TAX COURT OPINION

Case: James W. & Laura L. Keith
Docket Number: 11426-98
Judge: Nims
Opinion Type: reported
Filed: 12/28/2000
Pages: 28

1 1 5 T . C . N o . 4 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J A M E S W . A N D L A U R A L . K E I T H , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 1 4 2 6 - 9 8 . F i l e d D e c e m b e r 2 8 , 2 0 0 0 . P r i o r t o a n d d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , G I A , a p r o p r i e t o r s h i p o w n e d b y P w i f e , s o l d r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t y b y m e a n s o f c o n t r a c t s f o r d e e d . U n d e r t h e s e a g r e e m e n t s , t h e b u y e r s o b t a i n e d p o s s e s s i o n ; a s s u m e d r e s p o n s i b i l i t y f o r t a x e s , i n s u r a n c e , a n d m a i n t e n a n c e ; a n d b e c a m e o b l i g a t e d t o m a k e m o n t h l y p a y m e n t s , w i t h i n t e r e s t , o f t h e p u r c h a s e p r i c e . A w a r r a n t y d e e d w o u l d b e d e l i v e r e d t o t h e b u y e r s b y G I A o n l y u p o n f u l l p a y m e n t , a n d a n y d e f a u l t b y t h e b u y e r s p r i o r t h e r e t o w o u l d r e n d e r t h e c o n t r a c t s n u l l a n d v o i d , w i t h G I A r e t a i n i n g a l l a m o u n t s p a i d a s l i q u i d a t e d d a m a g e s . I n a c c o u n t i n g f o r t h e s e t r a n s a c t i o n s , P s r e p o r t e d t h e g a i n a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n t r a c t s f o r d e e d i n t h e y e a r i n w h i c h f u l l p a y m e n t w a s r e c e i v e d a n d t i t l e t r a n s f e r r e d . O n l y i n t e r e s t p a y m e n t s w e r e i n c l u d e d i n i n c o m e f o r t a x p u r p o s e s u n t i l s u c h t i m e . G I A a l s o d e p r e c i a t e d t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s d u r i n g t h e t e r m o f e a c h c o n t r a c t . - 2 - H e l d : E a c h c o n t r a c t f o r d e e d e f f e c t e d a c o m p l e t e d s a l e f o r t a x p u r p o s e s i n t h e y e a r o f e x e c u t i o n , a n d i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o s u c h d i s p o s i t i o n m u s t b e r e c o g n i z e d a n d r e p o r t e d f o r t h a t t a x a b l e y e a r . H e l d , f u r t h e r , t h e n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s c l a i m e d b y P s m u s t b e a d j u s t e d t o t a k e i n t o a c c o u n t i n c o m e w h i c h s h o u l d h a v e b e e n r e p o r t e d i n y e a r s p r e c e d i n g t h o s e a t i s s u e , f o r c o n t r a c t s e n t e r e d d u r i n g s u c h p r i o r p e r i o d s . H e l d , f u r t h e r , B a e r t s c h i v . C o m m i s s i o n e r , 4 9 T . C . 2 8 9 ( 1 9 6 7 ) , r e v d . 4 1 2 F . 2 d 4 9 4 ( 6 t h C i r . 1 9 6 9 ) , w i l l n o l o n g e r b e f o l l o w e d . W i l l i a m J . W h i t e , f o r p e t i t i o n e r s . N a n c y E . H o o t e n a n d M a r k S . M e s l e r , f o r r e s p o n d e n t . O P I N I O N N I M S , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s a n d p e n a l t i e s w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x e s f o r t h e t a x a b l e y e a r s 1 9 9 3 , 1 9 9 4 , a n d 1 9 9 5 : T a x a b l e Y e a r I n c o m e T a x D e f i c i e n c y P e n a l t y S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 9 3 $ 7 4 , 9 2 5 . 0 0 $ 1 4 , 9 8 5 1 9 9 4 1 2 7 , 3 0 4 . 0 0 2 5 , 4 6 1 1 9 9 5 1 0 6 , 2 6 1 . 5 4 2 1 , 2 5 2 A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e i s s u e s r e m a i n i n g f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) T h e p r o p e r m e t h o d o f a c c o u n t i n g f o r , a n d t i m i n g o f r e c o g n i t i o n o f g a i n a t t r i b u t a b l e t o , s a l e s o f p r o p e r t y b y m e a n s o f c o n t r a c t s f o r d e e d ; a n d - 3 - ( 2 ) t h e r e d u c t i o n o f n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s f r o m y e a r s p r e c e d i n g t h e y e a r s i n i s s u e t o r e f l e c t i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o c o n t r a c t s f o r d e e d e x e c u t e d i n t h o s e p r i o r y e a r s . A d d i t i o n a l l y , t h e p a r t i e s h a v e a g r e e d t h a t a t h i r d i s s u e , t h e a v a i l a b i l i t y o f d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s f o r p r o p e r t i e s s u b j e c t t o s u c h c o n t r a c t s f o r d e e d , i s d e p e n d e n t u p o n a n d w i l l b e r e s o l v e d b y o u r d e c i s i o n r e g a r d i n g p e t i t i o n e r s ' a c c o u n t i n g m e t h o d . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h e a m o u n t s t o b e a l l o w e d a s d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s i n t h e e v e n t o f a r u l i n g e i t h e r f o r p e t i t i o n e r s o r f o r r e s p o n d e n t . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o s e c t i o n s o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . B a c k g r o u n d T h i s c a s e w a s s u b m i t t e d f u l l y s t i p u l a t e d p u r s u a n t t o R u l e 1 2 2 , a n d t h e f a c t s a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n s o f t h e p a r t i e s , w i t h a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s , a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n M o u l t r i e , G e o r g i a , d u r i n g e a c h o f t h e y e a r s i n i s s u e a n d a t t h e t i m e t h e i r p e t i t i o n w a s f i l e d i n t h i s c a s e . F o r m a t i o n o f G r e e n v i l l e I n s u r a n c e A g e n c y ( G I A ) P e t i t i o n e r J a m e s W . K e i t h i s a r a d i o l o g i s t , a n d p e t i t i o n e r L a u r a L . K e i t h i s a d e n t i s t . M r s . K e i t h i s a l s o t h e o w n e r o f a - 4 - p r o p r i e t o r s h i p k n o w n a s G r e e n v i l l e I n s u r a n c e A g e n c y ( G I A ) . M r s . K e i t h e s t a b l i s h e d t h e b u s i n e s s i n 1 9 8 3 o n t h e a d v i c e o f h e r f a t h e r , J . D . L a t z a k , a s a v e h i c l e t o c r e a t e p o t e n t i a l t a x s a v i n g s . G I A w a s f o r m e d p r i m a r i l y t o s e l l i n s u r a n c e , t o p u r c h a s e r e a l e s t a t e f o r r e s a l e o r r e n t , a n d t o b r o k e r m o r t g a g e s . S i n c e i t s g e n e s i s , G I A h a s b e e n r u n b y M r . L a t z a k w h o , b e c a u s e o f l a r g e j u d g m e n t c r e d i t o r s , c o u l d n o t c o n d u c t b u s i n e s s o r h o l d a s s e t s i n h i s n a m e . A l t h o u g h n e i t h e r o f t h e K e i t h s p o s s e s s e s a n i n s u r a n c e l i c e n s e o r h a s e x p e r i e n c e i n r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s , M r . L a t z a k i s a l i c e n s e d i n s u r a n c e a g e n t a n d a n e x p e r i e n c e d b r o k e r . W e p r e v i o u s l y a d d r e s s e d t h e t r e a t m e n t o f i n s u r a n c e c o m m i s s i o n s a n d m o r t g a g e p l a c e m e n t f e e s e a r n e d i n c i d e n t t o G I A ' s o p e r a t i o n s f o r y e a r s 1 9 8 4 t h r o u g h 1 9 8 8 i n L a t z a k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 4 1 6 . W e n o w f o c u s o n t h e r e p o r t i n g o f i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o m p a n y ' s s a l e s o f r e a l p r o p e r t y . G I A ' s R e a l E s t a t e T r a n s a c t i o n s D u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e , G I A w a s i n t h e b u s i n e s s o f s e l l i n g , f i n a n c i n g , a n d r e n t i n g r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t y . T h e s a l e s w e r e e f f e c t e d b y m e a n s o f c o n t r a c t s f o r d e e d . T h e r e c o r d r e f l e c t s 1 8 s u c h c o n t r a c t s e n t e r e d i n t o b e t w e e n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 5 , 1 2 o f w h i c h w e r e e x e c u t e d i n t h e 1 9 9 3 t o 1 9 9 5 p e r i o d p r e s e n t l y b e f o r e t h e C o u r t . T h e f o l l o w i n g i s r e p r e s e n t a t i v e o f t h e s e a g r e e m e n t s : - 5 - C O N T R A C T F O R D E E D G E O R G I A , M E R I W E T H E R C O U N T Y T h i s a g r e e m e n t e n t e r e d i n t o b y t h e s e l l e r a n d t h e b u y e r ( s ) . T h e s e l l e r h e r e b y a g r e e s t o c o n v e y t o t h e b u y e r ( s ) f e e s i m p l e t i t l e t o a c e r t a i n p r o p e r t y d e s c r i b e d o n E x h i b i t " A " t o t h i s c o n t r a c t , a t w h i c h t i m e a l l o f t h e c o n d i t i o n s o f t h e s a l e d e s c r i b e d b e l o w a r e m e t b y t h e b u y e r . S E L L E R : G r e e n v i l l e I n s u r a n c e A g e n c y , a p r o p r i e t o r s h i p , w h i c h i s r e g i s t e r e d a n d d o m i c i l e d i n M e r i w e t h e r C o u n t y , G a . , m a i n t a i n i n g a n o f f i c e o p e n t o t h e p u b l i c a t 1 0 9 C o u r t S q u a r e , G r e e n v i l l e , G e o r g i a 3 0 2 2 2 . B U Y E R ( S ) : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ S E L L I N G P R I C E : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D O W N P A Y M E N T _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ B A L A N C E o f $ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ t o b e e v i d e n c e d b y a p r o m i s s o r y n o t e p l u s i n t e r e s t a t _ _ _ _ % i n t e r e s t p a y a b l e i n _ _ _ m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f $ _ _ _ _ _ _ p e r m o n t h , s t a r t i n g _ _ _ _ _ _ _ _ _ a n d e n d i n g _ _ _ _ _ _ _ _ . S P E C I A L S T I P U L A T I O N S T O T H E C O N D I T I O N A L S A L E : ( 1 ) T h e b u y e r ( s ) s h a l l p a y t h e p r o r a t e d [ y e a r o f e x e c u t i o n ] p r o p e r t y t a x e s , a n d a l l f u t u r e p r o p e r t y t a x e s p r o m p t l y w h e n d u e . ( 2 ) T h e b u y e r ( s ) s h a l l n o t p e r m i t t h e g e n e r a l c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y t o d e t e r i o r a t e i n v a l u e a n y f u t h e r [ s i c ] t h a n i t s d e l i v e r e d c o n d i t i o n . ( 3 ) T h e b u y e r ( s ) s h a l l p e r f o r m a n y a n d a l l r e q u i r e d m a i n t e n a n c e o n t h e p r o p e r t y . ( 4 ) T h e b u y e r ( s ) s h a l l a s s u m e a l l l i a b i l i t i e s a s i f t h e y h a d f e e s i m p l e t i t l e . ( 5 ) T h e p r o p e r t y i s t o b e u s e d a s a p r i m a r y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e f o r t h e b u y e r ( s ) , a n d f o r n o o t h e r p u r p o s e . - 6 - ( 6 ) T h e b u y e r m a y n o t t r a n s f e r o r a s s i g n t h e i r [ s i c ] r i g h t s o r i n t e r e s t i n t h i s c o n t r a c t . ( 6 a ) F i r e I n s u r a n c e i n t h e a m o u n t o f $ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ f r o m a c o m p a n y a p p r o v e d b y t h e S e l l e r m u s t b e k e p t i n f o r c e a t a l l t i m e s , s e l l e r n a m e d a s l o s s p a y e e , u n t i l a l l t e r m s a r e m e t b y b u y e r . ( 7 ) P a y m e n t o f t h e m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f $ _ _ _ _ _ _ _ a r e r e q u i r e d t o b e t e n d e r e d t o t h e s e l l e r a t i t s o f f i c e s s t a t e d a b o v e o r o t h e r p l a c e s o d e s i g n a t e d b y t h e s e l l e r o r i t s a s s i g n s , a n d p a y a b l e i n U n i t e d S t a t e s C u r r e n c y , o n o r b e f o r e t h e d u e d a t e . A n y p a y m e n t a c c e p t e d m o r e t h a n t e n ( 1 0 ) d a y s b e y o n d t h e d u e d a t e w i l l r e q u i r e a n a d d i t i o n a l c h a r g e o f 1 0 % o f t h e a m o u n t p a y a b l e , a n d t h e a c c e p t a n c e o f s a m e w i l l n o t m o d i f y o r n o v a t e a n y o t h e r t e r m s a n d c o n d i t i o n s a n d w i l l n o t a c t a s a w a i v e r o f t h e s e l l e r s [ s i c ] r i g h t t o d e c l a r e t h e c o n t r a c t i n d e f a u l t a n d n u l l a n d v o i d a n d o f n o e f f e c t . T h e s e l l e r a g r e e s t o c o n v e y t o t h e b u y e r ( s ) , a W a r r a n t y D e e d , f r e e o f a n y l e i n s [ s i c ] a n d e n c u m b r a n c e s w i t h i n t e n ( 1 0 ) d a y s a f t e r a l l o f t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s o f t h i s a g r e e m e n t a r e m e t b y t h e b u y e r ( s ) . S h o u l d t h e b u y e r ( s ) e l e c t t o a c e l e r a t e [ s i c ] t h i s a g r e e m e n t , t h e n t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s o f t h e p r o m i s s o r y n o t e e x e c u t e d c o n t e m p o r a n e o u s l y w i t h t h i s a g r e e m e n t b y t h e b u y e r ( s ) w o u l d d e t e r m i n e t h e a m o u n t t o b e t e n d e r e d b y t h e b u y e r ( s ) f o r t h e a c c e l e r a t i o n i n o r d e r t o p r e m a t u r e l y o b t a i n a w a r r a n t y d e e d . S h o u l d t h e b u y e r ( s ) d e f a u l t o r b r e a c h o r n o t m e e t a n y o f t h e c o n d i t i o n s o f t h e t e r m s h e r e i n s p e c i f i e d , t h e n t h i s c o n t r a c t a n d t h e n o t e a t t a c h e d e v i d e n c e d b y t h i s c o n t r a c t w i l l b e i m m e d i a t e l y d e c l a r e d N U L L & V O I D , a n d n o f u t h e r [ s i c ] b e n e f i t s o r e q u i t i e s w o u l d b e a c c r u e d t o t h e b u y e r ( s ) , e x c e p t t h a t t h e b u y e r ( s ) w o u l d b e l i a b l e f o r a n y m o n i e s u n p a i d u n d e r t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s o f t h e c o n t r a c t t o t h e d a t e t h a t t h e c o n t r a c t w a s d e c l a r e d n u l l a n d v o i d . I t i s u n d e r s t o o d a n d a g r e e d b y t h e B u y e r ( s ) a n d t h e S e l l e r t h a t t h e $ _ _ _ _ _ _ _ _ e r n e s t [ s i c ] m o n e y d o w n p a y m e n t , a n d t h e m o n t h l y i n s t a l l m e n t s a n d o t h e r c h a r g e s t e n d e r e d b y t h e b u y e r ( s ) f r o m i n c e p t i o n , a n d a n y - 7 - 1 W i t h r e s p e c t t o t h i s f i n a l p a r a g r a p h , w e n o t e t h a t n e i t h e r p a r t y h a s r e f e r e n c e d i t s e x i s t e n c e o r d i s c u s s e d i t s i n t e n d e d o p e r a t i o n . O u r o w n r e s e a r c h h a s s i m i l a r l y y i e l d e d n o i n s i g h t i n t o t h e p r e c i s e m e a n i n g o f s u c h a p r o v i s i o n o r i t s p o t e n t i a l i m p a c t o n t h e b u y e r - s e l l e r r e l a t i o n s h i p . H e n c e , s i n c e t h e p a r t i e s a p p a r e n t l y r e g a r d i t a s i n s i g n i f i c a n t b o i l e r p l a t e , w e s h a l l d o l i k e w i s e a n d s h a l l g i v e i t n o f u r t h e r c o n s i d e r a t i o n . i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y m a d e b y o r o n t h e b e h a l f o f t h e b u y e r ( s ) d u r i n g t h e l i f e o f t h i s c o n t r a c t , i f f o r f e i t e d b y t h e b u y e r ( s ) a s a r e s u l t o f d e f a u l t o r b r e a c h o f t h e c o n t r a c t , i s a f a i r v a l u e f o r t h e l i q u i d a t e d d a m a g e s i n c u r r e d b y t h e s e l l e r a s a r e s u l t o f s a i d b r e a c h o r d e f a u l t . N o w a r r a n t i e s a s t o t h e c o n d i t i o n o r u s a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y a r e e i t h e r e x p r e s s e d o r i m p l i e d b y t h e s e l l e r . I t i s h e r e i n d i s c l o s e d t o t h e b u y e r ( s ) t h a t t h e s u b j e c t p r o p e r t y m a y p r e s e n t l y h a v e e x i s t i n g d e b t b e i n g s e r v i c e d b y t h e s e l l e r , a n d t h a t f u t u r e d e b t ( n o t t o e x c e e d t h e a m o u n t p a y a b l e u n d e r t h i s c o n t r a c t ) m a y b e i n c e p t e d b y t h e s e l l e r . [ 1 ] T h e c o n d i t i o n s o f s a l e , a s w e l l a s t h e p r o v i s i o n s r e l a t e d t o d e f a u l t , v o i d a b i l i t y , a n d l i q u i d a t e d d a m a g e s , w e r e s u b s t a n t i a l l y i d e n t i c a l i n a l l m a t e r i a l r e s p e c t s i n e a c h o f t h e c o n t r a c t s . P r i n t e d d e s c r i p t i o n s o r h a n d w r i t t e n n o t a t i o n s i n d i c a t e t h a t t h e s u b j e c t p r o p e r t y o f m o s t o f t h e a g r e e m e n t s w a s a r e s i d e n c e . A s m a l l p e r c e n t a g e o f t h e c o n t r a c t s m a y h a v e b e e n f o r l a n d a l o n e . T h e m a j o r i t y o f t h e c o n t r a c t s w e r e f o r t e r m s o f b e t w e e n 2 4 0 a n d 3 0 0 m o n t h s a n d s p e c i f i e d i n t e r e s t a t a r a t e o f 1 1 t o 1 8 p e r c e n t . T h e s a l e s p r i c e s r a n g e d f r o m a l o w o f l e s s t h a n $ 3 , 0 0 0 t o a h i g h o f $ 4 0 , 0 0 0 . T h e t o t a l g a i n r e p r e s e n t e d b y t h e c o n t r a c t s , - 8 - c a l c u l a t e d a s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s a l e s p r i c e a n d G I A ' s b a s i s , w a s $ 5 8 , 3 7 3 , $ 6 2 , 5 1 7 , a n d $ 1 1 , 5 0 0 f o r a g r e e m e n t s e x e c u t e d i n 1 9 9 3 , 1 9 9 4 , a n d 1 9 9 5 , r e s p e c t i v e l y . G I A ' s A c c o u n t i n g a n d R e p o r t i n g W i t h t h e i r 1 9 9 3 , 1 9 9 4 , a n d 1 9 9 5 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s , p e t i t i o n e r s i n c l u d e d S c h e d u l e s C , P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s , w i t h r e s p e c t t o G I A . O n e a c h s u c h S c h e d u l e C , p e t i t i o n e r s i n d i c a t e d G I A ' s a c c o u n t i n g m e t h o d b y c h e c k i n g t h e b o x l a b e l e d " A c c r u a l " . A l i k e d e s i g n a t i o n w a s m a d e o n S c h e d u l e s C f i l e d w i t h r e t u r n s f o r t h e p r e c e d i n g y e a r s 1 9 8 4 t h r o u g h 1 9 9 2 . A s r e g a r d s a c c o u n t i n g f o r t h e a b o v e - d e s c r i b e d r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s i n p a r t i c u l a r , t h e m e t h o d o l o g y g e n e r a l l y u t i l i z e d b y p e t i t i o n e r s h a s b e e n s t i p u l a t e d b y t h e p a r t i e s . D u r i n g t h e t e r m o f a c o n t r a c t f o r d e e d , p e t i t i o n e r s w o u l d r e p o r t a s i n c o m e t h e i n t e r e s t r e c e i v e d o n t h e p r o m i s s o r y n o t e e n t e r e d i n t o i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e c o n t r a c t . T h e p o r t i o n o f a n y p a y m e n t a l l o c a b l e t o p r i n c i p a l w o u l d b e t r e a t e d a s a d e p o s i t o n t h e p u r c h a s e a n d w o u l d b e r e c o r d e d a s a l i a b i l i t y o n t h e b o o k s o f t h e c o m p a n y . I f a p r o p e r t y w e r e r e p o s s e s s e d p r i o r t o c o m p l e t i o n o f t h e c o n t r a c t , t h i s d e p o s i t w o u l d b e a p p l i e d f i r s t t o r e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e , a n d a n y r e m a i n i n g a m o u n t w o u l d b e r e p o r t e d a s m i s c e l l a n e o u s i n c o m e . T h e p r o p e r t i e s w o u l d a l s o b e d e p r e c i a t e d b y G I A d u r i n g t h e p a y m e n t p e r i o d . - 9 - U p o n f u l l p a y m e n t o f t h e c o n t r a c t p r i c e , p e t i t i o n e r s w o u l d r e c o g n i z e i n c o m e o n t h e d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y . G a i n o n t h e s a l e w o u l d b e c o m p u t e d b y r e d u c i n g t h e t o t a l s a l e p r i c e b y p e t i t i o n e r s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e p r o p e r t y . D i s c u s s i o n I . C o n t e n t i o n s o f t h e P a r t i e s P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e i r m e t h o d o f a c c o u n t i n g f o r a n d r e c o g n i z i n g g a i n a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n t r a c t s f o r d e e d i s a p p r o p r i a t e a n d c l e a r l y r e f l e c t s i n c o m e . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , t h e c o n t r a c t s a r e m e r e v o i d a b l e , e x e c u t o r y a g r e e m e n t s a n d a s s u c h d o n o t e f f e c t a c l o s e d a n d c o m p l e t e d s a l e i n t h e y e a r s i g n e d . H e n c e , i n p e t i t i o n e r s ' v i e w , t h e r e i s n o d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t i e s f o r t a x p u r p o s e s a n d n o c o n s e q u e n t r e a l i z a t i o n o f g a i n u n t i l f i n a l p a y m e n t i s r e c e i v e d a n d t i t l e t r a n s f e r r e d . C o n v e r s e l y , r e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t p e t i t i o n e r s ' m e t h o d o f a c c o u n t i n g f o r s a l e s u n d e r t h e s u b j e c t c o n t r a c t s f o r d e e d i s i m p r o p e r a n d f a i l s t o c l e a r l y r e f l e c t i n c o m e . R e s p o n d e n t a v e r s t h a t e a c h i n s t r u m e n t p r o d u c e d a c o m p l e t e d s a l e i n t h e y e a r o f e x e c u t i o n , a s t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p w e r e t r a n s f e r r e d f r o m p e t i t i o n e r s t o t h e b u y e r a t t h a t t i m e . R e s p o n d e n t , c h a r a c t e r i z i n g p e t i t i o n e r s a s a c c r u a l m e t h o d t a x p a y e r s , t h e r e f o r e c o n c l u d e s t h a t n o g r o u n d s e x i s t f o r d e f e r r i n g r e c o g n i t i o n o f g a i n o n t h e s e c o m p l e t e d t r a n s a c t i o n s . - 1 0 - I n a d d i t i o n , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t p e t i t i o n e r s ' i n c o r r e c t m e t h o d o f a c c o u n t i n g r e s u l t e d i n i n f l a t e d l o s s e s i n p r i o r y e a r s s u c h t h a t t h e n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s t o t h e y e a r s a t i s s u e s h o u l d b e r e d u c e d a c c o r d i n g l y . I I . M e t h o d o f A c c o u n t i n g a n d R e c o g n i t i o n o f G a i n A . E x i s t e n c e o f G a i n - - C o m p l e t e d S a l e A s a g e n e r a l r u l e , t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i m p o s e s a F e d e r a l t a x o n t h e t a x a b l e i n c o m e o f e v e r y i n d i v i d u a l . S e e s e c . 1 . S e c t i o n 6 1 ( a ) s p e c i f i e s t h a t g r o s s i n c o m e f o r p u r p o s e s o f c a l c u l a t i n g s u c h t a x a b l e i n c o m e m e a n s " a l l i n c o m e f r o m w h a t e v e r s o u r c e d e r i v e d " . E x p r e s s l y e n c o m p a s s e d w i t h i n t h i s b r o a d p r o n o u n c e m e n t a r e " G a i n s d e r i v e d f r o m d e a l i n g s i n p r o p e r t y " . S e c . 6 1 ( a ) ( 3 ) . S e c t i o n 1 0 0 1 ( a ) t h e n d e f i n e s s u c h g a i n s a s t h e a m o u n t r e a l i z e d " f r o m t h e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f p r o p e r t y " , l e s s t h e a d j u s t e d b a s i s . A c c o r d i n g l y , s e c t i o n 1 0 0 1 ( a ) i n d i c a t e s t h a t g r o s s i n c o m e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 6 1 ( a ) d o e s n o t a r i s e u n t i l p r o p e r t y i s c o n s i d e r e d s o l d o r o t h e r w i s e d i s p o s e d o f f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s . C a s e l a w t h e n s e t s f o r t h t h e s t a n d a r d f o r d e t e r m i n i n g w h e n a s a l e i s c o m p l e t e f o r t a x p u r p o s e s . W i t h r e s p e c t t o r e a l p r o p e r t y , a s a l e a n d t r a n s f e r o f o w n e r s h i p i s c o m p l e t e u p o n t h e e a r l i e r o f t h e p a s s a g e o f l e g a l t i t l e o r t h e p r a c t i c a l a s s u m p t i o n o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p . S e e M a j o r R e a l t y C o r p . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 9 F . 2 d 1 4 8 3 , 1 4 8 6 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) , - 1 1 - a f f g . i n p a r t a n d r e v g . i n p a r t T . C . M e m o . 1 9 8 1 - 3 6 1 ; D e t t m e r s v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 0 F . 2 d 1 0 1 9 , 1 0 2 3 ( 6 t h C i r . 1 9 7 0 ) , a f f g . E s t a t e o f J o h n s t o n v . C o m m i s s i o n e r , 5 1 T . C . 2 9 0 ( 1 9 6 8 ) ; B a i r d v . C o m m i s s i o n e r , 6 8 T . C . 1 1 5 , 1 2 4 ( 1 9 7 7 ) . T h i s t e s t r e a f f i r m s t h e l o n g s t a n d i n g p r i n c i p l e , e v i d e n c e d b y t h e f o l l o w i n g e a r l y s t a t e m e n t , t h a t t r a n s f e r o f l e g a l t i t l e i s n o t a p r e r e q u i s i t e f o r a c o m p l e t e d s a l e : " A c l o s e d t r a n s a c t i o n f o r t a x p u r p o s e s r e s u l t s f r o m a c o n t r a c t o f s a l e w h i c h i s a b s o l u t e a n d u n c o n d i t i o n a l o n t h e p a r t o f t h e s e l l e r t o d e l i v e r t o t h e b u y e r a d e e d u p o n p a y m e n t o f t h e c o n s i d e r a t i o n a n d b y w h i c h t h e p u r c h a s e r s e c u r e s i m m e d i a t e p o s s e s s i o n a n d e x e r c i s e s a l l t h e r i g h t s o f o w n e r s h i p . " C o m m i s s i o n e r v . U n i o n P a c . R . R . C o . , 8 6 F . 2 d 6 3 7 , 6 3 9 ( 2 d C i r . 1 9 3 6 ) , a f f g . 3 2 B . T . A . 3 8 3 ( 1 9 3 5 ) . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r p a s s a g e e i t h e r o f t i t l e o r o f b e n e f i t s a n d b u r d e n s h a s o c c u r r e d , w e l o o k t o S t a t e l a w . I t i s S t a t e l a w t h a t c r e a t e s , a n d g o v e r n s t h e n a t u r e o f , i n t e r e s t s i n p r o p e r t y , w i t h F e d e r a l l a w t h e n c o n t r o l l i n g t h e m a n n e r i n w h i c h s u c h i n t e r e s t s a r e t a x e d . S e e U n i t e d S t a t e s v . N a t i o n a l B a n k o f C o m m e r c e , 4 7 2 U . S . 7 1 3 , 7 2 2 ( 1 9 8 5 ) . H e r e , e x e c u t i o n o f t h e c o n t r a c t s f o r d e e d w a s n o t a c c o m p a n i e d b y a t r a n s f e r o f l e g a l t i t l e , s o w e m u s t d e c i d e w h e t h e r t h e s e i n s t r u m e n t s w e r e s u f f i c i e n t u n d e r S t a t e l a w t o c o n f e r u p o n t h e p u r c h a s e r t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p . T h i s i n q u i r y i s a p r a c t i c a l o n e t o b e r e s o l v e d b y e x a m i n i n g a l l o f t h e s u r r o u n d i n g f a c t s a n d - 1 2 - c i r c u m s t a n c e s . S e e C l o d f e l t e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 2 6 F . 2 d 1 3 9 1 , 1 3 9 3 ( 9 t h C i r . 1 9 7 0 ) , a f f g . 4 8 T . C . 6 9 4 ( 1 9 6 7 ) ; B a i r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 2 4 . A s a l l c o n t r a c t s a t i s s u e a p p e a r t o i n v o l v e G e o r g i a p r o p e r t i e s a n d t o h a v e b e e n e x e c u t e d i n G e o r g i a , t h e r e l e v a n t S t a t e l a w i s s u p p l i e d b y t h e s t a t u t e s a n d c o u r t s o f t h a t j u r i s d i c t i o n . A m o n g t h e f a c t o r s w h i c h t h i s a n d o t h e r c o u r t s h a v e c i t e d a s i n d i c a t i v e o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p a r e : A r i g h t t o p o s s e s s i o n ; a n o b l i g a t i o n t o p a y t a x e s , a s s e s s m e n t s , a n d c h a r g e s a g a i n s t t h e p r o p e r t y ; a r e s p o n s i b i l i t y f o r i n s u r i n g t h e p r o p e r t y ; a d u t y t o m a i n t a i n t h e p r o p e r t y ; a r i g h t t o i m p r o v e t h e p r o p e r t y w i t h o u t t h e s e l l e r ' s c o n s e n t ; a b e a r i n g o f t h e r i s k o f l o s s ; a n d a r i g h t t o o b t a i n l e g a l t i t l e a t a n y t i m e b y p a y i n g t h e b a l a n c e o f t h e f u l l p u r c h a s e p r i c e . S e e G o l d b e r g v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 7 4 ; s e e a l s o M a j o r R e a l t y C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 4 8 7 ; G r o d t & M c K a y R e a l t y , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 7 T . C . 1 2 2 1 , 1 2 3 7 - 1 2 3 8 ( 1 9 8 1 ) ; M u s g r a v e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 2 8 5 ; B e r g e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 7 6 ; S p y g l a s s P a r t n e r s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 4 5 2 . W h e n a b u y e r , b y v i r t u e o f s u c h i n c i d e n t s , w o u l d b e c o n s i d e r e d t o h a v e o b t a i n e d e q u i t a b l e o w n e r s h i p u n d e r S t a t e l a w , a s a l e w i l l g e n e r a l l y b e d e e m e d c o m p l e t e d f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s . S e e B a i r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 2 6 ; B e r g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; S p y g l a s s P a r t n e r s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . - 1 3 - I n t h e c a s e a t b a r , w e o b s e r v e t h a t t h e c o n t r a c t s f o r d e e d g a v e t h e b u y e r s p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y d u r i n g t h e a g r e e m e n t t e r m ( e v i d e n c e d b y t h e m a n d a t e t o u s e t h e p r o p e r t y a s a r e s i d e n c e ) . T h e c o n t r a c t s a l s o r e q u i r e d p u r c h a s e r s t o p a y p r o p e r t y t a x e s f r o m t h e d a t e o f e x e c u t i o n , t o k e e p f i r e i n s u r a n c e i n f o r c e d u r i n g t h e p a y m e n t t e r m , t o p e r f o r m m a i n t e n a n c e a n d p r e v e n t d e t e r i o r a t i o n , a n d t o a s s u m e a l l l i a b i l i t i e s a s i f t h e y h e l d f e e s i m p l e t i t l e . M o r e o v e r , t h e i n s t r u m e n t s a l l o w e d b u y e r s t o a c c e l e r a t e t h e a g r e e m e n t a n d " p r e m a t u r e l y o b t a i n a w a r r a n t y d e e d " b y t e n d e r i n g t h e f u l l a m o u n t o w i n g u n d e r t h e r e l a t e d p r o m i s s o r y n o t e . T h e r e f o r e , g i v e n t h e s e s i g n i f i c a n t a c c o u t r e m e n t s o f o w n e r s h i p , w e t u r n t o w h e t h e r G e o r g i a c o u r t s w o u l d c o n s t r u e a n i n s t r u m e n t s o d e s i g n a t i n g r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s a s a t r a n s f e r o f e q u i t a b l e o w n e r s h i p t o t h e b u y e r . I n C h i l i v i s v . T u m l i n W o o d s R e a l t y A s s o c i a t e s , I n c . , 2 9 7 S . E . 2 d 4 ( G a . 1 9 8 2 ) , t h e S u p r e m e C o u r t o f G e o r g i a i n t e r p r e t e d a c o n t r a c t a n a l o g o u s t o t h o s e a t i s s u e h e r e . I n t h a t c a s e , a n " A g r e e m e n t f o r D e e d " w a s e x e c u t e d b y t h e p a r t i e s . I d . a t 5 - 6 . A c c o r d i n g t o i t s t e r m s , a d e e d w a s p l a c e d i n e s c r o w t o b e d e l i v e r e d t o t h e b u y e r u p o n c o m p l e t i o n o f a l l p a y m e n t s c a l l e d f o r i n t h e a c c o m p a n y i n g p r o m i s s o r y n o t e . S e e i d . a t 6 . T h e i n s t r u m e n t s p e c i f i c a l l y r e c i t e d : " S e l l e r a n d B u y e r a c k n o w l e d g e a n d a g r e e t h a t t h i s A g r e e m e n t i s n o t a m o r t g a g e o r s e c u r i t y d e e d t o s e c u r e a l o a n m a d e t o B u y e r b y S e l l e r , t h a t t h i s i s a n a g r e e m e n t t o c o n v e y t h e P r o p e r t y t o B u y e r u p o n t h e - 1 4 - c o m p l e t i o n o f t h e t e r m s a n d p r o v i s i o n s o f t h i s A g r e e m e n t * * * , t h a t t h i s i s n o t a l o a n s e c u r e d b y t h e P r o p e r t y a n d t h a t n o t i t l e i n a n d t o t h e P r o p e r t y h a s p a s s e d t o B u y e r o r w i l l p a s s t o B u y e r u n t i l B u y e r f u l f i l l s a n d c o m p l i e s w i t h e a c h a n d e v e r y t e r m a n d p r o v i s i o n h e r e o f . " [ I d . ] T h e b u y e r w a s g i v e n i m m e d i a t e p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y a n d w a s r e s p o n s i b l e f o r t a x e s , m a i n t e n a n c e , a n d i n s u r a n c e t h e r e o n . S e e i d . U p o n a d e f a u l t b y t h e b u y e r , t h e s e l l e r ' s r e m e d y w a s e i t h e r t o r e s c i n d t h e t r a n s a c t i o n o r t o e x e r c i s e a p o w e r o f s a l e o v e r t h e p r o p e r t y . S e e i d . T h e b u y e r w o u l d n o t b e l i a b l e f o r a n y d e f i c i e n c y i n t h e e v e n t o f s u c h a s a l e . S e e i d . F a c e d w i t h t h e s e f a c t s , t h e c o u r t d e c i d e d t h a t t h e " A g r e e m e n t f o r D e e d " w a s " f o r a l l p r a c t i c a l p u r p o s e s n o d i f f e r e n t f r o m a b o n d f o r t i t l e " , a n i n s t r u m e n t f o r m e r l y u s e d i n G e o r g i a r e a l e s t a t e l a w i n c o n n e c t i o n w i t h s a l e s o f l a n d . I d . a t 7 - 8 . T h e c o u r t f u r t h e r n o t e d t h a t p r i o r c a s e l a w h a d s a i d o f a b o n d f o r t i t l e : " I n t h e s a l e o f l a n d o n c r e d i t w h e r e t h e v e n d o r r e t a i n s t i t l e , h e h a s n o t t h e a b s o l u t e e s t a t e , b u t i s a t r u s t e e h o l d i n g t h e t i t l e o n l y a s s e c u r i t y . F o r m a n y p u r p o s e s t h e t r a n s a c t i o n m a y b e t r e a t e d i n e q u i t y a s t h o u g h t h e v e n d o r h a d m a d e a d e e d t o t h e v e n d e e a n d t h e l a t t e r h a d t h e r e u p o n g i v e n a c o m m o n - l a w m o r t g a g e t o s e c u r e t h e p u r c h a s e - m o n e y . " [ I d . ( q u o t i n g L y t l e v . S c o t t i s h A m . M o r t g a g e C o . , 5 0 S . E . 4 0 2 , 4 0 6 ( G a . 1 9 0 5 ) ) . ] A c c o r d i n g l y , t h e c o u r t t h e n c o n c l u d e d w i t h r e s p e c t t o t h e i n s t r u m e n t b e f o r e i t a s f o l l o w s : " I n p r a c t i c a l i t y , i t i s n o d i f f e r e n t t h a n i f * * * [ t h e s e l l e r ] h a d d e l i v e r e d a w a r r a n t y d e e d t o * * * [ t h e b u y e r ] a n d a c c e p t e d a d e e d t o s e c u r e d e b t i n - 1 5 - r e t u r n . T h e a g r e e m e n t c r e a t e d a n e q u i t a b l e i n t e r e s t i n * * * [ t h e b u y e r ] a n d a s e c u r i t y i n t e r e s t i n * * * [ t h e s e l l e r ] . " I d . a t 8 . T h e C o u r t o f A p p e a l s o f G e o r g i a s u b s e q u e n t l y r e l i e d o n C h i l i v i s v . T u m l i n W o o d s R e a l t y A s s o c i a t e s , I n c . , s u p r a , i n i n t e r p r e t i n g a s i m i l a r a g r e e m e n t i n T u c k e r F e d . S a v . & L o a n A s s o c i a t i o n v . A l f o r d , 3 1 1 S . E . 2 d 2 2 9 ( G a . C t . A p p . 1 9 8 3 ) . T h e a p p e l l a t e c a s e l i k e w i s e i n v o l v e d a l a n d s a l e c o n t r a c t u n d e r w h i c h t h e s e l l e r a g r e e d t o d e l i v e r a w a r r a n t y d e e d u p o n f u l l p a y m e n t ( o r t h e a s s u m p t i o n b y t h e b u y e r s o f t w o o u t s t a n d i n g m o r t g a g e s o n t h e p r o p e r t y ) . S e e i d . a t 2 3 0 . A g a i n t h e i n s t r u m e n t r e c i t e d t h a t n o t i t l e p a s s e d u p o n e x e c u t i o n o f t h e a g r e e m e n t , b u t t h e b u y e r s t o o k p o s s e s s i o n a n d c o n t r o l o f t h e p r e m i s e s . S e e i d . T h e c o u r t f i r s t o p i n e d t h a t " T h e t r a n s a c t i o n c l e a r l y g r a n t e d * * * [ t h e b u y e r s ] a l l t h e b e n e f i t s a n d r e s p o n s i b i l i t i e s o f o w n e r s h i p . " I d . O n t h a t b a s i s , t h e c o n c l u s i o n u l t i m a t e l y r e a c h e d w a s t h a t " T h e c o n t r a c t o f s a l e , o f c o u r s e , d i d n o t v e s t l e g a l t i t l e i n * * * [ t h e b u y e r s ] , b u t i t d i d g i v e t h e m a n e q u i t a b l e i n t e r e s t a n d r i g h t s o f o w n e r s h i p . " I d . a t 2 3 1 . G i v e n t h e f o r e g o i n g , w e c o n c l u d e t h a t G e o r g i a c o u r t s w o u l d s i m i l a r l y c o n s t r u e t h e c o n t r a c t s f o r d e e d a t i s s u e h e r e t o p a s s e q u i t a b l e o w n e r s h i p t o t h e p u r c h a s e r s a n d t o l e a v e G I A e s s e n t i a l l y w i t h a s e c u r i t y i n t e r e s t . I n a d d i t i o n , w e n o t e t h a t c e r t a i n s t a t e m e n t s m a d e b y p e t i t i o n e r s o n b r i e f a r e n o t - 1 6 - i n c o n s i s t e n t w i t h t h e n o t i o n t h a t s e c u r i t y c o n c e r n s m a y i n f a c t h a v e m o t i v a t e d t h e t r a n s a c t i o n a l f o r m c h o s e n : " G I A s e l l s r e a l p r o p e r t y t o l o w - i n c o m e f a m i l i e s i n W e s t e r n G e o r g i a n e a r C o l u m b u s . B e c a u s e t h e s e f a m i l i e s a r e p o o r a n d h a v e l i t t l e o r n o c r e d i t h i s t o r y t h e p r o p e r t i e s a r e s o l d u s i n g a ' C o n t r a c t f o r D e e d ' " . H e n c e , w e h o l d t h a t t h e s e i n s t r u m e n t s u p o n t h e i r e x e c u t i o n e f f e c t e d a c o m p l e t e d s a l e f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s . P e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n H a m b r i c k v . B e d s o l e , 9 1 S . E . 2 d 2 0 5 ( G a . C t . A p p . 1 9 5 6 ) , a n d o n t h e v o i d a b i l i t y o f t h e i r a g r e e m e n t s , i n s u p p o r t o f a c o n t r a r y c o n c l u s i o n , i s m i s p l a c e d . H a m b r i c k v . B e d s o l e , s u p r a a t 2 0 8 - 2 0 9 , i n v o l v e d a c o n t r a c t u n d e r w h i c h t i t l e t o p r o p e r t y w a s n o t t o p a s s a n d p o s s e s s i o n w a s n o t t o b e d e l i v e r e d u n t i l t h e f u l l , l u m p - s u m p u r c h a s e p r i c e w a s p a i d . T h e a g r e e m e n t d i d n o t p r o v i d e f o r e i t h e r a d o w n p a y m e n t o r i n s t a l l m e n t p a y m e n t s . S e e i d . T h e c o u r t d e c i d e d t h a t t h e c o n t r a c t " w a s a m e r e e x e c u t o r y a g r e e m e n t t o s e l l a n d d i d n o t c o n s t i t u t e a s a l e " , o n t h e g r o u n d s t h a t t h e b u y e r " g a i n e d b y t h e c o n t r a c t n e i t h e r t i t l e t o , n o r t h e r i g h t o f p o s s e s s i o n o f " t h e s u b j e c t p r o p e r t y . I d . a t 2 0 9 . T h e s i t u a t i o n i n H a m b r i c k v . B e d s o l e , s u p r a , t h u s b e a r s a l m o s t n o r e s e m b l a n c e t o t h a t i n t h e i n s t a n t c a s e a n d c a n n o t i n f o r m o u r a n a l y s i s . A s r e g a r d s t h e v o i d a b i l i t y o f t h e c o n t r a c t s f o r d e e d , w e s e e n o m a t e r i a l d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p r o v i s i o n s o n d e f a u l t h e r e a n d t h o s e c o n t a i n e d i n t h e a g r e e m e n t i n C h i l i v i s v . T u m l i n W o o d s - 1 7 - R e a l t y A s s o c i a t e s , I n c . , s u p r a . I n e i t h e r c a s e , i f t h e b u y e r w e r e t o d e f a u l t a n d r e f u s e t o c o m p l e t e t h e t r a n s a c t i o n , t h e s e l l e r w o u l d h a v e n o f u r t h e r r e c o u r s e a g a i n s t t h e b u y e r p e r s o n a l l y . T h e s e l l e r c o u l d l o o k o n l y t o t h e p r o p e r t y i t s e l f a s a m e a n s t o r e c o v e r t h e f u l l v a l u e o f t h e a b o r t e d d e a l a n d w o u l d b e u n a b l e t o e n f o r c e r e m a i n i n g p a y m e n t s o r d e f i c i e n c i e s a g a i n s t t h e b u y e r a s a p e r s o n a l l i a b i l i t y . Y e t , t h e c o u r t s t i l l c h a r a c t e r i z e d t h e C h i l i v i s i n s t r u m e n t a s c r e a t i n g a n e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e b u y e r a n d l e a v i n g t h e s e l l e r w i t h a m e r e s e c u r i t y i n t e r e s t . H e n c e , w e d o n o t b e l i e v e t h a t G e o r g i a c o u r t s w o u l d h o l d a l a c k o f r e c o u r s e a g a i n s t t h e p u r c h a s e r , f o l l o w i n g d e f a u l t o f a n o t h e r w i s e b i n d i n g a g r e e m e n t , t o p r e v e n t a f i n d i n g t h a t t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p , i . e . , a n e q u i t a b l e i n t e r e s t , w e r e n o n e t h e l e s s t r a n s f e r r e d w h e n t h e c o n t r a c t w a s s i g n e d . A c c o r d i n g l y , t h e s a l e s h o u l d b e c o n s i d e r e d c o m p l e t e f o r t a x p u r p o s e s , r e g a r d l e s s o f t h e p o s s i b i l i t y o f f u t u r e v o i d a n c e . T h e f o r e g o i n g c o n c l u s i o n i s f u r t h e r b u t t r e s s e d b y t h e w e i g h t , o r l a c k t h e r e o f , t h a t o t h e r c o u r t s h a v e g i v e n t o v a r i o u s t y p e s o f n o n r e c o u r s e c l a u s e s i n e v a l u a t i n g t h e c o m p l e t e n e s s o f a s a l e . F o r i n s t a n c e , t h e s a l e s a g r e e m e n t a t i s s u e i n C o m m i s s i o n e r v . B a e r t s c h i , 4 1 2 F . 2 d 4 9 4 , 4 9 7 ( 6 t h C i r . 1 9 6 9 ) , r e v g . 4 9 T . C . 2 8 9 ( 1 9 6 7 ) , c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e : T h e r e m e d y o r r e c o u r s e o f s a i d p a r t i e s o f t h e f i r s t p a r t f o r t h e n o n - p e r f o r m a n c e o f a n y o b l i g a t i o n o f t h e p a r t i e s o f t h e s e c o n d p a r t h e r e u n d e r s h a l l b e l i m i t e d s o l e l y t o t h e m o n e y s p a i d h e r e u n d e r , a n d t o t h e h e r e i n - 1 8 - d e s c r i b e d p r o p e r t y , a n d s a i d p a r t i e s o f t h e s e c o n d p a r t s h a l l n o t b e l i a b l e f o r a n y d e f i c i e n c y a r i s i n g f r o m t h e s a l e o f s a i d p r o p e r t y i n a n y w a y , c a p a c i t y o r m a n n e r w h a t s o e v e r , n o r s h a l l s a i d p a r t i e s o f t h e f i r s t p a r t h a v e t h e r i g h t t o , n o r s e e k , a d e f i c i e n c y o r o t h e r m o n e y j u d g m e n t a g a i n s t s a i d p a r t i e s o f t h e s e c o n d p a r t . T h e c o u r t , h o w e v e r , n o t e d s u c h f a c t o r s a s t h e b u y e r s ' a b s o l u t e r i g h t t o t i t l e o n f u l l p a y m e n t ; t h e s e l l e r s ' l a c k o f a n y r i g h t t o c a n c e l e x c e p t u p o n t h e p u r c h a s e r s ' d e f a u l t ; a n d t h e b u y e r s ' p o s s e s s i o n o f , a n d r e s p o n s i b i l i t y f o r t a x e s a n d i n s u r a n c e o n , t h e p r o p e r t y . S e e i d . a t 4 9 8 . G i v e n t h e s e e l e m e n t s , t h e c o u r t d e c l a r e d : " w e d o n o t f e e l t h a t t h e s i n g l e f a c t o f a ' n o r e c o u r s e ' c l a u s e s e r v e d t o d e l a y t h e f i n a l i t y o f t h i s s a l e u n t i l f i n a l p a y m e n t o f t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e h a d b e e n m a d e . " I d . A n i d e n t i c a l r e s u l t w a s r e a c h e d o n s i m i l a r f a c t s i n C l o d f e l t e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 2 6 F . 2 d 1 3 9 1 , 1 3 9 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 0 ) . W h i l e w e a c k n o w l e d g e t h a t o u r o p i n i o n i n B a e r t s c h i r e a c h e d a c o n t r a r y c o n c l u s i o n o n t h i s i s s u e , w e h a v e n o w r e c o n s i d e r e d o u r h o l d i n g i n l i g h t o f r e v e r s a l b y t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S i x t h C i r c u i t . W e a r e p e r s u a d e d t h a t t h e p o s i t i o n o f t h e C o u r t o f A p p e a l s o n t h e e f f e c t o f a n o n - r e c o u r s e p r o v i s i o n r e s t s o n s o u n d l e g a l p r i n c i p l e s . A c c o r d i n g l y , B a e r t s c h i v . C o m m i s s i o n e r , 4 9 T . C . 2 8 9 ( 1 9 6 7 ) , w i l l n o l o n g e r b e f o l l o w e d . W e f u r t h e r n o t e t h a t t h i s a p p r o a c h b e t t e r h a r m o n i z e s w i t h o u r e a r l i e r r u l i n g t h a t c o n t r a c t s w i t h p r o v i s i o n s c l o s e l y a n a l o g o u s t o t h o s e h e r e a n d w h i c h b y t h e i r t e r m s b e c a m e " u t t e r l y n u l l a n d v o i d " o n t h e b u y e r ' s d e f a u l t , w i t h t h e s e l l e r r e t a i n i n g a l l m o n e y s p a i d , - 1 9 - r e p r e s e n t e d c l o s e d s a l e s i n t h e y e a r e n t e r e d . S e e A r n o l d v . C o m m i s s i o n e r , a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d M a r . 1 7 , 1 9 5 3 . W e s e e n o r e a s o n t o i n f e r d i f f e r e n t l y h e r e . B . R e p o r t i n g o f G a i n - - T i m i n g o f I n c l u s i o n T h u s , h a v i n g d e c i d e d t h a t p e t i t i o n e r s ' c o n t r a c t s f o r d e e d e f f e c t e d a c o m p l e t e d s a l e w h e n e x e c u t e d , w e p r o c e e d t o t h e q u e s t i o n o f w h e n g a i n f r o m s u c h s a l e s m u s t b e i n c l u d e d i n g r o s s i n c o m e . T h e g e n e r a l r u l e f o r t h e t a x a b l e y e a r o f i n c l u s i o n i s s e t f o r t h i n s e c t i o n 4 5 1 ( a ) : " T h e a m o u n t o f a n y i t e m o f g r o s s i n c o m e s h a l l b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s i n c o m e f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h r e c e i v e d b y t h e t a x p a y e r , u n l e s s , u n d e r t h e m e t h o d o f a c c o u n t i n g u s e d i n c o m p u t i n g t a x a b l e i n c o m e , s u c h a m o u n t i s t o b e p r o p e r l y a c c o u n t e d f o r a s o f a d i f f e r e n t p e r i o d . " R e g u l a t i o n s t h e n s p e c i f y a s f o l l o w s : U n d e r a n a c c r u a l m e t h o d o f a c c o u n t i n g , i n c o m e i s i n c l u d i b l e i n g r o s s i n c o m e w h e n a l l t h e e v e n t s h a v e o c c u r r e d w h i c h f i x t h e r i g h t t o r e c e i v e s u c h i n c o m e a n d t h e a m o u n t t h e r e o f c a n b e d e t e r m i n e d w i t h r e a s o n a b l e a c c u r a c y . * * * U n d e r t h e c a s h r e c e i p t s a n d d i s b u r s e m e n t s m e t h o d o f a c c o u n t i n g , s u c h a n a m o u n t i s i n c l u d i b l e i n g r o s s i n c o m e w h e n a c t u a l l y o r c o n s t r u c t i v e l y r e c e i v e d . * * * [ S e c . 1 . 4 5 1 - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . ] T a x a b l e i n c o m e , i n t u r n , g e n e r a l l y " s h a l l b e c o m p u t e d u n d e r t h e m e t h o d o f a c c o u n t i n g o n t h e b a s i s o f w h i c h t h e t a x p a y e r r e g u l a r l y c o m p u t e s h i s i n c o m e i n k e e p i n g h i s b o o k s " , w i t h t h e e x c e p t i o n t h a t " i f t h e m e t h o d u s e d d o e s n o t c l e a r l y r e f l e c t i n c o m e , t h e - 2 0 - c o m p u t a t i o n o f t a x a b l e i n c o m e s h a l l b e m a d e u n d e r s u c h m e t h o d a s , i n t h e o p i n i o n o f t h e S e c r e t a r y , d o e s c l e a r l y r e f l e c t i n c o m e . " S e c . 4 4 6 ( a ) a n d ( b ) . A s u s e d i n s e c t i o n 4 4 6 , t h e t e r m " m e t h o d o f a c c o u n t i n g " e n c o m p a s s e s " n o t o n l y t h e o v e r - a l l m e t h o d o f a c c o u n t i n g o f t h e t a x p a y e r b u t a l s o t h e a c c o u n t i n g t r e a t m e n t o f a n y i t e m " . S e c . 1 . 4 4 6 - 1 ( a ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . F u r t h e r m o r e , i t h a s b e e n r e c o g n i z e d r e p e a t e d l y t h a t t h i s s e c t i o n g r a n t s t h e C o m m i s s i o n e r b r o a d d i s c r e t i o n , s u c h t h a t t o d e f e a t a p r o p o s e d c h a n g e t h e r e u n d e r , t h e t a x p a y e r m u s t e s t a b l i s h t h a t t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n i s " ' c l e a r l y u n l a w f u l ' " o r " ' p l a i n l y a r b i t r a r y ' " . T h o r P o w e r T o o l C o . v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 9 U . S . 5 2 2 , 5 3 2 - 5 3 3 ( 1 9 7 9 ) ( q u o t i n g L u c a s v . A m e r i c a n C o d e C o . , 2 8 0 U . S . 4 4 5 , 4 4 9 ( 1 9 3 0 ) , a n d L u c a s v . K a n s a s C i t y S t r u c t u r a l S t e e l C o . , 2 8 1 U . S . 2 6 4 , 2 7 1 ( 1 9 3 0 ) ) . H o w e v e r , i f t h e t a x p a y e r ' s m e t h o d d o e s c l e a r l y r e f l e c t i n c o m e , t h e C o m m i s s i o n e r c a n n o t r e q u i r e t h e t a x p a y e r t o c h a n g e t o a d i f f e r e n t m e t h o d e v e n i f t h e C o m m i s s i o n e r ' s m e t h o d m o r e c l e a r l y r e f l e c t s i n c o m e . S e e F o r d M o t o r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 7 1 F . 3 d 2 0 9 , 2 1 3 ( 6 t h C i r . 1 9 9 5 ) , a f f g . 1 0 2 T . C . 8 7 ( 1 9 9 4 ) . I n t h e c a s e a t b a r , t h e o n l y e v i d e n c e i n t h e r e c o r d w h i c h s p e a k s t o G I A ' s o v e r a l l m e t h o d o f a c c o u n t i n g i s t h e S c h e d u l e s C f i l e d w i t h p e t i t i o n e r s ' t a x r e t u r n s . O n e a c h s u c h S c h e d u l e C , t h e b o x i n d i c a t i n g " A c c r u a l " w a s c h e c k e d . W e t h e r e f o r e h a v e n o b a s i s o n w h i c h t o c o n c l u d e t h a t G I A w a s o t h e r t h a n a n a c c r u a l - 2 1 - m e t h o d b u s i n e s s a n d m u s t p r o c e e d o n t h e a s s u m p t i o n t h a t , e x c e p t i n g t h e c o n t r a c t f o r d e e d t r a n s a c t i o n s , i t s i t e m s o f i n c o m e a n d e x p e n s e w e r e r e p o r t e d u s i n g t h i s m e t h o d . U n d e r t h e a c c r u a l m e t h o d , g a i n a r i s i n g f r o m t h e c o n t r a c t s f o r d e e d w o u l d b e r e p o r t a b l e i n t h e y e a r w h e n t h e r i g h t t o r e c e i v e t h e i n c o m e b e c a m e f i x e d a n d t h e a m o u n t o f t h e i n c o m e b e c a m e r e a s o n a b l y d e t e r m i n a b l e . S i n c e t h e i n s t r u m e n t s a t i s s u e e x p r e s s l y d i c t a t e d p r i c e , t h e l a t t e r r e q u i r e m e n t r e g a r d i n g a m o u n t o f i n c o m e i s n o t i n q u e s t i o n h e r e . C o n c e r n i n g t h e f o r m e r e l e m e n t o f a f i x e d r i g h t t o t h e i n c o m e , w e r e i t e r a t e t h e w e l l - e s t a b l i s h e d p r i n c i p l e t h a t " I n a p p l y i n g t h e a l l e v e n t s t e s t , t h i s a n d o t h e r c o u r t s h a v e d i s t i n g u i s h e d b e t w e e n c o n d i t i o n s p r e c e d e n t , w h i c h m u s t o c c u r b e f o r e t h e r i g h t t o i n c o m e a r i s e s , a n d c o n d i t i o n s s u b s e q u e n t , t h e o c c u r r e n c e o f w h i c h w i l l t e r m i n a t e a n e x i s t i n g r i g h t t o i n c o m e , b u t t h e p r e s e n c e o f w h i c h d o e s n o t p r e c l u d e a c c r u a l o f i n c o m e . " C h a r l e s S c h w a b C o r p . & S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 7 T . C . 2 8 2 , 2 9 3 ( 1 9 9 6 ) , a f f d . 1 6 1 F . 3 d 1 2 3 1 ( 9 t h C i r . 1 9 9 8 ) . H e r e , t h e o n l y c i r c u m s t a n c e i n w h i c h G I A c o u l d f a i l t o r e c e i v e t h e f u l l a m o u n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e w o u l d b e a d e f a u l t b y t h e b u y e r . A d e f a u l t , h o w e v e r , i s a c o n d i t i o n s u b s e q u e n t . A s w e s t a t e d r e g a r d i n g t h e s i m i l a r s a l e s c o n t r a c t i n C l o d f e l t e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 T . C . 6 9 4 , 7 0 1 ( 1 9 6 7 ) : t h e p u r c h a s e r w a s g i v e n i m m e d i a t e p o s s e s s i o n ; i t t h e r e u p o n a s s u m e d t h e r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s o f - 2 2 - b e n e f i c i a l o w n e r s h i p ; a n d t h e r e a f t e r s u c h p r o p e r t y i n t e r e s t a n d b e n e f i c i a l o w n e r s h i p w o u l d n o t b e s u b j e c t t o t e r m i n a t i o n o r f o r f e i t u r e , e x c e p t o n t h e h a p p e n i n g o f a c o n d i t i o n s u b s e q u e n t - - i . e . , a d e f a u l t . T h u s , b e c a u s e t h e b u y e r ' s o b l i g a t i o n t o p a y t h e f u l l p r i c e u n d e r t h e a g r e e m e n t s i n t h e i n s t a n t c a s e w a s o t h e r w i s e u n c o n d i t i o n a l , e x e c u t i o n o f t h e c o n t r a c t s f i x e d p e t i t i o n e r s ' r i g h t t o t h e s e s u m s . O u r d e c l a r a t i o n t h a t " t h e a m o u n t o f a n d r i g h t t o t h e p u r c h a s e p r i c e w e r e f i x e d a n d u n q u a l i f i e d " , i n t h e c o n t e x t o f a n o t h e r s a l e s a g r e e m e n t w h i c h p r o v i d e d f o r f o r f e i t u r e o f t h e c o n t r a c t a n d r e t e n t i o n o f a l l m o n e y s p a i d i n l i q u i d a t i o n o f d a m a g e s , i s e q u a l l y a p p l i c a b l e h e r e . E l s i n o r e C a t t l e C o . v . C o m m i s s i o n e r , a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d F e b . 2 1 , 1 9 5 0 . A c c o r d i n g l y , b o t h e l e m e n t s f o r i n c l u s i o n w e r e m e t i n t h e y e a r o f s i g n i n g , t h e y e a r t h e t r a n s a c t i o n w a s c o m p l e t e d f o r t a x p u r p o s e s . T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h t h e l o n g s t a n d i n g p o s i t i o n o f t h i s C o u r t t h a t t h e f a c t u a l p r e d i c a t e r e q u i r i n g i n c o m e i n c l u s i o n i n a g i v e n y e a r b y a n a c c r u a l m e t h o d t a x p a y e r i s c o m p l e t i o n o f a s a l e i n t h a t y e a r . F o r i n s t a n c e , i t w a s h e l d a s e a r l y a s 1 9 2 5 , w i t h r e s p e c t t o a c o n t r a c t e n t e r e d i n 1 9 1 8 w i t h a l l p a y m e n t s t o b e m a d e i n s u b s e q u e n t y e a r s : " T h e t r a n s a c t i o n w a s a c o m p l e t e d s a l e i n t h e y e a r 1 9 1 8 , a n d , a s t h e t a x p a y e r k e p t i t s b o o k s o f a c c o u n t o n t h e a c c r u a l b a s i s , t h e s a l e p r i c e w a s p r o p e r l y a c c r u a b l e i n t h a t y e a r . W e h o l d , t h e r e f o r e , t h a t t h e p r o f i t s a r i s i n g f r o m t h e - 2 3 - s a l e i n q u e s t i o n w e r e i n c o m e t o t h e t a x p a y e r i n t h e y e a r 1 9 1 8 . " P a r i s h - W a t s o n & C o . v . C o m m i s s i o n e r , 2 B . T . A . 8 5 1 , 8 6 0 ( 1 9 2 5 ) ; s e e a l s o s e c . 1 5 A . 4 5 3 - 1 ( d ) ( 2 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 4 6 F e d . R e g . 1 0 7 1 7 ( F e b . 4 , 1 9 8 1 ) . B u t s e e s e c . 1 . 1 0 0 1 - 1 ( g ) , I n c o m e T a x R e g s . , f o r s a l e s o r e x c h a n g e s o c c u r r i n g o n o r a f t e r A u g u s t 1 3 , 1 9 9 6 . W e a d d i t i o n a l l y p o i n t o u t t h a t , t o t h e e x t e n t p e t i t i o n e r s a r g u e n o i n c o m e i s r e q u i r e d t o b e r e c o g n i z e d b e c a u s e t h e v o i d a b l e n o t e s e v i d e n c i n g t h e d e b t h a v e n o f a i r m a r k e t v a l u e a n d t h u s a r e n o t t h e e q u i v a l e n t o f c a s h , t h i s c o n s i d e r a t i o n h a s n o p l a c e i n t h e a n a l y s i s o f a n a c c r u a l m e t h o d e n t i t y . T h e f o l l o w i n g e x p l a n a t i o n c l e a r l y d i s t i n g u i s h e s b e t w e e n a c c r u a l a n d c a s h a c c o u n t i n g i n t h i s r e g a r d : A n a g r e e m e n t , o r a l o r w r i t t e n , o f s o m e k i n d i s e s s e n t i a l t o a s a l e . I f p a y m e n t i s m a d e a t t h e s a m e t i m e t h a t t h e o b l i g a t i o n t o p a y a r i s e s u n d e r t h e a g r e e m e n t , t h e n t h e p r o f i t w o u l d b e r e p o r t e d a t t h a t t i m e n o m a t t e r w h i c h m e t h o d w a s b e i n g u s e d . H o w e v e r , t h e s i t u a t i o n i s d i f f e r e n t w h e n t h e c o n t r a c t m e r e l y r e q u i r e s f u t u r e p a y m e n t s a n d n o n o t e s , m o r t g a g e s , o r o t h e r e v i d e n c e o f i n d e b t e d n e s s s u c h a s c o m m o n l y c h a n g e h a n d s i n c o m m e r c e , w h i c h c o u l d b e r e c o g n i z e d a s t h e e q u i v a l e n t o f c a s h t o s o m e e x t e n t , a r e g i v e n a n d a c c e p t e d a s a p a r t o f t h e p u r c h a s e p r i c e . T h a t k i n d o f a s i m p l e c o n t r a c t c r e a t e s a c c o u n t s p a y a b l e b y t h e p u r c h a s e r s a n d a c c o u n t s r e c e i v a b l e b y t h e s e l l e r s w h i c h t h o s e t w o t a x p a y e r s w o u l d a c c r u e i f t h e y w e r e u s i n g a n a c c r u a l m e t h o d o f a c c o u n t i n g i n r e p o r t i n g t h e i r i n c o m e . B u t s u c h a n a g r e e m e n t t o p a y t h e b a l a n c e o f t h e p u r c h a s e p r i c e i n t h e f u t u r e h a s n o t a x s i g n i f i c a n c e t o e i t h e r p u r c h a s e r o r s e l l e r i f h e i s u s i n g a c a s h s y s t e m . [ J o h n s t o n v . C o m m i s s i o n e r , 1 4 T . C . 5 6 0 , 5 6 5 ( 1 9 5 0 ) . ] - 2 4 - C o n s e q u e n t l y , u n l e s s a s p e c i f i c e x c e p t i o n t o t h e a b o v e g e n e r a l r u l e s w i l l p e r m i t d e f e r r a l , w e a r e s a t i s f i e d t h a t G I A , a s a n a c c r u a l m e t h o d b u s i n e s s , m u s t r e c o g n i z e a n d r e p o r t i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n t r a c t s f o r d e e d i n t h e y e a r s o f t h e i r r e s p e c t i v e e x e c u t i o n s . T h e p r i m a r y e x c e p t i o n f o r i n c o m e d e f e r r a l i s s e c t i o n 4 5 3 , w h i c h p r o v i d e s f o r t h e " i n s t a l l m e n t m e t h o d " t o b e u s e d i n r e p o r t i n g a n " i n s t a l l m e n t s a l e " . P e t i t i o n e r s d o n o t , h o w e v e r , a p p e a r t o a r g u e t h a t t h i s s t a t u t e i s a p p l i c a b l e . W e a l s o n o t e t h a t a " d e a l e r d i s p o s i t i o n " , i n c l u d i n g " A n y d i s p o s i t i o n o f r e a l p r o p e r t y w h i c h i s h e l d b y t h e t a x p a y e r f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f t h e t a x p a y e r ' s t r a d e o r b u s i n e s s " , i s e x c l u d e d f r o m t h e d e f i n i t i o n o f a n i n s t a l l m e n t s a l e . S e c . 4 5 3 ( b ) ( 2 ) ( A ) , ( l ) ( 1 ) ( B ) . T h e p a r t i e s h e r e h a v e s t i p u l a t e d t h a t " G I A w a s i n t h e b u s i n e s s o f s e l l i n g , f i n a n c i n g , a n d r e n t i n g r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t y . " A d d i t i o n a l l y , a l t h o u g h a f u r t h e r e x c e p t i o n c a n p e r m i t u s e o f t h e i n s t a l l m e n t m e t h o d f o r s a l e s o f r e s i d e n t i a l l o t s , s e e s e c . 4 5 3 ( l ) ( 2 ) ( B ) , t h e r e c o r d b e f o r e u s f a i l s t o e s t a b l i s h t h a t p e t i t i o n e r s c o u l d q u a l i f y u n d e r t h i s p r o v i s i o n . T h e c o n t r a c t s i n d i c a t e t h a t t h e m a j o r i t y o f t h e p r o p e r t i e s w e r e h o u s e s , n o t l o t s . A l s o , a s t o t h e c o n t r a c t s w h i c h m a y h a v e b e e n f o r l a n d a l o n e , n o e v i d e n c e s h o w s t h a t t h e r e m a i n i n g r e q u i r e m e n t s f o r t h i s e l e c t i o n h a v e b e e n m e t . S e e s e c . 4 5 3 ( l ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) , ( l ) ( 3 ) ; W a n g v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - - 2 5 - 1 2 7 . I n a n y e v e n t , p e t i t i o n e r s h a v e n o w h e r e c o n t e n d e d t h a t t h e v a r i o u s t r a n s a c t i o n s s h o u l d b e t r e a t e d d i f f e r e n t l y . A s e c o n d b a s i s f o r p o t e n t i a l i n c o m e d e f e r r a l , t o w h i c h p e t i t i o n e r s d o m a k e r e f e r e n c e o n b r i e f a s a n a p p a r e n t a l t e r n a t i v e a r g u m e n t , i s t h e r e c o v e r y o f c o s t a p p r o a c h . H o w e v e r , s u b s t a n t i v e r e q u i r e m e n t s f o r u s e o f t h i s m e t h o d a s i d e , w e h a v e r e f u s e d t o a l l o w t a x p a y e r s t o s w i t c h t o c o s t r e c o v e r y a c c o u n t i n g w i t h o u t f o l l o w i n g t h e e s t a b l i s h e d p r o c e d u r e s u n d e r s e c t i o n 4 4 6 ( e ) f o r r e q u e s t i n g s u c h a c h a n g e f r o m t h e C o m m i s s i o n e r . S e e W a n g v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e e a l s o W i t t e v . C o m m i s s i o n e r , 5 1 3 F . 2 d 3 9 1 ( D . C . C i r . 1 9 7 5 ) ( h o l d i n g t h a t s e c t i o n 4 4 6 ( e ) r e q u i r e s t h a t c o n s e n t b e s o u g h t e v e n f o r a c h a n g e f r o m a n i m p r o p e r t o a p r o p e r a c c o u n t i n g m e t h o d ) , r e v g . i n p a r t a n d r e m a n d i n g T . C . M e m o . 1 9 7 2 - 2 3 2 . I t i s u n d i s p u t e d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e n e v e r f i l e d t h e r e q u i s i t e F o r m 3 1 1 5 . S e e s e c . 1 . 4 4 6 - 1 ( e ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e C o m m i s s i o n e r t h u s w a s n o t o b l i g a t e d t o c o n s i d e r t h i s a p p r o a c h i n a n a l y z i n g w h e t h e r p e t i t i o n e r s ' a c c o u n t i n g c l e a r l y r e f l e c t e d i n c o m e o r i n d e t e r m i n i n g a m e t h o d w h i c h d i d s o . T o s u m m a r i z e , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t g a i n o f a n a c c r u a l m e t h o d b u s i n e s s m u s t b e r e p o r t e d c o n s i s t e n t l y w i t h t h a t m e t h o d i n o r d e r t o c l e a r l y r e f l e c t i n c o m e . G i v e n t h e a b o v e , w e n o w c o n c l u d e t h a t s u c h d e t e r m i n a t i o n a c c o r d s w i t h s e t t l e d l a w a n d p r e c e d e n t . H e n c e , p e t i t i o n e r s h a v e n o t s h o w n t h a t t h e p r o p o s e d c h a n g e i s e i t h e r c l e a r l y u n l a w f u l o r p l a i n l y a r b i t r a r y . W e h o l d - 2 6 - t h a t p e t i t i o n e r s m u s t i n c l u d e t h e g a i n a t t r i b u t a b l e t o G I A ' s c o n t r a c t s f o r d e e d , t h e e x c e s s o f s a l e s p r i c e o v e r b a s i s , i n t h e i r g r o s s i n c o m e f o r t h e r e s p e c t i v e y e a r s o f t h e a g r e e m e n t s ' e x e c u t i o n . I I I . R e d u c t i o n o f N e t O p e r a t i n g L o s s C a r r y o v e r s S e c t i o n 1 7 2 ( a ) a u t h o r i z e s a n e t o p e r a t i n g l o s s d e d u c t i o n . E s s e n t i a l l y , a n e t o p e r a t i n g l o s s i s t h e e x c e s s o f d e d u c t i o n s o v e r g r o s s i n c o m e , w i t h e n u m e r a t e d m o d i f i c a t i o n s . S e e s e c . 1 7 2 ( c ) a n d ( d ) . T h e n e t o p e r a t i n g l o s s s o d e t e r m i n e d m a y b e c a r r i e d b a c k t o t h e 3 p r e c e d i n g t a x a b l e y e a r s a n d c a r r i e d f o r w a r d t o t h e 1 5 s u c c e e d i n g y e a r s , u n t i l a b s o r b e d b y t a x a b l e i n c o m e . S e e s e c . 1 7 2 ( b ) . O n t h e i r r e t u r n s f o r 1 9 9 3 t h r o u g h 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s c l a i m e d d e d u c t i o n s f o r n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s f r o m p r i o r y e a r s . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d a p o r t i o n o f t h e a m o u n t c l a i m e d f o r 1 9 9 3 a n d t h e f u l l a m o u n t f o r y e a r s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s w e r e o v e r s t a t e d a n d s h o u l d b e a l l o w e d o n l y t o t h e e x t e n t t h e u n d e r l y i n g l o s s e s w e r e i n c u r r e d a n d r e m a i n u n a b s o r b e d a f t e r t a k i n g i n t o a c c o u n t c e r t a i n a d j u s t m e n t s . T w o p r i m a r y a d j u s t m e n t s a r e r e f e r e n c e d i n t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n s a n d b r i e f s . F i r s t , b o t h p a r t i e s a r e a p p a r e n t l y i n a g r e e m e n t t h a t t h e n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s s h o u l d b e i n c r e a s e d t o r e f l e c t t h e i n s u r a n c e c o m m i s s i o n s a n d m o r t g a g e - 2 7 - p l a c e m e n t f e e s w h i c h w e p r e v i o u s l y h e l d s h o u l d h a v e b e e n r e p o r t e d b y M r . L a t z a k . S e e L a t z a k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 4 1 6 . S e c o n d , h o w e v e r , r e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t t h e c a r r y o v e r s s h o u l d b e r e d u c e d t o r e f l e c t t h e i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o c o n t r a c t s f o r d e e d e n t e r e d i n y e a r s 1 9 8 9 t h r o u g h 1 9 9 2 , a s s u c h g a i n w a s p r o p e r l y r e p o r t a b l e i n t h o s e y e a r s . I n g e n e r a l , t h e t a x p a y e r b e a r s t h e b u r d e n o f e s t a b l i s h i n g b o t h t h e a c t u a l e x i s t e n c e o f n e t o p e r a t i n g l o s s e s i n t h e p r i o r y e a r s a n d t h e a m o u n t o f s u c h l o s s e s t h a t m a y b e c a r r i e d t o t h e y e a r s a t i s s u e . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; J o n e s v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 T . C . 1 1 0 0 , 1 1 0 4 ( 1 9 5 6 ) , r e v d . a n d r e m a n d e d o n o t h e r g r o u n d s 2 5 9 F . 2 d 3 0 0 ( 5 t h C i r . 1 9 5 8 ) ; O c e a n S a n d s H o l d i n g C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 0 - 4 2 3 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 0 1 F . 2 d 1 6 7 ( 4 t h C i r . 1 9 8 3 ) ; M o y e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 6 - 6 9 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 5 6 5 F . 2 d 1 5 2 ( 3 d C i r . 1 9 7 7 ) . W e h a v e j u r i s d i c t i o n t o c o n s i d e r s u c h f a c t s r e l a t e d t o y e a r s n o t i n i s s u e a s m a y b e n e c e s s a r y f o r r e d e t e r m i n a t i o n o f t a x l i a b i l i t y f o r t h e p e r i o d b e f o r e t h e C o u r t . S e e s e c . 6 2 1 4 ( b ) . H e r e , p e t i t i o n e r s h a v e n o t a n d c o u l d n o t , g i v e n o u r c o n c l u s i o n s a b o v e , e s t a b l i s h t h e i r i n c u r r e n c e o f a n d e n t i t l e m e n t t o d e d u c t l o s s e s p r e m i s e d i n p a r t o n a f a i l u r e t o r e p o r t i n c o m e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o n t r a c t s f o r d e e d e n t e r e d i n t h e l o s s y e a r s . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t t h a t t h e s e a d j u s t m e n t s s h o u l d b e t a k e n i n t o a c c o u n t a l o n g w i t h t h o s e b a s e d o n t h e i n c o m e p r o p e r l y - 2 8 - r e p o r t a b l e b y M r . L a t z a k . T h u s , w e h o l d t h a t t o t h e e x t e n t r e c o m p u t a t i o n a p p l y i n g t h e s e a d j u s t m e n t s s h o w s t h a t G I A ' s n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r s d o n o t e x c e e d t h e a m o u n t a l l o w e d b y r e s p o n d e n t f o r 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o d e d u c t s u c h f u r t h e r a m o u n t s . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d t h e p a r t i e s ' c o n c e s s i o n s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 . R e v i e w e d b y t h e C o u r t . W E L L S , C H A B O T , W H A L E N , C O L V I N , H A L P E R N , C H I E C H I , L A R O , F O L E Y , V A S Q U E Z , G A L E , T H O R N T O N , a n d M A R V E L , J J . , a g r e e w i t h t h i s m a j o r i t y o p i n i o n . S W I F T a n d R U W E , J J . , c o n c u r .