TAX COURT OPINION

Case: Estate of Hon Hing Fung, Deceased; Bernard Fung, Executor
Docket Number: 2173-00
Judge: Nims
Opinion Type: reported
Filed: 12/10/2001
Pages: 25

1 1 7 T . C . N o . 2 1 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F H O N H I N G F U N G , D E C E A S E D , B E R N A R D F U N G , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 1 7 3 - 0 0 . F i l e d D e c e m b e r 1 0 , 2 0 0 1 . D , a n o n r e s i d e n t a l i e n f o r U . S . t a x p u r p o s e s , p o s s e s s e d a t t h e t i m e o f h i s d e a t h i n t e r e s t s i n c e r t a i n p r o p e r t i e s l o c a t e d i n t h e S t a t e o f C a l i f o r n i a . D ' s i n t e r e s t s i n t w o o f t h e s e p a r c e l s , o n e o f w h i c h w a s s u b j e c t t o a p r o m i s s o r y n o t e s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t , w e r e c o n t a i n e d i n h i s r e s i d u a r y e s t a t e . D ' s w i l l p r o v i d e d f o r h i s s u r v i v i n g s p o u s e t o r e c e i v e a t h r e e - e i g h t h s f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n h i s r e s i d u a r y e s t a t e , w i t h t h e r e m a i n i n g f i v e - e i g h t h s g o i n g t o h i s s o n s . I n a c c o r d a n c e w i t h a n a g r e e m e n t e x e c u t e d b y t h e r e s i d u a r y b e n e f i c i a r i e s , t h e t w o C a l i f o r n i a p r o p e r t i e s w e r e d i s t r i b u t e d t o D ' s s u r v i v i n g s p o u s e w h i l e t h e f o r e i g n r e s i d u a r y a s s e t s w e r e d i s t r i b u t e d t o D ' s s o n s . H e l d : T h e f u l l v a l u e o f D ' s i n t e r e s t i n t h e e n c u m b e r e d r e s i d u a r y p r o p e r t y , r a t h e r t h a n t h e n e t e q u i t y v a l u e t h e r e o f , m u s t b e i n c l u d e d i n h i s g r o s s e s t a t e . - 2 - H e l d , f u r t h e r , t h e e s t a t e h a s f a i l e d t o e s t a b l i s h i t s e n t i t l e m e n t t o a m a r i t a l d e d u c t i o n i n e x c e s s o f t h a t a l l o w e d b y r e s p o n d e n t . R o b e r t B . M a r t i n , J r . , f o r p e t i t i o n e r . R i c D . H u l s h o f f , f o r r e s p o n d e n t . O P I N I O N N I M S , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a F e d e r a l e s t a t e t a x d e f i c i e n c y i n t h e a m o u n t o f $ 1 4 4 , 9 8 0 w i t h r e s p e c t t o t h e e s t a t e o f H o n H i n g F u n g ( t h e e s t a t e ) . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r a o n e - h a l f i n t e r e s t o w n e d b y H o n H i n g F u n g ( d e c e d e n t ) i n c e r t a i n r e a l p r o p e r t y m u s t b e i n c l u d e d i n h i s g r o s s e s t a t e a t i t s f u l l v a l u e o f $ 4 4 2 , 5 0 0 , o r w h e t h e r t h e p r o p e r t y m a y b e i n c l u d e d a t i t s n e t e q u i t y v a l u e a f t e r r e d u c t i o n f o r a n e n c u m b r a n c e i n t h e a m o u n t o f $ 3 2 4 , 9 7 4 ; a n d ( 2 ) w h e t h e r t h e e s t a t e i s e n t i t l e d t o a m a r i t a l d e d u c t i o n i n e x c e s s o f t h a t a l l o w e d b y r e s p o n d e n t . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o s e c t i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . B a c k g r o u n d T h i s c a s e w a s s u b m i t t e d f u l l y s t i p u l a t e d p u r s u a n t t o R u l e 1 2 2 , a n d t h e f a c t s a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f t h e - 3 - p a r t i e s , w i t h a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s , a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . D e c e d e n t w a s a c i t i z e n o f H o n g K o n g , l e g a l l y r e s i d e n t i n K o w l o o n , H o n g K o n g , w h e n h e d i e d t e s t a t e i n t h e C o m m o n w e a l t h o f M a s s a c h u s e t t s o n S e p t e m b e r 5 , 1 9 9 5 . A t a l l r e l e v a n t t i m e s , d e c e d e n t w a s a n o n r e s i d e n t a l i e n f o r U . S . t a x p u r p o s e s . D e c e d e n t w a s s u r v i v e d b y h i s w i f e , F u n g W o n g T u e n W a n g ( a l s o k n o w n a s N o r a h F u n g ) , l i k e w i s e a n o n r e s i d e n t a l i e n f o r U . S . t a x p u r p o s e s , a n d b y h i s f i v e s o n s . T h e e x e c u t o r o f d e c e d e n t ' s e s t a t e , B e r n a r d F u n g , m a i n t a i n e d h i s p r i n c i p a l r e s i d e n c e i n t h e S t a t e o f C a l i f o r n i a a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n i n t h i s c a s e w a s f i l e d . A t d e c e d e n t ' s d a t e o f d e a t h , h e p o s s e s s e d o w n e r s h i p i n t e r e s t s i n t h r e e p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s . P u r s u a n t t o c o m m u n i t y p r o p e r t y p r i n c i p l e s , d e c e d e n t a n d h i s w i f e e a c h o w n e d a o n e - h a l f i n t e r e s t i n : ( 1 ) 2 8 7 M o n t e V i s t a A v e n u e i n O a k l a n d , C a l i f o r n i a , c o n s i s t i n g o f r e a l p r o p e r t y i m p r o v e d w i t h a 3 - s t o r y , 2 0 - u n i t r e s i d e n t i a l b u i l d i n g ; a n d ( 2 ) 1 6 5 9 7 C a l l e V i c t o r i a i n P a c i f i c P a l i s a d e s , C a l i f o r n i a , c o n s i s t i n g o f u n i m p r o v e d l a n d . A t h i r d p a r c e l , l o c a t e d a t 6 8 V e r n o n S t r e e t i n O a k l a n d , C a l i f o r n i a , a n d c o n s i s t i n g o f r e a l p r o p e r t y i m p r o v e d w i t h a 3 - s t o r y , 1 0 - u n i t r e s i d e n t i a l b u i l d i n g , w a s h e l d b y d e c e d e n t a n d h i s w i f e a s j o i n t t e n a n t s . I n c o n n e c t i o n w i t h t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y , a p r o m i s s o r y n o t e d a t e d O c t o b e r 2 4 , 1 9 8 8 , w a s e x e c u t e d b y d e c e d e n t a n d h i s - 4 - w i f e a s b o r r o w e r s a n d b y W o r l d S a v i n g s a n d L o a n A s s o c i a t i o n a s l e n d e r . T h e n o t e w a s i n t h e a m o u n t o f $ 7 0 0 , 0 0 0 a n d w a s s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t o n t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y . T h e n o t e s p e c i f i e d t h a t " B o r r o w e r , a n d e a c h o f t h e m , a n d B o r r o w e r ' s s u c c e s s o r s , t r a n s f e r e e s a n d a s s i g n s s h a l l b e j o i n t l y a n d s e v e r a l l y , d i r e c t l y a n d p r i m a r i l y , l i a b l e f o r t h e a m o u n t o f a l l s u m s o w i n g a n d t o b e o w e d h e r e o n " . T h e n o t e f u r t h e r p r o v i d e d t h e f o l l o w i n g w i t h r e g a r d t o r e m e d i e s u p o n d e f a u l t : U p o n t h e o c c u r r e n c e o f a n y e v e n t o f d e f a u l t u n d e r t h i s N o t e : ( 1 ) t h e e n t i r e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e , a n y u n p a i d i n t e r e s t , a n d a n y o t h e r a m o u n t s o w i n g u n d e r t h i s N o t e s h a l l , a t t h e o p t i o n o f t h e h o l d e r o f t h i s N o t e a n d w i t h o u t n o t i c e o r d e m a n d o f a n y k i n d t o B o r r o w e r o r a n y o t h e r p e r s o n , i m m e d i a t e l y b e c o m e d u e a n d p a y a b l e ; a n d ( 2 ) t h e h o l d e r o f t h i s N o t e s h a l l h a v e a n d m a y e x e r c i s e a n y a n d a l l r i g h t s a n d r e m e d i e s a v a i l a b l e a t l a w o r i n e q u i t y a n d a l s o a n y a n d a l l r i g h t s a n d r e m e d i e s p r o v i d e d i n t h e D e e d o f T r u s t . T h e r e m e d i e s o f t h e h o l d e r o f t h i s N o t e , a s p r o v i d e d i n t h i s N o t e a n d i n t h e D e e d o f T r u s t o r a n y o t h e r i n s t r u m e n t s e c u r i n g t h i s N o t e , s h a l l b e c u m u l a t i v e a n d c o n c u r r e n t , a n d m a y b e p u r s u e d s i n g u l a r l y , s u c c e s s i v e l y o r t o g e t h e r , a t t h e s o l e d i s c r e t i o n o f t h e h o l d e r o f t h i s N o t e , a n d m a y b e e x e r c i s e d a s o f t e n a s o c c a s i o n t h e r e f o r s h a l l a r i s e . N o a c t o f o m i s s i o n o r c o m m i s s i o n o f t h e h o l d e r , i n c l u d i n g s p e c i f i c a l l y a n y f a i l u r e t o e x e r c i s e a n y r i g h t , r e m e d y o r r e c o u r s e , s h a l l b e d e e m e d t o b e a w a i v e r o r r e l e a s e o f a n y r i g h t , r e m e d y o r r e c o u r s e , s u c h w a i v e r o r r e l e a s e t o b e e f f e c t e d o n l y t h r o u g h a w r i t t e n d o c u m e n t e x e c u t e d b y t h e h o l d e r . * * * A s o f d e c e d e n t ' s d a t e o f d e a t h , t h e v a l u e o f t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y w a s $ 8 8 5 , 0 0 0 , a n d t h e u n p a i d b a l a n c e o n t h e n o t e w a s - 5 - 1 T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t t h e t o t a l u n p a i d b a l a n c e w a s $ 6 4 9 , 9 5 8 a n d t h a t t h e c o r r e s p o n d i n g b a l a n c e w i t h r e s p e c t t o d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t w a s $ 3 2 4 , 9 7 4 . S i n c e o n e - h a l f o f $ 6 4 9 , 9 5 8 e q u a l s $ 3 2 4 , 9 7 9 , w e c o n c l u d e t h a t a n e r r o r w a s m a d e i n t h e s t i p u l a t i o n . T h e e s t a t e t a x r e t u r n s h o w s t h e t o t a l e n c u m b r a n c e a s $ 6 4 9 , 9 4 6 . 6 7 , o n e - h a l f o f w h i c h i s $ 3 2 4 , 9 7 3 . 3 4 , a n d r e s p o n d e n t u s e d t h e a m o u n t s $ 3 2 4 , 9 7 3 a n d $ 3 2 4 , 9 7 4 i n m a k i n g c a l c u l a t i o n s w h i c h i n v o l v e d o n e - h a l f o f t h e n o t e ' s b a l a n c e . W e t h e r e f o r e a c c e p t t h e s t i p u l a t e d v a l u e o f $ 3 2 4 , 9 7 4 a s r e p r e s e n t i n g o n e - h a l f o f t h e e n c u m b r a n c e a n d a s s u m e t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d $ 6 4 9 , 9 4 8 w h e n r e f e r r i n g t o t h e f u l l a m o u n t o f t h e d e b t . $ 6 4 9 , 9 4 8 . 1 T h u s , i n a c c o r d a n c e w i t h c o m m u n i t y p r o p e r t y p r i n c i p l e s , d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y h a d a v a l u e o f $ 4 4 2 , 5 0 0 a n d w a s e n c u m b e r e d t o t h e e x t e n t o f $ 3 2 4 , 9 7 4 . T h e C a l l e V i c t o r i a p r o p e r t y w a s u n e n c u m b e r e d a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . T h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t t h e r e i n , a g a i n p u r s u a n t t o c o m m u n i t y p r o p e r t y p r i n c i p l e s , w a s $ 4 3 5 , 0 0 0 . T h e V e r n o n p r o p e r t y h a d a v a l u e o f $ 4 7 5 , 0 0 0 a n d w a s e n c u m b e r e d t o t h e e x t e n t o f $ 2 7 7 , 2 5 7 . D e c e d e n t p r o v i d e d f o r t h e d i s p o s i t i o n o f h i s p r o p e r t y a t d e a t h b y m e a n s o f a w i l l e x e c u t e d o n S e p t e m b e r 2 7 , 1 9 8 8 . T h e w i l l f i r s t a p p o i n t e d t h r e e o f d e c e d e n t ' s s o n s a s e x e c u t o r s a n d t r u s t e e s o f h i s w i l l a n d d i r e c t e d t h a t " t h i s w i l l s h a l l b e c o n s t r u e d a c c o r d i n g t o t h e L a w s o f H o n g K o n g . " T h e n , a f t e r m a k i n g a s e r i e s o f s p e c i f i c b e q u e s t s , t h e d o c u m e n t d e a l t w i t h d e c e d e n t ' s r e s i d u a r y e s t a t e i n t h e m a n n e r s e t f o r t h b e l o w : 7 . I g i v e t h e r e s i d u a l a n d r e m a i n d e r o f m y e s t a t e p r o p e r t y a n d e f f e c t s o f w h a t s o e v e r n a t u r e o r k i n d a n d w h e r e s o e v e r s i t u a t e ( i n c l u d i n g a n y p r o p e r t y o v e r w h i c h I m a y h a v e a g e n e r a l p o w e r o f a p p o i n t m e n t o r d i s p o s i t i o n b y w i l l ) t o m y t r u s t e e s u p o n t r u s t t o s e l l - 6 - c a l l i n a n d c o n v e r t t h e s a m e i n t o m o n e y w i t h p o w e r t o p o s t p o n e s u c h s a l e c a l l i n g i n a n d c o n v e r s i o n f o r s o l o n g a s t h e y s h a l l i n t h e i r a b s o l u t e d i s c r e t i o n t h i n k f i t w i t h o u t b e i n g l i a b l e f o r l o s s . 8 . M y t r u s t e e s s h a l l o u t o f t h e m o n i e s t o a r i s e f r o m t h e s a l e c a l l i n g i n a n d c o n v e r s i o n o f o r f o r m i n g p a r t o f m y e s t a t e p a y a l l m y j u s t d e b t s f u n e r a l a n d t e s t a m e n t a r y e x p e n s e s a n d l e g a c i e s a n d a l l e s t a t e d u t y p a y a b l e i n r e s p e c t o f m y e s t a t e * * * 9 . S u b j e c t t o t h e p a y m e n t o f a l l m y j u s t d e b t s , f u n e r a l a n d t e s t a m e n t a r y e x p e n s e s , m y t r u s t e e s s h a l l h o l d m y r e s i d u a r y e s t a t e p r o p e r t y a n d e f f e c t s o f w h a t s o e v e r n a t u r e o r k i n d a n d w h e r e s o e v e r s i t u a t e u p o n t r u s t f o r t h e f o l l o w i n g b e n e f i c i a r i e s w h o s h a l l s u r v i v e m e f o r a p e r i o d o f 3 0 d a y s i n m a n n e r h e r e i n a f t e r f o l l o w i n g : - ( a ) A s t o T H R E E ( 3 ) e q u a l s h a r e s o r p a r t s t h e r e o f t o m y w i f e t h e s a i d F U N G W O N G T U E N W A N * * * f o r h e r o w n u s e a n d b e n e f i t a b s o l u t e l y . ( b ) A s t o O N E ( 1 ) e q u a l s h a r e o r p a r t t h e r e o f t o m y s o n M I C H A E L K . L . F U N G * * * f o r h i s o w n u s e a n d b e n e f i t a b s o l u t e l y . ( c ) A s t o O N E ( 1 ) e q u a l s h a r e o r p a r t t h e r e o f t o m y s o n t h e s a i d A N T H O N Y K . T . F U N G * * * f o r h i s o w n u s e a n d b e n e f i t a b s o l u t e l y . ( d ) A s t o O N E ( 1 ) e q u a l s h a r e o r p a r t t h e r e o f t o m y s o n t h e s a i d B E R N A R D K . K . F U N G * * * f o r h i s o w n u s e a n d b e n e f i t a b s o l u t e l y . ( e ) A s t o O N E ( 1 ) e q u a l s h a r e o r p a r t t h e r e o f t o m y s o n t h e s a i d J O H N K . K . F U N G * * * f o r h i s o w n u s e a n d b e n e f i t a b s o l u t e l y . ( f ) A s t o O N E ( 1 ) e q u a l s h a r e o r p a r t t h e r e o f t o m y s o n t h e s a i d E D M O N D K . H . F U N G * * * f o r h i s o w n u s e a n d b e n e f i t a b s o l u t e l y . D e c e d e n t ' s r e s i d u a r y e s t a t e i n c l u d e d c e r t a i n p r o p e r t y l o c a t e d i n H o n g K o n g a s w e l l a s t h e a f o r e m e n t i o n e d M o n t e V i s t a a n d C a l l e V i c t o r i a p a r c e l s i n C a l i f o r n i a . - 7 - I n t h e f a l l o f 1 9 9 6 , d o c u m e n t s w e r e f i l e d w i t h t h e S u p e r i o r C o u r t o f t h e S t a t e o f C a l i f o r n i a , C o u n t y o f L o s A n g e l e s , r e g a r d i n g t h e d i s p o s i t i o n o f d e c e d e n t ' s p r o p e r t y l o c a t e d i n t h a t S t a t e . D e c e d e n t ' s w i f e f i l e d a S P O U S A L P R O P E R T Y P E T I T I O N , a n d l a t e r a S U P P L E M E N T t o s u c h p e t i t i o n , r e q u e s t i n g a " d e t e r m i n a t i o n o f p r o p e r t y p a s s i n g t o t h e s u r v i v i n g s p o u s e w i t h o u t a d m i n i s t r a t i o n " a n d a " c o n f i r m a t i o n o f p r o p e r t y b e l o n g i n g t o t h e s u r v i v i n g s p o u s e " . I n c o n n e c t i o n w i t h t h i s a c t i o n , a n A G R E E M E N T A B O U T D I S T R I B U T I O N O F D E C E D E N T ' S E S T A T E w a s f i l e d w i t h t h e S u p e r i o r C o u r t . T h e a g r e e m e n t w a s e x e c u t e d b y e a c h o f d e c e d e n t ' s f i v e s o n s i n A u g u s t o f 1 9 9 6 a n d r e c i t e d t h a t t h e r e s i d u a r y b e n e f i c i a r i e s a g r e e t o a l l o c a t e t o D e c e d e n t ' s s p o u s e , F U N G W O N G T U E N W A N , a l s o k n o w n a s N O R A H F U N G , a s h e r 3 / 8 t h s s h a r e o f t h e R e s i d u e , a l l o f D e c e d e n t ' s r i g h t , t i t l e a n d i n t e r e s t i n t h e R e a l P r o p e r t y [ d e f i n e d a s t h e M o n t e V i s t a a n d C a l l e V i c t o r i a p r o p e r t i e s ] , a n d t o a l l o c a t e t o e a c h o f D e c e d e n t ' s c h i l d r e n a s h i s 1 / 8 t h o f t h e R e s i d u e , 1 / 5 t h o f t h a t p o r t i o n o f t h e R e s i d u e l o c a t e d i n H o n g K o n g . A f t e r a n u n c o n t e s t e d h e a r i n g , t h e S u p e r i o r C o u r t o n D e c e m b e r 3 , 1 9 9 6 , i s s u e d a n O R D E R A P P R O V I N G S P O U S A L P R O P E R T Y P E T I T I O N . T h e o r d e r c o n f i r m e d t h e p a s s i n g o f t h e M o n t e V i s t a a n d C a l l e V i c t o r i a p a r c e l s t o d e c e d e n t ' s s u r v i v i n g s p o u s e a n d h e r o w n e r s h i p t h e r e o f . O n t h e f o l l o w i n g d a y , D e c e m b e r 4 , 1 9 9 6 , d e c e d e n t ' s w i f e t r a n s f e r r e d t h e i n t e r e s t f o r m e r l y o w n e d b y d e c e d e n t t h a t s h e r e c e i v e d i n t h e s e p r o p e r t i e s , a s w e l l a s t h e V e r n o n p a r c e l , t o t h e N o r a h F u n g Q u a l i f i e d D o m e s t i c T r u s t . T h e p a r t i e s h a v e - 8 - 2 A p p . A s e t s f o r t h t h e c a l c u l a t i o n s s h o w n o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . 3 A p p . B d e s c r i b e s r e s p o n d e n t ' s c o m p u t a t i o n s , t o t h e e x t e n t a s c e r t a i n a b l e f r o m t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . s t i p u l a t e d t h a t t h e t r u s t w a s , a t t h e t i m e o f i t s e s t a b l i s h m e n t o n D e c e m b e r 4 , 1 9 9 6 , a " q u a l i f i e d d o m e s t i c t r u s t " u n d e r t h e a p p l i c a b l e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 5 6 A . I n a d d i t i o n , t h e p a r t i e s h a v e f u r t h e r s t i p u l a t e d t h a t a s o f O c t o b e r 2 2 , 1 9 9 6 , a l l e s t a t e d u t y p a y a b l e t o t h e H o n g K o n g G o v e r n m e n t , i f a n y , a n d a l l d e b t s , l i a b i l i t i e s , f u n e r a l e x p e n s e s , a n d t e s t a m e n t a r y e x p e n s e s w i t h r e s p e c t t o d e c e d e n t ' s e s t a t e i n H o n g K o n g h a d b e e n p r o v i d e d f o r o r p a i d . A c c o r d i n g l y , a s o f O c t o b e r 2 2 , 1 9 9 6 , t h e r e s i d u a l b e n e f i c i a r i e s w e r e e n t i t l e d u n d e r H o n g K o n g l a w t o t h e i r r e s p e c t i v e s h a r e s i n t h e r e s i d u a r y e s t a t e a b s o l u t e l y a n d c o u l d d e m a n d d i s t r i b u t i o n t h e r e o f . A F o r m 7 0 6 - N A , U n i t e d S t a t e s E s t a t e ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , E s t a t e o f n o n r e s i d e n t n o t a c i t i z e n o f t h e U n i t e d S t a t e s , w a s t i m e l y f i l e d w i t h r e s p e c t t o d e c e d e n t ' s e s t a t e o n D e c e m b e r 5 , 1 9 9 6 . 2 T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y o n w h i c h t h i s l i t i g a t i o n i s b a s e d w a s s u b s e q u e n t l y i s s u e d o n N o v e m b e r 3 0 , 1 9 9 9 . 3 T h e r e i n , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e e s t a t e w a s n o t e n t i t l e d t o r e p o r t d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e M o n t e V i s t a r e a l p r o p e r t y a t i t s n e t e q u i t y v a l u e f o r g r o s s e s t a t e p u r p o s e s a n d t h a t t h e m a r i t a l d e d u c t i o n c l a i m e d b y t h e e s t a t e s h o u l d b e r e d u c e d . - 9 - D i s c u s s i o n I . G e n e r a l R u l e s A . E s t a t e T a x P r i n c i p l e s A s a g e n e r a l r u l e , t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i m p o s e s a F e d e r a l t a x " o n t h e t r a n s f e r o f t h e t a x a b l e e s t a t e ( d e t e r m i n e d a s p r o v i d e d i n s e c t i o n 2 1 0 6 ) o f e v e r y d e c e d e n t n o n r e s i d e n t n o t a c i t i z e n o f t h e U n i t e d S t a t e s . " S e c . 2 1 0 1 ( a ) . S u c h t a x a b l e e s t a t e , i n t u r n , i s d e f i n e d i n s e c t i o n 2 1 0 6 ( a ) a s " t h e v a l u e o f t h a t p a r t o f * * * [ a d e c e d e n t ' s ] g r o s s e s t a t e w h i c h a t t h e t i m e o f h i s d e a t h i s s i t u a t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s " , l e s s a p p l i c a b l e d e d u c t i o n s . S e c t i o n 2 1 0 3 t h e n s p e c i f i e s t h a t t h e g r o s s e s t a t e o f a n o n r e s i d e n t a l i e n " s h a l l b e t h a t p a r t o f h i s g r o s s e s t a t e ( d e t e r m i n e d a s p r o v i d e d i n s e c t i o n 2 0 3 1 ) w h i c h a t t h e t i m e o f h i s d e a t h i s s i t u a t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s . " H e n c e , t h e g r o s s e s t a t e o f a n o n r e s i d e n t a l i e n c o m p r i s e s " a l l p r o p e r t y , r e a l o r p e r s o n a l , t a n g i b l e o r i n t a n g i b l e " , t o t h e e x t e n t p r o v i d e d i n s e c t i o n s 2 0 3 3 t h r o u g h 2 0 4 5 , s o l o n g a s t h a t p r o p e r t y i s l o c a t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s . S e c s . 2 0 3 1 ( a ) , 2 1 0 3 . S e c t i o n 2 0 3 3 b r o a d l y s t a t e s t h a t " T h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e s h a l l i n c l u d e t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y t o t h e e x t e n t o f t h e i n t e r e s t t h e r e i n o f t h e d e c e d e n t a t t h e t i m e o f h i s d e a t h . " A s r e g a r d s t h e d e d u c t i o n s p e r m i t t e d t o n o n r e s i d e n t a l i e n s , s e c t i o n 2 1 0 6 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s f o r a l l o w a n c e o f t h a t p r o p o r t i o n o f t h e d e d u c t i o n s s p e c i f i e d i n s e c t i o n 2 0 5 3 , r e l a t i n g t o e x p e n s e s , - 1 0 - i n d e b t e d n e s s , a n d t a x e s , " w h i c h t h e v a l u e o f s u c h p a r t [ i . e . , t h e p a r t o f t h e d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e w h i c h a t t h e t i m e o f h i s d e a t h i s s i t u a t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s ] b e a r s t o t h e v a l u e o f h i s e n t i r e g r o s s e s t a t e , w h e r e v e r s i t u a t e d . " I f t h e s u r v i v i n g s p o u s e i s n o t a c i t i z e n o f t h e U n i t e d S t a t e s , a m a r i t a l d e d u c t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 5 6 i s a l l o w e d o n l y w h e r e t h e s u b j e c t p r o p e r t y p a s s e s o r i s t r e a t e d a s p a s s i n g t o t h e s u r v i v i n g s p o u s e i n a q u a l i f i e d d o m e s t i c t r u s t . S e c . 2 0 5 6 ( d ) ( 1 ) a n d ( 2 ) . T h e p a r t i e s h e r e d o n o t d i s p u t e t h a t t h e t e c h n i c a l c r i t e r i a r e l a t i n g t o a q u a l i f i e d d o m e s t i c t r u s t w i l l b e c o n s i d e r e d s a t i s f i e d s o l o n g a s o t h e r s u b s t a n t i v e r e q u i r e m e n t s f o r t h e m a r i t a l d e d u c t i o n a r e m e t . B . B u r d e n o f P r o o f I n g e n e r a l , t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n s a r e p r e s u m e d c o r r e c t , a n d t h e t a x p a y e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g o t h e r w i s e . R u l e 1 4 2 ( a ) . A l t h o u g h r e c e n t l y e n a c t e d s e c t i o n 7 4 9 1 m a y o p e r a t e i n s p e c i f i e d c i r c u m s t a n c e s t o p l a c e t h e b u r d e n o n t h e C o m m i s s i o n e r , t h e s t a t u t e i s e f f e c t i v e o n l y f o r c o u r t p r o c e e d i n g s t h a t a r i s e i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 . I n t e r n a l R e v e n u e R e s t r u c t u r i n g & R e f o r m A c t o f 1 9 9 8 , P u b . L . 1 0 5 - 2 0 6 , s e c . 3 0 0 1 ( c ) , 1 1 2 S t a t . 7 2 7 . S i n c e t h e r e c o r d h e r e i s d e v o i d o f e v i d e n c e s h o w i n g t h a t t h e u n d e r l y i n g e x a m i n a t i o n b e g a n a f t e r t h e r e l e v a n t d a t e , a n d s i n c e t h e e s t a t e - 1 1 - h a s a t n o t i m e c o n t e n d e d t h a t t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 9 1 a r e a p p l i c a b l e , w e c o n c l u d e t h a t t h e t r a d i t i o n a l b u r d e n r e m a i n s u p o n t h e e s t a t e . I I . T r e a t m e n t o f M o n t e V i s t a P r o p e r t y f o r G r o s s E s t a t e P u r p o s e s T h e p a r t i e s i n t h i s c a s e d i f f e r a s t o t h e t r e a t m e n t f o r g r o s s e s t a t e p u r p o s e s o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y . T h e e s t a t e c o n t e n d s t h a t t h e p a r c e l s h o u l d b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e a t i t s n e t e q u i t y v a l u e , a f t e r o f f s e t t i n g t h e p o r t i o n o f t h e i n d e b t e d n e s s c o n s i d e r e d t o b u r d e n d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . R e s p o n d e n t , i n c o n t r a s t , t a k e s t h e p o s i t i o n t h a t d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e p a r c e l m u s t b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e a t i t s f u l l f a i r m a r k e t v a l u e , w i t h t h e a s s o c i a t e d i n d e b t e d n e s s b e i n g a l l o w e d a s a d e d u c t i o n o n l y t o t h e e x t e n t p r o v i d e d i n s e c t i o n s 2 1 0 6 ( a ) ( 1 ) a n d 2 0 5 3 . S e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 4 ) s p e c i f i e s t h a t d e d u c t i o n s a l l o w a b l e i n c o m p u t i n g t h e t a x a b l e e s t a t e i n c l u d e a m o u n t s " f o r u n p a i d m o r t g a g e s o n , o r a n y i n d e b t e d n e s s i n r e s p e c t o f , p r o p e r t y w h e r e t h e v a l u e o f t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t t h e r e i n , u n d i m i n i s h e d b y s u c h m o r t g a g e o r i n d e b t e d n e s s , i s i n c l u d e d i n t h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e " . R e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d u n d e r t h i s s e c t i o n f u r t h e r e x p l a i n : A d e d u c t i o n i s a l l o w e d f r o m a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e o f t h e f u l l u n p a i d a m o u n t o f a m o r t g a g e u p o n , o r o f a n y o t h e r i n d e b t e d n e s s i n r e s p e c t o f , a n y p r o p e r t y o f t h e g r o s s e s t a t e , i n c l u d i n g i n t e r e s t w h i c h h a d a c c r u e d t h e r e o n t o t h e d a t e o f d e a t h , p r o v i d e d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y , u n d i m i n i s h e d b y t h e a m o u n t o f - 1 2 - t h e m o r t g a g e o r i n d e b t e d n e s s , i s i n c l u d e d i n t h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e . I f t h e d e c e d e n t ' s e s t a t e i s l i a b l e f o r t h e a m o u n t o f t h e m o r t g a g e o r i n d e b t e d n e s s , t h e f u l l v a l u e o f t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o t h e m o r t g a g e o r i n d e b t e d n e s s m u s t b e i n c l u d e d a s p a r t o f t h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e ; t h e a m o u n t o f t h e m o r t g a g e o r i n d e b t e d n e s s b e i n g i n s u c h c a s e a l l o w e d a s a d e d u c t i o n . B u t i f t h e d e c e d e n t ' s e s t a t e i s n o t s o l i a b l e , o n l y t h e v a l u e o f t h e e q u i t y o f r e d e m p t i o n ( o r t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y , l e s s t h e m o r t g a g e o r i n d e b t e d n e s s ) n e e d b e r e t u r n e d a s p a r t o f t h e v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e . * * * [ S e c . 2 0 . 2 0 5 3 - 7 , E s t a t e T a x R e g s . ] T h e v a l i d i t y o f t h i s r e g u l a t i o n , a n d i t s a p p l i c a b i l i t y t o t h e e s t a t e o f a n o n r e s i d e n t a l i e n , h a s l o n g b e e n e s t a b l i s h e d . I n t h e w o r d s o f t h i s C o u r t i n E s t a t e o f J o h n s t o n e v . C o m m i s s i o n e r , 1 9 T . C . 4 4 , 4 6 ( 1 9 5 2 ) : I f a p a r t i c u l a r d e b t c a n b e c o l l e c t e d o n l y f r o m p r o p e r t y m o r t g a g e d t o s e c u r e t h e d e b t a n d n o t f r o m t h e e s t a t e g e n e r a l l y , t h e f u l l a m o u n t o f t h e d e b t s h o u l d b e e x c l u d e d e v e n i n t h e c a s e o f a n o n r e s i d e n t a l i e n , b u t i f i t c a n b e c o l l e c t e d f r o m t h e e s t a t e g e n e r a l l y , a n d a p a r t o f t h a t e s t a t e i s n o t b e i n g t a x e d i n t h e U n i t e d S t a t e s , t h e n i t i s a p p r o p r i a t e t o a l l o w o n l y a p r o p o r t i o n a t e p a r t o f t h e d e b t t o b e d e d u c t e d . * * * B o t h p a r t i e s a p p e a l t o t h e a b o v e - q u o t e d r e g u l a t i o n i n s u p p o r t o f t h e i r r e s p e c t i v e p o s i t i o n s . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t b e c a u s e d e c e d e n t w a s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e i n d e b t e d n e s s a t i s s u e b y t h e t e r m s o f t h e p r o m i s s o r y n o t e , t h e f u l l v a l u e o f h i s i n t e r e s t i n t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y m u s t b e r e t u r n e d a s p a r t o f t h e g r o s s e s t a t e . T h e e s t a t e , o n t h e o t h e r h a n d , d o e s n o t s p e c i f i c a l l y d e n y t h a t d e c e d e n t w a s l e g a l l y l i a b l e f o r t h e d e b t e v i d e n c e d b y t h e p r o m i s s o r y n o t e . R a t h e r , t h e e s t a t e a r g u e s t h a t " t h e P e t i t i o n e r h a d n o r e a l i s t i c p e r s o n a l l i a b i l i t y f o r t h e d e b t - 1 3 - o n t h e M o n t e V i s t a P r o p e r t y " a n d t h a t " T h e m e r e p o s s i b i l i t y t h a t a l e n d e r m i g h t h a v e m a d e a c l a i m a g a i n s t t h e e s t a t e o n t h e M o n t e V i s t a n o t e i s i n s u f f i c i e n t t o c o n c l u d e t h a t t h e e s t a t e w a s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e o b l i g a t i o n . " T h e e s t a t e ' s a r g u m e n t r e s t s o n t h e p r o v i s i o n s g o v e r n i n g d e e d s o f t r u s t u n d e r C a l i f o r n i a l a w , s p e c i f i c a l l y t h a t c o n t a i n e d i n C a l . C i v . P r o c . C o d e s e c . 5 8 0 d ( W e s t 1 9 7 6 & S u p p . 1 9 9 5 ) . T h e s t a t u t e r e a d s , i n p e r t i n e n t p a r t : N o j u d g m e n t s h a l l b e r e n d e r e d f o r a n y d e f i c i e n c y u p o n a n o t e s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t o r m o r t g a g e u p o n r e a l p r o p e r t y o r a n e s t a t e f o r y e a r s t h e r e i n h e r e a f t e r e x e c u t e d i n a n y c a s e i n w h i c h t h e r e a l p r o p e r t y o r e s t a t e f o r y e a r s t h e r e i n h a s b e e n s o l d b y t h e m o r t g a g e e o r t r u s t e e u n d e r p o w e r o f s a l e c o n t a i n e d i n t h e m o r t g a g e o r d e e d o f t r u s t . [ I d . ] T h e e f f e c t o f s u c h s e c t i o n i s t o p r e v e n t a l e n d e r w h o c h o o s e s t o f o r e c l o s e o n a d e e d o f t r u s t b y m e a n s o f a n o n j u d i c i a l s a l e , u n d e r t h e p o w e r o f s a l e c o n t a i n e d i n t h e t r u s t i n s t r u m e n t , f r o m t h e r e a f t e r s e e k i n g a d e f i c i e n c y j u d g m e n t a g a i n s t t h e d e b t o r . C o r n e l i s o n v . K o r n b l u t h , 5 4 2 P . 2 d 9 8 1 , 9 8 9 - 9 9 0 ( C a l . 1 9 7 5 ) . A t t h e s a m e t i m e , h o w e v e r , t h e S u p r e m e C o u r t o f C a l i f o r n i a h a s a l s o m a d e c l e a r t h a t a n o n j u d i c i a l s a l e i s n o t t h e o n l y e n f o r c e m e n t r e m e d y a v a i l a b l e t o t h e l e n d e r h o l d i n g a d e e d o f t r u s t : ' I t s e e m s c l e a r t h a t s e c t i o n 5 8 0 d w a s e n a c t e d t o p u t j u d i c i a l e n f o r c e m e n t o n a p a r i t y w i t h p r i v a t e e n f o r c e m e n t . T h i s r e s u l t c o u l d b e a c c o m p l i s h e d b y g i v i n g t h e d e b t o r a r i g h t t o r e d e e m a f t e r a s a l e u n d e r t h e p o w e r . T h e r i g h t t o r e d e e m , l i k e p r o s c r i p t i o n o f a d e f i c i e n c y j u d g m e n t , h a s t h e e f f e c t o f m a k i n g t h e s e c u r i t y s a t i s f y a r e a l i s t i c s h a r e o f t h e d e b t . * * * B y c h o o s i n g i n s t e a d t o b a r a d e f i c i e n c y j u d g m e n t a f t e r - 1 4 - p r i v a t e s a l e , t h e L e g i s l a t u r e a c h i e v e d i t s p u r p o s e w i t h o u t d e n y i n g t h e c r e d i t o r h i s e l e c t i o n o f r e m e d i e s . I f t h e c r e d i t o r w i s h e s a d e f i c i e n c y j u d g m e n t , h i s s a l e i s s u b j e c t t o s t a t u t o r y r e d e m p t i o n r i g h t s . I f h e w i s h e s a s a l e r e s u l t i n g i n n o n r e d e e m a b l e t i t l e , h e m u s t [ f o r g o ] t h e r i g h t t o a d e f i c i e n c y j u d g m e n t . I n e i t h e r c a s e t h e d e b t o r i s p r o t e c t e d . ' [ I d . a t 9 9 0 ( q u o t i n g R e s e l e a f C o r p . v . C h i e r i g h i n o , 3 7 8 P . 2 d 9 7 , 1 0 2 ( C a l . 1 9 6 3 ) ) . ] H e n c e , t h e s t a t u t e d o e s n o t e r a d i c a t e t h e p o s s i b i l i t y o f p e r s o n a l l i a b i l i t y . N o n e t h e l e s s , t h e e s t a t e a v e r s t h a t " I t i s t h e n e a r u n i v e r s a l p r a c t i c e i n C a l i f o r n i a t o f o r e c l o s e o n a d e e d o f t r u s t t h r o u g h a n o n j u d i c i a l f o r e c l o s u r e u n d e r t h e p o w e r o f s a l e " a n d t h a t s u c h w o u l d b e p a r t i c u l a r l y a p p r o p r i a t e i n t h e c a s e o f p r o p e r t y h e l d b y t h e e s t a t e o f a n o n r e s i d e n t a l i e n . F r o m t h i s p r o p o s i t i o n , t h e e s t a t e c o n c l u d e s t h a t " t h i s e n t i r e l y t h e o r e t i c a l l i a b i l i t y " d o e s n o t r e n d e r t h e e s t a t e p e r s o n a l l y l i a b l e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 5 3 - 7 , E s t a t e T a x R e g s . T h e e s t a t e a l s o a r g u e s t h a t i t s p o s i t i o n i s s u p p o r t e d b y c a s e l a w a l l e g e d l y h o l d i n g , i n t h e e s t a t e ' s w o r d s , t h a t " a s e c o n d a r y o r r e m o t e p o s s i b i l i t y t h a t a n e s t a t e m i g h t h a v e p e r s o n a l l i a b i l i t y f o r t h e a m o u n t o f t h e m o r t g a g e w a s n o t e n o u g h t o e s t a b l i s h i t a s a c l a i m a g a i n s t t h e e s t a t e u n d e r s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 3 ) . " W e d i s a g r e e w i t h t h e e s t a t e ' s c o n t e n t i o n t h a t " a p r a c t i c a l a p p r o a c h i s m a n d a t e d " i n r e s o l v i n g t h e q u e s t i o n a t i s s u e . A s a t h r e s h o l d m a t t e r , w e n o t e t h a t t h e s t a n d a r d a p p l i e d u n d e r s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 3 ) , r e l a t i n g t o c l a i m s a g a i n s t t h e e s t a t e , i s n o t - 1 5 - c o n t r o l l i n g w h e r e , a s h e r e , w e a r e d e a l i n g w i t h m o r t g a g e i n d e b t e d n e s s u n d e r s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 4 ) . ( R e s p o n d e n t c i t e s o n l y s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 4 ) i n s u p p o r t o f t h e G o v e r n m e n t ' s p o s i t i o n o n i n c l u s i o n . ) M o r e o v e r , w h i l e w e p o i n t e d o u t i n E s t a t e o f T h e i s v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 7 4 1 , 7 4 9 - 7 5 0 ( 1 9 8 3 ) , a f f d . 7 7 0 F . 2 d 9 8 1 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) , t h a t s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 4 ) w a s n o t i n t e n d e d t o a p p l y w h e r e t h e d e c e d e n t w a s o n l y s e c o n d a r i l y l i a b l e o r a n a c c o m m o d a t i o n p a r t y , w e w e n t o n t o s t a t e t h a t " S e c t i o n 2 0 . 2 0 5 3 - 7 , E s t a t e T a x R e g s . , l i k e s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) ( 4 ) , w a s i n t e n d e d t o c o v e r s i t u a t i o n s i n v o l v i n g t h e l i a b i l i t y f o r m o r t g a g e s o n a d e c e d e n t ' s o w n p r o p e r t y . " T h u s , E s t a t e o f T h e i s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , h a r d l y s t a n d s f o r t h e p r i n c i p l e t h a t p r a c t i c a l i t i e s s h o u l d o v e r r i d e l e g a l l i a b i l i t y w h e r e a d e c e d e n t i s t h e n a m e d p r i m a r y o b l i g o r , o n a n e x p l i c i t l y r e c o u r s e n o t e , e n c u m b e r i n g h i s o r h e r o w n f e e i n t e r e s t i n a p a r c e l , p a r t i c u l a r l y w h e r e t h e t r a n s a c t i o n i n v o l v e d n o t h i r d p a r t i e s w h o m t h e d e c e d e n t m i g h t h a v e b e e n a c c o m m o d a t i n g . F u r t h e r m o r e , t h i s C o u r t h a s p r e v i o u s l y e m b r a c e d t h e n o t i o n t h a t p o t e n t i a l l i a b i l i t y c a n b e s u f f i c i e n t f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 5 3 - 7 , E s t a t e T a x R e g s . , i n a c a s e s o m e w h a t a n a l o g o u s t o t h a t n o w b e f o r e t h e C o u r t . I n E s t a t e o f L i n d e r o t h v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 5 4 7 , a r e s i d e n c e w a s e n c u m b e r e d b y d e e d s o f t r u s t s e c u r i n g p r o m i s s o r y n o t e s . T h e p r o p e r t y w a s l o c a t e d i n N e v a d a , w h e r e a s t a t u t o r y " o n e a c t i o n r u l e " c o u l d - 1 6 - o p e r a t e t o r e s t r i c t t h e r e m e d i e s a v a i l a b l e t o a l e n d e r . I d . T h e t a x p a y e r a r g u e d t h a t s i n c e t h e v a l u e o f t h e r e s i d e n c e e x c e e d e d t h e a m o u n t o f t h e d e b t , t h e e s t a t e w o u l d n o t b e l i a b l e f o r t h e e n c u m b r a n c e s u n d e r t h e o n e a c t i o n r u l e . I d . T h e C o m m i s s i o n e r , o n t h e o t h e r h a n d , c o n t e n d e d " t h a t t h e e s t a t e i s a t l e a s t p o t e n t i a l l y l i a b l e o n t h e e n c u m b r a n c e s , a n d t h e r e f o r e , t h e f u l l v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e r e s i d e n c e i s i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e " . I d . W e h e l d f o r t h e C o m m i s s i o n e r . I d . G i v e n t h e f o r e g o i n g , w e a r e u n a b l e t o a g r e e w i t h t h e e s t a t e t h a t d e c e d e n t ' s e x p r e s s l e g a l l i a b i l i t y o n h i s o w n i n t e r e s t i n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y m a y b e d i s r e g a r d e d i n a p p l y i n g s e c t i o n 2 0 . 2 0 5 3 - 7 , E s t a t e T a x R e g s . B o t h t h e s u b j e c t p r o m i s s o r y n o t e a n d S t a t e l a w a f f o r d e d t h e l e n d e r a c h o i c e o f r e m e d i e s , o n e o f w h i c h i n c l u d e d t h e i m p o s i t i o n o f p e r s o n a l l i a b i l i t y . Y e t t h e e s t a t e a s k s u s t o e l i m i n a t e o n e o f t h o s e a l t e r n a t i v e s o n m e r e g e n e r a l i t i e s a n d a s s u m p t i o n s r e g a r d i n g c r e d i t o r p r e f e r e n c e . W e d e c l i n e t o d o s o . W e h o l d t h a t t h e f u l l v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y m u s t b e i n c l u d e d a s p a r t o f h i s g r o s s e s t a t e , w i t h a c o r r e s p o n d i n g d e d u c t i o n a l l o w e d t o t h e e x t e n t p e r m i t t e d b y t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . I I I . E x t e n t o f E n t i t l e m e n t t o M a r i t a l D e d u c t i o n S e c t i o n 2 0 5 6 ( a ) a u t h o r i z e s a d e d u c t i o n f r o m t h e g r o s s e s t a t e o f " a n a m o u n t e q u a l t o t h e v a l u e o f a n y i n t e r e s t i n p r o p e r t y w h i c h p a s s e s o r h a s p a s s e d f r o m t h e d e c e d e n t t o h i s s u r v i v i n g - 1 7 - s p o u s e " . T h e p a r t i e s i n t h i s c a s e d i s a g r e e a s t o t h e p r o p o r t i o n o f t h e C a l i f o r n i a r e a l e s t a t e c o n t a i n e d i n d e c e d e n t ' s r e s i d u a r y e s t a t e w h i c h s h o u l d b e c o n s i d e r e d t o h a v e p a s s e d f r o m h i m t o h i s s u r v i v i n g s p o u s e f o r p u r p o s e s o f t h e s e c t i o n 2 0 5 6 d e d u c t i o n , a n d w e n o t e t h a t t h i s a p p e a r s t o b e a m a t t e r o f f i r s t i m p r e s s i o n . F o l l o w i n g e x e c u t i o n o f a d i s t r i b u t i o n a g r e e m e n t b y d e c e d e n t ' s r e s i d u a r y b e n e f i c i a r i e s a n d i n a c c o r d a n c e w i t h a n o r d e r b y t h e C a l i f o r n i a S u p e r i o r C o u r t , d e c e d e n t ' s w i f e r e c e i v e d d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n b o t h t h e M o n t e V i s t a p r o p e r t y a n d t h e C a l l e V i c t o r i a p r o p e r t y . R e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d u n d e r s e c t i o n 2 0 5 6 p r o v i d e a s f o l l o w s w i t h r e g a r d t o w i l l c o n t e s t s a n d o t h e r a s s i g n m e n t s o r s u r r e n d e r s o f p r o p e r t y i n t h e c o n t e x t o f t h e m a r i t a l d e d u c t i o n : I f a s a r e s u l t o f t h e c o n t r o v e r s y i n v o l v i n g t h e d e c e d e n t ' s w i l l , o r i n v o l v i n g a n y b e q u e s t o r d e v i s e t h e r e u n d e r , a p r o p e r t y i n t e r e s t i s a s s i g n e d o r s u r r e n d e r e d t o t h e s u r v i v i n g s p o u s e , t h e i n t e r e s t s o a c q u i r e d w i l l b e r e g a r d e d a s h a v i n g " p a s s e d f r o m t h e d e c e d e n t t o h i s s u r v i v i n g s p o u s e " o n l y i f t h e a s s i g n m e n t o r s u r r e n d e r w a s a b o n a f i d e r e c o g n i t i o n o f e n f o r c e a b l e r i g h t s o f t h e s u r v i v i n g s p o u s e i n t h e d e c e d e n t ' s e s t a t e . S u c h a b o n a f i d e r e c o g n i t i o n w i l l b e p r e s u m e d w h e r e t h e a s s i g n m e n t o r s u r r e n d e r w a s p u r s u a n t t o a d e c i s i o n o f a l o c a l c o u r t u p o n t h e m e r i t s i n a n a d v e r s a r y p r o c e e d i n g f o l l o w i n g a g e n u i n e a n d a c t i v e c o n t e s t . H o w e v e r , s u c h a d e c r e e w i l l b e a c c e p t e d o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e c o u r t p a s s e d u p o n t h e f a c t s u p o n w h i c h d e d u c t i b i l i t y o f t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s d e p e n d s . I f t h e a s s i g n m e n t o r s u r r e n d e r w a s p u r s u a n t t o a d e c r e e r e n d e r e d b y c o n s e n t , o r p u r s u a n t t o a n a g r e e m e n t n o t t o c o n t e s t t h e w i l l o r n o t t o p r o b a t e t h e w i l l , i t w i l l n o t n e c e s s a r i l y b e a c c e p t e d a s a b o n a f i d e e v a l u a t i o n o f t h e r i g h t s o f t h e s p o u s e . [ S e c . 2 0 . 2 0 5 6 ( c ) - 2 ( d ) ( 2 ) , E s t a t e T a x R e g s . ] - 1 8 - I n c o n s t r u i n g t h i s r e g u l a t i o n , c o u r t s h a v e e x p l a i n e d t h a t " t h e ' t e s t ' o f w h e t h e r a s s e t s p a s s f r o m t h e d e c e d e n t f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s i s ' w h e t h e r t h e i n t e r e s t r e a c h e s t h e s p o u s e p u r s u a n t t o s t a t e l a w , c o r r e c t l y i n t e r p r e t e d - - n o t w h e t h e r i t r e a c h e d t h e s p o u s e a s a r e s u l t o f g o o d f a i t h , a d v e r s a r y c o n f r o n t a t i o n . ' " E s t a t e o f C a r p e n t e r v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 F . 3 d 1 2 6 6 , 1 2 7 3 ( 4 t h C i r . 1 9 9 5 ) ( q u o t i n g A h m a n s o n F o u n d . v . U n i t e d S t a t e s , 6 7 4 F . 2 d 7 6 1 , 7 7 4 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 1 0 8 . A s e t t l e m e n t m u s t b e b a s e d o n v a l i d , e n f o r c e a b l e r i g h t s u n d e r t h e w i l l a n d S t a t e l a w a t t h e t i m e t h e s e t t l e m e n t w a s r e a c h e d i n o r d e r f o r p r o p e r t y r e c e i v e d t h e r e u n d e r t o q u a l i f y f o r t h e m a r i t a l d e d u c t i o n . I d . ; s e e a l s o E s t a t e o f H u b e r t v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 3 1 4 , 3 1 9 ( 1 9 9 3 ) , a f f d . 6 3 F . 3 d 1 0 8 3 ( 1 1 t h C i r . 1 9 9 5 ) , a f f d . 5 2 0 U . S . 9 3 ( 1 9 9 7 ) . T h e p r i n c i p l e j u s t e n u n c i a t e d i s a c o r o l l a r y t o t h e g e n e r a l r u l e t h a t " Q u a l i f i c a t i o n f o r t h e m a r i t a l d e d u c t i o n m u s t b e d e t e r m i n e d a s o f t h e t i m e o f * * * d e a t h . " F i r s t N a t l . E x c h . B a n k v . U n i t e d S t a t e s , 3 3 5 F . 2 d 9 1 , 9 2 ( 4 t h C i r . 1 9 6 4 ) . A c c o r d i n g l y , i n s i t u a t i o n s s u c h a s t h a t n o w b e f o r e t h e C o u r t , " t h e p r o p e r f o c u s i s o n t h e r i g h t s a w i d o w r e c e i v e d u n d e r t h e t e r m s o f t h e t e s t a m e n t a r y * * * [ i n s t r u m e n t ] , n o t o n a n y s u b s e q u e n t r i g h t s s h e m a y h a v e r e c e i v e d f r o m t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t i t s e l f . " E s t a t e o f C a r p e n t e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 2 7 3 . - 1 9 - I n l i g h t o f t h e f o r e g o i n g , t h e e s t a t e c o n t e n d s a m a r i t a l d e d u c t i o n i s a l l o w a b l e f o r t h e f u l l v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e C a l i f o r n i a p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e s u r v i v i n g s p o u s e , w h i l e r e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t o n l y t h r e e - e i g h t h s o f t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e M o n t e V i s t a a n d C a l l e V i c t o r i a p a r c e l s m a y b e c o n s i d e r e d i n c o m p u t i n g t h e d e d u c t i o n . M o r e s p e c i f i c a l l y , t h e e s t a t e ' s p o s i t i o n i s t h a t " T h e U . S . p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e s u r v i v i n g s p o u s e w a s i n b o n a f i d e r e c o g n i t i o n o f h e r r i g h t s t o 3 / 8 t h s o f t h e e n t i r e r e s i d u e o f d e c e d e n t ' s e s t a t e a n d t h e r e f o r e p a s s e d f r o m t h e d e c e d e n t . " R e s p o n d e n t , i n c o n t r a s t , i n t e r p r e t s t h e l a n g u a g e o f t h e w i l l a s g r a n t i n g t o t h e s u r v i v i n g s p o u s e o n l y a n u n d i v i d e d t h r e e - e i g h t h s i n t e r e s t i n e a c h r e s i d u a r y a s s e t . T h u s , a s f r a m e d b y t h e p a r t i e s , t h e d i s p u t e t u r n s o n w h a t r i g h t s i n t h e r e s i d u a r y p o o l w e r e a f f o r d e d t o d e c e d e n t ' s w i f e b y t h e t e r m s o f h i s w i l l a n d H o n g K o n g l a w . H o w e v e r , w e n e e d n o t a d d r e s s t h i s c h a l l e n g i n g q u e s t i o n o f w i l l c o n s t r u c t i o n . E v e n i f w e w e r e t o a s s u m e f o r t h e s a k e o f a r g u m e n t t h a t t h e f r a c t i o n a l s h a r e l e g a c y s e t f o r t h i n d e c e d e n t ' s w i l l c o u l d b e c o n s t r u e d a s a r i g h t t o t h r e e - e i g h t h s o f t h e - 2 0 - 4 I t i s b y n o m e a n s c e r t a i n t h a t t h i s a r g u m e n t w o u l d p r e v a i l . S e e d i s c u s s i o n s b y t h e f o l l o w i n g w e l l - k n o w n c o m m e n t a t o r s : 4 C a s n e r , E s t a t e P l a n n i n g , s e c . 1 3 . 5 . 2 , a t 8 7 ( 5 t h e d . 1 9 8 8 ) ; M a n n i n g e t a l . , M a n n i n g o n E s t a t e P l a n n i n g , s e c . 2 . 7 , a t 2 - 3 1 ( 5 t h e d . 2 0 0 1 ) ; C o v e y , T h e M a r i t a l D e d u c t i o n a n d t h e U s e o f F o r m u l a P r o v i s i o n s , 9 5 ( 2 d e d . 1 9 7 8 ) . r e s i d u e a s a w h o l e , 4 t h e e s t a t e h a s f a i l e d t o p r o v e t h e a m o u n t o f t h e a l l o w a b l e d e d u c t i o n . S e e R u l e 1 2 2 ( b ) . T h e e s t a t e a t n o t i m e o f f e r e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h e v a l u e o f t h e f o r e i g n r e s i d u a r y a s s e t s . T h e s o l e a l l e g a t i o n r e g a r d i n g a s p e c i f i c d o l l a r f i g u r e f o r t h e f o r e i g n r e s i d u e a p p e a r s t o b e a s t a t e m e n t i n t h e u n c o n t e s t e d d i s t r i b u t i o n a g r e e m e n t f i l e d b y d e c e d e n t ' s b e n e f i c i a r i e s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e C a l i f o r n i a s p o u s a l p r o p e r t y p e t i t i o n , w h e r e i n i t i s r e c i t e d t h a t " T h e r e s i d u e c o n s i s t s o f c e r t a i n p r o p e r t y l o c a t e d i n H o n g K o n g h a v i n g a n e s t i m a t e d v a l u e o f U . S . $ 6 0 0 , 0 0 0 . " S u c h s t a t e m e n t i s b y i t s v e r y t e r m s a n e s t i m a t e o r a p p r o x i m a t i o n a n d f a l l s s h o r t o f c o n s t i t u t i n g r e l i a b l e p r o o f . I n a d d i t i o n , a l t h o u g h b o t h p a r t i e s s e e m t o h a v e a c c e p t e d $ 7 2 9 , 3 3 9 a s t h e v a l u e o f t h e f o r e i g n g r o s s e s t a t e , t h e y h a v e n o t i d e n t i f i e d t h e p o r t i o n o f t h a t a m o u n t w h i c h w a s a d m i n i s t e r e d u n d e r t h e r e s i d u a r y c l a u s e o f d e c e d e n t ' s w i l l . A s i m i l a r s h o r t c o m i n g a d h e r e s w i t h r e s p e c t t o t h e a s s e t s l i s t s a c c o m p a n y i n g t h e H o n g K o n g C E R T I F I C A T E O F E X E M P T I O N F R O M E S T A T E D U T Y , w h i c h , w h i l e i n c l u d e d a s p a r t o f t h e r e c o r d , h a v e b e e n o f f e r e d w i t h o u t f u r t h e r e x p l a n a t i o n o f t h e r e l a t i o n s h i p , i f a n y , o f t h e e n u m e r a t e d i t e m s t o t h e p r o v i s i o n s o f d e c e d e n t ' s w i l l . - 2 1 - A c c o r d i n g l y , w e h a v e n o m e a n s b y w h i c h t o a s c e r t a i n t h a t t h e d e d u c t i o n c l a i m e d f o r t h e p a r c e l s r e c e i v e d b y t h e s p o u s e u n d e r t h e d i s t r i b u t i o n a g r e e m e n t d i d n o t e x c e e d t h r e e - e i g h t h s o f t h e t o t a l v a l u e o f t h e r e s i d u e . T h u s , b e c a u s e t h e e s t a t e h a s f a i l e d t o c a r r y i t s b u r d e n o f p r o o f w i t h r e g a r d t o t h e f a c t s n e c e s s a r y t o s u s t a i n i t s o w n s u b s t a n t i v e l e g a l a r g u m e n t , w e n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r s u c h a p p r o a c h i s s u s t a i n a b l e u n d e r t h e l a w . W e s i m p l y h o l d t h a t t h e e s t a t e h a s f a i l e d t o p r o v e t h a t i t i s e n t i t l e d t o a m a r i t a l d e d u c t i o n g r e a t e r t h a n t h a t a l l o w e d b y r e s p o n d e n t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t . - 2 2 - 1 $ 8 8 5 , 0 0 0 m i n u s $ 6 4 9 , 9 4 7 e q u a l s $ 2 3 5 , 0 5 3 , o n e - h a l f o f w h i c h w o u l d b e $ 1 1 7 , 5 2 7 ( r o u n d e d ) , b u t i t a p p e a r s a m a t h e m a t i c a l e r r o r w a s m a d e o n t h e r e t u r n . A p p e n d i x A T h e E s t a t e ' s C a l c u l a t i o n s A s P e r R e t u r n ( R o u n d e d ) G r o s s E s t a t e M o n t e V i s t a : A p p r a i s e d v a l u e $ 8 8 5 , 0 0 0 L e s s : E n c u m b r a n c e s ( 6 4 9 , 9 4 7 ) N e t e q u i t y v a l u e 1 2 3 7 , 0 5 3 L e s s : O n e - h a l f i n t e r e s t ( 1 1 8 , 5 2 7 ) G r o s s e s t a t e v a l u e $ 1 1 8 , 5 2 6 C a l l e V i c t o r i a : A p p r a i s e d v a l u e 8 7 0 , 0 0 0 L e s s : O n e - h a l f i n t e r e s t ( 4 3 5 , 0 0 0 ) G r o s s e s t a t e v a l u e 4 3 5 , 0 0 0 V e r n o n : A p p r a i s e d v a l u e 4 7 5 , 0 0 0 L e s s : E n c u m b r a n c e s ( 2 7 7 , 2 5 7 ) G r o s s e s t a t e v a l u e 1 9 7 , 7 4 3 G R O S S E S T A T E I N U N I T E D S T A T E S 7 5 1 , 2 6 9 G R O S S E S T A T E O U T S I D E U N I T E D S T A T E S 7 2 9 , 3 3 9 T O T A L G R O S S E S T A T E 1 , 4 8 0 , 6 0 8 - 2 3 - 2 T h i s a m o u n t s h o u l d e q u a l t h e p e r c e n t a g e o f t o t a l e x p e n s e s / c l a i m s w h i c h c o r r e s p o n d s t o t h e r a t i o o f v a l u e o f t h e g r o s s e s t a t e i n t h e U n i t e d S t a t e s t o t o t a l g r o s s e s t a t e v a l u e . A g a i n , h o w e v e r , t h e r e a p p e a r s t o b e a m a t h e m a t i c a l d i s c r e p a n c y a s t h e t o t a l e x p e n s e s / c l a i m s a r e s h o w n t o b e $ 9 7 , 4 0 4 o n t h e r e t u r n . D e d u c t i o n s E x p e n s e s , c l a i m s , e t c . a m o u n t c l a i m e d 2 $ 5 0 , 0 8 1 M a r i t a l d e d u c t i o n V a l u e o f p r o p e r t y p a s s i n g t o s u r v i v i n g s p o u s e M o n t e V i s t a $ 1 1 8 , 5 2 6 C a l l e V i c t o r i a 4 3 5 , 0 0 0 V e r n o n 1 9 7 , 7 4 3 A v a i l a b l e a m o u n t $ 7 5 1 , 2 6 9 L e s s : D e d u c t i o n c l a i m e d f o r e x p e n s e s / c l a i m s ( 5 0 , 0 8 1 ) C l a i m e d m a r i t a l d e d u c t i o n 7 0 1 , 1 8 8 T O T A L D E D U C T I O N S C L A I M E D 7 5 1 , 2 6 9 T a x a b l e E s t a t e G r o s s e s t a t e i n U n i t e d S t a t e s 7 5 1 , 2 6 9 L e s s : D e d u c t i o n s ( 7 5 1 , 2 6 9 ) T A X A B L E E S T A T E - 0 - - 2 4 - A p p e n d i x B R e s p o n d e n t ' s C a l c u l a t i o n s A s P e r N o t i c e o f D e f i c i e n c y G r o s s E s t a t e M o n t e V i s t a : A p p r a i s e d v a l u e $ 8 8 5 , 0 0 0 L e s s : O n e - h a l f i n t e r e s t ( 4 4 2 , 5 0 0 ) G r o s s e s t a t e v a l u e $ 4 4 2 , 5 0 0 C a l l e V i c t o r i a : A p p r a i s e d v a l u e 8 7 0 , 0 0 0 L e s s : O n e - h a l f i n t e r e s t ( 4 3 5 , 0 0 0 ) G r o s s e s t a t e v a l u e 4 3 5 , 0 0 0 V e r n o n : A p p r a i s e d v a l u e 4 7 5 , 0 0 0 L e s s : E n c u m b r a n c e s ( 2 7 7 , 2 5 7 ) G r o s s e s t a t e v a l u e 1 9 7 , 7 4 3 G R O S S E S T A T E I N U N I T E D S T A T E S 1 , 0 7 5 , 2 4 3 G R O S S E S T A T E O U T S I D E U N I T E D S T A T E S 7 2 9 , 3 3 9 T O T A L G R O S S E S T A T E 1 , 8 0 4 , 5 8 2 - 2 5 - 1 T h i s a m o u n t t a k e s i n t o a c c o u n t o n e - h a l f o f t h e u n p a i d b a l a n c e o n t h e M o n t e V i s t a m o r t g a g e , o r $ 3 2 4 , 9 7 3 , r e d u c e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r a t i o o f U . S . t o t o t a l g r o s s e s t a t e v a l u e . 2 I t a p p e a r s t h a t t h i s a m o u n t w a s l i k e l y i n t e n d e d t o e q u a l t h r e e - e i g h t h s o f t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e p a r c e l ( $ 4 4 2 , 5 0 0 x . 3 7 5 = $ 1 6 5 , 9 3 8 ( r o u n d e d ) ) . T h e m a t h e m a t i c a l d i s c r e p a n c y i s n o t e x p l a i n e d . 3 T h i s a m o u n t e q u a l s t h r e e - e i g h t h s o f t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e p a r c e l ( $ 4 3 5 , 0 0 0 x . 3 7 5 = $ 1 6 3 , 1 2 5 ) . 4 T h i s a m o u n t e q u a l s t h e f u l l g r o s s e s t a t e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e p a r c e l . I t w o u l d a p p e a r t h a t n o f i v e - e i g h t h s r e d u c t i o n w a s a p p l i e d b e c a u s e t h e p r o p e r t y p a s s e d t o t h e s u r v i v i n g s p o u s e p u r s u a n t t o t h e j o i n t t e n a n c y f o r m o f o w n e r s h i p , a s o p p o s e d t o u n d e r t h e r e s i d u a r y c l a u s e o f d e c e d e n t ' s w i l l . 5 T h e $ 1 d i s c r e p a n c y ( $ 1 , 0 7 5 , 2 4 3 - $ 5 6 8 , 8 3 2 = $ 5 0 6 , 4 1 1 ) i s n o t e x p l a i n e d a n d p r e s u m a b l y r e s u l t s f r o m r o u n d i n g . D e d u c t i o n s E x p e n s e s , c l a i m s , e t c . a m o u n t a l l o w e d 1 $ 2 5 8 , 9 4 4 M a r i t a l d e d u c t i o n A v a i l a b l e a m o u n t a t t r i b u t a b l e t o e a c h i t e m o f U . S . p r o p e r t y p a s s i n g t o s u r v i v i n g s p o u s e M o n t e V i s t a 2 $ 1 6 6 , 3 1 3 C a l l e V i c t o r i a 3 1 6 3 , 1 2 5 V e r n o n 4 1 9 7 , 7 4 3 T o t a l $ 5 2 7 , 1 8 1 L e s s : T h r e e - e i g h t h s s h a r e o f t a x e s , d e b t s , a n d e x p e n s e s p a y a b l e o u t o f t h e r e s i d u e ( 2 1 7 , 2 9 3 ) A l l o w e d m a r i t a l d e d u c t i o n 3 0 9 , 8 8 8 T O T A L D E D U C T I O N S A L L O W E D 5 6 8 , 8 3 2 T a x a b l e E s t a t e G r o s s e s t a t e i n U n i t e d S t a t e s 1 , 0 7 5 , 2 4 3 L e s s : D e d u c t i o n s ( 5 6 8 , 8 3 2 ) T A X A B L E E S T A T E 5 5 0 6 , 4 1 2