TAX COURT OPINION

Case: Wayne A. McFadden
Docket Number: 11206-99
Judge: Beghe
Opinion Type: memo
Filed: 07/02/2002
Pages: 26

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 1 6 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T W A Y N E A . M C F A D D E N , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 1 2 0 6 - 9 9 . F i l e d J u l y 2 , 2 0 0 2 . J o h n M . W a l k e r , f o r p e t i t i o n e r . H . C l i f t o n B o n n e y , J r . , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N B E G H E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s a n d a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x : - 2 - Y e a r D e f i c i e n c y A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 9 5 $ 3 9 , 0 5 2 $ 7 , 8 1 0 . 4 0 1 9 9 6 2 4 , 4 2 8 4 , 7 5 9 . 0 0 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s a t i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e w h e t h e r p e t i t i o n e r : ( 1 ) C o r r e c t l y c o m p u t e d h i s b a s i s i n a p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y h e a c q u i r e d a n d s o l d a t a l o s s i n 1 9 9 5 , o r ( 2 ) i n t h e a l t e r n a t i v e , i s e n t i t l e d t o a n o n b u s i n e s s b a d d e b t d e d u c t i o n i n 1 9 9 5 f o r a l o a n t o p e t i t i o n e r ' s d a u g h t e r a n d h e r f o r m e r b o y f r i e n d . W e h o l d : ( 1 ) P e t i t i o n e r o v e r s t a t e d h i s b a s i s a n d t h e r e s u l t i n g l o s s o n t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y t h a t h e c o m p u t e d o n h i s r e t u r n , a n d ( 2 ) i s e n t i t l e d t o a n o n b u s i n e s s b a d d e b t d e d u c t i o n . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n F o s t e r C i t y , C a l i f o r n i a , w h e n h e f i l e d t h e p e t i t i o n i n t h i s c a s e . - 3 - P e t i t i o n e r i s a n a t t o r n e y l i c e n s e d t o p r a c t i c e l a w i n t h e S t a t e o f C a l i f o r n i a . H e m a i n t a i n s a n o f f i c e i n S a n M a t e o , C a l i f o r n i a , u n d e r t h e n a m e L a w O f f i c e s o f W a y n e A . M c F a d d e n . P e t i t i o n e r ' s p r a c t i c e i n c l u d e s r e a l e s t a t e l a w , f a m i l y l a w , a n d c i v i l l i t i g a t i o n . P e t i t i o n e r h a s t w o d a u g h t e r s , S t e p h a n i e a n d K a r i M c F a d d e n , a n d t h r e e s o n s , J o h n a t h a n , R o b , a n d C h r i s t i a n M c F a d d e n . O n J a n u a r y 1 , 1 9 8 6 , p e t i t i o n e r e s t a b l i s h e d a p r o f i t - s h a r i n g p l a n e n t i t l e d T h e L a w O f f i c e s o f W a y n e A . M c F a d d e n P r o f i t S h a r i n g P l a n ( t h e p r o f i t - s h a r i n g p l a n o r t h e p l a n ) . P e t i t i o n e r w a s t h e f i d u c i a r y a n d s o l e b e n e f i c i a r y o f t h e p l a n . T h e r e c o r d d o e s n o t i n d i c a t e t h e t i m e s a n d a m o u n t s o f p e t i t i o n e r ' s c o n t r i b u t i o n s t o t h e p l a n . I n 1 9 8 8 , p e t i t i o n e r c a u s e d t h e p l a n t o m a k e s e p a r a t e l o a n s t o S t e p h a n i e a n d J o h n a t h a n ( t h e 1 9 8 8 l o a n s ) t o e n a b l e e a c h o f t h e m t o m a k e a d o w n p a y m e n t o n a t o w n h o u s e i n H e r c u l e s , C a l i f o r n i a . E a c h l o a n w a s f o r $ 3 0 , 0 0 0 w i t h a n i n t e r e s t r a t e o f 1 2 - 1 / 2 p e r c e n t . P e t i t i o n e r v i e w e d t h e l o a n s a s b u s i n e s s t r a n s a c t i o n s a n d r e q u i r e d S t e p h a n i e a n d J o h n a t h a n e a c h t o e x e c u t e a n o t e s e c u r e d b y a f i r s t d e e d o f t r u s t o n t h e t o w n h o u s e t h a t s h e o r h e p u r c h a s e d . S t e p h a n i e a n d J o h n a t h a n m a d e r e g u l a r p a y m e n t s o n t h e i r l o a n s . I n 1 9 8 9 , S t e p h a n i e a s k e d p e t i t i o n e r f o r a n o t h e r l o a n . A t t h e t i m e , s h e w a s d a t i n g D a v i d P a y n e ( D a v i d ) , a p l u m b e r w h o l i v e d - 4 - i n A t a s c a d e r o , C a l i f o r n i a . A t a s c a d e r o i s a p p r o x i m a t e l y 4 h o u r s s o u t h o f H e r c u l e s . S t e p h a n i e l i v e d i n H e r c u l e s w h i l e w o r k i n g a s a n a c c o u n t a n t f o r a c o n s t r u c t i o n c o m p a n y a n d w o u l d t r a v e l t o A t a s c a d e r o o n w e e k e n d s t o s e e D a v i d . S t e p h a n i e a n d D a v i d h a d b e c o m e i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g a p a r t i c u l a r r e s i d e n t i a l p r o p e r t y i n A t a s c a d e r o , b u t n e i t h e r h a d t h e f i n a n c i a l a b i l i t y t o d o s o . T h e y w a n t e d t o l i v e i n t h e h o u s e , r e f u r b i s h i t , a n d e v e n t u a l l y r e s e l l i t . I n a d d i t i o n t o h i s p l u m b i n g s k i l l s , D a v i d h a d e x p e r i e n c e f r a m i n g h o u s e s . S t e p h a n i e a n d D a v i d f e l t t h a t w i t h D a v i d ' s c r a f t s k i l l s a n d e x p e r i e n c e t h e y c o u l d m a k e m o s t o f t h e d e s i r e d i m p r o v e m e n t s t o t h e h o u s e t h e m s e l v e s . S t e p h a n i e a s k e d p e t i t i o n e r i f h e w o u l d l e n d h e r a n d D a v i d t h e f u n d s t h e y n e e d e d t o p u r c h a s e a n d i m p r o v e t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r , a s t h e f i d u c i a r y o f h i s p r o f i t - s h a r i n g p l a n , w a s w i l l i n g t o l e n d f u n d s f r o m h i s p l a n t o S t e p h a n i e a n d D a v i d . P e t i t i o n e r v i e w e d t h e l o a n a s a n a p p r o p r i a t e i n v e s t m e n t f o r h i s p r o f i t - s h a r i n g p l a n a n d w a s d i l i g e n t i n r e v i e w i n g t h e f e a s i b i l i t y o f S t e p h a n i e a n d D a v i d ' s p r o p o s a l . P e t i t i o n e r i n q u i r e d a b o u t t h e l o c a t i o n a n d c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y , a n d t h e n a t u r e a n d e x t e n t o f t h e p r o p o s e d i m p r o v e m e n t s . P e t i t i o n e r c o n s u l t e d r e a l e s t a t e a g e n t s t o c o n f i r m t h e a d e q u a c y o f t h e s e c u r i t y o f a p o t e n t i a l l o a n . H e b e l i e v e d t h a t S t e p h a n i e h a d r e a l e s t a t e t a l e n t , a n d t h a t D a v i d ' s c r a f t s k i l l s p r o v i d e d a n o p p o r t u n i t y t o e n h a n c e t h e - 5 - v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t a m i n i m a l l a b o r c o s t . S t e p h a n i e a n d D a v i d t o l d p e t i t i o n e r t h a t D a v i d w o u l d m a k e a p p r o x i m a t e l y 8 0 p e r c e n t o f t h e i m p r o v e m e n t s i n e x c h a n g e f o r $ 1 , 0 0 0 p e r m o n t h . P e t i t i o n e r c o n c l u d e d t h a t t h e l o a n t o S t e p h a n i e a n d D a v i d w o u l d g i v e t h e p l a n a n o p p o r t u n i t y t o e a r n a 1 2 - 1 / 2 p e r c e n t r e t u r n . P e t i t i o n e r a g r e e d t o l e n d S t e p h a n i e a n d D a v i d f u n d s f r o m h i s p r o f i t - s h a r i n g p l a n f o r p a r t o f t h e p u r c h a s e p r i c e a n d a l l t h e s u b s e q u e n t i m p r o v e m e n t s t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . I n J a n u a r y 1 9 9 0 , p e t i t i o n e r , a s t h e p l a n ' s f i d u c i a r y , m a d e t h e f i r s t i n a s e r i e s o f 3 3 l o a n s t o t a l i n g $ 1 6 0 , 7 0 1 t o S t e p h a n i e a n d D a v i d f r o m h i s p r o f i t - s h a r i n g p l a n . T h e p u r p o s e o f t h e l o a n s w a s t o m a k e t h e d o w n p a y m e n t o n r e s i d e n t i a l p r o p e r t y i n A t a s c a d e r o , C a l i f o r n i a , a n d p o s t a c q u i s i t i o n i m p r o v e m e n t s . T h e l o a n s w e r e m a d e o v e r a n 1 8 - m o n t h p e r i o d b e g i n n i n g i n J a n u a r y 1 9 9 0 a n d e n d i n g i n A u g u s t 1 9 9 1 . T h e a m o u n t s o f t h e l o a n s v a r i e d f r o m $ 5 0 0 t o $ 2 3 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r b e l i e v e d t h a t h i s o n l y r e c o u r s e i n t h e e v e n t o f d e f a u l t w o u l d b e t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . O n F e b r u a r y 1 4 , 1 9 9 0 , S t e p h a n i e a n d D a v i d p u r c h a s e d a s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e i n A t a s c a d e r o , C a l i f o r n i a , f o r $ 2 2 5 , 0 0 0 , w i t h S t e p h a n i e a c q u i r i n g a n 8 0 - p e r c e n t i n t e r e s t a n d D a v i d a 2 0 - p e r c e n t i n t e r e s t . T h e r e s i d e n c e h a d t w o b e d r o o m s , t h r e e b a t h r o o m s , a n d w a s s i t u a t e d o n 3 . 3 a c r e s o f l a n d . S t e p h a n i e a n d D a v i d f i n a n c e d t h e p u r c h a s e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y b y o b t a i n i n g a $ 1 8 0 , 0 0 0 l o a n f r o m t h e G r e a t W e s t e r n B a n k ( t h e G r e a t - 6 - W e s t e r n l o a n ) i n e x c h a n g e f o r a n o t e s e c u r e d b y a f i r s t d e e d o f t r u s t t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . T h e b a l a n c e o f t h e p u r c h a s e p r i c e w a s f i n a n c e d b y t h e l o a n s t o S t e p h a n i e a n d D a v i d f r o m p e t i t i o n e r ' s p r o f i t - s h a r i n g p l a n . D a v i d m o v e d i n t o t h e r e s i d e n c e o n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y s h o r t l y a f t e r t h e p u r c h a s e a n d i m m e d i a t e l y b e g a n m a k i n g i m p r o v e m e n t s . S t e p h a n i e c o n t i n u e d t o w o r k a n d l i v e i n H e r c u l e s b u t t r a v e l e d t o A t a s c a d e r o o n t h e w e e k e n d s t o b e w i t h D a v i d a n d t o h e l p h i m w i t h t h e i m p r o v e m e n t s . W h e n S t e p h a n i e a n d D a v i d a c q u i r e d t h e p r o p e r t y , S t e p h a n i e i n t e n d e d t o r e s i d e t h e r e f u l l t i m e w h e n h e r f i n a n c i a l s i t u a t i o n i m p r o v e d . A t n o t i m e d i d S t e p h a n i e b e c o m e a f u l l - t i m e r e s i d e n t o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . T h e i m p r o v e m e n t s m a d e b y S t e p h a n i e a n d D a v i d i n c l u d e d : P a v i n g t h e d r i v e w a y ; c o n v e r t i n g t h e e x i s t i n g c a r p o r t t o l i v i n g s p a c e ; b u i l d i n g a n e w c a r p o r t , b a t h r o o m , j a c u z z i , a n d m a s t e r b e d r o o m w i t h a f u l l b a t h ; a n d a d d i n g t w o f i r e p l a c e s . D a v i d w a s p a i d $ 1 , 0 0 0 p e r m o n t h o u t o f t h e f u n d s b o r r o w e d f r o m p e t i t i o n e r a n d , a s e x p e c t e d , m a d e a p p r o x i m a t e l y 8 0 p e r c e n t o f t h e i m p r o v e m e n t s . B y a l l a c c o u n t s , t h e c r a f t s m a n s h i p o n t h e r e s i d e n c e w a s w e l l r e g a r d e d . T h e i m p r o v e m e n t s w e r e c o m p l e t e d a f t e r a p p r o x i m a t e l y 1 y e a r , a n d t h e p r o p e r t y w a s l i s t e d f o r s a l e s h o r t l y t h e r e a f t e r i n 1 9 9 1 . S t e p h a n i e a n d D a v i d f i r s t l i s t e d t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y f o r s a l e w i t h a r e a l e s t a t e a g e n t o n A p r i l 1 9 , 1 9 9 1 , a t a n a s k i n g - 7 - p r i c e o f $ 4 4 9 , 5 0 0 . T h e a s k i n g p r i c e r e m a i n e d $ 4 4 9 , 5 0 0 f o r a p p r o x i m a t e l y 3 m o n t h s , b u t f a i l e d t o g e n e r a t e a n y o f f e r s . S t e p h a n i e a n d D a v i d r e d u c e d t h e p r i c e t o $ 3 7 9 , 5 0 0 i n a p p r o x i m a t e l y J u l y 1 9 9 1 . D e s p i t e t h e r e d u c t i o n , t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y s t i l l f a i l e d t o g e n e r a t e a n y o f f e r s . S t e p h a n i e a n d D a v i d ' s r e a l e s t a t e a g e n t a t t r i b u t e d t h e l a c k o f i n t e r e s t t o a " s o f t " m a r k e t a n d w a s o f t h e o p i n i o n t h a t a f u r t h e r r e d u c t i o n , t o $ 3 5 0 , 0 0 0 , w o u l d b e n e c e s s a r y t o g e n e r a t e a n y o f f e r s . S t e p h a n i e a n d D a v i d w e r e u n w i l l i n g t o r e d u c e t h e p r i c e f u r t h e r a n d t o o k t h e p r o p e r t y o f f t h e m a r k e t i n A u g u s t 1 9 9 1 w i t h t h e h o p e t h a t m a r k e t c o n d i t i o n s w o u l d i m p r o v e . O n A u g u s t 3 0 , 1 9 9 1 , S t e p h a n i e a n d D a v i d c o n s o l i d a t e d t h e 3 3 l o a n s ( h e r e i n a f t e r t h e A t a s c a d e r o l o a n ) b y e x e c u t i n g a " N o t e S e c u r e d B y S e c o n d D e e d O f T r u s t " i n f a v o r o f p e t i t i o n e r ' s p r o f i t - s h a r i n g p l a n . T h e n o t e s t a t e s t h a t S t e p h a n i e a n d D a v i d a r e i n d i v i d u a l l y , j o i n t l y , a n d s e v e r a l l y l i a b l e f o r t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e o f $ 1 6 6 , 0 2 9 p l u s 1 2 - 1 / 2 p e r c e n t i n t e r e s t f r o m A u g u s t 3 0 , 1 9 9 1 , u n t i l p a i d , c o m p o u n d e d a n n u a l l y . T h e n o t e w a s d u e 2 4 m o n t h s a f t e r t h e d a t e o f t h e n o t e ( A u g u s t 3 0 , 1 9 9 1 ) , o r u p o n t h e s a l e , t r a n s f e r , c o n v e y a n c e , o r e n c u m b e r i n g o f t h e p r o p e r t y . T h e n o t e r e c i t e s t h a t t h e h o l d e r m a y p r o c e e d a g a i n s t t h e m a k e r s i n d e p e n d e n t l y . T h e n o t e i s s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t a n d a s s i g n m e n t o f r e n t s t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . - 8 - S t e p h a n i e a n d D a v i d m a d e u n s u c c e s s f u l a t t e m p t s t o s e l l t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y a t d i f f e r e n t t i m e s o v e r t h e n e x t 2 y e a r s . S t e p h a n i e a n d D a v i d l e a s e d t h e p r o p e r t y t o t e n a n t s d u r i n g s o m e p o r t i o n s o f t h e p e r i o d t h a t t h e y o w n e d t h e p r o p e r t y . D a v i d l i v e d o n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y d u r i n g p e r i o d s h e a n d S t e p h a n i e c o u l d n o t f i n d t e n a n t s . I n 1 9 9 3 , S t e p h a n i e a n d D a v i d e n d e d t h e i r r e l a t i o n s h i p . A t s o m e p o i n t d u r i n g o r b e f o r e 1 9 9 4 , S t e p h a n i e s o l d h e r t o w n h o u s e i n H e r c u l e s a n d b u i l t a h o m e i n O a k l a n d , C a l i f o r n i a , i n w h i c h s h e r e s i d e d . W h i l e S t e p h a n i e l i v e d i n O a k l a n d , h e r m o t h e r e x p e r i e n c e d h e a l t h p r o b l e m s a n d m o v e d i n w i t h h e r . I n 1 9 9 4 , r e s p o n d e n t e x a m i n e d p e t i t i o n e r ' s p r o f i t - s h a r i n g p l a n a n d t r u s t . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e 1 9 8 8 l o a n s t o S t e p h a n i e a n d J o h n a t h a n a n d t h e A t a s c a d e r o l o a n t o S t e p h a n i e a n d D a v i d w e r e p r o h i b i t e d t r a n s a c t i o n s u n d e r s e c t i o n 4 9 7 5 ( c ) b e c a u s e t h e y w e r e m a d e t o d i s q u a l i f i e d p e r s o n s a s d e f i n e d b y s e c t i o n 4 9 7 5 ( e ) ( 2 ) . R e s p o n d e n t r e q u i r e d S t e p h a n i e a n d J o h n a t h a n t o c o r r e c t t h e p r o h i b i t e d 1 9 8 8 l o a n s b y r e t u r n i n g t h e o u t s t a n d i n g l o a n b a l a n c e s t o t h e p l a n b y D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 4 , a n d t h a t t h e y e a c h p a y a 5 - p e r c e n t e x c i s e t a x a n d i n t e r e s t . J o h n a t h a n a n d S t e p h a n i e r e p a i d t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e s o f t h e i r 1 9 8 8 l o a n s b y D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 4 . W i t h r e s p e c t t o t h e A t a s c a d e r o l o a n , r e s p o n d e n t o f f e r e d t o a l l o w t h e t r a n s a c t i o n t o b e c o r r e c t e d i n e i t h e r o f t w o w a y s . - 9 - F i r s t , t h e o u t s t a n d i n g l o a n p r i n c i p a l c o u l d b e r e t u r n e d t o t h e p l a n , p l u s t h e i n t e r e s t t h e p l a n w o u l d h a v e e a r n e d i n a l l o f 1 9 9 4 a n d t h e f i r s t d a y o f 1 9 9 5 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e i n t e r e s t s h o u l d b e 6 p e r c e n t , t h e r a t e h i s t o r i c a l l y e a r n e d b y t h e p l a n . R e s p o n d e n t c a l c u l a t e d t h e o u t s t a n d i n g p r i n c i p a l p l u s i n t e r e s t o n t h e A t a s c a d e r o l o a n t o b e $ 1 7 6 , 2 7 6 . R e s p o n d e n t c o m p u t e d t h i s f i g u r e b y a d d i n g t h e p r i n c i p a l o f t h e A t a s c a d e r o l o a n , $ 1 6 0 , 7 0 1 , t o t h e $ 5 , 5 7 0 o u t s t a n d i n g b a l a n c e o f S t e p h a n i e ' s 1 9 8 8 l o a n . T h e i n t e r e s t o n t h e o u t s t a n d i n g a m o u n t , a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t , w a s $ 1 0 , 0 0 5 . T h e t o t a l a m o u n t r e q u i r e d t o b e r e t u r n e d t o t h e p l a n o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , f o r c o r r e c t i o n w a s $ 1 7 6 , 2 7 6 . I n t h e a l t e r n a t i v e , r e s p o n d e n t o f f e r e d t o a l l o w p e t i t i o n e r t o t a k e a n e a r l y d e e m e d d i s t r i b u t i o n o f S t e p h a n i e a n d D a v i d ' s n o t e o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , a n d a g r e e t o p a y a 1 0 - p e r c e n t a d d i t i o n a l t a x f o r a n e a r l y d i s t r i b u t i o n p r i o r t o a g e 5 9 - 1 / 2 u n d e r s e c t i o n 7 2 ( t ) . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e a m o u n t o f t h e d i s t r i b u t i o n s h o u l d b e $ 1 7 6 , 2 7 6 , w h i c h w o u l d h a v e t o b e r e p o r t e d a s i n c o m e o n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . T h e r e c o r d d o e s n o t i n d i c a t e h o w r e s p o n d e n t c a l c u l a t e d t h e v a l u e o f t h e n o t e s e c u r e d b y t h e s e c o n d d e e d o f t r u s t . I n e x c h a n g e f o r p e t i t i o n e r ' s t a k i n g t h e d e e m e d d i s t r i b u t i o n o f t h e n o t e a n d p a y i n g t h e s e c t i o n 7 2 ( t ) a d d i t i o n a l t a x , r e s p o n d e n t a g r e e d t h a t p e t i t i o n e r w o u l d n o t b e l i a b l e f o r a n y o t h e r t a x e s , i n t e r e s t , o r p e n a l t i e s w i t h r e s p e c t - 1 0 - t o t h e l o a n t o S t e p h a n i e a n d D a v i d . S t e p h a n i e w o u l d b e r e q u i r e d t o p a y a 5 - p e r c e n t e x c i s e t a x a n d i n t e r e s t t o t a l i n g $ 1 4 , 3 8 1 . R e s p o n d e n t i n f o r m e d p e t i t i o n e r t h a t n o c l o s i n g a g r e e m e n t w o u l d b e e x e c u t e d i f h e a c c e p t e d t h e t e r m s o f e i t h e r o f f e r . A c c o r d i n g t o t h e e x a m i n i n g a g e n t , i t w a s n o t t h e p r a c t i c e o f r e s p o n d e n t t o u s e c l o s i n g a g r e e m e n t s t o r e s o l v e p r o f i t - s h a r i n g p l a n d i s p u t e s , e x c e p t i n c a s e s o f f r a u d a n d w h e n a c a s e i s s e l e c t e d f o r r e v i e w . A c l o s i n g a g r e e m e n t w o u l d n o t b e u s e d t o r e s o l v e t h e d i s p u t e w i t h p e t i t i o n e r b e c a u s e i t d i d n o t f a l l w i t h i n e i t h e r e x c e p t i o n . T h e d i s p u t e w o u l d b e r e s o l v e d w h e n p e t i t i o n e r p e r f o r m e d a c c o r d i n g t o t h e t e r m s o f t h e a g r e e m e n t . P e t i t i o n e r a g r e e d t o a d e e m e d d i s t r i b u t i o n p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f f e r e d b y r e s p o n d e n t . O n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , a s t h e p r o f i t - s h a r i n g p l a n ' s f i d u c i a r y , p e t i t i o n e r a s s i g n e d S t e p h a n i e a n d D a v i d ' s n o t e , s e c u r e d b y t h e s e c o n d d e e d o f t r u s t t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y , t o h i m s e l f a s b e n e f i c i a r y o f t h e p l a n . P e t i t i o n e r w a s 5 8 y e a r s o l d a t t h e t i m e o f t h e d i s t r i b u t i o n . I n t h e b e g i n n i n g o f 1 9 9 5 , S t e p h a n i e a c c e p t e d a j o b i n D a l l a s , T e x a s . S t e p h a n i e l i v e d i n a r e n t e d a p a r t m e n t i n T e x a s f o r m o r e t h a n h a l f o f 1 9 9 5 , c o n t i n u e d t o m a k e t h e m o r t g a g e p a y m e n t s o n h e r h o m e i n O a k l a n d w h e r e h e r m o t h e r r e s i d e d , a n d m a d e p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n o n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . T h e m o n t h l y p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n w e r e - 1 1 - $ 1 , 2 1 4 . D a v i d d i d n o t m a k e a n y p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n . O n J u l y 7 , 1 9 9 5 p e t i t i o n e r ' s a c c o u n t a n t n o t i f i e d h i m t h e a m o u n t o f t h e d e e m e d d i s t r i b u t i o n w a s i n c o r r e c t b e c a u s e S t e p h a n i e h a d r e p a i d t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e o n h e r 1 9 8 8 l o a n s p r i o r t o D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 4 . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r ' s a c c o u n t a n t , t h e a m o u n t o f t h e d i s t r i b u t i o n s h o u l d h a v e b e e n r e d u c e d b y $ 5 , 9 0 5 , f r o m $ 1 7 6 , 2 7 6 t o $ 1 7 0 , 3 7 1 . R e s p o n d e n t a g r e e d w i t h t h i s r e d u c t i o n . B y s u m m e r 1 9 9 5 , S t e p h a n i e w a s e x p e r i e n c i n g f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s f r o m h a v i n g t o m a k e 3 m o n t h l y p a y m e n t s . S t e p h a n i e i n f o r m e d p e t i t i o n e r t h a t s h e c o u l d n o l o n g e r c o n t i n u e m a k i n g p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n a n d w a s g o i n g t o d e f a u l t . P e t i t i o n e r b e c a m e c o n c e r n e d t h a t h e w o u l d l o s e h i s s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y i f G r e a t W e s t e r n f o r e c l o s e d o n t h e f i r s t d e e d o f t r u s t . P e t i t i o n e r ' s f e a r s w e r e a g g r a v a t e d w h e n h e d i s c o v e r e d a S t a t e t a x l i e n o n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . W h e n h e a s k e d S t e p h a n i e a b o u t h e r o t h e r a s s e t s o u t o f w h i c h h i s n o t e c o u l d b e s a t i s f i e d , S t e p h a n i e t o l d h i m s h e h a d " n o t h i n g " . P e t i t i o n e r s u g g e s t e d t o S t e p h a n i e t h a t s h e w a s m o r a l l y o b l i g a t e d t o s e l l t h e O a k l a n d h o m e t o s a t i s f y h i s n o t e . D u r i n g t h e i r c o n v e r s a t i o n s , p e t i t i o n e r l e a r n e d t h a t S t e p h a n i e w a s c o n t e m p l a t i n g f i l i n g f o r b a n k r u p t c y p r o t e c t i o n . P e t i t i o n e r c o n s u l t e d a b a n k r u p t c y l a w y e r w h o a d v i s e d t h a t a n y g a i n f r o m a - 1 2 - s a l e o f t h e O a k l a n d h o m e w o u l d b e e x e m p t f r o m S t e p h a n i e ' s c r e d i t o r s . P e t i t i o n e r a l s o h a d c o n v e r s a t i o n s w i t h D a v i d a b o u t t h e d e b t . P e t i t i o n e r f e l t t h a t D a v i d h o n e s t l y w a n t e d t h e l o a n t o b e p a i d b u t c o n c l u d e d t h a t D a v i d w a s n o t i n a p o s i t i o n t o m a k e p a y m e n t s . I n A u g u s t 1 9 9 5 , a f t e r c o n s u l t i n g w i t h a r e a l e s t a t e a g e n t a b o u t t h e v a l u e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y , p e t i t i o n e r a c c e p t e d a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y f r o m D a v i d a n d S t e p h a n i e t o a v o i d l o s i n g h i s s e c u r i t y i n t e r e s t . T h e d e e d s t a t e s t h a t i t i s i n f u l l s a t i s f a c t i o n o f t h e o b l i g a t i o n s s e c u r e d b y t h e f i r s t d e e d o f t r u s t i n f a v o r o f G r e a t W e s t e r n . T h e d e e d w a s e x e c u t e d b y D a v i d o n A u g u s t 1 1 , 1 9 9 5 , a n d b y S t e p h a n i e o n A u g u s t 2 1 , 1 9 9 5 . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y w a s $ 2 0 7 , 5 0 0 a t t h e t i m e t h e d e e d w a s e x e c u t e d . T h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e s o n t h e l o a n s f r o m G r e a t W e s t e r n a n d p e t i t i o n e r ' s p r o f i t - s h a r i n g p l a n w e r e $ 1 6 8 , 9 5 7 a n d $ 1 7 0 , 3 7 1 , r e s p e c t i v e l y . A t t h e t i m e t h e d e e d w a s c o n v e y e d t o p e t i t i o n e r , n e i t h e r S t e p h a n i e n o r D a v i d h a d m a d e a n y p r i n c i p a l p a y m e n t s o n t h e A t a s c a d e r o l o a n . P e t i t i o n e r d i d n o t p u r s u e a j u d g m e n t i n t h e C a l i f o r n i a c o u r t s f o r t h e b a l a n c e o f t h e l o a n b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t C a l i f o r n i a ' s a n t i d e f i c i e n c y s t a t u t e , s e c t i o n 5 8 0 b o f t h e C a l i f o r n i a C i v i l P r o c e d u r e C o d e ( 2 0 0 2 ) , p r e c l u d e d a n y r e c o v e r y . P e t i t i o n e r m a d e t h e m o n t h l y p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n f r o m S e p t e m b e r 1 9 9 5 t h r o u g h D e c e m b e r 1 9 9 5 . P e t i t i o n e r p a i d - 1 3 - t h e e a r t h q u a k e a n d h o m e o w n e r ' s i n s u r a n c e a n d t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y i n N o v e m b e r 1 9 9 5 . O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s o l d t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y t o B r y a n D u n n i v a n f o r $ 2 0 0 , 2 8 6 . M r . D u n n i v a n t o o k t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o t h e G r e a t W e s t e r n f i r s t d e e d o f t r u s t a n d g a v e p e t i t i o n e r a n o t e f o r $ 3 2 , 0 0 0 s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , S t e p h a n i e s o l d h e r O a k l a n d h o m e . I n 1 9 9 5 , S t e p h a n i e a l s o p u r c h a s e d a h o u s e i n D a l l a s , T e x a s , w h i c h s h e s o l d i n 1 9 9 6 f o r a g a i n o f $ 4 5 , 4 0 1 . S t e p h a n i e e a r n e d $ 8 7 , 1 4 8 a n d $ 1 0 0 , 7 4 4 i n 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 , r e s p e c t i v e l y . O n h i s 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e $ 1 7 0 , 3 7 1 e a r l y d i s t r i b u t i o n i n g r o s s i n c o m e a n d c a l c u l a t e d a t a x o f $ 1 7 , 0 3 7 f o r a n e a r l y d i s t r i b u t i o n u n d e r s e c t i o n 7 2 ( t ) . P e t i t i o n e r c l a i m e d a $ 1 3 6 , 3 3 1 s h o r t - t e r m c a p i t a l l o s s f r o m t h e s a l e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . P e t i t i o n e r c a l c u l a t e d a $ 3 3 6 , 3 3 1 b a s i s i n t h e p r o p e r t y , c o n s i s t i n g o f $ 1 7 0 , 3 7 1 , t h e a m o u n t o w e d h i m b y S t e p h a n i e a n d D a v i d w h e n h e t o o k t h e d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e , p l u s $ 1 6 8 , 9 5 7 , t h e a m o u n t o u t s t a n d i n g o n t h e n o t e h e l d b y G r e a t W e s t e r n . P e t i t i o n e r a c k n o w l e d g e s b u t d o e s n o t e x p l a i n t h e $ 2 , 9 9 7 d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e b a s i s h e c l a i m e d o n h i s r e t u r n , $ 3 3 6 , 3 3 1 , a n d t h e s u m o f t h e t w o a m o u n t s h e u s e d t o c a l c u l a t e t h e b a s i s , $ 3 3 9 , 3 2 8 ( $ 1 7 0 , 3 7 1 + $ 1 6 8 , 9 5 7 ) . P e t i t i o n e r d i d n o t c l a i m a n y d e d u c t i o n f o r a w o r t h l e s s d e b t o n h i s 1 9 9 5 r e t u r n . I n r e s p o n s e t o r e s p o n d e n t ' s d e n i a l o f t h e - 1 4 - 1 S e c . 7 4 9 1 , w h i c h i s e f f e c t i v e f o r C o u r t p r o c e e d i n g s t h a t a r i s e i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c e d a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 , p l a c e s t h e b u r d e n o n t h e C o m m i s s i o n e r i n c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r h a s n o t c o n t e n d e d , n o r i s t h e r e e v i d e n c e , t h a t t h e e x a m i n a t i o n o f h i s 1 9 9 5 r e t u r n c o m m e n c e d a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 , o r t h a t s e c . 7 4 9 1 a p p l i e s . c a p i t a l l o s s o n t h e s a l e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y c l a i m e d b y p e t i t i o n e r i n h i s 1 9 9 5 r e t u r n , p e t i t i o n e r i n h i s p e t i t i o n c l a i m e d a c a p i t a l l o s s d e d u c t i o n f o r t h e d e b t i n t h e a m o u n t o u t s t a n d i n g o n t h e A t a s c a d e r o l o a n . O P I N I O N T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e w h e t h e r p e t i t i o n e r : ( 1 ) C o r r e c t l y c a l c u l a t e d h i s b a s i s i n c o m p u t i n g a l o s s o n t h e s a l e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y , o r ( 2 ) i n t h e a l t e r n a t i v e , i s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 6 f o r a w o r t h l e s s n o n b u s i n e s s d e b t . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i s p r e s u m e d c o r r e c t , a n d p e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g i t i s i n c o r r e c t . R u l e 1 4 2 ( a ) ; 1 W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 9 3 ) . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i n c o r r e c t l y c a l c u l a t e d h i s b a s i s i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y w a s $ 2 0 7 , 5 0 0 , w h i c h e n t i t l e s p e t i t i o n e r t o a $ 7 , 2 1 4 l o s s o n t h e D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , s a l e o f t h e p r o p e r t y t o B r y a n D u n n i v a n f o r $ 2 0 0 , 2 8 6 . A d d i t i o n a l l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a $ 1 3 1 , 8 2 8 d e d u c t i o n f o r a n o n b u s i n e s s b a d d e b t u n d e r s e c t i o n 1 6 6 f o r 1 9 9 5 . - 1 5 - P e t i t i o n e r ' s B a s i s i n t h e A t a s c a d e r o P r o p e r t y P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t h i s b a s i s i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y , f o r t h e p u r p o s e o f c o m p u t i n g h i s l o s s o n i t s s a l e t o B r y a n D u n n i v a n w a s $ 3 3 9 , 3 2 8 ; t h i s i s t h e s u m o f t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e s o f t h e t w o n o t e s s e c u r e d b y t h e p r o p e r t y , t h e $ 1 6 8 , 9 5 7 n o t e h e l d b y G r e a t W e s t e r n a n d t h e $ 1 7 0 , 3 7 1 n o t e r e c e i v e d b y p e t i t i o n e r a s a d i s t r i b u t i o n f r o m h i s p r o f i t - s h a r i n g p l a n . P e t i t i o n e r i s m i s t a k e n . S e c t i o n 1 0 1 2 s e t s f o r t h t h e f u n d a m e n t a l p r o p o s i t i o n t h a t " t h e b a s i s o f p r o p e r t y s h a l l b e t h e c o s t o f s u c h p r o p e r t y " . I t i s w e l l s e t t l e d t h a t t h e c o s t o f p r o p e r t y t o a m o r t g a g e e w h o r e c e i v e s a v o l u n t a r y c o n v e y a n c e o n a c c o u n t o f a d e b t i s t h e p r o p e r t y ' s f a i r m a r k e t v a l u e . S e e C o m m i s s i o n e r v . S p r e c k e l s , 1 2 0 F . 2 d 5 1 7 , 5 2 0 ( 9 t h C i r . 1 9 4 1 ) ; K o h n v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 T . C . 9 6 0 , 9 6 2 ( 1 9 5 1 ) , a f f d . 1 9 7 F . 2 d 4 8 0 ( 2 d C i r . 1 9 5 2 ) ; S a r g e n t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 0 - 2 1 4 . I t i s a s i f t h e d e b t o r h a d s o l d t h e p r o p e r t y t o a n o u t s i d e r f o r c a s h , a n d t h e n u s e d t h e c a s h t o r e d u c e t h e d e b t . C o m m i s s i o n e r v . S p r e c k e l s , s u p r a . A n y p o r t i o n o f t h e d e b t n o t s a t i s f i e d b y t h e c o n v e y a n c e m a y b e d e d u c t e d u n d e r s e c t i o n 1 6 6 t o t h e e x t e n t t h e t a x p a y e r c a n p r o v e w o r t h l e s s n e s s . I d . ; K o h n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h e c a s e a t h a n d d i f f e r s s l i g h t l y f r o m t h e c i t e d c a s e s b e c a u s e i t i n v o l v e s a j u n i o r l i e n h o l d e r ' s a c q u i r i n g p r o p e r t y - 1 6 - e n c u m b e r e d w i t h a s e n i o r l i e n . L i k e t h e c i t e d c a s e s , p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y i s i t s f a i r m a r k e t v a l u e , b u t t h e e x i s t e n c e o f t h e G r e a t W e s t e r n m o r t g a g e r e q u i r e s a d d i t i o n a l e x p l a n a t i o n a s t o h o w w e a r r i v e a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e b a s i s . I n t h e c a s e a t h a n d , p e t i t i o n e r ' s r e c o u r s e d e b t , o w e d h i m b y S t e p h a n i e a n d D a v i d o n t h e A t a s c a d e r o l o a n , w a s s a t i s f i e d t o t h e e x t e n t o f $ 3 8 , 5 4 3 , t h e a m o u n t b y w h i c h t h e p r o p e r t y ' s f a i r m a r k e t v a l u e - - $ 2 0 7 , 5 0 0 - - e x c e e d e d t h e G r e a t W e s t e r n n o t e s e c u r e d b y t h e f i r s t d e e d o f t r u s t - - $ 1 6 8 , 9 5 7 - - a n d i s a " c o s t " o f t h e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r . I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r t o o k t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o t h e G r e a t W e s t e r n n o t e s e c u r e d b y t h e f i r s t d e e d o f t r u s t , w h i c h h a d a n o u t s t a n d i n g b a l a n c e o f $ 1 6 8 , 9 5 7 o n t h e d a t e p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e p r o p e r t y . A p u r c h a s e r ' s b a s i s u n d e r s e c t i o n 1 0 1 2 i n c l u d e s g e n u i n e i n d e b t e d n e s s t o w h i c h t h e p r o p e r t y i s s u b j e c t . E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 4 F . 2 d 1 0 4 5 , 1 0 4 9 ( 9 t h C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . 6 4 T . C . 7 5 2 ( 1 9 7 5 ) ; B e r t o l i v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 3 T . C . 5 0 1 , 5 1 5 ( 1 9 9 4 ) . T h e g e n u i n e n a t u r e o f t h e G r e a t W e s t e r n l o a n i s n o t i n d i s p u t e ; p e t i t i o n e r r e s p e c t e d t h e d e b t t o w h i c h t h e p r o p e r t y w a s s u b j e c t a n d m a d e p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n t o p r o t e c t h i s i n t e r e s t i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . T h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n - - $ 1 6 8 , 9 5 7 - - i s i n c l u d e d i n p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s . - 1 7 - P e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y i s $ 2 0 7 , 5 0 0 , w h i c h i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e a s s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s o n t h e d a t e h e a c q u i r e d t h e p r o p e r t y a n d i s a l s o t h e s u m o f t h e e x t e n t t o w h i c h h i s d e b t w a s s a t i s f i e d - - $ 3 8 , 5 4 3 - - a n d t h e b a l a n c e o f t h e G r e a t W e s t e r n l o a n t o w h i c h t h e p r o p e r t y w a s s u b j e c t - - $ 1 6 8 , 9 5 7 . O n D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s o l d t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y t o B r y a n D u n n i v a n f o r $ 2 0 0 , 2 8 6 . R e s p o n d e n t h a s n o t a r g u e d t h a t t h e D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 5 , s a l e w a s n o t a t a r m ' s l e n g t h . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s a l l o w e d a $ 7 , 2 1 4 s h o r t - t e r m c a p i t a l l o s s f o r 1 9 9 5 o n t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y t o M r . D u n n i v a n . S e c t i o n 1 6 6 D e d u c t i o n W h e n a c r e d i t o r r e c e i v e s p r o p e r t y o n a c c o u n t o f a r e c o u r s e d e b t , t h e d e b t i s c o n s i d e r e d s a t i s f i e d t o t h e e x t e n t o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a c q u i r e d . C o m m i s s i o n e r v . S p r e c k e l s , s u p r a a t 5 2 0 . T h e u n p a i d b a l a n c e o f t h e d e b t m a y b e d e d u c t e d u n d e r s e c t i o n 1 6 6 i f a n d t o t h e e x t e n t t h a t t h e t a x p a y e r c a n e s t a b l i s h i t s w o r t h l e s s n e s s . I d . ; K o h n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; L i t z e n b e r g v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 8 - 4 8 2 ; S h a h e e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 2 - 4 4 5 ; S a r g e n t v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e e a l s o s e c . 1 . 1 6 6 - 6 , I n c o m e T a x R e g s . I n t h e c a s e a t h a n d , w h e n p e t i t i o n e r a c c e p t e d t h e d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e , t h e A t a s c a d e r o l o a n , t h e b a l a n c e o f w h i c h w a s $ 1 7 0 , 3 7 1 , w a s s a t i s f i e d t o t h e e x t e n t o f $ 3 8 , 5 4 3 , t h e a m o u n t - 1 8 - S t e p h a n i e w o u l d h a v e r e c e i v e d h a d s h e s o l d t h e p r o p e r t y f o r c a s h s u b j e c t t o t h e G r e a t W e s t e r n f i r s t d e e d o f t r u s t a n d p a i d t h e c a s h t o p e t i t i o n e r . A s d i s c u s s e d b e l o w , p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o t r e a t t h e e x c e s s o f t h e A t a s c a d e r o l o a n , $ 1 3 1 , 8 2 8 , a s a w o r t h l e s s n o n b u s i n e s s d e b t u n d e r s e c t i o n 1 6 6 . S e c t i o n 1 6 6 a l l o w s a d e d u c t i o n f o r a n y d e b t t h a t b e c o m e s w o r t h l e s s w i t h i n t h e t a x a b l e y e a r . S e c . 1 6 6 ( a ) ( 1 ) . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e A t a s c a d e r o l o a n w a s a n o n b u s i n e s s d e b t . A n o n b u s i n e s s d e b t i s a n y d e b t t h a t i s n o t c r e a t e d o r a c q u i r e d i n c o n n e c t i o n w i t h a t r a d e o r b u s i n e s s o f t h e t a x p a y e r . S e c . 1 6 6 ( d ) ( 2 ) ( A ) . I n t h e c a s e o f n o n b u s i n e s s d e b t , t h e d e d u c t i o n i s t r e a t e d a s a l o s s f r o m t h e s a l e o r e x c h a n g e o f a c a p i t a l a s s e t h e l d f o r n o t m o r e t h a n 1 y e a r . S e c . 1 6 6 ( d ) ( 1 ) ( B ) . T a x p a y e r s s e e k i n g t o a v a i l t h e m s e l v e s o f t h e s o - c a l l e d b a d d e b t d e d u c t i o n m u s t p r o v e t h e e x i s t e n c e o f a b o n a f i d e d e b t , a s d e f i n e d b y s e c t i o n 1 . 1 6 6 - 1 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . , a n d t h a t t h e d e b t b e c a m e w h o l l y w o r t h l e s s d u r i n g t h e t a x y e a r i n w h i c h i t w a s d e d u c t e d , s e c . 1 . 1 6 6 - 5 ( a ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . O n r e p l y b r i e f , r e s p o n d e n t i n s i n u a t e s t h a t t h e l o a n p a y m e n t s f r o m p e t i t i o n e r ' s p r o f i t - s h a r i n g p l a n t o S t e p h a n i e a n d D a v i d w e r e g i f t s r a t h e r t h a n b o n a f i d e d e b t . T h i s p o s i t i o n i s d i a m e t r i c a l l y o p p o s e d t o t h e c h a r a c t e r i z a t i o n r e s p o n d e n t h a s g i v e n t h e p a y m e n t s s i n c e 1 9 9 4 . T h r o u g h o u t t h e c o u r s e o f t h e e x a m i n a t i o n o f t h e p r o f i t - s h a r i n g p l a n a n d t r u s t , t h e s e t t l e m e n t d i s c u s s i o n s - 1 9 - r e g a r d i n g t h e p r o h i b i t e d t r a n s a c t i o n s , a n d t h e t r i a l a n d s u b s e q u e n t b r i e f s i n t h e c a s e a t h a n d , r e s p o n d e n t h a s r e p e a t e d l y r e f e r r e d t o t h e f u n d s a d v a n c e d t o S t e p h a n i e a n d D a v i d a s " l o a n s " a n d " d e b t " . R e s p o n d e n t h a s c l e a r l y h a d a m p l e o p p o r t u n i t y t o t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e f u n d s w e r e i n r e a l i t y g i f t s b u t w a i t e d u n t i l t h e f i n a l i n s t a l l m e n t o f t h e b r i e f i n g s c h e d u l e . R e s p o n d e n t c a n n o t u n b a k e t h e c a k e b y s p r i n g i n g t h i s a r g u m e n t o n p e t i t i o n e r a n d t h e C o u r t t h i s l a t e i n t h e g a m e . F o r c o m p l e t e n e s s , w e s h a l l d i s c u s s w h e t h e r t h e A t a s c a d e r o l o a n w a s b o n a f i d e d e b t . B o n a f i d e d e b t i s d e b t t h a t a r i s e s f r o m a d e b t o r - c r e d i t o r r e l a t i o n s h i p b a s e d u p o n a l e g a l l y v a l i d a n d e n f o r c e a b l e o b l i g a t i o n t o p a y a f i x e d o r d e t e r m i n a b l e s u m o f m o n e y . S e e s e c . 1 . 1 6 6 - 1 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . W h e t h e r a d e b t o r - c r e d i t o r r e l a t i o n s h i p e x i s t s d e p e n d s o n a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , a n d g e n e r a l l y n o o n e f a c t i s d e t e r m i n a t i v e . A n e s s e n t i a l q u e s t i o n i s w h e t h e r t h e r e i s a g o o d - f a i t h i n t e n t o n t h e p a r t o f t h e r e c i p i e n t o f t h e f u n d s t o m a k e r e p a y m e n t , a n d a g o o d - f a i t h i n t e n t o f t h e p e r s o n a d v a n c i n g t h e f u n d s t o e n f o r c e r e p a y m e n t . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r s u c h i n t e n t e x i s t s , w e c o n s i d e r a l l t h e e v i d e n c e , a n d w e e v a l u a t e w h e t h e r t h e r e w a s a r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n o f r e p a y m e n t i n l i g h t o f t h e e c o n o m i c r e a l i t i e s a t t h e t i m e t h e f u n d s w e r e a d v a n c e d . S e e F i s h e r v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C 9 0 5 , 9 0 9 - 9 1 0 ( 1 9 7 0 ) . I n t r a f a m i l y t r a n s f e r s a r e s u b j e c t t o c l o s e s c r u t i n y a n d m a y - 2 0 - 2 I n J a n u a r y 1 9 9 0 , w h e n S t e p h a n i e a n d D a v i d r e c e i v e d t h e f i r s t d i s b u r s e m e n t o f f u n d s , t h e a p p l i c a b l e F e d e r a l r a t e w a s 7 . 9 0 p e r c e n t f o r s h o r t - t e r m l o a n s w i t h a n a n n u a l p e r i o d o f ( c o n t i n u e d . . . ) b e p r e s u m e d t o b e g i f t s . T h e p r e s u m p t i o n m a y b e r e b u t t e d b y a n a f f i r m a t i v e s h o w i n g t h a t , a t t h e t i m e o f t h e t r a n s a c t i o n , t h e r e w a s a r e a l e x p e c t a t i o n o f r e p a y m e n t a n d a r e a l i n t e n t t o e n f o r c e t h e c o l l e c t i o n o f t h e a s s e r t e d d e b t . S e e E s t a t e o f V a n A n d a v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 T . C . 1 1 5 8 ( 1 9 4 9 ) , a f f d . p e r c u r i a m 1 9 2 F . 2 d 3 9 1 ( 2 d C i r . 1 9 5 1 ) . S o m e o f t h e f a c t o r s w e c o n s i d e r w h e n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e r e i s a d e b t o r - c r e d i t o r r e l a t i o n s h i p w i t h a r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n o f r e p a y m e n t a r e w h e t h e r : ( 1 ) T h e r e i s a n o t e o r o t h e r e v i d e n c e o f i n d e b t e d n e s s ; ( 2 ) i n t e r e s t i s c h a r g e d ; ( 3 ) t h e r e i s a f i x e d s c h e d u l e f o r r e p a y m e n t ; ( 4 ) s e c u r i t y o r c o l l a t e r a l i s r e q u e s t e d ; ( 5 ) t h e r e i s a n y w r i t t e n l o a n a g r e e m e n t ; ( 6 ) a d e m a n d f o r r e p a y m e n t h a s b e e n m a d e ; ( 7 ) t h e p a r t i e s ' r e c o r d s r e f l e c t t h e t r a n s a c t i o n a s a l o a n ; ( 8 ) r e p a y m e n t s h a v e b e e n m a d e ; a n d ( 9 ) t h e b o r r o w e r w a s s o l v e n t a t t h e t i m e o f t h e l o a n . S e e H u n t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 3 3 5 . T h e c a s e a t h a n d p r e s e n t s e n o u g h o f t h e a b o v e i n d i c i a t o s a t i s f y u s t h a t t h e r e w a s a d e b t o r - c r e d i t o r r e l a t i o n s h i p . T h e A t a s c a d e r o l o a n i s e v i d e n c e d b y a n o t e e x e c u t e d b y S t e p h a n i e a n d D a v i d i n f a v o r o f p e t i t i o n e r ; t h e n o t e w a s s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y ; a n d i n t e r e s t w a s c h a r g e d a t a r a t e w e l l a b o v e t h e a p p l i c a b l e F e d e r a l r a t e . 2 S e e - 2 1 - 2 ( . . . c o n t i n u e d ) c o m p o u n d i n g . I n A u g u s t 1 9 9 1 , w h e n t h e l o a n s w e r e c o n s o l i d a t e d , t h e r a t e w a s 6 . 8 1 p e r c e n t . S e e R e v . R u l . 9 0 - 1 , 1 9 9 0 - 1 C . B . 1 5 5 ; R e v . R u l . 9 1 - 4 1 , 1 9 9 1 - 2 C . B . 3 5 2 . s e c . 7 8 7 2 . I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e v i e w e d t h e A t a s c a d e r o l o a n a s a n i n v e s t m e n t f o r h i s p r o f i t - s h a r i n g p l a n . S t e p h a n i e t e s t i f i e d t h a t t h e f u n d s w e r e l o a n s , a n d t h a t s h e h a d a l w a y s i n t e n d e d t o r e p a y t h e a m o u n t s b o r r o w e d . W e f o u n d p e t i t i o n e r a n d S t e p h a n i e t o b e c r e d i b l e , f o r t h r i g h t , a n d b e l i e v a b l e i n a l l r e s p e c t s . T h e a d v a n c e s f r o m p e t i t i o n e r ' s p r o f i t - s h a r i n g p l a n t o S t e p h a n i e a n d D a v i d w e r e b o n a f i d e d e b t . W e g o o n t o e x a m i n e w h e t h e r t h e d e b t b e c a m e w o r t h l e s s i n 1 9 9 5 . T h e w o r t h l e s s n e s s r e q u i r e m e n t f o r n o n b u s i n e s s d e b t s i s i n t e r p r e t e d s t r i c t l y : T h e d e d u c t i o n i s u n a v a i l a b l e i f e v e n a m o d e s t f r a c t i o n o f t h e d e b t c a n b e r e c o v e r e d . B o d z y v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 1 F . 2 d 3 3 1 , 3 3 5 ( 5 t h C i r . 1 9 6 3 ) ( " l a s t v e s t i g e o f v a l u e " m u s t h a v e " d i s a p p e a r e d " ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 2 - 4 0 ; C l a n t o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 4 1 6 ( " p a r t i a l w o r t h l e s s n e s s i s i n s u f f i c i e n t " ) ; s e c . 1 . 1 6 6 - 5 ( a ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h i s " h a r d l i n e " a p p r o a c h i s t a k e n b e c a u s e t h e p a r t i e s t o n o n b u s i n e s s d e b t s a r e t y p i c a l l y m e m b e r s o f t h e s a m e f a m i l y . T h e r e q u i r e m e n t o f t o t a l w o r t h l e s s n e s s m i n i m i z e s t h e o p p o r t u n i t i e s f o r t a x p a y e r s t o c l a i m d e d u c t i o n s f o r g i f t s t o f a m i l y m e m b e r s . B u c h a n a n v . U n i t e d S t a t e s , 8 7 F . 3 d 1 9 7 , 1 9 9 ( 7 t h C i r . 1 9 9 6 ) . T o p r o v e t h e w o r t h l e s s n e s s o f a n o n b u s i n e s s d e b t , a t a x p a y e r m u s t b e a b l e t o p o i n t t o s o m e p a r t i c u l a r e v e n t o r g r o u p o f f a c t s - 2 2 - t h a t p r o v e s w o r t h l e s s n e s s . C o b o r n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 7 7 ( c i t i n g A m . O f f s h o r e , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . 5 7 9 , 5 9 3 - 5 9 4 ( 1 9 9 1 ) ) , a f f d . 2 0 5 F . 3 d 1 3 4 5 ( 8 t h C i r . 1 9 9 9 ) . P e t i t i o n e r m u s t e s t a b l i s h s u f f i c i e n t o b j e c t i v e f a c t s f r o m w h i c h w o r t h l e s s n e s s c o u l d b e d e t e r m i n e d . F o x v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 T . C . 8 1 3 , 8 2 2 - 8 2 3 ( 1 9 6 8 ) , a f f d . p e r c u r i a m 2 5 A F T R 2 d 7 0 - 8 9 1 , 7 0 - 1 U S T C p a r . 9 3 7 3 ( 9 t h C i r . 1 9 7 0 ) . A d e b t i s c o n s i d e r e d w o r t h l e s s w h e n t h e r e a r e r e a s o n a b l e g r o u n d s f o r a b a n d o n i n g h o p e t h a t t h e d e b t w i l l b e r e p a i d . T h e d e c i s i o n m u s t b e m a d e i n t h e e x e r c i s e o f s o u n d b u s i n e s s j u d g m e n t . A n d r e w v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 2 3 9 , 2 4 8 ( 1 9 7 0 ) . L e g a l a c t i o n i s n o t r e q u i r e d t o e n f o r c e p a y m e n t w h e r e t h e s u r r o u n d i n g f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s i n d i c a t e t h a t , i n a l l p r o b a b i l i t y , t h e a c t i o n w o u l d n o t r e s u l t i n a n e n f o r c e a b l e j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e l e n d e r . S e c . 1 . 1 6 6 - 2 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e d e t e r m i n a t i o n b y t h e t r i e r o f f a c t t h a t a d e b t h a s b e c o m e w o r t h l e s s r e q u i r e s a n e x a m i n a t i o n o f a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . B o e h m v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 6 U . S . 2 8 7 , 2 9 3 ( 1 9 4 5 ) ; D a l l m e y e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 4 T . C . 1 2 8 2 , 1 2 9 1 ( 1 9 5 0 ) . P e t i t i o n e r c o n t e n d s h e h a d t w o g r o u n d s f o r c o n c l u d i n g t h e A t a s c a d e r o l o a n w a s w o r t h l e s s i n 1 9 9 5 . F i r s t , h e a r g u e s t h a t S t e p h a n i e ' s f i n a n c i a l c o n d i t i o n i n 1 9 9 5 h a d d e t e r i o r a t e d t o t h e p o i n t w h e r e h e w o u l d h a v e b e e n u n a b l e t o r e c o v e r a n y o f t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e f r o m h e r . S e c o n d , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t - 2 3 - s e c t i o n 5 8 0 b o f t h e C a l i f o r n i a C o d e o f C i v i l P r o c e d u r e ( s e c t i o n 5 8 0 b ) p r e v e n t e d h i m f r o m o b t a i n i n g a d e f i c i e n c y j u d g m e n t a g a i n s t e i t h e r S t e p h a n i e o r D a v i d f o r t h e b a l a n c e o f t h e d e b t , i n e f f e c t r e n d e r i n g w o r t h l e s s t h e b a l a n c e o f t h e n o t e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r e i t h e r m a d e a g i f t t o S t e p h a n i e a n d D a v i d w h e n h e d i d n o t t a k e c o l l e c t i o n a c t i o n , o r t h a t h e f a i l e d t o p r o v e t h e d e b t w a s w o r t h l e s s . R e s p o n d e n t e m p h a s i z e s t h a t S t e p h a n i e e a r n e d $ 8 7 , 1 4 8 a n d $ 1 0 0 , 7 4 4 i n 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 , r e s p e c t i v e l y , a n d s o l d h o u s e s i n b o t h o f t h o s e y e a r s . R e s p o n d e n t a l s o d i s p u t e s t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 5 8 0 b . P e t i t i o n e r ' s d e c i s i o n t o t a k e a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e t o t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y a n d c o n c l u d e t h a t t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e o f t h e A t a s c a d e r o l o a n w a s w o r t h l e s s i n 1 9 9 5 u n d e r s e c t i o n 1 6 6 r e f l e c t e d a n e x e r c i s e o f s o u n d b u s i n e s s j u d g m e n t . P e t i t i o n e r ' s i n q u i r i e s i n t o t h e w a y s i n w h i c h S t e p h a n i e m i g h t s a t i s f y t h e d e b t r e f u t e r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t t h a t p e t i t i o n e r m a d e g i f t s t o S t e p h a n i e a n d D a v i d a n d s u p p o r t t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e d e b t w a s w o r t h l e s s . I n 1 9 9 5 , S t e p h a n i e w a s i n d i r e e c o n o m i c s t r a i t s f r o m h a v i n g t o s e r v i c e b o t h t h e G r e a t W e s t e r n l o a n a n d t h e l o a n o n h e r h o m e i n O a k l a n d , a s w e l l a s p a y r e n t o n a n a p a r t m e n t i n T e x a s . S t e p h a n i e i n f o r m e d p e t i t i o n e r t h a t s h e h a d t o k e e p h e r a p a r t m e n t i n T e x a s w h e r e s h e l i v e d a n d w o r k e d , a n d t h a t s h e w a s u n w i l l i n g t o e v i c t h e r m o t h e r t o s e l l - 2 4 - t h e O a k l a n d h o m e . H e r o n l y o p t i o n w a s t o c e a s e m a k i n g p a y m e n t s o n t h e G r e a t W e s t e r n l o a n . G r e a t W e s t e r n w o u l d t h e n h a v e f o r e c l o s e d o n i t s f i r s t d e e d o f t r u s t , w h i c h w o u l d h a v e r e s u l t e d i n p e t i t i o n e r ' s s e c o n d d e e d o f t r u s t b e i n g f o r f e i t e d t o t h e s e n i o r l i e n h o l d e r . N e v e r t h e l e s s , p e t i t i o n e r i n q u i r e d i n t o t h e v a l u e o f S t e p h a n i e ' s h o m e i n O a k l a n d w i t h t h e v i e w t o c o n v i n c i n g h e r t o s e l l t h e h o m e a n d u s e t h e p r o c e e d s t o s a t i s f y h e r d e b t t o p e t i t i o n e r . H o w e v e r , S t e p h a n i e ' s f i n a n c i a l c o n d i t i o n h a d d e t e r i o r a t e d t o t h e p o i n t w h e r e s h e w a s c o n t e m p l a t i n g f i l i n g f o r b a n k r u p t c y . A b a n k r u p t c y a t t o r n e y a d v i s e d p e t i t i o n e r t h a t t h e g a i n f r o m a n y s a l e o f t h e O a k l a n d h o m e w o u l d b e e x e m p t f r o m c r e d i t o r s . A f t e r h i s d i s c u s s i o n s w i t h S t e p h a n i e , i n w h i c h s h e i n f o r m e d h i m t h a t s h e h a d " n o t h i n g " , p e t i t i o n e r c o n c l u d e d t h a t t h e o n l y a s s e t o u t o f w h i c h s h e c o u l d s a t i s f y h e r d e b t w a s t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . W e a r e u n m o v e d b y r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t t h a t S t e p h a n i e ' s i n c o m e i n 1 9 9 6 w o u l d h a v e e n a b l e d h e r t o m a k e p a y m e n t s t o p e t i t i o n e r . A t a x p a y e r i s n o t r e q u i r e d t o " ' w a i t u n t i l s o m e t u r n o f t h e w h e e l o f f o r t u n e m a y b r i n g t h e d e b t o r i n t o a f f l u e n c e . ' " A n d r e w v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 2 3 9 , 2 4 9 ( 1 9 7 0 ) ( q u o t i n g M i n n e a p o l i s , S t . P a u l & S a u l t S t e . M a r i e R . R . C o . v . U n i t e d S t a t e s , 1 6 4 C t . C l . 2 2 6 , 2 4 1 ( 1 9 6 4 ) ) . O u r c o n c e r n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r e x e r c i s e d s o u n d b u s i n e s s j u d g m e n t w h e n h e c o n c l u d e d t h e d e b t w a s w o r t h l e s s i n 1 9 9 5 . P e t i t i o n e r h a s e s t a b l i s h e d t h a t - 2 5 - 3 P e t i t i o n e r d i d n o t c l a i m a b a d d e b t d e d u c t i o n o n h i s 1 9 9 5 r e t u r n . E v e n t h o u g h h e b e l i e v e d t h e d e b t w a s w o r t h l e s s i n 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r w a s u n d e r t h e m i s t a k e n i m p r e s s i o n t h a t t h e p r o p e r t a x t r e a t m e n t o f t h e w o r t h l e s s d e b t w a s t o a c c o u n t f o r i t a s p a r t o f h i s b a s i s i n t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s m i s u n d e r s t a n d i n g o f t h e p r o p e r t a x t r e a t m e n t d o e s n o t a l t e r o u r c o n c l u s i o n t h a t h e r e a s o n a b l y b e l i e v e d t h e d e b t w a s w o r t h l e s s i n 1 9 9 5 . i n 1 9 9 5 h e d i d n o t b e l i e v e S t e p h a n i e w o u l d b e a b l e t o m a k e p a y m e n t s o n h i s d e b t , a n d t h a t i t w a s w o r t h l e s s . 3 P e t i t i o n e r a l s o h a d c o n v e r s a t i o n s w i t h D a v i d a b o u t t h e d e b t . P e t i t i o n e r t e s t i f i e d c r e d i b l y t h a t h e b e l i e v e d t h a t , e v e n t h o u g h D a v i d w a s h o n e s t a n d w a n t e d t h e d e b t p a i d , h e d i d n o t h a v e t h e m e a n s t o m a k e p a y m e n t s . P e t i t i o n e r a l s o c o n s u l t e d a r e a l e s t a t e b r o k e r c o n c e r n i n g t h e v a l u e o f t h e A t a s c a d e r o p r o p e r t y . P e t i t i o n e r t o o k a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e t o p r o t e c t h i s s e c u r i t y i n t e r e s t a n d t o s a l v a g e p a r t o f t h e d e b t h e w a s o w e d . I n a d d i t i o n t o S t e p h a n i e ' s a n d D a v i d ' s i n a b i l i t y t o p a y , p e t i t i o n e r ' s d e c i s i o n t h a t t h e d e b t w a s w o r t h l e s s w a s b a s e d o n s e c t i o n 5 8 0 b o f t h e C a l i f o r n i a C o d e o f C i v i l P r o c e d u r e . P e t i t i o n e r b e l i e v e d t h a t s e c t i o n 5 8 0 b b a r r e d h i m f r o m p u r s u i n g a n a c t i o n t o r e c o v e r t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e f r o m e i t h e r S t e p h a n i e o r D a v i d . S e c t i o n 5 8 0 b p r o v i d e s t h a t n o d e f i c i e n c y j u d g m e n t m a y b e o b t a i n e d - - a f t e r a s a l e o f r e a l p r o p e r t y * * * f o r f a i l u r e o f t h e p u r c h a s e r t o c o m p l e t e h i s c o n t r a c t o f s a l e , o r u n d e r a d e e d o f t r u s t * * * o r m o r t g a g e * * * g i v e n t o t h e v e n d o r t o s e c u r e p a y m e n t o f t h e b a l a n c e o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h a t r e a l p r o p e r t y , * * * o r u n d e r a d e e d o f t r u s t * * * o r m o r t g a g e * * * o n a d w e l l i n g f o r n o t m o r e t h a n f o u r f a m i l i e s g i v e n t o a l e n d e r t o s e c u r e - 2 6 - 4 A l t h o u g h t h e a p p l i c a t i o n o f C a l . C i v . P r o c . C o d e s e c . 5 8 0 b ( W e s t 2 0 0 2 ) t o p e t i t i o n e r ' s l o a n i s n o t c l e a r , t h e p o l i c y b e h i n d t h e s t a t u t e a n d i t s l i b e r a l a p p l i c a t i o n b y t h e C a l i f o r n i a c o u r t s , R o s e l e a f C o r p . v . C h i e r i g h i n o , 3 7 8 P . 2 d 9 7 , 1 0 1 ( C a l . 1 9 6 3 ) ( p u r p o s e o f s e c . 5 8 0 b i s t o p l a c e t h e r i s k o f i n a d e q u a t e s e c u r i t y o n t h e l e n d e r ) ; B M P P r o p . D e v . v . M e l v i n , 1 9 8 C a l . A p p . 3 d 5 2 6 ( 1 9 8 8 ) ( " p u r c h a s e m o n e y " i n c l u d e s f u n d s u s e d t o s a t i s f y t h e p u r c h a s e p r i c e a n d f u n d s u s e d f o r o t h e r p u r p o s e s t h a t a r e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e c o n s u m m a t i o n o f t h e t r a n s a c t i o n ) ; P r u n t y v . B a n k o f A m . , 3 7 C a l . A p p . 3 d 4 3 0 ( 1 9 7 4 ) ( c o u r t s h a v e a c c o r d e d s e c . 5 8 0 b a r e a d i n g t h a t o f t e n g o e s b e y o n d t h e b o u n d s o f t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e ) , s u g g e s t t h a t p e t i t i o n e r ' s d e c i s i o n t o a v o i d t h e f i n a n c i a l a n d t i m e c o s t s o f r i s k y l i t i g a t i o n w a s r e a s o n a b l e . r e p a y m e n t o f a l o a n w h i c h w a s i n f a c t u s e d t o p a y a l l o r p a r t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h a t d w e l l i n g o c c u p i e d , e n t i r e l y o r i n p a r t , b y t h e p u r c h a s e r . [ C a l . C i v . P r o c . C o d e s e c . 5 8 0 b ( W e s t 2 0 0 2 ) . ] W h i l e b o t h p e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t d e v o t e d s u b s t a n t i a l s p a c e i n t h e i r b r i e f s a t t e m p t i n g t o p e r s u a d e t h e C o u r t t o a d o p t t h e i r r e s p e c t i v e v i e w s o f t h e p r o p e r c o n s t r u c t i o n o f s e c t i o n 5 8 0 b , w e n e e d n o t r e s o l v e t h i s q u e s t i o n . 4 I n t h e l i g h t o f S t e p h a n i e ' s a n d D a v i d ' s i n a b i l i t y t o p a y , w e v i e w p e t i t i o n e r ' s c o n c l u s i o n t h a t t h e u n s a t i s f i e d p o r t i o n o f t h e A t a s c a d e r o l o a n w a s w o r t h l e s s a s a n e x e r c i s e o f s o u n d b u s i n e s s j u d g m e n t . T o g i v e e f f e c t t o t h e f o r e g o i n g c o n c l u s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .