TAX COURT OPINION

Case: Estate of Ethel Josephine Spowart Hinz, Deceased, Lester F. Hinz, Jr., Executor
Docket Number: 8194-97
Judge: Chabot
Opinion Type: memo
Filed: 01/06/2000
Pages: 72

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F E T H E L J O S E P H I N E S P O W A R T H I N Z , D E C E A S E D , L E S T E R F . H I N Z , J R . , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 8 1 9 4 - 9 7 . F i l e d J a n u a r y 6 , 2 0 0 0 . W h e n d e c e d e n t ( D ) d i e d o n M a y 4 , 1 9 9 2 , s h e o w n e d s e v e r a l p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n C a l i f o r n i a . H , t h e e x e c u t o r o f D ' s e s t a t e , e m p l o y e d C , " t h e f a m i l y a t t o r n e y " , t o " d o t h e f e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n . " H k n e w t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e F e b . 4 , 1 9 9 3 , 9 m o n t h s f r o m t h e d a t e o f D ' s d e a t h . B e f o r e t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e , C t o l d H t h a t a n e x t e n s i o n f o r t h e t i m e t o f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n c o u l d b e o b t a i n e d . C t i m e l y f i l e d a r e q u e s t f o r a 5 - m o n t h , 2 7 - d a y e x t e n s i o n o f t h e t i m e t o f i l e a n d a 1 0 - m o n t h , 2 7 - d a y e x t e n s i o n o f t h e t i m e t o p a y t h e e s t a t e t a x . U n d e r s e c . 6 0 8 1 , I . R . C . 1 9 8 6 , t h e m a x i m u m e x t e n s i o n a v a i l a b l e f o r f i l i n g a n e s t a t e t a x r e t u r n i s 6 m o n t h s a n d u n d e r s e c . 6 1 6 1 , I . R . C . 1 9 8 6 , t h e m a x i m u m e x t e n s i o n f o r p a y i n g t h e e s t a t e t a x i s 1 y e a r . R a p p r o v e d a 6 - m o n t h e x t e n s i o n f o r t h e t i m e t o f i l e a n d a 1 - y e a r e x t e n s i o n f o r t h e t i m e t o p a y t h e e s t a t e t a x . T h e e x t e n d e d d u e d a t e f o r f i l i n g t h e r e t u r n w a s A u g . 4 , 1 9 9 3 , a n d f o r t h e p a y m e n t o f t h e t a x l i a b i l i t y w a s F e b . 4 , 1 9 9 4 . A f t e r t h e e x t e n s i o n r e q u e s t w a s f i l e d , H d i d n o t c o n t a c t C o r i n q u i r e - 2 - 1 U n l e s s i n d i c a t e d o t h e r w i s e , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o s e c t i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e o f 1 9 8 6 a s i n e f f e c t f o r t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . i n t o t h e s t a t u s o f t h e e x t e n s i o n o r t h e t a x r e t u r n . A f t e r t h e e x t e n d e d f i l i n g d u e d a t e h a d p a s s e d , C c o n t a c t e d H t o g e t t h e n e c e s s a r y r e a l p r o p e r t y a p p r a i s a l s . T h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d o n F e b . 4 , 1 9 9 4 , 6 m o n t h s a f t e r t h e e x t e n d e d f i l i n g d u e d a t e . O n t h e u n t i m e l y f i l e d e s t a t e t a x r e t u r n , t h e e s t a t e e l e c t e d u n d e r s e c . 6 1 6 6 , I . R . C . 1 9 8 6 , t o p a y i n i n s t a l l m e n t s t h e e s t a t e t a x r e l a t e d t o c e r t a i n o f D ' s r e a l e s t a t e i n t e r e s t s . R t e n t a t i v e l y a l l o w e d t h e s e c . 6 1 6 6 , I . R . C . 1 9 8 6 , e l e c t i o n . T e n m o n t h s l a t e r , R n o t i f i e d H t h a t t h e s e c . 6 1 6 6 , I . R . C . 1 9 8 6 , e l e c t i o n w a s d e n i e d b e c a u s e i t w a s m a d e o n a n u n t i m e l y f i l e d t a x r e t u r n . 1 . H e l d : F a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s d e t e r m i n e d . S e c . 2 0 3 1 , I . R . C . 1 9 8 6 . 2 . H e l d , f u r t h e r , P i s l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n . S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) , I . R . C . 1 9 8 6 ; U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 ( 1 9 8 5 ) . 3 . H e l d , f u r t h e r , P i s n o t l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y p a y t h e e s t a t e t a x l i a b i l i t y s h o w n o n P ' s e s t a t e t a x r e t u r n . S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) , I . R . C . 1 9 8 6 . F r a n c i s B u r t o n D o y l e , f o r p e t i t i o n e r . G . M i c h e l l e F e r r e i r a , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C H A B O T , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n F e d e r a l e s t a t e t a x a n d a d d i t i o n s t o t a x u n d e r s e c t i o n s 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) 1 - 3 - 2 I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , t h e a m o u n t o f t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) w a s d e t e r m i n e d a s $ 2 9 7 , 5 2 3 " c o m p u t e d t o t h e d a t e o f t h i s n o t i c e " ( F e b . 3 , 1 9 9 7 ) , p l u s 0 . 5 p e r c e n t p e r m o n t h , t o a m a x i m u m o f 2 5 p e r c e n t . T h e p r o p e r a m o u n t i s t o b e d e t e r m i n e d i n t h e c o m p u t a t i o n u n d e r R u l e 1 5 5 . U n l e s s i n d i c a t e d o t h e r w i s e , a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . 3 A t t r i a l , r e s p o n d e n t r a i s e d c e r t a i n r e l e v a n c e o b j e c t i o n s t o p e t i t i o n e r ' s E x h i b i t s 5 t h r o u g h 8 a n d 1 0 t h r o u g h 1 8 . T h e C o u r t ( c o n t i n u e d . . . ) ( l a t e f i l i n g o f t a x r e t u r n ) a n d 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) ( l a t e p a y m e n t o f l i a b i l i t y s h o w n o n t a x r e t u r n ) a g a i n s t p e t i t i o n e r i n t h e a m o u n t s o f $ 1 , 7 3 2 , 3 4 8 , $ 5 3 0 , 0 9 4 , a n d $ 2 9 7 , 5 2 3 , 2 r e s p e c t i v e l y . B y a m e n d m e n t t o p e t i t i o n , p e t i t i o n e r c l a i m s a n o v e r p a y m e n t o f e s t a t e t a x . A f t e r c o n c e s s i o n s b y b o t h s i d e s , t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e a s f o l l o w s : ( 1 ) W h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s w e r e o f f o u r o f d e c e d e n t ' s r e a l p r o p e r t i e s o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h ; ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) ; a n d ( 3 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) . F I N D I N G S O F F A C T I n G e n e r a l S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d ; t h e s t i p u l a t i o n s a n d t h e s t i p u l a t e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . 3 - 4 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) o v e r r u l e d t h e s e o b j e c t i o n s , r u l i n g t h a t t h e s e e x h i b i t s a r e a d m i s s i b l e f o r a l l p u r p o s e s a n d t h a t r e s p o n d e n t h a d a s t a n d i n g o b j e c t i o n a s t o t h e e x p r e s s e d r e l e v a n c e c o n c e r n s . T h e C o u r t a l s o g a v e r e s p o n d e n t t h e r i g h t t o r e n e w t h e s e o b j e c t i o n s o n o p e n i n g b r i e f , b u t o n l y i f r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l g a v e a p p r o p r i a t e n o t i c e t o p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l o f a n i n t e n t t o r e n e w t h e o b j e c t i o n s o n b r i e f . R e s p o n d e n t h a s n o t r e n e w e d t h e s e r e l e v a n c e o b j e c t i o n s o n b r i e f . W h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d i n t h e i n s t a n t c a s e , b o t h t h e p l a c e f o r t h e e s t a t e ' s a d m i n i s t r a t i o n a n d t h e e x e c u t o r ' s l e g a l r e s i d e n c e w e r e i n S a r a t o g a , C a l i f o r n i a , a n d t h e e s t a t e ' s p r o b a t e a d m i n i s t r a t i o n w a s i n t h e S u p e r i o r C o u r t f o r S a n t a C l a r a C o u n t y , C a l i f o r n i a . C h r o n o l o g y D e c e d e n t d i e d o n M a y 4 , 1 9 9 2 . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t o w n e d s e v e r a l r e a l p r o p e r t i e s l o c a t e d i n a n d a r o u n d S a n t a C l a r a , C a l i f o r n i a . I n h e r h o l o g r a p h i c w i l l , d a t e d N o v e m b e r 2 9 , 1 9 9 1 , d e c e d e n t n a m e d h e r s o n , L e s t e r F . H i n z , J r . ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s H i n z ) , a s s o l e h e i r a n d e x e c u t o r o f h e r e s t a t e . T h i s w a s a b o u t t h e t i m e t h a t d e c e n d e n t ' s d a u g h t e r d i e d . H i n z a n d d e c e d e n t ' s d a u g h t e r w e r e d e c e d e n t ' s o n l y c h i l d r e n . I n M a y 1 9 9 2 , H i n z e n g a g e d W i l l i a m R . C h r i s t y ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s C h r i s t y ) t o r e p r e s e n t t h e e s t a t e a n d , a s p a r t o f t h a t r e p r e s e n t a t i o n , t o " d o t h e f e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n " . C h r i s t y h a d b e e n " t h e f a m i l y a t t o r n e y " f o r a b o u t 4 0 y e a r s . W h e n H i n z - 5 - 4 T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t w o o f t h e s e s e v e n p r o p e r t i e s . T w o o f t h e r e m a i n i n g f i v e p a r c e l s a r e d e a l t w i t h a s o n e p r o p e r t y , i n f r a , t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . A s a r e s u l t , t h e p a r t i e s h a v e p r e s e n t e d t h e v a l u a t i o n s i s s u e a s d e a l i n g w i t h f o u r p r o p e r t i e s . h i r e d C h r i s t y , H i n z k n e w t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e 9 m o n t h s f r o m t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . C h r i s t y h a d b e e n l i c e n s e d t o p r a c t i c e l a w i n C a l i f o r n i a s i n c e 1 9 4 9 - - h e h a d c o n s i d e r a b l e e x p e r i e n c e h a n d l i n g p r o b a t e a n d e s t a t e m a t t e r s , b u t h a d f i l e d o n l y 1 2 t o 1 5 F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n s . T h e r e c o r d d o e s n o t i n d i c a t e w h e t h e r C h r i s t y h a d d o n e a n y w o r k i n c o n n e c t i o n w i t h t h e e s t a t e s o f d e c e d e n t ' s h u s b a n d , w h o d i e d i n 1 9 6 0 , o r d e c e d e n t ' s d a u g h t e r . O n J u n e 1 1 , 1 9 9 2 , C h r i s t y f i l e d w i t h t h e S u p e r i o r C o u r t f o r S a n t a C l a r a C o u n t y a p e t i t i o n o n H i n z ' s b e h a l f f o r t h e p r o b a t e o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . T h e p e t i t i o n f o r p r o b a t e l i s t e d s e v e n r e a l p r o p e r t i e s 4 a n d e s t i m a t e d t h e i r a g g r e g a t e v a l u e a s $ 1 , 1 0 0 , 0 0 0 . T h e $ 1 , 1 0 0 , 0 0 0 a m o u n t w a s b a s e d o n t h e S a n t a C l a r a C o u n t y A s s e s s o r ' s r e c o r d s . O n J u l y 2 9 , 1 9 9 2 , t h e S u p e r i o r C o u r t a p p o i n t e d H i n z a s e x e c u t o r o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . B e f o r e t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e , C h r i s t y a d v i s e d H i n z t h a t t h e e s t a t e c o u l d r e c e i v e a n e x t e n s i o n o f t i m e i n w h i c h t o f i l e i t s e s t a t e t a x r e t u r n . H i n z d i d n o t a s k C h r i s t y w h a t t h e e x t e n d e d d u e d a t e w o u l d b e . - 6 - O n J a n u a r y 2 8 , 1 9 9 3 , C h r i s t y t i m e l y f i l e d a F o r m 4 7 6 8 , a s k i n g t h a t t h e d u e d a t e f o r f i l i n g t h e e s t a t e t a x r e t u r n b e e x t e n d e d b y 5 m o n t h s a n d 2 7 d a y s t o J u l y 3 1 , 1 9 9 3 , a n d t h a t t h e d u e d a t e f o r p a y i n g t h e e s t a t e t a x b e e x t e n d e d b y 1 0 m o n t h s a n d 2 7 d a y s t o D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 . C h r i s t y a t t a c h e d t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t t o t h e F o r m 4 7 6 8 : S T A T E M E N T R E E X T E N S I O N O F T I M E T O F I L E F O R M 7 0 6 I t i s i m p o s s i b l e t o f i l e a r e a s o n a b l y c o m p l e t e r e t u r n b y F e b r u a r y , 1 9 9 3 , b e c a u s e o f d i f f i c u l t l y i n g a t h e r i n g i n f o r m a t i o n n e c e s s a r y t o i d e n t i f y a n d a p p r a i s e d e c e d e n t ' s r e a l p r o p e r t i e s . I t i s a n t i c i p a t e d f r o m w o r k a l r e a d y d o n e b y c o u n s e l , p r o b a t e a p p r a i s e r s , a n d t i t l e c o m p a n y , t h a t a p p r a i s a l s w i l l b e d o n e a n d a n a c c u r a t e r e t u r n f i l e d b y J u l y 1 , 1 9 9 3 . T h e e s t a t e ' s r e a l p r o p e r t i e s a p p e a r t o c o n s i s t o f 7 p a r c e l s [ s e e s u p r a n o t e 4 ] i n S a n t a C l a r a C o u n t y , C a l i f o r n i a . D e f e r r e d m a i n t e n a n c e a n d h i d d e n d e f e c t s a f f e c t i n g m a r k e t v a l u e n e e d t o b e e x p l o r e d . O n F e b r u a r y 1 1 , 1 9 9 3 , r e s p o n d e n t a p p r o v e d a 6 - m o n t h e x t e n s i o n f o r f i l i n g , t o A u g u s t 4 , 1 9 9 3 , a n d a 1 - y e a r e x t e n s i o n f o r p a y i n g , t o F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 . T a b l e 1 s h o w s t h e o r i g i n a l d u e d a t e s , t h e e x t e n d e d d u e d a t e s r e q u e s t e d b y C h r i s t y , a n d t h e e x t e n d e d d u e d a t e s a p p r o v e d b y r e s p o n d e n t . T a b l e 1 O r i g i n a l R e q u e s t e d A p p r o v e d T a x r e t u r n d u e d a t e 0 2 / 0 4 / 9 3 0 7 / 3 1 / 9 3 0 8 / 0 4 / 9 3 P a y m e n t d u e d a t e 0 2 / 0 4 / 9 3 1 2 / 3 1 / 9 3 0 2 / 0 4 / 9 4 O n t h e F o r m 4 7 6 8 C h r i s t y h a d c a u s e d t o b e t y p e d i n t h e " E x t e n s i o n d a t e r e q u e s t e d " b o x e s o f p a r t I I ( e x t e n s i o n f o r - 7 - f i l i n g ) a n d p a r t I I I ( e x t e n s i o n f o r p a y i n g ) " 7 - 3 1 - 9 3 " a n d " 1 2 - 3 1 - 9 3 " , r e s p e c t i v e l y . O n t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 i n l i g h t r e d i n k ( 1 ) l i n e s w e r e d r a w n t h r o u g h " 7 " a n d " 3 1 " i n p a r t I I a n d t h e s e n u m b e r s w e r e r e p l a c e d b y " 8 " a n d " 4 " , r e s p e c t i v e l y , a n d ( 2 ) l i n e s w e r e d r a w n t h r o u g h " 1 2 " , " 3 1 " , a n d " 9 3 " i n p a r t I I I a n d t h e s e n u m b e r s w e r e r e p l a c e d b y " 2 " , " 4 " a n d " 9 4 " , r e s p e c t i v e l y . A l s o , o n t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 , p a r t V , ( 1 ) i t e m 1 ( e x t e n s i o n f o r f i l i n g ) i s s h o w n a s a p p r o v e d a n d t h e r e i s p e n c i l e d i n " 0 8 0 4 9 3 " , a n d ( 2 ) i t e m 2 ( e x t e n s i o n f o r p a y i n g ) i s s h o w n a s a p p r o v e d a n d t h e r e i s p e n c i l e d i n " 0 2 0 4 9 4 " . T h e h e a d i n g o f p a r t V i s p r i n t e d i n b o l d f a c e t y p e a s f o l l o w s : " N o t i c e t o A p p l i c a n t - - T o b e c o m p l e t e d b y I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e " . F i n a l l y , o n t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 , p a r t V , i t e m 1 ( e x t e n s i o n f o r f i l i n g ) , t h e r e i s s t a m p e d i n f a i n t b l u e i n k t h e f o l l o w i n g : T H E M A X I M U M E X T E N S I O N A L L O W E D F O R F I L I N G I S 6 M O N T H S . O n t h e F o r m 4 7 6 8 , p a r t I I ( e x t e n s i o n f o r f i l i n g ) , t h e r e a r e n o t a n y m a r k s o n t h e " 9 3 " t h a t C h r i s t y h a d t y p e d i n a s p a r t o f t h e " 7 - 3 1 - 9 3 " r e q u e s t e d e x t e n s i o n . C h r i s t y i n t e r p r e t e d t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 a s h a v i n g e x t e n d e d t h e d u e d a t e f o r f i l i n g t o F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 . I n l a t e 1 9 9 3 ( a f t e r A u g u s t 4 , 1 9 9 3 ) o r e a r l y 1 9 9 4 C h r i s t y t o l d H i n z t h a t h e h a d r e c e i v e d a n e x t e n s i o n o f t i m e u n t i l F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , t o f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n , a n d r e m i n d e d H i n z t h a t a p p r a i s a l s w e r e n e e d e d f o r t h e r e a l e s t a t e . T h i s w a s t h e f i r s t t i m e t h a t - 8 - H i n z l e a r n e d w h a t C h r i s t y t h o u g h t w a s t h e e x t e n d e d d u e d a t e f o r t h e t a x r e t u r n . H i n z h a d n o t a s k e d C h r i s t y w h a t t h e e x t e n d e d d u e d a t e w a s . B y t h e n , H i n z a n d C h r i s t y d e c i d e d t h a t t h e y h a d l i t t l e c h o i c e b u t t o u s e t h e p r o b a t e r e f e r e e ' s f i g u r e s . H o w e v e r , C h r i s t y a n d H i n z t h o u g h t t h o s e a m o u n t s w e r e t o o h i g h , s o C h r i s t y r e d u c e d t h e p r o b a t e r e f e r e e ' s f i g u r e s b y 2 5 p e r c e n t . S e e i n f r a t a b l e 2 , l i n e 1 , f o r t h e v a l u e s s h o w n o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . A t C h r i s t y ' s s u g g e s t i o n , H i n z a g r e e d t o e l e c t u n d e r s e c t i o n 6 1 6 6 t o p a y t h e e s t a t e t a x i n i n s t a l l m e n t s . C h r i s t y p r e p a r e d t h e e s t a t e t a x r e t u r n a n d s i g n e d i t a s r e t u r n p r e p a r e r . H i n z a n d C h r i s t y e x e c u t e d t h e e s t a t e t a x r e t u r n o n F e b r u a r y 1 , 1 9 9 4 . N e i t h e r t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 n o r a c o p y t h e r e o f w a s a t t a c h e d t o t h e t a x r e t u r n w h e n H i n z s i g n e d i t . H i n z f i r s t s a w t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 o r a c o p y t h e r e o f a t s o m e t i m e a f t e r H i n z e x e c u t e d t h e t a x r e t u r n . A t t h e t i m e t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d , C h r i s t y a n d H i n z b e l i e v e d t h a t t h i s t a x r e t u r n w a s t i m e l y . T h e e s t a t e t a x r e t u r n , s h o w i n g a n e t e s t a t e t a x a n d b a l a n c e d u e o f $ 3 , 8 8 0 , 2 7 0 . 1 9 , w a s f i l e d o n F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , 2 1 m o n t h s a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h a n d 6 m o n t h s a f t e r t h e A u g u s t 4 , 1 9 9 3 , e x t e n d e d d u e d a t e . T h i s t a x r e t u r n i n c l u d e s a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 6 1 6 6 t o p a y t h e e s t a t e t a x e s i n n i n e i n s t a l l m e n t s s t a r t i n g M a y 4 , 1 9 9 7 , w i t h a n n u a l i n t e r e s t p a y m e n t s s t a r t i n g M a y 4 , 1 9 9 4 . - 9 - B y l e t t e r d a t e d M a r c h 3 0 , 1 9 9 4 , a n d a d d r e s s e d t o H i n z a t h i s h o m e a d d r e s s , r e s p o n d e n t t e n t a t i v e l y a l l o w e d p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . T h i s l e t t e r s t a t e s t h a t t h e r e i s a b a l a n c e d u e o f $ 5 0 7 , 9 1 4 . 9 9 ( $ 2 2 0 , 4 0 2 . 6 7 f o r n o n d e f e r r e d t a x , a n d t h e r e m a i n d e r f o r i n t e r e s t a n d p e n a l t i e s ) , w h i c h i s t o b e p a i d b y A p r i l 2 5 , 1 9 9 4 . B y l e t t e r d a t e d F e b r u a r y 6 , 1 9 9 5 , a n d a d d r e s s e d t o H i n z a t h i s h o m e a d d r e s s , r e s p o n d e n t s t a t e s t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t m e e t t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 6 1 6 6 b e c a u s e t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s n o t f i l e d t i m e l y . T h i s l e t t e r s t a t e s t h a t t h e r e i s a b a l a n c e d u e o f $ 5 , 2 9 7 , 4 7 6 . 6 8 ( $ 3 , 5 0 0 , 2 7 0 . 1 9 f o r t a x , a n d t h e r e m a i n d e r f o r i n t e r e s t a n d p e n a l t i e s ) , w h i c h i s t o b e p a i d b y F e b r u a r y 2 7 , 1 9 9 5 . B y l e t t e r d a t e d M a r c h 8 , 1 9 9 5 , r e s p o n d e n t i n f o r m e d C h r i s t y t h a t d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n w a s b e i n g e x a m i n e d . T h i s l e t t e r a s k s C h r i s t y t o s e n d n u m e r o u s r e c o r d s o f t h e e s t a t e t o r e s p o n d e n t . S o m e t i m e a f t e r C h r i s t y r e c e i v e d t h e M a r c h 8 , 1 9 9 5 , l e t t e r , t h e a g e n t w h o w a s c o n d u c t i n g t h e e x a m i n a t i o n o f d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n t o l d C h r i s t y t h a t d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d l a t e . N o t w i t h s t a n d i n g t h e F e b r u a r y 6 , 1 9 9 5 , l e t t e r t o H i n z , t h i s w a s t h e f i r s t t i m e t h a t C h r i s t y l e a r n e d t h a t d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n m a y h a v e b e e n f i l e d l a t e . A t t h e s u g g e s t i o n o f t h i s a g e n t , o n N o v e m b e r 2 5 , 1 9 9 6 , C h r i s t y w r o t e a l e t t e r t o t h e D i s t r i c t D i r e c t o r e x p l a i n i n g t h a t b e c a u s e C h r i s t y ' s - 1 0 - 5 O n o p e n i n g b r i e f , r e s p o n d e n t a s k s u s t o f i n d t h a t t h i s a m e n d e d e s t a t e t a x r e t u r n w a s " f i l e d " o n F e b . 6 , 1 9 9 7 . P e t i t i o n e r d o e s n o t o b j e c t t o t h i s p r o p o s e d f i n d i n g . H o w e v e r , t h e p a r t i e s s t i p u l a t e a s f o l l o w s : T h i s A m e n d e d F o r m 7 0 6 F e d e r a l E s t a t e t a x r e t u r n h a s b e e n s u b m i t t e d t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e o n F e b r u a r y 6 , 1 9 9 7 , b u t h a s n o t b e e n f i l e d p e n d i n g r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e s b e t w e e n t h e e s t a t e a n d t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e o n t h e o r i g i n a l F o r m 7 0 6 F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n . W e h a v e n o t f o u n d a n y t h i n g i n t h e r e c o r d t o i n d i c a t e t h a t t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n w a s i n c o r r e c t . O u r f i n d i n g s a r e i n a c c o r d w i t h t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n a n d n o t t h e p a r t i e s ' p r o p o s e d f i n d i n g s o f f a c t . " e y e s i g h t i s n o t w h a t i t u s e d t o b e " , C h r i s t y m i s r e a d t h e e x t e n s i o n a n d i n a d v e r t e n t l y f i l e d d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n l a t e . C h r i s t y l a t e r f o u n d o u t t h a t h e w a s s u f f e r i n g f r o m a n e y e c o n d i t i o n c a l l e d m a c u l a r d e g e n e r a t i o n a n d s u s p e c t s t h a t t h i s h a d a l r e a d y b e g u n t o a f f e c t h i s e y e s i g h t b y e a r l y 1 9 9 3 . O n F e b r u a r y 3 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t i s s u e d a n o t i c e o f d e f i c i e n c y d e t e r m i n i n g a t a x l i a b i l i t y o f $ 5 , 6 1 2 , 6 1 8 , a l m o s t 4 5 p e r c e n t m o r e t h a n t h e a m o u n t r e p o r t e d o n t h e f i l e d e s t a t e t a x r e t u r n . O n F e b r u a r y 6 , 1 9 9 7 , a n a m e n d e d e s t a t e t a x r e t u r n w a s s u b m i t t e d t o r e s p o n d e n t . 5 T h i s a m e n d e d t a x r e t u r n s h o w s a t a x l i a b i l i t y o f $ 1 , 7 7 1 , 6 6 5 , a l m o s t 5 5 p e r c e n t l e s s t h a n t h e a m o u n t r e p o r t e d o n t h e f i l e d e s t a t e t a x r e t u r n . H i n z d e l e g a t e d t o C h r i s t y t h e d u t y o f t i m e l y f i l i n g t h e t a x r e t u r n . - 1 1 - 6 T h e L a f a y e t t e P r o p e r t y c o n s i s t s o f t w o c o n t i g u o u s p r o p e r t i e s t h a t t h e p a r t i e s t r e a t a s o n e p r o p e r t y f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s i n t h e i n s t a n t c a s e . S e e s u p r a n o t e 4 . T h e P r o p e r t i e s A m o n g t h e p r o p e r t i e s i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e , t h e v a l u e s o f w h i c h a r e r e p o r t e d o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n , a r e f o u r r e a l p r o p e r t i e s l o c a t e d i n S a n t a C l a r a C o u n t y , C a l i f o r n i a , a s f o l l o w s : ( 1 ) 1 4 5 2 1 Q u i t o R o a d , S a r a t o g a , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e Q u i t o P r o p e r t y ; ( 2 ) 2 2 0 1 a n d 2 2 1 5 L a f a y e t t e S t r e e t , S a n t a C l a r a , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y ; 6 ( 3 ) 7 6 7 P a r k e r S t r e e t , S a n t a C l a r a , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e P a r k e r P r o p e r t y ; a n d ( 4 ) 1 0 6 1 R i c h a r d S t r e e t , S a n t a C l a r a , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e R i c h a r d P r o p e r t y . T h e Q u i t o P r o p e r t y , t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y , t h e P a r k e r P r o p e r t y , a n d t h e R i c h a r d P r o p e r t y a r e h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o c o l l e c t i v e l y a s t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s . 1 . I n G e n e r a l T h e S u b j e c t P r o p e r t i e s a r e s o u t h o r s o u t h e a s t o f t h e s o u t h e r n e n d o f t h e S a n F r a n c i s c o B a y , i n S a n t a C l a r a C o u n t y , t h e m o s t p o p u l o u s c o u n t y i n t h e S a n F r a n c i s c o B a y r e g i o n . S a r a t o g a ( t h e Q u i t o P r o p e r t y ) , a b o u t 1 0 m i l e s w e s t o f S a n J o s e , i s a s m a l l c i t y w h i c h i s s i g n i f i c a n t l y m o r e a f f l u e n t t h a n t h e c o u n t y a s a w h o l e . S a r a t o g a i s l a r g e l y a " b e d r o o m c o m m u n i t y " . S a n t a C l a r a - 1 2 - C i t y i s a l a r g e r c i t y , b e t w e e n S a r a t o g a a n d S a n J o s e . T h e o t h e r S u b j e c t P r o p e r t i e s a r e i n o n e o f t h e o l d e r i n d u s t r i a l d i s t r i c t s o f S a n t a C l a r a C i t y . 2 . T h e Q u i t o P r o p e r t y T h e Q u i t o P r o p e r t y i s 1 1 . 2 3 a c r e s , a b o u t 4 8 9 , 1 7 8 s q u a r e f e e t . A c c e s s t o t h e Q u i t o P r o p e r t y i s a v a i l a b l e f r o m Q u i t o R o a d o n t h e e a s t a n d f r o m V e s s i n g D r i v e o n t h e s o u t h . T h e Q u i t o P r o p e r t y i s o n a s l o p e ; i t s e a s t e r n b o r d e r c l o s e l y f o l l o w s a c r e e k . T h e e a s t e r n a n d w e s t e r n s i d e s o f t h e Q u i t o P r o p e r t y a r e i r r e g u l a r , t h e e a s t - w e s t d i s t a n c e v a r y i n g f r o m a b o u t 6 4 0 f e e t a t t h e n o r t h e n d t o a b o u t 3 8 0 f e e t a t t h e s o u t h e n d . T h e Q u i t o P r o p e r t y i s l o c a t e d i n e a s t S a r a t o g a , i n a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d a b o u t 2 - 3 m i l e s f r o m d o w n t o w n S a r a t o g a . T h e Q u i t o P r o p e r t y i s z o n e d r e s i d e n t i a l s i n g l e f a m i l y w i t h a m i n i m u m s i z e l o t r e q u i r e m e n t o f 4 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . T h e Q u i t o P r o p e r t y ' s n e i g h b o r h o o d w a s t y p i f i e d b y 1 - a c r e l o t s , b u t m a n y l o t s w e r e o f v a r i o u s s i z e s u p t o 2 . 7 a c r e s . D u r i n g 1 9 9 2 , h o m e s w i t h i n a 1 - m i l e r a d i u s o f t h e Q u i t o P r o p e r t y s o l d a t p r i c e s f r o m $ 5 0 6 , 0 0 0 t o $ 1 , 1 7 5 , 0 0 0 . T h e Q u i t o P r o p e r t y i s i n t h e C a m p b e l l U n i o n S c h o o l D i s t r i c t a n d n o t t h e S a r a t o g a S c h o o l D i s t r i c t . H o m e s l o c a t e d i n t h e S a r a t o g a S c h o o l D i s t r i c t h i s t o r i c a l l y r e c e i v e d a l o c a t i o n p r e m i u m o f 1 0 p e r c e n t , c o m p a r e d t o h o m e s i n t h e C a m p b e l l U n i o n S c h o o l D i s t r i c t . P u b l i c s c h o o l s a n d c o m m e r c i a l s e r v i c e s a r e w i t h i n 5 - 1 3 - m i n u t e s o f t h e Q u i t o P r o p e r t y . T h e Q u i t o P r o p e r t y i s i m p r o v e d b y a w o o d f r a m e a n d s t u c c o r e s i d e n c e , i n w h i c h H i n z w a s l i v i n g a t d e c e d e n t ' s d e a t h . H i n z p l a n n e d t o c o n t i n u e t o u s e t h e Q u i t o P r o p e r t y a s h i s r e s i d e n c e . B y t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r o o f o v e r o n e b e d r o o m w i n g a n d t h e p a t i o a r e a h a d c o l l a p s e d . T h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e Q u i t o P r o p e r t y i s f o r r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n d e v e l o p m e n t . D e v e l o p m e n t o f t h e Q u i t o P r o p e r t y w o u l d r e q u i r e t h e r e m o v a l o f t h e e x i s t i n g h o u s e . A l t h o u g h t h e Q u i t o P r o p e r t y i s l a r g e e n o u g h f o r 1 1 o r 1 2 m i n i m u m - s i z e l o t s , b e c a u s e o f t h e s l o p e o f t h e p r o p e r t y a n d l o t l i m i t a t i o n s o n s l o p e d p r o p e r t i e s , t h e Q u i t o P r o p e r t y h a s t h e p o t e n t i a l t o b e s u b d i v i d e d i n t o o n l y e i g h t l o t s . 3 . T h e L a f a y e t t e P r o p e r t y T h e L a f a y e t t e P r o p e r t y i s 1 0 . 7 2 a c r e s , a b o u t 4 6 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . T h e L a f a y e t t e P r o p e r t y i s o n l e v e l l a n d ; i t f r o n t s o n L a f a y e t t e S t r e e t a n d o n M a t h e w S t r e e t . I t c o n s i s t s o f t w o a d j o i n i n g p a r c e l s , e a c h o f w h i c h i s o d d l y s h a p e d . I n 1 9 9 2 , t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y w a s z o n e d h e a v y i n d u s t r i a l , w h i c h a l l o w e d m a n u f a c t u r i n g , a s s e m b l i n g , r e s e a r c h , w h o l e s a l e , o r s t o r a g e u s e s . O t h e r u s e s p e r m i t t e d o n t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y i n c l u d e d l i g h t m a n u f a c t u r i n g , w a r e h o u s e s , l a b o r a t o r i e s , o f f i c e s , a n d i n c i d e n t a l r e t a i l s a l e s . A l l u t i l i t i e s w e r e a v a i l a b l e t o t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . T h e L a f a y e t t e S t r e e t f r o n t a g e w a s i m p r o v e d w i t h c o n c r e t e c u r b s a n d - 1 4 - 7 W e a s s u m e d t h a t t h e p a r t i e s c o u l d a g r e e o n s u c h m a t t e r s a s t h e s i z e o f t h e b u i l d i n g . H o w e v e r , p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s h o w s t h e b u i l d i n g ' s s i t e a r e a v a r i o u s l y a s 1 3 , 2 0 0 s q . f t . , 1 2 , 8 0 0 s q . f t . , a n d 1 2 , 8 6 6 s q . f t . , w h i l e r e s p o n d e n t ' s e x p e r t s h o w s i t a s 1 0 , 8 0 0 s q . f t . N e i t h e r s i d e h a s e x p l a i n e d t h e d i f f e r e n c e . 8 P e t i t i o n e r ' s e x p e r t s t a t e s t h a t " O f f i c e a n d r e s t r o o m a r e a " w a s 1 , 6 3 8 s q . f t . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t s t a t e s t h a t " O f f i c e b u i l d - o u t w i t h i n t h e s t r u c t u r e i s e s t i m a t e d a t 2 , 2 5 0 s q u a r e f e e t " . N e i t h e r s i d e h a s e x p l a i n e d t h e d i f f e r e n c e . g u t t e r s , s t r e e t l i g h t s , a n d s i d e w a l k s . T h e M a t h e w S t r e e t f r o n t a g e w a s p a r t i a l l y i m p r o v e d w i t h c o n c r e t e c u r b s a n d g u t t e r s . B u i l d i n g i m p r o v e m e n t s o n t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y i n c l u d e d a n i n d u s t r i a l m e t a l b u i l d i n g o n a c o n c r e t e s l a b f o u n d a t i o n . 7 T h e b u i l d i n g i n c l u d e d 1 1 g r a d e - l e v e l m e t a l r o l l u p t r u c k d o o r s a n d a 2 3 - f o o t - w i d e m e t a l c a n o p y o v e r a c o n c r e t e a p r o n . T h e b u i l d i n g w a s u s e d p r i m a r i l y f o r v e h i c l e a n d e q u i p m e n t m a i n t e n a n c e , b u t i t a l s o h a d o f f i c e s p a c e . 8 T h e b u i l d i n g w a s o f a n o v e r a l l l o w - c o s t t o a v e r a g e c o n s t r u c t i o n q u a l i t y w i t h l o w - c o s t i n t e r i o r o f f i c e b u i l d - o u t . T h e b u i l d i n g w a s b u i l t i n 1 9 7 8 a n d , a t d e c e d e n t ' s d e a t h , w a s i n a v e r a g e c o n d i t i o n w i t h n o s i g n i f i c a n t p r o b l e m s . T h e r e w a s a l s o a 4 5 0 - s q u a r e - f o o t c o n c r e t e b l o c k b u i l d i n g s u i t a b l e o n l y f o r s t o r a g e l o c a t e d o n t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . T h i s c o n c r e t e b u i l d i n g w a s i n a s t a t e o f s u b s t a n t i a l d i s r e p a i r a n d d i d n o t c o n t r i b u t e a n y n e t v a l u e t o t h e o v e r a l l v a l u e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , b o t h p a r c e l s o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y w e r e o c c u p i e d b y o n e t e n a n t , N e l s o n B r o t h e r s T r u c k i n g C o . , - 1 5 - h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s N e l s o n B r o s . T h e N e l s o n B r o s . l e a s e w a s e n t e r e d i n t o i n 1 9 7 6 f o r 1 0 y e a r s w i t h t w o 5 - y e a r r e n e w a l o p t i o n s . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e l e a s e w a s i n i t s f i n a l 5 - y e a r r e n e w a l p e r i o d w i t h 4 8 m o n t h s r e m a i n i n g a n d s c h e d u l e d e x p i r a t i o n o f A p r i l 3 0 , 1 9 9 6 . U n d e r t h e l e a s e , N e l s o n B r o s . p a i d m o n t h l y r e n t o f $ 3 , 5 0 0 a n d w a s r e s p o n s i b l e f o r a l l o p e r a t i n g c o s t s o f t h e p r o p e r t y , i n c l u d i n g r e a l p r o p e r t y t a x e s . I n D e c e m b e r 1 9 9 1 , N e l s o n B r o s . h a d o n e u n d e r g r o u n d g a s o l i n e s t o r a g e t a n k r e m o v e d f r o m t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . A f t e r r e m o v a l o f t h e t a n k , N e l s o n B r o s . h a d t h e s o i l t e s t e d f o r f u e l c o n t a m i n a t i o n . T h e t e s t r e s u l t s h o w e d u n a c c e p t a b l e l e v e l s o f f u e l c o n t a m i n a t i o n . O n M a y 4 , 1 9 9 2 , a r e a s o n a b l e b u y e r w o u l d h a v e d i s c o v e r e d t h e g r o u n d c o n t a m i n a t i o n a n d a d j u s t e d t h e s a l e s p r i c e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y d o w n w a r d b y a b o u t $ 1 0 0 , 0 0 0 b e c a u s e o f c l e a n u p c o n c e r n s . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y w a s f o r h e a v y i n d u s t r i a l u s a g e . 4 . T h e P a r k e r P r o p e r t y T h e P a r k e r P r o p e r t y i s 2 . 9 3 a c r e s , a b o u t 1 2 7 , 6 3 1 s q u a r e f e e t . T h e P a r k e r P r o p e r t y i s o n l e v e l l a n d ; i t f r o n t s o n P a r k e r S t r e e t , L a f a y e t t e S t r e e t , a n d G r a n t S t r e e t , a n d i t a d j o i n s t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y o n t h e s o u t h . I t i s f l a g - s h a p e d . I n 1 9 9 2 , t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s z o n e d h e a v y i n d u s t r i a l , w h i c h a l l o w e d m a n u f a c t u r i n g , a s s e m b l i n g , r e s e a r c h w h o l e s a l e , o r - 1 6 - 9 P e t i t i o n e r ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t d i s c u s s e s a n o f f i c e b u i l d i n g ( 4 , 8 5 4 s q . f t . ) , a m a c h i n e s h o p ( 7 , 2 0 0 s q . f t . ) , a n d l u m b e r s t o r a g e b u i l d i n g s ( 1 , 2 0 0 s q . f t . ) , f o r a t o t a l o f 1 3 , 2 5 4 s q u a r e f e e t o f b u i l d i n g i m p r o v e m e n t s . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t d i s c u s s e s a n o f f i c e b u i l d i n g ( 3 , 0 5 8 s q . f t . ) a n d a s t o r a g e s h e d ( 5 , 6 6 2 s q . f t . ) , f o r a t o t a l o f 8 , 7 2 0 s q u a r e f e e t o f b u i l d i n g i m p r o v e m e n t s . N e i t h e r s i d e h a s f a v o r e d u s w i t h a r e c o n c i l i a t i o n o f t h e s e w i d e l y d i v e r g e n t d e s c r i p t i o n s o r a n a t t e m p t t o s h o w w h y t h a t s i d e ' s d e s c r i p t i o n i s m o r e a c c u r a t e t h a n t h e o t h e r s i d e ' s d e s c r i p t i o n . 1 0 P e t i t i o n e r ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t s t a t e s t h a t t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s " l e a s e d t o a t r u c k i n g c o m p a n y . " O u r f i n d i n g t h a t t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s l e a s e d t o a r o o f i n g c o m p a n y i s c o n t r a r y t o t h i s s t a t e m e n t i n t h e e x p e r t w i t n e s s r e p o r t a n d i s b a s e d o n ( 1 ) H i n z ' t e s t i m o n y a n d ( 2 ) a c o p y o f t h e l e a s e a t t a c h e d t o t h e s a m e e x p e r t w i t n e s s r e p o r t . s t o r a g e u s e s . O t h e r p e r m i t t e d u s e s i n c l u d e d l i g h t m a n u f a c t u r i n g , w a r e h o u s e s , l a b o r a t o r i e s , o f f i c e s , a n d i n c i d e n t a l r e t a i l s a l e s . A l l u t i l i t i e s w e r e a v a i l a b l e t o t h e P a r k e r P r o p e r t y . T h e P a r k e r S t r e e t f r o n t a g e w a s p a r t i a l l y i m p r o v e d w i t h c u r b s , g u t t e r s , a n d s t r e e t l i g h t s , a n d t h e L a f a y e t t e S t r e e t f r o n t a g e w a s i m p r o v e d w i t h c u r b s , g u t t e r s , s i d e w a l k s , a n d s t r e e t l i g h t s . T h e P a r k e r P r o p e r t y w a s i m p r o v e d w i t h b u i l d i n g s t h a t p r o v i d e d o f f i c e s p a c e , s t o r a g e s p a c e , a n d s h o p s p a c e . 9 A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s l e a s e d t o P a c i f i c C o a s t B u i l d i n g P r o d u c t s , I n c . ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s P a c i f i c ) , a r o o f i n g c o m p a n y , 1 0 f o r $ 1 , 5 0 0 p e r m o n t h . T h e o r i g i n a l l e a s e w a s f o r 1 0 y e a r s a n d e x p i r e d o n M a y 3 1 , 1 9 9 0 . A t t h e e x p i r a t i o n o f t h e l e a s e ' s i n i t i a l t e r m a n d a t d e c e d e n t ' s d e a t h , P a c i f i c w a s h o l d i n g o v e r o n a 5 - y e a r e x t e n s i o n , - 1 7 - a t t h e s a m e r a t e . I n 1 9 9 5 , a t t h e e n d o f t h e f i r s t e x t e n s i o n , H i n z a n d P a c i f i c d i s c u s s e d a n o t h e r 5 - y e a r e x t e n s i o n . H i n z ' f i n a l r e n t a l o f f e r w a s $ 6 , 0 0 0 p e r m o n t h , w h i c h P a c i f i c r e j e c t e d . T h e P a r k e r P r o p e r t y t h e n r e m a i n e d v a c a n t f o r a b o u t 7 m o n t h s . I n 1 9 8 4 , g r o u n d w a t e r m o n i t o r i n g w e l l s w e r e i n s t a l l e d o n t h e P a r k e r P r o p e r t y t o m o n i t o r a 1 , 0 0 0 - g a l l o n d i e s e l s t o r a g e t a n k a n d a n 8 , 0 0 0 - g a l l o n g a s o l i n e s t o r a g e t a n k . I n 1 9 8 5 , t h e 1 , 0 0 0 - g a l l o n t a n k w a s r e m o v e d . T e s t s o f s o i l a t t h e 1 9 8 4 i n s t a l l a t i o n o f t h e m o n i t o r w e l l n e a r t h e 1 , 0 0 0 - g a l l o n t a n k , a n d a t t h e 1 9 8 5 r e m o v a l o f t h e 1 , 0 0 0 - g a l l o n t a n k , d i d n o t s h o w s u b s t a n t i a l c o n t a m i n a t i o n . H o w e v e r , t e s t s o f w a t e r s a m p l e s c o l l e c t e d i n A u g u s t 1 9 9 3 f r o m t h a t m o n i t o r i n g w e l l s h o w e d s u b s t a n t i a l c o n t a m i n a t i o n a r o u n d t h e f o r m e r d i e s e l t a n k . R e m e d i a t i o n w o r k w a s p e r f o r m e d i n t h e l a t t e r h a l f o f 1 9 9 5 . N o s i g n i f i c a n t c o n t a m i n a t i o n w a s f o u n d n e a r t h e 8 , 0 0 0 - g a l l o n t a n k , w h i c h w a s r e m o v e d i n A u g u s t 1 9 9 4 . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e w a s s o i l a n d g r o u n d w a t e r c o n t a m i n a t i o n a d j a c e n t t o t h e f o r m e r l o c a t i o n o f t h e 1 , 0 0 0 - g a l l o n t a n k , w h i l e t h e 8 , 0 0 0 - g a l l o n t a n k r e m a i n e d o n t h e P a r k e r P r o p e r t y w i t h n o k n o w n c o n t a m i n a t i o n a s s o c i a t e d w i t h i t . O n M a y 4 , 1 9 9 2 , a r e a s o n a b l e b u y e r w o u l d h a v e d i s c o v e r e d t h e g r o u n d w a t e r c o n t a m i n a t i o n a n d a d j u s t e d t h e s a l e s p r i c e o f t h e P a r k e r P r o p e r t y d o w n w a r d . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s f o r h e a v y i n d u s t r i a l u s a g e . - 1 8 - 1 1 P e t i t i o n e r ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t g i v e s t h e a r e a o f t h i s b u i l d i n g a s 5 , 4 7 0 s q u a r e f e e t a t o n e p o i n t a n d 5 , 4 4 0 s q u a r e f e e t a t t h r e e o t h e r p o i n t s . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t g i v e s t h e a r e a o f t h i s b u i l d i n g a s 4 , 9 4 0 s q u a r e f e e t . N e i t h e r s i d e f a v o r s u s w i t h c o m m e n t a r y o n t h i s 1 0 - p e r c e n t d i s c r e p a n c y i n b u i l d i n g s i z e . 5 . T h e R i c h a r d P r o p e r t y T h e R i c h a r d P r o p e r t y i s a b o u t . 4 5 9 a c r e s , 2 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . T h e R i c h a r d P r o p e r t y i s o n l e v e l l a n d ; i t f r o n t s o n R i c h a r d A v e n u e ; a n d i t i s a b o u t o n e b l o c k n o r t h a n d o n e b l o c k w e s t o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . T h e R i c h a r d P r o p e r t y i s r e c t a n g u l a r . T h e C i t y o f S a n t a C l a r a h a d a n e a s e m e n t f o r t h e p u r p o s e o f i n g r e s s a n d e g r e s s , a n d t h e i n s t a l l a t i o n a n d m a i n t e n a n c e o f s a n i t a r y a n d s t o r m s e w e r m a i n s a n d a p p u r t e n a n c e s . I n 1 9 9 2 , t h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s z o n e d h e a v y i n d u s t r i a l , w h i c h a l l o w e d m a n u f a c t u r i n g , a s s e m b l i n g , r e s e a r c h , w h o l e s a l e , o r s t o r a g e u s e s . O t h e r p e r m i t t e d u s e s i n c l u d e d l i g h t m a n u f a c t u r i n g , w a r e h o u s e s , l a b o r a t o r i e s , o f f i c e s , a n d i n c i d e n t a l r e t a i l s a l e s . A l l u t i l i t i e s w e r e a v a i l a b l e t o t h e R i c h a r d P r o p e r t y . T h e f r o n t a g e w a s i m p r o v e d w i t h c u r b s , g u t t e r s , a n d s t r e e t l i g h t s . T h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s i m p r o v e d w i t h a m a c h i n e s h o p b u i l d i n g , 1 1 a 3 0 0 - s q u a r e - f o o t o f f i c e b u i l d i n g , a n d m i s c e l l a n e o u s s t o r a g e b u i l d i n g s . T h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s n o t s u b j e c t t o a l e a s e a t d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d d i d n o t p r o d u c e a n y i n c o m e i n 1 9 9 2 . A t s o m e p o i n t i n 1 9 9 3 t h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s l e a s e d t o S . B . - 1 9 - M a c h i n e W o r k s a n d b e g a n t o b e u s e d a s a m a c h i n e s h o p . F o r s e v e r a l y e a r s t h e r e a f t e r , t h e r e n t a l w a s $ 1 , 5 0 0 p e r m o n t h . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s f o r h e a v y i n d u s t r i a l u s a g e . 6 . O t h e r P r o p e r t i e s T h e e s t a t e i n c l u d e s t w o r e a l p r o p e r t i e s o n L a f a y e t t e S t r e e t i n S a n t a C l a r a , i n a d d i t i o n t o t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s . O n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , t h e s e a d d i t i o n a l p r o p e r t i e s a r e s h o w n a s h a v i n g a n a g g r e g a t e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f $ 2 3 0 , 0 0 0 . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a n a g g r e g a t e v a l u e o f $ 2 9 0 , 0 0 0 . I n t h e a m e n d e d e s t a t e t a x r e t u r n , t h e a g g r e g a t e v a l u e i s a g a i n s h o w n a s $ 2 3 0 , 0 0 0 . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e a g g r e g a t e v a l u e o f t h e s e a d d i t i o n a l p r o p e r t i e s i s $ 2 2 0 , 0 0 0 . 7 . V a l u a t i o n C o n c l u s i o n s T a b l e 2 s h o w s t h e p o s i t i o n s o f t h e p a r t i e s , o f t h e i r e x p e r t w i t n e s s e s , a n d o f t h e C o u r t a s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T a b l e 2 P r o p e r t y T o t a l v a l u e o f S u b j e c t P e t i t i o n e r : Q u i t o L a f a y e t t e P a r k e r R i c h a r d P r o p e r t i e s 1 . E s t a t e t a x r e t u r n $ 2 , 7 5 0 , 0 0 0 $ 3 , 7 2 0 , 0 0 0 $ 1 , 1 1 5 , 0 0 0 $ 3 0 0 , 0 0 0 $ 7 , 8 8 5 , 0 0 0 2 . A m e n d e d t a x r e t u r n 1 , 3 1 5 , 0 0 0 2 , 1 7 0 , 0 0 0 5 0 0 , 0 0 0 2 2 5 , 0 0 0 4 , 2 1 0 , 0 0 0 3 . P e t i t i o n 1 , 3 1 5 , 0 0 0 2 , 1 7 0 , 0 0 0 5 0 0 , 0 0 0 2 2 5 , 0 0 0 4 , 2 1 0 , 0 0 0 4 . E x p e r t - - A t k i n s o n 1 , 7 5 0 , 0 0 0 2 , 8 5 0 , 0 0 0 6 0 0 , 0 0 0 2 0 0 , 0 0 0 5 , 4 0 0 , 0 0 0 5 . E x p e r t s - - K i d d e r , K i r b y - 2 , 8 0 0 , 0 0 0 9 4 0 , 0 0 0 - t o t o 3 , 1 0 0 , 0 0 0 9 5 5 , 5 0 0 N / A 6 . B r i e f s 1 , 7 5 0 , 0 0 0 2 , 8 5 0 , 0 0 0 1 6 0 0 , 0 0 0 2 0 0 , 0 0 0 1 5 , 4 0 0 , 0 0 0 o r o r 9 4 0 , 0 0 0 5 , 7 4 0 , 0 0 0 R e s p o n d e n t : 7 . N o t i c e o f d e f i c i e n c y 3 , 2 5 0 , 0 0 0 4 , 9 4 8 , 0 0 0 1 , 4 8 4 , 0 0 0 4 0 0 , 0 0 0 1 0 , 0 8 2 , 0 0 0 8 . E x p e r t - - H u l b e r g 2 , 3 0 0 , 0 0 0 3 , 4 1 7 , 0 0 0 1 , 2 4 0 , 0 0 0 3 2 0 , 0 0 0 7 , 2 7 7 , 0 0 0 9 . E x p e r t - - H u l b e r g ( r e v i s e d ) 2 , 3 0 0 , 0 0 0 3 , 9 6 0 , 0 0 0 1 , 4 6 0 , 0 0 0 3 2 0 , 0 0 0 8 , 0 4 0 , 0 0 0 1 0 . B r i e f s 2 , 3 0 0 , 0 0 0 3 , 9 6 0 , 0 0 0 1 , 4 6 0 , 0 0 0 3 2 0 , 0 0 0 8 , 0 4 0 , 0 0 0 C o u r t : 1 1 . U l t i m a t e f i n d i n g s o f f a c t 2 , 2 0 0 , 0 0 0 3 , 7 0 0 , 0 0 0 1 , 2 0 0 , 0 0 0 2 5 0 , 0 0 0 7 , 3 5 0 , 0 0 0 1 A t t h r e e p o i n t s i n p e t i t i o n e r ' s o p e n i n g b r i e f , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s w o r t h $ 9 4 0 , 0 0 0 . A t o n e o f t h e s e p o i n t s , p e t i t i o n e r s h o w s t h e t o t a l f o r t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s a s $ 5 , 7 2 5 , 0 0 0 . T h e l a t t e r a m o u n t i s e v i d e n t l y a n a r i t h m e t i c e r r o r , t h e s u m o f t h e i n d i v i d u a l a m o u n t s c o n t e n d e d f o r a t t h a t p o i n t i n p e t i t i o n e r ' s b r i e f b e i n g $ 5 , 7 4 0 , 0 0 0 . H o w e v e r , a t o n e p o i n t i n p e t i t i o n e r ' s o p e n i n g b r i e f a n d a t t w o p o i n t s i n p e t i t i o n e r ' s a n s w e r i n g b r i e f , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s w o r t h $ 6 0 0 , 0 0 0 . T h e l a t t e r v a l u a t i o n f o r t h e P a r k e r P r o p e r t y w o u l d b r i n g p e t i t i o n e r ' s t o t a l f o r t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s d o w n t o $ 5 , 4 0 0 , 0 0 0 . - 2 1 - 1 2 S E C . 2 0 3 1 . D E F I N I T I O N O F G R O S S E S T A T E . ( a ) G e n e r a l . - - T h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e o f t h e d e c e d e n t s h a l l b e d e t e r m i n e d b y i n c l u d i n g t o t h e e x t e n t p r o v i d e d f o r i n t h i s p a r t , t h e v a l u e a t t h e t i m e o f h i s d e a t h o f a l l p r o p e r t y , r e a l o r p e r s o n a l , t a n g i b l e o r i n t a n g i b l e , w h e r e v e r s i t u a t e d . O P I N I O N I . V a l u e o f D e c e d e n t ' s R e a l P r o p e r t y T h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r e a l p r o p e r t y t h a t d e c e d e n t o w n e d a t h e r d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 1 ( a ) ; 1 2 U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e p a r t i e s h a v e n o t a g r e e d o n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s r e a l p r o p e r t y , a n d s o w e h a v e t o f i n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e . S e e B u f f a l o T o o l & D i e M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 4 4 1 , 4 5 1 - 4 5 2 ( 1 9 8 0 ) . G e n e r a l l y , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y i s t h e p r i c e a t w h i c h a w i l l i n g b u y e r w i l l p u r c h a s e t h e p r o p e r t y f r o m a w i l l i n g s e l l e r , w h e n n e i t h e r i s a c t i n g u n d e r c o m p u l s i o n a n d b o t h a r e f u l l y i n f o r m e d o f t h e r e l e v a n t f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . S e e , e . g . , M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 9 9 8 , 1 0 0 4 ( 1 9 7 9 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a r e p r e s u m p t i v e l y c o r r e c t , a n d p e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s a r e l o w e r . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 ( 1 9 3 3 ) . H o w e v e r , - 2 2 - w e n o t e t h a t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n o n b r i e f a s t o e a c h o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s i s t h a t t h e c o r r e c t f a i r m a r k e t v a l u e i s l e s s t h a n t h e a m o u n t r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . I n d e e d , r e s p o n d e n t i s n o w c a l l i n g f o r v a l u e s o f t h e Q u i t o P r o p e r t y a n d t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y t h a t a r e a l m o s t $ 1 m i l l i o n b e l o w t h e a m o u n t s r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . S e e s u p r a t a b l e 2 . W e r e g a r d t h e s e r e d u c t i o n s f r o m t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a m o u n t s a s c o n c e s s i o n s b y r e s p o n d e n t . I n t h e i n s t a n t c a s e , p e t i t i o n e r s h a v e t h e b u r d e n o f p r o o f o n l y t o t h e e x t e n t t h a t p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e c o r r e c t f a i r m a r k e t v a l u e s a r e l e s s t h a n t h e a m o u n t s t h a t r e s p o n d e n t c o n t e n d s f o r o n b r i e f . I t i s w e l l s e t t l e d t h a t t h e v a l u a t i o n o f a n a s s e t i n a t a x r e t u r n i s a n a d m i s s i o n b y t h e t a x p a y e r w h e n t h a t v a l u a t i o n i s i n c o n s i s t e n t w i t h a l a t e r p o s i t i o n t a k e n b y t h e t a x p a y e r . S e e W a r i n g v . C o m m i s s i o n e r , 4 1 2 F . 2 d 8 0 0 , 8 0 1 ( 3 d C i r . 1 9 6 9 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 8 - 1 2 6 ; M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . a t 1 0 1 0 . I t i s e q u a l l y w e l l s e t t l e d t h a t s u c h a n a d m i s s i o n i s n o t c o n c l u s i v e a n d t h a t t h e t r i e r o f f a c t i s e n t i t l e d t o d e t e r m i n e , b a s e d o n a l l t h e e v i d e n c e , w h a t w e i g h t , i f a n y , s h o u l d b e g i v e n t o t h e a d m i s s i o n . M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h a t i s , " a d m i s s i o n " i s n o t h e r e u s e d i n t h e b i n d i n g s e n s e o f R u l e 3 7 ( c ) , 9 0 ( f ) , o r 9 1 ( e ) , b u t r a t h e r i n t h e e v i d e n t i a r y s e n s e o f r u l e 8 0 1 ( d ) ( 2 ) o f t h e F e d e r a l R u l e s o f E v i d e n c e . I n t h i s c o n n e c t i o n , - 2 3 - i t i s a p p r o p r i a t e t o n o t e t h a t o n b r i e f r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e Q u i t o P r o p e r t y i s $ 4 5 0 , 0 0 0 l e s s t h a n t h e a m o u n t p e t i t i o n e r r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . S e e s u p r a t a b l e 2 . A t t r i a l , b o t h s i d e s p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f e x p e r t w i t n e s s e s t o e s t a b l i s h t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s . I t w o u l d n o t s e r v e a n y u s e f u l p u r p o s e t o m a k e a d e t a i l e d a n a l y s i s o f t h e t e s t i m o n y o f t h e s e e x p e r t s t o e x p l a i n i t e m b y i t e m t h e e x t e n t t o w h i c h w e a g r e e o r d i s a g r e e w i t h t h e i r a n a l y s i s . V a l u a t i o n i s n o t a p r e c i s e s c i e n c e , a n d t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y a s o f a g i v e n d a y i s a q u e s t i o n o f f a c t ( s e e K a p l a n v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 T . C . 6 6 3 , 6 6 5 ( 1 9 6 5 ) ) , t o b e r e s o l v e d o n t h e b a s i s o f t h e e n t i r e r e c o r d ( s e e M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . a t 1 0 0 4 ) , a n d w i t h o u t n e c e s s a r i l y b e i n g b o u n d b y t h e o p i n i o n s o f t h e e x p e r t w i t n e s s e s . S e e P e n n v . C o m m i s s i o n e r , 2 1 9 F . 2 d 1 8 , 2 1 ( 9 t h C i r . 1 9 5 5 ) , a f f g . a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t . H o w e v e r , w e d o n o t e c o n s i d e r a t i o n s t h a t w e h a v e t a k e n i n t o a c c o u n t i n o u r d e t e r m i n a t i o n a n d e x p l a i n h o w w e r e a c h o u r c o n c l u s i o n s . S e e E s t a t e o f J u n g v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 4 1 2 , 4 2 4 ( 1 9 9 3 ) . B e f o r e w e p r o c e e d t o o u r a n a l y s e s o f t h e v a l u e s o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s , i t m a y b e a p p r o p r i a t e t o b r i e f l y d i s c u s s t h e e x p e r t w i t n e s s e s . - 2 4 - 1 3 T h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h i n v o l v e s l o c a t i n g p a r c e l s o f l a n d w h i c h w e r e a s p h y s i c a l l y s i m i l a r a s p o s s i b l e t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y , a n d w h i c h h a d b e e n s o l d w i t h i n a r e a s o n a b l e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . S i n c e n o t w o s a l e s a n d n o t w o p a r c e l s a r e i d e n t i c a l , t h e a c t u a l s a l e s p r i c e i n e a c h c a s e i s t h e n t o b e a d j u s t e d u p o r d o w n t o r e f l e c t t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e s u b j e c t p r o p e r t y a n d t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y . T h e e s t i m a t e d v a l u e s o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a s s o a d j u s t e d p r o v i d e a n i n d i c a t i o n o f t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y o n t h e r e l e v a n t d a t e . L i k e m o s t v a l u a t i o n t e c h n i q u e s , t h i s m e t h o d i s f a r f r o m a n e x a c t s c i e n c e . H o w e v e r , i t i s b a s e d u p o n t h e c o m m o n s e n s e a p p r o a c h o f t a k i n g t h e a c t u a l s a l e s p r i c e s o f p r o p e r t i e s s i m i l a r t o t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a n d t h e n r e l a t i n g t h e p r i c e s t o t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s . T h i s C o u r t h a s o f t e n u s e d o r a p p r o v e d t h e u s e o f t h i s v a l u a t i o n m e t h o d . S e e W o l f s e n L a n d & C a t t l e C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 T . C . 1 , 1 8 - 2 1 ( 1 9 7 9 ) . P e t i t i o n e r ' s p r i m a r y e x p e r t w i t n e s s i s N o e l K . A t k i n s o n , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s A t k i n s o n . H e h a s b e e n a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r s i n c e t h e e a r l y 1 9 5 0 ' s . W h e n t h e i n s t a n t c a s e w a s t r i e d , a b o u t h a l f o f A t k i n s o n ' s w o r k w a s t e s t i f y i n g i n C o u r t . A t k i n s o n a p p r o p r i a t e l y u s e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a s a m a j o r e l e m e n t i n v a l u i n g t h e l a n d p o r t i o n o f e a c h o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s . 1 3 U n d e r t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h , i f a c o m p a r a b l e p r o p e r t y h a s a n e l e m e n t o f a l e s s e r q u a l i t y t h a n t h e p r o p e r t y b e i n g a p p r a i s e d , t h e n t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y ' s s a l e p r i c e i s a d j u s t e d u p w a r d , a n d v i c e v e r s a . A t k i n s o n a p p r o p r i a t e l y c o m p a r e d s e v e r a l d i f f e r e n t e l e m e n t s o f t h e p r o p e r t i e s a n d g e n e r a l l y u s e d f o u r t o s i x c o m p a r a b l e s . H e d i s p l a y e d t h e a d j u s t m e n t s i n a m a t r i x , a n d a l s o b r i e f l y e x p l a i n e d w h y h e a d j u s t e d t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y ' s s a l e p r i c e u p o r d o w n . - 2 5 - U n f o r t u n a t e l y , i n m a n y i n s t a n c e s A t k i n s o n s t a t e d t h a t a n e l e m e n t o f a c o m p a r a b l e p r o p e r t y w a s o f a l e s s e r q u a l i t y t h a n t h e p r o p e r t y b e i n g v a l u e d a n d t h e n d i d n o t a d j u s t f o r t h a t l e s s e r q u a l i t y o r a d j u s t e d d o w n w a r d . I n a t l e a s t o n e i n s t a n c e , t h e m e r e c o r r e c t i o n o f t h e d i r e c t i o n s o f t h e a d j u s t m e n t s i n A t k i n s o n ' s m a t r i x s o t h a t t h e y c o n f o r m e d t o A t k i n s o n ' s t e x t u a l d e s c r i p t i o n s r e s u l t e d i n i n c r e a s i n g t h e r e s u l t i n g v a l u e b y a b o u t 5 0 p e r c e n t . A l s o , i n s o m e i n s t a n c e s , t h e t e x t u a l d e s c r i p t i o n s o f p r o p e r t i e s i n A t k i n s o n ' s w r i t t e n r e p o r t d i d n o t m a t c h t h e p r o p e r t i e s l i s t e d i n t h e a c c o m p a n y i n g m a t r i x . I t w a s a s t h o u g h A t k i n s o n h a d r e v i s e d p a r t s o f a d r a f t o f h i s r e p o r t b u t i n a d v e r t e n t l y k e p t p a r t s o f f o r m e r d r a f t s t h a t n o l o n g e r f i t t h e r e v i s e d d r a f t . A n o t h e r m a t t e r t h a t g i v e s u s c o n c e r n a b o u t h o w c a r e f u l l y A t k i n s o n r e a d s t h e e x p e r t w i t n e s s r e p o r t s t h a t h e i s s u e s r e l a t e s t o t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t w h i c h a p p e a r s i n e a c h o f h i s v a l u a t i o n s o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s . " T h i s a p p r a i s a l m e e t s t h e c e r t i f i c a t i o n r e q u i r e m e n t s o f t h e C a l i f o r n i a C i v i l C o d e S e c t i o n 1 9 2 2 . 1 4 c o n t r o l l i n g p e r s o n s p r e p a r i n g c e r t i f i e d a p p r a i s a l s o f r e a l p r o p e r t y . " T h e s e v a l u a t i o n s a r e d a t e d f r o m M a y 1 0 , 1 9 9 5 ( L a f a y e t t e P r o p e r t y ) , t o F e b r u a r y 1 1 , 1 9 9 8 ( P a r k e r P r o p e r t y ) . A t t r i a l , A t k i n s o n w a s c o n f r o n t e d b y t h e f a c t t h a t t h e c i t e d C a l i f o r n i a C o d e p r o v i s i o n h a d b e e n r e p e a l e d i n 1 9 9 0 , t h e r e p e a l t a k i n g e f f e c t n o l a t e r t h a n J a n u a r y 1 , 1 9 9 2 . A t k i n s o n a c k n o w l e d g e d t h e r e p e a l . W h e n a s k e d w h y h i s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t - 2 6 - r e l i e s o n a s t a t u t e t h a t h a d b e e n r e p e a l e d y e a r s e a r l i e r , A t k i n s o n r e p l i e d a s f o l l o w s : " A I t h i n k t h i s i s b o i l e r p l a t e t h a t w a s p u t i n b y m y s e c r e t a r y o v e r t h e l a s t - - e v e r s i n c e 1 9 9 2 , a n d I h a v e n e v e r t a k e n i t o u t . " A s a r e s u l t o f t h e o b v i o u s e r r o r s i n A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t , w e a r e h e s i t a n t t o r e l y o n A t k i n s o n ' s j u d g m e n t e v e n a s t o t h o s e m a t t e r s t h a t d o n o t i n v o l v e o b v i o u s e r r o r s . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t w i t n e s s i n N o r m a n C . H u l b e r g , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s H u l b e r g . H e h a s b e e n a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r s i n c e 1 9 7 5 . H e h a s t e s t i f i e d a s a n e x p e r t w i t n e s s " o n o v e r 5 0 o c c a s i o n s " i n F e d e r a l D i s t r i c t C o u r t s i n t h e S a n F r a n c i s c o a r e a a n d i n L a s V e g a s , N e v a d a . H u l b e r g a l s o u s e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h o n , o r i n c o n n e c t i o n w i t h , h i s v a l u a t i o n s . ( S e e , e . g . , i n f r a B . L a f a y e t t e P r o p e r t y , i n w h i c h H u l b e r g u s e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d o n l y t o d e t e r m i n e t h e r e v e r s i o n a r y v a l u e e l e m e n t o f t h e d i s c o u n t e d - c a s h - f l o w m e t h o d ) . H u l b e r g a v o i d e d t h e d i s c o n n e c t s b e t w e e n t e x t u a l a n a l y s i s a n d v a l u a t i o n a d j u s t m e n t s t h a t p l a g u e A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t . H e d i d s o b y ( 1 ) t h e s i m p l e e x p e d i e n t o f a b b r e v i a t i n g t h e t e x t u a l a n a l y s i s o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , a n d ( 2 ) t h e e v e n s i m p l e r e x p e d i e n t o f o m i t t i n g a l t o g e t h e r t h e p r o p e r t y - b y - p r o p e r t y m a t r i x o f a d j u s t m e n t s t o t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y s a l e p r i c e s . B y t h u s f a i l i n g t o r e v e a l t h e d e t a i l s o f h i s a n a l y s i s , H u l b e r g p r o t e c t s a g a i n s t t h e p i t f a l l s t h a t A t k i n s o n - 2 7 - 1 4 F e d . R . E v i d . 7 0 2 , p r o v i d e s a s f o l l o w s : R u l e 7 0 2 . T e s t i m o n y b y E x p e r t s I f s c i e n t i f i c , t e c h n i c a l , o r o t h e r s p e c i a l i z e d k n o w l e d g e w i l l a s s i s t t h e t r i e r o f f a c t t o u n d e r s t a n d t h e e v i d e n c e o r t o d e t e r m i n e a f a c t i n i s s u e , a w i t n e s s q u a l i f i e d a s a n e x p e r t b y k n o w l e d g e , s k i l l , e x p e r i e n c e , t r a i n i n g , o r e d u c a t i o n , m a y t e s t i f y t h e r e t o i n t h e f o r m o f a n o p i n i o n o r o t h e r w i s e . [ E m p h a s i s a d d e d . ] 1 5 S e e 1 5 M e r t e n s , L a w o f F e d e r a l I n c o m e T a x a t i o n , s e c . 5 9 . 0 8 , a t 2 2 ( 1 9 9 9 ) . A c o m m o n f a l l a c y i n o f f e r i n g o p i n i o n e v i d e n c e i s t o a s s u m e t h a t t h e o p i n i o n i s m o r e i m p o r t a n t t h a n t h e f a c t s . T o h a v e a n y p e r s u a s i v e f o r c e , t h e o p i n i o n s h o u l d b e e x p r e s s e d b y a p e r s o n q u a l i f i e d i n b a c k g r o u n d , e x p e r i e n c e , a n d i n t e l l i g e n c e , a n d h a v i n g f a m i l i a r i t y w i t h t h e p r o p e r t y a n d t h e v a l u a t i o n p r o b l e m i n v o l v e d . I t s h o u l d a l s o r e f e r t o a l l t h e u n d e r l y i n g f a c t s u p o n w h i c h a n i n t e l l i g e n t j u d g m e n t o f v a l u a t i o n s h o u l d b e b a s e d . T h e f a c t s m u s t c o r r o b o r a t e t h e o p i n i o n , o r t h e o p i n i o n w i l l b e d i s c o u n t e d . [ F n . r e f . o m i t t e d ; e m p h a s i s a d d e d . ] f e l l i n t o , b u t a t t h e s a m e t i m e h e v a s t l y d i m i n i s h e d t h e w e i g h t t o b e g i v e n t o h i s c o n c l u s i o n s . T h e e x p e r t w i t n e s s h e l p s t h e t r i e r o f f a c t p r i m a r i l y b y e x p l a i n i n g s o t h a t t h e t r i e r o f f a c t f o l l o w s a n d u n d e r s t a n d s . 1 4 T h e e x p e r t w h o i s s u e s p r o n o u n c e m e n t s w i t h o u t d e t a i l i n g t h e s u p p o r t i n g a n a l y s i s d o e s n o t p r o p e r l y s a t i s f y t h i s o b l i g a t i o n a n d s o i s g e n e r a l l y n o t a p e r s u a s i v e e x p e r t w i t n e s s . 1 5 H u l b e r g ' s r e p o r t , t o o , e v i n c e d f a i l u r e t o r e v i e w b e f o r e i s s u i n g . F o r e x a m p l e , H u l b e r g ' s r e p o r t i n c l u d e d m o r e t h a n o n e f i n a l v a l u e f o r t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y a n d t h e P a r k e r P r o p e r t y . H u l b e r g ' s r e p o r t s h o w e d f i n a l v a l u e s f o r t h e - 2 8 - L a f a y e t t e P r o p e r t y o f $ 3 , 4 1 7 , 0 0 0 , $ 3 , 9 6 0 , 0 0 0 , a n d $ 3 , 6 1 8 , 0 0 0 , a n d f o r t h e P a r k e r P r o p e r t y o f $ 1 , 4 6 8 , 0 0 0 a n d $ 1 , 2 4 0 , 0 0 0 . A s a r e s u l t o f t h e f o r e g o i n g , w e h a v e q u a l m s a b o u t r e l y i n g o n H u l b e r g ' s j u d g m e n t s e v e n a s t o t h o s e m a t t e r s t h a t d o n o t i n v o l v e o b v i o u s e r r o r s . P e t i t i o n e r a l s o p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f W . J a c k K i d d e r , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s K i d d e r , a n d J o h n J . K i r b y , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s K i r b y . K i d d e r a n d K i r b y a r e h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o j o i n t l y a s K i d d e r / K i r b y . K i d d e r h a s 3 7 y e a r s o f e x p e r i e n c e v a l u i n g r e a l p r o p e r t y , a n d K i r b y h a s m o r e t h a n 2 5 y e a r s o f e x p e r i e n c e v a l u i n g r e a l p r o p e r t y . K i d d e r ' s a n d K i r b y ' s t e s t i m o n y a n d r e p o r t w e r e i n t r o d u c e d f o r t h e s o l e p u r p o s e o f r e b u t t i n g H u l b e r g ' s r e p o r t a n d t e s t i m o n y w i t h r e g a r d t o t h e L a f a y e t t e a n d P a r k e r P r o p e r t i e s . A . Q u i t o P r o p e r t y B o t h A t k i n s o n a n d H u l b e r g v a l u e d t h e Q u i t o P r o p e r t y u s i n g b o t h t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a n d a s e c o n d a p p r o a c h , w h i c h H u l b e r g c a l l s t h e l a n d d e v e l o p m e n t a p p r o a c h a n d A t k i n s o n c a l l s t h e c o s t a p p r o a c h . T a b l e 3 s h o w s A t k i n s o n ' s a n d H u l b e r g ' s c o n c l u s i o n s a s t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e Q u i t o P r o p e r t y u n d e r t h e d i f f e r e n t a p p r o a c h e s . - 2 9 - T a b l e 3 C o m p a r a b l e L a n d D e v e l o p m e n t E x p e r t S a l e s o r C o s t C o n c l u s i o n A t k i n s o n ( P ) $ 2 , 0 0 9 , 8 5 5 $ 1 , 4 9 7 , 0 0 0 $ 1 , 7 5 0 , 0 0 0 H u l b e r g ( R ) 2 , 3 6 5 , 0 0 0 2 , 2 1 0 , 0 0 0 2 , 3 0 0 , 0 0 0 A t k i n s o n a n d H u l b e r g a g r e e t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e Q u i t o P r o p e r t y i s f o r r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n d e v e l o p m e n t , t h a t t h e Q u i t o P r o p e r t y s h o u l d b e t r e a t e d a s b e i n g p o t e n t i a l l y d i v i s i b l e i n t o e i g h t l o t s , a n d t h a t a n y s u c h d e v e l o p m e n t w o u l d r e q u i r e r e m o v a l o f t h e e x i s t i n g h o u s e o n t h e Q u i t o P r o p e r t y . H u l b e r g " c o n s i d e r e d b o t h a p p r o a c h e s e q u a l l y * * * a n d w i l l r e c o n c i l e t o w a r d t h e m i d d l e o f t h e i n d i c a t e d r a n g e . " A t k i n s o n c o n c l u d e d t h a t " T h e C o s t a n d S a l e s C o m p a r i s o n A p p r o a c h e s a r e v e r y c l o s e i n f i n a l v a l u e " ; h e , t o o , s t r u c k a f i n a l v a l u a t i o n m i d w a y b e t w e e n t h e v a l u e s o f h i s t w o a p p r o a c h e s . H u l b e r g ' s c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h v a l u e w a s o n l y 7 p e r c e n t h i g h e r t h a n h i s l a n d d e v e l o p m e n t a p p r o a c h v a l u e . A t k i n s o n ' s c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h v a l u e w a s 3 4 p e r c e n t h i g h e r t h a n h i s c o s t a p p r o a c h v a l u e . S e e s u p r a t a b l e 3 . W e d o n o t u n d e r s t a n d t h e s t a n d a r d s o f j u d g m e n t t h a t p r o m p t e d A t k i n s o n t o c o n c l u d e t h a t a 3 4 - p e r c e n t d i f f e r e n t i a l i s " v e r y c l o s e " . C o m p a r a b l e S a l e s A n a l y s i s F o r h i s c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s i s , A t k i n s o n s e l e c t e d f i v e s a l e s o f o t h e r p r o p e r t i e s , s o l d b e t w e e n J u n e 1 9 8 9 a n d D e c e m b e r 1 9 9 0 , a n d p r e s e n t e d a m a t r i x s h o w i n g s a l e - b y - s a l e , i t e m - b y - i t e m - 3 0 - a d j u s t m e n t s . H i s d e s c r i p t i o n s o f t h e s e s a l e s w e r e s c a t t e r e d i n h i s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t , r e q u i r i n g s o m e s e a r c h . T h e s e b r i e f d e s c r i p t i o n s d o n o t i n c l u d e e x p l a n a t i o n s o f t h e a d j u s t m e n t s m a d e i n t h e m a t r i x . A f t e r a d j u s t i n g t h e s a l e p r i c e s o n a c c o u n t o f l o c a t i o n , t o p o g r a p h y , e t c . , A t k i n s o n a r r i v e d a t a n a v e r a g e f a i r m a r k e t v a l u e p e r a c r e o f $ 1 7 8 , 9 7 2 . H e m u l t i p l i e d t h a t a m o u n t b y 1 1 . 2 3 a c r e s a n d a r r i v e d a t a n i n d i c a t e d v a l u e o f $ 2 , 0 0 9 , 8 5 5 f o r t h e Q u i t o P r o p e r t y . F o r h i s c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s i s , H u l b e r g s e l e c t e d s i x s a l e s o f o t h e r p r o p e r t i e s , s o l d b e t w e e n M a r c h 1 9 8 8 a n d N o v e m b e r 1 9 9 5 . A l t h o u g h H u l b e r g s t a t e d i n h i s r e p o r t t h a t i n m a k i n g h i s a d j u s t m e n t s t o t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s ' s a l e p r i c e s , h e " c o n s i d e r e d a c c e s s , s i t e i n f l u e n c e s , s c h o o l d i s t r i c t a t t e n d a n c e a r e a s , s i t e d e v e l o p m e n t c o s t s , f a v o r a b l e f i n a n c i n g a n d o v e r a l l n e i g h b o r h o o d a e s t h e t i c s " , h e d i d n o t f a v o r u s w i t h i n f o r m a t i o n a s t o h o w m u c h o f a n a d j u s t m e n t h e m a d e t o a n y c o m p a r a b l e p r o p e r t y ' s s a l e p r i c e , a n d w h y . H e c h o s e t o c o m p u t e p r i c e p e r l o t , r a t h e r t h a n p e r a c r e . H u l b e r g w a s " i n c l i n e d t o v a l u e t h e s u b j e c t a t t h e l o w e r e n d o f t h e i n d i c a t e d v a l u a t i o n r a n g e " a n d i n f o r m e d u s t h a t t h i s i n c l i n a t i o n l e d h i m t o a v a l u e o f $ 3 0 0 , 0 0 0 p e r l o t . B e c a u s e t h e Q u i t o P r o p e r t y c o u l d b e s u b d i v i d e d i n t o e i g h t l o t s , H u l b e r g c a m e t o a v a l u a t i o n o f $ 2 . 4 m i l l i o n . F r o m t h i s , h e s u b t r a c t e d $ 3 5 , 0 0 0 t o d e m o l i s h t h e b u i l d i n g o n t h e Q u i t o P r o p e r t y , r e s u l t i n g i n a n e t c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h v a l u e o f $ 2 , 3 6 5 , 0 0 0 . - 3 1 - N e i t h e r e x p e r t u s e d a c o m p a r a b l e s a l e t h a t t h e o t h e r o n e d i d . N e i t h e r e x p e r t g a v e u s a c o g e n t r e a s o n t o c o n c l u d e t h a t h i s s e l e c t i o n o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s ' s a l e s w a s b e t t e r t h a n t h e o t h e r ' s , t h a t h i s a d j u s t m e n t s w e r e b e t t e r t h a n t h e o t h e r ' s , o r t h a t a p e r - l o t c o m p u t a t i o n , w a s b e t t e r t h a n a p e r - a c r e c o m p u t a t i o n , o r v i c e v e r s a . C o s t o r L a n d D e v e l o p m e n t A n a l y s i s A s b e s t w e c a n t e l l , w h a t A t k i n s o n d e s c r i b e s a s t h e " C o s t A p p r o a c h " i s e s s e n t i a l l y s i m i l a r t o w h a t H u l b e r g d e s c r i b e s a s t h e " L a n d D e v e l o p m e n t A p p r o a c h " . B o t h A t k i n s o n a n d H u l b e r g u s e d , i n t h e i r c o s t o r l a n d d e v e l o p m e n t a n a l y s i s , s e t s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t y s a l e s t h a t w e r e d i f f e r e n t f r o m t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y s a l e s t h e y u s e d i n t h e b a s i c c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s i s . A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t s t a t e s t h a t I h a v e s e l e c t e d $ 4 0 0 , 0 0 0 p e r l o t f o r e i g h t l o t s [ t h e n u m b e r o f r e s i d e n t i a l l o t s t h a t b o t h s i d e s a g r e e t h e Q u i t o P r o p e r t y w o u l d p r o b a b l y b e s u b d i v i d e d i n t o ] a s b e i n g a r e a s o n a b l e r e t a i l l o t v a l u e d u e t o t h e l o c a t i o n a n d t h e 1 8 t o 2 4 m o n t h s i t w o u l d t a k e t o h a v e t h e l o t s r e a d y t o s e l l . A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t t h e n g o e s o n t o s t a t e t h a t t h e i n d i c a t e d v a l u e b y t h i s a p p r o a c h i s $ 1 , 4 9 7 , 0 0 0 . A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t d o e s n o t e x p l a i n , o r e v e n b r i e f l y d e s c r i b e , t h e p r o c e s s b y w h i c h h e m o v e d f r o m $ 3 , 2 0 0 , 0 0 0 ( $ 4 0 0 , 0 0 0 p e r l o t f o r e i g h t l o t s ) t o a n i n d i c a t e d v a l u e o f $ 1 , 4 9 7 , 0 0 0 . A t t r i a l , o n d i r e c t e x a m i n a t i o n , A t k i n s o n a t t a c k e d H u l b e r g ' s v a l u a t i o n o f t h e Q u i t o P r o p e r t y a n d c o n t r a s t e d i t w i t h h i s c h o i c e - 3 2 - o f $ 4 0 0 , 0 0 0 p e r l o t . H o w e v e r , t h e n e x t m o r n i n g , o n r e d i r e c t e x a m i n a t i o n , A t k i n s o n t e s t i f i e d t h a t $ 4 0 0 , 0 0 0 p e r l o t w a s " a t y p o g r a p h i c a l e r r o r . " P r o m p t e d b y p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l , A t k i n s o n t h e n t e s t i f i e d t h a t t h e v a l u e s h o u l d h a v e b e e n $ 3 0 0 , 0 0 0 p e r l o t . T h e C o u r t t h e n r e c e i v e d i n t o e v i d e n c e A t k i n s o n ' s n o t e s t h a t s h o w h o w h e m o v e d f r o m $ 2 , 4 0 0 , 0 0 0 ( $ 3 0 0 , 0 0 0 p e r l o t f o r e i g h t l o t s ) t o a n i n d i c a t e d v a l u e o f $ 1 , 2 0 8 , 0 0 0 . A t k i n s o n ' s n o t e s a s s o a d m i t t e d c o n c l u d e w i t h t h e f o l l o w i n g : " 1 3 . I a r b i t r a r i l y s e l e c t e d a h i g h e r c o s t f i g u r e a s I f e l t l o t s w o u l d s e l l a t a h i g h e r P r i c e . " A t k i n s o n ' s f l i p - f l o p s a n d s e l f - c o n f e s s e d a r b i t r a r i n e s s c o n v i n c e u s t h a t w e s h o u l d n o t g i v e a n y w e i g h t t o h i s c o n c l u s i o n t h a t t h e Q u i t o P r o p e r t y ' s i n d i c a t e d v a l u e u n d e r t h e c o s t a p p r o a c h i s $ 1 , 4 9 7 , 0 0 0 ; t h e y a l s o s e r i o u s l y u n d e r m i n e o u r w i l l i n g n e s s t o p a y a t t e n t i o n t o h i s v a l u a t i o n s o f a n y o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s . W e a l s o v i e w w i t h s o m e c o n c e r n p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l ' s p r e s e n t a t i o n o f A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t w i t h t h e $ 4 0 0 , 0 0 0 - p e r - l o t a n a l y s i s , p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l ' s s u p p o r t i v e q u e s t i o n i n g r e g a r d i n g A t k i n s o n ' s d i r e c t e x a m i n a t i o n ' s d e f e n s e o f $ 4 0 0 , 0 0 0 p e r l o t , a n d t h e n A t k i n s o n ' s o v e r n i g h t c o n v e r s i o n b e i n g p r o m p t e d b y p e t i t i o n e r ' s c o u n s e l . H u l b e r g ' s l a n d d e v e l o p m e n t a p p r o a c h h a s s o m e s i m i l a r i t i e s t o , a n d s o m e d i f f e r e n c e s f r o m , A t k i n s o n ' s c o s t a p p r o a c h . - 3 3 - H u l b e r g c o n c l u d e d t h a t t h e e i g h t l o t s i n t o w h i c h a d e v e l o p e r w o u l d s u b d i v i d e t h e Q u i t o P r o p e r t y w o u l d b e s e l l a b l e b y t h e d e v e l o p e r f o r $ 5 0 0 , 0 0 0 p e r l o t . B o t h A t k i n s o n a n d H u l b e r g c o n c l u d e d t h a t t h e p r o s p e c t i v e d e v e l o p e r w o u l d e x p e c t t o m a k e a $ 5 0 , 0 0 0 p r o f i t p e r l o t , o r $ 4 0 0 , 0 0 0 f o r t h e e n t i r e Q u i t o P r o p e r t y . I n h i s a d m i t t e d n o t e s , A t k i n s o n l i s t s v a r i o u s c o s t s t h a t t h e d e v e l o p e r m i g h t b e e x p e c t e d t o i n c u r , i n a d d i t i o n t o t h e e x p e c t e d p r o f i t ; t h e s e c o s t s , w h i c h i n c l u d e s e v e r a l i t e m s c a l c u l a t e d a s a p e r c e n t a g e o f g r o s s , a g g r e g a t e 3 3 p e r c e n t o f t h e $ 3 0 0 , 0 0 0 p e r l o t g r o s s . H u l b e r g , i n h i s e x p e r t r e p o r t , h a s a s i m i l a r b u t m o r e s o p h i s t i c a t e d e l a b o r a t i o n o f d e v e l o p e r c o s t s , w h i c h a g g r e g a t e 3 4 - 7 / 8 p e r c e n t o f t h e $ 5 0 0 , 0 0 0 p e r l o t g r o s s . H u l b e r g ' s e l a b o r a t i o n o f c o s t s i s s o m e w h a t g r e a t e r i n a m o u n t a n d i n p e r c e n t a g e - o f - g r o s s t h a n t h e l i s t i n A t k i n s o n ' s n o t e s . A c c o r d i n g l y , t h e s u b s t a n t i a l d i f f e r e n c e b e t w e e n A t k i n s o n ' s $ 1 , 4 9 7 , 0 0 0 c o s t a p p r o a c h a m o u n t a n d H u l b e r g ' s $ 2 , 2 1 0 , 0 0 0 l a n d d e v e l o p m e n t a p p r o a c h i s a t t r i b u t a b l e t o t h e i r d i f f e r i n g e s t i m a t e s o f t h e p r i c e a d e v e l o p e r c o u l d g e t f o r e a c h o f t h e e i g h t l o t s i n t o w h i c h t h e Q u i t o P r o p e r t y w o u l d b e s u b d i v i d e d . H u l b e r g a l s o d o e s n o t s e t o u t t h e a d j u s t m e n t p r o c e s s ; h o w e v e r , h e p r o v i d e s i n f o r m a t i o n a b o u t t h e t e r r a i n s o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . H i s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a v e r a g e $ 5 8 7 , 0 0 0 p e r l o t . W h e n w e m a k e a d j u s t m e n t s b a s e d o n h i s t e r r a i n - 3 4 - d e s c r i p t i o n s , w e a r r i v e a t a n a v e r a g e o f a b o u t $ 5 0 0 , 0 0 0 p e r l o t , t h e a m o u n t t h a t H u l b e r g u s e d . T h e Q u i t o P r o p e r t y i s i n t h e C a m p b e l l U n i o n S c h o o l D i s t r i c t a n d n o t t h e S a r a t o g a S c h o o l D i s t r i c t . A t k i n s o n a n d H u l b e r g a g r e e t h a t h o m e s i n t h e S a r a t o g a S c h o o l D i s t r i c t c o m m a n d a m a r k e t p r e m i u m c o m p a r e d t o h o m e s i n t h e C a m p b e l l U n i o n S c h o o l D i s t r i c t . A c c o r d i n g l y , i f a n y o f t h e c o m p a r a b l e s a r e i n t h e S a r a t o g a S c h o o l D i s t r i c t , t h e n t h e i r s a l e p r i c e s s h o u l d b e a d j u s t e d d o w n w a r d . H o w e v e r , w e h a v e n o t f o u n d , a n d p e t i t i o n e r h a s n o t d i r e c t e d o u r a t t e n t i o n t o , a n y t h i n g i n t h e r e c o r d t h a t s h o w s t h a t a n y o f t h e H u l b e r g ' s c o m p a r a b l e s w e r e i n t h e S a r a t o g a S c h o o l D i s t r i c t o r i n a n y o t h e r s c h o o l d i s t r i c t w h e r e r e s i d e n t i a l p r o p e r t y p r i c e s w e r e h i g h e r t h a n t h e C a m p b e l l U n i o n S c h o o l D i s t r i c t . N e i t h e r s i d e h a s p r e s e n t e d t o t h e C o u r t c o g e n t r e a s o n s w h y t h e C o u r t s h o u l d d i s r e g a r d a n y o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s p r e s e n t e d b y A t k i n s o n o r b y H u l b e r g . W e n o t e t h a t t w o o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a p p e a r o n b o t h A t k i n s o n ' s a n d H u l b e r g ' s l i s t s - - t h e p r o p e r t y a t 1 5 4 2 5 M o n t e V i s t a D r . , w h i c h w a s s o l d i n M a y 1 9 9 2 f o r $ 6 7 5 , 0 0 0 , a n d t h e 1 . 1 6 - a c r e p r o p e r t y a t l o t 1 6 , S o b e y O a k s C o u r t , w h i c h w a s s o l d i n J u l y 1 9 9 1 f o r $ 5 5 0 , 0 0 0 . W e n o t e f u r t h e r t h a t A t k i n s o n s h o w s t h e M o n t e V i s t a D r . p r o p e r t y a s b e i n g 2 . 9 a c r e s , H u l b e r g s h o w s t h i s M o n t e V i s t a D r . p r o p e r t y a s b e i n g 2 . 0 a c r e s . N e i t h e r s i d e p o i n t e d o u t t h e d i s c r e p a n c y a t t r i a l o r o n b r i e f , a n d n e i t h e r e x p e r t w i t n e s s ' - 3 5 - r e p o r t p r o v i d e s i n f o r m a t i o n f r o m w h i c h w e c o u l d c o m e t o a c o n c l u s i o n a s t o w h a t i s t h e a r e a o f t h i s M o n t e V i s t a D r . p r o p e r t y . C o n c l u s i o n D o i n g t h e b e s t w e c a n o n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d m a d e b y t h e p a r t i e s , t a k i n g i n t o a c c o u n t o u r a b o v e - e x p r e s s e d r e a c t i o n s t o A t k i n s o n ' s c o s t a n a l y s i s , w e c o n c l u d e , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t t h e d a t e - o f - d e a t h f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e Q u i t o P r o p e r t y i s $ 2 . 2 m i l l i o n . B . L a f a y e t t e P r o p e r t y A t k i n s o n v a l u e d t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y u s i n g t h r e e a p p r o a c h e s : ( 1 ) T h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h , ( 2 ) t h e i n c o m e a p p r o a c h , a n d ( 3 ) t h e c o s t a p p r o a c h . U n d e r t h e l a t t e r t w o a p p r o a c h e s , A t k i n s o n v a l u e d t h e l a n d c o m p o n e n t o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y u s i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . H u l b e r g a n d K i d d e r / K i r b y v a l u e d t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y u s i n g t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h . I n d e t e r m i n i n g t h e r e v e r s i o n a r y v a l u e e l e m e n t o f t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h , H u l b e r g a n d K i d d e r / K i r b y u s e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . T a b l e 4 s h o w s A t k i n s o n ' s , H u l b e r g ' s , a n d K i d d e r / K i r b y ' s v a l u a t i o n s o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y u n d e r t h e i r r e s p e c t i v e a p p r o a c h e s . - 3 6 - T a b l e 4 E x p e r t A p p r o a c h - - A m o u n t C o n c l u s i o n A t k i n s o n ( P ) C o m p a r a b l e s a l e s $ 2 , 8 9 2 , 0 0 0 I n c o m e 2 , 8 2 2 , 0 0 0 C o s t 3 , 0 2 3 , 0 0 0 $ 2 , 8 5 0 , 0 0 0 H u l b e r g ( R ) D i s c o u n t e d c a s h - f l o w 1 3 , 9 6 0 , 0 0 0 K i d d e r / K i r b y ( P ) D i s c o u n t e d c a s h - f l o w 2 , 8 0 0 , 0 0 0 - 3 , 1 0 0 , 0 0 0 1 I n h i s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t , H u l b e r g s t a t e s h i s c o n c l u s i o n a t d i f f e r e n t p l a c e s a s ( 1 ) $ 3 , 4 1 7 , 0 0 0 , ( 2 ) $ 3 , 9 6 0 , 0 0 0 , a n d ( 3 ) $ 3 , 6 1 8 , 0 0 0 . H u l b e r g ' s a n a l y s i s g o e s o n l y t o t h e $ 3 , 9 6 0 , 0 0 0 . I t a p p e a r s t h a t t h e o t h e r n u m b e r s a r e t h e r e m a i n s o f e a r l i e r d r a f t s , w h i c h H u l b e r g n e g l e c t e d t o c o n f o r m t o t h e r e s u l t s o f h i s l a t e r a n a l y s e s . A t k i n s o n v a l u e s t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y a s a f e e , i g n o r i n g t h e t h e n - e x i s t i n g l e a s e . H u l b e r g a n d K i d d e r / K i r b y v a l u e t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y s u b j e c t t o t h e l e a s e , a c i r c u m s t a n c e t h a t p u s h e s t h e m t o w a r d t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h . E a c h e x p e r t u s e s a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a t s o m e p o i n t i n h i s a n a l y s i s . A t k i n s o n a n d H u l b e r g r e d u c e t h e i r v a l u a t i o n s t o t a k e i n t o a c c o u n t e n v i r o n m e n t c o n t a m i n a t i o n c o n s i d e r a t i o n s . - 3 7 - 1 6 A t k i n s o n d o e s n o t e x p l a i n h i s c o n c e p t o f " m i n i m u m s i t e " a n d h i s c h o i c e o f 6 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . H o w e v e r , o u r e x a m i n a t i o n o f t h e a s s e s s o r p l a t m a p i n h i s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t s u g g e s t s t h a t 6 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t m a y b e t h e a p p r o x i m a t e a r e a o f t h a t p a r t o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y f r o m t h e f r o n t a g e o n M a t h e w S t r e e t t o t h e r e a r o f t h e b u i l d i n g . I n h i s c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s i s , A t k i n s o n s e p a r a t e l y v a l u e d ( 1 ) " t h e s t r u c t u r e a n d i t s m i n i m u m s i t e " 1 6 a n d ( 2 ) " t h e e x c e s s l a n d " . T a b l e 5 s h o w s h i s c o n c l u s i o n s . T a b l e 5 I t e m V a l u e I m p r o v e m e n t s w i t h 6 7 , 0 0 0 s q . f t . $ 3 8 4 , 0 0 0 s i t e a r e a , 1 1 2 , 8 0 0 s q . f t . b l d g . a r e a @ $ 3 0 p e r s q . f t . E x c e s s l a n d 4 0 0 , 0 0 0 s q . f t . @ $ 6 . 6 0 2 , 6 4 0 , 0 0 0 p e r s q . f t . C o n t a m i n a t i o n c o n s i d e r a t i o n s ( 1 3 2 , 0 0 0 ) 2 , 8 9 2 , 0 0 0 1 T h e v a l u e i s c a l c u l a t e d a s t h e p r o d u c t o f t h e b u i l d i n g a r e a a n d t h e p r i c e p e r s q u a r e f o o t ; i t i s n o t a f f e c t e d b y t h e 6 7 , 0 0 0 - s q u a r e - f o o t s i t e a r e a . I n h i s a n a l y s i s o f t h e e x c e s s l a n d , A t k i n s o n s e l e c t e d s i x s a l e s o f o t h e r p r o p e r t i e s , b r i e f l y d e s c r i b e d t h e s e o t h e r p r o p e r t i e s , a n d p r e s e n t e d a m a t r i x s h o w i n g a d j u s t m e n t s u p o r d o w n i n o r d e r t o r e f l e c t d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e o t h e r p r o p e r t i e s a n d t h e i r s a l e s , o n t h e o n e h a n d , a n d t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y a n d i t s s t a t u s o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , o n t h e o t h e r h a n d . H e m a d e a d j u s t m e n t s f o r d i f f e r e n c e s o n a c c o u n t o f l o c a t i o n , s i z e , a c c e s s i b i l i t y t o r a i l f a c i l i t i e s , t r a f f i c e x p o s u r e , s t r e e t - 3 8 - 1 7 A s e x p l a i n e d i n t h e t e x t a t s u p r a n o t e 1 3 , i f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y h a s a n e l e m e n t t h a t i s i n f e r i o r t o t h e p r o p e r t y b e i n g a p p r a i s e d , t h e n t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y ' s s a l e p r i c e i s t o b e a d j u s t e d u p w a r d . i m p r o v e m e n t s , a n d p a r k i n g a n d u t i l i t i e s . U n l i k e t h e c o r r e s p o n d i n g p o r t i o n o f h i s r e p o r t a s t o t h e Q u i t o P r o p e r t y , s e e s u p r a , A t k i n s o n p r o v i d e d a b r i e f e x p l a n a t i o n o f w h y h e m a d e e a c h o f t h e m a t r i x a d j u s t m e n t s t o t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y c o m p a r a b l e s a l e s . A t k i n s o n ' s m a t r i x c o n t a i n s 3 6 e n t r i e s , o f w h i c h 2 5 a r e o t h e r t h a n z e r o . I n t h e c a s e o f 1 4 o f t h e s e n o n z e r o e n t r i e s , A t k i n s o n s t a t e d t h a t t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y i s i n f e r i o r t o t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y b u t h e m a d e a d o w n w a r d a d j u s t m e n t t o t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y ' s s a l e p r i c e . 1 7 A t k i n s o n u s e d h i s m a t r i x t o c o n c l u d e t h a t t h e 4 0 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f " e x c e s s l a n d " s h o u l d b e v a l u e d a t $ 6 . 6 0 p e r s q u a r e f o o t , l e a d i n g t o a v a l u e o f $ 2 , 6 4 0 , 0 0 0 f o r t h i s c o m p o n e n t o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . I f w e w e r e t o a c c e p t A t k i n s o n ' s c h o i c e s o f c o m p a r a b l e s a l e s a n d A t k i n s o n ' s e v a l u a t i o n s o f t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , b u t c o r r e c t t h e d i r e c t i o n o f t h e a d j u s t m e n t s , t h e n t h e 4 0 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f " e x c e s s l a n d " s h o u l d b e v a l u e d a t $ 9 . 2 0 p e r s q u a r e f o o t , l e a d i n g t o a v a l u e o f $ 3 , 6 8 0 , 0 0 0 f o r t h i s c o m p o n e n t o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . A t k i n s o n u s e d t h e " e x c e s s l a n d f a i r m a r k e t v a l u e " o f $ 2 , 6 4 0 , 0 0 0 d i r e c t l y i n h i s i n c o m e a p p r o a c h a n d t h e " l a n d v a l u e - 3 9 - f r o m m a r k e t a n a l y s i s " o f $ 3 , 0 8 2 , 2 0 0 ( $ 6 . 6 0 / s q . f t . x 4 6 7 , 0 0 0 s q . f t . ) d i r e c t l y i n h i s c o s t a p p r o a c h . T a b l e 6 s h o w s A t k i n s o n ' s t h r e e v a l u a t i o n a p p r o a c h e s a s h e r e p o r t e d t h e m ( s u p r a t a b l e 4 ) , a n d a s t h e y w o u l d b e i f a d j u s t e d t o t a k e a c c o u n t o f t h e d i r e c t i o n a l ( i . e . , p l u s v e r s u s m i n u s ) e r r o r s A t k i n s o n m a k e s i n h i s m a t r i x , w i t h o u t c h a n g i n g t h e s i z e o f e a c h a d j u s t m e n t . T a b l e 6 A p p r o a c h A t k i n s o n ' s R e p o r t A m o u n t C o r r e c t e d C o m p a r a b l e S a l e s $ 2 , 8 9 2 , 0 0 0 $ 3 , 9 3 2 , 0 0 0 I n c o m e 2 , 8 2 2 , 0 0 0 3 , 8 6 2 , 0 0 0 C o s t 3 , 0 2 3 , 0 0 0 4 , 4 6 5 , 2 0 0 A s i g n i f i c a n t d e f e c t i n a l l o f A t k i n s o n ' s a p p r o a c h e s i s t h a t h e d i d n o t g i v e a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n t o t h e f a c t t h a t t h e t h e n - p r e s e n t l e a s e t e r m h a d 3 y e a r s t o r u n . A s a r e s u l t , t h e p r o p e r t y s h o u l d h a v e b e e n v a l u e d a s a l e a s e d f e e . H u l b e r g a n d K i d d e r / K i r b y a g r e e d t h a t l e a s e d f e e w a s t h e p r o p e r s t a t u s o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . T h e y a g r e e d t h a t t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h w a s t h e b e s t w a y t o v a l u e t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . W i t h t h e t h e n - c u r r e n t l e a s e a p p a r e n t l y b e i n g a t b e l o w - m a r k e t r a t e s , t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h o v e r l a y o n A t k i n s o n ' s w o r k w o u l d l e a d t o a v a l u a t i o n l e s s t h a n t h e $ 4 m i l l i o n o r m o r e t h a t m i g h t h a v e b e e n s u p p o r t e d b y t h e c o r r e c t i o n s e m b o d i e d s u p r a i n t a b l e 6 . H u l b e r g b r o k e t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y i n t o i t s t w o o r i g i n a l c o m p o n e n t s . S e e s u p r a n o t e 4 . H e v a l u e d t h e f e e i n t e r e s t i n o n e - 4 0 - 1 8 F i r s t p o r t i o n : 1 7 9 , 9 0 3 s q . f t . x $ 1 0 . 5 0 p e r s q . f t . = $ 1 , 8 8 9 , 0 0 0 . S e c o n d p o r t i o n : 2 8 6 , 8 8 6 s q . f t . x $ 1 1 . 5 0 p e r s q . f t . = $ 3 , 2 9 9 . 0 0 0 . p o r t i o n , b a s e d o n c o m p a r a b l e s a l e s , a t $ 1 0 . 5 0 p e r s q u a r e f o o t , a n d t h e o t h e r p o r t i o n ( t h e p o r t i o n w i t h t h e b u i l d i n g ) a t $ 1 1 . 5 0 p e r s q u a r e f o o t . H u l b e r g t o t a l e d t h e t w o p o r t i o n s a n d a r r i v e d a t a f e e i n t e r e s t v a l u e o f $ 5 , 1 8 8 , 0 0 0 . 1 8 T h i s a v e r a g e s $ 1 1 . 1 0 p e r s q u a r e f o o t . A l l o f H u l b e r g ' s c o m p a r a b l e s a l e s w e r e o f p r o p e r t i e s s m a l l e r t h a n t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . H u l b e r g ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t m a k e s a d o w n w a r d a d j u s t m e n t i n e a c h c o m p a r a b l e p r o p e r t y ' s s a l e s p r i c e ( i n a n a m o u n t t h a t H u l b e r g f a i l e d t o d i s c l o s e ) t o a c c o u n t f o r t h e p h e n o m e n o n t h a t , a t t h o s e s i z e s i n t h a t m a r k e t , s m a l l e r p r o p e r t i e s w e r e w o r t h m o r e p e r s q u a r e f o o t t h a n o t h e r w i s e e q u i v a l e n t l a r g e r p r o p e r t i e s . A t t r i a l , H u l b e r g p r e s e n t e d a d e q u a t e r e b u t t a l s t o t h e K i d d e r / K i r b y a t t a c k s o n m a n y o f t h e e l e m e n t s o f H u l b e r g ' s a n a l y s i s . H o w e v e r , w e r e m a i n t r o u b l e d b y H u l b e r g ' s f a i l u r e t o g u i d e u s t h r o u g h h i s d e c i s i o n - m a k i n g p r o c e s s , a s d e s c r i b e d i n t h e o p i n i o n t e x t a t s u p r a n o t e 1 4 . A l s o , w e a r e u n w i l l i n g t o a c c e p t H u l b e r g ' s e x p l a n a t i o n a t t r i a l t h a t h i s s h i f t f r o m $ 3 , 4 1 7 , 0 0 0 a n d $ 3 , 6 1 8 , 0 0 0 v a l u a t i o n c o n c l u s i o n s t o h i s f i n a l v a l u a t i o n o f $ 3 , 9 6 0 , 0 0 0 w a s e n t i r e l y t h e r e s u l t o f h i s s h i f t i n g v i e w o f t h e i m p a c t o f e n v i r o n m e n t a l c o n c e r n s . W e h a v e n o t f o u n d i n t h e r e c o r d a n y t h i n g t h a t w o u l d l e a d u s t o b e l i e v e t h a t H u l b e r g r e a l l y - 4 1 - 1 9 H u l b e r g v a l u e d t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y a t $ 4 , 0 2 0 , 0 0 0 . H e t h e n s u b t r a c t e d $ 6 0 , 0 0 0 f o r e n v i r o n m e n t a l c o n c e r n s t o a r r i v e a t h i s f i n a l v a l u a t i o n o f $ 3 , 9 6 0 , 0 0 0 . T o g o f r o m $ 4 , 0 2 0 , 0 0 0 t o h i s e a r l i e r - s t a t e d f i n a l v a l u a t i o n o f $ 3 , 4 1 7 , 0 0 0 , h e w o u l d h a v e h a d t o a t t r i b u t e $ 6 0 3 , 0 0 0 t o e n v i r o n m e n t a l c o n c e r n s . A t k i n s o n ' s e s t i m a t e o f t h e i m p a c t o f e n v i r o n m e n t a l c o n c e r n s w a s o n l y $ 1 3 2 , 0 0 0 . 2 0 H u l b e r g g i v e s t h e f o l l o w i n g r e a s o n i n g f o r r e j e c t i n g t h e c o s t a p p r o a c h f o r t h e P a r k e r P r o p e r t y . T h e c o s t a p p r o a c h i s n o t c o n s i d e r e d t o b e a n a p p l i c a b l e a p p r o a c h f o r o l d e r b u i l d i n g s s u c h a s t h e s u b j e c t p r o p e r t y . T h i s i s d u e t o a n u m b e r o f f a c t o r s , t h e m o s t i m p o r t a n t b e i n g t h e l a c k o f s u p p o r t f o r a d e t a i l e d e s t i m a t e o f t h e d e p r e c i a t i o n , a n d l a c k o f k n o w l e d g e o f t h e e x a c t c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y a s o f o u r v a l u a t i o n ( c o n t i n u e d . . . ) t h o u g h t t h a t e n v i r o n m e n t a l c o n c e r n s w o u l d d r i v e t h e v a l u e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y d o w n i n t h e m a r k e t b y $ 6 0 0 , 0 0 0 . 1 9 D o i n g t h e b e s t w e c a n w i t h a r e c o r d t h a t , a l t h o u g h f a i r l y e x t e n s i v e i s a l s o f a i r l y m u r k y , w e c o n c l u d e , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 3 . 7 m i l l i o n . C . P a r k e r P r o p e r t y A t k i n s o n v a l u e d t h e P a r k e r P r o p e r t y u s i n g t h r e e a p p r o a c h e s : ( 1 ) T h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h ; ( 2 ) t h e i n c o m e a p p r o a c h ; a n d ( 3 ) t h e c o s t a p p r o a c h . U n d e r t h e l a t t e r t w o a p p r o a c h e s , A t k i n s o n v a l u e d t h e l a n d c o m p o n e n t o f t h e P a r k e r P r o p e r t y u s i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . H u l b e r g v a l u e d t h e P a r k e r P r o p e r t y u s i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a n d t h e i n c o m e a p p r o a c h . H e c o n s i d e r e d , b u t r e j e c t e d , t h e c o s t a p p r o a c h . 2 0 - 4 2 - 2 0 ( . . . c o n t i n u e d ) d a t e . I n a d d i t i o n , p o t e n t i a l p u r c h a s e r s o f o l d e r p r o p e r t i e s r a r e l y , i f e v e r , e s t i m a t e t h e v a l u e o f p o t e n t i a l p u r c h a s e s u t i l i z i n g t h e d e p r e c i a t e d c o s t m e t h o d ; p u r c h a s e r s f o r s i m i l a r p r o p e r t i e s t y p i c a l l y c o n s i d e r o n l y t h e m a r k e t a n d i n c o m e a p p r o a c h e s . W h e n t h e c o s t a p p r o a c h i s u s e d , i t i s t y p i c a l l y u s e d t o a s c e r t a i n t h e f e a s i b i l i t y o f n e w c o n s t r u c t i o n . K i d d e r / K i r b y v a l u e d t h e P a r k e r P r o p e r t y u s i n g t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h . I n d e t e r m i n i n g t h e r e v e r s i o n a r y v a l u e e l e m e n t o f t h e d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a p p r o a c h , K i d d e r / K i r b y u s e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . T a b l e 7 s h o w s A t k i n s o n ' s , H u l b e r g ' s , a n d K i d d e r / K i r b y ' s v a l u a t i o n o f t h e P a r k e r P r o p e r t y u n d e r t h e i r r e s p e c t i v e a p p r o a c h e s . T a b l e 7 A p p r o a c h A t k i n s o n H u l b e r g K i d d e r / K i r b y C o m p a r a b l e s a l e s $ 6 6 5 , 3 0 0 $ 1 , 4 6 8 , 0 0 0 - - I n c o m e 4 6 2 , 0 0 0 1 , 4 4 8 , 0 0 0 - - C o s t 8 0 3 , 5 0 0 - - - - D i s c o u n t e d c a s h - f l o w - - - - $ 9 4 0 , 0 0 0 t o 9 9 5 , 5 0 0 C o n c l u s i o n 6 0 0 , 0 0 0 1 , 4 6 0 , 0 0 0 9 4 0 , 0 0 0 t o 9 9 5 , 0 0 0 A t k i n s o n m a d e m a n y o f t h e s a m e e r r o r s i n v a l u i n g t h e P a r k e r P r o p e r t y a s h e d i d w i t h t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . H u l b e r g r e l i e d o n o n e s u c h e r r o r . I n h i s i n c o m e a p p r o a c h , H u l b e r g t r e a t e d t h e t e n a n t o n t h e P a r k e r P r o p e r t y a s " h o l d i n g o v e r o n a m o n t h - t o - m o n t h t e n a n c y . " H e b a s e d t h i s o n A t k i n s o n ' s r e p o r t , w h i c h d o e s i n d e e d m a k e t h i s - 4 3 - s t a t e m e n t . T h e l e a s e , a t t a c h e d t o A t k i n s o n ' s r e p o r t , p r o v i d e s t h a t " A n y h o l d i n g o v e r a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e s a i d t e r m s , [ M a y 3 1 , 1 9 9 0 ] w i t h t h e c o n s e n t o f t h e L e s s o r , s h a l l b e c o n s t r u e d t o b e a t e n a n c y f r o m m o n t h t o m o n t h " . A c c o r d i n g l y , H u l b e r g i g n o r e d t h e t h e n - e x i s t i n g t e n a n c y , p r o c e e d e d t o d e t e r m i n e m a r k e t r e n t a l s a n d l e s s o r ' s e x p e n s e s , a n d c o n c l u d e d t h a t t h e m a r k e t w o u l d h a v e p r o d u c e d a n e t o p e r a t i n g i n c o m e o f $ 1 0 1 , 3 4 6 p e r y e a r . H e c a p i t a l i z e d t h i s a t 7 p e r c e n t a n d c a m e t o a v a l u a t i o n o f $ 1 , 4 4 8 , 0 0 0 b y t h e i n c o m e a p p r o a c h . H o w e v e r , t h e l e a s e o n t h e P a r k e r P r o p e r t y a l s o p r o v i d e s t h a t t h e l e s s e e h a s t w o o p t i o n s t o r e n e w f o r c o n s e c u t i v e 5 - y e a r t e r m s , a t r e n t a l s t o b e a g r e e d u p o n b y l e s s e e a n d l e s s o r . H i n z t e s t i f i e d t h a t t h e f i r s t o p t i o n t o r e n e w h a d b e e n e x e r c i s e d a n d t h e l e s s e e w a s s t i l l p a y i n g $ 1 , 5 0 0 p e r m o n t h a t d e c e d e n t ' s d e a t h . A t t h e e n d o f t h i s r e n e w a l t e r m ( M a y 3 1 , 1 9 9 5 ) , t h e t e n a n t b a l k e d a t H i n z ' s p r o p o s a l t o i n c r e a s e t h e m o n t h l y r e n t a l t o $ 6 , 0 0 0 , a n d m o v e d o u t . H i n z ' s t e s t i m o n y i s b e l i e v a b l e , i s s u p p o r t e d b y e v i d e n c e o f a c t u a l r e c e i p t s f r o m t h e P a r k e r P r o p e r t y f o r 1 9 9 2 t h r o u g h 1 9 9 7 , a n d w a s n o t c o n t r a d i c t e d b y a n y e v i d e n c e o f r e c o r d . W e h a v e s o f o u n d . T h u s , a t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s g o i n g t o p r o d u c e n o m o r e t h a n $ 1 8 , 0 0 0 p e r y e a r ( $ 1 , 5 0 0 p e r m o n t h ) f o r t h e n e x t t h r e e y e a r s , n o t w i t h s t a n d i n g H u l b e r g ' s e s t i m a t e o f m a r k e t n e t o p e r a t i n g i n c o m e o f $ 1 0 1 , 3 4 6 p e r y e a r . I f H u l b e r g ' s e s t i m a t e s a s t o o t h e r e l e m e n t s o f v a l u e a r e c o r r e c t , - 4 4 - t h e n h i s c o n c l u s i o n a s t o d a t e - o f - d e a t h v a l u e s h o u l d b e r e d u c e d b y a b o u t $ 2 5 0 , 0 0 0 t o r e f l e c t t h e e x p e c t a t i o n o f 3 y e a r s ( d e c e d e n t d i e d o n M a y 4 , 1 9 9 2 ; t h e l e a s e r e n e w a l t e r m e x p i r e d o n M a y 3 1 , 1 9 9 5 ) o f b e l o w - m a r k e t r e n t a l i n c o m e . T h e P a r k e r P r o p e r t y i m m e d i a t e l y a d j o i n s t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . I n s u b s t a n t i a l l y a l l r e s p e c t s , t h e P a r k e r P r o p e r t y ' s v a l u e i n d i c i a a r e t h e s a m e a s t h o s e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . C o m p a r e o u r f i n d i n g s o f f a c t a s t o t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y w i t h t h o s e a s t o t h e P a r k e r P r o p e r t y s u p r a . T h e P a r k e r P r o p e r t y i s a b o u t 2 7 . 3 p e r c e n t t h e s i z e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . B e c a u s e s m a l l e r p r o p e r t i e s i n t h a t a r e a w e r e w o r t h m o r e p e r s q u a r e f o o t t h a n l a r g e r p r o p e r t i e s , w e c o n c l u d e t h a t t h e P a r k e r P r o p e r t y w a s w o r t h m o r e t h a n 2 7 . 3 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . T h e t h e n - c u r r e n t r e n t u n d e r t h e P a r k e r P r o p e r t y l e a s e w a s a b o u t 4 0 p e r c e n t a s m u c h a s t h e t h e n - c u r r e n t r e n t u n d e r t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y l e a s e , a n o t h e r f a c t o r n u d g i n g u p w a r d t h e v a l u e o f t h e P a r k e r P r o p e r t y . A l s o , t h e b u i l d i n g i m p r o v e m e n t s o n t h e P a r k e r P r o p e r t y w e r e a b o u t a s l a r g e a s t h o s e o n t h e L a f a y e t t e P r o p e r t y . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s , w e b e l i e v e i t i s n o t f r u i t f u l t o s e t f o r t h i n a n y g r e a t e r d e t a i l t h e c o n c e r n s w e h a v e a s t o t h e e x p e r t s ' p r e s e n t a t i o n s . W e c o n c l u d e , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e P a r k e r P r o p e r t y o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 1 . 2 m i l l i o n . - 4 5 - D . R i c h a r d P r o p e r t y A t k i n s o n v a l u e d t h e R i c h a r d P r o p e r t y u s i n g t h r e e a p p r o a c h e s : ( 1 ) T h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h , ( 2 ) t h e i n c o m e a p p r o a c h , a n d ( 3 ) t h e c o s t a p p r o a c h . U n d e r t h e c o s t a p p r o a c h , A t k i n s o n v a l u e d t h e l a n d c o m p o n e n t o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y u s i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . H u l b e r g v a l u e d t h e R i c h a r d P r o p e r t y u s i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a n d t h e i n c o m e a p p r o a c h . H e c o n s i d e r e d , b u t r e j e c t e d , t h e c o s t a p p r o a c h f o r t h e s a m e r e a s o n s h e g a v e w i t h r e s p e c t t o t h e P a r k e r P r o p e r t y . S e e s u p r a n o t e 1 9 . T a b l e 8 s h o w s A t k i n s o n ' s a n d H u l b e r g ' s v a l u a t i o n s o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y u n d e r t h e i r r e s p e c t i v e a p p r o a c h e s . T a b l e 8 A p p r o a c h A t k i n s o n H u l b e r g C o m p a r a b l e s a l e s $ 2 2 3 , 8 6 0 $ 3 2 1 , 0 0 0 I n c o m e 1 9 0 , 0 0 0 3 0 1 , 0 0 0 C o s t 2 2 1 , 0 0 0 - - C o n c l u s i o n 2 0 0 , 0 0 0 3 2 0 , 0 0 0 I n t h e i r c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h e s b o t h A t k i n s o n a n d H u l b e r g v a l u e d t h e R i c h a r d P r o p e r t y s o l e l y b y r e f e r e n c e t o t h e f l o o r a r e a o f t h e m a c h i n e s h o p b u i l d i n g , a n d n o t b y r e f e r e n c e t o t h e t o t a l a r e a o f t h e p r o p e r t y . A t k i n s o n c o n c l u d e d t h a t t h e R i c h a r d P r o p e r t y s h o u l d b e v a l u e d a t $ 3 9 p e r s q u a r e f o o t o f f l o o r a r e a i n t h e m a c h i n e s h o p b u i l d i n g ; H u l b e r g c o n c l u d e d $ 6 5 p e r s q u a r e f o o t . A t k i n s o n a l s o v a l u e d t h e R i c h a r d P r o p e r t y b y - 4 6 - r e f e r e n c e t o i t s t o t a l l o t a r e a ( $ 8 p e r s q u a r e f o o t ) , b u t o n l y a s o n e e l e m e n t i n h i s c o s t a p p r o a c h . A g a i n , A t k i n s o n ' s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t d e s c r i p t i o n s o f h i s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s c o n f l i c t w i t h t h e m a t r i c e s t h a t h e p r e s e n t s i n o r d e r t o q u a n t i f y h i s o b s e r v a t i o n s . A g a i n , H u l b e r g a v o i d e d A t k i n s o n ' s e r r o r b y n o t p r e s e n t i n g a n y a d j u s t m e n t m a t r i x . H u l b e r g m a k e s t h e f o l l o w i n g p o i n t : I n c o r r e l a t i n g t h e s e c o m p a r a b l e s a l e s t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y , t h e p r i m a r y c h a r a c t e r i s t i c d i f f e r e n c e r e q u i r i n g c o n s i d e r a t i o n i s t h e f l o o r a r e a r a t i o o f t h e c o m p a r a b l e s i n r e l a t i o n t o t h a t o f t h e s u b j e c t . F l o o r a r e a r a t i o ( F A R ) i s t h e r a t i o o f b u i l d i n g a r e a t o s i t e s i z e . I t i s c a l c u l a t e d b y d i v i d i n g t h e b u i l d i n g s i z e b y t h e s i t e s i z e . T h e s u b j e c t p r o p e r t y h a s a f l o o r a r e a r a t i o o f 2 5 p e r c e n t . T h e f l o o r a r e a r a t i o s e x h i b i t e d b y t h e c o m p a r a b l e s a l e s v a r y w i d e l y b e t w e e n 1 8 p e r c e n t a n d 6 9 p e r c e n t . T y p i c a l l y , a n i n v e r s e r e l a t i o n s h i p e x i s t s b e t w e e n f l o o r a r e a r a t i o a n d t h e o v e r a l l v a l u e o f t h e p r o p e r t y e x p r e s s e d a s a p r i c e p e r s q u a r e f o o t o f b u i l d i n g a r e a . I n t u i t i v e l y , w e a g r e e w i t h H u l b e r g ' s o b s e r v a t i o n . O b v i o u s l y , a l l o t h e r m a t t e r s b e i n g e q u a l , w e w o u l d e x p e c t t h a t t h e R i c h a r d P r o p e r t y ( 2 0 , 0 0 0 s q . f t . ) w o u l d b e w o r t h m o r e i f t h e m a c h i n e s h o p b u i l d i n g s t o o d o n a 1 - a c r e l o t a n d w o u l d b e w o r t h l e s s i f t h e b u i l d i n g s t o o d o n a q u a r t e r - a c r e l o t . C u r i o u s l y , b o t h A t k i n s o n a n d H u l b e r g f o c u s e d o n c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s w h e r e t h e f l o o r a r e a r a t i o w a s 2 t o 3 t i m e s t h a t o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y . H u l b e r g s t a t e s t h a t t h e f l o o r a r e a r a t i o i s " T h e p r i m a r y c h a r a c t e r i s t i c d i f f e r e n c e d o m i n a t i n g t h e a d j u s t m e n t s m a d e t o t h e s e c o m p a r a b l e s " . A t k i n s o n a p p e a r s t o h a v e i g n o r e d t h i s - 4 7 - m a t t e r . A l t h o u g h w e a r e p e r s u a d e d t h a t t h e p r i c e s o f a l l f i v e o f A t k i n s o n ' s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a n d o f f o u r o f H u l b e r g ' s f i v e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s s h o u l d b e a d j u s t e d u p w a r d b e c a u s e o f t h e f l o o r a r e a r a t i o , n e i t h e r s i d e ' s e x p e r t h e l p s u s t o d e c i d e t h e m a g n i t u d e o f t h i s a d j u s t m e n t . T h e i n c o m e m e t h o d v a l u a t i o n s o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y c o n s t i t u t e a n o t h e r s e t t i n g i n w h i c h t h e s t a t e o f t h e r e c o r d m a k e s o u r t a s k d i f f i c u l t . H u l b e r g s t a t e s t h a t t h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s l e a s e d t o a t e n a n t a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . H u l b e r g s t a t e s t h a t h e a s k e d f o r , b u t d i d n o t r e c e i v e , a c o p y o f t h e l e a s e . A c c o r d i n g l y , H u l b e r g s a y s , h e v a l u e d t h e R i c h a r d P r o p e r t y w i t h o u t r e g a r d t o t h e l e a s e , b u t w a r n e d t h a t T h e v a l u e o f t h e l e a s e d f e e i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y c o u l d b e t h e s a m e , g r e a t e r t h a n , o r l e s s t h a n t h e v a l u e o f t h e f e e s i m p l e i n t e r e s t , d e p e n d i n g o n t h e t e r m s o f t h e l e a s e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f o u r v a l u a t i o n . A t k i n s o n s a y s t h a t " A l t h o u g h [ t h e ] l e a s e h a d e x p i r e d t h e r e n t a l h a d b e e n e x t e n d e d o n a m o n t h t o m o n t h b a s i s f o r t h e s a m e r e n t . " O n b r i e f , p e t i t i o n e r a s k s u s t o f i n d a s f o l l o w s : d . V a l u a t i o n o f R i c h a r d A v e n u e P r o p e r t y . T h i s p r o p e r t y w a s s u b j e c t t o a l e g a l l y e n f o r c e a b l e l e a s e w i t h S . B . M a c h i n e W o r k s ( T r a n s c r i p t , p . 4 2 ) a n d t h e r e n t i t y i e l d e d w a s $ 1 , 5 0 0 a n d a n y v a l u a t i o n b y c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e s h o u l d r e f l e c t t h i s i n c o m e f i g u r e . ( P e t i t i o n e r ' s E x i h i b i t [ s i c ] 1 8 ) . T h e r e f e r e n c e t o t r a n s c r i p t , p . 4 2 , i s t o H i n z ' s t e s t i m o n y , a s f o l l o w s : Q [ D o y l e ] A n d h o w - - a n d w a s - - a t t h e t i m e o f y o u r m o t h e r ' s d e a t h , w a s i t r e n t e d t o s o m e o n e ? - 4 8 - A [ H i n z ] Y e s , s i r . Q A n d w h o w a s i t r e n t e d t o ? A S . B . M a c h i n e W o r k s . Q O k a y . A n d h o w m u c h r e n t d i d S . B . M a c h i n e W o r k s p a y ? A A t t h a t t i m e ? Q Y e s . A F i v e h u n d r e d a n d f i f t y d o l l a r s a m o n t h . Q O k a y . A n d d i d t h e y h a v e a l e a s e ? A I ' m a l i t t l e h a z y o n t h a t . T h e i r l e a s e e x p i r e d s o m e w h e r e i n ' 9 2 o r ' 9 3 . T h e y w e r e o n m o n t h t o m o n t h f o r a p e r i o d o f t i m e , a n d j u s t w h e n t h a t h a p p e n e d , t h e b e s t - - t h e b e s t r e c o r d I h a v e o f t h a t i s t h a t t h e y p a i d $ 5 5 0 a m o n t h f o r t h e m o n t h o f S e p t e m b e r ' 9 3 o r A u g u s t ' 9 3 , s o m e w h e r e i n t h e r e , a n d t h e n e x t m o n t h t h e y p a i d 1 5 0 0 . O n b r i e f , p e t i t i o n e r a l s o r e l i e s o n E x h i b i t 1 8 . T h a t e x h i b i t s h o w s t h a t t h e R i c h a r d P r o p e r t y d i d n o t p r o d u c e a n y i n c o m e a t a l l i n 1 9 9 2 , t h e y e a r o f d e c e d e n t ' s d e a t h . F i n a l l y , n e i t h e r s i d e p r o d u c e d a n y l e a s e f o r t h e R i c h a r d P r o p e r t y , a n d n e i t h e r s i d e c a l l e d a n y w i t n e s s w h o c o u l d g i v e u s a n y e v i d e n c e a b o u t a n y l e a s e t h a t w a s c l e a r e r t h a n H i n z ' " h a z y " r e c o l l e c t i o n . T h e s o u r c e s p e t i t i o n e r r e l i e s o n c o n v i n c e u s , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t t h e f a c t s a r e j u s t t h e o p p o s i t e o f w h a t p e t i t i o n e r a s k s u s t o f i n d . I n t h a t p o r t i o n o f h i s e x p e r t w i t n e s s r e p o r t t h a t d e a l s w i t h t h e i n c o m e a p p r o a c h t o v a l u i n g t h e R i c h a r d P r o p e r t y , H u l b e r g p r e s e n t s a m a p s h o w i n g t h e l o c a t i o n s o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y a n d - 4 9 - t h e s i x r e n t a l c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . T h e m a p s h o w s t h a t c o m p a r a b l e p r o p e r t y 6 i s f a r c l o s e r t o t h e R i c h a r d P r o p e r t y t h a n i s a n y o f t h e o t h e r f i v e r e n t a l c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . H o w e v e r , H u l b e r g ' s c h a r t a n d o t h e r d e s c r i p t i v e m a t e r i a l s d o n o t r e f e r t o p r o p e r t y 6 . H u l b e r g d o e s n o t e n l i g h t e n u s a s t o t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f p r o p e r t y 6 o r w h y h e s h o w s i t o n t h e m a p , g i v e n t h a t h e d o e s n o t t a k e p r o p e r t y 6 i n t o a c c o u n t i n t h i s e v a l u a t i o n . H u l b e r g c o n c l u d e d t h a t a p r o s p e c t i v e b u y e r o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y w o u l d b e a b l e t o l e a s e i t f o r a g r o s s r e n t a l o f $ 2 6 , 6 7 6 p e r y e a r , w i t h n e t o p e r a t i n g i n c o m e o f $ 2 4 , 0 7 5 p e r y e a r . A s w e h a v e n o t e d , p e t i t i o n e r a n d d e c e d e n t d i d n o t r e c e i v e a n y 1 9 9 2 r e n t a l i n c o m e f r o m t h e R i c h a r d P r o p e r t y . T h e R i c h a r d P r o p e r t y p r o d u c e d f o r 1 9 9 3 $ 1 0 , 4 0 0 i n c o m e a n d $ 3 , 8 5 1 e x p e n s e s ; f o r 1 9 9 4 $ 1 8 , 0 0 0 i n c o m e a n d $ 2 , 1 8 6 e x p e n s e s . A p p l i c a t i o n o f H u l b e r g ' s c a p i t a l i z a t i o n a n a l y s i s t o p e t i t i o n e r ' s a c t u a l r e n t a l r e s u l t s f o r t h e s e 2 y e a r s w o u l d l e a d t o a n i n c o m e a p p r o a c h f a i r m a r k e t v a l u e o f a b o u t $ 2 0 0 , 0 0 0 , e s s e n t i a l l y s i m i l a r t o A t k i n s o n ' s i n c o m e a p p r o a c h ' s $ 1 9 0 , 0 0 0 . S e e s u p r a t a b l e 8 . A s n o t e d , H u l b e r g r e j e c t e d t h e c o s t a p p r o a c h f o r t h e R i c h a r d P r o p e r t y . A l t h o u g h A t k i n s o n u s e d t h e c o s t a p p r o a c h , h e g a v e l i t t l e w e i g h t t o i t b e c a u s e t h e o t h e r a p p r o a c h e s " a r e t h e m o s t r e l i a b l e a s t h e y r e p r e s e n t v e r i f i a b l e m a r k e t d a t a . " - 5 0 - A s t h e f o r e g o i n g s h o w s , t h e w o r k o f t h e e x p e r t s i n t h e i n s t a n t c a s e d o e s n o t g i v e u s c o n f i d e n c e i n t h e i r a n a l y s e s a n d a l s o d o e s n o t l e a d u s t o a n y c l e a r c o n c l u s i o n . W e a r e s a t i s f i e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y i s s i g n i f i c a n t l y m o r e t h a n A t k i n s o n ' s $ 2 0 0 , 0 0 0 a n d s i g n i f i c a n t l y l e s s t h a n H u l b e r g ' s $ 3 2 0 , 0 0 0 . D o i n g t h e b e s t w e c a n w i t h t h e r e c o r d p r e s e n t e d b y t h e p a r t i e s i n t h e i n s t a n t c a s e , w e c o n c l u d e , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t t h e d a t e - o f - d e a t h f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e R i c h a r d P r o p e r t y w a s $ 2 5 0 , 0 0 0 . E . C o n c l u s i o n A s t a b l e 2 s u p r a s h o w s , w e c o n c l u d e t h a t t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e f o u r d i s p u t e d p r o p e r t i e s i s $ 7 , 3 5 0 , 0 0 0 . T h i s i s $ 5 3 5 , 0 0 0 l e s s t h a n p e t i t i o n e r r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , $ 2 , 7 3 2 , 0 0 0 l e s s t h a n r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , a n d $ 3 , 1 4 0 , 0 0 0 m o r e t h a n p e t i t i o n e r a s s e r t e d i n t h e p e t i t i o n . B a s e d o n o u r c o n c l u s i o n s , t h e C h r i s t y - H i n z i n i t i a l s l a p - d a s h v a l u a t i o n s w e r e f a r b e t t e r t h a n t h e w o r k p r o d u c t t h a t a n y o n e - - w h e t h e r p a r t y o r e x p e r t w i t n e s s - - p r o d u c e d o n c e t h e p a r t i e s g o t i n t o t h e i r c o n f r o n t a t i o n a l m o d e . W e n o w p r o c e e d t o c o n s i d e r t h e a d d i t i o n s t o t a x . - 5 1 - 2 1 P e t i t i o n e r d o e s n o t c o n t e n d , i n t h e a l t e r n a t i v e , t h a t t h e a m o u n t o f a n y a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n s h o u l d b e l e s s t h a n 2 5 p e r c e n t b e c a u s e t h e t a x r e t u r n w a s n o t f i l e d m o r e t h a n 4 m o n t h s l a t e o r b e c a u s e o f t h e i n t e r p l a y o f p a r a g r a p h s ( 1 ) a n d ( 2 ) o f s e c . 6 6 5 1 ( a ) . S e e s e c . 6 6 5 1 ( c ) ( 1 ) . A s a r e s u l t , w e d o n o t c o n s i d e r a n y s u c h i s s u e . H o w e v e r , w e t r e a t a s i m p l i c i t i n t h e p l e a d i n g s , a n d p e t i t i o n e r n o t e s o n o p e n i n g b r i e f , t h e a l t e r n a t i v e c o m p u t a t i o n a l c o n t e n t i o n t h a t t h e a m o u n t o f t h e s e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a d d i t i o n t o t a x s h o u l d t a k e i n t o a c c o u n t a n y r e d u c t i o n i n t h e a m o u n t o f t h e d e f i c i e n c y r e s u l t i n g f r o m t h e p a r t i e s ' s e t t l e d i s s u e s a n d o u r d e t e r m i n a t i o n s u n d e r I s s u e I , s u p r a . T h i s c o m p u t a t i o n s h a l l b e m a d e u n d e r R u l e ( c o n t i n u e d . . . ) I I . L a t e F i l i n g A d d i t i o n - - S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) T h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e b y F e b r u a r y 4 , 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r r e q u e s t e d a n e x t e n s i o n t o J u l y 3 1 , 1 9 9 3 . R e s p o n d e n t g r a n t e d a n e x t e n s i o n t o A u g u s t 4 , 1 9 9 3 . S e e s u p r a t a b l e 1 . T h e t a x r e t u r n w a s r e c e i v e d b y r e s p o n d e n t o n F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 . T h u s , t h e t a x r e t u r n w a s n o t t i m e l y f i l e d . A t t h e t i m e o f f i l i n g t h e t a x r e t u r n , b o t h H i n z a n d C h r i s t y t h o u g h t t h a t p e t i t i o n e r h a d b e e n g r a n t e d a f i l i n g e x t e n s i o n t o F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , a n d t h a t t h e f i l i n g w a s t i m e l y . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t i t s f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t b e c a u s e ( 1 ) H i n z , a s e x e c u t o r , r e l i e d o n C h r i s t y ' s e r r o n e o u s a d v i c e t h a t r e s p o n d e n t h a d e x t e n d e d t h e f i l i n g p e r i o d t o F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , a n d ( 2 ) t h e l a t e f i l i n g w a s d u e t o e x t r a o r d i n a r y c i r c u m s t a n c e s - - c o n f u s i n g a n d i l l e g i b l e e x t e n s i o n d a t e s b y r e s p o n d e n t c o m b i n e d w i t h C h r i s t y ' s t h e n - u n s u s p e c t e d e y e d i s e a s e . 2 1 - 5 2 - 2 1 ( . . . c o n t i n u e d ) 1 5 5 . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t H i n z r e l i e d o n C h r i s t y t o f i l e t h e t a x r e t u r n o n t i m e , t h a t t h i s w a s a n a t t e m p t t o d e l e g a t e a n o n d e l e g a b l e d u t y , a n d t h a t t h i s d o e s n o t c o n s t i t u t e r e a s o n a b l e c a u s e f o r f a i l i n g t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t , " a d d i t i o n a l l y , i t w a s n o t r e a s o n a b l e f o r M r . C h r i s t y t o b e l i e v e t h a t t h e e s t a t e h a d b e e n g r a n t e d a n e x t e n s i o n t o f i l e t h e F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n u n t i l F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 " . B o t h s i d e s r e l y o n t h e o p i n i o n o f t h e S u p r e m e C o u r t i n U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 ( 1 9 8 5 ) . R e s p o n d e n t s t r e s s e s t h e f o c u s o f t h e C o u r t i n B o y l e o n t h e e x e c u t o r ' s d u t y t o t i m e l y f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r p o i n t s t o t h e S u p r e m e C o u r t ' s r a t i f i c a t i o n t h r o u g h B o y l e o f j u d i c i a l h o l d i n g s t h a t r e l i a n c e o n c o u n s e l ' s a d v i c e c o n s t i t u t e s r e a s o n a b l e c a u s e , a n d c o n t e n d s t h a t H i n z r e l i e d o n C h r i s t y ' s a d v i c e a n d t h a t H i n z d i d n o t d e l e g a t e t o C h r i s t y t h e d u t y o f t i m e l y f i l i n g . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t H i n z d e l e g a t e d t h e d u t y t o C h r i s t y a n d d i d n o t m e r e l y r e l y o n C h r i s t y ' s a d v i c e . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s c o n c l u s i o n a n d w i t h s o m e o f r e s p o n d e n t ' s a n a l y s i s . - 5 3 - 2 2 S e c . 6 6 5 1 ( a ) p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : S E C . 6 6 5 1 . F A I L U R E T O F I L E T A X R E T U R N O R T O P A Y T A X . ( a ) A d d i t i o n t o t h e T a x . - - I n c a s e o f f a i l u r e - - ( 1 ) t o f i l e a n y r e t u r n r e q u i r e d u n d e r a u t h o r i t y o f s u b c h a p t e r A o f c h a p t e r 6 1 * * * o n t h e d a t e p r e s c r i b e d t h e r e f o r ( d e t e r m i n e d w i t h r e g a r d t o a n y e x t e n s i o n o f t i m e f o r f i l i n g ) , u n l e s s i t i s s h o w n t h a t s u c h f a i l u r e i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t , t h e r e s h a l l b e a d d e d t o t h e a m o u n t r e q u i r e d t o b e s h o w n a s t a x o n s u c h r e t u r n 5 p e r c e n t o f t h e a m o u n t o f s u c h t a x i f t h e f a i l u r e i s f o r n o t m o r e t h a n 1 m o n t h , w i t h a n a d d i t i o n a l 5 p e r c e n t f o r e a c h a d d i t i o n a l m o n t h o r f r a c t i o n t h e r e o f d u r i n g w h i c h s u c h f a i l u r e c o n t i n u e s , n o t e x c e e d i n g 2 5 p e r c e n t i n t h e a g g r e g a t e ; ( 2 ) t o p a y t h e a m o u n t s h o w n a s t a x o n a n y r e t u r n s p e c i f i e d i n p a r a g r a p h ( 1 ) o n o r b e f o r e t h e d a t e p r e s c r i b e d f o r p a y m e n t o f s u c h t a x ( d e t e r m i n e d w i t h r e g a r d t o a n y e x t e n s i o n o f t i m e f o r p a y m e n t ) , u n l e s s i t i s s h o w n t h a t s u c h f a i l u r e i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t , t h e r e s h a l l b e a d d e d t o t h e a m o u n t s h o w n a s t a x o n s u c h r e t u r n 0 . 5 p e r c e n t o f t h e a m o u n t o f s u c h t a x i f t h e f a i l u r e i s f o r n o t m o r e t h a n 1 m o n t h , w i t h a n a d d i t i o n a l 0 . 5 p e r c e n t f o r e a c h a d d i t i o n a l m o n t h o r f r a c t i o n t h e r e o f d u r i n g w h i c h s u c h f a i l u r e c o n t i n u e s , n o t e x c e e d i n g 2 5 p e r c e n t i n t h e a g g r e g a t e ; S e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) 2 2 i m p o s e s a n a d d i t i o n t o t a x o f 5 p e r c e n t p e r m o n t h ( w i t h a m a x i m u m o f 2 5 p e r c e n t ) i n c a s e o f f a i l u r e t o f i l e a t i m e l y t a x r e t u r n , u n l e s s i t i s s h o w n t h a t t h i s f a i l u r e i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t . P e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g e r r o r i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h i s a d d i t i o n t o t a x s h o u l d b e i m p o s e d a g a i n s t t h e e s t a t e . S e e C h u r c h o f S c i e n t o l o g y o f C a l i f o r n i a v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 3 F . 2 d 1 3 1 0 , 1 3 2 2 ( 9 t h C i r . 1 9 8 7 ) , a f f g . 8 3 T . C . - 5 4 - 3 8 1 , 5 2 6 ( 1 9 8 4 ) ; E h r l i c h v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 T . C . 5 3 6 , 5 4 0 ( 1 9 5 8 ) . I n t h e i n s t a n t c a s e p e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t . S e e s u p r a n o t e 2 2 . U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . a t 2 4 5 ; F u n k v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 7 F . 2 d 2 6 4 , 2 6 6 ( 8 t h C i r . 1 9 8 2 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 1 - 5 0 6 ; D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 8 0 6 , 8 2 0 ( 1 9 8 3 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 6 7 F . 2 d 9 3 1 ( 9 t h C i r . 1 9 8 5 ) . T h e S u p r e m e C o u r t h a s c h a r a c t e r i z e d t h i s a s a " h e a v y b u r d e n . " U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . a t 2 4 5 . A t a x p a y e r ' s f a i l u r e t o f i l e t i m e l y i s d u e t o " r e a s o n a b l e c a u s e " i f t h e t a x p a y e r e x e r c i s e d o r d i n a r y b u s i n e s s c a r e a n d p r u d e n c e a n d w a s n e v e r t h e l e s s u n a b l e t o f i l e t h e r e t u r n w i t h i n t h e p r e s c r i b e d t i m e . S e e U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . a t 2 4 6 ; E s t a t e o f P a x t o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 7 8 5 , 8 1 9 ( 1 9 8 6 ) ; s e c . 3 0 1 . 6 6 5 1 - 1 ( c ) ( 1 ) , P r o c e d . & A d m i n . R e g s . " W i l l f u l n e g l e c t " i s d e f i n e d a s " a c o n s c i o u s , i n t e n t i o n a l f a i l u r e o r r e c k l e s s i n d i f f e r e n c e . " U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . a t 2 4 5 . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n , f o r t w o r e a s o n s . ( 1 ) B y t h e t i m e C h r i s t y t o l d H i n z t h a t t h e t a x r e t u r n d u e d a t e w a s F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , t h e t r u e d u e d a t e ( A u g . 4 , 1 9 8 3 ) h a d a l r e a d y p a s s e d . - 5 5 - ( 2 ) H i n z d i d n o t m e r e l y r e t a i n C h r i s t y t o g i v e l e g a l a d v i c e a s t o t h e d u e d a t e o f t h e t a x r e t u r n , b u t r a t h e r a t t e m p t e d t o d e l e g a t e t o C h r i s t y t h e t a s k o f f i l i n g a t i m e l y t a x r e t u r n . E a c h o f t h e s e r e a s o n s i s b y i t s e l f s u f f i c i e n t t o r e q u i r e a h o l d i n g f o r r e s p o n d e n t o n t h i s i s s u e . A . T h e T a x R e t u r n W a s A l r e a d y L a t e . U n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) , p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t h e l a t e f i l i n g a d d i t i o n t o t a x " u n l e s s i t i s s h o w n t h a t s u c h f a i l u r e [ t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n ] i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t " . ( E m p h a s i s a d d e d ) . P e t i t i o n e r m a i n t a i n s t h a t t h e " r e a s o n a b l e c a u s e " i s C h r i s t y ' s a d v i c e t o H i n z t h a t t h e t a x r e t u r n ' s f i l i n g d u e d a t e w a s F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 . H i n z t e s t i f i e d t h a t C h r i s t y f i r s t t o l d h i m o f t h e F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , d u e d a t e w h e n C h r i s t y " k i n d o f h u s t l e d m e u p a s f a r a s g e t t i n g a p p r a i s a l s " . B y t h a t t i m e , H i n z t e s t i f i e d t h e y " h a d v e r y l i t t l e c h o i c e b u t t o u s e t h e p r o b a t e r e f e r e e ' s f i g u r e s " . F r o m t h i s w e c o n c l u d e t h a t , w h e n C h r i s t y g a v e h i s e r r o n e o u s a d v i c e t o H i n z , r e l a t i v e l y l i t t l e t i m e r e m a i n e d b e f o r e F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , a n d t h u s , t h a t A u g u s t 4 , 1 9 9 3 , h a d a l r e a d y p a s s e d . W e h a v e s o f o u n d . I t f o l l o w s t h a t H i n z ' s f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n b y A u g u s t 4 , 1 9 9 3 , w a s n o t " d u e t o " C h r i s t y ' s m i s i n f o r m i n g H i n z . - 5 6 - B e c a u s e ( a ) b o t h o f p e t i t i o n e r ' s r e a s o n a b l e c a u s e c o n t e n t i o n s a r e b a s e d o n C h r i s t y ' s m i s i n f o r m i n g H i n z , a n d ( b ) w e h a v e c o n c l u d e d t h a t p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n w a s n o t d u e t o C h r i s t y ' s m i s i n f o r m i n g H i n z , w e c o n c l u d e t h a t ( c ) p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n w a s n o t d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e . B . W h i c h S i d e o f t h e B o y l e " B r i g h t L i n e " ? I n U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 ( 1 9 8 5 ) , B o y l e , a s e x e c u t o r o f h i s m o t h e r ' s e s t a t e , r e t a i n e d K e y s e r t o s e r v e a s a t t o r n e y f o r t h e e s t a t e . B o y l e - - r e l i e d o n K e y s e r f o r i n s t r u c t i o n a n d g u i d a n c e . H e c o o p e r a t e d f u l l y w i t h h i s a t t o r n e y a n d p r o v i d e d K e y s e r w i t h a l l r e l e v a n t i n f o r m a t i o n a n d r e c o r d s . R e s p o n d e n t [ i . e . , B o y l e ] a n d h i s w i f e c o n t a c t e d K e y s e r a n u m b e r o f t i m e s d u r i n g t h e s p r i n g a n d s u m m e r o f 1 9 7 9 t o i n q u i r e a b o u t t h e p r o g r e s s o f t h e p r o c e e d i n g s a n d t h e p r e p a r a t i o n o f t h e t a x r e t u r n ; t h e y w e r e a s s u r e d t h a t t h e y w o u l d b e n o t i f i e d w h e n t h e r e t u r n w a s d u e a n d t h a t t h e r e t u r n w o u l d b e f i l e d " i n p l e n t y o f t i m e . " A p p . 3 9 . W h e n r e s p o n d e n t c a l l e d K e y s e r o n S e p t e m b e r 6 , 1 9 7 9 , h e l e a r n e d f o r t h e f i r s t t i m e t h a t t h e r e t u r n w a s b y t h e n o v e r d u e . A p p a r e n t l y , K e y s e r h a d o v e r l o o k e d t h e m a t t e r b e c a u s e o f a c l e r i c a l o v e r s i g h t i n o m i t t i n g t h e f i l i n g d a t e f r o m K e y s e r ' s m a s t e r c a l e n d a r . R e s p o n d e n t m e t w i t h K e y s e r o n S e p t e m b e r 1 1 , a n d t h e r e t u r n w a s f i l e d o n S e p t e m b e r 1 3 , t h r e e m o n t h s l a t e . U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , I d . a t 2 4 2 - 2 4 3 . I n B o y l e , t h e S u p r e m e C o u r t f o c u s e d o n t h e l a n g u a g e o f s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a n d s e c t i o n 3 0 1 . 6 6 5 1 - 1 ( c ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , a n d n o t e d t h e v a r i e t y o f c o n c l u s i o n s t h a t C o u r t s o f A p p e a l s h a d c o m e t o a s t o w h e n a t a x p a y e r ' s r e l i a n c e o n a t a x a d v i s e r m a y c o n s t i t u t e r e a s o n a b l e c a u s e . S e e i d . a t 2 4 7 - 2 4 8 . A s - 5 7 - t o f a i l u r e t o f i l e a t i m e l y e s t a t e r e t u r n , t h e S u p r e m e C o u r t c o n c l u d e d t h a t " T h e t i m e h a s c o m e f o r a r u l e w i t h a s ' b r i g h t ' a l i n e a s c a n b e d r a w n c o n s i s t e n t w i t h t h e s t a t u t e a n d i m p l e m e n t i n g r e g u l a t i o n s . " ( F n . r e f . o m i t t e d . ) I d . a t 2 4 8 . T h e S u p r e m e C o u r t s t a t e d t h a t r e l i a n c e " o n t h e e r r o n e o u s a d v i c e o f c o u n s e l c o n c e r n i n g a q u e s t i o n o f l a w " , s u c h a s a d v i c e " t h a t i t w a s u n n e c e s s a r y t o f i l e a r e t u r n * * * m a y c o n s t i t u t e r e a s o n a b l e c a u s e f o r f a i l u r e t o f i l e a r e t u r n . " I d . a t 2 5 0 . B u t t h e S u p r e m e C o u r t c o n c l u d e d t h a t B o y l e h a d n o t r e l i e d o n K e y s e r ' s l e g a l a d v i c e b u t h a d , a s a p r a c t i c a l m a t t e r , d e l e g a t e d t o K e y s e r t h e d u t y o f s e e i n g t o i t t h a t t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d t i m e l y . T h e S u p r e m e C o u r t e n d e d i t s o p i n i o n a s f o l l o w s , i d . a t 2 5 2 : I t r e q u i r e s n o s p e c i a l t r a i n i n g o r e f f o r t t o a s c e r t a i n a d e a d l i n e a n d m a k e s u r e t h a t i t i s m e t . T h e f a i l u r e t o m a k e a t i m e l y f i l i n g o f a t a x r e t u r n i s n o t e x c u s e d b y t h e t a x p a y e r ' s r e l i a n c e o n a n a g e n t , a n d s u c h r e l i a n c e i s n o t " r e a s o n a b l e c a u s e " f o r a l a t e f i l i n g u n d e r § 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) . T h e j u d g m e n t o f t h e C o u r t o f A p p e a l s i s r e v e r s e d . I n E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 2 9 4 ( 1 9 9 2 ) , w e r e a c h e d t h e o p p o s i t e r e s u l t , b a s e d o n t h e f a c t s t h e r e o f r e c o r d . I n E s t a t e o f L a M e r e s t h e e s t a t e ' s p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e r e t a i n e d a l a w y e r a s c o u n s e l t o t h e e s t a t e . T h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e k n e w w h e n t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s o r i g i n a l l y d u e . W h e n t h e o r i g i n a l d u e d a t e a p p r o a c h e d a n d a p p r a i s a l s w e r e n o t r e a d y , t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e c o n s u l t e d - 5 8 - t h e l a w y e r , w h o a d v i s e d h e r t o a p p l y f o r a 6 - m o n t h e x t e n s i o n . T h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e f i l e d t h e p r o p e r f o r m , t o g e t h e r w i t h a $ 2 0 , 0 0 0 c h e c k . T h e I R S n e g o t i a t e d t h e c h e c k a n d a p p r o v e d t h e r e q u e s t , b u t f a i l e d t o n o t i f y t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e t h a t t h e r e q u e s t h a d b e e n a p p r o v e d , u n t i l a b o u t 2 y e a r s l a t e r . W h e n t h e e x t e n d e d d u e d a t e a p p r o a c h e d a n d t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e s t i l l h a d n o t a s s e m b l e d a l l t h e n e c e s s a r y i n f o r m a t i o n , s h e a g a i n c o n s u l t e d t h e l a w y e r , w h o a g a i n a d v i s e d h e r t o a p p l y f o r a 6 - m o n t h e x t e n s i o n . A g a i n , t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e f i l e d t h e p r o p e r f o r m , t h i s t i m e t o g e t h e r w i t h a $ 5 0 , 0 0 0 c h e c k . A g a i n , t h e I R S n e g o t i a t e d t h e c h e c k . T h i s t i m e , t h e I R S d e n i e d t h e e x t e n s i o n r e q u e s t , b u t a g a i n f a i l e d t o n o t i f y t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e u n t i l a b o u t 2 y e a r s l a t e r . S e e i d . a t 3 0 4 - 3 0 6 . U n d e r t h e l a s t s e n t e n c e o f s e c t i o n 2 0 . 6 0 8 1 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . , t h e f i r s t 6 - m o n t h e x t e n s i o n u s e d u p a l l t h e p e r m i t t e d e x t e n s i o n t i m e , a n d s o t h e l a w y e r ' s a d v i c e t o f i l e a r e q u e s t f o r a s e c o n d 6 - m o n t h e x t e n s i o n w a s b a s e d o n a n e r r o r o f l a w . S e e i d . a t 3 2 0 - 3 2 1 , 3 2 4 . I f t h e s e c o n d e x t e n s i o n r e q u e s t c o u l d h a v e b e e n g r a n t e d a n d h a d b e e n g r a n t e d ( a s t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e t h o u g h t w a s t h e c a s e ) , t h e n t h e e s t a t e t a x r e t u r n f i l i n g w o u l d h a v e b e e n t i m e l y . S e e i d . a t 3 0 6 . W e c o n c l u d e d t h a t t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e r e a s o n a b l y r e l i e d o n e r r o n e o u s a d v i c e f r o m t h e e s t a t e ' s l a w y e r , t h i s r e l i a n c e c a u s e d t h e f i l i n g o f t h e e s t a t e t a x r e t u r n t o b e u n t i m e l y , a n d t h u s t h e f a i l u r e t o t i m e l y - 5 9 - f i l e t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e . S e e I d . a t 3 2 4 . I n t h e i n s t a n t c a s e , w e n o t e t h a t H i n z d i d n o t a s k C h r i s t y w h e t h e r t h e r e q u e s t e d e x t e n s i o n w a s a p p r o v e d a n d w h a t w a s t h e n e w d u e d a t e . H i n z m e r e l y l e t t i m e p a s s u n t i l C h r i s t y f i n a l l y g o t i n t o u c h w i t h h i m . C h r i s t y d i d n o t u n d e r s t a n d t h a t h i s t a s k w a s m e r e l y t h a t o f l e g a l a d v i s e r - - h e d i d n o t p r o m p t l y n o t i f y H i n z , a n d , w h e n h e d i d g e t a r o u n d t o n o t i f y i n g H i n z , h e d i d n o t b o t h e r t o s e n d a c o p y o f t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 t o H i n z . T h e f o r e g o i n g l e a d s u s t o c o n c l u d e , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t H i n z d e l e g a t e d t o C h r i s t y t h e t a s k o f f i l i n g a t i m e l y t a x r e t u r n , p r e c i s e l y t h e w r o n g s i d e o f t h e B o y l e " b r i g h t l i n e " . W e h a v e e x a m i n e d t h e o r i g i n a l F o r m 4 7 6 8 i n l i g h t o f p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n , a n d C h r i s t y ' s t e s t i m o n y , t h a t C h r i s t y ' s m i s u n d e r s t a n d i n g o f t h e d u e d a t e w a s d u e t o t h e c o m b i n a t i o n o f r e s p o n d e n t ' s a l l e g e d s l o p p i n e s s a n d C h r i s t y ' s d i m i n i s h i n g e y e s i g h t . W e c a n s e e w h y C h r i s t y m i g h t w e l l h a v e b e e n p u z z l e d b y c e r t a i n o f t h e n o t a t i o n s o n t h e r e t u r n e d F o r m 4 7 6 8 , s o m e o f t h e n o t a t i o n s b e i n g q u i t e f a i n t o r o t h e r w i s e u n c l e a r . H o w e v e r , w e d o n o t s e e h o w a n y r e a s o n a b l e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e n o t a t i o n s w o u l d l e a d a n y o n e t o c o n c l u d e t h a t ( 1 ) t h e a p p r o v e d e x t e n d e d d u e d a t e s w e r e t h e s a m e f o r b o t h f i l i n g a n d p a y i n g , o r ( 2 ) t h e a p p r o v e d e x t e n d e d d u e d a t e f o r f i l i n g w a s i n 1 9 9 4 . A p p a r e n t l y , p e t i t i o n e r m e a n s t o s u g g e s t t h a t H i n z ' s f a i l u r e t o f i l e t i m e l y s h o u l d b e - 6 0 - 2 3 O n o p e n i n g b r i e f r e s p o n d e n t s t a t e s i n t w o p l a c e s t h a t " t h e F o r m 4 7 6 8 i s c l e a r l y s t a m p e d i n b l u e i n k ' T h e M a x i m u m E x t e n s i o n A l l o w e d f o r F i l i n g i s S i x M o n t h s . ' " ( E m p h a s i s a d d e d ) . R e s p o n d e n t m a k e s s u b s t a n t i a l l y t h e s a m e s t a t e m e n t o n a n s w e r i n g b r i e f . A s w e h a v e f o u n d , t h e s t a m p e d l e g e n d i s f a i n t o n t h e o r i g i n a l . T h e e x h i b i t t h e p a r t i e s i n i t i a l l y o f f e r e d i s a p h o t o c o p y o f t h e e s t a t e t a x r e t u r n . T h e F o r m 4 7 6 8 t h a t i s p a r t o f t h a t e x h i b i t i s a p h o t o c o p y o f t h e o r i g i n a l F o r m 4 7 6 8 . O n t h a t p h o t o c o p y t h e s t a m p e d l e g e n d i s t o t a l l y i l l e g i b l e . U n t i l t h e C o u r t i n s i s t e d t h a t t h e o r i g i n a l F o r m 4 7 6 8 b e m a d e p a r t o f t h e r e c o r d , t h e p a r t i e s ' r e s p e c t i v e c o u n s e l s a p p a r e n t l y w e r e c o n t e n t t o a l l o w t h e C o u r t t o p r o c e e d o n t h e b a s i s o f t h e i l l e g i b l e p h o t o c o p y . 2 4 B e c a u s e w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t h a v e r e a s o n a b l e c a u s e f o r t h e f a i l u r e t o f i l e i n c o m e t a x r e t u r n s , w e d o n o t n e e d t o a d d r e s s t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e f a i l u r e t o f i l e w a s a l s o c a u s e d b y w i l l f u l n e g l e c t . S e e s e c . 6 6 5 1 ( a ) ; s e e U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 , 2 4 7 - 2 4 8 ( 1 9 8 5 ) ; J a c k s o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 4 9 2 , 5 3 9 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . 8 6 4 F . 2 d 1 5 2 1 , 1 5 2 8 ( 1 0 t h C i r . 1 9 8 9 ) . e x c u s e d b e c a u s e r e s p o n d e n t c o n t r i b u t e d t o C h r i s t y ' s m i s u n d e r s t a n d i n g , a n d s o C h r i s t y ' s m i s u n d e r s t a n d i n g w a s r e a s o n a b l e . W e d o n o t b e l i e v e t h a t C h r i s t y ' s m i s u n d e r s t a n d i n g w a s r e a s o n a b l e . W e d o n o t b e l i e v e t h a t r e s p o n d e n t ' s f a i l u r e t o r e s p o n d m o r e c l e a r l y a n d l e g i b l y 2 3 c o n t r i b u t e d t o C h r i s t y ' s m i s u n d e r s t a n d i n g . A n d w e d o n o t b e l i e v e p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o t i m e l y f i l e t h e t a x r e t u r n w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e . W e h o l d f o r r e s p o n d e n t o n t h i s i s s u e . 2 4 S e e s u p r a n o t e 2 1 . I I I . L a t e P a y m e n t A d d i t i o n - - S e c s . 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) a n d 6 1 6 6 S e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) i m p o s e s a n a d d i t i o n t o t a x o f 0 . 5 p e r c e n t p e r m o n t h ( w i t h a m a x i m u m o f 2 5 p e r c e n t ) i n c a s e o f f a i l u r e t o p a y t h e a m o u n t s h o w n a s t a x o n t h e t a x r e t u r n o n o r b e f o r e t h e d a t e p r e s c r i b e d f o r t h e p a y m e n t o f t h e t a x , t a k i n g i n t o a c c o u n t a n y e x t e n s i o n o f t i m e f o r p a y m e n t , u n l e s s i t i s s h o w n t h a t t h i s - 6 1 - f a i l u r e i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t . R e s p o n d e n t g r a n t e d a n e x t e n s i o n o f t h e p a y m e n t d u e d a t e u n t i l F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 . S e e s u p r a t a b l e 1 . T h e e s t a t e t a x r e t u r n , w h i c h w a s f i l e d o n F e b r u a r y 4 , 1 9 9 4 , i n c l u d e d a n e l e c t i o n t o p a y t h e e s t a t e t a x e s i n i n s t a l l m e n t s a s d e s c r i b e d i n s e c t i o n 6 1 6 6 . W e c o n s i d e r f i r s t t h e v a l i d i t y o f p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n , a n d t h e n w h e t h e r p e t i t i o n e r h a d r e a s o n a b l e c a u s e f o r f a i l i n g t o p a y w h e n d u e t h e t a x s h o w n o n p e t i t i o n e r ' s e s t a t e t a x r e t u r n . A . V a l i d i t y o f S e c . 6 1 6 6 E l e c t i o n P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t i t " p r o p e r l y e l e c t e d S e c t i o n 6 1 6 6 d e f e r r a l o n w h a t s h o u l d b e c o n s t r u e d b y t h e C o u r t t o b e a t i m e l y f i l e d r e t u r n . " R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h i s C o u r t d o e s n o t h a v e j u r i s d i c t i o n t o r e v i e w r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e l i g i b l e f o r s e c t i o n 6 1 6 6 r e l i e f , r e l y i n g o n E s t a t e o f S h e r r o d v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 5 2 3 ( 1 9 8 4 ) , r e v d . o n a n o t h e r i s s u e 7 7 4 F . 2 d 1 0 5 7 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) ; E s t a t e o f M e y e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 5 6 0 ( 1 9 8 5 ) . P e t i t i o n e r a c k n o w l e d g e s E s t a t e o f S h e r r o d , b u t u r g e s u s t o f o l l o w E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 2 9 4 ( 1 9 9 2 ) , i n w h i c h , p e t i t i o n e r m a i n t a i n s , w e " a p p l i e d a n a d m i n i s t r a t i v e / e q u i t a b l e e s t o p p e l t h e o r y i n r u l i n g - 6 2 - * * * t h a t t h e e l e c t i o n w a s v a l i d . " R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t , i f w e h a v e j u r i s d i c t i o n t o d e t e r m i n e t h e v a l i d i t y o f t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n , t h e n t h i s e l e c t i o n i s n o t v a l i d b e c a u s e i t w a s n o t t i m e l y . F i n a l l y , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t , i f w e h a v e j u r i s d i c t i o n a n d i f t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s t i m e l y , t h e n p e t i t i o n e r " i s n o t e n t i t l e d t o I . R . C . § 6 1 6 6 t r e a t m e n t b e c a u s e 3 5 % o f t h e d e c e d e n t ' s a s s e t s w e r e n o t i n a c l o s e l y h e l d b u s i n e s s . " P e t i t i o n e r r e s p o n d s t o t h i s l a s t a r g u m e n t b y a s s e r t i n g t h a t w e l l o v e r 5 0 p e r c e n t o f t h e g r o s s e s t a t e c o n s i s t e d o f d e c e d e n t ' s c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e h o l d i n g s . W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r ' s c o n c l u s i o n t h a t w e h a v e j u r i s d i c t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e t o d e t e r m i n e t h e v a l i d i t y o f p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n , b u t w e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s f i r s t a l t e r n a t i v e t h a t t h e e l e c t i o n i s n o t v a l i d b e c a u s e i t w a s n o t t i m e l y . ( 1 ) J u r i s d i c t i o n A p r e d i c a t e f o r i m p o s i t i o n o f t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) , s e e s u p r a n o t e 2 2 , i s t h a t t h e r e h a s b e e n a " f a i l u r e * * * t o p a y t h e a m o u n t s h o w n a s t a x o n a n y r e t u r n * * * o n o r b e f o r e t h e d a t e p r e s c r i b e d f o r p a y m e n t o f s u c h t a x ( d e t e r m i n e d w i t h r e g a r d t o a n y e x t e n s i o n o f t i m e f o r p a y m e n t ) " . ( E m p h a s i s a d d e d ) . - 6 3 - 2 5 S e c . 6 1 6 6 p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : S E C . 6 1 6 6 . E X T E N S I O N O F T I M E F O R P A Y M E N T O F E S T A T E T A X W H E R E E S T A T E C O N S I S T S L A R G E L Y O F I N T E R E S T I N C L O S E L Y H E L D B U S I N E S S . ( a ) 5 - y e a r D e f e r r a l ; 1 0 - y e a r I n s t a l l m e n t P a y m e n t . - - ( 1 ) I n g e n e r a l . - - I f t h e v a l u e o f a n i n t e r e s t i n a c l o s e l y h e l d b u s i n e s s w h i c h i s i n c l u d e d i n d e t e r m i n i n g t h e g r o s s e s t a t e o f a d e c e d e n t w h o w a s ( a t t h e d a t e o f h i s d e a t h ) a c i t i z e n o r r e s i d e n t o f t h e U n i t e d S t a t e s e x c e e d s 3 5 p e r c e n t o f t h e a d j u s t e d g r o s s e s t a t e , t h e e x e c u t o r m a y e l e c t t o p a y p a r t o r a l l o f t h e t a x i m p o s e d b y s e c t i o n 2 0 0 1 i n 2 o r m o r e ( b u t n o t e x c e e d i n g 1 0 ) e q u a l i n s t a l l m e n t s . * * * * * * * ( d ) E l e c t i o n . - - A n y e l e c t i o n u n d e r s u b s e c t i o n ( a ) s h a l l b e m a d e n o t l a t e r t h a n t h e t i m e p r e s c r i b e d b y s e c t i o n 6 0 7 5 ( a ) f o r f i l i n g t h e r e t u r n o f t a x i m p o s e d b y s e c t i o n 2 0 0 1 ( i n c l u d i n g e x t e n s i o n s t h e r e o f ) , a n d s h a l l b e m a d e i n s u c h a m a n n e r a s t h e S e c r e t a r y s h a l l b y r e g u l a t i o n s p r e s c r i b e . I f a n e l e c t i o n u n d e r s u b s e c t i o n ( a ) i s m a d e , t h e p r o v i s i o n s o f t h i s s u b t i t l e s h a l l a p p l y a s t h o u g h t h e S e c r e t a r y w e r e e x t e n d i n g t h e t i m e f o r p a y m e n t o f t h e t a x . U n d e r s e c t i o n 6 1 6 6 ( d ) , 2 5 i f a v a l i d s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n h a s b e e n m a d e , t h e n " t h e p r o v i s i o n s o f t h i s s u b t i t l e [ s u b t i t l e F , i n c l u d i n g s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) ] s h a l l a p p l y a s t h o u g h t h e S e c r e t a r y [ o r t h e S e c r e t a r y ' s d e l e g a t e , t h e C o m m i s s i o n e r ] w e r e e x t e n d i n g t h e t i m e f o r p a y m e n t o f t h e t a x . " T h u s , i n o r d e r f o r u s t o e x e r c i s e o u r j u r i s d i c t i o n t o d e t e r m i n e t h e p a y m e n t d u e d a t e , f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) , w e m u s t f i r s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e t i m e f o r p a y m e n t o f t h e t a x h a s b e e n e x t e n d e d , u n d e r s e c t i o n 6 1 6 6 o r o t h e r w i s e . - 6 4 - 2 6 S e e E s t a t e o f Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 8 7 9 ( 1 9 8 3 ) , h o l d i n g t h i s C o u r t g e n e r a l l y l a c k s j u r i s d i c t i o n o v e r t h e s e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o p a y t a x . T h e C o n g r e s s b e l i e v e d i t w a s a p p r o p r i a t e f o r t h e T a x C o u r t t o h a v e j u r i s d i c t i o n o v e r t h i s a d d i t i o n t o t a x , a n d t h e r e f o r e a m e n d e d s e c . 6 2 1 4 ( a ) i n t h e T a x R e f o r m A c t o f 1 9 8 6 , P u b . L . 9 9 - 5 1 4 , s e c . 1 5 5 4 ( a ) , 1 0 0 S t a t . 2 7 5 4 , e f f e c t i v e f o r a n y a c t i o n o r p r o c e e d i n g b e f o r e t h e T a x C o u r t w h i c h h a d n o t b e c o m e f i n a l b e f o r e O c t . 2 2 , 1 9 8 6 . I n o r d e r t o m a k e t h a t d e t e r m i n a t i o n , i n t h e c o n t e x t o f t h e i n s t a n t c a s e w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r p e t i t i o n e r m a d e a v a l i d s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . B e c a u s e o u r d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r p e t i t i o n e r m a d e a v a l i d s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n c a n a f f e c t o u r r e s o l u t i o n o f t h e p a r t i e s ' d i s p u t e o v e r t h e s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) a d d i t i o n t o t a x i n t h e i n s t a n t c a s e - - a m a t t e r o v e r w h i c h w e h a v e u n d i s p u t e d j u r i s d i c t i o n 2 6 - - i t f o l l o w s t h a t w e h a v e j u r i s d i c t i o n t o d e c i d e t h e v a l i d i t y o f t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e . C f . E s t a t e o f B e l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 7 1 4 , 7 2 1 - 7 2 3 ( 1 9 8 9 ) , a f f d . o n a n o t h e r i s s u e 9 2 8 F . 2 d 9 0 1 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) . T h e s a m e a n a l y s i s h a s b e e n a p p l i e d t o a v a r i e t y o f m a t t e r s , i n c l u d i n g i n t e r e s t o n o v e r p a y m e n t s ( s e e W i n n - D i x i e S t o r e s , I n c . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 2 9 1 ( 1 9 9 8 ) ; E s t a t e o f B a u m g a r d n e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 4 4 5 ( 1 9 8 5 ) ) , c o m p l i a n c e w i t h t h e A d m i n i s t r a t i v e P r o c e d u r e A c t ( s e e R e d h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 8 F . 2 d 1 2 4 9 , 1 2 5 3 ( 9 t h C i r . 1 9 8 4 ) , a f f g . W e n d l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 3 5 5 ( 1 9 8 2 ) ) , r e v i e w o f t h e C o m m i s s i o n e r ' s e x e r c i s e o f - 6 5 - 2 7 T h e e n a c t m e n t o f s e c . 7 4 7 9 ( r e l a t i n g t o d e c l a r a t o r y j u d g m e n t j u r i s d i c t i o n o v e r c e r t a i n s e c . 6 1 6 6 e l e c t i o n m a t t e r s ) b y s e c . 5 0 5 ( a ) o f t h e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 ( T R A 1 9 9 7 ) , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t . 7 8 8 , 8 5 4 , a l s o m o d i f i e s t h e c o n t i n u e d e f f e c t i v e n e s s o f o u r b r o a d l y s t a t e d c o n c l u s i o n s i n E s t a t e o f S h e r r o d v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 5 2 3 ( 1 9 8 4 ) , r e v d . o n a n o t h e r i s s u e 7 7 4 F . 2 d 1 0 5 7 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) , a n d E s t a t e o f M e y e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 5 6 0 ( 1 9 8 5 ) . S e e E s t a t e o f H e f f l e y v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 2 6 5 , 2 7 7 n . 4 ( 1 9 8 7 ) , a f f d . 8 8 4 F . 2 d 2 7 9 ( 7 t h C i r . 1 9 8 9 ) . H o w e v e r , s e c . 7 4 7 9 a p p l i e s o n l y t o e s t a t e s o f d e c e d e n t s d y i n g a f t e r t h e d a t e o f e n a c t m e n t , D e c . 2 , 1 9 9 7 . S e e T R A 1 9 9 7 , s e c . 5 0 5 ( c ) , 1 1 1 S t a t . a t 8 5 5 . I n t h e i n s t a n t c a s e , d e c e d e n t d i e d o n M a y 4 , 1 9 9 2 . T h u s , s e c . 7 4 7 9 d o e s n o t a f f e c t t h e i n s t a n t c a s e . d i s c r e t i o n u n d e r s e c t i o n 6 0 8 1 ( s e e E s t a t e o f G a r d n e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 9 8 9 , 9 9 9 ( 1 9 8 4 ) ) , a n d a p p l i c a t i o n o f t h e F i r s t A m e n d m e n t t o t h e C o n s t i t u t i o n ; s e e K e s s l e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 1 2 8 5 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 8 3 8 F . 2 d 1 2 1 5 ( 6 t h C i r . 1 9 8 8 ) ( c o m p a r e 8 7 T . C . a t 1 2 8 7 - 1 2 9 2 w i t h 8 7 T . C . a t 1 2 9 3 ) . R e s p o n d e n t ' s r e l i a n c e o n E s t a t e o f S h e r r o d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , a n d E s t a t e o f M e y e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i s m i s p l a c e d . I n t h o s e c a s e s w e h e l d t h a t , u n d e r t h e l a w t h e n i n e f f e c t , w e d i d n o t h a v e j u r i s d i c t i o n o v e r d i s p u t e s a b o u t t h e v a l i d i t y o f a s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . O u r b r o a d l y s t a t e d c o n c l u s i o n s i n t h o s e t w o o p i n i o n s w e r e b a s e d o n t h e m a t t e r s i n d i s p u t e i n t h o s e t w o c a s e s a n d t h e s t a t u t e s i n e f f e c t f o r t h o s e t w o c a s e s . H o w e v e r , t h e s t a t u t e s h a v e c h a n g e d , a n d , a s a r e s u l t , t h e s e t t i n g s o f t h e d i s p u t e s h a v e c h a n g e d . O f c o n t r o l l i n g s i g n i f i c a n c e i n t h e i n s t a n t c a s e 2 7 i s t h e 1 9 8 6 l e g i s l a t i o n g i v i n g u s j u r i s d i c t i o n o v e r d i s p u t e s a s t o t h e s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) a d d i t i o n t o t a x , s e e s u p r a n o t e 2 2 , r e s p o n d e n t ' s n o t i c e o f d e f i c i e n c y d e t e r m i n a t i o n o f - 6 6 - a d e f i c i e n c y i n t h a t a d d i t i o n t o t a x , a n d p e t i t i o n e r ' s p l a c i n g t h a t d e t e r m i n a t i o n i n d i s p u t e . W e h o l d , f o r p e t i t i o n e r , t h a t w e h a v e j u r i s d i c t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e t o d e t e r m i n e t h e v a l i d i t y o f p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n ; w e n o w p r o c e e d t o e x e r c i s e t h a t j u r i s d i c t i o n . ( 2 ) T i m e l i n e s s S e c t i o n 6 1 6 6 ( d ) p r o v i d e s t h a t t h e e l e c t i o n o f d e f e r r a l o f p a y m e n t o f e s t a t e t a x " s h a l l b e m a d e n o t l a t e r t h a n t h e t i m e p r e s c r i b e d b y s e c t i o n 6 0 7 5 ( a ) f o r f i l i n g t h e r e t u r n o f t a x i m p o s e d b y s e c t i o n 2 0 0 1 ( i n c l u d i n g e x t e n s i o n s t h e r e o f ) " . ( E m p h a s i s a d d e d . ) A s e x p l a i n e d s u p r a , t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s m a d e w i t h t h e t a x r e t u r n , b u t t h e t a x r e t u r n w a s n o t t i m e l y f i l e d . A s a r e s u l t , t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s n o t t i m e l y m a d e . B e c a u s e t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s n o t t i m e l y m a d e , a s a m a t t e r o f l a w , t h i s e l e c t i o n i s n o t v a l i d . S e e B a n k o f t h e W e s t v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . 4 6 2 , 4 7 3 ( 1 9 8 9 ) ; E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 2 9 4 , 3 2 4 ( 1 9 9 2 ) . O n a n s w e r i n g b r i e f , p e t i t i o n e r s t a t e s t h a t P e t i t i o n e r d e m o n s t r a t e d " r e a s o n a b l e c a u s e " f o r t h e l a t e f i l i n g o f t h e R e t u r n , a n d t h e r e f o r e h i s I R C § 6 1 6 6 e l e c t i o n t o p a y t h e E s t a t e t a x e s i n i n s t a l l m e n t s w a s t i m e l y a n d v a l i d . L a t e r i n t h a t b r i e f , p e t i t i o n e r s t a t e d t h a t t h i s C o u r t h a d r u l e d i n E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , t h a t t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n i n v o l v e d i n t h a t c a s e w a s v a l i d . P e t i t i o n e r m i s s t a t e s t h e l a w a n d m i s s t a t e s o u r h o l d i n g . I n E s t a t e o f L a - 6 7 - 2 8 O u r h o l d i n g t h a t p e t i t i o n e r ' s s e c . 6 1 6 6 e l e c t i o n i s i n v a l i d b e c a u s e i t w a s n o t t i m e l y , m a k e s i t u n n e c e s s a r y t o r u l e o n t h e p a r t i e s ' d i s p u t e a s t o w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s r e a l e s t a t e h o l d i n g s c o n s t i t u t e d " a c l o s e l y h e l d b u s i n e s s , " t h e v a l u e o f w h i c h e x c e e d e d 3 5 p e r c e n t o f t h e a d j u s t e d g r o s s e s t a t e , a s r e q u i r e d b y s e c . 6 1 6 6 ( a ) ( 1 ) . M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . a t 3 2 4 , w e p l a i n l y s t a t e d a s f o l l o w s : P e t i t i o n e r d i d n o t t i m e l y p a y t h e e s t a t e t a x s h o w n o n t h e r e t u r n b e c a u s e i t e l e c t e d t o d e f e r p a y m e n t u n d e r s e c t i o n 6 1 6 6 . T h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s i n v a l i d b e c a u s e i t w a s m a d e i n a r e t u r n w h i c h w a s n o t t i m e l y f i l e d . W e h o l d , f o r r e s p o n d e n t , t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t m a k e a v a l i d s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . 2 8 B . R e a s o n a b l e C a u s e f o r L a t e P a y m e n t T h e a m o u n t o f a n y a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) d e p e n d s o n t h e a m o u n t s h o w n a s t h e l i a b i l i t y o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n ( o r , i f l e s s , t h e n t h e c o r r e c t l i a b i l i t y - - s e e s e c . 6 6 5 1 ( c ) ( 2 ) ) a n d t h e a m o u n t p a i d a t a n y t i m e d u r i n g t h e p o t e n t i a l l y 5 0 - m o n t h a d d i t i o n p e r i o d . S e e s e c . 6 6 5 1 ( b ) ( 2 ) . I n l i g h t o f o u r h o l d i n g s a s t o t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s ' v a l u e s , s u p r a t a b l e 2 , a s w e l l a s t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n s o f s e t t l e d i s s u e s , t h e c o r r e c t l i a b i l i t y i s t o b e d e t e r m i n e d u n d e r R u l e 1 5 5 . T h e p a r t i e s h a v e n o t d i r e c t e d o u r a t t e n t i o n t o i n f o r m a t i o n i n t h e r e c o r d a s t o t h e d a t e s a n d a m o u n t s o f t h e t a x p a y m e n t s . T h u s , w e a r e n o t i n a p o s i t i o n t o q u a n t i f y t h e s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) d i s p u t e . - 6 8 - N e v e r t h e l e s s , t h e p a r t i e s h a v e p r e s e n t e d t h e i s s u e s i n s u c h a w a y a s t o l e a d u s t o c o n c l u d e t h a t t h e y b e l i e v e t h a t ( 1 ) i f t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s v a l i d , t h e n t h e r e w o u l d n o t b e a s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) a d d i t i o n t o t a x , a n d ( 2 ) i f t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s n o t v a l i d , t h e n t h e r e w o u l d b e a s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) a d d i t i o n t o t a x , u n l e s s t h e f a i l u r e t o t i m e l y p a y t h e t a x w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t w i l l f u l n e g l e c t . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s , w e w i l l i g n o r e t h e o t h e r c o n s i d e r a t i o n s t h a t m i g h t h a v e b e e n d i s p o s i t i v e , a n d l i m i t o u r s e l v e s t o t h e r e a s o n a b l e c a u s e i s s u e . S e e E s t a t e o f F u s z v . C o m m i s s i o n e r , 4 6 T . C . 2 1 4 , 2 1 5 n . 2 ( 1 9 6 6 ) . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t i t s f a i l u r e t o t i m e l y p a y t h e e s t a t e t a x l i a b i l i t y s h o w n o n i t s t a x r e t u r n w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t d u e t o w i l l f u l n e g l e c t b e c a u s e ( 1 ) i l l i q u i d i t y o f t h e e s t a t e ' s a s s e t s m e a n t t h a t p r o m p t p a y m e n t w o u l d h a v e r e s u l t e d i n " u n d u e h a r d s h i p " , r e l y i n g o n s e c . 3 0 1 . 6 6 5 1 - 1 , P r o c e d . & A d m i n . R e g s . , ( 2 ) t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s m a d e i n g o o d f a i t h a n d w a s u n t i m e l y a s " t h e d i r e c t r e s u l t o f P e t i t i o n e r ' s r e a s o n a b l e r e l i a n c e o n h i s a t t o r n e y ' s e r r o n e o u s a d v i c e " , a n d ( 3 ) - - P e t i t i o n e r d i d n o t r e c e i v e a n y i n f o r m a t i o n t h a t t h e r e w e r e a n y c o n c e r n s w i t h t h e f i l i n g o f t h e r e t u r n u n t i l h e r e c e i v e d a l e t t e r f r o m t h e I R S o n M a r c h 8 , 1 9 9 5 , m o r e t h a n a y e a r a f t e r t h e r e t u r n w a s f i l e d . I n a d d i t i o n , t h e I R S d i d n o t i n f o r m p e t i t i o n e r u n t i l S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 9 6 , t h a t t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s n o t g o i n g t o b e h o n o r e d b y t h e I R S . - 6 9 - R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t h a v e r e a s o n a b l e c a u s e f o r t h e f a i l u r e t o p a y o n t i m e b e c a u s e ( 1 ) t h e i n v a l i d i t y o f t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s d u e t o H i n z ' s a t t e m p t t o d e l e g a t e a n o n d e l e g a b l e d u t y t o C h r i s t y , ( 2 ) p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o s h o w t h a t t h e e s t a t e ' s a s s e t s w e r e l a r g e l y i l l i q u i d , a n d t h u s p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o s h o w u n d u e h a r d s h i p , a n d ( 3 ) " P e t i t i o n e r m i s s t a t e s f a c t w h e n h e s t a t e s t h a t t h e I R S ' d i d n o t i n i t i a l l y r e j e c t t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . ' " W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r ' s c o n c l u s i o n . B e f o r e w e a n a l y z e t h e s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) r e a s o n a b l e c a u s e r e q u i r e m e n t s a s a p p l i e d t o t h e f a c t s o f t h e i n s t a n t c a s e , w e a r e i m p e l l e d t o n o t e t h e f o l l o w i n g w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t i e s ' e r r o n e o u s s t a t e m e n t s . W e h a v e f o u n d t h a t , b y l e t t e r d a t e d M a r c h 3 0 , 1 9 9 4 , r e s p o n d e n t i n f o r m e d H i n z t h a t r e s p o n d e n t w a s t e n t a t i v e l y a l l o w i n g p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . N o t u n t i l a l e t t e r d a t e d F e b r u a r y 6 , 1 9 9 5 , d i d r e s p o n d e n t i n f o r m H i n z t h a t p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s i n v a l i d b e c a u s e i t w a s u n t i m e l y . T h u s ( a ) r e s p o n d e n t e r r s i n d e n y i n g t h a t r e s p o n d e n t d i d n o t i n i t i a l l y r e j e c t t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n - - f o r a b o u t 1 0 m o n t h s , p e t i t i o n e r o p e r a t e d u n d e r r e s p o n d e n t ' s t e n t a t i v e a c c e p t a n c e o f t h e e l e c t i o n ; a n d ( b ) p e t i t i o n e r e r r s i n a s s e r t i n g t h a t t h e I R S d i d n o t i n f o r m p e t i t i o n e r o f t h e e l e c t i o n ' s d e n i a l u n t i l S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 9 6 - - - 7 0 - r e s p o n d e n t h a d i n f o r m e d H i n z o f t h e d e n i a l a l m o s t 1 9 m o n t h s e a r l i e r . W e p r o c e e d t o t h e m e r i t s . A t a x p a y e r ' s f a i l u r e t o p a y t h e t a x s h o w n o n t h e r e t u r n i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e i f t h e t a x p a y e r e x e r c i s e d o r d i n a r y b u s i n e s s c a r e a n d p r u d e n c e a n d w a s n e v e r t h e l e s s u n a b l e t o p a y t h e t a x w i t h i n t h e p r e s c r i b e d t i m e . S e e s e c . 3 0 1 . 6 6 5 1 - 1 ( c ) ( 1 ) , P r o c e d . & A d m i n . R e g s . W i l l f u l n e g l e c t i s d e f i n e d a s " a c o n s c i o u s , i n t e n t i o n a l f a i l u r e o r r e c k l e s s i n d i f f e r e n c e . " U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . a t 2 4 5 . P e t i t i o n e r m u s t s h o w t h a t r e a s o n a b l e c a u s e e x i s t e d a t t h e t i m e p a y m e n t o f t h e e s t a t e t a x w a s d u e . S e e E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . a t 3 2 4 . T h e C o u r t d e a l t w i t h t h i s q u e s t i o n a n d r e a c h e d o p p o s i t e r e s u l t s i n E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . a t 3 2 4 , a n d B a n k o f t h e W e s t v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . a t 4 7 2 . I n E s t a t e o f L a M e r e s , t h e C o u r t h e l d t h a t t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 2 ) d i d n o t a p p l y b e c a u s e ( a m o n g o t h e r r e a s o n s ) a t t h e t i m e t h e e s t a t e t a x w a s d u e t h e t a x p a y e r r e a s o n a b l y b e l i e v e d t h a t a s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s p r o p e r . T h e C o u r t i n E s t a t e o f L a M e r e s n o t e d t h a t t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e h a d i n i t i a l l y a c c e p t e d t h e t a x p a y e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . S e e E s t a t e o f L a M e r e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . a t 3 2 4 . I n B a n k o f t h e W e s t t h e C o u r t h e l d t h a t t h e t a x p a y e r ' s r e l i a n c e o n a s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s n o t r e a s o n a b l e . S e e B a n k o f t h e W e s t v . - 7 1 - C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . a t 4 7 2 . T h e C o u r t i n B a n k o f t h e W e s t n o t e d t h a t t h e r e w a s n o " e v i d e n c e o f a n y a c t i o n b y t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e e x e r c i s i n g i t s d i s c r e t i o n t o p e r m i t t h e p a y m e n t o f t h e t a x i n i n s t a l l m e n t s . " I d . a t 4 7 3 . B e c a u s e r e a s o n a b l e c a u s e m u s t h a v e e x i s t e d w h e n t h e t a x w a s d u e , t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e ' s a c t i o n o r i n a c t i o n r e g a r d i n g a s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n i s i n d e t e r m i n i n g t h e t a x p a y e r ' s r e a s o n a b l e n e s s i n b e l i e v i n g t h a t a v a l i d e l e c t i o n w a s m a d e a t t h e t i m e t h e t a x w a s d u e . I n t h e i n s t a n t c a s e p e t i t i o n e r ' s e x e c u t o r , H i n z , a t t h e t i m e t h e e s t a t e t a x w a s r e q u i r e d t o b e p a i d r e a s o n a b l y b e l i e v e d t h a t t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n w a s v a l i d . B e f o r e t h e e x t e n d e d d u e d a t e f o r p a y m e n t o f t h e t a x , C h r i s t y a d v i s e d H i n z t h a t a s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n c o u l d b e m a d e t o p a y t h e e s t a t e t a x i n i n s t a l l m e n t s . H i n z a s e x e c u t o r o f t h e e s t a t e r e l i e d o n t h i s a d v i c e . F u r t h e r m o r e , r e s p o n d e n t , h a v i n g t h e u n t i m e l y f i l e d r e t u r n a n d a c o p y o f t h e a p p r o v e d r e q u e s t f o r e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e , t e n t a t i v e l y a p p r o v e d p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s , w e h o l d t h a t H i n z e x e r c i s e d o r d i n a r y b u s i n e s s c a r e a n d p r u d e n c e i n p r o v i d i n g f o r t h e p a y m e n t o f p e t i t i o n e r ' s t a x l i a b i l i t y s u b j e c t t o t h e s e c t i o n 6 1 6 6 e l e c t i o n . W e h o l d f o r p e t i t i o n e r o n t h i s i s s u e . - 7 2 - T o t a k e a c c o u n t o f t h e p a r t i e s ' c o n c e s s i o n s a n d o f o u r d e t e r m i n a t i o n s a s t o t h e v a l u a t i o n s o f s e v e r a l a s s e t s , a n d t h e e f f e c t o f t h e s e c o n c e s s i o n s a n d d e t e r m i n a t i o n s o n t h e c a l c u l a t i o n s o f t h e a m o u n t s o f t h e s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a d d i t i o n t o t a x , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .