n o t i g n o r e t h e l a n g u a g e i n s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . , t h a t r e q u i r e s t h a t s u b s t a n c e , n o t m e r e f o r m , s h a l l g o v e r n i n d e t e r m i n i n g a d e d u c t i b l e a b a n d o n m e n t l o s s . I n s u b s t a n c e , F R G C ' s s o l e b u s i n e s s p u r p o s e w a s t o e n g a g e i n p r e d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s t o a c q u i r e p r o p e r t y f o r F l a g s t a f f R a n c h . A l t h o u g h t h e u n f a v o r a b l e N o v e m b e r 1 9 9 7 z o n i n g m e e t i n g a n d c a n c e l l a t i o n o f e s c r o w o n t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t s l o w e d F R G C ' s p r o g r e s s , t h e y w e r e n o t a b a r t o p r e v e n t F R G C f r o m s i g n i n g a n a g r e e m e n t t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y i n e a r l y J a n u a r y 1 9 9 8 . A n o t h e r w i s e a b a n d o n e d e x p e n d i t u r e , i f p a r t o f a n i n t e g r a t e d p l a n t h a t i s i m p l e m e n t e d , i s n o t a n a b a n d o n m e n t l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) . N i c o l a z z i v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 1 0 9 , 1 3 2 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . 7 2 2 F . 2 d 3 2 4 ( 6 t h C i r . 1 9 8 3 ) . I n d e e d , p e t i t i o n e r w i t h d r e w t h e z o n i n g r e q u e s t p r i o r t o a v o t e a t t h e N o v e m b e r 1 9 9 7 b o a r d m e e t i n g , w h i c h i n d i c a t e s t h a t h e d i d n o t w a n t t o f o r e c l o s e t h e o p p o r t u n i t y t o r e s u b m i t t h e r e q u e s t a t a l a t e r m e e t i n g . A l t h o u g h p e t i t i o n e r w o u l d h a v e u s i g n o r e t h e r e a l i t i e s o f w h a t t r a n s p i r e d 2 w e e k s l a t e r , w e d e c l i n e t o d o s o . I n s t e a d , w e v i e w t h e 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t s t h a t w e r e e n t e r e d i n t o - 1 5 - b e t w e e n P C B a n d C h e r r y a s s t e p s i n F R G C ' s c o n t i n u i n g e f f o r t s t o a c q u i r e t h e s u b j e c t p r o p e r t y . F R G C ' s e x p e n s e s i n 1 9 9 7 w e r e i n c u r r e d i n n e g o t i a t i n g t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t s a n d i n s e t t l i n g t h e c o n t i n g e n c i e s a n d w e r e d i r e c t l y r e l a t e d t o a c q u i r i n g s u i t a b l e p r o p e r t y f o r F l a g s t a f f R a n c h . O u r h o l d i n g i s c o n s i s t e n t w i t h t h e d e c i s i o n o f t h i s C o u r t i n N i c o l a z z i v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i n w h i c h t h e t a x p a y e r p a r t i c i p a t e d i n a l o t t e r y p r o g r a m t o a c q u i r e l e a s e s o n F e d e r a l l a n d s f o r o i l a n d g a s e x p l o r a t i o n a n d d e v e l o p m e n t . T h e t a x p a y e r f i l e d a p p l i c a t i o n s o n a p p r o x i m a t e l y 6 0 0 l e a s e s a n d w a s s u c c e s s f u l i n o b t a i n i n g a l e a s e . A f t e r a p p l y i n g t h e " s u b s t a n c e o v e r f o r m " m a n d a t e o f t h e r e g u l a t i o n s t o t h e f a c t s , w e c o n c l u d e d t h a t t h e r e l e v a n t t r a n s a c t i o n w a s t h e t a x p a y e r ' s i n v e s t m e n t i n t h e l o t t e r y p r o g r a m a n d t h a t w h e t h e r h e s u s t a i n e d a l o s s w a s m e a s u r e d b y r e f e r e n c e t o t h e a g g r e g a t e o f t h e l e a s e a p p l i c a t i o n s . " T o h o l d o t h e r w i s e w o u l d s i m p l y d i s r e g a r d t h e r e a l i t i e s o f t h e s i t u a t i o n . " I d . a t 1 3 1 . A c c o r d i n g l y , w e h e l d t h a t n o p o r t i o n o f t h e f e e t h a t w a s p a i d f o r t h e l o t t e r y p r o g r a m w a s d e d u c t i b l e a s a n a b a n d o n m e n t l o s s , b e c a u s e t h e t a x p a y e r a c q u i r e d a n i n t e r e s t i n a v a l u a b l e l e a s e a n d d i d n o t s u s t a i n a b o n a f i d e l o s s o n h i s i n v e s t m e n t d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r . F R G C e n t e r e d i n t o a n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t w i t h C h e r r y o n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 8 , o n l y 2 w e e k s a f t e r t h e c a n c e l l a t i o n o f t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t . A l t h o u g h w e d o n o t d i s p u t e p e t i t i o n e r ' s - 1 6 - c l a i m t h a t , b e t w e e n N o v e m b e r 1 7 a n d D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 7 , h e d i d n o t r e n e g o t i a t e a n a g r e e m e n t t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y , F R G C ' s e x e c u t i o n o f a n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t o n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 8 , i s i n c o n s i s t e n t w i t h i t s c o n t e n t i o n t h a t t h e p r o j e c t w a s a b a n d o n e d i n 1 9 9 7 . A t t r i a l , p e t i t i o n e r s t r e s s e d t h e d i f f e r e n c e i n m a t e r i a l t e r m s o f t h e 1 9 9 8 p u r c h a s e a g r e e m e n t . H o w e v e r , F R G C a c q u i r e d t h e s a m e 4 0 4 a c r e s o f p r o p e r t y f o r w h i c h i t b a r g a i n e d i n t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t . T h e i n c r e a s e i n p u r c h a s e p r i c e a n d d e c r e a s e i n i n t e r e s t o b t a i n e d i n t h e F l a g s t a f f R a n c h W a t e r C o . d i d n o t a p p e a r m a t e r i a l l y t o a f f e c t F R G C ' s a b i l i t y t o e n t e r i n t o a n e w p u r c h a s e a g r e e m e n t t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y f o r u l t i m a t e d e v e l o p m e n t b y F l a g s t a f f R a n c h . A s a d d i t i o n a l e v i d e n c e t h a t t h e p r o j e c t w a s a b a n d o n e d i n 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e g e n e r a l d e v e l o p m e n t p l a n r e p o r t t h a t w a s a p p r o v e d f o r t h e p r o j e c t i n D e c e m b e r 1 9 9 9 w a s s u b s t a n t i a l l y a n d m a t e r i a l l y d i f f e r e n t w i t h r e s p e c t t o c o s t , o w n e r s h i p , a c r e a g e , a n d d e s i g n t h a n t h e o r i g i n a l z o n i n g i n t h e 1 9 9 7 p l a n , w h i c h p e t i t i o n e r p r e s e n t e d i n N o v e m b e r 1 9 9 7 . H o w e v e r , w e a r e n o t p e r s u a d e d t h a t c h a n g e s i n t h e d e v e l o p m e n t p l a n s t h a t w e r e m a d e i n 1 9 9 9 p r o v e t h a t t h e e n t i r e p r o j e c t w a s a b a n d o n e d i n 1 9 9 7 . W e a r e a l s o m i n d f u l t h a t , i n t h e l a n d d e v e l o p m e n t a n d c o n s t r u c t i o n a r e n a , e x t r a e x p e n s e s d u e t o e r r o r s i n p l a n n i n g o r d e s i g n a r e p a r t o f t h e c o s t s t h a t t h e b u i l d e r m u s t b e a r . S e e H a s p e l v . C o m m i s s i o n e r , 6 2 T . C . 5 9 ( 1 9 7 4 ) ; D r i s c o l l v . - 1 7 - C o m m i s s i o n e r , 1 4 7 F . 2 d 4 9 3 ( 5 t h C i r . 1 9 4 5 ) . A s t h e C o u r t o f A p p e a l s n o t e d i n q u o t i n g t h e T a x C o u r t i n D r i s c o l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 9 4 : " a c c e p t a n c e o f p e t i t i o n e r ' s t h e o r y w o u l d r e s u l t i n a d e d u c t i b l e l o s s i n p r a c t i c a l l y e v e r y c o n s t r u c t i o n p r o j e c t . C o m m o n e x p e r i e n c e t e l l s u s t h a t n o c o n s t r u c t i o n j o b i s c a r r i e d o u t w i t h s u c h p e r f e c t i o n t h a t s o m e m a t e r i a l , b e c a u s e o f e r r o r , m i s t a k e , o r e v e n s l i g h t c h a n g e i n d e s i g n , i s n o t r e m o v e d a n d t h e r e f o r e d o e s n o t r e m a i n a p a r t o f t h e c o m p l e t e d s t r u c t u r e . S u c h e x p e n d i t u r e s a r e , w e t h i n k , c l e a r l y a c o s t o f c o n s t r u c t i o n . " L i k e w i s e , t h e a d d i t i o n a l c o s t s i n c u r r e d b y F R G C f o r c h a n g e s t h a t w e r e m a d e t o t h e 1 9 9 7 p l a n w e r e a p a r t o f t h e d e v e l o p m e n t c o s t s f o r t h e p r o p e r t y a n d t h e p r o j e c t . I n s u b s t a n c e , t h e 1 9 9 6 p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s m e r e l y a s t e p i n F R G C ' s c o n t i n u i n g a n d s u c c e s s f u l a t t e m p t s t o a c q u i r e t h e s u b j e c t p r o p e r t y f o r F l a g s t a f f R a n c h . A c c o r d i n g l y , w e c o n c l u d e t h a t F R G C d i d n o t s u s t a i n a d e d u c t i b l e a b a n d o n m e n t l o s s i n 1 9 9 7 . 1 9 9 8 E x p e n s e s F R G C d e d u c t e d $ 1 8 9 , 4 4 7 i n o t h e r e x p e n s e s o n i t s 1 9 9 8 r e t u r n . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d F R G C ' s c l a i m e d d e d u c t i o n s i n 1 9 9 8 , b e c a u s e t h e y w e r e n o t o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u t w e r e c a p i t a l i n n a t u r e . S e c t i o n 1 6 2 ( a ) p e r m i t s a d e d u c t i o n f o r a l l " o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a n y t r a d e o r b u s i n e s s " . S e c . 1 6 2 ( a ) . N o c u r r e n t d e d u c t i o n i s a l l o w e d f o r a c a p i t a l e x p e n d i t u r e . S e c . 2 6 3 ( a ) ( 1 ) . T h e r e g u l a t i o n s p r o v i d e g e n e r a l l y t h a t " T h e c o s t o f a c q u i s i t i o n - 1 8 - * * * o f * * * p r o p e r t y h a v i n g a u s e f u l l i f e s u b s t a n t i a l l y b e y o n d t h e t a x a b l e y e a r " i s a c a p i t a l e x p e n d i t u r e . S e c . 1 . 2 6 3 ( a ) - 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e s a m e e x p e n d i t u r e t h a t m a y b e d e d u c t i b l e i n o n e s e t t i n g m i g h t b e c a p i t a l i z e d i n a n o t h e r , i f i t i s i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t . C o m m i s s i o n e r v . I d a h o P o w e r C o . , 4 1 8 U . S . 1 , 1 3 ( 1 9 7 4 ) ; E l l i s B a n k i n g C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 8 F . 2 d 1 3 7 6 , 1 3 7 9 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 2 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e m a n d i n g i n p a r t o n a n o t h e r g r o u n d T . C . M e m o . 1 9 8 1 - 1 2 3 . P e t i t i o n e r r e c o g n i z e s t h e a p p l i c a b i l i t y o f t h e " p r o c e s s o f a c q u i s i t i o n " t e s t i n t h i s c a s e t o d e c i d e w h e t h e r e x p e n d i t u r e s a r e c u r r e n t l y d e d u c t i b l e o r w h e t h e r t h e y m u s t b e c a p i t a l i z e d . S e e H o n o d e l v . C o m m i s s i o n e r , 7 6 T . C . 3 5 1 , 3 6 5 ( 1 9 8 1 ) , a f f d . 7 2 2 F . 2 d 1 4 6 2 ( 9 t h C i r . 1 9 8 4 ) . T h e p r o c e s s o f a c q u i s i t i o n t e s t f o c u s e s o n t h e d i r e c t r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e c o s t a n d t h e a c q u i s i t i o n , s o t h a t c o s t s o r i g i n a t i n g i n t h e p r o c e s s o f a c q u i r i n g a c a p i t a l a s s e t a r e c o n s i d e r e d c a p i t a l e x p e n d i t u r e s . W o o d w a r d v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 7 U . S . 5 7 2 ( 1 9 7 0 ) ; L y c h u k v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 3 7 4 , 3 9 0 ( 2 0 0 1 ) . I n a p p l y i n g t h e p r o c e s s o f a c q u i s i t i o n t e s t t o t h e f a c t s o f t h i s c a s e , w e a n a l y z e w h a t F R G C w a s a t t e m p t i n g t o a c q u i r e w h e n i t i n c u r r e d i t s e x p e n s e s i n 1 9 9 8 . F R G C ' s o p e r a t i n g a g r e e m e n t a n d p r i v a t e p l a c e m e n t m a t e r i a l s s p e c i f i c a l l y s t a t e t h a t F R G C ' s s o l e b u s i n e s s p u r p o s e w a s t o e n g a g e i n p r e d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s t o a c q u i r e s u i t a b l e p r o p e r t y f o r F l a g s t a f f R a n c h . F R G C a n d C h e r r y - 1 9 - e n t e r e d i n t o a p u r c h a s e a g r e e m e n t i n J a n u a r y 1 9 9 8 f o r t h e 4 0 4 - a c r e s u b j e c t p r o p e r t y . C h e r r y c o n v e y e d t h e s u b j e c t p r o p e r t y d i r e c t l y t o F l a g s t a f f R a n c h o n J u n e 2 9 , 1 9 9 8 , a n d t h e p a r t i e s c l o s e d e s c r o w o n J u n e 3 0 , 1 9 9 8 . A l l e x p e n s e s i n c u r r e d b y F R G C i n 1 9 9 8 w e r e d i r e c t l y c o n n e c t e d t o c l o s i n g e s c r o w o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . I n f a c t , F R G C d i d n o t i n c u r a n y o f t h e e x p e n s e s i n i s s u e a f t e r J u n e 3 0 , 1 9 9 8 . P a r t n e r s h i p i n t e r e s t s a r e c a p i t a l a s s e t s p u r s u a n t t o s e c t i o n 7 4 1 . C i t r o n v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . a t 2 1 3 ; L a R u e v . C o m m i s s i o n e r , 9 0 T . C . 4 6 5 , 4 8 3 ( 1 9 8 8 ) . P u r s u a n t t o F l a g s t a f f R a n c h ' s p r i v a t e p l a c e m e n t m e m o r a n d u m , u p o n a c q u i s i t i o n o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y , F R G C ' s i n v e s t o r s w o u l d r e c e i v e i n t e r e s t s i n F l a g s t a f f R a n c h e q u a l t o t h o s e h e l d i n F R G C . A l t h o u g h t h e e x p e n s e s i n i s s u e t h a t w e r e i n c u r r e d b y F R G C i n 1 9 9 8 c o u l d b e c o n s i d e r e d o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y u n d e r d i f f e r e n t c i r c u m s t a n c e s , t h e f a c t s o f t h i s c a s e r e f l e c t t h a t t h e s e e x p e n s e s d i r e c t l y r e l a t e d t o a c q u i r i n g p r o p e r t y f o r F l a g s t a f f R a n c h . I n s u b s t a n c e , F R G C p e r f o r m e d s e r v i c e s a n d d u e d i l i g e n c e t o a c q u i r e p r o p e r t y t h a t w a s c o n t r i b u t e d t o F l a g s t a f f R a n c h i n e x c h a n g e f o r t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . F R G C w a s a m e r e c o n d u i t f o r F l a g s t a f f R a n c h ' s e x p e n s e s i n a c q u i r i n g t h e u n d e v e l o p e d l a n d . A c c o r d i n g l y , b e c a u s e F R G C ' s i n v e s t o r s r e c e i v e d t h e i r p r o p e r t y i n t e r e s t i n F l a g s t a f f R a n c h i n e x c h a n g e f o r F R G C ' s c o n t r i b u t i o n o f t h e p r o p e r t y a n d w o r k p r o d u c t , a l l e x p e n s e s t h a t - 2 0 - w e r e i n c u r r e d b y F R G C i n 1 9 9 8 a r e d i r e c t l y c o n n e c t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t a n d t h e r e f o r e m u s t b e c a p i t a l i z e d p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 6 3 . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .