TAX COURT OPINION

Case: Estate of James G. Frazier, Deceased; James G. Frazier, Jr., Executor
Docket Number: 18886-97
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 05/15/2002
Pages: 15

* T h i s o p i n i o n s u p p l e m e n t s E s t a t e o f F r a z i e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 0 1 , r e v d . a n d r e m a n d e d 1 2 F e d . A p p x . 5 0 2 ( 9 t h C i r . 2 0 0 1 ) . T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 1 2 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F J A M E S G . F R A Z I E R , D E C E A S E D , J A M E S G . F R A Z I E R , J R . , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t * D o c k e t N o . 1 8 8 8 6 - 9 7 . F i l e d M a y 1 5 , 2 0 0 2 . J o h n J . M c G r e g o r , f o r p e t i t i o n e r . J e f f r e y L . H e i n k e l , f o r r e s p o n d e n t . S U P P L E M E N T A L M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : T h i s c a s e i s b e f o r e t h e C o u r t o n r e m a n d f r o m t h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t f o r f u r t h e r c o n s i d e r a t i o n c o n s i s t e n t w i t h i t s o p i n i o n i n E s t a t e o f F r a z i e r v . - 2 - C o m m i s s i o n e r , 1 2 F e d . A p p x . 5 0 2 ( 9 t h C i r . 2 0 0 1 ) , r e v e r s i n g o u r d e c i s i o n i n T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 0 1 , r e g a r d i n g w h e t h e r t h e t e n a n t r e t a i n e d a r i g h t t o r e m o v e t r a d e f i x t u r e s , a n d r e m a n d i n g f o r a d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e i m p r o v e m e n t s a t i s s u e w e r e t r a d e f i x t u r e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f C a l i f o r n i a C i v i l C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 ( C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 ) ( W e s t 1 9 8 2 ) . F I N D I N G S O F F A C T W e s t a t e d t h e f a c t s o f t h i s c a s e i n o u r o r i g i n a l o p i n i o n . E s t a t e o f F r a z i e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 0 1 . T h e f i n d i n g s o f f a c t f r o m t h a t o p i n i o n a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . F o r c o n v e n i e n c e , w e s u m m a r i z e t h e r e l e v a n t f a c t s . W e s e t f o r t h a d d i t i o n a l f i n d i n g s o f f a c t f o r p u r p o s e s o f d e c i d i n g t h e i s s u e r e m a n d e d . G e n e r a l F a c t s J a m e s G . F r a z i e r ( d e c e d e n t ) d i e d o n M a r c h 2 0 , 1 9 9 3 . A t t h e t i m e o f h i s d e a t h , d e c e d e n t r e s i d e d i n W a t e r f o r d , C a l i f o r n i a . O n o r a b o u t J u n e 2 2 , 1 9 9 4 , d e c e d e n t ' s s o n , J a m e s G . F r a z i e r , J r . , a s e x e c u t o r , f i l e d d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . A t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , d e c e d e n t ' s s o n r e s i d e d i n S t a n i s l a u s C o u n t y , C a l i f o r n i a . I n 1 9 8 1 , d e c e d e n t i n c o r p o r a t e d F r a z i e r N u t F a r m s , I n c . ( F N F ) . F N F c o n d u c t e d a n a l m o n d a n d w a l n u t p r o c e s s i n g , p a c k a g i n g , m a r k e t i n g , s a l e s , a n d s h i p p i n g b u s i n e s s . D e c e d e n t f o r m e d F N F f o r h i s f a m i l y a n d h o p e d t h a t i t w o u l d b e p a s s e d d o w n t h r o u g h t h e - 3 - 1 T h e 5 - a c r e t r a c t i s o n a r a n c h o f 1 3 5 a c r e s o w n e d e q u a l l y b y d e c e d e n t , h i s s o n , a n d h i s d a u g h t e r . T h e 5 a c r e s l e a s e d b y F N F a r e l o c a t e d i n t h e m i d d l e o f t h e r a n c h . 2 T h e s e i m p r o v e m e n t s c u r r e n t l y r e m a i n o n t h e p r e m i s e s . g e n e r a t i o n s . A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a l l o f F N F s t o c k w a s h e l d b y d e c e d e n t , h i s s o n , h i s d a u g h t e r , a n d a t r u s t f o r d e c e d e n t ' s g r a n d c h i l d r e n . O n J a n u a r y 1 , 1 9 8 3 , d e c e d e n t , a s l a n d l o r d , a n d F N F , a s t e n a n t , e x e c u t e d a l e a s e f o r a 5 - a c r e t r a c t o f l a n d l o c a t e d i n W a t e r f o r d , C a l i f o r n i a ( t h e p r e m i s e s ) . 1 U n d e r t h e t e r m s o f t h e l e a s e , F N F a g r e e d t o p a y $ 1 , 0 0 0 p e r y e a r i n r e n t p l u s a l l m a i n t e n a n c e a n d t a x e s o n t h e p r e m i s e s . T h e l e a s e c o n t a i n e d a n i n i t i a l t e r m o f 1 0 y e a r s , w i t h t w o o p t i o n s t o r e n e w f o r 1 0 y e a r s e a c h . D u r i n g t h e i n i t i a l 1 0 - y e a r t e r m o f t h e l e a s e , F N F m a d e t h e f o l l o w i n g i m p r o v e m e n t s o n t h e p r e m i s e s f o r t h e p u r p o s e s o f i t s b u s i n e s s a n d a t i t s s o l e c o s t : 2 1 . L u n c h r o o m : T h e b u i l d i n g h a s a w o o d f r a m e w i t h c o r r u g a t e d s t e e l o r a l u m i n u m s i d i n g a n d w i n d o w s . I t c o v e r s 1 , 2 0 0 s q u a r e f e e t . T h e b u i l d i n g i s p l a c e d u p o n a c e m e n t f o u n d a t i o n . T h e c o r n e r s u p p o r t s a r e p l a t e s t h a t a r e n a i l e d i n t o a f o u r b y f o u r . A n i n t e r i o r h a l l w a y i s c o v e r e d w i t h p l y w o o d a n d l e a d s t o m e n ' s a n d w o m e n ' s r e s t r o o m s . 2 . P o l e b a r n : T h i s b u i l d i n g i s u s e d t o s t o r e w a l n u t t r a i l e r s . I t h a s a w o o d f r a m e w i t h c o r r u g a t e d a l u m i n u m s i d i n g n a i l e d - 4 - t o t h e f r a m e . T h e f l o o r i s b l a c k t o p . T h e b u i l d i n g i s s u p p o r t e d b y w o o d e n p o l e s t h a t a r e s u n k i n t o t h e g r o u n d a p p r o x i m a t e l y 8 f e e t d e e p . T h e b u i l d i n g c o v e r s a n a r e a o f 5 0 b y 8 6 f e e t . 3 . C o l d s t o r a g e u n i t s : T h i s b u i l d i n g i s m u l t i p u r p o s e , a n d c o v e r s a n a r e a o f 8 0 b y 2 0 0 f e e t . I t h a s a s i m i l a r s t r u c t u r e t o t h e p o l e b a r n ; i t h a s a w o o d f r a m e w i t h m e t a l p o l e s s u p p o r t i n g t h e s h e l l o f t h e s t r u c t u r e . T h e p o r t i o n o f t h e b u i l d i n g u s e d f o r c o l d s t o r a g e h a s f i b e r b o a r d i n s u l a t i o n i n i t s w a l l s . T h e f l o o r i s h a l f a s p h a l t a n d h a l f c o n c r e t e ( i n c l u d i n g a c o n c r e t e f o u n d a t i o n ) . 4 . E l b s c a n r o o m : T h i s b u i l d i n g c o v e r s a n a r e a o f 1 0 0 b y 2 0 0 f e e t . T h e b u i l d i n g h a s a m e t a l f r a m e a n d m e t a l s i d i n g . T h e s i d i n g i s c o n n e c t e d t o t h e f r a m e b y s e l f - t a p p i n g s c r e w s . T h e f l o o r i s c o n c r e t e w i t h a h e a v y c o n c r e t e f o u n d a t i o n . T h e s u p p o r t b e a m s a r e s e c u r e d b y s c r e w i n g t h e m o n b o l t s e m b e d d e d i n t h e c o n c r e t e . 5 . F u m i g a t i o n c h a m b e r : T h i s c h a m b e r i s a h e a v y s t e e l u n i t t h a t c o v e r s a n a r e a o f 1 2 b y 2 8 f e e t . T h e c h a m b e r i s n o t a f f i x e d t o t h e g r o u n d . 6 . W a t e r t a n k s : T h e t a n k s a r e o l d f u e l t a n k s t h a t a r e f i l l e d w i t h w a t e r f o r e m e r g e n c y p u r p o s e s , e . g . , i n c a s e o f f i r e . T h e t a n k s s i t o n t h e s u r f a c e o f t h e g r o u n d . - 5 - 7 . W e l l : T h e w e l l i s u s e d t o k e e p t h e w a t e r t a n k s f u l l , t o g i v e f i r e f i g h t e r s i m m e d i a t e a c c e s s t o w a t e r i n c a s e o f e m e r g e n c y , a n d t o c o o l t h e p u m p i n t h e f u m i g a t i o n c h a m b e r . T h e w e l l h a s c a s i n g t h a t c a n b e u p t o 7 5 f e e t d e e p i n t o t h e g r o u n d . T h i s c a s i n g i s r e m o v e d f o r r e p a i r p u r p o s e s i n o r d e r t o r e a c h t h e s u c t i o n p o r t i o n o f t h e p u m p t h a t i s d e e p i n t o t h e g r o u n d . 8 . N u t b i n : T h e s t r u c t u r e c o m p r i s e s t h r e e s t o r a g e t a n k s , w h i c h h o l d p r o c e s s e d i n - s h e l l w a l n u t s f o r d r y i n g b e f o r e p a c k a g i n g , a n d a s a c k i n g h o p p e r . T h e s t r u c t u r e ' s r o o f i s m a d e o f m e t a l a n d t h e s t r u c t u r e i t s e l f i s m a d e o f w o o d . T h e s t r u c t u r e i s s u p p o r t e d b y m e t a l p o l e s , w h i c h a r e s u n k i n t o t h e g r o u n d a p p r o x i m a t e l y 8 f e e t a n d a r e s u p p o r t e d b y s u r r o u n d i n g c o n c r e t e . T h e s t r u c t u r e h a s a c o n c r e t e f l o o r . 9 . S h o p a n d s t o r a g e b u i l d i n g : T h i s b u i l d i n g f u n c t i o n s m o s t l y a s a w a r e h o u s e t h a t c o n t a i n s s t o r a g e b i n s f o r p r o c e s s e d a l m o n d s o r s h e l l e d w a l n u t s , a n d o n e - s i x t h o f t h e b u i l d i n g i s u s e d f o r a s h o p . T h e b u i l d i n g c o v e r s a n a r e a o f 7 5 b y 2 0 0 f e e t . T h e b u i l d i n g h a s a h e a v y r e i n f o r c e d c o n c r e t e f l o o r a n d f o u n d a t i o n . T h e b u i l d i n g h a s w a l l s a n d i s s u p p o r t e d b y b e a m s t h a t a r e a n c h o r e d t o b o l t s e m b e d d e d i n t h e c o n c r e t e . 1 0 . S t e e l e q u i p m e n t c o v e r : T h i s s t r u c t u r e h a s n o w a l l s a n d h a s a c o r r u g a t e d m e t a l r o o f . T h e m e t a l s u p p o r t b e a m s a r e s u n k - 6 - 3 T h e c o n c r e t e l a y e r i s a p p r o x i m a t e l y 6 t o 8 i n c h e s t h i c k a b o v e t h e s u r f a c e , t h e n a n o t h e r 6 t o 8 i n c h e s d e e p b e l o w t h e s u r f a c e . i n t o t h e g r o u n d a p p r o x i m a t e l y 8 f e e t d e e p . T h e s t r u c t u r e h a s a d i r t f l o o r a n d c o v e r s a n a r e a o f 3 9 b y 5 1 f e e t . 1 1 . A s p h a l t p a v i n g : T h e p a v i n g c o v e r s a p p r o x i m a t e l y 4 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t i n d r i v e w a y s a n d p a r k i n g a n d p r o c e s s i n g a r e a s . T h e p a v i n g i s a p p r o x i m a t e l y 4 i n c h e s t h i c k . T h e a s p h a l t c o v e r s m o s t o f t h e 5 a c r e s l e a s e d , e x c l u d i n g t h o s e a r e a s t h a t h a v e a c o n c r e t e f o u n d a t i o n . T h e f o u n d a t i o n o f e a c h i m p r o v e m e n t i s e i t h e r a n a s p h a l t l a y e r t h a t i s a p p r o x i m a t e l y 4 t o 5 i n c h e s d e e p , a n d / o r a c o n c r e t e l a y e r t h a t i s a p p r o x i m a t e l y 1 f o o t d e e p . 3 A f o r k l i f t o r b a c k h o e w o u l d b e u s e d t o r e m o v e t h e b l a c k t o p i n 5 t o 6 f e e t - w i d e c h u n k s . T o r e m o v e t h e c o n c r e t e , a j a c k h a m m e r w o u l d h a v e t o b e u s e d t o b r e a k t h e c o n c r e t e i n t o p i e c e s . T o r e m o v e t h e s u p p o r t p o l e s , a 3 0 - t o n f o r k l i f t w o u l d p u l l o u t t h e p o l e s a f t e r t h e b l a c k t o p o r c o n c r e t e i s b r o k e n . D e c e d e n t d i s c o n t i n u e d h i s a c t i v e p a r t i c i p a t i o n i n t h e o p e r a t i o n s o f F N F w h e n h e d i s c o v e r e d h e h a d c a n c e r i n 1 9 8 8 o r 1 9 8 9 . B y 1 9 9 2 , d e c e d e n t ' s s o n b e c a m e F N F ' s c h i e f e x e c u t i v e o f f i c e r , d e c e d e n t ' s d a u g h t e r , H e i d i , b e c a m e t h e F N F s e c r e t a r y / t r e a s u r e r , a n d d e c e d e n t ' s s o n - i n - l a w , S t e v e , b e c a m e t h e v i c e p r e s i d e n t . D e c e d e n t a n d h i s f a m i l y n e v e r a n t i c i p a t e d t h a t F N F w o u l d e v e r l e a v e t h e p r e m i s e s . - 7 - 4 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e , a n d a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . O n J u n e 1 9 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t i s s u e d a n o t i c e o f d e f i c i e n c y . I n t h e n o t i c e , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e a b o v e i m p r o v e m e n t s w e r e p a r t o f t h e r e a l p r o p e r t y o w n e d b y d e c e d e n t , a n d , t h e r e f o r e , i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . P r i o r C o u r t P r o c e e d i n g s T h e m a i n i s s u e f o r d e c i s i o n w a s w h e t h e r t h e s e i m p r o v e m e n t s w e r e i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . E s t a t e o f F r a z i e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 0 1 . W e h e l d t h a t , a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e i m p r o v e m e n t s b e l o n g e d t o d e c e d e n t a n d w e r e i n c l u d a b l e i n h i s g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 3 4 b e c a u s e F N F d i d n o t h a v e a s t a t u t o r y r i g h t t o r e m o v e i t s i m p r o v e m e n t s a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e o r i g i n a l t e n a n c y . I d . T h e e s t a t e a p p e a l e d o u r d e c i s i o n . E s t a t e o f F r a z i e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 F e d . A p p x . a t 5 0 2 . T h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t f o u n d t h a t F N F ' s l e a s e i n c l u d e d a n i m p l i e d r i g h t t o r e m o v e t r a d e f i x t u r e s a n d a n i m p l i e d a g r e e m e n t t h a t a n y h o l d o v e r t e n a n c y w o u l d c o n t i n u e a c c o r d i n g t o t h e t e r m s o f t h e o r i g i n a l l e a s e ( e x c e p t a s t o d u r a t i o n ) . I d . a t 5 0 3 . T h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s h e l d t h a t F N F r e t a i n e d t h e r i g h t t o r e m o v e t r a d e f i x t u r e s e v e n a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h . I d . O n r e m a n d , w e w e r e i n s t r u c t e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e i m p r o v e m e n t s a t i s s u e w e r e - 8 - 5 I n o u r o p i n i o n , w e f o u n d t h a t " T h e i m p r o v e m e n t s p l a c e d o n t h e l a n d b y F N F w e r e ' t r a d e f i x t u r e s ' w i t h i n t h e m e a n i n g o f C a l i f o r n i a C i v i l C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 . " E s t a t e o f F r a z i e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 0 1 . T h i s s t a t e m e n t i s n o t d i s p o s i t i v e o f t h e q u e s t i o n w e a r e d i r e c t e d t o r e s o l v e o n r e m a n d . W e c o n s t r u e t h e q u e s t i o n p o s e d b y t h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s a s t h e p a r t i e s c o n s t r u e i t , i n f r a , w h e t h e r t h e i m p r o v e m e n t s m e e t t h e e l e m e n t s o f C a l i f o r n i a C o d e s e c . 1 0 1 9 i n o r d e r t o q u a l i f y a s a r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e . t r a d e f i x t u r e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 . I d . 5 O P I N I O N P e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e i m p r o v e m e n t s a t i s s u e a r e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 . R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t t h e i m p r o v e m e n t s a t i s s u e a r e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 a n d r e m a i n e d t h e p r o p e r t y o f F N F a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h i f w e f i n d t h a t : ( 1 ) F N F ' s t e n a n c y a t w i l l u n d e r t h e l e a s e c o n t i n u e d n o t w i t h s t a n d i n g t h e d e a t h o f d e c e d e n t ; ( 2 ) t h e i m p r o v e m e n t s c o u l d b e r e m o v e d w i t h o u t i n j u r y t o t h e p r e m i s e s ; a n d ( 3 ) t h e i m p r o v e m e n t s , b y t h e m a n n e r i n w h i c h t h e y w e r e a f f i x e d , h a d n o t b e c o m e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r e m i s e s . I n o u r o r i g i n a l o p i n i o n , w e r u l e d o n t h e f i r s t e l e m e n t . T h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s r e v e r s e d a n d h e l d t h a t F N F ' s t e n a n c y , a n d , h e n c e , i m p l i e d r i g h t o f r e m o v a l , c o n t i n u e d n o t w i t h s t a n d i n g t h e d e a t h o f d e c e d e n t . W e m u s t d e t e r m i n e , t h e r e f o r e , w h e t h e r t h e - 9 - i m p r o v e m e n t s c o u l d b e r e m o v e d w i t h o u t i n j u r y t o t h e p r e m i s e s a n d w h e t h e r t h e i m p r o v e m e n t s h a d b e c o m e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r e m i s e s i n o r d e r t o d e t e r m i n e i f t h e i m p r o v e m e n t s a t i s s u e a r e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s u n d e r C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 a n d , t h e r e b y , n o t i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s e s t a t e . T h e e s t a t e c o n t e n d s t h a t t h e i m p r o v e m e n t s a r e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s . T h e e s t a t e a r g u e s t h a t r e m o v a l o f F N F ' s i m p r o v e m e n t s w o u l d n o t i n j u r e t h e p r e m i s e s b e c a u s e r e m o v a l w o u l d c a u s e o n l y m i n o r d a m a g e s , w h i c h i s p e r m i t t e d u n d e r C a l i f o r n i a l a w . A d d i t i o n a l l y , t h e e s t a t e a r g u e s t h a t r e m o v a l o f t h e i m p r o v e m e n t s w o u l d l e a v e t h e 5 a c r e s s u i t a b l e f o r f a r m i n g b e c a u s e r e m o v a l i s o n l y f r o m t h e u n d e r l y i n g l a n d a n d t h e r e i s n o s t r u c t u r e t o b e d a m a g e d . T h e e s t a t e f u r t h e r c o n t e n d s t h a t t h e i m p r o v e m e n t s a r e " l a r g e e r e c t o r s e t s , h e l d t o g e t h e r b y s c r e w s , n u t s a n d s t e e l I - b e a m s " a n d , t h e r e f o r e , a r e n o t i n t e g r a l p a r t s o f t h e p r e m i s e s . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t w e m u s t a p p l y t h r e e t e s t s t o d e t e r m i n e w h e t h e r o r n o t a n i m p r o v e m e n t i s a n o n r e m o v a b l e f i x t u r e : ( 1 ) T h e m a n n e r o f i t s a n n e x a t i o n t o t h e l a n d ; ( 2 ) i t s a d a p t a b i l i t y t o a u s e a n d p u r p o s e i n s t r u m e n t a l t o t h a t f o r w h i c h t h e r e a l t y i s u s e d ; a n d ( 3 ) t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s t o t h e l e a s e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e m u t u a l i n t e n t o f t h e p a r t i e s t o t h e l e a s e r e g a r d i n g t h e p e r m a n e n c y o f t h e i m p r o v e m e n t s i s t h e m o s t i n f l u e n t i a l f a c t o r . R e s p o n d e n t f u r t h e r a r g u e s t h a t d e c e d e n t - 1 0 - 6 S e c . 6 6 0 o f t h e C a l i f o r n i a C i v i l C o d e p r o v i d e s , i n r e l e v a n t p a r t : A t h i n g i s d e e m e d t o b e a f f i x e d t o l a n d w h e n i t i s a t t a c h e d t o i t b y r o o t s , a s i n t h e c a s e o f t r e e s , v i n e s , o r s h r u b s ; o r i m b e d d e d i n i t , a s i n t h e c a s e o f w a l l s ; o r p e r m a n e n t l y r e s t i n g u p o n i t , a s i n t h e c a s e o f b u i l d i n g s ; o r p e r m a n e n t l y a t t a c h e d t o w h a t i s t h u s p e r m a n e n t , a s b y m e a n s o f c e m e n t , p l a s t e r , n a i l s , b o l t s , o r s c r e w s * * * . n e v e r h a d t h e i n t e n t i o n o f r e m o v i n g t h e i m p r o v e m e n t s f r o m t h e p r e m i s e s b e c a u s e F N F w a s a f a m i l y - o p e r a t e d b u s i n e s s t h a t d e c e d e n t w a n t e d t o c o n t i n u e . A d d i t i o n a l l y , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t r e m o v a l o f t h e i m p r o v e m e n t s w o u l d d e s t r o y t h e a s s e t s a n d r e q u i r e a " m a s s i v e a m o u n t o f e f f o r t " . A d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e s a l l p r o p e r t y t o t h e e x t e n t o f t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t t h e r e i n a t t h e t i m e o f h i s d e a t h . S e c . 2 0 3 3 . A d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n p r o p e r t y i s d e t e r m i n e d b y S t a t e l a w . M o r g a n v . C o m m i s s i o n e r , 3 0 9 U . S . 7 8 , 8 0 ( 1 9 4 0 ) . T h e d e c i s i o n s o f t h e S t a t e ' s h i g h e s t c o u r t a r e c o n c l u s i v e a s t o t h a t S t a t e ' s l a w , b u t i n t h e a b s e n c e o f a d e c i s i o n b y t h a t c o u r t w e m a y l o o k t o t h e S t a t e ' s l o w e r c o u r t s ' r u l i n g s a n d h o l d i n g s . C o m m i s s i o n e r v . E s t a t e o f B o s c h , 3 8 7 U . S . 4 5 6 , 4 6 5 ( 1 9 6 7 ) . U n d e r C a l i f o r n i a l a w , a f i x t u r e i s a t h i n g t h a t i s s o a t t a c h e d t o r e a l t y a s t o b e c o n s i d e r e d i n l a w a p a r t o f t h e r e a l t y i t s e l f . C a l . C i v . C o d e s e c . 6 6 0 ( W e s t 1 9 8 2 ) . 6 G e n e r a l l y , a t e n a n t o f r e a l p r o p e r t y h a s n o r i g h t t o r e m o v e f i x t u r e s f r o m - 1 1 - 7 C a l i f o r n i a C i v i l C o d e s e c . 1 0 1 3 p r o v i d e s : W h e n a p e r s o n a f f i x e s h i s p r o p e r t y t o t h e l a n d o f a n o t h e r , w i t h o u t a n a g r e e m e n t p e r m i t t i n g h i m t o r e m o v e i t , t h e t h i n g a f f i x e d , e x c e p t a s o t h e r w i s e p r o v i d e d i n t h i s c h a p t e r , b e l o n g s t o t h e o w n e r o f t h e l a n d , u n l e s s h e c h o o s e s t o r e q u i r e t h e f o r m e r t o r e m o v e i t o r t h e f o r m e r e l e c t s t o e x e r c i s e t h e r i g h t o f r e m o v a l p r o v i d e d f o r i n S e c t i o n 1 0 1 3 . 5 o f t h i s c h a p t e r . 8 C a l i f o r n i a l a w a l l o w s p a r t i e s t o c l a s s i f y t h e i r p r o p e r t y b e t w e e n t h e m s e l v e s , a n d t h e l a w w i l l r e s p e c t s u c h a g r e e m e n t s . M d . C a s . C o . v . K n i g h t , 9 6 F . 3 d 1 2 8 4 , 1 2 9 1 ( 9 t h C i r . 1 9 9 6 ) ( c i t i n g G o l d i e v . B a u c h e t P r o p s . , 1 5 C a l . 3 d 3 0 7 , 3 1 3 ( 1 9 7 5 ) ) . t h e l e a s e d p r e m i s e s , r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e t e n a n t p l a c e d t h e f i x t u r e s t h e r e a t h i s o w n e x p e n s e . C a l . C i v . C o d e s e c . 1 0 1 3 ( W e s t 1 9 8 2 ) . 7 W h e r e f i x t u r e s a r e p l a c e d o n l e a s e d p r e m i s e s f o r t h e p u r p o s e s o f t r a d e ( t r a d e f i x t u r e s ) , h o w e v e r , a t e n a n t h a s a l i m i t e d r i g h t t o r e m o v e t h o s e f i x t u r e s . W e l o o k t o C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 t o d e f i n e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s b e c a u s e t h e l e a s e f a i l e d t o p r o v i d e a d e f i n i t i o n . 8 R e a l t y D o c k & I m p r o v . C o r p . v . A n d e r s o n , 1 7 4 C a l . 6 7 2 , 6 7 6 ( 1 9 1 7 ) . W h e t h e r t h e i m p r o v e m e n t s a r e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f t h e l a w i s a q u e s t i o n o f f a c t . B o r c h e r s B r o s . C o . v . C i a p a r r o , 2 1 1 C a l . 5 0 7 , 5 1 1 ( 1 9 3 1 ) . T h e d e f i n i t i o n o f a r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e i s c o d i f i e d i n C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 w h i c h p r o v i d e s : A t e n a n t m a y r e m o v e f r o m t h e d e m i s e d p r e m i s e s , a n y t i m e d u r i n g t h e c o n t i n u a n c e o f h i s t e r m , a n y t h i n g a f f i x e d t h e r e t o f o r p u r p o s e s o f t r a d e , m a n u f a c t u r e , o r n a m e n t , o r d o m e s t i c u s e , i f t h e r e m o v a l c a n b e e f f e c t e d w i t h o u t i n j u r y t o t h e p r e m i s e s , u n l e s s t h e - 1 2 - t h i n g h a s , b y t h e m a n n e r i n w h i c h i t i s a f f i x e d , b e c o m e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r e m i s e s . I d . B y s t a t u t o r y d e f i n i t i o n , a n i m p r o v e m e n t m u s t m e e t c e r t a i n c r i t e r i a b e f o r e i t c a n b e c l a s s i f i e d a s a r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e : ( 1 ) T h e i m p r o v e m e n t s m u s t b e a f f i x e d b y t h e t e n a n t f o r p u r p o s e s o f t r a d e ; ( 2 ) t h e i m p r o v e m e n t s m u s t b e r e m o v a b l e b y t h e t e n a n t f r o m t h e l e a s e d p r e m i s e s a t a n y t i m e d u r i n g t h e c o n t i n u a n c e o f t h e t e r m ; ( 3 ) t h e i m p r o v e m e n t s m u s t n o t b e s o p h y s i c a l l y a n n e x e d t o t h e p r e m i s e s t h a t t h e i r r e m o v a l c o u l d n o t b e e f f e c t e d w i t h o u t i n j u r y t o t h e p r e m i s e s ; a n d ( 4 ) t h e i m p r o v e m e n t s b y t h e m a n n e r i n w h i c h t h e y w e r e a f f i x e d m u s t n o t h a v e b e c o m e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r e m i s e s . S e c . L o a n & T r u s t C o . v . W i l l a m e t t e S t e a m M i l l s L & M C o . , 9 9 C a l . 6 3 6 , 6 3 9 ( 1 8 9 3 ) . W e c o n c l u d e t h a t t h e l u n c h r o o m ( 1 ) , p o l e b a r n ( 2 ) , c o l d s t o r a g e u n i t s ( 3 ) , e l b s c a n r o o m ( 4 ) , w e l l ( 7 ) , n u t b i n ( 8 ) , s h o p a n d s t o r a g e b u i l d i n g ( 9 ) , s t e e l e q u i p m e n t c o v e r ( 1 0 ) , a n d a s p h a l t p a v i n g ( 1 1 ) a r e n o t r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s u n d e r C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 b e c a u s e t h e y b e c a m e i n t e g r a l p a r t s o f t h e p r e m i s e s . W h e n t h e C a l i f o r n i a S u p r e m e C o u r t f o u n d b u i l d i n g s t o b e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s , t h e b u i l d i n g s h a d n o t b e c o m e i n t e g r a l p a r t s o f t h e p r o p e r t y . S e e M a c D o n o u g h v . S t a r b i r d , 1 0 5 C a l . 1 5 , 1 7 ( 1 8 9 4 ) ( h e l d t h a t a o n e - s t o r y w o o d e n s t r u c t u r e , w h i c h w a s p l a c e d o n m u d s i l l s a s i t s f o u n d a t i o n , w a s a r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e u n d e r C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 ) ; S e c . L o a n & T r u s t - 1 3 - 9 B y d e f i n i t i o n , m u d s i l l s a r e " a s u p p o r t i n g s i l l ( a s o f a b u i l d i n g o r b r i d g e ) r e s t i n g d i r e c t l y o n a b a s e a n d e s p e c i a l l y t h e e a r t h " . M e r r i a m - W e b s t e r ' s C o l l e g i a t e D i c t i o n a r y 7 6 3 ( 1 0 t h e d . 1 9 9 6 ) . C o . v . W i l l a m e t t e S t e a m M i l l s L . & M . C o . , s u p r a ( h e l d t h a t a o n e a n d o n e - h a l f s t o r y l u m b e r y a r d o f f i c e , w i t h a c h i m n e y t h a t d i d n o t e x t e n d t o t h e g r o u n d , w h i c h r e s t e d o n m u d s i l l s , w a s a r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e u n d e r C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 ) . I n e a c h i n s t a n c e , t h e b u i l d i n g s w e r e n o t e m b e d d e d i n t o t h e l a n d t h r o u g h t h e u s e o f a f o u n d a t i o n o r s u p p o r t e d b y b e a m s s u n k i n t o t h e g r o u n d s e v e r a l f e e t b u t r e s t e d o n t h e s u r f a c e b y t h e u s e o f m u d s i l l s . 9 E a c h o f t h e i m p r o v e m e n t s t h a t w e h o l d n o t t o b e a r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e h a s a f o u n d a t i o n t h a t i s s e v e r a l i n c h e s o f e i t h e r h e a v y c o n c r e t e o r b l a c k t o p , w h i c h i n m o s t i n s t a n c e s i s e m b e d d e d b e l o w t h e g r o u n d s u r f a c e , a n d / o r h a s s u p p o r t b e a m s t h a t a r e s u n k i n t o t h e g r o u n d s e v e r a l f e e t a n d a r e e n c a s e d i n c o n c r e t e a n d / o r b l a c k t o p . I n a d d i t i o n , t h e w e l l u s e s a s u c t i o n p u m p t h a t i s l o c a t e d a p p r o x i m a t e l y 7 5 f e e t b e l o w t h e g r o u n d s u r f a c e . A l t h o u g h t h e e s t a t e a r g u e s t h a t t h e s e i m p r o v e m e n t s c a n b e r e m o v e d , t h e i r r e m o v a l w o u l d r e q u i r e s i g n i f i c a n t e f f o r t . T h e s t a t u t e c l e a r l y r e f e r s t o t h e " m a n n e r i n w h i c h i t i s a f f i x e d " i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a n i m p r o v e m e n t i s i n t e g r a l t o t h e p r e m i s e s . B e c a u s e t h e s e f o u n d a t i o n s a r e a f f i x e d t o t h e g r o u n d a s f i r m l y a s p o s s i b l e , t h e s e i m p r o v e m e n t s r e q u i r e h e a v y c o n s t r u c t i o n m a c h i n e r y - 1 4 - 1 0 S e e S o c i e t a I t a l i a n a D i M u t u a B e n e f i c e n z a v . B u r r , 7 1 F . 2 d 4 9 6 ( 9 t h C i r . 1 9 3 4 ) . T h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t , i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a m o t o r a n d p u m p w e r e f i x t u r e s , s t a t e d t h a t " t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r o r n o t p e r s o n a l p r o p e r t y a t t a c h e d t o t h e l a n d h a s b e c o m e a f i x t u r e b y r e a s o n o f t h e m e t h o d b y w h i c h i t i s a f f i x e d i s a q u e s t i o n o f i n t e n t * * * . " I d . a t 5 0 0 . S e e a l s o P f e i f l e v . T a n a b e , 6 2 0 N . W . 2 d 1 6 7 ( N . D . 2 0 0 0 ) . T h e S u p r e m e C o u r t o f N o r t h D a k o t a , i n i n t e r p r e t i n g a s t a t u t e w i t h s i m i l a r l a n g u a g e t o C a l i f o r n i a C o d e s e c . 1 0 1 9 , s t a t e d t h a t " t h e p a r t i e s ' i n t e n t i s t h e p r e e m i n e n t f a c t o r i n a n a l y z i n g w h e t h e r a n i t e m i s a t r a d e f i x t u r e " . I d . a t 1 7 4 . T h e C o u r t s t a t e d t h a t t h e m e a n s o f a t t a c h m e n t a n d t h e a d a p t i o n o f t h e i t e m t o t h e p u r p o s e o f t h e p r e m i s e s a r e e v i d e n c e o f t h i s i n t e n t . I d . S e e a l s o H a n s o n v . R y a n , 2 0 1 N . W . 7 4 9 ( W i s . 1 9 2 5 ) . T h e S u p r e m e C o u r t o f W i s c o n s i n s t a t e d t h a t i n t e n t i s t h e p r i n c i p a l c o n s i d e r a t i o n i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r p e r s o n a l p r o p e r t y p l a c e d o n r e a l e s t a t e i s r e m o v a b l e o r n o t , i n i n t e r p r e t i n g a S t a t e s t a t u t e s i m i l a r t o C a l i f o r n i a C o d e s e c . 1 0 1 9 . I d . a t 7 5 0 - 7 5 1 . f o r t h e i r r e m o v a l . T h e m e t h o d b y w h i c h t h e y a r e a f f i x e d t o t h e g r o u n d s u p p o r t s t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e s e i m p r o v e m e n t s a r e i n t e g r a l t o t h e p r e m i s e s . A d d i t i o n a l l y , w e f i n d t h a t t h e p a r t i e s t o t h e l e a s e i n t e n d e d t o i n t e g r a t e t h e s e i m p r o v e m e n t s i n t o t h e p r e m i s e s . T h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t a n d S t a t e c o u r t s h a v e e x a m i n e d i n t e n t w i t h r e g a r d t o t h i s p o i n t . 1 0 F N F i s a f a m i l y - o p e r a t e d b u s i n e s s , w i t h d e c e d e n t a n d h i s f a m i l y o w n i n g a l l o f t h e F N F s h a r e s a n d t h e l a n d u p o n w h i c h t h e l e a s e d p r e m i s e s i s l o c a t e d a n d h o l d i n g a l l t h e e x e c u t i v e p o s i t i o n s i n F N F . A t t r i a l , d e c e d e n t ' s s o n t e s t i f i e d t h a t t h e d e c e d e n t c r e a t e d F N F f o r h i s f a m i l y t o o p e r a t e a n d p a s s d o w n t o h i s c h i l d r e n a n d , h o p e f u l l y , h i s g r a n d c h i l d r e n . A t t h e t i m e t h e i m p r o v e m e n t s w e r e m a d e , - 1 5 - d e c e d e n t a n d F N F i n t e n d e d t h a t t h e b u s i n e s s b e l o c a t e d p e r m a n e n t l y o n t h e l e a s e d p r e m i s e s . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e i m p r o v e m e n t s w e r e i n t e n d e d t o b e t r a n s i t o r y o r t e m p o r a r y . F u r t h e r , w e f i n d t h a t t h e s e i m p r o v e m e n t s b e c a m e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r e m i s e s b e c a u s e t h e i m p r o v e m e n t s w e r e b e i n g u s e d f o r a p u r p o s e i n s t r u m e n t a l t o t h e p r e m i s e s ' p u r p o s e ; i . e . , t o p r o c e s s n u t s . B y c o n t r a s t , w e h o l d t h a t t h e f u m i g a t i o n c h a m b e r ( 5 ) a n d t h e w a t e r t a n k s ( 6 ) a r e r e m o v a b l e t r a d e f i x t u r e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f C a l i f o r n i a C o d e s e c t i o n 1 0 1 9 . T h e f u m i g a t i o n c h a m b e r a n d t h e w a t e r t a n k s a r e n o t a f f i x e d t o t h e g r o u n d a n d c o u l d b e e a s i l y r e m o v e d . T h e s e i m p r o v e m e n t s , b y t h e m a n n e r t h e y w e r e p l a c e d o n t h e p r e m i s e s , w e r e n e v e r i n t e n d e d t o b e c o m e p a r t o f t h e r e a l t y . W e d o n o t f i n d t h a t t h e s e i m p r o v e m e n t s b e c a m e a n i n t e g r a l p a r t o f t h e p r e m i s e s . I n r e a c h i n g a l l o f o u r h o l d i n g s h e r e i n , w e h a v e c o n s i d e r e d a l l a r g u m e n t s m a d e b y t h e p a r t i e s , a n d , t o t h e e x t e n t n o t h e r e i n d i s c u s s e d , w e f i n d t h e m t o b e i r r e l e v a n t o r w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .