TAX COURT OPINION

Case: Michael A. & Frances Y. McGrath
Docket Number: 126-99
Judge: Chabot
Opinion Type: memo
Filed: 09/18/2002
Pages: 30

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 2 3 1 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T M I C H A E L A . M C G R A T H A N D F R A N C E S Y . M C G R A T H , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 2 6 - 9 9 . F i l e d S e p t e m b e r 1 8 , 2 0 0 2 . I n 1 9 9 5 , P s l e a s e d ( a s l e s s e e ) r e t a i l s p a c e i n a s h o p p i n g c e n t e r t o o p e r a t e a b a k e r y . W h e n P s e n t e r e d i n t o t h e l e a s e , t h e l e a s e d s p a c e w a s n o t h i n g m o r e t h a n a d i r t f l o o r e n c l o s e d b y t e m p o r a r y w a l l s ; t h e l e a s e d s p a c e w a s n o t s e r v i c e d b y a n y u t i l i t i e s . T h e l e a s e o b l i g a t e d P s t o m a k e s u b s t a n t i a l p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s t o t h e l e a s e d s p a c e a t t h e i r o w n e x p e n s e . O t h e r t h a n t r a d e f i x t u r e s , t h e p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s P s m a d e t o t h e l e a s e d s p a c e b e c a m e t h e p r o p e r t y o f t h e l e s s o r u p o n i n s t a l l a t i o n . P s d i d n o t m a k e a s e c . 1 7 9 , I . R . C . 1 9 8 6 , e l e c t i o n o n t h e i r t i m e l y f i l e d t a x r e t u r n f o r e i t h e r 1 9 9 5 o r 1 9 9 6 . P s d i d n o t f i l e a t i m e l y a m e n d e d t a x r e t u r n f o r e i t h e r 1 9 9 5 o r 1 9 9 6 . 1 . H e l d : P s ' e x p e n d i t u r e s f o r t h e p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s t h e y m a d e t o t h e l e a s e d s p a c e c o n s t i t u t e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s t h a t a r e n o t c u r r e n t l y d e d u c t i b l e . S e c . 2 6 3 , I . R . C . 1 9 8 6 . P s ' c o s t r e c o v e r y f o r t h e y e a r s i n - 2 - 1 T h e f o l l o w i n g a d j u s t m e n t s a r e c o m p u t a t i o n a l , i . e . , t h e y d e p e n d o n r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n : ( 1 ) E a r n e d i n c o m e c r e d i t f o r 1 9 9 6 , a n d ( 2 ) i t e m i z e d d e d u c t i o n s f o r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 . 2 U n l e s s i n d i c a t e d o t h e r w i s e , a l l s e c t i o n a n d c h a p t e r r e f e r e n c e s a r e t o s e c t i o n s a n d c h a p t e r s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e o f 1 9 8 6 a s i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . i s s u e i s b y w a y o f d e p r e c i a t i o n , a s a l l o w e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . 2 . H e l d , f u r t h e r , P s m a y n o t n o w e l e c t t o e x p e n s e a n y s e c . 1 7 9 p r o p e r t y t h e y p l a c e d i n s e r v i c e i n e i t h e r 1 9 9 5 o r 1 9 9 6 , b e c a u s e t h e p e r i o d f o r m a k i n g v a l i d s e c . 1 7 9 e l e c t i o n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e h a s e x p i r e d . S e c . 1 7 9 ( c ) , I . R . C . 1 9 8 6 . M i c h a e l A . M c G r a t h a n d F r a n c e s Y . M c G r a t h , p r o s e s e . E m i l e L . H e b e r t I I I , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C H A B O T , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n i n d i v i d u a l i n c o m e t a x a g a i n s t p e t i t i o n e r s a s f o l l o w s : Y e a r D e f i c i e n c y 1 9 9 5 $ 2 8 , 5 9 0 1 9 9 6 3 , 0 2 6 A f t e r c o n c e s s i o n s b y b o t h s i d e s , t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n 1 a r e a s f o l l o w s : ( 1 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y d e d u c t u n d e r s e c t i o n 1 6 2 2 t h e c o s t s t h e y i n c u r r e d i n 1 9 9 5 i n m a k i n g p e r m a n e n t - 3 - 3 S o s t i p u l a t e d . B o t h t h e F r a n c h i s e A g r e e m e n t a n d t h e C o n s t r u c t i o n C o n t r a c t s h o w o n l y M i c h a e l ' s n a m e a n d s i g n a t u r e , w h i l e t h e L e a s e s h o w s t h e n a m e s a n d s i g n a t u r e s o f b o t h p e t i t i o n e r s . T h e S c h e d u l e C , P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s , o n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 5 t a x r e t u r n s h o w s o n l y M i c h a e l a s p r o p r i e t o r , w h i l e t h e 1 9 9 6 t a x r e t u r n S c h e d u l e C s h o w s b o t h p e t i t i o n e r s a s p r o p r i e t o r . T h e p a r t i e s d o n o t a p p e a r t o b e l i e v e t h a t a n y i s s u e i n t h e i n s t a n t c a s e i s a f f e c t e d b y w h e t h e r t h e b u s i n e s s w a s o w n e d s o l e l y b y M i c h a e l o r w a s o w n e d j o i n t l y b y b o t h p e t i t i o n e r s . i m p r o v e m e n t s t o p r o p e r t y t h e y l e a s e d ( a s " t e n a n t " ) t o o p e r a t e a b a k e r y . ( 2 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y e l e c t t o e x p e n s e s e c t i o n 1 7 9 p r o p e r t y t h e y p l a c e d i n s e r v i c e i n 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d ; t h e s t i p u l a t i o n s a n d t h e s t i p u l a t e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s , M i c h a e l A . M c G r a t h ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s M i c h a e l ) a n d F r a n c e s Y . M c G r a t h , r e s i d e d i n S l i d e l l , L o u i s i a n a , w h e n t h e y f i l e d t h e p e t i t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e . I n 1 9 9 5 p e t i t i o n e r s e x e c u t e d t h r e e a g r e e m e n t s r e l e v a n t t o t h e i n s t a n t c a s e : ( 1 ) A l e a s e ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e L e a s e ) , ( 2 ) a T . J . C i n n a m o n s U n i t F r a n c h i s e A g r e e m e n t ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e F r a n c h i s e A g r e e m e n t ) , a n d ( 3 ) a S t a n d a r d F o r m o f A g r e e m e n t B e t w e e n O w n e r a n d C o n t r a c t o r ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e C o n s t r u c t i o n C o n t r a c t ) . 3 - 4 - A . T h e L e a s e O n o r a b o u t A u g u s t 2 1 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s , a s " t e n a n t " , e n t e r e d i n t o t h e L e a s e w i t h T U P 1 3 0 C o m p a n y L i m i t e d P a r t n e r s h i p , a K e n t u c k y l i m i t e d p a r t n e r s h i p ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s T U P 1 3 0 ) , a s " l a n d l o r d " . U n d e r t h e L e a s e , T U P 1 3 0 a g r e e d t o l e a s e t o p e t i t i o n e r s s p a c e n u m b e r 1 1 5 a t t h e M a l l a t B a r n e s C r o s s i n g s h o p p i n g c e n t e r i n T u p e l o , M i s s i s s i p p i , f o r a 5 - y e a r t e r m . ( T h i s s p a c e i s h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e S t o r e S p a c e . ) P e t i t i o n e r s l e a s e d t h e S t o r e S p a c e i n o r d e r t o o p e r a t e a T . J . C i n n a m o n s f r a n c h i s e d b a k e r y , h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s r e f e r r e d t o a s t h e B a k e r y . T h e B a k e r y w a s t o e n g a g e i n t h e r e t a i l s a l e o f c i n n a m o n r o l l s , g o u r m e t c o f f e e , m u f f i n s , b a g e l s , c o f f e e c a k e s , a n d o t h e r r e l a t e d i t e m s i n c i d e n t a l t o a t y p i c a l T . J . C i n n a m o n s m e n u . W h e n p e t i t i o n e r s e n t e r e d i n t o t h e L e a s e , t h e S t o r e S p a c e h a d a d i r t f l o o r , n o u t i l i t i e s , a n d n o p e r m a n e n t w a l l s . T h e L e a s e o b l i g a t e d p e t i t i o n e r s t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n o f t h e S t o r e S p a c e a t t h e i r o w n e x p e n s e b e f o r e t h e y c o u l d o c c u p y t h e s p a c e f o r t h e B a k e r y . T h e c o n s t r u c t i o n t h a t p e t i t i o n e r s w e r e o b l i g a t e d t o c o m p l e t e w a s a s f o l l o w s : ( 1 ) E x c a v a t i o n o f t h e S t o r e S p a c e ; ( 2 ) i n s t a l l a t i o n o f a c o n c r e t e s l a b f l o o r a n d a f l o o r c o v e r i n g t h e r e f o r ; ( 3 ) i n s t a l l a t i o n o f a c e i l i n g s y s t e m ; ( 4 ) i n s t a l l a t i o n o f a r e t u r n a i r p l e n u m ; ( 5 ) i n s t a l l a t i o n o f p a r t i t i o n w a l l s ; ( 6 ) i n s t a l l a t i o n o f d o o r s , f r a m e s , a n d h a r d w a r e t h e r e f o r ; ( 7 ) - 5 - i n s t a l l a t i o n o f a s t o r e f r o n t , e n t r a n c e d o o r s , e n t r a n c e g r i l l e b u l k h e a d , e n t r a n c e v e s t i b u l e f i n i s h , s h o w w i n d o w p l a t f o r m s , s h o w w i n d o w , a n d v e s t i b u l e c e i l i n g s , s h o w w i n d o w b a c k g r o u n d a n d s i g n b a c k g r o u n d ; ( 8 ) i n s t a l l a t i o n o f a f i r e s p r i n k l e r s y s t e m ; ( 9 ) i n s t a l l a t i o n o f a l l e l e c t r i c a l c o n d u i t s a n d e q u i p m e n t r e q u i r e d f o r a c o m p l e t e e l e c t r i c a l i n s t a l l a t i o n ; ( 1 0 ) i n s t a l l a t i o n o f a n e x t e n s i o n o f g a s s e r v i c e f r o m a m e t e r i n g p o i n t t o t h e S t o r e S p a c e ; ( 1 1 ) i n s t a l l a t i o n o f v e n t i l a t i o n o r a i r p u r i f i c a t i o n s y s t e m s ; ( 1 2 ) i n s t a l l a t i o n o f t o i l e t r o o m f i x t u r e s ; ( 1 3 ) i n s t a l l a t i o n o f a l l s t o r e f i x t u r e s ; ( 1 4 ) i n s t a l l a t i o n o f a l l r e q u i r e d s a f e t y a n d e m e r g e n c y e q u i p m e n t ; ( 1 5 ) i n s t a l l a t i o n o f a l l r e q u i r e d e q u i p m e n t f o r a i d i n g t h e h a n d i c a p p e d ; ( 1 6 ) i n s t a l l a t i o n o f i n s u l a t i o n a n d i n t e r i o r f i n i s h o n t h e e x t e r i o r w a l l s o f t h e S t o r e S p a c e ; ( 1 7 ) p a i n t i n g ; a n d ( 1 8 ) w a l l p a p e r i n g ; t h e f o r e g o i n g a r e h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s c o l l e c t i v e l y r e f e r r e d t o a s t h e I m p r o v e m e n t s . U n d e r t h e L e a s e , p e t i t i o n e r s w e r e t o r e m a i n t h e o w n e r s o f ( 1 ) t h e t r a d e f i x t u r e s t h e y i n s t a l l e d a n d ( 2 ) t h e i r m e r c h a n d i s e ; h o w e v e r , T h e s t o r e f r o n t , p a r t i t i o n s , h e a t i n g a n d c o o l i n g e q u i p m e n t a n d a l l o t h e r p e r m a n e n t i n s t a l l a t i o n s a t t a c h e d t o t h e * * * [ S t o r e S p a c e ] s h a l l b e c o m e a p a r t o f t h e r e a l e s t a t e , s h a l l b e l o n g t o * * * [ T U P 1 3 0 ] a t t h e m o m e n t o f i n s t a l l a t i o n a n d s h a l l b e u n e n c u m b e r e d b y * * * [ p e t i t i o n e r s ] . T h e t e r m o f t h e L e a s e w a s 5 y e a r s . T h e f i x e d m i n i m u m r e n t f o r t h e s t o r e s p a c e w a s $ 2 6 , 3 1 2 p e r y e a r , p a y a b l e i n e q u a l - 6 - i n s t a l l m e n t s a n d d u e o n t h e f i r s t d a y o f e a c h m o n t h a t t h e r a t e o f $ 2 , 1 9 2 . 6 7 p e r m o n t h . P e t i t i o n e r s w e r e n o t o b l i g a t e d t o p a y t h e f i x e d m i n i m u m r e n t u n t i l 6 m o n t h s a f t e r t h e d a y t h e B a k e r y w a s f i r s t o p e n e d f o r b u s i n e s s t o t h e p u b l i c . I n a d d i t i o n t o t h e i r o b l i g a t i o n t o p a y t h e f i x e d m i n i m u m r e n t , p e t i t i o n e r s w e r e a l s o o b l i g a t e d t o p a y t o T U P 1 3 0 v a r i o u s o t h e r c h a r g e s s u c h a s r e a l e s t a t e t a x e s ( e s t i m a t e d a s $ 2 7 6 . 4 7 p e r m o n t h ) , c o m m o n a r e a ( e s t i m a t e d a s $ 4 7 6 . 6 7 p e r m o n t h ) , i n s u r a n c e ( e s t i m a t e d a s $ 1 0 . 4 9 p e r m o n t h ) , w a t e r a n d s e w e r s e r v i c e ( $ 1 6 . 8 0 p e r m o n t h ) , a n d m e r c h a n t s ' a s s o c i a t i o n o r m a r k e t i n g f u n d c h a r g e s ( $ 1 6 6 . 8 3 p e r m o n t h ) . T h e s e o t h e r c h a r g e s t o t a l e d $ 9 4 7 . 2 6 p e r m o n t h . O t h e r t h a n t h e w a t e r a n d s e w e r c h a r g e , p e t i t i o n e r s ' o b l i g a t i o n t o p a y t h e s e c h a r g e s d i d n o t b e g i n u n t i l 6 m o n t h s a f t e r t h e d a y t h e B a k e r y w a s f i r s t o p e n e d f o r b u s i n e s s t o t h e p u b l i c ; p e t i t i o n e r s ' o b l i g a t i o n t o p a y w a t e r a n d s e w e r c h a r g e s d i d n o t i n c l u d e t h e 6 - m o n t h d e l a y l a n g u a g e . A s a r e s u l t , t h e L e a s e ' s 6 - m o n t h d e l a y l a n g u a g e a p p l i e d t o a t o t a l o f $ 3 , 1 2 3 . 1 3 p e r m o n t h ( $ 2 , 1 9 2 . 6 7 f i x e d m i n i m u m , p l u s $ 9 4 7 . 2 6 o t h e r c h a r g e s , l e s s $ 1 6 . 8 0 w a t e r a n d s e w e r s e r v i c e s ) , o r $ 1 8 , 7 3 8 . 7 8 f o r t h e 6 m o n t h s . T h e L e a s e f u r t h e r o b l i g a t e d p e t i t i o n e r s t o m a i n t a i n t h r o u g h o u t t h e t e r m t h e r e o f a n d a t t h e i r o w n e x p e n s e , ( 1 ) p u b l i c l i a b i l i t y i n s u r a n c e c o v e r i n g t h e s t o r e s p a c e a n d t h e i r u s e t h e r e o f , a n d ( 2 ) " f i r e a n d e x t e n d e d c o v e r a g e " i n s u r a n c e . - 7 - P e t i t i o n e r s , T U P 1 3 0 , a n d T U P 1 3 0 ' s m a n a g e m e n t c o m p a n y w e r e t o b e i n s u r e d s u n d e r t h e p u b l i c l i a b i l i t y p o l i c y . P e t i t i o n e r s w e r e a l s o r e s p o n s i b l e f o r p a y i n g a l l m u n i c i p a l , c o u n t y , S t a t e , a n d F e d e r a l t a x e s a s s e s s e d a g a i n s t t h e i r l e a s e h o l d i n t e r e s t , f i x t u r e s , f u r n i s h i n g s , e q u i p m e n t , s t o c k - i n - t r a d e , a n d o t h e r p e r s o n a l p r o p e r t y o f a n y k i n d o w n e d , i n s t a l l e d , a n d e x i s t i n g i n t h e S t o r e S p a c e . B . T h e F r a n c h i s e A g r e e m e n t O n A u g u s t 2 3 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s a n d T . J . C i n n a m o n s , I n c . , e x e c u t e d t h e F r a n c h i s e A g r e e m e n t , a u t h o r i z i n g p e t i t i o n e r s t o o p e r a t e a T . J . C i n n a m o n s f r a n c h i s e d b a k e r y a t t h e S t o r e S p a c e . T h e i n i t i a l t e r m o f t h e F r a n c h i s e A g r e e m e n t w a s 1 0 y e a r s . P u r s u a n t t o t h e F r a n c h i s e A g r e e m e n t , p e t i t i o n e r s p a i d t o T . J . C i n n a m o n s , I n c . , a n i n i t i a l f r a n c h i s e f e e o f $ 1 7 , 5 0 0 . ( P e t i t i o n e r s c o n c e d e t h a t t h e $ 1 7 , 5 0 0 f r a n c h i s e f e e m u s t b e c a p i t a l i z e d a n d a m o r t i z e d o v e r a p e r i o d o f 1 5 y e a r s , a s i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . ) C . T h e C o n s t r u c t i o n C o n t r a c t A s o f N o v e m b e r 1 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s a n d R e g i o n a l D e v e l o p m e n t & B u i l d i n g I n c . , e x e c u t e d t h e C o n s t r u c t i o n C o n t r a c t f o r t h e I m p r o v e m e n t s . P e t i t i o n e r s p e r f o r m e d t h e c o n s t r u c t i o n r e q u i r e d u n d e r t h e L e a s e d u r i n g t h e p e r i o d f r o m S e p t e m b e r t h r o u g h D e c e m b e r 1 9 9 5 . - 8 - P e t i t i o n e r s i n c u r r e d a n d p a i d e x p e n d i t u r e s f o r w o r k o n a n d f o r t h e S t o r e S p a c e d u r i n g 1 9 9 5 a s s h o w n i n t a b l e 1 . T a b l e 1 P a y e e A m o u n t ( 1 ) G a f f n e y C a b i n e t s $ 1 , 8 0 0 ( 2 ) T a y l o r C a b i n e t S h o p ( c a b i n e t w i t h c o u n t e r ) 7 , 2 6 7 ( 3 ) S i g n C r a f t 4 2 8 ( 4 ) T u l l B r o t h e r s 2 4 0 ( 5 ) M i d - S o u t h S i g n s 3 , 9 3 5 ( 6 ) C h r o m a C o p y 1 , 7 1 9 ( 7 ) D u n c a n S i g n s 4 8 3 ( 8 ) T a y l o r C a b i n e t S h o p ( d o o r f r a m e s & b a s e b o a r d s ) 1 3 , 5 0 0 ( 9 ) C o r i n t h C a r p e t s 3 , 5 0 9 ( 1 0 ) U n i v e r s a l M a n u f a c t u r i n g 1 , 1 5 0 ( 1 1 ) R e g i o n a l 9 0 , 6 3 0 ( 1 2 ) S h e r w i n W i l l i a m s 4 0 6 ( 1 3 ) J o e y W i l h i t e 2 , 0 0 0 T o t a l 1 2 7 , 0 6 7 I t e m s 1 t h r o u g h 7 i n t a b l e 1 , s u p r a ( t o t a l i n g $ 1 5 , 8 7 2 ) , w e r e p a i d f o r f u r n i t u r e , f i x t u r e s , a n d e q u i p m e n t f o r t h e B a k e r y , a n d n o t f o r l e a s e h o l d i m p r o v e m e n t s . ( T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e s e e x p e n d i t u r e s m u s t b e c a p i t a l i z e d a n d d e p r e c i a t e d u n d e r t h e m o d i f i e d a c c e l e r a t e d c o s t r e c o v e r y s y s t e m ( h e r e i n a f t e r s o m e t i m e s - 9 - 4 I n 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s b o u g h t $ 4 2 , 8 5 5 o f e q u i p m e n t f o r t h e B a k e r y , i n a d d i t i o n t o t h e $ 1 5 , 8 7 2 d i s c u s s e d i n t h e t e x t . S o m e p a r t o f t h i s $ 4 2 , 8 5 5 i s i n a d d i t i o n t o t h e a m o u n t s d e a l t w i t h i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 5 t a x r e t u r n a n d r e s p o n d e n t ' s n o t i c e o f d e f i c i e n c y . A s w e i n t e r p r e t t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n , a n y p a r t o f t h e $ 4 2 , 8 5 5 t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t a l l o w e d t o e x p e n s e u n d e r s e c . 1 7 9 ( a ) ( s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n s o f s e c . 1 7 9 ( b ) ) , d i s c u s s e d i n f r a u n d e r I I . S e c t i o n 1 7 9 E l e c t i o n , s h a l l b e c a p i t a l i z e d a n d d e p r e c i a t e d u n d e r M A C R S a s 7 - y e a r p r o p e r t y , u s i n g t h e 2 0 0 - p e r c e n t d e c l i n i n g b a l a n c e m e t h o d a n d t h e m i d q u a r t e r c o n v e n t i o n . A s a r e s u l t , a R u l e 1 5 5 c o m p u t a t i o n w i l l b e r e q u i r e d r e g a r d l e s s o f h o w w e r u l e o n t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n . U n l e s s i n d i c a t e d o t h e r w i s e , a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . r e f e r r e d t o a s M A C R S ) a s 7 - y e a r p r o p e r t y , u s i n g t h e 2 0 0 - p e r c e n t d e c l i n i n g b a l a n c e m e t h o d a n d t h e m i d q u a r t e r c o n v e n t i o n . ) 4 T h e r e m a i n i n g $ 1 1 1 , 1 9 5 ( $ 1 2 7 , 0 6 7 l e s s $ 1 5 , 8 7 2 ) o f e x p e n d i t u r e s t h a t p e t i t i o n e r s p a i d f o r c o n s t r u c t i o n w o r k o n t h e S t o r e S p a c e w a s f o r t h e ( 1 ) e x c a v a t i o n o f t h e s i t e , ( 2 ) i n s t a l l a t i o n o f a c o n c r e t e f l o o r s l a b a n d f l o o r c o v e r i n g s t h e r e f o r , ( 3 ) i n s t a l l a t i o n o f e l e c t r i c a l s e r v i c e a n d f i x t u r e s , ( 4 ) i n s t a l l a t i o n o f p l u m b i n g s e r v i c e a n d f i x t u r e s , ( 5 ) c o n s t r u c t i o n , p a i n t i n g , a n d w a l l p a p e r i n g o f p e r m a n e n t w a l l s a n d p a r t i t i o n s , a n d ( 6 ) i n s t a l l a t i o n o f w i n d o w s a n d d o o r s . A l l o f t h e $ 1 1 1 , 1 9 5 o f e x p e n d i t u r e s t h a t p e t i t i o n e r s p a i d w e r e f o r t h e p e r f o r m a n c e o f t h e I m p r o v e m e n t s a s s e t f o r t h i n t h e L e a s e . O f t h e r e m a i n i n g $ 1 1 1 , 1 9 5 , $ 1 8 , 7 3 9 w e r e p a y m e n t s m a d e i n l i e u o f t h e m o n t h l y p a y m e n t s d u e u n d e r t h e L e a s e f o r t h e 6 - m o n t h p e r i o d D e c e m b e r 1 9 9 5 t h r o u g h M a y 1 9 9 6 . S e e s u p r a A . L e a s e , l i s t i n g o f 6 - m o n t h d e l a y i t e m s . T h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o t h e - 1 0 - 5 S o s t i p u l a t e d . A s w e i n t e r p r e t t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n , a n y p a r t o f t h e $ 5 , 0 5 9 t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t a l l o w e d t o e x p e n s e u n d e r s e c . 1 7 9 ( a ) ( s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n s o f s e c . 1 7 9 ( b ) ) , d i s c u s s e d i n f r a u n d e r I I . S e c t i o n 1 7 9 E l e c t i o n , s h a l l b e c a p i t a l i z e d a n d d e p r e c i a t e d u n d e r M A C R S a s 7 - y e a r p r o p e r t y , u s i n g t h e 2 0 0 - p e r c e n t d e c l i n i n g b a l a n c e m e t h o d a n d t h e m i d q u a r t e r c o n v e n t i o n . H o w e v e r , i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t o n D e c . 3 0 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s p l a c e d i n s e r v i c e e q u i p m e n t ( c o n t i n u e d . . . ) t a x t r e a t m e n t o f t h e r e m a i n i n g c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s , $ 9 2 , 4 5 6 ( $ 1 2 7 , 0 6 7 l e s s $ 1 5 , 8 7 2 ( f u r n i t u r e , f i x t u r e s , a n d e q u i p m e n t ) a n d l e s s $ 1 8 , 7 3 9 ( p a y m e n t s m a d e i n l i e u o f r e n t ) ) . A l s o i n 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s ( 1 ) b o u g h t c a s h r e g i s t e r s f o r t h e B a k e r y f o r $ 3 , 4 7 5 , a n d ( 2 ) p l a c e d i n s e r v i c e a c o m p u t e r ( 7 5 - p e r c e n t b u s i n e s s u s a g e ) i n w h i c h p e t i t i o n e r s h a d a b a s i s o f $ 2 , 8 6 5 . P e t i t i o n e r s c l a s s i f i e d t h e c a s h r e g i s t e r s a n d t h e c o m p u t e r a s 5 - y e a r p r o p e r t y o n t h e i r 1 9 9 5 t a x r e t u r n a n d c l a i m e d d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s i n r e s p e c t t h e r e o f f o r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 u s i n g t h e 2 0 0 - p e r c e n t d e c l i n i n g b a l a n c e m e t h o d a n d t h e m i d q u a r t e r c o n v e n t i o n o v e r a r e c o v e r y p e r i o d o f 5 y e a r s . R e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e e i t h e r p e t i t i o n e r s ' c l a s s i f i c a t i o n o f , o r t h e a m o u n t o f , c l a i m e d d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s , f o r e i t h e r t h e c a s h r e g i s t e r s o r t h e c o m p u t e r . I n 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s b o u g h t $ 5 , 0 5 9 o f e q u i p m e n t f o r t h e B a k e r y . 5 - 1 1 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) w i t h a c o s t o r o t h e r b a s i s i n t h e a m o u n t o f $ 5 , 2 6 7 . O n o p e n i n g b r i e f , r e s p o n d e n t n o t e s t h i s d i s c r e p a n c y a n d c o n c l u d e s t h a t p e t i t i o n e r s h a v e c o n c e d e d t h e $ 2 0 8 d i f f e r e n t i a l , b u t a p p a r e n t l y o n l y i f p e t i t i o n e r s l o s e o n t h e s e c . 1 7 9 i s s u e . O n a n s w e r i n g b r i e f , p e t i t i o n e r s s t a t e t h a t " I n t h e r e s p o n d e n t ' s o p e n i n g b r i e f , t h e r e s p o n d e n t a g r e e s t h a t t h e p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d * * * $ 5 , 2 6 7 o f S e c t i o n 1 7 9 e q u i p m e n t i n 1 9 9 6 . " T h e p a r t i e s a r e t o r e s o l v e t h i s m a t t e r i n t h e p r o c e e d i n g s u n d e r R u l e 1 5 5 . 6 T h e r e c o r d d o e s n o t s h o w w h e t h e r p e t i t i o n e r s c l a i m e d a s b a s i s i n d e t e r m i n i n g t h e i r g a i n o r l o s s o n t h e 1 9 9 7 s a l e a n y a m o u n t t h a t t h e y d e d u c t e d o n t h e i r 1 9 9 5 o r 1 9 9 6 t a x r e t u r n s . T h e r e c o r d a l s o d o e s n o t s h o w w h a t b e c a m e o f t h e L e a s e . P e t i t i o n e r s o p e n e d t h e B a k e r y i n D e c e m b e r 1 9 9 5 a n d o p e r a t e d i t u n t i l s o m e t i m e i n F e b r u a r y 1 9 9 7 . O n o r a b o u t A p r i l 7 , 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s s o l d t h e B a k e r y i n c l u d i n g t h e f u r n i t u r e , f i x t u r e s , e q u i p m e n t , i n v e n t o r y , a n d s u p p l i e s t h e r e f o r . 6 D . 1 9 9 5 T a x R e t u r n P e t i t i o n e r s t i m e l y f i l e d t h e i r j o i n t 1 9 9 5 i n c o m e t a x r e t u r n . O n t h i s t a x r e t u r n t h e y c l a i m e d a r e f u n d i n t h e a m o u n t o f $ 2 5 , 6 5 8 . T h e y d i d n o t e l e c t o n t h i s t a x r e t u r n t o t r e a t a n y p r o p e r t y t h e y p l a c e d i n s e r v i c e i n 1 9 9 5 a s s e c t i o n 1 7 9 p r o p e r t y , b e c a u s e t h e y b e l i e v e d s u c h a n e l e c t i o n w o u l d n o t a f f e c t t h e a m o u n t o f t h e 1 9 9 5 t a x r e f u n d t o w h i c h t h e y w e r e e n t i t l e d . E . 1 9 9 6 T a x R e t u r n P e t i t i o n e r s t i m e l y f i l e d t h e i r j o i n t 1 9 9 6 i n c o m e t a x r e t u r n . O n t h i s t a x r e t u r n t h e y c l a i m e d a r e f u n d i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 5 7 1 , o f w h i c h $ 3 , 0 2 6 w a s e a r n e d i n c o m e c r e d i t . T h e y d i d n o t e l e c t o n - 1 2 - t h i s t a x r e t u r n t o t r e a t a n y p r o p e r t y t h e y p l a c e d i n s e r v i c e i n 1 9 9 6 a s s e c t i o n 1 7 9 p r o p e r t y . _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ N o m o r e t h a n $ 1 8 , 7 3 9 o f p e t i t i o n e r ' s c a p i t a l e x p e n d i t u r e s f o r t h e I m p r o v e m e n t s c o n s t i t u t e s a s u b s t i t u t e f o r r e n t . O P I N I O N I . D e d u c t i n g t h e C o s t o f I m p r o v e m e n t s P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t , u n d e r s e c t i o n 1 6 2 ( a ) ( 3 ) , t h e y m a y d e d u c t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s b e c a u s e t h e y ( 1 ) w e r e r e q u i r e d t o p a y f o r a n d m a k e t h e I m p r o v e m e n t s , a n d ( 2 ) d i d n o t a c q u i r e e i t h e r t i t l e t o , o r a n e q u i t y i n t e r e s t i n , t h e I m p r o v e m e n t s . P e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n c l o s e l y t r a c k s t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e . P e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n a l s o a p p e a r s t o b e b a s e d o n a s s u m e d e c o n o m i c r e a l i t i e s ; i . e . , t h a t t h e I m p r o v e m e n t s t h a t t h e l e s s e e w a s r e q u i r e d t o m a k e w o u l d i n c r e a s e t h e S t o r e S p a c e ' s v a l u e , t h a t t h i s e x p e c t e d v a l u e i n c r e a s e i m p l i c i t l y r e d u c e d t h e a m o u n t o f t h e r e n t o b l i g a t i o n s , a n d t h a t , t o t h e e x t e n t o f t h e r e d u c t i o n , t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s i s d e d u c t i b l e r e n t e x p e n s e u n d e r s e c t i o n 1 6 2 ( a ) ( 3 ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r s m u s t c a p i t a l i z e a n d d e p r e c i a t e t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s b e c a u s e t h e y a r e n o n d e d u c t i b l e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s u n d e r s e c t i o n 2 6 3 . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s c o n c l u s i o n a n d m u c h o f r e s p o n d e n t ' s a n a l y s i s . - 1 3 - 7 S e c . 1 6 2 ( a ) p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : S E C . 1 6 2 . T R A D E O R B U S I N E S S E X P E N S E S . ( a ) I n G e n e r a l . - - T h e r e s h a l l b e a l l o w e d a s a d e d u c t i o n a l l t h e o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a n y t r a d e o r b u s i n e s s , i n c l u d i n g - - ( 1 ) a r e a s o n a b l e a l l o w a n c e f o r s a l a r i e s o r o t h e r c o m p e n s a t i o n f o r p e r s o n a l s e r v i c e s a c t u a l l y r e n d e r e d ; ( 2 ) t r a v e l i n g e x p e n s e s * * * w h i l e a w a y f r o m h o m e i n t h e p u r s u i t o f a t r a d e o r b u s i n e s s ; a n d ( 3 ) r e n t a l s o r o t h e r p a y m e n t s r e q u i r e d t o b e m a d e a s a c o n d i t i o n t o t h e c o n t i n u e d u s e o r p o s s e s s i o n , f o r p u r p o s e s o f t h e t r a d e o r b u s i n e s s , o f p r o p e r t y t o w h i c h t h e t a x p a y e r h a s n o t t a k e n o r i s n o t t a k i n g t i t l e o r i n w h i c h h e h a s n o e q u i t y . 8 S E C . 1 6 1 . A L L O W A N C E O F D E D U C T I O N S . I n c o m p u t i n g t a x a b l e i n c o m e u n d e r s e c t i o n 6 3 , t h e r e s h a l l b e a l l o w e d a s d e d u c t i o n s t h e i t e m s s p e c i f i e d i n t h i s p a r t , s u b j e c t t o t h e e x c e p t i o n s p r o v i d e d i n p a r t I X ( s e c . 2 6 1 a n d f o l l o w i n g , r e l a t i n g t o i t e m s n o t d e d u c t i b l e ) . 9 S E C . 2 6 1 . G E N E R A L R U L E F O R D I S A L L O W A N C E O F D E D U C T I O N S . I n c o m p u t i n g t a x a b l e i n c o m e n o d e d u c t i o n s h a l l i n a n y c a s e b e a l l o w e d i n r e s p e c t o f t h e i t e m s s p e c i f i e d i n t h i s p a r t . 1 0 S e c . 2 6 3 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : ( c o n t i n u e d . . . ) I n g e n e r a l , s e c t i o n 1 6 2 ( a ) 7 a u t h o r i z e s c u r r e n t d e d u c t i o n s f o r o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s o f a t r a d e o r b u s i n e s s . H o w e v e r , s e c t i o n s 1 6 1 8 a n d 2 6 1 9 h a v e t h e e f f e c t o f s u b o r d i n a t i n g p r o v i s i o n s s u c h a s s e c t i o n 1 6 2 ( a ) t o p r o v i s i o n s s u c h a s s e c t i o n 2 6 3 ( a ) ( 1 ) , 1 0 t h e r e b y d i s a l l o w i n g t h e c u r r e n t d e d u c t i o n s o f - 1 4 - 1 0 ( . . . c o n t i n u e d ) S E C . 2 6 3 . C A P I T A L E X P E N D I T U R E S . ( a ) G e n e r a l R u l e . - - N o d e d u c t i o n s h a l l b e a l l o w e d f o r - - ( 1 ) A n y a m o u n t p a i d o u t f o r n e w b u i l d i n g s o r f o r p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s o r b e t t e r m e n t s m a d e t o i n c r e a s e t h e v a l u e o f a n y p r o p e r t y o r e s t a t e . * * * c a p i t a l e x p e n d i t u r e s t h a t o t h e r w i s e w o u l d h a v e b e e n c u r r e n t l y d e d u c t i b l e t r a d e o r b u s i n e s s e x p e n s e s . S e e , e . g . , C o m m i s s i o n e r v . I d a h o P o w e r C o . , 4 1 8 U . S . 1 ( 1 9 7 4 ) . U n l e s s s o m e o t h e r s p e c i a l r u l e s a p p l y ( s e e , e . g . , t h e s u b p a r a g r a p h s o f s e c . 2 6 3 ( a ) ( 1 ) ) , t h e t a x p a y e r ' s d e d u c t i o n s f o r c a p i t a l e x p e n d i t u r e s ( i f a l l o w a b l e a t a l l ) g e n e r a l l y c o m e b y w a y o f a m o r t i z a t i o n o r d e p r e c i a t i o n ; i . e . , t h e c a p i t a l e x p e n d i t u r e i s d e d u c t i b l e o v e r a p e r i o d o f t i m e . S e e , e . g . , s e c s . 1 6 7 , 1 6 8 , a n d 1 6 9 . O r d i n a r i l y , d e p r e c i a t i o n o r a m o r t i z a t i o n i s t h o u g h t o f a s a d e d u c t i o n a v a i l a b l e t o a n o w n e r o f a n a s s e t w i t h r e s p e c t t o t h a t o w n e r ' s b a s i s i n t h e a s s e t . H o w e v e r , a l a c k o f o w n e r s h i p i s n o t d e t e r m i n a t i v e . W e d e s c r i b e d t h e a n a l y s i s i n C u r r i e r v . C o m m i s s i o n e r , 5 1 T . C . 4 8 8 , 4 9 2 ( 1 9 6 8 ) , a s f o l l o w s : T h e a l l o w a n c e f o r d e p r e c i a t i o n i s d e s i g n e d t o p e r m i t t h e p e r s o n w h o i n v e s t s i n a w a s t i n g a s s e t a m e a n s o f r e c o u p i n g , t a x f r e e , h i s i n v e s t m e n t i n t h a t p r o p e r t y . T o h a v e t h e b e n e f i t o f t h i s d e d u c t i o n t h e t a x p a y e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t h e h a s a d e p r e c i a b l e i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a s t o w h i c h h e s e e k s a d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e . S e e B a r n e s v . U n i t e d S t a t e s , 2 2 2 F . S u p p . 9 6 0 ( D . M a s s . 1 9 6 3 ) , a f f i r m e d s u b n o m . B u z z e l l v . U n i t e d S t a t e s , 3 2 6 F . 2 d 8 2 5 ( C . A . 1 , 1 9 6 4 ) , a n d t h e c a s e s c i t e d t h e r e i n . W h e r e t h e o w n e r o f r e a l p r o p e r t y e n t e r s i n t o a l o n g - t e r m l e a s e , u n d e r t h e t e r m s o f w h i c h t h e l e s s e e i s t o - 1 5 - 1 1 S e c . 1 . 1 6 2 - 1 1 . R e n t a l s . - - * * * * * * * ( b ) I m p r o v e m e n t s b y l e s s e e o n l e s s o r ' s p r o p e r t y . - - ( 1 ) T h e c o s t t o a l e s s e e o f e r e c t i n g b u i l d i n g s o r m a k i n g p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s o n p r o p e r t y o f w h i c h h e i s t h e l e s s e e i s a c a p i t a l i n v e s t m e n t , a n d i s n o t d e d u c t i b l e a s a b u s i n e s s e x p e n s e . * * * [ E m p h a s i s a d d e d . ] T h e b a l a n c e o f t h i s p r o v i s i o n h a s b e e n s u p e r s e d e d b y t h e e n a c t m e n t o f s e c . 1 6 8 , i n p a r t i c u l a r , s e c . 1 6 8 ( i ) ( 8 ) ( A ) . H o w e v e r , t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e d o e s n o t a f f e c t t h e c o n t i n u e d v a l i d i t y o f t h a t p a r t o f t h e r e g u l a t i o n s e t f o r t h i n t h i s n o t e . F o r a n e x a m p l e o f t h i s c o n t i n u e d v a l i d i t y , s e e N e l s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 2 1 2 . c o n s t r u c t a t h i s o w n c o s t a b u i l d i n g o n t h e p r o p e r t y , t h e l e s s e e , n o t t h e l e s s o r , i s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r t h e d e p r e c i a t i o n o f t h e b u i l d i n g . S e e R e i s i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 4 4 F . 2 d 4 7 5 ( C . A . 2 , 1 9 4 4 ) , a f f i r m i n g a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t ; F r i e n d v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 9 F . 2 d 9 6 9 ( C . A . 7 , 1 9 4 1 ) , a f f i r m i n g a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t ; C o m m i s s i o n e r v . P e a r s o n , 1 8 8 F . 2 d 7 2 ( C . A . 5 , 1 9 5 1 ) , r e v e r s i n g a n d r e m a n d i n g o n o t h e r g r o u n d s 1 3 T . C . 8 5 1 ; F i r s t N a t . B a n k o f K a n s a s C i t y v . N e e , 1 9 0 F . 2 d 6 1 ( C . A . 8 , 1 9 5 1 ) ; G o e l e t v . U n i t e d S t a t e s , 2 6 6 F . 2 d 8 8 1 ( C . A . 2 , 1 9 5 9 ) ; S c h u b e r t v . C o m m i s s i o n e r , 2 8 6 F . 2 d 5 7 3 ( C . A . 4 , 1 9 6 1 ) , a f f i r m i n g 3 3 T . C . 1 0 4 8 . T h e l e s s e e , w h o i s o b l i g a t e d t o m a k e i m p r o v e m e n t s t o t h e r e a l t y , i s e n t i t l e d t o r e c o v e r h i s c a p i t a l o u t l a y b y d e d u c t i o n s f o r d e p r e c i a t i o n . H i s r i g h t t o t h e d e d u c t i o n s i s n o t a l t e r e d b y t h e f a c t t h a t , u n d e r d o c t r i n e s o f l o c a l l a w , l e g a l t i t l e t o t h e i m p r o v e m e n t s m a y r e s i d e i n t h e l e s s o r . I n s u c h s i t u a t i o n s i t i s t h e l e s s e e , n o t t h e l e s s o r , w h o s u f f e r s t h e e c o n o m i c l o s s a s t h e p r o p e r t y d e t e r i o r a t e s , a n d w h o i s e n t i t l e d t o t h e s t a t u t o r y a l l o w a n c e . H e l v e r i n g v . L a z a r u s & C o . , 3 0 8 U . S . 2 5 2 ( 1 9 3 9 ) ; F i r s t N a t . B a n k o f K a n s a s C i t y v . N e e , s u p r a . T h e p a r t y c l a i m i n g d e p r e c i a t i o n m u s t h a v e s o m e i n v e s t m e n t i n t h e w a s t i n g a s s e t . D e t r o i t E d i s o n C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 9 U . S . 9 8 ( 1 9 4 3 ) . T o t h e s a m e e f f e c t , s e e s e c . 1 . 1 6 2 - 1 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . 1 1 - 1 6 - A p p l y i n g t h e f o r e g o i n g t o t h e i n s t a n t c a s e , w e c o n c l u d e t h a t ( 1 ) p e t i t i o n e r s ' e x p e n d i t u r e s d e a l t w i t h i n t h i s i s s u e a r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s a n d ( 2 ) ( u n l e s s s o m e o t h e r p r o v i s i o n o r r u l e l e a d s t o a d i f f e r e n t r e s u l t ) p e t i t i o n e r s ' d e d u c t i o n s o n a c c o u n t o f t h e s e e x p e n d i t u r e s a r e d e t e r m i n e d u n d e r s e c t i o n s 1 6 7 a n d 1 6 8 , a n d n o t u n d e r s e c t i o n 1 6 2 ( a ) ( 3 ) . T h e r e i s a n o n s t a t u t o r y e x c e p t i o n t o t h e f o r e g o i n g t h a t a p p l i e s t o t h e i n s t a n t c a s e . W h e r e a l e s s e e m a k e s a c a p i t a l e x p e n d i t u r e i n l i e u o f s o m e r e n t , t h e n t h e e x p e n d i t u r e w i l l b e t r e a t e d a s r e n t a n d n o t a s a c a p i t a l e x p e n d i t u r e b y t h e l e s s e e . T h i s e x c e p t i o n ' s r a t i o n a l e i s e x p l a i n e d , a n d i t s a p p l i c a t i o n i s i l l u s t r a t e d , i n Y o u r H e a l t h C l u b , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 4 T . C . 3 8 5 , 3 8 9 - 3 9 0 ( 1 9 4 4 ) , a s f o l l o w s : T h e s e c o n d q u e s t i o n r e l a t e s t o t h e d e d u c t i b i l i t y o f r e n t i n t h e a m o u n t o f $ 4 , 2 5 0 i n t h e f i s c a l y e a r e n d e d M a r c h 3 1 , 1 9 4 0 . T h e f a c t s s h o w t h a t p e t i t i o n e r h a d o b l i g a t e d i t s e l f t o p a y r e n t a l f o r t h a t y e a r i n t h e a m o u n t o f $ 4 , 2 5 0 , b u t t h a t a c l a u s e i n t h e l e a s e p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r m i g h t m a k e c e r t a i n i m p r o v e m e n t s t o t h e p r e m i s e s , t h e c o s t o f w h i c h t o t h e e x t e n t o f $ 1 , 5 0 0 m i g h t b e a p p l i e d t o t h e c o n t r a c t u a l r e n t a l . P e t i t i o n e r e x p e n d e d $ 1 , 3 7 4 . 9 6 i n m a k i n g s u c h i m p r o v e m e n t s , a p p l y i n g t h i s a m o u n t a s a c r e d i t a g a i n s t t h e t o t a l r e n t d u e , a n d p a i d t h e l e s s o r t h e d i f f e r e n c e , $ 2 , 8 7 5 . 0 4 . T h e C o m m i s s i o n e r d e t e r m i n e d t h a t o n l y t h e l a t t e r a m o u n t w a s d e d u c t i b l e a s r e n t a n d d i s a l l o w e d t h e d e d u c t i o n o f t h e a m o u n t o f $ 1 , 3 7 4 . 9 6 , a d d i n g i t t o c a p i t a l a n d m a k i n g p r o p e r a d j u s t m e n t f o r a m o r t i z a t i o n . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e d i s a l l o w e d i t e m w a s p r o p e r l y d e d u c t i b l e a s r e n t . P e t i t i o n e r d o e s n o t q u e s t i o n t h e g e n e r a l r u l e t h a t t h e c o s t b o r n e b y a l e s s e e i n m a k i n g p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s u p o n l e a s e d p r o p e r t y i s a c a p i t a l e x p e n d i t u r e , b u t c o n t e n d s t h a t t h e o u t l a y i n t h i s i n s t a n c e w a s n o m o r e t h a n a n i n d i r e c t p a y m e n t o f a p a r t o f t h e s t i p u l a t e d r e n t a l , i n a s m u c h a s i t w a s a g r e e d t h a t t h e c o s t o f t h e i m p r o v e m e n t s s h o u l d b e - 1 7 - a p p l i e d a s a c r e d i t a g a i n s t t h e r e n t f o r t h e c u r r e n t y e a r . T h i s a p p e a r s t o u s t o b e a c o r r e c t i n t e r p r e t a t i o n o f t h e f a c t s . A c t u a l l y , p e t i t i o n e r p a i d n o t h i n g f o r t h e i m p r o v e m e n t s ; t h e c o s t t h e r e o f w a s b o r n e b y t h e l e s s o r t h r o u g h t h e c r e d i t a p p l i e d a g a i n s t t h e a g r e e d r e n t a l . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r h a s n o c a p i t a l i n v e s t m e n t t o a m o r t i z e o r d e p r e c i a t e . T h e t r a n s a c t i o n i s n o d i f f e r e n t t h a n i f t h e l e s s o r h a d p a i d d i r e c t l y f o r t h e i m p r o v e m e n t s a n d t h e l e s s e e d i r e c t l y p a i d t h e f u l l a g r e e d r e n t . O n t h i s i s s u e , t h e r e f o r e , w e h o l d t h a t t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e C o m m i s s i o n e r i s e r r o n e o u s . I n o r d e r f o r t h i s e x c e p t i o n t o a p p l y , t h e l e s s o r a n d t h e l e s s e e m u s t i n t e n d t h a t s o m e o r a l l o f t h e l e s s e e ' s c a p i t a l e x p e n d i t u r e s a r e r e n t , a n d t h i s i n t e n t m u s t b e p l a i n l y d i s c l o s e d . I n C u n n i n g h a m v . C o m m i s s i o n e r , 2 8 T . C . 6 7 0 , 6 8 0 ( 1 9 5 7 ) , a f f d . 2 5 8 F . 2 d 2 3 1 ( 9 t h C i r . 1 9 5 8 ) , w e d e s c r i b e d t h e s i t u a t i o n a s f o l l o w s : I n M . E . B l a t t C o . v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a [ 3 0 5 U . S . 2 6 7 , 2 7 7 ( 1 9 3 8 ) ] , t h e S u p r e m e C o u r t h a s c l e a r l y s t a t e d t h a t w h e t h e r t h e v a l u e o f s u c h i m p r o v e m e n t s c o n s t i t u t e s r e n t d e p e n d s u p o n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s , a n d t h a t e v e n w h e n t h e i m p r o v e m e n t s a r e r e q u i r e d b y t h e t e r m s o f t h e l e a s e t h i s v a l u e w i l l n o t b e d e e m e d r e n t u n l e s s t h e i n t e n t i o n t h a t i t s h a l l b e s u c h i s p l a i n l y d i s c l o s e d . S u c h i n t e n t i n o u r o p i n i o n i s t o b e d e r i v e d n o t o n l y f r o m t h e t e r m s o f t h e l e a s e b u t f r o m t h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s . T h i s i s r e c o g n i z e d b y t h e r e s p o n d e n t i n h i s p u b l i s h e d r u l i n g I . T . 4 0 0 9 , 1 9 5 0 - 1 C . B . 1 3 . - 1 8 - 1 2 S e c . 1 . 6 1 - 8 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : S e c . 1 . 6 1 - 8 R e n t s a n d R o y a l t i e s . - - * * * * * * * ( c ) E x p e n d i t u r e s b y l e s s e e . A s a g e n e r a l r u l e , i f a l e s s e e p a y s a n y o f t h e e x p e n s e s o f h i s l e s s o r s u c h p a y m e n t s a r e a d d i t i o n a l r e n t a l i n c o m e o f t h e l e s s o r . I f a l e s s e e p l a c e s i m p r o v e m e n t s o n r e a l e s t a t e w h i c h c o n s t i t u t e , i n w h o l e o r i n p a r t , a s u b s t i t u t e f o r r e n t , s u c h i m p r o v e m e n t s c o n s t i t u t e r e n t a l i n c o m e t o t h e l e s s o r . W h e t h e r o r n o t i m p r o v e m e n t s m a d e b y a l e s s e e r e s u l t i n r e n t a l i n c o m e t o t h e l e s s o r i n a p a r t i c u l a r c a s e d e p e n d s u p o n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s , w h i c h m a y b e i n d i c a t e d e i t h e r b y t h e t e r m s o f t h e l e a s e o r b y t h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s . * * * T o t h e s a m e e f f e c t , s e e s e c . 1 . 6 1 - 8 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s ; 1 2 s e e a l s o s e c . 1 0 9 . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h i s e x c e p t i o n a p p l i e s t o a l l o w p e t i t i o n e r s r e n t e x p e n s e d e d u c t i o n s o f $ 3 , 1 2 3 f o r 1 9 9 5 a n d $ 1 5 , 6 1 6 f o r 1 9 9 6 , f o r o t h e r w i s e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s . T h i s i s f o u n d e d o n t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n t h a t " $ 1 8 , 7 3 9 . 0 0 o f t h e e x p e n d i t u r e s * * * w e r e i n l i e u o f r e n t a l p a y m e n t s * * * t o b e m a d e b y p e t i t i o n e r s o v e r t h e s i x ( 6 ) m o n t h p e r i o d o f D e c e m b e r , 1 9 9 5 t h r o u g h M a y , 1 9 9 6 , i n c l u s i v e . " T h i s l a t t e r p a r t o f t h e s t i p u l a t i o n i s , i n t u r n , f o u n d e d o n t h e p r o v i s i o n s o f t h e L e a s e w i t h r e g a r d t o p e t i t i o n e r s ' r e n t o b l i g a t i o n s a n d c o n s t r u c t i o n o b l i g a t i o n s , a s d e s c r i b e d s u p r a i n t h e F i n d i n g s o f F a c t . W e n o w c o n s i d e r w h e t h e r a n y a m o u n t i n a d d i t i o n t o t h e s t i p u l a t e d $ 1 8 , 7 3 9 w a s i n t e n d e d t o b e p a y m e n t s m a d e i n l i e u o f r e n t . - 1 9 - T h e L e a s e d o e s n o t s h o w t h a t p e t i t i o n e r s a n d T U P 1 3 0 i n t e n d e d t o t r e a t t h e e n t i r e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s a s a r e n t s u b s t i t u t e . T h e L e a s e c o n t a i n s p r o v i s i o n s w h i c h g i v e p e t i t i o n e r s a r e n t h o l i d a y f o r t h e f i r s t 6 m o n t h s a f t e r t h e d a y t h e B a k e r y w a s f i r s t o p e n e d f o r b u s i n e s s t o t h e p u b l i c ; t h e s e p r o v i s i o n s u n d e r l i e t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n a s t o t h e $ 1 8 , 7 3 9 . B e y o n d t h e s e p r o v i s i o n s , h o w e v e r , t h e L e a s e i s s i l e n t a s t o w h e t h e r p e t i t i o n e r s a n d T U P 1 3 0 i n t e n d e d t o t r e a t t h e r e m a i n i n g c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s a s a r e n t s u b s t i t u t e . T h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s a l s o d o n o t s h o w t h a t p e t i t i o n e r s a n d T U P 1 3 0 i n t e n d e d t o t r e a t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s a s a r e n t s u b s t i t u t e b e y o n d t h e 6 - m o n t h r e n t h o l i d a y . R a t h e r , p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 5 t a x r e t u r n , c e r t a i n o f p e t i t i o n e r s ' p r o p o s e d f i n d i n g s o f f a c t a n d s t a t e m e n t s o n b r i e f , a n d a p o r t i o n o f M i c h a e l ' s t e s t i m o n y b e l i e p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e y s h o u l d b e a l l o w e d t o d e d u c t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s u n d e r s e c t i o n 1 6 2 ( a ) ( 3 ) a s r e n t e x p e n s e . P e t i t i o n e r s d i d n o t r e p o r t a n y r e n t o r l e a s e e x p e n s e s o n t h e S c h e d u l e C a t t a c h e d t o t h e i r 1 9 9 5 t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r s c l a i m e d a d e d u c t i o n o f $ 1 0 3 , 3 8 8 f o r " r e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e " o n t h e S c h e d u l e C a t t a c h e d t o t h e 1 9 9 5 t a x r e t u r n ; t h e $ 1 0 3 , 3 8 8 - 2 0 - 1 3 T h e p a r t i e s a g r e e , a n d w e h a v e f o u n d , t h a t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s w a s $ 1 2 7 , 0 6 7 , n o t $ 1 0 3 , 3 8 8 . d e d u c t i o n r e p r e s e n t e d w h a t p e t i t i o n e r s t h o u g h t w a s t h e c o s t o f t h e i m p r o v e m e n t s . 1 3 O n b r i e f , p e t i t i o n e r s p r o p o s e d t h e f o l l o w i n g f i n d i n g s o f f a c t : 8 . T h e p e t i t i o n e r s w e r e g r a n t e d s i x m o n t h s r e n t - f r e e u s e o f t h e r e t a i l s p a c e a t T h e M a l l a t B a r n e s C r o s s i n g a s a c o n d i t i o n o f A r t i c l e s I V a n d V o f t h e i r l e a s e a g r e e m e n t i n c o n s i d e r a t i o n f o r c o s t s i n c u r r e d b y t h e p e t i t i o n e r s i n t h e b u i l d - o u t o f t h e r e t a i l s p a c e . * * * 9 . T h e p e t i t i o n e r s p e r f o r m e d $ 1 2 7 , 0 6 7 o f w o r k o n t h e r e t a i l s p a c e a t T h e M a l l a t B a r n e s C r o s s i n g , a n d $ 1 8 , 7 3 9 o f t h o s e e x p e n d i t u r e s w e r e i n l i e u o f r e n t a l p a y m e n t s t o b e m a d e e q u a l l y o v e r a s i x m o n t h p e r i o d b y t h e p e t i t i o n e r s . T h o s e r e n t a l p a y m e n t s w e r e f o r t h e p e r i o d o f D e c e m b e r 1 9 9 5 t h r o u g h M a y 1 9 9 6 . O n o p e n i n g b r i e f , p e t i t i o n e r s s t a t e , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : T h e p e t i t i o n e r s r e c e i v e d , f r o m t h e i r l e s s o r , c r e d i t e q u a l t o 6 m o n t h s r e n t a s c o n s i d e r a t i o n f o r t h e p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s m a d e t o t h e l e s s o r ' s r e a l p r o p e r t y . U p o n t h e c o m p l e t i o n o f t h e f i r s t 6 m o n t h s o f o c c u p a n c y , t h e p e t i t i o n e r s c o m m e n c e d p a y i n g f u l l r e n t , w i t h n o a d d i t i o n a l c o n s i d e r a t i o n f o r t h e i m p r o v e m e n t s m a d e . O n a n s w e r i n g b r i e f , p e t i t i o n e r s s t a t e , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : T h e p e t i t i o n e r s r e c e i v e d , f r o m t h e i r l e s s o r , c r e d i t e q u a l t o 6 m o n t h s r e n t a s c o n s i d e r a t i o n f o r t h e p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s m a d e t o t h e l e s s o r ' s r e a l p r o p e r t y . U p o n t h e c o m p l e t i o n o f t h e f i r s t 6 m o n t h s o f o c c u p a n c y , t h e p e t i t i o n e r s c o m m e n c e d p a y i n g f u l l r e n t o n t h e i m p r o v e d p r o p e r t y , a s i f t h e i m p r o v e m e n t s h a d b e e n p a i d f o r b y t h e l e s s o r , w i t h n o a d d i t i o n a l - 2 1 - c o n s i d e r a t i o n f o r t h e i m p r o v e m e n t s m a d e . A t t h a t p o i n t i n t i m e , w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e 6 m o n t h s r e n t c r e d i t , t h e l e s s o r r e a l i z e d t h e f u l l b e n e f i t o f t h e i m p r o v e m e n t s , w h i l e t h e p e t i t i o n e r s r e a l i z e d n o n e . A f t e r M i c h a e l t e s t i f i e d t h a t h e c o u l d n o t " g e t a c o m p e t i t i v e b i d " f o r t h e I m p r o v e m e n t s b e c a u s e o f t h e l a c k o f a l o c a l c o n t r a c t o r w h o c o u l d d o t h e w o r k , h e t e s t i f i e d : A n d i t w a s i m p o r t a n t f o r u s i n t h e b u s i n e s s t o b e e s t a b l i s h e d b e f o r e t h e C h r i s t m a s r u s h , s o w e a g r e e d t o g o a h e a d a n d p a y t h e a m o u n t o v e r a n d a b o v e , k n o w i n g t h a t w e w e r e o n l y g o i n g t o g e t c o n s i d e r a t i o n f o r t h e t o t a l o f t h e $ 1 8 , 0 0 0 i n r e n t c r e d i t . T h e a d d i t i o n a l a m o u n t , t h e a d d i t i o n a l $ 9 2 , 0 0 0 , w e j u s t a s s u m e d t h a t t h a t w a s c o s t o f o b t a i n i n g t h e s i t e a n d p o s s e s s i n g t h e r e t a i l s p a c e . T h e a b o v e - q u o t e d p o r t i o n s o f p e t i t i o n e r s ' o p e n i n g a n d a n s w e r i n g b r i e f s a n d M i c h a e l ' s t e s t i m o n y s h o w t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t i n t e n d t o t r e a t t h e e n t i r e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s a s a r e n t s u b s t i t u t e . T h e o n l y c o n s i d e r a t i o n f o r t h e I m p r o v e m e n t s , i n p e t i t i o n e r s ' o w n w o r d s , w a s a " c r e d i t e q u a l t o 6 m o n t h s r e n t " . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r s ' s t a t e m e n t o n b r i e f t h a t t h e y " c o m m e n c e d p a y i n g f u l l r e n t , w i t h n o a d d i t i o n a l c o n s i d e r a t i o n f o r t h e i m p r o v e m e n t s m a d e " ( e m p h a s i s a d d e d ) a f t e r t h e 6 - m o n t h r e n t h o l i d a y e n d e d u n d e r c u t s a n y c o n t e n t i o n t h a t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s r e d u c e d t h e i r m o n t h l y r e n t o b l i g a t i o n s u n d e r t h e L e a s e a f t e r t h e r e n t h o l i d a y . B a s e d o n t h e f o r e g o i n g , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t i n t e n d t o t r e a t a s a s u b s t i t u t e f o r r e n t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s b e y o n d t h e $ 1 8 , 7 3 9 a s s t i p u l a t e d . - 2 2 - 1 4 T h e s t a t u t o r y l a n g u a g e b e i n g c o n s t r u e d i n D u f f y v . C e n t r a l R . R . , 2 6 8 U . S . 5 5 , 6 1 ( 1 9 2 5 ) , w a s s e c . 1 2 ( a ) ( F i r s t ) o f t h e R e v e n u e A c t o f 1 9 1 6 , c h . 4 6 3 , 3 9 S t a t . 7 6 7 , w h i c h s t a t e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : F i r s t . A l l t h e o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d w i t h i n t h e y e a r i n t h e m a i n t e n a n c e a n d o p e r a t i o n o f i t s b u s i n e s s a n d p r o p e r t i e s , i n c l u d i n g r e n t a l s o r o t h e r p a y m e n t s r e q u i r e d t o b e m a d e a s a c o n d i t i o n t o t h e c o n t i n u e d u s e o r p o s s e s s i o n o f p r o p e r t y t o w h i c h t h e c o r p o r a t i o n h a s n o t t a k e n o r i s n o t t a k i n g t i t l e , o r i n w h i c h i t h a s n o e q u i t y . T h e S u p r e m e C o u r t a n a l y z e d t h e s i t u a t i o n a s f o l l o w s ( 2 6 8 U . S . a t 6 3 - 6 4 ) : ( c o n t i n u e d . . . ) T h e o n l y e v i d e n c e r e g a r d i n g T U P 1 3 0 ' s i n t e n t i o n i s t h e L e a s e , w h i c h , a s s e t f o r t h a b o v e , m a n i f e s t s a n i n t e n t c o n s i s t e n t w i t h p e t i t i o n e r s ' ; n a m e l y , t h a t o n l y $ 1 8 , 7 3 9 o f t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s i s a r e n t s u b s t i t u t e . O n t h e b a s i s o f t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e , w e c o n c l u d e t h a t t h e I m p r o v e m e n t s a r e a r e n t s u b s t i t u t e t o t h e e x t e n t o f $ 1 8 , 7 3 9 o n l y . S e c t i o n 1 6 2 ( a ) ( 3 ) a d d r e s s e s m o r e t h a n j u s t " r e n t a l s " ; i t a l s o a d d r e s s e s " o t h e r p a y m e n t s " . I n l i g h t o f M i c h a e l ' s t e s t i m o n y a n d p e t i t i o n e r s ' a b o v e - q u o t e d s t a t e m e n t s o n b r i e f , i t m a y b e t h a t p e t i t i o n e r s i m p l i c i t l y c o n t e n d t h a t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s i s d e d u c t i b l e u n d e r s e c t i o n 1 6 2 ( a ) ( 3 ) a s " o t h e r p a y m e n t s " . W e p r e v i o u s l y c o n c l u d e d t h a t t h e I m p r o v e m e n t s a r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s . C a p i t a l e x p e n d i t u r e s m a d e f o r b e t t e r m e n t s a n d a d d i t i o n s t o l e a s e d p r e m i s e s d o n o t f a l l w i t h i n t h e p h r a s e " o t h e r p a y m e n t s " . D u f f y v . C e n t r a l R . R . , 2 6 8 U . S . 5 5 , 6 4 ( 1 9 2 5 ) . 1 4 - 2 3 - 1 4 ( . . . c o n t i n u e d ) E x p e n d i t u r e s , t h e r e f o r e , l i k e t h o s e h e r e i n v o l v e d , m a d e [ b y t h e l e s s e e ] f o r b e t t e r m e n t s a n d a d d i t i o n s t o l e a s e d p r e m i s e s , c a n n o t b e d e d u c t e d u n d e r t h e t e r m " r e n t a l s " , i n t h e a b s e n c e o f c i r c u m s t a n c e s f a i r l y i m p o r t i n g a n e x c e p t i o n a l m e a n i n g ; a n d t h e s e w e d o n o t f i n d i n r e s p e c t o f t h e s t a t u t e u n d e r r e v i e w . N o r d o s u c h e x p e n d i t u r e s c o m e w i t h i n t h e p h r a s e " o r o t h e r p a y m e n t s " , w h i c h w a s e v i d e n t l y m e a n t t o b r i n g i n p a y m e n t s e j u s d e m g e n e r i s w i t h " r e n t a l s , " s u c h a s t a x e s , i n s u r a n c e , i n t e r e s t o n m o r t g a g e s , a n d t h e l i k e , c o n s t i t u t i n g l i a b i l i t i e s o f t h e l e s s o r o n a c c o u n t o f t h e l e a s e d p r e m i s e s w h i c h t h e l e s s e e h a s c o v e n a n t e d t o p a y . A c c o r d i n g l y , t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s , t o t h e e x t e n t i t i s n o t a r e n t s u b s t i t u t e , i s n o t d e d u c t i b l e a s " o t h e r p a y m e n t s " . P e t i t i o n e r s ' c o s t r e c o v e r y i s b y w a y o f d e p r e c i a t i o n , a s a l l o w e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . I n l i g h t o f t h e f o r e g o i n g , i t i s e v i d e n t t h a t p e t i t i o n e r s m u s t c a p i t a l i z e t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s u n d e r s e c t i o n 2 6 3 a n d d e p r e c i a t e t h e m i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n s 1 6 7 a n d 1 6 8 e v e n t h o u g h ( 1 ) t h e L e a s e r e q u i r e d p e t i t i o n e r s t o m a k e t h e I m p r o v e m e n t s a t t h e i r o w n e x p e n s e , a n d ( 2 ) p e t i t i o n e r s d i d n o t h o l d t i t l e t o , o r o t h e r w i s e a c q u i r e a n e q u i t y i n t e r e s t t h e r e i n . P e t i t i o n e r s r a i s e a n a d d i t i o n a l c o n t e n t i o n t o s u p p o r t t h e i r c l a i m t h a t t h e y m a y d e d u c t t h e c o s t o f t h e I m p r o v e m e n t s . O n o p e n i n g b r i e f , p e t i t i o n e r s s t a t e , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : I R C § 1 1 0 ( a ) s t a t e s : " G r o s s i n c o m e o f a l e s s e e d o e s n o t i n c l u d e a n y a m o u n t r e c e i v e d i n c a s h ( o r t r e a t e d a s a r e n t r e d u c t i o n ) b y a l e s s e e f r o m a l e s s o r - ( 1 ) u n d e r a s h o r t - t e r m l e a s e o f r e t a i l s p a c e , a n d ( 2 ) f o r t h e p u r p o s e o f s u c h l e s s e e ' s c o n s t r u c t i n g o r i m p r o v i n g q u a l i f i e d l o n g - t e r m r e a l p r o p e r t y f o r u s e i n s u c h l e s s e e ' s t r a d e o r b u s i n e s s a t s u c h r e t a i l s p a c e " . C l e a r l y , i t i s t h e i n t e n t o f t h e I R C t o n o t i n c l u d e a s - 2 4 - 1 5 S e c . 1 1 0 p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : S E C . 1 1 0 . Q U A L I F I E D L E S S E E C O N S T R U C T I O N A L L O W A N C E S F O R S H O R T - T E R M L E A S E S . ( a ) I n G e n e r a l . - - G r o s s i n c o m e o f a l e s s e e d o e s n o t i n c l u d e a n y a m o u n t r e c e i v e d i n c a s h ( o r t r e a t e d a s a r e n t r e d u c t i o n ) b y a l e s s e e f r o m a l e s s o r - - ( 1 ) u n d e r a s h o r t - t e r m l e a s e o f r e t a i l s p a c e , a n d ( 2 ) f o r t h e p u r p o s e o f s u c h l e s s e e ' s c o n s t r u c t i n g o r i m p r o v i n g q u a l i f i e d l o n g - t e r m r e a l p r o p e r t y f o r u s e i n s u c h l e s s e e ' s t r a d e o r b u s i n e s s a t s u c h r e t a i l s p a c e , b u t o n l y t o t h e e x t e n t t h a t s u c h a m o u n t d o e s n o t e x c e e d t h e a m o u n t e x p e n d e d b y t h e l e s s e e f o r s u c h c o n s t r u c t i o n o r i m p r o v e m e n t . i n c o m e a n y c r e d i t a l e s s e e r e c e i v e s f r o m h i s l e s s o r f o r p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s t o t h e l e s s o r ' s p r o p e r t y u n d e r a s h o r t - t e r m l e a s e . I t f o l l o w s t h a t t h e i n c o m e e x p e n d e d b y a l e s s e e f o r p e r m a n e n t i m p r o v e m e n t s t o t h e l e s s o r ' s p r o p e r t y a r e d e d u c t i b l e f r o m t h e l e s s e e ' s g r o s s i n c o m e . S e c t i o n 1 1 0 1 5 d o e s n o t a p p l y i n t h e i n s t a n t c a s e . F i r s t l y , s e c t i o n 1 1 0 a p p l i e s o n l y t o l e a s e s e n t e r e d i n t o a f t e r A u g u s t 5 , 1 9 9 7 . S e c . 1 2 1 3 ( e ) o f t h e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t . 7 8 8 , 1 0 0 1 . T h e l e a s e i n t h e i n s t a n t c a s e w a s e n t e r e d i n t o o n o r a b o u t A u g u s t 2 1 , 1 9 9 5 . T h u s , s e c t i o n 1 1 0 d o e s n o t a p p l y i n t h e i n s t a n t c a s e . S e c o n d l y , e v e n i f t h e L e a s e w e r e s u b j e c t t o s e c t i o n 1 1 0 , i t w o u l d n o t a p p l y i n t h e i n s t a n t c a s e g i v e n t h e n a t u r e o f t h e p a r t i e s ' d i s p u t e . S e c t i o n 1 1 0 i s a n i n c o m e e x c l u s i o n p r o v i s i o n . R e s p o n d e n t i s n o t c h a r g i n g p e t i t i o n e r s w i t h i n c o m e o n a c c o u n t o f a n y T U P 1 3 0 p a y m e n t o r t h e 6 - m o n t h r e n t h o l i d a y t h a t T U P 1 3 0 - 2 5 - g r a n t e d t o p e t i t i o n e r s i n r e s p e c t o f t h e I m p r o v e m e n t s p e t i t i o n e r s m a d e . T h i r d l y , w e h a v e a l r e a d y c o n c l u d e d t h a t t h e r e w a s n o t a n y r e n t r e d u c t i o n , a p a r t f r o m t h e 6 - m o n t h r e n t h o l i d a y , a n d s o t h e r e q u i r e m e n t i m p o s e d b y t h e o p e n i n g f l u s h l a n g u a g e o f s e c t i o n 1 1 0 ( a ) h a s b e e n s a t i s f i e d o n l y t o t h a t e x t e n t i n t h e i n s t a n t c a s e . P e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n i s n o t a d v a n c e d b y t h e i r s e c t i o n 1 1 0 c o n t e n t i o n . W e h o l d f o r r e s p o n d e n t o n t h i s i s s u e . I I . S e c t i o n 1 7 9 E l e c t i o n P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t i f w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o n t h e s e c t i o n 1 6 2 i s s u e , w h i c h w e h a v e , t h e n t h e y w i l l n e e d t o f i l e a m e n d e d t a x r e t u r n s . P e t i t i o n e r s f u r t h e r c o n t e n d t h a t i f a m e n d e d t a x r e t u r n s a r e r e q u i r e d , t h e n p e t i t i o n e r s m u s t b e a l l o w e d t o m a k e s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s o n s u c h t a x r e t u r n s . P e t i t i o n e r s e x p l a i n t h a t t h e y d i d n o t m a k e s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s o n t h e i r t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 , b e c a u s e " s u c h e l e c t i o n w o u l d h a v e n o e f f e c t o n t h e a m o u n t o f t h e r e f u n d d u e t h e p e t i t i o n e r s , a s s u m i n g t h e c o n s t r u c t i o n c o s t s d e d u c t e d w e r e d e t e r m i n e d t o b e a l l o w a b l e . " I n c o n t e n d i n g t h a t t h e y s h o u l d n o w b e a l l o w e d t o m a k e v a l i d e l e c t i o n s u n d e r s e c t i o n 1 7 9 , - 2 6 - 1 6 I t h a s b e e n s u g g e s t e d t h a t t h e l i m i t a t i o n i m p o s e d b y s e c . 1 7 9 ( b ) ( 3 ) m i g h t c a u s e a s e c . 1 7 9 e l e c t i o n f o r e i t h e r o f t h e y e a r s i n i s s u e t o n o t a f f e c t t h e a m o u n t o f a n y d e f i c i e n c y . I n t h e i n s t a n t c a s e , t h e C o u r t h a s p r o c e e d e d t o d e c i d e t h e i s s u e p r e s e n t e d b e c a u s e i t i s w i t h i n o u r j u r i s d i c t i o n , a n d n e i t h e r s i d e h a s f o r m a l l y c o n t e n d e d t h a t t h e s e c . 1 7 9 e l e c t i o n i s s u e i s m o o t . I n f u t u r e c a s e s , w e m a y c o n s i d e r r e q u i r i n g t h e a p p r o p r i a t e p a r t y t o d e m o n s t r a t e t h a t t h e i s s u e i n d i s p u t e i s n o t m o o t . S e e , e . g . , F o s t e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . 3 4 , 2 3 6 - 2 3 7 ( 1 9 8 3 ) , a f f d . i n p a r t a n d v a c a t e d i n p a r t 7 5 6 F . 2 d 1 4 3 0 ( 9 t h C i r . 1 9 8 5 ) . p e t i t i o n e r s a p p a r e n t l y n o w b e l i e v e t h a t s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s w i l l r e d u c e t h e i r t a x l i a b i l i t i e s f o r t h e y e a r s i n i s s u e . 1 6 R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o m a k e s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s f o r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 b e c a u s e t h e y f a i l e d t o m a k e s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s o n t h e i r t a x r e t u r n s f o r t h o s e y e a r s . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . - 2 7 - 1 7 S E C . 1 7 9 . E L E C T I O N T O E X P E N S E C E R T A I N D E P R E C I A B L E B U S I N E S S A S S E T S . * * * * * * * ( c ) E l e c t i o n . - - ( 1 ) I n g e n e r a l . - - A n e l e c t i o n u n d e r t h i s s e c t i o n f o r a n y t a x a b l e y e a r s h a l l - - ( A ) s p e c i f y t h e i t e m s o f s e c t i o n 1 7 9 p r o p e r t y t o w h i c h t h e e l e c t i o n a p p l i e s a n d t h e p o r t i o n o f t h e c o s t o f e a c h o f s u c h i t e m s w h i c h i s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t u n d e r s u b s e c t i o n ( a ) , a n d ( B ) b e m a d e o n t h e t a x p a y e r ' s r e t u r n o f t h e t a x i m p o s e d b y t h i s c h a p t e r [ c h a p t e r 1 r e l a t i n g t o n o r m a l t a x e s a n d s u r t a x e s ] f o r t h e t a x a b l e y e a r . S u c h e l e c t i o n s h a l l b e m a d e i n s u c h m a n n e r a s t h e S e c r e t a r y m a y b y r e g u l a t i o n s p r e s c r i b e . S e c t i o n 1 7 9 ( c ) ( 1 ) 1 7 d e l e g a t e s t o t h e S e c r e t a r y t h e a u t h o r i t y t o p r e s c r i b e b y r e g u l a t i o n s t h e m a n n e r i n w h i c h a t a x p a y e r m a k e s a v a l i d e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 9 . S e c t i o n 1 . 1 7 9 - 5 , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s , i n p e r t i n e n t p a r t , a s f o l l o w s : S e c . 1 . 1 7 9 - 5 . T i m e a n d m a n n e r o f m a k i n g e l e c t i o n . - - ( a ) E l e c t i o n . * * * T h e e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 9 a n d s e c t i o n 1 . 1 7 9 - 1 t o c l a i m a s e c t i o n 1 7 9 e x p e n s e d e d u c t i o n f o r s e c t i o n 1 7 9 p r o p e r t y s h a l l b e m a d e o n t h e t a x p a y e r ' s f i r s t i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r t o w h i c h t h e e l e c t i o n a p p l i e s ( w h e t h e r o r n o t t h e r e t u r n i s t i m e l y ) o r o n a n a m e n d e d r e t u r n f i l e d w i t h i n t h e t i m e p r e s c r i b e d b y l a w ( i n c l u d i n g e x t e n s i o n s ) f o r f i l i n g t h e r e t u r n f o r s u c h t a x a b l e y e a r . * * * A s a p p l i e d t o t h e i n s t a n t c a s e , s e c t i o n 1 . 1 7 9 - 5 , I n c o m e T a x R e g s . , p r e c l u d e s p e t i t i o n e r s f r o m m a k i n g v a l i d s e c t i o n 1 7 9 - 2 8 - e l e c t i o n s f o r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r s d i d n o t m a k e a s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n o n t h e i r t a x r e t u r n f o r e i t h e r 1 9 9 5 o r 1 9 9 6 . B o t h o f t h o s e t a x r e t u r n s w e r e t i m e l y f i l e d . T h e t i m e f o r f i l i n g a m e n d e d t a x r e t u r n s h a s l o n g s i n c e e x p i r e d . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s , i t i s t o o l a t e t o m a k e a v a l i d s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n . L a P o i n t v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 7 3 3 , 7 3 5 - 7 3 6 ( 1 9 9 0 ) . A p p a r e n t l y a t t h e h e a r t o f p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t r e s p o n d e n t ' s a u d i t h a s c r e a t e d t h e n e e d t o f i l e a m e n d e d r e t u r n s o n w h i c h t h e y s h o u l d b e a l l o w e d t o m a k e v a l i d s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s f o r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 a r e b e l i e f s t h a t ( 1 ) r e s p o n d e n t ' s a d j u s t m e n t s c r e a t e d a s i t u a t i o n w h e n a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 9 w o u l d " c h a n g e t h e b o t t o m l i n e " , a n d ( 2 ) p r e v e n t i n g p e t i t i o n e r s f r o m m a k i n g t h e e l e c t i o n s w o u l d n o t b e e q u i t a b l e . W e a d d r e s s e d a s i m i l a r c o n t e n t i o n i n P a t t o n v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 2 0 6 , 2 1 1 ( 2 0 0 1 ) . T h e t a x p a y e r i n P a t t o n c l a s s i f i e d a n d d e d u c t e d t h e e n t i r e c o s t o f c e r t a i n i t e m s a s " m a t e r i a l s " o r " s u p p l i e s " . I d . a t 2 0 7 , 2 1 0 . T h e C o m m i s s i o n e r d e t e r m i n e d , a n d t h e t a x p a y e r d i d n o t d i s p u t e , t h a t t h e i t e m s t h e t a x p a y e r c l a s s i f i e d a s " m a t e r i a l s " o r " s u p p l i e s " w e r e d e p r e c i a b l e p r o p e r t y . I d . a t 2 1 0 . T h e C o m m i s s i o n e r a l s o d e t e r m i n e d t h a t t h e t a x p a y e r f a i l e d t o r e p o r t $ 1 3 5 , 6 3 8 o f g r o s s r e c e i p t s f r o m t h e t a x p a y e r ' s b u s i n e s s . I d . a t 2 0 7 . I f t h e t a x p a y e r i n P a t t o n h a d b e e n p e r m i t t e d t o a m e n d t h e p r i o r s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n t o h a v e t h a t e l e c t i o n a p p l y t o t h e r e c l a s s i f i e d i t e m s , t h e n t h e t a x p a y e r - 2 9 - w o u l d h a v e b e e n a b l e t o o f f s e t p a r t o f t h e p r o f i t t h e C o m m i s s i o n e r d e t e r m i n e d f o r t h e t a x p a y e r ' s b u s i n e s s . I d . a t 2 0 8 . W e c o n c l u d e d i n P a t t o n t h a t i t w a s t h e t a x p a y e r ' s m i s c l a s s i f i c a t i o n o f a s s e t s ( a n d n o t t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n s ) t h a t c r e a t e d t h e n e e d t o " r e v o k e ( m o d i f y ) " t h e t a x p a y e r ' s s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n . I d . a t 2 1 0 . C o n s e q u e n t l y , w e h e l d i n P a t t o n t h a t i t w a s n o t a n a b u s e o f d i s c r e t i o n f o r t h e C o m m i s s i o n e r t o r e f u s e t o a l l o w t h e t a x p a y e r t o " r e v o k e ( m o d i f y ) " h i s s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n . I d . a t 2 1 1 . A l t h o u g h p e t i t i o n e r s a r e a s k i n g t o m a k e r a t h e r t h a n " r e v o k e ( m o d i f y ) " a s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n , t h e r e a s o n s u n d e r l y i n g o u r d e c i s i o n i n P a t t o n a p p l y a l s o t o t h e i n s t a n t c a s e . L i k e t h e t a x p a y e r i n P a t t o n , p e t i t i o n e r s ' p e r c e i v e d n e e d t o f i l e s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n s s t e m s f r o m p e t i t i o n e r s ' m i s u n d e r s t a n d i n g o f t h e p r o p e r t a x t r e a t m e n t o f p a r t i c u l a r i t e m s a n d t h e u n d e r s t a t e m e n t o f t h e a m o u n t s t h e y p a i d f o r s e c t i o n 1 7 9 p r o p e r t y d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . W e s h a l l n o t c a r v e o u t a n e x c e p t i o n t o t h e g e n e r a l r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 1 . 1 7 9 - 5 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , t o p e r m i t p e t i t i o n e r s t o m a k e a n o t h e r w i s e u n t i m e l y s e c t i o n 1 7 9 e l e c t i o n . - 3 0 - W e h o l d f o r r e s p o n d e n t o n t h i s i s s u e . I n o r d e r t o t a k e a c c o u n t o f r e s p o n d e n t ' s c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .