TAX COURT OPINION

Case: Bruce & Judy Bailey
Docket Number: 3293-00
Judge: Cohen
Opinion Type: memo
Filed: 11/07/2001
Pages: 21

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 9 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T B R U C E A N D J U D Y B A I L E Y , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 3 2 9 3 - 0 0 . F i l e d N o v e m b e r 7 , 2 0 0 1 . B r u c e a n d J u d y B a i l e y , p r o s e . C h r i s t i n e V . O l s e n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C O H E N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s o f $ 1 2 , 0 9 4 a n d $ 1 1 , 6 5 1 i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e r e m a i n i n g i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r J u d y B a i l e y ( p e t i t i o n e r ) w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) d u r i n g - 2 - 1 9 9 7 a n d ( 2 ) w h e t h e r p e t i t i o n e r s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e o p e r a t i o n o f t h e i r L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d , a n d t h e s t i p u l a t e d f a c t s a r e i n c o r p o r a t e d i n o u r f i n d i n g s b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n L a J o l l a , C a l i f o r n i a , a t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n . P e t i t i o n e r s f i l e d j o i n t i n d i v i d u a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . P e t i t i o n e r s a r e b o t h a t t o r n e y s a d m i t t e d t o p r a c t i c e i n C a l i f o r n i a . P e t i t i o n e r i s a n e m p l o y e e o f J u d y R . B a i l e y , a p r o f e s s i o n a l c o r p o r a t i o n , a n d p r a c t i c e s i n S a n D i e g o , C a l i f o r n i a . D u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r s o w n e d t h e f o l l o w i n g r e a l e s t a t e p r o p e r t i e s , a l l o f w h i c h w e r e l o c a t e d i n C a l i f o r n i a : ( 1 ) A c o n d o m i n i u m l o c a t e d a t A r a p a h o W a y , I n d i a n W e l l s ( I n d i a n W e l l s c o n d o m i n i u m ) ; ( 2 ) a u n i t i n a p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t l o c a t e d a t A r a p a h o D r i v e , I n d i a n W e l l s ( I n d i a n W e l l s u n i t ) ; ( 3 ) t w o f o u r - p l e x b u i l d i n g s l o c a t e d a t E l d e r w o o d C o u r t , R i v e r s i d e ( E l d e r w o o d p r o p e r t i e s ) ; a n d ( 4 ) a s i n g l e - f a m i l y h o u s e l o c a t e d a t C a r i b o u D r i v e , L a k e A r r o w h e a d ( L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y ) . P e t i t i o n e r s f i l e d a n e l e c t i o n , w i t h t h e i r i n c o m e t a x r e t u r n i n - 3 - 1 9 9 4 , t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) . P e t i t i o n e r k e p t d a i l y c a l e n d a r s f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 t h a t c o n t a i n e d v a r i o u s a p p o i n t m e n t s r e l a t e d t o h e r l a w p r a c t i c e a n d r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s . I n p r e p a r a t i o n f o r t r i a l , p e t i t i o n e r p r e p a r e d a s e p a r a t e s u m m a r y r e p o r t o f h e r c a l e n d a r s f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . E a c h s u m m a r y r e p o r t p r o v i d e d a n e s t i m a t e o f t h e t o t a l n u m b e r o f h o u r s s p e n t o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o e a c h r e n t a l p r o p e r t y a n d g a v e a g e n e r a l d e s c r i p t i o n o f t h e a c t i v i t i e s p e r f o r m e d b y p e t i t i o n e r . T h e s u m m a r y r e p o r t a l s o p r o v i d e d a g e n e r a l l i s t o f t h e l e g a l a c t i v i t i e s p e r f o r m e d b y p e t i t i o n e r a n d e s t i m a t e d t h a t s h e s p e n t 8 7 6 h o u r s i n t h e p r a c t i c e o f l a w i n 1 9 9 7 . I n d i a n W e l l s P r o p e r t i e s P e t i t i o n e r e s t i m a t e d t h a t i n 1 9 9 7 s h e s p e n t a p p r o x i m a t e l y 3 1 1 h o u r s o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r s u m m a r i z e d h e r a c t i v i t i e s f o r 1 9 9 7 a s " r e - r e n t e d , c l e a n e d , d i d g a r d e n i n g , s h o w e d p r o p e r t y t o p r o s p e c t i v e r e n t e r s , i n s p e c t e d r e p a i r m e n ' s w o r k " . S h e a l s o " s t a r t e d [ t h e ] p r o c e s s t o s e l l b y d r a w i n g u p o p t i o n [ s ] t o p u r c h a s e f o r p r o s p e c t i v e b u y e r s [ a n d ] h o l d i n g o p e n h o u s e s . " P e t i t i o n e r ' s 1 9 9 7 c a l e n d a r i n d i c a t e s t h a t s h e m a d e 1 3 v i s i t s t o t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s , 7 o f w h i c h w e r e i n c o n j u n c t i o n w i t h m a t t e r s r e l a t i n g t o h e r l a w p r a c t i c e . - 4 - P e t i t i o n e r h a d a c o m m i s s i o n a g r e e m e n t w i t h S h i r l e y B a u g h a n a n d A s s o c i a t e s t o h a n d l e t h e r e n t a l o f t h e I n d i a n W e l l s c o n d o m i n i u m . T h e I n d i a n W e l l s c o n d o m i n i u m w a s r e n t e d t o a t e n a n t f r o m J a n u a r y 1 t h r o u g h 3 1 , 1 9 9 7 , a n d t o a n o t h e r t e n a n t f r o m F e b r u a r y t h r o u g h D e c e m b e r 1 9 9 7 . T h e r e s i d e n t i a l l e a s e a g r e e m e n t d i r e c t e d t h e t e n a n t s t o r e m i t t h e i r r e n t t o S h i r l e y B a u g h a n ' s a d d r e s s . S h i r l e y B a u g h a n a n d A s s o c i a t e s c o l l e c t e d t h e r e n t p a y m e n t s , p a i d i t s e l f t h e a g r e e d c o m m i s s i o n , r e i m b u r s e d i t s e l f f o r e x p e n s e s a n d r e p a i r s r e l a t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t y , a n d i s s u e d a c h e c k f o r t h e r e m a i n i n g a m o u n t t o p e t i t i o n e r s . S o m e o f t h e e x p e n s e s p a i d b y S h i r l e y B a u g h a n a n d A s s o c i a t e s w e r e f o r s h o w e r p a r t s , a w a t e r h o s e , a d r y e r v e n t h o s e , l a b o r , t h e w a t e r b i l l , a n d k e y s . P e t i t i o n e r s d e d u c t e d t h e c o m m i s s i o n e x p e n s e t h a t t h e y p a i d t o S h i r l e y B a u g h a n a n d A s s o c i a t e s i n t h e a m o u n t o f $ 1 , 3 6 7 o n S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , o f t h e i r 1 9 9 7 j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r s r e p o r t e d t h e r e n t s r e c e i v e d a n d e x p e n s e s f r o m t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s o n S c h e d u l e E o f t h e i r 1 9 9 7 j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n a s f o l l o w s : I n d i a n W e l l s C o n d o m i n i u m I n d i a n W e l l s U n i t T o t a l R e n t s r e c e i v e d $ 1 3 , 8 0 5 $ 1 0 , 9 0 0 $ 2 4 , 7 0 5 L e s s : E x p e n s e s 2 9 , 2 5 5 1 0 , 4 8 7 3 9 , 7 4 2 I n c o m e / ( L o s s ) ( 1 5 , 4 5 0 ) 4 1 3 ( 1 5 , 0 3 7 ) - 5 - E l d e r w o o d P r o p e r t i e s P e t i t i o n e r e s t i m a t e d t h a t i n 1 9 9 7 s h e s p e n t a p p r o x i m a t e l y 4 1 2 h o u r s o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s . D u r i n g 1 9 9 7 , t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s w e r e v a c a n t , a n d p e t i t i o n e r c o n d u c t e d o p e n h o u s e s t o s e l l t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r s u m m a r i z e d h e r a c t i v i t i e s f o r 1 9 9 7 a s " a r r a n g e d f o r r e p a i r s , d i d g a r d e n i n g a n d c l e a n i n g a n d i n s p e c t e d p r o p e r t i e s o n a r e g u l a r b a s i s . " P e t i t i o n e r e n c o u n t e r e d s e v e r a l p r o b l e m s w i t h t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s i n 1 9 9 7 s u c h a s r o o f l e a k s t h a t d a m a g e d t h e p a i n t i n g a n d c a r p e t i n g , v a n d a l i s m , t r e s p a s s i n g b y n e i g h b o r h o o d c h i l d r e n , a n d t h e e v i c t i o n o f a h o m e l e s s p e r s o n . P e t i t i o n e r m a d e n i n e v i s i t s t o t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s , f i v e o f w h i c h w e r e i n c o n j u n c t i o n w i t h m a t t e r s r e l a t i n g t o h e r l a w p r a c t i c e . P e t i t i o n e r s r e p o r t e d t h e r e n t s r e c e i v e d a n d e x p e n s e s f r o m t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s o n S c h e d u l e E o f t h e i r 1 9 9 7 j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n a s f o l l o w s : E l d e r w o o d 4 - p l e x # 1 E l d e r w o o d 4 - p l e x # 2 T o t a l R e n t s r e c e i v e d $ - 0 - $ - 0 - $ - 0 - L e s s : E x p e n s e s 1 1 , 2 2 7 7 , 8 3 7 1 9 , 0 6 4 I n c o m e / ( L o s s ) ( 1 1 , 2 2 7 ) ( 7 , 8 3 7 ) ( 1 9 , 0 6 4 ) L a k e A r r o w h e a d P r o p e r t y P e t i t i o n e r e s t i m a t e d t h a t s h e s p e n t 1 9 7 . 5 h o u r s a n d 2 1 4 h o u r s i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y , o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . T h e a v e r a g e p e r i o d o f c u s t o m e r u s e f o r t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y w a s 5 d a y s p e r c u s t o m e r a n d 3 . 8 6 - 6 - d a y s p e r c u s t o m e r d u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y . I n 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r s u p e r v i s e d t h e r e p a i r m e n a n d c o n t r a c t o r s , m a d e s e l e c t i o n s a n d s u p e r v i s e d i n t e r i o r d e s i g n w o r k , p u r c h a s e d h o u s e h o l d f u r n i s h i n g s a n d s u p p l i e s , a n d c l e a n e d t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s u m m a r i z e d h e r a c t i v i t i e s f o r 1 9 9 7 a s " r e - r e n t e d , c l e a n e d , g a r d e n i n g , s h o w e d p r o p e r t y t o p r o s p e c t i v e r e n t e r s , i n s p e c t e d r e p a i r m e n ' s w o r k " a n d " s t a r t e d p r o c e s s t o s e l l b y h o l d i n g o p e n h o u s e s " . I n 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r m a d e 1 0 v i s i t s t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y , 9 o f w h i c h w e r e i n c o n j u n c t i o n w i t h m a t t e r s r e l a t i n g t o h e r l a w p r a c t i c e . I n 1 9 9 7 , p e t i t i o n e r m a d e t h r e e v i s i t s t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y , t w o o f w h i c h w e r e i n c o n j u n c t i o n w i t h m a t t e r s r e l a t i n g t o h e r l a w p r a c t i c e . P e t i t i o n e r h a d a c o m m i s s i o n a g r e e m e n t w i t h M o u n t a i n C o u n t r y R e a l t y , I n c . ( M o u n t a i n C o u n t r y ) , t o h a n d l e t h e r e n t a l o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . M o u n t a i n C o u n t r y l o c a t e d r e n t e r s a n d s h o w e d t h e p r o p e r t y t o p r o s p e c t i v e r e n t e r s . M o u n t a i n C o u n t r y c o l l e c t e d t h e r e n t p a y m e n t s , p a i d i t s e l f t h e a g r e e d c o m m i s s i o n , r e i m b u r s e d i t s e l f f o r e x p e n s e s a n d r e p a i r s r e l a t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t y , a n d i s s u e d a c h e c k f o r t h e r e m a i n i n g a m o u n t t o p e t i t i o n e r s . M o u n t a i n C o u n t r y h a n d l e d t h e r e p a i r s r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s d e d u c t e d t h e c o m m i s s i o n e x p e n s e s p a i d t o M o u n t a i n C o u n t r y i n t h e a m o u n t s o f $ 2 , 4 7 1 a n d $ 1 , 8 8 1 i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y , o n S c h e d u l e E o f t h e i r j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n . - 7 - P e t i t i o n e r s r e p o r t e d t h e r e n t s r e c e i v e d a n d e x p e n s e s f r o m t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y o n S c h e d u l e E o f t h e i r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n a s f o l l o w s : 1 9 9 6 1 9 9 7 R e n t s r e c e i v e d $ 9 , 8 5 5 $ 9 , 9 3 5 L e s s : E x p e n s e s 1 8 , 8 6 1 1 6 , 3 6 1 I n c o m e / ( L o s s ) ( 9 , 0 0 6 ) ( 6 , 4 2 6 ) N o t i c e o f D e f i c i e n c y T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y d a t e d D e c e m b e r 1 4 , 1 9 9 9 , i n f o r m e d p e t i t i o n e r s t h a t t h e d e f i c i e n c y a m o u n t s d e t e r m i n e d b y t h e C o m m i s s i o n e r w e r e b a s e d o n t h e f o l l o w i n g a d j u s t m e n t s t o i n c o m e : ( 1 ) " R e n t a l L o s s " o f $ 3 8 , 7 2 2 a n d $ 4 0 , 5 2 7 d i s a l l o w e d i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y ; ( 2 ) " E x e m p t i o n s " r e d u c e d b y $ 1 , 1 2 2 a n d $ 1 , 6 9 6 f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y ; a n d ( 3 ) " I t e m i z e d D e d u c t i o n s " r e d u c e d b y $ 1 , 9 3 6 a n d $ 2 , 0 2 7 f o r 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y . O P I N I O N T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t p e t i t i o n e r w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) i n 1 9 9 6 a n d t h a t p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o d e d u c t $ 2 9 , 7 1 6 i n r e n t a l l o s s e s i n 1 9 9 6 w i t h r e s p e c t t o t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s a n d E l d e r w o o d p r o p e r t i e s . W h e t h e r t h e r e m a i n i n g r e n t a l l o s s e s c l a i m e d b y p e t i t i o n e r s i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 c o n s t i t u t e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 d e p e n d s o n : ( 1 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) d u r i n g 1 9 9 7 a n d ( 2 ) w h e t h e r - 8 - p e t i t i o n e r s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e o p e r a t i o n o f t h e i r L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . S e c t i o n 4 6 9 g e n e r a l l y d i s a l l o w s f o r t h e t a x a b l e y e a r a n y p a s s i v e a c t i v i t y l o s s . S e c . 4 6 9 ( a ) . A p a s s i v e a c t i v i t y l o s s i s d e f i n e d a s t h e e x c e s s o f t h e a g g r e g a t e l o s s e s f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r t h e t a x a b l e y e a r o v e r t h e a g g r e g a t e i n c o m e f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r t h a t y e a r . S e c . 4 6 9 ( d ) ( 1 ) . A p a s s i v e a c t i v i t y i s a n y t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e t a x p a y e r d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . R e n t a l a c t i v i t y i s t r e a t e d a s a p e r s e p a s s i v e a c t i v i t y r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , ( 4 ) . U n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) , t h e r e n t a l a c t i v i t i e s o f a t a x p a y e r i n t h e r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s ( r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l ) a r e n o t p e r s e p a s s i v e a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , b u t a r e t r e a t e d a s a t r a d e o r b u s i n e s s a n d s u b j e c t t o t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n r e q u i r e m e n t o f s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . S e e a l s o s e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( e ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . R e a l E s t a t e P r o f e s s i o n a l P e t i t i o n e r s a s s e r t t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o d e d u c t t h e i r r e n t a l l o s s e s i n 1 9 9 7 a n d t h a t s u c h l o s s e s a r e n o t s u b j e c t t o t h e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s l i m i t a t i o n s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) f o r 1 9 9 7 , a n d , t h u s , t h e i r r e n t a l - 9 - a c t i v i t i e s a r e e x e m p t f r o m b e i n g p a s s i v e a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . R e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o d e d u c t t h e i r r e n t a l l o s s e s i n 1 9 9 7 b e c a u s e t h e i r r e n t a l a c t i v i t i e s a r e p a s s i v e a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t p e t i t i o n e r s h a v e n o t p r e s e n t e d a d e q u a t e e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e i r a s s e r t i o n t h a t p e t i t i o n e r w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) i n 1 9 9 7 . U n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) , a t a x p a y e r q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a n d a r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y o f t h e t a x p a y e r i s n o t a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) i f : ( i ) m o r e t h a n o n e - h a l f o f t h e p e r s o n a l s e r v i c e s p e r f o r m e d i n t r a d e s o r b u s i n e s s e s b y t h e t a x p a y e r d u r i n g s u c h t a x a b l e y e a r a r e p e r f o r m e d i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s , a n d ( i i ) s u c h t a x p a y e r p e r f o r m s m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s o f s e r v i c e s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . I n t h e c a s e o f a j o i n t r e t u r n , t h e a b o v e r e q u i r e m e n t s a r e s a t i s f i e d i f a n d o n l y i f e i t h e r s p o u s e s e p a r a t e l y s a t i s f i e d t h e s e r e q u i r e m e n t s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) . T h u s , i f e i t h e r s p o u s e q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , t h e r e n t a l a c t i v i t i e s o f t h e r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l a r e e x e m p t f r o m b e i n g a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . I n s t e a d , t h e r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l ' s r e n t a l a c t i v i t i e s w o u l d b e t r e a t e d a s a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) u n l e s s t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y - 1 0 - p a r t i c i p a t e d i n t h e a c t i v i t y . S e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( e ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . F o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , a t a x p a y e r ' s m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n i s d e t e r m i n e d s e p a r a t e l y w i t h r e s p e c t t o e a c h r e n t a l p r o p e r t y , u n l e s s t h e t a x p a y e r m a k e s a n e l e c t i o n t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) ; s e c . 1 . 4 6 9 - 9 ( e ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . H e r e , p e t i t i o n e r s m a d e a n e l e c t i o n i n 1 9 9 4 t o t r e a t t h e i r r e n t a l p r o p e r t i e s a s a s i n g l e a c t i v i t y . A c c o r d i n g t o s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 9 ( g ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , t h i s e l e c t i o n i s b i n d i n g f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h i t i s m a d e a n d , u n l e s s d u l y r e v o k e d b y t h e t a x p a y e r , f o r a l l f u t u r e y e a r s i n w h i c h t h e t a x p a y e r i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , e v e n i f t h e r e a r e i n t e r v e n i n g y e a r s i n w h i c h t h e t a x p a y e r i s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l . W h e t h e r p e t i t i o n e r q u a l i f i e s a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) i s b a s e d o n p e t i t i o n e r ' s a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e I n d i a n W e l l s c o n d o m i n i u m , I n d i a n W e l l s u n i t , a n d E l d e r w o o d p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i s r e n t a l r e a l e s t a t e t h a t s h o u l d b e i n c l u d e d i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r p e t i t i o n e r i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l . W e d i s a g r e e . P e t i t i o n e r ' s a c t i v i t i e s t h a t a r e r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y a r e d i s r e g a r d e d f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g - 1 1 - w h e t h e r s h e w a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l , b e c a u s e t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i s n o t " r e n t a l r e a l e s t a t e " a s d e f i n e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 9 ( b ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . S e c t i o n 1 . 4 6 9 - 9 ( b ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . , d e f i n e s " r e n t a l r e a l e s t a t e " a s " a n y r e a l p r o p e r t y u s e d b y c u s t o m e r s o r h e l d f o r u s e b y c u s t o m e r s i n a r e n t a l a c t i v i t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) . " S e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 2 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , s t a t e s t h a t , e x c e p t a s o t h e r w i s e p r o v i d e d , a n a c t i v i t y i s a " r e n t a l a c t i v i t y " f o r a t a x a b l e y e a r , i f " d u r i n g s u c h t a x a b l e y e a r , t a n g i b l e p r o p e r t y h e l d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e a c t i v i t y i s u s e d b y c u s t o m e r s o r h e l d f o r u s e b y c u s t o m e r s " . S e e a l s o s e c . 4 6 9 ( j ) ( 8 ) . A s p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( A ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , s u p r a , a n " a c t i v i t y i n v o l v i n g t h e u s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y i s n o t a r e n t a l a c t i v i t y f o r a t a x a b l e y e a r i f f o r s u c h t a x a b l e y e a r * * * [ t h e ] a v e r a g e p e r i o d o f c u s t o m e r u s e f o r s u c h p r o p e r t y i s s e v e n d a y s o r l e s s " . T h e a v e r a g e p e r i o d o f c u s t o m e r u s e f o r t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y w a s l e s s t h a n 7 d a y s d u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . T h u s , t h e r e n t a l o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i s n o t a " r e n t a l a c t i v i t y " a s d e f i n e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( A ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , s u p r a , n o t " r e n t a l r e a l e s t a t e " u n d e r s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 9 ( b ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s . , a n d n o t i n c l u d e d i n t h e e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) t o t r e a t a l l i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . S e e S c h e i n e r v . - 1 2 - C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 5 5 4 ( w h e r e a v e r a g e p e r i o d o f c u s t o m e r u s e l e s s t h a n 7 d a y s , c o n d o m i n i u m h o t e l a c t i v i t y w a s n o t r e n t a l a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( j ) ( 8 ) a n d n o t c o n s i d e r e d a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) ) ; M o r d k i n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 1 8 7 . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t p e t i t i o n e r i s n o t a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l f o r 1 9 9 7 b e c a u s e : ( 1 ) P e t i t i o n e r s h a v e n o t s u b s t a n t i a t e d t h r o u g h a r e a s o n a b l e m e a n s t h a t p e t i t i o n e r p e r f o r m e d m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s o f s e r v i c e i n r e l a t i o n t o h e r r e n t a l a c t i v i t i e s a n d ( 2 ) p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l s e r v i c e s p e r f o r m e d i n h e r r e n t a l a c t i v i t i e s d u r i n g 1 9 9 7 d o n o t e x c e e d t h e 8 7 6 h o u r s t h a t s h e s p e n t i n h e r p r a c t i c e o f l a w . W i t h r e s p e c t t o t h e e v i d e n c e t h a t m a y b e u s e d t o e s t a b l i s h h o u r s o f p a r t i c i p a t i o n , s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , p r o v i d e s : T h e e x t e n t o f a n i n d i v i d u a l ' s p a r t i c i p a t i o n i n a n a c t i v i t y m a y b e e s t a b l i s h e d b y a n y r e a s o n a b l e m e a n s . C o n t e m p o r a n e o u s d a i l y t i m e r e p o r t s , l o g s , o r s i m i l a r d o c u m e n t s a r e n o t r e q u i r e d i f t h e e x t e n t o f s u c h p a r t i c i p a t i o n m a y b e e s t a b l i s h e d b y o t h e r r e a s o n a b l e m e a n s . R e a s o n a b l e m e a n s f o r p u r p o s e s o f t h i s p a r a g r a p h m a y i n c l u d e b u t a r e n o t l i m i t e d t o t h e i d e n t i f i c a t i o n o f s e r v i c e s p e r f o r m e d o v e r a p e r i o d o f t i m e a n d t h e a p p r o x i m a t e n u m b e r o f h o u r s s p e n t p e r f o r m i n g s u c h s e r v i c e s d u r i n g s u c h p e r i o d , b a s e d o n a p p o i n t m e n t b o o k s , c a l e n d a r s , o r n a r r a t i v e s u m m a r i e s . P e t i t i o n e r k e p t a d a i l y c a l e n d a r f o r 1 9 9 7 t h a t i n d i c a t e d t h e n u m b e r o f v i s i t s m a d e t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s , b u t t h e c a l e n d a r d i d n o t q u a n t i f y t h e n u m b e r o f h o u r s t h a t s h e s p e n t o n h e r r e n t a l - 1 3 - a c t i v i t i e s . P e t i t i o n e r a t t e m p t e d t o s u m m a r i z e t h e a c t i v i t i e s t h a t w e r e n o t e d i n h e r 1 9 9 7 c a l e n d a r i n t o a s u m m a r y r e p o r t , i n w h i c h s h e g e n e r a l l y e x p l a i n e d t h e a c t i v i t i e s p e r f o r m e d a t t h e r e n t a l p r o p e r t i e s a n d p r o v i d e d a n a n n u a l e s t i m a t e o f t h e h o u r s s p e n t o n e a c h r e n t a l p r o p e r t y . E x c l u d i n g p e t i t i o n e r ' s e s t i m a t e o f t h e h o u r s t h a t s h e s p e n t o n a c t i v i t i e s d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y , p e t i t i o n e r ' s s u m m a r y r e p o r t e s t i m a t e d t h a t s h e s p e n t 8 2 7 h o u r s p e r f o r m i n g s e r v i c e s r e l a t e d t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s d u r i n g 1 9 9 7 a n d c o n s i s t e d o f t h e f o l l o w i n g : ( 1 ) I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s , 3 1 1 h o u r s ; ( 2 ) E l d e r w o o d p r o p e r t i e s , 4 1 2 h o u r s ; a n d ( 3 ) g e n e r a l a c t i v i t i e s f o r a l l r e a l e s t a t e p r o p e r t i e s ( i n c l u d i n g t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y ) , 1 0 4 h o u r s . W e b e l i e v e t h a t t h e m e t h o d s t h a t p e t i t i o n e r u s e d t o a p p r o x i m a t e t h e t i m e t h a t s h e s p e n t p e r f o r m i n g t h e s e s e r v i c e s d u r i n g 1 9 9 7 a r e n o t r e a s o n a b l e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , s u p r a . P e t i t i o n e r ' s e s t i m a t e s a r e u n c o r r o b o r a t e d a n d d o n o t r e l i a b l y r e f l e c t t h e h o u r s t h a t s h e d e v o t e d t o h e r r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s . P e t i t i o n e r a s s i g n e d h o u r s t o a c t i v i t i e s y e a r s l a t e r , a n d i n p r e p a r a t i o n f o r t r i a l , b a s e d s o l e l y o n h e r j u d g m e n t a n d e x p e r i e n c e a s t o h o w m u c h t i m e t h e a c t i v i t i e s m u s t h a v e t a k e n h e r . T h i s C o u r t h a s p r e v i o u s l y n o t e d t h a t , w h i l e t h e r e g u l a t i o n s a r e s o m e w h a t a m b i v a l e n t c o n c e r n i n g t h e r e c o r d s t o b e m a i n t a i n e d b y t a x p a y e r s , t h e y d o n o t a l l o w a p o s t e v e n t " b a l l p a r k g u e s s t i m a t e " . C a r l s t e d t - 1 4 - v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 3 3 1 ; S p e e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 3 2 3 ; G o s h o r n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 7 8 . P e t i t i o n e r h a s n o t d i s t i n g u i s h e d t h e f a c t s o f t h i s c a s e f r o m t h o s e c i t e d , a n d w e c o n c l u d e t h a t t h e y a r e n o t d i s t i n g u i s h a b l e . T h e f o l l o w i n g f a c t o r s f u r t h e r d i m i n i s h t h e c r e d i b i l i t y a n d a c c u r a c y o f t h e s u m m a r y r e p o r t p r e p a r e d b y p e t i t i o n e r : ( 1 ) T h e n u m b e r o f h o u r s c l a i m e d a p p e a r s e x c e s s i v e i n r e l a t i o n t o t h e t a s k s d e s c r i b e d ; ( 2 ) p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t s h e u s u a l l y c o m b i n e d a t r i p t o t h e r e n t a l p r o p e r t i e s w i t h a t r i p r e l a t e d t o h e r l a w p r a c t i c e ; ( 3 ) t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s w e r e v a c a n t d u r i n g 1 9 9 7 ; ( 4 ) t h e E l d e r w o o d p r o p e r t i e s a n d I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s w e r e f o r s a l e d u r i n g 1 9 9 7 ; a n d ( 5 ) p e t i t i o n e r h a d a c o m m i s s i o n a g r e e m e n t w i t h S h i r l e y B a u g h a n a n d A s s o c i a t e s t o m a n a g e t h e r e n t a l o f t h e I n d i a n W e l l s c o n d o m i n i u m d u r i n g 1 9 9 7 . A d d i t i o n a l l y , p e t i t i o n e r ' s p e r s o n a l s e r v i c e s p e r f o r m e d i n h e r r e n t a l a c t i v i t i e s o f 8 2 7 h o u r s d o n o t e x c e e d t h e 8 7 6 h o u r s t h a t s h e s p e n t i n 1 9 9 7 i n h e r p r a c t i c e o f l a w . P e t i t i o n e r t h e r e f o r e d o e s n o t q u a l i f y a s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , a n d t h e r e n t a l a c t i v i t i e s o f t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t i e s a n d E l d e r w o o d p r o p e r t i e s a r e p a s s i v e a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) d u r i n g 1 9 9 7 r e g a r d l e s s o f m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n b y p e t i t i o n e r i n t h e s e a c t i v i t i e s . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 4 ) . - 1 5 - L a k e A r r o w h e a d P r o p e r t y R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o d e d u c t l o s s e s g e n e r a t e d f r o m t h e i r L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , b e c a u s e t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i s r e a l e s t a t e h e l d i n a t r a d e o r b u s i n e s s s u b j e c t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) , r a t h e r t h a n a r e n t a l a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) , a n d p e t i t i o n e r s h a v e n o t e s t a b l i s h e d t h a t t h e y m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f r e n t i n g t h e i r L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) ( B ) . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e y p r o p e r l y f i l e d a n e l e c t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( A ) ( i i ) t o t r e a t a l l o f t h e i r i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s a s i n g l e r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y a n d t h a t t h e i r a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e r e n t a l o f t h e i r L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y s h o u l d b e c o n s i d e r e d i n a g g r e g a t e w i t h t h e i r o t h e r r e n t a l p r o p e r t i e s . A s p r e v i o u s l y e x p l a i n e d , p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t f a i l s b e c a u s e t h e e l e c t i o n t o t r e a t a l l r e n t a l p r o p e r t i e s a s o n e a c t i v i t y i s l i m i t e d t o t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r i s a r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . H e r e , t h e a v e r a g e p e r i o d o f u s e o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y w a s l e s s t h a n 7 d a y s i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 ; t h u s , t h e r e n t a l o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i s n o t a r e n t a l a c t i v i t y a s d e f i n e d i n s e c t i o n 4 6 9 ( j ) ( 8 ) a n d i s n o t a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 2 ) . S e e S c h e i n e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; M o r d k i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . N e v e r t h e l e s s , - 1 6 - p e t i t i o n e r s ' o p e r a t i o n s a t t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y d u r i n g e a c h y e a r i n i s s u e c o n s t i t u t e a n a c t i v i t y t h a t i s t r e a t e d a s a t r a d e o r b u s i n e s s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 6 ) . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r s ' o p e r a t i o n s a t t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y w i l l c o n s t i t u t e a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) u n l e s s p e t i t i o n e r s e s t a b l i s h t h a t t h e y m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h a t a c t i v i t y d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r s i n i s s u e . P e t i t i o n e r s a r g u e i n t h e a l t e r n a t i v e t h a t t h e a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y w e r e n o t a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) b e c a u s e p e t i t i o n e r s m e t t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n r e q u i r e m e n t s . M a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n i s d e f i n e d a s i n v o l v e m e n t i n t h e o p e r a t i o n s o f t h e a c t i v i t y t h a t i s r e g u l a r , c o n t i n u o u s , a n d s u b s t a n t i a l . S e c . 4 6 9 ( h ) ( 1 ) . A s e x p l a i n e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 9 6 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , a t a x p a y e r c a n s a t i s f y t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n r e q u i r e m e n t i f t h e i n d i v i d u a l m e e t s a n y o n e o f t h e s e v e n r e g u l a t o r y t e s t s : ( 1 ) T h e i n d i v i d u a l p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y f o r m o r e t h a n 5 0 0 h o u r s d u r i n g s u c h y e a r ; ( 2 ) T h e i n d i v i d u a l ' s p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y f o r t h e t a x a b l e y e a r c o n s t i t u t e s s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e p a r t i c i p a t i o n i n s u c h a c t i v i t y o f a l l i n d i v i d u a l s ( i n c l u d i n g i n d i v i d u a l s w h o a r e n o t o w n e r s o f i n t e r e s t s i n t h e a c t i v i t y ) f o r s u c h y e a r ; ( 3 ) T h e i n d i v i d u a l p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y f o r m o r e t h a n 1 0 0 h o u r s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r , a n d s u c h i n d i v i d u a l ' s p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y f o r t h e t a x a b l e y e a r i s n o t l e s s t h a n t h e p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y o f a n y o t h e r i n d i v i d u a l ( i n c l u d i n g i n d i v i d u a l s - 1 7 - w h o a r e n o t o w n e r s o f i n t e r e s t s i n t h e a c t i v i t y ) f o r s u c h y e a r ; ( 4 ) T h e a c t i v i t y i s a s i g n i f i c a n t p a r t i c i p a t i o n a c t i v i t y * * * f o r t h e t a x a b l e y e a r , a n d t h e i n d i v i d u a l ' s a g g r e g a t e p a r t i c i p a t i o n i n a l l s i g n i f i c a n t p a r t i c i p a t i o n a c t i v i t i e s d u r i n g t h e y e a r e x c e e d s 5 0 0 h o u r s ; ( 5 ) T h e i n d i v i d u a l m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e a c t i v i t y * * * f o r a n y f i v e t a x a b l e y e a r s ( w h e t h e r o r n o t c o n s e c u t i v e ) d u r i n g t h e t e n t a x a b l e y e a r s t h a t i m m e d i a t e l y p r e c e d e t h e t a x a b l e y e a r ; ( 6 ) T h e a c t i v i t y i s a p e r s o n a l s e r v i c e a c t i v i t y * * * , a n d t h e i n d i v i d u a l m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e a c t i v i t y f o r a n y t h r e e t a x y e a r s ( w h e t h e r o r n o t c o n s e c u t i v e ) p r e c e d i n g t h e t a x a b l e y e a r ; o r ( 7 ) B a s e d o n a l l f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s * * * , t h e i n d i v i d u a l p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y o n a r e g u l a r , c o n t i n u o u s , a n d s u b s t a n t i a l b a s i s d u r i n g s u c h y e a r . " P a r t i c i p a t i o n " g e n e r a l l y m e a n s " a l l w o r k d o n e i n a n a c t i v i t y b y a n i n d i v i d u a l w h o o w n s a n i n t e r e s t i n t h e a c t i v i t y " . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 9 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . W o r k d o n e b y a n i n d i v i d u a l i n t h e i n d i v i d u a l ' s c a p a c i t y a s a n i n v e s t o r i n a n a c t i v i t y i s n o t g e n e r a l l y t r e a t e d a s p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 2 ) ( i i ) ( A ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , s u p r a . A d d i t i o n a l l y , w o r k d o n e b y t h e i n d i v i d u a l i s n o t t r e a t e d a s p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y i f s u c h w o r k i s n o t o f a t y p e t h a t i s c u s t o m a r i l y d o n e b y a n o w n e r o f s u c h a c t i v i t y a n d o n e o f t h e p r i n c i p a l p u r p o s e s f o r p e r f o r m i n g s u c h w o r k i s t o a v o i d t h e p a s s i v e a c t i v i t y l i m i t a t i o n s o f s e c t i o n 4 6 9 . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 2 ) ( i ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , s u p r a . - 1 8 - I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s , t h e p a r t i c i p a t i o n o f t h e s p o u s e o f t h e t a x p a y e r s h a l l b e t a k e n i n t o a c c o u n t . S e c . 4 6 9 ( h ) ( 5 ) . P e t i t i o n e r s ' r e p l y b r i e f a r g u e s t h a t t h e y b o t h s p e n t t i m e i n t h e a c t i v i t y i n i s s u e ; h o w e v e r , B r u c e B a i l e y d i d n o t t e s t i f y o r e v e n a p p e a r a t t r i a l . P e t i t i o n e r s ' a s s e r t i o n t h a t B r u c e B a i l e y s p e n t t i m e i n t h e a c t i v i t y a p p e a r s t o b e a n a f t e r t h o u g h t ; s u c h p a r t i c i p a t i o n i s n o t m e n t i o n e d i n t h e t e s t i m o n y o f p e t i t i o n e r , w h o d e s c r i b e d o n l y h e r o w n a c t i o n s . T h u s , w e a r e u n a b l e t o t a k e i n t o a c c o u n t t h e h o u r s , i f a n y , s p e n t b y B r u c e B a i l e y i n t h e o p e r a t i o n o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y m e e t s e v e r a l o f t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n t e s t s u n d e r s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 9 6 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . P e t i t i o n e r ' s s u m m a r y r e p o r t e s t i m a t e d t h a t s h e s p e n t 1 9 7 . 5 h o u r s a n d 2 1 4 h o u r s i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , r e s p e c t i v e l y , o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r ' s c a l e n d a r s i n d i c a t e d t h e n u m b e r o f v i s i t s m a d e t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , b u t t h o s e c a l e n d a r s d o n o t q u a n t i f y t h e n u m b e r o f h o u r s t h a t p e t i t i o n e r s p e n t o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . F o r t h e r e a s o n s s t a t e d p r e v i o u s l y , w e d o n o t a c c e p t p e t i t i o n e r ' s s u m m a r y r e p o r t s t h a t e s t i m a t e d t h e h o u r s s p e n t o n a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . S e e C a r l s t e d t - 1 9 - v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 3 3 1 ; S p e e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 3 2 3 ; G o s h o r n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 7 8 . E v e n i f s u c h h o u r s w e r e a c c u r a t e , p e t i t i o n e r s w o u l d n o t m e e t a n y o f t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n t e s t s . P e t i t i o n e r s h a v e n o t s p e n t m o r e t h a n 5 0 0 h o u r s i n t h e a c t i v i t y . P e t i t i o n e r ' s c o m m i s s i o n a g r e e m e n t w i t h M o u n t a i n C o u n t r y t o m a n a g e t h e r e n t a l o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y w o u l d p r e c l u d e p e t i t i o n e r s ' a c t i v i t i e s f r o m b e i n g s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e p a r t i c i p a t i o n i n t h e a c t i v i t y . P e t i t i o n e r s h a v e n o t p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e p a r t i c i p a t i o n b y M o u n t a i n C o u n t r y d i d n o t e x c e e d p e t i t i o n e r s ' p a r t i c i p a t i o n . P e t i t i o n e r s h a v e n o t p r e s e n t e d e v i d e n c e o f t h e i r m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n i n t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y f o r 5 o f t h e p r i o r 1 0 y e a r s . P e t i t i o n e r s a l s o f a i l t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s t e s t b a s e d o n p e t i t i o n e r ' s c o m m i s s i o n a g r e e m e n t w i t h M o u n t a i n C o u n t r y t o o p e r a t e t h e r e n t a l o f t h e i r L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y . T h e r e a l t y c o m p a n y f o u n d t e n a n t s , s h o w e d t h e p r o p e r t y , c o l l e c t e d r e n t s , a n d p a i d f o r r e p a i r s . S e e B a r n i s k i s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 5 8 ( t a x p a y e r s d i d n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e w h e r e t a x p a y e r s u t i l i z e d a m a n a g e m e n t c o m p a n y t o h a n d l e t h e r e n t a l o f t h e i r r e s o r t c o n d o m i n i u m ) ; C h a p i n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 5 6 ( t a x p a y e r s ' p a r t i c i p a t i o n d i d n o t c o n s t i t u t e p a r t i c i p a t i o n o n a r e g u l a r , c o n t i n u o u s , a n d s u b s t a n t i a l b a s i s w h e r e t a x p a y e r s u s e d a r e n t a l a g e n t t o h a n d l e a l l l e a s i n g - 2 0 - a r r a n g e m e n t s , c l e a n i n g b e t w e e n t e n a n t s , a n d r o u t i n e r e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e ) . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e i n t h e o p e r a t i o n o f t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y d u r i n g 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 , a n d , a c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s ' t r a d e o r b u s i n e s s r e l a t i n g t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y i s a p a s s i v e a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . T h e l o s s e s i n c u r r e d w i t h r e s p e c t t o t h e L a k e A r r o w h e a d p r o p e r t y a r e s u b j e c t t o t h e p a s s i v e l o s s l i m i t a t i o n s i m p o s e d b y s e c t i o n 4 6 9 a n d a r e d i s a l l o w e d i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . N o t i c e o f D e f i c i e n c y P e t i t i o n e r s a r g u e i n t h e i r r e p l y b r i e f t h a t t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y f a i l e d t o s e t f o r t h t h e r e a s o n s f o r r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s w i t h s u f f i c i e n t s p e c i f i c i t y t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 7 5 2 2 . S e c t i o n 7 5 2 2 ( a ) r e q u i r e s t h a t a n o t i c e o f d e f i c i e n c y " d e s c r i b e t h e b a s i s " f o r t h e t a x d e f i c i e n c y . H o w e v e r , a n " i n a d e q u a t e d e s c r i p t i o n u n d e r t h e p r e c e d i n g s e n t e n c e s h a l l n o t i n v a l i d a t e s u c h n o t i c e . " S e c . 7 5 2 2 ( a ) . H e r e , t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y l i s t e d " R e n t a l l o s s " a s a n a d j u s t m e n t a n d d i s a l l o w e d t h e e n t i r e a m o u n t o f t h e r e n t a l l o s s e s c l a i m e d b y p e t i t i o n e r s i n 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y s u f f i c i e n t l y a p p r i s e d p e t i t i o n e r s o f t h e b a s i s f o r r e s p o n d e n t ' s d e f i c i e n c y d e t e r m i n a t i o n . A t t r i a l a n d i n r e s p o n d e n t ' s b r i e f s , r e s p o n d e n t p r o v i d e d a c o n s i s t e n t e x p l a n a t i o n f o r t h e d i s a l l o w a n c e o f t h e r e n t a l l o s s e s . R e s p o n d e n t h a s t a k e n - 2 1 - n o p o s i t i o n t h a t w o u l d r e q u i r e p e t i t i o n e r s t o p r e s e n t e v i d e n c e d i f f e r e n t f r o m t h a t n e c e s s a r y t o r e s o l v e t h e d e t e r m i n a t i o n s t h a t w e r e d e s c r i b e d i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , s o a s t o j u s t i f y p l a c i n g t h e b u r d e n o f p r o o f o n r e s p o n d e n t . S e e S h e a v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 1 8 3 ( 1 9 9 9 ) . W e h a v e c o n s i d e r e d a l l o f t h e r e m a i n i n g a r g u m e n t s t h a t h a v e b e e n m a d e b y p e t i t i o n e r s f o r a r e s u l t c o n t r a r y t o t h a t e x p r e s s e d h e r e i n , a n d , t o t h e e x t e n t n o t d i s c u s s e d a b o v e , t h e y a r e w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d c o n c e s s i o n s o f t h e p a r t i e s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .