TAX COURT OPINION

Case: Estate of Eleanor T.R. Trotter, Deceased, William F. Rector, Jr. and Ann Rector Lewis, Co-Executor
Docket Number: 288-00
Judge: Nims
Opinion Type: memo
Filed: 09/21/2001
Pages: 20

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 5 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F E L E A N O R T . R . T R O T T E R , D E C E A S E D , W I L L I A M F . R E C T O R , J R . , A N D A N N R E C T O R L E W I S , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 8 8 - 0 0 . F i l e d S e p t e m b e r 2 1 , 2 0 0 1 . I n 1 9 9 3 , D g r a t u i t o u s l y t r a n s f e r r e d h e r r e s i d e n c e t o a n i r r e v o c a b l e t r u s t , n a m i n g h e r d a u g h t e r a s t r u s t e e a n d h e r g r a n d c h i l d r e n a s b e n e f i c i a r i e s . D t h e n c o n t i n u e d t o o c c u p y t h e r e s i d e n c e w i t h o u t p a y m e n t o f r e n t u n t i l h e r d e a t h i n 1 9 9 6 . H e l d : T h e r e e x i s t e d a n i m p l i e d u n d e r s t a n d i n g t h a t D w o u l d r e t a i n p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t o f t h e r e s i d e n c e s u c h t h a t t h e p r o p e r t y i s i n c l u d a b l e i n h e r g r o s s e s t a t e u n d e r s e c . 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) , I . R . C . H e l d , f u r t h e r , t h e v a l u e o f t h e r e s i d e n c e f o r p u r p o s e s o f i n c l u s i o n i n t h e g r o s s e s t a t e i s $ 1 2 5 , 0 0 0 . H . L a w r e n c e Y a n c e y , f o r p e t i t i o n e r . E l i z a b e t h D o w n s , f o r r e s p o n d e n t . - 2 - M E M O R A N D U M O P I N I O N N I M S , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a F e d e r a l e s t a t e t a x d e f i c i e n c y i n t h e a m o u n t o f $ 4 8 , 7 5 0 f o r t h e e s t a t e o f E l e a n o r T . R . T r o t t e r ( t h e e s t a t e ) . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e w h e t h e r , p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) , t h e g r o s s e s t a t e o f E l e a n o r T . R . T r o t t e r ( d e c e d e n t ) i n c l u d e s t h e v a l u e o f a r e s i d e n c e t r a n s f e r r e d t o a n i r r e v o c a b l e t r u s t a n d , i f s o , t h e p r o p e r v a l u e o f t h e p r o p e r t y f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o s e c t i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . B a c k g r o u n d T h i s c a s e w a s s u b m i t t e d f u l l y s t i p u l a t e d p u r s u a n t t o R u l e 1 2 2 , a n d t h e f a c t s a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f t h e p a r t i e s , w i t h a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s , a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . D e c e d e n t w a s a r e s i d e n t o f L i t t l e R o c k , A r k a n s a s , w h e n s h e d i e d t e s t a t e i n t h a t S t a t e o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 6 . H e r w i l l w a s s u b s e q u e n t l y a d m i t t e d t o p r o b a t e i n t h e P r o b a t e C o u r t o f P u l a s k i C o u n t y , A r k a n s a s , F o u r t h D i v i s i o n . W i l l i a m F . R e c t o r , J r . , a n d A n n R e c t o r L e w i s w e r e n a m e d c o - e x e c u t o r s o f t h e e s t a t e a n d l i k e w i s e p r o v i d e d a m a i l i n g a d d r e s s o f L i t t l e R o c k , A r k a n s a s , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n i n t h i s c a s e w a s f i l e d . - 3 - D e c e d e n t w a s d i a g n o s e d w i t h b r e a s t c a n c e r i n 1 9 8 6 . A s a r e s u l t o f s u r g e r y a n d c h e m o t h e r a p y , t h e c a n c e r w e n t i n t o r e m i s s i o n u n t i l 1 9 9 1 , w h e n i t r e t u r n e d i n t h e f o r m o f m a l i g n a n t l y m p h o m a . D e c e d e n t w a g e d a c o n t i n u i n g b a t t l e w i t h t h e d i s e a s e u n t i l h e r d e a t h f r o m t h e c o n d i t i o n a p p r o x i m a t e l y 5 y e a r s l a t e r . D u r i n g 1 9 9 3 , d e c e d e n t m e t w i t h h e r a t t o r n e y a n d h e r c h i l d r e n o n s e v e r a l o c c a s i o n s f o r t h e p u r p o s e o f p l a n n i n g t h e p a s s a g e o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t y i n t h e e v e n t o f h e r d e a t h . D e c e d e n t h a d t h r e e a d u l t c h i l d r e n f r o m h e r f i r s t m a r r i a g e t o W i l l i a m F . R e c t o r : A n n R e c t o r L e w i s , W i l l i a m F . R e c t o r , J r . , a n d N a n c y R e c t o r . D e c e d e n t h a d m a r r i e d h e r s e c o n d , a n d s u r v i v i n g , h u s b a n d , J o h n F . T r o t t e r , S r . ( M r . T r o t t e r ) , s e v e r a l y e a r s a f t e r W i l l i a m F . R e c t o r ' s d e a t h . A t o n e s u c h m e e t i n g , o n D e c e m b e r 1 7 , 1 9 9 3 , d e c e d e n t c r e a t e d a n i r r e v o c a b l e t r u s t e n t i t l e d t h e E l e a n o r T r o t t e r G r a n d c h i l d r e n T r u s t ( t h e t r u s t ) . T h e n a m e d b e n e f i c i a r i e s o f t h e t r u s t w e r e " t h e g r a n d c h i l d r e n o f E l e a n o r T . T r o t t e r a n d t h e i s s u e t h e r e o f , i f a n y " , a n d t h e d e s i g n a t e d t r u s t e e w a s d e c e d e n t ' s d a u g h t e r , A n n R e c t o r L e w i s . A s o f t h a t d a t e , d e c e d e n t h a d f i v e g r a n d c h i l d r e n , t w o o f w h o m w e r e a d u l t s a n d t h r e e o f w h o m w e r e m i n o r s . T h e t r u s t i n s t r u m e n t p r o v i d e d t h a t , d u r i n g t h e t e r m o f t h e t r u s t , t h e t r u s t e e w a s r e q u i r e d t o h o l d , m a n a g e , i n v e s t , a n d r e i n v e s t t h e t r u s t p r o p e r t y f o r t h e b e n e f i t o f t h e b e n e f i c i a r i e s . T h e d o c u m e n t a l s o a u t h o r i z e d t h e t r u s t e e t o d i s t r i b u t e i n c o m e a n d - 4 - p r i n c i p a l t o t h e b e n e f i c i a r i e s a s t h e t r u s t e e d e e m e d n e c e s s a r y f o r t h e b e n e f i c i a r i e s ' h e a l t h , e d u c a t i o n , s u p p o r t , o r m a i n t e n a n c e . T h e t r u s t i n s t r u m e n t t h e n s e t f o r t h t h e f o l l o w i n g w i t h r e s p e c t t o t h e t r u s t ' s t e r m i n a t i o n : U p o n t h e d e a t h o f E l e a n o r T . T r o t t e r , t h e r e a l e s t a t e w h i c h i s c o n t e m p l a t e d t o b e h e l d b y t h i s t r u s t ( n a m e l y A p a r t m e n t 3 - S , W e s t r i v e r T o w n h o u s e s H o r i z o n t a l P r o p e r t y R e g i m e , P u l a s k i C o u n t y , A r k a n s a s ) s h a l l b e m a i n t a i n e d f o r o n e y e a r d u r i n g w h i c h t i m e J o h n F . T r o t t e r , S r . ( i f h e r e m a i n s m a r r i e d t o G r a n t o r a t t h e t i m e o f h e r d e a t h ) s h a l l b e e n t i t l e d t o l i v e i n s u c h r e a l e s t a t e r e n t f r e e i f h e p a y s a l l o c c u p a n c y e x p e n s e s . A l s o , h e s h a l l h a v e t h e o p t i o n w i t h i n o n e y e a r o f G r a n t o r ' s d e a t h t o l e a s e o r p u r c h a s e s u c h r e a l e s t a t e a t i t s f a i r r e n t a l r a t e o r f a i r m a r k e t v a l u e ( a s t h e c a s e m a y b e ) . I f h e l e a s e s t h e r e a l e s t a t e , t h e t r u s t s h a l l c o n t i n u e t o h o l d t h e r e a l e s t a t e u n t i l t h e l e a s e t e r m i n a t e s . A t t h e t e r m i n a t i o n o f t h e l e a s e o r , i f n o l e a s e , o n e y e a r f o l l o w i n g G r a n t o r ' s d e a t h , t h e a s s e t s t h e n h e l d i n t r u s t s h a l l b e d i v i d e d i n t o e q u a l s h a r e s f o r a s m a n y g r a n d c h i l d r e n o f G r a n t o r a s a r e t h e n l i v i n g o r w h o h a v e d e c e a s e d b u t l e f t i s s u e s u r v i v i n g . S u c h s h a r e s s h a l l t h e n b e d i s t r i b u t e d d i r e c t l y t o t h e B e n e f i c i a r i e s e x c e p t t o t h o s e w h o a r e m i n o r a n d , i n s u c h e v e n t , * * * [ d i s t r i b u t i o n s h a l l b e t o a t r u s t e e m a n a g i n g a t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f s u c h m i n o r b e n e f i c i a r y ] . T h e p r o v i s i o n s d e s c r i b e d a b o v e r e g a r d i n g t h e u s e a n d d i s t r i b u t i o n o f t r u s t a s s e t s d u r i n g a n d a t t h e t e r m i n a t i o n o f t h e t r u s t w e r e c o n t a i n e d i n p a r a g r a p h 2 o f t h e d o c u m e n t , l a b e l e d " D I S P O S I T I V E P R O V I S I O N S " . P a r a g r a p h 3 , " R I G H T O F W I T H D R A W A L " , n e x t s t a t e d , i n p e r t i n e n t p a r t : N o t w i t h s t a n d i n g t h e p r o v i s i o n s o f p a r a g r a p h 2 a b o v e , i n t h e c a l e n d a r y e a r i n w h i c h t h e t r u s t i s c r e a t e d , t h e B e n e f i c i a r i e s s h a l l h a v e t h e p o w e r , i n t h e i r s o l e d i s c r e t i o n , c o m m e n c i n g w i t h t h e d a t e o f s u c h c r e a t i o n t o w i t h d r a w p r o p e r t y t h e n b e l o n g i n g t o t h e p r i n c i p a l o f t h e t r u s t h a v i n g a v a l u e e q u a l t o t h e - 5 - l e s s e r o f t h e ( i ) t h e a c t u a l a m o u n t c o n t r i b u t e d b y e a c h t r a n s f e r o r d u r i n g t h e c a l e n d a r y e a r o f t h e c r e a t i o n o f t h e t r u s t , o r ( i i ) $ 1 0 , 0 0 0 . 0 0 p e r t r a n s f e r o r . I f a n a d d i t i o n a l c o n t r i b u t i o n t o p r i n c i p a l i s m a d e t o t h e t r u s t i n a c a l e n d a r y e a r s u b s e q u e n t t o t h e y e a r i n w h i c h t h e t r u s t i s c r e a t e d , e a c h g r a n d c h i l d t h e n l i v i n g s h a l l h a v e t h e p o w e r , i n h i s / h e r s o l e d i s c r e t i o n c o m m e n c i n g w i t h t h e d a t e o f s u c h a d d i t i o n , t o w i t h d r a w p r o p e r t y t h e n b e l o n g i n g t o t h e p r i n c i p a l o f t h e t r u s t ( i n c l u d i n g t h e p r o p e r t y c o n s t i t u t i n g t h e a d d i t i o n ) h a v i n g a v a l u e e q u a l a t t h e t i m e o f w i t h d r a w a l t o t h e v a l u e o f t h e a d d i t i o n t o t r u s t ( a t t h e t i m e o f s u c h a d d i t i o n ) i m m e d i a t e l y a f t e r t h e t i m e o f a d d i t i o n , p r o v i d e d t h a t t h e i n d i v i d u a l m a k i n g t h e a d d i t i o n s h a l l h a v e t h e r i g h t b y a w r i t t e n i n s t r u m e n t f i l e d w i t h t h e T r u s t e e t o ( i ) e x c l u d e a n y i n d i v i d u a l w h o w o u l d o t h e r w i s e h a v e a p o w e r o f w i t h d r a w a l f r o m e x e r c i s i n g s u c h p o w e r , ( i i ) i n c r e a s e o r d e c r e a s e t h e a m o u n t s u b j e c t t o a n y p o w e r o f w i t h d r a w a l e x c e p t t h a t t h e a m o u n t s u b j e c t t o a l l w i t h d r a w a l p o w e r s s h a l l n o t e x c e e d t h e a m o u n t o f t h e a d d i t i o n , o r ( i i i ) t o c h a n g e t h e p e r i o d d u r i n g w h i c h a n y p o w e r o f w i t h d r a w a l m a y b e e x e r c i s e d . T h e T r u s t e e s h a l l n o t i f y i n w r i t i n g e a c h p e r s o n h a v i n g a w i t h d r a w a l p o w e r [ o r a l e g a l g u a r d i a n o r p a r e n t t h e r e o f ] a d v i s i n g e a c h s u c h p e r s o n o f t h e e x i s t e n c e o f t h e w i t h d r a w a l p o w e r a n d s u c h n o t i f i c a t i o n s h a l l b e m a d e p r o m p t l y a f t e r t h e c r e a t i o n o f t h e t r u s t o r a f t e r a n a d d i t i o n i s m a d e i n a c a l e n d a r y e a r s u b s e q u e n t t o t h e y e a r o f c r e a t i o n o f t h e t r u s t . * * * E a c h s u c h p e r s o n r e c e i v i n g n o t i f i c a t i o n f r o m t h e T r u s t e e s h a l l h a v e t h i r t y ( 3 0 ) c a l e n d a r d a y s ( o r i n t h e c a s e o f a n a d d i t i o n , s u c h o t h e r p e r i o d d e t e r m i n e d b y t h e i n d i v i d u a l m a k i n g t h e a d d i t i o n ) a f t e r r e c e i v i n g s u c h n o t i f i c a t i o n t o e x e r c i s e t h e p o w e r b y a w r i t t e n i n s t r u m e n t d e l i v e r e d t o t h e T r u s t e e * * * S u b s e q u e n t l y , o n D e c e m b e r 2 2 , 1 9 9 3 , d e c e d e n t s i g n e d a w a r r a n t y d e e d t r a n s f e r r i n g t i t l e t o A p a r t m e n t 3 S o f t h e W e s t r i v e r T o w n h o u s e s t o t h e t r u s t . S u c h p r o p e r t y w a s t h e c o n d o m i n i u m i n w h i c h d e c e d e n t a n d M r . T r o t t e r r e s i d e d . I n a d d i t i o n , a l t h o u g h M r . T r o t t e r w a s n o t a n o w n e r o f t h e c o n d o m i n i u m , h e a l s o s i g n e d t h e w a r r a n t y d e e d t o r e l e a s e a n y s p o u s a l r i g h t s i n t h e p r o p e r t y - 6 - a c c r u i n g t o h i m u n d e r A r k a n s a s l a w . N o c o n s i d e r a t i o n w a s p a i d t o d e c e d e n t o r M r . T r o t t e r i n c o n n e c t i o n w i t h t h e t r a n s f e r . F o l l o w i n g t h e t r u s t ' s c r e a t i o n , n o n e o f t h e b e n e f i c i a r i e s a t t e m p t e d t o e x e r c i s e a r i g h t o f w i t h d r a w a l . D e c e d e n t a n d M r . T r o t t e r c o n t i n u e d t o l i v e i n t h e c o n d o m i n i u m a s t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e u n t i l d e c e d e n t ' s d e a t h o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 6 . N o r e n t a l p a y m e n t s w e r e m a d e b y d e c e d e n t a n d / o r M r . T r o t t e r t o t h e t r u s t f r o m D e c e m b e r 1 7 , 1 9 9 3 , t o J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 6 . D u r i n g t h i s p e r i o d , d e c e d e n t p a i d a l l o c c u p a n c y e x p e n s e s r e l a t e d t o t h e c o n d o m i n i u m , i n c l u d i n g m a i n t e n a n c e e x p e n s e s , u t i l i t i e s , p r o p e r t y t a x e s , c o n d o m i n i u m f e e s , a n d p r e m i u m s f o r i n s u r a n c e c o v e r a g e . N o b a n k a c c o u n t w a s m a i n t a i n e d b y o r f o r t h e t r u s t , a n d , w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e a b o v e - r e f e r e n c e d t r a n s f e r o f t i t l e t o t h e c o n d o m i n i u m , t h e t r u s t d i d n o t r e c e i v e o r d i s t r i b u t e a n y c a s h o r o t h e r p r o p e r t y d u r i n g t h i s t i m e . A s p r e v i o u s l y i n d i c a t e d , d e c e d e n t d i e d o n J a n u a r y 3 1 , 1 9 9 6 . T h e r e a f t e r , f o r a p e r i o d o f 3 m o n t h s , M r . T r o t t e r c o n t i n u e d t o r e s i d e i n t h e c o n d o m i n i u m . H e m a d e n o r e n t a l p a y m e n t s t o t h e t r u s t w i t h r e s p e c t t o h i s o c c u p a n c y . D u r i n g t h i s p e r i o d , a n d u n t i l a t l e a s t J u n e o f 1 9 9 6 , t h e t r u s t e x p e n d e d n o f u n d s f o r m a i n t e n a n c e , u t i l i t i e s , t a x e s , o r f e e s ; r e c e i v e d n o f u r t h e r c a s h o r p r o p e r t y ; a n d d i s t r i b u t e d n o a s s e t s f o r t h e b e n e f i t o f t h e b e n e f i c i a r i e s . - 7 - O n J u l y 1 2 , 1 9 9 6 , t h e c o n d o m i n i u m w a s s o l d f o r a p u r c h a s e p r i c e o f $ 1 5 5 , 0 0 0 . T h e p r o c e e d s o f t h e s a l e w e r e d i s t r i b u t e d b y t h e c l o s i n g a g e n t t o t h e b e n e f i c i a r i e s o f t h e t r u s t , a n d t h e t r u s t w a s t e r m i n a t e d . A F o r m 7 0 6 , U n i t e d S t a t e s E s t a t e ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , w a s f i l e d f o r d e c e d e n t ' s e s t a t e o n O c t o b e r 3 1 , 1 9 9 6 . T h e r e i n a n e l e c t i o n w a s m a d e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 ( a ) t o v a l u e d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a s o f t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e . T h e g r o s s e s t a t e s o r e p o r t e d d i d n o t i n c l u d e a n y v a l u e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n d o m i n i u m . F o l l o w i n g a n e x a m i n a t i o n o f d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n , w h i c h w a s i n i t i a t e d o n O c t o b e r 2 8 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e c o n d o m i n i u m w a s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a t a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 2 5 , 0 0 0 . D i s c u s s i o n I . I n c l u s i o n o f t h e C o n d o m i n i u m i n D e c e d e n t ' s G r o s s E s t a t e A . G e n e r a l R u l e s A s a g e n e r a l r u l e , t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i m p o s e s a F e d e r a l t a x " o n t h e t r a n s f e r o f t h e t a x a b l e e s t a t e o f e v e r y d e c e d e n t w h o i s a c i t i z e n o r r e s i d e n t o f t h e U n i t e d S t a t e s . " S e c . 2 0 0 1 ( a ) . S u c h t a x a b l e e s t a t e , i n t u r n , i s d e f i n e d a s " t h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e " , l e s s a p p l i c a b l e d e d u c t i o n s . S e c . 2 0 5 1 . S e c t i o n 2 0 3 1 ( a ) t h e n s p e c i f i e s t h a t t h e g r o s s e s t a t e - 8 - c o m p r i s e s " a l l p r o p e r t y , r e a l o r p e r s o n a l , t a n g i b l e o r i n t a n g i b l e , w h e r e v e r s i t u a t e d " , t o t h e e x t e n t p r o v i d e d i n s e c t i o n s 2 0 3 3 t h r o u g h 2 0 4 5 . S e c t i o n 2 0 3 3 b r o a d l y s t a t e s t h a t " T h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e s h a l l i n c l u d e t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y t o t h e e x t e n t o f t h e i n t e r e s t t h e r e i n o f t h e d e c e d e n t a t t h e t i m e o f h i s d e a t h . " S e c t i o n s 2 0 3 4 t h r o u g h 2 0 4 5 t h e n e x p l i c i t l y m a n d a t e i n c l u s i o n o f s e v e r a l m o r e n a r r o w l y d e f i n e d c l a s s e s o f a s s e t s . A m o n g t h e s e s p e c i f i c s e c t i o n s i s s e c t i o n 2 0 3 6 , w h i c h r e a d s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s : S E C . 2 0 3 6 . T R A N S F E R S W I T H R E T A I N E D L I F E E S T A T E . ( a ) G e n e r a l R u l e . - - T h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e s h a l l i n c l u d e t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y t o t h e e x t e n t o f a n y i n t e r e s t t h e r e i n o f w h i c h t h e d e c e d e n t h a s a t a n y t i m e m a d e a t r a n s f e r ( e x c e p t i n c a s e o f a b o n a f i d e s a l e f o r a n a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n i n m o n e y o r m o n e y ' s w o r t h ) , b y t r u s t o r o t h e r w i s e , u n d e r w h i c h h e h a s r e t a i n e d f o r h i s l i f e o r f o r a n y p e r i o d n o t a s c e r t a i n a b l e w i t h o u t r e f e r e n c e t o h i s d e a t h o r f o r a n y p e r i o d w h i c h d o e s n o t i n f a c t e n d b e f o r e h i s d e a t h - - ( 1 ) t h e p o s s e s s i o n o r e n j o y m e n t o f , o r t h e r i g h t t o t h e i n c o m e f r o m , t h e p r o p e r t y , o r ( 2 ) t h e r i g h t , e i t h e r a l o n e o r i n c o n j u n c t i o n w i t h a n y p e r s o n , t o d e s i g n a t e t h e p e r s o n s w h o s h a l l p o s s e s s o r e n j o y t h e p r o p e r t y o r t h e i n c o m e t h e r e f r o m . R e g u l a t i o n s s i m i l a r l y e x p l a i n t h a t t h e g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 i n c l u d e s t h e v a l u e o f p r o p e r t y i f t h e d e c e d e n t r e t a i n e d t h e " u s e , p o s s e s s i o n , r i g h t t o t h e i n c o m e , o r o t h e r e n j o y m e n t o f t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y " . S e c . 2 0 . 2 0 3 6 - 1 ( a ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . - 9 - G i v e n t h e l a n g u a g e u s e d i n t h e a b o v e - q u o t e d p r o v i s i o n s , i t h a s l o n g b e e n r e c o g n i z e d t h a t s e c t i o n 2 0 3 6 " d e s c r i b e s a b r o a d s c h e m e o f i n c l u s i o n i n t h e g r o s s e s t a t e , n o t l i m i t e d b y t h e f o r m o f t h e t r a n s a c t i o n , b u t c o n c e r n e d w i t h a l l i n t e r v i v o s t r a n s f e r s w h e r e o u t r i g h t d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y i s d e l a y e d u n t i l t h e t r a n s f e r o r ' s d e a t h . " G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , 4 3 7 F . 2 d 1 1 4 8 , 1 1 5 0 ( 4 t h C i r . 1 9 7 1 ) . A c c o r d i n g l y , c o u r t s h a v e e m p h a s i z e d t h a t s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) i s p h r a s e d i n t h e a l t e r n a t i v e , s u c h t h a t i n c l u s i o n i s m a n d a t e d , a b s e n t f u l l c o n s i d e r a t i o n , i f t h e t r a n s f e r o r r e t a i n e d e i t h e r a c t u a l " p o s s e s s i o n o r e n j o y m e n t " o r a " r i g h t t o t h e i n c o m e " . E s t a t e o f M c N i c h o l v . C o m m i s s i o n e r , 2 6 5 F . 2 d 6 6 7 , 6 7 0 ( 3 d C i r . 1 9 5 9 ) , a f f g . 2 9 T . C . 1 1 7 9 ( 1 9 5 8 ) ; E s t a t e o f H o n i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , 6 6 T . C . 1 0 8 0 , 1 0 8 2 ( 1 9 7 6 ) . A s u s e d i n s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) , t h e t e r m " e n j o y m e n t " h a s b e e n d e s c r i b e d a s " s y n o n y m o u s w i t h s u b s t a n t i a l p r e s e n t e c o n o m i c b e n e f i t . " E s t a t e o f M c N i c h o l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 7 1 . I n t h e c o n t e x t o f r e a l p r o p e r t y , " ' p o s s e s s i o n ' a n d ' e n j o y m e n t ' h a v e b e e n i n t e r p r e t e d t o m e a n ' t h e l i f e t i m e u s e o f t h e p r o p e r t y . ' " E s t a t e o f M a x w e l l v . C o m m i s s i o n e r , 3 F . 3 d 5 9 1 , 5 9 3 ( 2 d C i r . 1 9 9 3 ) ( q u o t i n g U n i t e d S t a t e s v . B y r u m , 4 0 8 U . S . 1 2 5 , 1 4 7 ( 1 9 7 2 ) ) , a f f g . 9 8 T . C . 5 9 4 ( 1 9 9 2 ) . S u c h p o s s e s s i o n o r e n j o y m e n t o f t r a n s f e r r e d p r o p e r t y i s r e t a i n e d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) w h e r e t h e r e i s a n e x p r e s s o r i m p l i e d u n d e r s t a n d i n g t o t h a t e f f e c t a m o n g t h e p a r t i e s - 1 0 - a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r , e v e n i f t h e r e t a i n e d i n t e r e s t i s n o t l e g a l l y e n f o r c e a b l e . E s t a t e o f M a x w e l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 9 3 ; G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R e i c h a r d t v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 4 T . C . 1 4 4 , 1 5 1 ( 2 0 0 0 ) ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . 8 2 , 8 6 ( 1 9 7 9 ) ; E s t a t e o f H o n i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 8 2 ; E s t a t e o f L i n d e r m e v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 T . C . 3 0 5 , 3 0 8 ( 1 9 6 9 ) . R e g u l a t i o n s l i k e w i s e p r o v i d e t h a t " A n i n t e r e s t o r r i g h t i s t r e a t e d a s h a v i n g b e e n r e t a i n e d o r r e s e r v e d i f a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r t h e r e w a s a n u n d e r s t a n d i n g , e x p r e s s o r i m p l i e d , t h a t t h e i n t e r e s t o r r i g h t w o u l d l a t e r b e c o n f e r r e d . " S e c . 2 0 . 2 0 3 6 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e e x i s t e n c e o r n o n e x i s t e n c e o f s u c h a n u n d e r s t a n d i n g i s d e t e r m i n e d f r o m a l l o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g b o t h t h e t r a n s f e r i t s e l f a n d t h e s u b s e q u e n t u s e o f t h e p r o p e r t y . E s t a t e o f R e i c h a r d t v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 5 1 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 6 . T r a d i t i o n a l l y , t h e b u r d e n o f d i s p r o v i n g t h e e x i s t e n c e o f a n a g r e e m e n t h a s r e s t e d o n t h e e s t a t e , a n d t h i s b u r d e n h a s o f t e n b e e n c h a r a c t e r i z e d a s p a r t i c u l a r l y o n e r o u s i n i n t r a f a m i l y s i t u a t i o n s . E s t a t e o f M a x w e l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 9 4 ; E s t a t e o f R e i c h a r d t v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 5 1 - 1 5 2 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 6 . F u r t h e r m o r e , a l t h o u g h r e c e n t l y e n a c t e d s e c t i o n 7 4 9 1 m a y o p e r a t e i n c e r t a i n s c e n a r i o s t o p l a c e t h e b u r d e n o n t h e C o m m i s s i o n e r , t h e s t a t u t e i s e f f e c t i v e o n l y f o r - 1 1 - c o u r t p r o c e e d i n g s t h a t a r i s e i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 . I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e R e s t r u c t u r i n g & R e f o r m A c t o f 1 9 9 8 , P u b . L . 1 0 5 - 2 0 6 , s e c . 3 0 0 1 ( c ) , 1 1 2 S t a t . 6 8 5 , 7 2 7 . S i n c e t h e p a r t i e s h e r e s t i p u l a t e d t h a t e x a m i n a t i o n o f t h e e s t a t e t a x r e t u r n a t i s s u e w a s i n i t i a t e d o n O c t o b e r 2 8 , 1 9 9 7 , s e c t i o n 7 4 9 1 i s i n a p p l i c a b l e , a n d t h e e s t a t e ' s r e f e r e n c e s t h e r e t o o n b r i e f a r e m i s p l a c e d . T h e b u r d e n t h e r e f o r e r e m a i n s o n t h e e s t a t e t o e s t a b l i s h t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s e r r o n e o u s . B . E x i s t e n c e o f C o n s i d e r a t i o n I n a c c o r d a n c e w i t h t h e f o r e g o i n g s t a n d a r d s , t h e v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m m u s t b e i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i f s h e r e t a i n e d a n i n t e r e s t t h e r e i n o f a t y p e d e s c r i b e d i n s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) , u n l e s s s h e r e c e i v e d a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n f o r t h e t r a n s f e r a t i s s u e . A s a t h r e s h o l d m a t t e r , w e n o t e t h a t b o t h p a r t i e s h a v e p r o p o s e d a s a f i n d i n g o f f a c t t h a t n o c o n s i d e r a t i o n w a s p a i d f o r t h e t r a n s f e r . S i n c e n o t h i n g i n t h e r e c o r d e s t a b l i s h e s t h a t t h e c o n v e y a n c e o f t i t l e w a s o t h e r t h a n g r a t u i t o u s , w e a c c e p t t h e p r o p o s e d f i n d i n g a s a c o n c e s s i o n b y t h e e s t a t e . W e a l s o o b s e r v e t h a t e v e n i f d e c e d e n t ' s s u b s e q u e n t r e n t - f r e e o c c u p a n c y i s t a k e n i n t o a c c o u n t i n t h i s c a l c u l u s , i t i s s e l f - e v i d e n t t h a t t h e v a l u e o f a l i f e e s t a t e i s n o t t h e - 1 2 - e q u i v a l e n t o f t h e v a l u e o f a n u n e n c u m b e r e d e s t a t e . A c c o r d i n g l y , w e t u r n t o w h e t h e r d e c e d e n t r e t a i n e d a n i n t e r e s t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) . C . E x i s t e n c e o f a R e t a i n e d I n t e r e s t 1 . C o n t e n t i o n s o f t h e P a r t i e s R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e c o n d o m i n i u m i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e o n t h e g r o u n d s t h a t d e c e d e n t r e t a i n e d p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t t h r o u g h a n i m p l i e d o r t a c i t a g r e e m e n t . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t a l l o f t h e c i r c u m s t a n c e s r e l a t i n g t o t h e p u r p o r t e d c o n v e y a n c e o f t h e p r o p e r t y a n d d e c e d e n t ' s c o n t i n u e d o c c u p a n c y s h o w a n i m p l i c i t a r r a n g e m e n t b r i n g i n g t h e r e s i d e n c e w i t h i n t h e p u r v i e w o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) . C o n v e r s e l y , t h e e s t a t e a v e r s t h a t t h e c o n d o m i n i u m i s n o t s u b j e c t t o i n c l u s i o n i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) . I t i s t h e e s t a t e ' s p o s i t i o n t h a t d e c e d e n t r e l i n q u i s h e d a l l l e g a l a n d e q u i t a b l e r i g h t s t o t h e p r o p e r t y i n 1 9 9 3 . I n s u p p o r t o f t h i s p o s i t i o n , t h e e s t a t e e m p h a s i z e s t h e f o l l o w i n g f a c t s : ( 1 ) T i t l e w a s t r a n s f e r r e d t o t h e t r u s t ; ( 2 ) t h e t r u s t e e w a s b o u n d b y t h e t r u s t t e r m s a n d b y f i d u c i a r y d u t i e s u n d e r S t a t e l a w t o h o l d a n d m a n a g e t h e p r o p e r t y f o r t h e b e n e f i t o f t h e b e n e f i c i a r i e s ; ( 3 ) t h e b e n e f i c i a r i e s w e r e g i v e n a n i m m e d i a t e r i g h t t o w i t h d r a w t r u s t a s s e t s a n d t h e r e b y t o d e f e a t a l l o t h e r r i g h t s ; a n d ( 4 ) d e c e d e n t g a v e u p t h e e c o n o m i c b e n e f i t o f b e i n g a b l e t o g e n e r a t e c a s h b y s e l l i n g o r b o r r o w i n g a g a i n s t t h e - 1 3 - p r o p e r t y . T h e e s t a t e t h u s c o n c l u d e s t h a t d e c e d e n t " h a d p o s s e s s i o n o f t h e R e a l E s t a t e a s a t e n a n t a n d s h e p a i d f o r t h e s a m e " , b a s e d o n h e r p a y m e n t o f a l l o c c u p a n c y c o s t s . W e d i s a g r e e f o r t h e r e a s o n s e x p l a i n e d b e l o w . 2 . A n a l y s i s T h e t o t a l i t y o f t h e c i r c u m s t a n c e s p r e s e n t l y b e f o r e u s r e q u i r e s a c o n c l u s i o n t h a t a n i m p l i e d u n d e r s t a n d i n g e x i s t e d b e t w e e n d e c e d e n t a n d h e r f a m i l y m e m b e r s t h a t s h e w o u l d r e t a i n p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t o f h e r c o n d o m i n i u m w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) . T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e n o t s u c h t h a t i t c a n b e d i s t i n g u i s h e d i n a n y m a t e r i a l w a y f r o m t h e s u b s t a n t i a l b o d y o f c a s e l a w m a n d a t i n g i n c l u s i o n i n t h e c o n t e x t o f c o n t i n u e d o c c u p a n c y o f a p e r s o n a l r e s i d e n c e . A s w e s h a l l d e t a i l i n f r a , t h e p r i n c i p a l f a c t o r s r e l i e d u p o n i n s u c h o p i n i o n s a r e e q u a l l y i n e v i d e n c e h e r e , a n d a d d i t i o n a l i n d i c i a u n i q u e t o d e c e d e n t ' s s i t u a t i o n b u t t r e s s t h e a d v e r s e i n f e r e n c e . T o b e g i n w i t h , w e a n d o t h e r c o u r t s h a v e c h a r a c t e r i z e d t h e c o n t i n u e d e x c l u s i v e p o s s e s s i o n b y t h e d o n o r a n d t h e w i t h h o l d i n g o f p o s s e s s i o n f r o m t h e d o n e e a s p a r t i c u l a r l y s i g n i f i c a n t f a c t o r s . G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , 4 3 7 F . 2 d a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . a t 8 7 ; E s t a t e o f L i n d e r m e v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 T . C . a t 3 0 9 . H e r e , t o o , d e c e d e n t c o n t i n u e d t o o c c u p y t h e - 1 4 - c o n d o m i n i u m a f t e r t h e t r a n s f e r o f t i t l e t o t h e e x c l u s i o n o f t h e d o n e e s o r a n y o n e e l s e w h o s e s t a t u s s t e m m e d f r o m a s u p e r i o r l e g a l r i g h t t o t h e p r o p e r t y . T h e f u r t h e r c i r c u m s t a n c e t h a t a d o n o r ' s o c c u p a n c y o c c u r r e d w i t h o u t p a y m e n t o f r e n t t o t h e d o n e e h a s a l s o b e e n r e p e a t e d l y h i g h l i g h t e d . G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 8 ; E s t a t e o f H o n i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , 6 6 T . C . a t 1 0 8 1 . A s t h i s C o u r t h a s o p i n e d , " c o n t i n u e d r e n t - f r e e , e x c l u s i v e o c c u p a n c y o f * * * [ t h e r e s i d e n c e ] f o r l i f e c o n s t i t u t e s a s u b s t a n t i a l p r e s e n t e c o n o m i c b e n e f i t a k i n t o h i s r e n t i n g * * * [ t h e p r o p e r t y ] t o a t h i r d p a r t y a n d k e e p i n g t h e r e n t t h e r e f r o m . " E s t a t e o f B a g g e t t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 3 6 2 ; s e e a l s o E s t a t e o f L i n d e r m e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 0 9 . A g a i n , s u c h a n a n a l o g y i s p r e s e n t i n t h i s c a s e a s w e l l . W e a l s o n o t e i n t h i s c o n n e c t i o n t h a t t h e e s t a t e ' s f o c u s o n a n a b i l i t y t o s e l l o r b o r r o w a g a i n s t t h e p r o p e r t y a s a p r i n c i p a l e c o n o m i c b e n e f i t f i n d s n o s u p p o r t i n t h e r e p o r t e d d e c i s i o n s . S i n c e t h e d e c e d e n t i n n e a r l y e v e r y c a s e h a s t r a n s f e r r e d l e g a l t i t l e , a c o n s e q u e n t l e g a l d i s a b i l i t y f r o m t r a n s a c t i n g b a s e d o n t h e p r o p e r t y m u s t b e a s s u m e d . Y e t t h e c o u r t s h a v e n o t m e n t i o n e d t h i s d e f i c i e n c y a n d t h u s h a v e a p p a r e n t l y d e e m e d i t w i t h o u t m o m e n t i n t h e f a c e o f r e n t - f r e e o c c u p a n c y . - 1 5 - M o r e o v e r , c o n t r a r y t o t h e e s t a t e ' s i n t i m a t i o n s , p a y m e n t o f o c c u p a n c y e x p e n s e s s u c h a s u t i l i t i e s , t a x e s , a n d i n s u r a n c e h a s n o t b e e n c o n s i d e r e d a s u b s t i t u t e f o r r e n t b u t r a t h e r h a s b e e n s e e n t o w e i g h i n f a v o r o f f i n d i n g a r e t a i n e d i n t e r e s t . G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 8 ; E s t a t e o f K e r d o l f f v . C o m m i s s i o n e r , 5 7 T . C . 6 4 3 , 6 4 9 ( 1 9 7 2 ) . I n s u m , c o u r t s h a v e b e e n u n w i l l i n g t o d e c i d e t h a t n o i n t e r e s t w a s r e t a i n e d w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) w h e r e o b j e c t i v e e v i d e n c e h a s s h o w n t h a t t h e d e c e d e n t ' s r e l a t i o n s h i p i n f a c t t o t h e p r o p e r t y , b e y o n d t h e t r a n s f e r o f b a r e l e g a l t i t l e , r e m a i n e d l a r g e l y u n c h a n g e d . G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R e i c h a r d t v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 4 T . C . a t 1 5 2 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 8 . S u c h i s c l e a r l y t r u e h e r e . A s a c o r o l l a r y t o t h e p r e c e d i n g p r i n c i p l e , c o u r t s h a v e a l s o c o n s i d e r e d s i g n i f i c a n t t h e l a c k o f e f f o r t s o n t h e p a r t o f a d o n e e t o s e l l , l e a s e , u s e , o r o t h e r w i s e t a k e s t e p s t o o b t a i n a n y e c o n o m i c r e t u r n f r o m t h e p r o p e r t y . E s t a t e o f M a x w e l l v . C o m m i s s i o n e r , 3 F . 3 d a t 5 9 4 ; G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 8 . A d d i t i o n a l l y , t h e p r a c t i c a l u n l i k e l i h o o d o f f a m i l y m e m b e r s ' o u s t i n g a n e l d e r l y r e l a t i v e h a s b e e n a c k n o w l e d g e d . S e e G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f H o n i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 8 3 ; E s t a t e o f K e r d o l f f v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 5 0 . - 1 6 - O n c e m o r e , t h e f a c t s b e f o r e u s f i t t h i s p a t t e r n a s w e l l . T h e t r u s t e e d i d n o t e v e n o p e n a b a n k a c c o u n t f o r t h e t r u s t ; h e n c e , w e a r e h a r d - p r e s s e d t o i n f e r t h a t t h e t r u s t e e i n t e n d e d t o m a n a g e t h e p r o p e r t y s o a s t o a c h i e v e a n e c o n o m i c b e n e f i t f o r t h e b e n e f i c i a r i e s a t a n y t i m e p r i o r t o d e c e d e n t ' s d e a t h . F u r t h e r m o r e , w e f i n d t h e p a r t i c u l a r t e r m s o f t h e t r u s t i n s t r u m e n t a t i s s u e h e r e t o b e h i g h l y s u p p o r t i v e o f a n i m p l i e d a r r a n g e m e n t t h a t d e c e d e n t w o u l d r e t a i n p o s s e s s i o n o f t h e c o n d o m i n i u m . S p e c i f i c a l l y , w e e m p h a s i z e t h a t t h e e x p r e s s t e r m s o f t h e a g r e e m e n t g r a n t e d M r . T r o t t e r a r i g h t t o p o s s e s s t h e p r o p e r t y f o r a p e r i o d f o l l o w i n g d e c e d e n t ' s d e a t h . W e b e l i e v e t h a t t h e r e w o u l d h a v e b e e n l i t t l e , i f a n y , r e a s o n t o i n c l u d e s u c h l a n g u a g e a b s e n t a n u n d e r s t a n d i n g t h a t d e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d w o u l d b e l i v i n g i n t h e h o m e a t t h e t i m e o f h e r d e a t h . M o r e o v e r , w e a r e s a t i s f i e d t h a t t h e l o g i c a l c o n c l u s i o n t o b e d r a w n f r o m t h e s e t e r m s i s n o t n e g a t e d b y t h e w i t h d r a w a l p r o v i s i o n s u p o n w h i c h t h e e s t a t e s o h e a v i l y r e l i e s . T h e n u m e r o u s i n d i c i a d i s c u s s e d a b o v e a r e e q u a l l y s u p p o r t i v e o f a n i m p l i e d u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e w i t h d r a w a l r i g h t s w o u l d n o t b e e x e r c i s e d , a n i n t e r p r e t a t i o n b u t t r e s s e d b y t h e a w a r e n e s s t h a t t h e b e n e f i c i a r i e s w e r e d e c e d e n t ' s g r a n d c h i l d r e n ( a n d t h r e e o f t h e f i v e w e r e m i n o r s ) . W e c a n n o t b l i n d o u r s e l v e s t o t h e r e a l i t y o f t h e f a m i l y r e l a t i o n s h i p s i n v o l v e d , a n d t h e e s t a t e h a s f a i l e d t o s h o w t h a t t h e w i t h d r a w a l r i g h t s w e r e a n y t h i n g m o r e t h a n a p a p e r - 1 7 - f o r m a l i t y w i t h o u t i n t e n d e d e c o n o m i c s u b s t a n c e . I n a d d i t i o n , s u c h c o n s t r u c t i o n i s s t r e n g t h e n e d s t i l l f u r t h e r b y f a c t t h a t t h e t r u s t ' s h a v i n g b e e n f u n d e d s o l e l y w i t h a s i n g l e p i e c e o f r e a l e s t a t e w o u l d h a v e m a d e a n y a t t e m p t t o e f f e c t u a t e a w i t h d r a w a l c o m p l e x a n d b u r d e n s o m e a t b e s t . W h i l e i t i s n o t e n t i r e l y c l e a r f r o m t h e d o c u m e n t h o w t h e p r o v i s i o n w o u l d o p e r a t e i n t h i s c i r c u m s t a n c e , w e d o u b t t h a t a n y b e n e f i c i a r y w o u l d s e r i o u s l y h a v e c o n t e m p l a t e d f o r c i n g t h e t r u s t e e t o s e l l t h e h o m e s o t h a t h e o r s h e c o u l d c o l l e c t $ 1 0 , 0 0 0 . L a s t l y , w e o b s e r v e t h a t t h e f o u r c a s e s c i t e d b y t h e e s t a t e i n s u p p o r t o f i t s p o s i t i o n d o n o t l e a d u s t o r e a c h a r e s u l t d i f f e r e n t f r o m t h a t w h i c h a p p e a r s c o m p e l l e d b y t h e f a c t s b e f o r e u s . I n p a r t i c u l a r , t h e e s t a t e c i t e s U n i t e d S t a t e s v . B y r u m , 4 0 8 U . S . 1 2 5 ( 1 9 7 2 ) ; E s t a t e o f W a l l v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 3 0 0 ( 1 9 9 3 ) ; E s t a t e o f B e c k w i t h v . C o m m i s s i o n e r , 5 5 T . C . 2 4 2 ( 1 9 7 0 ) ; a n d E s t a t e o f C h a l m e r s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 2 - 1 5 8 . H o w e v e r , t h e p r i n c i p l e s t h a t t h e e s t a t e a s k s u s t o g l e a n f r o m t h e s e c a s e s s e e m t o b e d r a w n p r i m a r i l y f r o m t h e c o u r t s ' d i s c u s s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 2 ) , r a t h e r t h a n s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) . W e d o n o t d i s p u t e t h a t c o u r t s h a v e c o n s t r u e d t h e t e r m " r i g h t " a s u s e d i n s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 2 ) t o m e a n a n a s c e r t a i n a b l e a n d l e g a l l y e n f o r c e a b l e p o w e r . S e e U n i t e d S t a t e s v . B y r u m , s u p r a a t 1 3 6 ; E s t a t e o f W a l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 1 0 - 3 1 1 . N o r d o w e d i s a g r e e t h a t t h e " p r a c t i c a l c o n s i d e r a t i o n s " - 1 8 - a d v a n c e d b y t h e C o m m i s s i o n e r m a y a t t i m e s h a v e b e e n r e j e c t e d a s i n s u f f i c i e n t f o r i n c l u s i o n u n d e r e i t h e r p a r a g r a p h o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) . S e e E s t a t e o f B e c k w i t h v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 4 8 - 2 5 1 . N o n e t h e l e s s , w e a r e f i r m l y c o n v i n c e d t h a t t h e c a s e s w h i c h d e a l w i t h r e t a i n e d " p o s s e s s i o n o r e n j o y m e n t " o f a r e s i d e n c e f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) , w h i c h t h e e s t a t e ' s c i t e d c a s e s d o n o t , e s t a b l i s h t h e r e l e v a n t s t a n d a r d s a n d m u s t g o v e r n o u r d e c i s i o n h e r e . A c c o r d i n g l y , t h e e s t a t e ' s r e l i a n c e o n t h e s e l e g a l l y a n d f a c t u a l l y d i s t i n g u i s h a b l e o p i n i o n s i s m i s p l a c e d . T h e r e f o r e , i n l i g h t o f a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s p r e s e n t i n t h i s c a s e , w e h o l d t h a t d e c e d e n t r e t a i n e d p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t o f t h e c o n d o m i n i u m w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) ( 1 ) . T h e v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m m u s t b e i n c l u d e d i n h e r g r o s s e s t a t e . I I . V a l u a t i o n o f t h e C o n d o m i n i u m R e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 p r o v i d e t h e f o l l o w i n g w i t h r e g a r d t o t h e v a l u e t o b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o t h a t s t a t u t e : I f t h e d e c e d e n t r e t a i n e d o r r e s e r v e d a n i n t e r e s t o r r i g h t w i t h r e s p e c t t o a l l o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y h i m , t h e a m o u n t t o b e i n c l u d e d i n h i s g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 i s t h e v a l u e o f t h e e n t i r e p r o p e r t y , l e s s o n l y t h e v a l u e o f a n y o u t s t a n d i n g i n c o m e i n t e r e s t w h i c h i s n o t s u b j e c t t o t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t o r r i g h t a n d w h i c h i s a c t u a l l y b e i n g e n j o y e d b y a n o t h e r p e r s o n a t t h e t i m e o f t h e d e c e d e n t ' s d e a t h . I f t h e d e c e d e n t r e t a i n e d o r r e s e r v e d a n i n t e r e s t o r r i g h t w i t h r e s p e c t t o a p a r t o n l y o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y h i m , t h e a m o u n t t o b e i n c l u d e d i n h i s g r o s s e s t a t e - 1 9 - u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 i s o n l y a c o r r e s p o n d i n g p r o p o r t i o n o f t h e a m o u n t d e s c r i b e d i n t h e p r e c e d i n g s e n t e n c e . * * * [ S e c . 2 0 . 2 0 3 6 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . ] T h u s , s i n c e d e c e d e n t r e t a i n e d p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t o f h e r e n t i r e r e s i d e n c e , t h e f u l l v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m i s i n c l u d a b l e i n h e r g r o s s e s t a t e . T h e s t a n d a r d f o r a s c e r t a i n i n g s u c h v a l u e i s t h e n s e t f o r t h i n s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . S p e c i f i c a l l y , p r o p e r t y i s i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e a t i t s " f a i r m a r k e t v a l u e " , d e f i n e d a s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " I d . T h e d a t e w i t h r e s p e c t t o w h i c h t h e a s s e t i s v a l u e d i s e i t h e r t h e d a t e o f d e a t h o r , i f t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n m e t h o d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 i s e l e c t e d , t h e d a t e p r e s c r i b e d i n t h a t s e c t i o n . S e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . A s p e r t i n e n t h e r e , s e c t i o n 2 0 3 2 ( a ) ( 1 ) s t a t e s t h a t p r o p e r t y d i s p o s e d o f w i t h i n 6 m o n t h s o f t h e d e c e d e n t ' s d e a t h i s v a l u e d a s o f t h e d a t e o f i t s d i s p o s i t i o n . D e c e d e n t ' s c o n d o m i n i u m w a s s o l d a p p r o x i m a t e l y 5 - 1 / 2 m o n t h s a f t e r h e r d e a t h f o r $ 1 5 5 , 0 0 0 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a v a l u e o f $ 1 2 5 , 0 0 0 i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . T h e e s t a t e h a s o f f e r e d n o f u r t h e r e v i d e n c e a n d n o a r g u m e n t o n t h e i s s u e o f v a l u a t i o n . W e - 2 0 - t h e r e f o r e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n . W e h o l d t h a t t h e c o n d o m i n i u m i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a t t h e d e t e r m i n e d v a l u e o f $ 1 2 5 , 0 0 0 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .