TAX COURT OPINION

Case: John N. Shelton, Jr.
Docket Number: 15341-99S
Judge: Goldberg
Opinion Type: summary
Filed: 02/06/2002
Pages: 7

T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 2 - 9 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J O H N N . S H E L T O N , J R . , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 5 3 4 1 - 9 9 S . F i l e d F e b r u a r y 6 , 2 0 0 2 . J o h n N . S h e l t o n J r . , p r o s e . C h a n g T e d L i , f o r r e s p o n d e n t . G O L D B E R G , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . - 2 - R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s a n d a d d i t i o n s t o t a x w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s : A d d i t i o n s t o T a x T a x a b l e Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) S e c . 6 6 5 4 1 9 9 4 $ 1 1 , 1 1 8 $ 2 , 7 3 6 . 2 5 $ 5 6 6 . 9 4 1 9 9 5 8 , 3 2 2 2 , 0 6 8 . 5 0 4 4 8 . 3 2 1 9 9 6 9 , 2 0 3 1 , 7 2 1 . 5 0 3 5 2 . 7 8 1 9 9 7 1 0 , 9 0 9 2 , 3 6 0 . 7 5 4 9 6 . 5 0 A f t e r c o n c e s s i o n s , w h i c h a r e d i s c u s s e d b e l o w , t h e i s s u e s t o b e d e c i d e d i n v o l v e t h e c o r r e c t a m o u n t o f r e n t a l i n c o m e f o r e a c h t a x a b l e y e a r a t i s s u e a n d t h e a m o u n t o f a l l o w a b l e e x p e n s e d e d u c t i o n s . P e t i t i o n e r f a i l e d t o f i l e F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s a n d f a i l e d t o m a k e e s t i m a t e d t a x p a y m e n t s f o r t h e t a x a b l e y e a r s 1 9 9 4 t o 1 9 9 7 , i n c l u s i v e . A s a r e s u l t , r e s p o n d e n t p r e p a r e d s u b s t i t u t e r e t u r n s f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s i n i s s u e , a n d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y m a d e t h e f o l l o w i n g a d j u s t m e n t s : T a x a b l e Y e a r 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 W a g e i n c o m e r e c e i v e d $ 4 8 , 8 5 7 $ 3 9 , 5 4 3 $ 4 3 , 0 4 5 $ 4 9 , 6 1 0 I n t e r e s t i n c o m e 2 0 2 8 2 4 - - R e n t a l i n c o m e 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 R e s p o n d e n t c o m p u t e d t h e a b o v e d e f i c i e n c i e s a l l o w i n g p e t i t i o n e r t h e s t a n d a r d d e d u c t i o n a n d o n e e x e m p t i o n a n d u s i n g t h e t a x t a b l e f o r m a r r i e d i n d i v i d u a l s f i l i n g s e p a r a t e l y . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t p e t i t i o n e r r e c e i v e d i n c o m e d u r i n g e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a s f o l l o w s : - 3 - T a x a b l e Y e a r 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 W a g e i n c o m e - - U . S . $ 4 5 , 5 4 6 . 3 3 $ 3 6 , 1 7 0 . 4 0 $ 3 9 , 0 2 0 . 9 1 $ 4 5 , 2 0 7 . 8 9 P o s t a l S e r v i c e W a g e i n c o m e - - B a l t i m o r e A r e a 9 0 0 . 0 0 9 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 1 , 0 0 0 . 0 0 L o c a l A P W U I n t e r e s t i n c o m e - - U . S . 2 0 . 0 0 2 8 . 0 0 2 4 . 0 0 - 0 - P o s t a l S e r v i c e C r e d i t U n i o n P e t i t i o n e r s t i p u l a t e d t h a t h e f a i l e d t o f i l e F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s a n d f a i l e d t o m a k e e s t i m a t e d t a x p a y m e n t s f o r t h e t a x a b l e y e a r s 1 9 9 4 t o 1 9 9 7 , i n c l u s i v e . T h e C o u r t w i l l t r e a t t h e s t i p u l a t i o n s a s c o n c e s s i o n s b y t h e p a r t i e s r e s o l v i n g t h e i s s u e s o f u n r e p o r t e d w a g e i n c o m e a n d i n t e r e s t r e c e i v e d f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e a n d t h e i s s u e s r e l a t i n g t o t h e a d d i t i o n s t o t a x e s p u r s u a n t t o s e c t i o n s 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a n d 6 6 5 4 . S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s , s u p p l e m e n t a l s t i p u l a t i o n o f f a c t s , a n d t h e e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . A t t h e t i m e o f t h e f i l i n g o f t h e p e t i t i o n , p e t i t i o n e r r e s i d e d i n F i n k s b u r g , M a r y l a n d . P e t i t i o n e r h a s b e e n e m p l o y e d b y t h e U . S . P o s t a l S e r v i c e i n t h e m a i n p o s t o f f i c e i n B a l t i m o r e f o r m o r e t h a n 1 2 y e a r s , i n c l u d i n g t h e t a x a b l e y e a r s i n i s s u e . G r o s s i n c o m e i n c l u d e s a l l i n c o m e f r o m w h a t e v e r s o u r c e d e r i v e d . S e c . 6 1 ( a ) . S e c t i o n 6 1 ( a ) ( 5 ) s p e c i f i c a l l y i n c l u d e s i n c o m e d e r i v e d f r o m r e n t s . D u r i n g t h e t a x a b l e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r o w n e d - 4 - r e s i d e n t i a l r e n t a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 3 3 1 3 T a n e y R o a d , B a l t i m o r e , M a r y l a n d . T h e p r o p e r t y c o n s i s t s o f a t w o - s t o r y s h i n g l e h o u s e w i t h a d r i v e w a y . T h e r e i s a n a p a r t m e n t o n e a c h f l o o r . P e t i t i o n e r p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y i n S e p t e m b e r 1 9 8 5 a n d p a i d $ 4 7 , 7 6 4 . 9 5 f o r t h e d w e l l i n g a n d l a n d . D u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e , p e t i t i o n e r r e n t e d t h e f i r s t f l o o r a p a r t m e n t t o M r . a n d M r s . L e w i s R e a v i s . D u r i n g 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 t h e R e a v i s e s p a i d $ 2 0 0 p e r m o n t h r e n t . D u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 t h e R e a v i s e s p a i d $ 2 5 0 p e r m o n t h r e n t . P e t i t i o n e r p a i d f o r a l l u t i l i t i e s . T h e s e c o n d f l o o r a p a r t m e n t h a s b e e n v a c a n t f o r s o m e t i m e . W h e n b o t h a p a r t m e n t s w e r e r e n t e d i n 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r r e c e i v e d a b o u t $ 5 , 0 0 0 i n r e n t . A t t r i a l t h e C o u r t r e c e i v e d i n t o e v i d e n c e f o u r S c h e d u l e s E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , o n e f o r e a c h t a x a b l e y e a r i n i s s u e , p r e p a r e d b y p e t i t i o n e r f o r p u r p o s e s o f t r i a l , r e c o n s t r u c t i n g t h e r e n t s r e c e i v e d , a n d e x p e n s e s r e l a t i n g t o t h e T a n e y R o a d p r o p e r t y . T h e s c h e d u l e s a r e s u m m a r i z e d b e l o w : T a x a b l e Y e a r 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 R e n t a l i n c o m e $ 2 , 4 0 0 $ 2 , 4 0 0 $ 3 , 0 0 0 $ 3 , 0 0 0 E x p e n s e s : I n s u r a n c e 4 5 8 4 6 0 5 1 0 5 1 0 M o r t g a g e i n t e r e s t 9 , 9 3 5 1 0 , 3 9 6 9 , 9 5 3 9 , 6 8 3 R e p a i r s 1 , 1 7 5 6 7 5 1 , 2 7 5 3 , 4 9 4 S u p p l i e s - 0 - 3 , 6 0 2 6 4 5 8 8 7 T a x e s 1 , 7 8 1 1 , 8 4 4 2 , 0 7 8 4 , 3 6 3 U t i l i t i e s 1 , 8 0 3 2 , 1 2 5 2 , 0 3 6 1 , 9 1 2 T o t a l e x p e n s e s 1 5 , 1 5 2 1 9 , 1 0 2 1 6 , 4 9 7 2 0 , 8 4 9 A d d : D e p r e c i a t i o n 1 , 7 3 7 1 , 7 3 7 1 , 7 3 7 1 , 7 3 7 T o t a l e x p e n s e s 1 6 , 8 8 9 2 0 , 8 3 9 1 8 , 2 3 4 2 2 , 5 8 6 L o s s e s f r o m r e a l e s t a t e ( 1 4 , 4 8 9 ) ( 1 8 , 4 3 9 ) ( 1 5 , 2 3 4 ) ( 1 9 , 5 8 6 ) - 5 - P e t i t i o n e r ' s u n c o n t r o v e r t e d t e s t i m o n y i s c r e d i b l e , a n d w e f i n d t h a t h e r e c e i v e d r e n t a l i n c o m e i n 1 9 9 4 , 1 9 9 5 , 1 9 9 6 , a n d 1 9 9 7 i n t h e a m o u n t s o f $ 2 , 4 0 0 , $ 2 , 4 0 0 , $ 3 , 0 0 0 , a n d $ 3 , 0 0 0 , r e s p e c t i v e l y , a n d n o t t h e $ 5 , 0 0 0 a m o u n t f o r e a c h y e a r a s d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . S e c t i o n 2 1 2 ( 2 ) a l l o w s a s a d e d u c t i o n a l l o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d d u r i n g t h e y e a r f o r t h e m a n a g e m e n t , c o n s e r v a t i o n , o r m a i n t e n a n c e o f p r o p e r t y h e l d f o r t h e p r o d u c t i o n o f i n c o m e . A t a x p a y e r i s r e q u i r e d t o m a i n t a i n r e c o r d s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h e a m o u n t o f h i s i n c o m e a n d d e d u c t i o n s . S e c . 6 0 0 1 ; s e c . 1 . 6 0 0 1 - 1 ( a ) , ( e ) , I n c o m e T a x R e g s . A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e t r i a l , t h e C o u r t h e l d t h e r e c o r d o p e n f o r t h e r e c e i p t o f e v i d e n c e s u b s t a n t i a t i n g e x p e n s e s r e l a t i n g t o t h e r e n t a l p r o p e r t y b e c a u s e p e t i t i o n e r f a i l e d t o p r e s e n t a n y d o c u m e n t a t i o n a t t r i a l . T h e p a r t i e s f i l e d a s u p p l e m e n t a l s t i p u l a t i o n o f f a c t s i n w h i c h t h e y s t i p u l a t e d t h a t p e t i t i o n e r p a i d t h e f o l l o w i n g a m o u n t s f o r m o r t g a g e i n t e r e s t : T a x a b l e Y e a r 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 H o u s e h o l d B a n k , F S B $ 4 , 1 0 3 . 3 9 $ 4 , 1 9 3 . 9 1 $ 4 , 3 3 0 . 2 8 - 0 - U . S . D e p t . o f H U D 5 , 9 8 3 . 3 9 6 , 4 4 4 . 8 8 - 0 - - 0 - T o t a l 1 0 , 0 8 6 . 7 8 1 0 , 6 3 8 . 7 9 4 , 3 3 0 . 2 8 - 0 - B a s e d o n t h e s u p p l e m e n t a l s t i p u l a t i o n o f f a c t s , p e t i t i o n e r i s a l l o w e d d e d u c t i o n s f o r m o r t g a g e i n t e r e s t i n t h e s e a m o u n t s f o r t h e r e s p e c t i v e y e a r s . B a s e d o n t h e d o c u m e n t a r y e v i d e n c e , a t t a c h e d a s e x h i b i t s t o - 6 - t h e s u p p l e m e n t a l s t i p u l a t i o n o f f a c t s , p e t i t i o n e r e s t a b l i s h e d , t h a t h e p a i d r e a l p r o p e r t y t a x e s i n 1 9 9 4 , 1 9 9 5 , a n d 1 9 9 7 i n t h e a m o u n t s o f $ 1 , 7 8 1 . 0 4 , $ 1 , 8 4 3 . 5 5 , a n d $ 4 , 3 6 3 . 1 6 , r e s p e c t i v e l y . W e h o l d t h a t h e i s e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s i n t h e s e a m o u n t s f o r t h o s e y e a r s . F u r t h e r , p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s f o r 1 9 9 6 o f $ 2 0 0 f o r w a t e r e x p e n s e s a n d f o r 1 9 9 5 o f $ 7 7 7 . 5 1 f o r r e p a i r s . A l t h o u g h w e r e a l i z e p e t i t i o n e r i n c u r r e d m a n y m o r e e x p e n s e s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e o p e r a t i o n o f t h e r e n t a l p r o p e r t y , i n t h e a b s e n c e o f a n y d o c u m e n t a t i o n w e a r e u n a b l e t o e s t i m a t e a d d i t i o n a l e x p e n s e s t h a t w o u l d o r d i n a r i l y b e d e d u c t i b l e . U n f o r t u n a t e l y , p e t i t i o n e r h a s n o t b e e n h e l p f u l , a n d , t h e r e f o r e , w e c a n n o t a l l o w a n y a d d i t i o n a l d e d u c t i o n s b e c a u s e w e h a v e n o b a s i s f o r d e t e r m i n i n g h o w m u c h w a s p a i d d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . W i t h r e s p e c t t o d e p r e c i a t i o n , s e c t i o n 1 6 7 ( a ) a n d ( c ) a l l o w s a t a x p a y e r t o c l a i m a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n f o r p r o p e r t y h e l d f o r t h e p r o d u c t i o n o f i n c o m e f o r w h i c h h e e s t a b l i s h e d a n a d j u s t e d b a s i s a s p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 0 1 1 . T h e p h r a s e " h e l d f o r t h e p r o d u c t i o n o f i n c o m e " h a s t h e s a m e m e a n i n g i n s e c t i o n 2 1 2 a n d s e c t i o n 1 6 7 . M i t c h e l l v . C o m m i s s i o n e r , 4 7 T . C . 1 2 0 , 1 2 9 ( 1 9 6 6 ) . S e c t i o n 1 6 8 ( b ) ( 3 ) ( B ) p r o v i d e s t h a t t h e s t r a i g h t l i n e m e t h o d o f d e p r e c i a t i o n i s a p p l i c a b l e t o r e s i d e n t i a l r e n t a l p r o p e r t y a n d s e c t i o n 1 6 8 ( c ) p r o v i d e s f o r t h e a p p l i c a b l e r e c o v e r y p e r i o d o f 2 7 . 5 y e a r s f o r s u c h p r o p e r t y . F u r t h e r , s e c t i o n 1 6 8 ( d ) ( 2 ) p r o v i d e s , w i t h r e s p e c t t o r e s i d e n t i a l r e n t a l p r o p e r t y , t h a t t h e - 7 - a p p l i c a b l e c o n v e n t i o n i s t h e m i d m o n t h c o n v e n t i o n . P e t i t i o n e r c l a i m e d a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n o f $ 1 , 7 3 7 f o r t h e r e n t a l p r o p e r t y f o r e a c h y e a r i n i s s u e c o m p u t e d a s f o l l o w s : M o n t h a n d Y e a r R e c o v e r y P l a c e d i n S e r v i c e B a s i s P e r i o d C o n v e n t i o n M e t h o d D e d u c t i o n 1 1 / 8 9 $ 4 7 , 7 6 4 2 7 . 5 y e a r s M / M S / L $ 1 , 7 3 7 P e t i t i o n e r ' s c o m p u t a t i o n s a r e c o r r e c t a n d c o m p o r t w i t h t h e s t a t u t e . H o w e v e r , p e t i t i o n e r u s e d t h e p u r c h a s e p r i c e o f $ 4 7 , 7 6 4 , a s h i s b a s i s f o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s , w h i c h p r i c e i n c l u d e s b o t h l a n d a n d b u i l d i n g . T h e a l l o w a n c e f o r d e p r e c i a t i o n i n t h e c a s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y d o e s n o t a p p l y t o l a n d . S e c . 1 . 1 6 7 ( a ) - 2 , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n f o r e a c h y e a r . U p o n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d , w e f i n d t h e v a l u e o f t h e l a n d t o b e $ 1 0 , 0 0 0 , l e a v i n g p e t i t i o n e r w i t h a n a d j u s t e d b a s i s f o r d e p r e c i a t i o n o f $ 3 7 , 7 6 4 . T h u s , u n d e r s e c t i o n 1 6 8 p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n o f $ 1 , 3 7 3 f o r e a c h t a x a b l e y e a r i n i s s u e . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .