TAX COURT OPINION

Case: Estate of William T. Rogers, Deceased; Gayle M. Rogers, Personal Representative; and Gayle M. Rogers
Docket Number: 23668-95
Judge: Wells
Opinion Type: memo
Filed: 09/03/1999
Pages: 14

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 9 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F W I L L I A M T . R O G E R S , D E C E A S E D , G A Y L E M . R O G E R S , P E R S O N A L R E P R E S E N T A T I V E , A N D G A Y L E M . R O G E R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 3 6 6 8 - 9 5 . F i l e d S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 9 . W i l l i a m T . R a m s e y , f o r p e t i t i o n e r s . C l i n t o n M . F r i e d , f o r r e s p o n d e n t . - 2 - 1 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i n t h e i n s t a n t c a s e w a s s e n t t o W i l l i a m T . R o g e r s a n d G a y l e M . R o g e r s . W i l l i a m T . R o g e r s d i e d d u r i n g 1 9 9 8 , a f t e r t h e b r i e f s w e r e s u b m i t t e d . A c c o r d i n g l y , t h e c a p t i o n o f t h e i n s t a n t c a s e w a s a m e n d e d t o s u b s t i t u t e f o r W i l l i a m T . R o g e r s t h e E s t a t e o f W i l l i a m T . R o g e r s , G a y l e M . R o g e r s , P e r s o n a l R e p r e s e n t a t i v e . F o r c o n v e n i e n c e , w e h e r e i n a f t e r r e f e r t o p e t i t i o n e r G a y l e M . R o g e r s a s p e t i t i o n e r , W i l l i a m T . R o g e r s a s M r . R o g e r s , p e t i t i o n e r a n d M r . R o g e r s a s t h e R o g e r s e s , a n d p e t i t i o n e r a n d t h e E s t a t e o f W i l l i a m T . R o g e r s , G a y l e M . R o g e r s , P e r s o n a l R e p r e s e n t a t i v e , a s p e t i t i o n e r s . M E M O R A N D U M O P I N I O N W E L L S , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' 1 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 5 0 6 , 5 1 7 a n d a s e c t i o n 6 6 6 2 p e n a l t y o f $ 7 0 1 , 3 0 3 . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . - 3 - 2 R e s p o n d e n t ' s n o t i c e o f d e f i c i e n c y d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n t h e R o g e r s e s ' 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 5 0 6 , 5 1 7 a n d a p e n a l t y p u r s u a n t t o s e c . 6 6 6 2 i n t h e a m o u n t o f $ 7 0 1 , 3 0 3 . I n c a l c u l a t i n g t h e d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t r e d e t e r m i n e d p e t i t i o n e r ' s i n c o m e w i t h r e s p e c t t o A l p h a M e d i c a l , I n c . ( A l p h a M e d i c a l ) , a s u b c h a p t e r S c o r p o r a t i o n o f w h i c h M r . R o g e r s w a s t h e s o l e s h a r e h o l d e r . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t $ 8 , 6 2 2 , 6 4 2 r e p o r t e d b y b o t h A l p h a M e d i c a l a n d M r . R o g e r s a s c o m p e n s a t i o n t o M r . R o g e r s w a s e x c e s s i v e . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t d e n i e d A l p h a M e d i c a l ' s d e d u c t i o n f o r c o m p e n s a t i o n t o t h e e x t e n t o f $ 8 , 1 2 2 , 0 1 5 a n d d e c r e a s e d M r . R o g e r s ' i n c o m e f r o m c o m p e n s a t i o n t o $ 5 0 0 , 6 2 7 . R e s p o n d e n t f u r t h e r d e n i e d A l p h a M e d i c a l d e d u c t i o n s f o r o t h e r e x p e n s e s i n t h e a m o u n t o f $ 1 , 5 0 7 , 3 4 4 . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t i n c r e a s e d M r . R o g e r s ' p r o p o r t i o n a t e s h a r e o f s u b c h a p t e r S i n c o m e f r o m A l p h a M e d i c a l f r o m a l o s s i n t h e a m o u n t o f $ 3 6 3 , 2 4 3 t o i n c o m e i n t h e a m o u n t o f $ 9 , 2 6 6 , 1 1 6 . R e s p o n d e n t h a s c o n c e d e d b y s t i p u l a t i o n t h a t M r . R o g e r s ' d i s t r i b u t i v e s h a r e o f i n c o m e f r o m A l p h a M e d i c a l i s i n f a c t a l o s s i n t h e a m o u n t o f $ 3 6 3 , 2 4 3 . R e s p o n d e n t a l s o d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y t h a t M r . R o g e r s w a s n o t e n t i t l e d t o r e p o r t u n d e r t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d $ 9 , 8 0 4 , 0 0 0 f r o m t h e s a l e o f c o n t r a c t r i g h t s r e g a r d i n g c e r t a i n p r o p e r t y . S e e i n f r a n o t e 5 . S u b s e q u e n t l y , r e s p o n d e n t a m e n d e d t h e a n s w e r i n t h e i n s t a n t c a s e t o a l l e g e t h a t , d u r i n g 1 9 9 1 , M r . R o g e r s r e c e i v e d a c o m p e n s a t o r y i n t e r e s t i n c e r t a i n p r o p e r t i e s a s p a y m e n t f o r h i s s e r v i c e s i n a r r a n g i n g a t r a n s a c t i o n b e t w e e n A m e r i c a n M e d i c a l H o l d i n g s , I n c . a n d V i s t a H o s p i t a l S y s t e m s , I n c . B y s t i p u l a t i o n , r e s p o n d e n t c o n c e d e d t h e a d j u s t m e n t i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i n t h e a m o u n t o f $ 9 , 8 0 4 , 0 0 0 w i t h r e s p e c t t o t h e i n s t a l l m e n t s a l e . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e v a l u e o f t h e c o m p e n s a t o r y i n t e r e s t r e c e i v e d b y M r . R o g e r s d u r i n g 1 9 9 1 w a s $ 1 0 , 3 2 0 , 0 0 0 . T h e i s s u e s w e m u s t d e c i d e i n t h e i n s t a n t c a s e a r e : 2 ( 1 ) W h e t h e r M r . R o g e r s r e c e i v e d a n i n t e r e s t i n c e r t a i n p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 1 a s c o m p e n s a t i o n f r o m A l p h a H o s p i t a l M a n a g e m e n t , I n c . ( A l p h a H o s p i t a l ) , a n S c o r p o r a t i o n i n w h i c h M r . R o g e r s w a s a s h a r e h o l d e r ; ( 2 ) t h e v a l u e , i f a n y , o f s u c h i n t e r e s t ; a n d ( 3 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a p e n a l t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f t a x . - 4 - B a c k g r o u n d T h e i n s t a n t c a s e w a s s u b m i t t e d f u l l y s t i p u l a t e d . T h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n s o f f a c t a r e i n c o r p o r a t e d i n t o t h i s O p i n i o n b y r e f e r e n c e a n d , a c c o r d i n g l y , a r e f o u n d a s f a c t s i n t h e i n s t a n t c a s e . T h e r e c o r d i n t h e i n s t a n t c a s e i s v o l u m i n o u s , c o n s i s t i n g o f n u m e r o u s s t i p u l a t e d d o c u m e n t s . T h e s t i p u l a t e d f a c t s d o n o t s u f f i c i e n t l y e x p l a i n t h e d o c u m e n t s a n d t h e t r a n s a c t i o n s d e s c r i b e d i n t h e d o c u m e n t s . C o n s e q u e n t l y , t h e r e c o r d i n t h e i n s t a n t c a s e i s c o n f u s i n g a n d i n c o m p l e t e . N o n e t h e l e s s , w e h a v e d o n e t h e b e s t w e c a n t o s e t f o r t h b e l o w o u r f i n d i n g s o f t h e f a c t s o f t h e i n s t a n t c a s e . A t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e p e t i t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e , t h e R o g e r s e s r e s i d e d i n M c D o n a l d , T e n n e s s e e . M r . R o g e r s w a s o n e o f t w o s h a r e h o l d e r s o f A l p h a H o s p i t a l , a n S c o r p o r a t i o n . T h e o t h e r s h a r e h o l d e r w a s H e a l t h F a c i l i t i e s M a n a g e m e n t G r o u p , a t r u s t c o n t r o l l e d b y F . S c o t t G r o s s . O n M a y 1 5 , 1 9 9 0 , A l p h a H o s p i t a l e n t e r e d i n t o t w o a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s . O n e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s w i t h A m e r i c a n M e d i c a l H o l d i n g s , I n c . ( A M H ) , a D e l a w a r e c o r p o r a t i o n a n d i t s w h o l l y o w n e d s u b s i d i a r y N e w H C i r c l e C i t y , I n c . ( C i r c l e C i t y ) , a C a l i f o r n i a c o r p o r a t i o n . T h e o t h e r a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s w i t h A M H a n d i t s o t h e r w h o l l y o w n e d s u b s i d i a r y , N e w H A r r o y o G r a n d e , I n c . ( A r r o y o G r a n d e ) , a C a l i f o r n i a c o r p o r a t i o n . - 5 - B o t h C i r c l e C i t y a n d A r r o y o G r a n d e o w n e d h o s p i t a l s a n d o t h e r a s s e t s . T h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s c o v e r e d b o t h t h e h o s p i t a l s a s w e l l a s o t h e r a s s e t s i n c l u d i n g p a r c e l s o f r a w l a n d t h a t w e r e a d j a c e n t t o t h e h o s p i t a l s ( n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s ) . T h e a g r e e m e n t s w e r e a s s i g n a b l e t o " a s e c t i o n 5 0 1 ( c ) ( 3 ) o r g a n i z a t i o n " a n d w e r e c o n d i t i o n e d u p o n A l p h a H o s p i t a l ' s o b t a i n i n g f i n a n c i n g i n a n a m o u n t a n d o n t e r m s a c c e p t a b l e t o A l p h a H o s p i t a l i n i t s s o l e d i s c r e t i o n . D u r i n g t h e s u m m e r a n d e a r l y f a l l o f 1 9 9 0 , A l p h a H o s p i t a l a n d A M H w o r k e d w i t h V i s t a H o s p i t a l S y s t e m s , I n c . , a C a l i f o r n i a n o n - p r o f i t o r g a n i z a t i o n , t o c o m p l e t e t h e a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t i e s b y V i s t a . A s w e d i s c u s s b e l o w , s u c h a c q u i s i t i o n w a s t o b e a c c o m p l i s h e d b y t h e a s s i g n m e n t t o V i s t a o f A l p h a H o s p i t a l ' s r i g h t s u n d e r t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s . F i r s t B o s t o n C o r p o r a t i o n , N e w Y o r k , N e w Y o r k ( F i r s t B o s t o n ) , a g r e e d t o u n d e r w r i t e t h e f i n a n c i n g o f t h e a c q u i s i t i o n , w h i c h f i n a n c i n g w a s t o b e a c c o m p l i s h e d b y t h e C i t y o f A r r o y o G r a n d e ' s i s s u i n g S e r i e s 1 9 9 0 A C e r t i f i c a t e s o f P a r t i c i p a t i o n a n d t h e C i t y o f C o r o n a i s s u i n g S e r i e s 1 9 9 0 B C e r t i f i c a t e s o f P a r t i c i p a t i o n ( c o l l e c t i v e l y 1 9 9 0 c e r t i f i c a t e s ) . D u r i n g O c t o b e r 1 9 9 0 , F i r s t B o s t o n c i r c u l a t e d a P r e l i m i n a r y O f f i c i a l S t a t e m e n t t o p o t e n t i a l b u y e r s o f t h e 1 9 9 0 c e r t i f i c a t e s . T h e p r i n c i p a l a m o u n t s o u g h t d u r i n g t h e i n i t i a l o f f e r i n g w a s $ 6 1 . 1 m i l l i o n . F i r s t B o s t o n w a s u n a b l e t o r a i s e t h a t a m o u n t . - 6 - O n O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 0 , A l p h a H o s p i t a l a n d A M H e n t e r e d i n t o t h e F i r s t A m e n d m e n t t o t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s . O n t h a t s a m e d a y , A l p h a H o s p i t a l , a n d V i s t a e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t e n t i t l e d " A s s i g n m e n t , A s s u m p t i o n a n d S e c u r i t y A g r e e m e n t " ( a s s i g n m e n t a g r e e m e n t ) . I n t h e a s s i g n m e n t a g r e e m e n t , V i s t a w a s a s s i g n e d A l p h a H o s p i t a l ' s c o n t r a c t r i g h t s t o p u r c h a s e t h e h o s p i t a l s t h a t A l p h a H o s p i t a l h a d a c q u i r e d i n t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s . T h e a s s i g n m e n t a g r e e m e n t a l s o p r o v i d e d t h a t A l p h a H o s p i t a l w o u l d b e r e t a i n e d t o m a n a g e t h e d a y - t o - d a y o p e r a t i o n o f t h e h o s p i t a l s a f t e r t h e a c q u i s i t i o n b y V i s t a . A M H , A r r o y o G r a n d e , a n d C i r c l e C i t y c o n s e n t e d t o t h e a s s i g n m e n t a g r e e m e n t . A l s o , o n O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 0 , A l p h a H o s p i t a l a n d A M H e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w i t h G r e a t W e s t e r n I n c . ( G r e a t W e s t e r n ) , a v a l i d l y f o r m e d , u n r e l a t e d , c o r p o r a t i o n t h a t w a s o w n e d d u r i n g 1 9 9 0 b y J i l l C . H a n n a ( M s . H a n n a ) . U n d e r t h e t e r m s o f t h e O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 0 , a g r e e m e n t , G r e a t W e s t e r n w a s a s s i g n e d t h e c o n t r a c t r i g h t s o f A l p h a H o s p i t a l t o a c q u i r e t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . T h e O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 0 , a s s i g n m e n t a g r e e m e n t c o v e r i n g t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s f a i l e d t o s e t f o r t h a s a l e s p r i c e o r t i m e s f o r m a k i n g p a y m e n t s . O n D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 0 , b e c a u s e o f t h e d i f f i c u l t i e s t h a t F i r s t B o s t o n e n c o u n t e r e d i n r a i s i n g t h e n e c e s s a r y f i n a n c i n g , A M H a n d - 7 - 3 E v e n t h o u g h A l p h a H o s p i t a l w a s a p a r t y t o t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s a n d f i r s t a m e n d m e n t t o t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s , i t w a s n o t a s i g n a t o r y p a r t y t o a n y s u b s e q u e n t a m e n d m e n t s t o t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s . V i s t a 3 e n t e r e d i n t o t h e S e c o n d A m e n d m e n t t o t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s t h a t r e d u c e d t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e h o s p i t a l s . O n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 0 , V i s t a a n d A l p h a H o s p i t a l e n t e r e d i n t o a n A m e n d e d a n d R e s t a t e d M a n a g e m e n t a g r e e m e n t . U n d e r t h e t e r m s o f t h e D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 0 , a g r e e m e n t , A l p h a H o s p i t a l w o u l d r e c e i v e $ 6 0 0 , 0 0 0 p l u s 2 p e r c e n t o f t h e h o s p i t a l s ' n e t p a t i e n t s e r v i c e r e v e n u e s a n n u a l l y . A d d i t i o n a l l y , A l p h a H o s p i t a l w a s t o r e c e i v e $ 4 7 5 , 0 0 0 f o r i t s a s s i g n m e n t o f i t s r i g h t s u n d e r t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s . T h e m a n a g e m e n t a g r e e m e n t w a s c o n t i n g e n t o n t h e e m p l o y m e n t o f F . S c o t t G r o s s a t A l p h a H o s p i t a l . N e i t h e r t h e m a n a g e m e n t a g r e e m e n t n o r t h e a s s i g n m e n t a g r e e m e n t m a d e a n y m e n t i o n o f c o m p e n s a t i o n t o b e p a i d t o M r . R o g e r s . O n J a n u a r y 1 0 , 1 9 9 1 , A M H a n d V i s t a e x e c u t e d t h e T h i r d A m e n d m e n t t o t h e a s s e t p u r c h a s e a g r e e m e n t s i n w h i c h t h e o v e r a l l s i z e o f t h e t a x - e x e m p t f i n a n c i n g w a s l o w e r e d f r o m $ 6 1 . 1 m i l l i o n t o $ 5 1 . 4 m i l l i o n , i n c l u d i n g a r e d u c t i o n i n t h e p u r c h a s e p r i c e b y A M H f r o m $ 3 8 . 3 m i l l i o n t o $ 3 0 . 4 m i l l i o n . I n a n a g r e e m e n t d a t e d J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 1 , M r . R o g e r s a s s i g n e d t o G r e a t W e s t e r n a l l r i g h t s t h a t h e m i g h t h a v e i n t h e a g r e e m e n t b e t w e e n A l p h a H o s p i t a l a n d A M H w i t h r e s p e c t t o t h e n o n h o s p i t a l - 8 - 4 T h e J a n . 1 5 , 1 9 9 1 , a g r e e m e n t r e f e r s t o p r o p e r t i e s d e s c r i b e d i n " E x h i b i t A " , b u t E x h i b i t A i s n o t p a r t o f t h e r e c o r d . H o w e v e r , i t i s c l e a r t h a t " E x h i b i t A " c o n t a i n e d a d e s c r i p t i o n o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . 5 S e e s u p r a n o t e 2 . p r o p e r t i e s . 4 I n r e t u r n , G r e a t W e s t e r n a g r e e d t o r e m i t t o M r . R o g e r s 9 5 p e r c e n t o f a l l p r o c e e d s i t r e c e i v e d o n t h e s a l e o f s u c h p r o p e r t i e s . T h e J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 1 , a g r e e m e n t w a s c o n t i n g e n t o n t h e c o n s u m m a t i o n o f t h e a g r e e m e n t s b e t w e e n V i s t a a n d A M H a n d o n G r e a t W e s t e r n ' s r e s a l e o f n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . A l s o , o n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 1 , M s . H a n n a , o n b e h a l f o f G r e a t W e s t e r n , e x e c u t e d a p r o m i s s o r y n o t e r e q u i r i n g G r e a t W e s t e r n t o p a y M r . R o g e r s 9 5 p e r c e n t o f t h e p r o c e e d s r e c e i v e d o n t h e s a l e o f n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . O n h i s 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , M r . R o g e r s r e p o r t e d t h e J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 1 , t r a n s a c t i o n a s a n i n s t a l l m e n t s a l e o f c o n t r a c t r i g h t s v a l u e d a t $ 9 , 8 0 4 , 0 0 0 . 5 O n J a n u a r y 2 3 , 1 9 9 1 , t h e s a l e o f t h e h o s p i t a l s f r o m A M H t o V i s t a c l o s e d . O n t h a t s a m e d a y , t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s w e r e t r a n s f e r r e d b y G r a n t D e e d s f r o m A r r o y o G r a n d e a n d C i r c l e C i t y t o G r e a t W e s t e r n . G r e a t W e s t e r n n e i t h e r p a i d a n y r e m u n e r a t i o n n o r g a v e a n y t h i n g o f v a l u e t o A M H o r i t s s u b s i d i a r i e s f o r t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . O n F e b r u a r y 1 , 1 9 9 1 , G r e a t W e s t e r n l e a s e d t o V i s t a a m e d i c a l o f f i c e b u i l d i n g l o c a t e d o n o n e o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s f o r $ 1 4 3 , 0 5 0 i n r e n t , p a y a b l e i n e q u a l s e m i a n n u a l i n s t a l l m e n t s o f - 9 - $ 7 1 , 5 2 5 . F o r 1 9 9 1 , G r e a t W e s t e r n r e p o r t e d o n i t s i n c o m e t a x r e t u r n t h e r e c e i p t o f r e n t i n t h e a m o u n t o f $ 8 3 , 4 4 6 f r o m t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . B e t w e e n M a r c h a n d J u l y 1 9 9 1 , M s . H a n n a , o n b e h a l f o f G r e a t W e s t e r n , a t t e m p t e d t o s e l l t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . D u r i n g M a y 1 9 9 1 , V i s t a , t h r o u g h A l p h a H o s p i t a l , o f f e r e d t o p u r c h a s e t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . D u r i n g 1 9 9 1 , G r e a t W e s t e r n s o l d t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s t o V i s t a . V i s t a f i n a n c e d t h e p u r c h a s e o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s t h r o u g h t a x - e x e m p t C e r t i f i c a t e s o f P a r t i c i p a t i o n i s s u e d b y t h e C i t i e s o f A r r o y o G r a n d e a n d C o r o n a , C a l i f o r n i a , ( 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s ) t o G r e a t W e s t e r n . T h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s w e r e n o n r e c o u r s e o b l i g a t i o n s s e c u r e d o n l y b y t h e p r o p e r t y a c q u i r e d . T h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s w e r e z e r o c o u p o n o b l i g a t i o n s a n d n o p r i n c i p a l o r i n t e r e s t p a y m e n t s w e r e t o b e m a d e u n t i l s p e c i f i e d d a t e s i n t h e f u t u r e . O n r e c e i p t o f t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s , G r e a t W e s t e r n a g r e e d t h a t i t w o u l d n o t a t t e m p t t o t r a n s f e r o r o t h e r w i s e d i s p o s e o f t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s w i t h o u t r e c e i v i n g f r o m a r a t i n g a g e n c y a r a t i n g o f A o r b e t t e r f o r t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s . D u r i n g N o v e m b e r 1 9 9 1 , M s . H a n n a , o n b e h a l f o f G r e a t W e s t e r n , a t t e m p t e d t o o b t a i n a r a t i n g f o r t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s s o t h a t t h e c e r t i f i c a t e s c o u l d b e m a r k e t e d . T o a s s i s t i n t h a t e f f o r t , G r e a t W e s t e r n r e t a i n e d t h e u n d e r w r i t i n g f i r m o f P e a c o c k , H i s l o p , S t a l e y , a n d G i v e n , I n c . ( P e a c o c k ) . T h e e f f o r t s o f P e a c o c k - 1 0 - u l t i m a t e l y f a i l e d . I n a l e t t e r d a t e d M a r c h 4 , 1 9 9 2 , P e a c o c k e n d e d i t s r e p r e s e n t a t i o n o f G r e a t W e s t e r n , c i t i n g a m o n g i t s r e a s o n s t h e r e p e a t e d f a i l u r e o f G r e a t W e s t e r n t o p r o v i d e i t w i t h a d e q u a t e i n f o r m a t i o n . P u r s u a n t t o t h e f i n a n c i n g a g r e e m e n t c o v e r i n g i t s p u r c h a s e o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s , V i s t a w a s r e q u i r e d t o m a k e a n n u a l d e p o s i t s i n a s i n k i n g f u n d t h a t w o u l d b e u s e d t o p a y p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t o n t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s w h e n t h e y b e c a m e d u e . V i s t a d e f a u l t e d o n i t s o b l i g a t i o n s i n 1 9 9 3 a n d t e n d e r e d t o G r e a t W e s t e r n a D e e d i n L i e u o f F o r e c l o s u r e . A t t h a t t i m e , G r e a t W e s t e r n d i s c o v e r e d t h a t V i s t a h a d f a i l e d t o p a y r e a l p r o p e r t y t a x e s o n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t y i n C o r o n a , C a l i f o r n i a , a n d h a d t h e r e b y e n c u m b e r e d t h e p r o p e r t y . N e g o t i a t i o n s b e t w e e n G r e a t W e s t e r n a n d V i s t a w e r e c o m m e n c e d i n a n a t t e m p t t o f o r c e V i s t a t o c u r e i t s d e f a u l t . T h o s e n e g o t i a t i o n s f a i l e d a n d , d u r i n g O c t o b e r 1 9 9 5 , t h e t r u s t e e s o f t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s f o r e c l o s e d . O n M a r c h 1 5 , 1 9 9 6 , G r e a t W e s t e r n e x e c u t e d a g r e e m e n t s w i t h t h e t r u s t e e s a n d t h e C i t i e s o f A r r o y o G r a n d e a n d C o r o n a t e r m i n a t i n g t h e 1 9 9 1 c e r t i f i c a t e s . O n J u n e 2 4 , 1 9 9 6 , a n d o n J u l y 1 , 1 9 9 6 , G r e a t W e s t e r n r e c e i v e d a T r u s t e e ' s D e e d U p o n S a l e f o r e a c h o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . D u r i n g 1 9 9 7 , G r e a t W e s t e r n a g a i n s o l d t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . M o s t o f t h e p u r c h a s e p r i c e f o r t h e 1 9 9 7 s a l e c o v e r e d b a c k t a x e s a n d e x p e n s e s . M r . - 1 1 - R o g e r s , h o w e v e r , r e c e i v e d $ 3 2 , 5 0 0 f r o m t h e 1 9 9 7 s a l e o f t h e p r o p e r t i e s . D i s c u s s i o n W e m u s t f i r s t d e c i d e w h e t h e r , d u r i n g 1 9 9 1 , M r . R o g e r s r e c e i v e d a c o m p e n s a t o r y i n t e r e s t i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s a s p a y m e n t f o r h i s s e r v i c e s i n a r r a n g i n g t h e t r a n s a c t i o n b e t w e e n A M H a n d V i s t a . B e c a u s e r e s p o n d e n t r a i s e d t h i s i s s u e f o r t h e f i r s t t i m e i n t h e a m e n d e d a n s w e r , r e s p o n d e n t b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f . R u l e 1 4 2 . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t a c o m p e n s a t o r y i n t e r e s t i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s w a s t r a n s f e r r e d t o M r . R o g e r s d u r i n g 1 9 9 1 a s p a y m e n t f o r h i s s e r v i c e s i n a r r a n g i n g t h e t r a n s f e r o f t h e h o s p i t a l s f r o m A M H t o V i s t a . N o n e o f t h e n u m e r o u s s t i p u l a t e d d o c u m e n t s , h o w e v e r , r e f e r t o a n y s u c h p a y m e n t . R a t h e r , t h e s t i p u l a t e d d o c u m e n t s s h o w t h a t A l p h a H o s p i t a l r e c e i v e d $ 4 7 5 , 0 0 0 f o r t h e t r a n s f e r o f i t s r i g h t s t o t h e h o s p i t a l s a n d n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s f r o m A M H . A d d i t i o n a l l y , A l p h a H o s p i t a l w a s a w a r d e d l u c r a t i v e m a n a g e m e n t c o n t r a c t s a t b o t h h o s p i t a l s f o r w h i c h i t w a s t o b e p a i d a c o m b i n e d $ 6 0 0 , 0 0 0 , p l u s 2 p e r c e n t o f t h e n e t p a t i e n t s e r v i c e r e v e n u e s a n n u a l l y . T h e o n l y d o c u m e n t a r y e v i d e n c e o f M r . R o g e r s ' i n t e r e s t i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s i s t h e a g r e e m e n t d a t e d J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 1 . I n t h a t a g r e e m e n t , M r . R o g e r s t r a n s f e r r e d h i s i n t e r e s t i n t h e c o n t r a c t b e t w e e n V i s t a a n d A M H , w i t h r e s p e c t t o t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s , t o G r e a t W e s t e r n i n - 1 2 - r e t u r n f o r G r e a t W e s t e r n ' s p r o m i s e t o s e l l t h o s e p r o p e r t i e s a n d r e m i t t o M r . R o g e r s 9 5 p e r c e n t o f t h e p r o c e e d s . T h e c h a r a c t e r o f M r . R o g e r s ' i n t e r e s t i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s a n d t h e p o i n t a t w h i c h M r . R o g e r s r e c e i v e d t h a t i n t e r e s t a r e n o t d i s c l o s e d i n a n y o f t h e s t i p u l a t e d d o c u m e n t s . B e c a u s e t h e i n s t a n t c a s e w a s s u b m i t t e d o n t h e b a s i s o f t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s w i t h o u t t r i a l , t h e r e i s n o o t h e r e v i d e n c e c o n c e r n i n g M r . R o g e r s ' i n t e r e s t i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . A c k n o w l e d g i n g t h a t t h e r e i s n o d o c u m e n t a r y e v i d e n c e o f a c o m p e n s a t i o n a g r e e m e n t b e t w e e n M r . R o g e r s a n d A l p h a H o s p i t a l , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e r e w a s a n o r a l u n d e r s t a n d i n g b e t w e e n M r . R o g e r s a n d A l p h a H o s p i t a l t h a t M r . R o g e r s w o u l d a t t e m p t t o s e l l t h e h o s p i t a l p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y A l p h a H o s p i t a l f r o m A M H i n r e t u r n f o r t h e r e c e i p t o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s o n c o n s u m m a t i o n o f t h e s a l e . R e s p o n d e n t , h o w e v e r , p r e s e n t e d n o w i t n e s s e s t o t e s t i f y t o t h a t u n d e r s t a n d i n g a n d p r e s e n t e d n o o t h e r e v i d e n c e i n a d d i t i o n t o t h e s t i p u l a t i o n s . A s w e s t a t e d i n t h e i n t r o d u c t i o n t o o u r f i n d i n g s o f f a c t , t h e r e c o r d i n t h e i n s t a n t c a s e i s c o n f u s i n g a n d i n c o m p l e t e . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t f a i l t o e x p l a i n t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e n u m e r o u s a t t a c h e d e x h i b i t s a n d t h e d e t a i l s o f t h e t r a n s a c t i o n w h i c h t h e e x h i b i t s p u r p o r t t o d e s c r i b e . T h e o p a c i t y o f t h e r e c o r d a p p e a r s t o b e d u e i n n o s m a l l p a r t t o r e s p o n d e n t ' s f a i l u r e t o a r t i c u l a t e a c o h e r e n t t h e o r y o f t h e c a s e u n t i l l o n g a f t e r a l l - 1 3 - 6 B e c a u s e w e h o l d f o r p e t i t i o n e r , t h e i s s u e r e g a r d i n g t h e v a l u e o f M r . R o g e r s ' i n t e r e s t i n t h e c o n t r a c t r i g h t s i s m o o t . t h e e v i d e n c e h a d b e e n s u b m i t t e d . M o r e o v e r , a s w e s t a t e d a b o v e , r e s p o n d e n t h a s t h e b u r d e n o f p r o o f i n t h e i n s t a n t c a s e . A d e c i s i o n i n f a v o r o f r e s p o n d e n t , t h e r e f o r e , c a n n o t r e s t o n a s s u m p t i o n o r s p e c u l a t i o n b u t m u s t r e s t o n f a c t . C h a m p a y n e v . C o m m i s s i o n e r , 2 6 T . C . 6 3 4 , 6 4 5 ( 1 9 5 6 ) ; W o o d C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 B . T . A . 1 1 8 2 , 1 1 8 6 ( 1 9 3 1 ) , a f f d . 6 3 F . 2 d 6 2 3 ( 6 t h C i r . 1 9 3 3 ) . T h a t t h e i n s t a n t c a s e w a s s u b m i t t e d t o t h e C o u r t f u l l y s t i p u l a t e d d o e s n o t r e l i e v e r e s p o n d e n t o f t h a t b u r d e n . K i n g ' s C o u r t M o b i l e H o m e P a r k , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 1 1 , 5 1 7 ( 1 9 9 2 ) . I n s u m , r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o i n t r o d u c e e v i d e n c e i n t h e i n s t a n t c a s e s u f f i c i e n t t o s h o w t h e c h a r a c t e r o f t h e i n t e r e s t M r . R o g e r s r e c e i v e d i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . E v e n i f w e w e r e t o a s s u m e t h a t M r . R o g e r s r e c e i v e d a v a l u a b l e 6 i n t e r e s t i n s u c h p r o p e r t i e s , r e s p o n d e n t i n t r o d u c e d n o e v i d e n c e t o s h o w t h a t M r . R o g e r s r e c e i v e d t h a t i n t e r e s t d u r i n g 1 9 9 1 . A c c o r d i n g l y , b a s e d o n t h e w o e f u l l y i n a d e q u a t e r e c o r d b e f o r e u s , w e h o l d t h a t r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o c a r r y t h e b u r d e n o f p r o o f i n t h e i n s t a n t c a s e . B e c a u s e w e h a v e f o u n d t h a t r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t M r . R o g e r s r e c e i v e d a c o m p e n s a t o r y i n t e r e s t i n t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s d u r i n g 1 9 9 1 , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t l i a b l e f o r t h e p e n a l t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r - 1 4 - 7 R e s p o n d e n t h a s , o n b r i e f , a d v a n c e d t h e a r g u m e n t t h a t G r e a t W e s t e r n i s a s h a m c o r p o r a t i o n c o n t r o l l e d b y M r . R o g e r s t h r o u g h h i s a t t o r n e y J o h n K o n v a l i n k a , w h o i s t h e b r o t h e r - i n - l a w o f M s . H a n n a . W e n o t e t h a t o n t h e d a y t h i s c a s e w a s c a l l e d f o r t r i a l , b e f o r e t h e p a r t i e s a g r e e d t o s u b m i t t h e c a s e a s f u l l y s t i p u l a t e d , r e s p o n d e n t a t t e m p t e d t o a s s e r t t h i s t h e o r y . U p o n p e t i t i o n e r ' s o b j e c t i o n a n d t h e C o u r t ' s i n q u i r y , r e s p o n d e n t s p e c i f i c a l l y d i s a v o w e d a n y s u c h t h e o r y r e g a r d i n g t h e t r a n s a c t i o n i n i s s u e i n t h e i n s t a n t c a s e . R e s p o n d e n t h a s o f f e r e d n o r e a s o n w h y t h e C o u r t s h o u l d c o n s i d e r s u c h a n a r g u m e n t . M o r e o v e r , r e s p o n d e n t ' s p r o t e s t a t i o n s o f s h a m a r e n o t s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t G r e a t W e s t e r n w a s a v a l i d l y f o r m e d c o r p o r a t i o n o w n e d b y M s . H a n n a . A d d i t i o n a l l y , t h e r e i s e x t e n s i v e c o r r e s p o n d e n c e b e t w e e n M s . H a n n a a n d v a r i o u s t h i r d p a r t i e s t h a t e v i d e n c e M s . H a n n a ' s a c t i v e p a r t i c i p a t i o n i n t h e m a n a g e m e n t a n d s a l e o f t h e n o n h o s p i t a l p r o p e r t i e s . A c c o r d i n g l y , e v e n i f w e w e r e t o c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s s h a m - t r a n s a c t i o n t h e o r y , w e w o u l d h o l d t h a t r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o c a r r y t h e b u r d e n o f p r o o f o n t h a t i s s u e a s w e l l . s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t . W e h a v e c o n s i d e r e d r e s p o n d e n t ' s r e m a i n i n g a r g u m e n t s a n d f i n d t h e m i r r e l e v a n t o r u n n e c e s s a r y t o r e a c h . 7 T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r p e t i t i o n e r s .