TAX COURT OPINION

Case: Estate of Ambrosina Blanche Lopes, Deceased; James W. Lopes, Trustee
Docket Number: 5012-98
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 07/08/1999
Pages: 7

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e , u n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 2 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F A M B R O S I N A B L A N C H E L O P E S , D E C E A S E D , J A M E S W . L O P E S , T R U S T E E , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 5 0 1 2 - 9 8 . F i l e d J u l y 8 , 1 9 9 9 . P a u l J . B a r u l i c h , f o r p e t i t i o n e r . M a r i o n T . R o b u s , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : T h i s c a s e i s b e f o r e t h e C o u r t o n c r o s s - m o t i o n s f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t u n d e r R u l e 1 2 1 . 1 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 4 , 2 1 0 , 9 8 5 i n t h e F e d e r a l e s t a t e t a x - 2 - o f t h e E s t a t e o f A m b r o s i n a B l a n c h e L o p e s ( d e c e d e n t ) . T h e s o l e i s s u e f o r o u r c o n s i d e r a t i o n i s w h e t h e r f r a c t i o n a l o w n e r s h i p i n t e r e s t s i n r e a l t y h e l d i n a s u r v i v o r ' s t r u s t a n d i n a q u a l i f i e d t e r m i n a l i n t e r e s t p r o p e r t y ( Q T I P ) m a r i t a l t r u s t s h o u l d b e a g g r e g a t e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r d i s c o u n t s s h o u l d a p p l y t o t h o s e i n t e r e s t s . A t t h e t i m e t h e s e m o t i o n s w e r e b r o u g h t b e f o r e u s , E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 2 6 , 3 3 ( 1 9 9 9 ) , w a s p e n d i n g b e f o r e a n o t h e r d i v i s i o n o f t h i s C o u r t . T h e p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e E s t a t e o f M e l l i n g e r o p i n i o n w o u l d l i k e l y b e d e t e r m i n a t i v e o f t h e r e m a i n i n g i s s u e i n t h i s c a s e . A l l o t h e r i s s u e s d e t e r m i n e d i n t h e d e f i c i e n c y n o t i c e h a v e b e e n r e s o l v e d . B a c k g r o u n d D e c e d e n t d i e d o n O c t o b e r 1 , 1 9 9 3 . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t h a d u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n 2 1 s e p a r a t e C a l i f o r n i a r a n c h p r o p e r t i e s . T h e s e i n t e r e s t s h a d b e e n h e l d i n t w o t r u s t s , a s u r v i v o r ' s t r u s t a n d a Q T I P m a r i t a l t r u s t , a s e s t a b l i s h e d i n a 1 9 8 5 t r u s t a g r e e m e n t b e t w e e n d e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d , J o a q u i m C . L o p e s ( J o a q u i m ) . D e c e d e n t ' s s o n , J a m e s W . L o p e s ( J a m e s ) , a l s o h e l d u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n s o m e o f t h e r a n c h p r o p e r t i e s . J o a q u i m p r e d e c e a s e d d e c e d e n t i n 1 9 9 0 . A t t h a t t i m e , t h e p r o p e r t i e s w e r e a l l o c a t e d b e t w e e n t h e t r u s t s a c c o r d i n g t o t h e a g r e e m e n t . T h e c o m m u n i t y p r o p e r t y a n d s e p a r a t e p r o p e r t y o f d e c e d e n t w e r e p l a c e d i n t h e s u r v i v o r ' s t r u s t , w h i l e a l l o f J o a q u i m ' s c o m m u n i t y p r o p e r t y w a s p l a c e d i n t h e m a r i t a l t r u s t . - 3 - T h e m a r i t a l t r u s t a l l o w e d f o r a Q T I P e l e c t i o n b y t h e t r u s t e e u n d e r s e c t i o n 2 0 5 6 . B e c a u s e t h e Q T I P m a r i t a l t r u s t m e t t h e t e s t i n s e c t i o n 2 0 5 6 ( b ) ( 7 ) , r e s p o n d e n t a l l o w e d a m a r i t a l d e d u c t i o n i n t h e E s t a t e o f J o a q u i m L o p e s f o r t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s p a s s i n g i n t o t h a t t r u s t . A f t e r J o a q u i m ' s d e a t h , d e c e d e n t m a d e g i f t s o f u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n p r o p e r t i e s h e l d i n t h e s u r v i v o r ' s t r u s t t o J a m e s . J a m e s a l s o p u r c h a s e d i n t e r e s t s i n m o r e o f t h e s u r v i v o r ' s t r u s t p r o p e r t i e s . D e c e d e n t d i e d s h o r t l y a f t e r t h e l a s t o f t h e s e t r a n s f e r s . T h o u g h t h e v a l i d i t y o f t h e t r a n s f e r s o f t h e s e i n t e r e s t s w a s d e b a t e d a t o n e t i m e , t h e p a r t i e s h a v e c o m e t o a n a g r e e m e n t a b o u t t h e g r o s s f a i r m a r k e t v a l u e s o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t i e s a n d a b o u t w h i c h o f t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n e a c h o f t h e p r o p e r t i e s a r e t o b e i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . T h e p a r t i e s a l s o h a v e r e a c h e d a n a g r e e m e n t a s t o t h e p e r c e n t a g e a m o u n t o f t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t t o t h e u n d i v i d e d f a i r m a r k e t v a l u e o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s . T h e p a r t i e s ' S t i p u l a t i o n o f S e t t l e d I s s u e s c o n t a i n s t h e a g r e e d a m o u n t s o f e a c h a d j u s t m e n t i f w e d e c i d e e i t h e r t o a g g r e g a t e t h e i n t e r e s t s f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s o r t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s i n e a c h t r u s t s e p a r a t e l y . R u l e 1 2 1 ( b ) p r o v i d e s t h a t a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t s h a l l b e a l l o w e d a n d c o n s i d e r e d i f t h e p l e a d i n g s a n d a d m i s s i o n s s h o w t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t a n d t h a t a - 4 - d e c i s i o n m a y b e r e n d e r e d a s a m a t t e r o f l a w . S e e S u n d s t r a n d C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 1 8 , 5 2 0 ( 1 9 9 2 ) , a f f d . 1 7 F . 3 d 9 6 5 ( 7 t h C i r . 1 9 9 4 ) ; Z a e n t z v . C o m m i s s i o n e r , 9 0 T . C . 7 5 3 , 7 5 4 ( 1 9 8 8 ) . I n t h i s c a s e b o t h p a r t i e s a g r e e t h a t n o i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t r e m a i n i n d i s p u t e a n d t h a t a d e c i s i o n m a y b e r e n d e r e d a s a m a t t e r o f l a w . W e a g r e e w i t h t h e m . C o n s e q u e n t l y , t h e i s s u e h e r e i n i s r i p e f o r s u m m a r y j u d g m e n t . D i s c u s s i o n S e c t i o n 2 0 3 1 ( a ) p r o v i d e s t h a t t h e v a l u e o f p r o p e r t y d e s c r i b e d i n s e c t i o n s 2 0 3 3 t h r o u g h 2 0 4 4 s h a l l b e i n c l u d e d i n a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . U n d e r s e c t i o n 2 0 3 3 , a l l p r o p e r t y b e n e f i c i a l l y o w n e d b y t h e d e c e d e n t a t t h e t i m e o f d e a t h w i l l b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e . S e c t i o n 2 0 4 4 i n c l u d e s i n t h e g r o s s e s t a t e t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y i n w h i c h t h e d e c e d e n t h a d a q u a l i f i e d i n c o m e i n t e r e s t f o r l i f e a n d f o r w h i c h a d e d u c t i o n w a s a l l o w e d t o t h e e s t a t e o f a p r e d e c e a s e d s p o u s e u n d e r s e c t i o n 2 0 5 6 ( b ) ( 7 ) ( Q T I P ) . U p o n t h e d e a t h o f t h e s e c o n d s p o u s e , t h e Q T I P i s t a x e d a s p a r t o f t h e s e c o n d s p o u s e ' s e s t a t e . S e e s e c . 2 0 4 4 ( c ) . P r o p e r t y i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e i s g e n e r a l l y i n c l u d e d a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e o f d e a t h . S e e s e c s . 2 0 3 1 - 2 0 4 4 . T h e f a i r m a r k e t v a l u e i s d e f i n e d a s t h a t p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y - 5 - o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e i s s u e h e r e i s w h e t h e r t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s h e l d i n t h e s u r v i v o r ' s t r u s t s h o u l d b e a g g r e g a t e d w i t h t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s h e l d b y t h e Q T I P m a r i t a l t r u s t f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m d e c e d e n t . I f t h e i n t e r e s t s a r e n o t a g g r e g a t e d , t h e v a l u e s w i l l b e d i s c o u n t e d t o r e f l e c t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y a n d m i n o r i t y i n t e r e s t s . S e e E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 3 . W e h a v e a l r e a d y r e j e c t e d t h e s a m e a g g r e g a t i o n a r g u m e n t a d v a n c e d b y r e s p o n d e n t , i n E s t a t e o f M e l l i n g e r a n d i n E s t a t e o f N o w e l l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 5 . W e f i n d n o f a c t u a l o r l e g a l d i s t i n c t i o n t h a t w o u l d r e s u l t i n a d i f f e r e n t c o n c l u s i o n i n t h i s c a s e . I n E s t a t e o f M e l l i n g e r , t h e d e c e d e n t d i e d h o l d i n g s t o c k i n h e r r e v o c a b l e t r u s t a n d i n a Q T I P t r u s t , m u c h l i k e d e c e d e n t i n t h i s c a s e . S e e E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 7 . E a c h o f t h e t r u s t s h e l d s h a r e s o f s t o c k , w h i c h , w h e n c o m b i n e d , w o u l d h a v e r e p r e s e n t e d a c o n t r o l l i n g b l o c k o f s h a r e s i n t h e c o m p a n y . S e e i d . T h e C o m m i s s i o n e r a r g u e d t h a t t h e s h a r e s s h o u l d b e a g g r e g a t e d f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s . T h i s C o u r t , c i t i n g t h e r e a s o n i n g o f t h e F i f t h C i r c u i t i n E s t a t e o f B o n n e r v . U n i t e d S t a t e s , 8 4 F . 3 d 1 9 6 , 1 9 8 ( 5 t h C i r . 1 9 9 6 ) , h e l d t h a t t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s h e l d i n Q T I P t r u s t s s h o u l d n o t b e m e r g e d - 6 - i n t o 1 0 0 - p e r c e n t f e e o w n e r s h i p w i t h o t h e r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s o w n e d b y a n e s t a t e . S e e E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . a t 3 6 - 3 7 . I n E s t a t e o f B o n n e r t h e c o u r t s p e c i f i c a l l y s t a t e d t h a t t h e r e w a s n o t h i n g i n s e c t i o n 2 0 4 4 t o r e q u i r e t h e m e r g e r o f Q T I P a s s e t s w i t h o t h e r a s s e t s . S e e E s t a t e o f B o n n e r v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 9 8 . I n E s t a t e o f M e l l i n g e r , i t w a s e x p l a i n e d t h a t n o t h i n g i n s e c t i o n 2 0 4 4 n o r i n t h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y i n d i c a t e d t h a t t h e d e c e d e n t s h o u l d b e t r e a t e d a s t h e o w n e r o f t h e Q T I P s h a r e s . S e e E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 6 . T h i s a n a l y s i s i s e q u a l l y a p p l i c a b l e t o t h e f a c t s b e f o r e u s . N o t h i n g i n s e c t i o n 2 0 4 4 o r t h e a c c o m p a n y i n g l e g i s l a t i v e h i s t o r y i n d i c a t e s t h a t C o n g r e s s i n t e n d e d t h a t t h e p r o p e r t y t h a t " p a s s e s t h r o u g h " a d e c e d e n t ' s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 4 4 ( c ) b e t r e a t e d a s i f t h e d e c e d e n t a c t u a l l y o w n e d t h a t p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f a g g r e g a t i o n . N o r i s t h e r e a n y i n d i c a t i o n t h a t t h o s e p r o p e r t y i n t e r e s t s s h o u l d b e m e r g e d o r a g g r e g a t e d w i t h i n t e r e s t s i n t h e s a m e p r o p e r t y i n c l u d a b l e i n t h e d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o o t h e r C o d e s e c t i o n s f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g F e d e r a l e s t a t e t a x v a l u e . S e c t i o n 2 0 4 4 p r o v i d e s o n l y t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y i n w h i c h t h e d e c e d e n t h a d a q u a l i f y i n g i n c o m e i n t e r e s t f o r l i f e s h o u l d b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e . S e e s e c . 2 0 4 4 ( a ) . T h u s , t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s o f t h e s u r v i v o r ' s t r u s t a n d t h e Q T I P t r u s t s h o u l d b e v a l u e d s e p a r a t e l y . - 7 - B e c a u s e t h e p a r t i e s h a v e r e s o l v e d a l l r e m a i n i n g i s s u e s a n d s t i p u l a t e d t h e a m o u n t s t o b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e , A n a p p r o p r i a t e o r d e r a n d d e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d .