TAX COURT OPINION

Case: William N. Kellahan, Jr. & Alice H. Kellahan
Docket Number: 22540-96
Judge: Gale
Opinion Type: memo
Filed: 06/23/1999
Pages: 26

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 1 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T W I L L I A M N . K E L L A H A N , J R . , A N D A L I C E H . K E L L A H A N , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 2 5 4 0 - 9 6 . F i l e d J u n e 2 3 , 1 9 9 9 . J . R i c h a r d C o x , f o r p e t i t i o n e r s . J a m e s E . G r a y , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G A L E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s , a d d i t i o n s t o t a x , a n d a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s : A d d i t i o n s t o T a x a n d P e n a l t i e s Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) S e c . 6 6 6 2 ( h ) 1 9 9 0 $ 2 1 , 6 1 2 $ 6 , 2 4 4 $ 8 , 6 0 1 1 9 9 2 4 0 , 3 3 4 5 , 5 4 7 5 , 0 3 8 - 2 - 1 A t t r i a l , p e t i t i o n e r s s o u g h t t o a m e n d t h e i r p e t i t i o n t o a v e r t h a t c e r t a i n i n c o m e r e p o r t e d i n 1 9 9 2 h a d b e e n r e p o r t e d t w i c e . T h i s m a t t e r w i l l b e d i s p o s e d o f s e p a r a t e l y . U n l e s s o t h e r w i s e n o t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . A f t e r c o n c e s s i o n s , w e m u s t d e c i d e t h e f o l l o w i n g i s s u e s 1 : ( 1 ) T h e v a l u e o f r e a l p r o p e r t y , 4 . 7 5 a c r e s o n w h i c h i s l o c a t e d a m a n m a d e c a n a l , t h a t p e t i t i o n e r s d o n a t e d t o t h e S o u t h C a r o l i n a P u b l i c S e r v i c e A u t h o r i t y a s a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n . W e h o l d t h a t t h e v a l u e i s n o h i g h e r t h a n t h e a m o u n t d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t , $ 5 , 9 5 0 . ( 2 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) f o r 1 9 9 0 . W e h o l d t h a t t h e y a r e n o t . ( 3 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s i n i n c r e a s e d a m o u n t s p u r s u a n t t o s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) f o r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 . W e h o l d t h a t t h e y a r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . W e i n c o r p o r a t e b y t h i s r e f e r e n c e t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d a t t a c h e d e x h i b i t s . A t t h e t i m e o f f i l i n g t h e p e t i t i o n , p e t i t i o n e r s r e s i d e d i n K i n g s t r e e , S o u t h C a r o l i n a . T h e r e a l p r o p e r t y t h a t i s t h e s u b j e c t o f t h e d i s p u t e i n t h i s c a s e w a s a c q u i r e d b y G . H . H a r d y i n 1 9 7 1 a s p a r t o f a 1 5 - a c r e - 3 - t r a c t o f l a n d i n C l a r e n d o n C o u n t y , S o u t h C a r o l i n a , n e a r L a k e M a r i o n . M r . H a r d y ' s t r a c t a b u t t e d l a n d o w n e d b y H . F . O l i v e r . M r . O l i v e r h a d d u g a c a n a l o n h i s l a n d . T h e c a n a l w a s c o n n e c t e d t o L a k e M a r i o n a n d t h u s p r o v i d e d a c c e s s t o t h e l a k e . M r . O l i v e r , w h o w a s a l a n d s u r v e y o r , h a d s u b d i v i d e d h i s p r o p e r t y a n d s o l d l o t s a r o u n d h i s c a n a l . T h e c a n a l o n M r . O l i v e r ' s p r o p e r t y t e r m i n a t e d a t M r . H a r d y ' s t r a c t , a n d M r . O l i v e r p e r s u a d e d M r . H a r d y t o d i g a c a n a l a n d s u b d i v i d e i n s i m i l a r f a s h i o n . S o M r . H a r d y a r r a n g e d t o h a v e a c a n a l ( t h e C a n a l ) d u g o n h i s t r a c t , s t a r t i n g f r o m t h e p o i n t w h e r e M r . O l i v e r ' s c a n a l t e r m i n a t e d , a n d h a d M r . O l i v e r s u r v e y a n d s u b d i v i d e h i s t r a c t i n t o 2 8 l o t s s u r r o u n d i n g t h e C a n a l . H e c o m m e n c e d s e l l i n g t h e l o t s i n M a r c h 1 9 7 5 a n d s o l d t h e l a s t o n e i n A u g u s t 1 9 8 5 . T h e d e e d s c o n v e y i n g t h e 2 8 l o t s r e c i t e d t h e v a r i o u s l a n d b o u n d a r i e s o f e a c h l o t a n d f u r t h e r s t a t e d t h a t e a c h l o t w a s b o u n d " b y w a t e r s o f L a k e M a r i o n [ i . e . , t h e C a n a l ] " . T h e p r o p e r t y p l a t s h o w i n g t h e s u b d i v i s i o n o f M r . H a r d y ' s t r a c t , w h i c h w a s r e f e r e n c e d i n t h e d e e d s c o n v e y i n g t h e l o t s a s p r o v i d i n g a " m o r e p a r t i c u l a r d e s c r i p t i o n " o f t h e l o t s , i n d i c a t e d t h a t t h e l o t s t e r m i n a t e d a t t h e " h i g h w a t e r m a r k " o f t h e C a n a l . T h e p l a t m a d e n o r e f e r e n c e t o a l o w w a t e r m a r k o r t o a n y l a n d b e t w e e n h i g h a n d l o w w a t e r m a r k . W h e n M r . H a r d y o f f e r e d t h e l o t s f o r s a l e , i t w a s h i s u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e l o t s e x t e n d e d t o t h e c e n t e r o f t h e C a n a l r a t h e r t h a n t e r m i n a t i n g a t t h e w a t e r ' s e d g e , a n d h e - 4 - 2 T h i s p o s i t i o n w a s l a t e r c o n f i r m e d i n A u g u s t 1 9 9 0 w h e n , i n r e s p o n s e t o a r e q u e s t f r o m t h e C l a r e n d o n C o u n t y T a x C o l l e c t o r , t h e C l a r e n d o n C o u n t y A s s e s s o r i s s u e d a l e t t e r s t a t i n g t h a t , b a s e d o n a r e v i e w o f t h e d e e d s , " t h e p r o p e r t y o w n e r s a b u t t i n g t h e c a n a l o w n d o w n t o t h e w a t e r , b u t n o f u r t h e r " a n d t h a t " t h e d e v e l o p e r ( G . H . H a r d y ) s t i l l o w n e d t h e l a n d u n d e r t h e w a t e r . " 3 M r . H a r d y r e c o l l e c t e d t h a t t h e a m o u n t b i l l e d b y t h e C l a r e n d o n C o u n t y A s s e s s o r w a s i n t h e r a n g e o f $ 2 , 0 0 0 - 3 , 0 0 0 . r e p r e s e n t e d t h i s t o t h e p o t e n t i a l b u y e r s . M r . H a r d y d i d n o t s p e c i f y t h e l a n g u a g e u s e d i n t h e d e e d s a n d d i d n o t r e a d t h e d e e d s b e f o r e s i g n i n g t h e m . T h e C l a r e n d o n C o u n t y A s s e s s o r t o o k t h e p o s i t i o n , a p p a r e n t l y b a s e d o n t h e l a n g u a g e o f t h e d e e d s , t h a t M r . H a r d y s t i l l h e l d t i t l e t o t h e l a n d u n d e r t h e C a n a l w a t e r s . 2 C o n s e q u e n t l y , s o m e t i m e a f t e r M r . H a r d y h a d s o l d a l l t h e l o t s , h e r e c e i v e d a b i l l f r o m t h e C l a r e n d o n C o u n t y T a x C o l l e c t o r f o r p r o p e r t y t a x e s o w e d o n t h e C a n a l . M r . H a r d y d i d n o t p a y t h e t a x o n t h e C a n a l , b e c a u s e h e d i d n o t b e l i e v e h e o w n e d t h e C a n a l a n d b e c a u s e h e d i d n o t t h i n k i t h a d a n y v a l u e . 3 A s a r e s u l t o f M r . H a r d y ' s d e l i n q u e n c y i n p a y i n g t h e t a x e s , t h e C a n a l w a s a u c t i o n e d b y t h e C l a r e n d o n C o u n t y T a x C o l l e c t o r . M r . H a r d y s u b s e q u e n t l y h a d t h e o p p o r t u n i t y t o r e a c q u i r e t i t l e t o t h e C a n a l i f h e p a i d t h e d e l i n q u e n t t a x e s , p l u s a r e d e m p t i o n f e e ( s e e b e l o w ) , w i t h i n 1 2 m o n t h s . H e d i d n o t d o s o f o r t h e s a m e r e a s o n s h e d i d n o t i n i t i a l l y p a y t h e p r o p e r t y t a x e s o n t h e C a n a l : H e d i d n o t b e l i e v e h e o w n e d i t , a n d h e d i d n o t t h i n k i t h a d a n y v a l u e . - 5 - P e t i t i o n e r W i l l i a m N . K e l l a h a n , J r . ( p e t i t i o n e r ) h a d b e e n e n g a g e d i n t h e p u r c h a s e o f p r o p e r t i e s a t t a x s a l e s s i n c e t h e e a r l y 1 9 8 0 ' s , a s a m e m b e r o f a p a r t n e r s h i p b y t h e n a m e o f D A K , w h i c h c o n s i s t e d o f W . W . D i b b l e , H a r r y R . A s k i n s , J r . , a n d p e t i t i o n e r . D A K g e n e r a t e d i n c o m e b y p u r c h a s i n g p r o p e r t i e s a t t a x s a l e s a n d s e l l i n g t h e m b a c k t o t h e p r e v i o u s o w n e r s , t h e r e b y c o l l e c t i n g r e d e m p t i o n f e e s . I f a p r o p e r t y o w n e r w a s d e l i n q u e n t i n p a y i n g p r o p e r t y t a x e s , t h e c o u n t y c o u l d s e i z e t h e p r o p e r t y a n d s e l l i t . T h e p r o p e r t y w o u l d b e s o l d a t a u c t i o n t o t h e h i g h e s t b i d d e r , w h o s e b i d w o u l d i n c l u d e t h e d e l i n q u e n t t a x e s a n d p e n a l t i e s . T h e d e l i n q u e n t t a x p a y e r w o u l d h a v e 1 2 m o n t h s i n w h i c h t o r e a c q u i r e o r " r e d e e m " t h e p r o p e r t y , b y p a y i n g t h e d e l i n q u e n t t a x e s a n d p e n a l t i e s p l u s a n a d d i t i o n a l f e e e q u a l t o 8 p e r c e n t o f t h e b i d a m o u n t . I f p r o p e r t y s o l d a t a u c t i o n w a s r e d e e m e d d u r i n g t h e r e d e m p t i o n p e r i o d , t h e p u r c h a s e r a t a u c t i o n w o u l d r e c e i v e a r e f u n d o f h i s b i d p r i c e p l u s t h e 8 - p e r c e n t r e d e m p t i o n f e e ; i f t h e r e w a s n o r e d e m p t i o n , t h e a u c t i o n p u r c h a s e r w o u l d a c q u i r e t i t l e . D A K ' s p r i n c i p a l o b j e c t i v e i n e n g a g i n g i n t h e t a x s a l e p u r c h a s e s w a s t o c o l l e c t t h e 8 - p e r c e n t r e d e m p t i o n f e e s , w h i c h w e r e d i s t r i b u t e d t o t h e p a r t n e r s . A p p r o x i m a t e l y 8 0 t o 8 5 p e r c e n t o f t h e p r o p e r t i e s p u r c h a s e d b y D A K w e r e r e d e e m e d . P r o p e r t i e s t h a t w e r e n o t r e d e e m e d w o u l d b e d i s t r i b u t e d b y D A K t o t h e i n d i v i d u a l p a r t n e r s , w h o w o u l d a t t e m p t t o s e l l t h e m a t a g a i n . - 6 - 4 T h i s d e e d i n d i c a t e d t h a t t h e t a x e s d u e f o r 1 9 8 5 , 1 9 8 6 , a n d 1 9 8 7 t o t a l e d $ 5 1 . 3 9 . U n r e d e e m e d p r o p e r t i e s w o u l d b e e q u a l l y d i v i d e d a m o n g M r . D i b b l e , M r . A s k i n s , a n d p e t i t i o n e r b a s e d o n t h e p r o p e r t i e s ' b i d p r i c e s . T h e s p e c i f i c p r o p e r t i e s w e r e d i v i d e d r a n d o m l y , b u t i n a m a n n e r e n s u r i n g t h a t e a c h p a r t n e r g o t t h e s a m e t o t a l v a l u e o f p r o p e r t i e s , b a s e d o n t h e i r b i d p r i c e s . T h e p a r t n e r t o w h o m a n u n r e d e e m e d p r o p e r t y w a s a s s i g n e d w o u l d b e d e e d e d t h e p r o p e r t y b y t h e r e l e v a n t c o u n t y a f t e r t h e r e d e m p t i o n p e r i o d h a d e x p i r e d . O f t e n , a f t e r t h e p r o p e r t i e s h a d b e e n d e e d e d , i t w a s t h e p r a c t i c e o f M r . D i b b l e , M r . A s k i n s , a n d p e t i t i o n e r t o e x c h a n g e p r o p e r t i e s , p r i m a r i l y f o r c o n v e n i e n c e ( b e c a u s e , e . g . , a p r o p e r t y w a s c l o s e r t o a p a r t n e r ' s p l a c e o f r e s i d e n c e , o r t o e q u a l i z e t h e v a l u e o f p a r c e l s b e i n g e x c h a n g e d ) . P r o p e r t i e s e x c h a n g e d b e t w e e n t h e p a r t n e r s w e r e v a l u e d b a s e d o n t h e b i d p r i c e s p l u s a n y a d d i t i o n a l t a x e s p a i d d u r i n g t h e p e r i o d t h e p r o p e r t y h a d b e e n h e l d . D A K p u r c h a s e d t h e C a n a l a t a t a x s a l e i n O c t o b e r o f 1 9 8 6 f o r a b i d p r i c e o f $ 1 0 0 . T h e C a n a l w a s n o t r e d e e m e d a n d w a s a s s i g n e d t o p e t i t i o n e r . I n O c t o b e r 1 9 8 8 , t h e C a n a l w a s d e e d e d 4 f r o m t h e C l a r e n d o n C o u n t y T a x C o l l e c t o r t o C o l o n i a l P r o p e r t i e s , I n c . , a c o r p o r a t i o n c o n t r o l l e d b y p e t i t i o n e r s . C o l o n i a l P r o p e r t i e s d e e d e d t h e p r o p e r t y t o M r . A s k i n s i n M a y 1 9 8 9 , f o r t o t a l c o n s i d e r a t i o n o f $ 1 5 9 . M r . A s k i n s s u b s e q u e n t l y e x c h a n g e d t h e p r o p e r t y w i t h M r . D i b b l e , a n d i t w a s d e e d e d t o B l u e , I n c . , a - 7 - 5 T h e r e c o r d d o e s n o t i n d i c a t e w h a t p r o p e r t y w a s e x c h a n g e d , o r i t s v a l u e . c o r p o r a t i o n o w n e d b y M r . D i b b l e . F o r p u r p o s e s o f t h e f o r e g o i n g t r a n s f e r , M r . A s k i n s a n d M r . D i b b l e t r e a t e d t h e p r o p e r t y a s h a v i n g a n e x c h a n g e v a l u e o f $ 1 6 0 . F i n a l l y , t h e C a n a l w a s d e e d e d f r o m B l u e , I n c . , t o p e t i t i o n e r s o n D e c e m b e r 1 0 , 1 9 9 0 , f o r c o n s i d e r a t i o n o f $ 1 0 a n d t h e e x c h a n g e o f o t h e r p r o p e r t y . 5 F o u r d a y s l a t e r , o n D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 0 , p e t i t i o n e r s c o n t r i b u t e d t h e C a n a l t o t h e S o u t h C a r o l i n a P u b l i c S e r v i c e A u t h o r i t y ( S C P S A ) . P e t i t i o n e r s c o n t r i b u t e d t h e C a n a l b e c a u s e t h e C l a r e n d o n C o u n t y T a x A s s e s s o r h a d a d v i s e d p e t i t i o n e r t h a t t h e o w n e r s o f t h e 2 8 l o t s s u r r o u n d i n g t h e C a n a l w e r e v e r y u p s e t t h a t t h e C a n a l h a d b e e n s o l d a n d h a d s u g g e s t e d t h a t p e t i t i o n e r e i t h e r a t t e m p t t o w o r k o u t s o m e k i n d o f a g r e e m e n t w i t h t h e o w n e r s o r g i v e t h e p r o p e r t y t o t h e S C P S A . P e t i t i o n e r s d e c i d e d t o c o n t r i b u t e t h e p r o p e r t y t o t h e S C P S A s o t h e y w o u l d n o t h a v e t o d e a l w i t h t h e d i s g r u n t l e d o w n e r s . A t t h e t i m e t h e y c o n t r i b u t e d i t , p e t i t i o n e r s h a d n o t v i s i t e d t h e p r o p e r t y a n d k n e w v e r y l i t t l e a b o u t i t . I n f a c t , p e t i t i o n e r s d i d n o t v i s i t t h e p r o p e r t y u n t i l a p p r o x i m a t e l y 1 m o n t h p r i o r t o t h e t r i a l i n t h i s c a s e . H o w e v e r , p e t i t i o n e r r e c e i v e d a l e t t e r d a t e d D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 0 ( t h e d a t e o f t h e c o n t r i b u t i o n ) , f r o m H a r b y M o s e s , J r . , a l i c e n s e d c o n t r a c t o r d o i n g b u s i n e s s a s C o a s t a l - 8 - S t r u c t u r e s , w h i c h s t a t e d t h a t t h e c o s t o f d i g g i n g a c a n a l o f t h e a p p r o x i m a t e d i m e n s i o n s o f t h e C a n a l w o u l d b e $ 1 0 7 , 1 3 4 . 5 0 . A s o f O c t o b e r 5 , 1 9 8 8 , t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e o f t h e C a n a l w a s $ 1 , 0 0 0 . A c c o r d i n g t o a r a t i o s t u d y c o m p l e t e d b y t h e S t a t e o f S o u t h C a r o l i n a , i n C l a r e n d o n C o u n t y d u r i n g 1 9 9 0 t h e a v e r a g e r a t i o o f t a x - a s s e s s e d v a l u e t o s a l e s p r i c e f o r n o n r e s i d e n t i a l , n o n a g r i c u l t u r a l p r o p e r t y w a s 7 9 . 4 p e r c e n t . O n A p r i l 1 5 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r s f i l e d a F o r m 4 8 6 8 , E x t e n s i o n o f T i m e t o F i l e U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e t a x R e t u r n , s e e k i n g a n a u t o m a t i c 4 - m o n t h e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e t h e i r 1 9 9 0 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . T h e F o r m 4 8 6 8 , s i g n e d b y p e t i t i o n e r s ' t a x r e t u r n p r e p a r e r , r e q u i r e d t h e t a x p a y e r t o e s t i m a t e t h e a m o u n t o f t a x o w e d a n d s t a t e d t h a t " I f w e l a t e r f i n d t h a t y o u r e s t i m a t e w a s n o t r e a s o n a b l e , t h e e x t e n s i o n w i l l b e n u l l a n d v o i d . " O n t h e F o r m 4 8 6 8 , p e t i t i o n e r s e s t i m a t e d a t o t a l t a x l i a b i l i t y o f $ 0 f o r 1 9 9 0 . O n A u g u s t 1 5 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r s f i l e d a F o r m 2 6 8 8 , A p p l i c a t i o n f o r A d d i t i o n a l E x t e n s i o n o f T i m e t o F i l e U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , s e e k i n g a n a d d i t i o n a l e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e t h e i r 1 9 9 0 r e t u r n u n t i l O c t o b e r 1 5 , 1 9 9 1 . P e t i t i o n e r s h i r e d a n a p p r a i s e r t o v a l u e t h e C a n a l . T h e a p p r a i s e r ' s r e p o r t , d a t e d A u g u s t 1 5 , 1 9 9 1 , v a l u e d t h e C a n a l a t $ 1 1 1 , 7 5 0 . T h e a p p r a i s a l u s e d t h e c o s t m e t h o d o f v a l u a t i o n , u n d e r w h i c h t h e a p p r a i s e r ' s e s t i m a t e d c o s t o f c o n s t r u c t i n g t h e C a n a l , $ 9 8 , 0 1 0 , w a s i n c l u d e d i n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y . - 9 - O n t h e i r 1 9 9 0 r e t u r n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e C a n a l i n t h e a m o u n t o f $ 7 1 , 1 0 8 ; t h e y c l a i m e d t h e r e m a i n d e r - - $ 4 0 , 6 4 2 - - o n t h e i r 1 9 9 2 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n a s a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n c a r r y o v e r f r o m 1 9 9 0 . T h e C a n a l w a s d e s c r i b e d o n t h e 1 9 9 0 r e t u r n a s 4 . 7 a c r e s o f l a n d a n d i m p r o v e m e n t s , a p p r a i s e d a t a f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 1 1 1 , 7 5 0 . A t t a c h e d t o t h e 1 9 9 0 r e t u r n w a s t h e l e t t e r f r o m M r . M o s e s e s t i m a t i n g a $ 1 0 7 , 1 3 4 . 5 0 c o s t f o r d i g g i n g a c a n a l o n 4 . 7 5 a c r e s o f l a n d . I n a d d i t i o n , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d a d j u s t e d g r o s s i n c o m e o f $ 2 3 7 , 0 2 5 f o r 1 9 9 0 , c l a i m e d i t e m i z e d d e d u c t i o n s o f $ 1 0 4 , 0 4 2 ( i n c l u d i n g t h e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e C a n a l o f $ 7 1 , 1 0 8 ) a n d e x e m p t i o n s o f $ 1 0 , 2 5 0 , a n d c o m p u t e d t a x a b l e i n c o m e o f $ 1 2 2 , 7 3 3 . T h e y r e p o r t e d a t a x l i a b i l i t y o f $ 3 2 , 3 6 3 a n d p r e v i o u s w i t h h o l d i n g s o f $ 2 9 , 6 7 6 , r e s u l t i n g i n n e t t a x d u e f o r 1 9 9 0 o f $ 2 , 6 8 7 . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f t h e C a n a l w a s $ 5 , 9 5 0 . I n c l u d e d i n t h e n o t i c e w a s t h e a p p r a i s e r ' s r e p o r t r e l i e d o n b y r e s p o n d e n t i n m a k i n g t h e d e t e r m i n a t i o n a n d o f f e r e d b y r e s p o n d e n t a t t r i a l . I n p r e p a r a t i o n f o r t r i a l i n t h i s c a s e , p e t i t i o n e r s h i r e d a s e c o n d a p p r a i s e r , w h o v a l u e d t h e C a n a l a t $ 7 2 , 5 0 0 , a n d p e t i t i o n e r s n o w c o n c e d e t h a t t h e C a n a l ' s v a l u e w a s n o g r e a t e r t h a n $ 7 2 , 5 0 0 . - 1 0 - O P I N I O N I . V a l u e o f t h e C a n a l A . B a c k g r o u n d S e c t i o n 1 7 0 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s : " T h e r e s h a l l b e a l l o w e d a s a d e d u c t i o n a n y c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n * * * p a y m e n t o f w h i c h i s m a d e w i t h i n t h e t a x a b l e y e a r . A c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n s h a l l b e a l l o w a b l e a s a d e d u c t i o n o n l y i f v e r i f i e d u n d e r r e g u l a t i o n s p r e s c r i b e d b y t h e S e c r e t a r y . " W h e r e t h e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n c o n s i s t s o f p r o p e r t y o t h e r t h a n c a s h , t h e v a l u e o f t h e c o n t r i b u t i o n , w i t h e x c e p t i o n s n o t r e l e v a n t h e r e , i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e d o n a t e d p r o p e r t y a t t h e t i m e o f c o n t r i b u t i o n . S e e s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o H e w i t t v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 9 T . C . 2 5 8 , 2 6 1 ( 1 9 9 7 ) , a f f d . 1 6 6 F . 3 d 3 3 2 ( 4 t h C i r . 1 9 9 8 ) . T h e r e g u l a t i o n s d e f i n e f a i r m a r k e t v a l u e a s " t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " S e c . 1 . 1 7 0 A - 1 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o J o h n s o n v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 4 6 9 , 4 7 6 ( 1 9 8 5 ) . V a l u a t i o n i s a q u e s t i o n o f f a c t . S e e , e . g . , E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 7 ( 1 9 9 0 ) . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t a d e d u c t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e i s p e r m i t t e d a n d t h a t t h e o n l y i s s u e i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e c o n t r i b u t e d p r o p e r t y . - 1 1 - B . E x p e r t R e p o r t s B o t h p a r t i e s r e l y o n e x p e r t a p p r a i s a l s o f t h e C a n a l . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , F e l e c i a C o l e m a n ( r e s p o n d e n t ' s e x p e r t ) , c o n s i d e r e d t h e 4 . 7 5 - a c r e C a n a l t o b e s o l e l y l a n d u n d e r w a t e r . S h e u s e d a c o m p a r a b l e s a l e s a p p r o a c h t o v a l u e t h e C a n a l , u n d e r w h i c h s h e a t t e m p t e d t o e s t i m a t e t h e v a l u e o f t h e C a n a l b a s e d o n t h e s a l e s p r i c e s o f s i m i l a r p r o p e r t i e s . S i n c e s h e c o u l d f i n d n o s a l e s o f m a n m a d e c a n a l s , r e s p o n d e n t ' s e x p e r t u s e d p o n d s a s t h e b e s t a v a i l a b l e c o m p a r a b l e s . A l s o , b e c a u s e t h e r e w e r e n o s a l e s o f p o n d s i n t h e v i c i n i t y c l o s e t o t h e t i m e o f t h e c o n t r i b u t i o n o f t h e C a n a l , s h e e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e p o n d s o f c o m p a r a b l e s i z e i n t h e a r e a u s i n g t h e i r a s s e s s e d v a l u e s f o r l o c a l p r o p e r t y t a x p u r p o s e s . O n t h e b a s i s o f h e r e x p e r i e n c e i n r e a l e s t a t e , s h e c o n c l u d e d t h a t s u c h a s s e s s e d v a l u e s w e r e t y p i c a l l y 8 0 p e r c e n t o f f a i r m a r k e t v a l u e , a n d r e s p o n d e n t i n t r o d u c e d s t a t i s t i c s s u p p o r t i n g t h i s r a t i o f o r n o n r e s i d e n t i a l , n o n a g r i c u l t u r a l r e a l p r o p e r t y i n C l a r e n d o n C o u n t y . S i n c e t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e f o r s i m i l a r l y s i z e d p o n d s i n t h e a r e a w a s $ 1 , 0 0 0 p e r a c r e , r e s p o n d e n t ' s e x p e r t u s e d a f i g u r e o f $ 1 , 2 5 0 p e r a c r e a s t h e e s t i m a t e d f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p o n d s . O n t h e b a s i s o f t h a t f i g u r e , s h e e s t i m a t e d t h e C a n a l ' s v a l u e a t $ 5 , 9 3 7 . 5 0 ( 4 . 7 5 a c r e s t i m e s $ 1 , 2 5 0 ) , w h i c h s h e r o u n d e d t o $ 5 , 9 5 0 . P e t i t i o n e r s ' e x p e r t , T h e o d o r e B . G a r d n e r ( p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ) , t r e a t e d t h e 4 . 7 5 - a c r e C a n a l a s c o m p r i s i n g t h r e e - 1 2 - c o m p o n e n t s : 3 . 5 a c r e s o f l a n d u n d e r w a t e r ; a 1 . 2 5 - a c r e s t r i p o f l a n d b e t w e e n t h e w a t e r ' s e d g e a t i t s n o r m a l l e v e l s a n d t h e h i g h w a t e r m a r k ; a n d 1 2 p i e r s b u i l t f r o m a d j a c e n t l o t s o u t i n t o t h e w a t e r . T h e 1 . 2 5 - a c r e s t r i p o f l a n d w a s u s u a l l y a b o v e w a t e r b u t w a s n o n e t h e l e s s p a r t o f t h e C a n a l p a r c e l b e c a u s e t h e C a n a l e x t e n d e d t o t h e h i g h w a t e r m a r k . P e t i t i o n e r s ' e x p e r t t e s t i f i e d t h a t t h e S t a t e m a i n t a i n e d a n d o p e r a t e d a d a m t h a t , a m o n g o t h e r t h i n g s , c o n t r o l l e d t h e w a t e r l e v e l o f L a k e M a r i o n a n d , i n g e n e r a l , k e p t t h e w a t e r l e v e l b e l o w t h e h i g h w a t e r m a r k . W i t h r e s p e c t t o t h e 3 . 5 a c r e s o f l a n d u n d e r w a t e r , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ' s m e t h o d o f v a l u a t i o n w a s s i m i l a r t o r e s p o n d e n t ' s : H e t o o s o u g h t c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a n d s e t t l e d o n p o n d s . H e e x a m i n e d s a l e s o f f a r m s w i t h p o n d s o f 3 a c r e s o r m o r e . T h e f i r s t o f t h e s e s a l e s t o o k p l a c e i n M a r c h 1 9 9 5 , m o r e t h a n 4 y e a r s a f t e r t h e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n i n t h e i n s t a n t c a s e . P e t i t i o n e r s ' e x p e r t r e l i e d o n b u y e r s ' e s t i m a t e s o f t h e p e r - a c r e v a l u e o f t h e p o n d s , a n d f r o m t h i s h e e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e l a n d u n d e r w a t e r i n t h e C a n a l t o b e $ 2 , 7 5 0 p e r a c r e . H e t h u s v a l u e d t h e l a n d u n d e r w a t e r a t $ 9 , 6 2 5 ( 3 . 5 a c r e s x $ 2 , 7 5 0 ) . W i t h r e s p e c t t o t h e p i e r s , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t e s t i m a t e d t h a t t h e r e w e r e 1 2 p i e r s e x t e n d i n g o u t i n t o t h e C a n a l . H e v a l u e d t h e p i e r s a t t h e i r e s t i m a t e d c o s t o f $ 6 5 0 e a c h , a f i g u r e h e o b t a i n e d f r o m t a x a s s e s s o r r e c o r d s . H e i n c l u d e d a t o t a l v a l u e f o r t h e p i e r s i n t h e a m o u n t o f $ 7 , 8 0 0 ( 1 2 p i e r s x $ 6 5 0 ) . - 1 3 - W i t h r e s p e c t t o t h e 1 . 2 5 - a c r e s t r i p o f l a n d a b o v e w a t e r , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t e s t i m a t e d t h e s i z e o f t h e s t r i p b a s e d o n a v i s i t t o t h e C a n a l a n d e x a m i n a t i o n o f t a x a s s e s s o r m a p s . H e v a l u e d t h e s t r i p o f l a n d a s f o l l o w s : H e m e a s u r e d t h e t o t a l w a t e r f r o n t f o o t a g e o f a l l l o t s o n t h e C a n a l a t 3 , 6 5 0 f e e t . H e t h e n s u m m e d t h e t o t a l s a l e s p r i c e s o f a l l t h e l o t s b e t w e e n M a r c h 1 9 7 5 a n d D e c e m b e r 1 0 , 1 9 9 0 , w h i c h p r o d u c e d a f i g u r e o f $ 3 6 8 , 9 0 0 . H e t h e n d i v i d e d t h e l a t t e r b y t h e f o r m e r t o e s t a b l i s h a n a v e r a g e c o s t p e r w a t e r f r o n t f o o t o f $ 1 0 1 . 0 7 . H e t h e n d i s c o u n t e d t h i s n u m b e r b y 8 5 p e r c e n t , p r o d u c i n g a v a l u e o f $ 1 5 . 1 6 p e r w a t e r f r o n t f o o t , o r $ 5 5 , 3 3 4 f o r t h e s t r i p ( 3 , 6 5 0 f e e t x $ 1 5 . 1 6 ) . T h e v a l u e o f t h e C a n a l , t h e r e f o r e , u n d e r p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ' s c o m p u t a t i o n s , w a s t h e s u m o f t h e v a l u e o f t h e p i e r s ( $ 7 , 8 0 0 ) , t h e v a l u e o f t h e l a n d u n d e r w a t e r ( $ 9 , 6 2 5 ) , a n d t h e v a l u e o f t h e s t r i p o f l a n d a b o v e w a t e r ( $ 5 5 , 3 3 4 ) , f o r a t o t a l o f $ 7 2 , 7 5 9 , w h i c h h e r o u n d e d d o w n t o $ 7 2 , 5 0 0 . C . C o u r t ' s A n a l y s i s V a l u i n g t h i s p a r c e l o f p r o p e r t y w a s n o d o u b t a c h a l l e n g e f o r b o t h e x p e r t s i n t h i s c a s e , g i v e n i t s h i g h l y u n u s u a l , i f n o t u n i q u e , c h a r a c t e r i s t i c s . N o n e t h e l e s s , t h e C o u r t ' s r e v i e w o f b o t h e x p e r t s ' t h e o r i e s r e v e a l s t h a t t h e y c a n n o t h o l d w a t e r . W e s t a r t w i t h t h e u s e o f p o n d s a s c o m p a r a b l e s . A l t h o u g h w e a p p r e c i a t e t h e d i l e m m a f a c e d b y t h e e x p e r t s , w e d o n o t a c c e p t t h e p r e m i s e t h a t a p o n d i s c o m p a r a b l e t o t h e C a n a l . T h e o w n e r o f a - 1 4 - 6 P e t i t i o n e r s a t t e m p t , u n s u c c e s s f u l l y i n o u r v i e w , t o r e f u t e t h i s p o i n t o n b r i e f w i t h t h e n a k e d c l a i m t h a t " T h e r e c o r d s t a t e s t h a t t h e C a n a l w a s d u g a n d t h e n o p e n e d i n t o t h e w a t e r s o f L a k e M a r i o n w i t h o u t P u b l i c S e r v i c e A u t h o r i t y p e r m i s s i o n . I n l i g h t o f t h a t , t h e P u b l i c S e r v i c e A u t h o r i t y o r o t h e r i n t e r e s t e d p a r t y m a y w e l l h a v e b e e n a u t h o r i z e d t o p l a c e a b a r r i e r b e t w e e n t h e C a n a l a n d L a k e M a r i o n . " P e t i t i o n e r s d o n o t s u g g e s t w h o t h a t " o t h e r i n t e r e s t e d p a r t y " m i g h t b e , o r p r o v i d e a n y s u p p o r t f o r t h e i r c o n t e n t i o n . N o r d o t h e y e x p l a i n h o w t h e C a n a l ' s b e i n g s u b j e c t t o b a r r i c a d i n g b y t h e P u b l i c S e r v i c e A u t h o r i t y m i g h t e n h a n c e i t s v a l u e . p o n d m a y r e s t r i c t a c c e s s . B o t h p e t i t i o n e r s ' a n d r e s p o n d e n t ' s e x p e r t s a g r e e d t h a t t h e o w n e r o f t h e C a n a l c o u l d n o t r e s t r i c t a c c e s s b y t h e p u b l i c v i a L a k e M a r i o n . 6 T h e e x p e r t s ' p o s i t i o n a p p e a r s c o r r e c t . S e e , e . g . , H u g h e s v . N e l s o n , 3 9 9 S . E . 2 d 2 4 ( S . C . C t . A p p . 1 9 9 0 ) ( m a n m a d e c a n a l o p e n i n g i n t o n a v i g a b l e w a t e r i s i t s e l f n a v i g a b l e a n d h e n c e o p e n t o p u b l i c a c c e s s ) . P e t i t i o n e r s h a v e i n a n y e v e n t f a i l e d t o o f f e r f a c t s o r l a w t o r e f u t e i t . N e v e r t h e l e s s , w h i l e b o t h e x p e r t s c o n c l u d e t h a t t h e C a n a l i s o p e n t o p u b l i c a c c e s s , t h e y f a i l t o t a k e t h i s f a c t o r i n t o a c c o u n t i n d e c i d i n g t h a t p o n d s a r e v i a b l e c o m p a r a b l e s t o t h e C a n a l f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s . I n o u r v i e w , g i v e n t h a t h e c a n n o t c o n t r o l p u b l i c a c c e s s , t h e C a n a l o w n e r ' s p r o p e r t y r i g h t s a r e s u b s t a n t i a l l y a t t e n u a t e d i n c o m p a r i s o n t o t h e o w n e r o f a p o n d . C f . S t a t e v . H e a d , 4 9 8 S . E . 2 d 3 8 9 ( S . C . C t . A p p . 1 9 9 7 ) ( c o n v i c t i o n f o r f i s h i n g w i t h o u t p e r m i s s i o n o v e r t u r n e d ; o w n e r o f l a n d u n d e r n a v i g a b l e w a t e r c o u l d n o t p r e v e n t p u b l i c a c c e s s ) . F o r t h i s r e a s o n , w e d o u b t t h a t p o n d s a n d p u b l i c l y a c c e s s i b l e c a n a l s - 1 5 - 7 T h e t a x - a s s e s s e d v a l u e a t t r i b u t e d t o t h e C a n a l b y t h e C l a r e n d o n C o u n t y A s s e s s o r i n O c t o b e r 1 9 8 8 w a s $ 1 , 0 0 0 , w h e r e a s t h e v a l u e p l a c e d o n t h e 1 2 p i e r s w a s a p p r o x i m a t e l y $ 6 5 0 e a c h , a c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s ' e x p e r t . a r e c o m p a r a b l e . I n a n y e v e n t , t h e f a i l u r e o f e i t h e r e x p e r t t o a d d r e s s t h i s i s s u e r e n d e r s t h e i r c o n c l u s i o n s u n r e l i a b l e t o t h e e x t e n t t h e y i n v o l v e p o n d c o m p a r a b l e s . W e b e l i e v e t h e r e a r e a d d i t i o n a l s u b s t a n t i a l f l a w s i n p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ' s r e p o r t . F i r s t , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t d e c i d e d t o i n c l u d e a n e s t i m a t e d v a l u e o f $ 7 , 8 0 0 f o r s e v e r a l p i e r s c o n s t r u c t e d b y t h e l o t o w n e r s a n d e x t e n d i n g f r o m t h e i r l o t s i n t o t h e w a t e r o f t h e C a n a l . A n o b v i o u s p r e m i s e u n d e r l y i n g t h i s p o s i t i o n i s t h a t t h e C a n a l o w n e r o w n e d t h e p i e r s . Y e t n e i t h e r t h e e x p e r t n o r p e t i t i o n e r s o n b r i e f o f f e r a n y s u p p o r t f o r t h a t l e g a l c o n c l u s i o n o r , i n d e e d , e v e n d i s c u s s i t . I n h i s r e p o r t , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t n o t e s t h a t h e o b t a i n e d t h e v a l u e h e u s e d f o r t h e p i e r s f r o m t h e t a x a s s e s s o r ' s o f f i c e , w h i c h a t l e a s t s u g g e s t s t h a t f o r l o c a l p r o p e r t y t a x p u r p o s e s t h e p i e r s w e r e n o t c o n s i d e r e d t o b e p a r t o f t h e C a n a l p a r c e l . 7 T h e r e i s c e r t a i n l y s u p p o r t f o r t h e c o n t r a r y c o n c l u s i o n ; n a m e l y , t h a t t h e p i e r s w e r e t h e p r o p e r t y o f t h e l o t o w n e r s . S e e , e . g . , S e a C a b i n O n t h e O c e a n I V H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n v . C i t y o f N o r t h M y r t l e B e a c h , 8 2 8 F . S u p p . 1 2 4 1 ( D . S . C . 1 9 9 3 ) ( p i e r h e l d t o b e a n a p p u r t e n a n c e t o t h e r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a b o v e t h e m e a n h i g h w a t e r m a r k ) . I n a n y e v e n t , o n t h i s r e c o r d , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t - 1 6 - 8 F o r i n s t a n c e , i f e a c h o f t h e l o t s w e r e s o l d t w i c e , t h e n t h e t o t a l s a l e s p r i c e s w o u l d h a v e b e e n w i t h r e s p e c t t o t w i c e t h e w a t e r f r o n t f o o t a g e , w h i c h w o u l d m e a n ( o t h e r t h i n g s b e i n g e q u a l ) t h a t e a c h w a t e r f r o n t f o o t w a s h a l f a s v a l u a b l e a s p e t i t i o n e r s ' e x p e r t c a l c u l a t e s . t h e v a l u e o f t h e p i e r s s h o u l d b e c o u n t e d i n d e t e r m i n i n g a v a l u e f o r t h e C a n a l . S e c o n d , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ' s m e t h o d o f v a l u i n g t h e s t r i p o f l a n d b e t w e e n t h e o r d i n a r y w a t e r l e v e l a n d t h e h i g h w a t e r m a r k o f t h e C a n a l i s f l a w e d . I t a p p e a r s t h a t t h e f i g u r e u s e d f o r t h e t o t a l s a l e s p r i c e s o f a l l 2 8 l o t s , $ 3 6 8 , 9 0 0 , i n c l u d e d m u l t i p l e s a l e s o f t h e s a m e l o t s . T h i s w o u l d s k e w t h e a v e r a g e . 8 F u r t h e r , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t p r o v i d e d n o c o n v i n c i n g r a t i o n a l e f o r h i s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e v a l u e o f t h e s t r i p o f l a n d c o u l d b e d e t e r m i n e d b y t a k i n g 1 5 p e r c e n t o f t h e c o m b i n e d f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e 2 8 l o t s a n d a l l o c a t i n g i t t o t h e a m o u n t o f t h e i r w a t e r f r o n t f o o t a g e . T h u s , h i s u s e o f t h e 8 5 - p e r c e n t d i s c o u n t a p p e a r s t o b e a r b i t r a r y . W e a c c o r d i n g l y r e j e c t t h i s p o r t i o n o f h i s a n a l y s i s . T h e m o s t s i g n i f i c a n t p r o b l e m w i t h t h e v a l u a t i o n o f p e t i t i o n e r s a n d t h e i r e x p e r t i s t h e p r o p o s i t i o n t h a t t h e s t r i p o f l a n d b e t w e e n t h e w a t e r ' s e d g e a n d h i g h w a t e r m a r k o f t h e C a n a l h a d s i g n i f i c a n t v a l u e a t a l l . P e t i t i o n e r s ' e x p e r t v a l u e d t h e s t r i p a t $ 5 5 , 3 3 4 . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s ' e x p e r t c o n c e d e d t h a t t h e s t r i p , w h i c h h e e s t i m a t e d v a r i e d i n w i d t h f r o m 7 t o 1 5 f e e t , a n d - 1 7 - w a s b y d e f i n i t i o n o c c a s i o n a l l y s u b m e r g e d , c o u l d n o t b e u s e d f o r r e s i d e n t i a l o r a g r i c u l t u r a l p u r p o s e s . P e t i t i o n e r s ' e x p e r t a l s o c o n c e d e d t h a t t h e s t r i p w a s o n l y a c c e s s i b l e t o i t s o w n e r b y w a t e r , a n d , f u r t h e r , t h a t t h e o n l y c o n c e i v a b l e m a r k e t f o r t h e p r o p e r t y w o u l d b e t h e 2 8 a d j a c e n t l o t o w n e r s . P e t i t i o n e r s m a k e c l e a r i n t h e i r a r g u m e n t s o n b r i e f t h a t t h e i r t h e o r y o f v a l u a t i o n i s t h a t t h e s t r i p o f l a n d b e t w e e n t h e w a t e r ' s e d g e a n d h i g h w a t e r m a r k w a s v a l u a b l e b e c a u s e i t a f f o r d e d i t s o w n e r t h e o p p o r t u n i t y t o r e s t r i c t t h e w a t e r a c c e s s o f t h e 2 8 a d j a c e n t l o t o w n e r s . T h u s i t w a s a n u i s a n c e t h a t t h e l o t o w n e r s w o u l d p a y t o e l i m i n a t e . R e s p o n d e n t c o u n t e r s t h a t , u n d e r S o u t h C a r o l i n a l a w , t h e l o t o w n e r s h a d a n e a s e m e n t g r a n t i n g t h e m a c c e s s t o t h e w a t e r , c i t i n g M c A l l i s t e r v . S m i l e y , 3 8 9 S . E . 2 d 8 5 7 ( S . C . 1 9 9 0 ) ( o w n e r o f l o t b o u n d e d b y r o a d h a d e a s e m e n t o v e r r o a d s i n c e i t a p p e a r e d i n o r i g i n a l p l a t ) . T h u s , r e s p o n d e n t a r g u e s , t h e l o t o w n e r s w o u l d p a y n o t h i n g f o r w a t e r a c c e s s o r w o u l d c e r t a i n l y s u e a n y o w n e r o f t h e s t r i p w h o s o u g h t t o r e s t r i c t t h e i r w a t e r a c c e s s . W e b e l i e v e t h e r e i s s i g n i f i c a n t s u p p o r t f o r r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n . I n a d d i t i o n t o t h e c a s e c i t e d b y r e s p o n d e n t , w e n o t e E p p s v . F r e e m a n , 2 0 0 S . E . 2 d 2 3 5 ( S . C . 1 9 7 3 ) , w h i c h h e l d t h a t w h e r e w a t e r f r o n t p r o p e r t y i s s u b d i v i d e d s u c h t h a t a s t r i p o f l a n d e x i s t s b e t w e e n t h e l o t s a n d t h e w a t e r , t h e l o t o w n e r s h a v e a r i g h t t o w a t e r a c c e s s i f i t w a s t h e " i n t e n t i o n o f t h e s u b d i v i d e r s " t o g i v e t h e l o t o w n e r s a c c e s s t o t h e w a t e r a n d " t h e - 1 8 - 9 I n d e e d , g i v e n t h e l o t o w n e r s ' d i s q u i e t u d e e v i d e n c e d i n t h e r e c o r d , w e b e l i e v e m e r e l y h o l d i n g t i t l e t o t h e C a n a l m i g h t r e s u l t i n e n t a n g l e m e n t i n a s u i t t o q u i e t t i t l e b r o u g h t b y t h e l o t o w n e r s . p l a t a m o u n t e d t o a r e p r e s e n t a t i o n " t h a t t h e l o t o w n e r s w o u l d h a v e a c c e s s t o t h e w a t e r . I d . a t 2 4 2 . T h e r e c o r d i n t h i s c a s e d e m o n s t r a t e s t h a t t h e s u b d i v i d e r ' s i n t e n t w a s t o g i v e w a t e r a c c e s s , a n d t h e p l a t , o r a t l e a s t M r . H a r d y ' s r e p r e s e n t a t i o n t o b u y e r s , a p p e a r s t o i n d i c a t e w a t e r a c c e s s . F u r t h e r , t h e r e c o r d i n t h i s c a s e a m p l y d o c u m e n t s t h a t t h e 2 8 l o t o w n e r s w e r e " v e r y d i s g r u n t l e d " u p o n l e a r n i n g t h a t t h e C a n a l h a d b e e n s o l d a t a u c t i o n f o r b a c k t a x e s . W e n e e d n o t , a n d d o n o t , d e c i d e w h e t h e r u n d e r S o u t h C a r o l i n a l a w t h e a d j a c e n t l o t o w n e r s h a d e a s e m e n t s w i t h r e s p e c t t o t h e C a n a l p a r c e l . I t i s s u f f i c i e n t f o r o u r p u r p o s e s t o c o n c l u d e t h a t t h e r e w a s a s i g n i f i c a n t r i s k t h a t s u c h w a s t h e c a s e . W e b e l i e v e i t o b v i o u s t h a t w h a t e v e r p r o p e r t y r i g h t s w e r e c o n v e y e d w i t h o w n e r s h i p o f t h e C a n a l p a r c e l w e r e s u b j e c t t o s i g n i f i c a n t l i t i g a t i o n h a z a r d s . W e c o n c l u d e t h a t i t w a s a v i r t u a l c e r t a i n t y t h a t a n y a t t e m p t b y t h e C a n a l ' s o w n e r t o r e s t r i c t t h e a d j a c e n t l o t o w n e r s ' w a t e r a c c e s s w o u l d b e m e t w i t h a l a w s u i t . 9 P e t i t i o n e r s ' e x p e r t c o n c e d e d a t t r i a l t h a t h e t o o k n o a c c o u n t o f t h e p o s s i b i l i t y o f l i t i g a t i o n i n a r r i v i n g a t h i s v a l u e e s t i m a t e . T h i s f a c t a l o n e m i g h t p r o v i d e g r o u n d s f o r s u b s t a n t i a l l y d i s c o u n t i n g h i s c o n c l u s i o n s . W h e n w e c o n s i d e r t h e f a i l u r e t o - 1 9 - 1 0 W e a c c e p t r e s p o n d e n t ' s e x p e r t ' s c o n t e n t i o n i n h e r r e p o r t t h a t t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y " c a n n o t b e i g n o r e d a s a n i n d i c a t i o n o f v a l u e " . 1 1 T h e d e e d r e s u l t i n g f r o m t h e t a x s a l e i n d i c a t e d t h a t t h e t a x e s d u e f o r 1 9 8 5 t h r o u g h 1 9 8 7 t o t a l e d o n l y $ 5 1 . 3 9 . a c c o u n t f o r l i t i g a t i o n h a z a r d s a l o n g w i t h t h e s h o r t c o m i n g s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ' s c o n c l u s i o n s s h o u l d b e d i s r e g a r d e d . H a v i n g l a r g e l y r e j e c t e d 1 0 b o t h e x p e r t r e p o r t s , w e m u s t a s c e r t a i n t h e v a l u e o f t h e C a n a l b a s e d o n t h e r e m a i n i n g e v i d e n c e i n t h e r e c o r d . W i t h r e s p e c t t o t h e m u l t i p l e t r a n s f e r s o f t h e C a n a l b e t w e e n t h e D A K p a r t n e r s , r e s p o n d e n t ' s e x p e r t c o n c e d e d t h a t t h e y w e r e n o t a t a r m ' s l e n g t h , a n d f o r t h a t r e a s o n w e b e l i e v e t h e y s h o u l d b e d i s r e g a r d e d . L i k e w i s e , w i t h r e s p e c t t o t h e t a x s a l e f o r $ 1 0 0 , t h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t t h e a u c t i o n w a s p u b l i c i z e d o r o t h e r w i s e r e a c h e d a w i d e m a r k e t . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t i t w a s m o r e a k i n t o a " f o r c e d " s a l e a n d s h o u l d b e d i s r e g a r d e d . M r . H a r d y a b a n d o n e d t h e p r o p e r t y r a t h e r t h a n p a y t h e a c c u m u l a t e d t a x l i a b i l i t y , w h i c h h e r e c a l l e d w a s b e t w e e n $ 2 , 0 0 0 a n d $ 3 , 0 0 0 . 1 1 M r . H a r d y w a s h i g h l y k n o w l e d g e a b l e r e g a r d i n g t h e C a n a l , a n d w e b e l i e v e h i s a c t i o n s h a v e s o m e p r o b a t i v e v a l u e w i t h r e s p e c t t o i t s w o r t h . I n a d d i t i o n , t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e v a l u e o f t h e C a n a l c h a n g e d s i g n i f i c a n t l y b e t w e e n t h e t i m e o f M r . H a r d y ' s a b a n d o n m e n t a n d t h e l a t e r - 2 0 - c o n t r i b u t i o n b y p e t i t i o n e r s . C f . E s t a t e o f S p r u i l l v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 1 9 7 , 1 2 3 3 ( 1 9 8 7 ) . T h e r e r e m a i n s t h e a s s e s s e d v a l u e f o r l o c a l p r o p e r t y t a x p u r p o s e s o f $ 1 , 0 0 0 . T h e t a x - a s s e s s e d v a l u e o f p r o p e r t y i s , i n g e n e r a l , " ' n o t * * * n e c e s s a r i l y a r e l i a b l e c r i t e r i o n t o b e u s e d i n e s t i m a t i n g i t s f a i r m a r k e t v a l u e ' " , F r a z e e v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 5 4 , 5 6 3 ( 1 9 9 2 ) ( q u o t i n g E s t a t e o f L i p p i n c o t t v . C o m m i s s i o n e r , 2 7 B . T . A . 7 3 5 , 7 4 0 ( 1 9 3 3 ) ) . T h i s i s p a r t i c u l a r l y t r u e w h e n t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d i n d i c a t i n g t h a t t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e w a s i n t e n d e d t o r e p r e s e n t f a i r m a r k e t v a l u e . S e e F r a z e e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . H o w e v e r , i n t h i s c a s e t h e r e c o r d c o n t a i n s e v i d e n c e t h a t t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e o f p r o p e r t y i n t h i s l o c a l i t y w a s a p p r o x i m a t e l y 8 0 p e r c e n t o f f a i r m a r k e t v a l u e . T h e r a t i o s t u d y c o n d u c t e d b y t h e S t a t e o f S o u t h C a r o l i n a f o u n d t h a t i n 1 9 9 0 t h e a v e r a g e r a t i o o f t a x - a s s e s s e d v a l u e t o s a l e s p r i c e f o r n o n r e s i d e n t i a l , n o n a g r i c u l t u r a l p r o p e r t y i n C l a r e n d o n C o u n t y w a s 7 9 . 4 p e r c e n t . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t a l s o o p i n e d t h a t t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e o f p r o p e r t y i n S o u t h C a r o l i n a w a s a p p r o x i m a t e l y 8 0 p e r c e n t o f f a i r m a r k e t v a l u e . M o r e o v e r , i n a p p r o p r i a t e c i r c u m s t a n c e s t a x - a s s e s s e d v a l u e s c a n b e u s e f u l a s a g u i d e l i n e o r a s c o r r o b o r a t i o n o f o t h e r e v i d e n c e o f f a i r m a r k e t v a l u e . S e e F a n n o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 5 7 2 , m o d i f i e d a n d r e m a n d e d w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 8 4 2 F . 2 d 1 2 9 0 ( 4 t h C i r . - 2 1 - 1 2 A s w e p o i n t e d o u t i n F a n n o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 9 - 1 3 6 , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e F o u r t h C i r c u i t a l s o r e l i e d o n a s s e s s e d v a l u e s i n r e a c h i n g i t s r e s u l t . 1 3 T h i s p r i c e i s b a s e d o n t h e s a l e s d a t a p r o v i d e d i n p e t i t i o n e r s ' e x p e r t ' s r e p o r t , u s i n g o n l y t h e m o s t r e c e n t s a l e f o r l o t s t h a t h a d b e e n s o l d m o r e t h a n o n c e . 1 9 8 8 ) . 1 2 I n t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e , w e b e l i e v e t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e i s e n t i t l e d t o s o m e w e i g h t i n v a l u i n g t h e C a n a l . M r . H a r d y ' s a b a n d o n m e n t a n d t h e t a x - a s s e s s e d v a l u e c o n s i d e r e d c u m u l a t i v e l y b o t h s u g g e s t t h a t t h e v a l u e o f t h e C a n a l i s m u c h c l o s e r t o r e s p o n d e n t ' s e s t i m a t e o f $ 5 , 9 5 0 t h a n t o p e t i t i o n e r s ' e s t i m a t e o f $ 7 2 , 5 0 0 . M o r e o v e r , a c l o s e r l o o k a t p e t i t i o n e r s ' t h e o r y o f a " n u i s a n c e " v a l u e a l s o p r o v i d e s s u p p o r t f o r r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n . P e t i t i o n e r s t h e o r i z e t h a t t h e C a n a l h a d v a l u e b e c a u s e t h e 2 8 a d j a c e n t l o t o w n e r s w o u l d " p a y s o m e t h i n g " t o e l i m i n a t e a p o t e n t i a l o b s t a c l e t o t h e i r w a t e r a c c e s s . A s n o t e d e a r l i e r , t h e r e s p e c t i v e p r o p e r t y r i g h t s o f t h e a d j a c e n t l o t o w n e r s a n d t h e C a n a l o w n e r w e r e n o t c l e a r a n d w o u l d l i k e l y r e q u i r e l i t i g a t i o n t o d e t e r m i n e . T h e p a r t i e s t o s u c h a p o t e n t i a l d i s p u t e m i g h t w e l l p a y t o a v o i d i t . U n d e r p e t i t i o n e r ' s t h e o r y o f v a l u e , t h e 2 8 l o t o w n e r s w o u l d c o l l e c t i v e l y p a y $ 7 2 , 5 0 0 , o r a l m o s t $ 2 , 6 0 0 e a c h , t o b e r i d o f t h e n u i s a n c e . T h e a v e r a g e p u r c h a s e p r i c e o f t h e l o t s w a s a p p r o x i m a t e l y $ 1 0 , 3 7 0 . 1 3 W e d o n o t b e l i e v e , g i v e n t h e s p e c u l a t i v e n a t u r e o f t h e C a n a l o w n e r ' s r i g h t s t o r e s t r i c t t h e i r w a t e r a c c e s s , t h a t t h e l o t - 2 2 - o w n e r s w o u l d b e l i k e l y t o p a y a n y w h e r e n e a r t h i s a m o u n t , w h i c h r e p r e s e n t s a p p r o x i m a t e l y 2 5 p e r c e n t o f t h e a v e r a g e p u r c h a s e p r i c e o f t h e l o t s . U n d e r r e s p o n d e n t ' s v a l u e , t h e l o t o w n e r s w o u l d c o l l e c t i v e l y p a y $ 5 , 9 5 0 , o r a l i t t l e m o r e t h a n $ 2 0 0 e a c h . T h i s , w e b e l i e v e , r e p r e s e n t s a m o r e r e a l i s t i c e s t i m a t e o f t h e n u i s a n c e v a l u e o f t h e C a n a l o w n e r ' s s p e c u l a t i v e p r o p e r t y r i g h t s . T h e C a n a l p a r c e l o n l y c a m e i n t o e x i s t e n c e a s a r e s u l t o f i n a d v e r t e n c e . A n y o w n e r o f t h e C a n a l c o u l d n o t r e s t r i c t p u b l i c a c c e s s t o t h e C a n a l w a t e r s f r o m L a k e M a r i o n . A s t o a C a n a l o w n e r ' s r i g h t t o r e s t r i c t t h e a d j a c e n t l o t o w n e r s ' w a t e r a c c e s s f r o m t h e i r l o t s , t h e r e c o r d a m p l y d e m o n s t r a t e s t h a t a n y s u c h n u i s a n c e v a l u e w a s s p e c u l a t i v e a n d s u b j e c t t o a s i g n i f i c a n t l i t i g a t i o n h a z a r d . T h e C a n a l ' s f i r s t o w n e r a b a n d o n e d i t , a n d p e t i t i o n e r s g a v e i t a w a y , r a t h e r t h a n c o n f r o n t t h e l i t i g a t i o n a l m o s t c e r t a i n l y e n t a i l e d i n a n y e f f o r t t o r e a l i z e v a l u e f r o m t h e p r o p e r t y r i g h t s c o n f e r r e d b y C a n a l o w n e r s h i p . B a s e d o n o u r r e v i e w o f a l l t h e e v i d e n c e w i t h r e s p e c t t o t h e C a n a l , w e c o n c l u d e t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f a v a l u e o f $ 5 , 9 5 0 i s b e t t e r s u p p o r t e d t h a n p e t i t i o n e r s ' a n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o p r o v e t h a t t h e v a l u e w a s a n y g r e a t e r t h a n t h e a m o u n t c o n c e d e d b y r e s p o n d e n t . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f v a l u e . - 2 3 - 1 4 T h e F o r m 4 8 6 8 i t s e l f w a r n s o f t h i s l i m i t a t i o n . I t s t a t e s : " I f w e l a t e r f i n d t h a t y o u r e s t i m a t e w a s n o t r e a s o n a b l e , t h e e x t e n s i o n w i l l b e n u l l a n d v o i d . " I I . A d d i t i o n t o T a x I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e l i a b l e f o r a d d i t i o n s t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) f o r f a i l u r e t o f i l e t a x r e t u r n s f o r b o t h 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 . R e s p o n d e n t n o w c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x f o r 1 9 9 2 . R e s p o n d e n t a g r e e s t h a t t h e r e q u e s t s f o r e x t e n s i o n f o r f i l i n g t h e 1 9 9 0 r e t u r n w e r e t i m e l y f i l e d a n d t h a t p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 0 r e t u r n w a s f i l e d w i t h i n t h e t i m e a s p r o v i d e d i n t h e r e q u e s t s f o r e x t e n s i o n . H o w e v e r , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e F o r m 4 8 6 8 , r e q u e s t i n g a n a u t o m a t i c e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e , w a s i n v a l i d . W e d i s a g r e e . I n o r d e r f o r a F o r m 4 8 6 8 t o b e v a l i d , t h e t a x p a y e r m u s t u s e a v a i l a b l e e v i d e n c e o f t a x l i a b i l i t y , a n d m u s t a t t e m p t t o l o c a t e e v i d e n c e , t o m a k e a p r o p e r e s t i m a t e . 1 4 S e e C r o c k e r v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 8 9 9 ( 1 9 8 9 ) . T h e m e r e f a c t t h a t t h e e s t i m a t e i s i n c o r r e c t d o e s n o t m a k e t h e F o r m 4 8 6 8 i n v a l i d . S e e i d . a t 9 0 6 - 9 0 7 . H o w e v e r , " i f a t a x p a y e r , i n h i s F o r m 4 8 6 8 r e q u e s t f o r a u t o m a t i c e x t e n s i o n , e s t i m a t e d h i s t a x l i a b i l i t y t o b e z e r o , e v e n t h o u g h h e h a d , a t t h e t i m e h e s u b m i t t e d t h e r e q u e s t , a m p l e e v i d e n c e d i s c r e d i t i n g t h e e s t i m a t e , t h e F o r m 4 8 6 8 w o u l d b e i n v a l i d . " I d . a t 9 0 8 . - 2 4 - I n t h i s c a s e , p e t i t i o n e r s d i d n o t h a v e " a m p l e e v i d e n c e d i s c r e d i t i n g t h e e s t i m a t e " o f z e r o t a x l i a b i l i t y a n d i n f a c t h a d s o m e e v i d e n c e s u p p o r t i n g i t . P e t i t i o n e r r e c e i v e d a l e t t e r f r o m a l i c e n s e d c o n t r a c t o r p r i o r t o f i l i n g t h e F o r m 4 8 6 8 , w h i c h s t a t e d t h a t t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g a c a n a l s i m i l a r t o t h e C a n a l w o u l d b e $ 1 0 7 , 1 3 4 . 5 0 . G i v e n t h a t a c o p y o f t h i s l e t t e r w a s u l t i m a t e l y a t t a c h e d t o t h e i r t a x r e t u r n a s f i l e d , w e b e l i e v e p e t i t i o n e r s e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e i r c o n t r i b u t i o n o f t h e C a n a l u s i n g r e p l a c e m e n t c o s t . P e t i t i o n e r s t h u s m a d e a n e f f o r t t o l o c a t e e v i d e n c e w h i c h , a l t h o u g h i n c o r r e c t l y u s e d , w a s s u f f i c i e n t f o r p u r p o s e s o f t h e i r F o r m 4 8 6 8 e s t i m a t e , p a r t i c u l a r l y i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t v a l u i n g t h i s p r o p e r t y i n v o l v e d c o m p l i c a t e d l e g a l i s s u e s a n d p o s e d a g e n u i n e c h a l l e n g e f o r b o t h e x p e r t s w h o t e s t i f i e d i n t h i s c a s e . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s a r e n o t l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) f o r 1 9 9 0 . I I I . A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t i e s I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e l i a b l e f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) f o r b o t h 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 . S e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) a p p l i e s w h e n t h e r e i s a s u b s t a n t i a l v a l u a t i o n o v e r s t a t e m e n t i n w h i c h t h e v a l u e o f a n y p r o p e r t y c l a i m e d o n a t a x r e t u r n i s 4 0 0 p e r c e n t o r m o r e o f t h e v a l u e d e t e r m i n e d t o b e c o r r e c t . S e e s e c . 6 6 6 2 ( h ) ( 2 ) ( A ) , ( e ) ( 1 ) . H o w e v e r , n o p e n a l t y i s i m p o s e d u n l e s s t h e p o r t i o n o f t h e u n d e r p a y m e n t a t t r i b u t a b l e t o s u b s t a n t i a l v a l u a t i o n - 2 5 - o v e r s t a t e m e n t e x c e e d s $ 5 , 0 0 0 . S e e s e c . 6 6 6 2 ( e ) ( 2 ) . I f s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) a p p l i e s , t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i s a p p l i e d u s i n g a 4 0 - p e r c e n t , r a t h e r t h a n a 2 0 - p e r c e n t , r a t e . S e e s e c . 6 6 6 2 ( h ) ( 1 ) . I n t h i s c a s e , t h e v a l u e o f t h e C a n a l c l a i m e d o n p e t i t i o n e r s ' t a x r e t u r n , $ 1 1 1 , 7 5 0 , i s 4 0 0 p e r c e n t o r m o r e o f t h e v a l u e d e t e r m i n e d t o b e c o r r e c t , $ 5 , 9 5 0 . F u r t h e r , t h e p o r t i o n o f t h e u n d e r p a y m e n t a t t r i b u t a b l e t o s u b s t a n t i a l v a l u a t i o n o v e r s t a t e m e n t e x c e e d s $ 5 , 0 0 0 . T h u s , s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) a p p l i e s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s m i g h t b e r e l i e v e d o f t h e p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) i f s e c t i o n 6 6 6 4 ( c ) , t h e r e a s o n a b l e c a u s e e x c e p t i o n , a p p l i e s . S e c t i o n 6 6 6 4 ( c ) p r o v i d e s i n r e l e v a n t p a r t a s f o l l o w s : ( 1 ) I n g e n e r a l . - - N o p e n a l t y s h a l l b e i m p o s e d u n d e r t h i s p a r t w i t h r e s p e c t t o a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t i f i t i s s h o w n t h a t t h e r e w a s a r e a s o n a b l e c a u s e f o r s u c h p o r t i o n a n d t h a t t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h w i t h r e s p e c t t o s u c h p o r t i o n . ( 2 ) S p e c i a l r u l e f o r c e r t a i n v a l u a t i o n o v e r s t a t e m e n t s . - - I n t h e c a s e o f a n y u n d e r p a y m e n t a t t r i b u t a b l e t o a s u b s t a n t i a l o r g r o s s v a l u a t i o n o v e r s t a t e m e n t u n d e r c h a p t e r 1 w i t h r e s p e c t t o c h a r i t a b l e d e d u c t i o n p r o p e r t y , p a r a g r a p h ( 1 ) s h a l l n o t a p p l y u n l e s s - - ( A ) t h e c l a i m e d v a l u e o f t h e p r o p e r t y w a s b a s e d o n a q u a l i f i e d a p p r a i s a l m a d e b y a q u a l i f i e d a p p r a i s e r , a n d ( B ) i n a d d i t i o n t o o b t a i n i n g s u c h a p p r a i s a l , t h e t a x p a y e r m a d e a g o o d f a i t h i n v e s t i g a t i o n o f t h e v a l u e o f t h e c o n t r i b u t e d p r o p e r t y . - 2 6 - B y a d d i n g s u b p a r a g r a p h ( B ) t o s e c t i o n 6 6 6 4 ( c ) ( 2 ) , C o n g r e s s o b v i o u s l y i n t e n d e d t h a t t h e t a x p a y e r t a k e s o m e f u r t h e r s t e p s b e y o n d m e r e l y o b t a i n i n g a n a p p r a i s a l f r o m a q u a l i f i e d a p p r a i s e r . W e b e l i e v e t h a t p e t i t i o n e r s ' a c t i o n s i n t h i s c a s e f a l l s h o r t o f w h a t s u b p a r a g r a p h ( B ) r e q u i r e s . P e t i t i o n e r h a d e x p e r i e n c e i n r e a l e s t a t e , g i v e n h i s a c t i v i t y i n p u r c h a s i n g p r o p e r t y a t t a x s a l e s a n d r e s e l l i n g i t , a n d s u c c e s s f u l l y r a n h i s o w n e n g i n e e r i n g a n d s u r v e y b u s i n e s s . T h u s h e i s c h a r g e a b l e w i t h s o m e s o p h i s t i c a t i o n i n r e a l e s t a t e m a t t e r s . T a k i n g i n t o a c c o u n t p e t i t i o n e r ' s e x p e r i e n c e , a n d t h e f a c t t h a t h e d i d n o t e v e n v i s i t t h e p r o p e r t y u n t i l a p p r o x i m a t e l y 1 m o n t h b e f o r e t r i a l , w e c o n c l u d e t h a t h e f a i l e d t o m a k e a " g o o d f a i t h i n v e s t i g a t i o n " o f t h e v a l u e o f t h e c o n t r i b u t e d p r o p e r t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 6 6 6 4 ( c ) ( 2 ) ( B ) b e f o r e c l a i m i n g t h e v a l u e o n t h e t a x r e t u r n . S e e S e r g e a n t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 6 5 . T h e r e f o r e , p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s a t i s f y s e c t i o n 6 6 6 4 ( c ) ( 2 ) ( B ) , a n d t h e r e a s o n a b l e c a u s e e x c e p t i o n d o e s n o t a p p l y . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( h ) f o r 1 9 9 0 a n d 1 9 9 2 a s d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t . A n a p p r o p r i a t e o r d e r w i l l b e i s s u e d .