TAX COURT OPINION

Case: Estate of Rebecca A. Wineman, Deceased; Eleanor Truocchio and Dean Wineman, Co-Executors
Docket Number: 27339-96
Judge: Marvel
Opinion Type: memo
Filed: 06/28/2000
Pages: 63

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 9 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F R E B E C C A A . W I N E M A N , D E C E A S E D , E L E A N O R T R U O C C H I O A N D D E A N W I N E M A N , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 7 3 3 9 - 9 6 . F i l e d J u n e 2 8 , 2 0 0 0 . 1 . D e c e d e n t ( D ) g a v e a n a g g r e g a t e 2 4 - p e r c e n t i n t e r e s t i n h e r h o m e s t e a d p r o p e r t y t o h e r c h i l d r e n . I n t h e y e a r s f o l l o w i n g t h e t r a n s f e r , s h e c o n t i n u e d t o r e s i d e o n t h e p r o p e r t y . R d e t e r m i n e d t h a t t h e 2 4 - p e r c e n t i n t e r e s t i s i n c l u d a b l e i n D ' s g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o s e c . 2 0 3 6 , I . R . C . H e l d : D ' s c o n t i n u e d u s e o f t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y a s h e r r e s i d e n c e f o l l o w i n g t h e t r a n s f e r o f m i n o r i t y i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y t o h e r c h i l d r e n w a s n o t a r e t a i n e d l i f e e s t a t e i n t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s c o n v e y e d t o h e r c h i l d r e n . C o n s e q u e n t l y , t h e v a l u e o f t h e m i n o r i t y i n t e r e s t s i s n o t i n c l u d a b l e i n h e r e s t a t e u n d e r s e c . 2 0 3 6 , I . R . C . 2 . D r e n t e d h e r i n t e r e s t s i n c e r t a i n r e a l e s t a t e t o C o a s t a l R a n c h e s , a c o r p o r a t i o n o w n e d b y h e r c h i l d r e n , a t a b e l o w - m a r k e t r e n t . R d e t e r m i n e d t h a t t h e a n n u a l d i f f e r e n c e b e t w e e n f a i r m a r k e t r e n t a n d a c t u a l r e n t c o n s t i t u t e d t a x a b l e g i f t s . H e l d : R ' s c o m p u t a t i o n o f t h e a m o u n t o f t a x a b l e g i f t s s u s t a i n e d . - 2 - 1 T h e p a r t i e s c o n c e d e d s e v e r a l i t e m s i n a s t i p u l a t i o n o f a g r e e d a d j u s t m e n t s , f i l e d S e p t . 1 4 , 1 9 9 8 . P e t i t i o n e r ' s c o n c e s s i o n s a r e d e s c r i b e d t h e r e i n a n d w i l l n o t b e r e p e a t e d h e r e . R e s p o n d e n t h a s c o n c e d e d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x . O n b r i e f , r e s p o n d e n t c o n c e d e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s i n t w o p a r c e l s o f e s t a t e ( c o n t i n u e d . . . ) 3 . O n i t s F o r m 7 0 6 , U . S . E s t a t e ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , P v a l u e d D ' s r e a l e s t a t e a t $ 2 , 2 6 1 , 8 0 0 . R d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 2 , 7 8 5 , 2 4 8 . H e l d : T h e f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 2 , 4 1 7 , 4 9 1 . 4 . P e l e c t e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n o f c e r t a i n f a r m r e a l p r o p e r t y o n i t s F o r m 7 0 6 . R d i s a l l o w e d t h e e l e c t i o n b e c a u s e P f a i l e d t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e r e n t a l p r o p e r t y i n a c c o r d a n c e w i t h s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , I . R . C . , a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 , E s t a t e T a x R e g s . H e l d : P m a y n o t v a l u e i t s e l e c t e d p r o p e r t i e s u n d e r t h e v a l u a t i o n f o r m u l a o f s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , I . R . C . H e l d , f u r t h e r , b y r e a s o n o f s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 , E s t a t e T a x R e g s . ( w h i c h p r o v i d e s t h a t i f a n e x e c u t o r d o e s n o t i d e n t i f y c o m p a r a b l e p r o p e r t y a n d c a s h r e n t a l s a s r e q u i r e d b y s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , I . R . C . , a l l s p e c i a l l y v a l u e d r e a l p r o p e r t y m u s t b e v a l u e d u n d e r t h e r u l e s o f s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , I . R . C . ) , P m a y v a l u e t h e p r o p e r t i e s u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , I . R . C . H e l d , f u r t h e r , P ' s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , I . R . C . , i s a l l o w e d . J o h n W . A m b r e c h t a n d G r e g o r y A r n o l d , f o r p e t i t i o n e r . S t e v e n M . R o t h , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N M A R V E L , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a n e s t a t e t a x d e f i c i e n c y o f $ 7 7 5 , 6 2 6 a n d a n a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 o f $ 3 , 8 4 4 . A f t e r c o n c e s s i o n s , 1 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : - 3 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) p r o p e r t y , t h e H o m e s t e a d ( p a r c e l 3 ) a n d t h e M a c h a d o R a n c h ( p a r c e l 8 ) , w e r e $ 5 2 , 0 0 0 a n d $ 2 3 1 , 0 0 0 , r e s p e c t i v e l y . 2 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e a s i n e f f e c t f o r t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . A l l m o n e t a r y a m o u n t s h a v e b e e n r o u n d e d t o t h e n e a r e s t d o l l a r . 1 ) W h e t h e r R e b e c c a A . W i n e m a n ( d e c e d e n t ) r e t a i n e d a l i f e e s t a t e i n p a r t i a l i n t e r e s t s i n h e r h o m e s t e a d p r o p e r t y t r a n s f e r r e d t o h e r c h i l d r e n . W e h o l d t h a t s h e d i d n o t . 2 ) W h e t h e r d e c e d e n t r e n t e d h e r r a n c h p r o p e r t i e s t o a c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n o w n e d b y h e r c h i l d r e n a t b e l o w - m a r k e t - v a l u e r a t e s , t h e r e b y m a k i n g t a x a b l e g i f t s t o h e r c h i l d r e n . W e h o l d t h a t s h e d i d . 3 ) W h e t h e r t h e c u m u l a t i v e f a i r m a r k e t v a l u e o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e w a s $ 2 , 2 6 1 , 8 0 0 a s r e t u r n e d b y p e t i t i o n e r , $ 2 , 7 8 5 , 2 4 8 a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t , o r s o m e o t h e r f i g u r e . W e h o l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 2 , 4 1 7 , 4 9 1 . 4 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n o f s p e c i a l u s e v a l u a t i o n q u a l i f i e d a s a v a l i d e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A . 2 W e h o l d t h a t i t d i d . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s i s i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . - 4 - 3 M r . W i n e m a n d i e d o n J a n . 2 2 , 1 9 6 2 . R e b e c c a A . W i n e m a n ( d e c e d e n t ) d i e d o n J u n e 2 4 , 1 9 9 2 ( t h e v a l u a t i o n d a t e ) . P e t i t i o n e r ' s c o e x e c u t o r s r e s i d e d i n S a n t a M a r i a , C a l i f o r n i a , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n i n t h i s c a s e w a s f i l e d . R a n c h O p e r a t i o n s T h e W i n e m a n f a m i l y h a s b e e n g r a z i n g c a t t l e i n t h e N i p o m o , C a l i f o r n i a , a r e a f o r a p p r o x i m a t e l y 1 1 5 y e a r s . D e c e d e n t a n d h e r h u s b a n d , V e r n o n W i n e m a n ( M r . W i n e m a n ) , w e r e f u l l - t i m e c a t t l e r a n c h e r s f r o m t h e 1 9 3 0 ' s u n t i l t h e i r d e a t h s . 3 U n t i l e a r l y 1 9 9 2 , d e c e d e n t p e r f o r m e d n u m e r o u s a c t i v i t i e s r e l a t i n g t o t h e c a t t l e o p e r a t i o n . H e r a c t i v i t i e s i n c l u d e d f e e d i n g t h e c a t t l e , d e c i d i n g w h i c h b r e e d t o r u n , h e l p i n g b r a n d c a t t l e , c o o k i n g f o r t h e b r a n d i n g c r e w , d e c i d i n g w h e n t o b u y a n d s e l l c a t t l e a n d a t w h a t p r i c e s , m a k i n g d e c i s i o n s r e g a r d i n g f e e d p u r c h a s e s , n e g o t i a t i n g p u r c h a s e s o f r e a l e s t a t e a n d c o o r d i n a t i n g a l l t h e l e g a l a n d s a l e s a c t i v i t i e s f o r t h e p u r c h a s e s , a r r a n g i n g f o r L a n d B a n k l e n d i n g , p a i n t i n g a n d a s s i s t i n g i n t h e r e p a i r a n d m a i n t e n a n c e o f c o r r a l s a n d c a t t l e f a c i l i t i e s , a n d a t t e n d i n g b u l l a n d c a t t l e s a l e s i n S a n L u i s O b i s p o , K e r n , a n d S a n t a B a r b a r a C o u n t i e s . D e c e d e n t a l s o b e l o n g e d t o l o c a l a n d n a t i o n a l c a t t l e o r g a n i z a t i o n s . C o a s t a l R a n c h e s , a C c o r p o r a t i o n o r g a n i z e d i n 1 9 7 9 , c o n t i n u e s t h e c a t t l e o p e r a t i o n s c o n d u c t e d b y d e c e d e n t a n d M r . - 5 - W i n e m a n . D e c e d e n t o w n e d n o i n t e r e s t i n C o a s t a l R a n c h e s . D e c e d e n t a n d M r . W i n e m a n ' s t h r e e c h i l d r e n , D e a n W i n e m a n ( D e a n ) , E l e a n o r T r u o c c h i o ( E l e a n o r ) , a n d M a r i a n H a n s o n ( M a r i a n ) , e a c h o w n 2 1 p e r c e n t o f C o a s t a l R a n c h e s , a n d t h e r e m a i n i n g 3 7 p e r c e n t i s o w n e d b y M r . W i n e m a n ' s t e s t a m e n t a r y t r u s t ( t h e t r u s t ) , o f w h i c h t h e t h r e e c h i l d r e n a r e b e n e f i c i a r i e s . D e a n a n d E l e a n o r a r e f u l l - t i m e c a t t l e r a n c h e r s . M a r i a n l i v e s i n M o n t a n a a n d o c c a s i o n a l l y p a r t i c i p a t e s i n t h e c a t t l e o p e r a t i o n . N i p o m o P r o p e r t i e s T h e N i p o m o p r o p e r t i e s ( p a r c e l s 3 , 5 , 6 , 9 , a n d 1 0 ) a r e l o c a t e d w i t h i n t h e g r e a t e r u r b a n a r e a o f S a n t a M a r i a , a c i t y a t t h e n o r t h e r n e n d o f S a n t a B a r b a r a C o u n t y , C a l i f o r n i a . T h e S a n t a M a r i a a r e a h a s a p o p u l a t i o n o f a p p r o x i m a t e l y 1 0 0 , 0 0 0 . S a n t a M a r i a i s p r i m a r i l y a f a r m i n g c o m m u n i t y . O t h e r p a r t s o f t h e c o a s t a l z o n e a r e m o r e u p s c a l e , s u c h a s t h e S a n t a Y n e z a n d S a n t a Y n e z R i v e r V a l l e y s t o t h e s o u t h . A r r o y o G r a n d e , t o t h e n o r t h a n d w e s t o f S a n t a M a r i a a n d a l o n g t h e P a c i f i c c o a s t , i s t h e l o c a t i o n o f m a n y s e c o n d h o m e s , a t t r a c t i n g p e o p l e s e e k i n g t o e s c a p e t h e s u m m e r h e a t o f t h e S a n J o a q u i n V a l l e y . F u r t h e r n o r t h a l o n g t h e c o a s t , t h e c o a s t a l t o w n s o f M o r r o B a y a n d C a m b r i a a r e a l s o p o p u l a r w i t h t o u r i s t s . T h e a r e a h a s a t t r a c t e d r e s o r t a n d s e c o n d h o m e d e v e l o p m e n t . A l t h o u g h S a n t a M a r i a i s w i t h i n S a n t a B a r b a r a C o u n t y , t h e t o w n o f N i p o m o a n d t h e N i p o m o p r o p e r t i e s a r e i n S a n L u i s O b i s p o - 6 - C o u n t y . T h e s e p r o p e r t i e s a r e a t t h e s o u t h e r n e n t r a n c e t o S a n L u i s O b i s p o C o u n t y . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e c o u n t y g o v e r n m e n t i n t e n d e d t o p r e s e r v e t h i s e n t r a n c e a s a s c e n i c a r e a t h a t e x t e n d e d b a c k a l m o s t t o t h e f i r s t r a n g e o f h i l l s . S p e c i f i c a l l y , t h e S a n L u i s O b i s p o C o u n t y l a n d u s e e l e m e n t i n e f f e c t a t t h e v a l u a t i o n d a t e p l a c e d t h e r a n c h e s i n t h e S o u t h C o u n t y P l a n n i n g A r e a . P e r m i t t e d u s e s o f p r o p e r t i e s i n t h i s a r e a w e r e l i m i t e d t o c e r t a i n s p e c i f i e d a g r i c u l t u r a l u s e s . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e N i p o m o p r o p e r t i e s w e r e p a r t o f a n a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e a n d h a d b e e n c o n t i n u o u s l y s i n c e t h e e a r l y 1 9 7 0 ' s . A p r o p e r t y i s p l a c e d i n a n a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e b y t h e l a n d o w n e r b y a c o n t r a c t w i t h t h e c o u n t y . I n e x c h a n g e f o r k e e p i n g t h e p r o p e r t y a s r u r a l , o p e n s p a c e a g r i c u l t u r a l l a n d , t h e l a n d o w n e r r e c e i v e s a p r e f e r e n t i a l p r o p e r t y t a x r a t e . E a c h p r o p e r t y i n t h e a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e i s e n c u m b e r e d b y a 2 0 - y e a r e v e r g r e e n c o n t r a c t , w h i c h r e n e w s d a y t o d a y . U n d e r t h e c o n t r a c t , a l a n d o w n e r h a s t h e r i g h t t o n o t i f y t h e c o u n t y o f a n i n t e n t t o t e r m i n a t e t h e c o n t r a c t o n i t s a n n i v e r s a r y d a t e , a n d o n c e s u c h n o t i c e i s p r o v i d e d , t h e c o n t r a c t w i l l e x p i r e 2 0 y e a r s l a t e r . T h e W i n e m a n s d i d n o t p r o v i d e n o t i c e o f i n t e n t i o n t o t e r m i n a t e t h e e v e r g r e e n c o n t r a c t s o n t h e N i p o m o p r o p e r t i e s a t a n y t i m e b e f o r e t h e i r d e a t h s . - 7 - T h e H o m e s t e a d P r o p e r t y D e c e d e n t ' s h o m e s t e a d p r o p e r t y ( p a r c e l 3 ) i s t h e s i t e o f t w o r e s i d e n c e s . O n e i s a l a r g e r h o u s e w i t h t h r e e b e d r o o m s . D e c e d e n t o c c u p i e d o n e b e d r o o m a t t h e t i m e o f h e r d e a t h a n d h a d t h e u s e o f t h e l i v i n g r o o m , k i t c h e n , a n d d i n i n g a r e a . D e a n u s e d a s e c o n d b e d r o o m a s a n o f f i c e , w h e r e h e k e p t h i s d e s k a n d a l l h i s b o o k k e e p i n g p a p e r s , a l t h o u g h h e h a d m o v e d o u t o f t h e m a i n h o u s e i n 1 9 7 9 o r 1 9 8 0 a f t e r h i s m a r r i a g e . D e c e d e n t u s e d t h e o t h e r b e d r o o m a s a g u e s t b e d r o o m , p r i m a r i l y f o r M a r i a n w h e n s h e v i s i t e d f r o m M o n t a n a . T h e m a i n h o u s e a l s o h a d a s e p a r a t e o f f i c e t h a t w a s t h e c o r p o r a t e h e a d q u a r t e r s f o r C o a s t a l R a n c h e s . T h e s e c o n d h o u s e o n t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y i s a s m a l l e r h o u s e o f a p p r o x i m a t e l y 1 , 5 0 0 s q u a r e f e e t . D e a n h a s l i v e d t h e r e s i n c e 1 9 7 9 o r 1 9 8 0 a s a r a n c h e m p l o y e e . H e h a s n e v e r p a i d r e n t f o r h i s u s e o f t h e s m a l l e r h o u s e . I n a d d i t i o n t o t h e r e s i d e n c e s , p a r c e l 3 h a s t w o l a r g e b a r n s , a s m a l l b a r n , a g r a n a r y , c a t t l e s c a l e s a n d c o r r a l s , a f a r m s h o p , t w o g a r a g e s , a n d a s m a l l o r c h a r d . D u r i n g e a c h o f t h e y e a r s 1 9 6 8 , 1 9 6 9 , a n d 1 9 7 0 , d e c e d e n t g a v e e a c h o f h e r t h r e e c h i l d r e n o n e - t h i r d o f a n u n d i v i d e d 8 - p e r c e n t i n t e r e s t i n h e r h o m e s t e a d p r o p e r t y , f o r a t o t a l g i f t t o a l l t h r e e c h i l d r e n a f t e r t h e 3 - y e a r p e r i o d o f 2 4 p e r c e n t . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t o w n e d a 5 1 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y . T h e t r u s t o w n e d t h e r e m a i n i n g 2 5 p e r c e n t . - 8 - C o a s t a l R a n c h e s s t o r e d h a y i n t h e b a r n s , u s e d t h e c o r r a l s a n d f a r m s h o p , a n d k e p t v e h i c l e s i n a g a r a g e a n d i n o n e o f t h e b i g b a r n s . C o a s t a l R a n c h e s m a i n t a i n e d a n d p a i d u t i l i t i e s f o r t h e h o u s e s . C o a s t a l R a n c h e s a l s o s e a l e d t h e d r i v e w a y , i n s t a l l e d a s i d e w a l k , a n d p r o v i d e d d e c e d e n t w i t h a p i c k u p t r u c k f o r h e r u s e . W o r k e r s p r o v i d e d b y C o a s t a l R a n c h e s a s s i s t e d w i t h y a r d m a i n t e n a n c e , i n c l u d i n g c u t t i n g d o w n a n d p r u n i n g t r e e s , r e p a i r i n g w a t e r p i p e s , a n d r e m o v i n g b u s h e s . C o a s t a l R a n c h e s w a s a l s o r e s p o n s i b l e f o r r e p l a c i n g f e n c e s a n d c o r r a l s i n t h e e v e n t o f a f i r e . S o m e o f t h e s o i l o n p a r c e l 3 w a s c o n t a m i n a t e d b y t h e s p i l l a g e o f g a s o l i n e i n a r e f u e l i n g a r e a n e a r o n e o f t h e b a r n s . O n F e b r u a r y 9 , 1 9 9 6 , N G C h e m i c a l e s t i m a t e d t h e s o i l r e m e d i a t i o n e x p e n s e s o n p a r c e l 3 t o b e $ 3 6 , 2 5 6 . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y , i n c l u d i n g l a n d , b u i l d i n g s , a n d s i t e i m p r o v e m e n t s , w a s $ 5 2 , 0 0 0 . T h e N i p o m o P a s t u r e l a n d s T h e N i p o m o p a s t u r e l a n d s c o n s i s t e d o f R a n c h o E l S u e y ( p a r c e l 5 ) , R a n c h o N i p o m o ( p a r c e l 6 ) , L o t 7 4 ( p a r c e l 9 ) , a n d t h e P i t ( p a r c e l 1 0 ) . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , a l l o f t h e s e p r o p e r t i e s w e r e v a c a n t , u n i m p r o v e d l a n d s u s e d o n l y f o r c a t t l e g r a z i n g . D e c e d e n t o w n e d 5 1 p e r c e n t o f p a r c e l 5 , w h i c h w a s a n o b l o n g , i r r e g u l a r l y s h a p e d p r o p e r t y c o n s i s t i n g o f 1 , 4 8 7 a c r e s l o c a t e d o n - 9 - t h e n o r t h s i d e o f H i g h w a y 1 6 6 b e t w e e n T e m e t t a t e R i d g e a n d T w i t c h e l l R e s e r v o i r . O n t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e p r o p e r t y c a r r i e d a p p r o x i m a t e l y 5 0 c o w s . D e c e d e n t o w n e d 5 0 p e r c e n t o f p a r c e l 6 , w h i c h w a s a s q u a r i s h , 6 4 8 - a c r e p r o p e r t y s i t u a t e d i m m e d i a t e l y w e s t o f T e m e t t a t e R i d g e a n d p a r c e l 5 . T h e e a s t e r n m o s t c o r n e r o f p a r c e l 6 a d j o i n e d t h e w e s t e r n m o s t c o r n e r o f p a r c e l 5 , b u t t h e p r o p e r t i e s d i d n o t o t h e r w i s e s h a r e a c o m m o n b o u n d a r y . O n t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e p r o p e r t y c a r r i e d 2 0 - 2 5 c o w s . D e c e d e n t o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f p a r c e l 9 , w h i c h w a s a r e c t a n g u l a r p a r c e l o f 9 0 a c r e s , s i t u a t e d d i r e c t l y n o r t h w e s t o f p a r c e l 6 . T h e l o n g e r s i d e o f t h e r e c t a n g l e ( t h e s o u t h e a s t b o u n d a r y ) w a s a l s o t h e n o r t h w e s t b o u n d a r y o f p a r c e l 6 . T h e r e c o r d d o e s n o t r e f l e c t p a r c e l 9 ' s c a r r y i n g c a p a c i t y a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e . D e c e d e n t o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f p a r c e l 1 0 , a t r i a n g u l a r p a r c e l c r e a t e d b y t h e r e a l i g n m e n t o f H i g h w a y 1 6 6 , w h i c h s e v e r e d P a r c e l 1 0 f r o m o t h e r W i n e m a n p r o p e r t i e s . P a r c e l 1 0 i s b i s e c t e d b y t w o r a v i n e s . A t 7 a c r e s , i t i s b e l o w t h e m i n i m u m p a r c e l s i z e a l l o w e d b y l o c a l z o n i n g . T h u s , i t w o u l d b e v a l u a b l e o n l y t o a n e i g h b o r i n g l a n d o w n e r w i s h i n g t o e x p a n d h i s a c r e a g e . A v e r a g e a n n u a l p r e c i p i t a t i o n o n t h e p r o p e r t i e s r a n g e d f r o m 1 4 t o 1 8 i n c h e s . W i t h t h e e x c e p t i o n o f o n l y a f e w a c r e s , t h e s o i l c o m p o s i t i o n a n d s t e e p s l o p e s m a d e t h e p r o p e r t i e s u n s u i t a b l e - 1 0 - f o r f a r m i n g . A v a r i e t y o f f a c t o r s m a d e t h e s e r a n c h p r o p e r t i e s u n a t t r a c t i v e f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t , i n c l u d i n g l i m i t e d w a t e r s u p p l i e s a n d l a n d u s e r e s t r i c t i o n s . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e s e p r o p e r t i e s w a s t h e i r c o n t i n u e d u s e a s g r a z i n g l a n d a n d p a s t u r e l a n d . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s i n t h e N i p o m o p r o p e r t i e s w e r e a s f o l l o w s : P a r c e l n o . P a r c e l n a m e F a i r m a r k e t v a l u e 5 R a n c h o E l S u e y $ 5 8 0 , 1 5 3 6 N i p o m o R a n c h 2 4 7 , 8 6 0 9 L o t 7 4 8 1 , 0 0 0 1 0 T h e P i t 1 , 7 5 0 T h e M a c h a d o R a n c h D e c e d e n t o w n e d a 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e M a c h a d o R a n c h ( p a r c e l 8 ) , w h i c h c o n s i s t e d o f a p p r o x i m a t e l y 1 , 2 0 4 a c r e s o f u n i m p r o v e d g r a z i n g l a n d l o c a t e d j u s t b e h i n d t h e f i r s t r i d g e o f t h e S a n t a L u c i a M o u n t a i n s , a p p r o x i m a t e l y 8 m i l e s w e s t o f t h e c i t y o f S a n L u i s O b i s p o . A p p r o x i m a t e l y 5 6 2 a c r e s a r e s t e e p , r o c k y , o r b r u s h y , w h i c h l i m i t s t h e g r a z i n g u t i l i t y o f t h e p r o p e r t y . T h e p a s t u r e q u a l i t y i s a b o u t a v e r a g e f o r t h e a r e a . T h e p r o p e r t y i s p e r i m e t e r f e n c e d . H o w e v e r , t h e t o p o g r a p h y o f t h e p r o p e r t y m a k e s t h e r a n c h d i f f i c u l t t o m a n a g e . B e c a u s e o f t h e s t e e p s l o p e s a n d b r u s h y c a n y o n s t h r o u g h o u t t h e p r o p e r t y , l i v e s t o c k a r e d i f f i c u l t t o r o u n d u p , a n d e x t r a l a b o r i s r e q u i r e d t o d o s o . A s o f t h e - 1 1 - v a l u a t i o n d a t e , t h e p r o p e r t y c a r r i e d 5 6 c o w s . D u r i n g 1 9 9 8 , i t w a s c a r r y i n g a b o u t 7 5 c o w s . P a r c e l 8 i s z o n e d f o r a g r i c u l t u r a l u s e , a n d t h e z o n i n g i s b u r d e n e d w i t h a " g e o l o g i c h a z a r d " o v e r l a y . L i k e t h e N i p o m o p r o p e r t i e s , M a c h a d o R a n c h i s i n a n a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e a n d i s t h e s u b j e c t o f a 2 0 - y e a r e v e r g r e e n c o n t r a c t . T h e a p p l i c a b l e l a n d u s e l a w s p e r m i t r u r a l r e s i d e n t i a l u s e o f t h e p r o p e r t y . H o w e v e r , t h e s t e e p t e r r a i n , r o u g h - g r a d e d a c c e s s r o a d w a y , a n d t h i r d - p a r t y e a s e m e n t r i g h t s s e v e r e l y r e s t r i c t t h e d e s i r a b i l i t y f o r r e s i d e n t i a l u s e . T h e p r o p e r t y i s a l s o s i t u a t e d i n a n a r e a a t r i s k f o r w i l d f i r e s , a n d p o r t i o n s o f t h e r a n c h w e r e b u r n e d i n f i r e s d u r i n g 1 9 8 5 a n d 1 9 9 4 . T h e r e a r e n o d e v e l o p e d u t i l i t i e s , a n d t h e r a n c h r o a d s a r e u s a b l e o n l y b y f o u r - w h e e l - d r i v e v e h i c l e s . A s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n p a r c e l 8 w a s $ 2 3 1 , 0 0 0 . R e n t a l o f D e c e d e n t ' s R a n c h P r o p e r t i e s D u r i n g 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 , d e c e d e n t l e a s e d h e r i n t e r e s t s i n t h e r a n c h p r o p e r t i e s t o C o a s t a l R a n c h e s , p u r s u a n t t o o r a l a g r e e m e n t s . C o a s t a l R a n c h e s p a i d d e c e d e n t $ 5 , 0 0 0 p e r y e a r d u r i n g 1 9 8 9 a n d 1 9 9 0 a n d $ 1 0 , 0 0 0 p e r y e a r d u r i n g 1 9 9 1 f o r t h e r i g h t t o g r a z e c a t t l e o n h e r r a n c h p r o p e r t i e s . T h e r a t e o f r e n t w a s n o t n e g o t i a t e d . F o r t h e s e y e a r s , d e c e d e n t i n f o r m e d h e r c h i l d r e n w h a t r e n t s h e i n t e n d e d t o c h a r g e , a n d t h e c h i l d r e n a c c e p t e d t h a t r e n t - 1 2 - w i t h o u t q u e s t i o n . D e c e d e n t d i d n o t t e l l h e r c h i l d r e n h o w s h e c a l c u l a t e d t h e r e n t . I n 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 , t h e f a i r m a r k e t r e n t f o r t h e r a n c h p r o p e r t i e s w a s $ 1 6 , 5 9 5 p e r y e a r , n e t o f p r o p e r t y t a x e s . C o a s t a l R a n c h e s c o n t r i b u t e d a n u n s p e c i f i e d a m o u n t o f l a b o r a n d m a t e r i a l s i n c o n n e c t i o n w i t h i t s l e a s e o f d e c e d e n t ' s r a n c h p r o p e r t i e s . D u r i n g 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 , C o a s t a l R a n c h e s p a i d p r o p e r t y t a x e s , m a i n t a i n e d f e n c e s , a n d p a i d u t i l i t i e s a n d o t h e r e x p e n s e s a s s o c i a t e d w i t h t h e W i n e m a n p r o p e r t i e s . I n 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 , d e c e d e n t g a v e $ 1 0 , 0 0 0 i n c a s h t o e a c h o f h e r t h r e e c h i l d r e n . T h e S p e c i a l U s e V a l u a t i o n E l e c t i o n O n i t s F o r m 7 0 6 , U . S . E s t a t e ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , p e t i t i o n e r c l a i m e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n f o r p a r c e l s 5 , 6 , 7 , 8 , a n d 9 , p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A . T h e e l e c t i o n r e d u c e d p e t i t i o n e r ' s r e p o r t e d g r o s s e s t a t e b y $ 7 5 0 , 0 0 0 , t h e m a x i m u m t h e n p e r m i t t e d b y l a w . R e s p o n d e n t ' s e s t a t e t a x a t t o r n e y , P a t r i c i a H i l e s ( M s . H i l e s ) , s e n t a l e t t e r w i t h a n a t t a c h e d d o c u m e n t r e q u e s t t o t h e a t t o r n e y f o r t h e e s t a t e o n S e p t e m b e r 1 3 , 1 9 9 5 . P a r a g r a p h 2 3 o f t h e d o c u m e n t r e q u e s t s t a t e d : T h e e s t a t e h a s s u b m i t t e d a o n e p a g e c o m p u t a t i o n o f t h e S p e c i a l U s e V a l u a t i o n w h i c h i s n o t a d e q u a t e t o s u b s t a n t i a t e t h e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n a s r e q u i r e d b y I R S R e g u l a t i o n s . I f t h e e s t a t e w i s h e s t o r e t a i n t h e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n r e d u c t i o n , a n d n o t h a v e i t - 1 3 - d e n i e d , t h e n w e w i l l n e e d t h e f o l l o w i n g w i t h i n t h e n e x t 6 0 d a y s : a . W h o d i d t h i s c a l c u l a t i o n s u b m i t t e d w i t h t h e 7 0 6 ? b . I f t h e r e a r e a n y o t h e r d a t a t o s u p p o r t i t , p l e a s e s u b m i t c o p i e s . c . I t a p p e a r s t h a t t h e v a l u a t i o n i s b a s e d u p o n w h a t d e c e a s e d r e c e i v e d o n h e r r a n c h i n g o p e r a t i o n s . P l e a s e s u p p l y c o p i e s o f t h o s e l e a s e s . d . P l e a s e c o m p l y w i t h R e g u l a t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( c o p y e n c l o s e d f o r y o u r c o n v e n i e n c e ) t h a t r e q u i r e s d o c u m e n t a t i o n w h i c h i d e n t i f i e s s p e c i f i c c o m p a r a b l e r e n t a l s a n d t a x e s f o r f i v e y e a r s p r i o r t o d a t e o f d e a t h , a r m s l e n g t h t r a n s a c t i o n s , t o d e t e r m i n e t h e n e t r e n t s . ( I a m a l s o e n c l o s i n g a c o p y o f t h e T a x M a n a g e m e n t d i s c u s s i o n a n d e x a m p l e o f h o w s p e c i a l v a l u a t i o n s m u s t b e d o n e i n o r d e r t o q u a l i f y . ) T h e F a r m C r e d i t B a n k r a t e f o r t h e S a c r a m e n t o D i s t r i c t f o r 1 9 9 2 w a s 1 1 . 5 0 % . ( S e e c o p y o f R e v e n u e R u l i n g 9 2 - 1 2 e n c l o s e d . ) A r a t e c a n n o t b e " a s s u m e d " . e . I f t h e a p p r o p r i a t e d o c u m e n t a t i o n f o r t h e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n i s n o t s u p p l i e d , t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 r e d u c t i o n w i l l b e d i s a l l o w e d , s e e S t r i c k l a n d , 9 2 T C 1 6 , c o p y e n c l o s e d . A t a m e e t i n g w i t h t h e e s t a t e ' s a t t o r n e y , R i c h a r d W e l d o n , a n d t h e c o e x e c u t o r s o n S e p t e m b e r 2 1 , 1 9 9 5 , M s . H i l e s d e s c r i b e d t h e r e q u i r e m e n t s o f e l e c t i n g s p e c i a l u s e v a l u a t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . M s . H i l e s d i d n o t m e n t i o n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) b e c a u s e s h e d i d n o t b e l i e v e t h e e s t a t e c o u l d p r o p e r l y e l e c t s p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r t h a t s e c t i o n . A f t e r t h e m e e t i n g , M s . H i l e s e x t e n d e d t h e p e r i o d f o r s u p p l y i n g t h e r e q u e s t e d i n f o r m a t i o n t o 9 0 d a y s . O n D e c e m b e r 1 2 , 1 9 9 5 ( w i t h i n - 1 4 - t h e 9 0 - d a y p e r i o d ) , p e t i t i o n e r , t h r o u g h i t s a p p r a i s a l f i r m , R e e d e r , G i l m a n & A s s o c i a t e s , s u b m i t t e d a s e c t i o n 2 0 3 2 A v a l u a t i o n r e p o r t . T h e r e p o r t l i s t e d 1 0 p r o p e r t i e s i n t h e v i c i n i t y o f d e c e d e n t ' s r a n c h p r o p e r t i e s a n d l i s t e d t h e t h e n - c u r r e n t r a t e s o f r e n t , w h i c h r a n g e d f r o m $ 4 . 5 0 p e r a c r e t o $ 1 5 p e r a c r e d e p e n d i n g u p o n t h e c a r r y i n g c a p a c i t y o f t h e l a n d . T h e r e p o r t d i d n o t s e t f o r t h t h e s p e c i f i c l e a s e r a t e s f o r a n y c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s i n t h e 5 y e a r s p r e c e d i n g 1 9 9 2 , b u t s t a t e d : R e n t s f o r t h e l a n d t y p e s o n t h e s u b j e c t h a v e b e e n s t a t i c a n d c u r r e n t l e v e l s a r e r e p r e s e n t a t i v e o f r e n t s o v e r t h e l a s t f i v e t o t e n y e a r s a n d a r e c o n s i d e r e d i n d i c a t i v e o f a f i v e y e a r a v e r a g e . T h e r e p o r t c o n c l u d e d : P a r c e l s 5 , 6 , a n d 9 a r e m o r e a r i d a n d w o u l d c o m p e t e r e l a t i v e l y l o w i n t h e r a n g e . P a r c e l 7 , a l t h o u g h t h e n e t g r a z i n g l a n d i s o f g o o d q u a l i t y , c o m p e t e s l o w e r t h a n P a r c e l 8 b e c a u s e t h e d i f f i c u l t y o f t h e t e r r a i n r e d u c e s t h e c a r r y i n g c a p a c i t y . * * * P a r c e l 8 i s g o o d g r a z i n g a n d c o m p e t e s w e l l a b o v e t h e N i p o m o p a r c e l s a n d t h e S a n L u i s O b i s p o R a n c h . P e t i t i o n e r ' s S p e c i a l U s e V a l u a t i o n R e p o r t u l t i m a t e l y c o n c l u d e d t h a t r e n t a l v a l u e s f o r t h e p r o p e r t i e s w e r e : $ 6 p e r a c r e f o r p a r c e l s 5 , 6 , a n d 9 ; $ 7 p e r a c r e f o r p a r c e l 7 ; a n d $ 8 p e r a c r e f o r p a r c e l 8 . T h e r e p o r t s t a t e d t h e f o l l o w i n g i n f o r m a t i o n w i t h r e s p e c t t o t a x e s : T h e W i l l i a m s o n A c t , w h i c h g o v e r n s t h e t a x i n g o f l a n d i n A g P r e s e r v e s , s e t s u p a m e t h o d o l o g y f o r - 1 5 - 4 P e t i t i o n e r ' s r e p o r t u s e s t h e f i g u r e $ 1 2 7 , 9 3 6 , w h i c h i n c l u d e d $ 2 5 5 a t t r i b u t a b l e t o p a r c e l 1 0 , a l t h o u g h p e t i t i o n e r d i d n o t e l e c t s p e c i a l u s e v a l u a t i o n f o r p a r c e l 1 0 o n i t s F o r m 7 0 6 . a s s e s s i n g l a n d b a s e d u p o n r e n t a l v a l u e s a n d b u i l t u p c a p i t a l i z a t i o n r a t e s . A s a r e s u l t t a x e s , c o u n t y - w i d e , a r e b a s e d u p o n t h e a v e r a g e i n c o m e p r o d u c i n g a b i l i t y o f l i k e p r o p e r t i e s . S i n c e t h e t a x a s s e s s m e n t m e t h o d s p r o d u c e t h e s a m e e f f e c t a s a n a v e r a g e , o u r e s t i m a t e o f t a x e s i s b a s e d u p o n a v e r a g e o f t h e 5 y e a r s p r i o r t o 1 9 9 2 . T h e r e p o r t d i d n o t l i s t t h e t a x e s a s s e s s e d a n d p a i d o n t h e c o m p a r a b l e r a n c h p r o p e r t i e s . I n c a l c u l a t i n g t h e s p e c i a l u s e v a l u e s f o r e a c h o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t i e s , t h e r e p o r t m u l t i p l i e d t h e g r o s s r e n t a l p e r - a c r e v a l u e b y t h e n u m b e r o f a c r e s , t h e n s u b t r a c t e d t h e a c t u a l t a x e s f o r t h a t p r o p e r t y t o a r r i v e a t t h e n e t a n n u a l r e n t . E a c h p a r c e l ' s s p e c i a l u s e v a l u e w a s c a l c u l a t e d b y d i v i d i n g n e t a n n u a l r e n t a l b y 1 1 . 5 p e r c e n t , t h e F a r m B a n k r a t e f o r J u n e 1 9 9 2 ( S a c r a m e n t o D i s t r i c t ) . F i n a l l y , t h e e s t a t e ' s p r o r a t a s h a r e o f t h e s p e c i a l u s e v a l u e w a s c a l c u l a t e d b y m u l t i p l y i n g e a c h p a r c e l ' s s p e c i a l u s e v a l u e b y t h e e s t a t e ' s p e r c e n t a g e o w n e r s h i p . A c c o r d i n g t o t h e r e p o r t , t h e t o t a l s p e c i a l u s e v a l u e f o r a l l e l e c t e d p r o p e r t i e s w a s $ 1 2 7 , 6 8 1 . 4 O P I N I O N I . R e t a i n e d L i f e E s t a t e i n P a r c e l 3 T h e f i r s t i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r d e c e d e n t r e t a i n e d a l i f e i n t e r e s t i n t h e p a r t i a l i n t e r e s t s i n h e r h o m e s t e a d p r o p e r t y t h a t s h e g a v e t o h e r c h i l d r e n . R e s p o n d e n t i n c r e a s e d d e c e d e n t ' s - 1 6 - 5 T h e p e r t i n e n t p a r t o f s e c . 2 0 3 6 p r o v i d e s : S E C . 2 0 3 6 . T R A N S F E R S W I T H R E T A I N E D L I F E E S T A T E . ( a ) G e n e r a l R u l e . - - T h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e s h a l l i n c l u d e t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y t o t h e e x t e n t o f a n y i n t e r e s t t h e r e i n o f w h i c h t h e d e c e d e n t h a s a t a n y t i m e m a d e a t r a n s f e r ( e x c e p t i n c a s e o f a b o n a f i d e s a l e * * * ) , b y t r u s t o r o t h e r w i s e , u n d e r w h i c h h e h a s r e t a i n e d f o r h i s l i f e o r f o r a n y p e r i o d n o t a s c e r t a i n a b l e w i t h o u t r e f e r e n c e t o h i s d e a t h o r f o r a n y p e r i o d w h i c h d o e s n o t i n f a c t e n d b e f o r e h i s d e a t h - - ( 1 ) t h e p o s s e s s i o n o r e n j o y m e n t o f , o r t h e r i g h t t o t h e i n c o m e f r o m , t h e p r o p e r t y , o r ( 2 ) t h e r i g h t , * * * t o d e s i g n a t e t h e p e r s o n s w h o s h a l l p o s s e s s o r e n j o y t h e p r o p e r t y o r t h e i n c o m e t h e r e f r o m . g r o s s e s t a t e b y t h e v a l u e o f a l i f e e s t a t e i n t h e a g g r e g a t e 2 4 - p e r c e n t i n t e r e s t o f h e r h o m e s t e a d p r o p e r t y ( p a r c e l 3 ) t h a t d e c e d e n t g a v e t o h e r c h i l d r e n . R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t t h e v a l u e o f t h a t i n t e r e s t i s p r o p e r l y i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 6 ( a ) b e c a u s e s h e r e t a i n e d a l i f e e s t a t e i n t h a t i n t e r e s t . 5 P e t i t i o n e r d o e s n o t d i s p u t e r e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n o f t h e p u r p o r t e d l i f e e s t a t e b u t c o n t e n d s t h a t d e c e d e n t r e t a i n e d n o s u c h i n t e r e s t i n h e r h o m e s t e a d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 ( 1 9 3 3 ) . I n s u p p o r t o f i t s c o n t e n t i o n t h a t d e c e d e n t r e t a i n e d n o l i f e e s t a t e i n t h e c h i l d r e n ' s p a r t i a l i n t e r e s t s , p e t i t i o n e r p o i n t s o u t - 1 7 - 6 P e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t i m p l i e s t h a t d e c e d e n t o w n e d 7 6 p e r c e n t o f t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y . H o w e v e r , t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t d e c e d e n t o w n e d 5 1 p e r c e n t . A t t r i a l , D e a n t e s t i f i e d t h a t h i s f a t h e r ' s t e s t a m e n t a r y t r u s t o w n e d t h e r e m a i n i n g 2 5 p e r c e n t . t h a t d e c e d e n t u s e d m u c h l e s s t h a n 7 6 p e r c e n t o f p a r c e l 3 a n d t h e m a i n h o u s e . 6 P e t i t i o n e r a l s o p o i n t s t o D e a n ' s t e s t i m o n y t o t h e e f f e c t t h a t n o a g r e e m e n t e x i s t e d , i m p l i e d o r o t h e r w i s e , f o r d e c e d e n t t o r e t a i n t h e p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t o f t h e p a r t i a l i n t e r e s t s a t t h e t i m e s h e t r a n s f e r r e d t h o s e i n t e r e s t s t o h e r c h i l d r e n . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t D e a n ' s t e s t i m o n y i s s e l f - s e r v i n g a n d c o n t r a r y t o t h e o b j e c t i v e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s . A l t h o u g h D e a n ' s t e s t i m o n y w a s c l e a r l y s e l f - s e r v i n g , w e d i s a g r e e w i t h t h e a s s e r t i o n t h a t t h e t e s t i m o n y w a s c o n t r a r y t o t h e o b j e c t i v e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , a n d w e u l t i m a t e l y a g r e e w i t h p e t i t i o n e r t h a t d e c e d e n t d i d n o t r e t a i n a l i f e e s t a t e i n c l u d a b l e i n h e r g r o s s e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 . A d e c e d e n t ' s r e s e r v a t i o n o f a l i f e i n t e r e s t n e e d n o t b e p r o v i d e d f o r e x p r e s s l y i n t h e i n s t r u m e n t o f t r a n s f e r o r e n f o r c e a b l e u n d e r l o c a l l a w t o b e i n c l u d a b l e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 6 . S e e E s t a t e o f M c N i c h o l v . C o m m i s s i o n e r , 2 9 T . C . 1 1 7 9 ( 1 9 5 8 ) , a f f d . 2 6 5 F . 2 d 6 6 7 ( 3 d C i r . 1 9 5 9 ) . A n i m p l i e d a g r e e m e n t a t t h e t i m e o f t r a n s f e r f o r t h e d e c e d e n t t o c o n t i n u e p o s s e s s i o n o r e n j o y m e n t o f t h e p r o p e r t y i s s u f f i c i e n t a n d m a y b e i n f e r r e d f r o m a l l t h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e t r a n s f e r . S e e G u y n n v . - 1 8 - U n i t e d S t a t e s , 4 3 7 F . 2 d 1 1 4 8 , 1 1 5 0 ( 4 t h C i r . 1 9 7 1 ) . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a n i m p l i e d a g r e e m e n t e x i s t e d , " a l l f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e t r a n s f e r a n d s u b s e q u e n t u s e o f t h e p r o p e r t y m u s t b e c o n s i d e r e d . " E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . 8 2 , 8 6 ( 1 9 7 9 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 6 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . D e c e d e n t g a v e h e r c h i l d r e n , c o l l e c t i v e l y , a 2 4 - p e r c e n t i n t e r e s t i n p a r c e l 3 . P a r c e l 3 c o n s i s t e d o f j u s t o v e r 1 0 a c r e s a n d h a d t w o h o u s e s , t w o l a r g e b a r n s , a s m a l l b a r n , a g r a n a r y , a f a r m s h o p , c a t t l e s c a l e s a n d c o r r a l s , t w o g a r a g e s , a n d a s m a l l o r c h a r d . P u r s u a n t t o i t s l e a s e s o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t i e s , C o a s t a l R a n c h e s s t o r e d h a y i n t h e b a r n s , u s e d t h e c o r r a l s a n d f a r m s h o p , a n d k e p t v e h i c l e s i n a g a r a g e a n d o n e o f t h e b i g b a r n s . D e c e d e n t o c c u p i e d t h e l a r g e r h o u s e , a l t h o u g h D e a n k e p t h i s d e s k a n d b o o k k e e p i n g p a p e r s i n o n e o f t h e b e d r o o m s a n d u s e d i t a s a n o f f i c e . A n o t h e r b e d r o o m w a s u s e d p r i m a r i l y b y M a r i a n w h e n s h e v i s i t e d f r o m M o n t a n a . C o a s t a l R a n c h e s u s e d a n o f f i c e i n t h e m a i n h o u s e . D e a n r e s i d e d i n t h e s m a l l e r h o u s e o n t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y . O t h e r t h a n t h e m a i n h o u s e , d e c e d e n t ' s p e r s o n a l u s e o f p a r c e l 3 w a s l i m i t e d t o t h e g a r d e n a n d s m a l l o r c h a r d n e x t t o t h e m a i n h o u s e . D e c e d e n t ' s l i m i t e d p e r s o n a l u s e o f t h e p r o p e r t y d o e s n o t p r o v e t h e a b s e n c e o f a n i m p l i e d a g r e e m e n t . I n f a c t , t h e r e c o r d i s s i l e n t a s t o w h e t h e r d e c e d e n t c o u l d d e s i g n a t e w h o m i g h t e n j o y t h e p r o p e r t y . S e e s e c . 2 0 3 6 ( a ) ( 2 ) ; s e e a l s o U n i t e d S t a t e s v . - 1 9 - B y r u m , 4 0 8 U . S . 1 2 5 , 1 4 5 ( 1 9 7 2 ) ( p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t a r e s y n o n y m o u s w i t h s u b s t a n t i a l p r e s e n t e c o n o m i c b e n e f i t ) . T h e f a c t t h a t d e c e d e n t p e r s o n a l l y u s e d l e s s t h a n a l l o f t h e p r o p e r t y d o e s n o t d e m o n s t r a t e t h a t s h e d i d n o t p o s s e s s a n d e n j o y t h e e n t i r e p r o p e r t y . I n c o n t r a s t , w h e r e a d e c e d e n t c o n t i n u e s e x c l u s i v e p o s s e s s i o n a n d c o n t i n u e s t o p a y t a x e s a n d o t h e r p r o p e r t y e x p e n s e s a f t e r t h e t r a n s f e r a n d t h e o w n e r o f r e c o r d t i t l e n e i t h e r c h a r g e s r e n t n o r t a k e s p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y , t h e s e f a c t s a r e h i g h l y i n d i c a t i v e o f a n i m p l i e d a g r e e m e n t . S e e G u y n n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 1 5 0 ; E s t a t e o f R a p e l j e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 7 . H e r e , h o w e v e r , d e c e d e n t s h a r e d t h e p r o p e r t y w i t h D e a n a n d h i s w i f e a n d r e n t e d t h e p r o p e r t y a t a b e l o w - m a r k e t r e n t ( d i s c u s s e d i n m o r e d e t a i l i n f r a s e c . I I ) t o C o a s t a l R a n c h e s . P u r s u a n t t o i t s l e a s e s , C o a s t a l R a n c h e s p a i d t h e t a x e s a n d o t h e r p r o p e r t y e x p e n s e s a s s o c i a t e d w i t h p a r c e l 3 . T h e s e f a c t s d o n o t o f t h e m s e l v e s p r o v e t h e a b s e n c e o f a n i m p l i e d a g r e e m e n t . O n b a l a n c e , t h e o b j e c t i v e f a c t s c o n v i n c e u s t h a t a n i m p l i e d a g r e e m e n t g i v i n g d e c e d e n t c o n t i n u i n g p o s s e s s i o n a n d e n j o y m e n t o f t h e e n t i r e h o m e s t e a d p r o p e r t y d i d n o t e x i s t . U n l i k e t h e a u t h o r i t y t h a t h a s b e e n c i t e d i n r e s p o n d e n t ' s b r i e f , t h i s c a s e i n v o l v e s a t r a n s f e r o f l e s s t h a n a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n p r o p e r t y . T h e m a j o r i t y o w n e r ' s c o n t i n u e d u s e a n d p o s s e s s i o n o f r e a l p r o p e r t y f o l l o w i n g t r a n s f e r o f a m i n o r i t y i n t e r e s t i s n o t - 2 0 - u n u s u a l . C f . G u t c h e s s v . C o m m i s s i o n e r , 4 6 T . C . 5 5 4 , 5 5 7 ( 1 9 6 6 ) ( w h e r e a h u s b a n d t r a n s f e r r e d h i s e n t i r e i n t e r e s t i n a h o m e s t e a d p r o p e r t y t o h i s w i f e , w h o t h e n a l l o w e d h i m t o l i v e i n t h e h o u s e w i t h o u t c h a r g e , t h e d o n o r ' s c o n t i n u e d u s e a n d e n j o y m e n t i s a n a t u r a l u s e w h i c h d o e s n o t d i m i n i s h t h e w i f e ' s e n j o y m e n t a n d p o s s e s s i o n ) . I n t h i s c a s e , d e c e d e n t ' s c o n t i n u e d u s e a n d p o s s e s s i o n o f p a r c e l 3 , o f w h i c h s h e o w n e d a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t , i s n a t u r a l i n l i g h t o f t h e c h i l d r e n ' s m i n o r i t y o w n e r s h i p . I t i s n o t s u r p r i s i n g t h a t t h e c h i l d r e n d i d n o t s e e k t o p a r t i t i o n t h e p r o p e r t y , s i n c e t h e y a l s o u s e d t h e p r o p e r t y r e g u l a r l y a n d t h e y h a d o n l y a m i n o r i t y i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . I n a d d i t i o n t o t h e o b j e c t i v e f a c t s , o u r d e c i s i o n r e s t s h e a v i l y o n D e a n ' s t e s t i m o n y t h a t t h e r e w a s n o u n d e r s t a n d i n g b e t w e e n d e c e d e n t a n d h e r c h i l d r e n . W h i l e h i s t e s t i m o n y w a s c l e a r l y s e l f - s e r v i n g , D e a n ' s t e s t i m o n y w a s s t r a i g h t f o r w a r d , u n e q u i v o c a l , a n d c r e d i b l e . R e s p o n d e n t ' s c o u n s e l c h o s e n o t t o c r o s s - e x a m i n e h i m o n t h i s p o i n t . B e c a u s e w e c r e d i t h i s t e s t i m o n y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r h a s c a r r i e d i t s b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e r e w a s n o i m p l i e d a g r e e m e n t . C f . H e n d r y v . C o m m i s s i o n e r , 6 2 T . C . 8 6 1 , 8 7 2 ( 1 9 7 4 ) . I I . T a x a b l e G i f t s A d j u s t m e n t T h e s e c o n d i s s u e i s w h e t h e r d e c e d e n t r e n t e d r a n c h p r o p e r t y t o h e r c h i l d r e n a t a b e l o w - m a r k e t r a t e , t h e r e b y m a k i n g a t a x a b l e g i f t t o h e r c h i l d r e n . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t - 2 1 - d e t e r m i n e d t h a t d e c e d e n t h a d m a d e t a x a b l e g i f t s t o h e r c h i l d r e n a m o u n t i n g t o $ 5 3 , 7 8 4 t h a t a r e p r o p e r l y i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s a d j u s t e d t a x a b l e g i f t s . O n l y $ 2 3 , 7 8 4 o f t h a t d e t e r m i n a t i o n r e m a i n s a t i s s u e a n d e n c o m p a s s e s t w o t y p e s o f g i f t s : ( 1 ) C h e c k s o f $ 1 0 , 0 0 0 d e l i v e r e d t o e a c h o f d e c e d e n t ' s t h r e e c h i l d r e n a n d ( 2 ) b e l o w - m a r k e t - v a l u e r e n t a l o f d e c e d e n t ' s r a n c h p r o p e r t i e s . A f t e r r e d u c i n g t h e a m o u n t o f t h e g i f t s b y $ 1 0 , 0 0 0 t o a c c o u n t f o r t h e a n n u a l e x c l u s i o n , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t d e c e d e n t h a d m a d e t a x a b l e g i f t s t o h e r c h i l d r e n a m o u n t i n g t o $ 5 , 5 9 5 i n 1 9 8 9 , $ 1 1 , 5 9 5 i n 1 9 9 0 , a n d $ 6 , 5 9 4 i n 1 9 9 1 . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t d e c e d e n t m a d e t h e f i r s t t y p e o f g i f t s . R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t t h e i n f o r m a t i o n s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r ' s e x p e r t o n c o m p a r a b l e r e n t a l s d e m o n s t r a t e s t h a t d e c e d e n t ' s r a t e o f r e n t w a s l e s s t h a n t h e m a r k e t r a t e . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t d e c e d e n t c h a r g e d a m a r k e t r a t e b e c a u s e C o a s t a l R a n c h e s p a i d v a r i o u s p r o p e r t y - r e l a t e d e x p e n s e s . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . P e t i t i o n e r ' s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n r e p o r t i n d i c a t e d t h a t t h e a n n u a l f a i r m a r k e t r e n t o f d e c e d e n t ' s p r o r a t a i n t e r e s t i n t h e p a r c e l s r e n t e d t o C o a s t a l R a n c h e s w a s $ 1 4 , 7 2 5 . T h e r e p o r t d i d n o t i d e n t i f y a f a i r m a r k e t r e n t f o r p a r c e l 3 . R e s p o n d e n t e s t i m a t e d t h a t t h e a n n u a l f a i r m a r k e t r e n t o f d e c e d e n t ' s 5 1 - p e r c e n t i n t e r e s t i n p a r c e l 3 ' s l a n d a n d i m p r o v e m e n t s ( e x c l u d i n g - 2 2 - 7 T h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s u m o f t h e s e f i g u r e s , $ 1 6 , 5 9 7 , a n d t h e f i g u r e u s e d i n t h e n o t i c e , $ 1 6 , 5 9 5 , i s u n e x p l a i n e d . 8 T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t d e c e d e n t r e n t e d t h e r a n c h l a n d s , i n t o t o , t o C o a s t a l R a n c h e s f o r $ 5 , 0 0 0 i n 1 9 8 9 , $ 5 , 0 0 0 i n 1 9 9 0 , a n d $ 1 0 , 0 0 0 i n 1 9 9 1 . 9 P e t i t i o n e r f a i l e d t o s h a r e t h e s a l i e n t d o c u m e n t s w i t h r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l 1 5 d a y s b e f o r e t r i a l , a s r e q u i r e d b y t h e C o u r t ' s S t a n d i n g P r e - T r i a l O r d e r . R e s p o n d e n t o b j e c t e d t o a q u e s t i o n p u t t o D e a n r e g a r d i n g t h e a m o u n t s o f p r o p e r t y - r e l a t e d e x p e n s e s , o n t h e g r o u n d s t h a t t h e r e c o r d s t h e m s e l v e s w e r e t h e b e s t e v i d e n c e o f t h e e x p e n s e s . W e s u s t a i n e d t h e o b j e c t i o n . B e c a u s e t h e r e c o r d s h a d n o t b e e n e x c h a n g e d 1 5 d a y s b e f o r e t r i a l a s r e q u i r e d b y t h e C o u r t ' s S t a n d i n g P r e - T r i a l O r d e r , w e a l s o s u s t a i n e d r e s p o n d e n t ' s o b j e c t i o n t o p e t i t i o n e r ' s i n t r o d u c t i o n o f t h e r e c o r d s t h e m s e l v e s i n t o e v i d e n c e . t h e m a i n h o u s e ) w a s $ 1 , 8 7 2 . 7 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t r e n t o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s t o t a l e d $ 1 6 , 5 9 5 , a n d t h a t t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n a c t u a l r e n t c h a r g e d a n d f a i r m a r k e t r e n t c o n s t i t u t e d a t a x a b l e g i f t . 8 I t i s c o n c e d e d t h a t C o a s t a l R a n c h e s p a i d p r o p e r t y t a x e s a n d o t h e r e x p e n s e s i n c o n n e c t i o n w i t h i t s l e a s e s o f d e c e d e n t ' s r a n c h p r o p e r t i e s . D e a n t e s t i f i e d t h a t C o a s t a l R a n c h e s p a i d a l l t h e p r o p e r t y t a x e s , i n s u r a n c e , a n d m a i n t e n a n c e ( c o l l e c t i v e l y , t h e p r o p e r t y e x p e n s e s ) o n a l l t h e f e n c e s a n d r a n c h b u i l d i n g s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r w a s n o t a b l e t o e s t a b l i s h t h e a m o u n t s o f t h o s e e x p e n d i t u r e s . 9 P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e C o u r t s h o u l d e s t i m a t e t h e a m o u n t s o f t h e p r o p e r t y e x p e n s e s p a i d p u r s u a n t t o t h e l e a s e s a n d t h e r e b y f i n d t h a t d e c e d e n t c h a r g e d a f a i r m a r k e t r e n t . S e e C o h a n v . - 2 3 - C o m m i s s i o n e r , 3 9 F . 2 d 5 4 0 ( 2 d C i r . 1 9 3 0 ) . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e C o u r t s h o u l d m a k e n o e s t i m a t e , b e c a u s e t h e C o u r t l a c k s a n y e v i d e n t i a r y b a s i s f r o m w h i c h a n e s t i m a t e c o u l d b e m a d e . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e r e n t c h a r g e d b y d e c e d e n t c o r r e s p o n d e d t o a m a r k e t r a t e b e c a u s e C o a s t a l R a n c h e s p a i d m a n y e x p e n s e s a s s o c i a t e d w i t h m a i n t a i n i n g t h e p r o p e r t i e s , i n c l u d i n g p r o p e r t y t a x e s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r o v e r l o o k s t h e f a c t t h a t t h e f a i r m a r k e t r e n t a l v a l u e s , a s c a l c u l a t e d b y p e t i t i o n e r ' s e x p e r t a n d u s e d b y r e s p o n d e n t i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , a r e n e t o f p r o p e r t y t a x e s ; r e s p o n d e n t u s e d t h e n e t f i g u r e s i n c o m p u t i n g t h e a m o u n t o f t a x a b l e g i f t s . T h e r e c o r d d o e s n o t r e f l e c t a m o u n t s p a i d f o r o t h e r p r o p e r t y - r e l a t e d e x p e n s e s . W e n e e d n o t i n v o k e t h e C o h a n r u l e w h e n t h e f a i l u r e t o i n t r o d u c e d o c u m e n t a r y e v i d e n c e s t e m s f r o m t h e t a x p a y e r ' s o w n i n t r a n s i g e n c e . S e e L e r c h v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 7 F . 2 d 6 2 4 , 6 2 9 ( 7 t h C i r . 1 9 8 9 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 7 - 2 9 5 . M o r e o v e r , w e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t t h e r u l e i s i n a p p l i c a b l e w h e r e , a s h e r e , t h e r e c o r d l a c k s a n y e v i d e n t i a r y b a s i s f r o m w h i c h a n e s t i m a t e c o u l d b e m a d e . S e e V a n i c e k v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 7 3 1 , 7 4 2 - 7 4 3 ( 1 9 8 5 ) . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t t h e r e n t c h a r g e d b y d e c e d e n t c o r r e s p o n d e d t o a m a r k e t r a t e . S i n c e t h e r e i s n o - 2 4 - 1 0 A c o m p u t a t i o n a l a d j u s t m e n t w i l l b e r e q u i r e d t o g i v e e f f e c t t o t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n r e g a r d i n g d e c e d e n t ' s c a s h g i f t s . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t d e c e d e n t g a v e $ 1 0 , 0 0 0 i n c a s h t o e a c h c h i l d i n 1 9 8 9 , a l t h o u g h t h e t a x a b l e g i f t s a d j u s t m e n t i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y w a s b a s e d o n a d e t e r m i n a t i o n t h a t d e c e d e n t m a d e a n $ 8 , 0 0 0 g i f t t o e a c h c h i l d i n t h a t y e a r . T h e s t i p u l a t e d f i g u r e i s g i v e n b i n d i n g e f f e c t . S e e R u l e 9 1 ( e ) . d i s p u t e t h a t t h e b e l o w - m a r k e t r e n t i s a t a x a b l e g i f t u n d e r s e c t i o n 2 5 0 3 , r e s p o n d e n t i s s u s t a i n e d o n t h i s i s s u e . 1 0 I I I . F a i r M a r k e t V a l u e o f D e c e d e n t ' s R e a l E s t a t e A . I n t r o d u c t i o n T h e p e n u l t i m a t e i s s u e i n t h i s c a s e i s t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e N i p o m o p r o p e r t i e s . T h e p o s i t i o n s o f t h e p a r t i e s a n d o u r c o n c l u s i o n s w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t i e s i n d i s p u t e a r e a s f o l l o w s : P e t i t i o n e r ' s R e s p o n d e n t ' s P a r c e l F o r m 7 0 6 E x p e r t N o t i c e 1 E x p e r t C o u r t 5 - E l S u e y $ 4 8 5 , 0 0 0 $ 4 8 5 , 0 0 0 $ 7 3 2 , 1 0 5 $ 8 1 9 , 0 0 0 $ 5 8 0 , 1 5 3 6 - N i p o m o 2 0 5 , 0 0 0 2 0 5 , 0 0 0 3 0 2 , 3 1 5 3 3 1 , 0 0 0 2 4 7 , 8 6 0 9 - L o t 7 4 6 5 , 0 0 0 6 5 , 0 0 0 7 6 , 5 0 0 1 0 8 , 0 0 0 8 1 , 0 0 0 1 0 - T h e P i t n o m i n a l 1 5 0 3 4 , 9 5 0 8 , 0 0 0 1 , 7 5 0 1 S t a t u t o r y N o t i c e o f D e f i c i e n c y . O u r a n a l y s i s i s s e t f o r t h b e l o w . F a i r m a r k e t v a l u e i s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e w i l l i n g b u y e r a n d t h e w i l l i n g s e l l e r a r e p u r e l y - 2 5 - h y p o t h e t i c a l . S e e P r o p s t r a v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 0 F . 2 d 1 2 4 8 , 1 2 5 1 - 1 2 5 2 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f R o b i n s o n v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 T . C . 2 2 2 , 2 2 5 ( 1 9 7 7 ) . F a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y a s o f a n y g i v e n d a t e i s a q u e s t i o n o f f a c t t o b e d e t e r m i n e d f r o m t h e e n t i r e r e c o r d . S e e L i o v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 5 6 , 6 6 ( 1 9 8 5 ) , a f f d . s u b n o m . O r t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 3 F . 2 d 8 3 7 ( 7 t h C i r . 1 9 8 7 ) . W h i l e w e m u s t c o n s i d e r t h e e n t i r e r e c o r d , w e h a v e b r o a d d i s c r e t i o n i n d e c i d i n g w h i c h f a c t s a r e m o s t i m p o r t a n t i n r e a c h i n g a d e c i s i o n b e c a u s e " f i n d i n g m a r k e t v a l u e i s , a f t e r a l l , s o m e t h i n g f o r j u d g m e n t , e x p e r i e n c e , a n d r e a s o n " . C o l o n i a l F a b r i c s , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 2 0 2 F . 2 d 1 0 5 , 1 0 7 ( 2 d C i r . 1 9 5 3 ) , a f f g . a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d J a n . 2 2 , 1 9 5 1 . T h e d e t e r m i n a t i o n s o f v a l u e i n r e s p o n d e n t ' s s t a t u t o r y n o t i c e o f d e f i c i e n c y a r e p r e s u m p t i v e l y c o r r e c t . S e e W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 ( 1 9 3 3 ) . P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s a r e l e s s t h a n t h o s e d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . R e s p o n d e n t b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f w i t h r e s p e c t t o a n y i n c r e a s e s i n v a l u e b e y o n d t h o s e d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . S e e i d . I n s u p p o r t o f t h e i r p o s i t i o n s , b o t h p a r t i e s p r e s e n t e d e x p e r t t e s t i m o n y . B o t h e x p e r t w i t n e s s e s a r e a p p r a i s e r s : L e s l i e J . G i l m a n ( M r . G i l m a n ) f o r p e t i t i o n e r a n d D a v i d F . H a m e l ( M r . H a m e l ) f o r r e s p o n d e n t . W e d o n o t l i s t o r d i s c u s s h e r e t h e q u a l i f i c a t i o n s o f t h e e x p e r t s , b e c a u s e o u r d e c i s i o n i s n o t b a s e d - 2 6 - 1 1 T h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , a l s o k n o w n a s t h e c o m p a r a b l e s a l e s o r m a r k e t d a t a a p p r o a c h , i s " ' g e n e r a l l y t h e m o s t r e l i a b l e m e t h o d o f v a l u a t i o n , t h e r a t i o n a l e b e i n g t h a t t h e m a r k e t p l a c e i s t h e b e s t i n d i c a t o r o f v a l u e , b a s e d o n t h e c o n f l i c t i n g i n t e r e s t s o f m a n y b u y e r s a n d s e l l e r s . ' " E s t a t e o f S p r u i l l v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 1 9 7 , 1 2 2 9 n . 2 4 ( 1 9 8 7 ) ( q u o t i n g E s t a t e o f R a b e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 5 - 2 6 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 5 6 6 F . 2 d 1 1 8 3 ( 9 t h C i r . 1 9 7 7 ) ) . o n c o m p a r i n g q u a l i f i c a t i o n s , a n d l i s t i n g t h e m w o u l d u n d u l y l e n g t h e n t h i s o p i n i o n . T h e f o c u s o f o u r o p i n i o n i s o n t h e d e g r e e t o w h i c h t h e e x p e r t s ' o p i n i o n s a r e s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e . I n r e v i e w i n g t h e c o n c l u s i o n s o f e a c h e x p e r t , w e m a y a c c e p t o r r e j e c t e x p e r t t e s t i m o n y a c c o r d i n g t o o u r o w n j u d g m e n t , a n d w e m a y b e s e l e c t i v e i n d e c i d i n g w h a t p a r t s o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n , i f a n y , w e w i l l a c c e p t . S e e P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . C o n c l u s o r y o p i n i o n s t h a t a r e u n e x p l a i n e d o r c o n t r a r y t o t h e f a c t u a l e v i d e n c e w i l l b e r e j e c t e d . S e e C o m p a q C o m p u t e r C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 2 0 . B . P e t i t i o n e r ' s E x p e r t M r . G i l m a n a p p r a i s e d d e c e d e n t ' s r e a l e s t a t e i n t e r e s t s i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e f i l i n g o f p e t i t i o n e r ' s F o r m 7 0 6 . H e a l s o p r e p a r e d a n u p d a t e o f t h a t a p p r a i s a l a s a n e x p e r t r e p o r t i n c o n j u n c t i o n w i t h t h i s l i t i g a t i o n . M r . G i l m a n u s e d t h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h 1 1 t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t i e s . M r . G i l m a n c h o s e n i n e p r o p e r t i e s t h a t h e d e t e r m i n e d w e r e c o m p a r a b l e t o t h e r a n c h - 2 7 - p r o p e r t i e s . H e a l s o s u p p l i e d s a l e s d a t a f o r t w o s a l e s t h a t o c c u r r e d a f t e r h i s o r i g i n a l a p p r a i s a l . M r . G i l m a n o r h i s a s s o c i a t e , E d H a w k e s , v e r i f i e d e a c h s a l e a n d p e r s o n a l l y i n s p e c t e d e a c h c o m p a r a b l e p r o p e r t y . I n h i s r e p o r t M r . G i l m a n p r o v i d e d t h e d a t e o f s a l e , l o c a t i o n , p r i c e , n u m b e r o f a c r e s , a n d p r i c e p e r a c r e o f e a c h c o m p a r a b l e p r o p e r t y . P r i c e s p e r a c r e r a n g e d f r o m a l o w o f $ 2 0 0 ( a n 1 1 , 2 5 0 - a c r e r a n c h n e a r K i n g C i t y , a b o u t 1 2 0 m i l e s t o t h e n o r t h o f d e c e d e n t ' s N i p o m o p r o p e r t i e s ) t o $ 1 , 1 0 0 ( s e v e r a l p r o p e r t i e s i n S a n t a B a r b a r a , S a n L u i s O b i s p o , a n d M o n t e r e y C o u n t i e s ) . T h e r e p o r t c o n t a i n e d a s u m m a r y d e s c r i p t i o n o f e a c h c o m p a r a b l e p r o p e r t y , w i t h c o m m e n t s i n d i c a t i n g s i m i l a r i t i e s a n d d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e c o m p a r a b l e a n d s u b j e c t p r o p e r t i e s . W i t h o u t i n d i c a t i n g e x a c t l y w h a t a d j u s t m e n t s w e r e n e c e s s a r y b e t w e e n t h e c o m p a r a b l e a n d s u b j e c t p r o p e r t i e s , M r . G i l m a n c o n c l u d e d : I t i s o u r o p i n i o n b a s e d o n t h e s a l e s d a t a t h a t a s a l e s p r i c e o f $ 1 , 0 0 0 p e r a c r e i s a n a p p r o p r i a t e e s t i m a t e o f v a l u e f o r r a n c h e s w i t h s t r o n g r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r i s t i c s o r r a n c h e s t h a t a r e l o c a t e d i n a r e a s w i t h s t r o n g u r b a n i n f l u e n c e t h a t a p p e a l s t o u p s c a l e b u y e r s . I t i s o u r o p i n i o n t h a t M a c h a d o R a n c h f i t s w i t h i n t h i s c a t e g o r y . B e c a u s e o f i t s s h a p e , t o p o g r a p h y , a n d l o c a t i o n t h e R a n c h o E l S u e y p r e s e n t s f e w e r o p p o r t u n i t i e s f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . T h e R a n c h o N i p o m o p a r c e l s a p p e a r t o o f f e r a c c e s s d i f f i c u l t i e s a n d e v e n g r e a t e r t o p o g r a p h i c d i f f i c u l t i e s t h a n t h e R a n c h o E l S u e y . I t i s o u r o p i n i o n t h a t t h e s e p a r c e l s c o m p e t e l o w e r i n t h e r a n g e ; i n f e r i o r t o t h e s a l e s w i t h s t r o n g r e s i d e n t i a l c h a r a c t e r i s t i c s , b u t s u p e r i o r t o t h e s t r i c t l y g r a z i n g p r o p e r t i e s a n d t h e - 2 8 - p a r c e l s w i t h t h e m o s t d i f f i c u l t p r o b l e m s . I t i s o u r o p i n i o n t h a t t h e a p p r o p r i a t e e s t i m a t e o f m a r k e t v a l u e f o r e a c h o f t h e s e p a r c e l s i s $ 7 5 0 p e r a c r e . B e c a u s e o f i t s m a r g i n a l u t i l i t y , i t i s o u r o p i n i o n t h a t * * * [ p a r c e l 1 0 - t h e P i t ] i s o f l e s s v a l u e p e r a c r e t h a n t h e l o w e s t p r i c e d s a l e s . I t i s o u r o p i n i o n t h a t t h e o n l y p o s s i b l e m a r k e t f o r t h e p a r c e l i s a n e i g h b o r i n g l a n d o w n e r . S i n c e t h e p a r c e l w o u l d a d d l i t t l e o r n o u t i l i t y t o t h e n e i g h b o r i n g p a r c e l , i t s v a l u e i s a c c o r d i n g l y n o m i n a l . R e s p o n d e n t c r i t i c i z e d M r . G i l m a n ' s f a i l u r e t o s p e c i f y i n h i s r e p o r t w h e t h e r a n a d j u s t m e n t w a s m a d e t o c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s l o c a t e d i n a n a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e . M r . G i l m a n ' s r e p o r t d o e s n o t i n d i c a t e w h e t h e r t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s w e r e i n a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e s ; h o w e v e r , i f t h e y w e r e n o t , a p o s i t i v e a d j u s t m e n t w o u l d h a v e b e e n r e q u i r e d b e c a u s e a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r w o u l d l i k e l y p r e f e r t h e a b s e n c e o f s u c h a c o n t r a c t u a l r e s t r i c t i o n . I f t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s w e r e l o c a t e d i n a g r i c u l t u r a l p r e s e r v e s , n o a d j u s t m e n t w o u l d h a v e b e e n r e q u i r e d . T h u s , w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r t h a t t h e l a c k o f a d j u s t m e n t , i f a n y h a d b e e n r e q u i r e d , w o u l d h a v e t e n d e d t o r e s u l t i n a n o v e r v a l u a t i o n o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t y i n t e r e s t s . A f t e r d e t e r m i n i n g t h a t t h e v a l u e o f a f e e s i m p l e i n t e r e s t w a s $ 7 5 0 p e r a c r e f o r t h e N i p o m o r a n c h p r o p e r t i e s a n d $ 1 , 0 0 0 p e r a c r e f o r t h e M a c h a d o R a n c h , M r . G i l m a n p r o c e e d e d t o c a l c u l a t e t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s p a r t i a l i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t i e s . H e e x a m i n e d s i x s a l e s o f p a r t i a l i n t e r e s t s a n d d e t e r m i n e d t h e p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t f o r e a c h c o m p a r a b l e s a l e . C o m p a r i n g - 2 9 - 1 2 M r . G i l m a n ' s a n a l y s i s t h a t a p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t w a s w a r r a n t e d f o r p a r c e l 1 0 w a s p r e d i c a t e d o n h i s a s s u m p t i o n t h a t d e c e d e n t o w n e d 5 1 p e r c e n t o f t h a t p r o p e r t y . A s d i s c u s s e d i n f r a s e c . I I I . D . 2 , o n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t d e c e d e n t o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f p a r c e l 1 0 . a c t u a l s a l e p r i c e s t o t h e e s t i m a t e d p r o r a t a s h a r e o f m a r k e t v a l u e , M r . G i l m a n c o n c l u d e d t h a t a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t w o u l d b e a p p r o p r i a t e f o r d e c e d e n t ' s 5 0 - a n d 5 1 - p e r c e n t i n t e r e s t s ( p a r c e l s 5 , 6 , a n d 1 0 ) , a n d t h a t a 2 0 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e f o r d e c e d e n t ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n p a r c e l 8 . 1 2 M r . G i l m a n m u l t i p l i e d t h e e s t i m a t e d v a l u e o f a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n e a c h p r o p e r t y b y d e c e d e n t ' s p r o r a t a o w n e r s h i p i n t e r e s t a n d r e d u c e d t h e p r o d u c t b y h i s i n d i c a t e d d i s c o u n t r a t e . W e f i n d M r . G i l m a n ' s a n a l y s i s r e g a r d i n g t h e p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t s h e l p f u l a n d i n c o r p o r a t e t h a t a n a l y s i s i n t o o u r f i n d i n g s . I n c o n t r a s t , w e d o n o t f i n d t h e p o r t i o n o f M r . G i l m a n ' s r e p o r t t h a t a n a l y z e d t h e p e r - a c r e v a l u e s o f t h e N i p o m o p r o p e r t i e s h e l p f u l . I n t h a t s e c t i o n , t h e r e p o r t i s f a r t o o c o n c l u s o r y a n d s u f f e r s g e n e r a l l y f r o m a d e a r t h o f d a t a . W h i l e t h e r e p o r t l i s t s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , i t l a c k s a n y d e t a i l e d a n a l y s i s o f t h o s e p r o p e r t i e s i n r e l a t i o n s h i p t o t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s . W e a l s o h a v e c o n c e r n o v e r M r . G i l m a n ' s c h o i c e o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . S o m e o f t h e p r o p e r t i e s a r e h u n d r e d s o f m i l e s a w a y f r o m t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s . A l t h o u g h M r . G i l m a n e x p l a i n e d h i s s e l e c t i o n o f t h e s e p r o p e r t i e s a s p r o v i d i n g t h e v a l u e b a s e d o n g r a z i n g u s e - 3 0 - 1 3 P e t i t i o n e r d i d n o t c r i t i c i z e M r . H a m e l o n t h i s p o i n t . W e t r e a t t h i s a s a c o n c e s s i o n t h a t t h e i n t e g r a t e d r a n c h a p p r o a c h i s a p p r o p r i a t e i n t h i s c a s e f o r t h e N i p o m o p r o p e r t i e s , w i t h t h e e x c e p t i o n o f p a r c e l 1 0 . a l o n e , i . e . , t h e l o w e r r a n g e o f i n d i c a t e d v a l u e , w e r e j e c t t h a t e x p l a n a t i o n . M r . G i l m a n d i d n o t s e l e c t a n y c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s t h a t w o u l d p r o v i d e a n u p p e r r a n g e o f i n d i c a t e d v a l u e , s u c h a s r a n c h e s i n t h e S a n t a Y n e z V a l l e y . W e a r e u n a b l e t o d e t e r m i n e h o w m u c h w e i g h t M r . G i l m a n g a v e t h e v a r i o u s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s b e c a u s e o f t h e l a c k o f a n a d j u s t m e n t g r i d . U l t i m a t e l y , t h e s e f l a w s l e a d u s t o r e j e c t t h e p e r - a c r e v a l u e s i n d i c a t e d b y h i s r e p o r t . S e e B u f f a l o T o o l & D i e M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 4 4 1 ( 1 9 8 0 ) . C . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t M r . H a m e l a l s o u s e d t h e S a l e s C o m p a r i s o n A p p r o a c h t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s i n t h e r a n c h p r o p e r t i e s . I n c o n t r a s t t o M r . G i l m a n , w h o v a l u e d e a c h p a r c e l i n d i v i d u a l l y , M r . H a m e l v a l u e d t h e f o u r N i p o m o p r o p e r t i e s a s i f t h e y w e r e o n e i n t e g r a t e d r a n c h p r o p e r t y o f 2 , 2 4 2 a c r e s . 1 3 M r . H a m e l ' s s e l e c t i o n o f c o m p a r a b l e r a n c h p r o p e r t i e s i n c l u d e d 1 2 s a l e s o c c u r r i n g b e f o r e t h e v a l u a t i o n d a t e a n d f o u r s a l e s o c c u r r i n g w i t h i n 3 y e a r s t h e r e a f t e r . M r . H a m e l ' s r e p o r t c o n t a i n s p h o t o s o f t h e s u b j e c t a n d c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , t o p o g r a p h i c a n d p l a t m a p s , a n d a n a d j u s t m e n t g r i d r e f l e c t i n g a d j u s t m e n t s f o r p a r c e l s i z e a n d m a r k e t t i m i n g . I n t h e t e x t o f - 3 1 - h i s r e p o r t , M r . H a m e l s t a t e d t h a t h e r e l i e d m o r e h e a v i l y u p o n 1 0 o f t h e 1 6 c o m p a r a b l e s a l e s f o r h i s o p i n i o n . O f t h o s e 1 0 p r o p e r t i e s , s a l e p r i c e s p e r a c r e r a n g e d f r o m $ 6 0 0 ( a 3 , 5 0 0 - a c r e p a r c e l k n o w n a s t h e B i d d l e R a n c h , s o l d a l m o s t 3 y e a r s a f t e r t h e v a l u a t i o n d a t e ) t o $ 1 , 9 9 6 ( a 2 4 8 - a c r e p a r c e l l o c a t e d e a s t o f N i p o m o a n d r o u g h l y 1 0 m i l e s t o t h e n o r t h w e s t o f d e c e d e n t ' s N i p o m o p r o p e r t i e s ) . M r . H a m e l a d j u s t e d t h e l a t t e r s a l e d o w n w a r d b y $ 5 0 0 t o a c c o u n t f o r t h e s m a l l s i z e o f t h e p a r c e l r e l a t i v e t o t h e c o m b i n e d s i z e o f t h e N i p o m o p r o p e r t i e s . M r . H a m e l a d d e d $ 3 8 8 p e r a c r e t o t h e B i d d l e R a n c h s a l e a s a m a r k e t t i m i n g a d j u s t m e n t . A f t e r a d j u s t m e n t , t h e s e p r o p e r t i e s w e r e v a l u e d a t $ 9 8 8 a n d $ 1 , 4 9 6 , r e s p e c t i v e l y . S i m i l a r a d j u s t m e n t s f o r s i z e a n d m a r k e t t i m i n g w e r e m a d e t o a f e w o t h e r c o m p a r a b l e s . F r o m h i s d a t a , M r . H a m e l c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e o f a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n t h e N i p o m o p r o p e r t i e s w a s $ 1 , 2 0 0 p e r a c r e . P e t i t i o n e r c r i t i c i z e d M r . H a m e l ' s s e l e c t i o n o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , c l a i m i n g h i s s e l e c t i o n r e s u l t e d i n a n o v e r e s t i m a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s r a n c h p r o p e r t i e s . W e a g r e e w i t h t h i s c r i t i c i s m . M r . H a m e l ' s s e l e c t i o n o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s i n c l u d e d p r o p e r t i e s i n t h e S a n t a Y n e z R i v e r V a l l e y , y e t n o l o c a t i o n a d j u s t m e n t w a s i n d i c a t e d f o r t h o s e p r o p e r t i e s . I n f a c t , n o l o c a t i o n a d j u s t m e n t w a s m a d e f o r a n y o f M r . H a m e l ' s c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s , i n c l u d i n g t h o s e s o l d t o H o l l y w o o d c e l e b r i t i e s w h o p r e s u m a b l y w e r e n o t i n t e r e s t e d i n u s i n g t h e - 3 2 - 1 4 I n t e r e s t i n g l y , M r . H a m e l h a d a d j u s t e d f o r t h e p r e s e n c e o f t h e i r r i g a t e d c r o p l a n d i n a s a l e s d a t a s h e e t p r e p a r e d i n 1 9 9 1 w h i l e h e w a s e m p l o y e d b y R e e d e r , G i l m a n & A s s o c i a t e s . p r o p e r t i e s f o r g r a z i n g . U n d e r c r o s s - e x a m i n a t i o n , M r . H a m e l a d m i t t e d t h a t t h e N i p o m o a n d S a n t a M a r i a p r o p e r t i e s h a d n o t a c h i e v e d t h e c a c h e t o f t h e S a n t a Y n e z R i v e r V a l l e y . I n c l u s i o n o f t h e s e p r o p e r t i e s , w i t h o u t l o c a t i o n a d j u s t m e n t , l e a v e s u s w i t h s e r i o u s c o n c e r n s a s t o M r . H a m e l ' s c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g m a r k e t v a l u e . S i m i l a r l y , M r . H a m e l d i d n o t m a k e a n y a d j u s t m e n t f o r t h e p r e s e n c e o f i r r i g a t e d c r o p l a n d i n a t l e a s t o n e o f h i s c o m p a r a b l e s a l e s , 1 4 n o r d i d h e m a k e a n y a d j u s t m e n t f o r w a t e r s u p p l y , z o n i n g , o r t o p o g r a p h y . O t h e r t h a n a d o w n w a r d a d j u s t m e n t t o s m a l l e r p a r c e l s , t h e o n l y a d j u s t m e n t M r . H a m e l m a d e t o t h e c o m p a r a b l e s w a s a m a r k e t t i m i n g a d j u s t m e n t . A l t h o u g h M r . H a m e l s t a t e d u n d e r c r o s s - e x a m i n a t i o n t h a t h e g a v e t h e s a l e c o n t a i n i n g i r r i g a t e d r o w c r o p s l e s s w e i g h t i n h i s o v e r a l l a n a l y s i s , h i s r e p o r t d o e s n o t s o s t a t e . R e s p o n d e n t e x p l a i n s t h e a b s e n c e o f a d j u s t m e n t s f o r z o n i n g , w a t e r s u p p l y , a n d l o c a t i o n b y a s s e r t i n g t h a t n o a d j u s t m e n t w a s n e c e s s a r y b e c a u s e a l l t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s w e r e c a t t l e r a n c h e s . W e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s e x p l a n a t i o n b e c a u s e i t i g n o r e s t h e i n c r e a s e d v a l u e t h a t a g r i c u l t u r a l p r o p e r t y m a y d e r i v e f r o m p r o x i m i t y t o a m e t r o p o l i t a n o r r e s o r t a r e a . S e e , e . g . , E s t a t e o f - 3 3 - H u g h a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 2 7 5 . S u c h a n i n c r e a s e i n v a l u e c a n b e s e e n e v e n w h e r e t h e a g r i c u l t u r a l l a n d i s s u b j e c t t o l a n d u s e r e s t r i c t i o n s s i m i l a r t o t h o s e b u r d e n i n g t h e p r o p e r t i e s a t i s s u e i n t h i s c a s e . S e e i d . A t a m i n i m u m , M r . H a m e l s h o u l d h a v e a d j u s t e d t h e c o m p a r a b l e s t o r e f l e c t t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h o s e c a t t l e r a n c h e s t h a t a r e d e s i r a b l e f o r s e c o n d h o m e u s e , s u c h a s t h o s e f r o m w h i c h d i s t a n t o c e a n v i e w s a r e a v a i l a b l e , a n d t h o s e p r o p e r t i e s t h a t a r e n o t s o d e s i r a b l e . I n a s i m i l a r v e i n , r e s p o n d e n t d e f e n d s M r . H a m e l ' s l a c k o f w a t e r s u p p l y a d j u s t m e n t o n t h e g r o u n d s t h a t t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a l l h a d a d e q u a t e w a t e r f o r g r a z i n g . B e c a u s e w e t h i n k t h a t a h y p o t h e t i c a l b u y e r a n d s e l l e r w o u l d a t t r i b u t e a h i g h e r v a l u e t o a p r o p e r t y w i t h g o o d w a t e r , a l l o t h e r t h i n g s b e i n g e q u a l , w e d o n o t a c c e p t t h a t e x p l a n a t i o n . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e c l a s s o f h y p o t h e t i c a l b u y e r s i s n o t l i m i t e d t o t h o s e i n t e r e s t e d s o l e l y i n t h e g r a z i n g v a l u e o f t h e l a n d . M r . H a m e l a d d e d $ 3 9 9 t o $ 6 2 1 p e r a c r e ( 1 . 5 p e r c e n t p e r m o n t h ) a s a m a r k e t t i m i n g a d j u s t m e n t f o r t h o s e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s s o l d a f t e r t h e v a l u a t i o n d a t e . H e b a s e d h i s m a r k e t t i m i n g a d j u s t m e n t o n s a l e s i n t h e v i c i n i t y o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a n d c o n c l u d e d t h a t p r o p e r t y v a l u e s p e a k e d a s o f J u n e 1 9 9 2 . O n c r o s s - e x a m i n a t i o n r e g a r d i n g h i s m a r k e t t i m i n g a d j u s t m e n t , M r . H a m e l a c k n o w l e d g e d t h a t g r a p h s f r o m p u b l i s h e d s u r v e y s o n m a r k e t t r e n d s , i n c l u d e d i n t h e a d d e n d u m t o h i s r e p o r t , - 3 4 - i n d i c a t e d a s o m e w h a t d i f f e r e n t s t a t e o f a f f a i r s . D e s p i t e a d m i t t i n g t h a t h e w a s p r o b a b l y o n e o f t h e a u t h o r s o f t h e r e p o r t s f r o m w h i c h t h e g r a p h s w e r e t a k e n , M r . H a m e l s o u g h t t o d i s c r e d i t t h e s e g r a p h s o n t h e b a s i s t h a t t h e y m e r e l y i n d i c a t e d t h e c o n s e n s u s o f t h e f i v e o r s i x i n d i v i d u a l s o n t h e v a r i o u s c o m m i t t e e s . A f t e r r e v i e w i n g t h e i n f o r m a t i o n a s p r e s e n t e d i n h i s r e p o r t , w e d o n o t f i n d M r . H a m e l ' s e x p l a n a t i o n c o n v i n c i n g . T h e i n c o n s i s t e n c y c a u s e s u s t o q u e s t i o n h i s c o n c l u s i o n t h a t m a r k e t v a l u e s f o r S a n L u i s O b i s p o C o u n t y r a n g e l a n d p e a k e d a s o f t h e v a l u a t i o n d a t e , l e a v i n g u s w i t h s k e p t i c i s m r e g a r d i n g t h e p r o p r i e t y a n d a m o u n t o f h i s m a r k e t t i m i n g a d j u s t m e n t . 1 . M r . H a m e l ' s A d j u s t m e n t s f o r D e c e d e n t ' s P a r t i a l I n t e r e s t s O n c e t h e p e r - a c r e v a l u e w a s o b t a i n e d , t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s p r o r a t a i n t e r e s t i n e a c h N i p o m o p r o p e r t y w a s o b t a i n e d b y m u l t i p l y i n g t h e n u m b e r o f a c r e s i n e a c h p r o p e r t y b y $ 1 , 2 0 0 . T h e r e s u l t i n g f i g u r e w a s r e d u c e d b y t h e p e r c e n t a g e c o r r e s p o n d i n g t o d e c e d e n t ' s p r o r a t a o w n e r s h i p i n e a c h p a r c e l . A p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t w a s t h e n c a l c u l a t e d . T o c a l c u l a t e t h e a m o u n t o f t h e p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t , M r . H a m e l e x a m i n e d 2 1 s a l e s o f p a r t i a l i n t e r e s t s . H e f o u n d t h a t a n i n v e r s e r e l a t i o n s h i p e x i s t e d b e t w e e n t h e s i z e o f t h e p r o r a t a i n t e r e s t a n d t h e a m o u n t o f t h e a d j u s t m e n t , a n d h e p r e d i c t e d t h a t s m a l l e r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s w o u l d l e a d t o l a r g e r d i s c o u n t s . H e - 3 5 - c o n c l u d e d t h a t a d i s c o u n t o f 1 0 p e r c e n t w a s a p p r o p r i a t e f o r p a r c e l s 5 a n d 1 0 , o f w h i c h d e c e d e n t o w n e d 5 1 - p e r c e n t i n t e r e s t s . F o r p a r c e l 6 , o f w h i c h d e c e d e n t o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t , M r . H a m e l c o n c l u d e d t h a t a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e . W e d o n o t a g r e e w i t h M r . H a m e l ' s c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t , b e c a u s e w e d i s a g r e e w i t h h i s i n c l u s i o n o f c e r t a i n d a t a i n h i s a n a l y s i s . S o m e o f t h e p u r p o r t e d l y c o m p a r a b l e s a l e s o f p a r t i a l i n t e r e s t s , s u c h a s t h e s a l e t h a t i n d i c a t e d a 4 - p e r c e n t d i s c o u n t , r e s u l t e d i n t h e p u r c h a s e r ' s o w n i n g a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t . A b u y e r c o n s o l i d a t i n g a l l t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i s l i k e l y t o p a y a p r e m i u m f o r t h o s e i n t e r e s t s . S u c h a s a l e d o e s n o t i n d i c a t e t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t a p p l i c a b l e b e t w e e n t h e h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r a n d w i l l i n g s e l l e r f o r a p a r t i a l i n t e r e s t . I n c l u s i o n o f t h o s e s a l e s s k e w e d M r . H a m e l ' s a n a l y s i s ; a s a r e s u l t w e f i n d M r . G i l m a n ' s c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t m o r e r e l i a b l e . U l t i m a t e l y , w e f i n d t h e c o n c l u s i o n s i n M r . H a m e l ' s r e p o r t t o b e q u e s t i o n a b l e , i n l i g h t o f t h e a n a l y t i c a l f l a w s m e n t i o n e d a b o v e . M r . H a m e l ' s u s e o f d a t a w a s i n c o m p l e t e a n d h i s c o n c l u s i o n s , t h e r e f o r e , s u s p e c t . D . C o n c l u s i o n s R e g a r d i n g F a i r M a r k e t V a l u e R e c o g n i z i n g t h a t v a l u a t i o n i s n o t a n e x a c t s c i e n c e , s e e M e s s i n g v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 T . C . 5 0 2 , 5 1 2 ( 1 9 6 7 ) , a n d s e l e c t i n g t h o s e p o r t i o n s o f e a c h e x p e r t ' s r e p o r t t h a t w e f o u n d h e l p f u l , s e e - 3 6 - P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . a t 5 6 2 , w e c o n c l u d e t h e f o l l o w i n g w i t h r e s p e c t t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n e a c h o f t h e N i p o m o p r o p e r t i e s . 1 . P e r - A c r e V a l u e o f t h e N i p o m o P r o p e r t i e s W e c o n c l u d e t h a t t h e p e r - a c r e v a l u e o f a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n p a r c e l s 5 , 6 , a n d 9 w a s $ 9 0 0 . T h i s r e p r e s e n t s a 2 5 - p e r c e n t r e d u c t i o n f r o m M r . H a m e l ' s i n d i c a t e d v a l u e o f $ 1 , 2 0 0 . C o n s i d e r i n g t h e p a r a m o u n t i m p o r t a n c e o f l o c a t i o n i n v a l u i n g r e a l e s t a t e , M r . H a m e l ' s f a i l u r e t o a d j u s t f o r l o c a t i o n i n h i s r e p o r t w a s m a t e r i a l . O u r d e t e r m i n a t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e s t a k e s i n t o a c c o u n t h i s f a i l u r e t o a d j u s t f o r l o c a t i o n a n d f o r d i f f e r e n c e s i n z o n i n g , i r r i g a t e d l a n d , w a t e r r i g h t s , a n d o t h e r f a c t o r s f o r w h i c h h e s h o u l d h a v e a d j u s t e d b u t d i d n o t . W e c o n c l u d e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n p a r c e l 1 0 w a s $ 1 , 7 5 0 , o r a p p r o x i m a t e l y $ 2 5 0 p e r a c r e . P e t i t i o n e r c l a i m e d t h a t t h e p e r - a c r e v a l u e o f t h e p r o p e r t y w a s a p p r o x i m a t e l y $ 5 0 , w h i l e M r . H a m e l v a l u e d i t a t $ 1 , 2 0 0 , t h e s a m e a s t h e o t h e r N i p o m o p a r c e l s . H o w e v e r , i n t h e t e x t o f h i s r e p o r t , M r . H a m e l n o t e d t h e d i f f i c u l t i e s a s s o c i a t e d w i t h t h i s p a r c e l : P a r c e l 1 0 i s , i n m y o p i n i o n , a n u n e c o n o m i c r e m n a n t t h a t w a s t h e r e s u l t o f a r e a l i g n m e n t o f H i g h w a y 1 6 6 . P l a n n i n g o f f i c i a l s i n S a n L u i s O b i s p o h a v e s t a t e d t h a t b i s e c t i o n b y a p u b l i c r o a d g e n e r a l l y d o e s n o t r e s u l t i n t h e c r e a t i o n o f a n e w l e g a l p a r c e l . B e c a u s e w e t h i n k t h a t a t r a n s a c t i o n b e t w e e n a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r a n d w i l l i n g s e l l e r w o u l d f a c t o r i n t h e p o s s i b i l i t y - 3 7 - t h a t l a n d u s e r e s t r i c t i o n s m i g h t y i e l d t o d e v e l o p m e n t o f p a r c e l 1 0 , w e f i n d t h a t t h e p a r c e l h a d m o r e t h a n n o m i n a l v a l u e . H o w e v e r , w e c a n n o t a g r e e w i t h M r . H a m e l t h a t p a r c e l 1 0 h a d a p e r - a c r e v a l u e e q u a l t o t h a t o f t h e o t h e r N i p o m o p r o p e r t i e s . 2 . D e c e d e n t ' s P r o R a t a I n t e r e s t T h e p a r t i e s a g r e e a s t o d e c e d e n t ' s p e r c e n t a g e s o f p r o r a t a o w n e r s h i p o f t h e N i p o m o p r o p e r t i e s , e x c e p t w i t h r e s p e c t t o p a r c e l 1 0 . W e f i n d t h a t d e c e d e n t o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f p a r c e l 1 0 . I n t h e i r r e s p e c t i v e b r i e f s , p e t i t i o n e r a s s e r t e d t h a t d e c e d e n t ' s o w n e r s h i p w a s " n o t s p e c i f i e d " , a n d r e s p o n d e n t a s s e r t e d t h a t i t w a s 1 0 0 p e r c e n t . I n t h e s t a t u t o r y n o t i c e , r e s p o n d e n t s p e c i f i e d w h e t h e r a p a r t i a l i n t e r e s t w a s a s s o c i a t e d w i t h e a c h p r o p e r t y a n d d i d n o t s o s p e c i f y w i t h r e g a r d t o p a r c e l 1 0 . I n i t s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r a l l e g e d t h a t r e s p o n d e n t e r r e d a s t o h i s v a l u a t i o n o f p a r c e l 1 0 a s f o l l o w s : " i . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a 6 . 9 9 a c r e p a r c e l o f l a n d i n a h o l e a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f H i g h w a y 1 5 4 a n d B u l l C a n y o n R o a d * * * w a s $ 0 . 0 0 . " T h e r e c o r d l a c k s a n y e v i d e n c e t h a t i n d i c a t e s t h a t d e c e d e n t o w n e d l e s s t h a n a f e e s i m p l e i n t e r e s t i n p a r c e l 1 0 , e v e n a s s u m i n g t h a t p e t i t i o n e r a l l e g e d e r r o r w i t h r e s p e c t t o t h i s i s s u e b y a m e n d e d p l e a d i n g . S e e R u l e 4 1 ( b ) . T h u s , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f d e c e d e n t ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p a r c e l 1 0 , s e e R u l e 1 4 2 ( a ) , a l t h o u g h , a s i n d i c a t e d a b o v e , w e d o n o t s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f t h e p a r c e l ' s v a l u e . - 3 8 - 1 5 R e s p o n d e n t ' s e x p e r t a l s o c o n c l u d e d t h a t d e c e d e n t ' s 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n p a r c e l 6 w a r r a n t e d a 1 5 - p e r c e n t p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t . 3 . P a r t i a l I n t e r e s t D i s c o u n t B o t h p a r t i e s a g r e e t h a t a p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e i n t h i s c a s e . T h e i r p o s i t i o n s d i f f e r o n l y a s t o t h e s i z e o f t h e d i s c o u n t . F o r p a r c e l s 5 a n d 6 , w e f i n d t h a t a 1 5 - p e r c e n t p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t i s w a r r a n t e d . A s d i s c u s s e d a b o v e , i n c a l c u l a t i n g t h e a p p r o p r i a t e a m o u n t o f t h e p a r t i a l i n t e r e s t d i s c o u n t , w e f o u n d t h e c a l c u l a t i o n s o f p e t i t i o n e r ' s e x p e r t m o r e h e l p f u l a n d r e l i a b l e t h a n t h o s e o f r e s p o n d e n t ' s e x p e r t . A c c o r d i n g l y , w e h a v e u s e d t h e d i s c o u n t s s u g g e s t e d b y p e t i t i o n e r ' s e x p e r t i n r e a c h i n g o u r c o n c l u s i o n . 1 5 S e e P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 6 2 ; B u f f a l o T o o l & D i e M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . a t 4 5 2 . 4 . C a l c u l a t i o n o f t h e F a i r M a r k e t V a l u e o f D e c e d e n t ' s I n t e r e s t s W e c a l c u l a t e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s i n p a r c e l s 5 , 6 , 9 , a n d 1 0 i n a c c o r d a n c e w i t h t h e f o l l o w i n g f o r m u l a : N o . o f F M V D e c e d e n t ' s P a r t i a l i n t e r e s t P a r c e l a c r e s X p e r a c r e X p r o r a t a i n t e r e s t X d i s c o u n t = T o t a l 5 1 , 4 8 7 $ 9 0 0 . 5 1 . 8 5 $ 5 8 0 , 1 5 3 6 6 4 8 9 0 0 . 5 0 . 8 5 2 4 7 , 8 6 0 9 9 0 9 0 0 1 . 0 0 1 . 0 0 8 1 , 0 0 0 1 0 7 2 5 0 1 . 0 0 1 . 0 0 1 , 7 5 0 - 3 9 - 1 6 S e c . 5 0 1 ( b ) o f t h e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t . 8 4 6 , a m e n d e d s e c . 2 0 3 2 A ( a ) t o p r o v i d e a n a d j u s t m e n t f o r i n f l a t i o n , e f f e c t i v e f o r e s t a t e s o f d e c e d e n t s d y i n g a f t e r D e c . 3 1 , 1 9 9 7 . A s d e c e d e n t d i e d b e f o r e t h e e f f e c t i v e d a t e , t h e a d j u s t m e n t f o r i n f l a t i o n i s n o t a p p l i c a b l e . I V . T h e S p e c i a l U s e V a l u a t i o n A . I n t r o d u c t i o n T h e l a s t i s s u e f o r d e c i s i o n c o n c e r n s p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n t o v a l u e t h e i n t e r e s t s i n c e r t a i n r a n c h p r o p e r t i e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A . O n i t s F o r m 7 0 6 , p e t i t i o n e r e l e c t e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n f o r s e v e r a l p r o p e r t i e s , c l a i m i n g t h a t i t i s e n t i t l e d t o t h e $ 7 5 0 , 0 0 0 r e d u c t i o n i n v a l u e f o r s p e c i a l u s e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r m a y n o t t a k e a d v a n t a g e o f s e c t i o n 2 0 3 2 A b e c a u s e i t f a i l e d t o c o m p l y w i t h t h e s t a t u t o r y a n d r e g u l a t o r y r e q u i r e m e n t s f o r a n e l e c t i o n p u r s u a n t t o t h a t s e c t i o n . S e c t i o n 2 0 3 2 A a l l o w s a n e x e c u t o r t o e l e c t t o v a l u e r e a l p r o p e r t y o n t h e b a s i s o f i t s v a l u e f o r f a r m i n g p u r p o s e s r a t h e r t h a n i t s f a i r m a r k e t v a l u e . S e e S t o v a l l v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 1 4 0 , 1 4 6 ( 1 9 9 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 3 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . A r e d u c t i o n o f u p t o $ 7 5 0 , 0 0 0 i s p e r m i t t e d . 1 6 S e e s e c . 2 0 3 2 A ( a ) ( 2 ) . C o n g r e s s e n a c t e d t h e p r o v i s i o n s a l l o w i n g s p e c i a l u s e v a l u a t i o n w i t h t h e g o a l o f r e d u c i n g t h e e s t a t e t a x b u r d e n o n s m a l l f a m i l y f a r m s a n d b u s i n e s s e s , t h e r e b y l i m i t i n g t h e l i q u i d i t y p r o b l e m s a n d f o r c e d s a l e s o f t h o s e b u s i n e s s e s , w i t h t h e u l t i m a t e g o a l o f a l l o w i n g c o n t i n u e d f a m i l y o p e r a t i o n o f t h e q u a l i f y i n g f a r m s a n d - 4 0 - 1 7 S e c . 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) p r o v i d e s : S E C . 2 0 3 2 A ( d ) . E l e c t i o n ; A g r e e m e n t . - - * * * * * * * ( 3 ) M o d i f i c a t i o n o f e l e c t i o n a n d a g r e e m e n t t o b e p e r m i t t e d . - - T h e S e c r e t a r y s h a l l p r e s c r i b e p r o c e d u r e s w h i c h p r o v i d e t h a t i n a n y c a s e i n w h i c h - - ( c o n t i n u e d . . . ) b u s i n e s s e s . S e e E s t a t e o f M c A l p i n e v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 T . C . 1 3 4 , 1 3 9 ( 1 9 9 1 ) , a f f d . 9 6 8 F . 2 d 4 5 9 ( 5 t h C i r . 1 9 9 2 ) . T h e r e q u i r e m e n t s f o r a v a l i d s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n a r e n u m e r o u s , t e c h n i c a l , a n d c o m p l e x . A l t h o u g h s e c t i o n 2 0 3 2 A i s a r e l i e f s t a t u t e d e s i g n e d t o e n c o u r a g e t h e c o n t i n u a t i o n o f f a m i l y f a r m s , i t p r o v i d e s f o r " e x c e p t i o n a l l y f a v o r a b l e t a x t r e a t m e n t " , a n d t a x p a y e r s m u s t " c o m e w i t h i n i t s d e m a n d i n g t e r m s " . M a r t i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 3 F . 2 d 8 1 , 8 4 ( 7 t h C i r . 1 9 8 6 ) , a f f g . 8 4 T . C . 6 2 0 ( 1 9 8 5 ) . O v e r t h e y e a r s s i n c e e n a c t m e n t , p r o c e d u r a l f o o t f a u l t s h a v e c o s t m a n y e s t a t e s t h e b e n e f i t s t h a t s e c t i o n 2 0 3 2 A m i g h t h a v e a f f o r d e d . S e e , e . g . , E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 1 6 ( 1 9 8 9 ) ; E s t a t e o f M c D o n a l d v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 2 9 3 ( 1 9 8 7 ) , a f f d . a s t o t h i s i s s u e 8 5 3 F . 2 d 1 4 9 4 ( 8 t h C i r . 1 9 8 8 ) ; E s t a t e o f J o h n s o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 1 2 7 ( 1 9 8 7 ) . I n g e n e r a l , e s t a t e s t h a t m a k e t i m e l y e l e c t i o n s t h a t f a i l t o c o n t a i n a l l r e q u i r e d i n f o r m a t i o n h a v e 9 0 d a y s t o p r o v i d e t h e m i s s i n g i n f o r m a t i o n a f t e r n o t i f i c a t i o n o f t h e d e f e c t s . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . 1 7 - 4 1 - 1 7 ( . . . c o n t i n u e d ) ( A ) t h e e x e c u t o r m a k e s a n e l e c t i o n u n d e r p a r a g r a p h ( 1 ) w i t h i n t h e t i m e p r e s c r i b e d f o r f i l i n g s u c h e l e c t i o n , a n d ( B ) s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e s w i t h t h e r e g u l a t i o n s p r e s c r i b e d b y t h e S e c r e t a r y w i t h r e s p e c t t o s u c h e l e c t i o n , b u t - - ( i ) t h e n o t i c e o f e l e c t i o n , a s f i l e d , d o e s n o t c o n t a i n a l l r e q u i r e d i n f o r m a t i o n , o r ( i i ) s i g n a t u r e s o f 1 o r m o r e p e r s o n s r e q u i r e d t o e n t e r i n t o t h e a g r e e m e n t d e s c r i b e d i n p a r a g r a p h ( 2 ) a r e n o t i n c l u d e d o n t h e a g r e e m e n t a s f i l e d , o r t h e a g r e e m e n t d o e s n o t c o n t a i n a l l r e q u i r e d i n f o r m a t i o n , t h e e x e c u t o r w i l l h a v e a r e a s o n a b l e p e r i o d o f t i m e ( n o t e x c e e d i n g 9 0 d a y s ) a f t e r n o t i f i c a t i o n o f s u c h f a i l u r e s t o p r o v i d e s u c h i n f o r m a t i o n o r a g r e e m e n t s . B . R e s p o n d e n t ' s M o t i o n i n L i m i n e R e s p o n d e n t s o u g h t t o e x c l u d e t w o d o c u m e n t s p e r t a i n i n g t o p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n b y m o t i o n i n l i m i n e . I n h i s m o t i o n , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t n e i t h e r d o c u m e n t i s r e l e v a n t t o t h e i s s u e o f w h e t h e r p e t i t i o n e r m a d e a v a l i d s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n s o l e l y b e c a u s e p e t i t i o n e r ' s n o t i c e o f e l e c t i o n f a i l e d t o c o m p l y s u b s t a n t i a l l y w i t h t h e r e g u l a t i o n s . T h e C o u r t d e f e r r e d r u l i n g o n t h e m o t i o n u n t i l s u c h t i m e a s t h e e x h i b i t s w e r e i n t r o d u c e d . A t t h a t t i m e , r e s p o n d e n t r e n e w e d h i s o b j e c t i o n s . F o r t h e r e a s o n s t h a t f o l l o w , w e d e n y r e s p o n d e n t ' s m o t i o n . B y l e t t e r d a t e d S e p t e m b e r 1 3 , 1 9 9 5 , r e s p o n d e n t ' s e s t a t e t a x a t t o r n e y , M s . H i l e s , n o t i f i e d t h e e x e c u t o r s t h a t t h e e s t a t e ' s - 4 2 - c o m p u t a t i o n o f s p e c i a l u s e v a l u a t i o n w a s i n a d e q u a t e b e c a u s e t h e d o c u m e n t a t i o n s u b m i t t e d d i d n o t i d e n t i f y " s p e c i f i c c o m p a r a b l e r e n t a l s a n d t a x e s f o r f i v e y e a r s p r i o r t o d a t e o f d e a t h , a r m s l e n g t h t r a n s a c t i o n s t o d e t e r m i n e t h e n e t r e n t s " a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 , E s t a t e T a x R e g s . M s . H i l e s ' n o t i f i c a t i o n , h o w e v e r , c o n t a i n e d n o r e f e r e n c e t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a n d d i d n o t i d e n t i f y a n y d e f i c i e n c i e s w i t h r e s p e c t t o t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . O n D e c e m b e r 1 2 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s u b m i t t e d a d d i t i o n a l d o c u m e n t a t i o n ( h e r e i n a f t e r E x h i b i t 1 3 - M ) t h r o u g h i t s a p p r a i s a l f i r m , R e e d e r , G i l m a n & A s s o c i a t e s . T h i s a d d i t i o n a l d o c u m e n t a t i o n w a s r e c e i v e d b y r e s p o n d e n t w i t h i n t h e 9 0 - d a y c u r a t i v e p e r i o d p r o v i d e d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . O n A u g u s t 6 , 1 9 9 8 , R e e d e r , G i l m a n & A s s o c i a t e s c o m p l e t e d a n u p d a t e t o i t s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n r e p o r t o f D e c e m b e r 1 2 , 1 9 9 5 ( h e r e i n a f t e r E x h i b i t 2 9 ) . O b v i o u s l y , E x h i b i t 2 9 w a s s u b m i t t e d w e l l b e y o n d t h e 9 0 - d a y c u r a t i v e p e r i o d , w h i c h e n d e d o n D e c e m b e r 1 2 , 1 9 9 5 . B e f o r e 1 9 9 7 , t h e a v a i l a b i l i t y o f t h e 9 0 - d a y c u r a t i v e p e r i o d d e p e n d e d u p o n t h e e s t a t e ' s s u b s t a n t i a l c o m p l i a n c e w i t h t h e r e g u l a t i o n s . S e e E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 3 . I n 1 9 9 7 , C o n g r e s s d e l e t e d t h e s u b s t a n t i a l c o m p l i a n c e r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) , e f f e c t i v e f o r e s t a t e s o f d e c e d e n t s d y i n g a f t e r A u g u s t 5 , 1 9 9 7 . S e e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , s e c . 1 3 1 3 ( a ) , 1 1 1 S t a t . 1 0 4 5 . D e s p i t e t h e - 4 3 - 1 8 C o n g r e s s i n t e n d e d t h a t , " w i t h r e s p e c t t o t e c h n i c a l l y d e f e c t i v e 2 0 3 2 A e l e c t i o n s m a d e p r i o r t o t h e d a t e o f e n a c t m e n t , p r i o r l a w s h o u l d b e a p p l i e d i n a m a n n e r c o n s i s t e n t w i t h t h e p r o v i s i o n . " H . C o n f . R e p t . 1 0 5 - 2 2 0 , a t 7 2 0 ( 1 9 9 7 ) . e f f e c t i v e d a t e , r e s p o n d e n t c o n c e d e s o n b r i e f t h a t t h e a m e n d e d s t a t u t e i s a p p l i c a b l e t o p e t i t i o n e r . 1 8 T h e r e i s n o d i s p u t e t h a t p e t i t i o n e r t i m e l y s u b m i t t e d t h e r e c a p t u r e a g r e e m e n t d e s c r i b e d i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 2 ) . B e c a u s e C o n g r e s s d e l e t e d t h e r e q u i r e m e n t o f s u b s t a n t i a l c o m p l i a n c e i n 1 9 9 7 , a n d r e s p o n d e n t h a s n o w c o n c e d e d t h e a m e n d m e n t ' s r e t r o a c t i v e a p p l i c a t i o n t o p e t i t i o n e r , t h e o n l y r e m a i n i n g r e q u i r e m e n t f o r c u r a t i v e i n f o r m a t i o n i s t h a t i t b e t i m e l y s u b m i t t e d a f t e r n o t i c e o f d e f e c t h a s b e e n g i v e n . H e r e , t h e r e i s n o d i s p u t e t h a t E x h i b i t 1 3 - M w a s t i m e l y . T h u s , w e m u s t d e n y r e s p o n d e n t ' s m o t i o n w i t h r e s p e c t t o t h a t e x h i b i t b e c a u s e i t b e a r s d i r e c t l y u p o n t h e i s s u e o f w h e t h e r a v a l i d s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n w a s m a d e . W i t h r e s p e c t t o E x h i b i t 2 9 , h o w e v e r , t h i s i n f o r m a t i o n w a s c l e a r l y s u b m i t t e d w e l l b e y o n d t h e 9 0 - d a y p e r i o d a l l o w e d b y s t a t u t e . B u t s i n c e t h e n o t i f i c a t i o n p r o v i d e d p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) d i d n o t i d e n t i f y a n y d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n a s i t r e l a t e s t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , t h e 9 0 - d a y c u r a t i v e p e r i o d w i t h r e s p e c t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) h a s n o t c o m m e n c e d a n d , c o n s e q u e n t l y , d o e s n o t f o r e c l o s e s u b m i s s i o n o f a d d i t i o n a l m a t e r i a l a r g u a b l y r e l e v a n t t o t h e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) r e q u i r e m e n t s . F o r t h e s e r e a s o n s , - 4 4 - t h e r e f o r e , w e d e n y r e s p o n d e n t ' s m o t i o n a n d a d m i t t h e s u b j e c t r e p o r t s . C . R e q u i r e m e n t s f o r S p e c i a l U s e V a l u a t i o n O n l y o n e o f t h e r e q u i r e m e n t s f o r a v a l i d s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n i s a t i s s u e h e r e ; i . e . , t h e r e q u i r e m e n t t h a t a n o t i c e o f e l e c t i o n c o n t a i n t h e m e t h o d o f v a l u a t i o n b a s e d o n u s e . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 8 ( a ) ( 3 ) ( v i i i ) , E s t a t e T a x R e g s . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o v i d e s t h e g e n e r a l f o r m u l a a n d m e t h o d t o b e u s e d i n v a l u i n g f a r m p r o p e r t y : ( 7 ) M e t h o d o f v a l u i n g f a r m s . - - ( A ) * * * t h e v a l u e o f a f a r m f o r f a r m i n g p u r p o s e s s h a l l b e d e t e r m i n e d b y d i v i d i n g - - ( i ) t h e e x c e s s o f t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l f o r c o m p a r a b l e l a n d u s e d f o r f a r m i n g p u r p o s e s a n d l o c a t e d i n t h e l o c a l i t y o f s u c h f a r m o v e r t h e a v e r a g e a n n u a l S t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s f o r s u c h c o m p a r a b l e l a n d , b y ( i i ) t h e a v e r a g e a n n u a l e f f e c t i v e i n t e r e s t r a t e f o r a l l n e w F e d e r a l L a n d B a n k l o a n s . F o r p u r p o s e s o f t h e p r e c e d i n g s e n t e n c e , e a c h a v e r a g e a n n u a l c o m p u t a t i o n s h a l l b e m a d e o n t h e b a s i s o f t h e 5 m o s t r e c e n t c a l e n d a r y e a r s e n d i n g b e f o r e t h e d a t e o f t h e d e c e d e n t ' s d e a t h . * * * * * * * ( C ) E x c e p t i o n . - - T h e f o r m u l a p r o v i d e d b y s u b p a r a g r a p h ( A ) s h a l l n o t b e u s e d - - ( i ) w h e r e i t i s e s t a b l i s h e d t h a t t h e r e i s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h - 4 5 - t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d * * * , o r ( i i ) w h e r e t h e e x e c u t o r e l e c t s t o h a v e t h e v a l u e o f t h e f a r m f o r f a r m i n g p u r p o s e s d e t e r m i n e d u n d e r p a r a g r a p h ( 8 ) . P e t i t i o n e r m a i n t a i n s t h a t i t s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n r e p o r t p r o v i d e d s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n t o s a t i s f y s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r . I n t h e a l t e r n a t i v e , p e t i t i o n e r m a i n t a i n s t h a t i t s m e t h o d o f v a l u a t i o n q u a l i f i e d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . R e s p o n d e n t d i s a g r e e s w i t h b o t h a s s e r t i o n s . 1 . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) T h e r e g u l a t i o n s i n t e r p r e t i n g s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o v i d e t h a t , i n g e n e r a l , t h e s p e c i a l u s e v a l u e o f f a r m r e a l p r o p e r t y i s d e t e r m i n e d b y : ( 1 ) S u b t r a c t i n g t h e a v e r a g e a n n u a l s t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s o n a c t u a l t r a c t s o f c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y i n t h e s a m e l o c a l i t y f r o m t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l f o r t h a t s a m e c o m p a r a b l e p r o p e r t y , a n d ( 2 ) D i v i d i n g t h e r e s u l t s s o o b t a i n e d b y t h e a v e r a g e a n n u a l e f f e c t i v e i n t e r e s t r a t e c h a r g e d o n n e w F e d e r a l l a n d b a n k l o a n s . [ S e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( a ) ( 1 ) a n d ( 2 ) , E s t a t e T a x R e g s . ] T h e f i r s t i s s u e w e m u s t d e c i d e i s w h e t h e r p e t i t i o n e r c o m p l i e d w i t h p a r a g r a p h ( 1 ) , a b o v e . I t i s u n d i s p u t e d t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t s u b m i t i n f o r m a t i o n o n p r o p e r t y t a x e s o n c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h i s l a c k o f i n f o r m a t i o n s h o u l d n o t i n v a l i d a t e i t s e l e c t i o n b e c a u s e t h e o m i s s i o n h a s n o t - 4 6 - 1 9 I n f o r m a t i o n o n p r o p e r t y t a x e s m a y s e r v e t o s u b s t a n t i a t e t h e g r o s s c a s h r e n t a l f i g u r e s u s e d i n t h e c a l c u l a t i o n , b e c a u s e s o m e r o u g h p r o p o r t i o n a l i t y b e t w e e n t h e f i g u r e s w o u l d n o r m a l l y b e e x p e c t e d . o p e r a t e d t o r e s p o n d e n t ' s d e t r i m e n t . R e s p o n d e n t d o e s n o t a d d r e s s t h i s a r g u m e n t s q u a r e l y b u t m a i n t a i n s t h a t t h e o m i s s i o n o f p r o p e r t y t a x i n f o r m a t i o n i s f a t a l t o t h e e l e c t i o n . P e t i t i o n e r m a k e s a c r e a t i v e , i f n o t e n t i r e l y c o n v i n c i n g , a r g u m e n t . I n f o r m a t i o n o n p r o p e r t y t a x e s i s a r e q u i r e d e l e m e n t o f t h e c a p i t a l i z a t i o n o f r e n t s f o r m u l a . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) ( i ) ; E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . a t 2 6 . U n d e r t h e s t a t u t o r y f o r m u l a , p l u g g i n g i n t h e n u m b e r z e r o t o t h e f o r m u l a i n t h e a b s e n c e o f t a x i n f o r m a t i o n w o u l d y i e l d h i g h e r s p e c i a l u s e v a l u e s . T h u s , p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t t h a t t h e i n f o r m a t i o n i s o p t i o n a l i s n o t w i t h o u t s o m e a p p e a l i n l o g i c a n d c o m m o n s e n s e . H o w e v e r , t h e r e q u i r e m e n t t h a t a n e s t a t e p r o v i d e i n f o r m a t i o n o n t h e p r o p e r t y t a x e s p a i d o n t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a l s o s e r v e s t o s u b s t a n t i a t e t h e c l a i m e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n . 1 9 S e e E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 4 . I n a n y e v e n t , w e n e e d n o t a n d d o n o t d e c i d e w h e t h e r t h e a b s e n c e o f p r o p e r t y t a x i n f o r m a t i o n , s t a n d i n g a l o n e , i s f a t a l t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i a l u s e e l e c t i o n b e c a u s e o t h e r r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r w e r e n o t s a t i s f i e d w i t h i n t h e 9 0 - d a y c u r a t i v e p e r i o d . - 4 7 - I n o r d e r t o m e a s u r e t h e s p e c i a l u s e v a l u e o f a f a r m u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , a n e x e c u t o r m u s t u s e i n f o r m a t i o n o n a c t u a l t r a c t s o f c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y f o r e a c h o f t h e 5 c a l e n d a r y e a r s p r e c e d i n g t h e y e a r i n w h i c h t h e d e c e d e n t d i e d . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . I n t h i s c a s e , t h e a p p l i c a b l e y e a r s a r e 1 9 8 7 t h r o u g h 1 9 9 1 . A p p r a i s a l s o r o t h e r s t a t e m e n t s r e g a r d i n g r e n t a l v a l u e o r a r e a w i d e a v e r a g e s o f r e n t a l s , i n c l u d i n g t h o s e c o m p i l e d b y t h e U . S . D e p a r t m e n t o f A g r i c u l t u r e , m a y n o t b e u s e d b e c a u s e t h e y a r e n o t t r u e m e a s u r e s o f t h e a c t u a l c a s h r e n t a l v a l u e o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s i n t h e s a m e l o c a l i t y a s t h e s p e c i a l l y v a l u e d p r o p e r t y . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i i i ) , E s t a t e T a x R e g s . P e t i t i o n e r ' s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n r e p o r t , s u b m i t t e d o n D e c e m b e r 1 2 , 1 9 9 5 , w i t h i n t h e 9 0 - d a y p e r i o d , p r o v i d e d c u r r e n t l e a s e i n f o r m a t i o n o n 1 0 c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a n d s t a t e d t h a t " R e n t s f o r t h e l a n d t y p e s o n t h e s u b j e c t h a v e b e e n s t a t i c a n d c u r r e n t l e v e l s a r e r e p r e s e n t a t i v e o f r e n t s o v e r t h e l a s t f i v e t o t e n y e a r s a n d a r e c o n s i d e r e d i n d i c a t i v e o f a f i v e y e a r a v e r a g e . " P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t i t c o m p l i e d w i t h t h e r e g u l a t i o n s b e c a u s e t h e a s s e r t i o n t h a t r e n t s w e r e s t a t i c r e n d e r e d u n n e c e s s a r y a n y s e p a r a t e l i s t i n g o f a c t u a l r e n t s d u r i n g 1 9 8 7 - 9 1 . H o w e v e r , t h e l a n g u a g e o f t h e r e p o r t b e l i e s p e t i t i o n e r ' s c l a i m t h a t t h e c u r r e n t r e n t s o n e a c h p r o p e r t y w e r e s t a t i c . R e g a r d i n g r e n t s , t h e r e p o r t a s s e r t s t h a t " r e n t a l l e v e l s a r e * * * i n d i c a t i v e o f a f i v e - 4 8 - y e a r a v e r a g e . " T h u s , t h e r e p o r t d o e s n o t i n d i c a t e t h e a c t u a l c a s h r e n t a l s o f c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y f o r t h e p e r i o d 1 9 8 7 - 9 1 . I n s t e a d , t h e r e p o r t p r o v i d e s a c t u a l c a s h r e n t a l s o f 1 0 c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s f o r 1 9 9 5 a n d a n i m p e r m i s s i b l e a p p r a i s a l a s s e r t i n g t h a t t h e 1 9 9 5 r e n t a l v a l u e s w e r e i n d i c a t i v e o f t h e 1 9 8 7 - 9 1 r e n t a l v a l u e s . S e e s e c . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i i i ) , E s t a t e T a x R e g s . A s i n E s t a t e o f S t r i c k l a n d , p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o i d e n t i f y a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l s o f c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y a n d S t a t e a n d l o c a l t a x e s f o r s u c h c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s f o r t h e r e q u i s i t e 5 c a l e n d a r y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d a t e o f d e a t h . P e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r p r e c l u d e s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n f o r t h e p r o p e r t i e s u n d e r t h a t s e c t i o n . S e e E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 3 . 2 . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) P e t i t i o n e r m a i n t a i n s , i n t h e a l t e r n a t i v e , t h a t i t w a s e n t i t l e d t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , t h a t t h e i n f o r m a t i o n s u b m i t t e d t o t h e S e r v i c e w i t h i n t h e 9 0 - d a y p e r i o d w a s a d e q u a t e f o r t h a t p u r p o s e , a n d t h a t , i n e s s e n c e , r e s p o n d e n t ' s f a i l u r e t o m e n t i o n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a t a n y t i m e b e f o r e t r i a l m a k e s t h e r e q u i r e m e n t s o f t h a t s e c t i o n n e w m a t t e r . R e s p o n d e n t t a k e s e x c e p t i o n t o a l l a s p e c t s o f p e t i t i o n e r ' s a l t e r n a t i v e a r g u m e n t . I n e s s e n c e , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r m a y n o t s w i t c h t h e o r i e s i n m i d s t r e a m , a n d t h a t , e v e n i f p e t i t i o n e r - 4 9 - 2 0 R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n o n b r i e f c o n t r a d i c t s t h e p o s i t i o n t a k e n i n a m o t i o n i n l i m i n e . I n t h a t m o t i o n , r e s p o n d e n t s t a t e d a s f o l l o w s : E v e n t h o u g h a n e s t a t e i n i t i a l l y h a s e l e c t e d t o v a l u e f a r m p r o p e r t y p u r s u a n t t o § 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , t h e e s t a t e c a n s t i l l a v a i l i t s e l f o f t h e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n p r o v i d e d u n d e r I . R . C . § 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . S e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . s t a t e s , i n p a r t , " [ i ] f t h e e x e c u t o r d o e s n o t i d e n t i f y s u c h p r o p e r t y a n d c a s h r e n t a l s , a l l s p e c i a l l y v a l u e d r e a l p r o p e r t y m u s t b e v a l u e d u n d e r t h e r u l e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i f s p e c i a l u s e v a l u a t i o n h a s b e e n e l e c t e d . " T h e r e f o r e , i f t h e e s t a t e a t t e m p t s t o c o m p l y w i t h § 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) b u t f a i l s t o i d e n t i f y t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y a n d c a s h r e n t a l s , t h e e s t a t e m a y q u a l i f y u n d e r § 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , p r o v i d e d t h e i n f o r m a t i o n s u b m i t t e d b y t h e e s t a t e s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e s w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e r e g u l a t i o n s . * * * R e s p o n d e n t s u b s e q u e n t l y c o n c e d e d o n b r i e f t h a t w h e t h e r p e t i t i o n e r s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e d w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c . 2 0 3 2 A a n d r e l a t e d r e g u l a t i o n s i s n o l o n g e r a n i s s u e . w e r e e n t i t l e d t o u s e t h e v a l u a t i o n f o r m u l a o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , i t h a s n o t s u p p l i e d s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n t o c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f t h a t s e c t i o n . W e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n s a n d h o l d t h a t p e t i t i o n e r m a d e a v a l i d e l e c t i o n t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . a . S e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e f i r s t i s s u e i s w h e t h e r p e t i t i o n e r e l e c t e d t o v a l u e t h e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . C i t i n g s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t i t m a d e a n e l e c t i o n , b y d e f a u l t , t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s u n d e r t h e m e t h o d p r o v i d e d b y s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . R e s p o n d e n t d i s a g r e e s . 2 0 - 5 0 - R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t r e s t s u p o n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , w h i c h p r o v i d e s t h a t u n l e s s a n e x c e p t i o n a p p l i e s , t h e v a l u e o f a f a r m f o r f a r m i n g p u r p o s e s s h a l l b e m e a s u r e d a c c o r d i n g t o t h e c a p i t a l i z a t i o n o f r e n t s f o r m u l a o f t h a t s e c t i o n . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) , ( C ) . O n l y t w o e x c e p t i o n s a r e p o t e n t i a l l y a p p l i c a b l e h e r e : ( 1 ) W h e r e t h e r e i s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d o r ( 2 ) w h e r e t h e e x e c u t o r e l e c t s t o v a l u e t h e f a r m p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( C ) . I n t h i s c a s e , p e t i t i o n e r h a s n o t p r o v e n t h a t t h e r e w a s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( C ) ( i ) . I n f a c t , p e t i t i o n e r h a s a c k n o w l e d g e d i m p l i c i t l y t h a t t h e r e w a s c o m p a r a b l e l a n d a v a i l a b l e . T h e o n l y d i s p u t e , t h e r e f o r e , i s w h e t h e r p e t i t i o n e r e l e c t e d t o u s e t h e v a l u a t i o n f o r m u l a o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( C ) ( i i ) . B y r e g u l a t i o n , t h e S e c r e t a r y h a s d e t e r m i n e d t h a t " I f t h e e x e c u t o r d o e s n o t i d e n t i f y s u c h [ a c t u a l c o m p a r a b l e ] p r o p e r t y a n d c a s h r e n t a l s , a l l s p e c i a l l y v a l u e d r e a l p r o p e r t y m u s t b e v a l u e d u n d e r t h e r u l e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) " . S e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e r e g u l a t i o n p r o v i d e s , i n e f f e c t , t h a t w h e r e a n e x e c u t o r f a i l s t o p r o v i d e s u f f i c i e n t d o c u m e n t a t i o n t o u s e t h e c a p i t a l i z a t i o n o f r e n t s m e t h o d d e s c r i b e d i n s e c t i o n - 5 1 - 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , t h e e x e c u t o r , b y d e f a u l t , h a s e l e c t e d t o u s e t h e v a l u a t i o n f o r m u l a o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . S e e i d . ; s e e a l s o E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . a t 3 2 . T h e r e g u l a t i o n , b y i t s t e r m s , m a k e s t h e e l e c t i o n t o u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a u t o m a t i c i f t h e e x e c u t o r e l e c t s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n b u t f a i l s t o i d e n t i f y t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a n d c a s h r e n t a l s n e c e s s a r y t o c a l c u l a t e a p r o p e r t y ' s s p e c i a l u s e v a l u e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . O n b r i e f , r e s p o n d e n t d o e s n o t a d d r e s s t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e r e g u l a t i o n . I n s t e a d , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t a l l o w i n g p e t i t i o n e r t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s u n d e r a d i f f e r e n t m e t h o d o f e l e c t i o n t h a n o r i g i n a l l y e l e c t e d s h o u l d b e p r e c l u d e d , a s i t w o u l d p u r p o r t e d l y e n c o u r a g e o t h e r t a x p a y e r s t o p l a y t h e a u d i t l o t t e r y . R e s p o n d e n t a l s o a s s e r t s t h a t t h e d e f a u l t e l e c t i o n i s f o r e c l o s e d b y c a s e l a w . W e f a i l t o s e e h o w a l l o w i n g a n e s t a t e t o u s e t h e s p e c i a l u s e m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) e n c o u r a g e s t h e s o - c a l l e d a u d i t l o t t e r y . C f . R e v . R u l . 8 3 - 1 1 5 , 1 9 8 3 - 2 C . B . 1 5 5 ( a n e x e c u t o r m a y c h a n g e t h e m e t h o d o f s p e c i a l u s e v a l u a t i o n a f t e r t h e e l e c t i o n h a s b e e n m a d e ) ; s e e a l s o E s t a t e o f R o g e r s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 3 3 . T h i s i s p a r t i c u l a r l y t r u e w h e r e t h e S e c r e t a r y h a s p r o m u l g a t e d a r e g u l a t i o n m a k i n g t h e e l e c t i o n a u t o m a t i c . T h e S e c r e t a r y c h o s e t o c r a f t t h e r e g u l a t i o n i n a t a x p a y e r - f r i e n d l y f a s h i o n . G i v e n t h e p u r p o s e o f s e c t i o n 2 0 3 2 A , w e c a n n o t s a y t h a t - 5 2 - t h e S e c r e t a r y w a s w r o n g i n d o i n g s o . W e a r e u n c o n v i n c e d b y r e s p o n d e n t ' s p o l i c y - b a s e d a r g u m e n t s a n d d o n o t d i s c u s s t h e m f u r t h e r . R e l y i n g u p o n E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 2 , w h e r e w e c o m m e n t e d o n t h e a p p a r e n t i n c o n s i s t e n c y b e t w e e n t h e s t a t u t e a n d t h e r e g u l a t i o n , r e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t t h i s C o u r t h a s a l r e a d y d e c i d e d t h a t i f c o m p a r a b l e p r o p e r t y e x i s t e d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e g r o s s c a s h r e n t a l v a l u e s c o u l d b e d e t e r m i n e d , a t a x p a y e r w a s n o t e n t i t l e d t o v a l u e t h e p r o p e r t y u s i n g t h e m e t h o d s e t f o r t h i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . W e d o n o t a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e E s t a t e o f S t r i c k l a n d c a s e . C o n t r a r y t o r e s p o n d e n t ' s a s s e r t i o n , w e d i d n o t d e c i d e t h a t f a i l u r e t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s p r e c l u d e d a d e f a u l t e l e c t i o n t o v a l u e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . I n E s t a t e o f S t r i c k l a n d , t h e t a x p a y e r f a i l e d t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e p r o p e r t y i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r e g u l a t i o n s a n d t h u s d i d n o t c o m p l y w i t h t h e d o c u m e n t a t i o n r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 , E s t a t e T a x R e g s . T h e r e f o r e , w e h e l d t h a t t h e e s t a t e c o u l d n o t v a l u e i t s f a r m r e a l p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) . T h e e s t a t e ' s a l t e r n a t e p o s i t i o n , t h a t i t w a s e n t i t l e d t o v a l u e i t s p r o p e r t y u n d e r t h e n e t s h a r e m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( B ) , f a i l e d b e c a u s e w e f o u n d t h a t c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s r e n t e d f o r c a s h e x i s t e d i n t h e l o c a l i t y . T h e e s t a t e d i d n o t a r g u e t h a t i t - 5 3 - h a d m a d e a d e f a u l t e l e c t i o n t o v a l u e i t s p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . I n E s t a t e o f S t r i c k l a n d , w e d i d n o t n e e d t o d e c i d e t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . , b e c a u s e f o l l o w i n g t h e r e g u l a t i o n w o u l d h a v e l e d t o t h e s a m e r e s u l t . T h a t w a s b e c a u s e , u n d e r t h e f a c t s p r e s e n t i n E s t a t e o f S t r i c k l a n d , " a v a l u a t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) w i l l e q u a l t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . " E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 3 . S e c t i o n 2 0 3 2 A p r o v i d e s t h e S e c r e t a r y w i t h t h e a u t h o r i t y t o d e t e r m i n e b y r e g u l a t i o n h o w s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n s a r e t o b e m a d e . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( d ) ( 1 ) ; E s t a t e o f G u n l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 4 5 3 , 1 4 5 5 ( 1 9 8 7 ) . B y r e g u l a t i o n , t h e S e c r e t a r y h a s d e t e r m i n e d t h a t a n e x e c u t o r e l e c t s t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) w h e n e v e r a n e x e c u t o r , h a v i n g e l e c t e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n , f a i l s p r o p e r l y t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e p r o p e r t y u n d e r t h e r u l e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . R e s p o n d e n t h a s n o t s u p p l i e d a c o g e n t r e a s o n w h y w e s h o u l d d i s r e g a r d t h e p l a i n m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) , E s t a t e T a x R e g s . W e c o n c l u d e t h a t t h e a p p a r e n t i n c o n s i s t e n c y b e t w e e n t h e s t a t u t e a n d t h e r e g u l a t i o n n o t e d i n E s t a t e o f S t r i c k l a n d e v a p o r a t e s w h e n c o n s i d e r e d i n l i g h t o f t h e S e c r e t a r y ' s l e g i s l a t i v e l y c o n f e r r e d a u t h o r i t y t o d e t e r m i n e t h e m a n n e r i n w h i c h s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n s a r e t o b e m a d e . - 5 4 - W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r ' s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n e l e c t i o n e n c o m p a s s e d t h e r i g h t t o v a l u e t h e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i n t h e e v e n t p e t i t i o n e r f a i l e d p r o p e r l y t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . B e c a u s e p e t i t i o n e r f a i l e d t o i d e n t i f y c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s s u f f i c i e n t f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , t h e p r o p e r t y m u s t b e v a l u e d u n d e r t h e r u l e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . b . S p e c i a l U s e V a l u a t i o n U n d e r S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) s e t s f o r t h f i v e f a c t o r s t o b e u s e d i n m e a s u r i n g t h e v a l u e o f r e a l p r o p e r t y u s e d f o r f a r m i n g o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s p u r p o s e s a s f o l l o w s : ( 8 ) M e t h o d o f v a l u i n g c l o s e l y h e l d b u s i n e s s i n t e r e s t s , e t c . - - I n a n y c a s e t o w h i c h p a r a g r a p h ( 7 ) ( A ) d o e s n o t a p p l y , t h e f o l l o w i n g f a c t o r s s h a l l a p p l y i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f a n y q u a l i f i e d r e a l p r o p e r t y : ( A ) T h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e w h i c h t h e p r o p e r t y c a n b e e x p e c t e d t o y i e l d f o r f a r m i n g o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s p u r p o s e s o v e r a r e a s o n a b l e p e r i o d o f t i m e u n d e r p r u d e n t m a n a g e m e n t u s i n g t r a d i t i o n a l c r o p p i n g p a t t e r n s f o r t h e a r e a , t a k i n g i n t o a c c o u n t s o i l c a p a c i t y , t e r r a i n c o n f i g u r a t i o n , a n d s i m i l a r f a c t o r s , ( B ) T h e c a p i t a l i z a t i o n o f t h e f a i r r e n t a l v a l u e o f t h e l a n d f o r f a r m l a n d o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s p u r p o s e s , ( C ) A s s e s s e d l a n d v a l u e s i n a S t a t e w h i c h p r o v i d e s a d i f f e r e n t i a l o r u s e v a l u e a s s e s s m e n t l a w f o r f a r m l a n d o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s , - 5 5 - ( D ) C o m p a r a b l e s a l e s o f o t h e r f a r m o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s l a n d i n t h e s a m e g e o g r a p h i c a l a r e a f a r e n o u g h r e m o v e d f r o m a m e t r o p o l i t a n o r r e s o r t a r e a s o t h a t n o n a g r i c u l t u r a l u s e i s n o t a s i g n i f i c a n t f a c t o r i n t h e s a l e s p r i c e , a n d ( E ) A n y o t h e r f a c t o r w h i c h f a i r l y v a l u e s t h e f a r m o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s v a l u e o f t h e p r o p e r t y . T h e s t a t u t e c l e a r l y p r o v i d e s t h a t a l l f a c t o r s s h a l l a p p l y , j o i n i n g t h e m w i t h t h e c o n j u n c t i o n " a n d " . S e e E s t a t e o f H u g h a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 2 7 5 . H o w e v e r , t h e f a c t o r s u s e d i n a n y g i v e n c i r c u m s t a n c e a r e l i m i t e d t o t h o s e w h i c h a r e r e l e v a n t . S e e i d . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) p r e s c r i b e s a s u b j e c t i v e m e t h o d o f v a l u a t i o n , i n c o n t r a s t t o t h e o b j e c t i v e m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . S e e E s t a t e o f K l o s t e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 9 9 T . C . 3 1 3 , 3 1 7 n . 4 ( 1 9 9 2 ) , a f f d . 3 2 F . 3 d 4 0 2 ( 9 t h C i r . 1 9 9 4 ) . T h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y c o n f i r m s t h a t a l l r e l e v a n t f a c t s a r e t a k e n i n t o a c c o u n t w h e n t h e m u l t i p l e f a c t o r m e t h o d o f v a l u a t i o n i s e l e c t e d . S e e S . R e p t . 9 4 - 9 3 8 ( P a r t 2 ) , a t 1 5 ( 1 9 7 6 ) , 1 9 7 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) 6 4 3 , 6 5 7 ; s e e a l s o E s t a t e o f H u g h a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . I n E s t a t e o f H u g h a n , t h e e s t a t e ' s s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n w a s d i s a l l o w e d o n a u d i t f o r f a i l u r e p r o p e r l y t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e p r o p e r t y u n d e r t h e r u l e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . I n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . , t h e S e r v i c e ' s e x a m i n e r i n c r e a s e d t h e v a l u e o f t h e f a r m l a n d p u r s u a n t t o a n a p p r a i s a l u n d e r t h e m u l t i p l e f a c t o r m e t h o d o f s e c t i o n - 5 6 - 2 1 I n E s t a t e o f H u g h a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 2 7 5 , d o c u m e n t a t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) v a l u a t i o n w a s p r e s e n t e d a n d r e l i e d u p o n a f t e r t h e n o t i c e o f e l e c t i o n w a s f i l e d . F o r e x a m p l e , t h e e x p e r t w i t n e s s r e p o r t s b e a r i n g o n t h e f a r m l a n d ' s v a l u e u n d e r s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) t h a t w e r e i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e a t t r i a l w e r e d a t e d b e t w e e n 2 a n d 4 w e e k s p r i o r t o t h e d a t e o f t r i a l . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . T h e v a l i d i t y o f t h e e s t a t e ' s e l e c t i o n w a s s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s . T h u s , t h e o n l y i s s u e i n E s t a t e o f H u g h a n w a s h o w t h e f a r m ' s v a l u e w a s t o b e c a l c u l a t e d u n d e r t h e m u l t i p l e f a c t o r m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . I n E s t a t e o f H u g h a n , t h e p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e v a l u a t i o n w a s t o b e g o v e r n e d b y t h e m e t h o d o f v a l u a t i o n d e s c r i b e d i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . I n E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . a t 3 3 n . 1 2 , w e s t a t e d t h a t " I f s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i s u s e d f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s , n o n e o f t h e d o c u m e n t a t i o n r e q u i r e m e n t s o f s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) w o u l d b e r e q u i r e d . " 2 1 V a l u a t i o n d i s p u t e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) w i l l b e s e t t l e d o r l i t i g a t e d i n a m a n n e r s i m i l a r t o t h a t u s e d i n v a l u a t i o n d i s p u t e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 1 . S e e E s t a t e o f H u g h a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ( " A l l r e l e v a n t f a c t s a n d e l e m e n t s o f v a l u e a s o f t h e a p p l i c a b l e v a l u a t i o n d a t e s h a l l b e c o n s i d e r e d i n e v e r y c a s e . " ) . I n c o n t r a s t t o E s t a t e o f H u g h a n , a n d a s d i s c u s s e d i n d e t a i l a b o v e , r e s p o n d e n t d i d n o t a p p l y s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . , a n d s e t t h e s t a g e f o r a v a l u a t i o n d i s p u t e u n d e r - 5 7 - s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . R e s p o n d e n t i g n o r e d t h e a u t o m a t i c e l e c t i o n p r o v i s i o n i n s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . , a n d n e v e r n o t i f i e d p e t i t i o n e r o f a n y d e f e c t s i n i t s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y w a s t h a t p e t i t i o n e r f a i l e d t o m a k e a n e f f e c t i v e a n d t i m e l y e l e c t i o n u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A . T h a t r a t i o n a l e w a s b a s e d o n p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e p r o p e r l y t o d o c u m e n t c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s m e e t i n g t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r . T h e f a i l u r e t o d o c u m e n t r e n t a l s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s m e e t i n g t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 , E s t a t e T a x R e g s . , p r e c l u d e s v a l u i n g t h e p r o p e r t i e s u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . A s d i s c u s s e d a b o v e , h o w e v e r , t h a t f a i l u r e d o e s n o t m a k e a n o t h e r w i s e v a l i d e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i n e f f e c t i v e . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e e a l s o E s t a t e o f H u g h a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . H a v i n g f a i l e d t o p e r s u a d e u s t h a t p e t i t i o n e r m a d e n o e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , r e s p o n d e n t n o w s e e k s t o i n v a l i d a t e t h e e l e c t i o n b y p o i n t i n g o u t t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t i n t r o d u c e e v i d e n c e o n a l l t h e r e q u i r e d f a c t o r s s e t f o r t h i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . W e d o n o t a g r e e w i t h t h i s c r i t i c i s m o f p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n . R e s p o n d e n t ' s p r i n c i p a l a r g u m e n t s b e f o r e t h e s u b m i s s i o n o f h i s p o s t t r i a l b r i e f s w e r e t h r e e f o l d : - 5 8 - ( 1 ) P e t i t i o n e r f a i l e d t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) a n d s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 , E s t a t e T a x R e g s . ; ( 2 ) p e t i t i o n e r f a i l e d t o e l e c t s p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) ; a n d ( 3 ) e v e n i f p e t i t i o n e r i s d e e m e d t o h a v e e l e c t e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , p e t i t i o n e r f a i l e d t o c o m p l y s u b s t a n t i a l l y w i t h i t s r e q u i r e m e n t s a t t h e t i m e i t s e l e c t i o n w a s m a d e a n d t h e r e f o r e w a s n o t e n t i t l e d t o n o t i c e a n d a n o p p o r t u n i t y t o c u r e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . I n r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l b r i e f , r e s p o n d e n t n o w c o n c e d e s t h a t s u b s t a n t i a l c o m p l i a n c e i s n o l o n g e r a n i s s u e b u t a s s e r t s a n e w a r g u m e n t , t h a t p e t i t i o n e r h a s n o t m e t t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) b e c a u s e p e t i t i o n e r h a s n o t i n t r o d u c e d e v i d e n c e o n e a c h o f t h e f i v e f a c t o r s . W e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s s u b s t a n t i v e c h a l l e n g e t o p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) e l e c t i o n b e c a u s e r e s p o n d e n t f a i l e d t o g i v e p e t i t i o n e r t h e n o t i c e a n d o p p o r t u n i t y t o c u r e i t s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) r e q u i r e s t h e C o m m i s s i o n e r t o p r e s c r i b e p r o c e d u r e s t o e n s u r e t h a t ( 1 ) a n e l e c t i n g e s t a t e i s g i v e n n o t i c e o f d e f e c t s i n i t s s p e c i a l u s e e l e c t i o n a n d ( 2 ) a n e s t a t e i s g i v e n t h e o p p o r t u n i t y t o c u r e a d e f e c t i v e e l e c t i o n b y p r o v i d i n g m i s s i n g i n f o r m a t i o n . A l t h o u g h t h e C o m m i s s i o n e r h a s n o t y e t p r e s c r i b e d t h e p r o c e d u r e s r e q u i r e d b y s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) , t h e C o m m i s s i o n e r - 5 9 - 2 2 I n g e n e r a l , w h e n C o n g r e s s r e q u i r e s t h e S e c r e t a r y t o p r e s c r i b e r e g u l a t i o n s i m p l e m e n t i n g t a x p a y e r - f r i e n d l y s t a t u t o r y p r o v i s i o n s a n d t h e S e c r e t a r y h a s n o t y e t a c t e d , t h i s C o u r t h a s h e l d t h a t t h e s t a t u t e ' s o p e r a t i o n i s n o t c o n d i t i o n e d u p o n t h e i s s u a n c e o f r e g u l a t i o n s . S e e H i l l m a n v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 4 T . C . 1 0 3 , 1 1 1 - 1 1 2 ( 2 0 0 0 ) ; E s t a t e o f M a d d o x v . C o m m i s s i o n e r , 9 3 T . C . 2 2 8 , 2 3 3 - 2 3 4 ( 1 9 8 9 ) ; F i r s t C h i c a g o C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 6 6 3 , 6 7 6 - 6 7 7 ( 1 9 8 7 ) , a f f d . 8 4 2 F . 2 d 1 8 0 ( 7 t h C i r . 1 9 8 8 ) ; O c c i d e n t a l P e t r o l e u m C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 8 1 9 , 8 2 9 ( 1 9 8 4 ) . n e v e r t h e l e s s h a s t a k e n t h e p o s i t i o n a d m i n i s t r a t i v e l y t h a t t h e r e q u i r e d n o t i c e a n d o p p o r t u n i t y t o c u r e m u s t b e g i v e n . T h e C o m m i s s i o n e r ' s p o s i t i o n i s c o n s i s t e n t w i t h o u r o w n v i e w o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . S e e E s t a t e o f M c A l p i n e v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 T . C . a t 1 4 4 , i n w h i c h w e s t a t e d w i t h r e s p e c t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) a n d s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 8 , E s t a t e T a x R e g s . , t h a t " T h e f a c t t h a t t h e r e g u l a t i o n d o e s n o t c o n t a i n a p r o v i s i o n p e r m i t t i n g p e r f e c t i o n w i t h i n 9 0 d a y s d o e s n o t , a n d c a n n o t , n u l l i f y t h e p r o v i s i o n p e r m i t t i n g p e r f e c t i o n i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . " 2 2 I n t h i s c a s e , r e s p o n d e n t g a v e t h e r e q u i r e d n o t i c e a n d o p p o r t u n i t y t o c u r e t o p e t i t i o n e r b u t o n l y w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . R e s p o n d e n t p r o v i d e d n o n o t i c e o f a n y a l l e g e d d e f e c t s w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a n d n o o p p o r t u n i t y t o c u r e t h e d e f e c t s w i t h i n t h e i n t e n d m e n t o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . T h e f i r s t a n d o n l y n o t i c e o f a s u b s t a n t i v e p r o b l e m w i t h p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) w a s p r o v i d e d i n r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l b r i e f . - 6 0 - 2 3 S e e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , s e c . 1 3 1 3 ( a ) , 1 1 1 S t a t . 1 0 4 5 ; D e f i c i t R e d u c t i o n A c t o f 1 9 8 4 , P u b . L . 9 8 - 3 6 9 , s e c . 1 0 2 5 ( a ) , 9 8 S t a t . 1 0 3 0 ; E c o n o m i c R e c o v e r y T a x A c t o f 1 9 8 1 , P u b . L . 9 7 - 3 4 , s e c . 4 2 1 ( j ) ( 3 ) , 9 5 S t a t . 3 1 3 . T o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) , r e s p o n d e n t m u s t g i v e s o m e m e a n i n g f u l n o t i c e o f a l l e g e d d e f e c t s a n d p r o v i d e p e t i t i o n e r w i t h t h e o p p o r t u n i t y t o c u r e t h e d e f e c t s i d e n t i f i e d i n t h e n o t i c e b e f o r e r e s p o n d e n t c a n r e l y o n t h e d e f e c t s t o i n v a l i d a t e p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n . T h e n o t i c e g i v e n b y r e s p o n d e n t t o p e t i t i o n e r b e f o r e t h e c o m m e n c e m e n t o f t h i s c a s e d e a l t o n l y w i t h p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . W h i l e a d e q u a t e w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , t h e n o t i c e w a s n e i t h e r m e a n i n g f u l n o r a d e q u a t e w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a n d s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . B y a m e n d i n g a n d b r o a d e n i n g t h e s c o p e o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) o n s e v e r a l o c c a s i o n s , 2 3 C o n g r e s s h a s d e m o n s t r a t e d i t s i n t e n t t o m a k e t h e b e n e f i t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A a v a i l a b l e t o d e s e r v i n g e s t a t e s . S e e E s t a t e o f S e q u e i r a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 4 5 0 . T h i s i n t e n t i s e v i d e n c e d b y t h e e l i m i n a t i o n o f t h e s u b s t a n t i a l c o m p l i a n c e r e q u i r e m e n t i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) a n d b y C o n g r e s s ' c o n t i n u i n g d i r e c t i o n t o t h e C o m m i s s i o n e r t o p r e s c r i b e p r o c e d u r e s b y w h i c h a n e s t a t e m u s t b e n o t i f i e d o f a l l e g e d d e f e c t s i n i t s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n e l e c t i o n a n d g i v e n a n o p p o r t u n i t y t o c u r e t h e d e f e c t s . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) . - 6 1 - I n t h i s c a s e , p e t i t i o n e r h a d n o n o t i c e t h a t r e s p o n d e n t w a s c h a l l e n g i n g t h e a d e q u a c y o f p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) ( a s o p p o s e d t o w h e t h e r p e t i t i o n e r h a d e l e c t e d s p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) ) b e f o r e t h e f i l i n g o f r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l b r i e f . W h e n r e s p o n d e n t ' s e s t a t e t a x a u d i t o r , M s . H i l e s , i n f o r m e d p e t i t i o n e r t h a t i t s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n e l e c t i o n w a s b e i n g d i s a l l o w e d , s h e p r o v i d e d i n f o r m a t i o n t h a t w a s p e r t i n e n t o n l y t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . S h e d i d n o t p r o v i d e i n f o r m a t i o n o n h o w p e t i t i o n e r c o u l d s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y w a s e q u a l l y u n i n f o r m a t i v e w i t h r e s p e c t t o t h e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) r e q u i r e m e n t s , m e r e l y s t a t i n g t h a t p e t i t i o n e r h a d f a i l e d t o m a k e a n e f f e c t i v e a n d t i m e l y e l e c t i o n t o v a l u e t h e p r o p e r t i e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A . A t n o p o i n t b e f o r e t h e f i l i n g o f r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l b r i e f w a s p e t i t i o n e r g i v e n a n y n o t i c e t h a t r e s p o n d e n t i n t e n d e d t o r a i s e t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a s a b a r t o p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n . U n t i l h i s p o s t t r i a l b r i e f w a s f i l e d , r e s p o n d e n t a r g u e d o n l y t h a t p e t i t i o n e r h a d n o t m a d e a n y e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) ; r e s p o n d e n t d i d n o t c o n t e n d t h a t t h e e l e c t i o n , i f m a d e , w a s i n a d e q u a t e . S i n c e r e s p o n d e n t d i d n o t g i v e a n y n o t i c e t o p e t i t i o n e r r e g a r d i n g h i s c h a l l e n g e t o p e t i t i o n e r ' s s p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) o n i t s m e r i t s u n t i l r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l b r i e f w a s f i l e d , p e t i t i o n e r h a d n o n o t i c e - 6 2 - b e f o r e t r i a l o f t h e a l l e g e d d e f e c t s i n i t s e l e c t i o n a n d s h o u l d n o t n o w b e c r i t i c i z e d f o r i t s f a i l u r e t o a n t i c i p a t e a n d d e a l w i t h r e s p o n d e n t ' s c o n c e r n s a t t r i a l . W e c o n c l u d e t h a t w h e n i t e n a c t e d a n d a m e n d e d s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) , C o n g r e s s i n t e n d e d f o r e s t a t e s t o h a v e a r e a l i s t i c o p p o r t u n i t y t o c o r r e c t d e f e c t i v e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n e l e c t i o n s . W e h o l d t h a t r e s p o n d e n t ' s i n c o m p l e t e n o t i c e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) d e p r i v e d p e t i t i o n e r o f t h e o p p o r t u n i t y t o c o r r e c t i t s a l l e g e d l y d e f e c t i v e e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a n d p r e c l u d e s r e s p o n d e n t f r o m r a i s i n g t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a s a b a r t o p e t i t i o n e r ' s e l e c t i o n . T o h o l d o t h e r w i s e w o u l d b e t a n t a m o u n t t o w r i t i n g s e c t i o n 2 0 3 2 A ( d ) ( 3 ) o u t o f t h e s t a t u t e o r m a k i n g r e s p o n d e n t ' s o b l i g a t i o n t o a d h e r e t o i t s p r o v i s i o n s o p t i o n a l . W e u p h o l d p e t i t i o n e r ' s s e c t i o n 2 0 3 2 A e l e c t i o n a n d h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a r e d u c t i o n i n t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e q u a l i f i e d r e a l p r o p e r t y i n t h e a m o u n t o f $ 7 5 0 , 0 0 0 , t h e m a x i m u m r e d u c t i o n i n v a l u e a l l o w e d b y s e c t i o n 2 0 3 2 A ( a ) ( 2 ) . V . C o n c l u s i o n W e h a v e c a r e f u l l y c o n s i d e r e d t h e r e m a i n i n g a r g u m e n t s o f b o t h p a r t i e s f o r r e s u l t s c o n t r a r y t o t h o s e e x p r e s s e d h e r e i n , a n d , t o t h e e x t e n t n o t d i s c u s s e d a b o v e , f i n d t h o s e a r g u m e n t s t o b e i r r e l e v a n t , m o o t , o r w i t h o u t m e r i t . - 6 3 - T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d c o n c e s s i o n s b y b o t h p a r t i e s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .