TAX COURT OPINION

Case: Lauro G. & Gayle W. Guaderrama
Docket Number: 16255-97
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 03/28/2000
Pages: 21

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 0 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T L A U R O G . A N D G A Y L E W . G U A D E R R A M A , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t S T E V E H . B E N A V I D E Z , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 1 6 2 5 5 - 9 7 , 2 0 9 3 9 - 9 7 . F i l e d M a r c h 2 8 , 2 0 0 0 . T o w n e r L e e p e r , f o r p e t i t i o n e r s i n d o c k e t N o . 1 6 2 5 5 - 9 7 . R a m o n A c o s t a , f o r p e t i t i o n e r i n d o c k e t N o . 2 0 9 3 9 - 9 7 . R o s e m a r y S c h e l l , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : I n s e p a r a t e n o t i c e s o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t t o o k a p r o t e c t i v e p o s i t i o n a n d d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x e s a s f o l l o w s : - 2 - 1 T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t p e t i t i o n e r S t e v e n H . B e n a v i d e z ( B e n a v i d e z ) i s n o t e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r a m o r t i z a t i o n o f t h e c o s t o f h i s l i q u o r l i c e n s e . 2 T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d e x h i b i t s a t t a c h e d t h e r e t o a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . D o c k e t N o . Y e a r D e f i c i e n c y 1 6 2 5 5 - 9 7 1 9 9 3 $ 3 5 , 4 5 2 1 9 9 4 1 7 , 0 5 3 2 0 9 3 9 - 9 7 1 9 9 2 1 1 2 , 3 3 9 1 9 9 3 1 , 0 5 4 1 T h i s a m o u n t i s b a s e d o n a $ 1 6 , 0 4 6 a d j u s t m e n t t o i n c o m e u n d e r t h e i n d i r e c t m e t h o d ( t h e s o u r c e a n d a p p l i c a t i o n o f f u n d s m e t h o d ) . I n t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s , h o w e v e r , r e s p o n d e n t a n d p e t i t i o n e r S t e v e H . B e n a v i d e z ( B e n a v i d e z ) a g r e e t h a t B e n a v i d e z f a i l e d t o r e p o r t t a x a b l e i n c o m e o f $ 8 , 6 4 6 , r a t h e r t h a n $ 1 6 , 0 4 6 , f o r t h e 1 9 9 2 t a x a b l e y e a r . T h e s e c a s e s h a v e b e e n c o n s o l i d a t e d f o r p u r p o s e s o f t r i a l , b r i e f i n g , a n d o p i n i o n . A f t e r c o n c e s s i o n s b y B e n a v i d e z , 1 t h e i s s u e f o r o u r c o n s i d e r a t i o n i s w h e t h e r t h e t r a n s a c t i o n b e t w e e n p e t i t i o n e r s s h o u l d b e t r e a t e d a s a s a l e - l e a s e b a c k o r a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . F I N D I N G S O F F A C T 2 P e t i t i o n e r s L a u r o a n d G a y l e G u a d e r r a m a ( t h e G u a d e r r a m a s ) a n d B e n a v i d e z r e s i d e d i n L a s C r u c e s , N e w M e x i c o , a t t h e t i m e t h e i r p e t i t i o n s w e r e f i l e d i n t h e s e c o n s o l i d a t e d c a s e s . P r i o r t o 1 9 9 1 , B e n a v i d e z o w n e d a r e s t a u r a n t a n d b a r c a l l e d S t e v e ' s T a v e r n . S t e v e ' s T a v e r n b u r n e d d o w n i n 1 9 8 9 . S t e v e ' s T a v e r n w a s i n s u r e d , a n d B e n a v i d e z r e c e i v e d t h e i n s u r a n c e p r o c e e d s a p p r o x i m a t e l y 6 t o 8 m o n t h s a f t e r t h e f i r e . T h e i n s u r a n c e - 3 - p r o c e e d s , h o w e v e r , w e r e n o t u s e d t o c o n s t r u c t a n e w r e s t a u r a n t a n d b a r b e c a u s e b y t h e t i m e t h e i n s u r a n c e c o m p a n y p a i d B e n a v i d e z t h e l i q u o r l i c e n s e w o u l d h a v e p o s s i b l y l a p s e d d u e t o i n o p e r a t i o n o f t h e b a r . B e n a v i d e z p u r c h a s e d a t r a c t o f r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n D o n a A n a C o u n t y , N e w M e x i c o , f r o m R o d o l f o S a e n z ( S a e n z ) t o b e t h e s i t e f o r a n e w r e s t a u r a n t a n d b a r . U n d e r t h e c o n t r a c t d a t e d J u l y 3 1 , 1 9 9 0 , B e n a v i d e z w a s t o p a y S a e n z $ 3 5 , 0 0 0 f o r t h e l a n d . T h i s p a y m e n t w a s s t r u c t u r e d t o r e q u i r e a $ 1 0 , 0 0 0 d o w n p a y m e n t , w i t h t h e $ 2 5 , 0 0 0 b a l a n c e p a y a b l e i n e q u a l a n n u a l i n s t a l l m e n t s o f $ 6 , 5 9 4 . 9 4 f o r a p e r i o d o f 5 y e a r s , t h e f i r s t p a y m e n t b e i n g d u e o n J u l y 1 5 , 1 9 9 1 . S a e n z d e e d e d t h e l a n d t o B e n a v i d e z o n J u l y 3 1 , 1 9 9 0 . A f t e r o b t a i n i n g t h e l a n d f r o m S a e n z i n J u l y 1 9 9 0 , B e n a v i d e z a t t e m p t e d t o o b t a i n f i n a n c i n g t h r o u g h b a n k s t o b u i l d a n e w r e s t a u r a n t b u t w a s t u r n e d d o w n b y t w o o r t h r e e d i f f e r e n t b a n k s . T h e b a n k s w o u l d n o t p r o v i d e f i n a n c i n g t o B e n a v i d e z b e c a u s e t h e y w e r e u n w i l l i n g t o a c c e p t t h e o n l y a s s e t h e h a d - - h i s l i q u o r l i c e n s e - - a s c o l l a t e r a l . B e n a v i d e z h a d p u r c h a s e d h i s l i q u o r l i c e n s e i n 1 9 8 5 f o r a p p r o x i m a t e l y $ 4 5 , 0 0 0 . T h e a v a i l a b i l i t y o f a l c o h o l i c b e v e r a g e s , i n g e n e r a l , a t t r a c t s m o r e b u s i n e s s t o a r e s t a u r a n t , a n d a l i q u o r l i c e n s e c a n c o s t a s m u c h a s $ 1 0 0 , 0 0 0 t o $ 2 0 0 , 0 0 0 i n D o n a A n a C o u n t y , N e w M e x i c o . C o n s e q u e n t l y , B e n a v i d e z e n t e r e d i n t o n e g o t i a t i o n s w i t h L a u r o G u a d e r r a m a ( G u a d e r r a m a ) , a f a r m e r i n N e w M e x i c o d u r i n g t h e y e a r s - 4 - i n q u e s t i o n , r e g a r d i n g c o n s t r u c t i o n o f a n e w r e s t a u r a n t a n d b a r t o b e n a m e d S e v e r o ' s . G u a d e r r a m a h a d n e v e r c o n s t r u c t e d c o m m e r c i a l p r o p e r t y b e f o r e , b u t h e s t u d i e d t h e p r o p o s e d t r a n s a c t i o n a n d c o n c l u d e d t h a t i t w o u l d b e a g o o d i n v e s t m e n t . G u a d e r r a m a a n d B e n a v i d e z s u b s e q u e n t l y e n t e r e d i n t o s e v e r a l a g r e e m e n t s . O n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , B e n a v i d e z d e e d e d t h e t r a c t o f l a n d i n D o n a A n a C o u n t y t o t h e G u a d e r r a m a s . G u a d e r r a m a t h e n l e n t B e n a v i d e z $ 2 5 , 0 0 0 t o p a y o f f t h e o u t s t a n d i n g a m o u n t u n d e r t h e r e a l e s t a t e c o n t r a c t b e t w e e n B e n a v i d e z a n d S a e n z . O n O c t o b e r 9 , 1 9 9 1 , G u a d e r r a m a e n t e r e d i n t o a c o n s t r u c t i o n a g r e e m e n t w i t h J V G C o n s t r u c t i o n C o . p r o v i d i n g f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f S e v e r o ' s . J V G C o n s t r u c t i o n C o . i s o p e r a t e d b y G u a d e r r a m a ' s n e p h e w , a n d G u a d e r r a m a f i n a n c e d t h e c o n s t r u c t i o n o f S e v e r o ' s w i t h h i s s a v i n g s . B e n a v i d e z d e s i g n e d t h e f l o o r p l a n f o r S e v e r o ' s , w h i l e a c o n t r a c t o r d e s i g n e d t h e r e s t o f t h e r e s t a u r a n t . O n D e c e m b e r 4 , 1 9 9 1 , t h e G u a d e r r a m a s l e a s e d t h e l a n d i n D o n a A n a C o u n t y t o L & G I n v e s t m e n t s L t d . ( L & G ) . L & G , a N e w M e x i c o c o r p o r a t i o n w h o l l y o w n e d b y t h e G u a d e r r a m a s , w a s i n c o r p o r a t e d o n D e c e m b e r 1 3 , 1 9 9 1 , a n d i s s t r u c t u r e d a s a n S c o r p o r a t i o n f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s . L & G d o e s n o t h a v e b a n k a c c o u n t s a n d d i d n o t f i l e a F o r m 1 1 2 0 - S , U . S . I n c o m e T a x R e t u r n f o r a n S C o r p o r a t i o n , f o r t h e 1 9 9 3 t a x y e a r . O n D e c e m b e r 1 0 , 1 9 9 1 , B e n a v i d e z s o l d h i s l i q u o r l i c e n s e t o L & G f o r $ 1 0 a n d a s s i g n e d t h e t r a d e n a m e " S e v e r o ' s " a n d i t s - 5 - t e l e p h o n e n u m b e r t o L & G f o r n o c o n s i d e r a t i o n . A t t h e s a m e t i m e , G u a d e r r a m a , a s p r e s i d e n t o f L & G , e x e c u t e d a l e a s e w i t h B e n a v i d e z t h a t p r o v i d e d f o r m o n t h l y r e n t a l p a y m e n t s o f $ 3 , 0 3 1 . 3 4 b y B e n a v i d e z . A l t h o u g h t h e l e a s e a g r e e m e n t w a s b e t w e e n B e n a v i d e z a n d L & G , B e n a v i d e z ' p a y m e n t s w e r e m a d e d i r e c t l y t o G u a d e r r a m a . U n d e r t h e l e a s e a g r e e m e n t , B e n a v i d e z a g r e e d t o m a k e p a y m e n t s f o r a p e r i o d o f 1 5 y e a r s . T h e m o n t h l y p a y m e n t s r e p r e s e n t e d a n a m o r t i z a t i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n c o s t s o f S e v e r o ' s , c a l c u l a t e d a t a 1 5 - p e r c e n t i n t e r e s t r a t e . I n a l e t t e r f r o m G u a d e r r a m a ' s a t t o r n e y , S t e v e n F a i r f i e l d ( F a i r f i e l d ) , t o B e n a v i d e z , F a i r f i e l d r e f e r r e d t o t h e p a y m e n t s a s G u a d e r r a m a ' s c o s t s p l u s a n i n t e r e s t c o m p o n e n t . A f t e r 1 0 y e a r s , B e n a v i d e z h a d t h e o p t i o n t o p u r c h a s e S e v e r o ' s f o r 1 2 5 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g b a l a n c e . B e n a v i d e z i n t e n d e d t o e x e r c i s e t h e o p t i o n t o p u r c h a s e S e v e r o ' s a n d s o u g h t f i n a n c i n g f r o m t h e S m a l l B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n ( S B A ) . T h e l e a s e a g r e e m e n t w a s s u b s e q u e n t l y a m e n d e d i n M a y a n d J u n e 1 9 9 2 t o a c c o u n t f o r a d d i t i o n s t o S e v e r o ' s a n d l o a n s m a d e b y G u a d e r r a m a t o B e n a v i d e z f o r f u r n i t u r e t o b e u s e d i n S e v e r o ' s . T h e f i n a l l e a s e a g r e e m e n t p r o v i d e d f o r m o n t h l y p a y m e n t s o f $ 3 , 8 2 1 . 7 0 . T h i s m o n t h l y p a y m e n t w a s b a s e d o n G u a d e r r a m a ' s t o t a l c o n s t r u c t i o n c o s t s o f $ 2 7 2 , 2 3 7 . 2 6 , w h i c h i n c l u d e d t h e $ 2 5 , 0 0 0 t h a t G u a d e r r a m a l e n t B e n a v i d e z t o p a y o f f t h e n o t e f o r t h e l a n d , a n d a g a i n a l s o i n c l u d e d a n i n t e r e s t c o m p o n e n t o n G u a d e r r a m a ' s e x p e n s e s a t a r a t e o f 1 5 p e r c e n t . - 6 - U n d e r t h e l e a s e a g r e e m e n t , a l l c o s t s , e x p e n s e s , a n d o b l i g a t i o n s r e l a t i n g t o S e v e r o ' s , i n c l u d i n g t a x e s , u t i l i t i e s , a n d i n s u r a n c e , w e r e t o b e p a i d b y B e n a v i d e z . G u a d e r r a m a w a s t o b e i n d e m n i f i e d b y B e n a v i d e z f o r a n y c o s t s o r e x p e n s e s p a i d b y G u a d e r r a m a . I f S e v e r o ' s w a s p a r t i a l l y o r t o t a l l y d e s t r o y e d a n d h a d t o b e r e p a i r e d o r r e b u i l t , B e n a v i d e z w a s n o t a l l o w e d t o a b a t e t h e r e n t . U n d e r t h e l e a s e a g r e e m e n t , G u a d e r r a m a w a s n o t l i a b l e f o r a n y d a m a g e t o p e r s o n s o r p r o p e r t y a r i s i n g f r o m a n y c a u s e . I f t h e r e w a s a n a c c i d e n t o n t h e p r e m i s e s , B e n a v i d e z , n o t G u a d e r r a m a , w o u l d b e l i a b l e . T h e G u a d e r r a m a s r e p o r t e d t h e t r a n s a c t i o n a s a l e a s e o n t h e i r F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r t a x a b l e y e a r s e n d i n g J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 . B e n a v i d e z r e p o r t e d t h e t r a n s a c t i o n c o n s i s t e n t w i t h a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t o n h i s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h e 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 t a x a b l e y e a r s . R e s p o n d e n t t o o k a p r o t e c t i v e p o s i t i o n i n h i s n o t i c e s o f d e f i c i e n c y a n d w i t h r e s p e c t t o t h e G u a d e r r a m a s , t r e a t e d t h e t r a n s a c t i o n a s a s a l e a n d w i t h r e s p e c t t o B e n a v i d e z , t r e a t e d t h e t r a n s a c t i o n a s a l e a s e . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i s s u e d t o t h e G u a d e r r a m a s , r e s p o n d e n t i n c r e a s e d c a p i t a l g a i n i n c o m e f o r t h e y e a r e n d e d J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 3 , a n d i n c r e a s e d i n t e r e s t i n c o m e f o r t h e y e a r s e n d e d J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i s s u e d t o B e n a v i d e z , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d i n t e r e s t e x p e n s e a n d d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s f o r t h e 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 t a x a b l e - 7 - 3 T h e t r a n s a c t i o n c o u l d n o t b e a t r u e s a l e - l e a s e b a c k b e c a u s e p e t i t i o n e r L a u r o G . G u a d e r r a m a ( G u a d e r r a m a ) c o n s t r u c t e d a b u i l d i n g o n t h e l a n d t h a t w a s t r a n s f e r r e d b y B e n a v i d e z , a n d t h e r e f o r e S e v e r o ' s w a s n o t " s o l d " t o G u a d e r r a m a a n d t h e n s u b s e q u e n t l y l e a s e d b a c k t o B e n a v i d e z . H o w e v e r , w h e n t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e t r a n s f e r b y B e n a v i d e z o f t h e l a n d , l i q u o r l i c e n s e , t r a d e n a m e a n d t e l e p h o n e n u m b e r , a l l o f w h i c h p e t i t i o n e r s L a u r o G . a n d G a y l e W . ( t h e G u a d e r r a m a s ) a r g u e w e r e s u b s e q u e n t l y " l e a s e d " b a c k t o B e n a v i d e z , t h e f o r m o f t h i s t r a n s a c t i o n i s a n a l y t i c a l l y s i m i l a r t o a s a l e - l e a s e b a c k . T h u s , i t i s a p p r o p r i a t e t o c o n s i d e r t h o s e f a c t o r s t r a d i t i o n a l l y a s s o c i a t e d w i t h s a l e - l e a s e b a c k t r a n s a c t i o n s f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g t h e p r o p e r c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h i s t r a n s a c t i o n . y e a r s . A t t h e t i m e t h e n o t i c e s o f d e f i c i e n c y w e r e i s s u e d , r e s p o n d e n t b e l i e v e d t h e t r a n s a c t i o n w a s a s a l e o f t h e p r e m i s e s , l i q u o r l i c e n s e , a n d e q u i p m e n t b y t h e G u a d e r r a m a s b a c k t o B e n a v i d e z t h a t r e s u l t e d i n c a p i t a l g a i n s . A f t e r t r i a l , h o w e v e r , r e s p o n d e n t i n h i s b r i e f t o o k t h e p o s i t i o n t h a t B e n a v i d e z d i d n o t r e l i n q u i s h o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y a n d l i q u o r l i c e n s e t o t h e G u a d e r r a m a s , a n d t h e r e f o r e t h e t r a n s a c t i o n w a s n o t a s a l e , b u t r a t h e r a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t b e t w e e n p e t i t i o n e r s . O P I N I O N W e m u s t d e c i d e w h e t h e r t h e p a r t i e s ' t r a n s a c t i o n w a s i n s u b s t a n c e a " s a l e - l e a s e b a c k " 3 o r a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . T h e G u a d e r r a m a s c o n t e n d t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s a l e a s e , w h i l e b o t h r e s p o n d e n t a n d B e n a v i d e z c o n t e n d t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . I . S t a n d a r d o f P r o o f B e f o r e w e a n a l y z e t h e t r a n s a c t i o n , w e m u s t f i r s t d e t e r m i n e w h e t h e r B e n a v i d e z o r r e s p o n d e n t s h o u l d b e a l l o w e d t o i g n o r e t h e - 8 - 4 U n d e r t h e " D a n i e l s o n r u l e " , a p a r t y c a n c h a l l e n g e t h e t a x c o n s e q u e n c e s o f h i s o r h e r a g r e e m e n t a s c o n s t r u e d b y t h e C o m m i s s i o n e r o n l y b y a d d u c i n g p r o o f w h i c h i n a n a c t i o n b e t w e e n t h e p a r t i e s t o t h e a g r e e m e n t w o u l d b e a d m i s s i b l e t o a l t e r t h a t c o n s t r u c t i o n o r t o s h o w i t s u n e n f o r c e a b i l i t y b e c a u s e o f m i s t a k e , u n d u e i n f l u e n c e , f r a u d , d u r e s s , e t c . S e e C o m m i s s i o n e r v . D a n i e l s o n , 3 7 8 F . 2 d 7 7 1 , 7 7 5 ( 3 d C i r . 1 9 6 7 ) , v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g 4 4 T . C . 5 4 9 ( 1 9 6 5 ) . t r a n s a c t i o n a l f o r m w h e r e , a s h e r e , t h e t r a n s a c t i o n w a s l a b e l e d a " l e a s e " . A p a r t y s e e k i n g t o o v e r c o m e t h e f o r m o f a n a g r e e m e n t m u s t p r e s e n t " s t r o n g p r o o f " f o r t h e s u b s t a n c e t o p r e v a i l . U l l m a n v . C o m m i s s i o n e r , 2 6 4 F . 2 d 3 0 5 , 3 0 8 ( 2 d C i r . 1 9 5 9 ) , a f f g . 2 9 T . C . 1 2 9 ( 1 9 5 7 ) ; C o l e m a n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 1 7 8 , 2 0 2 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 8 3 3 F . 2 d 3 0 3 ( 3 d C i r . 1 9 8 7 ) . A p a r t y h a s a d d u c e d " s t r o n g p r o o f " w h e n h e h a s e s s e n t i a l l y s h o w n t h a t t h e t e r m s o f t h e w r i t t e n a g r e e m e n t d o n o t h a v e " s o m e i n d e p e n d e n t b a s i s i n f a c t o r s o m e a r g u a b l e r e l a t i o n s h i p w i t h b u s i n e s s r e a l i t y s u c h t h a t r e a s o n a b l e * * * [ p e o p l e ] , g e n u i n e l y c o n c e r n e d w i t h t h e i r e c o n o m i c f u t u r e , m i g h t b a r g a i n f o r s u c h a n a g r e e m e n t . " S c h u l z v . C o m m i s s i o n e r , 2 9 4 F . 2 d 5 2 , 5 5 ( 9 t h C i r . 1 9 6 1 ) , a f f g . 3 4 T . C . 2 3 5 ( 1 9 6 0 ) . T h e G u a d e r r a m a s a r g u e t h a t w e s h o u l d i n s t e a d a p p l y t h e m o r e r e s t r i c t e d v i e w o f t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e T h i r d C i r c u i t i n C o m m i s s i o n e r v . D a n i e l s o n , 3 7 8 F . 2 d 7 7 1 ( 3 d C i r . 1 9 6 7 ) , v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g 4 4 T . C . 5 4 9 ( 1 9 6 5 ) . 4 T h i s C o u r t , h o w e v e r , h a s r e f u s e d t o a p p l y t h e s t a n d a r d o f D a n i e l s o n e x c e p t u n d e r t h e h o l d i n g o f G o l s e n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 7 4 2 , 7 5 6 - 7 5 7 ( 1 9 7 0 ) , - 9 - 5 T h e G u a d e r r a m a s c i t e M u n r o e v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 1 F . 2 d 2 2 0 ( 1 0 t h C i r . 1 9 9 2 ) , a s s t a n d i n g f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e T e n t h C i r c u i t h a s a d o p t e d C o m m i s s i o n e r v . D a n i e l s o n , s u p r a . M u n r o e , h o w e v e r , s i m p l y r e f e r e n c e s D a n i e l s o n i n a s t r i n g c i t a t i o n a n d d o e s n o t e x p l i c i t l y a d o p t t h e s t a n d a r d e n u n c i a t e d i n D a n i e l s o n . F u r t h e r , M u n r o e i s a n u n p u b l i s h e d o r d e r o f t h e C o u r t o f A p p e a l s w h i c h s p e c i f i c a l l y s t a t e s t h a t i t h a s n o p r e c e d e n t i a l v a l u e . T h u s , w e d o n o t r e a d M u n r o e a s a d o p t i n g D a n i e l s o n . a f f d . 4 4 5 F . 2 d 9 8 5 ( 1 0 t h C i r . 1 9 7 1 ) , i n c a s e s a p p e a l a b l e t o t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e T h i r d C i r c u i t o r o t h e r c i r c u i t s w h i c h h a v e a d o p t e d D a n i e l s o n . S i n c e t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e T e n t h C i r c u i t , t o w h i c h t h i s c a s e i s a p p e a l a b l e a b s e n t s t i p u l a t i o n t o t h e c o n t r a r y , h a s n o t e x p l i c i t l y a d o p t e d D a n i e l s o n , w e d e c l i n e t o a p p l y t h a t s t a n d a r d h e r e . 5 I n t h i s c a s e , o n e , n a m e l y p e t i t i o n e r B e n a v i d e z , o f t w o c o m p e t i n g p e t i t i o n e r s a n d r e s p o n d e n t b o t h s e e k t o i g n o r e t h e t r a n s a c t i o n a l f o r m . W e h a v e o b s e r v e d t h a t " t h e t a x p a y e r m a y h a v e l e s s f r e e d o m t h a n t h e C o m m i s s i o n e r t o i g n o r e t h e t r a n s a c t i o n a l f o r m t h a t h e h a s a d o p t e d . " B o l g e r v . C o m m i s s i o n e r , 5 9 T . C . 7 6 0 , 7 6 7 n . 4 ( 1 9 7 3 ) ; C o l e m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 0 2 . T h e s t r o n g p r o o f d o c t r i n e , h o w e v e r , i s n o t a p p l i e d t o t h e G o v e r n m e n t ' s a t t a c k o n t h e f o r m o f a t r a n s a c t i o n . T h e p r e s e n t c a s e i s a c o n s o l i d a t e d p r o c e e d i n g , a n d e a c h p e t i t i o n e r i s l i t i g a t i n g a g a i n s t t h e G o v e r n m e n t . B e c a u s e t h e f o r m o f t h e t r a n s a c t i o n i n t h i s c a s e i s b e i n g a t t a c k e d b y t h e G o v e r n m e n t , a n d b e c a u s e b o t h t h e " l e s s o r " a n d " l e s s e e " a r e p a r t i e s t o t h i s p r o c e e d i n g , t h e s t r o n g p r o o f d o c t r i n e i s n o t a p p l i c a b l e . C f . - 1 0 - F r e e p o r t T r a n s p o r t I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 6 3 T . C . 1 0 7 ( 1 9 7 4 ) ( D a n i e l s o n r u l e d i d n o t a p p l y i n c i r c u m s t a n c e s i n w h i c h b o t h p a r t i e s t o t h e a g r e e m e n t w e r e b e f o r e t h e C o u r t a n d r e s p o n d e n t d i d n o t o b j e c t t o t h e p r e s e n t a t i o n o f e v i d e n c e v a r y i n g t h e t e r m s o f t h e a g r e e m e n t ) ; P e t e r s o n M a c h i n e T o o l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 7 2 , 8 2 ( 1 9 8 2 ) ( " i n v i e w o f t h e f a c t t h a t b o t h t h e b u y e r a n d t h e s e l l e r s a r e p a r t i e s t o t h i s p r o c e e d i n g , t h e r e i s e v e n l e s s r e a s o n t o a p p l y t h e ' s t r o n g p r o o f ' r u l e " ) . T h u s , t h i s C o u r t m a y l o o k t o t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e c o r r e c t t a x c o n s e q u e n c e s . S e e H a m l i n ' s T r u s t v . C o m m i s s i o n e r , 2 0 9 F . 2 d 7 6 1 , 7 6 4 ( 1 0 t h C i r . 1 9 5 4 ) ( " I t i s w e l l s e t t l e d t h a t t h e i n c i d e n c e o f t a x a t i o n d e p e n d s u p o n t h e s u b s t a n c e o f a t r a n s a c t i o n * * * t h a t t h e G o v e r n m e n t m a y l o o k a t t h e r e a l i t i e s o f a t r a n s a c t i o n a n d d e t e r m i n e i t s t a x c o n s e q u e n c e s d e s p i t e t h e f o r m o r f i c t i o n w i t h w h i c h i t w a s c l o t h e d . " ) , a f f g . 1 9 T . C . 7 1 8 ( 1 9 5 3 ) . I I . S a l e - L e a s e b a c k o r F i n a n c i n g A r r a n g e m e n t T h e G u a d e r r a m a s c o n t e n d t h a t t h e d o c u m e n t s i n t h i s c a s e l a b e l t h e t r a n s a c t i o n a l e a s e , t h a t t h e y c l e a r l y p o s s e s s e d t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f S e v e r o ' s , a n d t h e r e f o r e t h e t r a n s a c t i o n s h o u l d b e v i e w e d a s a l e a s e . B e n a v i d e z , o n t h e o t h e r h a n d , a r g u e s t h a t h e p o s s e s s e d t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p o f S e v e r o ' s a n d t h a t t h e t r a n s a c t i o n s h o u l d t h e r e f o r e b e v i e w e d a s a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . R e s p o n d e n t a l s o t a k e s t h e - 1 1 - 6 N o m i n a l l y , t h e r e a r e t h r e e p a r t i e s t o t h e t r a n s a c t i o n a t i s s u e - - t h e G u a d e r r a m a s , B e n a v i d e z , a n d L & G . W h i l e s o m e c o r p o r a t e f o r m a l i t i e s w i t h r e s p e c t t o L & G a p p e a r t o h a v e b e e n s a t i s f i e d , L & G l a c k s a n y r e a l e c o n o m i c i n v o l v e m e n t i n t h i s t r a n s a c t i o n . I t w a s i n c o r p o r a t e d a f t e r t h e t r a n s a c t i o n w a s c o m p l e t e d , h a d n o e m p l o y e e s , c o n d u c t e d n o b u s i n e s s , w a s f o r m e d s o l e l y f o r t h i s t r a n s a c t i o n a n d , a c c o r d i n g t o G u a d e r r a m a , f u n c t i o n e d f o r t h e p u r p o s e o f s h i e l d i n g t h e G u a d e r r a m a s f r o m l i a b i l i t y f o r t h e l i q u o r s a l e s . F u r t h e r m o r e , p a y m e n t s b y B e n a v i d e z u n d e r t h e " l e a s e " w e r e m a d e d i r e c t l y t o t h e G u a d e r r a m a s . D e s p i t e t h e l a c k o f c o r p o r a t e f o r m a l i t i e s , h o w e v e r , i t i s u n n e c e s s a r y f o r u s t o d e c i d e w h e t h e r L & G s h o u l d b e d i s r e g a r d e d f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s b e c a u s e i t i s a p a s s - t h r o u g h e n t i t y a n d t h u s , a n y t a x a b l e i n c o m e f r o m t h e t r a n s a c t i o n i s a t t r i b u t e d t o t h e G u a d e r r a m a s , t h e r e a l p a r t i e s i n i n t e r e s t t o t h e t r a n s a c t i o n . p o s i t i o n t h a t t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n i s a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . A s s t a t e d a b o v e , t h e l a b e l s u s e d i n f o r m a l w r i t t e n d o c u m e n t s d o n o t n e c e s s a r i l y c o n t r o l t h e t a x c o n s e q u e n c e s o f a g i v e n t r a n s a c t i o n ; t h i s C o u r t m a y l o o k t o t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e c o r r e c t t a x c o n s e q u e n c e s . I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t t h e e c o n o m i c s u b s t a n c e o f a t r a n s a c t i o n , r a t h e r t h a n i t s f o r m , c o n t r o l s f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s . S e e G r e g o r y v . H e l v e r i n g , 2 9 3 U . S . 4 6 5 ( 1 9 3 5 ) ; F r a n k L y o n C o . v . U n i t e d S t a t e s , 4 3 5 U . S . 5 6 1 ( 1 9 7 8 ) . T h u s , t h e f a c t t h a t t h e d o c u m e n t s c o n t a i n l a b e l s t h a t t h e t r a n s a c t i o n i s a l e a s e d o e s n o t g o v e r n , a n d t h i s C o u r t m u s t c o n s i d e r t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n b e t w e e n p e t i t i o n e r s . 6 W h e t h e r a t r a n s a c t i o n i s a s a l e - l e a s e b a c k o r a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s d e p e n d s o n a l l o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . S e e F r a n k L y o n C o . v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a - 1 2 - ( t h e S u p r e m e C o u r t u t i l i z e d a f a c t u a l a n a l y s i s i n d e t e r m i n i n g t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s a s a l e - l e a s e b a c k ) . T h i s C o u r t h a s t r a d i t i o n a l l y t r e a t e d a s a l e - l e a s e b a c k a s a s h a m t r a n s a c t i o n i f t h e t a x p a y e r w a s m o t i v a t e d b y n o b u s i n e s s p u r p o s e o t h e r t h a n t a x b e n e f i t s a n d i f t h e t r a n s a c t i o n h a s n o e c o n o m i c s u b s t a n c e b e c a u s e n o r e a s o n a b l e p o s s i b i l i t y o f a p r o f i t e x i s t s . S e e R i c e ' s T o y o t a W o r l d I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 1 8 4 ( 1 9 8 3 ) , a f f d . i n p a r t , r e v d . i n p a r t 7 5 2 F . 2 d 8 9 ( 4 t h C i r . 1 9 8 5 ) . I n d e c i d i n g w h e t h e r a t r a n s a c t i o n s h o u l d b e t r e a t e d a s a s a l e - l e a s e b a c k o r a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s , w e o f t e n c o n s i d e r f a c t o r s s u c h a s : ( 1 ) W h e t h e r t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e o r i g i n a l s a l e - l e a s e b a c k r e c e i v e d b y t h e " l e s s e e " i s l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y ; ( 2 ) w h o b e a r s t h e r i s k s a n d r e s p o n s i b i l i t i e s o f o w n e r s h i p ; ( 3 ) t h e t e r m s u n d e r w h i c h t h e p a y m e n t s a r e m a d e ; ( 4 ) w h e t h e r t h e r e p u r c h a s e p r i c e i s l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y ; ( 5 ) w h o p a r t i c i p a t e s i n t h e p r o f i t s o r a p p r e c i a t i o n i n v a l u e o f t h e p r o p e r t y ; a n d ( 6 ) t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s . S e e , e . g . , H e l v e r i n g v . F . & R . L a z a r u s & C o . , 3 0 8 U . S . 2 5 2 ( 1 9 3 9 ) ; S u n O i l C o . v . C o m m i s s i o n e r , 5 6 2 F . 2 d 2 5 8 ( 3 d C i r . 1 9 7 7 ) , r e v g . T . C . M e m o . 1 9 7 6 - 4 0 ; A m e r i c a n R e a l t y T r u s t v . U n i t e d S t a t e s , 4 9 8 F . 2 d 1 1 9 4 ( 4 t h C i r . 1 9 7 4 ) ; I l l i n o i s P o w e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 1 4 1 7 ( 1 9 8 6 ) ; H i l t o n v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 3 0 5 ( 1 9 8 0 ) , a f f d . 6 7 1 F . 2 d 3 1 6 ( 9 t h C i r . - 1 3 - 1 9 8 2 ) ; B e l z I n v . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 T . C . 1 2 0 9 ( 1 9 7 9 ) , a f f d . 6 6 1 F . 2 d 7 6 ( 6 t h C i r . 1 9 8 1 ) . I n e x a m i n i n g w h e t h e r t h e t r a n s a c t i o n b e t w e e n t h e t w o p e t i t i o n e r s w a s a s a l e - l e a s e b a c k o r a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t , w e f i n d t h e f o l l o w i n g f a c t o r s t o b e p a r t i c u l a r l y p e r s u a s i v e : C o n v e y a n c e o f t h e L i q u o r L i c e n s e I n H e l v e r i n g v . F . & R . L a z a r u s & C o . , s u p r a , t h e S u p r e m e C o u r t f o u n d a t r a n s a c t i o n t o b e a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t i n s t e a d o f a s a l e - l e a s e b a c k i n p a r t b e c a u s e t h e i n s t r u m e n t u n d e r w h i c h t h e t a x p a y e r p u r p o r t e d t o c o n v e y l e g a l o w n e r s h i p t o t h e b a n k w a s i n r e a l i t y g i v e n a n d a c c e p t e d a s s e c u r i t y . H e r e , t h e c o n v e y a n c e o f t h e l i q u o r l i c e n s e r e f l e c t s a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t r a t h e r t h a n a b o n a f i d e a r m ' s - l e n g t h s a l e . W h i l e B e n a v i d e z p u r c h a s e d t h e l i q u o r l i c e n s e f o r a p p r o x i m a t e l y $ 4 5 , 0 0 0 , t h e p u r c h a s e p r i c e p a i d b y G u a d e r r a m a t o B e n a v i d e z f o r t h e l i q u o r l i c e n s e w a s o n l y $ 1 0 . A c c o r d i n g t o B e n a v i d e z , l i q u o r l i c e n s e s i n D o n a A n a C o u n t y c u r r e n t l y a v e r a g e b e t w e e n $ 1 0 0 , 0 0 0 t o $ 2 0 0 , 0 0 0 . W h i l e w e d o n o t n e c e s s a r i l y a c c e p t B e n a v i d e z ' t e s t i m o n y a s e s t a b l i s h i n g t h e w o r t h o f a N e w M e x i c o l i q u o r l i c e n s e , t h e f a c t t h a t G u a d e r r a m a w a s w i l l i n g t o h o l d i t a s c o l l a t e r a l t o w a r d s a n a p p r o x i m a t e l y $ 2 7 2 , 0 0 0 d e b t i n d i c a t e s t h a t $ 1 0 i s f a r f r o m i t s f a i r m a r k e t v a l u e . T h u s , a l t h o u g h l e g a l t i t l e o f t h e l i q u o r l i c e n s e m a y h a v e b e e n t r a n s f e r r e d t o G u a d e r r a m a , i t w a s n o t a n a r m ' s - l e n g t h - 1 4 - p u r c h a s e , b u t r a t h e r s i m p l y a t r a n s f e r o f p r o p e r t y t o b e h e l d a s c o l l a t e r a l i n a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . R i s k s a n d R e s p o n s i b i l i t i e s F o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g t h e t a x c o n s e q u e n c e s o f t h e t r a n s a c t i o n , a n o t h e r f a c t o r w e c o n s i d e r i s w h o b e a r s t h e r i s k s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p . U n d e r t h e a r r a n g e m e n t b e t w e e n t h e t w o p a r t i e s , B e n a v i d e z i s r e s p o n s i b l e f o r a l l t a x e s , u t i l i t i e s , a n d i n s u r a n c e a n d a s s u m e d t h e f u l l b u r d e n a n d c o s t o f k e e p i n g t h e p r e m i s e s i n g o o d c o n d i t i o n . B e n a v i d e z i s a l s o r e s p o n s i b l e f o r a l l r e p a i r s o r a n y d a m a g e t o t h e p r e m i s e s , a n d G u a d e r r a m a i s n o t l i a b l e f o r a n y d a m a g e t o p e r s o n s o r p r o p e r t y a r i s i n g f r o m a n y c a u s e w h a t s o e v e r . B e n a v i d e z a g r e e d t o i n d e m n i f y a n d h o l d h a r m l e s s G u a d e r r a m a f r o m a n y a n d a l l c l a i m s a n d l i a b i l i t y f o r d a m a g e t o p e r s o n s o r p r o p e r t y a r i s i n g f r o m a n y c a u s e . M o r e o v e r , d i m i n u t i o n o f r e n t a l p a y m e n t s e v e n i n t h e e v e n t o f a c a s u a l t y o r t o t a l d e s t r u c t i o n i s n o t a l l o w e d . T h u s , i n c o n s i s t e n t w i t h c u s t o m a r y l e a s e s , t h i s " l e a s e " i m p o s e s e s s e n t i a l l y a l l o f s u c h b u r d e n s , r i s k s , a n d r e s p o n s i b i l i t i e s f o r t h e p r o p e r t y u p o n B e n a v i d e z . T h e T e r m s o f t h e P a y m e n t s T h e r e n t a l p a y m e n t i n t h i s t r a n s a c t i o n i s b a s e d o n t h e c o n s t r u c t i o n c o s t s o f t h e r e s t a u r a n t p l u s 1 5 p e r c e n t i n t e r e s t . T h e i n c l u s i o n o f a n i n t e r e s t c o m p o n e n t i s i n d i c a t i v e o f a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . S e e J u d s o n M i l l s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 T . C . - 1 5 - 2 5 ( 1 9 4 8 ) . U n d e r t h e t e r m s o f t h e " l e a s e " , p a y m e n t s a r e t o b e m a d e o v e r a 1 5 - y e a r p e r i o d , b e g i n n i n g i n M a y 1 9 9 2 , a n d c o n s i s t o f m o n t h l y p a y m e n t s o f $ 3 , 8 2 1 . 7 0 . I n d e t e r m i n i n g t h e m o n t h l y p a y m e n t , t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n , $ 2 7 2 , 2 3 7 . 2 6 , w a s a m o r t i z e d o v e r a 1 5 - y e a r p e r i o d a t a 1 5 - p e r c e n t i n t e r e s t r a t e . T h e r e n t s h a v e n o a s c e r t a i n a b l e c o n n e c t i o n t o t h e e c o n o m i c v a l u e o f t h e p r o p e r t y b u t i n s t e a d a r e r e l a t e d t o a f i x e d i n t e r e s t r e t u r n o n t h e a d v a n c e s o r c o s t s o f c o n s t r u c t i n g t h e p r o p e r t y . T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t , n o t a l e a s e . T h e O p t i o n T o P u r c h a s e A r e p u r c h a s e p r o v i s i o n o f a s a l e - l e a s e b a c k t r a n s a c t i o n o f t e n s e r v e s t h e s a m e f u n c t i o n a s a l o a n w h e n t h e r e p u r c h a s e p r i c e i s g e a r e d t o t h e u n a m o r t i z e d p r i n c i p a l a d v a n c e d b y t h e " l e s s o r " . S e e S u n O i l C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . I n t h i s c a s e , B e n a v i d e z h a s t h e a b s o l u t e r i g h t t o p u r c h a s e S e v e r o ' s a n d t h e l i q u o r l i c e n s e d u r i n g t h e f i n a l 6 0 m o n t h s o f t h e t e r m o f t h e " l e a s e " . I f t h e o p t i o n i s e x e r c i s e d , t h e p u r c h a s e p r i c e o f S e v e r o ' s i s t h e r e m a i n i n g b a l a n c e d u e f r o m B e n a v i d e z t o G u a d e r r a m a p l u s a n a m o u n t e q u a l t o 2 5 p e r c e n t o f t h e u n p a i d b a l a n c e . T h u s , t h e o p t i o n t o p u r c h a s e i s d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e u n p a i d b a l a n c e , n o t t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y . I f B e n a v i d e z e x e r c i s e s t h e o p t i o n 1 m o n t h b e f o r e t h e 1 5 - y e a r t e r m e n d s , h e c a n p u r c h a s e S e v e r o ' s f o r a p p r o x i m a t e l y $ 4 , 7 0 0 , n o w h e r e n e a r t h e f a i r m a r k e t - 1 6 - v a l u e o f t h e g o i n g b u s i n e s s c o n c e r n . T h i s i s i n d i c a t i v e o f a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t , n o t a l e a s e . T h e P o t e n t i a l f o r P r o f i t o r L o s s A s i g n i f i c a n t f a c t o r t o b e u s e d i n d e t e r m i n i n g o w n e r s h i p o f p r o p e r t y i s t h e e x t e n t t o w h i c h t h e t a x p a y e r h a s p o t e n t i a l f o r p r o f i t o r l o s s a s a r e s u l t o f h o l d i n g t h e p r o p e r t y . S e e F r a n k L y o n C o . v . U n i t e d S t a t e s , 4 3 5 U . S . a t 5 7 9 ; S u n O i l C o . v . C o m m i s s i o n e r , 5 6 2 F . 2 d a t 2 6 8 . I n t h i s c a s e , t h e t r a n s a c t i o n s e v e r e l y l i m i t s G u a d e r r a m a ' s a b i l i t y t o p a r t i c i p a t e i n a n y a p p r e c i a t i o n i n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y . B e c a u s e o f t h e r e p u r c h a s e o p t i o n a t l e s s t h a n f a i r m a r k e t v a l u e , i t i s a v i r t u a l c e r t a i n t y t h a t B e n a v i d e z w i l l e x e r c i s e t h e o p t i o n a n d r e p u r c h a s e S e v e r o ' s . T h u s , a n y a p p r e c i a t i o n i n v a l u e w i l l b e r e a l i z e d b y B e n a v i d e z , n o t G u a d e r r a m a . F u r t h e r m o r e , a l l r e n t a l p a y m e n t s a r e a t a f i x e d a m o u n t , w i t h n o a l l o w a n c e f o r i n f l a t i o n o r i n c r e a s e s i n p r o p e r t y v a l u e . I n a d d i t i o n , t h e t r a n s a c t i o n w a s s t r u c t u r e d s o t h a t p r o f i t s a n d l o s s e s r e s u l t i n g f r o m t h e o p e r a t i o n o f t h e p r e m i s e s w i l l i n u r e t o B e n a v i d e z . B e n a v i d e z o w n s t h e r i g h t t o o p e r a t e a n d u s e t h e r e s t a u r a n t h o w e v e r h e s e e s f i t , a n d a n y p r o f i t s o r l o s s e s r e s u l t i n g f r o m t h e o p e r a t i o n o f t h e r e s t a u r a n t b e l o n g t o B e n a v i d e z . G u a d e r r a m a , o n t h e o t h e r h a n d , h a s a f i x e d r a t e o f r e t u r n . R e g a r d l e s s o f h o w s u c c e s s f u l S e v e r o ' s i s , G u a d e r r a m a i s - 1 7 - e n t i t l e d t o t h e s a m e a m o u n t o f r e n t . T h u s , a n y a p p r e c i a t i o n i n t h e p r o p e r t y o v e r t h e t e r m o f t h e l e a s e i s l i k e l y t o a c c r u e t o B e n a v i d e z , n o t t o G u a d e r r a m a , u p o n e x e r c i s e o f t h e o p t i o n . G u a d e r r a m a d o e s n o t a p p e a r t o b e a n e q u i t y p a r t i c i p a n t w i t h a n y r e a l p r o f i t o r l o s s o p p o r t u n i t i e s , a n d t h u s t h e t r a n s a c t i o n i s i n c o n s i s t e n t w i t h a l e a s e . I n t e n t o f t h e P a r t i e s T h e r e c o r d i n d i c a t e s t h a t B e n a v i d e z i n t e n d e d f o r t h i s t r a n s a c t i o n t o b e a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . H e h a d s o u g h t f i n a n c i n g f r o m b a n k s o n t w o o r t h r e e s e p a r a t e o c c a s i o n s b u t h a d b e e n t u r n e d d o w n b e c a u s e t h e y w o u l d n o t a c c e p t t h e l i q u o r l i c e n s e a s c o l l a t e r a l . B e n a v i d e z t e s t i f i e d t h a t i t w a s h i s i n t e n t t o h a v e G u a d e r r a m a f i n a n c e t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e n e w r e s t a u r a n t a n d f o r B e n a v i d e z t o p a y h i m b a c k o v e r a p e r i o d o f t i m e . W h i l e G u a d e r r a m a ' s i n t e n t i s l e s s c l e a r , h e i n d i c a t e d i n h i s t e s t i m o n y t h a t h e v i e w e d t h e l i q u o r l i c e n s e t h e s a m e w a y t h a t B e n a v i d e z d i d - - a s c o l l a t e r a l . G u a d e r r a m a f u r t h e r e x p l a i n e d t h a t h e h a d b e e n g e t t i n g a r e t u r n o f 6 o r 7 p e r c e n t o n h i s s a v i n g s a n d w a s w i l l i n g t o u s e h i s s a v i n g s t o b u i l d t h e r e s t a u r a n t f o r B e n a v i d e z i f h e c h a r g e d 1 5 p e r c e n t i n t e r e s t a s o p p o s e d t o t h e 6 o r 7 p e r c e n t r e t u r n h e w a s r e c e i v i n g . T h u s , G u a d e r r a m a w a s w i l l i n g t o f i n a n c e t h e c o n s t r u c t i o n o f S e v e r o ' s i n e x c h a n g e f o r a - 1 8 - 7 W e a l s o n o t e t h a t , i n c o n s i s t e n t w i t h t h e i r b e l i e f t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s a l e a s e , t h e G u a d e r r a m a s d i d n o t c l a i m d e p r e c i a t i o n o n S e v e r o ' s a s t h e y w o u l d h a v e b e e n e n t i t l e d t o h a d t h e y t r u l y o w n e d t h e p r e m i s e s a n d s i m p l y " l e a s e d " t h e m t o B e n a v i d e z . 1 5 - p e r c e n t r e t u r n o n h i s i n v e s t m e n t . 7 T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . C o n c l u s i o n A s " l e s s e e " , B e n a v i d e z b o r e t h e b u r d e n s , r i s k s , a n d r e s p o n s i b i l i t i e s f o r S e v e r o ' s , i n c l u d i n g t h e o b l i g a t i o n t o p r o v i d e G u a d e r r a m a w i t h a f i x e d r e t u r n u n d e r a l l c i r c u m s t a n c e s a n d c o n d i t i o n s . T h i s i s i n d i c a t i v e o f o w n e r s h i p , n o t o f a l e a s e h o l d i n t e r e s t . S t r u c t u r a l l y , t h e " l e a s e " i s v e r y s i m i l a r t o a d e b t f i n a n c i n g a s i t c o n t a i n s a s c h e d u l e o f p a y m e n t s b a s e d o n a f i x e d i n t e r e s t r a t e . F u r t h e r m o r e , t h e r e n t s h a v e n o c o n n e c t i o n w i t h t h e e c o n o m i c v a l u e o f t h e p r o p e r t y , b u t i n s t e a d t h e y a r e r e l a t e d t o a f i x e d i n t e r e s t r e t u r n o n t h e c o s t s o f c o n s t r u c t i o n . A s s u c h , t h e G u a d e r r a m a s h a d l i t t l e p o t e n t i a l f o r e c o n o m i c p r o f i t o t h e r t h a n t h e f i x e d i n t e r e s t i n c o m e . F i n a l l y , t h e o p t i o n t o a c q u i r e S e v e r o ' s a t t h e e n d o f t h e l e a s e i s , i n e s s e n c e , a f o r m o f e q u i t y f o r B e n a v i d e z b e c a u s e t h e v a l u e t o G u a d e r r a m a i s r e a l l y j u s t t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e f u t u r e p a y m e n t s f o r 1 5 y e a r s a t a s p e c i f i e d r a t e . B a s e d o n a l l o f t h e f a c t o r s d i s c u s s e d a b o v e , w e c o n c l u d e t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s a f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t , a n d B e n a v i d e z i s e n t i t l e d t o d e d u c t a l l o w a b l e d e p r e c i a t i o n a n d i n t e r e s t e x p e n s e - 1 9 - i n c o n n e c t i o n w i t h t h e f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t , a n d t h e G u a d e r r a m a s m u s t i n c l u d e i n t e r e s t i n c o m e i n c o n n e c t i o n w i t h t h e f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . I I I . A l l o c a t i o n o f P a y m e n t s B e t w e e n P r i n c i p a l a n d I n t e r e s t A s a n a l t e r n a t i v e a r g u m e n t , t h e G u a d e r r a m a s c o n t e n d t h a t t h e o b l i g a t i o n o w e d b y B e n a v i d e z w a s s p e c u l a t i v e a n d t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o f i r s t r e c o v e r t h e i r c o s t s o f t h e f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t . T h e G u a d e r r a m a s c o n t e n d t h a t s i n c e B e n a v i d e z h a d i n s u f f i c i e n t a s s e t s t o p a y f o r t h e p r o p e r t y , s i n c e h i s s o l e s o u r c e o f f u n d s w a s d e p e n d e n t o n o p e r a t i n g t h e n e w r e s t a u r a n t s u c c e s s f u l l y , s i n c e h i s l i q u o r o p e r a t i o n w a s s h u t d o w n f o r a p e r i o d o f t i m e , a n d s i n c e h i s o p t i o n t o b u y w a s n o n a s s i g n a b l e , r e p a y m e n t b y B e n a v i d e z w a s r i s k y , a n d t h e r e f o r e t h e y a r e e n t i t l e d t o f i r s t r e c o v e r t h e i r c o s t s . W e d i s a g r e e . T h e g e n e r a l r u l e i s t h a t " p e r i o d i c p a y m e n t s a r e a p p l i e d f i r s t t o i n t e r e s t , w i t h a n y r e m a i n i n g a m o u n t b e i n g a p p l i e d t o p r i n c i p a l , a b s e n t a n y a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s t o t h e c o n t r a r y " . E s t a t e o f O ' L e a r y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 2 1 2 , a f f d . 8 3 7 F . 2 d 1 0 8 8 ( 5 t h C i r . 1 9 8 8 ) . I f , h o w e v e r , t h e o b l i g a t i o n i s s p e c u l a t i v e , p e r i o d i c p a y m e n t s m a y b e a p p l i e d t o t h e p r i n c i p a l u n t i l c o s t s a r e r e c o v e r e d . S e e U n d e r h i l l v . C o m m i s s i o n e r , 4 5 T . C . 4 8 9 , 4 9 2 ( 1 9 6 6 ) . I n U n d e r h i l l w e h e l d t h a t , i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a p a r t i c u l a r o b l i g a t i o n i s " s p e c u l a t i v e " , t h e u l t i m a t e t e s t i s w h e t h e r , a t t h e d e b t ' s i n c e p t i o n , t h e c r e d i t o r c a n n o t b e - 2 0 - r e a s o n a b l y c e r t a i n o f r e c o v e r i n g t h e p r i n c i p a l a n d a m a j o r p o r t i o n o f t h e d i s c o u n t . S e e i d . a t 4 9 5 . W e a r e n o t p e r s u a d e d t h a t t h e l o a n i n t h e p r e s e n t t r a n s a c t i o n w a s s p e c u l a t i v e . T h e G u a d e r r a m a s a r g u e t h a t B e n a v i d e z h a d i n s u f f i c i e n t a s s e t s t o e x e r c i s e t h e o p t i o n a n d p u r c h a s e t h e p r o p e r t y . I n s u f f i c i e n t a s s e t s , h o w e v e r , i s n o t t h e t e s t o f a s p e c u l a t i v e i n v e s t m e n t f o r t a x p u r p o s e s . I n E s t a t e o f R a t l i f f v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 4 2 8 , w e s t a t e d t h a t " m e r e a b s e n c e o f s e c u r i t y i s n o t s u f f i c i e n t t o d e e m a l o a n s p e c u l a t i v e . " I n a n y e v e n t , w e a r e n o t c o n v i n c e d t h a t B e n a v i d e z w a s u n a b l e t o e x e r c i s e t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y . I n d e e d , B e n a v i d e z w a s a p p r o v e d f o r a l o a n f r o m t h e S B A i n 1 9 9 6 a n d w a s i n a f i n a n c i a l p o s i t i o n w h e r e h e c o u l d h a v e e x e r c i s e d t h e o p t i o n . G u a d e r r a m a w a s a p p a r e n t l y a w a r e o f t h i s s i n c e G u a d e r r a m a ' s a t t o r n e y s e n t a l e t t e r t o a b a n k e x p r e s s i n g i n t e r e s t i n s e l l i n g t h e p r o p e r t y t o B e n a v i d e z i n o r d e r t o h e l p B e n a v i d e z q u a l i f y f o r a l o a n . T h u s , t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d s u g g e s t s t h a t B e n a v i d e z c o u l d h a v e e x e r c i s e d t h e o p t i o n . T h e G u a d e r r a m a s f u r t h e r a r g u e t h a t B e n a v i d e z ' s o l e s o u r c e o f f u n d s w a s d e p e n d e n t o n o p e r a t i n g t h e n e w r e s t a u r a n t s u c c e s s f u l l y , m a k i n g t h e l i k e l i h o o d o f r e p a y m e n t s p e c u l a t i v e . T h e r e i s n o e v i d e n c e , h o w e v e r , t h a t S e v e r o ' s w o u l d n o t b e s u c c e s s f u l l y o p e r a t e d b y B e n a v i d e z . A s G u a d e r r a m a t e s t i f i e d , h e h i m s e l f h a d s t u d i e d t h e t r a n s a c t i o n a n d d e c i d e d t h a t i t w o u l d b e a g o o d i n v e s t m e n t . T h u s , w e f i n d t h i s a r g u m e n t u n p e r s u a s i v e . W e a l s o - 2 1 - f i n d u n c o n v i n c i n g t h e G u a d e r r a m a s ' a r g u m e n t t h a t r e p a y m e n t w a s r i s k y b e c a u s e B e n a v i d e z h a d h i s l i q u o r o p e r a t i o n s h u t d o w n f o r s o m e p e r i o d o f t i m e . I t i s u n c l e a r w h e n B e n a v i d e z h a d h i s l i q u o r o p e r a t i o n s h u t d o w n . G u a d e r r a m a t e s t i f i e d t h a t B e n a v i d e z ' b a r o p e r a t i o n s w e r e s h u t d o w n f o r a p e r i o d o f t i m e , b u t h e c o u l d n o t r e c a l l w h e n a n d s t a t e d t h a t i t w a s f o r " m a y b e a m o n t h o r t w o " . S u c h a v a g u e r e c o l l e c t i o n d o e s n o t i n d i c a t e t o u s t h a t G u a d e r r a m a w a s o v e r l y c o n c e r n e d w i t h t h e t e m p o r a r y s h u t d o w n . F u r t h e r m o r e , i t d o e s n o t a p p e a r t h a t B e n a v i d e z f a i l e d t o m a k e m o n t h l y p a y m e n t s d u r i n g a n y p e r i o d o f t e m p o r a r y s h u t d o w n , a n d t h e G u a d e r r a m a s h a v e n o t o f f e r e d a n y e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y . F i n a l l y , w e n o t e t h a t t h e l o a n t o B e n a v i d e z w a s s e c u r e d b y t h e l i q u o r l i c e n s e . T h e G u a d e r r a m a s ' p o s s e s s i o n o f s u c h c o l l a t e r a l m a k e s i t d i f f i c u l t t o a r g u e t h a t t h e l o a n w a s r i s k y . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t t h e o b l i g a t i o n o w e d b y B e n a v i d e z w a s n o t s p e c u l a t i v e o r r i s k y , a n d t h e p a y m e n t s r e c e i v e d b y t h e G u a d e r r a m a s f r o m B e n a v i d e z u n d e r t h e f i n a n c i n g a r r a n g e m e n t m u s t b e a l l o c a t e d b e t w e e n p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n s w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .