TAX COURT OPINION

Case: George & Drousoula Tsakopoulos
Docket Number: 1131-00
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 01/09/2002
Pages: 27

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 8 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T G E O R G E T S A K O P O U L O S A N D D R O U S O U L A T S A K O P O U L O S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 1 4 0 5 0 - 9 8 , 1 1 3 1 - 0 0 . F i l e d J a n u a r y 9 , 2 0 0 2 . J o h n G i g o u n a s , f o r p e t i t i o n e r s . D a n i e l J . P a r e n t , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x e s : - 2 - Y e a r D e f i c i e n c y 1 9 9 3 $ 1 4 8 , 9 2 0 1 9 9 4 7 8 , 6 8 4 1 9 9 5 2 8 0 , 3 8 4 1 9 9 6 6 2 , 4 3 9 A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r a p r e l i m i n a r y c h a n g e o f o w n e r s h i p r e p o r t f i l e d w i t h t h e S a c r a m e n t o C o u n t y A s s e s s o r ' s O f f i c e i s a d m i s s i b l e ; ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y t a k e a d e d u c t i o n f o r a n a b a n d o n m e n t l o s s ; ( 3 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s m u s t r e p o r t i n c o m e f r o m c a n c e l l a t i o n o f i n d e b t e d n e s s w i t h r e g a r d t o a d v a n c e s r e c e i v e d ; ( 4 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y d e d u c t e x p e n s e s i n c u r r e d o n w o r k p e r f o r m e d o n t h e r o o f s o f t h e i r s h o p p i n g c e n t e r s ; ( 5 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y d e d u c t r e a l e s t a t e t a x e s p a i d ; a n d ( 6 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y d e d u c t p a y m e n t s m a d e t o R o y a l R o o f i n g , I n c . , a n d C o n s o l i d a t e d E l e c t r i c a l D i s t r i b u t o r s . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . A t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n , G e o r g e T s a k o p o u l o s ( h e r e i n a f t e r , p e t i t i o n e r ) a n d D r o u s o u l a T s a k o p o u l o s r e s i d e d i n C a r m i c h a e l , C a l i f o r n i a . - 3 - 1 A m o u n t s a r e r o u n d e d t o t h e n e a r e s t d o l l a r . 2 A n g e l o o f t e n c o n d u c t e d b u s i n e s s u n d e r t h e n a m e A K T D e v e l o p m e n t o r A K T I n v e s t m e n t s . O t h e r o w n e r s a t p e t i t i o n e r ' s t i m e o f p u r c h a s e i n c l u d e d S K K E x c h a n g e , I n c . ( 1 4 . 6 8 p e r c e n t ) , J a c k S i o u k a s ( 1 7 p e r c e n t ) , a n d E p p i e J o h n s o n ( 3 8 p e r c e n t ) . P e t i t i o n e r m o v e d t o t h e S a c r a m e n t o a r e a i n 1 9 6 0 a n d b e g a n t o b u y o l d h o u s e s , r e m o d e l t h e m , a n d r e n t t h e m . P e t i t i o n e r u s e d t h i s r e n t a l i n c o m e t o p a y t h e m o r t g a g e s , t o r e i n v e s t , a n d a s a s o u r c e o f i n c o m e . I n 1 9 6 5 , p e t i t i o n e r b e g a n t o p u r c h a s e o t h e r t y p e s o f p r o p e r t i e s ( e . g . , r a n c h e s , f a r m s , s h o p p i n g c e n t e r s ) . S t o c k t o n / E l s i e P r o p e r t y I n 1 9 8 9 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d a 2 2 . 1 4 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e S t o c k t o n / E l s i e p r o p e r t y ( S t o c k t o n / E l s i e ) f r o m S K K E x c h a n g e f o r $ 3 9 0 , 8 6 7 . 1 A t t h e t i m e o f p u r c h a s e , A n g e l o T s a k o p o u l o s ( h e r e i n a f t e r , A n g e l o ) , p e t i t i o n e r ' s b r o t h e r , a l r e a d y o w n e d a n 8 . 1 8 - p e r c e n t i n t e r e s t i n S t o c k t o n / E l s i e . 2 F r o m 1 9 5 8 u n t i l 1 9 8 9 , S t o c k t o n / E l s i e o p e r a t e d a s a g a s o l i n e a n d d i e s e l d i s p e n s i n g f a c i l i t y , a v e h i c l e w a s h i n g f a c i l i t y , a n d a m e c h a n i c a l r e p a i r a n d m a i n t e n a n c e o p e r a t i o n f a c i l i t y . P r i o r t o 1 9 7 9 , o t h e r e n t i t i e s h e l d t h e i n t e r e s t s i n S t o c k t o n / E l s i e , i n c l u d i n g P h i l l i p s P e t r o l e u m C o . , L i o n O i l C o . , a n d i t s s u c c e s s o r T o s c o C o r p . F r o m 1 9 7 9 t o 1 9 8 9 , A n g e l o w a s p r i n c i p a l l y r e s p o n s i b l e f o r m a n a g i n g t h e p r o p e r t y , a l t h o u g h m a n y o t h e r p a r t i e s h e l d o w n e r s h i p i n t e r e s t s . - 4 - B y 1 9 9 4 , A n g e l o o w n e d 7 7 . 8 6 p e r c e n t o f S t o c k t o n / E l s i e , a n d p e t i t i o n e r o w n e d t h e r e m a i n i n g 2 2 . 1 4 - p e r c e n t i n t e r e s t . A n g e l o a t t e m p t e d t o s e l l S t o c k t o n / E l s i e i n 1 9 8 5 ; t h e s a l e , h o w e v e r , d i d n o t o c c u r b e c a u s e t h e p r o s p e c t i v e p u r c h a s e r l e a r n e d t h a t S t o c k t o n / E l s i e w o u l d n e e d t o b e c l e a n e d u p d u e t o c o n t a m i n a t i o n . I n 1 9 8 7 a n d 1 9 8 8 , A n g e l o r e c e i v e d r e p o r t s w h i c h c o n f i r m e d c o n t a m i n a t i o n i n S t o c k t o n / E l s i e ' s s o i l a n d g r o u n d w a t e r . O n M a r c h 1 7 , 1 9 9 2 , A n g e l o f i l e d a l a w s u i t a g a i n s t s e v e r a l o i l c o m p a n i e s , i n c l u d i n g P h i l l i p s P e t r o l e u m , f o r m e r o w n e r s a n d t e n a n t s , a n d i n s u r a n c e c o m p a n i e s a l l e g i n g t h a t t h e y w e r e r e s p o n s i b l e f o r t h e c l e a n u p c o s t s . I n 1 9 9 3 , t h e C a l i f o r n i a R e g i o n a l W a t e r Q u a l i t y C o n t r o l B o a r d i s s u e d a c l e a n u p a n d a b a t e m e n t o r d e r o n S t o c k t o n / E l s i e t o c e r t a i n p a s t a n d p r e s e n t o w n e r s , i n c l u d i n g A n g e l o . P e t i t i o n e r d e d u c t e d h i s s h a r e ( i . e . , 2 2 . 1 4 p e r c e n t ) o f t h e s e t o x i c c l e a n u p e x p e n s e s o n h i s 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 t a x r e t u r n s , a n d r e s p o n d e n t a l l o w e d t h e s e e x p e n s e s . A n g e l o a d v a n c e d t h e s e e x p e n s e s t o p e t i t i o n e r . B y 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r h a d n o t p a i d t h e s e a m o u n t s b a c k t o A n g e l o . O n A u g u s t 1 , 1 9 9 5 , d u e t o h i s h e a l t h p r o b l e m s , f i n a n c i a l p r o b l e m s , a n d f e a r o f p o t e n t i a l l a w s u i t s r e g a r d i n g t h e c o n t a m i n a t i o n o f S t o c k t o n / E l s i e , p e t i t i o n e r d e e d e d h i s e n t i r e i n t e r e s t i n t h i s p r o p e r t y t o A n g e l o . T h i s d e e d w a s r e c o r d e d o n J a n u a r y 2 1 , 2 0 0 0 . T h e d e e d i n d i c a t e d t h a t t h e r e w a s n o v a l u e t o S t o c k t o n / E l s i e . - 5 - O n J a n u a r y 2 1 , 2 0 0 0 , K a r e n H a y e s , a n e s c r o w a s s i s t a n t a t t h e P l a c e r T i t l e C o . , f i l e d a p r e l i m i n a r y c h a n g e o f o w n e r s h i p r e p o r t w i t h t h e S a c r a m e n t o C o u n t y ( t h e C o u n t y ) A s s e s s o r ' s O f f i c e r e g a r d i n g t h e t r a n s f e r o f S t o c k t o n / E l s i e f r o m p e t i t i o n e r t o A n g e l o . T h i s f o r m m u s t b e f i l e d w h e n e v e r t h e r e i s a c o n v e y a n c e o f t i t l e r e c o r d i n o r d e r f o r t h e o f f i c e t o a s s e s s t h e p r o p e r t y . T h e b o x o n t h e r e p o r t i n d i c a t i n g t h a t t h e t r a n s f e r w a s a " p u r c h a s e " w a s c h e c k e d , a n d t h e b o x f o r t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e w a s f i l l e d i n w i t h $ 2 9 1 , 4 8 3 . A n g e l o ' s n a m e o n t h e r e p o r t w a s s i g n e d b y M s . H a y e s . N o o n e f r o m A n g e l o ' s o f f i c e a d v i s e d M s . H a y e s t h a t t h e t r a n s f e r w a s a " p u r c h a s e " ; h o w e v e r , s h e f i l l e d o u t t h e f o r m u s i n g t h e d e e d g i v e n t o h e r b y A K T a n d m a r k e d w h a t s h e b e l i e v e d w a s " a p p r o p r i a t e " . I n a d d i t i o n , t h e p u r c h a s e p r i c e , w h i c h w a s p r o v i d e d b y A n g e l o ' s e s c r o w c o o r d i n a t o r , J e a n P e r r y , r e p r e s e n t e d t h e a s s e s s e d v a l u e o f 1 0 0 p e r c e n t o f t h e p r o p e r t y , n o t s o l e l y p e t i t i o n e r ' s 2 2 . 1 4 - p e r c e n t i n t e r e s t . O n h i s 1 9 9 5 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r c l a i m e d a $ 2 0 5 , 9 4 9 l o s s f o r t h e a b a n d o n m e n t o f S t o c k t o n / E l s i e . T h e a m o u n t o f t h e l o s s r e p r e s e n t e d p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n S t o c k t o n / E l s i e a s c a l c u l a t e d b y p e t i t i o n e r ' s t a x p r e p a r e r , N o r m a n M a r c o u x . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e l o s s . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r h a d n o t e s t a b l i s h e d a n a b a n d o n m e n t l o s s , a n d t h e l o s s w a s n o t a l l o w a b l e b e c a u s e i t w a s t h e r e s u l t o f a t r a n s a c t i o n w i t h a r e l a t e d p a r t y . I n a d d i t i o n , r e s p o n d e n t - 6 - d i s a l l o w e d a n a d d i t i o n a l d e d u c t i o n o f $ 1 8 4 , 9 1 8 w h i c h p e t i t i o n e r c l a i m e d o n h i s a m e n d e d r e t u r n a s p a r t o f t h e a b a n d o n m e n t l o s s o n S t o c k t o n / E l s i e . R e s p o n d e n t a l s o d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r h a d $ 1 1 1 , 2 2 9 o f c a n c e l l a t i o n o f i n d e b t e d n e s s ( C O D ) i n c o m e f r o m t h e d i s c h a r g e o f i n d e b t e d n e s s u p o n t h e d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y . T h i s a m o u n t r e p r e s e n t s t h e a d v a n c e s f r o m A n g e l o t o p e t i t i o n e r f o r e x p e n s e s r e l a t e d t o t h e c l e a n u p . C i r b y / S u n r i s e S h o p p i n g C e n t e r R o o f I n M a y 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r r e c e i v e d a b i d f r o m R o b e r t G r a h a m o f G u d g e l / Y a n c e y R o o f i n g , I n c . , f o r t h e l a t t e r t o p e r f o r m w o r k o n t h e r o o f o f t h e C i r b y / S u n r i s e S h o p p i n g C e n t e r ( C i r b y / S u n r i s e ) . T h e b i d p r o p o s e d t h e f o l l o w i n g w o r k : R e m o v e t h e e x i s t i n g r o o f a n d h a u l s a m e f r o m t h e p r e m i s e s . P r e p a r e t h e d e c k f o r t h e a p p l i c a t i o n o f t h e n e w r o o f . I n s t a l l a r o s i n s h e e t o n t h e w o o d d e c k . N a i l t w o l a y e r s o f M a l a r k e y R o o f i n g P r o d u c t s # 5 0 1 S B S b a s e s h e e t s t o p l y w o o d d e c k , e a c h l a y e r e m b e d d e d w i t h a s p h a l t . A p p l y o n e l a y e r o f M a l a r k e y R o o f i n g P r o d u c t s # 6 0 1 g r a n u l a t e d S B S c a p s h e e t i n a s p h a l t . N a i l o n e l a y e r o f M a l a r k e y R o o f i n g P r o d u c t s # 5 0 2 c a p s h e e t a n d o n e l a y e r o f # 6 0 1 c a p s h e e t t o e x i s t i n g s t u c c o w a l l . R e m o v e a n d r e i n s t a l l e x i s t i n g c a p m e t a l . R e p l a c e c a n t s t r i p a s n e c e s s a r y . - 7 - 3 T h e a m o u n t o f $ 3 1 , 5 0 0 r e p r e s e n t e d p e t i t i o n e r ' s 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e s h o p p i n g c e n t e r . 4 S u i t e s 1 t h r o u g h 1 2 c o m p r i s e d a b o u t 1 0 p e r c e n t o f t h e e n t i r e s h o p p i n g c e n t e r . T h e p r o p o s a l w a s f o r t h e e n t i r e b u i l t u p r o o f , w h i c h r e p r e s e n t s t h e t o p f l a t p o r t i o n o f t h e r o o f ; t h e p r o p o s a l d i d n o t c o v e r a n y w o r k o n t h e t i l e p o r t i o n o f t h e r o o f w h i c h b o r d e r e d t h e b u i l t u p r o o f , t h e p l y w o o d d e c k b e n e a t h t h e b u i l t u p r o o f , o r t h e s u p p o r t i n g s t r u c t u r e s . I n J u n e 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r p a i d G u d g e l / Y a n c e y R o o f i n g $ 6 3 , 0 0 0 f o r t h i s w o r k . M r . G r a h a m i n s p e c t e d t h e c o m p l e t e d w o r k , w h i c h h a d a w a r r a n t y o f 1 0 y e a r s . O n h i s 1 9 9 3 r e t u r n , p e t i t i o n e r c l a i m e d a d e d u c t i o n f o r r e p a i r s t o C i r b y / S u n r i s e o f $ 4 1 , 5 3 0 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d $ 3 1 , 5 0 0 3 o f t h i s d e d u c t i o n a n d d e t e r m i n e d t h a t t h i s a m o u n t i s a c a p i t a l e x p e n d i t u r e . C a r m i c h a e l V i l l a g e S h o p p i n g C e n t e r R o o f I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r c o n t a c t e d M r . G r a h a m b e c a u s e t h e r o o f a b o v e 1 2 s u i t e s a t t h e C a r m i c h a e l V i l l a g e S h o p p i n g C e n t e r ( C a r m i c h a e l V i l l a g e ) w a s l e a k i n g . 4 M r . G r a h a m d e t e r m i n e d t h a t t h e c o n t r a c t o r t h a t p u t o n t h e o r i g i n a l r o o f h a d d o n e a p o o r j o b , a n d h e d e c i d e d t o t e a r o f f t h e o r i g i n a l r o o f a n d p u t o n a n e w r o o f . I n A u g u s t 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r r e c e i v e d a p r o p o s a l f r o m G u d g e l / Y a n c e y R o o f i n g t o p e r f o r m w o r k o n t h i s r o o f . T h e w o r k d e t a i l e d i n t h i s p r o p o s a l m i r r o r e d t h e p r o p o s a l o n C i r b y / S u n r i s e e x c e p t t h a t t h e r o o f j a c k s w o u l d b e r e p l a c e d , a s n e c e s s a r y , a n d - 8 - 5 T h i s a m o u n t r e p r e s e n t e d $ 2 7 , 0 0 0 p a i d t o G u d g e l / Y a n c e y R o o f i n g p l u s $ 5 , 7 3 2 o f o t h e r r e p a i r s , w h i c h t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d a r e n o t d e d u c t i b l e a s r e p a i r s o r c a p i t a l i t e m s i n 1 9 9 4 . t h e p r o p o s a l d i d n o t i n c l u d e t h e w o r k o f a p p l y i n g o n e M a l a r k e y R o o f i n g P r o d u c t s # 5 0 2 c a p s h e e t a n d o n e # 6 0 1 s h e e t t o e x i s t i n g s t u c c o w a l l s . I n S e p t e m b e r 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r p a i d G u d g e l / Y a n c e y R o o f i n g $ 2 7 , 0 0 0 f o r t h i s w o r k . M r . G r a h a m i n s p e c t e d t h e c o m p l e t e d w o r k , w h i c h h a d a w a r r a n t y o f 1 0 y e a r s . O n h i s 1 9 9 4 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r d e d u c t e d $ 6 5 , 3 1 9 a s r e p a i r s t o C a r m i c h a e l V i l l a g e . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d $ 3 2 , 7 3 2 5 a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e s e a m o u n t s w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s . P a y m e n t t o R o y a l R o o f i n g , I n c . I n N o v e m b e r 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r p a i d $ 3 0 , 0 0 0 t o R o y a l R o o f i n g , I n c . O n h i s 1 9 9 5 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r d e d u c t e d $ 8 4 , 8 1 5 a s r e p a i r s f o r C a r m i c h a e l V i l l a g e . R e s p o n d e n t r e d u c e d t h i s a m o u n t b y $ 7 2 , 8 8 7 a n d d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r h a d n o t e s t a b l i s h e d t h a t t h e e x p e n s e s w e r e o r d i n a r y a n d b u s i n e s s e x p e n s e s . O f t h i s a m o u n t , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e $ 3 0 , 0 0 0 p a i d t o R o y a l R o o f i n g w a s n o t a " r e p a i r " b e c a u s e p e t i t i o n e r h a d n o t p r o v i d e d s u f f i c i e n t d o c u m e n t a t i o n t o e s t a b l i s h t h e n a t u r e o f t h e w o r k . - 9 - 6 C a l v i n e 1 2 0 c o n s i s t e d o f a p p r o x i m a t e l y 1 2 0 a c r e s a t C a l v i n e R o a d , a n d C a l v i n e 1 4 0 c o n s i s t e d o f a p p r o x i m a t e l y 1 4 0 a c r e s a t C a l v i n e R o a d . R e a l E s t a t e T a x e s P a i d i n 1 9 9 5 f o r C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 I n t h e l a t e 1 9 6 0 s , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d t w o p r o p e r t i e s i d e n t i f i e d a s C a l v i n e 1 2 0 a n d C a l v i n e 1 4 0 ( C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 ) . 6 W h e n h e p u r c h a s e d C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 , a d a i r y a n d t w o h o u s e s w e r e l o c a t e d o n t h e p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r c o n t i n u e d t o r e n t C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 t o t h e s a m e t e n a n t . A t t h e t i m e o f p u r c h a s e , C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 w a s z o n e d f o r a g r i c u l t u r a l a n d r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p u r p o s e s . P e t i t i o n e r p u r c h a s e d C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 f o r i n c o m e p u r p o s e s . I n 1 9 7 5 , t h e C o u n t y c o n d e m n e d t h e d a i r y f a r m b e c a u s e c o w u r i n e c a u s e d p r o b l e m s w i t h a n e a r b y s t r e a m , s o p e t i t i o n e r u s e d C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 a s a c o w p a s t u r e . T h e C o u n t y d i d n o t f i x t h e d r a i n a g e o n C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 ; t h e r e f o r e , p e t i t i o n e r c o u l d n o t d e v e l o p t h e s e p r o p e r t i e s . I n 1 9 8 2 , t h e C o u n t y c h a n g e d t h e z o n i n g f o r C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 t o l i g h t i n d u s t r i a l . I n 1 9 9 2 , t h e C o u n t y a g a i n c h a n g e d t h e z o n i n g t o s p e c i a l p l a n n e d d e v e l o p m e n t ( S P A ) . T h e S P A z o n i n g a l l o w e d o n l y c e r t a i n a r e a s o f C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 t o b e z o n e d a s c o m m e r c i a l , r e s i d e n t i a l , a n d r e c r e a t i o n a l . P e t i t i o n e r d i d n o t a d v o c a t e t h e z o n i n g c h a n g e s . I n 1 9 9 5 , h o w e v e r , p e t i t i o n e r a t t e m p t e d t o c h a n g e t h e z o n i n g f r o m S P A t o r e s i d e n t i a l b e c a u s e - 1 0 - t h e z o n i n g r e s t r i c t i o n s w e r e d e p r e s s i n g t h e v a l u e o f C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 . P e t i t i o n e r f i l e d a l e t t e r w i t h t h e C o u n t y o u t l i n i n g h i s p l a n s t o s u b d i v i d e C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 i n t o 9 4 7 s i n g l e - f a m i l y l o t s a n d o t h e r s i t e s . O n h i s 1 9 9 5 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r d e d u c t e d r e a l e s t a t e p r o p e r t y t a x e s o f $ 2 6 , 9 8 5 f o r C a l v i n e 1 2 0 , a n d $ 3 5 , 1 8 0 f o r C a l v i n e 1 4 0 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e d e d u c t i o n a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e a m o u n t s w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s . P a y m e n t t o C o n s o l i d a t e d E l e c t r i c a l D i s t r i b u t o r s O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r p a i d C o n s o l i d a t e d E l e c t r i c a l D i s t r i b u t o r s $ 7 , 4 7 2 f r o m h i s G r e e n h a v e n P l a z a b a n k a c c o u n t . O n h i s 1 9 9 5 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r d e d u c t e d t h i s a m o u n t a s a r e p a i r s e x p e n s e w i t h r e s p e c t t o h i s G r e e n h a v e n p r o p e r t y . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h i s a m o u n t b e c a u s e p e t i t i o n e r d i d n o t e s t a b l i s h t h e a m o u n t a s a n o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s e x p e n s e . O P I N I O N I . E v i d e n t i a r y I s s u e A s a p r e l i m i n a r y m a t t e r , p e t i t i o n e r o b j e c t s t o t h e a d m i s s i o n o f t h e p r e l i m i n a r y c h a n g e o f o w n e r s h i p r e p o r t ( t h e r e p o r t ) a s h e a r s a y . A t t r i a l , t h e C o u r t a d m i t t e d t h e e x h i b i t u n d e r a d v i s e m e n t , r e s e r v i n g r u l i n g o n t h e o b j e c t i o n u n t i l p a r t i e s b r i e f e d t h e i s s u e . - 1 1 - 7 F e d . R . E v i d . 8 0 3 ( 1 5 ) , p r o v i d e s : T h e f o l l o w i n g a r e n o t e x c l u d e d b y t h e h e a r s a y r u l e , e v e n t h o u g h t h e d e c l a r a n t i s a v a i l a b l e a s a w i t n e s s : ( 1 5 ) S t a t e m e n t s i n d o c u m e n t s a f f e c t i n g a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y . - - A s t a t e m e n t c o n t a i n e d i n a d o c u m e n t p u r p o r t i n g t o e s t a b l i s h o r a f f e c t a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y i f t h e m a t t e r s t a t e d w a s r e l e v a n t t o t h e p u r p o s e o f t h e d o c u m e n t , u n l e s s d e a l i n g s w i t h t h e p r o p e r t y s i n c e t h e d o c u m e n t w a s m a d e h a v e b e e n i n c o n s i s t e n t w i t h t h e t r u t h o f t h e s t a t e m e n t o r t h e p u r p o r t o f t h e d o c u m e n t . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e r e p o r t i s a d m i s s i b l e u n d e r t h e f o l l o w i n g h e a r s a y e x c e p t i o n s o f t h e F e d e r a l R u l e s o f E v i d e n c e : r u l e 8 0 3 ( 6 ) , R e c o r d s o f r e g u l a r l y c o n d u c t e d a c t i v i t y ; r u l e 8 0 3 ( 8 ) , P u b l i c r e c o r d s a n d r e p o r t s ; a n d r u l e 8 0 3 ( 1 5 ) , S t a t e m e n t s i n d o c u m e n t s a f f e c t i n g a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e r e p o r t c a n n o t b e a d m i t t e d u n d e r F e d . R . E v i d . 8 0 3 ( 1 5 ) b e c a u s e t h e r e p o r t d o e s n o t a f f e c t a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y . U n d e r F e d . R . E v i d . 8 0 3 ( 1 5 ) , t h e r e a r e t h r e e e l e m e n t s f o r i t s a p p l i c a t i o n : ( 1 ) T h e d o c u m e n t m u s t p u r p o r t t o e s t a b l i s h o r a f f e c t a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y ; ( 2 ) t h e s t a t e m e n t m u s t b e r e l e v a n t t o t h e p u r p o s e o f t h e d o c u m e n t ; a n d ( 3 ) s u b s e q u e n t d e a l i n g s w i t h t h e p r o p e r t y c a n n o t b e i n c o n s i s t e n t w i t h t h e t r u t h o f t h e s t a t e m e n t o r t h e p u r p o r t o f t h e d o c u m e n t . 7 T h e d o c u m e n t a f f e c t s a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y . T h e C o u r t h a s h e l d t h a t s t a t e m e n t s , i m p r i n t s , a n d n o t a t i o n s o f t r a n s f e r t a x - 1 2 - a u t h o r i t i e s o n d o c u m e n t s a r e a d m i s s i b l e u n d e r F e d . R . E v i d . 8 0 3 ( 1 5 ) a s s t a t e m e n t s i n d o c u m e n t s a f f e c t i n g a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y . d e R o c h e m o n t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 6 0 0 . S i m i l a r l y , t h e r e p o r t i n v o l v e s t h e a s s e s s m e n t o f t a x e s o n t h e p r o p e r t y . F u r t h e r , t h e r e p o r t i s r e q u i r e d t o b e f i l e d i n o r d e r f o r t h e S t a t e a u t h o r i t i e s t o a s s e s s t a x o n t h e p r o p e r t y c o n c e r n e d . C a l . R e v . & T a x . C o d e s e c . 4 8 0 . 3 ( W e s t 1 9 9 8 ) . T h e s t a t e m e n t s w i t h i n t h e r e p o r t a r e r e l e v a n t t o t h e p u r p o s e o f t h e d o c u m e n t - - t o a s s e s s t h e c o r r e c t t a x . I n a d d i t i o n , s u b s e q u e n t d e a l i n g s w i t h t h e p r o p e r t y a r e n o t i n c o n s i s t e n t w i t h t h e t r u t h o f t h e s t a t e m e n t o r p u r p o r t o f t h e d o c u m e n t b e c a u s e A n g e l o o w n s t h e e n t i r e p r o p e r t y . A c c o r d i n g l y , w e a d m i t t h i s d o c u m e n t i n t o e v i d e n c e u n d e r r u l e 8 0 3 ( 1 5 ) o f t h e F e d e r a l R u l e s o f E v i d e n c e . I I . S t o c k t o n / E l s i e P r o p e r t y A . A b a n d o n m e n t L o s s R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o t h e d e d u c t i o n f o r a n a b a n d o n m e n t l o s s b e c a u s e : ( 1 ) P e t i t i o n e r e x c h a n g e d t h e p r o p e r t y f o r A n g e l o ' s g u a r a n t y t h a t h e w o u l d n o t b e r e s p o n s i b l e f o r a n y e x p e n s e s t h a t A n g e l o h a d a l r e a d y p a i d o n t h e p r o p e r t y a n d f u t u r e l i a b i l i t i e s ; ( 2 ) p e t i t i o n e r h e l d t h e p r o p e r t y f o r t h e b e n e f i t o f A n g e l o , a n d t h e p r o p e r t y w a s , t h e r e f o r e , n o t t r a n s f e r r e d t o A n g e l o b e c a u s e A n g e l o a l r e a d y o w n e d i t ; o r ( 3 ) p e t i t i o n e r d i d n o t a b a n d o n t h e p r o p e r t y b u t t r a n s f e r r e d i t t o h i s - 1 3 - b r o t h e r . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e i s e n t i t l e d t o a n a b a n d o n m e n t l o s s d e d u c t i o n f o r h i s i n t e r e s t i n S t o c k t o n / E l s i e p r o p e r t y f o r 1 9 9 5 i n t h e a m o u n t o f $ 3 9 0 , 8 6 7 . S e c t i o n 1 6 5 ( a ) a l l o w s a d e d u c t i o n f o r a n y u n c o m p e n s a t e d l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r . T h i s l o s s m u s t b e i n c u r r e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s , i n a n y t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t , o r i n a c a s u a l t y o r t h e f t . S e c . 1 6 5 ( c ) . T h e a m o u n t o f t h e l o s s i s t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e p r o p e r t y . S e c . 1 6 5 ( b ) . T o b e e n t i t l e d t o a n a b a n d o n m e n t l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 , a t a x p a y e r m u s t s h o w : ( 1 ) A n i n t e n t i o n o n t h e p a r t o f t h e o w n e r t o a b a n d o n t h e a s s e t , a n d ( 2 ) a n a f f i r m a t i v e a c t o f a b a n d o n m e n t . C i t r o n v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . 2 0 0 , 2 0 8 ( 1 9 9 1 ) . A n a f f i r m a t i v e a c t o f a b a n d o n m e n t m u s t b e a s c e r t a i n e d f r o m a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , U n i t e d C a l . B a n k v . C o m m i s s i o n e r , 4 1 T . C . 4 3 7 , 4 5 1 ( 1 9 6 3 ) , a f f d . p e r c u r i a m 3 4 0 F . 2 d 3 2 0 ( 9 t h C i r . 1 9 6 5 ) , a n d " t h e T a x C o u r t [ i s ] e n t i t l e d t o l o o k b e y o n d t h e t a x p a y e r ' s f o r m a l c h a r a c t e r i z a t i o n " , L a p o r t v . C o m m i s s i o n e r , 6 7 1 F . 2 d 1 0 2 8 , 1 0 3 2 ( 7 t h C i r . 1 9 8 2 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 0 - 3 5 5 . T h e l o s s i s a l l o w e d f o r t h e y e a r i n w h i c h t h e a c t o f a b a n d o n m e n t t a k e s p l a c e . S e e B u d a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 3 2 ; s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d t h e p r o p e r t y t o A n g e l o b y d e e d . U n d e r C a l i f o r n i a l a w , a d e e d n e e d n o t b e r e c o r d e d w h e n d e l i v e r e d t o b e e f f e c t i v e . D o u g l a s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 5 9 2 . - 1 4 - W e h a v e h e l d t h a t a b a n d o n m e n t c a n n o t o c c u r i f t h e t r a n s f e r o r i n t e n d s f o r a p a r t i c u l a r p e r s o n t o b e t h e t r a n s f e r e e . S t r a n d q u i s t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 0 - 8 4 . W e s t a t e d : A b a n d o n m e n t m u s t b e m a d e b y t h e o w n e r , w i t h o u t b e i n g p r e s s e d b y a n y d u t y , n e c e s s i t y , o r u t i l i t y t o h i m s e l f , b u t s i m p l y b e c a u s e h e n o l o n g e r d e s i r e s t o p o s s e s s t h e t h i n g ; a n d , f u r t h e r , i t m u s t b e m a d e w i t h o u t a n y d e s i r e t h a t a n y o t h e r p e r s o n s h a l l a c q u i r e t h e s a m e ; f o r i f i t w e r e m a d e f o r a c o n s i d e r a t i o n i t w o u l d b e a s a l e o r b a r t e r , a n d i f w i t h o u t c o n s i d e r a t i o n , b u t w i t h i n t e n t i o n t h a t s o m e o t h e r p e r s o n s h o u l d b e c o m e p o s s e s s o r , i t w o u l d b e a g i f t . * * * [ E m p h a s i s a d d e d . ] I d . S i m i l a r l y , t h e C a l i f o r n i a S u p r e m e C o u r t h a s s t a t e d t h a t a b a n d o n m e n t d o e s n o t r e s u l t w h e n t h e p r o p e r t y i s d e l i v e r e d a n d a c c e p t e d b y a d o n e e . R i c h a r d s o n v . M c N u l t y , 2 4 C a l . 3 3 9 , 3 4 4 ( 1 8 6 4 ) ; s e e a l s o C o m m i s s i o n e r v . E s t a t e o f B o s c h , 3 8 7 U . S . 4 5 6 , 4 6 5 ( 1 9 6 7 ) ( T h e d e c i s i o n s o f t h e S t a t e ' s h i g h e s t c o u r t a r e c o n c l u s i v e a s t o t h a t S t a t e ' s l a w ) . T h a t c o u r t s t a t e d t h a t " I f t h e g i f t b e c o m p l e t e - - t h a t i s t o s a y , i f t h e t h i n g g i v e n b e d e l i v e r e d , a n d a c c e p t e d b y t h e d o n e e , a t r a n s f e r i s t h e r e s u l t , w h i c h t r a n s f e r a s m u c h p r e c l u d e s t h e i d e a o f a b a n d o n m e n t a s a t r a n s f e r r e s u l t i n g f r o m a s a l e " . R i c h a r d s o n v . M c N u l t y , s u p r a . I n a d d i t i o n , t h e c o u r t c h a r a c t e r i z e d " a b a n d o n m e n t " a s l e a v i n g t h e p r o p e r t y " f r e e t o t h e o c c u p a t i o n o f t h e n e x t c o m e r , w h o e v e r h e m a y b e , w i t h o u t a n y i n t e n t i o n t o r e p o s s e s s o r r e c l a i m i t f o r h i m s e l f i n a n y e v e n t , a n d r e g a r d l e s s a n d i n d i f f e r e n t a s t o w h a t m a y b e c o m e o f i t i n t h e f u t u r e " . I d . a t 3 4 5 . - 1 5 - P e t i t i o n e r s i g n e d a d e e d c o n v e y i n g h i s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o h i s b r o t h e r , w i t h t h e i n t e n t o f h i s b r o t h e r p o s s e s s i n g t h e p r o p e r t y . O n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t a b a n d o n t h e p r o p e r t y . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r a n a b a n d o n m e n t l o s s w i t h r e g a r d t o t h e S t o c k t o n / E l s i e p r o p e r t y i n 1 9 9 5 . B . C a n c e l l a t i o n o f I n d e b t e d n e s s ( C O D ) I n c o m e R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r m u s t r e c o g n i z e i n c o m e i n 1 9 9 5 o f $ 1 1 1 , 2 2 9 . T h i s a m o u n t i s t h e t o t a l a m o u n t A n g e l o p a i d i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 o n b e h a l f o f p e t i t i o n e r w i t h r e g a r d t o c l e a n u p e x p e n s e s r e l a t e d t o t h e S t o c k t o n / E l s i e p r o p e r t y . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t b e c a u s e p e t i t i o n e r h a s n o t r e p a i d t h e a m o u n t a n d A n g e l o h a s n o t a t t e m p t e d t o c o l l e c t i t , p e t i t i o n e r s h o u l d r e c o g n i z e t h e a m o u n t a s C O D i n c o m e i n 1 9 9 5 , w h e n t h e p r o p e r t y w a s t r a n s f e r r e d t o A n g e l o . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e d e b t o w e d t o A n g e l o w a s o u t s t a n d i n g i n 1 9 9 5 a n d p e t i t i o n e r h a d a " g o o d f a i t h i n t e n t " t o r e p a y t h e s e a d v a n c e s . " I n c o m e f r o m d i s c h a r g e o f i n d e b t e d n e s s " i s i n c l u d e d i n g r o s s i n c o m e . S e c . 6 1 ( a ) ( 1 2 ) . P e t i t i o n e r a n d A n g e l o t e s t i f i e d a t t r i a l r e g a r d i n g t h e s e a d v a n c e s . H a v i n g o b s e r v e d p e t i t i o n e r ' s a n d A n g e l o ' s a p p e a r a n c e s a n d d e m e a n o r s a t t r i a l , w e f i n d t h e i r t e s t i m o n i e s o n t h i s i s s u e t o b e h o n e s t , f o r t h r i g h t , a n d c r e d i b l e . - 1 6 - 8 A n g e l o ' s a c c o u n t a n t , M a r k E n e s , f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t A n g e l o d i d n o t f a v o r p e t i t i o n e r o n t h e i n t e r e s t r a t e c h a r g e d t o p e t i t i o n e r . A n g e l o t e s t i f i e d t h a t i t w a s c o m m o n f o r h i m t o a d v a n c e t o t h e o t h e r o w n e r s t h e f u n d s t o p a y t h e e x p e n s e s o n a p r o p e r t y . H e f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t h e t r e a t e d t h e a d v a n c e s a s l o a n s a n d i n t e r e s t a c c r u e d o n t h e a d v a n c e s . 8 A n g e l o a l s o s t a t e d t h a t h e d o e s n o t p u r s u e c o l l e c t i o n o n t h e s e l o a n s a c t i v e l y . F o r e x a m p l e , A n g e l o t e s t i f i e d : I g o t a c a l l a f e w d a y s a g o f r o m a f e l l o w b y t h e n a m e o f S a m m y C . A c t u a l l y , n o t h i m , g o t a c a l l f r o m a n a g e n t t h a t s a y s " H e y , S a m m y h a s o n h i s f i n a n c i a l s t a t e m e n t t h a t h e o w e s y o u m o n e y f r o m 1 9 8 5 . " H e s a y s " W h a t ' s t h e d e a l ? " S a i d , " G e e w h i z , h e d o e s o w e i t t o m e , h a s n ' t p a i d . " B u t S a m m y w a s - - c o u l d n ' t p a y f o r a l o n g t i m e . " W e l l , i s h e g o i n g t o p a y y o u ? " " Y e a h , h e ' l l p a y m e . " " W h e n ? " " W e l l , w h e n h e c a n . " H e ' s n o t a r e l a t i o n o r a n y t h i n g . I ' v e n e v e r f i l e d a l a w s u i t a g a i n s t h i m . H e h a s s u f f i c i e n t m o n e y f o r m e t o g o a f t e r h i m b u t I ' m n o t g o i n g t o b r e a k t h e g u y t o c o l l e c t i o n a f e w h u n d r e d t h o u s a n d d o l l a r s . I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e c o n s i d e r e d t h e a d v a n c e s t o b e l o a n s t h a t h e s t i l l o w e d a n d i n t e n d e d t o p a y b a c k . U p o n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d , w e f i n d t h e a m o u n t s a d v a n c e d t o p e t i t i o n e r b y A n g e l o s t i l l o w i n g . T h e r e f o r e , w e h o l d t h a t - 1 7 - p e t i t i o n e r d o e s n o t h a v e C O D i n c o m e i n t h e a m o u n t o f $ 1 1 1 , 2 2 9 f o r 1 9 9 5 . I I I . S h o p p i n g C e n t e r R o o f s A . C i r b y / S u n r i s e S h o p p i n g C e n t e r R o o f R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e c o s t o f r e p l a c i n g t h e r o o f o n t h e C i r b y / S u n r i s e s h o p p i n g c e n t e r m u s t b e c a p i t a l i z e d . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t " A n e n t i r e c o m p o n e n t o f t h e b u i l d i n g - - t h e r o o f - - w a s r e m o v e d a n d r e p l a c e d " . R e s p o n d e n t f u r t h e r a r g u e s t h a t t h e n e w r o o f p r o l o n g e d t h e l i f e o f t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e w o r k o n t h e r o o f w a s o f t h e n a t u r e o f a r e p a i r f o r t h e p u r p o s e o f k e e p i n g t h e r o o f i n " o r d i n a r y o p e r a t i n g c o n d i t i o n " . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t , b e c a u s e t h e w o r k o n t h e r o o f w a s r e p a i r s , t h e c o s t c o u l d b e d e d u c t e d i n t h e y e a r p a i d . S e c t i o n 1 6 2 a l l o w s t h e d e d u c t i o n o f " a l l t h e o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a n y t r a d e o r b u s i n e s s " . S e c t i o n 1 . 1 6 2 - 4 , I n c o m e T a x R e g s . , f u r t h e r p r o v i d e s : T h e c o s t o f i n c i d e n t a l r e p a i r s w h i c h n e i t h e r m a t e r i a l l y a d d t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y n o r a p p r e c i a b l y p r o l o n g i t s l i f e , b u t k e e p i t i n a n o r d i n a r i l y e f f i c i e n t o p e r a t i n g c o n d i t i o n , m a y b e d e d u c t e d a s a n e x p e n s e * * * . R e p a i r s i n t h e n a t u r e o f r e p l a c e m e n t s , t o t h e e x t e n t t h a t t h e y a r r e s t d e t e r i o r a t i o n a n d a p p r e c i a b l y p r o l o n g t h e l i f e o f t h e p r o p e r t y , s h a l l * * * b e c a p i t a l i z e d * * * . S e c t i o n 2 6 3 ( a ) p r o v i d e s t h a t n o d e d u c t i o n s h a l l b e a l l o w e d f o r ( 1 ) " A n y a m o u n t p a i d o u t f o r n e w b u i l d i n g s o r f o r p e r m a n e n t - 1 8 - i m p r o v e m e n t s o r b e t t e r m e n t s m a d e t o i n c r e a s e t h e v a l u e o f a n y p r o p e r t y o r e s t a t e " , o r ( 2 ) " A n y a m o u n t e x p e n d e d i n r e s t o r i n g p r o p e r t y o r i n m a k i n g g o o d t h e e x h a u s t i o n t h e r e o f f o r w h i c h a n a l l o w a n c e i s o r h a s b e e n m a d e " . S e c . 2 6 3 ( a ) ( 1 ) a n d ( 2 ) ; W o l f s e n L a n d & C a t t l e C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 T . C . 1 , 1 4 ( 1 9 7 9 ) . W i t h i n t h e s c o p e o f s e c t i o n 2 6 3 ( a ) ( 1 ) a r e t h o s e a m o u n t s p a i d o r i n c u r r e d ( 1 ) t o a d d t o t h e v a l u e , o r s u b s t a n t i a l l y p r o l o n g t h e u s e f u l l i f e , o f p r o p e r t y o w n e d b y t h e t a x p a y e r , o r ( 2 ) t o a d a p t p r o p e r t y t o a n e w o r d i f f e r e n t u s e . S e c . 1 . 2 6 3 ( a ) - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . A n i m p o r t a n t f a c t o r i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e a p p r o p r i a t e t a x t r e a t m e n t i s i m m e d i a t e d e d u c t i o n o r c a p i t a l i z a t i o n i s t h e t a x p a y e r ' s r e a l i z a t i o n o f b e n e f i t s b e y o n d t h e y e a r i n w h i c h t h e e x p e n d i t u r e i s i n c u r r e d . I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 3 U . S . 7 9 , 8 7 ( 1 9 9 2 ) ; U n i t e d S t a t e s v . W e h r l i , 4 0 0 F . 2 d 6 8 6 , 6 8 9 ( 1 0 t h C i r . 1 9 6 8 ) . T h i s i s n o t a n a b s o l u t e r u l e , h o w e v e r , a s t h e b e n e f i t s o f e x p e n d i t u r e s c o n s i d e r e d t o b e c u r r e n t l y d e d u c t i b l e a s r e p a i r s s o m e t i m e s e x t e n d b e y o n d t h e c u r r e n t y e a r , a s w o u l d b e t r u e , f o r e x a m p l e , o f t h e c o s t o f r e p l a c i n g a b r o k e n w i n d o w p a n e . U n i t e d S t a t e s v . W e h r l i , s u p r a . W h e t h e r a n e x p e n d i t u r e m a y b e d e d u c t e d o r m u s t b e c a p i t a l i z e d i s a q u e s t i o n o f f a c t . I N D O P C O , I n c , v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 6 . T h u s , " C o u r t s h a v e a d o p t e d a p r a c t i c a l c a s e - b y - c a s e a p p r o a c h i n a p p l y i n g t h e p r i n c i p l e s o f c a p i t a l i z a t i o n a n d d e d u c t i b i l i t y . " N o r w e s t C o r p . & S u b s . v . - 1 9 - C o m m i s s i o n e r , 1 0 8 T . C . 2 6 5 , 2 8 0 ( 1 9 7 7 ) ( q u o t i n g W o l f s e n L a n d & C a t t l e C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ) . P e t i t i o n e r c i t e d s e v e r a l c a s e s t o s u p p o r t h i s a r g u m e n t t h a t t h e n a t u r e o f t h e w o r k o n t h e r o o f w a s r e p a i r s , i n c l u d i n g V a n a l c o , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 6 5 , P i e r c e E s t a t e s , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 T . C . 1 0 2 0 ( 1 9 5 1 ) , T h u r n e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 T . C . M . ( C C H ) 4 2 ( 1 9 5 2 ) , P o n t e l F a m i l y E s t a t e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 1 - 3 0 3 , a n d R e v . R u l . 2 0 0 1 - 4 . I n e a c h o f t h e s e c a s e s a n d i n t h e r e v e n u e r u l i n g , t h e C o u r t h e l d t h a t c e r t a i n w o r k p e r f o r m e d s h o u l d b e c h a r a c t e r i z e d a s r e p a i r s a n d d e d u c t e d r a t h e r t h a n c a p i t a l i z e d . T h e s e s i t u a t i o n s a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e i n s t a n t c a s e b e c a u s e t h e y i n v o l v e d i n s t a n c e s i n w h i c h t h e r e p a i r s w e r e o f a r e c u r r i n g n a t u r e , p a r t o f a r e g u l a r m a i n t e n a n c e p r o g r a m , o r n e c e s s a r y d u e t o s t o r m d a m a g e . N o n e o f t h e s i t u a t i o n s i n t h e c i t e d c a s e s o r r e v e n u e r u l i n g i s a p p l i c a b l e i n t h e i n s t a n t c a s e - - p e t i t i o n e r d i d n o t o f f e r e v i d e n c e t h a t h e p e r f o r m e d w o r k o n h i s r o o f o n a r e c u r r i n g b a s i s o r t h a t t h e w o r k w a s t o r e p a i r d a m a g e c a u s e d b y a s t o r m . T h e r e f o r e , w e f i n d t h e c a s e s a n d r e v e n u e r u l i n g c i t e d b y p e t i t i o n e r d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e i n s t a n t c a s e . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d a n e x p e r t w i t n e s s , R o b e r t C o x , w h o t e s t i f i e d t h a t t h e e n t i r e r o o f w a s n o t r e p l a c e d , t h a t m a n y c o m p o n e n t s w e r e r e u s e d , a n d t h a t t h e w o r k w a s o f p o o r q u a l i t y s o t h a t i t d i d n o t p r o l o n g t h e l i f e o f t h e r o o f n o r m a t e r i a l l y a d d - 2 0 - t o i t s v a l u e . M r . C o x c o n c l u d e d t h a t t h e w o r k w a s " m e r e l y i n c i d e n t a l r e p a i r s " . R e s p o n d e n t p r e s e n t e d R o b e r t G r a h a m f r o m G u d g e l / Y a n c e y R o o f i n g , I n c . , t h e p e r s o n w h o s u p e r v i s e d t h e r o o f w o r k o n t h e C i r b y / S u n r i s e s h o p p i n g c e n t e r . W e f o u n d M r . G r a h a m ' s t e s t i m o n y t o b e h o n e s t , f o r t h r i g h t , a n d c r e d i b l e . M r . G r a h a m t e s t i f i e d t h a t t h e w o r k w a s a " r e - r o o f i n g p r o j e c t " i n w h i c h : W e g o t o a r o o f i n g s y s t e m t h a t ' s o l d a n d n e e d s t o b e r e p l a c e d , a n d w e g o t h e r e a n d w e t e a r i t o f f . W e r e m o v e t h e r o o f i n g f r o m t h e e x i s t i n g p l y w o o d , a n d t h e n b y t h e t i m e e v e r y t h i n g i s t o r n o f f , w e ' l l b e l o o k i n g a t o l d p l y w o o d . W e r e p l a c e w h a t e v e r n e e d s t o b e r e p l a c e d i n t h e w a y o f p l y w o o d , a n d t h e n w e g o - - s t a r t i n s t a l l i n g o u r r o o f i n g s y s t e m s . * * * M r . G r a h a m s t a t e d t h a t h e r e p l a c e d t h e e n t i r e b u i l t u p p o r t i o n o f t h e r o o f , b u t " t h a t i s t h e e n t i r e r o o f " . M r . G r a h a m s t a t e d t h a t h e r e v i e w e d t h e w o r k d u r i n g i t s a p p l i c a t i o n a n d o n c o m p l e t i o n w i t h t h e r e p r e s e n t a t i v e o f t h e r o o f i n g s y s t e m m a n u f a c t u r e r b e c a u s e t h e n e w r o o f i s u n d e r w a r r a n t y f o r 1 0 y e a r s . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e w o r k c o m p l e t e d a n d M r . G r a h a m ' s c r e d i b l e t e s t i m o n y , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r r e p l a c e d t h e r o o f . A d d i t i o n a l l y , t h e r e p l a c e m e n t r o o f i s e x p e c t e d t o l a s t 1 0 y e a r s , p r o l o n g i n g t h e r o o f ' s u s e f u l l i f e . W e b e l i e v e t h a t t h e r e p l a c e m e n t o f t h e b u i l t u p p o r t i o n o f t h e r o o f w a s o f a - 2 1 - 9 P e t i t i o n e r ' s e x p e r t , M r . C o x , t e s t i f i e d t h a t t h e t i l e r o o f h a s a l o n g e r l i f e e x p e c t a n c y t h a n t h e b u i l t u p r o o f a n d s h o u l d n o t n e e d t o b e r e p l a c e d a s o f t e n . T h e t i l e r o o f i s a s e p a r a t e c o m p o n e n t f r o m t h e b u i l t u p p o r t i o n w i t h a d i f f e r e n t u s e f u l l i f e . s u b s t a n t i a l n a t u r e t o r e n d e r i t a c a p i t a l e x p e n d i t u r e . 9 S e e S t a r k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 . B . C a r m i c h a e l V i l l a g e S h o p p i n g C e n t e r R o o f R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e c o s t o f r e p l a c i n g t h e r o o f o n t h e C a r m i c h a e l V i l l a g e s h o p p i n g c e n t e r ( s u i t e s 1 - 1 2 ) m u s t b e c a p i t a l i z e d . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e w o r k w a s i n t h e n a t u r e o f r e p a i r s f o r t h e p u r p o s e o f k e e p i n g t h e r o o f i n o r d i n a r y o p e r a t i n g c o n d i t i o n . M r . G r a h a m , w h o a l s o m a n a g e d t h i s r o o f i n g p r o j e c t , t e s t i f i e d a s t o t h e w o r k c o m p l e t e d . M r . G r a h a m t e s t i f i e d t h a t t h e c o n t r a c t o r o f t h e o r i g i n a l r o o f h a d d o n e a p o o r j o b , a n d " w e h a d n o c h o i c e b u t t o t e a r i t o f f a n d c o m p l e t e l y p u t a n e w r o o f o n i t " . M r . G r a h a m f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t " a n e n t i r e r o o f " w a s r e p l a c e d , b u t o n l y f o r 1 0 p e r c e n t o f t h e e n t i r e s h o p p i n g c e n t e r . M r . G r a h a m s t a t e d t h a t t h e n e w r o o f h a d a 1 0 - y e a r w a r r a n t y . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t o u r h o l d i n g i n V a n a l c o , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , a p p l i e s t o t h e c a s e i n i s s u e , p o i n t i n g o u t t h a t t h e t a x p a y e r i n V a n a l c o r e p l a c e d o n l y 1 0 . 6 p e r c e n t o f t h e r o o f . W e d i s a g r e e . T h e f a c t s i n V a n a l c o a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e i n s t a n t c a s e . I n V a n a l c o , t h e r e w a s n o e v i d e n c e t h a t - 2 2 - t h e w o r k p r o v i d e d a f u n c t i o n a l i m p r o v e m e n t t o t h e r o o f , m a t e r i a l l y a d d e d t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y , o r w o u l d a p p r e c i a b l y p r o l o n g t h e l i f e o f t h e r o o f . I d . I n t h e i n s t a n t c a s e , M r . G r a h a m c r e d i b l y t e s t i f i e d t h a t t h e n e w r o o f h a d a 1 0 - y e a r w a r r a n t y , p r o l o n g i n g t h e l i f e o f t h e p r o p e r t y . A d d i t i o n a l l y , i n V a n a l c o , t h e w o r k o n t h e r o o f w a s p e r f o r m e d d u r i n g o r d i n a r y m a i n t e n a n c e w h i c h o c c u r r e d a l m o s t e v e r y y e a r . I n t h e i n s t a n t c a s e , h o w e v e r , n o e v i d e n c e w a s p r e s e n t e d t o i n d i c a t e t h a t t h e w o r k p e r f o r m e d o n t h e r o o f w a s o f a r e c u r r i n g n a t u r e . A l t h o u g h p e t i t i o n e r r e p l a c e d t h e r o o f o f 1 0 p e r c e n t o f t h e e n t i r e s h o p p i n g c e n t e r , w e n o t e t h a t t h e e n t i r e b u i l t u p r o o f o f t h a t s e c t i o n w a s r e p l a c e d . T h i s s e c t i o n e n c o m p a s s e d t h e r o o f a b o v e 1 2 s e p a r a t e s u i t e s . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e e v i d e n c e , w e h o l d t h a t t h e c o s t o f t h e w o r k p e r f o r m e d o n t h e r o o f m u s t b e c a p i t a l i z e d b e c a u s e o f t h e s u b s t a n t i a l n a t u r e o f t h e w o r k p e r f o r m e d a n d t h e w o r k a p p r e c i a b l y p r o l o n g e d t h e l i f e o f t h e r o o f . C . P a y m e n t t o R o y a l R o o f i n g , I n c . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r ' s $ 3 0 , 0 0 0 p a y m e n t t o R o y a l R o o f i n g , I n c . , s h o u l d n o t b e a l l o w e d a s a d e d u c t i o n f o r 1 9 9 5 b e c a u s e p e t i t i o n e r p r e s e n t e d n o e v i d e n c e a s t o t h e b u s i n e s s p u r p o s e o f t h e p a y m e n t . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e e s t a b l i s h e d t h e b u s i n e s s n a t u r e o f t h i s p a y m e n t a n d i t i s d e d u c t i b l e . - 2 3 - D e d u c t i o n s a r e a m a t t e r o f l e g i s l a t i v e g r a c e , a n d p e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t h e i s e n t i t l e d t o t h e d e d u c t i o n s c l a i m e d . R u l e 1 4 2 ( a ) ; N e w C o l o n i a l I c e C o . v . H e l v e r i n g , 2 9 2 U . S . 4 3 5 , 4 4 0 ( 1 9 3 4 ) . T h e t a x p a y e r b e a r s t h e b u r d e n o f s u b s t a n t i a t i n g t h e a m o u n t a n d p u r p o s e o f t h e i t e m f o r t h e c l a i m e d d e d u c t i o n . S e e H r a d e s k y v . C o m m i s s i o n e r , 6 5 T . C . 8 7 , 9 0 ( 1 9 7 5 ) , a f f d . p e r c u r i a m 5 4 0 F . 2 d 8 2 1 ( 5 t h C i r . 1 9 7 6 ) . P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e c o u l d n o t o b t a i n t h e i n v o i c e s f r o m R o y a l R o o f i n g ; h e d i d n o t t e s t i f y a s t o t h e p u r p o s e o f t h e p a y m e n t . M r . C o x , p e t i t i o n e r ' s e x p e r t , t e s t i f i e d t h a t R o y a l R o o f i n g p e r f o r m e d t h e w o r k b e c a u s e " s o m e o n e " h a d t o l d h i m t h a t R o y a l R o o f i n g h a d d o n e t h e w o r k . M r . C o x d i d n o t t a l k t o R o y a l R o o f i n g o r s e e a n y i n v o i c e s o r p r o p o s a l s f r o m R o y a l R o o f i n g . A c c o r d i n g l y , w e d o n o t p l a c e a n y w e i g h t o n M r . C o x ' s t e s t i m o n y r e g a r d i n g R o y a l R o o f i n g . P e t i t i o n e r h a s n o t e s t a b l i s h e d t h a t t h e p a y m e n t t o R o y a l R o o f i n g w a s a b u s i n e s s e x p e n s e . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o n t h i s i s s u e . I V . P a y m e n t o f R e a l E s t a t e T a x e s o n C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r m u s t c a p i t a l i z e t h e r e a l e s t a t e t a x e s p a i d i n 1 9 9 5 o n t h e C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 p r o p e r t y b e c a u s e , a t t h e t i m e t h e y w e r e i n c u r r e d , i t w a s r e a s o n a b l y l i k e l y t h a t p e t i t i o n e r w o u l d s u b s e q u e n t l y d e v e l o p t h i s p r o p e r t y . P e t i t i o n e r c o u n t e r s t h a t h e i s e n t i t l e d t o d e d u c t t h e r e a l e s t a t e t a x e s b e c a u s e s e c t i o n 2 6 3 A d o e s n o t a p p l y . P e t i t i o n e r c o n t e n d s - 2 4 - t h a t h e a c q u i r e d a n d h e l d t h e p r o p e r t y f o r i n v e s t m e n t p u r p o s e s , t h e r e h a s b e e n n o p h y s i c a l c h a n g e t o t h e p r o p e r t y , a n d i t w a s n o t r e a s o n a b l y l i k e l y t h a t h e w o u l d s u b s e q u e n t l y d e v e l o p t h e p r o p e r t y o n c e h e a c q u i r e d i t . S e c t i o n 2 6 3 A p r o v i d e s : ( a ) N o n d e d u c t i b i l i t y o f C e r t a i n D i r e c t a n d I n d i r e c t C o s t s . - - ( 1 ) I n g e n e r a l . - - I n t h e c a s e o f a n y p r o p e r t y t o w h i c h t h i s s e c t i o n a p p l i e s , a n y c o s t s d e s c r i b e d i n p a r a g r a p h ( 2 ) - - ( A ) i n t h e c a s e o f p r o p e r t y w h i c h i s i n v e n t o r y i n t h e h a n d s o f t h e t a x p a y e r , s h a l l b e i n c l u d e d i n i n v e n t o r y c o s t s , a n d ( B ) i n t h e c a s e o f a n y o t h e r p r o p e r t y , s h a l l b e c a p i t a l i z e d . ( 2 ) A l l o c a b l e c o s t s . - - T h e c o s t s d e s c r i b e d i n t h i s p a r a g r a p h w i t h r e s p e c t t o a n y p r o p e r t y a r e - ( A ) t h e d i r e c t c o s t s o f s u c h p r o p e r t y , a n d ( B ) s u c h p r o p e r t y ' s p r o p e r s h a r e o f t h o s e i n d i r e c t c o s t s ( i n c l u d i n g t a x e s ) p a r t o r a l l o f w h i c h a r e a l l o c a b l e t o s u c h p r o p e r t y . R e a l e s t a t e t a x e s q u a l i f y a s a n " i n d i r e c t c o s t " t h a t m u s t b e c a p i t a l i z e d u n d e r s e c t i o n 2 6 3 A i f t h i s s e c t i o n a p p l i e s . S e c . 1 . 2 6 3 A - 1 ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( L ) , I n c o m e T a x R e g s . S e c t i o n 2 6 3 A a p p l i e s t o p r o p e r t y " p r o d u c e d " b y t h e t a x p a y e r . S e c . 2 6 3 A ( b ) ( 1 ) . S e c t i o n 2 6 3 A ( g ) ( 1 ) d e f i n e s t h e t e r m " p r o d u c e " t o i n c l u d e " c o n s t r u c t , b u i l d , i n s t a l l , m a n u f a c t u r e , d e v e l o p , o r i m p r o v e . " C o n g r e s s i n t e n d e d t h e t e r m " p r o d u c e " t o b e b r o a d l y c o n s t r u e d . S e e R e i c h e l - 2 5 - v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 1 4 , 1 7 ( 1 9 9 9 ) ( c i t i n g V o n - L u s k v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 4 T . C . 2 0 7 , 2 1 5 ( 1 9 9 5 ) ) . F u r t h e r , t h e r e g u l a t i o n s p r o v i d e : I f p r o p e r t y i s h e l d f o r f u t u r e p r o d u c t i o n , t a x p a y e r s m u s t c a p i t a l i z e d i r e c t a n d i n d i r e c t c o s t s a l l o c a b l e t o s u c h p r o p e r t y ( e . g . , p u r c h a s i n g , s t o r a g e , h a n d l i n g , a n d o t h e r c o s t s ) , e v e n t h o u g h p r o d u c t i o n h a s n o t b e g u n . I f p r o p e r t y i s n o t h e l d f o r p r o d u c t i o n , i n d i r e c t c o s t s i n c u r r e d p r i o r t o t h e b e g i n n i n g o f t h e p r o d u c t i o n p e r i o d m u s t b e a l l o c a t e d t o t h e p r o p e r t y a n d c a p i t a l i z e d i f , a t t h e t i m e t h e c o s t s a r e i n c u r r e d , i t i s r e a s o n a b l y l i k e l y t h a t p r o d u c t i o n w i l l o c c u r a t s o m e f u t u r e d a t e . T h u s , f o r e x a m p l e , a m a n u f a c t u r e r m u s t c a p i t a l i z e t h e c o s t s o f s t o r i n g a n d h a n d l i n g r a w m a t e r i a l s b e f o r e t h e r a w m a t e r i a l s a r e c o m m i t t e d t o p r o d u c t i o n . I n a d d i t i o n , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r m u s t c a p i t a l i z e p r o p e r t y t a x e s i n c u r r e d w i t h r e s p e c t t o p r o p e r t y i f , a t t h e t i m e t h e t a x e s a r e i n c u r r e d , i t i s r e a s o n a b l y l i k e l y t h a t t h e p r o p e r t y w i l l b e s u b s e q u e n t l y d e v e l o p e d . [ E m p h a s i s a d d e d . ] S e c . 1 . 2 6 3 A - 2 ( a ) ( 3 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . I n 1 9 9 5 , t h e y e a r i n w h i c h t h e r e a l e s t a t e t a x e s w e r e p a i d , p e t i t i o n e r f i l e d a d o c u m e n t w i t h t h e C o u n t y o u t l i n i n g p l a n s t o s u b d i v i d e t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e f i l e d t h e a p p l i c a t i o n t o c h a n g e t h e z o n i n g o f t h e p r o p e r t y f r o m S P A t o r e s i d e n t i a l z o n i n g b e c a u s e t h e S P A z o n i n g w a s d e p r e s s i n g t h e v a l u e o f h i s p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a l s o t e s t i f i e d : " I f i l e d t h i s a p p l i c a t i o n t o g i v e a t t e n t i o n t o C o u n t y o f S a c r a m e n t o . M y p r o p e r t i e s a r e r e a d y t o b e d e v e l o p e d " . W e h a v e r e j e c t e d a r g u m e n t s t h a t a p h y s i c a l c h a n g e t o t h e p r o p e r t y i s r e q u i r e d f o r t h e c a p i t a l i z a t i o n o f c o s t s . S e e V o n - L u s k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 1 8 . I n a d d i t i o n , w e h a v e h e l d t h a t o u r d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r d e v e l o p m e n t w i l l o c c u r i s u n a f f e c t e d b y l o c a l r e g u l a t i o n s t h a t m a y d e l a y o r e v e n t u a l l y - 2 6 - p r e c l u d e t h e d e v e l o p m e n t f r o m g o i n g f o r w a r d . I d . a t 2 2 0 . W e a l s o n o t e t h a t w e m a k e t h i s d e t e r m i n a t i o n a t t h e t i m e t h e t a x e s a r e p a i d o r i n c u r r e d , n o t a t t h e t i m e t h e t a x p a y e r a c q u i r e d t h e p r o p e r t y . S e c . 1 . 2 6 3 A - 2 ( a ) ( 3 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e f o r e , i t i s n o t d i s p o s i t i v e t o o u r d e t e r m i n a t i o n w h e t h e r C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 h a d u n d e r g o n e p h y s i c a l c h a n g e s a s o f t h e t i m e t h o s e t a x e s w e r e p a i d , t h a t t h e z o n i n g r e s t r i c t i o n s m a y h i n d e r o r u l t i m a t e l y p r o h i b i t d e v e l o p m e n t , o r t h a t p e t i t i o n e r i n i t i a l l y a c q u i r e d t h e p r o p e r t y f o r i n v e s t m e n t p u r p o s e s . O n t h e b a s i s o f t h e e v i d e n c e , w e c o n c l u d e t h a t i t w a s p e t i t i o n e r ' s i n t e n t i o n a n d r e a s o n a b l y l i k e l y t h a t C a l v i n e 1 2 0 / 1 4 0 w o u l d b e s u b s e q u e n t l y d e v e l o p e d w h e n t h e t a x e s w e r e p a i d i n 1 9 9 5 . T h e r e f o r e , w e h o l d t h a t t h e a m o u n t s p a i d f o r r e a l e s t a t e t a x e s f o r t h e p r o p e r t y m u s t b e c a p i t a l i z e d d u r i n g t h e 1 9 9 5 t a x a b l e y e a r . V . P a y m e n t t o C o n s o l i d a t e d E l e c t r i c a l D i s t r i b u t o r s R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r m a y n o t d e d u c t a $ 7 , 4 7 2 p a y m e n t t o C o n s o l i d a t e d E l e c t r i c a l D i s t r i b u t o r s i n 1 9 9 5 b e c a u s e p e t i t i o n e r d i d n o t p r e s e n t a n y e v i d e n c e a s t o t h e b u s i n e s s p u r p o s e o f t h e p a y m e n t . A l t h o u g h t h e p a y m e n t w a s m a d e f r o m a b u s i n e s s a c c o u n t o f p e t i t i o n e r ' s , r e s p o n d e n t p o i n t s t o i n s t a n c e s i n w h i c h p e t i t i o n e r p a i d p e r s o n a l e x p e n s e s f r o m t h i s b a n k a c c o u n t . P e t i t i o n e r c o u n t e r s t h a t t h e r e c o u l d h a v e b e e n n o o t h e r p u r p o s e f o r t h e p a y m e n t b u t f o r a b u s i n e s s p u r p o s e . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . - 2 7 - D e d u c t i o n s a r e a m a t t e r o f l e g i s l a t i v e g r a c e , a n d p e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t h e i s e n t i t l e d t o t h e d e d u c t i o n s c l a i m e d . R u l e 1 4 2 ( a ) ; N e w C o l o n i a l I c e C o . v . H e l v e r i n g , 2 9 2 U . S . a t 4 4 0 . O r d i n a r i l y , a t a x p a y e r i s p e r m i t t e d t o d e d u c t t h e o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s t h a t h e p a y s o r i n c u r s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a t r a d e o r b u s i n e s s . S e c . 1 6 2 ( a ) . A t a x p a y e r , h o w e v e r , i s r e q u i r e d t o m a i n t a i n r e c o r d s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h e a m o u n t s o f h i s d e d u c t i o n s . S e c . 6 0 0 1 ; s e c . 1 . 6 0 0 1 - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r c o n c e d e d t h a t s o m e e x p e n s e s p a i d f r o m h i s b u s i n e s s b a n k a c c o u n t w e r e n o t f o r b u s i n e s s p u r p o s e s . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d n o e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h e b u s i n e s s p u r p o s e o f t h i s p a y m e n t . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t a l l o w e d t o d e d u c t t h e p a y m e n t t o C o n s o l i d a t e d E l e c t r i c a l D i s t r i b u t o r s i n 1 9 9 5 . I n r e a c h i n g a l l o f o u r h o l d i n g s h e r e i n , w e h a v e c o n s i d e r e d a l l a r g u m e n t s m a d e b y t h e p a r t i e s , a n d t o t h e e x t e n t n o t h e r e i n d i s c u s s e d , w e f i n d t h e m t o b e i r r e l e v a n t o r w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n s w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .