TAX COURT OPINION

Case: Sean J. & Michell L. Swarthout
Docket Number: 15245-99S
Judge: Dinan
Opinion Type: summary
Filed: 02/20/2001
Pages: 6

T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 1 - 1 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T S E A N J . S W A R T H O U T A N D M I C H E L L L . S W A R T H O U T , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 5 2 4 5 - 9 9 S . F i l e d F e b r u a r y 2 0 , 2 0 0 1 . S e a n J . S w a r t h o u t , p r o s e . G r e t c h e n A . K i n d e l , f o r r e s p o n d e n t . D I N A N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e . - 2 - 1 A d j u s t m e n t s m a d e t o i t e m i z e d d e d u c t i o n s c l a i m e d b y p e t i t i o n e r s a r e c o m p u t a t i o n a l a n d w i l l b e r e s o l v e d b y t h e C o u r t ' s h o l d i n g o n t h e i s s u e i n t h i s c a s e . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x o f $ 8 , 8 0 9 f o r t h e t a x a b l e y e a r 1 9 9 5 . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e r e q u i r e d t o i n c l u d e i n i n c o m e c a p i t a l g a i n r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o f t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e . 1 S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f f a c t a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . O n O c t o b e r 3 0 , 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s s o l d t h e i r r e s i d e n c e o n P o d D r i v e i n V i s t a , C a l i f o r n i a ( P o d r e s i d e n c e ) , f o r $ 3 1 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r s r e p o r t e d a g a i n o f $ 3 0 , 2 8 2 o n t h e s a l e o f t h i s r e s i d e n c e o n t h e i r 1 9 9 5 j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . H o w e v e r , t h e y r e p o r t e d t h a t t h e y p l a n n e d t o r e p l a c e t h e h o m e w i t h i n 2 y e a r s a n d t h e r e f o r e d i d n o t i n c l u d e t h e g a i n i n i n c o m e o n t h e 1 9 9 5 r e t u r n . O n M a y 2 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d a v a c a n t l o t o n R o b i n h o o d R o a d i n V i s t a , C a l i f o r n i a ( R o b i n h o o d p r o p e r t y ) , f o r $ 1 1 1 , 0 0 0 . O n J u l y 7 , 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a r e s i d e n c e o n t h i s p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s w e r e o b l i g a t e d t o p a y $ 3 8 8 , 9 8 7 u n d e r t h i s c o n t r a c t . O n A u g u s t 2 0 , 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s b o r r o w e d $ 4 2 8 , 0 0 0 t o f i n a n c e t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e n e w r e s i d e n c e . - 3 - 2 S e c . 1 0 3 4 w a s r e p e a l e d b y s e c . 3 1 2 o f t h e T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t . 8 3 6 , g e n e r a l l y e f f e c t i v e f o r s a l e s a n d e x c h a n g e s a f t e r M a y 6 , 1 9 9 7 . T h e s e c . 1 0 3 4 r o l l o v e r p r o v i s i o n w a s r e p l a c e d b y a n e x p a n d e d a n d r e v i s e d s e c . 1 2 1 . O n S e p t e m b e r 2 9 , 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s o b t a i n e d a t e m p o r a r y o c c u p a n c y p e r m i t t o l i v e o n t h e R o b i n h o o d p r o p e r t y . B e g i n n i n g o n O c t o b e r 1 , 1 9 9 7 , d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e r e s i d e n c e , p e t i t i o n e r s l i v e d i n a m o b i l e h o m e o n c o n c r e t e f o u n d a t i o n p i l l a r s l o c a t e d o n t h e R o b i n h o o d p r o p e r t y . O n A u g u s t 1 9 , 1 9 9 8 , c o n s t r u c t i o n w a s c o m p l e t e d . P e t i t i o n e r s m o v e d i n t o t h e n e w r e s i d e n c e s o m e t i m e a f t e r O c t o b e r 3 0 , 1 9 9 7 . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s m u s t i n c l u d e t h e g a i n o f $ 3 0 , 2 8 2 f r o m t h e s a l e o f t h e r e s i d e n c e i n i n c o m e f o r t a x a b l e y e a r 1 9 9 5 b e c a u s e p e t i t i o n e r s d i d n o t e s t a b l i s h t h a t t h e y " r e i n v e s t e d i n a n e w p e r s o n a l r e s i d e n c e o f s u f f i c i e n t c o s t t o d e f e r g a i n w i t h i n t h e t i m e p e r i o d s p e c i f i e d i n t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . " U n d e r s e c t i o n s 6 1 ( a ) a n d 1 0 0 1 ( c ) , t a x p a y e r s g e n e r a l l y m u s t r e c o g n i z e i n t h e y e a r o f s a l e a l l g a i n o r l o s s r e a l i z e d u p o n t h e s a l e o r e x c h a n g e o f p r o p e r t y . S e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) , h o w e v e r , p r o v i d e s a n e x c e p t i o n u n d e r w h i c h , i f c e r t a i n r e q u i r e m e n t s a r e m e t , t a x p a y e r s d e f e r r e c o g n i t i o n o f g a i n w h e n s a l e p r o c e e d s a r e r e i n v e s t e d i n a n e w p r i n c i p a l r e s i d e n c e . 2 T h e s e c t i o n r e a d s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s : - 4 - S E C . 1 0 3 4 . R O L L O V E R O F G A I N O N S A L E O F P R I N C I P A L R E S I D E N C E . ( a ) N o n r e c o g n i t i o n o f G a i n . - - I f p r o p e r t y ( i n t h i s s e c t i o n c a l l e d " o l d r e s i d e n c e " ) u s e d b y t h e t a x p a y e r a s h i s p r i n c i p a l r e s i d e n c e i s s o l d b y h i m a n d , w i t h i n a p e r i o d b e g i n n i n g 2 y e a r s b e f o r e t h e d a t e o f s u c h s a l e a n d e n d i n g 2 y e a r s a f t e r s u c h d a t e , p r o p e r t y ( i n t h i s s e c t i o n c a l l e d " n e w r e s i d e n c e " ) i s p u r c h a s e d a n d u s e d b y t h e t a x p a y e r a s h i s p r i n c i p a l r e s i d e n c e , g a i n ( i f a n y ) f r o m s u c h s a l e s h a l l b e r e c o g n i z e d o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e t a x p a y e r ' s a d j u s t e d s a l e s p r i c e ( a s d e f i n e d i n s u b s e c t i o n ( b ) ) o f t h e o l d r e s i d e n c e e x c e e d s t h e t a x p a y e r ' s c o s t o f p u r c h a s i n g t h e n e w r e s i d e n c e . * * * * * * * ( c ) R u l e s f o r A p p l i c a t i o n o f S e c t i o n . - - F o r p u r p o s e s o f t h i s s e c t i o n : * * * * * * * ( 2 ) A r e s i d e n c e a n y p a r t o f w h i c h w a s c o n s t r u c t e d o r r e c o n s t r u c t e d b y t h e t a x p a y e r s h a l l b e t r e a t e d a s p u r c h a s e d b y t h e t a x p a y e r . I n d e t e r m i n i n g t h e t a x p a y e r ' s c o s t o f p u r c h a s i n g a r e s i d e n c e , t h e r e s h a l l b e i n c l u d e d o n l y s o m u c h o f h i s c o s t a s i s a t t r i b u t a b l e t o t h e a c q u i s i t i o n , c o n s t r u c t i o n , r e c o n s t r u c t i o n , a n d i m p r o v e m e n t s m a d e w h i c h a r e p r o p e r l y c h a r g e a b l e t o c a p i t a l a c c o u n t , d u r i n g t h e p e r i o d s p e c i f i e d i n s u b s e c t i o n ( a ) . T h e " c o s t o f p u r c h a s i n g t h e n e w r e s i d e n c e , " w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) , i n c l u d e s o n l y t h o s e c o s t s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 4 ( c ) ( 2 ) w h i c h a r e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n s t r u c t i o n o f a s t r u c t u r e w h i c h i s p u t i n t o u s e a s a r e s i d e n c e d u r i n g t h e r e l e v a n t t i m e p e r i o d . E l a m v . C o m m i s s i o n e r , 5 8 T . C . 2 3 8 ( 1 9 7 2 ) , a f f d . 4 7 7 F . 2 d 1 3 3 3 ( 6 t h C i r . 1 9 7 3 ) . T h u s , w h e r e t a x p a y e r s r e s i d e o n a p a r c e l o f l a n d i n a t e m p o r a r y d w e l l i n g d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n o f a s e p a r a t e s t r u c t u r e o n t h e s a m e p a r c e l i n t e n d e d - 5 - t o b e t h e p e r m a n e n t r e s i d e n c e , t h e c o s t o f i t s c o n s t r u c t i o n c a n n o t b e t a k e n i n t o a c c o u n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) u n l e s s i t i s p u t i n t o u s e a s a r e s i d e n c e b e f o r e t h e e x p i r a t i o n o f t h e t i m e p e r i o d . S e e i d . ; L o k a n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 9 - 3 8 0 . I t i s u n d i s p u t e d t h a t p e t i t i o n e r s s o l d t h e P o d r e s i d e n c e o n O c t o b e r 3 0 , 1 9 9 5 , b u t d i d n o t o c c u p y t h e n e w l y c o n s t r u c t e d r e s i d e n c e o n t h e R o b i n h o o d p r o p e r t y u n t i l s o m e t i m e a f t e r O c t o b e r 3 0 , 1 9 9 7 ; i . e . , a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e 2 - y e a r p e r i o d a l l o w e d b y s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) . T h e r e f o r e , t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g t h e n e w r e s i d e n c e c a n n o t b e t a k e n i n t o a c c o u n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) . N o n e o f t h e a r g u m e n t s o f f e r e d b y p e t i t i o n e r s a t t r i a l o v e r c o m e s t h e f a c t t h a t t h e n e w l y c o n s t r u c t e d r e s i d e n c e w a s n o t p u t i n t o u s e a s s u c h w i t h i n t h e r e q u i r e d t i m e f r a m e ; t a x p a y e r s m u s t m e e t t h e s t r i c t r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) t o b e e n t i t l e d t o t h e n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n . S e e i d . A t m o s t , p e t i t i o n e r s c o u l d a r g u e t h a t t h e " c o s t o f p u r c h a s i n g t h e n e w r e s i d e n c e " i n c l u d e s t h e c o s t o f t h e m o b i l e h o m e - - r a t h e r t h a n t h e n e w l y c o n s t r u c t e d r e s i d e n c e - - a l o n g w i t h t h e c o s t o f t h e u n d e r l y i n g p r o p e r t y . H o w e v e r , s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) d o e s n o t c h a n g e t h e r e q u i r e m e n t t h a t g a i n m u s t b e r e c o g n i z e d o n t h e s a l e o f t h e o l d r e s i d e n c e t o t h e e x t e n t t h a t t h e a d j u s t e d s a l e s p r i c e o f t h e o l d r e s i d e n c e e x c e e d s t h e c o s t o f t h e n e w r e s i d e n c e . T h e s a l e s p r i c e o f t h e P o d r e s i d e n c e w a s $ 3 1 0 , 0 0 0 , w h i l e p e t i t i o n e r s s p e n t o n l y $ 1 1 1 , 0 0 0 i n o b t a i n i n g t h e R o b i n h o o d - 6 - 3 T h e r e c o r d d o e s n o t r e f l e c t e i t h e r ( 1 ) t h e c o s t o f t h e m o b i l e h o m e o r i t s f o u n d a t i o n , o r ( 2 ) t h a t t h e a d j u s t e d s a l e s p r i c e o f t h e P o d r e s i d e n c e , a s d e f i n e d i n s e c . 1 0 3 4 ( b ) , w a s l e s s t h a n t h e s t i p u l a t e d s a l e s p r i c e . I t i s v e r y u n l i k e l y , h o w e v e r , t h a t e s t a b l i s h i n g o n e o r b o t h o f t h e s e f a c t s w o u l d h a v e r e d u c e d t h e $ 1 9 9 , 0 0 0 d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s a l e s p r i c e a n d t h e p u r c h a s e c o s t t o a n a m o u n t l e s s t h a n t h e a m o u n t o f g a i n , $ 3 0 , 2 8 2 . p r o p e r t y . 3 T h u s , t h e f u l l g a i n o f $ 3 0 , 2 8 2 n o n e t h e l e s s w o u l d b e r e q u i r e d t o b e r e c o g n i z e d i n t h i s s i t u a t i o n . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .