TAX COURT OPINION

Case: Osama A. Mowafi
Docket Number: 1663-00
Judge: Laro
Opinion Type: memo
Filed: 05/10/2001
Pages: 8

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 1 1 1 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T O S A M A A . M O W A F I , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 6 3 - 0 0 . F i l e d M a y 1 0 , 2 0 0 1 . M a r k E . K e l l o g g , f o r p e t i t i o n e r . T a y l o r C o r t r i g h t , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N L A R O , J u d g e : P e t i t i o n e r p e t i t i o n e d t h e C o u r t t o r e d e t e r m i n e d e f i c i e n c i e s o f $ 3 6 , 4 4 1 a n d $ 3 5 , 9 6 2 i n h i s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x . W e m u s t d e c i d e w h e t h e r p e t i t i o n e r i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . W e h o l d h e i s n o t . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l - 2 - 1 G T E p a i d t o p e t i t i o n e r i n e a c h o f t h e s u b j e c t y e a r s a s a l a r y o f a p p r o x i m a t e l y $ 2 0 0 , 0 0 0 . I n p a r t b e c a u s e o f h i s s u p e r v i s o r ' s p e r c e p t i o n t h a t p e t i t i o n e r w o r k e d " l o n g h o u r s " f o r G T E d u r i n g t h e s u b j e c t y e a r s , p e t i t i o n e r w a s l a t e r p r o m o t e d t o v i c e p r e s i d e n t . R e v e n u e C o d e a p p l i c a b l e t o t h e r e l e v a n t y e a r s . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d s o m e o f t h e f a c t s . W e i n c o r p o r a t e h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e e x h i b i t s s u b m i t t e d t h e r e w i t h . W e f i n d t h e s t i p u l a t e d f a c t s a c c o r d i n g l y . P e t i t i o n e r i s a w e l l - e d u c a t e d m a n w h o s e c o l l e g e d e g r e e s i n c l u d e a b a c h e l o r ' s d e g r e e i n e l e c t r i c a l e n g i n e e r i n g ( t e l e c o m m u n i c a t i o n s ) , a m a s t e r ' s d e g r e e i n b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n ( b u s i n e s s m a n a g e m e n t ) , a n d a d o c t o r ' s d e g r e e i n e l e c t r i c a l e n g i n e e r i n g . H e r e s i d e d i n V i e n n a , V i r g i n i a , w h e n h i s p e t i t i o n w a s f i l e d . H e f i l e d 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s u s i n g t h e f i l i n g s t a t u s o f " M a r r i e d f i l i n g s e p a r a t e l y " . D u r i n g t h e s u b j e c t y e a r s , p e t i t i o n e r w o r k e d f u l l t i m e f o r G T E , I n c . ( G T E ) , a s a d i r e c t o r o f r e s e a r c h a n d t h e m a n a g e r o f i t s r e s e a r c h a n d d e v e l o p m e n t f a c i l i t y i n W a l t h a m , M a s s a c h u s e t t s ( W a l t h a m ) . 1 H e g e n e r a l l y w o r k e d f o r G T E a m i n i m u m o f 4 0 h o u r s p e r w e e k , s t a y i n g a t h i s r e s i d e n c e i n W a l t h a m d u r i n g t h e w e e k ( u n l e s s a w a y f r o m W a l t h a m t r a v e l i n g o n G T E b u s i n e s s ) a n d s t a y i n g a t h i s w i f e ' s p r i n c i p a l r e s i d e n c e i n V i e n n a , V i r g i n i a , o n t h e - 3 - 2 P e t i t i o n e r a s k s t h e C o u r t t o f i n d a s a f a c t t h a t h e w o r k e d i n M a s s a c h u s e t t s f e w e r t h a n 3 d a y s a w e e k , r e f e r e n c i n g h i s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 M a s s a c h u s e t t s n o n r e s i d e n t i n c o m e t a x r e t u r n s r e p o r t i n g t h a t h e w o r k e d i n M a s s a c h u s e t t s d u r i n g t h o s e r e s p e c t i v e y e a r s o n 9 6 d a y s a n d 8 6 d a y s . W e d e c l i n e t o d o s o . T h e r e c o r d a s a w h o l e i n d i c a t e s t h a t p e t i t i o n e r w a s p h y s i c a l l y p r e s e n t i n W a l t h a m a t l e a s t 4 6 w e e k s w h i l e h e w o r k e d f o r G T E , l e s s 2 5 p e r c e n t o f t h a t t i m e d u r i n g w h i c h h e w a s p h y s i c a l l y a b s e n t f r o m W a l t h a m w h i l e c o n d u c t i n g b u s i n e s s f o r G T E . w e e k e n d s . 2 H e s o m e t i m e s w o r k e d f o r G T E o n t h e w e e k e n d s b u t u s u a l l y s p e n t h i s w e e k e n d s i n V i r g i n i a w i t h h i s w i f e , s o n , a n d d a u g h t e r . P e t i t i o n e r a l s o w a s i n v o l v e d w i t h 1 7 r e n t a l r e a l e s t a t e p r o p e r t i e s ( r e n t a l p r o p e r t i e s ) l o c a t e d i n V i r g i n i a . H e a n d h i s w i f e j o i n t l y o w n e d n i n e o f t h e s e r e n t a l p r o p e r t i e s , t w o o f t h e o t h e r s w e r e o w n e d b y h i s b r o t h e r , a n d t h e r e m a i n i n g s i x w e r e o w n e d b y a p a r t n e r s h i p i n w h i c h p e t i t i o n e r w a s a p a r t n e r . P e t i t i o n e r d e v o t e d s o m e o f h i s p e r s o n a l t i m e d u r i n g e a c h o f t h e s u b j e c t y e a r s t o m a i n t a i n i n g a n d a c c o u n t i n g f o r a l l o f t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . O n h i s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s , p e t i t i o n e r r e c o g n i z e d l o s s e s o f $ 1 1 5 , 9 7 7 a n d $ 9 2 , 0 3 7 , r e s p e c t i v e l y , a t t r i b u t a b l e t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e s e l o s s e s w e r e p a s s i v e l o s s e s t h e r e c o g n i t i o n o f w h i c h w a s p r o h i b i t e d b y t h e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s r u l e s o f s e c t i o n 4 6 9 . O P I N I O N R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a n d a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r m a y n o t d e d u c t h i s c l a i m e d l o s s e s o n a c c o u n t o f t h e r u l e s o f s e c t i o n 4 6 9 , - 4 - w h i c h l i m i t t h e c u r r e n t r e c o g n i t i o n o f p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e i s e x c e p t e d f r o m t h e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s l i m i t a t i o n r u l e s b e c a u s e , h e a s s e r t s , h e i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n m u s t b e s u s t a i n e d i f h e i s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l . I n d i v i d u a l s s u c h a s p e t i t i o n e r a r e g e n e r a l l y p r e c l u d e d f r o m c u r r e n t l y d e d u c t i n g l o s s e s f r o m a " p a s s i v e a c t i v i t y " , a t e r m t h a t i s d e f i n e d t o i n c l u d e a n y t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y i n w h i c h t h e t a x p a y e r d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e a n d a l l r e n t a l a c t i v i t i e s r e g a r d l e s s o f t h e t a x p a y e r ' s l e v e l o f p a r t i c i p a t i o n . S e c . 4 6 9 ( a ) , ( c ) ( 1 ) , ( 2 ) , ( 4 ) . T h e s e p a s s i v e l o s s r u l e s , e n a c t e d a s p a r t o f t h e T a x R e f o r m A c t o f 1 9 8 6 , P u b . L . 9 9 - 5 1 4 , s e c . 5 0 1 , 1 0 0 S t a t . 2 0 8 5 , 2 2 3 3 , p r e v e n t a f f e c t e d t a x p a y e r s f r o m u s i n g d e d u c t i o n s f r o m a p a s s i v e a c t i v i t y t o s h e l t e r w a g e s o r o t h e r a c t i v e i n c o m e . S e e g e n e r a l l y S t a f f o f J o i n t C o m m . o n T a x a t i o n , G e n e r a l E x p l a n a t i o n o f t h e T a x R e f o r m A c t o f 1 9 8 6 , a t 2 0 9 - 2 1 5 ( J . C o m m . P r i n t 1 9 8 7 ) . A l t h o u g h a l l r e n t a l a c t i v i t i e s a r e p a s s i v e , C o n g r e s s e n a c t e d a n e x c e p t i o n f o r c e r t a i n p o s t - 1 9 9 3 r e n t a l a c t i v i t i e s . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . U n d e r t h i s p r o v i s i o n , p e t i t i o n e r w i l l b e c o n s i d e r e d a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , a n d t h e l o s s e s o n h i s r e n t a l p r o p e r t i e s w i l l n o t b e p e r s e p a s s i v e , t o t h e e x t e n t t h a t h e p r o v e s t h a t h e m e e t s t h e f o l l o w i n g t w o r e q u i r e m e n t s : ( 1 ) H e p e r f o r m e d m o r e t h a n - 5 - h a l f o f h i s p e r s o n a l s e r v i c e s d u r i n g t h e y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d a n d ( 2 ) h e w o r k e d m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s a y e a r i n t h o s e r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ; s e e a l s o R u l e 1 4 2 ( a ) ( p e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) ( s a m e ) . P e t i t i o n e r ' s b u r d e n r e q u i r e s , i n p a r t , t h a t h e m a i n t a i n s u f f i c i e n t d o c u m e n t a t i o n t o s u b s t a n t i a t e t h e t i m e t h a t h e d e v o t e d t o h i s r e n t a l p r o p e r t i e s . S e e s e c . 6 0 0 1 ; H r a d e s k y v . C o m m i s s i o n e r , 6 5 T . C . 8 7 , 9 0 ( 1 9 7 5 ) , a f f d . p e r c u r i a m 5 4 0 F . 2 d 8 2 1 ( 5 t h C i r . 1 9 7 6 ) . A s t o t h e e v i d e n c e t h a t h e m a y i n t r o d u c e t o p r o v e t h e a m o u n t o f h i s p e r s o n a l t i m e t h a t h e d e v o t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s , s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , p r o v i d e s : ( 4 ) M e t h o d s o f p r o o f . T h e e x t e n t o f a n i n d i v i d u a l ' s p a r t i c i p a t i o n i n a n a c t i v i t y m a y b e e s t a b l i s h e d b y a n y r e a s o n a b l e m e a n s . C o n t e m p o r a n e o u s d a i l y t i m e r e p o r t s , l o g s , o r s i m i l a r d o c u m e n t s a r e n o t r e q u i r e d i f t h e e x t e n t o f s u c h p a r t i c i p a t i o n m a y b e e s t a b l i s h e d b y o t h e r r e a s o n a b l e m e a n s . R e a s o n a b l e m e a n s f o r p u r p o s e s o f t h i s p a r a g r a p h m a y i n c l u d e b u t a r e n o t l i m i t e d t o t h e i d e n t i f i c a t i o n o f s e r v i c e s p e r f o r m e d o v e r a p e r i o d o f t i m e a n d t h e a p p r o x i m a t e n u m b e r o f h o u r s s p e n t p e r f o r m i n g s u c h s e r v i c e s d u r i n g s u c h p e r i o d , b a s e d o n a p p o i n t m e n t b o o k s , c a l e n d a r s , o r n a r r a t i v e s u m m a r i e s . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o c a r r y h i s b u r d e n ; i . e . , w e a r e n o t p e r s u a d e d b y t h e r e c o r d t h a t h e w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l i n e i t h e r y e a r . P e t i t i o n e r s t r i v e s t o m e e t h i s b u r d e n b y r e l y i n g p r i m a r i l y o n h i s t e s t i m o n y a t t r i a l a n d n o n c o n t e m p o r a n e o u s l o g s - 6 - 3 A s t o p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y , w e f i n d m u c h o f i t t o b e i m p r o b a b l e , q u e s t i o n a b l e , u n c o r r o b o r a t e d , i n c o n s i s t e n t , a n d s e l f - s e r v i n g . U n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s , w e a r e n o t r e q u i r e d t o , a n d w e d o n o t , r e l y o n t h a t t e s t i m o n y t o s u p p o r t h i s p o s i t i o n h e r e i n . S e e C e b o l l e r o v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 7 F . 2 d 9 8 6 , 9 8 9 ( 4 t h C i r . 1 9 9 2 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 9 0 - 6 1 8 ; G a t l i n g v . C o m m i s s i o n e r , 2 8 6 F . 2 d 1 3 9 , 1 4 3 - 1 4 4 ( 4 t h C i r . 1 9 6 1 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 5 9 - 2 2 4 ; T o k a r s k i v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 7 4 , 7 7 ( 1 9 8 6 ) . w h i c h h e p r e p a r e d i n c o n n e c t i o n w i t h h i s a u d i t t o s u p p o r t t h e h o u r s o f p e r s o n a l t i m e w h i c h h e p u r p o r t e d l y d e v o t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . T h e l o g s l i s t 2 , 1 0 2 . 5 h o u r s a n d 2 , 1 1 6 . 5 h o u r s o f p e r s o n a l t i m e t h a t p e t i t i o n e r s p e n t d u r i n g t h e r e s p e c t i v e y e a r s w o r k i n g o n t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . W e f i n d t h e s e l o g s u n t r u s t w o r t h y a n d d e c l i n e t o r e l y b l i n d l y u p o n t h e m t o r e a c h p e t i t i o n e r ' s d e s i r e d r e s u l t . 3 C f . R a p p v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 4 9 . P e t i t i o n e r , f o r e x a m p l e , p r e p a r e d t h e s e l o g s 2 t o 3 y e a r s a f t e r t h e f a c t a d m i t t e d l y o n t h e b a s i s o f s p e c u l a t i o n a n d w i t h a n e n d r e s u l t i n m i n d ( i . e . , t h e n e e d t o a r r i v e a t a c e r t a i n m i n i m u m n u m b e r o f h o u r s b e i n g a t t r i b u t a b l e t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s s o t h a t h e w o u l d m e e t b o t h t h e m o r e - t h a n - h a l f - t h e - p e r s o n a l - s e r v i c e r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i ) a n d t h e 7 5 0 - h o u r r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i i ) ) , a n d h e c o n c e d e s t h a t t h e t i m e s s e t f o r t h t h e r e i n m a y b e o f f b y a s m u c h a s 2 0 p e r c e n t . T h e 1 9 9 4 l o g a l s o c o n f l i c t s d r a m a t i c a l l y w i t h a n e a r l i e r l o g t h a t h e p r e p a r e d l i s t i n g t h e t i m e t h a t h e p u r p o r t e d l y s p e n t o n t h e r e n t a l p r o p e r t i e s ; t h e p r i o r l o g l i s t s 1 , 0 9 6 . 5 h o u r s o f p e r s o n a l s e r v i c e s t h a t h e p e r f o r m e d a s t o t h e r e n t a l - 7 - 4 I n f a c t , p e t i t i o n e r i n c r e a s e d i n t h e c u r r e n t 1 9 9 4 l o g t h e n u m b e r o f h o u r s i n c e r t a i n d a y s h e c l a i m e d t o h a v e w o r k e d o n t h e r e n t a l p r o p e r t i e s b y a s m u c h a s 1 0 t o 1 5 . 5 h o u r s f r o m t h e c o r r e s p o n d i n g d a y s l i s t e d i n t h e p r i o r l o g . p r o p e r t i e s ( o r , i n o t h e r w o r d s , e n o u g h h o u r s t o m e e t t h e 7 5 0 - h o u r r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i i ) b u t n o t e n o u g h h o u r s t o m e e t t h e m o r e - t h a n - h a l f - t h e - p e r s o n a l - s e r v i c e r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i ) ) . 4 W e a l s o n o t e t h a t s o m e o f t h e s e r v i c e s w h i c h h e a s s e r t s t h a t h e p e r f o r m e d a s t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s ( e . g . , h i s t i m e d e d i c a t e d t o p u r c h a s i n g h i s r e s i d e n c e i n W a l t h a m , t r a v e l i n g b e t w e e n V i e n n a a n d W a l t h a m o u t s i d e o f h i s w o r k f o r G T E , a n d a s s i s t i n g i n t h e p r e p a r a t i o n o f h i s p e r s o n a l i n c o m e t a x r e t u r n s ) w e r e f o r p e r s o n a l b u s i n e s s , r a t h e r t h a n r e l a t e d t o h i s r e n t a l a c t i v i t i e s , a n d t h a t t h e l o g s , w h e n c o n s i d e r e d i n c o n n e c t i o n w i t h h i s t i m e c a r d s a t G T E , r e v e a l t h a t h e c l a i m s t o h a v e w o r k e d a l m o s t 2 4 h o u r s i n a d a y a n d , o n o n e o c c a s i o n , e v e n m o r e t h a n 2 4 h o u r s . W e a l s o c o n s i d e r i m p l a u s i b l e o n t h i s r e c o r d h i s a s s e r t i o n t h a t h e w o r k e d f o r G T E o n l y 1 , 8 3 2 h o u r s a y e a r a n d t h a t h e s p e n t a l m o s t a l l o f h i s r e m a i n i n g t i m e w o r k i n g o n h i s r e n t a l p r o p e r t i e s . S e e , e . g . , P o h o s k i v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 7 . B e c a u s e p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v e e i t h e r o f t h e r e q u i r e m e n t s s e t f o r t h i n s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) f o r 1 9 9 4 o r 1 9 9 5 , w e h o l d f o r r e s p o n d e n t . W e h a v e c o n s i d e r e d e a c h o f t h e a r g u m e n t s - 8 - m a d e b y t h e p a r t i e s a n d h a v e r e j e c t e d a l l a r g u m e n t s n o t d i s c u s s e d h e r e i n a s m e r i t l e s s . A c c o r d i n g l y , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .