TAX COURT OPINION

Case: Estate of James W. Boyle, Deceased; Nancy A. Boyle & James H. Case, Co-Personal Representatives and
Docket Number: 18586-98
Judge: Marvel
Opinion Type: memo
Filed: 09/10/2001
Pages: 14

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 3 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F J A M E S W . B O Y L E , D E C E A S E D , N A N C Y A . B O Y L E A N D J A M E S H . C A S E , C O - P E R S O N A L R E P R E S E N T A T I V E S A N D N A N C Y A . B O Y L E , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 8 5 8 6 - 9 8 . F i l e d S e p t e m b e r 1 0 , 2 0 0 1 . D a v i d W . K . W o n g , f o r p e t i t i o n e r s . H e n r y E . O ' N e i l l , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N M A R V E L , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 6 0 , 8 2 0 i n t h e F e d e r a l i n c o m e t a x o f p e t i t i o n e r N a n c y A . B o y l e ( M r s . B o y l e ) a n d h e r d e c e a s e d h u s b a n d , J a m e s W . B o y l e ( d e c e d e n t ) , - 2 - 1 T h e o n l y o t h e r i s s u e s r a i s e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a r e c o m p u t a t i o n a l o r w e r e c o n c e d e d b y p e t i t i o n e r s . 2 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . M o n e t a r y a m o u n t s a r e r o u n d e d t o t h e n e a r e s t d o l l a r . f o r 1 9 9 5 . T h e o n l y i s s u e 1 f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r , u n d e r s e c t i o n 1 6 5 , 2 t h e d e c e d e n t a n d M r s . B o y l e p r o p e r l y d e d u c t e d a c a s u a l t y l o s s o f $ 1 7 3 , 8 3 3 o n t h e i r F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r 1 9 9 5 . F I N D I N G S O F F A C T T h e f a c t s o f t h i s c a s e h a v e b e e n f u l l y s t i p u l a t e d p u r s u a n t t o R u l e 1 2 2 . W e i n c o r p o r a t e t h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s i n t o o u r f i n d i n g s b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s a r e t h e E s t a t e o f J a m e s W . B o y l e , D e c e a s e d , M r s . B o y l e a n d J a m e s H . C a s e , C o - P e r s o n a l R e p r e s e n t a t i v e s , a n d M r s . B o y l e , t h e s u r v i v i n g s p o u s e o f d e c e d e n t . D e c e d e n t , w h o d i e d o n O c t o b e r 2 4 , 1 9 9 8 , a n d M r s . B o y l e ( t o g e t h e r , t h e B o y l e s ) w e r e h u s b a n d a n d w i f e d u r i n g 1 9 9 5 a n d t i m e l y f i l e d a j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r 1 9 9 5 . M r s . B o y l e a n d J a m e s H . C a s e a r e t h e d u l y a p p o i n t e d p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e s o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n H o n o l u l u , H a w a i i , o n t h e d a t e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . I n J u n e 1 9 7 9 , t h e B o y l e s p u r c h a s e d a c o m m e r c i a l w a r e h o u s e b u i l d i n g ( o l d w a r e h o u s e ) l o c a t e d i n H o n o l u l u , H a w a i i . T h e B o y l e s o w n e d t h e o l d w a r e h o u s e a s j o i n t t e n a n t s a t a l l r e l e v a n t t i m e s . T h e i r c o s t b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e a s o f J u n e 1 9 7 9 w a s - 3 - 3 I n 1 9 7 9 , t h e B o y l e s d e d u c t e d o n l y $ 3 , 7 1 2 . $ 1 4 8 , 4 7 9 . T h e B o y l e s d e p r e c i a t e d t h e o l d w a r e h o u s e u s i n g t h e s t r a i g h t - l i n e m e t h o d a n d a 2 0 - y e a r u s e f u l l i f e , b e g i n n i n g i n 1 9 7 9 , c l a i m i n g a n n u a l d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s o f $ 7 , 4 2 4 . 3 O n J a n u a r y 1 , 1 9 9 3 , t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e w a s $ 4 8 , 2 5 5 . O n D e c e m b e r 1 3 , 1 9 9 3 , t h e o l d w a r e h o u s e w a s c o m p l e t e l y d e s t r o y e d b y f i r e . I m m e d i a t e l y p r i o r t o t h e f i r e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e o l d w a r e h o u s e w a s b e t w e e n $ 6 0 0 , 0 0 0 a n d $ 7 0 0 , 0 0 0 . I m m e d i a t e l y a f t e r t h e f i r e , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e o l d w a r e h o u s e w a s z e r o . A s o f t h e d a t e o f t h e f i r e , t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e w a s $ 4 0 , 8 3 1 . W h e n t h e f i r e o c c u r r e d , t h e o l d w a r e h o u s e w a s c o v e r e d b y a r e p l a c e m e n t c o s t f i r e i n s u r a n c e p o l i c y ( i n s u r a n c e p o l i c y ) i s s u e d b y P a c i f i c I n s u r a n c e C o . ( P a c i f i c ) . T h e B o y l e s a n t i c i p a t e d t h a t t h e i n s u r a n c e p o l i c y w o u l d c o v e r a l l t h e c o s t s o f c o n s t r u c t i n g a n e w w a r e h o u s e t o r e p l a c e t h e o l d w a r e h o u s e a n d s u b m i t t e d a c l a i m t o P a c i f i c . A d i s p u t e , h o w e v e r , a r o s e b e t w e e n t h e B o y l e s a n d P a c i f i c a s t o w h e t h e r t h e i n s u r a n c e p o l i c y w o u l d c o v e r t h a t p a r t o f t h e c o n s t r u c t i o n c o s t s a s s o c i a t e d w i t h c h a n g e s i n b u i l d i n g c o d e r e q u i r e m e n t s t h a t o c c u r r e d b e t w e e n t h e t i m e t h e o l d w a r e h o u s e o r i g i n a l l y w a s c o n s t r u c t e d a n d t h e d a t e o f t h e f i r e . A s a r e s u l t o f t h a t d i s p u t e , t h e a m o u n t o f i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t t h e B o y l e s r e a s o n a b l y e x p e c t e d t o r e c e i v e u n d e r t h e - 4 - 4 T h e B o y l e s ' n e t o u t - o f - p o c k e t i n v e s t m e n t t o c o n s t r u c t t h e n e w w a r e h o u s e w a s o n l y $ 1 4 5 , 1 4 2 a f t e r a p p l i c a t i o n o f t h e i n s u r a n c e p r o c e e d s . 5 T h e c o m p u t a t i o n m a d e b y t h e B o y l e s o n t h e i r 1 9 9 5 r e t u r n a s r e f l e c t e d o n F o r m 4 6 8 4 , C a s u a l t i e s a n d T h e f t s , d i f f e r s f r o m t h e s t i p u l a t e d c o m p u t a t i o n a n d w a s a s f o l l o w s : C o s t o r a d j u s t e d b a s i s o f p r o p e r t y $ 7 2 7 , 6 2 6 I n s u r a n c e o r o t h e r r e i m b u r s e m e n t 5 5 3 , 7 9 3 F a i r m a r k e t v a l u e b e f o r e c a s u a l t y 7 5 0 , 0 0 0 F a i r m a r k e t v a l u e a f t e r c a s u a l t y N O N E D i f f e r e n c e 7 5 0 , 0 0 0 E n t e r t h e s m a l l e r o f t h e a d j u s t e d b a s i s o r t h e d i f f e r e n c e i n f a i r m a r k e t v a l u e b e f o r e a n d a f t e r t h e c a s u a l t y a s t h e c a s u a l t y l o s s c l a i m e d 1 7 3 , 8 3 3 i n s u r a n c e p o l i c y w a s u n c e r t a i n u n t i l 1 9 9 5 , w h e n t h e B o y l e s a n d P a c i f i c s e t t l e d t h e c l a i m . P u r s u a n t t o t h e s e t t l e m e n t , P a c i f i c p a i d $ 5 5 3 , 7 9 3 t o r e i m b u r s e t h e B o y l e s f o r t h e d e s t r u c t i o n o f t h e o l d w a r e h o u s e , a n d t h e B o y l e s c o n s t r u c t e d a n e w w a r e h o u s e a t a t o t a l c o s t o f $ 6 9 8 , 9 3 5 t o r e p l a c e t h e o l d w a r e h o u s e . 4 O n t h e i r 1 9 9 5 F o r m 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , t h e B o y l e s c l a i m e d a d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n o f $ 7 , 4 2 4 a n d a c a s u a l t y l o s s i n t h e a m o u n t o f $ 1 7 3 , 8 3 3 w i t h r e s p e c t t o t h e o l d w a r e h o u s e . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t t h e c a s u a l t y l o s s w a s c o m p u t e d a s f o l l o w s : 5 - 5 - O r i g i n a l c o s t o f o l d w a r e h o u s e ( J u n e 1 9 7 9 ) $ 1 4 8 , 4 7 9 C o s t o f r e c o n s t r u c t i o n 6 9 8 , 9 3 5 A m o r t i z a b l e c o s t s 1 1 2 , 3 6 0 T o t a l C o s t s 9 5 9 , 7 7 4 L e s s : D e p r e c i a t i o n c l a i m e d 1 ( 1 2 2 , 4 9 5 ) I n s u r a n c e P r o c e e d s ( 5 5 3 , 7 9 3 ) A m o r t i z a t i o n c l a i m e d ( 1 0 9 , 6 5 3 ) C a s u a l t y L o s s C l a i m e d 1 7 3 , 8 3 3 1 T h i s f i g u r e i n c l u d e s $ 7 , 4 2 4 i n d e p r e c i a t i o n f o r 1 9 9 5 . T h e B o y l e s d i d n o t r e p o r t a n y g a i n r e a l i z e d f r o m t h e d e s t r u c t i o n o f t h e o l d w a r e h o u s e o n t h e i r 1 9 9 5 r e t u r n . I n h i s n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e c l a i m e d c a s u a l t y l o s s b e c a u s e t h e i n s u r a n c e p r o c e e d s e x c e e d e d t h e B o y l e s ' a l l o w a b l e l o s s . R e s p o n d e n t a l s o d i s a l l o w e d t h e d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n c l a i m e d f o r 1 9 9 5 , a n d p e t i t i o n e r s h a v e c o n c e d e d t h i s a d j u s t m e n t . O P I N I O N S e c t i o n 1 6 5 ( a ) a n d ( c ) a l l o w s a d e d u c t i o n f o r l o s s e s a r i s i n g f r o m f i r e o r o t h e r q u a l i f y i n g c a s u a l t y s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e ( c a s u a l t y l o s s ) . S e e a l s o s e c . 1 . 1 6 5 - 7 ( a ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . A c a s u a l t y l o s s i s " t r e a t e d a s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e l o s s o c c u r s a s e v i d e n c e d b y c l o s e d a n d c o m p l e t e d t r a n s a c t i o n s a n d a s f i x e d b y i d e n t i f i a b l e e v e n t s o c c u r r i n g i n - 6 - 6 E v e n t h o u g h a c a s u a l t y o c c u r s i n a n e a r l i e r y e a r , a n y l o s s r e s u l t i n g f r o m t h a t c a s u a l t y i s n o t c o n s i d e r e d t o b e s u s t a i n e d u n d e r s e c . 1 6 5 u n t i l i t c a n b e d e t e r m i n e d w i t h r e a s o n a b l e c e r t a i n t y w h e t h e r r e i m b u r s e m e n t f o r a l l o r p a r t o f t h e l o s s w i l l b e r e c e i v e d a n d i n w h a t a m o u n t . G a l e v . C o m m i s s i o n e r , 4 1 T . C . 2 6 9 , 2 7 5 ( 1 9 6 3 ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 2 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . W h e n a r e a s o n a b l e p r o s p e c t o f r e c o v e r y o n a r e i m b u r s e m e n t c l a i m e x i s t s b u t t h e a m o u n t o f t h e r e i m b u r s e m e n t c a n n o t b e d e t e r m i n e d w i t h r e a s o n a b l e c e r t a i n t y , a c a s u a l t y l o s s i s n o t s u s t a i n e d u n t i l t h e c l a i m i s s e t t l e d , a d j u d i c a t e d o r a b a n d o n e d , t h u s e n a b l i n g t h e t a x p a y e r t o c a l c u l a t e t h e a m o u n t o f t h e l o s s , i f a n y . L i c h t v . C o m m i s s i o n e r , 3 7 B . T . A . 1 0 9 6 , 1 1 0 0 ( 1 9 3 8 ) ; A l l i e d F u r r i e r s C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 2 4 B . T . A . 4 5 7 , 4 6 0 ( 1 9 3 1 ) . s u c h t a x a b l e y e a r . " S e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e i s n o d i s p u t e i n t h i s c a s e a s t o t h e y e a r i n w h i c h t h e B o y l e s ' c a s u a l t y l o s s , i f a n y , w a s s u s t a i n e d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 6 5 . A l t h o u g h t h e f i r e t h a t d e s t r o y e d t h e w a r e h o u s e o c c u r r e d i n D e c e m b e r 1 9 9 3 , t h e B o y l e s h a d a c l a i m f o r i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t w h i c h t h e i r i n s u r e r d i s p u t e d . T h a t c l a i m w a s n o t s e t t l e d u n t i l 1 9 9 5 . B e c a u s e t h e a m o u n t o f t h e i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t c o u l d n o t r e a s o n a b l y b e a s c e r t a i n e d u n t i l t h e d i s p u t e w a s s e t t l e d i n 1 9 9 5 , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e c a s u a l t y l o s s i n q u e s t i o n , i f a n y , w a s s u s t a i n e d i n 1 9 9 5 . 6 T h e i s s u e w e m u s t d e c i d e f o c u s e s , i n s t e a d , o n t h e c a l c u l a t i o n o f t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s , a n e s s e n t i a l c o m p o n e n t o f t h e c a s u a l t y l o s s c a l c u l a t i o n . S e c t i o n 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s t h a t t h e a m o u n t o f l o s s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 6 5 ( a ) i s t h e l e s s e r o f e i t h e r ( i ) t h e a m o u n t w h i c h i s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e - 7 - p r o p e r t y i m m e d i a t e l y b e f o r e t h e c a s u a l t y r e d u c e d b y t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i m m e d i a t e l y a f t e r t h e c a s u a l t y o r ( i i ) t h e a m o u n t o f t h e t a x p a y e r ' s a d j u s t e d b a s i s p r e s c r i b e d i n s e c t i o n 1 . 1 0 1 1 - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , f o r d e t e r m i n i n g t h e l o s s f r o m t h e s a l e o r d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y i n v o l v e d . T h e a m o u n t d e t e r m i n e d i s t h e n r e d u c e d b y a n y i n s u r a n c e o r o t h e r c o m p e n s a t i o n r e c e i v e d t o a r r i v e a t t h e d e d u c t i o n a l l o w a b l e . S e c . 1 6 5 ( a ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( c ) ( 4 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; s e e a l s o H e l v e r i n g v . O w e n s , 3 0 5 U . S . 4 6 8 ( 1 9 3 9 ) ; P f a l z g r a f v . C o m m i s s i o n e r , 6 7 T . C . 7 8 4 ( 1 9 7 7 ) ; M i l l s a p v . C o m m i s s i o n e r , 4 6 T . C . 7 5 1 ( 1 9 6 6 ) , a f f d . o n o t h e r i s s u e s 3 8 7 F . 2 d 4 2 0 ( 8 t h C i r . 1 9 6 8 ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e o l d w a r e h o u s e b e f o r e a n d a f t e r t h e f i r e i s b e t w e e n $ 6 0 0 , 0 0 0 t o $ 7 0 0 , 0 0 0 a n d t h a t t h e B o y l e s r e c e i v e d i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t o f $ 5 5 3 , 7 9 3 . T h e p a r t i e s d i s a g r e e , h o w e v e r , r e g a r d i n g t h e c a l c u l a t i o n o f t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s m u s t b e c a l c u l a t e d a s o f D e c e m b e r 1 3 , 1 9 9 3 , t h e d a t e t h e f i r e o c c u r r e d , c i t i n g s e c t i o n s 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) a n d 1 . 1 6 5 - 1 ( c ) ( 4 ) , I n c o m e T a x R e g s . , i n s u p p o r t o f h i s p o s i t i o n . P e t i t i o n e r s r e j e c t r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t , p o i n t i n g o u t t h a t t h e r e g u l a t i o n s c i t e d b y r e s p o n d e n t d o n o t s t a t e w h e t h e r a t a x p a y e r ' s a d j u s t e d b a s i s i s c a l c u l a t e d a s o f t h e d a t e t h e c a s u a l t y o c c u r r e d - 8 - 7 S e c . 1 . 1 0 1 1 - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s t h a t a t a x p a y e r ' s b a s i s i n p r o p e r t y s h a l l b e i t s c o s t , a d j u s t e d t o t h e e x t e n t ( c o n t i n u e d . . . ) o r t h e d a t e t h e c a s u a l t y l o s s , i f a n y , w a s d e e m e d s u s t a i n e d . P e t i t i o n e r s u r g e u s t o c o n c l u d e t h a t ( i ) t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e m u s t b e c a l c u l a t e d a s o f 1 9 9 5 , t h e y e a r t h e c a s u a l t y l o s s , i f a n y , w a s s u s t a i n e d i n t h i s c a s e a n d t h a t ( i i ) t h e a d j u s t e d b a s i s s o c a l c u l a t e d m u s t i n c l u d e t h e c o s t o f r e b u i l d i n g t h e w a r e h o u s e . W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r s t h a t n e i t h e r s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 1 ( c ) ( 4 ) n o r s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , c l e a r l y s t a t e s t h a t a t a x p a y e r ' s a d j u s t e d b a s i s i n p r o p e r t y d a m a g e d o r d e s t r o y e d b y c a s u a l t y m u s t b e c a l c u l a t e d a s o f t h e d a t e o f t h e c a s u a l t y . T h e p e r t i n e n t p a r t o f s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 1 ( c ) ( 4 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s s i m p l y t h a t , i n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f l o s s a c t u a l l y s u s t a i n e d u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) , p r o p e r a d j u s t m e n t m u s t b e m a d e f o r a n y i n s u r a n c e r e c e i v e d . T h e p e r t i n e n t p a r t o f s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s t h a t t h e a m o u n t o f t h e c a s u a l t y l o s s t o b e t a k e n i n t o a c c o u n t u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) i s t h e l e s s e r o f e i t h e r ( i ) t h e a m o u n t e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i m m e d i a t e l y b e f o r e t h e c a s u a l t y r e d u c e d b y t h e f a i r m a r k e t v a l u e i m m e d i a t e l y a f t e r t h e c a s u a l t y o r ( i i ) t h e a m o u n t o f t h e a d j u s t e d b a s i s p r e s c r i b e d i n s e c t i o n 1 . 1 0 1 1 - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , f o r d e t e r m i n i n g t h e l o s s f r o m t h e s a l e o r o t h e r d i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y i n v o l v e d . 7 - 9 - 7 ( . . . c o n t i n u e d ) p r o v i d e d b y s e c . 1 0 1 6 . S e c s . 1 . 1 0 1 6 - 2 a n d 1 . 1 0 1 6 - 3 , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e t h a t a t a x p a y e r ' s c o s t b a s i s m u s t b e i n c r e a s e d b y t h e c o s t o f i m p r o v e m e n t s a n d b e t t e r m e n t s m a d e t o p r o p e r t y , a n d d e c r e a s e d b y a m o r t i z a t i o n , d e p r e c i a t i o n , a n d o b s o l e s c e n c e . W e d i s a g r e e w i t h p e t i t i o n e r s , h o w e v e r , t h a t t h e f a i l u r e o f t h e a b o v e - c i t e d r e g u l a t i o n s t o s p e c i f y w h e n t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e p r o p e r t y i n v o l v e d m u s t b e c a l c u l a t e d m e a n s t h a t p e t i t i o n e r s a r e f r e e t o c a l c u l a t e t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e o l d w a r e h o u s e b y a d d i n g t o i t t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g t h e n e w w a r e h o u s e . A l t h o u g h t h e a b o v e - c i t e d r e g u l a t i o n s d o n o t e x p l i c i t l y a d d r e s s t h e t i m i n g q u e s t i o n p o s e d b y p e t i t i o n e r s , t h e a n s w e r , w e b e l i e v e , f l o w s f r o m s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r s ' c a l c u l a t i o n o f t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e a s o f 1 9 9 5 a s s u m e s t h a t t h e n e w w a r e h o u s e i s m e r e l y a n i m p r o v e m e n t o f t h e o l d w a r e h o u s e a n d t h a t t h e c o s t o f t h a t i m p r o v e m e n t i n c r e a s e s t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e f o r p u r p o s e s o f c a l c u l a t i n g t h e i r c a s u a l t y l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) . T h i s a s s u m p t i o n , w h i c h i s c r i t i c a l t o t h e s u c c e s s o f p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n , i s i n c o r r e c t b e c a u s e t h e r e c o r d i n t h i s c a s e c l e a r l y e s t a b l i s h e s t h a t t h e o l d w a r e h o u s e a n d t h e n e w w a r e h o u s e w e r e s e p a r a t e a n d d i s t i n c t p r o p e r t i e s . O n l y t h e o l d w a r e h o u s e w a s i n v o l v e d i n t h e c a s u a l t y o n D e c e m b e r 1 3 , 1 9 9 3 , a n d i t w a s c o m p l e t e l y d e s t r o y e d b e f o r e t h e n e w w a r e h o u s e w a s e v e n i n e x i s t e n c e . - 1 0 - S e c t i o n 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , l i m i t s a d e d u c t i b l e c a s u a l t y l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) t o t h e l e s s e r o f t h e d e c r e a s e i n v a l u e o f p r o p e r t y b e f o r e a n d a f t e r t h e c a s u a l t y o r t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e " i n v o l v e d " p r o p e r t y . T h e r e f e r e n c e t o " i n v o l v e d " p r o p e r t y c o n t a i n e d i n s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , m u s t r e f e r t o t h e p r o p e r t y d a m a g e d o r d e s t r o y e d b y t h e c a s u a l t y , i . e . , t h e o l d w a r e h o u s e , a n d t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e f o r p u r p o s e s o f c a l c u l a t i n g t h e c a s u a l t y l o s s , i f a n y , u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) m u s t b e i t s b a s i s a s o f t h e d a t e o f t h e c a s u a l t y . O u r c o n c l u s i o n i s c o n s i s t e n t w i t h s e c t i o n 1 0 3 3 , w h i c h p r o v i d e s r u l e s f o r d e t e r m i n i n g w h e t h e r g a i n r e a l i z e d u p o n t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f p r o p e r t y m u s t b e r e c o g n i z e d f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s . A c a s u a l t y i s t r e a t e d f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s a s a n i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f p r o p e r t y . S e c . 1 0 3 3 ( a ) ; s e c s . 1 . 1 0 3 3 ( a ) - 1 a n d 1 . 1 0 3 3 ( a ) - 2 ( c ) , I n c o m e T a x R e g s . U n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) , i f d a m a g e d o r d e s t r o y e d p r o p e r t y i s c o n v e r t e d i n t o m o n e y ( e . g . , t h r o u g h i n s u r a n c e ) , t h a t c o n v e r s i o n i s t r e a t e d a s a s a l e o r e x c h a n g e o f t h e d a m a g e d o r d e s t r o y e d p r o p e r t y ( t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y ) , a n d t h e a m o u n t o f g a i n , i f a n y , r e a l i z e d o n t h e c o n v e r s i o n m u s t b e r e c o g n i z e d e x c e p t t o t h e e x t e n t p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) . I f , h o w e v e r , t h e t a x p a y e r r e i n v e s t s t h e m o n e y r e c e i v e d f o r t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y t o a c q u i r e q u a l i f i e d r e p l a c e m e n t p r o p e r t y ( i . e . , p r o p e r t y s i m i l a r o r - 1 1 - 8 W h e n a n i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n r e s u l t s i n t h e r e a l i z a t i o n o f g a i n , t h e d e t a i l s o f t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n , i n c l u d i n g t h o s e r e l a t i n g t o t h e r e p l a c e m e n t o f t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y , m u s t b e r e p o r t e d i n t h e r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h a n y o f t h e g a i n i s r e a l i z e d . A n e l e c t i o n t o d e f e r t h e r e c o g n i t i o n o f g a i n f r o m t h e c o n v e r s i o n u n d e r s e c . 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) a n d s e c . 1 . 1 0 3 3 ( a ) - 2 ( c ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s m a d e b y i n c l u d i n g s u c h g a i n i n g r o s s i n c o m e , b u t o n l y t o t h e e x t e n t r e q u i r e d b y s e c . 1 0 3 3 , o n t h e t a x p a y e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n f o r t h e f i r s t y e a r t h e t a x p a y e r i s r e q u i r e d t o r e c o g n i z e t h e g a i n . S e c . 1 . 1 0 3 3 ( a ) - 2 ( c ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . I f s e c . 1 0 3 3 d o e s n o t r e q u i r e a t a x p a y e r t o r e c o g n i z e a n y o f t h e g a i n , t h e e l e c t i o n i s m a d e s i m p l y b y n o t i n c l u d i n g t h e g a i n i n g r o s s i n c o m e . r e l a t e d i n s e r v i c e o r u s e t o t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y , s e c t i o n 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) ( A ) ) w i t h i n t h e p e r i o d p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) ( B ) , g a i n i s r e c o g n i z e d , i f t h e t a x p a y e r s o e l e c t s , o n l y t o t h e e x t e n t t h e a m o u n t r e a l i z e d f r o m t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y e x c e e d s t h e c o s t o f t h e q u a l i f i e d r e p l a c e m e n t p r o p e r t y . 8 S e c . 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) ( A ) . T h e b a s i s o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a c q u i r e d a s a r e s u l t o f a n i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f t h e p r o p e r t y i n t o m o n e y i s i t s c o s t , d e c r e a s e d b y t h e a m o u n t o f g a i n n o t r e c o g n i z e d u p o n c o n v e r s i o n . S e c . 1 0 3 3 ( b ) . A n e x a m p l e u s e d i n s e c t i o n 1 . 1 0 3 3 ( b ) - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . , t o i l l u s t r a t e t h e o p e r a t i o n o f s e c t i o n 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) ( A ) a n d ( b ) i s c o n s i s t e n t w i t h o u r a n a l y s i s : E x a m p l e . A t a x p a y e r r e a l i z e s $ 2 2 , 0 0 0 f r o m t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f h i s b a r n i n 1 9 5 5 ; t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e b a r n t o h i m w a s $ 1 0 , 0 0 0 , a n d h e s p e n t i n t h e s a m e y e a r $ 2 0 , 0 0 0 f o r a n e w b a r n w h i c h r e s u l t e d i n t h e n o n r e c o g n i t i o n o f $ 1 0 , 0 0 0 o f t h e $ 1 2 , 0 0 0 g a i n o n t h e c o n v e r s i o n . T h e b a s i s o f t h e n e w b a r n t o t h e t a x p a y e r w o u l d b e $ 1 0 , 0 0 0 - - t h e c o s t o f t h e - 1 2 - 9 I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t a p p l i e d a s i m i l a r a n a l y s i s t o c a l c u l a t e t h e B o y l e s ' g a i n f r o m t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f t h e o l d w a r e h o u s e a n d t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e n e w w a r e h o u s e i n a c c o r d a n c e w i t h s e c . 1 0 3 3 ( a ) ( 2 ) a n d ( b ) a s f o l l o w s : G a i n r e a l i z e d o n t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f t h e o l d w a r e h o u s e : A m o u n t r e a l i z e d f r o m t h e i n v o l u n t a r y c o n v e r s i o n o f t h e o l d w a r e h o u s e $ 5 5 3 , 7 9 3 L e s s : A d j u s t e d b a s i s 3 3 , 4 0 8 G a i n r e a l i z e d 5 2 0 , 3 8 5 T h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e n e w w a r e h o u s e T o t a l C o s t o f n e w w a r e h o u s e $ 7 0 2 , 7 0 2 L e s s : G a i n r e a l i z e d b u t n o t r e c o g n i z e d u n d e r s e c . 1 0 3 3 ( b ) 5 2 0 , 3 8 5 A d j u s t e d b a s i s 1 8 2 , 3 1 7 n e w b a r n ( $ 2 0 , 0 0 0 ) l e s s t h e a m o u n t o f t h e g a i n n o t r e c o g n i z e d o n t h e c o n v e r s i o n * * * [ 9 ] O u r c o n c l u s i o n i s a l s o r e i n f o r c e d b y s e c t i o n 1 . 1 0 3 3 ( a ) - 2 ( c ) ( 1 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . , w h i c h s t a t e s t h a t " A n a m o u n t e x p e n d e d f o r r e p l a c e m e n t o f a n a s s e t , i n e x c e s s o f t h e r e c o v e r y f o r l o s s , r e p r e s e n t s a c a p i t a l e x p e n d i t u r e a n d i s n o t a d e d u c t i b l e l o s s f o r i n c o m e t a x p u r p o s e s . " W h e n w e t r e a t t h e o l d w a r e h o u s e a n d t h e n e w w a r e h o u s e a s d i f f e r e n t p r o p e r t i e s , a s s e c t i o n s 1 6 5 a n d 1 0 3 3 r e q u i r e , t h e d e t e r m i n a t i o n o f a d j u s t e d b a s i s f o r p u r p o s e s o f c a l c u l a t i n g a c a s u a l t y l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) i s s t r a i g h t f o r w a r d . T h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e f o r p u r p o s e s o f - 1 3 - 1 0 I n h i s o p e n i n g b r i e f , r e s p o n d e n t n o t e s t h a t t h e r e v e n u e a g e n t ' s c a l c u l a t i o n o f t h e a l l o w a b l e c a s u a l t y l o s s s h o w e d t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s a s $ 3 3 , 4 0 8 . T h i s f i g u r e w a s c a l c u l a t e d ( w i t h a $ 1 d i s c r e p a n c y ) b y s u b t r a c t i n g t h e 1 9 9 4 d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n o f $ 7 , 4 2 4 f r o m $ 4 0 , 8 3 1 , t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e a s o f t h e d a t e o f t h e f i r e . R e s p o n d e n t s t a t e s t h a t h e d o e s n o t c o n c e d e t h a t t h e 1 9 9 4 d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n w a s p r o p e r , b u t h e t a k e s t h e p o s i t i o n t h a t t h e i s s u e i s i m m a t e r i a l b e c a u s e t h e i n s u r a n c e p r o c e e d s r e c e i v e d e x c e e d b o t h $ 4 0 , 8 3 1 a n d $ 3 3 , 4 0 8 . c a l c u l a t i n g g a i n o r l o s s o n i t s d i s p o s i t i o n , c a l c u l a t e d i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n s 1 . 1 0 1 1 - 1 , 1 . 1 0 1 6 - 2 , a n d 1 . 1 0 1 6 - 3 , I n c o m e T a x R e g s . , w a s t h e i r a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e a s o f t h e d a t e o f t h e c a s u a l t y o r $ 4 0 , 8 3 1 . 1 0 S u m m a r y A t a x p a y e r c a n n o t d e d u c t a c a s u a l t y l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) u n l e s s h i s a d j u s t e d b a s i s i n t h e c o n v e r t e d p r o p e r t y e x c e e d s t h e r e i m b u r s e m e n t r e c e i v e d . U n i t e d S t a t e s v . K o s h l a n d , 2 0 8 F . 2 d 6 3 6 , 6 3 9 ( 9 t h C i r . 1 9 5 3 ) ; L a F a v r e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 2 9 7 ; E l l i s t o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 3 - 4 ; s e c . 1 . 1 6 5 - 7 ( b ) ( 3 ) , E x a m p l e s ( 1 ) t h r o u g h ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . D e s p i t e t h i s w e l l - e s t a b l i s h e d p r i n c i p l e , p e t i t i o n e r s u r g e u s , i n e f f e c t , t o p e r m i t t h e m t o d e d u c t a s a c a s u a l t y l o s s t h e i r e n t i r e u n r e c o v e r e d i n v e s t m e n t i n b o t h t h e o l d a n d n e w w a r e h o u s e s . T h i s w e c a n n o t d o f o r t h e r e a s o n s d i s c u s s e d h e r e i n . W e h o l d t h a t t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g t h e n e w w a r e h o u s e d o e s n o t i n c r e a s e t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e o l d w a r e h o u s e f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 6 5 , a n d , t h e r e f o r e , t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s i n t h e - 1 4 - 1 1 P e t i t i o n e r s f a i l e d t o o f f e r a n y e v i d e n c e r e g a r d i n g t h e s t a r t i n g a n d c o m p l e t i o n d a t e s o f t h e r e c o n s t r u c t i o n . P e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n r e g a r d i n g t h e B o y l e s ' a d j u s t e d b a s i s f o r p u r p o s e s o f s e c . 1 6 5 a s s u m e s t h a t b o t h t h e i n s u r a n c e r e c o v e r y a n d t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e n e w w a r e h o u s e o c c u r r e d i n 1 9 9 5 . T h i s a s s u m p t i o n s e e m s q u e s t i o n a b l e , b u t w e n e e d n o t e x a m i n e i t f u r t h e r u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s . o l d w a r e h o u s e d i d n o t e x c e e d t h e i n s u r a n c e r e c o v e r y o f $ 5 5 3 , 7 9 3 . 1 1 A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n d i s a l l o w i n g t h e B o y l e s ' 1 9 9 5 c a s u a l t y l o s s . W e h a v e c a r e f u l l y c o n s i d e r e d a l l r e m a i n i n g a r g u m e n t s m a d e b y p e t i t i o n e r s f o r c o n t r a r y h o l d i n g s , a n d , t o t h e e x t e n t n o t d i s c u s s e d , w e f i n d t h e m t o b e i r r e l e v a n t , m o o t , o r w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .