TAX COURT OPINION

Case: Estate of Eileen K. Brocato, Deceased, Nina Cimarelli and Leon Schiller, Co-Executors
Docket Number: 18887-97
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 12/29/1999
Pages: 22

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 4 2 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F E I L E E N K . B R O C A T O , D E C E A S E D , N I N A C I M A R E L L I A N D L E O N S C H I L L E R , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 8 8 8 7 - 9 7 . F i l e d D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 9 . K e i t h S c h i l l e r , f o r p e t i t i o n e r s . K e v i n G . C r o k e , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 1 , 3 7 3 , 7 9 7 i n t h e F e d e r a l e s t a t e t a x o f t h e E s t a t e o f E i l e e n K . B r o c a t o ( p e t i t i o n e r ) . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e , a n d - 2 - 1 R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y l o c a t e d a t 4 0 L e g e n d R o a d , S a n A n s e l m o , C a l i f o r n i a , w a s $ 2 3 1 , 6 2 5 , a s r e p o r t e d o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . A f t e r a c o n c e s s i o n b y r e s p o n d e n t , 1 t h e i s s u e f o r o u r d e c i s i o n i s w h e t h e r r e s p o n d e n t i s e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m a s s e s s i n g a d d i t i o n a l e s t a t e t a x . I f w e f i n d t h a t r e s p o n d e n t i s n o t e s t o p p e d , w e m u s t d e c i d e t h e p r o p e r a m o u n t o f b l o c k a g e a n d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s t o b e a p p l i e d t o p e t i t i o n e r ' s n i n e r e a l p r o p e r t i e s . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . E i l e e n K . B r o c a t o ( d e c e d e n t ) d i e d o n A p r i l 1 2 , 1 9 9 3 . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t r e s i d e d i n S a n A n s e l m o , C a l i f o r n i a . O n J u n e 3 0 , 1 9 9 4 , c o e x e c u t o r s N i n a C i m a r e l l i a n d L e o n S c h i l l e r f i l e d a n e s t a t e t a x r e t u r n ( t h e r e t u r n ) o n b e h a l f o f p e t i t i o n e r . A t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , t h e c o e x e c u t o r s r e s i d e d i n S a n F r a n c i s c o , C a l i f o r n i a . F a m i l y B a c k g r o u n d D e c e d e n t w a s p r e d e c e a s e d b y h e r h u s b a n d , J o h n B r o c a t o ( M r . B r o c a t o ) . U n d e r t h e t e r m s o f M r . B r o c a t o ' s w i l l , h i s e s t a t e p a s s e d i n t o a t e s t a m e n t a r y t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f d e c e d e n t - 3 - u n t i l h e r d e a t h . U p o n d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e m a i n d e r o f M r . B r o c a t o ' s e s t a t e w a s d i s t r i b u t e d p r e d o m i n a n t l y t o h i s s i s t e r s , N i n a C i m a r e l l i a n d A n n e G h i s e l l i . D e c e d e n t ' s e s t a t e p a s s e d u n d e r t h e E i l e e n K . B r o c a t o L i v i n g T r u s t ( d e c e d e n t ' s t r u s t ) . U n d e r t h e t e r m s o f d e c e d e n t ' s t r u s t , d e c e d e n t ' s g r a n d c h i l d r e n a n d t h e c h i l d r e n o f N i n a C i m a r e l l i a n d A n n e G h i s e l l i r e c e i v e d o u t r i g h t m o n e t a r y g i f t s . T h e r e m a i n d e r o f d e c e d e n t ' s t r u s t w a s d i s t r i b u t e d a s f o l l o w s : O n e - t h i r d i n t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f A n n e G h i s e l l i , o n e - t h i r d i n t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f d e c e d e n t ' s s o n T h o m a s B r o c a t o , o n e - s i x t h i n t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f N i n a C i m a r e l l i , a n d o n e - s i x t h i n t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f A l f r e d C i m a r e l l i , N i n a ' s h u s b a n d . D e c e d e n t ' s I n t e r e s t i n R e a l P r o p e r t i e s A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , d e c e d e n t ' s t r u s t i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g n i n e r e a l p r o p e r t i e s ( c o l l e c t i v e l y , t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s ) : ( 1 ) 2 5 C e r v a n t e s B o u l e v a r d , a n 1 8 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( 2 5 C e r v a n t e s ) ( 2 ) 3 6 3 7 F i l l m o r e S t r e e t , a n 1 8 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( 3 6 3 7 F i l l m o r e ) ( 3 ) 2 3 9 5 F r a n c i s c o S t r e e t , a n 1 8 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( 2 3 9 5 F r a n c i s c o ) ( 4 ) 1 5 a n d 2 7 A l h a m b r a S t r e e t , a 1 2 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( 1 5 A l h a m b r a ) ( 5 ) 2 3 6 0 - 2 3 7 0 C h e s t n u t S t r e e t , a 4 2 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( 2 3 6 0 C h e s t n u t ) - 4 - ( 6 ) 2 0 0 0 B e a c h S t r e e t , a n 1 8 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g ( 2 0 0 0 B e a c h ) ( 7 ) 1 0 1 C a p r a W a y , a 1 5 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g , w h e r e i n d e c e d e n t o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t ( 1 0 1 C a p r a ) ( 8 ) 3 7 3 7 F i l l m o r e S t r e e t , a 1 5 - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g , w h e r e i n d e c e d e n t o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t ( 3 7 3 7 F i l l m o r e ) ( 9 ) 1 3 5 9 - 6 1 B a y S t r e e t , a d u p l e x h o u s e , w h e r e i n d e c e d e n t o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t ( 1 3 5 9 B a y ) A l l o f t h e a b o v e p r o p e r t i e s a r e l o c a t e d i n t h e M a r i n a D i s t r i c t o f S a n F r a n c i s c o , C a l i f o r n i a . T h e M a r i n a D i s t r i c t i s o n e o f s e v e r a l d e s i r a b l e d i s t r i c t s i n w h i c h t o r e s i d e i n S a n F r a n c i s c o . T h e 1 0 1 C a p r a , 3 7 3 7 F i l l m o r e , a n d 1 3 5 9 B a y p r o p e r t i e s ( c o l l e c t i v e l y , t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t p r o p e r t i e s ) w e r e h e l d b y d e c e d e n t a n d M r . B r o c a t o a s t e n a n t s i n c o m m o n d u r i n g t h e i r l i v e s , e a c h o w n i n g a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e v a l u e s o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s i n t h e n i n e p r o p e r t i e s b e f o r e a p p l y i n g d i s c o u n t s a r e a s f o l l o w s : ( 1 ) 2 5 C e r v a n t e s $ 1 , 6 4 0 , 0 0 0 ( 2 ) 3 6 3 7 F i l l m o r e 1 , 2 9 3 , 0 0 0 ( 3 ) 2 3 9 5 F r a n c i s c o 1 , 0 5 8 , 0 0 0 ( 4 ) 1 5 A l h a m b r a 9 1 4 , 0 0 0 ( 5 ) 2 3 6 0 C h e s t n u t 2 , 8 7 5 , 0 0 0 ( 6 ) 2 0 0 0 B e a c h 1 , 1 7 3 , 0 0 0 ( 7 ) 1 0 1 C a p r a 6 1 9 , 0 0 0 ( 8 ) 3 7 3 7 F i l l m o r e 5 9 3 , 0 0 0 ( 9 ) 1 3 5 9 B a y 2 6 7 , 0 0 0 T o t a l 1 0 , 4 3 2 , 0 0 0 T h e C l o s i n g L e t t e r O n t h e r e t u r n f i l e d J u n e 3 0 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e v a l u e o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s b a s e d o n a n a p p r a i s a l r e p o r t b y - 5 - D a v i d P . R h o a d e s & A s s o c i a t e s , I n c . ( R h o a d e s r e p o r t ) . I n t h e s p r i n g o f 1 9 9 5 , M a r c S a m u e l s o n ( M r . S a m u e l s o n ) , a n e s t a t e t a x a t t o r n e y f o r t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e ( I R S ) , b e g a n a n a u d i t o f t h e r e t u r n . O n J u n e 2 6 , 1 9 9 5 , a n I R S e n g i n e e r i s s u e d a r e v i e w r e p o r t c o n c l u d i n g t h a t t h e v a l u e s b e f o r e d i s c o u n t s d e t e r m i n e d i n t h e R h o a d e s r e p o r t w e r e a c c e p t a b l e , b u t t h e a m o u n t s o f t h e d i s c o u n t s c l a i m e d w e r e u n a c c e p t a b l e . M r . S a m u e l s o n m a d e a s e t t l e m e n t p r o p o s a l t o p e t i t i o n e r , b u t p e t i t i o n e r r e j e c t e d i t . O n O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 5 , M r . S a m u e l s o n t o l d p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l t h a t r e s p o n d e n t w o u l d n o t b e r e l y i n g o n t h e I R S e n g i n e e r ' s r e p o r t a n d r e s p o n d e n t w o u l d b e h i r i n g a n a p p r a i s e r t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s . H e i n f o r m e d p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l t h a t t h i s p r o c e s s w o u l d t a k e a t l e a s t 3 m o n t h s , a n d h e w o u l d c o n t a c t c o u n s e l w h e n t h e e x p e r t w a s h i r e d . O n N o v e m b e r 1 4 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r f i l e d a s u p p l e m e n t a l e s t a t e t a x r e t u r n ( t h e s u p p l e m e n t a l r e t u r n ) w i t h r e s p o n d e n t ' s O g d e n S e r v i c e C e n t e r c l a i m i n g a n i n t e r e s t d e d u c t i o n . O n D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 5 , t h e O g d e n S e r v i c e C e n t e r e r r o n e o u s l y i s s u e d p e t i t i o n e r a c l o s i n g l e t t e r i n r e s p o n s e t o t h e s u p p l e m e n t a l r e t u r n . T h e c l o s i n g l e t t e r p r o v i d e d : - 6 - T h i s i s n o t a f o r m a l c l o s i n g a g r e e m e n t u n d e r S e c t i o n 7 1 2 1 * * * . H o w e v e r , w e w i l l n o t r e o p e n t h i s r e t u r n u n l e s s : ( 1 ) T h e r e i s e v i d e n c e o f f r a u d , m a l f e a s a n c e , c o l l u s i o n o r m i s r e p r e s e n t a t i o n o f a m a t e r i a l f a c t ; ( 2 ) a s u b s t a n t i a l e r r o r , b a s e d u p o n a n e s t a b l i s h e d s e r v i c e p o s i t i o n , e x i s t i n g a t t h e t i m e o f t h e p r i o r c l o s i n g ; o r ( 3 ) o t h e r c i r c u m s t a n c e s e x i s t w h i c h i n d i c a t e t h a t a f a i l u r e t o r e o p e n w o u l d r e s u l t i n a s e r i o u s a d m i n i s t r a t i v e o m i s s i o n . A c l e r k a t t h e O g d e n S e r v i c e C e n t e r i s s u e d t h e c l o s i n g l e t t e r w i t h o u t r e f e r r i n g t o t h e t r a n s c r i p t o f p e t i t i o n e r ' s a c c o u n t w h i c h w o u l d h a v e r e v e a l e d t h a t a n e x a m i n a t i o n w a s i n p r o g r e s s a n d a c l o s i n g l e t t e r s h o u l d n o t b e i s s u e d . O n M a y 2 0 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s o l d 2 3 6 0 C h e s t n u t . N e i t h e r p e t i t i o n e r n o r i t s c o u n s e l c o n t a c t e d M r . S a m u e l s o n o r a n y o t h e r I R S e m p l o y e e t o s e e k a n e x p l a n a t i o n o f t h e c l o s i n g l e t t e r b e f o r e s e l l i n g 2 3 6 0 C h e s t n u t . U n a w a r e o f t h e e r r o n e o u s c l o s i n g l e t t e r , o n J u n e 2 4 , 1 9 9 6 , M r . S a m u e l s o n s e n t p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l a l e t t e r i n f o r m i n g h i m t h a t t h e I R S w a s s t i l l i n t h e p r o c e s s o f h i r i n g a n a p p r a i s e r . O n J u l y 2 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l r e s p o n d e d a n d s t a t e d t h a t t h e c o n t i n u i n g a u d i t w a s c o n t r a r y t o t h e c l o s i n g l e t t e r . O n A u g u s t 1 9 , 1 9 9 6 , t h e I R S n o t i f i e d p e t i t i o n e r o f i t s i n t e n t t o r e o p e n t h e e x a m i n a t i o n o f d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n o n t h e g r o u n d s t h a t a s e r i o u s a d m i n i s t r a t i v e o m i s s i o n h a d o c c u r r e d w h i c h " w o u l d r e s u l t i n c r i t i c i s m , u n d e s i r a b l e p r e c e d e n t , o r i n c o n s i s t e n t t r e a t m e n t . " - 7 - O P I N I O N I . E s t o p p e l W e m u s t f i r s t d e c i d e w h e t h e r r e s p o n d e n t i s e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m d e t e r m i n i n g a d d i t i o n a l e s t a t e t a x e s a g a i n s t p e t i t i o n e r . T h e U . S . S u p r e m e C o u r t h a s s t a t e d t h a t t h e G o v e r n m e n t m a y n o t b e e s t o p p e d o n t h e s a m e g r o u n d s a s a p r i v a t e p e r s o n . S e e O P M v . R i c h m o n d , 4 9 6 U . S . 4 1 4 , 4 1 9 ( 1 9 9 0 ) ; H e c k l e r v . C o m m u n i t y H e a l t h S e r v s . , 4 6 7 U . S . 5 1 , 6 0 ( 1 9 8 4 ) . I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t t h e e s t o p p e l d o c t r i n e s h o u l d b e a p p l i e d a g a i n s t t h e C o m m i s s i o n e r w i t h t h e u t m o s t c a u t i o n a n d r e s t r a i n t . S e e B o u l e z v . C o m m i s s i o n e r , 7 6 T . C . 2 0 9 , 2 1 4 - 2 1 5 ( 1 9 8 1 ) , a f f d . 8 1 0 F . 2 d 2 0 9 ( D . C . C i r . 1 9 8 7 ) ; E s t a t e o f E m e r s o n v . C o m m i s s i o n e r , 6 7 T . C . 6 1 2 , 6 1 7 ( 1 9 7 7 ) . T h e t r a d i t i o n a l e l e m e n t s o f e s t o p p e l i n c l u d e : ( 1 ) C o n d u c t c o n s t i t u t i n g a [ m i s ] r e p r e s e n t a t i o n o f m a t e r i a l f a c t ; ( 2 ) a c t u a l o r i m p u t e d k n o w l e d g e o f s u c h f a c t b y t h e r e p r e s e n t o r ; ( 3 ) i g n o r a n c e o f t h e f a c t b y t h e r e p r e s e n t e e ; ( 4 ) a c t u a l o r i m p u t e d e x p e c t a t i o n b y t h e r e p r e s e n t o r t h a t t h e r e p r e s e n t e e w i l l a c t i n r e l i a n c e u p o n t h e r e p r e s e n t a t i o n ; ( 5 ) a c t u a l r e l i a n c e t h e r e o n ; a n d ( 6 ) d e t r i m e n t o n t h e p a r t o f t h e r e p r e s e n t e e . * * * [ G r a f f v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 7 4 3 , 7 6 1 ( 1 9 8 0 ) . ] S e e N o r f o l k S . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 4 T . C . 1 3 , 6 0 ( 1 9 9 5 ) ; H u d o c k v . C o m m i s s i o n e r , 6 5 T . C . 3 5 1 , 3 6 3 ( 1 9 7 5 ) . T h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t , t o w h i c h t h e p r e s e n t c a s e i s a p p e a l a b l e , r e q u i r e s t w o a d d i t i o n a l e l e m e n t s i n o r d e r t o e s t o p t h e G o v e r n m e n t : ( 1 ) A f f i r m a t i v e m i s c o n d u c t g o i n g b e y o n d m e r e - 8 - n e g l i g e n c e b y t h e G o v e r n m e n t , a n d ( 2 ) t h e G o v e r n m e n t ' s w r o n g f u l a c t c a u s e s a s e r i o u s i n j u s t i c e a n d t h e p u b l i c ' s i n t e r e s t d o e s n o t s u f f e r u n d u e d a m a g e b y i m p o s i t i o n o f e s t o p p e l . S e e W a t k i n s v . U n i t e d S t a t e s A r m y , 8 7 5 F . 2 d 6 9 9 , 7 0 7 ( 9 t h C i r . 1 9 8 9 ) . A f f i r m a t i v e m i s c o n d u c t r e q u i r e s a n a f f i r m a t i v e m i s r e p r e s e n t a t i o n o r a f f i r m a t i v e c o n c e a l m e n t o f a m a t e r i a l f a c t b y t h e G o v e r n m e n t . S e e U n i t e d S t a t e s v . R u b y C o , 5 8 8 F . 2 d 6 9 7 , 7 0 3 - 7 0 4 ( 9 t h C i r . 1 9 7 8 ) . A f f i r m a t i v e m i s c o n d u c t m u s t b e m o r e t h a n n e g l i g e n c e , b u t i t d o e s n o t r e q u i r e t h a t t h e G o v e r n m e n t i n t e n d s t o m i s l e a d . S e e U n i t e d S t a t e s v . H a t c h e r , 9 2 2 F . 2 d 1 4 0 2 , 1 4 1 0 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) ; S & M I n v . C o . v . T a h o e R e g l . P l a n n i n g A g e n c y , 9 1 1 F . 2 d 3 2 4 ( 9 t h C i r . 1 9 9 0 ) ; W a t k i n s v . U n i t e d S t a t e s A r m y , s u p r a ; M o r g a n v . H e c k l e r , 7 7 9 F . 2 d 5 4 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 5 ) ; J a b l o n v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 7 F . 2 d 1 0 6 4 , 1 0 6 7 n . 5 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t r e s p o n d e n t s h o u l d b e e s t o p p e d f r o m a s s e s s i n g a d d i t i o n a l e s t a t e t a x e s o n t w o g r o u n d s : ( 1 ) R e s p o n d e n t ' s c l o s i n g l e t t e r c o n s t i t u t e d a f f i r m a t i v e m i s c o n d u c t o n w h i c h p e t i t i o n e r r e l i e d t o i t s d e t r i m e n t ; a n d ( 2 ) r e s p o n d e n t f a i l e d t o f o l l o w t h e p r o c e d u r e s f o r r e o p e n i n g a c a s e o u t l i n e d i n t h e I n t e r n a l R e v e n u e M a n u a l ( t h e M a n u a l ) a n d c l o s i n g l e t t e r . T h e r e i s n o d o u b t t h a t t h e O g d e n S e r v i c e C e n t e r ' s c l o s i n g l e t t e r w a s e r r o n e o u s . I t , h o w e v e r , a p p e a r s f r o m t h e s p a r s e r e c o r d o n t h i s p o i n t t h a t t h e e r r o r o c c u r r e d b e c a u s e a n O g d e n S e r v i c e C e n t e r e m p l o y e e n e g l e c t e d t o c h e c k t h e e s t a t e ' s - 9 - t r a n s c r i p t w h i c h i n d i c a t e d a n e x a m i n a t i o n w a s u n d e r w a y b e f o r e i s s u i n g t h e c l o s i n g l e t t e r . R e s p o n d e n t n e v e r a f f i r m a t i v e l y c o n c e a l e d t h e m i s t a k e . O n c e t h e m i s t a k e w a s d i s c o v e r e d , r e s p o n d e n t i m m e d i a t e l y n o t i f i e d p e t i t i o n e r t h a t t h e a u d i t w a s s t i l l u n d e r w a y . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o d e m o n s t r a t e h o w t h i s i s o l a t e d a n d c a r e l e s s a c t a m o u n t s t o a f f i r m a t i v e m i s c o n d u c t g o i n g b e y o n d m e r e n e g l i g e n c e . A s f o r p e t i t i o n e r ' s s e c o n d a r g u m e n t , w e d o n o t b e l i e v e t h a t r e s p o n d e n t v i o l a t e d t h e M a n u a l p r o c e d u r e s o r t h e c l o s i n g l e t t e r ' s d e s c r i p t i o n o f t h e c i r c u m s t a n c e s f o r r e o p e n i n g p e t i t i o n e r s ' c a s e . U n d e r s e c t i o n 4 0 2 3 . 2 ( 1 ) o f t h e M a n u a l , t h e r e a r e t h r e e c r i t e r i a f o r r e o p e n i n g a n a u d i t . T h e t h i r d c r i t e r i o n i s t h a t a n a u d i t m a y b e r e o p e n e d w h e r e " o t h e r c i r c u m s t a n c e s e x i s t w h i c h i n d i c a t e f a i l u r e t o r e o p e n w o u l d b e a s e r i o u s a d m i n i s t r a t i v e o m i s s i o n . " 1 A u d i t , I n t e r n a l R e v e n u e M a n u a l ( C C H ) , s e c . 4 0 2 3 . 2 ( 1 ) a t 7 0 6 3 - 4 . U n d e r s e c t i o n 4 0 2 3 . 5 o f t h e M a n u a l , a " s e r i o u s a d m i n i s t r a t i v e o m i s s i o n " i s d e f i n e d a s a c l o s e d c a s e w h e r e f a i l u r e t o r e o p e n t h e c a s e c o u l d " r e s u l t i n s e r i o u s c r i t i c i s m o f t h e S e r v i c e ' s a d m i n i s t r a t i o n o f t h e t a x l a w s " . 1 A u d i t , I n t e r n a l R e v e n u e M a n u a l ( C C H ) , s e c . 4 0 2 3 . 5 a t 7 0 6 5 . T h e c l o s i n g l e t t e r s t a t e d : " w e w i l l n o t r e o p e n t h i s r e t u r n u n l e s s * * * o t h e r c i r c u m s t a n c e s e x i s t w h i c h i n d i c a t e t h a t a f a i l u r e t o r e o p e n w o u l d r e s u l t i n a s e r i o u s a d m i n i s t r a t i v e o m i s s i o n . " T h e r e o p e n i n g l e t t e r s t a t e d t h a t t h e a u d i t w a s b e i n g r e o p e n e d b e c a u s e a " s e r i o u s - 1 0 - a d m i n i s t r a t i v e o m i s s i o n " h a d o c c u r r e d a n d f a i l u r e t o r e o p e n t h e c a s e " w o u l d r e s u l t i n c r i t i c i s m , u n d e s i r a b l e p r e c e d e n t , o r i n c o n s i s t e n t t r e a t m e n t . " F a i l u r e t o r e o p e n t h e a u d i t , h e r e i n , w o u l d m e a n t h a t a p o t e n t i a l $ 1 , 3 7 3 , 7 9 7 o f e s t a t e t a x c o u l d g o u n c o l l e c t e d . T h e l o s s o f s u c h r e v e n u e c o u l d r e s u l t i n c r i t i c i s m o f t h e I R S ' a d m i n i s t r a t i o n o f t h e t a x l a w s a n d i n c o n s i s t e n t t r e a t m e n t a m o n g t a x p a y e r s . W e b e l i e v e t h a t r e s p o n d e n t c o m p l i e d w i t h t h e M a n u a l ' s p r o c e d u r e s a n d t h e c l o s i n g l e t t e r ' s d e s c r i p t i o n o f c i r c u m s t a n c e s f o r r e o p e n i n g a n a u d i t . F u r t h e r , t h i s C o u r t h a s s t a t e d n u m e r o u s t i m e s t h a t p r o c e d u r a l r u l e s o f t h i s s o r t a r e " m e r e l y d i r e c t o r y , n o t m a n d a t o r y , ' a n d c o m p l i a n c e w i t h t h e m i s n o t e s s e n t i a l t o t h e v a l i d i t y o f a n o t i c e o f d e f i c i e n c y . ' " C o l l i n s v . C o m m i s s i o n e r , 6 1 T . C . 6 9 3 , 7 0 1 ( 1 9 7 4 ) ( q u o t i n g L u h r i n g v . G l o t z b a c h , 3 0 4 F . 2 d 5 6 0 , 5 6 3 ( 4 t h C i r . 1 9 6 2 ) ) . W e a r e a l s o n o t c o n v i n c e d t h a t t h e t r a d i t i o n a l e l e m e n t s o f e q u i t a b l e e s t o p p e l a r e s a t i s f i e d . W e d o u b t w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s r e l i a n c e o n t h e c l o s i n g l e t t e r w a s r e a s o n a b l e . O n O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 5 , M r . S a m u e l s o n n o t i f i e d p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l t h a t t h e I R S i n t e n d e d t o h i r e a n a p p r a i s e r t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s w h i c h w o u l d t a k e a t l e a s t 3 m o n t h s , a n d M r . S a m u e l s o n w o u l d c o n t a c t p e t i t i o n e r s ' c o u n s e l w h e n t h e e x p e r t w a s h i r e d . O n D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 5 , t h e O g d e n S e r v i c e C e n t e r i s s u e d t h e c l o s i n g l e t t e r . N e i t h e r p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l n o r a r e p r e s e n t a t i v e o f p e t i t i o n e r - 1 1 - 2 P e t i t i o n e r l a t e r a r g u e s t h a t i t i s e n t i t l e d t o u s e t h e c o n c u r r e n t s a l e s m e t h o d i n d e t e r m i n i n g t h e a p p r o p r i a t e b l o c k a g e d i s c o u n t b e c a u s e i t w o u l d b e t o o r i s k y t o h o l d t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s o v e r a r e a s o n a b l e t i m e p e r i o d t o d i s p o s e o f t h e m . T h i s a r g u m e n t s u g g e s t s t h a t p e t i t i o n e r d e s i r e d t o s e l l e a c h p r o p e r t y a s q u i c k l y a s p o s s i b l e i n c l u d i n g 2 3 6 0 C h e s t n u t . c o n t a c t e d M r . S a m u e l s o n t o d i s c u s s t h e i s s u a n c e o f t h e c l o s i n g l e t t e r a n d t h e i n c o n s i s t e n c i e s b e t w e e n i t s i s s u a n c e a n d t h e c o n v e r s a t i o n b e t w e e n p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l a n d M r . S a m u e l s o n j u s t 2 m o n t h s e a r l i e r . W e b e l i e v e t h a t a r e a s o n a b l e a n d p r u d e n t p e r s o n w o u l d h a v e i n q u i r e d a b o u t t h e s e i n c o n s i s t e n c i e s . A d d i t i o n a l l y , w e a r e s k e p t i c a l a s t o p e t i t i o n e r ' s c l a i m o f d e t r i m e n t i n t h i s c a s e . P e t i t i o n e r c l a i m s t h a t i t w a n t e d t o k n o w t h e p r e c i s e a m o u n t o f e s t a t e t a x o w e d b e f o r e f o r m u l a t i n g i t s p l a n t o d i s p o s e o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s a n d i t r e l i e d o n t h e c l o s i n g l e t t e r i n d e t e r m i n i n g t h a t a m o u n t . I f p e t i t i o n e r h a d n o t r e c e i v e d t h e c l o s i n g l e t t e r , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t i t w o u l d h a v e e x e r c i s e d i t s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n a n d w o u l d h a v e w a i t e d t o s e l l 2 3 6 0 C h e s t n u t a f t e r t h e p r o p e r t y a p p r e c i a t e d . 2 I t i s n o t d i s p u t e d t h a t p e t i t i o n e r h a d a v a l i d s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n a n d c o u l d h a v e d e f e r r e d p a y m e n t o f i t s e s t a t e t a x . W e , h o w e v e r , q u e s t i o n w h e t h e r p e t i t i o n e r w o u l d h a v e a c t u a l l y e x e r c i s e d i t s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . P e t i t i o n e r p a i d i t s e s t a t e t a x l i a b i l i t y o n M a y 2 2 , 1 9 9 6 , a p p r o x i m a t e l y 3 y e a r s b e f o r e i t w a s r e q u i r e d t o p a y u n d e r s e c t i o n 6 1 6 6 . I t i s s p e c u l a t i v e w h e t h e r p e t i t i o n e r w o u l d h a v e c o n t i n u e d t o t a k e a d v a n t a g e o f t h e - 1 2 - s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n h a d i t b e e n t o l d o f t h e i n c r e a s e d e s t a t e t a x l i a b i l i t y . P e t i t i o n e r a l s o c l a i m s t h a t t h e C h e s t n u t p r o p e r t y a p p r e c i a t e d i n v a l u e a f t e r i t s p r e m a t u r e s a l e , a n d p e t i t i o n e r w o u l d h a v e b e e n a b l e t o s e l l i t f o r a h i g h e r s u m b u t f o r t h e i s s u a n c e o f t h e c l o s i n g l e t t e r . A g a i n , t h i s i n v o l v e s c o n j e c t u r e . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o d e m o n s t r a t e t h a t i t s u f f e r e d a d e t r i m e n t a s a r e s u l t o f i t s r e l i a n c e o n t h e c l o s i n g l e t t e r . W e c o n c l u d e t h a t r e s p o n d e n t i s n o t e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m a s s e s s i n g a d d i t i o n a l e s t a t e t a x e s . I I . D i s c o u n t s W e m u s t n o w d e c i d e t h e p r o p e r a m o u n t s o f b l o c k a g e a n d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s t o a p p l y t o t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s . O n t h e r e t u r n , p e t i t i o n e r a p p l i e d a 2 0 - p e r c e n t b l o c k a g e d i s c o u n t t o t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s a n d a p p l i e d a n a d d i t i o n a l 2 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t t o t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t p r o p e r t i e s . T h e s e d i s c o u n t s w e r e b a s e d o n t h e R h o a d e s r e p o r t . O n b r i e f , p e t i t i o n e r c o n t i n u e s t o c l a i m a 2 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t o n t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t p r o p e r t i e s b u t c o n c e d e s i t i s e n t i t l e d o n l y t o a 1 2 . 5 - p e r c e n t b l o c k a g e d i s c o u n t o n e i g h t p r o p e r t i e s ( e x c l u d i n g 1 0 1 C a p r a ) . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t a l l o w e d a b l o c k a g e d i s c o u n t o f $ 1 1 6 , 6 2 7 ( a p p r o x i m a t e l y 1 . 9 2 p e r c e n t ) o n s e v e n o f t h e n i n e B r o c a t o p r o p e r t i e s a n d a f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t o n t h e - 1 3 - f r a c t i o n a l i n t e r e s t p r o p e r t i e s b a s e d o n p a r t i t i o n c o s t s . F o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s , p r o p e r t y i s g e n e r a l l y i n c l u d e d i n t h e d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e a t h i s d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 1 ( a ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . F a i r m a r k e t v a l u e i s d e f i n e d a s t h e p r i c e a t w h i c h p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . A d e t e r m i n a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a g r o u p o f i t e m s i n c l u d e s a c o n s i d e r a t i o n o f h o w m a n y o f t h e i t e m s w o u l d b e a v a i l a b l e f o r s a l e a t a n y o n e t i m e a n d t h e l e n g t h o f t i m e n e c e s s a r y t o l i q u i d a t e t h e e n t i r e i n v e n t o r y . S e e C a l d e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 7 1 3 , 7 2 2 - 7 2 3 ( 1 9 8 5 ) ; R i m m e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 1 5 . W h e r e t h e a d d i t i o n o f a g r o u p o f s i m i l a r i t e m s i n t o t h e m a r k e t w i t h i n a s h o r t p e r i o d o f t i m e d e p r e s s e s t h e p r i c e o f t h e i t e m s , a b l o c k a g e d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e . W h e n d e a l i n g w i t h f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y , c o u r t s h a v e h e l d t h a t t h e s u m o f a l l f r a c t i o n a l i n t e r e s t s c a n b e l e s s t h a n t h e w h o l e a n d h a v e u s e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s t o v a l u e u n d i v i d e d i n t e r e s t s . S e e H a r w o o d v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 2 3 9 , 2 6 7 - 2 6 8 ( 1 9 8 4 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 8 6 - 1 4 - F . 2 d 1 1 7 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 6 ) ; E s t a t e o f W i l l i a m s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 5 9 ; M o o n e y h a m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 1 7 8 ; E s t a t e o f S e l s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 5 0 1 . F r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s m a y b e n e c e s s a r y t o c o m p e n s a t e a w i l l i n g b u y e r f o r t h e l a c k o f c o n t r o l , l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , i l l i q u i d i t y , a n d p o t e n t i a l p a r t i t i o n i n g e x p e n s e s a s s o c i a t e d w i t h s u c h i n t e r e s t s . S e e E s t a t e o f P i l l s b u r y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 2 5 . P e t i t i o n e r p r i m a r i l y r e l i e s o n a n a p p r a i s a l r e p o r t p r e p a r e d b y P a u l E . T a l m a g e ( M r . T a l m a g e ) t o e s t a b l i s h t h e a p p r o p r i a t e b l o c k a g e a n d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s . R e s p o n d e n t r e l i e s o n a n a p p r a i s a l r e p o r t p r e p a r e d b y K a r e n S i m o n s ( M s . S i m o n s ) . W e h a v e w i d e d i s c r e t i o n i n a c c e p t i n g e x p e r t t e s t i m o n y . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 4 - 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) . W e e x a m i n e t h e e x p e r t ' s q u a l i f i c a t i o n s a n d c o m p a r e h i s o r h e r t e s t i m o n y w i t h a l l o t h e r c r e d i b l e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . W e m a y a c c e p t o r r e j e c t a n e x p e r t ' s o p i n i o n i n t o t o , o r w e m a y p i c k a n d c h o o s e t h e p o r t i o n s o f t h e o p i n i o n t h a t w e w i s h t o a d o p t . S e e i d . ; S e a g a t e T e c h . , I n c . , & C o n s o l . S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 2 T . C . 1 4 9 , 1 8 6 ( 1 9 9 4 ) ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) ; P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . M r . T a l m a g e w a s r e c o g n i z e d b y t h e C o u r t a s a n e x p e r t i n r e a l e s t a t e a p p r a i s a l , i n c l u d i n g b l o c k a g e a n d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s . H e i s a m e m b e r o f t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e a n d h a s - 1 5 - b e e n a n a p p r a i s e r s i n c e 1 9 7 1 . T h e m a j o r i t y o f h i s a s s i g n m e n t s ( 8 0 p e r c e n t ) a r e i n t h e S a n F r a n c i s c o B a y a r e a . M s . S i m o n s w a s a l s o r e c o g n i z e d b y t h e C o u r t a s a n e x p e r t i n r e a l e s t a t e a p p r a i s a l . S h e i s a m e m b e r o f t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e a n d h a s b e e n a p p r a i s i n g s i n c e 1 9 7 5 . S h e , h o w e v e r , h a s l i m i t e d e x p e r i e n c e w i t h b l o c k a g e a n d f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s . A f t e r a c a r e f u l r e v i e w o f t h e e n t i r e r e c o r d , w e b e l i e v e M r . T a l m a g e ' s r e p o r t b e s t r e p r e s e n t s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s ; h o w e v e r , w e d o n o t a g r e e e n t i r e l y w i t h h i s r e s u l t s . A . B l o c k a g e D i s c o u n t 1 . M r . T a l m a g e ' s R e p o r t I n d e t e r m i n i n g t h e a p p r o p r i a t e b l o c k a g e d i s c o u n t , M r . T a l m a g e a s s u m e d t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s w o u l d b e p l a c e d o n t h e m a r k e t c o n t e m p o r a n e o u s l y o r o v e r a r e a s o n a b l y s h o r t p e r i o d a n d s o l d w i t h i n t h e n o r m a l m a r k e t i n g p e r i o d . M r . T a l m a g e d e t e r m i n e d t h a t t h e n o r m a l m a r k e t i n g p e r i o d f o r b u i l d i n g s w i t h f i v e o r m o r e u n i t s i n n o r t h e r n S a n F r a n c i s c o d u r i n g 1 9 9 3 w a s 6 m o n t h s . H e a l s o f o u n d t h a t a l l o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s e x c e p t 1 3 5 9 B a y ( t h e d u p l e x ) w o u l d c o m p e t e w i t h e a c h o t h e r i f l i s t e d c o n t e m p o r a n e o u s l y , t h u s r e q u i r i n g a b l o c k a g e d i s c o u n t f o r e i g h t p r o p e r t i e s . M r . T a l m a g e d e t e r m i n e d t h a t a 1 2 . 5 - p e r c e n t b l o c k a g e d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e b a s e d o n v a r i o u s f a c t o r s , p a r t i c u l a r l y a - 1 6 - c o m p a r i s o n o f t h e n u m b e r o f p r o p e r t i e s l i s t e d i n t h e M a r i n a D i s t r i c t / n o r t h e r n S a n F r a n c i s c o a r e a d u r i n g 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 a n d t h e n u m b e r o f B r o c a t o p r o p e r t i e s . M r . T a l m a g e g a t h e r e d t h e s e m a r k e t s t a t i s t i c s f r o m t h e m u l t i p l e l i s t i n g s e r v i c e ( M L S ) a n d C o m p s I n c . ( C o m p s ) . M r . T a l m a g e ' s r e p o r t a l s o r e f e r s t o t h e S a n F r a n c i s c o e c o n o m y , i n v e s t o r p e s s i m i s m , e a r t h q u a k e c o n c e r n s , s i z e o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s , a n d p o t e n t i a l p o o l o f i n v e s t o r s i n d e t e r m i n i n g a n a p p r o p r i a t e b l o c k a g e d i s c o u n t . 2 . M s . S i m o n s ' R e p o r t M s . S i m o n s ' r e p o r t d e t e r m i n e s a b l o c k a g e d i s c o u n t o f $ 1 1 6 , 6 2 7 ( a p p r o x i m a t e l y 1 . 9 2 p e r c e n t ) . M s . S i m o n s a s s u m e d a s a l e o f a l l p r o p e r t i e s w i t h i n a c e r t a i n t i m e p e r i o d a n d u s e d a d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a n a l y s i s t o d e t e r m i n e h e r b l o c k a g e d i s c o u n t ( b l o c k a g e d i s c o u n t m o d e l ) . S h e c h o s e a d i s c o u n t r a t e o f 1 2 . 5 p e r c e n t . M s . S i m o n s d e t e r m i n e d t h a t t h e n o r m a l m a r k e t i n g p e r i o d w a s 4 m o n t h s a n d t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s c o u l d r e a s o n a b l y b e s o l d t w o a t a t i m e . T h u s , i n t o t a l , M s . S i m o n s c o n c l u d e d t h a t i t w o u l d t a k e 1 6 m o n t h s t o m a r k e t s u c c e s s f u l l y t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s . M s . S i m o n s a l s o f o u n d t h a t o n l y s e v e n o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s w o u l d c o m p e t e i n t h e s a m e m a r k e t ; t h e r e f o r e , s h e a p p l i e d t h e b l o c k a g e d i s c o u n t o n l y t o t h e s e s e v e n p r o p e r t i e s ( e x c l u d i n g 1 3 5 9 B a y a n d 2 3 6 0 C h e s t n u t ) . - 1 7 - W h e n p e r f o r m i n g t h e p r e s e n t v a l u e c a l c u l a t i o n s , M s . S i m o n s a s s u m e d t w o p r o p e r t i e s w e r e m a r k e t e d a n d s o l d e v e r y 4 m o n t h s . M s . S i m o n s u s e d a n a v e r a g e s a l e s p r i c e f o r e a c h o f t h e p r o p e r t i e s a n d d i s c o u n t e d t h i s p r i c e b a c k t o t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h b a s e d o n t h e t i m e r e q u i r e d t o s e l l t h e p r o p e r t i e s . B e c a u s e t h e f i r s t t w o p r o p e r t i e s w e r e a s s u m e d t o s e l l w i t h i n a n o r m a l m a r k e t i n g p e r i o d o f 4 m o n t h s , M s . S i m o n s d i d n o t d i s c o u n t t h e s e p r i c e s b a c k t o p r e s e n t v a l u e . 3 . A p p r o p r i a t e B l o c k a g e D i s c o u n t T h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o t h e a p p r o p r i a t e m e t h o d f o r d e t e r m i n i n g a b l o c k a g e d i s c o u n t . A l t h o u g h w e d o n o t f i n d a n y t h i n g i n h e r e n t l y w r o n g i n M s . S i m o n s ' a p p r o a c h , w e b e l i e v e t h a t M r . T a l m a g e ' s a p p r o a c h i s t h e b e t t e r d e t e r m i n e r o f t h e a p p r o p r i a t e b l o c k a g e d i s c o u n t t o a p p l y i n t h e p r e s e n t c a s e . C f . E s t a t e o f A u k e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 8 5 ( w h e r e i n w e a d o p t e d a n a p p r o a c h s i m i l a r t o M s . S i m o n s ' a p p r o a c h ) . M r . T a l m a g e ' s r e p o r t i s w e l l r e a s o n e d a n d b a s e d o n r e l i a b l e s t a t i s t i c a l d a t a . W e f i n d t h a t 6 m o n t h s w a s a r e a s o n a b l e m a r k e t i n g p e r i o d f o r p r o p e r t i e s i n t h e M a r i n a D i s t r i c t . N o t o n l y d o t h e M L S a n d C o m p s d a t a s u p p o r t s u c h a f i n d i n g , b u t w e b e l i e v e t h a t M s . S i m o n s ' r e p o r t a l s o d o e s . M s . S i m o n s ' r e p o r t c o n c l u d e s t h a t i t w o u l d t a k e 3 t o 4 m o n t h s t o l i s t a n d e i t h e r s e l l o r e s c r o w a p r o p e r t y . M r . T a l m a g e ' s m a r k e t i n g p e r i o d b e g i n s w i t h t h e l i s t i n g a n d e n d s - 1 8 - w i t h t h e c l o s i n g o f t h e e s c r o w . W e b e l i e v e t h a t M r . T a l m a g e ' s m a r k e t i n g p e r i o d b e t t e r r e p r e s e n t s t h e a c t u a l t i m e r e q u i r e d t o c l o s e a n d c o l l e c t t h e s a l e s p r o c e e d s o f a p r o p e r t y . W e a g r e e w i t h M r . T a l m a g e ' s u s e o f M L S a n d C o m p s d a t a i n d e t e r m i n i n g t h e n u m b e r o f a v a i l a b l e a p a r t m e n t b u i l d i n g s i n t h e M a r i n a D i s t r i c t a n d g r e a t e r n o r t h e r n S a n F r a n c i s c o a r e a d u r i n g t h e y e a r a t i s s u e . T h e M L S f i g u r e s s h o w e d t h a t i n 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 t h e r e w a s a n a v e r a g e o f 2 9 l i s t i n g s p e r y e a r i n n o r t h e r n S a n F r a n c i s c o ( i n c l u d e s t h e M a r i n a D i s t r i c t ) . T a k i n g i n t o a c c o u n t a 6 - m o n t h n o r m a l m a r k e t i n g p e r i o d , t h e r e w e r e a p p r o x i m a t e l y 1 4 t o 1 5 p r o p e r t i e s l i s t e d i n n o r t h e r n S a n F r a n c i s c o a t a n y g i v e n t i m e d u r i n g 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 . T h e C o m p s d a t a s h o w e d t h a t t h e r e w e r e o n l y 1 8 l i s t i n g s i n t h e M a r i n a D i s t r i c t d u r i n g 1 9 9 3 . A g a i n , a c c o u n t i n g f o r a 6 - m o n t h n o r m a l m a r k e t i n g p e r i o d , o n l y n i n e p r o p e r t i e s w e r e l i s t e d i n t h e M a r i n a D i s t r i c t i n 1 9 9 3 a t a n y g i v e n t i m e . M r . T a l m a g e c o n c l u d e s f r o m t h e s e s t a t i s t i c s t h a t t h e a d d i t i o n o f 8 n e w p r o p e r t i e s f r o m t h e B r o c a t o e s t a t e o n t h e m a r k e t i n 1 9 9 3 w o u l d h a v e i n c r e a s e d t h e m a r k e t b y a t l e a s t 3 0 p e r c e n t ( 4 n e w p r o p e r t i e s / 1 4 p r o p e r t i e s i n n o r t h e r n S a n F r a n c i s c o m a r k e t ) a n d c o u l d h a v e i n c r e a s e d t h e m a r k e t b y 4 4 p e r c e n t ( 4 n e w p r o p e r t i e s / 9 p r o p e r t i e s i n t h e M a r i n a D i s t r i c t m a r k e t ) . W e , h o w e v e r , d i s a g r e e w i t h M r . T a l m a g e ' s c o n c l u s i o n s w i t h r e g a r d t o h o w m a n y o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s w o u l d c o m p e t e w i t h e a c h o t h e r a n d d e s e r v e a b l o c k a g e d i s c o u n t . M r . T a l m a g e a n d M s . - 1 9 - 3 " M o m a n d P o p " b u y e r s a r e d e s c r i b e d b y b o t h e x p e r t s a s i n d i v i d u a l s p u r c h a s i n g a r e n t a l p r o p e r t y w i t h t h e i n t e n t i o n o f l i v i n g o n t h e p r e m i s e s a n d m a n a g i n g t h e p r o p e r t y . S i m o n s a g r e e t h a t 1 3 5 9 B a y , t h e d u p l e x , w o u l d n o t c o m p e t e w i t h t h e o t h e r B r o c a t o p r o p e r t i e s . M s . S i m o n s a l s o b e l i e v e s t h a t 2 3 6 0 C h e s t n u t , t h e 4 2 - u n i t b u i l d i n g , w o u l d n o t c o m p e t e w i t h t h e o t h e r B r o c a t o p r o p e r t i e s . W e a g r e e w i t h M s . S i m o n s . B a s e d o n i t s s i z e a n d v a l u e , w e b e l i e v e 2 3 6 0 C h e s t n u t w o u l d a p p e a l t o a d i f f e r e n t p o o l o f p o t e n t i a l b u y e r s . T h e o t h e r B r o c a t o p r o p e r t i e s w o u l d m o s t l i k e l y b e p u r c h a s e d b y " M o m a n d P o p " b u y e r s . 3 M o s t l i k e l y , t h e s e b u y e r s w o u l d n o t h a v e t h e r e s o u r c e s t o f i n a n c e s u c h a l a r g e p u r c h a s e a s 2 3 6 0 C h e s t n u t , n o r w o u l d t h e y b e i n t e r e s t e d i n r u n n i n g s u c h a l a r g e a p a r t m e n t c o m p l e x . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t o n l y s e v e n o f t h e B r o c a t o p r o p e r t i e s - - 2 5 C e r v a n t e s , 3 6 3 7 F i l l m o r e , 2 3 9 5 F r a n c i s c o , 1 5 A l h a m b r a , 2 0 0 0 B e a c h , 1 0 1 C a p r a , a n d 3 7 3 7 F i l l m o r e - - w o u l d c o m p e t e w i t h e a c h o t h e r a n d a r e e n t i t l e d t o a b l o c k a g e d i s c o u n t . B a s e d o n t h e n u m b e r o f p r o p e r t i e s i n t h e s a m e m a r k e t i n 1 9 9 3 , t h e S a n F r a n c i s c o e c o n o m y a t t h a t t i m e , a n d t h e l i m i t e d p o o l o f i n v e s t o r s , w e b e l i e v e t h a t t h e i n t r o d u c t i o n o f s e v e n n e w p r o p e r t i e s , 3 . 5 p r o p e r t i e s e a c h 6 m o n t h s , w a r r a n t s a n 1 1 - p e r c e n t b l o c k a g e d i s c o u n t . - 2 0 - 4 M r . T a l m a g e a l t e r n a t i v e l y s u g g e s t e d t h a t a 2 5 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t w o u l d b e a p p r o p r i a t e d u e t o p o t e n t i a l c o n f l i c t s a m o n g t h e b e n e f i c i a r i e s o f d e c e d e n t ' s t r u s t w h i c h m i g h t b u r d e n t h e i n c o m e - p r o d u c i n g c a p a b i l i t i e s o f t h e p r o p e r t i e s . T h e o n l y p o t e n t i a l c o n f l i c t s h o w n b y t h e r e c o r d w a s T h o m a s B r o c a t o ' s ( s o n o f d e c e d e n t ) c o n t e m p l a t i o n o f f o r c i n g t h e s a l e o f t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t p r o p e r t i e s . B e c a u s e w e d e t e r m i n e d t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t b a s e d o n a h y p o t h e t i c a l s a l e o f t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t , T h o m a s B r o c a t o ' s t h r e a t o f a f o r c e d s a l e h a s n o i m p a c t o n t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . W e f i n d n o a d d i t i o n a l d i s c o u n t i s w a r r a n t e d b a s e d o n p o t e n t i a l f a m i l y c o n f l i c t s . 5 C o m p a r a b l e 3 a l s o y i e l d e d n o f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t ; h o w e v e r , t h e b u y e r i n t h a t c o m p a r a b l e w a s n o t a c q u i r i n g c o n t r o l o f t h e p r o p e r t y . M r . T a l m a g e a c c o u n t s f o r t h e l a c k o f a d i s c o u n t b y p o i n t i n g t o a n a c c o m m o d a t i n g s e l l e r a n d e x c e p t i o n a l c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e s a l e . B . F r a c t i o n a l I n t e r e s t D i s c o u n t 1 . M r . T a l m a g e ' s R e p o r t M r . T a l m a g e a p p l i e d a 2 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t t o t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t p r o p e r t i e s . 4 M r . T a l m a g e e x a m i n e d e i g h t c o m p a r a b l e s a l e s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s a n d t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s a p p l i e d i n e a c h s a l e . I n t h r e e o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s ( c o m p a r a b l e s 2 , 4 , 6 ) , n o f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t w a s a p p l i e d b e c a u s e t h e b u y e r w a s a c q u i r i n g a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t w i t h t h e p u r c h a s e o f t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t . 5 C o m p a r a b l e s 1 , 5 , 7 , a n d 8 c o n s i s t e d o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s r a n g i n g f r o m a p p r o x i m a t e l y 1 t o 2 0 p e r c e n t w i t h d i s c o u n t s r a n g i n g f r o m 6 t o 5 0 p e r c e n t . M r . T a l m a g e a d j u s t e d c o m p a r a b l e s 1 , 5 , a n d 8 d o w n w a r d a n d c o m p a r a b l e 7 u p w a r d t o a r r i v e a t a 2 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . I n m a k i n g - 2 1 - t h e s e a d j u s t m e n t s , M r . T a l m a g e e x a m i n e d t h e s i z e o f t h e c o m p a r a b l e i n t e r e s t s , l a c k o f a m a r k e t f o r t h e i n t e r e s t s , s p e c i a l c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e i r s a l e , a n d w h e t h e r t h e r e w a s a f o r c e d s a l e . 2 . M s . S i m o n s ' R e p o r t M s . S i m o n s b a s e d h e r f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t o n t h e c o s t s t o p a r t i t i o n t h e p r o p e r t i e s . M s . S i m o n s r e c o g n i z e d t h a t t h e r e a r e t h r e e m e t h o d s t o p a r t i t i o n p r o p e r t y i n C a l i f o r n i a : ( 1 ) P h y s i c a l d i v i s i o n ; ( 2 ) s a l e o f p r o p e r t y a n d d i v i s i o n o f p r o c e e d s ; a n d ( 3 ) p a r t i t i o n b y a p p r a i s a l . S e e C a l . C i v . P r o c . C o d e s e c s . 8 7 3 . 2 1 0 , 8 7 3 . 5 1 0 , 8 7 3 . 9 1 0 ( W e s t 1 9 8 0 ) . M s . S i m o n s d e t e r m i n e d 1 3 5 9 B a y c o u l d b e p h y s i c a l l y d i v i d e d i n 6 m o n t h s a t a c o s t o f $ 2 0 , 0 0 0 . M s . S i m o n s d e t e r m i n e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e i n t e r e s t , d e d u c t e d t h e p a r t i t i o n c o s t s , a n d a c c o u n t e d f o r t h e d e l a y a s s o c i a t e d w i t h t h e p h y s i c a l d i v i s i o n o f t h e p r o p e r t y u s i n g a d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a n a l y s i s a s s u m i n g a 6 . 5 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e . M s . S i m o n s d e t e r m i n e d 1 0 1 C a p r a a n d 3 7 3 7 F i l l m o r e w o u l d r e q u i r e a p a r t i t i o n s a l e a n d d i v i s i o n o f t h e p r o c e e d s . M s . S i m o n s d e t e r m i n e d t h a t t h e p a r t i t i o n s a l e s w o u l d b e r e l a t i v e l y s i m p l e , c o s t $ 2 0 , 0 0 0 e a c h , a n d w o u l d t a k e a p p r o x i m a t e l y 6 m o n t h s t o c o m p l e t e . M s . S i m o n s a s s u m e d t h e s e p r o p e r t i e s w o u l d b e l i s t e d i n t h e n i n t h m o n t h a n d s o l d i n t h e t w e l f t h m o n t h u n d e r h e r b l o c k a g e d i s c o u n t m o d e l a n d a p p l i e d t h e b l o c k a g e d i s c o u n t m o d e l - 2 2 - 6 I t i s u n c l e a r w h y M s . S i m o n s c h o s e t o u s e t h e 1 2 . 5 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e u t i l i z e d i n h e r b l o c k a g e d i s c o u n t m o d e l a s o p p o s e d t o t h e 6 . 5 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e u s e d f o r 1 0 1 C a p r a . d i s c o u n t r a t e o f 1 2 . 5 p e r c e n t t o t h e p a r t i t i o n p r o c e e d s l e s s t h e p a r t i t i o n c o s t s o f t h e s e p r o p e r t i e s . 6 3 . C o n c l u s i o n T h e p a r t i e s ' a r g u m e n t s c e n t e r u p o n t h e c o r r e c t m e t h o d f o r d e t e r m i n i n g a f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . C o u r t s h a v e o f t e n l o o k e d a t c o s t s t o p a r t i t i o n i n d e t e r m i n i n g a n a p p r o p r i a t e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . C o u r t s , h o w e v e r , c o n s i d e r o t h e r f a c t o r s , s u c h a s t h e h i s t o r i c a l d i f f i c u l t y i n s e l l i n g t h e s e i n t e r e s t s a n d l a c k o f c o n t r o l . S e e E s t a t e o f P i l l s b u r y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 2 5 . G i v e n t h e l i m i t e d s c o p e o f M s . S i m o n s ' a n a l y s i s , w e f i n d M r . T a l m a g e ' s r e p o r t t o b e m o r e p e r s u a s i v e i n d e t e r m i n i n g t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . W e c o n c l u d e t h a t a 2 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e . T o t h e e x t e n t n o t h e r e i n d i s c u s s e d , w e h a v e c o n s i d e r e d t h e p a r t i e s ' o t h e r a r g u m e n t s a n d f o u n d t h e m t o b e m e r i t l e s s . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .