TAX COURT OPINION

Case: Estate of W. W. Jones, II, Deceased, A.C. Jones, IV, Independent Executor
Docket Number: 13926-98
Judge: Cohen
Opinion Type: reported
Filed: 03/06/2001
Pages: 34

1 1 6 T . C . N o . 1 1 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F W . W . J O N E S I I , D E C E A S E D , A . C . J O N E S I V , I N D E P E N D E N T E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 3 9 2 6 - 9 8 . F i l e d M a r c h 6 , 2 0 0 1 . D f o r m e d a f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p ( J B L P ) w i t h h i s s o n a n d t r a n s f e r r e d a s s e t s i n c l u d i n g r e a l p r o p e r t y , t o J B L P i n e x c h a n g e f o r a 9 5 . 5 3 8 9 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . D a l s o f o r m e d a f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p ( A V L P ) w i t h h i s f o u r d a u g h t e r s a n d t r a n s f e r r e d r e a l p r o p e r t y t o A V L P i n e x c h a n g e f o r a n 8 8 . 1 7 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . D ' s s o n c o n t r i b u t e d r e a l p r o p e r t y i n e x c h a n g e f o r g e n e r a l a n d l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s i n J B L P , a n d t h e d a u g h t e r s c o n t r i b u t e d r e a l p r o p e r t y i n e x c h a n g e f o r g e n e r a l a n d l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s i n A V L P . A l l o f t h e c o n t r i b u t i o n s w e r e p r o p e r l y r e f l e c t e d i n t h e c a p i t a l a c c o u n t s o f t h e c o n t r i b u t i n g p a r t n e r s . I m m e d i a t e l y a f t e r f o r m a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p s , D t r a n s f e r r e d b y g i f t a n 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n J B L P t o h i s s o n a n d a 1 6 . 9 1 5 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n A V L P t o e a c h o f h i s d a u g h t e r s . - 2 - H e l d : T h e t r a n s f e r s o f p r o p e r t y t o t h e p a r t n e r s h i p s w e r e n o t t a x a b l e g i f t s . S e e E s t a t e o f S t r a n g i v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 4 7 8 ( 2 0 0 0 ) . H e l d , f u r t h e r , s e c . 2 7 0 4 ( b ) , I . R . C . , d o e s n o t a p p l y t o t h i s t r a n s a c t i o n . S e e K e r r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 3 T . C . 4 4 9 ( 1 9 9 9 ) . H e l d , f u r t h e r , t h e v a l u e o f D ' s g i f t t o h i s s o n w a s 8 3 . 0 8 - p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g a s s e t s o f J B L P , r e d u c e d b y a l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y ( 8 % ) d i s c o u n t . T h e v a l u e o f D ' s g i f t t o e a c h o f h i s d a u g h t e r s w a s 1 6 . 9 1 5 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g a s s e t s o f A V L P , r e d u c e d b y s e c o n d a r y m a r k e t ( 4 0 % ) a n d l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y ( 8 % ) d i s c o u n t s . H e l d , f u r t h e r , t h e g i f t s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s a r e n o t s u b j e c t t o a d d i t i o n a l l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s . E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 ( 1 9 9 8 ) , d i s t i n g u i s h e d . W i l l i a m R . C o u s i n s I I I , R o b e r t D o n C o l l i e r , R o b e r t M . B o l t o n , a n d T o d d A . K r a f t , f o r p e t i t i o n e r . D e b o r a h H . D e l g a d o a n d G e r a l d L . B r a n t l e y , f o r r e s p o n d e n t . C O H E N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 4 , 4 1 2 , 5 2 7 i n t h e 1 9 9 5 F e d e r a l g i f t t a x o f W . W . J o n e s I I . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e ( a l t e r n a t i v e l y ) : ( 1 ) W h e t h e r t h e t r a n s f e r s o f a s s e t s o n f o r m a t i o n o f J o n e s B o r r e g o s L i m i t e d P a r t n e r s h i p ( J B L P ) a n d A l t a V i s t a L i m i t e d P a r t n e r s h i p ( A V L P ) ( c o l l e c t i v e l y , " t h e p a r t n e r s h i p s " ) w e r e t a x a b l e g i f t s p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) ; ( 2 ) w h e t h e r t h e p e r i o d o f l i m i t a t i o n s f o r a s s e s s m e n t o f g i f t t a x d e f i c i e n c y a r i s i n g f r o m g i f t s o n f o r m a t i o n - 3 - i s c l o s e d ; ( 3 ) w h e t h e r r e s t r i c t i o n s o n l i q u i d a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p s s h o u l d b e d i s r e g a r d e d f o r g i f t t a x v a l u a t i o n p u r p o s e s p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 7 0 4 ( b ) ; a n d ( 4 ) t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p s t r a n s f e r r e d b y g i f t a f t e r f o r m a t i o n . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t o n t h e d a t e o f t h e t r a n s f e r s , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d , a n d t h e s t i p u l a t e d f a c t s a r e i n c o r p o r a t e d i n o u r f i n d i n g s b y t h i s r e f e r e n c e . W . W . J o n e s I I ( d e c e d e n t ) , r e s i d e d i n C o r p u s C h r i s t i , T e x a s , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n i n t h i s c a s e w a s f i l e d . D e c e d e n t s u b s e q u e n t l y d i e d o n D e c e m b e r 1 7 , 1 9 9 8 , a n d a m o t i o n t o s u b s t i t u t e t h e e s t a t e o f W . W . J o n e s I I , d e c e a s e d , A . C . J o n e s I V , i n d e p e n d e n t e x e c u t o r , a s p e t i t i o n e r w a s g r a n t e d . T h e p l a c e o f p r o b a t e o f d e c e d e n t ' s e s t a t e i s N u e c e s C o u n t y , T e x a s . A t t h e t i m e o f h i s a p p o i n t m e n t a s e x e c u t o r , A . C . J o n e s I V ( A . C . J o n e s ) , a l s o r e s i d e d i n N u e c e s C o u n t y , T e x a s . F o r m o s t o f h i s l i f e , d e c e d e n t w o r k e d a s a c a t t l e r a n c h e r i n s o u t h w e s t T e x a s . D e c e d e n t h a d o n e s o n , A . C . J o n e s , a n d f o u r d a u g h t e r s , E l i z a b e t h J o n e s , S u s a n J o n e s M i l l e r , K a t h l e e n J o n e s A v e r y , a n d L o r i n e J o n e s B o o t h . - 4 - D u r i n g h i s l i f e t i m e , d e c e d e n t a c q u i r e d , b y g i f t o r b e q u e s t , t h e s u r f a c e r i g h t s t o s e v e r a l l a r g e r a n c h e s , i n c l u d i n g t h e J o n e s B o r r e g o s R a n c h , c o n s i s t i n g o f 2 5 , 6 6 9 . 4 9 a c r e s , a n d t h e J o n e s A l t a V i s t a R a n c h , c o n s i s t i n g o f 4 4 , 5 8 6 . 3 5 a c r e s . T h e s e r a n c h e s w e r e o r i g i n a l l y a c q u i r e d b y d e c e d e n t ' s g r a n d f a t h e r a n d h a v e b e e n h e l d b y d e c e d e n t ' s f a m i l y f o r s e v e r a l g e n e r a t i o n s . T h e l a n d o n t h e s e r a n c h e s i s a r i d n a t u r a l b r u s h l a n d , a n d c o m m e r c i a l u s e s i n c l u d e r a i s i n g c a t t l e a n d h u n t i n g . M o t i v a t e d b y h i s d e s i r e t o k e e p t h e r a n c h e s i n t h e f a m i l y , d e c e d e n t b e c a m e i n v o l v e d i n e s t a t e p l a n n i n g m a t t e r s b e g i n n i n g i n 1 9 8 7 . I n 1 9 9 4 , d e c e d e n t ' s c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t s u g g e s t e d t h a t d e c e d e n t u s e p a r t n e r s h i p s a s e s t a t e a n d b u s i n e s s p l a n n i n g t o o l s . F o l l o w i n g u p o n t h i s s u g g e s t i o n , A . C . J o n e s p r e p a r e d v a r i o u s p r o j e c t i o n s f o r d e c e d e n t c o n c e r n i n g a h y p o t h e t i c a l t r a n s f e r o f t h e r a n c h e s t o p a r t n e r s h i p s a n d t h e d i s c o u n t e d v a l u e s t h a t w o u l d a t t a c h t o t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s f o r g i f t t a x p u r p o s e s . A . C . J o n e s , E l i z a b e t h J o n e s , S u s a n J o n e s M i l l e r , K a t h l e e n J o n e s A v e r y , a n d L o r i n e J o n e s B o o t h e a c h o w n e d a o n e - f i f t h i n t e r e s t i n t h e s u r f a c e r i g h t s o f t h e J o n e s E l N o r t e R a n c h . T h e y a c q u i r e d t h i s r a n c h b y b e q u e s t f r o m d e c e d e n t ' s a u n t i n 1 9 7 9 . T h e J o n e s E l N o r t e R a n c h w a s a l s o o r i g i n a l l y o w n e d b y d e c e d e n t ' s g r a n d f a t h e r a n d h a s a l s o b e e n o w n e d b y d e c e d e n t ' s e x t e n d e d f a m i l y f o r s e v e r a l g e n e r a t i o n s . - 5 - E f f e c t i v e J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , d e c e d e n t a n d A . C J o n e s f o r m e d J B L P u n d e r T e x a s l a w . D e c e d e n t c o n t r i b u t e d t h e s u r f a c e e s t a t e o f t h e J o n e s B o r r e g o s R a n c h , l i v e s t o c k , a n d c e r t a i n p e r s o n a l p r o p e r t y i n e x c h a n g e f o r a 9 5 . 5 3 8 9 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e e n t i r e c o n t r i b u t i o n w a s r e f l e c t e d i n t h e c a p i t a l a c c o u n t o f d e c e d e n t . A . C . J o n e s c o n t r i b u t e d h i s o n e - f i f t h i n t e r e s t i n t h e J o n e s E l N o r t e R a n c h i n e x c h a n g e f o r a 1 - p e r c e n t g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t a n d a 3 . 4 6 1 1 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . O n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , t h e s a m e d a y t h a t t h e p a r t n e r s h i p w a s e f f e c t i v e l y f o r m e d , d e c e d e n t g a v e t o A . C . J o n e s a n 8 3 . 0 8 - p e r c e n t i n t e r e s t i n J B L P , l e a v i n g d e c e d e n t w i t h a 1 2 . 4 5 8 9 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . D e c e d e n t u s e d a d o c u m e n t e n t i t l e d " G i f t A s s i g n m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p I n t e r e s t " t o c a r r y o u t t h e t r a n s f e r . T h e d o c u m e n t s t a t e d t h a t d e c e d e n t i n t e n d s t h a t A . C . J o n e s r e c e i v e t h e g i f t a s a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 5 , 1 9 9 6 , 1 9 9 7 , a n d 1 9 9 8 w e r e f i l e d f o r J B L P a n d s i g n e d b y A . C . J o n e s a s t a x m a t t e r s p a r t n e r . A t t a c h e d t o e a c h r e t u r n w e r e s e p a r a t e S c h e d u l e s K - 1 f o r e a c h g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t a n d e a c h l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e S c h e d u l e s K - 1 f o r t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t o f A . C . J o n e s i n c l u d e d t h e i n t e r e s t i n p a r t n e r s h i p r e c e i v e d b y g i f t f r o m d e c e d e n t . - 6 - A l s o e f f e c t i v e J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , d e c e d e n t a n d h i s f o u r d a u g h t e r s f o r m e d A V L P u n d e r T e x a s l a w . D e c e d e n t c o n t r i b u t e d t h e s u r f a c e e s t a t e o f t h e J o n e s A l t a V i s t a R a n c h i n e x c h a n g e f o r a n 8 8 . 1 7 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e c o n t r i b u t i o n w a s r e f l e c t e d i n d e c e d e n t ' s c a p i t a l a c c o u n t . S u s a n J o n e s M i l l e r a n d E l i z a b e t h J o n e s e a c h c o n t r i b u t e d t h e i r o n e - f i f t h i n t e r e s t s i n t h e J o n e s E l N o r t e R a n c h i n e x c h a n g e f o r 1 - p e r c e n t g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s a n d 1 . 9 5 5 5 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , a n d K a t h l e e n J o n e s A v e r y a n d L o r i n e J o n e s B o o t h e a c h c o n t r i b u t e d t h e i r o n e - f i f t h i n t e r e s t i n t h e J o n e s E l N o r t e R a n c h i n e x c h a n g e f o r 2 . 9 5 5 5 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e f o l l o w i n g c h a r t s u m m a r i z e s t h e o w n e r s h i p s t r u c t u r e o f A V L P i m m e d i a t e l y a f t e r f o r m a t i o n : P a r t n e r P e r c e n t a g e I n t e r e s t E l i z a b e t h J o n e s 1 . 0 G e n e r a l 1 . 9 5 5 5 L i m i t e d S u s a n J o n e s M i l l e r 1 . 0 G e n e r a l 1 . 9 5 5 5 L i m i t e d K a t h l e e n J o n e s A v e r y 2 . 9 5 5 5 L i m i t e d L o r i n e J o n e s B o o t h 2 . 9 5 5 5 L i m i t e d D e c e d e n t 8 8 . 1 7 8 L i m i t e d O n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , t h e s a m e d a y t h a t t h e p a r t n e r s h i p w a s e f f e c t i v e l y f o r m e d , d e c e d e n t g a v e t o e a c h o f h i s f o u r d a u g h t e r s a 1 6 . 9 1 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n A V L P , l e a v i n g d e c e d e n t w i t h a 2 0 . 5 1 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . D e c e d e n t u s e d f o u r s e p a r a t e d o c u m e n t s , o n e f o r e a c h d a u g h t e r , e n t i t l e d " G i f t A s s i g n m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p I n t e r e s t " t o c a r r y o u t t h e - 7 - t r a n s f e r s . E a c h d o c u m e n t s t a t e d t h a t d e c e d e n t i n t e n d e d f o r h i s d a u g h t e r s t o r e c e i v e t h e g i f t s a s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 5 , 1 9 9 6 , 1 9 9 7 , a n d 1 9 9 8 w e r e f i l e d f o r A V L P a n d s i g n e d b y E l i z a b e t h J o n e s a s t a x m a t t e r s p a r t n e r . A t t a c h e d t o e a c h r e t u r n w e r e s e p a r a t e S c h e d u l e s K - 1 f o r e a c h g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n t e r e s t a n d e a c h l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e S c h e d u l e s K - 1 f o r e a c h d a u g h t e r ' s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n c l u d e d t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t r e c e i v e d b y g i f t f r o m d e c e d e n t . D e c e d e n t ' s a t t o r n e y d r a f t e d t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s o f b o t h J B L P a n d A V L P w i t h t h e i n t e n t i o n o f c r e a t i n g s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s f o r t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s t h a t w e r e t r a n s f e r r e d b y g i f t . B o t h p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s s e t f o r t h c o n d i t i o n s f o r w h e n a n i n t e r e s t t h a t i s t r a n s f e r r e d b y g i f t o r b y o t h e r m e t h o d s m a y c o n v e r t t o a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . S e c t i o n 8 . 3 o f t h e J B L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r a n d 1 0 0 p e r c e n t o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s m u s t a p p r o v e t h e c o n v e r s i o n t o a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n w r i t i n g , a n d s e c t i o n 8 . 3 o f t h e A V L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r s a n d 7 5 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g l i m i t e d p a r t n e r s m u s t a p p r o v e t h e c o n v e r s i o n i n w r i t i n g . B o t h a g r e e m e n t s a l s o r e q u i r e t h a t a n a s s i g n e e e x e c u t e a w r i t i n g t h a t g i v e s a s s u r a n c e s t o t h e o t h e r p a r t n e r s t h a t t h e a s s i g n e e h a s a c q u i r e d s u c h i n t e r e s t w i t h o u t t h e i n t e n t i o n t o d i s t r i b u t e s u c h i n t e r e s t , a n d t h e a s s i g n e e m u s t e x e c u t e a - 8 - c o u n t e r p a r t t o t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a d o p t i n g t h e c o n d i t i o n s t h e r e i n . S e c t i o n s 8 . 4 a n d 8 . 5 o f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s p r o v i d e t h a t , b e f o r e a p a r t n e r m a y t r a n s f e r a n i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p s t o a n y o n e o t h e r t h a n d e c e d e n t o r a n y l i n e a l d e s c e n d a n t o f d e c e d e n t , t h e p a r t n e r s h i p o r r e m a i n i n g p a r t n e r s s h a l l h a v e t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t f o r t h e l e s s e r o f t h e a g r e e d u p o n s a l e s p r i c e o r a p p r a i s a l v a l u e . T h e p a r t n e r s h i p m a y e l e c t t o p a y t h e p u r c h a s e p r i c e i n 1 0 a n n u a l i n s t a l l m e n t s w i t h i n t e r e s t s e t a t t h e m i n i m u m r a t e a l l o w e d b y t h e r u l e s a n d r e g u l a t i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e . S e c t i o n 9 . 2 o f t h e a g r e e m e n t s p r o v i d e s t h a t t h e p a r t n e r s h i p s w i l l c o n t i n u e f o r a p e r i o d o f 3 5 y e a r s . S e c t i o n 9 . 3 p r o v i d e s t h a t a l i m i t e d p a r t n e r w i l l n o t b e p e r m i t t e d t o w i t h d r a w f r o m t h e p a r t n e r s h i p , r e c e i v e a r e t u r n o f c o n t r i b u t i o n t o c a p i t a l , r e c e i v e d i s t r i b u t i o n s i n l i q u i d a t i o n , o r r e d e m p t i o n o f i n t e r e s t e x c e p t u p o n d i s s o l u t i o n , w i n d i n g u p , a n d t e r m i n a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . S e c t i o n 9 . 4 o f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s p r o v i d e s f o r t h e r e m o v a l o f a g e n e r a l p a r t n e r a n d t h e d i s s o l u t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . T h e A V L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t a g e n e r a l p a r t n e r m a y b e r e m o v e d a t a n y t i m e b y t h e a c t o f p a r t n e r s o w n i n g a n a g g r e g a t e d 7 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . T h e J B L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t a g e n e r a l p a r t n e r m a y b e r e m o v e d a t a n y t i m e b y t h e a c t o f t h e p a r t n e r s o w n i n g a n a g g r e g a t e d 5 1 - p e r c e n t - 9 - i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . A f t e r r e m o v a l , i f t h e r e i s n o r e m a i n i n g g e n e r a l p a r t n e r , t h e r e m a i n i n g l i m i t e d p a r t n e r s s h a l l d e s i g n a t e a s u c c e s s o r g e n e r a l p a r t n e r . I f t h e l i m i t e d p a r t n e r s f a i l t o d e s i g n a t e a s u c c e s s o r g e n e r a l p a r t n e r w i t h i n 9 0 d a y s , t h e p a r t n e r s h i p w i l l d i s s o l v e , a f f a i r s w i l l b e w o u n d u p , a n d t h e p a r t n e r s h i p w i l l t e r m i n a t e . E x c e p t u p o n d i s s o l u t i o n , w i n d u p , a n d t e r m i n a t i o n , b o t h p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s p r o h i b i t a l i m i t e d p a r t n e r f r o m w i t h d r a w i n g a n d r e c e i v i n g a r e t u r n o f c a p i t a l c o n t r i b u t i o n , d i s t r i b u t i o n i n l i q u i d a t i o n , o r a r e d e m p t i o n o f i n t e r e s t . S e c t i o n 5 . 4 o f t h e A V L P a g r e e m e n t o r i g i n a l l y p r o v i d e d t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r s c o u l d n o t s e l l a n y r e a l p r o p e r t y i n t e r e s t t h a t w a s o w n e d b y t h e p a r t n e r s h i p w i t h o u t f i r s t o b t a i n i n g t h e c o n s e n t o f p a r t n e r s o w n i n g a m a j o r i t y i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . T h i s s e c t i o n w a s l a t e r a m e n d e d s o t h a t p a r t n e r s o w n i n g 8 5 p e r c e n t o f t h e p a r t n e r s h i p m u s t c o n s e n t t o a s a l e o f r e a l p r o p e r t y . O n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , t h e J o n e s A l t a V i s t a R a n c h h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 0 , 2 5 4 , 8 6 0 , a n d t h e J o n e s B o r r e g o s R a n c h , l i v e s t o c k , a n d p e r s o n a l p r o p e r t y t h a t w e r e c o n t r i b u t e d b y d e c e d e n t t o J B L P h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 7 , 3 6 0 , 9 9 7 . N e i t h e r p a r t n e r s h i p e v e r m a d e a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n . A t t h e t i m e t h a t d e c e d e n t t r a n s f e r r e d i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p s b y g i f t t o h i s c h i l d r e n , t h e n e t a s s e t v a l u e s ( N A V ) o f t h e u n d e r l y i n g - 1 0 - p a r t n e r s h i p a s s e t s t h a t w e r e h e l d b y A V L P a n d J B L P w e r e $ 1 1 , 6 2 9 , 7 2 8 a n d $ 7 , 7 0 4 , 7 1 4 , r e s p e c t i v e l y . J B L P a n d A V L P h a d b a s e s i n t h e i r a s s e t s o f $ 5 6 2 , 8 4 0 a n d $ 1 , 8 1 8 , 7 0 8 , r e s p e c t i v e l y . A t t a c h e d t o h i s 1 9 9 5 F e d e r a l g i f t t a x r e t u r n , d e c e d e n t i n c l u d e d a v a l u a t i o n r e p o r t p r e p a r e d b y C h a r l e s L . E l l i o t t , J r . ( E l l i o t t ) , w h o a l s o t e s t i f i e d a s t h e e s t a t e ' s e x p e r t a t t r i a l . T h e p a r t n e r s h i p s w e r e v a l u e d o n t h e r e t u r n a n d b y E l l i o t t a t t r i a l u s i n g t h e N A V m e t h o d o n a " m i n o r i t y i n t e r e s t , n o n m a r k e t a b l e " b a s i s . N o w h e r e i n h i s r e p o r t d i d E l l i o t t p u r p o r t t o b e v a l u i n g a s s i g n e e i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p . T h e v a l u a t i o n r e p o r t a r r i v e d a t a n N A V f o r t h e p a r t n e r s h i p s a n d t h e n a p p l i e d s e c o n d a r y m a r k e t , l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y , a n d b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s d i s c o u n t s . T h e e x p e r t r e p o r t c o n c l u d e d t h a t a 6 6 - p e r c e n t d i s c o u n t f r o m N A V i s a p p l i c a b l e t o t h e i n t e r e s t i n J B L P a n d t h a t a 5 8 - p e r c e n t d i s c o u n t i s a p p l i c a b l e t o t h e i n t e r e s t i n A V L P . O n t h e r e t u r n , d e c e d e n t r e p o r t e d g i f t s o f " a n 8 3 . 0 8 p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t " i n J B L P v a l u e d a t $ 2 , 1 7 6 , 8 6 4 a n d a " 1 6 . 9 1 5 p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t " i n A V L P t o e a c h o f h i s f o u r d a u g h t e r s , v a l u e d a t $ 8 2 1 , 4 1 3 p e r i n t e r e s t . I n a n a f f i d a v i t e x e c u t e d o n J a n u a r y 1 2 , 1 9 9 9 , A . C . J o n e s s t a t e d t h a t t h e g i f t s t h a t h e a n d h i s s i s t e r s r e c e i v e d f r o m d e c e d e n t w e r e " l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s " . T h e s o l e a c t i v i t y - 1 1 - o f A V L P i s t h e r e n t a l o f i t s r e a l p r o p e r t y . A V L P p r o d u c e s a n a v e r a g e a n n u a l y i e l d o f 3 . 3 p e r c e n t o f N A V . O P I N I O N G i f t a t t h e I n c e p t i o n o f t h e P a r t n e r s h i p s I n a n a m e n d m e n t t o t h e a n s w e r , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t d e c e d e n t m a d e t a x a b l e g i f t s u p o n c o n t r i b u t i n g h i s p r o p e r t y t o t h e p a r t n e r s h i p s . U s i n g t h e v a l u e r e p o r t e d b y d e c e d e n t o n h i s g i f t t a x r e t u r n , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t , i f d e c e d e n t g a v e u p p r o p e r t y w o r t h $ 1 7 , 6 1 5 , 8 5 7 a n d r e c e i v e d b a c k l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s w o r t h o n l y $ 6 , 6 7 5 , 1 5 6 , d e c e d e n t m a d e t a x a b l e g i f t s u p o n t h e f o r m a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p s e q u a l t o t h e d i f f e r e n c e i n v a l u e . I n E s t a t e o f S t r a n g i v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 4 7 8 , 4 8 9 - 4 9 0 ( 2 0 0 0 ) , a d e c e d e n t f o r m e d a f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p w i t h h i s c h i l d r e n a n d t r a n s f e r r e d a s s e t s t o t h e p a r t n e r s h i p i n r e t u r n f o r a 9 9 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . A f t e r h i s d e a t h , h i s e s t a t e c l a i m e d t h a t , d u e t o l a c k - o f - c o n t r o l a n d l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s , t h e v a l u e o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w a s s u b s t a n t i a l l y l o w e r t h a n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t h a t w a s c o n t r i b u t e d b y t h e d e c e d e n t . T h e C o m m i s s i o n e r a r g u e d t h a t t h e d e c e d e n t h a d m a d e a g i f t w h e n h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y t o t h e p a r t n e r s h i p a n d r e c e i v e d i n r e t u r n a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t o f l e s s e r v a l u e . T h e C o u r t h e l d t h a t , b e c a u s e t h e t a x p a y e r r e c e i v e d a c o n t i n u i n g i n t e r e s t i n t h e f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p a n d h i s c o n t r i b u t i o n w a s a l l o c a t e d t o h i s o w n c a p i t a l - 1 2 - a c c o u n t , t h e t a x p a y e r h a d n o t m a d e a g i f t a t t h e t i m e o f c o n t r i b u t i o n . I n S h e p h e r d v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 3 7 6 , 3 7 9 - 3 8 1 ( 2 0 0 0 ) , t h e t a x p a y e r t r a n s f e r r e d r e a l p r o p e r t y a n d s t o c k t o a n e w l y f o r m e d f a m i l y p a r t n e r s h i p i n w h i c h h e w a s a 5 0 - p e r c e n t o w n e r a n d h i s t w o s o n s w e r e e a c h 2 5 - p e r c e n t o w n e r s . R a t h e r t h a n a l l o c a t i n g c o n t r i b u t i o n s t o t h e c a p i t a l a c c o u n t o f t h e c o n t r i b u t i n g p a r t n e r , t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t a n y c o n t r i b u t i o n s w o u l d b e a l l o c a t e d p r o r a t a t o t h e c a p i t a l a c c o u n t s o f e a c h p a r t n e r a c c o r d i n g t o o w n e r s h i p . B e c a u s e t h e c o n t r i b u t i o n s w e r e r e f l e c t e d p a r t i a l l y i n t h e c a p i t a l a c c o u n t s o f t h e n o n c o n t r i b u t i n g p a r t n e r s , t h e v a l u e o f t h e n o n c o n t r i b u t i n g p a r t n e r s ' i n t e r e s t s w a s e n h a n c e d b y t h e c o n t r i b u t i o n s o f t h e t a x p a y e r . T h e r e f o r e , t h e C o u r t h e l d t h a t t h e t r a n s f e r s t o t h e p a r t n e r s h i p w e r e i n d i r e c t g i f t s b y t h e t a x p a y e r t o h i s s o n s o f u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n t h e r e a l p r o p e r t y a n d s t o c k . S e e i d . a t 3 8 9 . T h e c o n t r i b u t i o n s o f p r o p e r t y i n t h e c a s e a t h a n d a r e s i m i l a r t o t h e c o n t r i b u t i o n s i n E s t a t e o f S t r a n g i a n d a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e g i f t s i n S h e p h e r d . D e c e d e n t c o n t r i b u t e d p r o p e r t y t o t h e p a r t n e r s h i p s a n d r e c e i v e d c o n t i n u i n g l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s i n r e t u r n . A l l o f t h e c o n t r i b u t i o n s o f p r o p e r t y w e r e p r o p e r l y r e f l e c t e d i n t h e c a p i t a l a c c o u n t s o f d e c e d e n t , a n d t h e v a l u e o f t h e o t h e r p a r t n e r s ' i n t e r e s t s w a s n o t - 1 3 - e n h a n c e d b y t h e c o n t r i b u t i o n s o f d e c e d e n t . T h e r e f o r e , t h e c o n t r i b u t i o n s d o n o t r e f l e c t t a x a b l e g i f t s . B e c a u s e t h e c o n t r i b u t i o n s d o n o t r e f l e c t t a x a b l e g i f t s , w e n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r t h e p e r i o d o f l i m i t a t i o n s f o r a s s e s s m e n t o f a d e f i c i e n c y d u e t o a g i f t o n f o r m a t i o n h a s e x p i r e d . S e c t i o n 2 7 0 4 ( b ) R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e s t a t u t o r y n o t i c e , a n d a r g u e s i n t h e a l t e r n a t i v e , t h a t p r o v i s i o n s i n t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s c o n s t i t u t e a p p l i c a b l e r e s t r i c t i o n s u n d e r s e c t i o n 2 7 0 4 ( b ) a n d m u s t b e d i s r e g a r d e d w h e n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s t h a t w e r e t r a n s f e r r e d b y g i f t . S e c t i o n 2 7 0 4 ( b ) g e n e r a l l y s t a t e s t h a t , w h e r e a t r a n s f e r o r a n d h i s f a m i l y c o n t r o l a p a r t n e r s h i p , a r e s t r i c t i o n o n t h e r i g h t t o l i q u i d a t e t h e p a r t n e r s h i p s h a l l b e d i s r e g a r d e d w h e n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t t h a t h a s b e e n t r a n s f e r r e d b y g i f t o r b e q u e s t i f , a f t e r t h e t r a n s f e r , t h e r e s t r i c t i o n o n l i q u i d a t i o n e i t h e r l a p s e s o r c a n b e r e m o v e d b y t h e f a m i l y . S e c t i o n 2 5 . 2 7 0 4 - 2 ( b ) , G i f t T a x R e g s . , p r o v i d e s t h a t a n a p p l i c a b l e r e s t r i c t i o n i s a r e s t r i c t i o n o n " t h e a b i l i t y t o l i q u i d a t e t h e e n t i t y ( i n w h o l e o r i n p a r t ) t h a t i s m o r e r e s t r i c t i v e t h a n t h e l i m i t a t i o n s t h a t w o u l d a p p l y u n d e r t h e S t a t e l a w g e n e r a l l y a p p l i c a b l e t o t h e e n t i t y i n t h e a b s e n c e o f t h e r e s t r i c t i o n . " - 1 4 - R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t b o t h p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s c o n t a i n p r o v i s i o n s l i m i t i n g t h e a b i l i t y o f a p a r t n e r t o l i q u i d a t e t h a t a r e m o r e r e s t r i c t i v e t h a n t h e d e f a u l t T e x a s p a r t n e r s h i p p r o v i s i o n s . S p e c i f i c a l l y , r e s p o n d e n t p o i n t s t o s e c t i o n 9 . 2 o f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s , w h i c h p r o v i d e s t h a t e a c h p a r t n e r s h i p s h a l l c o n t i n u e f o r a p e r i o d o f 3 5 y e a r s . R e s p o n d e n t a l s o p o i n t s t o s e c t i o n 9 . 3 o f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s , w h i c h p r o h i b i t s a l i m i t e d p a r t n e r f r o m w i t h d r a w i n g f r o m t h e p a r t n e r s h i p o r f r o m d e m a n d i n g t h e r e t u r n o f a n y p a r t o f a p a r t n e r ' s c a p i t a l a c c o u n t e x c e p t u p o n t e r m i n a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . R e s p o n d e n t c o m p a r e s s e c t i o n s 9 . 2 a n d 9 . 3 o f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s w i t h s e c t i o n 6 . 0 3 o f t h e T e x a s R e v i s e d L i m i t e d P a r t n e r s h i p A c t ( T R L P A ) . T R L P A s e c t i o n 6 . 0 3 p r o v i d e s : A l i m i t e d p a r t n e r m a y w i t h d r a w f r o m a l i m i t e d p a r t n e r s h i p a t t h e t i m e o r o n t h e o c c u r r e n c e o f e v e n t s s p e c i f i e d i n a w r i t t e n p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a n d i n a c c o r d a n c e w i t h t h a t w r i t t e n p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t . I f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t d o e s n o t s p e c i f y s u c h a t i m e o r e v e n t o r a d e f i n i t e t i m e f o r t h e d i s s o l u t i o n a n d w i n d i n g u p o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , a l i m i t e d p a r t n e r m a y w i t h d r a w o n g i v i n g w r i t t e n n o t i c e n o t l e s s t h a n s i x m o n t h s b e f o r e t h e d a t e o f w i t h d r a w a l t o e a c h g e n e r a l p a r t n e r * * * . T e x . R e v . C i v . S t a t . A n n . a r t . 6 1 3 2 a - 1 , s e c . 6 . 0 3 ( W e s t S u p p . 1 9 9 3 ) . R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t i s e s s e n t i a l l y t h e s a m e a s t h e a r g u m e n t w e r e j e c t e d i n K e r r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 3 T . C . 4 4 9 , 4 6 9 - 4 7 4 ( 1 9 9 9 ) . I n K e r r , t h e t a x p a y e r s a n d t h e i r c h i l d r e n f o r m e d t w o - 1 5 - f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p s w i t h i d e n t i c a l l i q u i d a t i o n r e s t r i c t i o n s . S h o r t l y a f t e r f o r m a t i o n , t h e t a x p a y e r s t r a n s f e r r e d l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s t o t h e i r c h i l d r e n b y g i f t . O n t h e i r F e d e r a l g i f t t a x r e t u r n , t h e t a x p a y e r s c l a i m e d s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s i n t h e v a l u e o f t h e i n t e r e s t s c o m p a r e d t o t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g a s s e t s d u e t o l a c k o f c o n t r o l a n d l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s p r o v i d e d t h a t t h e p a r t n e r s h i p s w o u l d c o n t i n u e f o r 5 0 y e a r s . T h e C o u r t h e l d : R e s p o n d e n t ' s r e l i a n c e o n T R L P A s e c t i o n 6 . 0 3 i s m i s p l a c e d . T R L P A s e c t i o n 6 . 0 3 g o v e r n s t h e w i t h d r a w a l o f a l i m i t e d p a r t n e r f r o m t h e p a r t n e r s h i p - - n o t t h e l i q u i d a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . T R L P A s e c t i o n 6 . 0 3 s e t s f o r t h l i m i t a t i o n s o n a l i m i t e d p a r t n e r ' s w i t h d r a w a l f r o m a p a r t n e r s h i p . H o w e v e r , a l i m i t e d p a r t n e r m a y w i t h d r a w f r o m a p a r t n e r s h i p w i t h o u t r e q u i r i n g t h e d i s s o l u t i o n a n d l i q u i d a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . I n t h i s r e g a r d , w e c o n c l u d e t h a t T R L P A s e c t i o n 6 . 0 3 i s n o t a " l i m i t a t i o n o n t h e a b i l i t y t o l i q u i d a t e t h e e n t i t y " w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 5 . 2 7 0 4 - 2 ( b ) , G i f t T a x R e g s . I d . a t 4 7 3 . I n s u m , t h e C o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s i n K e r r w e r e n o t m o r e r e s t r i c t i v e t h a n t h e l i m i t a t i o n s t h a t g e n e r a l l y w o u l d a p p l y t o t h e p a r t n e r s h i p s u n d e r T e x a s l a w . S e e i d . a t 4 7 2 - 4 7 4 . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e s t h a t K e r r i s a p p l i c a b l e t o t h i s i s s u e b u t a r g u e s t h a t K e r r w a s i n c o r r e c t l y d e c i d e d . H o w e v e r , w e f i n d n o r e a s o n t o r e a c h a r e s u l t t h a t i s d i f f e r e n t t h a n t h e r e s u l t i n K e r r . T h u s , s e c t i o n 2 7 0 4 ( b ) d o e s - 1 6 - n o t a p p l y h e r e . S e e a l s o K n i g h t v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 5 0 6 , 5 1 9 - 5 2 0 ( 2 0 0 0 ) ; H a r p e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 2 0 2 . V a l u a t i o n o f D e c e d e n t ' s G i f t s o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p I n t e r e s t s A g i f t o f p r o p e r t y i s v a l u e d a s o f t h e d a t e o f t h e t r a n s f e r . S e e s e c . 2 5 1 2 ( a ) . T h e g i f t i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , r a t h e r t h a n b y t h e p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e d o n e e o r u p o n t h e m e a s u r e o f e n r i c h m e n t t o t h e d o n e e . S e e s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 1 , G i f t T a x R e g s . T h e h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r a n d t h e h y p o t h e t i c a l w i l l i n g s e l l e r a r e p r e s u m e d t o b e d e d i c a t e d t o a c h i e v i n g t h e m a x i m u m e c o n o m i c a d v a n t a g e . S e e E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 3 5 ( 1 9 9 8 ) . T r a n s a c t i o n s t h a t a r e u n l i k e l y a n d p l a i n l y c o n t r a r y t o t h e e c o n o m i c i n t e r e s t s o f a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r o r a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g s e l l e r a r e n o t r e f l e c t i v e o f f a i r m a r k e t v a l u e . S e e E s t a t e o f S t r a n g i v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 4 7 8 , 4 9 1 ( 2 0 0 0 ) ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 3 2 ( 1 9 9 0 ) ; E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 3 1 2 , 3 3 7 ( 1 9 8 9 ) . - 1 7 - A s i s c u s t o m a r y f o r v a l u a t i o n i s s u e s , t h e p a r t i e s r e l y e x t e n s i v e l y o n t h e o p i n i o n s o f t h e i r r e s p e c t i v e e x p e r t s t o s u p p o r t t h e i r d i f f e r i n g v i e w s a b o u t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e g i f t s o f p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e e s t a t e r e l i e s o n E l l i o t t , a s e n i o r m e m b e r o f t h e A m e r i c a n S o c i e t y o f A p p r a i s e r s a n d a p r i n c i p a l i n t h e b u s i n e s s v a l u a t i o n f i r m o f H o w a r d F r a z i e r B a r k e r E l l i o t t , I n c . R e s p o n d e n t r e l i e s o n F r a n c i s X . B u r n s ( B u r n s ) , a c a n d i d a t e m e m b e r o f t h e A m e r i c a n S o c i e t y o f A p p r a i s e r s a n d a p r i n c i p a l i n t h e b u s i n e s s v a l u a t i o n f i r m o f I P C G r o u p , I n c . E a c h e x p e r t p r e p a r e d a r e p o r t . W e e v a l u a t e t h e o p i n i o n s o f t h e e x p e r t s i n l i g h t o f t h e d e m o n s t r a t e d q u a l i f i c a t i o n s o f e a c h e x p e r t a n d a l l o t h e r e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . S e e E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 3 6 . W e a r e n o t b o u n d b y t h e f o r m u l a e a n d o p i n i o n s p r o f f e r e d b y e x p e r t w i t n e s s e s , e s p e c i a l l y w h e n t h e y a r e c o n t r a r y t o o u r j u d g m e n t . I n s t e a d , w e m a y r e a c h a d e t e r m i n a t i o n o f v a l u e b a s e d o n o u r o w n e x a m i n a t i o n o f t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . W h e r e e x p e r t s o f f e r c o n t r a d i c t i n g e s t i m a t e s o f f a i r m a r k e t v a l u e , w e d e c i d e w h a t w e i g h t t o g i v e t h o s e e s t i m a t e s b y e x a m i n i n g t h e f a c t o r s u s e d b y t h e e x p e r t s i n a r r i v i n g a t t h e i r c o n c l u s i o n s . S e e i d . M o r e o v e r , b e c a u s e v a l u a t i o n i s n e c e s s a r i l y a n a p p r o x i m a t i o n , i t i s n o t r e q u i r e d t h a t t h e v a l u e t h a t w e d e t e r m i n e b e o n e a s t o w h i c h t h e r e i s s p e c i f i c t e s t i m o n y , p r o v i d e d t h a t i t i s w i t h i n t h e r a n g e o f f i g u r e s t h a t p r o p e r l y m a y - 1 8 - b e d e d u c e d f r o m t h e e v i d e n c e . S e e S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 8 F . 2 d 9 2 7 , 9 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 2 8 5 . T h e e x p e r t s i n t h i s c a s e a g r e e t h a t , i n a s c e r t a i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f e a c h g i f t o f i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p s , o n e s t a r t s w i t h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g a s s e t s o f e a c h p a r t n e r s h i p a n d t h e n a p p l i e s d i s c o u n t s f o r f a c t o r s t h a t l i m i t t h e v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . A . N a t u r e o f I n t e r e s t s T r a n s f e r r e d T h e f i r s t a r g u m e n t o f t h e e s t a t e i s t h a t t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s t h a t w e r e t r a n s f e r r e d b y d e c e d e n t w e r e a s s i g n e e i n t e r e s t s r a t h e r t h a n l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e e s t a t e c l a i m s t h a t d e c e d e n t a n d t h e r e c i p i e n t s o f t h e g i f t s d i d n o t f u l f i l l t h e n e c e s s a r y r e q u i r e m e n t s s e t f o r t h i n t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s f o r t r a n s f e r r i n g l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e J B L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t , u p o n a n e x c h a n g e o f a n i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p , t h e g e n e r a l p a r t n e r a n d 1 0 0 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g l i m i t e d p a r t n e r s m u s t a p p r o v e , i n w r i t i n g , o f a t r a n s f e r r e d i n t e r e s t b e c o m i n g a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e A V L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r s a n d 7 5 p e r c e n t o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s m u s t a p p r o v e , i n w r i t i n g , o f a t r a n s f e r r e d i n t e r e s t ' s b e c o m i n g a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . B e c a u s e t h e s e w r i t t e n a p p r o v a l s w e r e n o t c a r r i e d o u t , t h e e s t a t e c o n t e n d s t h a t t h e r e c i p i e n t s o f t h e g i f t s a r e e n t i t l e d o n l y t o t h e r i g h t s o f a s s i g n e e s . - 1 9 - I n K e r r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 3 T . C . 4 4 9 , 4 6 4 ( 1 9 9 9 ) , t h e t a x p a y e r s h e l d g r e a t e r t h a n 9 9 p e r c e n t o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s o f t w o f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p s a s g e n e r a l a n d l i m i t e d p a r t n e r s . T h e t a x p a y e r s ' c h i l d r e n h e l d t h e r e m a i n i n g p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , t o t a l i n g l e s s t h a n 1 p e r c e n t o f o v e r a l l o w n e r s h i p , a s g e n e r a l p a r t n e r s . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s p r o v i d e d t h a t n o p e r s o n w o u l d b e a d m i t t e d a s a l i m i t e d p a r t n e r w i t h o u t t h e c o n s e n t o f a l l g e n e r a l p a r t n e r s . I n 1 9 9 4 , t h e t a x p a y e r s t r a n s f e r r e d a l a r g e p o r t i o n o f t h e i r l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s t o t r u s t s f o r w h i c h t h e y s e r v e d a s t r u s t e e s . A t t r i a l , t h e t a x p a y e r s a r g u e d t h a t , a l t h o u g h t h e y m a d e t h e s e t r a n s f e r s t o t h e m s e l v e s a s t r u s t e e s , p u r s u a n t t o t h e f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , t h e i r c h i l d r e n a s g e n e r a l p a r t n e r s h a d t o c o n s e n t t o t h e a d m i s s i o n o f t h e t r u s t e e s a s l i m i t e d p a r t n e r s . T h e t a x p a y e r s a r g u e d t h a t t h e i n t e r e s t s h e l d b y t h e t r u s t s s h o u l d b e v a l u e d a s a s s i g n e e i n t e r e s t s . T h e C o u r t l o o k e d a t a l l o f t h e s u r r o u n d i n g f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s i n h o l d i n g t h a t t h e i n t e r e s t s t h a t w e r e t r a n s f e r r e d b y t h e t a x p a y e r s w e r e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . S e e i d . a t 4 6 4 . O n r e v i e w o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f t h e c a s e a t h a n d , d e c e d e n t , l i k e t h e t a x p a y e r s i n K e r r , t r a n s f e r r e d l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s t o h i s c h i l d r e n r a t h e r t h a n a s s i g n e e i n t e r e s t s . T h e e v i d e n c e s h o w s t h a t d e c e d e n t i n t e n d e d f o r t h e t r a n s f e r s t o i n c l u d e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s a n d t h a t t h e - 2 0 - c h i l d r e n c o n s e n t e d t o t h e t r a n s f e r o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , h a v i n g w a i v e d t h e r e q u i r e m e n t o f a w r i t i n g . P u r s u a n t t o t h e A V L P a g r e e m e n t , S u s a n J o n e s M i l l e r a n d E l i z a b e t h J o n e s a s g e n e r a l p a r t n e r s w o u l d h a v e h a d t o c o n s e n t i n w r i t i n g t o t h e t r a n s f e r o f t h e i n t e r e s t s a s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . A l s o , 7 5 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g l i m i t e d p a r t n e r s , i . e . , E l i z a b e t h J o n e s , S u s a n J o n e s M i l l e r , K a t h l e e n J o n e s A v e r y , L o r i n e J o n e s B o o t h , a n d d e c e d e n t , w o u l d h a v e h a d t o c o n s e n t i n w r i t i n g . P u r s u a n t t o t h e J B L P a g r e e m e n t , A . C . J o n e s a s g e n e r a l p a r t n e r w o u l d h a v e h a d t o c o n s e n t i n w r i t i n g t o t h e t r a n s f e r a s a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . A l s o , a l l o f t h e r e m a i n i n g l i m i t e d p a r t n e r s , i . e . , A . C . J o n e s a n d d e c e d e n t , w o u l d h a v e h a d t o c o n s e n t i n w r i t i n g . A l t h o u g h t h e e s t a t e a r g u e s t h a t t h e a b s e n c e o f w r i t t e n c o n s e n t s l e a d s t o t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e i n t e r e s t s t r a n s f e r r e d w e r e a s s i g n e e i n t e r e s t s , i t i s d i f f i c u l t t o r e c o n c i l e t h a t p o s i t i o n w i t h t h e l a n g u a g e t h a t d e c e d e n t , h i s c h i l d r e n , a n d E l l i o t t u s e d t o d o c u m e n t a n d c h a r a c t e r i z e t h e t r a n s f e r s . F i r s t , t h e d o c u m e n t s e n t i t l e d " G i f t A s s i g n m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p I n t e r e s t " , c r e a t e d b y d e c e d e n t t o c a r r y o u t t h e t r a n s f e r s , s t a t e t h a t , a f t e r t h e t r a n s f e r s a r e c o m p l e t e , e a c h c h i l d w i l l h o l d h i s o r h e r n e w l y a c q u i r e d i n t e r e s t a s a " l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t " . S e c o n d , i n h i s 1 9 9 5 F e d e r a l g i f t t a x r e t u r n , d e c e d e n t d e s c r i b e s t h e g i f t s a s " l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s " r a t h e r - 2 1 - t h a n a s s i g n e e i n t e r e s t s . T h i r d , i n a n a f f i d a v i t e x e c u t e d o n J a n u a r y 1 2 , 1 9 9 9 , A . C . J o n e s s t a t e s t h a t t h e g i f t s t h a t h e a n d h i s s i s t e r s r e c e i v e d f r o m d e c e d e n t w e r e " l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s " . F o u r t h , t h e 1 9 9 5 , 1 9 9 6 , 1 9 9 7 , a n d 1 9 9 8 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r J B L P a n d A V L P , s i g n e d b y A . C . J o n e s a n d E l i z a b e t h J o n e s , r e s p e c t i v e l y , d e s i g n a t e t h e i n t e r e s t s a s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s o n t h e S c h e d u l e s K - 1 . F i f t h , a l t h o u g h h e c l a i m e d a t t r i a l t h a t h e w a s v a l u i n g a s s i g n e e i n t e r e s t s , E l l i o t t ' s w r i t t e n r e p o r t r e f e r r e d o n l y t o l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e s e f a c t o r s l e a d t o t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e e s t a t e ' s a r g u m e n t , t h a t d e c e d e n t t r a n s f e r r e d a s s i g n e e i n t e r e s t s , w a s a n a f t e r t h o u g h t i n t h e l a t e r s t a g e s o f l i t i g a t i o n . A l s o , a f t e r g i v i n g t h e g i f t s t o h i s d a u g h t e r s , d e c e d e n t w a s l e f t w i t h a 2 0 . 5 1 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . S e c t i o n 5 . 4 o f t h e A V L P a g r e e m e n t w a s m o d i f i e d s o t h a t c o n s e n t o f 8 5 p e r c e n t o f t h e p a r t n e r s w a s r e q u i r e d i n o r d e r f o r a g e n e r a l p a r t n e r t o s e l l a r e a l e s t a t e i n t e r e s t b e l o n g i n g t o t h e p a r t n e r s h i p . W i t h t h i s m o d i f i c a t i o n , d e c e d e n t c o u l d r e t a i n t h e p o w e r t o b l o c k u n i l a t e r a l l y a s a l e o f a r e a l e s t a t e i n t e r e s t e v e n a f t e r g i v i n g t h e g i f t s . T h i s a m e n d m e n t w o u l d n o t h a v e b e e n n e c e s s a r y i f t h e d a u g h t e r s h a d r e c e i v e d o n l y a s s i g n e e i n t e r e s t s . T h i s c a s e i s d i s t i n g u i s h a b l e f r o m E s t a t e o f N o w e l l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 5 , r e l i e d o n b y p e t i t i o n e r . I n E s t a t e o f N o w e l l , t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s s p e c i f i e d t h a t t h e - 2 2 - r e c i p i e n t o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s w o u l d b e c o m e a n a s s i g n e e a n d n o t a s u b s t i t u t e l i m i t e d p a r t n e r u n l e s s t h e g e n e r a l p a r t n e r s c o n s e n t e d t o t h e a s s i g n e e ' s a d m i s s i o n a s a l i m i t e d p a r t n e r . T h e C o u r t t h e r e d e c i d e d t h a t i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p s s h o u l d b e v a l u e d f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s a s a s s i g n e e i n t e r e s t s r a t h e r t h a n a s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e t r a n s a c t i o n s i n E s t a t e o f N o w e l l d i f f e r f r o m t h e g i f t s i n t h e c a s e a t h a n d i n t h a t t h e b e n e f i c i a r i e s , t h e e s t a t e , a n d t h e d e c e d e n t i n E s t a t e o f N o w e l l n e v e r t r e a t e d t h e p a s s i n g i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p s a s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e r e c o r d w a s v o i d o f e v i d e n c e t h a t s h o w e d t h a t a l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w a s i n f a c t t r a n s f e r r e d . H e r e , t h e c o n d u c t o f d e c e d e n t , A . C . J o n e s , a n d t h e d a u g h t e r s r e f l e c t s t h a t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s w e r e a c t u a l l y t r a n s f e r r e d b y d e c e d e n t . B . V a l u e o f t h e T r a n s f e r r e d I n t e r e s t i n J B L P H a v i n g c o n c l u d e d t h a t d e c e d e n t t r a n s f e r r e d a n 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n J B L P t o A . C . J o n e s , t h e n e x t i s s u e f o r d e c i s i o n i s t h e v a l u e o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e e s t a t e r e l i e s o n t h e c o n c l u s i o n s o f E l l i o t t , w h o o p i n e d t h a t t h e v a l u e o f t h e i n t e r e s t i n J B L P i s s u b j e c t t o a s e c o n d a r y m a r k e t d i s c o u n t o f 5 5 p e r c e n t , a l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t o f 2 0 p e r c e n t , a n d a n a d d i t i o n a l d i s c o u n t f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s . R e s p o n d e n t r e l i e s o n t h e v a l u a t i o n o f B u r n s , w h o o p i n e d t h a t n o d i s c o u n t s a p p l y . - 2 3 - S e c t i o n 9 . 4 o f t h e J B L P a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t a g e n e r a l p a r t n e r m a y b e r e m o v e d a t a n y t i m e b y t h e a c t o f t h e p a r t n e r s o w n i n g a n a g g r e g a t e 5 1 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . A f t e r r e m o v a l , i f n o g e n e r a l p a r t n e r s r e m a i n , t h e l i m i t e d p a r t n e r s s h a l l d e s i g n a t e a s u c c e s s o r g e n e r a l p a r t n e r . I f t h e l i m i t e d p a r t n e r s f a i l t o d e s i g n a t e a s u c c e s s o r g e n e r a l p a r t n e r w i t h i n 9 0 d a y s , t h e p a r t n e r s h i p w i l l d i s s o l v e , a f f a i r s w i l l b e w o u n d u p , a n d t h e p a r t n e r s h i p w i l l t e r m i n a t e . S e c t i o n 9 . 4 e f f e c t i v e l y g i v e s u l t i m a t e d e c i s i o n - m a k i n g a u t h o r i t y t o t h e o w n e r o f t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . U n d e r t h e t h r e a t o f r e m o v a l o f t h e g e n e r a l p a r t n e r , t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r w o u l d h a v e t h e p o w e r t o c o n t r o l m a n a g e m e n t , t o c o m p e l a s a l e o f p a r t n e r s h i p p r o p e r t y , a n d t o c o m p e l p a r t n e r s h i p d i s t r i b u t i o n s . I f t h e g e n e r a l p a r t n e r r e f u s e d , t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r c o u l d f o r c e l i q u i d a t i o n w i t h i n 9 0 d a y s . H a v i n g t h e a b i l i t y t o f o r c e l i q u i d a t i o n a l s o g i v e s t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r t h e r i g h t t o f o r c e a s a l e o f t h e p a r t n e r s h i p a s s e t s a n d t o r e c e i v e a p r o r a t a s h a r e o f t h e N A V . B e c a u s e t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r h a s t h e p o w e r t o c o n t r o l t h e g e n e r a l p a r t n e r o r t o f o r c e a l i q u i d a t i o n , t h e d i s c o u n t s p r o f f e r e d b y E l l i o t t a r e u n r e a s o n a b l e a n d u n p e r s u a s i v e . T h e s i z e o f t h e i n t e r e s t t o b e v a l u e d a n d t h e n a t u r e o f t h e u n d e r l y i n g a s s e t s m a k e t h e s e c o n d a r y m a r k e t a n i m p r o b a b l e a n a l o g y f o r d e t e r m i n i n g f a i r m a r k e t v a l u e . - 2 4 - W e d o n o t b e l i e v e t h a t a s e l l e r o f t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w o u l d p a r t w i t h t h a t i n t e r e s t f o r s u b s t a n t i a l l y l e s s t h a n t h e p r o p o r t i o n a t e s h a r e o f t h e N A V . B u r n s o p i n e d t h a t n o d i s c o u n t f o r l a c k o f c o n t r o l s h o u l d a p p l y f o r t h e r e a s o n s s t a t e d a b o v e . W e a g r e e . H e a l s o c o n c l u d e d t h a t " t h e s i z e a n d t h e a s s o c i a t e d r i g h t s o f t h e i n t e r e s t w o u l d p r e c l u d e t h e n e e d f o r a m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t . " H e r e c o g n i z e d t h a t s e c t i o n 8 . 4 o f t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p u r p o r t e d t o g i v e f a m i l y m e m b e r s t h e p o w e r t o p r e v e n t a t h i r d - p a r t y b u y e r f r o m o b t a i n i n g a n i n t e r e s t i n t h e J B L P , b u t h e m a i n t a i n e d t h a t " t o a d h e r e t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e s t a n d a r d , a n a p p r a i s e r m u s t a s s u m e t h a t a m a r k e t e x i s t s a n d t h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d b e a d m i t t e d i n t o t h e p a r t n e r s h i p . " W e b e l i e v e t h a t t h e r e i s m e r i t t o t h i s p o s i t i o n . S e l f - i m p o s e d l i m i t a t i o n s o n t h e i n t e r e s t , c r e a t e d w i t h t h e p u r p o s e o f m i n i m i z i n g v a l u e f o r t r a n s f e r t a x p u r p o s e s , a r e l i k e l y t o b e w a i v e d o r d i s r e g a r d e d w h e n t h e o w n e r o f t h e i n t e r e s t b e c o m e s a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g s e l l e r , s e e k i n g t h e h i g h e s t p r i c e t h a t t h e i n t e r e s t w i l l b r i n g f r o m a w i l l i n g b u y e r . T h e o w n e r o f t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t i n t e r e s t h a s t h e a b i l i t y t o p e r s u a d e o r c o e r c e o t h e r p a r t n e r s i n t o c o o p e r a t i n g w i t h t h e p r o p o s e d s a l e . N o n e t h e l e s s , l i q u i d a t i o n o f a p a r t n e r s h i p a n d s a l e o f i t s a s s e t s , t h e m o s t l i k e l y t h r e a t b y w h i c h t h e o w n e r o f s u c h a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t w o u l d p e r s u a d e o r c o e r c e , w o u l d i n v o l v e c o s t s a n d d e l a y s . T h e p o s s i b i l i t y o f l i t i g a t i o n o v e r a - 2 5 - f o r c e d l i q u i d a t i o n w o u l d r e d u c e t h e a m o u n t t h a t a h y p o t h e t i c a l b u y e r w o u l d b e w i l l i n g t o p a y f o r t h e i n t e r e s t . S e e A d a m s v . U n i t e d S t a t e s , 2 1 8 F . 3 d 3 8 3 ( 5 t h C i r . 2 0 0 0 ) ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 3 5 ( 1 9 9 0 ) . A m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t w o u l d a p p l y , b u t w e b e l i e v e t h a t , u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e , a n 8 - p e r c e n t d i s c o u n t m o r e a c c u r a t e l y r e f l e c t s r e a l i t y . T h i s a m o u n t a p p r o x i m a t e s t h e d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y p r o p o s e d b y B u r n s w i t h r e s p e c t t o A V L P , a s d i s c u s s e d b e l o w . T h e e x p e r t s a l s o d i s a g r e e a b o u t w h e t h e r a d i s c o u n t a t t r i b u t a b l e t o b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s t o b e r e a l i z e d o n l i q u i d a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p s h o u l d a p p l y . T h e p a r t i e s a n d t h e e x p e r t s a g r e e t h a t t a x o n t h e b u i l t - i n g a i n s c o u l d b e a v o i d e d b y a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n i n e f f e c t a t t h e t i m e o f s a l e o f p a r t n e r s h i p a s s e t s . I f s u c h a n e l e c t i o n i s i n e f f e c t , a n d t h e p r o p e r t y i s s o l d , t h e b a s i s o f t h e p a r t n e r s h i p ' s a s s e t s ( t h e i n s i d e b a s i s ) i s r a i s e d t o m a t c h t h e c o s t b a s i s o f t h e t r a n s f e r e e i n t h e t r a n s f e r r e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t ( t h e o u t s i d e b a s i s ) f o r t h e b e n e f i t o f t h e t r a n s f e r e e . S e e s e c . 7 4 3 ( b ) . O t h e r w i s e , a h y p o t h e t i c a l b u y e r w h o f o r c e s a l i q u i d a t i o n c o u l d b e s u b j e c t t o c a p i t a l g a i n s t a x o n t h e b u y e r ' s p r o r a t a s h a r e o f t h e a m o u n t r e a l i z e d o n t h e s a l e o f t h e u n d e r l y i n g a s s e t s o f t h e p a r t n e r s h i p o v e r t h e b u y e r ' s p r o r a t a s h a r e o f t h e p a r t n e r s h i p ' s a d j u s t e d b a s i s i n t h e u n d e r l y i n g a s s e t s . S e e s e c . 1 0 0 1 . B e c a u s e t h e J B L P - 2 6 - a g r e e m e n t d o e s n o t g i v e t h e l i m i t e d p a r t n e r s t h e a b i l i t y t o e f f e c t a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n , i n t h i s c a s e t h e e l e c t i o n w o u l d h a v e t o b e m a d e b y t h e g e n e r a l p a r t n e r . E l l i o t t o p i n e d t h a t a h y p o t h e t i c a l b u y e r w o u l d d e m a n d a d i s c o u n t f o r b u i l t - i n g a i n s . H e a c k n o w l e d g e d i n h i s r e p o r t a 7 5 - t o 8 0 - p e r c e n t c h a n c e t h a t a n e l e c t i o n w o u l d b e m a d e a n d t h a t t h e e l e c t i o n w o u l d n o t c r e a t e a n y a d v e r s e c o n s e q u e n c e s o r b u r d e n s o n t h e p a r t n e r s h i p . H i s o p i n i o n t h a t t h e e l e c t i o n w a s n o t c e r t a i n t o b e m a d e w a s b a s e d s o l e l y o n t h e p o s i t i o n o f A . C . J o n e s , a s s e r t e d i n h i s t r i a l t e s t i m o n y , t h a t , a s g e n e r a l p a r t n e r , h e m i g h t r e f u s e t o c o o p e r a t e w i t h a n u n r e l a t e d b u y e r o f t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t ( i . e . , t h e i n t e r e s t h e r e c e i v e d a s a g i f t f r o m h i s f a t h e r ) . W e v i e w A . C . J o n e s ' t e s t i m o n y a s a n a t t e m p t t o b o o t s t r a p t h e f a c t s t o j u s t i f y a d i s c o u n t t h a t i s n o t r e a s o n a b l e u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s . B u r n s , o n t h e o t h e r h a n d , o p i n e d , a n d r e s p o n d e n t c o n t e n d s , t h a t a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g s e l l e r o f t h e 8 3 . 0 8 - p e r c e n t i n t e r e s t w o u l d n o t a c c e p t a p r i c e b a s e d o n a r e d u c t i o n f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s . T h e o w n e r o f t h a t i n t e r e s t h a s e f f e c t i v e c o n t r o l , a s d i s c u s s e d a b o v e , a n d w o u l d i n f l u e n c e t h e g e n e r a l p a r t n e r t o m a k e a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n , e l i m i n a t i n g a n y g a i n s f o r t h e p u r c h a s e r a n d g e t t i n g t h e h i g h e s t p r i c e f o r t h e s e l l e r . S u c h a n e l e c t i o n w o u l d h a v e n o m a t e r i a l o r a d v e r s e i m p a c t o n t h e p r e e x i s t i n g p a r t n e r s . W e a g r e e w i t h B u r n s . - 2 7 - P e t i t i o n e r r e l i e s o n E i s e n b e r g v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 5 F . 3 d 5 0 ( 2 d C i r . 1 9 9 8 ) , r e v g . T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 4 8 3 , a n d E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 4 6 - 5 4 7 ( 1 9 9 8 ) . T h o s e c a s e s , h o w e v e r , a r e d i s t i n g u i s h a b l e . I n t h e c o n t e x t s o f t h o s e c a s e s , t h e h y p o t h e t i c a l b u y e r a n d s e l l e r w o u l d h a v e c o n s i d e r e d a f a c t o r f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s i n d e t e r m i n i n g a p r i c e f o r c l o s e l y h e l d s t o c k i n a c o r p o r a t i o n . I n E i s e n b e r g , t h e C o u r t o f A p p e a l s e m p h a s i z e d t h a t e a r l i e r T a x C o u r t c a s e s d e c l i n i n g t o r e c o g n i z e a d i s c o u n t f o r u n r e a l i z e d c a p i t a l g a i n s w e r e b a s e d o n t h e a b i l i t y o f t h e c o r p o r a t i o n , u n d e r t h e d o c t r i n e o f G e n e r a l U t i l i t i e s & O p e r a t i n g C o . v . H e l v e r i n g , 2 9 6 U . S . 2 0 0 ( 1 9 3 5 ) , t o l i q u i d a t e a n d d i s t r i b u t e p r o p e r t y t o i t s s h a r e h o l d e r s w i t h o u t r e c o g n i z i n g b u i l t - i n g a i n o r l o s s a n d t h u s c i r c u m v e n t d o u b l e t a x a t i o n . T h e C o u r t o f A p p e a l s w e n t o n t o e x p l a i n t h a t t h e t a x - f a v o r a b l e o p t i o n s e n d e d w i t h t h e T a x R e f o r m A c t o f 1 9 8 6 , P u b . L . 9 9 - 5 1 4 , s e c . 6 3 1 , 1 0 0 S t a t . 2 0 8 5 , 2 2 6 9 . I n r e v e r s i n g o u r g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e a n d r e m a n d i n g t h e c a s e f o r d e t e r m i n a t i o n o f g i f t t a x l i a b i l i t y , t h e C o u r t o f A p p e a l s c i t e d a n d q u o t e d f r o m E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , i n s u p p o r t o f i t s r e a s o n i n g . I n E s t a t e o f D a v i s , t h e C o u r t r e j e c t e d t h e G o v e r n m e n t ' s a r g u m e n t t h a t n o d i s c o u n t f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s s h o u l d a p p l y b e c a u s e o f t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e c o r p o r a t i o n c o u l d c o n v e r t t o a n S c o r p o r a t i o n a n d a v o i d r e c o g n i t i o n o f g a i n s o n a s s e t s - 2 8 - r e t a i n e d f o r 1 0 y e a r s . A p p l y i n g t h e h y p o t h e t i c a l b u y e r a n d s e l l e r t e s t , t h e C o u r t , b a s e d o n t h e r e c o r d p r e s e n t e d , i n c l u d i n g t h e t e s t i m o n y o f e x p e r t s f o r b o t h p a r t i e s , c o n c l u d e d t h a t a d i s c o u n t f o r t a x o n b u i l t - i n g a i n s w o u l d b e a p p l i e d . I n t h e c a s e s i n w h i c h t h e d i s c o u n t w a s a l l o w e d , t h e r e w a s n o r e a d i l y a v a i l a b l e m e a n s b y w h i c h t h e t a x o n b u i l t - i n g a i n s w o u l d b e a v o i d e d . B y c o n t r a s t , d i s r e g a r d i n g t h e b o o t s t r a p p i n g t e s t i m o n y o f A . C . J o n e s i n t h i s c a s e , t h e o n l y s i t u a t i o n i d e n t i f i e d i n t h e r e c o r d w h e r e a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n w o u l d n o t b e m a d e b y a p a r t n e r s h i p i s a n e x a m p l e b y E l l i o t t o f a p u b l i c l y s y n d i c a t e d p a r t n e r s h i p w i t h " l o t s o f p a r t n e r s * * * a n d a l o t o f a s s e t s " w h e r e t h e a d m i n i s t r a t i v e b u r d e n w o u l d b e g r e a t i f a n e l e c t i o n w e r e m a d e . W e d o n o t b e l i e v e t h a t t h i s s c e n a r i o h a s a p p l i c a t i o n t o t h e f a c t s r e g a r d i n g t h e p a r t n e r s h i p s i n i s s u e i n t h i s c a s e . W e a r e p e r s u a d e d t h a t , i n t h i s c a s e , t h e b u y e r a n d s e l l e r o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w o u l d n e g o t i a t e w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t a n e l e c t i o n w o u l d b e m a d e a n d t h e p r i c e a g r e e d u p o n w o u l d n o t r e f l e c t a d i s c o u n t f o r b u i l t - i n g a i n s . C . V a l u e o f I n t e r e s t s i n A V L P T h e e s t a t e r e l i e s o n t h e c o n c l u s i o n s o f E l l i o t t , w h o o p i n e d t h a t t h e v a l u e o f e a c h t r a n s f e r r e d i n t e r e s t i n A V L P i s s u b j e c t t o a s e c o n d a r y m a r k e t d i s c o u n t o f 4 5 p e r c e n t , a d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y e q u a l t o 2 0 p e r c e n t , a n d a n a d d i t i o n a l d i s c o u n t f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s . B u r n s o p i n e d t h a t t h e t r a n s f e r r e d - 2 9 - i n t e r e s t s a r e e n t i t l e d t o a s e c o n d a r y m a r k e t d i s c o u n t o f 3 8 p e r c e n t , a d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y e q u a l t o 7 . 5 p e r c e n t , a n d n o d i s c o u n t f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s . A n o w n e r o f a 1 6 . 9 1 5 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n A V L P d o e s n o t h a v e t h e a b i l i t y t o r e m o v e a g e n e r a l p a r t n e r . A s s u c h , a h y p o t h e t i c a l b u y e r w o u l d h a v e m i n i m a l c o n t r o l o v e r t h e m a n a g e m e n t a n d b u s i n e s s o p e r a t i o n s . A l s o , a 1 6 . 9 1 5 - p e r c e n t l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n A V L P i s n o t r e a d i l y m a r k e t a b l e , a n d a n y h y p o t h e t i c a l p u r c h a s e r w o u l d d e m a n d a s i g n i f i c a n t d i s c o u n t . I n c a l c u l a t i n g t h e o v e r a l l d i s c o u n t f o r t h e A V L P i n t e r e s t s , b o t h e x p e r t s u s e d a t a f r o m d i f f e r e n t i s s u e s o f t h e s a m e p u b l i c a t i o n r e g a r d i n g s a l e s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s o n t h e s e c o n d a r y m a r k e t . T h e p u b l i c a t i o n w a s t h e p r i m a r y t o o l u s e d b y b o t h e x p e r t s . B u r n s , u s i n g t h e M a y / J u n e 1 9 9 5 i s s u e , o p i n e d t h a t i n t e r e s t s i n r e a l e s t a t e - o r i e n t e d p a r t n e r s h i p s w i t h c h a r a c t e r i s t i c s s i m i l a r t o A V L P t r a d e d a t d i s c o u n t s d u e t o l a c k o f c o n t r o l e q u a l t o 3 8 p e r c e n t o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 . T h e M a y / J u n e 1 9 9 5 i s s u e c o n t a i n e d d a t a r e g a r d i n g t h e s a l e o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s d u r i n g t h e 6 0 - d a y p e r i o d e n d e d M a y 3 1 , 1 9 9 5 . B u r n s c l a s s i f i e d A V L P a s a l o w - d e b t p a r t n e r s h i p m a k i n g c u r r e n t d i s t r i b u t i o n s . E l l i o t t , u s i n g t h e M a y / J u n e 1 9 9 4 i s s u e , o p i n e d t h a t s i m i l a r p a r t n e r s h i p s t r a d e d a t a s e c o n d a r y m a r k e t d i s c o u n t o f 4 5 p e r c e n t . T h e s e c o n d a r y m a r k e t d i s c o u n t i s a n o v e r a l l d i s c o u n t e n c o m p a s s i n g - 3 0 - d i s c o u n t s f o r b o t h l a c k o f c o n t r o l a n d l a c k o f m a r k e t a b i l i t y f o r m i n o r i t y i n t e r e s t s i n s y n d i c a t e d l i m i t e d p a r t n e r s h i p s . T h e M a y / J u n e 1 9 9 4 i s s u e c o n t a i n e d d a t a r e g a r d i n g t h e s a l e o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s d u r i n g t h e 6 0 - d a y p e r i o d e n d e d M a y 3 1 , 1 9 9 4 . T h e e s t a t e a r g u e s t h a t B u r n s ' c o n c l u s i o n , w h i c h i s b a s e d o n d a t a f o u n d i n t h e M a y / J u n e 1 9 9 5 i s s u e , i s f l a w e d b e c a u s e s u c h i n f o r m a t i o n w a s n o t a v a i l a b l e o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , t h e d a t e t h e g i f t w a s m a d e . T h e e s t a t e c o n t e n d s t h a t , s i n c e a g i f t o f p r o p e r t y i s v a l u e d , p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 5 1 2 ( a ) , a s o f t h e d a t e o f t h e t r a n s f e r , p o s t t r a n s f e r d a t a c a n n o t a f f e c t o u r d e c i s i o n . H o w e v e r , B u r n s d o e s n o t u s e t h e p o s t t r a n s f e r d a t a t o p r o v e d i r e c t l y t h e v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d i n t e r e s t s . I n s t e a d , h e u s e s t h e M a y / J u n e 1 9 9 5 i s s u e t o s h o w w h a t v a l u e w o u l d h a v e b e e n c a l c u l a t e d i f , o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , d e c e d e n t h a d l o o k e d a t t r a n s a c t i o n s i n v o l v i n g t h e s a l e o f i n t e r e s t s i n s i m i l a r l y s i t u a t e d p a r t n e r s h i p s o c c u r r i n g a t t h a t p o i n t i n t i m e . D a t a r e g a r d i n g s u c h t r a n s a c t i o n s i n v o l v i n g s i m i l a r l y s i t u a t e d p a r t n e r s h i p s w e r e a v a i l a b l e o n t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e r e f o r e , t h e d a t a a v a i l a b l e i n t h e M a y / J u n e 1 9 9 5 i s s u e a r e r e l e v a n t a s t h e y p r o v i d e i n s i g h t i n t o w h a t i n f o r m a t i o n w o u l d h a v e b e e n f o u n d i f , o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , d e c e d e n t h a d l o o k e d a t t r a n s a c t i o n s o c c u r r i n g o n o r n e a r t h e v a l u a t i o n d a t e . - 3 1 - T h e d a t a o n w h i c h B u r n s r e l i e d s h o w t h a t i n t e r e s t s i n s i m i l a r l y s i t u a t e d p a r t n e r s h i p s w e r e t r a d i n g a t a 3 8 - p e r c e n t d i s c o u n t f r o m A p r i l 2 t o M a y 3 1 , 1 9 9 5 . T h e d a t a o n w h i c h E l l i o t t r e l i e d s h o w t h a t i n t e r e s t s i n s i m i l a r l y s i t u a t e d p a r t n e r s h i p s w e r e t r a d i n g a t a 4 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f r o m A p r i l 2 t o M a y 3 1 , 1 9 9 4 . T h e r e f o r e , t r a n s f e r s o f i n t e r e s t s o n o r a r o u n d J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , w o u l d h a v e b e e n t r a d i n g a t a d i s c o u n t s o m e w h e r e b e t w e e n 3 8 a n d 4 5 p e r c e n t . B e c a u s e t h e d a t a o n w h i c h B u r n s r e l i e d a r e c l o s e r i n t i m e t o t h e t r a n s f e r d a t e o f t h e 1 6 . 9 1 5 - p e r c e n t A V L P i n t e r e s t s , w e g i v e g r e a t e r w e i g h t t o h i s d e t e r m i n a t i o n . R e c o g n i z i n g t h a t t h e v a l u a t i o n p r o c e s s i s a l w a y s i m p r e c i s e , a 4 0 - p e r c e n t d i s c o u n t i s r e a s o n a b l e . T h i s d i s c o u n t i s a r e d u c t i o n i n v a l u e f o r a n i n t e r e s t t r a d i n g o n t h e s e c o n d a r y m a r k e t a n d e n c o m p a s s e s d i s c o u n t s f o r l a c k o f c o n t r o l a n d l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . E l l i o t t o p i n e s t h a t a n a d d i t i o n a l 2 0 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y i s a p p l i c a b l e b e c a u s e t h e p a r t n e r s h i p s t h a t a r e t h e s u b j e c t o f t h e d a t a i n t h e p u b l i c a t i o n a r e s y n d i c a t e d l i m i t e d p a r t n e r s h i p s . H e b e l i e v e s t h a t , a l t h o u g h t h e r e i s a v i a b l e m a r k e t f o r s y n d i c a t e d l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , a m a r k e t f o r n o n s y n d i c a t e d , f a m i l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s d o e s n o t e x i s t . T h e a d d i t i o n a l 2 0 - p e r c e n t d i s c o u n t o p i n e d b y E l l i o t i s a l s o a t t r i b u t a b l e t o s e c t i o n s 8 . 4 a n d 8 . 5 o f t h e A V L P a g r e e m e n t , w h i c h a t t e m p t t o l i m i t t h e t r a n s f e r a b i l i t y o f - 3 2 - i n t e r e s t s i n A V L P . I n c a l c u l a t i n g t h e a d d i t i o n a l d i s c o u n t , E l l i o t t r e l i e d o n d a t a f o u n d i n v a r i o u s r e s t r i c t e d s t o c k a n d i n i t i a l p u b l i c o f f e r i n g s t u d i e s . E l l i o t t a c k n o w l e d g e s t h a t t h e s e c o n d a r y m a r k e t f o r s y n d i c a t e d p a r t n e r s h i p s i s n o t a s t r o n g m a r k e t a n d t h a t a l a r g e d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y i s a l r e a d y b u i l t i n t o t h e s e c o n d a r y m a r k e t d i s c o u n t . A l t h o u g h E l l i o t t a d j u s t s h i s a n a l y s i s o f t h e d a t a f o u n d i n t h e r e s t r i c t e d s t o c k a n d i n i t i a l p u b l i c o f f e r i n g s t u d i e s t o t a k e i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e l a c k - o f - m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t a l r e a d y a l l o w e d , h i s a d j u s t m e n t i s i n a d e q u a t e . H i s c u m u l a t i o n o f d i s c o u n t s d o e s n o t s u r v i v e a s a n i t y c h e c k . S e c t i o n s 8 . 4 a n d 8 . 5 o f t h e A V L P a g r e e m e n t d o n o t j u s t i f y a n a d d i t i o n a l 2 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . A n o p t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p o r t h e o t h e r p a r t n e r s t o p u r c h a s e a n i n t e r e s t f o r f a i r m a r k e t v a l u e b e f o r e i t i s t r a n s f e r r e d t o a t h i r d p a r t y , s t a n d i n g a l o n e , w o u l d n o t s i g n i f i c a n t l y r e d u c e t h e v a l u e o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . N e v e r t h e l e s s , t h e r i g h t o f t h e p a r t n e r s h i p t o e l e c t t o p a y t h e p u r c h a s e p r i c e i n 1 0 a n n u a l i n s t a l l m e n t s w i t h i n t e r e s t s e t a t t h e m i n i m u m r a t e a l l o w e d b y t h e r u l e s a n d r e g u l a t i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e w o u l d i n c r e a s e t h e d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . T e x a s c o u r t s h a v e b e e n w i l l i n g t o d i s r e g a r d o p t i o n c l a u s e s t h a t u n r e a s o n a b l y r e s t r a i n a l i e n a t i o n . S e e P r o c t e r v . F o x m e y e r D r u g C o . , 8 8 4 S . W . 2 d 8 5 3 , 8 5 9 ( T e x . A p p . - 3 3 - 1 9 9 4 ) . W e e x p r e s s n o o p i n i o n w h e t h e r t h i s e l e c t i o n i s e n f o r c e a b l e u n d e r T e x a s l a w . B e c a u s e t h i s c l a u s e w o u l d c a u s e u n c e r t a i n t y a s t o t h e r i g h t s o f a n o w n e r t o r e c e i v e f a i r m a r k e t v a l u e f o r a n i n t e r e s t i n A V L P , a h y p o t h e t i c a l b u y e r w o u l d p a y l e s s f o r t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . S e e E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 3 2 - 2 3 3 ( 1 9 9 0 ) ; E s t a t e o f M o o r e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 5 4 6 . W e b e l i e v e t h a t a n a d d i t i o n a l d i s c o u n t e q u a l t o 8 p e r c e n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , t o t h e N A V p r e v i o u s l y d i s c o u n t e d b y 4 0 p e r c e n t , i s j u s t i f i e d . F o r t h e r e a s o n s s e t f o r t h i n t h e b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s a n a l y s i s f o r J B L P , a n a d d i t i o n a l d i s c o u n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d u e t o b u i l t - i n g a i n s i n A V L P i s n o t j u s t i f i e d . A l t h o u g h t h e o w n e r o f t h e p e r c e n t a g e i n t e r e s t s t o b e v a l u e d w i t h r e s p e c t t o A V L P w o u l d n o t e x e r c i s e e f f e c t i v e c o n t r o l , t h e r e i s n o r e a s o n w h y a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n w o u l d n o t b e m a d e . E l l i o t t a d m i t s t h a t , b e c a u s e A V L P h a s r e l a t i v e l y f e w a s s e t s , a s e c t i o n 7 5 4 e l e c t i o n w o u l d n o t c a u s e a n y d e t r i m e n t o r h a r d s h i p t o t h e p a r t n e r s h i p o r t h e o t h e r p a r t n e r s . T h u s , w e a g r e e w i t h B u r n s t h a t t h e h y p o t h e t i c a l s e l l e r a n d b u y e r w o u l d n e g o t i a t e w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t a n e l e c t i o n w o u l d b e m a d e . E l l i o t t ' s a s s u m p t i o n t h a t E l i z a b e t h J o n e s a n d S u s a n J o n e s M i l l e r , a s g e n e r a l p a r t n e r s , m i g h t r e f u s e t o c o o p e r a t e w i t h a t h i r d - p a r t y p u r c h a s e r i s d i s r e g a r d e d a s a n a t t e m p t t o b o o t s t r a p t h e f a c t s t o j u s t i f y a d i s c o u n t t h a t i s n o t r e a s o n a b l e u n d e r t h e - 3 4 - c i r c u m s t a n c e s . T h e r e f o r e , a f u r t h e r d i s c o u n t f o r b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s i s n o t a p p r o p r i a t e i n t h i s c a s e . D . C o n c l u s i o n T h e s c h e d u l e s b e l o w s u m m a r i z e o u r c o n c l u s i o n s a s t o f a i r m a r k e t v a l u e f o r t h e t r a n s f e r r e d J B L P a n d A V L P l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s : 8 3 . 0 8 - P e r c e n t I n t e r e s t i n J B L P N A V o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p $ 7 , 7 0 4 , 7 1 4 8 3 . 0 8 % P r o r a t a N A V 6 , 4 0 1 , 0 7 6 L a c k o f m a r k e t a b i l i t y ( 8 % ) ( 5 1 2 , 0 8 6 ) F a i r m a r k e t v a l u e $ 5 , 8 8 8 , 9 9 0 1 6 . 9 1 5 - P e r c e n t I n t e r e s t i n A V L P N A V o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p $ 1 1 , 6 2 9 , 7 2 8 1 6 . 9 1 5 % P r o r a t a N A V 1 , 9 6 7 , 1 6 8 S e c o n d a r y m a r k e t ( 4 0 % ) ( 7 8 6 , 8 6 7 ) 1 , 1 8 0 , 3 0 1 L a c k o f m a r k e t a b i l i t y ( 8 % ) ( 9 4 , 4 2 4 ) F a i r m a r k e t v a l u e $ 1 , 0 8 5 , 8 7 7 W e h a v e c o n s i d e r e d a l l r e m a i n i n g a r g u m e n t s m a d e b y b o t h p a r t i e s f o r a r e s u l t c o n t r a r y t o t h o s e e x p r e s s e d h e r e i n , a n d , t o t h e e x t e n t n o t d i s c u s s e d a b o v e , t h e y a r e i r r e l e v a n t o r w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .