TAX COURT OPINION

Case: Charles A. & Annette H. Buda
Docket Number: 16309-96
Judge: Foley
Opinion Type: memo
Filed: 04/21/1999
Pages: 7

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 3 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T C H A R L E S A . B U D A A N D A N N E T T E H . B U D A , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 3 0 9 - 9 6 . F i l e d A p r i l 2 1 , 1 9 9 9 . R o b e r t S . M a r q u i s , f o r p e t i t i o n e r s . K i r k S . C h a b e r s k i , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N F O L E Y , J u d g e : B y n o t i c e d a t e d J u l y 1 7 , 1 9 9 6 , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a $ 1 , 1 8 1 , 2 8 5 d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 8 8 F e d e r a l i n c o m e t a x . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e a s f o l l o w s : 1 . W h a t w a s t h e n a t u r e a n d v a l u e o f t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t t h a t M r . B u d a r e c e i v e d o n l i q u i d a t i o n o f h i s w h o l l y o w n e d S c o r p o r a t i o n ? W e h o l d t h a t M r . B u d a r e c e i v e d t h e r i g h t t o u s e , - 2 - a n d r e c e i v e a l l i n c o m e f r o m , t h e u n d e r l y i n g r e a l t y a n d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 5 , 2 0 0 , 0 0 0 . 2 . D i d M r . B u d a , p u r s u a n t t o s e c t i o n 3 3 3 , m a k e a v a l i d e l e c t i o n t o d e f e r t h e r e c o g n i t i o n o f g a i n o n t h e l i q u i d a t i o n ? W e h o l d t h a t h e d i d n o t . 3 . W e r e p e t i t i o n e r s e n t i t l e d t o d e d u c t a n a b a n d o n m e n t l o s s ? W e h o l d t h a t t h e y w e r e n o t . A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e . F I N D I N G S O F F A C T P e t i t i o n e r s , h u s b a n d a n d w i f e , r e s i d e d i n P i g e o n F o r g e , T e n n e s s e e , a t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n . I n 1 9 6 9 , C . A . a n d B e s s i e K i n g l e a s e d a p p r o x i m a t e l y 1 1 a c r e s o f l a n d t o M r . B u d a , a n d M r . B u d a a s s i g n e d t h e l e a s e t o B & M D e v e l o p m e n t C o . ( B & M ) , a c o r p o r a t i o n h e o w n e d w i t h t w o o t h e r s h a r e h o l d e r s . I n 1 9 7 8 , B & M e x t e n d e d t h e d u r a t i o n o f t h e l e a s e f r o m 1 9 7 8 t o 2 0 2 8 . T h e l e a s e a n d t h e a s s i g n m e n t w e r e r e c o r d e d i n S e v i e r C o u n t y , T e n n e s s e e . I n 1 9 7 7 , B & M s u b l e a s e d a p p r o x i m a t e l y 5 a c r e s o f t h e K i n g s ' p r o p e r t y ( 5 A c r e ) t o M o u n t a i n O c e a n C o r p o r a t i o n . ( M O C ) , a n S c o r p o r a t i o n t h a t , a t t h e t i m e o f t h e s u b l e a s e , w a s o w n e d b y M r . B u d a a n d t h r e e o t h e r s h a r e h o l d e r s . T h e s u b l e a s e , w h i c h w a s r e c o r d e d , g r a n t s M O C a l e a s e h o l d i n t e r e s t i n 5 A c r e t h r o u g h 2 0 2 8 . A f t e r e n t e r i n g i n t o t h e s u b l e a s e , M O C c o n s t r u c t e d a w a v e p o o l f a c i l i t y o n t h e p r o p e r t y . I n 1 9 8 4 , M r . B u d a a c q u i r e d 1 0 0 p e r c e n t o f M O C ' s s t o c k . D u r i n g t h a t y e a r , M O C , i n r e s p o n s e t o a d r a m a t i c - 3 - i n c r e a s e i n i n s u r a n c e c o s t s , p e r m a n e n t l y c l o s e d t h e w a v e p o o l f a c i l i t y a n d a t t e m p t e d t o s e l l t h e w a v e p o o l e q u i p m e n t . W h e n t h e s e a t t e m p t s w e r e u n s u c c e s s f u l , M O C d i s m a n t l e d t h e e q u i p m e n t a n d m o v e d i t t o a n o t h e r l o c a t i o n w h e r e i t r e m a i n e d i n s t o r a g e t h r o u g h 1 9 8 8 . I n 1 9 8 4 , M r . B u d a b e g a n c o n v e r t i n g 5 A c r e i n t o Z B u d a O u t l e t s , a r e t a i l o u t l e t m a l l . M O C a n d M r . B u d a b o r r o w e d $ 1 , 4 6 1 , 0 0 0 f r o m C i t i z e n s N a t i o n a l B a n k ( t h e b a n k ) . P r o c e e d s o f t h e l o a n w e r e u s e d t o f u n d c o n s t r u c t i o n w o r k o n 5 A c r e . A s c o l l a t e r a l f o r t h e l o a n , M O C a s s i g n e d t h e b a n k t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t i n , a n d r i g h t t o a l l r e n t a l i n c o m e f r o m , 5 A c r e . A s a d d i t i o n a l c o l l a t e r a l , M r . B u d a a s s i g n e d i n t e r e s t s i n t w o o t h e r p a r c e l s o f r e a l t y t h a t h e h e l d i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y . T h e s h o p s i n t h e m a l l w e r e l e a s e d t o v a r i o u s b u s i n e s s e s . M r . B u d a s i g n e d , e i t h e r i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y o r a s p r e s i d e n t o f M O C , t h e l e a s e s a n d r e l a t e d a m e n d m e n t s a n d a s s i g n m e n t s . A l l c a s h t r a n s a c t i o n s r e l a t i n g t o t h e o p e r a t i o n o f t h e m a l l w e r e p r o c e s s e d t h r o u g h a b a n k a c c o u n t u n d e r t h e n a m e " Z B u d a F a c t o r y O u t l e t s " . T h e m a l l ' s i n c o m e a n d e x p e n s e s w e r e r e p o r t e d o n p e t i t i o n e r s ' r e c o r d s a n d t a x r e t u r n s . T h e e x p e n s e s r e p o r t e d b y p e t i t i o n e r s f o r 1 9 8 5 , 1 9 8 6 , 1 9 8 7 , a n d 1 9 8 8 i n c l u d e d $ 3 0 , 0 0 0 i n r e n t p a y m e n t s , w h i c h w e r e r e p o r t e d a s i n c o m e o n M O C ' s r e c o r d s a n d t a x r e t u r n s . O n D e c e m b e r 3 0 , 1 9 8 8 , M O C w a s l i q u i d a t e d . I t s l e a s e h o l d i n t e r e s t i n 5 A c r e a n d a l l o t h e r c o r p o r a t e a s s e t s w e r e d i s t r i b u t e d t o M r . B u d a . O n h i s 1 9 8 8 r e t u r n , M r . B u d a r e p o r t e d - 4 - t h e l i q u i d a t i n g d i s t r i b u t i o n ( i . e . , $ 3 9 3 , 0 7 1 o f p r o p e r t y r e c e i v e d , a $ 4 9 5 , 4 0 1 s t o c k b a s i s , a n d a r e s u l t i n g c a p i t a l l o s s o f $ 1 0 2 , 3 3 0 ) . O n i t s 1 9 8 8 r e t u r n , M O C r e p o r t e d a n $ 8 2 , 1 8 9 a b a n d o n m e n t l o s s r e l a t i n g t o t h e w a v e p o o l e q u i p m e n t . M r . B u d a , M O C ' s s o l e s h a r e h o l d e r , r e p o r t e d t h i s l o s s o n h i s 1 9 8 8 r e t u r n . O P I N I O N I . N a t u r e a n d V a l u e o f t h e L e a s e h o l d I n t e r e s t T h e a m o u n t r e a l i z e d o n l i q u i d a t i o n o f M O C i s i n d i s p u t e . M o r e s p e c i f i c a l l y , t h e p a r t i e s d i s a g r e e a b o u t t h e n a t u r e a n d v a l u e o f t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t i n 5 A c r e t h a t M r . B u d a r e c e i v e d . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t i n 5 A c r e i n c l u d e d t h e r i g h t t o u s e , a n d r e c e i v e a l l i n c o m e f r o m , t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t M O C s u b l e a s e d 5 A c r e t o M r . B u d a f o r $ 3 0 , 0 0 0 p e r y e a r a n d t h a t , o n l i q u i d a t i o n , M r . B u d a r e c e i v e d t h e r i g h t t o t h e $ 3 0 , 0 0 0 a n n u a l p a y m e n t s . T h e n a t u r e o f t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t r e c e i v e d b y M r . B u d a , t h e r e f o r e , t u r n s o n w h e t h e r M O C s u b l e a s e d 5 A c r e . P e t i t i o n e r s a s s e r t t h a t M O C e n t e r e d i n t o a n o r a l s u b l e a s e w i t h i t s s o l e s h a r e h o l d e r , M r . B u d a . M r . B u d a a n d D a n i e l C o o p e r , M r . B u d a ' s a c c o u n t a n t , t e s t i f i e d . T h e i r t e s t i m o n y r e l a t i n g t o t h e t e r m s o f t h e o r a l s u b l e a s e w a s v a g u e a n d c o n t r a d i c t o r y . M o r e o v e r , n e i t h e r w i t n e s s c o u l d o f f e r t h e C o u r t a n y e x p l a n a t i o n w h y t h i s s u b l e a s e w a s n o t i n w r i t i n g , w h i l e a l l o t h e r a g r e e m e n t s r e l a t i n g t o 5 A c r e w e r e i n w r i t i n g ( i . e . , M r . B u d a ' s l e a s e w i t h t h e K i n g s , h i s a s s i g n m e n t o f t h a t l e a s e t o B & M , a n d B & M ' s s u b l e a s e t o M O C ) . F u r t h e r m o r e , t h e r e c o r d c o n t r o v e r t s - 5 - p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n . F o r e x a m p l e , t h e b a n k r e q u i r e d M O C t o p l e d g e i t s l e a s e h o l d i n t e r e s t i n , a n d r i g h t t o a l l r e n t s f r o m , 5 A c r e , a n d M O C c o n s e n t e d t o a s s i g n m e n t s o f l e a s e s . I n s h o r t , p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n i s m e r i t l e s s . P e t i t i o n e r s e m p h a s i z e t h a t t h e r e c o r d s r e l a t i n g t o t h e o p e r a t i o n o f t h e m a l l w e r e c o n s i s t e n t w i t h t h e a l l e g e d o r a l s u b l e a s e ( i . e . , m a i n t a i n i n g a s e p a r a t e c h e c k i n g a c c o u n t f o r t h e a c t i v i t y , r e p o r t i n g t h e a c t i v i t y o n M r . B u d a ' s i n c o m e t a x r e t u r n s , a n d r e c o r d i n g t h e $ 3 0 , 0 0 0 r e n t p a y m e n t s o n M r . B u d a ' s a n d M O C ' s b o o k s ) . W h i l e t h e s e r e c o r d s m a y b e c o n s i s t e n t w i t h a s u b l e a s e , t h e y a r e n o t c o n v i n c i n g e v i d e n c e o f a s u b l e a s e . S e e E l e c t r i c & N e o n , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 6 T . C . 1 3 2 4 , 1 3 3 9 ( 1 9 7 1 ) ( s t a t i n g t h a t w e c l o s e l y s c r u t i n i z e t r a n s a c t i o n s b e t w e e n s h a r e h o l d e r s a n d t h e i r c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n s b e c a u s e s u c h t r a n s a c t i o n s a r e e a s i l y m a n i p u l a t e d ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 4 9 6 F . 2 d 8 7 6 ( 5 t h C i r . 1 9 7 4 ) . W e c o n c l u d e t h a t M O C d i d n o t s u b l e a s e 5 A c r e t o M r . B u d a a n d t h a t , u p o n l i q u i d a t i o n o f M O C , M r . B u d a r e c e i v e d t h e r i g h t t o u s e , a n d r e c e i v e a l l i n c o m e f r o m , 5 A c r e . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t , o n t h e d a t e o f l i q u i d a t i o n , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e l e a s e h o l d i n t e r e s t i n 5 A c r e w a s $ 5 , 2 0 0 , 0 0 0 . R e s p o n d e n t ' s a s s u m p t i o n s w e r e r e a s o n a b l e , a n d h i s a n a l y s i s w a s t h o r o u g h . P e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s h o u l d b e l o w e r ( i . e . , $ 4 , 8 5 0 , 0 0 0 ) w a s u n p e r s u a s i v e . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n r e l a t i n g t o t h e g a i n r e a l i z e d o n l i q u i d a t i o n o f M O C . - 6 - I I . S e c t i o n 3 3 3 E l e c t i o n R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t m a k e a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 3 3 3 a n d , t h u s , a r e n o t e l i g i b l e t o d e f e r t h e g a i n r e l a t i n g t o M O C ' s l i q u i d a t i o n . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y m a d e a v a l i d e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 3 3 3 a n d , t h u s , m a y d e f e r t h e g a i n . C o n g r e s s , i n 1 9 8 6 , r e p e a l e d s e c t i o n 3 3 3 b u t p r o v i d e d a t r a n s i t i o n r u l e t h a t a l l o w e d c e r t a i n s h a r e h o l d e r s t o e l e c t t o d e f e r g a i n r e a l i z e d f r o m a l i q u i d a t i n g d i s t r i b u t i o n r e c e i v e d b e f o r e J a n u a r y 1 , 1 9 8 9 . S e e T a x R e f o r m A c t o f 1 9 8 6 , P u b . L . 9 9 - 5 1 4 , s e c s . 6 3 1 ( e ) ( 3 ) , 6 3 3 ( d ) , 1 0 0 S t a t . 2 0 8 5 , 2 2 7 3 , 2 2 7 8 - 2 2 7 9 , a s a m e n d e d b y T e c h n i c a l a n d M i s c e l l a n e o u s R e v e n u e A c t o f 1 9 8 8 , P u b . L . 1 0 0 - 6 4 7 , s e c . 1 0 0 6 ( g ) , 1 0 2 S t a t . 3 3 4 2 , 3 4 0 7 . T h e e l e c t i o n w a s r e q u i r e d t o b e i n w r i t i n g a n d f i l e d b y t h e s h a r e h o l d e r o n F o r m 9 6 4 , E l e c t i o n o f S h a r e h o l d e r U n d e r S e c t i o n 3 3 3 L i q u i d a t i o n , w i t h i n 3 0 d a y s a f t e r t h e a d o p t i o n d a t e o f t h e l i q u i d a t i o n p l a n . S e e s e c . 3 3 3 ( d ) ; s e c . 1 . 3 3 3 - 3 , I n c o m e T a x R e g s . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e d i d n o t r e c e i v e F o r m 9 6 4 . A t t r i a l , M r . C o o p e r d e l i n e a t e d i n g r e a t d e t a i l t h e c i r c u m s t a n c e s u n d e r w h i c h h e a l l e g e d l y m a i l e d F o r m 9 6 4 , y e t d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e 4 - y e a r a u d i t h e i n e x p l i c a b l y f a i l e d t o m e n t i o n a n y o f t h i s t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e r e p r e s e n t a t i v e s . M r . B u d a ' s t e s t i m o n y r e l a t i n g t o t h i s i s s u e ( i . e . , t h a t h e s i g n e d " s o m e f o r m s " o n a " S u n d a y a f t e r n o o n " ) w a s s i m i l a r l y u n p e r s u a s i v e . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t - 7 - m a k e a s e c t i o n 3 3 3 e l e c t i o n . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s m u s t r e c o g n i z e t h e g a i n r e l a t i n g t o M O C ' s l i q u i d a t i o n . I I I . A b a n d o n m e n t L o s s R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d p e t i t i o n e r s ' 1 9 8 8 a b a n d o n m e n t l o s s b e c a u s e p e t i t i o n e r s f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t M O C a b a n d o n e d t h e w a v e p o o l e q u i p m e n t i n t h a t y e a r . S e c t i o n 1 6 5 ( a ) p e r m i t s a d e d u c t i o n f o r a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r t h a t i s n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e . T o b e e n t i t l e d t o a n a b a n d o n m e n t l o s s , p e t i t i o n e r s m u s t p r o v e a n i n t e n t t o a b a n d o n , c o u p l e d w i t h a n a c t o f a b a n d o n m e n t . S e e M a s s e y - F e r g u s o n , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 9 T . C . 2 2 0 , 2 2 5 ( 1 9 7 2 ) . T h e l o s s i s a l l o w e d f o r t h e y e a r i n w h i c h t h e a c t o f a b a n d o n m e n t t a k e s p l a c e . S e e s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . M O C m a y h a v e a b a n d o n e d t h e w a v e p o o l e q u i p m e n t i n 1 9 8 4 ( i . e . , t h e y e a r M O C d i s m a n t l e d , m o v e d , a n d a t t e m p t e d t o s e l l t h e e q u i p m e n t ) b u t d i d n o t a b a n d o n t h e e q u i p m e n t i n 1 9 8 8 - - t h e y e a r t h e l o s s w a s r e p o r t e d . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o a n a b a n d o n m e n t l o s s . A l l o t h e r c o n t e n t i o n s a r e i r r e l e v a n t o r m o o t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .