TAX COURT OPINION

Case: Mehdi H. Hajiyani
Docket Number: 5818-00S
Judge: Dean
Opinion Type: summary
Filed: 12/12/2001
Pages: 27

T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 1 - 1 8 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T M E H D I H . H A J I Y A N I , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 5 8 1 8 - 0 0 S . F i l e d D e c e m b e r 1 2 , 2 0 0 1 . M e h d i H . H a j i y a n i , p r o s e . R o g e r W . B r a c k e n , f o r r e s p o n d e n t . D E A N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s a t i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . - 2 - T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s o f $ 4 , 2 5 6 , $ 6 , 8 5 8 , a n d $ 1 6 , 9 7 7 f o r 1 9 9 2 , 1 9 9 3 , a n d 1 9 9 4 , r e s p e c t i v e l y . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e w h e t h e r p e t i t i o n e r : ( a ) W a s i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f l e n d i n g m o n e y ; ( b ) a n d i f s o , i s e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s f o r b u s i n e s s e x p e n s e s , b u s i n e s s b a d d e b t s , a n d t h e n e t o p e r a t i n g l o s s e s t h e r e f r o m ; a n d ( c ) i s e n t i t l e d t o d e d u c t r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s e s i n e x c e s s o f $ 2 5 , 0 0 0 . O u r r e s o l u t i o n o f t h e s e i s s u e s w i l l d e t e r m i n e t h e c o m p u t a t i o n a l i s s u e o f w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o c r e d i t f o r t h e e l d e r l y o r d i s a b l e d u n d e r s e c t i o n 2 2 i n 1 9 9 2 o r 1 9 9 3 . B a c k g r o u n d T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n R o c k v i l l e , M a r y l a n d , a t t h e t i m e h i s p e t i t i o n w a s f i l e d i n t h i s c a s e . S i n c e 1 9 7 1 p e t i t i o n e r h a s b e e n e m p l o y e d a s a n a s s o c i a t e p r o f e s s o r o f c h e m i s t r y a t t h e U n i v e r s i t y o f t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a ( U D C ) . P e t i t i o n e r w a s g e n e r a l l y e n g a g e d i n h i s p r o f e s s o r i a l d u t i e s f r o m t h e m i d d l e o f A u g u s t t h r o u g h t h e m i d d l e o f M a y . I n s o m e y e a r s , p e t i t i o n e r t a u g h t e v e n i n g c l a s s e s a n d i n o t h e r s , d a y c l a s s e s . B e c a u s e o f t h e l a c k o f a g r a d u a t e c h e m i s t r y - 3 - p r o g r a m a t U D C , p e t i t i o n e r h a d n o r e s e a r c h r e s p o n s i b i l i t i e s r e q u i r i n g a d d i t i o n a l t i m e c o m m i t m e n t s t o t h e s c h o o l . F r o m 1 9 8 5 t h r o u g h 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d i n t e r e s t i n c o m e f r o m l o a n s . H e m a d e o r p u r c h a s e d n o t e s r e p r e s e n t i n g 7 5 l o a n s i n a m o u n t s v a r y i n g f r o m $ 1 , 6 0 0 t o $ 1 7 5 , 0 0 0 . B e g i n n i n g i n 1 9 7 6 , p e t i t i o n e r a l s o e n g a g e d i n p u r c h a s i n g r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e f o r l e a s i n g a n d f o r r e s a l e . P e t i t i o n e r u s e d a n e n c l o s e d d e c k o f f h i s m a s t e r b e d r o o m a s a n o f f i c e f o r h i s p r o f e s s o r i a l , l o a n , a n d r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s . T h e o f f i c e h a d a d e s k , a h o m e t e l e p h o n e e x t e n s i o n , a c o p y m a c h i n e , a c o m p u t e r , a n d m i s c e l l a n e o u s i t e m s . P e t i t i o n e r ' s M o n e y - L e n d i n g A c t i v i t y P e t i t i o n e r r e p o r t e d i n c o m e f r o m l e n d i n g m o n e y b e g i n n i n g i n 1 9 8 5 . F o r e a c h o f t h e y e a r s 1 9 9 2 a n d 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r f i l e d a F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n t o w h i c h h e a t t a c h e d a S c h e d u l e C , P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s , r e p o r t i n g i n t e r e s t i n c o m e f r o m h i s l o a n a c t i v i t y o f $ 2 0 , 6 9 1 a n d $ 4 , 2 1 5 r e s p e c t i v e l y . F o r 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r r e c e i v e d i n t e r e s t i n c o m e f r o m t h e n o t e s h e w a s h o l d i n g i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 4 2 , 5 9 7 . P e t i t i o n e r , h o w e v e r , o f f s e t a g a i n s t h i s i n t e r e s t i n c o m e a n a m o u n t c l a i m e d f o r b a d d e b t s o f $ 7 7 6 , 5 2 5 t o a r r i v e a t a n e t b a d d e b t l o s s o f $ 7 3 3 , 9 2 8 r e p o r t e d o n S c h e d u l e C . A f t e r a d d i n g t h e l o s s t o c l a i m e d b u s i n e s s e x p e n s e s o f $ 2 8 , 1 0 3 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d o n S c h e d u l e C a n e t l o s s f r o m b u s i n e s s o f $ 7 6 2 , 0 3 1 f o r 1 9 9 3 . - 4 - R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r h a d n o t e s t a b l i s h e d t h e e x i s t e n c e o r b a s e s o f h i s l o a n s , t h a t t h e y w e r e r e l a t e d t o a t r a d e o r b u s i n e s s , o r t h a t t h e y b e c a m e w h o l l y w o r t h l e s s i n 1 9 9 3 . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d p e t i t i o n e r ' s b a d d e b t d e d u c t i o n i n 1 9 9 3 a n d i n s t e a d a l l o w e d a $ 3 , 0 0 0 i n v e s t m e n t l o s s o n S c h e d u l e D , C a p i t a l G a i n s a n d L o s s e s , i n e a c h o f t h e y e a r s 1 9 9 2 , 1 9 9 3 , a n d 1 9 9 4 . T h e l o a n s f o r w h i c h p e t i t i o n e r c l a i m e d t h e b a d d e b t d e d u c t i o n i n 1 9 9 3 f a l l i n t o f i v e g e n e r a l c a t e g o r i e s : ( 1 ) A g r o u p o f 3 0 l o a n s t o r e a l e s t a t e b r o k e r D o m i n i c k A l o i ( A l o i d e b t ) ; ( 2 ) l o a n s m a d e i n c o n n e c t i o n w i t h t h e u s e d - c a r b u s i n e s s o f D o n a l d T o o k e ( T o o k e l o a n s ) ; ( 3 ) r e a l e s t a t e l o a n s m a d e t o i n d i v i d u a l s , s e c u r e d b y m o r t g a g e s o r d e e d s o f t r u s t ; ( 4 ) a n u n s e c u r e d l o a n m a d e t o a n i n d i v i d u a l ; a n d ( 5 ) p e r s o n a l l o a n s m a d e t o f r i e n d s a n d a c q u a i n t a n c e s . T h e A l o i D e b t D o m i n i c k A l o i w a s a r e a l e s t a t e b r o k e r o r a g e n t w h o i n 1 9 9 0 o w n e d a n d o p e r a t e d t h e N i c k A l o i R e a l E s t a t e C o . i n F r e d e r i c k , M a r y l a n d . B e t w e e n M a y a n d A u g u s t o f 1 9 9 0 , M r . A l o i e x e c u t e d a s e r i e s o f 3 0 p r o m i s s o r y n o t e s t o t a l i n g $ 5 1 2 , 7 0 0 . T h e n o t e s d i d n o t r e p r e s e n t n e w l o a n p r o c e e d s b u t w e r e i n s t e a d r e n e w e d p r o m i s e s o n u n p a i d l o a n s m a d e i n e a r l i e r y e a r s . I n t h e 2 y e a r s p r i o r t o 1 9 9 0 , M r . A l o i h a d n o t b e e n m a k i n g f u l l p a y m e n t s o n t h e l o a n s . T h e n o t e s w e r e s h o r t - t e r m n o t e s , u s u a l l y f o r 3 0 d a y s , w e r e o f t e n r e n e w e d m o r e t h a n o n c e , a n d g r a d u a l l y g r e w i n n u m b e r t o 3 0 . T h e - 5 - f a c e a m o u n t s o f t h e n o t e s o f t e n e x c e e d e d t h e l o a n p r o c e e d s t h e b o r r o w e r r e c e i v e d . T w o o f t h e " n e w " n o t e s , b o t h d a t e d J u l y 1 1 , 1 9 9 0 , a r e p r o m i s e s t o p a y u n p a i d i n t e r e s t o n e a r l i e r l o a n s . P e t i t i o n e r a n d M r . A l o i h a d w o r k e d t o g e t h e r o n s o m e r e a l e s t a t e d e a l s i n p r i o r y e a r s . D u r i n g t h e c o u r s e o f t h e i r r e l a t i o n s h i p , p e t i t i o n e r m a d e b e t w e e n 5 0 a n d 8 0 l o a n s t o M r . A l o i . B e c a u s e o f t h e i r p r e v i o u s d e a l i n g s , w h e n h e m a d e t h e l o a n s a t i s s u e h e r e , p e t i t i o n e r d i d n o t r e c e i v e a l o a n a p p l i c a t i o n f r o m M r . A l o i , r e q u e s t a f i n a n c i a l s t a t e m e n t , r e q u i r e c o l l a t e r a l , o r c h e c k t h e c r e d i t r e f e r e n c e s o f M r . A l o i . I n N o v e m b e r o f 1 9 9 1 p e t i t i o n e r f i l e d a g a i n s t M r . A l o i , i n t h e C i r c u i t C o u r t f o r F r e d e r i c k C o u n t y , M a r y l a n d , a C o m p l a i n t f o r C o n f e s s i o n o f J u d g m e n t f o r t h e f a c e a m o u n t o n n o t e s i n c l u d i n g t h e 3 0 d e s c r i b e d a b o v e . A m o n g o t h e r a l l e g a t i o n s i n r e s p o n s e , M r . A l o i a l l e g e d t h a t t h e i n t e r e s t r a t e o n s o m e o f t h e n o t e s w a s u s u r i o u s . T h e c o u r t a g r e e d t h a t i n t e r e s t o n s o m e o f t h e n o t e s w a s u s u r i o u s , a s s e s s e d m o n e t a r y p e n a l t i e s a g a i n s t p e t i t i o n e r , a n d i n F e b r u a r y o f 1 9 9 5 e n t e r e d j u d g m e n t a g a i n s t M r . A l o i t o t h e e x t e n t o f $ 4 7 4 , 1 4 0 . 3 8 . S i n c e F e b r u a r y 2 7 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r h a s r e c e i v e d n o m i n a l p a y m e n t s o n t h e j u d g m e n t h e o b t a i n e d a g a i n s t M r . A l o i . O n A u g u s t 7 , 1 9 9 6 , M r . A l o i , p e t i t i o n e r , a n d D r . D o u g l a s T a v e n n e r ( a n o t h e r j u d g m e n t c r e d i t o r o f M r . A l o i ) e x e c u t e d a n a g r e e d p a y m e n t - 6 - s c h e d u l e f o r a l l o c a t i n g p a y m e n t s b y M r . A l o i o n t h e i r r e s p e c t i v e j u d g m e n t s . T h e T o o k e L o a n s M r . T o o k e , d o i n g b u s i n e s s a s A l l i a n c e L e a s i n g C o . ( A l l i a n c e ) , s o l i c i t e d i n v e s t o r s t h r o u g h a H o u s t o n n e w s p a p e r a d v e r t i s e m e n t t o f i n a n c e h i s p u r c h a s e o f u s e d c a r s f o r r e s a l e ( f l o o r p l a n n i n g ) . H e a l s o s o u g h t f i n a n c i n g f o r b u y e r s w h o w a n t e d t o p u r c h a s e h i s u s e d c a r s . P e t i t i o n e r a n d M r . T o o k e e v e n t u a l l y a g r e e d t h a t p e t i t i o n e r w o u l d g u a r a n t e e u p t o $ 3 0 , 0 0 0 o f f l o o r - p l a n n i n g d e b t w i t h I n d e p e n d e n c e B a n k , N . A . ( b a n k ) . O n o r a b o u t M a y 1 0 , 1 9 8 9 , t h e b a n k g r a n t e d a l i n e o f c r e d i t t o M r . T o o k e t o f i n a n c e h i s f l o o r p l a n n i n g . P e t i t i o n e r g u a r a n t e e d M r . T o o k e ' s p r o m i s s o r y n o t e b y p l e d g i n g a s s e c u r i t y w i t h t h e b a n k a $ 3 0 , 0 0 0 c e r t i f i c a t e o f d e p o s i t ( C D ) . B e g i n n i n g i n N o v e m b e r o f 1 9 8 9 , M r . T o o k e d e f a u l t e d o n h i s l o a n a g r e e m e n t w i t h t h e b a n k . I n D e c e m b e r o f 1 9 8 9 , p e t i t i o n e r s u e d M r . a n d M r s . T o o k e a n d t h e b a n k s e e k i n g r e p a y m e n t o f t h e l o a n s m a d e t o M r . T o o k e a n d t h e r e t u r n o f t h e $ 3 0 , 0 0 0 C D t h a t h e h a d p l e d g e d a s s e c u r i t y f o r t h e T o o k e l o a n . T h e b a n k n o t i f i e d p e t i t i o n e r t h a t i t i n t e n d e d t o f o r e c l o s e o n t h e C D a n d o n J u n e 5 , 1 9 9 0 , f i l e d a c o u n t e r c l a i m a g a i n s t M r . T o o k e a n d p e t i t i o n e r . P e t i t i o n e r t h e r e a f t e r a g r e e d t o t h e l i q u i d a t i o n o f h i s C D a n d p a i d a t t o r n e y ' s f e e s t o t h e b a n k . B e c a u s e o f t h e i l l n e s s o f M r . T o o k e a n d h i s l a c k o f a s s e t s , p e t i t i o n e r ' s l a w y e r , i n a l e t t e r - 7 - d a t e d J u n e 4 , 1 9 9 1 , r e c o m m e n d e d t h a t h e a l s o r e a c h a s e t t l e m e n t w i t h M r . T o o k e . A s p a r t o f h i s b u s i n e s s , M r . T o o k e p r o v i d e d f i n a n c i n g t o b u y e r s o f h i s u s e d c a r s . D u r i n g t h e i r b u s i n e s s r e l a t i o n s h i p , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d u s e d - c a r - b u y e r s ' n o t e s f r o m M r . T o o k e a t a d i s c o u n t . W h e n M r . T o o k e s o l d a c a r o n c r e d i t , h e w o u l d a c c e p t a p r o m i s s o r y n o t e f o r t h e a m o u n t o f t h e l o a n a n d p l a c e a l i e n o n , a n d r e t a i n t i t l e t o , t h e v e h i c l e s o l d . H e w o u l d t h e n s e l l t h e n o t e t o p e t i t i o n e r f o r a n a m o u n t l e s s t h a n t h e f a c e a m o u n t o f t h e n o t e . P e t i t i o n e r w o u l d r e c e i v e t h e n o t e , t h e l i e n , a n d t h e t i t l e t o t h e v e h i c l e . D u r i n g 1 9 8 9 p e t i t i o n e r p u r c h a s e d f r o m M r . T o o k e 1 0 d i s c o u n t e d a u t o l o a n n o t e s . B e f o r e t h e e n d o f 1 9 8 9 a l l 1 0 o f t h e b o r r o w e r s o n t h e n o t e s p e t i t i o n e r p u r c h a s e d f r o m M r . T o o k e h a d d e f a u l t e d o n t h e i r p a y m e n t s t o p e t i t i o n e r . F o r a l l l o a n s s a v e o n e , p e t i t i o n e r r e c e i v e d t i t l e t o t h e f i n a n c e d v e h i c l e . O f t h e n i n e f o r w h i c h h e r e c e i v e d t i t l e , p e t i t i o n e r r e t a i n s t h e t i t l e t o a l l e x c e p t o n e f o r w h i c h h e r e c e i v e d p a y m e n t o f $ 8 0 0 o n A p r i l 2 7 , 1 9 9 2 . D u r i n g 1 9 9 2 , f o u r o f t h e v e h i c l e s w e r e t h e s u b j e c t o f n o t i c e t o p e t i t i o n e r b y m e c h a n i c s l i e n o r s t h a t t h e y i n t e n d e d t o f o r e c l o s e o n t h e v e h i c l e s b e c a u s e o f u n p a i d b i l l s f o r t o w i n g , s t o r a g e , o r r e p a i r s . P e t i t i o n e r d i d n o t p a y a n y o f t h e c l a i m s a n d p e r m i t t e d t h e l i e n s t o b e f o r e c l o s e d . - 8 - R e a l E s t a t e L o a n s P e t i t i o n e r w o r k e d p r i m a r i l y t h r o u g h a l o a n o r m o r t g a g e b r o k e r . T h e l o a n b r o k e r s o l i c i t s b o t h l e n d e r s a n d b o r r o w e r s t h r o u g h v a r i o u s m e t h o d s , i n c l u d i n g a d v e r t i s e m e n t s . T y p i c a l l y , h i g h e r r i s k b o r r o w e r s w i l l g o t o a l o a n b r o k e r t o o b t a i n a l o a n , a n d t h e b r o k e r w i l l i n t u r n s e e k a l e n d e r l i k e p e t i t i o n e r . U s u a l l y t h e b r o k e r w i l l c o l l e c t a l l t h e i n f o r m a t i o n a b o u t t h e b o r r o w e r , i n c l u d i n g a l o a n a p p l i c a t i o n a n d c r e d i t c h e c k , a n d t h e n s e n d a " p a c k a g e " t o t h e p o t e n t i a l l e n d e r f o r c o n s i d e r a t i o n . T h e l e n d e r m a y t h e n m e e t w i t h t h e b o r r o w e r t o n e g o t i a t e t h e i n t e r e s t r a t e a n d t o g o t o s e t t l e m e n t . T h e l o a n b r o k e r c h a r g e s a f e e t h a t i s p a i d b y t h e b o r r o w e r . T h e D a n i e l s L o a n I n A p r i l o f 1 9 9 1 J a m e s a n d S u z a n n e D a n i e l s ( t h e D a n i e l s e s ) e x e c u t e d a p r o m i s s o r y n o t e i n t h e a m o u n t o f $ 1 2 , 5 0 0 p a y a b l e t o M e r w i n C o a d s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t . A t t h e t i m e o f t h i s l o a n , t h e p r o p e r t y w a s b u r d e n e d b y a n e x i s t i n g f i r s t d e e d o f t r u s t i n f a v o r o f R e d s t a r t C o r p . ( R e d s t a r t ) . M e r w i n C o a d s o l d t h e D a n i e l s e s ' s e c o n d d e e d o f t r u s t n o t e t o p e t i t i o n e r . I n J u n e o f 1 9 9 1 R e d s t a r t i n f o r m e d p e t i t i o n e r t h a t t h e D a n i e l s e s w e r e i n d e f a u l t o n t h e i r f i r s t d e e d o f t r u s t n o t e . O n J u l y 2 3 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r a u t h o r i z e d a f o r e c l o s u r e s a l e o f t h e D a n i e l s p r o p e r t y i n a n a t t e m p t t o e n s u r e p a y m e n t o f t h e d e b t d u e t o h i m , s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t . N o t i c e o f - 9 - t h e t r u s t e e s a l e w a s p u b l i s h e d o n A u g u s t 1 9 , 2 2 , a n d 2 8 , 1 9 9 1 , a n d t h e a u c t i o n w a s h e l d o n A u g u s t 2 9 , 1 9 9 1 . T h e r e w e r e n o b i d s , a n d p e t i t i o n e r r e t a i n e d h i s l i e n i n t e r e s t i n t h e D a n i e l s p r o p e r t y a t t h e d a t e o f t r i a l . T h e B r o w n L o a n s I n J u l y o f 1 9 9 1 p e t i t i o n e r l e n t R o b e r t a n d M e g a n B r o w n ( t h e B r o w n s ) $ 9 , 5 0 0 t o w a r d t h e p u r c h a s e o f a n i n t e r e s t i n a c o o p e r a t i v e l o c a t e d i n W a s h i n g t o n , D . C . T h e B r o w n s g a v e p e t i t i o n e r a p r o m i s s o r y n o t e i n t h e f a c e a m o u n t o f $ 1 0 , 0 0 0 b e a r i n g a n n u a l i n t e r e s t o f 1 8 p e r c e n t . P e t i t i o n e r r e c e i v e d a s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e B r o w n s ' c o o p e r a t i v e . A t t h e t i m e o f p e t i t i o n e r ' s l o a n , t h e c o o p e r a t i v e w a s e n c u m b e r e d b y a n e x i s t i n g s e c u r i t y i n t e r e s t f o r a n e a r l i e r l o a n o f $ 8 3 , 0 0 0 m a d e b y N C B S a v i n g s B a n k ( N C B ) . O n A u g u s t 1 , 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r a n d t h e B r o w n s s i g n e d a n a g r e e m e n t r e v i s i n g t h e t e r m s o f t h e B r o w n s ' n o t e , i n c r e a s i n g i t f r o m $ 1 0 , 0 0 0 t o $ 1 5 , 0 0 0 t o a c c o u n t f o r u n p a i d i n t e r e s t . P e t i t i o n e r w a s n o t i f i e d i n O c t o b e r o f 1 9 9 3 a n d M a r c h o f 1 9 9 4 t h a t t h e B r o w n s w e r e d e l i n q u e n t i n m a k i n g p a y m e n t s o n t h e i r o b l i g a t i o n t o N C B . O n D e c e m b e r 1 0 , 1 9 9 6 , M r . B r o w n f i l e d a p e t i t i o n i n b a n k r u p t c y . U n d e r a n A m e n d e d C h a p t e r 1 3 P l a n f i l e d J a n u a r y 2 3 , 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r w a s t o b e p a i d d i r e c t l y b y t h e d e b t o r , M r . B r o w n , a s a s e c u r e d c r e d i t o r . O n F e b r u a r y 1 7 , 1 9 9 8 , N C B h e l d a - 1 0 - f o r e c l o s u r e s a l e o f t h e B r o w n s ' c o o p e r a t i v e s h a r e c e r t i f i c a t e s u b j e c t t o i t s l i e n . T h e J o h n s o n L o a n O n J u n e 2 9 , 1 9 9 0 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d a $ 3 8 , 0 0 0 p r o m i s s o r y n o t e m a d e b y R o b e r t J o h n s o n , w h i c h w a s s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t . P e t i t i o n e r p u r c h a s e d t h e n o t e f o r $ 3 0 , 4 0 0 . A t t h e t i m e p e t i t i o n e r p u r c h a s e d t h e $ 3 8 , 0 0 0 n o t e , t h e J o h n s o n p r o p e r t y w a s s u b j e c t t o a f i r s t d e e d o f t r u s t s e c u r i n g a n o t e o f $ 1 0 5 , 1 5 5 i n f a v o r o f " B a r c l a y ' s A m e r i c a n M o r t g a g e " ( B a r c l a y ' s ) . P e t i t i o n e r f o r e c l o s e d o n t h e J o h n s o n p r o p e r t y t o c o l l e c t o n h i s n o t e a n d i n F e b r u a r y o f 1 9 9 4 o b t a i n e d a j u d g m e n t t h a t r e s u l t e d i n p e t i t i o n e r ' s t a k i n g t i t l e t o t h e p r o p e r t y , s u b j e c t t o B a r c l a y ' s f i r s t d e e d o f t r u s t . M r . J o h n s o n s u b s e q u e n t l y f i l e d a p e t i t i o n f o r b a n k r u p t c y . T h e N o r m a n / B e a r d L o a n O n J a n u a r y 1 5 , 1 9 8 8 , T o n y N o r m a n a n d J e f f r e y B e a r d e x e c u t e d a p r o m i s s o r y n o t e p a y a b l e t o p e t i t i o n e r f o r $ 2 5 , 0 0 0 s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t o n p r o p e r t y l o c a t e d i n W a s h i n g t o n , D . C . T h e b o r r o w e r s r e c e i v e d l o a n p r o c e e d s o f $ 2 1 , 2 7 5 . P e t i t i o n e r f o r e c l o s e d o n t h e p r o p e r t y i n J u n e o f 1 9 8 8 , a c q u i r i n g t i t l e t o t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o a f i r s t d e e d o f t r u s t . A f t e r o b t a i n i n g t i t l e t o t h e p r o p e r t y , p e t i t i o n e r l e a s e d t h e h o u s e t o v a r i o u s t e n a n t s . O n F e b r u a r y 8 , 1 9 9 8 , t h e f i r s t t r u s t l e n d e r f o r e c l o s e d o n t h e p r o p e r t y . - 1 1 - T h e F u l l e r L o a n s I n O c t o b e r o f 1 9 9 0 E d w i n F u l l e r e x e c u t e d a p r o m i s s o r y n o t e p a y a b l e t o p e t i t i o n e r f o r $ 3 0 , 0 0 0 s e c u r e d b y a f i r s t d e e d o f t r u s t o n u n i m p r o v e d p r o p e r t y l o c a t e d i n t h e S t a t e o f M a r y l a n d . I n 1 9 9 1 , M r . F u l l e r a g r e e d t o s e l l t h e p r o p e r t y t o M i c h a e l M a s o n s u b j e c t t o t h e d e e d o f t r u s t . I n S e p t e m b e r o f 1 9 9 1 , M r . M a s o n e x e c u t e d a p r o m i s s o r y n o t e f o r $ 6 8 , 0 0 0 p a y a b l e t o p e t i t i o n e r s e c u r e d b y a f i r s t d e e d o f t r u s t . T h e $ 6 8 , 0 0 0 f a c e a m o u n t o f t h e n o t e w a s t o r e t i r e t h e F u l l e r n o t e f o r $ 3 0 , 0 0 0 w i t h t h e r e m a i n i n g $ 3 8 , 0 0 0 i n t e n d e d t o f u n d a c o n s t r u c t i o n l o a n t h e p r o c e e d s o f w h i c h w e r e t o b e r e l e a s e d i n s t a g e s . A t s e t t l e m e n t M r . M a s o n r e c e i v e d a c o n s t r u c t i o n d r a w o f $ 6 , 0 0 0 . O n M a r c h 2 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r f o r e c l o s e d o n t h e p r o p e r t y . B e c a u s e M r . M a s o n h a d f a i l e d t o p a y t h e r e q u i r e d p r o p e r t y t a x e s , p e t i t i o n e r p a i d p r o p e r t y t a x e s o f $ 7 , 1 4 7 b e f o r e r e c e i v i n g t i t l e t o t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r , h a v i n g r e c e i v e d t i t l e t o t h e p r o p e r t y , s o l d i t i n 1 9 9 9 . T h e I n t e r n a t i o n a l L o a n N e t w o r k L o a n s I n N o v e m b e r o f 1 9 9 1 p e t i t i o n e r p u r c h a s e d a t a d i s c o u n t f r o m M e r w i n C o a d t w o p r o m i s s o r y n o t e s e a c h s e c u r e d b y a s e c o n d d e e d o f t r u s t o n r e s p e c t i v e p r o p e r t i e s l o c a t e d i n W a s h i n g t o n , D . C . E a c h n o t e w a s i n t h e a m o u n t o f $ 1 0 , 5 0 0 f o r w h i c h h e p a i d $ 8 , 5 0 0 . I n 1 9 9 1 t h e m a k e r o f t h e n o t e s , I n t e r n a t i o n a l L o a n N e t w o r k , f i l e d f o r b a n k r u p t c y . T h e t r u s t e e i n b a n k r u p t c y s u b s e q u e n t l y - 1 2 - d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e p r o p e r t i e s s e c u r i n g p e t i t i o n e r ' s l o a n s w e r e l e s s t h a n t h e a m o u n t s o w e d o n t h e p r o p e r t i e s a n d a b a n d o n e d t h e m i n b a n k r u p t c y . B o t h p r o p e r t i e s w e r e s o l d a t f o r e c l o s u r e o n J u l y 2 4 , 1 9 9 2 , i n o r d e r t o p a y t h e s e n i o r s e c u r e d c r e d i t o r . T h e U n s e c u r e d S w i f t L o a n F o r $ 4 , 5 0 0 p e t i t i o n e r o b t a i n e d f r o m J e d W i l b o u r n a n o t e f o r $ 5 , 0 0 0 m a d e b y G e r a l d S w i f t i n 1 9 9 1 . O n O c t o b e r 1 8 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r b e c a m e a j u d g m e n t l i e n c r e d i t o r o f G e r a l d a n d J o l y n n S w i f t i n t h e a m o u n t o f $ 2 0 , 0 0 0 w i t h r e s p e c t t o t h e a d v a n c e m e n t t o t h e m o f l o a n p r o c e e d s o f $ 1 5 , 0 0 0 i n 1 9 9 1 . I n 1 9 9 6 , t h e S w i f t s f i l e d a p e t i t i o n f o r b a n k r u p t c y . P e t i t i o n e r f i l e d a p r o o f o f c l a i m f o r b o t h n o t e s w i t h t h e b a n k r u p t c y c o u r t . P e r s o n a l L o a n s W o o t o n P e t i t i o n e r l e n t h i s f r i e n d s L o r e n z o a n d B e t t y W o o t o n $ 4 , 0 0 0 f o r w h i c h t h e y e x e c u t e d a n o t e t o h i m f o r $ 4 , 4 0 0 . I n J u n e o f 1 9 9 1 t h e W o o t o n s i s s u e d t o p e t i t i o n e r i n p a y m e n t o f t h e l o a n a c h e c k f o r $ 4 , 0 0 0 t h a t w a s d i s h o n o r e d f o r n o n s u f f i c i e n t f u n d s . R a w o o f P e t i t i o n e r l e n t h i s f r i e n d M o h a m e d R a w o o f $ 5 , 0 0 0 o n J a n u a r y 1 1 , 1 9 9 1 , t o p a y f o r u t i l i t i e s f o r a p a r t m e n t b u i l d i n g s h e o w n e d i n N e w Y o r k . I n D e c e m b e r o f 1 9 9 3 , M r . R a w o o f p e t i t i o n e d f o r - 1 3 - 1 P e t i t i o n e r r e p o r t e d o n S c h e d u l e E a t o t a l l o s s o f $ 8 0 , 1 5 9 , b u t o n l i n e 1 7 o f t h e F o r m 1 0 4 0 f o r 1 9 9 4 h e c l a i m e d a r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s o f $ 8 2 , 2 3 0 . T h e d i s c r e p a n c y i s u n e x p l a i n e d . b a n k r u p t c y a n d l i s t e d p e t i t i o n e r a s a n u n s e c u r e d c r e d i t o r . O n M a y 5 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r w a s n o t i f i e d b y t h e b a n k r u p t c y c o u r t t h a t M r . R a w o o f h a d b e e n d i s c h a r g e d f r o m c e r t a i n o f h i s d e b t s i n c l u d i n g t h a t t o p e t i t i o n e r . P e t i t i o n e r ' s R e a l E s t a t e A c t i v i t y I n 1 9 9 3 p e t i t i o n e r o w n e d 2 1 s e p a r a t e p a r c e l s o f r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t y e i t h e r i n d i v i d u a l l y o r i n p a r t n e r s h i p w i t h h i s s p o u s e . P e t i t i o n e r o w n e d o n e o t h e r p a r c e l o f r e a l e s t a t e i n p a r t n e r s h i p w i t h s o m e o n e o t h e r t h a n h i s s p o u s e . T h e p r o p e r t i e s w e r e u s u a l l y s u b j e c t t o 1 - y e a r o r 6 - m o n t h l e a s e s b u t b e c a m e m o n t h - t o - m o n t h u p o n l a p s e . P e t i t i o n e r r e p o r t e d i n c o m e o r l o s s f r o m h i s r e a l e s t a t e r e n t a l a c t i v i t i e s o n S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s . O n h i s F o r m s 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , f o r 1 9 9 2 , 1 9 9 3 , a n d 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t o t a l r e n t a l l o s s e s o f $ 6 2 , 9 0 3 , $ 3 5 , 4 5 6 , a n d $ 8 2 , 2 3 0 . 1 D i s c u s s i o n P e t i t i o n e r ' s M o n e y - L e n d i n g A c t i v i t y R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r w a s n o t e n g a g e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f l e n d i n g m o n e y a n d a l l u d e s t o s e c t i o n 1 8 3 , A c t i v i t i e s N o t E n g a g e d I n F o r P r o f i t . T o c o n c l u d e f r o m t h e r e c o r d i n t h i s c a s e t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t i n t e n d t o m a k e a - 1 4 - p r o f i t f r o m h i s l e n d i n g a c t i v i t y w o u l d d e f y c o m m o n s e n s e . T h e C o u r t w i l l n o t r e i t e r a t e a l l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s i n s u p p o r t b u t f i n d s f r o m t h e r e c o r d t h a t p e t i t i o n e r l e n t m o n e y w i t h t h e i n t e n t t o m a k e a p r o f i t . S e e H i r s c h v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 5 F . 2 d 7 3 1 , 7 3 7 ( 9 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 2 5 6 ; G o l a n t y v . C o m m i s s i o n e r , 7 2 T . C . 4 1 1 , 4 2 6 ( 1 9 7 9 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 6 4 7 F . 2 d 1 7 0 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) ; s e c . 1 . 1 8 3 - 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . D e t e r m i n i n g w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s l e n d i n g m o n e y f o r p r o f i t r o s e t o t h e l e v e l o f a t r a d e o r b u s i n e s s i s a s o m e w h a t m o r e d i f f i c u l t i n q u i r y . T h a t p e t i t i o n e r w a s a c h e m i s t r y p r o f e s s o r d o e s n o t p r e c l u d e h i m f r o m a l s o b e i n g i n a n o t h e r t r a d e o r b u s i n e s s a t t h e s a m e t i m e . S e e C u r p h e y v . C o m m i s s i o n e r , 7 3 T . C . 7 6 6 , 7 7 5 - 7 7 6 ( 1 9 8 0 ) . B u t p e t i t i o n e r m u s t s h o w n o t o n l y t h a t h i s p r i m a r y p u r p o s e f o r e n g a g i n g i n t h e a c t i v i t y w a s f o r i n c o m e o r p r o f i t , b u t a l s o t h a t h e e n g a g e d i n t h e a c t i v i t y w i t h " c o n t i n u i t y a n d r e g u l a r i t y " . G r o e t z i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 0 U . S . 2 3 , 3 5 ( 1 9 8 7 ) . I n o r d e r t o b e c o n s i d e r e d a t r a d e o r b u s i n e s s , p e t i t i o n e r ' s l e n d i n g a c t i v i t y m u s t b e e x t e n s i v e l y c a r r i e d o n . I m e l v . C o m m i s s i o n e r , 6 1 T . C . 3 1 8 , 3 2 3 ( 1 9 7 3 ) ; R o l l i n s v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 T . C . 6 0 4 , 6 1 3 ( 1 9 5 9 ) , a f f d . 2 7 6 F . 2 d 3 6 8 ( 4 t h C i r . 1 9 6 0 ) ; s e e a l s o B a r r i s h v . C o m m i s s i o n e r , 3 1 T . C . 1 2 8 0 , 1 2 8 6 ( 1 9 5 9 ) . - 1 5 - S o m e o f t h e f a c t o r s w h i c h h a v e b e e n c o n s i d e r e d i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r i s e n g a g e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f l e n d i n g m o n e y i n c l u d e : T h e t o t a l n u m b e r o f l o a n s m a d e ; t h e t i m e p e r i o d o v e r w h i c h t h e l o a n s w e r e m a d e ; t h e a d e q u a c y a n d n a t u r e o f t h e t a x p a y e r ' s r e c o r d s ; w h e t h e r t h e l o a n a c t i v i t i e s w e r e k e p t s e p a r a t e a n d a p a r t f r o m t h e t a x p a y e r ' s o t h e r a c t i v i t i e s ; a n d w h e t h e r t h e t a x p a y e r a c t i v e l y s o u g h t o u t l e n d i n g b u s i n e s s . R u p p e l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 7 - 2 4 8 ; M c C r a c k i n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 4 - 2 9 3 . W e h a v e a l s o c o n s i d e r e d t h e a m o u n t o f t i m e a n d e f f o r t e x p e n d e d i n p u r s u i t o f t h e l e n d i n g a c t i v i t y a n d t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e t a x p a y e r a n d h i s d e b t o r s . S e e Z i v n u s k a v . C o m m i s s i o n e r , 3 3 T . C . 2 2 6 , 2 3 7 - 2 3 8 ( 1 9 5 9 ) ; F u l l e r v . C o m m i s s i o n e r , 2 1 T . C . 4 0 7 , 4 1 2 - 4 1 3 ( 1 9 5 3 ) ; s e e a l s o U n i t e d S t a t e s v . H e n d e r s o n , 3 7 5 F . 2 d 3 6 , 4 1 ( 5 t h C i r . 1 9 6 7 ) . T h e C o u r t f i n d s t h a t t h e f a c t o r s i n t h e r e c o r d a r e i n d i c a t i v e o f p e t i t i o n e r ' s b e i n g i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f l e n d i n g m o n e y i n t h e y e a r s 1 9 9 2 t h r o u g h 1 9 9 4 . S e e S e r o t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 5 3 2 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 4 F . 3 d 1 2 2 7 ( 3 d C i r . 1 9 9 5 ) ; R u p p e l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h e C o u r t t h e r e f o r e c o n c l u d e s t h a t p e t i t i o n e r w a s i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f l e n d i n g m o n e y d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e . P e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o d e d u c t b u s i n e s s e x p e n s e s o n S c h e d u l e C f o r t h e y e a r s 1 9 9 2 t h r o u g h 1 9 9 4 a s s o c i a t e d w i t h h i s m o n e y - l e n d i n g b u s i n e s s . I f p e t i t i o n e r s h o w s a l l t h e n e c e s s a r y - 1 6 - e l e m e n t s , h e m a y a l s o d e d u c t t h e b a d d e b t s c l a i m e d f o r 1 9 9 3 . A b a d d e b t i s d e d u c t i b l e i n t h e t a x a b l e y e a r d u r i n g w h i c h i t b e c o m e s w h o l l y o r p a r t i a l l y w o r t h l e s s . S e c . 1 6 6 ( a ) . G e n e r a l l y , t h e t a x p a y e r m u s t s h o w t h a t t h e d e b t i s w o r t h l e s s a n d t h e y e a r t h e d e b t b e c a m e w o r t h l e s s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; M u e l l e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 0 T . C . 3 6 , 4 1 ( 1 9 7 3 ) , a f f d . i n p a r t , r e v d . i n p a r t a n d r e m a n d e d 4 9 6 F . 2 d 8 9 9 ( 5 t h C i r . 1 9 7 4 ) . P e t i t i o n e r h a s m a d e n o a r g u m e n t t h a t t h e b u r d e n o f p r o o f s h i f t i n g p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 9 1 ( a ) ( 1 ) , e f f e c t i v e f o r C o u r t p r o c e e d i n g s a r i s i n g i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 , h a v e a p p l i c a t i o n t o t h i s c a s e , n o r h a s h e o f f e r e d a n y e v i d e n c e t h a t h e h a s c o m p l i e d w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 7 4 9 1 ( a ) ( 2 ) . W o r t h l e s s n e s s T h e r e i s n o s t a n d a r d t e s t o r f o r m u l a f o r d e t e r m i n i n g t h e w o r t h l e s s n e s s o f a d e b t w i t h i n a g i v e n t a x a b l e y e a r ; t h e d e t e r m i n a t i o n d e p e n d s o n t h e p a r t i c u l a r f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f e a c h c a s e . C r o w n v . C o m m i s s i o n e r , 7 7 T . C . 5 8 2 , 5 9 8 ( 1 9 8 1 ) . T h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s m u s t s h o w b o t h t h e f a c t a n d t h e y e a r o f w o r t h l e s s n e s s . L u c a s v . A m . C o d e C o . , 2 8 0 U . S . 4 4 5 , 4 4 9 ( 1 9 3 0 ) ; C r o w n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . I t i s g e n e r a l l y a c c e p t e d t h a t t h e y e a r o f w o r t h l e s s n e s s i s f i x e d b y i d e n t i f i a b l e e v e n t s t h a t f o r m t h e b a s i s o f r e a s o n a b l e g r o u n d s f o r a b a n d o n i n g a n y h o p e o f r e c o v e r y . C r o w n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 9 8 ; F e d e r a t e d G r a p h i c s C o s . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 3 4 7 . I n - 1 7 - d e t e r m i n i n g w o r t h l e s s n e s s , t h e v a l u e o f a n y c o l l a t e r a l a s w e l l a s t h e f i n a n c i a l c o n d i t i o n o f t h e d e b t o r w i l l b e t a k e n i n t o c o n s i d e r a t i o n . S e c . 1 . 1 6 6 - 2 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . F a c t s a r e s u f f i c i e n t t o s h o w w o r t h l e s s n e s s w h e r e d e b t i s u n c o l l e c t i b l e a n d l e g a l a c t i o n t o e n f o r c e p a y m e n t w o u l d p r o b a b l y n o t r e s u l t i n s a t i s f a c t i o n o f a j u d g m e n t . S e c . 1 . 1 6 6 - 2 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . A d e b t i s " w o r t h l e s s " w h e r e i t l a c k s p r e s e n t v a l u e a n d a p p e a r s t o l a c k p o t e n t i a l f o r c o l l e c t i b i l i t y a t a n y t i m e i n t h e f u t u r e . D u s t i n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 T . C . 4 9 1 , 5 0 1 ( 1 9 6 9 ) , a f f d . 4 6 7 F . 2 d 4 7 ( 9 t h C i r . 1 9 7 2 ) ; L e L a n d a i s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 6 - 3 4 5 . " B a n k r u p t c y i s g e n e r a l l y a n i n d i c a t i o n o f t h e w o r t h l e s s n e s s o f a t l e a s t p a r t o f a n u n s e c u r e d a n d u n p r e f e r r e d d e b t . " S e c . 1 . 1 6 6 - 2 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r c l a i m e d t h e d e b t s a t i s s u e h e r e a s a l u m p - s u m d e d u c t i o n f o r t o t a l w o r t h l e s s n e s s o n h i s S c h e d u l e C f o r 1 9 9 3 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t e v e n i f p e t i t i o n e r w a s l e n d i n g m o n e y a s a t r a d e o r b u s i n e s s , h e h a s n o t s h o w n h i s b a s e s i n t h e a m o u n t s l e n t o r e s t a b l i s h e d t h a t t h e d e b t s w e r e w h o l l y w o r t h l e s s i n 1 9 9 3 . T h e C o u r t e x a m i n e s f i r s t t h e i s s u e o f w o r t h l e s s n e s s . S e c t i o n 1 6 6 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s t h a t f o r d e b t s t h a t b e c o m e w h o l l y w o r t h l e s s w i t h i n t h e t a x a b l e y e a r " t h e r e s h a l l b e a l l o w e d " a d e d u c t i o n . I n c o n t r a s t , u n d e r s e c t i o n 1 6 6 ( a ) ( 2 ) C o n g r e s s h a s p r o v i d e d t h e S e c r e t a r y w i t h d i s c r e t i o n . H e " m a y a l l o w " t h e d e d u c t i o n o f a p a r t i a l l y w o r t h l e s s d e b t i n a n a m o u n t " n o t i n - 1 8 - e x c e s s o f t h e p a r t c h a r g e d o f f w i t h i n t h e t a x a b l e y e a r " . S e e s e c . 1 . 1 6 6 - 3 ( a ) ( 2 ) ( i i i ) , I n c o m e T a x R e g s . C o u r t s h a v e r e c o g n i z e d t h e C o m m i s s i o n e r ' s d i s c r e t i o n a n d w i l l n o t d i s t u r b h i s d e t e r m i n a t i o n u n l e s s i t i s p l a i n l y a r b i t r a r y a n d u n r e a s o n a b l e . S i k a C h e m . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 T . C . 8 5 6 , 8 6 2 - 8 6 3 ( 1 9 7 5 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 5 3 8 F . 2 d 3 2 0 ( 3 d C i r . 1 9 7 6 ) ; B u l l o c k v . C o m m i s s i o n e r , 2 6 T . C . 2 7 6 , 2 9 9 ( 1 9 5 6 ) , a f f d . p e r c u r i a m 2 5 3 F . 2 d 7 1 5 ( 2 d C i r . 1 9 5 8 ) ; F i n d l e y v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 T . C . 3 1 1 ( 1 9 5 5 ) , a f f d . p e r c u r i a m 2 3 6 F . 2 d 9 5 9 ( 3 d C i r . 1 9 5 6 ) . P e t i t i o n e r h a s n o t r a i s e d t h e i s s u e o f p a r t i a l w o r t h l e s s n e s s o f a n y o f t h e s p e c i f i c d e b t s h e r e a t i s s u e , a n d w e w i l l n o t c o n s i d e r i t . S e e M a y e r T a n k M a n u f a c t u r i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 6 F . 2 d 5 8 8 ( 2 d C i r . 1 9 4 2 ) ; a c c o r d L e h m a n v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 9 F . 2 d 2 8 8 ( 2 d C i r . 1 9 4 2 ) . P e t i t i o n e r i s t h e r e f o r e e n t i t l e d t o c l a i m a b a d d e b t d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 6 ( a ) ( 1 ) o n l y f o r d e b t s t h a t b e c a m e w h o l l y w o r t h l e s s w i t h i n t h e t a x a b l e y e a r . T h e C o u r t , h o w e v e r , h a s e x a m i n e d t h e r e c o r d a n d i s u n a b l e t o f i n d b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t a n y o f p e t i t i o n e r ' s l o a n s b e c a m e w h o l l y w o r t h l e s s w i t h i n a n y o f t h e y e a r s b e f o r e t h e C o u r t . T h e A l o i D e b t T h e g r o u p o f 3 0 n o t e s f r o m M r . A l o i t o p e t i t i o n e r w a s t h e s u b j e c t o f a l a w s u i t b r o u g h t b y p e t i t i o n e r t o r e d u c e h i s c l a i m s t o j u d g m e n t . T h e l i t i g a t i o n p r o c e e d e d t h r o u g h t h e y e a r s a t - 1 9 - i s s u e , a n d n o t u n t i l 1 9 9 5 d i d t h e c o u r t e n t e r j u d g m e n t l a r g e l y i n f a v o r o f p e t i t i o n e r . I t s e e m s u n l i k e l y t h a t a r e a s o n a b l e b u s i n e s s p e r s o n w o u l d s p e n d s u b s t a n t i a l t i m e a n d m o n e y t o c o l l e c t a w h o l l y w o r t h l e s s d e b t . P e t i t i o n e r s t i l l r e c e i v e s p a y m e n t s , a l b e i t n o m i n a l i n a m o u n t , o n t h e A l o i j u d g m e n t . T h e T o o k e L o a n s W i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r ' s $ 3 0 , 0 0 0 g u a r a n t e e o f t h e T o o k e f l o o r - p l a n n i n g c r e d i t l i n e , a n d i t s a t t e n d a n t l i t i g a t i o n , t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d e v i d e n c e o f a s e t t l e m e n t r e c o m m e n d a t i o n b y p e t i t i o n e r ' s a t t o r n e y i n J u n e o f 1 9 9 1 . T h e r e c o m m e n d e d s e t t l e m e n t r e q u i r e d t h a t p e t i t i o n e r a c q u i e s c e i n t h e l i q u i d a t i o n o f h i s c o l l a t e r a l b y t h e c r e d i t o r . I f t h e s e t t l e m e n t w a s e n t e r e d i n t o i n 1 9 9 1 , a n d t h e r e i s n o e v i d e n c e t o s h o w o t h e r w i s e , p e t i t i o n e r ' s d e b t b e c a m e w o r t h l e s s i n 1 9 9 1 . S e e s e c . 1 . 1 6 6 - 9 ( a ) , ( d ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e w a s n o r i g h t o f s u b r o g a t i o n i n t h e a g r e e m e n t b e t w e e n p e t i t i o n e r a n d M r . T o o k e t h a t w o u l d d e l a y t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e y e a r o f w o r t h l e s s n e s s . S e e s e c . 1 . 1 6 6 - 9 ( e ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . A s t o t h e 1 0 u s e d - c a r - b u y e r s ' n o t e s p e t i t i o n e r p u r c h a s e d f r o m M r . T o o k e , a l l t h e b o r r o w e r s d e f a u l t e d i n 1 9 8 9 . O f t h e n i n e f o r w h i c h h e r e c e i v e d t i t l e , p e t i t i o n e r r e t a i n s t h e t i t l e t o a l l e x c e p t o n e w h i c h h e e x c h a n g e d f o r a p a y m e n t o f $ 8 0 0 o n A p r i l 2 7 , 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t i t w a s n o t c l e a r w h e n s o m e o f t h e n o t e s b e c a m e w o r t h l e s s . P e t i t i o n e r h a d n o t o b t a i n e d c r e d i t - 2 0 - 2 T h e s t i p u l a t i o n b y t h e p a r t i e s r e c i t e s a n u n l i k e l y c h r o n o l o g y : T h a t p e t i t i o n e r r e c e i v e d n o t i c e s f r o m m e c h a n i c s l i e n o r s i n 1 9 9 2 a n d t h a t p e t i t i o n e r p e r m i t t e d t h e l i e n s t o b e f o r e c l o s e d o n t h e c a r s i n 1 9 9 1 . o r f i n a n c i a l r e p o r t s o n t h e p e r s o n s w h o s e a u t o l o a n s h e b o u g h t f r o m M r . T o o k e . H e a d d e d t h a t h e h a d " n o t h i n g t o g a i n b y t a k i n g a c t i o n " s o h i s a t t i t u d e w a s , " i n m a n y c a s e s , j u s t w a i t a n d s e e w h a t h a p p e n s . " A l t h o u g h p e t i t i o n e r a l l o w e d m e c h a n i c s l i e n o r s t o f o r e c l o s e o n f o u r o f t h e v e h i c l e s i n 1 9 9 1 o r 1 9 9 2 , 2 t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e n o t e s s e c u r e d b y t h e v e h i c l e s d i d n o t b e c o m e w o r t h l e s s i n y e a r s b e f o r e o r a f t e r t h e f o r e c l o s u r e s . A d e b t d o e s n o t b e c o m e w o r t h l e s s m e r e l y b e c a u s e t h e c r e d i t o r e l e c t s n o t t o e n f o r c e t h e o b l i g a t i o n . S o u t h w e s t e r n L i f e I n s . C o . v . U n i t e d S t a t e s , 5 6 0 F . 2 d 6 2 7 , 6 4 4 ( 5 t h C i r . 1 9 7 7 ) ; B r e w e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 5 3 0 ; S u m a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 6 7 - 8 4 . P e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o a t t e m p t c o l l e c t i o n a l l o w s t h e i n f e r e n c e t h a t t h e n o t e s w e r e a l r e a d y w o r t h l e s s i n 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , o r 1 9 9 1 . R e a l E s t a t e L o a n s P e t i t i o n e r f a i l e d t o p r o d u c e e v i d e n c e o f i d e n t i f i a b l e e v e n t s t h a t c o u l d f i x t h e y e a r o f t o t a l w o r t h l e s s n e s s o f h i s r e a l e s t a t e l o a n s . I n s o m e i n s t a n c e s , e v e n i f t h e y e a r c o u l d b e d e t e r m i n e d , w e a r e u n a b l e t o d e t e r m i n e w h a t t h e a m o u n t o f t h e l o s s m i g h t h a v e b e e n b e c a u s e o f p a r t i a l c o l l e c t i o n i n k i n d . T h e D a n i e l s l o a n w a s t h e s u b j e c t o f d e f a u l t , f o r e c l o s u r e , a n d n o n s a l e a t f o r e c l o s u r e - 2 1 - a l l i n t h e y e a r 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r r e t a i n e d a l i e n i n t e r e s t o f u n k n o w n v a l u e . T h e B r o w n n o t e w a s m a d e i n 1 9 9 1 a n d r e n e w e d i n 1 9 9 2 . T h e n e x t r e l e v a n t e v e n t w a s t h e f i l i n g o f a p e t i t i o n i n b a n k r u p t c y b y M r . B r o w n i n 1 9 9 6 . T h e J o h n s o n n o t e w a s t h e s u b j e c t o f a f o r e c l o s u r e s u i t r e s u l t i n g i n a j u d g m e n t c o n v e y i n g t o p e t i t i o n e r t h e d e e d o f t r u s t p r o p e r t y o f u n k n o w n v a l u e . A t s o m e l a t e r u n k n o w n d a t e , M r . J o h n s o n f i l e d f o r b a n k r u p t c y . P e t i t i o n e r o b t a i n e d t i t l e t o p r o p e r t y o f u n k n o w n v a l u e s e c u r i n g t h e N o r m a n / B e a r d l o a n i n 1 9 8 8 a n d t h e n l e a s e d t h e p r o p e r t y t o v a r i o u s t e n a n t s u n t i l 1 9 9 8 . T h e F u l l e r p r o p e r t y , o f u n k n o w n w o r t h , f o r e c l o s e d o n b y p e t i t i o n e r i n 1 9 9 3 , w a s s o l d b y h i m i n 1 9 9 9 f o r a n u n k n o w n a m o u n t . T h e m a k e r o f t h e I L N n o t e s f i l e d f o r b a n k r u p t c y i n 1 9 9 1 , a n d t h e p r o p e r t y s e c u r i n g p e t i t i o n e r ' s n o t e s w a s i n s u f f i c i e n t t o p a y s e c u r e d c r e d i t o r s s e n i o r t o p e t i t i o n e r . W i t h o u t e v i d e n c e o f t h e f i n a n c i a l s i t u a t i o n o f t h e d e b t o r s a n d t h e v a l u e o f c o l l a t e r a l p e t i t i o n e r o b t a i n e d , w e a r e u n a b l e t o d e t e r m i n e t h a t i n 1 9 9 2 t h r o u g h 1 9 9 4 t h e s u b j e c t l o a n s b e c a m e t o t a l l y l a c k i n g i n v a l u e a n d l a c k e d a n y p o t e n t i a l f o r f u t u r e c o l l e c t i b i l i t y . S e e P i e r s o n v . C o m m i s s i o n e r , 2 7 T . C . 3 3 0 , 3 3 8 - 3 3 9 ( 1 9 5 6 ) , a f f d . 2 5 3 F . 2 d 9 2 8 ( 3 d C i r . 1 9 5 8 ) ; D e a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 0 - 7 5 . T h e e v i d e n c e i s i n s u f f i c i e n t t o s h o w t h a t t h e r e a l e s t a t e l o a n s b e c a m e w o r t h l e s s i n t h e y e a r s a t i s s u e . - 2 2 - U n s e c u r e d S w i f t L o a n P e t i t i o n e r b e c a m e a j u d g m e n t l i e n c r e d i t o r o f t h e S w i f t s i n 1 9 9 3 a s a r e s u l t o f t h e i r f a i l u r e t o p a y n o t e s m a d e i n 1 9 9 1 . T h e n e x t r e l e v a n t e v e n t f o r w h i c h w e h a v e a n y e v i d e n c e i s t h a t i n 1 9 9 6 t h e S w i f t s f i l e d a p e t i t i o n i n b a n k r u p t c y . T h e r e a r e n o o t h e r i d e n t i f i a b l e e v e n t s t h a t c a n b e c o n s i d e r e d t o f i x t h e w o r t h l e s s n e s s o f t h e S w i f t n o t e s i n 1 9 9 2 , 1 9 9 3 , o r 1 9 9 4 . P e r s o n a l L o a n s T h e W o o t o n a n d R a w o o f l o a n s w e r e m a d e t o f r i e n d s o f p e t i t i o n e r . I n J u n e o f 1 9 9 1 t h e W o o t o n s g a v e p e t i t i o n e r a c h e c k t h a t w a s s u b s e q u e n t l y d i s h o n o r e d o n a n u n s p e c i f i e d d a t e . T h e R a w o o f l o a n w a s d i s c h a r g e d i n b a n k r u p t c y i n 1 9 9 4 . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e W o o t o n l o a n b e c a m e w o r t h l e s s d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e . T h e r e i s e v i d e n c e t h a t t h e R a w o o f l o a n b e c a m e w o r t h l e s s i n 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r , h o w e v e r , h a s n o t s h o w n t h a t t h e d o m i n a n t , a s o p p o s e d t o m e r e l y a s i g n i f i c a n t , m o t i v a t i o n f o r e i t h e r l o a n w a s b u s i n e s s r e l a t e d . S e e U n i t e d S t a t e s v . G e n e r e s , 4 0 5 U . S . 9 3 , 1 0 6 ( 1 9 7 2 ) . S e l f - s e r v i n g s t a t e m e n t s a l o n e w i l l n o t s u f f i c e t o p r o v e a t a x p a y e r ' s b u s i n e s s p u r p o s e i n a d v a n c i n g m o n e y . I d . T h e r e c o r d i n t h i s c a s e i s n o t s u f f i c i e n t f o r t h e C o u r t t o f i n d t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o h i s l o a n s o t h e r t h a n a s a l l o w e d b y r e s p o n d e n t o n S c h e d u l e s D f o r t h e y e a r s u n d e r c o n s i d e r a t i o n . B e c a u s e p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o - 2 3 - p r o v e t h e y e a r a n d f a c t o f w o r t h l e s s n e s s o f t h e l o a n s d e d u c t e d i n 1 9 9 3 , w e n e e d n o t r e a c h t h e i s s u e o f w h e t h e r h e h a s s h o w n h i s b a s e s i n t h e v a r i o u s l o a n s . P e t i t i o n e r ' s R e a l E s t a t e R e n t a l A c t i v i t y R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s e s c l a i m e d i n 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 b e c a u s e h i s r e n t a l a c t i v i t y i s a " p a s s i v e a c t i v i t y " f o r w h i c h l o s s e s a r e d i s a l l o w e d . A d d i t i o n a l l y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o t h e r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s c l a i m e d f o r 1 9 9 4 b e c a u s e h i s r e n t a l a c t i v i t y i s a p a s s i v e a c t i v i t y a n d h e w a s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l e n g a g e d i n a " r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s " f o r t h e y e a r . U n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( a ) , i f a t a x p a y e r i s a n i n d i v i d u a l , t h e " p a s s i v e a c t i v i t y l o s s " f o r t h e t a x a b l e y e a r s h a l l n o t b e a l l o w e d . T h e t e r m " p a s s i v e a c t i v i t y l o s s " m e a n s t h e a m o u n t b y w h i c h " t h e a g g r e g a t e l o s s e s f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s " e x c e e d " t h e a g g r e g a t e i n c o m e f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s " f o r t h e t a x a b l e y e a r . S e c . 4 6 9 ( d ) ( 1 ) . E x c e p t f o r t a x p a y e r s e n t i t l e d t o t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , S p e c i a l r u l e s f o r t a x p a y e r s i n r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s , t h e t e r m " p a s s i v e a c t i v i t y " i n c l u d e s a n y r e n t a l a c t i v i t y . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . S u b s e c t i o n ( c ) ( 7 ) , g o v e r n i n g t a x p a y e r s i n a r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s , w a s a d d e d t o s e c t i o n 4 6 9 a s p a r t o f t h e R e v e n u e R e c o n c i l i a t i o n A c t o f 1 9 9 3 , P u b . L . 1 0 3 - 6 6 , s e c s . 1 3 0 0 1 , - 2 4 - 3 T h i s n o n a p p l i c a t i o n o r " e x e m p t i o n " b e g i n s t o b e p h a s e d o u t w h e r e t h e t a x p a y e r ' s a d j u s t e d g r o s s i n c o m e e x c e e d s a c e r t a i n l e v e l , i n s o m e c i r c u m s t a n c e s $ 1 0 0 , 0 0 0 . S e c . 4 6 9 ( i ) ( 3 ) . 1 3 1 4 3 ( a ) , 1 0 7 S t a t . 4 1 6 , 4 4 0 . T h e p r o v i s i o n s o f s u b s e c t i o n ( c ) ( 7 ) o f s e c t i o n 4 6 9 a r e e f f e c t i v e f o r t a x a b l e y e a r s b e g i n n i n g a f t e r D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 . I d . s e c . 1 3 1 4 3 ( c ) , 1 0 7 S t a t . 4 4 1 . T w o o f t h e t a x a b l e y e a r s b e f o r e u s , 1 9 9 2 a n d 1 9 9 3 , p r e c e d e t h e e f f e c t i v e d a t e o f t h e " S p e c i a l r u l e s f o r t a x p a y e r s i n r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s " c o n t a i n e d i n s u b s e c t i o n ( c ) ( 7 ) . T h u s , f o r t h o s e y e a r s p e t i t i o n e r m a y n o t r e l y o n t h e s p e c i a l r u l e s t o r e l i e v e h i m o f t h e g e n e r a l l y a p p l i c a b l e s t r i c t u r e s o f s e c t i o n 4 6 9 d e n y i n g d e d u c t i o n s f o r p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s . S e c t i o n 4 6 9 ( i ) , w i t h r e s p e c t t o r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s i n w h i c h a n i n d i v i d u a l a c t i v e l y p a r t i c i p a t e s , p r o v i d e s t h a t t h e s e c t i o n 4 6 9 ( a ) d i s a l l o w a n c e w i l l n o t a p p l y t o a m a x i m u m o f $ 2 5 , 0 0 0 o f p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s . 3 T h e r e i s a l l o w e d o n l y o n e $ 2 5 , 0 0 0 o f f s e t f o r a l l o f p e t i t i o n e r ' s r e n t a l a c t i v i t i e s p e r y e a r . S e c . 4 6 9 ( i ) ( 2 ) . F o r t h e y e a r 1 9 9 2 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d i t e m s o n S c h e d u l e E . A f t e r t a k i n g i n t o c o n s i d e r a t i o n r e n t a l ( p a s s i v e ) i n c o m e , p e t i t i o n e r r e p o r t e d i n d i v i d u a l l y o w n e d r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s e s o f $ 5 0 , 7 7 9 , p a r t n e r s h i p r e a l e s t a t e r e n t a l l o s s e s o f $ 1 2 , 1 2 5 , a n d - 2 5 - 4 F o r p u r p o s e s o f s e c . 4 6 9 , p e t i t i o n e r m u s t a g g r e g a t e h i s i n d i v i d u a l a n d p a r t n e r s h i p r e a l e s t a t e r e n t a l i n c o m e a n d l o s s e s a s p a s s i v e a c t i v i t y i n c o m e a n d l o s s e s . S e c . 1 . 7 0 2 - 1 ( a ) ( 8 ) ( i i ) , ( i i i ) a n d ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o s e c . 1 . 4 6 9 - 2 T ( d ) ( 6 ) ( v ) ( B ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 1 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . t o t a l r e n t a l r e a l e s t a t e ( p a s s i v e a c t i v i t y ) l o s s e s o f $ 6 2 , 9 0 3 . 4 P e t i t i o n e r r e p o r t e d n o o t h e r i n c o m e f r o m p a s s i v e a c t i v i t i e s . P e t i t i o n e r ' s p a s s i v e a c t i v i t y l o s s f o r t h e y e a r 1 9 9 2 i s t h e r e f o r e $ 6 2 , 9 0 3 . F o r t h e y e a r s 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r ' s r e t u r n s r e v e a l o n S c h e d u l e s E r e s p e c t i v e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s f r o m i n d i v i d u a l l y a n d p a r t n e r s h i p o w n e d r e s i d e n t i a l r e n t a l p r o p e r t y t o t a l i n g $ 3 5 , 4 5 6 a n d $ 8 2 , 2 3 0 . B e c a u s e r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r a c t i v e l y p a r t i c i p a t e d i n t h e l i s t e d r e n t a l a c t i v i t i e s , t h e s e c t i o n 4 6 9 ( a ) d i s a l l o w a n c e o f a p a s s i v e l o s s d e d u c t i o n w i l l n o t a p p l y t o $ 2 5 , 0 0 0 o f p e t i t i o n e r ' s p a s s i v e l o s s e s f o r e a c h o f t h e y e a r s 1 9 9 2 , 1 9 9 3 , a n d 1 9 9 4 . T h e r e m a i n d e r o f p e t i t i o n e r s ' p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s f r o m e a c h r e s p e c t i v e y e a r t h a t i s d i s a l l o w e d a s a d e d u c t i o n m a y b e c a r r i e d o v e r t o t h e n e x t t a x a b l e y e a r f o r a p p l i c a t i o n a g a i n s t i n c o m e f r o m p a s s i v e a c t i v i t i e s , i f a n y , a n d t h e $ 2 5 , 0 0 0 o f f s e t . S e c . 4 6 9 ( b ) ; s e c . 1 . 4 6 9 - 1 ( f ) ( 4 ) , I n c o m e T a x R e g s . F o r p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 4 t a x y e a r , t h e p r o v i s i o n s o f s u b s e c t i o n ( c ) ( 7 ) o f s e c t i o n 4 6 9 a r e e f f e c t i v e . T h e " S p e c i a l r u l e s f o r t a x p a y e r s i n r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s " c o n t a i n e d i n s u b s e c t i o n - 2 6 - ( c ) ( 7 ) p r o v i d e t h a t i f i t s p r o v i s i o n s a p p l y t o a t a x p a y e r , r e a l e s t a t e r e n t a l a c t i v i t y w i l l n o t b e a p a s s i v e a c t i v i t y , a n d e a c h o f t h e t a x p a y e r ' s i n t e r e s t s i n r e a l e s t a t e r e n t a l w i l l b e t r e a t e d s e p a r a t e l y u n d e r t h e s e c t i o n . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) . T o q u a l i f y f o r t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , p e t i t i o n e r m u s t s h o w t h a t m o r e t h a n h a l f t h e p e r s o n a l s e r v i c e s h e p e r f o r m e d i n t r a d e s o r b u s i n e s s e s d u r i n g 1 9 9 4 w e r e p e r f o r m e d i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i ) . I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r m u s t s h o w t h a t h e p e r f o r m e d m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s o f s e r v i c e s d u r i n g t h e y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i i ) . T h e e v i d e n c e s h o w s t h a t i n 1 9 9 4 p e t i t i o n e r s p e n t s u b s t a n t i a l t i m e i n t h e t r a d e s o r b u s i n e s s e s o f t e a c h i n g c h e m i s t r y a n d l e n d i n g m o n e y . A s i d e f r o m p e t i t i o n e r ' s v a g u e t e s t i m o n y , t h e o n l y e v i d e n c e o f t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l s e r v i c e s p e r f o r m e d i n 1 9 9 4 w i t h r e s p e c t t o h i s r e a l e s t a t e r e n t a l p r o p e r t y c o n s i s t s o f t w o c a l e n d a r s t h a t d o n o t d e s c r i b e t h e a m o u n t o f t i m e h e s p e n t r e l a t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s , e i t h e r i n d i v i d u a l l y o r i n t h e a g g r e g a t e . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . B e c a u s e t h e e v i d e n c e d o e s n o t s u p p o r t t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) t o p e t i t i o n e r a n d h i s r e a l e s t a t e r e n t a l a c t i v i t y i n 1 9 9 4 , t h e C o u r t c o n c l u d e s t h a t h e i s n o t e n t i t l e d t o - 2 7 - d e d u c t l o s s e s f r o m p a s s i v e a c t i v i t y i n e x c e s s o f t h o s e a l l o w e d b y r e s p o n d e n t f o r t h e y e a r . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .