TAX COURT OPINION

Case: Estate of Marcia P. Hoffman, Deceased; Elisabeth Hoffman, Personal Representative
Docket Number: 8632-98
Judge: Ruwe
Opinion Type: memo
Filed: 05/09/2001
Pages: 41

1 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y c o n t a i n e d a n u m b e r o f a d j u s t m e n t s t o d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . T h e p a r t i e s h a v e a g r e e d t o a s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s w h i c h d i s p o s e s o f m o s t o f t h e ( c o n t i n u e d . . . ) T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 1 0 9 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F M A R C I A P . H O F F M A N , D E C E A S E D , E L I S A B E T H H O F F M A N , P E R S O N A L R E P R E S E N T A T I V E , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 8 6 3 2 - 9 8 . F i l e d M a y 9 , 2 0 0 1 . J o s e p h D . E d w a r d s a n d A l b e r t P . S i l v a , f o r p e t i t i o n e r . M i c h a e l A . P e s a v e n t o , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N R U W E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 9 3 0 , 8 6 4 i n t h e F e d e r a l e s t a t e t a x o f t h e e s t a t e o f d e c e d e n t M a r c i a P . H o f f m a n . A f t e r c o n c e s s i o n s , 1 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n s a r e : ( 1 ) - 2 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) a d j u s t m e n t s . T h e r e m a i n i n g a d j u s t m e n t s p r o p o s e d b y r e s p o n d e n t r e m a i n d i s p u t e d b y t h e e s t a t e a n d a r e a d d r e s s e d i n t h i s o p i n i o n . 2 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . W h e t h e r g u a r a n t e e d d i s t r i b u t i o n s u n d e r a m a r i t a l s e t t l e m e n t a g r e e m e n t s u r v i v e d d e c e d e n t ' s d e a t h a n d a r e i n c l u d a b l e i n h e r g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 1 ; 2 a n d ( 2 ) t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f c e r t a i n p r o p e r t y i n t e r e s t s h e l d b y d e c e d e n t a t t h e t i m e o f h e r d e a t h . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s , s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s , a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . M a r c i a P . H o f f m a n ( d e c e d e n t ) d i e d t e s t a t e o n F e b r u a r y 1 8 , 1 9 9 4 . T h e b e n e f i c i a r i e s o f h e r e s t a t e a r e h e r c h i l d r e n a n d g r a n d c h i l d r e n . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t r e s i d e d i n P i n e l l a s C o u n t y , F l o r i d a . A F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d o n b e h a l f o f d e c e d e n t ' s e s t a t e o n F e b r u a r y 2 1 , 1 9 9 5 , w h e r e i n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e , A u g u s t 1 8 , 1 9 9 4 , w a s s e l e c t e d . D o n a l d F . C h a m b e r l a i n , S r . ( M r . C h a m b e r l a i n ) , a n d E l i s a b e t h H o f f m a n ( M s . H o f f m a n ) , d e c e d e n t ' s d a u g h t e r , w e r e l i s t e d a s t h e e x e c u t o r s o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t s e n t n o t i c e s o f d e f i c i e n c y t o b o t h M r . C h a m b e r l a i n a n d M s . H o f f m a n . I n t h e - 3 - 3 A r t . X V o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t p r o v i d e d t h a t " T h e l a w s o f t h e S t a t e o f F l o r i d a s h a l l g o v e r n t h e v a l i d i t y , c o n s t r u c t i o n , i n t e r p r e t a t i o n a n d e f f e c t o f t h i s A g r e e m e n t . " p e t i t i o n , M s . H o f f m a n w a s l i s t e d a s t h e e x e c u t r i x o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . A t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , M r . C h a m b e r l a i n r e s i d e d i n M i c h i g a n , a n d M s . H o f f m a n r e s i d e d i n I l l i n o i s . D e c e d e n t m a r r i e d A l f r e d H o f f m a n , J r . ( M r . H o f f m a n ) , o n J u n e 2 , 1 9 6 1 , a n d t h e y h a d t h r e e c h i l d r e n d u r i n g t h e i r m a r r i a g e . O n J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 2 , t h e m a r r i a g e b e t w e e n d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n w a s d i s s o l v e d i n t h e C i r c u i t C o u r t o f P i n e l l a s C o u n t y , F l o r i d a . D e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n e n t e r e d i n t o a " M a r i t a l S e t t l e m e n t A g r e e m e n t " ( t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t ) , e f f e c t i v e a s o f O c t o b e r 1 7 , 1 9 9 1 , w h i c h w a s i n c o r p o r a t e d i n t o t h e d i v o r c e d e c r e e . 3 T h e p r e s i d i n g j u d g e d i d n o t i n t e r p r e t t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t o r i m p o s e a n y c o n d i t i o n s i n a d d i t i o n t o t h o s e s e t f o r t h i n t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t . T h e p r e s i d i n g j u d g e n o t e d t h a t t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t w a s f a i r a n d r e a s o n a b l e a n d w a s f r e e l y a n d v o l u n t a r i l y e n t e r e d i n t o b y b o t h p a r t i e s w i t h t h e f u l l b e n e f i t o f c o u n s e l a n d o t h e r e x p e r t s . M a r i t a l S e t t l e m e n t A g r e e m e n t T h e m a r i t a l s e t t l e m e n t w a s d i v i d e d i n t o 2 0 a r t i c l e s . A r t i c l e I p r o v i d e d t h a t t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t w a s i n t e n d e d t o b e a f u l l s e t t l e m e n t o f a l l m a t t e r s p e n d i n g i n t h e d i v o r c e p r o c e e d i n g s , i n c l u d i n g a d i v i s i o n o f t h e m a r i t a l a s s e t s a n d p r o v i s i o n s f o r t h e s u p p o r t o f d e c e d e n t . - 4 - A r t i c l e I V , e n t i t l e d " A l i m o n y " , r e q u i r e d M r . H o f f m a n t o p a y d e c e d e n t , a s p e r m a n e n t a l i m o n y , t h e a n n u a l s u m o f $ 3 0 0 , 0 0 0 , p a y a b l e b i m o n t h l y i n e q u a l i n s t a l l m e n t s o f $ 1 2 , 5 0 0 . T h e c o m b i n e d a m o u n t o f t h e b i m o n t h l y i n s t a l l m e n t s , $ 2 5 , 0 0 0 , w a s r e f e r r e d t o a s t h e " I N I T I A L B A S E M O N T H L Y A L I M O N Y A M O U N T . " T h e p a y m e n t s c o m m e n c e d o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 2 , a n d o n l y t h e d e a t h o f d e c e d e n t o r M r . H o f f m a n w o u l d a c t t o t e r m i n a t e t h e a l i m o n y d u e . T h e p a y m e n t s t o d e c e d e n t w e r e d e s c r i b e d a s a l i m o n y f o r s p o u s a l s u p p o r t a n d w e r e i n t e n d e d b y t h e p a r t i e s t o b e t a x a b l e t o d e c e d e n t a s i n c o m e a n d d e d u c t i b l e b y M r . H o f f m a n f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s . A r t i c l e V I , e n t i t l e d " E q u i t a b l e D i v i s i o n o f M a r i t a l E s t a t e " , d i v i d e d t h e e x i s t i n g m a r i t a l p r o p e r t y o f d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n a n d w a s i n t e n d e d t o s e t t l e a l l i s s u e s r e g a r d i n g t h e m a r i t a l p r o p e r t y . I n a d d i t i o n t o o t h e r o b l i g a t i o n s , M r . H o f f m a n w a s r e q u i r e d t o c o n v e y t o d e c e d e n t : ( 1 ) O n e - h a l f o f h i s 5 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C l u b s i d e P a r t n e r s h i p ( C l u b s i d e ) ; ( 2 ) 1 0 0 p e r c e n t o f t h e s t o c k o f H o f f m a n A s s o c i a t e s , I n c . ( H o f f m a n A s s o c i a t e s ) , a n d a l o a n r e c e i v a b l e f r o m H o f f m a n A s s o c i a t e s ; ( 3 ) 7 7 0 s h a r e s o f s t o c k i n W a l d e n L a k e , I n c . ( W L I ) ; a n d ( 4 ) 5 6 0 s h a r e s o f s t o c k i n S u n C i t y C e n t e r , I n c . ( S C C ) . P a r a g r a p h 6 . 6 B o f a r t i c l e V I p r o v i d e d f o r d i s t r i b u t i o n s t o d e c e d e n t f r o m W L I a n d S C C . I n t h e e v e n t t h a t W L I a n d S C C d i d n o t m a k e t h e d i s t r i b u t i o n s b y c e r t a i n d a t e s , M r . H o f f m a n p e r s o n a l l y g u a r a n t e e d p a y m e n t o f s p e c i f i c a m o u n t s t o d e c e d e n t o n o r b e f o r e - 5 - t h e d a t e s . P a r a g r a p h 6 . 6 B p r o v i d e d : B . T h e p a r t i e s c o n t e m p l a t e t h a t t h e r e s h a l l b e t o e a c h o f t h e m , a s s h a r e h o l d e r s i n * * * [ W L I a n d S C C ] , d i s t r i b u t i o n s , f r o m t i m e t o t i m e , t h a t w i l l o t h e r w i s e b e e f f e c t u a t e d p u r s u a n t t o t h e a r t i c l e s a n d b y l a w s o f t h e s u b j e c t c o r p o r a t i o n s , a s w e l l a s F l o r i d a l a w . I n t h a t r e g a r d , t h e H u s b a n d h e r e b y p e r s o n a l l y g u a r a n t e e s t o t h e W i f e , t h e f o l l o w i n g d i s t r i b u t i o n s o n o r b e f o r e t h e t i m e h e r e i n a f t e r p r o v i d e d * * * T h e d a t e s a n d a m o u n t s o f t h e d i s t r i b u t i o n s p r o v i d e d a s p a r t o f M r . H o f f m a n ' s g u a r a n t y o b l i g a t i o n w e r e a s f o l l o w s : D a t e A m o u n t 1 2 / 3 1 / 1 9 9 4 $ 1 0 0 , 0 0 0 1 2 / 3 1 / 1 9 9 6 2 5 0 , 0 0 0 1 2 / 3 1 / 1 9 9 8 3 0 0 , 0 0 0 1 2 / 3 1 / 2 0 0 0 4 0 0 , 0 0 0 1 2 / 3 1 / 2 0 0 2 5 0 0 , 0 0 0 1 2 / 3 1 / 2 0 0 4 4 5 0 , 0 0 0 T o t a l 2 , 0 0 0 , 0 0 0 T h e r e m a i n d e r o f p a r a g r a p h 6 . 6 B p r o v i d e d : T h e p a r t i e s ' c u r r e n t r e l a t i o n s h i p a s s h a r e h o l d e r s o f * * * [ S C C a n d W L I ] a s w e l l a s t h e c u r r e n t f i n a n c i n g r e l a t i o n s h i p s w i t h t h e B a n k o f B o s t o n a u t h o r i z e a n d c o n t e m p l a t e d i s t r i b u t i o n s t o t h e s h a r e h o l d e r s f o r t h e p u r p o s e o f p a y i n g i n c o m e t a x e s o n u n d i s t r i b u t e d , t a x a b l e i n c o m e t o t h e s h a r e h o l d e r s . N o n e o f t h e f o r e g o i n g g u a r a n t e e d d i s t r i b u i t i o n s [ s i c ] s h a l l b e d e e m e d t o b e r e d u c e d b y a n y d i s t r i b u t i o n s t o t h e s h a r e h o l d e r s m a d e s o l e l y f o r t h e p u r p o s e o f p a y i n g f e d e r a l i n c o m e t a x e s d u e u p o n u n d i s t r i b u t e d , t a x a b l e i n c o m e t o s a i d s h a r e h o l d e r s f r o m t h e S u b c h a p t e r S c o r p o r a t i o n s . I t i s t h e i n t e n t i o n o f t h i s p a r a g r a p h t h a t t h e H u s b a n d s h a l l p e r s o n a l l y g u a r a n t e e t o t h e W i f e , t h e d i s t r i b u t i o n s a s s e t f o r t h a b o v e f r o m t h e c o r p o r a t i o n s , o n a c u m u l a t i v e b a s i s , o n o r b e f o r e t h e d a t e s i n d i c a t e d . I n t h e e v e n t s u c h d i s t r i b u t i o n s a r e n o t m a d e p u r s u a n t t o t h e a f o r e m e n t i o n e d p a r a g r a p h c o n s i s t e n t w i t h t h e a r t i c l e s a n d b y l a w s o f t h e a p p l i c a b l e c o r p o r a t i o n s , t h e n H u s b a n d s h a l l b e p e r s o n a l l y o b l i g a t e d t o p a y t h e a f o r e m e n t i o n e d f u n d s t o t h e W i f e , o n o r b e f o r e t h e d a t e s a b o v e . I n t h e e v e n t t h a t t h e H u s b a n d i s r e q u i r e d t o p e r s o n a l l y f u n d s u c h - 6 - m o n e y i n l i e u o f c o r p o r a t e d i s t r i b u t i o n s , t h e n , a n d i n t h a t e v e n t , h e s h a l l b e e n t i t l e d t o b e r e p a i d b y t h e W i f e , w i t h o u t i n t e r e s t , f r o m s u c h d i s t r i b u t i o n u l t i m a t e l y r e c e i v e d b y t h e W i f e , a t s u c h t i m e t h e s e d i s t r i b u t i o n s a r e r e c e i v e d a n d e x c e e d t h e g u a r a n t e e d a m o u n t s o f p a y m e n t s p u r s u a n t t o § 6 . 6 ( B ) d u e a s o f t h a t t i m e . F u r t h e r , i n t h e e v e n t t h a t t h e W i f e s h o u l d s e l l a l l o r a p o r t i o n o f h e r s t o c k i n e i t h e r o f t h e c o r p o r a t i o n s , H u s b a n d s h a l l a l s o b e e n t i t l e d t o b e r e p a i d b y t h e W i f e f o r a n y p e r s o n a l l y g u a r a n t e e d a m o u n t s f u n d e d i n l i e u o f c o r p o r a t e d i s t r i b u t i o n s , w i t h o u t i n t e r e s t , f r o m t h e n e t a f t e r t a x p r o c e e d s o f a n y s u c h s a l e t o t h e e x t e n t s u c h n e t a f t e r t a x p r o c e e d s , t o g e t h e r w i t h a l l p e r s o n a l l y g u a r a n t e e d a m o u n t s a n d p r i o r d i s t r i b u t i o n s t o h e r p u r s u a n t t o § 6 . 6 ( B ) e x c e e d t h e s u m o f T w o m i l l i o n ( $ 2 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 ) d o l l a r s . P a r a g r a p h 6 . 6 D p r o v i d e d t h a t n o t h i n g i n t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t , " e x c e p t f o r t h e c u m u l a t i v e r e c e i p t b y t h e W i f e " o f t h e p a y m e n t s s p e c i f i e d i n p a r a g r a p h 6 . 6 B , w o u l d s a t i s f y M r . H o f f m a n ' s o b l i g a t i o n f o r t h e p a y m e n t o f $ 2 m i l l i o n i n p e r s o n a l g u a r a n t i e s . T h e m a r i t a l s e t t l e m e n t d i d n o t s t a t e t h a t t h e $ 2 m i l l i o n g u a r a n t y w a s i n t h e f o r m o f a l i m o n y a n d w a s s i l e n t a s t o w h e t h e r M r . H o f f m a n ' s o b l i g a t i o n t o d e c e d e n t t e r m i n a t e d a t t h e d e a t h o f e i t h e r p a r t y . A r t i c l e I V c o n t a i n e d a n o f f s e t p r o v i s i o n r e l a t e d t o a r t i c l e V I . P a r a g r a p h 4 . 2 p r o v i d e d t h a t t h e a n n u a l a l i m o n y r e c e i v e d b y d e c e d e n t w o u l d b e r e d u c e d b y $ 8 0 p e r y e a r ( a t a r a t e o f $ 6 . 6 7 p e r m o n t h ) f o r e a c h $ 1 , 0 0 0 r e c e i v e d b y d e c e d e n t a f t e r J a n u a r y 1 , 1 9 9 2 , p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f p a r a g r a p h 6 . 6 B . A r t i c l e I V f u r t h e r p r o v i d e d : 4 . 3 N o t w i t h s t a n d i n g t h e f a c t t h a t a l l a m o u n t s r e c e i v e d b y t h e W i f e a s t h e I N I T I A L B A S E M O N T H L Y - 7 - A L I M O N Y A M O U N T s h a l l b e d e e m e d t a x a b l e t o t h e W i f e a n d d e d u c t i b l e b y t h e H u s b a n d f o r f e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , i t i s t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s t h a t a l l a m o u n t s r e c e i v e d b y t h e W i f e p u r s u a n t t o P a r a g r a p h 6 . 6 ( B ) , a l t h o u g h t h e y m a y o p e r a t e t o u l t i m a t e l y r e d u c e t h e a l i m o n y a m o u n t p a y a b l e b y t h e H u s b a n d , s h a l l n o t b e d e e m e d t a x a b l e t o t h e W i f e a s i n c o m e n o r d e d u c t i b l e b y t h e H u s b a n d f o r f e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s . I t i s i n t e n d e d b y t h e p a r t i e s t h a t t h e * * * [ g u a r a n t e e d p a y m e n t u n d e r p a r a g r a p h 6 . 6 B f o r $ 3 0 0 , 0 0 0 d u e o n o r b e f o r e D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 8 ] , u p o n b e i n g p a i d , w i l l c r e a t e a p r i n c i p a l s u m f o r t h e W i f e w h i c h , i f i n v e s t e d a t t h e r a t e o f e i g h t p e r c e n t ( 8 % ) , w i l l c r e a t e s u f f i c i e n t i n c o m e t o r e d u c e h e r n e e d f o r p e r m a n e n t a l i m o n y c o n t e m p l a t e d b y t h i s A g r e e m e n t , b a s e d u p o n t h e a f o r e m e n t i o n e d t e r m s . P a r a g r a p h 6 . 6 E c o n t a i n e d a n o t h e r o f f s e t p r o v i s i o n . T h i s p r o v i s i o n r e l a t e d t o c o m p e n s a t i o n r e c e i v e d b y M r . H o f f m a n f o r h i s p e r f o r m a n c e o f a l l s e r v i c e s r e l a t e d t o S C C a n d W L I o r o t h e r i n v e s t m e n t s . P a r a g r a p h 6 . 6 E p r o v i d e d t h a t d e c e d e n t w a s t o r e c e i v e 3 5 p e r c e n t o f a n y a n d a l l p o s t t a x a m o u n t s r e c e i v e d b y M r . H o f f m a n a s d i r e c t o r i n d i r e c t c o m p e n s a t i o n i n c o n n e c t i o n w i t h h i s e m p l o y m e n t , t o t h e e x t e n t t h a t s u c h c o m p e n s a t i o n a m o u n t s e x c e e d e d $ 6 0 0 , 0 0 0 f o r a n y 1 c a l e n d a r y e a r . T o t h e e x t e n t d e c e d e n t r e c e i v e d a n y p a y m e n t s p u r s u a n t t o t h i s p r o v i s i o n , t h e a m o u n t s r e c e i v e d w o u l d c o n s t i t u t e p a r t i a l s a t i s f a c t i o n o f M r . H o f f m a n ' s g u a r a n t y o b l i g a t i o n u n d e r p a r a g r a p h 6 . 6 B . A t s u c h t i m e a s M r . H o f f m a n p a i d a l l t h e a m o u n t s a s r e q u i r e d u n d e r p a r a g r a p h 6 . 6 B , t h e o b l i g a t i o n t h a t M r . H o f f m a n p a y d e c e d e n t t h e e x c e s s c o m p e n s a t i o n o v e r $ 6 0 0 , 0 0 0 a n n u a l l y w o u l d t e r m i n a t e . - 8 - 4 T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t d e c e d e n t w a s a p a r t n e r o f C l u b s i d e a t t h e t i m e o f h e r d e a t h . I n i t s b r i e f , t h e e s t a t e a r g u e s f o r t h e f i r s t t i m e t h a t t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w a s o w n e d b y d e c e d e n t ' s r e v o c a b l e t r u s t . O u r a n a l y s i s a n d v a l u a t i o n o f t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s i n i s s u e a r e t h e s a m e r e g a r d l e s s o f w h e t h e r d e c e d e n t o r d e c e d e n t ' s r e v o c a b l e t r u s t w a s t h e o w n e r o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . B e c a u s e t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n e i t h e r s i t u a t i o n a n d o u r v a l u a t i o n a n a l y s i s i s n o t a f f e c t e d b y s u c h a d e t e r m i n a t i o n , w e s h a l l r e f e r t o t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t a s b e i n g o w n e d b y d e c e d e n t . 5 T h e C a t h e a d p r o p e r t y i n c l u d e d a t w o - s t o r y h o u s e l o c a t e d o n a n 8 . 5 - a c r e s i t e w i t h 3 0 0 f e e t o f l a k e f r o n t a g e w h i c h w a s o w n e d a t t h e t i m e o f t h e a p p r a i s a l b y d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n , n o t C l u b s i d e . P r o p e r t y I n t e r e s t s H e l d b y D e c e d e n t a t T i m e o f D e a t h A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t o w n e d a 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C l u b s i d e , a p a r t n e r s h i p o w n e d c o l l e c t i v e l y b y d e c e d e n t a n d h e r f a m i l y . 4 M r . H o f f m a n o w n e d a 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C l u b s i d e , a n d t h e t h r e e c h i l d r e n e a c h h e l d 1 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s . A s o f A u g u s t 1 8 , 1 9 9 4 , t h e a s s e t - t o - l i a b i l i t y r a t i o o f C l u b s i d e w a s a p p r o x i m a t e l y 3 t o 1 . A s o f t h a t d a t e , i t a p p e a r s C l u b s i d e h a d c a s h o f a p p r o x i m a t e l y $ 3 , 1 7 6 . C l u b s i d e ' s o n l y s i g n i f i c a n t a s s e t w a s c e r t a i n r e a l p r o p e r t y ( C a t h e a d p r o p e r t y ) l o c a t e d o n N o r t h C a t h e a d P o i n t R o a d i n N o r t h p o r t , M i c h i g a n . T h e C a t h e a d p r o p e r t y c o n s i s t e d o f a p p r o x i m a t e l y 1 0 2 a c r e s o f w a t e r f r o n t p r o p e r t y o n L a k e M i c h i g a n . 5 A s o f D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 2 , t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y w a s t h e d e v e l o p m e n t o f t h e l a n d i n t o 2 0 w a t e r f r o n t i m p r o v e d s i t e s w h i c h - 9 - 6 T h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t c o m p a r e d t h e C a t h e a d p r o p e r t y t o o t h e r p r o p e r t i e s w i t h s i m i l a r u s e s a n d u t i l i t y t h a t h a d r e c e n t l y b e e n s o l d . N e x t , d o l l a r a d j u s t m e n t s w e r e m a d e t o a c c o u n t f o r t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e C a t h e a d p r o p e r t y a n d t h e c o m p a r a b l e s . T h e a d j u s t m e n t s w e r e t o t a l e d a n d f a c t o r e d i n t o t h e s a l e s p r i c e s o f t h e c o m p a r a b l e s t o i n d i c a t e a p r o b a b l e s a l e s p r i c e f o r t h e C a t h e a d p r o p e r t y . 7 T h e 9 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e w a s a r r i v e d a t b y t a k i n g t h e p r i m e i n t e r e s t r a t e ( 6 p e r c e n t ) p l u s 1 p e r c e n t a n d a d d i n g 1 p e r c e n t e a c h f o r r i s k a n d n o n l i q u i d i t y f a c t o r s . c o u l d b e b u i l t u p o n . A t t h a t t i m e , t h e C a t h e a d p r o p e r t y w a s n o t l i s t e d f o r s a l e , a n d t h e r e w e r e n o k n o w n o f f e r s t o p u r c h a s e . A n a p p r a i s a l o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y , a s o f D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 2 , w a s p e r f o r m e d b y J u a n C a r b o n e l l a n d M i c h a e l T a r n o w ( t h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t ) . T h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t b a s e d i t s v a l u a t i o n o n a s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h 6 a n d a s s u m e d t h a t t h e w a t e r f r o n t l o t s c o u l d b e s o l d o v e r a 5 - y e a r p e r i o d . T h e r e t a i l s a l e s p r i c e s r e a l i z e d d u r i n g e a c h y e a r o f t h e s a l e p e r i o d w e r e d i s c o u n t e d b y 9 p e r c e n t t o e s t i m a t e t h e i r n e t p r e s e n t v a l u e . 7 O n t h e b a s i s o f t h e c o n s i d e r a t i o n s a b o v e , t h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t v a l u e d t h e e n t i r e C a t h e a d P r o p e r t y a t $ 3 , 4 1 7 , 0 9 2 . O f t h i s a m o u n t , $ 8 7 0 , 0 0 0 w a s a t t r i b u t e d t o t h e h o u s e o w n e d b y d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n . A s o f D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 , C l u b s i d e ' s l i a b i l i t i e s c o n s i s t e d o f a c c o u n t s p a y a b l e o f $ 4 9 9 a n d t h e f o l l o w i n g p r o m i s s o r y n o t e s : N o t e P a y a b l e A m o u n t I n t e r e s t R a t e M a t u r i t y D a t e M e l i s s a H o f f m a n T r u s t $ 2 4 , 0 0 0 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 M a t t h e w H o f f m a n T r u s t 2 4 , 0 0 0 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 E l i s a b e t h H o f f m a n T r u s t 2 4 , 0 0 0 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 H o f f m a n A s s o c i a t e s 2 7 8 , 1 4 7 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 - 1 0 - 8 T h e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s w e r e c r e a t e d o n J a n . 1 , 1 9 9 2 . I t a p p e a r s f r o m t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t t h e r e m a i n i n g p r o m i s s o r y n o t e s w e r e a l s o c r e a t e d o n J a n . 1 , 1 9 9 2 . M a r c i a H o f f m a n 1 7 3 , 0 6 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 A l H o f f m a n , J r . 1 8 9 , 0 5 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 M e l i s s a H o f f m a n 6 2 , 3 3 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 M a t t h e w H o f f m a n 6 2 , 3 3 4 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 E l i s a b e t h H o f f m a n 6 2 , 3 3 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 T o t a l 8 9 9 , 2 6 3 T h e n o t e s w e r e u n s e c u r e d , i n t e r e s t w a s t o a c c r u e , a n d n o i n t e r e s t o r p r i n c i p a l p a y m e n t s w e r e r e q u i r e d u n t i l J a n u a r y 1 , 2 0 1 2 . 8 H o w e v e r , a t l e a s t w i t h r e s p e c t t o t h e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s , C l u b s i d e c o u l d p r e p a y i n f u l l o r i n p a r t , w i t h o u t p e n a l t y , w i t h a n y s u c h p r e p a y m e n t f i r s t a p p l i e d t o a c c r u e d i n t e r e s t a n d t h e b a l a n c e a p p l i e d t o p r i n c i p a l . A d d i t i o n a l l y , a p p r o x i m a t e l y $ 2 0 , 0 0 0 a y e a r i n t a x e s a n d m a i n t e n a n c e o n t h e C a t h e a d p r o p e r t y w a s p a i d b y M r . H o f f m a n . C l u b s i d e ' s o b l i g a t i o n s t o M r . H o f f m a n w e r e i n c r e a s e d b y t h e s e a m o u n t s . I n a f i n a n c i a l s t a t e m e n t d a t e d J u n e 3 , 1 9 9 4 , M r . H o f f m a n ' s a c c o u n t a n t e s t i m a t e d t h e v a l u e o f M r . H o f f m a n ' s 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C l u b s i d e a t $ 4 9 1 , 9 6 6 a s o f D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t o w n e d a l l 7 , 5 0 0 s h a r e s o f s t o c k i n H o f f m a n A s s o c i a t e s , a n S c o r p o r a t i o n . T h e p r i n c i p a l a s s e t o w n e d b y H o f f m a n A s s o c i a t e s w a s t h e C l u b s i d e p r o m i s s o r y n o t e w i t h a v a l u e a t t h e d a t e o f m a t u r i t y o f $ 2 7 8 , 1 4 7 , p l u s a c c r u e d i n t e r e s t a t a r a t e o f 7 . 6 1 p e r c e n t o v e r 2 0 y e a r s . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t o w n e d 5 6 0 s h a r e s o f - 1 1 - c o m m o n s t o c k o f S C C , r e p r e s e n t i n g 1 6 . 0 9 p e r c e n t o f t h e o u t s t a n d i n g c o m m o n s t o c k . D e c e d e n t a l s o o w n e d 7 7 0 o f t h e 3 , 4 8 0 o u t s t a n d i n g s h a r e s o f c o m m o n s t o c k o f W L I , c o n s t i t u t i n g a 2 2 . 1 3 - p e r c e n t i n t e r e s t i n W L I . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , W L I w a s a n S c o r p o r a t i o n w h o s e p r i n c i p a l b u s i n e s s w a s t h e d e v e l o p m e n t a n d s a l e o f h o m e s i t e s a n d i m p r o v e d a c r e a g e w i t h i n t h e W a l d e n L a k e D e v e l o p m e n t , l o c a t e d i n P l a n t C i t y , F l o r i d a . W L I h a d t h e f o l l o w i n g n e t e a r n i n g s f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 t h r o u g h 1 9 9 3 : Y e a r N e t E a r n i n g s 1 9 9 0 $ 1 , 6 8 2 , 7 9 5 1 9 9 1 4 5 5 , 7 0 6 1 9 9 2 1 , 0 2 5 , 9 5 8 1 9 9 3 4 2 3 , 7 6 9 F o r t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , f i n a n c i a l s t a t e m e n t s w i t h i n d e p e n d e n t a u d i t o r ' s r e p o r t s w e r e p r e p a r e d o n b e h a l f o f W L I , S C C , a n d o t h e r a f f i l i a t e d c o m p a n i e s s h a r i n g c o m m o n o w n e r s h i p . F o r t h e y e a r s 1 9 9 0 t h r o u g h 1 9 9 2 , s e p a r a t e a u d i t s w e r e m a d e o f W L I . F o r 1 9 9 3 , t h e a u d i t c o m b i n e d t h e a c t i v i t i e s o f W L I w i t h S C C a n d o t h e r a f f i l i a t e d c o m p a n i e s s h a r i n g c o m m o n o w n e r s h i p . F o r t h e y e a r s 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , t h e e a r n i n g s o f W L I i n c l u d e d p r o f i t s f r o m i n t e r c o m p a n y t r a n s a c t i o n s w i t h S C C a n d t h e a f f i l i a t e s . O P I N I O N T h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i m p o s e s a F e d e r a l e s t a t e t a x o n t h e t r a n s f e r o f t h e t a x a b l e e s t a t e o f a d e c e d e n t w h o i s a c i t i z e n o r r e s i d e n t o f t h e U n i t e d S t a t e s . S e e s e c s . 2 0 0 1 a n d 2 0 0 2 . T h e - 1 2 - v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e i n c l u d e s t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y t o t h e e x t e n t o f t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t t h e r e i n o n t h e d a t e o f d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 3 . T h e e x e c u t o r , h o w e v e r , m a y e l e c t t o v a l u e a d e c e d e n t ' s p r o p e r t y a s o f a n a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e ; i . e . , 6 m o n t h s a f t e r d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 2 . T h e e l e c t i o n t o v a l u e d e c e d e n t ' s p r o p e r t y a s o f t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s m a d e i n t h e i n s t a n t c a s e . T h e t e r m v a l u e m e a n s f a i r m a r k e t v a l u e , w h i c h i s d e f i n e d f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s a s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e p a r t i e s d i s p u t e : ( 1 ) W h e t h e r t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e , a n d ( 2 ) t h e v a l u e o f c e r t a i n p r o p e r t y i n t e r e s t s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . A . G u a r a n t y P r o v i s i o n i n M a r i t a l S e t t l e m e n t A g r e e m e n t T h e e s t a t e a r g u e s t h a t t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n i s n o t i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e b e c a u s e i t t e r m i n a t e d o n t h e d e a t h o f d e c e d e n t . T h e e s t a t e c o n t e n d s t h a t t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t i s a m b i g u o u s , a n d , w h e n r e a d i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e t e s t i m o n y o f i t s w i t n e s s e s , t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t c o n t e m p l a t e s t h a t t h e g u a r a n t y w a s t o t e r m i n a t e o n d e c e d e n t ' s d e a t h . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t - 1 3 - 9 T h e D a n i e l s o n r u l e p r o v i d e s : a p a r t y c a n c h a l l e n g e t h e t a x c o n s e q u e n c e s o f h i s a g r e e m e n t a s c o n s t r u e d b y t h e C o m m i s s i o n e r o n l y b y a d d u c i n g p r o o f w h i c h i n a n a c t i o n b e t w e e n t h e p a r t i e s t o t h e a g r e e m e n t w o u l d b e a d m i s s i b l e t o a l t e r t h a t c o n s t r u c t i o n o r t o s h o w i t s u n e n f o r c e a b i l i t y b e c a u s e o f m i s t a k e , u n d u e i n f l u e n c e , f r a u d , d u r e s s , e t c . * * * [ C o m m i s s i o n e r v . D a n i e l s o n , 3 7 8 F . 2 d 7 7 1 , 7 7 5 ( 3 d C i r . 1 9 6 7 ) , v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g 4 4 T . C . 5 4 9 ( 1 9 6 5 ) . ] 1 0 U n d e r t h e s t r o n g - p r o o f r u l e , a t a x p a y e r c a n i g n o r e u n a m b i g u o u s t e r m s o f a b i n d i n g a g r e e m e n t o n l y i f h e p r e s e n t s " s t r o n g p r o o f " , t h a t i s , m o r e t h a n a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e t e r m s o f t h e w r i t t e n i n s t r u m e n t d o n o t r e f l e c t t h e a c t u a l i n t e n t i o n s o f t h e c o n t r a c t i n g p a r t i e s . E l r o d v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 1 0 4 6 , 1 0 6 6 ( 1 9 8 6 ) . T h i s C o u r t g e n e r a l l y a p p l i e s t h e s t r o n g - p r o o f r u l e . S e e i d . a t 1 0 6 5 ; C o l e m a n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 1 7 8 , 2 0 2 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 8 3 3 F . 2 d 3 0 3 ( 3 d C i r . 1 9 8 7 ) ; U l l m a n v . C o m m i s s i o n e r , 2 9 T . C . 1 2 9 ( 1 9 5 7 ) , a f f d . 2 6 4 F . 2 d 3 0 5 ( 2 d C i r . 1 9 5 9 ) . H o w e v e r , i f t h e c a s e i s a p p e a l a b l e t o a c i r c u i t w h i c h h a s a d o p t e d t h e D a n i e l s o n r u l e , t h e n w e a r e b o u n d t o a p p l y t h a t r u l e . S e e G o l s e n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 7 4 2 , 7 5 6 - 7 5 7 ( 1 9 7 0 ) , a f f d . 4 4 5 F . 2 d 9 8 5 ( 1 0 t h C i r . 1 9 7 1 ) . i s u n a m b i g u o u s a n d p r o v i d e s f o r g u a r a n t e e d p a y m e n t s w h i c h s u r v i v e d e c e d e n t ' s d e a t h a n d a r e i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e . T h e p a r t i e s p r e s e n t e d a r g u m e n t s o n b r i e f r e g a r d i n g w h e t h e r w e s h o u l d a p p l y t h e r u l e e n u n c i a t e d i n C o m m i s s i o n e r v . D a n i e l s o n , 3 7 8 F . 2 d 7 7 1 ( 3 d C i r . 1 9 6 7 ) , v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g 4 4 T . C . 5 4 9 ( 1 9 6 5 ) , 9 o r t h e l e s s s t r i n g e n t " s t r o n g p r o o f " r u l e . 1 0 H o w e v e r , t h e D a n i e l s o n r u l e a n d t h e s t r o n g - p r o o f r u l e a p p l y o n l y i n t h e c a s e o f a n u n a m b i g u o u s a g r e e m e n t . S e e G e r l a c h v . C o m m i s s i o n e r , 5 5 T . C . 1 5 6 , 1 6 9 ( 1 9 7 0 ) ; P e t t i d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 2 6 . B e c a u s e w e f i n d t h e t e r m s o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t a m b i g u o u s , w e d o n o t a p p l y e i t h e r t h e D a n i e l s o n r u l e o r t h e - 1 4 - 1 1 T h i s C o u r t h a s b e e n r e l u c t a n t t o a p p l y e i t h e r r u l e i n s i t u a t i o n s i n v o l v i n g t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a d i v o r c e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t . S e e W e i n e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 1 T . C . 1 5 5 , 1 5 9 - 1 6 0 ( 1 9 7 3 ) ; M i r s k y v . C o m m i s s i o n e r , 5 6 T . C . 6 6 4 , 6 7 4 - 6 7 5 ( 1 9 7 1 ) ; G e r l a c h v . C o m m i s s i o n e r , 5 5 T . C . 1 5 6 , 1 6 9 ( 1 9 7 0 ) ; H o p k i n s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 5 4 . s t r o n g - p r o o f r u l e . 1 1 S e e P e t t i d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h e m a r i t a l s e t t l e m e n t , i n r e f e r e n c e t o t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n , c o n s i s t e n t l y r e f e r s t o p a y m e n t s m a d e " t o t h e W i f e " , a n d t h e p o s s i b i l i t y t h a t " t h e W i f e " w o u l d h a v e t o r e p a y a m o u n t s t o M r . H o f f m a n i f c o r p o r a t e d i s t r i b u t i o n s f r o m S C C a n d W L I e x c e e d e d g u a r a n t e e d p a y m e n t s m a d e b y M r . H o f f m a n u n d e r t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n . T h e r e i s n o r e f e r e n c e t o d e c e d e n t ' s h e i r s o r a s s i g n s i n c o n n e c t i o n w i t h d e c e d e n t o r M r . H o f f m a n ' s o b l i g a t i o n s u n d e r t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n . A d d i t i o n a l l y , t h e o f f s e t p r o v i s i o n s f o u n d i n t h e a l i m o n y s e c t i o n , a n d t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n f o u n d i n t h e d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y s e c t i o n , a r e d e p e n d e n t o n e a c h o t h e r f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f s p o u s a l s u p p o r t d e c e d e n t w a s r e q u i r e d t o r e c e i v e . T h e a l i m o n y p a y m e n t s , w h i c h w e r e i n t e r t w i n e d w i t h t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n a n d e x c e s s c o m p e n s a t i o n p r o v i s i o n s , t e r m i n a t e d o n t h e d e a t h o f e i t h e r d e c e d e n t o r M r . H o f f m a n . O n t h e b a s i s o f t h e l a n g u a g e i n t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n a n d t h e d e p e n d e n t r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h a t p r o v i s i o n a n d t h e a l i m o n y s e c t i o n , w e f i n d t h a t t h e t e r m s o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t a r e u n c l e a r w i t h r e s p e c t t o w h e t h e r t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n s u r v i v e d d e c e d e n t ' s d e a t h . - 1 5 - T h e e s t a t e i s n o t a t t e m p t i n g t o a l t e r t h e u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t a n d t h u s a v o i d t h e t a x c o n s e q u e n c e s w h i c h f l o w f r o m i t . R a t h e r , t h e e s t a t e i n t r o d u c e d t h e t e s t i m o n y o f t h r e e w i t n e s s e s w i t h p e r s o n a l k n o w l e d g e o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t i n o r d e r t o s h o w t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n t o b e p e r s o n a l t o d e c e d e n t o n l y a n d t o t e r m i n a t e u p o n t h e d e a t h o f e i t h e r p a r t y . F o r p u r p o s e s o f t h i s c a s e , t h e r e l e v a n t i n q u i r y i s w h e t h e r , u n d e r t h e t e r m s o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t , t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n t e r m i n a t e d o n t h e d e a t h o f d e c e d e n t . M r . H o f f m a n t e s t i f i e d t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e t i e d t o a l i m o n y a n d t h a t h e d i d n o t i n t e n d f o r t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n t o s u r v i v e d e c e d e n t ' s d e a t h . H e s t a t e d t h a t t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n w a s i n s e r t e d i n t o t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t b e c a u s e h e d i d n o t h a v e e n o u g h c a s h u p f r o n t t o p a y t h e a m o u n t o f a l i m o n y t h a t d e c e d e n t w a n t e d ; t h u s , t h e p a r t i e s t o t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t n e g o t i a t e d l o w e r m o n t h l y a l i m o n y p a y m e n t s i n t h e i n i t i a l y e a r s a f t e r t h e d i v o r c e i n r e t u r n f o r l a r g e r p a y m e n t s o f c a s h i n f u t u r e y e a r s . M r . H o f f m a n t e s t i f i e d t h a t o n t h e d a t e t h e f i n a l g u a r a n t e e d p a y m e n t w a s d u e , d e c e d e n t w o u l d p r e s u m a b l y h a v e b e e n a b l e t o s e l l t h e S C C a n d W L I s t o c k a n d l i q u i d a t e h e r h o l d i n g s , t h e r e b y m e e t i n g h e r f i n a n c i a l n e e d s . M r . H o f f m a n t e s t i f i e d t h a t h e h a d n o t m a d e a n y p a y m e n t s p u r s u a n t t o t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n b e c a u s e h e b e l i e v e d t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n c e a s e d a t d e c e d e n t ' s - 1 6 - 1 2 W e n o t e t h a t M r . H o f f m a n i s n o t a b e n e f i c i a r y o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . d e a t h , a n d , f u r t h e r , t h a t h e d i d n o t i n t e n d t o m a k e a n y p a y m e n t s t o t h e e s t a t e u n d e r t h e g u a r a n t y . 1 2 T h e e s t a t e a l s o p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f S t e p h e n S e s s u m s ( M r . S e s s u m s ) , t h e a t t o r n e y w h o r e p r e s e n t e d M r . H o f f m a n i n h i s d i v o r c e p r o c e e d i n g s w i t h d e c e d e n t . M r . S e s s u m s t e s t i f i e d t h a t h e p a r t i c i p a t e d i n t h e d r a f t i n g o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t a n d t h a t t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n w a s i n t e n d e d t o r u n p e r s o n a l l y t o d e c e d e n t a n d t o t e r m i n a t e o n h e r d e a t h . H e n o t e d t h a t t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n d i d n o t p r e s e r v e t h e r i g h t t o t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s f o r d e c e d e n t ' s h e i r s o r a s s i g n s a n d t h a t d e a t h w a s n o t i n s e r t e d i n t o t h e a g r e e m e n t a s a c o n d i t i o n t e r m i n a t i n g t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s b e c a u s e i t w a s n o t c o n t e m p l a t e d t h a t t h e g u a r a n t i e s w o u l d f l o w t o a n y o n e e l s e . M r . S e s s u m s t e s t i f i e d t h a t h e b e l i e v e d t h a t n e i t h e r p a r t y i n t e n d e d f o r M r . H o f f m a n t o m a k e t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s a f t e r t h e d e a t h o f d e c e d e n t a n d t h a t t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n w a s s i m p l y a b a c k u p f o r t h e a l i m o n y a n d w a s i n t e n d e d t o g i v e d e c e d e n t s e l f - s u f f i c i e n c y . F i n a l l y , t h e e s t a t e p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f M a r k O s s i a n ( M r . O s s i a n ) , o n e o f d e c e d e n t ' s a t t o r n e y s i n h e r d i v o r c e p r o c e e d i n g s . M r . O s s i a n t e s t i f i e d t h a t t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n w a s t i e d t o t h e a l i m o n y p r o v i s i o n a n d t h a t t h e w h o l e i n t e n t i o n o f t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w a s t o p r o v i d e - 1 7 - d e c e d e n t a s s i s t a n c e f o r h e r s u p p o r t . H e s t a t e d t h a t o n c e d e c e d e n t r e c e i v e d t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s d u r i n g h e r l i f e t i m e , h e r n e e d f o r s u p p o r t w o u l d b e d e c r e a s e d a n d h e r n e e d f o r a l i m o n y w o u l d b e o f f s e t . M r . O s s i a n t e s t i f i e d t h a t i t w a s h i s u n d e r s t a n d i n g t h a t , u p o n d e a t h o f d e c e d e n t , M r . H o f f m a n w o u l d n o t b e r e q u i r e d t o m a k e a n y p a y m e n t s b e c a u s e t h e p a y m e n t s w e r e o n l y f o r t h e s u p p o r t o f d e c e d e n t . T h e m a r i t a l s e t t l e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e t o b e m a d e " t o t h e W i f e " a n d t h a t " t h e W i f e " w o u l d b e r e q u i r e d t o r e p a y c o r p o r a t e d i s t r i b u t i o n s i n e x c e s s o f t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s . T h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e c o n n e c t e d w i t h s p e c i f i c a l i m o n y p a y m e n t s i n a m a n n e r w h i c h a l l o w e d t h e a m o u n t o f t h e a l i m o n y p a y m e n t s t o b e r e d u c e d i n t h e e v e n t t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e m a d e . T h e p o r t i o n s o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t r e l a t i n g t o t h e a l i m o n y a n d g u a r a n t y o b l i g a t i o n o f M r . H o f f m a n a r e u n c l e a r b e c a u s e t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n c o u l d e i t h e r s u r v i v e d e c e d e n t ' s d e a t h , o r t e r m i n a t e a t t h e t i m e o f t h a t e v e n t , d e p e n d i n g o n h o w o n e r e a d s t h e p r o v i s i o n . T h e e s t a t e p r e s e n t e d t e s t i m o n y f r o m t h r e e w i t n e s s e s w i t h p e r s o n a l k n o w l e d g e o f t h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e n e g o t i a t i o n a n d d r a f t i n g o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t . A l l t h r e e w i t n e s s e s w e r e c r e d i b l e a n d c o n s i s t e n t i n t h e i r t e s t i m o n y t h a t t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s w a s t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e t o t e r m i n a t e o n t h e d e a t h o f d e c e d e n t . O n t h e b a s i s o f t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e h o l d - 1 8 - 1 3 P e r m a n e n t p e r i o d i c a l i m o n y i s m o s t c o m m o n l y u s e d t o p r o v i d e s u p p o r t , a l t h o u g h i t s u s e m a y b e a p p r o p r i a t e i n l i m i t e d c i r c u m s t a n c e s t o b a l a n c e i n e q u i t i e s w h i c h m a y r e s u l t f r o m t h e a l l o c a t i o n o f i n c o m e - g e n e r a t i n g p r o p e r t y a c q u i r e d d u r i n g t h e m a r r i a g e . S e e C a n a k a r i s v . C a n a k a r i s , 3 8 2 S o . 2 d 1 1 9 7 , 1 2 0 2 ( F l a . 1 9 8 0 ) . A s a g e n e r a l r u l e , p e r m a n e n t p e r i o d i c a l i m o n y t e r m i n a t e s o n t h e d e a t h o f e i t h e r s p o u s e o r t h e r e m a r r i a g e o f t h e r e c e i v i n g s p o u s e . S e e i d . 1 4 F l a . S t a t . A n n . s e c . 6 1 . 0 8 ( 1 ) ( W e s t 1 9 9 7 ) a u t h o r i z e s t h e t r i a l j u d g e t o " g r a n t a l i m o n y t o e i t h e r p a r t y , w h i c h a l i m o n y m a y b e r e h a b i l i t a t i v e o r p e r m a n e n t i n n a t u r e . I n a n y a w a r d o f a l i m o n y , t h e c o u r t m a y o r d e r p e r i o d i c p a y m e n t s o r p a y m e n t s i n l u m p s u m o r b o t h . " C a n a k a r i s v . C a n a k a r i s , s u p r a a t 1 2 0 0 . t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e i n t e n d e d t o , a n d d i d , t e r m i n a t e o n t h e d e a t h o f d e c e d e n t . A l t e r n a t i v e l y , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t e v e n i f t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n w e r e n o t p a r t o f t h e d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y , t h e v a l u e o f t h e p a y m e n t s r e q u i r e d u n d e r t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n i s s t i l l i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e b e c a u s e t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e i n t h e f o r m o f l u m p - s u m a l i m o n y . F l o r i d a r e c o g n i z e s t h r e e t y p e s o f a l i m o n y : ( 1 ) L u m p - s u m a l i m o n y ; ( 2 ) p e r i o d i c a l i m o n y ; 1 3 a n d ( 3 ) r e h a b i l i t a t i v e a l i m o n y . S e e F l a . S t a t . A n n . s e c . 6 1 . 0 8 ( 1 ) ( W e s t 1 9 9 7 ) . 1 4 U n d e r F l o r i d a l a w , l u m p - s u m a l i m o n y i s e s s e n t i a l l y t h e p a y m e n t o f a d e f i n i t e s u m ( w h i c h m a y b e p a i d i n i n s t a l l m e n t s ) . S e e M a n n v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 1 2 4 9 , 1 2 6 0 ( 1 9 8 0 ) ; s e e a l s o C a n a k a r i s v . C a n a k a r i s , 3 8 2 S o . 2 d 1 1 9 7 , 1 2 0 1 ( F l a . 1 9 8 0 ) . L u m p - s u m a l i m o n y c r e a t e s a v e s t e d r i g h t w h i c h s u r v i v e s d e a t h . S e e M a n n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 2 6 0 ; - 1 9 - E s t a t e o f G a r y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 3 8 ; C a n a k a r i s v . C a n a k a r i s , s u p r a a t 1 2 0 1 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e i n t h e f o r m o f l u m p - s u m a l i m o n y ; t h u s , t h e y s u r v i v e d d e c e d e n t ' s d e a t h a n d a r e i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e . W e d i s a g r e e . T h e m a r i t a l s e t t l e m e n t w a s e n t e r e d i n t o b y d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n a f t e r l e n g t h y n e g o t i a t i o n s . T h e t e r m s o f t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t w e r e f r e e l y a n d v o l u n t a r i l y e n t e r e d i n t o b y t h e p a r t i e s w i t h t h e f u l l b e n e f i t o f a d v i c e f r o m c o u n s e l a n d o t h e r e x p e r t s . I n t h e " F i n a l J u d g m e n t o f D i s s o l u t i o n o f M a r r i a g e " , t h e p r e s i d i n g j u d g e d i s s o l v e d t h e m a r r i a g e b e t w e e n d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n a n d a p p r o v e d , r a t i f i e d , a n d c o n f i r m e d t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t . T h e p r e s i d i n g j u d g e d i d n o t i n t e r p r e t t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t o r i m p o s e a d d i t i o n a l c o n d i t i o n s . T h e t e r m " l u m p - s u m a l i m o n y " i s n o t u s e d i n t h e m a r i t a l s e t t l e m e n t o r i n t h e f i n a l j u d g m e n t t o d e s c r i b e t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n . T h e p a y m e n t s d e s c r i b e d i n t h e a l i m o n y s e c t i o n p e r t a i n i n g t o t h e i n i t i a l b a s e m o n t h l y a l i m o n y a m o u n t w e r e d e s c r i b e d a s " p e r m a n e n t a l i m o n y " . A s w e d i s c u s s e d e a r l i e r , t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n w a s l i n k e d t o t h e s e p a y m e n t s b y a n o f f s e t p r o v i s i o n . A f t e r r e v i e w i n g t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e f i n d n o i n d i c a t i o n t h a t t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n w a s i n t e n d e d b y e i t h e r t h e p a r t i e s o r t h e p r e s i d i n g j u d g e t o c o n s t i t u t e " l u m p - s u m a l i m o n y " u n d e r F l o r i d a l a w . B e c a u s e t h e f o r m o f t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w a s n o t s p e c i f i c a l l y d e f i n e d b y t h e m a r i t a l - 2 0 - s e t t l e m e n t o r t h e p r e s i d i n g j u d g e , w e r e l y o n o u r p r i o r f i n d i n g s w i t h r e s p e c t t o t h e i n t e n t i o n s o f t h e p a r t i e s . A s w e h e l d e a r l i e r , t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n w a s n o t i n t e n d e d t o s u r v i v e d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d w e d o n o t f i n d e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h a t t h e g u a r a n t e e d p a y m e n t s w e r e i n t h e f o r m o f l u m p - s u m a l i m o n y . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n i s n o t i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . B . P r o p e r t y I n t e r e s t s H e l d b y D e c e d e n t a t T i m e o f D e a t h B o t h p a r t i e s r e l i e d o n t h e r e p o r t s a n d t e s t i m o n y o f e x p e r t s t o d e t e r m i n e t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t y i n t e r e s t s f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s . W h i l e e x p e r t o p i n i o n s m a y a s s i s t i n e v a l u a t i n g a c l a i m , w e a r e n o t b o u n d b y t h e s e o p i n i o n s a n d m a y r e a c h a d e c i s i o n b a s e d o n o u r o w n a n a l y s i s o f a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 7 ( 1 9 9 0 ) . W h e r e e x p e r t s o f f e r c o n f l i c t i n g e s t i m a t e s o f f a i r m a r k e t v a l u e , w e e x a m i n e t h e f a c t o r s t h e y u s e d a n d d e c i d e t h e a p p r o p r i a t e w e i g h t g i v e n t o e a c h . S e e C a s e y v . C o m m i s s i o n e r , 3 8 T . C . 3 5 7 , 3 8 1 ( 1 9 6 2 ) . W e m a y a c c e p t t h e o p i n i o n o f a n e x p e r t i n i t s e n t i r e t y , s e e B u f f a l o T o o l & D i e M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 4 4 1 , 4 5 2 ( 1 9 8 0 ) , o r w e m a y b e s e l e c t i v e i n t h e u s e o f a n y p o r t i o n , s e e P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . - 2 1 - T h e p a r t i e s d i s p u t e t h e v a l u e o f : ( 1 ) T w o p r o m i s s o r y n o t e s , ( 2 ) d e c e d e n t ' s 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C l u b s i d e , a n d ( 3 ) d e c e d e n t ' s s t o c k i n t e r e s t i n W L I . 1 . V a l u e o f C l u b s i d e P r o m i s s o r y N o t e s T h e p a r t i e s d i s p u t e t h e v a l u e o f t w o p r o m i s s o r y n o t e s o f C l u b s i d e , o n e p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d t h e o t h e r p a y a b l e t o H o f f m a n A s s o c i a t e s ( o f w h i c h d e c e d e n t o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f t h e o u t s t a n d i n g s t o c k ) . F o r e s t a t e t a x p u r p o s e s , " t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f n o t e s , s e c u r e d o r u n s e c u r e d , i s p r e s u m e d t o b e t h e a m o u n t o f u n p a i d p r i n c i p a l , p l u s i n t e r e s t a c c r u e d t o t h e d a t e o f d e a t h , u n l e s s t h e e x e c u t o r e s t a b l i s h e s t h a t t h e v a l u e i s l o w e r o r t h a t t h e n o t e s a r e w o r t h l e s s . " S e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 4 , E s t a t e T a x R e g s . T h e b u r d e n o f p r o o f i s o n t h e t a x p a y e r t o s u b m i t s a t i s f a c t o r y e v i d e n c e t h a t t h e n o t e i s w o r t h l e s s t h a n t h e f a c e v a l u e p l u s a c c r u e d i n t e r e s t ( e . g . , b e c a u s e o f t h e d a t e o f m a t u r i t y , i n t e r e s t r a t e , o r o t h e r c a u s e ) . S e e E s t a t e o f P i t t a r d v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 T . C . 3 9 1 , 3 9 9 ( 1 9 7 7 ) ; E s t a t e o f B e r k m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 9 - 4 6 ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 4 , E s t a t e T a x R e g s . I n t h e i n s t a n t c a s e , b o t h p a r t i e s d e p a r t e d f r o m t h e p r e s u m e d f a i r m a r k e t v a l u e a n d d i s c o u n t e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s f r o m t h e d a t e o f m a t u r i t y t o t h e v a l u a t i o n d a t e . R e s p o n d e n t r e l i e s o n t h e r e p o r t a n d t e s t i m o n y o f h i s e x p e r t a p p r a i s e r , M a r k M i t c h e l l ( M r . M i t c h e l l ) , t o d e t e r m i n e t h e v a l u e - 2 2 - 1 5 M r . M i t c h e l l n o t e d t h a t t h i s r a t e o f r e t u r n w a s m o r e t h a n 5 p e r c e n t a b o v e t h e b a n k p r i m e l o a n r a t e a n d a p p r o x i m a t e l y 2 p e r c e n t a b o v e a B - r a t e d b o n d , w h i c h h e e x p l a i n e d h a s v u l n e r a b i l i t y t o d e f a u l t b u t c u r r e n t l y h a s t h e c a p a c i t y t o m e e t i n t e r e s t a n d p r i n c i p a l p a y m e n t s . o f t h e C l u b s i d e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s . M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d t h e v a l u e o f t h e n o t e s b a s e d o n t h e t i m i n g o f p a y m e n t s a n d t h e r a t e o f r e t u r n t h a t a h o l d e r o f t h e n o t e s w o u l d r e q u i r e . T o d e t e r m i n e a p r o p e r r e t u r n r a t e , h e r e v i e w e d : ( 1 ) I n t e r e s t r a t e s o f v a r i o u s d e b t s e c u r i t i e s ; ( 2 ) c o r p o r a t e b o n d s o f v a r i o u s r a t i n g s ; ( 3 ) i n t e r e s t r a t e s f o r c o n v e n t i o n a l m o r t g a g e s , 3 0 - y e a r a n d 1 - y e a r T r e a s u r y s e c u r i t i e s , a n d b a n k p r i m e l o a n s ; a n d ( 4 ) v e n t u r e c a p i t a l r e t u r n s . M r . M i t c h e l l f e l t t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e s d i d n o t p o s s e s s c h a r a c t e r i s t i c s o f b o n d s t h a t w e r e i n d e f a u l t a n d h i g h l y s p e c u l a t i v e i n n a t u r e b e c a u s e t h e n e t p r o c e e d s f r o m a s a l e o f C l u b s i d e ' s a s s e t s ( t h e C a t h e a d p r o p e r t y ) w o u l d b e s u f f i c i e n t t o s a t i s f y a l l d e b t o b l i g a t i o n s a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . M r . M i t c h e l l f e l t t h a t r a t e s r a n g i n g f r o m 1 0 - t o - 1 5 p e r c e n t w o u l d a d e q u a t e l y a c c o u n t f o r t h e r i s k o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s a n d c o n c l u d e d t h a t 1 2 . 5 p e r c e n t w a s t h e a p p r o p r i a t e r a t e . 1 5 M r . M i t c h e l l s t a t e d t h a t h e b e l i e v e d t h a t t h i s r a t e o f r e t u r n i n c o r p o r a t e d t h e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s . M r . M i t c h e l l a s s u m e d t h a t t h e n o t e s w o u l d n o t b e p a i d u n t i l t h e d a t e o f m a t u r i t y ; t h e r e f o r e , h e a p p l i e d t h e 1 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n t o t h e v a l u e s h e a s s i g n e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s a s o f t h e - 2 3 - 1 6 T h e a m o u n t o f p r i n c i p a l a t m a t u r i t y , p l u s a c c r u e d i n t e r e s t a t a r a t e o f 7 . 6 1 p e r c e n t o v e r 2 0 y e a r s . 1 7 T h e a m o u n t o f p r i n c i p a l a t m a t u r i t y , p l u s a c c r u e d i n t e r e s t a t a r a t e o f 7 . 6 1 p e r c e n t o v e r 2 0 y e a r s . A l t h o u g h M r . M i t c h e l l a r r i v e d a t a f i g u r e o f $ 7 0 1 , 4 8 1 a s t h e t o t a l p a y m e n t a t t h e d a t e o f m a t u r i t y , w e n o t e t h a t a p p l i c a t i o n o f t h e f i g u r e s u s e d r e s u l t s i n a v a l u e o f $ 7 0 1 , 4 8 7 . A p p l i c a t i o n o f t h e 1 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n b y M r . M i t c h e l l r e s u l t s i n t h e s a m e f i g u r e , $ 9 1 , 0 7 0 , t h a t h e d e t e r m i n e d a s t h e v a l u e o f t h i s n o t e . d a t e o f m a t u r i t y , $ 4 3 6 , 4 6 5 1 6 a n d $ 7 0 1 , 4 8 1 , 1 7 r e s p e c t i v e l y . O n t h e b a s i s o f a 1 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n , M r . M i t c h e l l c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e s o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s w e r e $ 5 6 , 6 6 4 a n d $ 9 1 , 0 7 0 , r e s p e c t i v e l y , a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e e s t a t e r e l i e s o n t h e r e p o r t a n d t e s t i m o n y o f i t s e x p e r t a p p r a i s e r , B e n j a m i n B i s h o p ( M r . B i s h o p ) , t o d e t e r m i n e t h e v a l u e o f t h e C l u b s i d e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s . M r . B i s h o p r e l i e d o n p u b l i c m a r k e t s f o r g u i d a n c e t o d e t e r m i n e a n a p p r o p r i a t e r a t e o f r e t u r n t h a t a k n o w l e d g e a b l e i n v e s t o r w o u l d r e q u i r e f o r o b l i g a t i o n s s i m i l a r i n m a t u r i t y a n d q u a l i t y t o t h e p r o m i s s o r y n o t e s . S p e c i f i c a l l y , h e r e l i e d o n M o o d y ' s , S t a n d a r d & P o o r ' s , a n d F i t c h r a t i n g a g e n c i e s t o f i n d c o m p a r a b l e d e b t s e c u r i t i e s . M r . B i s h o p f e l t t h a t t h e C l u b s i d e n o t e s w e r e m o s t c o m p a r a b l e w i t h t h e l o w e s t - r a n k e d s e c u r i t i e s , w h i c h r e q u i r e d a n a p p r o x i m a t e 1 8 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n . M r . B i s h o p f e l t a l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e t h e c o m p a r a b l e b o n d s h e u s e d c o u l d b e s o l d a t a n y t i m e i n - 2 4 - 1 8 M r . B i s h o p a s s i g n e d v a l u e s t o t h e p r o m i s s o r y n o t e s a s o f t h e d a t e o f m a t u r i t y o f $ 4 3 6 , 4 6 4 a n d $ 7 0 1 , 4 8 7 , r e s p e c t i v e l y . t h e p u b l i c m a r k e t w h i l e t h e C l u b s i d e n o t e s l a c k e d a p u b l i c m a r k e t f o r s a l e . T o a c c o u n t f o r t h i s l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , M r . B i s h o p c o n c l u d e d t h a t a k n o w l e d g e a b l e i n v e s t o r w o u l d r e q u i r e a r a t e o f r e t u r n a t l e a s t 2 5 p e r c e n t h i g h e r t h a n t h e 1 8 - p e r c e n t r e t u r n o f f e r e d b y h i s c o m p a r a b l e p u b l i c l y t r a d e d b o n d s ; t h u s , h e d e t e r m i n e d t h a t t h e a p p r o p r i a t e r a t e o f r e t u r n f o r t h e C l u b s i d e n o t e s w a s 2 2 . 5 p e r c e n t . B a s e d o n a 2 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n , M r . B i s h o p c a l c u l a t e d t h a t t h e p r e s e n t v a l u e o f $ 1 r e c e i v e d i n 1 7 y e a r s a n d 4 m o n t h s ; i . e . , t h e l e n g t h o f t i m e b e t w e e n t h e v a l u a t i o n d a t e a n d t h e d a t e o f m a t u r i t y o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s , w a s $ . 0 3 9 . M r . B i s h o p a p p l i e d t h e p r e s e n t v a l u e o f $ . 0 3 9 t o t h e v a l u e s a s o f t h e d a t e o f m a t u r i t y a n d c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e s o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s w e r e $ 1 7 , 0 2 2 a n d $ 2 7 , 3 5 8 , r e s p e c t i v e l y , a s o f A u g u s t 1 8 , 1 9 9 4 . 1 8 W e a r e n o t p e r s u a d e d b y t h e a n a l y s i s a n d c o n c l u s i o n s o f M r . B i s h o p . H i s t e s t i m o n y r e f l e c t e d a l a c k o f k n o w l e d g e c o n c e r n i n g t h e c o m p a r a b l e c o m p a n i e s u s e d , a n d h e f a i l e d t o p r o p e r l y l i n k t h e m t o C l u b s i d e . M r . B i s h o p a d m i t t e d t h a t a l l t h e c o m p a r a b l e s u s e d w e r e " h i g h l y s p e c u l a t i v e " a n d t h a t n o n e o f t h e c o m p a r a b l e s d e a l t w i t h r e a l e s t a t e . M r . B i s h o p t e s t i f i e d t h a t h e h a d " n o i d e a " w h a t t h e a s s e t - t o - l i a b i l i t y r a t i o w a s f o r a n y o f t h e - 2 5 - 1 9 M r . B i s h o p ' s v a l u a t i o n w a s q u e s t i o n a b l e i n a n o t h e r a r e a a s w e l l . A p p l i c a t i o n o f a 2 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n t o v a l u e t h e p r o m i s s o r y n o t e s p r o d u c e s v a l u a t i o n a m o u n t s b e l o w t h o s e d e t e r m i n e d b y M r . B i s h o p . F o r e x a m p l e , t h e $ 1 7 , 0 2 2 a n d $ 2 7 , 3 5 8 v a l u e s d e t e r m i n e d b y M r . B i s h o p w o u l d h a v e b e e n $ 1 2 , 9 5 0 a n d $ 2 0 , 8 1 3 , r e s p e c t i v e l y , b a s e d o n a 2 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n o v e r 1 7 y e a r s a n d 4 m o n t h s b a s e d o n m a t u r i t y v a l u e s o f $ 4 3 6 , 4 6 4 a n d $ 7 0 1 , 4 8 7 , r e s p e c t i v e l y . A p p l i c a t i o n o f t h e v a l u e s d e t e r m i n e d b y M r . B i s h o p r e f l e c t s e i t h e r : ( 1 ) A r a t e o f r e t u r n o f 2 0 . 5 8 p e r c e n t o v e r 1 7 y e a r s a n d 4 m o n t h s ; o r ( 2 ) a r a t e o f r e t u r n o f 2 2 . 5 p e r c e n t o v e r 1 6 y e a r s . W e n o t e t h a t w e h a v e c a l c u l a t e d t h e s e f i g u r e s u s i n g b a s i c p r e s e n t v a l u e f o r m u l a e . S e e , e . g . , S p e r a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 2 5 n . 2 , s u p p l e m e n t e d b y T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 9 9 . c o m p a n i e s , a n d h e w a s u n a b l e t o p r o v i d e a n y t y p e o f b u s i n e s s c o n n e c t i o n b e t w e e n t h e c o m p a r a b l e s a n d C l u b s i d e . F u r t h e r m o r e , M r . B i s h o p l a c k e d k n o w l e d g e o f t h e l i n e o f b u s i n e s s t h a t s o m e o f t h e c o m p a n i e s w e r e e n g a g e d i n . M r . B i s h o p ' s f a i l u r e t o a d e q u a t e l y e x p l a i n i n h i s r e p o r t o r a t t r i a l h o w t h e c o m p a n i e s u s e d w e r e c o m p a r a b l e t o C l u b s i d e e n t i t l e s h i s f i n d i n g s t o l i t t l e w e i g h t . S e e , e . g . , E s t a t e o f F l e m i n g v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 4 8 4 . O v e r a l l , t h e c o m p a r a b l e c o m p a n i e s u s e d b y M r . B i s h o p w e r e r i s k i e r i n n a t u r e a n d d i d n o t a c c u r a t e l y r e f l e c t t h e f i n a n c i a l p o s i t i o n o f C l u b s i d e . 1 9 A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e C l u b s i d e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s w e r e u n s e c u r e d a n d h a d o v e r 1 7 y e a r s r e m a i n i n g u n t i l t h e d a t e o f m a t u r i t y . I n t e r e s t w a s t o a c c r u e u n t i l t h e d a t e o f m a t u r i t y ; t h u s , C l u b s i d e w a s n o t u n d e r a n y o b l i g a t i o n t o m a k e i n t e r e s t o r p r i n c i p a l p a y m e n t s u n t i l J a n u a r y 1 , 2 0 1 2 . C l u b s i d e h a d o t h e r p r o m i s s o r y n o t e s , a n d t h e r e - 2 6 - 2 0 A t t r i a l , M r . B i s h o p a d m i t t e d t h a t h e e r r e d i n h i s a n a l y s i s b e c a u s e h e d i d n o t p r o p e r l y a c c o u n t f o r t h e v a l u e o f t h e ( c o n t i n u e d . . . ) i s n o e v i d e n c e t h a t t h e s e n o t e s w e r e s u b o r d i n a t e t o t h e n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s . T h e m a i n a s s e t o f C l u b s i d e w a s t h e C a t h e a d p r o p e r t y , a n d C l u b s i d e ' s a v a i l a b l e c a s h w a s n e g l i g i b l e a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . H o w e v e r , a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , C l u b s i d e ' s a s s e t - t o - l i a b i l i t y r a t i o w a s a p p r o x i m a t e l y 3 t o 1 , a n d C l u b s i d e h a d t h e o p t i o n t o p r e p a y t h e n o t e s i n f u l l o r i n p a r t , w i t h o u t p e n a l t y , a t a n y t i m e . T h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t o i n d i c a t e t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e s w o u l d n o t b e h o n o r e d b y C l u b s i d e a s o f t h e d a t e o f m a t u r i t y . W e b e l i e v e t h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d c o n s i d e r a l l t h e s e f a c t o r s i n d e t e r m i n i n g a n a p p r o p r i a t e r a t e o f r e t u r n o n a n i n v e s t m e n t o f t h i s n a t u r e . A f t e r r e v i e w i n g t h e r e p o r t s a n d t e s t i m o n y o f b o t h p a r t i e s ' e x p e r t s , w e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t a 1 2 . 5 - p e r c e n t r a t e i s a p p r o p r i a t e a n d h o l d t h a t t h e v a l u e s o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s w e r e $ 5 6 , 6 6 4 a n d $ 9 1 , 0 7 0 , r e s p e c t i v e l y , a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . 2 . V a l u e o f 2 7 . 5 - P e r c e n t I n t e r e s t i n C l u b s i d e P a r t n e r s h i p A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t h e l d a 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C l u b s i d e . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t d e c e d e n t ' s i n t e r e s t w a s w o r t h $ 3 3 8 , 0 0 0 a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e e s t a t e d e t e r m i n e d t h a t d e c e d e n t ' s i n t e r e s t w a s w o r t h $ 2 9 0 , 5 8 2 a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . 2 0 - 2 7 - 2 0 ( . . . c o n t i n u e d ) p r o m i s s o r y n o t e s . A f t e r a d j u s t i n g f o r t h i s e r r o r , M r . B i s h o p t e s t i f i e d t h a t t h e v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w a s $ 2 8 9 , 9 1 3 . F o r e s t a t e t a x p u r p o s e s , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i n t e r e s t i n a p a r t n e r s h i p " i s t h e n e t a m o u n t w h i c h a w i l l i n g p u r c h a s e r , w h e t h e r a n i n d i v i d u a l o r a c o r p o r a t i o n , w o u l d p a y f o r t h e i n t e r e s t t o a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " S e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 3 , E s t a t e T a x R e g s . A l l r e l e v a n t f a c t o r s a r e c o n s i d e r e d , i n c l u d i n g : ( 1 ) A f a i r a p p r a i s a l o f a l l a s s e t s o f t h e p a r t n e r s h i p ; ( 2 ) t h e d e m o n s t r a t e d e a r n i n g c a p a c i t y o f t h e p a r t n e r s h i p ; a n d ( 3 ) o t h e r s p e c i f i c f a c t o r s , t o t h e e x t e n t a p p l i c a b l e , r e l a t i n g t o t h e v a l u a t i o n o f c o r p o r a t e s t o c k . S e e i d . R e s p o n d e n t r e l i e s o n h i s a p p r a i s e r , M r . M i t c h e l l , w h o v a l u e d t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t u n d e r a d i s c o u n t e d n e t a s s e t v a l u e a p p r o a c h . M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d t h e n e t a s s e t v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p , a p p l i e d l a c k o f m a r k e t a b i l i t y a n d m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t s , a n d t h e n a p p l i e d t h i s f i g u r e t o d e c e d e n t ' s 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t . T h e e s t a t e r e l i e d o n i t s a p p r a i s e r , M r . B i s h o p , w h o v a l u e d t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t u n d e r a l i q u i d a t i o n a p p r o a c h . M r . B i s h o p d e t e r m i n e d t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t b y p r o j e c t i n g t h e s a l e o f C l u b s i d e ' s a s s e t s o v e r 3 y e a r s , s u b t r a c t i n g l i a b i l i t i e s , a p p l y i n g d e c e d e n t ' s p e r c e n t a g e o w n e r s h i p - 2 8 - 2 1 M r . B i s h o p r e a c h e d h i s d e t e r m i n a t i o n b y s u b t r a c t i n g t h e v a l u e o f t h e h o u s e o w n e d b y d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n f r o m t h e v a l u e o f t h e e n t i r e C a t h e a d p r o p e r t y . 2 2 M r . M i t c h e l l r e a c h e d h i s d e t e r m i n a t i o n b y m a k i n g c e r t a i n a d j u s t m e n t s t o t h e f i g u r e s d e t e r m i n e d i n t h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t . S p e c i f i c a l l y , h e a d j u s t e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y u p w a r d t o a c c o u n t f o r i t s p r e s e n t v a l u e a n d t h e n s u b t r a c t e d t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e h o u s e , c o m m i s s i o n s c o s t s , h o l d i n g c o s t s , a n d r o a d i m p r o v e m e n t c o s t s . i n t e r e s t , a n d t h e n a p p l y i n g a r a t e o f r e t u r n h e f e l t a k n o w l e d g e a b l e i n v e s t o r w o u l d r e q u i r e . C l u b s i d e ' s o n l y s i g n i f i c a n t a s s e t a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e w a s t h e C a t h e a d p r o p e r t y . M r . B i s h o p a n d M r . M i t c h e l l b o t h r e l i e d o n t h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t w h i c h v a l u e d t h e e n t i r e C a t h e a d p r o p e r t y a t $ 3 , 1 4 7 , 0 9 2 a s o f D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 2 , o f w h i c h $ 8 7 0 , 0 0 0 w a s a t t r i b u t e d t o t h e h o u s e o w n e d b y d e c e d e n t a n d M r . H o f f m a n . M r . B i s h o p d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y o w n e d b y C l u b s i d e w a s $ 2 , 5 4 7 , 0 9 2 2 1 a s o f A u g u s t 1 8 , 1 9 9 4 , w h i l e M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a s o f t h a t d a t e w a s $ 2 , 6 8 5 , 0 5 7 . 2 2 T h e l i a b i l i t i e s o f C l u b s i d e a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e c o n s i s t e d o f a c c o u n t s p a y a b l e o f $ 4 9 9 a n d t h e f o l l o w i n g p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e : N o t e P a y a b l e A m o u n t I n t e r e s t R a t e M a t u r i t y D a t e M e l i s s a H o f f m a n T r u s t $ 2 4 , 0 0 0 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 M a t t h e w H o f f m a n T r u s t 2 4 , 0 0 0 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 E l i s a b e t h H o f f m a n T r u s t 2 4 , 0 0 0 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 H o f f m a n A s s o c i a t e s 2 7 8 , 1 4 7 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 M a r c i a H o f f m a n 1 7 3 , 0 6 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 A l H o f f m a n , J r . 1 8 9 , 0 5 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 M e l i s s a H o f f m a n 6 2 , 3 3 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 - 2 9 - 2 3 M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d t h a t a n i n v e s t o r w o u l d r e q u i r e a 1 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n f o r t h e C l u b s i d e p r o m i s s o r y n o t e s . M r . M i t c h e l l a p p l i e d t h e 1 2 . 5 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n t o t h e o t h e r n o t e s p a y a b l e t o d e t e r m i n e t h e t o t a l v a l u e o f t h e n o t e s p a y a b l e a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e f o l l o w i n g c h a r t s e t s f o r t h M r . M i t c h e l l ' s c o m p u t a t i o n s : N o t e H o l d e r V a l u e a t M a t u r i t y F a i r M a r k e t V a l u e M e l i s s a H o f f m a n T r u s t $ 2 4 , 0 0 0 $ 7 , 8 5 8 M a t t h e w H o f f m a n T r u s t 2 4 , 0 0 0 7 , 8 5 8 E l i s a b e t h H o f f m a n T r u s t 2 4 , 0 0 0 7 , 8 5 8 H o f f m a n A s s o c i a t e s 2 7 8 , 1 4 7 9 1 , 0 7 0 M a r c i a H o f f m a n 1 7 3 , 0 6 3 5 6 , 6 6 4 A l H o f f m a n , J r . 1 8 9 , 0 5 3 6 1 , 8 9 9 M e l i s s a H o f f m a n 6 2 , 3 3 3 2 0 , 4 0 9 M a t t h e w H o f f m a n 6 2 , 3 3 4 2 0 , 4 0 9 E l i s a b e t h H o f f m a n 6 2 , 3 3 3 2 0 , 4 0 9 T o t a l s 8 9 9 , 2 6 3 2 9 4 , 4 3 4 2 4 I n t e r e s t w a s f a c t o r e d i n t o t h e p r o p e r t y t a x l i a b i l i t y b e c a u s e M r . H o f f m a n w a s f u n d i n g t h e p r o p e r t y t a x p a y m e n t s . 2 5 T h i s f i g u r e c o n s i s t s o f $ 3 6 0 , 0 0 0 o f p r o p e r t y t a x e s a n d $ 2 0 6 , 9 9 2 o f i n t e r e s t o n t h e p r o p e r t y t a x e s . M a t t h e w H o f f m a n 6 2 , 3 3 4 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 E l i s a b e t h H o f f m a n 6 2 , 3 3 3 7 . 6 1 % 1 / 0 1 / 2 0 1 2 T o t a l 8 9 9 , 2 6 3 M r . M i t c h e l l d i s c o u n t e d t h e f a c e v a l u e o f e a c h n o t e p l u s t h e a c c r u e d i n t e r e s t t h e r e o n . M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d t h a t t h e t o t a l d i s c o u n t e d v a l u e o f t h e n o t e s p a y a b l e w a s $ 2 9 4 , 4 3 4 , b a s e d o n h i s a p p r a i s a l o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d H o f f m a n A s s o c i a t e s . 2 3 M r . M i t c h e l l a l s o d e t e r m i n e d t h a t t h e c o m b i n e d v a l u e o f p r o p e r t y t a x e s o n t h e C a t h e a d p r o p e r t y a n d t h e i n t e r e s t l i a b i l i t y 2 4 w h i c h w o u l d a c c r u e w i t h r e s p e c t t o a d d i t i o n a l d e b t a s a r e s u l t o f t h e p a y m e n t o f t a x e s , a s o f J a n u a r y 1 , 2 0 1 2 , w o u l d b e $ 5 6 6 , 9 9 2 2 5 a n d d i s c o u n t e d t h i s f i g u r e u s i n g t h e s a m e 1 2 . 5 - p e r c e n t - 3 0 - 2 6 T h e e s t a t e d o e s n o t o b j e c t t o t h e p e r c e n t a g e f i g u r e s u s e d b y M r . M i t c h e l l i n a p p l y i n g t h e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y a n d m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t s . M r . M i t c h e l l c o m b i n e d t h e t w o d i s c o u n t s , r e s u l t i n g i n a c o m b i n e d d i s c o u n t r a t e o f 4 6 . 7 p e r c e n t , w h i c h h e r o u n d e d u p t o 4 7 p e r c e n t . 2 7 W e n o t e t h a t r e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n i s m o r e t h a n 2 5 p e r c e n t l e s s t h a n t h e v a l u e d e t e r m i n e d a s o f D e c . 3 1 , 1 9 9 3 , i n t h e f i n a n c i a l s t a t e m e n t p r e p a r e d f o r M r . H o f f m a n b y h i s a c c o u n t a n t . r a t e a p p l i e d t o t h e p r o m i s s o r y n o t e s , r e s u l t i n g i n a l i a b i l i t y o f $ 7 3 , 6 0 9 a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . M r . M i t c h e l l s u b t r a c t e d t h e d i s c o u n t e d v a l u e o f t h e n o t e s p a y a b l e , t h e p r o p e r t y t a x e s a n d i n t e r e s t , a n d t h e $ 4 9 9 a c c o u n t s p a y a b l e f r o m t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f C l u b s i d e ' s a s s e t s , a n d a r r i v e d a t a n e t a s s e t v a l u e o f $ 2 , 3 1 9 , 6 3 4 . M r . M i t c h e l l f e l t t h a t a 3 5 - p e r c e n t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t a n d a n 1 8 - p e r c e n t m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t w e r e a p p r o p r i a t e f o r C l u b s i d e . 2 6 M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d t h a t t h e a g g r e g a t e v a l u e o f C l u b s i d e w a s $ 1 , 2 2 9 , 4 0 6 a n d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t w a s $ 3 3 8 , 0 0 0 . 2 7 M r . B i s h o p d e t e r m i n e d t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n a d i f f e r e n t m a n n e r . H e p r o j e c t e d t h e s a l e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y o v e r a p e r i o d o f 3 y e a r s . T h e n , M r . B i s h o p s u b t r a c t e d t h e a m o u n t o f i n t e r e s t t h a t w o u l d a c c r u e o n t h e p r o m i s s o r y n o t e s a n d t h e a m o u n t o f p r o p e r t y t a x e s d u e o n t h e C a t h e a d p r o p e r t y a f t e r 3 y e a r s . M r . B i s h o p a s s u m e d t h a t t h e v a l u e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y w o u l d r e m a i n c o n s t a n t a t - 3 1 - 2 8 A s w e n o t e d e a r l i e r , M r . B i s h o p t e s t i f i e d t h a t h e m a d e a n e r r o r i n h i s v a l u a t i o n a n d t h a t t h e c o r r e c t e d v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w a s $ 2 8 9 , 9 1 3 . $ 2 , 5 4 7 , 0 9 2 , a n d h e e s t i m a t e d t h a t p r o p e r t y t a x e s a n d i n t e r e s t o n t h e p r o m i s s o r y n o t e s w o u l d a m o u n t t o $ 2 5 0 , 0 0 0 a f t e r 3 y e a r s . T h e n e t a m o u n t , $ 2 , 2 9 7 , 0 9 2 , w a s t h e v a l u e h e d e t e r m i n e d t h e p a r t n e r s h i p w o u l d h a v e a f t e r 3 y e a r s . M r . B i s h o p f e l t t h a t a k n o w l e d g e a b l e i n v e s t o r w o u l d r e q u i r e a 3 0 - p e r c e n t a n n u a l r e t u r n o n s u c h a n i n v e s t m e n t b a s e d o n t h e f o l l o w i n g a s s u m p t i o n s : ( 1 ) T h e i n t e r e s t w a s a n i l l i q u i d m i n o r i t y i n t e r e s t i n a f a m i l y p a r t n e r s h i p t h a t w o u l d b e d i f f i c u l t t o m a r k e t ; ( 2 ) t h e o n l y s o u r c e o f c a s h - f l o w w o u l d b e f r o m t h e s a l e o f r e a l p r o p e r t y , a n d n o s u c h s a l e s h a d t a k e n p l a c e a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e ; ( 3 ) t h e h o l d e r s o f t h e r e m a i n i n g 7 2 . 5 p e r c e n t o f t h e p a r t n e r s h i p w e r e r e l a t e d , w o u l d m a n a g e t h e a f f a i r s i n a r e s p o n s i b l e m a n n e r , a n d M r . H o f f m a n w o u l d c o n t i n u e t o p r o v i d e t h e c a s h t o t h e p a r t n e r s h i p t o p a y p r o p e r t y t a x e s ; a n d ( 4 ) t h e n o t e s a n d a c c r u e d i n t e r e s t t h e r e o n w o u l d t o t a l o v e r $ 2 m i l l i o n b y t h e y e a r 2 0 1 2 , m a k i n g a c a s h r e t u r n o n t h e p a r t n e r s h i p e q u i t y u n l i k e l y . A p p l i c a t i o n o f a 3 0 - p e r c e n t r e t u r n o v e r 3 y e a r s , a s a d j u s t e d f o r d e c e d e n t ' s 2 7 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t , y i e l d e d a f a i r m a r k e t v a l u e f o r d e c e d e n t ' s p a r t n e r s h i p i n t e r e s t o f $ 2 9 0 , 5 8 2 . 2 8 W e a r e n o t p e r s u a d e d b y t h e r e p o r t s a n d t e s t i m o n y o f M r . B i s h o p w i t h r e s p e c t t o t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n C l u b s i d e . M r . B i s h o p r e l i e d o n t h e v a l u e a s s i g n e d t o t h e C a t h e a d - 3 2 - 2 9 M r . B i s h o p d i d n o t a d j u s t t h e v a l u e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y u p w a r d , d e s p i t e t e s t i f y i n g a n d s t a t i n g i n h i s v a l u a t i o n r e p o r t t h a t h e s p o k e w i t h r e a l e s t a t e a g e n t s w h o t o l d h i m t h a t p r o p e r t y v a l u e s i n t h i s a r e a o f L a k e M i c h i g a n w e r e s t a b l e w i t h m o d e s t a p p r e c i a t i o n . p r o p e r t y b y t h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t . 2 9 T h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t d e t e r m i n e d t h e v a l u e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y b a s e d o n a s a l e o f a l l p a r c e l s o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y o v e r a 5 - y e a r p e r i o d a n d w i t h a 9 - p e r c e n t r e q u i r e d r a t e o f r e t u r n . H o w e v e r , i n v a l u i n g d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n C l u b s i d e , M r . B i s h o p p r o j e c t e d a s a l e o f a l l p a r c e l s o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y o v e r a 3 - y e a r p e r i o d a n d w i t h a 3 0 - p e r c e n t r e q u i r e d r a t e o f r e t u r n . T h e e s t a t e f a i l e d t o e x p l a i n w h y i t u s e d a 3 - y e a r p e r i o d w h e n i t r e l i e d o n t h e C a r b o n e l l a n d T a r n o w r e p o r t w h i c h u s e d a 5 - y e a r p e r i o d . I n s u p p o r t o f a 3 0 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n , M r . B i s h o p t e s t i f i e d t h a t h e u s e d t h a t f i g u r e b a s e d o n h i s e x p e r i e n c e a n d j u d g m e n t , a n d t h e f a c t t h a t C l u b s i d e w a s a c l o s e l y h e l d f a m i l y p a r t n e r s h i p w i t h n o b a s i c a g r e e m e n t s t o s e l l a n y t h i n g . W e f i n d M r . B i s h o p ' s 3 0 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n o v e r 3 y e a r s t o b e e x c e s s i v e b a s e d o n t h e f a c t s b e f o r e u s . M r . B i s h o p s t a t e d i n h i s v a l u a t i o n r e p o r t t h a t h e h a d d i s c u s s i o n s w i t h r e a l e s t a t e b r o k e r s l o c a t e d n e a r t h e C a t h e a d p r o p e r t y w h o t o l d h i m t h a t p r o p e r t y v a l u e s i n t h a t v i c i n i t y o f t h e L a k e M i c h i g a n c o a s t l i n e a r e a w e r e s t a b l e w i t h m o d e s t a p p r e c i a t i o n . T h e e s t a t e p r e s e n t e d n o e v i d e n c e t o j u s t i f y a 3 0 - p e r c e n t r a t e o f r e t u r n . - 3 3 - T h e e s t a t e ' s v a l u a t i o n o f C l u b s i d e w a s b a s e d o n a s s u m p t i o n s u n s u p p o r t e d b y t h e r e c o r d a n d w a s i n c o n s i s t e n t i n u t i l i z i n g t h e v a l u e o f t h e C a t h e a d p r o p e r t y . C o n v e r s e l y , M r . M i t c h e l l ' s a n a l y s i s o f t h e v a l u e o f C l u b s i d e w a s t h o r o u g h a n d s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . A f t e r r e v i e w i n g a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e a g r e e w i t h M r . M i t c h e l l ' s a n a l y s i s a n d h o l d t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 2 7 . 5 - i n t e r e s t i n C l u b s i d e w a s $ 3 3 8 , 0 0 0 a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . 3 . V a l u e o f S t o c k i n W L I R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 7 7 0 s h a r e s o f s t o c k i n W L I w a s $ 5 3 4 , 0 0 0 , w i t h o u t r e g a r d t o t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n . T h e e s t a t e d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 7 7 0 s h a r e s o f s t o c k i n W L I w a s $ 3 1 6 , 7 4 0 , w i t h o u t r e g a r d t o t h e g u a r a n t y p r o v i s i o n . R e s p o n d e n t r a i s e d t h e i s s u e o f t h e c o r r e c t v a l u e o f d e c e d e n t ' s s t o c k i n t e r e s t i n W L I a f t e r t h e i s s u a n c e o f t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a n d a g r e e s t h a t h e b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f w i t h r e s p e c t t o t h i s i s s u e . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; S h e a v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 1 8 3 , 1 9 1 ( 1 9 9 9 ) . I n t h e a b s e n c e o f a r m ' s - l e n g t h s a l e s , t h e v a l u e o f c l o s e l y h e l d s t o c k i s d e t e r m i n e d i n d i r e c t l y b y w e i g h i n g t h e c o r p o r a t i o n ' s n e t w o r t h , p r o s p e c t i v e e a r n i n g p o w e r , d i v i d e n d - p a y i n g c a p a c i t y , a n d o t h e r r e l e v a n t f a c t o r s . S e e E s t a t e o f A n d r e w s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 9 3 8 , 9 4 0 ( 1 9 8 2 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 2 ( f ) , E s t a t e T a x R e g s . A d d i t i o n a l l y , t h e r i g h t s , r e s t r i c t i o n s , a n d - 3 4 - l i m i t a t i o n s o f t h e v a r i o u s c l a s s e s o f s t o c k m u s t b e c o n s i d e r e d i n m a k i n g v a l u a t i o n d e t e r m i n a t i o n s . S e e E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) ; E s t a t e o f A n d e r s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 8 - 5 1 1 . T h e f a c t o r s t o b e c o n s i d e r e d a r e t h o s e t h a t a n i n f o r m e d b u y e r a n d a n i n f o r m e d s e l l e r w o u l d t a k e i n t o a c c o u n t . S e e H a m m v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 5 F . 2 d 9 3 4 , 9 4 0 ( 8 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 3 4 7 . R e s p o n d e n t r e l i e d o n h i s a p p r a i s e r , M r . M i t c h e l l , w h o v a l u e d W L I u s i n g a c a p i t a l i z e d i n c o m e a n a l y s i s . T h e k e y c o m p o n e n t s u n d e r M r . M i t c h e l l ' s c a p i t a l i z e d i n c o m e a n a l y s i s w e r e : ( 1 ) T h e d e t e r m i n a t i o n o f a r e a s o n a b l e l e v e l f o r n e t p r o f i t s o r n e t c a s h - f l o w ; ( 2 ) a n a p p r o p r i a t e c o s t o f c a p i t a l ; a n d ( 3 ) a r e a s o n a b l e r a t e o f g r o w t h f o r t h e p r o f i t s t r e a m . M r . M i t c h e l l r e l i e d o n r e l e v a n t f i n a n c i a l i n f o r m a t i o n o f W L I f o r 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , t o d e t e r m i n e t h e v a l u e o f t h e W L I s t o c k . M r . M i t c h e l l e x a m i n e d t h e r e v e n u e s a n d e x p e n s e s a s s o c i a t e d w i t h W L I ' s o p e r a t i o n s f o r t h e y e a r s 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , a n d , a f t e r a v e r a g i n g t h e 3 y e a r s , h e c o n c l u d e d t h a t a r e a s o n a b l e l e v e l f o r n e t p r o f i t s o r n e t c a s h - f l o w , b e f o r e t a x , w a s $ 6 3 0 , 0 0 0 . I n o r d e r t o r e a c h t h i s c o n c l u s i o n , M r . M i t c h e l l a d j u s t e d W L I ' s e a r n i n g s f o r 1 9 9 3 t o r e f l e c t i n t e r c o m p a n y t r a n s a c t i o n s w i t h S C C , b u t h e d i d n o t a d j u s t W L I ' s e a r n i n g s f o r 1 9 9 1 o r 1 9 9 2 t o a c c o u n t f o r i n t e r c o m p a n y t r a n s a c t i o n s w i t h S C C a n d a f f i l i a t e s . - 3 5 - 3 0 T h e c a p i t a l a s s e t p r i c i n g m o d e l ( C A P M ) i s u t i l i z e d t o e s t i m a t e a d i s c o u n t r a t e b y a d d i n g t h e r i s k - f r e e r a t e , a n a d j u s t e d e q u i t y r i s k p r e m i u m , a n d a s p e c i f i c r i s k o r u n s y s t e m a t i c r i s k p r e m i u m . T h e c o m p a n y ' s d e b t - f r e e c a s h - f l o w i s t h e n m u l t i p l i e d b y t h e d i s c o u n t r a t e t o e s t i m a t e t h e t o t a l r e t u r n a n i n v e s t o r w o u l d r e q u i r e c o m p a r e d t o o t h e r i n v e s t m e n t s . S e e E s t a t e o f K l a u s s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 9 1 ( c i t i n g F u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 5 7 ) . 3 1 T h e a p p l i c a t i o n a n d u t i l i t y o f b e t a h a s b e e n d e s c r i b e d i n t h e f o l l o w i n g t e r m s : B e t a , a m e a s u r e o f s y s t e m a t i c r i s k , i s a f u n c t i o n o f t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e r e t u r n o n a n i n d i v i d u a l s e c u r i t y a n d t h e r e t u r n o n t h e m a r k e t a s a w h o l e . B e t a s o f p u b l i c c o m p a n i e s a r e f r e q u e n t l y p u b l i s h e d , o r c a n b e c a l c u l a t e d b a s e d o n p r i c e a n d e a r n i n g s d a t a . B e c a u s e t h e c a l c u l a t i o n o f b e t a r e q u i r e s h i s t o r i c a l p r i c i n g d a t a , b e t a c a n n o t b e c a l c u l a t e d f o r s t o c k i n a c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n . T h e i n a b i l i t y t o c a l c u l a t e b e t a i s a s i g n i f i c a n t s h o r t c o m i n g i n t h e u s e o f C A P M t o v a l u e a c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n ; t h i s s h o r t c o m i n g i s m o s t a c c u r a t e l y r e s o l v e d b y u s i n g t h e b e t a s o f c o m p a r a b l e p u b l i c c o m p a n i e s . * * * [ F u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 5 7 ; c i t a t i o n a n d f n . r e f . o m i t t e d . ] I n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e c o s t o f c a p i t a l , M r . M i t c h e l l u t i l i z e d t h e c a p i t a l a s s e t p r i c i n g m o d e l ( C A P M ) . 3 0 I n h i s C A P M a n a l y s i s , M r . M i t c h e l l d e t e r m i n e d a r i s k - f r e e r a t e o f r e t u r n a n d a d d e d t h i s t o t h e p r o d u c t o f b e t a 3 1 a n d a m a r k e t r i s k p r e m i u m . M r . M i t c h e l l t h e n a d d e d a n u n s y s t e m a t i c r i s k p r e m i u m t o a c c o u n t f o r W L I ' s s t a t u s a s a s m a l l c o m p a n y . M r . M i t c h e l l u s e d a 7 . 5 - p e r c e n t r i s k - f r e e r a t e o f r e t u r n b a s e d o n t h e m a r k e t y i e l d o f 3 0 - y e a r U . S . T r e a s u r y b o n d s a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . H e d e t e r m i n e d t h e m a r k e t r i s k p r e m i u m u s i n g h i s t o r i c a l d a t a p u b l i s h e d i n S t o c k s , B o n d s , B i l l s a n d I n f l a t i o n b y I b b o t s o n A s s o c i a t e s . O n - 3 6 - 3 2 B e t a i s c a l c u l a t e d b y c o m p a r i n g t h e m o v e m e n t i n t h e r e t u r n s o f s t o c k a g a i n s t t h e m o v e m e n t i n r e t u r n s o f t h e s t o c k m a r k e t a s a w h o l e , w h i c h h a s a b e t a o f 1 . A b e t a o f 1 m e a n s t h a t t h e c o m p a n y a n d t h e m a r k e t a r e o f e q u a l r i s k ; a b e t a g r e a t e r t h a n 1 m e a n s t h a t t h e c o m p a n y i s r i s k i e r t h a n t h e m a r k e t . S e e S m i t h v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 3 6 8 . t h e b a s i s o f t h i s i n f o r m a t i o n , M r . M i t c h e l l c o n c l u d e d t h a t a m a r k e t r i s k p r e m i u m o f 7 . 2 p e r c e n t w a s a p p r o p r i a t e . T h i s f i g u r e r e f l e c t e d t h e a v e r a g e a n n u a l i z e d t o t a l r e t u r n o n e q u i t y i n v e s t m e n t s i n e x c e s s o f t h e a v e r a g e a n n u a l i z e d b o n d y i e l d r e t u r n o n l o n g - t e r m g o v e r n m e n t b o n d s o v e r t h e p e r i o d J a n u a r y 1 9 2 6 t o D e c e m b e r 1 9 9 3 . M r . M i t c h e l l e s t i m a t e d a b e t a o f 1 . 0 3 2 b e c a u s e h e c o u l d n o t o b t a i n a r e l i a b l e e s t i m a t e o f b e t a f r o m c o m p a r a b l e p u b l i c l y t r a d e d s t o c k s . M r . M i t c h e l l a l s o r e l i e d o n d a t a f r o m I b b o t s o n A s s o c i a t e s t o d e t e r m i n e t h e a d d i t i o n a l 5 . 3 - p e r c e n t p r e m i u m f o r u n s y s t e m a t i c r i s k t o a c c o u n t f o r i n v e s t m e n t i n a s m a l l c o m p a n y s t o c k . A p p l i c a t i o n o f t h e r i s k p e r c e n t a g e s a n d b e t a p r o d u c e d a c o s t o f c a p i t a l o f 2 0 p e r c e n t . M r . M i t c h e l l f e l t t h a t 3 p e r c e n t r e f l e c t e d a n a p p r o p r i a t e r a t e o f g r o w t h b a s e d o n t h e i n f l a t i o n r a t e . T o d e t e r m i n e t h e a p p r o p r i a t e m u l t i p l i e r , M r . M i t c h e l l t o o k 1 a n d d i v i d e d i t b y t h e c o s t o f c a p i t a l m i n u s t h e g r o w t h r a t e . T h i s y i e l d e d a c a p i t a l i z a t i o n f a c t o r o f 1 d i v i d e d b y . 1 7 , o r t h e e q u i v a l e n t o f a m u l t i p l i e r o f a p p r o x i m a t e l y 5 . 9 . A p p l y i n g t h e 5 . 9 m u l t i p l i e r t o t h e e q u i t y c a s h - f l o w o f $ 6 3 0 , 0 0 0 , a n d d i v i d i n g b y t h e n u m b e r o f o u t s t a n d i n g s h a r e s , 3 , 4 8 0 , M r . M i t c h e l l c o n c l u d e d t h a t t h e p e r s h a r e v a l u e o f W L I w a s $ 1 , 0 6 8 . - 3 7 - M r . M i t c h e l l a p p l i e d a 3 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , r e d u c i n g t h e p e r s h a r e v a l u e o f W L I t o $ 6 9 4 . M r . M i t c h e l l m u l t i p l i e d t h e p e r s h a r e v a l u e b y t h e 7 7 0 s h a r e s o w n e d b y d e c e d e n t a n d c o n c l u d e d t h a t t h e a p p r o x i m a t e v a l u e o f d e c e d e n t ' s s t o c k i n t e r e s t i n W L I , a s o f A u g u s t 1 8 , 1 9 9 4 , w a s $ 5 3 4 , 0 0 0 . T h e u s e o f C A P M i s q u e s t i o n a b l e w h e n v a l u i n g s m a l l , c l o s e l y h e l d c o m p a n i e s . T h i s C o u r t h a s r e c e n t l y o b s e r v e d : W e d o n o t b e l i e v e t h a t C A P M * * * [ i s ] t h e p r o p e r a n a l y t i c a l [ t o o l ] t o v a l u e a s m a l l , c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n w i t h l i t t l e p o s s i b i l i t y o f g o i n g p u b l i c . C A P M i s a f i n a n c i a l m o d e l i n t e n d e d t o e x p l a i n t h e b e h a v i o r o f p u b l i c l y t r a d e d s e c u r i t i e s t h a t h a s b e e n s u b j e c t e d t o e m p i r i c a l v a l i d a t i o n u s i n g o n l y h i s t o r i c a l d a t a o f t h e t w o l a r g e s t U . S . s t o c k m a r k e t s . * * * [ F u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 5 7 . ] S e e a l s o E s t a t e o f K l a u s s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 9 1 ( r e j e c t i n g u s e o f C A P M t o v a l u e s m a l l , c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n w i t h l i t t l e p o s s i b i l i t y o f g o i n g p u b l i c ) ; E s t a t e o f M a g g o s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 2 9 ( s a m e ) ; E s t a t e o f H e n d r i c k s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 7 8 ( s a m e ) . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , W L I w a s a n S c o r p o r a t i o n w i t h f i v e s h a r e h o l d e r s o w n i n g a l l i t s o u t s t a n d i n g s t o c k . I n h i s v a l u a t i o n o f W L I , M r . M i t c h e l l s t a t e s t h a t W L I " w o u l d n o t h a v e b e e n e x p e c t e d t o p u r s u e a p u b l i c o f f e r i n g o f i t s s t o c k . " T h e o n l y r e f e r e n c e i n t h e r e c o r d t o t h e p o s s i b i l i t y o f W L I g o i n g p u b l i c i s f o u n d i n M r . H o f f m a n ' s t e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n , w h e r e i n h e s t a t e d t h a t t h e g u a r a n t y o b l i g a t i o n , a s i t r e l a t e d t o t h e p o t e n t i a l - 3 8 - 3 3 A l t e r n a t i v e l y , M r . M i t c h e l l n o t e d t h a t t h e 5 . 3 - p e r c e n t r i s k p r e m i u m c o u l d b e v i e w e d a s i n c r e a s i n g t h e m a r k e t r i s k p r e m i u m t o 1 2 . 5 p e r c e n t . c o r p o r a t e d i s t r i b u t i o n s f r o m S C C a n d W L I , w a s i n t e n d e d t o p r o v i d e f o r d e c e d e n t i n h e r l a t e r y e a r s b e c a u s e a t s o m e t i m e i n t h e f u t u r e t h e c o r p o r a t i o n s p r e s u m a b l y " w o u l d h a v e g o n e p u b l i c " . O n t h e b a s i s o f t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e b e l i e v e W L I h a d l i t t l e p o s s i b i l i t y o f g o i n g p u b l i c a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . S e e E s t a t e o f K l a u s s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . I n h i s r e p o r t a n d t e s t i m o n y , M r . M i t c h e l l s t a t e d t h a t a b e t a o f 1 . 0 w a s c h o s e n a s a n e s t i m a t e b e c a u s e n o r e l i a b l e , c o m p a r a b l e c o m p a n i e s c o u l d b e f o u n d . I n h i s a n a l y s i s , M r . M i t c h e l l a u g m e n t e d t h e m a r k e t r i s k p r e m i u m t o a c c o u n t f o r i n v e s t m e n t i n a s m a l l c o m p a n y s t o c k . M r . M i t c h e l l t e s t i f i e d t h a t s u c h a n i n c r e a s e d r i s k p r e m i u m i s t h e s a m e a s a p p l y i n g a b e t a o f 1 . 7 4 , o r a b e t a i n d i c a t i n g a h i g h e r l e v e l o f r i s k t h a n m a r k e t a v e r a g e , a n d t h a t t h e r i s k p r e m i u m w a s i n t e n d e d t o c o m p e n s a t e f o r t h e i n a b i l i t y t o e s t i m a t e t h e b e t a o f W L I . 3 3 M r . M i t c h e l l ' s r e p o r t s t a t e s t h a t 5 . 3 p e r c e n t i s e q u i v a l e n t t o t h e p r e m i u m f o r i n v e s t i n g i n s m a l l c o m p a n y s t o c k s a s c a l c u l a t e d b y I b b o t s o n A s s o c i a t e s , b u t M r . M i t c h e l l d i d n o t e x p l a i n w h y s u c h a f i g u r e i s a p p r o p r i a t e f o r W L I s p e c i f i c a l l y . M r . M i t c h e l l a s s u m e d t h a t a b e t a o f 1 . 0 w a s a n a p p r o p r i a t e e s t i m a t e t o u s e i n v a l u i n g t h e W L I s t o c k u n d e r C A P M b e c a u s e h e c o u l d n o t f i n d a n y c o m p a r a b l e p u b l i c l y t r a d e d s t o c k s . A s w e n o t e d e a r l i e r , t h e f a i l u r e t o - 3 9 - 3 4 M r . M i t c h e l l t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t k n o w f o r a f a c t t h a t t h e a p p r o x i m a t e l y $ 2 5 0 , 0 0 0 i n i n t e r c o m p a n y p r o f i t s s h o u l d b e s u b t r a c t e d f r o m W L I ' s e a r n i n g s b u t t h a t h e w e n t a h e a d a n d d i d i t t o b e c o n s e r v a t i v e . c a l c u l a t e b e t a i s a s i g n i f i c a n t s h o r t c o m i n g i n t h e u s e o f t h e C A P M t o v a l u e a c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n . S e e F u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . M r . M i t c h e l l d i d n o t p r o v i d e s u p p o r t f o r t h e a m o u n t o f t h e a d d i t i o n a l r i s k p r e m i u m , o t h e r t h a n c i t i n g t h e s o u r c e o f t h e a m o u n t u s e d , a n d h e s i m p l y a s s u m e d a b e t a e q u a l t o m a r k e t r i s k . I n t h e i n s t a n t c a s e , r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v i d e t h e e v i d e n c e n e c e s s a r y f o r u s t o d e t e r m i n e w h e t h e r u s e o f C A P M w a s a p p r o p r i a t e , a n d w h e t h e r t h e f i g u r e s u s e d i n h i s c a l c u l a t i o n s w e r e r e l i a b l e . S e e , e . g . , E s t a t e o f K l a u s s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; E s t a t e o f M a g g o s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; E s t a t e o f H e n d r i c k s o n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; F u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . R e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n d e t e r m i n a t i o n w a s a l s o u n c l e a r i n a n o t h e r a s p e c t . M r . M i t c h e l l s u b t r a c t e d i n t e r c o m p a n y p r o f i t s o n l y f o r 1 9 9 3 w h e n d e t e r m i n i n g W L I ' s e a r n i n g s . 3 4 M r . M i t c h e l l s t a t e d t h a t h e w a s b e i n g c o n s e r v a t i v e w i t h r e s p e c t t o t h e n e t e a r n i n g s o f W L I f o r 1 9 9 3 a n d t h a t i s w h y h e s u b t r a c t e d t h e i n t e r c o m p a n y p r o f i t s . M r . M i t c h e l l e x p l a i n e d t h a t i t w a s a p p r o p r i a t e t o s u b t r a c t t h e i n t e r c o m p a n y p r o f i t s f o r 1 9 9 3 b e c a u s e , f o r f i n a n c i a l r e p o r t i n g p u r p o s e s , t h e a c t i v i t i e s o f W L I w e r e c o m b i n e d w i t h o t h e r e n t i t i e s h a v i n g c o m m o n o w n e r s h i p w h i l e - 4 0 - 3 5 I n h i s v a l u a t i o n r e p o r t , M r . M i t c h e l l i d e n t i f i e d s a l e s o f l o t s a n d b u l k p a r c e l s o f l a n d s m a d e b y W L I t o S C C a n d a f f i l i a t e s . A c c o r d i n g t o M r . M i t c h e l l ' s r e p o r t , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s a l e s p r i c e s a n d t h e c o s t s o f t h e p r o p e r t i e s w a s $ 6 6 5 , 2 4 7 f o r 1 9 9 1 a n d $ 7 8 8 , 0 4 2 f o r 1 9 9 2 . W L I ' s a c t i v i t i e s w e r e r e p o r t e d i n d i v i d u a l l y f o r 1 9 9 1 a n d 1 9 9 2 f o r f i n a n c i a l p u r p o s e s . M r . M i t c h e l l t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t a d j u s t W L I ' s n e t e a r n i n g s f o r i n t e r c o m p a n y p r o f i t s f o r 1 9 9 1 a n d 1 9 9 2 , d e s p i t e a c k n o w l e d g i n g t h a t t h e r e w e r e i n t e r c o m p a n y p r o f i t s f o r t h o s e y e a r s . 3 5 M r . M i t c h e l l e x p l a i n e d t h a t h e u s e d t h e e a r n i n g s f i g u r e s f o r 1 9 9 1 a n d 1 9 9 2 t h a t w e r e i n t h e a u d i t o f W L I a n d t h a t t h i s i n f o r m a t i o n i s w h a t a s h a r e h o l d e r w o u l d r e l y o n . H e t e s t i f i e d t h a t i n t e r c o m p a n y p r o f i t s f r o m a r e l a t e d e n t i t y s h o u l d n o t b e e l i m i n a t e d f r o m e a r n i n g s u n l e s s i t i s a s s u m e d t h a t s u c h p r o f i t s w o u l d n o t c o n t i n u e i n t h e f u t u r e . M r . M i t c h e l l a g r e e d t h a t W L I h a d i n t e r c o m p a n y p r o f i t s f o r 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , f r o m t r a n s a c t i o n s w i t h S C C a n d a f f i l i a t e s a n d t h a t i t i s p o s s i b l e t h a t s u c h t r a n s a c t i o n s c o u l d r e s u l t i n t h e u n d e r v a l u a t i o n o f S C C . I f S C C i s u n d e r v a l u e d a s a r e s u l t o f t h e t r a n s a c t i o n s w i t h W L I , t h e n i t i s p o s s i b l e t h a t t h e i n t e r c o m p a n y t r a n s a c t i o n s i n c r e a s i n g t h e p r o f i t s o f W L I c o u l d r e s u l t i n t h e o v e r v a l u a t i o n o f W L I . A f t e r r e v i e w i n g a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e f i n d t h a t r e s p o n d e n t h a s n o t e s t a b l i s h e d t h a t t h e i n t e r c o m p a n y p r o f i t s d i d n o t d i s t o r t t h e v a l u e o f W L I f o r 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , a n d w e a r e n o t w i l l i n g t o r e l y s o l e l y o n M r . M i t c h e l l ' s a s s u m p t i o n t h a t a n y i n t e r c o m p a n y - 4 1 - p r o f i t s e a r n e d b y W L I f o r 1 9 9 1 a n d 1 9 9 2 d i d n o t n e e d t o b e a c c o u n t e d f o r i n h i s v a l u a t i o n a n a l y s i s . B e c a u s e r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o e s t a b l i s h a f a i r m a r k e t v a l u e a b o v e t h e a m o u n t r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , w e h o l d f o r t h e e s t a t e o n t h i s i s s u e . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .