TAX COURT OPINION

Case: Estate of William Busch, Deceased; Mary Dana, Executor
Docket Number: 16441-97
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 01/05/2000
Pages: 37

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F W I L L I A M B U S C H , D E C E A S E D , M A R Y D A N A , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 4 4 1 - 9 7 . F i l e d J a n u a r y 5 , 2 0 0 0 . N i c k o l a s P . T o o l i a t o s I I a n d E r i n K v i s t a d ( s p e c i a l l y r e c o g n i z e d ) , f o r p e t i t i o n e r . E l i z a b e t h L . G r o e n e w e g e n a n d R e b e c c a T . H i l l , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e r e s h o u l d b e a n i n c r e a s e i n t h e r e p o r t e d v a l u e o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y r e s u l t i n g i n a $ 1 , 9 7 4 , 5 0 0 F e d e r a l e s t a t e t a x d e f i c i e n c y . P e t i t i o n e r d i s a g r e e s w i t h r e s p o n d e n t ' s v a l u e d e t e r m i n a t i o n a n d - 2 - 1 T h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d b y t h i s r e f e r e n c e . a l s o c o n t e n d s t h a t t h e v a l u e r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s o v e r s t a t e d a n d t h a t t h e e s t a t e s h o u l d b e e n t i t l e d t o a r e f u n d d u e t o a n o v e r p a y m e n t o f e s t a t e t a x . W e c o n s i d e r h e r e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r e a l t y a n d t h e a p p l i c a b i l i t y a n d / o r a m o u n t o f a n y f r a c t i o n a l d i s c o u n t . F I N D I N G S O F F A C T 1 W i l l i a m B u s c h ( d e c e d e n t ) a r e s i d e n t o f C a l i f o r n i a , d i e d o n F e b r u a r y 2 6 , 1 9 9 3 , a t t h e a g e o f 9 8 . T h e e x e c u t o r a n d p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e o f t h e e s t a t e , M a r y E . D a n a , r e s i d e d i n C a l i f o r n i a a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . I n a t i m e l y f i l e d e s t a t e t a x r e t u r n , d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n 9 0 . 7 4 a c r e s o f r e a l p r o p e r t y ( B u s c h p r o p e r t y ) w a s r e p o r t e d a t a v a l u e o f $ 3 , 8 1 0 , 0 0 0 . T h e r e p o r t e d v a l u e w a s b a s e d o n a n a p p r a i s a l r e p o r t p r e p a r e d b y D e V o e & A s s o c i a t e s ( D e V o e ) , w h i c h w a s a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n . D e V o e , b a s e d o n c o m p a r a b l e s o f r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p r o p e r t i e s , c o n c l u d e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e f o r t h e e n t i r e f e e s i m p l e i n t e r e s t w a s $ 1 2 , 7 0 0 , 0 0 0 a n d d i s c o u n t e d , b y 4 0 p e r c e n t , d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t ( $ 6 , 3 5 0 , 0 0 0 ) t o a r r i v e a t t h e $ 3 , 8 1 0 , 0 0 0 r e t u r n v a l u e . B a s e d o n t h e a m o u n t s t h a t h a d b e e n r e p o r t e d b y t h e e s t a t e , r e s p o n d e n t a s s e s s e d $ 1 , 6 7 4 , 4 6 5 i n e s t a t e t a x e s . T h e e s t a t e p a i d $ 3 0 0 , 0 0 0 w i t h t h e e s t a t e ' s e x t e n s i o n t o f i l e , a n d a n a d d i t i o n a l $ 7 5 , 0 0 0 w a s p a i d a f t e r r e s p o n d e n t a s s e s s e d t h e t a x b a s e d o n t h e - 3 - 2 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e , u n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d . r e t u r n , l e a v i n g a n u n p a i d b a l a n c e i n t h e a s s e s s e d e s t a t e t a x l i a b i l i t y o f $ 1 , 2 9 9 , 4 6 5 . T h e e s t a t e r e q u e s t e d a n d r e c e i v e d e x t e n s i o n s o f t i m e w i t h i n w h i c h t o p a y e s t a t e t a x u n d e r s e c t i o n 6 1 6 1 . 2 A f t e r e x a m i n a t i o n o f t h e e s t a t e t a x r e t u r n , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e B u s c h p r o p e r t y w a s $ 7 , 4 0 0 , 0 0 0 , o r $ 3 , 5 9 0 , 0 0 0 g r e a t e r t h a n t h e a m o u n t r e p o r t e d b y t h e e s t a t e . T h e B u s c h p r o p e r t y w a s i m p r o v e d b y t h r e e d w e l l i n g u n i t s a n d f a r m e q u i p m e n t s t o r a g e f a c i l i t i e s . D e c e d e n t w a s b o r n i n 1 8 9 4 a n d r e s i d e d o n t h e p r o p e r t y t h r o u g h o u t h i s l i f e . D e c e d e n t o r i g i n a l l y c o o w n e d t h e p r o p e r t y w i t h h i s b r o t h e r , b u t a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , h i s c o o w n e r w a s a t r u s t e s t a b l i s h e d b y V e l m a B u s c h ( d e c e d e n t ' s s i s t e r - i n - l a w ) w h o w a s t h e n 9 7 y e a r s o l d . V e l m a B u s c h d i e d d u r i n g O c t o b e r 1 9 9 6 . P r i o r t o h i s d e a t h , d e c e d e n t a n d h i s c o o w n e r ( s ) w e r e g e n e r a l l y n o t i n t e r e s t e d i n s e l l i n g t h e p r o p e r t y . D e c e d e n t l e f t h i s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e B u s c h p r o p e r t y t o M a r y a n d E u g e n e D a n a , d e c e d e n t ' s n i e c e a n d h e r h u s b a n d . T h e B u s c h p r o p e r t y w a s l o c a t e d i n u n i n c o r p o r a t e d A l a m e d a C o u n t y , a d j o i n i n g t h e c i t y o f P l e a s a n t o n . H i s t o r i c a l l y , t h e p r o p e r t y h a d b e e n u s e d f o r a g r i c u l t u r a l p u r p o s e s a n d w a s s o z o n e d b y A l a m e d a C o u n t y . A l a m e d a C o u n t y h a d a 1 0 0 - a c r e a g r i c u l t u r a l - 4 - p r o p e r t y m i n i m u m a n d h a d d e n i e d a 1 9 8 2 r e q u e s t t o s p l i t t h e B u s c h p r o p e r t y i n t o t w o s e p a r a t e a g r i c u l t u r a l u s e p a r c e l s . A l t h o u g h t h e B u s c h p r o p e r t y w a s n o t w i t h i n P l e a s a n t o n ' s c i t y l i m i t s , i t w a s w i t h i n i t s s p h e r e o f i n f l u e n c e , a n d f u t u r e d e v e l o p m e n t w o u l d b e d e p e n d e n t u p o n a n n e x a t i o n i n t o P l e a s a n t o n . U n d e r P l e a s a n t o n ' s G e n e r a l P l a n i n e f f e c t F e b r u a r y 1 9 9 3 , m o s t o f t h e B u s c h p r o p e r t y w a s d e s i g n a t e d a s m e d i u m d e n s i t y r e s i d e n t i a l a n d a s m a l l p o r t i o n w a s d e s i g n a t e d h i g h d e n s i t y r e s i d e n t i a l . T h e B u s c h p r o p e r t y o r i g i n a l l y i n c l u d e d 2 5 a d d i t i o n a l a c r e s o n i t s w e s t e r n s i d e t h a t w e r e s o l d a n d u s e d f o r a g r i c u l t u r a l p u r p o s e s a n d , u l t i m a t e l y , t h e 2 5 a c r e s w e r e d e v e l o p e d i n t o a m i x e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d . D u r i n g 1 9 8 6 , a 1 6 . 6 6 - a c r e p o r t i o n o f t h e B u s c h p r o p e r t y w a s s o l d t o P l e a s a n t o n f o r u s e a s a m a i n t e n a n c e a n d o p e r a t i o n s f a c i l i t y f o r $ 1 , 7 1 8 , 6 2 0 o r a p p r o x i m a t e l y $ 1 0 3 , 0 0 0 p e r a c r e . D u r i n g 1 9 8 7 , t h e P l e a s a n t o n S c h o o l D i s t r i c t m a d e a n o f f e r t o p u r c h a s e a p p r o x i m a t e l y 2 0 a c r e s o f t h e B u s c h p r o p e r t y f o r a b o u t $ 1 0 0 , 0 0 0 p e r a c r e . D u r i n g 1 9 9 3 t h e S c h o o l D i s t r i c t w a s a g a i n l o o k i n g f o r a f u t u r e ( 1 9 9 5 - 9 6 ) s c h o o l s i t e . I n a n i n t e r n a l s c h o o l d i s t r i c t 1 9 9 1 p l a n n i n g d o c u m e n t i t w a s r e c o m m e n d e d t h a t a 2 1 . 5 - a c r e p a r c e l o f t h e B u s c h p r o p e r t y b e c o n s i d e r e d , a n d i t w a s e s t i m a t e d t h a t t h e v a l u e w a s $ 2 5 0 , 0 0 0 p e r a c r e . T h e s c h o o l d i s t r i c t n o r m a l l y h i r e s a c o n s u l t a n t t o p r o v i d e a f a i r m a r k e t v a l u e o f l a n d i n w h i c h t h e d i s t r i c t h a s a n i n t e r e s t . I n 1 9 9 3 , t h e s c h o o l d i s t r i c t w a s a l s o l o o k i n g f o r a m a i n t e n a n c e a n d o p e r a t i o n s f a c i l i t y . I n c o n n e c t i o n w i t h i t s s e a r c h f o r a s i t e , - 5 - t h e S c h o o l D i s t r i c t w a s p r o v i d e d a $ 1 7 5 , 0 0 0 - p e r - a c r e e s t i m a t e o f t h e v a l u e f o r t h e B u s c h p r o p e r t y . A f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h i n F e b r u a r y 1 9 9 3 , t h e e s t a t e f i d u c i a r y b e g a n c o n s i d e r a t i o n o f t h e d e v e l o p m e n t o f t h e B u s c h p r o p e r t y . I n M a r c h 1 9 9 3 , t h e f i d u c i a r y ' s l e g a l c o u n s e l , w h o w a s e x p e r i e n c e d i n p r o c e s s i n g l a n d t h r o u g h t h e e n t i t l e m e n t p r o c e s s , c o n t a c t e d a c i v i l e n g i n e e r t o r e p o r t o n t h e p o t e n t i a l u s e o f t h e B u s c h p r o p e r t y f o r a r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n . T h e e n g i n e e r s u b m i t t e d a d r a f t p r e l i m i n a r y s i t e a n a l y s i s o n J u l y 3 , 1 9 9 3 . T h e d r a f t o u t l i n e d t h e c h a l l e n g e s a n d d i f f i c u l t i e s t h a t c o u l d b e e n c o u n t e r e d i n d e v e l o p m e n t , i n c l u d i n g t h e e v o l v i n g p o l i t i c a l c l i m a t e i n P l e a s a n t o n . A f i n a l r e p o r t w a s s u b m i t t e d d u r i n g A u g u s t 1 9 9 3 . D u r i n g J a n u a r y 1 9 9 4 , t h e f i d u c i a r y ' s l e g a l c o u n s e l s e n t n i n e l e t t e r s t o p o t e n t i a l p u r c h a s e r s o f t h e B u s c h p r o p e r t y , i n v i t i n g t h e i r i n q u i r i e s . E i g h t o f t h e l e t t e r r e c i p i e n t s w e r e i n v o l v e d i n r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n a n d / o r d e v e l o p m e n t . T h e n i n t h l e t t e r w a s s e n t t o a l o c a l c h u r c h ' s s i t e c o m m i t t e e t h a t h a d e x p r e s s e d a n i n t e r e s t i n t h e B u s c h p r o p e r t y . T h e c o u n s e l h a d d i s c u s s i o n s w i t h t h e s c h o o l d i s t r i c t a n d s e v e r a l o f t h e d e v e l o p e r s c o n c e r n i n g t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y . F o u r o f t h e d e v e l o p e r s s e n t l e t t e r s i n d i c a t i n g a n i n t e n t t o b u y o r o p t i o n , a n d o f t h e i r i n t e r e s t i n a c q u i r i n g t h e B u s c h p r o p e r t y . B e c a u s e t h e e n v i s i o n e d t r a n s a c t i o n w o u l d b e o n e w h e r e t h e b u y e r / d e v e l o p e r w o u l d e s s e n t i a l l y b e c o m e a p a r t n e r o f t h e e s t a t e , t h e f i d u c i a r y ' s l e g a l c o u n s e l s o u g h t t o - 6 - f i n d a m a t c h w i t h a d e v e l o p e r t h a t u n d e r s t o o d t h e p o l i t i c s o f P l e a s a n t o n a n d t h e e n t i t l e m e n t p r o c e s s . H e r e c o m m e n d e d t h a t t h e o f f e r o f P o n d e r o s a H o m e s ( P o n d e r o s a ) b e a c c e p t e d . B y a F e b r u a r y 2 5 , 1 9 9 4 , l e t t e r , P o n d e r o s a p r e s e n t e d a l e t t e r o f i n t e n t t o o p t i o n t h e B u s c h p r o p e r t y f o r 3 6 m o n t h s o r 6 0 m o n t h s a f t e r g o v e r n m e n t a l a p p r o v a l , f o r a n e x e r c i s e p r i c e o f $ 1 2 , 2 7 5 , 0 0 0 o r $ 1 3 9 , 5 0 0 p e r a c r e ( u s i n g 8 8 a c r e s a s t h e b a s e ) . P o n d e r o s a o f f e r e d $ 5 m i l l i o n d o w n a n d $ 7 , 2 7 5 , 0 0 0 d u e i n t w o e q u a l p a y m e n t s , o n e d u e i n 1 8 m o n t h s a n d t h e o t h e r d u e 3 0 m o n t h s a f t e r e s c r o w . P o n d e r o s a a g r e e d t o p a y a n o n r e f u n d a b l e $ 1 0 , 0 0 0 p e r m o n t h f o r i t s o p t i o n u n t i l t h e s a l e c l o s e d , w i t h n o c r e d i t i n g o f t h e s e p a y m e n t s t o t h e f i n a l p r i c e . P o n d e r o s a , w i t h a b o u t 2 5 y e a r s o f r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t e x p e r i e n c e , h a d 7 5 e m p l o y e e s , 6 t o 1 0 a c t i v e p r o j e c t s , a n d b e g a n 1 t o 2 n e w p r o j e c t s e a c h y e a r . I n i t s b u s i n e s s h i s t o r y , P o n d e r o s a e x p e r i e n c e d o n l y a f e w p r o j e c t s t h a t i t w a s f o r c e d t o a b a n d o n . A s o f J a n u a r y 1 9 9 4 , P o n d e r o s a h a d b u i l t a b o u t 1 , 0 0 0 h o m e s i n t h e P l e a s a n t o n a r e a a n d w a s f a m i l i a r w i t h t h e c i t y ' s e n t i t l e m e n t p r o c e s s . P o n d e r o s a w a s a w a r e o f t h e r e f e r e n d u m a g a i n s t o t h e r p r o j e c t s ( t h e K o t t i n g e r H i l l s p r o j e c t a n d c o n t r o v e r s y s u r r o u n d i n g t h e P l e a s a n t o n R i d g e d e v e l o p m e n t ) , a n d t h e p o l i t i c a l c l i m a t e i n P l e a s a n t o n , b u t P o n d e r o s a b e l i e v e d t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y p r o j e c t c o u l d w o r k a n d b i d o n i t . I n a d d i t i o n t o t h e o p t i o n a g r e e m e n t b y P o n d e r o s a , s e v e r a l o t h e r d e v e l o p e r s m a d e o f f e r s a s f o l l o w s : ( a ) M i s s i o n P e a k s H o m e s - 7 - o f f e r e d t o p u r c h a s e f o r a p p r o x i m a t e l y $ 1 7 m i l l i o n , b u t t h e f i n a l p r i c e w o u l d d e p e n d u p o n t h e n u m b e r o f r e s i d e n t i a l l o t s a p p r o v e d f o r b u i l d i n g ; ( b ) B r a d d o c k & L o g a n o f f e r e d $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r a c r e ; ( c ) G r e y s t o n e H o m e s c o n s i d e r e d d i v i d i n g i n t o 5 p a r c e l s , e a c h c o n s i s t i n g o f a b o u t 1 8 a c r e s . A f t e r n e g o t i a t i o n s w i t h s e v e r a l d e v e l o p e r s , a t w o - s t a g e c l o s i n g w a s o f f e r e d t o P o n d e r o s a , u n d e r w h i c h 4 4 a c r e s w o u l d c l o s e i n 3 6 m o n t h s , a n d 4 4 a c r e s w o u l d c l o s e n o m o r e t h a n 6 0 m o n t h s f r o m t h e d a t e o f t h e a g r e e m e n t . I t w a s e x p e c t e d t h a t P l e a s a n t o n w o u l d s c r u t i n i z e a n y d e v e l o p m e n t p l a n s f o r B u s c h p r o p e r t y a n d t h a t n e c e s s a r y a p p r o v a l w o u l d t a k e a s l o n g a s 2 t o 3 y e a r s . T h e o f f e r s f r o m d e v e l o p e r s , i n c l u d i n g t h e o n e f r o m P o n d e r o s a , w e r e n o t t o b e c l o s e d i n l e s s t h a n 9 0 d a y s a n d a n t i c i p a t e d t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d b e a p p r o v e d b y P l e a s a n t o n f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . O n J u n e 3 0 , 1 9 9 4 , t h e c o o w n e r s o f B u s c h p r o p e r t y e n t e r e d i n t o a n A g r e e m e n t o f P u r c h a s e a n d S a l e w i t h P o n d e r o s a , a t a b a s e p r i c e o f $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r a c r e . A f t e r t h e c o o w n e r s o f B u s c h p r o p e r t y e a c h r e t a i n e d a 1 - a c r e b u i l d i n g l o t , t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y w a s t o b e b r o k e n i n t o t w o p o r t i o n s , a p p r o x i m a t e l y 4 4 a c r e s e a c h , a n d d e l i n e a t e d a s t h e " D a n a P r o p e r t y " ( D a n a p o r t i o n ) a n d t h e " B u s c h P r o p e r t y " ( B u s c h p o r t i o n ) . T h e a g r e e m e n t w a s d e s i g n e d t o p r o v i d e f o r s e p a r a t e c l o s i n g f o r e a c h p o r t i o n , w i t h t h e B u s c h p o r t i o n c l o s i n g l a s t . T h e p u r c h a s e p r i c e w a s v a r i a b l e d e p e n d i n g o n t i m e a n d / o r t h e n u m b e r o f b u i l d i n g l o t s a p p r o v e d . T h e p r i c e w a s t o i n c r e a s e 9 p e r c e n t a n n u a l l y f r o m t h e f i r s t c l o s i n g t o e i t h e r t h e - 8 - s e c o n d c l o s i n g o r J u n e 3 0 , 2 0 0 0 , w h i c h e v e r o c c u r r e d f i r s t . T h e p e r l o t p r i c e w a s a l s o t o i n c r e a s e $ 5 0 , 0 0 0 f o r e a c h d w e l l i n g l o t a p p r o v e d i n e x c e s s o f 2 5 0 w i t h 6 1 6 d w e l l i n g u n i t s s t a t e d a s t h e o u t s i d e l i m i t . A c c o r d i n g l y , t h e c o m b i n e d 8 8 - a c r e p r i c e c o u l d v a r y f r o m a l o w o f $ 1 3 , 2 0 0 , 0 0 0 t o a h i g h o f $ 3 1 , 5 0 0 , 0 0 0 . I n a d d i t i o n t o t h e p u r c h a s e p r i c e , P o n d e r o s a p a i d $ 1 0 0 , 0 0 0 d o w n a n d w a s t o p a y $ 1 0 , 0 0 0 p e r m o n t h w i t h r e s p e c t t o t h e D a n a p o r t i o n , a n d t h e p a y m e n t s w e r e t o s t o p a t t h e t i m e o f t h e f i r s t c l o s i n g w i t h n o c r e d i t b e i n g a l l o w e d a g a i n s t t h e p u r c h a s e p r i c e . W i t h r e s p e c t t o t h e B u s c h p o r t i o n , P o n d e r o s a w a s t o p a y $ 5 , 0 0 0 e v e r y 3 0 d a y s b e g i n n i n g a f t e r t h e f i r s t c l o s i n g u n t i l t h e e a r l i e s t o f t h e d a t e o f t h e s e c o n d c l o s i n g o r J u n e 3 0 , 2 0 0 0 . T h e $ 5 , 0 0 0 p a y m e n t s w e r e t o b e a p p l i e d t o t h e p u r c h a s e p r i c e . T h e p a r t i e s t o t h e J u n e 3 0 a g r e e m e n t e x p e c t e d t h a t t h e f i r s t c l o s i n g ( t o o c c u r n o l a t e r t h a n J u n e 3 0 , 1 9 9 7 ) w o u l d c o m p l e t e t h e t r a n s f e r o f t h e D a n a p o r t i o n a n d t h e s e c o n d c l o s i n g ( t o o c c u r n o l a t e r t h a n D e c e m b e r 3 0 , 2 0 0 0 ) w o u l d c o m p l e t e t h e t r a n s f e r o f t h e B u s c h p o r t i o n . T h e p a r t i e s w e r e a l s o a w a r e t h a t t h e n e c e s s a r y a p p r o v a l f o r d e v e l o p m e n t w o u l d t a k e t i m e a n d m o n e y , a n d P o n d e r o s a e x p e c t e d t o s p e n d u p t o $ 2 5 0 , 0 0 0 i n s e e k i n g a p p r o v a l t o d e v e l o p . P o n d e r o s a h a d e s t i m a t e d t h a t o n a " f a s t - t r a c k " b a s i s , t h e e n t i t l e m e n t p r o c e s s w o u l d t a k e 1 8 m o n t h s . P o n d e r o s a ' s p r a c t i c e w a s n o t t o m a k e a n o u t r i g h t p u r c h a s e b u t t o o p t i o n a n i n t e r e s t i n p r o p e r t y f o r d e v e l o p m e n t . A t t h e t i m e o f t h e J u n e 3 0 a g r e e m e n t , t h e p a r t i e s w e r e a w a r e t h a t t h e P l e a s a n t o n c i t y g o v e r n m e n t a n d - 9 - t h e p o l i t i c a l e n v i r o n m e n t w e r e l e s s r e c e p t i v e t o r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t t h a n i t h a d b e e n d u r i n g t h e 1 9 8 0 ' s . A s o f 1 9 9 3 , t h e P l e a s a n t o n m a y o r a n d t w o m e m b e r s o f a f i v e - m e m b e r c i t y c o u n c i l h a d t a k e n a s t r o n g s t a n c e a g a i n s t f u r t h e r d e v e l o p m e n t a n d i n t e n d e d t o , a t v e r y l e a s t , s l o w g r o w t h i n P l e a s a n t o n . A s a n e x a m p l e , t h e K o t t i n g e r H i l l s p r o j e c t h a d b e e n a p p r o v e d f o r d e v e l o p m e n t i n l a t e 1 9 9 2 , b u t s u r r o u n d i n g h o m e o w n e r s p e t i t i o n e d f o r a r e f e r e n d u m w i t h r e s p e c t t o i m p a c t o n l o c a l a u t o m o b i l e t r a f f i c . I n J a n u a r y 1 9 9 3 , t h e r e f e r e n d u m w a s p l a c e d o n t h e N o v e m b e r 1 9 9 3 l o c a l b a l l o t , a n d t h e K o t t i n g e r H i l l s p r o j e c t f a i l e d t o r e c e i v e s u f f i c i e n t v o t e s , c a u s i n g t h e p r o j e c t t o b e d i s c o n t i n u e d . I n a d d i t i o n , a s o f J u n e 1 9 9 2 , t h e P l e a s a n t o n c i t i z e n r y h a d a l s o d e f e a t e d t h e P l e a s a n t o n R i d g e p r o j e c t b y m e a n s o f a b a l l o t i n i t i a t i v e . W h e n t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t w a s e x e c u t e d a n d a s o f d e c e d e n t ' s d a t e o f d e a t h , i t w a s f o r e s e e a b l e t h a t d i f f i c u l t i e s c o u l d b e e n c o u n t e r e d i n g a i n i n g a p p r o v a l f o r p r o p e r t y d e v e l o p m e n t w i t h i n t h e s p h e r e o f i n f l u e n c e o f P l e a s a n t o n . A s o f 1 9 9 4 , P l e a s a n t o n h a d m a i n t a i n e d t h e s a m e G e n e r a l P l a n t h a t h a d b e e n i n e f f e c t s i n c e 1 9 8 6 . D u r i n g 1 9 9 4 , P l e a s a n t o n w a s u p d a t i n g i t s G e n e r a l P l a n , a n d a t a M a r c h 1 9 9 4 m e e t i n g , a P l e a s a n t o n ' s P l a n n i n g D e p a r t m e n t e m p l o y e e i n d i c a t e d t h a t t h e p r e f e r r e d n u m b e r o f l o t s f o r t h e B u s c h p r o p e r t y w a s 3 7 5 o r l e s s . I n A p r i l 1 9 9 5 , P o n d e r o s a s u b m i t t e d a p l a n f o r 4 4 9 u n i t s o n t h e B u s c h p r o p e r t y . D u r i n g 1 9 9 5 , P l e a s a n t o n ' s G e n e r a l P l a n S t e e r i n g - 1 0 - C o m m i t t e e a p p r o v e d a p l a n f o r 3 9 1 h o u s i n g u n i t s o n t h e B u s c h p r o p e r t y . I n 1 9 9 7 , i n t h e f a c e o f n e i g h b o r h o o d c o n c e r n s a b o u t t r a f f i c p a t t e r n s , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n a p p r o v e d 3 6 0 h o u s i n g u n i t s f o r t h e B u s c h p r o p e r t y . I n a d d i t i o n , a n e i g h b o r h o o d c o m m i t t e e ( b y a 7 t o 1 v o t e ) a g r e e d t o a p l a n f o r t h e B u s c h p r o p e r t y c o n t a i n i n g 3 0 0 h o u s i n g u n i t s . J u s t p r i o r t o t h e J u n e 3 0 , 1 9 9 7 , c l o s i n g d a t e , t h e p a r t i e s r e v i s e d t h e i r a g r e e m e n t a n d e n t e r e d i n t o a n A m e n d e d a n d R e s t a t e d A g r e e m e n t o f O p t i o n t o P u r c h a s e , w h i c h w a s e f f e c t i v e J u n e 1 , 1 9 9 7 , a n d , a c c o r d i n g l y , n o c l o s i n g o c c u r r e d u n d e r t h e o r i g i n a l o p t i o n a g r e e m e n t . U n d e r t h e a m e n d e d a g r e e m e n t , t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r - a c r e b a s e p r i c e a n d t h e $ 5 0 , 0 0 0 p e r u n i t i n e x c e s s o f 2 5 0 u n i t s r e m a i n e d t h e s a m e . T h e a m e n d e d a g r e e m e n t p r o v i d e d f o r a " P r i c e E s c a l a t o r " u n d e r w h i c h t h e p u r c h a s e p r i c e f o r t h e D a n a o r B u s c h p o r t i o n s w o u l d i n c r e a s e b y $ 2 5 , 0 0 0 p e r m o n t h , b e g i n n i n g J u n e 3 0 , 1 9 9 7 , u n t i l t h e d a t e o f t h e f i r s t c l o s i n g , s c h e d u l e d f o r n o l a t e r t h a n J a n u a r y 5 , 1 9 9 8 . T h e f i r s t c l o s i n g u n d e r t h e a m e n d e d a g r e e m e n t d i d n o t o c c u r , a n d P o n d e r o s a r e n e w e d t h e o p t i o n a g r e e m e n t i n M a r c h 1 9 9 8 . P o n d e r o s a p r e s e n t e d a 3 6 0 - u n i t s i t e p l a n t o t h e P l e a s a n t o n P l a n n i n g C o m m i s s i o n a n d r e c e i v e d a p p r o v a l a r o u n d t h e e n d o f 1 9 9 6 . I n e a r l y 1 9 9 7 , P o n d e r o s a w e n t t o t h e c i t y c o u n c i l , b u t i t w a s n o t u n t i l D e c e m b e r 2 , 1 9 9 7 , t h a t a 3 0 0 - u n i t p l a n w a s a d o p t e d , a n d i t w a s d e t e r m i n e d t h a t t h e p l a n w o u l d n o t h a v e s i g n i f i c a n t a d v e r s e e f f e c t s o n t h e e n v i r o n m e n t . O n D e c e m b e r 1 6 , 1 9 9 7 , t h e c i t y - 1 1 - c o u n c i l a p p r o v e d t h e p r e z o n i n g o f B u s c h p r o p e r t y t o a " P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t - - M e d i u m D e n s i t y R e s i d e n t i a l " a n d a p p r o v e d a 3 0 0 - u n i t p l a n f o r d e v e l o p m e n t , c o n d i t i o n a l u p o n m e e t i n g n u m e r o u s r e q u i r e m e n t s i n v o l v i n g d e s i g n a n d h o m e s i t i n g , a r c h i t e c t u r a l f e a t u r e s , l a n d s c a p i n g , c o n s t r u c t i o n o f p a r k , n o i s e a t t e n u a t i o n , b u i l d i n g c o d e c o m p l i a n c e , c r e a t i n g a h o m e o w n e r s ' a s s o c i a t i o n , f i r e c o d e c o m p l i a n c e , s t r e e t c o n s t r u c t i o n , g r a d i n g a n d d r a i n a g e i m p r o v e m e n t s , u t i l i t i e s a n d r e l a t e d m a t t e r s . P o n d e r o s a a l s o a g r e e d t o p r o v i d e P l e a s a n t o n 5 - 1 / 2 a c r e s f o r u s e a s a c i t y c o r p o r a t i o n y a r d . A f t e r a p p r o v a l o f t h e p l a n , l o c a l c i t i z e n s c i r c u l a t e d a p e t i t i o n c a l l i n g f o r a r e f e r e n d u m i n v o l v i n g t r a f f i c i s s u e s . I n r e s p o n s e t o c i t i z e n c o n c e r n s , P o n d e r o s a d i s s e m i n a t e d m a t e r i a l s a t t e m p t i n g t o s h o w c o m m u n i t y b e n e f i t s t h a t w o u l d i n u r e i f t h e p r o j e c t w e n t t h r o u g h . D u r i n g J a n u a r y 1 9 9 8 t h e r e f e r e n d u m p e t i t i o n w a s f i l e d , a n d t h e P l e a s a n t o n c i t y c o u n c i l , w i t h P o n d e r o s a ' s a p p r o v a l , i n s t e a d o f a d d r e s s i n g t h e q u e s t i o n o f a r e f e r e n d u m o r o t h e r a l t e r n a t i v e , d e c i d e d t o r e s c i n d t h e o r d i n a n c e a p p r o v i n g t h e B u s c h p r o p e r t y p l a n . T h e r e a f t e r , a s e c o n d a m e n d e d a g r e e m e n t w a s e n t e r e d i n t o a n d b e c a m e e f f e c t i v e F e b r u a r y 1 8 , 1 9 9 8 . I t c a l l e d f o r a n a d d i t i o n a l $ 3 7 5 , 0 0 0 i n c r e a s e t o t h e p u r c h a s e p r i c e a n d i n c r e a s e d t h e $ 5 0 , 0 0 0 p e r u n i t o v e r 2 5 0 u n i t a m o u n t t o $ 7 0 , 0 0 0 p e r u n i t . T h e P u r c h a s e P r i c e E s c a l a t o r w a s i n c r e a s e d f r o m $ 2 5 , 0 0 0 t o $ 3 0 , 0 0 0 f r o m F e b r u a r y 1 8 u n t i l t h e c l o s i n g . T h e s e c o n d a m e n d e d a g r e e m e n t h a d - 1 2 - 3 W e h a v e h e l d t h a t a h i g h e r r e p o r t e d v a l u e i s a n a d m i s s i o n , r e q u i r i n g a n e s t a t e t o p r o d u c e " c o g e n t p r o o f t h a t t h e r e p o r t e d v a l u e s w e r e e r r o n e o u s . " E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . ( c o n t i n u e d . . . ) a s i n g l e F e b r u a r y 1 7 , 2 0 0 1 , c l o s i n g d a t e . P o n d e r o s a , t h r o u g h t h i s t i m e , h a d p a i d n o n r e f u n d a b l e p a y m e n t s ( t h a t w e r e n o t t o b e a p p l i e d t o t h e p u r c h a s e p r i c e ) t o t h e B u s c h p r o p e r t y o w n e r s r a n g i n g f r o m a b o u t $ 5 0 0 , 0 0 0 t o a b o u t $ 1 m i l l i o n . A s o f t h e e n d o f 1 9 9 8 , a p p r o v a l h a d n o t y e t b e e n r e c e i v e d , a n d P o n d e r o s a c o n t i n u e d t o e x p e r i e n c e d i f f i c u l t i e s i n t h e p r o c e s s o f a t t e m p t i n g t o g a i n a p p r o v a l f o r d e v e l o p m e n t . O P I N I O N T h i s c a s e i n v o l v e s t h e v a l u a t i o n o f r e a l p r o p e r t y f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s . W e m u s t d e c i d e t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . T h e e s t a t e r e p o r t e d a f e e s i m p l e v a l u e o f $ 1 2 , 7 0 0 , 0 0 0 a n d d i s c o u n t e d d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t ( $ 6 , 3 5 0 , 0 0 0 ) b y 4 0 p e r c e n t t o r e a c h t h e $ 3 , 8 1 0 , 0 0 0 v a l u e r e p o r t e d a s i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e . T h e e s t a t e ' s v a l u a t i o n w a s p r e d i c a t e d o n t h e a s s u m p t i o n t h a t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t i s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r t h e p r o p e r t y . R e s p o n d e n t , a f t e r e x a m i n i n g t h e e s t a t e ' s r e t u r n , v a l u e d d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a t $ 7 , 4 0 0 , 0 0 0 , a l s o a s s u m i n g t h a t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t i s t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y . I n t h e c o n t e x t o f l i t i g a t i o n , p e t i t i o n e r n o w c o n t e n d s t h a t d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y s h o u l d h a v e b e e n v a l u e d a n d i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e a t $ 6 8 0 , 0 0 0 . 3 - 1 3 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) 3 1 2 , 3 3 7 - 3 3 8 ( 1 9 8 9 ) . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e v a l u e s h o u l d b e r e d u c e d b e c a u s e , a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , i t w a s u n l i k e l y t h a t t h e p r o p e r t y h a d t h e p o t e n t i a l t o b e a p p r o v e d f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . T h e p a r t i e s d i s a g r e e a b o u t h o w t o h a n d l e t h e f a c t t h a t a p p r o v a l f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t h a d n o t b e e n o b t a i n e d a n d t h e p r o b a t i v e w e i g h t , i f a n y , t h a t s h o u l d b e g i v e n t o t h e t e r m s o f t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . A l t h o u g h t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t w a s e x e c u t e d s u f f i c i e n t l y c l o s e i n t i m e t o t h e F e b r u a r y 1 9 9 3 d a t e o f d e a t h t o b e c o n s i d e r e d , i t d o e s n o t i n v o l v e a c o n t e m p o r a n e o u s p a y m e n t o f t h e c o n t r a c t p r o c e e d s . T h e a g r e e m e n t c a l l s f o r p a y m e n t s a t c l o s i n g s t h a t w o u l d o c c u r a s m u c h a s 3 a n d 6 y e a r s i n t h e f u t u r e . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r - a c r e a g r e e m e n t p r i c e w a s w h o l l y c o n t i n g e n t a n d d e p e n d e n t u p o n w h e t h e r t h e d e v e l o p e r ( b u y e r ) w a s a b l e t o o b t a i n e n t i t l e m e n t t o s u b d i v i d e t h e p r o p e r t y f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t ; i . e . , t h a t P o n d e r o s a w a s n o t a w i l l i n g b u y e r o f u n a p p r o v e d l a n d . C o n v e r s e l y , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e a g r e e m e n t i s a c o n t r a c t f o r s a l e w i t h a d e l a y e d c l o s i n g a n d t h a t t h e c o n t r a c t p r i c e r e p r e s e n t s w h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d b e w i l l i n g t o p a y i n a c a s h o r c o n t e m p o r a n e o u s t r a n s a c t i o n , i r r e s p e c t i v e o f w h e t h e r t h e e n t i t l e m e n t s w e r e t o b e o b t a i n e d l a t e r . - 1 4 - P r o p e r t y i n c l u d a b l e i n a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i s t o b e r e t u r n e d a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e g e n e r a l l y a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 1 ( a ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . F a i r m a r k e t v a l u e i s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 3 1 2 ( 1 9 8 9 ) ; E s t a t e o f H e c k s c h e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 3 T . C . 4 8 5 , 4 9 0 ( 1 9 7 5 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e c . 2 5 . 2 5 0 1 - 1 , G i f t T a x R e g s . T h e w i l l i n g s e l l e r a n d b u y e r a r e h y p o t h e t i c a l r a t h e r t h a n s p e c i f i c i n d i v i d u a l s o r e n t i t i e s . S e e E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 , 1 0 0 5 - 1 0 0 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) . T h e i s s u e i s f a c t u a l a n d t o b e r e s o l v e d f r o m a l l t h e e v i d e n c e a n d i s , i n g r e a t p a r t , a q u e s t i o n o f j u d g m e n t r a t h e r t h a n m a t h e m a t i c s . S e e H a m m v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 5 F . 2 d 9 3 4 , 9 4 0 ( 8 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 3 4 7 ; D u n c a n I n d u s . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . 2 6 6 ( 1 9 7 9 ) . T h e p a r t i e s , i n s u p p o r t o f t h e i r p o s i t i o n s , h a v e r e l i e d o n t h e i r e x p e r t w i t n e s s e s ' r e p o r t s c o n c e r n i n g t h e s u b j e c t r e a l e s t a t e . I n m a k i n g o u r d e t e r m i n a t i o n w e m a y e m b r a c e o r r e j e c t e x p e r t t e s t i m o n y i f , i n o u r j u d g m e n t , e i t h e r a p p r o a c h i s a p p r o p r i a t e . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 ( 1 9 3 8 ) ; S a m m o n s v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 8 F . 2 d 3 3 0 ( 9 t h C i r . 1 9 8 8 ) . I f a n e x p e r t ' s o p i n i o n i s o f n o - 1 5 - a s s i s t a n c e t o t h e C o u r t , i t w i l l b e g i v e n l i t t l e w e i g h t . S e e L a u r e y s v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 1 0 1 , 1 2 9 ( 1 9 8 9 ) . I n l i t i g a t i o n , t h e p a r t i e s h a v e u s e d d i f f e r e n t a p p r o a c h e s t o v a l u i n g t h e r e a l p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s e x p e r t u s e d c o m p a r a b l e s t o p r o v i d e a c a s h s a l e p r i c e o f l a n d f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r ' s e x p e r t t h e n a p p l i e d s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s ( a s m u c h a s 8 0 p e r c e n t ) , r e d u c i n g a n a v e r a g e o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s t o a p r o p o s e d v a l u e o f $ 2 5 , 0 0 0 p e r a c r e . P e t i t i o n e r ' s t r i a l e x p e r t ' s $ 2 5 , 0 0 0 v a l u e i s $ 1 1 4 , 5 0 0 l e s s t h a n t h e $ 1 3 9 , 5 0 0 - p e r - a c r e v a l u e t h a t h a d b e e n r e p o r t e d o n t h e e s t a t e ' s t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t w a s a s k e d t o d e r i v e a p e r - a c r e v a l u e b a s e d o n t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . A f t e r r e a c h i n g a v a l u e b a s e d o n t h e a g r e e m e n t , h e d i s c o u n t e d i t t o a c c o u n t f o r t h e d e l a y i n t h e c l o s i n g o f t h e t r a n s a c t i o n . R e s p o n d e n t u s e s t h e r e s u l t i n g v a l u e a s a n a c t u a l a n d c o m p a r a b l e s a l e p r i c e f o r t h e B u s c h p r o p e r t y . A l t h o u g h t h e t w o a p p r o a c h e s r e a c h e d d i s p a r a t e r e s u l t s , b o t h a r e s o u r c e d i n t r a d i t i o n a l c a s h s a l e p r i n c i p l e s i n v o l v i n g t h e u s e o f c o m p a r a b l e s a n d m a y b e r e c o n c i l e d . I n a d d i t i o n t o t h e e x p e r t s c a l l e d b y t h e p a r t i e s f o r t r i a l , w e m u s t c o n s i d e r p e t i t i o n e r ' s a p p r a i s e r ' s r e p o r t a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n . W e f i n d a n a l y s i s o f t h a t e s t a t e t a x r e t u r n a p p r a i s a l n e c e s s a r y b e c a u s e i t s p e r - a c r e v a l u e ( $ 1 3 9 , 5 0 0 ) i s m o r e c l o s e l y a l l i e d w i t h c o n t r a c t p r i c e ( $ 1 5 0 , 0 0 0 ) a n d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n . I n a d d i t i o n , t h e $ 1 3 9 , 5 0 0 v a l u e i s s u b s t a n t i a l l y - 1 6 - i n e x c e s s o f t h e $ 2 5 , 0 0 0 - p e r - a c r e v a l u e n o w a d v o c a t e d b y p e t i t i o n e r . P e t i t i o n e r e m p l o y e d D e V o e , a n a p p r a i s e r , t o a s c e r t a i n t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e B u s c h p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f r e p o r t i n g i t o n t h e e s t a t e ' s t a x r e t u r n . D e V o e ' s r e p o r t w a s a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n a n d e m p l o y e d w h a t h e d e s c r i b e d a s a " M a r k e t D a t a A p p r o a c h " t o v a l u e t h e p r o p e r t y . T h a t s a m e a p p r o a c h h a s a l s o b e e n d e s c r i b e d a s a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a n d i n v o l v e s t h e c o l l e c t i n g o f i n f o r m a t i o n o n c o m p a r a b l e a n d g e n e r a l l y c o n t e m p o r a n e o u s s a l e s o f l i k e p r o p e r t y i n t h e g e n e r a l l o c a l e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y . D e V o e r e l i e d o n n i n e s a l e s w i t h p e r - a c r e p r i c e s r a n g i n g f r o m $ 2 1 , 6 1 2 t o $ 4 4 5 , 8 7 2 . O n e o f t h e s a l e s r e f e r e n c e d b y D e V o e w a s t h e 1 9 8 6 s a l e o f 1 6 . 6 6 a c r e s o f t h e B u s c h p r o p e r t y t o P l e a s a n t o n f o r $ 1 0 3 , 1 5 8 p e r a c r e . I n f i v e o f t h e n i n e s a l e s , t h e a p p r o v a l t o d e v e l o p h a d b e e n o b t a i n e d a n d t h e p e r - a c r e p r i c e r a n g e d f r o m $ 1 5 2 , 4 3 9 t o $ 4 4 5 , 8 7 2 . I n o n e s i t u a t i o n , p a r t i a l d e v e l o p m e n t a p p r o v a l h a d b e e n o b t a i n e d a n d t h e p e r - a c r e p r i c e ( b a s e d o n f u l l a c r e a g e e v e n t h o u g h a l l o f i t w a s n o t u s a b l e ) w a s $ 5 3 , 0 4 3 . T h e r e m a i n i n g t w o s a l e s , f o r $ 2 1 , 6 1 2 a n d $ 2 9 , 5 2 0 p e r a c r e , c o n c e r n e d s i t u a t i o n s w h e r e n o a p p r o v a l f o r d e v e l o p m e n t h a d b e e n o b t a i n e d . O t h e r t h a n t h e 1 9 8 6 s a l e o f t h e 1 6 . 6 6 - a c r e B u s c h p a r c e l , t h e s a l e s u s e d b y D e V o e o c c u r r e d d u r i n g t h e p e r i o d A p r i l 1 9 8 9 t h r o u g h M a y 1 9 9 3 . - 1 7 - D e V o e r e f i n e d h i s s a l e s d a t a u n i v e r s e t o a r r i v e a t a p e r - a c r e r a n g e o f $ 1 0 3 , 1 5 8 t o $ 1 5 2 , 4 3 9 . D e V o e r e l i e d o n c o m p a r a b l e v a l u e s o f p r o p e r t i e s t h a t h a d b e e n a p p r o v e d f o r d e v e l o p m e n t a r r i v i n g a t a $ 1 3 9 , 5 0 0 p e r - a c r e v a l u e . D e V o e ' s a p p r o a c h w a s b a s e d o n t h e p r e m i s e t h a t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t w o u l d b e t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e a n d d i d n o t c o n t a i n a d i s c o u n t f o r t h e f a c t t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y h a d n o t b e e n a p p r o v e d f o r d e v e l o p m e n t a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . A p p l y i n g t h e $ 1 3 9 , 5 0 0 v a l u e t i m e s 9 0 . 7 4 a c r e s , D e V o e c a l c u l a t e d a $ 1 2 , 7 0 0 , 0 0 0 v a l u e , w h i c h h e d i v i d e d i n h a l f t o r e p r e s e n t d e c e d e n t ' s p a r t i a l i n t e r e s t . F i n a l l y , D e V o e a p p l i e d a 4 0 - p e r c e n t p a r t i a l o w n e r s h i p d i s c o u n t t o a r r i v e a t t h e $ 3 , 8 1 0 , 0 0 0 v a l u e r e p o r t e d a s p a r t o f d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . P e t i t i o n e r ' s t r i a l e x p e r t , N o r m a n H u l b e r g ( H u l b e r g ) , l i k e D e V o e , c o n c l u d e d t h a t B u s c h p r o p e r t y s h o u l d b e v a l u e d b y m e a n s o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d . H u l b e r g o p i n e d t h a t t h e p r o p e r t y ' s h i g h e s t a n d b e s t u s e w a s t o d e v e l o p i t a s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . A l t h o u g h H u l b e r g r e a c h e d a $ 2 5 , 0 0 0 - p e r - a c r e v a l u e , s o m e t i m e d u r i n g N o v e m b e r 1 9 9 7 ( p r i o r t o r e a c h i n g t h e $ 2 5 , 0 0 0 v a l u e ) , h e h a d o p i n e d t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y w a s w o r t h $ 1 0 0 , 0 0 0 p e r a c r e . D u r i n g c r o s s - e x a m i n a t i o n , H u l b e r g e x p l a i n e d t h a t t h e d e c r e a s e i n t h e v a l u e s h e d e t e r m i n e d w a s a t t r i b u t a b l e t o f a c t s t h a t o c c u r r e d b o t h p r i o r t o a n d a f t e r N o v e m b e r 1 9 9 7 a n d t h a t h e h a d b e c o m e a w a r e o f o n l y a f t e r h i s N o v e m b e r 1 9 9 7 o p i n i o n . H u l b e r g ' s e x p l a n a t i o n w a s w i t h o u t s p e c i f i c i t y a n d d i d n o t a d e q u a t e l y e x p l a i n t h e r e d u c t i o n . W e s u r m i s e t h a t , i n g r e a t p a r t , H u l b e r g ' s - 1 8 - 4 T h e r a n g e o f p e r - a c r e v a l u e s a f t e r t h e d e c r e a s e s a p p e a r s t o r e f l e c t r e d u c t i o n s i n v a l u e r a n g i n g f r o m 6 0 p e r c e n t t o 8 0 p e r c e n t . r e d u c t i o n w a s b a s e d o n h i s c h a n g e d v i e w t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d n o t l i k e l y h a v e b e e n a p p r o v e d f o r d e v e l o p m e n t a s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . H u l b e r g ' s o p i n i o n c o n t a i n e d r e f e r e n c e s t o f o u r P l e a s a n t o n a r e a s a l e s d u r i n g t h e p e r i o d J u n e 1 9 9 2 t h r o u g h D e c e m b e r 1 9 9 3 w i t h a p e r - a c r e p r i c e r a n g e o f $ 8 0 , 0 7 1 t o $ 2 4 5 , 7 0 1 . T h e s a l e s h e c h o s e o c c u r r e d p r i o r t o t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t , a n d t h e t r a n s a c t i o n c o n c e r n i n g t h e B u s c h p r o p e r t y w a s a c c o r d i n g l y n o t f a c t o r e d i n t o H u l b e r g ' s a n a l y s i s . H e t h e n e m p l o y e d s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s t h a t h e a t t r i b u t e d t o a l a c k o f d e v e l o p m e n t a p p r o v a l a n d t h e p o l i t i c a l c l i m a t e o r c o n d i t i o n s t h a t m a y a f f e c t t h e p o s s i b i l i t y o f a p p r o v a l . H u l b e r g c o m p a r e d t h e B u s c h p r o p e r t y w i t h s i t u a t i o n s w h e r e u n i m p r o v e d l a n d w a s d i s c o u n t e d b y a s m u c h a s 8 0 p e r c e n t f o r l a c k o f d e v e l o p m e n t a p p r o v a l a n d c o n c l u d e d t h a t a 6 0 - p e r c e n t d i s c o u n t 4 s h o u l d b e u s e d w i t h r e s p e c t t o t h e B u s c h p r o p e r t y . I n c l u d e d i n H u l b e r g ' s a n a l y s i s , a n d p r e s u m a b l y h i s d i s c o u n t s , w e r e a d j u s t m e n t s f o r t h e t i m e t h e l a n d w o u l d b e o n t h e m a r k e t p r i o r t o s a l e . H u l b e r g o p i n e d t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y h a d a $ 2 5 , 0 0 0 p e r - a c r e v a l u e . A p p l y i n g t h e $ 2 5 , 0 0 0 p e r - a c r e v a l u e t o t h e 9 0 p l u s a c r e s a n d r o u n d i n g o f f , H u l b e r g a r r i v e d a t a $ 2 , 2 7 0 , 0 0 0 g r o s s v a l u e . A f t e r a l e n g t h y d i s c u s s i o n o f v a r i o u s d i s c o u n t c o n c e p t s , H u l b e r g - 1 9 - s e t t l e d o n t h e s a m e d i s c o u n t e m p l o y e d b y D e V o e ( 4 0 p e r c e n t ) a n d t h e r e b y c o n c l u d e d t h a t d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e B u s c h p r o p e r t y a t t h e t i m e o f h i s d e a t h h a d a $ 6 8 0 , 0 0 0 v a l u e . ( $ 2 , 2 7 0 , 0 0 0 x . 5 0 ( h a l f i n t e r e s t ) x . 4 0 ( d i s c o u n t ) = $ 6 8 0 , 0 0 0 ( r o u n d e d d o w n ) ) . S t e v e n G e l l e r ( G e l l e r ) , r e s p o n d e n t ' s e x p e r t , w a s h i r e d t o a n a l y z e t h e a g r e e m e n t b e t w e e n t h e B u s c h p r o p e r t y o w n e r s a n d P o n d e r o s a a n d d e t e r m i n e t h e p e r - a c r e v a l u e b a s e d o n t h a t a g r e e m e n t . A f t e r r e a c h i n g a v a l u e b a s e d o n t h e a g r e e m e n t , h e d i s c o u n t e d t h a t v a l u e t o r e f l e c t t h e t i m e v a l u e o f t h e d e l a y t h a t w a s e x p e c t e d t o b e e n c o u n t e r e d i n t h e c l o s i n g p r o c e s s . G e l l e r ' s a p p r o a c h w a s f u r t h e r l i m i t e d t o o n e o f t w o f i x e d s c e n a r i o s : O n e a p p r o a c h w a s t o a s s u m e a c l o s i n g o f t h e e n t i r e p r o p e r t y d u r i n g J u n e 1 9 9 7 a n d t h e o t h e r w a s t o a s s u m e t w o s e p a r a t e c l o s i n g s , o n e - h a l f o f t h e p r o p e r t y d u r i n g J u n e 1 9 9 7 a n d t h e o t h e r o n e - h a l f d u r i n g J u n e 2 0 0 0 . G e l l e r r e a c h e d t h e c o n c l u s i o n t h a t 3 6 0 u n i t s w o u l d b e p a i d f o r a t t h e c l o s i n g ( s ) b a s e d o n t h e P l e a s a n t o n P l a n n i n g C o m m i s s i o n ' s J a n u a r y 1 9 9 7 a p p r o v a l o f 3 6 0 u n i t s , a f a c t t h a t w a s n o t k n o w n a s o f J u n e 1 9 9 4 o r F e b r u a r y 1 9 9 3 . U s i n g t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 - p e r - a c r e c o n t r a c t p r i c e , w i t h a n a d d i t i o n a l $ 5 0 , 0 0 0 t i m e s 1 1 0 u n i t s o v e r 2 5 0 ( 3 6 0 - 2 5 0 = 1 1 0 ) , G e l l e r a r r i v e d a t g r o s s v a l u e s o f $ 1 9 , 2 7 1 , 0 0 0 a n d $ 2 2 , 2 2 5 , 8 9 5 f o r t h e s i n g l e a n d d u a l c l o s i n g m o d e l s , r e s p e c t i v e l y . U s i n g a 9 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e t o a c c o u n t f o r t h e p a s s a g e o f t i m e u n t i l t h e c l o s i n g s , G e l l e r c o n c l u d e d t h a t t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e - 2 0 - B u s c h p r o p e r t y a s o f t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t d a t e w a s $ 1 5 m i l l i o n , i r r e s p e c t i v e o f w h e t h e r a s i n g l e o r d u a l c l o s i n g o c c u r r e d . G e l l e r ' s a p p r o a c h w a s a n a t t e m p t a t r e a c h i n g a p r e s e n t v a l u e o f t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . B y u s i n g a p r e s e n t v a l u e t e c h n i q u e , G e l l e r a c k n o w l e d g e s t h a t t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t w a s n o t a c a s h s a l e . R e s p o n d e n t r e l i e s o n G e l l e r ' s v a l u e a s r e f l e c t i n g a n a c t u a l a n d / o r c o m p a r a b l e s a l e t h a t s u p p o r t s r e s p o n d e n t ' s v a l u e d e t e r m i n a t i o n i n t h e d e f i c i e n c y n o t i c e . R e s p o n d e n t d i r e c t s o u r a t t e n t i o n t o t h e f a c t t h a t G e l l e r ' s $ 1 5 m i l l i o n v a l u e i s s l i g h t l y i n e x c e s s o f t h e g r o s s v a l u e d e t e r m i n e d i n t h e d e f i c i e n c y n o t i c e . I t d o e s n o t a p p e a r t h a t r e s p o n d e n t d i s c o u n t e d f o r t h e f a c t t h a t d e c e d e n t h e l d a p a r t i a l i n t e r e s t . B o t h p a r t i e s u s e d a c c e p t a b l e m e t h o d o l o g i e s f o r v a l u i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t y . A l t h o u g h t h e m e t h o d o l o g y w a s a p p r o p r i a t e , w e d o n o t a g r e e w i t h a l l o f t h e t e c h n i q u e s , m o d i f i c a t i o n s , a n d / o r d i s c o u n t s t h a t w e r e u s e d t o a f f e c t t h e u l t i m a t e p r o p o s e d v a l u e s . H u l b e r g , p e t i t i o n e r ' s e x p e r t , b e g i n s w i t h c o m p a r a b l e s f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t p r o p e r t y a n d , b y m e a n s o f e x t r e m e l y l a r g e d i s c o u n t s , r e d u c e s t h e c o m p a r a b l e t o $ 2 5 , 0 0 0 p e r a c r e . I n t h i s w a y , H u l b e r g a d v a n c e s a v a l u e f o r t h e B u s c h p r o p e r t y t h a t , e s s e n t i a l l y , r e p r e s e n t s a v a l u e f o r u n i m p r o v e d f a r m l a n d . H u l b e r g e x p r e s s e d t h e v i e w t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e B u s c h p r o p e r t y w a s f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a n d t h a t c o m p a r a b l e s a l e s p r o v i d e t h e b e s t m e t h o d t o v a l u e u n i m p r o v e d l a n d . H e t h e n e f f e c t i v e l y v o i d e d t h o s e v i e w s b y u s i n g e x t r a o r d i n a r y d i s c o u n t s - 2 1 - f o r w h a t h e t h o u g h t w a s t h e l i k e l y p o s s i b i l i t y t h a t t h e r e w o u l d b e n o a p p r o v a l f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . H u l b e r g ' s c o n c l u s i o n t h a t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t w o u l d n o t b e a p p r o v e d w a s a f a c t t h a t w a s n o t k n o w n o r r e a s o n a b l y f o r e s e e n o n t h e v a l u a t i o n d a t e o r a t t h e t i m e o f t h e e x e c u t i o n o f t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . I t a l s o i g n o r e s t h e f a c t t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y w a s a c t i v e l y p u r s u e d b y P o n d e r o s a a n d o t h e r k n o w l e d g e a b l e d e v e l o p e r s w h o p l a c e d a v a l u e f a r i n e x c e s s o f $ 2 5 , 0 0 0 o n t h e p r o p e r t y . W e d o n o t a c c e p t H u l b e r g ' s $ 2 5 , 0 0 0 o p i n i o n o f v a l u e a n d f i n d h i s a p p r o a c h t o b e n o t h i n g m o r e t h a n a d i s g u i s e d a t t e m p t t o c i r c u m v e n t a n d i g n o r e t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f v a l u a t i o n a n d t o t h e r e b y v a l u e i t a s f a r m l a n d . P e t i t i o n e r ' s a d v o c a c y o f t h e $ 2 5 , 0 0 0 - p e r - a c r e v a l u e a l s o i g n o r e s t h e f a c t t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y a b u t t e d t h e c i t y o f P l e a s a n t o n a n d w a s a d j a c e n t t o f u l l y d e v e l o p e d r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . M o r e i m p o r t a n t l y , p e t i t i o n e r d i d n o t d e a l w i t h t h e f a c t t h a t s e v e r a l d e v e l o p e r s w e r e e a g e r t o d e v e l o p t h e B u s c h p r o p e r t y . I n o r d e r t o a c c e p t p e t i t i o n e r ' s / H u l b e r g ' s a p p r o a c h , w e w o u l d h a v e t o c o n c l u d e t h a t P o n d e r o s a ( a n d t h e o t h e r d e v e l o p e r s w h o w e r e i n t e r e s t e d i n t h e p r o p e r t y ) w e r e e i t h e r u n a w a r e o f o r d i d n o t f u l l y c o n s i d e r t h e d i f f i c u l t i e s t h a t c o u l d h a v e b e e n e n c o u n t e r e d i n o b t a i n i n g a p p r o v a l o f t h e p r o p e r t y f o r d e v e l o p m e n t i n t o r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . O t h e r d e v e l o p e r s o f f e r e d $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r - 2 2 - 5 T h e $ 1 7 m i l l i o n b i d w a s d e p e n d e n t u p o n t h e n u m b e r o f b u i l d i n g l o t s a p p r o v e d . a c r e a n d $ 1 7 m i l l i o n . 5 T h e f a c t t h a t P o n d e r o s a f a i l e d t o o b t a i n d e v e l o p m e n t a p p r o v a l a p p r o x i m a t e l y 4 y e a r s l a t e r w a s a f a c t t h a t w a s n o t k n o w n t o t h e p a r t i e s t o t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . I f P o n d e r o s a h a d k n o w n o r t h o u g h t t h a t a p p r o v a l w a s n o t f o r t h c o m i n g , i t w o u l d n o t h a v e c o m m i t t e d i t s r e s o u r c e s a n d s u b s t a n t i a l c a p i t a l t o t h e B u s c h p r o p e r t y p r o j e c t . A l s o , a s n o t e d a b o v e , o t h e r d e v e l o p e r s e x p e c t e d t h a t t h e p r o p e r t y c o u l d b e d e v e l o p e d . I n t h a t r e g a r d , P o n d e r o s a p a i d a n a m o u n t a p p r o x i m a t i n g p e t i t i o n e r ' s p r o p o s e d n e t v a l u e ( $ 6 8 0 , 0 0 0 ) i n e x p e n s e s p u r s u i n g d e v e l o p m e n t a p p r o v a l a n d i n p a y m e n t s m a d e t o k e e p t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t o p e n f o r d e v e l o p m e n t a t a $ 1 5 0 , 0 0 0 p l u s p e r - a c r e c o n t r a c t p r i c e . T h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t p r i c e o f $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r a c r e r e p r e s e n t s a c a s h s a l e p r i c e b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d w i l l i n g s e l l e r . T h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t , h o w e v e r , d i d n o t r e q u i r e P o n d e r o s a t o p a y " c a s h o n t h e b a r r e l h e a d " . T h e a g r e e m e n t a n d t r i a l t e s t i m o n y m a k e i t c l e a r t h a t b o t h s i d e s w e r e a w a r e o f t h e f o r e s e e a b l e r i s k s a n d t h e d i f f i c u l t i e s c o n n e c t e d w i t h o b t a i n i n g a p p r o v a l f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . T h e p o l i t i c a l c l i m a t e i n P l e a s a n t o n w a s a l s o w e l l k n o w n t o t h e p a r t i e s t o t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . T h e c o m p a r a b l e s a l e s p r i c e s u s e d b y p e t i t i o n e r ' s a p p r a i s e r f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s a n d b y i t s t r i a l e x p e r t r e f l e c t t h a t t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 - p e r - a c r e p r i c e w a s r e a s o n a b l e w h e n c o m p a r e d w i t h s i m i l a r p r o p e r t i e s s u s c e p t i b l e o f r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . - 2 3 - P e t i t i o n e r , b y e m p h a s i z i n g w h a t a c t u a l l y h a p p e n e d ( e s p e c i a l l y i n t h e 1 9 9 7 - 9 8 t i m e f r a m e ) , s o u g h t t o s h o w t h a t i t w a s u n l i k e l y t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d b e a p p r o v e d f o r d e v e l o p m e n t a s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y w i t h i n t h e c i t y o f P l e a s a n t o n . W e c a n n o t , h o w e v e r , a t t r i b u t e t o a 1 9 9 3 o r 1 9 9 4 b u y e r o r s e l l e r t h e s e u n f o r e s e e n f a c t s t h a t o c c u r r e d s e v e r a l y e a r s l a t e r - - i n t h i s i n s t a n c e , 3 t o 4 y e a r s l a t e r . N o r c a n w e a l l o w s u c h f a c t s t o b e a r o n v a l u e u n l e s s t h o s e f a c t s c o u l d b e f o r e s e e n , k n o w n , a n d w o u l d h a v e i n f l u e n c e d a w i l l i n g b u y e r a n d s e l l e r . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 ( 1 9 7 3 ) . F o r p u r p o s e s o f t h i s c a s e , t h e s t a t u t e m a n d a t e s a d a t e - o f - d e a t h f a i r m a r k e t v a l u a t i o n . S e e s e c . 2 0 3 1 ( a ) . T h e d e t e r m i n a t i o n o f v a l u e i s t o b e m a d e a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e ( i . e . , d a t e o f d e a t h ) , a n d k n o w l e d g e o f u n f o r e s e e a b l e f u t u r e e v e n t s t h a t m a y h a v e a f f e c t e d t h e v a l u e c a n n o t b e a t t r i b u t e d t o t h e h y p o t h e t i c a l b u y e r o r s e l l e r . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . W e f i n d t h e 1 9 9 4 a g r e e m e n t t o b e s u f f i c i e n t l y c o n t e m p o r a n e o u s t o r e p r e s e n t a b e n c h m a r k v a l u e f o r t h e s u b j e c t p r o p e r t y , a n d i t c o m p o r t s w i t h c o m p a r a b l e s a l e s . A s o f d e c e d e n t ' s d e a t h , i t w a s l i k e l y t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y w o u l d b e s o l d f o r a n d / o r d e v e l o p e d a s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . T h e 1 9 9 4 a g r e e m e n t r e p r e s e n t s t h e u s u a l t y p e a g r e e m e n t e n t e r e d i n t o b y P o n d e r o s a a n d o t h e r d e v e l o p e r s . I n t h a t r e g a r d , b o t h o f p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s ( D e V o e a n d H u l b e r g ) u s e d c o m p a r a b l e s a l e s t h a t c o m p o r t i n p r i c e p e r a c r e w i t h t h e p r i c e i n t h e J u n e 1 9 9 4 - 2 4 - 6 D e V o e ' s c o m p a r a b l e s a r e s e t f o r t h i n t h e b o d y o f t h i s o p i n i o n . T h e f o u r s a l e s H u l b e r g o f f e r e d a s c o m p a r a b l e s h a d p r i c e s r a n g i n g f r o m $ 8 0 , 0 7 1 t o $ 2 4 5 , 7 0 1 p e r a c r e . A s i m p l e a v e r a g e o f t h e f o u r s a l e s r e f e r e n c e d i n H u l b e r g ' s r e p o r t i s $ 1 4 5 , 5 5 9 . H u l b e r g , h o w e v e r , d i s c o u n t e d t h e f o u r s a l e p r i c e s b y a s m u c h a s 8 0 p e r c e n t t o r e f l e c t h i s v i e w o f t h e i n a b i l i t y t o o b t a i n a p p r o v a l f r o m t h e c i t y o f P l e a s a n t o n f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t , c a u s i n g t h e r a n g e t o d r o p t o $ 1 6 , 0 1 4 t h r o u g h $ 7 3 , 7 1 0 . A c c o r d i n g l y , t h e r e i s s u f f i c i e n t c o r r o b o r a t i v e e v i d e n c e t o a c c e p t t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 - p e r - a c r e p r i c e f r o m t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t a s a s t a r t i n g p o i n t f o r o u r c o n s i d e r a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e . a g r e e m e n t a n d t h a t o c c u r r e d w i t h i n t h e t i m e p e r i o d s u r r o u n d i n g t h e d a t e o f d e a t h a n d t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . 6 P e t i t i o n e r ' s a p p r a i s e r f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s v a l u e d t h e p r o p e r t y a s d e v e l o p m e n t p r o p e r t y . T h e e s t a t e i n c l u d e d a d i s c o u n t e d ( f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t ) v a l u e t h a t w a s b a s e d o n i t s d e v e l o p m e n t a s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . A t t h e t i m e i t s o f f e r w a s m a d e a n d a c c e p t e d , P o n d e r o s a w a s g e n e r a l l y a w a r e o f t h e p o l i t i c a l c o n d i t i o n s a n d p o s s i b l e p r o b l e m s t h a t c o u l d b e e n c o u n t e r e d i n o b t a i n i n g a p p r o v a l f o r d e v e l o p m e n t o f t h e B u s c h p r o p e r t y . L i k e w i s e , t h e s e l l e r s h a d c o n s u l t e d s e v e r a l s o u r c e s o f e x p e r t i s e a n d w e r e a w a r e o f t h e v a l u e o f t h e i r p r o p e r t y a n d h a d t h e o p p o r t u n i t y t o c h o o s e f r o m s e v e r a l d i f f e r e n t f i r m s t h a t w e r e i n t e r e s t e d i n a d e v e l o p m e n t t y p e a g r e e m e n t . P e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t a g r e e t h a t t h e " h i g h e s t a n d b e s t u s e " o f t h e B u s c h p r o p e r t y w a s r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . T h e p r o p e r t y p h y s i c a l l y a b u t t e d P l e a s a n t o n a n d e x i s t i n g r e s i d e n t i a l h o u s i n g . T h e r e w a s c o n t i g u o u s s t r e e t a c c e s s t o t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l a r e a s w i t h i n - 2 5 - t h e c i t y o f P l e a s a n t o n . A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , o t h e r P l e a s a n t o n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s w e r e i n p r o g r e s s . T h e r e c o r d r e f l e c t s t h a t , a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e c l i m a t e f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t i n P l e a s a n t o n w a s w e a k e n i n g , a n d , t o t h a t e x t e n t , w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r t h a t t h e p r i c e t h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d o f f e r t o a w i l l i n g s e l l e r w o u l d b e a f f e c t e d . S e e , e . g . , E s t a t e o f R a t c l i f f e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 3 0 5 . A n y s u c h p r i c e d i f f e r e n t i a l , h o w e v e r , w o u l d n o r m a l l y h a v e b e e n a c c o u n t e d f o r i n P o n d e r o s a ' s o f f e r a n d t h e a c c e p t a n c e o f s a m e . P o n d e r o s a ' s o f f e r , i n e f f e c t , w a s n o t t o p a y $ 1 5 0 , 0 0 0 p e r a c r e a t t h e t i m e t h e a g r e e m e n t w a s m a d e , a n d i t w a s c o n t i n g e n t o n a c q u i r i n g a p p r o v a l t o d e v e l o p f r o m P l e a s a n t o n . P o n d e r o s a , a w a r e o f t h e r i s k s , w a s w i l l i n g t o i n v e s t i t s m o n e y a n d t i m e i n p u r s u i n g d e v e l o p m e n t . I n t h a t r e g a r d , P o n d e r o s a e x p e n d e d b e t w e e n $ 5 0 0 , 0 0 0 a n d $ 1 m i l l i o n i n t h e f o r m o f p a y m e n t s t o t h e s e l l e r s a n d e x p e n s e s i n p u r s u i n g t h e e n t i t l e m e n t s f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . I n o r d e r t o a d j u s t f o r t h e p a s s a g e o f t i m e i n c o n n e c t i o n w i t h t h e d i f f i c u l t i e s e x p e c t e d i n o b t a i n i n g d e v e l o p m e n t a p p r o v a l , w e m u s t d e c i d e u p o n a n a p p r o p r i a t e d i s c o u n t r a t e t o a d j u s t t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 - p e r - a c r e c a s h p r i c e . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t u s e d a p r e s e n t v a l u e a p p r o a c h t o a c c o u n t f o r t h e d e l a y i n p a y m e n t . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , h o w e v e r , a p p l i e d t h e d i s c o u n t t o a g r o s s v a l u e i n f l a t e d b y a t t r i b u t i n g a n o p t i m u m a p p r o v a l o f 3 6 0 h o u s i n g u n i t s . G e l l e r s t a r t e d w i t h t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 - p e r - a c r e c o n t r a c t p r i c e a n d a d d e d - 2 6 - 7 I n a d d i t i o n t o t h e $ 5 0 , 0 0 0 e x c e s s u n i t a m o u n t s , G e l l e r f a c t o r e d i n t h e $ 1 0 , 0 0 0 a n d $ 5 , 0 0 0 a m o u n t s , b u t w e d o n o t c o n s i d e r t h o s e p a r t o f t h e c o n t r a c t p r i c e b e c a u s e t h e y a p p e a r t o b e p a y m e n t s t o m a i n t a i n t h e s e l l e r ' s r i g h t s a n d t o c o m p e n s a t e t h e b u y e r f o r k e e p i n g t h e p r o p e r t y u n d e r c o n t r a c t . T o s o m e e x t e n t , t h o s e a m o u n t s a d d r e s s t h e q u e s t i o n o f t i m e v a l u e a n d , a c c o r d i n g l y , i t w o u l d b e d u p l i c a t i v e t o m a k e t h e m a p a r t o f t h e c o n t r a c t p r i c e o r p r e s e n t v a l u e c o m p u t a t i o n . 8 W e a s s u m e t h a t P o n d e r o s a w o u l d n o t h a v e e n t e r e d i n t o t h i s c o n t r a c t u n l e s s i t e x p e c t e d t o g a i n a p p r o v a l , a n d a n y r i s k t h a t a p p r o v a l w o u l d n o t b e o b t a i n e d w a s d e m i n i m i s o r r e m o t e . $ 5 0 , 0 0 0 f o r e a c h u n i t h e e x p e c t e d t o b e a p p r o v e d i n e x c e s s o f 2 5 0 . G e l l e r ' s c o m p u t a t i o n o f t h e $ 5 0 , 0 0 0 a m o u n t s f o r e x c e s s u n i t s w a s c h o s e n b a s e d o n t h e 1 9 9 7 p l a n n i n g b o a r d a p p r o v a l f o r 3 6 0 u n i t s . 7 W e d o n o t u s e t h e 3 6 0 h o u s i n g u n i t a p p r o v a l f i g u r e b e c a u s e i t w a s n o t f o r e s e e a b l e b y t h e p a r t i e s t o t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t o r a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . C o n s i d e r i n g p r o p e r t y s e t a s i d e s f o r s t r e e t s , u t i l i t i e s , a n d u n u s a b l e p o r t i o n s , 2 5 0 u n i t s s e e m s a r e a s o n a b l e e s t i m a t e f o r a b a s e f i g u r e . I n a d d i t i o n , t h e p a r t i e s t o t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t u s e d 2 5 0 a s t h e i r b a s e a m o u n t a n d p r o v i d e d f o r p r e m i u m i n c r e a s e s t o t h e p r i c e t o b e p a i d o n l y i f a p p r o v a l f o r m o r e t h a n 2 5 0 u n i t s o c c u r r e d . N o r m a l l y a c a s h p r i c e i s n o t d i s c o u n t e d f o r t h e p a s s a g e o f t i m e i n t h e c o n t e x t o f a f a i r m a r k e t v a l u a t i o n a s o f a d a t e c e r t a i n . I t w o u l d b e a p p r o p r i a t e , h o w e v e r , t o d i s c o u n t t h e c a s h p r i c e h e r e d u e t o t h e e x p e c t e d t i m e d e l a y i n o b t a i n i n g a p p r o v a l f o r d e v e l o p m e n t . 8 W e n o t e t h a t t h e p a r t i e s a n t i c i p a t e d t h a t t h e c o n t r a c t p r i c e s h o u l d - 2 7 - b e i n c r e a s e d b y a b o u t 9 p e r c e n t p e r a n n u m , a n d s o t h e y u s e d a 9 - p e r c e n t f a c t o r . A c c e p t i n g a $ 1 5 0 , 0 0 0 c a s h p e r - a c r e v a l u e , t h e 9 0 . 7 4 a c r e s w o u l d p r o d u c e a $ 1 3 , 6 1 1 , 0 0 0 g r o s s v a l u e . W e a c c e p t t h e 9 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e a n d a p p l y i t t o t h e a g r e e m e n t ' s c o n t e m p l a t e d t w o c l o s i n g s , t o w i t : n o l a t e r t h a n 3 a n d 6 y e a r s f r o m J u n e 1 9 9 4 . T h e s e c l o s i n g d a t e s r e p r e s e n t e d o u t s i d e l i m i t s , a n d t h e c l o s i n g s c o u l d p o s s i b l y h a v e o c c u r r e d e a r l i e r . I t w a s e s t i m a t e d t h a t , a s o f J u n e 1 9 9 4 , t h e e n t i t l e m e n t p r o c e s s w o u l d , o n a f a s t t r a c k , t a k e a b o u t 1 - 1 / 2 y e a r s a n d , a t t h e o u t s i d e , 3 t o 4 y e a r s . W e u s e t h e 3 - a n d 6 - y e a r d a t e s ( t h e l i m i t s o f t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t ) t o a c c o u n t f o r t h e l a p s e o f t i m e u n t i l p a y m e n t a n d a c c o u n t f o r t h e 1 y e a r a n d s e v e r a l m o n t h s b y w h i c h t h e d a t e o f d e a t h p r e c e d e d t h e J u n e 1 9 9 4 a g r e e m e n t . B e c a u s e o f t h e k n o w n d i f f i c u l t i e s e x p e c t e d t o b e e n c o u n t e r e d i n t h e a p p r o v a l p r o c e s s , i t i s a l s o r e a s o n a b l e t o u s e t h e 3 - a n d 6 - y e a r c l o s i n g d a t e s a n d d i s c o u n t o n e - h a l f o f t h e c o n t r a c t p r i c e t o a c c o u n t f o r a 3 - y e a r d e l a y a n d t h e o t h e r t o a c c o u n t f o r a 6 - y e a r d e l a y . U s i n g a 9 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e , w e h o l d t h a t t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e $ 1 3 , 6 1 1 , 0 0 0 c o n t r a c t p r i c e w o u l d b e $ 9 , 3 1 2 , 9 9 2 ( p r e s e n t v a l u e o f o n e - h a l f o f $ 1 3 , 6 1 1 , 0 0 0 a t 9 p e r c e n t f o r a 3 - y e a r p e r i o d ( $ 5 , 2 5 5 , 0 9 5 ) a n d o n e - h a l f o f $ 1 3 , 6 1 1 , 0 0 0 a t 9 p e r c e n t f o r a 6 - y e a r p e r i o d ( $ 4 , 0 5 7 , 8 9 7 ) ) . A s a f i n a l m a t t e r , w e c o n s i d e r t h e a p p r o p r i a t e f r a c t i o n a l d i s c o u n t , i f a n y , t h a t s h o u l d b e a p p l i e d t o d e c e d e n t ' s o n e - h a l f - 2 8 - o f t h e $ 9 , 3 1 2 , 9 9 2 p r e s e n t v a l u e o f t h e B u s c h p r o p e r t y a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e n e e d f o r e m p l o y i n g a d i s c o u n t i s d e p e n d e n t o n w h e t h e r d e c e d e n t ' s p a r t i a l i n t e r e s t w o u l d h a v e a n e f f e c t o n m a r k e t a b i l i t y . S e e g e n e r a l l y P r o p s t r a v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 0 F . 2 d 1 2 4 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) . P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h a t a d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e a n d t h e a m o u n t o f a n y s u c h d i s c o u n t . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; E s t a t e o f V a n H o r n e v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 7 2 8 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . 7 2 0 F . 2 d 1 1 1 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 3 ) . B o t h o f p e t i t i o n e r ' s a p p r a i s e r s s e l e c t e d a 4 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t o a d j u s t t h e v a l u e t o a c c o u n t f o r d e c e d e n t ' s o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t h e B u s c h p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e e x p e r t i s e t h e y h a v e o f f e r e d a n d r e s p o n d e n t ' s f a i l u r e t o p r o v i d e e x p e r t i s e t o a d d r e s s t h i s p o i n t s h o u l d r e s u l t i n t h e C o u r t ' s a d o p t i n g a 4 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . P e t i t i o n e r a l s o m a k e s t h e a r g u m e n t t h a t p a r t i t i o n w a s n o t a v i a b l e o p t i o n b e c a u s e o f t h e 1 9 8 2 e x p e r i e n c e o f t h e B u s c h p r o p e r t y o w n e r s i n f a i l i n g t o o b t a i n a d i v i s i o n o f t h e p r o p e r t y i n t o l e s s t h a n a 1 0 0 - a c r e p a r c e l f o r a g r i c u l t u r a l p u r p o s e s . R e s p o n d e n t c o u n t e r s t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y w a s r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t , a n d t h e e s t a t e a n d i t s c o o w n e r c h o s e t o s e l l t h e e n t i r e p r o p e r t y t o a s i n g l e p u r c h a s e r . R e s p o n d e n t a l s o n o t e s t h a t a m o n g t h e s a l e s o f f e r e d a s c o m p a r a b l e s b y p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s s o m e s m a l l e r p a r c e l s a p p e a r e d t o b e n o - 2 9 - l e s s v a l u a b l e t h a n l a r g e r o n e s . I n a d d i t i o n , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e g r o w t h m a n a g e m e n t p o l i c i e s o f P l e a s a n t o n m i g h t m a k e a p p r o v a l m o r e e a s i l y o b t a i n a b l e f o r a s m a l l e r p a r c e l . R e s p o n d e n t a l s o m a i n t a i n s t h a t t h e B u s c h p r o p e r t y w a s h o m o g e n e o u s , a n d , p h y s i c a l l y , i t c o u l d b e e a s i l y d i v i d e d o r p a r t i t i o n e d . R e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t i t i s n o t a x i o m a t i c , a s p e t i t i o n e r s e e m s t o a r g u e , t h a t a n y p a r t i a l i n t e r e s t m u s t b e d i s c o u n t e d . F i n a l l y , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r h a s n o t m e t t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h e n e e d f o r a d i s c o u n t a n d / o r t h e s i z e o f a n y s u c h d i s c o u n t . T h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e c a l l f o r s o m e d i s c o u n t a t t r i b u t a b l e t o t h e f a c t t h a t d e c e d e n t h e l d a p a r t i a l i n t e r e s t . I n t h a t r e g a r d , d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t w a s a n e q u a l i n t e r e s t w i t h t h a t o f h i s c o o w n e r , a n d t h e p r o p e r t y o w n e d w a s c a p a b l e o f d e v e l o p m e n t f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s a s t w o s e p a r a t e 4 5 - a c r e p a r c e l s . P e t i t i o n e r p o i n t s o u t t h a t d u r i n g 1 9 8 2 t h e c o o w n e r s w e r e n o t p e r m i t t e d t o d i v i d e t h e p r o p e r t y i n t o t w o s e p a r a t e f a r m s , b u t i t w a s t h e c o u n t y ' s 1 0 0 - a c r e m i n i m u m a g r i c u l t u r a l u s e l i m i t a t i o n t h a t w a s t h e r e a s o n f o r t h e c o u n t y ' s d e n i a l . N o s u c h a c r e l i m i t a t i o n h a s b e e n s h o w n t o e x i s t f o r r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s a n a l y s i s t h a t t h e p r o p o s e d c o m p a r a b l e s r e f l e c t l i t t l e p r e m i u m o r d i s c o u n t f o r t h e s i z e o f t h e p a r c e l t o b e d e v e l o p e d a n d t h a t i t m i g h t h a v e b e e n b e n e f i c i a l t o h a v e a r e l a t i v e l y s m a l l e r p a r c e l , c o n s i d e r i n g P l e a s a n t o n ' s g r o w t h m a n a g e m e n t p o l i c i e s . - 3 0 - W e d o n o t a c c e p t r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t t h a t n o d i s c o u n t s h o u l d b e e m p l o y e d b e c a u s e t h e c o o w n e r s w e r e c o o p e r a t i v e a n d j o i n t l y s o u g h t t o f i n d a b u y e r f o r t h e B u s c h p r o p e r t y . T h a t i s a m a t t e r o f c o n j e c t u r e , a n d i f a b u y e r p u r c h a s e d d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t , t h e r e i s n o s h o w i n g h e r e t h a t d e c e d e n t ' s s i s t e r - i n - l a w ' s t r u s t w o u l d h a v e c o o p e r a t e d w i t h a n y c o o w n e r , i n c l u d i n g d e c e d e n t ' s e s t a t e . M o r e s i g n i f i c a n t l y , t h e c o o w n e r s ' i n t e n t i o n s w e r e d i s c e r n a b l e a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . I t w a s o b v i o u s t h a t t h e o w n e r s a n d / o r h e i r s t o t h e B u s c h p r o p e r t y w e r e n o t i n t e r e s t e d i n c o n t i n u i n g i t s a g r i c u l t u r a l u s e . A c c o r d i n g l y , w e c o n c l u d e t h a t s o m e d i s c o u n t f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t i s c a l l e d f o r ; t h e q u e s t i o n t h a t r e m a i n s i s t h e s i z e o f t h a t d i s c o u n t . D e V o e ' s p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t w a s b a s e d o n f i v e o f t h e n i n e c o m p a r a b l e s a l e s a n d r a n g e d f r o m 1 8 . 8 p e r c e n t t o 4 5 p e r c e n t . T w o o f t h e f i v e i n v o l v e d 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t s , a n d t h e y h a d d i s c o u n t s r a n g i n g f r o m 2 7 . 5 p e r c e n t t o 4 5 p e r c e n t . D e V o e c o n c l u d e d t h a t t h o s e t w o s a l e s s h o w e d t h a t a l a r g e f r a c t i o n a l i n t e r e s t r e s u l t e d i n a l a r g e r d i s c o u n t , a n d h e c o n c l u d e d t h a t a 4 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e . D e V o e , h o w e v e r , d i d n o t e x p l a i n w h a t a s p e c t s o f t h e t w o s a l e s r e l i e d o n w e r e c o m p a r a b l e t o t h e c i r c u m s t a n c e s w e c o n s i d e r i n v o l v i n g t h e B u s c h p r o p e r t y . H u l b e r g d i s c u s s e d s e v e r a l f a c t o r s i n a l s o a r r i v i n g a t a 4 0 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d e c e d e n t h e l d i n t h e B u s c h p r o p e r t y . F i r s t , h e e x p l a i n e d t h a t a f r a c t i o n a l i n t e r e s t r e f l e c t e d a l a c k o f c o n t r o l . A l t h o u g h d e c e d e n t ' s i n t e r e s t w a s - 3 1 - 9 T w o h u n d r e d t h o u s a n d d o l l a r s , a s s u m i n g a $ 2 0 0 h o u r l y l e g a l ( c o n t i n u e d . . . ) n o t a m a j o r i t y i n t e r e s t , h i s c o o w n e r ' s i n t e r e s t w a s e q u a l , a n d s o n e i t h e r h a d a m a j o r i t y o r m i n o r i t y . A s a r e s u l t , n e i t h e r h a d c o n t r o l , a n d b o t h w e r e e q u a l . H u l b e r g h a s t r e a t e d t h e c o o w n e r s h i p o f r e a l p r o p e r t y h e r e a s t h o u g h t h e c o o w n e r s w e r e i n a p a r t n e r s h i p r e l a t i o n s h i p , t h e r e b y e l e v a t i n g t h e q u e s t i o n o f c o n t r o l . I t d o e s n o t a p p e a r t h a t t h e c o o w n e r s o p e r a t e d a b u s i n e s s ( f a r m i n g o r o t h e r w i s e ) a s p a r t n e r s , a n d , a c c o r d i n g l y , c o n t r o l i s l e s s r e l e v a n t . T h i s i s a c o m m o n i n t e r e s t i n u n d i v i d e d a n d u n i m p r o v e d p r o p e r t y , a n d t h e q u e s t i o n t o c o n s i d e r i s t h e f e a s a b i l i t y o f d i v i d i n g t h e p r o p e r t y i n t h e c a s e o f d i s a g r e e m e n t a b o u t i t s u s e . I n t h a t r e g a r d , c o s t s o f p a r t i t i o n o r o t h e r l e g a l c o n t r o v e r s y , a l o n g w i t h o t h e r f a c t o r s , a r e c o n s i d e r a t i o n s r a t i o n a l l y i n v o l v e d i n t h e v a l u i n g o f a n a s s e t . S e e E s t a t e o f B o n n e r v . U n i t e d S t a t e s , 8 4 F . 3 d 1 9 6 , 1 9 7 ( 5 t h C i r . 1 9 9 6 ) . H u l b e r g o p i n e d t h a t p a r t i t i o n w a s f e a s i b l e u n d e r C a l i f o r n i a l a w , b u t t h a t t h e " a b i l i t y t o p a r t i t i o n t h e p r o p e r t y w o u l d n o t s u b s t a n t i a l l y d e c r e a s e t h e d i s c o u n t p r e s e n t e d b y p a r t n e r s h i p s a l e s , a s s u c h a c t i o n s c o u l d i n v o l v e a g r e a t d e a l o f e x p e n s e a n d d e l a y p r i o r t o t h e l i q u i d a t i o n o f [ a ] c o - t e n a n c y i n t e r e s t . " W e c a n n o t a c c e p t H u l b e r g ' s p r e m i s e a s a u n i v e r s a l p r i n c i p l e b e c a u s e i t i g n o r e s e c o n o m i e s o f s c a l e a n d t h e r e l a t i v e v a l u e o f t h e p r o p e r t y . F o r e x a m p l e , a s s u m i n g a l e g a l c o s t f o r p a r t i t i o n o f $ 2 0 0 , 0 0 0 , 9 a $ 6 8 0 , 0 0 0 p a r c e l ( a s H u l b e r g o p i n e d ) m i g h t f i t t h e - 3 2 - 9 ( . . . c o n t i n u e d ) f e e r a t e , r e p r e s e n t s 1 , 0 0 0 h o u r s t o a c c o m p l i s h p a r t i t i o n . a b o v e - q u o t e d p r i n c i p l e . A p a r c e l , o n e - h a l f o f w h i c h h a d a v a l u e o f $ 3 m i l l i o n t o $ 4 m i l l i o n , w o u l d e a s i l y b e a r a $ 2 0 0 , 0 0 0 p a r t i t i o n c o s t . I n a d d i t i o n , a s o f d e c e d e n t ' s d e a t h , h i s c o o w n e r ' s s h a r e w a s h e l d i n t r u s t f o r t h e 9 7 - y e a r - o l d w i d o w o f t h e f o r m e r o w n e r , a n d n e i t h e r o w n e r w a s a r e s i d e n t - f a r m e r a t t h a t t i m e . T h e b e n e f i c i a l o w n e r s w e r e t h e h e i r s o f t h e o w n e r / f a r m e r s w h o w e r e n o t a c t i v e l y f a r m i n g t h e p r o p e r t y . T h o s e c i r c u m s t a n c e s , k n o w n a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , m a k e i t l e s s l i k e l y t h a t p a r t i t i o n w o u l d b e n e c e s s a r y . T h a t i s e s p e c i a l l y s o w h e r e g r e a t d i s p a r i t y e x i s t s b e t w e e n t h e v a l u e s o f t h e l a n d w h e n c o m p a r i n g i t s u s e f o r a g r i c u l t u r a l a n d r e s i d e n t i a l p u r p o s e s . H u l b e r g u s e d a c o n g l o m e r a t i o n o f f o u r d i f f e r e n t a p p r o a c h e s t o a r r i v e a t t h e a m o u n t o f d i s c o u n t h e u s e d t o a c c o u n t f o r d e c e d e n t ' s p a r t i a l i n t e r e s t . F i r s t , h e d i s c u s s e d a " C o m p a n y S u r v e y M e t h o d " , w h i c h H u l b e r g d e s c r i b e d a s a " s u r v e y o f c o m p a n i e s i n t h e b u s i n e s s o f p u r c h a s i n g a n d s e l l i n g p a r t n e r s h i p s . " O u r r e v i e w o f H u l b e r g ' s a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t t h e p a r t n e r s h i p s i n v o l v e d w e r e d i s s i m i l a r t o t h e B u s c h p r o p e r t y s i t u a t i o n . T h e i n f o r m a t i o n w a s d e r i v e d f r o m t h e p u r c h a s e a n d s a l e o f g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , a f o r m a t d i f f e r e n t f r o m t h e B u s c h p r o p e r t y o w n e r s h i p , w h i c h w a s s i m p l y a c o o w n e r s h i p i n r e a l p r o p e r t y w i t h n o p a r t n e r s h i p b u s i n e s s o r o p e r a t i o n a l t y p e a c t i v i t y . - 3 3 - A c c o r d i n g l y , t h e d i s c o u n t p e r c e n t a g e s r e p r e s e n t e d b y t h a t t y p e o f t r a n s a c t i o n a r e i n a p p o s i t e . N e x t , H u l b e r g a d d r e s s e d w h a t h e c a l l e d t h e " F r a c t i o n a l D i s c o u n t i n g M e t h o d " . T h a t m e t h o d w a s s e t o u t i n a n A p r i l 1 9 9 2 j o u r n a l a r t i c l e , D a v i d s o n , " F r a c t i o n a l I n t e r e s t s i n R e a l E s t a t e L i m i t e d P a r t n e r s h i p s , T h e A p p r a i s a l J o u r n a l , A p r . 1 9 9 2 , a t 1 8 4 - 1 9 4 , i n w h i c h 1 0 f a c t o r s w e r e u s e d t o a n a l y z e t h e a m o u n t o f a f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . T h e f a c t o r s e m p l o y e d , i n c l u d e : " R e l a t i v e r i s k o f t h e a s s e t s h e l d , H i s t o r i c a l c o n s i s t e n c y o f d i s t r i b u t i o n s , C o n d i t i o n o f t h e a s s e t s , M a r k e t ' s g r o w t h p o t e n t i a l , P o r t f o l i o d i v e r s i f i c a t i o n , S t r e n g t h o f m a n a g e m e n t . " T h o s e f a c t o r s , t o w h i c h H u l b e r g a s s i g n e d v a l u e s t o a r r i v e a t a n e s t i m a t e d 4 1 - p e r c e n t d i s c o u n t , a p p e a r t o b e t h e t y p e o f f a c t o r s t h a t a r e u s e d i n a n a l y z i n g a g o i n g p a r t n e r s h i p b u s i n e s s a n d n o t t h e s i m p l e c o o w n e r s h i p o f r a w l a n d . T h e r e m a i n i n g f o u r f a c t o r s a d d r e s s t h e c o n t r o l a s p e c t s , o r l a c k t h e r e o f , o f a f r a c t i o n a l o r p a r t i a l i n t e r e s t . O f t h e c u m u l a t i v e 4 1 - p e r c e n t d i s c o u n t r e a c h e d b y H u l b e r g , o n l y 1 2 p e r c e n t o f i t w a s a t t r i b u t a b l e t o t h e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y / c o n t r o l f a c t o r s . T h e r e m a i n i n g f a c t o r s d e p e n d e d h e a v i l y o n t h e f a c t t h a t t h e e n t i t y w a s a g o i n g p a r t n e r s h i p ( i n c o m e s o u r c e s , e t c . ) a n d w o u l d , t h e r e f o r e , n o t b e a p p l i c a b l e t o m e a s u r e t h e p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t i n t h i s c a s e . N e x t , H u l b e r g u s e d a " R E I T S u r v e y M e t h o d " t h a t " i n v o l v e s a n a n a l y s i s o f d i s c o u n t s f o u n d i n r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t t r u s t ( R E I T ' s ) . " H u l b e r g i n d i c a t e d t h a t t h e a v e r a g e d i s c o u n t w a s 3 9 - 3 4 - p e r c e n t w i t h a r a n g e f r o m 3 0 p e r c e n t t o 4 0 p e r c e n t . H e r e , a g a i n , H u l b e r g ' s e x p l a n a t i o n r e f l e c t e d t h a t R E I T ' s a r e o p e r a t i n g r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s t h a t a r e d i s s i m i l a r f r o m t h e s i m p l e c o o w n e r s h i p o f r e a l t y t h a t w e c o n s i d e r . T h e R E I T i s a n e n t i t y i n w h i c h i n v e s t o r s p u r c h a s e a p e r c e n t a g e a s a n i n v e s t o r i n t h e a c t i v i t y o r b u s i n e s s o p e r a t i o n i n w h i c h t h e R E I T i s i n v o l v e d . A c c o r d i n g l y , t h e R E I T - b a s e d a p p r o a c h t o c a l c u l a t e a d i s c o u n t i s n o t a p p r o p r i a t e . F i n a l l y , H u l b e r g r e f e r r e d t o h i s f o u r p r o p o s e d c o m p a r a b l e s a l e s t h a t h e a d m i t s " a r e n o t h i g h l y s i m i l a r t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y b u t t h e y d o i n d i c a t e d i s c o u n t s a r e b e i n g t a k e n b y t h e [ p u r c h a s e r s ] o f * * * f r a c t i o n a l i n t e r e s t s , a n d t h a t t h e r e i s a m a r k e t f o r p a r t i a l i n t e r e s t s i n a p r o p e r t y . " T h e r a n g e o f d i s c o u n t s w a s 2 9 p e r c e n t t o 4 1 p e r c e n t . T h e s a l e s s e l e c t e d b y H u l b e r g i n c l u d e d a p r o d u c e t e r m i n a l , u n d e v e l o p e d u n a p p r o v e d l a n d , a n o f f i c e b u i l d i n g , a n d r a n c h l a n d . T h e u n d e v e l o p e d u n a p p r o v e d l a n d w a s d e s c r i b e d a s " S t a n d a r d O i l P o n d G r i z z l y I s l a n d ( S o l a n o C o . ) " , a n d H u l b e r g e x p l a i n e d t h a t t h e p r o p e r t y w a s v a l u e d a t $ 8 0 0 , 0 0 0 f o r a f e e a n d a 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t w a s s o l d f o r $ 1 3 0 , 0 0 0 . N o f u r t h e r i n f o r m a t i o n i s p r o v i d e d , a n d i t i s n o t a p p a r e n t t h a t t h i s p r o p e r t y i s c o m p a r a b l e o r h o w t h e $ 8 0 0 , 0 0 0 a n d $ 1 3 0 , 0 0 0 v a l u e s r e l a t e t o e a c h o t h e r . A c c o r d i n g l y , w e d o n o t f i n d t h e s e e x a m p l e s t o b e h e l p f u l . H u l b e r g t h e n p r o c e e d e d t o c o n c l u d e t h a t t h e v a r i o u s r e f e r e n c e d a p p r o a c h e s r e s u l t e d i n d i s c o u n t s a p p r o x i m a t i n g 4 0 - 3 5 - p e r c e n t a n d t h a t 4 0 p e r c e n t i s t h e r e f o r e a p p r o p r i a t e . H u l b e r g , i n a d d i t i o n t o a d d r e s s i n g t h e l a c k o f a p p r o v a l f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t , f a c t o r e d i n t h e l a p s e o f t i m e i n a r r i v i n g a t a 4 0 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e . W e d i d n o t f i n d a n y o f H u l b e r g ' s a p p r o a c h e s t o b e f i t t i n g o r a p p r o p r i a t e t o t h e s i t u a t i o n w e c o n s i d e r , a l t h o u g h w e a g r e e t h a t s o m e d i s c o u n t w o u l d b e a p p r o p r i a t e . I n s u m m a r y , H u l b e r g f i r s t d i s c o u n t e d b y a s m u c h a s 8 0 p e r c e n t , a n d t h e n d i s c o u n t e d t h e r e s u l t i n g a m o u n t b y a n a d d i t i o n a l 4 1 p e r c e n t r e f l e c t i n g v a r i o u s f a c t o r s , i n c l u d i n g l a c k o f c o n t r o l , p a s s a g e o f t i m e , a n d f a c t o r s t h a t w o u l d o n l y b e r e l e v a n t i n t h e c o n s i d e r a t i o n o f a g o i n g p a r t n e r s h i p . O n t h e o t h e r h a n d , D e V o e , p e t i t i o n e r ' s a p p r a i s e r w h o w a s u s e d t o p r o v i d e a v a l u e f o r t h e e s t a t e t a x r e t u r n , s t a r t e d w i t h a $ 1 3 7 , 5 0 0 - p e r - a c r e v a l u e a n d d i s c o u n t e d i t b y 4 0 p e r c e n t t o a c c o u n t f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t . T h a t a p p r o a c h r e s u l t e d i n a $ 3 , 8 1 0 , 0 0 0 v a l u e ' s b e i n g r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . W e h a v e c o n c l u d e d t h a t t h e p e r a c r e c a s h v a l u e i s $ 1 5 0 , 0 0 0 a n d h a v e d i s c o u n t e d t h a t a m o u n t t o a c c o u n t f o r t h e p a s s a g e o f t i m e a n d , t o s o m e e x t e n t , f o r t h e r i s k a s s o c i a t e d w i t h t h e p o s s i b i l i t y t h a t a p p r o v a l f o r d e v e l o p m e n t m i g h t n o t b e o b t a i n e d . T h a t d i s c o u n t r e s u l t e d i n r e d u c i n g t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t f r o m $ 6 , 8 0 5 , 5 0 0 ( $ 1 5 0 , 0 0 0 x 9 0 . 7 4 x . 5 0 ) t o $ 4 , 6 5 6 , 4 9 6 ( s e e p r e s e n t v a l u e c o m p u t a t i o n s , s u p r a , p . 2 8 ) o r a r e d u c t i o n o f 3 1 . 6 p e r c e n t . B a s e d o n o u r e v a l u a t i o n o f t h e e v i d e n c e , i t a p p e a r s t h a t D e V o e ' s v a l u a t i o n a p p r a i s a l w a s c o n s e r v a t i v e l y p e r f o r m e d - 3 6 - 1 0 T h e u s e o f a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t ( c o n t i n u e d . . . ) f a v o r i n g d e c e d e n t ' s e s t a t e . W e r e a c h t h a t c o n c l u s i o n b e c a u s e h e u s e d a p e r a c r e v a l u e a t t h e l o w e r r a n g e s o f t h e t r u e c o m p a r a b l e s a n d a d i s c o u n t r a t e a t t h e h i g h e s t e n d o f t h e s p e c t r u m w h e n c o n s i d e r i n g t h e f a c t s i n o u r r e c o r d . A s m a l l e r p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t t h a n u s e d b y p e t i t i o n e r ' s a p p r a i s e r s w o u l d b e a p p r o p r i a t e i n t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e . A s a l r e a d y n o t e d , a s o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e w e r e n o o w n e r s o r p o t e n t i a l o w n e r s w h o , l i k e d e c e d e n t a n d h i s d e c e a s e d b r o t h e r / c o o w n e r w e r e s o l e l y i n t e r e s t e d i n f a r m i n g t h e l a n d . T h e h e i r s o f b o t h o w n e r s w e r e i n t e r e s t e d i n s e l l i n g o r d e v e l o p i n g t h e l a n d i n l i g h t o f t h e s u b s t a n t i a l d i f f e r e n c e i n i t s v a l u e f o r t h a t u s e . A t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , h i s c o o w n e r w a s a t r u s t f o r a 9 7 - y e a r - o l d w o m a n , a n d t h e r e w a s n o d o u b t t h a t t h e h i g h e s t v a l u e o f t h e l a n d w a s a s r e s i d e n t i a l p r o p e r t y . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w o u l d b e s u f f i c i e n t t o a c c o u n t f o r t h e p a r t i a l i n t e r e s t r e p r e s e n t e d b y a s i m p l e c o o w n e r s h i p i n u n i m p r o v e d l a n d . A s a l r e a d y d i s c u s s e d , 1 0 p e r c e n t w o u l d a l s o b e m o r e t h a n a d e q u a t e t o a c c o m m o d a t e r e a s o n a b l e c o s t s o f p a r t i t i o n ( 1 0 p e r c e n t o f t h e r o u n d e d o n e - h a l f i n t e r e s t ( $ 4 , 6 6 0 , 0 0 0 ) o r $ 4 6 6 , 0 0 0 ) i n t h e e v e n t t h a t e i t h e r s e t o f h e i r s o f t h e t h e n - c u r r e n t c o o w n e r s m i g h t n o t b e i n t e r e s t e d i n s e l l i n g t h e p r o p e r t y f o r i t s h i g h e s t a n d b e s t u s e ( r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t ) . 1 0 - 3 7 - 1 0 ( . . . c o n t i n u e d ) r e s u l t s i n a n o v e r a l l d i s c o u n t f r o m t h e $ 1 5 0 , 0 0 0 v a l u e f o r d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t o f 3 8 . 4 p e r c e n t . 1 1 B e c a u s e w e h a v e h e l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e t h a t s h o u l d h a v e b e e n i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e e x c e e d s t h e a m o u n t r e p o r t e d b y t h e e s t a t e , i t i s n o t n e c e s s a r y t o c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t w e a r e w i t h o u t j u r i s d i c t i o n , i n t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e , t o d e c i d e a n o v e r p a y m e n t i n e s t a t e t a x . W e a c c o r d i n g l y h o l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e B u s c h p r o p e r t y a t h i s d a t e o f d e a t h i s $ 4 , 1 9 0 , 4 9 6 ( $ 9 , 3 1 2 , 9 9 2 x . 5 0 = $ 4 , 6 5 6 , 4 9 6 - $ 4 6 6 , 0 0 0 = $ 4 , 1 9 0 , 4 9 6 ) . 1 1 T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .