TAX COURT OPINION

Case: Richard S. Holbrook
Docket Number: 17423-99S
Judge: Powell
Opinion Type: summary
Filed: 09/04/2001
Pages: 6

1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e . T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 1 - 1 3 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T R I C H A R D S . H O L B R O O K , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 7 4 2 3 - 9 9 S . F i l e d S e p t e m b e r 4 , 2 0 0 1 . R i c h a r d S . H o l b r o o k , p r o s e . W i l l i a m H e n c k a n d D u s t i n M . S t a r b u c k , f o r r e s p o n d e n t . P O W E L L , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . - 2 - 2 P e t i t i o n e r f i l e d a j o i n t 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n w i t h h i s w i f e . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y w a s i s s u e d t o p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e ; h o w e v e r , p e t i t i o n e r ' s w i f e d i d n o t p e t i t i o n t h i s C o u r t a n d i s n o t a p a r t y t o t h i s p r o c e e d i n g . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 2 , 0 7 9 i n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x . 2 T h e i s s u e i s w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s r e a l e s t a t e r e n t a l i n c o m e c o n s t i t u t e s " d i s q u a l i f i e d i n c o m e " u n d e r s e c t i o n 3 2 , a n d , a s s u c h , e x c e e d s t h e 1 9 9 6 a l l o w a b l e m a x i m u m d i s q u a l i f i e d i n c o m e o f $ 2 , 2 0 0 f o r e a r n e d i n c o m e t a x c r e d i t e l i g i b i l i t y . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n D a n v i l l e , V i r g i n i a , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . B a c k g r o u n d T h e a p p l i c a b l e f a c t s m a y b e s u m m a r i z e d a s f o l l o w s . P e t i t i o n e r i s a s e l f - e m p l o y e d g e n e r a l c o n t r a c t o r f o r c u s t o m - b u i l t s i n g l e f a m i l y h o m e s . I n 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r o p e r a t e d a h o m e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s o n a f u l l - t i m e b a s i s a n d a r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y . P e t i t i o n e r r e p o r t e d a n e t p r o f i t o f $ 7 , 2 6 0 f r o m t h e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s i n 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r o w n s a c o n d o m i n i u m a n d t h r e e c o m m e r c i a l b u i l d i n g s . P e t i t i o n e r r e p o r t e d g r o s s r e n t a l s o f $ 2 5 , 4 2 5 a n d a n e t i n c o m e o f $ 8 , 0 9 5 f r o m h i s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y i n 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r p e r s o n a l l y h a n d l e d t h e r e n t i n g , m a i n t e n a n c e , a n d c o l l e c t i o n s f o r t h e r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y . H e e m p l o y e d n o a g e n t s t o a s s i s t h i m i n t h e s e e n d e a v o r s , o t h e r t h a n a s r e q u i r e d f o r t h e u p k e e p o f t h e c o n d o m i n i u m u n d e r t h e t e r m s o f - 3 - t h e c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n . P e t i t i o n e r , h o w e v e r , p e r f o r m e d n o p e r s o n a l s e r v i c e s f o r h i s t e n a n t s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y . P e t i t i o n e r w a s n o t a r e a l e s t a t e d e a l e r . R e s p o n d e n t c o n c e d e d t h a t p e t i t i o n e r ' s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y w a s n o t p a s s i v e a s d e f i n e d i n s e c t i o n 4 6 9 . P e t i t i o n e r e x p l a i n e d h i s l o n g - t e r m o b j e c t i v e f o r h i s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y a s a " 4 0 1 ( k ) o r * * * p r o f i t s h a r i n g o r s o m e t h i n g t o r e t i r e o n , b e c a u s e I d o n ' t h a v e a n y o t h e r t h i n g b e s i d e s t h a t . * * * B a s i c a l l y i f I c a n g e t e n o u g h o f t h i s g o i n g o n a n d i t c o u l d b e v i a b l e , t h e n I c o u l d a c t u a l l y q u i t t h e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s a n d l i v e o n t h i s . " I n 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r c l a i m e d a n e a r n e d i n c o m e c r e d i t ( E I C o r E I T C ) o f $ 2 , 0 7 9 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e c r e d i t o n t h e g r o u n d t h a t p e t i t i o n e r ' s r e a l e s t a t e r e n t a l i n c o m e w a s " d i s q u a l i f i e d i n c o m e " a n d p r o h i b i t e d h i m f r o m c l a i m i n g t h e E I C . D i s c u s s i o n S e c t i o n 3 2 ( a ) p r o v i d e s a c r e d i t i n " a n a m o u n t e q u a l t o t h e c r e d i t p e r c e n t a g e o f s o m u c h o f t h e t a x p a y e r ' s e a r n e d i n c o m e * * * a s d o e s n o t e x c e e d t h e e a r n e d i n c o m e a m o u n t . " S e c t i o n 3 2 ( i ) , h o w e v e r , p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s : ( 1 ) I n g e n e r a l . - - N o c r e d i t s h a l l b e a l l o w e d u n d e r s u b s e c t i o n ( a ) f o r t h e t a x a b l e y e a r i f t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f d i s q u a l i f i e d i n c o m e o f t h e t a x p a y e r f o r t h e t a x a b l e y e a r e x c e e d s $ 2 , 2 0 0 . - 4 - ( 2 ) D i s q u a l i f i e d i n c o m e . - - F o r p u r p o s e s o f p a r a g r a p h ( 1 ) , t h e t e r m " d i s q u a l i f i e d i n c o m e " m e a n s - - * * * * * * * ( C ) * * * ( i ) * * * [ n e t ] i n c o m e f r o m r e n t s * * * n o t d e r i v e d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s * * * . [ E m p h a s i s s u p p l i e d . ] I n a r g u i n g t h a t s e c t i o n 3 2 ( i ) d o e s n o t a p p l y , p e t i t i o n e r f o c u s e d h i s a r g u m e n t o n w h e t h e r h i s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y c o n s t i t u t e d a t r a d e o r b u s i n e s s . W e b e l i e v e , h o w e v e r , t h a t t h e i n q u i r y i s b r o a d e r a n d t h a t t h e c o r r e c t f o c u s s h o u l d b e o n t h e p h r a s e " n o t d e r i v e d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s " . I n c o n s i d e r i n g t h e e f f e c t o f t h i s l a n g u a g e w e a s s u m e , b u t d o n o t d e c i d e , t h a t p e t i t i o n e r ' s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y c o n s t i t u t e d a t r a d e o r b u s i n e s s . T h e r e l e v a n t p a r t o f s e c t i o n 3 2 ( i ) w a s a d d e d b y s e c t i o n 4 ( a ) o f A c t o f A p r i l 1 1 , 1 9 9 5 , P u b . L . 1 0 4 - 7 , 1 0 9 S t a t . 9 3 , 9 5 . T h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y o f s e c t i o n 3 2 ( i ) s t a t e s t h a t " T h e C o m m i t t e e b e l i e v e s t h a t t h e E I T C s h o u l d b e t a r g e t e d t o f a m i l i e s w i t h t h e g r e a t e s t n e e d . T h e r e f o r e , t h e C o m m i t t e e b e l i e v e s t h a t i t i s i n a p p r o p r i a t e t o a l l o w a n E I T C t o t a x p a y e r s w i t h s i g n i f i c a n t u n e a r n e d i n c o m e . " S . R e p t . 1 0 4 - 1 6 , a t 2 1 ( 1 9 9 5 ) . I n u s i n g t h e p h r a s e " n o t d e r i v e d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s " , t h e c o n g r e s s i o n a l f o c u s , t h e r e f o r e , w a s o n w h e t h e r t h e t a x p a y e r h a d u n e a r n e d i n c o m e t h a t e x c e e d e d t h e t h r e s h o l d a m o u n t . - 5 - I n d e f i n i n g t h e c o n c e p t o f e a r n e d i n c o m e f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 3 2 , s e c t i o n 3 2 ( c ) ( 2 ) ( A ) ( i i ) p r o v i d e s t h a t e a r n e d i n c o m e m e a n s , i n t e r a l i a , " t h e a m o u n t o f t h e t a x p a y e r ' s n e t e a r n i n g s f r o m s e l f - e m p l o y m e n t f o r t h e t a x a b l e y e a r ( w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 4 0 2 ( a ) ) " . S e c t i o n 1 4 0 2 ( a ) , i n t u r n , p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t : S E C . 1 4 0 2 ( a ) . N e t E a r n i n g s F r o m S e l f - E m p l o y m e n t . - - T h e t e r m " n e t e a r n i n g s f r o m s e l f - e m p l o y m e n t " m e a n s t h e g r o s s i n c o m e d e r i v e d b y a n i n d i v i d u a l f r o m a n y t r a d e o r b u s i n e s s c a r r i e d o n b y s u c h i n d i v i d u a l * * * e x c e p t * * * ( 1 ) * * * r e n t a l s f r o m r e a l e s t a t e * * * u n l e s s s u c h r e n t a l s a r e r e c e i v e d i n t h e c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s a s a r e a l e s t a t e d e a l e r * * * . S e c t i o n 1 . 1 4 0 2 ( a ) - 4 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s : ( 2 ) S e r v i c e s r e n d e r e d f o r o c c u p a n t s . P a y m e n t s f o r t h e u s e o r o c c u p a n c y o f r o o m s o r o t h e r s p a c e w h e r e s e r v i c e s a r e a l s o r e n d e r e d t o t h e o c c u p a n t , s u c h a s f o r t h e u s e o r o c c u p a n c y o f r o o m s o r o t h e r q u a r t e r s i n h o t e l s , b o a r d i n g h o u s e s , o r a p a r t m e n t h o u s e s f u r n i s h i n g h o t e l s e r v i c e s , o r i n t o u r i s t c a m p s o r t o u r i s t h o m e s , o r p a y m e n t s f o r t h e u s e o r o c c u p a n c y o f s p a c e i n p a r k i n g l o t s , w a r e h o u s e s , o r s t o r a g e g a r a g e s , d o n o t c o n s t i t u t e r e n t a l s f r o m r e a l e s t a t e ; c o n s e q u e n t l y , s u c h p a y m e n t s a r e i n c l u d e d i n d e t e r m i n i n g n e t e a r n i n g s f r o m s e l f - e m p l o y m e n t . * * * P e t i t i o n e r i s n o t a d e a l e r i n r e a l e s t a t e , n o r d o e s h e p r o v i d e t h e t y p e o f s e r v i c e s t o t e n a n t s e n u m e r a t e d i n t h e r e g u l a t i o n s . W e n o t e i n t h i s r e g a r d t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t r e p o r t h i s r e a l e s t a t e r e n t a l i n c o m e f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g s e l f - e m p l o y m e n t t a x . F o r p u r p o s e s o f s e c t i o n s 1 4 0 2 ( a ) a n d 3 2 ( c ) ( 2 ) , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r ' s r e a l e s t a t e r e n t a l i n c o m e w a s n o t e a r n e d i n c o m e . T h a t i n c o m e ( $ 8 , 0 9 5 ) f a l l s w i t h i n t h e - 6 - 3 W e n o t e t h a t t h e p h r a s e " n o t d e r i v e d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e " a l s o a p p e a r s i n s e c . 4 6 9 ( e ) , w h i c h d e a l s w i t h p o r t f o l i o i n c o m e i n t h e c o n t e x t o f t h e p a s s i v e l o s s r u l e s . T h e s e t y p e s o f p o r t f o l i o i n c o m e i n c l u d e i n c o m e t h a t w o u l d b e d i s q u a l i f i e d i n c o m e . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 2 T ( c ) ( 3 ) ( i i ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 1 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . a m b i t o f " d i s q u a l i f i e d i n c o m e " u n d e r s e c t i o n 3 2 ( i ) a n d e x c e e d s t h e t h r e s h o l d a m o u n t ( $ 2 , 2 0 0 ) . 3 A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o c l a i m a n E I C . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .