TAX COURT OPINION

Case: Katherine Strasburg
Docket Number: 1953-98
Judge: Parr
Opinion Type: memo
Filed: 03/20/2000
Pages: 27

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 9 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T K A T H E R I N E S T R A S B U R G , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 9 5 3 - 9 8 . F i l e d M a r c h 2 0 , 2 0 0 0 . H a r r y J . K a p l a n , f o r p e t i t i o n e r . M a r i o n T . R o b u s , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N P A R R , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s o f $ 4 2 7 , 6 8 0 f o r 1 9 9 3 a n d $ 1 1 4 , 8 4 0 f o r 1 9 9 4 a n d a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . 2 R e s p o n d e n t o r i g i n a l l y d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t g r a n t e d b y p e t i t i o n e r t o t h e M o n t a n a L a n d R e l i a n c e i n 1 9 9 3 w a s z e r o , a n d t h a t t h e v a l u e o f a m o d i f i c a t i o n o f t h i s e a s e m e n t i n 1 9 9 4 w a s z e r o . H o w e v e r , r e s p o n d e n t n o w c o n c e d e s t h a t t h e v a l u e o f t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t i n 1 9 9 3 w a s $ 2 7 5 , 0 0 0 . s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) 1 f o r g r o s s v a l u a t i o n m i s s t a t e m e n t o f i n c o m e o f $ 1 7 1 , 0 7 2 f o r 1 9 9 3 a n d $ 4 5 , 9 3 6 f o r 1 9 9 4 . A f t e r c o n c e s s i o n s , 2 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r $ 1 , 0 8 0 , 0 0 0 w a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t ( t h e M L R e a s e m e n t ) g r a n t e d b y p e t i t i o n e r t o t h e M o n t a n a L a n d R e l i a n c e ( M L R ) i n 1 9 9 3 . W e h o l d i t w a s $ 8 0 0 , 0 0 0 . ( 2 ) W h e t h e r $ 2 9 0 , 0 0 0 w a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n a m e n d m e n t t o t h e M L R e a s e m e n t g r a n t e d b y p e t i t i o n e r i n 1 9 9 4 . W e h o l d i t w a s . ( 3 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) i n 1 9 9 3 o r 1 9 9 4 . W e h o l d s h e i s n o t . F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s s u b m i t t e d t h i s c a s e p a r t i a l l y s t i p u l a t e d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . A t t h e t i m e t h e p e t i t i o n h e r e i n w a s f i l e d , p e t i t i o n e r r e s i d e d i n A t h e r t o n , C a l i f o r n i a . F r o m S e p t e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , u n t i l t h e p r e s e n t , p e t i t i o n e r h a s b e e n t h e f e e - s i m p l e o w n e r o f a n a p p r o x i m a t e l y 3 2 0 - a c r e t r a c t o f - 3 - 3 S e c . I I I , p a r . H o f t h e e a s e m e n t a l l o w s p e t i t i o n e r t o d i v i d e t h e r e a l p r o p e r t y i n t o t w o p a r c e l s . 4 S e c . I I I , p a r s . D a n d E a l l o w s p e t i t i o n e r t o m a i n t a i n a n d r e p a i r t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e s a n d t o c o n s t r u c t t w o a d d i t i o n a l s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s , r e s p e c t i v e l y . I n 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r m o d i f i e d t h e M L R e a s e m e n t t o a l l o w t h e a d d i t i o n a l c o n s t r u c t i o n o f o n l y o n e s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e . r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n t h e u p p e r B o u l d e r R i v e r V a l l e y i n S w e e t G r a s s C o u n t y , M o n t a n a . B y d e e d d a t e d S e p t e m b e r 9 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r c o n v e y e d t o M L R a n o p e n - s p a c e e a s e m e n t i n g r o s s o v e r t h e r e a l p r o p e r t y , i n c l u d i n g i n p e r p e t u i t y t h e r i g h t t o r e s t r i c t s u b d i v i s i o n o f t h e r e a l p r o p e r t y . S e c t i o n V o f t h e M L R e a s e m e n t s p e c i f i c a l l y p r o v i d e d , i n r e l e v a n t p a r t , t h a t t h e f o l l o w i n g u s e s o f t h e p r o p e r t y w e r e i n c o n s i s t e n t w i t h t h e e a s e m e n t : A . S u b d i v i s i o n . T h e d i v i s i o n , s u b d i v i s i o n o r d e f a c t o s u b d i v i s i o n o f t h e P r e m i s e s , e x c e p t a s p r o v i d e d i n S e c t i o n I I I , p a r a g r a p h H . [ 3 ] * * * * * * * C . C o m m e r c i a l f a c i l i t i e s . T h e e s t a b l i s h m e n t o f a n y c o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l f a c i l i t i e s * * * i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , g u e s t r a n c h i n g , * * * c a m p g r o u n d , t r a i l e r p a r k * * * * * * * * * * F . C o n s t r u c t i o n . T h e c o n s t r u c t i o n o f a n y s t r u c t u r e s e x c e p t a s o t h e r w i s e p r o v i d e d i n S e c t i o n I I I , p a r a g r a p h s D o r E . [ 4 ] G . R o a d s . T h e c o n s t r u c t i o n o f r o a d s e x c e p t i n c o n n e c t i o n w i t h r a n c h i n g a n d o t h e r a g r i c u l t u r a l u s e s ; f i s h i n g a n d o t h e r r e c r e a t i o n a l u s e s ; a n d , r e s i d e n t i a l a c c e s s . A n y r o a d c o n s t r u c t e d f o r o n e o r m o r e o f s u c h p u r p o s e s s h a l l b e s i t e d a n d m a i n t a i n e d s o a s t o - 4 - 5 A c c o r d i n g t o s e c . I I I , p a r . B o f t h e e a s e m e n t , p e t i t i o n e r d o e s h a v e t h e r i g h t t o u s e t h e r e a l p r o p e r t y f o r f i s h i n g a s t o h e r s e l f , h e r f a m i l y , e m p l o y e e s , a n d i n v i t e e s i n a c c o r d a n c e w i t h S t a t e a n d F e d e r a l r e g u l a t i o n s , s o l o n g a s t h e l e v e l s o f i n t e n s i t y a r e " n o t d e t r i m e n t a l t o t h e q u a l i t y o f f i s h i n g . " m i n i m i z e a d v e r s e i m p a c t o n t h e s i g n i f i c a n t e c o l o g i c a l a n d a e s t h e t i c v a l u e s o f t h e P r e m i s e s . A n y r o a d c o n s t r u c t i o n s h a l l b e s u b j e c t t o t h e p r i o r w r i t t e n a p p r o v a l o f G r a n t e e . * * * * * * * H . C o m m e r c i a l f e e d l o t . T h e e s t a b l i s h m e n t o r m a i n t e n a n c e o f a n y c o m m e r c i a l f e e d l o t , d e f i n e d f o r p u r p o s e s o f t h i s E a s e m e n t a s a f a c i l i t y u s e d f o r t h e p u r p o s e o f r e c e i v i n g , c o n f i n i n g a n d f e e d i n g o f l i v e s t o c k f o r h i r e . * * * * * * * M . G a m e o r f i s h f a r m s , o r k e n n e l s . T h e r a i s i n g o r c o n f i n e m e n t o f w i l d g a m e , n a t i v e o r e x o t i c f i s h , o t h e r e x o t i c a n i m a l s , o r d o g s f o r c o m m e r c i a l p u r p o s e s . T h e o w n e r ( s ) o r c a r e t a k e r m a y , h o w e v e r , h a v e a n d r a i s e d o g s o r g a m e b i r d s f o r t h e i r o w n p e r s o n a l u s e a n d e n j o y m e n t . N . H u n t i n g a n d c o m m e r c i a l f i s h i n g . H u n t i n g o f a n y k i n d , o r c o m m e r c i a l f i s h i n g e x c e p t a s p r o v i d e d i n S e c t i o n I I I , p a r a g r a p h B . [ 5 ] * * * * * * * O . C o m m e r c i a l t i m b e r h a r v e s t . C o m m e r c i a l t i m b e r h a r v e s t o f a n y k i n d . B y a m e n d m e n t t o d e e d d a t e d N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r r e l i n q u i s h e d t h e r i g h t t o b u i l d o n e o f t h e t w o a d d i t i o n a l s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s s p e c i f i c a l l y r e s e r v e d i n t h e M L R e a s e m e n t o n t h e r e a l p r o p e r