TAX COURT OPINION

Case: Epco, Inc. and Subsidiaries
Docket Number: 25248-93
Judge: Goldberg
Opinion Type: memo
Filed: 03/31/1999
Pages: 24

* T h i s o p i n i o n s u p p l e m e n t s o u r o p i n i o n i n E P C O , I n c . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 4 9 . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 0 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E P C O , I N C . A N D S U B S I D I A R I E S , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t * D o c k e t N o . 2 5 2 4 8 - 9 3 . F i l e d M a r c h 3 1 , 1 9 9 9 . J u a n D . K e l l e r a n d P h i l i p B . W r i g h t , f o r p e t i t i o n e r . J a m e s A . K u t t e n , f o r r e s p o n d e n t . S E C O N D S U P P L E M E N T A L M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G O L D B E R G , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e i s b e f o r e t h e C o u r t o n r e m a n d f r o m t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e E i g h t h C i r c u i t . E P C O , I n c . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 4 F . 3 d 1 7 0 ( 8 t h C i r . 1 9 9 7 ) , - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . a f f g . i n p a r t , v a c a t i n g i n p a r t , a n d r e m a n d i n g T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 4 9 a n d T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 4 9 9 . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s t h e p r o p e r a m o u n t o f c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n i n c o m e i n c l u d a b l e i n p e t i t i o n e r ' s 1 9 8 9 g r o s s i n c o m e . I n o r d e r t o d e c i d e t h i s i s s u e , w e a r e r e q u i r e d t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a s e w e r l i n e p e t i t i o n e r c o n s t r u c t e d u s i n g a m o u n t s c o n t r i b u t e d t o p e t i t i o n e r a s a c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n . P e t i t i o n e r , u s i n g t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n , c o n t e n d s t h a t t h e s e w e r l i n e h a s a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 8 0 , 0 0 0 a n d t h a t p e t i t i o n e r r e c o g n i z e d n o c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n i n c o m e i n 1 9 8 9 . R e s p o n d e n t , u s i n g t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n , c o n t e n d s t h a t t h e s e w e r l i n e h a s a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 5 4 0 , 0 0 0 a n d t h a t p e t i t i o n e r r e c o g n i z e d $ 2 0 0 , 0 0 0 i n c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n i n c o m e i n 1 9 8 9 . I n E P C O , I n c . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 4 9 ( E P C O I ) , t h i s C o u r t h e l d t h a t e s c r o w a m o u n t s d i s b u r s e d i n t h e c o n s t r u c t i o n o f a s e w e r l i n e c o n s t i t u t e d a c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 1 8 ( b ) , a n d , a s s u c h , w e r e i n c l u d a b l e i n p e t i t i o n e r ' s i n c o m e . 1 W e f u r t h e r h e l d t h a t p e t i t i o n e r - 3 - r e c e i v e d c a s h i n t h e t r a n s a c t i o n a n d d i d n o t r e c e i v e a s e w e r l i n e . I n a s u p p l e m e n t a l m e m o r a n d u m o p i n i o n , w e c o n s i d e r e d b o t h p e t i t i o n e r ' s M o t i o n f o r R e c o n s i d e r a t i o n u n d e r R u l e 1 6 1 a n d M o t i o n t o V a c a t e D e c i s i o n u n d e r R u l e 1 6 2 a n d h e l d t h a t , w h i l e p e t i t i o n e r d i d n o t r e c e i v e " c a s h " p e r s e f r o m t h e e s c r o w a c c o u n t , p e t i t i o n e r r e c e i v e d t h e b e n e f i t o f t h e e s c r o w f u n d s i n t h e s a m e m a n n e r a s i f t h e f u n d s h a d b e e n d e p o s i t e d d i r e c t l y i n t o p e t i t i o n e r ' s o w n a c c o u n t a n d w e r e u s e d t o p a y c o n t r a c t o r s t o w h o m p e t i t i o n e r w a s d i r e c t l y l i a b l e . S e e E P C O , I n c . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 4 9 9 ( E P C O I I ) . I n E P C O , I n c . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 4 F . 3 d 1 7 0 ( 8 t h C i r . 1 9 9 7 ) , t h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e E i g h t h C i r c u i t a f f i r m e d i n p a r t , v a c a t e d i n p a r t , a n d r e m a n d e d o u r d e c i s i o n i n E P C O I . T h e C o u r t o f A p p e a l s a f f i r m e d o u r f i n d i n g t h a t p e t i t i o n e r r e c e i v e d a c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 1 8 ( b ) , w h i c h w a s i n c l u d a b l e i n p e t i t i o n e r ' s g r o s s i n c o m e f o r 1 9 8 9 . H o w e v e r , t h e C o u r t o f A p p e a l s h e l d t h a t w h a t e v e r c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n i n c o m e p e t i t i o n e r r e c e i v e d i n 1 9 8 9 w a s b a s e d o n t h e v a l u e o f a c o m p l e t e d s e w e r l i n e a n d n o t o n t h e d i s b u r s a l o f e s c r o w f u n d s . T h e c a s e w a s r e m a n d e d t o t h e T a x C o u r t t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o m p l e t e d s e w e r l i n e . - 4 - A t t h e d i r e c t i o n o f t h e C o u r t o f A p p e a l s , w e n o w u n d e r t a k e t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h a t s e w e r l i n e i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e a m o u n t o f i n c o m e , i f a n y , w h i c h s h o u l d b e r e c o g n i z e d b y p e t i t i o n e r a s a c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n f o r t h e 1 9 8 9 t a x y e a r . F I N D I N G S O F F A C T T h e f i n d i n g s o f f a c t a r e s e t f o r t h i n E P C O I a n d a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . T h e s t i p u l a t i o n s a n d e x h i b i t s a r e a l s o i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . F o r c o n v e n i e n c e , w e s h a l l o n l y s e t f o r t h t h e f a c t s n e c e s s a r y t o c l a r i f y t h e e n s u i n g d i s c u s s i o n . P e t i t i o n e r i s a n a f f i l i a t e d g r o u p o f c o r p o r a t i o n s w h i c h f i l e d a c o n s o l i d a t e d F e d e r a l c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n f o r 1 9 8 9 . F o r t h e y e a r a t i s s u e , E P C O , I n c . ( E P C O ) , a M i s s o u r i c o r p o r a t i o n , w a s t h e c o m m o n p a r e n t o f a n a f f i l i a t e d g r o u p w h i c h i n c l u d e d I m p e r i a l U t i l i t y C o r p . ( I m p e r i a l ) , a M i s s o u r i c o r p o r a t i o n 1 0 0 p e r c e n t o w n e d b y E P C O . D u r i n g t h e y e a r a t i s s u e , E u g e n e F r i b i s ( M r . F r i b i s ) a n d h i s w i f e o w n e d a l l o f t h e s t o c k o f E P C O , a n d M r . F r i b i s s e r v e d a s t h e p r e s i d e n t o f b o t h E P C O a n d I m p e r i a l . I m p e r i a l e n g a g e s i n t h e b u s i n e s s o f s e w a g e c o l l e c t i o n a n d t r e a t m e n t a n d i s r e g u l a t e d b y t h e M i s s o u r i P u b l i c S e r v i c e C o m m i s s i o n ( P S C ) . S o m e t i m e i n 1 9 8 6 o r 1 9 8 7 , B r o o k s M c A r t h y ( M r . M c A r t h y ) , a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r , p l a n n e d t o d e v e l o p a t r a i l e r p a r k - 5 - c o n s i s t i n g o f 2 6 6 t r a i l e r p a d s . T h e t r a i l e r p a r k , n a m e d B r o o k s h i r e V i l l a g e M o b i l e H o m e P a r k ( B r o o k s h i r e ) , w a s t o b e d e v e l o p e d i n t h r e e s t a g e s . B e f o r e c o m m e n c i n g d e v e l o p m e n t o f B r o o k s h i r e , M r . M c A r t h y c o n s u l t e d M r . F r i b i s i n o r d e r t o a r r a n g e s e w e r s e r v i c e . T h e m e t h o d o f p r o v i d i n g s e w e r s e r v i c e h a d t o b e a p p r o v e d b y t h e M i s s o u r i D e p a r t m e n t o f N a t u r a l R e s o u r c e s ( D N R ) , a n a g e n c y o f t h e S t a t e o f M i s s o u r i r e s p o n s i b l e f o r w a t e r q u a l i t y . M r . F r i b i s t o l d M r . M c A r t h y t h a t t h e s e w a g e f r o m B r o o k s h i r e c o u l d b e t r e a t e d b y u s i n g e i t h e r a n o n s i t e l a g o o n , a n o n s i t e s e w a g e t r e a t m e n t p l a n t , o r a n u n d e r g r o u n d s e w e r l i n e c o n n e c t i n g B r o o k s h i r e t o a c e n t r a l i z e d t r e a t m e n t p l a n t . M r . M c A r t h y u l t i m a t e l y c h o s e t h e t h i r d s e w a g e t r e a t m e n t o p t i o n w h i c h i n v o l v e d t h e c o n s t r u c t i o n o f a s e w e r l i n e c o n n e c t i n g B r o o k s h i r e t o I m p e r i a l ' s C o u n t r y C l u b M a n o r s e w a g e t r e a t m e n t f a c i l i t y ( t r e a t m e n t f a c i l i t y ) , 2 - 1 / 2 m i l e s n o r t h o f B r o o k s h i r e . S i n c e t h e n o r t h e r n b o u n d a r y o f B r o o k s h i r e a b u t t e d a t r a c t o f u n d e v e l o p e d l a n d o w n e d b y I n t e r s t a t e D e v e l o p m e n t C o r p . ( I n t e r s t a t e ) , t h e c o m p l e t e d s e w e r l i n e w o u l d a l s o b i s e c t I n t e r s t a t e ' s l a n d , t h e r e b y p r o v i d i n g s e w e r s e r v i c e t o a n y f u t u r e d e v e l o p m e n t . I n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e e c o n o m i c f e a s i b i l i t y o f t h e p r o j e c t , M r . F r i b i s d e t e r m i n e d t h e c o s t s o f c o n s t r u c t i o n , o p e r a t i o n , a n d m a i n t e n a n c e o f b o t h t h e s e w e r l i n e a n d t r e a t m e n t - 6 - f a c i l i t y u p g r a d e a n d c o m p a r e d t h e s e e x p e n s e s t o t h e p r o j e c t e d r e v e n u e o f t h e s e w e r l i n e b y u s i n g a f o r m u l a h e c a l l e d a " l i f e c y c l e c o s t a n a l y s i s " . I m p e r i a l i s a r e g u l a t e d u t i l i t y a n d i t s r e v e n u e f r o m s e w a g e c o l l e c t i o n a n d t r e a t m e n t i s r e g u l a t e d b y t h e P S C . A t t h e t i m e p e t i t i o n e r d e c i d e d t o c o n s t r u c t t h e s e w e r l i n e , t h e P S C t a r i f f p r o v i d e d f o r a $ 4 0 0 " c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n f e e " a n d a m o n t h l y s e r v i c e c h a r g e o f $ 1 8 f o r e a c h m o b i l e h o m e . T h e $ 4 0 0 f e e w a s a o n e - t i m e f e e c h a r g e d t o o c c u p i e d m o b i l e h o m e p a d s , r e g a r d l e s s o f t h e e x i s t e n c e o f a s e w e r l i n e . I m p e r i a l w a s p e r m i t t e d t o c h a r g e c u s t o m e r s f o r t h e c o s t o f a s e w e r l i n e c o n n e c t i n g t h e c u s t o m e r s ' p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r ' s t r e a t m e n t f a c i l i t y a n d t h e c o s t o f u p g r a d i n g t h a t t r e a t m e n t f a c i l i t y t o m e e t a n y i n c r e a s e d w a s t e f l o w . O n M a r c h 1 1 , 1 9 8 8 , I m p e r i a l e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t e n t i t l e d " A g r e e m e n t f o r S e w e r S e r v i c e N e w C o n s t r u c t i o n " ( M c A r t h y - I m p e r i a l a g r e e m e n t ) w i t h M r . M c A r t h y a n d I n t e r s t a t e . P u r s u a n t t o t h e M c A r t h y - I m p e r i a l a g r e e m e n t , I m p e r i a l a g r e e d t o b u i l d a 2 - 1 / 2 - m i l e s e w e r l i n e e x t e n d i n g f r o m B r o o k s h i r e t h r o u g h I n t e r s t a t e ' s p r o p e r t y t o t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y , t h e r e b y a l l o w i n g s e r v i c e t o b o t h p r o p e r t i e s . I m p e r i a l a l s o a g r e e d t o u p g r a d e i t s t r e a t m e n t f a c i l i t y t o h a n d l e t h e a n t i c i p a t e d i n c r e a s e i n w a s t e . T h e M c A r t h y - I m p e r i a l a g r e e m e n t a l s o p r o v i d e d f o r M r . M c A r t h y t o p a y I m p e r i a l $ 2 0 0 , 0 0 0 i n " t a p - o n f e e s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e S e w e r - 7 - 2 M r . F r i b i s d r a f t e d t h e c o n t r a c t a n d o f t e n u s e d t h e t e r m s " t a p - o n f e e " a n d " c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n " i n t e r c h a n g e a b l y . B y r e f e r e n c e t o t h e S e w e r S e r v i c e R u l e s , M r . F r i b i s i n t e n d e d t h a t t h e t e r m " t a p - o n f e e " u s e d i n t h e c o n t r a c t w o u l d c o r r e s p o n d t o t h e t e r m " c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n " u s e d i n t h e S e w e r S e r v i c e R u l e s . C o m p a n y ' s t a r i f f o n f i l e w i t h t h e M i s s o u r i P u b l i c S e r v i c e C o m m i s s i o n " . 2 A d d i t i o n a l l y , t h e M c A r t h y - I m p e r i a l a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t t h e e s c r o w d e p o s i t w o u l d b e c r e d i t e d t o w a r d t h e $ 4 0 0 p e r p a d " c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n f e e " p e r m i t t e d b y t h e S e w e r S e r v i c e R u l e s . A s a r e s u l t , I m p e r i a l w a i v e d f e e s , w h i c h a r e u s u a l l y b o r n e b y t h e c u s t o m e r , t o c o n n e c t i n d i v i d u a l m o b i l e h o m e s i n B r o o k s h i r e t o t h e s e w e r s y s t e m i n e x c h a n g e f o r t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 e s c r o w c o n t r i b u t i o n . A c c o r d i n g t o t h e M c A r t h y - I m p e r i a l a g r e e m e n t , M r . M c A r t h y d e p o s i t e d t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 i n t o a n e s c r o w a c c o u n t . I n a d d i t i o n , M r . M c A r t h y a n d I n t e r s t a t e a g r e e d t h a t $ 1 0 0 , 0 0 0 o f M r . M c A r t h y ' s d e p o s i t w a s f o r t h e d e v e l o p m e n t c o n t e m p l a t e d b y I n t e r s t a t e , w i t h t h e u n d e r s t a n d i n g t h a t I n t e r s t a t e w o u l d l a t e r r e i m b u r s e M r . M c A r t h y . P u r s u a n t t o t h e a g r e e m e n t , I n t e r s t a t e e x e c u t e d a d e e d o f t r u s t i n t h e a m o u n t o f $ 1 0 0 , 0 0 0 i n f a v o r o f M r . M c A r t h y . I n t e r s t a t e s u b s e q u e n t l y p a i d M r . M c A r t h y t h e $ 1 0 0 , 0 0 0 . I m p e r i a l c o n t r a c t e d w i t h M c C l a n a h a n C o n t r a c t i n g ( M c C l a n a h a n ) , a p a r t n e r s h i p o f w h i c h M r . F r i b i s w a s a p a r t n e r , t o c o n s t r u c t t h e s e w e r l i n e a n d u p g r a d e t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y a t a - 8 - t o t a l c o s t o f $ 5 4 0 , 0 0 0 . T h e c o s t o f t h e s e w e r l i n e c o n n e c t i n g B r o o k s h i r e t o t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y w a s $ 3 5 0 , 0 0 0 , w i t h $ 1 5 0 , 0 0 0 o f t h o s e c o n s t r u c t i o n c o s t s p a i d b y I m p e r i a l a n d t h e r e m a i n i n g $ 2 0 0 , 0 0 0 p a i d f r o m t h e e s c r o w f u n d . I m p e r i a l p a i d t h e t o t a l $ 1 9 0 , 0 0 0 c o s t o f t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y u p g r a d e . C o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e a n d t h e u p g r a d e o f t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y w a s c o m p l e t e d i n A p r i l 1 9 8 9 . A t t h e t i m e t h a t M c C l a n a h a n w a s c o n s t r u c t i n g t h e s e w e r l i n e i n 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 , F r i b i s - W i l e y , a c i v i l e n g i n e e r i n g f i r m o f w h i c h M r . F r i b i s i s p r e s i d e n t , w a s p r e p a r i n g p l a t s f o r t h e d e v e l o p m e n t o f t h e I n t e r s t a t e p r o p e r t y . I n t e r s t a t e c a l l e d i t s p r o p o s e d d e v e l o p m e n t P i n e V i e w A c r e s ( P i n e V i e w ) a n d i n i t i a l l y p l a n n e d t o d e v e l o p 3 2 6 l o t s f o r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s . F r i b i s - W i l e y p r e p a r e d t h e p l a n s f o r P i n e V i e w ' s f i r s t p h a s e o f d e v e l o p m e n t , w h i c h u l t i m a t e l y i n c l u d e d 3 7 D N R - a p p r o v e d l o t s . T h e s e w e r l i n e s w i t h i n B r o o k s h i r e w e r e c o n s t r u c t e d a t M r . M c A r t h y ' s e x p e n s e , a n d M r . M c A r t h y r e t a i n e d t i t l e t o t h e m a n d r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e i r m a i n t e n a n c e . I m p e r i a l o w n s t h e s e w e r l i n e c o n n e c t i n g B r o o k s h i r e t o t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y . T h e s e w e r l i n e n o w s e r v e s a d d i t i o n a l c u s t o m e r s o t h e r t h a n t h o s e i n B r o o k s h i r e a n d I m p e r i a l c o n t i n u e s t o r e c e i v e f e e s f r o m t h e s e a d d i t i o n a l c u s t o m e r s . O f t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 i n e s c r o w f u n d s , $ 1 6 4 , 3 7 5 w a s d i s b u r s e d i n 1 9 8 8 a n d $ 3 5 , 6 2 5 w a s d i s b u r s e d i n 1 9 8 9 . P e t i t i o n e r i n c l u d e d i n - 9 - 3 T h e r e i s n o e x p l a n a t i o n i n t h e r e c o r d a s t o t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e c o s t b a s i s o f t h e s e w e r l i n e a s r e p o r t e d o n p e t i t i o n e r ' s c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n a n d t h e s t i p u l a t e d c o s t o f $ 3 5 0 , 0 0 0 . i n c o m e t h e $ 1 6 4 , 3 7 5 o f d i s b u r s e m e n t s m a d e f r o m t h e e s c r o w a c c o u n t d u r i n g 1 9 8 8 o n i t s 1 9 8 8 F e d e r a l c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r d i d n o t i n c l u d e i n i n c o m e t h e 1 9 8 9 d i s b u r s e m e n t s f r o m t h e e s c r o w a c c o u n t t o t a l i n g $ 3 5 , 6 2 5 o n i t s 1 9 8 9 F e d e r a l c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r i n c l u d e d t h e $ 1 6 4 , 3 7 5 p a i d t o " P r i c e / M c C l a n a h a n " i n i t s c o s t b a s i s o f t h e s e w e r l i n e ( r e f e r r e d t o b y p e t i t i o n e r a s t h e " B r o o k s h i r e T r u n k S e w e r L i n e " ) o n t h e d e p r e c i a t i o n w o r k s h e e t a t t a c h e d t o i t s c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n a n d , w i t h r e g a r d t o t h i s a m o u n t o n l y , c l a i m e d d e p r e c i a t i o n i n t h e a m o u n t o f $ 6 , 1 6 4 . 0 5 f o r 1 9 8 8 a n d $ 1 1 , 8 6 6 . 2 7 f o r t h e 1 9 8 9 t a x y e a r . P e t i t i o n e r c l a i m e d a t o t a l c o s t b a s i s i n t h e B r o o k s h i r e T r u n k S e w e r L i n e i n t h e a m o u n t o f $ 3 7 3 , 5 1 4 . 4 4 o n i t s 1 9 8 9 c o n s o l i d a t e d F e d e r a l c o r p o r a t e i n c o m e t a x r e t u r n 3 a n d c l a i m e d t o t a l d e p r e c i a t i o n o n t h e s e w e r l i n e i n t h e a m o u n t s o f $ 1 5 , 2 7 9 . 9 2 a n d $ 3 0 , 7 5 7 . 3 1 f o r t h e 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 t a x y e a r s , r e s p e c t i v e l y . O P I N I O N G e n e r a l D i s c u s s i o n G r o s s i n c o m e g e n e r a l l y m e a n s a l l i n c o m e f r o m w h a t e v e r s o u r c e d e r i v e d . S e e s e c . 6 1 ( a ) . S e c t i o n 1 1 8 ( a ) p r o v i d e s a n e x c e p t i o n t o t h e g e n e r a l r u l e a n d s t a t e s : " I n t h e c a s e o f a c o r p o r a t i o n , - 1 0 - g r o s s i n c o m e d o e s n o t i n c l u d e a n y c o n t r i b u t i o n t o t h e c a p i t a l o f t h e t a x p a y e r . " S e c t i o n 1 1 8 ( b ) , h o w e v e r , e x c l u d e s a " c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n " f r o m t h e d e f i n i t i o n o f a " c o n t r i b u t i o n t o t h e c a p i t a l o f t h e t a x p a y e r " . A t a x p a y e r m u s t i n c l u d e i n g r o s s i n c o m e t h e v a l u e o f p r o p e r t y r e c e i v e d . S e e s e c . 1 . 6 1 - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e d e t e r m i n a t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e i s a q u e s t i o n o f f a c t t o b e r e s o l v e d f r o m a c o n s i d e r a t i o n o f a l l r e l e v a n t e v i d e n c e i n t h e r e c o r d a n d t h e a p p r o p r i a t e i n f e r e n c e s t o b e d r a w n t h e r e f r o m . S e e E s t a t e o f J u n g v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 4 1 2 , 4 2 3 - 4 2 4 ( 1 9 9 3 ) . " F a i r m a r k e t v a l u e " h a s b e e n d e f i n e d b y t h i s C o u r t t o m e a n t h e p r i c e a t w h i c h p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g a r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 7 ( 1 9 9 0 ) . M e t h o d s o f V a l u a t i o n T h e r e a r e g e n e r a l l y t h r e e k i n d s o f v a l u a t i o n m e t h o d s u s e d t o d e t e r m i n e f a i r m a r k e t v a l u e : ( 1 ) T h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d , ( 2 ) t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d , a n d ( 3 ) t h e c o s t m e t h o d . S e e M a r i n e v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 9 5 8 , 9 8 3 ( 1 9 8 9 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 2 1 F . 2 d 2 8 0 ( 9 t h C i r . 1 9 9 1 ) . - 1 1 - B o t h p a r t i e s a g r e e t h a t t h e c o m p a r a b l e s a l e s m e t h o d o f v a l u a t i o n i s n o t a p p l i c a b l e t o t h e v a l u a t i o n o f t h e s e w e r l i n e i n q u e s t i o n b e c a u s e t h e r e a r e n o s a l e s o f s e w e r l i n e s t o w h i c h w e c a n c o m p a r e i t . T w o g e n e r a l l y a c c e p t e d m e t h o d s o f v a l u a t i o n r e m a i n : ( 1 ) T h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d ; a n d ( 2 ) t h e c o s t m e t h o d . R e s p o n d e n t ' s P o s i t i o n R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e s e w e r l i n e s h o u l d b e v a l u e d b y u s i n g t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n . T h e t o t a l c o s t o f t h e s e w e r l i n e a n d t r e a t m e n t f a c i l i t y u p g r a d e w a s $ 5 4 0 , 0 0 0 . I n c l u d e d i n t h i s a m o u n t w a s t h e $ 3 5 0 , 0 0 0 c o s t o f t h e s e w e r l i n e i t s e l f , $ 2 0 0 , 0 0 0 o f w h i c h w a s f i n a n c e d b y t h e d e p o s i t i n e s c r o w . I m p e r i a l p a i d t h e t o t a l $ 1 9 0 , 0 0 0 c o s t o f u p g r a d i n g t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y . T h e r e f o r e , i f w e a c c e p t r e s p o n d e n t ' s c o s t v a l u a t i o n a p p r o a c h , s i n c e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s e w e r l i n e a n d t r e a t m e n t f a c i l i t y u p g r a d e i s t h e c o s t , i n t h i s c a s e , $ 5 4 0 , 0 0 0 , a n d I m p e r i a l c o n t r i b u t e d o n l y $ 3 4 0 , 0 0 0 t o w a r d s i t s c o n s t r u c t i o n a n d u p g r a d e , a l l o f t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 e x p e n d e d f r o m e s c r o w w o u l d b e i n c l u d a b l e i n p e t i t i o n e r ' s i n c o m e . P e t i t i o n e r ' s P o s i t i o n P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n i s t h e o n l y f a i r a n d a c c u r a t e m e t h o d f o r d e t e r m i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y l i k e a s e w e r l i n e . T h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d d e t e r m i n e s f a i r m a r k e t - 1 2 - v a l u e b y d e t e r m i n i n g a n a p p l i c a b l e d i s c o u n t r a t e a n d d i s c o u n t i n g t o p r e s e n t v a l u e a p r o p e r t y ' s a n t i c i p a t e d i n c o m e a n d a n y s a l v a g e v a l u e w h i c h m a y r e m a i n a t t h e e n d o f t h e p r o p e r t y ' s e c o n o m i c l i f e . S e e U n i t e d S t a t e s v . D r e s s e r I n d u s . , I n c . , 3 2 4 F . 2 d 5 6 ( 5 t h C i r . 1 9 6 3 ) ; C o n c o r d C o n t r o l , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 7 4 2 ( 1 9 8 2 ) , a f f d . i n p a r t a n d r e m a n d e d 6 1 5 F . 2 d 1 1 5 3 ( 6 t h C i r . 1 9 8 0 ) . U s i n g t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n , p e t i t i o n e r v a l u e s t h e s e w e r l i n e a t $ 8 0 , 0 0 0 . A s w e u n d e r s t a n d p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t , s i n c e p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s e w e r l i n e i s $ 8 0 , 0 0 0 a n d p e t i t i o n e r c o n t r i b u t e d $ 1 5 0 , 0 0 0 o f i t s o w n f u n d s t o c o n s t r u c t t h e s e w e r l i n e , n o n e o f t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 e x p e n d e d f r o m e s c r o w w o u l d b e i n c l u d a b l e i n i n c o m e f o r 1 9 8 9 . E x p e r t T e s t i m o n y I n s u p p o r t o f t h e u s e o f t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n , p e t i t i o n e r u s e d D a n i e l L e e J o n e s ( M r . J o n e s ) a s a n e x p e r t w i t n e s s . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t M r . J o n e s i s a n e x p e r t i n t h e v a l u a t i o n o f t h e s u b j e c t s e w e r l i n e b a s e d o n h i s k n o w l e d g e a n d e x p e r t i s e . R e s p o n d e n t d i s a g r e e s a n d o b j e c t s t o t h e r e c e i p t o f M r . J o n e s ' r e p o r t i n t o e v i d e n c e . T h e r e p o r t w a s r e c e i v e d i n t o e v i d e n c e s u b j e c t t o r e s p o n d e n t ' s o b j e c t i o n s n o t e d i n t h e r e c o r d . M r . J o n e s i s a c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t a n t ( C . P . A . ) w i t h t h e c e r t i f i e d p u b l i c a c c o u n t i n g f i r m o f D a n i e l J o n e s & A s s o c i a t e s , - 1 3 - w h i c h p r o v i d e s a c c o u n t i n g s e r v i c e s t o E P C O . I n t h e c o u r s e o f h i s f i r m ' s w o r k f o r E P C O , M r . J o n e s r e v i e w s i n d i v i d u a l f i n a n c i a l s t a t e m e n t s a n d c o r p o r a t e t a x r e t u r n s o f E P C O a n d i t s s u b s i d i a r i e s . M r . J o n e s ' i n v o l v e m e n t w i t h p e t i t i o n e r b e g a n i n 1 9 9 2 . I n o r d e r t o b e c o m e f a m i l i a r w i t h p e t i t i o n e r ' s o p e r a t i o n s i n 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 , M r . J o n e s r e v i e w e d E P C O ' s f i n a n c i a l d a t a f r o m t h o s e y e a r s . T h e d a t a c o n s i s t e d o f h i s t o r i c a l f i n a n c i a l s t a t e m e n t s a n d F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . A t t r i a l , p e t i t i o n e r o r a l l y m o v e d t h a t t h e C o u r t r e c o g n i z e M r . J o n e s a s a n e x p e r t , f o r t h e p u r p o s e s o f t h e v a l u a t i o n o f t h e s e w e r l i n e . R e s p o n d e n t o b j e c t e d t o M r . J o n e s ' b e i n g q u a l i f i e d a s a n e x p e r t a n d w e t o o k r e s p o n d e n t ' s o b j e c t i o n u n d e r a d v i s e m e n t . W e f i n d t h a t M r . J o n e s d o e s n o t h a v e s p e c i f i c e x p e r t i s e i n v a l u i n g s e w e r l i n e s . M r . J o n e s h a s n e i t h e r l e c t u r e d n o r p u b l i s h e d a r t i c l e s o n t h e s u b j e c t o f v a l u a t i o n . M r . J o n e s h a s n o t a t t e n d e d c o u r s e s o r s e m i n a r s c o n d u c t e d b y a n a p p r a i s a l o r g a n i z a t i o n , n o r h a s h e b e e n c e r t i f i e d b y a n a p p r a i s a l s o c i e t y . A d d i t i o n a l l y , M r . J o n e s t e s t i f i e d t h a t h e w a s n o t f a m i l i a r w i t h t h e U n i f o r m S t a n d a r d s o f P r o f e s s i o n a l A p p r a i s a l P r a c t i c e . M r . J o n e s h a s n o p r i o r e x p e r i e n c e v a l u i n g s e w e r l i n e s o r , a s a m a t t e r o f f a c t , a n y t y p e o f p u b l i c u t i l i t y . M r . J o n e s ' p r i o r v a l u a t i o n e x p e r i e n c e p r i m a r i l y c o n s i s t s o f v a l u i n g u n d e r l y i n g c o l l a t e r a l f o r l o a n - 1 4 - a p p l i c a t i o n s t o i n s u r e t h a t t h e c o l l a t e r a l p r o v i d e d a d e q u a t e s e c u r i t y . T h o u g h w e f i n d t h a t M r . J o n e s h a s n o e x p e r t i s e i n t h e s p e c i f i c a r e a o f v a l u i n g s e w e r l i n e s , w e d o f i n d t h a t M r . J o n e s h a s p r o f e s s i o n a l k n o w l e d g e a c q u i r e d f r o m p r i o r v a l u a t i o n s u s i n g a c c e p t a b l e m e t h o d s o f v a l u a t i o n ; i . e . , i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n . W e c o n s i d e r h i s t e s t i m o n y i n t h a t l i g h t a n d a c c e p t h i s t e s t i m o n y u n d e r t h o s e c i r c u m s t a n c e s . W e m u s t n o w d e c i d e w h e t h e r M r . J o n e s ' g e n e r a l v a l u a t i o n e x p e r i e n c e i s h e l p f u l t o t h i s C o u r t i n a r r i v i n g a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s e w e r l i n e i n q u e s t i o n . T h o u g h e x p e r t o p i n i o n i s a d m i s s i b l e a n d r e l e v a n t t o a v a l u a t i o n q u e s t i o n a n d i s i n t e n d e d t o h e l p t h e C o u r t u n d e r s t a n d a r e a s r e q u i r i n g s p e c i a l i z e d t r a i n i n g , i t d o e s n o t a l w a y s a i d t h e C o u r t i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f p r o p e r t y . S e e L a u r e y s v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 1 0 1 , 1 2 9 ( 1 9 8 9 ) . T h i s C o u r t w i l l e v a l u a t e e x p e r t t e s t i m o n y i n l i g h t o f t h e d e m o n s t r a t e d q u a l i f i c a t i o n s o f t h e e x p e r t a n d o n t h e b a s i s o f a l l o t h e r c r e d i b l e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . S e e E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . a t 2 1 7 . T h i s C o u r t i s t h e t r i e r o f f a c t a n d i s n o t b o u n d b y e x p e r t o p i n i o n w h e n t h a t o p i n i o n c o n t r a v e n e s o u r j u d g m e n t . S e e E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . M o r e o v e r , b e c a u s e v a l u a t i o n i s n e c e s s a r i l y a n a p p r o x i m a t i o n , i t i s n o t r e q u i r e d t h a t t h e v a l u e w e d e t e r m i n e b e o n e a s t o w h i c h - 1 5 - t h e r e i s s p e c i f i c t e s t i m o n y , p r o v i d e d t h a t i t i s w i t h i n t h e r a n g e o f f i g u r e s t h a t p r o p e r l y m a y b e d e d u c e d f r o m t h e e v i d e n c e . S e e A n d e r s o n v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 0 F . 2 d 2 4 2 , 2 4 9 ( 5 t h C i r . 1 9 5 7 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e m a n d i n g i n p a r t T . C . M e m o . 1 9 5 6 - 1 7 8 . W e m a y a l s o b e s e l e c t i v e i n t h e u s e o f a n y p o r t i o n o f a n e x p e r t o p i n i o n . S e e P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) . A c c o r d i n g t o M r . J o n e s ' t e s t i m o n y a n d h i s r e p o r t r e c e i v e d i n t o e v i d e n c e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s e w e r l i n e u s i n g t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n i s $ 8 0 , 0 0 0 . M r . J o n e s t e s t i f i e d t h a t t h e s e w e r l i n e g e n e r a t e d a n n u a l r e v e n u e i n t h e a m o u n t o f $ 6 0 , 9 1 2 a n d t h a t t h e s e w e r l i n e ' s a n n u a l o p e r a t i n g e x p e n s e s t o t a l e d $ 4 3 , 3 0 3 . B a s e d o n t h e s e f i g u r e s , M r . J o n e s c a l c u l a t e d t h a t t h e s e w e r l i n e g e n e r a t e d a n n u a l n e t e a r n i n g s i n t h e a m o u n t o f $ 1 7 , 6 0 9 . M r . J o n e s t h e n a p p l i e d a d i s c o u n t r a t e o f 2 2 p e r c e n t b e c a u s e , i n M r . J o n e s ' o p i n i o n , a w i l l i n g b u y e r w o u l d e x p e c t a 2 2 - p e r c e n t r e t u r n o n t h i s i n v e s t m e n t b e c a u s e o f t h e t y p e o f r i s k i n v o l v e d . M r . J o n e s d i d n o t i n c l u d e t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 d e p o s i t e d i n e s c r o w o r p o t e n t i a l t a p - o n f e e s f r o m f u t u r e P i n e V i e w c u s t o m e r s i n h i s c a l c u l a t i o n s o f t h e p r o c e e d s f r o m t h e s e w e r l i n e . W e h a v e t h e f o l l o w i n g r e s e r v a t i o n s c o n c e r n i n g M r . J o n e s ' r e p o r t : ( 1 ) M r . J o n e s c o n t e n d s t h a t t h e e s c r o w f u n d s , i f t h e y h a v e a n y b e a r i n g a t a l l o n t h e v a l u a t i o n o f t h e s e w e r l i n e , s h o u l d b e d i s c o u n t e d a s t h o u g h t h e y w e r e t a p - o n f e e s r e c e i v e d - 1 6 - o v e r t i m e ; ( 2 ) M r . J o n e s a p p l i e d a d i s c o u n t r a t e t h a t i s u n r e l a t e d t o t h e o r i g i n a l t r a n s a c t i o n , c i r c u m s t a n c e s , o r o r i g i n a l p a r t i e s ; a n d ( 3 ) M r . J o n e s c h a r a c t e r i z e d t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e a s a " b a d i n v e s t m e n t " a n d c o n t e n d e d t h a t c o s t o v e r r u n s m a d e t h e c o s t m e t h o d a p p r o a c h t o v a l u a t i o n i n a p p r o p r i a t e t o t h i s s e w e r l i n e . M r . J o n e s a r g u e s t h a t t h e a p p l i c a t i o n o f r e s p o n d e n t ' s m e t h o d o f v a l u a t i o n i s i n a c c u r a t e i n t h i s c a s e b e c a u s e i t v a l u e s t h e f u n d s i n e s c r o w a s o f 1 9 8 9 , t h e d a t e t h e f u n d s b e c a m e t o t a l l y a v a i l a b l e t o p e t i t i o n e r . M r . J o n e s c o n t e n d s t h a t i f t h e e s c r o w a m o u n t s w e r e t o e n t e r i n t o t h e v a l u a t i o n a t a l l , t h e f u n d s s h o u l d b e d i s c o u n t e d a s t h o u g h t h e f u n d s r e p r e s e n t e d a c t u a l c u s t o m e r t a p - o n f e e s t o b e p a i d t o p e t i t i o n e r o v e r a c o u r s e o f y e a r s . W e d o n o t a g r e e . T h e e s c r o w f u n d s w e r e a v a i l a b l e a n d u s e d f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e i n 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 w i t h o u t w a i t i n g f o r B r o o k s h i r e c u s t o m e r s t o b e " o n - l i n e " . T h e s e w e r l i n e w a s f u l l y c o m p l e t e d a n d o p e r a t i o n a l a s o f A p r i l 1 9 8 9 . M r . J o n e s a l s o a p p l i e d a 2 2 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e t o t h e s e w e r l i n e i n c o m e a s t h e r a t e a w i l l i n g b u y e r o r i n v e s t o r w o u l d e x p e c t b e c a u s e o f t h e r i s k o f t h i s t y p e o f i n v e s t m e n t . M r . J o n e s ' a p p l i c a t i o n o f a 2 2 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e f o l l o w s f r o m s e v e r a l a s s u m p t i o n s t h a t h a v e n o f o u n d a t i o n i n t h e r e c o r d , a n d w e r e m a i n u n c o n v i n c e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n o f a 2 2 - p e r c e n t d i s c o u n t - 1 7 - r a t e a d e q u a t e l y r e f l e c t s t h e r a t e o f r e t u r n a n i n v e s t o r c o u l d e x p e c t f r o m a P S C - r e g u l a t e d s e w e r l i n e . M r . J o n e s h a s a l s o c h a r a c t e r i z e d t h e s e w e r l i n e a s a b a d i n v e s t m e n t a n d c o n t e n d s t h a t v a l u i n g t h e s e w e r l i n e a t c o s t w o u l d b e u n f a i r t o p e t i t i o n e r . W e d o n o t b e l i e v e t h a t p e t i t i o n e r c o n s i d e r e d t h e s e w e r l i n e a b a d i n v e s t m e n t w h e n i t w a s c o n s t r u c t e d . M r . F r i b i s p r e p a r e d a l i f e c y c l e c o s t a n a l y s i s t o d e t e r m i n e t h e c o s t e f f e c t i v e n e s s o f c o n s t r u c t i n g t h e s e w e r l i n e . T h e a n a l y s i s i n c l u d e d c o n s t r u c t i o n c o s t s a n d o p e r a t i n g e x p e n s e s p e t i t i o n e r e x p e c t e d t o i n c u r d u r i n g t h e l i f e o f b o t h t h e s e w e r l i n e a n d t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y . W e i n f e r t h a t h a d t h e l i f e c y c l e c o s t a n a l y s i s s u p p o r t e d p e t i t i o n e r ' s v a l u a t i o n p o s i t i o n i t w o u l d h a v e b e e n p r o d u c e d a t t r i a l . S i n c e t h e a n a l y s i s w a s n o t p r o d u c e d a t t r i a l , w e s u r m i s e t h a t t h e a n a l y s i s d i d n o t s u p p o r t p e t i t i o n e r ' s l i t i g a t i n g p o s i t i o n . T h i s C o u r t c a n i n f e r t h a t t e s t i m o n y w h i c h w a s n o t p r o d u c e d a t t r i a l w o u l d n o t h a v e b e e n f a v o r a b l e t o a t a x p a y e r . S e e W i c h i t a T e r m i n a l E l e v a t o r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 6 T . C . 1 1 5 8 , 1 1 6 5 ( 1 9 4 6 ) , a f f d . 1 6 2 F . 2 d 5 1 3 ( 1 0 t h C i r . 1 9 4 7 ) . W h e t h e r p e t i t i o n e r n o w b e l i e v e s t h a t t h e s e w e r l i n e w a s a b a d i n v e s t m e n t o r n o t , t h e a p p r o p r i a t e t i m e o f v a l u i n g t h e s e w e r l i n e i s o n i t s d a t e o f c o m p l e t i o n . A s a g e n e r a l r u l e , t h e v a l u a t i o n o f p r o p e r t y i s b a s e d o n f a c t s k n o w n a t t h e d a t e o f v a l u a t i o n , w i t h o u t r e g a r d t o h i n d s i g h t . S e e E s t a t e o f G i l f o r d v . - 1 8 - C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 3 8 , 5 2 ( 1 9 8 7 ) . A n y c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e v a l u a t i o n a n a l y s i s m u s t t a k e i n t o a c c o u n t t h e e v e n t s w h i c h t h e p a r t i e s e x p e c t e d a t t h e t i m e o f v a l u a t i o n a n d n o t w h e t h e r t h o s e e v e n t s w e r e , o r w e r e n o t , u l t i m a t e l y r e a l i z e d s e v e r a l y e a r s l a t e r . M r . F r i b i s w a s t h e p r e s i d e n t o f I m p e r i a l , E P C O , a n d F r i b i s - W i l e y . M r . F r i b i s k n e w t h a t p e t i t i o n e r h a d b u i l t t h e s e w e r l i n e t o b i s e c t P i n e V i e w a n d t h a t P i n e V i e w w a s p l a n n i n g f u r t h e r d e v e l o p m e n t s i n a d d i t i o n t o t h o s e a l r e a d y a p p r o v e d b y t h e D N R . T h a t k n o w l e d g e n o t o n l y a f f e c t e d t h e d e c i s i o n o f w h e t h e r o r n o t t o c o n s t r u c t t h e s e w e r l i n e , b u t a l s o a f f e c t e d p e t i t i o n e r ' s p r o f i t e x p e c t a t i o n s a t t h e t i m e t h e s e w e r l i n e w a s c o n s t r u c t e d . B e c a u s e w e a r e c o n c e r n e d w i t h t h e v a l u a t i o n o f t h e s e w e r l i n e w h e n i t w a s c o m p l e t e d a r o u n d A p r i l 1 9 8 9 , w e c a n n o t a s s i g n a f a i r m a r k e t v a l u e t o t h e s e w e r l i n e b a s e d o n a m e t h o d o f v a l u a t i o n h a v i n g s o l i t t l e r e l a t i o n t o t h e f a c t s a s t h e y e x i s t e d . T h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e m e t h o d o f v a l u a t i o n i s p r a c t i c a l o n l y w h e n i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o t h e p r o p e r t y c a n b e a d e q u a t e l y e s t i m a t e d o n t h e d a t e o f c o n s t r u c t i o n . M r . J o n e s ' r e p o r t v a l u e s t h e s e w e r l i n e w i t h o u t r e g a r d t o t h e k n o w l e d g e h e l d b y M r . F r i b i s , a n d b y e x t e n s i o n p e t i t i o n e r , a n d w i t h o u t r e g a r d t o t h e p r o f i t e x p e c t a t i o n s s u c h k n o w l e d g e s u r e l y c r e a t e d o n t h e d a t e o f v a l u a t i o n . I t i s c l e a r t h a t p e t i t i o n e r , a s a w i l l i n g s e l l e r n o t b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o - 1 9 - 4 I t i s u n c l e a r f r o m t h e r e c o r d , b u t r e s p o n d e n t s e e m s t o h a v e , a t t i m e s , e q u a t e d " r e p l a c e m e n t c o s t " w i t h h i s t o r i c a l c o s t . T h e r e p l a c e m e n t c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n u s e s t h e p r o j e c t e d c o s t o f r e p l a c e m e n t t o v a l u e p r o p e r t y . T h e r e p l a c e m e n t m e t h o d b e a r s s o m e r e s e m b l a n c e t o t h e h i s t o r i c a l c o s t m e t h o d i n t h a t t h e r e p l a c e m e n t c o s t m e t h o d t y p i c a l l y u s e s a c t u a l c o s t f i g u r e s a s a p r i m a r y i n f o r m a t i o n s o u r c e . W e b e l i e v e , h o w e v e r , t h a t i n t h i s c a s e , a c t u a l c o s t , a n d n o t r e p l a c e m e n t c o s t , i s t h e b e t t e r ( c o n t i n u e d . . . ) s e l l a n d h a v i n g a r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f t h e r e l e v a n t f a c t s a t t h e t i m e , w o u l d n o t h a v e s o l d t h e s e w e r l i n e o n w h i c h I m p e r i a l a n d o t h e r s h a d j u s t s p e n t $ 3 5 0 , 0 0 0 t o a b u y e r f o r o n l y $ 8 0 , 0 0 0 a t t h e t i m e o f c o m p l e t i o n i n A p r i l 1 9 8 9 . F u r t h e r m o r e , t h e p o r t i o n s o f M r . J o n e s ' t e s t i m o n y c o n c e r n i n g c o s t o v e r r u n s i n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e a r e v a g u e a n d u n s u p p o r t e d b y t h e r e c o r d . F i n a l l y , p e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t M r . J o n e s ' t e s t i m o n y m a k e s a p r i m a f a c i e c a s e f o r p e t i t i o n e r ' s v a l u a t i o n w h i c h t h e n m u s t b e r e b u t t e d b y r e s p o n d e n t . W e r e j e c t t h i s c o n t e n t i o n . I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t t h i s C o u r t i s n o t r e q u i r e d t o a c c e p t t h e t e s t i m o n y o f a l l e g e d e x p e r t w i t n e s s e s a s " g o s p e l " a n d t h a t w e a r e e n t i t l e d t o e v a l u a t e t e s t i m o n y b y o u r o w n j u d g m e n t a n d i n l i g h t o f t h e e n t i r e r e c o r d . S e e C u p l e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 9 4 6 , 9 5 6 ( 1 9 7 5 ) . M r . J o n e s ' r e p o r t a n d t e s t i m o n y i s t h e r e f o r e o f l i t t l e u s e t o t h i s C o u r t i n s u c h v a l u a t i o n . C o s t M e t h o d o f V a l u a t i o n R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e s e w e r l i n e s h o u l d b e v a l u e d b y u s e o f t h e c o s t m e t h o d . 4 R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e b e s t - 2 0 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) v a l u a t i o n m e t h o d . d i r e c t e v i d e n c e o f t h e v a l u e o f t h e s e w e r l i n e i s i t s c o s t a n d t h a t t h e a c t u a l c o s t o f a n a s s e t i s d i r e c t e v i d e n c e o f i t s f a i r m a r k e t v a l u e o n t h e d a t e o f c o n s t r u c t i o n . C o s t i s c o g e n t e v i d e n c e o f v a l u e . S e e G u g g e n h e i m v . R a s q u i n , 3 1 2 U . S . 2 5 4 , 2 5 8 ( 1 9 4 1 ) . T h i s C o u r t h a s h e l d t h a t c o s t m a y b e c o n s i d e r e d i n v a l u i n g p r o p e r t y . S e e C u p l e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 9 5 5 . I n a n a t t e m p t t o d i s c r e d i t t h e u s e o f t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n , M r . J o n e s c a l c u l a t e d t h e c o s t p e r f o o t i n c u r r e d b y p e t i t i o n e r t o c o n s t r u c t t h e s e w e r l i n e i n q u e s t i o n a n d p r o j e c t e d t h a t c o s t t o a l l o f I m p e r i a l ' s s e w e r l i n e s c o n t e n d i n g t h a t r e s p o n d e n t ' s u s e o f t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n w o u l d r e s u l t i n a n u n r e a s o n a b l e , o v e r a l l v a l u a t i o n o f I m p e r i a l a t a b o u t $ 1 0 m i l l i o n . M r . J o n e s ' e x t r a p o l a t i o n i s i r r e l e v a n t . I t i s o u r t a s k t o v a l u e a s i n g l e s e w e r l i n e a n d n o t I m p e r i a l a s a w h o l e . W e d o n o t b e l i e v e t h a t I m p e r i a l ' s o l d e r s e w e r l i n e s , o r a n y l i n e s c o n s t r u c t e d m o r e r e c e n t l y t h a n t h e s e w e r l i n e i n q u e s t i o n , w o u l d h a v e a n y d i r e c t r e l a t i o n s h i p t o o u r v a l u a t i o n o f t h e s u b j e c t s e w e r l i n e . I n d i v i d u a l s e w e r l i n e s w o u l d c e r t a i n l y h a v e d i f f e r e n t o p e r a t i n g c o s t s a n d d i f f e r e n t c o n s t r u c t i o n c o s t s , a n d , t h e r e f o r e , w o u l d b e o f d i f f e r e n t v a l u e t o I m p e r i a l . I f t h e s e w e r l i n e i n q u e s t i o n c o s t m o r e t o c o n s t r u c t t h a n I m p e r i a l ' s o t h e r - 2 1 - s e w e r l i n e s , w e m u s t t h e n c o n s i d e r t h e r e a s o n s w h y p e t i t i o n e r w o u l d c o n s t r u c t s u c h a s e w e r l i n e . A s d i s c u s s e d a b o v e , M r . F r i b i s t e s t i f i e d t h a t h e c o m p l e t e d a l i f e c y c l e c o s t a n a l y s i s b e f o r e c o n s t r u c t i n g t h e s e w e r l i n e . A b u s i n e s s m a n s u c h a s M r . F r i b i s , w i t h a c c e s s t o i n f o r m a t i o n a b o u t t h e d e v e l o p m e n t p l a n s o f b o t h B r o o k s h i r e a n d P i n e V i e w , w o u l d c e r t a i n l y n o t d e c i d e t o c o n s t r u c t a s e w e r l i n e i f i t s e e m e d t o b e a b a d i n v e s t m e n t o n t h e i n f o r m a t i o n a v a i l a b l e t o h i m a t t h a t t i m e . I t i s i n c o n c e i v a b l e t o u s t h a t E P C O w o u l d s p e n d $ 1 5 0 , 0 0 0 o f i t s o w n m o n e y , p l u s $ 2 0 0 , 0 0 0 c o n t r i b u t e d b y o t h e r b u s i n e s s p e o p l e , t o c o n s t r u c t a n a s s e t w o r t h o n l y $ 8 0 , 0 0 0 w h e n c o m p l e t e d . A t t r i a l , M r . F r i b i s s o u g h t t o m i n i m i z e h i s p r i o r k n o w l e d g e o f t h e P i n e V i e w d e v e l o p m e n t . M r . F r i b i s t e s t i f i e d t h a t h e b e l i e v e d t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d n o t b e f u l l y d e v e l o p e d a s l o n g a s I n t e r s t a t e o w n e d t h e p r o p e r t y a n d t h a t h e w a s s k e p t i c a l t h a t t h e f u l l d e v e l o p m e n t o f P i n e V i e w c o u l d h a v e p r o c e e d e d a s p l a n n e d . T h o u g h l a t e r e v e n t s c e r t a i n l y j u s t i f i e d t h i s v i e w , t h e r e w e r e n o c l e a r i n d i c a t i o n s a t t h e t i m e o f t h e s e w e r l i n e c o n s t r u c t i o n o f I n t e r s t a t e ' s l a t e r f i n a n c i a l d i f f i c u l t i e s . T e s t i m o n y h a s s h o w n t h a t d e v e l o p e r s g e n e r a l l y c o n s t r u c t h o u s i n g d e v e l o p m e n t s i n s t a g e s . T h a t f u t u r e d e v e l o p m e n t d i d n o t g o a c c o r d i n g t o e i t h e r F r i b i s - W i l e y ' s o r I n t e r s t a t e ' s p l a n d o e s n o t a f f e c t t h e v a l u a t i o n o f t h e s e w e r l i n e a t t h e t i m e o f c o n s t r u c t i o n . - 2 2 - A c c o r d i n g t o t h e t e r m s o f t h e M c A r t h y - I m p e r i a l a g r e e m e n t , I m p e r i a l a g r e e d t o w a i v e " t a p - o n " f e e s u p t o $ 2 0 0 , 0 0 0 . C l e a r l y , I m p e r i a l e x p e c t e d s o m e t h i n g o f v a l u e i n e x c h a n g e f o r i t s w a i v e r o f f e e s . M r . F r i b i s t e s t i f i e d t h a t I m p e r i a l h a s w a i v e d t a p - o n f e e s f o r o t h e r c u s t o m e r s i n t h e p a s t i n e x c h a n g e f o r e a s e m e n t s o v e r p r o p e r t y I m p e r i a l n e e d e d t o c o n s t r u c t a s e w e r l i n e . I n t h i s c a s e , I m p e r i a l r e c e i v e d $ 2 0 0 , 0 0 0 i n l i e u o f f u t u r e t a p - o n f e e s . T h i s C o u r t h a s n o t e d t h a t t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y o n a g i v e n d a t e i s a q u e s t i o n t o b e r e s o l v e d o n t h e b a s i s o f t h e e n t i r e r e c o r d . S e e M c S h a i n v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 T . C . 9 9 8 , 1 0 0 4 ( 1 9 7 9 ) . I n t h i s c a s e , w e f i n d t h a t t h e r e c o r d c l e a r l y s u p p o r t s t h e u s e o f t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n . W e h a v e c o n s i d e r e d t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n i n l i g h t o f a l l r e l e v a n t e v i d e n c e : ( 1 ) T h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n ; ( 2 ) p e t i t i o n e r ' s e x p e c t a t i o n s a t t h e t i m e o f v a l u a t i o n ; a n d ( 3 ) t h e p o s i t i o n i n g o f t h e s e w e r l i n e t h r o u g h P i n e V i e w . T h e k n o w l e d g e , a c t i o n s , a n d e x p e c t a t i o n s o f p e t i t i o n e r i l l u s t r a t e t h a t t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n i s i n t h e s e c i r c u m s t a n c e s i n d i c a t i v e o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e s e w e r l i n e . T h e r e f o r e , w e f i n d t h a t t h e p r i c e a t w h i c h t h e s e w e r l i n e w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l , i s t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n . - 2 3 - 5 I t s h o u l d b e n o t e d t h a t i n E x h i b i t 9 , r e c e i v e d i n e v i d e n c e i n E P C O I , p e t i t i o n e r e s t i m a t e d t h a t t h e B r o o k s h i r e s e w e r l i n e w o u l d h a v e p r o d u c e d $ 3 6 0 , 1 5 7 o f i n c o m e d i s c o u n t e d o v e r 5 0 y e a r s , b a s e d o n a n i n d i v i d u a l $ 1 8 - m o n t h l y r a t e f o r 2 6 6 t r a i l e r p a d s . T h e u n d a t e d e x h i b i t w a s p r e p a r e d s u b s e q u e n t t o t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e a n d d o e s n o t t a k e i n t o a c c o u n t e i t h e r t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 o f c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n f u n d s d i s b u r s e d f r o m e s c r o w , t h e p o s s i b i l i t y o f p o t e n t i a l c u s t o m e r s f r o m P i n e V i e w , o r a p o s s i b l e i n c r e a s e i n t h e m o n t h l y s e w e r r a t e . T h o u g h t h e s e w e r l i n e m a y b e c o n s i d e r e d a n i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y i n i t s e l f , t h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e a p p r o a c h i s o f n o u s e t o t h i s C o u r t u n l e s s t h e i n c o m e c a n b e a d e q u a t e l y e s t i m a t e d a t t h e t i m e o f v a l u a t i o n , t h e t i m e w h e n t h e c o m p l e t e d s e w e r l i n e w a s p l a c e d i n s e r v i c e . 5 W e f i n d t h a t t h e i n c o m e f r o m t h e s e w e r l i n e c o u l d n o t b e a d e q u a t e l y e s t i m a t e d b y u s i n g M r . J o n e s ' a p p r o a c h . W e f i n d t h a t t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n i s a p p r o p r i a t e i n t h i s c a s e . T h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e h a s b e e n f u l l y s t i p u l a t e d . T h e c o s t o f t h e s e w e r l i n e c o n n e c t i n g t h e t r e a t m e n t f a c i l i t y t o B r o o k s h i r e w a s $ 3 5 0 , 0 0 0 . I m p e r i a l p a i d a p p r o x i m a t e l y $ 1 5 0 , 0 0 0 o f i t s o w n f u n d s , a n d t h e r e m a i n d e r c o n s i s t e d o f t h e $ 2 0 0 , 0 0 0 d i s b u r s e d f r o m t h e e s c r o w a c c o u n t . W e f i n d t h a t t h e c o s t o f t h e s e w e r l i n e i s i t s f a i r m a r k e t v a l u e a n d h o l d t h a t t h e c o s t o f t h e s e w e r l i n e , l e s s t h e a m o u n t p e t i t i o n e r p a i d , i s i n c l u d a b l e i n p e t i t i o n e r ' s g r o s s i n c o m e a s a c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n . - 2 4 - R e s p o n d e n t ' s A m e n d e d A n s w e r O n N o v e m b e r 1 2 , 1 9 9 7 , r e s p o n d e n t f i l e d a n A m e n d e d A n s w e r r e q u e s t i n g t h a t t h i s C o u r t r e d e t e r m i n e p e t i t i o n e r ' s d e f i c i e n c y i n F e d e r a l c o r p o r a t e i n c o m e t a x f o r t h e 1 9 8 9 t a x y e a r t o b e $ 4 , 5 3 7 , p l u s a n i n c r e a s e d d e f i c i e n c y p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 2 1 4 ( a ) i n t h e a m o u n t o f $ 5 6 , 8 3 9 . R e s p o n d e n t a p p a r e n t l y b a s e d t h e i n c r e a s e d d e f i c i e n c y c o n t a i n e d i n t h e A m e n d e d A n s w e r o n t h e C o u r t o f A p p e a l s ' d e c i s i o n t h a t t h e i n c o m e p e t i t i o n e r r e c e i v e d i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e s e w e r l i n e w h i c h w a s c o m p l e t e d i n 1 9 8 9 . W e d o n o t a g r e e w i t h r e s p o n d e n t o n t h i s i s s u e . T h o u g h t h e s e w e r l i n e w a s c o m p l e t e d i n 1 9 8 9 , w e d o n o t r e a d t h e C o u r t o f A p p e a l s ' d e c i s i o n a s m a n d a t i n g t h a t p e t i t i o n e r i n c l u d e i n i n c o m e f o r 1 9 8 9 a l l o f a n y c o n t r i b u t i o n i n a i d o f c o n s t r u c t i o n i n c o m e r e c e i v e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e s e w e r l i n e . P e t i t i o n e r i n c l u d e d i n i t s i n c o m e f o r 1 9 8 8 t h e $ 1 6 4 , 3 7 5 d i s b u r s e d f r o m e s c r o w i n 1 9 8 8 a n d u s e d i n t h a t y e a r f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e . W e a r e n o t p e r s u a d e d t h a t t h e a c c e s s i o n t o v a l u e r e a l i z e d d u r i n g 1 9 8 9 w o u l d b e g r e a t e r t h a n $ 3 6 , 6 2 5 , a s u m c o m m e n s u r a t e w i t h t h e a m o u n t d i s b u r s e d f r o m e s c r o w i n 1 9 8 9 t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n o f t h e s e w e r l i n e . T h e r e f o r e t h e i n c l u s i o n i n p e t i t i o n e r ' s i n c o m e f o r 1 9 8 9 s h o u l d b e l i m i t e d t o $ 3 6 , 6 2 5 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .