TAX COURT OPINION

Case: Harry Olstein, Olstein Family Partnerhsip, H-EAB-O, Whitehouse Partners, Harry Olstein, Tax Matters
Docket Number: 10681-98
Judge: Foley
Opinion Type: memo
Filed: 08/30/1999
Pages: 7

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 9 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T H A R R Y O L S T E I N , O L S T E I N F A M I L Y P A R T N E R S H I P , H - E A B - O , W H I T E H O U S E P A R T N E R S , H A R R Y O L S T E I N , T A X M A T T E R S P A R T N E R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 0 6 8 1 - 9 8 . F i l e d A u g u s t 3 0 , 1 9 9 9 . N e i l L . P r u p i s a n d E r i c W . O l s o n , f o r p e t i t i o n e r . W i l l i a m S . G a r o f a l o a n d P a t r i c k E . W h e l a n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N F O L E Y , J u d g e : O n M a y 2 9 , 1 9 9 8 , r e s p o n d e n t i s s u e d W h i t e h o u s e P a r t n e r s ( W h i t e h o u s e ) t w o n o t i c e s o f f i n a l p a r t n e r s h i p a d m i n i s t r a t i v e a d j u s t m e n t t h a t r e f l e c t e d a d j u s t m e n t s t o W h i t e h o u s e ' s p a r t n e r s h i p r e t u r n s f o r t h e t a x a b l e y e a r s t h a t e n d e d D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 . O n J u n e 1 2 , 1 9 9 8 , H a r r y O l s t e i n , - 2 - W h i t e h o u s e ' s t a x m a t t e r s p a r t n e r , p e t i t i o n e d t h e C o u r t t o r e d e t e r m i n e r e s p o n d e n t ' s a d j u s t m e n t s t o p a r t n e r s h i p i t e m s . W h i t e h o u s e ' s p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s w a s M o r r i s t o w n , N e w J e r s e y , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e r e m a i n i n g i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p r o c e e d s r e l a t i n g t o t h e s a l e o f 2 8 d e v e l o p e d l o t s a r e o r d i n a r y i n c o m e o r c a p i t a l g a i n . F I N D I N G S O F F A C T P e t i t i o n e r h a s b e e n a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r f o r o v e r 3 0 y e a r s a n d h a s o p e r a t e d h i s b u s i n e s s t h r o u g h s e v e r a l e n t i t i e s , i n c l u d i n g O L S C o r p . ( O L S ) , H a m p t o n s J o i n t V e n t u r e ( H J V ) , a n d W h i t e h o u s e . I n 1 9 8 3 , O L S , a s a n o m i n e e f o r H J V , a c q u i r e d 9 7 a c r e s ( M a r l b o r o t r a c t ) i n M a r l b o r o T o w n s h i p , N e w J e r s e y . H J V s u b d i v i d e d t h e M a r l b o r o t r a c t i n t o 1 3 3 l o t s . I n 1 9 8 6 , H J V c o n s t r u c t e d s i n g l e - f a m i l y h o m e s o n 7 7 o f t h e s e l o t s a n d s o l d t h e m t o i n d i v i d u a l h o m e b u y e r s . B e g i n n i n g i n 1 9 8 6 , h o m e o w n e r s , d i s s a t i s f i e d w i t h t h e w o r k m a n s h i p o f t h e h o m e s , f i l e d l a w s u i t s a g a i n s t H J V a n d p e t i t i o n e r , a n d l i t i g a t i o n e n s u e d b e t w e e n H J V a n d M a r l b o r o T o w n s h i p ( i . e . , r e l a t i n g t o s u b d i v i s i o n a p p r o v a l g r a n t e d t o H J V ) . A s a r e s u l t , H J V ' s a n d p e t i t i o n e r ' s r e p u t a t i o n s a s h o m e b u i l d e r s w e r e t a r n i s h e d , H J V c o u l d n o t g e t t h e r e q u i s i t e m u n i c i p a l a p p r o v a l f o r f u r t h e r d e v e l o p m e n t , a n d H J V c l o s e d i t s m o d e l h o m e s - 3 - a n d c e a s e d d e v e l o p m e n t o f t h e r e m a i n i n g 5 6 l o t s ( i . e . , 1 3 3 l o t s m i n u s 7 7 l o t s t h a t w e r e d e v e l o p e d a n d s o l d ) . I n 1 9 8 7 , p e t i t i o n e r a s k e d s e v e r a l d e v e l o p e r s w h e t h e r t h e y w e r e i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g t h e 5 6 l o t s . O n F e b r u a r y 1 0 , 1 9 8 8 , m o r e t h a n a y e a r a f t e r i t c e a s e d d e v e l o p i n g t h e M a r l b o r o t r a c t , H J V s o l d t h e 5 6 l o t s t o E l i a n d S o l K r a m e r , r e a l e s t a t e d e v e l o p e r s a n d p r i n c i p a l s o f t h e K r a m e r G r o u p . T h e K r a m e r s o p e r a t e d t h e i r r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s t h r o u g h s e v e r a l e n t i t i e s . T h e c o n t r a c t b e t w e e n H J V a n d t h e K r a m e r s d e l i n e a t e d t h a t t h e 5 6 l o t s w o u l d b e s o l d i n t h r e e t r a n s a c t i o n s . O n M a y 5 , 1 9 8 8 , 1 7 l o t s w e r e s o l d f o r $ 2 , 6 5 0 , 0 0 0 . O n M a y 1 5 , 1 9 8 9 , 2 0 l o t s w e r e s o l d f o r $ 3 , 2 3 0 , 0 0 0 , p a y a b l e p a r t i a l l y i n c a s h w i t h t h e b a l a n c e s e c u r e d b y a n o t e a n d a m o r t g a g e o n a p o r t i o n o f t h e 2 0 l o t s . T h e s a l e o f t h e r e m a i n i n g 1 9 l o t s w a s s c h e d u l e d t o o c c u r o n M a y 6 , 1 9 9 1 . S o m e t i m e a f t e r t h e 1 9 8 9 s a l e , t h e K r a m e r s b e g a n e x p e r i e n c i n g f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s a n d a s k e d p e t i t i o n e r t o r e n e g o t i a t e t h e i r c o n t r a c t w i t h H J V , b u t p e t i t i o n e r r e f u s e d . O n F e b r u a r y 1 5 , 1 9 9 1 , t h e K r a m e r s d e f a u l t e d o n t h e n o t e a n d m o r t g a g e r e l a t i n g t o t h e 1 9 8 9 s a l e . O n M a r c h 8 , 1 9 9 1 , t h e K r a m e r s f i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t H J V i n t h e C h a n c e r y D i v i s i o n o f t h e S u p e r i o r C o u r t o f N e w J e r s e y , c l a i m i n g m i s r e p r e s e n t a t i o n r e l a t i n g t o t h e c o n t r a c t a n d s e e k i n g r e s c i s s i o n o f t h e 1 9 9 1 s a l e . H J V f i l e d a c o u n t e r c l a i m f o r d a m a g e s r e l a t i n g t o t h e K r a m e r s ' b r e a c h o f c o n t r a c t . U n d e r - 4 - t h e S u p e r i o r C o u r t ' s O c t o b e r 2 7 , 1 9 9 2 , f i n a l j u d g m e n t , H J V r e c e i v e d t h e a m o u n t d u e u n d e r t h e t e r m s o f t h e n o t e a n d m o r t g a g e r e l a t i n g t o t h e 1 9 8 9 s a l e , a n d i t r e c e i v e d i n t e r e s t a n d n o m i n a l d a m a g e s r e l a t i n g t o t h e i n c o m p l e t e 1 9 9 1 s a l e . B o t h p a r t i e s f i l e d n o t i c e s o f a p p e a l . I n i t s a p p e a l , H J V r e q u e s t e d a d d i t i o n a l d a m a g e s r e l a t i n g t o t h e i n c o m p l e t e 1 9 9 1 s a l e b e c a u s e , d u e t o t h e c u r r e n t d e p r e s s e d r e a l e s t a t e m a r k e t , t h e 1 9 l o t s w o u l d s e l l f o r a n a m o u n t m u c h l o w e r t h a n p r o v i d e d i n t h e o r i g i n a l c o n t r a c t . O n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 2 , t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o a s e t t l e m e n t a g r e e m e n t r e l a t i n g t o t h e r e m a i n i n g l o t s . P u r s u a n t t o t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t , t h e K r a m e r s c o n v e y e d 9 u n d e v e l o p e d l o t s f r o m t h e 1 9 8 9 s a l e , a n d H J V c o n v e y e d 1 9 l o t s f r o m t h e s a l e s c h e d u l e d t o o c c u r i n 1 9 9 1 , t o W h i t e h o u s e , a p a r t n e r s h i p c r e a t e d i n 1 9 8 4 a n d c o m p o s e d o f p e t i t i o n e r , t h e O l s t e i n F a m i l y P a r t n e r s h i p a n d H - E A B - O ( i . e . , a n S c o r p o r a t i o n o w n e d b y p e t i t i o n e r ) . P e t i t i o n e r b e l i e v e d t h a t t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t w a s t h e o n l y f e a s i b l e w a y t o d i s p o s e o f t h e l o t s ( i . e . , b e c a u s e o f t h e p e n d i n g a p p e a l o f t h e S u p e r i o r C o u r t ' s d e c i s i o n W h i t e h o u s e c o u l d n o t c o n v e y c l e a r t i t l e a n d , e v e n i f W h i t e h o u s e h a d c l e a r t i t l e , t h e r e a l e s t a t e m a r k e t f o r u n d e v e l o p e d l o t s w a s d e p r e s s e d ) a n d r e s o l v e t h e d i s p u t e w i t h t h e K r a m e r s ( i . e . , d u e t o t h e K r a m e r s ' f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s , i t w a s u n l i k e l y t h a t t h e y c o u l d p a y a n y j u d g m e n t i n f u l l ) . I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r w a n t e d t o a v o i d p a y i n g a d d i t i o n a l l e g a l e x p e n s e s r e l a t i n g t o t h e a p p e a l . - 5 - 1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . W h i t e h o u s e h e l d t i t l e t o t h e 2 8 l o t s , p r o v i d e d f i n a n c i n g t o t h e K r a m e r s , a n d r e c e i v e d 9 6 p e r c e n t o f t h e n e t p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f t h e l o t s , w h i l e t h e K r a m e r s p e r f o r m e d a l l a c t i v i t i e s n e c e s s a r y t o d e v e l o p , m a r k e t , a n d s e l l t h e l o t s a n d r e c e i v e d 4 p e r c e n t o f t h e n e t p r o c e e d s . D u r i n g 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 , t h e d e v e l o p e d l o t s w e r e s o l d t o h o m e b u y e r s . O P I N I O N R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t W h i t e h o u s e ' s s h a r e o f t h e 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 p r o c e e d s r e l a t i n g t o t h e s a l e o f t h e 2 8 l o t s w a s o r d i n a r y i n c o m e . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e p r o c e e d s w e r e c a p i t a l g a i n . U n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) , t h e t e r m " c a p i t a l a s s e t " d o e s n o t i n c l u d e p r o p e r t y h e l d b y a t a x p a y e r p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f t h e t a x p a y e r ' s t r a d e o r b u s i n e s s . 1 T h e r e i s n o f i x e d f o r m u l a o r r u l e o f t h u m b f o r m a k i n g t h i s d e t e r m i n a t i o n , a n d e a c h c a s e m u s t r e s t u p o n i t s o w n f a c t s . S e e K a l t r e i d e r v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 5 F . 2 d 8 3 3 , 8 3 8 ( 3 d C i r . 1 9 5 8 ) , a f f g . 2 8 T . C . 1 2 1 ( 1 9 5 7 ) ; s e e a l s o M a u l d i n v . C o m m i s s i o n e r , 1 9 5 F . 2 d 7 1 4 , 7 1 6 ( 1 0 t h C i r . 1 9 5 2 ) , a f f g . 1 6 T . C . 6 9 8 ( 1 9 5 1 ) . A l t h o u g h H J V o r i g i n a l l y a c q u i r e d t h e M a r l b o r o t r a c t t o b u i l d s i n g l e - f a m i l y h o m e s t o b e s o l d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f i t s r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s , W h i t e h o u s e , a s H J V ' s s u c c e s s o r , d i d - 6 - n o t h o l d t h e 2 8 l o t s f o r t h a t p u r p o s e . T h e l a w s u i t s f i l e d b y t h e h o m e o w n e r s a n d M a r l b o r o T o w n s h i p f o r c e d H J V t o a b a n d o n i t s p l a n s t o s e l l d e v e l o p e d l o t s t o i n d i v i d u a l h o m e b u y e r s . S e e , e . g . , E l i n e R e a l t y C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 5 T . C . 1 ( 1 9 6 0 ) ( h o l d i n g t h a t , b e c a u s e a t a x p a y e r ' s i n t e n t i s s u b j e c t t o c h a n g e , t h e d e t e r m i n i n g f a c t o r r e l a t i n g t o a t a x p a y e r ' s i n t e n t i s t h e p u r p o s e f o r w h i c h t h e p r o p e r t y i s h e l d a t t h e t i m e o f s a l e ) . H J V ' s p r i m a r y o b j e c t i v e f r o m t h i s p o i n t o n w a s t o d i s p o s e o f t h e 5 6 u n d e v e l o p e d l o t s , a n d t h e c o n t r a c t w i t h t h e K r a m e r s w a s i n t e n d e d t o a l l o w H J V t o a c h i e v e i t s o b j e c t i v e . T h e K r a m e r s , h o w e v e r , b r e a c h e d t h e 1 9 8 8 c o n t r a c t , a n d t h e s u b s e q u e n t l i t i g a t i o n r e s u l t e d i n t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t . T h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t a l l o w e d t h e K r a m e r s t o c o n t i n u e t o d e v e l o p a n d s e l l t h e 2 8 l o t s a n d a l l o w e d W h i t e h o u s e t o c o m p l e t e t h e c o n t r a c t e n t e r e d i n t o b y H J V . I n a d d i t i o n , W h i t e h o u s e w o u l d n o t h a v e t o i n c u r a d d i t i o n a l l e g a l e x p e n s e s . W h i t e h o u s e h e l d t h e l o t s t o f a c i l i t a t e t h e c o m p l e t i o n o f t h e s a l e t o , a n d r e s o l v e t h e d i s p u t e w i t h , t h e K r a m e r s . T h e l o t s w e r e n o t h e l d b y W h i t e h o u s e p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f i t s b u s i n e s s . A c c o r d i n g l y , t h e p r o c e e d s r e l a t i n g t o t h e s a l e o f t h e 2 8 d e v e l o p e d l o t s a r e c a p i t a l g a i n . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e K r a m e r s ' a c t i v i t i e s a r e i m p u t e d t o W h i t e h o u s e , a n d , a s a r e s u l t , W h i t e h o u s e h e l d t h e l o t s f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s . W e - 7 - c o n c l u d e t h a t t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e K r a m e r s a n d W h i t e h o u s e i s i r r e l e v a n t b e c a u s e W h i t e h o u s e w a s s e e k i n g o n l y t o d i s p o s e o f a c a p i t a l a s s e t w h e n i t s o l d t h e l o t s . S e e , e . g . , E s t a t e o f M u n d y v . C o m m i s s i o n e r , 3 6 T . C . 7 0 3 ( 1 9 6 1 ) ( h o l d i n g t h a t t h e a c t i v i t i e s o f a t a x p a y e r , i n c l u d i n g t h e a c t i v i t i e s o f a n a g e n t i m p u t e d t o t h e t a x p a y e r , t a k e n t o g e t h e r w i t h a l l o t h e r f a c t s , m u s t p l a c e t h e t a x p a y e r i n a b u s i n e s s s o t h a t t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n c a n b e s a i d t o b e h e l d b y t h e t a x p a y e r f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n h i s b u s i n e s s ) ; c f . K a l t r e i d e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( n o t i n g t h a t t h e t a x p a y e r s s o l d p r o p e r t y t o t h e i r c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n t o d e v e l o p a n d s e l l ) ; B a u s c h a r d v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 T . C . 9 1 0 ( 1 9 5 9 ) ( h o l d i n g t h a t t h e t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s w e r e s u f f i c i e n t t o p l a c e h i m i n t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s ) , a f f d . 2 7 9 F . 2 d 1 1 5 ( 6 t h C i r . 1 9 6 0 ) . C o n t e n t i o n s w e h a v e n o t a d d r e s s e d a r e i r r e l e v a n t , m o o t , o r m e r i t l e s s . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .