TAX COURT OPINION

Case: Estate of Lewis A. Bailey, Deceased; Frances Jeanette Foster, Executrix
Docket Number: 15005-99
Judge: Thornton
Opinion Type: memo
Filed: 06/17/2002
Pages: 40

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 1 5 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F L E W I S A . B A I L E Y , D E C E A S E D , F R A N C E S J E A N E T T E F O S T E R , E X E C U T R I X , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 5 0 0 5 - 9 9 . F i l e d J u n e 1 7 , 2 0 0 2 . J a m e s A l l e n B r o w n , f o r p e t i t i o n e r . W i l l i a m F . C a s t o r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N T H O R N T O N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a $ 1 1 9 , 7 3 1 F e d e r a l e s t a t e t a x d e f i c i e n c y w i t h r e s p e c t t o t h e e s t a t e o f L e w i s A . B a i l e y ( t h e e s t a t e ) . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) T h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f d e c e d e n t ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C & L B a i l e y , I n c . ( C & L B a i l e y ) ; ( 2 ) t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f a 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C & L B a i l e y t h a t w a s h e l d i n a - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . q u a l i f i e d t e r m i n a b l e i n t e r e s t p r o p e r t y ( Q T I P ) t r u s t e s t a b l i s h e d b y d e c e d e n t ' s p r e d e c e a s e d f i r s t w i f e a n d t h a t i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 4 4 ; ( 3 ) t h e a m o u n t , i f a n y , o f n e t t a x a b l e g i f t s a r i s i n g w i t h r e s p e c t t o t h e 1 9 9 5 a s s i g n m e n t t o d e c e d e n t ' s c h i l d r e n o f a p r o m i s s o r y n o t e ; ( 4 ) t h e a m o u n t , i f a n y , o f d e c e d e n t ' s u n r e p o r t e d t a x a b l e g i f t s i n 1 9 9 3 a n d 1 9 8 9 ; a n d ( 5 ) t h e a m o u n t d e d u c t i b l e u n d e r s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 2 ) a s a d m i n i s t r a t i o n e x p e n s e s o f t h e e s t a t e . 1 F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d s o m e f a c t s , w h i c h w e i n c o r p o r a t e , a l o n g w i t h t h e a s s o c i a t e d e x h i b i t s , i n t o o u r f i n d i n g s . D e c e d e n t L e w i s A . B a i l e y ( d e c e d e n t ) d i e d o n D e c e m b e r 1 8 , 1 9 9 5 . H i s d o m i c i l e a t d e a t h w a s i n G a r l a n d C o u n t y , A r k a n s a s . W h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , t h e e x e c u t r i x r e s i d e d i n H o t S p r i n g s , A r k a n s a s . C & L B a i l e y I n 1 9 8 5 , d e c e d e n t a n d h i s w i f e , E t h e l C . B a i l e y ( E t h e l ) , i n c o r p o r a t e d C & L B a i l e y , a n A r k a n s a s n o n p u b l i c l y t r a d e d - 3 - c o r p o r a t i o n . I n i t i a l l y , t h e y e a c h o w n e d o n e h a l f o f t h e 3 0 0 o u t s t a n d i n g s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k . I n 1 9 8 9 , E t h e l d i e d . H e r 1 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k p a s s e d t o t h e E t h e l C . B a i l e y T r u s t ( t h e t r u s t ) . P u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 5 6 ( b ) ( 7 ) , h e r e s t a t e e l e c t e d t o t r e a t 5 0 o f t h e s e s h a r e s a s Q T I P p r o p e r t y , g i v i n g d e c e d e n t t h e r i g h t f o r l i f e t o a l l i n c o m e f r o m t h e 5 0 s h a r e s . U n d e r t h e t r u s t , e a c h o f d e c e d e n t ' s a n d E t h e l ' s s i x c h i l d r e n r e c e i v e d a o n e - s i x t h r e s i d u a l i n t e r e s t i n t h e 5 0 s h a r e s o f Q T I P e l e c t i o n p r o p e r t y a n d a l s o i n t h e o t h e r 1 0 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k h e l d i n t h e t r u s t . B e t w e e n 1 9 8 5 a n d 1 9 9 3 , d e c e d e n t g a v e s o m e o f h i s C & L B a i l e y s t o c k t o r e l a t i v e s . T h e g i f t s i n c l u d e d t w o s h a r e s e a c h t o h i s s o n R o g e r B a i l e y ( R o g e r ) , h i s d a u g h t e r F r a n c e s J e a n e t t e F o s t e r ( F r a n c e s ) , a n d h i s d a u g h t e r - i n - l a w L i l l i a n B a i l e y ( L i l l i a n ) . B e t w e e n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 3 , C & L B a i l e y r e d e e m e d 1 0 0 s h a r e s o f i t s s t o c k a t $ 5 , 0 0 0 p e r s h a r e . T h e s e r e d e m p t i o n s i n c l u d e d a l l t h e s t o c k t h a t d e c e d e n t h a d g i v e n t o r e l a t i v e s a n d a l l b u t 5 0 o f d e c e d e n t ' s s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k . C o n s e q u e n t l y , a t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e w e r e o u t s t a n d i n g 2 0 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k , 5 0 s h a r e s ( 2 5 p e r c e n t ) o f w h i c h d e c e d e n t o w n e d o u t r i g h t a n d 1 5 0 s h a r e s ( 7 5 p e r c e n t ) o f w h i c h w e r e h e l d i n t h e t r u s t . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , C & L B a i l e y ' s p r i n c i p a l a s s e t s w e r e t w o m o t e l s t h a t i t o w n e d a n d o p e r a t e d ( t h e m o t e l s ) : ( 1 ) A n E c o n o L o d g e M o t e l i n H o t S p r i n g s , A r k a n s a s ( t h e A r k a n s a s m o t e l ) ; a n d - 4 - ( 2 ) a Q u a l i t y I n n i n R i d g e c r e s t , C a l i f o r n i a ( t h e C a l i f o r n i a m o t e l ) . D e c e d e n t ' s g r o w n c h i l d r e n m a n a g e d t h e m o t e l s . T h e C a l i f o r n i a m o t e l w a s l o c a t e d o n t w o p a r c e l s o f l a n d . O n e o f t h e s e p a r c e l s ( p a r c e l 1 ) w a s o w n e d b y C & L B a i l e y . T h e o t h e r p a r c e l ( p a r c e l 2 ) w a s t i t l e d t o d e c e d e n t a n d E t h e l j o i n t l y a s t o a n u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t a n d t o C & L B a i l e y a s t o t h e r e m a i n d e r . A f t e r E t h e l ' s d e a t h , d e c e d e n t o w n e d a n u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . A f t e r p r o v i d i n g f o r c e r t a i n s p e c i f i c b e q u e s t s t h a t a r e n o t r e l e v a n t h e r e , d e c e d e n t ' s w i l l d i r e c t e d t h a t t h e r e s i d u e o f h i s e s t a t e , i n c l u d i n g a l l r e a l a n d p e r s o n a l p r o p e r t y , w o u l d g o i n e q u a l s h a r e s t o t h r e e o f h i s a n d E t h e l ' s s i x c h i l d r e n ; n a m e l y , F r a n c e s , R o g e r , a n d H a r o l d L e w i s B a i l e y ( H a r o l d ) . A s s i g n m e n t o f P r o m i s s o r y N o t e O n F e b r u a r y 1 9 , 1 9 9 3 , d e c e d e n t c r e a t e d t h e L e w i s A . B a i l e y F a m i l y T r u s t , a r e v o c a b l e g r a n t o r t r u s t ( t h e g r a n t o r t r u s t ) . D e c e d e n t w a s t h e t r u s t e e . T h e c o r p u s o f t h e g r a n t o r t r u s t w a s c o m p o s e d o f c e r t a i n o f d e c e d e n t ' s s e p a r a t e p r o p e r t y , i n c l u d i n g r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t L a k e C a t h e r i n e , R o u t e 6 , B o x 8 7 0 , H o t S p r i n g s , A r k a n s a s ( t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y ) . P u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e g r a n t o r t r u s t a g r e e m e n t , t h e g r a n t o r t r u s t w a s t o t e r m i n a t e u p o n d e c e d e n t ' s d e a t h , w i t h a l l t h e t r u s t a s s e t s t o b e d i s t r i b u t e d e q u a l l y t o d e c e d e n t ' s s i x c h i l d r e n . - 5 - A t t a c h e d t o a n d m a d e p a r t o f t h e g r a n t o r t r u s t a g r e e m e n t w a s a n a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t t h a t d e c e d e n t a n d h i s s e c o n d w i f e - t o - b e , M e l b a J . B u s h n e l l ( M e l b a ) , h a d e x e c u t e d i n 1 9 9 1 ( t h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t ) . T h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t s t a t e d t h a t d e c e d e n t a n d M e l b a w o u l d e a c h r e t a i n s e p a r a t e c o n t r o l o f p r o p e r t y t h e y h a d a c q u i r e d b e f o r e t h e i r m a r r i a g e , " t h e s a m e a s i f t h e m a r r i a g e r e l a t i o n s h i p d i d n o t e x i s t " . T h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t i d e n t i f i e d a s d e c e d e n t ' s s e p a r a t e p r o p e r t y v i r t u a l l y t h e s a m e p r o p e r t y ( i n c l u d i n g t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y ) t h a t l a t e r b e c a m e t h e c o r p u s o f t h e g r a n t o r t r u s t . I n t h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t , d e c e d e n t a n d M e l b a a g r e e d : s h o u l d e i t h e r p a r t y d e s i r e t o * * * s e l l , o r o t h e r w i s e c o n v e y * * * h i s o r h e r s e p a r a t e p r o p e r t y n o w o w n e d a n d a c q u i r e d b e f o r e t h e m a r r i a g e o f t h e p a r t i e s , * * * t h e o t h e r h e r e b y c o v e n a n t s t o j o i n i n a n y c o n v e y a n c e o r o t h e r i n s t r u m e n t a s m a y b e n e c e s s a r y t o m a k e t h e t r a n s f e r * * * e f f e c t u a l a n d s a t i s f a c t o r y t o a n y t h i r d p a r t y ; p r o v i d e d , h o w e v e r , t h a t b y j o i n i n g i n s u c h c o n v e y a n c e * * * , t h e p a r t y s o j o i n i n g p u r s u a n t t o t h i s A g r e e m e n t d o e s n o t a c q u i r e a n y i n t e r e s t i n t h e p r o f i t s o r o t h e r b e n e f i t s f r o m t h e t r a n s a c t i o n * * * . O n D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 4 , d e c e d e n t e x e c u t e d a r e v o c a t i o n o f t h e g r a n t o r t r u s t ; o n F e b r u a r y 1 , 1 9 9 5 , t h e r e v o c a t i o n w a s f i l e d . P r i o r t o t h e r e v o c a t i o n o f t h e t r u s t , o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 4 , N e i l a n d A l l i s o n M a n e s s ( t h e M a n e s s e s ) e x e c u t e d a $ 1 4 8 , 7 0 0 p r o m i s s o r y n o t e ( t h e p r o m i s s o r y n o t e ) i n f a v o r o f t h e g r a n t o r t r u s t . E x a c t l y a y e a r l a t e r , o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 5 , d e c e d e n t a n d M e l b a e x e c u t e d a w a r r a n t y d e e d c o n v e y i n g t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y t o t h e M a n e s s e s . T h e w a r r a n t y d e e d r e c i t e d t h a t t h i s - 6 - r e a l p r o p e r t y w a s p r e v i o u s l y h e l d i n t h e g r a n t o r t r u s t , " w h i c h T r u s t w a s r e v o k e d b y G r a n t o r b e f o r e t h i s c o n v e y a n c e . " A l s o o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 5 , d e c e d e n t a n d M e l b a e x e c u t e d a n a s s i g n m e n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e t o t h r e e o f d e c e d e n t ' s c h i l d r e n ( H a r o l d , R o g e r , a n d F r a n c e s ) . D e c e d e n t ' s E s t a t e T a x R e t u r n C & L B a i l e y S t o c k O n F o r m 7 0 6 , U n i t e d S t a t e s E s t a t e ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , S c h e d u l e B - - S t o c k s a n d B o n d s , t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s r e p o r t e d a s $ 3 7 0 , 7 0 8 . S i m i l a r l y , o n S c h e d u l e F - - O t h e r M i s c e l l a n e o u s P r o p e r t y N o t R e p o r t a b l e U n d e r A n y O t h e r S c h e d u l e , t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a s Q T I P p r o p e r t y w a s r e p o r t e d a s $ 3 7 0 , 7 0 8 . S u p p o r t i n g s c h e d u l e s a t t a c h e d t o t h e F o r m 7 0 6 i n d i c a t e t h a t $ 3 7 0 , 7 0 8 r e p r e s e n t s 2 5 p e r c e n t o f a n i n d i c a t e d $ 2 , 9 6 5 , 6 6 2 t o t a l " l i q u i d a t i o n v a l u e " o f t h e t w o m o t e l s , a f t e r a p p l y i n g a 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t , d e s c r i b e d o n t h e s c h e d u l e s a s a " K e y M a n , M i n o r i t y O w n e r s h i p , L a c k o f M a r k e t D i s c o u n t " . T h e $ 2 , 9 6 5 , 6 6 2 t o t a l " l i q u i d a t i o n v a l u e " o f t h e t w o m o t e l s ( a s i n d i c a t e d o n t h e s c h e d u l e s t o d e c e d e n t ' s F o r m 7 0 6 ) r e p r e s e n t e d t h e e s t i m a t e d v a l u e o f C & L B a i l e y ' s a s s e t s ( p r i m a r i l y t h e C a l i f o r n i a m o t e l a n d t h e A r k a n s a s m o t e l ) n e t o f c o r p o r a t e l i a b i l i t i e s . F o r t h i s p u r p o s e , t h e e s t i m a t e d v a l u e o f t h e m o t e l s w a s b a s e d o n t w o a p p r a i s a l r e p o r t s : ( 1 ) A M a y 1 9 9 6 r e p o r t ( t h e - 7 - o r i g i n a l B i l e s r e p o r t ) , p r e p a r e d b y R a l p h W . B i l e s , a n A r k a n s a s S t a t e c e r t i f i e d g e n e r a l a p p r a i s e r , a p p r a i s i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e A r k a n s a s m o t e l t o b e $ 2 , 3 8 0 , 0 0 0 ; a n d ( 2 ) a M a r c h 1 9 9 6 r e p o r t ( t h e O h r m u n d r e p o r t ) , p r e p a r e d b y R o n a l d D . O h r m u n d , a C a l i f o r n i a c e r t i f i e d g e n e r a l a p p r a i s e r , a p p r a i s i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l t o b e $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 . W h e n t h e e s t a t e t a x r e t u r n w a s f i l e d , t h e e x e c u t o r o f d e c e d e n t ' s e s t a t e w a s u n a w a r e o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . C o n s e q u e n t l y , t h i s a s s e t w a s n o t s e p a r a t e l y r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . S i m i l a r l y , d e c e d e n t ' s o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 w a s n o t t a k e n i n t o c o n s i d e r a t i o n i n t h e O h r m u n d r e p o r t ' s v a l u a t i o n o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l o r o t h e r w i s e r e f l e c t e d i n t h e v a l u a t i o n o f d e c e d e n t ' s C & L B a i l e y s h a r e s a s r e p o r t e d o n F o r m 7 0 6 . T h e P r o m i s s o r y N o t e O n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n , t h e $ 1 4 8 , 7 0 0 p r o m i s s o r y n o t e w a s l i s t e d o n S c h e d u l e E - - J o i n t l y O w n e d P r o p e r t y , a s d e c e d e n t ' s a n d M e l b a ' s j o i n t p r o p e r t y ; c o n s e q u e n t l y , a o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e p r o m i s s o r y n o t e ( $ 7 4 , 3 5 0 ) w a s r e p o r t e d a s b e i n g i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . N o t i c e o f D e f i c i e n c y O n o r a b o u t J u n e 1 3 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t c o m m e n c e d t h e e x a m i n a t i o n o f d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . O n J u l y 2 , 1 9 9 9 , r e s p o n d e n t i s s u e d t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . - 8 - C & L B a i l e y S t o c k I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s $ 4 5 1 , 2 6 3 , r a t h e r t h a n $ 3 7 0 , 7 0 8 , a s s h o w n o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . S i m i l a r l y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s e s t a t e a s Q T I P p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 4 4 w a s $ 4 5 1 , 2 6 3 . I n d e t e r m i n i n g t h e s e v a l u e s , r e s p o n d e n t r e l i e d u p o n a n O c t o b e r 1 9 9 6 v a l u a t i o n r e p o r t ( t h e o r i g i n a l S m i t h r e p o r t ) t h a t h a d b e e n p r e p a r e d f o r t h e t r u s t b y D e n n i s C . S m i t h ( S m i t h ) , a c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t a n d c e r t i f i e d v a l u a t i o n a n a l y s t i n H o t S p r i n g s , A r k a n s a s . T h e o r i g i n a l S m i t h r e p o r t c o n c l u d e d t h a t t h e t o t a l , u n d i s c o u n t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f C & L B a i l e y a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 3 , 6 1 0 , 2 0 0 , o r $ 1 8 , 0 5 1 p e r s h a r e . A p p l y i n g a 2 5 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o t h i s i n d i c a t e d v a l u e , t h e o r i g i n a l S m i t h r e p o r t c o n c l u d e d t h a t t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s $ 1 3 , 3 5 8 p e r s h a r e . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t a d o p t e d S m i t h ' s c o n c l u s i o n s , b u t i n c r e a s e d S m i t h ' s 2 5 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e b y a n a d d i t i o n a l 2 5 p e r c e n t , t o m a t c h t h e 5 0 - p e r c e n t c o m b i n e d d i s c o u n t r e f l e c t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . A p p l y i n g t h i s 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t o t h e v a l u e s i n d i c a t e d b y t h e o r i g i n a l S m i t h r e p o r t , - 9 - r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s $ 9 , 0 2 5 p e r s h a r e , y i e l d i n g t h e $ 4 5 1 , 2 6 3 t o t a l v a l u e d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . R e s p o n d e n t u s e d t h e i d e n t i c a l a p p r o a c h i n v a l u i n g a t $ 4 5 1 , 2 6 3 t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 4 4 . T h e P r o m i s s o r y N o t e I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n i m p r o p e r l y t r e a t e d t h e p r o m i s s o r y n o t e a s d e c e d e n t ' s a n d M e l b a ' s j o i n t l y o w n e d p r o p e r t y a n d i m p r o p e r l y r e p o r t e d a h a l f i n t e r e s t i n t h e n o t e a s i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e ; a c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t r e d u c e d t h e g r o s s e s t a t e b y $ 7 4 , 3 5 0 . R e s p o n d e n t f u r t h e r d e t e r m i n e d t h a t u p o n a s s i g n m e n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e t o t h r e e o f h i s c h i l d r e n i n 1 9 9 5 , d e c e d e n t h a d m a d e t h r e e t a x a b l e g i f t s t o t a l i n g $ 1 1 8 , 7 0 0 ( a f t e r a l l o w a n c e f o r t h r e e $ 1 0 , 0 0 0 a n n u a l e x c l u s i o n s ) . O t h e r T a x a b l e G i f t s I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t a l s o d e t e r m i n e d t h a t d e c e d e n t h a d m a d e u n r e p o r t e d t a x a b l e g i f t s o f $ 2 0 , 0 0 0 a n d $ 1 0 , 0 0 0 i n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 3 , r e s p e c t i v e l y . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y c o n t a i n s n o o t h e r e x p l a n a t i o n o f t h i s d e t e r m i n a t i o n o r d e s c r i p t i o n o f t h e a l l e g e d u n r e p o r t e d g i f t s o r o f t h e a l l e g e d d o n e e s . - 1 0 - S a l e o f t h e C a l i f o r n i a M o t e l A f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h , a n a t t e m p t w a s m a d e t o s e l l t h e C a l i f o r n i a m o t e l . I n 1 9 9 9 , a b u y e r w a s f o u n d f o r t h e p r o p e r t y . B e f o r e t h e s a l e c o u l d b e c o n s u m m a t e d , a p r e l i m i n a r y r e p o r t f r o m t h e t i t l e c o m p a n y d i s c l o s e d d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . A C a l i f o r n i a p r o b a t e p r o c e e d i n g w a s i n s t i t u t e d . I n a J a n u a r y 2 1 , 2 0 0 0 , o r d e r d e t e r m i n i n g s u c c e s s i o n t o r e a l p r o p e r t y , t h e S u p e r i o r C o u r t o f K e r n C o u n t y , C a l i f o r n i a , f o u n d a n d o r d e r e d t h a t F r a n c e s , R o g e r , a n d H a r o l d e a c h h a d a o n e - t h i r d i n t e r e s t i n w h a t h a d b e e n d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . T o c l e a r u p t h e t i t l e a n d f a c i l i t a t e s a l e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l , F r a n c e s e x e c u t e d a g r a n t d e e d , c o n v e y i n g h e r i n t e r e s t i n p a r c e l 2 t o C & L B a i l e y . S i m i l a r l y , R o g e r a n d H a r o l d e a c h e x e c u t e d q u i t c l a i m d e e d s , c o n v e y i n g t h e i r i n t e r e s t s i n p a r c e l 2 t o C & L B a i l e y . T h e g r a n t d e e d a n d q u i t c l a i m d e e d s e a c h s t a t e d i d e n t i c a l l y t h a t t h e " D o c u m e n t a r y t r a n s f e r t a x i s $ N O N E - T O C L E A R U P T I T L E " . O n M a r c h 1 5 , 2 0 0 0 , t h e g r a n t d e e d a n d t w o q u i t c l a i m d e e d s w e r e f i l e d i n K e r n C o u n t y , C a l i f o r n i a . O n t h e s a m e d a t e , t h e r e w a s f i l e d i n K e r n C o u n t y , C a l i f o r n i a , a c o r p o r a t i o n g r a n t d e e d , e x e c u t e d F e b r u a r y 1 1 , 2 0 0 0 , w h e r e b y C & L B a i l e y c o n v e y e d p a r c e l 2 t o t h e p u r c h a s e r o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l , G r e w a l H o t e l s , I n c . - 1 1 - O P I N I O N A . V a l u a t i o n o f D e c e d e n t ' s 5 0 S h a r e s o f C & L B a i l e y S t o c k T h e v a l u e o f a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e s " t h e v a l u e a t t h e t i m e o f h i s d e a t h o f a l l p r o p e r t y , r e a l o r p e r s o n a l " . S e c . 2 0 3 1 ( a ) . T h e r e l e v a n t v a l u e i s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " S e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s ; s e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) . S e e g e n e r a l l y R e v . R u l . 5 9 - 6 0 , 1 9 5 9 - 1 C . B . 2 3 7 . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y r e f l e c t s i t s h i g h e s t a n d b e s t u s e o n t h e v a l u a t i o n d a t e . M i t c h e l l v . U n i t e d S t a t e s , 2 6 7 U . S . 3 4 1 , 3 4 4 - 3 4 5 ( 1 9 2 5 ) ; F r a z e e v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 5 4 , 5 6 3 ( 1 9 9 2 ) ; S y m i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 8 9 2 , 8 9 6 ( 1 9 8 6 ) . T h e p a r t i e s d i s a g r e e a b o u t t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k . T h e y a l s o d i s a g r e e a b o u t t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s o f Q T I P p r o p e r t y i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 4 4 . I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e 5 0 - s h a r e b l o c k s a r e v a l u e d i n d e p e n d e n t l y o f e a c h o t h e r r a t h e r t h a n a g g r e g a t e d . S e e E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 2 6 ( 1 9 9 9 ) . T h e p a r t i e s h a v e , a s a t h r e s h o l d m a t t e r , f o c u s e d o n t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s t h a t d e c e d e n t o w n e d o u t r i g h t , a g r e e i n g t h a t t h e v a l u e o f t h i s 5 0 - s h a r e b l o c k w i l l - 1 2 - g o v e r n t h e v a l u e o f t h e o t h e r 5 0 - s h a r e b l o c k . W e p r o c e e d l i k e w i s e i n o u r a n a l y s i s . V a l u a t i o n o f s t o c k f o r t a x p u r p o s e s i s a m a t t e r o f " p u r e f a c t " a n d o n e t o b e d e c i d e d b y c o n s i d e r i n g a l l c i r c u m s t a n c e s c o n n e c t e d w i t h t h e c o r p o r a t i o n ; t h e r e i s n o o n e u n i v e r s a l l y a p p l i c a b l e f o r m u l a . H a m m v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 5 F . 2 d 9 3 4 , 9 3 8 ( 8 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 3 4 7 ; s e e E s t a t e o f G o o d a l l v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 1 F . 2 d 7 7 5 , 7 8 6 ( 8 t h C i r . 1 9 6 8 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e v g . i n p a r t T . C . M e m o . 1 9 6 5 - 1 5 4 . R e s p o n d e n t , w h o d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s $ 4 5 1 , 2 6 3 , n o w c o n t e n d s t h a t t h e v a l u e i s $ 4 1 5 , 3 1 9 . P e t i t i o n e r , w h o o r i g i n a l l y r e p o r t e d t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s a s $ 3 7 0 , 7 0 8 , c o n t e n d s o n b r i e f t h a t t h e v a l u e i s o n l y $ 1 9 4 , 5 6 5 . I n s u p p o r t o f t h e i r p o s i t i o n s , e a c h p a r t y r e l i e s o n e x p e r t t e s t i m o n y . W e e v a l u a t e e x p e r t o p i n i o n s i n l i g h t o f a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d a n d m a y a c c e p t o r r e j e c t e x p e r t t e s t i m o n y , i n w h o l e o r i n p a r t , a c c o r d i n g t o o u r o w n j u d g m e n t . S e e H e l v e r i n g v . N a t l . G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; E s t a t e o f F o r d v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 F . 3 d 9 2 4 , 9 2 7 ( 8 t h C i r . 1 9 9 5 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 8 0 ; P a l m e r v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 3 F . 2 d 1 3 0 8 , 1 3 1 0 ( 8 t h C i r . 1 9 7 5 ) , a f f g . 6 2 T . C . 6 8 4 ( 1 9 7 4 ) ; S h e p h e r d v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 3 7 6 ( 2 0 0 0 ) , a f f d . 2 8 3 F . 3 d 1 2 5 8 ( 1 1 t h C i r . 2 0 0 2 ) . - 1 3 - 2 A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , D e n n i s C . S m i t h ( S m i t h ) a l s o p r e p a r e d t h e O c t o b e r 1 9 9 6 v a l u a t i o n r e p o r t f r o m w h i c h r e s p o n d e n t d e r i v e d t h e C & L B a i l e y s t o c k v a l u e s r e f l e c t e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , S m i t h , v a l u e d d e c e d e n t ' s C & L B a i l e y s t o c k o n t h e b a s i s o f t h e a d j u s t e d b o o k v a l u e o f t h e c o r p o r a t i o n ' s n e t a s s e t s . 2 I n d o i n g s o , h e a d o p t e d w i t h o u t c h a n g e t h e a p p r a i s e d v a l u e s o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l a n d t h e A r k a n s a s m o t e l a s r e f l e c t e d i n t h e O h r m u n d r e p o r t a n d t h e o r i g i n a l B i l e s r e p o r t , r e s p e c t i v e l y . L i k e t h e O h r m u n d r e p o r t , S m i t h ' s r e p o r t m a k e s n o a d j u s t m e n t i n t h e C a l i f o r n i a m o t e l v a l u e f o r d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . I n d e t e r m i n i n g a $ 4 1 5 , 3 1 9 v a l u e f o r d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k , S m i t h a l l o w e d a 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y - i n t e r e s t d i s c o u n t a n d a 2 7 . 4 4 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . P e t i t i o n e r ' s E x p e r t s P e t i t i o n e r o f f e r e d t w o e x p e r t w i t n e s s e s : ( 1 ) R i c h a r d L . S c h w a r t z ( S c h w a r t z ) , w h o i s a c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t a n d c e r t i f i e d b u s i n e s s a p p r a i s e r ; a n d ( 2 ) B i l e s , w h o , a s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , i s t h e A r k a n s a s a p p r a i s e r w h o p r e p a r e d t h e o r i g i n a l B i l e s r e p o r t v a l u i n g t h e A r k a n s a s m o t e l . L i k e S m i t h , S c h w a r t z v a l u e d d e c e d e n t ' s C & L B a i l e y s t o c k b y r e f e r e n c e t o t h e a d j u s t e d b o o k v a l u e o f t h e c o r p o r a t i o n ' s n e t a s s e t s . L i k e S m i t h , S c h w a r t z a d o p t e d t h e a p p r a i s e d v a l u e o f t h e - 1 4 - A r k a n s a s m o t e l a s r e f l e c t e d i n t h e o r i g i n a l B i l e s r e p o r t . L i k e S m i t h , i n v a l u i n g t h e C a l i f o r n i a m o t e l , S c h w a r t z u s e d t h e O h r m u n d r e p o r t ' s a p p r a i s e d v a l u e a s a s t a r t i n g p o i n t ; u n l i k e S m i t h , S c h w a r t z a d j u s t e d t h i s v a l u e d o w n w a r d b y $ 1 9 3 , 0 0 0 t o r e f l e c t d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . S c h w a r t z c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s $ 3 0 7 , 1 0 0 . L i k e S m i t h , S c h w a r t z a l l o w e d a 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y - i n t e r e s t d i s c o u n t . U n l i k e S m i t h , S c h w a r t z a l l o w e d a 4 0 - p e r c e n t ( i n s t e a d o f a 2 7 . 4 4 - p e r c e n t ) m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t . P e t i t i o n e r ' s o t h e r e x p e r t , B i l e s , d i d n o t u n d e r t a k e t o v a l u e d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k b u t i n s t e a d p e r f o r m e d a " d e s k r e v i e w " o f t h e O h r m u n d r e p o r t ' s a p p r a i s a l o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l . I n h i s r e p o r t ( t h e B i l e s r e p o r t ) , B i l e s c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 w a s $ 6 4 , 1 0 0 . B i l e s a l s o c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l w a s o n l y $ 8 1 9 , 1 8 0 . O n b r i e f , t o d e r i v e t h e $ 1 9 4 , 5 6 5 a s s e r t e d v a l u e f o r d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k , p e t i t i o n e r g e n e r a l l y f o l l o w s S c h w a r t z ' s v a l u a t i o n m e t h o d o l o g y a n d c o n c l u s i o n s b u t s u b s t i t u t e s B i l e s ' v a l u a t i o n o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l i n t o S c h w a r t z ' s a n a l y s i s . A s r e f l e c t e d i n t h e p r e c e d i n g d i s c u s s i o n , S m i t h a n d S c h w a r t z a g r e e a b o u t a n u m b e r o f f u n d a m e n t a l i s s u e s i n v a l u i n g t h e C & L B a i l e y s t o c k . T h e y a g r e e t h a t d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y - 1 5 - 3 R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t C & L B a i l e y ' s a s s e t s s h o u l d e x c l u d e c e r t a i n a s s e t s r e p o r t e d o n t h e c o r p o r a t i o n ' s y e a r e n d 1 9 9 5 b a l a n c e s h e e t s ; n a m e l y , a $ 1 6 , 3 1 6 c o r p o r a t e l o a n t o s t o c k h o l d e r s a n d a $ 1 9 , 0 0 0 f r a n c h i s e f e e a s s e t . s t o c k s h o u l d b e v a l u e d o n t h e b a s i s o f t h e a d j u s t e d b o o k v a l u e o f t h e c o r p o r a t i o n ' s n e t a s s e t s . I n d e t e r m i n i n g t h e a d j u s t e d v a l u e o f t h e m o t e l s ( w h i c h m a k e u p a l m o s t a l l t h e a s s e t s o f C & L B a i l e y ) , t h e y h a v e b o t h u s e d , a s a s t a r t i n g p o i n t , t h e O h r m u n d a p p r a i s a l r e p o r t ' s v a l u a t i o n o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l a n d h a v e b o t h a d o p t e d t h e o r i g i n a l B i l e s r e p o r t ' s a p p r a i s a l v a l u e o f t h e A r k a n s a s m o t e l . T h e y a g r e e t h a t a 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e a n d t h a t s o m e a d d i t i o n a l m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e . A f t e r c o n c e s s i o n s b y r e s p o n d e n t , 3 t h e p a r t i e s a n d t h e i r e x p e r t s d i s a g r e e p r i m a r i l y a b o u t t h e s e t h r e e i s s u e s : ( 1 ) T h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l a t d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d i n p a r t i c u l a r , t h e e f f e c t o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 o n t h e v a l u e o f h i s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k ; ( 2 ) w h e t h e r a $ 1 4 5 , 0 0 0 s h a r e h o l d e r l i a b i l i t y r e f l e c t e d o n C & L B a i l e y ' s y e a r e n d 1 9 9 5 c o r p o r a t e b o o k s r e p r e s e n t e d a v a l i d d e b t t h a t s h o u l d b e i n c l u d e d a s a n e g a t i v e i t e m i n d e t e r m i n i n g C & L B a i l e y ' s n e t a s s e t s ; a n d ( 3 ) t h e t o t a l d i s c o u n t t h a t s h o u l d b e a l l o w e d i n v a l u i n g d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k . W e a d d r e s s e a c h o f t h e s e i s s u e s i n t u r n . - 1 6 - 4 T o r e a c h t h e $ 1 , 3 7 4 , 0 0 0 v a l u e i n d i c a t e d b y t h e i n c o m e a p p r o a c h , t h e O h r m u n d r e p o r t a p p l i e d a c a p i t a l i z a t i o n r a t e o f 1 3 . 5 p e r c e n t t o e s t i m a t e d a n n u a l n e t i n c o m e o f $ 1 9 2 , 5 3 6 . V a l u a t i o n o f T h e C a l i f o r n i a M o t e l T h e O h r m u n d R e p o r t I n v a l u i n g t h e C a l i f o r n i a m o t e l , a l l t h e e x p e r t s s t a r t w i t h t h e O h r m u n d r e p o r t . A c c o r d i n g l y , w e s t a r t t h e r e t o o . T h e O h r m u n d r e p o r t c o n c l u d e d t h a t t h e D e c e m b e r 1 8 , 1 9 9 5 , v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l w a s $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 . T h e O h r m u n d r e p o r t s t a t e s t h a t t h e a p p r a i s a l o f t h e p r o p e r t y " h a s b e e n m a d e w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e p r e s e n t o w n e r s h i p o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y i n c l u d e s a l l r i g h t s t h a t m a y b e l a w f u l l y o w n e d , a n d t h e r e f o r e , t i t l e i n ' f e e s i m p l e ' . " C o n s e q u e n t l y , i n v a l u i n g t h e C a l i f o r n i a m o t e l , t h e O h r m u n d r e p o r t d i d n o t c o n s i d e r a n y e f f e c t o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . T h e O h r m u n d r e p o r t e m p l o y e d t h r e e m e t h o d s o f e s t i m a t i n g t h e m a r k e t v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l : t h e c o s t a p p r o a c h , t h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , a n d t h e i n c o m e a p p r o a c h , w h i c h y i e l d e d v a l u e i n d i c a t i o n s o f $ 1 , 1 0 0 , 0 0 0 , $ 1 , 3 7 4 , 0 0 0 , a n d $ 1 , 4 0 0 , 0 0 0 , r e s p e c t i v e l y . 4 T h e O h r m u n d r e p o r t c o r r e l a t e d t h e s e t h r e e v a l u e s t o r e a c h i t s f i n a l e s t i m a t e o f $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t S m i t h a d o p t e d t h e O h r m u n d r e p o r t ' s $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 v a l u e f o r t h e C a l i f o r n i a m o t e l . - 1 7 - P e t i t i o n e r ' s E x p e r t s S c h w a r t z a l s o u t i l i z e d t h e O h r m u n d r e p o r t ' s $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 v a l u a t i o n o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l ; i n a f o o t n o t e , h o w e v e r , S c h w a r t z i n d i c a t e d , w i t h o u t e l a b o r a t i o n , t h a t h e h a d a d j u s t e d t h e v a l u e o f C & L B a i l e y ' s a s s e t s d o w n w a r d b y $ 1 9 3 , 0 0 0 t o r e f l e c t " t h e l a n d o r i g i n a l l y o w n e d b y C & L B a i l e y , I n c . , b u t d i s c o v e r e d t o b e o w n e d b y " d e c e d e n t . I n h i s " d e s k r e v i e w " o f t h e O h r m u n d r e p o r t , B i l e s a c c e p t e d t h e O h r m u n d r e p o r t ' s c o n c l u s i o n t h a t t h e c o m b i n e d v a l u e o f p a r c e l s 1 a n d 2 w a s $ 2 5 0 , 0 0 0 a n d s o u g h t t o a l l o c a t e t h i s v a l u e b e t w e e n t h e t w o p a r c e l s . U s i n g t h e c o m m e r c i a l l a n d s a l e s c o m p a r a b l e s c o n t a i n e d i n t h e O h r m u n d r e p o r t , B i l e s c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e o f p a r c e l 1 , a s a s t a n d - a l o n e a s s e t , w a s $ 1 8 5 , 8 9 5 . B i l e s t h e n c o n c l u d e d t h a t t h e $ 6 4 , 1 0 5 " r e s i d u a l v a l u e " r e p r e s e n t e d t h e v a l u e o f p a r c e l 2 , w h i c h h e c o n c l u d e d s h o u l d b e t r e a t e d a s d e c e d e n t ' s s e p a r a t e p r o p e r t y . I n h i s " d e s k r e v i e w " , B i l e s f a u l t e d t h e O h r m u n d r e p o r t f o r f a i l i n g t o g i v e a p p r o p r i a t e w e i g h t t o a n u m b e r o f e c o n o m i c f a c t o r s c i t e d t h e r e i n , i n c l u d i n g a d o w n t u r n i n t h e R i d g e c r e s t , C a l i f o r n i a , m o t e l m a r k e t . T h e B i l e s r e p o r t a l s o f a u l t e d t h e O h r m u n d r e p o r t f o r f a i l i n g t o c o n s i d e r a " ' Q U I C K S A L E V A L U E ' w h i c h , b a s e d o n t h e r e v i e w a p p r a i s e r ' s [ i . e . , B i l e s ' ] k n o w l e d g e o f t h e N E E D T O S E T T L E T H E E S T A T E , s h o u l d h a v e b e e n a M A J O R F A C T O R i n t h e F I N A L E S T I M A T E D V A L U E " . ( I d i o s y n c r a t i c t y p o g r a p h y i n - 1 8 - o r i g i n a l . ) T h e B i l e s r e p o r t n o t e d t h a t t h e C a l i f o r n i a m o t e l c o u l d h a v e b e e n c l a s s i f i e d a s a p r o p e r t y w i t h a " d i s c r e p a n c y " i n t h e t i t l e . T h e B i l e s r e p o r t c o n c l u d e d t h a t i f a l l t h e s e f a c t o r s w e r e p r o p e r l y c o n s i d e r e d , t h e C a l i f o r n i a m o t e l s h o u l d b e v a l u e d b a s e d o n " ' R a t e s a n d T e r m s ' o f A ' D I S T R E S S S A L E ' , w i t h a d d e d c o n s i d e r a t i o n b e i n g g i v e n t o t h e ' c l o u d e d t i t l e ' o f t h e l a n d " . ( I d i o s y n c r a t i c t y p o g r a p h y i n o r i g i n a l . ) T h e B i l e s r e p o r t s t a t e d , w i t h l i t t l e e l a b o r a t i o n , t h a t o n t h e b a s i s o f a l l t h i s i n f o r m a t i o n a n d d i s c u s s i o n s w i t h l e n d e r s i n t h e l o c a l m a r k e t , t h e p r o p e r c a p i t a l i z a t i o n r a t e t o u s e i n a p p l y i n g t h e i n c o m e v a l u a t i o n m e t h o d w a s 1 5 . 5 4 7 4 p e r c e n t , r a t h e r t h a n t h e 9 . 8 4 6 p e r c e n t i n d i c a t e d b y t h e O h r m u n d r e p o r t . B i l e s a l s o c o n c l u d e d t h a t t h e O h r m u n d r e p o r t h a d o v e r s t a t e d n e t i n c o m e f r o m t h e C a l i f o r n i a m o t e l b y u n d e r e s t i m a t i n g t h e r a t i o o f e x p e n s e s t o g r o s s i n c o m e a s 6 0 p e r c e n t ; w i t h l i t t l e e l a b o r a t i o n , B i l e s c o n c l u d e d t h a t a 7 5 - p e r c e n t e x p e n s e r a t i o w a s m o r e a p p r o p r i a t e . A f t e r m a k i n g t h i s a d j u s t m e n t , B i l e s c o n c l u d e d t h a t t h e a n n u a l n e t i n c o m e f r o m t h e C a l i f o r n i a m o t e l w a s o n l y $ 1 2 7 , 3 6 1 , r a t h e r t h a n t h e $ 1 9 2 , 5 3 6 i n d i c a t e d b y t h e O h r m u n d r e p o r t . F a c t o r i n g i n h i s u p w a r d l y a d j u s t e d c a p i t a l i z a t i o n r a t e a n d h i s d o w n w a r d l y a d j u s t e d n e t i n c o m e f i g u r e , B i l e s c o n c l u d e d t h a t t h e " d i s c o u n t e d v a l u e " o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l w a s o n l y $ 8 1 9 , 2 0 0 , r a t h e r t h a n $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 , a s i n d i c a t e d b y t h e O h r m u n d r e p o r t . - 1 9 - O u r V a l u a t i o n o f t h e C a l i f o r n i a M o t e l A t h i s d e a t h , d e c e d e n t o w n e d b o t h a o n e - h a l f u n d i v i d e d i n t e r e s t i n p a r c e l 2 a n d 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k . C & L B a i l e y , i n t u r n , o w n e d t h e o t h e r h a l f o f p a r c e l 2 , a s w e l l a s t h e m o t e l t h a t s a t u p o n i t . T h e e s t a t e , b e i n g i n i t i a l l y u n a w a r e o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 , i n a d v e r t e n t l y o m i t t e d t h i s a s s e t f r o m d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r n o w c o n t e n d s t h a t t h i s i n a d v e r t e n t o m i s s i o n s h o u l d b e c u r e d b y i n c r e a s i n g d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e b y $ 6 4 , 1 0 0 , o n t h e b a s i s o f B i l e s ' d e t e r m i n a t i o n o f t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f d e c e d e n t ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . A t t h e s a m e t i m e , p e t i t i o n e r c o n t e n d s , t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e s h o u l d b e r e d u c e d f r o m $ 3 7 0 , 7 0 8 ( a s r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n ) t o $ 1 9 4 , 5 6 5 , t o r e f l e c t t h e " t i t l e p r o b l e m " t h a t p e t i t i o n e r c o n t e n d s r e d u c e d t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l f r o m $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 ( a s i n d i c a t e d b y t h e O h r m u n d r e p o r t , o n w h i c h t h e r e l e v a n t v a l u e s r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n w e r e p r e d i c a t e d ) t o $ 8 1 9 , 0 0 0 ( a s d e t e r m i n e d b y B i l e s ) . W e a r e u n p e r s u a d e d b y p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n s . I n t h e f i r s t i n s t a n c e , B i l e s ' c o n c l u s i o n t h a t d e c e d e n t ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 s h o u l d b e v a l u e d a t $ 6 4 , 1 0 0 a p p e a r s b a s e d o n a n e r r o n e o u s a s s u m p t i o n t h a t d e c e d e n t o w n e d a l l o f p a r c e l 2 . I n f a c t , d e c e d e n t o w n e d o n l y a o n e - h a l f u n d i v i d e d i n t e r e s t i n p a r c e l - 2 0 - 5 A l t h o u g h p e t i t i o n e r s e e m s t o s u g g e s t t h a t B i l e s ' d o w n w a r d a d j u s t m e n t o f t h e $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 O h r m u n d r e p o r t v a l u a t i o n r e s u l t e d f r o m B i l e s ' c o n s i d e r a t i o n o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 , B i l e s ' r e p o r t c l e a r l y i n d i c a t e s t h a t t h i s w a s j u s t o n e o f s e v e r a l f a c t o r s t h a t e n t e r e d i n t o h i s a n a l y s i s . A l t h o u g h B i l e s m e n t i o n s t h e p a r c e l 2 t i t l e p r o b l e m , h e d o e s n o t s e p a r a t e l y i d e n t i f y i t s e f f e c t s u p o n h i s f i n a l c o n c l u s i o n s . 2 - - a n o w n e r s h i p i n t e r e s t t h a t c a n n o t r e l i a b l y b e a s s u m e d t o h a v e a v a l u e e q u a l t o o n e - h a l f t h e v a l u e o f t h e w h o l e . M o r e f u n d a m e n t a l l y , w e a r e u n p e r s u a d e d b y B i l e s ' c o n c l u s i o n t h a t t h e C a l i f o r n i a m o t e l s h o u l d b e v a l u e d a t $ 8 1 9 , 0 0 0 . 5 A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , t h e p r i m a r y f o c u s o f B i l e s ' " d e s k r e v i e w " w a s t h e O h r m u n d r e p o r t ' s a p p l i c a t i o n o f t h e i n c o m e m e t h o d a n d , i n p a r t i c u l a r , i t s i n d i c a t e d c a p i t a l i z a t i o n r a t e a n d n e t i n c o m e f i g u r e s . T h e r e a s o n s B i l e s g i v e s i n s u p p o r t o f h i s a d j u s t m e n t s t o t h e O h r m u n d r e p o r t a r e h i g h l y c o n c l u s o r y a n d l a c k i n g i n a n a l y t i c a l s u p p o r t . F o r i n s t a n c e , B i l e s ' d o w n w a r d a d j u s t m e n t o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l ' s v a l u e o n a c c o u n t o f t h e a l l e g e d n e e d o f d e c e d e n t ' s e s t a t e t o m a k e a " d i s t r e s s s a l e " t o s e t t l e t h e e s t a t e ( a n o t h e r w i s e u n s u b s t a n t i a t e d f a c t u a l p r e m i s e ) i s i n c o n s i s t e n t w i t h t h e c o n c e p t o f f a i r m a r k e t v a l u e a s d e t e r m i n e d b y r e f e r e n c e t o a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r a n d w i l l i n g s e l l e r . " T h e f a i r m a r k e t v a l u e i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l * * * . T h e f a i r m a r k e t v a l u e * * * i s n o t t o b e d e t e r m i n e d b y a f o r c e d s a l e p r i c e . " S e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . - 2 1 - 6 E v e n i f w e w e r e t o a s s u m e , f o r s a k e o f a r g u m e n t , t h a t t h e B i l e s r e p o r t a p p r o p r i a t e l y a d j u s t e d t h e O h r m u n d r e p o r t ' s a p p l i c a t i o n o f t h e i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n , t h e B i l e s r e p o r t n e v e r t h e l e s s f a i l s t o a d d r e s s t h e t w o o t h e r v a l u a t i o n m e t h o d s ( t h e s a l e s c o m p a r i s o n m e t h o d a n d c o s t m e t h o d ) t h a t t h e O h r m u n d r e p o r t a l s o a p p l i e d a n d c o r r e l a t e d i n r e a c h i n g i t s f i n a l v a l u a t i o n e s t i m a t e . W e a r e u n c o n v i n c e d t h a t B i l e s , a n A r k a n s a s a p p r a i s e r w h o p e r f o r m e d o n l y a " d e s k r e v i e w " o f t h e O h r m u n d r e p o r t a n d w h o t e s t i f i e d t h a t h e h a d n e v e r e v e n s p o k e n w i t h O h r m u n d a b o u t i t , w a s i n a b e t t e r p o s i t i o n t h a t O h r m u n d , a C a l i f o r n i a a p p r a i s e r , t o m a k e t h e k e y e c o n o m i c a s s u m p t i o n s r e q u i r e d f o r a p p l y i n g t h e i n c o m e a p p r o a c h i n v a l u i n g t h e C a l i f o r n i a m o t e l . I n d e e d , l e a v i n g a s i d e f a u l t y a s s u m p t i o n s r e g a r d i n g t h e o w n e r s h i p o f p a r c e l 2 ( a m a t t e r i n w h i c h t h e O h r m u n d r e p o r t a n d t h e B i l e s r e p o r t a r e b o t h g u i l t y , t h o u g h d i f f e r e n t l y ) , w e g e n e r a l l y f o u n d t h e O h r m u n d r e p o r t t o b e b e t t e r e x p l a i n e d , b e t t e r s u p p o r t e d , a n d m o r e c o n v i n c i n g t h a n B i l e s ' " d e s k r e v i e w " o f i t . B o t h p e t i t i o n e r ' s o t h e r e x p e r t , S c h w a r t z , a n d r e s p o n d e n t ' s e x p e r t , S m i t h , u t i l i z e d O h r m u n d ' s r e p o r t w i t h o u t e x p r e s s i n g a n y r e s e r v a t i o n s a s t o i t s m e t h o d o l o g y . I n s u m , w e a r e u n p e r s u a d e d b y B i l e s ' c o n c l u s i o n t h a t t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l w a s o n l y $ 8 1 9 , 0 0 0 . 6 A l t h o u g h i t m a y b e t r u e , a s p e t i t i o n e r c o n t e n d s , t h a t t h e d i v i d e d o w n e r s h i p o f p a r c e l 2 i m p a i r e d t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l t o s o m e d e g r e e , B i l e s ' r e p o r t - - w h i c h d o e s n o t p u r p o r t t o s e p a r a t e l y i d e n t i f y t h e e f f e c t s o f t h e " c l o u d e d t i t l e " o n t h e C a l i f o r n i a - 2 2 - 7 A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , S c h w a r t z d e v i a t e d f r o m t h e O h r m u n d r e p o r t i n m a k i n g a $ 1 9 3 , 0 0 0 d o w n w a r d a d j u s t m e n t t o r e f l e c t t h e d i v i d e d o w n e r s h i p o f p a r c e l 2 . S c h w a r t z , h o w e v e r , o f f e r e d n o e x p l a n a t i o n o r s u p p o r t f o r t h i s d o w n w a r d a d j u s t m e n t . C o n s e q u e n t l y , h i s r e p o r t i s o f l i t t l e a s s i s t a n c e i n m e a s u r i n g t h e e f f e c t o f t h e " c l o u d e d t i t l e " o f p a r c e l 2 o n t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l . P e t i t i o n e r h a s n o t a r g u e d t h a t w e s h o u l d r e l y o n S c h w a r t z ' s c o n c l u s i o n i n t h i s r e g a r d . m o t e l v a l u a t i o n - - p r o v i d e s n o m e a n i n g f u l a s s i s t a n c e i n m e a s u r i n g a n y s u c h i m p a i r m e n t o f v a l u e . N o r d o e s t h e r e c o r d o t h e r w i s e p r o v i d e a r e l i a b l e b a s i s f o r e s t i m a t i n g a n y s u c h i m p a i r m e n t o f v a l u e . 7 M o r e o v e r , i f w e w e r e t o a s s u m e , f o r s a k e o f a r g u m e n t , t h a t t h e g r o s s e s t a t e , a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ( a n d a s r e p o r t e d o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n ) , s h o u l d b e a d j u s t e d d o w n w a r d t o r e f l e c t s o m e i m p a i r m e n t t o t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s C & L B a i l e y s t o c k r e s u l t i n g f r o m t h e d i v i d e d o w n e r s h i p o f p a r c e l 2 , i t w o u l d f o l l o w ( a s p e t i t i o n e r c o n c e d e s ) t h a t d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e s h o u l d b e c o r r e s p o n d i n g l y i n c r e a s e d t o r e f l e c t d e c e d e n t ' s i n a d v e r t e n t l y o m i t t e d i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . P e t i t i o n e r h a s n o t s h o w n t h a t t h e n e t r e s u l t o f t h e s e c o r r e l a t i v e a d j u s t m e n t s w o u l d b e t o t h e e s t a t e ' s a d v a n t a g e . T o s t a t e t h e p r o b l e m m o r e p r e c i s e l y , p e t i t i o n e r h a s n o t s h o w n t h a t i g n o r i n g a n y s u c h t i t l e - r e l a t e d i m p a i r m e n t t o t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l r e s u l t e d i n a n o v e r s t a t e m e n t o f d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e g r e a t e r t h a n t h e u n d e r s t a t e m e n t o f t h e g r o s s e s t a t e t h a t r e s u l t e d f r o m t h e o m i s s i o n o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n - 2 3 - 8 B e c a u s e d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e d o n l y a t o t a l 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n C & L B a i l e y ( t h e s u m o f t h e 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t t h a t d e c e d e n t o w n e d o u t r i g h t a n d t h e 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n c l u d a b l e u n d e r s e c . 2 0 4 4 a s Q T I P p r o p e r t y ) , h i s e s t a t e w o u l d r e a l i z e o n l y a p r o p o r t i o n a l b e n e f i t f r o m a n y d e c r e a s e i n t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l , f u r t h e r l i m i t e d b y a n y a p p l i c a b l e v a l u a t i o n d i s c o u n t u t i l i z e d i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f h i s C & L B a i l e y s h a r e s . O n t h e o t h e r h a n d , t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d r e f l e c t t h e f u l l v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . F o r e x a m p l e , a s s u m i n g t h a t a 5 0 - p e r c e n t c o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t i s a p p l i c a b l e ( t o f o r e s h a d o w o u r e v e n t u a l h o l d i n g i n t h i s r e g a r d ) , a h y p o t h e t i c a l $ 1 0 0 , 0 0 0 t i t l e - r e l a t e d d e c r e a s e i n t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l w o u l d r e s u l t i n o n l y a $ 2 5 , 0 0 0 d e c r e a s e ( ( $ 1 0 0 , 0 0 0 x ( 1 - . 5 ) ) x . 5 ) i n t h e g r o s s e s t a t e . I f t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 w e r e d e t e r m i n e d t o b e a t l e a s t $ 2 5 , 0 0 0 a n d i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e , t h e e s t a t e w o u l d r e a l i z e n o n e t b e n e f i t f r o m t h e s e a d j u s t m e n t s . S t a t e d a n o t h e r w a y , a n y t i t l e - r e l a t e d i m p a i r m e n t t o t h e C a l i f o r n i a m o t e l v a l u e w o u l d h a v e t o e x c e e d t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 b y a t l e a s t a f a c t o r o f 4 b e f o r e d i s r e g a r d i n g t h e s e u n e q u a l a n d o p p o s i t e v a l u a t i o n e f f e c t s ( a s i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n ) w o u l d r e s u l t i n a n y n e t d e t r i m e n t t o t h e e s t a t e . T h e r e c o r d c o n t a i n s n o b a s i s f o r r e l i a b l y q u a n t i f y i n g s u c h a s y m m e t r i c a l v a l u a t i o n e f f e c t s . 9 I n r e a c h i n g t h i s r e s u l t , i t i s u n n e c e s s a r y f o r u s t o c o n s i d e r , a n d w e d o n o t a t t e m p t t o r e s o l v e , c o n c e p t u a l i s s u e s a s t o w h e t h e r d e c e d e n t ' s p o t e n t i a l l y s e l f - o p p o s i n g i n t e r e s t s i n p a r c e l 2 ( a s t h e i n d i v i d u a l o w n e r o f a o n e - h a l f i n t e r e s t t h e r e i n , o n t h e o n e h a n d , a n d a s a 2 5 - p e r c e n t s t o c k h o l d e r o f C & L B a i l e y , o n t h e o t h e r h a n d ) s h o u l d b e c o n s i d e r e d s e p a r a t e l y s o a s t o ( c o n t i n u e d . . . ) p a r c e l 2 . 8 I n t h e s e u n u s u a l c i r c u m s t a n c e s , w h e r e d e c e d e n t h i m s e l f w a s t h e o n l y p o t e n t i a l a d v e r s e c l a i m a n t w i t h r e s p e c t t o t h e p a r c e l 2 t i t l e d e f e c t t h a t p e t i t i o n e r c o n t e n d s d e c r e a s e d t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k , a n d o n t h i s r e c o r d , w e h a v e n o r e a s o n a b l e b a s i s f o r e s t i m a t i n g t h e a m o u n t o f a n y r e s u l t i n g n e t d e c r e a s e i n t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . 9 - 2 4 - 9 ( . . . c o n t i n u e d ) r e d u c e t h e v a l u e o f h i s t o t a l a s s e t s o r s h o u l d b e v i e w e d i n t h e a g g r e g a t e t o r e f l e c t t h e e c o n o m i c r e a l i t y t h a t d e c e d e n t w o u l d b e u n l i k e l y t o a c t a d v e r s e l y t o h i s o w n e c o n o m i c i n t e r e s t s . I n t h i s l a t t e r r e g a r d , h o w e v e r , w e o b s e r v e t h a t a h y p o t h e t i c a l s e l l e r i n d e c e d e n t ' s s h o e s , r a t h e r t h a n s e l l t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k a t a b a r g a i n - b a s e m e n t p r i c e o n a c c o u n t o f t h e d i v i d e d o w n e r s h i p o f p a r c e l 2 , m i g h t r e a s o n a b l y b e e x p e c t e d t o r e l i n q u i s h t h e i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 t o c l e a r t h e t i t l e a n d t h e r e b y p r e s e r v e t h e s t o c k ' s v a l u e . T h e e v i d e n c e s t r o n g l y s u g g e s t s t h a t t h i s i s p r e c i s e l y w h a t d e c e d e n t ' s h e i r s d i d : s h o r t l y a f t e r t h e t i t l e d e f e c t w a s d i s c o v e r e d i n t h e c o u r s e o f C & L B a i l e y ' s a t t e m p t e d s a l e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l t o a t h i r d p a r t y , F r a n c e s , R o g e r , a n d H a r o l d e a c h d e e d e d o v e r t o C & L B a i l e y , a p p a r e n t l y w i t h o u t c o n s i d e r a t i o n , t h e i r o n e - t h i r d i n t e r e s t s i n d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . A l t h o u g h w e d o n o t p r e d i c a t e o u r h o l d i n g o n t h e s e p o s t d e a t h e v e n t s , w e b e l i e v e t h e y a r e u s e f u l l y c o n s i d e r e d f o r t h e l i m i t e d p u r p o s e o f i l l u m i n a t i n g e x p e c t a t i o n s t h a t a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r a n d s e l l e r m i g h t r e a s o n a b l y h a v e e n t e r t a i n e d a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . S e e E s t a t e o f G i l f o r d v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 3 8 , 5 2 - 5 3 ( 1 9 8 7 ) ; E s t a t e o f J e p h s o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 9 9 9 , 1 0 0 2 ( 1 9 8 3 ) . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t f o r p u r p o s e s o f v a l u i n g d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k , t h e v a l u e o f t h e C a l i f o r n i a m o t e l i s a p p r o p r i a t e l y e s t i m a t e d a t $ 1 , 3 8 8 , 0 0 0 . T a k i n g i n t o c o n s i d e r a t i o n t h a t r e s p o n d e n t h a s n o t d e t e r m i n e d t h a t t h e e s t a t e e r r e d b y e x c l u d i n g d e c e d e n t ' s o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 f r o m t h e g r o s s e s t a t e a s r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , a n d s e e k i n g t o a v o i d p o s s i b l e d o u b l e c o u n t i n g , w e h o l d f u r t h e r t h a t d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e s n o s e p a r a t e v a l u e a t t r i b u t a b l e t o d e c e d e n t ' s i n d i v i d u a l o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . T h e $ 1 4 5 , 0 0 0 S h a r e h o l d e r L i a b i l i t y C & L B a i l e y ' s D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 5 , b a l a n c e s h e e t r e p o r t e d a $ 1 4 5 , 0 0 0 l i a b i l i t y f o r " L o a n s f r o m s h a r e h o l d e r s " . I n d e t e r m i n i n g - 2 5 - C & L B a i l e y ' s n e t a s s e t s f o r p u r p o s e s o f a p p r a i s i n g t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s C & L B a i l e y s t o c k , S m i t h r e c l a s s i f i e d t h i s $ 1 4 5 , 0 0 0 l i a b i l i t y i t e m a s p a i d - i n c a p i t a l ( t h e r e b y i n c r e a s i n g C & L B a i l e y ' s i n d i c a t e d n e t a s s e t s ) . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n r e f l e c t s t h i s a d j u s t m e n t . P e t i t i o n e r c o n t e n d s i t i s e r r o n e o u s . T h e o n l y e v i d e n c e t h a t p e t i t i o n e r p o i n t s t o a s s u b s t a n t i a t i n g t h e a l l e g e d $ 1 4 5 , 0 0 0 l i a b i l i t y i s a n e n t r y o n d e c e d e n t ' s S c h e d u l e C - - M o r t g a g e s , N o t e s , a n d C a s h , o f F o r m 7 0 6 , f o r " N O T E R E C E I V A B L E - C & L B A I L E Y , I N C . " , i n t h e a m o u n t o f $ 1 4 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r a l l e g e s t h a t $ 1 4 0 , 0 0 0 w a s t h e b a l a n c e o f t h e l i a b i l i t y a s o f D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 5 . O n b r i e f p e t i t i o n e r s t a t e s : " I f t h e l o a n i s n o t a v a l i d o b l i g a t i o n a s a r g u e d b y M r . S m i t h , t h e n i t w o u l d b e p r o p e r t o a d j u s t t h e G r o s s E s t a t e a s s h o w n o f [ s i c ] F o r m 7 0 6 * * * t o r e m o v e t h i s a s s e t [ . ] R e m o v a l f r o m t h e g r o s s e s t a t e w o u l d p r o v i d e a g r e a t e r b e n e f i t t o t h e P e t i t i o n e r b u t i t w o u l d n o t b e c o r r e c t . " B e c a u s e t h e r e c o r d d o e s n o t r e l i a b l y s u b s t a n t i a t e t h e a l l e g e d $ 1 4 5 , 0 0 0 l i a b i l i t y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t i t s h o u l d b e e x c l u d e d f r o m t h e c a l c u l a t i o n o f C & L B a i l e y ' s n e t a s s e t s . W e a l s o c o n c l u d e t h a t t h e $ 1 4 0 , 0 0 0 n o t e r e c e i v a b l e f r o m C & L B a i l e y s h o u l d b e e x c l u d e d f r o m d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . A s p e t i t i o n e r o b s e r v e s , t h e n e t r e s u l t i s t o p e t i t i o n e r ' s a d v a n t a g e . - 2 6 - 1 0 O n b r i e f , w i t h o u t e x p l a n a t i o n o r d i s c u s s i o n , p e t i t i o n e r t r e a t s t h e a g r e e d - u p o n 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y d i s c o u n t a n d t h e a s s e r t e d 4 0 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t a s b e i n g a d d i t i v e , r e s u l t i n g i n a c l a i m e d c o m b i n e d d i s c o u n t o f 6 0 p e r c e n t ( 2 0 p e r c e n t + 4 0 p e r c e n t ) , r a t h e r t h a n m u l t i p l i c a t i v e , w h i c h w o u l d r e s u l t i n a c o m b i n e d d i s c o u n t o f 5 2 p e r c e n t ( 2 0 p e r c e n t + ( 4 0 x ( 1 - . 2 0 ) p e r c e n t ) . A l t h o u g h t h e r e s u l t r e a c h e d h e r e i n d o e s n o t d e p e n d u p o n t h e d i s t i n c t i o n , w e n o t e t h a t a s a g e n e r a l p r o p o s i t i o n t h e a p p l i c a t i o n o f a m i n o r i t y d i s c o u n t a n d d i s c o u n t f o r m a r k e t a b i l i t y i s m u l t i p l i c a t i v e r a t h e r t h a n a d d i t i v e . S e e T r u g m a n , U n d e r s t a n d i n g B u s i n e s s V a l u a t i o n : A P r a c t i c a l G u i d e t o V a l u i n g S m a l l t o M e d i u m - S i z e d B u s i n e s s e s 2 8 6 ( 1 9 9 8 ) . V a l u a t i o n D i s c o u n t A s r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k r e f l e c t e d a t o t a l 5 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t a p p l i e d t h e s a m e 5 0 - p e r c e n t t o t a l d i s c o u n t i n v a l u i n g t h e s t o c k . I n t h i s p r o c e e d i n g , h o w e v e r , t h e p a r t i e s ' s e e m i n g h a r m o n y o n t h i s s c o r e h a s m o d u l a t e d t o a d i s c o r d o f c o n t e n d i n g e x p e r t s . A l t h o u g h t h e p a r t i e s a n d t h e i r e x p e r t s a g r e e t h a t a 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e a n d t h a t s o m e a d d i t i o n a l m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e , t h e y d i s a g r e e a b o u t t h e a m o u n t o f t h e m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t . P e t i t i o n e r c o n t e n d s i t s h o u l d b e 4 0 p e r c e n t ( t h u s s u g g e s t i n g a c o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t o f 5 2 p e r c e n t , a f t e r t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e a g r e e d 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y d i s c o u n t ) . 1 0 R e s p o n d e n t , o n t h e o t h e r h a n d , c o n t e n d s t h a t t h e m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s h o u l d b e o n l y 2 7 . 4 4 p e r c e n t ( t h u s s u g g e s t i n g a c o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t o f 4 1 . 9 5 p e r c e n t ) . - 2 7 - P e t i t i o n e r ' s E x p e r t P e t i t i o n e r ' s e x p e r t , S c h w a r t z , b a s e d h i s r e c o m m e n d e d 4 0 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t o n v a r i o u s s t u d i e s o f r e s t r i c t e d s t o c k s a n d o n v a r i o u s s t u d i e s a n a l y z i n g " t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e p r i c e s o f c o m p a n i e s w h o s e s h a r e s w e r e i n i t i a l l y o f f e r e d t o t h e p u b l i c ( I P O ) a n d t h e p r i c e s a t w h i c h t h e i r s h a r e s t r a d e d p r i v a t e l y w i t h i n a s h o r t p e r i o d i m m e d i a t e l y p r e c e d i n g t h e p u b l i c o f f e r i n g . " S c h w a r t z c o n c l u d e d t h a t t h e s e v a r i o u s s t u d i e s i n d i c a t e d a " r e a s o n a b l e r a n g e " f o r a m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t b e t w e e n 3 5 a n d 5 0 p e r c e n t . I n v a l u i n g t h e C & L B a i l e y s t o c k , S c h w a r t z s e l e c t e d a m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t o f 4 0 p e r c e n t a s b e i n g s o m e w h a t b e l o w t h e m i d p o i n t o f t h i s i n d i c a t e d r a n g e . T h e r e s t r i c t e d s t o c k s t u d i e s t h a t S c h w a r t z r e l i e d u p o n a n a l y z e d s t o c k s t h a t h a d a h o l d i n g p e r i o d o f 2 y e a r s o r l e s s . T h e r e c o r d c o n t a i n s n o e v i d e n c e , h o w e v e r , t o s u p p o r t a n a s s u m p t i o n t h a t a n i n v e s t o r i n C & L B a i l e y w o u l d l i k e l y h a v e s u c h a s h o r t - t e r m i n v e s t m e n t h o r i z o n . T o t h e c o n t r a r y , t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d s t r o n g l y s u g g e s t s t h a t s i n c e t h e i n c e p t i o n o f C & L B a i l e y , t h e r e h a s b e e n n o t r a d i n g o f i t s s h a r e s , s u g g e s t i n g t h a t t h e h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r w h o i s r e p r e s e n t a t i v e o f p r o s p e c t i v e i n v e s t o r s i n C & L B a i l e y m i g h t w e l l h a v e a l o n g e r i n v e s t m e n t h o r i z o n t h a n t h e i n v e s t o r s o f t h e r e s t r i c t e d s t o c k s a n a l y z e d i n t h e s t u d i e s . M o r e o v e r , t h e r e s t r i c t e d s t o c k s t u d i e s t h a t S c h w a r t z r e l i e s u p o n a n a l y z e d , a t l e a s t i n p a r t , t h e - 2 8 - 1 1 I r o n i c a l l y , p e t i t i o n e r c r i t i c i z e s t h e r e p o r t o f r e s p o n d e n t ' s e x p e r t , S m i t h , f o r i n a p p r o p r i a t e l y r e l y i n g o n s t u d i e s o f p u b l i c l y t r a d e d c o m p a n i e s i n a r r i v i n g a t h i s r e c o m m e n d e d 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y d i s c o u n t . r e s t r i c t e d s t o c k o f p u b l i c l y t r a d e d c o r p o r a t i o n s . 1 1 C & L B a i l e y i s n o t a p u b l i c l y t r a d e d c o r p o r a t i o n . C o n s e q u e n t l y , w e a r e u n p e r s u a d e d t h a t S c h w a r t z a p p r o p r i a t e l y r e l i e d o n t h e s e r e s t r i c t e d s t o c k s t u d i e s i n d e r i v i n g h i s r e c o m m e n d e d 4 0 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t . S e e F u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 5 7 ; M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 5 5 , a f f d . 9 1 F . 3 d 1 2 4 ( 3 d C i r . 1 9 9 6 ) . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t S m i t h ' s r e c o m m e n d e d 2 7 . 4 4 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t r e p r e s e n t s t h e s u m o f h i s r e c o m m e n d e d 2 1 . 4 4 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h e t a x o n b u i l t - i n g a i n s o f C & L B a i l e y ' s a s s e t s a n d a 6 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r " s t o c k s a l e c o s t s " . T o d e r i v e h i s r e c o m m e n d e d d i s c o u n t f o r t a x o n b u i l t - i n g a i n s , S m i t h a s s u m e d t h a t t h e v a l u e o f C & L B a i l e y ' s a s s e t s w o u l d b e $ 4 , 1 6 0 , 1 7 7 , a f t e r a n a s s u m e d 5 - y e a r h o l d i n g p e r i o d , d u r i n g w h i c h h e a s s u m e d t h e a s s e t s w o u l d g r o w a t a n a n n u a l r a t e o f 2 p e r c e n t . H e a s s u m e d s e l l i n g e x p e n s e s o f 7 p e r c e n t a n d e s t i m a t e d t h a t a t t h e e n d o f t h e a s s u m e d 5 - y e a r h o l d i n g p e r i o d t h e t a x b a s i s o f t h e a s s e t s w o u l d b e $ 1 , 7 2 1 , 2 7 9 , y i e l d i n g a n e s t i m a t e d g a i n o f $ 2 , 1 4 7 , 6 8 6 , t o w h i c h h e a p p l i e d a n a s s u m e d c o m b i n e d F e d e r a l a n d S t a t e t a x r a t e o f 3 9 . 0 6 p e r c e n t , t o y i e l d a n e s t i m a t e d t a x o n p o t e n t i a l g a i n o f $ 8 3 8 , 8 8 6 . S m i t h c o n c l u d e d - 2 9 - t h a t t h i s e s t i m a t e d p o t e n t i a l g a i n h a d a p r e s e n t v a l u e o f $ 6 1 3 , 5 5 2 , a f t e r a p p l y i n g a n a s s u m e d 8 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e . C o m p a r i n g t h i s e s t i m a t e d p r e s e n t v a l u e o f t a x w i t h C & L B a i l e y ' s a d j u s t e d n e t a s s e t v a l u e a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , S m i t h c o n c l u d e d t h a t t h e a p p r o p r i a t e r a t e o f d i s c o u n t f o r t a x o n b u i l t - i n g a i n s w a s 2 1 . 4 4 p e r c e n t . S m i t h o f f e r e d n o e x p l a n a t i o n o r s u p p o r t f o r a n y o f t h e m a n y a s s u m p t i o n s t h a t h e u t i l i z e d i n t h e j u s t - d e s c r i b e d a n a l y s i s . N o r d i d h e o f f e r a n y e x p l a n a t i o n o r s u p p o r t f o r h i s c o n c l u s i o n t h a t t h e d i s c o u n t r e l a t e d t o s t o c k s a l e c o s t s s h o u l d b e 6 p e r c e n t . A n e x p e r t r e p o r t t h a t i s b a s e d o n e s t i m a t e s a n d a s s u m p t i o n s n o t s u p p o r t e d b y i n d e p e n d e n t e v i d e n c e o r v e r i f i c a t i o n i s o f l i t t l e p r o b a t i v e v a l u e o r a s s i s t a n c e t o t h e C o u r t . S e e R o s e v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 3 8 6 , 4 1 8 ( 1 9 8 7 ) , a f f d . 8 6 8 F . 2 d 8 5 1 ( 6 t h C i r . 1 9 8 9 ) ; P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 1 ( 1 9 8 6 ) ; s e e a l s o K l a p m e i e r v . T e l e c h e c k I n t l . , I n c . , 4 8 2 F . 2 d 2 4 7 , 2 5 2 ( 8 t h C i r . 1 9 7 3 ) . " T h e p e r s u a s i v e n e s s o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n d e p e n d s l a r g e l y u p o n t h e d i s c l o s e d f a c t s o n w h i c h i t i s b a s e d . " E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 3 8 ( 1 9 9 8 ) . C o n s e q u e n t l y , w e f i n d S m i t h ' s r e p o r t u n p e r s u a s i v e i n i t s d e t e r m i n a t i o n o f a p p r o p r i a t e d i s c o u n t s f o r t a x o n b u i l t - i n g a i n s o r s t o c k s a l e c o s t s . W e d e e m r e s p o n d e n t t o h a v e c o n c e d e d , h o w e v e r , t h a t a c o m b i n e d d i s c o u n t o f a t l e a s t 2 7 . 4 4 - p e r c e n t i s a p p r o p r i a t e w i t h r e g a r d t o t h e s e f a c t o r s . - 3 0 - I n h i s r e p o r t , S m i t h a l s o i d e n t i f i e d a n u m b e r o f o t h e r f a c t o r s ( a p a r t f r o m t a x o n b u i l t - i n g a i n s a n d s t o c k s a l e c o s t s ) t h a t h e s a y s a r e n o r m a l l y c o n s i d e r e d i n c a l c u l a t i n g a m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t . F o r v a r i o u s r e a s o n s , h o w e v e r , h e a s s i g n e d n o w e i g h t t o a n y o f t h e s e o t h e r f a c t o r s . F o r i n s t a n c e , h e a s s i g n e d n o w e i g h t t o m a n a g e m e n t c o n t i n u i t y , b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t C & L B a i l e y w a s m e r e l y a " h o l d i n g c o m p a n y " . F o r a c o n t r a r y v i e w p o i n t , w e n e e d l o o k n o f u r t h e r t h a n S m i t h ' s o w n r e p o r t . I n t h e s e c t i o n o f h i s r e p o r t c a p t i o n e d " C o m p a n y B a c k g r o u n d " , S m i t h s t a t e d t h a t C & L B a i l e y w a s f o u n d e d f o r " t h e p r i m a r y p u r p o s e o f o w n i n g a n d o p e r a t i n g m o t e l p r o p e r t i e s " a n d t h a t d e c e d e n t ' s g r o w n c h i l d r e n m a n a g e d t h e m o t e l s . S i m i l a r l y , i n t h e " F i n a n c i a l A n a l y s i s " s e c t i o n o f h i s r e p o r t , S m i t h s t a t e d t h a t C & L B a i l e y " o w n s a n d o p e r a t e s t w o m o t e l s " . F r o m h i s r e p o r t , w e i n f e r t h a t S m i t h b e l i e v e s t h a t m a n a g e m e n t c o n t i n u i t y w o u l d s u p p o r t a n a d d i t i o n a l a m o u n t o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t i f C & L B a i l e y w e r e c o n s i d e r e d t o b e a n o p e r a t i n g c o m p a n y . A s j u s t n o t e d , S m i t h ' s o w n r e p o r t ( a l t h o u g h i n t e r n a l l y i n c o n s i s t e n t i n t h i s r e g a r d ) , a s w e l l a s t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , f a i r l y s u p p o r t s a c o n c l u s i o n t h a t C & L B a i l e y w a s i n f a c t a n o p e r a t i n g c o m p a n y . H e n c e , S m i t h ' s o w n r e p o r t s u p p o r t s a c o n c l u s i o n t h a t h i s r e c o m m e n d e d m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t i s u n d e r s t a t e d i n s o f a r a s i t d i s r e g a r d s c o n t i n u i t y o f m a n a g e m e n t . - 3 1 - A c c o r d i n g l y , w e b e l i e v e t h a t , a f t e r t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e p a r t i e s ' a g r e e d - u p o n 2 0 - p e r c e n t m i n o r i t y d i s c o u n t a n d r e s p o n d e n t ' s d e e m e d c o n c e s s i o n s a s t o d i s c o u n t s f o r t a x o n b u i l t - i n g a i n s a n d s t o c k c o s t s , t h e a p p r o p r i a t e c o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t l i e s s o m e w h e r e b e t w e e n t h e 5 2 - p e r c e n t c o m b i n e d d i s c o u n t s u g g e s t e d b y S c h w a r t z ' s r e c o m m e n d a t i o n s a n d t h e 4 1 . 9 5 - p e r c e n t c o m b i n e d d i s c o u n t r e c o m m e n d e d b y S m i t h . W e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t t h e a p p r o p r i a t e c o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t r a t e i s 5 0 p e r c e n t . I n d o i n g s o , w e g i v e d u e r e g a r d t o t h e f a c t t h a t t h i s i s t h e s a m e c o m b i n e d d i s c o u n t r a t e r e f l e c t e d o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n , c f . E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 3 1 2 , 3 3 7 - 3 3 8 ( 1 9 8 9 ) ( s t o c k v a l u e s r e p o r t e d o n a n e s t a t e t a x r e t u r n w e r e a n " a d m i s s i o n " t h a t c o u l d n o t b e o v e r c o m e " w i t h o u t c o g e n t p r o o f t h a t t h e r e p o r t e d v a l u e s w e r e e r r o n e o u s " ) , a n d t o t h e f a c t t h a t r e s p o n d e n t , i n h i s n o t i c e o f d e f i c i e n c y , a c c e p t e d t h i s 5 0 - p e r c e n t c o m b i n e d d i s c o u n t r a t e a n d h a s n o t s h o w n t h a t a l o w e r d i s c o u n t r a t e i s a p p r o p r i a t e , c f . R u l e 1 4 2 ( a ) ( b u r d e n o f p r o o f i s u p o n r e s p o n d e n t a s t o a n y n e w m a t t e r p l e a d e d i n t h e a n s w e r ) . I n s u m , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t t h e v a l u e o f C & L B a i l e y ' s a d j u s t e d n e t a s s e t s a t d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 2 , 8 6 1 , 9 0 3 ( t h e c a l c u l a t i o n s a r e d e t a i l e d i n A p p e n d i x A ) . E m p l o y i n g t h e a d j u s t e d n e t a s s e t v a l u a t i o n m e t h o d t h a t t h e p a r t i e s a g r e e i s a p p r o p r i a t e i n t h i s c a s e , a n d a p p l y i n g a 5 0 - p e r c e n t c o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t t h e d a t e - o f - d e a t h v a l u e o f - 3 2 - d e c e d e n t ' s 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k w a s $ 3 5 7 , 7 3 8 ( s e e A p p e n d i x B ) . B . V a l u a t i o n o f Q T I P P r o p e r t y A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 4 4 a n d t h e v a l u e o f t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k t h a t d e c e d e n t o w n e d o u t r i g h t a r e i d e n t i c a l . C o n s e q u e n t l y , w e h o l d t h a t t h e 5 0 s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 4 4 h a v e a v a l u e o f $ 3 5 7 , 7 3 8 . C . U n r e p o r t e d T a x a b l e G i f t s T h e P r o m i s s o r y N o t e I n 1 9 9 3 , d e c e d e n t t r a n s f e r r e d c e r t a i n o f h i s s e p a r a t e p r o p e r t y , i n c l u d i n g t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y , i n t o t h e g r a n t o r t r u s t . O n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 4 , t h e M a n e s s e s e x e c u t e d a $ 1 4 8 , 7 0 0 p r o m i s s o r y n o t e i n f a v o r o f t h e g r a n t o r t r u s t . A y e a r l a t e r , o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 5 , a f t e r d e c e d e n t h a d r e v o k e d t h e g r a n t o r t r u s t , d e c e d e n t a n d M e l b a e x e c u t e d a w a r r a n t y d e e d c o n v e y i n g t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y t o t h e M a n e s s e s . O n t h e s a m e d a t e , d e c e d e n t a n d M e l b a e x e c u t e d a n a s s i g n m e n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e t o t h r e e o f d e c e d e n t ' s c h i l d r e n . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e a s s i g n m e n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e g a v e r i s e i n 1 9 9 5 t o t a x a b l e g i f t s f r o m d e c e d e n t t o t h r e e o f h i s c h i l d r e n i n t h e f u l l a m o u n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e ( l e s s - 3 3 - 1 2 O n b r i e f , p e t i t i o n e r m a k e s v a r i o u s a r g u m e n t s p r e d i c a t e d o n a s u p p o s i t i o n t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e w a s m a d e p a y a b l e t o d e c e d e n t a n d M e l b a j o i n t l y . P e t i t i o n e r h a s o f f e r e d n e i t h e r t h e p r o m i s s o r y n o t e n o r a n y o t h e r e v i d e n c e i n s u p p o r t o f t h i s s u p p o s i t i o n . T h e o n l y e v i d e n c e o n t h i s s c o r e i s f o u n d i n t h e a s s i g n m e n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e , w h i c h d e c e d e n t a n d M e l b a e x e c u t e d o n J a n . 3 1 , 1 9 9 5 , a n d w h i c h s t a t e s t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e w a s " i n f a v o r o f L e w i s A . B a i l e y F a m i l y T r u s t " . $ 3 0 , 0 0 0 , r e f l e c t i n g t h r e e $ 1 0 , 0 0 0 a n n u a l e x c l u s i o n s ) . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e w a s d e c e d e n t ' s a n d M e l b a ' s j o i n t p r o p e r t y a n d a p p e a r s t o c o n t e n d t h a t t h e a s s i g n m e n t s h o u l d b e r e g a r d e d a s g i f t s f r o m d e c e d e n t a n d M e l b a e q u a l l y . R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e w a s c o n s i d e r a t i o n t o t h e g r a n t o r t r u s t f o r i t s s a l e o f t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y t o t h e M a n e s s e s . P e t i t i o n e r c o u n t e r s t h a t r e s p o n d e n t ' s a s s e r t i o n i s b a l d s p e c u l a t i o n . P e t i t i o n e r , h o w e v e r , h a s o f f e r e d n o o t h e r e x p l a n a t i o n f o r t h e p r o m i s s o r y n o t e ' s b e i n g m a d e p a y a b l e t o t h e g r a n t o r t r u s t . 1 2 W e b e l i e v e t h a t t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d f a i r l y s u p p o r t s a n i n f e r e n c e t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e w a s i n f a c t c o n s i d e r a t i o n f o r t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y , w h i c h h a d b e e n d e c e d e n t ' s s e p a r a t e p r o p e r t y b e f o r e h e p l a c e d i t i n t h e g r a n t o r t r u s t . C o n s e q u e n t l y , p u r s u a n t t o t h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t , M e l b a w o u l d h a v e h a d n o i n t e r e s t i n e i t h e r t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y o r t h e p r o m i s s o r y n o t e , e i t h e r b e f o r e o r a f t e r d e c e d e n t ' s r e v o c a t i o n o f t h e g r a n t o r t r u s t . A c c o r d i n g l y , w e c o n c l u d e , a s r e s p o n d e n t h a s d e t e r m i n e d , t h a t i n a s s i g n i n g t h e p r o m i s s o r y n o t e t o t h r e e o f h i s c h i l d r e n , d e c e d e n t m a d e t h r e e u n r e p o r t e d t a x a b l e g i f t s t o t a l i n g t h e f a c e a m o u n t o f - 3 4 - 1 3 P e t i t i o n e r d o e s n o t c o n t e n d t h a t t h e c o n d i t i o n s o f t h e g i f t - s p l i t t i n g p r o v i s i o n s o f s e c . 2 5 1 3 h a v e b e e n m e t h e r e . t h e p r o m i s s o r y n o t e l e s s $ 3 0 , 0 0 0 ( t o r e f l e c t t h r e e a n n u a l e x c l u s i o n s ) . 1 3 P e t i t i o n e r s u g g e s t s v a g u e l y t h a t M e l b a m i g h t h a v e a c q u i r e d a n i n t e r e s t i n t h e p r o m i s s o r y n o t e , p r e s u m a b l y a f t e r d e c e d e n t ' s r e v o c a t i o n o f t h e g r a n t o r t r u s t ( s i n c e t h e g r a n t o r t r u s t c o n t a i n e d n o p r o v i s i o n w h e r e b y M e l b a m i g h t a c q u i r e a n y i n t e r e s t i n a n y t r u s t p r o p e r t y ) b u t b e f o r e t h e a s s i g n m e n t o f t h e n o t e t o d e c e d e n t ' s t h r e e c h i l d r e n . T h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , h o w e v e r , t o s u p p o r t t h i s s u g g e s t i o n , w h i c h i s u n d e r m i n e d b y t h e c o n t e m p o r a r i n e s s o f t h e t r a n s f e r s o f t h e n o t e o u t o f t h e g r a n t o r t r u s t a n d t o d e c e d e n t ' s t h r e e c h i l d r e n , a n d b y t h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t b e t w e e n d e c e d e n t a n d M e l b a , w h i c h s t a t e s d e c e d e n t ' s d e s i r e t h a t h i s c h i l d r e n s h o u l d r e c e i v e h i s s e p a r a t e p r o p e r t y " u n a f f e c t e d b y t h e m a r r i a g e o f t h e p a r t i e s h e r e t o " . P e t i t i o n e r a l s o s u g g e s t s t h a t M e l b a ' s j o i n i n g i n o n t h e e x e c u t i o n o f t h e w a r r a n t y d e e d c o n v e y i n g t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y t o t h e M a n e s s e s a n d o n t h e a s s i g n m e n t o f t h e n o t e t o t h r e e o f d e c e d e n t ' s c h i l d r e n s h o w s t h a t s h e h a d a n i n t e r e s t i n t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y a n d t h e p r o m i s s o r y n o t e . W e a r e u n p e r s u a d e d b y p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t . W e b e l i e v e i t m o r e l i k e l y t h a t , p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t , M e l b a s i g n e d t h e s e l e g a l d o c u m e n t s a s a m e r e f o r m a l i t y , w i t h o u t t h e r e b y - 3 5 - a c q u i r i n g a n y i n t e r e s t i n e i t h e r t h e L a k e C a t h e r i n e p r o p e r t y o r t h e p r o m i s s o r y n o t e . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o n t h i s i s s u e . O t h e r T a x a b l e G i f t s I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d , w i t h o u t e x p l a n a t i o n , t h a t d e c e d e n t m a d e u n r e p o r t e d t a x a b l e g i f t s o f $ 2 0 , 0 0 0 a n d $ 1 0 , 0 0 0 i n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 3 , r e s p e c t i v e l y . O n b r i e f , r e s p o n d e n t c o n t e n d s , w i t h o n l y s l i g h t l y m o r e s p e c i f i c i t y , t h a t t h i s d e t e r m i n a t i o n i s p r e d i c a t e d o n c e r t a i n o f d e c e d e n t ' s g i f t s o f C & L B a i l e y s t o c k t o R o g e r , F r a n c e s , a n d L i l l i a n . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t d e c e d e n t m a d e g i f t s o f C & L B a i l e y s t o c k t o R o g e r , F r a n c e s , a n d L i l l i a n b u t c o n t e n d s t h e y e a c h r e c e i v e d n o m o r e t h a n t w o s h a r e s o f C & L B a i l e y s t o c k i n a n y g i v e n y e a r . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t f r o m 1 9 8 9 t h r o u g h 1 9 9 3 , C & L B a i l e y r e d e e m e d 1 0 0 o f i t s s h a r e s f o r $ 5 , 0 0 0 p e r s h a r e . T h e r e f o r e , p e t i t i o n e r c o n c l u d e s , e a c h s h a r e o f s t o c k t h a t d e c e d e n t g a v e a w a y h a d a v a l u e o f $ 5 , 0 0 0 , s o t h a t h i s t o t a l a n n u a l g i f t t o e a c h d o n e e w a s $ 1 0 , 0 0 0 - - a n a m o u n t e q u a l t o t h e a n n u a l e x c l u s i o n . T h u s , p e t i t i o n e r c o n c l u d e s , d e c e d e n t ' s g i f t s o f C & L B a i l e y s t o c k p r o p e r l y w e r e n o t r e p o r t e d a s t a x a b l e g i f t s . A l t h o u g h p e t i t i o n e r ' s a s s u m p t i o n o f a $ 5 , 0 0 0 v a l u e f o r t h e s t o c k s h a r e s i n q u e s t i o n s e e m s q u e s t i o n a b l e , r e s p o n d e n t d o e s n o t - 3 6 - 1 4 T o t h e c o n t r a r y , i n h i s o p e n i n g b r i e f , r e s p o n d e n t a p p e a r s t o e m b r a c e t h e a s s u m e d $ 5 , 0 0 0 - p e r - s h a r e v a l u e . R e s p o n d e n t f i r s t r e f e r s t o t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n s t h a t d e c e d e n t g a v e R o g e r , L i l l i a n , a n d F r a n c e s t w o s h a r e s e a c h o f C & L B a i l e y s t o c k , a n d t h a t C & L B a i l e y r e d e e m e d t h e s e s h a r e s a t $ 5 , 0 0 0 p e r s h a r e . O n t h e b a s i s o f t h e s e s t i p u l a t i o n s , r e s p o n d e n t t h e n a s s e r t s - - m i s t a k e n l y - - t h a t p e t i t i o n e r h a s c o n c e d e d t h e $ 3 0 , 0 0 0 i n c r e a s e i n t a x a b l e g i f t s a s d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . F r o m t h i s m i s t a k e n a s s e r t i o n , w e i n f e r t h a t r e s p o n d e n t r e c k o n s t h e $ 3 0 , 0 0 0 a d j u s t m e n t i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a s b a s e d o n d e c e d e n t ' s g i f t s o f s i x s h a r e s o f s t o c k a t a v a l u e o f $ 5 , 0 0 0 e a c h . 1 5 V i e w e d c h a r i t a b l y , t h e r e i s s o m e t e n s i o n b e t w e e n r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t a n d t h e f o l l o w i n g s t i p u l a t i o n o f t h e p a r t i e s : 3 . B e t w e e n t h e i n c e p t i o n o f C & L B a i l e y , I n c . a n d 1 9 9 3 , t h e D e c e d e n t g a v e c e r t a i n s h a r e s o f C & L B a i l e y , I n c . s t o c k t o h i s d e s c e n d a n t s , i n c l u d i n g g i f t s o f t w o s h a r e s o f C & L B a i l e y , I n c . s t o c k t o h i s s o n , R o g e r B a i l e y , t w o s h a r e s o f C & L B a i l e y , I n c . s t o c k t o h i s d a u g h t e r - i n - l a w , L i l l i a n B a i l e y , a n d t w o s h a r e s o f C & L B a i l e y , I n c . s t o c k t o h i s d a u g h t e r , J e a n e t t e F o s t e r . a p p e a r t o d i s p u t e i t . 1 4 R e s p o n d e n t d i s p u t e s p e t i t i o n e r ' s p r e m i s e , h o w e v e r , a s t o t h e n u m b e r o f C & L B a i l e y s h a r e s d e c e d e n t g a v e t o h i s r e l a t i v e s . R e s p o n d e n t a r g u e s e s s e n t i a l l y t h a t b e c a u s e d e c e d e n t ' s s t o c k h o l d i n g s i n C & L B a i l e y d e c r e a s e d f r o m 1 5 0 s h a r e s t o 5 0 s h a r e s b e t w e e n 1 9 8 5 a n d 1 9 9 3 , h e m u s t h a v e m a d e g i f t s o f t w o s h a r e s p e r y e a r t o a t l e a s t f i v e o f h i s d e s c e n d a n t s f o r e a c h o f t h e s e 9 y e a r s . 1 5 L e a v i n g a s i d e r e s p o n d e n t ' s u n s a t i s f a c t o r y m a t h , w h i c h l e a v e s 1 0 s h a r e s o f s t o c k u n a c c o u n t e d f o r , a n d l e a v i n g a s i d e t h e f a c t t h a t r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t b e a r s n o d i s c e r n i b l e r e l a t i o n s h i p t o h i s d e t e r m i n a t i o n i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , w e n o t e t h a t e v e n t h e s e m a n y a l l e g e d t w o - s h a r e s - a t - a - t i m e g i f t s o f s t o c k s h a r e s o v e r 9 y e a r s w o u l d r e s u l t i n n o - 3 7 - 1 6 A t t r i a l , p e t i t i o n e r s o u g h t t o r a i s e n e w i s s u e s a s t o w h e t h e r d e c e d e n t ' s 1 9 9 3 g i f t t a x r e t u r n e r r o n e o u s l y r e p o r t e d a $ 2 8 , 1 4 7 t a x a b l e g i f t t o F r a n c e s J e a n e t t e F o s t e r a n d a s t o w h e t h e r d e c e d e n t ' s 1 9 8 9 g i f t t a x r e t u r n o v e r s t a t e d a m o u n t s o f g i f t s t o R o g e r a n d L i l l i a n B a i l e y . W e d e c l i n e t o c o n s i d e r t h e s e i n t r i n s i c a l l y f a c t u a l i s s u e s r a i s e d f o r t h e f i r s t t i m e a t t r i a l , s i n c e t h e y w e r e n o t p r o p e r l y p l e a d e d a n d r e s u l t e d i n s u r p r i s e a n d p r e j u d i c e t o r e s p o n d e n t . S e e E s t a t e o f M a n d e l s v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 6 1 , 7 3 ( 1 9 7 5 ) ; s e e a l s o R u l e s 3 4 ( b ) ( 4 ) , 4 1 ( b ) . I n a n y e v e n t , t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d d o e s n o t c r e d i b l y e s t a b l i s h p e t i t i o n e r ' s e n t i t l e m e n t t o t h e r e l i e f s o u g h t . t a x a b l e g i f t s i f w e a c c e p t t h e $ 5 , 0 0 0 p e r - s h a r e v a l u e t h a t r e s p o n d e n t d o e s n o t a p p e a r t o d i s p u t e . M o r e o v e r , w e a r e u n i m p r e s s e d w i t h r e s p o n d e n t ' s s u g g e s t i o n t h a t t h e d e c r e a s e i n d e c e d e n t ' s s t o c k h o l d i n g s c a n b e e x p l a i n e d o n l y b y s u p p o s i n g t h a t d e c e d e n t g a v e t h e s h a r e s a w a y . I n l i g h t o f t h e p r e v i o u s l y n o t e d s t i p u l a t i o n t h a t C & L B a i l e y r e d e e m e d 1 0 0 s h a r e s o f i t s s t o c k f r o m 1 9 8 5 t o 1 9 9 3 , i t s e e m s m o r e p l a u s i b l e t h a t C & L B a i l e y s i m p l y r e d e e m e d s o m e o f d e c e d e n t ' s s h a r e s . A f t e r d u e c o n s i d e r a t i o n o f t h e l i m i t e d e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , a n d b e a r i n g h e a v i l y a g a i n s t r e s p o n d e n t , w h o h a s f a i l e d t o s h o w a n y m e a n i n g f u l b a s i s f o r h i s d e t e r m i n a t i o n i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t r e s p o n d e n t e r r e d i n d e t e r m i n i n g t h a t d e c e d e n t h a d u n r e p o r t e d t a x a b l e g i f t s o f C & L B a i l e y s t o c k i n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 3 . 1 6 D . A d m i n i s t r a t i v e E x p e n s e s P e t i t i o n e r c l a i m s $ 4 7 , 5 2 2 o f a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s t h a t w e r e n o t c l a i m e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t h a s c o n c e d e d a l l t h e s e c l a i m e d a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s e x c e p t f o r - 3 8 - 1 7 I n c l u d e d i n t h e $ 4 7 , 5 2 2 o f p o s t r e t u r n a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s t h a t p e t i t i o n e r h a s c l a i m e d i s $ 4 , 8 9 9 . 1 9 o f f e e s p a i d t o J o y G i b s o n ( G i b s o n ) , a C a l i f o r n i a a t t o r n e y w h o h a n d l e d t h e C a l i f o r n i a p r o b a t e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 2 . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t " t h e e x p e n s e o f b r i n g i n g t h e p r o b a t e c a s e t o c l e a r u p t i t l e " s h o u l d b e d e d u c t i b l e f r o m t h e g r o s s e s t a t e . R e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t t h e f e e s p a i d t o G i b s o n w e r e r e a s o n a b l y i n c u r r e d f o r t h i s p u r p o s e , b u t c o n t e n d s , w i t h o u t e x p l a n a t i o n , t h a t t h e d e d u c t i b l e a m o u n t i s o n l y $ 4 , 8 4 6 . 4 9 . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e e s t a t e p a i d G i b s o n $ 4 , 8 9 9 . 1 9 . W e d e e m r e s p o n d e n t t o h a v e c o n c e d e d t h a t $ 4 , 8 9 9 . 1 9 i s d e d u c t i b l e f r o m t h e g r o s s e s t a t e . $ 1 0 , 5 0 0 o f c l a i m e d e x p e n s e s , c o n s i s t i n g o f : ( 1 ) $ 7 , 5 0 0 f e e s f o r l e g a l s e r v i c e s o f D a n M c C r a w , a H o t S p r i n g s , A r k a n s a s , a t t o r n e y , a n d ( 2 ) $ 3 , 0 0 0 f e e s f o r l e g a l s e r v i c e s o f G e o r g e P l a s t i r a s , a L i t t l e R o c k , A r k a n s a s , a t t o r n e y . 1 7 O n t h e b a s i s o f a l l t h e e v i d e n c e , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r h a s a d e q u a t e l y e s t a b l i s h e d t h a t t h e s e d i s p u t e d a m o u n t s w e r e n e c e s s a r i l y o r r e a s o n a b l y i n c u r r e d i n t h e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e e s t a t e . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t t h e c l a i m e d $ 4 7 , 5 2 2 o f p o s t r e t u r n a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s i s d e d u c t i b l e f r o m t h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d t h e p a r t i e s ' c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 . - 3 9 - A P P E N D I X A N e t A s s e t V a l u e o f C & L B a i l e y E s t a t e T a x R e t u r n P e t i t i o n e r R e s p o n d e n t H o l d i n g A s s e t s A r k a n s a s M o t e l 1 $ 2 , 4 0 0 , 7 3 0 $ 2 , 3 8 0 , 0 0 0 $ 2 , 3 8 0 , 0 0 0 $ 2 , 3 8 0 , 0 0 0 C a l i f o r n i a M o t e l 1 , 3 8 8 , 0 0 0 8 1 9 , 0 0 0 1 , 3 8 8 , 0 0 0 1 , 3 8 8 , 0 0 0 O t h e r a s s e t s 4 3 0 , 1 9 8 2 - - 3 2 0 2 , 2 5 2 2 0 2 , 2 5 2 T o t a l a s s e t s $ 4 , 2 1 8 , 9 2 8 $ 3 , 1 9 9 , 0 0 0 $ 3 , 9 7 0 , 2 5 2 $ 3 , 9 7 0 , 2 5 2 L i a b i l i t i e s L o a n s f r o m s t o c k h o l d e r s 4 - - 1 4 5 , 0 0 0 - - - - O t h e r l i a b i l i t i e s 4 - - 1 , 1 0 8 , 3 4 9 1 , 1 0 8 , 3 4 9 1 , 1 0 8 , 3 4 9 T o t a l l i a b i l i t i e s $ 1 , 2 5 3 , 2 6 6 $ 1 , 2 5 3 , 3 4 9 $ 1 , 1 0 8 , 3 4 9 $ 1 , 1 0 8 , 3 4 9 N e t a s s e t s $ 2 , 9 6 5 , 6 6 2 $ 1 , 9 4 5 , 6 5 1 $ 2 , 8 6 1 , 9 0 3 $ 2 , 8 6 1 , 9 0 3 1 T h e e s t a t e t a x r e t u r n i n c l u d e s a $ 2 0 , 7 3 0 a d d i t i o n t o t h e v a l u e o f t h e A r k a n s a s m o t e l d e s c r i b e d o n l y a s " G o d b e h e r e A p p r a i s a l . " T h e r e c o r d i s s i l e n t a s t o w h a t t h i s a m o u n t r e p r e s e n t s . N e i t h e r p a r t y h a s i n c l u d e d s u c h a s e p a r a t e a m o u n t i n t h e i r c a l c u l a t i o n s , a n d w e i g n o r e i t i n o u r h o l d i n g . 2 O n b r i e f , p e t i t i o n e r o m i t s f r o m h e r n e t a s s e t v a l u e c a l c u l a t i o n s a l l a s s e t s o t h e r t h a n t h e m o t e l s . B e c a u s e p e t i t i o n e r h a s n o t o t h e r w i s e d i s p u t e d t h e e x i s t e n c e o r a m o u n t s o f o t h e r a s s e t s a s r e p o r t e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , w e a s s u m e t h a t t h e o m i s s i o n w a s i n a d v e r t e n t a n d d e e m p e t i t i o n e r t o h a v e c o n c e d e d t h e v a l u e s o f o t h e r a s s e t s i n t h e l e s s e r a m o u n t s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t . 3 R e s p o n d e n t ' s $ 2 0 2 , 2 5 2 o f o t h e r a s s e t s c o n s i s t s o f $ 1 0 4 , 8 1 6 c a s h , $ 2 9 , 6 9 7 a c c o u n t s r e c e i v a b l e , $ 4 2 , 5 7 4 m o r t g a g e a n d r e a l e s t a t e l o a n s , a n d $ 2 5 , 1 6 5 o t h e r c u r r e n t a s s e t s . A l l t h e s e a m o u n t s a r e a s r e f l e c t e d o n C & L B a i l e y ' s D e c . 3 1 , 1 9 9 5 , b a l a n c e s h e e t . R e s p o n d e n t h a s e x c l u d e d $ 1 9 , 0 0 0 f r a n c h i s e f e e s d e p o s i t s a n d $ 1 6 , 3 1 6 l o a n s t o s t o c k h o l d e r s a s s h o w n o n t h e c o r p o r a t e b a l a n c e s h e e t s . 4 T h e e s t a t e t a x r e t u r n p r o v i d e s n o d e t a i l a s t o t h e t y p e s o f l i a b i l i t i e s i n c l u d e d i n t h e n e t a s s e t v a l u e c a l c u l a t i o n . - 4 0 - A P P E N D I X B C a l c u l a t i o n o f V a l u e o f D e c e d e n t ' s 5 0 S h a r e s C & L B a i l e y S t o c k E s t a t e T a x R e t u r n P e t i t i o n e r R e s p o n d e n t H o l d i n g V a l u e o f C & L B a i l e y ' s $ 2 , 9 6 5 , 6 6 2 $ 1 , 9 4 5 , 6 5 1 $ 2 , 8 6 1 , 9 0 3 $ 2 , 8 6 1 , 9 0 3 a d j u s t e d n e t a s s e t s 2 5 % o w n e r s h i p p e r c e n t a g e $ 7 4 1 , 4 1 6 $ 4 8 6 , 4 1 3 $ 7 1 5 , 4 7 6 $ 7 1 5 , 4 7 6 C o m b i n e d v a l u a t i o n d i s c o u n t r a t e ( p e r c e n t ) 5 0 1 6 0 4 1 . 9 5 2 5 0 A m o u n t o f d i s c o u n t $ 3 7 0 , 7 0 8 $ 2 9 1 , 8 4 8 $ 3 0 0 , 1 5 7 $ 3 5 7 , 7 3 8 D i s c o u n t e d v a l u e o f 5 0 s h a r e s $ 3 7 0 , 7 0 8 $ 1 9 4 , 5 6 5 $ 4 1 5 , 3 1 9 $ 3 5 7 , 7 3 8 1 A s i n d i c a t e d i n n o t e 1 0 o f t h e o p i n i o n , o n b r i e f p e t i t i o n e r e r r o n e o u s l y t r e a t s t h e 4 0 - p e r c e n t c l a i m e d m i n o r i t y d i s c o u n t a n d 2 0 - p e r c e n t a g r e e d - u p o n m i n o r i t y d i s c o u n t a s b e i n g a d d i t i v e r a t h e r t h a n m u l t i p l i c a t i v e .