TAX COURT OPINION

Case: Matti Kosonen
Docket Number: 4259-98
Judge: Colvin
Opinion Type: memo
Filed: 03/28/2000
Pages: 16

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 0 7 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T M A T T I K O S O N E N , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 4 2 5 9 - 9 8 . F i l e d M a r c h 2 8 , 2 0 0 0 . A n d r e w I . P a n k e n a n d R o b e r t A . D e V e l l i s , f o r p e t i t i o n e r . C a r m i n o J . S a n t a n i e l l o , B r a d f o r d A . J o h n s o n , G e r a l d A . T h o r p e , a n d F r a n c e s R e g a n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N C O L V I N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r d e f i c i e n c i e s i n i n c o m e t a x o f $ 2 0 , 3 6 9 f o r 1 9 9 4 a n d $ 2 4 , 7 4 7 f o r 1 9 9 5 . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r , a s p e t i t i o n e r c o n t e n d s , p e t i t i o n e r e l e c t e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) t o t r e a t h i s s e v e n - 2 - r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y f o r 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 . W e h o l d t h a t h e d i d n o t . S e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . B a c k g r o u n d T h e p a r t i e s s u b m i t t e d t h i s c a s e f u l l y s t i p u l a t e d u n d e r R u l e 1 2 2 . A . P e t i t i o n e r P e t i t i o n e r l i v e d i n S t a m f o r d , C o n n e c t i c u t , w h e n h e f i l e d h i s p e t i t i o n . H e w a s a p i l o t f o r U n i t e d A i r l i n e s i n 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 . H e w o r k e d 6 0 9 h o u r s f o r U n i t e d A i r l i n e s i n 1 9 9 4 a n d 6 8 1 h o u r s i n 1 9 9 5 . B . P e t i t i o n e r ' s R e n t a l R e a l E s t a t e A c t i v i t i e s I n 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r o w n e d s e v e n s i n g l e a n d t w o - f a m i l y r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s t h a t h e r e n t e d t o o t h e r s ( t h e s e v e n p r o p e r t i e s ) . S i x o f t h e s e v e n p r o p e r t i e s a r e i n S t a m f o r d , C o n n e c t i c u t , a n d o n e i s i n S t . P e t e r s b u r g , F l o r i d a . P e t i t i o n e r b o u g h t s i x o f t h e p r o p e r t i e s f r o m 1 9 7 9 t o 1 9 8 4 a n d t h e s e v e n t h o n N o v e m b e r 9 , 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r p e r f o r m e d 8 7 7 h o u r s o f s e r v i c e r e l a t i n g t o h i s r e a l e s t a t e r e n t a l s i n 1 9 9 4 a n d 9 7 7 h o u r s o f s e r v i c e i n 1 9 9 5 . H e d i d n o t u s e a n y o f t h e s e v e n p r o p e r t i e s f o r p e r s o n a l p u r p o s e s i n 1 9 9 4 o r 1 9 9 5 . - 3 - 1 S e c . 1 . 4 6 9 - 9 , P r o p o s e d I n c o m e T a x R e g s . , 6 0 F e d . R e g . 2 5 6 1 ( J a n . 1 0 , 1 9 9 5 ) , p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s : ( g ) E l e c t i o n t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y - - ( 1 ) I n g e n e r a l . A q u a l i f y i n g t a x p a y e r m a y m a k e a n e l e c t i o n t o t r e a t a l l o f t h e t a x p a y e r ' s i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . T h i s e l e c t i o n i s b i n d i n g f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h i t i s m a d e a n d f o r a l l f u t u r e y e a r s i n w h i c h t h e t a x p a y e r i s a q u a l i f y i n g t a x p a y e r . H o w e v e r , i f t h e r e i s a m a t e r i a l c h a n g e i n a t a x p a y e r ' s f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , t h e t a x p a y e r m a y r e v o k e t h e e l e c t i o n u s i n g t h e p r o c e d u r e d e s c r i b e d i n p a r a g r a p h ( g ) ( 3 ) o f t h i s s e c t i o n . * * * * * * * * * ( 3 ) F i l i n g a s t a t e m e n t t o m a k e o r r e v o k e t h e e l e c t i o n . A q u a l i f y i n g t a x p a y e r m a k e s t h e e l e c t i o n t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y b y f i l i n g a s t a t e m e n t w i t h ( c o n t i n u e d . . . ) P e t i t i o n e r h a d p a s s i v e l o s s e s f r o m s i x o f t h e p r o p e r t i e s b e f o r e 1 9 9 4 . A s o f J a n u a r y 1 , 1 9 9 4 , h e h a d s u s p e n d e d l o s s e s ( i . e . , l o s s e s w h i c h h e c o u l d n o t d e d u c t ) t o t a l i n g $ 2 1 5 , 8 6 0 f r o m h i s s e v e n p r o p e r t i e s . C . P r o p o s e d R e g u l a t i o n O n J a n u a r y 1 0 , 1 9 9 5 , t h e S e c r e t a r y p r o p o s e d a r e g u l a t i o n w h i c h s t a t e d t h a t a t a x p a y e r m a y m a k e a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) b y f i l i n g a s t a t e m e n t w i t h t h e t a x p a y e r ' s o r i g i n a l r e t u r n i n w h i c h t h e t a x p a y e r d e c l a r e s t h a t h e o r s h e i s a q u a l i f y i n g t a x p a y e r f o r t h e t a x a b l e y e a r , a n d t h a t t h e e l e c t i o n i s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 9 , P r o p o s e d I n c o m e T a x R e g s . , 6 0 F e d . R e g . 2 5 5 7 ( J a n . 1 0 , 1 9 9 5 ) . 1 - 4 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) t h e t a x p a y e r ' s o r i g i n a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r . T h i s s t a t e m e n t m u s t c o n t a i n a d e c l a r a t i o n t h a t t h e t a x p a y e r i s a q u a l i f y i n g t a x p a y e r f o r t h e t a x a b l e y e a r a n d i s m a k i n g t h e e l e c t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) . T h e t a x p a y e r m a y m a k e t h i s e l e c t i o n f o r a n y t a x a b l e y e a r i n w h i c h s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) i s a p p l i c a b l e . * * * D . P e t i t i o n e r ' s I n c o m e T a x R e t u r n s 1 . P r e p a r a t i o n J o h n L . B e r r y A s s o c i a t e s p r e p a r e d p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 i n c o m e t a x r e t u r n s . I n M a r c h 1 9 9 5 , J o h n L . B e r r y ( B e r r y ) c o n t a c t e d t h e T e c h n i c a l S u p p o r t D e p a r t m e n t f o r C o m m e r c e C l e a r i n g H o u s e ( C C H ) t o a s k h o w a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l c a n e l e c t t o t r e a t a l l o f h i s o r h e r r e a l e s t a t e i n t e r e s t s a s o n e a c t i v i t y . T h e r e c o r d d o e s n o t s t a t e h o w C C H a n s w e r e d B e r r y ' s q u e s t i o n . P e t i t i o n e r t i m e l y f i l e d h i s 1 9 9 4 r e t u r n . 2 . P e t i t i o n e r ' s 1 9 9 4 F o r m 1 0 4 0 , S c h e d u l e E , F o r m s 8 5 8 2 , a n d S t a t e m e n t s i n S u p p o r t o f F o r m s 8 5 8 2 a . P e t i t i o n e r ' s 1 9 9 4 F o r m 1 0 4 0 a n d S c h e d u l e E T h e I n s t r u c t i o n s f o r t h e 1 9 9 4 F o r m 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , a n d S c h e d u l e s A , B , C , D , E , F , a n d S E ( t h e i n s t r u c t i o n s ) d i r e c t a t a x p a y e r t o l i s t o n S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , e a c h r e n t a l p r o p e r t y , r e p o r t t h e i n c o m e a n d l o s s f o r e a c h p r o p e r t y , c a l c u l a t e t h e n e t g a i n o r l o s s f o r e a c h p r o p e r t y , a n d r e p o r t t h e c o m b i n e d n e t g a i n s a n d l o s s e s o n l i n e 1 7 o f F o r m 1 0 4 0 . - 5 - P e t i t i o n e r r e p o r t e d l o s s e s o f $ 5 6 , 9 5 4 o n l i n e 4 2 o f t h e S c h e d u l e E t h a t h e a t t a c h e d t o h i s 1 9 9 4 i n c o m e t a x r e t u r n , a n d o n l i n e 1 7 ( r e n t a l r e a l e s t a t e i n c o m e o r l o s s ) o n h i s 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . H e s u b t r a c t e d $ 5 6 , 9 5 4 f r o m h i s o t h e r i n c o m e t o c a l c u l a t e h i s a d j u s t e d g r o s s i n c o m e f o r 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r a t t a c h e d t h r e e f i r s t p a g e s a n d o n e s e c o n d p a g e o f S c h e d u l e E t o h i s 1 9 9 4 i n c o m e t a x r e t u r n . H e r e p o r t e d t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s f o r s i x o f h i s r e n t a l p r o p e r t i e s o n t w o o f t h e f i r s t p a g e s ( t h r e e o n e a c h ) a n d i n c o m e a n d e x p e n s e s f o r t h e s e v e n t h r e n t a l p r o p e r t y a n d t o t a l s f o r t h e s e v e n r e n t a l p r o p e r t i e s o n t h e t h i r d f i r s t p a g e . P e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g o n l i n e s 2 2 a n d 2 3 o f h i s 1 9 9 4 S c h e d u l e E : L i n e 2 2 , L i n e 2 3 , I n c o m e D e d u c t i b l e P r o p e r t y o r l o s s l o s s 1 9 C o l d S p r i n g s ( $ 6 , 6 2 6 ) ( $ 6 , 6 2 6 ) 9 C o l d S p r i n g s ( 2 0 , 9 7 1 ) ( 2 0 , 9 7 1 ) 2 4 1 - 2 1 H a m i l t o n ( 2 , 5 3 1 ) ( 2 , 5 3 1 ) 1 5 C o l d S p r i n g ( 1 2 , 5 9 0 ) ( 1 2 , 5 9 0 ) 1 0 6 1 s t S t . ( 5 , 7 2 0 ) ( 5 , 7 2 0 ) 6 3 B e l l t o w n ( 8 , 5 1 6 ) ( 8 , 5 1 6 ) 8 0 L a w n 1 , 9 3 9 ( 1 , 9 3 9 ) T h e e x p l a n a t i o n f o r l i n e 2 4 o f t h e 1 9 9 4 S c h e d u l e E i n s t r u c t s t a x p a y e r s t o a d d p o s i t i v e a m o u n t s s h o w n o n l i n e 2 2 b u t n o t t o i n c l u d e a n y l o s s e s . P e t i t i o n e r r e p o r t e d $ 1 , 9 3 9 o n l i n e 2 4 . T h e e x p l a n a t i o n f o r l i n e 2 5 o f t h e 1 9 9 4 S c h e d u l e E i n s t r u c t s t a x p a y e r s t o e n t e r t h e t o t a l a m o u n t o f r o y a l t y l o s s e s f r o m l i n e 2 2 a n d r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s e s f r o m l i n e 2 3 . P e t i t i o n e r r e p o r t e d a $ 5 8 , 8 9 3 l o s s o n l i n e 2 5 . - 6 - T h e e x p l a n a t i o n f o r l i n e 2 6 o n t h e 1 9 9 4 S c h e d u l e E i n s t r u c t s t a x p a y e r s t o c o m b i n e l i n e s 2 4 a n d 2 5 a n d e n t e r t h e t o t a l a m o u n t o f r e n t a l r e a l e s t a t e i n c o m e o r l o s s o n l i n e s 2 6 a n d 4 0 o n S c h e d u l e E a n d o n l i n e 1 7 o n F o r m 1 0 4 0 . P e t i t i o n e r r e p o r t e d a $ 5 6 , 9 5 4 l o s s o n l i n e s 2 6 a n d 4 0 . T h e e x p l a n a t i o n f o r l i n e 4 2 o n t h e 1 9 9 4 S c h e d u l e E i n s t r u c t s r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l s t o e n t e r t h e n e t i n c o m e o r l o s s t h e y r e p o r t a n y w h e r e o n F o r m 1 0 4 0 f r o m a l l r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s i n w h i c h t h e y m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e . P e t i t i o n e r e n t e r e d a $ 5 6 , 9 5 4 l o s s o n l i n e 4 2 o f h i s 1 9 9 4 S c h e d u l e E . b . P e t i t i o n e r ' s F o r m s 8 5 8 2 a n d S u p p o r t i n g S t a t e m e n t s A t t a c h e d t o H i s 1 9 9 4 R e t u r n P e t i t i o n e r a t t a c h e d t o h i s 1 9 9 4 i n c o m e t a x r e t u r n t w o F o r m s 8 5 8 2 , P a s s i v e A c t i v i t y L o s s L i m i t a t i o n s . P e t i t i o n e r a d d e d " A L T E R N A T I V E M I N I M U M T A X " t o t h e t o p o f h i s s e c o n d F o r m 8 5 8 2 . O n t h e f i r s t F o r m 8 5 8 2 , h e r e p o r t e d $ 1 , 9 3 9 f o r a c t i v i t i e s w i t h n e t i n c o m e a n d $ 2 1 5 , 8 6 0 a s p r i o r y e a r u n a l l o w e d l o s s e s , f o r a n e t l o s s o f $ 2 1 3 , 9 2 1 . I n P a r t I I ( s p e c i a l a l l o w a n c e f o r r e n t a l r e a l e s t a t e w i t h a c t i v e p a r t i c i p a t i o n ) o f t h e f i r s t F o r m 8 5 8 2 , h e r e p o r t e d t h a t h i s m o d i f i e d a d j u s t e d g r o s s i n c o m e e x c e e d e d $ 1 5 0 , 0 0 0 . I n P a r t I I I ( t o t a l l o s s e s a l l o w e d ) o f b o t h F o r m s 8 5 8 2 , h e r e p o r t e d $ 1 , 9 3 9 o n l i n e 1 0 ( t o t a l i n c o m e ) a n d l i n e 1 1 ( t o t a l l o s s e s a l l o w e d f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r 1 9 9 4 ) . P e t i t i o n e r a t t a c h e d t o h i s 1 9 9 4 i n c o m e t a x r e t u r n s t a t e m e n t s i n s u p p o r t o f t h e F o r m s 8 5 8 2 . O n S t a t e m e n t 2 9 , F o r m 8 5 8 2 , A c t i v e - 7 - R e n t a l o f R e a l E s t a t e - - W o r k s h e e t 1 , p e t i t i o n e r r e p o r t e d n e t i n c o m e o f $ 1 , 9 3 9 , n o c u r r e n t n e t l o s s f o r a n y p r o p e r t y , p r i o r y e a r u n a l l o w e d l o s s o f $ 2 1 5 , 8 6 0 , a n d a t o t a l o v e r a l l l o s s o f $ 2 1 3 , 9 2 1 . O n S t a t e m e n t 3 0 , F o r m 8 5 8 2 , A l l o c a t i o n o f U n a l l o w e d L o s s e s , a n d o n S t a t e m e n t 3 1 , F o r m 8 5 8 2 , A l l o w e d L o s s e s , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t h i s t o t a l l o s s a n d t o t a l u n a l l o w e d l o s s w a s $ 2 1 3 , 9 2 1 . O n S t a t e m e n t 3 2 , F o r m 8 5 8 2 , S u m m a r y o f P a s s i v e A c t i v i t i e s , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t e a c h r e n t a l p r o p e r t y e x c e p t f o r 8 0 L a w n A v e n u e , S t a m f o r d , C o n n e c t i c u t , h a d a p a s s i v e g a i n o r l o s s o f z e r o , t h a t h i s p r i o r y e a r s ' c a r r y o v e r a f t e r h i s c u r r e n t y e a r n e t r e n t a l a c t i v i t y i n c o m e w a s $ 1 , 9 3 9 , a n d t h a t t h e t o t a l a l l o w e d l o s s e s f o r 1 9 9 4 r e p o r t e d o n F o r m 8 5 8 2 , l i n e 1 1 , w a s $ 1 , 9 3 9 . O n S t a t e m e n t 3 3 , F o r m 8 5 8 2 , M o d i f i e d A G I , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t h i s r e n t a l l o s s w a s $ 5 6 , 9 5 4 . P e t i t i o n e r a t t a c h e d n o o t h e r s t a t e m e n t s o r o t h e r i n f o r m a t i o n r e l a t i n g t o h i s f i r s t F o r m 8 5 8 2 . P e t i t i o n e r d i d n o t a t t a c h a s t a t e m e n t t o h i s 1 9 9 4 r e t u r n s t a t i n g t h a t h e w a s e l e c t i n g t o t r e a t h i s r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y . H e d i d n o t c o m b i n e h i s 1 9 9 4 S c h e d u l e E r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s e s w i t h h i s p r e v i o u s l y s u s p e n d e d l o s s e s . E . F i n a l R e g u l a t i o n s S e c t i o n 1 . 4 6 9 - 9 ( g ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d i n g h o w t o m a k e a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , b e c a m e f i n a l o n D e c e m b e r 2 1 , - 8 - 1 9 9 5 . S e e T . D . 8 6 4 5 , 1 9 9 6 - 1 C . B . 7 3 . T h e f i n a l r e g u l a t i o n , w h i c h i s s u b s t a n t i a l l y l i k e t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n , i s g e n e r a l l y e f f e c t i v e f o r t a x a b l e y e a r s b e g i n n i n g o n o r a f t e r J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 , a n d i s a l s o e f f e c t i v e f o r e l e c t i o n s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) a n d p a r a g r a p h ( g ) o f t h i s r e g u l a t i o n t h a t a r e m a d e w i t h r e t u r n s f i l e d o n o r a f t e r J a n u a r y 1 , 1 9 9 5 . S e e T . D . 8 6 4 5 , 1 9 9 6 - 1 C . B . a t 7 5 . F . P e t i t i o n e r ' s 1 9 9 5 a n d 1 9 9 6 R e t u r n s P e t i t i o n e r t i m e l y f i l e d h i s 1 9 9 5 r e t u r n . H e r e p o r t e d t h e s e v e n r e n t a l p r o p e r t i e s o n h i s 1 9 9 5 r e t u r n a s h e h a d o n h i s 1 9 9 4 r e t u r n . P e t i t i o n e r a t t a c h e d a s t a t e m e n t t o h i s 1 9 9 6 r e t u r n i n d i c a t i n g t h a t h e q u a l i f i e d a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a n d e l e c t e d t o t r e a t a l l o f h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . D i s c u s s i o n A . P a s s i v e L o s s R u l e s f o r R e a l E s t a t e P r o f e s s i o n a l s T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r , a s p e t i t i o n e r c o n t e n d s , p e t i t i o n e r e l e c t e d f o r 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 t o t r e a t h i s s e v e n r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . A t a x p a y e r m a y n o t d e d u c t p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s c l a i m e d b y t h e t a x p a y e r i n a n y t a x a b l e y e a r . S e e s e c . 4 6 9 ( a ) ( 1 ) . A p a s s i v e a c t i v i t y l o s s i s t h e a m o u n t , i f a n y , b y w h i c h l o s s e s f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r a t a x a b l e y e a r e x c e e d i n c o m e f r o m a l l - 9 - 2 S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) b e c a m e e f f e c t i v e f o r t a x a b l e y e a r s b e g i n n i n g a f t e r D e c . 3 1 , 1 9 9 3 . S e e O m n i b u s B u d g e t R e c o n c i l i a t i o n A c t o f 1 9 9 3 , P u b . L . 1 0 3 - 6 6 , s e c . 1 3 1 4 3 ( a ) , ( c ) , 1 0 7 S t a t . 3 1 2 , 4 4 0 . 3 P e t i t i o n e r s a i d i n h i s o p e n i n g b r i e f t h a t r e s p o n d e n t c o n c e d e d t h a t p e t i t i o n e r i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l f o r p u r p o s e s o f s e c . 4 6 9 . R e s p o n d e n t d i d n o t a d d r e s s t h a t i s s u e i n t h e r e p l y b r i e f , a n d w e t r e a t i t a s c o n c e d e d b y r e s p o n d e n t . S e e B u r b a g e v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 5 4 6 , 5 4 7 n . 2 ( 1 9 8 4 ) , a f f d . 7 7 4 F . 2 d 6 4 4 ( 4 t h C i r . 1 9 8 5 ) ; W o l f v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 3 2 , a f f d . 1 3 F . 3 d 1 8 9 ( 6 t h C i r . 1 9 9 3 ) . p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r t h a t y e a r . S e e s e c . 4 6 9 ( d ) ( 1 ) . A p a s s i v e a c t i v i t y i s a t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e t a x p a y e r d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . R e n t a l a c t i v i t i e s a r e a u t o m a t i c a l l y p a s s i v e ( i . e . , p e r s e p a s s i v e ) , s e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , w h e t h e r o r n o t t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y , s e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 4 ) . H o w e v e r , r e n t a l a c t i v i t i e s a r e n o t p e r s e p a s s i v e i n t a x a b l e y e a r s b e g i n n i n g a f t e r D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 3 , f o r t a x p a y e r s i n t h e r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s ( r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l s ) . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . 2 R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d , b u t n o l o n g e r c o n t e n d s , t h a t p e t i t i o n e r i s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) . 3 W e t r e a t t h a t a s r e s p o n d e n t ' s c o n c e s s i o n t h a t s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) a p p l i e s t o p e t i t i o n e r f o r t h e y e a r s i n i s s u e . I f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) a p p l i e s , e a c h i n t e r e s t o f t h e t a x p a y e r i n r e n t a l r e a l e s t a t e i s t r e a t e d a s a s e p a r a t e a c t i v i t y f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 4 6 9 u n l e s s t h e t a x p a y e r e l e c t s t o t r e a t a l l - 1 0 - i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s o n e a c t i v i t y . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) ( i i ) a n d f l u s h l a n g u a g e o f s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . P e t i t i o n e r m a y d e d u c t t h e n e t l o s s e s f r o m h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s i n 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 i f , a s h e c o n t e n d s , h e e l e c t e d i n 1 9 9 4 t o t r e a t t h e m a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . B . W h e t h e r P e t i t i o n e r M a t e r i a l l y P a r t i c i p a t e d i n A n y o f t h e S e v e n R e n t a l R e a l E s t a t e A c t i v i t i e s P e t i t i o n e r c o n t e n d s i n t h e p e t i t i o n t h a t h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n e a c h o f h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s . H o w e v e r , p e t i t i o n e r d i d n o t s o c o n t e n d o n b r i e f . W e d e e m t h a t i s s u e t o b e w a i v e d . S e e B u r b a g e v . C o m m i s s i o n e r , 8 2 T . C . 5 4 6 , 5 4 7 n . 2 ( 1 9 8 4 ) , a f f d . 7 7 4 F . 2 d 6 4 4 ( 4 t h C i r . 1 9 8 5 ) ; W o l f v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 3 2 , a f f d . 1 3 F . 3 d 1 8 9 ( 6 t h C i r . 1 9 9 3 ) . E v e n i f p e t i t i o n e r c o n t e n d e d t h a t h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n e a c h o f h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s , t h e r e c o r d d o e s n o t s h o w t h a t h e d i d s o . A n i n d i v i d u a l t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s i n a n a c t i v i t y i f : ( a ) H e o r s h e p a r t i c i p a t e s m o r e t h a n 5 0 0 h o u r s d u r i n g t h e y e a r ; ( b ) h i s o r h e r p a r t i c i p a t i o n i s s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e p a r t i c i p a t i o n o f i n d i v i d u a l s i n t h a t a c t i v i t y f o r t h e y e a r ; ( c ) h e o r s h e p a r t i c i p a t e s m o r e t h a n 1 0 0 h o u r s a n d t h a t p a r t i c i p a t i o n e q u a l s t h e p a r t i c i p a t i o n o f a l l o t h e r i n d i v i d u a l s d u r i n g t h e y e a r ; ( d ) t h e a c t i v i t y i s a - 1 1 - 4 A s i g n i f i c a n t p a r t i c i p a t i o n a c t i v i t y i s o n e i n w h i c h t h e t a x p a y e r p a r t i c i p a t e s f o r m o r e t h a n 1 0 0 h o u r s b u t d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e u n d e r o n e o f t h e o t h e r s i x t e s t s . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( c ) ( 1 ) ( i i ) a n d ( 2 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 , 5 7 2 6 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h u s , f o r a n a c t i v i t y t o b e a s i g n i f i c a n t p a r t i c i p a t i o n a c t i v i t y , t h e t a x p a y e r ( 1 ) m u s t h a v e m o r e t h a n 1 0 0 h o u r s o f p a r t i c i p a t i o n ; ( 2 ) m u s t h a v e l e s s t h a n 5 0 0 h o u r s o f p a r t i c i p a t i o n b e c a u s e p a r t i c i p a t i o n g r e a t e r t h a n 5 0 0 h o u r s w o u l d m e e t t h e t e s t i n s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) ( 1 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) ; a n d ( 3 ) m u s t n o t b e t h e i n d i v i d u a l w i t h t h e m o s t p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y b e c a u s e a p e r s o n w i t h t h e m o s t p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y , i f g r e a t e r t h a n 1 0 0 h o u r s , m e e t s t h e t e s t i n s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) ( 3 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 6 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . s i g n i f i c a n t p a r t i c i p a t i o n a c t i v i t y 4 a n d h i s o r h e r a g g r e g a t e p a r t i c i p a t i o n i n a l l s i g n i f i c a n t p a r t i c i p a t i o n a c t i v i t i e s f o r t h e y e a r e x c e e d s 5 0 0 h o u r s ; ( e ) h e o r s h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s f o r 5 o u t o f 1 0 y e a r s i m m e d i a t e l y p r e c e d i n g t h e p r e s e n t y e a r ; ( f ) t h e a c t i v i t y i s a p e r s o n a l s e r v i c e a c t i v i t y a n d h e o r s h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d f o r a n y 3 y e a r s p r e c e d i n g t h e p r e s e n t y e a r ; o r ( g ) h e o r s h e p a r t i c i p a t e d o n a r e g u l a r , c o n t i n u o u s , a n d s u b s t a n t i a l b a s i s d u r i n g t h e y e a r . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . P e t i t i o n e r s p e n t a t o t a l o f 8 7 7 h o u r s o n h i s s e v e n r e a l e s t a t e r e n t a l a c t i v i t i e s , b u t t h e r e i s n o e v i d e n c e o f h o w m a n y h o u r s h e s p e n t o n a n y s p e c i f i c r e n t a l p r o p e r t y f o r a n y y e a r . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s i f t h e y a r e t r e a t e d a s o n e a c t i v i t y . T h u s , r e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t p e t i t i o n e r m a y d e d u c t - 1 2 - h i s r e n t a l l o s s e s i f h e e l e c t e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) t o t r e a t h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y . C . W h e t h e r P e t i t i o n e r E l e c t e d o n H i s 1 9 9 4 I n c o m e T a x R e t u r n T o T r e a t H i s R e n t a l R e a l E s t a t e A c t i v i t i e s a s O n e A c t i v i t y 1 . W h e t h e r A g g r e g a t i n g N e t L o s s e s F r o m S c h e d u l e E o n L i n e 1 7 o f F o r m 1 0 4 0 i s a n E l e c t i o n U n d e r S e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e f a c t t h a t h e a g g r e g a t e d h i s l o s s e s f r o m h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s o n h i s t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 s h o w s t h a t h e e l e c t e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) t o t r e a t t h e m a s o n e a c t i v i t y . W e d i s a g r e e . T o m a k e a n e l e c t i o n , a t a x p a y e r m u s t c l e a r l y n o t i f y t h e C o m m i s s i o n e r o f t h e t a x p a y e r ' s i n t e n t t o d o s o . S e e K n i g h t - R i d d e r N e w s p a p e r s I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 7 4 3 F . 2 d 7 8 1 , 7 9 5 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 4 ) . T o m a k e a n e l e c t i o n , " t h e t a x p a y e r m u s t e x h i b i t i n s o m e m a n n e r * * * h i s u n e q u i v o c a l a g r e e m e n t t o a c c e p t b o t h t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f t h e t a x t r e a t m e n t a f f o r d e d " b y t h e g o v e r n i n g s t a t u t e . Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 T . C . 8 3 1 , 8 3 9 ( 1 9 8 4 ) , a f f d . 7 8 3 F . 2 d 1 2 0 1 ( 5 t h C i r . 1 9 8 6 ) . A t a x p a y e r h a s n o t m a d e a n e l e c t i o n i f i t i s n o t c l e a r f r o m t h e r e t u r n t h a t a n e l e c t i o n h a s b e e n m a d e . S e e Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 3 F . 2 d a t 1 2 0 6 . T h e i n s t r u c t i o n s f o r t h e 1 9 9 4 F o r m 1 0 4 0 a n d S c h e d u l e s A , B , C , D , E , F , a n d S E r e q u i r e p e t i t i o n e r t o a g g r e g a t e h i s r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s e s o n l i n e 1 7 o f F o r m 1 0 4 0 . T h u s , t h e f a c t t h a t - 1 3 - p e t i t i o n e r a g g r e g a t e d h i s l o s s e s i s n o t c l e a r n o t i c e t h a t h e i n t e n d e d t o e l e c t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . 2 . W h e t h e r R e p o r t i n g T h a t N e t L o s s e s W e r e A c t i v e I s a n E l e c t i o n U n d e r S e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t h e t r e a t e d h i s n e t l o s s e s a s a c t i v e r a t h e r t h a n p a s s i v e a n d t h a t h e t h e r e b y e l e c t e d t o t r e a t h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . A s e v i d e n c e t h a t h e t r e a t e d h i s n e t l o s s e s a s a c t i v e , h e p o i n t s o u t t h a t h e r e p o r t e d o n l i n e s 2 2 t h r o u g h 2 6 a n d 4 2 o f S c h e d u l e E , l i n e 1 d o f F o r m 8 5 8 2 , a n d s t a t e m e n t s i n s u p p o r t o f F o r m 8 5 8 2 o f h i s 1 9 9 4 r e t u r n t h a t , e x c e p t f o r o n e p r o p e r t y , n o n e o f t h e p r o p e r t i e s h a d a p a s s i v e g a i n o r l o s s a n d t h a t h e d i d n o t a d d h i s 1 9 9 4 l o s s e s t o p r e v i o u s l y s u s p e n d e d l o s s e s . O n l i n e 4 2 o f S c h e d u l e E , h e r e p o r t e d t h e l o s s o f $ 5 6 , 9 5 4 a s t h o u g h h e w e r e a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a n d h a d s u s t a i n e d t h a t l o s s i n a n a c t i v i t y o r a c t i v i t i e s i n w h i c h h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h i s s h o w s t h a t h e e l e c t e d t o t r e a t h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r ' s r e p o r t i n g t h a t h i s n e t l o s s e s w e r e a c t i v e i s n o t c l e a r n o t i c e t h a t h e e l e c t e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) b e c a u s e h e w o u l d a l s o h a v e r e p o r t e d t h a t h i s n e t l o s s e s w e r e a c t i v e i f h e h a d m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n e a c h o f t h e s e v e n r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a n d h a d n o t e l e c t e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) a n d ( d ) ; s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T , T e m p o r a r y I n c o m e T a x - 1 4 - R e g s . , s u p r a ; 1 9 9 4 I n s t r u c t i o n s f o r F o r m 1 0 4 0 a n d S c h e d u l e s A , B , C , D , E , F , a n d S E , a t E - 3 . T h u s , p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 4 r e t u r n d i d n o t g i v e r e s p o n d e n t c l e a r n o t i c e t h a t h e w a s e l e c t i n g t o t r e a t a l l o f h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s o n e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . 3 . W h e t h e r P e t i t i o n e r ' s I n t e n t i o n T o E l e c t U n d e r S e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) E s t a b l i s h e s T h a t H e D i d S o P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t h e i n t e n d e d t o e l e c t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , a n d t h a t w e s h o u l d t a k e h i s i n t e n t i n t o a c c o u n t i n d e c i d i n g w h e t h e r h e d i d s o . W e d i s a g r e e . S e e Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 3 F . 2 d a t 1 2 0 6 ( t a x p a y e r ' s i n t e n t i s i r r e l e v a n t t o m a k i n g a n e l e c t i o n ) . 4 . W h e t h e r t h e L a c k o f G u i d a n c e o n H o w T o E l e c t U n d e r S e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) E x c u s e s P e t i t i o n e r F r o m C l e a r l y N o t i f y i n g R e s p o n d e n t T h a t H e W a n t e d T o E l e c t P e t i t i o n e r p o i n t s o u t t h a t , w h e n h e f i l e d h i s 1 9 9 4 r e t u r n , t h e C o m m i s s i o n e r h a d i s s u e d n o g u i d a n c e ( o t h e r t h a n p r o p o s e d r e g u l a t i o n s ) a b o u t h o w t o e l e c t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) a n d c o n t e n d s t h a t , a s a r e s u l t , h i s r e t u r n s a t i s f i e d t h e e l e c t i o n r e q u i r e m e n t . W e d i s a g r e e . T h e l a c k o f g u i d a n c e d o e s n o t e l i m i n a t e t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t t o e l e c t . S e e Y o u n g v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 3 F . 2 d a t 1 2 0 6 ( t h e s t a t u t e r e q u i r e s a b i n d i n g e l e c t i o n w i t h o r w i t h o u t r e g u l a t i o n s ) . I n a n y e v e n t , p e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t w o u l d n o t e x c u s e h i s f a i l u r e t o e l e c t f o r 1 9 9 5 b e c a u s e t h e r e g u l a t i o n s w e r e a d o p t e d i n f i n a l f o r m w e l l b e f o r e h i s 1 9 9 5 r e t u r n w a s d u e . - 1 5 - 5 . W h e t h e r t h e R e s u l t o f C o n c l u d i n g T h a t P e t i t i o n e r D i d N o t E l e c t U n d e r S e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) I s T o o H a r s h P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t i n d e c i d i n g w h e t h e r a t a x p a y e r p r o p e r l y e l e c t e d , w e m u s t c o n s i d e r w h e t h e r t h e s a n c t i o n i m p o s e d o n t h e t a x p a y e r f o r f a i l u r e t o c o m p l y w o u l d b e e x c e s s i v e a n d o u t o f p r o p o r t i o n t o t h e d e f a u l t . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e r e s u l t h e r e i s h a r s h a n d o u t o f p r o p o r t i o n t o a n y f a i l u r e t o e l e c t p r o p e r l y . P e t i t i o n e r c i t e s A m e r i c a n A i r F i l t e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 1 T . C . 7 0 9 , 7 1 9 ( 1 9 8 3 ) , t o s u p p o r t h i s c o n t e n t i o n t h a t w e m u s t c o n s i d e r t h e h a r s h n e s s o f t h e r e s u l t i f w e f i n d t h a t h e d i d n o t e l e c t a s h e c l a i m e d . I n A m e r i c a n A i r F i l t e r C o . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , w e c o n s i d e r e d w h e t h e r t h e r e s u l t w a s h a r s h a s a f a c t o r i n d e c i d i n g w h e t h e r t h e t a x p a y e r s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e d w i t h r e g u l a t i o n s w h i c h s t a t e d h o w t o m a k e a n e l e c t i o n . A m e r i c a n A i r F i l t e r C o . d o e s n o t a p p l y h e r e b e c a u s e t h e i s s u e h e r e i s n o t w h e t h e r p e t i t i o n e r s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e d w i t h a r e g u l a t i o n . I f p e t i t i o n e r d i d n o t e l e c t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) i n 1 9 9 4 a s h e c o n t e n d s , t h e n h i s 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 l o s s e s a r e s u s p e n d e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( b ) a s t h e y w e r e i n y e a r s b e f o r e 1 9 9 4 , a n d h e m a y n o t d e d u c t t h e r e n t a l l o s s e s t h a t h e i n c u r r e d i n 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 . W e d o n o t b e l i e v e t h a t r e s u l t i s h a r s h o r o u t o f p r o p o r t i o n t o p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o e l e c t . - 1 6 - 5 I n l i g h t o f o u r c o n c l u s i o n , w e n e e d n o t d e c i d e r e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t s e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( g ) , I n c o m e T a x R e g s . , r e q u i r i n g a t a x p a y e r t o a t t a c h a s t a t e m e n t t o h i s o r h e r o r i g i n a l r e t u r n , a p p l i e s t o p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 4 r e t u r n . 6 . W h e t h e r P e t i t i o n e r S u b s t a n t i a l l y C o m p l i e d W i t h t h e R e q u i r e m e n t T o E l e c t U n d e r S e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t h e s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e d w i t h t h e r e q u i r e m e n t t o e l e c t u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . W e d i s a g r e e f o r r e a s o n s s t a t e d a b o v e . P e t i t i o n e r h a s n o t s h o w n t h a t h e g a v e r e s p o n d e n t c l e a r n o t i c e t h a t h e w a s m a k i n g a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) f o r 1 9 9 4 o r 1 9 9 5 . D . C o n c l u s i o n P e t i t i o n e r t r e a t e d t h e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s o n h i s 1 9 9 5 r e t u r n i n t h e s a m e m a n n e r a s h i s 1 9 9 4 r e t u r n . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t e l e c t o n h i s 1 9 9 4 o r 1 9 9 5 r e t u r n t o t r e a t h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s a s a s i n g l e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . 5 T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .