TAX COURT OPINION

Case: Epic Associates 84-III, William C. Griffith, Jr., & Dottie M. Griffith, Tax Matters Partner
Docket Number: 3877-92
Judge: Whalen
Opinion Type: memo
Filed: 03/19/2001
Pages: 172

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 6 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E P I C A S S O C I A T E S 8 4 - I I I , W I L L I A M C . G R I F F I T H , J R . , A N D D O T T I E M . G R I F F I T H , T A X M A T T E R S P A R T N E R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t E P I C A S S O C I A T E S 8 3 - X I I , W I L L I A M C . G R I F F I T H , J R . , A N D D O T T I E M . G R I F F I T H , T A X M A T T E R S P A R T N E R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o s . 3 8 7 7 - 9 2 , 3 9 6 3 - 9 2 . F i l e d M a r c h 1 9 , 2 0 0 1 . W i l l i a m C . G r i f f i t h , J r . , p r o s e . C a r o l y n L e e H a r b e r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N W H A L E N , J u d g e : R e s p o n d e n t i s s u e d n o t i c e s o f f i n a l p a r t n e r s h i p a d m i n i s t r a t i v e a d j u s t m e n t ( n o t i c e s o f F P A A ) i n w h i c h r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g a d j u s t m e n t s - 2 - w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t n e r s h i p i t e m s r e p o r t e d b y E p i c A s s o c i a t e s 8 3 - X I I ( r e f e r r e d t o h e r e i n a s E A 8 3 - X I I ) : 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 D i s a l l o w i n t e r e s t a n d p o i n t $ 4 8 3 , 0 2 9 $ 5 5 6 , 5 6 4 $ 5 7 6 , 8 4 8 a m o r t i z a t i o n d e d u c t i o n s D i s a l l o w d e p r e c i a t i o n 1 7 3 , 1 1 9 1 7 3 , 1 1 9 1 7 3 , 1 1 9 d e d u c t i o n s D i s a l l o w c l a i m e d n e t i n v e s t m e n t ( 3 4 1 , 0 1 0 ) - 0 - - 0 - l o s s D i s a l l o w q u a l i f i e d i n v e s t m e n t - 0 - 3 0 3 , 5 7 1 3 3 0 , 5 2 9 i n c o m e D i s a l l o w q u a l i f i e d i n v e s t m e n t - 0 - 9 0 8 , 9 6 0 9 0 9 , 8 3 1 e x p e n s e s D i s a l l o w e x c e s s e x p e n s e s f r o m 1 0 , 8 5 9 - 0 - - 0 - n e t l e a s e p r o p e r t y D i s a l l o w i n v e s t m e n t i n t e r e s t 6 6 , 3 6 6 - 0 - - 0 - i n c o m e D i s a l l o w n e t i n v e s t m e n t i n c o m e 2 9 , 3 0 6 - 0 - - 0 - D i s a l l o w i n v e s t m e n t i n c o m e - 0 - 9 0 1 , 2 6 2 R e s p o n d e n t i s s u e d n o t i c e s o f F P A A i n w h i c h r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g a d j u s t m e n t s w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t n e r s h i p i t e m s r e p o r t e d b y E p i c A s s o c i a t e s 8 4 - I I I ( r e f e r r e d t o h e r e i n a s E A 8 4 - I I I ) : 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 D i s a l l o w i n t e r e s t a n d p o i n t $ 1 2 1 , 5 3 5 $ 5 3 6 , 2 8 0 $ 5 5 9 , 6 6 2 a m o r t i z a t i o n d e d u c t i o n s D i s a l l o w d e p r e c i a t i o n 5 6 , 9 1 0 1 7 0 , 7 4 2 1 7 0 , 7 4 2 d e d u c t i o n s D i s a l l o w d e d u c t i o n s i n - 0 - - 0 - 4 4 , 2 1 9 e x c e s s o f i n c o m e D i s a l l o w c l a i m e d n e t ( 1 4 1 , 1 4 2 ) - 0 - - 0 - i n v e s t m e n t l o s s D i s a l l o w q u a l i f i e d i n v e s t m e n t - 0 - 2 1 7 , 6 1 9 2 2 9 , 1 3 1 i n c o m e D i s a l l o w q u a l i f i e d i n v e s t m e n t - 0 - 8 7 2 , 3 7 6 9 9 7 , 4 3 6 e x p e n s e s D i s a l l o w n e t i n v e s t m e n t i n c o m e 6 , 0 9 7 - 0 - - 0 - D i s a l l o w i n v e s t m e n t i n c o m e - 0 - - 0 - 4 9 4 - 3 - A m o n g t h e a d j u s t m e n t s s u m m a r i z e d a b o v e , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d a l l o f t h e i n t e r e s t a n d d e p r e c i a t i o n c l a i m e d a s d e d u c t i o n s b y e a c h p a r t n e r s h i p . T h e p r i n c i p a l i s s u e s i n t h e s e c a s e s a r e w h e t h e r c e r t a i n n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y e a c h p a r t n e r s h i p t o p u r c h a s e r e a l e s t a t e c o n s t i t u t e b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s a n d w h e t h e r t h e a c t i v i t y o f e a c h p a r t n e r s h i p i s a n " a c t i v i t y n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t " , a s t h a t p h r a s e i s d e f i n e d b y s e c t i o n 1 8 3 ( c ) . U n l e s s s t a t e d o t h e r w i s e , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s i n t h i s o p i n i o n a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e a s i n e f f e c t d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e e x h i b i t s a t t a c h e d t h e r e t o a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I a r e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s . A t t h e t i m e t h e i n s t a n t p e t i t i o n s w e r e f i l e d o n t h e i r b e h a l f , e a c h p a r t n e r s h i p w a s d o i n g b u s i n e s s i n t h e S t a t e o f V i r g i n i a , a n d t h e t a x m a t t e r s p a r t n e r s o f e a c h p a r t n e r s h i p , W i l l i a m C . G r i f f i t h , J r . , a n d D o t t i e M . G r i f f i t h , r e s i d e d i n A t l a n t a , G e o r g i a . B o t h l i m i t e d p a r t n e r s h i p s r e p o r t e d - 4 - i n c o m e a n d e x p e n s e s o n a c a l e n d a r y e a r b a s i s a n d u s e d t h e a c c r u a l m e t h o d o f a c c o u n t i n g . E A 8 3 - X I I E A 8 3 - X I I w a s f o r m e d o n D e c e m b e r 3 , 1 9 8 2 , p u r s u a n t t o t h e U n i f o r m L i m i t e d P a r t n e r s h i p A c t o f t h e C o m m o n w e a l t h o f V i r g i n i a f o r a 1 0 - y e a r t e r m e n d i n g o n D e c e m b e r 3 , 1 9 9 2 . T h e A m e n d e d a n d R e s t a t e d C e r t i f i c a t e a n d A g r e e m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p d a t e d J u n e 1 , 1 9 8 3 ( r e f e r r e d t o h e r e i n a s t h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t ) d e s c r i b e s t h e b u s i n e s s o f E A 8 3 - X I I i n t h e f o l l o w i n g t e r m s : B u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p T h e b u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p s h a l l b e t o a c q u i r e , d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y , a n d f i n a n c e , f e e i n t e r e s t s i n c e r t a i n i m p r o v e d r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t i e s a n d t o o p e r a t e , m a n a g e , l e a s e o r o t h e r w i s e d e a l w i t h s u c h p r o p e r t i e s w i t h t h e o b j e c t i v e o f d i s t r i b u t i n g i n c o m e g e n e r a t e d t h e r e b y a m o n g t h e P a r t n e r s a s p r o v i d e d f o r h e r e i n ; a n d t o h o l d s u c h p r o p e r t i e s f o r i n v e s t - m e n t w i t h t h e o b j e c t i v e o f c a p i t a l a p p r e c i a t i o n t h e r e i n a n d t o e n g a g e i n a n d p e r f o r m a l l a c t s a n d a c t i v i t i e s r e q u i r e d i n c o n n e c t i o n w i t h o r i n c i d e n t t o t h e f o r e g o i n g . T h e p a r t n e r s h i p ' s s o l e g e n e r a l p a r t n e r w a s E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p . ( E P I C ) , a c o r p o r a t i o n t h a t w a s o r i g i n a l l y i n c o r p o r a t e d i n V i r g i n i a i n 1 9 7 4 a n d w a s r e i n c o r p o r a t e d i n M a r y l a n d i n 1 9 8 3 . E P I C ' s b u s i n e s s i n v o l v e d t h e p u r c h a s e , l e a s e , a n d s a l e o f r e s i d e n t i a l - 5 - h o u s e s a n d c o n d o m i n i u m s . W e d i s c u s s E P I C a t g r e a t e r l e n g t h b e l o w . T h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t E P I C ' s " i n t e r e s t s h a l l b e d e e m e d t o b e a o n e - p e r c e n t ( 1 % ) s h a r e i n t h e P a r t n e r s h i p ' s c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s f o r w h i c h i t s h a l l c o n t r i b u t e " $ 1 0 , 5 8 0 . 8 1 . I n a d d i t i o n , t h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a u t h o r i z e s t w o c l a s s e s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s : 1 c l a s s A u n i t a n d 2 5 c l a s s B u n i t s . T h e c l a s s A u n i t w a s s o l d t o f o u r i n v e s t o r s f o r a n a g g r e g a t e s u m o f $ 9 0 , 0 0 0 . T h e p u r c h a s e r s o f t h e c l a s s A u n i t m a d e c a s h p a y m e n t s t o t a l i n g $ 5 0 , 0 0 0 a n d e x e c u t e d r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s t o t a l i n g $ 4 0 , 0 0 0 t h a t w e r e p a y a b l e t o t h e p a r t n e r s h i p o n J u l y 1 , 1 9 8 3 . T h e s e i n v e s t o r s w e r e a d m i t t e d t o t h e p a r t n e r s h i p o n A p r i l 1 6 , 1 9 8 3 . E A 8 3 - X I I a l s o s o l d 2 5 c l a s s B u n i t s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t f o r $ 3 8 , 3 0 0 p e r u n i t o r a t o t a l o f $ 9 5 7 , 5 0 0 . A p p r o x i m a t e l y $ 3 , 3 0 0 o f t h e a m o u n t p a i d f o r e a c h c l a s s B u n i t w a s p a i d i n c a s h a n d t h e b a l a n c e o f $ 3 5 , 0 0 0 w a s p a i d i n t h e f o r m o f a r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e p a y a b l e t o E X 8 3 - X I I i n 1 4 q u a r t e r l y i n s t a l l m e n t s o f $ 2 , 5 0 0 e a c h w i t h t h e l a s t p a y m e n t d u e o n A p r i l 1 , 1 9 8 7 . B e f o r e s e l l i n g t h e c l a s s B u n i t s i n E A 8 3 - X I I , E P I C c i r c u l a t e d a c o n f i d e n t i a l p r i v a t e p l a c e m e n t o f f e r i n g m e m o r a n d u m d a t e d J u n e 1 , 1 9 8 3 ( r e f e r r e d t o h e r e i n a s t h e - 6 - 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m ) . T h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s t a t e s t h a t p e r s o n s w h o p u r c h a s e d c l a s s B u n i t s w o u l d b e a d m i t t e d t o E A 8 3 - X I I a s l i m i t e d p a r t n e r s c o m m e n c i n g S e p t e m b e r 1 , 1 9 8 3 . T h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s t a t e s t h a t t h e l i m i t e d p a r t n e r s ' c o n t r i b u t i o n s w o u l d b e u s e d p r i m a r i l y t o f u n d o p e r a t i n g d e f i c i t s o f t h e p a r t n e r s h i p . T h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m i n c l u d e s t h e f o l l o w i n g s u m m a r y o f E A 8 3 - X I I ' s a n t i c i p a t e d s o u r c e s a n d u s e s o f t h e p r o c e e d s o f t h e o f f e r i n g : S o u r c e s A m o u n t P e r c e n t P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s A u n i t $ 9 0 , 0 0 0 1 . 6 6 P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s B u n i t s 9 5 7 , 5 0 0 1 7 . 6 8 C a p i t a l c o n t r i b u t i o n o f g e n e r a l p a r t n e r 1 0 , 5 8 1 0 . 1 9 F i r s t m o r t g a g e l o a n s 3 , 7 0 6 , 1 5 0 6 8 . 3 8 B u i l d e r r e b a t e [ r e f e r r e d t o h e r e i n 6 5 5 , 3 1 9 1 2 . 0 9 a s r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n ] 5 , 4 1 9 , 5 5 0 1 0 0 . 0 0 U s e s P u r c h a s e p r i c e o f h o m e s 1 3 , 9 0 1 , 5 5 0 7 1 . 9 8 S a l e s c o m m i s s i o n s t o b r o k e r / d e a l e r s 8 3 , 8 0 0 1 . 5 5 [ 8 % o f t h e p r i c e p a i d f o r e a c h u n i t ] E s c r o w s a n d p r e p a i d i n s u r a n c e 2 0 , 3 7 0 0 . 3 8 F i r s t m o r t g a g e l o a n o r i g i n a t i o n f e e s 1 4 8 , 2 4 6 2 . 7 3 O r g a n i z a t i o n f e e t o g e n e r a l p a r t n e r 4 1 , 9 0 0 0 . 7 7 [ 4 % o f t h e p r i c e p a i d f o r e a c h u n i t ] E s t i m a t e d c a s h - f l o w d e f i c i t s t h r o u g h A p r i l 1 5 , 1 9 8 3 5 8 , 3 5 0 1 . 0 8 A v a i l a b l e f o r c a s h - f l o w d e f i c i t s 1 , 1 6 5 , 3 3 4 2 1 . 5 1 5 , 4 1 9 , 5 5 0 1 0 0 . 0 0 N o t e : F o o t n o t e s o m i t t e d . 1 T h i s a m o u n t i s $ 2 5 5 m o r e t h a n t h e a c t u a l p u r c h a s e p r i c e , $ 3 , 9 0 1 , 2 9 5 . A s s e t f o r t h a b o v e , i t w a s a n t i c i p a t e d t h a t $ 5 8 , 3 5 0 o f t h e p r o c e e d s o f t h e o f f e r i n g w o u l d b e o f f s e t b y c a s h - f l o w - 7 - d e f i c i t s t h r o u g h A p r i l 1 5 , 1 9 8 3 , a n d $ 1 , 1 6 5 , 3 3 4 o f t h e o f f e r i n g p r o c e e d s w o u l d b e a v a i l a b l e f o r c a s h - f l o w d e f i c i t s a f t e r t h a t d a t e . T h e p r o j e c t e d a n n u a l i n c o m e a n d o p e r a t i n g c o s t s o f E A 8 3 - X I I a s s e t f o r t h i n t h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s h o w a n a n n u a l o p e r a t i n g d e f i c i t o f $ 3 4 5 , 3 4 4 c a l c u l a t e d a s f o l l o w s : P e r c e n t a g e o f P r o j e c t e d A n n u a l I n c o m e A m o u n t T o t a l I n c o m e B u i l d e r l e a s e $ 6 5 , 7 8 4 2 0 . 3 0 R e n t a l i n c o m e ( l e s s 2 0 % v a c a n c y & e x p e n s e f a c t o r ) 2 5 8 , 2 4 0 7 9 . 7 0 T o t a l p r o j e c t e d i n c o m e 3 2 4 , 0 2 4 1 0 0 . 0 0 A n n u a l O p e r a t i n g E x p e n d i t u r e s A g g r e g a t e f i r s t m o r t g a g e p r i n c i p a l & i n t e r e s t $ 5 4 6 , 1 0 2 1 6 8 . 5 4 R e a l e s t a t e t a x e s 4 9 , 2 1 3 1 5 . 1 9 I n s u r a n c e & h o m e o w n e r ' s d u e s 2 1 , 5 0 0 6 . 6 4 A u d i t e x p e n s e s 4 , 8 7 7 1 . 5 1 P r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n f e e 3 0 , 6 0 0 9 . 4 4 A l l o w a n c e f o r m a i n t e n a n c e & r e p a i r s 1 7 , 0 7 6 5 . 2 7 T o t a l p r o j e c t e d c a s h e x p e n d i t u r e s 6 6 9 , 3 6 8 2 0 6 . 5 9 P r o j e c t e d o p e r a t i n g d e f i c i t 3 4 5 , 3 4 4 1 0 6 . 5 9 T h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m a l s o i n c l u d e s a c a s h - f l o w a n a l y s i s f o r E A 8 3 - X I I f r o m i n c e p t i o n t o J u n e 3 0 , 1 9 8 7 , a s s e t f o r t h i n a p p e n d i x A t o t h i s o p i n i o n . I n t h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m , i t w a s c o n t e m p l a t e d t h a t E P I C w o u l d f i n a n c e t h e p a r t n e r s h i p ' s o p e r a t i n g d e f i c i t s b y a d v a n c i n g f u n d s t o t h e p a r t n e r s h i p . T h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t E A 8 3 - X I I w o u l d p a y i n t e r e s t o n a l l - 8 - u n s e c u r e d a d v a n c e s o f f u n d s b y t h e g e n e r a l p a r t n e r a t t h e r a t e o f 1 5 p e r c e n t p e r a n n u m . T h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a l s o p e r m i t s t h e p a r t n e r s h i p t o a d v a n c e t o t h e g e n e r a l p a r t n e r a n y f u n d s t h a t w e r e n o t d i s t r i b u t e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s , a n d t h e a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r w o u l d p a y i n t e r e s t t o E A 8 3 - X I I o n s u c h a d v a n c e s a t t h e r a t e o f 1 2 p e r c e n t p e r a n n u m . T h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t c a s h f r o m o p e r a t i o n s i s t o b e d i s t r i b u t e d i n t h e f o l l o w i n g o r d e r o f p r i o r i t y : ( i ) T o E P I C t o r e p a y a n y u n s e c u r e d a d v a n c e s m a d e b y E P I C t o t h e p a r t n e r s h i p t o g e t h e r w i t h i n t e r e s t ; ( i i ) t o t h e p a r t n e r s i n t h e r a t i o t h a t t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f e a c h p a r t n e r b e a r t o t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f t h e p a r t n e r s u n t i l s u c h a m o u n t s e q u a l t h e p a r t n e r s ' c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s ; ( i i i ) 2 5 p e r c e n t t o E P I C a n d 7 5 p e r c e n t t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h o l d i n g t h e c l a s s A a n d c l a s s B u n i t s . T h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t f u r t h e r p r o v i d e s t h a t c a s h f r o m s a l e s a n d f r o m f i n a n c i n g s i s t o b e d i s t r i b u t e d i n t h e f o l l o w i n g o r d e r o f p r i o r i t y : ( i ) T o r e p a y p a r t n e r - s h i p d e b t s e c u r e d b y t h e p r o p e r t y s o l d o r r e f i n a n c e d a n d t o p a y t h e e x p e n s e s o f s e l l i n g e a c h p r o p e r t y ; ( i i ) t o r e p a y a n y u n s e c u r e d a d v a n c e s m a d e b y E P I C t o t h e p a r t n e r s h i p t o g e t h e r w i t h i n t e r e s t ; ( i i i ) t o p a y E P I C a d i s p o s i t i o n - 9 - f e e e q u a l t o 2 . 5 p e r c e n t o f t h e p r i c e f o r w h i c h a n y p a r t n e r s h i p p r o p e r t i e s a r e s o l d ; ( i v ) t o t h e p a r t n e r s i n t h e r a t i o t h a t e a c h p a r t n e r ' s t o t a l c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s b e a r t o t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f a l l p a r t n e r s u n t i l s u c h a m o u n t s e q u a l t h e p a r t n e r s ' c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s ; a n d ( v ) 2 5 p e r c e n t o f a n y r e m a i n i n g a m o u n t t o E P I C a n d 7 5 p e r c e n t t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h o l d i n g c l a s s A a n d c l a s s B u n i t s . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s p e c i f i e s t h a t E A 8 3 - X I I s h a l l p a y t h e f o l l o w i n g c o m p e n s a t i o n t o E P I C : C o m p e n s a t i o n s o f t h e G e n e r a l P a r t n e r * * * * * * * ( a ) A t t h e t i m e o f s u b s c r i p t i o n , a P a r t n e r s h i p O r g a n i z a t i o n F e e , a s d e t a i l e d i n t h e C o n f i d e n t i a l P r i v a t e O f f e r i n g M e m o r a n d u m f o r t h e P a r t n e r s h i p , b e i n g 4 % o f L i m i t e d P a r t n e r s c a p i t a l c o n t r i b u t i o n u p o n a d m i s s i o n t o t h e P a r t n e r s h i p o r a m a x i m u m t o t a l p a y m e n t o f $ 4 1 , 9 0 0 f o r n o n - r e c u r r i n g s e r v i c e s w h i c h m a y b e i n c u r r e d b e f o r e o r a f t e r f o r m a t i o n o f t h e P a r t n e r s h i p , t o i n c l u d e f u r n i s h i n g l e g a l , f i n a n c i a l , a c c o u n t i n g a n d o p e r a t i o n a l a s s i s t a n c e r e v i e w o f r e n t a l s c h e d u l e s a n d e x p e n s e f o r e c a s t s a n d o t h e r s e r v i c e s w h i c h d o n o t g i v e r i s e t o t h e a c q u i s i t i o n o f s p e c i f i c p r o p e r t i e s o r t h e o b t a i n i n g o f f i n a n c i n g t h e r e f o r ; ( b ) D u r i n g e a c h f u l l o r p a r t i a l m o n t h o f t h e P a r t n e r s h i p , t h e G e n e r a l P a r t n e r s h a l l b e p a i d a n a d m i n i s t r a t i o n f e e e q u a l t o F i f t y a n d 0 0 / 1 0 0 ( $ 5 0 . 0 0 ) f o r e a c h P a r t n e r s h i p p r o p e r t y ; - 1 0 - ( c ) S u c h l o a n o r i g i n a t i o n f e e s o r s e r v i c e f e e s a t c o m m e r c i a l l y p r e v a i l i n g m a r k e t r a t e s t h a t m a y d e r i v e f r o m o r i g i n a t i n g o r s e r v i c i n g o f a n y s e c u r i t y i n t e r e s t s , i n c l u d i n g m o r t g a g e s a n d d e e d s o f t r u s t , p l a c e d u p o n P a r t n e r s h i p p r o p e r t y ; ( d ) R e i m b u r s e m e n t o f a l l c a r r y i n g c o s t s o f t h e P a r t n e r s h i p p r o p e r t i e s i n c l u d i n g , b u t n o t b y w a y o f l i m i t a t i o n , i n t e r e s t o n m o r t g a g e i n d e b t e d n e s s e n c u m b e r i n g t h e p r o p e r t i e s , i n c u r r e d p r i o r t o t h e a d m i s s i o n o f t h e L i m i t e d P a r t n e r s t o t h e P a r t n e r s h i p ; ( e ) T w o - a n d - o n e - h a l f p e r c e n t ( 2 1 / 2 % ) d i s p o s i - t i o n f e e o n a l l r e s a l e o f P a r t n e r s h i p p r o p e r t i e s e x c e p t i n c o n n e c t i o n w i t h a n e x c h a n g e w i t h a b u i l d e r f o r l i k e k i n d p r o p e r t y ; ( f ) F o r a l l u n s e c u r e d a d v a n c e s o f f u n d s t o t h e P a r t n e r s h i p , t h e G e n e r a l P a r t n e r s h a l l b e e n t i t l e d t o i n t e r e s t o n a l l s u c h f u n d s a d v a n c e d a t t h e r a t e o f 1 5 % p e r a n n u m ; a n d ( g ) A n y d i f f e r e n c e b e t w e e n c o s t s i n c u r r e d b y t h e G e n e r a l P a r t n e r o n p o o l e d i n s u r a n c e p o l i c i e s f o r a l l p a r t n e r s h i p s s p o n s o r e d b y t h e G e n e r a l P a r t n e r a n d p r e m i u m s c h a r g e d t o t h e P a r t n e r s h i p f o r a l l r i s k i n s u r a n c e c o v e r a g e ( i n c l u d i n g f i r e a n d h a z a r d ) f o r e a c h P a r t n e r s h i p p r o p e r t y p l u s t h e p r e m i u m a t t r i b u t a b l e t o d e c r e a s i n g t h e d e d u c t i b l e a m o u n t t o $ 1 0 0 s h a l l b e t h e p r o p e r t y o f t h e G e n e r a l P a r t n e r . P u r c h a s e o f M o d e l H o u s e s i n C a r r o l l t o n , T e x a s , F r o m R a l d o n C o r p . E P I C e x e c u t e d a c o n t r a c t e n t i t l e d E p i c M o d e l H o m e P u r c h a s e a n d L e a s e b a c k A g r e e m e n t ( p u r c h a s e a n d l e a s e b a c k a g r e e m e n t ) , d a t e d D e c e m b e r 9 , 1 9 8 2 , u n d e r w h i c h i t a g r e e d t o p u r c h a s e f i v e h o u s e s l o c a t e d i n C a r r o l l t o n , T e x a s , f r o m R a l d o n C o r p . ( R a l d o n ) f o r $ 4 8 5 , 9 9 5 a n d t o l e a s e t h e h o u s e s - 1 1 - b a c k t o R a l d o n f o r u s e a s m o d e l h o u s e s f o r a n i n i t i a l t e r m o f 1 8 m o n t h s . F o r e a c h o f t h e f i v e h o u s e s , t h e r e i s a s c h e d u l e a t t a c h e d t o t h e a g r e e m e n t t h a t l i s t s t h e a d d r e s s ; t h e b a s e p r i c e ; t h e " o p t i o n a l e x t r a s " i n c l u d e d w i t h t h e h o u s e , s u c h a s c a r p e t i n g , w a l l p a p e r , a n d m i r r o r e d w a l l s ; t h e " m a r k e t i n g e x t r a s " , s u c h a s d r a p e s , s p r i n k l e r s y s t e m s , b u i l t - i n s , a n d l a n d s c a p i n g ; t h e p r i c e f o r e a c h o f t h e e x t r a s ; a n d t h e " p u r c h a s e p r i c e " o f t h e h o u s e . T h e p u r c h a s e p r i c e f o r e a c h o f t h e f i v e h o u s e s w a s $ 8 , 0 0 0 t o $ 1 0 , 0 0 0 m o r e t h a n t h e b a s e p r i c e b e c a u s e o f t h e " e x t r a s " . A s o n e o f t h e c o n d i t i o n s o f c l o s i n g u n d e r t h e p u r c h a s e a n d l e a s e b a c k a g r e e m e n t , R a l d o n a g r e e d t o p a y E P I C 6 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t i e s . T h e a g r e e m e n t p r o v i d e s a s f o l l o w s : O n t h e C l o s i n g D a t e , S e l l e r [ R a l d o n ] s h a l l p a y t o E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n a s u m e q u a l t o s i x p e r c e n t ( 6 % ) o f t h e P u r c h a s e P r i c e o f t h e P r o p e r t i e s , a n d t h e e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t b y S e l l e r s h a l l c o n s t i t u t e a n i r r e v o c a b l e a s s i g n m e n t t o E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n f r o m t h e s a l e p r o c e e d s o f a s u m s u f f i c i e n t t o m a k e t h e p a y m e n t d u e u n d e r t h i s S u b p a r a g r a p h 5 . 7 . W e r e f e r t o t h e a m o u n t p a y a b l e u n d e r t h e a b o v e p r o v i s i o n a s t h e b u i l d e r f e e . - 1 2 - A n o t h e r c o n d i t i o n u n d e r t h e p u r c h a s e a n d l e a s e b a c k a g r e e m e n t r e q u i r e d R a l d o n t o p a y a t c l o s i n g t h e f i r s t f u l l m o n t h ' s r e n t f o r e a c h o f t h e p r o p e r t i e s p l u s t h e p r o r a t a p o r t i o n o f t h e m o n t h l y r e n t f o r t h e m o n t h o f c l o s i n g . T h e a g r e e m e n t p r o v i d e s a s f o l l o w s : S e l l e r , a s t e n a n t , s h a l l h a v e * * * ( i i ) p a i d t o P u r c h a s e r , a s L a n d l o r d , t h e f i r s t f u l l m o n t h ' s A d j u s t e d M o n t h l y R e n t a l f o r e a c h o f t h e P r o p e r t i e s p l u s t h e p r o r a t a p o r t i o n o f t h e A d j u s t e d M o n t h l y R e n t a l f o r t h e m o n t h d u r i n g w h i c h t h e C l o s i n g D a t e o c c u r s . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a d v a n c e . F i n a l l y , a s a c o n d i t i o n t o c l o s i n g , t h e p u r c h a s e a n d l e a s e b a c k a g r e e m e n t r e q u i r e d R a l d o n t o s u p p l y t o t h e p u r c h a s e r a n a p p r a i s a l t h a t s h o w e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a n d i m p r o v e m e n t s e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n t h e p u r c h a s e p r i c e . T h e a g r e e m e n t p r o v i d e s a s f o l l o w s : A n a p p r a i s a l o f t h e P r o p e r t i e s a n d i m p r o v e m e n t s p r e p a r e d b y a F N M A / F H L M C q u a l i f i e d a p p r a i s e r a c c e p t a b l e t o P u r c h a s e r o n a s t a n d a r d F N M A / F H L M C f o r m w h i c h s h a l l r e f l e c t a v a l u e o f t h e P r o p e r t y a n d i m p r o v e m e n t s e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n t h e P u r c h a s e P r i c e . E P I C m a d e t h e f o l l o w i n g i n t e r n a l c a s h - f l o w a n a l y s i s o f t h e t r a n s a c t i o n w i t h R a l d o n : - 1 3 - R a l d o n C o r p . Y e a r 1 Y e a r 2 Y e a r 3 Y e a r 4 T o t a l B u i l d e r l e a s e p a y m e n t s $ 6 1 , 8 1 9 $ 3 0 , 9 0 9 - 0 - - 0 - $ 9 2 , 7 2 8 T a x , i n s . , H O A r e i m b u r s e 4 , 4 7 6 2 , 2 3 8 - 0 - - 0 - 6 , 7 1 4 T e n a n t r e n t a l - 0 - 1 7 , 4 8 9 $ 3 7 , 7 7 6 $ 4 0 , 7 9 8 9 6 , 0 6 3 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - I n t e r e s t i n c o m e - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - T o t a l r e v e n u e 6 6 , 2 9 5 5 0 , 6 3 6 3 7 , 7 7 6 4 0 , 7 9 8 1 9 5 , 5 0 5 F i r s t t r u s t i n t e r e s t - 6 8 , 0 3 1 - 6 8 , 0 3 1 - 6 8 , 0 3 1 - 6 8 , 0 3 1 - 2 7 2 , 1 2 4 T a x , i n s . , H O A e x p e n s e - 4 , 4 7 6 - 4 , 4 7 6 - 4 , 4 7 6 - 4 , 4 7 6 - 1 7 , 9 0 4 R e p a i r s & m a i n t e n a n c e - 0 - - 1 , 2 1 5 - 2 , 4 3 0 - 2 , 4 3 0 - 6 , 0 7 5 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e - 2 , 1 0 0 - 2 , 1 0 0 - 2 , 1 0 0 - 2 , 1 0 0 - 8 , 4 0 0 A u d i t f e e - 6 0 7 - 6 0 7 - 6 0 7 - 6 0 7 - 2 , 4 2 8 I n t e r e s t o n E P I C a d v a n c e s - 6 , 2 8 8 - 6 , 2 8 8 - 6 , 2 8 8 - 6 , 2 8 8 - 2 5 , 1 5 2 T o t a l e x p e n s e s - 8 1 , 5 0 2 - 8 2 , 7 1 7 - 8 3 , 9 3 2 - 8 3 , 9 3 2 - 3 3 2 , 0 8 3 A n t i c i p a t e d c a s h d e f i c i t - 1 5 , 2 0 7 - 3 2 , 0 8 1 - 4 6 , 1 5 6 - 4 3 , 1 3 4 - 1 3 6 , 5 7 8 A s a p e r c e n t o f p u r c h a s e - 3 . 1 3 % - 6 . 6 0 % - 9 . 5 0 % - 8 . 8 8 % - 2 8 . 1 0 % p r i c e A c c o r d i n g t o t h e a b o v e a n a l y s i s , E P I C p r o j e c t e d a c a s h d e f i c i t f r o m t h e t r a n s a c t i o n a t t h e e n d o f t h e f o u r t h y e a r o f $ 1 3 6 , 5 7 8 o r 2 8 . 1 0 p e r c e n t o f t h e o r i g i n a l p u r c h a s e p r i c e ( v i z $ 4 8 5 , 9 9 5 ) . E P I C f u r t h e r p r o j e c t e d t h a t t h e f o l l o w i n g a p p r e c i a t i o n r a t e s w o u l d b e r e q u i r e d t o r e c o u p t h e i n v e s t m e n t i n t h e p r o p e r t i e s a f t e r s a l e s e x p e n s e s o f 7 p e r c e n t a n d a d i s p o s i t i o n f e e o f 2 . 5 p e r c e n t t o b e p a i d t o E P I C : I n v e s t m e n t A p p r e c i a t i o n R a t e E n d o f 2 d y e a r 1 $ 6 1 5 , 7 4 4 1 2 . 5 6 E n d o f 3 d y e a r 1 6 7 8 , 4 0 8 1 1 1 . 7 6 E n d o f 4 t h y e a r 1 7 2 3 , 7 8 5 1 1 0 . 4 7 1 E P I C ' s p r o j e c t i o n , a s c o n t a i n e d i n t h e r e c o r d i s d i f f i c u l t t o r e a d a n d t h i s a m o u n t m a y d i f f e r f r o m t h e p r o j e c t i o n . B y i n s t r u m e n t d a t e d D e c e m b e r 2 2 , 1 9 8 2 , E P I C a s s i g n e d t o E A 8 3 - X I I E P I C ' s " r i g h t , t i t l e a n d i n t e r e s t " i n t h e p u r c h a s e a n d l e a s e b a c k a g r e e m e n t w i t h R a l d o n . O n - 1 4 - D e c e m b e r 2 7 , 1 9 8 2 , E A 8 3 - X I I c l o s e d t h e p u r c h a s e o f e a c h o f t h e f i v e m o d e l h o u s e s f r o m R a l d o n . T o f i n a n c e i t s p u r c h a s e o f t h e s u b j e c t h o u s e s , E A 8 3 - X I I b o r r o w e d a p p r o x i m a t e l y 9 5 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s f r o m E P I C M o r t g a g e , I n c . ( E M I ) , a c o r p o r a t i o n a f f i l i a t e d w i t h E P I C . E M I ' s b u s i n e s s w a s t o o r i g i n a t e m o r t g a g e s f o r E P I C p a r t n e r s h i p s . A t c l o s i n g , E A 8 3 - X I I e x e c u t e d f i v e n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s , i n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 4 6 1 , 6 7 5 , p a y a b l e t o E M I i n m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t o n l y o n t h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e f o r 5 y e a r s a t t h e r a t e o f 1 4 . 3 7 5 p e r c e n t . T h e e n t i r e i n d e b t e d n e s s u n d e r e a c h n o t e w a s d u e 5 y e a r s a f t e r t h e d a t e o f t h e f i r s t p a y m e n t o f i n t e r e s t r e q u i r e d u n d e r t h e n o t e . E a c h n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t b e a r i n g t h e d a t e o f c l o s i n g a n d r e c o r d e d o n J a n u a r y 3 , 1 9 8 3 , i n t h e l a n d r e c o r d s o f D e n t o n C o u n t y , T e x a s . A m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n y , T i c o r M o r t g a g e I n s u r a n c e ( T M I ) , i s s u e d a c o m m i t m e n t a n d c e r t i f i c a t e o f i n s u r a n c e d a t e d D e c e m b e r 2 8 , 1 9 8 2 , p r o v i d i n g m o r t g a g e i n s u r a n c e f o r 2 5 p e r c e n t o f t h e f i r s t l o s s a m o u n t w i t h r e s p e c t t o t h e m o r t g a g e o n e a c h o f t h e f i v e p r o p e r t i e s . S e t o u t b e l o w i s a l i s t o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s t h a t E X 8 3 - X I I p u r c h a s e d f r o m R a l d o n , t h e p u r c h a s e p r i c e - 1 5 - o f e a c h p r o p e r t y , t h e b u i l d e r f e e , t h e r e n t a d v a n c e , a n d t h e a m o u n t b o r r o w e d w i t h r e s p e c t t o e a c h p r o p e r t y : P u r c h a s e B u i l d e r R e n t R a l d o n C o r p . P r i c e F e e A d v a n c e L o a n 2 1 0 9 A v i g n o n D r . $ 8 8 , 9 9 5 $ 5 , 3 3 9 . 7 0 $ 1 , 0 0 4 $ 8 4 , 5 2 5 2 1 1 1 A v i g n o n D r . 8 9 , 5 0 0 5 , 3 7 0 . 0 0 1 , 0 0 9 8 5 , 0 2 5 2 1 1 3 A v i g n o n D r . 1 0 0 , 5 0 0 6 , 0 3 0 . 0 0 1 , 1 3 4 9 5 , 4 7 5 2 1 1 5 A v i g n o n D r . 1 0 0 , 5 0 0 6 , 0 3 0 . 0 0 1 , 1 3 4 9 5 , 4 7 5 2 1 1 7 A v i g n o n D r . 1 0 6 , 5 0 0 6 , 3 9 0 . 0 0 1 , 2 0 1 1 0 1 , 1 7 5 4 8 5 , 9 9 5 2 9 , 1 5 9 . 7 0 5 , 4 8 2 4 6 1 , 6 7 5 A s e t t l e m e n t s t a t e m e n t w a s p r e p a r e d f o r t h e s a l e o f e a c h h o u s e . E a c h s t a t e m e n t s h o w s t h e a b o v e p u r c h a s e p r i c e a s t h e c o n t r a c t s a l e s p r i c e o f t h e h o u s e a n d s h o w s t h e b u i l d e r f e e a n d r e n t a d v a n c e f o r e a c h h o u s e a s c h a r g e s t o t h e s e l l e r , R a l d o n , a n d , t h u s , a s r e d u c t i o n s o f t h e a m o u n t d u e t o R a l d o n . E a c h s t a t e m e n t a l s o s h o w s t h e t o t a l o f t h e " a m o u n t s p a i d b y / f o r " E A 8 3 - X I I , a s c o n s i s t i n g p r i n c i p a l l y o f t h e l o a n p r o c e e d s a n d t h e s u m o f t h e b u i l d e r f e e s a n d r e n t a d v a n c e s . T h e t o t a l o f t h e s e a m o u n t s e x c e e d e d t h e a m o u n t d u e f r o m E A 8 3 - X I I . S e t o u t b e l o w i s a s u m m a r y o f t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s s h o w i n g t h a t a t o t a l o f $ 8 , 8 0 1 . 6 0 w a s d u e t o t h e b u y e r , E A 8 3 - X I I , a t c l o s i n g : - 1 6 - R a l d o n C o r p . B u y e r S e l l e r C o n t r a c t s a l e s p r i c e $ 4 8 5 , 9 9 5 . 0 0 $ 4 8 5 , 9 9 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r 2 , 1 3 2 . 6 0 - 0 - P r i c e a d j u s t m e n t 1 2 . 5 0 1 2 . 5 0 G r o s s a m o u n t d u e 4 8 8 , 1 4 0 . 1 0 4 8 6 , 0 0 7 . 5 0 P r i n c i p a l a m o u n t o f l o a n s 4 6 1 , 6 7 5 . 0 0 - 0 - B u i l d e r f e e 2 9 , 1 5 9 . 7 0 2 9 , 1 5 9 . 7 0 R e n t a d v a n c e 5 , 4 8 2 . 0 0 5 , 4 8 2 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n - 0 - - 0 - O t h e r c r e d i t s 6 2 5 . 0 0 6 2 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - 5 , 8 3 5 . 0 4 T o t a l c r e d i t s 4 9 6 , 9 4 1 . 7 0 4 1 , 1 0 1 . 7 4 A m o u n t d u e b u y e r 8 , 8 0 1 . 6 0 - 0 - A m o u n t d u e s e l l e r - 0 - 4 4 4 , 9 0 5 . 7 6 A c c o r d i n g t o t h e s e t t l e m e n t s h e e t s , t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s , $ 4 6 1 , 6 7 5 , w a s c r e d i t e d a s f o l l o w s : B u y e r S e l l e r O t h e r s T o t a l S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r - 0 - - 0 - $ 2 , 1 3 2 . 6 0 $ 2 , 1 3 2 . 6 0 A m o u n t d u e l e s s l o a n $ - 2 6 , 4 6 5 . 1 0 - 0 - - 0 - - 2 6 , 4 6 5 . 1 0 B u i l d e r f e e 2 9 , 1 5 9 . 7 0 - 0 - - 0 - 2 9 , 1 5 9 . 7 0 R e n t a d v a n c e 5 , 4 8 2 . 0 0 - 0 - - 0 - 5 , 4 8 2 . 0 0 O t h e r c r e d i t 6 2 5 . 0 0 - 0 - - 0 - 6 2 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - - 0 - 5 , 8 3 5 . 0 4 5 , 8 3 5 . 0 4 A m o u n t d u e s e l l e r $ 4 4 4 , 9 0 5 . 7 6 - 0 - 4 4 4 , 9 0 5 . 7 6 8 , 8 0 1 . 6 0 4 4 4 , 9 0 5 . 7 6 7 , 9 6 7 . 6 4 4 6 1 , 6 7 5 . 0 0 E M I a s s i g n e d t o C o m m u n i t y S a v i n g s & L o a n , I n c . ( C S L ) , a s a v i n g s a n d l o a n a s s o c i a t i o n a f f i l i a t e d w i t h E P I C , i t s i n t e r e s t i n e a c h o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s a n d r e l a t e d d e e d s o f t r u s t t h a t h a d b e e n i s s u e d b y E A 8 3 - X I I i n c o n n e c t i o n w i t h i t s p u r c h a s e o f t h e f i v e p r o p e r t i e s f r o m R a l d o n . E M I m a d e t h e a s s i g n m e n t i n a n A s s i g n m e n t o f D e e d o f T r u s t d a t e d M a r c h 3 0 , 1 9 8 3 . I n t h e s a m e i n s t r u m e n t , C S L f u r t h e r a s s i g n e d i t s i n t e r e s t a s h o l d e r o f e a c h p r o m i s s o r y n o t e u n d e r t h e r e l a t e d d e e d o f t r u s t t o t h e N o r t h J e r s e y S a v i n g s - 1 7 - & L o a n A s s o c i a t i o n . T h u s , s h o r t l y a f t e r E A 8 3 - X I I p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s f r o m R a l d o n , N o r t h J e r s e y S a v i n g s & L o a n A s s o c i a t i o n p u r c h a s e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t E A 8 3 - X I I h a d i s s u e d t o E M I . P u r c h a s e o f P r o d u c t i o n H o u s e s i n O d e s s a , T e x a s E P I C e x e c u t e d a R e s i d e n t i a l R e n t a l P u r c h a s e A g r e e m e n t ( r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t ) d a t e d D e c e m b e r 1 8 , 1 9 8 2 , u n d e r w h i c h i t a g r e e d t o p u r c h a s e s e v e n h o u s e s l o c a t e d i n t h e H o l l y w o o d V i e w s u b d i v i s i o n i n O d e s s a , T e x a s , f r o m F o x a n d J a c o b s , I n c . ( F o x & J a c o b s ) , f o r $ 3 9 4 , 6 0 0 . T h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t h a d o r i g i n a l l y c a l l e d f o r t h e p u r c h a s e o f e i g h t p r o p e r t i e s f o r a t o t a l o f $ 4 4 9 , 5 0 0 b u t w a s a m e n d e d b y d e l e t i n g o n e h o u s e s o m e t i m e b e f o r e c l o s i n g . T h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t i n c l u d e s a n e x h i b i t B f o r e a c h o f t h e s e v e n p r o p e r t i e s t h a t s e t s f o r t h t h e b a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t y a n d t h e a p p l i a n c e s a n d i n t e r i o r d e c o r a t i o n s i n c l u d e d i n t h e p u r c h a s e p r i c e . T h i s e x h i b i t a l s o l i s t s a n " e s t i m a t e d r e n t a l a m o u n t " f o r t h e p r o p e r t y . E x h i b i t C t o t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t g i v e s E P I C t h e r i g h t t o r e n t e a c h o f t h e p r o p e r t i e s a n d s t a t e s t h a t , f o r e a c h p r o p e r t y n o t l e a s e d a s o f t h e c l o s i n g d a t e , F o x & J a c o b s a g r e e s t o p a y t o t h e p u r c h a s e r o n t h e c l o s i n g d a t e a n a m o u n t e q u a l t o t h r e e t i m e s t h e m o n t h l y r e n t f o r t h a t - 1 8 - p r o p e r t y a s s e t f o r t h o n e x h i b i t B . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a d v a n c e . U n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t , F o x & J a c o b s a g r e e d t o p a y t o E P I C 6 . 8 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t i e s . T h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t p r o v i d e s f o r t h i s p a y m e n t a s a c o n d i t i o n t o " t h e o b l i g a t i o n o f t h e P u r c h a s e r t o p u r c h a s e e a c h o f t h e P r o p e r t i e s " i n t h e f o l l o w i n g t e r m s : O n t h e C l o s i n g D a t e , S e l l e r s h a l l p a y t o E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n a s u m e q u a l t o s i x a n d e i g h t - t e n t h s p e r c e n t ( 6 . 8 % ) o f t h e P u r c h a s e P r i c e o f t h e P r o p e r t i e s , a n d t h e e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t b y S e l l e r s h a l l c o n s t i t u t e a n i r r e v o c a b l e a s s i g n m e n t t o E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n f r o m t h e s a l e p r o c e e d s o f a s u m s u f f i c i e n t t o m a k e t h e p a y m e n t d u e u n d e r S u b p a r a g r a p h 4 . 6 . W e r e f e r t o t h i s s u m a s t h e b u i l d e r f e e . A s a f u r t h e r c o n d i t i o n t o t h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n u n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t , F o x & J a c o b s a g r e e d t o p a y t o " t h e P u r c h a s e r a s u m e q u a l t o t h e p e r c e n t a g e a s s e t f o r t h o n E x h i b i t ' A ' h e r e o f o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h P r o p e r t y a s a c o n t r i b u t i o n t o w a r d s r e n t a l d e f i c i t s " ( r e f e r r e d t o h e r e i n a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n ) . T h e p e r c e n t a g e s s e t f o r t h o n e x h i b i t A a t t a c h e d t o t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t r a n g e f r o m 1 6 . 3 8 t o 1 7 . 9 0 - 1 9 - p e r c e n t . W e r e f e r t o t h i s p a y m e n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . T h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t a l s o p r o v i d e d , a s a c o n d i t i o n t o t h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t i e s , t h a t t h e " p u r c h a s e r s h a l l h a v e o b t a i n e d a n a p p r a i s a l o f e a c h o f t h e P r o p e r t i e s b y a F N M A / F H L M C q u a l i f i e d a p p r a i s e r * * * w h i c h s h a l l r e f l e c t t h e v a l u e o f e a c h P r o p e r t y e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n t h e p u r c h a s e p r i c e a p p l i c a b l e t o t h a t P r o p e r t y " . E P I C m a d e t h e f o l l o w i n g i n t e r n a l c a s h - f l o w a n a l y s i s o f t h e t r a n s a c t i o n w i t h F o x & J a c o b s : F o x & J a c o b s , I n c . Y e a r 1 Y e a r 2 Y e a r 3 Y e a r 4 T o t a l B u i l d e r l e a s e p a y m e n t s - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - T a x , i n s . , H O A r e i m b u r s e - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - T e n a n t r e n t a l $ 4 8 , 7 4 0 $ 4 9 , 6 5 9 $ 5 3 , 6 3 2 $ 5 7 , 9 2 2 $ 2 0 9 , 9 5 3 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 9 , 1 9 0 - 0 - - 0 - - 0 - 6 9 , 1 9 0 I n t e r e s t i n c o m e 6 , 5 5 6 3 , 9 3 5 1 , 3 1 2 - 0 - 1 1 , 8 0 3 T o t a l r e v e n u e 1 2 4 , 4 8 6 5 3 , 5 9 4 5 4 , 9 4 4 5 7 , 9 2 2 2 9 0 , 9 4 6 F i r s t t r u s t i n t e r e s t - 6 2 , 9 2 2 - 6 2 , 9 2 2 - 6 2 , 9 2 2 - 6 2 , 9 2 2 - 2 5 1 , 6 8 8 T a x , i n s . , H O A e x p e n s e - 7 , 9 2 0 - 7 , 9 2 0 - 7 , 9 2 0 - 7 , 9 2 0 - 3 1 , 6 8 0 R e p a i r s & m a i n t e n a n c e - 2 , 2 4 7 - 2 , 2 4 7 - 2 , 2 4 7 - 2 , 2 4 7 - 8 , 9 8 8 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e - 5 6 2 - 5 6 2 - 5 6 2 - 5 6 2 - 2 , 2 4 8 A u d i t f e e - 3 , 3 6 0 - 3 , 3 6 0 - 3 , 3 6 0 - 3 , 3 6 0 - 1 3 , 4 4 0 I n t e r e s t o n E P I C a d v a n c e s - 5 , 8 1 5 - 5 , 8 1 5 - 5 , 8 1 5 - 5 , 8 1 5 - 2 3 , 2 6 0 T o t a l e x p e n s e s - 8 2 , 8 2 6 - 8 2 , 8 2 6 - 8 2 , 8 2 6 - 8 2 , 8 2 6 - 3 3 1 , 3 0 4 A n t i c i p a t e d c a s h d e f i c i t 4 1 , 6 6 0 - 2 9 , 2 3 2 - 2 7 , 8 8 2 - 2 4 , 9 0 4 - 4 0 , 3 5 8 A s a p e r c e n t o f p u r c h a s e 9 . 2 7 - 6 . 5 - 6 . 2 - 5 . 5 4 - 8 . 9 8 p r i c e - - c h e c k N o s . T h e a b o v e a n a l y s i s i s b a s e d u p o n t h e o r i g i n a l p l a n t o p u r c h a s e e i g h t h o u s e s f o r $ 4 4 9 , 5 0 0 . A s s h o w n a b o v e , E P I C p r o j e c t e d a c a s h d e f i c i t f r o m t h a t t r a n s a c t i o n a t t h e e n d o f t h e f o u r t h y e a r o f $ 4 0 , 3 5 8 o r 8 . 9 8 p e r c e n t o f t h e - 2 0 - p u r c h a s e p r i c e . E P I C f u r t h e r p r o j e c t e d t h a t t h e f o l l o w i n g a p p r e c i a t i o n r a t e s w o u l d b e r e q u i r e d t o r e c o u p t h e i n v e s t - m e n t i n t h e p r o p e r t i e s a f t e r s a l e s e x p e n s e s o f 7 p e r c e n t a n d t h e d i s p o s i t i o n f e e o f 2 . 5 p e r c e n t t o b e p a i d t o E P I C : A p p r e c i a t i o n I n v e s t m e n t R a t e s E n d o f 2 d y e a r $ 5 0 7 , 6 6 8 6 . 2 7 E n d o f 3 d y e a r 5 4 1 , 6 6 3 6 . 4 1 E n d o f 4 t h y e a r 5 7 2 , 1 8 5 6 . 2 2 E P I C ' s a n a l y s i s o f t h e t r a n s a c t i o n i n c l u d e d a c o m p u t a t i o n o f t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . F i r s t , E P I C p e r s o n n e l e s t i m a t e d t h a t t h e p r o j e c t w o u l d g e n e r a t e a m o n t h l y d e f i c i t o f $ 2 , 1 0 1 , t a k i n g i n t o a c c o u n t e s t i m a t e d m o n t h l y o p e r a t i n g e x p e n s e s o f $ 7 , 9 6 1 , t e n a n t r e n t a l s o f $ 4 , 6 0 0 ( w i t h a v a c a n c y r a t e o f 1 1 . 7 p e r c e n t ) , a n d m o n t h l y c o n t r i b u t i o n s o f i n v e s t o r c a p i t a l o f $ 1 , 7 9 8 . A c c o r d i n g t o t h e a n a l y s i s , t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e m o n t h l y d e f i c i t o v e r 3 6 m o n t h s d i s c o u n t e d a t 1 3 p e r c e n t i s $ 6 2 , 3 6 4 . T h e a n a l y s i s , w h i c h i s r e p r o d u c e d b e l o w , d e s i g n a t e s t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n : - 2 1 - O p e r a t i n g e x p e n s e s p e r m o n t h $ 7 , 9 6 1 T e n a n t r e n t a l r e v e n u e - 4 , 6 0 0 R e n t - u p f a c t o r 0 . 8 8 3 N e t t e n a n t r e n t a l - 4 , 0 6 2 O p e r a t i n g d e f i c i t 3 , 8 9 9 I n v e s t o r c o n t r i b u t i o n p u r c h a s e p r i c e $ 4 4 9 , 5 0 0 x 0 . 0 0 4 - 1 , 7 9 8 N e t m o n t h l y d e f i c i t 2 , 1 0 1 P r e s e n t v a l u e o f d e f i c i t o v e r 3 6 m o s . a t 1 3 % m o n t h l y d e f i c i t o f 2 , 1 0 1 x 2 9 . 6 8 6 2 , 3 6 4 [ s i c ] R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 2 , 3 6 4 A s a p e r c e n t o f p u r c h a s e p r i c e 0 . 1 3 8 7 4 0 8 T h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s h o w n a b o v e w a s c a l c u l a t e d u s i n g a n e t b o r r o w i n g c o s t , e x c l u s i v e o f s e r v i c i n g a n d p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e o f 1 6 . 7 5 p e r c e n t . T h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n c o m p u t e d i n t h e a b o v e a n a l y s i s , $ 6 2 , 3 6 4 , d i f f e r s f r o m t h e a m o u n t u s e d i n E P I C ' s c a s h - f l o w a n a l y s i s f o r t h e p r o j e c t , $ 6 9 , 1 9 0 , a n d d i f f e r s f r o m t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n f i n a l l y n e g o t i a t e d w i t h F o x & J a c o b s , $ 6 7 , 6 4 3 . B y i n s t r u m e n t d a t e d D e c e m b e r 2 1 , 1 9 8 2 , E P I C a s s i g n e d t o E A 8 3 - X I I " i t s e n t i r e r i g h t , t i t l e a n d i n t e r e s t , a s p u r c h a s e r a n d l a n d l o r d " i n t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e - m e n t d a t e d D e c e m b e r 1 8 , 1 9 8 2 , w i t h F o x & J a c o b s . O n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 8 2 , E A 8 3 - X I I c l o s e d t h e p u r c h a s e o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s . T o f i n a n c e i t s p u r c h a s e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s , E A 8 3 - X I I b o r r o w e d a p p r o x i m a t e l y 9 5 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s f r o m E M I . O n t h e c l o s i n g d a t e , E A 8 3 - X I I e x e c u t e d s e v e n n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y - 2 2 - n o t e s , i n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 3 7 4 , 8 5 0 , p a y a b l e t o E M I w i t h m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t o n l y o n t h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e f o r 5 y e a r s a t t h e r a t e o f 1 4 . 3 7 5 p e r c e n t . T h e r e a f t e r , t h e n o t e s r e q u i r e d E A 8 3 - X I I t o p a y m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t f o r 5 y e a r s . T h e p r i n c i p a l a m o u n t o f e a c h n o t e w a s d u e a t t h e e n d o f 1 0 y e a r s , o r J a n u a r y 1 , 1 9 9 3 . O n M a r c h 1 , 1 9 8 3 , t h e p a r t i e s e x e c u t e d a n A l l o n g e t o N o t e f o r e a c h o f t h e s e v e n n o t e s . T h e A l l o n g e t o N o t e s t a t e s a s f o l l o w s : T h e N o t e s h a l l b e a r i n t e r e s t a t t h e r a t e c o m p u t e d a s f o l l o w s : ( a ) t h e r a t e o f i n t e r e s t f o r t h e f i r s t s i x t y ( 6 0 ) f u l l c a l e n d a r m o n t h s o f t h e l o a n t e r m s h a l l b e F o u r t e e n a n d 3 7 5 / 1 0 0 0 ( 1 4 . 3 7 5 % ) p e r a n n u m ; ( b ) t h e r e a f t e r , t h e r a t e o f i n t e r e s t s h a l l b e a d j u s t e d a n n u a l l y , c o m m e n c i n g w i t h t h e s i x t y - f i r s t ( 6 1 s t ) f u l l c a l e n d a r m o n t h o f t h e l o a n t e r m , t o a r a t e p e r a n n u m e q u a l t o t h e s u m o f t h e F N M A a u c t i o n p r i c e i n e f f e c t o n t h e f i r s t d a y o f t h e c a l e n d a r m o n t h i m m e d i a t e l y p r e c e d i n g t h e m o n t h o f s u c h a d j u s t m e n t p l u s 2 3 7 . 5 b a s i s p o i n t s , p a y a b l e a s f o l l o w s : I n t e r e s t o n l y o n t h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e , c o m p u t e d a s s e t f o r t h i n ( a ) a b o v e , s h a l l b e p a y a b l e o n t h e f i r s t d a y o f e a c h m o n t h c o m m e n c i n g A p r i l 1 , 1 9 8 3 a n d o n t h e f i r s t d a y o f e a c h s u c c e e d i n g m o n t h t h r o u g h a n d i n c l u d i n g M a r c h 1 , 1 9 8 8 . T h e r e a f t e r , p a y m e n t s o f m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t a t t h e r a t e p e r a n n u m a s s e t f o r t h i n ( b ) a b o v e , s h a l l b e f u l l y a m o r t i z e d o v e r t h e r e m a i n i n g s i x t y ( 6 0 ) m o n t h s o f t h e l o a n t e r m , e x c e p t t h a t a n y r e m a i n - i n g i n d e b t e d n e s s , i f n o t s o o n e r p a i d , s h a l l b e d u e a n d p a y a b l e i n f u l l o n M a r c h 1 , 1 9 9 3 . - 2 3 - E a c h n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t b e a r i n g t h e c l o s i n g d a t e . T h e d e e d s o f t r u s t w e r e r e c o r d e d i n t h e l a n d r e c o r d s o f E c t o r C o u n t y , T e x a s , o n J a n u a r y 1 4 , 1 9 8 3 . E a c h d e e d o f t r u s t w a s a m e n d e d o n M a r c h 1 , 1 9 8 3 , t o r e f l e c t t h e c h a n g e s m a d e b y t h e A l l o n g e t o N o t e . A m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n y , T M I , i s s u e d a C o m m i t m e n t a n d C e r t i f i c a t e o f I n s u r a n c e d a t e d J a n u a r y 7 , 1 9 8 3 , p r o v i d i n g m o r t g a g e i n s u r a n c e f o r 2 5 p e r c e n t o f t h e f i r s t l o s s a m o u n t w i t h r e s p e c t t o t h e m o r t g a g e o n e a c h o f t h e p r o p e r t i e s . S e t o u t b e l o w i s a l i s t o f t h e s e v e n h o u s e s t h a t E A - X I I p u r c h a s e d f r o m F o x & J a c o b s , I n c . , t o g e t h e r w i t h t h e p u r c h a s e p r i c e , t h e b u i l d e r f e e , t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , t h e r e n t a d v a n c e , a n d t h e a m o u n t b o r r o w e d w i t h r e s p e c t t o e a c h p r o p e r t y : P u r c h a s e B u i l d e r R e n t a l D e f i c i t R e n t F o x & J a c o b s , I n c . P r i c e F e e C o n t r i b u t i o n A d v a n c e L o a n 1 6 1 2 H e m p h i l l A v e . $ 5 7 , 4 0 0 $ 3 , 9 0 3 . 2 0 $ 1 0 , 0 3 9 $ 1 , 7 2 5 $ 5 4 , 5 2 5 1 9 2 1 W . 1 7 t h S t . 5 4 , 0 0 0 3 , 6 7 2 . 0 0 8 , 8 4 7 1 , 7 2 5 5 1 , 3 0 0 1 7 1 6 C o r o n a d o A v e . 5 6 , 9 0 0 3 , 8 6 9 . 2 0 9 , 8 6 4 1 , 7 2 5 5 4 , 0 5 0 1 7 2 0 C o r o n a d o A v e . 5 9 , 4 0 0 4 , 0 3 9 . 2 0 1 0 , 6 3 5 1 , 7 2 5 5 6 , 4 2 5 1 7 2 8 C o r o n a d o A v e . 5 4 , 0 0 0 3 , 6 7 2 . 0 0 8 , 8 4 7 1 , 7 2 5 5 1 , 3 0 0 1 7 0 0 L i n d a A v e . 5 6 , 9 0 0 3 , 8 6 9 . 2 0 9 , 8 6 4 1 , 7 2 5 5 4 , 0 5 0 1 9 1 6 H o l l y w o o d D r . 5 6 , 0 0 0 3 , 8 0 8 . 0 0 9 , 5 4 7 1 , 7 2 5 5 3 , 2 0 0 S u b t o t a l 3 9 4 , 6 0 0 2 6 , 8 3 2 . 8 0 6 7 , 6 4 3 1 2 , 0 7 5 3 7 4 , 8 5 0 A s e t t l e m e n t s t a t e m e n t w a s p r e p a r e d f o r t h e s a l e o f e a c h p r o p e r t y . I n e a c h c a s e , t h e s t a t e m e n t s h o w s t h e a b o v e p u r c h a s e p r i c e a s t h e " c o n t r a c t s a l e s p r i c e " o f t h e - 2 4 - p r o p e r t y . E a c h s t a t e m e n t a l s o s h o w s t h e b u i l d e r f e e , t h e r e n t a d v a n c e , a n d t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n a s c h a r g e s t o t h e s e l l e r , F o x & J a c o b s , a n d , t h u s , a s r e d u c t i o n s o f t h e a m o u n t d u e t o F o x & J a c o b s . E a c h s t a t e m e n t a l s o s h o w s t h e t o t a l o f t h e " a m o u n t s p a i d b y / f o r " E A 8 3 - X I I , a s c o n s i s t i n g p r i n c i p a l l y o f t h e l o a n p r o c e e d s a n d t h e s u m o f t h e b u i l d e r f e e s , r e n t a d v a n c e s , a n d r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s . T h e t o t a l o f t h e s e a m o u n t s e x c e e d e d t h e a m o u n t d u e f r o m E A 8 3 - X I I . S e t o u t b e l o w i s a s u m m a r y o f t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s s h o w i n g t h a t a t o t a l o f $ 9 2 , 3 3 1 . 5 5 h a d b e e n o v e r p a i d b y o r o n b e h a l f o f t h e b u y e r , E A 8 3 - X I I : F o x & J a c o b s , I n c . B u y e r S e l l e r C o n t r a c t s a l e s p r i c e $ 3 9 4 , 6 0 0 . 0 0 $ 3 9 4 , 6 0 0 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r 1 , 7 9 4 . 2 5 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ G r o s s a m o u n t d u e 3 9 6 , 3 9 4 . 2 5 3 9 4 , 6 0 0 . 0 0 P r i n c i p a l a m o u n t o f l o a n s 3 7 4 , 8 5 0 . 0 0 B u i l d e r f e e 2 6 , 8 3 2 . 8 0 2 6 , 8 3 2 . 8 0 R e n t a d v a n c e 1 2 , 0 7 5 . 0 0 1 2 , 0 7 5 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 7 , 6 4 3 . 0 0 6 7 , 6 4 3 . 0 0 O t h e r c r e d i t s 7 , 3 2 5 . 0 0 7 , 3 2 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 6 , 0 2 6 . 9 4 T o t a l c r e d i t s 4 8 8 , 7 2 5 . 8 0 1 1 9 , 9 0 2 . 7 4 A m o u n t d u e b u y e r 9 2 , 3 3 1 . 5 5 A m o u n t d u e s e l l e r 2 7 4 , 6 9 7 . 2 6 A c c o r d i n g t o t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s , t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s , $ 3 7 4 , 8 5 0 , w a s c r e d i t e d a s f o l l o w s : - 2 5 - B u y e r S e l l e r O t h e r s T o t a l S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r - 0 - - 0 - $ 1 , 7 9 4 . 2 5 $ 1 , 7 9 4 . 2 5 A m o u n t d u e l e s s l o a n s $ - 2 1 , 5 4 4 . 2 5 - 0 - - 0 - - 2 1 , 5 4 4 . 2 5 B u i l d e r f e e 2 6 , 8 3 2 . 8 0 - 0 - - 0 - 2 6 , 8 3 2 . 8 0 R e n t a d v a n c e 1 2 , 0 7 5 - 0 - - 0 - 1 2 , 0 7 5 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 7 , 6 4 3 . 0 0 - 0 - - 0 - 6 7 , 6 4 3 . 0 0 O t h e r c r e d i t s 7 , 3 2 5 . 0 0 - 0 - - 0 - 7 , 3 2 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - - 0 - 6 , 0 2 6 . 9 4 6 , 0 2 6 . 9 4 A m o u n t d u e s e l l e r _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ $ 2 7 4 , 6 9 7 . 2 6 _ _ _ _ _ _ _ _ 2 7 4 , 6 9 7 . 2 6 9 2 , 3 3 1 . 5 5 2 7 4 , 6 9 7 . 2 6 7 , 8 2 1 . 1 9 3 7 4 , 8 5 0 . 0 0 E M I a s s i g n e d t o C S L i t s i n t e r e s t i n e a c h o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s a n d r e l a t e d d e e d s o f t r u s t t h a t h a d b e e n i s s u e d b y E A 8 3 - X I I i n c o n n e c t i o n w i t h i t s p u r c h a s e o f t h e s e v e n h o u s e s f r o m F o x & J a c o b s , I n c . E M I m a d e t h e a s s i g n m e n t i n a n A s s i g n m e n t o f D e e d o f T r u s t d a t e d M a r c h 3 1 , 1 9 8 3 . I n t h e s a m e i n s t r u m e n t , C S L f u r t h e r a s s i g n e d i t s i n t e r e s t a s h o l d e r o f e a c h p r o m i s s o r y n o t e u n d e r t h e r e l a t e d d e e d o f t r u s t t o N a t i o n a l B a n k o f W a s h i n g t o n . T h u s , s h o r t l y a f t e r E A 8 3 - X I I p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s f r o m F o x & J a c o b s , N a t i o n a l B a n k o f W a s h i n g t o n p u r c h a s e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t E A 8 3 - X I I h a d i s s u e d t o E M I . U l t i m a t e l y , W e s t i n g h o u s e C r e d i t C o r p . a c q u i r e d t h e d e e d s o f t r u s t r e l a t e d t o t h e s e v e n h o u s e s . P u r c h a s e o f 3 9 C o n d o m i n i u m U n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s E P I C e x e c u t e d a R e s i d e n t i a l R e n t a l P u r c h a s e A g r e e m e n t ( r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t ) d a t e d D e c e m b e r 2 2 , 1 9 8 2 , u n d e r w h i c h i t a g r e e d t o p u r c h a s e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s l o c a t e d i n t h e P a s e o s C a s t e l l a n o s c o n d o m i n i u m c o m p l e x i n M i a m i , - 2 6 - F l o r i d a , f r o m B a b c o c k C o . ( B a b c o c k ) , a s u b s i d i a r y o f W e y e r h a e u s e r , f o r $ 3 , 0 2 0 , 7 0 0 . F o r e a c h c o n d o m i n i u m u n i t c o v e r e d b y t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t , t h e r e i s a t t a c h e d t o t h e a g r e e m e n t a n e x h i b i t B w h i c h i d e n t i f i e s t h e u n i t , i t s p u r c h a s e p r i c e , a n d t h e m o n t h l y r e n t , a n d l i s t s t h e a p p l i a n c e s a n d i n t e r i o r d e c o r a t i o n s t h a t a r e i n c l u d e d i n t h e p u r c h a s e . P a s e o s C a s t e l l a n o s w a s c o n s t r u c t e d i n 1 9 8 2 . I t c o n - s i s t s o f e i g h t t w o - s t o r y b u i l d i n g s , w i t h 8 u n i t s i n e a c h b u i l d i n g f o r a t o t a l o f 6 4 u n i t s . T h e r e i s a g a r a g e f o r e a c h u n i t . I n e a c h b u i l d i n g , t h e r e a r e t w o o n e - s t o r y u n i t s o n t h e s e c o n d f l o o r , o v e r t h e g a r a g e s ; f o u r t w o - s t o r y u n i t s i n t h e c e n t e r o f t h e b u i l d i n g ; a n d t w o o n e - s t o r y u n i t s o n t h e g r o u n d f l o o r a t t h e r e a r o f t h e b u i l d i n g . T h e 3 9 u n i t s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I a r e s c a t t e r e d a m o n g s e v e n o f t h e b u i l d i n g s . S e v e n a r e o n e - s t o r y u n i t s o n t h e s e c o n d f l o o r , e a c h w i t h t w o b e d r o o m s , 2 - 1 / 2 b a t h r o o m s , a n d 9 6 8 s q u a r e f e e t o f l i v i n g s p a c e ; 1 3 a r e t w o - s t o r y u n i t s i n t h e c e n t e r o f t h e b u i l d i n g , e a c h w i t h t w o b e d r o o m s , 2 - 1 / 2 b a t h r o o m s , a n d 1 , 2 4 0 s q u a r e f e e t ; 1 2 a r e t w o - s t o r y u n i t s i n t h e c e n t e r o f t h e b u i l d i n g , e a c h w i t h t h r e e b e d r o o m s , 1 - 1 / 2 b a t h r o o m s , a n d 1 , 2 4 0 s q u a r e f e e t ; a n d t h e r e m a i n i n g 7 a r e o n e - s t o r y u n i t s o n t h e g r o u n d l e v e l , e a c h w i t h t h r e e b e d r o o m s , t w o b a t h r o o m s , a n d 1 , 0 9 0 s q u a r e f e e t . - 2 7 - T h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n u n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t t o p u r c h a s e t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s w a s s u b j e c t t o t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n : R e n t a l o f t h e P r o p e r t i e s t o i n d i v i d u a l t e n a n t s s h a l l h a v e b e e n a r r a n g e d , o r s h a l l b e a r r a n g e d , u p o n e x e c u t i o n b y P u r c h a s e r o f t h i s A g r e e m e n t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o c e d u r e s s e t f o r t h i n E x h i b i t " C , " a t t a c h e d h e r e t o a n d b y t h i s r e f e r e n c e m a d e a p a r t h e r e o f . A c c o r d i n g t o e x h i b i t C , i n t h e e v e n t t h a t E P I C h a d n o t l e a s e d a l l o f t h e p r o p e r t i e s a s o f t h e c l o s i n g d a t e , t h e n B a b c o c k a g r e e d t o p a y t o t h e p u r c h a s e r a n a m o u n t e q u a l t o t h r e e t i m e s t h e m o n t h l y f a i r m a r k e t r e n t o f e a c h p r o p e r t y n o t l e a s e d a s o f t h e c l o s i n g d a t e a s a n o n r e f u n d a b l e c o n t r i b u t i o n t o w a r d t h e e x p e n s e o f l i s t i n g , s h o w i n g , a n d l e a s i n g s u c h p r o p e r t y a f t e r t h e c l o s i n g d a t e . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a d v a n c e . U n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t , B a b c o c k a g r e e d t o p a y t o E P I C 6 . 8 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h p r o p e r t y o n t h e c l o s i n g d a t e . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e b u i l d e r f e e . T h e a g r e e m e n t f u r t h e r r e q u i r e s a s a c o n d i t i o n t o t h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n u n d e r t h e a g r e e m e n t t h a t B a b c o c k p a y t o t h e p u r c h a s e r 1 9 . 4 5 5 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h p r o p e r t y " a s a c o n t r i b u t i o n t o w a r d s r e n t a l d e f i c i t s ( r e f e r r e d t o a s t h e R e n t a l D e f i c i t - 2 8 - C o n t r i b u t i o n ) . " I n t h i s o p i n i o n , w e r e f e r t o t h i s p a y m e n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . F i n a l l y , t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t p r o v i d e s , a s a c o n d i t i o n t o t h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t i e s , t h a t t h e " p u r c h a s e r s h a l l h a v e o b t a i n e d a n a p p r a i s a l o f e a c h o f t h e P r o p e r t i e s b y a F N M A / F H L M C q u a l i f i e d a p p r a i s e r * * * w h i c h s h a l l r e f l e c t t h e v a l u e o f e a c h P r o p e r t y e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n t h e p u r c h a s e p r i c e a p p l i c a b l e t o t h a t p r o p e r t y " . E P I C m a d e t h e f o l l o w i n g i n t e r n a l c a s h - f l o w a n a l y s i s o f t h e t r a n s a c t i o n w i t h B a b c o c k : P a s e o s C a s t e l l a n o s Y e a r 1 Y e a r 2 Y e a r 3 Y e a r 4 T o t a l B u i l d e r l e a s e p a y m e n t s - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - T a x , i n s . , H O A r e i m b u r s e - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - T e n a n t r e n t a l $ 2 4 3 , 8 7 3 $ 2 4 6 , 7 9 2 $ 2 6 6 , 5 3 6 $ 2 8 7 , 8 5 8 $ 1 , 0 4 5 , 0 5 9 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 5 9 , 9 2 9 - 0 - - 0 - - 0 - 6 5 9 , 9 2 9 I n t e r e s t i n c o m e 6 2 , 5 3 1 3 7 , 5 3 3 1 2 , 5 1 4 - 0 - 1 1 2 , 5 7 8 T o t a l r e v e n u e 9 6 6 , 3 3 3 2 8 4 , 3 2 5 2 7 9 , 0 5 0 2 8 7 , 8 5 8 1 , 8 1 7 , 5 6 6 F i r s t t r u s t i n t e r e s t - 4 2 4 , 7 8 4 - 4 2 4 , 7 8 4 - 4 2 4 , 7 8 4 - 4 2 4 , 7 8 4 - 1 , 6 9 9 , 1 3 6 T a x , i n s . , H O A e x p e n s e - 7 1 , 1 9 6 - 7 1 , 1 9 6 - 7 1 , 1 9 6 - 7 1 , 1 9 6 - 2 8 4 , 7 8 4 R e p a i r s & m a i n t e n a n c e - 1 5 , 1 7 3 - 1 5 , 1 7 3 - 1 5 , 1 7 3 - 1 5 , 1 7 3 - 6 0 , 6 9 2 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e - 1 6 , 3 8 0 - 1 6 , 3 8 0 - 1 6 , 3 8 0 - 1 6 , 3 8 0 - 6 5 , 5 2 0 A u d i t f e e - 3 , 7 9 3 - 3 , 7 9 3 - 3 , 7 9 3 - 3 , 7 9 3 - 1 5 , 1 7 2 I n t e r e s t o n E P I C a d v a n c e s - 3 9 , 2 5 9 - 3 9 , 2 5 9 - 3 9 , 2 5 9 - 3 9 , 2 5 9 - 1 5 7 , 0 3 6 T o t a l e x p e n s e s - 5 7 0 , 5 8 5 - 5 7 0 , 5 8 5 - 5 7 0 , 5 8 5 - 5 7 0 , 5 8 5 - 2 , 2 8 2 , 3 4 0 A n t i c i p a t e d c a s h d e f i c i t 3 9 5 , 7 4 8 - 2 8 6 , 2 6 0 - 2 9 1 , 5 3 5 - 2 8 2 , 7 2 7 - 4 6 4 , 7 7 4 A s a p e r c e n t o f p u r c h a s e 1 3 . 0 4 - 9 . 4 3 - 9 . 6 1 - 9 . 3 2 - 1 5 . 3 2 p r i c e A s s h o w n a b o v e , E P I C p r o j e c t e d a c a s h d e f i c i t f r o m t h e t r a n s a c t i o n a t t h e e n d o f t h e f o u r t h y e a r o f $ 4 6 4 , 7 7 4 , o r 1 5 . 3 2 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e ( v i z $ 3 , 0 3 4 , 5 5 0 ) . E P I C f u r t h e r p r o j e c t e d t h a t t h e f o l l o w i n g a p p r e c i a t i o n - 2 9 - r a t e s w o u l d b e r e q u i r e d t o r e c o u p t h e i n v e s t m e n t i n t h e p r o p e r t i e s a f t e r s a l e s e x p e n s e s o f 7 p e r c e n t a n d a d i s p o s i t i o n f e e o f 2 . 5 p e r c e n t t o b e p a i d t o E P I C : I n v e s t m e n t A p p r e c i a t i o n R a t e E n d o f 2 d y e a r 3 4 0 5 7 9 8 5 . 9 4 E n d o f 3 d y e a r 3 7 5 5 0 7 8 7 . 3 6 E n d o f 4 t h y e a r 4 0 9 4 0 9 0 7 . 7 7 E P I C ' s a n a l y s i s o f t h e t r a n s a c t i o n i n c l u d e d a c o m p u t a t i o n o f t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . F i r s t , E P I C p e r s o n n e l e s t i m a t e d t h e m o n t h l y d e f i c i t f r o m t h e p r o j e c t , $ 2 2 , 2 3 5 , t a k i n g i n t o a c c o u n t e s t i m a t e d m o n t h l y o p e r a t i n g e x p e n s e s o f $ 5 4 , 6 9 6 , t e n a n t r e n t a l s o f $ 2 2 , 8 6 0 ( w i t h a v a c a n c y r a t e o f 1 1 . 1 p e r c e n t ) , a n d a m o n t h l y c o n t r i b u t i o n o f i n v e s t o r c a p i t a l o f $ 1 2 , 1 3 8 . A c c o r d i n g t o t h e a n a l y s i s , t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e m o n t h l y d e f i c i t , $ 2 2 , 2 3 5 , d i s c o u n t e d o v e r 3 6 m o n t h s a t 1 3 p e r c e n t , i s $ 6 5 9 , 9 2 9 . T h e a n a l y s i s , w h i c h i s r e p r o d u c e d b e l o w , d e s i g n a t e s t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n : - 3 0 - O p e r a t i n g e x p e n s e s p e r m o n t h $ 5 4 , 6 9 6 T e n a n t r e n t a l r e v e n u e - 2 2 , 8 6 0 R e n t - u p f a c t o r 0 . 8 8 9 N e t t e n a n t r e n t a l - 2 0 , 3 2 3 O p e r a t i n g d e f i c i t 3 4 , 3 7 3 I n v e s t o r c o n t r i b u t i o n p u r c h a s e p r i c e $ 3 , 0 3 4 , 5 5 0 x 0 . 0 0 4 - 1 2 , 1 3 8 N e t m o n t h l y d e f i c i t 2 2 , 2 3 5 P r e s e n t v a l u e o f d e f i c i t o v e r 3 6 m o s . a t 1 3 % m o n t h l y d e f i c i t o f 2 2 , 2 3 5 x 2 9 . 6 8 6 5 9 , 9 2 9 [ s i c ] R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 5 9 , 9 2 9 A s a p e r c e n t o f p u r c h a s e p r i c e 0 . 2 1 7 4 7 1 6 T h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s h o w n a b o v e w a s c a l c u l a t e d u s i n g a n e t b o r r o w i n g c o s t , e x c l u s i v e o f s e r v i c i n g a n d p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e o f 1 6 . 7 5 . T h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n c o m p u t e d i n t h e a b o v e a n a l y s i s d i f f e r s f r o m t h e a m o u n t f i n a l l y n e g o t i a t e d w i t h B a b c o c k , $ 5 8 7 , 6 7 6 . B y i n s t r u m e n t d a t e d D e c e m b e r 2 9 , 1 9 8 2 , E P I C a s s i g n e d t o E A 8 3 - X I I " a l l i t s r i g h t , t i t l e a n d i n t e r e s t " i n t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t d a t e d D e c e m b e r 2 2 , 1 9 8 2 , w i t h B a b c o c k . T h e r e a f t e r , E A 8 3 - X I I c l o s e d t h e s a l e o f e a c h o f t h e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s a s o f D e c e m b e r 3 0 , 1 9 8 2 . T o f i n a n c e i t s p u r c h a s e o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s i n t h e P a s e o s C a s t e l l a n o s c o m p l e x , E A 8 3 - X I I b o r r o w e d f r o m E M I a p p r o x i m a t e l y 9 5 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h u n i t . O n o r a b o u t t h e c l o s i n g d a t e , E A 8 3 - X I I e x e c u t e d 3 9 n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s i n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 2 , 8 6 9 , 6 2 5 p a y a b l e t o E M I i n m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t o n l y f o r 5 y e a r s a t t h e r a t e o f 1 4 . 3 7 5 p e r c e n t . - 3 1 - T h e r e a f t e r , t h e n o t e s r e q u i r e d E A 8 3 - X I I t o p a y m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t a n d p r i n c i p a l f o r 5 y e a r s . T h e n o t e s r e q u i r e d p a y m e n t i n f u l l o n J a n u a r y 1 , 1 9 9 3 . E A 8 3 - X I I e x e c u t e d a n A l l o n g e t o N o t e d a t e d M a r c h 1 , 1 9 8 3 , f o r e a c h o f t h e 3 9 n o t e s p r o v i d i n g f o r a v a r i a b l e i n t e r e s t r a t e f o r t h e s e c o n d 5 - y e a r t e r m . T h e A l l o n g e t o N o t e e x t e n d e d t h e d a t e f o r f u l l p a y m e n t o f t h e i n d e b t e d n e s s t o M a r c h 1 , 1 9 9 3 . E A 8 3 - X I I a l s o e x e c u t e d a m o r t g a g e o n t h e d a t e o f c l o s i n g f o r e a c h o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s w i t h E A 8 3 - X I I a s t h e m o r t g a g o r a n d E M I a s t h e m o r t g a g e e . T h e m o r t g a g e s w e r e m o d i f i e d o n M a r c h 1 , 1 9 8 3 , t o r e f l e c t t h a t t h e m a t u r i t y d a t e o f t h e n o t e s h a d c h a n g e d f r o m J a n u a r y 1 , 1 9 9 3 , t o M a r c h 1 , 1 9 9 3 . S e t o u t b e l o w i s a l i s t o f t h e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s i n t h e P a s e o s C a s t e l l a n o s c o m p l e x t h a t E A 8 3 - X I I p u r c h a s e d f r o m B a b c o c k , t o g e t h e r w i t h t h e p u r c h a s e p r i c e , t h e b u i l d e r f e e , t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , t h e r e n t a d v a n c e , a n d t h e a m o u n t b o r r o w e d w i t h r e s p e c t t o e a c h c o n d o m i n i u m u n i t : - 3 2 - T h e B a b c o c k C o . C o n t r a c t B u i l d e r R e n t a l D e f i c i t R e n t P a s e o s C a s t e l l a n o s P r i c e F e e C o n t r i b u t i o n A d v a n c e L o a n H 1 0 1 $ 8 2 , 0 0 0 $ 5 , 5 7 6 . 0 0 $ 1 5 , 9 5 3 $ 1 , 8 0 0 $ 7 7 , 9 0 0 H 1 0 2 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 H 1 0 3 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 H 1 0 5 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 H 1 0 6 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 H 1 0 7 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 H 1 0 8 6 8 , 4 5 0 4 , 6 5 4 . 6 0 1 3 , 3 1 7 1 , 5 7 5 6 5 , 0 2 5 B 1 0 5 7 9 , 4 5 0 5 , 4 0 2 . 6 0 1 5 , 4 5 7 1 , 8 0 0 7 5 , 4 7 5 B 1 0 7 8 1 , 4 5 0 5 , 5 3 8 . 6 0 1 5 , 8 4 6 1 , 8 0 0 7 7 , 3 7 5 D 1 0 1 8 1 , 4 5 0 5 , 5 3 8 . 6 0 1 5 , 8 4 6 1 , 8 0 0 7 7 , 3 7 5 D 1 0 5 7 9 , 4 5 0 5 , 4 0 2 . 6 0 1 5 , 4 5 7 1 , 8 0 0 7 5 , 4 7 5 D 1 0 7 8 1 , 4 5 0 5 , 5 3 8 . 6 0 1 5 , 8 4 6 1 , 8 0 0 7 7 , 3 7 5 C 1 0 1 8 1 , 4 5 0 5 , 5 3 8 . 6 0 1 5 , 8 4 6 1 , 8 0 0 7 7 , 3 7 5 C 1 0 2 7 9 , 4 5 0 5 , 4 0 2 . 6 0 1 5 , 4 5 7 1 , 8 0 0 7 5 , 4 7 5 C 1 0 5 7 9 , 4 5 0 5 , 4 0 2 . 6 0 1 5 , 4 5 7 1 , 8 0 0 7 5 , 4 7 5 C 1 0 7 8 1 , 4 5 0 5 , 5 3 8 . 6 0 1 5 , 8 4 6 1 , 8 0 0 7 7 , 3 7 5 C 1 0 8 6 7 , 4 5 0 4 , 5 8 6 . 6 0 1 3 , 1 2 2 1 , 5 7 5 6 4 , 0 7 5 E 1 0 1 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 E 1 0 2 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 E 1 0 3 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 E 1 0 4 6 8 , 4 5 0 4 , 6 5 4 . 6 0 1 3 , 3 1 7 1 , 5 7 5 6 5 , 0 2 5 E 1 0 5 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 E 1 0 6 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 E 1 0 7 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 G 1 0 1 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 G 1 0 2 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 G 1 0 3 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 G 1 0 4 6 8 , 4 5 0 4 , 6 5 4 . 6 0 1 3 , 3 1 7 1 , 5 7 5 6 5 , 0 2 5 G 1 0 5 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 G 1 0 6 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 G 1 0 7 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 G 1 0 8 6 8 , 4 5 0 4 , 6 5 4 . 6 0 1 3 , 3 1 7 1 , 5 7 5 6 5 , 0 2 5 F 1 0 1 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 F 1 0 2 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 F 1 0 4 6 8 , 4 5 0 4 , 6 5 4 . 6 0 1 3 , 3 1 7 1 , 5 7 5 6 5 , 0 2 5 F 1 0 5 8 0 , 0 0 0 5 , 4 4 0 . 0 0 1 5 , 5 6 4 1 , 8 0 0 7 6 , 0 0 0 F 1 0 6 7 4 , 5 0 0 5 , 0 6 6 . 0 0 1 4 , 4 9 4 1 , 8 0 0 7 0 , 7 7 5 F 1 0 7 8 2 , 0 0 0 5 , 5 7 6 . 0 0 1 5 , 9 5 3 1 , 8 0 0 7 7 , 9 0 0 F 1 0 8 6 8 , 4 5 0 4 , 6 5 4 . 6 0 1 3 , 3 1 7 1 , 5 7 5 6 5 , 0 2 5 S u b t o t a l 3 , 0 2 0 , 7 0 0 2 0 5 , 4 0 7 . 6 0 5 8 7 , 6 7 6 6 8 , 6 2 5 2 , 8 6 9 , 6 2 5 A s e t t l e m e n t s t a t e m e n t w a s p r e p a r e d f o r t h e s a l e o f e a c h c o n d o m i n i u m u n i t . E a c h s t a t e m e n t s h o w s t h e a b o v e p u r c h a s e p r i c e a s t h e c o n t r a c t s a l e s p r i c e . T h e s t a t e m e n t s t r e a t t h e b u i l d e r f e e s , t h e r e n t a d v a n c e s , a n d t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s a s c h a r g e s t o B a b c o c k a n d , t h u s , a s r e d u c t i o n s o f t h e a m o u n t d u e t o B a b c o c k a s s e l l e r . I n t h e c a s e o f e a c h o f t h e s u b j e c t c o n d o m i n i u m u n i t s , t h e " a m o u n t s p a i d b y / f o r " E A 8 3 - X I I a s s h o w n o n e a c h s e t t l e m e n t - 3 3 - s t a t e m e n t i s t h e a m o u n t o f t h e l o a n p r o c e e d s . S e t o u t b e l o w i s a s u m m a r y o f t h e s e t t l e m e n t s h e e t s f o r t h e p u r c h a s e o f t h e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s : P a s e o s C a s t e l l a n o s B u y e r S e l l e r C o n t r a c t s a l e s p r i c e $ 3 , 0 2 0 , 7 0 0 . 0 0 $ 3 , 0 2 0 , 7 0 0 . 0 0 P r i c e a d j u s t m e n t 4 7 6 . 9 7 4 7 6 . 9 7 O t h e r c h a r g e s 3 0 , 9 3 4 . 8 7 - 0 - G r o s s a m o u n t d u e 3 , 0 5 2 , 1 1 1 . 8 4 3 , 0 2 1 , 1 7 6 . 9 7 P r i n c i p a l a m o u n t o f l o a n s 2 , 8 6 9 , 6 2 5 . 0 0 - 0 - B u i l d e r f e e 2 0 5 , 4 0 7 . 6 0 R e n t a d v a n c e - 0 - 6 8 , 6 2 5 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n - 0 - 5 8 7 , 6 7 6 . 0 0 O t h e r c r e d i t s - 0 - 1 4 1 , 5 7 5 . 3 9 A m o u n t d u e f r o m b u y e r 1 8 2 , 4 8 6 . 8 4 A m o u n t d u e t o s e l l e r 2 , 0 1 7 , 8 9 2 . 9 8 A c c o r d i n g t o t h e s e t t l e m e n t s h e e t s , t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s , $ 2 , 8 6 9 , 6 2 5 , w a s c r e d i t e d a s f o l l o w s : B u y e r S e l l e r O t h e r s T o t a l S e t t l e m e n t c h a r g e s - 0 - - 0 - $ 3 0 , 9 3 4 . 8 7 $ 3 0 , 9 3 4 . 8 7 B u i l d e r f e e $ 2 0 5 , 4 0 7 . 6 0 - 0 - - 0 - 2 0 5 , 4 0 7 . 6 0 R e n t a d v a n c e 6 8 , 6 2 5 . 0 0 - 0 - - 0 - 6 8 , 6 2 5 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 5 8 7 , 6 7 6 . 0 0 - 0 - - 0 - 5 8 7 , 6 7 6 . 0 0 O t h e r c r e d i t s - 0 - - 0 - 1 4 1 , 5 7 5 . 3 9 1 4 1 , 5 7 5 . 3 9 A m o u n t d u e f r o m b u y e r - 1 8 2 , 4 8 6 . 8 4 - 0 - - 0 - - 1 8 2 , 4 8 6 . 8 4 A m o u n t d u e t o s e l l e r - 0 - $ 2 , 0 1 7 , 8 9 2 . 9 8 - 0 - 2 , 0 1 7 , 8 9 2 . 9 8 6 7 9 , 2 2 1 . 7 6 2 , 0 1 7 , 8 9 2 . 9 8 1 7 2 , 5 1 0 . 2 6 2 , 8 6 9 , 6 2 5 . 0 0 T M I i s s u e d a C o m m i t m e n t a n d C e r t i f i c a t e o f I n s u r a n c e d a t e d J a n u a r y 1 1 , 1 9 8 3 , u n d e r w h i c h i t c o m m i t t e d t o i s s u e m o r t g a g e i n s u r a n c e f o r 2 5 p e r c e n t o f t h e f i r s t l o s s a m o u n t w i t h r e s p e c t t o t h e m o r t g a g e o n e a c h c o n d o m i n i u m u n i t . S u b s e q u e n t l y , E M I a n d C S L e x e c u t e d a n A s s i g n m e n t o f M o r t g a g e d a t e d M a r c h 3 1 , 1 9 8 3 , f o r e a c h c o n d o m i n i u m u n i t t r a n s f e r r i n g t h e i r i n t e r e s t i n e a c h n o t e t o t h e N a t i o n a l - 3 4 - B a n k o f W a s h i n g t o n . T h u s , s h o r t l y a f t e r E A 8 3 - X I I p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s f r o m B a b c o c k , N a t i o n a l B a n k o f W a s h i n g t o n p u r c h a s e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t E A 8 3 - X I I h a d i s s u e d t o E M I . U l t i m a t e l y , W e s t i n g h o u s e C r e d i t a c q u i r e d t h e n o t e s . I n s u m m a r y , t h e a g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I , t h e a g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s a t t r i b u t a b l e t o t h o s e p r o p e r t i e s , a n d t h e a g g r e g a t e a m o u n t s b o r r o w e d a r e a s f o l l o w s : C o n t r a c t R e n t D e f i c i t L o a n P r i c e C o n t r i b u t i o n A m o u n t R a l d o n $ 4 8 5 , 9 9 5 - 0 - $ 4 6 1 , 6 7 5 F o x & J a c o b s 3 9 4 , 6 0 0 $ 6 7 , 6 4 3 3 7 4 , 8 5 0 B a b c o c k 3 , 0 2 0 , 7 0 0 5 8 7 , 6 7 6 2 , 8 6 9 , 6 2 5 T o t a l 3 , 9 0 1 , 2 9 5 6 5 5 , 3 1 9 3 , 7 0 6 , 1 5 0 T h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s t a t e s t h a t i n v e s t o r s w o u l d b r e a k e v e n i f t h e r e a l p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 3 - X I I a p p r e c i a t e d a t t h e a n n u a l r a t e o f 7 . 9 9 p e r c e n t o v e r t h e 4 - y e a r p e r i o d t h a t t h e p a r t n e r s h i p p l a n n e d t o h o l d t h e p r o p e r t i e s . F i n a n c i a l S t a t e m e n t s f o r E A 8 3 - X I I T h e g e n e r a l p a r t n e r p r e p a r e d a n d c i r c u l a t e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s q u a r t e r l y s t a t e m e n t s f o r E A 8 3 - X I I e n t i t l e d " R e s u l t s o f O p e r a t i o n s a n d T a x a b l e I n c o m e ( L o s s ) . " T h e r e c o r d c o n t a i n s t h e s t a t e m e n t s f o r t h e n i n e q u a r t e r s - 3 5 - b e g i n n i n g A p r i l 1 6 , 1 9 8 3 , a n d e n d i n g J u n e 3 0 , 1 9 8 5 . I f t h e e n t r i e s d e s i g n a t e d " c u r r e n t p e r i o d " o n t h e q u a r t e r l y s t a t e m e n t s f o r a p a r t i c u l a r y e a r a r e a d d e d , t h e t o t a l s f o r e a c h y e a r o r p a r t o f a y e a r d u r i n g t h e p e r i o d b e g i n n i n g A p r i l 1 6 , 1 9 8 3 , a n d e n d i n g J u n e 3 0 , 1 9 8 5 , a r e a s f o l l o w s : 4 / 1 6 / 8 3 t o 1 / 1 / 8 4 t o 1 / 1 / 8 5 t o 1 2 / 3 1 / 8 3 1 2 / 3 1 / 8 4 6 / 3 0 / 8 5 R e v e n u e : R e n t a l i n c o m e $ 2 6 5 , 6 3 5 . 6 0 $ 3 0 6 , 5 7 7 $ 1 5 8 , 1 0 8 I n t e r e s t i n c o m e - - g e n e r a l p a r t n e r 2 , 2 1 9 . 8 3 9 0 - 0 - O t h e r i n c o m e 2 7 4 . 1 0 - 0 - - 0 - T o t a l r e v e n u e 2 6 8 , 1 2 9 . 5 3 3 0 6 , 6 6 7 1 5 8 , 1 0 8 E x p e n s e s : I n t e r e s t o n f i r s t m o r t g a g e 3 8 6 , 8 2 1 . 7 0 5 4 6 , 1 9 7 2 7 3 , 0 6 2 A d d i t i o n a l m o r t g a g e i n t e r e s t - 0 - - 0 - - 0 - O t h e r i n t e r e s t e x p e n s e - 0 - - 0 - 2 , 1 0 6 R e a l e s t a t e t a x e s , i n s u r a n c e , H O A 5 4 , 2 0 4 . 8 9 7 2 , 9 2 7 3 9 , 3 9 1 A u d i t f e e 3 , 5 4 5 . 8 3 4 , 9 0 0 2 , 4 5 0 R e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e 1 , 9 4 0 . 7 2 3 2 , 4 1 2 7 , 2 6 0 P r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n f e e 2 1 , 6 7 5 . 0 0 3 0 , 7 7 8 1 5 , 3 0 0 I n t e r e s t e x p e n s e - - g e n e r a l p a r t n e r - 0 - 7 , 1 4 7 1 0 , 4 5 9 R e n t a l c o m m i s s i o n 2 4 , 1 1 0 . 0 0 2 1 , 9 5 0 7 , 4 6 1 L e g a l f e e s 7 2 5 . 7 5 7 , 9 1 5 7 3 0 O t h e r e x p e n s e s 7 7 . 4 0 - 0 - 2 4 T o t a l e x p e n s e s 4 9 3 , 1 0 1 . 2 9 7 2 4 , 2 2 6 3 5 8 , 2 4 3 N e t r e s u l t s o f o p e r a t i o n s - 2 2 4 , 9 7 1 . 7 6 - 4 1 7 , 5 5 9 - 2 0 0 , 1 3 5 T a x a b l e i n c o m e ( l o s s ) : N e t r e s u l t s o f o p e r a t i o n s - 2 2 4 , 9 7 1 . 7 6 - 4 1 7 , 5 5 9 - 2 0 0 , 1 3 5 P l u s : m o r t g a g e a m o r t i z a t i o n - 0 - - 0 - - 0 - L e s s : d e p r e c i a t i o n 1 2 2 , 6 2 5 . 7 6 1 7 3 , 1 2 0 8 6 , 5 6 0 A m o r t i z a t i o n o f l o a n f e e s 1 1 , 8 0 8 . 8 4 1 6 , 6 7 2 8 , 3 3 6 A m o r t i z a t i o n o f r e f i n a n c i n g c o s t s - 0 - - 0 - - 0 - A c c r u e d m o r t g a g e i n t e r e s t - 0 - - 0 - - 0 - T a x a b l e i n c o m e ( l o s s ) - 3 5 9 , 4 0 6 . 3 6 - 6 0 7 , 3 5 1 - 2 9 5 , 0 3 1 T h e a b o v e a m o u n t s c a n b e c o m p a r e d w i t h t h e c a s h - f l o w p r o j e c t i o n t h a t w a s s e t o u t i n t h e 8 3 o f f e r i n g m e m o r a n d u m a n d i s r e p r o d u c e d a s a p p e n d i x A . A s s h o w n a b o v e , o n e o f t h e e x p e n s e s r e c o r d e d a s h a v i n g b e e n p a i d o n b e h a l f o f E A 8 3 - X I I d u r i n g t h e q u a r t e r s b e g i n - n i n g A p r i l 1 6 , 1 9 8 3 , a n d e n d i n g J u n e 3 0 , 1 9 8 5 , i s " i n t e r e s t - 3 6 - e x p e n s e - - g e n e r a l p a r t n e r " i n t h e a m o u n t o f z e r o d u r i n g 1 9 8 3 , $ 7 , 1 4 7 d u r i n g 1 9 8 4 , a n d $ 1 0 , 4 5 9 d u r i n g 1 9 8 5 . T h r e e o f t h e q u a r t e r l y s t a t e m e n t s c o n t a i n t h e f o l l o w i n g n o t e o r w o r d s o f s i m i l a r i m p o r t : I n t e r e s t E x p e n s e - - G P : C a s h a d v a n c e s b y t h e G e n e r a l P a r t n e r n e c e s s a r y t o s u s t a i n o p e r a t i o n s o f t h e p a r t n e r s h i p c o n t i n u e d t o b e g r e a t e r t h a n b u d g e t r e s u l t i n g i n a d d i t i o n a l i n t e r e s t e x p e n s e . T h e q u a r t e r l y s t a t e m e n t s a l s o r e c o r d " i n t e r e s t i n c o m e - - g e n e r a l p a r t n e r " d u r i n g t h i s p e r i o d o f $ 2 , 2 1 9 . 8 3 , $ 9 0 , a n d z e r o , r e s p e c t i v e l y . T h e r e c o r d a l s o c o n t a i n s a u d i t e d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s o f E X 8 3 - X I I f o r t h e y e a r s e n d e d D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 3 a n d 1 9 8 4 , t h a t w e r e p r e p a r e d b y a f i r m o f c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t s . I n c l u d e d i n t h o s e f i n a n c i a l s t a t e m e n t s i s t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t o f o p e r a t i o n s a n d c h a n g e s i n p a r t n e r s ' c a p i t a l : - 3 7 - Y e a r E n d e d D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 4 1 9 8 3 R e v e n u e s : R e n t a l i n c o m e $ 3 0 6 , 5 7 7 $ 2 8 7 , 6 4 0 I n t e r e s t i n c o m e 9 0 9 , 3 4 4 O t h e r i n c o m e - 0 - 5 4 8 3 0 6 , 6 6 7 2 9 7 , 5 3 2 E x p e n s e s : I n t e r e s t 5 3 9 , 8 9 3 5 3 2 , 7 2 4 D e p r e c i a t i o n 8 6 , 5 5 9 8 6 , 5 5 9 R e a l e s t a t e t a x e s 4 9 , 2 1 3 4 9 , 2 2 4 A m o r t i z a t i o n 4 8 , 0 9 6 3 1 , 0 9 6 R e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e 3 0 , 8 6 6 2 0 , 6 2 0 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e 3 0 , 6 0 0 3 0 , 6 0 0 R e n t a l c o m m i s s i o n s 2 1 , 9 5 0 2 5 , 4 6 0 H o m e o w n e r ' s a s s o c i a t i o n d u e s 2 0 , 6 2 0 5 , 6 2 4 I n s u r a n c e 1 6 , 4 3 8 2 7 , 7 4 4 P r o f e s s i o n a l f e e s 1 2 , 9 9 3 1 , 3 4 7 O t h e r e x p e n s e s 2 , 7 2 2 1 , 9 5 2 8 5 9 , 9 5 0 8 1 2 , 9 5 0 N e t l o s s ( 5 5 3 , 2 8 3 ) ( 5 1 5 , 4 1 8 ) P a r t n e r s ' c a p i t a l ( d e f i c i t ) 5 1 6 , 6 0 6 ( 1 0 , 9 7 4 ) a t b e g i n n i n g o f y e a r P a r t n e r s ' c o n t r i b u t i o n s - 0 - 1 , 0 4 2 , 9 9 8 P a r t n e r s ' d i s t r i b u t i o n s ( 2 6 3 ) - 0 - P a r t n e r s ' c a p i t a l ( d e f i c i t ) ( 3 6 , 9 4 0 ) 5 1 6 , 6 0 6 a t e n d o f y e a r O n e o f t h e n o t e s a c c o m p a n y i n g t h e f i n a n c i a l s t a t e m e n t s d e a l s w i t h r e l a t e d - p a r t y t r a n s a c t i o n s a n d s t a t e s a s f o l l o w s : 4 . R e l a t e d p a r t y t r a n s a c t i o n s E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n ( E P I C ) i s t h e s o l e g e n e r a l p a r t n e r f o r E P I C A s s o c i a t e s 8 3 - X I I . T h e g e n e r a l p a r t - n e r m a n a g e s , c o n t r o l s a n d a d m i n i s t e r s t h e b u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p . T h e g e n e r a l p a r t n e r i s c o m p e n s a t e d f o r t h e s e s e r v i c e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e f e e s t r u c t u r e s e t f o r t h i n t h e P r i v a t e P l a c e m e n t O f f e r i n g M e m o r a n d u m o f t h e P a r t n e r s h i p . T h e P a r t n e r s h i p i n c u r r e d $ 3 0 , 6 0 0 o f c o s t p e r - 3 8 - y e a r t o E P I C f o r t h e s e s e r v i c e s d u r i n g 1 9 8 4 a n d 1 9 8 3 . I n t e r e s t i s c h a r g e d o r p a i d t o t h e P a r t n e r s h i p o n t h e d u e t o / f r o m g e n e r a l p a r t n e r b a l a n c e i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r a t e s p r e s c r i b e d i n t h e P r i v a t e P l a c e m e n t O f f e r i n g M e m o r a n d u m . T h e P a r t n e r s h i p i n c u r r e d $ 7 , 0 5 7 a n d e a r n e d $ 9 , 3 4 4 o f i n t e r e s t t o / f r o m E P I C a n d a f f i l i a t e s d u r i n g 1 9 8 4 a n d 1 9 8 3 , r e s p e c t i v e l y . W h i l e n o t o b l i g a t e d t o d o s o u n d e r t h e P a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , t h e g e n e r a l p a r t n e r i s a n t i c i p a t e d t o a d v a n c e f u n d s t o c o v e r c a s h f l o w d e f i c i t s . F e d e r a l I n c o m e T a x R e t u r n s F i l e d o n B e h a l f o f E A 8 3 - X I I F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , E A 8 3 - X I I r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g i n c o m e a n d e x p e n s e s f o r t h e y e a r s i n i s s u e : - 3 9 - E A 8 3 - X I I 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 R e n t i n c o m e $ 2 8 7 , 6 4 0 $ 3 0 6 , 5 7 7 $ 3 3 1 , 7 4 3 L a t e c h a r g e s 5 4 8 - 0 - - 0 - I n t e r e s t i n c o m e 9 , 3 4 4 9 0 1 , 2 6 2 M i s c e l l a n e o u s - 0 - - 0 - 8 8 3 T o t a l g r o s s i n c o m e 2 9 7 , 5 3 2 3 0 6 , 6 6 7 3 3 3 , 8 8 8 I n t e r e s t ( n o n i n v e s t m e n t ) 4 6 6 , 3 5 8 5 3 9 , 8 9 3 5 6 0 , 1 7 7 C o m m i s s i o n s 2 5 , 4 6 0 2 1 , 9 5 0 2 4 , 8 4 6 I n s u r a n c e 2 7 , 7 4 4 1 6 , 4 3 8 1 8 , 9 9 2 L e g a l a n d p r o f e s s i o n a l f e e 7 2 6 8 , 0 9 3 5 7 4 R e p a i r s 1 , 3 4 8 3 0 , 8 6 6 1 5 , 0 7 5 T a x e s 4 9 , 2 2 4 4 9 , 2 1 3 4 5 , 9 6 2 U t i l i t i e s 4 6 4 1 , 5 4 7 9 5 1 H o m e o w n e r s d u e s 2 0 , 6 2 0 2 0 , 6 2 0 2 5 , 3 5 0 A u d i t f e e 4 , 9 0 0 4 , 9 0 0 3 , 2 6 7 P o i n t s a m o r t i z a t i o n 1 6 , 6 7 1 1 6 , 6 7 1 1 6 , 6 7 1 P r o p e r t y m a n a g e m e n t 3 0 , 6 0 0 3 0 , 6 0 0 2 9 , 8 3 7 R e a l e s t a t e t a x s e r v i c e 1 , 2 7 8 - 0 - - 0 - M i s c e l l a n e o u s 1 0 7 - 0 - 8 5 6 D e p r e c i a t i o n 1 7 3 , 1 1 9 1 7 3 , 1 1 9 1 7 3 , 1 1 9 B a d d e b t s - 0 - 1 , 1 7 4 - 0 - A m o r t i z a t i o n o r g . e x p e n s e - 0 - 3 , 1 5 0 - 0 - R e c o r d i n g f e e s - 0 - - 0 - 2 4 S e r v i c e f e e - E M I - 0 - - 0 - 3 , 4 1 3 T o t a l e x p e n s e s 8 1 8 , 6 1 9 9 1 8 , 2 3 4 - 9 1 9 , 1 1 4 N e t r e n t a l i n c o m e - 5 2 1 , 0 8 7 - 6 1 1 , 5 6 7 - 5 8 5 , 2 2 6 O n i t s S c h e d u l e K , P a r t n e r ' s S h a r e o f I n c o m e C r e d i t s , D e d u c t i o n s , e t c . , f o r 1 9 8 3 , E A 8 3 - X I I r e p o r t e d a n o r d i n a r y l o s s o f $ 5 2 1 , 0 8 7 , i n v e s t m e n t i n t e r e s t e x p e n s e o f $ 6 6 , 3 6 6 , n e t i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 2 9 , 3 0 6 , a n d e x c e s s e x p e n s e s f r o m " n e t l e a s e p r o p e r t y " o f $ 1 0 , 8 5 9 ; a n d f o r p u r p o s e s o f a l l o c a t i n g t a x p r e f e r e n c e i t e m s t o i t s p a r t n e r s , E A 8 3 - X I I r e p o r t e d a n e t i n v e s t m e n t l o s s o f $ 3 4 1 , 0 1 0 . O n i t s S c h e d u l e s K f o r 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 , E A 8 3 - X I I r e p o r t e d o r d i n a r y l o s s e s o f $ 6 1 1 , 5 6 7 a n d $ 5 8 5 , 2 2 6 , r e s p e c t i v e l y , a n d i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 9 0 a n d $ 1 , 2 6 2 , - 4 0 - r e s p e c t i v e l y ; a n d f o r p u r p o s e s o f a l l o c a t i n g t a x p r e f e r e n c e i t e m s t o i t s p a r t n e r s , E A 8 3 - X I I r e p o r t e d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 3 0 3 , 5 7 1 a n d $ 3 3 0 , 5 2 9 , r e s p e c t i v e l y , a n d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t e x p e n s e s o f $ 9 0 8 , 9 6 0 a n d $ 9 0 9 , 8 3 1 , r e s p e c t i v e l y . F o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s , E A 8 3 - X I I t r e a t e d t h e a g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e o f i t s 5 1 p r o p e r t i e s , $ 3 , 9 0 1 , 2 9 5 , l e s s t h e a g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , $ 6 5 5 , 3 1 9 , a s i t s a g g r e g a t e b a s i s i n t h e r e a l e s t a t e ; v i z $ 3 , 2 4 5 , 9 7 6 . E A 8 3 - X I I a l l o c a t e d 2 0 p e r c e n t o f t h a t a m o u n t t o l a n d ; v i z $ 6 4 9 , 1 9 5 , a n d 8 0 p e r c e n t t o b u i l d i n g s ; v i z $ 2 , 5 9 6 , 7 8 1 . E A 8 3 - X I I d e p r e c i a t e d t h e l a t t e r a m o u n t o n a s t r a i g h t - l i n e b a s i s o v e r 1 5 y e a r s a n d c l a i m e d d e p r e c i a t i o n o f $ 1 7 3 , 1 1 9 i n e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e . F o r e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e , E A 8 3 - X I I w a s o b l i g a t e d u n d e r t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t i t h a d i s s u e d t o E M I t o p a y i n t e r e s t o n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e n o t e s , $ 3 , 7 0 6 , 1 5 0 , a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 4 . 3 7 5 p e r c e n t . T h u s , E A 8 3 - X I I w a s o b l i g a t e d t o p a y i n t e r e s t t o E M I i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f $ 5 3 2 , 7 5 9 d u r i n g e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e ( i . e . , $ 3 , 7 0 6 , 1 5 0 x 1 4 . 3 7 5 p e r c e n t ) . E A 8 3 - X I I w a s a l s o o b l i g a t e d u n d e r t h e 8 3 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t t o p a y i n t e r e s t a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 5 p e r c e n t t o c o m p e n s a t e t h e g e n e r a l p a r t n e r f o r u n s e c u r e d a d v a n c e s o f - 4 1 - f u n d s t o t h e p a r t n e r s h i p . T h e r e t u r n s f i l e d o n b e h a l f o f E A 8 3 - X I I f o r t h e y e a r s i n i s s u e r e p o r t t h e f o l l o w i n g l i a b i l i t i e s t o t h e g e n e r a l p a r t n e r o n S c h e d u l e L , B a l a n c e S h e e t s : Y e a r E n d e d A m o u n t o f A d v a n c e s A c c r u e d I n t e r e s t 1 2 / 3 1 / 8 3 $ 2 , 9 9 1 - 0 - 1 2 / 3 1 / 8 4 1 0 4 , 7 5 4 $ 7 , 1 4 7 1 2 / 3 1 / 8 5 5 7 , 5 6 7 1 2 , 9 2 9 E A 8 3 - X I I r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g i n t e r e s t e x p e n s e o n i t s r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e : 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 I n t e r e s t ( n o n i n v e s t m e n t ) $ 4 6 6 , 3 5 8 $ 5 3 9 , 8 9 3 $ 5 6 0 , 1 7 7 I n v e s t m e n t i n t e r e s t i n c o m e 6 6 , 3 6 6 - 0 - - 0 - T o t a l 5 3 2 , 7 2 4 5 3 9 , 8 9 3 5 6 0 , 1 7 7 T h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a b o v e a m o u n t s a n d t h e i n t e r e s t p a i d o r i n c u r r e d w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t n e r s h i p ' s f i r s t m o r t g a g e n o t e s i s a s f o l l o w s : 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 T o t a l i n t e r e s t e x p e n s e r e p o r t e d $ 5 3 2 , 7 2 4 $ 5 3 9 , 8 9 3 $ 5 6 0 , 1 7 7 I n t e r e s t o n f i r s t m o r t g a g e n o t e s 5 3 2 , 7 5 9 5 3 2 , 7 5 9 5 3 2 , 7 5 9 D i f f e r e n c e ( 3 5 ) 7 , 1 3 4 2 7 , 4 1 8 T h e r e c o r d o f t h i s c a s e d o e s n o t e x p l a i n t h e a b o v e d i f f e r e n c e s . - 4 2 - E A 8 3 - X I I p a i d l o a n o r i g i n a t i o n f e e s t o E M I i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f $ 1 4 8 , 2 4 6 e q u a l t o 4 p e r c e n t o f t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e f i r s t m o r t g a g e l o a n s ( i . e . , $ 3 , 7 0 6 , 1 5 0 x 4 p e r c e n t ) . T h i s a m o u n t w a s a m o r t i z e d o v e r t h e l i f e o f t h e l o a n s . F o r e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e , E A 8 3 - X I I r e p o r t e d " p o i n t s a m o r t i z a t i o n " e x p e n s e o f $ 1 6 , 6 7 1 o n e a c h o f t h e s u b j e c t r e t u r n s . E A 8 4 - I I I E P I C f o r m e d E A 8 4 - I I I o n S e p t e m b e r 1 4 , 1 9 8 3 , p u r s u a n t t o t h e U n i f o r m L i m i t e d P a r t n e r s h i p A c t o f t h e C o m m o n w e a l t h o f V i r g i n i a f o r a 1 0 - y e a r t e r m e n d i n g o n S e p t e m b e r 1 4 , 1 9 9 3 . E P I C w a s t h e s o l e g e n e r a l p a r t n e r . T h e C e r t i f i c a t e a n d A g r e e m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p w a s a m e n d e d b y t h e e x e c u t i o n a n d f i l i n g o f a n A m e n d e d a n d R e s t a t e d C e r t i f i c a t e a n d A g r e e m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p d a t e d O c t o b e r 1 , 1 9 8 3 , w h i c h w a s r e c o r d e d o n D e c e m b e r 2 0 , 1 9 8 3 , a m o n g t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p r e c o r d s m a i n t a i n e d b y t h e c l e r k o f t h e c o u r t o f F a i r f a x C o u n t y , V i r g i n i a . T h e C e r t i f i c a t e a n d A g r e e m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p o f E A 8 4 - I I I w a s a m e n d e d f o r a s e c o n d t i m e o n A p r i l 1 , 1 9 8 5 . T h e S e c o n d A m e n d e d a n d R e s t a t e d C e r t i f i c a t e a n d A g r e e m e n t o f L i m i t e d P a r t n e r s h i p ( 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t ) d e s c r i b e s t h e b u s i n e s s o f E A 8 4 - I I I i n t h e f o l l o w i n g t e r m s : - 4 3 - B u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p T h e b u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p h a s b e e n a n d s h a l l b e t o a c q u i r e , d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y , o w n a n d f i n a n c e f e e i n t e r e s t s i n c e r t a i n i m p r o v e d r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t i e s a n d t o h o l d s u c h p r o p e r t i e s f o r i n v e s t m e n t w i t h t h e o b j e c t i v e o f a t t a i n i n g m a x i m u m c a p i t a l a p p r e c i a t i o n t h e r e i n a n d t o e n g a g e i n a n d p e r f o r m a l l n e c e s s a r y a n d p r o p e r a c t s a n d a c t i v i t i e s i n c o n n e c t i o n t h e r e - w i t h i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , o p e r a t i n g , m a n a g i n g , m a i n t a i n i n g , l e a s i n g , m o r t g a g i n g , s e l l i n g , e x c h a n g i n g o r o t h e r w i s e d e a l i n g w i t h s u c h p r o p e r t i e s w i t h t h e o b j e c t i v e o f d i s t r i b u t - i n g i n c o m e g e n e r a t e d t h e r e b y a m o n g t h e P a r t n e r s a s p r o v i d e d f o r h e r e i n . T h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t E P I C ' s " i n t e r e s t s h a l l b e d e e m e d t o b e a o n e - p e r c e n t ( 1 % ) s h a r e i n t h e p a r t n e r s h i p ' s c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s f o r w h i c h i t s h a l l c o n t r i b u t e " $ 1 2 , 2 6 7 . I n a d d i t i o n , t h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a u t h o r i z e s f i v e e n u m e r a t e d c l a s s e s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t , c l a s s e s A t h r o u g h E , a n d s u c h a d d i t i o n a l c l a s s e s a s a r e a u t h o r i z e d b y t h e g e n e r a l p a r t n e r . T h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s t a t e s t h a t o n e c l a s s A u n i t , r e p r e s e n t i n g a n a g g r e g a t e c a p i t a l c o n t r i b u t i o n o f $ 1 3 2 , 9 1 8 . 8 9 , w a s s o l d t o f o u r i n v e s t o r s , o n e c l a s s B u n i t , r e p r e s e n t i n g a c a p i t a l c o n t r i b u t i o n o f $ 5 6 , 9 0 0 , w a s s o l d t o o n e i n v e s t o r , a n d o n e c l a s s C u n i t , r e p r e s e n t i n g a n a g g r e g a t e c a p i t a l c o n t r i b u t i o n o f $ 2 0 8 , 7 5 0 , w a s s o l d t o t h r e e i n v e s t o r s . I t a l s o a p p e a r s t h a t t h e r e a f t e r t w o - 4 4 - i n v e s t o r s m a d e a n a g g r e g a t e c a p i t a l c o n t r i b u t i o n o f $ 5 1 , 3 8 1 . A c c o r d i n g t o t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , i f t h e n e e d f o r a d d i t i o n a l e q u i t y a r o s e , t h e g e n e r a l p a r t n e r c o u l d a u t h o r i z e a n y n u m b e r o f a d d i t i o n a l c l a s s e s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . P u r c h a s e r s o f t h e a d d i t i o n a l c l a s s e s w o u l d b e a d m i t t e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s t a r t i n g o n J u l y 1 , 1 9 8 6 . T h e a g r e e m e n t a l s o s t a t e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r , i n i t s s o l e d i s c r e t i o n , m a y a u t h o r i z e f u t u r e c l a s s u n i t s f r o m J a n u a r y 1 , 1 9 8 8 , t h r o u g h a n d u n t i l t h e t e r m i n a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . B e f o r e o f f e r i n g c l a s s D a n d c l a s s E u n i t s o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n E A 8 4 - I I I f o r s a l e , E P I C c i r c u l a t e d a c o n f i d e n t i a l p r i v a t e p l a c e m e n t o f f e r i n g m e m o r a n d u m ( 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m ) d a t e d A p r i l 1 , 1 9 8 5 . T h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s t a t e s t h a t t h e c l a s s A , B , C , D , a n d E l i m i t e d p a r t n e r s ' c o n t r i b u t i o n s w o u l d b e u s e d p r i m a r i l y t o f u n d o p e r a t i n g d e f i c i t s o f E A 8 4 - I I I . T h e 8 4 o f f e r i n g m e m o - r a n d u m c o n t a i n s a c h a r t s u m m a r i z i n g E A 8 4 - I I I ' s a n t i c i p a t e d s o u r c e s a n d u s e s o f t h e p r o c e e d s o f t h e o f f e r i n g a s f o l l o w s : - 4 5 - S o u r c e s A m o u n t P e r c e n t P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s A u n i t $ 1 3 2 , 9 1 8 2 . 3 2 P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s B u n i t 5 6 , 9 0 0 1 . 0 0 P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s C u n i t 2 0 8 , 7 5 0 3 . 6 4 P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s D u n i t 7 5 , 0 0 0 1 . 3 1 P r o c e e d s f r o m s a l e o f c l a s s E u n i t 2 9 0 , 8 5 0 5 . 0 7 P r o c e e d s f r o m s a l e o f a d d i t i o n a l c l a s s ( e s ) 4 5 0 , 0 0 0 7 . 8 5 C a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f g e n e r a l p a r t n e r 1 2 , 2 6 6 0 . 2 1 F i r s t m o r t g a g e l o a n s 3 , 4 5 3 , 4 5 0 6 0 . 2 4 B u i l d e r r e b a t e s 7 5 5 , 2 8 7 1 3 . 1 7 G e n e r a l p a r t n e r a d v a n c e s 2 9 7 , 4 0 0 5 . 1 9 T o t a l 5 , 7 3 2 , 8 2 1 1 0 0 . 0 0 U s e s P u r c h a s e p r i c e o f h o m e s 3 , 9 5 6 , 7 0 0 6 9 . 0 2 S a l e s c o m m i s s i o n s t o b r o k e r / d e a l e r s 9 7 , 1 5 3 1 . 7 0 E s c r o w s a n d p r e p a i d i n s u r a n c e 1 8 , 0 7 0 . 3 2 F i r s t m o r t g a g e l o a n o r i g i n a t i o n f e e s 1 3 8 , 1 3 8 2 . 4 0 O r g a n i z a t i o n a l f e e t o g e n e r a l p a r t n e r 8 5 , 0 0 9 1 . 4 8 E s t i m a t e d c a s h - f l o w d e f i c i t s t h r o u g h S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 8 4 4 7 3 , 4 1 7 8 . 2 6 A v a i l a b l e f o r c a s h - f l o w d e f i c i t s 9 6 4 , 3 3 4 1 6 . 8 2 T o t a l 5 , 7 3 2 , 8 2 1 1 0 0 . 0 0 A s s e t f o r t h a b o v e , i t w a s a n t i c i p a t e d t h a t $ 4 7 3 , 4 1 7 o f t h e p r o c e e d s o f t h e o f f e r i n g w o u l d b e o f f s e t b y c a s h - f l o w d e f i c i t s t h r o u g h S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 8 4 , a n d $ 9 6 4 , 3 3 4 o f t h e o f f e r i n g p r o c e e d s w o u l d b e a v a i l a b l e f o r c a s h - f l o w d e f i c i t s a f t e r t h a t d a t e . T h e p r o j e c t e d a n n u a l i n c o m e a n d o p e r a t i n g c o s t s o f E A 8 4 - I I I a s s e t f o r t h i n t h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s h o w s a n a n n u a l o p e r a t i n g d e f i c i t o f $ 4 3 1 , 1 1 5 c a l c u l a t e d a s f o l l o w s : - 4 6 - P e r c e n t a g e o f P r o j e c t e d A n n u a l I n c o m e A m o u n t T o t a l I n c o m e R e n t a l i n c o m e ( l e s s 2 0 % v a c a n c y & e x p e n s e f a c t o r ) $ 2 3 1 , 2 9 3 1 0 0 . 0 0 T o t a l p r o j e c t e d i n c o m e 2 3 1 , 2 9 3 1 0 0 . 0 0 A n n u a l O p e r a t i n g E x p e n d i t u r e s A g g r e g a t e f i r s t m o r t g a g e p r i n c i p a l & i n t e r e s t 5 0 2 , 2 1 7 2 1 7 . 1 4 R e a l e s t a t e t a x e s 7 2 , 6 1 7 3 1 . 4 0 I n s u r a n c e & h o m e o w n e r ' s a s s o c i a t i o n d u e s 1 2 , 5 1 1 5 . 4 1 A u d i t e x p e n s e s 4 , 9 4 5 2 . 1 4 P r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n f e e 3 3 , 0 0 0 1 4 . 2 7 A l l o w a n c e f o r m a i n t e n a n c e & r e p a i r s 1 9 , 7 8 3 8 . 5 5 A d d i t i o n a l i n t e r e s t 1 7 , 3 3 5 7 . 4 9 T o t a l p r o j e c t e d c a s h e x p e n d i t u r e s 6 6 2 , 4 0 8 2 8 6 . 4 0 P r o j e c t e d o p e r a t i n g d e f i c i t s 4 3 1 , 1 1 5 1 8 6 . 4 0 T h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m a l s o i n c l u d e s a c a s h - f l o w a n a l y s i s f o r E A 8 4 - I I I f r o m O c t o b e r 1 , 1 9 8 3 , t h r o u g h D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 7 , a s s e t f o r t h i n a p p e n d i x B t o t h i s o p i n i o n . I n t h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m , i t w a s c o n t e m p l a t e d t h a t E P I C w o u l d f i n a n c e t h e p a r t n e r s h i p ' s o p e r a t i n g d e f i c i t s b y a d v a n c i n g f u n d s t o t h e p a r t n e r s h i p . T h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t E A 8 4 - I I I w o u l d p a y i n t e r e s t o n a l l u n s e c u r e d a d v a n c e s o f f u n d s b y t h e g e n e r a l p a r t n e r a t t h e r a t e o f 1 5 p e r c e n t p e r a n n u m . T h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p e r m i t s t h e p a r t n e r s h i p t o a d v a n c e t o t h e g e n e r a l p a r t n e r a n y f u n d s t h a t w e r e n o t d i s t r i b u t e d - 4 7 - t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s , a n d t h e a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r w o u l d p a y i n t e r e s t t o E A 8 4 - I I I o n s u c h a d v a n c e s a t t h e r a t e o f 1 2 p e r c e n t p e r a n n u m . T h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t c a s h f r o m o p e r a t i o n s i s t o b e d i s t r i b u t e d g e n e r a l l y i n t h e f o l l o w i n g o r d e r o f p r i o r i t y : ( i ) T o E P I C t o r e p a y a n y u n s e c u r e d a d v a n c e s m a d e b y E P I C t o t h e p a r t n e r s h i p t o g e t h e r w i t h i n t e r e s t ; ( i i ) t o t h e p a r t n e r s i n t h e r a t i o t h a t t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f e a c h p a r t n e r b e a r t o t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f t h e p a r t n e r s u n t i l s u c h a m o u n t s e q u a l t h e p a r t n e r s ' c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s ; ( i i i ) 2 5 p e r c e n t t o E P I C a n d 7 5 p e r c e n t t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h o l d i n g t h e c l a s s A , B , C , D , E , a n d a d d i t i o n a l c l a s s u n i t s . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t f u r t h e r p r o v i d e s t h a t c a s h f r o m s a l e s n o t a s s o c i a t e d w i t h a l i q u i d a t i o n a n d / o r f i n a n c i n g s i s t o b e d i s t r i b u t e d g e n e r a l l y i n t h e f o l l o w i n g o r d e r o f p r i o r i t y : ( i ) T o r e p a y t h e p a r t n e r s h i p d e b t s e c u r e d b y t h e p r o p e r t y s o l d o r r e f i n a n c e d ; ( i i ) t o r e p a y g e n e r a l c r e d i t o r s o f t h e p a r t n e r s h i p , i n c l u d i n g E P I C , a n y a d v a n c e s w i t h i n t e r e s t ; ( i i i ) t o e s t a b l i s h s u c h r e s e r v e s a s t h e g e n e r a l p a r t n e r d e e m s n e c e s s a r y ; ( i v ) t o t h e p a r t n e r s i n t h e r a t i o t h a t t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f e a c h p a r t n e r b e a r t o t h e c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l - 4 8 - c o n t r i b u t i o n s o f t h e p a r t n e r s u p t o t h e a m o u n t s w h i c h e q u a l t h e p a r t n e r s ' c u m u l a t i v e c a s h c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s ; a n d ( v ) 2 5 p e r c e n t t o E P I C a n d 7 5 p e r c e n t t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s . T h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s t a t e s t h a t E A 8 4 - I I I s h a l l c o m p e n s a t e E P I C a s f o l l o w s : C o m p e n s a t i o n o f t h e G e n e r a l P a r t n e r a n d A f f i l i a t e s * * * * * * * ( a ) A t t h e t i m e o f s u b s c r i p t i o n , t h e G e n e r a l P a r t n e r s h a l l r e c e i v e s e v e n p e r c e n t ( 7 % ) o f e a c h C l a s s A , C l a s s B , C l a s s C , C l a s s D , C l a s s E a n d a n y A d d i t i o n a l C l a s s o r C l a s s e s L i m i t e d P a r t n e r ' s f u l l c o n t r i b u t i o n t o t h e P a r t n e r s h i p a s a P a r t n e r s h i p o r g a n i z a t i o n f e e , a s d e f i n e d i n t h e C o n f i d e n t i a l P r i v a t e O f f e r i n g M e m o r a n d u m f o r t h e P a r t n e r s h i p , o r a m a x i m u m t o t a l p a y m e n t o f e i g h t y - f i v e t h o u s a n d n i n e a n d 3 2 / 1 0 0 d o l l a r s ( $ 8 5 , 0 0 9 . 3 2 ) f o r n o n r e c u r r i n g s e r v i c e s w h i c h m a y b e i n c u r r e d b e f o r e o r a f t e r f o r m a t i o n o f t h e P a r t n e r s h i p , i n c l u d i n g t h e f u r n i s h i n g o f l e g a l , f i n a n c i a l , a c c o u n t i n g a n d o p e r a t i o n a l a s s i s t a n c e , r e v i e w i n g r e n t a l s c h e d u l e s a n d e x p e n s e f o r e c a s t s a n d p r o v i d i n g o t h e r s e r v i c e s w h i c h d o n o t g i v e r i s e t o t h e a c q u i s i t i o n o r l e a s i n g o f s p e c i f i c p r o p e r t i e s o r t h e o b t a i n i n g o f f i n a n c i n g t h e r e f o r . ( b ) A t t h e t i m e o f s u b s c r i p t i o n t o F u t u r e C l a s s U n i t s a u t h o r i z e d p u r s u a n t t o s e c t i o n 8 ( k ) , t h e G e n e r a l P a r t n e r , i n i t s s o l e d i s c r e t i o n , s h a l l r e c e i v e u p t o s e v e n p e r c e n t ( 7 % ) o f t h e p r o c e e d s o f t h e f u l l c o n t r i b u t i o n o f e a c h h o l d e r o f a F u t u r e C l a s s U n i t f o r n o n r e c u r r i n g s e r v i c e s w h i c h m a y b e p e r f o r m e d b e f o r e o r a f t e r a u t h o r i z a t i o n a n d s a l e o f s u c h F u t u r e C l a s s U n i t s , w h i c h m a y i n c l u d e f u r n i s h i n g l e g a l , f i n a n c i a l , a c c o u n t i n g a n d o p e r a t i o n a l a s s i s t a n c e , r e v i e w i n g a n d a n a l y z - i n g t h e P a r t n e r s h i p ' s c o n d i t i o n a n d d e t e r m i n i n g - 4 9 - t h e n e e d f o r a n a m o u n t o f s u c h a d d i t i o n a l c a p i t a l t o b e r a i s e d b y t h e s a l e o f s u c h F u t u r e C l a s s U n i t s . ( c ) D u r i n g e a c h f u l l o r p a r t i a l m o n t h o f t h e P a r t n e r s h i p , t h e G e n e r a l P a r t n e r s h a l l b e p a i d a P r o p e r t y A d m i n i s t r a t i o n F e e e q u a l t o f i f t y d o l l a r s ( $ 5 0 ) p e r m o n t h f o r e a c h P a r t n e r s h i p p r o p e r t y . * * * * * * * ( d ) S u c h l o a n o r i g i n a t i o n f e e s o r s e r v i c e f e e s a s m a y d e r i v e f r o m o r i g i n a t i n g o r s e r v i c i n g a n y s e c u r i t y i n t e r e s t s , i n c l u d i n g m o r t g a g e s a n d d e e d s o f t r u s t , p l a c e d u p o n P a r t n e r s h i p p r o p e r t y . ( e ) R e i m b u r s e m e n t o f a l l c a r r y i n g c o s t s o f t h e P a r t n e r s h i p p r o p e r t i e s , i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , i n t e r e s t o n m o r t g a g e i n d e b t e d n e s s e n c u m b e r i n g t h e p r o p e r t i e s i n c u r r e d p r i o r t o t h e a d m i s s i o n t o t h e P a r t n e r s h i p o f t h e L i m i t e d P a r t n e r s . ( f ) O n a l l A d v a n c e s o f f u n d s t o t h e P a r t n e r s h i p m a d e b y t h e G e n e r a l P a r t n e r p u r s u a n t t o s e c t i o n 8 ( a ) ( x i v ) , t h e G e n e r a l P a r t n e r s h a l l b e e n t i t l e d t o i n t e r e s t a t t h e r a t e o f f i f t e e n p e r c e n t ( 1 5 % ) p e r a n n u m . * * * * * * * ( i ) A n y i t e m o f P a r t n e r s h i p e x p e n s e o r c o s t m a y b e p a i d t o a n e n t i t y o r p e r s o n a f f i l i a t e d d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y w i t h t h e G e n e r a l P a r t n e r , s u b j e c t o n l y t o t h e r e q u i r e m e n t t h a t s u c h a f f i l i a t e d o r r e l a t e d p e r s o n o r e n t i t y p e r f o r m s u c h s e r v i c e a s i s c o n t r a c t e d f o r o r r e q u e s t e d i n c o n s i d e r a t i o n f o r s u c h c o s t o r e x p e n s e . - 5 0 - P u r c h a s e o f P r o d u c t i o n H o u s e s i n T e x a s a n d A r i z o n a E P I C e n t e r e d i n t o a R e s i d e n t i a l R e n t a l P u r c h a s e A g r e e m e n t ( r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t ) , d a t e d S e p t e m b e r 1 6 , 1 9 8 3 , u n d e r w h i c h i t a g r e e d t o p u r c h a s e 1 4 2 r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s f r o m U . S . H o m e C o r p . ( U . S . H o m e ) f o r a n a g g r e g a t e p u r c h a s e p r i c e o f $ 8 , 7 6 7 , 8 5 0 . T h e l o c a t i o n a n d p u r c h a s e p r i c e o f e a c h p r o p e r t y i s s e t f o r t h i n e x h i b i t A t o t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t . A s a c o n d i t i o n t o t h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n u n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t , U . S . H o m e a g r e e d t o p a y t o E P I C 6 . 8 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h p r o p e r t y o n t h e c l o s i n g d a t e . T h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t p r o v i d e s f o r t h i s p a y m e n t i n t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e : O n t h e C l o s i n g D a t e , S e l l e r s h a l l p a y t o E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n a s u m e q u a l t o s i x a n d e i g h t - t e n t h s ( 6 . 8 % ) o f t h e P u r c h a s e P r i c e o f t h e P r o p e r t i e s , a n d t h e e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t b y S e l l e r s h a l l c o n s t i t u t e a n i r r e v o c a b l e a s s i g n m e n t t o E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n f r o m t h e s a l e p r o c e e d s o f a s u m s u f f i c i e n t t o m a k e t h e p a y m e n t d u e u n d e r t h i s S u b p a r a g r a p h 4 . 6 . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e b u i l d e r f e e . T h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t a l s o r e q u i r e s U . S . H o m e t o p a y t o t h e p u r c h a s e r 3 m o n t h s ' r e n t f o r e a c h p r o p e r t y u n d e r c e r t a i n c o n d i t i o n s . T h a t p r o v i s i o n s t a t e s a s f o l l o w s : - 5 1 - O n t h e C l o s i n g D a t e , S e l l e r s h a l l p a y t o P u r c h a s e r a s u m e q u a l t o t h e t o t a l e s t i m a t e d r e n t f o r t h r e e ( 3 ) m o n t h s , a s s h o w n o n E x h i b i t A f o r e a c h o f t h e P r o p e r t i e s ( t h e " R e s e r v e " ) . A t s u c h t i m e a s a l l o f t h e P r o p e r t i e s h a v e b e e n r e n t e d a t l e a s t o n c e , o r u p o n t h e e x p i r a t i o n o f s e v e n ( 7 ) m o n t h s f r o m t h e C l o s i n g D a t e , w h i c h e v e r s h a l l f i r s t o c c u r , P u r c h a s e r s h a l l r e f u n d t h e R e s e r v e t o S e l l e r , l e s s t h e p r o d u c t o f t h e r e n t , a s s h o w n i n E x h i b i t A , t i m e s t h e p e r i o d o f v a c a n c y f o r e a c h P r o p e r t y s i n c e t h e C l o s i n g D a t e . F o r s e v e n ( 7 ) f u l l m o n t h s a f t e r t h e C l o s i n g D a t e , P u r c h a s e r s h a l l f u r n i s h S e l l e r w r i t t e n m o n t h l y r e p o r t s d e t a i l i n g o c c u p a n c y a n d r e n t s . I n t h i s o p i n i o n , w e r e f e r t o t h e p a y m e n t r e q u i r e d u n d e r t h e a b o v e p r o v i s i o n a s t h e r e n t a d v a n c e . T h e a g r e e m e n t f u r t h e r o b l i g a t e d U . S . H o m e t o p a y t o t h e p u r c h a s e r " a s u m e q u a l t o t h e a m o u n t a s s e t f o r t h o n E x h i b i t ' A ' h e r e o f o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h P r o p e r t y a s a c o n t r i b u t i o n t o w a r d s r e n t a l d e f i c i t s ( r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n ) . " W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . F i n a l l y , t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t c o n d i t i o n e d t h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n u n d e r t h e a g r e e m e n t o n t h e a c q u i s i t i o n o f " a n a p p r a i s a l o f e a c h o f t h e P r o p e r t i e s b y a F N M A / F H L M C q u a l i f i e d a p p r a i s e r o n a s t a n d a r d F N M A / F H L M C f o r m w h i c h s h a l l r e f l e c t t h e v a l u e o f e a c h P r o p e r t y e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n t h e p u r c h a s e p r i c e a p p l i c a b l e t o t h a t P r o p e r t y " . - 5 2 - E P I C a s s i g n e d i t s r i g h t , t i t l e , a n d i n t e r e s t a s p u r c h a s e r u n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t w i t h U . S . H o m e t o v a r i o u s l i m i t e d p a r t n e r s h i p s o f w h i c h i t w a s g e n e r a l p a r t n e r . E P I C a s s i g n e d i t s r i g h t t o p u r c h a s e 1 5 o f t h e 1 4 2 p r o p e r t i e s t o E A 8 4 - I I I . O n S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 2 , E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d t h e 1 5 p r o p e r t i e s i t h a d b e e n a s s i g n e d f o r a n a g g r e g a t e p u r c h a s e p r i c e o f $ 9 0 8 , 7 0 0 . T o f i n a n c e i t s p u r c h a s e o f t h e 1 5 p r o p e r t i e s , E A 8 4 - I I I b o r r o w e d $ 8 6 3 , 2 5 0 , a p p r o x i m a t e l y 9 5 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e , f r o m E M I . O n t h e c l o s i n g d a t e , E A 8 4 - I I I e x e c u t e d 1 5 n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s i n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 8 6 3 , 2 5 0 , p a y a b l e t o E M I w i t h m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t o n l y f o r 5 y e a r s a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 4 . 6 2 5 p e r c e n t . T h e r e a f t e r , t h e n o t e s r e q u i r e d E A 8 4 - I I I t o p a y m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t f o r 5 y e a r s . T h e f u l l i n d e b t e d n e s s w a s d u e a n d p a y a b l e o n O c t o b e r 1 , 1 9 9 3 . E a c h n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t d a t e d o n t h e c l o s i n g d a t e . M o s t o f t h e d e e d s o f t r u s t w e r e r e c o r d e d e i t h e r i n t h e l a n d r e c o r d s o f H a r r i s C o u n t y o r B e x a r C o u n t y , T e x a s , o r P i m a C o u n t y , A r i z o n a . A m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n y , R e p u b l i c M o r t g a g e I n s u r a n c e C o . ( R M I C ) , i s s u e d a c o m m i t m e n t a n d c e r t i f i c a t e o f i n s u r a n c e p r o v i d i n g m o r t g a g e i n s u r a n c e f o r 2 5 p e r c e n t o f t h e f i r s t - 5 3 - l o s s a m o u n t w i t h r e s p e c t t o t h e m o r t g a g e o n e a c h o f t h e p r o p e r t i e s . S e t o u t b e l o w i s a l i s t o f t h e 1 5 p r o p e r t i e s , t o g e t h e r w i t h t h e p u r c h a s e p r i c e , t h e b u i l d e r f e e , t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , t h e r e n t a d v a n c e , a n d t h e a m o u n t b o r r o w e d w i t h r e s p e c t t o e a c h p r o p e r t y : R e n t a l P u r c h a s e B u i l d e r D e f i c i t R e n t H o u s e s a n d C o n d o m i n i u m s P r i c e F e e C o n t r i b . A d v a n c e L o a n 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r . $ 5 4 , 0 0 0 $ 3 , 6 7 2 . 0 0 $ 6 , 1 8 9 $ 1 , 3 9 5 $ 5 1 , 3 0 0 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r . 6 5 , 0 0 0 4 , 4 2 0 . 0 0 9 , 6 1 0 1 , 3 9 5 6 1 , 7 5 0 3 5 1 8 T o w e r H i l l L a n e 6 3 , 7 5 0 4 , 3 3 5 . 0 0 8 , 9 5 9 1 , 4 2 5 6 0 , 5 5 0 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f M a n o r D r . 5 8 , 5 0 0 3 , 9 7 8 . 0 0 7 , 3 2 6 1 , 4 2 5 5 5 , 5 7 5 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r . 5 7 , 0 0 0 3 , 8 7 6 . 0 0 8 , 1 6 9 1 , 2 7 5 5 4 , 1 5 0 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u D r . 6 1 , 5 0 0 4 , 1 8 2 . 0 0 8 , 9 1 4 1 , 3 5 0 5 8 , 4 2 5 1 2 1 0 3 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 6 0 , 5 0 0 4 , 0 1 2 . 0 0 8 , 3 4 1 1 , 3 8 0 5 7 , 4 7 5 1 2 1 0 7 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 5 0 , 5 0 0 3 , 4 3 4 . 0 0 5 , 2 3 1 1 , 3 8 0 4 7 , 9 7 5 1 2 1 1 1 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 5 6 , 0 0 0 3 , 8 0 8 . 0 0 6 , 5 4 9 1 , 4 2 5 5 3 , 2 0 0 1 2 1 1 5 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 6 4 , 0 0 0 4 , 3 5 2 . 0 0 9 , 0 3 7 1 , 4 2 5 6 0 , 8 0 0 1 2 2 3 1 C a r o l a F o r e s t D r . 5 9 , 0 0 0 4 , 1 1 4 . 0 0 7 , 4 8 2 1 , 4 2 5 5 6 , 0 5 0 4 8 5 0 W e s t F e r r e t D r . 7 1 , 0 0 0 4 , 8 2 8 . 0 0 9 , 9 0 5 1 , 5 7 5 6 7 , 4 5 0 4 1 0 7 M e d i c a l D r . ( C o n d o . ) 5 9 , 9 5 0 4 , 0 7 6 . 6 0 7 , 7 7 7 1 , 4 2 5 5 6 , 9 5 0 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r . 6 4 , 0 0 0 4 , 3 5 2 . 0 0 9 , 6 9 2 1 , 3 5 0 6 0 , 8 0 0 6 4 0 2 R i d g e c r e e k D r . 6 4 , 0 0 0 4 , 3 5 2 . 0 0 9 , 6 9 2 1 , 3 5 0 6 0 , 8 0 0 T o t a l 9 0 8 , 7 0 0 6 1 , 7 9 1 . 6 0 1 2 2 , 8 7 3 2 1 , 0 0 0 8 6 3 , 2 5 0 T h e s a l e o f e a c h p r o p e r t y t o E A 8 4 - I I I i s r e f l e c t e d o n a s e t t l e m e n t s t a t e m e n t e x e c u t e d o n t h e d a t e o f c l o s i n g t h a t s h o w s t h e p u r c h a s e p r i c e l i s t e d a b o v e a s t h e c o n t r a c t s a l e s p r i c e . F o r e a c h o f t h e p r o p e r t i e s , t h e t o t a l o f t h e " a m o u n t s p a i d b y / f o r " E A 8 4 - I I I , c o n s i s t i n g p r i n c i p a l l y o f t h e l o a n p r o c e e d s a n d t h e s u m o f t h e b u i l d e r f e e , r e n t a d v a n c e , a n d r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , e x c e e d e d t h e g r o s s a m o u n t d u e f r o m E A 8 4 - I I I . S e t o u t b e l o w i s a s u m m a r y o f t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s s h o w i n g t h a t a t o t a l - 5 4 - o f a p p r o x i m a t e l y $ 1 4 2 , 6 5 8 . 4 9 h a d b e e n o v e r p a i d b y o r b e h a l f o f t h e b u y e r , E A 8 4 - I I I : U . S . H o m e C o r p . B u y e r S e l l e r C o n t r a c t s a l e s p r i c e $ 9 0 8 , 7 0 0 . 0 0 $ 9 0 8 , 7 0 0 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r 1 8 , 6 0 0 . 9 5 - 0 - P r i c e a d j u s t m e n t 8 3 0 . 1 6 8 3 0 . 1 6 9 2 8 , 1 3 1 . 1 1 9 0 9 , 5 3 0 . 1 6 P r i n c i p a l a m o u n t o f l o a n s 8 6 3 , 2 5 0 . 0 0 - 0 - B u i l d e r f e e 6 1 , 7 9 1 . 6 0 6 1 , 7 9 1 . 6 0 R e n t a d v a n c e 2 1 , 0 0 0 . 0 0 2 1 , 0 0 0 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 1 2 2 , 8 7 3 . 0 0 1 2 2 , 8 7 3 . 0 0 O t h e r c r e d i t s 1 , 8 7 5 . 0 0 1 , 8 7 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - 1 1 , 3 2 0 . 9 4 1 , 0 7 0 , 7 8 9 . 6 0 2 1 8 , 8 6 0 . 5 4 A m o u n t d u e t o b u y e r 1 1 4 2 , 6 5 8 . 4 9 A m o u n t d u e t o s e l l e r 6 9 0 , 6 6 9 . 6 2 1 T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n 4 o f t h e 1 5 s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s a n d s o m e a m o u n t s c o m p o s i n g t h i s t o t a l w e r e e s t i m a t e d . A c c o r d i n g t o t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s , t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s , $ 8 6 3 , 2 5 0 , w a s c r e d i t e d a s f o l l o w s : U . S . H o m e C o r p . B u y e r S e l l e r O t h e r s T o t a l S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r - 0 - - 0 - $ 1 8 , 6 0 0 . 9 5 $ 1 8 , 6 0 0 . 9 5 A m o u n t d u e l e s s l o a n $ - 6 4 , 8 8 1 . 1 1 - 0 - - 0 - - 6 4 , 8 8 1 . 1 1 B u i l d e r f e e 6 1 , 7 9 1 . 6 0 - 0 - - 0 - 6 1 , 7 9 1 . 6 0 R e n t a d v a n c e 2 1 , 0 0 0 . 0 0 - 0 - - 0 - 2 1 , 0 0 0 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 1 2 2 , 8 7 3 . 0 0 - 0 - - 0 - 1 2 2 , 8 7 3 . 0 0 O t h e r c r e d i t s 1 , 8 7 5 . 0 0 - 0 - - 0 - 1 , 8 7 5 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - - 0 - 1 1 , 3 2 0 . 9 4 1 1 , 3 2 0 . 9 4 A m o u n t d u e s e l l e r - 0 - $ 6 9 0 , 6 6 9 . 6 2 - 0 - 6 9 0 , 6 6 9 . 6 2 1 4 2 , 6 5 8 . 4 9 6 9 0 , 6 6 9 . 6 2 2 9 , 9 2 1 . 8 9 8 6 3 , 2 5 0 . 0 0 I n p a s s i n g , w e n o t e t h a t t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t U . S . H o m e s o l d t o E A 8 4 - I I I t h e t w o h o u s e s a t 5 4 1 1 a n d 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r i v e , a n d t h e f o u r h o u s e s a t 1 2 1 0 3 , 1 2 1 0 7 , 1 2 1 1 1 , a n d 1 2 1 1 5 K i n g s l a k e F o r e s t D r i v e . T h e s e s i x p r o p e r t i e s a r e l i s t e d a m o n g t h e p r o p e r t i e s c o v e r e d b y t h e - 5 5 - R e s i d e n t i a l R e n t a l P u r c h a s e A g r e e m e n t d a t e d S e p t e m b e r 1 6 , 1 9 8 3 , b e t w e e n E P I C a n d U . S . H o m e . F u r t h e r m o r e , t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t f o r t h e s a l e o f f i v e o f t h o s e p r o p e r t i e s l i s t s t h e s e l l e r a s U . S . H o m e s . T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t f o r t h e s a l e o f 1 2 1 0 3 K i n g s l a k e F o r e s t D r i v e . A t t r i a l , r e s p o n d e n t i n t r o d u c e d w a r r a n t y d e e d s t h a t s h o w t h a t o n o r a b o u t J u n e 1 , 1 9 8 2 , t h e t w o p r o p e r t i e s o n H e r o n w o o d D r i v e w e r e t r a n s f e r r e d b y U . S . H o m e t o T a n m i s M o d e l s , I n c . , a n d o n o r a b o u t A u g u s t 2 6 , 1 9 8 3 , w e r e t r a n s f e r r e d b y T a n m i s M o d e l s , I n c . , t o E A 8 4 - I I I . R e s p o n d e n t a l s o i n t r o d u c e d w a r r a n t y d e e d s t h a t s h o w t h a t o n o r a b o u t S e p t e m b e r 1 , 1 9 8 1 , t h e f o u r p r o p e r t i e s o n K i n g s l a k e F o r e s t D r i v e w e r e t r a n s f e r r e d b y U . S . H o m e t o D y b l o f M o d e l s , I n c . , a n d o n o r a b o u t A u g u s t 2 6 , 1 9 8 3 , w e r e t r a n s f e r r e d b y D y b l o f M o d e l s , I n c . , t o E A 8 4 - I I I . A p p a r e n t l y , t h e s e s i x p r o p e r t i e s w e r e m o d e l s t h a t E P I C a c q u i r e d f r o m U . S . H o m e t h r o u g h c o m p a n i e s a f f i l i a t e d w i t h E P I C , T a n m i s M o d e l s , I n c . , a n d D y b l o f M o d e l s , I n c . , a n d l e a s e d b a c k t o U . S . H o m e . U n d e r i t s a g r e e m e n t w i t h E P I C , U . S . H o m e h a d t h e r i g h t t o b u y e a c h p r o p e r t y b a c k a t t h e o r i g i n a l p u r c h a s e p r i c e a t t h e e n d o f t h e l e a s e t e r m . E M I a s s i g n e d t o C S L i t s i n t e r e s t i n e a c h o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s a n d r e l a t e d d e e d s o f t r u s t t h a t h a d b e e n - 5 6 - i s s u e d b y E A 8 4 - I I I i n c o n n e c t i o n w i t h i t s p u r c h a s e o f t h e 1 5 p r o p e r t i e s f r o m U . S . H o m e . E M I m a d e t h e a s s i g n m e n t i n d o c u m e n t s e n t i t l e d A s s i g n m e n t o f D e e d o f T r u s t t h a t a r e d a t e d N o v e m b e r 2 9 , 1 9 8 3 . I n t h e s a m e i n s t r u m e n t s , C S L f u r t h e r a s s i g n e d t o t h e N a t i o n a l B a n k o f W a s h i n g t o n i t s i n t e r e s t a s h o l d e r o f e a c h p r o m i s s o r y n o t e u n d e r t h e r e l a t e d d e e d o f t r u s t . T h i s d o c u m e n t s t h e f a c t t h a t s h o r t l y a f t e r E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s f r o m U . S . H o m e , N a t i o n a l B a n k o f W a s h i n g t o n p u r c h a s e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t E A 8 4 - I I I h a d i s s u e d t o E M I . S a l o m o n B r o t h e r s , I n c . , u l t i m a t e l y a c q u i r e d t h e d e e d s o f t r u s t f o r a l l o f t h e 1 5 p r o p e r t i e s . A s g e n e r a l p a r t n e r o f E A 8 4 - I I I , E P I C e x e c u t e d 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s d a t e d F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 . E a c h o f t h e n o t e s w a s p a y a b l e t o C S L i n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 5 , 0 0 0 , a t o t a l o f $ 8 0 , 0 0 0 . U n d e r e a c h o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s , E A 8 4 - I I I p r o m i s e d t o p a y m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t o n l y o n t h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 5 p e r c e n t w i t h t h e p r i n c i p a l d u e a n d p a y a b l e o n F e b r u a r y 1 , 1 9 8 7 . F i f t e e n o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s w e r e s e c u r e d b y d e e d s o f t r u s t o n t h e 1 5 p r o p e r t i e s d e s c r i b e d a b o v e . E a c h o f t h e d e e d s o f t r u s t s t a t e s t h a t i t i s " s u b o r d i n a t e t o t h e l i e n o f t h e i n s t i t u t i o n a l f i r s t d e e d o f t r u s t w h i c h w a s r e c o r d e d p r i o r t o t h i s D e e d o f T r u s t " . - 5 7 - T h e 1 6 t h p r o m i s s o r y n o t e a n d t h e r e l a t e d d e e d o f t r u s t a r e s i m i l a r t o t h e o t h e r s , e x c e p t t h e y r e f e r t o u n i t 1 0 1 o f T h e R e f l e c t i o n s c o n d o m i n i u m c o m p l e x , d e s c r i b e d b e l o w . P u r c h a s e o f 4 0 C o n d o m i n i u m s U n i t s i n t h e R e f l e c t i o n s E P I C e x e c u t e d a R e s i d e n t i a l R e n t a l P u r c h a s e A g r e e m e n t ( r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t ) , d a t e d A u g u s t 3 , 1 9 8 3 , u n d e r w h i c h i t a g r e e d t o p u r c h a s e a c o n d o m i n i u m c o m p l e x l o c a t e d i n S a n A n t o n i o , T e x a s , k n o w n a s t h e R e f l e c t i o n s f r o m P i t m a n P r o p e r t i e s , I n c . , a n d J a p h e t P r o p e r t i e s , I n c . ( h e r e i n P i t m a n & J a p h e t ) , f o r $ 3 , 0 4 8 , 0 0 0 . F o r e a c h c o n d o m i n i u m u n i t , t h e r e i s a t t a c h e d t o t h e a g r e e m e n t a n e x h i b i t B t h a t i d e n t i f i e s t h e u n i t , l i s t s t h e a p p l i a n c e s a n d f u r n i s h i n g s i n c l u d e d i n t h e p u r c h a s e p r i c e , a n d s t a t e s t h e e s t i m a t e d m o n t h l y r e n t f o r t h e u n i t . T h e R e f l e c t i o n s i s a 4 0 - u n i t c o n d o m i n i u m c o m p l e x w h i c h w a s n e w a t t h e t i m e o f t h i s t r a n s a c t i o n i n 1 9 8 3 . T h e c o m p l e x i s c o m p o s e d o f s e v e n b u i l d i n g s w i t h a t o t a l o f 4 0 , 3 5 6 . 8 5 s q u a r e f e e t o f n e t r e n t a b l e l i v i n g a r e a l o c a t e d o n 2 . 2 3 3 a c r e s . T h e u n i t s h a v e f i r e p l a c e s , p a r k i n g s p a c e s , 1 , 1 3 5 s q u a r e f e e t o f s t o r a g e s p a c e , a n d p a t i o s , p o r c h e s a n d b a l c o n i e s . T h e r e i s a p o o l a n d e x t e r i o r l a n d s c a p i n g , a n d o n e s i d e o f t h e c o m p l e x f a c e s a m a n - m a d e l a k e . - 5 8 - U n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t , P i t m a n & J a p h e t a g r e e d a s a c o n d i t i o n t o c l o s i n g t o p a y t o E P I C 6 . 8 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h u n i t . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e b u i l d e r f e e . A s a f u r t h e r c o n d i t i o n t o c l o s i n g , P i t m a n & J a p h e t a g r e e d t o p a y t o t h e p u r c h a s e r a s u m e q u a l t o t h e p e r c e n t a g e o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h u n i t t h a t i s s e t f o r t h o n e x h i b i t A t o t h e a g r e e m e n t a s a c o n t r i b u t i o n t o w a r d s r e n t a l d e f i c i t s ( r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n ) . T h e p e r c e n t a g e s s e t f o r t h o n e x h i b i t A r a n g e f r o m 2 0 . 3 0 p e r c e n t t o 2 1 . 3 9 p e r c e n t . W e r e f e r t o t h i s a m o u n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . A s a f u r t h e r c o n d i t i o n t o E P I C ' s o b l i g a t i o n , t h e a g r e e m e n t p r o v i d e s : R e n t a l o f t h e P r o p e r t i e s t o i n d i v i d u a l t e n a n t s s h a l l h a v e b e e n a r r a n g e d , o r s h a l l b e a r r a n g e d , u p o n e x e c u t i o n b y P u r c h a s e r o f t h e A g r e e m e n t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o c e d u r e s s e t f o r t h i n E x h i b i t " C " , a t t a c h e d h e r e t o a n d b y t h i s r e f e r e n c e m a d e a p a r t h e r e o f . P u r s u a n t t o e x h i b i t C , i n t h e e v e n t t h a t a n y o f t h e p r o p e r t i e s w e r e n o t l e a s e d a s o f 7 d a y s b e f o r e c l o s i n g , P i t m a n & J a p h e t a g r e e d t o p a y t o t h e p u r c h a s e r , i n a d d i t i o n t o t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , a n a m o u n t e q u a l t o t h r e e t i m e s t h e m o n t h l y r e n t s e t f o r t h f o r e a c h u n i t t h a t - 5 9 - w a s n o t r e n t e d a s o f t h e c l o s i n g d a t e . W e r e f e r t o t h i s p a y m e n t a s t h e r e n t a d v a n c e . T h e p u r c h a s e r ' s o b l i g a t i o n s u n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t w e r e a l s o s u b j e c t t o t h e c o n d i t i o n t h a t t h e p u r c h a s e r s h a l l h a v e o b t a i n e d " a n a p p r a i s a l o f e a c h o f t h e P r o p e r t i e s p r e p a r e d b y a F N M A / F H L M C q u a l i f i e d a p p r a i s e r o n a s t a n d a r d F H M A / F H L M C f o r m w h i c h s h a l l r e f l e c t t h e v a l u e o f e a c h P r o p e r t y e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n t h e p u r c h a s e p r i c e " . I t a p p e a r s t h a t E P I C a s s i g n e d t o E A 8 4 - I I I i t s r i g h t s a s p u r c h a s e r u n d e r t h e r e n t a l p u r c h a s e a g r e e m e n t d a t e d A u g u s t 3 , 1 9 8 3 , w i t h P i t m a n & J a p h e t . T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n a n i n s t r u m e n t o f a s s i g n m e n t . I n a n y e v e n t , o n S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 8 3 , E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d t h e 4 0 c o n d o m i n i u m u n i t s a t t h e R e f l e c t i o n s . T o f i n a n c e i t s p u r c h a s e o f t h e c o n d o m i n i u m s , E A 8 4 - I I I b o r r o w e d $ 2 , 5 9 0 , 2 0 0 , a p p r o x i m a t e l y 8 5 p e r c e n t o f t h e a g g r e g a t e p u r c h a s e p r i c e , f r o m E M I . E A 8 4 - I I I e x e c u t e d 4 0 n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s i n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 2 , 5 9 0 , 2 0 0 , t h a t w e r e e a c h p a y a b l e t o E M I w i t h m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f i n t e r e s t a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 4 . 1 2 5 p e r c e n t . T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n a n y o f t h e 4 0 p r o m i s s o r y n o t e s , b u t t h e i r t e r m s a r e s u m m a r i z e d i n t h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m a s f o l l o w s : - 6 0 - T h i r t y - f i v e m o n t h i n t e r e s t o n l y , t h i r t e e n m o n t h s a m o r t i z i n g o n t h e l e a s e s [ s i c ] o f a t h i r t y y e a r a m o r t i z a t i o n s c h e d u l e , s i x y e a r l e v e l p a y f u l l y a m o r t i z i n g , w i t h n o a d j u s t m e n t s i n t h e i n t e r e s t r a t e d u r i n g t h e l i f e o f t h e l o a n . E a c h p r o m i s s o r y n o t e w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t a n d w a s c o v e r e d b y a p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e p o l i c y . T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n t h e d e e d s o f t r u s t o r d o c u m e n t s r e l a t i n g t o t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e . A t s o m e t i m e , P h i l a d e l p h i a S a v i n g s F u n d o f P h i l a d e l p h i a a c q u i r e d t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t E A 8 4 - I I I h a d i s s u e d t o E M I a n d E M I a s s i g n e d e a c h o f t h e 4 0 d e e d s o f t r u s t t o P h i l a d e l p h i a S a v i n g s F u n d o f P h i l a d e l p h i a . S e t o u t b e l o w i s a l i s t o f t h e 4 0 c o n d o m i n i u m s t h a t E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d t o g e t h e r w i t h t h e p u r c h a s e p r i c e , r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n , r e n t a d v a n c e , a n d l o a n a m o u n t : - 6 1 - R e n t a l P u r c h a s e B u i l d e r D e f i c i t R e n t U n i t P r i c e F e e C o n t r i b . A d v a n c e L o a n A 1 0 1 $ 9 1 , 9 0 0 $ 6 , 2 4 9 . 2 0 $ 1 9 , 6 6 1 $ 1 , 8 0 0 $ 7 8 , 1 0 0 A 1 0 2 9 7 , 9 0 0 6 , 6 5 7 . 2 0 2 0 , 5 9 6 1 , 9 5 0 8 3 , 2 0 0 A 1 0 3 9 7 , 9 0 0 6 , 6 5 7 . 2 0 2 0 , 5 9 6 1 , 9 5 0 8 3 , 2 0 0 A 1 0 4 9 1 , 9 0 0 6 , 2 4 9 . 2 0 1 9 , 6 6 1 1 , 8 0 0 7 8 , 1 0 0 B 2 0 1 9 1 , 9 0 0 6 , 2 4 9 . 2 0 1 9 , 6 6 1 1 , 8 0 0 7 8 , 1 0 0 B 2 0 2 9 7 , 9 0 0 6 , 6 5 7 . 2 0 2 0 , 5 9 7 1 , 9 5 0 8 3 , 2 0 0 B 2 0 3 9 7 , 9 0 0 6 , 6 5 7 . 2 0 2 0 , 5 9 7 1 , 9 5 0 8 3 , 2 0 0 B 2 0 4 9 1 , 9 0 0 6 , 2 4 9 . 2 0 1 9 , 6 6 1 1 , 8 0 0 7 8 , 1 0 0 C 3 0 1 9 1 , 9 0 0 6 , 2 4 9 . 2 0 1 9 , 6 6 1 1 , 8 0 0 7 8 , 1 0 0 C 3 0 2 9 7 , 9 0 0 6 , 6 5 7 . 2 0 2 0 , 5 9 7 1 , 9 5 0 8 3 , 2 0 0 C 3 0 3 9 7 , 9 0 0 6 , 6 5 7 . 2 0 2 0 , 5 9 7 1 , 9 5 0 8 3 , 2 0 0 C 3 0 4 9 1 , 9 0 0 6 , 2 4 9 . 2 0 1 9 , 6 6 1 1 , 8 0 0 7 8 , 1 0 0 D 4 0 1 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 D 4 0 2 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 D 4 0 3 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 D 4 0 4 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 E 5 0 1 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 E 5 0 2 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 E 5 0 3 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 E 5 0 4 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 E 5 0 5 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 E 5 0 6 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 E 5 0 7 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 E 5 0 8 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 F 6 0 1 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 F 6 0 2 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 0 3 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 F 6 0 4 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 0 5 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 0 6 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 0 7 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 0 8 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 0 9 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 1 0 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 F 6 1 1 5 7 , 9 0 0 3 , 9 3 7 . 2 0 1 1 , 7 5 1 1 , 2 4 5 4 9 , 2 0 0 F 6 1 2 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 G 7 0 1 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 G 7 0 2 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 G 7 0 3 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 G 7 0 4 7 5 , 9 0 0 5 , 1 6 1 . 2 0 1 5 , 6 1 6 1 , 5 7 5 6 4 , 5 0 0 T o t a l 3 , 0 4 8 , 0 0 0 2 0 7 , 2 6 4 . 0 0 6 3 2 , 4 1 4 6 2 , 6 4 0 2 , 5 9 0 , 2 0 0 T h e s a l e o f e a c h c o n d o m i n i u m t o E A 8 4 - I I I i s r e f l e c t e d o n a s e t t l e m e n t s t a t e m e n t e x e c u t e d o n t h e d a t e o f c l o s i n g t h a t s h o w s t h e p u r c h a s e p r i c e l i s t e d a b o v e a s t h e " c o n t r a c t s a l e s p r i c e " . O n e a c h s e t t l e m e n t s t a t e m e n t , t h e b u i l d e r f e e , r e n t a d v a n c e , a n d r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n a r e t r e a t e d a s c h a r g e s t o P i t m a n & J a p h e t , r e d u c i n g t h e a m o u n t d u e P i t m a n & J a p h e t . T h e s e a m o u n t s a r e a l s o t r e a t e d a s c r e d i t s t o E A 8 4 - I I I . S e t o u t b e l o w i s a s u m m a r y o f t h e - 6 2 - s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s s h o w i n g t h a t t h e a g g r e g a t e a m o u n t s p a i d b y o r o n b e h a l f o f t h e b u y e r , E A 8 4 - I I I , e x c e e d e d t h e a g g r e g a t e a m o u n t d u e f r o m t h e b u y e r b y $ 4 4 1 , 3 5 6 . 1 2 : P i t m a n & J a p h e t P r o p e r t i e s B u y e r S e l l e r C o n t r a c t s a l e s p r i c e $ 3 , 0 4 8 , 0 0 0 . 0 0 $ 3 , 0 4 8 , 0 0 0 . 0 0 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r 1 6 , 0 1 8 . 3 8 - 0 - 3 , 0 6 4 , 0 1 8 . 3 8 3 , 0 4 8 , 0 0 0 . 0 0 P r i n c i p a l a m o u n t o f l o a n s 2 , 5 9 0 , 2 0 0 . 0 0 - 0 - B u i l d e r f e e 2 0 7 , 2 6 4 . 0 0 2 0 7 , 2 6 4 . 0 0 R e n t a d v a n c e 6 2 , 6 4 0 . 0 0 6 2 , 6 4 0 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 3 2 , 4 1 4 . 0 0 6 3 2 , 4 1 4 . 0 0 A d j u s t m e n t s 1 , 7 5 6 . 5 0 1 , 7 5 6 . 0 0 O t h e r c r e d i t s 1 1 , 1 0 0 . 0 0 1 1 , 1 0 0 . 0 0 P a y o f f l o a n s - 0 - 1 , 5 4 8 , 5 4 8 . 5 3 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - 1 3 2 , 8 3 3 . 0 0 3 , 5 0 5 , 3 7 4 . 5 0 2 , 5 9 6 , 5 5 6 . 0 3 A m o u n t d u e b u y e r 4 4 1 , 3 5 6 . 1 2 A m o u n t d u e s e l l e r 4 5 1 , 4 4 3 . 9 7 A c c o r d i n g t o t h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t s , t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s , $ 2 , 5 9 0 , 2 0 0 , w a s c r e d i t e d a s f o l l o w s : P i t m a n & J a p h e t P r o p e r t i e s B u y e r S e l l e r O t h e r s T o t a l S e t t l e m e n t c h a r g e s t o b u y e r - 0 - - 0 - $ 1 6 , 0 1 8 . 3 8 $ 1 6 , 0 1 8 . 3 8 A m o u n t d u e l e s s l o a n s $ - 4 7 3 , 8 1 8 . 3 8 - 0 - - 0 - - 4 7 3 , 8 1 8 . 3 8 B u i l d e r f e e 2 0 7 , 2 6 4 . 0 0 - 0 - - 0 - 2 0 7 , 2 6 4 . 0 0 R e n t a d v a n c e 6 2 , 6 4 0 . 0 0 - 0 - - 0 - 6 2 , 6 4 0 . 0 0 R e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n 6 3 2 , 4 1 4 . 0 0 - 0 - - 0 - 6 3 2 , 4 1 4 . 0 0 A d j u s t m e n t s 1 , 7 5 6 . 5 0 - 0 - - 0 - 1 , 7 5 6 . 5 0 O t h e r c r e d i t s 1 1 , 1 0 0 . 0 0 - 0 - - 0 - 1 1 , 1 0 0 . 0 0 P a y o f f l o a n s - 0 - - 0 - 1 , 5 4 8 , 5 4 8 . 5 3 1 , 5 4 8 , 5 4 8 . 5 3 S e t t l e m e n t c h a r g e s t o s e l l e r - 0 - - 0 - 1 3 2 , 8 3 3 . 0 0 1 3 2 , 8 3 3 . 0 0 A m o u n t d u e s e l l e r - 0 - $ 4 5 1 , 4 4 3 . 9 7 - 0 - 4 5 1 , 4 4 3 . 9 7 4 4 1 , 3 5 6 . 1 2 4 5 1 , 4 4 3 . 9 7 1 , 6 9 7 , 3 9 9 . 9 1 2 , 5 9 0 , 2 0 0 . 0 0 - 6 3 - I n s u m m a r y , t h e a g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I , t h e a g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s a t t r i b u t a b l e t o t h o s e p r o p e r t i e s , a n d t h e a g g r e g a t e a m o u n t s b o r r o w e d a r e a s f o l l o w s : C o n t r a c t R e n t a l D e f i c i t L o a n P r i c e C o n t r i b u t i o n A m o u n t U . S . H o m e $ 9 0 8 , 7 0 0 $ 1 2 2 , 8 7 3 $ 8 6 3 , 2 5 0 P i t m a n & J a p h e t 3 , 0 4 8 , 0 0 0 6 3 2 , 4 1 4 2 , 5 9 0 , 2 0 0 T o t a l 3 , 9 5 6 , 7 0 0 7 5 5 , 2 8 7 3 , 4 5 3 , 4 5 0 T h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m s t a t e s t h a t i n v e s t o r s w o u l d b r e a k e v e n i f t h e r e a l p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 4 - I I I a p p r e c i a t e d a t t h e a n n u a l r a t e o f 9 . 1 5 p e r c e n t o v e r t h e 4 - y e a r p e r i o d t h a t t h e p a r t n e r s h i p p l a n n e d t o h o l d t h e p r o p e r t i e s . F i n a n c i a l S t a t e m e n t s f o r E A 8 4 - I I I T h e g e n e r a l p a r t n e r p r e p a r e d a n d c i r c u l a t e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s q u a r t e r l y s t a t e m e n t s f o r E A 8 4 - I I I e n t i t l e d " R e s u l t s o f O p e r a t i o n s a n d T a x I n c o m e ( L o s s ) " . T h e r e c o r d c o n t a i n s t h e s t a t e m e n t s f o r t h e e i g h t q u a r t e r s b e g i n n i n g S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 3 , a n d e n d i n g J u n e 3 0 , 1 9 8 5 . I f t h e e n t r i e s d e s i g n a t e d " c u r r e n t p e r i o d " o n t h e q u a r t e r l y s t a t e m e n t s f o r a p a r t i c u l a r y e a r a r e a d d e d , t h e t o t a l s f o r e a c h e n t r y f o r e a c h y e a r o r p a r t o f a y e a r d u r i n g t h e - 6 4 - p e r i o d b e g i n n i n g S e p t e m b e r 1 6 , 1 9 8 3 , a n d e n d i n g J u n e 3 0 , 1 9 8 5 , a r e a s f o l l o w s : E A 8 4 - I I I 9 / 1 9 / 8 3 t o 1 / 1 / 8 4 t o 1 / 1 / 8 5 t o 1 2 / 3 1 / 8 3 1 2 / 3 1 / 8 4 6 / 3 0 / 8 5 R e v e n u e : R e n t a l i n c o m e $ 7 6 , 7 9 0 . 3 6 $ 2 2 8 , 5 1 6 $ 1 0 7 , 8 5 8 I n t e r e s t i n c o m e - - g e n e r a l p a r t n e r 6 , 0 9 7 . 2 6 - 0 - - 0 - O t h e r i n c o m e - 0 - - 0 - 2 , 8 6 6 T o t a l r e v e n u e 8 2 , 8 8 7 . 6 2 2 2 8 , 5 1 6 1 1 0 , 7 2 4 E x p e n s e s : I n t e r e s t o n f i r s t m o r t g a g e 1 1 8 , 0 8 1 . 8 7 5 0 4 , 3 9 1 2 5 0 , 9 0 2 A d d i t i o n a l m o r t g a g e i n t e r e s t - 0 - - 0 - - 0 - O t h e r i n t e r e s t e x p e n s e - 0 - - 0 - 5 , 0 0 0 R e a l e s t a t e t a x e s , i n s u r a n c e , H O A 2 6 , 4 8 0 . 6 9 8 3 , 1 1 0 4 5 , 2 4 0 A u d i t f e e 5 , 0 0 0 . 0 0 5 , 0 0 0 2 , 5 0 0 R e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e 1 0 , 2 2 5 . 4 4 1 2 0 , 0 3 2 3 0 , 8 1 1 P r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n f e e 8 , 2 5 0 . 0 0 3 3 , 0 0 0 1 6 , 5 0 0 I n t e r e s t e x p e n s e - - g e n e r a l p a r t n e r - 0 - 2 8 , 1 7 5 1 8 , 6 8 0 R e n t a l c o m m i s s i o n 5 , 3 0 5 . 4 2 2 3 , 1 9 8 1 0 , 1 1 8 L e g a l f e e s 1 5 . 0 0 6 8 7 1 6 7 O t h e r e x p e n s e s 1 4 0 . 8 1 - 0 - 9 0 T o t a l e x p e n s e s 1 7 3 , 4 9 9 . 2 3 7 9 7 , 5 9 3 3 8 0 , 0 0 8 N e t r e s u l t s o f o p e r a t i o n s - 9 0 , 6 1 1 . 6 1 - 5 6 9 , 0 7 7 - 2 6 9 , 2 8 4 T a x a b l e i n c o m e ( l o s s ) : N e t r e s u l t s o f o p e r a t i o n s - 9 0 , 6 1 1 . 6 1 - 5 6 9 , 0 7 7 - 2 6 9 , 2 8 4 P l u s : m o r t g a g e a m o r t i z a t i o n - 0 - - 0 - - 0 - L e s s : d e p r e c i a t i o n 4 2 , 6 8 5 . 5 0 1 7 0 , 7 4 2 8 5 , 3 7 2 A m o r t i z a t i o n o f l o a n f e e s 3 , 4 5 4 . 4 5 1 3 , 8 1 2 6 , 9 0 6 A m o r t i z a t i o n o f r e f i n a n c i n g c o s t s - 0 - - 0 - - 0 - A c c r u e d m o r t g a g e i n t e r e s t - 0 - - 0 - - 0 - M i s c . e x p e n s e s - 0 - 2 8 - 5 T a x a b l e i n c o m e ( l o s s ) - 1 3 6 , 7 5 0 . 5 6 - 7 5 3 , 6 5 9 - 3 6 1 , 5 5 7 T h e a b o v e a m o u n t s c a n b e c o m p a r e d w i t h t h e c a s h - f l o w p r o j e c t i o n t h a t w a s s e t o u t i n t h e 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d u m a n d i s r e p r o d u c e d a s a p p e n d i x B . A s s h o w n a b o v e , o n e o f t h e e x p e n s e s r e c o r d e d a s h a v i n g b e e n p a i d o n b e h a l f o f E A 8 4 - I I I d u r i n g t h e p e r i o d b e g i n - n i n g S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 8 3 , a n d e n d i n g J u n e 3 0 , 1 9 8 5 , i s i n t e r e s t e x p e n s e - - g e n e r a l p a r t n e r o f z e r o d u r i n g 1 9 8 3 , $ 2 8 , 1 7 5 d u r i n g 1 9 8 4 , a n d $ 1 8 , 6 8 0 d u r i n g 1 9 8 5 . T h r e e o f - 6 5 - t h e s t a t e m e n t s c o n t a i n t h e f o l l o w i n g n o t e o r w o r d s o f s i m i l a r i m p o r t : I n t e r e s t E x p e n s e - - G P : C a s h a d v a n c e s b y t h e G e n e r a l P a r t n e r n e c e s s a r y t o s u s t a i n o p e r a t i o n s o f t h e p a r t n e r s h i p c o n t i n u e d t o b e g r e a t e r t h a n b u d g e t r e s u l t i n g i n a d d i t i o n a l i n t e r e s t e x p e n s e . T h e q u a r t e r l y s t a t e m e n t s a l s o r e c o r d t h a t E A 8 4 - I I I r e c e i v e d i n t e r e s t i n c o m e - - g e n e r a l p a r t n e r o f $ 6 , 0 9 7 . 2 6 d u r i n g 1 9 8 3 . T h e r e c o r d c o n t a i n s a u d i t e d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s o f E A 8 4 - I I I f o r t h e p e r i o d b e g i n n i n g S e p t e m b e r 1 4 ( i n c e p t i o n ) t o D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 3 , t h a t w e r e p r e p a r e d b y a f i r m o f c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t s . I n c l u d e d t h e r e i n i s t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t o f o p e r a t i o n s a n d c h a n g e s i n p a r t n e r s ' c a p i t a l : - 6 6 - R e v e n u e s : R e n t a l i n c o m e $ 7 6 , 7 9 0 I n t e r e s t i n c o m e 2 , 7 5 6 7 9 , 5 4 6 E x p e n s e s : I n t e r e s t 1 1 8 , 0 8 2 D e p r e c i a t i o n 2 1 , 3 4 3 R e a l e s t a t e t a x e s 1 8 , 1 2 3 A m o r t i z a t i o n 3 , 8 0 4 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e 8 , 2 5 0 R e n t a l c o m m i s s i o n 5 , 3 0 5 I n s u r a n c e 5 , 4 8 0 R e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e 8 , 5 0 0 O t h e r 9 , 7 5 9 1 9 8 , 6 4 6 L o s s f r o m o p e r a t i o n s ( 1 1 9 , 1 0 0 ) P a r t n e r s ' c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s 1 3 4 , 3 3 4 P a r t n e r s ' c a p i t a l a t e n d o f y e a r 1 5 , 2 3 4 O n e o f t h e a c c o m p a n y i n g n o t e s d e a l s w i t h r e l a t e d - p a r t y t r a n s a c t i o n s a n d s t a t e s a s f o l l o w s : 4 . R e l a t e d p a r t y t r a n s a c t i o n s E q u i t y P r o g r a m s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n ( E P I C ) i s t h e s o l e g e n e r a l p a r t n e r f o r E P I C A s s o c i a t e s 8 4 - I I I . T h e g e n e r a l p a r t n e r m a n a g e s , c o n t r o l s a n d a d m i n i s t e r s t h e b u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p . T h e g e n e r a l p a r t n e r i s c o m p e n s a t e d f o r t h e s e s e r v i c e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e f e e s t r u c t u r e s e t f o r t h i n t h e P r i v a t e P l a c e m e n t O f f e r i n g M e m o r a n d u m o f t h e P a r t n e r s h i p . T h e P a r t n e r s h i p i n c u r r e d $ 8 , 2 5 0 o f c o s t t o E P I C f o r t h e s e s e r v i c e s d u r i n g 1 9 8 3 . I n a d d i t i o n t h e p a r t n e r s h i p p a i d o r g a n i z a t i o n f e e s t o E P I C o f $ 8 3 , 7 5 5 . I n t e r e s t i s c h a r g e d o r p a i d t o t h e P a r t n e r s h i p o n t h e d u e t o / f r o m g e n e r a l p a r t n e r s b a l a n c e i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r a t e s p r e s c r i b e d i n t h e P r i v a t e P l a c e m e n t O f f e r i n g M e m o r a n d u m . T h e P a r t n e r s h i p e a r n e d - 6 7 - $ 2 , 7 5 6 o f i n t e r e s t n e t f r o m E P I C d u r i n g 1 9 8 3 . W h i l e n o t o b l i g a t e d t o d o s o u n d e r t h e P a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , t h e g e n e r a l p a r t n e r i s a n t i c i p a t e d t o a d v a n c e f u n d s f o r a n y c a s h f l o w d e f i c i t s . T h e P a r t n e r s h i p p a i d l o a n o r i g i n a t i o n f e e s o f $ 1 3 8 , 1 3 8 t o E P I C M o r t g a g e , I n c . , a n a f f i l i a t e o f t h e g e n e r a l p a r t n e r . O n t h e b a s i s o f t h e a b o v e , i t a p p e a r s t h a t E A 8 4 - I I I r e a l i z e d i n t e r e s t i n c o m e f r o m E P I C i n 1 9 8 3 a n d p a i d o r i n c u r r e d i n t e r e s t e x p e n s e o n u n s e c u r e d a d v a n c e s f r o m E P I C i n 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 i n t h e f o l l o w i n g a m o u n t s : 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 I n t e r e s t i n c o m e - - g e n e r a l p a r t n e r $ 6 , 0 9 7 . 2 6 - 0 - - 0 - I n t e r e s t e x p e n s e - - g e n e r a l p a r t n e r - 0 - $ 2 8 , 1 7 5 $ 1 8 , 6 8 0 6 , 0 9 7 . 2 6 ( 2 8 , 1 7 5 ) ( 1 8 , 6 8 0 ) F e d e r a l I n c o m e T a x R e t u r n s F i l e d o n B e h a l f o f E A 8 4 - I I I F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , E A 8 4 - I I I r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g i n c o m e a n d e x p e n s e s f o r t h e y e a r s i n i s s u e : - 6 8 - E A 8 4 - I I I 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 R e n t i n c o m e $ 8 0 , 1 2 4 $ 2 2 8 , 5 1 6 $ 2 3 0 , 1 3 0 I n t e r e s t - 0 - - 0 - 4 9 4 T o t a l g r o s s i n c o m e 8 0 , 1 2 4 2 2 8 , 5 1 6 2 3 0 , 6 2 4 I n t e r e s t ( n o n i n v e s t m e n t ) 1 1 8 , 0 8 2 5 2 2 , 4 6 6 5 4 5 , 8 4 8 C o m m i s s i o n s 5 , 3 0 5 2 3 , 1 9 8 1 9 , 4 0 3 I n s u r a n c e 5 , 4 8 0 1 6 , 6 6 3 1 9 , 8 9 4 L e g a l a n d p r o f e s s i o n a l f e e 6 , 8 9 5 6 8 7 1 , 0 0 8 R e p a i r s 8 , 5 0 0 1 9 , 7 8 2 1 0 8 , 4 5 9 T a x e s 1 8 , 1 2 3 7 2 , 5 5 4 7 2 , 6 1 7 U t i l i t i e s 1 , 7 2 6 3 3 , 5 5 5 1 , 8 3 0 H o m e o w n e r s d u e s 9 9 8 3 , 9 9 3 1 2 , 3 5 3 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e 8 , 2 5 0 3 3 , 0 0 0 3 2 , 1 7 5 P o i n t s a m o r t i z a t i o n 3 , 4 5 3 1 3 , 8 1 4 1 3 , 8 1 4 M i s c e l l a n e o u s 1 4 1 6 0 6 5 7 4 A u d i t f e e - 0 - 5 , 0 0 0 3 , 3 3 3 S e r v i c e f e e - 0 - - 0 - 3 , 1 9 7 D e p r e c i a t i o n 5 6 , 9 1 0 1 7 0 , 7 4 2 1 7 0 , 7 4 2 T o t a l e x p e n s e s 2 3 3 , 8 6 3 9 1 6 , 0 6 0 1 , 0 0 5 , 2 4 7 N e t r e n t a l i n c o m e - 1 5 3 , 7 3 9 - 6 8 7 , 5 4 4 - 7 7 4 , 6 2 3 O n i t s S c h e d u l e K , P a r t n e r ' s S h a r e o f I n c o m e , C r e d i t s , D e d u c t i o n s , e t c . , f o r 1 9 8 3 , E A 8 4 - I I I r e p o r t e d a n o r d i n a r y l o s s o f $ 1 5 3 , 7 3 9 , a n e t i n v e s t m e n t l o s s o f $ 1 4 1 , 1 4 2 f o r p u r p o s e s o f a l l o c a t i n g t a x p r e f e r e n c e i t e m s t o i t s p a r t n e r s , a n d n e t i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 6 , 0 9 7 f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g i n v e s t m e n t i n t e r e s t . O n i t s S c h e d u l e s K f o r 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 , E A 8 4 - I I I r e p o r t e d o r d i n a r y l o s s e s o f $ 6 8 7 , 5 4 4 a n d $ 7 7 4 , 6 2 3 , r e s p e c t i v e l y , a n d i n v e s t m e n t i n c o m e o f z e r o a n d $ 4 9 4 , r e s p e c t i v e l y ; a n d f o r p u r p o s e s o f a l l o c a t i n g t a x p r e f e r e n c e i t e m s t o i t s p a r t n e r s , E A 8 4 - I I I r e p o r t e d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t i n c o m e - 6 9 - o f $ 2 1 7 , 6 1 9 a n d $ 2 2 9 , 1 3 1 , r e s p e c t i v e l y , a n d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t e x p e n s e s o f $ 8 7 2 , 3 7 6 a n d $ 9 9 7 , 4 3 6 , r e s p e c t i v e l y . F o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s , E A 8 4 - I I I t r e a t e d t h e a g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e o f i t s 5 5 p r o p e r t i e s , $ 3 , 9 5 6 , 7 0 0 , l e s s t h e a g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s , $ 7 5 5 , 2 8 7 , a s i t s a g g r e g a t e b a s i s i n t h e r e a l e s t a t e ; v i z $ 3 , 2 0 1 , 4 1 3 . E A 8 4 - I I I a l l o c a t e d 2 0 p e r c e n t o f t h a t a m o u n t t o l a n d ; v i z $ 6 4 0 , 2 8 3 , a n d 8 0 p e r c e n t t o b u i l d i n g s ; v i z $ 2 , 5 6 1 , 1 3 0 . E A 8 4 - I I I d e p r e c i a t e d t h e l a t e r a m o u n t o n a s t r a i g h t - l i n e b a s i s o v e r 1 5 y e a r s a n d c l a i m e d d e p r e c a t i o n a t t h e a n n u a l r a t e o f $ 1 7 0 , 7 4 2 i n e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e . E A 8 4 - I I I c l a i m e d a d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e f o r 4 m o n t h s o n i t s 1 9 8 3 r e t u r n , $ 5 6 , 9 1 0 , a n d a d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e f o r 1 2 m o n t h s o n i t s 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 r e t u r n s . F o r e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e , E A 8 4 - I I I w a s o b l i g a t e d u n d e r t h e p r o m i s s o r y n o t e s t h a t i t h a d i s s u e d t o E M I t o p a y i n t e r e s t o n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e n o t e s , $ 3 , 4 5 3 , 4 5 0 . E A 8 4 - I I I w a s o b l i g a t e d t o p a y i n t e r e s t a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 4 . 6 2 5 p e r c e n t o n t h e n o t e s i s s u e d t o p u r c h a s e t h e 1 5 p r o p e r t i e s f r o m U . S . H o m e a n d w a s o b l i g a t e d t o p a y i n t e r e s t a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 4 . 1 2 5 p e r c e n t o n t h e n o t e s i s s u e d t o p u r c h a s e t h e 4 0 c o n d o m i n i u m u n i t s f r o m P i t m a n & J a p h e t . T h u s , E A 8 4 - I I I w a s o b l i g a t e d - 7 0 - t o p a y i n t e r e s t t o E M I i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 4 9 2 , 1 1 6 . 0 6 d u r i n g e a c h o f t h e y e a r s 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 c o m p u t e d a s f o l l o w s : L o a n R a t e A n n u a l I n t e r e s t U . S . H o m e p r o p e r t i e s $ 8 6 3 , 2 5 0 1 4 . 6 2 5 $ 1 2 6 , 2 5 0 . 3 1 P i t m a n & J a p h e t p r o p e r t i e s 2 , 5 9 0 , 2 0 0 1 4 . 1 2 5 3 6 5 , 8 6 5 . 7 5 T o t a l 3 , 4 5 3 , 4 5 0 4 9 2 , 1 1 6 . 0 6 E A 8 4 - I I I w a s a l s o o b l i g a t e d u n d e r t h e 8 4 p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t t o p a y i n t e r e s t a t t h e a n n u a l r a t e o f 1 5 p e r c e n t t o c o m p e n s a t e t h e g e n e r a l p a r t n e r f o r u n s e c u r e d a d v a n c e s o f f u n d s t o t h e p a r t n e r s h i p . T h e r e t u r n s f i l e d o n b e h a l f o f E A 8 4 - I I I f o r t h e y e a r s i n i s s u e r e p o r t t h e f o l l o w i n g l i a b i l i t i e s t o t h e g e n e r a l p a r t n e r o n S c h e d u l e L : D u e t o T a x a b l e Y e a r E n d e d G e n e r a l P a r t n e r A c c r u e d I n t e r e s t - - G / P 1 2 / 3 1 / 8 3 - 0 - - 0 - 1 2 / 3 1 / 8 4 $ 1 6 5 , 4 8 1 $ 2 8 , 1 7 4 1 2 / 3 1 / 8 5 3 7 3 , 7 0 5 4 2 , 7 5 0 E A 8 4 - I I I r e p o r t e d n o n i n v e s t m e n t i n t e r e s t e x p e n s e o n i t s r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e o f $ 1 1 8 , 0 8 2 , $ 5 5 2 , 4 6 6 , a n d $ 5 4 5 , 8 4 8 , r e s p e c t i v e l y . T h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s e a m o u n t s a n d t h e i n t e r e s t p a i d o r i n c u r r e d w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t n e r s h i p ' s f i r s t m o r t g a g e n o t e s i s a s f o l l o w s : - 7 1 - 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 T o t a l i n t e r e s t e x p e n s e r e p o r t e d $ 1 1 8 , 0 8 2 $ 5 2 2 , 4 6 6 $ 5 4 5 , 8 4 8 I n t e r e s t o n f i r s t m o r t g a g e n o t e s 1 1 2 3 , 0 2 9 4 9 2 , 1 1 6 4 9 2 , 1 1 6 D i f f e r e n c e ( 4 , 9 4 7 ) 3 0 , 3 5 0 5 3 , 7 3 2 1 F o u r m o n t h s o f i n t e r e s t . T h e r e c o r d o f t h i s c a s e d o e s n o t f u l l y e x p l a i n t h e a b o v e d i f f e r e n c e s . E A 8 4 - I I I p a i d l o a n o r i g i n a t i o n f e e s t o E M I i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f $ 1 3 8 , 1 3 8 e q u a l t o 4 p e r c e n t o f t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e f i r s t m o r t g a g e l o a n s ( i . e . , $ 3 , 4 5 3 , 4 5 0 x 4 p e r c e n t ) . O n t h e s u b j e c t r e t u r n s , E A 8 4 - I I I c l a i m e d a d e d u c t i o n f o r " a m o u n t o f p o i n t s " o f $ 3 , 4 5 3 , $ 1 3 , 8 1 4 , a n d $ 1 3 , 8 1 4 , r e s p e c t i v e l y . E P I C A s m e n t i o n e d a b o v e , E P I C , t h e g e n e r a l p a r t n e r o f E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I , w a s i n c o r p o r a t e d i n 1 9 7 4 f o r t h e p u r p o s e o f a c q u i r i n g r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t i e s a n d p r o v i d i n g v a r i o u s s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n , s y n d i c a t i o n , m a n a g e m e n t , a n d d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t i e s . B e t w e e n 1 9 7 5 a n d 1 9 8 5 , E P I C f o r m e d a p p r o x i m a t e l y 3 5 7 l i m i t e d p a r t n e r s h i p s w i t h m o r e t h a n 6 , 0 0 0 l i m i t e d p a r t n e r s . E P I C w a s t h e g e n e r a l p a r t n e r o f e a c h l i m i t e d p a r t n e r s h i p . T h e s e p a r t n e r s h i p s o w n e d a p p r o x i m a t e l y 1 7 , 6 0 0 r e s i d e n t i a l d w e l l i n g u n i t s l o c a t e d - 7 2 - t h r o u g h o u t t h e U n i t e d S t a t e s a n d i s s u e d a p p r o x i m a t e l y 2 0 , 5 0 0 m o r t g a g e s t o t a l i n g a p p r o x i m a t e l y $ 1 , 4 3 5 , 0 0 0 , 0 0 0 . W h e n E P I C b e g a n i t s r e a l e s t a t e s y n d i c a t i o n b u s i n e s s , i t c o n t r a c t e d t o p u r c h a s e p r o p e r t i e s f r o m d e v e l o p e r s o f r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e a n d t o l e a s e t h e p r o p e r t i e s b a c k t o t h e d e v e l o p e r s f o r u s e a s m o d e l s . T y p i c a l l y , t h e d e v e l o p e r s w e r e w i l l i n g t o p a y t o E P I C a c o m m i s s i o n , r e f e r r e d t o a s t h e b u i l d e r ' s f e e , o f a p p r o x i m a t e l y 6 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f e a c h p r o p e r t y a n d w e r e w i l l i n g t o p a y r e n t o n e a c h p r o p e r t y f o r s o m e p e r i o d i n a d v a n c e . E P I C w o u l d f o r m a l i m i t e d p a r t n e r s h i p f o r t h e p u r p o s e o f b u y i n g t h e m o d e l s . E P I C w o u l d a s s i g n i t s r i g h t s t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t i e s t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , a n d t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p w o u l d p u r c h a s e t h e p r o p e r t i e s w i t h e q u i t y c a p i t a l c o n t r i b u t e d b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s . T h e e a r l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p s f i n a n c e d 7 5 o r 8 0 p e r c e n t o f t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t i e s . T h e s e l o a n s w e r e r e c o u r s e . T h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p w o u l d l e a s e t h e m o d e l s b a c k t o t h e d e v e l o p e r o n a t r i p l e n e t l e a s e b a s i s d u r i n g c o m p l e t i o n o f t h e p r o j e c t , a p e r i o d r a n g i n g f r o m 1 8 t o 2 4 m o n t h s . T y p i c a l l y , t h e r e n t a l i n c o m e f r o m t h e p r o p e r t i e s e x c e e d e d t h e a m o u n t n e e d e d t o s e r v i c e t h e d e b t , a n d t h e p a r t n e r s h i p r e a l i z e d a p o s i t i v e c a s h - f l o w d u r i n g t h e l e a s e - 7 3 - t e r m . T h e p l a n c a l l e d f o r t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p t o s e l l t h e p r o p e r t i e s f o r a p r o f i t a t t h e e n d o f t h e d e v e l o p e r s ' l e a s e t e r m . T h e s e e a r l y l i m i t e d p a r t n e r s h i p s w e r e r e f e r r e d t o b y E P I C ' s m a n a g e m e n t a s i n c o m e p a r t n e r s h i p s . E P I C ' s s u c c e s s a n d t h e s u c c e s s o f i t s p a r t n e r s h i p s d e p e n d e d u p o n t h e a p p r e c i a t i o n o f t h e r e a l p r o p e r t i e s t h a t w e r e p u r c h a s e d b y t h e p a r t n e r s h i p s . T h e s a l e s o f r e a l e s t a t e b y E P I C p a r t n e r s h i p s b e f o r e 1 9 8 0 , a s s h o w n i n e x h i b i t s t o t h e 8 3 a n d 8 4 o f f e r i n g m e m o r a n d a , r e v e a l h i g h a n n u a l a p p r e c i a t i o n . D u r i n g 1 9 8 0 , m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s i n c r e a s e d t o h i s t o r i c l e v e l s , a n d t h e r e a l e s t a t e m a r k e t b e g a n t o d e t e r i o r a t e a s a r e s u l t . T h e h i g h e r i n t e r e s t r a t e s s i g n i f i c a n t l y i n c r e a s e d t h e c o s t s o f s e l l i n g p r o p e r t i e s a n d r e d u c e d p r o f i t s r e a l i z e d b y t h e p a r t n e r s h i p s o n t h e s a l e o f p r o p e r t i e s . A c c o r d i n g l y , i n 1 9 8 0 , E P I C ' s m a n a g e m e n t m a d e t h e d e c i s i o n t o s t o p s e l l i n g p r o p e r t i e s u n t i l i n t e r e s t r a t e s f e l l . E P I C ' s m a n a g e m e n t b e l i e v e d t h a t , a s a n i n t e r i m m e a s u r e , t h e c o m p a n y c o u l d c a r r y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s u n t i l i n t e r e s t r a t e s d e c r e a s e d a n d p r o f i t m a r g i n s r e t u r n e d t o n o r m a l . N o t w i t h s t a n d i n g t h e c e s s a t i o n o f s a l e s , E P I C c o n t i n u e d t o s y n d i c a t e r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s . T h i s w a s E P I C ' s c o r e b u s i n e s s . E P I C ' s m a n a g e m e n t d i d n o t c o n s i d e r s h u t t i n g - 7 4 - d o w n t h a t b u s i n e s s w h e n i n t e r e s t r a t e s i n c r e a s e d i n 1 9 8 0 b e c a u s e E P I C ' s m a n a g e m e n t b e l i e v e d t h a t t h e c o m p a n y c o u l d p u r c h a s e p r o p e r t i e s t h a t w o u l d a p p r e c i a t e a n d c o u l d b e s o l d f o r a p r o f i t w h e n i n t e r e s t r a t e s d e c l i n e d . A t t h i s t i m e , E P I C ' s m a n a g e m e n t u n d e r t o o k t o r e v i s e c e r t a i n c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s t h a t w e r e s y n d i c a t e d . E P I C ' s m a n a g e m e n t h a d r e a l i z e d t h a t i f a n i n c o m e p a r t n e r s h i p h e l d p r o p e r t i e s a f t e r t h e d e v e l o p e r ' s l e a s e e x p i r e d , t h e p a r t n e r s h i p w o u l d r e a l i z e c a s h d e f i c i t s , a n d i t h a d n o m e c h a n i s m t o f u n d s u c h d e f i c i t s . E P I C ' s m a n a g e m e n t w a n t e d g r e a t e r f l e x i b i l i t y i n t h e p e r i o d o f t i m e t h a t a p a r t n e r s h i p c o u l d h o l d i t s p r o p e r t i e s . I n o r d e r t o p e r m i t a l o n g e r h o l d i n g p e r i o d , t h e p a r t n e r s h i p s w o u l d h a v e t o l e a s e p r o p e r t i e s t o i n d i v i d u a l t e n a n t s , a n d , a s a r e s u l t , t h e r e n t a l s t r e a m w o u l d d e c r e a s e s u b s t a n t i a l l y b e c a u s e l e a s e r a t e s p a i d b y i n d i v i d u a l t e n a n t s a r e m u c h l o w e r t h a n t h e c o m m e r c i a l r a t e s p a i d b y d e v e l o p e r s . H o w e v e r , E P I C f o u n d t h a t d e v e l o p e r s w o u l d d i s c o u n t t h e p r i c e o f t h e p r o p e r t i e s b y a n a m o u n t r o u g h l y e q u i v a l e n t t o t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e d i f f e r e n c e i n r e n t a l r a t e s . E P I C r e f e r r e d t o t h i s d i s c o u n t a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . B e c a u s e o f t h e l o n g e r h o l d i n g p e r i o d , E P I C ' s m a n a g e m e n t a l s o w a n t e d t o i n c r e a s e t h e l o a n - t o - v a l u e r a t i o - 7 5 - o f i t s m o r t g a g e s t o 9 5 p e r c e n t i n o r d e r t o h e l p c a r r y t h e p r o p e r t i e s . F o r t h e s a m e r e a s o n , E P I C ' s m a n a g e m e n t w a n t e d t h e l o a n s t o b e n o n r e c o u r s e . E P I C f o u n d t h a t l e n d e r s i n t h e s e c o n d a r y m o r t g a g e m a r k e t w o u l d p u r c h a s e s u c h l o a n s i f t h e l e n d e r ' s r i s k , t a k i n g p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e i n t o a c c o u n t , w a s n o g r e a t e r t h a n 7 2 p e r c e n t o f t h e l o a n . T h u s , i n t h e c a s e o f a 9 5 - p e r c e n t l o a n , f o r e x a m p l e , a s e c o n d a r y l e n d e r w o u l d r e q u i r e m o r t g a g e i n s u r a n c e o f a t l e a s t 2 5 p e r c e n t . I n t h e c a s e o f a 9 0 - p e r c e n t l o a n , a s e c o n d a r y l e n d e r w o u l d r e q u i r e m o r t g a g e i n s u r a n c e o f a t l e a s t 2 0 p e r c e n t , a n d s o o n . T h r o u g h n e g o t i a t i o n , E P I C f o u n d t h a t p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n i e s w e r e w i l l i n g t o i n s u r e n o n r e c o u r s e m o r t g a g e s o n r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s . A s a r e s u l t o f n e g o t i a t i o n s w i t h s e c o n d a r y l e n d e r s a n d p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s , E P I C ' s m a n a g e m e n t f o u n d t h a t i t c o u l d o b t a i n 9 5 - p e r c e n t n o n r e c o u r s e f i n a n c i n g o n s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d c o n d o m i n i u m s o w n e d b y i t s i n v e s t m e n t p a r t n e r s h i p s . F i n a l l y , E P I C ' s m a n a g e m e n t f o u n d t h a t i n v e s t o r s w e r e w i l l i n g t o p u r c h a s e i n t e r e s t s i n t h e n e w p a r t n e r s h i p s f o r r o u g h l y o n e - h a l f o f t h e a n t i c i p a t e d t a x l o s s e s ; i . e . , a 2 - t o - 1 r a t i o . T h e n e w p a r t n e r s h i p s w e r e k n o w n i n t e r n a l l y t o E P I C ' s m a n a g e m e n t a s " t a x p a r t n e r s h i p s " t o d i s t i n g u i s h t h e m f r o m t h e e a r l i e r " i n c o m e p a r t n e r s h i p s " . - 7 6 - D u r i n g t h e p e r i o d a f t e r 1 9 8 0 , E P I C ' s m a n a g e m e n t a l s o e x p e r i m e n t e d w i t h r e s y n d i c a t i n g p r o p e r t i e s f r o m o l d e r p a r t n e r s h i p s a n d w i t h e x p a n d a b l e p a r t n e r s h i p s . E P I C ' s m a n a g e m e n t a l s o f o r m e d E P I C R e s i d e n t i a l N e t w o r k , I n c . ( E R N I ) , t o a c t a s a r e a l e s t a t e b r o k e r t o b e i n p o s i t i o n t o s e l l p r o p e r t i e s w h e n i n t e r e s t r a t e s d e c l i n e d a n d t h e r e a l e s t a t e m a r k e t r e c o v e r e d . T h u s , b e g i n n i n g i n 1 9 8 1 o r 1 9 8 2 , E P I C e x p a n d e d i t s b u s i n e s s b y e n t e r i n g i n t o a g r e e m e n t s t o p u r c h a s e p r o p e r t i e s t h a t i t i n t e n d e d t o r e n t t o t h e p u b l i c , r a t h e r t h a n t o t h e d e v e l o p e r . A f t e r t h i s c h a n g e , E P I C d i d n o t l i m i t i t s e l f t o m o d e l s i n a p a r t i c u l a r p r o j e c t b u t c o n t r a c t e d t o b u y p r o d u c t i o n h o u s e s . T h i s m e a n t t h a t , i n s o m e c a s e s , E P I C a c q u i r e d a s u b s t a n t i a l i n v e n t o r y o f u n s o l d h o u s e s i n a s i n g l e p r o j e c t a n d f a c i l i t a t e d t h e d e v e l o p e r ' s c o m p l e t i o n o f t h e p r o j e c t . U n d e r t h i s b u s i n e s s p l a n , E P I C i n t e n d e d t o s y n d i c a t e t h e p r o p e r t i e s t o l i m i t e d p a r t n e r s h i p s w h i c h w o u l d r e n t t h e p r o p e r t i e s f o r 4 y e a r s b e f o r e s e l l i n g t h e m . E P I C c a l c u l a t e d t h e c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s t o e q u a l o n e - h a l f o f t h e a n t i c i p a t e d t a x l o s s e s , r e s u l t i n g i n a " t w o - t o - o n e t a x w r i t e - o f f . " F o r c a s h m a n a g e m e n t p u r p o s e s , E P I C " s w e p t " a l l f u n d s f r o m a l l o f t h e p a r t n e r s h i p s ' a c c o u n t s d a i l y a n d d e p o s i t e d - 7 7 - t h e f u n d s i n t o a m a s t e r a c c o u n t m a i n t a i n e d b y E P I C . E P I C t h e n a d v a n c e d f u n d s t o p a y t h e d e b t s o f a n y o f i t s p a r t n e r s h i p s t h a t n e e d e d f u n d s . T h e a m o u n t s b o r r o w e d f r o m e a c h p a r t n e r s h i p a n d t h e a m o u n t s a d v a n c e d t o e a c h p a r t n e r s h i p w e r e a c c o u n t e d f o r i n t h e b o o k s a n d r e c o r d s o f t h e a p p r o p r i a t e p a r t n e r s h i p s . I n t e r e s t w a s c r e d i t e d t o p a r t n e r s h i p s t o w h i c h E P I C o w e d m o n e y a n d w a s c h a r g e d t o p a r t n e r s h i p s w h i c h o w e d m o n e y t o E P I C ( n e t b o r r o w e r s a n d n e t l e n d e r s ) . A m o n g t h e f u n d s s w e p t f r o m t h e a c c o u n t s o f i n d i v i d u a l p a r t n e r s h i p s w e r e t h e f u n d s r e c e i v e d b y p a r t n e r s h i p s u p o n t h e a c q u i s i t i o n o f r e a l p r o p e r t i e s . E P I C m a n a g e m e n t b e l i e v e d t h a t a d e f a u l t b y a n y o f i t s p a r t n e r s h i p s w o u l d h a v e a n a d v e r s e i m p a c t o n t h e e n t i r e E P I C e n t e r p r i s e , a n d E P I C n e v e r p e r m i t t e d a n y l i m i t e d p a r t n e r s h i p t o d e f a u l t o n a p a y m e n t u n t i l A u g u s t 1 9 8 5 w h e n a l l o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s s o u g h t p r o t e c t i o n u n d e r t h e b a n k r u p t c y l a w s . - 7 8 - D u r i n g t h e t i m e i t w a s i n e x i s t e n c e , E P I C f o r m e d o r a c q u i r e d a n u m b e r o f s u b s i d i a r i e s a n d a f f i l i a t e d c o m p a n i e s t o e n g a g e i n d i f f e r e n t a s p e c t s o f t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s . F o r e x a m p l e , a s m e n t i o n e d a b o v e , E M I o r i g i n a t e d m o r t g a g e l o a n s o n b e h a l f o f E P I C l i m i t e d p a r t n e r s h i p s a n d r e c e i v e d f e e s f o r d o i n g s o . E M I o b t a i n e d t h e f u n d s t o o r i g i n a t e l o a n s t h r o u g h " w a r e h o u s e " o r i n t e r i m l i n e s o f c r e d i t f r o m C S L , a n a f f i l i a t e d s a v i n g s a n d l o a n a s s o c i a t i o n , a n d o t h e r f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s . E P I C s o l d i n t e r e s t s i n p a s s - t h r o u g h c e r t i f i c a t e s o r w h o l e l o a n s i n t h e s e c o n d a r y m a r k e t t o o t h e r f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s . A l l o f t h e p u r c h a s e m o n e y p r o m i s s o r y n o t e s a t i s s u e i n t h e s e c a s e s w e r e s o l d i n t h e s e c o n d a r y m a r k e t i n o n e f o r m o r a n o t h e r . A n o t h e r a f f i l i a t e , E R S I , m a n a g e d t h e p r o p e r t i e s t h a t w e r e o w n e d b y E P I C l i m i t e d p a r t n e r s h i p s , o t h e r t h a n p r o p e r t i e s l e a s e d b a c k t o t h e d e v e l o p e r s o n n e t l e a s e s . E R S I l e a s e d t h e p r o p e r t i e s , r e v i e w e d t e n a n t a p p l i c a t i o n s , c o l l e c t e d a n d a c c o u n t e d f o r r e n t a l i n c o m e , s e c u r e d i n s u r a n c e a n d a r r a n g e d m a i n t e n a n c e a n d r e p a i r s . E P I C p a i d E R S I a m o n t h l y f e e o f $ 3 5 o f t h e $ 5 0 i t r e c e i v e d f o r m a n a g i n g e a c h p r o p e r t y . A n o t h e r a f f i l i a t e , E R N I , a c t e d a s a r e a l e s t a t e b r o k e r t o s e l l p r o p e r t i e s . G e n e r a l l y , E R N I r e c e i v e d a r e a l e s t a t e - 7 9 - c o m m i s s i o n o f 6 p e r c e n t o f t h e s a l e p r i c e o f e a c h u n i t s o l d . A n o t h e r a f f i l i a t e , C o n t i n e n t a l A p p r a i s a l G r o u p , I n c . ( C A G ) , a p p r a i s e d t h e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E P I C p a r t n e r s h i p s . T h e a p p r a i s a l s w e r e m a d e e i t h e r b y a m e m b e r o f t h e C A G s t a f f o r b y a n o u t s i d e a p p r a i s e r a n d r e v i e w e d b y a s t a f f a p p r a i s e r . C A G a l s o a p p r a i s e d p r o p e r t i e s f o r u n r e l a t e d l e n d e r s . A n o t h e r c o m p a n y , E P I C S e c u r i t i e s , I n c . , w h o l e s a l e d t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s i n E P I C p a r t n e r s h i p s a n d r e c e i v e d a p e r c e n t a g e o f t h e c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s a s a c o m m i s s i o n . F i n a l l y , i n O c t o b e r 1 9 8 3 , E P I C o r o n e o f i t s a f f i l i a t e s a c q u i r e d C o m m u n i t y S a v i n g s & L o a n , a M a r y l a n d - c h a r t e r e d s a v i n g s a n d l o a n a s s o c i a t i o n . P r i v a t e M o r t g a g e I n s u r a n c e W h i l e E M I o r i g i n a t e d t h e l o a n s a t i s s u e , e a c h o f t h e l o a n s w a s i n s u r e d b y a p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n y f o r 2 5 p e r c e n t o f t h e f i r s t l o s s a m o u n t . T r i c o r M o r t g a g e I n s u r a n c e C o . a n d R e p u b l i c M o r t g a g e I n s u r a n c e C o . ( R M I C ) i s s u e d m o r t g a g e i n s u r a n c e c o v e r i n g t h e f i r s t m o r t g a g e l o a n s a t i s s u e i n t h e i n s t a n t c a s e s . I n a d d i t i o n , E P I C d e a l t w i t h o t h e r m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n i e s , i n c l u d i n g M o r t g a g e - 8 0 - G u a r a n t e e I n s u r a n c e C o r p . ( M G I C ) a n d C o m m o n w e a l t h M o r t g a g e A s s u r a n c e C o r p . ( C M A C ) . T h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n i e s t h o r o u g h l y i n v e s t i g a t e d t h e r i s k s p r e s e n t e d b y E P I C ' s b u s i n e s s . F o r e x a m p l e , i n J u n e 1 9 8 2 , a f t e r E P I C h a d c h a n g e d t h e n a t u r e o f i t s l i m i t e d p a r t n e r s h i p s , r e p r e s e n t a t i v e s o f M G I C ' s a p p r a i s a l d e p a r t m e n t a n d u n d e r w r i t i n g e v a l u a t i o n d e p a r t m e n t m a d e a r i s k m a n a g e m e n t s t u d y o f E P I C . T h e s t u d y s e t s f o r t h a d e t a i l e d d e s c r i p t i o n o f E P I C ' s b u s i n e s s a n d t h e u n d e r - w r i t i n g r i s k s p r e s e n t e d t o M G I C f r o m t h a t b u s i n e s s . A s p a r t o f t h e s t u d y , M G I C h a d c o n d u c t e d s p o t c h e c k s o f E P I C ' s a p p r a i s a l s a n d h a d f o u n d " i n f l a t e d p r o p e r t y v a l u e s " . T h e r e p o r t s t a t e s a s f o l l o w s : B a s e d o n o u r s p o t c h e c k s E p i c ' s a p p r a i s a l s h a d i n f l a t e d p r o p e r t y v a l u e s . T h e v a l u e e s t i m a t e s m a d e 2 o r 3 y e a r s a g o b y E p i c ' s a p p r a i s e r s a r e h i g h e r t h a n t h e v a l u e e s t i m a t e s a s o f t h e d a t e o f c o n t r a c t a n d t h e c u r r e n t v a l u e e s t i m a t e s o f t h e p r o p e r t i e s . I t i s n o t k n o w n i f E p i c M o r t g a g e i s a w a r e o f t h i s o v e r - v a l u i n g i n a s m u c h [ s i c ] a s t h e y d o n o t h a v e a n a p p r a i s a l d e p a r t m e n t t o r e v i e w t h e a p p r a i s a l s . * * * * * * * B a s e d o n M G I C ' s 2 5 s p o t c h e c k s t h e r e i s o v e r - v a l u i n g b y E p i c t h a t h a s r e s u l t e d i n i n f l a t e d p r o p e r t y v a l u e s a n d 1 4 p r o p e r t i e s w i t h l o a n t o v a l u e r a t i o s i n e x c e s s o f 9 5 % , u p t o 1 1 2 % . a . W e c a n o n l y s p e c u l a t e a t t h e r e a s o n f o r t h e o v e r v a l u i n g b e c a u s e E p i c M o r t g a g e u t i l i z e s i n d e p e n d e n t f e e a p p r a i s e r s . T h e a p p r a i s e r s - 8 1 - m i g h t b e i n f l u e n c e d b y t h e b u i l d e r ' s i n d i c a t e d c o s t a n d a r e f i n d i n g h i g h e r p r i c e d c o m p a r a b l e s a l e s t o j u s t i f y t h i s c o s t r a t h e r t h a n c a r e f u l l y s t u d y i n g t h e m a r k e t p l a c e . b . T h e h i g h e r v a l u e e s t i m a t e s b y E p i c ' s a p p r a i s e r s a r e a r e s u l t o f u s i n g h i g h e r p r i c e d c o m p a r a b l e s a l e s , h i g h e r l a n d v a l u e e s t i m a t e s w h i c h d o n o t a c c u r a t e l y i n d i c a t e t h e s u b j e c t p r o p e r t y ' s t r u e m a r k e t v a l u e a n d m o d e l u p g r a d e . T h e m o d e l " u p g r a d e s " i n c r e a s e t h e s a l e s p r i c e o f t h e h o m e a n d t y p i c a l l y m a k e i t t h e h i g h e s t p r i c e d h o m e i n t h e s u b d i v i s i o n w i t h t h e c o s t n o t t y p i c a l l y r e c o g n i z e d b y t h e e n d p u r c h a s e r . c . E p i c s h o u l d h a v e t h e s a m e c o n c e r n s w i t h o v e r v a l u i n g a s M G I C b e c a u s e o f l o s s e s t o t h e p a r t n e r s h i p . E p i c ' s e x p e r t i s e m a y b e i n s y n d i c a t i o n a n d m a r k e t i n g n o t p r o p e r t y v a l u a t i o n . T h i s w o u l d e x p l a i n w h y t h e y a r e o n l y n o w s e t t i n g u p a n a p p r a i s a l r e v i e w d e p a r t m e n t . R e p r e s e n t a t i v e s o f M G I C m e t w i t h E P I C ' s m a n a g e m e n t o n t w o o c c a s i o n s t o d i s c u s s p o s s i b l e o v e r v a l u a t i o n o f p r o p e r t i e s . C i r c a 1 9 8 3 , M G I C c e a s e d i n s u r i n g E P I C m o r t g a g e s . T h e p r i n c i p a l r e a s o n g i v e n f o r t h i s a c t i o n w a s t h e c o n c e n t r a t i o n o f r i s k r e p r e s e n t e d b y E P I C ' s b u s i n e s s a n d t h e f a c t t h a t E P I C h a d s w i t c h e d f r o m s y n d i c a t i n g m o d e l p r o p e r t i e s t o p r o d u c t i o n p r o p e r t i e s . N e v e r t h e l e s s , M G I C w i s h e d t o r e t a i n t h e r e n e w a l b u s i n e s s f o r e x i s t i n g E P I C i n s u r a n c e p o l i c i e s . S i m i l a r l y , b e g i n n i n g i n D e c e m b e r 1 9 8 3 , b e f o r e a g r e e i n g t o i n s u r e a n y m o r t g a g e l o a n s t o a n E P I C p a r t n e r s h i p , - 8 2 - M r . J a m e s C . M i l l e r , p r e s i d e n t o f C o m m o n w e a l t h M o r t g a g e A s s u r a n c e C o . ( C M A C ) , a n d h i s s t a f f m e t o n s e v e r a l o c c a s i o n s w i t h r e p r e s e n t a t i v e s o f E P I C ' s m a n a g e m e n t t o d i s c u s s E P I C ' s b u s i n e s s a n d t h e r i s k s t h a t C M A C w o u l d f a c e i n w r i t i n g m o r t g a g e i n s u r a n c e o n m o r t g a g e l o a n s i s s u e d b y E P I C p a r t n e r s h i p s . A m e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 2 4 , 1 9 8 4 , w r i t t e n b y M r . M i l l e r b e f o r e a n y m o r t g a g e i n s u r a n c e w a s w r i t t e n d e s c r i b e s E P I C ' s b u s i n e s s a n d t h e r i s k s p r e s e n t e d b y t h a t b u s i n e s s . T h e m e m o r a n d u m d e s c r i b e s t h e r i s k s a s f o l l o w s : R i s k s T h e y d e s c r i b e d t h e i r p r o g r a m a s u n i q u e , a n d i t i s c e r t a i n l y e n t i r e l y d i f f e r e n t f r o m t h e n o r m a l o w n e r - o c c u p i e d s i t u a t i o n . T o h e a r t h e m t e l l i t , t h e r e i s v i r t u a l l y n o c h a n c e o f b o r r o w e r d e f a u l t . T h e i r t r a c k r e c o r d o f s e l l i n g t o h i g h - i n c o m e i n v e s t o r s a n d o b t a i n i n g t h e n o t e p a y m e n t s f r o m t h e m h a s b e e n v e r y g o o d t o d a t e . T h e n e x t m a j o r r i s k i s t h a t t h e r e a l e s t a t e p r o j e c t s t h e m s e l v e s d o n o t w o r k o u t . D e p r i v e d o f r e n t a l i n c o m e , t h e p o o l ' s c a s h f l o w w o u l d b e n e g a t i v e l y i m p a c t e d . E P I C m i n i m i z e s t h i s r i s k b y w i d e d i v e r s i f i c a t i o n o f t h e p r o p e r t i e s - - g e o g r a p h i c a l l y , p r i c e a n d s t y l e . T h e y s h o w e d u s o n e s a m p l e p o o l i n w h i c h t h e d i v e r s i f i c a t i o n s e e m e d t o b e e x c e l l e n t . T h e r e ' s a l w a y s t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r , E P I C , w i l l f a i l ; t h e m o s t l i k e l y f o r m o f f a i l u r e w o u l d b e a s e r i e s o f p r o j e c t s t h a t d i d n o t r e n t o u t a d e q u a t e l y . W e c a n r e v i e w t h e i r p r o j e c t p l a n s t o v e r i f y t h a t t h e y h a v e a d e q u a t e m a r g i n s b u i l t i n t o m i n i m i z e t h i s r i s k . W e c a n - 8 3 - a l s o c o n s t a n t l y m o n i t o r t h e f i n a n c i a l p o s i t i o n o f t h e g e n e r a l p a r t n e r . A n o t h e r r i s k i s t h a t t h e E P I C p r o p e r t y m a n a g e m e n t c o m p a n y w i l l f a i l . I f t h e m a n a g e r i s c o l l e c t i n g t h e r e n t s a n d d o e s n o t p r o m p t l y f o r w a r d a l l o f t h e r e n t t o t h e g e n e r a l p a r t n e r , t h e e n t i r e e n t e r p r i s e i s i n j e o p a r d y . O f c o u r s e , t h i s i s v i r t u a l l y t h e e n t i r e b u s i n e s s o f E P I C . T h e r e f o r e , i t i s h i g h l y i m p r o b a b l e t h a t t h e p r o p e r t y m a n a g e m e n t c o m p a n y w o u l d f a i l a l o n e . U l t i m a t e l y , w e h a v e t h e p r o p e r t y t o l o o k t o . O f c o u r s e , t h e c r i t i c a l q u e s t i o n i s w h e t h e r o r n o t t h e p r o p e r t y i n v e s t o r s a r e a c q u i r i n g t h e p r o p e r t y a t a b a r g a i n p r i c e , o r w h e t h e r E P I C i s o v e r c h a r g i n g t h e i n v e s t o r s . P r e s u m a b l y , t h i s i s w h a t o u r u n d e r w r i t i n g i s i n t e n d e d t o g u a r d a g a i n s t . W e ' l l h a v e t o l o o k a t i t c a r e f u l l y t o s a t i s f y o u r s e l v e s t h a t t h e v a l u e i s p r o b a b l y t h e r e i f w e n e e d i t . H o w e v e r , I b e l i e v e t h a t w e s h o u l d b e c o n c e r n e d o n l y w i t h t h e e n t i r e p o o l b e c a u s e t h e r e i s n o w a y t h a t a n i n d i v i d u a l p r o p e r t y w i l l g o i n t o d e f a u l t - - u n l e s s t h e g e n e r a l p a r t n e r c a n d e c i d e t o s t o p m a k i n g p a y m e n t s o n o n e i n d i v i d u a l m o r t g a g e . T h e r a t e s m a y b e s t a n d a r d , o w n e r - o c c u p i e d r a t e s o n t h e p r i m a r y i n s u r a n c e . F r a n k B o s s l e a g r e e d t o s e n d m e c o p i e s o f t h e c u r r e n t r a t e s o f t h e o t h e r P M I c o m p a n i e s . H e s a y s h e i s n o t l o o k i n g f o r a b a r g a i n r a t e , b e c a u s e t h e c o s t o f t h e m o r t g a g e i n s u r a n c e i s p a s s e d o n t o t h e c u s t o m e r a n y w a y . H e a l s o s a y s t h a t t h e y d o n o t b e l i e v e i n r e q u i r - i n g a n i n s u r e r t o t a k e p r o p e r t y t h a t t h e i n s u r e r d o e s n ' t w a n t . T h e y l i k e a l l t h e i r b u s i n e s s r e l a t i o n s h i p s t o b e b a s e d u p o n c o o p e r a t i o n a n d m u t u a l t r u s t a n d p r o f i t a b i l i t y . A s n o t e d a b o v e , o n e o f t h e r i s k s t h a t M r . M i l l e r i d e n t i f i e d r e l a t e d t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y ; i . e . , " w h e t h e r o r n o t t h e p r o p e r t y i n v e s t o r s a r e a c q u i r i n g t h e p r o p e r t y a t a - 8 4 - b a r g a i n p r i c e , o r w h e t h e r E P I C i s o v e r c h a r g i n g t h e i n v e s t o r s . " I n a l a t e r m e m o r a n d u m d a t e d A u g u s t 2 4 , 1 9 8 4 , a f t e r C M A C h a d w r i t t e n m o r t g a g e i n s u r a n c e o n a s m a l l a m o u n t o f E P I C ' s b u s i n e s s , M r . M i l l e r f o c u s e d o n t h e r i s k " t h a t t h e o v e r a l l m a r k e t f o r i n v e s t m e n t p r o p e r t y c o u l d b e c o m e s a t u r a t e d , a n d / o r t h e E P I C M a n a g e m e n t m i g h t o v e r e x t e n d t h e m s e l v e s b y p a y i n g t o o m u c h f o r t h e i r p r o p e r t i e s . " M r . M i l l e r i n s t r u c t e d h i s s t a f f t o o r d e r s p o t - c h e c k a p p r a i s a l s o f t h e E P I C p r o p e r t y . T h e s p o t - c h e c k a p p r a i s a l s d i d n o t s u p p o r t t h e v a l u e s s u g g e s t e d b y E P I C ' s a p p r a i s a l s , a n d C M A C w a s n o t a b l e t o r e c o n c i l e t h e d i f f e r e n c e s . S h o r t l y t h e r e a f t e r , i n a l e t t e r d a t e d A u g u s t 5 , 1 9 8 5 , C M A C e n d e d i t s b u s i n e s s r e l a t i o n s h i p w i t h E P I C . E P I C ' s F i n a n c i a l S t a t e m e n t s T h e r e c o r d c o n t a i n s E P I C ' s f i n a n c i a l s t a t e m e n t s f o r 1 9 8 1 , 1 9 8 2 , a n d 1 9 8 3 . T h e s e s t a t e m e n t s s h o w t h e f o l l o w i n g r e v e n u e a n d e x p e n s e s : - 8 5 - Y e a r E n d e d 1 2 / 3 1 / 8 1 1 2 / 3 1 / 8 2 1 2 / 3 1 / 8 3 R e v e n u e s : B u i l d e r F e e s $ 8 , 9 6 0 , 7 8 0 $ 1 5 , 8 9 5 , 2 3 4 $ 1 8 , 9 0 5 , 0 3 4 I n t e r e s t i n c o m e a n d l o a n s e r v i c e f e e s 3 , 9 1 0 , 9 0 7 8 , 8 7 1 , 3 5 8 8 , 2 3 3 , 7 3 9 R e n t a l i n c o m e 1 , 6 1 3 , 5 9 8 1 , 2 1 9 , 8 5 2 - 0 - P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e s 9 7 2 , 0 7 7 1 , 3 5 7 , 2 2 0 9 4 1 , 6 1 6 P a r t n e r s h i p o r g a n i z a t i o n f e e s 4 7 4 , 2 2 0 4 , 8 8 2 , 6 6 9 9 , 4 0 3 , 0 2 1 L o a n o r i g i n a t i o n f e e s 1 7 7 , 0 3 1 2 , 7 9 0 , 0 9 8 7 , 5 8 0 , 5 4 4 O t h e r i n c o m e 2 9 8 , 4 4 2 6 9 8 , 4 8 0 4 4 3 , 0 8 7 T o t a l r e v e n u e 1 6 , 4 0 7 , 0 5 5 3 5 , 7 1 4 , 9 1 1 4 5 , 5 0 7 , 0 4 1 C o s t s a n d E x p e n s e s : I n t e r e s t e x p e n s e 4 , 1 4 9 , 0 6 3 7 , 6 2 9 , 8 2 6 3 , 2 7 0 , 7 1 3 P a y r o l l & f r i n g e b e n e f i t s 3 , 9 6 9 , 4 5 7 8 , 6 9 6 , 6 8 4 8 , 4 3 0 , 3 2 4 C o m m i s s i o n s 3 3 9 , 2 7 7 3 , 3 1 9 , 4 9 6 8 , 4 8 3 , 8 8 1 P a r t n e r s h i p r e n t a l e x p e n s e s 2 , 7 9 9 , 9 6 0 1 , 9 1 6 , 8 8 7 - 0 - O t h e r o p e r a t i n g e x p e n s e s 2 , 4 1 1 , 9 1 7 3 , 9 9 1 , 8 0 4 1 0 , 0 0 0 , 8 8 7 T o t a l e x p e n s e s 1 3 , 6 6 9 , 6 7 4 2 5 , 5 5 4 , 6 9 7 3 0 , 1 8 5 , 8 0 5 I n c o m e f r o m o p e r a t i o n s 2 , 7 3 7 , 3 8 1 1 0 , 1 6 0 , 2 1 4 1 5 , 3 2 1 , 2 3 6 E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I ' s B a n k r u p t c y I n 1 9 8 5 , t h e G o v e r n o r o f M a r y l a n d s h u t d o w n t h e S t a t e ' s s a v i n g s a n d l o a n s y s t e m , a n d t h e S t a t e r e q u i r e d a l l s a v i n g s a n d l o a n a s s o c i a t i o n s s u b j e c t t o M a r y l a n d r e g u l a t i o n t o l i q u i d a t e t h e i r a s s e t s o r t o o b t a i n F e d e r a l d e p o s i t i n s u r a n c e f r o m t h e F e d e r a l H o m e L o a n B a n k B o a r d ( F H L B B ) . C S L , a n o n f e d e r a l l y i n s u r e d M a r y l a n d s a v i n g s a n d l o a n , a p p l i e d f o r d e p o s i t i n s u r a n c e i s s u e d b y t h e F e d e r a l S a v i n g s & L o a n I n s u r a n c e C o r p . ( F S L I C ) . I n J u l y 1 9 8 5 , t h e F H L B B i n f o r m e d C S L t h a t i t w o u l d n o t a p p r o v e C S L ' s a p p l i c a t i o n f o r F S L I C i n s u r a n c e . A s a r e s u l t , E P I C a n d i t s r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s , i n c l u d i n g - 8 6 - E A 8 4 - I I I a n d E A 8 3 - X I I , c o u l d n o l o n g e r u s e C S L a s a s o u r c e o f f u n d s n e c e s s a r y f o r t h e i r o p e r a t i o n s . B y A u g u s t 1 5 , 1 9 8 5 , E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I d e f a u l t e d o n t h e i r r e s p e c t i v e o b l i g a t i o n s u n d e r t h e m o r t g a g e s a n d d e e d s o f t r u s t o n t h e p r o p e r t i e s . S h o r t l y t h e r e a f t e r , E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I f i l e d p e t i t i o n s i n t h e U . S . B a n k r u p t c y C o u r t f o r t h e E a s t e r n D i s t r i c t o f V i r g i n i a . N o t i c e s o f F P A A I s s u e d t o E A 8 3 - X I I I n t h e n o t i c e s o f F P A A i s s u e d t o E A 8 3 - X I I f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , a n d 1 9 8 5 , r e s p o n d e n t a d j u s t e d t h e o r d i n a r y i n c o m e r e p o r t e d b y t h e p a r t n e r s h i p a s s h o w n b e l o w i n t h e s e c o n d c o l u m n f o r e a c h y e a r : E A 8 3 - X I I 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 R e n t i n c o m e $ 2 8 7 , 6 4 0 $ 2 8 7 , 6 4 0 $ 3 0 6 , 5 7 7 $ 3 0 6 , 5 7 7 $ 3 3 1 , 7 4 3 $ 3 3 1 , 7 4 3 L a t e c h a r g e s 5 4 8 5 4 8 - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - I n t e r e s t i n c o m e 9 , 3 4 4 9 , 3 4 4 9 0 9 0 1 , 2 6 2 1 , 1 6 2 M i s c e l l a n e o u s - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - 8 8 3 8 8 3 T o t a l g r o s s i n c o m e 2 9 7 , 5 3 2 2 9 7 , 5 3 2 3 0 6 , 6 6 7 3 0 6 , 6 6 7 3 3 3 , 8 8 8 3 3 3 , 8 8 8 I n t e r e s t ( n o n i n v e s t m e n t ) 4 6 6 , 3 5 8 - 0 - 5 3 9 , 8 9 3 - 0 - 5 6 0 , 1 7 7 - 0 - C o m m i s s i o n s 2 5 , 4 6 0 2 5 , 4 6 0 2 1 , 9 5 0 2 1 , 9 5 0 2 4 , 8 4 6 2 4 , 8 4 6 I n s u r a n c e 2 7 , 7 4 4 2 7 , 7 4 4 1 6 , 4 3 8 1 6 , 4 3 8 1 8 , 9 9 2 1 8 , 9 9 2 L e g a l a n d p r o f e s s i o n a l f e e 7 2 6 7 2 6 8 , 0 9 3 8 , 0 9 3 5 7 4 5 7 4 R e p a i r s 1 , 3 4 8 1 , 3 4 8 3 0 , 8 6 6 3 0 , 8 6 6 1 5 , 0 7 5 1 5 , 0 7 5 T a x e s 4 9 , 2 2 4 4 9 , 2 2 4 4 9 , 2 1 3 4 9 , 2 1 3 4 5 , 9 6 2 4 5 , 9 6 2 U t i l i t i e s 4 6 4 4 6 4 1 , 5 4 7 1 , 5 4 7 9 5 1 9 5 1 H o m e o w n e r d u e s 2 0 , 6 2 0 2 0 , 6 2 0 2 0 , 6 2 0 2 0 , 6 2 0 2 5 , 3 5 0 2 5 , 3 5 0 A u d i t f e e 4 , 9 0 0 4 , 9 0 0 4 , 9 0 0 4 , 9 0 0 3 , 2 6 7 3 , 2 6 7 P o i n t s a m o r t i z a t i o n 1 6 , 6 7 1 - 0 - 1 6 , 6 7 1 - 0 - 1 6 , 6 7 1 - 0 - P r o p e r t y m a n a g e m e n t 3 0 , 6 0 0 3 0 , 6 0 0 3 0 , 6 0 0 3 0 , 6 0 0 2 9 , 8 3 7 2 9 , 8 3 7 R e a l e s t a t e t a x s e r v i c e 1 , 2 7 8 1 , 2 7 8 - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - M i s c e l l a n e o u s 1 0 7 1 0 7 - 0 - - 0 - 8 5 6 8 5 6 D e p r e c i a t i o n 1 7 3 , 1 1 9 - 0 - 1 7 3 , 1 1 9 - 0 - 1 7 3 , 1 1 9 - 0 - B a d d e b t s - 0 - - 0 - 1 , l 7 4 1 , 1 7 4 - 0 - - 0 - A m o r t i z a t i o n o r g a n i z a t i o n e x p e n s e - 0 - - 0 - 3 , 1 5 0 3 , 1 5 0 - 0 - - 0 - R e c o r d i n g f e e s - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - 2 4 2 4 S e r v i c e f e e - E M I - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - 3 , 4 1 3 3 , 4 1 3 T o t a l e x p e n s e s 8 1 8 , 6 1 9 1 6 2 , 4 7 1 9 1 8 , 2 3 4 1 8 8 , 5 5 1 9 1 9 , 1 1 4 1 6 9 , 1 4 7 T o t a l r e n t i n c o m e - 5 2 1 , 0 8 7 1 3 5 , 0 6 1 - 6 1 1 , 5 6 7 1 1 8 , 1 1 6 - 5 8 5 , 2 2 6 1 6 4 , 7 4 1 - 8 7 - R e s p o n d e n t a l s o d i s a l l o w e d t h e i n v e s t m e n t i n t e r e s t e x p e n s e o f $ 6 6 , 3 6 6 c l a i m e d o n t h e 1 9 8 3 r e t u r n . T h e " e x p l a n a t i o n o f i t e m s " a t t a c h e d t o t h e n o t i c e o f F P A A f o r 1 9 8 3 g i v e s t h e f o l l o w i n g e x p l a n a t i o n o f t h e s e a d j u s t m e n t s : I N T E R E S T E X P E N S E A N D P O I N T A M O R T I Z A T I O N * * * * * * * T h e d e d u c t i o n s s h o w n o n y o u r r e t u r n a s i n t e r e s t a r e n o t d e d u c t i b l e b e c a u s e i t h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d t h a t t h e a m o u n t s w e r e f o r i n t e r e s t o n a b o n a f i d e d e b t . C o n s e q u e n t l y , t h e p a r t n e r s h i p ' s t a x a b l e i n c o m e i s i n c r e a s e d . * * * * * * * I n t h e e v e n t t h a t i t i s d e t e r m i n e d t h a t t h e r e w a s a n a c t u a l i n v e s t m e n t a s s o c i a t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y o r t h a t t h e r e w a s g e n u i n e i n d e b t e d n e s s o n t h e p r o p e r t y , t h e n w i t h r e s p e c t t o E P I C A s s o c i a t e s 8 3 - X I I p a r t n e r s h i p f o r t h e t a x a b l e y e a r 1 9 8 3 , t h i s a c t i v i t y w a s n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t a n d t h e a l l o w a b i l i t y o f i n t e r e s t e x p e n s e s i n c u r r e d i s l i m i t e d t o t h e i n v e s t m e n t i n c o m e o f t h e t a x p a y e r f o r t h e t a x - a b l e y e a r . C o n s e q u e n t l y , a l l i n t e r e s t e x p e n s e s r e l a t i v e t o t h i s a c t i v i t y a r e n o t a l l o w a b l e a s d e d u c t i o n s a g a i n s t o r d i n a r y i n c o m e , b u t a r e s e p a r a t e l y s t a t e d i t e m s s u b j e c t t o t h e i n v e s t - m e n t i n t e r e s t l i m i t a t i o n s . D E P R E C I A T I O N T h e d e d u c t i o n s s h o w n o n y o u r r e t u r n a s d e p r e c i a t i o n a r e n o t d e d u c t i b l e b e c a u s e i t h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d t h a t a b o n a f i d e i n v e s t m e n t i n d e p r e c i a b l e p r o p e r t y w a s m a d e . C o n s e q u e n t l y , t h e p a r t n e r s h i p ' s t a x a b l e i n c o m e i s i n c r e a s e d . - 8 8 - I n t h e e v e n t t h a t i t i s d e t e r m i n e d t h a t t h e r e w a s a n a c t u a l i n v e s t m e n t a s s o c i a t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y o r t h a t t h e r e w a s g e n u i n e i n d e b t e d n e s s o n t h e p r o p e r t y , t h e n w i t h r e s p e c t t o t h e E P I C A s s o c i a t e s 8 3 - X I I p a r t n e r - s h i p f o r t h e t a x a b l e y e a r 1 9 8 3 [ 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 ] , t h i s a c t i v i t y w a s n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t a n d o n l y t h e f o l l o w i n g d e d u c t i o n s a r e a l l o w a b l e : ( 1 ) T h e d e d u c t i o n s w h i c h w o u l d b e a l l o w a b l e f o r t h e t a x a b l e y e a r w i t h o u t r e g a r d t o w h e t h e r o r n o t s u c h a c t i v i t y i s e n g a g e d i n f o r p r o f i t , a n d ( 2 ) a d e d u c t i o n e q u a l t o t h e a m o u n t o f t h e d e d u c t i o n s w h i c h w o u l d b e a l l o w a b l e f o r t h e t a x a b l e y e a r y e a r [ s i c ] o n l y i f s u c h a c t i v i t y w e r e e n g a g e d i n f o r p r o f i t , b u t o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e g r o s s i n c o m e d e r i v e d f r o m s u c h a c t i v i t y o f t h e t a x a b l e y e a r e x c e e d s t h e d e d u c t i o n s a l l o w a b l e b y r e a s o n o f p a r a g r a p h ( 1 ) a b o v e . T h e n o t i c e s o f F P A A f o r 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 a r e v i r t u a l l y i d e n t i c a l . R e s p o n d e n t m a d e o t h e r a d j u s t m e n t s t o E A 8 3 - X I I ' s r e t u r n s f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , a n d 1 9 8 5 . F o r t a x a b l e y e a r 1 9 8 3 , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e n e t i n v e s t m e n t l o s s o f $ 3 4 1 , 0 1 0 r e p o r t e d f o r p u r p o s e s o f a l l o c a t i n g t a x p r e f e r e n c e i t e m s t o i t s p a r t n e r s , a n d r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e e x c e s s e x p e n s e s f r o m n e t l e a s e p r o p e r t y o f $ 1 0 , 8 5 9 a n d t h e i n v e s t m e n t i n t e r e s t i n c o m e o f $ 2 9 , 3 0 6 . F o r t a x a b l e y e a r s 1 9 8 4 a n d 1 9 8 5 , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e q u a l i f i e d i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 3 0 3 , 5 7 1 a n d $ 3 3 0 , 5 2 9 , r e s p e c t i v e l y , t h e q u a l i f i e d - 8 9 - i n v e s t m e n t e x p e n s e s o f $ 9 0 8 , 9 6 0 a n d $ 9 0 9 , 8 3 1 , r e s p e c t i v e l y , a n d t h e i n v e s t m e n t i n t e r e s t i n c o m e o f $ 9 0 a n d $ 1 , 2 6 2 , r e s p e c t i v e l y . I n s u p p o r t o f t h e s e o t h e r a d j u s t m e n t s , t h e n o t i c e s o f F P A A i s s u e d t o E A 8 3 - X I I s t a t e t h a t " i t h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d t h a t t h e r e w a s a n a c t u a l i n v e s t m e n t a s s o c i a t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y o r t h a t t h e r e w a s g e n u i n e i n d e b t e d n e s s o n t h e p r o p e r t y . " I n f u r t h e r s u p p o r t o f t h e s e o t h e r a d j u s t m e n t s , t h e n o t i c e s s t a t e t h a t t h e a c t i v i t y o f E A 8 3 - X I I f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , 1 9 8 5 , a n d 1 9 8 6 " w a s n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t . " N o t i c e s o f F P A A I s s u e d t o E A 8 4 - I I I I n t h e n o t i c e s o f F P A A i s s u e d t o E A 8 4 - I I I f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , a n d 1 9 8 5 , r e s p o n d e n t a d j u s t e d t h e o r d i n a r y i n c o m e r e p o r t e d b y t h e p a r t n e r s h i p a s s h o w n b e l o w i n t h e s e c o n d c o l u m n f o r e a c h y e a r : - 9 0 - E A 8 4 - I I I 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 R e n t i n c o m e $ 8 0 , 1 2 4 $ 8 0 , 1 2 4 $ 2 2 8 , 5 1 6 $ 2 2 8 , 5 1 6 $ 2 3 0 , 1 3 0 $ 2 3 0 , 1 3 0 I n t e r e s t - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - 4 9 4 4 9 4 T o t a l g r o s s i n c o m e 8 0 , 1 2 4 8 0 , 1 2 4 2 2 8 , 5 1 6 2 2 8 , 5 1 6 2 3 0 , 6 2 4 2 3 0 , 6 2 4 I n t e r e s t ( n o n i n v e s t m e n t ) 1 1 8 , 0 8 2 - 0 - 5 2 2 , 4 6 6 - 0 - 5 4 5 , 8 4 8 - 0 - C o m m i s s i o n s 5 , 3 0 5 5 , 3 0 5 2 3 , 1 9 8 2 3 , 1 9 8 1 9 , 4 0 3 1 9 , 4 0 3 I n s u r a n c e 5 , 4 8 0 5 , 4 8 0 1 6 , 6 6 3 1 6 , 6 6 3 1 9 , 8 9 4 1 9 , 8 9 4 L e g a l & p r o f e s s i o n a l f e e 6 , 8 9 5 6 , 8 9 5 6 8 7 6 8 7 1 , 0 0 8 1 , 0 0 8 R e p a i r s 8 , 5 0 0 8 , 5 0 0 1 9 , 7 8 2 1 9 , 7 8 2 1 0 8 , 4 5 9 1 0 8 , 4 5 9 T a x e s 1 8 , 1 2 3 1 8 , 1 2 3 7 2 , 5 5 4 7 2 , 5 5 4 7 2 , 6 1 7 7 2 , 6 1 7 U t i l i t i e s 1 , 7 2 6 1 , 7 2 6 3 3 , 5 5 5 3 3 , 5 5 5 1 , 8 3 0 1 , 8 3 0 H o m e o w n e r d u e s 9 9 8 9 9 8 3 , 9 9 3 3 , 9 9 3 1 2 , 3 5 3 1 2 , 3 5 3 P r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e 8 , 2 5 0 8 , 2 5 0 3 3 , 0 0 0 3 3 , 0 0 0 3 2 , 1 7 5 3 2 , 1 7 5 P o i n t s a m o r t i z a t i o n 3 , 4 5 3 - 0 - 1 3 , 8 1 4 - 0 - 1 3 , 8 1 4 - 0 - M i s c e l l a n e o u s 1 4 1 1 4 1 6 0 6 6 0 6 5 7 4 5 7 4 A u d i t f e e - 0 - - 0 - 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 3 , 3 3 3 3 , 3 3 3 S e r v i c e f e e - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - 3 , 1 9 7 3 , 1 9 7 D e p r e c i a t i o n 5 6 , 9 1 0 - 0 - 1 7 0 , 7 4 2 - 0 - 1 7 0 , 7 4 2 - 0 - T o t a l e x p e n s e s 2 3 3 , 8 6 3 5 5 , 4 1 8 9 1 6 , 0 6 0 2 0 9 , 0 3 8 1 , 0 0 5 , 2 4 7 2 7 4 , 8 4 3 N e t r e n t a l i n c o m e - 1 5 3 , 7 3 9 2 4 , 7 0 6 - 6 8 7 , 5 4 4 1 9 , 4 7 8 - 7 7 4 , 6 2 3 - 4 4 , 2 1 9 T h e e x p l a n a t i o n o f t h e a b o v e a d j u s t m e n t s i s v i r t u a l l y i d e n t i c a l t o t h e e x p l a n a t i o n i n t h e n o t i c e s o f F P A A i s s u e d t o E A 8 3 - I I I , q u o t e d a b o v e . R e s p o n d e n t m a d e a n u m b e r o f o t h e r a d j u s t m e n t s t o E A 8 4 - I I I ' s r e t u r n s f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , a n d 1 9 8 5 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e n e t i n v e s t m e n t l o s s o f $ 1 4 1 , 1 4 2 a n d i n v e s t m e n t i n t e r e s t i n c o m e o f $ 6 , 0 9 7 c l a i m e d i n 1 9 8 3 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 2 1 7 , 6 1 9 a n d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t e x p e n s e s o f $ 8 7 2 , 3 7 6 c l a i m e d i n 1 9 8 4 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d q u a l i f i e d i n v e s t m e n t i n c o m e o f $ 2 2 9 , 1 3 1 , q u a l i f i e d i n v e s t m e n t e x p e n s e s o f $ 9 9 7 , 4 3 6 , a n d i n v e s t m e n t i n t e r e s t i n c o m e o f $ 4 9 4 c l a i m e d i n 1 9 8 5 . I n s u p p o r t o f t h e s e o t h e r a d j u s t m e n t s , t h e n o t i c e s o f F P A A s t a t e t h a t " i t h a s n o t - 9 1 - b e e n e s t a b l i s h e d t h a t t h e r e w a s a n a c t u a l i n v e s t m e n t a s s o c i a t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y o r t h a t t h e r e w a s g e n u i n e i n d e b t e d n e s s i n t h e p r o p e r t y . " I n f u r t h e r s u p p o r t o f t h e o t h e r a d j u s t m e n t s , t h e n o t i c e s s t a t e t h a t t h e a c t i v i t y o f E A 8 4 - I I I f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , 1 9 8 5 , a n d 1 9 8 6 " w a s n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t . " O P I N I O N I n t h e s u b j e c t n o t i c e s o f F P A A , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e i n t e r e s t a n d d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s t h a t e a c h p a r t - n e r s h i p c l a i m e d o n i t s t a x r e t u r n s f o r 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , a n d 1 9 8 5 . A c c o r d i n g t o t h e n o t i c e s o f F P A A , t h e i n t e r e s t d e d u c t i o n s a r e d i s a l l o w e d b e c a u s e " i t h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d t h a t t h e a m o u n t s w e r e f o r i n t e r e s t o n a b o n a f i d e [ s i c ] d e b t . " S i m i l a r l y , a c c o r d i n g t o t h e n o t i c e s o f F P A A , t h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s a r e d i s a l l o w e d b e c a u s e " i t h a s n o t b e e n e s t a b l i s h e d t h a t a b o n a f i d e i n v e s t m e n t i n d e p r e c i a b l e p r o p e r t y w a s m a d e . " T h e i n t e r e s t d e d u c t i o n s a t i s s u e c o n s i s t p r i n c i p a l l y , b u t n o t e n t i r e l y , o f a m o u n t s p a i d o r a c c r u e d w i t h r e s p e c t t o t h e n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y e a c h p a r t n e r s h i p f o r t h e p u r c h a s e o f t h e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s d e s c r i b e d a b o v e . W e s o m e t i m e s r e f e r t o t h e s u b j e c t p r o m i s s o r y n o t i c e s a s f i r s t m o r t g a g e n o t e s . T h e - 9 2 - d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s a r e b a s e d e n t i r e l y o n t h e p o r t i o n o f t h e s u b j e c t p r o m i s s o r y n o t e s t h a t e a c h p a r t n e r s h i p c l a i m s a s a b a s i s i n t h e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s p u r c h a s e d w i t h t h e n o t e s . I f n o n e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s c o n s t i t u t e s a b o n a f i d e d e b t , a s d e t e r m i n e d b y t h e n o t i c e s o f F P A A , i t f o l l o w s , a s d i s c u s s e d b e l o w , t h a t n o a m o u n t p a i d o r a c c r u e d w i t h r e s p e c t t o a n y o f t h e n o t e s i s d e d u c t i b l e a s i n t e r e s t u n d e r s e c t i o n 1 6 3 ( a ) . F u r t h e r m o r e , i f n o n e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s c o n s t i t u t e s a b o n a f i d e d e b t , i t a l s o f o l l o w s t h a t n e i t h e r p a r t n e r s h i p i n c u r r e d a c o s t i n i s s u i n g t h e n o t e s a n d n e i t h e r p a r t n e r s h i p o b t a i n e d a b a s i s i n a n y o f t h e p r o p e r t i e s f o r d e p r e c i a t i o n p u r p o s e s . T h u s , t h e f i r s t i s s u e f o r d e c i s i o n i n t h e s e c a s e s i s w h e t h e r a n y o f t h e n o n r e c o u r s e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y e i t h e r p a r t n e r s h i p c o n s t i t u t e s a b o n a f i d e d e b t . A p o r t i o n o f t h e i n t e r e s t d e d u c t e d b y b o t h p a r t n e r - s h i p s w a s f o r " p o i n t s a m o r t i z a t i o n " . T h e s e d e d u c t i o n s a r e b a s e d u p o n t h e l o a n o r i g i n a t i o n f e e s p a i d b y b o t h p a r t n e r s h i p s t o E M I . T h e p a r t n e r s h i p s t r e a t e d t h e s e f e e s a s a d d i t i o n a l i n t e r e s t o n t h e f i r s t m o r t g a g e n o t e s a n d a m o r t i z e d t h e m o v e r t h e l i f e o f t h e l o a n s . T h e s e c o n d i s s u e f o r d e c i s i o n i n t h e s e c a s e s i s w h e t h e r t h e - 9 3 - p a r t n e r s h i p s a r e e n t i t l e d t o t h e s e d e d u c t i o n s f o r p o i n t s a m o r t i z a t i o n . T h e n o t i c e s o f F P A A a l s o t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e a c t i v i t y o f e a c h p a r t n e r s h i p f o r e a c h o f t h e t a x y e a r s i n i s s u e , 1 9 8 3 , 1 9 8 4 , a n d 1 9 8 5 , i s a n " a c t i v i t y n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t " w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 8 3 ( c ) . T h e n o t i c e s o f F P A A s t a t e : " t h e a l l o w a b i l i t y o f i n t e r e s t e x p e n s e s i n c u r r e d i s l i m i t e d t o t h e i n v e s t m e n t i n c o m e o f t h e t a x p a y e r f o r t h e t a x a b l e y e a r . " T h u s , a c c o r d i n g t o t h e n o t i c e s o f F P A A , i f s e c t i o n 1 8 3 a p p l i e s , t h e n t h e i n t e r e s t e x p e n s e s o f e a c h p a r t n e r s h i p m u s t b e t r e a t e d a s i n v e s t m e n t i n t e r e s t s u b j e c t t o l i m i t a t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 3 ( d ) . O n t h a t b a s i s , t h e a d j u s t m e n t s t o t h e s u b j e c t r e t u r n s w o u l d b e s i m i l a r i n a m o u n t t o t h e a d j u s t m e n t s d e t e r m i n e d u n d e r t h e t h e o r y , d e s c r i b e d a b o v e , t h a t n e i t h e r p a r t n e r s h i p h a d e n t e r e d i n t o a b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s d u r i n g a n y o f t h e y e a r s i n i s s u e . T h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 8 3 i s n o t j u s t a n a l t e r n a t i v e t h e o r y . T h e n o t i c e o f F P A A i s s u e d t o E A 8 4 - I I I f o r 1 9 8 5 r e l i e s o n s e c t i o n 1 8 3 t o d i s a l l o w n e t o p e r a t i n g e x p e n s e s o f $ 4 4 , 2 1 9 . T h i s i s t h e a m o u n t b y w h i c h t h e d e d u c t i o n s c l a i m e d b y E A 8 4 - I I I e x c e e d t h e p a r t n e r s h i p ' s g r o s s i n c o m e , a f t e r t h e d e d u c t i o n s f o r i n t e r e s t a n d d e p r e c i a t i o n a r e d i s a l l o w e d u n d e r t h e n o n - b o n a - 9 4 - f i d e i n d e b t e d n e s s t h e o r y , d e s c r i b e d a b o v e . T h u s , w e m u s t c o n s i d e r t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 8 3 n o m a t t e r h o w w e d e c i d e t h e o t h e r i s s u e s . T h i s i s t h e t h i r d i s s u e f o r d e c i s i o n i n t h e s e c a s e s . I t a p p e a r s t h a t e a c h p a r t n e r s h i p a l s o d e d u c t e d , a s i n t e r e s t , a m o u n t s p a i d o r a c c r u e d d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e w i t h r e s p e c t t o c e r t a i n f u n d s a d v a n c e d t o i t b y E P I C , a s g e n e r a l p a r t n e r . B y i m p l i c a t i o n , t h e n o t i c e s o f F P A A t a k e t h e p o s i t i o n t h a t a n y s u c h u n s e c u r e d a d v a n c e m a d e b y E P I C t o e i t h e r p a r t n e r s h i p d i d n o t c r e a t e a b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s o f t h e p a r t n e r s h i p t o E P I C a n d a n y a m o u n t p a i d o r a c c r u e d w i t h r e s p e c t t o a n y s u c h a d v a n c e i s n o t d e d u c t i b l e u n d e r s e c t i o n 1 6 3 ( a ) . T h i s i s t h e f o u r t h i s s u e f o r d e c i s i o n i n t h e s e c a s e s . I t a l s o a p p e a r s t h a t E A 8 4 - I I I d e d u c t e d , a s i n t e r e s t , a m o u n t s p a i d o r a c c r u e d d u r i n g 1 9 8 5 w i t h r e s p e c t t o 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d t o C S L . E a c h o f t h o s e p r o m i s s o r y n o t e s w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t o n o n e o f t h e p r o p e r t i e s t h a t h a d b e e n p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I i n 1 9 8 3 . A s m e n t i o n e d a b o v e , t h e n o t i c e s o f F P A A d i s a l l o w a l l o f t h e i n t e r e s t d e d u c t i o n s c l a i m e d b y t h e p a r t n e r s h i p s o n t h e g r o u n d t h a t t h e a m o u n t s d e d u c t e d w e r e n o t s h o w n t o h a v e b e e n p a i d a s i n t e r e s t o n a b o n a f i d e d e b t . T h u s , t h e f i f t h i s s u e f o r d e c i s i o n i n t h e s e c a s e s i s w h e t h e r a n y o f t h e 1 6 - 9 5 - p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 4 - I I I t o C S L c o n s t i t u t e s a b o n a f i d e d e b t . N o n r e c o u r s e P r o m i s s o r y N o t e s G e n e r a l l y , a t a x p a y e r i s a l l o w e d t o d e d u c t a n a m o u n t a s i n t e r e s t u n d e r s e c t i o n 1 6 3 ( a ) i f t h e a m o u n t w a s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r w i t h r e s p e c t t o g e n u i n e i n d e b t e d n e s s . S e e , e . g . , K n e t s c h v . U n i t e d S t a t e s , 3 6 4 U . S . 3 6 1 ( 1 9 6 0 ) ; L u k e n s v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 5 F . 2 d 9 2 , 9 7 ( 5 t h C i r . 1 9 9 1 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 9 0 - 8 7 ; F o x v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . 9 7 2 , 1 0 1 9 ( 1 9 8 3 ) , a f f d . s u b n o m . B a r n a r d v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 1 F . 2 d 2 3 0 ( 4 t h C i r . 1 9 8 4 ) ; H a g e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 6 T . C . 7 5 9 , 7 7 3 ( 1 9 8 1 ) . S i m i l a r l y , a t a x p a y e r i s a l l o w e d t o i n c l u d e p u r c h a s e m o n e y i n d e b t e d - n e s s i n t h e b a s i s o f a n a s s e t f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g t h e a l l o w a n c e f o r d e p r e c i a t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 7 i f t h e i n d e b t e d n e s s i s g e n u i n e i n d e b t e d n e s s a n d r e p r e s e n t s a n a c t u a l i n v e s t m e n t i n p r o p e r t y . S e e , e . g . , B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 2 F . 2 d 6 9 5 , 7 0 1 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 4 ) , a f f g . 7 8 T . C . 4 7 1 ( 1 9 8 2 ) ; S i e g e l v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 6 5 9 , 6 8 4 ( 1 9 8 2 ) . I n d e b t e d n e s s i s n o t c o n s i d e r e d g e n u i n e , t h a t i s , a t r u e l o a n , i f t h e f a c t s s h o w t h a t t h e p a r t i e s t o t h e l o a n d i d n o t i n t e n d t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e i n d e b t e d n e s s t o - 9 6 - b e r e p a i d i n f u l l . S e e , e . g . , S i e g e l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 8 8 . I n t h e c a s e o f n o n r e c o u r s e i n d e b t e d n e s s , s u c h a s t h a t i n v o l v e d i n t h e i n s t a n t c a s e s , t h e i n d e b t e d n e s s i s a l i e n t h a t t h e d e b t o r m u s t s a t i s f y a c c o r d i n g t o i t s t e r m s i n o r d e r t o r e t a i n p o s s e s s i o n a n d u s e o f t h e e n c u m b e r e d p r o p e r t y , b u t t h e r e i s n o f i x e d , u n c o n d i t i o n a l o b l i g a t i o n o f t h e d e b t o r t o p a y . S e e , e . g . , W a d d e l l v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 8 4 8 , 8 9 8 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . 8 4 1 F . 2 d 2 6 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 8 ) . H o w e v e r , t h e l a c k o f p e r s o n a l l i a b i l i t y o f t h e d e b t o r , b y i t s e l f , d o e s n o t m e a n t h a t n o n r e c o u r s e i n d e b t e d n e s s w i l l n o t b e r e p a i d , n o r d o e s i t d i s q u a l i f y t h e n o n r e c o u r s e i n d e b t e d n e s s f r o m b e i n g c o n s i d e r e d g e n u i n e . S e e , e . g . , H a g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 7 7 3 ; M a y e r s o n v . C o m m i s s i o n e r , 4 7 T . C . 3 4 0 , 3 5 1 - 3 5 2 ( 1 9 6 6 ) . A n o n r e c o u r s e m o r t g a g e c a n b e f o u n d t o b e g e n u i n e i n d e b t e d n e s s f o r t a x p u r p o s e s " o n t h e a s s u m p t i o n t h a t t h e m o r t g a g e w i l l b e r e p a i d i n f u l l . " C o m m i s s i o n e r v . T u f t s , 4 6 1 U . S . 3 0 0 , 3 0 8 ( 1 9 8 3 ) . W e h a v e p r e v i o u s l y s u m m a r i z e d t h e a p p r o a c h e s t a k e n b y t h e c o u r t s i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a p u r p o r t e d n o n r e c o u r s e l i a b i l i t y i s t o b e t r e a t e d a s t r u e d e b t f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s . S e e , e . g . , W a d d e l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 9 0 0 - 9 0 2 ; F o x v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 1 9 - 1 0 2 1 . I n F o x - 9 7 - v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 1 9 - 1 0 2 1 , w e d e s c r i b e d t h e s e a p p r o a c h e s a s f o l l o w s : T h e r e a r e v a r i o u s a p p r o a c h e s w h i c h m a y b e t a k e n i n e s t a b l i s h i n g w h e t h e r a p u r c h a s e r m a y t r e a t a n o n r e c o u r s e l i a b i l i t y a s a b o n a f i d e d e b t . O n e , o r i g i n a t i n g i n E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 4 F . 2 d 1 0 4 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . 6 4 T . C . 7 5 2 ( 1 9 7 5 ) , i n d i c a t e s t h a t w h e n t h e a m o u n t o f t h e a g g r e g a t e p u r c h a s e p r i c e u n r e a s o n a b l y e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g t h e n o t e ( o r w h e n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e n o t e u n r e a s o n a b l y e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g t h e n o t e ) , t h e d e b t w i l l n o t b e r e c o g n i z e d . I n s u c h i n s t a n c e , t h e p u r c h a s e r a c q u i r e s n o e q u i t y i n t h e p r o p e r t y b y m a k i n g p a y m e n t s a n d , t h e r e f o r e , w o u l d h a v e n o e c o n o m i c i n c e n t i v e t o p a y o f f t h e n o t e . E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 4 8 - 1 0 4 9 . T h e E s t a t e o f F r a n k l i n a n a l y s i s , c o m p a r i n g t h e p u r c h a s e p r i c e a n d s i z e o f t h e n o t e t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f p u r c h a s e , o r i g i n a t e d i n r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s ( s e e E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; N a r v e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 T . C . 5 3 ( 1 9 8 0 ) , a f f d . p e r c u r i a m 6 7 0 F . 2 d 8 5 5 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; B e c k v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 1 5 3 4 ( 1 9 8 0 ) , a f f d . 6 7 8 F . 2 d 8 1 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ) , b u t h a s a l s o b e e n a p p l i e d t o t h e p u r c h a s e o f c a t t l e ( s e e H a g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ) , a n d , m o r e r e c e n t l y , t o m o v i e s ( s e e W i l d m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; S i e g e l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ) . A n o t h e r l i n e o f c a s e s , i n m a n y w a y s c o m p l i - m e n t a r y t o t h e a b o v e , m o r e c l o s e l y a d d r e s s e s t h e p r o b l e m o f b o n a f i d e l o a n s w h e r e t h e s o l e s e c u r i t y f o r s u c h l o a n s i s a s p e c u l a t i v e a s s e t w i t h a n u n d e t e r m i n a b l e v a l u e a t t h e t i m e o f p u r c h a s e . T h i s l i n e o f d e c i s i o n s h o l d s t h a t h i g h l y c o n t i n g e n t o r s p e c u l a t i v e o b l i g a t i o n s a r e n o t r e c o g n i z e d f o r t a x p u r p o s e s u n t i l t h e u n c e r t a i n t y s u r r o u n d i n g t h e m i s r e s o l v e d . C R C C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 3 F . 2 d 2 8 1 ( 3 d C i r . - 9 8 - 1 9 8 2 ) , r e v g . a n d r e m a n d i n g o n o t h e r g r o u n d s B r o u n t a s v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . 4 9 1 ( 1 9 7 9 ) ; B r o u n t a s v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 2 F . 2 d 1 5 2 , 1 5 7 ( 1 s t C i r . 1 9 8 2 ) , v a c a t i n g a n d r e m a n d i n g o n o t h e r g r o u n d s 7 3 T . C . 4 9 1 ( 1 9 7 9 ) ; G i b s o n P r o d u c t s C o . v . U n i t e d S t a t e s , 6 3 7 F . 2 d 1 0 4 1 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) ; D e n v e r & R i o G r a n d e W e s t e r n R . R . C o . v . U n i t e d S t a t e s , 2 0 5 C t . C l . 5 9 7 , 5 0 5 F . 2 d 1 2 6 6 ( 1 9 7 4 ) ; L e m e r y v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 T . C . 3 6 7 , 3 7 7 - 3 7 8 ( 1 9 6 9 ) , a f f d . o n a n o t h e r i s s u e 4 5 1 F . 2 d 1 7 3 ( 9 t h C i r . 1 9 7 1 ) ; I n t e r - C i t y T e l e v i s i o n F i l m C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 T . C . 2 7 0 , 2 8 7 ( 1 9 6 4 ) ; A l b a n y C a r W h e e l C o . v . C o m m i s s i o n e r , 4 0 T . C . 8 3 1 ( 1 9 6 3 ) , a f f d . p e r c u r i a m 3 3 3 F . 2 d 6 5 3 ( 2 d C i r . 1 9 6 4 ) . F o r e x a m p l e , i n L e m e r y v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , w e h e l d t h a t a n o b l i g a t i o n t o p a y $ 4 4 4 , 3 3 5 . 1 7 o f t h e $ 1 , 1 3 1 , 0 0 0 s t a t e d p u r c h a s e p r i c e o f a b u s i n e s s o n l y o u t o f f u t u r e " n e t p r o f i t s " w a s t o o c o n t i n g e n t t o b e i n c l u d e d i n t h e p u r c h a s e r ' s a m o r t i z a b l e b a s i s . [ F n . r e f s . o m i t t e d . ] R e s p o n d e n t t a k e s t h e p o s i t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e s t h a t n o n e o f t h e f i r s t m o r t g a g e n o t e s i s s u e d b y E A 8 3 - X I I o r E A 8 4 - I I I i s a b o n a f i d e d e b t b e c a u s e t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e n o t e s i s s u e d b y e a c h p a r t n e r s h i p e x c e e d s t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g t h e n o t e s a n d , f o r t h a t r e a s o n , n e i t h e r p a r t n e r s h i p h a d a n i n c e n t i v e t o r e p a y t h e n o t e s . S e e , e . g . , E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 4 F . 2 d 1 0 4 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . 6 4 T . C . 7 5 2 ( 1 9 7 5 ) . R e s p o n d e n t d o e s n o t r e l y o n a d i s p a r i t y b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t i e s a n d t h e i r v a l u e , a n d n e i t h e r r e s p o n d e n t n o r p e t i t i o n e r s a d d r e s s t h e q u e s t i o n w h e t h e r t h e v a l u e c o m p a r i s o n r e q u i r e d u n d e r t h e E s t a t e o f F r a n k l i n l i n e - 9 9 - o f c a s e s s h o u l d b e b a s e d u p o n t h e p u r c h a s e p r i c e s o f t h e p r o p e r t i e s a s o p p o s e d t o t h e p r i n c i p a l a m o u n t s o f t h e n o t e s . S e e B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 2 F . 2 d a t 5 1 3 ( C h a b o t , J . , c o n c u r r i n g ) . T h e r e f o r e , a s f r a m e d b y t h e p a r t i e s , t h e f i r s t i s s u e i n t h e s e c a s e s i s w h e t h e r t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e f i r s t m o r t g a g e n o t e s i s s u e d b y e a c h p a r t n e r s h i p u n r e a s o n a b l y e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s s e c u r i n g t h e n o t e s . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t " t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s [ p u r c h a s e d b y e a c h p a r t n e r s h i p ] w a s a t l e a s t e q u a l t o t h e a m o u n t o f t h e d e b t a t t h e t i m e i t w a s i n c u r r e d . " T h e y a r g u e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f e a c h o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s i s i t s c o n t r a c t p r i c e , a s e s t a b l i s h e d b y a c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l t h a t w a s m a d e b y a n i n d e p e n d e n t , u n r e l a t e d a p p r a i s e r . T h e a p p r a i s a l s r e f l e c t t h e s a l e o f e a c h p r o p e r t y t o a n i n d i v i d u a l b u y e r , r a t h e r t h a n t h e b u l k s a l e o f a l l o f t h e p r o p e r t i e s t o a s i n g l e b u y e r . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e i s s u e d t o p u r c h a s e e a c h o f t h e p r o p e r t i e s , b a s e d u p o n 8 5 t o 9 5 p e r c e n t o f t h e c o n t r a c t p r i c e , i s b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s . P e t i t i o n e r s e m p h a s i z e t h a t " e a c h o f t h e n o n r e c o u r s e m o r t g a g e s i n t h e p a r t n e r s h i p s w a s i n s u r e d b y a n u n r e l a t e d - 1 0 0 - m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n y " a n d " w a s p u r c h a s e d b y a n u n r e l a t e d l e n d e r s h o r t l y a f t e r t h e l o a n w a s f u n d e d " . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , t h e u n r e l a t e d m o r t g a g e i n s u r e r s a n d t h e l e n d e r s w h o a c q u i r e d t h e l o a n s i n t h e s e c o n d a r y m a r k e t e a c h " h a d t h e i n c e n t i v e t o a s c e r t a i n t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s w a s a t l e a s t e q u a l t o t h e d e b t " a n d t h e f a c t t h a t t h e y u n d e r t o o k t o p a r t i c i p a t e i n t h e t r a n s a c t i o n s i s " e v i d e n c e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s w a s a t l e a s t e q u a l t o t h e a m o u n t o f t h e d e b t a t t h e t i m e i t w a s i n c u r r e d . " P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t " t h e u n r e l a t e d l e n d e r s a n d i n s u r e r s d i d d u e d i l i g e n c e " a n d , i n f a c t " w o u l d h a v e e x e r c i s e d s p e c i a l c a u t i o n w i t h r e s p e c t t o s u c h l o a n s " b e c a u s e o f t h e u n u s u a l n a t u r e o f t h e l o a n s . T h e y f u r t h e r a r g u e t h a t t h e f a c t s s h o w " t h a t t h e r e w a s n o a t t e m p t b y E P I C t o c o n c e a l t h e f a c t s . " P e t i t i o n e r s a c k n o w l e d g e t h a t t h e p a r t n e r s h i p s p u r c h a s e d t h e p r o p e r t i e s w i t h s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s a n d t h a t t h e p a r t n e r s h i p s d i d n o t p a y t h e c o n t r a c t p r i c e f o r a n y o f t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d . A s s t a t e d i n t h e i r p o s t t r i a l b r i e f : " c o m m o n s e n s e s u g g e s t s t h a t a l a r g e a n d a s t u t e i n v e s t o r [ s u c h a s E P I C ] w o u l d d e m a n d p r i c e c o n c e s s i o n s . " T h u s , p e t i t i o n e r s a c k n o w l e d g e t h a t t h e p r i c e s p a i d b y e a c h p a r t n e r s h i p r e f l e c t e d t h e d i s c o u n t s - 1 0 1 - o r p r i c e c o n c e s s i o n s t h a t a l a r g e b u y e r w o u l d e x p e c t w h e n b u y i n g " i n b u l k " . I n f a c t , a s d i s c u s s e d a b o v e , E P I C n e g o t i a t e d w i t h t h e s e l l e r s o f t h e p r o p e r t i e s v a r i o u s " d i s c o u n t s " i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f a p p r o x i m a t e l y 2 0 p e r c e n t o f t h e c o n t r a c t p r i c e o f t h e p r o p e r t i e s . F u r t h e r m o r e , t h e t a x r e t u r n s f i l e d o n b e h a l f o f e a c h p a r t n e r s h i p c o m p u t e t h e p a r t n e r s h i p ' s c o s t b a s i s f o r e a c h p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 1 0 1 2 a s t h e c o n t r a c t p r i c e o f t h e p r o p e r t y l e s s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n f o r t h a t p r o p e r t y a n d c l a i m d e p r e c i a t i o n o n t h e p o r t i o n o f t h e c o s t t h a t w a s a l l o c a t e d t o t h e i m p r o v e m e n t s . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e v a l u e o f e a c h o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s i s e q u a l t o t h e c o n t r a c t p r i c e n o t w i t h s t a n d i n g t h e f a c t t h a t e a c h p a r t n e r s h i p p a i d a p r i c e t h a t r e f l e c t e d d i s c o u n t s f r o m t h e c o n t r a c t p r i c e . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t s u c h d i s c o u n t s " d o n o t r e d u c e t h e u n d e r l y i n g v a l u e o f a n y o n e i t e m p u r c h a s e d " . F i n a l l y , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t r e s p o n d e n t ' s e v i d e n c e r e l a t i n g t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s i s " r i f e w i t h e r r o r s i n a s s u m p t i o n s a n d / o r j u d g e m e n t a n d / o r a p p l i c a t i o n o f c o n c e p t s " . P e t i t i o n e r s a s k t h e C o u r t t o c o n c l u d e t h a t r e s p o n d e n t ' s e v i d e n c e i s b i a s e d a n d n o t w o r t h y o f c o n s i d e r a t i o n . - 1 0 2 - R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e 1 0 6 p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I s h o u l d b e d i s r e g a r d e d f o r t a x p u r p o s e s " b e c a u s e t h e d e b t s u b s t a n t i a l l y e x c e e d e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g p r o p e r t y a n d l a c k e d e c o n o m i c s u b s t a n c e . " A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l b r i e f : R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s r e f l e c t t h a t t h e n o n r e c o u r s e d e b t b y E M I e x c e e d s t h e a c t u a l v a l u e s o f E A 8 3 - X I I ' s p r o p e r t i e s b y 3 9 . 4 0 % a n d t h e a c t u a l v a l u e s o f E A 8 4 - I I I ' s p r o p e r t i e s b y 1 9 . 5 3 % a n d t h a t E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I " o v e r m o r t g a g e d " t h e 1 0 6 p r o p e r t i e s t o s u p p o r t n o m i n a l p u r c h a s e p r i c e s t h a t p e r m i t t e d E p i c t o r e c e i v e s u b s t a n t i a l b u i l d e r f e e s , r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s , a n d r e n t a l a d v a n c e s . R e s p o n d e n t e x p l a i n s t h e c o m p u t a t i o n o f t h e a b o v e p e r c e n t a g e s a s f o l l o w s : R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s r e f l e c t i n g v a l u e s t o t a l l i n g $ 2 , 6 5 8 , 6 0 0 . 0 0 f o r t h e p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 3 - X I I d e m o n s t r a t e t h a t t h e n o n r e c o u r s e d e b t t o t a l l i n g $ 3 , 7 0 6 , 1 5 0 . 0 0 o r i g i n a t e d b y E M I e x c e e d s t h e a c t u a l v a l u e s b y $ 1 , 0 4 7 , 5 5 0 . 0 0 , o r 3 9 . 4 0 % . R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s r e f l e c t i n g v a l u e s t o t a l l i n g $ 2 , 8 8 9 , 1 5 0 . 0 0 f o r t h e p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 4 - I I I d e m o n s t r a t e t h a t t h e n o n r e c o u r s e d e b t t o t a l l i n g $ 3 , 4 5 3 , 4 5 0 . 0 0 o r i g i n a t e d b y E M I e x c e e d s t h e a c t u a l v a l u e s b y $ 5 6 4 , 3 0 0 . 0 0 , o r 1 9 . 5 3 % . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I " o v e r m o r t g a g e d " t h e 1 0 6 p r o p e r t i e s i n o r d e r " t o g e n e r a t e s u b s t a n t i a l b u i l d e r f e e s , r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s , a n d r e n t a l a d v a n c e s n e c e s s a r y t o f e e d E P I C ' s r a v e n o u s a p p e t i t e - 1 0 3 - f o r f e e s t o e n l a r g e a n d m a i n t a i n E P I C ' s r e a l e s t a t e e m p i r e . " A s a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e " s c h e m e " , r e s p o n d e n t a l l e g e s t h a t " E P I C s e c u r e d i n f l a t e d , f a u l t y a p p r a i s a l s t o s u p p o r t t h e n o n r e c o u r s e d e b t o r i g i n a t e d b y E M I t o a c q u i r e t h e 1 0 6 p r o p e r t i e s . " I n t h i s c o n n e c t i o n , r e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t E P I C , t h r o u g h C A G " e n c o u r a g e d o u t s i d e a p p r a i s e r s t o i n f l a t e v a l u e s o n p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y t h e p a r t n e r s h i p s " , s u c h a s " b y r e q u e s t i n g a p p r a i s e r s t o v a l u e m u l t i p l e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d i n b u l k s a l e s a s i f p u r c h a s e d s e p a r a t e l y b y d i f f e r e n t i n d i v i d u a l s . " A s a r e s u l t , r e s p o n d e n t a r g u e s , t h e n o n r e c o u r s e d e b t i s s u e d b y E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I t o a c q u i r e t h e p r o p e r t i e s e x c e e d e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s . T h u s , r e s p o n d e n t a s s e r t s : " t h e r e w a s n o i n c e n t i v e t o r e p a y t h e d e b t a n d t h e d e b t l a c k e d e c o n o m i c s u b s t a n c e . " R e s p o n d e n t a l s o a r g u e s t h a t t h e i n s t a n t t r a n s a c t i o n s d i d n o t " i n v o l v e u n r e l a t e d p a r t i e s a n d i n d e p e n d e n t a p p r a i s e r s e s t a b l i s h i n g p u r c h a s e p r i c e s . " R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e t r a n s a c t i o n s " i n v o l v e d r e l a t e d p a r t i e s " a n d n o t e s t h a t E P I C , a c t i n g t h r o u g h i t s s u b s i d i a r y , E M I , " o r i g i n a t e d , s e r v i c e d e a c h n o n r e c o u r s e l o a n , a n d w a s p r i m a r i l y r e s p o n s i b l e f o r a n y d u e d i l i g e n c e r e l a t e d t o t h e l o a n s . " R e s p o n d e n t c l a i m s t h a t f o r a t l e a s t s i x p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 4 - X I I , E P I C , t h r o u g h t w o - 1 0 4 - s u b s i d i a r i e s " w a s b o t h t h e s e l l e r a n d p u r c h a s e r " . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e o u t s i d e a p p r a i s e r s w e r e n o t i n d e p e n d e n t b e c a u s e E P I C " i n f l u e n c e d t h e i r a p p r a i s a l s w i t h g u i d e l i n e s a n d r e q u e s t s t h a t p r e c l u d e d t h e u s e o f b u l k s a l e m e t h o d s i n p u r c h a s e s o f m u l t i p l e u n i t s . " A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , " E P I C , t h r o u g h C A G , i n f l u e n c e d t h e i n f l a t e d a p p r a i s a l s r e l a t e d t o t h e p r o p e r t i e s a n d d e t e r m i n e d t h e s t a t e d p u r c h a s e p r i c e . " R e s p o n d e n t a l s o a r g u e s t h a t t h e p a r t i c i p a t i o n o f s e c o n d a r y l e n d e r s a n d m o r t g a g e i n s u r e r s d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s a p p r o x i m a t e d t h e d e b t b e c a u s e t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e y e n g a g e d i n d u e d i l i g e n c e . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t : " t h e l a c k o f d u e d i l i g e n c e b y s e c o n d a r y l e n d e r s a n d m o r t g a g e i n s u r e r s d e m o n s t r a t e s t h a t [ t h e ] l e n d e r s i g n o r e d o r d i d n o t u n d e r s t a n d t h e r e a l i t i e s o f t h e E P I C t r a n s a c t i o n s . " A t t h e s a m e t i m e , r e s p o n d e n t n o t e s t h e f a c t t h a t s o m e m o r t g a g e i n s u r e r s r e f u s e d t o i n s u r e " n e w l y - c r e a t e d d e b t o n E P I C p r o p e r t i e s . " T h e f o l l o w i n g i s a l i s t o f t h e 5 1 p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I ( v i z 1 2 s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s a n d 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s ) t o g e t h e r w i t h t h e a m o u n t o f e a c h l o a n , t h e v a l u e o f e a c h p r o p e r t y a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s - 1 0 5 - a p p r a i s e r s , a n d t h e l o a n t o v a l u e r a t i o f o r e a c h p r o p e r t y , c o m p u t e d u s i n g r e s p o n d e n t ' s v a l u e : E A 8 3 - X I I R e s p o n d e n t ' s A d d r e s s L o a n A m o u n t V a l u e L o a n ÷ V a l u e 1 6 1 2 H e m p h i l l A v e . $ 5 4 , 5 2 5 $ 5 7 , 4 0 0 9 4 . 9 9 1 9 2 1 W e s t 1 7 t h S t . 5 1 , 3 0 0 5 4 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 7 2 8 C o r o n a d o A v e . 5 1 , 3 0 0 5 4 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 7 0 0 L i n d a A v e . 5 4 , 0 5 0 5 6 , 9 0 0 9 4 . 9 9 1 7 1 6 C o r o n a d o A v e . 5 4 , 0 5 0 1 5 3 , 9 0 0 1 0 0 . 2 8 1 9 1 6 H o l l y w o o d D r . 5 3 , 2 0 0 5 6 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 7 2 0 C o r o n a d o A v e . 5 6 , 4 2 5 5 9 , 4 0 0 9 4 . 9 9 2 1 0 9 A v i g n o n D r . 8 4 , 5 2 5 8 4 , 0 0 0 1 0 0 . 6 3 2 1 1 1 A v i g n o n D r . 8 5 , 0 2 5 8 5 , 0 0 0 1 0 0 . 0 3 2 1 1 3 A v i g n o n D r . 9 5 , 4 7 5 9 1 , 0 0 0 1 0 4 . 9 2 2 1 1 5 A v i g n o n D r . 9 5 , 4 7 5 1 0 0 , 5 0 0 9 5 . 0 0 2 1 1 7 A v i g n o n D r . 1 0 1 , 1 7 5 1 0 6 , 5 0 0 9 5 . 0 0 P a s e o s C a s t e l l a n o s 2 2 , 8 6 9 , 6 2 5 2 1 , 8 0 0 , 0 0 0 1 5 9 . 4 2 ( 3 9 u n i t s ) T o t a l 3 , 7 0 6 , 1 5 0 2 , 6 5 8 , 6 0 0 1 3 9 . 4 0 1 A t t r i a l , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r c o n c e d e d t h a t t h i s v a l u e s h o u l d e q u a l t h e c o n t r a c t p r i c e o f t h e p r o p e r t y , $ 5 6 , 9 0 0 . 2 T h i s i s t h e a g g r e g a t e a m o u n t f o r a l l 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 3 - X I I , c o m p r i s i n g 5 1 o f t h e 1 0 6 n o t e s m e n t i o n e d a b o v e , s h o u l d b e d i s r e g a r d e d f o r t a x p u r p o s e s b e c a u s e t h e a g g r e g a t e n o n r e c o u r s e d e b t r e p r e s e n t e d b y t h o s e n o t e s e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s b y 3 9 . 4 0 p e r c e n t . S i m i l a r l y , t h e f o l l o w i n g i s a l i s t o f t h e 5 5 p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I ( v i z 1 4 s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s a n d 4 1 c o n d o m i n i u m u n i t s ) t o g e t h e r w i t h t h e a m o u n t o f e a c h l o a n , t h e v a l u e o f e a c h p r o p e r t y a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , a n d t h e l o a n t o v a l u e r a t i o f o r e a c h p r o p e r t y , c o m p u t e d u s i n g r e s p o n d e n t ' s v a l u e : - 1 0 6 - E A 8 4 - I I I R e s p o n d e n t ' s A d d r e s s L o a n A m o u n t V a l u e L o a n ÷ V a l u e 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r . $ 5 1 , 3 0 0 $ 5 8 , 0 0 0 8 8 . 4 5 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r . 6 1 , 7 5 0 6 5 , 0 0 0 9 5 . 0 0 3 5 1 8 T o w e r H i l l L a . 6 0 , 5 5 0 5 5 , 0 0 0 1 1 0 . 0 9 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f e M a n o r D r . 5 5 , 5 7 5 4 5 , 0 0 0 1 2 3 . 5 0 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r . 5 4 , 1 5 0 4 8 , 0 0 0 1 1 2 . 8 1 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u D r . 5 8 , 4 2 5 4 7 , 0 0 0 1 2 4 . 3 1 1 2 1 0 3 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 5 7 , 4 7 5 4 6 , 0 0 0 1 2 4 . 9 5 1 2 1 0 7 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 4 7 , 9 7 5 3 8 , 0 0 0 1 2 6 . 2 5 1 2 1 1 1 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 5 3 , 2 0 0 4 0 , 0 0 0 1 3 3 . 0 0 1 2 1 1 5 K i n g s l a k e F o r e s t D r . 6 0 , 8 0 0 5 2 , 0 0 0 1 1 6 . 9 2 1 2 2 3 1 C a r o l a F o r e s t D r . 5 6 , 0 5 0 5 4 , 0 0 0 1 0 3 . 8 0 4 8 5 0 W . F e r r e t 6 7 , 4 5 0 7 1 , 2 0 0 9 4 . 7 3 4 1 0 7 M e d i c a l D r . ( C o n d o . ) 5 6 , 9 5 0 5 6 , 4 0 0 1 0 0 . 9 8 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r . 6 0 , 8 0 0 5 7 , 6 0 0 1 0 5 . 5 6 6 4 0 2 R i d g e c r e e k D r . 6 0 , 8 0 0 5 5 , 9 5 0 1 0 8 . 6 7 R e f l e c t i o n s C o n d o s 1 2 , 5 9 0 , 2 0 0 1 2 , 1 0 0 , 0 0 0 1 2 3 . 3 4 ( 4 0 U n i t s ) T o t a l 3 , 4 5 3 , 4 5 0 2 , 8 8 9 , 1 5 0 1 1 9 . 5 3 0 1 T h i s i s t h e a g g r e g a t e a m o u n t f o r a l l 4 0 c o n d o m i n i u m u n i t s i n t h e R e f l e c t i o n s . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 4 - I I I , c o m p r i s i n g 5 5 o f t h e 1 0 6 n o t e s m e n t i o n e d a b o v e , s h o u l d b e d i s r e g a r d e d f o r t a x p u r p o s e s b e c a u s e t h e a g g r e g a t e n o n r e c o u r s e d e b t r e p r e s e n t e d b y t h o s e n o t e s e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s b y 1 9 . 5 3 p e r c e n t . T h e a b o v e s c h e d u l e s s h o w t h a t r e s p o n d e n t t e s t s w h e t h e r t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e i n d e b t e d n e s s e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g i t i n t h e a g g r e g a t e , r a t h e r t h a n l o a n b y l o a n . I f t h e v a l u e c o m p a r i s o n w e r e m a d e l o a n b y l o a n , m o s t o f t h e l o a n s i s s u e d w i t h r e s p e c t t o t h e s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s w o u l d a p p r o x i m a t e t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g t h e l o a n , e v e n u s i n g r e s p o n d e n t ' s v a l u e s . F o r e x a m p l e , i n t h e c a s e o f t h e 1 2 s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s a c q u i r e d b y E A 8 3 - X I I , a s s h o w n - 1 0 7 - i n t h e s c h e d u l e a b o v e , n o n e o f t h e l o a n s i s s u e d b y t h e p a r t n e r s h i p m a t e r i a l l y e x c e e d s t h e v a l u e o f t h e r e l a t e d p r o p e r t y , a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s . S i m i l a r l y , i n t h e c a s e o f t h e p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 4 - I I I , o t h e r t h a n t h e R e f l e c t i o n s c o n d o m i n i u m u n i t s , 7 o f t h e 1 5 l o a n s i s s u e d b y t h e p a r t n e r s h i p a r e 1 1 0 p e r c e n t o r l e s s o f t h e v a l u e o f t h e r e l a t e d p r o p e r t y , a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s . N e v e r t h e l e s s , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t a l l o f t h e l o a n s i s s u e d b y b o t h p a r t n e r - s h i p s a r e n o t b o n a f i d e b e c a u s e t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s i s s u e d b y e a c h p a r t n e r s h i p e x c e e d s t h e a g g r e g a t e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s b y 3 9 . 4 p e r c e n t i n t h e c a s e o f E A 8 3 - X I I a n d 1 9 . 5 3 p e r c e n t i n t h e c a s e o f E A 8 4 - I I I . P e t i t i o n e r s d o n o t t a k e i s s u e w i t h t h i s a s p e c t o f r e s p o n d e n t ' s a p p r o a c h a n d t h e p a r t i e s d o n o t a d d r e s s t h e i s s u e w h e t h e r t h e v a l u e c o m p a r i s o n s h o u l d b e m a d e i n t h e a g g r e g a t e o r l o a n b y l o a n . I n t h e s e c a s e s , w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y e a c h p a r t n e r - s h i p i s m o r e o r l e s s t h a n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e d e b t t h a t w a s i n c u r r e d b y t h e p a r t n e r s h i p i n p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t i e s . F o r p u r p o s e s o f m a k i n g t h i s c o m p a r i s o n , w e m u s t d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s a s o f t h e t i m e t h e y w e r e a c q u i r e d b y e a c h p a r t n e r s h i p . S e e , - 1 0 8 - e . g . , B a i l e y v . C o m m i s s i o n e r , 9 9 3 F . 2 d 2 8 8 , 2 9 3 ( 2 d C i r . 1 9 9 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 7 2 ; L e b o w i t z v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 7 F . 2 d 1 3 1 4 , 1 3 1 8 ( 2 d C i r . 1 9 9 0 ) , r e v g . a n d r e m a n d i n g T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 1 7 8 . I n t h e c a s e o f E A 8 3 - X I I , w e m u s t d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s a s o f D e c e m b e r 1 9 8 2 ; a n d , i n t h e c a s e o f E A 8 4 - I I I , w e m u s t d e t e r m i n e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s a s o f S e p t e m b e r 1 9 8 3 . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y i s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n - a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " E . g . , U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; N a r v e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 T . C . 5 3 , 9 6 ( 1 9 8 0 ) , a f f d . p e r c u r i a m 6 7 0 F . 2 d 8 5 5 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 9 9 8 , 1 0 0 4 ( 1 9 7 9 ) ; s e e s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 1 , G i f t T a x R e g s . T h i s i s a q u e s t i o n o f f a c t t o b e d e t e r m i n e d f r o m a n e x a m i n a t i o n o f t h e e n t i r e r e c o r d . S e e , e . g . , L i o v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 5 6 , 6 6 ( 1 9 8 5 ) , a f f d . s u b n o m . O r t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 3 F . 2 d 8 3 7 ( 7 t h C i r . 1 9 8 7 ) ; M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 0 4 . - 1 0 9 - T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f r e a l p r o p e r t y i s b a s e d o n t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e t o w h i c h t h e p r o p e r t y c o u l d b e p u t o n t h e d a t e o f v a l u a t i o n . S e e , e . g . , F r a z e e v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 5 4 , 5 6 3 ( 1 9 9 2 ) ; S y m i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 8 9 2 , 8 9 6 ( 1 9 8 6 ) ; S t a n l e y W o r k s v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 3 8 9 , 4 0 0 ( 1 9 8 6 ) . G e n e r a l l y , t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f a p a r c e l o f p r o p e r t y i s t h e r e a s o n a b l e a n d p r o b a b l e u s e o f t h e p r o p e r t y t h a t s u p p o r t s t h e h i g h e s t p r e s e n t v a l u e . S e e F r a z e e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 6 3 ; S y m i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 9 6 - 8 9 7 . I n d e t e r m i n i n g t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y , i t i s n e c e s s a r y t o c o n s i d e r t h e r e a l i s t i c , o b j e c t i v e p o t e n t i a l u s e s f o r w h i c h t h e p r o p e r t y i s a d a p t a b l e a n d n e e d e d o r l i k e l y t o b e n e e d e d i n t h e f o r e s e e a b l e f u t u r e . S e e S t a n l e y W o r k s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 0 0 . S e e g e n e r a l l y O l s o n v . U n i t e d S t a t e s , 2 9 2 U . S . 2 4 6 , 2 5 5 - 2 5 6 ( 1 9 3 4 ) . I n t h e p r o c e s s o f e s t a b l i s h i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y o n t h e b a s i s o f i t s h i g h e s t a n d b e s t u s e , i t i s s o m e t i m e s n e c e s s a r y t o c o n s i d e r t h e m o s t a p p r o p r i a t e m a r k e t t h r o u g h w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s f r o m a w i l l i n g s e l l e r t o a w i l l i n g b u y e r . S e e , e . g . , A k e r s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 9 F . 2 d 2 4 3 ( 6 t h C i r . 1 9 8 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 4 - 4 9 0 ; A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 7 - 1 1 0 - F . 2 d 1 2 0 8 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) , a f f g . 8 0 T . C . 8 7 2 ( 1 9 8 3 ) ; c f . U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , s u p r a a t 5 5 1 - 5 5 2 . I n i d e n t i f y i n g w h a t m a r k e t t o u s e i n e s t i m a t i n g t h e v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y , w e h a v e l o o k e d t o t h e r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d u n d e r t h e e s t a t e a n d g i f t t a x e s , s e e s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 1 , G i f t T a x R e g s . , w h i c h p r o v i d e t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y i s t h e s a l e s p r i c e o f t h e i t e m i n t h e m a r k e t i n w h i c h s u c h i t e m i s " m o s t c o m m o n l y s o l d t o t h e p u b l i c . " S e e , e . g . , G o l d s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 5 3 5 , 5 4 4 ( 1 9 8 7 ) ; L i o v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 6 ; O r t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 3 F . 2 d 8 3 7 ( 7 t h C i r . 1 9 8 7 ) ; S k r i p a k v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 2 8 5 , 3 2 1 - 3 2 2 ( 1 9 8 5 ) ; A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . a t 8 8 1 - 8 8 2 . I n a p p l y i n g t h e e s t a t e a n d g i f t t a x r e g u l a t i o n s t o a s c e r t a i n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g t h e a m o u n t o f a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n , t h e C o u r t o f A p p e a l s i n A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 7 F . 2 d a t 1 2 1 4 , n o t e d t h e f o l l o w i n g : R u l e s g o v e r n i n g v a l u a t i o n s f o r c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n s o f p r o p e r t y a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m v a l u a t i o n s i n t h e e s t a t e a n d g i f t c o n t e x t b e c a u s e t h e t a x p a y e r h a s t h e o p p o s i t e i n c e n t i v e s i n t h e t w o s i t u a t i o n s : t h e t a x p a y e r w a n t s t o r e d u c e t h e v a l u e o f p r o p e r t y f o r e s t a t e a n d g i f t t a x p u r p o s e s b u t , a s h e r e , t h e t a x p a y e r w i s h e s t o i n f l a t e t h e v a l u e o f p r o p e r t y f o r c h a r i t a b l e - 1 1 1 - d o n a t i o n p u r p o s e s . T h e e s t a t e a n d g i f t t a x r e g u l a t i o n s a r e a i m e d a t p r e v e n t i n g a b u s i v e u n d e r v a l u a t i o n o f p r o p e r t y ; t h e r e g u l a t i o n s g o v e r n i n g c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n s a r e n o t . I n t h e u s u a l c a s e , h o w e v e r , t h e r e s h o u l d b e n o d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e m e a s u r e o f f a i r m a r k e t v a l u e f o r e s t a t e a n d g i f t t a x a n d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n p u r p o s e s . C f . C h a m p i o n v . C o m m i s s i o n e r , 3 0 3 F . 2 d 8 8 7 , 8 9 2 - 9 3 ( 5 t h C i r . 1 9 6 2 ) . * * * T h u s , t h e C o u r t o f A p p e a l s n o t e d t h a t t h e e s t a t e a n d g i f t t a x r e g u l a t i o n s w e r e n o t a p e r f e c t f i t i n c o n s i d e r i n g t h e c h a r i t a b l e d e d u c t i o n i n t h a t c a s e b e c a u s e t h e t a x p a y e r s h a d a n i n c e n t i v e t o i n f l a t e t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y , w h e r e a s " t h e e s t a t e a n d g i f t t a x r e g u l a t i o n s a r e a i m e d a t p r e v e n t i n g a b u s i v e u n d e r v a l u a t i o n o f p r o p e r t y " . I d . T h e s a m e i s t r u e i n t h e i n s t a n t c a s e s . N e v e r t h e l e s s , w e a l s o a g r e e w i t h t h e C o u r t o f A p p e a l s t h a t " t h e r e s h o u l d b e n o d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e m e a s u r e o f f a i r m a r k e t v a l u e " . I d . ; s e e a l s o U n i t e d S t a t e s v . P a r k e r , 3 7 6 F . 2 d 4 0 2 , 4 0 8 ( 5 t h C i r . 1 9 6 7 ) ; S k r i p a k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 3 2 2 n . 3 0 . F i n a l l y , w e a g r e e w i t h t h e C o u r t o f A p p e a l s t h a t s e l e c t i o n o f t h e p r o p e r m a r k e t f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s i s a q u e s t i o n o f f a c t . S e e A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 7 F . 2 d a t 1 2 1 3 . A s a l e t o t h e p u b l i c i s a s a l e t o t h e u l t i m a t e c o n s u m e r o f t h e p r o p e r t y , t h a t i s , a s a l e t o o n e o f a g r o u p o f p e r s o n s w h o d o n o t p u r c h a s e t h e i t e m f o r r e s a l e . - 1 1 2 - S e e , e . g . , G o l d s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 4 5 - 5 4 6 ; L i o v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 7 0 . I n t h e n o r m a l s i t u a t i o n , a s a l e t o t h e u l t i m a t e c o n s u m e r i s a s a l e t o a r e t a i l c u s t o m e r . S e e L i o v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . a t 6 6 ; A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . a t 8 8 2 . T h i s i s n o t i n v a r i a b l y t h e c a s e , h o w e v e r , b e c a u s e t h e t e r m " p u b l i c " r e f e r s t o t h e " c u s t o m a r y p u r c h a s e r s " o f a n i t e m o f p r o p e r t y a n d n o t n e c e s s a r i l y t o i n d i v i d u a l c o n s u m e r s . A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 7 F . 2 d a t 1 2 1 4 . I n A n s e l m o t h e C o u r t o f A p p e a l s n o t e d , f o r e x a m p l e , t h a t t h e b u y i n g p u b l i c f o r l i v e c a t t l e c o m p r i s e s p r i m a r i l y s l a u g h t e r h o u s e s , r a t h e r t h a n i n d i v i d u a l c o n s u m e r s . S e e i d . T h e r e f o r e , i n A n s e l m o , t h e C o u r t o f A p p e a l s a g r e e d w i t h t h e f i n d i n g o f t h i s C o u r t t h a t t h e m a r k e t f o r l o w q u a l i t y , u n m o u n t e d g e m s w a s t h e m a r k e t i n w h i c h j e w e l r y m a n u f a c t u r e r s a n d j e w e l r y s t o r e s p u r c h a s e s t o n e s t o c r e a t e j e w e l r y i t e m s , r a t h e r t h a n t h e r e t a i l m a r k e t i n w h i c h i n d i v i d u a l p u r c h a s e r s b u y f i n i s h e d j e w e l r y . S i m i l a r l y , i n A k e r s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 4 6 , t h e c o u r t f o u n d t h a t t h e m a r k e t f o r a t r a c t o f l a n d c o n t a i n i n g a p p r o x i m a t e l y 1 , 2 5 0 a c r e s w a s t h e m a r k e t f o r l a r g e t r a c t s o f o v e r 1 , 0 0 0 a c r e s a n d n o t t h e m a r k e t f o r p r o p e r t i e s a v e r a g i n g l e s s t h a n a t e n t h t h a t s i z e . T h e c o u r t n o t e d t h a t t h e " u l t i m a t e c o n s u m e r " o f a 5 0 - a c r e l o t " d o e s n o t n o r m a l l y - 1 1 3 - h a v e t h e t i m e , i n c l i n a t i o n , e x p e r t i s e o r c a p i t a l t o b u y a t r a c t o f l a n d 1 0 o r 2 0 t i m e s a s b i g a s t h e o n e h e w a n t s , w i t h a v i e w t o s u b d i v i s i o n a n d s a l e o f t h e e x c e s s . " I d . T h e a b o v e c a s e s m a y b e c o n t r a s t e d w i t h G o l d m a n v . C o m m i s s i o n e r , 3 8 8 F . 2 d 4 7 6 ( 6 t h C i r . 1 9 6 7 ) , a f f g . 4 6 T . C . 1 3 6 ( 1 9 6 6 ) , i n w h i c h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f 1 5 1 b o u n d v o l u m e s o f m e d i c a l j o u r n a l s t h a t h a d b e e n c o n t r i b u t e d t o a h o s p i t a l w a s a t i s s u e . T h e c o u r t h e l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s h o u l d b e c o m p u t e d " o n t h e p r i c e a n u l t i m a t e c o n s u m e r w o u l d p a y " , i . e . , v a l u e d a t r e t a i l , a n d f u r t h e r h e l d t h a t " w h a t m i g h t b e p a i d b y a d e a l e r b u y i n g t o r e s e l l i s n o t a p r o p e r c o n s i d e r a t i o n . " I d . a t 4 7 8 . I n A k e r s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 9 F . 2 d a t 2 4 7 , t h e c o u r t r e c o n c i l e d t h a t c a s e w i t h t h e o t h e r s b y n o t i n g t h a t , u n l i k e t h e u n m o u n t e d g e m s i n A n s e l m o a n d u n l i k e t h e u n d i v i d e d l a n d i n A k e r s , t h e m e d i c a l j o u r n a l s i n G o l d m a n " h a d a l r e a d y b e e n ' s u b d i v i d e d , ' i n e f f e c t " a n d " w e r e r e a d y f o r i m m e d i a t e s a l e i n t h e r e t a i l m a r k e t a n d w e r e n o t s o e x p e n s i v e a s t o s u g g e s t t h a t n o r e t a i l b u y e r f o r t h e m c o u l d h a v e b e e n f o u n d . " T h e a p p r o p r i a t e m a r k e t f o r e s t i m a t i n g t h e v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y m a y s o m e t i m e s b e t h e m a r k e t i n w h i c h t h e t a x p a y e r p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y . F o r e x a m p l e , i n L i o v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 5 6 ( 1 9 8 5 ) , t h e t a x p a y e r s p u r c h a s e d l a r g e q u a n t i t i e s o f l i t h o g r a p h s a n d d o n a t e d t h e m t o a - 1 1 4 - c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n 9 m o n t h s l a t e r , c l a i m i n g a c h a r i t a b l e d e d u c t i o n o f a p p r o x i m a t e l y t h r e e t i m e s t h e a m o u n t p a i d , a n d i n G o l d s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 5 3 5 ( 1 9 8 7 ) , t h e t a x p a y e r s p u r c h a s e d p o s t e r s a n d o t h e r a r t a n d d o n a t e d t h e m t o a c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n 4 d a y s l a t e r , c l a i m i n g a c h a r i t a b l e d e d u c t i o n o f a p p r o x i m a t e l y t w i c e t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n p a i d . T h e t a x p a y e r s i n e a c h c a s e a s k e d u s t o v a l u e t h e p r o p e r t y b y l o o k i n g t o t h e p r i c e s c h a r g e d b y g a l l e r i e s a n d d e a l e r s t o t h e i r r e t a i l c u s t o m e r s . I n d e f i n i n g t h e a p p r o p r i a t e m a r k e t a n d t h e u l t i m a t e c o n s u m e r f o r t h e p r o p e r t y i n t h o s e c a s e s , w e g a v e p a r t i c u l a r a t t e n t i o n t o t h r e e f a c t o r s : ( 1 ) W h e t h e r t h e b u y e r s p u r c h a s e d t h e i t e m o f p r o p e r t y f o r r e s a l e ; ( 2 ) w h e t h e r t h e b u y e r s r e c e i v e d s p e c i a l d i s c o u n t s i n t h e p u r c h a s e p r i c e ; a n d ( 3 ) w h e t h e r t h e s e l l e r s m a d e s u b s t a n t i a l s a l e s o f t h e s a m e t y p e o f p r o p e r t y . S e e i d . a t 5 4 5 - 5 4 6 . W e f o u n d t h a t t h e t a x p a y e r s h a d n o t p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y f o r r e s a l e , t h e y h a d r e c e i v e d n o s p e c i a l d i s c o u n t s , a n d t h e y h a d p u r c h a s e d f r o m d e a l e r s w h o w e r e r e s p o n s i b l e f o r a s u b s t a n t i a l p o r t i o n o f t h e t o t a l r e t a i l s a l e s o f t h e p r o p e r t y . T h u s , c o n t r a r y t o t h e t a x p a y e r s ' p o s i t i o n , w e f o u n d t h a t t h e a p p r o p r i a t e m a r k e t f o r v a l u i n g t h e p r o p e r t y a t i s s u e i n b o t h c a s e s w a s t h e m a r k e t i n w h i c h t h e t a x p a y e r s h a d p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y , a n d t h a t t h e - 1 1 5 - t a x p a y e r s w e r e t h e u l t i m a t e c o n s u m e r s o f t h e p r o p e r t y . A c c o r d i n g l y , w e l o o k e d t o t h e p r i c e p a i d b y t h e t a x p a y e r s a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y . S e e a l s o K l a v e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 2 9 9 ; W e i s s v . C o m m i s - s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 2 2 8 ; R h o d e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 0 - 6 5 6 ; W e i n t r o b v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 0 - 5 1 3 , o p i n i o n m o d i f i e d T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 6 7 , a f f d . a n d r e m a n d e d w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n s u b n o m . W a g n e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 F . 3 d 1 1 7 5 ( 3 d C i r . 1 9 9 4 ) ; B r o a d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 3 4 0 . A t t h e o u t s e t o f o u r c o n s i d e r a t i o n o f t h e i n s t a n t c a s e s , i t i s h e l p f u l t o n o t e s e v e r a l p o i n t s a b o u t t h e p o s i t i o n s o f t h e p a r t i e s . F i r s t , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s v a l u e d t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d o n e c o n d o m i n i u m u n i t o n a d i f f e r e n t b a s i s t h a n t h e y u s e d t o v a l u e t h e o t h e r 7 9 c o n d o m i n i u m u n i t s . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s b r i e f , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s v a l u e d t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a c q u i r e d b y e a c h p a r t n e r s h i p a n d o n e o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - I I I o n a " r e t a i l " b a s i s ; t h a t i s : " A s i f t h e p r o p e r t i e s w e r e p u r c h a s e d s e p a r a t e l y b y i n d i v i d u a l s . " R e s p o n d e n t ' s b r i e f d e s c r i b e s t h e a p p r a i s a l s o f 1 4 o f t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e a s f o l l o w s : - 1 1 6 - R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s , w h i c h w e r e p e r f o r m e d 1 1 t o 1 3 y e a r s a f t e r E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I a c q u i r e d t h e p r o p e r t i e s , r e f l e c t r e t a i l v a l u e s o f t h e h o u s e s a t 2 1 0 9 , 2 1 1 1 , 2 1 1 5 , a n d 2 1 1 7 A v i g n o n D r i v e i n C a r r o l l t o n , t h e s e v e n h o u s e s i n O d e s s a [ v i z , 1 6 1 2 H e m p h i l l A v e n u e , 1 9 2 1 W e s t 1 7 t h S t r e e t , 1 7 2 8 C o r o n a d o A v e n u e , 1 7 0 0 L i n d a A v e n u e , 1 7 1 6 C o r o n a d o A v e n u e , 1 9 1 6 H o l l y w o o d D r i v e , a n d 1 7 2 0 C o r o n a d o A v e n u e ] , t h e t w o h o u s e s a t 5 4 1 1 a n d 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r i v e i n H u m b l e , t h e c o n d o m i n i u m a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e i n S a n A n t o n i o , t h e h o u s e a t 4 8 5 0 W . F e r r e t D r i v e i n T u c s o n a s i f t h e p r o p e r t i e s w e r e p u r c h a s e d s e p a r a t e l y b y i n d i v i d u a l s . [ E m p h a s i s s u p p l i e d . ] S i m i l a r l y , r e s p o n d e n t ' s b r i e f d e s c r i b e s t h e a p p r a i s a l s o f t h e o t h e r 1 2 s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a s f o l l o w s : R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s , w h i c h w e r e p e r f o r m e d 1 1 t o 1 3 y e a r s a f t e r E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I a c q u i r e d t h e p r o p e r t i e s , r e f l e c t r e t a i l v a l u e s f o r t h e r e s i d e n c e s a t 2 1 1 3 A v i g n o n i n C a r r o l l t o n , 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r i v e a n d 6 4 0 2 R i d g e c r e e k D r i v e i n S a n A n t o n i o , a n d 3 5 1 8 T o w e r H i l l L a n e , 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f e M a n o r D r i v e , 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r i v e , 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u , 1 2 2 3 1 C a r o l a F o r e s t D r i v e , a n d 1 2 1 0 3 , 1 2 1 0 7 , 1 2 1 1 1 , a n d 1 2 1 1 5 K i n g s l a k e F o r e s t D r i v e i n H o u s t o n a s i f p u r c h a s e d s e p a r a t e l y b y i n d i v i d u a l s . [ E m p h a s i s s u p p l i e d . ] O n t h e o t h e r h a n d , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s v a l u e d t h e c o n d o m i n i u m u n i t s a c q u i r e d b y e a c h p a r t n e r s h i p ( o t h e r t h a n t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e ) o n a " w h o l e s a l e " b a s i s ; t h a t i s , a s i f t h e p u r c h a s e c o n s i s t e d " o f m u l t i p l e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d i n b u l k s a l e s f r o m t h e s a m e b u i l d e r . " R e s p o n d e n t ' s b r i e f s t a t e s a s f o l l o w s : - 1 1 7 - R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s o f t h e 3 9 u n i t s i n M i a m i a n d 4 0 - u n i t c o m p l e x i n S a n A n t o n i o , w h i c h w e r e p e r f o r m e d 1 1 t o 1 3 y e a r s a f t e r E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I a c q u i r e d t h e p r o p e r t i e s , r e f l e c t t h e w h o l e s a l e v a l u e o f m u l t i p l e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d i n b u l k s a l e s f r o m t h e s a m e b u i l d e r . [ E m p h a s i s s u p p l i e d . ] S e c o n d , a c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s b r i e f , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e r e t a i l v a l u e o f e a c h s i n g l e - f a m i l y p r o p e r t y , a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , a n d t h e w h o l e s a l e v a l u e o f t h a t p r o p e r t y i s t h e a m o u n t o f t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . R e s p o n d e n t ' s b r i e f s t a t e s a s f o l l o w s : b e c a u s e e a c h o f t h e [ s i n g l e f a m i l y ] p r o p e r t i e s w a s p u r c h a s e d b y E p i c i n p u r c h a s e s i n v o l v i n g m u l t i p l e h o u s e s f r o m t h e s a m e b u i l d e r , a d i s c o u n t i n t h e a m o u n t o f t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n o f a p p r o x i m a t e l y 2 0 % t o t h e r e t a i l v a l u e i s a p p r o p r i a t e t o a r r i v e a t t h e w h o l e s a l e v a l u e o f e a c h p r o p e r t y . * * * T h e a b o v e s t a t e m e n t e c h o e s t h e o p i n i o n o f r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s , w h o v a l u e d t h e R e f l e c t i o n s c o n d o m i n i u m c o m p l e x t h a t w a s p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I . I n a m e m o r a n d u m t h a t a c c o m p a n i e d t h e i r a p p r a i s a l , M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s d e s c r i b e t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e w h o l e s a l e a n d r e t a i l v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s a s t h e a m o u n t o f t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . T h e m e m o r a n d u m s t a t e s a s f o l l o w s : - 1 1 8 - 4 . A n o t h e r w a y t o v i e w t h e R D C [ i . e . , r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n ] i s a s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p r o p e r t i e s [ s i c ] r e t a i l p r i c e o v e r i t s w h o l e s a l e p r i c e . A s d i s c u s s e d a b o v e , t h e s u m o f t h e p a r t s i s m u c h g r e a t e r t h a n t h e w h o l e . B y s e l l i n g t h e p r o p e r t i e s i n d i v i d u a l l y , t h e o w n e r r e c e i v e s t h e g r e a t e r r e t a i l p r i c e , w h i l e h e w o u l d g e t o n l y a w h o l e s a l e p r i c e i f h e s o l d a l l o f t h e p r o p e r t i e s t o a s i n g l e i n v e s t o r i n o n e t r a n s a c t i o n . T h a t i s , m u l t i p l e p u r c h a s e s f r o m t h e s a m e b u i l d e r d e m a n d a w h o l e s a l e p r i c e . T h e d i s c o u n t w o u l d b e i n t h e r a n g e o f t h e R D C , o r a 2 0 % - 2 5 % r e d u c t i o n o f t h e r e t a i l p r i c e o f e a c h u n i t i f s o l d s e p a r a t e l y . T h e p e r c e n t a g e r e d u c t i o n i s s u p p o r t e d i n t h e 4 0 - U n i t C o n d o m i n i u m C o m p l e x a p p r a i s a l ( T A B C ) . T h e i n d i c a t e d w h o l e s a l e v a l u e w a s e s t i m a t e d a t $ 2 , 1 0 0 , 0 0 0 . E P I C f i n a n c e d t h e p r o p e r t y b a s e d o n a p r o j e c t e d r e t a i l s a l e o f t h e p r o p e r t y o f $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 . T h e w h o l e s a l e v a l u e i s 3 0 % l o w e r t h a n E P I C ' s p r o j e c t e d r e t a i l v a l u e . 5 . T h e 4 0 - U n i t C o n d o m i n i u m C o m p l e x ( T A B C ) w a s v a l u e d a t w h o l e s a l e a s t h i s w a s t h e m a r k e t f o r t h e s e t y p e s o f p r o p e r t i e s . T h e v a l u e s o b t a i n e d f o r t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s i n T A B ' s A a n d B o f t h i s r e p o r t r e f l e c t t h e r e t a i l f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s . M u l t i p l e s a l e s o f s i n g l e - f a m i l y h o u s e s w e r e n o t p l e n t i f u l a t t h e d a t e o f v a l u e a n d a t t h e p r e s e n t d a t e t h e y a r e v e r y o b s c u r e . A d i s c o u n t , i n t h e a p p r o x i m a t e a m o u n t o f t h e R D C , f o r e a c h s i n g l e - f a m i l y p r o p e r t y i s r e q u i r e d i f t h e s e h o u s e w e r e s o l d w h o l e s a l e , i . e . , g r o u p e d w i t h a m u l t i t u d e o f o t h e r h o u s e s , i n o n e t r a n s a c t i o n t o a s i n g l e i n v e s t o r . T h e R D C w a s c h o s e n a s a d i s c o u n t f r o m r e t a i l t o w h o l e s a l e b a s e d o n t h e d i s c u s s i o n p r e s e n t e d i n ( 4 ) a b o v e . S i g n i f i c a n t l y , r e s p o n d e n t d o e s n o t a p p e a r t o t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e b u i l d e r f e e s a n d r e n t a d v a n c e s a r e - 1 1 9 - a d d i t i o n a l d i s c o u n t s t h a t m u s t b e a p p l i e d t o t h e r e t a i l v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n c o m p u t i n g i t s w h o l e s a l e v a l u e . I n t h i s c o n n e c t i o n , w e n o t e t h e f a c t t h a t t h e b u i l d e r f e e s w e r e t r e a t e d a s h a v i n g b e e n p a i d b y t h e s e l l e r t o E P I C , a s o p p o s e d t o t h e p a r t n e r s h i p , a n d w e r e r e p o r t e d a s i n c o m e b y E P I C , a n d t h e f a c t t h a t t h e r e n t a d v a n c e s w e r e t r e a t e d a s r e n t s a n d w e r e i n c l u d e d i n t h e g r o s s i n c o m e o f e a c h p a r t n e r s h i p . I n s u m m a r y , r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t v a l u i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a s i f s o l d t o s e p a r a t e i n d i v i d u a l s y i e l d s t h e r e t a i l v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s , w h e r e a s v a l u i n g t h e m a s i f p u r c h a s e d i n a b u l k s a l e y i e l d s t h e w h o l e s a l e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s . F u r t h e r m o r e , a c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e r e t a i l v a l u e a n d t h e w h o l e s a l e v a l u e o f a p a r t i c u l a r p r o p e r t y i s t h e d i s c o u n t t h a t E P I C n e g o t i a t e d w i t h e a c h o f t h e s e l l e r s , r e f e r r e d t o a s t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . B o t h o f t h e s e p o s i t i o n s a r e s e t f o r t h i n t h e m e m o r a n d u m w r i t t e n b y M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s , t h e r e l e v a n t p o r t i o n o f w h i c h i s q u o t e d a b o v e . T h i r d , t h e a p p r a i s a l s t h a t w e r e o b t a i n e d p u r s u a n t t o E P I C ' s c o n t r a c t s w i t h t h e s e l l e r s a t t h e t i m e E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s ( r e f e r r e d t o h e r e i n a s t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s ) v a l u e d a l l o f t h e - 1 2 0 - p r o p e r t i e s w i t h o u t d i s c o u n t a s i f e a c h p r o p e r t y w e r e s o l d s e p a r a t e l y t o a n i n d i v i d u a l p u r c h a s e r . T o u s e r e s p o n d e n t ' s t e r m i n o l o g y , a l l o f t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s v a l u e d t h e p r o p e r t i e s , b o t h s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d c o n d o m i n i u m s , o n a r e t a i l b a s i s . T h e y d i d n o t v a l u e t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s o n a w h o l e s a l e b a s i s ; t h a t i s , a s i f p u r c h a s e d i n b u l k b y a s i n g l e p e r s o n . T h u s , i n v a l u i n g t h e s i n g l e - f a m i l y h o m e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e , a l l o f t h e a p p r a i s e r s u s e d t h e r e t a i l m a r k e t . I n v a l u i n g t h e o t h e r 7 9 c o n d o m i n i u m s , o n t h e o t h e r h a n d , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s u s e d t h e w h o l e s a l e m a r k e t a n d t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s u s e d t h e r e t a i l m a r k e t . F o u r t h , i n v a l u i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s , n o n e o f t h e p a r t i e s r e l i e s u p o n t h e v a l u e s t h a t w e r e e s t a b l i s h e d i n t h e c o n t r a c t s b e t w e e n E P I C a n d t h e s e l l e r s o f t h e p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e t r a n s a c t i o n s w e r e a r m ' s - l e n g t h t r a n s a c t i o n s b e t w e e n u n r e l a t e d p a r t i e s , b u t t h e y t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e v a l u e o f e a c h p r o p e r t y i s i t s c o n t r a c t p r i c e , r a t h e r t h a n t h e d i s c o u n t e d p r i c e t h a t t h e p a r t n e r s h i p a c t u a l l y p a i d f o r t h e p r o p e r t y . O n t h e o t h e r h a n d , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e v a l u e o f e a c h p r o p e r t y i s a d i s c o u n t e d p r i c e , a s d e t e r m i n e d i n r e s p o n d e n t ' s - 1 2 1 - a p p r a i s a l s , b u t n o t t h e d i s c o u n t e d p r i c e t h a t t h e p a r t n e r s h i p a c t u a l l y p a i d f o r t h e p r o p e r t y . E P I C n e g o t i a t e d t h e p u r c h a s e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s o n b e h a l f o f E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I f r o m f i v e d e v e l o p e r s , F o x & J a c o b s , R a l d o n , B a b c o c k , U . S . H o m e , a n d P i t m a n & J a p h e t . T h e c o n t r a c t s b e t w e e n E P I C a n d e a c h o f t h e s e l l e r s f o l l o w e d a s i m i l a r p a t t e r n . E a c h c o n t r a c t s e t f o r t h a p u r c h a s e p r i c e f o r e a c h p r o p e r t y , r e f e r r e d t o h e r e i n a s t h e c o n t r a c t p r i c e , t h a t w a s b a s e d o n t h e p r i c e s t h a t t h e s e l l e r h a d r e c e i v e d f r o m s a l e s o f s i m i l a r p r o p e r t i e s t o i n d i v i d u a l r e t a i l p u r c h a s e r s . T h e c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t t h e s e l l e r w o u l d " p a y " a n a m o u n t n e g o t i a t e d b e t w e e n E P I C a n d t h e s e l l e r c a l l e d t h e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n . T h e s e l l e r a g r e e d t o " p a y " t h i s a m o u n t t o t h e p u r c h a s e r , t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p . T h e c o n t r a c t f u r t h e r p r o v i d e d t h a t t h e s e l l e r w o u l d p a y t o E P I C a c o m m i s s i o n o f 6 . 8 p e r c e n t o f t h e c o n t r a c t p r i c e a n d , u n d e r c e r t a i n c o n d i t i o n s , w o u l d p r e p a y r e n t t o t h e p u r c h a s e r . I n n e g o t i a t i n g t h e s e c o n t r a c t s w i t h E P I C , e a c h s e l l e r w a s p r i n c i p a l l y i n t e r e s t e d i n t h e a m o u n t t h a t i t w o u l d n e t a f t e r t h e a b o v e d i s c o u n t s a n d f e e s . A r e p r e s e n t a t i v e o f o n e s e l l e r , B a b c o c k , t e s t i f i e d t h a t h i s c o n c e r n w a s t h e " b o t t o m l i n e " o r " m i n i m u m n u m b e r " a n d t h a t h e p e r m i t t e d E P I C t o s t r u c t u r e t h e d i s c o u n t s a n d f e e s . - 1 2 2 - T h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d o f e i t h e r o f t h e s u b j e c t c a s e s t o s u g g e s t t h a t t h e b u s i n e s s i n t e r e s t s o f E P I C a n d b o t h l i m i t e d p a r t n e r s h i p s w e r e n o t a d v e r s e t o t h e b u s i n e s s i n t e r e s t s o f e a c h o f t h e f i v e d e v e l o p e r s , n o r i s t h e r e a n y t h i n g t o s u g g e s t t h a t E P I C a n d t h e p a r t n e r s h i p s d i d n o t d e a l w i t h t h o s e c o m p a n i e s a t a r m ' s l e n g t h . R e s p o n d e n t d o e s n o t s u g g e s t o t h e r w i s e . I n a s s e r t i n g t h a t " t h e t r a n s a c t i o n s * * * i n v o l v e d r e l a t e d p a r t i e s " , r e s p o n d e n t f o c u s e s o n E M I , t h e c o m p a n y a f f i l i a t e d w i t h E P I C t h a t o r i g i n a t e d t h e l o a n s , a n d o n C A G , t h e a f f i l i a t e d a p p r a i s a l c o m p a n y t h a t o b t a i n e d c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s i n m a n y c a s e s . T h e a c t i v i t i e s o f t h o s e c o m p a n i e s , h o w e v e r , d i d n o t e s t a b l i s h t h e p r i c e s o f t h e p r o p e r t i e s . T h a t w a s d o n e t h r o u g h n e g o t i a t i o n b e t w e e n E P I C , t h e w i l l i n g b u y e r , a n d e a c h o f t h e f i v e d e v e l o p e r s , t h e w i l l i n g s e l l e r . G e n e r a l l y , w h e r e t h e r e i s e v i d e n c e t h a t p a r t i e s h a v i n g a d v e r s e e c o n o m i c i n t e r e s t s h a v e d e a l t a t a r m ' s l e n g t h a n d h a v e a s s i g n e d a v a l u e t o c e r t a i n p r o p e r t y , t h a t e v i d e n c e i s v i e w e d a s t h e m o s t r e l i a b l e b a s i s f o r a d e t e r m i n a t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y . S e e , e . g . , S i e g e l v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . a t 6 8 7 ; N a r v e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 T . C . a t 9 7 ; M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . a t 1 0 0 4 ; A m b a s s a d o r A p t s . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 T . C . 2 3 6 , 2 4 3 - 2 4 4 ( 1 9 6 8 ) , a f f d . 4 0 6 F . 2 d 2 8 8 ( 2 d C i r . 1 9 6 9 ) . I n t h e - 1 2 3 - i n s t a n t c a s e s , t h e v a l u e s a s s i g n e d t o t h e p r o p e r t i e s a t i s s u e u n d e r E P I C ' s c o n t r a c t s w i t h t h e s e l l e r s a r e t h e d i s c o u n t e d p u r c h a s e p r i c e s p a i d f o r t h e p r o p e r t i e s . T o u s e r e s p o n d e n t ' s t e r m i n o l o g y , t h e s e v a l u e s a r e t h e w h o l e s a l e v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s . T h e f o l l o w i n g s c h e d u l e s h o w s t h e a g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y e a c h p a r t n e r s h i p , l e s s t h e a g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s , t h e a g g r e g a t e b u i l d e r f e e s , a n d t h e a g g r e g a t e r e n t a d v a n c e s a n d c o m p a r e s t h e n e t a m o u n t t o r e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n : S i n g l e E A 8 3 - X I I P r o p e r t i e s F a m i l y C o n d o s T o t a l A g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e s $ 8 8 0 , 5 9 5 $ 3 , 0 2 0 , 7 0 0 $ 3 , 9 0 1 , 2 9 5 L e s s : A g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s 6 7 , 6 4 3 5 8 7 , 6 7 6 6 5 5 , 3 1 9 L e s s : A g g r e g a t e b u i l d e r f e e s 5 5 , 9 9 3 2 0 5 , 4 0 8 2 6 1 , 4 0 1 L e s s : A g g r e g a t e r e n t a d v a n c e s 1 7 , 5 5 7 6 8 , 6 2 5 8 6 , 1 8 2 C o n t r a c t p r i c e s l e s s d i s c o u n t s , f e e s , & a d v a n c e s 7 3 9 , 4 0 2 2 , 1 5 8 , 9 9 1 2 , 8 9 8 , 3 9 3 R e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n 8 5 8 , 6 0 0 1 , 8 0 0 , 0 0 0 2 , 6 5 8 , 6 0 0 S i n g l e E A 8 4 - X I I P r o p e r t i e s F a m i l y 1 C o n d o s T o t a l A g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e s 9 0 8 , 7 0 0 3 , 0 4 8 , 0 0 0 3 , 9 5 6 , 7 0 0 L e s s : A g g r e g a t e r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s 1 2 2 , 8 7 3 6 3 2 , 4 1 4 7 5 5 , 2 8 7 L e s s : A g g r e g a t e b u i l d e r f e e s 6 1 , 7 9 2 2 0 7 , 2 6 4 2 6 9 , 0 5 6 L e s s : A g g r e g a t e r e n t a d v a n c e s 2 2 , 4 2 5 6 2 , 6 4 0 8 5 , 0 6 5 C o n t r a c t p r i c e s l e s s d i s c o u n t s , f e e s , & a d v a n c e s 7 0 1 , 6 1 0 2 , 1 4 5 , 6 8 2 2 , 8 4 7 , 2 9 2 R e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n 7 8 9 , 1 5 0 2 , 1 0 0 , 0 0 0 2 , 8 8 9 , 1 5 0 1 I n c l u d e s t h e c o n d o m i n i u m a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e i n S a n A n t o n i a , T e x a s . S i n g l e - F a m i l y H o u s e s a n d t h e C o n d o m i n i u m a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e A s d i s c u s s e d a b o v e , a l l o f t h e a p p r a i s a l s , i n c l u d i n g r e s p o n d e n t ' s , v a l u e d t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e - 1 2 4 - c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e o n a r e t a i l b a s i s . T h e r e a s o n f o r t h i s i n t h e c a s e o f t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s w a s s u g g e s t e d i n t h e m e m o r a n d u m o f r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s , q u o t e d a b o v e , w h e n t h e y s t a t e d : " M u l t i p l e s a l e s o f s i n g l e - f a m i l y h o u s e s w e r e n o t p l e n t i f u l a t t h e d a t e o f v a l u e a n d a t t h e p r e s e n t d a t e t h e y a r e v e r y o b s c u r e . " I n e f f e c t , i t a p p e a r s t h a t t h e r e w a s n o t a m a r k e t f o r m u l t i p l e s a l e s o f s i n g l e - f a m i l y h o u s e s i n 1 9 8 2 a n d 1 9 8 3 w h e n t h e p r o p e r t i e s w e r e p u r c h a s e d . F u r t h e r m o r e , r e s p o n d e n t u s e d t h e r e t a i l v a l u e o f t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e i n c o m p u t i n g t h e p e r c e n t a g e s a n d a r g u i n g t h a t t h e a g g r e g a t e n o n r e c o u r s e d e b t e x c e e d e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s b y 3 9 . 4 0 p e r c e n t i n t h e c a s e o f E A 8 3 - X I I a n d 1 9 . 5 3 p e r c e n t i n t h e c a s e o f E A 8 4 - I I I . R e s p o n d e n t d o e s n o t a r g u e t h a t t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e s h o u l d b e v a l u e d o n a w h o l e s a l e b a s i s . T h u s , i t a p p e a r s t h a t r e s p o n d e n t a g r e e s w i t h p e t i t i o n e r s t h a t t h e s e p r o p e r t i e s s h o u l d b e v a l u e d o n a r e t a i l b a s i s . A c c o r d i n g l y , w e s h a l l r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t o d e t e r m i n e t h e r e t a i l v a l u e o f t h e s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e c o n d o m i n i u m a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e . T h e p a r t n e r s h i p s p u r c h a s e d a t o t a l o f 2 6 s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e . A s - 1 2 5 - t o 1 9 o f t h e s e 2 7 p r o p e r t i e s , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e d e b t a n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s i s n o t m a t e r i a l . T h i s i s c e r t a i n l y t r u e i n t h e c a s e o f t h e 1 2 s i n g l e - f a m i l y p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , t h e a g g r e g a t e v a l u e o f t h e 1 2 p r o p e r t i e s i s $ 8 5 8 , 6 0 0 , o r $ 2 2 , 0 7 5 m o r e t h a n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n s , $ 8 3 6 , 5 2 5 . S i m i l a r l y , a c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e v a l u e o f 6 o f t h e 1 4 s i n g l e - f a m i l y p r o p e r t i e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I a n d t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n i s l e s s t h a n 1 0 p e r c e n t . A s t o t h e s e 1 9 p r o p e r t i e s , t h e r e f o r e , t h e r e i s n o a p p r e c i a b l e d i f f e r e n c e i n t h e r e s u l t o f t h e v a l u e c o m p a r i s o n d e p e n d i n g o n w h e t h e r w e u s e r e s p o n d e n t ' s v a l u a t i o n o r t h e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e p r o p e r t i e s . T h e s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s a s t o w h i c h , a c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , t h e r e i s a m a t e r i a l d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y , a n d t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e d e b t a r e t h e f o l l o w i n g : - 1 2 6 - E A 8 4 - I I I R e s p o n d e n t ' s P r o p e r t y L o a n V a l u e L o a n ÷ V a l u e 3 5 1 8 T o w e r H i l l L n . $ 6 0 , 5 5 0 $ 5 5 , 0 0 0 1 1 0 . 0 9 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f M a n o r 5 5 , 5 7 5 4 5 , 0 0 0 1 2 3 . 5 0 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r . 5 4 , 1 5 0 4 8 , 0 0 0 1 1 2 . 8 1 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u D r . 5 8 , 4 2 5 4 7 , 0 0 0 1 2 4 . 3 1 1 2 1 0 3 K i n g s l a k e F o r e s t 5 7 , 4 7 5 4 6 , 0 0 0 1 2 4 . 9 5 1 2 1 0 7 K i n g s l a k e F o r e s t 4 7 , 9 7 5 3 8 , 0 0 0 1 2 6 . 2 5 1 2 1 1 1 K i n g s l a k e F o r e s t 5 3 , 2 0 0 4 0 , 0 0 0 1 3 3 . 0 0 1 2 1 1 5 K i n g s l a k e F o r e s t 6 0 , 8 0 0 5 2 , 0 0 0 1 1 6 . 9 2 P e t i t i o n e r s ' e v i d e n c e r e g a r d i n g t h e a b o v e e i g h t p r o p e r t i e s i n c l u d e s c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s o f t h e p r o p e r t i e s a n d t e s t i m o n y o f t h e a p p r a i s e r , M r . P a u l L a n g , r e g a r d i n g t h e g e n e r a l n a t u r e o f h i s a p p r a i s a l s f o r E P I C . M r . L a n g i s a l i c e n s e d r e a l e s t a t e a p p r a i s e r i n t h e S t a t e o f T e x a s a n d a s e n i o r r e s i d e n t a s s o c i a t e ( S R A ) o f t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e . H e a p p r a i s e d e a c h o f t h e s u b j e c t e i g h t p r o p e r t i e s a t t h e t i m e E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d i t i n 1 9 8 3 . M r . L a n g ' s a p p r a i s a l s o f t h e a b o v e s i n g l e - f a m i l y p r o p e r t i e s w e r e m a d e o n F H L M C / F N M A f o r m s , a s r e q u i r e d b y E P I C ' s c o n t r a c t w i t h t h e s e l l e r , U . S . H o m e . T h o s e f o r m s s t a t e a s f o l l o w s : " T h i s a p p r a i s a l i s b a s e d u p o n t h e * * * m a r k e t v a l u e d e f i n i t i o n * * * s t a t e d i n F H L M C F o r m 4 3 9 ( R e v . 1 0 / 7 8 ) a n d F N M A F o r m 1 0 0 4 B ( R e v . 1 0 / 7 8 ) " . T h a t d e f i n i t i o n o f m a r k e t v a l u e i s a s f o l l o w s : D E F I N I T I O N O F M A R K E T V A L U E : T h e h i g h e s t p r i c e i n t e r m s o f m o n e y w h i c h a p r o p e r t y w i l l b r i n g , i n a c o m p e t i t i v e a n d o p e n m a r k e t u n d e r a l l c o n d i t i o n s - 1 2 7 - r e q u i s i t e t o a f a i r s a l e , t h e b u y e r a n d s e l l e r , e a c h a c t i n g p r u d e n t l y , k n o w l e d g e a b l y a n d a s s u m i n g t h e p r i c e i s n o t a f f e c t e d b y u n d u e s t i m u l u s . I m p l i c i t i n t h i s d e f i n i t i o n i s t h e c o n s u m m a t i o n o f a s a l e a s o f a s p e c i f i e d d a t e a n d t h e p a s s i n g o f t i t l e f r o m s e l l e r t o b u y e r u n d e r c o n d i t i o n s w h e r e b y : ( 1 ) b u y e r a n d s e l l e r a r e t y p i c a l l y m o t i v a t e d ; ( 2 ) b o t h p a r t i e s a r e w e l l i n f o r m e d o r w e l l a d v i s e d , a n d e a c h a c t i n g i n w h a t h e c o n s i d e r s h i s o w n b e s t i n t e r e s t ; ( 3 ) a r e a s o n a b l e t i m e i s a l l o w e d f o r e x p o s u r e i n t h e o p e n m a r k e t ; ( 4 ) p a y m e n t i s m a d e i n c a s h o r i t s e q u i v a l e n t ; ( 5 ) f i n a n c i n g , i f a n y , i s o n t e r m s g e n e r a l l y a v a i l a b l e i n t h e c o m m u n i t y a t t h e s p e c i f i e d d a t e a n d t y p i c a l f o r t h e p r o p e r t y t y p e i n i t s l o c a l e ; ( 6 ) t h e p r i c e r e p r e s e n t s a n o r m a l c o n s i d e r a t i o n f o r t h e p r o p e r t y s o l d u n a f f e c t e d b y s p e c i a l f i n a n c i n g a m o u n t s a n d / o r t e r m s , s e r v i c e s , f e e s , c o s t s , o r c r e d i t s i n c u r r e d i n t h e t r a n s a c t i o n . ( " R e a l E s t a t e A p p r a i s a l T e r m i n o l o g y , " p u b l i s h e d 1 9 7 5 . ) M r . L a n g u s e d b o t h t h e s a l e s c o m p a r i s o n a n d t h e c o s t a p p r o a c h i n v a l u i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s . I n t h e c a s e o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s , M r . L a n g c o n c l u d e d t h a t t h e m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y w a s e q u a l t o i t s c o n t r a c t p r i c e . A t t r i a l , M r . L a n g t e s t i f i e d t h a t h i s a p p r a i s a l s w e r e i n d e p e n d e n t a n d o b j e c t i v e , a n d t h a t h e h a d i n s p e c t e d e a c h o f t h e p r o p e r t i e s a t t h e t i m e o f t h e a p p r a i s a l . T h e a p p r a i s a l f o r m s p r o v i d e s u p p o r t f o r t h i s t e s t i m o n y . M r . L a n g m a d e n o t a t i o n s o n t h e a p p r a i s a l f o r m s d e s c r i b i n g s p e c i f i c w o r k o n c e r t a i n o f t h e p r o p e r t i e s t h a t h a d t o b e c o m p l e t e d f o r t h e v a l u a t i o n t o b e a c c u r a t e . M r . L a n g t e s t i f i e d t h a t t h e c o p i e s o f h i s a p p r a i s a l s w h i c h a r e i n - 1 2 8 - e v i d e n c e a r e i n c o m p l e t e i n t h a t t h e r e i s n o m a p s h o w i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s u s e d i n h i s a n a l y s i s . T h e a d d r e s s e s a n d s a l e p r i c e s f o r t h e p r o p e r t i e s t h a t h e u s e d a s c o m p a r a b l e s a p p e a r o n t h e f o r m s . R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r , M r . C h a r l e s B r o w n , a v a l u a t i o n e n g i n e e r e m p l o y e d b y t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e , a p p r a i s e d a n u m b e r o f s i n g l e - f a m i l y p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I , i n c l u d i n g t h e e i g h t p r o p e r t i e s l i s t e d a b o v e . A t t h e t i m e o f h i s t e s t i m o n y , M r . B r o w n h a d a p p l i e d f o r b u t h a d n o t r e c e i v e d t h e A p p r a i s a l I n s t i t u t e ' s d e s i g n a t i o n a s S R A , a n d h e w a s n o t l i c e n s e d a s a r e a l e s t a t e a p p r a i s e r i n T e x a s . T h e d e f i n i t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e u s e d b y M r . B r o w n i s t h e f o l l o w i n g : T h e m o s t p r o b a b l e p r i c e , a s o f a s p e c i f i e d d a t e , i n c a s h , i n t e r m s e q u i v a l e n t t o c a s h , o r i n o t h e r p r e c i s e l y r e v e a l e d t e r m s , f o r w h i c h t h e s p e c i f i e d p r o p e r t y r i g h t s s h o u l d s e l l a f t e r r e a s o n a b l e e x p o s u r e i n a c o m p e t i t i v e m a r k e t u n d e r a l l c o n d i t i o n s r e q u i s i t e t o a f a i r s a l e , w i t h t h e b u y e r a n d s e l l e r a c t i n g p r u d e n t l y , k n o w l e d g e a b l y , a n d f o r s e l f - i n t e r e s t , a n d a s s u m i n g t h a t n e i t h e r i s u n d e r u n d u e d u r e s s . T h u s , M r . L a n g ' s a p p r a i s a l s a r e b a s e d u p o n a d e f i n i t i o n o f m a r k e t v a l u e f o r m u l a t e d i n t e r m s o f " t h e h i g h e s t p r i c e " , a s c o n t a i n e d o n t h e F H L M C / F N M A f o r m s , a n d M r . B r o w n ' s - 1 2 9 - a p p r a i s a l s a r e b a s e d u p o n a d e f i n i t i o n o f m a r k e t v a l u e f o r m u l a t e d i n t e r m s o f " t h e m o s t p r o b a b l e p r i c e " . W e n o t e t h a t t h e d e f i n i t i o n o f m a r k e t v a l u e o f r e a l p r o p e r t y f o r m u l a t e d i n t e r m s o f " t h e m o s t p r o b a b l e p r i c e " , a s c o n t a i n e d o n t h e F H L M C / F N M A f o r m s , w a s n o t u s e d i n F H L M C / F N M A f o r m s u n t i l 1 9 8 6 . A n n o u n c e m e n t 8 6 - 1 1 , m a d e b y F N M A o n A p r i l 2 4 , 1 9 8 6 , d e s c r i b e s t h e n e w w o r d i n g o f t h e d e f i n i t i o n , e f f e c t i v e f o r a p p r a i s a l s c o m p l e t e d o n a n d a f t e r J u l y 1 , 1 9 8 6 , a s f o l l o w s : I t a l s o d e f i n e s t h e m a r k e t v a l u e a s t h e " m o s t p r o b a b l e p r i c e w h i c h a p r o p e r t y s h o u l d b r i n g * * * " a s o p p o s e d t o t h e " h i g h e s t p r i c e w h i c h a p r o p e r t y w i l l b r i n g * * * " i n t h e o l d v e r s i o n . T h i s c h a n g e r e c o g n i z e s t h a t t h e m a r k e t v a l u e o f a p r o p e r t y u s u a l l y f a l l s w i t h i n a r a n g e a n d t h a t t h e i n d i c a t e d v a l u e i s a n e s t i m a t e w h i c h s h o u l d n o t n e c e s s a r i l y b e a t t h e h i g h e s t p o r t i o n o f t h a t r a n g e . [ E m p h a s i s s u p p l i e d . ] M r . B r o w n ' s r e p o r t s t a t e s g e n e r a l l y t h a t t h e v a l u e o f s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s i n t h e H o u s t o n , T e x a s , a r e a d e c r e a s e d s i g n i f i c a n t l y a f t e r 1 9 8 3 . H i s r e p o r t s t a t e s a s f o l l o w s : T h e s e h o m e s c l o s e l y f o l l o w e d t h e p r e v a l e n t H o u s t o n a r e a r e a l e s t a t e t r e n d s d u r i n g t h e e a r l y 1 9 8 0 ' s . V a l u e s i n c r e a s e d d r a m a t i c a l l y u n t i l 1 9 8 3 w h e n v a l u e s d e c l i n e d s h a r p l y f o r t h e n e x t 3 t o 6 y e a r s . - 1 3 0 - M r . B r o w n a p p r a i s e d t h e h o u s e s i n 1 9 9 5 , 1 2 y e a r s a f t e r t h e s a l e s a t i s s u e , u s i n g b o t h t h e c o m p a r a b l e s a l e s a n d c o s t m e t h o d s . M r . B r o w n t e s t i f i e d t h a t h e i n s p e c t e d t h e e x t e r i o r o f e a c h h o u s e a p p r a i s e d , a n d t h a t h e r e v i e w e d t h e r e c o r d s a t t h e H a r r i s C o u n t y A p p r a i s a l D i s t r i c t a n d a t B a c a L a n d a t a , a c o m p a n y l o c a t e d i n H o u s t o n , T e x a s , w h i c h a s s i s t s t a x p a y e r s i n d e a l i n g w i t h t h e H a r r i s C o u n t y A p p r a i s a l D i s t r i c t . M r . B r o w n ' s a p p r o a c h i s i l l u s t r a t e d b y h i s a p p r a i s a l o f t h e p r o p e r t y a t 3 5 1 8 T o w e r H i l l L a n e . T h a t p r o p e r t y i s l o c a t e d o n a c u l - d e - s a c i n t h e N o r t h c l i f f e M a n o r s u b d i v i s i o n a p p r o x i m a t e l y 1 2 m i l e s n o r t h w e s t o f d o w n t o w n H o u s t o n . I t c o n s i s t s o f a 1 , 3 3 1 - s q u a r e - f o o t h o u s e a n d g a r a g e b u i l t i n 1 9 8 3 o n a 5 , 7 7 5 - s q u a r e - f o o t l o t . M r . B r o w n e m p l o y e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h a n d t h e c o s t a p p r o a c h t o v a l u e t h i s p r o p e r t y . H e i d e n t i f i e d f o u r c o m p a r a b l e s a l e s , t w o s a l e s o f c o m p a r a b l e h o u s e s i n 1 9 8 3 a n d t w o s a l e s i n 1 9 8 7 . H e t h e n u s e d a " c o m p a r a b l e s a l e s a d j u s t m e n t g r i d " t o a d j u s t t h e s a l e p r i c e o f e a c h o f t h e c o m p a r a b l e s t o a c c o u n t f o r d i f f e r e n c e s i n t h e d a t e o f s a l e , l o c a t i o n , l o t s i z e , s i z e o f t h e i m p r o v e m e n t s , a n d y e a r b u i l t . A f t e r d e t e r m i n i n g t h e a d j u s t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f e a c h o f t h e c o m p a r a b l e s , M r . B r o w n d i v i d e d t h e a d j u s t e d v a l u e o f e a c h p r o p e r t y b y t h e s q u a r e f o o t a g e o f - 1 3 1 - t h e i m p r o v e m e n t s t o a r r i v e a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e p e r s q u a r e f o o t o f t h e c o m p a r a b l e . F o r e x a m p l e , M r . B r o w n d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s p e r s q u a r e f o o t o f t h e t w o c o m p a r a b l e s a l e s i n 1 9 8 3 w e r e $ 5 6 . 2 1 a n d $ 5 4 . 4 0 . H e f o u n d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s p e r s q u a r e f o o t o f t h e t w o c o m p a r a b l e s a l e s i n 1 9 8 7 w e r e $ 4 0 . 9 8 a n d $ 3 8 . 1 4 . M r . B r o w n t h e n c h o s e t h e r e l a t i v e l y l o w v a l u e o f $ 4 0 p e r s q u a r e f o o t a s t h e m a r k e t v a l u e i n 1 9 8 3 o f t h e s u b j e c t h o u s e , r e f e r r e d t o i n t h e a p p r a i s a l r e p o r t a s T r a c t I . M r . B r o w n ' s r e p o r t e x p l a i n s h i s c h o i c e a s f o l l o w s : A f t e r t h e a d j u s t m e n t s a r e m a d e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f T r a c t I f a l l s i n t h e r a n g e o f $ 3 8 t o $ 5 6 p e r s q u a r e f o o t i n 1 9 8 3 . S i n c e T r a c t I i s o n e o f t h e l a r g e s t h o m e s i n t h e s u b d i v i s i o n , i t s h a l l c o m m a n d a l o a n v a l u e p e r s q u a r e f o o t , s a y $ 4 0 . W e n o t e t h a t t h e s i z e o f t h e i m p r o v e m e n t s w a s a l r e a d y t a k e n i n t o a c c o u n t i n t h e c o m p a r a b l e s a l e s a d j u s t m e n t g r i d . M r . B r o w n m u l t i p l i e s t h i s v a l u e b y t h e s q u a r e f o o t a g e o f t h e i m p r o v e m e n t s o n T r a c t I a n d e s t i m a t e s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y , o n t h e b a s i s o f t h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , i s $ 5 3 , 2 0 0 . A f t e r f u r t h e r a d j u s t i n g t h e v a l u e b y h i s e s t i m a t e o f t h e c o s t t o r e p r o d u c e t h e h o u s e , M r . B r o w n ' s f i n a l e s t i m a t e o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s $ 5 5 , 0 0 0 . - 1 3 2 - I t a p p e a r s t h a t M r . B r o w n ' s a p p r a i s a l i s t o o l o w . O n e o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s i n 1 9 8 3 i s a h o u s e l o c a t e d o n t h e s a m e c u l - d e - s a c a s t h e s u b j e c t p r o p e r t y , 3 5 1 0 T o w e r H i l l L a n e . T h a t p r o p e r t y w a s 1 1 6 s q u a r e f e e t s m a l l e r a n d w a s s o l d f o r $ 6 4 , 4 0 0 ( $ 5 3 p e r s q u a r e f o o t ) t o a n u n r e l a t e d b u y e r i n t h e s a m e m o n t h t h a t t h e p a r t n e r s h i p p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t y . T h i s i s $ 9 , 4 0 0 m o r e t h a n M r . B r o w n ' s a p p r a i s e d v a l u e o f i t s l a r g e r n e i g h b o r . S i m i l a r l y , a s e c o n d c o m p a r a b l e t h a t w a s 1 7 3 s q u a r e f e e t s m a l l e r t h a n t h e s u b j e c t p r o p e r t y s o l d i n S e p t e m b e r 1 9 8 3 f o r $ 6 2 , 5 0 0 . I n v a l u i n g t h e 1 1 p r o p e r t i e s t h a t a r e t h e s u b j e c t o f h i s r e p o r t , M r . B r o w n u s e d a t o t a l o f 1 5 c o m p a r a b l e s a l e s , 8 f r o m 1 9 8 3 , 1 f r o m 1 9 8 2 , a n d 6 f r o m 1 9 8 7 . I n a p p l y i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h , M r . B r o w n f o l l o w e d t h e s a m e a p p r o a c h i n v a l u i n g t h e 1 1 p r o p e r t i e s . A s t o e a c h o f t h e p r o p e r t i e s , h e r e v i e w e d t h r e e t o f i v e o f t h e c o m p a r a b l e s . H e a d j u s t e d t h e s a l e s p r i c e s o f t h e c o m p a r a b l e s f o r a g e , l o c a t i o n , a n d s i z e , a s d e s c r i b e d a b o v e , a n d c o m p u t e d a n a d j u s t e d f a i r m a r k e t v a l u e p e r s q u a r e f o o t o f t h e c o m p a r a b l e . H e t h e n s e l e c t e d a v a l u e p e r s q u a r e f o o t t h a t r e p r e s e n t e d h i s o p i n i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y . S e t o u t b e l o w i s a s u m m a r y , f o r e a c h o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s , o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e s p e r s q u a r e f o o t o f - 1 3 3 - t h e c o m p a r a b l e s t h a t w e r e s o l d i n 1 9 8 2 o r 1 9 8 3 , t h e f a i r m a r k e t v a l u e s p e r s q u a r e f o o t o f t h e c o m p a r a b l e s t h a t w e r e s o l d i n 1 9 8 7 , a n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e p e r s q u a r e f o o t t h a t w a s s e l e c t e d b y M r . B r o w n a s t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y : A d j u s t e d F M V P e r S q . F t . o f A d j u s t e d F M V P e r S q . F t . S u b j e c t P r o p e r t y E A 8 4 - I I I P r o p e r t i e s T r a c t C o m p a r a b l e S a l e s i n 1 9 8 2 & 1 9 8 3 o f C o m p a r a b l e S a l e s i n 1 9 8 7 F M V P e r S q . F t . 3 5 1 8 T o w e r H i l l L n . I $ 5 4 . 4 0 $ 5 6 . 2 1 - 0 - $ 4 0 . 9 8 $ 3 8 . 1 4 $ 4 0 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f M a n o r D r . I I 4 4 . 7 3 4 8 . 6 4 - 0 - 3 5 . 8 9 3 1 . 7 7 3 5 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r . I I I 5 0 . 4 0 3 8 . 3 5 - 0 - 3 2 . 4 3 - 0 - 3 5 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u D r . I V 5 2 . 9 1 4 2 . 6 6 - 0 - 3 4 . 0 7 - 0 - 3 0 1 2 2 3 1 C a r o l a F o r e s t D r . V 4 8 . 9 7 5 6 . 1 8 $ 5 7 . 1 2 3 0 . 8 7 3 5 . 3 1 4 0 1 2 1 1 5 K i n g s L a k e F o r e s t D r . V I 4 9 . 4 7 5 6 . 8 2 5 7 . 7 0 3 1 . 2 0 3 5 . 6 3 3 5 1 2 1 1 1 K i n g s L a k e F o r e s t D r . V I I 4 4 . 7 0 5 1 . 6 0 5 2 . 5 1 2 8 . 2 9 3 2 . 2 7 3 5 1 2 1 0 7 K i n g s L a k e F o r e s t D r . V I I I 4 4 . 7 0 5 1 . 6 0 5 2 . 5 1 2 8 . 2 9 3 2 . 2 7 3 5 1 2 1 0 3 K i n g s L a k e F o r e s t D r . I X 4 7 . 0 9 5 6 . 8 2 5 5 . 0 6 2 9 . 7 8 3 3 . 9 5 3 5 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r . X 4 5 . 8 8 4 8 . 0 0 - 0 - 3 2 . 3 1 - 0 - 3 5 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r . X I 4 5 . 8 8 4 8 . 0 0 - 0 - 3 3 . 9 5 - 0 - 3 5 I t i s r e a d i l y a p p a r e n t t h a t , i n e v e r y c a s e , M r . B r o w n s e l e c t e d a f a i r m a r k e t v a l u e p e r s q u a r e f o o t t h a t i s r o u g h l y e q u i v a l e n t t o t h e v a l u e o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s i n 1 9 8 7 a n d i s s u b s t a n t i a l l y b e l o w t h e v a l u e o f t h e c o m p a r a b l e s a l e s i n 1 9 8 2 a n d 1 9 8 3 . I n d o i n g s o , w e b e l i e v e t h a t M r . B r o w n g a v e u n d u e w e i g h t t o t h e c o m p a r a b l e s a l e s i n 1 9 8 7 t h a t t o o k p l a c e a f t e r t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s h a d " d e c l i n e d s h a r p l y " . F o r t h e a b o v e r e a s o n s , i n c o m p a r i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a n d t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e d e b t , w e w i l l t r e a t t h e a m o u n t s e t f o r t h i n t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l o f t h e p r o p e r t y m a d e b y M r . L a n g a s t h e f a i r - 1 3 4 - m a r k e t v a l u e o f e a c h o f t h e e i g h t p r o p e r t i e s a s o f S e p t e m b e r 1 9 8 3 . C o n d o m i n i u m s U n l i k e t h e s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s , i t a p p e a r s t h a t t h e r e w a s b o t h a r e t a i l m a r k e t a n d a w h o l e s a l e m a r k e t f o r c o n d o m i n i u m s a t t h e t i m e t h e p a r t n e r s h i p s p u r c h a s e d t h e c o n d o m i n i u m u n i t s a t i s s u e i n t h e s e c a s e s . R e s p o n d e n t ' s p r i n c i p a l e x p e r t w i t n e s s , D r . R i c h a r d H e w i t t I I I , w r o t e a n a r t i c l e i n 1 9 8 0 , i n w h i c h h e d e s c r i b e d a " d o u b l e - t i e r e d m a r k e t " f o r c o n d o m i n i u m s . H e w i t t , " C o n d o m i n i u m / D e v e l o p e d L o t D i s c o u n t i n g C o n c e p t s . . . A g a i n " , 4 6 R e a l E s t a t e A p p r a i s e r a n d A n a l y s t ( J a n . - - F e b . 1 9 8 0 ) . D r . H e w i t t n o t e d t h a t i n v a l u i n g c o n d o m i n i u m s s o m e p e r s o n s a d v o c a t e d u s i n g t h e g r o s s s e l l o u t a m o u n t , t h e s u m o f t h e r e t a i l s a l e p r i c e s o f t h e c o n d o m i n i u m s , a s t h e m a r k e t v a l u e , w h i l e o t h e r s a d v o c a t e d u s i n g a d i s c o u n t e d o r w h o l e s a l e v a l u e . S e e i d . A c c o r d i n g t o D r . H e w i t t : " b o t h a r e c o r r e c t u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s " . I d . D r . H e w i t t w r o t e t h e f o l l o w i n g : N u m e r o u s q u e s t i o n s c o n t i n u e t o a r i s e r e l a t i v e t o w h a t e x a c t l y i s m a r k e t v a l u e f o r c o n d o m i n i u m / d e v e l o p e d l o t s . C e r t a i n a d v o c a t e s p r o m o t e t h e i d e a t h a t g r o s s s e l l o u t ( s u m m a t i o n o f r e t a i l s a l e s p r i c e s ) c o n s t i t u t e s m a r k e t v a l u e , w h e r e a s o t h e r s h a v e a d v o c a t e d t h e u s e o f d i s c o u n t e d v a l u e ( o r w h o l e s a l e v a l u e ) . A c t u a l l y , b o t h a r e c o r r e c t u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s d u e t o w h a t c a n b e s t b e d e s c r i b e d a s a d o u b l e - t i e r e d m a r k e t - 1 3 5 - p h e n o m e n o n . T h e t w o - t i e r p a r t i c i p a n t s c o n s i s t o f e n d - p r o d u c t u s e r s ( f i n a l c o n d o m i n i u m u n i t o w n e r s o r f i n a l s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g p u r c h a s e r s ) a n d " i n t e r i m " p u r c h a s e r s . I t i s t h e b a s i c p u r c h a s e m o t i v a t i o n a n d i n v e s t m e n t g o a l d i f f e r e n t i a l s b e t w e e n t h e s e t w o t i e r s t h a t r e s u l t i n d r a m a t i c a l l y d i f f e r e n t a c t u a l p r i c e ; h e n c e , v a l u e l e v e l s . T h e g e n e r a l m i s u n d e r s t a n d i n g o f t h e s e d i f f e r e n t i a l s a l s o s e r v e s a s a m a j o r s t u m b l i n g b l o c k t o t h e p r o p e r a p p r a i s a l o f , a n d u n d e r w r i t i n g o f l o a n s f o r , s u c h p r o j e c t s . I n v i e w o f t h i s , t h e e s t i m a t e o f m a r k e t v a l u e f i r s t r e q u i r e s a c l e a r r e c o g n i t i o n o f v a l u e t o w h o m . [ I d . ] P e t i t i o n e r s t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s p u r c h a s e d b y e a c h p a r t n e r s h i p i s e q u a l t o t h e s u m o f t h e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e u n i t s , a s d e t e r m i n e d b y t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s . A s d i s c u s s e d a b o v e , t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s v a l u e d e a c h c o n d o m i n i u m u n i t i n d i v i d u a l l y , p r i n c i p a l l y u s i n g t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h . T h u s , u s i n g t h e t e r m i n o l o g y s u g g e s t e d b y r e s p o n d e n t a n d M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s , a s d i s c u s s e d a b o v e , t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s v a l u e d t h e c o n d o m i n i u m u n i t s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I i n t h e r e t a i l m a r k e t . A d d i n g t o g e t h e r t h e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e i n d i v i d u a l u n i t s t o d e r i v e t h e v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m c o m p l e x i s t h e " g r o s s s e l l o u t " a p p r o a c h r e f e r r e d t o i n t h e p o r t i o n o f D r . H e w i t t ' s a r t i c l e q u o t e d a b o v e . O n t h a t b a s i s , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 3 9 u n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s t h a t w e r e p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I i n D e c e m b e r - 1 3 6 - 1 9 8 2 i s $ 3 , 0 2 0 , 7 0 0 , o r $ 1 5 1 , 0 7 5 m o r e t h a n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 3 - X I I t o p u r c h a s e t h o s e p r o p e r t i e s . S i m i l a r l y , o n t h a t b a s i s , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 4 0 u n i t s c o m p o s i n g t h e R e f l e c t i o n s c o n d o m i n i u m c o m p l e x t h a t w e r e p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I i n S e p t e m b e r 1 9 8 3 i s $ 3 , 0 4 8 , 0 0 0 o r $ 4 5 7 , 8 0 0 m o r e t h a n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 4 - I I I t o p u r c h a s e t h o s e u n i t s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e c o n d o m i n i u m u n i t s p u r c h a s e d b y e a c h p a r t n e r s h i p s h o u l d b e v a l u e d o n a d i s c o u n t e d o r w h o l e s a l e b a s i s . O n t h a t b a s i s , r e s p o n d e n t c o n t e n d s , t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 3 9 u n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I i s $ 1 , 8 0 0 , 0 0 0 , o r $ 1 , 0 6 9 , 6 2 5 l e s s t h a n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 3 - X I I . I n s u p p o r t t h e r e o f , r e s p o n d e n t r e l i e s o n t h e a p p r a i s a l r e p o r t p r e p a r e d b y M r . H a r o l d M o g u l . M r . M o g u l ' s r e p o r t s t a t e s t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s i s " t h e u s e f o r w h i c h t h e c o m p l e x w a s o r i g i n a l l y d e s i g n e d a n d c o n s t r u c t e d : R e s i d e n t i a l C o n d o m i n i u m D e v e l o p m e n t . " T h e r e p o r t b e g i n s b y d e t e r m i n i n g " t h e t o t a l r e t a i l s a l e s p o t e n t i a l " o f t h e u n i t s . M r . M o g u l d i d t h i s b y l o o k i n g t o t h e p r i c e s r e c e i v e d f o r 2 3 u n i t s i n t h e s a m e c o n d o m i n i u m c o m p l e x t h a t - 1 3 7 - w e r e s o l d t o b u y e r s o t h e r t h a n E P I C . T r e a t i n g t h e s e " r e t a i l " s a l e s a s c o m p a r a b l e s , M r . M o g u l d e t e r m i n e d t h e r e t a i l s a l e s p o t e n t i a l o f t h e s u b j e c t 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s t o b e $ 2 , 9 6 2 , 0 0 0 . F r o m t h e t o t a l r e t a i l s a l e s p o t e n t i a l , M r . M o g u l d e d u c t e d a n t i c i p a t e d e x p e n s e s o v e r a 3 0 - m o n t h a b s o r p t i o n p e r i o d i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f $ 7 9 7 , 9 7 1 , a n d h e d i s c o u n t e d t h e a n n u a l n e t i n c o m e t o a r r i v e a t a w h o l e s a l e v a l u e o f t h e s u b j e c t c o n d o m i n i u m u n i t s o f $ 1 , 8 0 0 , 0 0 0 . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e s o n b r i e f t h a t M r . M o g u l d o u b l e d r e a l e s t a t e t a x e s a n d a s s o c i a t i o n f e e s i n h i s c o m p u t a t i o n s a n d t h a t u s i n g t h e c o r r e c t a m o u n t s w o u l d i n c r e a s e t h e p r e s e n t w o r t h o f t h e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s u n d e r M r . M o g u l ' s d i s c o u n t e d c a s h - f l o w a n a l y s i s t o $ 1 , 8 5 6 , 5 7 6 . I n p a s s i n g , w e n o t e t h a t a r e p r e s e n t a t i v e o f B a b c o c k C o . t e s t i f i e d a t t r i a l t h a t t h e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e s u b j e c t 3 9 u n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s w e r e b a s e d u p o n t h e p r i c e s o f a c t u a l s a l e s o f s i m i l a r u n i t s t o m e m b e r s o f t h e p u b l i c . M r . M o g u l ' s a p p r a i s a l t e n d s t o s u p p o r t t h a t t e s t i m o n y . T h e t o t a l r e t a i l s a l e s p o t e n t i a l o f t h e u n i t s , a s d e t e r m i n e d b y M r . M o g u l , $ 2 , 9 6 2 , 0 0 0 , d i f f e r s f r o m t h e a g g r e g a t e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e u n i t s , $ 3 , 0 2 0 , 7 0 0 , b y $ 5 8 , 7 0 0 o r l e s s t h a n 2 p e r c e n t . - 1 3 8 - R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t o n a d i s c o u n t e d o r w h o l e s a l e b a s i s t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 4 0 u n i t s o f t h e R e f l e c t i o n s c o n d o m i n i u m c o m p l e x t h a t w e r e p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I i s $ 2 , 1 0 0 , 0 0 0 o r $ 4 9 0 , 2 0 0 l e s s t h a n t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s i s s u e d b y E A 8 4 - I I I . I n s u p p o r t t h e r e o f , r e s p o n d e n t r e l i e s o n t h e a p p r a i s a l r e p o r t p r e p a r e d b y M r . D a v i d B . D a l t o n , a n a p p r a i s e r e m p l o y e d b y t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e , a n d b y M r . M a r k D . R a m o s , a n I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e e n g i n e e r . M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s c o n s i d e r e d t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e 4 0 c o n d o m i n i u m u n i t s i n t h e l o n g t e r m t o b e " t h e p o s s i b l e s a l e o f t h e u n i t s i n d i v i d u a l l y o r a s a w h o l e " . T h e y c o n s i d e r e d t h e s h o r t - t e r m h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s t o b e " a s a p a r t m e n t u n i t s t o e x p l o i t a p o s s i b l e c a s h - f l o w f r o m t h e r e s i d e n t i a l r e n t a l i n c o m e o f t h e f o r t y u n i t s . " I n t h e i r a p p r a i s a l , M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s u s e d t h e c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h t o a r r i v e a t t h e " w h o l e s a l e v a l u e " o f t h e u n i t s , $ 2 , 1 0 0 , 0 0 0 , b a s e d u p o n t h e s a l e o f o n e a p a r t m e n t b u i l d i n g w i t h 3 6 u n i t s . T h i s i s a n e n t i r e l y d i f f e r e n t m e t h o d t h a n t h e d i s c o u n t e d r e t a i l s a l e s m e t h o d u s e d b y M r . M o g u l . I n a p p l y i n g t h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y , M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s r e v i e w e d f o u r b u i l d i n g s i n t h e s a m e g e n e r a l a r e a t h a t w e r e s o l d i n 1 9 8 3 . - 1 3 9 - T h r e e o f t h e b u i l d i n g s w e r e s u b s t a n t i a l l y l a r g e r t h a n t h e R e f l e c t i o n s b o t h i n t h e n u m b e r o f u n i t s a n d i n s q u a r e f o o t a g e , a n d t h e a p p r a i s e r s c h o s e n o t t o u s e t h o s e s a l e s b e c a u s e t h e s i z e d i f f e r e n c e s " w o u l d r e q u i r e a l a r g e u p w a r d a d j u s t m e n t t o b r i n g t h e m c o m p a r a b l e t o t h e s u b j e c t . " T h e f o u r t h c o m p a r a b l e , t h e o n e o n w h i c h t h e y b a s e d t h e i r a p p r a i s a l , i n v o l v e d t h e s a l e o f a n a p a r t m e n t w i t h 3 6 u n i t s t h a t " w a s p u r c h a s e d f o r c o n v e r s i o n t o c o n d o m i n i u m s " a n d a s o f " D e c e m b e r 1 9 9 4 , 1 2 o f t h e 3 6 u n i t s [ h a d ] b e e n c o n v e r t e d . " T h e s a l e p r i c e o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g , $ 1 , 6 5 0 , 0 0 0 , d i v i d e d b y t h e n u m b e r o f a p a r t m e n t s , 3 6 , w o r k s o u t t o a p r i c e p e r u n i t o f a p p r o x i m a t e l y $ 4 5 , 8 0 0 . R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s n o t e t h a t t h e R e f l e c t i o n s h a s a m o r e d e s i r a b l e s e t t i n g , w i t h a v i e w o f a l a k e , t h a n t h e c o m p a r a b l e a n d h a s a p p r o x i m a t e l y t h r e e - f o u r t h s o f a n a c r e m o r e l a n d . A c c o r d i n g l y , t h e a p p r a i s e r s i n c r e a s e d t h e p r i c e p e r u n i t t o $ 5 2 , 5 0 0 , a n i n c r e a s e o f $ 6 , 7 0 0 p e r u n i t , t o a c c o u n t f o r t h e s e d i f f e r e n c e s . T h e i r r e p o r t , h o w e v e r , d o e s n o t e x p l a i n h o w t h i s a d j u s t m e n t w a s d e t e r m i n e d . R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s m a d e n o a d j u s t m e n t f o r t h e f a c t t h a t t h e c o m p a r a b l e w a s a p p r o x i m a t e l y 3 y e a r s o l d a t t h e t i m e o f t h e t i m e o f t h e s a l e , w h e r e a s t h e R e f l e c t i o n s h a d j u s t b e e n b u i l t . - 1 4 0 - I n p a s s i n g , w e n o t e t h a t t h e i r a p p r a i s a l o f t h e 4 0 u n i t s o f t h e R e f l e c t i o n s c o n d o m i n i u m c o m p l e x i s a c c o m p a n i e d b y a m e m o r a n d u m , d i s c u s s e d a b o v e , i n w h i c h M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s p o i n t o u t t h a t t h i s " w h o l e s a l e v a l u e i s 3 0 p e r c e n t l o w e r t h a n E P I C ' s p r o j e c t e d r e t a i l v a l u e " o f t h e c o n d o m i n i u m s , " $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 " , a n d t h e y s u g g e s t t h a t t h e t w o v a l u e s a r e w i t h i n t h e r a n g e o f w h a t w o u l d b e e x p e c t e d . M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s a l s o s t a t e t h a t E P I C o v e r - l e v e r a g e d t h e c o n d o m i n i u m s " b y f i n a n c i n g t h e p r o p e r t i e s a t t h e i r r e t a i l p r i c e " , a n d t h e y n o t e t h a t " E P I C f i n a n c e d t h e C o n d o ' s a t $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 " . T h u s , t h e i r m e m o r a n d u m i m p l i e s t h a t t h e s u m o f t h e r e t a i l v a l u e s o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s i s $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 o r $ 4 8 , 0 0 0 l e s s t h a n t h e s u m o f t h e c o n t r a c t p r i c e s o f t h e c o n d o m i n i u m s , $ 3 , 0 4 8 , 0 0 0 . I t i s e v i d e n t f r o m t h e a b o v e t h a t t h e t h r e s h o l d q u e s t i o n i n t h e s e c a s e s i s w h e t h e r t h e c o n d o m i n i u m s s h o u l d b e v a l u e d o n a r e t a i l b a s i s o r o n a w h o l e s a l e b a s i s . I f w e d e c i d e t h a t t h e c o n d o m i n i u m s s h o u l d b e v a l u e d i n t h e r e t a i l m a r k e t , t h e n i t a p p e a r s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m s e x c e e d s t h e a m o u n t o f d e b t . T h i s i s t r u e w h e t h e r w e b a s e t h e r e t a i l v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s o n t h e c o n t r a c t p r i c e s , a s a r g u e d b y p e t i t i o n e r s , o r t h e r e t a i l p r i c e s i m p l i e d i n t h e r e p o r t s o f r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s . O n t h e o t h e r h a n d , i f w e d e c i d e t h a t t h e c o n d o m i n i u m s - 1 4 1 - s h o u l d b e v a l u e d i n t h e w h o l e s a l e m a r k e t , t h e n i t a p p e a r s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m s i s l e s s t h a n t h e a m o u n t o f d e b t . T h i s i s t r u e w h e t h e r w e b a s e t h e w h o l e s a l e v a l u e s o n t h e a m o u n t s s e t f o r t h i n r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s o r t h e p r i c e s t h a t e a c h p a r t n e r s h i p a c t u a l l y p a i d f o r t h e c o n d o m i n i u m s . A s t h e c o u r t n o t e d i n A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 7 F . 2 d a t 1 2 1 3 : " T h e s e l e c t i o n o f t h e r e l e v a n t m a r k e t a t a g i v e n t i m e f o r a p p r a i s a l p u r p o s e s i s t a n t a m o u n t t o s e l e c t i n g t h e p r i c e . " T h a t i s c e r t a i n l y t r u e i n t h i s c a s e . N o n e o f t h e a p p r a i s e r s w h o t e s t i f i e d i n t h e s e c a s e s c o n s i d e r e d t h i s i s s u e . M r . S e p h P o m e r a n t z , w h o p r e p a r e d t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s o f t h e 3 9 u n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s , t e s t i f i e d t h a t h i s f i r m w a s a s k e d t o a p p r a i s e t h e u n i t s i n d i v i d u a l l y a n d n o t i n b u l k . H e f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t h e w o u l d n o t h a v e c o m p l e t e d h i s a p p r a i s a l s i n t h e s a m e f a s h i o n i f h e h a d b e e n a s k e d f o r a b u l k a p p r a i s a l . S i m i l a r l y , M r . M o g u l ' s l e t t e r t r a n s m i t t i n g h i s a p p r a i s a l r e p o r t t o r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l s t a t e s t h a t t h e r e p o r t w a s m a d e f o r t h e p u r p o s e o f e s t i m a t i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 3 9 c o n d o m i n i u m u n i t s i n P a s e o s C a s t e l l a n o s a s o f D e c e m b e r 3 0 , 1 9 8 2 , " a s s u m i n g s a l e o f t h i r t y - n i n e u n i t s t o a s i n g l e p u r c h a s e r . " T h u s , a s h e - 1 4 2 - f u r t h e r s t a t e d d u r i n g h i s t e s t i m o n y , M r . M o g u l a p p r a i s e d t h e c o n d o m i n i u m u n i t s a s p r o p e r t y t o b e h e l d b y a s i n g l e i n v e s t o r , o r " e n t r e p r e n e u r " . F i n a l l y , M r . D a l t o n , w h o a p p r a i s e d t h e 4 0 u n i t s o f t h e R e f l e c t i o n s , t e s t i f i e d a t t r i a l t h a t h i s " a s s i g n m e n t [ f r o m r e s p o n d e n t ] w a s , h o w m u c h s h o u l d E P I C h a v e p a i d f o r t h i s p r o p e r t y . " I n t h e m e m o r a n d u m a t t a c h e d t o t h e i r a p p r a i s a l , M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s m a k e t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t : T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E p i c A s s o c i a t e s 8 4 - I I I i s b a s e d o n t h e m a r k e t p l a c e i n w h i c h t h e y w e r e a c q u i r e d , t h e w h o l e s a l e m a r k e t . A s s u c h , t h e f a i r m a r k e t v a l u e i s t h e p r i c e p a i d b y E p i c A s s o c i a t e s 8 4 - I I I t o t h e s e l l e r , w i t h o u t r e g a r d t o a n y R D C ( r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n ) o r o t h e r s u p p o s e d B u i l d e r R e b a t e . T h e y d o n o t e x p l a i n w h y t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y E A 8 4 - I I I m u s t b e d e t e r m i n e d i n " t h e m a r k e t p l a c e i n w h i c h t h e y w e r e a c q u i r e d , t h e w h o l e s a l e m a r k e t " w h e n , a s t h e y a l s o r e c o g n i z e , E A 8 4 - I I I p u r c h a s e d t h e p r o p e r t i e s f o r r e s a l e a n d r e c e i v e d s p e c i a l d i s c o u n t s i n t h e p u r c h a s e p r i c e f r o m t h e s e l l e r s . T h e r e p o r t o f r e s p o n d e n t ' s p r i n c i p a l e x p e r t w i t n e s s , D r . R i c h a r d H e w i t t I I I , d o e s n o t e x p l i c i t l y d i s c u s s t h e a p p r o p r i a t e m a r k e t f o r d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s . D r . H e w i t t ' s r e p o r t d o e s s u g g e s t t h a t t h e - 1 4 3 - v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s m u s t b e b a s e d u p o n t h e b u l k p u r c h a s e p r i c e , t h e w h o l e s a l e p r i c e , r a t h e r t h a n t h e v a l u e o f e a c h s i n g l e u n i t b e c a u s e : T h e p o t e n t i a l m a r k e t r i s k [ t o e a c h p a r t n e r s h i p ] i s a c t u a l l y r e l a t e d t o m u l t i p l e u n i t s a n d n o t a s i n g l e u n i t a s w o u l d b e u n r e a l i s t i c a l l y r e f l e c t e d b y t h e E P I C / C A G a p p r o a c h o f s o l e l y o b t a i n i n g i n d i v i d u a l u n i t a p p r a i s a l s . I n h i s t e s t i m o n y , D r . H e w i t t e l a b o r a t e d o n t h a t c o n c e p t a s f o l l o w s : W h a t I w a s i l l u s t r a t i n g i n t h e r e p o r t i s t h a t i f y o u l o o k a t t h e w a y E p i c a p p r a i s e d t h e p r o p e r t i e s , t h e y s p e c i f i c a l l y , b y t h e d i r e c t i v e o f t h e i r c a p t i v e a p p r a i s a l g r o u p , d i c t a t e d t h a t t h e a p p r a i s a l s b e d o n e o n a n i n d i v i d u a l b a s i s , d e s p i t e t h e r e a l i t y t h a t t h e i r p u r c h a s e s w e r e d o n e i n b u l k . A n d w h a t I a m s a y i n g i s i s [ s i c ] t h a t d i s c o u n t w a s r e p r e s e n t e d b e c a u s e o f t h e f a c t t h a t t h e y , i n f a c t , h a d a r i s k e x p o s u r e r e l a t i n g t o a b u l k p u r c h a s e , s o t h e y p a i d a f a i r p r i c e f o r b u y i n g 5 0 , 6 0 , 1 5 0 o r 2 0 0 . T h e y m a y h a v e - a n d I a m t r y i n g t o i l l u s t r a t e , w h i c h i s r e a l l y t h e d i f f i c u l t c o n c e p t i n t h i s w h o l e E p i c m a t t e r - - i s t h e r e i s a s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e o n e - h o u s e - a t - a - t i m e a p p r a i s a l v e r s u s t h e r i s k , t h e p o r t f o l i o r i s k o f h a v i n g 5 0 , h a v i n g 1 0 0 , h a v i n g 2 5 0 . O n t h e b a s i s o f t h a t s t a t e m e n t , r e s p o n d e n t a s k s t h e C o u r t t o m a k e t h e f o l l o w i n g f i n d i n g o f f a c t : - 1 4 4 - B e c a u s e m a r k e t r i s k f o r E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I r e l a t e d t o m u l t i p l e u n i t s a c q u i r e d i n b u l k s a l e s a n d n o t s i n g l e u n i t s a c q u i r e d i n s e p a r a t e t r a n s a c t i o n s a n d t h e a p p r a i s a l s o b t a i n e d b y E p i c f o r t h e p r o p e r t i e s w e r e o n l y o n a n i n d i v i d u a l b a s i s u s i n g m a r k e t a n d c o s t a p p r o a c h e s , t h e s e p a r a t e a p p r a i s a l s f o r e a c h p r o p e r t y d i d n o t r e a l i s t i c a l l y r e f l e c t t h e m a r k e t r i s k o r v a l u e t o E A 8 3 - X I I a n d 8 4 - I I I . [ E m p h a s i s s u p p l i e d . ] W e a g r e e w i t h D r . H e w i t t t h a t e a c h p a r t n e r s h i p m a d e b u l k p u r c h a s e s o f t h e p r o p e r t i e s a n d r e c e i v e d s p e c i a l d i s c o u n t s f r o m t h e s e l l e r s a n d t h a t e a c h p a r t n e r s h i p u n d o u b t e d l y p a i d a f a i r p r i c e f o r t h e p r o p e r t i e s t h a t i t p u r c h a s e d . W e a g r e e w i t h D r . H e w i t t t h a t e a c h p a r t n e r s h i p p u r c h a s e d t h e p r o p e r t i e s f o r r e s a l e . A s D r . H e w i t t s t a t e d : S o m e o n e b u y i n g , i n t h e c a s e o f E p i c , 4 0 , 1 0 0 , 2 0 0 h o m e s a t a p o p , o b v i o u s l y , i s n o t g o i n g t o l i v e i n t h o s e h o m e s . T h e i n t e n t f r o m a t y p i c a l m a r k e t p u r c h a s e r ' s s t a n d p o i n t , i f y o u w e r e t o b u y a h u n d r e d h o m e s , w o u l d b e t o r e s e l l t h o s e . W e f u r t h e r a g r e e w i t h D r . H e w i t t t h a t t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s v a l u i n g e a c h p r o p e r t y i n d i v i d u a l l y d o n o t r e f l e c t t h e b u l k p u r c h a s e s m a d e b y e a c h p a r t n e r s h i p . T h e q u e s t i o n t h a t w e m u s t d e c i d e , h o w e v e r , i s w h e t h e r , f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g t h e b o n a f i d e s o f t h e s u b j e c t i n d e b t e d n e s s , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s m u s t b e d e t e r m i n e d i n t h e w h o l e s a l e m a r k e t , t h e m a r k e t i n w h i c h t h e p a r t n e r s h i p s p u r c h a s e d t h e p r o p e r t i e s , o r t h e r e t a i l - 1 4 5 - m a r k e t , t h e m a r k e t i n w h i c h t h e p a r t n e r s h i p s p l a n n e d t o r e s e l l t h e p r o p e r t i e s . T h e t h r u s t o f r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s , a s s t a t e d b y M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s : " i s b a s e d o n t h e m a r k e t p l a c e i n w h i c h t h e y w e r e a c q u i r e d , t h e w h o l e s a l e m a r k e t . " N e i t h e r r e s p o n d e n t n o r r e s p o n d e n t ' s w i t n e s s e s p r o v i d e a r e a s o n w h y t h i s m u s t b e t h e c a s e . D u r i n g h i s t e s t i m o n y , D r . H e w i t t t o u c h e d o n t h e a p p r o p r i a t e m a r k e t f o r v a l u i n g p r o p e r t y a n d , c o n t r a r y t o r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n , h i s t e s t i m o n y s u g g e s t s t h a t t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s s h o u l d b e v a l u e d i n t h e r e t a i l m a r k e t . O n c r o s s - e x a m i n a t i o n , D r . H e w i t t a n s w e r e d a n u m b e r o f q u e s t i o n s f r o m p e t i t i o n e r s ' r e p r e s e n t a t i v e a b o u t t h e v a l u e o f a b a g o f p e a n u t s a s p u r c h a s e d b y a n i n d i v i d u a l , o n t h e o n e h a n d , o r t h e v a l u e o f t h e s a m e b a g o f p e a n u t s a s p u r c h a s e d b y a b u l k p u r c h a s e r , s u c h a s a n a i r l i n e , o n t h e o t h e r h a n d . O n r e d i r e c t , t h e f o l l o w i n g e x c h a n g e t o o k p l a c e b e t w e e n D r . H e w i t t a n d r e s p o n d e n t ' s a t t o r n e y : Q . M r . H e w i t t , y o u a n d M r . G r i f f i t h t a l k e d a b o u t b u y i n g p e a n u t s , w h e r e h e c o u l d g o b u y o n e b a g o f p e a n u t s a n d D e l t a c o u l d g o b u y a n o t h e r b a g o f p e a n u t s . L e t ' s d o t h i s e x a m p l e : Y o u c o u l d g o t o t h e g r o c e r y s t o r e w h e r e a b o t t l e o f C o c a - c o l a s e l l s f o r 5 0 c e n t s a b o t t l e , a n d y o u c a n b u y a s i x - p a c k f o r $ 2 . - 1 4 6 - Y o u b o u g h t a s i x - p a c k . D o y o u v a l u e y o u r a c q u i s i t i o n a t $ 2 o r $ 3 ? A . O f c o u r s e n o t . Y o u w o u l d v a l u e i t b a s e d o n w h a t y o u p a i d f o r i t , b e c a u s e i t t a k e s i n t o a c c o u n t t h e d i s c o u n t . T h e o n l y w a y y o u c o u l d a c h i e v e t h e h i g h e r n u m b e r w o u l d b e t o g o i n t o t h e s o d a - d i s p e n s i n g b u s i n e s s a n d s e l l o u t i n d i v i d u a l C o k e s t o i n d i v i d u a l u s e r s o f o n e C o k e a f t e r a n o t h e r . D r . H e w i t t ' s r e s p o n s e s u g g e s t s t h a t t h e p u r c h a s e r m u s t v a l u e t h e p r o p e r t y o n t h e b a s i s o f t h e a m o u n t p a i d , u n l e s s t h e p u r c h a s e r i s a p e r s o n w h o i s i n t h e b u s i n e s s o f r e s e l l i n g t h e p r o p e r t y , l i k e e a c h o f t h e s u b j e c t p a r t n e r s h i p s , a n d r e c e i v e s a d i s c o u n t f r o m t h e s e l l e r . I n s u c h a c a s e , t h e p u r c h a s e r i s e n t i t l e d t o v a l u e t h e p r o p e r t y a t t h e r e s a l e v a l u e ; i . e . , $ 3 i n t h e h y p o t h e t i c a l e x a m p l e p o s i t e d b y r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l , o r $ 1 m o r e t h a n t h e b u y e r p a i d f o r t h e p r o p e r t y . D r . H e w i t t ' s t e s t i m o n y o n t h i s p o i n t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e c a s e s , d i s c u s s e d a b o v e , i n v o l v i n g t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e a p p r o p r i a t e m a r k e t t o u s e i n e s t i m a t i n g t h e v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y . S e e , e . g . , G o l d s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . a t 5 4 4 - 5 4 6 ; L i o v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . a t 6 6 ; A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . a t 8 8 2 - 8 8 3 . U n d e r t h o s e c a s e s , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i t e m o f p r o p e r t y i s i t s s a l e p r i c e i n t h e m a r k e t i n - 1 4 7 - w h i c h i t i s " m o s t c o m m o n l y s o l d t o t h e p u b l i c " i n t h e s e n s e o f t h e " c u s t o m a r y p u r c h a s e r s " o f t h e p r o p e r t y . A n s e l m o v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 7 F . 2 d a t 1 2 1 2 - 1 2 1 4 . I t i s e v i d e n t t h a t t h e s u b j e c t c o n d o m i n i u m u n i t s w e r e r e a d y f o r i m m e d i a t e s a l e t o i n d i v i d u a l p u r c h a s e r s a n d t h a t i n d i v i d u a l p u r c h a s e r s w e r e a m o n g t h e " c u s t o m a r y p u r c h a s e r s " o f c o n d o m i n i u m s . I t i s a l s o e v i d e n t t h a t n e i t h e r p a r t n e r s h i p w a s t h e u l t i m a t e c o n s u m e r o f t h e c o n d o m i n i u m s . T h e p a r t n e r s h i p s p u r c h a s e d t h e c o n d o m i n i u m s i n b u l k p u r c h a s e s a n d r e c e i v e d s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s f r o m t h e s e l l e r s , t h e d e v e l o p e r s o f t h e p r o p e r t i e s . T h e p a r t n e r s h i p s p u r c h a s e d t h e c o n d o m i n i u m s f o r t h e p u r p o s e o f r e s e l l i n g t h e m t o o w n e r o c c u p a n t s a f t e r l e a s i n g t h e m f o r a p e r i o d o f t i m e . S e e G o l d s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 4 5 - 5 4 6 . T h e r e f o r e , o n t h e b a s i s o f t h e f a c t s o f t h e i n s t a n t c a s e s , w e f i n d t h a t t h e r e t a i l m a r k e t w a s t h e a p p r o p r i a t e m a r k e t t o u s e i n e s t i m a t i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n d o m i n i u m s . F u r t h e r m o r e , i n t h e i n s t a n t c a s e s , r e t a i l v a l u a t i o n o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t s a p p e a r s t o h a v e b e e n a p p r o v e d b y t h e m a r k e t p l a c e . A s d i s c u s s e d i n t h e f i n d i n g s o f f a c t , t h e s p e c i f i c l o a n s a t i s s u e w e r e i n i t i a l l y m a d e b y E M I , w h i c h o r i g i n a t e d t h e l o a n s a n d c o n t i n u e d t o s e r v i c e t h e m ; b u t t h e l o a n s w e r e i n s u r e d b y p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n i e s - 1 4 8 - a n d w e r e s o l d t o u n r e l a t e d l e n d e r s i n t h e s e c o n d a r y m o r t g a g e m a r k e t . T r i c o r a n d R M I C a r e t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r a n c e c o m p a n i e s t h a t i s s u e d m o r t g a g e i n s u r a n c e c o v e r i n g t h e l o a n s a t i s s u e i n t h e i n s t a n t c a s e s . T h e i n f o r m a t i o n s u b m i t t e d a s p a r t o f D r . H e w i t t ' s r e p o r t c o n f i r m s , a s o n e w o u l d s u s p e c t , t h a t t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s t h o r o u g h l y i n v e s t i g a t e d E P I C ' s b u s i n e s s a n d w e r e p a r t i c u l a r l y c a r e f u l t o i n v e s t i g a t e t h e r i s k s r e l a t i n g t o t h e v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s t h a t E P I C s y n d i c a t e d . T h a t i n f o r m a t i o n a l s o s h o w s t h a t t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s h a d o c c a s i o n t o r e v i e w a p p r a i s a l s s u b m i t t e d b y E P I C i n c o n n e c t i o n w i t h i t s a p p l i c a t i o n f o r m o r t g a g e i n s u r a n c e a n d , i n s o m e c a s e s , t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s o r d e r e d s p o t a p p r a i s a l s t o c o m p a r e w i t h E P I C ' s a p p r a i s a l s . I t w o u l d b e r e a d i l y e v i d e n t f r o m r e v i e w i n g t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s t h a t E P I C h a d v a l u e d e a c h o f t h e c o n d o m i n i u m s a n d o t h e r r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y i t s l i m i t e d p a r t n e r s h i p s o n a n i n d i v i d u a l o r r e t a i l b a s i s a n d n o t o n a d i s c o u n t e d o r w h o l e s a l e b a s i s . T h e r e f o r e , t h e r e c o r d s u g g e s t s t h a t t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s k n e w o r h a d r e a s o n t o k n o w t h a t E P I C v a l u e d t h e p r o p e r t i e s t h a t i t p u r c h a s e d o n a r e t a i l , r a t h e r t h a n o n a w h o l e s a l e , b a s i s . W e d o n o t m e a n t o s u g g e s t t h a t t h e p r i v a t e m o r t g a g e - 1 4 9 - i n s u r e r s g a v e a d v a n c e a p p r o v a l t o t h e s p e c i f i c l o a n s a t i s s u e i n t h e s e c a s e s o r t o a n y o t h e r l o a n s b u t o n l y t h a t t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s k n e w t h a t E P I C v a l u e d t h e p r o p e r t i e s o n a r e t a i l b a s i s . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t w e s h o u l d d i s r e g a r d t h e a c t i o n s o f t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s a n d s e c o n d a r y l e n d e r s o n t h e g r o u n d t h a t t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e m o r t g a g e i n s u r e r s a n d s e c o n d a r y l e n d e r s p e r f o r m e d d u e d i l i g e n c e . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e y " i g n o r e d o r d i d n o t u n d e r s t a n d t h e r e a l i t i e s o f t h e E P I C t r a n s a c t i o n s . " W e d i s a g r e e . W h i l e t h e r e c o r d d o e s n o t s h o w w h a t d u e d i l i g e n c e w a s c o n d u c t e d b y o r o n b e h a l f o f t h e s e c o n d a r y l e n d e r s , D r . H e w i t t ' s t e s t i m o n y a n d t h e m a t e r i a l s u b m i t t e d w i t h D r . H e w i t t ' s r e p o r t c o n f i r m t h a t t h e p r i v a t e m o r t g a g e i n s u r e r s c o n d u c t e d d u e d i l i g e n c e w i t h r e s p e c t t o t h e E P I C l o a n s , i n c l u d i n g r i s k a s s e s s m e n t s , s p o t a p p r a i s a l s , a n d o t h e r f o r m s o f d u e d i l i g e n c e a n d , i n f a c t , t w o c o m p a n i e s , M G I C a n d C M A C , c e a s e d i n s u r i n g E P I C l o a n s a f t e r s p o t a p p r a i s a l s d i s c l o s e d v a l u e s t h a t w e r e l o w e r t h a n t h e v a l u e s s h o w n o n t h e E P I C ' s a p p r a i s a l s . - 1 5 0 - R e t a i l V a l u a t i o n o f t h e S u b j e c t P r o p e r t i e s R e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s v a l u e d t h e 2 6 s i n g l e - f a m i l y h o u s e s a n d t h e c o n d o m i n i u m u n i t a t 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e i n t h e r e t a i l m a r k e t . A s d i s c u s s e d a b o v e , i n t h e c a s e o f 1 9 o f t h e s e p r o p e r t i e s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n r e s p o n d e n t ' s v a l u e a n d t h e c o n t r a c t p r i c e o f t h e p r o p e r t y i s n o t m a t e r i a l . A s t o t h o s e p r o p e r t i e s , w e h a v e u s e d r e s p o n d e n t ' s v a l u e s i n c o m p a r i n g t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s t o t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e d e b t . A s t o 8 o f t h e s e 2 7 p r o p e r t i e s , a s d i s c u s s e d a b o v e , w e d o n o t a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s a n d , f o r p u r p o s e o f m a k i n g t h e v a l u e c o m p a r i s o n r e q u i r e d i n t h e s e c a s e s , w e a c c e p t t h e v a l u e s e s t a b l i s h e d b y t h e c o n t e m p o r a n e o u s a p p r a i s a l s . A s t o t h e 3 9 u n i t s o f P a s e o s C a s t e l l a n o s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I a n d t h e 4 0 u n i t s o f t h e R e f l e c t i o n s p u r c h a s e d b y E A 8 4 - I I I , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s u s e d t h e w h o l e s a l e m a r k e t , r a t h e r t h a n t h e r e t a i l m a r k e t , t o v a l u e t h e u n i t s . H o w e v e r , t h e a g g r e g a t e r e t a i l v a l u e o f t h e 3 9 u n i t s o f P a s e o s C a s t e l l a n o s i s i m p l i e d i n M r . M o g u l ' s a p p r a i s a l r e p o r t w h e n h e f i n d s t h a t t h e t o t a l r e t a i l s a l e s p o t e n t i a l o f t h e u n i t s i s $ 2 , 9 6 2 , 0 0 0 . S i m i l a r l y , t h e a g g r e g a t e r e t a i l v a l u e o f t h e 4 0 u n i t s o f t h e R e f l e c t i o n s i s i m p l i e d b y M e s s r s . D a l t o n a n d R a m o s i n t h e m e m o r a n d u m t h a t - 1 5 1 - a c c o m p a n i e d t h e i r a p p r a i s a l r e p o r t w h e n t h e y r e f e r r e d t o $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 a s t h e " r e t a i l p r i c e " o f t h e u n i t s . I n c o m p a r i n g t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s t o t h e a g g r e g a t e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e d e b t , w e s h a l l u s e t h e r e t a i l v a l u e s o f t h e c o n d o m i n i u m s i m p l i e d i n t h e r e p o r t s o f r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s . T h e f o l l o w i n g s c h e d u l e s s h o w t h e a g g r e g a t e r e t a i l v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y e a c h p a r t n e r s h i p a s c o m p a r e d t o t h e a g g r e g a t e d e b t : E A 8 3 - X I I P r o p e r t i e s L o a n V a l u e L o a n ÷ V a l u e 1 6 1 2 H e m p h i l l A v e . $ 5 4 , 5 2 5 $ 5 7 , 4 0 0 9 4 . 9 9 1 9 2 1 W . 1 7 t h S t . 5 1 , 3 0 0 5 4 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 7 2 8 C o r o n a d o A v e . 5 1 , 3 0 0 5 4 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 7 0 0 L i n d a A v e . 5 4 , 0 5 0 5 6 , 9 0 0 9 4 . 9 9 1 7 1 6 C o r o n a d o A v e . 5 4 , 0 5 0 5 6 , 9 0 0 9 4 . 9 9 1 9 1 6 H o l l y w o o d D r . 5 3 , 2 0 0 5 6 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 7 2 0 C o r o n a d o A v e . 5 6 , 4 2 5 5 9 , 4 0 0 9 4 . 9 9 2 1 0 9 A v i g n o n D r . 8 4 , 5 2 5 8 4 , 0 0 0 1 0 0 . 6 3 2 1 1 1 A v i g n o n D r . 8 5 , 0 2 5 8 5 , 0 0 0 1 0 0 . 0 3 2 1 1 3 A v i g n o n D r . 9 5 , 4 7 5 9 1 , 0 0 0 1 0 4 . 9 2 2 1 1 5 A v i g n o n D r . 9 5 , 4 7 5 1 0 0 , 5 0 0 9 5 . 0 0 2 1 1 7 A v i g n o n D r . 1 0 1 , 1 7 5 1 0 6 , 5 0 0 9 5 . 0 0 P a s e o s C a s t e l l a n o s 2 , 8 6 9 , 6 2 5 2 , 9 6 2 , 0 0 0 9 6 . 8 8 T o t a l 3 , 7 0 6 , 1 5 0 3 , 8 2 3 , 6 0 0 9 6 . 9 3 E A 8 4 - X I I P r o p e r t i e s L o a n V a l u e L o a n ÷ V a l u e 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r . $ 5 1 , 3 0 0 $ 5 8 , 0 0 0 8 8 . 4 5 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r . 6 1 , 7 5 0 6 5 , 0 0 0 9 5 . 0 0 3 5 1 8 T o w e r H i l l L a n e 6 0 , 5 5 0 6 3 , 7 5 0 9 4 . 9 8 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f M a n o r D r . 5 5 , 5 7 5 5 8 , 5 0 0 9 5 . 0 0 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r . 5 4 , 1 5 0 5 7 , 0 0 0 9 5 . 0 0 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u D r . 5 8 , 4 2 5 6 1 , 5 0 0 9 5 . 0 0 1 2 1 0 3 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 5 7 , 4 7 5 6 0 , 5 0 0 9 5 . 0 0 1 2 1 0 7 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 4 7 , 9 7 5 5 0 , 5 0 0 9 5 . 0 0 1 2 1 1 1 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 5 3 , 2 0 0 5 6 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 2 1 1 5 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 6 0 , 8 0 0 6 4 , 0 0 0 9 5 . 0 0 1 2 2 3 1 C a r o l a F o r e s t D r . 5 6 , 0 5 0 5 4 , 0 0 0 1 0 3 . 8 0 4 8 5 0 W e s t F e r r e t D r . 6 7 , 4 5 0 7 1 , 2 0 0 9 4 . 7 3 4 1 0 7 M e d i c a l D r . 5 6 , 9 5 0 5 6 , 4 0 0 1 0 0 . 9 8 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r . 6 0 , 8 0 0 5 7 , 6 0 0 1 0 5 . 5 6 6 4 0 2 R i d g e c r e e k D r . 6 0 , 8 0 0 5 5 , 9 5 0 1 0 8 . 6 7 T h e R e f l e c t i o n s 2 , 5 9 0 , 2 0 0 3 , 0 0 0 , 0 0 0 8 6 . 3 4 T o t a l 3 , 4 5 3 , 4 5 0 3 , 8 8 9 , 9 0 0 8 8 . 7 8 - 1 5 2 - A s s h o w n a b o v e , o n a r e t a i l b a s i s , t h e a g g r e g a t e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s e x c e e d s t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f t h e d e b t . A c c o r d i n g l y , o n t h e b a s i s o f t h e r e c o r d o f t h e s e c a s e s , w e f i n d t h a t t h e d e b t i n c u r r e d b y e a c h p a r t n e r s h i p i n p u r c h a s i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s i s b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s . P o i n t s A m o r t i z a t i o n B o t h p a r t n e r s h i p s p a i d l o a n o r i g i n a t i o n f e e s t o E M I e q u a l t o 4 p e r c e n t o f t h e p r i n c i p a l a m o u n t s o f t h e f i r s t m o r t g a g e l o a n s . T h i s a m o u n t e d t o $ 1 4 8 , 2 4 6 i n t h e c a s e o f E A 8 3 - X I I a n d $ 1 3 8 , 1 3 8 i n t h e c a s e o f E A 8 4 - I I I . T h e s e f e e s w e r e n o n r e f u n d a b l e a n d w e r e s i m i l a r i n a m o u n t t o o r i g i n a t i o n f e e s c h a r g e d b y o t h e r l e n d e r s . A s d i s c u s s e d a b o v e , t h e y w e r e p a i d i n c o n n e c t i o n w i t h b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s . A c c o r d i n g l y , w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r s t h a t t h e s e f e e s a r e d e d u c t i b l e r a t a b l y o v e r t h e l i f e o f t h e f i r s t m o r t g a g e l o a n s . S e e V o n M u f f v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 3 - 5 1 4 . P r o f i t M o t i v e R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e s u b j e c t n o t i c e s o f F P A A t h a t t h e a c t i v i t y c o n d u c t e d b y e a c h p a r t n e r s h i p , E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I , d u r i n g e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e , w a s a n " a c t i v i t y n o t e n g a g e d i n f o r p r o f i t " w i t h i n t h e - 1 5 3 - m e a n i n g o f s e c t i o n 1 8 3 . T h u s , i n e f f e c t , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e a c t i v i t y o f e a c h p a r t n e r s h i p w a s a n " a c t i v i t y o t h e r t h a n o n e w i t h r e s p e c t t o w h i c h d e d u c t i o n s a r e a l l o w a b l e f o r t h e t a x a b l e y e a r u n d e r s e c t i o n 1 6 2 o r u n d e r p a r a g r a p h ( 1 ) o r ( 2 ) o f s e c t i o n 2 1 2 . " S e c . 1 8 3 ( c ) . P e t i t i o n e r s d o n o t c o n t e n d t h a t t h e p a r t n e r s h i p s a r e e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s u n d e r s e c t i o n 2 1 2 . A c c o r d i n g l y , w e m u s t r e d e t e r m i n e w h e t h e r E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I a r e e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s u n d e r s e c t i o n 1 6 2 d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r s i n i s s u e . S e e B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 2 F . 2 d a t 7 0 4 . S e c t i o n 1 6 2 ( a ) p r o v i d e s f o r t h e d e d u c t i o n o f a l l o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a t r a d e o r b u s i n e s s . S e e s e c . 1 6 2 ( a ) . I t i s s e t t l e d t h a t i n o r d e r t o c o n s t i t u t e t h e c a r r y i n g o n o f a t r a d e o r b u s i n e s s u n d e r s e c t i o n 1 6 2 ( a ) , t h e a c t i v i t y m u s t b e e n t e r e d i n t o i n g o o d f a i t h w i t h t h e d o m i n a n t h o p e a n d i n t e r e s t o f r e a l i z i n g a p r o f i t . S e e , e . g . , B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 7 0 4 ; S i e g e l v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . a t 6 9 8 . A s w e h a v e n o t e d i n m a n y c a s e s , t h e t a x p a y e r m u s t s h o w t h a t h e o r s h e h a d a n " a c t u a l a n d h o n e s t o b j e c t i v e o f m a k i n g a p r o f i t . " E . g . , M a r i n e v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 9 5 8 , 9 8 8 ( 1 9 8 9 ) ; H u l t e r v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 3 7 1 , 3 9 2 - 3 9 3 ( 1 9 8 8 ) ; D r e i c e r v . - 1 5 4 - C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 6 4 2 , 6 4 5 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . w i t h o u t o p i n i o n 7 0 2 F . 2 d 1 2 0 5 ( D . C . C i r . 1 9 8 3 ) . F o r t h i s p u r p o s e , t h e t e r m " p r o f i t " m e a n s e c o n o m i c p r o f i t i n d e p e n d e n t o f t a x c o n s e q u e n c e s . E . g . , R o n n e n v . C o m m i s s i o n e r , 9 0 T . C . 7 4 , 8 8 ( 1 9 8 8 ) ; H e r r i c k v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 2 3 7 , 2 5 5 ( 1 9 8 5 ) . G e n e r a l l y , i n t h e c a s e o f a n a c t i v i t y t o w h i c h s e c t i o n 1 8 3 a p p l i e s , t h e d e d u c t i o n s a t t r i b u t a b l e t o t h e a c t i v i t y a r e g r o u p e d i n t o t w o c a t e g o r i e s : T h o s e t h a t w o u l d b e a l l o w a b l e " w i t h o u t r e g a r d t o w h e t h e r o r n o t s u c h a c t i v i t y i s e n g a g e d i n f o r p r o f i t " a n d t h o s e t h a t w o u l d b e a l l o w a b l e " o n l y i f s u c h a c t i v i t y w e r e e n g a g e d i n f o r p r o f i t . " S e c . 1 8 3 ( b ) . P a r a g r a p h ( 1 ) o f s e c t i o n 1 8 3 ( b ) a l l o w s a t a x p a y e r t o t a k e t h e d e d u c t i o n s i n t h e f i r s t c a t e g o r y w i t h o u t l i m i t , b u t p a r a g r a p h ( 2 ) o f s e c t i o n 1 8 3 ( b ) l i m i t s t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f t h e d e d u c t i o n s i n t h e s e c o n d c a t e g o r y , i . e . , d e d u c t i o n s w h i c h a r e a l l o w a b l e o n l y i f t h e a c t i v i t y i s e n g a g e d i n f o r p r o f i t , " t o t h e e x t e n t t h a t t h e g r o s s i n c o m e d e r i v e d f r o m s u c h a c t i v i t y f o r t h e t a x a b l e y e a r e x c e e d s t h e d e d u c t i o n s a l l o w a b l e b y r e a s o n o f p a r a g r a p h ( 1 ) . " S e c . 1 8 3 ( b ) ( 2 ) . T h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s c l a i m e d b y e a c h p a r t n e r s h i p u n d e r s e c t i o n 1 6 7 a r e a l l o w e d o n l y i f t h e e x p e n s e s w e r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h a n a c t i v i t y t h a t c o n s t i t u t e s a t r a d e o r b u s i n e s s o f t h e t a x p a y e r . - 1 5 5 - S e e s e c . 1 6 7 ( a ) ( 1 ) . T h u s , i f s e c t i o n 1 8 3 a p p l i e s t o t h e a c t i v i t i e s o f E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I , t h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s w o u l d b e s u b j e c t t o l i m i t a t i o n u n d e r s e c t i o n 1 8 3 ( b ) ( 2 ) . O n t h e o t h e r h a n d , t h e i n t e r e s t d e d u c t i o n s c l a i m e d b y e a c h p a r t n e r s h i p u n d e r s e c t i o n 1 6 3 ( a ) a r e n o t s u b j e c t t o t h e t r a d e o r b u s i n e s s r e q u i r e m e n t . H o w e v e r , t h e n o t i c e s o f F P A A d e t e r m i n e d t h a t t h e a c t i v i t y o f n e i t h e r p a r t n e r s h i p w a s e n g a g e d i n f o r p r o f i t , w i t h t h e r e s u l t t h a t " a l l i n t e r e s t e x p e n s e s r e l a t i v e t o t h i s a c t i v i t y a r e n o t a l l o w a b l e a s d e d u c t i o n s a g a i n s t o r d i n a r y i n c o m e , b u t a r e s e p a r a t e l y s t a t e d i t e m s s u b j e c t t o t h e i n v e s t m e n t i n t e r e s t l i m i t a t i o n s . " T h e n o t i c e s o f d e f i c i e n c y t h u s t a k e t h e p o s i t i o n t h a t , i f s e c t i o n 1 8 3 a p p l i e s t o t h e a c t i v i t i e s o f e a c h p a r t n e r s h i p , t h e n t h e i n t e r e s t e x p e n s e i n c u r r e d w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t n e r s h i p ' s a c t i v i t i e s w i l l b e t r e a t e d a s i n t e r e s t o n i n v e s t m e n t i n d e b t e d n e s s a n d w i l l b e s u b j e c t t o t h e r u l e s p r e s c r i b e d b y s e c t i o n 1 6 3 ( d ) l i m i t i n g t h e a l l o w a b l e d e d u c t i o n b e f o r e t h e l i m i t a t i o n u n d e r s e c t i o n 1 8 3 i s c o m p u t e d . S e e s e c . 1 . 1 8 3 - 1 ( b ) ( 1 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . I n t h e c a s e o f a l i m i t e d p a r t n e r s h i p , t h e p r o f i t m o t i v e d e t e r m i n a t i o n u n d e r s e c t i o n 1 8 3 i s m a d e a t t h e p a r t n e r s h i p l e v e l . S e e , e . g . , B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 2 F . 2 d 6 9 5 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 4 ) ; F o x v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . 9 7 2 - 1 5 6 - ( 1 9 8 3 ) ; F e l d m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 1 7 , a f f d . 2 0 F . 3 d 1 1 2 8 ( 1 1 t h C i r . 1 9 9 4 ) . T h e r e f o r e , i n t h e i n s t a n t c a s e s , w e l o o k t o t h e a c t i o n s o f t h e g e n e r a l p a r t n e r , E P I C , t o d e t e r m i n e w h e t h e r b o t h o f t h e p a r t n e r s h i p s a r e s u b j e c t t o s e c t i o n 1 8 3 . T h e d e t e r m i n a t i o n w h e t h e r a n a c t i v i t y i s e n g a g e d i n f o r p r o f i t i s t o b e m a d e b y r e f e r e n c e t o o b j e c t i v e s t a n d a r d s , t a k i n g i n t o a c c o u n t a l l o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f e a c h c a s e . S e e s e c . 1 . 1 8 3 - 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . N o o n e f a c t o r i s d e t e r m i n a t i v e i n m a k i n g t h i s d e t e r m i n a t i o n . S e e s e c . 1 . 1 8 3 - 2 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . G r e a t e r w e i g h t i s t o b e g i v e n t o o b j e c t i v e f a c t s t h a n t o t h e t a x p a y e r ' s s t a t e m e n t o f h i s o r h e r i n t e r e s t . S e e s e c . 1 . 1 8 3 - 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . A s a p r e l i m i n a r y m a t t e r , w e n o t e t h a t n o n e o f t h e p a r t i e s t o t h e s e c a s e s c o n t e n d s t h a t e i t h e r p a r t n e r s h i p c o n d u c t e d m o r e t h a n o n e a c t i v i t y . S e e g e n e r a l l y s e c . 1 . 1 8 3 - 1 ( d ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . F o r e x a m p l e , n o p a r t y c o n t e n d s t h a t t h e h o l d i n g o f t h e r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s f o r a p p r e c i a t i o n a n d t h e r e n t i n g o f t h o s e p r o p e r t i e s b y e i t h e r p a r t n e r s h i p w e r e s e p a r a t e a c t i v i t i e s f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 8 3 . T h e r e g u l a t i o n s l i s t t h e f o l l o w i n g n i n e f a c t o r s t h a t s h o u l d b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a n - 1 5 7 - a c t i v i t y w a s e n g a g e d i n f o r p r o f i t : ( 1 ) T h e m a n n e r i n w h i c h t h e t a x p a y e r c a r r i e s o n t h e a c t i v i t y ; ( 2 ) t h e e x p e r t i s e o f t h e t a x p a y e r o r h i s a d v i s e r s ; ( 3 ) t h e t i m e a n d e f f o r t e x p e n d e d b y t h e t a x p a y e r i n c a r r y i n g o n t h e a c t i v i t y ; ( 4 ) t h e e x p e c t a t i o n s t h a t a s s e t s u s e d i n t h e a c t i v i t y m a y a p p r e c i a t e i n v a l u e ; ( 5 ) t h e s u c c e s s o f t h e t a x p a y e r i n c a r r y i n g o n o t h e r s i m i l a r o r d i s s i m i l a r a c t i v i t i e s ; ( 6 ) t h e t a x p a y e r ' s h i s t o r y o f i n c o m e o r l o s s e s w i t h r e s p e c t t o t h e a c t i v i t y ; ( 7 ) t h e a m o u n t o f o c c a s i o n a l p r o f i t s , i f a n y , w h i c h a r e e a r n e d ; ( 8 ) t h e f i n a n c i a l s t a t u s o f t h e t a x p a y e r ; a n d ( 9 ) a n y e l e m e n t s o f p e r s o n a l p l e a s u r e o r r e c r e a t i o n . S e e s e c . 1 . 1 8 3 - 2 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I w e r e h i g h l y l e v e r a g e d a n d p r o d u c e d o p e r a t i n g l o s s e s . T h e o f f e r i n g m e m o r a n d u m i s s u e d b y e a c h p a r t n e r s h i p d i s c l o s e d t h e f a c t t h a t t h e p a r t n e r s h i p w o u l d i n c u r s u c h o p e r a t i n g l o s s e s a n d t h a t t h e p r o p e r t i e s h a d t o a p p r e c i a t e i n v a l u e i n o r d e r f o r a n i n v e s t o r t o r e a l i z e a p r o f i t . T h e o f f e r i n g m e m o r a n d u m i s s u e d f o r E A 8 3 - X I I p r o j e c t e d a b r e a k - e v e n a p p r e c i a t i o n r a t e o f 7 . 9 9 p e r c e n t , a n d t h e o f f e r i n g m e m o - r a n d u m f o r E A 8 4 - I I I p r o j e c t e d a b r e a k - e v e n a p p r e c i a t i o n r a t e o f 9 . 1 5 p e r c e n t . T h e a p p r e c i a t i o n r a t e s r e q u i r e d f o r a p r o f i t w e r e h i g h , b u t t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d o f - 1 5 8 - t h e s e c a s e s t o s h o w t h a t , a s o f t h e i n i t i a t i o n o f e i t h e r p a r t n e r s h i p , s u c h a p p r e c i a t i o n r a t e s c o u l d n o t b e a c h i e v e d . F o r e x a m p l e , r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r , M r . C h a r l e s D . B r o w n , t e s t i f i e d t h a t i n H o u s t o n , T e x a s , p r o p e r t y v a l u e s i n c r e a s e d d u r i n g 1 9 8 1 , 1 9 8 2 , a n d 1 9 8 3 , e v e n t h o u g h i n t e r e s t r a t e s w e r e i n c r e a s i n g . H e t e s t i f i e d t h a t i f i n t e r e s t r a t e s h a d d r o p p e d , t h e n t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i n H o u s t o n " w o u l d h a v e g o n e e v e n m o r e b a l l i s t i c . " M o r e o v e r , i n a n i n t e r n a l m e m o r a n d u m , p r e p a r e d i n l a t e 1 9 8 3 o r e a r l y 1 9 8 4 , a m e m b e r o f E P I C ' s m a n a g e m e n t n o t e d t h a t " s i n c e 1 9 6 4 , m o r t g a g e r a t e s h a v e a v e r a g e d 2 . 7 5 % a b o v e t h e i n f l a t i o n r a t e " a n d " a p p r e c i a t i o n r a t e s h a v e a l s o a v e r a g e d 2 . 0 9 % a b o v e t h e i n f l a t i o n r a t e . " O n t h e b a s i s o f t h e s e r e l a t i o n s h i p s , t h e m e m o r a n d u m c o n c l u d e s t h a t E P I C ' s " p a r t n e r s h i p s c o u l d b e e x p e c t e d t o g e n e r a t e p o s i t i v e e c o n o m i c b e n e f i t s " . T h e m e m o r a n d u m a l s o n o t e s t h a t t h e r e h a v e b e e n p e r i o d s , n o t a b l y 1 9 8 0 , 1 9 8 1 , a n d 1 9 8 2 , w h e n h o m e p r i c e a p p r e c i a t i o n p e r f o r m e d b e l o w a v e r a g e , r e l a t i v e t o i n f l a t i o n a n d i n t e r e s t r a t e s . R e s p o n d e n t t a k e s t h e p o s i t i o n t h a t n e i t h e r E P I C n o r a n y o f i t s l i m i t e d p a r t n e r s h i p s , i n c l u d i n g E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I , e v e r i n t e n d e d t o r e a l i z e a p r o f i t . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t E P I C f o r m e d E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I a n d o t h e r l i m i t e d p a r t n e r s h i p s i n o r d e r t o " s a t i s f y i t s - 1 5 9 - r a v e n o u s a p p e t i t e f o r f u n d s n e c e s s a r y t o s u p p o r t i t s r e a l e s t a t e e m p i r e . " A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , t h e c e n t e r p i e c e o f E P I C ' s " s c h e m e " i n v o l v e d o v e r m o r t g a g i n g t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y e a c h p a r t n e r s h i p " b y o b t a i n i n g i n f l a t e d , d e f e c t i v e a p p r a i s a l s t o s u p p o r t n o m i n a l p u r c h a s e p r i c e s t h a t p e r m i t t e d E P I C t o g e n e r a t e s u b s t a n t i a l b u i l d e r f e e s , r e n t a l d e f i c i t c o n t r i b u t i o n s , a n d r e n t a l a d v a n c e s " . R e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t E P I C ' s p r o j e c t e d b r e a k - e v e n a p p r e c i a t i o n r a t e s o f 7 . 9 9 p e r c e n t a n d 9 . 1 5 p e r c e n t " w e r e a p p r o x i m a t e l y t w i c e a s h i g h a s t h e a c t u a l a p p r e c i a t i o n r a t e s f r o m 1 9 8 0 t o 1 9 8 5 " a n d t h a t E P I C f a i l e d t o d i s c l o s e i t s i n a b i l i t y t o s e l l t h e p r o p e r t i e s o f o l d e r p a r t n e r s h i p s , t h e a d v e r s e m a r k e t c o n d i t i o n s i n t h e h o u s i n g i n d u s t r y , t h e r e - s y n d i c a t i o n s o f p r o p e r t i e s f r o m " m a t u r e d " p a r t n e r s h i p s i n t o n e w p r o p e r t i e s , t h e u s e o f d e f e c t i v e a p p r a i s a l s t o a r r i v e a t i n f l a t e d v a l u e s , t h e p u r c h a s e o f p r o p e r t i e s f o r p a r t n e r s h i p s f r o m E P I C s u b s i d i a r i e s , t h e n a t u r e a n d u s e o f t h e " s w e e p " a c c o u n t , a n d t h e p a y m e n t a n d a p p r a i s a l f e e f o r p r o p e r t y n o t p u r c h a s e d b y E A 8 3 - X I I . W e d i s a g r e e . U n d e r r e s p o n d e n t ' s v i e w o f t h e f a c t s , E P I C w a s i n t e r e s t e d o n l y i n o b t a i n i n g l u m p - s u m p a y m e n t s f r o m n e w p r o p e r t y a c q u i s i t i o n s a n d t h e f e e s a t t r i b u t a b l e t o t h o s e n e w p r o p e r t i e s . R e s p o n d e n t i g n o r e s t h e f a c t t h a t E P I C ' s b u s i n e s s o f s y n d i c a t i n g r e a l e s t a t e p a r t n e r s h i p s d e p e n d e d - 1 6 0 - u p o n t h e p e r c e i v e d s u c c e s s o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s t h a t i t s y n d i c a t e d . A s a r e s u l t , E P I C a d v a n c e d a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e l u m p - s u m p a y m e n t s a n d f e e s t h a t i t r e a l i z e d f r o m t h e a c q u i s i t i o n o f n e w p r o p e r t i e s t o s a t i s f y t h e o b l i g a t i o n s o f o l d e r p a r t n e r s h i p s , a n d t h u s t o m a k e s u r e t h a t n o n e o f t h e p a r t n e r s h i p s d e f a u l t e d o n i t s o b l i g a t i o n s . I n c h o o s i n g t o m a k e t h o s e a d v a n c e s a n d p r e v e n t a n y d e f a u l t , t h e m a n a g e m e n t o f E P I C c o n t i n u e d t o b e l i e v e t h a t i t c o u l d c a r r y t h e p r o p e r t i e s u n t i l i n t e r e s t r a t e s d e c r e a s e d a n d t h e r e a l e s t a t e m a r k e t t u r n e d a r o u n d . R e s p o n d e n t a l s o i g n o r e s t h e f a c t t h a t E P I C w a s e n t i t l e d t o 2 5 p e r c e n t o f t h e n e t p r o f i t s f r o m t h e s a l e o f p r o p e r t i e s , s o - c a l l e d b a c k - e n d a p p r e c i a t i o n . M r . C l a y t o n M c Q u i s t i o n , a n i m p o r t a n t m e m b e r o f E P I C ' s m a n a g e m e n t , r e f e r r e d t o t h i s a s " a g i g a n t i c p r o f i t o p p o r t u n i t y " . B a s e d u p o n t h e r e c o r d o f t h e s e c a s e s , w e f i n d t h a t E P I C , a c t i n g a s t h e g e n e r a l p a r t n e r o f b o t h E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I , e n g a g e d i n t h e a c t i v i t i e s o f b o t h p a r t n e r s h i p s w i t h a n a c t u a l a n d h o n e s t o b j e c t i v e o f m a k i n g a p r o f i t . E P I C ' s A d v a n c e s t o E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I A s m e n t i o n e d a b o v e , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d i n t h e s u b j e c t n o t i c e s o f F P A A t h a t t h e d e d u c t i o n s f o r i n t e r e s t c l a i m e d b y e a c h p a r t n e r s h i p w i t h r e s p e c t t o t h e u n s e c u r e d - 1 6 1 - a d v a n c e s m a d e b y E P I C w e r e n o t a l l o w e d o n t h e g r o u n d t h a t a n y s u c h i n t e r e s t e x p e n s e s w e r e n o t p a i d o r a c c r u e d o n b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s . R e s p o n d e n t c i t e s H a m b u e c h e n v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 T . C . 9 0 ( 1 9 6 4 ) , a n d i n v i t e s t h e C o u r t t o t e s t w h e t h e r t h e a d v a n c e s i n t h i s c a s e a r e v a l i d i n d e b t e d n e s s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e h o l d i n g o f t h a t c a s e . H a m b u e c h e n i n v o l v e d a n a d v a n c e o f m o n e y t o a p a r t n e r s h i p b y a l i m i t e d p a r t n e r . I n t h a t c a s e , w e n o t e d t h a t t h e q u e s t i o n w h e t h e r a t r a n s a c t i o n c r e a t e d a d e b t o r - c r e d i t o r r e l a t i o n s h i p f o r t a x p u r p o s e s i s a q u e s t i o n o f f a c t . S e e i d . a t 9 8 . W e a p p l i e d t h e s a m e f a c t u a l a n a l y s i s u s e d t o r e s o l v e d e b t - e q u i t y i s s u e s i n t h e c o n t e x t o f a c o r p o r a t i o n a n d i t s s t o c k h o l d e r s , a n d w e h e l d t h a t t h e s u b j e c t a d v a n c e c o n s t i t u t e d a c a p i t a l c o n t r i b u t i o n , r a t h e r t h a n a l o a n . S e e K i n g b a y v . C o m m i s s i o n e r , 4 6 T . C . 1 4 7 , 1 5 4 - 1 5 5 ( 1 9 6 6 ) . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e a d v a n c e s i n t h i s c a s e c o n s t i t u t e b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s r a t h e r t h a n e q u i t y . I n s u p p o r t o f t h a t a r g u m e n t , p e t i t i o n e r s r e v i e w e a c h o f t h e 1 3 f a c t o r s t h a t w e r e t a k e n i n t o a c c o u n t b y t h e c o u r t i n E s t a t e o f M i x o n v . U n i t e d S t a t e s , 4 6 4 F . 2 d 3 9 4 , 4 0 2 ( 5 t h C i r . 1 9 7 2 ) , i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e a d v a n c e s i n t h a t c a s e c o n s t i t u t e d d e b t o r e q u i t y . T h o s e f a c t o r s a r e t h e f o l l o w i n g : - 1 6 2 - ( 1 ) t h e n a m e s g i v e n t o t h e c e r t i f i c a t e s e v i d e n c i n g t h e i n d e b t e d n e s s ; ( 2 ) t h e p r e s e n c e o r a b s e n c e o f a f i x e d m a t u r i t y d a t e ; ( 3 ) t h e s o u r c e o f p a y m e n t s ; ( 4 ) t h e r i g h t t o e n f o r c e p a y m e n t o f p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t ; ( 5 ) p a r t i c i p a t i o n i n m a n a g e m e n t f l o w i n g a s a r e s u l t ; ( 6 ) t h e s t a t u s o f t h e c o n t r i b u t i o n i n r e l a t i o n t o r e g u l a r c o r p o r a t e c r e d i t o r s ; ( 7 ) t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s ; ( 8 ) " t h i n " o r a d e q u a t e c a p i t a l i z a t i o n ; ( 9 ) i d e n t i t y o f i n t e r e s t b e t w e e n c r e d i t o r a n d s t o c k h o l d e r ; ( 1 0 ) s o u r c e o f i n t e r e s t p a y m e n t s ; ( 1 1 ) t h e a b i l i t y o f t h e c o r p o r a t i o n t o o b t a i n l o a n s f r o m o u t s i d e l e n d i n g i n s t i t u t i o n s ; ( 1 2 ) t h e e x t e n t t o w h i c h t h e a d v a n c e w a s u s e d t o a c q u i r e c a p i t a l a s s e t s ; a n d ( 1 3 ) t h e f a i l u r e o f t h e d e b t o r t o r e p a y o n t h e d u e d a t e o r t o s e e k a p o s t p o n e m e n t . S e e a l s o S t i n n e t t ' s P o n t i a c S e r v . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 0 F . 2 d 6 3 4 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 4 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 2 - 3 1 4 , a p p l y i n g t h e s a m e 1 3 f a c t o r s . S o m e o f t h e a b o v e f a c t o r s s u p p o r t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n t h a t t h e a d v a n c e s a r e e q u i t y . F o r e x a m p l e , t h e r e w a s n o f i x e d m a t u r i t y d a t e f o r r e p a y m e n t o f t h e a d v a n c e s , a n d t h e o n l y r e a l i s t i c s o u r c e o f r e p a y m e n t w a s f r o m g a i n s f r o m t h e s a l e o f p a r t n e r s h i p p r o p e r t i e s . F u r t h e r m o r e , i t i s u n l i k e l y t h a t e i t h e r p a r t n e r s h i p c o u l d h a v e o b t a i n e d c r e d i t o n t h e s a m e b a s i s f r o m o u t s i d e s o u r c e s . O t h e r f a c t o r s s u p p o r t p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n t h a t t h e a d v a n c e s a r e d e b t . F o r e x a m p l e , t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t g o v e r n i n g e a c h p a r t n e r s h i p t r e a t s t h e u n s e c u r e d a d v a n c e s a s i n d e b t e d n e s s , e s t a b l i s h e s a n i n t e r e s t r a t e , a n d g i v e s E P I C t h e r i g h t t o c o l l e c t p a y m e n t o f t h e a d v a n c e s f r o m t h e - 1 6 3 - p a r t n e r s h i p . F u r t h e r m o r e , t h e a d v a n c e s w e r e d i s p r o p o r t i o n a t e t o E P I C ' s i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . C e r t a i n o t h e r f a c t o r s d o n o t c l e a r l y i n d i c a t e t h a t t h e a d v a n c e s w e r e e i t h e r d e b t o r e q u i t y . F o r e x a m p l e , E P I C d i d n o t r e c e i v e i n c r e a s e d m a n a g e m e n t c o n t r o l o v e r e i t h e r p a r t n e r s h i p b y r e a s o n o f t h e a d v a n c e s , b u t , a s g e n e r a l p a r t n e r , E P I C a l r e a d y e x e r c i s e d f u l l m a n a g e m e n t c o n t r o l o f b o t h p a r t n e r s h i p s . S i m i l a r l y , i t a p p e a r s t h a t t h e a d v a n c e s w e r e u s e d f o r a l l p a r t n e r s h i p n e e d s . W e b e l i e v e t h a t t h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e t i p s i n f a v o r o f f i n d i n g t h a t t h e s u b j e c t u n s e c u r e d a d v a n c e s a r e e q u i t y w h e n w e c o n s i d e r t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s . I n o u r v i e w , E P I C ' s m a n a g e m e n t p l a c e d t h e s e f u n d s a t t h e r i s k o f t h e b u s i n e s s a n d h a d n o r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n o f r e p a y m e n t w i t h o u t r e g a r d t o t h e s u c c e s s o f a l l o f t h e p a r t n e r s h i p s . A s d i s c u s s e d a b o v e , E P I C ' s m a n a g e m e n t a n t i c i p a t e d t h a t E A 8 3 - X I I a n d E A 8 4 - I I I w o u l d h a v e s u r p l u s c a s h d u r i n g t h e i r e a r l y l i v e s b u t t h a t e a c h p a r t n e r s h i p e v e n t u a l l y w o u l d i n c u r o p e r a t i n g d e f i c i t s a n d w o u l d n e e d t o r e c e i v e a d v a n c e s f r o m E P I C i n o r d e r t o a v o i d d e f a u l t s . O t h e r t h a n t h e s a l e o f a p a r t n e r s h i p ' s p r o p e r t i e s , a p a r t n e r s h i p h a d o n l y f o u r s o u r c e s o f c a s h t o f u n d t h e s e o p e r a t i n g d e f i c i t s : C a p i t a l c o n t r i b u t i o n s b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s , p a r t n e r s h i p i n c o m e c o n s i s t i n g p r i m a r i l y o f r e n t a l - 1 6 4 - i n c o m e , b u i l d e r r e b a t e s , a n d g e n e r a l p a r t n e r a d v a n c e s . E P I C ' s m a n a g e m e n t r e a l i z e d t h a t i t s a b i l i t y t o r e m a i n i n b u s i n e s s w o u l d b e h u r t i f a n y o f i t s l i m i t e d p a r t n e r s h i p s d e f a u l t e d o n a n o b l i g a t i o n . E P I C ' s m a n a g e m e n t r e c o g n i z e d t h a t E P I C h a d t o a d v a n c e f u n d s t o i t s p a r t n e r s h i p s . E P I C ' s m a n a g e m e n t a l s o r e c o g n i z e d t h a t t h e a d v a n c e s w o u l d n o t r e a l i s t i c a l l y b e r e p a i d u n t i l a n d u n l e s s t h e p r o p e r t i e s w e r e s o l d a t a p r o f i t . A n i n t e r n a l m e m o r a n d u m p r e p a r e d s o m e t i m e a f t e r S e p t e m b e r 1 9 8 3 s t a t e s a s f o l l o w s : T o t h e e x t e n t a n t i c i p a t e d o p e r a t i n g d e f i c i t s a r e g r e a t e r t h a n d e p r e c i a t i o n ( 5 . 3 % o f p u r c h a s e p r i c e ) , o n e h a l f o f t h i s d e f i c i t m u s t b e f u n d e d b y s o u r c e s o t h e r t h a n l i m i t e d p a r t n e r c o n t r i b u - t i o n s . T o t h e e x t e n t w e i n i t i a l l y o v e r - e s t i m a t e p a r t n e r s h i p i n c o m e i n t h e o f f e r i n g s , a l l o f t h e i n c r e a s e d o p e r a t i n g d e f i c i t w i l l c o m e f r o m t h e g e n e r a l p a r t n e r . O n t h e b a s i s o f t h e t e s t i m o n y a t t r i a l a n d t h e a b o v e , w e f i n d t h a t E P I C ' s a d v a n c e s t o b o t h p a r t n e r s h i p s w e r e i n t h e n a t u r e o f e q u i t y r a t h e r t h a n i n d e b t e d n e s s . A c c o r d i n g l y , a n y " i n t e r e s t " a t t r i b u t a b l e t o s u c h a d v a n c e s c l a i m e d a s a d e d u c t i o n b y e i t h e r p a r t n e r s h i p f o r a n y o f t h e y e a r s i n i s s u e i s n o t a l l o w a b l e u n d e r s e c t i o n 1 6 3 ( a ) . - 1 6 5 - S i x t e e n P r o m i s s o r y N o t e s E a c h i n t h e P r i n c i p a l A m o u n t o f $ 5 , 0 0 0 A s m e n t i o n e d a b o v e , E A 8 4 - I I I i s s u e d 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o C S L e a c h i n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 5 , 0 0 0 a n d d a t e d F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 . E a c h p r o m i s s o r y n o t e w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t a l s o d a t e d F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 , i n f a v o r o f C S L . E l e v e n o f t h e d e e d s o f t r u s t p u r p o r t t o h a v e b e e n f i l e d o n S e p t e m b e r 6 , 1 9 8 5 , w i t h t h e C o u n t y C l e r k o f H a r r i s C o u n t y , T e x a s . F i v e o f t h e d e e d s o f t r u s t d o n o t a p p e a r t o h a v e b e e n f i l e d . I n t h e b a n k r u p t c y f i l i n g t h a t w a s m a d e o n b e h a l f o f E A 8 4 - I I I , C S L i s l i s t e d a s a s e c u r e d c r e d i t o r w i t h r e s p e c t t o 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f $ 8 0 , 0 0 0 . T h e f i l i n g a l s o s t a t e s t h a t a c c r u e d i n t e r e s t i n t h e a m o u n t o f $ 4 , 0 0 0 i s p a y a b l e t o C S L a s a s e c u r e d c r e d i t o r . A t t r i a l , r e s p o n d e n t i n t r o d u c e d a p p r a i s a l s o f t h e s u b j e c t 1 6 p r o p e r t i e s a s o f F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 , a n d r e s p o n d e n t a r g u e s o n b r i e f t h a t t h e a p p r a i s a l s d e m o n s t r a t e t h a t t h e v a l u e o f t h e u n d e r l y i n g p r o p e r t i e s d e c l i n e d o r d i d n o t a p p r e c i a t e e n o u g h t o s u p p o r t t h e n e w d e b t . S e t o u t b e l o w i s a l i s t o f t h e 1 6 p r o p e r t i e s t h a t s h o w s t h e s u m o f t h e o r i g i n a l p u r c h a s e m o n e y i n d e b t e d n e s s , p l u s $ 5 , 0 0 0 , t h e v a l u e o f e a c h s u c h p r o p e r t y o n F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 , a s - 1 6 6 - d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s e r s , a n d t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h o s e a m o u n t s : E A 8 4 - 1 1 1 P r o p e r t i e s L o a n + $ 5 , 0 0 0 V a l u e 2 / 1 / 8 5 D i f f e r e n c e 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r . $ 5 6 , 3 0 0 $ 5 5 , 0 0 0 - $ 1 , 3 0 0 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r . 6 6 , 7 5 0 6 2 , 0 0 0 - 4 , 7 5 0 3 5 1 8 T o w e r H i l l L a n e 6 5 , 5 5 0 5 0 , 0 0 0 - 1 5 , 5 5 0 1 2 3 4 7 N o r t h c l i f f M a n o r D r . 6 0 , 5 7 5 4 2 , 0 0 0 - 1 8 , 5 7 5 1 3 0 6 6 C l a r e w o o d D r . 5 9 , 1 5 0 4 6 , 0 0 0 - 1 3 , 1 5 0 6 3 5 1 S . B r i a r B a y o u D r . 6 3 , 4 2 5 4 5 , 0 0 0 - 1 8 , 4 2 5 1 2 1 0 3 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 6 2 , 4 7 5 4 4 , 0 0 0 - 1 8 , 4 7 5 1 2 1 0 7 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 5 2 , 9 7 5 3 6 , 0 0 0 - 1 6 , 9 7 5 1 2 1 1 1 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 5 8 , 2 0 0 3 8 , 0 0 0 - 2 0 , 2 0 0 1 2 1 1 5 K i n g s L a k e F o r e s t D r . 6 5 , 8 0 0 4 8 , 0 0 0 - 1 7 , 8 0 0 1 2 2 3 1 C a r o l a F o r e s t D r . 6 1 , 0 5 0 5 0 , 0 0 0 - 1 1 , 0 5 0 4 8 5 0 W e s t F e r r e t D r . 7 2 , 4 5 0 7 4 , 2 8 7 1 , 8 3 7 4 1 0 7 M e d i c a l D r . 6 1 , 9 5 0 5 8 , 8 4 6 - 3 , 1 0 4 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r . 6 5 , 8 0 0 6 0 , 0 9 8 - 5 , 7 0 2 6 4 0 2 R i d g e c r e e k D r . 6 5 , 8 0 0 5 8 , 3 2 4 - 7 , 4 7 6 T h e R e f l e c t i o n s , u n i t 1 0 1 6 9 , 7 5 5 5 4 , 7 9 0 - 1 4 , 9 6 5 T o t a l 1 , 0 0 8 , 0 0 5 8 2 2 , 3 4 5 - 1 8 5 , 6 6 0 I n t h e c a s e o f t h e p r o p e r t y a t 4 8 5 0 W e s t F e r r e t D r i v e , i t a p p e a r s , a c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t ' s e v i d e n c e , t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a s o f F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 , $ 7 4 , 2 8 7 , e x c e e d s t h e a m o u n t o f t h e i n d e b t e d n e s s , $ 7 2 , 4 5 0 . A c c o r d i n g l y , i t a p p e a r s t h a t r e s p o n d e n t ' s e v i d e n c e s h o w s t h a t t h e s e c o n d t r u s t n o t e s e c u r e d b y t h a t p r o p e r t y w a s v a l i d i n d e b t e d n e s s . F u r t h e r m o r e , i n t h e c a s e o f t h e p r o p e r t i e s a t 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r i v e , 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r i v e , 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e , a n d 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r i v e , t h e d i f f e r e n c e r e f l e c t e d i n r e s p o n d e n t ' s a p p r a i s a l s i s n o t m a t e r i a l . - 1 6 7 - P e t i t i o n e r s p r e s e n t e d n o e v i d e n c e t o s u b s t a n t i a t e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n y o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a s o f F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s a r e , i n f a c t , " u n s e c u r e d d e b t " a n d a r e b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s w i t h o u t r e g a r d t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y . I n i t i a l l y , p e t i t i o n e r s a r g u e d t h a t " t h e p r o m i s s o r y n o t e s w e r e n o t r e c o r d e d u n t i l a f t e r t h e b a n k r u p t c y f i l i n g " , a n d t h u s t h e n o t e s h a d " n o s u b s t a n c e i n t h e e y e s o f t h e b a n k r u p t c y c o u r t . " O n t h e b a s i s o f t h a t p r e m i s e , p e t i t i o n e r s a r g u e d : " r e s p o n d e n t s h o u l d n o t b e a l l o w e d t o r e l y u p o n d e f e c t i v e d o c u m e n t s t o a s s e r t t h a t t h o s e n o t e s r e p r e s e n t e d s e c u r e d d e b t " . P e t i t i o n e r s f u r t h e r a r g u e d t h a t t h e n o t e s s h o u l d b e t r e a t e d a s u n s e c u r e d d e b t " i n d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e u n s e c u r e d a d v a n c e s w h i c h t h e y r e p l a c e d . " I n t h e i r r e p l y b r i e f , p e t i t i o n e r s w i t h d r e w t h e f a c t u a l a s s e r t i o n t h a t t h e 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s r e p l a c e d u n s e c u r e d a d v a n c e s m a d e b y E P I C . T h e y c o n t i n u e t o t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e v a l i d i t y o f t h e n o t e s s h o u l d b e d e t e r m i n e d w i t h o u t r e g a r d t o t h e v a l u e o f t h e 1 6 p r o p e r t i e s i n 1 9 8 5 f o r e i t h e r o f t w o r e a s o n s . F i r s t , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e n o t e s w e r e r e l a t e d t o " a n $ 8 0 , 0 0 0 l i n e o f c r e d i t f r o m C o m m u n i t y " t h a t i s d e s c r i b e d i n r e s p o n d e n t ' s b r i e f a s " a n o n r e c o u r s e l i n e o f c r e d i t w i t h C o m m u n i t y [ C S L ] t o t a l l i n g $ 8 0 , 0 0 0 - 1 6 8 - s e c u r e d b y n o t e s o f l i m i t e d p a r t n e r s " , a n d t h u s p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s w e r e " a d e q u a t e l y s e c u r e d " w i t h o u t r e g a r d t o t h e v a l u e o f t h e r e a l e s t a t e . S e c o n d , t h e y a r g u e t h a t " t h e r e a l e s t a t e w a s n e v e r l e g a l s e c u r i t y f o r t h e p r o m i s s o r y n o t e s ; t h e r e f o r e , t h e v a l u e o f t h e r e a l e s t a t e i n 1 9 8 5 i s i r r e l e v a n t . " W e d i s a g r e e . E a c h o f t h e 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s s t a t e s t h a t i t " i s t h e N o t e d e s c r i b e d i n a n d s e c u r e d b y a D e e d o f T r u s t d a t e d F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 , o n p r o p e r t y l o c a t e d i n H A R R I S C O U N T Y , S t a t e o f T E X A S " , a n d e a c h n o t e s e t s f o r t h t h e a d d r e s s o f t h e p r o p e r t y . E a c h r e l a t e d d e e d o f t r u s t p r o v i d e s a l e g a l d e s c r i p t i o n a n d a n a d d r e s s o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g t h e n o t e . T h o s e d o c u m e n t s a r e c o m p l e t e i n a n d o f t h e m s e l v e s a n d m a k e n o r e f e r e n c e t o " a n $ 8 0 , 0 0 0 l i n e o f c r e d i t f r o m C o m m u n i t y " . I n f o r m , e a c h o f t h e 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s p u r p o r t s t o b e s e c u r e d b y o n e o f t h e 1 6 p r o p e r t i e s . F u r t h e r m o r e , p e t i t i o n e r s d o n o t t a k e i s s u e w i t h t h e p r e m i s e o f r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t t h a t e a c h o f t h e 1 6 p r o m i s s o r y n o t e s t h a t w a s i s s u e d b y E P I C , t h e g e n e r a l p a r t n e r o f e a c h p a r t n e r s h i p , t o C S L , a n a f f i l i a t e d s a v i n g s a n d l o a n a s s o c i a t e , i s a n o n r e c o u r s e o b l i g a t i o n . A c c o r d i n g l y , w e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t n o n e o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s c a n b e t r e a t e d a s b o n a f i d e i n d e b t e d n e s s u n l e s s p e t i t i o n e r s p r o v e t h a t t h e a m o u n t o f t h e d e b t d o e s n o t u n r e a s o n a b l y - 1 6 9 - e x c e e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y s e c u r i n g i t . S e e , e . g . , B r a n n e n v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 2 F . 2 d 6 9 5 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 4 ) ; E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 4 F . 2 d 1 0 4 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 6 ) . A s m e n t i o n e d a b o v e , p e t i t i o n e r s i n t r o d u c e d n o e v i d e n c e o f t h e v a l u e o f a n y o f t h e p r o p e r t i e s a s o f F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 . T h e r e i s n o e v i d e n c e t o s h o w t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s o n F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 , e x c e e d t h e a g g r e g a t e i n d e b t e d n e s s s e c u r e d b y t h e p r o p e r t y a t t h a t t i m e , e x c e p t i n t h e c a s e o f t h e p r o p e r t y a t 4 8 5 0 W e s t F e r r e t D r i v e , a s t o w h i c h r e s p o n d e n t ' s e v i d e n c e s h o w s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e e x c e e d s t h e a m o u n t o f t h e d e b t , a n d e x c e p t i n t h e c a s e o f t h e p r o p e r t i e s a t 5 4 1 9 H e r o n w o o d D r i v e , 5 4 1 1 H e r o n w o o d D r i v e , 4 1 0 7 M e d i c a l D r i v e , a n d 1 3 7 3 9 E a r l y w o o d D r i v e , a s t o w h i c h t h e d i s c r e p a n c i e s b e t w e e n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a n d t h e a m o u n t o f t h e d e b t a r e n e g l i g i b l e . A c c o r d i n g l y , w e h e r e b y s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s a d j u s t m e n t d i s a l l o w i n g a n y i n t e r e s t d e d u c t i o n c l a i m e d b y E A 8 4 - I I I o n i t s 1 9 8 5 r e t u r n a t t r i b u t a b l e t o t h e r e m a i n i n g 1 1 p r o m i s s o r y n o t e s p a y a b l e t o C S L i s s u e d b y E A 8 4 - I I I o n F e b r u a r y 1 , 1 9 8 5 . - 1 7 0 - T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n s w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 . - 1 7 1 - A p p e n d i x A E P I C A s s o c i a t e s 8 3 - X I I S c h e d u l e D - - P r o F o r m a C a s h - F l o w a n d T a x a b l e I n c o m e ( L o s s ) A n a l y s i s T h r o u g h J u n e 3 0 , 1 9 8 7 A p p l i c a t i o n o f F u n d s 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 1 9 8 6 1 9 8 7 T o t a l A n n u a l C a s h - F l o w R e n t a l I n c o m e 1 I n t e r e s t i n c o m e $ 2 2 9 , 5 1 7 . 0 0 $ 3 2 5 , 2 4 6 . 1 4 $ 3 3 3 , 2 4 7 . 0 8 $ 3 5 6 , 4 8 8 . 6 8 $ 1 8 6 , 4 7 5 . 7 4 $ 1 , 4 3 0 , 9 7 4 . 6 3 I n t e r e s t i n c o m e 1 7 , 8 7 7 . 9 5 1 7 , 5 3 3 . 9 6 6 , 6 6 0 . 7 8 - 0 - - 0 - 4 2 , 0 7 2 . 6 8 L e s s : F i r s t m o r t g a g e p a y m e n t s 2 3 8 6 , 8 2 2 . 0 0 5 4 6 , 1 0 1 . 6 4 5 4 6 , 1 0 1 . 6 4 5 4 6 , 1 0 1 . 6 4 2 7 3 , 0 5 0 . 8 2 2 , 2 9 8 , 1 7 7 . 7 4 A d d i t i o n a l i n t e r e s t p a y m e n t s 3 - 0 - - 0 - - 0 - 5 , 1 1 1 . 1 8 7 , 4 8 7 . 3 6 1 2 , 5 9 8 . 5 4 T a x e s 3 4 , 8 5 9 . 0 1 5 1 , 5 1 6 . 9 5 5 5 8 5 6 . 4 4 5 9 , 9 2 6 . 9 5 3 0 , 9 8 1 . 1 0 2 3 3 , 1 4 0 . 4 5 I n s u r a n c e 1 5 , 2 2 9 . 2 0 2 2 , 4 6 7 . 5 4 2 4 , 4 0 2 . 5 5 2 6 , 3 3 7 . 5 5 1 3 , 6 5 2 . 5 3 1 0 2 , 0 8 9 . 3 6 A u d i t f e e s 3 , 4 5 4 . 2 7 4 , 8 7 6 . 6 2 4 , 8 7 6 . 6 2 4 , 8 7 6 . 6 2 2 , 4 3 8 . 3 1 2 0 , 5 2 2 . 4 4 M a i n t e n a n c e a n d r e p a i r s 4 1 2 , 0 9 5 . 8 5 1 9 , 0 5 9 . 9 3 2 1 , 8 1 1 . 8 0 2 3 , 3 4 8 . 6 9 1 2 , 0 5 8 . 5 7 8 8 , 3 7 4 . 8 4 P r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n f e e 2 1 , 6 7 5 . 0 0 3 0 , 6 0 0 . 0 0 3 0 , 6 0 0 . 0 0 3 0 , 6 0 0 . 0 0 1 5 , 3 0 0 . 0 0 1 2 8 , 7 7 5 . 0 0 N e t c a s h - f l o w f r o m o p e r a t i o n s - 2 2 6 , 7 4 0 . 3 8 - 3 3 1 , 8 4 2 . 5 8 - 3 4 3 , 7 4 1 . 1 9 - 3 3 9 , 8 1 3 . 9 5 - 1 6 8 , 4 9 2 . 9 4 - 1 , 4 1 0 , 6 3 1 . 0 4 T a x a b l e I n c o m e ( l o s s ) a n a l y s i s N e t c a s h - f l o w f r o m o p e r a t i o n s - 2 2 6 , 7 4 0 . 3 8 - 3 3 1 , 8 4 2 . 5 8 - 3 4 3 , 7 4 1 . 1 9 - 3 3 9 , 8 1 3 . 9 5 - 1 6 8 , 4 9 2 . 9 4 - 1 , 4 1 0 , 6 3 1 . 0 4 P l u s : M o r t g a g e a m o r t i z a t i o n - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - O t h e r i n c o m e r e c o g n i z e d 5 - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - L e s s : D e p r e c i a t i o n 1 2 2 , 6 2 5 . 7 6 1 7 3 . 1 1 8 . 7 2 1 7 3 , 1 1 8 . 7 2 1 7 3 , 1 1 8 . 7 2 8 6 , 5 5 9 . 3 6 7 2 8 , 5 4 1 . 2 8 A m o r t i z a t i o n o f m o r t g a g e l o a n f e e 1 1 , 8 0 8 . 8 4 1 6 , 6 7 1 . 3 0 1 6 , 6 7 1 . 3 0 1 6 , 6 7 1 . 3 0 8 , 3 3 5 . 6 5 7 0 , 1 5 8 . 3 8 A c c r u e d m o r t g a g e i n t e r e s t - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - N e t t a x a b l e i n c o m e - 3 6 1 , 1 7 4 . 9 8 - 5 2 1 , 6 3 2 . 6 0 - 5 3 3 , 5 3 1 . 2 1 - 5 2 9 , 6 0 3 . 9 7 - 2 6 3 , 3 8 7 . 9 5 - 2 , 2 0 9 , 3 3 0 . 7 1 1 I t i s a s s u m e d t h a t t h e R a l d o n C o r p . l e a s e s w i l l t e r m i n a t e J u n e 3 0 , 1 9 8 4 . I t i s a s s u m e d t h a t a f t e r b u i l d e r l e a s e t e r m i n a t i o n s , a l l p r o p e r t i e s w i l l b e r e n t e d o u t t o i n d i v i d u a l s a t 8 - p e r c e n t m a r k e t v a l u e . I n o r d e r t o p r o j e c t t h e m a r k e t o f v a l u e t h e p r o p e r t i e s a t t h e t i m e t h e y a r e r e n t e d o u t , i t i s a s s u m e d t h e y w i l l a p p r e c i a t e 9 p e r c e n t p e r y e a r . F o r a l l r e n t a l s t o i n d i v i d u a l s , p r o j e c t e d i n c o m e i s r e d u c e d b y 2 0 p e r c e n t t o a l l o w f o r v a c a n c i e s a n d r e n t a l c o m m i s s i o n s . 2 L o a n p a y m e n t s a r e n o t e x p e c t e d t o i n c r e a s e w i t h i n t h e p e r i o d o f t h e s e p r o j e c t i o n s . 3 F i f t e e n p e r c e n t p e r y e a r o n n e t a d v a n c e s t o t h e p a r t n e r s h i p . T h e a m o u n t d e c r e a s e s a t t h e b e g i n n i n g o f e a c h q u a r t e r b y t h e a m o u n t o f t h e q u a r t e r l y i n v e s t m e n t m i n u s t h e O r g a n i z a t i o n F e e . I t i n c r e a s e s d u r i n g t h e y e a r b y t h e a m o u n t o f t h e n e g a t i v e c a s h - f l o w . T o t h e e x t e n t E P I C o w e s t h e p a r t n e r s h i p m o n e y , i n t e r e s t w i l l b e p a i d a t 1 2 p e r c e n t p e r y e a r . 4 W h i l e t h e h o u s e s a r e l e a s e d t o t h e b u i l d e r , t h e b u i l d e r i s r e s p o n s i b l e f o r a l l m a i n t e n a n c e a n d r e p a i r s . T h e r e a f t e r , i t i s a s s u m e d t h a t t h e s e p a y m e n t s w i l l a m o u n t o f 0 . 5 p e r c e n t p e r y e a r o f t h e o r i g i n a l p u r c h a s e p r i c e . 5 N o t a p p l i c a b l e t o t h i s p a r t n e r s h i p . - 1 7 2 - A p p e n d i x B E P I C A S S O C I A T E S 8 4 - I I I S c h e d u l e D - - P r o F o r m a C a s h - F l o w a n d T a x a b l e I n c o m e ( L o s s ) A n a l y s i s O c t o b e r 1 , 1 9 8 3 T h r o u g h D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 7 A p p l i c a t i o n o f f u n d s 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 1 9 8 6 1 9 8 7 T o t a l A n n u a l c a s h - f l o w G r o s s r e n t a l i n c o m e f r o m i n d i v i d u a l s $ 8 3 , 6 4 0 $ 2 9 4 , 3 4 1 $ 3 1 5 , 6 1 9 $ 3 3 8 , 4 3 5 $ 3 6 2 , 9 0 1 $ 1 , 3 9 4 , 9 3 6 L e s s : R e n t a l c o m m i s s i o n s 5 , 3 0 5 2 7 , 8 8 5 2 5 , 2 5 0 2 7 , 0 7 5 2 9 , 0 3 2 1 1 4 , 5 4 7 V a c a n c y - 0 - 6 9 , 1 6 9 3 7 , 8 7 4 4 0 , 6 1 2 4 3 , 5 4 8 1 9 1 , 2 0 3 N e t r e n t a l i n c o m e f r o m i n d i v i d u a l s 1 7 8 , 3 3 5 1 9 7 , 2 8 7 2 5 2 , 4 9 5 2 7 0 , 7 4 8 2 9 0 , 3 2 1 1 , 0 8 9 , 1 8 6 I n t e r e s t i n c o m e o n p a r t n e r s h i p f u n d s L e n t t o E P I C 5 , 9 3 7 6 , 8 8 8 - 0 - - 0 - - 0 - 1 2 , 8 2 4 L e s s : F i r s t m o r t g a g e p a y m e n t s 2 1 2 8 , 1 5 5 5 0 4 , 3 7 4 5 0 2 , 2 1 7 5 0 2 , 2 1 7 5 0 2 , 2 1 7 2 , 1 3 9 , 1 8 2 I n t e r e s t e x p e n s e s o n f u n d s l e n t b y E P I C t o t h e p a r t n e r s h i p 3 - 0 - 2 , 3 2 5 2 4 , 0 5 6 5 3 , 1 9 7 8 0 , 7 3 3 1 6 0 , 3 1 2 T a x e s 2 0 , 0 0 3 7 3 , 8 3 6 7 9 , 2 7 4 8 5 , 0 0 4 9 1 , 1 4 9 3 4 9 , 2 6 6 I n s u r a n c e 3 , 6 2 0 1 0 , 7 0 5 9 , 2 9 9 9 , 9 7 2 1 0 , 6 9 3 4 4 , 2 8 9 H o m e o w n e r a s s o c i a t i o n d u e s 3 3 3 2 , 0 6 9 4 , 3 5 9 4 , 6 7 4 5 , 0 1 2 1 6 , 4 4 6 A u d i t f e e s 1 , 2 5 0 4 , 9 8 6 4 , 9 4 6 4 , 9 4 6 4 , 9 4 6 2 1 , 0 7 4 M a i n t e n a n c e a n d r e p a i r s 4 1 0 , 2 2 5 4 9 , 1 7 0 2 1 , 5 9 7 2 3 , 1 5 8 2 4 , 8 3 2 1 3 9 , 3 5 9 M i s c e l l a n e o u s 5 , 4 4 4 - 0 - - 0 - - 0 - - 0 - 5 , 4 4 4 P r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n f e e 8 , 2 5 0 3 3 , 0 0 0 3 3 , 0 0 0 3 3 , 0 0 0 3 3 , 0 0 0 1 4 0 , 2 5 0 N e t c a s h - f l o w f r o m o p e r a t i o n s - 1 0 3 , 3 8 4 - 4 7 6 , 2 9 1 - 4 2 6 , 2 5 3 - 4 4 5 , 4 2 1 - 4 6 2 , 2 6 2 - 1 , 9 1 3 , 6 1 1 T a x a b l e i n c o m e ( l o s s ) a n a l y s i s N e t c a s h - f l o w f r o m o p e r a t i o n s - 1 0 3 , 3 8 4 - 4 7 6 , 2 9 1 - 4 2 6 , 2 5 3 - 4 4 5 , 4 2 1 4 6 2 , 2 6 2 - 1 , 9 1 3 , 6 1 1 L e s s : D e p r e c i a t i o n 4 2 , 6 8 6 1 7 0 , 7 4 1 1 7 0 , 7 4 2 1 7 0 , 7 4 2 1 7 0 , 7 4 2 7 2 5 , 6 5 3 A m o r t i z a t i o n o f m o r t g a g e l o a n f e e 3 , 4 5 3 1 3 , 8 1 4 1 3 , 8 1 4 1 3 , 8 1 4 1 3 , 8 1 4 5 8 , 7 0 9 N e t t a x a b l e i n c o m e - 1 4 9 , 5 2 4 - 6 6 0 , 8 4 6 - 6 1 0 , 8 0 9 - 6 2 9 , 9 7 6 - 6 4 6 , 8 1 8 - 2 , 6 9 7 , 9 7 2 1 T h e y e a r 1 9 8 3 a n d t h e f i r s t t h r e e q u a r t e r s o f 1 9 8 4 c o n t a i n a c t u a l o p e r a t i n g h i s t o r y ; t h e r e a f t e r , i t i s a s s u m e d t h a t t h e r e n t w i l l i n c r e a s e 7 p e r c e n t p e r y e a r . D u r i n g t h e p e r i o d t h a t t h e p r o p e r t i e s a r e a s s u m e d t o b e r e n t e d t o i n d i v i d u a l t e n a n t s , p r o j e c t e d i n c o m e i s r e d u c e d b y 8 p e r c e n t t o a l l o w f o r r e n t a l c o m m i s s i o n s a n d 1 2 p e r c e n t y e a r l y t o a l l o w f o r v a c a n c i e s . 2 L o a n p a y m e n t s a r e n o t e x p e c t e d t o i n c r e a s e d u r i n g t h i s p e r i o d . 3 F i f t e e n p e r c e n t p e r y e a r o n n e t a d v a n c e s b y E P I C t o t h e p a r t n e r s h i p . T h e a m o u n t d e c r e a s e s a t t h e b e g i n n i n g o f e a c h q u a r t e r b y t h e a m o u n t o f t h e q u a r t e r l y i n v e s t m e n t m i n u s t h e O r g a n i z a t i o n F e e . I t i n c r e a s e s d u r i n g t h e y e a r b y t h e a m o u n t o f t h e n e g a t i v e c a s h - f l o w . T o t h e e x t e n t E P I C o w e s t h e P a r t n e r s h i p m o n e y , i n t e r e s t w i l l b e p a i d a t 1 2 p e r c e n t p e r y e a r . 4 I t i s a s s u m e d t h a t t h e s e e x p e n s e s w i l l a m o u n t t o 0 . 5 p e r c e n t p e r y e a r o f c u r r e n t p r o p e r t y v a l u e .