TAX COURT OPINION

Case: Karl & Birgit Jahina
Docket Number: 13483-00S
Judge: Couvillion
Opinion Type: summary
Filed: 11/21/2002
Pages: 17

1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s a t i s s u e . T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 2 - 1 5 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T K A R L A N D B I R G I T J A H I N A , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 3 4 8 3 - 0 0 S . F i l e d N o v e m b e r 2 1 , 2 0 0 2 . B i r g i t J a h i n a , p r o s e . I g o r S . D r a b k i n , f o r r e s p o n d e n t . C O U V I L L I O N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . 1 T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . - 2 - R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x e s o f $ 1 9 , 3 3 6 a n d $ 2 6 , 0 8 4 , r e s p e c t i v e l y , f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 a n d t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r 1 9 9 7 i n t h e a m o u n t o f $ 5 , 2 1 6 . 8 0 . A t t r i a l , p e t i t i o n e r s c o n c e d e d a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n s a d j u s t m e n t f o r t h e y e a r 1 9 9 6 . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r t h e p a s s i v e l o s s r u l e s o f s e c t i o n 4 6 9 p r e c l u d e p e t i t i o n e r s f r o m d e d u c t i n g r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s e s o f $ 1 2 8 , 1 6 8 f o r 1 9 9 6 a n d $ 9 5 , 5 5 3 f o r 1 9 9 7 , a n d ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r 1 9 9 7 . S o m e o f t h e f a c t s w e r e s t i p u l a t e d . T h o s e f a c t s , w i t h t h e a n n e x e d e x h i b i t s , a r e s o f o u n d a n d a r e m a d e p a r t h e r e o f . P e t i t i o n e r s ' l e g a l r e s i d e n c e a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d w a s P a s a d e n a , C a l i f o r n i a . P e t i t i o n e r s K a r l ( M r . J a h i n a ) a n d B i r g i t J a h i n a ( M r s . J a h i n a ) w e r e m a r r i e d d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e . T h e y o w n e d r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y c o n s i s t i n g o f f i v e a p a r t m e n t b u i l d i n g s a n d t h r e e s i n g l e - f a m i l y c o n d o m i n i u m s d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e . T h e s e p r o p e r t i e s a r e c o l l e c t i v e l y r e f e r r e d t o a s t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . T h e a p a r t m e n t b u i l d i n g s i n c l u d e d t h e H e r m i t a g e P r o p e r t y , w i t h 1 4 u n i t s ; C o l d w a t e r P r o p e r t y , 1 9 u n i t s ; S a n t a A n i t a P r o p e r t y , 2 2 u n i t s ; M o o r p a r k P r o p e r t y , 2 9 u n i t s ; a n d B u f f a l o P r o p e r t y , 2 5 u n i t s . A l l o f t h e s e p r o p e r t i e s w e r e l o c a t e d i n t h e L o s A n g e l e s a r e a . - 3 - M r . J a h i n a h a s a P h . D . i n e n g i n e e r i n g . D u r i n g a l l o f 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , M r . J a h i n a w a s e m p l o y e d f u l l t i m e a s a s t r u c t u r a l e n g i n e e r f o r t h e P a r s o n s C o r p . H e d i d n o t p a r t i c i p a t e i n t h e r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s . M r s . J a h i n a ' s b a c k g r o u n d w a s i n a c c o u n t i n g . S h e h a d a n u n d e r g r a d u a t e d e g r e e i n E n g l i s h a n d a n M . B . A . d e g r e e . S h e h a d 6 y e a r s ' e x p e r i e n c e w o r k i n g f o r t h e a c c o u n t i n g f i r m s D e l o i t t e a n d T o u c h e a n d S i n g Y o u n g . F o l l o w i n g h e r a c c o u n t i n g f i r m e x p e r i e n c e s , M r s . J a h i n a w o r k e d i n b a n k i n g . S h e w a s a s s i s t a n t t r e a s u r e r o f t h e F i r s t I n t e r s t a t e B a n k i n C a l i f o r n i a . D u r i n g a l l o f 1 9 9 6 a n d u n t i l A u g u s t 1 9 9 7 , M r s . J a h i n a w a s e m p l o y e d f u l l t i m e a s t h e c o n t r o l l e r f o r C o l o r G r a p h i c s , I n c . A f t e r l e a v i n g C o l o r G r a p h i c s , s h e t o o k 6 w e e k s o f f , t h e n w o r k e d p a r t t i m e f o r t h e a c c o u n t i n g f i r m D e l o i t t e a n d T o u c h e f o r t h e r e m a i n d e r o f 1 9 9 7 . M r s . J a h i n a a l s o w o r k e d f o r a n o t h e r e m p l o y e r , C o n t i n e n t a l G r a p h i c s , d u r i n g 1 9 9 7 . M r s . J a h i n a ' s s t a n d a r d w o r k e x p e c t a t i o n a t C o l o r G r a p h i c s w a s 1 , 8 0 0 h o u r s p e r y e a r . T h i s w a s n o t a m i n i m u m r e q u i r e m e n t b u t a s t a n d a r d f i g u r e . S h e w a s a s a l a r i e d e m p l o y e e . H e r a c t u a l h o u r s o f w o r k t h e r e w e r e n o t d o c u m e n t e d b y h e r e m p l o y e r , a n d s h e d i d n o t k e e p t r a c k o f t h e m . I n a d d i t i o n t o w o r k i n g i n h e r f u l l - a n d p a r t - t i m e j o b s , M r s . J a h i n a w a s a c t i v e l y e n g a g e d i n m a n a g i n g p e t i t i o n e r s ' r e n t a l p r o p e r t i e s . S h e o f t e n w o r k e d i n t h e v e r y e a r l y m o r n i n g h o u r s , - 4 - p r i o r t o h e r s a l a r i e d e m p l o y m e n t , o n f i n a n c i a l s t a t e m e n t s , t e n a n t c o r r e s p o n d e n c e , a n d p a p e r w o r k r e l a t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . S h e p e r s o n a l l y o b t a i n e d c r e d i t c h e c k s o f p o t e n t i a l r e n t e r s . S h e p l a c e d a d s i n l o c a l n e w s p a p e r s t o f i l l v a c a n c i e s . S h e r e c o n c i l e d t h e g r o s s r e n t s e v e r y m o n t h , d e t e r m i n e d w h o w a s d e l i n q u e n t , a n d d e l i v e r e d w a r n i n g n o t i c e s . W h e n n e c e s s a r y , s h e f i l e d e v i c t i o n s u m m o n s e s a n d c o m p l a i n t s a n d h a n d l e d t h e c o u r t a p p e a r a n c e s . S h e v i s i t e d t h e p r o p e r t i e s r e g u l a r l y . S h e t r a c k e d a n d s u p e r v i s e d t h e r e p a i r s p e r f o r m e d a t e a c h p r o p e r t y , m a i n t a i n i n g d e t a i l e d r e c o r d s . S h e m o n i t o r e d , i n h e r w o r d s : e v e r y p h a s e o f t h e b u s i n e s s . T h e c o s t s , t h e r e v e n u e s , w h a t t h e n e i g h b o r s a r e d o i n g , h o w m u c h t h e y a r e c h a r g i n g . H o w m u c h t h e v a r i o u s p l u m b e r s c h a r g e , h o w m u c h t h e r o o f e r s c h a r g e , e v e r y t h i n g . M r s . J a h i n a p e r f o r m e d s o m e o f h e r w o r k m a n a g i n g t h e r e n t a l p r o p e r t i e s f r o m h e r j o b a t C o l o r G r a p h i c s t h r o u g h t h e u s e o f t h e t e l e p h o n e . I n m a n a g i n g t h e i r r e n t a l p r o p e r t i e s , p e t i t i o n e r s a l s o u t i l i z e d r e s i d e n t p r o p e r t y m a n a g e r s f o r t h e C o l d w a t e r , S a n t a A n i t a , M o o r p a r k , a n d B u f f a l o p r o p e r t i e s a s w a s r e q u i r e d u n d e r l o c a l l a w . T h e s e m a n a g e r s r e c e i v e d f r e e r e n t a s t h e i r s o l e c o m p e n s a t i o n . T h e y w e r e n o t p e r m i t t e d t o w o r k m o r e t h a n 1 0 h o u r s p e r w e e k . T h e r e s i d e n t m a n a g e r s r e c e i v e d m a i n t e n a n c e c o m p l a i n t s , a r r a n g e d f o r e m e r g e n c y r e p a i r s , s h o w e d v a c a n t a p a r t m e n t s t o - 5 - p r o s p e c t i v e t e n a n t s , r e c e i v e d r e n t a l a p p l i c a t i o n s , c o l l e c t e d r e n t c h e c k s f r o m t e n a n t s , a n d i s s u e d r e c e i p t s f o r r e n t a l p a y m e n t s . T h e m a n a g e r s f o r w a r d e d r e n t a l a p p l i c a t i o n s a n d r e n t c h e c k s t o M r s . J a h i n a , w h o m a d e a l l t h e d e c i s i o n s r e l a t i v e t h e r e t o . I n 1 9 9 6 , t h e r e n t a l p r o p e r t i e s g e n e r a t e d a p p r o x i m a t e l y $ 7 6 7 , 0 0 0 i n e a r n i n g s b e f o r e d e p r e c i a t i o n a n d a m o r t i z a t i o n o f $ 1 2 8 , 0 0 0 . I n 1 9 9 7 , t h e r e n t a l p r o p e r t i e s g e n e r a t e d a p p r o x i m a t e l y $ 8 1 1 , 0 0 0 b e f o r e d e p r e c i a t i o n a n d a m o r t i z a t i o n o f $ 1 5 3 , 0 0 0 . T h e s e e a r n i n g s r e p r e s e n t e d g r o s s p r o f i t m a r g i n s o f 1 7 p e r c e n t a n d 1 9 p e r c e n t , r e s p e c t i v e l y , f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . M r s . J a h i n a c r e d i t e d h e r h a n d s - o n m a n a g e m e n t f o r t h e f i n a n c i a l r e s u l t s . S h e d e s c r i b e d t h e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y a s a " h e a l t h y " a n d " w e l l r u n " b u s i n e s s . I n m i d - 2 0 0 0 , M r s . J a h i n a r e s i g n e d h e r o u t s i d e e m p l o y m e n t a n d t h e r e a f t e r d e v o t e d h e r s e l f t o t h e f u l l - t i m e m a n a g e m e n t o f t h e s u b j e c t r e n t a l p r o p e r t i e s . D u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e , M r s . J a h i n a m a i n t a i n e d a d e s k c a l e n d a r . O n t h e c a l e n d a r s h e n o t e d h e r a c t i v i t i e s w i t h r e s p e c t t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . S h e k e p t t h e c a l e n d a r " b e c a u s e t h e r e g u l a t i o n s a s k e d m e t o . " O n t h e c a l e n d a r , M r s . J a h i n a d i d n o t g o i n t o g r e a t d e t a i l a b o u t h e r a c t i v i t i e s . H o w e v e r , h e r n o t a t i o n s g e n e r a l l y s u g g e s t w h a t s h e d i d a n d h o w m u c h t i m e s h e s p e n t w i t h r e s p e c t t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s d a i l y o r w e e k l y . S h e a l s o m a i n t a i n e d t e l e p h o n e r e c o r d s f o r t h e p e r i o d s i n q u e s t i o n , w h i c h i n d i c a t e t e l e p h o n e c a l l s m a d e a n d r e c e i v e d w i t h r e g u l a r i t y - 6 - 2 W h e n M r s . J a h i n a p r e p a r e d t h e s u m m a r i e s , s h e f e l t f r u s t r a t e d t h a t t h e r e v e n u e a g e n t h a d n o t f u l l y c r e d i t e d h e r t i m e s p e n t w o r k i n g o n t h e r e n t a l p r o p e r t i e s , d e s p i t e h e r a t t e m p t s t o c o o p e r a t e b y p r e s e n t i n g p h o n e a n d o t h e r b u s i n e s s r e c o r d s . M r s . J a h i n a o b j e c t e d t h a t t h e r e v e n u e a g e n t o n l y c o u n t e d t h e a c t u a l m i n u t e s o f p h o n e t i m e l i s t e d o n t h e r e c o r d s . M r s . J a h i n a m a i n t a i n e d t h a t t h e a g e n t s h o u l d h a v e c r e d i t e d h e r w i t h a s p a n o f ( c o n t i n u e d . . . ) r e l a t i n g t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . S u c h c a l l s w e r e p l a c e d b o t h f r o m p e t i t i o n e r s ' h o m e a n d f r o m h e r p l a c e o f e m p l o y m e n t . M r s . J a h i n a a l s o m a i n t a i n e d a v a r i e t y o f o t h e r r e c o r d s i n c o n d u c t i n g t h e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t i e s . W h e n p e t i t i o n e r s w e r e a u d i t e d b y r e s p o n d e n t , M r s . J a h i n a p r e p a r e d s u m m a r i e s o f h e r a c t i v i t i e s f o r t h e r e v e n u e a g e n t . S h e p r e p a r e d t h e s u m m a r i e s b a s e d o n h e r c a l e n d a r s , p h o n e r e c o r d s , c o r r e s p o n d e n c e , b i l l s , a n d o t h e r r e c o r d s . T h e s u m m a r i e s s u g g e s t t h a t M r s . J a h i n a s p e n t 2 , 5 9 1 h o u r s i n 1 9 9 6 a n d 2 , 6 3 9 h o u r s i n 1 9 9 7 o n t h e r e n t a l p r o p e r t i e s . H o w e v e r , t h e h o u r s i n d i c a t e d o n t h e s u m m a r i e s e x c e e d e d t h e h o u r s s h o w n o n M r s . J a h i n a ' s c o n t e m p o r a n e o u s c a l e n d a r s . M r s . J a h i n a a d m i t t e d a t t r i a l t h a t s h e p r e p a r e d t h e s u m m a r i e s h u r r i e d l y f o r p u r p o s e s o f t h e a u d i t , u s i n g a c o m p u t e r p r o g r a m t h a t w o u l d n o t c h a r g e l e s s t h a n 1 h o u r f o r a n y e n t r y . S h e a d m i t t e d t h a t t h e s u m m a r i e s o v e r s t a t e d t h e h o u r s d e v o t e d t o t h e r e a l e s t a t e p r o p e r t i e s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s m a i n t a i n t h a t s h e d e v o t e d w e l l i n e x c e s s o f 1 , 8 0 0 h o u r s a n n u a l l y t o t h e r e n t a l a c t i v i t i e s ; i . e . , m o r e t i m e t h a n s h e s p e n t w o r k i n g f o r h e r e m p l o y e r s . 2 - 7 - 2 ( . . . c o n t i n u e d ) t i m e r e p r e s e n t i n g e a c h s e s s i o n o f d e s k w o r k , w h i c h w o u l d h a v e i n c l u d e d b o t h t h e a c t u a l p h o n e t i m e a n d t h e i n t e r v e n i n g t i m e s p e n t p r e p a r i n g f o r a n d f o l l o w i n g u p o n t h e p h o n e c a l l s , t o w a r d h e r p a r t i c i p a t i o n i n t h e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y . P e t i t i o n e r s f i l e d t h e i r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s t i m e l y . O n t h e 1 9 9 6 r e t u r n , M r . J a h i n a ' s o c c u p a t i o n w a s l i s t e d a s " e n g i n e e r " . M r s . J a h i n a ' s o c c u p a t i o n w a s l i s t e d a s " c o n t r o l l e r " . O n t h e 1 9 9 7 r e t u r n , M r . J a h i n a ' s o c c u p a t i o n w a s a g a i n l i s t e d a s " e n g i n e e r " . M r s . J a h i n a ' s o c c u p a t i o n w a s l i s t e d a s " a c c o u n t a n t " . P e t i t i o n e r s i n c l u d e d S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s s t a t e m e n t , w i t h t h e i r r e t u r n s f o r b o t h y e a r s . T h e y c o m p l e t e d l i n e 4 2 , R e c o n c i l i a t i o n f o r R e a l E s t a t e P r o f e s s i o n a l s , o n t h e S c h e d u l e E . T h e y a g g r e g a t e d t h e i r r e a l e s t a t e i n c o m e a n d l o s s e s a n d , i n e a c h y e a r , a t t a c h e d b r e a k d o w n s o f i n c o m e a n d e x p e n s e s b y p r o p e r t y . T h e y r e p o r t e d n e t l o s s e s o f $ 1 2 8 , 1 6 7 i n 1 9 9 6 a n d $ 9 5 , 5 3 3 i n 1 9 9 7 . F o r 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s d i d n o t i n c l u d e w i t h t h e i r o r i g i n a l r e t u r n o r o t h e r w i s e f i l e a n e l e c t i o n t o t r e a t t h e i r r e n t a l p r o p e r t i e s a s o n e r e n t a l a c t i v i t y . M r s . J a h i n a c l a i m s t o h a v e p r o v i d e d a n e l e c t i o n f o r m t o t h e r e v e n u e a g e n t l a t e r . F o r 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s c l a i m t o h a v e f i l e d t h e e l e c t i o n w i t h t h e i r o r i g i n a l r e t u r n ; h o w e v e r , n o s u c h e l e c t i o n w a s a t t a c h e d t o t h e 1 9 9 7 r e t u r n . N e i t h e r c l a i m e d e l e c t i o n w a s o f f e r e d i n t o e v i d e n c e a t t r i a l . - 8 - 3 S e c . 7 4 9 1 , i n c e r t a i n i n s t a n c e s , p l a c e s t h e b u r d e n o f p r o o f o n r e s p o n d e n t w i t h r e s p e c t t o e x a m i n a t i o n s o f r e t u r n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 . T h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d r e g a r d i n g t h e d a t e t h e e x a m i n a t i o n o f p e t i t i o n e r s ' r e t u r n s c o m m e n c e d . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r s d o n o t c o n t e n d t h a t t h e e x a m i n a t i o n o f t h e i r r e t u r n c o m m e n c e d a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 , o r t h a t s e c . 7 4 9 1 i s a p p l i c a b l e i n t h i s c a s e . E v e n i f s e c . 7 4 9 1 i s a p p l i c a b l e , t h e C o u r t d e c i d e s t h i s c a s e w i t h o u t r e g a r d t o t h e b u r d e n o f p r o o f . T h e f i r s t i s s u e i s w h e t h e r t h e p a s s i v e l o s s r u l e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 p r e c l u d e p e t i t i o n e r s f r o m d e d u c t i n g r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s e s i n t h e a m o u n t s o f $ 1 2 8 , 1 6 8 f o r 1 9 9 6 a n d $ 9 5 , 5 5 3 f o r 1 9 9 7 . T h e s p e c i f i c i s s u e i s w h e t h e r M r s . J a h i n a q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . 3 P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o d e d u c t t h e i r l o s s e s f r o m t h e i r r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t i e s b e c a u s e M r s . J a h i n a w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , a n d t h a t p e t i t i o n e r s ' r e n t a l p r o p e r t i e s w e r e a t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e y m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t t h e r e a l e s t a t e r e n t a l a c t i v i t i e s g e n e r a t i n g t h e n e t l o s s e s w e r e p e r s e p a s s i v e a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) b e c a u s e M r s . J a h i n a d i d n o t e s t a b l i s h t h a t s h e w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . R e s p o n d e n t f u r t h e r m a i n t a i n s t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t e l e c t t o t r e a t t h e r e n t a l p r o p e r t i e s a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) , a n d , t h e r e f o r e , M r s . J a h i n a m u s t q u a l i f y a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l w i t h r e s p e c t t o e a c h - 9 - p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y f i l e d s u c h a n e l e c t i o n f o r 1 9 9 7 . S e c t i o n 4 6 9 g e n e r a l l y d i s a l l o w s f o r t h e t a x a b l e y e a r a n y p a s s i v e a c t i v i t y l o s s . S e c . 4 6 9 ( a ) . A p a s s i v e a c t i v i t y l o s s i s d e f i n e d a s t h e e x c e s s o f t h e a g g r e g a t e l o s s e s f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r t h e t a x a b l e y e a r o v e r t h e a g g r e g a t e i n c o m e f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r t h a t y e a r . S e c . 4 6 9 ( d ) ( 1 ) . A p a s s i v e a c t i v i t y i s a n y t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e t a x p a y e r d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . R e n t a l a c t i v i t y i s g e n e r a l l y t r e a t e d a s a p e r s e p a s s i v e a c t i v i t y r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , ( 4 ) . H o w e v e r , u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , t h e r e n t a l a c t i v i t i e s o f a t a x p a y e r i n t h e r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s , i . e . , a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , a r e n o t p e r s e p a s s i v e a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . R a t h e r , t h e r e n t a l a c t i v i t i e s o f a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a r e t r e a t e d a s a t r a d e o r b u s i n e s s a n d s u b j e c t t o t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . S e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( e ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . A t a x p a y e r q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a n d t h e r e f o r e i s n o t e n g a g e d i n a p e r s e p a s s i v e a c t i v i t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , i f : ( i ) m o r e t h a n o n e - h a l f o f t h e p e r s o n a l s e r v i c e s p e r f o r m e d i n t r a d e s o r b u s i n e s s e s b y t h e t a x p a y e r d u r i n g s u c h t a x a b l e y e a r a r e p e r f o r m e d i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s , a n d - 1 0 - ( i i ) s u c h t a x p a y e r p e r f o r m s m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s o f s e r v i c e s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) . I n t h e c a s e o f a j o i n t r e t u r n , t h e a b o v e r e q u i r e m e n t s f o r q u a l i f i c a t i o n a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a r e s a t i s f i e d i f a n d o n l y i f e i t h e r s p o u s e s e p a r a t e l y s a t i s f i e s t h e s e r e q u i r e m e n t s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) . T h u s , i f e i t h e r s p o u s e q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , t h e r e n t a l a c t i v i t i e s o f t h e r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a r e n o t a p e r s e p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . T h e a p p l i c a b l e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n a d d r e s s e s h o w a t a x p a y e r m a y e s t a b l i s h t h e a m o u n t o f t i m e s p e n t o n r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t i e s . T o w i t , t h a t r e g u l a t i o n p r o v i d e s : ( 4 ) M e t h o d s o f p r o o f . T h e e x t e n t o f a n i n d i v i d u a l ' s p a r t i c i p a t i o n i n a n a c t i v i t y m a y b e e s t a b l i s h e d b y a n y r e a s o n a b l e m e a n s . C o n t e m p o r a n e o u s d a i l y t i m e r e p o r t s , l o g s , o r s i m i l a r d o c u m e n t s a r e n o t r e q u i r e d i f t h e e x t e n t o f s u c h p a r t i c i p a t i o n m a y b e e s t a b l i s h e d b y o t h e r r e a s o n a b l e m e a n s . R e a s o n a b l e m e a n s f o r p u r p o s e s o f t h i s p a r a g r a p h m a y i n c l u d e b u t a r e n o t l i m i t e d t o t h e i d e n t i f i c a t i o n o f s e r v i c e s p e r f o r m e d o v e r a p e r i o d o f t i m e a n d t h e a p p r o x i m a t e n u m b e r o f h o u r s s p e n t p e r f o r m i n g s u c h s e r v i c e s d u r i n g s u c h p e r i o d , b a s e d o n a p p o i n t m e n t b o o k s , c a l e n d a r s , o r n a r r a t i v e s u m m a r i e s . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h i s C o u r t h a s a c k n o w l e d g e d t h a t t h e p a s s i v e l o s s r e g u l a t i o n s a r e s o m e w h a t a m b i v a l e n t a s t o t h e r e c o r d s t o b e m a i n t a i n e d b y t a x p a y e r s . G o s h o r n v . C o m m i s s i o n e r , - 1 1 - T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 7 8 . N e v e r t h e l e s s , t h e r e g u l a t i o n s d o n o t a l l o w a p o s t - e v e n t " b a l l p a r k g u e s s t i m a t e " . I d . T h e g e n e r a l r u l e i s t h a t e a c h i n t e r e s t o f t h e t a x p a y e r i n r e n t a l r e a l e s t a t e i s t r e a t e d a s a s e p a r a t e a c t i v i t y . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) ( i i ) . H o w e v e r , a t a x p a y e r i n t h e r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s m a y e l e c t t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s o n e a c t i v i t y . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) . T h e e l e c t i o n t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y i s m a d e : b y f i l i n g a s t a t e m e n t w i t h t h e t a x p a y e r ' s o r i g i n a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r . T h i s s t a t e m e n t m u s t c o n t a i n a d e c l a r a t i o n t h a t t h e t a x p a y e r i s a q u a l i f y i n g t a x p a y e r f o r t h e t a x a b l e y e a r a n d i s m a k i n g t h e e l e c t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) . * * * S e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( g ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . S u c h a n e l e c t i o n i s b i n d i n g f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h i t i s m a d e a n d f o r a l l f u t u r e y e a r s i n w h i c h t h e t a x p a y e r q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , e v e n i f t h e r e a r e i n t e r v e n i n g y e a r s i n w h i c h t h e t a x p a y e r i s n o t a q u a l i f y i n g t a x p a y e r . S e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( g ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e e l e c t i o n m a y b e m a d e i n a n y y e a r i n w h i c h t h e t a x p a y e r i s a q u a l i f y i n g t a x p a y e r , a n d t h e f a i l u r e t o m a k e t h e e l e c t i o n i n o n e y e a r d o e s n o t p r e c l u d e t h e t a x p a y e r f r o m m a k i n g t h e e l e c t i o n i n a s u b s e q u e n t y e a r . I d . O n t h i s r e c o r d , t h e C o u r t h o l d s t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t f i l e a v a l i d e l e c t i o n t o t r e a t t h e i r r e n t a l p r o p e r t i e s a s o n e - 1 2 - 4 E v e n i f t h e e l e c t i o n h a d b e e n m a d e p a r t o f t h e r e c o r d , i t s v a l i d i t y w o u l d s t i l l b e i n q u e s t i o n . R e s p o n d e n t d i s p u t e s t h a t p e t i t i o n e r s f i l e d a p r o p e r e l e c t i o n w i t h e i t h e r t h e i r 1 9 9 6 o r 1 9 9 7 o r i g i n a l r e t u r n . T o b e v a l i d , t h e e l e c t i o n m u s t b e f i l e d w i t h t h e o r i g i n a l r e t u r n . S e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( g ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . A t a x p a y e r w h o a g g r e g a t e d r e a l e s t a t e r e n t a l a c t i v i t i e s o n h i s t a x r e t u r n s b u t w h o f a i l e d t o m e e t t h e l i t e r a l r e q u i r e m e n t s o f e l e c t i n g c o m b i n a t i o n t r e a t m e n t h a s b e e n h e l d n o t t o h a v e g i v e n c l e a r n o t i c e o f a n i n t e n t t o e l e c t u n d e r s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . K o s o n e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 0 7 . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r s d i d n o t a r g u e s u b s t a n t i a l c o m p l i a n c e w i t h t h e a p p l i c a b l e r e g u l a t i o n . C f . A m e r i c a n A i r F i l t e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 7 0 9 , 7 1 8 - 7 2 3 ( 1 9 8 3 ) . a c t i v i t y i n e i t h e r 1 9 9 6 o r 1 9 9 7 . " T o m a k e a n e l e c t i o n , a t a x p a y e r m u s t c l e a r l y n o t i f y t h e C o m m i s s i o n e r o f t h e t a x p a y e r ' s i n t e n t t o d o s o . " K o s o n e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 0 7 . A l t h o u g h p e t i t i o n e r s c l a i m t h a t t h e y p r o v i d e d a n e l e c t i o n f o r 1 9 9 6 t o a r e v e n u e a g e n t d u r i n g t h e e x a m i n a t i o n a n d f i l e d t h e i r 1 9 9 7 e l e c t i o n w i t h t h e i r o r i g i n a l r e t u r n , n e i t h e r e l e c t i o n w a s p r o d u c e d a t t r i a l . F o r l a c k o f e v i d e n c e a n d p r o o f , r e s p o n d e n t i s s u s t a i n e d w i t h r e s p e c t t o t h i s i s s u e . 4 B e c a u s e p e t i t i o n e r s d i d n o t p r o p e r l y e l e c t t o t r e a t t h e r e n t a l p r o p e r t i e s a s a s i n g l e a c t i v i t y , t h e y c a n n o t g r o u p t h e m . K r u k o w s k i v . C o m m i s s i o n e r , 2 7 9 F . 3 d 5 4 7 ( 7 t h C i r . 2 0 0 2 ) , a f f g . 1 1 4 T . C . 5 6 6 ( 2 0 0 0 ) ; K o s o n e n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . A s a n a d d i t i o n a l c o n s e q u e n c e o f t h e f a i l u r e t o e l e c t , M r s . J a h i n a m u s t q u a l i f y a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l w i t h r e s p e c t t o e a c h p r o p e r t y s e p a r a t e l y i n o r d e r t o a v o i d a d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e r e n t a l a c t i v i t i e s w e r e p e r s e p a s s i v e u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . - 1 3 - 5 W i t h r e s p e c t t o t h a t e v i d e n c e , t h e C o u r t d i s r e g a r d s a s n o t c r e d i b l e t h e s u m m a r i e s p r e p a r e d b y M r s . J a h i n a f o r p u r p o s e s o f t h e a u d i t p u r p o r t i n g t o e s t a b l i s h h e r t i m e s p e n t o n t h e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t i e s . S e e M o w a f i v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 1 1 1 ; B a i l e y v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 9 6 ( " p e t i t i o n e r ' s e s t i m a t e s a r e u n c o r r o b o r a t e d a n d d o n o t r e l i a b l y r e f l e c t t h e h o u r s t h a t s h e d e v o t e d t o h e r r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s " ) . T h u s , t o h o l d i n p e t i t i o n e r s ' f a v o r , t h e C o u r t m u s t f i n d : ( 1 ) T h a t m o r e t h a n o n e - h a l f o f M r s . J a h i n a ' s p e r s o n a l s e r v i c e s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r w e r e p e r f o r m e d i n e a c h r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t y i n w h i c h a l o s s d e d u c t i o n i s c l a i m e d , a n d ( 2 ) t h a t M r s . J a h i n a p e r f o r m e d m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s o f s e r v i c e s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r o n e a c h o f t h e c l a i m e d p r o p e r t i e s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ; s e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( e ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e e v i d e n c e f a i l s t o e s t a b l i s h t h a t M r s . J a h i n a w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l w i t h r e s p e c t t o e a c h o f t h e r e n t a l p r o p e r t i e s c o n s i d e r e d s e p a r a t e l y . 5 T h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) w e r e n o t m e t w i t h r e s p e c t t o a n y o f t h e r e n t a l p r o p e r t i e s i n d i v i d u a l l y . D u r i n g a l l o f 1 9 9 6 a n d u n t i l A u g u s t 1 9 9 7 , M r s . J a h i n a h a d a f u l l - t i m e j o b w i t h a s t a n d a r d w o r k r e q u i r e m e n t o f 1 , 8 0 0 h o u r s p e r y e a r . D u r i n g t h e l a t t e r m o n t h s o f 1 9 9 7 , s h e h a d a p a r t - t i m e j o b . E v e n i f s h e p e r f o r m e d s o m e o f h e r r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t i e s f r o m h e r w a g e j o b s , d o u b l e - c o u n t i n g s o m e o f h e r t i m e a s s h e c l a i m e d , t h e r e w e r e f i v e a p a r t m e n t b u i l d i n g s t o b e m a n a g e d . S h e d i d n o t w o r k o n a n y o n e o f t h e s e p r o p e r t i e s m o r e t h a n s h e w o r k e d o n h e r w a g e j o b s . F u r t h e r , s h e - 1 4 - d i d n o t s a t i s f y t h e 7 5 0 - h o u r s t a t u t o r y m i n i m u m f o r a n y o n e o f t h e m . S e e F o w l e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 2 2 3 . H e r t e s t i m o n y , p h o n e r e c o r d s , a n d c a l e n d a r s r e f l e c t t h a t s h e d i d n o t s p e n d s u f f i c i e n t t i m e o n t h e i n d i v i d u a l r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t i e s t o s a t i s f y e i t h e r p r o n g o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) . T h e C o u r t h o l d s t h a t M r s . J a h i n a w a s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r s ' r e n t a l p r o p e r t i e s d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e . B e c a u s e M r s . J a h i n a w a s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , t h e r e n t a l p r o p e r t y a c t i v i t i e s o f p e t i t i o n e r s a r e t r e a t e d a s p e r s e p a s s i v e . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , ( 4 ) . A c c o r d i n g l y , t h e g e n e r a l d i s a l l o w a n c e r u l e c o n c e r n i n g p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s a p p l i e s . S e c . 4 6 9 ( a ) ( 1 ) ( A ) . R e s p o n d e n t i s s u s t a i n e d o n t h i s i s s u e . T h e f i n a l i s s u e i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r 1 9 9 7 i n t h e a m o u n t o f $ 5 , 2 1 6 . 8 0 . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) p r o v i d e s f o r a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y e q u a l t o 2 0 p e r c e n t o f a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t o f t a x r e q u i r e d t o b e s h o w n o n t h e r e t u r n t h a t i s a t t r i b u t a b l e t o t h e t a x p a y e r ' s n e g l i g e n c e o r d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s . S e c . 6 6 6 2 ( a ) a n d ( b ) ( 1 ) . " N e g l i g e n c e " c o n s i s t s o f a n y f a i l u r e t o m a k e a r e a s o n a b l e a t t e m p t t o c o m p l y w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . S e c . 6 6 6 2 ( c ) . " D i s r e g a r d " c o n s i s t s o f a n y c a r e l e s s , r e c k l e s s , o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d . I d . - 1 5 - 6 T h i s s e c t i o n m a y p r o v i d e r e l i e f e v e n i f a r e t u r n p o s i t i o n d o e s n o t s a t i s f y t h e r e a s o n a b l e b a s i s s t a n d a r d . S e c . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( b ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e c o u r t s h a v e r e f i n e d t h e C o d e d e f i n i t i o n o f n e g l i g e n c e a s a l a c k o f d u e c a r e o r f a i l u r e t o d o w h a t a r e a s o n a b l e a n d p r u d e n t p e r s o n w o u l d d o u n d e r s i m i l a r c i r c u m s t a n c e s . A l l e n v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 5 F . 2 d 3 4 8 , 3 5 3 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) , a f f g . 9 2 T . C . 1 ( 1 9 8 9 ) . T r e a s u r y r e g u l a t i o n s f u r t h e r s t i p u l a t e t h a t n e g l i g e n c e i n c l u d e s a n y f a i l u r e t o e x e r c i s e o r d i n a r y a n d r e a s o n a b l e c a r e i n t h e p r e p a r a t i o n o f a t a x r e t u r n , f a i l u r e t o k e e p b o o k s a n d r e c o r d s , o r f a i l u r e t o s u b s t a n t i a t e i t e m s p r o p e r l y . S e c . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . A r e t u r n p o s i t i o n t h a t h a s a " r e a s o n a b l e b a s i s " a s d e f i n e d i n t h e r e g u l a t i o n i s n o t a t t r i b u t a b l e t o n e g l i g e n c e . I d . A n e x c e p t i o n t o t h e s e c t i o n 6 6 6 2 p e n a l t y a p p l i e s w h e n t h e t a x p a y e r d e m o n s t r a t e s : ( 1 ) T h e r e w a s r e a s o n a b l e c a u s e f o r t h e u n d e r p a y m e n t , a n d ( 2 ) t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h w i t h r e s p e c t t o t h e u n d e r p a y m e n t . S e c . 6 6 6 4 ( c ) . 6 W h e t h e r t h e t a x p a y e r a c t e d w i t h r e a s o n a b l e c a u s e a n d i n g o o d f a i t h i s d e t e r m i n e d b y t h e r e l e v a n t f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o n a c a s e - b y - c a s e b a s i s . S e e S t u b b l e f i e l d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 5 3 7 ; s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . " C i r c u m s t a n c e s t h a t m a y i n d i c a t e r e a s o n a b l e c a u s e a n d g o o d f a i t h i n c l u d e a n h o n e s t m i s u n d e r s t a n d i n g o f f a c t o r l a w t h a t i s r e a s o n a b l e i n l i g h t o f a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , i n c l u d i n g t h e e x p e r i e n c e , - 1 6 - k n o w l e d g e a n d e d u c a t i o n o f t h e t a x p a y e r . " S e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . A t a x p a y e r i s n o t s u b j e c t t o t h e a d d i t i o n t o t a x f o r n e g l i g e n c e w h e r e t h e t a x p a y e r m a k e s h o n e s t m i s t a k e s i n c o m p l e x m a t t e r s , b u t t h e t a x p a y e r m u s t t a k e r e a s o n a b l e s t e p s t o d e t e r m i n e t h e l a w a n d t o c o m p l y w i t h i t . N i e d r i n g h a u s v . C o m m i s s i o n e r , 9 9 T . C . 2 0 2 , 2 2 2 ( 1 9 9 2 ) . T h e m o s t i m p o r t a n t f a c t o r i s t h e e x t e n t o f t h e t a x p a y e r ' s e f f o r t t o a s s e s s t h e p r o p e r t a x l i a b i l i t y . S t u b b l e f i e l d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r s d e m o n s t r a t e d f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s t h a t e s t a b l i s h t h e i r r e a s o n a b l e c a u s e a n d g o o d f a i t h i n t h i s c a s e . E v e n b e f o r e b e i n g a u d i t e d , M r s . J a h i n a t o o k r e a s o n a b l e m e a s u r e s t o d e t e r m i n e a n d c o m p l y w i t h t h e l a w r e g a r d i n g p a s s i v e a c t i v i t i e s a n d r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l s . S h e w a s a w a r e o f t h e p a s s i v e l o s s p r o v i s i o n s a n d a t t e m p t e d t o c o m p l y w i t h t h e m . S h e k e p t c o n t e m p o r a n e o u s c a l e n d a r s a n d o t h e r b u s i n e s s r e c o r d s t o e s t a b l i s h h e r t i m e a n d m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . S h e t e s t i f i e d , w i t h d e t a i l , o n t h e e x t e n t o f h e r i n v o l v e m e n t w i t h t h e r e n t a l a c t i v i t i e s a n d h e r c o n s i s t e n t t r e a t m e n t o f t h e m a s a g o i n g c o n c e r n . H e r r e c o r d k e e p i n g e f f o r t s a n d t e s t i m o n y w e r e c r e d i b l e , p a r t i c u l a r l y g i v e n t h e c o m p l e x i t y o f t h e p a s s i v e l o s s p r o v i s i o n s . C f . s e c . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . ( " ' N e g l i g e n c e ' i n c l u d e s a n y f a i l u r e b y t h e t a x p a y e r t o k e e p a d e q u a t e b o o k s a n d r e c o r d s o r t o s u b s t a n t i a t e i t e m s p r o p e r l y " ) . - 1 7 - F u r t h e r , a l t h o u g h t h e t i m i n g o f t h e i r a t t e m p t w a s i n c o r r e c t , p e t i t i o n e r s a t t e m p t e d t o e l e c t c o m b i n a t i o n t r e a t m e n t . H a d p e t i t i o n e r s e f f e c t e d a v a l i d e l e c t i o n , t h e l a w w o u l d n o t h a v e r e q u i r e d a p r o p e r t y - b y - p r o p e r t y a n a l y s i s . W h i l e t h e C o u r t m a k e s n o e x p r e s s f i n d i n g o n w h e t h e r p e t i t i o n e r s w o u l d h a v e p r e v a i l e d h a d t h e y m a d e a v a l i d e l e c t i o n t o c o m b i n e t h e p r o p e r t i e s , t h e s t a n d a r d w o u l d h a v e b e e n s i g n i f i c a n t l y l e s s b u r d e n s o m e h a d t h e y d o n e s o . F i n a l l y , t h e r e c o r d s h o w s t h a t M r s . J a h i n a l e f t h e r w a g e j o b i n 2 0 0 0 t o d e v o t e h e r f u l l - t i m e e f f o r t s t o t h e i r r e n t a l p r o p e r t i e s . T h i s r e c o r d i n d i c a t e s r e a s o n a b l e c a u s e a n d g o o d f a i t h w i t h r e s p e c t t o t h e u n d e r p a y m e n t . T h e C o u r t h o l d s t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t a c t n e g l i g e n t l y w i t h r e s p e c t t o t h e u n d e r p a y m e n t a n d a r e n o t l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . S e e S h a w v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 3 5 ( t a x p a y e r , a " s o p h i s t i c a t e d b u s i n e s s p e r s o n " , w a s n o t l i a b l e f o r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) p e n a l t y n o t w i t h s t a n d i n g C o u r t ' s h o l d i n g t h a t h e w a s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l ) . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t o n t h e d e f i c i e n c i e s a n d f o r p e t i t i o n e r s o n t h e s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) p e n a l t y .