t y , t h e r e b y m a k i n g a f u r t h e r g i f t t o M L R . - 5 - T h e e a s e m e n t g i f t s i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 w e r e l e g a l l y v a l i d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e t e r m s t h e r e o f a n d a r e b i n d i n g o n p e t i t i o n e r a n d " a l l f u t u r e o w n e r s a n d t e n a n t s " . P e t i t i o n e r d i d n o t r e c e i v e c o n s i d e r a t i o n f r o m M L R f o r t h e e a s e m e n t g i f t s . D u r i n g a l l r e l e v a n t p e r i o d s , M L R w a s a n o r g a n i z a t i o n d e s c r i b e d i n s e c t i o n 5 0 1 ( c ) ( 3 ) , a n d d o n a t i o n s o f q u a l i f i e d c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s t o i t a r e d e d u c t i b l e u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( h ) . T h e M L R e a s e m e n t e x e c u t e d b y p e t i t i o n e r o n S e p t e m b e r 9 , 1 9 9 3 , a n d r e c o r d e d o n S e p t e m b e r 1 3 , 1 9 9 3 , i s a " q u a l i f i e d c o n s e r v a t i o n c o n t r i b u t i o n " u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( f ) ( 3 ) ( B ) ( i i i ) a n d ( h ) . I n a d d i t i o n , t h e a m e n d m e n t e x e c u t e d i n f a v o r o f M L R b y p e t i t i o n e r o n N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 4 , a n d r e c o r d e d o n N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 4 , i s a " q u a l i f i e d c o n s e r v a t i o n c o n t r i b u t i o n " u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( f ) ( 3 ) ( B ) ( i i i ) a n d ( h ) . P e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s a s p e c t a c u l a r p i e c e o f p r o p e r t y s u r r o u n d e d b y t h e G a l l a t i n N a t i o n a l F o r e s t o n t h r e e s i d e s . P r o p e r t i e s s u r r o u n d e d b y n o n d e e d e d N a t i o n a l P a r k s a r e k n o w n a s i n h o l d i n g s . P e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s p r o p e r l y c l a s s i f i e d a s a n i n h o l d i n g . P e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s a p p r o x i m a t e l y 3 2 0 a c r e s i n s i z e a n d i s s i t u a t e d o n t h e f l o o r o f t h e B o u l d e r R i v e r V a l l e y . I t i s i r r e g u l a r i n s h a p e a n d r a n g e s f r o m g e n t l y t o m o d e r a t e l y s l o p i n g n a t i v e r a n g e l a n d a n d t i m b e r - c o v e r e d l a n d . T h e B o u l d e r R i v e r , a - 6 - w e l l - k n o w n f i s h i n g s t r e a m , r u n s t h r o u g h t h e p r o p e r t y ; a b r i d g e p r o v i d e s f u l l a c c e s s t o b o t h s i d e s o f t h e p r o p e r t y . T h e v a l l e y w h e r e t h e p r o p e r t y i s l o c a t e d i s n a r r o w a n d s u r r o u n d e d b y s u b a l p i n e m o u n t a i n p e a k s t h a t a r e 7 , 0 0 0 t o 1 0 , 0 0 0 f e e t a b o v e s e a l e v e l . T h e p r o p e r t y d i r e c t l y a d j o i n s t h e N a t u r a l B r i d g e S t a t e M o n u m e n t . T h e N a t u r a l B r i d g e S t a t e M o n u m e n t h a s a u n i q u e r o c k b r i d g e o v e r t h e B o u l d e r R i v e r , a s w e l l a s a f a l l s a r e a , a n d i s a p o p u l a r n a t u r a l a t t r a c t i o n . T h e a r e a s t o t h e s o u t h o f t h e p r o p e r t y a r e m o s t l y r u g g e d f o r e s t , a n d t h e r e a r e o n l y a f e w d e e d e d p a r c e l s w i t h i n t h e f o r e s t . P e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s a d j o i n e d b y a F o r e s t S e r v i c e p u b l i c r o a d , s o t h e p r o p e r t y h a s d i r e c t a c c e s s t o p u b l i c r o a d s . U t i l i t i e s a r e i n s t a l l e d a l o n g t h e r o a d w a y a n d i n t o t h e p r o p e r t y . S t a t e H i g h w a y 2 9 8 , t h e r o a d t h a t p r o v i d e s a c c e s s t o t h e G a l l a t i n N a t i o n a l F o r e s t , r u n s t h r o u g h t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e p r o p e r t y a n d p r o v i d e s g o o d a c c e s s f o r t h e p r o p e r t y . T h e r e i s f u r t h e r a c c e s s a r o u n d t h e p r o p e r t y b y w h e e l a n d t r a c k r o a d s . T h e p r o p e r t y i s p h y s i c a l l y s u i t a b l e f o r s u b d i v i s i o n . P e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y h a s s o m e b u i l d i n g s , i n c l u d i n g t h e o w n e r ' s h o u s e , a c a r e t a k e r ' s h o u s e , a g u e s t c a b i n , a n d a b u n k h o u s e . T h e o w n e r ' s a n d c a r e t a k e r ' s h o u s e s a r e c o m p l e t e r e s i d e n c e s ; t h e g u e s t c a b i n h a s n o k i t c h e n , a n d t h e b u n k h o u s e h a s n o p l u m b i n g . - 7 - 6 I n t h i s r e g a r d , t h e G r o w t h P o l i c y s t a t e s : 2 . M a j o r s u b d i v i s i o n s ( s i x o r m o r e l o t s ) . S u b d i v i s i o n s m a y i m p a i r t h e l o c a l c a n y o n c h a r a c t e r a n d i n f l u e n c e g e n e r a l s o c i a l c h a n g e . T h e b o a r d f e e l s t h a t t h e d e s i r e s o f a r e a r e s i d e n t s a r e t o m a i n t a i n t h e l o c a l c h a r a c t e r , g e n e r a l l y e x c l u d i n g m a j o r s u b d i v i s i o n s . 7 T h e G r o w t h P o l i c y d e s c r i b e s t h r e e g e n e r a l l a n d u s e c a t e g o r i e s : S u b u r b a n r e s i d e n t i a l , r u r a l r e s i d e n t i a l , a n d o p e n a n d r e s o u r c e l a n d . S u b u r b a n r e s i d e n t i a l h a s a m a x i m u m d e n s i t y o f o n e d w e l l i n g p e r a c r e . R u r a l r e s i d e n t i a l p r o p e r t y h a s a m a x i m u m ( c o n t i n u e d . . . ) T h e p r o p e r t y i s s u b j e c t t o n o z o n i n g r e s t r i c t i o n s b u t i s g o v e r n e d b y t h e S w e e t G r a s s C o u n t y M a s t e r P l a n o f t h e U p p e r B o u l d e r R i v e r P l a n n i n g A r e a G r o w t h P o l i c y ( G r o w t h P o l i c y ) . T h e G r o w t h P o l i c y d i s c o u r a g e s s u b d i v i s i o n s o f s i x o r m o r e l o t s . 6 U n d e r M o n t a n a l a w , p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y c o u l d b e d i v i d e d i n t o t w o 1 6 0 - a c r e p a r c e l s w i t h o u t p r i o r c o u n t y a p p r o v a l . T h e n , p u r s u a n t t o t h e G r o w t h P o l i c y , t h e t w o 1 6 0 - a c r e p a r c e l s m a y b e d i v i s i b l e i n t o 5 p a r c e l s , r e s p e c t i v e l y , f o r a t o t a l o f 1 0 p a r c e l s . A l t h o u g h p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y m a y b e d i v i s i b l e i n t h i s m a n n e r , t h e d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y w a s n o t k n o w n a t t h e t i m e i t b e c a m e e n c u m b e r e d w i t h t h e M L R e a s e m e n t . T h e d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l w o u l d n o t b e k n o w n u n l e s s a n d u n t i l p e t i t i o n e r p r e s e n t e d a r e q u e s t f o r a p r o p o s e d s u b d i v i s i o n t o S w e e t G r a s s C o u n t y f o r a p p r o v a l . I n t h e a b s e n c e o f s u c h a p p r o v a l , p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y c o u l d b e d i v i d e d i n t o f i v e p a r c e l s o f 4 0 a c r e s o r m o r e w i t h o u t v i o l a t i n g a n y o f t h e p u b l i s h e d p o l i c i e s o f t h e G r o w t h P o l i c y . 7 - 8 - 7 ( . . . c o n t i n u e d ) d e n s i t y o f o n e d w e l l i n g p e r 5 a c r e s . H o w e v e r , o p e n a n d r e s o u r c e l a n d h a s a m a x i m u m d e n s i t y o f o n e d w e l l i n g p e r 4 0 a c r e s . O P I N I O N I s s u e 1 . W h e t h e r $ 1 , 0 8 0 , 0 0 0 W a s t h e F a i r M a r k e t V a l u e o f t h e E a s e m e n t i n 1 9 9 3 T h e p r i n c i p a l i s s u e f o r d e c i s i o n i s t h e v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . T h e e a s e m e n t s a t i s f i e s t h e r e q u i r e m e n t s o f a " q u a l i f i e d c o n s e r v a t i o n c o n t r i b u t i o n " p r o v i d e d b y s e c t i o n 1 7 0 ( h ) . O n h e r 1 9 9 3 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r c l a i m e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t w a s $ 1 , 0 8 0 , 0 0 0 . A . R e l e v a n t L e g a l C o n s i d e r a t i o n s S e c t i o n 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s , i n r e l e v a n t p a r t , t h a t " I f a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n i s m a d e i n p r o p e r t y o t h e r t h a n m o n e y , t h e a m o u n t o f t h e c o n t r i b u t i o n i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e c o n t r i b u t i o n " . F a i r m a r k e t v a l u e " i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " S e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e q u e s t i o n o f v a l u e i s a q u e s t i o n o f f a c t , n e c e s s a r i l y a r r i v e d a t a f t e r c o n s i d e r i n g a l l t h e r e l e v a n t f a c t o r s . S e e H a m m v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 5 F . 2 d 9 3 4 , 9 3 8 ( 8 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 3 4 7 . - 9 - T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t s h o u l d b e b a s e d o n t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y a t t h e v a l u a t i o n d a t e , i n c l u d i n g p o t e n t i a l d e v e l o p m e n t . S e e , e . g . , S t a n l e y W o r k s v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 3 8 9 , 4 0 0 ( 1 9 8 6 ) ; H i l b o r n v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 6 7 7 , 6 8 8 ( 1 9 8 5 ) ; s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 4 ( h ) ( 3 ) ( i ) a n d ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e a l i s t i c a n d o b j e c t i v e p o t e n t i a l u s e s f o r p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y c o n t r o l . S e e S t a n l e y W o r k s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . R e g a r d l e s s o f w h e t h e r a n o w n e r a c t u a l l y p u t s t h e p r o p e r t y t o i t s h i g h e s t a n d b e s t u s e , w e c o n s i d e r " T h e h i g h e s t a n d m o s t p r o f i t a b l e u s e f o r w h i c h t h e p r o p e r t y i s a d a p t a b l e a n d n e e d e d o r l i k e l y t o b e n e e d e d i n t h e r e a s o n a b l y n e a r f u t u r e " . O l s o n v . U n i t e d S t a t e s , 2 9 2 U . S . 2 4 6 , 2 5 5 ( 1 9 3 4 ) . P e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . T h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y b e f o r e t h e M L R e a s e m e n t w a s a s r u r a l r e c r e a t i o n a l d e v e l o p m e n t ( R R D ) p r o p e r t y . R R D i s a g e n e r a l p r o p e r t y c l a s s i f i c a t i o n c o n s i s t i n g o f p r o p e r t i e s w i t h m u l t i p l e u s e s , i n c l u d i n g r e c r e a t i o n a l u s e . I n a d d i t i o n , R R D p r o p e r t y c a n b e d i v i d e d i n t o s m a l l e r r e c r e a t i o n a l p a r c e l s . R R D p r o p e r t y d o e s n o t h a v e d e v e l o p m e n t a s i t s e x c l u s i v e h i g h e s t a n d b e s t u s e , a n d t h e v a l u e o f R R D p r o p e r t y i s n o t p r e d i c a t e d o n i t s d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l . P r o p e r t y t h a t i s v a l u e d b a s e d u p o n i t s d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l i s g e n e r a l l y c l a s s i f i e d a s - 1 0 - s u b d i v i s i o n p r o p e r t y . N e i t h e r o f t h e e x p e r t s i n t h i s c a s e a s s u m e d p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s s u b d i v i s i o n p r o p e r t y . A c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t f r e q u e n t l y i s g r a n t e d b y d e e d o f g i f t ; c o n s e q u e n t l y , t h e r e i s r a r e l y a n e s t a b l i s h e d m a r k e t f r o m w h i c h t o d e r i v e f a i r m a r k e t v a l u e . S e e S y m i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 8 9 2 , 8 9 5 ( 1 9 8 6 ) . I f n o c o m p a r a b l e s a l e s o f e a s e m e n t s a r e a v a i l a b l e t o d e t e r m i n e t h e v a l u e , t h e e a s e m e n t i s g e n e r a l l y v a l u e d b y a " b e f o r e a n d a f t e r " a n a l y s i s , c o m p a r i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y b e f o r e t h e g r a n t i n g o f t h e e a s e m e n t w i t h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a f t e r t h e g r a n t i n g o f t h e e a s e m e n t . B r o w n i n g v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 9 T . C . 3 0 3 , 3 1 5 ( 1 9 9 7 ) ; S t a n l e y W o r k s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 9 9 ; H i l b o r n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 8 8 ; s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 4 ( h ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e d u c t i o n i n t h e p r o p e r t y ' s v a l u e b y r e a s o n o f t h e e n c u m b r a n c e i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e e a s e m e n t . T h e r e i s n o m e c h a n i c a l a p p l i c a t i o n o f t h e b e f o r e a n d a f t e r m e t h o d o l o g y w h e n o t h e r r e l i a b l e i n d i c a t o r s o f m a r k e t v a l u e a r e a v a i l a b l e . I n e x p l a i n i n g t h e l e g i s l a t i o n t h a t p e r m i t t e d t h e d e d u c t i o n f o r q u a l i f i e d c o n s e r v a t i o n c o n t r i b u t i o n s , t h e S e n a t e F i n a n c e C o m m i t t e e r e m a r k e d a b o u t e a s e m e n t a p p r a i s a l m e t h o d o l o g y a s f o l l o w s : c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a r e t y p i c a l l y ( b u t n o t n e c e s s a r i l y ) v a l u e d i n d i r e c t l y a s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n v o l v e d b e f o r e a n d a f t e r t h e g r a n t o f t h e e a s e m e n t . ( S e e R e v . R u l . 7 3 - 3 3 9 , 1 9 7 3 - 2 C . B . 6 8 a n d R e v . R u l . 7 6 - 3 7 6 , 1 9 7 6 - 2 C . B . 5 3 . ) W h e r e t h i s t e s t i s u s e d , h o w e v e r , t h e - 1 1 - 8 T h e a n a l y s i s o f c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a l e s i n v o l v e d c o m p a r i n g t h e p u r c h a s e p r i c e o f a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y t h a t i s b u r d e n e d b y t h e s a m e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t . T h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t w a s d i v i d e d b y t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e b u r d e n e d p r o p e r t y t o d e r i v e a d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t i n v o l v e d i n t h e c o m p a r i s o n . T h e a n a l y s i s o f e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t y s a l e s i n v o l v e d a c o m p a r i s o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f e a s e m e n t - e n c u m b e r e d ( c o n t i n u e d . . . ) c o m m i t t e e b e l i e v e s i t s h o u l d n o t b e a p p l i e d m e c h a n i c a l l y . [ S R e p t . 9 6 - 1 0 0 7 , a t 1 5 - 1 6 ( 1 9 8 0 ) , 1 9 8 0 - 2 C . B . 5 9 9 , 6 0 6 . ] T h e r e g u l a t i o n s a l s o p r o v i d e t h a t t h e b e f o r e a n d a f t e r m e t h o d i s u s e d a s a " g e n e r a l r u l e ( b u t n o t n e c e s s a r i l y i n a l l c a s e s ) . " S e c . 1 . 1 7 0 A - 1 4 ( h ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . B . " B e f o r e a n d A f t e r " A n a l y s i s T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y b e f o r e t h e g r a n t o f t h e e a s e m e n t w a s $ 2 , 6 2 4 , 0 0 0 . T h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y a f t e r t h e g r a n t o f t h e M L R e a s e m e n t . T h i s d i s a g r e e m e n t a c c o u n t s f o r t h e e x t r e m e v a r i a n c e i n f a i r m a r k e t v a l u e a s s i g n e d t o t h e e a s e m e n t b y t h e p a r t i e s . T o e s t a b l i s h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t , e a c h p a r t y o f f e r e d t h e r e p o r t a n d t e s t i m o n y o f a n e x p e r t w i t n e s s . B o t h e x p e r t w i t n e s s e s t e s t i f i e d t h a t t h e y u s e d a " b e f o r e a n d a f t e r " m e t h o d t o v a l u e t h e M L R e a s e m e n t . T h e e x p e r t s ' o p i n i o n s i n v o l v e d a n a n a l y s i s o f c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a l e s , e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t y s a l e s , a n d p a i r e d s a l e s . 8 E x p e r t w i t n e s s e s ' - 1 2 - 8 ( . . . c o n t i n u e d ) p r o p e r t y w i t h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s a m e p r o p e r t y a s i f i t w a s u n e n c u m b e r e d b y a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n i t s e n c u m b e r e d s t a t e w a s d i v i d e d b y t h e e s t i m a t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n i t s u n e n c u m b e r e d s t a t e t o d e r i v e a d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t i n v o l v e d i n t h e c o m p a r i s o n . T h e a n a l y s i s o f p a i r e d s a l e s i n v o l v e d a c o m p a r i s o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t y w i t h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f u n e n c u m b e r e d p r o p e r t y i n t h e s a m e g e n e r a l a r e a . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e e n c u m b e r e d p r o p e r t y w a s d i v i d e d b y t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e u n e n c u m b e r e d p r o p e r t y t o d e r i v e a d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t i n v o l v e d i n t h e c o m p a r i s o n . o p i n i o n s a r e u s e d t o a i d t h e C o u r t i n u n d e r s t a n d i n g a n a r e a r e q u i r i n g s p e c i a l i z e d t r a i n i n g , k n o w l e d g e , o r j u d g m e n t . A s t h e t r i e r o f f a c t , w e a r e n o t b o u n d , h o w e v e r , b y t h e e x p e r t s ' o p i n i o n s . S e e S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 8 F . 2 d 9 2 7 , 9 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 2 8 5 ; C h i u v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 7 2 2 , 7 3 4 ( 1 9 8 5 ) . O n e e x p e r t m a y b e p e r s u a s i v e o n o n e p a r t i c u l a r e l e m e n t o f v a l u a t i o n w h i l e a n o t h e r e x p e r t m a y p r o v i d e m o r e i n c i s i v e h e l p o n s o m e o t h e r e l e m e n t o f v a l u a t i o n . S e e P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 1 - 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . C o n s e q u e n t l y , u s i n g o u r b e s t j u d g m e n t , w e m a y a d o p t s o m e p o r t i o n s a n d r e j e c t o t h e r p o r t i o n s o f e x p e r t t e s t i m o n y . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 ( 1 9 3 8 ) . 1 . P e t i t i o n e r ' s E x p e r t W i t n e s s a . Q u a l i f i c a t i o n s P e t i t i o n e r ' s e x p e r t , N . C l a r k W h e e l e r ( W h e e l e r ) , h a s b e e n a c t i v e l y e n g a g e d i n t h e a p p r a i s a l f i e l d f o r 2 0 y e a r s . W h e e l e r i s - 1 3 - 9 T h i s p e r - a c r e " b e f o r e " v a l u e i s d i f f e r e n t f r o m t h e v a l u e s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s . I n h i s 1 9 9 3 r e p o r t , W h e e l e r u s e d p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 2 c o s t b a s i s a s t h e " b e f o r e " v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . L a t e r , W h e e l e r a g r e e d w i t h r e s p o n d e n t t h a t t h e p r o p e r f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i n 1 9 9 3 b e f o r e t h e g r a n t o f t h e M L R e a s e m e n t w a s $ 8 , 2 0 0 p e r a c r e o r ( c o n t i n u e d . . . ) o n e o f 1 9 a c c r e d i t e d r u r a l a p p r a i s e r s ( A R A ' s ) i n t h e S t a t e o f M o n t a n a . T h e A R A d e s i g n a t i o n i s t h e h i g h e s t p r o f e s s i o n a l d e s i g n a t i o n o f f e r e d b y t h e A m e r i c a n S o c i e t y o f F a r m M a n a g e r s a n d R u r a l A p p r a i s e r s . W h e e l e r ' s a r e a o f e x p e r t i s e i s t h e a p p r a i s a l o f c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s t h r o u g h o u t t h e w e s t e r n U n i t e d S t a t e s . b . W h e e l e r ' s M e t h o d o l o g y a n d C o n c l u s i o n W h e e l e r u s e d t h e " b e f o r e a n d a f t e r " m e t h o d t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t i n 1 9 9 3 . W h e e l e r p r o d u c e d t w o r e p o r t s c o n t a i n i n g p u r p o r t e d c o m p a r a b l e s a l e s r e l a t e d t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . T h e f i r s t r e p o r t , p r o d u c e d i n 1 9 9 3 ( t h e 1 9 9 3 r e p o r t ) , w a s W h e e l e r ' s o r i g i n a l a n a l y s i s o f t h e e a s e m e n t ' s f a i r m a r k e t v a l u e . T h e s e c o n d r e p o r t , p r o d u c e d i n 1 9 9 8 ( t h e 1 9 9 8 r e p o r t ) , w a s r e f e r r e d t o a s a " c o n s u l t i n g r e p o r t p r e p a r e d t o s e r v e a s a s u p p l e m e n t t o m y o r i g i n a l a p p r a i s a l . " T h e 1 9 9 3 r e p o r t p r o v i d e s W h e e l e r ' s c o n c l u s i o n s a s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . I n t h e r e p o r t , b e f o r e t h e M L R e a s e m e n t , W h e e l e r o p i n e d p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 7 , 5 0 0 p e r a c r e o r $ 2 . 4 m i l l i o n ( i . e . , 3 2 0 a c r e s x $ 7 , 5 0 0 ) . 9 A f t e r t h e M L R e a s e m e n t , W h e e l e r c o n c l u d e d t h a t - 1 4 - 9 ( . . . c o n t i n u e d ) $ 2 , 6 2 4 , 0 0 0 . p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 4 , 1 2 5 p e r a c r e o r $ 1 , 3 2 0 , 0 0 0 ( i . e . , 3 2 0 a c r e s x $ 4 , 1 2 5 ) . T h e d i f f e r e n c e i n t h e b e f o r e a n d a f t e r v a l u e s o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y w a s a t t r i b u t e d t o t h e M L R e a s e m e n t , g i v i n g t h e e a s e m e n t a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 , 0 8 0 , 0 0 0 . T h e r e f o r e , W h e e l e r ' s 1 9 9 3 r e p o r t a s s i g n e d a p e r - a c r e v a l u e o f $ 3 , 3 7 5 ( i . e . , $ 1 , 0 8 0 , 0 0 0 ÷ 3 2 0 a c r e s ) t o t h e M L R e a s e m e n t . W h e e l e r s t a t e d i n h i s 1 9 9 3 r e p o r t t h a t p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y h a d " e x c e l l e n t p o t e n t i a l [ f o r d e v e l o p m e n t ] b e f o r e e a s e m e n t a n d t h i s u s e i s n o w p r e c l u d e d b e y o n d t h e d e v e l o p m e n t o f t h r e e r e s i d e n t i a l s i t e s . " I t i s n o t e d t h a t W h e e l e r m a d e t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t e a r l y i n h i s 1 9 9 3 r e p o r t : I n g e n e r a l , t h e v a l u e r e f l e c t i o n s s u g g e s t e d b y s a l e s s o l d u n d e r e a s e m e n t a r e r e l a t e d t o t h e m o s t b a s i c r e s t r i c t i v e e l e m e n t s o f a C o n s e r v a t i o n E a s e m e n t w h i c h d e a l p r i m a r i l y w i t h l i m i t s o n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t o n p r o p e r t y s u b d i v i s i o n . * * * I n W h e e l e r ' s 1 9 9 8 r e p o r t h e d e t e r m i n e d t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y w a s a s R R D p r o p e r t y . W h e e l e r a l s o s t a t e d i n h i s 1 9 9 8 r e p o r t t h a t t h e " h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y a s a n u n r e s t r i c t e d u n i t w o u l d b e i t s s a l e a n d d i v i s i o n i n v a r i o u s a c r e a g e p a r c e l s a n d a s a n u n e n c u m b e r e d i n v e s t m e n t p r o p e r t y . " S i n c e t h e v a l u e o f R R D p r o p e r t y i s n o t p r e d i c a t e d u p o n s u b d i v i s i o n / d e v e l o p m e n t , W h e e l e r p l a c e d u n d u e - 1 5 - e m p h a s i s o n t h i s f a c t o r i n h i s e s t i m a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . R e g a r d l e s s o f t h e v a l u e a t t r i b u t a b l e t o d e v e l o p m e n t r i g h t s a s s o c i a t e d w i t h R R D p r o p e r t y , W h e e l e r s t a t e d n u m e r o u s t i m e s i n h i s 1 9 9 8 r e p o r t t h a t t h e a n a l y s i s o f t h e M L R e a s e m e n t ' s f a i r m a r k e t v a l u e m u s t f o c u s o n p e t i t i o n e r ' s b u n d l e o f r i g h t s . W h i l e a p r i m a r y r i g h t t h a t p e t i t i o n e r m a y h a v e g i v e n u p w a s d e v e l o p m e n t o f h e r p r o p e r t y , a c c o r d i n g t o W h e e l e r , t h e r e w e r e o t h e r f a c t o r s i n a d d i t i o n t o d e v e l o p m e n t w h i c h l o w e r e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i n t h e " a f t e r e a s e m e n t " a n a l y s i s . I n e s t i m a t i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t , t h e p a r t i e s f o c u s e d o n s a l e s f r o m W h e e l e r ' s 1 9 9 8 r e p o r t . W h e e l e r d i s c l o s e d i n t h i s r e p o r t t h a t h e " h a s a n a l y z e d a n d i s a w a r e o f s e v e r a l s a l e s i n M o n t a n a , I d a h o a n d W y o m i n g w h i c h i n v o l v e d t h e s a l e o f c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t e n c u m b e r e d p r o p e r t i e s w h i c h h a v e n o t r e f l e c t e d d i s c o u n t s a t t h e t i m e o f s a l e . " H e s t a t e d f u r t h e r t h a t " T h e s e e a s e m e n t p r o p e r t i e s a r e l o c a t e d i n h i g h e n d d e v e l o p m e n t m a r k e t s w i t h v e r y l i m i t e d d e e d e d l a n d b a s e s , a n d i n t h e s e a r e a s l a r g e p a r c e l s a r e r a r e l y e x p o s e d t o t h e m a r k e t . " A t t r i a l , W h e e l e r e x p l a i n e d t h a t " h i g h e n d d e v e l o p m e n t " m e a n s " a n a r e a t h a t h a d h i g h d e m a n d f o r r u r a l d e v e l o p m e n t o r r e c r e a t i o n u s e . " I n o t h e r w o r d s , W h e e l e r u s e d t h a t t e r m i n 1 9 9 8 t o d e s c r i b e p r o p e r t i e s w h i c h w e r e " v e r y p o p u l a r " r e c r e a t i o n a l h o m e s i t e s . - 1 6 - I n W h e e l e r ' s 1 9 9 8 r e p o r t , h e d i d n o t d i s c u s s w h y t h e m a r k e t i n S w e e t G r a s s C o u n t y , e s p e c i a l l y a l o n g t h e B o u l d e r R i v e r , w a s n o t a " h i g h - e n d d e v e l o p m e n t " m a r k e t . I n W h e e l e r ' s 1 9 9 3 r e p o r t , h e s t a t e d t h a t r u r a l l a n d l o c a t e d a l o n g t h e B o u l d e r R i v e r i n t h e a r e a s u r r o u n d i n g p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s " r a r e l y e x p o s e d t o t h e m a r k e t . " H e w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e a r e a s u r r o u n d i n g p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y w a s " i n f l u e n c e d b y t h e r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s o f t h e B o u l d e r a n d Y e l l o w s t o n e R i v e r s a n d t h e A b s a r o k a a n d B e a r t o o t h M o u n t a i n r a n g e s w h i c h a r e l o c a t e d d i r e c t l y s o u t h o f t h e s u b j e c t . " F i n a l l y , W h e e l e r s t a t e d : " S m a l l - s c a l e s u b d i v i s i o n h a s t a k e n p l a c e a l o n g t h e Y e l l o w s t o n e a n d B o u l d e r R i v e r s , a n d t h e a r e a i s a t t r a c t i n g n a t i o n a l a t t e n t i o n d u e t o l a n d p u r c h a s e s b y c e l e b r i t i e s a n d i n v e s t o r s w h o a r e b u y i n g s m a l l e r r a n c h r e t r e a t s i n t h e a r e a . " G i v e n t h e l i m i t e d a m o u n t o f r i v e r f r o n t a g e p r o p e r t y i n S w e e t G r a s s C o u n t y a n d i t s a p p a r e n t r e c r e a t i o n a l a t t r a c t i v e n e s s t o i n v e s t o r s , p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y c e r t a i n l y c a n b e s a i d t o b e i n a h i g h - e n d d e v e l o p m e n t m a r k e t a s t h a t t e r m w a s u s e d b y W h e e l e r . A c c o r d i n g l y , W h e e l e r ' s o m i s s i o n o f r e c e n t c o m p a r a b l e s a l e s f r o m o t h e r h i g h - e n d d e v e l o p m e n t m a r k e t s i s q u e s t i o n a b l e . A d d i t i o n a l l y , W h e e l e r s t a t e d i n h i s 1 9 9 8 r e p o r t t h a t i f a n " A p p r a i s e r w a s a n a l y z i n g a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t o n a p r o p e r t y i n J a c k s o n H o l e [ o n e o f t h e h i g h e n d d e v e l o p m e n t m a r k e t s ] * * * e a s e m e n t e n c u m b e r e d s a l e s i n t h e d i r e c t a r e a w o u l d b e - 1 7 - c o n s i d e r e d . " H o w e v e r , f o r h i s 1 9 9 8 r e p o r t , W h e e l e r g e n e r a l l y a n a l y z e d t h e e f f e c t s o f c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s o n p r o p e r t y v a l u e " i n a m o r e o u t l y i n g a r e a " i n r e l a t i o n t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . W h e e l e r c o n c l u d e d t h a t t h i s w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y w a s " l o c a t e d i n a m a r k e t w h e r e i t m u s t c o m p e t e w i t h p r o p e r t i e s n o t s u b j e c t t o c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t " . T h i s d o e s n o t a p p e a r t o b e a v a l i d r e a s o n f o r n o t i n c l u d i n g c o m p a r a b l e s a l e s c l o s e r i n p r o x i m i t y t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i n t h e 1 9 9 8 r e p o r t . T h e 1 9 9 8 r e p o r t a n a l y z e d 6 6 s a l e s , o f w h i c h 3 5 r e p r e s e n t e d t h e d i r e c t s a l e o f c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a n d 3 1 r e p r e s e n t e d t h e s a l e o f p r o p e r t y e n c u m b e r e d b y a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t . I n h i s 1 9 9 8 r e p o r t , W h e e l e r c o n c l u d e d t h a t 1 1 o f t h e p u r c h a s e d c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a n d f i v e c o n s e r v a t i o n - e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t i e s w e r e d i r e c t l y c o m p a r a b l e t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . T o d e t e r m i n e w h e t h e r a p a r t i c u l a r p r o p e r t y w a s c o m p a r a b l e t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y , o n e m u s t f o c u s o n t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y ( i . e . , R R D ) , t h e p r o p e r t y ' s h i g h r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s ( i . e . , f o r e s t i n h o l d i n g a l o n g a p r i n c i p a l r i v e r ) , t h e m a r k e t c o n d i t i o n s s u r r o u n d i n g p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y ( i . e . , " h i g h - e n d d e v e l o p m e n t m a r k e t " ) , a n d t h e r e s t r i c t i o n s c o n t a i n e d i n t h e M L R e a s e m e n t . B e c a u s e W h e e l e r m a d e m a n y a s s u m p t i o n s i n h i s 1 9 9 8 r e p o r t t h a t w e r e c o n t r a r y t o t h e s e c r i t e r i a , w i t h t w o e x c e p t i o n s , t h e o r i g i n a l 1 6 t r a n s a c t i o n s t h a t - 1 8 - 1 0 P r o p e r t i e s 5 8 , 6 1 , a n d 6 3 a r e n u m b e r e d 5 9 , 6 2 , a n d 6 4 i n t h e a d d e n d u m t o W h e e l e r ' s r e p o r t . w e r e p r e s e n t e d a s m o s t c o m p a r a b l e b y W h e e l e r d o n o t a p p e a r t o a p p l y t o t h i s a n a l y s i s . F r o m t h e l i m i t e d i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a l e s i n W h e e l e r ' s 1 9 9 8 r e p o r t , i t i s d i f f i c u l t t o s u r m i s e t h a t a n y o f t h e s e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t t r a n s a c t i o n s w e r e c o m p a r a b l e t o t h e M L R e a s e m e n t . T h e l i m i t e d i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a l e s a l s o m a k e s i t d i f f i c u l t t o d e t e r m i n e w h e t h e r a n y o f t h e u n d e r l y i n g p r o p e r t i e s i n v o l v e d i n t h e s e s a l e s w e r e c o m p a r a b l e t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . B e c a u s e o f t h e l i m i t e d i n f o r m a t i o n i n W h e e l e r ' s r e p o r t , w e p l a c e n o r e l i a n c e o n t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s a l e s t r a n s a c t i o n s . W h e e l e r i n c l u d e d 3 1 s a l e s o f e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t y i n h i s 1 9 9 8 r e p o r t . T h e d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e s a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s i n v o l v e d i n t h e 3 1 s a l e s w e r e d e r i v e d b y a n a n a l y s i s o f e i t h e r e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t y s a l e s o r p a i r e d s a l e s . F o u r o f t h e t h i r t y - o n e p r o p e r t i e s i n t h i s a n a l y s i s a p p e a r t o b e c o m p a r a b l e t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . T h e s e p r o p e r t i e s a r e n u m b e r e d 3 8 , 5 8 , 6 1 , a n d 6 3 i n W h e e l e r ' s r e p o r t . 1 0 E a c h o f t h e p r o p e r t i e s a p p e a r s t o h a v e e x c e l l e n t p o t e n t i a l a s a r e c r e a t i o n a l h o m e s i t e , h i g h r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s , a n d c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s t h a t a r e s i m i l a r t o t h e M L R e a s e m e n t . I n a d d i t i o n , t h e p r o p e r t i e s w e r e l o c a t e d i n m a r k e t s w i t h a h i g h - 1 9 - d e m a n d f o r s u c h p r o p e r t i e s d u r i n g 1 9 9 3 . T h e r e f o r e , w e a d o p t W h e e l e r ' s a n a l y s i s o f t h e s e p r o p e r t i e s a s e v i d e n c i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . 2 . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t a . Q u a l i f i c a t i o n s R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , D e n n i s C . H o e g e r ( H o e g e r ) , i s o n e o f t h e 1 9 A R A ' s i n t h e S t a t e o f M o n t a n a a n d a m e m b e r o f t h e M o n t a n a C h a p t e r o f t h e A m e r i c a n S o c i e t y o f F a r m M a n a g e r s a n d R u r a l A p p r a i s e r s . H e i s a l s o a m e m b e r o f t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e a n d a c e r t i f i e d g e n e r a l a p p r a i s e r i n t h e S t a t e s o f M o n t a n a , W y o m i n g , a n d I d a h o . b . H o e g e r ' s M e t h o d o l o g y a n d C o n c l u s i o n H o e g e r u s e d t h e " b e f o r e a n d a f t e r " m e t h o d t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t i n 1 9 9 3 . I n a g r e e m e n t w i t h t h e s t i p u l a t i o n s m a d e b y t h e p a r t i e s , H o e g e r o p i n e d i n h i s r e p o r t t h a t p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 8 , 2 0 0 p e r a c r e o r $ 2 , 6 2 4 , 0 0 0 b e f o r e t h e M L R e a s e m e n t . A f t e r t h e e a s e m e n t , h e o p i n e d t h a t p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y h a d a v a l u e o f $ 7 , 3 8 0 p e r a c r e o r $ 2 , 3 6 1 , 6 0 0 . T h e r e f o r e , H o e g e r c o n c l u d e d t h a t t h e M L R e a s e m e n t h a d a n e s t i m a t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 2 7 5 , 0 0 0 i n 1 9 9 3 . T o s u p p o r t h i s c o n c l u s i o n t h a t t h e p e r - a c r e c o s t o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y d e c r e a s e d 1 0 p e r c e n t a f t e r t h e M L R e a s e m e n t , H o e g e r a n a l y z e d t w o e a s e m e n t - e n c u m b e r e d p r o p e r t y s a l e s a n d s e v e r a l p a i r e d s a l e s . - 2 0 - H o e g e r ' s a s s u m p t i o n s r e l a t e d t o h i s c o m p u t a t i o n o f t h e 1 0 - p e r c e n t d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e i n c o r p o r a t e d m a n y o f t h e f a c t o r s t h a t a r e r e l e v a n t t o t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t . W h i l e t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e r e s t r i c t i o n s i n t h e M L R e a s e m e n t , H o e g e r f o c u s e d h i s a n a l y s i s o n c o m p a r i n g p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y t o o t h e r h i g h r e c r e a t i o n a l a m e n i t y p r o p e r t i e s i n " h i g h e n d d e v e l o p m e n t " m a r k e t s . H o w e v e r , H o e g e r a s s u m e d t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y w a s a s a r e c r e a t i o n a l h o m e s i t e b e f o r e a n d a f t e r t h e i m p o s i t i o n o f t h e M L R e a s e m e n t , g i v i n g n o c o n s i d e r a t i o n t o a n y p o t e n t i a l l o s t d e v e l o p m e n t i n p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y a t t r i b u t a b l e t o t h e M L R e a s e m e n t . A l t h o u g h H o e g e r ' s a s s u m p t i o n s w e r e i n p a r t c o r r e c t , m o s t o f h i s c o m p a r a b l e s a l e s w e r e q u e s t i o n a b l e . H o e g e r ' s a n a l y s i s w a s d i v i d e d i n t o t h e f o l l o w i n g p a r t s : S a l e s 5 a n d 6 , s a l e 7 , s a l e 8 , s a l e s 9 t h r o u g h 1 1 , s a l e s 1 2 a n d 1 3 , a n d s a l e s 1 4 a n d 1 5 . S a l e s 5 a n d 6 , s a l e s 9 t h r o u g h 1 1 , a n d s a l e s 1 2 a n d 1 3 s u f f e r e d f r o m u n v e r i f i a b l e a s s u m p t i o n s r e l a t e d t o t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s i n v o l v e d i n t h o s e s a l e s . T h e a n a l y s i s o f s a l e 7 c o n t a i n e d m i s i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g c r i t i c a l f a c t s s u r r o u n d i n g t h e s a l e . S a l e s 1 4 a n d 1 5 w e r e q u e s t i o n a b l e b e c a u s e t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t i n v o l v e d i n s a l e 1 4 w a s d i s s i m i l a r t o t h e M L R e a s e m e n t . A c c o r d i n g l y , o n l y o n e s a l e ( s a l e 8 ) d o e s n o t s u f f e r f r o m s o m e - 2 1 - d e f e c t . W e f i n d t h a t H o e g e r ' s s a l e 8 i s r e l e v a n t t o t h i s a n a l y s i s . S a l e 8 S a l e 8 r e p r e s e n t e d t h e D e c e m b e r 1 9 9 4 s a l e f o r $ 6 9 5 , 0 0 0 o f a p p r o x i m a t e l y 1 5 7 a c r e s l o c a t e d o n t h e w e s t s i d e o f G l a c i e r N a t i o n a l P a r k o n t h e N o r t h F o r k o f t h e F l a t h e a d R i v e r i n M o n t a n a . H o e g e r s t a t e d t h a t a n a n a l y s i s o f t h i s s a l e b y W a r r e n I l l i ( I l l i ) , a c e r t i f i e d a p p r a i s e r i n M o n t a n a , " i n d i c a t e s t h a t t h e s a l e p r i c e w a s n o t a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h e c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t . " I l l i t e s t i f i e d a t t r i a l a n d w a s c e r t i f i e d a s a n e x p e r t . I l l i h a s b e e n a n a p p r a i s e r f o r m o r e t h a n 3 0 y e a r s a n d h a s b e e n i n v o l v e d i n t h e a p p r a i s a l o f " s e v e r a l h u n d r e d " c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t s . C o p i e s o f I l l i ' s a p p r a i s a l , c o n t a i n i n g d a t a r e l a t e d t o s a l e 8 , w e r e p r o v i d e d t o t h e C o u r t . I l l i u s e d s a l e 8 t o d e t e r m i n e t h e d i m i n u t i o n i n v a l u e a t t r i b u t a b l e t o a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t ' s b e i n g g r a n t e d o n a d i f f e r e n t 4 0 - a c r e p i e c e o f p r o p e r t y a l s o l o c a t e d i n t h e N o r t h F o r k o f t h e F l a t h e a d R i v e r i n M o n t a n a . I n s t a t i n g h i s r a t i o n a l e f o r i n c l u d i n g s a l e 8 i n h i s a n a l y s i s , I l l i p r o v i d e d i n s i g h t i n t o t h i s c a s e . R e c o g n i z i n g t h a t s a l e 8 d i d n o t f i t t h e h i s t o r i c t r e n d o f d i m i n u t i o n o f v a l u e s i n M o n t a n a , I l l i n o n e t h e l e s s s t a t e d t h a t t h e f a c t t h a t S a l e 8 s h o w e d n o l o s s i n v a l u e " i s n o t s u r p r i s i n g . " H e w e n t o n t o e x p l a i n : T h e F o r e s t S e r v i c e ' s a g g r e s s i v e p r o g r a m t o b u y i n f e e o r e n c u m b e r a l l r i v e r f r o n t l a n d s w i t h c o n s e r v a t i o n - 2 2 - e a s e m e n t s , h a s s e v e r e l y r e s t r i c t e d t h e s u p p l y o f s u c h l a n d s . T h u s t h e r e m a i n i n g o w n e r s c a n a s k a l m o s t w h a t e v e r t h e y w a n t , w i t h a l i k e l i h o o d o f g e t t i n g t h e i r a s k i n g p r i c e . E v e n t h o u g h a p r o p e r t y c a n n o t b e s u b d i v i d e d , i t c a n s e r v e a s a c o u n t r y e s t a t e f o r t h e w e l l - t o - d o . * * * T h e r e i s a p o r t i o n o f t h e b u y i n g p u b l i c w h o w i l l a c q u i r e e a s e m e n t e n c u m b e r e d p r o p e r t y w i t h o u t a p r i c e d i s c o u n t e v e n w i t h r e s t r i c t e d s u b d i v i s i o n a n d d e v e l o p m e n t o p p o r t u n i t y . T h i s i s e s p e c i a l l y s o i f t h e p r o p e r t y s u p p l y i s g r e a t l y r e s t r i c t e d . S a l e [ 8 ] i n d i c a t e s n o v a l u e l o s s d u e t o e a s e m e n t i m p o s i t i o n . W h e e l e r d e s c r i b e d t h e a r e a s u r r o u n d i n g t h e l o c a t i o n o f s a l e 8 ( i . e . , N o r t h F o r k o f t h e F l a t h e a d R i v e r ) a s a " h i g h e n d d e v e l o p m e n t " m a r k e t . A d d i t i o n a l l y , I l l i ' s a p p r a i s a l d e s c r i b e d s a l e 8 a s a " s u p e r b c o u n t r y e s t a t e f o r r e c r e a t i o n a l u s e " w h e r e " a l l o f t h e s u r r o u n d i n g p u b l i c l a n d i s u n d e v e l o p e d a n d w i l l b e m a n a g e d f o r w i l d l i f e a n d p r i m i t i v e s t y l e r e c r e a t i o n u s e s . " C o n s i d e r i n g t h a t t h e m a r k e t i n t h e N o r t h F o r k a r e a w a s s i m i l a r t o t h e m a r k e t s u r r o u n d i n g p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y , a n d t h a t s a l e 8 ' s h i g h e s t a n d b e s t u s e w a s m o s t l i k e l y a s R R D p r o p e r t y , s a l e 8 w a s a v a l i d c o m p a r a b l e s a l e . A d d i t i o n a l l y , I l l i ' s r a t i o n a l e s u p p o r t i n g t h e v a l u e a s s i g n e d t o t h e e a s e m e n t i n s a l e 8 s e e m s t o a p p l y d i r e c t l y t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d i n a m a r k e t w h e r e t h e s u p p l y o f B o u l d e r R i v e r p r o p e r t y i s s e v e r e l y r e s t r i c t e d . T h e r e f o r e , i t i s p r o b a b l e t h a t a p o r t i o n o f t h e b u y i n g p u b l i c w i l l n o t p a y l e s s f o r p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y e v e n i f i t i s e n c u m b e r e d b y t h e M L R e a s e m e n t . - 2 3 - 1 1 A t a b l e i n W h e e l e r ' s 1 9 9 8 r e p o r t d e s c r i b e s s a l e 6 1 a s h a v i n g a 4 5 - p e r c e n t d i m i n u t i o n ; h o w e v e r , i n h i s 1 9 9 3 r e p o r t , W h e e l e r s t a t e s t h a t t h e s a m e s a l e h a s a 4 0 - p e r c e n t d i m i n u t i o n . O n t h e b a s i s o f a r e v i e w o f W h e e l e r ' s a n a l y s i s o f s a l e 6 1 i n h i s 1 9 9 3 a n d 1 9 9 8 r e p o r t s , w e f i n d t h a t s a l e 6 1 h a s a 4 0 - p e r c e n t d i m i n u t i o n . 3 . F i n a l D e t e r m i n a t i o n o f M L R E a s e m e n t ' s F a i r M a r k e t V a l u e a . D i m i n u t i o n i n P e t i t i o n e r ' s P r o p e r t y ' s M a r k e t V a l u e R e c o g n i z i n g t h a t t h e M L R e a s e m e n t i n t e r f e r e s n o t o n l y w i t h p e t i t i o n e r ' s r i g h t t o s u b d i v i d e h e r l a n d b u t a l s o w i t h n u m e r o u s o t h e r r i g h t s , t h i s C o u r t b e l i e v e s t h a t i t i s a p p r o p r i a t e t o u s e t h e c o m p a r a b l e s a l e s f r o m t h e e x p e r t s ' o p i n i o n s t o a p p r o x i m a t e t h e t o t a l l o s s i n v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y a t t r i b u t a b l e t o t h e M L R e a s e m e n t . A s d i s c u s s e d a b o v e , f i v e s a l e s f r o m t h e e x p e r t s ' o p i n i o n s a r e c o m p a r a b l e t o p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y . F o u r o f t h e s e s a l e s c o m e f r o m W h e e l e r ' s 1 9 9 8 r e p o r t , a n d o n e s a l e c o m e s f r o m H o e g e r ' s r e p o r t . T h e s e c o m p a r a b l e s a l e s d e m o n s t r a t e t h a t d i m i n u t i o n p e r c e n t a g e s o f 5 0 , 3 5 , 4 0 , 1 1 3 5 , a n d 0 a r e a s s o c i a t e d w i t h t h e g r a n t o f a c o n s e r v a t i o n e a s e m e n t . A c c o r d i n g l y , t h i s C o u r t h o l d s t h a t t h e d i m i n u t i o n i n p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i n t h e a f t e r - e a s e m e n t a n a l y s i s w a s 3 2 p e r c e n t , t h e a v e r a g e o f t h e s e f i v e c o m p a r a b l e s a l e s . b . S e c t i o n 1 7 0 L i m i t a t i o n o n P e t i t i o n e r ' s D e d u c t i o n A p p l y i n g t h e 3 2 - p e r c e n t d i m i n u t i o n r a t e t o t h e s t i p u l a t e d " b e f o r e " f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y r e s u l t s i n - 2 4 - t h e M L R e a s e m e n t ' s h a v i n g a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 8 3 9 , 6 8 0 i n 1 9 9 3 ( i . e . , $ 2 , 6 2 4 , 0 0 0 f a i r m a r k e t v a l u e b e f o r e t h e e a s e m e n t x 3 2 p e r c e n t ) . H o w e v e r , b e c a u s e t h e " b e f o r e " f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i s n o t t h e s a m e a s p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s i n t h e p r o p e r t y , t h e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n r e l a t e d t o t h e M L R e a s e m e n t i s l i m i t e d b y s e c t i o n 1 7 0 ( e ) ( 1 ) ( A ) . S e c t i o n 1 7 0 ( e ) ( 1 ) ( A ) l i m i t s t h e a m o u n t t h a t m a y b e d e d u c t e d a s a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( a ) . I t p r o v i d e s t h a t c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n s m u s t b e r e d u c e d b y t h e a m o u n t o f g a i n t h a t w o u l d n o t h a v e q u a l i f i e d a s l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n i f t h e d o n a t e d p r o p e r t y h a d b e e n s o l d a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e o n t h e d a t e o f t h e d o n a t i o n . S e e s e c . 1 7 0 ( e ) ( 1 ) ( A ) . T h e a l l o w a b l e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n f o r o r d i n a r y i n c o m e p r o p e r t y i s l i m i t e d t o t h e b a s i s o f t h e p r o p e r t y d o n a t e d . S e e L a r y v . U n i t e d S t a t e s , 7 8 7 F . 2 d 1 5 3 8 , 1 5 4 0 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 6 ) ; G l e n v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 2 0 8 , 2 1 2 ( 1 9 8 2 ) ; M o r r i s o n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 6 8 3 , 6 8 8 ( 1 9 7 9 ) , a f f d . p e r c u r i a m 6 1 1 F . 2 d 9 8 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) . B e c a u s e t h e M L R e a s e m e n t d o e s n o t s a t i s f y t h e l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n h o l d i n g p e r i o d , i . e . , p e t i t i o n e r d o n a t e d t h e e a s e m e n t o n S e p t e m b e r 9 , 1 9 9 3 , l e s s t h a n 1 y e a r a f t e r s h e p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y o n S e p t e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , t h e M L R e a s e m e n t i s t r e a t e d a s o r d i n a r y i n c o m e p r o p e r t y . S e e s e c s . 1 7 0 ( e ) ( 1 ) ( A ) , 1 2 2 2 ( 3 ) a n d ( 4 ) . T h e r e f o r e , t h e a m o u n t o f - 2 5 - p e t i t i o n e r ' s c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n i s l i m i t e d b y h e r a d j u s t e d b a s i s i n t h e M L R e a s e m e n t . T h e c o m p u t a t i o n o f p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e M L R e a s e m e n t i s e q u a l t o t h a t p o r t i o n o f t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e e n t i r e p r o p e r t y t h a t b e a r s t h e s a m e r a t i o t o t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e e n t i r e p r o p e r t y a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e d o n a t e d p r o p e r t y b e a r s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e e n t i r e p r o p e r t y . S e e s e c . 1 7 0 ( e ) ( 2 ) ; s e c . 1 . 1 7 0 A - 4 ( c ) ( 1 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e f o r e , u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( e ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r , p e t i t i o n e r ' s a l l o w a b l e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n f o r 1 9 9 3 i s $ 8 0 0 , 0 0 0 ( i . e . , $ 2 . 5 m i l l i o n ( p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 3 a d j u s t e d b a s i s i n h e r p r o p e r t y ) x 3 2 p e r c e n t ) ) . S e e G r i f f i n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 1 3 0 , a f f d . 9 1 1 F . 2 d 1 1 2 4 ( 5 t h C i r . 1 9 9 0 ) . I s s u e 2 . W h e t h e r $ 2 9 0 , 0 0 0 W a s t h e F a i r M a r k e t V a l u e o f t h e 1 9 9 4 A m e n d m e n t t o t h e M L R E a s e m e n t . I n N o v e m b e r 1 9 9 4 , a n a m e n d m e n t t o t h e M L R e a s e m e n t w a s r e c o r d e d . T h e a m e n d m e n t f u r t h e r r e s t r i c t e d t h e p r o p e r t y b y a l l o w i n g o n l y o n e a d d i t i o n a l r e s i d e n c e r a t h e r t h a n t w o a s c o n t e m p l a t e d i n t h e M L R e a s e m e n t . W h e e l e r a s s i g n e d a v a l u e o f $ 2 9 0 , 0 0 0 t o t h e a m e n d m e n t . H o e g e r c o n c l u d e d t h e a m e n d m e n t h a d a v a l u e o f z e r o . W h e e l e r b a s e d h i s c o n c l u s i o n o n a n a n a l y s i s o f t h e v a l u e o f s e v e r a l c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . H o e g e r ' s a n a l y s i s o f t h e 1 9 9 4 a m e n d m e n t i n c l u d e d o n e p a r a g r a p h i n h i s r e p o r t t h a t s t a t e d t h e f o l l o w i n g : - 2 6 - I n N o v e m b e r , 1 9 9 4 a n A m e n d m e n t t o t h e C o n s e r v a t i o n E a s e m e n t w a s r e c o r d e d . T h i s a m e n d m e n t f u r t h e r r e s t r i c t e d t h e p r o p e r t y b y a l l o w i n g o n l y o n e a d d i t i o n a l r e s i d e n c e r a t h e r t h a n t w o . T h i s r e s t r i c t i o n t o o n e a d d i t i o n a l r e s i d e n c e i s n o t c o n s i d e r e d a s i g n i f i c a n t r e s t r i c t i o n b a s e d o n a r e v i e w o f t h e e a s e m e n t s u s e d i n t h i s r e p o r t a n d t h e m a r k e t f o r p r o p e r t i e s i n t h e a r e a . W e d i s a g r e e . I t s e e m s s e l f - e v i d e n t t h a t s u c h a r e s t r i c t i o n o n s u c h a l a r g e p r o p e r t y i s s i g n i f i c a n t . H o e g e r d i d n o t i n c l u d e a n y f u r t h e r a n a l y s i s o f t h e 1 9 9 4 a m e n d m e n t i n h i s r e p o r t . A c c o r d i n g l y , w e a d o p t W h e e l e r ' s a n a l y s i s o f t h e 1 9 9 4 a m e n d m e n t a n d h o l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e a m e n d m e n t t o t h e M L R e a s e m e n t w a s $ 2 9 0 , 0 0 0 . I s s u e 3 . W h e t h e r P e t i t i o n e r I s L i a b l e f o r a n A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y U n d e r S e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) i n 1 9 9 3 o r 1 9 9 4 I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r w a s l i a b l e f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) f o r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 . S e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) a p p l i e s t o a g r o s s v a l u a t i o n m i s s t a t e m e n t w h e r e t h e v a l u e o f p r o p e r t y c l a i m e d o n a t a x r e t u r n i s 4 0 0 p e r c e n t o r m o r e o f t h e v a l u e d e t e r m i n e d t o b e c o r r e c t . S e e s e c . 6 6 6 2 ( h ) ( 2 ) ( A ) , ( e ) ( 1 ) . H o w e v e r , t h e p e n a l t y i s i m p o s e d o n l y w h e n t h e p o r t i o n o f t h e u n d e r p a y m e n t f o r t h e t a x a b l e y e a r a t t r i b u t a b l e t o t h e v a l u a t i o n m i s s t a t e m e n t e x c e e d s $ 5 , 0 0 0 . S e e s e c . 6 6 6 2 ( e ) ( 2 ) . I n t h i s c a s e , t h e v a l u e o f t h e M L R e a s e m e n t c l a i m e d o n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 3 t a x r e t u r n , $ 1 , 0 8 0 , 0 0 0 , i s n o t 4 0 0 p e r c e n t , n o r e v e n 2 0 0 p e r c e n t , o r m o r e o f t h e v a l u e d e t e r m i n e d t o b e c o r r e c t , $ 8 0 0 , 0 0 0 . I n a d d i t i o n , w e h a v e a c c e p t e d t h e v a l u e o f t h e 1 9 9 4 - 2 7 - a m e n d m e n t c l a i m e d o n p e t i t i o n e r ' s t a x r e t u r n . T h e r e f o r e , n e i t h e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) n o r ( e ) a p p l i e s t o p e t i t i o n e r i n 1 9 9 3 o r 1 9 9 4 . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .