TAX COURT OPINION

Case: Jeffrey & Karen Winter
Docket Number: 5432-00
Judge: Ruwe
Opinion Type: memo
Filed: 07/22/2002
Pages: 16

T . C . M e m o . 2 0 0 2 - 1 7 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J E F F R E Y A N D K A R E N W I N T E R , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 5 4 3 2 - 0 0 . F i l e d J u l y 2 2 , 2 0 0 2 . C r a i g M . H u n t , f o r p e t i t i o n e r s . K a t h r y n K . V e t t e r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N R U W E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 4 0 , 0 9 2 i n p e t i t i o n e r s ' j o i n t 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a y d e d u c t o r m u s t c a p i t a l i z e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s i n c u r r e d i n m a i n t a i n i n g a l a w s u i t a g a i n s t t h e s e l l e r o f a h o t e l t h a t t h e y h a d p r e v i o u s l y p u r c h a s e d . - 2 - 1 T h e p u r c h a s e p r i c e r e m a i n e d a t $ 1 . 2 m i l l i o n . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n G o l d R u n , C a l i f o r n i a , a t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n . I n 1 9 9 0 , p e t i t i o n e r s w e r e i n t e r e s t e d i n f i n d i n g i n v e s t m e n t p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s s a w a b r o c h u r e a d v e r t i s i n g t h e T r u c k e e H o t e l , l o c a t e d i n T r u c k e e , C a l i f o r n i a , n e a r L a k e T a h o e , f o r t h e p r i c e o f $ 1 . 2 m i l l i o n . T h e b r o c h u r e i n c l u d e d s o m e f i n a n c i a l a n d r o o m r e n t a l i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e h o t e l . A t t h a t t i m e , t h e T r u c k e e H o t e l w a s o w n e d b y t h e M e g l i n H o t e l P a r t n e r s h i p ( M H P ) . G e r h a r d M e g l i n ( M r . M e g l i n ) w a s t h e g e n e r a l p a r t n e r o f M H P a n d o w n e d a n 8 2 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . O n F e b r u a r y 2 0 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r s e x e c u t e d a " C o m m e r c i a l R e a l E s t a t e C o n t r a c t a n d R e c e i p t f o r D e p o s i t " ( r e a l e s t a t e c o n t r a c t ) o f f e r i n g t o p u r c h a s e t h e T r u c k e e H o t e l f o r $ 1 . 2 m i l l i o n . M r . M e g l i n m a d e a c o u n t e r o f f e r , a n d t h e p a r t i e s u l t i m a t e l y a g r e e d o n t h e t e r m s o f t h e s a l e . 1 T h e r e a l e s t a t e c o n t r a c t r e q u i r e d M r . M e g l i n t o p r o v i d e i n c o m e a n d e x p e n s e s t a t e m e n t s f o r t h e h o t e l f o r 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 . T h e s t a t e m e n t s w e r e t o b e b a s e d o n r e c o r d s m a i n t a i n e d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s a n d u s e d i n t h e c o m p u t a t i o n o f F e d e r a l a n d S t a t e i n c o m e t a x r e t u r n s . T h e s t a t e m e n t s w e r e t o b e p r e p a r e d - 3 - a c c o r d i n g t o g e n e r a l l y a c c e p t e d a c c o u n t i n g p r i n c i p l e s t o p r o v i d e a d e q u a t e , d e t a i l e d i n f o r m a t i o n t o t h e b u y e r a n d w e r e t o i n c l u d e a p p l i c a b l e t a x r e t u r n s . D u r i n g e s c r o w , M r . M e g l i n p r o v i d e d p e t i t i o n e r s w i t h i n c o m e a n d e x p e n s e s s t a t e m e n t s f o r t h e T r u c k e e H o t e l f o r 1 9 8 8 , 1 9 8 9 , a n d 1 9 9 0 . H e a l s o p r o v i d e d M H P ' s p a r t n e r s h i p r e t u r n s f o r 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 b u t n o t f o r 1 9 9 0 b e c a u s e t h a t r e t u r n h a d n o t y e t b e e n f i l e d . P e t i t i o n e r s d i d n o t h i r e a n a p p r a i s e r t o l o o k a t t h e p r o p e r t y o r a n y o n e w h o w a s f a m i l i a r w i t h t h e h o t e l i n d u s t r y t o l o o k a t t h e b o o k s o f t h e h o t e l d u r i n g t h i s t i m e . P e t i t i o n e r s n o t i c e d t h a t t h e r e w e r e i n c o n s i s t e n c i e s b e t w e e n t h e f i n a n c i a l i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h e a d v e r t i s i n g b r o c h u r e a n d t h e f i n a n c i a l i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y M r . M e g l i n d u r i n g e s c r o w . F o r e x a m p l e , t h e a d v e r t i s i n g b r o c h u r e o v e r s t a t e d t h e 1 9 8 8 a n d 1 9 8 9 n e t i n c o m e . A d d i t i o n a l l y , a l t h o u g h t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s t a t e m e n t s p r o v i d e d i n c l u d e d n o r e p a i r e x p e n s e s , M H P h a d c l a i m e d e x p e n s e s f o r r e p a i r s o n i t s p a r t n e r s h i p t a x r e t u r n s . A f t e r c o r r e s p o n d i n g w i t h M r . M e g l i n c o n c e r n i n g t h e i n c o n s i s t e n c i e s , p e t i t i o n e r s u l t i m a t e l y p r o c e e d e d w i t h t h e p u r c h a s e o n t h e t e r m s p r e v i o u s l y a g r e e d t o b y t h e p a r t i e s . T h e s a l e o f t h e T r u c k e e H o t e l t o p e t i t i o n e r s c l o s e d o n A p r i l 4 , 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r s p a i d a p o r t i o n o f t h e p u r c h a s e p r i c e i n c a s h a n d e x e c u t e d a p r o m i s s o r y n o t e f o r t h e b a l a n c e o f $ 8 7 0 , 0 0 0 . - 4 - A p p r o x i m a t e l y 1 y e a r a f t e r p e t i t i o n e r s ' p u r c h a s e o f t h e T r u c k e e H o t e l , t h e c o u n t y h o t e l t a x a s s e s s o r a s k e d p e t i t i o n e r s f o r a " R e v e n u e F o r e c a s t " o f t h e i r r o o m r e v e n u e s a n d r o o m o c c u p a n c y t a x e s t h a t t h e c o u n t y c o u l d u s e f o r b u d g e t i n g p u r p o s e s . P e t i t i o n e r s o b t a i n e d c o p i e s o f t r a n s i e n t o c c u p a n c y t a x r e t u r n s t h a t h a d p r e v i o u s l y b e e n f i l e d f o r t h e h o t e l . P e t i t i o n e r s d i s c o v e r e d t h a t t h e g r o s s r e c e i p t s l i s t e d o n t h e r e t u r n s w e r e l e s s t h a n t h o s e s h o w n o n t h e d o c u m e n t s p r o v i d e d b y M r . M e g l i n d u r i n g e s c r o w . T h e a c t u a l g r o s s r e c e i p t s r e c e i v e d b y p e t i t i o n e r s f r o m o p e r a t i n g t h e h o t e l w e r e l e s s t h a n t h e y h a d a n t i c i p a t e d . O n M a y 1 0 , 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r s f i l e d a c o m p l a i n t f o r d a m a g e s i n t h e S u p e r i o r C o u r t o f t h e S t a t e o f C a l i f o r n i a a g a i n s t M H P a n d M r . M e g l i n a l l e g i n g b r e a c h o f c o n t r a c t , i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n , a n d n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n . P e t i t i o n e r s a l l e g e d t h a t M r . M e g l i n b r e a c h e d t h e r e a l e s t a t e c o n t r a c t b y p r o v i d i n g p e t i t i o n e r s w i t h f a l s e , i n c o r r e c t , o r i n c o m p l e t e f i n a n c i a l s t a t e m e n t s s h o w i n g t h a t t h e i n c o m e o f t h e h o t e l w a s g r e a t e r t h a n i t w a s , w h i c h p r o x i m a t e l y r e s u l t e d i n p e t i t i o n e r s ' s u f f e r i n g d a m a g e s f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e a n d a c t u a l v a l u e o f t h e h o t e l a t t h e t i m e o f s a l e a n d t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e r e a s o n a b l e p r o j e c t e d p r o f i t o f t h e h o t e l a n d t h e a c t u a l i n c o m e . P e t i t i o n e r s f u r t h e r a l l e g e d t h a t M r . M e g l i n i n t e n t i o n a l l y m i s r e p r e s e n t e d t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s o f t h e h o t e l , w h i c h i n d u c e d p e t i t i o n e r s t o p u r c h a s e t h e h o t e l f o r a - 5 - p r i c e i n e x c e s s o f i t s w o r t h a n d c a u s e d t h e m t o s u f f e r d a m a g e s f o r t h i s d i f f e r e n c e i n v a l u e a n d t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e r e p r e s e n t e d i n c o m e o f t h e h o t e l a n d t h e a c t u a l i n c o m e o f t h e h o t e l . F i n a l l y , p e t i t i o n e r s a l l e g e d t h a t M r . M e g l i n n e g l i g e n t l y m i s r e p r e s e n t e d t h a t t h e T r u c k e e H o t e l h a d t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s f o r 1 9 8 9 , 1 9 9 0 , a n d 1 9 9 1 , a s l i s t e d i n t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s t a t e m e n t s , w h i c h p r o x i m a t e l y c a u s e d p e t i t i o n e r s t o p u r c h a s e t h e h o t e l f o r a p r i c e i n e x c e s s o f i t s w o r t h a n d s u f f e r d a m a g e s f o r t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e a n d a c t u a l v a l u e o f t h e h o t e l a n d t h e r e p r e s e n t e d i n c o m e a n d t h e a c t u a l i n c o m e o f t h e h o t e l . T h e m a t t e r w a s r e f e r r e d t o n o n b i n d i n g a r b i t r a t i o n , a n d a h e a r i n g w a s h e l d o n A p r i l 1 4 , 1 9 9 4 . D u r i n g a r b i t r a t i o n , p e t i t i o n e r s s o u g h t t h e f o l l o w i n g d a m a g e s : ( 1 ) $ 6 1 2 , 0 0 0 f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e a n d t h e a c t u a l v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f s a l e ; ( 2 ) $ 3 4 3 , 4 3 7 . 2 7 f o r l o s t p r o f i t s b a s e d o n t h e f i n a n c i a l i n f o r m a t i o n p r o v i d e d b y M r . M e g l i n ; ( 3 ) $ 3 3 8 , 0 0 0 f o r a m o u n t s r e a s o n a b l y e x p e n d e d i n r e n o v a t i o n o f t h e h o t e l b a s e d o n M r . M e g l i n ' s r e p r e s e n t a t i o n s ; ( 4 ) a t t o r n e y ' s f e e s a n d c o s t s ; a n d ( 5 ) p u n i t i v e a n d e x e m p l a r y d a m a g e s . T h e a r b i t r a t o r f o u n d t h a t t h e i n c o m e r e p r e s e n t e d b y M r . M e g l i n i n t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s t a t e m e n t s w a s a c c u r a t e b u t t h a t t h e r e p r e s e n t a t i o n s m a d e r e g a r d i n g o p e r a t i n g e x p e n s e s w e r e c a r e l e s s a t b e s t a n d g r o s s l y n e g l i g e n t a t w o r s t . T h e a r b i t r a t o r f o u n d - 6 - t h a t a l t h o u g h p e t i t i o n e r s r e a s o n a b l y r e l i e d o n M r . M e g l i n ' s r e p r e s e n t a t i o n s , t h e y f a i l e d t o p r o v e b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e y s u s t a i n e d d a m a g e s a s a d i r e c t r e s u l t o f t h e b r e a c h o f c o n t r a c t o r m i s r e p r e s e n t a t i o n s . T h e a r b i t r a t o r c o n c l u d e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e n o t e n t i t l e d t o a n y d a m a g e s f o r a l o s s o f v a l u e o f t h e p r o p e r t y b e c a u s e p e t i t i o n e r s d i d n o t m e e t t h e i r b u r d e n o f s h o w i n g t h a t t h e a l l e g e d l o s s o f v a l u e w a s a p r o x i m a t e a n d d i r e c t r e s u l t o f M r . M e g l i n ' s m i s r e p r e s e n t a t i o n s . P e t i t i o n e r s d e c i d e d t o p r o c e e d w i t h l i t i g a t i o n , a n d a t r i a l w a s s c h e d u l e d f o r J u l y 1 9 9 4 . I n J u n e 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s h i r e d A r t h u r G i m m y I n t e r n a t i o n a l t o p r e p a r e a n a p p r a i s a l r e p o r t f o r t h e T r u c k e e H o t e l . T h e s t a t e d p u r p o s e o f t h e a p p r a i s a l w a s " t o e s t i m a t e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e w h o l e p r o p e r t y o n t h e d a t e o f t h e s a l e a s w e l l a s t h e i n v e s t m e n t v a l u e o f t h e e s t a t e s o l d s u b j e c t t o p r e - e x i s t i n g f i n a n c i n g . " T h e r e p o r t s t a t e d t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e w a s $ 8 0 0 , 0 0 0 . I n J u l y 1 9 9 4 , t h e p a r t i e s t o t h e l i t i g a t i o n e n t e r e d i n t o a m u t u a l r e l e a s e a n d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t . U n d e r t h e t e r m s o f t h e a g r e e m e n t , M r . M e g l i n a g r e e d t o p a y p e t i t i o n e r s t h e s u m o f $ 2 7 1 , 4 7 3 . 9 5 b y r e l e a s i n g t h e m f r o m $ 2 7 1 , 4 7 3 . 9 5 o f t h e a m o u n t o w e d u n d e r t h e t e r m s o f t h e p r o m i s s o r y n o t e e x e c u t e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e s a l e o f t h e h o t e l . P e t i t i o n e r s p a i d l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e l a w s u i t a g a i n s t M H P a n d M r . M e g l i n . O n t h e S c h e d u l e C , - 7 - 2 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e . 3 P e t i t i o n e r s d o n o t d i s p u t e t h a t t h e T r u c k e e H o t e l w a s a c a p i t a l a s s e t . P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s , a t t a c h e d t o t h e i r 1 9 9 4 F o r m 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , p e t i t i o n e r s d e d u c t e d $ 8 2 , 9 7 1 f o r l e g a l a n d p r o f e s s i o n a l s e r v i c e s a n d $ 1 7 , 7 1 2 f o r c o n s u l t i n g . T h e s e a m o u n t s i n c l u d e d c o s t s f o r l e g a l c o u n s e l , a c c o u n t i n g w o r k , a n d t h e a p p r a i s a l . R e s p o n d e n t ' s e x a m i n a t i o n o f p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 4 r e t u r n c o m m e n c e d i n J a n u a r y 1 9 9 7 . O n M a r c h 3 , 2 0 0 0 , r e s p o n d e n t i s s u e d p e t i t i o n e r s a n o t i c e o f d e f i c i e n c y d e t e r m i n i n g t h a t p e t i t i o n e r s ' d e d u c t i o n s f o r l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s w e r e n o t d e d u c t i b l e b e c a u s e t h e f e e s w e r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e e s t a b l i s h m e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e T r u c k e e H o t e l . O P I N I O N T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s i n c u r r e d i n m a i n t a i n i n g a l a w s u i t a g a i n s t a s e l l e r o f p r o p e r t y a r e d e d u c t i b l e a s o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s e x p e n s e s u n d e r s e c t i o n 1 6 2 . 2 R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s m u s t b e c a p i t a l i z e d p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 6 3 ( a ) b e c a u s e t h e y a r o s e o u t o f , a n d w e r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h , p e t i t i o n e r s ' a c q u i s i t i o n o f t h e T r u c k e e H o t e l , a c a p i t a l a s s e t . 3 P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t c a p i t a l i z a t i o n i s n o t r e q u i r e d b e c a u s e : ( 1 ) T h e f e e s w e r e p o s t a c q u i s i t i o n e x p e n d i t u r e s n o t r e l a t e d t o t h e p u r c h a s e o f - 8 - 4 I n c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s , i f t h e t a x p a y e r i n t r o d u c e s c r e d i b l e e v i d e n c e w i t h r e s p e c t t o a n y f a c t u a l i s s u e r e l e v a n t t o a s c e r t a i n i n g t h e p r o p e r t a x l i a b i l i t y , s e c . 7 4 9 1 p l a c e s t h e b u r d e n o f p r o o f o n t h e S e c r e t a r y . S e c . 7 4 9 1 ( a ) . S e c . 7 4 9 1 i s e f f e c t i v e w i t h r e s p e c t t o c o u r t p r o c e e d i n g s a r i s i n g i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 . I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e R e s t r u c t u r i n g a n d R e f o r m A c t o f 1 9 9 8 , P u b . L . 1 0 5 - 2 0 6 , s e c . 3 0 0 1 ( c ) , 1 1 2 S t a t . 7 2 7 . T h e e x a m i n a t i o n i n t h i s c a s e c o m m e n c e d i n J a n u a r y 1 9 9 7 ; t h u s , s e c . 7 4 9 1 i s n o t a p p l i c a b l e . t h e h o t e l ; ( 2 ) t h e o r i g i n o f t h e c l a i m w a s n o t t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t ; a n d ( 3 ) a c q u i s i t i o n c o s t s a r e r e q u i r e d t o b e c a p i t a l i z e d o n l y w h e n a n e w a s s e t i s a c q u i r e d o r t h e c o s t s e x t e n d t h e l i f e o r i n c r e a s e t h e v a l u e o f t h e a s s e t . D e d u c t i o n s a r e a m a t t e r o f l e g i s l a t i v e g r a c e , a n d t h e t a x p a y e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h e e n t i t l e m e n t t o a n y d e d u c t i o n c l a i m e d . 4 I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 3 U . S . 7 9 , 8 4 ( 1 9 9 2 ) ; N e w C o l o n i a l I c e C o . v . H e l v e r i n g , 2 9 2 U . S . 4 3 5 , 4 4 0 ( 1 9 3 4 ) . S e c t i o n 1 6 2 ( a ) a l l o w s a d e d u c t i o n f o r o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c o n n e c t i o n w i t h t h e c a r r y i n g o n o f a t r a d e o r b u s i n e s s . C o m m i s s i o n e r v . L i n c o l n S a v . & L o a n A s s o c i a t i o n , 4 0 3 U . S . 3 4 5 , 3 5 2 ( 1 9 7 1 ) . E x p e n s e s i n c u r r e d i n d e f e n d i n g a b u s i n e s s a n d i t s p o l i c i e s f r o m a t t a c k a r e g e n e r a l l y d e d u c t i b l e a s o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y b u s i n e s s e x p e n s e s . E . g . , C o m m i s s i o n e r v . T e l l i e r , 3 8 3 U . S . 6 8 7 ( 1 9 6 6 ) ; C o m m i s s i o n e r v . H e i n i n g e r , 3 2 0 U . S . 4 6 7 ( 1 9 4 3 ) ; A m . S t o r e s C o . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 4 T . C . 4 5 8 ( 2 0 0 0 ) . O n t h e o t h e r h a n d , n o c u r r e n t d e d u c t i o n i s a l l o w e d f o r c a p i t a l - 9 - e x p e n d i t u r e s . S e c . 2 6 3 ( a ) ; I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 8 3 . " A p a r t i c u l a r c o s t , n o m a t t e r w h a t i t s t y p e , m a y b e d e d u c t i b l e i n o n e c o n t e x t b u t m a y b e r e q u i r e d t o b e c a p i t a l i z e d i n a n o t h e r c o n t e x t . " A m . S t o r e s C o . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 6 9 . A n e x p e n s e t h a t m i g h t o t h e r w i s e q u a l i f y a s c u r r e n t l y d e d u c t i b l e m u s t b e c a p i t a l i z e d w h e n i t : ( 1 ) C r e a t e s o r e n h a n c e s a s e p a r a t e a n d d i s t i n c t a s s e t ; ( 2 ) p r o d u c e s a s i g n i f i c a n t f u t u r e b e n e f i t ; o r ( 3 ) i s i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t . L y c h u k v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 3 7 4 , 3 8 5 - 3 8 6 ( 2 0 0 1 ) ( a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n ) . C a p i t a l e x p e n d i t u r e s a r e n o t l i m i t e d t o t h e a c t u a l p r i c e t h a t t h e b u y e r p a y s t o t h e s e l l e r f o r t h e a s s e t b u t i n c l u d e t h e p a y m e n t o f l e g a l , b r o k e r a g e , a c c o u n t i n g , a p p r a i s a l , a n d o t h e r a n c i l l a r y e x p e n s e s r e l a t e d t o t h e a s s e t ' s a c q u i s i t i o n . I d . a t 3 8 9 . W h e t h e r l e g a l c o s t s a r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t d e p e n d s o n w h e t h e r t h e o r i g i n o f t h e c l a i m l i t i g a t e d i s t h e p r o c e s s o f t h e a c q u i s i t i o n i t s e l f . W o o d w a r d v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 7 U . S . 5 7 2 , 5 7 7 - 5 7 8 ( 1 9 7 0 ) ; B e r r y P e t r o l e u m C o . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 4 T . C . 5 8 4 , 6 1 8 - 6 1 9 ( 1 9 9 5 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 1 4 2 F . 3 d 4 4 2 ( 9 t h C i r . 1 9 9 8 ) . U n d e r t h e o r i g i n o f t h e c l a i m t e s t , t h e n a t u r e o f t h e t r a n s a c t i o n o u t o f w h i c h t h e e x p e n d i t u r e i n c o n t r o v e r s y a r o s e g o v e r n s w h e t h e r t h e i t e m i s a d e d u c t i b l e e x p e n s e o r a c a p i t a l - 1 0 - e x p e n d i t u r e , r e g a r d l e s s o f t h e p a y o r ' s m o t i v e s i n m a k i n g t h e p a y m e n t . W o o d w a r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 5 7 8 ; A m . S t o r e s C o . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 7 0 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s w e r e n o t i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e T r u c k e e H o t e l a n d s h o u l d b e a l l o w a b l e a s a c u r r e n t d e d u c t i o n . P e t i t i o n e r s e m p h a s i z e t h a t t h e l a w s u i t d i d n o t b e g i n u n t i l 2 y e a r s a f t e r t h e y p u r c h a s e d t h e h o t e l , a n d t h e s e t t l e m e n t w a s n o t r e a c h e d u n t i l 3 y e a r s a f t e r t h e p u r c h a s e . P e t i t i o n e r s c l a i m t h a t M r . M e g l i n d i d n o t h a v e a n y c a s h r e s o u r c e s , a n d t h e i r o n l y r e c o u r s e a v a i l a b l e w a s t h e r e d u c t i o n o f t h e p u r c h a s e p r i c e . P e t i t i o n e r s m a i n t a i n t h a t t h e a d j u s t m e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e i s n o t d e t e r m i n a t i v e b e c a u s e a l l f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s m u s t b e c o n s i d e r e d . T h e f a c t t h a t l e g a l c o s t s a r e i n c u r r e d a f t e r a c a p i t a l a s s e t i s a c q u i r e d d o e s n o t n e c e s s a r i l y m e a n t h a t t h e c o s t s w e r e n o t i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e a s s e t . I n U n i t e d S t a t e s v . H i l t o n H o t e l s C o r p . , 3 9 7 U . S . 5 8 0 , 5 8 4 ( 1 9 7 0 ) , t h e S u p r e m e C o u r t n o t e d t h a t t h e p r i o r p a s s a g e o f t i t l e i n t h e u n d e r l y i n g s t o c k a c q u i s i t i o n w a s " a d i s t i n c t i o n w i t h o u t a d i f f e r e n c e " i n d e c i d i n g w h e t h e r c o s t s o f l i t i g a t i o n a r o s e o u t o f t h e p r o c e s s o f a c q u i s i t i o n . T h i s C o u r t r e a c h e d a s i m i l a r r e s u l t i n A m . S t o r e s C o . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( l e g a l f e e s i n c u r r e d i n d e f e n d i n g a g a i n s t a n t i t r u s t s u i t f i l e d a f t e r s t o c k - 1 1 - p u r c h a s e w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s b e c a u s e t h e y a r o s e o u t o f , a n d w e r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h , a c q u i s i t i o n o f s t o c k ) . S e e a l s o B e r r y P e t r o l e u m C o . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( c o s t s i n c u r r e d i n d e f e n d i n g l a w s u i t f i l e d a f t e r m e r g e r w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s b e c a u s e l a w s u i t h a d i t s o r i g i n s i n t h e p r o c e s s o f a c q u i s i t i o n c u l m i n a t i n g i n t h e m e r g e r ) ; W a g n e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 9 1 0 ( 1 9 8 2 ) ( l e g a l f e e s i n c u r r e d b y s e l l e r o f s t o c k t o d e f e n d a g a i n s t l a w s u i t b y p u r c h a s e r w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s b e c a u s e t h e o r i g i n o f t h e c l a i m w a s t h e s a l e ) ; R e d w o o d E m p i r e S a v . & L o a n A s s o c i a t i o n v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 T . C . 9 6 0 ( 1 9 7 7 ) ( a m o u n t p a i d t o s e t t l e l a w s u i t b r o u g h t b y f o r m e r o w n e r s o f p r o p e r t y , a n d l e g a l f e e s i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n t h e r e w i t h , w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s ) , a f f d . 6 2 8 F . 2 d 5 1 6 ( 9 t h C i r . 1 9 8 0 ) . I n t h e i n s t a n t c a s e , p e t i t i o n e r s s o u g h t d a m a g e s f r o m M H P a n d M r . M e g l i n r e l a t e d t o t h e p u r c h a s e o f t h e T r u c k e e H o t e l . D u r i n g a r b i t r a t i o n , p e t i t i o n e r s s o u g h t s p e c i f i c d a m a g e a m o u n t s f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e a n d t h e a c t u a l v a l u e o f t h e h o t e l , l o s t p r o f i t s , a n d r e n o v a t i o n c o s t s . D u r i n g t h e c o u r s e o f l i t i g a t i o n , p e t i t i o n e r s h a d a n a p p r a i s a l d o n e t o d e t e r m i n e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a s o f t h e d a t e o f p u r c h a s e . T h e a p p r a i s a l i n d i c a t e d t h a t p e t i t i o n e r s p a i d a p r i c e s u b s t a n t i a l l y i n e x c e s s o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e . A s p a r t o f t h e r e l e a s e a n d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t , M r . M e g l i n a g r e e d t o r e d u c e t h e a m o u n t o w e d o n t h e p r o m i s s o r y n o t e f o r t h e h o t e l b y $ 2 7 1 , 4 7 3 . 9 5 ; - 1 2 - 5 I f p e t i t i o n e r s h a d s o u g h t a n d r e c o v e r e d d a m a g e s s o l e l y o n t h e b a s i s o f l o s t p r o f i t s i n c u r r e d i n r e l i a n c e o n M r . M e g l i n ' s m i s r e p r e s e n t a t i o n s , t h e n i t a p p e a r s t h a t s u c h d a m a g e s m i g h t c o n s t i t u t e o r d i n a r y i n c o m e a n d t h e l e g a l f e e s i n c u r r e d i n r e c o v e r i n g t h e d a m a g e s m i g h t n o t b e d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s ' o w n r e p r e s e n t a t i o n s i n t h e l a w s u i t a g a i n s t M H P a n d M r . M e g l i n , a s w e l l a s t h e i r r e p r e s e n t a t i o n s i n t h i s p r o c e e d i n g , i n d i c a t e t h a t ( c o n t i n u e d . . . ) t h u s , t h e l a w s u i t e s s e n t i a l l y r e s u l t e d i n a r e d e t e r m i n e d p u r c h a s e p r i c e f o r t h e h o t e l . O v e r a l l , t h e e v i d e n c e r e f l e c t s t h a t t h e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s w e r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e h o t e l a n d w e r e d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e p u r c h a s e p r i c e . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s o r i g i n a t e d f r o m t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n s m a d e b y M r . M e g l i n a s t o t h e e x p e c t e d a v e r a g e a n n u a l i n c o m e o f t h e h o t e l a n d w e r e n o t r e l a t e d t o t h e p u r c h a s e o f t h e h o t e l . P e t i t i o n e r s r e p r e s e n t e d d u r i n g t h e i r l a w s u i t a g a i n s t M H P a n d M r . M e g l i n t h a t t h e y w e r e s e e k i n g d a m a g e s t o r e c o v e r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e a n d t h e f a i r v a l u e o f t h e h o t e l , a s w e l l a s l o s t p r o f i t s . P e t i t i o n e r s u l t i m a t e l y s e t t l e d t h e i r l a w s u i t i n e x c h a n g e f o r t h e d i s c h a r g e o f a p o r t i o n o f t h e a m o u n t o w e d u n d e r t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t . T h e e v i d e n c e i n d i c a t e s t h a t t h e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s i n c u r r e d w e r e a r e s u l t o f p e t i t i o n e r s ' u l t i m a t e d e s i r e t o r e c o v e r t h e a m o u n t t h e y f e l t t h e y h a d o v e r p a i d t o p u r c h a s e t h e h o t e l . T h u s , t h e o r i g i n o f t h e c l a i m i n t h i s c a s e w a s t h e p u r c h a s e o f t h e h o t e l . 5 - 1 3 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) t h e y s o u g h t a n d r e c o v e r e d d a m a g e s t o c o m p e n s a t e t h e m f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e h o t e l a n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e h o t e l a t t h e t i m e o f s a l e . P e t i t i o n e r s h a v e m a d e n o a t t e m p t i n t h e i n s t a n t c a s e t o a l l o c a t e t h e $ 2 7 1 , 4 7 3 . 9 5 r e d u c t i o n i n t h e a m o u n t o w e d u n d e r t h e p r o m i s s o r y n o t e a m o n g t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n p u r c h a s e p r i c e a n d a c t u a l v a l u e o f t h e h o t e l , l o s t p r o f i t s , a n d r e n o v a t i o n c o s t s . P e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n F r e e l a n d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 1 0 , i s m i s p l a c e d . I n t h a t c a s e , t h e t a x p a y e r s i n c u r r e d l i t i g a t i o n e x p e n s e s i n a w r o n g f u l f o r e c l o s u r e a c t i o n r e s u l t i n g f r o m t h e t a x p a y e r s ' d e c l a r a t i o n o f d e f a u l t o n a p r o m i s s o r y n o t e , t h e i r e x e r c i s e o f a n o p t i o n t o a c c e l e r a t e i n s t a l l m e n t s , a n d t h e i r i n i t i a t i o n o f f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s . N e i t h e r p a r t y t o t h e l i t i g a t i o n w a s s e e k i n g t o a d j u s t t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e s a l e s a g r e e m e n t ; r a t h e r , t h e p u r p o s e o f t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n w a s t o m o v e t i t l e t o t h e p r o p e r t y f r o m o n e p a r t y t o a n o t h e r . W e f o u n d t h a t t h e k i n d o f t r a n s a c t i o n o u t o f w h i c h t h e l i t i g a t i o n a r o s e w a s t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n , n o t t h e o r i g i n a l a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y . H o w e v e r , b e c a u s e t h e t a x p a y e r s u l t i m a t e l y w e r e t h e s u c c e s s f u l b i d d e r s a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e , w e h e l d t h a t a l l o f t h e i r l i t i g a t i o n e x p e n s e s w e r e a t t r i b u t a b l e t o t h e r e a c q u i s i t i o n o f t i t l e a n d w e r e n o t c u r r e n t l y d e d u c t i b l e . T h e i n s t a n t c a s e i s d i s t i n g u i s h a b l e b e c a u s e p e t i t i o n e r s i n c u r r e d l e g a l f e e s m a i n t a i n i n g a l a w s u i t t o r e c o v e r d a m a g e s f r o m M r . M e g l i n f o r m i s r e p r e s e n t a t i o n s w h i c h c a u s e d p e t i t i o n e r s t o p a y a n i n f l a t e d p r i c e f o r t h e h o t e l . - 1 4 - U n l i k e t h e t a x p a y e r s i n F r e e l a n d , t h e k i n d o f t r a n s a c t i o n o u t o f w h i c h t h e l i t i g a t i o n a r o s e w a s p e t i t i o n e r s ' o r i g i n a l a c q u i s i t i o n o f t h e h o t e l , a n d t h e l i t i g a t i o n e s s e n t i a l l y r e s u l t e d i n a r e d u c e d p u r c h a s e p r i c e f o r t h e h o t e l . F i n a l l y , p e t i t i o n e r s c l a i m t h a t a c q u i s i t i o n c o s t s a r e o n l y r e q u i r e d t o b e c a p i t a l i z e d w h e n a n e w a s s e t i s a c q u i r e d o r t h e c o s t s e x t e n d t h e l i f e o r i n c r e a s e t h e v a l u e o f t h e a s s e t . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t b e c a u s e t h e T r u c k e e H o t e l w a s s u b s t a n t i a l l y o v e r v a l u e d a t t h e t i m e o f p u r c h a s e a n d i t s c a p i t a l i z e d v a l u e r e m a i n e d s u b s t a n t i a l l y i n e x c e s s o f i t s f a i r m a r k e t v a l u e a f t e r t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t , t h e r e w a s n o i n c r e a s e i n t h e l i f e o r v a l u e o f t h e h o t e l a s a r e s u l t o f t h e l i t i g a t i o n . W e r e c e n t l y r e j e c t e d t h e a r g u m e n t t h a t a c q u i s i t i o n c o s t s a r e c a p i t a l i z a b l e o n l y i f t h e y c r e a t e o r a d d v a l u e t o a c a p i t a l a s s e t . I n L y c h u k v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . a t 4 1 3 - 4 1 4 , w e s t a t e d : w e d i s a g r e e w i t h * * * [ t h e t a x p a y e r s ] t h a t a c q u i s i t i o n c o s t s a r e c a p i t a l i z a b l e u n d e r s e c t i o n 2 6 3 ( a ) o n l y i f t h e y c r e a t e o r a d d v a l u e t o a c a p i t a l a s s e t . I n D u s t i n v . C o m m i s s i o n e r , 4 6 7 F . 2 d 4 7 , 4 9 - 5 0 ( 9 t h C i r . 1 9 7 2 ) , a f f g . 5 3 T . C . 4 9 1 ( 1 9 6 9 ) , t h e t a x p a y e r w a s a s h a r e h o l d e r o f a n S c o r p o r a t i o n ( C a p i t o l ) t h a t a g r e e d t o a c q u i r e t h e s t o c k o f a c o m p a n y t h a t o w n e d a n d o p e r a t e d r a d i o s t a t i o n K G M S . I n 1 9 6 1 , C a p i t o l i n c u r r e d $ 1 2 , 4 6 0 o f l e g a l , e n g i n e e r i n g , a n d a c c o u n t i n g f e e s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e t r a n s f e r t o C a p i t o l o f c o n t r o l o f s t a t i o n K G M S ' r a d i o - b r o a d c a s t i n g l i c e n s e . T h e t a x p a y e r d e d u c t e d h i s p r o p o r t i o n a t e s h a r e o f t h e s e e x p e n s e s , a n d t h e C o m m i s s i o n e r d i s a l l o w e d t h e d e d u c t i o n a s s e r t i n g t h a t t h e e x p e n s e s w e r e c a p i t a l e x p e n d i t u r e s . T h e - 1 5 - t a x p a y e r a r g u e d i n t h i s C o u r t t h a t h e c o u l d d e d u c t $ 1 0 , 9 6 0 o f t h e e x p e n s e s b e c a u s e t h e y w e r e a t t r i b u t a b l e t o a h e a r i n g h e l d b y t h e F e d e r a l C o m m u n i c a t i o n s C o m m i s s i o n o n t h i s m a t t e r a n d d i d n o t a d d a n y v a l u e t o t h e a c q u i r e d s t o c k . W e d i s a g r e e d w i t h t h e t a x p a y e r t h a t a n y o f t h e s e a m o u n t s w e r e c u r r e n t l y d e d u c t i b l e . O n a p p e a l , s o d i d t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t . A c c o r d i n g t o t h a t c o u r t : " T h e e x p e n d i t u r e s c o n n e c t e d w i t h t h e a c q u i s i t i o n o f t h e b r o a d c a s t l i c e n s e w e r e n o l e s s c a p i t a l i n c h a r a c t e r b e c a u s e t h e y d i d n o t t h e m s e l v e s c o n t r i b u t e a d d i t i o n a l a n d s p e c i f i c f i n a n c i a l v a l u e t o t h e l i c e n s e b e i n g s o u g h t . T h e i m p o r t a n t f a c t i s t h a t t h e e x p e n d i t u r e s w e r e m a d e f o r t h e p u r p o s e o f a c q u i r i n g a c a p i t a l a s s e t . " * * * [ F n . r e f . o m i t t e d . ] W e n o t e d t h a t t h e t e s t f o r c a p i t a l i z a t i o n d o e s n o t h i n g e o n t h e a m o u n t o f v a l u e a d d e d t o p r o p e r t y b u t l o o k s a t t h e n a t u r e o f t h e e x p e n s e i t s e l f . I d . a t 4 1 4 . W e c o n c l u d e d t h a t " W h e n t h e n a t u r e o f a n e x p e n d i t u r e b e a r s a d i r e c t r e l a t i o n t o t h e a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t * * * t h e e x p e n d i t u r e m u s t b e c a p i t a l i z e d . " I d . P e t i t i o n e r s a c q u i r e d a c a p i t a l a s s e t . P e t i t i o n e r s s u b s e q u e n t l y d i s c o v e r e d t h a t t h e y p a i d m o r e f o r t h e a s s e t t h a n i t w a s w o r t h . P e t i t i o n e r s i n i t i a t e d a l a w s u i t a g a i n s t M H P a n d M r . M e g l i n a n d s o u g h t t o r e c o v e r d a m a g e s o n t h e g r o u n d s t h a t m i s r e p r e s e n t a t i o n s b y M r . M e g l i n h a d c a u s e d t h e m t o p a y m o r e t h a n t h e h o t e l w a s w o r t h . P e t i t i o n e r s a n d M r . M e g l i n e v e n t u a l l y e n t e r e d i n t o a r e l e a s e a n d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t w h e r e b y p e t i t i o n e r s ' o b l i g a t i o n u n d e r t h e p r o m i s s o r y n o t e e x e c u t e d f o r - 1 6 - 6 T h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t e s s e n t i a l l y r e s u l t e d i n a r e d u c e d p u r c h a s e p r i c e f o r t h e T r u c k e e H o t e l . I t a p p e a r s t h a t t h e r e d u c t i o n i n t h e p u r c h a s e p r i c e w o u l d d e c r e a s e p e t i t i o n e r s ' b a s i s i n t h e h o t e l . t h e p u r c h a s e o f t h e h o t e l w a s d e c r e a s e d b y $ 2 7 1 , 4 7 3 . 9 5 . 6 O n t h e b a s i s o f t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e f i n d t h a t t h e l e g a l a n d c o n s u l t i n g f e e s a r o s e o u t o f , w e r e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h , a n d w e r e d i r e c t l y r e l a t e d t o , t h e a c q u i s i t i o n o f t h e T r u c k e e H o t e l , a c a p i t a l a s s e t . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t t h e f e e s a t i s s u e m u s t b e c a p i t a l i z e d . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .