TAX COURT OPINION

Case: James V. & Laurie Abrams
Docket Number: 10263-00S
Judge: Armen
Opinion Type: summary
Filed: 12/19/2002
Pages: 14

1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r 1 9 9 6 , t h e t a x a b l e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 2 - 1 5 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J A M E S V . A B R A M S A N D L A U R I E A B R A M S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 0 2 6 3 - 0 0 S . F i l e d D e c e m b e r 1 9 , 2 0 0 2 . D a v i d C . J o h n s t o n , f o r p e t i t i o n e r s . M a t t h e w J . B a i l i e , f o r r e s p o n d e n t . A R M E N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h a t t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . 1 T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . - 2 - R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x f o r t h e t a x a b l e y e a r 1 9 9 6 i n t h e a m o u n t o f $ 9 , 7 2 6 . T h e o n l y i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s s u s t a i n e d a d e d u c t i b l e l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 o n t h e s a l e o f t h e i r f o r m e r r e s i d e n c e . W e h o l d t h a t t h e y d i d n o t . A n a d j u s t m e n t t o t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r s ' a l l o w a b l e r e n t a l l o s s d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 4 6 9 i s a p u r e l y c o m p u t a t i o n a l m a t t e r , t h e r e s o l u t i o n o f w h i c h i s d e p e n d e n t o n o u r d i s p o s i t i o n o f t h e d i s p u t e d i s s u e . B a c k g r o u n d S o m e o f t h e f a c t s w e r e s t i p u l a t e d , a n d t h e y a r e s o f o u n d . P e t i t i o n e r s , w h o a r e m a r r i e d , r e s i d e d i n M o d e s t o , C a l i f o r n i a , a t t h e t i m e t h a t t h e i r p e t i t i o n w a s f i l e d w i t h t h e C o u r t . A t a l l r e l e v a n t t i m e s , p e t i t i o n e r J a m e s V . A b r a m s ( M r . A b r a m s ) w a s e m p l o y e d a s a d i s t r i c t m a n a g e r b y S t e w a r t T i t l e C o . P e t i t i o n e r L a u r i e A b r a m s ( M r s . A b r a m s ) h a s m o r e t h a n 2 0 y e a r s o f e x p e r i e n c e a s a m o r t g a g e l e n d e r a n d l i s t e d h e r o c c u p a t i o n a s " p r o p e r t y m a n a g e r " o n p e t i t i o n e r s ' j o i n t F o r m s 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , f o r t h e t a x a b l e y e a r s 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 . I n M a r c h 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d a h o u s e l o c a t e d a t 5 0 4 S t e w a r t R o a d , M o d e s t o , C a l i f o r n i a ( S t e w a r t p r o p e r t y ) , f o r $ 4 8 4 , 9 5 0 . T h e S t e w a r t p r o p e r t y i s a p p r o x i m a t e l y 4 , 2 0 0 s q u a r e f e e t w i t h f o u r b e d r o o m s , t h r e e b a t h s , a n d a 1 , 0 0 0 s q u a r e f o o t - 3 - b a s e m e n t , a n d i s s i t u a t e d o n a p p r o x i m a t e l y h a l f a n a c r e o f l a n d . T h e p r o p e r t y i s l o c a t e d o n a t w o - l a n e a c c e s s r o a d t h a t l e a d s i n t o t h e n e i g h b o r i n g r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n a n d i n t o t h e D e l R i o C o u n t r y C l u b , w h i c h i s c o n s i d e r e d a p r e s t i g i o u s s e c t i o n o f M o d e s t o . F r o m M a r c h 1 9 9 1 t h r o u g h J u n e 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s o c c u p i e d t h e S t e w a r t p r o p e r t y a s t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e . M r s . A b r a m s t e s t i f i e d t h a t d u r i n g t h i s p e r i o d t h e y e x p e n d e d a p p r o x i m a t e l y $ 7 0 , 0 0 0 f o r i m p r o v e m e n t s o n t h e h o u s e , s u c h a s a s w i m m i n g p o o l a n d b a c k y a r d l a n d s c a p i n g , t h e r e b y i n c r e a s i n g t h e i r t o t a l i n v e s t m e n t i n t h e p r o p e r t y t o a p p r o x i m a t e l y $ 5 5 4 , 9 5 0 . I n 1 9 9 3 , M r . A b r a m s e a r n e d a n a n n u a l i n c o m e o f a p p r o x i m a t e l y $ 3 5 0 , 0 0 0 . D u e t o a d e c l i n e i n t h e r e a l e s t a t e m a r k e t , h o w e v e r , M r . A b r a m s ' s a l a r y d e c r e a s e d t o a p p r o x i m a t e l y $ 2 3 0 , 0 0 0 i n 1 9 9 4 a n d a p p r o x i m a t e l y $ 1 5 0 , 0 0 0 i n 1 9 9 5 . A s a r e s u l t , s o m e t i m e i n e a r l y 1 9 9 5 p e t i t i o n e r s d e t e r m i n e d t h a t t h e y c o u l d n o l o n g e r a f f o r d t h e $ 3 , 8 0 0 m o n t h l y m o r t g a g e o n t h e S t e w a r t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s a t t e m p t e d t o s e l l t h e p r o p e r t y t h e m s e l v e s f o r s e v e r a l m o n t h s , b u t d i d n o t r e c e i v e a n y o f f e r s . A t t h i s t i m e , t h e M o d e s t o r e a l e s t a t e m a r k e t w a s i n t h e m i d s t o f a 5 - y e a r d o w n t r e n d . S a l e s o f h i g h - e n d h o m e s w e r e p a r t i c u l a r l y s l u g g i s h . T h u s , p e t i t i o n e r s c o n s i d e r e d s e l l i n g o r l e a s i n g t h e p r o p e r t y , w h i c h e v e r o p p o r t u n i t y p r e s e n t e d i t s e l f . I n J u n e 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s f o u n d a p r o s p e c t i v e t e n a n t , M s . E l i z a b e t h S z i l a g y i ( l e s s e e ) , t o l e a s e t h e p r o p e r t y f r o m J u l y 1 , - 4 - 1 9 9 5 t h r o u g h J u n e 3 0 , 1 9 9 6 w i t h a m o v e - i n d a t e o f J u l y 7 , 1 9 9 5 . T h e w r i t t e n l e a s e a g r e e m e n t r e q u i r e d t h e l e s s e e t o p a y i n a d v a n c e t h e a n n u a l r e n t o f $ 2 8 , 0 0 0 a s f o l l o w s : $ 5 , 0 0 0 d e p o s i t d u e b y J u n e 8 , 1 9 9 5 a n d t h e r e m a i n i n g b a l a n c e d u e b y J u l y 1 , 1 9 9 5 . T h e l e a s e f u r t h e r p r o v i d e d : ( 1 ) T h e p r o p e r t y w o u l d r e m a i n o n t h e m a r k e t w i t h P r u d e n t i a l R e a l E s t a t e ; ( 2 ) t h e l e s s e e w o u l d h a v e t h e r i g h t o f f i r s t r e f u s a l o r r e c e i v e a p r o r a t e d r e f u n d o f t h e p r e p a i d r e n t i f t h e p r o p e r t y s o l d b e f o r e t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m ; ( 3 ) a n y u n u s e d r e n t s w o u l d b e c r e d i t e d a s a d o w n p a y m e n t i f t h e l e s s e e p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y b e f o r e t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m ; a n d ( 4 ) t h e l e a s e w o u l d r u n m o n t h - t o - m o n t h a t t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m w i t h a m o n t h l y r e n t o f $ 2 , 3 0 0 . B y t h e e n d o f J u n e 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s m o v e d o u t o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y a n d i n t o a n o t h e r h o m e , w h i c h t h e y r e n t e d f o r $ 1 , 0 0 0 p e r m o n t h . P e t i t i o n e r s p r e p a i d 6 m o n t h s o f t h i s r e n t f r o m t h e f u n d s r e c e i v e d f r o m t h e l e s s e e a n d a p p l i e d t h e r e m a i n i n g f u n d s t o w a r d t h e S t e w a r t p r o p e r t y m o r t g a g e . P e t i t i o n e r s d i d n o t o b t a i n a n a p p r a i s a l o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y a t a n y t i m e b e f o r e t h e y m o v e d o u t n o r a t a n y t i m e b e f o r e t h e l e a s e t e r m b e g a n . F o r t h e t a x a b l e y e a r 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s c l a i m e d a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n o n t h e S t e w a r t p r o p e r t y o f $ 5 , 9 9 9 . A l s o i n J u n e 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s s e l e c t e d D e n n i s L i l l y o f P r u d e n t i a l R e a l E s t a t e ( M r . L i l l y ) t o b e t h e i r e x c l u s i v e l i s t i n g a g e n t f o r a 6 - m o n t h p e r i o d . M r . L i l l y h a s b e e n a r e a l e s t a t e - 5 - 2 S o s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s . a g e n t i n t h e M o d e s t o a r e a s i n c e a b o u t 1 9 8 7 . P e t i t i o n e r s i n f o r m e d M r . L i l l y t h a t t h e y a l r e a d y h a d a t e n a n t i n l i n e t o r e n t t h e S t e w a r t p r o p e r t y . O n J u n e 2 9 , 1 9 9 5 , t h e S t e w a r t p r o p e r t y w a s l i s t e d f o r s a l e a t $ 4 8 4 , 9 0 0 . S a l e s e f f o r t s w e r e u n s u c c e s s f u l , w h i c h l e d t o a r e d u c t i o n i n t h e s a l e s p r i c e o v e r a 5 - m o n t h p e r i o d a s f o l l o w s : D a t e L i s t e d f o r S a l e A m o u n t L i s t e d f o r S a l e J u l y 1 2 , 1 9 9 5 $ 4 6 9 , 0 0 0 S e p t e m b e r 1 3 , 1 9 9 5 4 5 9 , 0 0 0 N o v e m b e r 3 , 1 9 9 5 4 3 5 , 0 0 0 T h r o u g h o u t t h i s p e r i o d , M r . L i l l y h e l d t w o o p e n h o u s e s a n d s h o w e d t h e p r o p e r t y a p p r o x i m a t e l y s i x t o n i n e t i m e s b u t n e v e r r e c e i v e d a n o f f e r . A f t e r t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m i n J u n e 1 9 9 6 , t h e l e s s e e c o n t i n u e d t o r e n t t h e S t e w a r t p r o p e r t y o n a m o n t h l y b a s i s f r o m J u l y 1 t h r o u g h D e c e m b e r 2 7 , 1 9 9 6 . O n D e c e m b e r 2 7 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s s o l d t h e S t e w a r t p r o p e r t y u n d e r a n i n s t a l l m e n t l a n d c o n t r a c t t o t h e l e s s e e f o r $ 4 3 5 , 0 0 0 . 2 P e t i t i o n e r s t i m e l y f i l e d a j o i n t F o r m 1 0 4 0 f o r 1 9 9 6 . O n t h e i r r e t u r n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d a d e d u c t i o n f o r a $ 3 9 , 0 0 1 l o s s o n t h e s a l e o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y c a l c u l a t e d a s f o l l o w s : S a l e s P r i c e $ 4 3 5 , 0 0 0 L e s s A c c u m u l a t e d D e p r e c i a t i o n 5 , 9 9 9 L e s s B a s i s 4 8 0 , 0 0 0 T o t a l L o s s ( 3 9 , 0 0 1 ) - 6 - I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e l o s s d e d u c t i o n r e s u l t i n g f r o m t h e s a l e o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y b e c a u s e p e t i t i o n e r s d i d n o t e s t a b l i s h t h a t t h e i r b a s i s i n t h e p r o p e r t y e x c e e d e d t h e n e t p r o c e e d s f r o m t h e s a l e . I n t h e a l t e r n a t i v e , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e l o s s d e d u c t i o n o n t h e g r o u n d t h a t t h e l o s s w a s n o t f r o m a t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t , t o w i t : t e m p o r a r i l y r e n t i n g t h e S t e w a r t p r o p e r t y w h i l e i t w a s a v a i l a b l e f o r s a l e . A t t r i a l , r e s p o n d e n t i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e t h e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y A p p r a i s a l R e c o r d o f t h e c o u n t y a s s e s s o r ' s o f f i c e , w h i c h i n d i c a t e d t h e a s s e s s e d v a l u e f o r t a x p u r p o s e s o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y a s f o l l o w s : T o t a l A s s e s s m e n t Y e a r R e a l E s t a t e L a n d I m p r o v e m e n t 1 9 9 2 $ 4 9 4 , 7 0 0 $ 1 2 2 , 4 0 0 $ 3 7 2 , 3 0 0 1 9 9 3 1 4 4 0 , 0 0 0 1 2 0 , 0 0 0 3 2 0 , 0 0 0 1 9 9 4 t h r o u g h 1 9 9 6 2 4 0 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 3 2 0 , 0 0 0 1 T h e p h r a s e " P r o p 8 " a p p e a r s a b o v e t h e a m o u n t o f $ 4 4 0 , 0 0 0 . S e e i n f r a p . 1 2 . 2 T h e p h r a s e " P r o p 8 " a p p e a r s a b o v e t h e a m o u n t o f $ 4 0 0 , 0 0 0 . S e e i n f r a p . 1 2 . D i s c u s s i o n I n g e n e r a l , t h e d e t e r m i n a t i o n s o f t h e C o m m i s s i o n e r i n a n o t i c e o f d e f i c i e n c y a r e p r e s u m e d c o r r e c t , a n d t h e b u r d e n i s o n t h e t a x p a y e r t o s h o w t h a t t h e d e t e r m i n a t i o n s a r e i n c o r r e c t . R u l e - 7 - 3 S e c . 7 4 9 1 p r o v i d e s t h a t , u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s , t h e b u r d e n o f p r o o f i s o n t h e S e c r e t a r y i n c o u r t p r o c e e d i n g s a r i s i n g i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 . A c c o r d i n g l y , s e c . 7 4 9 1 i s i n a p p l i c a b l e i n t h e p r e s e n t c a s e b e c a u s e r e s p o n d e n t c o m m e n c e d p e t i t i o n e r s ' e x a m i n a t i o n b e f o r e J u l y 2 2 , 1 9 9 8 . 1 4 2 ( a ) ; 3 W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) . S e c t i o n 1 6 5 ( a ) a l l o w s a s a d e d u c t i o n a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e . A s r e l e v a n t t o t h e p r e s e n t c a s e , s e c t i o n 1 6 5 ( c ) l i m i t s t h e d e d u c t i o n f o r a n i n d i v i d u a l t a x p a y e r t o l o s s e s e i t h e r i n c u r r e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s , o r i n a n y t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t . I t i s a l o n g - s e t t l e d p r i n c i p l e t h a t a l o s s i n c u r r e d b y a t a x p a y e r f r o m t h e s a l e o f h i s o r h e r p e r s o n a l r e s i d e n c e i s n o t d e d u c t i b l e e x c e p t w h e r e p r i o r t o t h e s a l e t h e t a x p a y e r a b a n d o n s t h e u s e o f t h e p r o p e r t y a s h i s o r h e r p e r s o n a l r e s i d e n c e a n d c o n v e r t s i t t o a p r o f i t i n s p i r e d u s e . M e l o n e v . C o m m i s s i o n e r , 4 5 T . C . 5 0 1 , 5 0 5 ( 1 9 6 6 ) ; L e s l i e v . C o m m i s s i o n e r , 6 T . C . 4 8 8 , 4 9 3 ( 1 9 4 6 ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 9 ( a ) a n d ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e H e i n e r v . T i n d l e , 2 7 6 U . S . 5 8 2 , 5 8 4 - 5 8 5 ( 1 9 2 8 ) . T h e l o s s a l l o w e d u p o n t h e s a l e o f r e s i d e n t i a l p r o p e r t y c o n v e r t e d t o r e n t a l p r o p e r t y i s t h e e x c e s s o f t h e a d j u s t e d b a s i s ( a s p r e s c r i b e d i n s e c t i o n 1 . 1 0 1 1 - 1 , I n c o m e T a x R e g s . ) o v e r t h e a m o u n t r e a l i z e d f r o m t h e s a l e . S e c . 1 . 1 6 5 - 9 ( b ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . A s r e l e v a n t t o t h i s c a s e , t h e a d j u s t e d b a s i s i s t h e l e s s e r o f t h e f o l l o w i n g a m o u n t s a t t h e t i m e o f c o n v e r s i o n , r e d u c e d f o r - 8 - d e p r e c i a t i o n f o r t h e p e r i o d a f t e r c o n v e r s i o n : ( 1 ) t h e f a i r m a r k e t v a l u e ( F M V ) , o r ( 2 ) t h e a d j u s t e d c o s t b a s i s , e . g . , c o s t b a s i s p l u s i m p r o v e m e n t s . H e i n e r v . T i n d l e , s u p r a a t 5 8 7 ; A d a m s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 1 4 2 ; H i g g i n s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 1 3 9 ; F r a h m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 1 3 8 ; s e c s . 1 . 1 6 5 - 9 ( b ) ( 2 ) , 1 . 1 0 1 1 - 1 , I n c o m e T a x R e g s . A l t h o u g h t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e d o e s n o t d e f i n e t h e t e r m " f a i r m a r k e t v a l u e " f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 6 5 , t h e u n i v e r s a l l y a c c e p t e d d e f i n i t i o n o f t h i s t e r m h a s b e e n t h e w i l l i n g b u y e r - w i l l i n g s e l l e r t e s t u n d e r w h i c h F M V i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; K o l o m v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 4 F . 2 d 1 2 8 2 , 1 2 8 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) , a f f g . 7 1 T . C . 2 3 5 ( 1 9 7 8 ) ; G r e s h a m v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 3 2 2 , 3 2 6 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . 7 5 2 F . 2 d 5 1 8 ( 1 0 t h C i r . 1 9 8 5 ) . O u r f i r s t i n q u i r y i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s c o n v e r t e d t h e S t e w a r t p r o p e r t y f r o m p e r s o n a l u s e t o a n i n c o m e - p r o d u c i n g u s e . W h e t h e r a f o r m e r r e s i d e n c e u s e d f o r p e r s o n a l p u r p o s e s h a s b e e n c o n v e r t e d i n t h e h a n d s o f t h e s a m e t a x p a y e r t o p r o p e r t y h e l d f o r t h e p r o d u c t i o n o f i n c o m e i s a q u e s t i o n o f f a c t t o b e r e s o l v e d w i t h r e f e r e n c e t o t h e s u r r o u n d i n g f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . N e w c o m b e v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 1 2 9 8 , 1 3 0 0 - 1 3 0 1 ( 1 9 7 0 ) . W e a r e - 9 - 4 C a l c u l a t e d a s : C o s t b a s i s p l u s i m p r o v e m e n t s l e s s d e p r e c i a t i o n ( $ 4 8 4 , 9 5 0 + 7 0 , 0 0 0 - 5 , 9 9 9 ) . s a t i s f i e d b y t h e r e c o r d t h a t p e t i t i o n e r s e f f e c t i v e l y c o n v e r t e d t h e S t e w a r t p r o p e r t y i n t o r e n t a l p r o p e r t y w h e n i t w a s l e a s e d i n J u l y 1 9 9 5 , e v e n t h o u g h t h e l e s s e e u l t i m a t e l y p u r c h a s e d i t i n D e c e m b e r 1 9 9 6 . S e e H i g g i n s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( r e s i d e n c e e f f e c t i v e l y c o n v e r t e d t o r e n t a l p r o p e r t y w h e n i t w a s l e a s e d t o a t h i r d p a r t y w i t h t h e o p t i o n t o p u r c h a s e ) ; R e c h n i t z e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 6 7 - 5 5 ( r e s i d e n c e w a s e f f e c t i v e l y c o n v e r t e d t o r e n t a l p r o p e r t y u n d e r b o n a f i d e l e a s e w h e r e t h e l e s s e e s u b s e q u e n t l y p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y ) . T h e n e x t i n q u i r y i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s s u s t a i n e d a l o s s o n t h e s a l e o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e F M V a t t h e t i m e o f c o n v e r s i o n w a s $ 4 8 0 , 0 0 0 , w h e r e a s r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e F M V w a s $ 4 3 5 , 0 0 0 . B e c a u s e b o t h o f t h e s e f i g u r e s a r e l o w e r t h a n p e t i t i o n e r s ' a d j u s t e d b a s i s o f $ 5 4 8 , 9 5 1 , 4 t h e d e t e r m i n a t i v e i s s u e i s w h a t w a s t h e F M V o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y a s o f J u l y 1 9 9 5 . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e f i n a l s a l e s p r i c e o f $ 4 3 5 , 0 0 0 i n D e c e m b e r 1 9 9 6 i s n o t a n a c c u r a t e r e f l e c t i o n o f t h e F M V o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y i n J u l y 1 9 9 5 b e c a u s e t h e s a l e s p r i c e w a s t h e r e s u l t o f a d i s t r e s s e d s a l e w h e r e p e t i t i o n e r s w e r e c o m p e l l e d t o s e l l q u i c k l y a t a p r i c e f a r b e l o w i t s t r u e F M V o f $ 4 8 0 , 0 0 0 . G i v e n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e d i s a g r e e . - 1 0 - P e t i t i o n e r s ' c l a i m o f a d i s t r e s s e d s a l e i s u n p e r s u a s i v e b e c a u s e a t a l l r e l e v a n t t i m e s t h e y d i d n o t r e c e i v e a n y o f f e r s f o r t h e S t e w a r t p r o p e r t y . E v e n a s s u m i n g a r g u e n d o t h a t p e t i t i o n e r s s o l d u n d e r d i s t r e s s , t h e r e c o r d d e m o n s t r a t e s t h a t t h e r e w a s n o t a w i l l i n g b u y e r a t a n y t i m e b e t w e e n J u n e t h r o u g h N o v e m b e r 1 9 9 5 w h e n t h e p r o p e r t y w a s l i s t e d f r o m $ 4 8 4 , 9 0 0 , t o $ 4 6 9 , 0 0 0 , t h e n $ 4 5 9 , 0 0 0 , a n d f i n a l l y $ 4 3 5 , 0 0 0 , w h i c h p e t i t i o n e r s c o n t e n d i s a p r i c e f a r b e l o w t h e p u r p o r t e d F M V o f $ 4 8 0 , 0 0 0 . B o t h M r s . A b r a m s a n d M r . L i l l y a l s o t e s t i f i e d t h a t i n 1 9 9 5 r e a l e s t a t e v a l u e s w e r e a t t h e i r l o w e s t l e v e l s e s p e c i a l l y f o r h i g h - e n d h o m e s . H o w e v e r , M r . L i l l y t e s t i f i e d t h a t a h o u s e s i m i l a r t o t h e S t e w a r t p r o p e r t y w o u l d h a v e l i k e l y s o l d i n a 6 - m o n t h p e r i o d o f t i m e i f i t w e r e l i s t e d a t i t s F M V . T h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d n o t s e l l f o r $ 4 3 5 , 0 0 0 i n N o v e m b e r 1 9 9 5 a n d t h a t i t d i d s e l l f o r $ 4 3 5 , 0 0 0 i n D e c e m b e r 1 9 9 6 i n d i c a t e s t h a t t h e S t e w a r t p r o p e r t y w a s w o r t h a t l e a s t a s m u c h i n 1 9 9 6 a s i t h a d b e e n i n 1 9 9 5 . T h u s , w e d o n o t f i n d t h a t t h e s a l e s p r i c e o f $ 4 3 5 , 0 0 0 w a s t h e r e s u l t o f a d i s t r e s s e d s a l e . S e e A d a m s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( h e l d t h a t t h e p r o p e r t y ' s s a l e s p r i c e w a s b e l o w F M V b e c a u s e t h e t a x p a y e r w a s u n d e r a t h r e a t o f f o r e c l o s u r e , w a s 2 y e a r s b e h i n d i n p a y i n g p r o p e r t y t a x e s a n d t h e b u y e r s w e r e t a k i n g s u b j e c t t o a n e x i s t i n g l e a s e o n t h e p r o p e r t y ) . F u r t h e r , p e t i t i o n e r s b e a r t h e b u r d e n t o p r o v e w h a t t h e F M V o f t h e p r o p e r t y w a s i n J u l y 1 9 9 5 . P e t i t i o n e r s d i d n o t o b t a i n a n - 1 1 - a p p r a i s a l a t t h e t i m e o f c o n v e r s i o n , b u t M r s . A b r a m s t e s t i f i e d t h a t s h e b a s e d h e r p r o f e s s i o n a l o p i n i o n o n s u c h f a c t o r s a s t h e s l u g g i s h r e a l e s t a t e m a r k e t , t h e h o m e s a l e s i n t h e a r e a a s l i s t e d i n t h e m u l t i p l e l i s t i n g s e r v i c e , t h e f a c t t h a t t h e S t e w a r t p r o p e r t y w a s o n e o f t h e m o s t e x p e n s i v e h o u s e s i n t h e c o u n t y , w h i c h w o u l d t y p i c a l l y t a k e m o n t h s o r y e a r s t o s e l l , a n d t h e p r e s t i g i o u s l o c a t i o n o f t h e p r o p e r t y . W h i l e M r s . A b r a m s m a y h a v e s o m e k n o w l e d g e o f r e a l e s t a t e v a l u e s t h r o u g h h e r e x p e r i e n c e i n t h e m o r t g a g e l e n d i n g b u s i n e s s , w e a r e n o t r e q u i r e d t o a c c e p t s u c h s e l f - s e r v i n g t e s t i m o n y w i t h o u t c o r r o b o r a t i n g e v i d e n c e . N i e d r i n g h a u s v . C o m m i s s i o n e r , 9 9 T . C . 2 0 2 ( 1 9 9 2 ) . M r s . A b r a m s o f f e r e d n o r e c o r d s o f t h e a l l e g e d c o m p a r a b l e s a l e s , n o r a n y i n f o r m a t i o n o r d a t a t h e r e f r o m a n d , a s a c o n s e q u e n c e , w e h a v e n o w a y o f k n o w i n g w h e t h e r t h e y w o u l d t e n d t o s u s t a i n o r r e f u t e h e r s t a t e d o p i n i o n t h a t t h e S t e w a r t p r o p e r t y ' s p u r p o r t e d F M V i n 1 9 9 5 w a s $ 4 8 0 , 0 0 0 s u c h t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n w o u l d b e i n c o r r e c t . O n t h e o t h e r h a n d , M r . L i l l y t e s t i f i e d t h a t b a s e d o n h i s e v a l u a t i o n o f t h e p r i o r s a l e s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s i n t h e a r e a , h e t h o u g h t t h e o r i g i n a l l i s t p r i c e o f $ 4 8 4 , 9 0 0 i n J u l y 1 9 9 5 w a s a l i t t l e h i g h b u t h o p e d t h a t a b u y e r w o u l d p u r c h a s e t h e h o m e f o r m o r e t h a n w h a t i t w a s w o r t h b e c a u s e o f t h e s p e c i a l f i n a n c i n g t e r m s t h a t p e t i t i o n e r s w e r e o f f e r i n g . T h e e v i d e n c e a l s o i n d i c a t e s t h a t t h e S t e w a r t p r o p e r t y ' s - 1 2 - 5 O n A u g . 1 8 , 1 9 7 8 , t h e C a l . L e g i s l a t u r e a d o p t e d S e n a t e C o n s t . A m e n d . N o . 6 7 , w h i c h w a s e v e n t u a l l y d e s i g n a t e d a s P r o p o s i t i o n 8 a n d p l a c e d o n t h e b a l l o t a n d s u b m i t t e d t o e l e c t o r s a t t h e 1 9 7 8 G e n e r a l E l e c t i o n . O n N o v . 7 , 1 9 7 8 , t h e v o t e r s a d o p t e d P r o p o s i t i o n 8 , w h i c h a m e n d e d C a l . C o n s t . a r t . X I I I ( A ) , s e c . 2 , s p e c i f i c a l l y p r o v i d i n g a t e m p o r a r y r e d u c t i o n i n t h e b a s e y e a r v a l u e t o r e f l e c t a d e c l i n e i n r e a l p r o p e r t y v a l u e . a s s e s s e d v a l u e f o r t a x p u r p o s e s i n 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 w a s $ 4 0 0 , 0 0 0 . U n d e r C a l i f o r n i a l a w , h o w e v e r , a s s e s s m e n t v a l u e s m a y n o t b e d e t e r m i n a t i v e o f F M V b e c a u s e t h e a s s e s s e d v a l u e i s g e n e r a l l y l i m i t e d t o a 1 - p e r c e n t i n c r e a s e o n t h e p r o p e r t y ' s b a s e y e a r v a l u e , i . e . , t h e p r o p e r t y ' s 1 9 7 5 - 7 6 m a r k e t v a l u e l e v e l o r a p p r a i s e d v a l u e w h e n p u r c h a s e d . C a l . C o n s t . a r t . X I I I ( A ) , s e c s . 1 a n d 2 ( W e s t 1 9 9 6 ) ; C a l . R e v . & T a x C o d e , s e c . 1 1 0 ( a ) ( W e s t 1 9 9 8 ) . H o w e v e r , w h e n t h e p r o p e r t y ' s F M V f a l l s b e l o w t h e b a s e y e a r v a l u e , t h e a s s e s s e d v a l u e f o r t a x p u r p o s e s w o u l d b e b a s e d o n t h e p r o p e r t y ' s F M V u n t i l t h e b a s e y e a r v a l u e i s r e s t o r e d . C a l . C o n s t . a r t . X I I I ( A ) , s e c . 2 ( b ) ( W e s t 1 9 9 6 ) ; 5 C a l . R e v . & T a x C o d e , s e c . 5 1 ( a ) ( W e s t 1 9 9 8 ) . T h u s , a l t h o u g h t h e c o u n t y a s s e s s o r ' s a p p r a i s a l r e c o r d i s n o t d e t e r m i n a t i v e o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y ' s F M V , i t i s p e r s u a s i v e e v i d e n c e t h a t p e t i t i o n e r s ' e s t i m a t e w a s o v e r l y i n f l a t e d g i v e n t h e s t a t e o f t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i n 1 9 9 5 . T h e C o u r t i s s a t i s f i e d f r o m t h e r e c o r d t h a t t h e F M V o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y i n J u l y 1 9 9 5 w a s $ 4 3 5 , 0 0 0 . T h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t y l a n g u i s h e d o n t h e m a r k e t w i t h a n a s k i n g p r i c e o f $ 4 3 5 , 0 0 0 i n N o v e m b e r 1 9 9 5 i n d i c a t e s t h a t t h e v a l u e o f t h e h o u s e - 1 3 - 6 A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s h a v e a g a i n i n 1 9 9 6 i n t h e a m o u n t o f $ 5 , 9 9 9 c a l c u l a t e d a s f o l l o w s : S a l e s P r i c e $ 4 3 5 , 0 0 0 L e s s A d j u s t e d B a s i s ( $ 4 3 5 , 0 0 0 F M V l e s s $ 5 , 9 9 9 d e p r e c i a t i o n ) 4 2 9 , 0 0 1 T o t a l G a i n 5 , 9 9 9 H o w e v e r , a t t r i a l r e s p o n d e n t w a i v e d a n y i n c r e a s e d d e f i c i e n c y f o r 1 9 9 6 . a t t h e d a t e o f c o n v e r s i o n w a s s u b s t a n t i a l l y l e s s t h a n p e t i t i o n e r s ' p u r p o r t e d F M V o f $ 4 8 0 , 0 0 0 . F u r t h e r , t h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t y e v e n t u a l l y s o l d f o r $ 4 3 5 , 0 0 0 i n D e c e m b e r 1 9 9 6 i n d i c a t e s t h e r e h a d b e e n l i t t l e i f a n y c h a n g e i n i t s F M V f r o m J u l y 1 9 9 5 u n t i l t h e d a t e o f i t s s a l e . F o r t h e a b o v e r e a s o n s , w e h o l d t h a t t h e F M V o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y i n J u l y 1 9 9 5 w a s $ 4 3 5 , 0 0 0 , a n d , t h e r e f o r e , p e t i t i o n e r s d i d n o t s u s t a i n a l o s s o n t h e s u b s e q u e n t s a l e o f t h e S t e w a r t p r o p e r t y o n D e c e m b e r 2 7 , 1 9 9 6 , f o r $ 4 3 5 , 0 0 0 . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o n t h i s i s s u e . 6 W e h a v e c o n s i d e r e d a l l o f t h e o t h e r a r g u m e n t s m a d e b y t h e p a r t i e s , a n d , t o t h e e x t e n t t h a t w e h a v e n o t s p e c i f i c a l l y a d d r e s s e d t h e m , w e c o n c l u d e t h e y a r e w i t h o u t m e r i t . - 1 4 - R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .