TAX COURT OPINION

Case: Dixie Van Aernam
Docket Number: 8972-97
Judge: Halpern
Opinion Type: memo
Filed: 12/14/2000
Pages: 26

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 3 7 7 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T D I X I E V A N A E R N A M , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 8 9 7 2 - 9 7 . F i l e d D e c e m b e r 1 4 , 2 0 0 0 . R c l a i m s t h a t P i s l i a b l e a s a t r a n s f e r e e o f H f o r d e f i c i e n c i e s i n H ' s i n c o m e t a x e s . P a n d H c o n t r a c t e d t o b u y p r o p e r t y . P a n d t w o o t h e r s c o n t r i b u t e d t o t h e p u r c h a s e p r i c e . D e e d n u m b e r o n e c o n v e y e d t h e p r o p e r t y f r o m t h e s e l l e r t o P , a l o n e . D e e d n u m b e r t w o c o n v e y e d t h e p r o p e r t y f r o m t h e s e l l e r t o H , a l o n e . S u b s e q u e n t l y , b y d e e d n u m b e r t h r e e , H c o n v e y e d t h e p r o p e r t y t o P , a l o n e . R c l a i m s t h a t d e e d n u m b e r t h r e e w a s a f r a u d u l e n t t r a n s f e r u n d e r t h e U n i f o r m F r a u d u l e n t T r a n s f e r A c t , F l a . S t a t . A n n . s e c s . 7 2 6 . 1 0 1 t h r o u g h 7 2 6 . 1 1 2 ( W e s t 2 0 0 0 ) . R r e l i e s e x c l u s i v e l y o n t h e s t i p u l a t e d f a c t s t o e s t a b l i s h t h e e l e m e n t s o f a f r a u d u l e n t t r a n s f e r . P ' s t e s t i m o n y c o n t r a d i c t s i n f e r e n c e s t o b e d r a w n f r o m t h e s t i p u l a t e d f a c t s . R h a s f a i l e d t o c a r r y h i s b u r d e n o f p r o o f t h a t t h e t r a n s f e r w a s f r a u d u l e n t . H e l d : P h a s n o t r a n s f e r e e l i a b i l i t y u n d e r s e c . 6 9 0 1 ( a ) , I . R . C . - 2 - 1 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s , a d d i t i o n s t o t a x , a n d p e n a l t i e s t o t a l i n g $ 5 0 , 5 3 9 w i t h r e s p e c t t o S t e v e n W . V a n A e r n a m ' s ( S t e v e n ' s ) F e d e r a l i n c o m e t a x l i a b i l i t i e s f o r s u c h y e a r s . D i x i e V a n A e r n a m , p r o s e . M i c h a e l D . Z i m a , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N H A L P E R N , J u d g e : B y n o t i c e o f t r a n s f e r e e l i a b i l i t y d a t e d F e b r u a r y 7 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t c l a i m s t h a t p e t i t i o n e r i s l i a b l e a s a t r a n s f e r e e o f p r o p e r t y o f S t e v e n W . V a n A e r n a m ( S t e v e n ) f o r d e f i c i e n c i e s i n S t e v e n ' s i n c o m e t a x e s f o r 1 9 8 8 t h r o u g h 1 9 9 0 . 1 S i n c e r e s p o n d e n t b e l i e v e s t h a t , a t t h e t i m e o f t r a n s f e r , t h e v a l u e o f p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y S t e v e n t o p e t i t i o n e r w a s $ 1 5 , 0 0 0 , r e s p o n d e n t l i m i t s h i s c l a i m t o t h a t a m o u n t , l e s s $ 1 0 p a i d b y p e t i t i o n e r f o r t h e p r o p e r t y , p l u s i n t e r e s t . T h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e i n t h e a m o u n t o f r e s p o n d e n t ' s c l a i m a s a t r a n s f e r e e o f p r o p e r t y o f S t e v e n . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e o f 1 9 8 6 , a s a m e n d e d , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . S o m e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s , w i t h a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s , i s i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . W e n e e d f i n d f e w f a c t s i n a d d i t i o n t o t h o s e s t i p u l a t e d a n d w i l l n o t , t h e r e f o r e , s e p a r a t e l y s e t f o r t h o u r f i n d i n g s o f f a c t . W e w i l l m a k e a d d i t i o n a l f i n d i n g s o f f a c t - 3 - a s w e p r o c e e d . O u r d i s c u s s i o n u n d e r t h e h e a d i n g " B a c k g r o u n d " i s d r a w n p r i n c i p a l l y f r o m t h e f a c t s a n d e x h i b i t s s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s . B a c k g r o u n d P e t i t i o n e r r e s i d e d i n D a y t o n a B e a c h , F l o r i d a , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . P e t i t i o n e r i s m a r r i e d t o S t e v e n ( t o g e t h e r , t h e V a n A e r n a m s ) , a n d t h e y h a v e b e e n m a r r i e d s i n c e D e c e m b e r 2 7 , 1 9 7 9 . T h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y ( s o m e t i m e s , t h e p r o p e r t y ) i s a p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n V o l u s i a C o u n t y , F l o r i d a . A s r e l e v a n t t o t h i s c a s e , t h e p r o p e r t y w a s f i r s t o w n e d b y S a n d r a L . A r c h e r , w h o , s o m e t i m e i n 1 9 9 3 , o f f e r e d t h e p r o p e r t y f o r s a l e . P h i l l i p N i l e s , a r e a l e s t a t e b r o k e r r e p r e s e n t i n g S t e v e n , c o n t a c t e d M s . A r c h e r a n d i n f o r m e d h e r t h a t t h e V a n A e r n a m s w e r e i n t e r e s t e d i n b u y i n g t h e p r o p e r t y a n d b u i l d i n g a h o u s e u p o n i t . B y a d o c u m e n t e n t i t l e d " C o n t r a c t f o r S a l e a n d P u r c h a s e " ( t h e s a l e c o n t r a c t ) , M s . A r c h e r a g r e e d t o s e l l , a n d t h e V a n A e r n a m s a g r e e d t o b u y , t h e p r o p e r t y . T h e s a l e c o n t r a c t d e s c r i b e s t h e p r o p e r t y a s a v a c a n t l o t . T h e s a l e c o n t r a c t p r o v i d e s t h a t t h e p u r c h a s e p r i c e ( p u r c h a s e p r i c e ) i s $ 1 4 , 0 0 0 , $ 5 , 0 0 0 o f w h i c h i s t o b e d e p o s i t e d i n e s c r o w w i t h a b r o k e r ( T h o m a s A r c h e r ) , a n d t h e r e m a i n i n g $ 9 , 0 0 0 o f w h i c h i s t o b e p a i d w i t h i n 3 0 d a y s o f t h e c o n t r a c t . M s . A r c h e r a n d t h e V a n A e r n a m s e x e c u t e d t h e s a l e c o n t r a c t o n O c t o b e r 2 5 a n d 2 6 , 1 9 9 3 , r e s p e c t i v e l y . T h e p a r t i e s - 4 - h a v e s t i p u l a t e d t h e f o l l o w i n g w i t h r e s p e c t t o p a y m e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e : 1 0 . P u r s u a n t t o t h e * * * [ s a l e c o n t r a c t ] , $ 5 , 0 0 0 . 0 0 i n c a s h w a s g i v e n t o T h o m a s A r c h e r , a r e a l e s t a t e b r o k e r a n d h u s b a n d o f S a n d r a L . A r c h e r , t o h o l d i n a n e s c r o w a c c o u n t . 1 1 . O n D e c e m b e r 2 3 , 1 9 9 3 , a n a d d i t i o n a l $ 9 , 0 0 0 . 0 0 w a s p a i d t o S a n d r a L . A r c h e r v i a a c a s h i e r ' s c h e c k p u r c h a s e d b y M r . J o h n K . R i c h a r d s . M r . N i l e s , t h e b r o k e r w h o r e p r e s e n t e d S t e v e n , w r o t e a l e t t e r t o r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l i n t h i s c a s e . T h a t l e t t e r , d a t e d J a n u a r y 1 8 , 1 9 9 9 , i s h e a d e d " S T A T E M E N T O F F A C T S " , a n d , a m o n g o t h e r t h i n g s , i t s t a t e s : I H A D S A N D R A A R C H E R S I G N C O N T R A C T O N O C T . 2 5 , 1 9 9 3 A S T H E S E L L E R A N D M R . A N D M R S . V A N A E R N A M S I G N E D T H E F O L L O W I N G D A Y , O C T . 2 6 , 1 9 9 3 A S T H E B U Y E R S . A T T H A T T I M E M R . V A N A E R N A M W E N T T O M R S . V A N A E R N A M W H O W A S T H E N R E S I D I N G A T A S E P A R A T E R E S I D E N C E . W E O B T A I N E D T H E D E P O S I T I N C A S H F R O M H E R A N D S H E S I G N E D C O N T R A C T A N D I N I T I A L E D C H A N G E S M A D E I N T H E C O N T R A C T U A L T E R M S O N T H E C O N T R A C T . W E T H E N L E F T W I T H T H E D E P O S I T A N D I T W A S D E L I V E R E D T O T O M A R C H E R ' S E S C R O W A C C O U N T W H O I S A B R O K E R A N D H U S B A N D O F T H E S E L L E R . O n M a y 1 3 , 1 9 9 4 , S t e v e n w a s a r r e s t e d a n d c h a r g e d w i t h t r a f f i c k i n g i n c o c a i n e , p o s s e s s i o n o f c a n n a b i s o v e r 2 0 g r a m s ( t o g e t h e r , t h e d r u g c h a r g e s ) , a n d t h e u n l a w f u l p o s s e s s i o n o f a f i r e a r m b y a c o n v i c t e d f e l o n . T h e r e a r e i n e v i d e n c e c o p i e s o f t w o p a p e r s p u r p o r t i n g t o c o n v e y t h e p r o p e r t y f r o m M s . A r c h e r : T h e f i r s t i s e n t i t l e d " Q u i t C l a i m D e e d " ( t h e f i r s t q u i t c l a i m d e e d ) , e x e c u t e d o n M a y 2 1 , 1 9 9 4 , a n d c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r . T h e s e c o n d i s e n t i t l e d - 5 - " W a r r a n t y D e e d " ( t h e f i r s t w a r r a n t y d e e d ) , e x e c u t e d o n J u l y 1 5 , 1 9 9 4 , a n d c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o S t e v e n . B o t h t h e f i r s t q u i t c l a i m d e e d a n d t h e f i r s t w a r r a n t y d e e d w e r e r e c o r d e d w i t h t h e C l e r k o f C o u r t s , V o l u s i a C o u n t y , F l o r i d a ( s o m e t i m e s , t h e C l e r k ) . T h e f i r s t w a r r a n t y d e e d w a s r e c o r d e d f i r s t , o n A u g u s t 1 7 , 1 9 9 4 , a n d t h e f i r s t q u i t c l a i m d e e d w a s r e c o r d e d s e c o n d , o n S e p t e m b e r 2 6 , 1 9 9 4 . O n J u n e 1 0 , 1 9 9 4 , V o l u s i a C o u n t y f i l e d a N o t i c e o f L i s P e n d e n s a g a i n s t t h e V a n A e r n a m s c o n c e r n i n g t h e i r p r o p e r t y l o c a t e d a t 1 7 0 0 R i d g e A v e n u e , H o l l y H i l l , F l o r i d a . O n J u l y 2 5 , 1 9 9 5 , S t e v e n e x e c u t e d a q u i t c l a i m d e e d ( t h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d ) c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r . T h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d w a s r e c o r d e d w i t h t h e C l e r k o n A u g u s t 3 , 1 9 9 5 . O n J u l y 2 5 , 1 9 9 5 , S t e v e n w a s u n d e r i n d i c t m e n t o n t h e d r u g c h a r g e s . O n S e p t e m b e r 2 8 , 1 9 9 5 , S t e v e n , h a v i n g b e e n c o n v i c t e d o f t h e d r u g c h a r g e s , w a s s e n t e n c e d t o a 1 5 - y e a r t e r m o f i m p r i s o n m e n t a n d f i n e d $ 2 5 0 , 0 0 0 . T h e f o l l o w i n g i s t h e t e x t o f a l e t t e r d a t e d N o v e m b e r 1 5 , 1 9 9 5 , f r o m D a v i d C . R o b i n s o n , A t t o r n e y a t L a w , t o S t e v e n , w h o w a s t h e n i n p r i s o n ( e n c l o s u r e s o m i t t e d ) : - 6 - R E : P e l i c a n A v e n u e V a c a n t L o t D e a r S t e v e ; J o h n " T h u m p e r " R i c h a r d s h a s a s k e d m e t o a s s i s t h i m i n r e c o v e r i n g s o m e o f t h e m o n e y h e i n v e s t e d i n t h e a b o v e r e f e r e n c e d p r o p e r t y . E n c l o s e d h e r e w i t h i s a c o p y o f t h e $ 8 , 0 0 0 . 0 0 c h e c k r e p r e s e n t i n g h i s p o r t i o n o f t h e p u r c h a s e p r i c e . T h e a s s e s s e d v a l u e i s $ 1 3 , 2 9 2 . 0 0 w i t h t h e a c t u a l v a l u e b e i n g s o m e w h a t m o r e . I h a v e e n c l o s e d a Q u i t C l a i m D e e d f o r y o u r ( c o n s i d e r a t i o n ) e x e c u t i o n . T h u m p e r w o u l d l i k e t o p u r c h a s e y o u r i n t e r e s t f o r a " f a i r " ( ? ) a m o u n t . T h i s t r a n s f e r c o u l d b e a c c o m p l i s h e d b y y o u s e n d i n g t h e e x e c u t e d Q u i t C l a i m D e e d t o y o u r w i f e ; t h e n T h u m p e r c o u l d g i v e h e r a c a s h i e r ' s c h e c k i n e x c h a n g e f o r t h e d e e d . P l e a s e c a l l ( c o l l e c t ) e i t h e r m y s e l f o r T h u m p e r ( 6 7 2 - 1 6 5 4 ) t o d i s c u s s t h i s f u r t h e r . S i n c e r e l y , / s / D A V I D C . R O B I N S O N A T T O R N E Y A T L A W O n J a n u a r y 2 , 1 9 9 6 , S u n B e a c h I n v e s t m e n t s , I n c . p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y f r o m p e t i t i o n e r f o r $ 1 5 , 0 0 0 . B y n o t i c e o f d e f i c i e n c y d a t e d D e c e m b e r 1 9 , 1 9 9 6 , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s a n d a d d i t i o n s t o t a x t o t a l i n g $ 6 3 , 8 1 7 w i t h r e s p e c t t o S t e v e n ' s F e d e r a l i n c o m e t a x l i a b i l i t i e s f o r 1 9 9 1 t h r o u g h 1 9 9 4 . - 7 - 2 S E C . 6 9 0 1 . T R A N S F E R R E D A S S E T S . ( a ) M e t h o d o f C o l l e c t i o n . T h e a m o u n t s o f t h e f o l l o w i n g l i a b i l i t i e s s h a l l , e x c e p t a s h e r e i n a f t e r i n t h i s s e c t i o n p r o v i d e d , b e a s s e s s e d , p a i d , a n d c o l l e c t e d i n t h e s a m e m a n n e r a n d s u b j e c t t o t h e s a m e p r o v i s i o n s a n d l i m i t a t i o n s a s i n t h e c a s e o f t h e t a x e s w i t h r e s p e c t t o w h i c h t h e l i a b i l i t i e s w e r e i n c u r r e d : ( 1 ) I n c o m e , E s t a t e , a n d G i f t T a x e s . - - ( A ) T r a n s f e r e e s . T h e l i a b i l i t y , a t l a w o r i n e q u i t y , o f a t r a n s f e r e e o f p r o p e r t y - - ( i ) o f a t a x p a y e r i n t h e c a s e o f a t a x i m p o s e d b y s u b t i t l e A ( r e l a t i n g t o i n c o m e t a x e s ) , * * * * * * * ( b ) L i a b i l i t y . - - A n y l i a b i l i t y r e f e r r e d t o i n s u b s e c t i o n ( a ) m a y b e e i t h e r a s t o t h e a m o u n t o f t a x s h o w n o n a r e t u r n o r a s t o a n y d e f i c i e n c y o r u n d e r p a y m e n t o f a n y t a x . * * * * * * * ( c o n t i n u e d . . . ) D i s c u s s i o n I . I n t r o d u c t i o n A s s t a t e d , w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t h e a m o u n t o f r e s p o n d e n t ' s c l a i m a s a t r a n s f e r e e o f p r o p e r t y o f S t e v e n . S e c t i o n 6 9 0 1 a d d r e s s e s t h e l i a b i l i t y o f a t r a n s f e r e e o f p r o p e r t y ( t r a n s f e r e e ) f o r c e r t a i n t a x e s , i n c l u d i n g i n c o m e t a x e s , o f t h e t r a n s f e r o r o f s u c h p r o p e r t y ( t r a n s f e r o r ) . P e r t i n e n t p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 6 9 0 1 a r e s e t f o r t h i n t h e m a r g i n . 2 - 8 - 2 ( . . . c o n t i n u e d ) ( h ) D e f i n i t i o n o f T r a n s f e r e e . - - A s u s e d i n t h i s s e c t i o n , t h e t e r m " t r a n s f e r e e " i n c l u d e s d o n e e * * * 3 R e s p o n d e n t d o e s n o t b e a r t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e t r a n s f e r o r i s l i a b l e f o r t h e t a x . S e e R u l e 1 4 2 ( d ) ; s e e a l s o s e c . 6 9 0 2 ( a ) . P e t i t i o n e r a s s i g n e d e r r o r t o r e s p o n d e n t ' s a t t r i b u t i o n t o h e r o f t r a n s f e r e e l i a b i l i t y . I n s u p p o r t o f p e t i t i o n e r ' s a s s i g n m e n t t h a t r e s p o n d e n t e r r e d i n a t t r i b u t i n g t o h e r t r a n s f e r e e l i a b i l i t y , p e t i t i o n e r a v e r s , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t t h e r e a r e n o d e f i c i e n c i e s i n S t e v e n ' s t a x e s . P e t i t i o n e r h a s o f f e r e d n o e v i d e n c e t o s u p p o r t t h a t a v e r m e n t , h o w e v e r , a n d s h e h a s f a i l e d t o a d d r e s s i t o n b r i e f . W e , c o n c l u d e , t h e r e f o r e , t h a t s h e c o n c e d e s t h e d e f i c i e n c i e s o n w h i c h r e s p o n d e n t ' s n o t i c e o f l i a b i l i t y i s b a s e d . S e e B e r n s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 T . C . 1 1 4 6 , 1 1 5 2 ( 1 9 5 4 ) , a f f d . 2 3 0 F . 2 d 6 0 3 ( 2 d C i r . 1 9 5 6 ) ; L i m e C o l a C o . v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 T . C . 5 9 3 , 6 0 6 ( 1 9 5 4 ) ; R o b e r t s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 2 2 5 . S e c t i o n 6 9 0 1 i m p o s e s n o l i a b i l i t y o n a n y t r a n s f e r e e ; r a t h e r , s u b s e c t i o n ( a ) t h e r e o f m e r e l y p r o v i d e s a p r o c e d u r e b y w h i c h r e s p o n d e n t m a y c o l l e c t f r o m a t r a n s f e r e e u n p a i d t a x e s o w e d b y t h e t r a n s f e r o r i f a b a s i s e x i s t s u n d e r a p p l i c a b l e S t a t e l a w o r e q u i t y f o r h o l d i n g t h e t r a n s f e r e e l i a b l e . S e e C o m m i s s i o n e r v . S t e r n , 3 5 7 U . S . 3 9 , 4 2 - 4 7 ( 1 9 5 8 ) ; H a g a m a n v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 0 T . C . 1 8 0 , 1 8 3 ( 1 9 9 3 ) ; G u m m v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . 4 7 5 , 4 7 9 ( 1 9 8 9 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 3 3 F . 2 d 1 0 1 4 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) . T h e b u r d e n o f p r o o f a s t o t r a n s f e r e e l i a b i l i t y i s o n r e s p o n d e n t . S e e R u l e 1 4 2 ( d ) ; s e e a l s o s e c . 6 9 0 2 ( a ) . 3 I I . E l e m e n t s o f T r a n s f e r e e L i a b i l i t y R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e l a w o f F l o r i d a g o v e r n s w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e a s a t r a n s f e r e e o f S t e v e n . P e t i t i o n e r d o e s n o t d i s a g r e e , a n d w e l o o k t o t h e l a w o f F l o r i d a t o m a k e t h a t d e t e r m i n a t i o n . R e s p o n d e n t d i r e c t s u s t o t h e U n i f o r m F r a u d u l e n t - 9 - 4 F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 5 i s e n t i t l e d " T r a n s f e r s f r a u d u l e n t a s t o p r e s e n t a n d f u t u r e c r e d i t o r s " . S u b s e c t i o n ( 1 ) t h e r e o f p r o v i d e s a s f o l l o w s : ( 1 ) A t r a n s f e r m a d e o r o b l i g a t i o n i n c u r r e d b y a d e b t o r i s f r a u d u l e n t a s t o a c r e d i t o r , w h e t h e r t h e c r e d i t o r ' s c l a i m a r o s e b e f o r e o r a f t e r t h e t r a n s f e r w a s m a d e o r t h e o b l i g a t i o n w a s i n c u r r e d , i f t h e d e b t o r m a d e t h e t r a n s f e r o r i n c u r r e d t h e o b l i g a t i o n : ( a ) W i t h a c t u a l i n t e n t t o h i n d e r , d e l a y , o r d e f r a u d a n y c r e d i t o r o f t h e d e b t o r ; o r ( b ) W i t h o u t r e c e i v i n g a r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i n e x c h a n g e f o r t h e t r a n s f e r o r o b l i g a t i o n , a n d t h e d e b t o r : 1 . W a s e n g a g e d o r w a s a b o u t t o e n g a g e i n a b u s i n e s s o r a t r a n s a c t i o n f o r w h i c h t h e r e m a i n i n g a s s e t s o f t h e d e b t o r w e r e u n r e a s o n a b l y s m a l l i n r e l a t i o n t o t h e b u s i n e s s o r t r a n s a c t i o n ; o r 2 . I n t e n d e d t o i n c u r , o r b e l i e v e d o r r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e b e l i e v e d t h a t h e o r s h e w o u l d i n c u r , d e b t s b e y o n d h i s o r h e r a b i l i t y t o p a y a s t h e y b e c a m e d u e . S u b s e c . ( 2 ) t h e r e o f , w h i c h i s n o t r e p r o d u c e d , s e t s f o r t h a n u m b e r o f f a c t o r s t h a t , a m o n g o t h e r s , m a y b e c o n s i d e r e d i n ( c o n t i n u e d . . . ) T r a n s f e r A c t ( U F T A ) , F l a . S t a t . A n n . s e c s . 7 2 6 . 1 0 1 t h r o u g h 7 2 6 . 1 1 2 ( W e s t 2 0 0 0 ) ( h e r e a f t e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . x x x ) . I n p a r t i c u l a r , r e s p o n d e n t d i r e c t s u s t o F l a . S t a t . s e c s . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) a n d 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) . I n p e r t i n e n t p a r t , F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) p r o v i d e s t h a t a t r a n s f e r i s f r a u d u l e n t a s t o a c r e d i t o r i f t h e t r a n s f e r i s m a d e w i t h a c t u a l i n t e n t t o d e f r a u d t h e c r e d i t o r o r w i t h o u t t h e t r a n s f e r o r r e c e i v i n g f a i r c o n s i d e r a t i o n i n r e t u r n , i f t h e t r a n s f e r o r k n e w , o r s h o u l d h a v e k n o w n , t h a t h e w o u l d b e u n a b l e t o p a y h i s d e b t s a s t h e y b e c a m e d u e . 4 I n p e r t i n e n t p a r t , - 1 0 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) d e t e r m i n i n g a c t u a l i n t e n t u n d e r s u b s e c . ( 1 ) ( a ) t h e r e o f . W e d e s c r i b e a n d d i s c u s s s o m e o f t h o s e f a c t o r s i n f r a i n s e c . I V . D . 3 . b . S i n c e r e s p o n d e n t d o e s n o t r e l y o n F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( b ) 1 . , w e d i s r e g a r d i t i n t h e d i s c u s s i o n t h a t f o l l o w s . 5 F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 i s e n t i t l e d " T r a n s f e r s f r a u d u l e n t a s t o p r e s e n t c r e d i t o r s " . S u b s e c . ( 1 ) t h e r e o f p r o v i d e s a s f o l l o w s : ( 1 ) A t r a n s f e r m a d e o r o b l i g a t i o n i n c u r r e d b y a d e b t o r i s f r a u d u l e n t a s t o a c r e d i t o r w h o s e c l a i m a r o s e b e f o r e t h e t r a n s f e r w a s m a d e o r t h e o b l i g a t i o n w a s i n c u r r e d i f t h e d e b t o r m a d e t h e t r a n s f e r o r i n c u r r e d t h e o b l i g a t i o n w i t h o u t r e c e i v i n g a r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i n e x c h a n g e f o r t h e t r a n s f e r o r o b l i g a t i o n a n d t h e d e b t o r w a s i n s o l v e n t a t t h a t t i m e o r t h e d e b t o r b e c a m e i n s o l v e n t a s a r e s u l t o f t h e t r a n s f e r o r o b l i g a t i o n . F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) p r o v i d e s t h a t a t r a n s f e r i s f r a u d u l e n t a s t o a c r e d i t o r i f t h e t r a n s f e r o r i s o r , a s a r e s u l t o f t h e t r a n s f e r , w i l l b e c o m e i n s o l v e n t a n d t h e t r a n s f e r o r d o e s n o t r e c e i v e f a i r c o n s i d e r a t i o n i n r e t u r n . 5 I n p e r t i n e n t p a r t , f o r p u r p o s e s o f t h e U F T A , t h e t e r m " i n s o l v e n c y " i s d e f i n e d a s f o l l o w s : ( 1 ) A d e b t o r i s i n s o l v e n t i f t h e s u m o f t h e d e b t o r ' s d e b t s i s g r e a t e r t h a n a l l o f t h e d e b t o r ' s a s s e t s a t f a i r v a l u a t i o n . ( 2 ) A d e b t o r w h o i s g e n e r a l l y n o t p a y i n g h i s o r h e r d e b t s a s t h e y b e c o m e d u e i s p r e s u m e d t o b e i n s o l v e n t . F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 3 . U n d e r t h e U F T A , i f a t r a n s f e r i s f r a u d u l e n t a s t o a c r e d i t o r , t h e c r e d i t o r m a y , a m o n g o t h e r r e m e d i e s ( 1 ) o b t a i n a v o i d a n c e o f t h e t r a n s f e r t o t h e e x t e n t - 1 1 - n e c e s s a r y t o s a t i s f y h i s c l a i m o r ( 2 ) r e c o v e r j u d g m e n t a g a i n s t t h e t r a n s f e r e e f o r t h e l e s s e r o f t h e v a l u e o f t h e a s s e t t r a n s f e r r e d o r t h e a m o u n t o f h i s c l a i m . S e e . F l a . S t a t . s e c s . 7 2 6 . 1 0 8 ( 1 ) ( a ) a n d 7 2 6 . 1 0 9 ( 2 ) , r e s p e c t i v e l y . I I I . A r g u m e n t s o f t h e P a r t i e s A . R e s p o n d e n t ' s A r g u m e n t R e s p o n d e n t p r o p o s e s t h a t w e f i n d : " A s t o t h i r d p a r t y c r e d i t o r s o f S t e v e n W . V a n A e r n a m , h e o w n e d a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y a s o f J u l y 2 5 , 1 9 9 5 . [ H e ] * * * t r a n s f e r r e d h i s f e e s i m p l e i n t h e P e l i c a n A v e n u e P r o p e r t y t o p e t i t i o n e r * * * o n J u l y 2 5 , 1 9 9 5 . " R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t s u c h t r a n s f e r o f t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y b y S t e v e n t o p e t i t i o n e r w a s f r a u d u l e n t w i t h r e s p e c t t o r e s p o n d e n t u n d e r e i t h e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) o r s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) . A s a r e s u l t , r e s p o n d e n t a s k s t h a t , i n e f f e c t , w e g r a n t r e s p o n d e n t a j u d g m e n t i n t h e a m o u n t o f $ 1 4 , 9 9 0 , t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y ( w h i c h v a l u e i s l e s s t h a n t h e a m o u n t o f r e s p o n d e n t ' s c l a i m ) , p l u s i n t e r e s t . B . P e t i t i o n e r ' s A r g u m e n t P e t i t i o n e r r e s p o n d s t h a t , i n f a c t , S t e v e n n e v e r o w n e d a n i n t e r e s t i n t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y . S h e p r o p o s e s t h a t w e f i n d t h a t , i n i t i a l l y , s h e , n o t S t e v e n , a c q u i r e d t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y f r o m t h e s e l l e r ( S a n d r a L . A r c h e r ) . S h e c l a i m s t h a t t h e f i r s t w a r r a n t y d e e d ( f r o m M s . A r c h e r t o S t e v e n ) w a s i n e r r o r , a n d t h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d ( f r o m S t e v e n t o h e r ) w a s - 1 2 - g i v e n b y S t e v e n o n l y t o u n d o t h e m i s t a k e o f t h e f i r s t w a r r a n t y d e e d . S h e c o n c l u d e s : " [ T ] h e r e i s n o b a s i s i n f a c t f o r t h e a s s e r t i o n o f T r a n s f e r e e l i a b i l i t y a g a i n s t [ h e r ] " . I V . D i s c u s s i o n A . I n t r o d u c t i o n 1 . P e t i t i o n e r ' s D e f e n s e P e t i t i o n e r d o e s n o t d e n y t h a t S t e v e n t r a n s f e r r e d t h e p r o p e r t y t o h e r . W e i n t e r p r e t p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t a s i n t e r p o s i n g a d e f e n s e t o r e s p o n d e n t ' s c l a i m o f a f r a u d u l e n t t r a n s f e r ; i . e . , s h e , n o t S t e v e n , w a s t h e b e n e f i c i a l o w n e r o f t h e p r o p e r t y , a n d , i f S t e v e n h e l d a n y i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a t a l l , h e h e l d i t o n h e r b e h a l f , a n d h e c o n v e y e d i t t o h e r b y t h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d . S e e B e n d e r v . G e n e r a l E l e c . S u p p l y C o r p . , 1 1 7 F l a . 2 7 5 , 1 5 7 S o . 5 7 3 ( 1 9 3 4 ) ( f r a u d o n c r e d i t o r o f h u s b a n d n o t p r e s u m e d w h e r e i t i s s h o w n t h a t p r o p e r t y t r a n s f e r r e d t o w i f e w a s p u r c h a s e d w i t h m o n e y t h a t w a s t h e s e p a r a t e p r o p e r t y o f t h e w i f e , h u s b a n d w h o t o o k t i t l e h e l d i t i n t r u s t f o r w i f e , a n d w i f e w a s , a t a l l t i m e s , b e n e f i c i a l o w n e r o f p r o p e r t y ) . P e t i t i o n e r n e e d n o t r e l y o n h e r d e f e n s e ( a n d w e w i l l n o t f u r t h e r d i s c u s s i t ) , s i n c e r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o c a r r y h i s b u r d e n o f p r o v i n g a f r a u d u l e n t t r a n s f e r . - 1 3 - 2 . R e s p o n d e n t ' s B u r d e n T o e s t a b l i s h a f r a u d u l e n t t r a n s f e r , r e s p o n d e n t m u s t p r o v e t h a t t h e r e w a s a t r a n s f e r o f p r o p e r t y f r o m S t e v e n t o p e t i t i o n e r a n d , w i t h r e s p e c t t o r e s p o n d e n t , t h a t t r a n s f e r w a s f r a u d u l e n t , a l l w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) o r s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) . B . E v i d e n c e B e s i d e s t h e p l e a d i n g s , t h e r e c o r d i n t h i s c a s e c o n s i s t s p r i n c i p a l l y o f t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d a t r a n s c r i p t o f t h e t e s t i m o n i e s o f p e t i t i o n e r a n d a w i t n e s s c a l l e d b y r e s p o n d e n t t o i n t r o d u c e r e c o r d s o f a s s e s s m e n t s a n d p a y m e n t s p e r t a i n i n g t o S t e v e n ' s t a x a b l e y e a r s 1 9 8 8 t h r o u g h 1 9 9 0 . W e h a v e s e t f o r t h r e l e v a n t p o r t i o n s o f t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s u n d e r t h e h e a d i n g " B a c k g r o u n d " . I n p r e s e n t i n g h i s c a s e i n c h i e f , r e s p o n d e n t c a l l e d o n l y p e t i t i o n e r . H e a s k e d h e r w h e t h e r s h e c o u l d e x p l a i n t h e n o t i c e o f l i s p e n d e n s f i l e d b y V o l u s i a C o u n t y . P e t i t i o n e r c o u l d n o t , a n d r e s p o n d e n t a s k e d h e r n o f u r t h e r q u e s t i o n s . H e t h e n r e s t e d h i s c a s e . P e t i t i o n e r c a l l e d n o w i t n e s s e s , b u t s h e t e s t i f i e d o n h e r o w n b e h a l f . I n p e r t i n e n t p a r t , s h e t e s t i f i e d a s f o l l o w s : S i n c e 1 9 8 9 , s h e h a s l i v e d b y h e r s e l f , w i t h h e r t w o c h i l d r e n . A t t h e t i m e o f t h e a c q u i s i t i o n o f t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y , s h e a n d S t e v e n " w e r e g o i n g t h r o u g h a h o r r i b l e d i v o r c e " . S h e p a i d T h o m a s A r c h e r t h e f u n d s d e p o s i t e d i n e s c r o w p u r s u a n t t o t h e s a l e c o n t r a c t . T h o s e f u n d s w e r e d e r i v e d f r o m $ 2 , 0 0 0 r e c e i v e d - 1 4 - 6 W e a r e a w a r e t h a t t h e t o t a l o f t h o s e t w o a m o u n t s i s $ 5 , 5 0 0 , w h i c h e x c e e d s a s t i p u l a t i o n t h a t $ 5 , 0 0 0 w a s d e p o s i t e d i n e s c r o w p u r s u a n t t o t h e s a l e c o n t r a c t . W e c a n n o t e x p l a i n t h a t d i s c r e p a n c y o r t h e d i s c r e p a n c y b e t w e e n t h e s t i p u l a t i o n t h a t a n a d d i t i o n a l $ 9 , 0 0 0 w a s p a i d t o S a n d r a L . A r c h e r b y a c a s h i e r ' s c h e c k p u r c h a s e d b y J o h n K . R i c h a r d s a n d t h e c o p y o f a n $ 8 , 0 0 0 c h e c k a t t a c h e d t o t h e l e t t e r d a t e d N o v . 1 5 , 1 9 9 5 , f r o m M r . R i c h a r d ' s a t t o r n e y t o S t e v e n . W e w i l l a s s u m e t h a t t h e d e p o s i t m a d e b y p e t i t i o n e r w a s $ 5 , 0 0 0 a n d t h e a m o u n t p a i d b y J o h n R i c h a r d s w a s $ 9 , 0 0 0 , w h i c h a d d s u p t o t h e $ 1 4 , 0 0 0 p u r c h a s e p r i c e f o r t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y s p e c i f i e d i n t h e c o n t r a c t o f s a l e . f r o m h e r f a t h e r - i n - l a w a n d $ 3 , 5 0 0 f r o m i n s u r a n c e p r o c e e d s a n d a n i n h e r i t a n c e r e c e i v e d b y h e r . 6 J o h n R i c h a r d s p a i d $ 9 , 0 0 0 t o w a r d s t h e p u r c h a s e p r i c e . H e w a s a b u i l d e r , a n d t h e p l a n w a s t o b u i l d o n t h e p r o p e r t y . J o h n R i c h a r d s w a s s u p p o s e d t o g e t h i s m o n e y r e t u r n e d " a t w h a t e v e r t h e p r o f i t w a s " . N o t w i t h s t a n d i n g t h a t t h e r e a r e n o d o c u m e n t s e v i d e n c i n g M r . R i c h a r d ' s p a r t i c i p a t i o n i n t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y , s h e b e l i e v e d t h a t s h e w a s o b l i g a t e d t o r e p a y h i m , a n d s h e h a s a s k e d h i m t o h o l d o f f c o l l e c t i n g u n t i l s h e s t r a i g h t e n s t h i n g s o u t . S h e r e c e i v e d t h e f i r s t q u i t c l a i m d e e d w h i l e S t e v e n w a s i n j a i l : " S t e v e w a s i n j a i l a t t h a t t i m e a n d I w e n t t o g e t i t . I t w a s g o i n g t o b e a h a r d m e s s a l l a r o u n d . I w a s j u s t g l a d t o r e c e i v e i t . " N o t w i t h s t a n d i n g t h e s a l e c o n t r a c t , s h e w a s w o r r i e d t h a t s h e w o u l d l o s e t h e m o n e y s h e h a d i n v e s t e d i n t h e p r o p e r t y s i n c e t h e r e h a d b e e n n o c l o s i n g o f t h e s a l e . S t e v e n o b t a i n e d t h e f i r s t w a r r a n t y d e e d i n o r d e r t o d e p r i v e h e r o f h e r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . - 1 5 - C . T r a n s f e r A n e c e s s a r y e l e m e n t o f b o t h F l a . S t a t . s e c s . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) a n d 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) i s a t r a n s f e r o f p r o p e r t y b y t h e d e b t o r . T h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d i s p r i m a f a c i e e v i d e n c e o f a t r a n s f e r o f t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y f r o m S t e v e n t o p e t i t i o n e r o n J u l y 2 5 , 1 9 9 5 ( t h e t r a n s f e r a n d t h e t r a n s f e r d a t e , r e s p e c t i v e l y ) . S e e 1 9 F l a . J u r . 2 d D e e d s s e c . 1 ( 1 9 9 8 ) ( " ' D e e d ' " i s s y n o n y m o u s w i t h ' c o n v e y a n c e . ' " ) . B u t c f . B a r r v . S c h l a r b , 3 1 4 S o . 2 d 6 0 9 , 6 1 1 ( F l a . D i s t . C t . A p p . 1 9 7 5 ) ( d e e d m a y s i g n i f y m o r t g a g e ) . P e t i t i o n e r h a v i n g f a i l e d t o i n t r o d u c e c o n t r a d i c t o r y e v i d e n c e , w e f i n d a c c o r d i n g l y . D . F r a u d W i t h R e s p e c t t o R e s p o n d e n t 1 . I n t r o d u c t i o n T o p r o v e t h a t , w i t h r e s p e c t t o t h e U n i t e d S t a t e s , t h e t r a n s f e r w a s f r a u d u l e n t , r e s p o n d e n t m u s t p r o v e t h a t i t w a s f r a u d u l e n t w i t h i n t h e m e a n i n g o f e i t h e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) o r s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) . R e a l i s t i c a l l y ( b a s e d o n t h e r e c o r d b e f o r e u s ) , f o r r e s p o n d e n t t o p r o v e f r a u d w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) , r e s p o n d e n t m u s t s h o w S t e v e n ' s a c t u a l f r a u d u l e n t i n t e n t o r h i s u n r e a s o n a b l e b e l i e f t h a t h e c o u l d p a y h i s d e b t s a s t h e y c a m e d u e . S e e s u p r a n o t e 4 . F o r r e s p o n d e n t t o p r o v e f r a u d w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) , r e s p o n d e n t m u s t s h o w S t e v e n ' s i n s o l v e n c y . S e e s u p r a n o t e 5 . B y f a i l i n g t o c a l l a n y w i t n e s s e s i n s u p p o r t o f h i s c a s e - 1 6 - i n c h i e f , e x c e p t f o r p e t i t i o n e r , w h o w a s o f n o h e l p t o r e s p o n d e n t , r e s p o n d e n t h a s l i m i t e d h i m s e l f t o t h e s t i p u l a t e d f a c t s , a n d c e r t a i n i n f e r e n c e s t h a t t h e U F T A a l l o w s u s t o d r a w , t o c a r r y h i s b u r d e n o f p r o o f . W h i l e n o t f r e e f r o m a l l d o u b t w i t h r e s p e c t t o S t e v e n ' s i n t e n t o r b e l i e f , t h e s t i p u l a t e d f a c t s ( a n d i n f e r e n c e s w e m a y d r a w f r o m t h o s e f a c t s ) , w h e n c o n s i d e r e d i n l i g h t o f p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y , f a i l t o p e r s u a d e u s t h a t S t e v e n h a d t h e n e c e s s a r y f r a u d u l e n t i n t e n t o r t h a t S t e v e n u n r e a s o n a b l y b e l i e v e d t h a t h e c o u l d p a y h i s d e b t s a s t h e y c a m e d u e . S e e F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( a ) a n d ( b ) 2 . A l s o , r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p e r s u a d e u s o f S t e v e n ' s i n s o l v e n c y . S i n c e c e r t a i n c o n c l u s i o n s b e s t r e a c h e d i n o u r c o n s i d e r a t i o n o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) a r e a l s o n e c e s s a r y t o o u r c o n s i d e r a t i o n o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) , w e w i l l e x a m i n e s u c h l a t t e r s e c t i o n f i r s t . 2 . F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 6 a . I n t r o d u c t i o n T o p r e v a i l u n d e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 , r e s p o n d e n t m u s t s h o w , a m o n g o t h e r t h i n g s , e i t h e r t h a t , a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r , S t e v e n w a s i n s o l v e n t o r , a s a r e s u l t o f t h e t r a n s f e r , h e b e c a m e i n s o l v e n t . S e e F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o m a k e e i t h e r s h o w i n g . b . F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 1 ) U n d e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 1 ) , a d e b t o r i s i n s o l v e n t i f t h e s u m o f h i s d e b t s i s g r e a t e r t h a n t h e f a i r v a l u e o f a l l o f h i s - 1 7 - 7 R e s p o n d e n t c l a i m s t h a t S t e v e n o w e d a p p r o x i m a t e l y $ 3 6 4 , 0 0 0 t o t h e S t a t e o f F l o r i d a a n d t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e . a s s e t s ( b a l a n c e s h e e t i n s o l v e n c y ) . T h e r e c o r d i s a d e q u a t e f o r u s t o f i n d t h a t , o n t h e t r a n s f e r d a t e , S t e v e n h a d s u b s t a n t i a l l i a b i l i t i e s . 7 R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o p o s e a n y f i n d i n g o f f a c t w i t h r e s p e c t t o t h e f a i r v a l u e o f S t e v e n ' s a s s e t s . O n b r i e f , r e s p o n d e n t a s k s u s c o n c l u d e t h a t S t e v e n w a s i n s o l v e n t o n t h e t r a n s f e r d a t e b e c a u s e , o n t h a t d a t e : " S t e v e n W . V a n A e r n a m ' s i n c o m e s t r e a m h a d d w i n d l e d t o a t r i c k l e o r h a d c e a s e d a l t o g e t h e r , s i n c e h e h a d b e e n c o n v i c t e d o n t w o f e d e r a l c r i m e s a n d w a s a b o u t t o b e s e n t e n c e d t o a p r i s o n t e r m . " R e s p o n d e n t s t a t e s : " R e s p o n d e n t h a s b e e n u n a b l e t o l o c a t e a s s e t s i n S t e v e n W . V a n A e r n a m ' s n a m e w h o s e v a l u e a p p r o a c h e s h i s i n c o m e t a x l i a b i l i t i e s " . P e t i t i o n e r c r e d i b l y t e s t i f i e d t h a t S t e v e n h a d a s s e t s o n t h e t r a n s f e r d a t e a n d a f t e r w a r d s : " [ H ] e h a d p l e n t y o f t o o l s a n d e q u i p m e n t , m o n e y t o g i v e h i s d i v o r c e l a w y e r , m o n e y t o g i v e h i s l a w y e r a t t h a t t i m e a n d t h e n a f t e r w a r d s , e v e n a f t e r h e w e n t i n t o j a i l - - t h a t h e g a v e m o n e y t o h a v e h i s a p p e a l m a d e , s o I b e l i e v e t h a t h e d e f i n i t e l y h a s m o n e y o u t t h e r e . " R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o c a r r y h i s b u r d e n o f p r o v i n g S t e v e n ' s b a l a n c e s h e e t i n s o l v e n c y . R e s p o n d e n t ' s s t a t e m e n t o n b r i e f t h a t h e h a s b e e n u n a b l e t o l o c a t e a s s e t s i n S t e v e n ' s n a m e , u n s u p p o r t e d b y a n y t e s t i m o n y o r o t h e r e v i d e n c e c o n c e r n i n g h i s s e a r c h , c a r r i e s n o w e i g h t . R e s p o n d e n t ' s c l a i m t h a t S t e v e n ' s i n c o m e m a y h a v e s l o w e d t o a t r i c k l e o r s t o p p e d i s a l s o o f n o - 1 8 - w e i g h t , s i n c e u n s u p p o r t e d b y e v i d e n c e . P e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y t h a t S t e v e n h a d m o n e y c o n t r a d i c t s r e s p o n d e n t ' s c o n c l u s i o n t h a t S t e v e n h a d n o i n c o m e o r a s s e t s . O n b r i e f , r e s p o n d e n t s t a t e s t h a t S t e v e n i s c u r r e n t l y s e r v i n g t h e t h i r d y e a r o f a 1 5 - y e a r p r i s o n s e n t e n c e . R e s p o n d e n t h a s n o t s h o w n a n y e f f o r t t o o b t a i n S t e v e n ' s t e s t i m o n y a s t o t h e e x t e n t o f h i s a s s e t s . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o c a r r y h i s b u r d e n o f p r o v i n g t h a t S t e v e n w a s i n s o l v e n t w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 1 ) b e c a u s e h e h a s f a i l e d t o e s t a b l i s h t h e f a i r v a l u e o f S t e v e n ' s a s s e t s . R e s p o n d e n t h a v i n g f a i l e d t o d o t h a t , w e c a n n o t s a y t h a t S t e v e n w a s i n s o l v e n t w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 1 ) . c . F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 2 ) U n d e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 2 ) , a d e b t o r i s p r e s u m e d t o b e i n s o l v e n t i f h e i s g e n e r a l l y n o t p a y i n g h i s d e b t s a s t h e y b e c o m e d u e . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o p o s e a n y f i n d i n g w i t h r e s p e c t t o w h e t h e r S t e v e n w a s g e n e r a l l y p a y i n g h i s d e b t s a s t h e y c a m e d u e . R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t o n b r i e f i s t h a t S t e v e n " w a s u n a b l e t o p a y h i s d e b t s a s t h e y b e c a m e d u e , s i n c e h i s a s s e t s w e r e o f l i m i t e d v a l u e a n d h i s i n c o m e p r o d u c i n g p o t e n t i a l h a d d i s s i p a t e d . " T h a t a r g u m e n t h a s n o m o r e t r a c t i o n h e r e t h a n i t d i d w i t h r e s p e c t t o F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 3 ( 1 ) . W h i l e , o n t h e t r a n s f e r d a t e , S t e v e n m a y h a v e b e e n l i a b l e f o r h i s t a x b i l l s , r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t , g e n e r a l l y , h e w a s n o t p a y i n g h i s d e b t s a s t h e y c a m e d u e . - 1 9 - d . C o n c l u s i o n R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t , w i t h r e s p e c t t o t h e U n i t e d S t a t e s , S t e v e n m a d e a f r a u d u l e n t t r a n s f e r w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) . 3 . F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 5 a . I n t r o d u c t i o n T o p r e v a i l u n d e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) , r e s p o n d e n t m u s t s h o w t h a t t h e t r a n s f e r w a s m a d e e i t h e r w i t h ( 1 ) f r a u d u l e n t i n t e n t o r ( 2 ) w i t h o u t r e c e i v i n g a r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i n e x c h a n g e , a n d t h e d e b t o r k n e w , o r s h o u l d h a v e k n o w n , h i s d e b t s w o u l d b e b e y o n d h i s a b i l i t y t o p a y a s t h e y f e l l d u e . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o m a k e e i t h e r s h o w i n g . b . F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( a ) T o p r e v a i l u n d e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( a ) , r e s p o n d e n t m u s t s h o w , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t t h e t r a n s f e r w a s m a d e w i t h " a c t u a l i n t e n t t o h i n d e r , d e l a y , o r d e f r a u d a n y c r e d i t o r o f t h e d e b t o r " . F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 2 ) p r o v i d e s t h a t , i n d e t e r m i n i n g a c t u a l i n t e n t , c o n s i d e r a t i o n m a y b e g i v e n t o ( b u t i s n o t l i m i t e d t o ) s e v e r a l f a c t o r s . R e s p o n d e n t d i r e c t s o u r a t t e n t i o n t o t h e f o l l o w i n g o f t h o s e f a c t o r s : 1 . T h e t r a n s f e r w a s t o a n i n s i d e r ( i n c l u d i n g a r e l a t i v e ) . 2 . B e f o r e t h e t r a n s f e r w a s m a d e , t h e d e b t o r h a d b e e n s u e d o r t h r e a t e n e d w i t h s u i t . 3 . T h e t r a n s f e r w a s o f s u b s t a n t i a l l y a l l t h e d e b t o r ' s a s s e t s . - 2 0 - 4 . T h e v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d b y t h e d e b t o r w a s r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t t o t h e v a l u e o f t h e a s s e t t r a n s f e r r e d . 5 . T h e d e b t o r w a s i n s o l v e n t o r b e c a m e i n s o l v e n t s h o r t l y a f t e r t h e t r a n s f e r w a s m a d e . 6 . T h e t r a n s f e r o c c u r r e d s h o r t l y b e f o r e o r a f t e r a s u b s t a n t i a l d e b t w a s i n c u r r e d . F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 2 ) ( a ) , ( d ) , ( e ) , ( h ) , ( i ) , ( j ) , r e s p e c t i v e l y . A n a d d i t i o n a l f a c t o r i s w h e t h e r t h e t r a n s f e r w a s d i s c l o s e d o r c o n c e a l e d . S e e F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 2 ) ( c ) . W e c a n d r a w n o i n f e r e n c e s f r o m t h e t h i r d a n d f i f t h f a c t o r s , s i n c e r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t t h e t r a n s f e r w a s o f s u b s t a n t i a l l y a l l o f S t e v e n ' s a s s e t s o r h e w a s i n s o l v e n t . I n p e t i t i o n e r ' s f a v o r i s t h e f a c t t h a t t h e t r a n s f e r w a s d i s c l o s e d ( a p u b l i c r e c o r d w a s m a d e o n A u g u s t 3 , 1 9 9 5 ) . T h e r e m a i n i n g f o u r f a c t o r s ( t h e f o u r f a c t o r s ) , c o n s i d e r e d o n l y i n l i g h t o f t h e s t i p u l a t e d f a c t s , c o u l d s u p p o r t a f i n d i n g t h a t S t e v e n ' s a c t u a l i n t e n t w a s t o d e f r a u d a n y c r e d i t o r : T h e t r a n s f e r w a s t o S t e v e n ' s w i f e , a f t e r h e h a d b e e n i n d i c t e d o n t h e d r u g c h a r g e s , s h o r t l y b e f o r e S t e v e n i n c u r r e d a l a r g e f i n e , a n d a p p a r e n t l y w i t h o u t S t e v e n ' s r e c e i v i n g c o n s i d e r a t i o n o f r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e . T h e s t i p u l a t e d f a c t s , h o w e v e r , a r e n o t t h e o n l y l i g h t i n w h i c h t o c o n s i d e r t h e f o u r f a c t o r s . T h e r e i s a l s o p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y . C o n s i d e r i n g p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y t o g e t h e r w i t h t h e s t i p u l a t e d f a c t s , w e s u r m i s e t h a t t h e f o l l o w i n g l e d u p t o p e t i t i o n e r ' s s a l e o f t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y ( a l t o g e t h e r , t h e - 2 1 - P e l i c a n A v e n u e t r a n s a c t i o n ) : S t e v e n f o u n d t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y . H e , a l o n g w i t h J o h n R i c h a r d s , i n t e n d e d t o i m p r o v e i t b y b u i l d i n g a h o u s e u p o n i t , w h i c h t h e y w o u l d t h e n s e l l . J o h n R i c h a r d s a n d S t e v e n ' s f a t h e r c o n t r i b u t e d $ 9 , 0 0 0 a n d $ 2 , 0 0 0 , r e s p e c t i v e l y , t o w a r d s t h e p u r c h a s e p r i c e . S t e v e n c o n v i n c e d p e t i t i o n e r t o c o n t r i b u t e $ 3 , 0 0 0 o r $ 3 , 5 0 0 . S t e v e n m a d e n o c a s h c o n t r i b u t i o n . T h e c o n t r a c t o f s a l e w a s b e t w e e n S a n d r a A r c h e r , a s s e l l e r , a n d t h e V a n A e r n a m s , a s b u y e r s . W h e n S t e v e n w a s a r r e s t e d , t h e p u r c h a s e p r i c e h a d b e e n p a i d , a n d t h e t i m e s p e c i f i e d i n t h e s a l e c o n t r a c t t o c l o s e t h e p u r c h a s e h a d e x p i r e d , b u t n o c l o s i n g h a d t a k e n p l a c e . P e t i t i o n e r , w o r r y i n g t h a t s h e w o u l d l o s e h e r m o n e y , a s k e d f o r a d e e d , a n d , o n M a y 2 1 , 1 9 9 4 , s h e o b t a i n e d t h e f i r s t q u i t c l a i m d e e d f r o m M s . A r c h e r . O n J u l y 1 5 , 1 9 9 4 , S t e v e n o b t a i n e d t h e f i r s t w a r r a n t y d e e d f r o m M s . A r c h e r . O n J u l y 2 5 , 1 9 9 5 , S t e v e n c o n v e y e d t h e p r o p e r t y b a c k t o p e t i t i o n e r b y t h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d . B y l e t t e r d a t e d N o v e m b e r 1 5 , 1 9 9 5 , J o h n R i c h a r d s , b y h i s a t t o r n e y , s u g g e s t e d t h a t S t e v e n c o n v e y t h e p r o p e r t y t o M r . R i c h a r d s , w h o w o u l d p u r c h a s e S t e v e n ' s i n t e r e s t f o r a " f a i r " p r i c e . T h e p r o p e r t y w a s s u b s e q u e n t l y s o l d f o r $ 1 5 , 0 0 0 . - 2 2 - 8 I n p a r t , t h a t m a y b e d u e t o t h e f a c t t h a t r e s p o n d e n t w a i t e d u n t i l t h e s t a r t o f t h e t r i a l t o a d d F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( a c t u a l i n t e n t t o d e f r a u d o r l a c k o f f a i r c o n s i d e r a t i o n ) t o F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 6 ( 1 ) ( i n s o l v e n c y ) a s t h e b a s i s f o r h i s c l a i m t h a t t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y w a s f r a u d u l e n t l y t r a n s f e r r e d t o p e t i t i o n e r . W h i l e r e s p o n d e n t m u s t h a v e b e l i e v e d t h a t h e c o u l d p r o v e f r a u d u l e n t i n t e n t f r o m t h e s t i p u l a t e d f a c t s , p e t i t i o n e r a p p e a r s t o h a v e b e e n c a u g h t o f f g u a r d b y t h a t a d d i t i o n t o r e s p o n d e n t ' s c l a i m . O u r r e v i e w o f p e t i t i o n e r ' s d i r e c t t e s t i m o n y c o n v i n c e s u s t h a t s h e h a d g i v e n n o c o n s i d e r a t i o n t o t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e s t i p u l a t e d f a c t s a n d t h e e l e m e n t s o f t h e f r a u d u l e n t i n t e n t c l a i m . N o d o u b t , t h a t i s b e c a u s e , u n t i l t h e s t a r t o f t h e t r i a l , r e s p o n d e n t ' s t r i a l m e m o r a n d u m h a d n o t i n f o r m e d h e r o f t h a t c l a i m . H e r d i r e c t t e s t i m o n y w a s p r i n c i p a l l y i n r e b u t t a l t o t h e c l a i m t h a t S t e v e n w a s i n s o l v e n t . I n d e e d , m u c h o f t h e t e s t i m o n y f r o m w h i c h w e c o n s t r u c t t h e P e l i c a n A v e n u e t r a n s a c t i o n c a m e d u r i n g r e s p o n d e n t ' s c r o s s - e x a m i n a t i o n o f p e t i t i o n e r . I n p a r t , w e a c c o r d h e r t e s t i m o n y c r e d i b i l i t y b e c a u s e o f i t s s p o n t a n e o u s n a t u r e . T h e r e c o r d h e r e l e a v e s m u c h t o b e d e s i r e d . 8 N e v e r t h e l e s s , s t i p u l a t e d f a c t s a n d e x h i b i t s c o n f i r m p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y t h a t t h e d e p o s i t w a s r e c e i v e d f r o m h e r , J o h n R i c h a r d s p a i d a p o r t i o n o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t y , a n d n o n e o f t h e p u r c h a s e p r i c e c a m e f r o m S t e v e n . W e t h i n k t h e f o l l o w i n g t o b e f a i r i n f e r e n c e s f r o m t h e r e c o r d , a n d w e s o f i n d : P e t i t i o n e r c o n t r i b u t e d h e r o w n m o n e y t o t h e P e l i c a n A v e n u e t r a n s a c t i o n . S h e c o n t r i b u t e d t h a t m o n e y o n h e r o w n b e h a l f ; s h e d i d n o t m a k e a l o a n t o S t e v e n . J o h n R i c h a r d s a n d p e t i t i o n e r ' s f a t h e r - i n - l a w l i k e w i s e c o n t r i b u t e d t h e i r o w n m o n e y s i n t h e i r o w n i n t e r e s t ( a n d n o t a s l o a n s t o S t e v e n ) . S t e v e n c o n t r i b u t e d n o m o n e y , b u t , n o n e t h e l e s s , - 2 3 - o n a c c o u n t o f f i n d i n g t h e p r o p e r t y , h e w o u l d s h a r e i n t h e p r o f i t f r o m d e v e l o p i n g t h e p r o p e r t y . T h e a r r a n g e m e n t a m o n g p e t i t i o n e r , S t e v e n , p e t i t i o n e r ' s f a t h e r - i n - l a w , a n d J o h n R i c h a r d s t o a c q u i r e , i m p r o v e , a n d s e l l t h e p r o p e r t y w a s i n t h e n a t u r e o f a j o i n t v e n t u r e ( t h e j o i n t v e n t u r e ) . T h e V a n A e r n a m s w e r e t o t a k e t i t l e t o t h e p r o p e r t y a s t r u s t e e s o r , i n s o m e o t h e r c a p a c i t y , a s c u s t o d i a n s o f t i t l e o n b e h a l f o f t h e j o i n t v e n t u r e r s . T h e j o i n t v e n t u r e p l a n w a s a b a n d o n e d s o m e t i m e a f t e r S t e v e n ' s i n d i c t m e n t . I n r e c o g n i t i o n o f s u c h a b a n d o n m e n t , a n d a n t i c i p a t i n g J o h n R i c h a r d s ' e f f o r t s t o r e c o v e r h i s i n v e s t m e n t i n t h e j o i n t v e n t u r e , S t e v e n c o n v e y e d t h e p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r b y t h e s e c o n d q u i t c l a i m d e e d . P e t i t i o n e r r e c e i v e d t h e p r o p e r t y f r o m S t e v e n i n r e c o g n i t i o n o f h e r o w n i n t e r e s t a n d s u b j e c t t o t h e i n t e r e s t s o f J o h n R i c h a r d s a n d h e r f a t h e r - i n - l a w ( a n d a l s o S t e v e n ) . C o n s i d e r i n g t h e f o u r f a c t o r s i n l i g h t o f p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y ( a n d t h e f i f t h f a c t o r , f a v o r a b l e t o p e t i t i o n e r , o f d i s c l o s u r e ) , w e d e c l i n e t o i n f e r f r o m t h e f a c t o r s l i s t e d i n F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 2 ) t h a t S t e v e n ' s a c t u a l i n t e n t w a s t o h i n d e r , d e l a y , o r d e f r a u d a n y c r e d i t o r o f h i s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e t r a n s f e r . R e s p o n d e n t o f f e r s n o o t h e r b a s i s f o r u s t o f i n d a f r a u d u l e n t t r a n s f e r w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( a ) . T h e r e a r e n u m e r o u s p e r s o n s o t h e r t h a n p e t i t i o n e r w h o c o u l d h a v e s h e d l i g h t o n t h e P e l i c a n A v e n u e t r a n s a c t i o n . - 2 4 - R e s p o n d e n t f a i l e d t o c a l l a n y o f t h e m . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e a f r a u d u l e n t t r a n s f e r w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( a ) . c . F l a . S t a t . S e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( b ) R e s p o n d e n t s e e k s t o p r e v a i l u n d e r F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( b ) b y s h o w i n g t h a t S t e v e n m a d e t h e t r a n s f e r " [ w ] i t h o u t r e c e i v i n g a r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i n e x c h a n g e " , a n d w h e n h e " [ i ] n t e n d e d t o i n c u r , o r b e l i e v e d o r r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e b e l i e v e d t h a t h e * * * w o u l d i n c u r , d e b t s b e y o n d * * * h i s a b i l i t y t o p a y a s t h e y b e c a m e d u e . " F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( b ) 2 . T o s a t i s f y t h e i n t e n t o r b e l i e f e l e m e n t i n t h e s t a t u t e , r e s p o n d e n t r e l i e s o n w h a t S t e v e n r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e b e l i e v e d , n o t o n w h a t h e i n t e n d e d o r a c t u a l l y b e l i e v e d : " S t e v e n W . V a n A e r n a m * * * r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e b e l i e v e d t h a t h e w o u l d s o o n i n c u r d e b t s b e y o n d h i s a b i l i t y t o p a y a s t h e y b e c a m e d u e a t t h e t i m e h e m a d e * * * [ t h e ] t r a n s f e r . " R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t S t e v e n h a d a l r e a d y a c c r u e d s u b s t a n t i a l d e b t s t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e a n d : " W i t h t h e i m p e n d i n g c r i m i n a l f i n e o f a s m u c h a s $ 2 5 0 , 0 0 0 . 0 0 , S t e v e n W . V a n A e r n a m r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e b e l i e v e d t h a t , o n J u l y 2 5 , 1 9 9 5 , h e w o u l d s o o n i n c u r d e b t s b e y o n d h i s a b i l i t y t o p a y a s t h e y b e c a m e d u e . " F i r s t , r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t t h e t r a n s f e r w a s n o t m a d e f o r r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e . W e h a v e f o u n d t h a t S t e v e n c o n t r i b u t e d n o m o n e y t o t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y , y e t , - 2 5 - o n a c c o u n t o f f i n d i n g t h e p r o p e r t y , h e w o u l d s h a r e i n a n y p r o f i t f r o m d e v e l o p i n g t h e p r o p e r t y . S e e s u p r a s e c . I V . D . 3 . b . T h e r e w a s n o d e v e l o p m e n t o f t h e p r o p e r t y , a n d r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o s h o w t h a t S t e v e n ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y w a s w o r t h m o r e t h a n t h e $ 1 0 t h a t h e r e c e i v e d i n c o n s i d e r a t i o n o f t h e t r a n s f e r . A l s o , r e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o c a r r y h i s b u r d e n o f p r o v i n g t h a t , a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r , S t e v e n r e a s o n a b l y s h o u l d h a v e b e l i e v e d t h a t h e w o u l d i n c u r d e b t s b e y o n d h i s a b i l i t y t o p a y t h e m a s t h e y b e c a m e d u e . R e s p o n d e n t ' s p r i n c i p a l f a i l u r e i n t h a t r e g a r d i s t h e s a m e a s h i s f a i l u r e w i t h r e s p e c t t o h i s s h o w i n g o f S t e v e n ' s i n s o l v e n c y . S e e i n f r a s e c . I V . D . 2 . H e h a s n o t s h o w n S t e v e n ' s a s s e t s , a n d , t h e r e f o r e , w e c a n n o t r e a c h t h e c o n c l u s i o n t h a t S t e v e n l a c k e d t h e a b i l i t y t o p a y . N o r c a n w e i n f e r t h a t f a c t f r o m t h e f a c t t h a t S t e v e n d i d n o t p a y h i s d e b t s . A l t h o u g h t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t , o n S e p t e m b e r 2 8 , 1 9 9 5 , S t e v e n i n c u r r e d a c r i m i n a l f i n e o f $ 2 5 0 , 0 0 0 , t h e y h a v e n o t s t i p u l a t e d , n o r i s t h e r e a n y e v i d e n c e , t h a t S t e v e n d i d n o t p a y t h a t f i n e w h e n i t c a m e d u e . A l s o , a s s t a t e d , w e h a v e i n e v i d e n c e r e c o r d s o f a s s e s s m e n t s a n d p a y m e n t s p e r t a i n i n g t o S t e v e n ' s t a x a b l e y e a r s 1 9 8 8 t h r o u g h 1 9 9 0 . R e s p o n d e n t ' s w i t n e s s t e s t i f i e d t o s o m e o f t h e e n t r i e s o n t h o s e r e c o r d s . S h e d i d n o t , h o w e v e r , t e s t i f y t h a t a n y a s s e s s m e n t s s h o w n o n t h o s e r e c o r d s r e m a i n u n p a i d . T h e r e c o r d s a r e n o t s e l f - e x p l a n a t o r y , a n d w e w i l l n o t p r e s u m e t o i n t e r p r e t t h e m o u r s e l v e s , e s p e c i a l l y s i n c e r e s p o n d e n t f a i l e d t o p r o p o s e a n y - 2 6 - f i n d i n g s o f f a c t b a s e d e i t h e r o n t h e r e c o r d s o r h i s w i t n e s s ' t e s t i m o n y . R e s p o n d e n t h a s f a i l e d t o p r o v e a f r a u d u l e n t t r a n s f e r w i t h i n t h e m e a n i n g o f F l a . S t a t . s e c . 7 2 6 . 1 0 5 ( 1 ) ( b ) 2 . V . C o n c l u s i o n P e t i t i o n e r i s n o t , o n a c c o u n t o f t h e t r a n s f e r o f t h e P e l i c a n A v e n u e p r o p e r t y , l i a b l e a s a t r a n s f e r e e o f S t e v e n . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r p e t i t i o n e r .