TAX COURT OPINION

Case: J. Clark & Mary R. Bundren
Docket Number: 14171-98
Judge: Thornton
Opinion Type: memo
Filed: 01/05/2001
Pages: 13

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J . C L A R K A N D M A R Y R . B U N D R E N , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 4 1 7 1 - 9 8 . F i l e d J a n u a r y 5 , 2 0 0 1 . J a m e s C l i n t o n G a r l a n d , f o r p e t i t i o n e r s . B r i a n A . S m i t h , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N T H O R N T O N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s a n d p e n a l t i e s w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r s ' j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x e s : ' P e n a l t y Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 9 5 $ 6 , 2 4 5 $ 1 , 2 4 9 1 9 9 6 4 8 , 4 4 8 9 , 6 9 0 - 2 - A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e p r i m a r y i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : 1 . T h e a d j u s t e d b a s i s o f a r e n t a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 3 4 3 5 S o u t h 1 1 6 t h E a s t A v e n u e i n T u l s a , O k l a h o m a ( t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y ) , i m m e d i a t e l y a f t e r p e t i t i o n e r s a c q u i r e d i t i n a s e c t i o n 1 0 3 1 l i k e - k i n d e x c h a n g e i n 1 9 9 4 . D e t e r m i n a t i o n o f t h i s i s s u e i s d i s p o s i t i v e o f t h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n a l l o w a b l e w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y f o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 5 a n d o f t h e a m o u n t o f l o s s p e t i t i o n e r s r e a l i z e d o n t h e i r s a l e o f t h e p r o p e r t y i n t a x a b l e y e a r 1 9 9 6 ; a n d 2 . w h e t h e r f o r t a x a b l e y e a r s 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . S e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e r e l e v a n t t a x y e a r s . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d s o m e o f t h e f a c t s , w h i c h a r e s o f o u n d . T h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a s s o c i a t e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s A t a l l t i m e s r e l e v a n t t o t h i s p r o c e e d i n g , p e t i t i o n e r s w e r e m a r r i e d . J . C l a r k B u n d r e n i s a m e d i c a l d o c t o r p r a c t i c i n g i n t h e f i e l d s o f o b s t e t r i c s / g y n e c o l o g y a n d i n f e r t i l i t y . W h e n p e t i t i o n e r s f i l e d t h e i r p e t i t i o n , t h e y r e s i d e d i n T u l s a , O k l a h o m a . - 3 - P e t i t i o n e r s ' P u r c h a s e o f t h e 8 4 t h S t r e e t P r o p e r t y O n J u l y 3 0 , 1 9 8 2 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d a h o u s e a t 4 7 1 4 E a s t 8 4 t h S t r e e t i n T u l s a , O k l a h o m a ( t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y ) , f o r a p p r o x i m a t e l y $ 1 8 3 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r s u s e d t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a s t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e u n t i l t h e y c o n v e r t e d i t t o r e n t a l p r o p e r t y i n t h e s p r i n g o f 1 9 9 4 . A l t o g e t h e r , p e t i t i o n e r s s p e n t a p p r o x i m a t e l y $ 5 0 , 1 3 0 o n i m p r o v e m e n t s t o t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y , t h e r e b y i n c r e a s i n g t h e i r t o t a l i n v e s t m e n t i n t h e p r o p e r t y t o a p p r o x i m a t e l y $ 2 3 3 , 1 3 0 . A l l t h e s e i m p r o v e m e n t s w e r e m a d e w h i l e p e t i t i o n e r s u s e d t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a s t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e . I n O c t o b e r 1 9 9 2 , t h e G r e e n C o u n t r y A p p r a i s a l S e r v i c e a p p r a i s e d t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a s h a v i n g a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 5 0 , 5 0 0 . C o n v e r s i o n o f t h e 8 4 t h S t r e e t P r o p e r t y t o R e n t a l P r o p e r t y I n 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s m o v e d t o a h o u s e l o c a t e d a t 3 1 2 0 E a s t 8 7 t h S t r e e t i n T u l s a , O k l a h o m a ( t h e 8 7 t h S t r e e t p r o p e r t y ) . A l t h o u g h p e t i t i o n e r s p r e f e r r e d t o s e l l t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y , a r i s e i n c o n v e n t i o n a l m o r t g a g e r a t e s d u r i n g t h e s u m m e r o f 1 9 9 4 , c o u p l e d w i t h t h e l a r g e n u m b e r o f h o u s e s o n t h e m a r k e t , m a d e t h e s a l e o f r e s i d e n t i a l p r o p e r t y i n T u l s a d i f f i c u l t . T h e T u l s a r e a l e s t a t e m a r k e t h a d b e e n i n d e c l i n e s i n c e 1 9 8 2 . I n 1 9 9 4 , t h e M u l t i p l e L i s t i n g S e r v i c e i n T u l s a ( a s e r v i c e w h i c h l i s t e d r e a l e s t a t e f o r s a l e ) h a d e s s e n t i a l l y s t o p p e d t a k i n g - 4 - r e s i d e n t i a l l i s t i n g s b e c a u s e t h e r e a l e s t a t e m a r k e t w a s v e r y s l o w . A s a r e s u l t , i n t h e s p r i n g o f 1 9 9 4 , a f t e r c o n f e r r i n g w i t h t h e i r a c c o u n t a n t , M r . P a t r i c k W a l t e r s ( W a l t e r s ) , p e t i t i o n e r s d e c i d e d t o c o n v e r t t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y t o r e n t a l p r o p e r t y . F r o m S e p t e m b e r t o D e c e m b e r 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s r e n t e d t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y f o r a f e w h u n d r e d d o l l a r s a m o n t h . E x c h a n g e o f t h e 8 4 t h S t r e e t P r o p e r t y B e c a u s e o f l i a b i l i t y c o n c e r n s a s s o c i a t e d w i t h r e n t i n g t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y , p e t i t i o n e r s d e c i d e d t o d i s p o s e o f i t . P e t i t i o n e r s l i s t e d t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y f o r s a l e a t $ 1 3 4 , 5 0 0 . P e t i t i o n e r s ' g o a l , h o w e v e r , w a s t o f i n d a p e r s o n w i l l i n g t o e x c h a n g e r e n t a l p r o p e r t i e s s o t h a t p e t i t i o n e r s c o u l d o b t a i n p r o p e r t y i n a p a r t o f t o w n t h e y b e l i e v e d m o r e s u i t a b l e f o r r e n t a l p u r p o s e s . P e t i t i o n e r s i n f o r m e d t h e i r r e a l e s t a t e a g e n t o f t h e i r d e s i r e t o e x c h a n g e r e n t a l p r o p e r t i e s . T h r o u g h t h e e f f o r t s o f t h e i r r e a l e s t a t e a g e n t , p e t i t i o n e r s w e r e i n t r o d u c e d t o M s . D e l o r e s H e n s o n Y o u n g b l o o d ( Y o u n g b l o o d ) , w h o o w n e d t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . I n S e p t e m b e r 1 9 9 4 , Y o u n g b l o o d h a d l i s t e d t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y f o r s a l e f o r $ 6 7 , 5 0 0 w i t h t h e r e a l t o r p e t i t i o n e r s w e r e u s i n g . Y o u n g b l o o d w a s i n t e r e s t e d i n m o v i n g o u t o f t h e p a r t o f t o w n w h e r e t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y w a s l o c a t e d a n d i n t o t h e p a r t o f t o w n w h e r e t h e - 5 - 1 Y o u n g b l o o d p a i d $ 5 5 , 8 3 0 . 7 8 i n c a s h a t c l o s i n g a n d f i n a n c e d m o s t o f t h e b a l a n c e w i t h f u n d s b o r r o w e d f r o m F i r s t M o r t g a g e C o r p . 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y w a s l o c a t e d . Y o u n g b l o o d i s u n r e l a t e d t o p e t i t i o n e r s . O n D e c e m b e r 7 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s a n d Y o u n g b l o o d a g r e e d t o e x c h a n g e t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y f o r t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y ( t h e e x c h a n g e ) . T h e e x c h a n g e w a s f i n a l i z e d o n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 9 4 . T h e e x c h a n g e w a s t r e a t e d a s e s s e n t i a l l y o n e t r a n s a c t i o n , b u t t h e t e r m s w e r e r e c o r d e d a s i f t h e a g r e e m e n t c o n s t i t u t e d a s a l e b y p e t i t i o n e r s o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y f o r $ 1 3 4 , 5 0 0 a n d a s a l e b y Y o u n g b l o o d o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y f o r $ 6 7 , 5 0 0 . A s p a r t o f t h e e x c h a n g e , Y o u n g b l o o d p a i d t h e $ 1 3 4 , 5 0 0 s a l e p r i c e f o r t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y , p l u s s e t t l e m e n t c h a r g e s , t a x e s , a n d r e p a i r c o s t s t o t a l i n g $ 7 , 3 1 0 . 7 8 , f o r a t o t a l o f $ 1 4 1 , 8 1 0 . 7 8 . 1 T h e s e f u n d s w e r e u s e d i n l a r g e p a r t t o r e t i r e a $ 1 2 6 , 0 7 4 . 9 5 m o r t g a g e h e l d b y t h e B a n k o f O k l a h o m a w i t h r e s p e c t t o t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y . W i t h r e s p e c t t o t h e i r a c q u i s i t i o n o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y i n t h e e x c h a n g e , p e t i t i o n e r s p a i d $ 6 7 , 5 0 0 , p l u s s e t t l e m e n t c h a r g e s a n d t a x e s o f $ 1 , 0 9 0 . 4 1 , f o r a t o t a l o f $ 6 8 , 5 9 0 . 4 1 , f i n a n c e d i n p a r t b y a $ 5 0 , 6 2 5 m o r t g a g e l o a n f r o m t h e B a n k o f O k l a h o m a o n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . - 6 - 2 A p p a r e n t l y , o n t h e i r 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d a $ 1 , 5 1 2 d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n w i t h r e g a r d t o t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . T h i s d e d u c t i o n i s n o t i n d i s p u t e h e r e . P e t i t i o n e r s ' S a l e o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . P r o p e r t y O n A u g u s t 2 3 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s s o l d t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y f o r $ 6 1 , 6 0 0 . P e t i t i o n e r s i n c u r r e d c l o s i n g c o s t s o f $ 1 0 , 6 6 8 o n t h i s s a l e . P e t i t i o n e r s ' F e d e r a l I n c o m e T a x R e t u r n s W i t h r e s p e c t t o t h e e x c h a n g e , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d n e i t h e r g a i n n o r l o s s , n o r d i d t h e y m e n t i o n t h e e x c h a n g e o n e i t h e r t h e i r 1 9 9 4 o r 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . O n t h e i r 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d d e p r e c i a t i o n o f $ 5 , 1 8 6 o n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . 2 O n t h e i r 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d a $ 1 5 9 , 8 2 0 l o s s o n t h e s a l e o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . O P I N I O N A . P e t i t i o n e r s ' B a s i s i n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . P r o p e r t y R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a f t e r t h e e x c h a n g e w a s $ 6 7 , 5 0 0 , r a t h e r t h a n $ 1 4 7 , 2 0 6 , a s a s s e r t e d b y p e t i t i o n e r s . U s i n g t h i s r e d e t e r m i n e d b a s i s , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s w i t h r e s p e c t t o t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y o f $ 1 , 6 5 0 , r a t h e r t h a n t h e $ 5 , 1 8 6 t h a t t h e y - 7 - 3 O n b r i e f , r e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t , b e c a u s e o f a c o m p u t a t i o n a l e r r o r i n t h e s t a t u t o r y n o t i c e , t h e p r o p e r d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n a l l o w a b l e t o p e t i t i o n e r s i s $ 1 , 6 8 7 . 5 0 4 R e s p o n d e n t c o n c e d e s , h o w e v e r , t h a t p e t i t i o n e r s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a f t e r t h e ( c o n t i n u e d . . . ) c l a i m e d o n t h e i r 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , 3 a n d t h a t t h e i r d e d u c t i b l e l o s s o n t h e s a l e o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y w a s $ 1 3 , 4 0 6 , r a t h e r t h a n t h e $ 1 5 9 , 8 2 0 t h a t p e t i t i o n e r s c l a i m e d o n t h e i r 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . D e t e r m i n a t i o n o f t h e c o r r e c t a d j u s t e d b a s i s o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a f t e r t h e e x c h a n g e w i l l b e d i s p o s i t i v e o f t h e s e i s s u e s , a s t h e p a r t i e s h a v e r a i s e d n o o t h e r d i s p u t e a b o u t t h e c o m p u t a t i o n o f p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 5 d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n o r t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r s ' l o s s o n t h e 1 9 9 6 s a l e o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e e x c h a n g e q u a l i f i e d f o r t r e a t m e n t a s a l i k e - k i n d e x c h a n g e u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a f t e r t h e e x c h a n g e w a s : ( 1 ) P e t i t i o n e r s ' c a r r y o v e r b a s i s i n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y i m m e d i a t e l y b e f o r e t h e e x c h a n g e , d e c r e a s e d b y ( 2 ) a n y m o n e y ( b o o t ) t h e y r e c e i v e d i n t h e e x c h a n g e , a n d a d j u s t e d f o r ( 3 ) a n y g a i n o r l o s s t h a t w a s r e c o g n i z e d o n t h e e x c h a n g e . S e e s e c . 1 0 3 1 ( d ) . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t p e t i t i o n e r s r e c o g n i z e d n o g a i n o r l o s s o n t h e l i k e - k i n d e x c h a n g e . 4 A c c o r d i n g l y , t h e r e l e v a n t - 8 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) e x c h a n g e i n c l u d e s $ 1 0 , 6 6 8 i n c l o s i n g c o s t s . 5 T h i s a m o u n t r e p r e s e n t s p e t i t i o n e r s ' t o t a l i n v e s t m e n t i n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y ( i . e . , t h e $ 1 8 3 , 0 0 0 p a i d b y p e t i t i o n e r s t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y p l u s t h e a p p r o x i m a t e l y $ 5 0 , 1 3 0 t h e y s p e n t t o i m p r o v e t h e p r o p e r t y ) . i s s u e s a r e t h o s e d e s c r i b e d i n ( 1 ) a n d ( 2 ) a b o v e . W e a d d r e s s e a c h o f t h e s e i s s u e s i n t u r n . 1 . P e t i t i o n e r s ' C a r r y o v e r B a s i s i n t h e 8 4 t h S t r e e t P r o p e r t y T h e p a r t i e s a p p e a r t o a g r e e t h a t p e t i t i o n e r s ' b a s i s i n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y i m m e d i a t e l y b e f o r e t h e e x c h a n g e i n D e c e m b e r 1 9 9 4 w a s u n c h a n g e d f r o m t h e t i m e t h e p r o p e r t y w a s c o n v e r t e d f r o m p e r s o n a l t o b u s i n e s s u s e i n t h e s p r i n g o f 1 9 9 4 . A t t h e t i m e o f t h e c o n v e r s i o n , p e t i t i o n e r s ' b a s i s i n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y w a s t h e l e s s e r o f t h e t h e n f a i r m a r k e t v a l u e o r t h e a d j u s t e d c o s t b a s i s . S e e H e i n e r v . T i n d l e , 2 7 6 U . S . 5 8 2 ( 1 9 2 8 ) ; H i g g i n s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 1 3 9 ; F r a h m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 1 3 8 ; s e c . 1 . 1 6 5 - 9 ( b ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s , a n d p e t i t i o n e r s d o n o t d i s p u t e , t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a t t h e t i m e o f c o n v e r s i o n w a s l e s s t h a n c o s t , w h i c h w a s a t l e a s t $ 2 3 3 , 1 3 0 . 5 T h e q u e s t i o n , t h e n , i s w h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y w a s w h e n p e t i t i o n e r s c o n v e r t e d i t f r o m p e r s o n a l t o b u s i n e s s u s e . " F a i r m a r k e t v a l u e " i s d e f i n e d a s " t h e p r i c e a t w h i c h p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d - 9 - 6 A t t r i a l , p e t i t i o n e r s ' t a x r e t u r n p r e p a r e r , M r . P a t r i c k W a l t e r s ( W a l t e r s ) , t e s t i f i e d t h a t i n p r e p a r i n g p e t i t i o n e r s ' t a x r e t u r n s , h e h a d r e l i e d o n i n f o r m a t i o n f r o m a n a p p r a i s e r r e g a r d i n g t h e v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y . A t t r i a l , W a l t e r s ' ( c o n t i n u e d . . . ) b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " G r e s h a m v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 3 2 2 , 3 2 6 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . 7 5 2 F . 2 d 5 1 8 ( 1 0 t h C i r . 1 9 8 5 ) . T h e b u r d e n i s o n p e t i t i o n e r s t o p r o v e t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e i s i n c o r r e c t . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e c o n v e r s i o n ( a n d a l s o o n t h e d a t e o f t h e e x c h a n g e ) w a s $ 1 3 4 , 5 0 0 . A s s u p p o r t f o r t h i s p o s i t i o n , r e s p o n d e n t n o t e s t h a t t h i s w a s t h e c o n t r a c t p r i c e f o r t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a s s p e c i f i e d i n t h e S e p t e m b e r 2 , 1 9 9 4 , l i k e - k i n d e x c h a n g e w i t h Y o u n g b l o o d o n l y a f e w m o n t h s a f t e r t h e c o n v e r s i o n . R e s p o n d e n t a l s o n o t e s t h a t t h e $ 1 3 4 , 5 0 0 f i g u r e i s c o n s i s t e n t w i t h t h e g r a d u a l d o w n t u r n i n t h e T u l s a r e a l e s t a t e m a r k e t f r o m t h e t i m e p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y i n 1 9 8 2 f o r $ 1 8 3 , 0 0 0 , u n t i l i t w a s a p p r a i s e d f o r $ 1 5 0 , 5 0 0 i n O c t o b e r 1 9 9 2 , u n t i l i t w a s c o n v e r t e d t o r e n t a l p r o p e r t y i n 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y w a s e i t h e r $ 2 1 7 , 4 5 0 - - a s r e f l e c t e d i n t h e i r 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n - - o r a l t e r n a t i v e l y , $ 2 0 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r s h a v e o f f e r e d n o c r e d i b l e , a d m i s s i b l e e v i d e n c e , h o w e v e r , t o s u p p o r t e i t h e r o f t h e i r a l t e r n a t i v e p o s i t i o n s . 6 - 1 0 - 6 ( . . . c o n t i n u e d ) t e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e a p p r a i s a l v a l u e w a s a d m i t t e d o v e r r e s p o n d e n t ' s t i m e l y h e a r s a y o b j e c t i o n b e c a u s e p e t i t i o n e r s s t a t e d t h a t t h e y w e r e o f f e r i n g t h e t e s t i m o n y n o t t o p r o v e t h e t r u t h o f t h e m a t t e r c o n t a i n e d i n t h e s t a t e m e n t ( i . e . , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e c o n v e r s i o n ) , b u t m e r e l y t o e s t a b l i s h t h e m a n n e r i n w h i c h W a l t e r s d e t e r m i n e d t h e t a x t r e a t m e n t o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y . F o r t h i s l i m i t e d p u r p o s e , t h e t e s t i m o n y i s n o t h e a r s a y w i t h i n t h e d e f i n i t i o n o f r u l e 8 0 1 ( c ) o f t h e F e d e r a l R u l e s o f E v i d e n c e . O n b r i e f , h o w e v e r , p e t i t i o n e r s a t t e m p t t o u s e W a l t e r s ' t e s t i m o n y t o e v i d e n c e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y . F o r t h i s p u r p o s e , t h e t e s t i m o n y i s i n a d m i s s i b l e h e a r s a y . S e e F e d . R . E v i d . 8 0 1 ( c ) . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r s ' c a r r y o v e r b a s i s i n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y w a s $ 1 3 4 , 5 0 0 . 2 . B o o t R e c e i v e d b y P e t i t i o n e r s i n t h e E x c h a n g e R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t p e t i t i o n e r s r e c e i v e d $ 6 7 , 0 0 0 b o o t i n t h e e x c h a n g e , r e p r e s e n t i n g t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e $ 1 3 4 , 5 0 0 s a l e s p r i c e p a i d b y Y o u n g b l o o d f o r t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a n d t h e $ 6 7 , 5 0 0 s a l e s p r i c e p a i d b y p e t i t i o n e r s f o r t h e 1 1 6 t h E a s t A v e n u e p r o p e r t y . O n t h e i r 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s , p e t i t i o n e r s ' t a x t r e a t m e n t o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e n u e p r o p e r t y w a s p r e d i c a t e d o n t h e a s s u m p t i o n t h a t t h e y r e c e i v e d n o b o o t o n t h e e x c h a n g e . O n b r i e f , w i t h o u t e x p l a n a t i o n , p e t i t i o n e r s c o m p u t e t h e b a s i s o f t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y b y t r e a t i n g a s b o o t $ 7 0 , 2 4 4 , r e p r e s e n t i n g t h e d i f f e r e n c e i n p e t i t i o n e r s ' $ 1 2 6 , 0 7 4 m o r t g a g e o n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y a n d t h e $ 5 5 , 8 3 0 c a s h p a y m e n t t h a t Y o u n g b l o o d m a d e a t t h e c l o s i n g o f t h e e x c h a n g e . - 1 1 - W i t h o u t a d d r e s s i n g t h e m e r i t s o f e i t h e r p a r t y ' s p o s i t i o n , w e d e e m p e t i t i o n e r s t o h a v e c o n c e d e d t h a t t h e y r e c e i v e d a s b o o t t h e s m a l l e r a m o u n t o f $ 6 7 , 0 0 0 , a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t . C f . B a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 5 5 5 ( 1 9 8 0 ) . 3 . C o n c l u s i o n P e t i t i o n e r s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e 1 1 6 t h E a s t A v e . p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a f t e r t h e e x c h a n g e w a s $ 7 8 , 1 6 8 ( $ 1 3 4 , 5 0 0 c a r r y o v e r b a s i s i n t h e 8 4 t h S t r e e t p r o p e r t y l e s s $ 6 7 , 0 0 0 b o o t r e c e i v e d i n t h e e x c h a n g e , p l u s t h e $ 1 0 , 6 6 8 i n c l o s i n g c o s t s t h a t r e s p o n d e n t c o n c e d e s s h o u l d b e a d d e d t o t h e b a s i s ) . T h e p a r t i e s h a v i n g r a i s e d n o o t h e r d i s p u t e r e g a r d i n g p e t i t i o n e r s ' a l l o w a b l e 1 9 9 5 d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s w i t h r e s p e c t t o t h i s p r o p e r t y o r r e g a r d i n g t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r s ' l o s s o n t h e 1 9 9 6 s a l e o f t h i s p r o p e r t y , r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s a s t o t h e s e i s s u e s a r e s u s t a i n e d . B . A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i m p o s e s a 2 0 - p e r c e n t p e n a l t y o n a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t t h a t i s a t t r i b u t a b l e t o , a m o n g o t h e r t h i n g s , n e g l i g e n c e o r d i s r e g a r d o f t h e r u l e s o r r e g u l a t i o n s . N e g l i g e n c e i s t h e l a c k o f d u e c a r e o r f a i l u r e t o d o w h a t a r e a s o n a b l e a n d o r d i n a r i l y p r u d e n t p e r s o n w o u l d d o u n d e r t h e s a m e c i r c u m s t a n c e s . S e e N e e l y v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 9 3 4 ( 1 9 8 5 ) . - 1 2 - N o p e n a l t y s h a l l b e i m p o s e d u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) w i t h r e s p e c t t o a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t i f i t i s s h o w n t h a t t h e r e w a s r e a s o n a b l e c a u s e a n d t h a t t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h . S e e s e c . 6 6 6 4 ( c ) . W h e t h e r a t a x p a y e r a c t e d w i t h g o o d f a i t h d e p e n d s u p o n t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f e a c h c a s e . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . R e l i a n c e o n t h e a d v i c e o f a p r o f e s s i o n a l t a x a d v i s e r c o n s t i t u t e s r e a s o n a b l e c a u s e a n d i s i n g o o d f a i t h i f , u n d e r a l l t h e c i r c u m s t a n c e s , t h e r e l i a n c e w a s r e a s o n a b l e a n d t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h . S e e i d . R e l i a n c e o n a t a x a d v i s e r o r r e t u r n p r e p a r e r m a y b e r e a s o n a b l e a n d i n g o o d f a i t h i f t h e t a x p a y e r e s t a b l i s h e s : ( 1 ) T h e a d v i s e r o r r e t u r n p r e p a r e r h a d s u f f i c i e n t e x p e r t i s e t o j u s t i f y r e l i a n c e ; ( 2 ) t h e t a x p a y e r p r o v i d e d n e c e s s a r y a n d a c c u r a t e i n f o r m a t i o n ; a n d ( 3 ) t h e t a x p a y e r a c t u a l l y r e l i e d i n g o o d f a i t h o n t h e a d v i s e r ' s o r r e t u r n p r e p a r e r ' s j u d g m e n t . S e e , e . g . , S a t h e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 3 0 9 ; E l l w e s t S t e r e o T h e a t r e s o f M e m p h i s , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 6 1 0 , a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n . F r o m 1 9 8 2 t h r o u g h t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r s r e l i e d o n t h e a c c o u n t i n g s e r v i c e s o f W a l t e r s , w h o h a s b e e n a c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t s i n c e 1 9 7 7 . P e t i t i o n e r s r e t a i n e d W a l t e r s t o p r e p a r e b o t h t h e i r i n d i v i d u a l t a x r e t u r n s a n d t a x r e t u r n s f o r t h e i r s e v e r a l b u s i n e s s e n t i t i e s . W a l t e r s ' e x p e r i e n c e a n d q u a l i f i c a t i o n s w e r e s u f f i c i e n t t o w a r r a n t r e l i a n c e u p o n h i s - 1 3 - j u d g m e n t . W a l t e r s w a s i n t i m a t e l y i n v o l v e d w i t h p e t i t i o n e r s ' f i n a n c i a l d e a l i n g s , i n c l u d i n g t h e e x c h a n g e . H e a t t e n d e d t h e c l o s i n g o f t h e e x c h a n g e a n d r e v i e w e d t h e d o c u m e n t s . A c c o r d i n g l y , h e w a s i n p o s s e s s i o n o f n e c e s s a r y a n d r e l e v a n t i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e e x c h a n g e . C l e a r l y , p e t i t i o n e r s r e l i e d o n W a l t e r s ' j u d g m e n t w i t h r e g a r d t o t h e s e m a t t e r s . O n t h e b a s i s o f a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e r e l a t i v e c o m p l e x i t y o f t h e t a x i s s u e s i n v o l v e d a n d p e t i t i o n e r s ' l a c k o f e x p e r i e n c e o r t r a i n i n g i n s u c h m a t t e r s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e w a s r e a s o n a b l e a n d i n g o o d f a i t h . W e c o n c l u d e t h a t t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y s h o u l d n o t b e i m p o s e d . S e e C o b l e n z v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 3 1 ; S a t h e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .