TAX COURT OPINION

Case: Edward C. Tietig
Docket Number: 5884-98
Judge: Ruwe
Opinion Type: memo
Filed: 07/25/2001
Pages: 56

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 1 9 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E D W A R D C . T I E T I G , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 5 8 8 4 - 9 8 . F i l e d J u l y 2 5 , 2 0 0 1 . E d w a r d C . T i e t i g , p r o s e . M i c h a e l D . Z i m a , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N R U W E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s , a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s , a n d a d d i t i o n s t o t a x a s f o l l o w s : P e n a l t y A d d i t i o n t o T a x Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 6 2 ( c ) S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) 1 9 9 0 $ 4 5 , 5 1 9 $ 9 , 1 0 4 $ 1 1 , 3 8 0 1 9 9 1 4 2 , 4 4 1 8 , 4 8 8 - 0 - 1 9 9 2 1 5 , 1 1 1 3 , 0 2 2 - 0 - 1 9 9 3 6 , 8 4 8 1 , 3 7 0 1 , 0 2 7 - 2 - 1 S e e a p p e n d i x e s A a n d B . 2 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . A f t e r c o n c e s s i o n s , 1 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a $ 3 2 , 2 4 1 d e d u c t i o n f o r a m o u n t s p u r p o r t e d l y p a i d t o M a r k T i e t i g f o r u s e o f h i s s e c u r i t i e s a s l o a n c o l l a t e r a l i n 1 9 9 3 ; ( 2 ) w h e t h e r F a r m & G r o v e R e a l t y , C o . ( F a r m & G r o v e ) e a r n e d i n c o m e o f $ 2 1 5 , 9 2 2 o n t h e s a l e o f 5 3 l o t s i n 1 9 9 0 ; ( 3 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r h a d u n r e p o r t e d c a p i t a l g a i n s o f $ 5 7 , 5 3 1 . 2 5 i n 1 9 9 1 ; ( 4 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s a l l o w e d a $ 1 7 9 , 9 3 7 n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y f o r w a r d d e d u c t i o n i n 1 9 9 3 ; ( 5 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o d e d u c t $ 1 9 , 9 9 5 a s a c a s u a l t y l o s s i n 1 9 9 3 ; ( 6 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x u n d e r s e c t i o n 1 4 0 1 2 f o r 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 3 ; ( 7 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o c o r r e c t i n g e n t r i e s r e l a t i n g t o f l o w - t h r o u g h i n c o m e r e p o r t e d f r o m a p a r t n e r s h i p i n 1 9 9 0 a n d a f l o w - t h r o u g h l o s s r e p o r t e d f r o m t h e s a m e p a r t n e r s h i p i n 1 9 9 1 ; a n d ( 8 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 . F o r p u r p o s e s o f o r d e r a n d c l a r i t y , a f t e r a b r i e f g e n e r a l b a c k g r o u n d , e a c h o f t h e i s s u e s s u b m i t t e d f o r o u r c o n s i d e r a t i o n i s s e t f o r t h b e l o w w i t h s e p a r a t e b a c k g r o u n d a n d d i s c u s s i o n . - 3 - 3 T h e a s s o c i a t i o n w a s l a b e l e d a j o i n t v e n t u r e o n i t s F o r m 1 0 6 5 , U . S . P a r t n e r s h i p R e t u r n o f I n c o m e . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , j o i n t v e n t u r e s a r e p a r t n e r s h i p s . S e c . 7 7 0 1 ( a ) ( 2 ) . T h u s , t h r o u g h o u t t h i s o p i n i o n w e r e f e r t o i t a s a p a r t n e r s h i p . G e n e r a l B a c k g r o u n d S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t , t h e s u p p l e m e n t a l s t i p u l a t i o n s o f f a c t , a n d t h e s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s a r e i n c o r p o r a t e d b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n F l o r i d a a t t h e t i m e h e f i l e d h i s p e t i t i o n . P e t i t i o n e r e a r n e d a b a c h e l o r ' s d e g r e e i n m a r k e t i n g f r o m t h e U n i v e r s i t y o f C i n c i n n a t i i n 1 9 5 1 a n d a j u r i s d o c t o r d e g r e e f r o m t h e U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n i n 1 9 5 6 . P e t i t i o n e r w a s t h e s o l e s t o c k h o l d e r a n d d i r e c t o r o f E u r e k a F i e l d N u r s e r y , I n c . ( E u r e k a F i e l d N u r s e r y ) , T r o p s t o c k , I n c . ( T r o p s t o c k ) , a n d K i d d i e s 5 0 C o r p . E a c h c o r p o r a t i o n w a s i n v o l v e d i n t h e s a l e a n d c a r e o f p l a n t s . P e t i t i o n e r w a s a l s o t h e s o l e s h a r e h o l d e r o f F a r m & G r o v e , h o l d i n g 1 0 0 p e r c e n t o f i t s s t o c k , a n d w a s e n t i t l e d t o 1 0 0 p e r c e n t o f t h e p r o f i t s o r l o s s e s o f F a r m & G r o v e d u r i n g t h e y e a r s 1 9 8 9 t h r o u g h 1 9 9 3 . F a r m & G r o v e , a n S c o r p o r a t i o n , w a s o r g a n i z e d i n 1 9 7 8 t o s e l l r e a l e s t a t e . I n M a r c h o f 1 9 8 5 , p e t i t i o n e r f o r m e d a p a r t n e r s h i p r e f e r r e d t o a s t h e K i d d i e s - C K E 3 8 J o i n t V e n t u r e . 3 P e t i t i o n e r a n d h i s t h r e e m i n o r c h i l d r e n ( B r i a n , E r i k , a n d K r i s T i e t i g ) w e r e a l l - 4 - 4 T h e n a m e c h a n g e d b e c a u s e o f t h e i n c r e a s e d n u m b e r o f l o t s h e l d b y t h e j o i n t v e n t u r e ( 3 8 + 5 3 = 9 1 ) . 5 T h e a s s o c i a t i o n w a s l a b e l e d a j o i n t v e n t u r e o n i t s F o r m 1 0 6 5 . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , j o i n t v e n t u r e s a r e p a r t n e r s h i p s . S e c . 7 7 0 1 ( a ) ( 2 ) . T h u s , t h r o u g h o u t t h i s o p i n i o n w e r e f e r t o i t a s a p a r t n e r s h i p . 6 T h e a s s o c i a t i o n w a s l a b e l e d a j o i n t v e n t u r e o n i t s F o r m 1 0 6 5 . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , j o i n t v e n t u r e s a r e p a r t n e r s h i p s . S e c . 7 7 0 1 ( a ) ( 2 ) . T h u s , t h r o u g h o u t t h i s o p i n i o n w e r e f e r t o i t a s a p a r t n e r s h i p . p a r t n e r s i n t h e p a r t n e r s h i p . T h e p a r t n e r s h i p w a s f o r m e d t o a c q u i r e 3 8 l o t s f o r i m m e d i a t e s a l e . O n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 0 , t h e K i d d i e s - C K E 3 8 J o i n t V e n t u r e a c q u i r e d e q u i t a b l e t i t l e t o 5 3 a d d i t i o n a l l o t s a n d c h a n g e d i t s n a m e t o t h e K i d d i e s 9 1 J o i n t V e n t u r e 4 ( K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p ) . 5 I n F e b r u a r y o f 1 9 8 9 , p e t i t i o n e r f o r m e d t h e E d w a r d T i e t i g / M a r k T i e t i g 1 0 0 L o t J o i n t V e n t u r e ( 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p ) . 6 T h e p a r t n e r s h i p ' s p r i n c i p a l b u s i n e s s a c t i v i t y w a s l a n d r e s a l e s . I . I s s u e 1 . P a y m e n t s f o r U s e o f C o l l a t e r a l A . B a c k g r o u n d I n 1 9 8 2 , p e t i t i o n e r h a d a s e r i e s o f l o a n s t h a t w e r e c o m i n g d u e t h a t w e r e c r o s s - c o l l a t e r a l i z e d b y v a r i o u s p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r n e e d e d t o e i t h e r p a y o f f o r r e f i n a n c e t h e l o a n s b u t f o u n d t h a t h e c o u l d d o n e i t h e r . P e t i t i o n e r d i d n o t h a v e s u f f i c i e n t l i q u i d f u n d s t o p a y o f f t h e l o a n s , a n d n o i n s t i t u t i o n w o u l d l e n d h i m t h e m o n e y . A s a r e s u l t , p e t i t i o n e r s o u g h t t h e - 5 - 7 T h e s e c u r i t i e s c o n s i s t e d o f 6 0 0 u n i t s i n E . F . H u t t o n a n d C o . , I n c . , T a x - E x e m p t T r u s t N a t i o n a l S e r i e s # 7 6 a n d 2 4 5 u n i t s i n E . F . H u t t o n a n d C o . , I n c . , T a x - E x e m p t T r u s t N a t i o n a l S e r i e s # 7 7 . h e l p o f h i s s o n M a r k T i e t i g . A t t h e t i m e , M a r k T i e t i g h a d c a s h r e s e r v e s s t e m m i n g f r o m a s e t t l e m e n t h e h a d r e c e i v e d f r o m t h e C h r i s C r a f t C o r p . o n a c c o u n t o f a b o a t i n g a c c i d e n t . P e t i t i o n e r s e c u r e d a l o a n f r o m W e s t f i e l d F i n a n c i a l C o r p . ( W e s t f i e l d F i n a n c i a l ) i n J u l y 1 9 8 3 . W e s t f i e l d F i n a n c i a l a g r e e d t o m o d i f y a n e x i s t i n g $ 5 5 0 , 0 0 0 l o a n t o C i t y N a t i o n a l B a n k o f M i a m i a s t r u s t e e ( t r u s t l o a n ) a n d t o l e n d p e t i t i o n e r $ 2 m i l l i o n ( T i e t i g l o a n ) . T h e t r u s t l o a n w a s g u a r a n t e e d b y p e t i t i o n e r , M a r k T i e t i g , E m e r a l d L a k e o f D e l r a y , I n c . , E m e r a l d L a k e D e v e l o p m e n t & C o n s t r u c t i o n C o . , F a r m & G r o v e , T r o p S t o c k , K i d d i e s 5 0 C o r p . , a n d E u r e k a F i e l d N u r s e r y . T h e l o a n s w e r e b o t h s e c u r e d , i n p a r t , b y r e a l p r o p e r t y o w n e d b y p e t i t i o n e r i n K i s s i m m e e , F l o r i d a ( K i s s i m m e e p r o p e r t y ) , a n d b y l a n d i n L a k e l a n d , F l o r i d a . B o t h l o a n s w e r e a l s o s e c u r e d , i n p a r t , b y s e c u r i t i e s w o r t h a p p r o x i m a t e l y $ 8 0 0 , 0 0 0 p l e d g e d b y M a r k T i e t i g i n 1 9 8 3 . 7 P e t i t i o n e r s i g n e d a p r o m i s s o r y n o t e a g r e e i n g t o p a y h i s s o n $ 8 0 0 , 0 0 0 , p l u s i n t e r e s t a t " t h e h i g h e s t l e g a l r a t e u n d e r t h e l a w s o f F l o r i d a . " T h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e a n d t h e i n t e r e s t w e r e d u e a n d p a y a b l e o n t h e e a r l i e r o f J u l y 2 0 , 1 9 8 5 , o r t h e d a t e t h a t W e s t f i e l d F i n a n c i a l e x e r c i s e d i t s r i g h t s t o r e a l i z e u p o n t h e b o n d s p l e d g e d b y M a r k T i e t i g . - 6 - 8 T h e i n i t i a l f e e p l u s a p r o r a t e d a m o u n t t o r e i m b u r s e h i m f o r m a i n t e n a n c e o f t h e t r e e s . T h e p r o m i s s o r y n o t e w o u l d b e d e e m e d n u l l a n d v o i d i f t h e b o n d s w e r e r e l e a s e d t o M a r k T i e t i g , a n d h e w a s r e l e a s e d f r o m a l l l i a b i l i t y w i t h o u t i n c u r r i n g a n y l o s s . P l e d g i n g t h e b o n d s a s c o l l a t e r a l f o r t h e l o a n t o p e t i t i o n e r w a s c o n s i d e r a t i o n f o r e x e c u t i n g t h e p r o m i s s o r y n o t e . P e t i t i o n e r g a v e M a r k T i e t i g a " s u r e t y l o a n o r a s u r e t y n o t e a n d m o r t g a g e " s e c u r e d b y r e a l p r o p e r t y o w n e d b y p e t i t i o n e r i n f i v e F l o r i d a c o u n t i e s . A l l d i v i d e n d s a n d i n t e r e s t p a i d o n a c c o u n t o f t h e p l e d g e d s e c u r i t i e s w e r e t o b e p a i d t o M a r k T i e t i g . O n S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 3 , M a r k T i e t i g p a i d $ 2 0 0 , 0 0 0 t o E u r e k a F i e l d N u r s e r y f o r a n i n t e r e s t i n 8 , 0 0 0 t r e e s ( $ 2 5 p e r t r e e ) . A d d i t i o n a l l y , M a r k T i e t i g w a s r e q u i r e d t o p a y $ 5 6 , 0 0 0 p e r y e a r ( $ 7 p e r t r e e ) f o r m a i n t e n a n c e o f t h e t r e e s , p u r s u a n t t o a j o i n t v e n t u r e a g r e e m e n t b e t w e e n M a r k T i e t i g a n d E u r e k a F i e l d N u r s e r y . O u t o f t h e s a l e s o f a n y t r e e s , M a r k T i e t i g w a s t o r e c e i v e h i s c o s t 8 p l u s 6 p e r c e n t , p l u s 5 0 p e r c e n t o f a n y p r o f i t a f t e r a $ 1 0 c o m m i s s i o n w a s p a i d t o t h e n u r s e r y . I n A u g u s t 1 9 8 5 , p e t i t i o n e r s e c u r e d a l o a n f r o m C a r i b a n k o f $ 3 , 4 3 0 , 0 0 0 . F r o m t h e C a r i b a n k l o a n p r o c e e d s , $ 1 , 9 0 0 , 0 0 0 w a s g i v e n t o W e s t f i e l d F i n a n c i a l , r e d u c i n g t h e a m o u n t o f t h a t l o a n b a l a n c e t o a p p r o x i m a t e l y $ 5 0 0 , 0 0 0 a n d r e m o v i n g t h e K i s s i m m e e a n d L a k e l a n d p r o p e r t i e s f r o m t h e W e s t f i e l d F i n a n c i a l m o r t g a g e . T h e - 7 - 9 T h e a g r e e m e n t s t a t e s t h a t i t w a s m a d e o n S e p t . 3 0 , 1 9 8 7 ; h o w e v e r , i n t h e u p p e r l e f t - h a n d c o r n e r o f t h e a g r e e m e n t t h e d a t e M a r . 1 4 , 1 9 8 8 , a p p e a r s . W h e t h e r t h e a g r e e m e n t w a s i n e f f e c t i n 1 9 8 7 o r 1 9 8 8 i s i r r e l e v a n t f o r t h e p u r p o s e o f o u r a n a l y s i s . 1 0 C o n s i s t i n g o f : $ 2 3 0 , 0 0 0 + $ 6 8 , 7 8 6 . 4 1 = $ 2 9 8 , 7 8 6 . 4 1 . r e m a i n d e r o f t h e l o a n f r o m C a r i b a n k w a s t o f u n d t h e c o n s t r u c t i o n o f 2 7 c o n d o m i n i u m u n i t s o n t h e K i s s i m m e e p r o p e r t y . A s s e c u r i t y f o r t h e C a r i b a n k l o a n , a p o r t i o n o f t h e s e c u r i t i e s p r e v i o u s l y p l e d g e d b y M a r k T i e t i g f o r t h e W e s t f i e l d F i n a n c i a l l o a n w a s a l l o c a t e d t o p a r t o f t h e c o l l a t e r a l f o r t h e C a r i b a n k l o a n . I n M a r c h 1 9 8 8 , 9 p e t i t i o n e r , E u r e k a F i e l d N u r s e r y , F a r m & G r o v e , a n d M a r k T i e t i g e n t e r e d i n t o a " F i r s t A m e n d m e n t a n d S u p p l e m e n t t o J o i n t V e n t u r e A g r e e m e n t " ( a m e n d e d j o i n t v e n t u r e a g r e e m e n t ) . T h e a g r e e m e n t a m e n d e d t h e t e r m s o f t h e j o i n t v e n t u r e c r e a t e d i n t h e S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 3 , a g r e e m e n t b e t w e e n M a r k T i e t i g a n d E u r e k a F i e l d N u r s e r y , a n d s t a t e d t h a t E u r e k a F i e l d N u r s e r y o w e d M a r k T i e t i g $ 6 8 , 7 8 6 . 4 1 ( $ 5 6 , 0 0 0 p l u s $ 1 2 , 7 8 6 . 4 1 i n t e r e s t ) , w h i c h r e p r e s e n t e d h i s o r i g i n a l i n v e s t m e n t i n t h e j o i n t v e n t u r e . T h e a g r e e m e n t a l s o p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r o w e d M a r k T i e t i g $ 2 3 0 , 0 0 0 f o r t h e " p a s t a n d f u t u r e u s e " o f h i s s e c u r i t i e s . I n t o t a l , M a r k T i e t i g w a s o w e d $ 2 9 8 , 7 8 6 . 4 1 u n d e r t h e a g r e e m e n t . 1 0 M a r k T i e t i g , h o w e v e r , w a s n o t l i m i t e d t o t h i s a m o u n t i n t h e e v e n t t h a t t h e r e m a i n i n g p l e d g e d s e c u r i t i e s w e r e t a k e n b y W e s t f i e l d F i n a n c i a l . P a r a g r a p h 3 o f t h e a m e n d e d a g r e e m e n t s t a t e d t h a t t h e - 8 - 1 1 A c c o r d i n g t o t h e a m e n d e d j o i n t v e n t u r e a g r e e m e n t , a p o r t i o n o f t h e t r e e s w h i c h w e r e s u b j e c t t o t h e o r i g i n a l j o i n t v e n t u r e a g r e e m e n t w a s d e s t r o y e d , w i t h l i t t l e o r n o c o m p e n s a t i o n , b y t h e S t a t e o f F l o r i d a p u r s u a n t t o t h e c i t r u s c a n k e r e r a d i c a t i o n p r o g r a m . $ 2 9 8 , 7 8 6 . 4 1 d u e t o M a r k T i e t i g w a s n o t t o d r a w i n t e r e s t a n d w a s t o b e M a r k T i e t i g ' s c o n t r i b u t i o n t o t h e j o i n t v e n t u r e . M a r k T i e t i g ' s i n v e s t m e n t r e t u r n w a s t o c o m e f r o m j o i n t v e n t u r e s a l e s ( v a r i o u s l o t s a n d t r e e s ) a n d f r o m a n y p r o c e e d s r e c e i v e d f r o m t h e S t a t e o f F l o r i d a o n a c c o u n t o f t h e c a n k e r s e t t l e m e n t . 1 1 C a r i b a n k e v e n t u a l l y r e l e a s e d t o M a r k T i e t i g i t s p o r t i o n o f t h e s e c u r i t i e s p l e d g e d b y h i m , t h e v a l u e b e i n g a p p r o x i m a t e l y $ 5 0 0 , 0 0 0 . T h e r e m a i n d e r o f t h e c o l l a t e r a l w a s t a k e n b y W e s t f i e l d F i n a n c i a l i n 1 9 8 9 , w i t h M a r k T i e t i g l o s i n g $ 3 0 0 , 0 0 0 w o r t h o f s e c u r i t i e s . A s o f J u n e 6 , 1 9 9 1 , t h e b a l a n c e o w e d M a r k T i e t i g b y p e t i t i o n e r a n d t h e e n t i t i e s t h a t h e c o n t r o l l e d w a s l i s t e d a s $ 4 4 5 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r , M a r k T i e t i g , a n d v a r i o u s o t h e r e n t i t i e s i n w h i c h p e t i t i o n e r o w n e d a n i n t e r e s t e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t c a l l e d t h e " S e t t l e m e n t A g r e e m e n t a n d A m e n d m e n t t o B l a n k e t S u r e t y M o r t g a g e " ( s e t t l e m e n t a g r e e m e n t ) f o r t h e s t a t e d p u r p o s e o f r e s t a t i n g t h e p a r t i e s ' " m u t u a l o b l i g a t i o n s " . T h e a g r e e m e n t w a s d a t e d A u g u s t 5 , 1 9 9 2 . U n d e r t h e t e r m s o f t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t , p e t i t i o n e r a n d t h e v a r i o u s e n t i t i e s t h a t h e c o n t r o l l e d o w e d M a r k T i e t i g - 9 - 1 2 P e t i t i o n e r f i l e d f o r b a n k r u p t c y o n S e p t . 2 2 , 1 9 8 8 . $ 3 7 1 , 6 0 0 . I n t e r e s t w a s p r o v i d e d f o r a t 1 0 p e r c e n t . A d d i t i o n a l l y , p e t i t i o n e r a g r e e d t o m a k e p r i n c i p a l o n l y p a y m e n t s o f $ 5 , 0 0 0 t o M a r k T i e t i g e a c h m o n t h b e g i n n i n g N o v e m b e r 1 , 1 9 9 2 . T h e r e w a s a d i s p u t e b e t w e e n M a r k T i e t i g a n d a l a w f i r m o v e r f e e s i n c u r r e d i n p e t i t i o n e r ' s b a n k r u p t c y c a s e . 1 2 T h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t i f i t w a s d e t e r m i n e d t h a t M a r k T i e t i g o w e d a n y a d d i t i o n a l a t t o r n e y ' s f e e s , t h e n p e t i t i o n e r w o u l d p a y t h e m t o M a r k T i e t i g , a n d t h i s a m o u n t w o u l d b e a d d e d t o t h e a m o u n t p e t i t i o n e r o w e d M a r k T i e t i g u n d e r t h e o r i g i n a l 1 9 8 3 p r o m i s s o r y n o t e a n d a g r e e m e n t a n d s e c u r e d b y t h e s a m e c o l l a t e r a l . B . D i s c u s s i o n D e d u c t i o n s a r e a m a t t e r o f l e g i s l a t i v e g r a c e , a n d t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h e r i g h t t o d e d u c t i o n s i s o n t h e t a x p a y e r . R u l e 1 4 2 ( a ) ; I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 3 U . S . 7 9 , 8 4 ( 1 9 9 2 ) . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e i s e n t i t l e d t o a $ 3 2 , 2 4 1 d e d u c t i o n i n 1 9 9 3 f o r p a y m e n t s t h a t h e a l l e g e d l y m a d e t o h i s s o n M a r k T i e t i g . T h e d e d u c t i o n w a s n o t c l a i m e d o n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h a t y e a r o r d i s a l l o w e d b y r e s p o n d e n t i n h i s n o t i c e o f d e f i c i e n c y ; r a t h e r , t h e i s s u e w a s r a i s e d f o r t h e f i r s t t i m e b y p e t i t i o n e r i n h i s p e t i t i o n t o t h e T a x C o u r t . P e t i t i o n e r d i d n o t e x p l a i n i n h i s p e t i t i o n o r o n b r i e f h o w h e a r r i v e d a t $ 3 2 , 2 4 1 a s a d e d u c t i o n o r w h y i t i s d e d u c t i b l e . - 1 0 - 1 3 S e e a p p e n d i x C . T h e a u t h o r o f t h e a c c o u n t i n g s h e e t a n d t h e d a t e o f i t s c r e a t i o n a r e u n k n o w n . P e t i t i o n e r d o e s i n d i c a t e t h a t h i s c l a i m i s s o m e h o w b a s e d u p o n t r a n s a c t i o n s i n w h i c h M a r k T i e t i g p l e d g e d c e r t a i n s e c u r i t i e s a s c o l l a t e r a l i n o r d e r t o h e l p p e t i t i o n e r s e c u r e l o a n s f r o m b a n k s . I n s u p p o r t o f p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t , h e s u b m i t t e d a h a n d w r i t t e n a c c o u n t i n g s h e e t e n t i t l e d " M a r k E . T i e t i g A c c o u n t i n g " . 1 3 O n t h e a c c o u n t i n g s h e e t , t h e " b e g i n n i n g b a l a n c e " b e f o r e J u n e 6 , 1 9 9 1 , i s l i s t e d a s $ 4 4 5 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r d i d n o t e x p l a i n h o w t h i s f i g u r e w a s d e r i v e d . A c h e c k n u m b e r a p p e a r s n e x t t o m o s t , b u t n o t a l l , o f t h e r e p o r t e d p a y m e n t s . T h e r e i s n o t h i n g o n t h e a c c o u n t i n g s h e e t t o i n d i c a t e w h a t e n t i t y m a d e t h e p a y m e n t s , a n d p e t i t i o n e r d i d n o t p r o v i d e c o p i e s o f t h e c h e c k s o r b a n k s t a t e m e n t s . I f t h e p a y m e n t s w e r e , i n f a c t , m a d e , t h e n s o m e o r a l l o f t h e p a y m e n t s c o u l d h a v e b e e n m a d e b y c o r p o r a t i o n s c o n t r o l l e d b y p e t i t i o n e r , r a t h e r t h a n p e t i t i o n e r h i m s e l f . F o r i n s t a n c e , t h e v e r y f i r s t p a y m e n t r e f l e c t e d o n t h e a c c o u n t i n g s h e e t i s a $ 5 4 , 2 3 0 p a y m e n t m a d e b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y o n J u n e 6 , 1 9 9 1 . T h a t c h e c k w a s w r i t t e n o n a n d d r a w n f r o m E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s b a n k a c c o u n t . M a r k T i e t i g t e s t i f i e d t h a t E u r e k a F i e l d N u r s e r y o w e d h i m a p p r o x i m a t e l y $ 2 5 6 , 0 0 0 a n d t h a t h e h a d f u l l y c o l l e c t e d t h a t d e b t . T h u s , a d d i t i o n a l p a y m e n t s r e f l e c t e d o n t h e a c c o u n t i n g s h e e t , i f m a d e , m a y h a v e c o m e f r o m a n d o n b e h a l f o f a d e b t o w e d - 1 1 - 1 4 P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t a l l p a y m e n t s w e r e m a d e b y c h e c k . b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y . I f s o , t h e s e p a y m e n t s m a y a l r e a d y h a v e b e e n d e d u c t e d a s e x p e n s e s o n E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n s . I n d e e d , p e t i t i o n e r c o u l d n o t r e c a l l w h e t h e r t h e 1 9 9 3 p a y m e n t s r e f l e c t e d o n t h e a c c o u n t i n g s h e e t w e r e m a d e f r o m a p e r s o n a l b a n k a c c o u n t o r a n a c c o u n t f r o m a c o r p o r a t i o n c o n t r o l l e d b y p e t i t i o n e r . W h e n p e t i t i o n e r w a s p r e s s e d o n t h i s p o i n t , h e i n d i c a t e d t h a t J u d y F o x c o u l d p r o v i d e a d d i t i o n a l d e t a i l s r e g a r d i n g t h e p a y m e n t s . M s . F o x t e s t i f i e d t h a t s h e h a s b e e n t h e o f f i c e m a n a g e r f o r F a r m & G r o v e , t h e T i e t i g 4 L a n d T r u s t , K i d d i e s 3 8 p a r t n e r s h i p , E d w a r d C . T i e t i g , P A , V i l l a s o l R e a l t y , a n d E m e r a l d L a k e U t i l i t i e s s i n c e 1 9 9 0 a n d t h a t s h e i s t h e p r i m a r y c u s t o d i a n o f t h e c a n c e l e d c h e c k s a n d b a n k s t a t e m e n t s . N e v e r t h e l e s s , p e t i t i o n e r d i d n o t a s k M s . F o x d u r i n g h e r t e s t i m o n y t o e s t a b l i s h t h e s o u r c e o f t h e c h e c k s . T h e i n f e r e n c e w e d r a w i s t h a t t h e t e s t i m o n y w o u l d h a v e b e e n u n f a v o r a b l e t o p e t i t i o n e r . S e e W i c h i t a T e r m i n a l E l e v a t o r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 6 T . C . 1 1 5 8 , 1 1 6 5 ( 1 9 4 6 ) , a f f d . 1 6 2 F . 2 d 5 1 3 ( 1 0 t h C i r . 1 9 4 7 ) . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e h a d b a n k s t a t e m e n t s a n d c h e c k s r e f l e c t i n g t h e p a y m e n t s i n h i s b u s i n e s s o f f i c e a t t h e t i m e o f t h e t r i a l . 1 4 A p a r t y ' s f a i l u r e t o i n t r o d u c e e v i d e n c e w i t h i n h i s p o s s e s s i o n a n d w h i c h , i f t r u e , w o u l d b e f a v o r a b l e t o h i m g i v e s r i s e t o t h e p r e s u m p t i o n t h a t i f p r o d u c e d i t w o u l d b e - 1 2 - u n f a v o r a b l e . R e c k l i t i s v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 8 7 4 , 8 9 0 ( 1 9 8 8 ) ; P o l l a c k v . C o m m i s s i o n e r , 4 7 T . C . 9 2 , 1 0 8 ( 1 9 6 6 ) , a f f d . 3 9 2 F . 2 d 4 0 9 ( 5 t h C i r . 1 9 6 8 ) ; W i c h i t a T e r m i n a l E l e v a t o r C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 1 6 5 . A s s u m i n g a r g u e n d o t h a t t h e p a y m e n t s w e r e m a d e , a n d f r o m p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l a c c o u n t , i t i s n o t c l e a r t h a t t h e p a y m e n t s w e r e n o t m o n e y s p a i d t o M a r k T i e t i g ' s a t t o r n e y s b y p e t i t i o n e r a s t h e r e s u l t o f t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t e x e c u t e d i n 1 9 9 2 . P a y m e n t s m a d e f o r t h i s p u r p o s e h a v e n o t b e e n s h o w n t o b e d e d u c t i b l e . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o t h e $ 3 2 , 2 4 1 d e d u c t i o n . I I . I s s u e 2 . F a r m & G r o v e ' s S a l e o f 5 3 L o t s i n 1 9 9 0 A . B a c k g r o u n d F a r m & G r o v e r e p o r t e d $ 2 4 9 , 7 2 3 i n g r o s s i n c o m e o n i t s 1 9 9 0 F o r m 1 1 2 0 S , U . S . I n c o m e T a x R e t u r n f o r a n S C o r p o r a t i o n . I n a s e r i e s o f t r a n s a c t i o n s b e t w e e n 1 9 8 1 a n d t h e e n d o f 1 9 9 0 , F a r m & G r o v e a c q u i r e d a l a r g e i n v e n t o r y o f u n i m p r o v e d l a n d l o t s i n B r e v a r d C o u n t y , F l o r i d a . I n c l u d e d i n t h e s e r i e s w a s F a r m & G r o v e ' s 1 9 8 7 a c q u i s i t i o n o f a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n 5 3 9 l o t s i n t h e C a p e K e n n e d y E s t a t e s r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t f r o m t h e A t l a n t i c R i d g e C o r p . f o r a p u r c h a s e p r i c e o f $ 3 1 7 , 2 7 2 . O n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 0 , F a r m & G r o v e t r a n s f e r r e d e q u i t a b l e t i t l e o f 5 3 o f t h e B r e v a r d C o u n t y l o t s t o t h e K i d d i e s 3 8 - 1 3 - 1 5 B e f o r e t h i s t r a n s a c t i o n , t h e p a r t n e r s h i p w a s r e f e r r e d t o a s t h e K i d d i e s - C K E 3 8 J o i n t V e n t u r e . A f t e r w a r d s , i t s n e w n a m e w a s K i d d i e s 9 1 J o i n t V e n t u r e . T h e n a m e c h a n g e d b e c a u s e o f t h e i n c r e a s e d n u m b e r o f l o t s h e l d b y t h e j o i n t v e n t u r e ( 3 8 + 5 3 = 9 1 ) . 1 6 P e t i t i o n e r s i g n e d t h e a g r e e m e n t i n d i v i d u a l l y , a s p r e s i d e n t o f F a r m & G r o v e , a n d a s n a t u r a l f a t h e r a n d d u l y a p p o i n t e d g u a r d i a n o f h i s t h r e e m i n o r c h i l d r e n ( B r i a n , E r i k , a n d K r i s T i e t i g ) . p a r t n e r s h i p . 1 5 T h e t r a n s f e r w a s a c c o m p l i s h e d w i t h t h e e x e c u t i o n o f t h e F i r s t A m e n d m e n t t o K i d d i e s 3 8 A g r e e m e n t ( s a l e s a g r e e m e n t ) . P e t i t i o n e r , F a r m & G r o v e , a n d p e t i t i o n e r a s g u a r d i a n o f h i s m i n o r c h i l d r e n ( B r i a n , E r i k , a n d K r i s T i e t i g ) w e r e p a r t i e s t o t h e s a l e s a g r e e m e n t . 1 6 P e t i t i o n e r a n d h i s m i n o r c h i l d r e n w e r e a l l p a r t n e r s i n t h e K i d d i e s 3 8 p a r t n e r s h i p , w h i c h w a s n o w c a l l e d t h e K i d d i e s 9 1 p a r t n e r s h i p . T h e s a l e s a g r e e m e n t p r o v i d e d , i n p a r t , a s f o l l o w s : 3 . T h e c o n s i d e r a t i o n t o b e p a i d b y t h e J o i n t V e n t u r e t o * * * [ E d w a r d C . ] T i e t i g a n d F a r m & G r o v e i s a s f o l l o w s : a . T h e p a y m e n t b y t h e J o i n t V e n t u r e o f t h e n o t e a n d m o r t g a g e a t t a c h e d h e r e t o * * * i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 1 7 4 , 9 0 0 w h i c h r e p r e s e n t s $ 3 , 3 0 0 . 0 0 p e r l o t r e l e a s e p r i c e o f t h e s e l o t s f r o m t h e l i e n o f t h e C o u n t y B a n k m o r t g a g e . b . A f u r t h e r s u m o f $ 7 2 , 8 2 2 . 0 0 c a s h r e p r e s e n t i n g a d d i t i o n a l c o n s i d e r a t i o n o f $ 1 , 3 7 4 . 0 0 p e r l o t . S a i d c a s h s h a l l b e p a i d b y t h e s a l e a n d / o r h y p o t h e c a t i o n o f e x i s t i n g m o r t g a g e s r e c e i v a b l e * * * . W h e n e a c h o f t h e s e n o t e s a n d m o r t g a g e s s h a l l b e h y p o t h e c a t e d a n d u p o n w h a t t e r m s s h a l l b e a t t h e d i s c r e t i o n o f T i e t i g ; b u t , p r o v i d e d h o w e v e r , t h a t a n e t c a s h f l o w o f n o l e s s t h a n $ 1 , 2 5 0 . 0 0 p e r m o n t h s h a l l r e m a i n * * * - 1 4 - T h e a t t a c h e d u n e x e c u t e d M o r t g a g e D e e d l i s t e d F a r m & G r o v e a s t h e m o r t g a g o r ( d e b t o r ) a n d p e t i t i o n e r a s m o r t g a g e e ( l e n d e r ) . T h e M o r t g a g e D e e d , w h i c h w a s n o t e x e c u t e d , a l s o p r o v i d e d a s f o l l o w s : R a n d o m r e l e a s e s f o r e a c h p a r c e l e n c u m b e r e d h e r e i n s h a l l b e g i v e n a t a n y t i m e u p o n p a y m e n t o f $ 3 , 3 0 0 . 0 0 p r i n c i p a l [ p ] l u s a c c r u e d i n t e r e s t u p o n s u c h a m o u n t . A l l r e g u l a r p a y m e n b t s [ s i c ] a n d p r e p a y m e n t s o f p r i n c i p a l s h a l l b e c r e d i t e d t o w a r d s s u c h r e l e a s e s . T h e n o t e p r o v i d e d t h e f o l l o w i n g t e r m s : F O R V A L U E R E C E I V E D t h e u n d e r s i g n e d p r o m i s e s t o p a y t o t h e o r d e r o f E d w a r d C . T i e t i g t h e p r i n c i p a l s u m o f O n e h u n d r e d s e v e n t y - f o u r t h o u s a n d n i n e h u n d r e d D o l l a r s ( $ 1 7 4 , 9 0 0 ) t o g e t h e r w i t h i n t e r e s t t h e r e o n f r o m M a r c h 1 , 1 9 9 1 a t t h e r a t e o f 8 . 9 % p e r c e n t , p e r A N N U M u n t i l m a t u r i t y , s a i d i n t e r e s t b e i n g p a y a b l e m o n t h l y o n t h e 1 s t d a y o f M a r c h , 1 9 9 1 a n d p a y m e n t b o t h p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t b e i n g p a y a b l e i n l a w f u l m o n e y o f t h e U n i t e d S t a t e s o r i t s e q u i v a l e n t t o F a r m & G r o v e R e a l t y . * * * P a y m e n t s o f p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t o f $ 1 , 3 9 3 . 9 5 o n t h e f i r s t ( 1 s t ) d a y o f A p r i l , 1 9 9 1 , a n d o n t h e f i r s t ( 1 s t ) d a y o f e a c h m o n t h t h e r e a f t e r u n t i l t h e f i r s t ( 1 s t ) d a y o f M a r c h 2 0 2 1 , w h e n t h e e n t i r e r e m a i n i n g b a l a n c e w i l l b e c o m e d u e a n d p a y a b l e . T h i s N o t e m a y b e p r e p a i d i n w h o l e o r i n p a r t , a t a n y t i m e , w i t h o u t p e n a l t y . A s a r e s u l t o f t h e t r a n s a c t i o n , F a r m & G r o v e h e l d o n l y t h e l e g a l t i t l e t o t h e l o t s , a s t r u s t e e f o r t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p . F a r m & G r o v e d i d n o t r e p o r t a n y g a i n f r o m t h e s a l e o f t h e e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e 5 3 l o t s t o t h e p a r t n e r s h i p o n i t s 1 9 9 0 F o r m 1 1 2 0 S . T h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p a p p e a r s t o h a v e b e e n s o l v e n t i n 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 . O n S c h e d u l e L , B a l a n c e S h e e t s , o f i t s 1 9 9 1 F o r m 1 0 6 5 , U . S . P a r t n e r s h i p R e t u r n o f I n c o m e , t h e p a r t n e r s h i p - 1 5 - 1 7 G a i n o n t h e t r a n s f e r w a s c a l c u l a t e d b y s u b t r a c t i n g F a r m & G r o v e ' s b a s i s i n t h e 5 3 l o t s f r o m t h e p u r c h a s e p r i c e . F a r m & G r o v e p a i d $ 3 1 7 , 2 7 2 t o a c q u i r e t h e 5 3 9 - l o t p a r c e l w h i c h i n c l u d e d t h e 5 3 l o t s w h o s e e q u i t a b l e i n t e r e s t w a s t r a n s f e r r e d t o t h e K i d d i e s - C K E 3 8 p a r t n e r s h i p . R e s p o n d e n t a s s u m e d t h a t t h e l o t s w e r e e q u a l i n v a l u e , a n d p e t i t i o n e r h a s n o t a s s e r t e d o t h e r w i s e . T h u s , F a r m & G r o v e ' s b a s i s i n t h e 5 3 l o t s w h o s e e q u i t a b l e i n t e r e s t w a s t r a n s f e r r e d w a s $ 3 1 , 1 9 7 . 3 9 o r $ 5 8 8 . 6 3 p e r l o t . R e s p o n d e n t c a l c u l a t e d t h e p u r c h a s e p r i c e b y a d d i n g t h e a m o u n t F a r m & G r o v e w a s t o e v e n t u a l l y r e c e i v e u p o n t h e s a l e o f e a c h l o t t o t h i r d p a r t i e s ( $ 1 , 3 7 4 x 5 3 l o t s = $ 7 2 , 8 2 2 ) t o t h e a m o u n t r e q u i r e d f o r t h e r e l e a s e o f t h e C o u n t y B a n k m o r t g a g e l i e n ( $ 1 7 4 , 9 0 0 ) . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , t h e t o t a l a m o u n t r e c e i v e d b y F a r m & G r o v e w a s $ 2 4 7 , 7 2 2 ( $ 7 2 , 8 2 2 + $ 1 7 4 , 9 0 0 = $ 2 4 7 , 7 2 2 ) . T h e r e f o r e , r e s p o n d e n t c a l c u l a t e d p e t i t i o n e r ' s g a i n o n t h e t r a n s f e r t o b e $ 2 1 6 , 5 2 4 . 6 1 ( $ 2 4 7 , 7 2 2 - $ 3 1 , 1 9 7 . 3 9 = $ 2 1 6 , 5 2 4 . 6 1 ) 1 8 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y d e t e r m i n e d g a i n o f $ 2 1 5 , 9 2 2 . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e $ 2 1 6 , 5 2 4 . 6 1 g a i n a s s e r t e d o n b r i e f a n d t h e $ 2 1 5 , 9 2 2 u s e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i s a t t r i b u t a b l e t o r o u n d i n g . O r i g i n a l l y , r e s p o n d e n t r o u n d e d t h e p r i c e p e r l o t p a i d b y F a r m & G r o v e f o r t h e a c q u i s i t i o n o f t h e l o t s u p f r o m $ 5 8 8 . 6 3 t o $ 6 0 0 ( 5 3 x $ 6 0 0 = $ 3 1 , 8 0 0 ) a n d ( $ 2 4 7 , 7 2 2 - $ 3 1 , 8 0 0 = $ 2 1 5 , 9 2 2 ) . r e p o r t e d a s s e t s i n e x c e s s o f l i a b i l i t i e s o f $ 4 4 2 , 4 8 0 . T h e p a r t n e r s h i p a l s o r e p o r t e d o r d i n a r y i n c o m e o f $ 4 8 , 0 7 2 . 8 4 a n d $ 9 1 , 0 9 2 o n i t s 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 F o r m s 1 0 6 5 , r e s p e c t i v e l y . B . D i s c u s s i o n R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t p e t i t i o n e r r e a l i z e d $ 2 1 6 , 5 2 4 . 6 1 1 7 o f g a i n o n t h e t r a n s f e r o f 5 3 l o t s f r o m F a r m & G r o v e t o t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p i n 1 9 9 0 . 1 8 P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t e i t h e r g a i n f r o m t h e t r a n s f e r s h o u l d b e r e c o g n i z e d i n a y e a r s u b s e q u e n t t o 1 9 9 0 o r , i n t h e a l t e r n a t i v e , n o g a i n a t a l l s h o u l d b e r e c o g n i z e d . W e a d d r e s s p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t s i n t u r n . - 1 6 - 1 9 T h i s a m o u n t i s t h e s a m e a m o u n t t h a t w a s r e q u i r e d t o r e l e a s e a l o t f r o m t h e C o u n t y B a n k m o r t g a g e l i e n . 1 . T i m i n g P e t i t i o n e r o f f e r s t w o a r g u m e n t s w h y g a i n f r o m t h e s a l e s h o u l d n o t b e r e c o g n i z e d i n 1 9 9 0 . F i r s t , p e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p ' s $ 1 7 4 , 9 0 0 p a y m e n t t o F a r m & G r o v e f o r t h e 5 3 l o t s w a s c o n t i n g e n t u p o n C o u n t y B a n k ' s r e d u c i n g p e t i t i o n e r ' s d e b t t o t h e b a n k b y $ 1 7 4 , 9 0 0 o r $ 3 , 3 0 0 p e r l o t . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r , w h e n C o u n t y B a n k r e f u s e d t o t r a n s f e r t h e d e b t o b l i g a t i o n t o t h e p a r t n e r s h i p , p a y m e n t w a s t r e a t e d a s a c o n t i n g e n t s a l e f r o m r e s a l e s s t a r t i n g i n 1 9 9 1 . W e f i n d n o s u c h l a n g u a g e i n t h e s a l e s a g r e e m e n t . C o n s i d e r a t i o n f o r t h e t r a n s f e r c o n s i s t e d o f $ 1 7 4 , 9 0 0 ( $ 3 , 3 0 0 p e r l o t ) t h r o u g h t h e a s s u m p t i o n o f d e b t , 1 9 p l u s $ 1 , 3 7 4 p e r l o t t o b e p a i d u p o n t h e s a l e a n d / o r h y p o t h e c a t i o n o f t h e e x i s t i n g m o r t g a g e o n t h o s e l o t s . N o t h i n g i n t h e a g r e e m e n t i n d i c a t e s t h a t t h e t r a n s f e r w a s c o n t i n g e n t u p o n C o u n t y B a n k ' s r e d u c i n g p e t i t i o n e r ' s d e b t b y $ 1 7 4 , 9 0 0 . R a t h e r , t h e a g r e e m e n t e x p l i c i t l y p r o v i d e s t h a t c o n s i d e r a t i o n f o r t h e t r a n s a c t i o n w a s t o b e p a i d b y t h e p a r t n e r s h i p t o p e t i t i o n e r a n d F a r m & G r o v e . T h e a t t a c h e d M o r t g a g e D e e d a n d n o t e , w h i l e n o t e x e c u t e d , p r o v i d e s f u r t h e r e v i d e n c e t h a t t h e a g r e e m e n t w a s n o t c o n t i n g e n t u p o n C o u n t y B a n k ' s r e d u c i n g p e t i t i o n e r ' s d e b t b y $ 1 7 4 , 9 0 0 . F a r m & G r o v e a n d p e t i t i o n e r w e r e n a m e d a s p a r t i e s o n t h e M o r t g a g e D e e d a n d o n t h e - 1 7 - 2 0 F a r m & G r o v e d i d n o t r e p o r t a n y g a i n f r o m t h e s a l e o f t h e e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e 5 3 l o t s t o t h e p a r t n e r s h i p o n i t s 1 9 9 0 F o r m 1 1 2 0 S , U . S . I n c o m e T a x R e t u r n f o r a n S C o r p o r a t i o n . n o t e . T h e M o r t g a g e D e e d p r o v i d e d f o r r a n d o m r e l e a s e s u p o n t h e p a y m e n t o f $ 3 , 3 0 0 p r i n c i p a l p l u s a c c r u e d i n t e r e s t . A b s e n t f r o m t h e M o r t g a g e D e e d a n d t h e n o t e i s a n y m e n t i o n o f C o u n t y B a n k . T h u s , w e c o n c l u d e t h a t w h e n t h e t r a n s a c t i o n w a s s t r u c t u r e d a n d e x e c u t e d , i t w a s n o t c o n t i n g e n t u p o n C o u n t y B a n k ' s r e d u c i n g p e t i t i o n e r ' s d e b t b y $ 1 7 4 , 9 0 0 . T h e a g r e e m e n t w a s d a t e d D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 0 . T h e r e f o r e , t h e s a l e w a s m a d e i n 1 9 9 0 , a n d F a r m & G r o v e m u s t r e c o g n i z e i n c o m e f r o m t h e s a l e i n 1 9 9 0 . 2 0 P e t i t i o n e r ' s s e c o n d t i m i n g a r g u m e n t i s t h a t t h e s a l e s h o u l d b e r e c o g n i z e d u n d e r t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d p r o v i d e d u n d e r s e c t i o n 4 5 3 . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , g a i n f r o m q u a l i f y i n g i n s t a l l m e n t s a l e s o f p r o p e r t y c a n b e r e p o r t e d u n d e r t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d s u b j e c t t o c e r t a i n e x c e p t i o n s . S e c . 4 5 3 ( a ) ( 1 ) . D e a l e r d i s p o s i t i o n s a r e e x c e p t e d f r o m t h e d e f i n i t i o n o f " i n s t a l l m e n t s a l e " b y s e c t i o n 4 5 3 ( b ) ( 2 ) ( A ) . A d e a l e r d i s p o s i t i o n i n c l u d e s a n y d i s p o s i t i o n o f r e a l p r o p e r t y w h i c h i s h e l d b y t h e t a x p a y e r f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f t h e t a x p a y e r ' s b u s i n e s s . S e c . 4 5 3 ( l ) ( 1 ) ( B ) . P e t i t i o n e r d o e s n o t d i s p u t e t h a t F a r m & G r o v e w a s e n g a g e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f s e l l i n g r e a l e s t a t e . H o w e v e r , - 1 8 - p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t F a r m & G r o v e s a t i s f i e s t h e e x c e p t i o n f o r s a l e s o f r e s i d e n t i a l l o t s t o i n d i v i d u a l s . T h e s a l e o f a r e s i d e n t i a l l o t t o a n i n d i v i d u a l i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t a x p a y e r ' s b u s i n e s s i s n o t c o n s i d e r e d a d e a l e r d i s p o s i t i o n i f n e i t h e r t h e s e l l e r n o r a n y p e r s o n r e l a t e d t o t h e s e l l e r c a n m a k e a n y i m p r o v e m e n t s o n t h e l o t . S e c . 4 5 3 ( l ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) ( I I ) . I n t h e i n s t a n t c a s e , t h e t r a n s f e r o f l o t s w a s n o t m a d e t o a n i n d i v i d u a l . T h e p r o p e r t y t r a n s f e r w a s t o a p a r t n e r s h i p , t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p . T h e c o m m o n , o r d i n a r y , a n d p l a i n m e a n i n g o f s e c t i o n 4 5 3 ( l ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) ( I I ) r e q u i r e s t h a t t h e t r a n s f e r b e m a d e t o a n i n d i v i d u a l . T h e l a n g u a g e s e e m s t o b e s o u n a m b i g u o u s a s t o g i v e n o a l t e r n a t i v e b u t t o a p p l y i t p r e c i s e l y a s w r i t t e n . W e f i n d n o t h i n g t h a t w o u l d s u p p o r t a n i n t e r p r e t a t i o n o f s e c t i o n 4 5 3 ( l ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) ( I I ) t h a t d i f f e r s f r o m t h e w o r d s o f t h e s t a t u t e , a n d p e t i t i o n e r h a s n o t p r o v i d e d u s w i t h a n y r e a s o n i n g t o s u p p o r t h i s a r g u m e n t . P e t i t i o n e r a l s o h a s n o t p r o v i d e d s u f f i c i e n t e v i d e n c e t h a t t h e 5 3 l o t s t r a n s f e r r e d w e r e r e s i d e n t i a l l o t s . F o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 4 5 3 ( l ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) ( I I ) , a r e s i d e n t i a l l o t i s a p a r c e l o f u n i m p r o v e d l a n d u p o n w h i c h t h e p u r c h a s e r i n t e n d s t o c o n s t r u c t ( o r i n t e n d s t o c o n t r a c t t o h a v e a n o t h e r p e r s o n c o n s t r u c t ) a d w e l l i n g u n i t f o r u s e a s a r e s i d e n c e b y t h e p u r c h a s e r . W a n g v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 2 7 . - 1 9 - I n p e t i t i o n e r ' s p r o p o s e d f i n d i n g s o f f a c t r e l a t i n g t o t h i s i s s u e , h e d i d n o t a s s e r t a n y f a c t s o r p o i n t t o a n y e x h i b i t s o r t e s t i m o n y t h a t w o u l d i n d i c a t e t h a t t h e l o t s i n q u e s t i o n w e r e z o n e d s o t h a t a b u y e r w o u l d b e p e r m i t t e d t o c o n s t r u c t a h o u s e o n t h e p r o p e r t y i f t h e b u y e r d e s i r e d o r t h a t t h e l o t s w e r e m a r k e t e d t o p o t e n t i a l p u r c h a s e r s a s r e s i d e n t i a l l o t s s u i t a b l e f o r b u i l d i n g d w e l l i n g u n i t s o n t h e l a n d a s o p p o s e d t o a s p e c u l a t i v e i n v e s t m e n t . I d . P e t i t i o n e r h a s n o t m e t h i s b u r d e n o f s h o w i n g t h a t h e s a t i s f i e d t h e r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e e x c e p t i o n f o r d e a l e r d i s p o s i t i o n s . S i n c e s e c t i o n 4 5 3 i s s u b s t a n t i v e l y u n a v a i l a b l e t o F a r m & G r o v e , t h e e s t a b l i s h e d r e a l i z a t i o n a n d r e c o g n i t i o n p r i n c i p l e s u n d e r s e c t i o n 1 0 0 1 a r e c o n t r o l l i n g . U n d e r s e c t i o n 1 0 0 1 ( b ) , t h e a m o u n t r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f p r o p e r t y s h a l l b e t h e s u m o f a n y m o n e y r e c e i v e d p l u s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y ( o t h e r t h a n m o n e y ) r e c e i v e d . 2 . F a i r M a r k e t V a l u e o f C a s h E q u i v a l e n t P e t i t i o n e r a r g u e s , i n t h e a l t e r n a t i v e , t h a t t h e g a i n t o F a r m & G r o v e i s n o t t h e f a c e v a l u e o f t h e n o t e b u t i t s m a r k e t v a l u e . P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h e n o t e h a d n o v a l u e , a n d t h e r e f o r e , n o g a i n a c c r u e d t o F a r m & G r o v e . T o e s t a b l i s h t h a t t h e n o t e h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f z e r o , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t t h e n o t e h a d n o v a l u e b e c a u s e C o u n t y B a n k w o u l d n o t a c c e p t i t . P e t i t i o n e r f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t - 2 0 - f i n a n c e c o m p a n i e s w o u l d n o t t a k e t h e n o t e a n d t h a t t h e l o t s w e r e u n m a r k e t a b l e b e c a u s e $ 3 , 3 0 0 h a d t o b e p u t u p i n o r d e r t o o b t a i n g o o d t i t l e t o a l o t . B y c o n t e n d i n g t h a t t h e n o t e h a d n o f a i r m a r k e t v a l u e u p o n r e c e i p t , p e t i t i o n e r a s s u m e s t h e b u r d e n o f e s t a b l i s h i n g t h a t c o n t e n t i o n . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . W e d o n o t c o n s i d e r t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r f a i l e d t o c o n v i n c e C o u n t y B a n k t o a c c e p t t h e n o t e a s h a v i n g a n y w e i g h t . T h e r e m a y h a v e b e e n o t h e r r e a s o n s a s i d e f r o m t h e m a r k e t a b i l i t y o f t h e n o t e w h i c h p r e v e n t e d C o u n t y B a n k f r o m a c c e p t i n g i t . P e t i t i o n e r d i d n o t o f f e r i n t o e v i d e n c e a n y t h i n g f r o m C o u n t y B a n k i n d i c a t i n g i t s r e f u s a l t o a c c e p t t h e n o t e a n d w h y . N o e x p e r t w i t n e s s e s t e s t i f i e d t h a t t h e r e w a s n o m a r k e t f o r t h e n o t e . P e t i t i o n e r d o e s a s s e r t o n b r i e f t h a t h e " t e s t i f i e d a s t o h i s p a s t e x p e r i e n c e i n s e l l i n g o r h y p o t h e c a t i n g n o t e s o f t h i s t y p e " . W h e n w e r e v i e w t h e t e s t i m o n y c i t e d b y p e t i t i o n e r , w e n o t e t h a t h e t e s t i f i e d o n l y w i t h r e g a r d t o h i s e x p e r i e n c e w i t h t h i s n o t e , n o t a n y p a s t e x p e r i e n c e s w i t h o t h e r s i m i l a r n o t e s . W i t h r e g a r d t o h i s e x p e r i e n c e w i t h t h e n o t e i n q u e s t i o n , h e d i d n o t p r o v i d e a n y c o r r o b o r a t i n g e v i d e n c e t o s u p p o r t h i s t e s t i m o n y ( e . g . , t e s t i m o n y f r o m a r e p r e s e n t a t i v e o f C o u n t y B a n k i n d i c a t i n g t h a t C o u n t y B a n k r e f u s e d t o a c c e p t t h e n o t e b e c a u s e i t h a d n o v a l u e ) . I n o u r o p i n i o n , t h e e v i d e n c e d o e s n o t s u s t a i n p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n . P e t i t i o n e r h a s n o t e s t a b l i s h e d a n y l e s s e r v a l u e o r - 2 1 - 2 1 R e s p o n d e n t a r g u e s o n b r i e f t h a t h e d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n t r a c t u a l p r o m i s e a n d t h e n o t e w a s t h e f a c e a m o u n t . s h o w n b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e n o t e h a d n o f a i r m a r k e t v a l u e ; t h e r e f o r e , w e m u s t a f f i r m r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n . M o r e o v e r , t h e s o l v e n c y o f t h e m a k e r o f a n o t e i s o f p r i m e i m p o r t a n c e i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r i t i s w o r t h i t s f a c e v a l u e . 2 1 P a c k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 0 - 6 5 . I n t h e i n s t a n t c a s e , t h e p a r t n e r s h i p w a s s o l v e n t . O n S c h e d u l e L o f i t s 1 9 9 1 F o r m 1 0 6 5 , t h e p a r t n e r s h i p r e p o r t e d " p a r t n e r s h i p e q u i t y a c c o u n t s " i n e x c e s s o f $ 4 0 0 , 0 0 0 f o r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 . A d d i t i o n a l l y , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h i s t h r e e m i n o r c h i l d r e n , w h o w e r e p a r t n e r s i n t h e p a r t n e r s h i p , h a d " c o n s i d e r a b l e f u n d s o f t h e i r o w n . " P e t i t i o n e r w a s a p a r t n e r i n t h e p a r t n e r s h i p . H e s i g n e d t h e F i r s t A m e n d m e n t t o K i d d i e s 3 8 A g r e e m e n t i n d i v i d u a l l y , a s p r e s i d e n t o f F a r m & G r o v e , a n d a s g u a r d i a n o f h i s t h r e e m i n o r c h i l d r e n , s t a t i n g t h a t t h e c o n s i d e r a t i o n f o r t h e l o t s w o u l d b e p a i d b y t h e p a r t n e r s h i p t o p e t i t i o n e r p e r s o n a l l y a n d t o F a r m & G r o v e . T h u s , w e h a v e n o r e a s o n t o b e l i e v e t h a t t h e p a r t n e r s h i p o r i t s p a r t n e r s w o u l d n o t m a k e g o o d o n t h e p a y m e n t s c o n t e m p l a t e d b y t h e s a l e s a g r e e m e n t a n d t h e p r o m i s s o r y n o t e . - 2 2 - I I I . I s s u e 3 . 1 9 9 1 C a p i t a l G a i n s A . B a c k g r o u n d A t w o - s t o r y s t r u c t u r e w a s c o n s t r u c t e d i n M i a m i , F l o r i d a ( M i a m i p r o p e r t y ) , d u r i n g 1 9 8 4 . E u r e k a F i e l d N u r s e r y , T r o p s t o c k , a n d K i d d i e s 5 0 C o r p . ( c o r p o r a t i o n s ) w e r e t o s h a r e t h e c o n s t r u c t i o n c o s t s o f t h e M i a m i p r o p e r t y , w h i c h c o m b i n e d o f f i c e a n d r e s i d e n t i a l s p a c e . T h e c o r p o r a t i o n s r e s o l v e d t h a t t h e e x p e n s e s o f b u i l d i n g t h e s t r u c t u r e w o u l d b e a l l o c a t e d a s f o l l o w s : C o r p o r a t i o n P e r c e n t a g e o f E x p e n s e s E u r e k a F i e l d N u r s e r y , I n c . 4 7 . 5 T r o p s t o c k , I n c . 4 7 . 5 K i d d i e s 5 0 C o r p . 5 . 0 A d d i t i o n a l l y , t h e c o r p o r a t i o n s r e s o l v e d t h a t t h e t h r e e c o r p o r a t i o n s c o u l d d e m a n d c o n t r i b u t i o n s f r o m F a r m & G r o v e o r a n y o t h e r e n t i t y w h i c h u s e d t h e f a c i l i t i e s . I n o r d e r t o f a c i l i t a t e t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e s t r u c t u r e , p e t i t i o n e r o b l i g a t e d h i m s e l f a s m o r t g a g o r t o A m e r i F i r s t M o r t g a g e C o . a s m o r t g a g e e , i n t h e a m o u n t o f $ 2 1 4 , 0 0 0 . O n E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s 1 9 8 5 F o r m 1 1 2 0 S , i t c l a i m e d a d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e o f $ 1 6 , 5 5 5 . 0 4 o n t h e p r o p e r t y . T h e a c c o m p a n y i n g d e p r e c i a t i o n s c h e d u l e r e p o r t s a c o s t b a s i s i n t h e s t r u c t u r e o f $ 4 4 6 , 9 8 5 . 1 9 a n d a n 1 8 - y e a r r e c o v e r y p e r i o d . E u r e k a F i e l d N u r s e r y u s e d t h e s t r a i g h t - l i n e m e t h o d o f d e p r e c i a t i o n i n 1 9 8 5 i n c a l c u l a t i n g i t s a l l o w a b l e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n . - 2 3 - O n S c h e d u l e L o f E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s 1 9 8 5 F o r m 1 1 2 0 S , t h e c o m p a n y r e p o r t e d " B u i l d i n g s a n d o t h e r d e p r e c i a b l e a s s e t s " o f $ 5 0 8 , 2 0 7 . 3 2 a t t h e e n d o f t h e t a x y e a r . O n S c h e d u l e L o f E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s 1 9 8 6 F o r m 1 1 2 0 S , t h e c o m p a n y r e p o r t e d " B u i l d i n g s a n d o t h e r d e p r e c i a b l e a s s e t s " o f $ 6 1 , 5 9 7 . 1 3 b e f o r e d e p r e c i a t i o n o f $ 4 2 , 5 9 2 . 0 7 a t t h e e n d o f t h e t a x y e a r . A j u d g m e n t o f f o r e c l o s u r e w a s o r d e r e d o n D e c e m b e r 2 , 1 9 9 1 , w i t h r e s p e c t t o t h e M i a m i p r o p e r t y . R e s o l u t i o n T r u s t C o r p o r a t i o n ( R T C ) w a s t h e p l a i n t i f f . T h e C i r c u i t C o u r t f o r D a d e C o u n t y , F l o r i d a , d e t e r m i n e d t h a t R T C w a s d u e $ 2 0 6 , 0 4 4 . 7 7 i n p r i n c i p a l u n d e r t h e n o t e a n d m o r t g a g e s u e d u p o n , i n t e r e s t o n t h e d a t e o f j u d g m e n t o f $ 4 7 , 9 4 4 . 0 2 , a n d u n p a i d r e a l e s t a t e t a x e s f r o m t h e y e a r s 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 o f $ 1 4 , 3 8 6 . 8 5 , p l u s o t h e r c o s t s o f t h e s u i t . B . D i s c u s s i o n P e t i t i o n e r d i d n o t r e p o r t a n y c a p i t a l g a i n s o r l o s s e s o n h i s 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r h a d u n r e p o r t e d c a p i t a l g a i n s o f $ 5 7 , 5 3 1 . 2 5 i n 1 9 9 1 . T h i s f i g u r e r e s u l t s f r o m r e s p o n d e n t ' s n e t t i n g l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n s o f $ 9 0 , 5 3 4 . 2 5 w i t h s h o r t - t e r m c a p i t a l l o s s e s o f $ 3 3 , 0 0 3 . W e a d d r e s s t h e l o n g - t e r m g a i n s a n d s h o r t - t e r m l o s s e s i n t u r n . 1 . L o n g - T e r m C a p i t a l G a i n s R e s p o n d e n t c o m p u t e d l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n s o f $ 9 0 , 5 3 4 . 2 5 b y n e t t i n g a l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n o f $ 9 0 , 7 2 0 . 2 5 w i t h a l o n g - t e r m - 2 4 - c a p i t a l l o s s o f $ 1 8 6 . T h e p a r t i e s d i s p u t e t h e a m o u n t o f g a i n t h a t p e t i t i o n e r s h o u l d h a v e r e c o g n i z e d w h e n t h e M i a m i p r o p e r t y w a s f o r e c l o s e d a n d t h e a m o u n t o f l o s s t h a t p e t i t i o n e r s h o u l d h a v e r e c o g n i z e d w h e n E u r e k a F i e l d N u r s e r y c e a s e d d o i n g b u s i n e s s . W e a d d r e s s t h e g a i n o n t h e M i a m i p r o p e r t y f i r s t . a . M i a m i P r o p e r t y R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r r e a l i z e d a $ 9 0 , 7 2 0 . 2 5 l o n g - t e r m c a p i t a l g a i n w h e n t h e M i a m i p r o p e r t y w a s f o r e c l o s e d i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r d o e s n o t d i s p u t e t h a t r e l i n q u i s h m e n t o f t h e M i a m i p r o p e r t y b y m e a n s o f a f o r e c l o s u r e s a l e i s t r e a t e d a s a s a l e o r e x c h a n g e . C h i l i n g i r i a n v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 8 F . 2 d 1 2 5 1 ( 6 t h C i r . 1 9 9 0 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 4 6 3 . P e t i t i o n e r d o e s d i s p u t e : ( 1 ) T h e p e r c e n t a g e o f g a i n o r l o s s a t t r i b u t e d t o b u s i n e s s v e r s u s p e r s o n a l u s e ; ( 2 ) p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e s t r u c t u r e ; a n d ( 3 ) w h e t h e r r e a l e s t a t e t a x e s a n d m o r t g a g e i n t e r e s t f o r g i v e n s h o u l d b e p a r t o f t h e a m o u n t r e a l i z e d . W e t u r n t o p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t s i n t u r n . i . B u s i n e s s v . P e r s o n a l U s e I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e s t r u c t u r e o n t h e M i a m i p r o p e r t y w a s u s e d 5 9 p e r c e n t i n a t r a d e o r b u s i n e s s . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e e n t i r e s t r u c t u r e w a s u s e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s d e s p i t e t h e f a c t t h a t h e l i v e d t h e r e . - 2 5 - 2 2 G i e s i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 6 T . C . 6 ( 1 9 7 6 ) ; L i n d e m a n v . C o m m i s s i o n e r , 6 0 T . C . 6 0 9 ( 1 9 7 3 ) ; O l k j e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 T . C . 4 6 4 ( 1 9 5 9 ) ; a n d S t o n e v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 T . C . 1 0 2 1 ( 1 9 5 9 ) . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e r e i s g a i n o r l o s s o n t h e f o r e c l o s u r e o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y i n 1 9 9 1 , a n a l l o c a t i o n m u s t b e m a d e f o r t a x p u r p o s e s b e t w e e n t h e p o r t i o n o f t h e s t r u c t u r e ' s u s e d e v o t e d t o p e r s o n a l u s e a n d t h e p o r t i o n d e v o t e d t o p e t i t i o n e r ' s b u s i n e s s . S e e S n y d e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 5 - 2 2 1 . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r , t h e e n t i r e s t r u c t u r e s h o u l d b e t r e a t e d a s p r o p e r t y u s e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s d e s p i t e t h e f a c t t h a t h e l i v e d t h e r e . I n s u p p o r t o f h i s a r g u m e n t , p e t i t i o n e r c i t e s f o u r T a x C o u r t c a s e s . 2 2 I n e a c h c i t e d c a s e , t h e t a x p a y e r w a s s e e k i n g a n e x c l u s i o n f r o m g r o s s i n c o m e u n d e r s e c t i o n 6 1 f o r e i t h e r l o d g i n g o r m e a l s p r o v i d e d b y h i s e m p l o y e r p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 1 9 . U n d e r s e c t i o n 1 1 9 ( a ) ( 2 ) , t h e v a l u e o f l o d g i n g f u r n i s h e d t o a n e m p l o y e e i s e x c l u d e d f r o m t h e e m p l o y e e ' s g r o s s i n c o m e i f " t h e e m p l o y e e i s r e q u i r e d t o a c c e p t s u c h l o d g i n g o n t h e b u s i n e s s p r e m i s e s o f h i s e m p l o y e r a s a c o n d i t i o n o f h i s e m p l o y m e n t . " H e r e , h o w e v e r , t h e f a i r r e n t a l v a l u e o f t h e l o d g i n g p r o v i d e d t o p e t i t i o n e r h a s n o t b e e n i n c l u d e d i n h i s i n c o m e b y r e s p o n d e n t . R a t h e r , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r r e a l i z e d a c a p i t a l g a i n w h e n t h e M i a m i p r o p e r t y w a s f o r e c l o s e d . T h u s , s e c t i o n 1 1 9 a s a n e x c e p t i o n t o s e c t i o n 6 1 d o e s n o t a p p l y i n t h e i n s t a n t c a s e . - 2 6 - 2 3 W e n o t e t h a t a d e p r e c i a t i o n s c h e d u l e f o r E u r e k a F i e l d N u r s e r y f o r t h e e n d o f t h e f i s c a l y e a r D e c . 3 1 , 1 9 8 5 , r e p o r t s a c o s t b a s i s o f $ 4 4 6 , 9 8 5 . 1 9 i n t h e s t r u c t u r e , n o t $ 4 4 6 , 0 0 0 a s a s s e r t e d o n p a g e 1 0 o f h i s b r i e f a n d n o t $ 4 4 5 , 1 8 2 a s a s s e r t e d o n p a g e 1 3 o f h i s b r i e f . 2 4 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a l s o a d j u s t e d p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s i n t h e M i a m i p r o p e r t y f o r a l l o w e d o r a l l o w a b l e d e p r e c i a t i o n o n t h e b a s i s o f t h e b u s i n e s s p o r t i o n o f t h e s t r u c t u r e a n d u s i n g t h e s t r a i g h t - l i n e m e t h o d w i t h a r e c o v e r y p e r i o d o f 1 8 y e a r s . I n h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r c a l c u l a t e s d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s o n t h e M i a m i p r o p e r t y f o r t h e y e a r s 1 9 8 8 t h r o u g h 1 9 9 1 u n d e r t h e s t r a i g h t - l i n e m e t h o d w i t h a r e c o v e r y p e r i o d o f 1 8 y e a r s . P e t i t i o n e r m a k e s n o r e f e r e n c e i n h i s t r i a l m e m o r a n d u m t o h o w a l l o w a b l e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s f o r t h e M i a m i p r o p e r t y a r e t o b e t r e a t e d . I n p e t i t i o n e r ' s p o s t t r i a l b r i e f s , h e c a l c u l a t e s a l l o w a b l e d e p r e c i a t i o n f o r t h e p e r i o d 1 9 8 6 t h r o u g h 1 9 9 1 f o r t h e f i r s t t i m e u s i n g a 3 1 . 5 - y e a r r e c o v e r y p e r i o d b u t m a k e s n o a r g u m e n t a s t o w h y 3 1 . 5 y e a r s i s t h e c o r r e c t r e c o v e r y p e r i o d . T h e p e t i t i o n f i l e d i n t h i s c a s e , a s i t r e l a t e s t o t h i s i s s u e , d o e s n o t s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s o f R u l e 3 4 . T h e p e t i t i o n d i d n o t p r o v i d e a n y i n d i c a t i o n t h a t p e t i t i o n e r i n t e n d e d t o m a k e t h e r e c o v e r y p e r i o d a n i s s u e , n o r d i d i t c o n t a i n a c l e a r a n d c o n c i s e a s s i g n m e n t o f e r r o r o n t h e p a r t o f t h e C o m m i s s i o n e r . S e e R u l e 3 4 ( a ) a n d ( b ) ( 4 ) . A n y i s s u e n o t r a i s e d i n t h e ( c o n t i n u e d . . . ) P e t i t i o n e r h a s n o t m e t h i s b u r d e n o f s h o w i n g t h a t r e s p o n d e n t ' s b u s i n e s s u s e d e t e r m i n a t i o n w a s i n c o r r e c t . i i . B a s i s P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t h i s b a s i s i n t h e M i a m i p r o p e r t y ( e x c l u d i n g l a n d a n d f i l l c o s t s ) w a s $ 4 9 1 , 1 8 2 , o f w h i c h $ 4 4 6 , 0 0 0 w a s d e p r e c i a b l e . 2 3 I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s i n t h e s t r u c t u r e w a s $ 2 1 4 , 0 0 0 , w h i c h r e p r e s e n t e d t h e a m o u n t o f t h e m o r t g a g e a n d n o t e e x e c u t e d b y p e t i t i o n e r i n f a v o r o f A m e r i f i r s t M o r t g a g e C o . 2 4 - 2 7 - 2 4 ( . . . c o n t i n u e d ) a s s i g n m e n t o f e r r o r s h a l l b e d e e m e d t o b e c o n c e d e d . R u l e 3 4 ( b ) ( 4 ) . T h e r e f o r e , n o a d j u s t m e n t t o t h e r e c o v e r y p e r i o d a p p l i e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i s r e q u i r e d . 2 5 P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e c o u l d n o t l o c a t e t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r . H o w e v e r , h e d i d n o t a t t e m p t t o c o n t a c t a n y o f t h e s u b c o n t r a c t o r s e v e n t h o u g h h e k n e w t h e m b y n a m e a n d , i n s o m e i n s t a n c e s , h a d w r i t t e n c h e c k s p a y a b l e t o b o t h t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r a n d t h e s u b c o n t r a c t o r . A t a x p a y e r i s r e q u i r e d t o m a i n t a i n r e c o r d s s u f f i c i e n t t o s h o w w h e t h e r h e o r s h e i s l i a b l e f o r F e d e r a l i n c o m e t a x e s . S e c . 6 0 0 1 . P e t i t i o n e r h a s n o t p r o v i d e d a n y i n v o i c e s f r o m c o n t r a c t o r s o r c a n c e l e d c h e c k s s h o w i n g t h e b i l l i n g o r p a y m e n t o f a n y c o s t . N o d o c u m e n t a t i o n o t h e r t h a n t h e f o r e c l o s u r e h a s b e e n p r e s e n t e d w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s i n t h e s t r u c t u r e . P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e l a c k e d a d e q u a t e r e c o r d s t o s u b s t a n t i a t e h i s c o s t s b e c a u s e h i s r e c o r d s w e r e s t o l e n i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r d i d n o t t r y t o r e c o n s t r u c t h i s r e c o r d s f r o m o t h e r s o u r c e s . 2 5 I n s t e a d , p e t i t i o n e r o f f e r e d h i s o w n t e s t i m o n y , t h e t e s t i m o n y o f h i s s o n , M a r k T i e t i g , a n d a l e t t e r f r o m a n a r c h i t e c t t o s u b s t a n t i a t e h i s c l a i m e d c o s t b a s i s i n t h e M i a m i p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y i n c l u d e d h i s p e r s o n a l e s t i m a t e s o f t h e a c t u a l c o s t t o b u i l d t h e s t r u c t u r e b a s e d o n a p r i c e p e r s q u a r e f o o t . P e t i t i o n e r ' s e s t i m a t e s w e r e d e r i v e d b y t a k i n g t h e b a s i s f i g u r e r e p o r t e d o n a d e p r e c i a t i o n s c h e d u l e p r e p a r e d f o r E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s 1 9 8 5 F o r m 1 1 2 0 S a n d t h e n b a c k i n g i n t o t h i s f i g u r e b y e s t i m a t i n g t h e s q u a r e f o o t a g e c o s t o f t h e s t r u c t u r e . - 2 8 - 2 6 H e t e s t i f i e d r e g a r d i n g t h e d i f f e r e n t p r i c e s p e r s q u a r e f o o t f o r d i f f e r e n t s e c t i o n s o f t h e s t r u c t u r e ( e . g . , g a r a g e , f i r s t f l o o r , s e c o n d f l o o r ) b u t n o t f o r i n d i v i d u a l c o m p o n e n t s s u c h a s c o n c r e t e , f r a m i n g , e t c . 2 7 E v e n i f t h e e s t i m a t e d c o s t p e r s q u a r e f o o t w e r e c l o s e t o w h a t a p e r s o n w o u l d p a y t o b u i l d t h i s p a r t i c u l a r s t r u c t u r e , i t d o e s n o t f o l l o w i n t h i s c a s e t h a t p e t i t i o n e r a c t u a l l y i n c u r r e d t h o s e c o s t s . P e t i t i o n e r t o o k g r e a t p r i d e i n h i s a b i l i t y t o b u i l d t h e s t r u c t u r e a t t h e " l o w e s t p r i c e " . P e t i t i o n e r a c k n o w l e d g e d t h a t a s a c o n t r a c t o r , h e s a v e d m o n e y b y d o i n g s o m e a s p e c t s o f t h e c o n s t r u c t i o n , a n d m u c h o f t h e p r o c u r e m e n t o f m a t e r i a l s , h i m s e l f . P e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y w a s n o t b a s e d o n h i s a c t u a l r e c o l l e c t i o n o f t h e c o s t s i n c u r r e d ; r a t h e r , i t w a s c a l c u l a t e d t o c o r r o b o r a t e t h e f i g u r e l i s t e d o n t h e t a x r e t u r n . M a r k T i e t i g ' s t e s t i m o n y , l i k e p e t i t i o n e r ' s , i n c l u d e d p e r s o n a l e s t i m a t e s o f t h e a c t u a l c o s t t o b u i l d t h e s t r u c t u r e b a s e d o n a p r i c e p e r s q u a r e f o o t . H i s t e s t i m o n y w a s n o t b a s e d o n h i s a c t u a l r e c o l l e c t i o n o f t h e c o s t s i n c u r r e d , n o r d i d h e s p e c i f y t h e c o s t o f i n d i v i d u a l i t e m s 2 6 t h a t w e r e c o m p u t e d a s p a r t o f t h e t o t a l c o s t o f c o n s t r u c t i o n . W e f i n d t h a t t h e p e r s o n a l e s t i m a t e s p r o v i d e d b y p e t i t i o n e r a n d M a r k T i e t i g a r e n e i t h e r p e r s u a s i v e n o r c o n c l u s i v e e v i d e n c e o f p e t i t i o n e r ' s a c t u a l c o s t t o b u i l d t h e s t r u c t u r e . 2 7 - 2 9 - 2 8 T h e p a r t i e s i n c l u d e d t h i s l e t t e r a s a n e x h i b i t i n t h e i r s t i p u l a t i o n o f f a c t s . T h e s t i p u l a t i o n s t a t e d t h a t r e s p o n d e n t d i d n o t s t i p u l a t e t h e t r u t h o f t h e l e t t e r ' s c o n t e n t . 2 9 W e n o t e t h a t t h e e s t i m a t e d c o s t p r o v i d e d b y M r . L e r n e r ( $ 4 0 0 , 0 0 0 ) c a n n o t b e r e c o n c i l e d w i t h p e t i t i o n e r ' s e s t i m a t e d c o s t o f $ 4 4 6 , 0 0 0 a s a s s e r t e d o n p a g e 1 0 o f h i s b r i e f , o r $ 4 4 5 , 1 8 2 a s a s s e r t e d o n p a g e 1 3 o f h i s b r i e f , o r $ 4 4 6 , 9 8 5 . 1 9 a s r e p o r t e d o n a d e p r e c i a t i o n s c h e d u l e a t t a c h e d t o E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s 1 9 8 5 i n c o m e t a x r e t u r n . 3 0 C o n s i s t e n t w i t h r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n , 5 9 p e r c e n t o r $ 1 2 6 , 2 6 0 o f p e t i t i o n e r ' s $ 2 1 4 , 0 0 0 c o s t b a s i s i n t h e s t r u c t u r e i s a l l o c a t e d t o b u s i n e s s u s e , w h i l e t h e r e m a i n i n g 4 1 p e r c e n t o r $ 8 7 , 7 4 0 i s a l l o c a t e d t o p e r s o n a l u s e . ( c o n t i n u e d . . . ) P e t i t i o n e r a l s o p r o v i d e d a l e t t e r d a t e d O c t o b e r 1 0 , 1 9 9 6 , w r i t t e n b y A r c h i t e c t A l a n L e r n e r . 2 8 A c c o r d i n g t o t h e l e t t e r , t h e c o s t o f t h e s t r u c t u r e w a s $ 4 0 0 , 0 0 0 . 2 9 M r . L e r n e r ' s l e t t e r w a s n o t w r i t t e n n e a r t h e t i m e t h e M i a m i p r o p e r t y w a s b u i l t ; i t w a s w r i t t e n a p p r o x i m a t e l y 1 2 y e a r s a f t e r t h e s t r u c t u r e w a s c o m p l e t e d . F u r t h e r m o r e , a c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r ' s o w n t e s t i m o n y , M r . L e r n e r d i d n o t b i l l f o r t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n m a t e r i a l s o r s e r v i c e s , n o r d i d h e p a y t h e m . M o r e o v e r , M r . L e r n e r ' s l e t t e r d o e s n o t i n d i c a t e t h a t h e c o n s u l t e d a n y o f t h e c o n t r a c t o r s w h o d i d t h e w o r k o r t h a t h e r e f e r e n c e d a w r i t t e n r e c o r d o r s o u r c e d o c u m e n t s t o d e t e r m i n e t h e s t r u c t u r e ' s a c t u a l c o s t . P e t i t i o n e r h a s n o t e s t a b l i s h e d t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s i n t h e s t r u c t u r e w a s g r e a t e r t h a n $ 2 1 4 , 0 0 0 w a s i n e r r o r . 3 0 - 3 0 - 3 0 ( . . . c o n t i n u e d ) R e s p o n d e n t t h e n a d j u s t e d p e t i t i o n e r ' s c o s t b a s i s o f $ 1 2 6 , 2 6 0 a s f o l l o w s : C o s t b a s i s $ 1 2 6 , 2 6 0 . 0 0 D e p r e c i a t i o n a l r e a d y c l a i m e d ( 1 9 8 5 F o r m 1 1 2 0 S ) ( 1 6 , 5 5 5 . 0 4 ) A l l o w a b l e d e p r e c i a t i o n n o t c l a i m e d b e t w e e n 1 9 8 6 a n d 1 9 9 1 ( 4 2 , 0 8 4 . 0 0 ) P e t i t i o n e r ' a d j u s t e d b a s i s 6 7 , 6 2 0 . 9 6 W e n o t e t h a t r e s p o n d e n t , i n a d j u s t i n g p e t i t i o n e r ' s b a s i s b y $ 1 6 , 5 5 5 f o r d e p r e c i a t i o n a l r e a d y c l a i m e d , r o u n d e d t o t h e n e a r e s t d o l l a r . W e h a v e a d d e d 4 c e n t s t o r e s p o n d e n t ' s f i g u r e f o r c o n s i s t e n c y . i i i . P a s t D u e T a x e s a n d I n t e r e s t I n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t r e a l i z e d b y p e t i t i o n e r u p o n f o r e c l o s u r e o f t h e M i a m i p r o p e r t y , t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y d i d n o t i n c l u d e p a s t d u e t a x e s o f $ 1 4 , 3 8 6 . 8 5 a n d i n t e r e s t o f $ 4 7 , 9 4 4 . 0 2 . T h i s i s a n e w m a t t e r u p o n w h i c h r e s p o n d e n t h a s t h e b u r d e n o f p r o o f . R u l e 1 4 2 ( a ) . P e t i t i o n e r a s s e r t s i n h i s p e t i t i o n t h a t t h e p r i n c i p a l b a l a n c e o f $ 2 0 6 , 0 4 4 . 7 7 a t t h e t i m e o f f o r e c l o s u r e r e p r e s e n t s t h e t o t a l c o n s i d e r a t i o n f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g g a i n o r l o s s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r a p p e a r s t o h a v e a b a n d o n e d t h i s a r g u m e n t o n b r i e f . I n d e e d , p e t i t i o n e r i n a n e x h i b i t c o n t a i n e d i n h i s r e p l y b r i e f u n d e r t h e h e a d i n g " C a l c u l a t i o n o f F o r e c l o s u r e L o s s " t r e a t s t h e $ 4 7 , 9 4 4 . 0 2 o f p a s t d u e i n t e r e s t a n d t h e $ 1 4 , 3 8 6 . 8 5 i n p a s t d u e t a x e s a s a m o u n t s r e a l i z e d . P e t i t i o n e r d o e s n o t a r g u e , i n e i t h e r h i s o p e n i n g o r r e l y b r i e f , t h a t t h e s e i t e m s s h o u l d n o t b e i n c l u d e d i n t h e a m o u n t r e a l i z e d . W e f i n d t h a t t h e a m o u n t - 3 1 - 3 1 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y s t a t e d t h a t i f t h e s e c o s t s w e r e c l a i m e d a s a d e d u c t i o n , t h e n t h e a m o u n t r e a l i z e d w o u l d b e i n c r e a s e d b y t h e s a m e a m o u n t . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e i s e n t i t l e d t o a n i t e m i z e d d e d u c t i o n f o r t h e p a s t d u e r e a l e s t a t e t a x e s a n d m o r t g a g e i n t e r e s t . R e s p o n d e n t c o n c e d e s p e t i t i o n e r ' s e n t i t l e m e n t t o t h e s e d e d u c t i o n s b u t a p p o r t i o n s t h e e x p e n s e s a s 5 9 p e r c e n t b u s i n e s s a n d 4 1 p e r c e n t p e r s o n a l . C o n s i s t e n t w i t h o u r e a r l i e r f i n d i n g r e g a r d i n g a p p o r t i o n i n g b u s i n e s s v e r s u s p e r s o n a l u s e o f t h e s t r u c t u r e , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o t h e d e d u c t i o n s b u t o n a p r o r a t e d b a s i s a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t . 3 2 T h e $ 2 0 6 , 0 4 4 . 7 7 o f p r i n c i p a l , $ 4 7 , 9 4 4 . 0 2 o f a c c r u e d i n t e r e s t t o t h e d a t e o f j u d g m e n t , a n d $ 1 4 , 3 8 6 . 8 5 o f r e a l e s t a t e t a x e s f o r a t o t a l o f $ 2 6 8 , 3 7 5 . 6 4 ( $ 2 0 6 , 0 4 4 . 7 7 + $ 4 7 , 9 4 4 . 0 2 + $ 1 4 , 3 8 6 . 8 5 = $ 2 6 8 , 3 7 5 . 6 4 ) . 3 3 A m o u n t r e a l i z e d ( s e e s u p r a n o t e 3 2 ) $ 2 6 8 , 3 7 5 . 6 4 B u s i n e s s u s e o f p r o p e r t y x . 5 9 % 1 5 8 , 3 4 1 . 6 2 L e s s a d j u s t e d b a s i s ( s e e s u p r a n o t e 3 0 ) 6 7 , 6 2 0 . 9 6 N e t g a i n 9 0 , 7 2 0 . 6 6 W e n o t e t h a t a 4 1 - c e n t d i f f e r e n c e e x i s t s b e t w e e n o u r c a l c u l a t i o n a n d r e s p o n d e n t ' s ( $ 9 0 , 7 2 0 . 6 6 - $ 9 0 , 7 2 0 . 2 5 = $ 0 . 4 1 ) . p e t i t i o n e r r e a l i z e d u p o n t h e d i s p o s i t i o n o f t h e M i a m i p r o p e r t y i n f o r e c l o s u r e i n c l u d e s t h e a c c r u e d i n t e r e s t o f $ 4 7 , 9 4 4 . 0 2 a n d r e a l e s t a t e t a x e s o f $ 1 4 , 3 8 6 . 8 5 . 3 1 W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r r e a l i z e d $ 2 6 8 , 3 7 5 . 6 4 3 2 u p o n f o r e c l o s u r e o f t h e M i a m i p r o p e r t y , a n d a s s t a t e d a b o v e , t h e a m o u n t r e a l i z e d i s t o b e a p p o r t i o n e d 5 9 p e r c e n t b u s i n e s s a n d 4 1 p e r c e n t p e r s o n a l . T h u s , p e t i t i o n e r ' s c a p i t a l g a i n o n t h e f o r e c l o s u r e o f t h e M i a m i p r o p e r t y i n 1 9 9 1 i s $ 9 0 , 7 2 0 . 6 6 . 3 3 b . L o n g - T e r m C a p i t a l L o s s R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i n c u r r e d a l o n g - t e r m c a p i t a l l o s s o f $ 1 8 6 o n h i s E u r e k a F i e l d N u r s e r y s t o c k w h e n t h e - 3 2 - 3 4 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d p e t i t i o n e r ' s a d j u s t e d s t o c k b a s i s i n E u r e k a F i e l d N u r s e r y b y u s i n g t h e f i g u r e s r e p o r t e d o n t h e c o m p a n y ' s F o r m s 1 1 2 0 S f o r t h e y e a r s 1 9 8 3 t h r o u g h 1 9 9 0 , i n c l u s i v e . R e s p o n d e n t m a d e t w o v a r i a t i o n s f r o m s t r i c t a d h e r e n c e t o t h e i n c o m e t a x r e t u r n s . T h e f i r s t v a r i a t i o n i n v o l v e s t h e t r e a t m e n t o f t h e r e p o r t e d $ 1 5 5 , 4 4 0 . 0 9 r e d u c t i o n i n E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s a c c u m u l a t e d a d j u s t m e n t a c c o u n t i n 1 9 8 6 ( d i s c u s s e d a b o v e ) . T h e s e c o n d v a r i a t i o n i n v o l v e s a $ 4 3 a d j u s t m e n t t o p e t i t i o n e r ' s s t o c k b a s i s i n 1 9 9 0 , w h i c h p e t i t i o n e r h a s n o t d i s p u t e d . T h u s , w e c o n s i d e r t h e $ 4 3 a d j u s t m e n t c o n c e d e d b y p e t i t i o n e r . 3 5 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r ' s a d j u s t e d b a s i s o f $ 1 4 5 , 1 5 1 i n h i s E u r e k a F i e l d N u r s e r y s t o c k w a s r e d u c e d t o z e r o a s a r e s u l t o f t h e $ 1 5 5 , 4 4 0 . 0 9 d i s t r i b u t i o n . S e e s e c . 1 3 6 7 ( a ) ( 2 ) ( A ) . A s a r e s u l t , p e t i t i o n e r r e a l i z e d n o g r o s s i n c o m e f r o m t h e d i s t r i b u t i o n t o t h e e x t e n t o f $ 1 4 5 , 1 5 1 , h i s b a s i s i n t h e E u r e k a F i e l d N u r s e r y s t o c k . S e e s e c . 1 3 6 8 ( b ) ( 1 ) . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t p e t i t i o n e r s h o u l d r e a l i z e t h e a m o u n t i n e x c e s s o f h i s a d j u s t e d b a s i s i n h i s E u r e k a F i e l d N u r s e r y s t o c k , $ 1 0 , 2 8 9 , a s g a i n ( $ 1 5 5 , 4 4 0 . 0 9 - $ 1 4 5 , 1 5 1 = $ 1 0 , 2 8 9 . 0 9 ) . S e e s e c . 1 3 6 8 ( b ) ( 2 ) . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t h i s e x a m i n e r e r r e d b y a p p l y i n g t h i s e x c e s s a g a i n s t p e t i t i o n e r ' s s h a r e h o l d e r l o a n s w i t h E u r e k a F i e l d N u r s e r y . I n s t e a d , t h i s f i g u r e c o n s t i t u t e d g a i n t o p e t i t i o n e r . S e e i d . c o m p a n y c e a s e d b u s i n e s s i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e a m o u n t o f t h e c a p i t a l l o s s i s $ 1 4 0 , 8 0 0 . T h e p r i n c i p a l d i s p u t e b e t w e e n t h e p a r t i e s t u r n s o n w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s b a s i s 3 4 i n E u r e k a F i e l d N u r s e r y s t o c k w a s r e d u c e d b y a r e p o r t e d $ 1 5 5 , 4 4 0 . 0 9 r e d u c t i o n i n E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s a c c u m u l a t e d a d j u s t m e n t a c c o u n t ( t h e u n d i s t r i b u t e d e a r n i n g s o n w h i c h t a x h a s b e e n p a i d b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s s h a r e h o l d e r s ) i n 1 9 8 6 . 3 5 P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h e 1 9 8 6 r e d u c t i o n i n t h e a c c u m u l a t e d a d j u s t m e n t a c c o u n t w a s n o t a d i s t r i b u t i o n ; r a t h e r , i t w a s a n a c c o u n t i n g e n t r y t o c o r r e c t a p r i o r e r r o r . A c c o r d i n g t o - 3 3 - p e t i t i o n e r , h i s o u t s i d e a c c o u n t a n t i n c o r r e c t l y a s s u m e d t h a t E u r e k a F i e l d N u r s e r y o w n e d t h e M i a m i p r o p e r t y s i n c e i t c l a i m e d d e p r e c i a t i o n o n t h e s t r u c t u r e i n 1 9 8 5 . T h i s a s s u m p t i o n l e d t h e o u t s i d e a c c o u n t a n t t o i n c r e a s e E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s a s s e t s b y $ 4 9 1 , 1 8 2 . 2 6 o n S c h e d u l e M o f i t s 1 9 8 5 F o r m 1 1 2 0 S . P e t i t i o n e r s t a t e s t h a t h e d i s c o v e r e d t h i s m i s t a k e i n 1 9 8 6 a n d t h e n o r d e r e d t h e o u t s i d e a c c o u n t a n t t o r e m o v e t h e i t e m f r o m t h e S c h e d u l e L b a l a n c e s h e e t . T h i s l e d , a c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r , t o r e d u c t i o n s i n t h e a c c u m u l a t e d a d j u s t m e n t a c c o u n t o f $ 1 5 5 , 4 4 0 . 0 9 i n 1 9 8 6 a n d $ 3 1 , 5 4 3 i n 1 9 8 7 a n d a n i n c r e a s e o f $ 6 9 8 i n 1 9 8 8 . W e h a v e a l r e a d y f o u n d t h a t p e t i t i o n e r h a s n o t e s t a b l i s h e d t h a t h i s c o s t b a s i s i n t h e M i a m i p r o p e r t y w a s $ 4 4 6 , 9 8 5 . 1 9 . H o w e v e r , e v e n i f w e w e r e t o a c c e p t p e t i t i o n e r ' s a s s e r t i o n t h a t h i s c o s t b a s i s i n t h e s t r u c t u r e w a s $ 4 4 6 , 9 8 5 . 1 9 , i t d o e s n o t n e c e s s a r i l y f o l l o w t h a t t h e s u b s e q u e n t r e d u c t i o n s i n t h e a c c u m u l a t e d a d j u s t m e n t a c c o u n t r e l a t e d t o t h e M i a m i p r o p e r t y . I f t h e " o t h e r r e d u c t i o n s " e n t r y o n E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s 1 9 8 6 F o r m 1 1 2 0 S w a s a n e n t r y t o r e m o v e t h e s t r u c t u r e f r o m t h e S c h e d u l e L b a l a n c e s h e e t , t h e n t h e e n t r y w o u l d h a v e b e e n a p p r o x i m a t e l y $ 4 9 1 , 1 8 2 . 2 6 , n o t $ 1 5 5 , 4 4 0 . 0 9 . P e t i t i o n e r d i d n o t o f f e r a n y e v i d e n c e t o s u b s t a n t i a t e h i s c l a i m . P e t i t i o n e r d i d n o t c a l l t h e o u t s i d e a c c o u n t a n t a s a w i t n e s s . W e c a n o n l y p r e s u m e t h a t a n y t e s t i m o n y s u p p l i e d b y t h a t - 3 4 - 3 6 T h e a m o u n t o f t h e l o s s i s b a s e d o n a $ 5 5 , 5 6 7 o u t s t a n d i n g s h a r e h o l d e r l o a n r e p o r t e d o n S c h e d u l e L o f E u r e k a ' s 1 9 9 0 i n c o m e t a x r e t u r n w i t h t w o m o d i f i c a t i o n s : A n i n c r e a s e o f $ 4 , 8 0 0 i n 1 9 9 0 a n d a d e c r e a s e o f $ 2 7 , 3 6 5 i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r d o e s n o t d i s p u t e t h e $ 4 , 8 0 0 i n c r e a s e i n s h a r e h o l d e r l o a n s t o $ 6 0 , 3 6 7 i n 1 9 9 0 , a n d t h e $ 2 7 , 3 6 5 d e c r e a s e i n s h a r e h o l d e r l o a n s i n 1 9 9 1 w a s s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s . T h u s , t h e t o t a l l o s s i s $ 3 3 , 0 0 3 ( $ 5 5 , 5 6 7 + $ 4 , 8 0 0 = $ 6 0 , 3 6 7 - $ 2 7 , 3 6 5 = $ 3 3 , 0 0 2 . W e n o t e a $ 1 d i f f e r e n c e . ) . 3 7 A p p a r e n t l y , p e t i t i o n e r n e g l e c t e d t o r e d u c e t h e t o t a l l o a n a m o u n t d u e o f $ 6 0 , 3 6 7 b y t h e s t i p u l a t e d l o a n r e p a y m e n t s t o t a l i n g $ 2 7 , 3 6 5 . S e e s u p r a n o t e 3 6 . i n d i v i d u a l w o u l d n o t h a v e b e e n f a v o r a b l e . S e e W i c h i t a T e r m i n a l E l e v a t o r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 6 T . C . a t 1 1 6 5 . W e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r ' s l o n g - t e r m c a p i t a l l o s s o n t h e E u r e k a F i e l d N u r s e r y S t o c k i s $ 1 8 6 i n 1 9 9 1 . 2 . S h o r t - T e r m C a p i t a l L o s s R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i n c u r r e d a b a d d e b t l o s s i n 1 9 9 1 o f $ 2 2 , 7 1 4 d u e t o u n p a i d s h a r e h o l d e r l o a n s b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y w h e n i t c e a s e d o p e r a t i o n s i n 1 9 9 1 . O n b r i e f , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r ' s l o s s i s $ 3 3 , 0 0 3 . 3 6 I n h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r a s s e r t e d t h a t r e s p o n d e n t e r r e d i n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f n o n b u s i n e s s b a d d e b t i n 1 9 9 1 , b u t h e m a k e s n o a r g u m e n t s i n h i s b r i e f r e g a r d i n g t h i s i s s u e . P e t i t i o n e r a s s e r t s i n h i s r e p l y b r i e f t h a t r e s p o n d e n t c o n c e d e s t h e a m o u n t s t a t e d , $ 2 2 , 7 1 4 , b u t t h a t t h e t r u e a m o u n t i n d i s p u t e i s $ 6 0 , 3 6 8 3 7 a s s e t f o r t h i n " P e t i t i o n e r ' s R e c a p , E x h i b i t 1 h e r e t o . " H o w e v e r , - 3 5 - p e t i t i o n e r ' s r e c a p s t a t e s a s f o l l o w s : " S h o r t T e r m C a p i t a l L o s s - W o r t h l e s s n e s s o f S h a r e h o l d e r s L o a n s - E F N ( $ 3 3 , 0 0 3 . 0 0 ) " . P e t i t i o n e r m a k e s n o a r g u m e n t s i n h i s r e p l y b r i e f r e g a r d i n g t h i s i s s u e . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r ' s b a d d e b t l o s s i n 1 9 9 1 i s $ 3 3 , 0 0 3 . S e e M o n e y v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 4 6 , 4 8 ( 1 9 8 7 ) . I V . I s s u e 4 . 1 9 9 3 N e t O p e r a t i n g L o s s A . B a c k g r o u n d O n S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , o f p e t i t i o n e r ' s o r i g i n a l 1 9 9 0 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , h e r e p o r t e d n o n p a s s i v e l o s s e s f r o m S c h e d u l e K - 1 , P a r t n e r ' s S h a r e o f I n c o m e , C r e d i t s , D e d u c t i o n s , E t c . , o f $ 1 3 0 , 7 2 2 a n d p a s s i v e a n d n o n p a s s i v e i n c o m e f r o m S c h e d u l e K - 1 o f $ 5 2 , 6 3 3 . T h i s r e s u l t e d i n a l o s s o n S c h e d u l e E o f $ 7 8 , 0 8 9 . O n S c h e d u l e 1 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t $ 7 8 , 3 8 6 o f t h e $ 1 3 0 , 7 2 2 n o n p a s s i v e l o s s e s w a s f r o m F a r m & G r o v e . O n p a g e 1 o f p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 0 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , h e r e p o r t e d a n e g a t i v e a d j u s t e d g r o s s i n c o m e o f $ 7 7 , 1 8 3 , w h i c h c o n s i s t e d o f t h e $ 7 8 , 0 8 9 l o s s f r o m S c h e d u l e E , t a x a b l e i n t e r e s t i n c o m e o f $ 8 4 4 . 0 5 , a n d d i v i d e n d i n c o m e o f $ 6 1 . 0 8 . O n p e t i t i o n e r ' s a m e n d e d 1 9 9 0 r e t u r n , h e i n c r e a s e d t h e r e p o r t e d l o s s f r o m F a r m & G r o v e b y $ 4 , 5 0 6 t o $ 8 2 , 8 9 2 a n d r e p o r t e d a d d i t i o n a l i n c o m e o f $ 3 2 , 1 7 2 f r o m t h e 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p . O n S c h e d u l e E o f p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 2 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , h e r e p o r t e d n o n p a s s i v e l o s s e s f r o m S c h e d u l e K - 1 o f $ 1 2 2 , 8 6 7 a n d p a s s i v e a n d n o n p a s s i v e i n c o m e f r o m S c h e d u l e K - 1 o f - 3 6 - 3 8 W e n o t e t h a t $ 5 9 7 + $ 2 4 , 6 0 0 + ( $ 1 1 3 , 9 2 8 ) = ( $ 8 8 , 7 3 1 ) . 3 9 I t i s u n c l e a r h o w p e t i t i o n e r a r r i v e d a t t h i s a m o u n t . 4 0 I t i s u n c l e a r h o w p e t i t i o n e r a r r i v e d a t t h i s a m o u n t . $ 8 , 9 3 9 . T h i s r e s u l t e d i n a l o s s o n S c h e d u l e E o f $ 1 1 3 , 9 2 8 . O n S c h e d u l e 2 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t $ 1 0 4 , 6 7 5 o f t h e $ 1 2 2 , 8 6 7 n o n p a s s i v e l o s s e s w a s f r o m F a r m & G r o v e . A f t e r a d j u s t i n g f o r $ 2 4 , 6 0 0 i n i n c o m e r e p o r t e d o n F o r m 1 0 9 9 - M I S C , M i s c e l l a n e o u s I n c o m e , a n d $ 5 9 7 i n i n t e r e s t i n c o m e , p e t i t i o n e r r e p o r t e d a n e g a t i v e a d j u s t e d g r o s s i n c o m e o f $ 8 9 , 2 6 9 3 8 o n p a g e 1 o f h i s 1 9 9 2 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . O n h i s 1 9 9 3 i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r c l a i m e d a n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r d e d u c t i o n o f $ 1 7 9 , 9 3 7 . O n a s u p p o r t i n g s c h e d u l e f o r l i n e 2 2 , o t h e r i n c o m e , p e t i t i o n e r i n c l u d e d a s t a t e m e n t s h o w i n g t h a t t h e $ 1 7 9 , 9 3 7 c l a i m e d d e d u c t i o n w a s t h e s u m o f a n a l l e g e d $ 9 0 , 0 7 1 3 9 l o s s i n 1 9 9 0 a n d a n a l l e g e d $ 8 9 , 8 6 6 l o s s i n 1 9 9 2 . 4 0 P e t i t i o n e r ' s a m e n d e d i n c o m e t a x r e t u r n f o r 1 9 9 1 r e m o v e d t h e n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y f o r w a r d d e d u c t i o n h e h a d c l a i m e d o n h i s o r i g i n a l 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . T h e a m e n d e d 1 9 9 1 t a x r e t u r n b o r e t h e n o t a t i o n t h a t t h e 1 9 9 0 n e t o p e r a t i n g l o s s h a d b e e n c a r r i e d b a c k i n f u l l t o 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 . B . D i s c u s s i o n R e s p o n d e n t i n c r e a s e d p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 3 g r o s s i n c o m e b y d i s a l l o w i n g a $ 1 7 9 , 9 3 7 n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y f o r w a r d - 3 7 - 4 1 A n e t o p e r a t i n g l o s s d e d u c t i o n i s t h e e x c e s s o f a l l o w a b l e d e d u c t i o n s o v e r g r o s s i n c o m e , c o m p u t e d u n d e r t h e l a w i n e f f e c t f o r t h e l o s s y e a r , w i t h t h e r e q u i r e d a d j u s t m e n t s . S e c . 1 7 2 ( c ) a n d ( d ) . 4 2 S e e a p p e n d i x D . d e d u c t i o n . 4 1 P e t i t i o n e r ' s d e d u c t i o n w a s b a s e d o n a l l e g e d l o s s e s i n 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , t h e a d j u s t m e n t s r e f l e c t e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , m a n y o f w h i c h h a v e b e e n c o n c e d e d b y p e t i t i o n e r , d i s c l o s e t h a t p e t i t i o n e r ' s i n c o m e i n 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 w a s i n a m o u n t s s u f f i c i e n t t o a b s o r b t h e c l a i m e d n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y f o r w a r d . T h u s , p e t i t i o n e r w o u l d n o t b e e n t i t l e d t o a n e t o p e r a t i n g l o s s d e d u c t i o n i n 1 9 9 3 . T h e l o s s r e p o r t e d b y p e t i t i o n e r f o r 1 9 9 0 p r i n c i p a l l y i n v o l v e d a f l o w - t h r o u g h l o s s f r o m F a r m & G r o v e . P e t i t i o n e r r e p o r t e d a n $ 8 2 , 8 9 2 l o s s f r o m F a r m & G r o v e i n 1 9 9 0 . A f t e r a c c o u n t i n g f o r i s s u e s c o n c e d e d b y t h e p a r t i e s , i s s u e s c o n s i d e r e d c o n c e d e d u n d e r R u l e 3 4 ( b ) ( 4 ) , a n d t h e f a c t t h a t w e s u s t a i n e d o n e o f r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s r e g a r d i n g t h e s a l e o f l o t s t o K i d d i e s - C K E 3 8 p a r t n e r s h i p , p e t i t i o n e r ' s d i s t r i b u t i v e s h a r e o f i n c o m e f r o m F a r m & G r o v e i n 1 9 9 0 i s $ 1 0 4 , 6 3 6 , n o t a n $ 8 2 , 8 9 2 l o s s a s r e p o r t e d . 4 2 T h e l o s s r e p o r t e d b y p e t i t i o n e r f o r 1 9 9 2 a l s o p r i n c i p a l l y i n v o l v e d a f l o w - t h r o u g h l o s s f r o m F a r m & G r o v e . P e t i t i o n e r r e p o r t e d a $ 1 0 4 , 6 7 5 l o s s f r o m F a r m & G r o v e i n 1 9 9 2 b u t c o n c e d e s - 3 8 - t h a t h i s l o s s f r o m t h i s e n t i t y i n 1 9 9 2 w a s o n l y $ 7 , 0 8 3 , w h i c h i s t h e s a m e a m o u n t o f l o s s t h a t r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t a l l t h e s e a d j u s t m e n t s a n d c o n c e s s i o n s s h o u l d b e t a k e n i n t o a c c o u n t . W h e n t h a t i s d o n e , i t i s c l e a r t h a t t h e r e a r e n o l o s s e s i n 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 t h a t a r e a v a i l a b l e t o b e c a r r i e d f o r w a r d t o 1 9 9 3 p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 7 2 . V . I s s u e 5 . C a s u a l t y L o s s A . B a c k g r o u n d O n O c t o b e r 2 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r ' s s o n B r i a n T i e t i g , w h o w a s 1 7 y e a r s o l d a t t h e t i m e , d i s c o v e r e d t h a t a t h e f t a n d e x t e n s i v e v a n d a l i s m h a d o c c u r r e d a t t h e M i a m i p r o p e r t y . B r i a n T i e t i g c a l l e d t h e M e t r o - D a d e P o l i c e D e p a r t m e n t a n d r e p o r t e d t h e c r i m e o n t h a t d a t e . P e t i t i o n e r c o m p l e t e d a p r o p e r t y l o s s r e p o r t f o r t h e M e t r o - D a d e P o l i c e D e p a r t m e n t o n J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r g a v e w h a t h e c o n s i d e r e d t h e " r e p l a c e m e n t c o s t s " o f t h e p r o p e r t y s t o l e n f r o m h i s h o u s e i n t h e p r o p e r t y l o s s r e p o r t h e s i g n e d o n J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r b r o u g h t a l a w s u i t a g a i n s t T r a n s A m e r i c a P r e m i e r I n s u r a n c e C o . ( T r a n s A m e r i c a ) i n 1 9 9 2 i n t h e C i r c u i t C o u r t f o r B r e v a r d C o u n t y , F l o r i d a . P e t i t i o n e r r e c o v e r e d $ 1 , 5 0 0 f r o m T r a n s A m e r i c a . P e t i t i o n e r a n d T r a n s A m e r i c a e x e c u t e d a P r o p e r t y D a m a g e R e l e a s e o n O c t o b e r 4 , 1 9 9 3 . A f t e r O c t o b e r 4 , 1 9 9 3 , - 3 9 - 4 3 T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e t h e f t l o s s w a s d e d u c t i b l e i n 1 9 9 3 , n o t 1 9 9 1 a s o r i g i n a l l y d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t . 4 4 S e c . 1 6 5 ( h ) ( 2 ) p r o v i d e s t h a t l o s s e s f r o m p r o p e r t y u s e d f o r p e r s o n a l p u r p o s e s a r e a l l o w e d f o r a t a x a b l e y e a r o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e y e x c e e d 1 0 p e r c e n t o f t h e a d j u s t e d g r o s s i n c o m e o f t h e i n d i v i d u a l . I n t h e p r e s e n t c a s e , p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 3 a d j u s t e d g r o s s i n c o m e w i l l b e d e t e r m i n e d i n a R u l e 1 5 5 c o m p u t a t i o n . p e t i t i o n e r n o l o n g e r h a d a n y r e a s o n a b l e p r o s p e c t o f r e c o v e r i n g t h e r e m a i n d e r o f t h e t h e f t l o s s . P e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e l o s s o n h i s 1 9 9 3 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r c l a i m e d o n F o r m 4 6 8 4 , C a s u a l t i e s a n d T h e f t s , t h a t t h e c o s t o r b a s i s o f t h e p r o p e r t y s t o l e n w a s $ 3 8 , 8 2 2 . B . D i s c u s s i o n S e c t i o n 1 6 5 ( a ) a l l o w s a s a d e d u c t i o n " a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e " . 4 3 I n g e n e r a l , t h e a m o u n t o f t h e d e d u c t i o n e q u a l s t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e p r o p e r t y i n v o l v e d . S e c . 1 6 5 ( b ) . P e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e p r o p e r t y . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . P e t i t i o n e r a s s e r t s t h e p r o p e r l o s s a m o u n t i s $ 1 9 , 9 9 5 , w h i l e r e s p o n d e n t a s s e r t s t h e p r o p e r a m o u n t o f t h e l o s s i s $ 2 0 , 1 4 9 b e f o r e t h e l i m i t a t i o n i m p o s e d b y s e c t i o n 1 6 5 ( h ) ( 2 ) . 4 4 I n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r ' s d e d u c t i o n , r e s p o n d e n t a c c e p t e d p e t i t i o n e r ' s r e p r e s e n t a t i o n s a s t o t h e c o s t o r f a i r m a r k e t v a l u e o f a l l a r t w o r k r e p o r t e d s t o l e n a n d a d j u s t e d t h e b u s i n e s s p r o p e r t y r e p o r t e d s t o l e n f o r d e p r e c i a t i o n . - 4 0 - 4 5 S e c . 1 6 5 ( h ) ( 1 ) p r o v i d e s t h a t t h e f t l o s s e s w i t h r e s p e c t t o p e r s o n a l p r o p e r t y m u s t b e f u r t h e r r e d u c e d b y $ 1 0 0 . R e s p o n d e n t t h e n r e d u c e d t h i s a m o u n t b y t h e $ 1 , 5 0 0 i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t a n d b y $ 1 0 0 i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n 1 6 5 ( h ) ( 1 ) . 4 5 T h i s b r i n g s t h e a l l o w a b l e l o s s t o $ 2 0 , 1 4 9 b e f o r e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 6 5 ( h ) ( 2 ) . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d n o a r g u m e n t s o n b r i e f a s t o w h y r e s p o n d e n t ' s c o m p u t a t i o n w a s i n c o r r e c t . P e t i t i o n e r ' s s o l e a r g u m e n t r e g a r d i n g t h e p r o p e r a m o u n t o f t h e d e d u c t i o n i s c o n t a i n e d i n h i s r e p l y t o r e s p o n d e n t ' s p r o p o s e d f i n d i n g s o f f a c t , i n w h i c h h e s t a t e s : " P a r t i e s h a v e a g r e e d t h a t t h e p r o p e r l o s s f i g u r e i s $ 1 9 , 9 9 5 . " T h e r e f o r e , r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s s u s t a i n e d . V I . I s s u e 6 . 1 9 9 0 S e l f - E m p l o y m e n t T a x A . B a c k g r o u n d P e t i t i o n e r d i d n o t r e p o r t a n y s e l f - e m p l o y m e n t t a x d u e o n h i s 1 9 9 0 t h r o u g h 1 9 9 3 F e d e r a l i n d i v i d u a l i n c o m e t a x r e t u r n s ( i n c l u d i n g t h e a m e n d e d r e t u r n s f o r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 ) . O n t h e S c h e d u l e K - 1 a t t a c h e d t o t h e 1 9 9 0 F o r m 1 0 6 5 f o r t h e 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p a n d t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p , p e t i t i o n e r w a s l i s t e d a s a g e n e r a l p a r t n e r . A l s o o n t h e 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 S c h e d u l e s K - 1 f o r t h e s a m e p a r t n e r s h i p s , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t h e w a s e n t i t l e d t o 1 0 0 p e r c e n t o f t h e 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p ' s g a i n s o r l o s s e s a n d 7 5 p e r c e n t o f t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p ' s g a i n s - 4 1 - o r l o s s e s . B o t h p a r t n e r s h i p s w e r e e n g a g e d i n t h e b u s i n e s s o f s e l l i n g r e a l e s t a t e . O n t h e i r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 F o r m s 1 0 6 5 , t h e p a r t n e r s h i p s r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g : 1 9 9 0 1 9 9 1 1 0 0 - L o t K i d d i e s 3 8 / 9 1 1 0 0 - L o t K i d d i e s 3 8 / 9 1 I n t e r e s t i n c o m e $ 1 5 , 7 1 7 $ 2 1 , 5 8 2 . 5 8 $ 1 3 , 1 9 1 $ 2 3 , 1 9 5 O r d i n a r y i n c o m e 1 1 , 3 7 2 4 8 , 0 7 1 . 8 4 ( 1 7 , 3 3 9 ) 9 1 , 0 9 2 G u a r a n t e e d p a y m e n t s t o p e t i t i o n e r a s p a r t n e r 2 0 , 8 0 0 1 5 , 0 0 0 . 0 0 1 9 , 2 0 0 1 5 , 1 0 0 P e t i t i o n e r p r o v i d e d m a n a g e m e n t s e r v i c e s t o E u r e k a F i e l d N u r s e r y d u r i n g 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r w a s p a i d $ 6 , 4 2 1 i n m a n a g e m e n t f e e s f o r t h e s e r v i c e s t h a t h e p r o v i d e d E u r e k a F i e l d N u r s e r y d u r i n g 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r m a n a g e d a n d a c t e d a s a c o n s u l t a n t f o r a n u m b e r o f h i s S c o r p o r a t i o n s a n d p a r t n e r s h i p s , n e g o t i a t i n g m o s t , i f n o t a l l , o f t h e i r l a n d s a l e s . O n t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 F o r m 1 0 6 5 f o r 1 9 9 3 , t h e p a r t n e r s h i p r e p o r t e d $ 5 2 , 7 4 8 o f o r d i n a r y i n c o m e a n d t h a t i t m a d e $ 8 , 9 0 0 o f g u a r a n t e e d p a y m e n t s t o p a r t n e r s . B . D i s c u s s i o n P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e i s n o t s u b j e c t t o t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x o n m o n e y s t h a t h e r e c e i v e d f r o m t h e 1 0 0 - l o t a n d K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p s i n 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 3 . - 4 2 - S e c t i o n 1 4 0 1 p r o v i d e s t h a t a t a x s h a l l b e i m p o s e d , i n a d d i t i o n t o o t h e r t a x e s , o n t h e s e l f - e m p l o y m e n t i n c o m e o f e v e r y i n d i v i d u a l . S e l f - e m p l o y m e n t i n c o m e g e n e r a l l y i n c l u d e s a n i n d i v i d u a l ' s n e t e a r n i n g s f r o m s e l f - e m p l o y m e n t i n a n y t r a d e o r b u s i n e s s , a p a r t n e r ' s d i s t r i b u t i v e s h a r e o f i n c o m e o r l o s s f r o m a n y t r a d e o r b u s i n e s s c a r r i e d o n b y a p a r t n e r s h i p o f w h i c h h e i s a m e m b e r , a n d g u a r a n t e e d p a y m e n t s f r o m s u c h a p a r t n e r s h i p . S e c . 1 4 0 2 ; s e c . 1 . 1 4 0 2 ( a ) - 1 , I n c o m e T a x R e g s . S e c t i o n 1 4 0 2 ( a ) ( 2 ) s p e c i f i c a l l y e x c l u d e s i n t e r e s t f r o m t h e t e r m " n e t e a r n i n g s f r o m s e l f - e m p l o y m e n t . " P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t h e i s n o t l i a b l e f o r t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e a c t e d a s a m e r e c o n d u i t i n c o l l e c t i n g f u n d s d i s t r i b u t e d b y t h e p a r t n e r s h i p s a n d t h a t i n h i s r o l e a s g u a r d i a n , h e s i m p l y t r a n s f e r r e d t h e f u n d s t o h i s m i n o r c h i l d r e n . P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t h e d i d n o t h a v e p r o p e r t y r i g h t s i n t h e f u n d s d i s t r i b u t e d b y t h e p a r t n e r s h i p s . T h e F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f i l e d o n b e h a l f o f b o t h p a r t n e r s h i p s r e p o r t p e t i t i o n e r ' s e n t i t l e m e n t t o a p e r c e n t a g e o f t h e p r o f i t s a n d l o s s e s a n d g u a r a n t e e d p a y m e n t s f r o m e a c h p a r t n e r s h i p . P e t i t i o n e r h a s n o t d e m o n s t r a t e d t h a t b y v i r t u e o f h i s g u a r d i a n s h i p r o l e , h i s r i g h t s i n t h e f u n d s d i s t r i b u t e d b y t h e s e p a r t n e r s h i p s w e r e r e s t r i c t e d , a n d h e h a s s u b m i t t e d n o e v i d e n c e t h a t h e d i s t r i b u t e d t h e m o n e y t o h i s m i n o r c h i l d r e n . - 4 3 - 4 6 P e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n i n 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 3 f o r p a y i n g t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x . S e e s e c . 1 6 4 ( f ) . P e t i t i o n e r a l s o a r g u e s t h a t t h e o n l y s e r v i c e s t h a t h e p r o v i d e d w e r e f o r F a r m & G r o v e . T h i s a r g u m e n t i g n o r e s t h e f a c t t h a t d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r w a s a g e n e r a l p a r t n e r a t b o t h t h e 1 0 0 - l o t a n d t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p s . D u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , t h e p a r t n e r s h i p s c o n d u c t e d b u s i n e s s e s a n d r e p o r t e d d i s t r i b u t i n g p r o f i t s a n d l o s s e s a s w e l l a s g u a r a n t e e d p a y m e n t s t o p e t i t i o n e r . T h u s , p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t h e s e l f - e m p l o y m e n t t a x b a s e d o n m o n e y s t h a t h e r e c e i v e d f r o m t h e 1 0 0 - l o t a n d K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p s i n 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 3 . 4 6 V I I . I s s u e 7 . F l o w - T h r o u g h A d j u s t m e n t A . B a c k g r o u n d O n S c h e d u l e K - 1 o f i t s 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 F o r m 1 0 6 5 , t h e 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p r e p o r t e d p e t i t i o n e r ' s s h a r e o f i n c o m e a s $ 1 1 , 3 7 2 i n 1 9 9 0 a n d a l o s s o f $ 1 7 , 3 3 9 i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e $ 1 1 , 3 7 2 i n i n c o m e f r o m t h e 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p o n h i s a m e n d e d 1 9 9 0 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , a n d h e r e p o r t e d t h e $ 1 7 , 3 3 9 l o s s o n h i s 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . B . D i s c u s s i o n P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e r e p o r t e d i n c o m e a n d l o s s f r o m t h e 1 0 0 - l o t p a r t n e r s h i p s h o u l d b e s t r i c k e n f r o m h i s 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 - 4 4 - 4 7 T h i s i s s u e d o e s n o t r e l a t e t o a n a d j u s t m e n t m a d e i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . I n s t e a d , i t r e l a t e s t o a c l a i m t h a t p e t i t i o n e r i n i t i a l l y m a d e i n h i s p e t i t i o n . F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . 4 7 P e t i t i o n e r d i d n o t p r o v i d e a n y d o c u m e n t a t i o n o r t e s t i m o n y i n d i c a t i n g w h y h i s 1 9 9 0 a n d 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s s h o u l d b e t r e a t e d o t h e r t h a n a s h e o r i g i n a l l y r e p o r t e d t h e m . P e t i t i o n e r h a s n o t m e t h i s b u r d e n a n d e s t a b l i s h e d t h a t c o r r e c t i n g e n t r i e s s h o u l d b e m a d e a s h e a s s e r t s . V I I I . I s s u e 8 . A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y A . B a c k g r o u n d P e t i t i o n e r d i d n o t p r e p a r e h i s p e r s o n a l i n c o m e t a x r e t u r n s o r t h o s e o f t h e c o r p o r a t i o n s a n d p a r t n e r s h i p s i n w h i c h h e h e l d a n i n t e r e s t w i t h r e s p e c t t o t h e y e a r s i n i s s u e . P e t i t i o n e r ' s e m p l o y e e , M s . F o x , p r e p a r e d h i s t a x r e t u r n s f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 t h r o u g h 1 9 9 3 . I n p r e p a r i n g t h e r e t u r n s , M s . F o x h a d a s s i s t a n c e f r o m a n o u t s i d e a c c o u n t a n t i n e a c h y e a r . I n p r e p a r i n g t h e r e t u r n s , M s . F o x h a d a c c e s s t o p e t i t i o n e r ' s b u s i n e s s f i l e s i n t h e B r e v a r d C o u n t y o f f i c e . P e t i t i o n e r w a s n o t c u s t o m a r i l y i n t h e B r e v a r d C o u n t y o f f i c e w h e n M s . F o x w a s p r e p a r i n g t h e r e t u r n s . M s . F o x c o l l e c t e d t h e i n f o r m a t i o n t o b e p l a c e d o n t h e r e t u r n , a n d p e t i t i o n e r w a s a v a i l a b l e t o s p e a k t o h e r a n d t h e a s s i s t i n g a c c o u n t a n t i n t h e e v e n t t h e y h a d q u e s t i o n s c o n c e r n i n g a n i t e m o f i n c o m e o r a t r a n s a c t i o n . - 4 5 - N o p r e p a r e r i s l i s t e d i n t h e s i g n a t u r e b l o c k o n a n y o f t h e i n i t i a l F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s o r t h e a m e n d e d i n c o m e t a x r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e . B . D i s c u s s i o n R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i m p o s e s a p e n a l t y i n a n a m o u n t e q u a l t o 2 0 p e r c e n t o f t h e p o r t i o n o f t h e u n d e r p a y m e n t o f t a x a t t r i b u t a b l e t o a t a x p a y e r ' s n e g l i g e n c e o r d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s . S e c . 6 6 6 2 ( a ) a n d ( b ) ( 1 ) . S e c t i o n 6 6 6 2 ( c ) p r o v i d e s t h a t t h e t e r m " n e g l i g e n c e " i n c l u d e s a n y f a i l u r e t o m a k e a r e a s o n a b l e a t t e m p t t o c o m p l y w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e , a n d t h e t e r m " d i s r e g a r d " i n c l u d e s a n y c a r e l e s s , r e c k l e s s , o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s . T h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t a t a x p a y e r w a s n e g l i g e n t i s p r e s u m p t i v e l y c o r r e c t , a n d t h e b u r d e n i s o n t h e t a x p a y e r t o s h o w l a c k o f n e g l i g e n c e . H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 9 F . 2 d 6 3 2 , 6 3 5 ( 9 t h C i r . 1 9 8 4 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 2 - 3 3 7 . P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t h e r e l i e d u p o n M s . F o x t o p r e p a r e h i s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . A t a x p a y e r c a n n o t a v o i d i t s d u t y t o f i l e a c c u r a t e r e t u r n s b y s h i f t i n g r e s p o n s i b i l i t y t o i t s b o o k k e e p e r o r i t s e m p l o y e e w h e n t h e t a x p a y e r m a k e s a n i n a d e q u a t e e f f o r t t o s e e t h a t t h e b o o k s a n d r e c o r d s a r e b e i n g k e p t - 4 6 - 4 8 S e e a p p e n d i x e s A a n d B . c o r r e c t l y . L e r o y J e w e l r y C o . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 3 6 T . C . 4 4 3 , 4 4 5 ( 1 9 6 1 ) . I n t h e i n s t a n t c a s e , p e t i t i o n e r d i d n o t p r e s e n t s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o j u s t i f y a f i n d i n g t h a t t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y f o r n e g l i g e n c e i s n o t a p p l i c a b l e . I n a d d i t i o n t o t h e s e v e r a l h o l d i n g s i n t h i s o p i n i o n i n f a v o r o f r e s p o n d e n t , p e t i t i o n e r c o n c e d e d 4 8 t h a t s e v e r a l i n c o m e i t e m s r e p r e s e n t i n g s u b s t a n t i a l a m o u n t s w e r e o m i t t e d f r o m h i s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . S u c h o m i s s i o n s i n c l u d e d t h e f a i l u r e t o r e p o r t s u b s t a n t i a l a m o u n t s o f i n t e r e s t i n c o m e , a g u a r a n t e e d p a y m e n t f r o m a p a r t n e r s h i p , t a x a b l e S o c i a l S e c u r i t y b e n e f i t s , a n d d i s t r i b u t i v e s h a r e s o f i n c o m e f r o m S c o r p o r a t i o n s . T h e s e o m i s s i o n s w e r e d u e t o e r r o r s p e t i t i o n e r d i d n o t a t t e m p t t o c h e c k . N o a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y s h a l l b e i m p o s e d w i t h r e s p e c t t o a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t i f i t i s s h o w n t h a t t h e r e w a s r e a s o n a b l e c a u s e f o r s u c h p o r t i o n a n d t h a t t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h w i t h r e s p e c t t o s u c h p o r t i o n . S e c . 6 6 6 4 ( c ) ( 1 ) . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e a l s o r e l i e d u p o n o u t s i d e a c c o u n t a n t s a n d , t h u s , h e s h o u l d n o t b e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y . I n o r d e r f o r a t a x p a y e r ' s r e l i a n c e o n a d v i c e t o b e r e a s o n a b l e s o a s t o n e g a t e a s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y , t h i s C o u r t r e q u i r e s t h a t t h e t a x p a y e r p r o v e b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e a d v i s e r w a s a c o m p e t e n t p r o f e s s i o n a l w h o h a d s u f f i c i e n t e x p e r t i s e t o j u s t i f y r e l i a n c e ; - 4 7 - t h e t a x p a y e r g a v e t o t h e a d v i s e r t h e n e c e s s a r y a n d a c c u r a t e i n f o r m a t i o n ; a n d t h e t a x p a y e r a c t u a l l y r e l i e d i n g o o d f a i t h o n t h e a d v i s e r ' s j u d g m e n t . N e o n a t o l o g y A s s o c i a t e s , P . A . v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 4 3 , 9 9 ( 2 0 0 0 ) . W e a r e n o t c o n v i n c e d t h a t p e t i t i o n e r r e a s o n a b l y r e l i e d o n h i s o u t s i d e a c c o u n t a n t i n r e p o r t i n g t h e i t e m s i n i s s u e . T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n e v i d e n c e o f w h a t s p e c i f i c i n f o r m a t i o n p e t i t i o n e r p r o v i d e d t h e o u t s i d e a c c o u n t a n t . I n d e e d , i t w a s M s . F o x w h o p r o v i d e d t h e i n f o r m a t i o n t o t h e o u t s i d e a c c o u n t a n t . P e t i t i o n e r h a s n o t e s t a b l i s h e d t h a t t h e i n c o r r e c t r e t u r n s w e r e t h e r e s u l t o f a d v i c e p r o v i d e d b y t h e o u t s i d e a c c o u n t a n t . A c c o r d i n g l y , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t a n y p o r t i o n o f h i s u n d e r p a y m e n t s w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e o r t h a t s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y e x i s t e d f o r h i s v a r i o u s t a x p o s i t i o n s . P e t i t i o n e r a l s o a r g u e s t h a t h e i s p r o t e c t e d b y t h e a u t o m a t i c s t a y p r o v i s i o n o f 1 1 U . S . C . s e c . 3 6 2 ( 1 9 9 4 ) f r o m t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y f o r n e g l i g e n c e . A s a g e n e r a l r u l e , t h e f i l i n g o f a p e t i t i o n i n b a n k r u p t c y o p e r a t e s t o s t a y t h e c o m m e n c e m e n t o r c o n t i n u a t i o n o f a n y a c t i o n o r p r o c e e d i n g a g a i n s t t h e d e b t o r . 1 1 U . S . C . s e c . 3 6 2 ( a ) ( 1 9 9 4 ) . H o w e v e r , 1 1 U . S . C . s e c . 3 6 2 ( b ) ( 9 ) ( 1 9 9 4 ) p r o v i d e s a n e x c e p t i o n t o t h e a u t o m a t i c s t a y f o r a u d i t s c o n d u c t e d b y t h e G o v e r n m e n t t o d e t e r m i n e t a x l i a b i l i t y . W e f i n d t h a t p e t i t i o n e r ' s i n v o l v e m e n t i n a b a n k r u p t c y p r o c e e d i n g d i d n o t p r e v e n t r e s p o n d e n t f r o m d e t e r m i n i n g t h a t p e t i t i o n e r w a s l i a b l e - 4 8 - f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) a n d ( b ) ( 1 ) . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 . - 4 9 - A P P E N D I X A A l l t h e f o l l o w i n g i s s u e s w e r e c o n c e d e d b y t h e p a r t i e s i n t h e s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e h a d u n r e p o r t e d i n t e r e s t i n c o m e o f $ 4 2 , 1 7 5 i n 1 9 9 0 , $ 4 1 , 7 3 4 i n 1 9 9 1 , $ 2 1 , 2 5 1 i n 1 9 9 2 , a n d $ 4 0 , 7 2 4 i n 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e r e c e i v e d t a x a b l e m a n a g e m e n t f e e i n c o m e o f $ 6 , 4 2 0 . 7 0 f r o m E u r e k a F i e l d N u r s e r y d u r i n g 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h i s f l o w - t h r o u g h l o s s f r o m t h e S c o r p o r a t i o n V i l l a S o l d u r i n g 1 9 9 0 w a s $ 7 5 0 . A d d i t i o n a l l y , p e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h i s d i s t r i b u t i v e s h a r e f r o m t h e S c o r p o r a t i o n B r e v a r d S p e c i a l i t i e s w a s $ 2 , 5 3 1 i n 1 9 9 0 , $ 8 0 0 i n 1 9 9 1 , a n d $ 5 3 5 i n 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e d i d n o t r e p o r t a $ 1 9 , 2 0 0 g u a r a n t e e d p a y m e n t f r o m a p a r t n e r s h i p i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e r e c e i v e d t a x a b l e S o c i a l S e c u r i t y b e n e f i t s ( s u b j e c t t o C o d e l i m i t a t i o n s ) o f $ 3 , 3 7 1 . 5 0 i n 1 9 9 1 a n d $ 3 , 8 1 6 i n 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e r e a l i z e d a c a p i t a l g a i n o f $ 2 3 , 8 6 5 . 6 8 a s a r e s u l t o f t h e c o n d e m n a t i o n b y t h e F l o r i d a D e p a r t m e n t o f T r a n s p o r t a t i o n o f . 4 6 a c r e s p e t i t i o n e r o w n e d i n 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e r e c e i v e d a s h o r t - t e r m c a p i t a l g a i n o f $ 2 2 5 f r o m t h e c l o s i n g o u t o f t h e b a n k a c c o u n t o f E u r e k a F i e l d N u r s e r y i n 1 9 9 2 . - 5 0 - P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e i s l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) r e l a t i n g t o 1 9 9 0 a n d 1 9 9 3 , i f t h e r e i s a n y t a x d u e f o r t h o s e y e a r s b e f o r e t h e a p p l i c a t i o n o f a n y n e t o p e r a t i n g l o s s e s f r o m o t h e r y e a r s . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a n i t e m i z e d d e d u c t i o n f o r i n v e s t m e n t i n t e r e s t o f $ 2 6 , 7 5 0 i n 1 9 9 1 , $ 2 0 , 3 0 9 i n 1 9 9 2 , a n d $ 1 0 , 0 2 2 i n 1 9 9 3 . R e s p o n d e n t a l s o c o n c e d e s t h a t a $ 5 4 , 2 2 9 . 7 6 p a y m e n t b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y t o M a r k T i e t i g i n 1 9 9 1 w a s n o t a d i s t r i b u t i o n t o p e t i t i o n e r , t h a t i t d o e s n o t r e d u c e p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n E u r e k a F i e l d N u r s e r y s t o c k , a n d t h a t i t d o e s n o t r e d u c e t h e l o a n s o w e d p e t i t i o n e r b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y . - 5 1 - A P P E N D I X B A l l t h e f o l l o w i n g i s s u e s w e r e e i t h e r c o n c e d e d o n b r i e f o r d e e m e d c o n c e d e d . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t E u r e k a F i e l d N u r s e r y ' s $ 5 4 , 2 2 9 . 7 6 p a y m e n t t o M a r k E . T i e t i g w a s a r e t u r n o f c a p i t a l t o M a r k T i e t i g a n d t h e r e f o r e s h o u l d b e e x c l u d e d f r o m t h e c o m p u t a t i o n o f p e t i t i o n e r ' s g a i n f r o m E u r e k a F i e l d N u r s e r y . R e s p o n d e n t a l s o c o n c e d e s t h a t t h e $ 5 4 , 2 2 9 . 7 6 d i d n o t a c t u a l l y b e l o n g t o E u r e k a F i e l d N u r s e r y b u t i n s t e a d t o t h e j o i n t v e n t u r e e n t e r e d i n t o b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y a n d M a r k T i e t i g . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e $ 5 4 , 2 2 9 . 7 6 w a s n o t i n c o m e t o E u r e k a F i e l d N u r s e r y . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e s u b s e q u e n t t r a n s f e r o f t h i s a m o u n t t o M a r k T i e t i g w a s n o t r e a l l y a p a y m e n t t o M a r k T i e t i g b y E u r e k a F i e l d N u r s e r y o f m o n e y i t h a d e a r n e d b u t a d i s t r i b u t i o n f r o m t h e j o i n t v e n t u r e t o M a r k T i e t i g . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e $ 5 4 , 2 2 9 . 7 6 p a y m e n t s h o u l d n o t b e i n c l u d e d i n t h e c a l c u l a t i o n o f p e t i t i o n e r ' s d i s t r i b u t i v e s h a r e f r o m E u r e k a F i e l d N u r s e r y i n 1 9 9 1 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r ' s d i s t r i b u t i v e s h a r e o f i n c o m e f r o m F a r m & G r o v e s h o u l d b e i n c r e a s e d b y $ 1 , 7 5 5 i n 1 9 9 0 b e c a u s e o f r e a l i z e d g a i n s o n f o r e c l o s e d p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r d i d n o t s p e c i f i c a l l y a l l e g e a n e r r o r b y r e s p o n d e n t r e g a r d i n g t h i s i s s u e i n h i s p e t i t i o n . T h u s , w e c o n s i d e r t h e i s s u e c o n c e d e d . S e e R u l e 3 4 ( b ) ( 4 ) . - 5 2 - W e n o t e t h a t i n p e t i t i o n e r ' s r e p l y b r i e f , h e c o n s i d e r s s e v e r a l i s s u e s c o n c e d e d . W e l i s t b e l o w a l l t h e i s s u e s t h a t p e t i t i o n e r c o n s i d e r e d c o n c e d e d i n h i s r e p l y b r i e f . T h e $ 1 , 7 5 5 g a i n i n 1 9 9 0 d u e t o r e a l i z e d g a i n s o n f o r e c l o s e d p r o p e r t i e s w a s n o t l i s t e d a s o n e o f t h e i s s u e s n o t i n c o n t r o v e r s y . A n o t h e r i s s u e , g a i n o n t h e s a l e o f 5 3 l o t s , w a s c o n c e d e d b y p e t i t i o n e r i n h i s r e p l y b r i e f b e c a u s e i t w a s n o t p e t i t i o n e d . H o w e v e r , i n h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r a l l e g e d e r r o r b y r e s p o n d e n t o n t h e s a l e o f t h e 5 3 l o t s a n d a r g u e d t h e i s s u e i n h i s b r i e f a n d r e p l y b r i e f . I n l i g h t o f t h e i n c o n s i s t e n c y , w e s h a l l v i e w t h e m a t t e r i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o p e t i t i o n e r , a n d w e c o n s i d e r h i s a r g u m e n t s i n t h e o p i n i o n . W i t h r e s p e c t t o t h e o t h e r i s s u e s c o n s i d e r e d n o t i n c o n t r o v e r s y b y p e t i t i o n e r i n h i s r e p l y b r i e f , w e c o n s i d e r t h e f o l l o w i n g i s s u e s c o n c e d e d . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t i n 1 9 9 0 , F a r m & G r o v e e a r n e d i n c o m e o f $ 1 6 8 , 5 6 7 o n a c c o u n t o f i n s t a l l m e n t s a l e s m a d e d u r i n g 1 9 8 9 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t i n 1 9 9 0 , F a r m & G r o v e e a r n e d i n c o m e o f $ 5 0 , 9 8 7 o n a c c o u n t o f i n s t a l l m e n t s a l e s m a d e d u r i n g 1 9 9 0 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h i s d i s t r i b u t i v e s h a r e o f i n c o m e f r o m F a r m & G r o v e i n 1 9 9 1 i s a l o s s o f $ 9 7 , 5 0 1 , i n 1 9 9 2 i s a l o s s o f $ 7 , 0 8 3 , a n d i n 1 9 9 3 i s a l o s s o f $ 7 5 , 0 7 2 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e i s l i a b l e f o r a n $ 8 , 2 5 9 s e l f - e m p l o y m e n t t a x i n 1 9 9 1 a n d a $ 6 , 8 4 8 s e l f - e m p l o y m e n t t a x i n 1 9 9 3 . - 5 3 - P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e i s n o t e n t i t l e d t o a n e t o p e r a t i n g l o s s d e d u c t i o n i n 1 9 9 1 s t e m m i n g f r o m h i s 1 9 9 0 t a x y e a r . I n h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r a s s e r t e d t h a t h e f i l e d a F o r m 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , f o r t h e y e a r 1 9 9 4 , w h i c h r e s u l t e d i n a n e t o p e r a t i n g l o s s e l i g i b l e f o r c a r r y b a c k t o 1 9 9 1 o f $ 2 5 3 , 8 8 9 . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y d i d n o t c o v e r 1 9 9 4 , a n d p e t i t i o n e r o n b r i e f h a s a b a n d o n e d t h i s a s s e r t i o n . I n d e e d , p e t i t i o n e r l i s t e d t h i s i s s u e a s o n e o f t h e i s s u e s h e c o n s i d e r e d " n o t i n c o n t r o v e r s y " i n h i s r e p l y b r i e f . T h e r e f o r e , w e c o n s i d e r t h e i s s u e c o n c e d e d . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o s e l f - e m p l o y m e n t t a x d e d u c t i o n s f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e h a d i n t e r e s t i n c o m e f r o m E u r e k a F i e l d N u r s e r y o f $ 3 3 , 0 4 3 i n 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t t h e c o r r e c t a m o u n t o f f l o w - t h r o u g h i n c o m e f r o m t h e K i d d i e s 3 8 / 9 1 p a r t n e r s h i p d u r i n g 1 9 9 1 i s $ 8 3 , 4 1 9 . P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h i s d i s t r i b u t i v e s h a r e f r o m E u r e k a F i e l d N u r s e r y i n 1 9 9 0 i s $ 4 3 . T h e p a r t i e s a g r e e o n t h e f o r m u l a t o b e u s e d f o r c a l c u l a t i n g i n t e r e s t d u e u n d e r s e c t i o n 4 5 3 ( l ) ( 3 ) f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 2 . T h e p a r t i e s a l s o a g r e e t h a t d e d u c t i o n s a l l o w e d p e t i t i o n e r f o r i n t e r e s t p a i d p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 5 3 ( l ) ( 3 ) f o r t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , a n d 1 9 9 2 w i l l b e d e t e r m i n e d u n d e r a R u l e 1 5 5 c o m p u t a t i o n . - 5 4 - F i n a l l y , p e t i t i o n e r a s s e r t e d i n h i s p e t i t i o n t h a t a d e d u c t i o n i s a l l o w a b l e f o r 1 9 9 0 f o r a n u n p r o c e s s e d c l a i m f o r r e f u n d f i l e d w i t h t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e . P e t i t i o n e r i n t r o d u c e d n o e v i d e n c e a t t r i a l r e g a r d i n g t h i s i s s u e , a n d p e t i t i o n e r ' s o p e n i n g a n d r e p l y b r i e f s m a k e n o r e f e r e n c e t o t h i s i s s u e . S i n c e t h i s p o s s i b l e i s s u e w a s n o t a r g u e d o n b r i e f , i t i s d e e m e d c o n c e d e d . S e e M o n e y v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 4 6 ( 1 9 8 7 ) . - 5 5 - A P P E N D I X C M a r k E . T i e t i g A c c o u n t i n g B e g i n n i n g B a l a n c e $ 4 4 5 , 0 0 0 P a y m e n t E F N 1 0 4 6 / 6 / 9 1 1 5 4 , 2 3 0 3 9 0 , 7 7 0 P a y m e n t M E T 1 9 5 9 / 1 9 / 9 1 5 , 0 0 0 3 8 5 , 7 7 0 P a y m e n t M E T 2 0 6 2 / 6 / 9 2 5 , 0 0 0 3 8 0 , 7 7 0 C a d a l l a c 2 , 4 0 0 3 7 8 , 3 7 0 K l u g e r 7 , 0 0 0 3 7 1 , 3 7 0 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P e r A g r e e m e n t B a l a n c e a s o f 8 / 5 / 9 2 $ 3 7 1 , 6 0 0 I n s t a l l m e n t C h e c k M o n t h l y D u e D a t e N o . A m o u n t O w e d P a i d B a l a n c e _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 9 2 N o v e m b e r 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 6 6 , 6 0 0 D e c e m b e r 5 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 6 1 , 6 0 0 9 3 J a n u a r y 5 , 0 0 0 1 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 5 6 , 6 0 0 F e b r u a r y 5 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 5 1 , 6 0 0 M a r c h P a r t i a l 5 , 0 0 0 8 2 0 3 5 0 , 7 8 0 9 - 2 1 - 9 2 P - 7 1 0 5 O s c e o l a C o u n t y 2 0 , 8 2 0 3 - 8 - 9 3 B a l . M a r c h 1 0 0 5 5 , 0 0 0 4 , 1 8 0 4 , 1 8 0 3 4 6 , 6 0 0 4 - 5 - 9 3 A p r i l 1 0 0 7 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 4 1 , 6 0 0 5 - 6 - 9 3 M a y 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 3 6 , 6 0 0 6 - 8 J u n e 1 0 1 2 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 6 - 8 J u l y 1 0 1 2 5 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 6 - 8 P a y m e n t F i n d 1 0 , 0 0 0 3 2 6 , 6 0 0 8 - 5 A u g u s t 1 0 1 3 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 2 1 , 6 0 0 9 - 5 S e p t e m b e r 1 0 1 4 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 1 6 , 6 0 0 1 0 - 5 O c t o b e r 1 0 1 5 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 1 1 , 6 0 0 1 1 - 5 N o v e m b e r 1 0 1 6 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 0 6 , 6 0 0 1 2 - 5 D e c e m b e r 1 0 1 7 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 0 1 , 6 0 0 1 - 5 - 9 4 J a n . 1 0 1 8 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 2 9 6 , 6 0 0 2 - 5 F e b . 1 0 1 9 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 2 9 1 , 6 0 0 3 - 5 M a r c h 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 2 8 6 , 6 0 0 4 - 5 A p r i l 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 2 8 1 , 6 0 0 5 - 5 M a y 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 2 7 6 , 6 0 0 6 - 5 J u n e 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 2 7 1 , 6 0 0 6 - 2 7 P a y m e n t 2 7 1 , 5 0 0 1 0 0 P a i d i n F u l l 1 A l l f i g u r e s a r e r o u n d e d t o t h e n e a r e s t d o l l a r . - 5 6 - A P P E N D I X D B e l o w w e c o m p a r e t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a d j u s t m e n t s t o F a r m & G r o v e ' s 1 9 9 0 i n c o m e w i t h t h e f i n a l t r e a t m e n t p e r t h e c o n c e s s i o n s a n d o u r f i n d i n g s . T Y E F i n a l 1 2 / 3 1 / 9 0 T r e a t m e n t O r d i n a r y i n c o m e p e r r e t u r n a s f i l e d ( $ 8 2 , 8 9 2 ) I n c r e a s e s ( D e c r e a s e s ) t o i n c o m e : a . 1 9 8 9 i n s t a l l m e n t s a l e s 1 6 8 , 5 8 7 1 1 6 8 , 5 8 7 b . C u r r e n t y e a r s i n s t a l l m e n t s a l e s 5 0 , 9 8 7 2 5 0 , 9 8 7 c . G a i n o n f o r e c l o s u r e s 1 , 7 5 5 3 1 , 7 5 5 d . K - 3 8 l o t s a l e s 2 1 5 , 9 2 2 4 2 1 5 , 9 2 2 e . L e s s a m o u n t s r e p o r t e d ( 2 4 9 , 7 2 3 ) ( 2 4 9 , 7 2 3 ) O r d i n a r y i n c o m e a s c o r r e c t e d 1 0 4 , 6 3 6 1 0 4 , 6 3 6 Y o u r d i s t r i b u t i v e s h a r e o f o r d i n a r y i n c o m e 1 0 4 , 6 3 6 1 0 4 , 6 3 6 L e s s : O r d i n a r y i n c o m e r e p o r t e d o n y o u r r e t u r n ( 8 2 , 8 9 2 ) ( 8 2 , 8 9 2 ) I n c r e a s e ( D e c r e a s e ) i n t a x a b l e i n c o m e 1 8 7 , 5 2 8 1 8 7 , 5 2 8 1 C o n c e d e d . 2 C o n c e d e d . 3 C o n s i d e r e d c o n c e d e d p e r R u l e 3 4 ( b ) ( 4 ) . 4 R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s u s t a i n e d .