TAX COURT OPINION

Case: Bud Raymond
Docket Number: 18162-99
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 04/17/2001
Pages: 10

1 W i t h r e g a r d t o i t e m s l i s t e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a $ 3 , 0 0 0 c a p i t a l l o s s r e l a t i n g t o t h e s a l e o f b a s e b a l l c a r d s a n d $ 2 3 , 9 3 5 o f d e d u c t i o n s o n S c h e d u l e A , I t e m i z e d D e d u c t i o n s . A s t o ( c o n t i n u e d . . . ) T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 9 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T B U D R A Y M O N D , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 8 1 6 2 - 9 9 . F i l e d A p r i l 1 7 , 2 0 0 1 . B u d R a y m o n d , p r o s e . A n d r e w R . M o o r e , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 1 4 0 , 9 8 1 i n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x . A f t e r c o n c e s s i o n s , 1 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e ( 1 ) t h e a m o u n t r e a l i z e d - 2 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) s u b s e q u e n t d e t e r m i n a t i o n s , p e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t a g r e e t h a t p e t i t i o n e r m u s t r e p o r t i n t e r e s t i n c o m e o f $ 4 2 , 0 7 2 , r e n t a l i n c o m e o f $ 1 8 , 8 4 9 o n S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , i n c o m e o f $ 1 , 0 2 7 o n S c h e d u l e F , P r o f i t o r L o s s F r o m F a r m i n g , o t h e r i n c o m e o f $ 4 , 6 9 4 , a n d S o c i a l S e c u r i t y b e n e f i t s o f $ 8 , 4 6 2 . P e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t a l s o a g r e e t h a t c o m p u t a t i o n a l a d j u s t m e n t s m a y b e r e q u i r e d f o r s e l f - e m p l o y m e n t t a x e s a n d t h e d e d u c t i o n a s s o c i a t e d w i t h t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x e s i m p o s e d . 2 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . b y p e t i t i o n e r o n a c c o u n t o f r e c e i v i n g v a r i o u s p r o m i s s o r y n o t e s , ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o u s e t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d u n d e r s e c t i o n 4 5 3 t o r e p o r t g a i n r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o f s i n g l e f a m i l y h o m e s , a n d , i f s o , ( 3 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r p r o p e r l y r e p o r t e d h i s i n c o m e a c c o r d i n g t o t h a t m e t h o d . 2 F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s , s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s , a n d t h e a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . A t t h e t i m e p e t i t i o n e r f i l e d t h e p e t i t i o n , h e r e s i d e d i n A t w a t e r , C a l i f o r n i a . D u r i n g 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r o p e r a t e d a s a s o l e p r o p r i e t o r s h i p u n d e r t h e n a m e B u d G . R a y m o n d C o n s t r u c t i o n . F o r t h r e e g e n e r a t i o n s , t h e m e m b e r s o f t h e R a y m o n d f a m i l y h a v e b e e n i n v o l v e d i n t h e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s . P e t i t i o n e r a n d h i s f a t h e r a n d s o n h a v e b e e n h o m e b u i l d e r s . P e t i t i o n e r b e c a m e i n v o l v e d i n t h e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s w h e n h e h e l p e d h i s f a t h e r b u i l d - 3 - 3 T h e t y p i c a l f i n a n c i n g s t r u c t u r e c o n s i s t e d o f t h e f o l l o w i n g a r r a n g e m e n t ( t y p i c a l l y k n o w n a s a n 8 0 - 1 5 - 5 m o r t g a g e ) : ( 1 ) T h e S a v i n g s B a n k o f S t o c k t o n f i n a n c i n g 8 0 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e w i t h a l o a n a t a n 8 . 5 - p e r c e n t i n t e r e s t r a t e , ( c o n t i n u e d . . . ) a p p r o x i m a t e l y 3 0 h o m e s . L a t e r o n h i s o w n , a s d e s c r i b e d b e l o w , p e t i t i o n e r d e v e l o p e d a s u b d i v i s i o n c o n s i s t i n g o f h o m e s f o r l o w i n c o m e f a m i l i e s ; i n a d d i t i o n , h e a l s o b u i l t a n d s o l d c u s t o m d e s i g n e d h o m e s . I n 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d a t r a c t o f l a n d w h i c h h e s u b d i v i d e d i n t o 5 8 l o t s a n d i s n o w k n o w n a s t h e P a j a r o D u n e s s u b d i v i s i o n . P e t i t i o n e r o b t a i n e d f i n a n c i n g f r o m T h e S a v i n g s B a n k o f S t o c k t o n t o c o n s t r u c t h o m e s i n t h e s u b d i v i s i o n . A d d i t i o n a l l y , h e h i r e d h i s s o n ' s c o n s t r u c t i o n c o m p a n y t o s u p e r v i s e t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e s u b d i v i s i o n . F o u r t e e n h o m e s w e r e c o m p l e t e d i n 1 9 9 4 , w h i l e 4 4 h o m e s w e r e c o m p l e t e d i n 1 9 9 5 . P e t i t i o n e r h i r e d R a n c h o R e a l E s t a t e ( R a n c h o ) t o m a r k e t a n d s e l l t h e h o m e s . R a n c h o p l a c e d a d v e r t i s e m e n t s i n l o c a l n e w s p a p e r s a n d p o s t e d s i g n s t o m a r k e t t h e p r o p e r t i e s . I n 1 9 9 4 , R a n c h o p r o c u r e d t h e s a l e o f 1 4 h o m e s . T h e n e x t y e a r , i n 1 9 9 5 , t h e r e m a i n i n g 4 4 h o m e s w e r e s o l d . T h e p u r c h a s e p r i c e s o f t h e h o m e s r a n g e d f r o m $ 6 3 , 9 0 0 t o $ 7 9 , 9 0 0 . T o f a c i l i t a t e t h e s a l e s i n 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r a c c e p t e d p r o m i s s o r y n o t e s f o r p a r t o f t h e p u r c h a s e p r i c e s o n 4 1 o f t h e 4 4 h o m e s s o l d t h a t y e a r a n d r e q u e s t e d s e c o n d d e e d s o f t r u s t t o s e c u r e t h e n o t e s . 3 T h e p r o m i s s o r y n o t e s r a n g e i n p r i n c i p a l - 4 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) a m o r t i z a b l e o v e r a 3 0 - y e a r p e r i o d , a n d s e c u r e d b y a f i r s t d e e d o f t r u s t , ( 2 ) p e t i t i o n e r f i n a n c i n g t h e n e x t 1 5 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e , a n d ( 3 ) t h e p u r c h a s e r p a y i n g t h e r e m a i n i n g 5 p e r c e n t o u t o f h i s o w n f u n d s . T h e p r i n c i p a l b e n e f i t o f t h i s a r r a n g e m e n t w a s t h a t t h e p u r c h a s e r a v o i d e d t h e c o s t o f p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e . a m o u n t s f r o m $ 5 , 3 0 0 t o $ 1 2 , 0 0 0 , a n d t h e a g g r e g a t e f a c e v a l u e o f t h e 4 1 n o t e s a m o u n t s t o $ 4 2 3 , 7 7 0 . T h e t y p i c a l n o t e t o p e t i t i o n e r h a s a n i n t e r e s t r a t e o f 1 0 p e r c e n t a n d i s s u b j e c t t o a m o r t i z a t i o n o v e r 3 0 y e a r s ; a f t e r 7 y e a r s , h o w e v e r , a b a l l o o n p a y m e n t i s d u e f o r t h e o u t s t a n d i n g p r i n c i p a l b a l a n c e . A s o f t h e t i m e o f t r i a l , o n e n o t e w a s n o l o n g e r s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t a s a r e s u l t o f a f o r e c l o s u r e o n t h e f i r s t d e e d o f t r u s t , o n e n o t e h a d b e e n f u l l y r e p a i d , a n d t h e r e m a i n i n g 3 9 n o t e s w e r e o u t s t a n d i n g . O n h i s 1 9 9 5 t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r , a c a s h b a s i s t a x p a y e r , d i d n o t u s e t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d w h e n r e c o g n i z i n g i n c o m e f r o m h i s c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s . O n h i s S c h e d u l e C , P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s , p e t i t i o n e r d i d n o t i n c l u d e t h e f a c e v a l u e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s i n h i s g r o s s r e c e i p t s b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t a s a c a s h b a s i s t a x p a y e r h e d i d n o t h a v e t o r e p o r t t h a t i n c o m e u n t i l h e a c t u a l l y r e c e i v e d p a y m e n t . A d d i t i o n a l l y , o n h i s 1 9 9 6 t h r o u g h 1 9 9 9 t a x r e t u r n s , p e t i t i o n e r d i d n o t e m p l o y t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d . O n h i s 1 9 9 5 t h r o u g h 1 9 9 9 t a x r e t u r n s , p e t i t i o n e r , h o w e v e r , d i d r e p o r t t h e i n t e r e s t i n c o m e a s s o c i a t e d w i t h t h e p r o m i s s o r y n o t e s . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e f a c e v a l u e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s h a d t o b e r e t u r n e d a s S c h e d u l e C - 5 - g r o s s r e c e i p t s i n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 5 t a x r e t u r n . O P I N I O N R e a l i z a t i o n a n d R e c o g n i t i o n o f I n c o m e S e c t i o n 1 0 0 1 ( a ) p r o v i d e s t h a t t h e g a i n r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o f p r o p e r t y s h a l l b e t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t r e a l i z e d o v e r t h e a d j u s t e d b a s i s . T h e a m o u n t r e a l i z e d c o n s i s t s o f " t h e s u m o f a n y m o n e y r e c e i v e d p l u s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y ( o t h e r t h a n m o n e y ) r e c e i v e d . " S e c . 1 0 0 1 ( b ) . I f t h e t a x p a y e r h a s a r e a l i z e d g a i n ( a f t e r t h e c a l c u l a t i o n s o f t h e a m o u n t r e a l i z e d a n d a d j u s t e d b a s i s ) , t h e t a x p a y e r m u s t g e n e r a l l y r e c o g n i z e t h e e n t i r e g a i n a s i n c o m e . S e e s e c . 1 0 0 1 ( c ) . T h e t a x l a w , h o w e v e r , p r o v i d e s t h a t f o r c e r t a i n s a l e s o f p r o p e r t y t h e t a x p a y e r c a n u s e t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d t o d e f e r r e c o g n i t i o n o f i n c o m e . S e e s e c s . 4 5 1 ( a ) , 4 5 3 , 1 0 0 1 ( c ) . U n d e r s e c t i o n 4 5 3 ( a ) , a t a x p a y e r c a n u s e t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d o n l y i f t h e r e h a s b e e n a n i n s t a l l m e n t s a l e . A n i n s t a l l m e n t s a l e i s a " d i s p o s i t i o n o f p r o p e r t y w h e r e a t l e a s t 1 p a y m e n t i s t o b e r e c e i v e d a f t e r t h e c l o s e o f t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e d i s p o s i t i o n o c c u r s . " S e c . 4 5 3 ( b ) ( 1 ) . U s i n g t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d , t h e t a x p a y e r r e c o g n i z e s a p r o p o r t i o n o f t h e p a y m e n t r e c e i v e d i n a n y g i v e n y e a r c o m m e n s u r a t e w i t h t h e p e r c e n t a g e t h a t t h e g r o s s p r o f i t b e a r s t o t h e t o t a l c o n t r a c t p r i c e . S e e s e c . 4 5 3 ( c ) ; W a n g v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o 1 9 9 8 - 1 2 7 ; B e r g e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 7 6 . D e a l e r - 6 - d i s p o s i t i o n s , h o w e v e r , a r e n o t i n s t a l l m e n t s a l e s ; t h e r e f o r e , t h e g a i n s a s s o c i a t e d w i t h t h o s e d i s p o s i t i o n s c a n n o t b e r e p o r t e d u n d e r t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d . S e e s e c . 4 5 3 ( b ) ( 2 ) ( A ) . T h e P a r t i e s ' D i s a g r e e m e n t s P e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t d i s a g r e e o v e r w h e t h e r p e t i t i o n e r m a y u s e t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d t o r e p o r t i n c o m e . B e f o r e w e e v a l u a t e w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o u s e t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d , w e d e a l w i t h p e t i t i o n e r ' s a s s e r t i o n a t t r i a l t h a t h e w o u l d h a v e b e e n " l u c k y " t o r e c e i v e 2 5 p e r c e n t o f t h e f a c e v a l u e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s . B a s e d o n t h e e v i d e n c e b e f o r e u s , w e h a v e f o u n d t h a t p e t i t i o n e r r e c e i v e d 4 1 p r o m i s s o r y n o t e s ( w i t h a t o t a l f a c e v a l u e o f $ 4 2 3 , 7 7 0 ) s e c u r e d b y s e c o n d d e e d s o f t r u s t . P e t i t i o n e r h a s n o t i n t r o d u c e d a n y e v i d e n c e o t h e r t h a n h i s s e l f - s e r v i n g t e s t i m o n y i n d i c a t i n g t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e n o t e s w a s l e s s t h a n t h e f a c e v a l u e . B e c a u s e p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o d o s o , w e c o n c l u d e t h a t t h e a m o u n t r e a l i z e d i n c l u d e s t h e t o t a l f a c e v a l u e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s . S e e E s t a t e o f S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 4 , 6 1 - 6 2 ( 1 9 9 2 ) ; M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 9 9 8 , 1 0 0 3 - 1 0 0 5 ( 1 9 7 9 ) ; s e e a l s o W o o d v . C o m m i s s i o n e r , 3 3 8 F . 2 d 6 0 2 , 6 0 5 ( 9 t h C i r . 1 9 6 4 ) , a f f g . 4 1 T . C . 5 9 3 ( 1 9 6 4 ) ; T o k a r s k i v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 7 4 , 7 6 - 7 7 ( 1 9 8 6 ) . P e t i t i o n e r c l a i m s t h a t p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 5 3 , h e i s e n t i t l e d t o d e f e r t h e g a i n r e l a t i n g t o t h e s a l e o f t h e 4 1 h o m e s u n t i l t h e p r o m i s s o r y n o t e s a r e c o n v e r t e d i n t o c a s h . R e s p o n d e n t - 7 - a r g u e s t h a t b e c a u s e p e t i t i o n e r ' s s a l e s a r e d e a l e r d i s p o s i t i o n s , t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d i s u n a v a i l a b l e t o p e t i t i o n e r p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 5 3 ( b ) ( 2 ) ( A ) . P e t i t i o n e r c o u n t e r s t h a t t h e d e f i n i t i o n s o f a d e a l e r a s l i s t e d i n B l a c k ' s L a w D i c t i o n a r y 3 9 9 ( 6 t h E d . 1 9 9 0 ) a n d W e b s t e r ' s E n c y c l o p e d i c U n a b r i d g e d D i c t i o n a r y o f t h e E n g l i s h L a n g u a g e 3 7 1 ( 1 9 8 9 ) l e a d t o t h e c o n c l u s i o n t h a t o n e w h o m a k e s p r o p e r t y t o s e l l i s n o t a d e a l e r . B e c a u s e h e c o n s t r u c t s h o m e s , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e i s n o t a d e a l e r , a n d t h e r e f o r e t h e s a l e s c a n n o t b e c a t e g o r i z e d a s d e a l e r d i s p o s i t i o n s . F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s , w e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . D e a l e r D i s p o s i t i o n s S e c t i o n 4 5 3 ( b ) ( 2 ) ( A ) p r o h i b i t s t h e u s e o f t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d w i t h r e g a r d t o i n c o m e f r o m a " d e a l e r d i s p o s i t i o n " . S e e a l s o s e c . 4 5 3 ( a ) ( 1 ) , ( b ) ( 1 ) . T h e t e r m " d e a l e r d i s p o s i t i o n " i n c l u d e s " a n y d i s p o s i t i o n o f r e a l p r o p e r t y w h i c h i s h e l d b y t h e t a x p a y e r f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f t h e t a x p a y e r ' s t r a d e o r b u s i n e s s . " S e c . 4 5 3 ( l ) ( 1 ) ( B ) . B e c a u s e C o n g r e s s h a s p r o v i d e d t h e m e a n i n g o f a d e a l e r d i s p o s i t i o n , w e a r e p r e c l u d e d f r o m r e s o r t i n g t o a d i c t i o n a r y d e f i n i t i o n o f t h e w o r d " d e a l e r " i n d e c i d i n g t h e i s s u e i n d i s p u t e . W e t h e r e f o r e a n a l y z e w h e t h e r p e t i t i o n e r f a l l s w i t h i n t h e c o n t e x t o f s e c t i o n 4 5 3 ( l ) ( 1 ) ( B ) . T o e s t a b l i s h w h e t h e r a t a x p a y e r h a s h e l d p r o p e r t y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h i s t r a d e o r b u s i n e s s , w e - 8 - 4 W e m a y , h o w e v e r , c o n s i d e r e a r l i e r e v e n t s t o d e c i d e w h a t t h e t a x p a y e r ' s p u r p o s e w a s a t t h e t i m e o f t h e s a l e . S e e C o t t l e v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 4 6 7 , 4 8 7 ( 1 9 8 7 ) . l o o k t o t h e t a x p a y e r ' s i n t e n t a t t h e t i m e h e d i s p o s e s o f t h e p r o p e r t y . 4 S e e C o t t l e v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 4 6 7 , 4 8 7 ( 1 9 8 7 ) . G e n e r a l l y , w e l o o k t o t h e f o l l o w i n g f a c t o r s w h e n m a k i n g s u c h e v a l u a t i o n : ( 1 ) T h e t a x p a y e r ' s p u r p o s e f o r i n i t i a l l y a c q u i r i n g t h e p r o p e r t y ; ( 2 ) t h e p u r p o s e f o r w h i c h t h e p r o p e r t y w a s s u b s e q u e n t l y h e l d ; ( 3 ) t h e e x t e n t t o w h i c h t h e t a x p a y e r m a d e i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y ; ( 4 ) t h e f r e q u e n c y , n u m b e r , a n d c o n t i n u i t y o f s a l e s ; ( 5 ) t h e e x t e n t a n d n a t u r e o f t h e t a x p a y e r ' s e f f o r t s t o s e l l t h e p r o p e r t y ; ( 6 ) t h e c h a r a c t e r a n d d e g r e e o f s u p e r v i s i o n o r c o n t r o l e x e r c i s e d b y t h e t a x p a y e r o v e r a n y r e p r e s e n t a t i v e s e l l i n g t h e p r o p e r t y ; ( 7 ) t h e e x t e n t a n d n a t u r e o f t h e t r a n s a c t i o n s i n v o l v e d ; a n d ( 8 ) t h e t a x p a y e r ' s e v e r y d a y b u s i n e s s a n d t h e r e l a t i o n o f r e a l t y i n c o m e t o t o t a l i n c o m e . S e e i d . a t 4 8 7 ; N e a l T . B a k e r E n t e r s . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 0 2 ; N a d e a u v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o 1 9 9 6 - 4 2 7 ; T o l l i s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 6 3 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 4 6 F . 3 d 1 1 3 2 ( 6 t h C i r . 1 9 9 5 ) . A l t h o u g h n o s i n g l e f a c t o r i s d e t e r m i n a t i v e , t h e c o m b i n a t i o n o f s e v e r a l f a c t o r s s u p p o r t i n g a p a r t i c u l a r r e s u l t i s s u f f i c i e n t f o r u s t o d e c i d e w h e t h e r a t a x p a y e r h e l d p r o p e r t y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s . S e e C o t t l e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 8 8 . - 9 - 5 W e n o t e t h a t i n C a l i f o r n i a a n " a g e n t m a y b e a u t h o r i z e d t o c a r r y f o r w a r d a n y o r d i n a r y b u s i n e s s t r a n s a c t i o n , t h e a g e n t ' s a c t b e c o m i n g t h e a c t o f h i s p r i n c i p a l . " W h i t t a k e r v . O t t o , 1 0 C a l . R p t r . 6 8 9 , 6 9 2 ( C t . A p p . 1 9 6 1 ) ; s e e a l s o C h a n n e l L u m b e r C o . , I n c . v . S i m o n , 9 3 C a l . R p t r . 2 d 4 8 2 , 4 8 6 ( C t . A p p . 2 0 0 0 ) . 6 A s a r e s u l t , w e n e e d n o t e v a l u a t e w h e t h e r p e t i t i o n e r c o r r e c t l y a p p l i e d t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d . I n t h e i n s t a n t c a s e , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d l a n d w i t h t h e i n t e n t i o n o f s u b d i v i d i n g i t i n t o r e s i d e n t i a l l o t s a n d c o n s t r u c t i n g s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s t h e r e o n . B y d o i n g s o , p e t i t i o n e r s u b s t a n t i a l l y i m p r o v e d t h e p r o p e r t y . F u r t h e r m o r e , p e t i t i o n e r l i s t e d t h e p r o p e r t y w i t h R a n c h o , a n d t h r o u g h R a n c h o , p e t i t i o n e r a d v e r t i s e d t h e p r o p e r t y i n n e w s p a p e r s a n d o n p o s t e d s i g n s . 5 O v e r a 2 - y e a r p e r i o d , p e t i t i o n e r s o l d t h e 5 8 h o m e s b u i l t i n t h e s u b d i v i s i o n . A f t e r a d j u s t i n g f o r c o n c e s s i o n s b y t h e p a r t i e s , p e t i t i o n e r h a d g r o s s r e c e i p t s o f $ 2 , 7 5 0 , 1 3 0 ( n o t i n c l u d i n g t h e $ 4 2 3 , 7 7 0 i n n o t e s s u b j e c t t o t h e p r e s e n t d i s p u t e ) , c o s t o f g o o d s s o l d o f $ 2 , 6 8 0 , 9 9 0 , a n d e x p e n s e s o f $ 1 3 3 , 1 1 9 f r o m h i s c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s . B a s e d o n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r h e l d t h e h o m e s i n P a j a r o D u n e s p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h i s b u s i n e s s ; t h e r e f o r e , t h e s a l e s w e r e o n a c c o u n t o f d e a l e r d i s p o s i t i o n s a n d d o n o t q u a l i f y a s i n s t a l l m e n t s a l e s . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r m u s t i n c l u d e t h e f a c e v a l u e o f t h e n o t e s i n h i s 1 9 9 5 i n c o m e . 6 I n r e a c h i n g o u r h o l d i n g s h e r e i n , w e h a v e c o n s i d e r e d a l l a r g u m e n t s m a d e b y t h e p a r t i e s , a n d t o t h e e x t e n t n o t m e n t i o n e d - 1 0 - a b o v e , w e f i n d t h e m t o b e m o o t , i r r e l e v a n t , o r w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .