TAX COURT OPINION

Case: Margaret Hancock
Docket Number: 20107-97
Judge: Colvin
Opinion Type: memo
Filed: 10/07/1999
Pages: 21

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 3 3 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T M A R G A R E T H A N C O C K , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 0 1 0 7 - 9 7 . F i l e d O c t o b e r 7 , 1 9 9 9 . J o h n F . D a n i e l s I I I , f o r p e t i t i o n e r . D o r e e n M . S u s i , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C O L V I N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s o f $ 7 0 , 1 3 2 f o r 1 9 9 3 a n d $ 6 3 , 0 7 5 f o r 1 9 9 4 . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s l o s s e s f r o m t h e s a l e o f r e s i d e n t i a l l o t s o f $ 2 0 7 , 8 5 0 i n 1 9 9 3 a n d $ 1 6 6 , 5 9 9 i n 1 9 9 4 w e r e c a p i t a l l o s s e s , a s r e s p o n d e n t - 2 - c o n t e n d s , o r o r d i n a r y l o s s e s , a s p e t i t i o n e r c o n t e n d s . T o p r e v a i l , p e t i t i o n e r m u s t s h o w t h a t s h e h e l d t h e l o t s f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h e r t r a d e o r b u s i n e s s . S e e s e c . 1 2 2 1 ( 1 ) . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r ' s l o s s e s w e r e o r d i n a r y l o s s e s . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . A . P e t i t i o n e r P e t i t i o n e r l i v e d i n S c o t t s d a l e , A r i z o n a , w h e n s h e f i l e d t h e p e t i t i o n i n t h i s c a s e . S h e w a s 7 0 a n d 7 1 y e a r s o l d d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e . H e r h u s b a n d , J . W . H a n c o c k ( H a n c o c k , o r h e r h u s b a n d ) , w a s 7 5 y e a r s o l d w h e n h e d i e d o n D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 5 . P e t i t i o n e r h a s t w o s o n s , T r e v o r H a n c o c k a n d M a r k H a n c o c k , w h o a r e r e a l e s t a t e b r o k e r s a n d d e v e l o p e r s . P e t i t i o n e r ' s n e p h e w , G r e g H a n c o c k , i s a l s o a r e a l e s t a t e d e v e l o p e r . B . P e t i t i o n e r ' s I n v o l v e m e n t i n R e a l E s t a t e P e t i t i o n e r b e g a n w o r k i n g w i t h h e r h u s b a n d i n t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s i n 1 9 5 7 o r 1 9 5 8 i n C a l i f o r n i a . P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d m o v e d t o A r i z o n a i n t h e 1 9 6 0 ' s . T h e y f o r m e d a p u b l i c l y t r a d e d c o m p a n y c a l l e d J . W . H a n c o c k , I n c . P e t i t i o n e r m a n a g e d i t s d a y - t o - d a y o p e r a t i o n s . T h e c o m p a n y s u b d i v i d e d a n d d e v e l o p e d l a n d - 3 - f o r r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l c o n s t r u c t i o n . P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d o w n e d 6 0 p e r c e n t o f t h e s t o c k i n J . W . H a n c o c k , I n c . T h e r e a l e s t a t e m a r k e t d e c l i n e d i n t h e 1 9 6 0 ' s . P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d s u r r e n d e r e d t h e i r s t o c k i n J . W . H a n c o c k , I n c . T h e y k e p t n i n e l o t s i n P h o e n i x , A r i z o n a , a n d b u i l t o n e h o u s e a t a t i m e . C . J . W . H a n c o c k E n t e r p r i s e s , I n c . 1 . I n c o r p o r a t i o n P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d i n c o r p o r a t e d J . W . H a n c o c k E n t e r p r i s e s , I n c . ( H a n c o c k E n t e r p r i s e s ) , o n M a y 1 , 1 9 7 3 . F r o m 1 9 7 3 t o 1 9 8 6 , H a n c o c k E n t e r p r i s e s d e v e l o p e d r e a l e s t a t e i n t h e P h o e n i x a r e a . P e t i t i o n e r w a s t h e e x e c u t i v e v i c e p r e s i d e n t o f H a n c o c k E n t e r p r i s e s . P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d e s t a b l i s h e d t h e J . W . H a n c o c k a n d M a r g a r e t E . H a n c o c k T r u s t ( t h e t r u s t ) o n S e p t e m b e r 2 3 , 1 9 7 6 . H a n c o c k w a s t h e t r u s t e e . T h e t r u s t o w n e d t h e s t o c k o f H a n c o c k E n t e r p r i s e s . 2 . O p e r a t i o n o f H a n c o c k E n t e r p r i s e s H a n c o c k E n t e r p r i s e s o p e r a t e d u n d e r t h e n a m e o f C a m e l o t H o m e s ( C a m e l o t ) . H a n c o c k E n t e r p r i s e s b o u g h t l a r g e t r a c t s o f l a n d , s u b d i v i d e d a n d r e z o n e d t h e t r a c t s , m a d e i m p r o v e m e n t s s u c h a s r o a d s a n d s i d e w a l k s , a n d d e l i v e r e d s e w e r a n d w a t e r l i n e s t o t h e p r o p e r t y . - 4 - P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d j o i n t l y r a n H a n c o c k E n t e r p r i s e s . P e t i t i o n e r d e s i g n e d h o u s e s , d e v e l o p e d f l o o r p l a n s , w o r k e d w i t h s u b c o n t r a c t o r s t o c o m p u t e s a l e p r i c e s , r a n t h e s a l e s o f f i c e , s o l d h o u s e s , s u p e r v i s e d a s s i s t a n t s , c r e a t e d s a l e s b r o c h u r e s , m e t w i t h a c c o u n t a n t s a t T o b a c k & C o . t o d i s c u s s f i n a n c i n g , e n g a g e d i n p u b l i c r e l a t i o n s , a n d h a n d l e d c u s t o m e r c o m p l a i n t s . H a n c o c k h a n d l e d t h e a c q u i s i t i o n o f p r o p e r t y a n d o b t a i n e d a c q u i s i t i o n a n d d e v e l o p m e n t l o a n s . A f t e r H a n c o c k o b t a i n e d t h e i n i t i a l l o a n s , p e t i t i o n e r m e t w i t h t h e b a n k s a n d a r r a n g e d f o r c o n s t r u c t i o n a n d o p e r a t i n g l o a n s . H a n c o c k E n t e r p r i s e s b u i l t f i v e t o s e v e n m o d e l h o m e s i n e a c h o f i t s s u b d i v i s i o n s a n d h a d s a l e s p e o p l e i n t h e m o d e l h o m e s . I t s o l d t h e m o d e l h o m e s w h e n i t n o l o n g e r n e e d e d t h e m . H a n c o c k E n t e r p r i s e s b u i l t a l l t h e h o m e s e x c e p t t h e m o d e l h o m e s f o r s p e c i f i c b u y e r s . H a n c o c k E n t e r p r i s e s d e v e l o p e d t h e S u m m e r S h a d o w s a n d C a m e l o t V i l l a g e s u b d i v i s i o n s i n 1 9 7 6 o r 1 9 7 7 , t h e P l a y a D e l S u r s u b d i v i s i o n i n 1 9 7 7 , a n d t h e E s t a t e L a C o l i n a , E s t a t e L o s A r b o l e s , a n d P a r a d i s e V i l l a g e N o r t h s u b d i v i s i o n s i n 1 9 7 8 . I n 1 9 7 7 a n d 1 9 7 8 , H a n c o c k E n t e r p r i s e s w a s o f f e r i n g l o t s f o r s a l e i n a t l e a s t f i v e s u b d i v i s i o n s . U n t i l t h e 1 9 8 0 ' s , H a n c o c k E n t e r p r i s e s s o l d a l l o f t h e m o d e l h o m e s a f t e r i t c o m p l e t e d a s u b d i v i s i o n . B e g i n n i n g i n t h e 1 9 8 0 ' s , - 5 - H a n c o c k E n t e r p r i s e s s o m e t i m e s h e l d b a c k ( i . e . , d i d n o t s e l l ) s o m e l o t s t h a t w e r e h a r d e r t o s e l l f r o m e a c h s u b d i v i s i o n . 3 . A c c o u n t a n t s a n d B o o k k e e p e r T o b a c k & C o . , C . P . A . ' s ( T o b a c k ) , w e r e t h e a c c o u n t a n t s f o r H a n c o c k E n t e r p r i s e s . J o h n J . G o r m a n , J r . ( G o r m a n ) , b e g a n h a n d l i n g t h e H a n c o c k E n t e r p r i s e s a c c o u n t i n 1 9 8 1 . T o b a c k p r e p a r e d a l l o f t h e H a n c o c k E n t e r p r i s e s r e t u r n s f r o m 1 9 7 3 t o 1 9 8 6 a n d p r e p a r e d p e t i t i o n e r ' s i n d i v i d u a l t a x r e t u r n s f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r w o r k e d c l o s e l y w i t h T o b a c k ' s a c c o u n t a n t s , i n c l u d i n g G o r m a n . S h e m e t w i t h G o r m a n n e a r l y m o n t h l y f r o m 1 9 8 1 t o 1 9 8 5 . H e r h u s b a n d m e t w i t h G o r m a n o n c e o r t w i c e f r o m 1 9 8 1 u n t i l h e d i e d i n D e c e m b e r 1 9 8 5 . H a n c o c k E n t e r p r i s e s s t o p p e d b u i l d i n g h o u s e s i n 1 9 8 2 o r 1 9 8 3 a n d b e g a n s e l l i n g i t s l o t s b e c a u s e i n t e r e s t r a t e s w e r e 1 8 a n d 1 9 p e r c e n t . I t l a i d o f f i t s s u p e r i n t e n d e n t s , f o r e m e n , a n d a r c h i t e c t s . H a n c o c k E n t e r p r i s e s h a d a b o u t 1 1 5 l o t s w h e n i t s t o p p e d b u i l d i n g h o m e s . 4 . B u i l d i n g I n d u s t r y i n P h o e n i x T h e h o m e b u i l d i n g m a r k e t i n P h o e n i x p e a k e d a r o u n d 1 9 8 4 - 8 6 . T h e n u m b e r o f b u i l d i n g p e r m i t s i s s u e d i n P h o e n i x d e c l i n e d f r o m t h e n u n t i l 1 9 9 0 . R e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e p r i c e s a l s o d e c l i n e d a f t e r 1 9 8 6 . H i g h i n t e r e s t r a t e s c a u s e d s o m e b u y e r s t o a b a n d o n t h e i r d e p o s i t s o n l o t s . H a n c o c k E n t e r p r i s e s ' b u y e r s c a n c e l e d c o n t r a c t s f o r t h r e e l o t s i n t h e S u m m e r S h a d o w s s u b d i v i s i o n - 6 - b e c a u s e b u y e r s c o u l d n o t g e t f i n a n c i n g d u e t o t h e h i g h i n t e r e s t r a t e s . T h e l a r g e r b u i l d e r s i n P h o e n i x " b o u g h t d o w n " m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s f r o m 1 8 t o 9 p e r c e n t f o r t h e i r h o m e b u y e r s , b u t H a n c o c k E n t e r p r i s e s c o u l d n o t a f f o r d t o d o t h a t . A f t e r H a n c o c k E n t e r p r i s e s s t o p p e d b u i l d i n g h o u s e s , p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d e x p l o r e d o t h e r d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s . I n 1 9 8 5 , t h e y c o n s i d e r e d t h e p o s s i b i l i t y o f b u i l d i n g 5 , 0 0 0 l o w - c o s t h o u s e s f o r t h e G o v e r n m e n t o f E c u a d o r . A b o u t t h a t t i m e , H a n c o c k E n t e r p r i s e s s o l d s o m e l o t s t o r e p a y i t s l o a n s . I n 1 9 8 5 , H a n c o c k E n t e r p r i s e s o w e d a b o u t $ 2 . 5 m i l l i o n t o t h e b a n k s a n d $ 8 0 0 , 0 0 0 t o p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d . I n 1 9 8 7 , t h e C i t y o f P h o e n i x p r o p o s e d t o b u i l d a f r e e w a y n e a r S u m m e r S h a d o w s . T h i s m a d e i t h a r d e r f o r p e t i t i o n e r t o s e l l l o t s i n S u m m e r S h a d o w s . P e t i t i o n e r l a t e r s o l d t h o s e l o t s w h e n t h e C i t y o f P h o e n i x b u i l t t h e f r e e w a y a b o u t 1 2 b l o c k s f r o m S u m m e r S h a d o w s . T h e P h o e n i x r e a l e s t a t e m a r k e t i m p r o v e d f r o m 1 9 9 1 t o 1 9 9 4 . 5 . L i q u i d a t i o n o f H a n c o c k E n t e r p r i s e s P e t i t i o n e r b e c a m e t h e t r u s t e e o f t h e t r u s t a f t e r h e r h u s b a n d d i e d o n D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 5 . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n H a n c o c k E n t e r p r i s e s ' s t o c k s t e p p e d u p t o t h e d a t e o f d e a t h v a l u e u n d e r s e c t i o n 1 0 1 4 ( b ) ( 6 ) . H a n c o c k E n t e r p r i s e s m a d e a b u l k s a l e o f s i x P l a y a d e l S u r l o t s i n 1 9 8 6 f o r $ 5 2 , 8 7 0 p e r l o t . - 7 - P e t i t i o n e r ' s c o u n s e l , J o h n P a t t u l l o , a d v i s e d h e r f o r t a x p u r p o s e s t o l i q u i d a t e H a n c o c k E n t e r p r i s e s a n d d i s t r i b u t e i t s a s s e t s t o t h e t r u s t . O n D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 6 , H a n c o c k E n t e r p r i s e s o w n e d 4 8 l o t s f r o m s u b d i v i s i o n s i t h a d d e v e l o p e d . O n t h a t d a t e , H a n c o c k E n t e r p r i s e s a d o p t e d a p l a n o f l i q u i d a t i o n u n d e r s e c t i o n 3 3 7 ( a s t h e n i n e f f e c t ) , f i l e d f i n a l c o r p o r a t e t a x r e t u r n s , a n d d i s t r i b u t e d t h e 4 8 r e m a i n i n g l o t s t o t h e t r u s t . A f t e r t h e l i q u i d a t i o n , t h e t r u s t o w n e d t h e 4 8 l o t s . D . L o t s P e t i t i o n e r S o l d F r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 6 1 . P e t i t i o n e r ' s S a l e s E f f o r t s S e l l i n g l o t s w a s p e t i t i o n e r ' s p r i m a r y a c t i v i t y f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r m a i n t a i n e d l i a b i l i t y i n s u r a n c e a n d p a i d p r o p e r t y t a x e s o n t h e l o t s a t a l l t i m e s . S h e m e t w i t h p e o p l e w h o w a n t e d t o b u i l d h o u s e s o n t h e l o t s . S o m e p r o s p e c t i v e b u y e r s w h o w e r e i n t e r e s t e d i n b u y i n g l o t s c o n t a c t e d p e t i t i o n e r . S h e r e d u c e d t h e p r i c e o f s o m e l o t s . S h e p u t " f o r s a l e " s i g n s o n s o m e l o t s . S h e a t t e n d e d s o m e h o m e b u i l d e r s ' m e e t i n g s a n d u s e d h e r c o n t a c t s i n t h e r e a l e s t a t e i n d u s t r y t o h e l p s e l l t h e l o t s . P e t i t i o n e r l i s t e d s o m e o f t h e 4 8 l o t s f o r s a l e w i t h T r e v o r H a n c o c k f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 1 . H e l i s t e d t h o s e l o t s o n t h e M u l t i p l e L i s t i n g S e r v i c e ( M L S ) . T w o o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t i e s w e r e l i s t e d o n t h e M L S i n 1 9 8 7 a n d 1 9 8 8 , t h r e e i n 1 9 8 9 , o n e i n 1 9 9 0 , - 8 - 1 T h e r e c o r d c o n t a i n s n o e v i d e n c e t h a t p e t i t i o n e r l i s t e d p r o p e r t y f o r s a l e w i t h a n y r e a l t o r f r o m 1 9 9 2 t o 1 9 9 4 . a n d f i v e i n 1 9 9 1 . 1 P e t i t i o n e r p a i d r e a l e s t a t e c o m m i s s i o n s o f $ 1 3 , 6 5 3 i n 1 9 8 7 , $ 2 , 1 1 0 i n 1 9 9 0 , $ 2 3 , 2 4 4 i n 1 9 9 1 , a n d $ 7 5 0 i n 1 9 9 2 . A f t e r 1 9 8 6 , p e t i t i o n e r s o m e t i m e s w o r k e d i n a n o f f i c e a t M a r k H a n c o c k ' s p l a c e o f b u s i n e s s . S h e p a i d n o r e n t t o h i m . S h e h a d n o o t h e r r e a l e s t a t e o f f i c e . P e t i t i o n e r h a s n o t s u b d i v i d e d o r r e z o n e d a n y p r o p e r t y , m a d e o f f s i t e i m p r o v e m e n t s , o r i n s t a l l e d w a t e r a n d s e w e r l i n e s o n a n y p r o p e r t y s i n c e s h e l i q u i d a t e d H a n c o c k E n t e r p r i s e s . F r o m 1 9 8 7 t h r o u g h t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r h a d n o a d v e r t i s i n g e x p e n s e s . A f t e r s h e r e c e i v e d t h e l o t s i n l i q u i d a t i o n , p e t i t i o n e r r e g u l a r l y m e t w i t h G o r m a n t o d i s c u s s w h e t h e r t o a c q u i r e m o r e p r o p e r t y . 2 . S a l e s o f L o t s F r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s o l d 4 7 o f t h e 4 8 l o t s t h a t s h e h a d a c q u i r e d i n t h e l i q u i d a t i o n a s f o l l o w s : N u m b e r o f S a l e E c o n o m i c T a x Y e a r l o t s s o l d C o s t B a s i s p r i c e g a i n l o s s 1 9 8 7 7 $ 2 2 2 , 3 9 5 $ 4 9 9 , 0 0 0 $ 3 9 7 , 1 3 5 $ 1 7 4 , 7 4 1 ( $ 2 3 0 , 9 7 2 ) 1 9 8 8 n o n e - - - - - - - - - - 1 9 8 9 2 2 8 , 8 2 6 1 5 5 , 0 0 0 1 4 5 , 0 0 0 1 1 6 , 1 7 4 ( 1 3 2 , 8 8 0 ) 1 9 9 0 3 5 4 , 3 9 6 1 9 3 , 0 0 0 1 6 5 , 2 0 0 1 1 0 , 8 0 4 ( 1 6 5 , 7 8 2 ) 1 9 9 1 1 3 4 8 2 , 6 4 4 8 7 1 , 0 0 0 6 8 8 , 0 0 0 2 3 0 , 9 2 6 ( 2 4 7 , 8 0 5 ) 1 9 9 2 1 1 2 3 0 , 2 5 8 7 5 3 , 0 0 0 4 8 8 , 6 7 0 2 5 8 , 4 1 2 ( 2 9 9 , 8 0 7 ) 1 9 9 3 4 5 3 , 4 9 1 3 5 5 , 0 0 0 1 9 0 , 0 0 0 1 3 6 , 5 0 9 ( 2 0 7 , 8 5 0 ) 1 9 9 4 4 4 3 , 9 0 6 3 7 0 , 0 0 0 2 1 5 , 0 0 0 1 7 1 , 0 9 4 ( 1 6 6 , 5 9 9 ) 1 9 9 5 2 2 8 , 8 2 6 1 5 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0 7 1 , 1 7 4 ( 1 2 4 , 9 9 6 ) 1 9 9 6 1 1 4 , 8 9 7 7 5 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 3 5 , 1 0 3 ( 4 7 , 7 5 9 ) T o t a l 4 7 1 , 1 5 9 , 6 3 9 3 , 4 2 1 , 0 0 0 2 , 4 3 9 , 0 0 5 1 , 3 0 4 , 9 3 7 ( 1 , 6 2 4 , 4 5 0 ) - 9 - P e t i t i o n e r s o l d t h r e e o f t h e s e l o t s t o T r e v o r H a n c o c k ( o n e l o t p e r y e a r i n 1 9 9 4 , 1 9 9 5 , a n d 1 9 9 6 ) f o r a t o t a l o f $ 1 6 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r a n d H a n c o c k E n t e r p r i s e s ' i n v e s t m e n t i n t h e s e t h r e e l o t s w a s $ 3 5 , 8 8 2 , b u t p e t i t i o n e r h a d a b a s i s i n t h e t h r e e l o t s t o t a l i n g $ 2 3 5 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r u s e d t h e s a l e p r o c e e d s f r o m t h e l o t s t o r e p a y l o a n s s h e a n d h e r h u s b a n d u s e d t o o b t a i n t h e l o t s , r e p a y h e r s e l f t h e $ 8 0 0 , 0 0 0 t h a t H a n c o c k E n t e r p r i s e s o w e d h e r , a n d p a y l a n d t a x e s a s s o c i a t e d w i t h t h e l o t s . I n 1 9 8 6 a n d 1 9 9 0 , p e t i t i o n e r b o u g h t f i v e l o t s a n d s o l d t h e m s o o n a f t e r s h e h a d a c q u i r e d t h e m . S h e b o u g h t o n e l o t i n 1 9 8 6 a n d s o l d i t i n 1 9 8 7 . S h e b o u g h t f o u r l o t s i n 1 9 9 0 ; s h e s o l d o n e o f t h o s e i n 1 9 9 0 , t w o i n 1 9 9 1 , a n d o n e i n 1 9 9 2 . I n 1 9 9 6 , s h e o w n e d o n l y o n e l o t . E . O t h e r H a n c o c k R e a l E s t a t e V e n t u r e s 1 . T h e M a r k H a n c o c k C o r p . M a r k H a n c o c k b e g a n t o o p e r a t e h i s o w n r e a l e s t a t e b u s i n e s s i n 1 9 7 3 . H e s t a r t e d b u i l d i n g h o u s e s i n 1 9 7 7 o r 1 9 7 8 . H e o p e r a t e d t h e M a r k H a n c o c k R e a l E s t a t e D e v e l o p m e n t C o r p . ( M a r k H a n c o c k C o r p . ) f r o m t h e 1 9 8 0 ' s t h r o u g h t h e y e a r s i n i s s u e . A f t e r 1 9 8 6 a n d t h r o u g h t h e y e a r s i n i s s u e , t h e M a r k H a n c o c k C o r p . u s e d t h e t r a d e n a m e " C a m e l o t H o m e s " . T h e C a m e l o t H o m e s o p e r a t e d b y t h e M a r k H a n c o c k C o r p . r e p r e s e n t s t o t h e p u b l i c t h a t i t i s t h e s e c o n d g e n e r a t i o n o f t h e C a m e l o t H o m e s o p e r a t e d b y p e t i t i o n e r a n d - 1 0 - h e r h u s b a n d . T h e M a r k H a n c o c k C o r p . d e v e l o p e d s e v e r a l s u b d i v i s i o n s d u r i n g t h e 1 9 8 0 ' s a n d 1 9 9 0 ' s . I n F e b r u a r y 1 9 8 6 , H a n c o c k E n t e r p r i s e s d e e d e d t w o l o t s i n t h e P l a y a d e l S u r s u b d i v i s i o n t o p e t i t i o n e r , w h i c h s h e i m m e d i a t e l y s o l d t o M a r k H a n c o c k . H e p a i d $ 1 0 4 , 2 7 0 f o r t h e t w o l o t s . T h e M a r k H a n c o c k C o r p . b u i l t h o u s e s o n t h o s e l o t s a t a d a t e n o t s p e c i f i e d i n t h e r e c o r d . 2 . G r e g H a n c o c k C o r p . G r e g H a n c o c k C o r p . d e v e l o p e d s u b d i v i s i o n s w i t h a b o u t 8 0 l o t s i n 1 9 8 6 , 2 2 0 l o t s i n 1 9 8 7 , a n d a b o u t 6 8 l o t s i n 1 9 8 8 . F . P e t i t i o n e r ' s T a x R e t u r n s H a n c o c k E n t e r p r i s e s t r e a t e d t h e 4 8 l o t s i t h e l d w h e n i t w a s l i q u i d a t e d a s i n v e n t o r y o n i t s b o o k s . P e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e a m o u n t s r e a l i z e d f r o m t h e s a l e o f l o t s i n 1 9 8 7 a s g r o s s r e c e i p t s o n a S c h e d u l e C a t t a c h e d t o t h e t r u s t ' s 1 9 8 7 t a x r e t u r n . S h e t r e a t e d h e r a d j u s t e d b a s i s a s t h e c o s t o f g o o d s s o l d a n d d e d u c t e d s e v e r a l o t h e r e x p e n s e s . P e t i t i o n e r r e p o r t e d s a l e s o f l o t s a s s a l e s o f i n v e n t o r y o n t h e S c h e d u l e s C a t t a c h e d t o h e r r e t u r n s f o r 1 9 8 9 t o 1 9 9 6 . S h e r e p o r t e d t h e a m o u n t s s h e r e a l i z e d f r o m t h o s e s a l e s a s g r o s s r e c e i p t s a n d h e r a d j u s t e d b a s i s a s c o s t o f g o o d s s o l d , a n d s h e d e d u c t e d s e v e r a l o t h e r e x p e n s e s . P e t i t i o n e r r e p o r t e d o n S c h e d u l e s C f o r 1 9 8 7 a n d 1 9 8 9 - 9 6 t h a t s h e w a s i n t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s . - 1 1 - G . S t a t e m e n t s b y P e t i t i o n e r ' s R e p r e s e n t a t i v e s R e s p o n d e n t ' s r e v e n u e a g e n t , P a t r i c i a B u r s o n ( B u r s o n ) , m e t w i t h p e t i t i o n e r ' s r e p r e s e n t a t i v e s , H o w a r d K e s s e l m a n ( K e s s e l m a n ) a n d C a r r i e R a n s i l ( R a n s i l ) , d u r i n g t h e a u d i t . A t t h e t i m e , K e s s e l m a n w a s a c o n s u l t a n t f o r ( a n d n o t a n e m p l o y e e o f ) T o b a c k , a n d R a n s i l h a d b e e n e m p l o y e d b y T o b a c k f o r 1 m o n t h . A t t h e a u d i t , K e s s e l m a n a n d R a n s i l t o l d B u r s o n t h a t H a n c o c k E n t e r p r i s e s s o m e t i m e s h e l d b a c k l o t s f r o m s u b d i v i s i o n s f o r p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d f o r i n v e s t m e n t . R a n s i l h a d n o t m e t p e t i t i o n e r a n d w a s u n f a m i l i a r w i t h p e t i t i o n e r ' s o p e r a t i o n s a t t h e t i m e o f t h e a u d i t . O P I N I O N P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e e i g h t l o t s s h e s o l d i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 w e r e h e l d f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h e r t r a d e o r b u s i n e s s , a n d t h u s t h a t t h e t a x l o s s e s f r o m h e r s a l e s o f t h o s e l o t s t h a t r e s u l t e d b e c a u s e o f t h e s t e p - u p i n b a s i s u n d e r s e c t i o n 1 0 1 4 ( b ) ( 6 ) a t h e r h u s b a n d ' s d e a t h a r e o r d i n a r y l o s s e s u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t h o l d t h e e i g h t l o t s f o r s a l e t o c u s t o m e r s , a n d t h a t t h e s a l e s w e r e n o t i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s , a n d t h u s p e t i t i o n e r ' s l o s s e s a r e c a p i t a l l o s s e s . A . W h e t h e r P e t i t i o n e r H e l d L o t s f o r S a l e t o C u s t o m e r s i n t h e O r d i n a r y C o u r s e o f H e r T r a d e o r B u s i n e s s 1 . S e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) S e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) e x c l u d e s f r o m c l a s s i f i c a t i o n a s a c a p i t a l a s s e t - - - 1 2 - s t o c k i n t r a d e o f t h e t a x p a y e r o r o t h e r p r o p e r t y o f a k i n d w h i c h w o u l d p r o p e r l y b e i n c l u d e d i n t h e i n v e n t o r y o f t h e t a x p a y e r i f o n h a n d a t t h e c l o s e o f t h e t a x a b l e y e a r , o r p r o p e r t y h e l d b y t h e t a x p a y e r p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h i s t r a d e o r b u s i n e s s * * * S e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) d i f f e r e n t i a t e s b e t w e e n t h e " ' p r o f i t s a n d l o s s e s a r i s i n g f r o m t h e e v e r y d a y o p e r a t i o n o f a b u s i n e s s ' * * * a n d ' t h e r e a l i z a t i o n o f a p p r e c i a t i o n i n v a l u e a c c r u e d o v e r a s u b s t a n t i a l p e r i o d o f t i m e ' " . M a l a t v . R i d d e l l , 3 8 3 U . S . 5 6 9 , 5 7 2 ( 1 9 6 6 ) ( q u o t i n g C o r n P r o d s . R e f i n i n g C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 5 0 U . S . 4 6 ( 1 9 5 5 ) , a n d C o m m i s s i o n e r v . G i l l e t t e M o t o r T r a n s p . , I n c . , 3 6 4 U . S . 1 3 0 ( 1 9 6 0 ) ) . " [ P ] r i m a r i l y " m e a n s " p r i n c i p a l l y " o r " o f f i r s t i m p o r t a n c e . " I d . W h e t h e r p r o p e r t y i s h e l d b y a t a x p a y e r " ' p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f * * * b u s i n e s s ' " i s a q u e s t i o n o f f a c t . S & H , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 2 3 4 , 2 4 2 ( 1 9 8 2 ) ( q u o t i n g s e c t i o n s 1 2 2 1 ( 1 ) a n d 1 2 3 1 ( b ) ( 1 ) ( B ) ) . C o u r t s c o n s i d e r n u m e r o u s f a c t o r s i n d e c i d i n g t h i s i s s u e , a n d n o o n e f a c t o r c o n t r o l s . S e e B i e d e n h a r n R e a l t y C o . v . U n i t e d S t a t e s , 5 2 6 F . 2 d 4 0 9 , 4 1 5 ( 5 t h C i r . 1 9 7 6 ) . P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t h e r p r o p e r t y w a s h e l d f o r t h e p u r p o s e s h e c o n t e n d s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) . T h e f o l l o w i n g f a c t o r s i n d i c a t e w h e t h e r p r o p e r t y i s h e l d p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s : ( a ) T h e f r e q u e n c y a n d s u b s t a n t i a l i t y o f s a l e s , ( b ) t h e n a t u r e o f t h e t a x p a y e r ' s b u s i n e s s , ( c ) t h e p u r p o s e f o r w h i c h - 1 3 - t h e t a x p a y e r a c q u i r e d a n d h e l d t h e p r o p e r t y b e f o r e s a l e , ( d ) t h e t i m e a n d e f f o r t t h e t a x p a y e r h a b i t u a l l y d e v o t e d t o t h e s a l e s , ( e ) t h e e x t e n t t o w h i c h t h e t a x p a y e r i m p r o v e d t h e p r o p e r t y , a n d ( f ) t h e l e n g t h o f t i m e t h e p r o p e r t y w a s h e l d . S e e B y r a m v . U n i t e d S t a t e s , 7 0 5 F . 2 d 1 4 1 8 , 1 4 2 4 ( 5 t h C i r . 1 9 8 3 ) ; U n i t e d S t a t e s v . W i n t h r o p , 4 1 7 F . 2 d 9 0 5 , 9 1 0 ( 5 t h C i r . 1 9 6 9 ) ; R o s s v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 7 F . 2 d 2 6 5 ( 5 t h C i r . 1 9 5 5 ) , r e v g . T . C . M e m o . 1 9 5 4 - 1 7 7 ; G o l d b e r g v . C o m m i s s i o n e r , 2 2 3 F . 2 d 7 0 9 ( 5 t h C i r . 1 9 5 5 ) , r e v g . 2 2 T . C . 5 3 3 ( 1 9 5 4 ) ; G u a r d i a n I n d u s . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . 3 0 8 , 3 1 6 - 3 1 7 ( 1 9 9 1 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 2 1 F . 3 d 4 2 7 ( 6 t h C i r . 1 9 9 4 ) ; C o t t l e v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 4 6 7 , 4 8 7 - 4 8 8 ( 1 9 8 7 ) . W e w i l l a p p l y t h e f a c t o r s t h a t a r e r e l e v a n t t o t h i s c a s e . 2 . A p p l i c a t i o n o f F a c t o r s T h e f r e q u e n c y a n d s u b s t a n t i a l i t y o f s a l e s i s t h e m o s t i m p o r t a n t f a c t o r . S e e S u b u r b a n R e a l t y C o . v . U n i t e d S t a t e s , 6 1 5 F . 2 d 1 7 1 , 1 7 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) ; B i e d e n h a r n R e a l t y C o . v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 4 1 6 ; B u o n o v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 1 8 7 , 1 9 9 ( 1 9 8 0 ) . P e t i t i o n e r ' s s a l e s w e r e f r e q u e n t , r e g u l a r , a n d s u b s t a n t i a l d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . P e t i t i o n e r s o l d 7 l o t s i n 1 9 8 7 , 2 i n 1 9 8 9 , 3 i n 1 9 9 0 , 1 3 i n 1 9 9 1 , 1 1 i n 1 9 9 2 , 4 i n 1 9 9 3 , 4 i n 1 9 9 4 , 2 i n 1 9 9 5 , a n d 1 i n 1 9 9 6 . S h e s o l d e i g h t l o t s d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e ( 1 9 9 3 - 9 4 ) . - 1 4 - 2 R e s p o n d e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t s e c . 2 6 7 a p p l i e s t o t h e l o t p e t i t i o n e r s o l d t o T r e v o r H a n c o c k i n 1 9 9 4 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o s e l l m o r e t h a n e i g h t l o t s d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e s h o w s s h e d i d n o t h o l d t h e l o t s a s i n v e n t o r y . W e d i s a g r e e . T h e s a l e o f e i g h t l o t s w a s s u b s t a n t i a l i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t , a t t h e s t a r t o f t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r h a d o n l y 1 2 o f t h e 4 8 l o t s l e f t . S e e T h o m p s o n v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 2 F . 2 d 1 2 2 , 1 2 7 - 1 2 8 ( 5 t h C i r . 1 9 6 3 ) ( t a x p a y e r ' s s a l e s d e c l i n e d f r o m 2 0 i n t h e f i r s t y e a r t o 8 i n t h e s e c o n d y e a r b e c a u s e , a t t h e s t a r t o f t h e y e a r s i n i s s u e , h e h a d o n l y 3 7 ½ o f t h e o r i g i n a l 3 8 7 l o t s l e f t t o s e l l ) , a f f g . i n p a r t a n d r e v g . i n p a r t 3 8 T . C . 1 5 3 ( 1 9 6 2 ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r s o l d m o r e l o t s w h e n t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i m p r o v e d i n 1 9 9 1 s h o w s t h a t s h e h e l d t h e l o t s f o r i n v e s t m e n t r a t h e r t h a n f o r s a l e . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r b e g a n t o s e l l l o t s i n 1 9 8 7 , s o o n a f t e r H a n c o c k E n t e r p r i s e s d i s t r i b u t e d t h e m t o h e r , d e s p i t e t h e f a c t t h a t r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e p r i c e s d e c l i n e d a f t e r 1 9 8 6 . S h e s o l d 1 2 o f h e r 4 8 l o t s b e f o r e 1 9 9 1 , w h i c h s h o w s t h a t s h e w a s n o t m e r e l y w a i t i n g f o r t h e m a r k e t t o r e b o u n d . R e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t s o m e o f t h e s a l e s w e r e t o p e t i t i o n e r ' s s o n s a n d a r g u e s t h a t t h o s e w e r e n o t s a l e s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s . 2 W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r m a d e a l a r g e e c o n o m i c p r o f i t o n t h e s a l e s t o h e r s o n s . T h e f a c t t h a t - 1 5 - p a r t i e s t o a t r a n s f e r a r e r e l a t e d d o e s n o t m e a n t h e t r a n s f e r w a s n o t i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s i f t h e p a r t i e s a c t a t a r m ' s l e n g t h . S e e B e v e r i d g e v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 T . C . 9 1 5 , 9 1 8 ( 1 9 4 8 ) . P e t i t i o n e r ' s s a l e s w e r e s u b s t a n t i a l d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e ( s a l e s o f $ 1 9 0 , 0 0 0 i n 1 9 9 3 a n d $ 2 1 5 , 0 0 0 i n 1 9 9 4 ) , w i t h a n e c o n o m i c p r o f i t o f $ 1 3 6 , 0 0 0 i n 1 9 9 3 a n d $ 1 7 1 , 0 0 0 i n 1 9 9 4 . S e e L e w e l l e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 1 - 5 8 1 ( s a l e o f 3 1 l o t s o v e r a 1 2 - y e a r p e r i o d c o u p l e d w i t h s a l e s o f $ 1 5 1 , 4 0 0 d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e s u g g e s t s t h a t t h e l o t s w e r e h e l d p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r h a d l a r g e t a x l o s s e s f r o m t h e s a l e o f t h e l o t s f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 4 s h o w s t h a t s h e w a s n o t i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f r e a l e s t a t e b e c a u s e s h e w o u l d h a v e a b a n d o n e d t h e b u s i n e s s t o a v o i d h a v i n g t h o s e t a x l o s s e s . R e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r c o u l d h a v e s o l d t h e l o t s i f s h e h a d l o w e r e d t h e i r p r i c e s . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r d e r i v e d e c o n o m i c p r o f i t o f $ 1 , 3 0 4 , 9 3 7 f r o m s e l l i n g 4 7 o f t h e 4 8 l o t s f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 6 ; s h e d i d n o t s e l l t h e m p r i m a r i l y t o g e n e r a t e t a x l o s s e s . I f p e t i t i o n e r h a d a b a n d o n e d h e r e f f o r t s t o s e l l t h e l o t s o r s o l d t h e m f o r l e s s , s h e e i t h e r w o u l d h a v e b e e n l e f t w i t h u n s o l d l o t s o r h a d s m a l l e r e c o n o m i c p r o f i t a n d l a r g e r t a x l o s s e s . - 1 6 - R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r i n t e n d e d t o h o l d t h e l o t s f o r i n v e s t m e n t u n t i l t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i m p r o v e d , a n d t h a t p e t i t i o n e r w a s n o t i n t h e b u s i n e s s o f s e l l i n g o r d e v e l o p i n g r e a l e s t a t e b e c a u s e s h e w a s n o t d e v e l o p i n g p r o p e r t i e s a n d w a s n o t l o o k i n g f o r d e v e l o p m e n t o p p o r t u n i t i e s . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r b e g a n s e l l i n g t h e 4 8 l o t s a s s o o n a s s h e r e c e i v e d t h e m f r o m H a n c o c k E n t e r p r i s e s . T h i s s u g g e s t s t h a t s h e w a s n o t h o l d i n g t h e m f o r i n v e s t m e n t . T h e f a c t t h a t s a l e s o c c u r i n t h e c o u r s e o f a l i q u i d a t i o n n e i t h e r c o m p e l s n o r f o r e c l o s e s a f i n d i n g t h a t p r o p e r t y w a s h e l d p r i m a r i l y f o r s a l e i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f a t r a d e o r b u s i n e s s . S e e E h r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 1 2 0 F . 2 d 6 0 7 , 6 1 0 ( 9 t h C i r . 1 9 4 1 ) , a f f g . 4 1 B . T . A . 6 5 2 ( 1 9 4 0 ) a n d H e l l e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 1 B . T . A . 1 0 2 0 ( 1 9 4 0 ) ; V a n B i b b e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 5 - 3 4 4 . W e d i s a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t h o l d t h e l o t s f o r s a l e b e c a u s e s h e w a s n o t i n t h e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s . E v e n i f p e t i t i o n e r w a s n o t d e v e l o p i n g r e a l e s t a t e , s h e w a s i n t h e b u s i n e s s o f s e l l i n g l o t s t o c u s t o m e r s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t d e v o t e m u c h t i m e o r e f f o r t t o s e l l i n g h e r l o t s , a n d t h a t s h e d i d n o t a d v e r t i s e o r u s e r e a l e s t a t e a g e n t s o r s a l e s p e o p l e . R e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r b o r r o w e d o f f i c e s p a c e a t M a r k ' s p l a c e o f b u s i n e s s s h o w s t h a t s h e w a s n o t o p e r a t i n g a r e a l e s t a t e b u s i n e s s . - 1 7 - W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r s o l d t h e l o t s b y p u t t i n g " f o r s a l e " s i g n s o n s o m e o f t h e l o t s a n d u s i n g h e r r e a l e s t a t e c o n t a c t s . S h e a l s o p a i d r e a l e s t a t e c o m m i s s i o n s o f a b o u t $ 4 0 , 0 0 0 f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 2 . P e t i t i o n e r b e g i n s e l l i n g l o t s i n 1 9 8 7 a n d s o l d 2 5 p e r c e n t o f t h e m b e f o r e 1 9 9 1 w h e n t h e m a r k e t r e b o u n d e d , 7 5 p e r c e n t o f t h e m b e f o r e t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l b u t o n e o f t h e m i n l e s s t h a n 1 0 y e a r s . T h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r s o l d t h e l o t s w i t h o u t u s i n g a n o u t s i d e a g e n t , w i t h o u t h a v i n g h e r o w n r e a l e s t a t e s a l e s o f f i c e , a n d w i t h o u t i n c u r r i n g a d v e r t i s i n g e x p e n s e s o r b r o k e r ' s f e e s s u g g e s t s t h a t p e t i t i o n e r d e v o t e d e n o u g h t i m e a n d e f f o r t t o s e l l i n g t h e l o t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . W i n t h r o p , 4 1 7 F . 2 d a t 9 1 2 , i n w h i c h t h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e F i f t h C i r c u i t s t a t e d : W h i l e a d v e r t i s i n g , s o l i c i t a t i o n a n d s t a f f a r e t h e u s u a l c o m p o n e n t s o f a b u s i n e s s , t h e y a r e n o t a n e c e s s a r y e l e m e n t i n e i t h e r t h e c o n c e p t o r t h e p r a g m a t i c s o f s e l l i n g . H e r e i t i s e v i d e n t t h a t t h e t a x p a y e r w a s q u i t e s u c c e s s f u l i n s e l l i n g t h e l o t s w i t h o u t t h e a s s i s t a n c e o f t h e s e u s u a l p r o p s . I t i s n o t n e c e s s a r y t h a t c u s t o m e r s b e a c t i v e l y a n d f e r v e n t l y a n d f r e n e t i c a l l y s o u g h t . * * * R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t i m p r o v e t h e 4 8 l o t s s h e r e c e i v e d f r o m H a n c o c k E n t e r p r i s e s s h o w s t h a t s h e h e l d t h e m f o r i n v e s t m e n t . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d ' s c o r p o r a t i o n , H a n c o c k E n t e r p r i s e s , f u l l y d e v e l o p e d t h e l o t s b e f o r e p e t i t i o n e r a c q u i r e d t h e m . P e t i t i o n e r p a i d r e a l e s t a t e t a x e s , m a i n t a i n e d l i a b i l i t y i n s u r a n c e , a n d m a d e s u r e t h a t t h e l o t s w e r e k e p t c l e a n , t h e g r a s s w a s c u t , a n d t h e s h r u b s w e r e - 1 8 - 3 R e s p o n d e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t w e s h o u l d c o n s i d e r t h e f a c t t h a t H a n c o c k E n t e r p r i s e s h e l d t h e l o t s f r o m 1 9 7 7 t o 1 9 8 6 i n d e c i d i n g i f p e t i t i o n e r h e l d t h e m f o r s a l e t o c u s t o m e r s . m a i n t a i n e d . S e e K e s i c k i v . C o m m i s s i o n e r , 3 4 T . C . 6 7 5 , 6 7 8 - 6 7 9 ( 1 9 6 0 ) ( t h e t a x p a y e r h e l d p r o p e r t y f o r i n v e s t m e n t e v e n t h o u g h h e d i d n o t d e v e l o p i t b e f o r e h e s o l d i t ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r h a d h e l d t h e l o t s s i n c e 1 9 8 7 3 s u g g e s t s t h a t s h e h e l d t h e m p r i m a r i l y f o r i n v e s t m e n t . W e d i s a g r e e . A l o n g h o l d i n g p e r i o d s u g g e s t s p r o p e r t y w a s h e l d f o r i n v e s t m e n t ; a l o n e , h o w e v e r , i t d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t a t a x p a y e r h e l d p r o p e r t y f o r i n v e s t m e n t . S e e S u b u r b a n R e a l t y C o . v . U n i t e d S t a t e s , 6 1 5 F . 2 d a t 1 8 4 - 1 8 5 ( t h e t a x p a y e r ' s p r i m a r y p u r p o s e f o r h o l d i n g r e a l e s t a t e u p t o 3 3 y e a r s w a s f o r s a l e t o c u s t o m e r s ) ; U n i t e d S t a t e s v . W i n t h r o p , s u p r a a t 9 0 7 , 9 0 9 , 9 1 1 ( t h e t a x p a y e r h e l d l o t s u p t o 2 5 y e a r s f o r s a l e t o c u s t o m e r s ) ; W a l s h v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 2 9 3 ( i n c o m e f r o m t h e s a l e o f a p a r c e l o f 1 3 a c r e s a t a x p a y e r h a d h e l d f o r 1 3 y e a r s w a s o r d i n a r y i n c o m e ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n ( 8 t h C i r . , J u l y 1 1 , 1 9 9 5 ) ; T o l l i s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 6 3 ( t h e t a x p a y e r ' s p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f 9 p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y o v e r a n 8 - y e a r p e r i o d w e r e o r d i n a r y i n c o m e ; h i s d e c i s i o n t o r e t i r e f r o m t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s d i d n o t c o n v e r t t h e p a r c e l s i n t o c a p i t a l a s s e t s ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 4 6 F . 3 d 1 1 3 2 ( 6 t h C i r . 1 9 9 5 ) ; H e r n d o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . - 1 9 - 1 9 6 8 - 1 3 5 ( l o t s t h a t w e r e h e l d f o r o v e r 2 0 y e a r s b y t h e t a x p a y e r w e r e h e l d f o r s a l e i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s ) . 3 . R e s p o n d e n t ' s O t h e r C o n t e n t i o n s B u r s o n t e s t i f i e d t h a t p e t i t i o n e r ' s r e p r e s e n t a t i v e s R a n s i l a n d K e s s e l m a n t o l d B u r s o n d u r i n g t h e a u d i t o f p e t i t i o n e r t h a t H a n c o c k E n t e r p r i s e s k e p t s o m e l o t s i n e a c h o f i t s s u b d i v i s i o n s f o r p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d t o h o l d f o r i n v e s t m e n t . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h i s s h o w s p e t i t i o n e r h e l d t h e l o t s f o r i n v e s t m e n t . W e d i s a g r e e . A t t h e t i m e o f t h e a u d i t , K e s s e l m a n w a s n o t a n e m p l o y e e o f T o b a c k a n d R a n s i l h a d w o r k e d o n l y 1 m o n t h f o r T o b a c k a n d h a d n o t y e t m e t p e t i t i o n e r . N e i t h e r w a s f u l l y f a m i l i a r w i t h h e r o p e r a t i o n s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y t h a t s h e c o u l d n o t s e l l t h e l o t s i n t h e l a t e 1 9 8 0 ' s i s n o t c r e d i b l e b e c a u s e h e r s o n a n d h e r n e p h e w w e r e d e v e l o p i n g p r o p e r t y i n P h o e n i x d u r i n g t h o s e y e a r s . T h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n e n o u g h i n f o r m a t i o n f o r u s t o e v a l u a t e r e s p o n d e n t ' s a s s e r t i o n . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t M a r k H a n c o c k b e g a n d o i n g b u s i n e s s i n t h e n a m e o f " C a m e l o t H o m e s " s h o w s t h a t p e t i t i o n e r w a s n o l o n g e r i n t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s . W e d i s a g r e e . F i r s t , M a r k H a n c o c k h a d b e e n i n t h e h o m e b u i l d i n g b u s i n e s s s i n c e t h e l a t e 1 9 7 0 ' s ; t h e f a c t t h a t h e b e g a n o p e r a t i n g u n d e r t h e n a m e " C a m e l o t H o m e s " w h e n H a n c o c k E n t e r p r i s e s l i q u i d a t e d i n 1 9 8 6 d o e s n o t s e e m s i g n i f i c a n t t o u s b e c a u s e - 2 0 - H a n c o c k E n t e r p r i s e s h a d s t o p p e d b u i l d i n g h o m e s a r o u n d 1 9 8 2 o r 1 9 8 3 . S e c o n d , t h e f a c t t h a t M a r k H a n c o c k u s e d t h e " C a m e l o t H o m e s " n a m e d o e s n o t s h o w w h e t h e r p e t i t i o n e r w a s s t i l l i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f s e l l i n g l o t s t o c u s t o m e r s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d h e l d t h e l o t s f o r s a l e t o c u s t o m e r s t h r o u g h H a n c o c k E n t e r p r i s e s d o e s n o t m e a n s h e h e l d t h e m f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 b e c a u s e ( a ) H a n c o c k E n t e r p r i s e s b e g a n t o h o l d t h e l o t s a s a n i n v e s t m e n t w h e n i t a b a n d o n e d i t s p l a n s t o d e v e l o p t h e m a r o u n d 1 9 8 3 a n d d e c i d e d t o h o l d t h e m u n t i l m a r k e t c o n d i t i o n s i m p r o v e d , a n d b e c a u s e ( b ) H a n c o c k E n t e r p r i s e s ' h o l d i n g p u r p o s e i s i r r e l e v a n t i n d e c i d i n g p e t i t i o n e r ' s h o l d i n g p u r p o s e . W e d i s a g r e e . F i r s t , H a n c o c k E n t e r p r i s e s d i d n o t a b a n d o n i t s e f f o r t s t o s e l l i t s l o t s . H a n c o c k E n t e r p r i s e s h a d a b o u t 1 1 5 l o t s w h e n i t s t o p p e d b u i l d i n g h o m e s i n 1 9 8 2 o r 1 9 8 3 , b u t i t h a d o n l y 4 8 l o t s w h e n i t l i q u i d a t e d a t t h e e n d o f 1 9 8 6 . T h i s s h o w s t h a t H a n c o c k E n t e r p r i s e s a c t i v e l y s o l d l o t s a f t e r i t s t o p p e d b u i l d i n g h o m e s . S e e S u b u r b a n R e a l t y C o . v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 8 4 ( t h e c o u r t d i d n o t v i e w t h e f a c t t h a t t h e t a x p a y e r s t o p p e d i t s d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s a n d h a d f e w e r s a l e s s e v e r a l y e a r s b e f o r e t h e y e a r s a t i s s u e a s e s t a b l i s h i n g t h a t t h e t a x p a y e r c h a n g e d i t s h o l d i n g p u r p o s e ) . S e c o n d , w e m a y c o n s i d e r t h e h o l d i n g p u r p o s e o f H a n c o c k E n t e r p r i s e s i n d e c i d i n g w h y p e t i t i o n e r h e l d t h e l o t s . S e e P a r k s i d e , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 7 1 F . 2 d 1 0 9 2 , 1 0 9 6 ( 9 t h C i r . - 2 1 - 1 9 7 7 ) ( i n d e c i d i n g t h e p u r p o s e f o r w h i c h t h e t a x p a y e r h e l d p r o p e r t y , t h e c o u r t c o n s i d e r e d t h e h o l d i n g p u r p o s e o f t h e t a x p a y e r ' s s h a r e h o l d e r s ' f a t h e r , f r o m w h o m t h e s h a r e h o l d e r s i n h e r i t e d t h e p r o p e r t y ) , r e v g . T . C . M e m o . 1 9 7 5 - 1 4 . B . C o n c l u s i o n W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r h e l d t h e e i g h t l o t s s h e s o l d d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h e r t r a d e o r b u s i n e s s . P e t i t i o n e r ' s s a l e s w e r e f r e q u e n t , r e g u l a r , a n d s u b s t a n t i a l i n t h e y e a r s i n i s s u e . S h e d e v o t e d a s u f f i c i e n t a m o u n t o f t i m e a n d e f f o r t t o s e l l i n g t h e l o t s . S h e b e g a n t o s e l l t h e l o t s w h e n s h e r e c e i v e d t h e m f r o m t h e c o r p o r a t i o n . T h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r h e l d s o m e o f t h e l o t s f o r a s u b s t a n t i a l p e r i o d o f t i m e b e f o r e s h e s o l d t h e m d o e s n o t i n i t s e l f e s t a b l i s h t h a t s h e h e l d t h e l o t s f o r i n v e s t m e n t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .