TAX COURT OPINION

Case: Estate of Duilio Costanza, Deceased; Michael J. Costanza, Executor
Docket Number: 16059-97
Judge: Laro
Opinion Type: memo
Filed: 06/04/2001
Pages: 26

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 1 2 8 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F D U I L I O C O S T A N Z A , D E C E A S E D , M I C H A E L J . C O S T A N Z A , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 0 5 9 - 9 7 . F i l e d J u n e 4 , 2 0 0 1 . C h a r l e s L . M c K e l v i e a n d R i t a A . B a i r d , f o r p e t i t i o n e r . R o b e r t S . B l o i n k a n d M e s o T . H a m m o u d , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N L A R O , J u d g e : T h e E s t a t e o f D u i l i o C o s t a n z a , D e c e a s e d , M i c h a e l J . C o s t a n z a , E x e c u t o r , p e t i t i o n e d t h e C o u r t t o r e d e t e r m i n e r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f a $ 2 9 7 , 0 6 2 d e f i c i e n c y i n i t s F e d e r a l e s t a t e t a x . F o l l o w i n g c o n c e s s i o n s , w e m u s t d e c i d e w h e t h e r t h e g r o s s e s t a t e o f D u i l i o C o s t a n z a ( d e c e d e n t ) i n c l u d e s , o r w h e t h e r d e c e d e n t m a d e a t a x a b l e g i f t o f , a n y o r a l l o f t h e - 2 - v a l u e o f c e r t a i n r e a l e s t a t e c o n v e y e d b y h i s t r u s t i n e x c h a n g e f o r a s e l f - c a n c e l i n g i n s t a l l m e n t n o t e ( S C I N ) . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e a p p l i c a b l e t o t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e e x h i b i t s s u b m i t t e d t h e r e w i t h a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . D e c e d e n t d i e d o n M a y 1 2 , 1 9 9 3 , a n d t h e e x e c u t o r o f h i s e s t a t e w a s h i s s o n , M i c h a e l . D e c e d e n t r e s i d e d i n B u r t o n , M i c h i g a n , a t t h e t i m e o f h i s d e a t h , a n d M i c h a e l r e s i d e d i n G r a n d B l a n c , M i c h i g a n , w h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . D e c e d e n t w a s b o r n i n I t a l y o n O c t o b e r 2 1 , 1 9 1 9 . H e c a m e t o t h e U n i t e d S t a t e s a n d w o r k e d a s a w e l d e r f o r G e n e r a l M o t o r s , I n c o r p o r a t e d ( G M ) u n t i l 1 9 6 6 . F o l l o w i n g h i s r e t i r e m e n t f r o m G M , h e a n d h i s w i f e , M a r y A n n , o p e n e d a n I t a l i a n r e s t a u r a n t c a l l e d L a t i n a R e s t a u r a n t a n d P i z z e r i a , I n c . , ( L a t i n a r e s t a u r a n t ) o n p r o p e r t y t h e y o w n e d i n F l i n t , M i c h i g a n , a t 1 3 7 0 B r i s t o l R o a d W e s t . T h e p r o p e r t y w a s a n i r r e g u l a r l y s h a p e d p a r c e l o f l a n d o n 1 . 9 1 n e t a c r e s w i t h 6 5 f e e t o f f r o n t a g e o n B r i s t o l R o a d a n d o n e c u r b c u t . D u r i n g t h e e a r l y 1 9 8 0 ' s , d e c e d e n t a n d h i s w i f e b u i l t a s m a l l r e t a i l / o f f i c e p l a z a , c a l l e d " B r i s t o l W e s t " , o n p r o p e r t y t h e y - 3 - o w n e d i n F l i n t a t 1 3 8 8 B r i s t o l R o a d W e s t . T h e n e t a r e a o f t h i s p r o p e r t y w a s 1 . 8 7 a c r e s o n a r e c t a n g u l a r - s h a p e d p l o t . I t h a d 1 7 8 f e e t o f f r o n t a g e o n B r i s t o l R o a d W e s t , w i t h a 2 8 - f o o t c u r b c u t . T h e r e t a i l o f f i c e p l a z a w a s c o n s t r u c t e d s o t h a t i t s f r o n t w a s p e r p e n d i c u l a r t o B r i s t o l R o a d . B o t h d e c e d e n t a n d h i s w i f e e s t a b l i s h e d r e v o c a b l e t r u s t s f o r t h e i r p r o p e r t y . D e c e d e n t f o r m e d h i s t r u s t o n S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 8 6 , w i t h M i c h a e l a s t h e t r u s t e e a n d t h e r e s i d u a l b e n e f i c i a r y . T h e t e r m s o f t h e t r u s t p e r m i t t e d d e c e d e n t t o w i t h d r a w a l l o r p a r t o f t h e p r i n c i p a l o f t h e t r u s t u p o n n o t i c e t o M i c h a e l , a s t r u s t e e . D e c e d e n t ' s w i f e d i e d o n M a y 2 4 , 1 9 9 1 . A t t h a t t i m e , h e r r e v o c a b l e t r u s t o w n e d t h e p r o p e r t y o n w h i c h t h e L a t i n a r e s t a u r a n t a n d t h e r e t a i l / o f f i c e p l a z a w e r e l o c a t e d . A p p r a i s a l s p e r f o r m e d i n t h e p r o c e s s o f s e t t l i n g h e r e s t a t e i n d i c a t e d t h a t t h e r e s t a u r a n t p r o p e r t y w a s w o r t h $ 3 3 0 , 0 0 0 o n D e c e m b e r 2 0 , 1 9 9 1 , a n d t h a t t h e r e t a i l / o f f i c e p r o p e r t y w a s w o r t h $ 5 0 0 , 0 0 0 o n M a y 2 4 , 1 9 9 1 . I n F e b r u a r y 1 9 9 2 , G M a n n o u n c e d p l a n s t o c l o s e i t s V - 8 e n g i n e p l a n t i n F l i n t , M i c h i g a n . T h e p l a n t e m p l o y e d o v e r 4 , 0 0 0 p e r s o n s a n d w a s l o c a t e d o n e - h a l f m i l e f r o m t h e L a t i n a r e s t a u r a n t a n d t h e r e t a i l / o f f i c e p l a z a . T h e a n n o u n c e m e n t r e c e i v e d s u b s t a n t i a l c o v e r a g e i n l o c a l n e w s p a p e r s . A r o u n d t h i s t i m e , d e c e d e n t d e c i d e d t o r e t i r e o n i n c o m e p r o d u c e d b y h i s i n v e s t m e n t s a n d r e t u r n t o I t a l y . A c c o r d i n g l y , i n - 4 - O c t o b e r 1 9 9 2 , w h e n h e w a s 7 3 y e a r s o l d , h e s o u g h t f i n a n c i a l a d v i c e f r o m h i s a t t o r n e y , J o h n M . S p a t h . M r . S p a t h s u g g e s t e d t h a t d e c e d e n t ' s t r u s t s e l l t h e r e s t a u r a n t a n d r e t a i l / o f f i c e p r o p e r t i e s t o M i c h a e l i n e x c h a n g e f o r a S C I N . T h e k e y c o m p o n e n t o f t h e S C I N w o u l d b e i t s p r o v i s i o n t h a t i t w o u l d b e c a n c e l e d , a n d n o m o r e p a y m e n t s w o u l d b e d u e , i f d e c e d e n t d i e d b e f o r e i t w a s f u l l y p a i d . M r . S p a t h s u g g e s t e d t h a t t h i s a r r a n g e m e n t w o u l d b o t h a c h i e v e d e c e d e n t ' s r e t i r e m e n t g o a l s a n d m i n i m i z e t h e a m o u n t o f e s t a t e t a x t h a t w o u l d b e p a y a b l e o n h i s d e a t h . D e c e d e n t a c c e p t e d h i s a t t o r n e y ' s a d v i c e , a n d t h e t r a n s a c t i o n w a s c a r r i e d o u t i n D e c e m b e r 1 9 9 2 a n d J a n u a r y 1 9 9 3 . M i c h a e l e x e c u t e d a S C I N i n t h e f a c e a m o u n t o f $ 8 3 0 , 0 0 0 i n e x c h a n g e f o r t h e t w o p r o p e r t i e s . T h e t e r m s o f t h e S C I N p r o v i d e d t h a t M i c h a e l w o u l d r e p a y i t i n m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o v e r a p e r i o d o f 1 1 y e a r s . T h e S C I N p r o v i d e d f o r t h e p a y m e n t o f i n t e r e s t a t a r a t e w h i c h i n c r e a s e d e v e r y 2 4 m o n t h s . T h e i n i t i a l i n t e r e s t r a t e w a s 6 . 2 5 p e r c e n t , a n d t h e r a t e i n c r e a s e d b y o n e h a l f p e r c e n t a t e a c h 2 4 - m o n t h i n t e r v a l , u n t i l r e a c h i n g a f i n a l r a t e f o r t h e l a s t 1 2 m o n t h s o f 8 . 7 5 p e r c e n t . T h e S C I N a l s o p r o v i d e d t h a t , i f d e c e d e n t d i e d b e f o r e t h e p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t h a d b e e n p a i d , i t w o u l d b e c a n c e l e d a n d n o m o r e p a y m e n t s w o u l d b e r e q u i r e d . M i c h a e l ' s o b l i g a t i o n s u n d e r t h e S C I N w e r e s e c u r e d b y a r e g i s t e r e d m o r t g a g e o n b o t h p r o p e r t i e s . T h e d o c u m e n t s e f f e c t i n g t h e t r a n s a c t i o n , i n c l u d i n g t h e q u i t c l a i m d e e d s , t h e m o r t g a g e a n d - 5 - t h e S C I N , a r e a l l d a t e d D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 . M i c h a e l s i g n e d t h e s e d o c u m e n t s b o t h a s t h e p u r c h a s e r i n h i s c a p a c i t y a s t r u s t e e o f h i s o w n r e v o c a b l e t r u s t a n d a s t h e s e l l e r i n h i s c a p a c i t y a s t r u s t e e o f d e c e d e n t ' s r e v o c a b l e t r u s t . T h e p a r t i e s d i d n o t , i n f a c t , e x e c u t e t h e d o c u m e n t s u n t i l a f t e r t h a t d a t e - - l a t e i n D e c e m b e r 1 9 9 2 o r e a r l y i n J a n u a r y 1 9 9 3 . I n 1 9 7 8 , d e c e d e n t h a d a m y o c a r d i a l i n f a r c t i o n . D e c e d e n t u n d e r w e n t s u c c e s s f u l s i n g l e a r t e r y h e a r t b y p a s s s u r g e r y a t t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n i n 1 9 8 2 . D e c e d e n t h a d b e e n s u f f e r i n g f r o m a n g i n a a n d s e v e r e c o r o n a r y d i s e a s e s i n c e a t l e a s t A p r i l 1 9 9 1 . I n t h e w i n t e r o f 1 9 9 2 , d e c e d e n t t r a v e l e d t o C a l i f o r n i a , s e e k i n g t o s p e n d t i m e i n a w a r m e r c l i m a t e . W h i l e h e w a s i n C a l i f o r n i a h e d e v e l o p e d c h e s t p a i n s a n d r e t u r n e d h o m e . H e e n t e r e d t h e h o s p i t a l i n F l i n t o n J a n u a r y 2 5 , 1 9 9 3 , f o r t e s t i n g . T h e r e s u l t i n g d i a g n o s i s o n J a n u a r y 2 9 , 1 9 9 3 , i n d i c a t e d t h a t d e c e d e n t s u f f e r e d f r o m a n g i n a p e c t o r i s , c o n g e s t i v e h e a r t f a i l u r e , a n d a t h e r o s c l e r o t i c h e a r t d i s e a s e . T h e d i a g n o s t i c r e p o r t e x p l a i n e d h i s p r o g n o s i s a s " P o o r . P a t i e n t a n d f a m i l y a r e a w a r e . " D e c e d e n t a n d M i c h a e l c o n s u l t e d w i t h d o c t o r s a n d d e c i d e d t h a t d e c e d e n t w o u l d a g a i n h a v e t o u n d e r g o b y p a s s s u r g e r y . T h e q u i t c l a i m d e e d s a n d m o r t g a g e s f o r t h e r e s t a u r a n t a n d s h o p p i n g m a l l w e r e r e g i s t e r e d i n F e b r u a r y 1 9 9 3 . M i c h a e l d i d n o t m a k e t h e f i r s t t h r e e p a y m e n t s r e q u i r e d b y t h e S C I N i n a t i m e l y f a s h i o n . I n M a r c h , h e m a d e o u t t h r e e c h e c k s , e a c h f o r t h e - 6 - a g r e e d - u p o n m o n t h l y p a y m e n t o f $ 8 , 7 1 0 . H e a l t e r e d t h e d a t e s h e h a d o r i g i n a l l y w r i t t e n o n a l l t h r e e c h e c k s , t o i n d i c a t e t h a t t h e y h a d b e e n w r i t t e n o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 3 , F e b r u a r y 2 , 1 9 9 3 , a n d M a r c h 1 , 1 9 9 3 . H e a l s o w r o t e m e m o r a n d u m l i n e s o n t h e c h e c k s t o i n d i c a t e t h e m o n t h f o r w h i c h t h e p a y m e n t w a s i n t e n d e d . M i c h a e l , i n h i s c a p a c i t y a s t r u s t e e o f d e c e d e n t ' s t r u s t , d e p o s i t e d a l l t h r e e c h e c k s i n t o d e c e d e n t ' s t r u s t a c c o u n t o n M a r c h 8 , 1 9 9 3 . A f t e r w r i t i n g t h e s e t h r e e c h e c k s , M i c h a e l d i d n o t m a k e a n y o t h e r p a y m e n t s o n t h e S C I N . D e c e d e n t u n d e r w e n t a s e c o n d c o r o n a r y b y p a s s o p e r a t i o n o n M a y 1 1 , 1 9 9 3 . H e d i e d t h e n e x t d a y " i n t h e p o s t o p e r a t i v e p e r i o d f o l l o w i n g h i s r e - d o c o r o n a r y a r t e r y b y p a s s g r a f t i n g " h a v i n g h a d " a s e v e r e t o x i c r e a c t i o n , p r e s u m a b l y t o t h e P r o t a m i n e r e q u i r e d t o r e v e r s e h i s h e p a r i n i z a t i o n " . D e c e d e n t ' s F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n i n d i c a t e d t h a t n o t a x w a s d u e . T h e r e t u r n i d e n t i f i e d t h e S C I N a n d i n c l u d e d a c o p y a s a n e x h i b i t . T h e r e t u r n i n d i c a t e d t h a t t h e v a l u e o f t h e S C I N w a s z e r o . I t s t a t e d t h a t " p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e n o t e t h e n o t e w a s c a n c e l l e d u p o n t h e d e a t h o f D u i l i o C o s t a n z a . " R e s p o n d e n t i s s u e d a t i m e l y n o t i c e o f d e f i c i e n c y p r o p o s i n g a n i n c r e a s e o f $ 8 0 3 , 8 6 8 i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . T h e n o t i c e e x p l a i n e d t h a t t h e p r o p o s e d i n c r e a s e r e f l e c t e d r e s p o n d e n t ' s c o n c l u s i o n t h a t " [ T ] h e s a l e b e t w e e n d e c e d e n t ' s t r u s t a n d M i c h a e l ' s t r u s t ( t h e d e c e d e n t ' s s o n ) i s n o t r e c o g n i z e d b e c a u s e i t - 7 - i s n o t a b o n a f i d e s a l e a n d b e c a u s e f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n w a s n o t r e c e i v e d " . T h r o u g h a n a m e n d m e n t t o a n s w e r , r e s p o n d e n t a s s e r t e d t h a t t h e s a l e t r a n s a c t i o n , i f v a l i d , w a s a b a r g a i n s a l e a n d t h a t d e c e d e n t ' s a d j u s t e d t a x a b l e g i f t s s h o u l d b e i n c r e a s e d u n d e r s e c t i o n 2 0 0 1 ( b ) ( 1 ) ( B ) b y t h e a m o u n t o f t h e b a r g a i n c o m p o n e n t . O P I N I O N S e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) p r o v i d e s t h a t w h e r e p r o p e r t y i s t r a n s f e r r e d f o r l e s s t h a n a n a d e q u a t e o r f u l l c o n s i d e r a t i o n i n m o n e y o r m o n e y ' s w o r t h , t h e n t h e a m o u n t b y w h i c h t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n s h a l l b e d e e m e d a g i f t a n d s h a l l b e i n c l u d e d i n c o m p u t i n g t h e a m o u n t o f g i f t s m a d e d u r i n g t h e c a l e n d a r y e a r . S e c t i o n 2 0 0 1 ( b ) p r o v i d e s t h a t t h e v a l u e o f a d e c e d e n t ' s l i f e t i m e a d j u s t e d t a x a b l e g i f t s ( o t h e r t h a n g i f t s i n c l u d i b l e i n t h e g r o s s e s t a t e o f t h e d e c e d e n t ) s h a l l e n t e r i n t o t h e c o m p u t a t i o n o f t h e F e d e r a l e s t a t e t a x . W e m u s t d e c i d e w h e t h e r d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e , o r a d j u s t a b l e t a x a b l e g i f t s , i n c l u d e s a n y o r a l l o f t h e v a l u e o f t h e L a t i n a r e s t a u r a n t a n d B r i s t o l W e s t r e t a i l / o f f i c e p r o p e r t i e s t h a t w e r e c o n v e y e d b y d e c e d e n t ' s t r u s t i n e x c h a n g e f o r t h e S C I N . A S C I N i s a d e b t o b l i g a t i o n t h a t b y i t s t e r m s i s e x t i n g u i s h e d a t t h e d e a t h o f t h e s e l l e r - c r e d i t o r , w i t h t h e r e m a i n i n g n o t e b a l a n c e c a n c e l e d a u t o m a t i c a l l y . T h e a s s e r t e d a d v a n t a g e o f a S C I N o v e r a n o r d i n a r y i n s t a l l m e n t s a l e i s t h a t i f t h e s e l l e r d i e s b e f o r e t h e - 8 - 1 S e e E s t a t e o f M o s s v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 1 2 3 9 ( 1 9 8 0 ) ; B a n o f f & H a r t z , " N e w T a x C o u r t C a s e E x p a n d s O p p o r t u n i t i e s f o r S e l f - C a n c e l i n g I n s t a l l m e n t N o t e s " , 7 6 J . T a x n . 3 3 2 ( 1 9 9 2 ) ; c f . E s t a t e o f F r a n e v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 3 4 1 ( 1 9 9 2 ) , a f f d . i n p a r t a n d r e v d . i n p a r t 9 9 8 F . 2 d 5 6 7 ( 8 t h C i r . 1 9 9 3 ) ; E s t a t e o f M u s g r o v e v . U n i t e d S t a t e s , 3 3 F e d . C l . 6 5 7 ( 1 9 9 5 ) . e x p i r a t i o n o f t h e i n s t a l l m e n t t e r m t h e r e m a i n i n g v a l u e o f t h e i n s t a l l m e n t s a r e n o t i n c l u d e d i n t h e s e l l e r ' s e s t a t e . 1 I n t r a f a m i l y t r a n s a c t i o n s a r e s u b j e c t t o r i g i d s c r u t i n y , a n d t r a n s f e r s b e t w e e n f a m i l y m e m b e r s a r e p r e s u m e d t o b e g i f t s . A s a l e o f p r o p e r t y f r o m a p a r e n t t o a c h i l d i n e x c h a n g e f o r a n i n s t a l l m e n t o b l i g a t i o n w i l l n o t b e " b o n a f i d e " a b s e n t a n a f f i r m a t i v e s h o w i n g t h a t t h e r e e x i s t e d a t t h e t i m e o f t h e t r a n s a c t i o n a " r e a l e x p e c t a t i o n o f r e p a y m e n t a n d i n t e n t t o e n f o r c e t h e c o l l e c t i o n o f t h e i n d e b t e d n e s s . " E s t a t e o f V a n A n d a v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 T . C . 1 1 5 8 , 1 1 6 2 ( 1 9 4 9 ) , a f f d . 1 9 2 F . 2 d 3 9 1 ( 2 d C i r . 1 9 5 1 ) . T h e r e w e e x p l a i n e d t h a t " t h e g i v i n g o f a n o t e o r o t h e r e v i d e n c e o f i n d e b t e d n e s s w h i c h m a y b e l e g a l l y e n f o r c e a b l e i s n o t i n i t s e l f c o n c l u s i v e o f t h e e x i s t e n c e o f a b o n a f i d e d e b t . * * * I t m u s t b e c l e a r l y s h o w n t h a t i t w a s t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s t o c r e a t e a d e b t o r - c r e d i t o r s t a t u s . " I d . H e r e , t h e d o c u m e n t s g i v i n g e f f e c t t o t h e t r a n s f e r w e r e a l l e x e c u t e d a f t e r D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , b u t w e r e b a c k d a t e d t o s u g g e s t t h a t t h e y h a d b e e n s i g n e d o n t h a t d a t e . A l t h o u g h t h e S C I N , d a t e d D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , r e q u i r e d t h e i n i t i a l p a y m e n t t o b e m a d e o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 3 , t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e S C I N h a d e v e n b e e n - 9 - e x e c u t e d b e f o r e J a n u a r y 6 , 1 9 9 3 . M i c h a e l m a d e o n l y t h e f i r s t t h r e e p a y m e n t s r e q u i r e d b y t h e t e r m s o f t h e S C I N , b u t h e d i d n o t m a k e t h o s e p a y m e n t s u n t i l M a r c h 8 , 1 9 9 3 . A l l t h r e e p a y m e n t s w e r e u n t i m e l y . I n a n a f f i d a v i t d a t e d D e c e m b e r 2 9 , 1 9 9 8 , M i c h a e l s t a t e d : " I w a s f u l l y a b l e a n d w i l l i n g t o m a k e a l l p a y m e n t s d u e u n d e r t h e M o r t g a g e N o t e o n a t i m e l y b a s i s , b u t w a s i n s t r u c t e d b y m y f a t h e r t o m a k e t h e p a y m e n t s o n a q u a r t e r l y b a s i s t o l i m i t t h e n u m b e r o f b a n k t r a n s a c t i o n s . " T h e o n l y t i m e M i c h a e l m a d e s u c h a p a y m e n t , h o w e v e r , M i c h a e l e x e c u t e d t h r e e s e p a r a t e c h e c k s , a l l o f w h i c h w e r e s e p a r a t e l y p r o c e s s e d b y t h e d r a w e e b a n k . A d d i t i o n a l l y , M i c h a e l c h a n g e d t h e d a t e s h e h a d w r i t t e n o n a l l t h r e e c h e c k s t o m a t c h m e m o r a n d u m l i n e s o n t h e c h e c k s i n d i c a t i n g t h a t e a c h w a s i n t e n d e d t o r e f l e c t p a y m e n t f o r o n e o f t h e f i r s t t h r e e m o n t h s o f 1 9 9 3 . M o r e o v e r , a l t h o u g h h i s f a t h e r l i v e d u n t i l M a y 1 2 , 1 9 9 3 , M i c h a e l d i d n o t m a k e a n y o t h e r p a y m e n t s o n t h e S C I N . T h e s e c i r c u m s t a n c e s p e r s u a d e u s t h a t t h e c o n v e y a n c e o f t h e r e s t a u r a n t a n d r e t a i l / o f f i c e p r o p e r t i e s f r o m d e c e d e n t ' s t r u s t t o M i c h a e l C o s t a n z a ' s t r u s t w a s n o t a b o n a f i d e t r a n s a c t i o n f o r f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n . M i c h a e l , a s t r u s t e e o f h i s f a t h e r ' s t r u s t , e x e c u t e d t h e d o c u m e n t s n e c e s s a r y t o t r a n s f e r t h a t t r u s t ' s i n t e r e s t i n t h e r e s t a u r a n t a n d s h o p p i n g c e n t e r p r o p e r t i e s t o h i m s e l f . A l t h o u g h h e d i d s o w i t h t h e f u l l u n d e r s t a n d i n g a n d c o n s e n t o f h i s f a t h e r , - 1 0 - t h e t r a n s f e r t o o k p l a c e w i t h o u t a n o b j e c t i v e s h o w i n g b y e i t h e r o f t h e m t h a t t h e y m e a n t t o e n f o r c e t h e p a y m e n t p r o v i s i o n s o f t h e t r a n s f e r . T o t h e c o n t r a r y , t h e h a p h a z a r d a n d , a t t i m e s , c o n t r a d i c t o r y m a n n e r i n w h i c h M i c h a e l u n d e r t o o k t o m a k e p a y m e n t s t o h i s f a t h e r f a l l s s h o r t o f e s t a b l i s h i n g t h a t t h e r e w a s a v a l i d a r m ' s - l e n g t h s a l e o f t h e c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s i n v o l v e d . T h e s i t u a t i o n i s i n s t e a d a n a l o g o u s t o o n e w e a d d r e s s e d i n E s t a t e o f L a b o m b a r d e v . C o m m i s s i o n e r , 5 8 T . C . 7 4 5 , 7 5 4 - 7 5 5 ( 1 9 7 2 ) , a f f d . p e r o r d e r ( 1 s t C i r . A u g . 2 1 , 1 9 7 3 ) , w h e r e a w i d o w t r a n s f e r r e d h e r i n t e r e s t i n s o m e r e a l e s t a t e t o h e r c h i l d r e n . T h e r e w e s a i d : W h i l e u n q u e s t i o n a b l y m o n e y o r m o n e y ' s w o r t h w a s r e c e i v e d b y d e c e d e n t d u r i n g h e r l i f e t i m e , w e a r e c o n s t r a i n e d t o h o l d t h a t t h e p u r p o s e o f t h e p a y m e n t w a s n o t t o c r e a t e a d e b t b u t r a t h e r i n f u r t h e r a n c e o f t h e c h i l d r e n ' s a d m i r a b l e d e s i r e t o s e e t h e i r w i d o w e d m o t h e r l i v e o u t h e r d a y s i n a s t y l e t o w h i c h s h e w a s a c c u s t o m e d . A s i s u n d e r s t a n d a b l e i n t h e e x e m p l a r y f a m i l y s i t u a t i o n , t h e r e s i m p l y w a s n o i n t e n t t o c r e a t e a b o n a f i d e d e b t . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s , w e b e l i e v e t h a t t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) a r e d i s p o s i t i v e . A s r e s p o n d e n t h a s a s s e r t e d i n h i s A m e n d e d A n s w e r , d e c e d e n t ' s t r a n s f e r t o M i c h a e l w a s a g i f t t o t h e e x t e n t t h a t i t e x c e e d e d t h e c o n s i d e r a t i o n a c t u a l l y p a i d . S e e C o m m i s s i o n e r v . W e m y s s , 3 2 4 U . S . 3 0 3 , 3 0 6 ( 1 9 4 5 ) ; H o l l i n g s w o r t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 9 1 , 9 6 ( 1 9 8 6 ) ; H a r w o o d v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 2 3 9 , 2 5 7 ( 1 9 8 4 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 8 6 F . 2 d 1 1 7 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 6 ) . - 1 1 - 2 W e n o t e t h a t r e s p o n d e n t h a s n o t a r g u e d o n b r i e f t h a t t h e v a l u e o f t h e g i f t s s h o u l d b e i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e u n d e r s e c . 2 0 3 5 , a n d w e d o n o t d e c i d e t h a t i s s u e . 3 A l t h o u g h t h e a c t u a l s a l e m a y h a v e t a k e n p l a c e w i t h i n a f e w w e e k s a f t e r D e c . 1 5 , 1 9 9 2 , t h e r e i s n o b a s i s t o c o n c l u d e t h a t t h e p a s s a g e o f t h o s e f e w w e e k s w o u l d h a v e a f f e c t e d t h e p r o p e r t i e s ' v a l u e s i g n i f i c a n t l y . W e d o n o t a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s o r i g i n a l a s s e r t i o n t h a t , a f t e r t h e t r a n s f e r o f t h e p r o p e r t i e s , d e c e d e n t r e t a i n e d t h e p o w e r t o r e v o k e t h e t r a n s f e r , t h u s r e q u i r i n g t h e i n c l u s i o n o f t h e i r v a l u e i n h i s g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 8 . T h e d o c u m e n t s i n e v i d e n c e d o n o t s h o w t h a t d e c e d e n t r e t a i n e d s u c h a p o w e r . N o r d o e s t h e e v i d e n c e s u p p o r t a f i n d i n g t h a t i n e x e c u t i n g t h e t r a n s f e r M i c h a e l v i o l a t e d h i s d u t i e s a s a t r u s t e e , t h u s r e n d e r i n g t h e t r a n s f e r r e v o c a b l e b y o p e r a t i o n o f l a w . T h i s c a s e i s t h u s d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h o s e c a s e s c i t e d b y r e s p o n d e n t w h e r e i n a n a t t o r n e y m a d e u n a u t h o r i z e d g i f t s t o t h e d e c e d e n t ' s h e i r s , r e n d e r i n g s u c h g i f t s r e v o c a b l e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 8 . C f . E s t a t e o f S w a n s o n v . U n i t e d S t a t e s , 4 6 F e d . C l . 3 8 8 ( 2 0 0 0 ) . 2 O u r c o n c l u s i o n t h a t t h e t r a n s f e r w a s a g i f t r e q u i r e s t h a t w e a s c e r t a i n i t s v a l u e . T h a t i s , w e m u s t d e c i d e t h e e x t e n t t o w h i c h t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s t r a n s f e r r e d e x c e e d e d t h e c o n s i d e r a t i o n p a i d . W e b e l i e v e t h a t t h e p r o p e r t i e s w e r e w o r t h a t l e a s t $ 8 4 3 , 0 0 0 o n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , t h e d a t e o f t h e i r s a l e . 3 B o t h p a r t i e s h a v e o f f e r e d e x p e r t v a l u a t i o n t e s t i m o n y a n d e x h i b i t s t o e s t a b l i s h t h e v a l u e o f t h e L a t i n a r e s t a u r a n t a n d - 1 2 - B r i s t o l W e s t r e t a i l o f f i c e p r o p e r t i e s . W e h a v e w i d e d i s c r e t i o n w h e n i t c o m e s t o a c c e p t i n g e x p e r t t e s t i m o n y . S o m e t i m e s , a n e x p e r t w i l l h e l p u s d e c i d e a c a s e . S e e , e . g . , B o o t h v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 8 T . C . 5 2 4 , 5 7 3 ( 1 9 9 7 ) ; T r a n s C i t y L i f e I n s . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 6 T . C . 2 7 4 , 3 0 2 ( 1 9 9 6 ) . O t h e r t i m e s , h e o r s h e w i l l n o t . S e e , e . g . , M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 5 5 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 1 F . 3 d 1 2 4 ( 3 d C i r . 1 9 9 6 ) . W e w e i g h a n e x p e r t ' s t e s t i m o n y i n l i g h t o f h i s o r h e r q u a l i f i c a t i o n s a n d w i t h p r o p e r r e g a r d t o a l l o t h e r c r e d i b l e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 4 ( 1 9 3 8 ) . P e t i t i o n e r c l a i m e d t h a t t h e v a l u e o f t h e L a t i n a r e s t a u r a n t p r o p e r t y w a s $ 3 3 0 , 0 0 0 o n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r d i d n o t p r e s e n t t e s t i m o n y t o s u p p o r t t h a t v a l u e . P e t i t i o n e r i n s t e a d r e l i e d u p o n t h e w r i t t e n a p p r a i s a l p r e p a r e d i n 1 9 9 1 b y W a l t e r P . S c h m i d t i n c i d e n t t o a v a l u a t i o n o f t h e e s t a t e o f d e c e d e n t ' s w i f e . M r . S c h m i d t ' s l i s t o f q u a l i f i c a t i o n s i n d i c a t e s t h a t h e h a s 2 y e a r s o f c o l l e g e e d u c a t i o n a t F l i n t J u n i o r C o l l e g e a n d a r e a l e s t a t e c e r t i f i c a t e f r o m t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n . H e i s a " S t a t e C e r t i f i e d R e a l E s t a t e A p p r a i s e r " a n d h a s l i s t e d s u b s t a n t i a l e x p e r i e n c e i n v a l u i n g r e a l e s t a t e . R e s p o n d e n t ' e x p e r t , M a r k B o l l i n g e r , s t u d i e d p a c k a g i n g e n g i n e e r i n g a t M i c h i g a n S t a t e U n i v e r s i t y . H e i s a m e m b e r o f t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e , a n d h e a l s o i s a " S t a t e C e r t i f i e d R e a l - 1 3 - E s t a t e A p p r a i s e r " . T h e q u a l i f i c a t i o n s h e e t a t t a c h e d t o h i s r e p o r t s i n d i c a t e s t h a t h e h a s p a s s e d e x a m i n a t i o n s o f v a r i o u s s u b j e c t s r e l a t i n g t o a p p r a i s a l a n d t h a t h e h a s e x t e n s i v e e x p e r i e n c e i n v a l u i n g r e a l e s t a t e . M r . S c h m i d t a n d M r . B o l l i n g e r u s e d s i m i l a r m e t h o d s t o v a l u e t h e r e s t a u r a n t p r o p e r t y . E a c h a p p r a i s e d t h e p r o p e r t y o n t h e b a s i s o f s a l e s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , o n t h e b a s i s o f c a p i t a l i z e d e a r n i n g s , a n d o n t h e b a s i s o f t h e c o s t n e e d e d t o r e p l a c e t h e p r o p e r t i e s , l e s s d e p r e c i a t i o n . M r . S c h m i d t d e t e r m i n e d t h a t a n a p p r o p r i a t e v a l u e f o r t h e b u i l d i n g , b a s e d u p o n c o m p a r a b l e s a l e s o f s i m i l a r p r o p e r t i e s , i s $ 4 2 . 5 0 p e r s q u a r e f o o t . M r . S c h m i d t ' s r e p o r t m u l t i p l i e d t h e $ 4 2 . 5 0 f i g u r e b y t h e 6 , 4 7 4 t o t a l s q u a r e f e e t o f t h e b u i l d i n g ' s f l o o r s p a c e t o a r r i v e a t a v a l u e o f $ 2 7 5 , 1 4 5 f o r t h e b u i l d i n g . H e a l s o d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y w i t h o u t i m p r o v e m e n t s w a s $ 5 5 , 0 0 0 . T h e t o t a l f i g u r e , r o u n d e d o f f , w a s $ 3 3 0 , 0 0 0 . I n p r e p a r i n g h i s v a l u a t i o n o f t h e r e s t a u r a n t p r o p e r t y f o r r e s p o n d e n t , M r . B o l l i n g e r c o n s u l t e d M r . S c h m i d t ' s 1 9 9 1 v a l u a t i o n r e p o r t a n d t o w n s h i p a s s e s s m e n t c a r d s . H e a l s o p e r f o r m e d a v i s u a l i n s p e c t i o n o f t h e e x t e r i o r o f t h e b u i l d i n g i n J a n u a r y 2 0 0 0 . H e w a s n o t a s k e d t o p e r f o r m i n t e r i o r i n s p e c t i o n s . B e c a u s e t h e p r o p e r t y w a s b e i n g l e a s e d t o i t s o w n e r s , h e d i d n o t i n q u i r e i n t o w h a t t h e l e a s i n g a r r a n g e m e n t s f o r t h e b u i l d i n g l o c a t e d o n t h e - 1 4 - a p p r a i s e d p r o p e r t y w e r e i n 1 9 9 2 . M r . B o l l i n g e r o p i n e d t h a t t h e c o m p a r a t i v e s a l e s a p p r o a c h p r o d u c e d t h e m o s t r e l i a b l e d a t a i n t h e c a s e o f a r e s t a u r a n t . H e d e t e r m i n e d t h a t t h i s a p p r o a c h s u p p o r t e d a v a l u e o f $ 3 8 8 , 0 0 0 f o r t h e r e s t a u r a n t a n d t h e l a n d u p o n w h i c h i t w a s l o c a t e d . T h r e e o f t h e f o u r c o m p a r a b l e s a l e s u s e d b y M r . B o l l i n g e r w e r e a l s o c i t e d i n M r . S c h m i d t ' s 1 9 9 1 a p p r a i s a l ( # 2 , 3 , 5 ) . T h e m o s t r e c e n t o f t h e s e o c c u r r e d m o r e t h a n 3 y e a r s b e f o r e t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e f o u r t h p r o p e r t y ( # 1 ) u s e d b y M r . B o l l i n g e r s o l d i n 1 9 9 2 , c l o s e r t o t h e v a l u a t i o n d a t e . W e d o n o t f i n d t h a t p r o p e r t y c o m p a r a b l e t o d e c e d e n t ' s p r o p e r t y f o r a n u m b e r o f r e a s o n s . T h e f o u r t h p r o p e r t y h a d 2 9 , 1 4 0 s q u a r e f e e t o f i n t e r i o r s p a c e , a l m o s t f o u r t i m e s l a r g e r t h a n t h e p r o p e r t y b e i n g v a l u e d ( 6 , 4 7 4 s q u a r e f e e t ) . T h e f o u r t h p r o p e r t y w a s l o c a t e d o n 4 . 1 8 a c r e s o f l a n d a s c o m p a r e d t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y , w h i c h w a s l o c a t e d o n 1 . 9 a c r e s . T h e f o u r t h p r o p e r t y w a s z o n e d C - 3 " h i g h w a y s e r v i c e " , h a d a f r o n t a g e o f 4 4 7 f e e t , a n d c o n t a i n e d a s e p a r a t e r e t a i l s t o r e . I t a l s o h a d 1 2 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f a s p h a l t p a r k i n g a n d 5 , 8 0 0 s q u a r e f e e t o f c o n c r e t e w a l k s a n d p a t i o s . I n c o n t r a s t , t h e s u b j e c t p r o p e r t y w a s z o n e d C - 1 , " l o c a l b u s i n e s s d i s t r i c t " , h a d a f r o n t a g e o f o n l y 6 4 f e e t , c o n t a i n e d n o a d d i t i o n a l r e t a i l f a c i l i t i e s , a n d h a d 1 0 , 9 4 1 s q u a r e f e e t o f p a r k i n g . T h e p r i n c i p a l d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e t w o c o m p a r a b l e s a l e s v a l u a t i o n s ( o t h e r t h a n t h e i n c l u s i o n o f t h e 1 9 9 2 s a l e w h i c h w e - 1 5 - h a v e f o u n d t o b e a n i m p r o p e r c o m p a r i s o n ) a r i s e s f r o m t h e m e t h o d o f v a l u i n g t h e v a c a n t l a n d a s a c o n s t i t u e n t o f o v e r a l l v a l u e . W e h a v e s o m e r e s e r v a t i o n s a b o u t M r . S c h m i d t ' s v a l u a t i o n o f $ 5 5 , 0 0 0 f o r t h e l a n d a l o n e . T h i s v a l u e r e f l e c t s a v a l u e o f 7 5 c e n t s p e r s q u a r e f o o t f o r t h e l a n d . N o o t h e r c o m p a r a b l e p r o p e r t y r e f l e c t e d l a n d v a l u e s t h a t l o w . I n o r d e r t o m a k e t h e c o s t o f o t h e r v a c a n t p r o p e r t i e s " c o m p a r a b l e " t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y , M r . S c h m i d t s u b j e c t e d t h e i r s q u a r e - f o o t v a l u e s t o d i s c o u n t s r a n g i n g b e t w e e n 5 5 a n d 8 0 p e r c e n t . H e b a s e d t h e s e d i s c o u n t s u p o n h i s p e r c e p t i o n t h a t d e c e d e n t ' s p r o p e r t y w a s i n f e r i o r i n s i z e a n d l o c a t i o n . H i s r e p o r t d o e s n o t j u s t i f y d i s c o u n t s o f t h a t m a g n i t u d e , a n d , a s n o t e d , h e w a s n o t c a l l e d t o t e s t i f y i n s u p p o r t o f h i s v a l u a t i o n . R e s p o n d e n t ' s w i t n e s s , M r . B o l l i n g e r , u s i n g c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , f o u n d t h a t t h e v a l u e o f t h e l a n d a l o n e w a s $ 1 2 5 , 0 0 0 . W h e n h e v a l u e d c o m p a r a b l e r e s t a u r a n t p r o p e r t i e s , h o w e v e r , h e a m a l g a m a t e d t h e i r l a n d a n d b u i l d i n g c o s t s t h e n d i v i d e d t h e t o t a l b y t h e s q u a r e f o o t a g e o f t h e b u i l d i n g s t o a r r i v e a t a v a l u e p e r s q u a r e f o o t . O n t h e b a s i s o f t h e s e c a l c u l a t i o n s , h e d e t e r m i n e d t h a t a n a p p r o p r i a t e v a l u e f o r t h e s u b j e c t p r o p e r t y w a s $ 6 0 p e r s q u a r e f o o t . W e b e l i e v e t h a t M r . B o l l i n g e r ' s m e t h o d d o e s n o t a c c u r a t e l y r e f l e c t t h e u n d e r l y i n g v a c a n t l a n d v a l u e s a n d t h u s d i s t o r t s t h e t o t a l v a l u e c a l c u l a t i o n . T h e L a t i n a r e s t a u r a n t w a s s i t u a t e d o n a r e l a t i v e l y l a r g e p i e c e o f l a n d . M o s t o f t h e - 1 6 - c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s h a d a l e s s e r a m o u n t o f l a n d w h e n c o m p a r e d t o t h e a r e a o f t h e r e s t a u r a n t b u i l d i n g s l o c a t e d o n t h o s e p r o p e r t i e s . T h e p e r - s q u a r e f o o t v a l u e o f t h e i r p r o p e r t i e s w a s t h e r e f o r e s o m e w h a t h i g h e r . U s i n g f i g u r e s b a s e d u p o n t h e s e c o m p a r a b l e s i t e s t h u s t e n d e d t o o v e r s t a t e t h e s q u a r e - f o o t v a l u e o f t h e L a t i n a r e s t a u r a n t . T h e v a l u e o f t h e l a n d u p o n w h i c h t h e r e s t a u r a n t w a s l o c a t e d h a d a s t r e e t f r o n t a g e o f o n l y 6 4 f e e t , c o m p a r e d t o f r o n t a g e s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s o f 1 4 7 f e e t , 1 5 0 f e e t , a n d 1 9 7 f e e t . M r . S c h m i d t ' s d o w n w a r d a d j u s t m e n t s o f 5 5 t o 8 0 p e r c e n t f o r c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , h o w e v e r , i s n o t j u s t i f i a b l e . O n t h e o t h e r h a n d , w h i l e M r . B o l l i n g e r ' s v a l u a t i o n d o e s t a k e i n t o a c c o u n t t h e i n f e r i o r f r o n t a g e , i t d o e s n o t d o s o e n o u g h . H a v i n g c o n s i d e r e d b o t h r e p o r t s , w e b e l i e v e t h a t t h e v a l u e o f t h e l a n d , s e p a r a t e f r o m t h e v a l u e o f t h e i m p r o v e m e n t s u p o n i t , w a s $ 1 0 0 , 0 0 0 a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . T h e t w o a p p r a i s e r s ' v a l u e s o f t h e i m p r o v e m e n t s o n t h e p r o p e r t y a r e v e r y c l o s e . M r . S c h m i d t a r r i v e d a t a v a l u e o f $ 2 7 5 , 1 4 5 . S i m i l a r l y , w h e n M r . B o l l i n g e r ' s v a l u a t i o n o f t h e l a n d , s o m e $ 1 2 5 , 0 0 0 , i s s u b t r a c t e d f r o m h i s o v e r a l l a p p r a i s a l o f t h e p r o p e r t y o f $ 3 8 8 , 0 0 0 , t h e r e s u l t i n g v a l u e o f t h e i m p r o v e m e n t s i s $ 2 6 4 , 0 0 0 . W e c o n c l u d e t h a t t h e b u i l d i n g w a s w o r t h $ 2 7 0 , 0 0 0 . A c c o r d i n g l y w e b e l i e v e t h a t , b a s e d o n c o m p a r a b l e s a l e s , t h e - 1 7 - o v e r a l l v a l u e f o r t h e r e s t a u r a n t p r o p e r t y , b o t h l a n d a n d i m p r o v e m e n t s , w a s a p p r o x i m a t e l y $ 3 7 0 , 0 0 0 o n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 . I n t h e i r c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e a n a l y s e s , b o t h a p p r a i s e r s c o n c l u d e d t h a t a n i n d e p e n d e n t o w n e r o f t h e p r o p e r t y w o u l d e x p e c t a n e f f e c t i v e r a t e o f r e t u r n o f 1 1 p e r c e n t . M r . S c h m i d t e s t i m a t e d , i n 1 9 9 1 , t h a t t h e b u i l d i n g w o u l d p r o d u c e r e n t a l s o f $ 7 . 5 0 p e r s q u a r e f o o t . A f t e r a d j u s t i n g f o r a n t i c i p a t e d v a c a n c i e s a n d e x p e n s e s , h e a r r i v e d a t a v a l u e o f $ 3 3 5 , 0 0 0 . M r . B o l l i n g e r ' s l a t e r r e p o r t a s s u m e d t h e s a m e s p a c e s h o u l d r e n t a t $ 8 p e r s q u a r e f o o t . A f t e r a d j u s t m e n t s , h e a r r i v e d a t a v a l u e o f $ 3 8 5 , 0 0 0 . M r . S c h m i d t ' s a p p r a i s a l r e l i e s o n l e a s e s n e g o t i a t e d i n 1 9 8 5 a n d 1 9 8 2 . M r . B o l l i n g e r ' s h i g h e r r a t e i s b a s e d u p o n a c o m p a r i s o n w i t h t h r e e o t h e r r e s t a u r a n t s t h a t w e r e l e a s e d i n 1 9 9 1 a n d 1 9 9 2 . W e f i n d t h a t M r . B o l l i n g e r c a n j u s t i f y t h e h i g h e r r e n t a l r a t e b a s e d u p o n m o r e r e c e n t d a t a . N e v e r t h e l e s s , b o t h a p p r a i s e r s u s e o t h e r f i g u r e s i n t h e c a p i t a l i z a t i o n p r o c e s s t h a t s e e m s o m e w h a t a r b i t r a r y . F o r e x a m p l e , t h e y a s s u m e w i d e l y d i f f e r i n g v a c a n c y r a t e s a n d e x p e n s e s . E a c h a p p r a i s e r ' s a s s u m p t i o n s o p e r a t e t o s u p p o r t t h a t a p p r a i s e r ' s c o m p a r a b l e s a l e s v a l u a t i o n s . N e i t h e r a p p r a i s e r , h o w e v e r , j u s t i f i e s t h e s e a s s u m p t i o n s i n a n y m e a n i n g f u l d e t a i l . W e b e l i e v e u n d e r t h e f a c t s h e r e i n t h a t t h e i r c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s e s a r e m o r e r e l i a b l e . T h e s a m e c o n s i d e r a t i o n s a p p l y t o t h e a p p r a i s e r s ' u s e o f t h e c o s t - l e s s - d e p r e c i a t i o n m e t h o d o f v a l u a t i o n . M r . S c h m i d t a r r i v e s - 1 8 - a t a v a l u a t i o n , u s i n g t h i s c o s t a p p r o a c h , o f $ 3 4 0 , 0 0 0 , a n a m o u n t t h a t a p p r o x i m a t e s h i s c o m p a r a b l e s a l e s v a l u e . M r . B o l l i n g e r ' s c o s t r e p l a c e m e n t a p p r o a c h y i e l d s a v a l u e o f $ 3 9 0 , 0 0 0 , w h i c h i s c l o s e t o h i s c o m p a r a b l e s a l e s v a l u e . A s w a s t h e c a s e w i t h c o m p a r a b l e s a l e s , t h e p r i n c i p a l d i f f e r e n c e i n t h e t w o c o s t a n a l y s e s a r i s e s f r o m t h e d i f f e r e n t a s s u m e d v a l u e s f o r t h e u n d e r l y i n g l a n d . M r . S c h m i d t v a l u e s t h e u n d e r l y i n g l a n d a t $ 5 5 , 0 0 0 , a n d M r . B o l l i n g e r v a l u e s i t a t $ 1 2 5 , 0 0 0 . A s n o t e d a b o v e , w e h a v e f o u n d t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g l a n d t o b e $ 1 0 0 , 0 0 0 . W h e n w e s u b s t i t u t e t h i s v a l u e i n t o e a c h e x p e r t ' s c o s t - r e p l a c e m e n t a n a l y s i s , w e a r r i v e a t v a l u e s t h a t a r e c l o s e t o $ 3 7 5 , 0 0 0 . W e b e l i e v e , h o w e v e r , t h a t f a c t o r s u s e d i n t h e c o s t - r e p l a c e m e n t a n a l y s e s a r e m o r e s p e c u l a t i v e t h a n t h o s e i n t h e c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s e s . W e c o n c l u d e t h a t t h e t w o a p p r a i s e r s ' c o s t r e p l a c e m e n t v a l u a t i o n s a r e n o t a s a c c u r a t e a s t h e $ 3 7 0 , 0 0 0 v a l u e d e r i v e d b y w a y o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d . W e a r e c o n c e r n e d , h o w e v e r , t h a t n e i t h e r a p p r a i s e r h a s t a k e n i n t o a c c o u n t t h e c l o s i n g o f G e n e r a l M o t o r s ' V - 8 e n g i n e p l a n t . T h i s f a c i l i t y , w h i c h e m p l o y e d m o r e t h a n 4 , 0 0 0 p e o p l e , w a s l o c a t e d h a l f a m i l e f r o m d e c e d e n t ' s r e s t a u r a n t . M r . S c h m i d t ' s a p p r a i s a l d o e s n o t t a k e t h i s e v e n t i n t o c o n s i d e r a t i o n b e c a u s e h e p r e p a r e d t h e r e p o r t b e f o r e G e n e r a l M o t o r s a n n o u n c e d t h e c l o s u r e . M r . B o l l i n g e r ' s a p p r a i s a l c o n c l u d e d t h a t " D i s p l a c e m e n t o f e m p l o y e e s - 1 9 - c a u s e d b y d o w n s i z i n g a n d / o r c l o s i n g o f p l a n t s i s t y p i c a l l y a b s o r b e d i n o t h e r l o c a l p l a n t s , b a s e d o n s e n i o r i t y . " W e t h i n k t h a t M r . B o l l i n g e r ' s c o n c l u s i o n s a r e t o o o p t i m i s t i c . T h e y f a i l t o t a k e i n t o a c c o u n t t h e c l o s e p r o x i m i t y o f t h e V - 8 e n g i n e p l a n t t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y . T h e c l o s i n g w o u l d a f f e c t b u s i n e s s b e c a u s e o f t h e d e c r e a s e i n e m p l o y e e t r a f f i c , t h e a b s e n c e o f v i s i t o r s t o t h e p l a n t , a n d t h e e f f e c t t h e c l o s i n g w o u l d h a v e o n o t h e r l o c a l b u s i n e s s e s . T h e p u b l i c i t y t h a t a c c o m p a n i e d t h e a n n o u n c e m e n t w o u l d h a v e a l e r t e d a n y b u y e r o f c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e o f t h e p r o p o s e d p l a n t c l o s i n g . A n y s u c h b u y e r w o u l d e x p e c t t o p a y l e s s f o r t h e p r o p e r t y a f t e r t h e a n n o u n c e m e n t t h a n b e f o r e . W e b e l i e v e t h a t t h e a n n o u n c e m e n t o f t h e p l a n t c l o s i n g j u s t i f i e s a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t t h e $ 3 7 0 , 0 0 0 v a l u e , w h i c h w a s m a d e w i t h o u t c o n s i d e r a t i o n o f t h e G e n e r a l M o t o r s a n n o u n c e m e n t , s h o u l d b e r e d u c e d t o $ 3 3 3 , 0 0 0 . B o t h p e t i t i o n e r a n d r e s p o n d e n t p r e s e n t e d e x p e r t t e s t i m o n y a n d e x p e r t r e p o r t s t o s u p p o r t t h e i r v a l u a t i o n s o f B r i s t o l W e s t r e t a i l / o f f i c e p r o p e r t y . A g a i n , b o t h e x p e r t s u t i l i z e d a s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , a c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e a p p r o a c h , a n d a c o s t r e p l a c e m e n t a p p r o a c h t o d e t e r m i n e t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s e x p e r t i n t h i s r e g a r d w a s D a v i d K . R e x r o t h , w h o p r e p a r e d a r e p o r t a n d t e s t i f i e d a t t h e t r i a l o f t h i s c a s e . M r . - 2 0 - R e x r o t h g r a d u a t e d w i t h a B . A . d e g r e e f r o m O l i v e t N a z a r e n e U n i v e r s i t y i n K a n k a k e e , I l l i n o i s . H e i s a S t a t e - c e r t i f i e d a p p r a i s e r i n t h e S t a t e o f M i c h i g a n a n d a m e m b e r o f t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e . H e h a s b e e n a f u l l - t i m e r e a l e s t a t e a p p r a i s e r s i n c e 1 9 7 3 . M r . B o l l i n g e r w a s a g a i n t h e a p p r a i s e r w h o p r e p a r e d a r e p o r t a n d t e s t i f i e d o n b e h a l f o f r e s p o n d e n t . M r . R e x r o t h e x a m i n e d c o m p a r a b l e s a l e s o f s m a l l r e t a i l / o f f i c e p r o p e r t i e s a n d c o n c l u d e d t h a t a f a i r p r i c e f o r t h e s u b j e c t p r o p e r t y w o u l d b e $ 4 4 . 7 5 p e r s q u a r e f o o t o f b u i l d i n g s p a c e . T h i s a m o u n t , m u l t i p l i e d b y t h e 1 1 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f t h e s u b j e c t r e t a i l / o f f i c e b u i l d i n g , y i e l d e d a v a l u e o f $ 4 9 2 , 0 0 0 a t t h e t i m e o f s a l e . M r . B o l l i n g e r a l s o e x a m i n e d c o m p a r a b l e s a l e s a n d a r r i v e d a t a v a l u e o f $ 5 2 p e r s q u a r e f o o t , y i e l d i n g a c o m p a r a b l e v a l u e o f $ 5 7 2 , 0 0 0 f o r t h e s u b j e c t p r o p e r t y . M r . R e x r o t h a n d M r . B o l l i n g e r r e v i e w e d s a l e s o f t h r e e o f t h e s a m e c l o s e l y c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . T h e i r s e p a r a t e e v a l u a t i o n s o f t w o s u c h p r o p e r t i e s w e r e f a i r l y c o n s i s t e n t . M r . R e x r o t h g e n e r a l l y a p p l i e d a m o r e s u b s t a n t i a l d i s c o u n t . W i t h r e s p e c t t o t h e t h i r d c o m m o n c o m p a r a b l e p r o p e r t y , M r . R e x r o t h a n d M r . B o l l i n g e r w e n t d i f f e r e n t w a y s . M r . R e x r o t h a p p l i e d a d i s c o u n t t o t h e s a l e p r i c e , w h i l e M r . B o l l i n g e r a d d e d a p r e m i u m . T h e i r d i f f e r e n c e i s p r i n c i p a l l y a t t r i b u t a b l e t o d i f f e r i n g e v a l u a t i o n s o f t h e p r o p e r t y ' s l o c a t i o n , a c c e s s , a n d v i s i b i l i t y . - 2 1 - H a v i n g r e v i e w e d e a c h o f t h e i r d e t e r m i n a t i o n s , w e b e l i e v e t h a t a p r i c e o f $ 4 8 p e r s q u a r e f o o t a s o f D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , i s a p p r o p r i a t e . M r . R e x r o t h ' s a g g r e g a t e v a l u e o f $ 4 4 . 7 5 r e f l e c t s s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s t h a t h e a p p l i e d t o t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , b a s e d u p o n t h e i r a l l e g e d l y s u p e r i o r l o c a t i o n s . W e b e l i e v e t h a t t h e s e d i s c o u n t s a r e t o o p e s s i m i s t i c . O n t h e o t h e r h a n d , M r . B o l l i n g e r ' s v a l u a t i o n g i v e s i n s u f f i c i e n t c o n s i d e r a t i o n t o t h e p e r p e n d i c u l a r o r i e n t a t i o n o f t h e r e t a i l p l a z a b u i l d i n g o n i t s l o t . T h i s o r i e n t a t i o n h a d a n a d v e r s e i m p a c t u p o n i t s v a l u e . H a v i n g c o n s i d e r e d b o t h r e p o r t s , w e b e l i e v e t h a t t h e r e t a i l o f f i c e p l a z a w o u l d h a v e s o l d f o r $ 4 8 p e r s q u a r e f o o t o n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , o r a t o t a l o f $ 5 2 8 , 0 0 0 . E a c h p a r t y a l s o p e r f o r m e d a c a p i t a l i z a t i o n - o f - e a r n i n g s a p p r o a c h . F o r p e t i t i o n e r , M r . R e x r o t h f o u n d t h a t t h e s h o p p i n g c e n t e r b u i l d i n g p r o p e r t y o u g h t t o g e n e r a t e r e n t a l s o f $ 8 . 5 0 p e r s q u a r e f o o t p e r y e a r , o r a t o t a l o f $ 9 3 , 5 0 0 . F r o m t h i s a m o u n t , h e d e d u c t e d $ 2 5 , 7 5 0 t o r e f l e c t e x p e n s e s a n d v a c a n c i e s , p r o d u c i n g a n a n n u a l n e t i n c o m e $ 6 7 , 7 5 0 . H e f u r t h e r c o n c l u d e d t h a t a c a p i t a l i z a t i o n f a c t o r o f 1 1 . 5 p e r c e n t w a s a p p r o p r i a t e , b u t , b e c a u s e h e d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o p e r t y p a i d t o o m u c h i n l o c a l t a x e s , h e i n c r e a s e d t h a t f a c t o r t o 1 4 . 5 p e r c e n t . T h e p r e s u m e d n e t r e n t a l s o f $ 6 7 , 7 5 0 , c a p i t a l i z e d a t t h e 1 4 . 5 - p e r c e n t r a t e , w o u l d p r o d u c e a v a l u e o f $ 4 6 7 , 5 0 0 . - 2 2 - F o r r e s p o n d e n t , M r . B o l l i n g e r d e t e r m i n e d t h a t t h e p r o p e r t y s h o u l d e a r n $ 8 . 7 5 p e r s q u a r e f o o t a n d b e c a p i t a l i z e d a t a r a t e o f 1 1 p e r c e n t . W h i l e h e s h a r e d M r . R e x r o t h ' s c o n c l u s i o n t h a t t h e p r o p e r t y p a i d t o o m u c h i n l o c a l t a x e s , M r . B o l l i n g e r d i d n o t i n c r e a s e t h e c a p i t a l i z a t i o n r a t e o n t h a t a c c o u n t . I n s t e a d , h e a d j u s t e d t h e a m o u n t o f a n t i c i p a t e d f u t u r e e x p e n s e s . F r o m p r o j e c t e d a n n u a l e a r n i n g s o f $ 9 6 , 2 5 0 , h e d e d u c t e d e x p e n s e s o f $ 2 8 , 2 7 2 , a n d h e d e d u c t e d a n a d d i t i o n a l $ 4 , 8 1 3 r e p r e s e n t i n g a 5 - p e r c e n t v a c a n c y r a t e . T h e r e s u l t i n g a n n u a l i n c o m e o f $ 6 3 , 1 6 5 , c a p i t a l i z e d a t a n 1 1 - p e r c e n t r a t e , p r o d u c e d a v a l u e o f $ 5 7 5 , 0 0 0 . I n i t i a l l y , w e b e l i e v e t h a t t h e a s s u m e d v a c a n c y r a t e s d e t e r m i n e d b y e a c h a p p r a i s e r a r e u n r e a l i s t i c . M r . R e x r o t h f o r e c a s t a v a c a n c y r a t e o f 1 5 p e r c e n t o v e r t h e e n t i r e f o r e c a s t p e r i o d . H e n o t e d t h e b u i l d i n g ' s u n u s u a l c o n f i g u r a t i o n o n i t s l o t a n d t h e f a c t t h a t t h e a r e a ' s a c t u a l g r o s s r e n t a l f o r t h e p r e v i o u s 5 y e a r s r e f l e c t e d a n a b n o r m a l l y h i g h e r v a c a n c y r a t e . T h e v a c a n c y r a t e u s e d i n M r . R e x r o t h ' s c a l c u l a t i o n i s s o m e w h a t p e s s i m i s t i c . T h e v a c a n c y r a t e c l o s e s t i n t i m e t o t h e s a l e d a t e i s a t t r i b u t a b l e t o t h e d e p a r t u r e o f a t a x - p r e p a r a t i o n s e r v i c e f r o m t h e b u i l d i n g ' s l a r g e s t u n i t . T h e r e i s n o r e a s o n t o a s s u m e t h a t t h e l a r g e s t o f f i c e s i t e w o u l d b e t h e o n e m o s t o f t e n v a c a n t . A l t h o u g h o c c a s i o n a l v a c a n c i e s c o u l d b e e x p e c t e d , t h e y w o u l d b e m o r e l i k e l y t o o c c u r i n t h e m o r e n u m e r o u s s m a l l e r u n i t s . - 2 3 - W e a l s o d i s a g r e e w i t h t h e r e s p o n d e n t ' s a s s u m p t i o n s o n t h e p r o j e c t e d v a c a n c y r a t e . M r . B o l l i n g e r a s s u m e d a 5 - p e r c e n t r a t e . W e f i n d t h i s e s t i m a t e t o b e o v e r l y o p t i m i s t i c . T a k i n g i n t o a c c o u n t i t s p r i o r h i s t o r y , t h e r e i s n o i n d i c a t i o n t h a t t h e b u i l d i n g w o u l d b e u n u s u a l l y s u c c e s s f u l i n k e e p i n g t e n a n t s . O n b a l a n c e , w e t h i n k t h a t t h e p r o j e c t e d g r o s s i n c o m e o f t h e s h o p p i n g m a l l s h o u l d b e r e d u c e d b y a p r o p o s e d v a c a n c y r a t e o f 1 2 p e r c e n t , i n a d d i t i o n t o o t h e r e x p e n s e s . M r . B o l l i n g e r a l s o c o m p u t e d a " l e a s e d f e e " p r o j e c t i o n , t a k i n g i n t o a c c o u n t c u r r e n t t e n a n t s ' r e n t a l s , p l u s a n t i c i p a t e d f e e s , e x p e n s e s , a n d v a c a n c i e s o v e r a n 1 1 - y e a r p e r i o d . H e n o t e d t h a t , a t t h e t i m e o f v a l u a t i o n , t h e b u i l d i n g h a d a n 1 8 . 2 - p e r c e n t v a c a n c y r a t e . T h i s v a c a n c y r a t e w a s c o n s t a n t f r o m A p r i l 1 9 9 1 u n t i l D e c e m b e r 1 9 9 2 . M r . B o l l i n g e r , h o w e v e r , e s t i m a t e d a f i r s t y e a r v a c a n c y r a t e o f 1 0 p e r c e n t , r e d u c i n g t o a 5 - p e r c e n t r a t e i n a l l s u b s e q u e n t y e a r s . A s n o t e d a b o v e , h o w e v e r , w e f i n d s u c h a l o w p r o j e c t e d v a c a n c y r a t e t o b e u n r e a l i s t i c . M r . R e x r o t h a n d M r . B o l l i n g e r b o t h o p i n e t h a t t h e p r o p e r t y i s o v e r - a s s e s s e d f o r l o c a l t a x a t i o n . U n l i k e M r . B o l l i n g e r , M r . R e x r o t h m a k e s a n a d j u s t m e n t f o r t h e i n c r e a s e d e x p e n s e c a u s e d b y t h e o v e r a s s e s s m e n t b y a d j u s t i n g t h e c a p i t a l i z a t i o n r a t e . ( " T h u s t h e c u r r e n t t a x r a t e a p p l i c a b l e t o t h e t a x y e a r h a s b e e n b u i l t i n t o t h e O v e r a l l C a p i t a l i z a t i o n R a t e " . ) M r . R e x r o t h c o n c l u d e s t h a t t h e c a p i t a l i z a t i o n r a t e o f 1 1 . 5 p e r c e n t s h o u l d b e a d j u s t e d - 2 4 - u p w a r d s b y 2 . 9 9 8 p e r c e n t t o a c c o u n t f o r t h e o v e r a s s e s s m e n t . N o j u s t i f i c a t i o n f o r t h e m a g n i t u d e o f t h e i n c r e a s e i s g i v e n i n t h e r e p o r t . W e c a n f i n d n o j u s t i f i c a t i o n f o r t h i s a d j u s t m e n t a n d a r e u n p e r s u a d e d t h a t t h i s m e t h o d o l o g y i s c o r r e c t . I n c o n t r a s t , M r . B o l l i n g e r h a s a s s u m e d t h a t t h e n e w o w n e r w o u l d s e e k t o h a v e l o c a l o f f i c i a l s r e v a l u e t h e p r o p e r t y w i t h a r e s u l t i n g d e c r e a s e i n p r o p e r t y t a x e s . W e b e l i e v e t h a t M r . B o l l i n g e r ' s a n a l y s i s m o r e p r o p e r l y r e f l e c t s t h e p r o j e c t e d n e t a n n u a l e a r n i n g s o f t h e s h o p p i n g m a l l p r o p e r t y , w i t h t h e e x c e p t i o n o f h i s a s s u m p t i o n t h a t t h e v a c a n c y r a t e s w o u l d b e r e d u c e d d r a s t i c a l l y . W h e n w e i n c l u d e a v a c a n c y r a t e o f 1 2 p e r c e n t i n a r r i v i n g a t a n u m b e r f o r p r o j e c t e d n e t a n n u a l i n c o m e , w e a r r i v e a t a f i g u r e o f $ 5 6 , 4 2 8 . W e a l s o b e l i e v e t h a t M r . R e x r o t h ' s c a p i t a l i z a t i o n f i g u r e o f 1 1 . 5 p e r c e n t i s c l o s e r t o t h e m a r k t h a n M r . B o l l i n g e r ' s 1 1 p e r c e n t . T h e s h o p p i n g m a l l w a s s l i g h t l y m o r e d i s a d v a n t a g e d i n i t s l o c a t i o n o n i t s s i t e w h e n c o m p a r e d t o t h e L a t i n a r e s t a u r a n t . W e t h e r e f o r e b e l i e v e t h a t M r . R e x r o t h ' s s l i g h t l y h i g h e r c a p i t a l i z a t i o n r a t e i s a p p r o p r i a t e t o u s e i n v a l u i n g t h e s h o p p i n g m a l l . O u r c o n c l u s i o n p r o d u c e s t h e r e s u l t t h a t , u n d e r t h e c a p i t a l i z a t i o n - o f - e a r n i n g s a p p r o a c h , t h e v a l u e o f t h e s h o p p i n g m a l l p r o p e r t y i s $ 4 9 0 , 0 0 0 . F i n a l l y , e a c h a p p r a i s e r u t i l i z e d s i m i l a r m e t h o d s t o p r o d u c e a c o s t r e p l a c e m e n t a n a l y s i s f o r t h e r e t a i l s h o p p i n g p r o p e r t y . - 2 5 - P e t i t i o n e r ' s w i t n e s s M r . R e x r o t h d e t e r m i n e d t h a t i t w o u l d c o s t $ 6 0 2 , 0 0 0 t o r e p l a c e t h e s h o p p i n g c e n t e r b u i l d i n g a n d s i t e i m p r o v e m e n t s . F r o m t h i s a m o u n t , h e d e d u c t e d a p p r o x i m a t e l y $ 1 9 3 , 0 0 0 t o r e f l e c t d e p r e c i a t i o n a n d o b s o l e s c e n c e . H e t h e n a d d e d b a c k h i s e s t i m a t e o f t h e v a l u e o f t h e l a n d u p o n w h i c h t h e s h o p p i n g m a l l w a s l o c a t e d t o a r r i v e a t a c o s t v a l u e o f $ 5 0 3 , 0 0 0 . O n b e h a l f o f t h e r e s p o n d e n t , M r . B o l l i n g e r p r e s e n t e d a v a l u a t i o n o f $ 6 3 9 , 0 0 0 f o r t h e b u i l d i n g a n d o t h e r i m p r o v e m e n t s , a d e d u c t i o n o f $ 1 7 3 , 0 0 0 f o r d e p r e c i a t i o n a n d o b s o l e s c e n c e , a n d a n a d d i t i o n o f $ 1 2 0 , 0 0 0 r e f l e c t i n g h i s v a l u a t i o n o f t h e v a c a n t l a n d . H i s c o s t - b a s i s t o t a l v a l u a t i o n w a s $ 5 8 5 , 0 0 0 . W e b e l i e v e t h a t M r . R e x r o t h ' s v a l u a t i o n i s c l o s e r t o t h e m a r k . H i s h i g h e r " e x t e r n a l " o b s o l e s c e n c e f i g u r e r e f l e c t s t h e p r o p e r t y ' s h i s t o r i c a l d i f f i c u l t y i n f i l l i n g v a c a n c i e s a n d i n f i n d i n g r e t a i l t e n a n t s . T a k i n g t h i s f o r m o f o b s o l e s c e n c e i n t o a c c o u n t , w e t h i n k t h a t a f a i r c o s t v a l u a t i o n w o u l d b e $ 5 3 0 , 0 0 0 . W e h a v e c o n c l u d e d t h a t a p r o p e r v a l u a t i o n f o r t h e p r o p e r t y u n d e r t h e c o m p a r a b l e s a l e s v a l u a t i o n m e t h o d i s $ 5 2 8 , 0 0 0 . T h e c a p i t a l i z e d e a r n i n g s a p p r o a c h y i e l d s a v a l u e o f $ 4 9 0 , 0 0 0 . U n d e r t h e r e p l a c e m e n t c o s t m e t h o d , t h e p r o p e r v a l u e i s $ 5 3 0 , 0 0 0 . O f t h e t h r e e m e t h o d s , w e g i v e t h e g r e a t e s t w e i g h t t o t h e c a p i t a l i z e d e a r n i n g s a p p r o a c h . W e a g r e e w i t h M r . B o l l i n g e r ' s o p i n i o n t h a t t h e i n c o m e a p p r o a c h r e s u l t e d i n t h e m o s t a c c u r a t e v a l u a t i o n b e c a u s e a n " i n v e s t o r p u r c h a s i n g t h i s b u i l d i n g w o u l d b e b a s i n g i t - 2 6 - [ d e c i s i o n t o p u r c h a s e ] o n t h e a c t u a l l e a s e [ a r r a n g e m e n t s ] . " W e c o n c l u d e t h a t t h e v a l u e o f t h e r e t a i l o f f i c e p l a z a o n t h e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 5 1 0 , 0 0 0 . I n c o n t r a s t t o t h e r e s t a u r a n t p r o p e r t y , h o w e v e r , w e d o n o t b e l i e v e t h a t t h e v a l u e o f t h e r e t a i l / o f f i c e p l a z a s h o u l d b e d i s c o u n t e d t o r e f l e c t t h e a n n o u n c e d c l o s i n g o f t h e n e a r b y G e n e r a l M o t o r s p l a n t . T h e t e n a n t s o f t h e r e t a i l / o f f i c e p l a z a w e r e p r i n c i p a l l y t h o s e w h o r e n t e d o f f i c e s p a c e - - a l a w f i r m , a r e a l e s t a t e o f f i c e , a S t a t e a g e n c y . T h e y w e r e t h e t y p e o f b u s i n e s s e s t h a t o p e r a t e d b y m a k i n g a p p o i n t m e n t s w i t h c l i e n t s ; t h e v o l u m e o f t h e i r b u s i n e s s e s w a s n o t l i k e l y t o b e a f f e c t e d b y t h e c l o s i n g o f a n e a r b y i n d u s t r i a l f a c i l i t y . W e h a v e f o u n d t h a t , o n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 , t h e r e s t a u r a n t p r o p e r t y h a d a v a l u e o f $ 3 3 3 , 0 0 0 , a n d t h e r e t a i l / o f f i c e p l a z a h a d a v a l u e o f $ 5 1 0 , 0 0 0 . W e t h e r e f o r e h o l d t h a t t h e L a t i n a r e s t a u r a n t p r o p e r t y l o c a t e d a t 1 3 7 0 B r i s t o l R o a d a n d t h e B r i s t o l W e s t r e t a i l s h o p p i n g p l a z a p r o p e r t y l o c a t e d a t 1 3 8 8 B r i s t o l R o a d h a d a c o m b i n e d f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 8 4 3 , 0 0 0 a s o f D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 2 . W h e n t h e v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n p a i d , a t o t a l o f $ 2 6 , 1 3 0 , i s s u b t r a c t e d , t h e v a l u e o f t h e g i f t i s $ 8 1 6 , 8 7 0 . I n v i e w o f t h e f o r e g o i n g a n d b e c a u s e o f c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .