TAX COURT OPINION

Case: Harold A. Johnson
Docket Number: 15905-99
Judge: Armen
Opinion Type: memo
Filed: 04/24/2001
Pages: 11

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 9 7 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T H A R O L D A . J O H N S O N , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 5 9 0 5 - 9 9 . F i l e d A p r i l 2 4 , 2 0 0 1 . H a r o l d A . J o h n s o n , p r o s e . R a n d a l l B . P o o l e r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N A R M E N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x f o r 1 9 9 8 i n t h e a m o u n t o f $ 2 , 1 1 1 . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( c ) ( 3 ) f o r a c a s u a l t y o r t h e f t l o s s - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r 1 9 9 8 , t h e t a x a b l e y e a r i n i s s u e . 2 A t t r i a l , w e d e f e r r e d r u l i n g o n c e r t a i n e v i d e n t i a r y o b j e c t i o n s r e l a t i n g t o r e l e v a n c y t h a t t h e p a r t i e s r e s e r v e d i n t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s . W e n o w o v e r r u l e t h o s e o b j e c t i o n s . 3 I t w o u l d a p p e a r t h a t t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y w a s s u b s e q u e n t l y e n c u m b e r e d w i t h a s e c o n d m o r t g a g e . H o w e v e r , t h e r e c o r d d o e s n o t d i s c l o s e e i t h e r t h e a m o u n t o r t h e n a t u r e o r p u r p o s e o f t h e l o a n f o r w h i c h t h a t m o r t g a g e w a s g i v e n . a t t r i b u t a b l e t o t h e f o r e c l o s u r e o f h i s p e r s o n a l r e s i d e n c e . 1 F I N D I N G S O F F A C T 2 S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d , a n d t h e y a r e s o f o u n d . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n B r u n s w i c k , G e o r g i a , a t t h e t i m e t h a t h i s p e t i t i o n w a s f i l e d w i t h t h e C o u r t . A . P u r c h a s e o f t h e M e r r i t t I s l a n d P r o p e r t y I n 1 9 7 7 , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d a s i n g l e - f a m i l y h o u s e l o c a t e d a t 1 1 7 0 O u t r i g g e r D r i v e , M e r r i t t I s l a n d , F l o r i d a ( t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y ) . P e t i t i o n e r p u r c h a s e d t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y f o r $ 3 8 , 5 0 0 a n d f i n a n c e d i t b y a 3 0 - y e a r p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e f o r $ 3 6 , 0 0 0 . 3 P e t i t i o n e r u s e d t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y a s h i s p e r s o n a l r e s i d e n c e . B . F o r e c l o s u r e o f t h e M e r r i t t I s l a n d P r o p e r t y I n o r a b o u t 1 9 8 8 , a m o r t g a g e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g w a s c o m m e n c e d i n t h e B r e v a r d C o u n t y , F l o r i d a , c i r c u i t c o u r t ( t h e B r e v a r d C o u n t y c o u r t ) i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . - 3 - O n J u l y 2 2 , 1 9 8 8 , J u d g e C h a r l e s M . H a r r i s ( J u d g e H a r r i s ) o f t h e B r e v a r d C o u n t y c o u r t i s s u e d a n o r d e r f o r e c l o s i n g o n t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . L a t e r t h a t y e a r p e t i t i o n e r v a c a t e d t h e p r e m i s e s . A t t h e f o r e c l o s u r e s a l e , t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y w a s s o l d f o r $ 4 9 , 0 0 0 . T h e r e a f t e r , a c e r t i f i c a t e o f t i t l e w a s i s s u e d t o t h e p u r c h a s e r . C . C o l l a t e r a l L i t i g a t i o n I n v o l v i n g t h e M e r r i t t I s l a n d P r o p e r t y P e t i t i o n e r p a r t i c i p a t e d i n t h e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g . H o w e v e r , h e f a i l e d t o t i m e l y c h a l l e n g e t h e J u l y 2 2 , 1 9 8 8 , f o r e c l o s u r e o r d e r , a l l e g e d l y b e c a u s e J u d g e H a r r i s ' j u d i c i a l a s s i s t a n t , P e n n y C o o p e r ( M s . C o o p e r ) , i n c o r r e c t l y d a t e d t h e o r d e r . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r , h e d i d n o t d i s c o v e r t h e a l l e g e d e r r o r u n t i l a f t e r t h e a p p l i c a b l e a p p e a l p e r i o d h a d e x p i r e d . I n M a r c h 1 9 9 4 , n e a r l y 6 y e a r s a f t e r t h e J u l y 2 2 , 1 9 8 8 , f o r e c l o s u r e o r d e r w a s i s s u e d , p e t i t i o n e r c o m m e n c e d a n a c t i o n a g a i n s t J u d g e H a r r i s a n d M s . C o o p e r i n t h e V o l u s i a C o u n t y , F l o r i d a , c i r c u i t c o u r t ( t h e V o l u s i a C o u n t y c o u r t ) . P e t i t i o n e r a l l e g e d t h a t a t t h e t i m e t h e f o r e c l o s u r e o r d e r w a s i s s u e d , a n o n f i n a l o r d e r w a s p e n d i n g o n a p p e a l b e f o r e t h e F i f t h D i s t r i c t C o u r t o f A p p e a l , t h e p e n d e n c y o f w h i c h s e r v e d ( i n p e t i t i o n e r ' s - 4 - 4 T h e n o n f i n a l o r d e r w a s a n o r d e r d i s m i s s i n g p e t i t i o n e r ' s m o t h e r a s a p a r t y t o t h e f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g . o p i n i o n ) t o d i v e s t J u d g e H a r r i s o f j u r i s d i c t i o n t o i s s u e t h e f o r e c l o s u r e o r d e r . 4 T h e V o l u s i a C o u n t y c o u r t d i s m i s s e d p e t i t i o n e r ' s a c t i o n w i t h p r e j u d i c e . T h e d i s t r i c t c o u r t o f a p p e a l a f f i r m e d t h e d i s m i s s a l . S e e J o h n s o n v . H a r r i s , 6 4 5 S o . 2 d 9 6 ( F l a . D i s t . C t . A p p . 1 9 9 4 ) . I n a f f i r m i n g t h e d i s m i s s a l , t h e c o u r t o f a p p e a l s t a t e d t h a t " J u d g e H a r r i s s t i l l h a d s u b j e c t m a t t e r j u r i s d i c t i o n i n t h e c a s e e v e n w h i l e t h e n o n f i n a l o r d e r w a s o n a p p e a l . " I d . a t 9 8 . N o t s a t i s f i e d w i t h t h e r e s u l t i n J o h n s o n v . H a r r i s , s u p r a , p e t i t i o n e r f i l e d a p e t i t i o n f o r a w r i t o f p r o h i b i t i o n . T h e c o u r t o f a p p e a l d e n i e d t h e p e t i t i o n . S e e J o h n s o n v . C i r c u i t C o u r t , 6 8 6 S o . 2 d 7 2 3 ( F l a . D i s t . C t . A p p . 1 9 9 7 ) . I n d o i n g s o , t h e c o u r t o f a p p e a l s t a t e d , i n p a r t , a s f o l l o w s : S i n c e 1 9 8 8 , t h e p e t i t i o n e r h a s a r g u e d t h a t t h e [ f o r e c l o s u r e ] j u d g m e n t w a s e n t e r e d a t a t i m e w h e n t h e t r i a l c o u r t d i d n o t h a v e j u r i s d i c t i o n . T h i s i s a t l e a s t t h e f i f t h t i m e t h a t h e h a s m a d e t h i s s a m e a r g u m e n t t o t h i s s a m e c o u r t . * * * U n d e r F l o r i d a R u l e o f A p p e l l a t e P r o c e d u r e 9 . 1 3 0 ( f ) , t r i a l c o u r t s a r e d i v e s t e d o f j u r i s d i c t i o n o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e i r a c t i o n s a r e u n d e r r e v i e w b y a n a p p e l l a t e c o u r t , a n d t h e l o w e r c o u r t h a s j u r i s d i c t i o n t o p r o c e e d w i t h m a t t e r s n o t b e f o r e t h e a p p e l l a t e c o u r t . * * * [ T ] h i s c o u r t h a s a l r e a d y d e t e r m i n e d t h a t t h e t r i a l c o u r t h a d j u r i s d i c t i o n t o e n t e r t h e [ f o r e c l o s u r e ] o r d e r . J o h n s o n v . H a r r i s , 6 4 5 S o . 2 d 9 6 ( F l a . 5 t h D C A 1 9 9 4 ) . W e w i l l n o t r e v i s i t t h i s i s s u e a g a i n . 1 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1 T h e i s s u e w a s p r e v i o u s l y a r g u e d i n t h i s c o u r t i n J o h n s o n v . L o m a s & N e t t l e t o n C o . , N o . 8 9 - 1 1 3 6 , 5 5 7 S o . 2 d 4 8 ( F l a . 5 t h D C A 1 9 9 0 ) ; J o h n s o n v . H a r r i s , N o . - 5 - 5 I n s u p p o r t o f t h e c l a i m e d d e d u c t i o n , p e t i t i o n e r a l s o a t t a c h e d 1 9 9 5 F o r m 4 6 8 4 , C a s u a l t i e s a n d T h e f t s , t o t h e F o r m ( c o n t i n u e d . . . ) 9 4 - 1 4 1 6 , 6 4 5 S o . 2 d 9 6 ( F l a . 5 t h D C A 1 9 9 4 ) ; J o h n s o n v . L o m a s & N e t t l e t o n C o . , N o . 9 5 - 1 2 0 7 , 6 7 0 S o . 2 d 9 6 3 ( F l a . 5 t h D C A 1 9 9 6 ) ; J o h n s o n v . C i r c u i t C o u r t , E i g h t e e n t h J u d i c i a l D i s t r i c t , N o . 9 5 - 3 3 1 9 ( F l a . 5 t h D C A , F e b . 8 , 1 9 9 6 ) ( p e t i t i o n d i s m i s s e d b y u n p u b l i s h e d o r d e r ) . I t h a s a l s o b e e n a r g u e d i n t h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t i n J o h n s o n v . F i f t h D i s t r i c t , N o . 8 6 , 0 7 1 , 6 6 2 S o . 2 d 3 4 2 ( F l a . 1 9 9 5 ) a n d J o h n s o n v . F i f t h D i s t r i c t , N o . 8 4 , 4 9 1 , 6 4 9 S o . 2 d 8 6 9 ( F l a . 1 9 9 5 ) . I n o r a b o u t A u g u s t 2 0 0 0 , p e t i t i o n e r f i l e d a p u r p o r t e d t r u s t i n d e n t u r e w i t h t h e c l e r k o f c o u r t s o f B r e v a r d C o u n t y , F l o r i d a . T h i s d o c u m e n t p u r p o r t s t o c o n v e y t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y f r o m p e t i t i o n e r a s s e t t l o r t o p e t i t i o n e r a s t r u s t e e o n t h e g r o u n d t h a t " t h e [ J u l y 2 2 , 1 9 8 8 ] f o r e c l o s u r e o r d e r w a s e n t e r e d w i t h o u t j u r i s d i c t i o n a n d t h e r e f o r e V O I D " . A t t h e t i m e o f t r i a l o f t h e p r e s e n t c a s e , p e t i t i o n e r w a s a p a r t y i n a q u i e t t i t l e a c t i o n r e g a r d i n g t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . D . P e t i t i o n e r ' s I n c o m e T a x R e t u r n s I n o r a b o u t J a n u a r y 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s u b m i t t e d a n a m e n d e d i n c o m e t a x r e t u r n , F o r m 1 0 4 0 X , f o r 1 9 9 5 . O n t h e F o r m 1 0 4 0 X , p e t i t i o n e r c l a i m e d a $ 7 0 , 0 0 0 d e d u c t i o n i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y b a s e d o n " j u d i c i a l t h e f t o f r e a l e s t a t e " . I n s u p p o r t o f t h e d e d u c t i o n , p e t i t i o n e r s t a t e d t h a t t h e " t r i a l c o u r t d i d n o t h a v e j u r i s d i c t i o n t o e n t e r a f i n a l j u d g m e n t " a n d t h a t t h e " f o r e c l o s u r e j u d g m e n t w a s v o i d f o r l a c k o f j u r i s d i c t i o n " . 5 - 6 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) 1 0 4 0 X . I t w o u l d a p p e a r t h a t t h e a m o u n t o f t h e c l a i m e d l o s s r e p r e s e n t e d p e t i t i o n e r ' s e s t i m a t e o f t h e t h e n f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . 6 T h i s a m o u n t r e p r e s e n t s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n $ 7 0 , 0 0 0 , t h e a m o u n t o f t h e c a s u a l t y o r t h e f t l o s s c l a i m e d o n t h e F o r m 1 0 4 0 X f o r 1 9 9 5 , a n d $ 1 0 , 7 0 3 , p e t i t i o n e r ' s t a x a b l e i n c o m e f o r t h a t y e a r . A r i t h m e t i c a l l y , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s e t w o a m o u n t s i s $ 5 9 , 2 9 7 . T h e a m o u n t c l a i m e d b y p e t i t i o n e r o n h i s 1 9 9 6 r e t u r n , $ 5 9 , 2 8 7 , r e f l e c t s a $ 1 0 c o m p u t a t i o n a l o r t y p o g r a p h i c a l e r r o r . P e t i t i o n e r u s e d t h e d e d u c t i o n t o o f f s e t p r e v i o u s l y r e p o r t e d t a x a b l e i n c o m e i n t h e a m o u n t o f $ 1 0 , 7 0 3 . O n h i s 1 9 9 6 F o r m 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , p e t i t i o n e r c l a i m e d a c a r r y o v e r l o s s i n t h e a m o u n t o f $ 5 9 , 2 8 7 i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . 6 P e t i t i o n e r u s e d t h e c a r r y o v e r t o c o m p l e t e l y o f f s e t h i s r e p o r t e d i n c o m e f o r t h a t y e a r . O n h i s 1 9 9 7 i n c o m e t a x r e t u r n , F o r m 1 0 4 0 , p e t i t i o n e r c l a i m e d a c a r r y o v e r l o s s i n t h e a m o u n t o f $ 2 9 , 9 4 7 i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r u s e d t h e c a r r y o v e r t o c o m p l e t e l y o f f s e t h i s r e p o r t e d i n c o m e f o r t h a t y e a r . O n h i s 1 9 9 8 i n c o m e t a x r e t u r n , F o r m 1 0 4 0 , p e t i t i o n e r c l a i m e d a c a r r y o v e r l o s s i n t h e a m o u n t o f $ 2 5 , 8 1 1 . 2 1 i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r u s e d t h e c a r r y o v e r t o c o m p l e t e l y o f f s e t h i s r e p o r t e d i n c o m e f o r t h a t y e a r . E . T h e N o t i c e o f D e f i c i e n c y R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r ' s i n c o m e t a x f o r 1 9 9 8 . T h e d e f i c i e n c y i s a t t r i b u t a b l e s o l e l y t o t h e d i s a l l o w a n c e o f t h e $ 2 5 , 8 1 1 . 2 1 c a r r y o v e r l o s s c l a i m e d b y - 7 - 7 T h e r e c o r d i s n o t c l e a r w h e t h e r r e s p o n d e n t e v e r t o o k a n y a c t i o n r e g a r d i n g t h e l o s s e s c l a i m e d b y p e t i t i o n e r f o r 1 9 9 5 t h r o u g h 1 9 9 7 i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . p e t i t i o n e r f o r t h a t y e a r i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y . 7 O P I N I O N A s a g e n e r a l r u l e , s e c t i o n 1 6 5 ( a ) a l l o w s a s a d e d u c t i o n a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e . H o w e v e r , i n t h e c a s e o f a n i n d i v i d u a l , s e c t i o n 1 6 5 ( c ) l i m i t s t h e d e d u c t i o n t o : ( 1 ) L o s s e s i n c u r r e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s ; ( 2 ) l o s s e s i n c u r r e d i n a n y t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t , e v e n t h o u g h n o t c o n n e c t e d w i t h a t r a d e o r b u s i n e s s ; a n d ( 3 ) l o s s e s o f p r o p e r t y n o t c o n n e c t e d w i t h a t r a d e o r b u s i n e s s o r w i t h a t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t , i f s u c h l o s s e s a r i s e f r o m f i r e , s t o r m , s h i p w r e c k , o r o t h e r c a s u a l t y , o r f r o m t h e f t . I n t h e p r e s e n t c a s e , p e t i t i o n e r d o e s n o t c o n t e n d t h a t t h e f o r e c l o s u r e o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y c o n s t i t u t e s e i t h e r a l o s s i n c u r r e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s o r a l o s s i n c u r r e d i n a t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t . I n d e e d , t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y w a s p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l r e s i d e n c e ; m o r e o v e r , p e t i t i o n e r h a s n e v e r c l a i m e d t h a t t h e f o r e c l o s u r e o f t h e p r o p e r t y w a s o t h e r t h a n a t h e f t . W e t h e r e f o r e a n a l y z e t h e p r o p r i e t y o f p e t i t i o n e r ' s d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( c ) ( 3 ) . F o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 6 5 , t h e t e r m " t h e f t " i n c l u d e s , b u t - 8 - 8 I n h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r d e s c r i b e d t h e f o r e c l o s u r e o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y s i m i l a r l y , c a l l i n g i t a " j u d i c i a l t h e f t o f p r o p e r t y " . i s n o t n e c e s s a r i l y l i m i t e d t o , l a r c e n y , e m b e z z l e m e n t , a n d r o b b e r y . S e c . 1 . 1 6 5 - 8 ( d ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e t e r m c o v e r s " a n y c r i m i n a l a p p r o p r i a t i o n o f a n o t h e r ' s p r o p e r t y t o t h e u s e o f t h e t a k e r " . E d w a r d s v . B r o m b e r g , 2 3 2 F . 2 d 1 0 7 , 1 1 0 ( 5 t h C i r . 1 9 5 6 ) ; s e e J o h n s o n v . U n i t e d S t a t e s , 2 9 1 F . 2 d 9 0 8 , 9 0 9 ( 8 t h C i r . 1 9 6 1 ) ( l o s s e s f r o m t h e f t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 6 5 " c o n s i s t o n l y o f t a k i n g s a n d d e p r i v a t i o n s i n w h i c h t h e e l e m e n t o f c r i m i n a l i n t e n t h a s b e e n i n v o l v e d " ) . O n h i s F o r m 1 0 4 0 X f o r 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r d e s c r i b e d t h e f o r e c l o s u r e o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y a s a " j u d i c i a l t h e f t o f r e a l e s t a t e " . 8 H o w e v e r , a t t r i a l , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d a s f o l l o w s : " I t ' s a s t r a n g e k i n d o f l o s s . I t ' s n o t r e a l l y a t h e f t l o s s , b e c a u s e t h e r e w a s n o c r i m i n a l i n t e n t . I t ' s a d u e p r o c e s s t h e f t . " P e t i t i o n e r ' s t h e o r y i s t h a t J u d g e H a r r i s l a c k e d j u r i s d i c t i o n t o i s s u e t h e J u l y 2 2 , 1 9 8 8 , f o r e c l o s u r e o r d e r b e c a u s e o f t h e p e n d e n c y o f a n a p p e a l i n r e s p e c t o f a n o n f i n a l o r d e r ; t h e r e f o r e , i n p e t i t i o n e r ' s v i e w , t h e f o r e c l o s u r e o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y p u r s u a n t t o s u c h o r d e r g a v e r i s e t o a " d u e p r o c e s s t h e f t " . W e q u e s t i o n w h e t h e r t h e r e i s a n y s u c h t h i n g a s a " d u e p r o c e s s t h e f t " o r , i f t h e r e i s , w h e t h e r a " d u e p r o c e s s t h e f t " - 9 - 9 I n 2 0 0 0 , p e t i t i o n e r f i l e d a n a c t i o n a g a i n s t S a n d y C r a w f o r d , C l e r k o f C o u r t s o f B r e v a r d C o u n t y , F l o r i d a , i n t h e U . S . D i s t r i c t C o u r t f o r t h e M i d d l e D i s t r i c t o f F l o r i d a , s e e k i n g t o d e c l a r e t h e J u l y 2 2 , 1 9 8 8 , f o r e c l o s u r e o r d e r v o i d . T h e D i s t r i c t C o u r t d i s m i s s e d p e t i t i o n e r ' s c o m p l a i n t . O n F e b . 1 6 , 2 0 0 1 , t h e U . S . C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e E l e v e n t h C i r c u i t a f f i r m e d t h e ( c o n t i n u e d . . . ) c o n s t i t u t e s a t h e f t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 6 5 . S e e J o h n s o n v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 9 0 9 ( n e i t h e r f o r e c l o s u r e b y b a n k o n p r o p e r t y t o e n f o r c e i t s s e c u r i t y i n t e r e s t n o r b a n k ' s e x e r c i s e o f i t s r i g h t o f s e t o f f a g a i n s t f u n d s o n d e p o s i t c o n s t i t u t e d a t h e f t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 6 5 ) ; R a f t e r v . C o m m i s s i o n e r , 6 0 T . C . 1 , 1 3 ( 1 9 7 3 ) ( n e i t h e r s e i z u r e o f a u t o m o b i l e p u r s u a n t t o w r i t o f a t t a c h m e n t n o r r e p o s s e s s i o n o f a u t o m o b i l e p u r s u a n t t o a s e c u r i t y i n t e r e s t c o n s t i t u t e d a t h e f t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 6 5 ; b o t h t h e s e i z u r e a n d t h e r e p o s s e s s i o n w e r e u n d e r c o l o r o f l a w a n d n o c r i m i n a l i n t e n t w a s d e m o n s t r a t e d ) , a f f d . 4 8 9 F . 2 d 7 5 2 ( 2 d C i r . 1 9 7 4 ) ; s e e a l s o V a n c e v . C o m m i s s i o n e r , 3 6 T . C . 5 4 7 , 5 5 1 ( 1 9 6 1 ) ; W a s h i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 0 - 3 8 6 , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 9 3 0 F . 2 d 9 1 9 ( 6 t h C i r . 1 9 9 1 ) . H o w e v e r , w e n e e d n o t d e c i d e e i t h e r m a t t e r b e c a u s e t h e p r e m i s e o n w h i c h p e t i t i o n e r ' s t h e o r y r e s t s i s l a c k i n g . I n t h i s r e g a r d w e o b s e r v e t h a t t h e F l o r i d a c o u r t o f a p p e a l h a s c o n s i s t e n t l y h e l d t h a t J u d g e H a r r i s h a d j u r i s d i c t i o n t o i s s u e t h e J u l y 2 2 , 1 9 8 8 , f o r e c l o s u r e o r d e r a n d t h a t t h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t h a s d e c l i n e d t o r e v i e w t h a t r u l i n g . W e n e e d g o n o f u r t h e r . 9 - 1 0 - 9 ( . . . c o n t i n u e d ) d i s m i s s a l i n a n u n p u b l i s h e d o p i n i o n . S e e N o . 0 0 - 1 4 3 8 9 - H H ; s e e a l s o S i e g e l v . L e P o r e , 2 3 4 F . 3 d 1 1 6 3 , 1 1 7 2 ( 1 1 t h C i r . 2 0 0 0 ) . 1 0 T h e r e i s n o p e r s u a s i v e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d r e g a r d i n g t h e c o s t o f a n y i m p r o v e m e n t s t h a t p e t i t i o n e r m i g h t h a v e m a d e t o ( c o n t i n u e d . . . ) E q u a l l y u n p e r s u a s i v e i s a n y c o n t e n t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y c o n s t i t u t e s a c a s u a l t y l o s s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 6 5 ( c ) ( 3 ) . A c a s u a l t y l o s s i s l i m i t e d t o a l o s s c a u s e d b y s o m e s u d d e n , u n e x p e c t e d , a n d e x t e r n a l f o r c e s u c h a s f i r e , s t o r m , s h i p w r e c k o r s i m i l a r e v e n t o r a c c i d e n t . S e e W h i t e v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 T . C . 4 3 0 ( 1 9 6 7 ) . P e t i t i o n e r ' s l o s s o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y b y f o r e c l o s u r e w a s n o t c a u s e d b y a n y s u d d e n , u n e x p e c t e d , o r e x t e r n a l f o r c e , b u t r a t h e r b y h i s f a i l u r e t o p r o p e r l y m a k e p a y m e n t s o n h i s m o r t g a g e l o a n . S e e W a s h i n g t o n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . R e s p o n d e n t ' s d i s a l l o w a n c e o f t h e d e d u c t i o n i n q u e s t i o n m i g h t a l s o b e s u s t a i n e d f o r a n y n u m b e r o f o t h e r r e a s o n s , a m o n g t h e m t h e f o l l o w i n g : T h e s a l e o f m o r t g a g e d p r o p e r t y a t a f o r e c l o s u r e s a l e i s t r e a t e d a s a s a l e o r e x c h a n g e f r o m w h i c h t h e m o r t g a g o r m a y r e a l i z e g a i n o r l o s s u n d e r s e c t i o n 1 0 0 1 . S e e H e l v e r i n g v . H a m m e l , 3 1 1 U . S . 5 0 4 ( 1 9 4 1 ) . I n t h e p r e s e n t c a s e , t h e f a c t s s u g g e s t t h a t t h e r e m a y h a v e b e e n a g a i n o n t h e f o r e c l o s u r e , a n d n o t a l o s s , b e c a u s e t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y w a s s o l d f o r a n a m o u n t g r e a t e r t h a n i t s o r i g i n a l c o s t . 1 0 S e e E m m o n s v . - 1 1 - 1 0 ( . . . c o n t i n u e d ) t h e p r o p e r t y p r i o r t o t h e f o r e c l o s u r e . S e e a l s o s u p r a n o t e 3 . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 1 7 3 . I n a n y e v e n t , e v e n i f a l o s s w e r e r e a l i z e d o n f o r e c l o s u r e , t h e l o s s w o u l d n o t b e d e d u c t i b l e b e c a u s e t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y w a s p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l r e s i d e n c e . S e e Q u i n n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 3 - 4 8 5 ; s e c s . 1 . 1 6 5 - 9 ( a ) , 1 . 2 6 2 - 1 ( b ) ( 4 ) , I n c o m e T a x R e g s . I n v i e w o f t h e f o r e g o i n g , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o a n y c a r r y o v e r o f a c a s u a l t y o r t h e f t l o s s i n r e s p e c t o f t h e M e r r i t t I s l a n d p r o p e r t y f o r t h e y e a r i n i s s u e . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s t h e r e f o r e s u s t a i n e d . T o g i v e e f f e c t t o t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .