TAX COURT OPINION

Case: Estate of Augusta Porter Forbes, Deceased; Frederick W. Orr, Jr., Executor
Docket Number: 24492-97
Judge: Thornton
Opinion Type: memo
Filed: 03/23/2001
Pages: 37

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 7 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F A U G U S T A P O R T E R F O R B E S , D E C E A S E D , F R E D E R I C K W . O R R , J R . , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 4 4 9 2 - 9 7 . F i l e d M a r c h 2 3 , 2 0 0 1 . J . N e l s o n I r v i n e , B r u c e C . B a i l e y , a n d J o h n P . C o w a r t , J r . , f o r p e t i t i o n e r . J o h n W . S h e f f i e l d I I I , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N T H O R N T O N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a $ 1 , 6 6 5 , 2 3 0 d e f i c i e n c y i n F e d e r a l e s t a t e t a x a n d a $ 2 2 2 , 3 3 2 p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( g ) f o r a s u b s t a n t i a l e s t a t e - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . 2 T h e r e c o r d d o e s n o t c o n c l u s i v e l y e s t a b l i s h t h e r e s i d e n c e o r p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s o f t h e e x e c u t o r o f d e c e d e n t ' s e s t a t e , F r e d e r i c k W . O r r , J r . , a s o f t h e d a t e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e p e t i t i o n p r o v i d e s o n l y t h e e x e c u t o r ' s m a i l i n g a d d r e s s i n c a r e o f a l a w f i r m i n A t l a n t a , G e o r g i a . D e c e d e n t ' s a m e n d e d F o r m 7 0 6 , U n i t e d S t a t e s E s t a t e ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , s i g n e d S e p t . 2 3 , 1 9 9 7 , l i s t s t h e e x e c u t o r ' s a d d r e s s a s a C a s h i e r s , N . C . , p o s t o f f i c e b o x . t a x v a l u a t i o n u n d e r s t a t e m e n t . 1 T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) T h e f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h o f u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t w o p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y h e l d i n a q u a l i f i e d t e r m i n a b l e i n t e r e s t p r o p e r t y t r u s t ( Q T I P t r u s t ) i n w h i c h d e c e d e n t h a d a n i n c o m e i n t e r e s t f o r l i f e . S u b s u m e d i n t h i s i s s u e i s w h e t h e r t h e s e u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n c l u d e i n t e r e s t s i n c e r t a i n t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s l o c a t e d o n t h e p a r c e l s ; a n d ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r a p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( g ) . F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d s o m e o f t h e f a c t s , w h i c h w e i n c o r p o r a t e i n o u r f i n d i n g s b y t h i s r e f e r e n c e . D e c e d e n t O n D e c e m b e r 2 6 , 1 9 9 3 , A u g u s t a P o r t e r F o r b e s ( d e c e d e n t ) d i e d . A t t h e t i m e o f h e r d e a t h , s h e r e s i d e d i n A t l a n t a , G e o r g i a . H e r e s t a t e w a s a d m i n i s t e r e d i n F u l t o n C o u n t y , G e o r g i a . 2 - 3 - M r . F o r b e s I n 1 9 8 2 , d e c e d e n t w a s m a r r i e d t o W a l t e r T . F o r b e s , S r . ( M r . F o r b e s ) . B y a p r e v i o u s m a r r i a g e , M r . F o r b e s h a d t w o c h i l d r e n : W a l t e r T . F o r b e s , J r . ( W a l t e r ) , a n d B e t t y F . R a y b u r n ( B e t t y ) . I n 1 9 8 2 , M r . F o r b e s o w n e d i n d i v i d u a l l y a p p r o x i m a t e l y 2 , 0 5 8 a c r e s o f l a n d i n M a c o n a n d H o u s t o n C o u n t i e s , G e o r g i a ( t h e F o r b e s l a n d ) . I n 1 9 8 2 , t h e F o r b e s l a n d i n c l u d e d a p p r o x i m a t e l y 6 7 6 a c r e s o f t i m b e r l a n d a n d 3 3 8 a c r e s o f p e c a n o r c h a r d s . T h e r e m a i n d e r w a s o p e n c r o p l a n d , c r e e k b o t t o m s , s l o p e s , g u l l i e s a n d d r a i n s , l o w - l y i n g l a n d a l o n g B a p t i s t C r e e k a n d I n d i a n C r e e k , y a r d s , r o a d s , a n d o t h e r a r e a s a r o u n d b a r n s a n d s h e d s . M r . F o r b e s a l s o o w n e d f a r m a s s e t s a n d o p e r a t e d a f a r m i n g b u s i n e s s o n t h e F o r b e s l a n d i n t h e f o r m o f a s o l e p r o p r i e t o r s h i p k n o w n a s M a l a t c h i e F a r m s ( t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p ) . T h e L i m i t e d P a r t n e r s h i p O n o r a b o u t M a r c h 2 5 , 1 9 8 2 , M r . F o r b e s , W a l t e r , a n d B e t t y f o r m e d a l i m i t e d p a r t n e r s h i p , M a l a t c h i e L a n d C o . , L . P . ( t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ) . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t c o n t a i n s t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t o f p u r p o s e : T h e p u r p o s e a n d c h a r a c t e r o f t h e b u s i n e s s o f t h e P a r t n e r s h i p i s a s f o l l o w s : t o p u r c h a s e , l e a s e a n d s e l l r e a l e s t a t e , i n c l u d i n g f a r m a n d r a n c h p r o p e r t i e s , a n d t o d o t h e t h i n g s n e c e s s a r y o r a d v i s a b l e o r e x p e d i e n t i n c o n n e c t i o n w i t h o r i n c i d e n t a l t o s u c h b u s i n e s s . - 4 - T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t e a c h o f t h e t h r e e p a r t n e r s w i l l h a v e o w n e r s h i p i n t e r e s t s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e i r i n i t i a l c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s , a s f o l l o w s : P a r t n e r G e n e r a l P a r t n e r I n t e r e s t I n i t i a l E q u i t y C a p i t a l A m o u n t A s A G e n e r a l P a r t n e r L i m i t e d P a r t n e r I n t e r e s t I n i t i a l E q u i t y C a p i t a l A m o u n t A s A L i m i t e d P a r t n e r M r . F o r b e s 4 2 % $ 4 2 0 4 2 % $ 5 6 2 , 9 7 8 W a l t e r 2 9 % 2 9 0 2 9 % 3 8 9 , 8 5 5 B e t t y 2 9 % 2 9 0 2 9 % 3 8 9 , 8 5 5 T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s t a t e s t h a t t h e i n i t i a l e q u i t y c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s a r e t o b e m a d e e i t h e r i n c a s h o r i n t h e f o r m o f p r o p e r t y v a l u e d a t f a i r m a r k e t v a l u e . U n d e r t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , a l l d e d u c t i o n o r l o s s i t e m s , a s w e l l a s n e t c a s h r e c e i p t s o f t h e p a r t n e r s h i p , a r e t o b e a l l o c a t e d a n d d i s b u r s e d t o t h e g e n e r a l p a r t n e r s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p a r t i c i p a t i o n p e r c e n t a g e s s e t f o r t h a b o v e . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t u p o n t h e d e a t h o f a g e n e r a l p a r t n e r , t h e b u s i n e s s w i l l b e c o n t i n u e d b y t h e r e m a i n i n g g e n e r a l p a r t n e r s a n d t h a t , a b s e n t a b u y - s e l l a g r e e m e n t a m o n g t h e p a r t n e r s , t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s o f t h e d e c e a s e d g e n e r a l p a r t n e r w i l l v e s t i n h i s h e i r s , l e g a t e e s , s u c c e s s o r s , t r u s t e e s , r e c e i v e r s , o t h e r l e g a l r e p r e s e n t a t i v e s , o r a s s i g n e e s , w h o w o u l d t h e n b e a d m i t t e d a s s u b s t i t u t e d l i m i t e d p a r t n e r s w i t h t h e c o n s e n t o f t h e r e m a i n i n g g e n e r a l p a r t n e r s . U p o n t h e t e r m i n a t i o n o f t h e s o l e r e m a i n i n g g e n e r a l p a r t n e r , i f t h e l i m i t e d p a r t n e r s d e s i g n a t e - 5 - 3 T h u s , f o r p u r p o s e s o f v a l u i n g i n i t i a l e q u i t y c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f W a l t e r T . F o r b e s , S r . ( M r . F o r b e s ) , t h e 2 , 0 5 8 a c r e s o f t h e F o r b e s l a n d w a s t r e a t e d a s h a v i n g f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 5 6 2 , 9 7 8 . T h e r e c o r d d o e s n o t r e v e a l t h e b a s i s f o r t h i s v a l u a t i o n , n o r t h e b a s i s o f t h e i n i t i a l e q u i t y c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s b y W a l t e r T . F o r b e s , J r . , ( W a l t e r ) a n d B e t t y F . R a y b u r n ( B e t t y ) , d i s c u s s e d i n f r a . a s u b s t i t u t e d g e n e r a l p a r t n e r , t h e b u s i n e s s o f t h e p a r t n e r s h i p i s t o b e c o n t i n u e d a s a l i m i t e d p a r t n e r s h i p t h a t w i l l s u c c e e d t o a l l a s s e t s o f t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ; o t h e r w i s e , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p i s t o b e d i s s o l v e d a n d l i q u i d a t e d , w i t h t h e n e t p r o c e e d s o f t h e l i q u i d a t i o n t o b e d i s t r i b u t e d a c c o r d i n g t o t h e p a r t i c i p a t i o n p e r c e n t a g e s s e t f o r t h a b o v e . C o n t r i b u t i o n s o f L a n d t o t h e L i m i t e d P a r t n e r s h i p U p o n f o r m a t i o n o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , M r . F o r b e s t r a n s f e r r e d t o i t t i t l e t o a l l 2 , 0 5 8 a c r e s o f h i s l a n d . T h e t r a n s f e r w a s e v i d e n c e d b y a w a r r a n t y d e e d d a t e d M a r c h 2 5 , 1 9 8 2 , s t a t i n g t h a t i n c o n s i d e r a t i o n o f $ 1 a n d 5 6 2 , 9 7 8 l i m i t e d p a r t n e r s h i p u n i t s , M r . F o r b e s c o n v e y e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p " a f u l l u n d i v i d e d i n t e r e s t " i n h i s l a n d " t o g e t h e r w i t h a l l h e r e d i t a m e n t s a n d a p p u r t e n a n c e s t h e r e t o a p p e r t a i n i n g " . 3 T h e w a r r a n t y d e e d o t h e r w i s e c o n t a i n s n o r e f e r e n c e t o t i m b e r , p e c a n t r e e s , o r g r o w i n g c r o p s . S i m i l a r l y , u p o n f o r m a t i o n o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , W a l t e r , B e t t y , a n d M r . F o r b e s ( a s t r u s t e e o f a t r u s t c r e a t e d i n 1 9 5 9 f o r t h e b e n e f i t o f W a l t e r a n d B e t t y ) e x e c u t e d w a r r a n t y d e e d s t r a n s f e r r i n g t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p a p p r o x i m a t e l y 3 , 2 9 6 - 6 - a c r e s , " t o g e t h e r w i t h a l l h e r e d i t a m e n t s a n d a p p u r t e n a n c e s t h e r e t o a p p e r t a i n i n g " . I n c o n s i d e r a t i o n , W a l t e r a n d B e t t y e a c h r e c e i v e d $ 1 a n d 3 8 9 , 8 5 5 l i m i t e d p a r t n e r s h i p u n i t s . T h e l a s t - m e n t i o n e d 3 , 2 9 6 a c r e s , t o g e t h e r w i t h t h e 2 , 0 5 8 a c r e s c o n t r i b u t e d b y M r . F o r b e s i n d i v i d u a l l y , m a k e u p t h e 5 , 3 5 4 a c r e s t h a t w e r e c o n v e y e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ( s o m e t i m e s r e f e r r e d t o h e r e i n a s t h e s u b j e c t p r o p e r t y ) . O n g o i n g C o n d u c t o f M r . F o r b e s ' S o l e P r o p r i e t o r s h i p A f t e r t h e f o r m a t i o n o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , M r . F o r b e s c o n t i n u e d t o c o n d u c t h i s c o m m e r c i a l f a r m i n g b u s i n e s s , i n c l u d i n g t h e g r o w i n g o f t i m b e r a n d p e c a n s , a s a s o l e p r o p r i e t o r o n t h e F o r b e s l a n d . T h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p d i d n o t c o n d u c t a n y b u s i n e s s g r o w i n g t i m b e r , p e c a n s , o r o t h e r c r o p s . A f t e r t r a n s f e r r i n g t h e F o r b e s l a n d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , M r . F o r b e s c o n t i n u e d t o r e c e i v e a l l i n c o m e f r o m t i m b e r , p e c a n s , a n d o t h e r a s s e t s l o c a t e d o n t h e F o r b e s l a n d . D u r i n g h i s l i f e t i m e , M r . F o r b e s r e p o r t e d a l l s u c h i n c o m e a n d d e d u c t e d a l l r e l a t e d e x p e n s e s , i n c l u d i n g d e p r e c i a t i o n , o n h i s i n d i v i d u a l F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . S i m i l a r l y , a f t e r t r a n s f e r r i n g t h e i r l a n d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , W a l t e r a n d B e t t y e a c h c o n t i n u e d t o r e c e i v e a n d r e p o r t a l l i n c o m e f r o m t i m b e r , p e c a n o r c h a r d s , a n d o t h e r a s s e t s l o c a t e d o n t h e l a n d t h e y h a d c o n t r i b u t e d . - 7 - M r . F o r b e s , W a l t e r , a n d B e t t y n e v e r t r e a t e d o r r e p o r t e d t h e t i m b e r , c r o p s , o r o t h e r i m p r o v e m e n t s a s h a v i n g b e e n t r a n s f e r r e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p f o r e c o n o m i c , f i n a n c i a l , i n c o m e t a x , o r o t h e r p u r p o s e s . C r e a t i o n o f t h e G e n e r a l P a r t n e r s h i p O n D e c e m b e r 2 0 , 1 9 8 3 , W a l t e r a n d B e t t y f o r m e d a g e n e r a l p a r t n e r s h i p k n o w n a s M a l a t c h i e F a r m s ( t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ) . T h e y e a c h o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p , w i t h W a l t e r d e s i g n a t e d a s m a n a g i n g p a r t n e r . A s s t a t e d i n t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , t h e p u r p o s e o f t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p w a s " t o c o n d u c t f a r m i n g o p e r a t i o n s i n H o u s t o n a n d M a c o n C o u n t i e s , G e o r g i a , a n d i n s u c h o t h e r p l a c e s a s t h e p a r t i e s m a y f r o m t i m e t o t i m e a g r e e " a n d " t o e n g a g e i n t h e b u s i n e s s o f w i l d l i f e p r e s e r v a t i o n , f a r m i n g a n d o t h e r s i m i l a r a c t i v i t i e s " . T i m b e r C o n t r a c t O n A u g u s t 2 , 1 9 8 4 , 1 8 d a y s b e f o r e M r . F o r b e s d i e d , W a l t e r e x e c u t e d a " T i m b e r D e e d " o n b e h a l f o f t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p . T h e t i m b e r d e e d i n d i c a t e s t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p w a s t h e r e b y s e l l i n g t o T o l l e s o n L u m b e r C o . , I n c . ( T o l l e s o n L u m b e r ) , f o r $ 2 1 p e r t o n " a l l m e r c h a n t a b l e p i n e t i m b e r " o n a p o r t i o n o f t h e F o r b e s ' l a n d . T h e t i m b e r d e e d p r o v i d e d T o l l e s o n L u m b e r 1 8 m o n t h s t o c u t a n d r e m o v e t h e t i m b e r . - 8 - C r e a t i o n o f Q T I P T r u s t U p o n M r . F o r b e s ' D e a t h I n h i s w i l l , M r . F o r b e s c r e a t e d a Q T I P t r u s t , p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 5 6 ( b ) ( 7 ) , f o r d e c e d e n t ' s e x c l u s i v e b e n e f i t . T h e w i l l d i r e c t s t h a t " t h e e n t i r e r e m a i n d e r o f m y e s t a t e " s h a l l b e t r a n s f e r r e d t o t r u s t e e s o f t h e Q T I P t r u s t t o b e h e l d i n t r u s t f o r d e c e d e n t d u r i n g h e r l i f e t i m e . T h e w i l l p r o v i d e s t h a t u p o n A u g u s t a P o r t e r F o r b e s ' d e a t h , t h e r e m a i n i n g p r i n c i p a l a n d u n d i s t r i b u t e d i n c o m e o f t h e Q T I P t r u s t s h a l l b e d i s t r i b u t e d f r e e o f t r u s t t o W a l t e r a n d B e t t y . T h e s o l e t r u s t e e o f t h e Q T I P t r u s t w a s A m e r i c a n N a t i o n a l B a n k & T r u s t C o . o f C h a t t a n o o g a ( t h e Q T I P t r u s t e e ) . D i s t r i b u t i o n o f P r o p e r t y t o Q T I P T r u s t e e A s o f J u l y 3 1 , 1 9 8 6 , t h e e n t i r e r e m a i n d e r o f M r . F o r b e s ' e s t a t e ( t h e F o r b e s e s t a t e ) c o n s i s t e d o f o n l y t w o a s s e t s : ( 1 ) T h e 4 2 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ; a n d ( 2 ) t h e a s s e t s o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p . B y g e n e r a l b i l l o f s a l e d a t e d A u g u s t 1 , 1 9 8 6 , t h e e x e c u t o r s o f t h e F o r b e s e s t a t e t r a n s f e r r e d t o t h e Q T I P t r u s t e e " a l l o f t h e p r o p e r t y o w n e d a n d o p e r a t e d b y " M r . F o r b e s i n t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p , i n c l u d i n g m a c h i n e r y a n d e q u i p m e n t , c e r t a i n o u t - b u i l d i n g s a n d o t h e r i t e m s o f p e r s o n a l p r o p e r t y , a n d " A l l g r o w i n g c r o p s a n d t i m b e r o n l a n d o w n e d b y " t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p . B y e x e c u t i o n o f a n o t h e r g e n e r a l b i l l o f s a l e , a l s o d a t e d A u g u s t 1 , 1 9 8 6 , t h e Q T I P t r u s t e e c o n v e y e d t o W a l t e r a n d B e t t y , - 9 - 4 A l t h o u g h t h e r e c o r d i s s k e t c h y i n t h i s r e g a r d , t h e e v i d e n c e d o e s n o t i n d i c a t e , a n d r e s p o n d e n t h a s n o t s u g g e s t e d , ( c o n t i n u e d . . . ) d o i n g b u s i n e s s a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p , " a l l o f t h e p r o p e r t y c o n v e y e d t o * * * [ t h e Q T I P t r u s t e e ] b y a n E x e c u t o r ' s G e n e r a l B i l l o f S a l e o f e v e n d a t e c o n v e y i n g a l l o f t h e p r o p e r t y o w n e d a n d o p e r a t e d b y " M r . F o r b e s , d o i n g b u s i n e s s a s t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p . T h e a s s e t s s o c o n v e y e d a r e d e s c r i b e d i n l a n g u a g e i d e n t i c a l t o t h a t c o n t a i n e d i n t h e g e n e r a l b i l l o f s a l e f r o m t h e e x e c u t o r t o t h e Q T I P t r u s t e e , s p e c i f i c a l l y i n c l u d i n g " A l l g r o w i n g c r o p s a n d t i m b e r o n l a n d o w n e d b y " t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p . O n i t s b o o k s , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p r e c o r d e d r e c e i p t o f a l l t h e t i m b e r a n d g r o w i n g c r o p s o n t h e F o r b e s l a n d . T h e p e c a n t r e e s a s w e l l a s t h e p e c a n n u t s w e r e t r e a t e d a s g r o w i n g c r o p s . I n c o n s i d e r a t i o n o f a l l t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p a g r e e d t o p a y t h e Q T I P t r u s t e e $ 5 5 0 , 7 4 2 , l e s s a $ 1 0 0 , 0 0 0 o f f s e t t i n g c r e d i t f o r n e t l i a b i l i t i e s t h a t t h e F o r b e s e s t a t e o w e d t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p . A c c o r d i n g l y , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p g a v e t h e Q T I P t r u s t e e a p r o m i s s o r y n o t e f o r $ 4 5 0 , 7 4 2 . T h e p u r c h a s e p r i c e w a s t h e r e s u l t o f a r m ' s - l e n g t h b a r g a i n i n g a n d w a s b a s e d o n v a l u e s r e f l e c t e d o n t h e F o r b e s e s t a t e t a x r e t u r n ( w h i c h i n t u r n w e r e b a s e d o n a 1 9 8 5 i n d e p e n d e n t a p p r a i s a l ) , w i t h c e r t a i n a d j u s t m e n t s , i n c l u d i n g t h e a d d i t i o n o f c e r t a i n a m o u n t s r e c e i v e d o r r e c e i v a b l e u n d e r t h e t i m b e r c o n t r a c t w i t h T o l l e s o n L u m b e r . 4 - 1 0 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) t h a t t h e F o r b e s e s t a t e c l a i m e d a n d w a s a l l o w e d a d e d u c t i o n f o r p r o p e r t y i n t e r e s t s i n e x c e s s o f t h o s e w i t h w h i c h t h e e x e c u t o r o f h i s e s t a t e f u n d e d t h e Q T I P t r u s t . F o l l o w i n g t h e A u g u s t 1 , 1 9 8 6 , s a l e , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p m a n a g e d a l l t h e a s s e t s , i n c l u d i n g a l l t h e t i m b e r a n d p e c a n t r e e s , o n t h e l a n d h e l d b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , a n d r e p o r t e d a l l t i m b e r a n d p e c a n b u s i n e s s s a l e s a n d e x p e n s e s o n a l l o f t h e l a n d h e l d b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p . O n M a y 1 , 1 9 8 7 , t h e e x e c u t o r s o f t h e F o r b e s e s t a t e c o n v e y e d t o t h e Q T I P t r u s t e e t h e F o r b e s e s t a t e ' s i n t e r e s t i n t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p b y e n d o r s i n g t h e c e r t i f i c a t e o f l i m i t e d p a r t n e r s h i p u n i t s . T e r m i n a t i o n o f t h e L i m i t e d P a r t n e r s h i p a n d t h e G e n e r a l P a r t n e r s h i p O n O c t o b e r 7 , 1 9 8 8 , B e t t y a n d W a l t e r e x e c u t e d a P a r t n e r s h i p T e r m i n a t i o n , D i v i s i o n a n d R e l e a s e A g r e e m e n t ( t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t ) , t e r m i n a t i n g b o t h t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p a n d t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p , e f f e c t i v e D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 7 . I n t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t , W a l t e r a n d B e t t y a g r e e d t h a t t h e a s s e t s o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p a n d t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p w o u l d b e d i s t r i b u t e d s o t h a t W a l t e r a n d B e t t y w o u l d e a c h r e c e i v e e q u a l n e t v a l u e s , b a s e d u p o n i n d e p e n d e n t a p p r a i s a l s , a n d t h a t t h e Q T I P t r u s t w o u l d c o n t i n u e t o h a v e a 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n a l l o f t h e l a n d , e x c l u d i n g i m p r o v e m e n t s , c r o p s , t r e e s , a n d p r o f i t s . B y t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t , W a l t e r a n d B e t t y a g r e e d - 1 1 - t o h a v e t h e 5 , 3 5 4 a c r e s o w n e d b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p d i v i d e d i n t o t w o s e p a r a t e p a r c e l s - - t h e N o r t h P r o p e r t y ( c o n t a i n i n g 2 , 0 3 3 a c r e s ) a n d t h e S o u t h P r o p e r t y ( c o n t a i n i n g 3 , 3 2 1 a c r e s ) . B o t h p a r c e l s c o n t a i n e d p e c a n o r c h a r d s a n d t i m b e r . T h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t ( w h e r e i n W a l t e r a n d B e t t y a r e r e f e r r e d t o a s F o r b e s a n d R a y b u r n , r e s p e c t i v e l y , a n d t h e Q T I P t r u s t e e i s r e f e r r e d t o a s t h e T r u s t e e ) s t a t e s i n p a r t : W H E R E A S , R a y b u r n a n d F o r b e s e a c h h a s h a d a 2 9 p e r c e n t i n t e r e s t a n d t h e T r u s t e e a 4 2 p e r c e n t i n t e r e s t i n * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] ; W H E R E A S , t h e p r i n c i p a l i f n o t s o l e , a s s e t o f * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] i s t h a t r e a l p r o p e r t y , ( e x c l u d i n g i m p r o v e m e n t s , c r o p s , t r e e s , p r o f i t s a n d i t e m s o t h e r t h a n t h e l a n d i t s e l f ) l y i n g i n M a c o n a n d H o u s t o n C o u n t i e s , ( t h e " R e a l t y " ) w h i c h h a s b e e n r e n t e d b y * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] ; * * * * * * * W H E R E A S , p u r s u a n t t o t h e t e r m i n a t i o n o f M a l a t c h i e L a n d , a p o r t i o n o f t h e R e a l t y ( t h e " S o u t h E n d " ) i s b e i n g d i s t r i b u t e d t o R a y b u r n a n d t h e T r u s t e e , R a y b u r n t o h a v e a 5 8 % i n t e r e s t a n d t h e T r u s t e e t o c o n t i n u e w i t h i t s 4 2 % i n t e r e s t a n d t h e T r u s t e e t o c o n t i n u e w i t h i t s 4 2 % i n t e r e s t i n t h e S o u t h E n d , a n d t h e o t h e r p o r t i o n o f t h e R e a l t y ( t h e " N o r t h E n d " ) i s b e i n g d i s t r i b u t e d t o F o r b e s a n d t h e T r u s t e e , F o r b e s t o h a v e a 5 8 % i n t e r e s t a n d t h e T r u s t e e t o c o n t i n u e w i t h i t s 4 2 % i n t e r e s t i n t h e N o r t h E n d ; * * * * * * * W H E R E A S , a f t e r * * * p u r c h a s e * * * [ o f c e r t a i n p r e v i o u s l y s p e c i f i e d a s s e t s , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ] , e x c e p t f o r a f e w l i m i t e d i t e m s , w i l l b e t h e o w n e r o f v i r t u a l l y a l l t h e b u i l d i n g s a n d o t h e r i m p r o v e m e n t s o n t h e R e a l t y , t o g e t h e r w i t h n e a r l y a l l t h e p e r s o n a l p r o p e r t y , f i x t u r e s , t i m b e r , c r o p s , t r e e s , f r u i t s , p r o f i t s a n d o t h e r i t e m s u p o n t h e R e a l t y , ( t h e " I m p r o v e m e n t s a n d P e r s o n a l t y " ) ; - 1 2 - W H E R E A S , * * * [ t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ] a c q u i r e d f r o m t h e T r u s t e e c e r t a i n o f t h e I m p r o v e m e n t s a n d P e r s o n a l t y i n c o n s i d e r a t i o n o f a p r o m i s s o r y n o t e i n t h e a m o u n t o f $ 4 5 0 , 7 4 2 . 0 0 * * * ; W H E R E A S , R a y b u r n a n d F o r b e s h a v e a l s o a g r e e d t o t e r m i n a t e * * * [ t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ] e f f e c t i v e a s o f D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 7 a n d t o d i v i d e t h e a s s e t s o f * * * [ t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ] , ( i n c l u s i v e o f t h e I m p r o v e m e n t s a n d P e r s o n a l t y ) t a k i n g i n t o a c c o u n t t h e R e a l t y r e c e i v e d b y e a c h f r o m * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] a n d t h e p a y m e n t o f c e r t a i n m o n i e s b e t w e e n o r f o r t h e a c c o u n t o f R a y b u r n a n d F o r b e s ; * * * * * * * N O W , T H E R E F O R E , * * * R a y b u r n a n d F o r b e s h e r e b y a g r e e a s f o l l o w s : 1 . T e r m i n a t i o n a n d D i s s o l u t i o n o f F a r m s a n d M a l a t c h i e L a n d . R a y b u r n a n d F o r b e s a c k n o w l e d g e a n d a g r e e t h a t e f f e c t i v e a s o f 1 1 : 5 9 p . m . D e c e m b e r 3 1 , 1 9 8 7 , * * * [ t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p a n d t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] a r e e a c h t e r m i n a t e d a n d d i s s o l v e d , a n d a l l a s s e t s o f * * * [ t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p a n d t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] h a v e b e e n d i s t r i b u t e d p u r s u a n t t o t h e a g r e e m e n t s b e t w e e n R a y b u r n , F o r b e s , a n d T r u s t e e , a s a p p l i c a b l e * * * . * * * * * * * 3 . D i v i s i o n o f A s s e t s . F o r b e s a n d R a y b u r n a g r e e t h a t t h e a s s e t s a n d l i a b i l i t i e s o f * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p a n d t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ] u p o n d i s s o l u t i o n , e x c l u d i n g t h a t p o r t i o n o f * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] d i s t r i b u t e d t o t h e T r u s t e e , a r e t o b e d i s t r i b u t e d i n s u c h m a n n e r t h a t t h e n e t v a l u e s o f p r o p e r t i e s r e c e i v e d , a f t e r d e d u c t i n g l i a b i l i t i e s a s s u m e d , a n d t a k i n g i n t o a c c o u n t o t h e r m o n e t a r y a d j u s t m e n t s b e t w e e n t h e p a r t i e s , r e s u l t i n a n e q u a l d i s t r i b u t i o n t o b o t h p a r t i e s . * * * * * * * 5 . T i t l e t o A s s e t s D i s t r i b u t e d . ( a ) T h e N o r t h a n d S o u t h E n d s o f t h e R e a l t y a n d r e s p e c t i v e r e l a t e d I m p r o v e m e n t s a n d P e r s o n a l t y , e x c e p t t o t h e e x t e n t a 4 2 p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e R e a l t y i s b e i n g c o n v e y e d t o t h e T r u s t e e , a r e b e i n g c o n v e y e d t o R a y b u r n a n d F o r b e s - 1 3 - 5 A l t h o u g h t h i s p a r a g r a p h o f t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t a p p e a r s t o i n d i c a t e t h a t t h e N o r t h P r o p e r t y a n d S o u t h P r o p e r t y w e r e c o n v e y e d t o B e t t y a n d W a l t e r , r e s p e c t i v e l y , o t h e r p r o v i s i o n s o f t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t i n d i c a t e t h e r e v e r s e . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e S o u t h P r o p e r t y w a s c o n v e y e d t o B e t t y a n d t h e N o r t h P r o p e r t y w a s c o n v e y e d t o W a l t e r , w i t h t h e q u a l i f i e d t e r m i n a b l e i n t e r e s t p r o p e r t y ( Q T I P ) t r u s t r e t a i n i n g a 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n e a c h p r o p e r t y . r e s p e c t i v e l y f r e e a n d c l e a r o f l i e n s a n d e n c u m b r a n c e s o t h e r t h a n l i e n s f o r c u r r e n t t a x e s , e a s e m e n t s a n d r e s t r i c t i o n s o f r e c o r d . [ 5 ] I n s u m , f o l l o w i n g t h e d i v i s i o n o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y i n t o t h e N o r t h P r o p e r t y a n d S o u t h P r o p e r t y : ( a ) W a l t e r a g r e e d t o r e l i n q u i s h a n y i n t e r e s t i n t h e S o u t h P r o p e r t y t o a n d i n f a v o r o f B e t t y ; ( b ) B e t t y a g r e e d t o r e l i n q u i s h a n y i n t e r e s t i n t h e N o r t h P r o p e r t y t o a n d i n f a v o r o f W a l t e r ; ( c ) A l l p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e Q T I P t r u s t e e w o u l d c o n t i n u e t o h a v e a 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n b o t h t h e S o u t h P r o p e r t y a n d t h e N o r t h P r o p e r t y ; a n d ( d ) W a l t e r a n d B e t t y a g r e e d t o g i v e e a c h o t h e r m u t u a l r i g h t s o f f i r s t r e f u s a l o v e r t h e S o u t h P r o p e r t y a n d t h e N o r t h P r o p e r t y f o r a p e r i o d o f t w e n t y - o n e ( 2 1 ) y e a r s b e g i n n i n g O c t o b e r 7 , 1 9 8 8 . B y q u i t c l a i m d e e d r e c o r d e d O c t o b e r 1 3 , 1 9 8 8 , t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p c o n v e y e d t o B e t t y , a s t o a n u n d i v i d e d 5 8 - p e r c e n t i n t e r e s t , a n d t o t h e Q T I P t r u s t e e , a s t o a n u n d i v i d e d 4 2 - p e r c e n t i n t e r e s t , a l l o f i t s " r i g h t , t i t l e , a n d i n t e r e s t i n a n d t o " t h e - 1 4 - 6 A f t e r 1 9 8 8 , i n a n i s o l a t e d t r a n s a c t i o n b e t w e e n t h e Q T I P t r u s t e e a n d W a l t e r , t h e Q T I P t r u s t ' s i n t e r e s t i n t h e N o r t h P r o p e r t y w a s i n c r e a s e d t o 4 2 . 9 p e r c e n t a n d W a l t e r ' s i n t e r e s t i n t h e N o r t h P r o p e r t y w a s d e c r e a s e d t o 5 7 . 1 p e r c e n t . S o u t h P r o p e r t y . B y s u b s t a n t i a l l y i d e n t i c a l q u i t c l a i m d e e d , t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p c o n v e y e d t o W a l t e r a n d t h e Q T I P t r u s t e e u n d i v i d e d 5 8 - p e r c e n t a n d 4 2 - p e r c e n t i n t e r e s t s , r e s p e c t i v e l y , i n a l l o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ' s " r i g h t , t i t l e , a n d i n t e r e s t " t o t h e N o r t h P r o p e r t y . I n a l e t t e r d a t e d O c t o b e r 7 , 1 9 8 8 , W a l t e r a n d B e t t y c o n f i r m e d t o t h e Q T I P t r u s t e e t h e t e r m s o f t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t . T h e l e t t e r s t a t e s t h a t i n c o n s i d e r a t i o n o f t h e Q T I P t r u s t e e ' s a g r e e m e n t t h a t B e t t y s h a l l h a v e " t h e u s e o f t h e e n t i r e S o u t h P r o p e r t y " a n d t h a t W a l t e r s h a l l h a v e " t h e u s e o f t h e e n t i r e N o r t h P r o p e r t y " , B e t t y a n d W a l t e r e a c h a g r e e t o p a y a n y a n d a l l a d v a l o r e m t a x e s w i t h r e s p e c t t o t h e i r r e s p e c t i v e p a r c e l s , f o r s o l o n g a s t h e Q T I P t r u s t e e s h o u l d o w n a n y r i g h t , t i t l e , o r i n t e r e s t i n t h e i r r e s p e c t i v e p a r c e l s . P r o p e r t y H e l d b y t h e Q T I P T r u s t a t D e c e d e n t ' s D e a t h O n D e c e m b e r 2 6 , 1 9 9 3 , t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e Q T I P t r u s t h e l d a 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e S o u t h P r o p e r t y , a 4 2 . 9 - p e r c e n t i n t e r e s t 6 i n t h e N o r t h P r o p e r t y , a n d t w o - 1 5 - 7 P u r s u a n t t o t h e t e r m i n a t i o n o f M a l a t c h i e L a n d C o . , L . P . ( t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ) a n d M a l a t c h i e F a r m s ( t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ) , t h e p r o m i s s o r y n o t e f r o m t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p t o t h e Q T I P t r u s t w a s c a n c e l e d a n d r e w r i t t e n a s t w o s e p a r a t e n o t e s , e a c h i n t h e a m o u n t o f $ 2 2 5 , 3 7 1 , o n e f r o m B e t t y a n d t h e o t h e r f r o m W a l t e r , e a c h t o t h e Q T I P t r u s t . p r o m i s s o r y n o t e s d a t e d J u n e 3 0 , 1 9 8 8 , e a c h i n t h e a m o u n t o f $ 2 2 5 , 3 7 1 , o n e p a y a b l e b y B e t t y a n d t h e o t h e r p a y a b l e b y W a l t e r . 7 D e c e d e n t ' s F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n r e p o r t e d t h e v a l u e o f t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e N o r t h P r o p e r t y a n d t h e S o u t h P r o p e r t y , e x c l u d i n g a n y i n t e r e s t i n t h e t i m b e r a n d p e c a n t r e e s , a s $ 5 1 9 , 0 0 0 - - p r e d i c a t e d o n a n a p p r a i s a l i n d i c a t i n g t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e e n t i r e 5 , 3 5 4 a c r e s , t a k e n a s a w h o l e , i n f e e s i m p l e a n d w i t h o u t r e g a r d t o a n y v a l u a t i o n d i s c o u n t s , a n d w i t h o u t i n c l u d i n g t i m b e r o r p e c a n t r e e s , w a s $ 1 , 7 4 6 , 7 9 5 , a n d t h a t t h e v a l u e o f t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t s s h o u l d r e f l e c t a 3 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y i n c l u d e d b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n t h e t i m b e r a n d p e c a n t r e e s , t h a t t h e 5 , 3 5 4 a c r e s h a d a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 7 , 0 4 5 , 8 0 0 a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d t h a t t h e v a l u e o f t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y w a s $ 2 , 9 9 0 , 9 4 2 . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y r e d u c e d t h e v a l u e o f t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s b y $ 4 5 0 , 7 4 2 , r e f l e c t i n g t h e v a l u e o f t h e t w o n o t e s f r o m W a l t e r a n d B e t t y h e l d b y t h e Q T I P t r u s t e e a s c o n s i d e r a t i o n o f t h e - 1 6 - Q T I P t r u s t e e ' s A u g u s t 1 , 1 9 8 6 , s a l e o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s t o t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p . R e s p o n d e n t a l s o d e t e r m i n e d t h a t t h e Q T I P t r u s t e e ' s s a l e o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s t o t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p w a s f o r l e s s t h a n f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n , g i v i n g r i s e t o a $ 1 , 0 5 2 , 7 7 2 c a u s e o f a c t i o n i n d e c e d e n t ' s f a v o r , a n d i n c r e a s e d h e r g r o s s e s t a t e a c c o r d i n g l y . O P I N I O N A d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e g e n e r a l l y i n c l u d e s t h e v a l u e o f a l l p r o p e r t y i n t e r e s t s d e s c r i b e d i n s e c t i o n s 2 0 3 3 t h r o u g h 2 0 4 4 . S e e s e c . 2 0 3 1 ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . U n d e r s e c t i o n 2 0 3 3 , a l l p r o p e r t y b e n e f i c i a l l y o w n e d b y t h e d e c e d e n t a t t h e t i m e o f d e a t h w i l l b e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 3 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . S e c t i o n 2 0 4 4 i n c l u d e s i n t h e g r o s s e s t a t e t h e v a l u e o f a l l q u a l i f i e d t e r m i n a b l e i n t e r e s t p r o p e r t y ( Q T I P ) ; i . e . , p r o p e r t y i n w h i c h t h e d e c e d e n t h a d a q u a l i f y i n g i n c o m e i n t e r e s t f o r l i f e a n d f o r w h i c h a d e d u c t i o n w a s a l l o w e d t o t h e e s t a t e o f a p r e d e c e a s e d s p o u s e u n d e r s e c t i o n 2 0 5 6 ( b ) ( 7 ) . U p o n t h e d e a t h o f t h e s e c o n d s p o u s e , t h e Q T I P i s t a x e d a s p a r t o f t h e s e c o n d s p o u s e ' s e s t a t e . S e e s e c . 2 0 4 4 ( c ) ; s e c . 2 0 . 2 0 4 4 - 1 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . P r o p e r t y i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e i s g e n e r a l l y i n c l u d e d a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e o f d e a t h . S e e s e c s . 2 0 3 1 - 2 0 4 4 . F a i r m a r k e t v a l u e i s t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g - 1 7 - s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . A t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e p r i n c i p a l a s s e t s i n t h e Q T I P t r u s t w e r e : ( 1 ) A 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e 3 , 3 2 1 a c r e s o f t h e S o u t h P r o p e r t y a n d a 4 2 . 9 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e 2 , 0 3 3 a c r e s o f t h e N o r t h P r o p e r t y ; a n d ( 2 ) t h e t w o n o t e s f r o m W a l t e r a n d B e t t y , r e p r e s e n t i n g t h e c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d b y t h e Q T I P t r u s t e e w h e n h e s o l d t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s t o t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p o n A u g u s t 1 , 1 9 8 6 . T h e P a r t i e s ' C o n t e n t i o n s O n b r i e f , r e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e Q T I P t r u s t e e r e c e i v e d f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n f o r t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s c o n v e y e d t o t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p o n A u g u s t 1 , 1 9 8 6 , a n d t h a t a c c o r d i n g l y d e c e d e n t ' s e s t a t e d o e s n o t i n c l u d e a r i g h t o f a c t i o n f o r a b a r g a i n s a l e o f a s s e t s b y t h e Q T I P t r u s t e e . T h e c e n t r a l d i s p u t e r e m a i n i n g , t h e n , i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y , a n d m o r e p a r t i c u l a r l y , w h e t h e r t h e s e i n t e r e s t s i n c l u d e b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . - 1 8 - P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d e x c l u d e t h e v a l u e o f t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y b e c a u s e t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , w h i c h q u i t c l a i m e d t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t s t o t h e Q T I P t r u s t e e , h a d n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s t o c o n v e y . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t w h e n t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p t e r m i n a t e d i n 1 9 8 8 a n d c o n v e y e d t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t o t h e Q T I P t r u s t , i t h e l d a t m o s t " b a r e l e g a l t i t l e " t o t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s , h o l d i n g a l l b e n e f i c i a l o w n e r s h i p t h e r e i n i n i m p l i e d r e s u l t i n g t r u s t s f o r t h e b e n e f i t o f W a l t e r a n d B e t t y , w h o p e t i t i o n e r c o n t e n d s w e r e t h e r i g h t f u l o w n e r s . R e s p o n d e n t ' s p r i m a r y a r g u m e n t , r a i s e d f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f , i s t h a t t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p w a s a s h a m a n d t h a t t h e r e s u l t i n g t r u s t d o c t r i n e i s t h e r e f o r e i n a p p l i c a b l e b e c a u s e t h e l i m i t e d p a r t n e r s h a d " u n c l e a n h a n d s " . A s a g e n e r a l r u l e , t h i s C o u r t w i l l n o t c o n s i d e r i s s u e s r a i s e d f o r t h e f i r s t t i m e o n b r i e f w h e r e s u r p r i s e a n d p r e j u d i c e a r e f o u n d t o e x i s t . S e e S u n d s t r a n d C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 9 6 T . C . 2 2 6 , 3 4 6 - 3 4 7 ( 1 9 9 1 ) ; S e l i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 1 9 1 , 1 9 8 ( 1 9 8 5 ) , a f f d . 7 9 6 F . 2 d 1 1 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 6 ) ; F o x C h e v r o l e t , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 7 6 T . C . 7 0 8 , 7 3 3 - 7 3 5 ( 1 9 8 1 ) . A l t h o u g h t h e C o u r t m a y a f f i r m r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s f o r r e a s o n s o t h e r t h a n t h o s e c i t e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , " t h e C o u r t m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e h a s b e e n s u r p r i s e a n d s u b s t a n t i a l - 1 9 - 8 T h e r e c o r d d o e s n o t c o n c l u s i v e l y e s t a b l i s h h o w M r . F o r b e s ' e s t a t e v a l u e d h i s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s . d i s a d v a n t a g e t o t h e p e t i t i o n e r i n t h e p r e s e n t a t i o n o f h i s c a s e b e c a u s e o f t h e m a n n e r i n w h i c h t h e s t a t u t o r y n o t i c e a n d p l e a d i n g s w e r e d r a w n " . E s t a t e o f H o r v a t h v . C o m m i s s i o n e r , 5 9 T . C . 5 5 1 , 5 5 5 ( 1 9 7 3 ) ; s e e M i l l s v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 9 F . 2 d 7 4 4 ( 4 t h C i r . 1 9 6 8 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 7 - 6 7 ; E s t a t e o f F i n d e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 7 T . C . 4 1 1 ( 1 9 6 1 ) . C l e a r l y , p e t i t i o n e r w a s s u r p r i s e d a n d p r e j u d i c e d b y r e s p o n d e n t ' s p o s t t r i a l c o n t e n t i o n s i n t h i s r e g a r d . B e c a u s e n e i t h e r t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y n o r t h e p l e a d i n g s a l e r t e d p e t i t i o n e r t o r e s p o n d e n t ' s s h a m a r g u m e n t , p e t i t i o n e r w a s d e n i e d t h e o p p o r t u n i t y t o p r e s e n t e v i d e n c e r e g a r d i n g i t . A c c o r d i n g l y , w e d e c l i n e t o c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s s h a m a r g u m e n t f i r s t r a i s e d o n b r i e f . S e e S e l i g m a n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . I n a n y e v e n t , e v e n i f w e w e r e t o c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s s h a m a r g u m e n t , i t i s n o t a p p a r e n t h o w i t w o u l d a v a i l r e s p o n d e n t . O n r e p l y b r i e f , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t M r . F o r b e s c o n v e y e d h i s l a n d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p s o t h a t h i s e s t a t e c o u l d c l a i m a f r a c t i o n a l d i s c o u n t w i t h r e s p e c t t o i t s l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . 8 R e s p o n d e n t ' s r e p l y b r i e f s t a t e s : " T h e p a r t i e s [ i . e . , M r . F o r b e s , W a l t e r , a n d B e t t y ] d i d n o t r e a l l y p a r t w i t h t h e i r p r o p e r t y . T h e r e w a s n o e c o n o m i c c o n s e q u e n c e t o t h e c o n v e y a n c e t o t h e p a r t n e r s h i p . " R e s p o n d e n t ' s s h a m a r g u m e n t r a i s e s m a n y - 2 0 - 9 O n b r i e f , r e s p o n d e n t s u g g e s t s f o r t h e f i r s t t i m e t h a t t h e Q T I P t r u s t e e ' s A u g . 1 , 1 9 8 6 , s a l e o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s e x c l u d e d t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p ' s i n t e r e s t s i n g r o w i n g t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s o n t h e F o r b e s l a n d . T h i s p o s i t i o n a p p e a r s i n c o n s i s t e n t w i t h r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i n h i s n o t i c e o f d e f i c i e n c y t h a t t h e A u g . 1 , 1 9 8 6 , s a l e w a s a b a r g a i n s a l e f r o m t h e Q T I P t r u s t e e t o W a l t e r a n d B e t t y o f t i m b e r w o r t h $ 3 , 8 8 7 , 0 0 0 , f a r m i m p r o v e m e n t s w o r t h $ 4 5 0 , 0 0 0 , a n d f a r m e q u i p m e n t w o r t h $ 1 4 5 , 5 5 0 , a n d t h a t d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e s h o u l d b e i n c r e a s e d t o r e f l e c t a c a u s e o f a c t i o n a g a i n s t t h e Q T I P t r u s t e e f o r a b a r g a i n s a l e o f a s s e t s . A s p r e v i o u s l y n o t e d , r e s p o n d e n t h a s n o w c o n c e d e d t h a t t h e s a l e w a s n o t a b a r g a i n s a l e a n d t h a t d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e s n o r i g h t o f a c t i o n a g a i n s t t h e Q T I P t r u s t e e . u n a n s w e r e d q u e s t i o n s . I f , a s r e s p o n d e n t c o n t e n d s , W a l t e r a n d B e t t y n e v e r p a r t e d w i t h t h e i r i n t e r e s t s i n t h e i r 3 , 2 9 6 a c r e s , h o w d o w e a c c o u n t f o r t h e f a c t t h a t t h e Q T I P t r u s t h e l d u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h i s a c r e a g e ? - - a n u n d i s p u t e d f a c t u p o n w h i c h r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s a r e i n s i g n i f i c a n t p a r t p r e d i c a t e d . M o r e o v e r , i f M r . F o r b e s ' 2 , 0 5 8 a c r e s w e r e n e v e r t r a n s f e r r e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , i t w o u l d a p p e a r f r o m a l l t h e e v i d e n c e t h a t t h i s a c r e a g e p a s s e d t o t h e Q T I P t r u s t a s p a r t o f M r . F o r b e s ' s o l e p r o p r i e t o r s h i p a n d w o u l d h a v e b e e n s o l d b y t h e Q T I P t r u s t e e t o t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p a s p a r t o f t h e A u g u s t 1 , 1 9 8 6 , s a l e o f a l l t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p a s s e t s - - a s a l e t h a t r e s p o n d e n t n o w c o n c e d e s w a s f o r f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n . 9 I n s u m , r e s p o n d e n t ' s s h a m a r g u m e n t c o m e s t o o l a t e a n d p r o v e s t o o m u c h , s u g g e s t i n g t h a t a t d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e Q T I P t r u s t h e l d n o i n t e r e s t i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y - - a p o s i t i o n t h a t e v e n p e t i t i o n e r h a s n o t a d v a n c e d . - 2 1 - I m p l i e d T r u s t s W e a p p l y G e o r g i a S t a t e l a w t o d e t e r m i n e w h a t i n t e r e s t t h e Q T I P t r u s t h a d i n t h e S o u t h P r o p e r t y a n d N o r t h P r o p e r t y o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . S e e C o m m i s s i o n e r v . E s t a t e o f B o s c h , 3 8 7 U . S . 4 5 6 , 4 6 5 ( 1 9 6 7 ) ; E s t a t e o f S p r u i l l v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 1 9 7 , 1 2 1 6 ( 1 9 8 7 ) . B e c a u s e t h e Q T I P t r u s t o b t a i n e d i t s t w o u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y f r o m t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p b y q u i t c l a i m d e e d , t h e Q T I P t r u s t r e c e i v e d o n l y s u c h i n t e r e s t a s t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p p o s s e s s e d a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e . S e e C h a t h a m A m u s e m e n t C o . v . P e r r y , 1 1 7 S . E . 2 d 3 2 0 , 3 2 5 ( G a . 1 9 6 0 ) . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t w h e n t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p c o n v e y e d t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t o t h e Q T I P t r u s t e e i n 1 9 8 8 , t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p h e l d a n y b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s i n i m p l i e d r e s u l t i n g t r u s t s i n f a v o r o f W a l t e r a n d B e t t y . D e t e r m i n i n g A p p l i c a b l e G e o r g i a S t a t u t o r y L a w A s a t h r e s h o l d m a t t e r , w e m u s t d e t e r m i n e t h e a p p r o p r i a t e G e o r g i a s t a t u t o r y l a w t o a p p l y t o t h e f a c t s o f t h i s c a s e . E f f e c t i v e J u l y 1 , 1 9 9 1 , c h a p t e r 1 2 , r e g a r d i n g t r u s t s , o f t i t l e 5 3 o f t h e O f f i c i a l C o d e o f G e o r g i a A n n o t a t e d w a s r e p e a l e d a n d r e e n a c t e d t o a d o p t t h e p r o v i s i o n s o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t , w h i c h r e w r o t e a n d r e o r g a n i z e d t h e p r o v i s i o n s o f p r i o r s t a t u t o r y l a w r e l a t i n g t o i m p l i e d t r u s t s . T h e G e o r g i a s t a t u t o r y l a w i n e f f e c t - 2 2 - 1 0 P r i o r t o J u l y 1 , 1 9 9 1 , G e o r g i a s t a t u t o r y l a w p r o v i d e d ( G a . C o d e A n n . s e c s . 5 3 - 1 2 - 2 2 a n d 5 3 - 1 2 - 2 6 ( 1 9 8 2 ) ) : 5 3 - 1 2 - 2 2 . D i s t i n c t i o n b e t w e e n e x p r e s s a n d i m p l i e d t r u s t s . T r u s t s a r e e i t h e r e x p r e s s o r i m p l i e d . E x p r e s s t r u s t s a r e t h o s e t r u s t s c r e a t e d a n d m a n i f e s t e d b y a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s . I m p l i e d t r u s t s a r e t h o s e t r u s t s w h i c h a r e i n f e r r e d b y l a w f r o m t h e n a t u r e o f t h e t r a n s a c t i o n o r t h e c o n d u c t o f t h e p a r t i e s . 5 3 - 1 2 - 2 6 . E v e n t s a n d c o n d i t i o n s g i v i n g r i s e t o i m p l i e d t r u s t . A t r u s t i s i m p l i e d : ( 1 ) W h e n e v e r t h e l e g a l t i t l e i s i n o n e p e r s o n b u t t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t , e i t h e r f r o m t h e p a y m e n t o f t h e p u r c h a s e m o n e y o r f r o m o t h e r c i r c u m s t a n c e s , i s e i t h e r w h o l l y o r p a r t i a l l y i n a n o t h e r ; ( 2 ) W h e r e , f r o m a n y f r a u d , o n e p e r s o n o b t a i n s t h e t i t l e t o p r o p e r t y w h i c h r i g h t l y b e l o n g s t o a n o t h e r ; ( 3 ) W h e r e , f r o m t h e n a t u r e o f t h e t r a n s a c t i o n , i t i s m a n i f e s t t h a t i t w a s t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s t h a t t h e p e r s o n t a k i n g t h e l e g a l t i t l e s h o u l d h a v e n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t * * * p r i o r t o J u l y 1 , 1 9 9 1 , e x p r e s s l y r e c o g n i z e d i m p l i e d t r u s t s b u t d i d n o t e x p r e s s l y d i s t i n g u i s h b e t w e e n i m p l i e d r e s u l t i n g t r u s t s a n d i m p l i e d c o n s t r u c t i v e t r u s t s . 1 0 T h e G e o r g i a T r u s t A c t p r o v i d e s s e p a r a t e t r e a t m e n t f o r r e s u l t i n g t r u s t s , s e e G a . C o d e A n n . s e c . 5 3 - 1 2 - 9 1 ( 1 9 9 7 ) , a n d c o n s t r u c t i v e t r u s t s , s e e G a . C o d e - 2 3 - 1 1 T h e r e l e v a n t s e c t i o n s o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t , a s e m b o d i e d i n t h e O f f i c i a l C o d e o f G e o r g i a A n n o t a t e d ( 1 9 9 7 ) , a r e a s f o l l o w s : 5 3 - 1 2 - 9 0 . I m p l i e d t r u s t s . A n i m p l i e d t r u s t i s e i t h e r a r e s u l t i n g t r u s t o r a c o n s t r u c t i v e t r u s t . 5 3 - 1 2 - 9 1 . R e s u l t i n g t r u s t s . A r e s u l t i n g t r u s t i s a t r u s t i m p l i e d f o r t h e b e n e f i t o f t h e s e t t l o r o r t h e s e t t l o r ' s s u c c e s s o r s i n i n t e r e s t w h e n i t i s d e t e r m i n e d t h a t t h e s e t t l o r d i d n o t i n t e n d t h a t t h e h o l d e r o f t h e l e g a l t i t l e t o t h e t r u s t p r o p e r t y a l s o s h o u l d h a v e t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y , u n d e r a n y o f t h e f o l l o w i n g c i r c u m s t a n c e s : ( 1 ) A t r u s t i s c r e a t e d b u t f a i l s , i n w h o l e o r i n p a r t , f o r a n y r e a s o n ; ( 2 ) A t r u s t i s f u l l y p e r f o r m e d w i t h o u t e x h a u s t i n g a l l t h e t r u s t p r o p e r t y ; o r ( 3 ) A p u r c h a s e m o n e y r e s u l t i n g t r u s t a s d e f i n e d i n s u b s e c t i o n ( a ) o f C o d e S e c t i o n 5 3 - 1 2 - 9 2 i s e s t a b l i s h e d . 5 3 - 1 2 - 9 3 . C o n s t r u c t i v e t r u s t s . ( a ) A c o n s t r u c t i v e t r u s t i s a t r u s t i m p l i e d w h e n e v e r t h e c i r c u m s t a n c e s a r e s u c h t h a t t h e p e r s o n h o l d i n g l e g a l t i t l e t o p r o p e r t y , e i t h e r f r o m f r a u d o r o t h e r w i s e , c a n n o t e n j o y t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y w i t h o u t v i o l a t i n g s o m e e s t a b l i s h e d p r i n c i p l e o f e q u i t y . ( b ) T h e p e r s o n c l a i m i n g t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y m a y b e f o u n d t o h a v e w a i v e d t h e r i g h t t o a c o n s t r u c t i v e t r u s t b y s u b s e q u e n t r a t i f i c a t i o n o r l o n g a c q u i e s c e n c e . A n n . s e c . 5 3 - 1 2 - 9 3 ( 1 9 9 7 ) . T h e t e x t s o f t h e s e s t a t u t o r y p r o v i s i o n s a r e s e t o u t i n t h e m a r g i n . 1 1 - 2 4 - I n a d d i t i o n t o e x p r e s s l y d i s t i n g u i s h i n g b e t w e e n r e s u l t i n g t r u s t s a n d c o n s t r u c t i v e t r u s t s , t h e G e o r g i a T r u s t A c t a l s o a p p e a r s t o m a k e o t h e r s u b s t a n t i v e c h a n g e s t o p r i o r s t a t u t o r y l a w . W e h a v e d i s c o v e r e d n o a u t h o r i t y a d d r e s s i n g t h e a p p l i c a t i o n o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t t o f a c t s a n a l o g o u s t o t h o s e h e r e . F o r t h e r e a s o n s d e s c r i b e d b e l o w , w e c o n c l u d e t h a t t h e G e o r g i a T r u s t A c t i s i n a p p l i c a b l e t o t h e i n s t a n t c a s e . T h e G e o r g i a T r u s t A c t p r o v i d e s t h a t " E x c e p t t o t h e e x t e n t i t w o u l d i m p a i r v e s t e d r i g h t s a n d e x c e p t a s o t h e r w i s e p r o v i d e d b y l a w , t h i s c h a p t e r s h a l l a p p l y t o a n y t r u s t r e g a r d l e s s o f t h e d a t e i t w a s c r e a t e d . " G a . C o d e A n n . s e c . 5 3 - 1 2 - 3 ( 1 9 9 7 ) . S t r i c t l y s p e a k i n g , i t i s u n l i k e l y a t t h i s p o i n t t h a t W a l t e r ' s o r B e t t y ' s v e s t e d p r o p e r t y r i g h t s w o u l d b e i m p a i r e d b y a p p l i c a t i o n o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t o r o f a n y o t h e r p r o v i s i o n o f t r u s t l a w , f o r a f t e r d e c e d e n t d i e d i n 1 9 9 4 , t h e Q T I P t r u s t d i s t r i b u t e d i t s t o t a l i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t o W a l t e r a n d B e t t y f r e e o f t r u s t . T h e q u e s t i o n b e f o r e u s , h o w e v e r , i s n o t w h a t i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y W a l t e r a n d B e t t y p o s s e s s e d a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h , b u t r a t h e r w h a t p r o p e r t y i n t e r e s t s t h e Q T I P t r u s t p o s s e s s e d i m m e d i a t e l y p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h , w h i c h i n t u r n d e p e n d s u p o n t h e p r o p e r t y i n t e r e s t s h e l d b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p i n 1 9 8 8 b e f o r e i t q u i t c l a i m e d i t s p r o p e r t y i n t e r e s t s t o t h e Q T I P t r u s t e e , W a l t e r , a n d B e t t y . M o r e p a r t i c u l a r l y , t h e - 2 5 - r e l e v a n t q u e s t i o n i s w h e t h e r t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p h e l d b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y i n i m p l i e d t r u s t s i n f a v o r o f W a l t e r a n d B e t t y . T h i s q u e s t i o n i s m e a n i n g f u l o n l y a s i t p e r t a i n s t o t h e p e r i o d b e f o r e t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p t e r m i n a t e d i n 1 9 8 8 . A f t e r t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p t e r m i n a t e d a n d q u i t c l a i m e d i t s i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t o t h e p a r t n e r s , a n y s u c h i m p l i e d t r u s t s w o u l d h a v e a l s o t e r m i n a t e d , s i n c e w h a t e v e r b e n e f i c i a l i n t e r e s t s t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p m i g h t h a v e h e l d i n i m p l i e d t r u s t s i n f a v o r o f W a l t e r a n d B e t t y w o u l d h a v e m e r g e d w i t h W a l t e r ' s a n d B e t t y ' s r e s p e c t i v e l e g a l i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . W e b e l i e v e t h a t w h e n t h e G e o r g i a T r u s t A c t p r o v i d e s t h a t i t " s h a l l a p p l y t o a n y t r u s t r e g a r d l e s s o f t h e d a t e i t w a s c r e a t e d " , G a . C o d e A n n . s e c . 5 3 - 1 2 - 3 ( 1 9 9 7 ) , i t p r e s u p p o s e s t h a t t h e t r u s t t o w h i c h i t i s t o a p p l y i s e x t a n t o n o r a f t e r t h e J u l y 1 , 1 9 9 1 , e f f e c t i v e d a t e o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t . I t w o u l d b e a n o m a l o u s t o a p p l y t h e G e o r g i a T r u s t A c t r e t r o a c t i v e l y t o a t r u s t t h a t n e c e s s a r i l y w o u l d h a v e t e r m i n a t e d , i f i t e v e r e x i s t e d , b e f o r e t h e e n a c t m e n t o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t . A c c o r d i n g l y , w e c o n c l u d e t h a t t h e G e o r g i a T r u s t A c t i s i n a p p l i c a b l e a n d t h a t G e o r g i a s t a t u t o r y l a w a s i n e f f e c t n o l a t e r t h a n t h e d a t e t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p t e r m i n a t e d - - i . e . , O c t o b e r 7 , 1 9 8 8 - - s h o u l d g o v e r n . C f . M a j o r R e a l t y C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 9 F . 2 d 1 4 8 3 , 1 4 8 6 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) . - 2 6 - A n a l y s i s U n d e r P r e - G e o r g i a T r u s t A c t L a w F o r t h e r e a d e r ' s c o n v e n i e n c e , w e s e t o u t h e r e o n c e a g a i n t h e r e l e v a n t G e o r g i a s t a t u t o r y p r o v i s i o n ( G a . C o d e A n n . s e c . 5 3 - 1 2 - 2 6 ( 1 9 8 2 ) ) a s i n e f f e c t p r i o r t o a d o p t i o n o f t h e G e o r g i a T r u s t A c t : 5 3 - 1 2 - 2 6 . E v e n t s a n d c o n d i t i o n s g i v i n g r i s e t o i m p l i e d t r u s t . A t r u s t i s i m p l i e d : ( 1 ) W h e n e v e r t h e l e g a l t i t l e i s i n o n e p e r s o n b u t t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t , e i t h e r f r o m t h e p a y m e n t o f t h e p u r c h a s e m o n e y o r f r o m o t h e r c i r c u m s t a n c e s , i s e i t h e r w h o l l y o r p a r t i a l l y i n a n o t h e r ; ( 2 ) W h e r e , f r o m a n y f r a u d , o n e p e r s o n o b t a i n s t h e t i t l e t o p r o p e r t y w h i c h r i g h t l y b e l o n g s t o a n o t h e r ; ( 3 ) W h e r e , f r o m t h e n a t u r e o f t h e t r a n s a c t i o n , i t i s m a n i f e s t t h a t i t w a s t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s t h a t t h e p e r s o n t a k i n g t h e l e g a l t i t l e s h o u l d h a v e n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t * * * I t h a s b e e n s t a t e d t h a t i m p l i e d t r u s t s a r i s i n g u n d e r t h e f i r s t a n d t h i r d c l a s s i f i c a t i o n s i n t h e s t a t u t e a b o v e a r e g e n e r a l l y c o n s i d e r e d r e s u l t i n g t r u s t s , w h i l e t h o s e a r i s i n g u n d e r t h e s e c o n d c l a s s i f i c a t i o n a r e g e n e r a l l y c o n s i d e r e d c o n s t r u c t i v e t r u s t s . S e e E s t a t e o f S p r u i l l v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . a t 1 2 1 7 , ( c i t i n g H a n c o c k v . H a n c o c k , 5 4 S . E . 2 d 3 8 5 , 3 8 9 ( G a . 1 9 4 9 ) ) . A s p r e v i o u s l y n o t e d , h o w e v e r , t h e s t a t u t e i t s e l f d o e s n o t d i s t i n g u i s h b e t w e e n r e s u l t i n g t r u s t s a n d c o n s t r u c t i v e t r u s t s - - a d i s t i n c t i o n t h a t i s o f t e n d i f f i c u l t b u t o r d i n a r i l y u n n e c e s s a r y u n d e r t h i s s t a t u t e s i n c e " b o t h a r e i m p l i e d t r u s t s a n d a r e - 2 7 - g o v e r n e d b y t h e s a m e r u l e s . " H a n c o c k v . H a n c o c k , s u p r a . C o n s e q u e n t l y , a l t h o u g h p e t i t i o n e r ' s c a s e i s p r e d i c a t e d o n t h e c r e a t i o n o f i m p l i e d r e s u l t i n g t r u s t s u p o n c r e a t i o n o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , t h e c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e i m p l i e d t r u s t a s i m p l i e d o r c o n s t r u c t i v e w o u l d a p p e a r t o m a k e l i t t l e d i f f e r e n c e u n d e r t h i s s t a t u t e . U n d e r G e o r g i a l a w , e x t r i n s i c e v i d e n c e b e a r i n g o n t h e p a r t i e s ' i n t e n t i s a d m i s s i b l e t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e o f a n o r a l t r u s t r e g a r d i n g l a n d . S e e H a r r e l l v . H a r r e l l , 2 9 0 S . E . 2 d 9 0 6 , 9 0 7 ( G a . 1 9 8 2 ) ( i n v o l v i n g t h e s u b s t a n t i a l l y i d e n t i c a l p r e d e c e s s o r s t a t u t e t o G e o r g i a C o d e s e c t i o n 5 3 - 1 2 - 2 6 ) , i n w h i c h t h e G e o r g i a S u p r e m e C o u r t s t a t e d : c i r c u m s t a n c e s m a y b e o f f e r e d a s e v i d e n c e o f a n i n t e n t i o n ( w h e t h e r o r n o t e x p r e s s l y a r t i c u l a t e d b y e a c h p a r t y ) t h a t t i t l e s h a l l v e s t i n o n e a n d b e n e f i c i a l o w n e r s h i p i n t h e o t h e r . T h e s c o p e o f s u c h e v i d e n c e i n c l u d e s a l l o f t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e t r a n s a c t i o n . T h e u l t i m a t e i n q u i r y i s w h e t h e r t h e r e w a s , i n t r u t h , a m u t u a l u n d e r s t a n d i n g , n o t w h e t h e r s u c h a n u n d e r s t a n d i n g w a s e x p r e s s e d i n p l a i n a n d u n a m b i g u o u s t e r m s . T h e G e o r g i a S u p r e m e C o u r t i n H a r r e l l a c k n o w l e d g e d t h a t " h i d d e n b e n e f i c i a l o w n e r s h i p c a n b e p e r n i c i o u s " a n d c r e a t e u n c e r t a i n t y , b u t n e v e r t h e l e s s c o n c l u d e d t h a t t h e r e l e v a n t s t a t u t o r y p r o v i s i o n s " a p p e a r t o s a n c t i o n h i d d e n t r u s t s , a n d w e m u s t b e g u i d e d b y t h e l a w a s g i v e n b y t h e G e n e r a l A s s e m b l y . " I d . a t 9 0 7 - 9 0 8 ; s e e a l s o M c K i n n e y v . B u r n s , 3 1 G a . 2 9 5 ( 1 8 6 0 ) ( p a r o l e v i d e n c e w a s c o m p e t e n t t o e s t a b l i s h , w i t h r e g a r d t o b e n e f i c i a l - 2 8 - i n t e r e s t s i n l a n d , a n i m p l i e d t r u s t i n f a v o r o f a s o n - i n - l a w w h o , w i t h o u t c o n s i d e r a t i o n a n d w i t h o u t r e l i n q u i s h i n g p o s s e s s i o n o f t h e l a n d , h a d e x e c u t e d a l a n d d e e d t o h i s f a t h e r - i n - l a w w i t h t h e m u t u a l u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e f a t h e r - i n - l a w w o u l d c o n v e y t h e l a n d t o t h e s o n - i n - l a w ' s w i f e a n d c h i l d r e n ) . I n E s t a t e o f S p r u i l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , t h i s C o u r t a p p l i e d t h e s e p r i n c i p l e s o f i m p l i e d t r u s t s u n d e r G e o r g i a l a w t o c o n c l u d e t h a t a n i m p l i e d r e s u l t i n g t r u s t a r o s e i n f a v o r o f a d a u g h t e r a n d h e r h u s b a n d w i t h r e s p e c t t o a h o m e s i t e w h e r e t h e f a c t s c l e a r l y d e m o n s t r a t e d a n u n d e r s t a n d i n g a m o n g t h e p a r t i e s t h a t t h e d a u g h t e r ' s f a t h e r t o o k l e g a l t i t l e t o t h e h o m e s i t e f o r t h e s o l e p u r p o s e o f o b t a i n i n g f i n a n c i n g o n t h e p r o p e r t y b u t e n j o y e d n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . A c c o r d i n g l y , t h i s C o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e h o m e s i t e w a s n o t i n c l u d a b l e i n t h e f a t h e r ' s g r o s s e s t a t e . S e e a l s o E s t a t e o f R o d r i g u e z v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 1 3 ( a p p l y i n g G e o r g i a l a w t o h o l d t h a t d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e e x c l u d e d b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y w i t h r e s p e c t t o w h i c h d e c e d e n t h e l d l e g a l t i t l e a s t h e t r u s t e e o f a n i m p l i e d r e s u l t i n g t r u s t i n f a v o r o f h i s c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n , b a s e d o n a m u t u a l u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n w a s t o h a v e b e n e f i c i a l o w n e r s h i p ) . H e r e , t h e t o t a l i t y o f t h e e v i d e n c e c l e a r l y s h o w s a m u t u a l u n d e r s t a n d i n g a n d i n t e n t t h a t w h e n M r . F o r b e s , W a l t e r , a n d B e t t y t r a n s f e r r e d t h e i r r e s p e c t i v e p r o p e r t y i n t e r e s t s t o t h e l i m i t e d - 2 9 - p a r t n e r s h i p i n 1 9 8 4 , l e g a l t i t l e w o u l d v e s t i n t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p b u t b e n e f i c i a l o w n e r s h i p o f t h e t i m b e r , p e c a n o r c h a r d s , a n d o t h e r g r o w i n g c r o p s w o u l d r e m a i n w i t h t h e c o n t r i b u t i n g l i m i t e d p a r t n e r s i n d i v i d u a l l y . T h e u n d i s p u t e d e v i d e n c e s h o w s t h a t t h e p a r t i e s c o n s i s t e n t l y t r e a t e d t h e i r p r o p e r t y i n t e r e s t s a s c o n f o r m i n g t o t h i s m u t u a l u n d e r s t a n d i n g . T h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p n e v e r c o n d u c t e d a n y b u s i n e s s w i t h r e g a r d t o t h e t i m b e r , p e c a n s , o r o t h e r c r o p s . I n s t e a d , a f t e r t r a n s f e r r i n g h i s p r o p e r t y t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , M r . F o r b e s c o n t i n u e d t o c o n d u c t h i s f a r m i n g a n d t i m b e r b u s i n e s s o n t h e l a n d h e p r e v i o u s l y h e l d , r e c e i v e d a l l i n c o m e t h e r e f r o m , a n d r e p o r t e d a l l r e l a t e d i n c o m e a n d d e d u c t i o n s o n h i s i n d i v i d u a l i n c o m e t a x r e t u r n s . S i m i l a r l y , W a l t e r a n d B e t t y c o n t i n u e d t o r e c e i v e a n d r e p o r t i n d i v i d u a l l y a l l i n c o m e f r o m t h e i r f a r m i n g a n d t i m b e r b u s i n e s s o n t h e l a n d t h e y h a d c o n t r i b u t e d t o t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , c r e a t i n g t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p t o c o n d u c t t h i s b u s i n e s s . A f t e r M r . F o r b e s ' d e a t h , h i s e x e c u t o r s c o n v e y e d t o t h e Q T I P t r u s t , a n d t h e Q T I P t r u s t e e i m m e d i a t e l y r e c o n v e y e d t o W a l t e r a n d B e t t y , f o r c o n s i d e r a t i o n t h a t r e s p o n d e n t n o w c o n c e d e s w a s f u l l a n d a d e q u a t e , t h e a s s e t s o f M r . F o r b e s ' s o l e p r o p r i e t o r s h i p . T h e g e n e r a l b i l l s o f s a l e b y w h i c h t h e s e c o n v e y a n c e s w e r e a c c o m p l i s h e d e x p r e s s l y i n d i c a t e t h a t t h e c o n v e y a n c e s i n c l u d e d " A l l g r o w i n g c r o p s a n d t i m b e r o n l a n d o w n e d b y " t h e l i m i t e d - 3 0 - p a r t n e r s h i p . T h e e v i d e n c e i n d i c a t e s t h a t t h e p u r c h a s e p r i c e w a s c o m p u t e d c o n s i s t e n t l y w i t h t h i s r e p r e s e n t a t i o n . F o l l o w i n g t h i s s a l e , t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p ( i . e . , W a l t e r a n d B e t t y ) m a n a g e d a l l t h e a s s e t s , i n c l u d i n g t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s , o n t h e l a n d h e l d b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p a n d p a i d f o r a l l t i m b e r p l a n t i n g s o n t h e l a n d . T h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t w h e r e b y t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p a n d t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p w e r e t e r m i n a t e d i n 1 9 8 8 c l e a r l y i n d i c a t e s t h e p a r t i e s ' u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p o w n e d o n l y t h e " R e a l t y " , d e f i n e d i n t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t a s t h e l a n d i t s e l f a n d e x c l u d i n g , a m o n g o t h e r t h i n g s , c r o p s a n d t r e e s , a n d t h a t t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p o w n e d t h e " I m p r o v e m e n t s a n d P e r s o n a l t y " t h e r e o n , d e f i n e d i n t h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t t o i n c l u d e , a m o n g o t h e r t h i n g s , t i m b e r , c r o p s , a n d t r e e s . T h e Q T I P t r u s t h a d a p a r t n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p , b u t n o i n t e r e s t i n t h e g e n e r a l p a r t n e r s h i p b e t w e e n W a l t e r a n d B e t t y . T h e t e r m i n a t i o n a g r e e m e n t r e f l e c t s t h e p a r t i e s ' i n t e n t i o n t h a t i n d i s t r i b u t i n g t h e a s s e t s o f t h e t w o p a r t n e r s h i p s , W a l t e r ' s a n d B e t t y ' s i n t e r e s t s i n t h e i r r e s p e c t i v e p a r c e l s w o u l d i n c l u d e b o t h " R e a l t y " a n d " I m p r o v e m e n t s a n d P e r s o n a l t y " , w h e r e a s t h e Q T I P t r u s t e e w o u l d r e c e i v e o n l y 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e " R e a l t y " . A f t e r t h e t e r m i n a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p s , t h e Q T I P t r u s t e e a g r e e d t o g i v e W a l t e r a n d B e t t y t h e " e n t i r e u s e " o f t h e i r r e s p e c t i v e p a r c e l s i n c o n s i d e r a t i o n f o r t h e i r p a y m e n t o f a d - 3 1 - 1 2 W i t h o u t e x p l a n a t i o n , o n r e p l y b r i e f r e s p o n d e n t a p p e a r s t o c o n c e d e t h i s p o i n t b y s t a t i n g " n o o b j e c t i o n " t o p e t i t i o n e r ' s f o l l o w i n g p r o p o s e d f i n d i n g o f f a c t n u m b e r 1 0 : M r . F o r b e s , S r . , d i d n o t a g r e e t o p u t t h e t i m b e r , p e c a n t r e e s a n d g r o w i n g c r o p s o n t h e l a n d h e o w n e d i n h i s n a m e i n t o * * * [ t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p ] . H e c o n t i n u e d t o o w n a n d m a n a g e t h o s e a s s e t s i n h i s p r o p r i e t o r s h i p c o m p a n y . H e n e v e r p u t t i m b e r , p e c a n t r e e s o r g r o w i n g c r o p s i n t o a p a r t n e r s h i p w i t h W a l t e r , J r . , a n d B e t t y R a y b u r n . * * * B e c a u s e r e s p o n d e n t ' s a p p a r e n t c o n c e s s i o n a p p e a r s i n c o n s i s t e n t w i t h o t h e r p o s i t i o n s i n r e s p o n d e n t ' s b r i e f , h o w e v e r , w e g i v e i t l i t t l e w e i g h t a n d i n s t e a d d e c i d e t h e i s s u e o n t h e m e r i t s a s a n a l y z e d a b o v e . v a l o r e m t a x e s t h e r e o n , w i t h t h e r e l a t i v e l y n o m i n a l c o n s i d e r a t i o n s t r o n g l y s u g g e s t i n g t h a t t h e Q T I P t r u s t e e d i d n o t b e l i e v e t h a t t h e Q T I P t r u s t p o s s e s s e d r i g h t s t o t i m b e r , p e c a n o r c h a r d s , a n d o t h e r c r o p s t h a t w o u l d t h e r e b y h a v e b e e n t r a n s f e r r e d t o W a l t e r a n d B e t t y . I n s u m , t h e e v i d e n c e c l e a r l y m a n i f e s t s a m u t u a l u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p w o u l d h o l d l e g a l t i t l e t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y b u t t a k e n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e t i m b e r , p e c a n o r c h a r d s , a n d o t h e r c r o p s . 1 2 W e c o n c l u d e t h a t u n d e r a p p l i c a b l e G e o r g i a l a w , t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p h e l d l e g a l t i t l e t o t h e l a n d s u b j e c t t o i m p l i e d t r u s t s i n f a v o r o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s w i t h r e s p e c t t o b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n t h e t i m b e r , p e c a n o r c h a r d s , a n d c r o p s o n t h e l a n d . B e c a u s e t h e l i m i t e d p a r t n e r s h i p p o s s e s s e d n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n t h e t i m b e r , p e c a n o r c h a r d s , a n d o t h e r c r o p s , i n q u i t c l a i m i n g - 3 2 - i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t o t h e Q T I P t r u s t , i t c o n v e y e d n o s u c h b e n e f i c i a l i n t e r e s t s . A c c o r d i n g l y , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e Q T I P t r u s t h e l d n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e t i m b e r a n d p e c a n o r c h a r d s o n t h e s u b j e c t l a n d . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r a p p r o p r i a t e l y e x c l u d e d t h e v a l u e o f a n y s u c h b e n e f i c i a l i n t e r e s t s f r o m d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . V a l u a t i o n D i s c o u n t T h e p a r t i e s a g r e e t h a t o n t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e e n t i r e 5 , 3 5 4 a c r e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y , t a k e n a s a w h o l e , i n f e e s i m p l e a n d w i t h o u t r e g a r d t o f r a c t i o n a l i n t e r e s t s , e q u i t a b l e c l a i m s o f p a r t n e r s , o r d i s c o u n t s , a n d w i t h o u t i n c l u d i n g t i m b e r o r p e c a n t r e e s , w a s $ 1 , 7 4 6 , 7 9 5 . I n r e p o r t i n g a $ 5 1 9 , 0 0 0 f a i r m a r k e t v a l u e f o r t h e t w o u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y o n d e c e d e n t ' s F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r t o o k a n a l l o c a b l e p e r c e n t a g e o f t h e $ 1 , 7 4 6 , 7 9 5 v a l u e a n d a d j u s t e d i t d o w n w a r d b y a 3 0 - p e r c e n t d i s c o u n t . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t i f t h e " t a x - m o t i v a t e d s h a m " i s d i s r e g a r d e d , a f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e . A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , w e d e c l i n e t o c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s u n t i m e l y s h a m a r g u m e n t . A c c o r d i n g l y , i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e S o u t h P r o p e r t y a n d t h e - 3 3 - N o r t h P r o p e r t y , t h e o n l y r e m a i n i n g i s s u e i s w h a t f r a c t i o n a l d i s c o u n t s h o u l d a p p l y . B o t h p a r t i e s r e l y o n e x p e r t t e s t i m o n y t o v a l u e d e c e d e n t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . W e e v a l u a t e e x p e r t o p i n i o n s i n l i g h t o f a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d a n d m a y a c c e p t o r r e j e c t t h e e x p e r t t e s t i m o n y , i n w h o l e o r i n p a r t , a c c o r d i n g t o o u r o w n j u d g m e n t . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 2 6 , 3 9 ( 1 9 9 9 ) . " T h e p e r s u a s i v e n e s s o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n d e p e n d s l a r g e l y u p o n t h e d i s c l o s e d f a c t s o n w h i c h i t i s b a s e d . " E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 3 8 ( 1 9 9 8 ) . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d t e s t i m o n y o f t w o e x p e r t w i t n e s s e s : M r . J a m e s F . L a w t o n ( L a w t o n ) a n d M r . G l e n A . H u l t q u i s t ( H u l t q u i s t ) . L a w t o n d e t e r m i n e d t h a t a f r a c t i o n a l i n t e r e s t v a l u a t i o n d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e b e c a u s e t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s w e r e m i n o r i t y i n t e r e s t s a n d b e c a u s e t h e m a r k e t f o r s u c h i n t e r e s t s w o u l d b e r e s t r i c t e d t a k i n g i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e l i m i t e d p o o l o f p o t e n t i a l b u y e r s , t h e l i k e l y d i f f i c u l t y o f s e c u r i n g f i n a n c i n g , a n d t h e l i k e l y c o s t s o f p a r t i t i o n i n g t h e t w o s e p a r a t e p a r c e l s . L a w t o n w a s u n a b l e t o l o c a t e c o m p a r a b l e s a l e s , b u t h e d e t e r m i n e d t h a t i n t h e m a r k e t i n w h i c h t h e s u b j e c t p r o p e r t y i s l o c a t e d , r e a l e s t a t e b r o k e r s h a d a p p l i e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t s o f 1 0 p e r c e n t t o 3 0 p e r c e n t i n l i q u i d a t i n g - 3 4 - p a r t n e r s h i p s . B a s e d o n t h i s i n f o r m a t i o n , a n d t a k i n g i n t o c o n s i d e r a t i o n t h e s p e c i f i c c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y , p o s s i b l e i n t r a - f a m i l y c o n f l i c t s , a n d o t h e r f a c t o r s a d v e r s e l y a f f e c t i n g t h e m a r k e t a b i l i t y o f t h e t w o u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y , L a w t o n c o n c l u d e d t h a t a v a l u a t i o n d i s c o u n t o f 3 0 p e r c e n t i s a p p r o p r i a t e . H u l t q u i s t , p e t i t i o n e r ' s o t h e r e x p e r t , c o n c l u d e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e t w o u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y a s o f d e c e d e n t ' s d a t e o f d e a t h w a s $ 7 2 0 , 0 0 0 , b a s e d o n t h e c o r r e l a t e d p r e s e n t v a l u e o f n e t a n n u a l i n c o m e s t r e a m s t h a t h e p r o j e c t e d f r o m h y p o t h e t i c a l p a r t i t i o n s o r f o r c e d s a l e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y u n d e r v a r i o u s s c e n a r i o s . H u l t q u i s t a s s u m e d t h a t t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n c l u d e d t h e v a l u e o f p e c a n o r c h a r d s b u t n o t t h e v a l u e o f a n y t i m b e r . B e c a u s e t h i s a s s u m p t i o n i s c o n t r a r y t o o u r p r e v i o u s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n c l u d e d n o b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e p e c a n o r c h a r d s , h i s $ 7 2 0 , 0 0 0 e s t i m a t e o f d i s c o u n t e d f a i r m a r k e t v a l u e i s o f l i t t l e u t i l i t y . B e c a u s e H u l t q u i s t ' s $ 7 2 0 , 0 0 0 e s t i m a t e o f t h e d i s c o u n t e d f a i r m a r k e t v a l u e i s a p p r o x i m a t e l y 3 6 p e r c e n t l e s s t h a n w h a t H u l t q u i s t a s s u m e d t o b e t h e u n d i s c o u n t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y ( a g a i n a s s u m i n g t h a t p e c a n o r c h a r d s b u t n o t t i m b e r a r e i n c l u d e d ) , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t a 3 6 p e r c e n t d i s c o u n t r a t e i s a p p r o p r i a t e . W e d i s a g r e e . W e a r e - 3 5 - u n c o n v i n c e d t h a t a d i s c o u n t r a t e e x t r a p o l a t e d f r o m o n e s e t o f i n d i c a t e d v a l u e s , u n d e r a s s u m p t i o n s i n a p p l i c a b l e h e r e , w o u l d c o r r e s p o n d t o t h e d i s c o u n t r a t e e x t r a p o l a t e d f r o m a d i f f e r e n t s e t o f i n d i c a t e d v a l u e s i f t h e u n d e r l y i n g a s s u m p t i o n s w e r e a l t e r e d . M o r e o v e r , e v e n d i s r e g a r d i n g h i s f a u l t y a s s u m p t i o n s , H u l t q u i s t ' s p r e s e n t v a l u e c o m p u t a t i o n s a r e i n a d e q u a t e l y e x p l a i n e d a n d j u s t i f i e d , p a r t i c u l a r l y i n r e g a r d t o t h e m a n n e r i n w h i c h h e d e r i v e d t h e p r o j e c t e d r e v e n u e s f r o m h i s h y p o t h e t i c a l p a r t i t i o n s o r f o r c e d s a l e s a n d t h e m a n n e r i n w h i c h h e d e r i v e d h i s c h o s e n 1 4 p e r c e n t e q u i t y y i e l d f o r p u r p o s e s o f h i s p r e s e n t v a l u e c o m p u t a t i o n s . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , M r . R i c h a r d P a r k s ( P a r k s ) , p u r p o r t e d t o u s e a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h t o d e t e r m i n e a n a p p r o p r i a t e v a l u a t i o n d i s c o u n t f o r a 4 2 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . P a r k s i n d i c a t e d t h a t b e c a u s e h e w a s u n a b l e t o l o c a t e m i n o r i t y i n t e r e s t s a l e s i n t h e m a r k e t w h e r e t h e s u b j e c t p r o p e r t y i s l o c a t e d , h e h a d i d e n t i f i e d t h r e e o t h e r " a p p r o p r i a t e e x a m p l e s " i n v o l v i n g : ( 1 ) A 1 9 8 9 s a l e o f a n o f f i c e b u i l d i n g i n B i r m i n g h a m , A l a b a m a ; ( 2 ) a 1 9 6 1 s a l e o f a 1 2 8 - a c r e v a c a n t t r a c t i n J e f f e r s o n C o u n t y , A l a b a m a ; a n d ( 3 ) a 1 9 8 1 s a l e o f a 1 , 6 0 0 - a c r e t r a c t k n o w n a s B e l l P l a n t a t i o n ( l o c a t i o n n o t s p e c i f i c a l l y i d e n t i f i e d b u t a p p a r e n t l y s o m e w h e r e o u t s i d e o f G e o r g i a ) . T h e s e t h r e e " c o m p a r a b l e s " s u g g e s t e d d i s c o u n t s r a n g i n g f r o m 2 5 p e r c e n t t o 6 4 p e r c e n t . W i t h l i t t l e e x p l a n a t i o n , P a r k s c o n c l u d e s t h a t - 3 6 - b a s e d o n t h e s e e x a m p l e s a n d " o t h e r m a r k e t o r i e n t e d r e s e a r c h c o m p l e t e d b y t h i s a p p r a i s e r " ( n o t o t h e r w i s e d e s c r i b e d b y P a r k s ) , t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t r a t e i s 1 8 p e r c e n t . W e a r e u n p e r s u a d e d t h a t t h e " e x a m p l e s " o n w h i c h P a r k s b a s e s h i s c o m p a r a b l e s a l e s a n a l y s i s a c t u a l l y r e p r e s e n t c o m p a r a b l e s a l e s . E v e n i f t h e y d i d , w e f i n d n o a d e q u a t e j u s t i f i c a t i o n f o r h i s s e l e c t i o n o f a n 1 8 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e - - a r a t e t h a t i s w e l l b e l o w t h e s m a l l e s t d i s c o u n t i n d i c a t e d b y P a r k s ' o w n " c o m p a r a b l e s " . C o n s e q u e n t l y , w e d o n o t r e l y o n P a r k s ' r e p o r t . S e e R u l e 1 4 3 ( f ) ( 1 ) . W e a r e u n s a t i s f i e d t h a t a n y o f t h e p a r t i e s ' e x p e r t s h a v e a d e q u a t e l y j u s t i f i e d t h e i r r e c o m m e n d e d d i s c o u n t r a t e s - - a s h o r t c o m i n g t h a t m i g h t b e a t t r i b u t a b l e i n p a r t t o a l a c k o f a v a i l a b l e e m p i r i c a l d a t a . G i v e n t h a t t h e p a r t i e s a g r e e t h a t s o m e v a l u a t i o n d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e , h o w e v e r , a n d l a c k i n g a n y f i r m b a s i s o n w h i c h w e m i g h t i n d e p e n d e n t l y d e r i v e o n e , w e a c c e p t L a w t o n ' s r e c o m m e n d e d 3 0 - p e r c e n t v a l u a t i o n d i s c o u n t a s b e i n g t h e m o s t r e a s o n a b l y j u s t i f i e d o f t h e o p i n i o n s p r e s e n t e d t o u s . T h i s i s t h e s a m e d i s c o u n t r a t e t h a t p e t i t i o n e r u s e d i n r e p o r t i n g t h e v a l u e o f t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t s f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s . A c c o r d i n g l y , a l l v a l u a t i o n i s s u e s i n d i s p u t e h a v i n g b e e n d e t e r m i n e d i n p e t i t i o n e r ' s f a v o r , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r c o r r e c t l y r e p o r t e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e Q T I P t r u s t ' s u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y a s $ 5 1 9 , 0 0 0 . - 3 7 - S e c t i o n 6 6 6 2 ( g ) P e n a l t y T h e r e b e i n g n o e s t a t e t a x v a l u a t i o n u n d e r s t a t e m e n t , r e s p o n d e n t ' s a s s e r t i o n o f a p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( g ) i s n o t s u s t a i n e d . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d t o p e r m i t p e t i t i o n e r t o c l a i m a d d i t i o n a l a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 5 3 , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .