TAX COURT OPINION

Case: Kenneth L. & Etta D. Musgrave
Docket Number: 11209-98
Judge: Laro
Opinion Type: memo
Filed: 09/06/2000
Pages: 14

1 R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 2 8 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T K E N N E T H L . M U S G R A V E A N D E T T A D . M U S G R A V E , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 1 2 0 9 - 9 8 . F i l e d S e p t e m b e r 6 , 2 0 0 0 . D a v i d L . H o o p e r , f o r p e t i t i o n e r s . G e o r g e E . G a s p e r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N L A R O , J u d g e : T h i s c a s e i s b e f o r e t h e C o u r t f u l l y s t i p u l a t e d . S e e R u l e 1 2 2 . 1 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x o f $ 6 6 , 8 8 6 a n d $ 4 1 , 0 2 0 , r e s p e c t i v e l y . T h e s o l e i s s u e w e m u s t d e c i d e i s w h e t h e r - 2 - 2 I n G r a v e s v . D i e h l , 9 5 8 S . W . 2 d 4 6 8 , 4 7 0 - 4 7 1 ( T e x A p p . 1 9 9 7 ) , a c o n t r a c t f o r d e e d w a s d e s c r i b e d a s : a n a g r e e m e n t b y a s e l l e r t o d e l i v e r a d e e d t o p r o p e r t y o n c e c e r t a i n c o n d i t i o n s h a v e b e e n m e t . B L A C K ' S L A W D I C T I O N A R Y 3 2 5 ( 6 t h e d . 1 9 9 0 ) . T h e s e c o n t r a c t s , a l s o r e f e r r e d t o a s " l a n d s a l e c o n t r a c t s " o r " c o n t r a c t s o f s a l e " t y p i c a l l y p r o v i d e t h a t u p o n m a k i n g o f a d o w n p a y m e n t , t h e b u y e r i s e n t i t l e d t o i m m e d i a t e p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y ; h o w e v e r , [ l e g a l ] t i t l e r e m a i n s i n t h e s e l l e r u n t i l t h e p u r c h a s e p r i c e i s p a i d i n f u l l . * * * p e t i t i o n e r s ' e n t r y i n t o a c o n t r a c t f o r d e e d o f r e a l p r o p e r t y w i t h a c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n i n 1 9 9 4 c o n s t i t u t e d , i n p a r t , a c o m p l e t e d g i f t . W e h o l d t h a t i t d i d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n . T h e s t i p u l a t e d f a c t s a r e h e r e b y f o u n d . B a c k g r o u n d W h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , p e t i t i o n e r s r e s i d e d i n A b i l e n e , T e x a s . P e t i t i o n e r s o w n e d a p r o p e r t y l o c a t e d a t 3 0 0 1 N o r t h 3 d S t r e e t , A b i l e n e , T e x a s ( t h e p r o p e r t y ) . O n N o v e m b e r 3 0 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s s i g n e d a c o n t r a c t f o r s a l e o f t h e p r o p e r t y ( c o n t r a c t f o r d e e d ) w i t h t h e W o r d o f E m m a n u e l C h u r c h ( t h e C h u r c h ) . P e t i t i o n e r s a g r e e d t o s e l l a n d t h e C h u r c h a g r e e d t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y f o r $ 1 5 2 , 5 0 0 , t o b e p a i d i n m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f $ 1 , 4 0 0 e a c h , b e g i n n i n g o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 . W h e n t h e c o n t r a c t f o r d e e d w a s s i g n e d , t h e p r o p e r t y w a s v a l u e d a t $ 4 5 0 , 0 0 0 . T h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s n o t a n i s s u e . U n d e r t h e c o n t r a c t f o r d e e d , 2 p e t i t i o n e r s r e t a i n e d l e g a l - 3 - 3 T h e p r o v i s i o n r e q u i r e d w r i t t e n n o t i c e o f d e f a u l t t o b e g i v e n t o t h e C h u r c h a n d a l l o w e d a g r a c e p e r i o d o f 1 5 d a y s t o c u r e t h e d e f a u l t b e f o r e p e t i t i o n e r s c o u l d e x e r c i s e t h e i r r i g h t s . t i t l e t o t h e p r o p e r t y . T h e C h u r c h h a d f u l l r i g h t s t o e n t e r u p o n a n d t o e n j o y t h e p r o p e r t y . I n a d d i t i o n , t h e c o n t r a c t f o r d e e d p r o v i d e d t h e C h u r c h w o u l d : I n s u r e a l l i m p r o v e m e n t s o n t h e p r o p e r t y w i t h l o s s p a y a b l e t o p e t i t i o n e r s , k e e p a l l i m p r o v e m e n t s i n g o o d r e p a i r a n d c o n d i t i o n , a s s u m e a n d p a y a l l t a x e s o n t h e p r o p e r t y , a n d k e e p t h e i m p r o v e m e n t s o n t h e p r o p e r t y o c c u p i e d . W h e n t h e e n t i r e p u r c h a s e p r i c e h a d b e e n p a i d b y t h e C h u r c h , p e t i t i o n e r s w e r e r e q u i r e d t o c o n v e y t h e l e g a l t i t l e o f t h e p r o p e r t y t o t h e C h u r c h . T h e c o n t r a c t f o r d e e d p r o h i b i t e d t h e C h u r c h f r o m a s s i g n i n g , s e l l i n g , p l e d g i n g , o r m o r t g a g i n g t h e p r o p e r t y w i t h o u t p e t i t i o n e r s ' c o n s e n t . T h e c o n t r a c t f o r d e e d s p e c i f i e d , i n p a r t , t h a t i f t h e C h u r c h w a s i n d e f a u l t i n t h e p a y m e n t s , p e t i t i o n e r s c o u l d e l e c t t o d e c l a r e t h e e n t i r e u n p a i d i n d e b t e d n e s s t o b e d u e a n d p a y a b l e a n d e n f o r c e c o l l e c t i o n o r t o d e c l a r e t h e c o n t r a c t c a n c e l e d . 3 A s l o n g a s t h e C h u r c h m a d e p r o m p t p a y m e n t s o n t h e i n d e b t e d n e s s , t h e C h u r c h h a d t h e r i g h t t o o c c u p y t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c l a i m e d a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n o n t h e i r 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p r o p e r t y ' s $ 4 5 0 , 0 0 0 f a i r m a r k e t v a l u e a n d i t s $ 1 5 2 , 5 0 0 s e l l i n g p r i c e . A p a r t o f t h e d e d u c t i o n w a s c a r r i e d o v e r t o t h e i r 1 9 9 5 i n c o m e t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t ' s d e f i c i e n c y d e t e r m i n a t i o n s - 4 - a r e a c o n s e q u e n c e o f t h e d e n i a l o f t h i s c h a r i t a b l e d e d u c t i o n a n d t h e c a r r y o v e r i n t o 1 9 9 5 . O n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 7 , K e n n e t h L . M u s g r a v e , c o n v e y e d l e g a l t i t l e t o t h e p r o p e r t y , b y w a r r a n t y d e e d w i t h v e n d o r ' s l i e n t o t h e C h u r c h . T h e c o n v e y a n c e w a s d u l y r e c o r d e d i n t h e o f f i c e o f t h e c o u n t y c l e r k o f T a y l o r C o u n t y , T e x a s . T h e C h u r c h d e l i v e r e d a r e a l e s t a t e l i e n n o t e t o K e n n e t h L . M u s g r a v e i n t h e p r i n c i p a l s u m o f $ 1 3 3 , 3 1 5 . 6 9 a n d a d e e d o f t r u s t d a t e d D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 7 , s e c u r i n g s u c h n o t e w i t h t h e p r o p e r t y . D i s c u s s i o n S e c t i o n 1 7 0 ( a ) a l l o w s a d e d u c t i o n f o r a n y c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n m a d e d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r . S e c t i o n 1 7 0 ( c ) d e f i n e s t h e t e r m " c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n " t o i n c l u d e a c o n t r i b u t i o n o r g i f t t o o r f o r t h e u s e o f a c o r p o r a t i o n , t r u s t , o r c o m m u n i t y c h e s t , f u n d , o r f o u n d a t i o n o r g a n i z e d a n d o p e r a t e d e x c l u s i v e l y f o r r e l i g i o u s p u r p o s e s . A t a x p a y e r w h o s e l l s p r o p e r t y f o r l e s s t h a n t h e p r o p e r t y ' s f a i r m a r k e t v a l u e ( i . e . m a k e s a b a r g a i n s a l e ) t o a c h a r i t y i s t y p i c a l l y e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n e q u a l t o t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a n d t h e a m o u n t r e a l i z e d f r o m t h e s a l e . S e e S t a r k v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 2 4 3 , 2 5 5 - 2 5 6 ( 1 9 8 6 ) ; K n o t t v . C o m m i s s i o n e r , 6 7 T . C . 6 8 1 ( 1 9 7 7 ) ; - 5 - W a l l e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 T . C . 6 6 5 , 6 7 7 ( 1 9 6 3 ) ; s e c . 1 . 1 7 0 A - 4 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . I n o r d e r f o r a b a r g a i n s a l e t o c o n s t i t u t e a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n , t h e s e l l e r m u s t m a k e t h e s a l e w i t h t h e r e q u i s i t e c h a r i t a b l e i n t e n t , a n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y o n t h e d a t e o f t h e s a l e m u s t i n f a c t e x c e e d t h e s e l l i n g p r i c e . S e e U n i t e d S t a t e s v . A m e r i c a n B a r E n d o w m e n t , 4 7 7 U . S . 1 0 5 , 1 1 8 ( 1 9 8 6 ) ( " T h e s i n e q u a n o n o f a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n i s a t r a n s f e r o f m o n e y o r p r o p e r t y w i t h o u t a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n . T h e t a x p a y e r , t h e r e f o r e , m u s t a t a m i n i m u m d e m o n s t r a t e t h a t h e p u r p o s e l y c o n t r i b u t e d m o n e y o r p r o p e r t y i n e x c e s s o f t h e v a l u e o f a n y b e n e f i t h e r e c e i v e d i n r e t u r n . " ) . F u r t h e r , f o r t h e c o n t r i b u t i o n t o b e d e d u c t i b l e , t h e t a x p a y e r m u s t p l a c e t h e d o n a t e d p r o p e r t y b e y o n d h i s o r h e r c o n t r o l d u r i n g t h e r e q u i s i t e t a x p e r i o d . S e e S t a r k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 5 7 . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t a g i f t t o t h e C h u r c h i s a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n . R e s p o n d e n t a l s o c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r s h a d t h e r e q u i s i t e c h a r i t a b l e i n t e n t . T h e o n l y i s s u e b e f o r e t h e C o u r t i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s ' e n t r y i n t o t h e c o n t r a c t f o r d e e d e f f e c t e d a c o m p l e t e d g i f t o f t h e p r o p e r t y d u r i n g t h e r e q u i s i t e t a x p e r i o d . R e s o l v i n g t h e i s s u e i n v o l v e s a n s w e r i n g t w o i n t e r r e l a t e d q u e s t i o n s . F i r s t , w a s t h e i n t e r e s t c o n v e y e d s u f f i c i e n t t o c o n s t i t u t e a c o m p l e t e d g i f t ? S e c o n d , w h e n w e r e t h e s a l e a n d g i f t c o m p l e t e d ? - 6 - W h a t W a s C o n v e y e d ? S t a t e l a w c o n t r o l s t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e n a t u r e o f t h e p r o p e r t y i n t e r e s t t h e t a x p a y e r c o n v e y e d . S e e U n i t e d S t a t e s v . N a t i o n a l B a n k o f C o m m e r c e , 4 7 2 U . S . 7 1 3 , 7 2 2 ( 1 9 8 5 ) ( c i t i n g a n d q u o t i n g A q u i l i n o v . U n i t e d S t a t e s , 3 6 3 U . S . 5 0 9 , 5 1 2 - 5 1 3 ( 1 9 6 0 ) ) . I n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e p r o p e r t y r i g h t s t r a n s f e r r e d b y t h e c o n t r a c t f o r d e e d w e m u s t t h e r e f o r e l o o k t o T e x a s p r o p e r t y l a w . I n d e t e r m i n i n g w h a t t h e r e l e v a n t S t a t e l a w i s " t h e S t a t e ' s h i g h e s t c o u r t i s t h e b e s t a u t h o r i t y o n i t s o w n l a w . " C o m m i s s i o n e r v . E s t a t e o f B o s c h , 3 8 7 U . S . 4 5 6 , 4 6 5 ( 1 9 6 7 ) . T h e d e c i s i o n o f a n " i n t e r m e d i a t e a p p e l l a t e s t a t e c o u r t . . . i s a d a t u m f o r a s c e r t a i n i n g s t a t e l a w w h i c h i s n o t t o b e d i s r e g a r d e d " , u n l e s s t h e F e d e r a l c o u r t i s c o n v i n c e d t h a t t h e S t a t e ' s h i g h e s t c o u r t w o u l d d e c i d e d i f f e r e n t l y . I d . T h e d e c r e e s o f " l o w e r s t a t e c o u r t s s h o u l d b e a t t r i b u t e d s o m e w e i g h t " , b u t t h e i r d e c i s i o n s a r e n o t c o n t r o l l i n g w h e r e t h e h i g h e s t c o u r t o f t h e S t a t e h a s n o t s p o k e n o n t h e p o i n t . I d . ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d ) . S t a t e L a w P e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t c i t e s e e m i n g l y c o n f l i c t i n g l i n e s o f a u t h o r i t y i n s e t t i n g o u t t h e i r r e s p e c t i v e p o s i t i o n s o n w h a t r i g h t s a p u r c h a s e r a c q u i r e s u n d e r a c o n t r a c t f o r d e e d i n T e x a s . R e s p o n d e n t r e l i e s o n a l i n e o f c a s e s t h a t s t a r t s w i t h J o h n s o n v . W o o d , 1 5 7 S . W . 2 d 1 4 6 ( T e x . 1 9 4 1 ) ( a n o p i n i o n a d o p t e d - 7 - 4 T h e s i g n i f i c a n c e o f a n o p i n i o n ' s b e i n g a d o p t e d a s o p p o s e d t o a j u d g m e n t ' s b e i n g a d o p t e d i s d i s c u s s e d i n f r a p . 8 . 5 F a n t v . H o w e l l , 5 4 7 S . W . 2 d 2 6 1 , 2 6 4 - 2 6 5 n . 5 ( T e x . 1 9 7 7 ) ; C i t y o f A u s t i n v . C a p i t o l L i v e s t o c k A u c t i o n C o . , 4 5 3 S . W . 2 d 4 6 1 , 4 6 4 ( T e x . 1 9 7 0 ) ; G r a v e s v . D i e h l , 9 5 8 S . W . 2 d 4 6 8 ( T e x . A p p . 1 9 9 7 ) ; B u c h e r v . E m p l o y e r s C a s . C o . , 4 0 9 S . W . 2 d 5 8 3 , 5 8 4 ( T e x . A p p . 1 9 6 6 ) . b y t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s ) 4 f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t a p u r c h a s e r u n d e r a c o n t r a c t f o r d e e d r e c e i v e s a m e r e e q u i t a b l e r i g h t t o c o m p l e t e t h e c o n t r a c t . O n e c o u r t o f a p p e a l s i n T e x a s h a s f o l l o w e d J o h n s o n , s t a t i n g i t i s t h e c o n t r o l l i n g l a w i n T e x a s . S e e C l u b C o r p . o f A m . v . C o n c e r n e d P r o p e r t y O w n e r s , 8 8 1 S . W . 2 d 6 2 0 , 6 2 6 ( T e x . A p p . 1 9 9 4 ) . O n t h e b a s i s o f t h e s e c a s e s , r e s p o n d e n t a r g u e s p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n i n 1 9 9 4 , t h e y e a r t h a t t h e y e n t e r e d i n t o a b a r g a i n s a l e o f r e a l p r o p e r t y ( c o n t r a c t f o r d e e d ) w i t h t h e C h u r c h . R e s p o n d e n t a r g u e s t h e c o n t r a c t f o r d e e d p e t i t i o n e r s e n t e r e d w i t h t h e C h u r c h w a s a n e x e c u t o r y c o n t r a c t . T h e c o n t r a c t c o n t e m p l a t e d p e t i t i o n e r s r e t a i n i n g l e g a l t i t l e t o t h e p r o p e r t y u n t i l t h e C h u r c h h a d m a d e a l l o f t h e p a y m e n t s r e q u i r e d . R e s p o n d e n t c o n c l u d e s t h a t b e c a u s e t h e c o n t r a c t w a s e x e c u t o r y , t h e g i f t w a s i n c o m p l e t e i n 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r s r e l y o n a l i n e o f c a s e s 5 w h i c h f i n d s i t s o r i g i n i n t h e c a s e o f L e e s o n v . C i t y o f H o u s t o n , 2 4 3 S . W . 4 8 5 ( T e x . C o m m n . A p p . 1 9 2 2 ) . T h e s e c a s e s s t a n d f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t t h e p u r c h a s e r r e c e i v e s e q u i t a b l e t i t l e t o t h e p r o p e r t y e i t h e r a t - 8 - c o n t r a c t s i g n i n g o r w h e n h e t a k e s o c c u p a t i o n . T h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s a d o p t e d t h e j u d g m e n t i n L e e s o n . R e l y i n g o n t h e s e c a s e s , p e t i t i o n e r s a r g u e : P e t i t i o n e r s ' g i f t t o t h e C h u r c h w a s c o m p l e t e d i n 1 9 9 4 w h e n P e t i t i o n e r s a n d t h e C h u r c h e x e c u t e d t h e C o n t r a c t [ f o r d e e d ] . S u c h a c t g a v e t h e C h u r c h u n r e s t r i c t e d p o s s e s s i o n o f t h e P r o p e r t y a n d e q u i t a b l e t i t l e t o t h e P r o p e r t y . A t s u c h t i m e , t h e C h u r c h h a d t h e r i s k o f l o s s f r o m d e s t r u c t i o n o f i m p r o v e m e n t s u p o n t h e P r o p e r t y o r d e c r e a s e i n t h e P r o p e r t y ' s v a l u e . T h e C h u r c h a l s o h a d t h e b e n e f i t o f a n y i n c r e a s e i n v a l u e o f t h e P r o p e r t y . I n f a c t , t h e C h u r c h h a d a l l o b l i g a t i o n s a n d b e n e f i t s o f o w n e r s h i p o f t h e P r o p e r t y . I n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e r i g h t s g i v e n t o a p u r c h a s e r u n d e r T e x a s l a w i t i s n e c e s s a r y t o e x a m i n e t h e p r e c e d e n t i a l v a l u e o f b o t h l i n e s o f c a s e s . B o t h J o h n s o n v . W o o d , s u p r a , a n d L e e s o n w e r e d e c i d e d b y t h e T e x a s C o m m i s s i o n o f A p p e a l s , a n a d j u d i c a t i v e b o d y f o r m e d t o a l l e v i a t e t h e w o r k l o a d o f t h e h i g h e r c o u r t s o f T e x a s . S e e C l u b C o r p . o f A m . v . C o n c e r n e d P r o p e r t y O w n e r s , s u p r a a t 6 2 5 - 6 2 6 ( c i t i n g T e x a s L a w R e v i e w A s s o c i a t i o n , T e x a s R u l e s o f F o r m , c h . 5 , a t 1 4 - 1 7 ( 8 t h e d . 1 9 9 5 ) ) . T h e p r e c e d e n t i a l v a l u e o f a c a s e d e c i d e d b y t h e c o m m i s s i o n d e p e n d s o n w h e t h e r t h e o p i n i o n w a s a d o p t e d , t h e h o l d i n g w a s a p p r o v e d , o r t h e j u d g m e n t w a s a d o p t e d b y t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s . S e e i d . a t 6 2 6 . I f t h e S u p r e m e C o u r t a d o p t s t h e c o m m i s s i o n ' s o p i n i o n , t h e n i t i s t r e a t e d a s a p r e c e d e n t h a v i n g t h e f u l l a u t h o r i t y o f a S u p r e m e C o u r t o f T e x a s d e c i s i o n . S e e i d . I f t h e S u p r e m e C o u r t m e r e l y a p p r o v e s t h e h o l d i n g o r a d o p t s o n l y t h e j u d g m e n t , t h e n t h e p r e c e d e n t i a l v a l u e o f t h e c o m m i s s i o n ' s o p i n i o n i s l i m i t e d . S e e i d . - 9 - 6 T h e C o u r t o f C i v i l A p p e a l s o f T e x a s s a i d : ( c o n t i n u e d . . . ) B y a d o p t i n g t h e j u d g m e n t i n L e e s o n v . C i t y o f H o u s t o n , s u p r a , t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s i n d i c a t e d t h a t i t a p p r o v e d n e i t h e r t h e s p e c i f i c h o l d i n g n o r t h e r e a s o n i n g o f t h e c o m m i s s i o n . T h u s , L e e s o n ' s v a l u e a s p r e c e d e n t o n t h e i s s u e o f p r o p e r t y i n t e r e s t s c o n f e r r e d b y a c o n t r a c t f o r d e e d a p p e a r s , a t f i r s t g l a n c e , q u e s t i o n a b l e . T h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s , h o w e v e r , h a s o n t w o s e p a r a t e o c c a s i o n s c i t e d w i t h a p p r o v a l t h e s p e c i f i c p o r t i o n o f L e e s o n t h a t s t a t e s t h e p u r c h a s e r u n d e r a c o n t r a c t f o r d e e d b e c o m e s t h e e q u i t a b l e o w n e r o f t h e p r o p e r t y . S e e F a n t v . H o w e l l , 5 4 7 S . W . 2 d 2 6 1 , 2 6 4 - 2 6 5 n . 5 ( T e x . 1 9 7 7 ) ; C i t y o f A u s t i n v . C a p i t o l L i v e s t o c k A u c t i o n C o . , 4 5 3 S . W . 2 d 4 6 1 , 4 6 4 ( T e x . 1 9 7 0 ) . L e e s o n , t h e r e f o r e , h a s a l s o b e e n a p p r o v e d o n t h i s p o i n t b y t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s . M o r e o v e r , t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s h a s c i t e d B u c h e r v . E m p l o y e r s C a s . C o . , 4 0 9 S . W . 2 d 5 8 3 , 5 8 4 ( T e x . A p p . 1 9 6 6 ) f o r t h e p r o p o s i t i o n t h e " c o n t r a c t f o r s a l e e f f e c t s c h a n g e o f o w n e r s h i p w h e r e i n t h e p u r c h a s e r b e c o m e s [ t h e ] e q u i t a b l e o w n e r o f t h e p r o p e r t y w h i l e a l l t h a t r e m a i n s i n t h e s e l l e r i s b a r e l e g a l t i t l e , m o r e i n t h e n a t u r e o f s e c u r i t y t o g u a r a n t e e p a y m e n t t h a n a n y t h i n g e l s e . " C r i s w e l l v . E u r o p e a n C r o s s r o a d s S h o p p i n g C e n t e r , L t d . , 7 9 2 S . W . 2 d 9 4 5 , 9 4 9 ( T e x . 1 9 9 0 ) . 6 - 1 0 - 6 ( . . . c o n t i n u e d ) T h e T e x a s c o u r t s h a v e u n i f o r m l y h e l d t h a t a c o n t r a c t o f s a l e s u c h a s i s h e r e i n v o l v e d d o e s e f f e c t a c h a n g e o f o w n e r s h i p . U n d e r s u c h a c o n t r a c t t h e p u r c h a s e r b e c o m e s f u l l b e n e f i c i a l o r e q u i t a b l e o w n e r o f t h e p r o p e r t y . A l l t h a t r e m a i n s i n t h e s e l l e r i s a b a r e l e g a l t i t l e , m o r e i n t h e n a t u r e o f a s e c u r i t y t i t l e t o g u a r a n t e e p a y m e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e t h a n a n y t h i n g e l s e . T h e r u l e i s s u m m e d u p i n 5 8 T e x . J u r . 2 d 4 9 7 , 4 9 9 , § 2 6 7 , u n d e r t h e h e a d i n g " V e n d o r a n d P u r c h a s e r , " a s f o l l o w s : " T h e p u r c h a s e r , h o w e v e r , a c q u i r e s a n e q u i t a b l e t i t l e o r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y f r o m t h e d a t e o f t h e c o n t r a c t , o r i n a n y e v e n t f r o m t h e t i m e w h e n h e e n t e r s i n t o p o s s e s s i o n , u n t i l h i s i n t e r e s t r i p e n s i n t o a l e g a l t i t l e b y a n a b s o l u t e c o n v e y a n c e o r , w h e r e t h e t r a n s a c t i o n c o n s i s t s i n a c o n v e y a n c e a n d a r e s e r v e d l i e n , b y p a y m e n t o f t h e p r i c e o r p e r f o r m a n c e o f t h e c o n t r a c t . T h e p a s s i n g o f t h e e q u i t a b l e t i t l e i s a m a t t e r o f l a w a n d n o t a m a t t e r o f s t i p u l a t i o n i n a c o n t r a c t . " [ B u c h e r v . E m p l o y e r s C a s . C o . , s u p r a a t 5 8 4 . ] I n t e r e s t C o n v e y e d U n d e r T e x a s L a w W e f i n d t h e r e a s o n i n g o f t h e t w o l i n e s o f c a s e s t o b e r e c o n c i l a b l e . L e e s o n v . C i t y o f H o u s t o n , s u p r a a n d i t s p r o g e n y s t a n d f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t a s a g a i n s t p a r t i e s n o t p r i v i e s t o t h e c o n t r a c t f o r d e e d , o n e x e c u t i o n o f t h e c o n t r a c t f o r d e e d a n d u p o n e n t r y o n t o t h e p r o p e r t y t h e p u r c h a s e r a c q u i r e s a l l t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p . S i m p l y s t a t e d , a s a g a i n s t t h i r d p a r t i e s t h e p u r c h a s e r r e c e i v e s f u l l e q u i t a b l e t i t l e w h e n t h e c o n t r a c t i s s i g n e d a n d t h e p u r c h a s e r e n t e r s i n t o p o s s e s s i o n . I n c o n t r a s t , J o h n s o n v . W o o d , 1 5 7 S . W . 2 d 1 4 6 ( T e x . 1 9 4 1 ) a n d i t s p r o g e n y s t a n d f o r t h e m o r e l i m i t e d p r o p o s i t i o n t h a t a s a g a i n s t t h e v e n d o r o f t h e p r o p e r t y t h e p u r c h a s e r u n d e r a c o n t r a c t f o r d e e d h a s a n e q u i t a b l e r i g h t t o s p e c i f i c p e r f o r m a n c e . T h e - 1 1 - p u r c h a s e r i s n o t e n t i t l e d t o a f u l l e q u i t a b l e t i t l e a n d t h e r i g h t t o d e m a n d t h e c o n v e y a n c e o f t h e l e g a l t i t l e u n t i l h e h a s c o m p l e t e l y p e r f o r m e d h i s p a y m e n t o b l i g a t i o n . F e d e r a l T a x C o n s e q u e n c e s W h e n a b a r g a i n s a l e , i n p a r t , c o n s t i t u t e s a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n , n o r m a l l y t h e s a l e w i l l o c c u r a t t h e s a m e t i m e t h e g i f t i s c o m p l e t e . S e e , e . g . , S t a r k v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . a t 2 5 7 . I n B a i r d v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 T . C . 1 1 5 , 1 2 4 ( 1 9 7 7 ) , t h i s C o u r t c o n s i d e r e d w h e n a s a l e o f p r o p e r t y o c c u r r e d f o r t a x p u r p o s e s a n d s t a t e d : T h e q u e s t i o n o f w h e n a s a l e i s c o m p l e t e f o r t a x p u r p o s e s i s e s s e n t i a l l y o n e o f f a c t w h i c h m u s t b e r e s o l v e d b y a n e x a m i n a t i o n o f a l l o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , n o s i n g l e o n e o f w h i c h i s c o n t r o l l i n g . T h e t e s t i s o n e o f p r a c t i c a l i t y . C l o d f e l t e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 2 6 F . 2 d 1 3 9 1 ( 9 t h C i r . 1 9 7 0 ) , a f f g . 4 8 T . C . 6 9 4 ( 1 9 6 7 ) ; C o m m i s s i o n e r v . S e g a l l , 1 1 4 F . 2 d 7 0 6 ( 6 t h C i r . 1 9 4 0 ) , r e v g . 3 8 B . T . A . 4 3 ( 1 9 3 8 ) ; D e y o e v . C o m m i s s i o n e r , 6 6 T . C . 9 0 4 ( 1 9 7 6 ) . I n e x a m i n i n g t h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g a c o n v e y a n c e o f p r o p e r t y t o d e t e r m i n e w h e n i t h a s o c c u r r e d , t h e f o c u s i s d i r e c t e d t o a c o n s i d e r a t i o n o f w h e n t h e " b e n e f i t s a n d b u r d e n s " o f o w n e r s h i p h a v e s h i f t e d . M e r r i l l v . C o m m i s s i o n e r , 4 0 T . C . 6 6 ( 1 9 6 3 ) , a f f d . p e r c u r i a m 3 3 6 F . 2 d 7 7 1 ( 9 t h C i r . 1 9 6 4 ) . A n d f o r p u r p o s e s o f r e a l p r o p e r t y , a s a l e i s g e n e r a l l y c o n s i d e r e d t o h a v e o c c u r r e d a t t h e e a r l i e r o f t h e t r a n s f e r o f l e g a l t i t l e o r t h e p r a c t i c a l a s s u m p t i o n o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s . D e t t m e r s v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 0 F . 2 d 1 0 1 9 ( 6 t h C i r . 1 9 7 0 ) , a f f g . 5 1 T . C . 2 9 0 ( 1 9 6 8 ) ; D e y o e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . * * * A c l o s e d t r a n s a c t i o n f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s r e s u l t s f r o m a c o n t r a c t o f s a l e w h i c h i s a b s o l u t e a n d u n c o n d i t i o n a l o n t h e p a r t o f t h e s e l l e r t o d e l i v e r t o t h e b u y e r a d e e d u p o n p a y m e n t o f t h e - 1 2 - c o n s i d e r a t i o n a n d b y w h i c h t h e p u r c h a s e r s e c u r e s i m m e d i a t e p o s s e s s i o n a n d e x e r c i s e s a l l t h e r i g h t s o f o w n e r s h i p . T h e d e l i v e r y o f a d e e d m a y b e p o s t p o n e d a n d p a y m e n t o f p a r t o f t h e p u r c h a s e p r i c e m a y b e d e f e r r e d b y i n s t a l l m e n t p a y m e n t s , b u t f o r t a x i n g p u r p o s e s i t i s e n o u g h i f t h e v e n d o r o b t a i n s u n d e r t h e c o n t r a c t t h e u n q u a l i f i e d r i g h t t o r e c o v e r t h e c o n s i d e r a t i o n . S e e M e r r i l l v . C o m m i s s i o n e r , 4 0 T . C . 6 6 ( 1 9 6 3 ) ( q u o t i n g C o m m i s s i o n e r v . U n i o n P a c . R . C o . , 8 6 F . 2 d 6 3 7 , 6 3 9 ( 2 d C i r . 1 9 3 6 ) , a f f g . 3 2 B . T . A . 3 8 3 ( 1 9 3 5 ) ) , a f f d . p e r c u r i a m 3 3 6 F . 2 d 7 7 1 ( 9 t h C i r . 1 9 6 4 ) . I t h a s l o n g b e e n r e c o g n i z e d t h a t p r o p e r t y , i n t h e l e g a l s e n s e , m e a n s n o t t h e t h i n g i t s e l f , b u t t h e r i g h t s w h i c h i n h e r e i n i t . O w n e r s h i p o f p r o p e r t y i s n o t a s i n g l e i n d i v i s i b l e c o n c e p t b u t a c o l l e c t i o n o r b u n d l e o f r i g h t s w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y . S e e , e . g . , M e r r i l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 7 4 . I n t h i s c a s e u n d e r T e x a s l a w t h e f u l l e q u i t a b l e t i t l e d i d n o t p a s s t o t h e C h u r c h w h e n t h e c o n t r a c t f o r d e e d w a s s i g n e d i n 1 9 9 4 . H o w e v e r , a s a g a i n s t t h i r d p a r t i e s t h e C h u r c h r e c e i v e d e q u i t a b l e t i t l e t o t h e p r o p e r t y . T h e C h u r c h b o r e t h e r i s k o f l o s s o r g a i n i n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y , h a d a r i g h t t o p o s s e s s i o n , c o u l d s u e t h i r d p a r t i e s f o r n u i s a n c e o r t r e s p a s s , c o u l d e r e c t i m p r o v e m e n t s o n t h e l a n d , w a s r e s p o n s i b l e f o r a l l t a x e s o n t h e p r o p e r t y , a n d , w i t h c o n s e n t o f t h e v e n d o r , c o u l d m o r t g a g e t h e p r o p e r t y . A s a g a i n s t p e t i t i o n e r t h e C h u r c h h a d t h e e q u i t a b l e - 1 3 - 7 W e r e c o g n i z e t h e r e a r e t e c h n i c a l d i f f e r e n c e s i n t h e r e m e d i e s a v a i l a b l e t o t h e v e n d o r o n d e f a u l t b y t h e p u r c h a s e r ; h o w e v e r , w e a r e n o t c o n v i n c e d t h e y a r e s i g n i f i c a n t f o r F e d e r a l t a x a t i o n p u r p o s e s i n t h i s c a s e . r i g h t , s u b j e c t t o i t s p e r f o r m a n c e u n d e r t h e c o n t r a c t , t o s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f t h e c o n t r a c t f o r d e e d . C o n c e n t r a t i n g o n t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n , w e c o n c l u d e t h a t t h e b u n d l e o f r i g h t s t h a t t h e C h u r c h r e c e i v e d i s e s s e n t i a l l y t h e s a m e b u n d l e o f r i g h t s 7 t h a t w o u l d h a v e b e e n r e c e i v e d h a d t h e C h u r c h o b t a i n e d l e g a l t i t l e t o t h e p r o p e r t y a n d g r a n t e d a m o r t g a g e b a c k t o p e t i t i o n e r . O n b r i e f , r e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t t h e l a t t e r t r a n s a c t i o n i s a c o m p l e t e d g i f t . T h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s d e s c r i b e s t h e s u b s t a n c e o f a c o n t r a c t f o r d e e d a s e f f e c t i n g " a c h a n g e o f o w n e r s h i p w h e r e i n t h e p u r c h a s e r b e c o m e s [ t h e ] e q u i t a b l e o w n e r o f t h e p r o p e r t y w h i l e a l l t h a t r e m a i n s i n t h e s e l l e r i s b a r e l e g a l t i t l e , m o r e i n t h e n a t u r e o f s e c u r i t y t o g u a r a n t e e p a y m e n t t h a n a n y t h i n g e l s e . " C r i s w e l l v . E u r o p e a n C r o s s r o a d s S h o p p i n g C e n t e r , L t d . , 7 9 2 S . W . 2 d a t 9 4 9 . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s w e f i n d n o r e a s o n t o t r e a t t h e t r a n s a c t i o n s d i f f e r e n t l y . - 1 4 - W e h o l d t h a t a s u f f i c i e n t q u a n t i t y o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p p a s s e d t o t h e C h u r c h s o t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s c l o s e d f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s w h e n t h e c o n t r a c t f o r d e e d w a s s i g n e d i n 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r s m a d e a c o m p l e t e d g i f t i n 1 9 9 4 . A c c o r d i n g l y , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r p e t i t i o n e r s .