TAX COURT OPINION

Case: David C. Hutchinson
Docket Number: 15912-98
Judge: Swift
Opinion Type: reported
Filed: 03/14/2001
Pages: 29

1 C a s e s o f t h e f o l l o w i n g p e t i t i o n e r s a r e c o n s o l i d a t e d h e r e w i t h : I s a a c M . K a l i s v a a r t a n d F r a n c i e n K a l i s v a a r t - V a l k , d o c k e t N o . 1 5 9 5 8 - 9 8 ; W i l l i a m T . C r i s w e l l a n d S h a r o n L . C r i s w e l l , d o c k e t N o . 1 5 9 5 9 - 9 8 ; R o b e r t S . B o b o s k y a n d J u d e e n M . B o b o s k y , d o c k e t N o . 1 5 9 6 0 - 9 8 . 1 1 6 T . C . N o . 1 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T D A V I D C . H U T C H I N S O N , E T A L . , 1 P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 1 5 9 1 2 - 9 8 , 1 5 9 5 8 - 9 8 , F i l e d M a r c h 1 4 , 2 0 0 1 . 1 5 9 5 9 - 9 8 , 1 5 9 6 0 - 9 8 . H e l d : U n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d o f R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r m a y a l l o c a t e t o i t s b a s e s i n l o t s s o l d $ 3 , 7 0 7 , 6 6 2 i n e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s r e l a t i n g t o c o m m o n i m p r o v e m e n t s . H e l d , f u r t h e r , $ 5 , 8 6 1 , 5 9 5 i n e s t i m a t e d , f u t u r e - p e r i o d i n t e r e s t e x p e n s e r e l a t i n g t o c o m m o n i m p r o v e m e n t s d o e s n o t q u a l i f y u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d f o r a l l o c a t i o n t o t h e d e v e l o p e r ' s b a s e s i n l o t s s o l d . N e i l D . K i m m e l f i e l d , f o r p e t i t i o n e r s . G e r a l d W . D o u g l a s a n d N h i T . L u u - S a n d e r s , f o r r e s p o n d e n t . - 2 - O P I N I O N S W I F T , J u d g e : T h e s e c a s e s w e r e c o n s o l i d a t e d f o r t r i a l , b r i e f i n g , a n d o p i n i o n . F o r 1 9 9 4 , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x : P e t i t i o n e r s D e f i c i e n c y D a v i d C . H u t c h i n s o n $ 4 4 2 , 7 4 6 I s a a c M . K a l i s v a a r t a n d F r a n c i e n K a l i s v a a r t - V a l k 3 5 8 , 0 9 5 W i l l i a m T . a n d S h a r o n L . C r i s w e l l 1 8 8 , 8 6 2 R o b e r t S . a n d J u d e e n M . B o b o s k y 1 2 8 , 0 5 4 T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n i n v o l v e w h e t h e r , u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d o f R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 ( R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 ) , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r , i n c a l c u l a t i n g g a i n o n t h e s a l e o f r e s i d e n t i a l l o t s s o l d i n 1 9 9 4 , m a y a l l o c a t e t o t h e d e v e l o p e r ' s b a s e s i n t h e l o t s s o l d e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s r e l a t i n g t o c e r t a i n c o m m o n i m p r o v e m e n t s t o t h e d e v e l o p m e n t a n d w h e t h e r t h e d e v e l o p e r m a y i n c l u d e , i n t h e c a l c u l a t i o n o f e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s , e s t i m a t e d , f u t u r e - p e r i o d i n t e r e s t e x p e n s e r e l a t i n g t o t h e c o m m o n i m p r o v e m e n t s . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r 1 9 9 4 , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . - 3 - B a c k g r o u n d T h e s e c a s e s w e r e s u b m i t t e d f u l l y s t i p u l a t e d u n d e r R u l e 1 2 2 , a n d t h e s t i p u l a t e d f a c t s a r e s o f o u n d . A t t h e t i m e t h e p e t i t i o n s w e r e f i l e d , p e t i t i o n e r s r e s i d e d i n t h e f o l l o w i n g l o c a t i o n s : P e t i t i o n e r s L o c a t i o n D a v i d H u t c h i n s o n K e t c h u m , I d a h o I s a a c K a l i s v a a r t a n d F r a n c i e n K a l i s v a a r t - V a l k P o r t l a n d , O r e g o n W i l l i a m a n d S h a r o n C r i s w e l l W e l l i n g t o n , F l o r i d a R o b e r t a n d J u d e e n B o b o s k y P o r t l a n d , O r e g o n O n J u n e 2 1 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r s f o r m e d V a l l e y R a n c h , I n c . ( V R I ) a s a n I d a h o c o r p o r a t i o n , a n d p e t i t i o n e r s e l e c t e d t o h a v e V R I t a x e d p u r s u a n t t o s u b c h a p t e r S o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . P e t i t i o n e r s c o n s t i t u t e a l l o f t h e s h a r e h o l d e r s o f V R I . O n D e c e m b e r 1 , 1 9 9 3 , V R I e n t e r e d i n t o a n o p t i o n t o p u r c h a s e a 5 2 6 - a c r e p a r c e l o f p a r t i a l l y d e v e l o p e d r e a l e s t a t e n e a r S u n V a l l e y , I d a h o ( t h e P r o p e r t y ) . P r i o r t o D e c e m b e r 1 , 1 9 9 3 , t h e s e l l e r s o f t h e P r o p e r t y h a d b e g u n d e v e l o p m e n t o f t h e P r o p e r t y a s a g o l f c o u r s e r e s i d e n t i a l c o m m u n i t y . A l s o o n D e c e m b e r 1 , 1 9 9 3 , V R I e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w i t h t h e s e l l e r s o f t h e P r o p e r t y f o r V R I t o c o n t i n u e t o d e v e l o p t h e P r o p e r t y a s f o l l o w s : A c r e a g e U s e 1 8 9 A c r e s 9 9 r e s i d e n t i a l l o t s 1 6 2 A c r e s H a l e I r w i n d e s i g n e d g o l f c o u r s e 1 7 5 A c r e s R o a d s a n d c o m m o n a r e a s - 4 - 2 T h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e r e f l e c t e d $ 2 , 9 4 1 , 0 0 0 p a i d i n c a s h a n d a $ 2 . 5 m i l l i o n p r o m i s s o r y n o t e i n f a v o r o f t h e s e l l e r s o f t h e P r o p e r t y . T h e $ 2 7 4 , 3 4 5 b a l a n c e o f t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e r e f l e c t e d f e e s a n d c l o s i n g c o s t s a s s o c i a t e d w i t h p u r c h a s e o f t h e P r o p e r t y . O n M a y 5 , 1 9 9 4 , t h e f i n a l p l a t w a s r e c o r d e d f o r d e v e l o p m e n t o f t h e P r o p e r t y a s a g o l f c o u r s e r e s i d e n t i a l c o m m u n i t y , a n d V R I e x e r c i s e d i t s o p t i o n a n d e n t e r e d i n t o a b i n d i n g a g r e e m e n t w i t h t h e s e l l e r s t o p u r c h a s e t h e P r o p e r t y f o r a t o t a l p u r c h a s e p r i c e o f $ 5 , 7 1 5 , 3 4 5 . 2 B e g i n n i n g i n M a y o f 1 9 9 4 a n d t h e r e a f t e r t h r o u g h t h e t i m e t h e s e c a s e s w e r e s u b m i t t e d t o t h e C o u r t f o r d e c i s i o n i n F e b r u a r y o f 2 0 0 0 , V R I i m p r o v e d a n d s o l d r e s i d e n t i a l b u i l d i n g l o t s o n t h e P r o p e r t y a n d r e a l i z e d t h e s a l e s p r o c e e d s t h e r e f r o m . A l s o o n M a y 5 , 1 9 9 4 , V R I e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t ( t h e C o n t r a c t ) w i t h V a l l e y C l u b , I n c . ( V C I ) , a n o n p r o f i t I d a h o m e m b e r s h i p c o r p o r a t i o n w h o s e m e m b e r s w o u l d p u r c h a s e m e m b e r s h i p s i n t h e g o l f c l u b . U n d e r t h e C o n t r a c t , V R I r e a f f i r m e d i t s o b l i g a t i o n t o c o n s t r u c t o n t h e P r o p e r t y a n 1 8 - h o l e g o l f c o u r s e , a d r i v i n g r a n g e , a n d t w o p r a c t i c e p u t t i n g g r e e n s . H e r e i n a f t e r , w e r e f e r t o t h e s e n o n d e p r e c i a b l e i m p r o v e m e n t s t h a t V R I w a s o b l i g a t e d t o c o n s t r u c t o n t h e P r o p e r t y a s " t h e G o l f C o u r s e " . U n d e r t h e M a y 5 , 1 9 9 4 , C o n t r a c t b e t w e e n V R I a n d V C I , V R I a l s o o b l i g a t e d i t s e l f t o c o n s t r u c t o n t h e P r o p e r t y a g o l f c l u b h o u s e w i t h a r e s t a u r a n t a n d b a r f a c i l i t i e s , a g o l f p r o s h o p , - 5 - g o l f c o u r s e m a i n t e n a n c e f a c i l i t i e s , m e n ' s a n d w o m e n ' s l o c k e r r o o m s , a n o u t d o o r s w i m m i n g p o o l , a n d f o u r t e n n i s c o u r t s . H e r e i n a f t e r , w e r e f e r t o t h e s e d e p r e c i a b l e i m p r o v e m e n t s t h a t V R I w a s o b l i g a t e d t o c o n s t r u c t o n t h e P r o p e r t y a s " t h e C l u b h o u s e " . U n d e r t h e C o n t r a c t b e t w e e n V R I a n d V C I , o w n e r s h i p o f t h e c o m p l e t e d G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e w a s t o b e t r a n s f e r r e d t o V C I , a n d V C I w a s t o e s t a b l i s h a n d o p e r a t e a g o l f m e m b e r s h i p c l u b ( t h e C l u b ) w h i c h w o u l d s e l l m e m b e r s h i p s i n t h e C l u b t o h o m e o w n e r s w i t h i n t h e G o l f C o u r s e c o m m u n i t y a n d t o m e m b e r s o f t h e p u b l i c . U n d e r t h e C o n t r a c t , i n c o n s i d e r a t i o n f o r t h e t r a n s f e r t o V C I o f V R I ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e G o l f C o u r s e a n d i n t h e C l u b h o u s e t h a t w e r e t o b e c o n s t r u c t e d b y V R I , V C I , a m o n g o t h e r t h i n g s , w a s o b l i g a t e d t o p a y t o V R I t h e t o t a l f e e s t h a t w o u l d b e r e c e i v e d b y V C I u p o n t h e s a l e b y V C I o f m e m b e r s h i p s i n t h e C l u b . I n o r d e r t o s e c u r e t h e r e s p e c t i v e r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s o f V R I a n d V C I u n d e r t h e C o n t r a c t , d u r i n g c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , t h e d e e d e x e c u t e d b y V R I t r a n s f e r r i n g t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e t o V C I w a s t o b e t r a n s f e r r e d i n t o e s c r o w , a n d t h e m e m b e r s h i p f e e s , u p o n r e c e i p t b y V C I , w e r e t o b e t r a n s f e r r e d b y V C I i n t o a n e s c r o w a c c o u n t . T h e d e e d t o t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e w a s t o b e t r a n s f e r r e d o u t o f e s c r o w t o V C I o n t h e e a r l i e r o f D e c e m b e r 3 1 , 2 0 0 0 , o r w h e n a t l e a s t 2 5 c h a r t e r m e m b e r s h i p s , 3 7 5 g o l f m e m b e r s h i p s , a n d 1 0 0 g o l f s o c i a l m e m b e r s h i p s i n t h e C l u b w e r e - 6 - s o l d . T h e m e m b e r s h i p f e e s h e l d i n e s c r o w w e r e t o b e t r a n s f e r r e d o u t o f e s c r o w t o V R I a c c o r d i n g t o t h e f o l l o w i n g s c h e d u l e : F e e s i n e s c r o w t o b e t r a n s f e r r e d S c h e d u l e 1 / 3 U p o n c o m p l e t i o n o f 9 h o l e s o f t h e G o l f C o u r s e 1 / 3 U p o n c o m p l e t i o n o f t h e G o l f C o u r s e 1 / 3 U p o n c o m p l e t i o n o f t h e C l u b h o u s e A f t e r c o m p l e t i o n o f c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , f e e s r e c e i v e d b y V C I u p o n s a l e o f a d d i t i o n a l m e m b e r s h i p s i n t h e C l u b w o u l d b e t r a n s f e r r e d d i r e c t l y t o V R I a s f u r t h e r c o m p e n s a t i o n t o V R I f o r t r a n s f e r t o V C I o f o w n e r s h i p o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . I n 1 9 9 4 , V R I b e g a n c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , a n d V R I p r o c e e d e d t o s e l l t h e r e s i d e n t i a l l o t s o n t h e P r o p e r t y . N e w o w n e r s o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s , o r t h e i r c o n t r a c t o r s , b e g a n b u i l d i n g h o m e s o n t h e l o t s , a n d V C I p r o c e e d e d t o s e l l m e m b e r s h i p s i n t h e C l u b . P r i o r t o c o n s t r u c t i o n , V R I e s t i m a t e d i t s t o t a l c o s t s t o c o n s t r u c t t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e ( n o t i n c l u d i n g V R I ' s $ 5 , 7 1 5 , 3 4 5 i n i t i a l p u r c h a s e p r i c e f o r t h e P r o p e r t y ) a s f o l l o w s : - 7 - E s t i m a t e d C o s t s T h e G o l f C o u r s e $ 1 3 , 3 9 0 , 6 2 4 T h e C l u b h o u s e 3 , 7 0 7 , 6 6 2 E m p l o y e e H o u s i n g 3 7 5 , 0 0 0 1 F i n a n c e C o s t s 5 , 8 6 1 , 5 9 5 2 T o t a l E s t i m a t e d C o s t s $ 2 3 , 3 3 4 , 8 8 1 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1 T h e c o s t s o f e m p l o y e e h o u s i n g a r e n o t i n d i s p u t e . 2 T o t a l e s t i m a t e d f i n a n c e c o s t s r e l a t i n g t o b o t h t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e e q u a l e d $ 7 , 0 2 2 , 0 0 0 . T h e $ 5 , 8 6 1 , 5 9 5 s e t f o r t h a b o v e r e p r e s e n t s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e $ 7 , 0 2 2 , 0 0 0 t o t a l e s t i m a t e d f i n a n c e c o s t s a n d t h e $ 1 , 1 6 0 , 4 0 5 a c t u a l f i n a n c e c o s t s i n c u r r e d b y V R I i n 1 9 9 4 . V R I u n d e r t o o k s u b s t a n t i a l i n t e r e s t - b e a r i n g d e b t o b l i g a t i o n s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . O n J u l y 1 0 , 1 9 9 6 , p r i o r t o c o m p l e t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , V R I e x e c u t e d i n f a v o r o f V C I a n d t r a n s f e r r e d i n t o e s c r o w , a d e e d w i t h r e s p e c t t o o w n e r s h i p o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . I n t h e s u m m e r o f 1 9 9 6 , c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e w a s c o m p l e t e d b y V R I . O n J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e o p e n e d a n d p l a y b e g a n . A l s o o n J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , u p o n c o m p l e t i o n o f c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , a p p a r e n t l y b e c a u s e V C I h a d n o t s o l d t h e r e q u i r e d n u m b e r o f C l u b m e m b e r s h i p s , t h e d e e d t o t h e - 8 - G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e w a s n o t t r a n s f e r r e d o u t o f e s c r o w t o V C I . A l s o b e c a u s e V C I h a d n o t s o l d t h e r e q u i r e d n u m b e r o f m e m b e r s h i p s , p u r s u a n t t o t h e C o n t r a c t , d u r i n g t h e b a l a n c e o f 1 9 9 6 , 1 9 9 7 , 1 9 9 8 , a n d u n t i l A p r i l 2 1 , 1 9 9 9 , V R I m a n a g e d a n d o p e r a t e d t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e o n b e h a l f o f V C I . W e r e f e r t o t h i s p e r i o d o f t i m e ( n a m e l y , t h e p e r i o d o f t i m e a f t e r c o m p l e t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e d u r i n g w h i c h V R I c o n t i n u e d t o m a n a g e a n d o p e r a t e t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e ) a s t h e " t r a n s i t i o n p e r i o d " . U n d e r t h e C o n t r a c t , d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , V R I r e a l i z e d t h e p r o f i t s a n d l o s s e s r e l a t i n g t o o p e r a t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . T h e b y l a w s o f V C I , h o w e v e r , l i m i t e d t h e a m o u n t o f a n n u a l d u e s ( a s d i s t i n g u i s h e d f r o m m e m b e r s h i p f e e s ) t h a t c o u l d b e c o l l e c t e d f r o m C l u b m e m b e r s t o p a y f o r o p e r a t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , a n d c u m u l a t i v e l o s s e s o f a p p r o x i m a t e l y $ 9 9 4 , 3 9 3 w e r e r e a l i z e d b y V R I d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d i n c o n n e c t i o n w i t h V R I ' s o p e r a t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . T h e o p e r a t i o n a l l o s s e s a p p a r e n t l y w e r e c a u s e d b y t h e f a c t t h a t t h e m e m b e r b a s e i n t h e C l u b w a s n o t y e t l a r g e e n o u g h t o g e n e r a t e s u f f i c i e n t d u e s a n d o t h e r r e v e n u e t o c o v e r t h e o p e r a t i n g e x p e n s e s . - 9 - D u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , V C I , n o t V R I , w a s r e s p o n s i b l e f o r d e c i s i o n s a n d c o s t s o f a n y f u r t h e r i m p r o v e m e n t s m a d e t o t h e G o l f C o u r s e a n d t o t h e C l u b h o u s e . U p u n t i l J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , t h e d a y t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e o p e n e d , a l l p r o p e r t y - r e l a t e d i n s u r a n c e r e l a t i n g t o t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e w a s p a i d b y V R I . A f t e r J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , V C I p a i d a l l p r o p e r t y - r e l a t e d i n s u r a n c e r e l a t i n g t o t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . U n d e r t h e C o n t r a c t , a n y i n c r e a s e o r d e c r e a s e i n t h e u n d e r l y i n g f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e t h a t o c c u r r e d d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , w o u l d a c c r u e , n o t t o V R I , b u t t o V C I . I n 1 9 9 7 , b e c a u s e o f p o t e n t i a l c o n f l i c t s o f i n t e r e s t b e t w e e n V R I a n d t h e b o a r d o f d i r e c t o r s o f V R I , s o m e m e m b e r s o f t h e C l u b , i n d i v i d u a l l y a n d o n b e h a l f o f V C I , f i l e d a l a w s u i t a g a i n s t V R I a n d t h e i n d i v i d u a l o w n e r s o f V R I ( n a m e l y , p e t i t i o n e r s ) . O n e o f t h e i s s u e s i n t h e l a w s u i t i n v o l v e d t h e v a l i d i t y o f t h e C o n t r a c t . O n A p r i l 2 1 , 1 9 9 9 , V R I , p e t i t i o n e r s , V C I , a n d m e m b e r s o f V C I a r r i v e d a t a c o m p r e h e n s i v e s e t t l e m e n t o f t h e a b o v e l a w s u i t . P u r s u a n t t o t h e s e t t l e m e n t , o n A p r i l 2 1 , 1 9 9 9 , V R I t u r n e d o v e r t o V C I o p e r a t i o n a n d m a n a g e m e n t o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , a n d t h e d e e d a n d l e g a l t i t l e t o t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e w e r e t r a n s f e r r e d o u t o f e s c r o w t o V C I . - 1 0 - V R I ' s 1 9 9 4 U . S . I n c o m e T a x R e t u r n f o r a n S C o r p . ( F o r m 1 1 2 0 S ) w a s p r e p a r e d u s i n g t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d u n d e r R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , t o a l l o c a t e a r a t a b l e p o r t i o n o f t h e f o l l o w i n g t o t a l a c t u a l a n d e s t i m a t e d c o s t s t o V R I ' s c o s t b a s e s i n a l l o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s o n t h e P r o p e r t y : T o t a l A c t u a l a n d E s t i m a t e d C o s t s a n d E x p e n s e s t o b e A l l o c a t e d A m o u n t V R I ' s t o t a l a c t u a l a c q u i s i t i o n c o s t s f o r t h e P r o p e r t y $ 5 , 7 1 5 , 3 4 5 V R I ' s t o t a l e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s f o r t h e G o l f C o u r s e 1 3 , 3 9 0 , 6 2 4 V R I ' s t o t a l e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s f o r t h e C l u b h o u s e 3 , 7 0 7 , 6 6 2 V R I ' s t o t a l a c t u a l 1 9 9 4 i n t e r e s t e x p e n s e r e l a t i n g t o b o t h t h e t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e 1 , 1 6 0 , 4 0 5 V R I ' s t o t a l e s t i m a t e d p o s t - 1 9 9 4 i n t e r e s t e x p e n s e r e l a t i n g t o t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e 5 , 8 6 1 , 5 9 5 T o t a l $ 2 9 , 8 3 5 , 6 3 1 O n V R I ' s 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , i n c o m p u t i n g i t s g a i n o n t h e r e s i d e n t i a l l o t s s o l d i n 1 9 9 4 , V R I c o m p u t e d i t s c o s t b a s e s i n t h e l o t s b a s e d o n a n a l l o c a t i o n o f t h e a b o v e t o t a l a c t u a l a n d e s t i m a t e d c o s t s f o r t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , t h e r e b y r e d u c i n g V R I ' s r e p o r t e d g a i n f o r 1 9 9 4 w i t h r e s p e c t t o t h e l o t s s o l d . D u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , o n V R I ' s 1 9 9 6 , 1 9 9 7 , 1 9 9 8 , a n d 1 9 9 9 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r a n S C o r p . , V R I a p p a r e n t l y d i d n o t c l a i m a n y d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s w i t h r e s p e c t t o i t s c o s t s o f c o n s t r u c t i n g t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . I n t h e s t a t u t o r y n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t t r e a t e d V R I ' s d e v e l o p m e n t a n d s a l e o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s o n t h e P r o p e r t y a s a p r o j e c t s e p a r a t e f r o m V R I ' s c o n s t r u c t i o n o f b o t h t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e , a n d t h e r e f o r e r e s p o n d e n t - 1 1 - d i s a l l o w e d V R I ' s a l l o c a t i o n , u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d , o f t h e t o t a l e s t i m a t e d c o s t s o f c o n s t r u c t i n g t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e t o V R I ' s c o s t b a s e s i n t h e r e s i d e n t i a l l o t s s o l d i n 1 9 9 4 . S h o r t l y b e f o r e t r i a l h e r e i n w a s s c h e d u l e d t o t a k e p l a c e , h o w e v e r , r e s p o n d e n t a b a n d o n e d h i s c o n t e n t i o n t h a t t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e c o n s t i t u t e d p r o j e c t s s e p a r a t e f r o m V R I ' s d e v e l o p m e n t a n d s a l e o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e d t h a t t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e c o n s t i t u t e d a s i n g l e p r o j e c t i n t e g r a t e d w i t h V R I ' s d e v e l o p m e n t a n d s a l e o f i m p r o v e d r e s i d e n t i a l l o t s . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e d t h a t V R I c o u l d a l l o c a t e u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d t h e e s t i m a t e d c o s t s o f c o n s t r u c t i n g t h e G o l f C o u r s e t o t h e l o t s s o l d . R e s p o n d e n t , h o w e v e r , f o r t h e f i r s t t i m e i n a p r e t r i a l b r i e f c o n t e n d e d t h a t V R I h a d r e t a i n e d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e i n 1 9 9 4 a n d t h r o u g h t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , a n d t h e r e f o r e t h a t t h e e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s o f t h e C l u b h o u s e w o u l d h a v e b e e n r e c o v e r a b l e t o V R I t h r o u g h d e p r e c i a t i o n a n d d i d n o t q u a l i f y u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d f o r a l l o c a t i o n b y V R I t o t h e l o t s s o l d i n 1 9 9 4 a n d i n s u b s e q u e n t y e a r s . M o r e s p e c i f i c a l l y , w i t h r e s p e c t t o V R I ' s $ 1 3 , 3 9 0 , 6 2 4 i n t o t a l e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s o f t h e G o l f C o u r s e ( a l l o f w h i c h r e l a t e d t o n o n d e p r e c i a b l e i m p r o v e m e n t s t o t h e P r o p e r t y ) , r e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e d t h a t t h o s e e s t i m a t e d c o s t s q u a l i f i e d - 1 2 - u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d a n d w e r e p r o p e r l y a l l o c a t e d b y V R I t o t h e l o t s s o l d i n 1 9 9 4 a n d i n s u b s e q u e n t y e a r s . W i t h r e s p e c t , h o w e v e r , t o V R I ' s $ 3 , 7 0 7 , 6 6 2 i n t o t a l e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s o f t h e C l u b h o u s e ( a l l o f w h i c h r e l a t e d t o d e p r e c i a b l e i m p r o v e m e n t s t o t h e P r o p e r t y ) , r e s p o n d e n t c o n c l u d e d t h a t V R I ' s a l l e g e d r e t a i n e d o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e b e f o r e a n d d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d ( d u r i n g w h i c h t i m e V R I a l l e g e d l y w o u l d h a v e b e e n a b l e t o r e c o v e r i t s c o s t s t h e r e o f t h r o u g h d e p r e c i a t i o n ) d i s q u a l i f i e d V R I f r o m u s i n g t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d t o a l l o c a t e t o t h e l o t s s o l d t h e e s t i m a t e d C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s . F u r t h e r , r e s p o n d e n t c o n c l u d e d t h a t V R I ' s $ 5 , 8 6 1 , 5 9 5 i n e s t i m a t e d f u t u r e - p e r i o d i n t e r e s t e x p e n s e w i t h r e s p e c t t o i t s d e b t o b l i g a t i o n s r e l a t i n g b o t h t o t h e G o l f C o u r s e a n d t o t h e C l u b h o u s e d i d n o t q u a l i f y a s e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d a n d c o u l d n o t b e a l l o c a t e d t o t h e c o s t o f t h e l o t s s o l d . P r o c e d u r a l l y , p e t i t i o n e r s d o n o t o b j e c t t o r e s p o n d e n t ' s c h a n g e i n p o s i t i o n a n d t o r e s p o n d e n t ' s n e w c o n t e n t i o n s r e g a r d i n g V R I ' s u s e o f t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d f o r i t s e s t i m a t e d C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s a n d e s t i m a t e d i n t e r e s t e x p e n s e r e l a t i n g t o t h e G o l f C o u r s e a n d t o t h e C l u b h o u s e . P e t i t i o n e r s , h o w e v e r , a r g u e t h a t r e s p o n d e n t s h o u l d h a v e t h e b u r d e n o f p r o o f r e g a r d i n g a n y u n d e r l y i n g f a c t u a l d i s p u t e s r e l a t i n g t o - 1 3 - 3 M i m . 4 0 2 7 , X I I - 1 C . B . 6 0 ( 1 9 3 3 ) . r e s p o n d e n t ' s n e w c o n t e n t i o n s . R e s p o n d e n t c o u n t e r s t h a t u n d e r o u r R u l e s t h e n e w c o n t e n t i o n s s h o u l d b e t r e a t e d o n l y a s n e w t h e o r i e s , n o t a s n e w i s s u e s , a n d t h a t t h e b u r d e n o f p r o o f s h o u l d r e m a i n w i t h p e t i t i o n e r s o n a l l f a c t u a l m a t t e r s . D i s c u s s i o n G e n e r a l l y , u n d e r R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 , 1 9 7 5 - 1 C . B . 7 2 0 ( R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 ) , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r w a s a l l o w e d , i n t h e f i r s t y e a r o f c o n s t r u c t i o n o f a d e v e l o p m e n t , t o a l l o c a t e t o t h e d e v e l o p e r ' s c o s t b a s e s i n s e p a r a t e l o t s t o b e s o l d c e r t a i n e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s o f i m p r o v e m e n t s c o m m o n t o t h e e n t i r e d e v e l o p m e n t . T h e p u r p o s e o f R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 w a s t o a l l o w a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r t o s p r e a d m o r e e v e n l y a n d f a i r l y t h e a m o u n t o f t h e d e v e l o p e r ' s g a i n o r l o s s r e l a t i n g t o a r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t o v e r t h e y e a r s o f c o n s t r u c t i o n . B y a l l o c a t i n g , a t t h e b e g i n n i n g o f a d e v e l o p m e n t , e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s r e l a t i n g t o c o m m o n i m p r o v e m e n t s t o t h e d e v e l o p e r ' s c o s t b a s e s i n l o t s t o b e s o l d , a d e v e l o p e r w a s a b l e t o r e c o g n i z e l e s s i n c o m e i n t h e e a r l y y e a r s o f a d e v e l o p m e n t a s l o t s w e r e b e i n g s o l d ( a s a r e s u l t o f t h e i n c r e a s e d c o s t b a s e s i n t h e l o t s o n w h i c h t h e d e v e l o p e r ' s t a x a b l e g a i n w a s c o m p u t e d ) . I n H e r z o g B l d g . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 4 4 T . C . 6 9 4 , 7 0 2 - 7 0 3 ( 1 9 6 5 ) , i n v o l v i n g a p r e d e c e s s o r r u l i n g t o R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 , 3 w e - 1 4 - e x p l a i n e d t h e p u r p o s e a n d a p p l i c a t i o n o f t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d a s f o l l o w s : W h e r e a d e v e l o p e r i s b o u n d b y c o n t r a c t t o m a k e c e r t a i n i m p r o v e m e n t s f o r t h e b e n e f i t o f t h e p r o p e r t y s o l d , t h e f a c t t h a t t h e e x p e n d i t u r e r e q u i r e d t o i n s t a l l t h e i m p r o v e m e n t i s n o t m a d e d u r i n g t h e t a x a b l e p e r i o d w i t h i n w h i c h p a r t o f t h e p r o p e r t y i s s o l d s h o u l d n o t p r e v e n t a n a l i q u o t p o r t i o n o f t h e c o s t f r o m b e i n g o f f s e t a g a i n s t t h e p r o f i t f r o m t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y . [ C i t a t i o n o m i t t e d . ] T o q u a l i f y u n d e r R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 , a m o n g o t h e r r e q u i r e m e n t s , a d e v e l o p e r h a d t o h a v e a c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n t o p r o v i d e t h e c o m m o n i m p r o v e m e n t c o s t s w h i c h w e r e t o b e e s t i m a t e d a n d a l l o c a t e d , a n d t h e c o m m o n i m p r o v e m e n t s c o u l d n o t b e r e c o v e r a b l e b y t h e d e v e l o p e r t h r o u g h d e p r e c i a t i o n . I n 1 9 8 4 , C o n g r e s s e n a c t e d s e c . 4 6 1 ( h ) t o p o s t p o n e t h e d e d u c t i b i l i t y t o t a x p a y e r s o f m a n y c o s t s u n t i l " e c o n o m i c p e r f o r m a n c e " o c c u r s . D e f i c i t R e d u c t i o n A c t o f 1 9 8 4 , P u b . L . 9 8 - 3 6 9 , 9 8 S t a t . 5 9 8 . G e n e r a l l y , u n d e r s e c t i o n 4 6 1 ( h ) , i f p r o p e r t y o r s e r v i c e s a r e t o b e p r o v i d e d b y t a x p a y e r s , e c o n o m i c p e r f o r m a n c e i s n o t r e g a r d e d a s h a v i n g o c c u r r e d u n t i l t h e t a x p a y e r s a c t u a l l y i n c u r t h e c o s t s o f p r o v i d i n g t h e p r o p e r t y o r s e r v i c e s . P r o p o s e d r e g u l a t i o n s u n d e r s e c t i o n 4 6 1 ( h ) w e r e i s s u e d o n J u n e 7 , 1 9 9 0 , a n d a d o p t e d o n A p r i l 9 , 1 9 9 2 . S e e 5 5 F e d . R e g . 2 3 2 3 5 ( J u n e 7 , 1 9 9 0 ) , 5 7 F e d . R e g . 1 2 4 1 1 ( A p r i l 1 0 , 1 9 9 2 ) . T h e p r e a m b l e t o t h e s e c t i o n 4 6 1 ( h ) r e g u l a t i o n s , a s p r o p o s e d , - 1 5 - e x p l a i n e d t h a t , b e c a u s e u n d e r s e c t i o n 4 6 1 ( h ) e c o n o m i c p e r f o r m a n c e w a s r e q u i r e d i n o r d e r f o r c o s t s t o b e d e d u c t e d , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r w o u l d n o l o n g e r b e a l l o w e d t o a l l o c a t e e s t i m a t e d f u t u r e c o n s t r u c t i o n c o s t s t o t h e d e v e l o p e r ' s b a s e s i n l o t s s o l d . S e e N o t i c e 9 1 - 4 , 1 9 9 1 - 1 C . B . 3 1 5 . T h u s , i t a p p e a r e d t h a t t h e e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e s o f 4 6 1 ( h ) w o u l d e f f e c t i v e l y o v e r r i d e t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d a v a i l a b l e t o d e v e l o p e r s u n d e r R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 . O n J a n u a r y 1 1 , 1 9 9 1 , h o w e v e r , r e s p o n d e n t i s s u e d N o t i c e 9 1 - 4 , 1 9 9 1 - 1 C . B . 3 1 5 , i n w h i c h r e s p o n d e n t p r o v i d e d t h a t , i n s p i t e o f t h e e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e o f s e c t i o n 4 6 1 ( h ) , t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d u n d e r R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 w o u l d c o n t i n u e g e n e r a l l y t o b e a v a i l a b l e t o d e v e l o p e r s o f r e a l e s t a t e u n t i l a d d i t i o n a l g u i d a n c e f r o m r e s p o n d e n t w a s p r o v i d e d . O n A p r i l 9 , 1 9 9 2 , t h e a b o v e r e g u l a t i o n s u n d e r s e c t i o n 4 6 1 ( h ) w e r e f i n a l i z e d , b u t t h e r e f e r e n c e d l a n g u a g e i n t h e p r e a m b l e t o t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s w a s e l i m i n a t e d . S e e r e g u l a t i o n s u n d e r s e c . 4 6 1 . A l s o , o n A p r i l 9 , 1 9 9 2 , r e s p o n d e n t i s s u e d R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , i n w h i c h a l i m i t e d v e r s i o n o f t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d w a s p r o v i d e d . U n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d p r o v i d e d i n R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r w a s p e r m i t t e d t o c o n t i n u e t o a l l o c a t e t o l o t s s o l d t h e e s t i m a t e d f u t u r e c o n s t r u c t i o n c o s t s r e l a t i n g t o c o m m o n i m p r o v e m e n t s w i t h o u t - 1 6 - r e g a r d t o w h e t h e r t h e c o s t s w o u l d q u a l i f y a s i n c u r r e d u n d e r t h e e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e o f s e c t i o n 4 6 1 ( h ) , b u t t h e a m o u n t o f s u c h c o s t s t h a t w o u l d q u a l i f y f o r t h i s a l l o c a t i o n w a s l i m i t e d i n a n y 1 y e a r t o t h e t o t a l c u m u l a t i v e a m o u n t o f a c t u a l c o n s t r u c t i o n c o s t s f o r c o m m o n i m p r o v e m e n t s t h a t , a s o f t h e e n d o f e a c h y e a r , t h e d e v e l o p e r h a d i n c u r r e d i n t h e e n t i r e d e v e l o p m e n t . U n d e r R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , a s u n d e r R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 , u s e o f t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d w a s l i m i t e d t o e s t i m a t e d c o s t s o f t h e c o m m o n i m p r o v e m e n t s t h a t t h e d e v e l o p e r w a s c o n t r a c t u a l l y o b l i g a t e d t o c o n s t r u c t i n t h e d e v e l o p m e n t a n d t h a t w o u l d n o t b e r e c o v e r a b l e b y t h e d e v e l o p e r t h r o u g h d e p r e c i a t i o n . T h e l i m i t e d a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d a s s e t f o r t h i n R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 a p p l i e s t o t h e y e a r b e f o r e u s i n t h e s e c a s e s . $ 3 , 7 0 7 , 6 6 2 i n E s t i m a t e d C l u b h o u s e C o n s t r u c t i o n C o s t s T h e d i s a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s r e g a r d i n g a l l o c a t i o n o f V R I ' s e s t i m a t e d C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d c e n t e r s o n w h e t h e r V R I , a t a n y t i m e , w o u l d h a v e b e e n a b l e t o r e c o v e r i t s a c t u a l c o n s t r u c t i o n c o s t s i n t h e C l u b h o u s e t h r o u g h d e p r e c i a t i o n . S e e R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , s e c . 2 . 0 1 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , 7 4 9 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t a t n o t i m e d u r i n g c o n s t r u c t i o n o f t h e C l u b h o u s e b e g i n n i n g i n 1 9 9 4 a n d a f t e r c o n s t r u c t i o n t h r o u g h t h e t r a n s i t i o n p e r i o d w o u l d V R I h a v e h a d t h e r i g h t t o r e c o v e r i t s C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s t h r o u g h d e p r e c i a t i o n . - 1 7 - P e t i t i o n e r s a l s o c o n t e n d t h a t t h e i s s u e o f w h e t h e r V R I ' s C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s w o u l d h a v e b e e n r e c o v e r a b l e b y V R I t h r o u g h d e p r e c i a t i o n r e p r e s e n t s a n e w f a c t u a l i s s u e u n d e r R u l e 1 4 2 ( a ) a n d t h a t r e s p o n d e n t s h o u l d b e a r t h e b u r d e n o f p r o o f w i t h r e g a r d t h e r e t o . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e w a s h e l d b y V R I d u r i n g c o n s t r u c t i o n f r o m 1 9 9 4 t h r o u g h t h e t r a n s i t i o n p e r i o d a n d u n t i l A p r i l 2 1 , 1 9 9 9 , w h e n t h e d e e d t o t h e G o l f C o u r s e a n d t o t h e C l u b h o u s e w a s t r a n s f e r r e d o u t o f e s c r o w t o V C I , a n d t h e r e f o r e t h a t V R I h a d a d e p r e c i a b l e i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e . G e n e r a l l y , f o r t h e y e a r s i n i s s u e , t h e b u r d e n o f p r o o f i s o n t h e t a x p a y e r w i t h r e g a r d t o f a c t u a l i s s u e s . R u l e 1 4 2 ( a ) , h o w e v e r , s t a t e s t h a t i n t h e c a s e o f a n y " n e w m a t t e r " t h e b u r d e n o f p r o o f s h a l l b e u p o n r e s p o n d e n t . I n W a y n e B o l t & N u t C o . v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . 5 0 0 , 5 0 7 ( 1 9 8 9 ) , w e s u m m a r i z e d t h e d i s t i n c t i o n b e t w e e n n e w t h e o r i e s t h a t a r e t r e a t e d a s n e w i s s u e s a n d n e w t h e o r i e s t h a t s i m p l y s u p p l e m e n t p r e v i o u s l y r a i s e d i s s u e s a s f o l l o w s : A n e w t h e o r y t h a t i s p r e s e n t e d t o s u s t a i n a d e f i c i e n c y i s t r e a t e d a s a n e w m a t t e r w h e n i t e i t h e r a l t e r s t h e o r i g i n a l d e f i c i e n c y o r r e q u i r e s t h e p r e s e n t a t i o n o f d i f f e r e n t e v i d e n c e . A n e w t h e o r y w h i c h m e r e l y c l a r i f i e s o r d e v e l o p s t h e o r i g i n a l d e t e r m i n a t i o n i s n o t a n e w m a t t e r i n r e s p e c t o f w h i c h r e s p o n d e n t b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f . [ C i t a t i o n s o m i t t e d . ] - 1 8 - I n r e s p o n d e n t ' s n o t i c e s o f d e f i c i e n c y t o p e t i t i o n e r s , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e d e v e l o p m e n t a n d s a l e o f V R I ' s r e s i d e n t i a l l o t s , o n t h e o n e h a n d , a n d t h e G o l f C o u r s e a n d C l u b h o u s e , o n t h e o t h e r h a n d , c o n s t i t u t e d t w o s e p a r a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t s ( i . e . , t h a t t h e G o l f C o u r s e a n d C l u b h o u s e w e r e n o t i m p r o v e m e n t s c o m m o n t o t h e d e v e l o p m e n t o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s ) a n d t h a t V R I t h e r e f o r e c o u l d n o t , u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d , a l l o c a t e t o t h e r e s i d e n t i a l l o t s t h e c o s t s o f c o n s t r u c t i n g t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . A s e x p l a i n e d , i n r e s p o n d e n t ' s p r e t r i a l m e m o r a n d u m , r e s p o n d e n t a b a n d o n e d t h e c o n t e n t i o n t h a t t h e r e s i d e n t i a l l o t s , t h e G o l f C o u r s e , a n d t h e C l u b h o u s e c o n s t i t u t e d s e p a r a t e p r o j e c t s , a n d f o r t h e f i r s t t i m e r e s p o n d e n t c o n t e n d e d t h a t V R I , n o t V C I , o w n e d t h e c o m p l e t e d C l u b h o u s e , h a d a d e p r e c i a b l e i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e , a n d w o u l d h a v e b e e n a b l e t o r e c o v e r i t s a c t u a l c o n s t r u c t i o n c o s t s t h r o u g h d e p r e c i a t i o n , a n d t h e r e f o r e t h a t V R I c o u l d n o t u s e t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d t o a l l o c a t e i t s e s t i m a t e d C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s t o i t s b a s e s i n t h e r e s i d e n t i a l l o t s . T h e e v i d e n c e r e l e v a n t t o w h e t h e r d e v e l o p m e n t o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s , t h e G o l f C o u r s e , a n d t h e C l u b h o u s e c o n s t i t u t e d a s i n g l e p r o j e c t i s q u i t e d i f f e r e n t f r o m t h e e v i d e n c e r e q u i r e d o f p e t i t i o n e r s t o p r o v e , a s b e t w e e n V R I a n d V C I , o w n e r s h i p o f , a n d t h e e x i s t e n c e o f a d e p r e c i a b l e i n t e r e s t i n , t h e C l u b h o u s e . - 1 9 - R e s p o n d e n t ' s n e w t h e o r y c o n s t i t u t e s a n e w , d i f f e r e n t m a t t e r , n o t j u s t a n o t h e r v e r s i o n o f a n i s s u e o r a n a d j u s t m e n t p r e v i o u s l y r a i s e d i n a n o t i c e o f d e f i c i e n c y , a n d r e s p o n d e n t b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f r e g a r d i n g t h i s f a c t i s s u e . S e e B a r t o n v . C o m m i s s i o n e r , 9 9 3 F . 2 d 2 3 3 ( 1 1 t h C i r . 1 9 9 3 ) , a f f g . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 1 1 8 ; A b a t t i v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 4 F . 2 d 1 3 8 5 , 1 3 9 0 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) , r e v g . T . C . M e m o . 1 9 7 8 - 3 9 2 ; s e e a l s o s e c . 7 5 2 2 ; S h e a v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 1 8 3 ( 1 9 9 9 ) . T h e p e r i o d f o r d e p r e c i a t i o n o f p r o p e r t y b e g i n s w h e n p r o p e r t y i s p l a c e d i n s e r v i c e . S e e s e c . 1 . 1 6 7 ( a ) - 1 0 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . A c c o r d i n g l y , V R I ' s c o n s t r u c t i o n c o s t s r e l a t i n g t o t h e C l u b h o u s e a r e p r o p e r l y r e g a r d e d a s r e c o v e r a b l e t h r o u g h d e p r e c i a t i o n o n l y i f , a n d f o r t h e p e r i o d t h a t , V R I p o s s e s s e d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e a f t e r t h e C l u b h o u s e w a s p l a c e d i n s e r v i c e . G e n e r a l l y , p r o p e r t y i s p l a c e d i n s e r v i c e w h e n i t r e a c h e s a c o n d i t i o n o f r e a d i n e s s a n d a v a i l a b i l i t y f o r a s p e c i f i c a l l y a s s i g n e d f u n c t i o n . S e e s e c . 1 . 1 6 7 ( a ) - 1 1 ( e ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . O n J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e o p e n e d a n d p l a y b e g a n . A b s e n t e v i d e n c e i n t h e s e c a s e s t o t h e c o n t r a r y , a n d i n l i g h t o f r e s p o n d e n t ' s b u r d e n o f p r o o f o n t h i s i s s u e , w e t r e a t J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , a s t h e d a t e t h e C l u b h o u s e w a s p l a c e d i n t o s e r v i c e . B e c a u s e t h e C l u b h o u s e w a s n o t p l a c e d i n s e r v i c e u n t i l J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , f r o m t h e t i m e c o n s t r u c t i o n o f t h e C l u b h o u s e b e g a n - 2 0 - i n 1 9 9 4 t h r o u g h J u l y 1 8 , 1 9 9 6 , V R I d i d n o t h a v e a n i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e p r o p e r l y r e c o v e r a b l e t h r o u g h d e p r e c i a t i o n , a n d w e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t b e c a u s e V R I a l l e g e d l y h a d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e d u r i n g c o n s t r u c t i o n , V R I i s n o t q u a l i f i e d t o a l l o c a t e e s t i m a t e d C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d . T h e q u e s t i o n o f w h e t h e r V R I w o u l d h a v e b e e n a b l e t o r e c o v e r i t s C l u b h o u s e c o n s t r u c t i o n c o s t s t h r o u g h d e p r e c i a t i o n b e c a u s e i t a l l e g e d l y h a d a d e p r e c i a b l e i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d ( n a m e l y , o n o r a f t e r t h e C l u b h o u s e w a s p l a c e d i n s e r v i c e o n J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , a n d u n t i l A p r i l 2 1 , 1 9 9 9 , t h e d a t e t h e d e e d t o t h e C l u b h o u s e w a s t r a n s f e r r e d o u t o f e s c r o w t o V C I ) , t u r n s o n a n a n a l y s i s o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s r e l a t i n g t o o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d . S e e G r o d t & M c K a y R e a l t y , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 7 T . C . 1 2 2 1 , 1 2 3 5 - 1 2 3 8 ( 1 9 8 1 ) . W h o p o s s e s s e s t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f p r o p e r t y c o n s t i t u t e s a q u e s t i o n o f f a c t w h i c h i s g e n e r a l l y a s c e r t a i n e d f r o m t h e i n t e n t i o n s o f t h e p a r t i e s a s e v i d e n c e d b y t h e w r i t t e n a g r e e m e n t s r e a d i n l i g h t o f a l l t h e r e l e v a n t f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . S e e D u r k i n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 1 3 2 9 , 1 3 6 7 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . 8 7 2 F . 2 d 1 2 7 1 ( 7 t h C i r . 1 9 8 9 ) . S o m e o f t h e f a c t o r s u s e d b y c o u r t s i n a n a l y z i n g w h e t h e r t a x p a y e r s p o s s e s s t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f p r o p e r t y a r e : ( 1 ) W h o h a s l e g a l t i t l e t o t h e p r o p e r t y ; ( 2 ) w h o m - 2 1 - t h e p a r t i e s t r e a t a s p o s s e s s i n g t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p ; ( 3 ) w h o h a s e q u i t y i n t h e p r o p e r t y ; ( 4 ) w h e t h e r t h e t a x p a y e r h a s a p r e s e n t o b l i g a t i o n t o e x e c u t e a n d d e l i v e r a d e e d a n d w h e t h e r t h e p u r c h a s e r h a s a p r e s e n t o b l i g a t i o n t o m a k e p a y m e n t s ; ( 5 ) w h o h a s t h e r i g h t s o f p o s s e s s i o n t o t h e p r o p e r t y ; ( 6 ) w h o p a y s t h e p r o p e r t y t a x e s ; ( 7 ) w h o b e a r s t h e r i s k o f l o s s o r d a m a g e t o t h e p r o p e r t y ; a n d ( 8 ) w h o r e c e i v e s t h e p r o f i t s f r o m t h e o p e r a t i o n a n d s a l e o f t h e p r o p e r t y . S e e G r o d t & M c K a y R e a l t y , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 2 3 7 - 1 2 3 8 . O w n e r s h i p o f r e a l p r o p e r t y m a y b e t r a n s f e r r e d e v e n t h o u g h t i t l e t h e r e t o i s r e t a i n e d b y t h e s e l l e r o r i s i n e s c r o w f o r s e c u r i t y p u r p o s e s . S e e C l o d f e l t e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 T . C . 6 9 4 , 7 0 0 ( 1 9 6 7 ) , a f f d . 4 2 6 F . 2 d 1 3 9 1 ( 9 t h C i r . 1 9 7 0 ) . O n J u l y 1 0 , 1 9 9 6 , p r i o r t o t h e t i m e t h e C l u b h o u s e w a s p l a c e d i n s e r v i c e , V R I t r a n s f e r r e d i n t o e s c r o w t i t l e t o t h e C l u b h o u s e . T h e r e a f t e r , d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , t i t l e t o t h e C l u b h o u s e w a s h e l d i n e s c r o w i n V C I ' s n a m e . V C I s t o o d t o b e n e f i t f r o m a n i n c r e a s e i n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e C l u b h o u s e , a n d V C I w o u l d s u f f e r e c o n o m i c a l l y f o r a n y d e c r e a s e i n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e C l u b h o u s e . A l s o d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , V C I w a s o b l i g a t e d a n d d i d p a y f o r t h e i n s u r a n c e r e l a t i n g t o t h e C l u b h o u s e . T r a n s f e r t o V C I o f l e g a l t i t l e t o t h e C l u b h o u s e w a s s c h e d u l e d t o o c c u r n o l a t e r t h a n D e c e m b e r 3 1 , 2 0 0 0 , r e g a r d l e s s o f - 2 2 - h o w m u c h V R I h a d r e c e i v e d i n m e m b e r s h i p f e e s a n d r e g a r d l e s s o f t h e a m o u n t o f V R I ' s l o s s e s i n c o n n e c t i o n w i t h o p e r a t i o n o f t h e C l u b h o u s e d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d . U n d e r t h e C o n t r a c t , u n t i l t r a n s f e r o f t i t l e f r o m t h e e s c r o w t o V C I , V R I w a s r e q u i r e d t o f u n d a n y d e f i c i t a n d t o r e t a i n a n y n e t i n c o m e f r o m o p e r a t i n g t h e C l u b h o u s e . V C I , h o w e v e r , d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d h a d c o n t r o l o v e r t h e a m o u n t o f d u e s c h a r g e d t o m e m b e r s , a n d V C I t h e r e b y l a r g e l y c o n t r o l l e d t h e i n c o m e o r l o s s t o b e r e a l i z e d f r o m o p e r a t i o n o f t h e C l u b h o u s e . W i t h r e g a r d s p e c i f i c a l l y t o a d e p r e c i a b l e o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p r o p e r t y , i n C o m m i s s i o n e r v . M o o r e , 2 0 7 F . 2 d 2 6 5 , 2 6 8 ( 9 t h C i r . 1 9 5 3 ) , r e v g . a n d r e m a n d i n g 1 5 T . C . 9 0 6 ( 1 9 5 0 ) , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t s t a t e d : I t i s n o t t h e p h y s i c a l p r o p e r t y i t s e l f , n o r t h e t i t l e t h e r e t o , w h i c h a l o n e e n t i t l e s t h e o w n e r t o c l a i m d e p r e c i a t i o n . T h e s t a t u t o r y a l l o w a n c e i s a v a i l a b l e t o h i m w h o s e i n t e r e s t i n t h e w a s t i n g a s s e t i s s u c h t h a t h e w o u l d s u f f e r a n e c o n o m i c l o s s r e s u l t i n g f r o m t h e d e t e r i o r a t i o n a n d p h y s i c a l e x h a u s t i o n a s i t t a k e s p l a c e . * * * S e e a l s o W e i s s v . W e i n e r , 2 7 9 U . S . 3 3 3 ( 1 9 2 9 ) ; G e n e v a D r i v e - I n T h e a t r e , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 6 2 2 F . 2 d 9 9 5 ( 9 t h C i r . 1 9 8 0 ) . I n p e t i t i o n e r s ' p o s t - t r i a l b r i e f , p e t i t i o n e r s a c c u r a t e l y s u m m a r i z e t h e t r a n s a c t i o n b e f o r e u s a s f o l l o w s : V R I a c q u i r e d t h e P r o j e c t f o r a s i n g l e p u r p o s e - - t o c r e a t e ( 1 ) v a l u a b l e h o m e s i t e s a b u t t i n g a f i r s t - c l a s s g o l f c o u r s e a n d ( 2 ) v a l u a b l e g o l f c l u b m e m b e r s h i p s a n d t o - 2 3 - l i q u i d a t e i t s e n t i r e i n v e s t m e n t i n t h e P r o j e c t a t a p r o f i t b y s e l l i n g t h e h o m e s i t e s a n d m e m b e r s h i p s . I n f u r t h e r a n c e o f t h a t p u r p o s e , o n t h e v e r y d a y t h a t V R I a c q u i r e d t h e P r o j e c t , V R I a l s o e n t e r e d i n t o a P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t w i t h t h e C l u b , a n o n - p r o f i t m e m b e r s h i p c o r p o r a t i o n , u n d e r w h i c h V R I i r r e v o c a b l y c o m m i t t e d i t s e l f t o c o n s t r u c t g o l f - r e l a t e d i m p r o v e m e n t s a n d t o c o n v e y t h o s e i m p r o v e m e n t s ( t h e C l u b F a c i l i t i e s ) t o t h e C l u b , r e t a i n i n g o n l y t h e r i g h t t o p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f a s p e c i f i e d n u m b e r o f C l u b m e m b e r s h i p s , a n d p l a c i n g t h e t i t l e t o t h e C l u b F a c i l i t i e s i n e s c r o w t o p r o t e c t i t s i n t e r e s t i n t h o s e s a l e p r o c e e d s . * * * W e c o n c l u d e t h a t r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o m e e t h i s b u r d e n o f p r o v i n g t h a t , d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , V R I , n o t V C I , p o s s e s s e d t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e . A l s o , a p a r t f r o m t h e b u r d e n o f p r o o f o n t h i s f a c t i s s u e , w e c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e e s t a b l i s h e s t h a t , d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , V C I p o s s e s s e d t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e . T h e e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s a s s o c i a t e d w i t h t h e C l u b h o u s e , t h e r e f o r e , a r e n o t t o b e r e g a r d e d a s r e c o v e r a b l e b y V R I t h r o u g h d e p r e c i a t i o n d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d . B e c a u s e V R I w o u l d n o t b e a b l e t o r e c o v e r i t s c o n s t r u c t i o n c o s t s t h r o u g h d e p r e c i a t i o n d u r i n g e i t h e r t h e c o n s t r u c t i o n p e r i o d o r t h e t r a n s i t i o n p e r i o d , V R I ' s e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s r e l a t i n g t o t h e C l u b h o u s e m a y b e a l l o c a t e d t o t h e b a s e s o f t h e r e s i d e n t i a l l o t s s o l d i n 1 9 9 4 u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d o f R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n s t h e r e o f . - 2 4 - R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e f a i l u r e o f V R I a n d V C I t o a d h e r e s t r i c t l y t o t h e t e r m s o f t h e C o n t r a c t i n d i c a t e s t h a t V R I a n d V C I d i d n o t r e g a r d t h e C o n t r a c t a s b i n d i n g a n d t h a t w e s h o u l d d i s r e g a r d t h e t e r m s o f t h e C o n t r a c t . W e d i s a g r e e . T h e d e e d t o t h e C l u b h o u s e w a s t r a n s f e r r e d i n t o e s c r o w b e f o r e t h e p l a c e d - i n - s e r v i c e d a t e o f J u l y 1 9 , 1 9 9 6 , t h e r e l e v a n t d a t e f o r p u r p o s e s o f e s t a b l i s h i n g i n t h e s e c a s e s o w n e r s h i p o f a n d a d e p r e c i a b l e i n t e r e s t i n t h e C l u b h o u s e . T h e f a c t t h a t t h e d e e d t o t h e C l u b h o u s e w a s n o t t r a n s f e r r e d i n t o e s c r o w u n t i l s h o r t l y b e f o r e c o m p l e t i o n o f c o n s t r u c t i o n i s n o t p a r t i c u l a r l y s i g n i f i c a n t . A l s o , i n l i g h t o f t h e i n d i c i a o f o w n e r s h i p s e t f o r t h a b o v e , t h e f a c t t h a t a f o r m a l w r i t t e n l e a s e o f t h e C l u b h o u s e b e t w e e n V R I a n d V C I w a s n o t e x e c u t e d d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d i s n o t p a r t i c u l a r l y s i g n i f i c a n t . W e b e l i e v e t h a t t h e t e r m s u n d e r w h i c h t h e C l u b h o u s e w o u l d b e o p e r a t e d d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d a s b e t w e e n V R I a n d V C I w e r e a d e q u a t e l y s e t f o r t h i n t h e C o n t r a c t , a n d r e s p o n d e n t h a s p o i n t e d u s t o n o t h i n g t h a t r e p r e s e n t s a f a i l u r e t o a d h e r e t o t h a t a g r e e m e n t i n a n y s u b s t a n t i a l w a y . R e s p o n d e n t r e l i e s o n l a n g u a g e i n t h e 1 9 9 9 s e t t l e m e n t a g r e e m e n t b e t w e e n V R I , p e t i t i o n e r s , V C I , a n d m e m b e r s o f V C I a s f o l l o w s : T u r n o v e r D a t e i s d e f i n e d a s o f t h e d a t e w h e n a l l d o c u m e n t s n e c e s s a r y t o c a r r y o u t t h i s a g r e e m e n t a r e r e m o v e d f r o m e s c r o w * * * a n d o w n e r s h i p , p o s s e s s i o n , a n d c o n t r o l o f t h e p r o p e r t y * * * i s a c t u a l l y t r a n s f e r r e d f r o m V R I t o V C I . - 2 5 - W e r e g a r d u s e i n t h e a b o v e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t o f t h e t e r m " o w n e r s h i p " a s s i m p l y p r o t e c t i v e a n d a s n o t i n d i c a t i v e o f t r u e o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e . W e d o n o t f i n d t h i s l a n g u a g e f r o m t h e 1 9 9 9 s e t t l e m e n t a g r e e m e n t a r i s i n g o u t o f a l e g a l d i s p u t e a s c o n t r o l l i n g w i t h r e s p e c t t o o w n e r s h i p o f t h e C l u b h o u s e d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d . E s t i m a t e d F u t u r e - P e r i o d I n t e r e s t E x p e n s e I n R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , s e c . 4 . 0 1 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , 7 5 0 , i n a g e n e r a l e x p l a n a t i o n o f t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d , r e f e r e n c e i s m a d e t o t h e g e n e r a l c a p i t a l i z a t i o n r u l e s a n d t h e i n t e r e s t c a p i t a l i z a t i o n r u l e s o f s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) a s f o l l o w s : T h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d d o e s n o t a f f e c t t h e a p p l i c a t i o n o f g e n e r a l c a p i t a l i z a t i o n r u l e s t o d e v e l o p e r s o f r e a l e s t a t e . T h u s , c o m m o n i m p r o v e m e n t c o s t s i n c u r r e d u n d e r s e c t i o n 4 6 1 ( h ) o f t h e C o d e a r e a l l o c a t e d a m o n g t h e b e n e f i t t e d p r o p e r t i e s a n d m a y p r o v i d e t h e b a s i s f o r a d d i t i o n a l c o m p u t a t i o n s ( e . g . , i n t e r e s t c a p i t a l i z a t i o n u n d e r s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) ) . P e t i t i o n e r s c o n t e n d g e n e r a l l y t h a t ( r e g a r d l e s s o f t h e a b o v e s p e c i f i c r e f e r e n c e i n R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 t o t h e c o n t i n u e d a p p l i c a t i o n t o d e v e l o p e r s o f t h e g e n e r a l c a p i t a l i z a t i o n r u l e s a n d o f t h e i n t e r e s t c a p i t a l i z a t i o n r u l e o f s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) ) , t h e h i s t o r y a n d p u r p o s e o f R e v . P r o c . 7 5 - 2 5 s u p p o r t t h e i r a r g u m e n t t h a t e s t i m a t e d i n t e r e s t e x p e n s e s h o u l d b e i n c l u d e d i n t h e - 2 6 - c a l c u l a t i o n o f a d e v e l o p e r ' s e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s f o r c o m m o n i m p r o v e m e n t s u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d . W e d i s a g r e e . W e b e l i e v e t h a t t h e a b o v e s p e c i f i c r e f e r e n c e i n R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 t o s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) m a k e s i t c l e a r t h a t u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d t h e i n t e r e s t c a p i t a l i z a t i o n r u l e o f s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) a p p l i e s a n d p r e v e n t s t h e a l l o c a t i o n ( t o a d e v e l o p e r ' s c o s t b a s e s i n l o t s s o l d i n a p a r t i c u l a r y e a r ) o f e s t i m a t e d f u t u r e - p e r i o d i n t e r e s t e x p e n s e . U n d e r s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) , o n l y t h o s e i n t e r e s t e x p e n s e s t h a t a r e p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e p r o d u c t i o n p e r i o d a r e t o b e c a p i t a l i z e d i n t h e y e a r p a i d o r i n c u r r e d . S e c t i o n 2 6 3 A ( f ) p r o v i d e s i n p a r t a s f o l l o w s : S E C . 2 6 3 A ( f ) S p e c i a l R u l e s F o r A l l o c a t i o n o f I n t e r e s t t o P r o p e r t y P r o d u c e d b y t h e T a x p a y e r . - - ( 1 ) I n t e r e s t c a p i t a l i z e d o n l y i n c e r t a i n c a s e s . - - S u b s e c t i o n ( a ) s h a l l o n l y a p p l y t o i n t e r e s t c o s t s w h i c h a r e - - ( A ) p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e p r o d u c t i o n p e r i o d , * * * T h e " p a i d " o r " i n c u r r e d " r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 2 6 3 A ( f ) p r e c l u d e s p e t i t i o n e r s ' c l a i m t h a t e s t i m a t e d f u t u r e - p e r i o d i n t e r e s t e x p e n s e m a y b e e s t i m a t e d a n d a l l o c a t e d t o t h e b a s i s o f l o t s s o l d i n a p a r t i c u l a r y e a r u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d . O u r i n t e r p r e t a t i o n i s c o n s i s t e n t w i t h t h e g e n e r a l e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e o f s e c t i o n 4 6 1 ( g ) a n d ( h ) , u n d e r w h i c h i n t e r e s t e x p e n s e i s n o t a d d e d t o t h e b a s e s o f p r o p e r t y u n t i l t h e e x p e n s e - 2 7 - 4 R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , s e c . 2 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , 7 4 9 , d e f i n e s c o m m o n i m p r o v e m e n t s a s f o l l o w s : . 0 1 C o m m o n I m p r o v e m e n t . F o r p u r p o s e s o f t h i s r e v e n u e p r o c e d u r e , t h e t e r m " c o m m o n i m p r o v e m e n t " m e a n s a n y r e a l p r o p e r t y o r i m p r o v e m e n t s t o r e a l p r o p e r t y t h a t b e n e f i t t w o o r m o r e p r o p e r t i e s t h a t a r e s e p a r a t e l y h e l d f o r s a l e b y a d e v e l o p e r . T h e d e v e l o p e r m u s t b e c o n t r a c t u a l l y o b l i g a t e d o r r e q u i r e d b y l a w t o p r o v i d e t h e c o m m o n i m p r o v e m e n t a n d t h e c o s t o f t h e c o m m o n i m p r o v e m e n t m u s t n o t b e p r o p e r l y r e c o v e r a b l e t h r o u g h d e p r e c i a t i o n b y t h e d e v e l o p e r . * * * E x a m p l e s o f c o m m o n i m p r o v e m e n t s i n c l u d e s t r e e t s , s i d e w a l k s , s e w e r l i n e s , p l a y g r o u n d s , c l u b h o u s e s , t e n n i s c o u r t s , a n d s w i m m i n g p o o l s t h a t t h e d e v e l o p e r i s c o n t r a c t u a l l y o b l i g a t e d o r r e q u i r e d b y l a w t o p r o v i d e a n d t h e c o s t s o f w h i c h a r e n o t p r o p e r l y r e c o v e r a b l e t h r o u g h d e p r e c i a t i o n b y t h e d e v e l o p e r . i s i n c u r r e d . O u r i n t e r p r e t a t i o n i s a l s o c o n s i s t e n t w i t h t h e r e q u i r e m e n t u n d e r R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , 7 4 9 , t h a t t o q u a l i f y f o r a l l o c a t i o n u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d t h e " d e v e l o p e r m u s t b e c o n t r a c t u a l l y o b l i g a t e d o r r e q u i r e d b y l a w t o p r o v i d e " t h e i m p r o v e m e n t s r e l a t i n g t o t h e e s t i m a t e d c o s t . V R I w a s c o n t r a c t u a l l y o b l i g a t e d u n d e r t h e C o n t r a c t t o c o n s t r u c t t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e . V R I , h o w e v e r , w a s n o t o b l i g a t e d u n d e r t h e C o n t r a c t t o o b t a i n i n t e r e s t - b e a r i n g d e b t f o r s u c h e n d e a v o r a n d m e r e l y c h o s e t o f i n a n c e c o n s t r u c t i o n o f t h e G o l f C o u r s e a n d t h e C l u b h o u s e b a s e d o n i t s c u r r e n t f i n a n c i a l c o n d i t i o n a n d p r e s u m a b l y c o u l d h a v e p a i d o f f s u c h d e b t a t a n y t i m e . 4 P e t i t i o n e r s r e l y o n H a y n s w o r t h v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 T . C . 7 0 3 ( 1 9 7 7 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 6 0 9 F . 2 d 1 0 0 7 ( 5 t h C i r . 1 9 7 9 ) , i n s u p p o r t o f t h e i r p o s i t i o n t h a t e s t i m a t e d f u t u r e - p e r i o d - 2 8 - i n t e r e s t e x p e n s e s h o u l d b e t r e a t e d a s e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s a n d a v a i l a b l e f o r a l l o c a t i o n u n d e r t h e a l t e r n a t i v e c o s t m e t h o d . I n H a y n s w o r t h , t h e t a x p a y e r i n c l u d e d i n t e r e s t e x p e n s e i n t h e i r e s t i m a t e o f a n t i c i p a t e d d e v e l o p m e n t c o s t s f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g c o s t - o f - g o o d s - s o l d , b u t , a s a r e s u l t o f p a y m e n t o f t h e m o r t g a g e o n t h e p r o p e r t y , t h e t a x p a y e r e l i m i n a t e d t h e i n t e r e s t f r o m i t s a d j u s t e d e s t i m a t e s . P e t i t i o n e r s c l a i m t h a t H a y n s w o r t h i n d i c a t e s a l o n g a c c e p t e d p r a c t i c e o f i n c l u d i n g i n t e r e s t e x p e n s e i n t h e e s t i m a t e d c o s t s o f c o m m o n i m p r o v e m e n t s . T r e a t m e n t o f t h e i n t e r e s t e x p e n s e w a s n o t a t i s s u e i n H a y n s w o r t h . T h e i n t e r e s t e x p e n s e m e n t i o n e d i n H a y n s w o r t h w a s r e m o v e d f r o m t h e t o t a l e s t i m a t e d c o s t s i n a y e a r b e f o r e t h e y e a r s i n d i s p u t e . W e r e j e c t p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t t h a t i n t e r e s t e x p e n s e s h o u l d b e i n c l u d e d i n e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s b a s e d o n H a y n s w o r t h o r s o m e a c c e p t e d p r a c t i c e r e g a r d i n g e s t i m a t e d i n t e r e s t e x p e n s e . R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 7 4 8 , p r o v i d e s a n a l t e r n a t i v e t o t h e e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e s u n d e r s e c t i o n 4 6 1 ( h ) f o r d e t e r m i n i n g w h e n e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s m a y b e i n c l u d e d i n t h e b a s e s o f l o t s s o l d . I n e n a c t i n g t h e e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e , C o n g r e s s w a s c o n c e r n e d t h a t a l l o w i n g t a x p a y e r s t o t a k e c u r r e n t d e d u c t i o n s f o r f u t u r e o b l i g a t i o n s o v e r s t a t e d t h e t r u e c o s t s b e c a u s e t h e t i m e v a l u e o f m o n e y w a s n o t t a k e n i n t o a c c o u n t . - 2 9 - S e e S t a f f o f J o i n t C o m m . o n T a x a t i o n , G e n e r a l E x p l a n a t i o n o f t h e D e f i c i t R e d u c t i o n A c t o f 1 9 8 4 , a t 2 6 0 ( J . C o m m . P r i n t 1 9 8 4 ) . R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 p r o v i d e s a l i m i t e d e x c e p t i o n t o s e c t i o n 4 6 1 ( h ) , a n d a n y t h i n g n o t s p e c i f i c a l l y w i t h i n t h e p r o v i s i o n s o f R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 w o u l d g e n e r a l l y b e g o v e r n e d b y t h e e c o n o m i c p e r f o r m a n c e r u l e o f s e c t i o n 4 6 1 ( h ) . R u l e s o f s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n s u g g e s t t h a t i f a s t a t u t e ( o r o t h e r a u t h o r i t y ) s p e c i f i e s e x c e p t i o n s t o a s t a t u t e ' s g e n e r a l a p p l i c a t i o n , o t h e r e x c e p t i o n s n o t e x p l i c i t l y m e n t i o n e d s h o u l d n o t b e i m p l i e d . S e e U n i t e d S t a t e s v . L a n d e , 9 6 8 F . 2 d 9 0 7 , 9 1 0 ( 9 t h C i r . 1 9 9 2 ) . W e c o n c l u d e t h a t u n d e r R e v . P r o c . 9 2 - 2 9 , V R I m a y n o t i n c l u d e e s t i m a t e d i n t e r e s t e x p e n s e i n t h e c a l c u l a t i o n o f e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s t o b e a l l o c a t e d t o t h e b a s e s i n t h e l o t s V R I s o l d i n 1 9 9 4 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n s w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .