TAX COURT OPINION

Case: Robert W. & Lila L. Blewett
Docket Number: 6277-00S
Judge: Wolfe
Opinion Type: summary
Filed: 11/08/2001
Pages: 16

1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 1 - 1 7 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T R O B E R T W . A N D L I L A L . B L E W E T T , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 6 2 7 7 - 0 0 S . F i l e d N o v e m b e r 8 , 2 0 0 1 . G l e n G . U t z m a n , f o r p e t i t i o n e r s . J u l i e L . P a y n e , f o r r e s p o n d e n t . W O L F E , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . 1 T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n - 2 - 2 P e t i t i o n e r s c o n c e d e t h a t t h e y i m p r o p e r l y f a i l e d t o r e p o r t i n t e r e s t i n c o m e o f $ 7 2 a n d i n c o m e o f $ 1 , 7 2 4 f r o m a j e w e l r y s a l e s b u s i n e s s o n t h e i r 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n G r a n g e v i l l e , I d a h o , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 8 , 5 0 6 i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x . A f t e r c o n c e s s i o n s , 2 t h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s ' l o s s e s d u r i n g 1 9 9 6 c o n s t i t u t e n o n d e d u c t i b l e p a s s i v e l o s s e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 . B a c k g r o u n d I n 1 9 7 6 , R o b e r t B l e w e t t ( p e t i t i o n e r ) a n d h i s b r o t h e r , D o n B l e w e t t , o r g a n i z e d H i g h l a n d E n t e r p r i s e s , I n c . ( H i g h l a n d ) , a C c o r p o r a t i o n . P e t i t i o n e r a n d h i s b r o t h e r e a c h o w n e d 5 0 p e r c e n t o f t h e o u t s t a n d i n g s t o c k o f H i g h l a n d d u r i n g 1 9 9 6 . T h r o u g h o u t t h e y e a r i n i s s u e , H i g h l a n d w a s e n g a g e d i n t w o s e p a r a t e b u s i n e s s e s : a g e n e r a l h e a v y c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s a n d a r e a l e s t a t e s a l e s b u s i n e s s . H i g h l a n d ' s g e n e r a l h e a v y c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s i n c l u d e d b u i l d i n g l o g g i n g a n d f i r e r o a d s f o r t h e U . S . F o r e s t S e r v i c e a n d p r i v a t e l o g g i n g c o m p a n i e s , b u i l d i n g r o a d s f o r g o v e r n m e n t a l e n t i t i e s , c o n s t r u c t i n g h o m e s a n d c o m m e r c i a l b u i l d i n g s , a n d d e v e l o p i n g r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l l a n d s u b d i v i s i o n s ( i n c l u d i n g t h e b u i l d i n g o f s t r e e t s , c u r b s , - 3 - s i d e w a l k s , a n d t h e i n s t a l l a t i o n o f u t i l i t i e s ) . T h e a c t i v i t i e s o f H i g h l a n d ' s r e a l e s t a t e s a l e s o p e r a t i o n , w h i c h d i d b u s i n e s s d u r i n g 1 9 9 6 a s " H i g h l a n d R e a l t y " , i n c l u d e d s e l l i n g r e s i d e n t i a l a n d u n i m p r o v e d r e a l e s t a t e . D u r i n g 1 9 9 6 , b o t h p e t i t i o n e r a n d h i s b r o t h e r w o r k e d f u l l - t i m e f o r H i g h l a n d . P e t i t i o n e r p r o v i d e d s e r v i c e s t o b o t h H i g h l a n d ' s g e n e r a l h e a v y c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s a n d i t s r e a l p r o p e r t y s a l e s a c t i v i t y . F o r t h e f o r m e r , h e m a n a g e d t h e c o r p o r a t e o f f i c e , s e c u r e d c o n s t r u c t i o n p r o j e c t s , a c q u i r e d l a n d f o r p r o p e r t y d e v e l o p m e n t , o r d e r e d c o n s t r u c t i o n m a t e r i a l s a n d s u p p l i e s a n d a s s u r e d t h e i r t i m e l y a r r i v a l a t c o n s t r u c t i o n s i t e s , a n d r e v i e w e d c o n s t r u c t i o n p r o g r e s s a t c o n s t r u c t i o n s i t e s . F o r t h e l a t t e r , p e t i t i o n e r p r o v i d e d s e r v i c e s a s a r e a l e s t a t e b r o k e r . P e t i t i o n e r i s l i c e n s e d a s a r e a l e s t a t e b r o k e r i n t h e S t a t e o f I d a h o . P r i o r t o 1 9 9 6 , H i g h l a n d s u f f e r e d a s e r i e s o f s e t b a c k s t h a t p u t i t i n a d i r e f i n a n c i a l s i t u a t i o n . T h e s e t b a c k s i n c l u d e d a c o s t o v e r r u n i n e x c e s s o f $ 1 m i l l i o n o n a r o a d j o b w i t h t h e U . S . F o r e s t S e r v i c e , a l e n g t h y l a w s u i t i n v o l v i n g t h e c o m p a n y ' s p u r c h a s e o f f a u l t y e q u i p m e n t , a n d d e l i b e r a t e i n t e r f e r e n c e w i t h H i g h l a n d ' s w o r k b y a n e n v i r o n m e n t a l g r o u p ( E a r t h F i r s t ) t h a t b l o c k e d i t s r o a d s a n d d e s t r o y e d h y d r a u l i c h o s e s a n d t h r e e m a j o r p i e c e s o f e q u i p m e n t . B e c a u s e o f H i g h l a n d ' s p o o r f i n a n c i a l c o n d i t i o n , t h e c o m p a n y - 4 - w a s u n a b l e t o l e a s e o r p u r c h a s e e q u i p m e n t o n c r e d i t . F i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s s i m p l y w o u l d n o t m a k e a n y l o a n o f a n y t y p e t o H i g h l a n d . H i g h l a n d ' s c o n t i n u e d e x i s t e n c e d e p e n d e d o n i t s o b t a i n i n g e q u i p m e n t . F a c e d w i t h t h i s p r e d i c a m e n t , p e t i t i o n e r a n d h i s b r o t h e r s e p a r a t e l y p u r c h a s e d t h e n e c e s s a r y e q u i p m e n t i n t h e i r i n d i v i d u a l n a m e s a n d s e p a r a t e l y l e a s e d i t t o H i g h l a n d . T h e r e i s n o d i s p u t e t h a t p e t i t i o n e r a n d h i s b r o t h e r w e r e e n g a g e d i n a n e q u i p m e n t l e a s i n g a c t i v i t y a m o u n t i n g t o a t r a d e o r b u s i n e s s d u r i n g t h e y e a r i n i s s u e , a n d t h e r e c o r d c l e a r l y s u p p o r t s t h a t c h a r a c t e r i z a t i o n . R e s p o n d e n t h a s n o t r a i s e d a n y q u e s t i o n s a s t o w h e t h e r t h e l e a s i n g a c t i v i t y w a s f o r p r o f i t , a n d w e t r e a t t h a t m a t t e r a s c o n c e d e d b y r e s p o n d e n t . P e t i t i o n e r a n d h i s b r o t h e r e a c h o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f t h e e q u i p m e n t t h a t h e l e a s e d t o H i g h l a n d ; n o n e o f t h e e q u i p m e n t w a s j o i n t l y o w n e d . T h e y l e a s e d t h e e q u i p m e n t e x c l u s i v e l y t o H i g h l a n d . I t w a s n e v e r u s e d i n a n o t h e r t r a d e o r b u s i n e s s . P e t i t i o n e r s h a d n o w r i t t e n r e n t a l a g r e e m e n t w i t h H i g h l a n d . D u r i n g 1 9 9 6 , H i g h l a n d d i d n o t p a y p e t i t i o n e r s a n y r e n t . D u r i n g 1 9 9 5 , H i g h l a n d p a i d r e n t o f $ 6 9 , 6 0 0 a n d $ 4 0 , 0 9 1 t o p e t i t i o n e r s a n d D o n B l e w e t t , r e s p e c t i v e l y . D u r i n g 1 9 9 6 , H i g h l a n d p a i d r e n t o f $ 5 6 , 2 6 3 t o D o n B l e w e t t a n d n o r e n t t o p e t i t i o n e r s . A t t r i a l , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t b e c a u s e o f H i g h l a n d ' s p o o r f i n a n c i a l c o n d i t i o n , i t s r e n t a l p a y m e n t s t o t h e B l e w e t t s w e r e i r r e g u l a r . I n h i s w o r d s , " y o u p l u c k a l l t h e f e a t h e r s o f f o f t h a t - 5 - 3 T h e l o s s w a s a t t r i b u t a b l e p r i m a r i l y t o d e d u c t i o n s o f $ 3 0 , 0 6 2 a n d $ 1 7 , 1 4 1 f o r d e p r e c i a t i o n a n d s e c . 1 7 9 e x p e n s e s , r e s p e c t i v e l y . 4 A s t a t u t o r y e x c e p t i o n t h a t w a s a d d e d i n 1 9 9 3 p r o v i d e s t h a t c e r t a i n r e a l e s t a t e o p e r a t o r s n e e d n o t t r e a t t h e i r i n t e r e s t s i n r e n t a l r e a l e s t a t e a s p a s s i v e a c t i v i t i e s . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) . T h a t e x c e p t i o n i s i n a p p l i c a b l e h e r e , b e c a u s e t h e s u b j e c t o f t h i s c o n t r o v e r s y i s p e r s o n a l p r o p e r t y . b i r d , a n d i t ' s n o t g o i n g t o l a y a n y m o r e e g g s . " A c c o r d i n g l y , p a y m e n t s w e r e m a d e o n l y w h e n e i t h e r p e t i t i o n e r o r D o n B l e w e t t n e e d e d t h e m o n e y t o m a k e p a y m e n t s t o c r e d i t o r s f o r l e a s e d e q u i p m e n t . P e t i t i o n e r s c l a i m e d a n e t l o s s o f $ 5 0 , 0 3 3 f r o m t h e i r e q u i p m e n t l e a s i n g a c t i v i t y o n S c h e d u l e C , P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s ( S o l e P r o p r i e t o r s h i p ) , o f t h e i r 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . 3 I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e e n t i r e l o s s o n t h e g r o u n d t h a t t h e l e a s i n g a c t i v i t y w a s s u b j e c t t o t h e p a s s i v e l o s s l i m i t a t i o n s o f s e c t i o n 4 6 9 . D i s c u s s i o n S e c t i o n 4 6 9 ( a ) ( 1 ) l i m i t s t h e d e d u c t i b i l i t y o f l o s s e s f r o m c e r t a i n p a s s i v e a c t i v i t i e s . G e n e r a l l y , a p a s s i v e a c t i v i t y i n c l u d e s t h e c o n d u c t o f a t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e t a x p a y e r d o e s n o t m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e . R e n t a l a c t i v i t y i s g e n e r a l l y t r e a t e d a s a p a s s i v e a c t i v i t y w i t h o u t r e g a r d t o w h e t h e r t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . 4 S e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) , ( 2 ) , ( 4 ) . R e n t a l a c t i v i t y i s d e f i n e d a s " a n y a c t i v i t y w h e r e p a y m e n t s a r e p r i n c i p a l l y f o r t h e u s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y . " S e c . 4 6 9 ( j ) ( 8 ) . - 6 - 5 T e m p o r a r y r e g u l a t i o n s a r e e n t i t l e d t o t h e s a m e w e i g h t a s f i n a l r e g u l a t i o n s w i t h r e s p e c t t o t h e y e a r s t o w h i c h t h e y a p p l y . N i s s h o I w a i A m . C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 8 9 T . C . 7 6 5 , 7 7 6 ( 1 9 8 7 ) . S e c . 1 . 4 6 9 - 1 T , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 0 - 5 7 1 1 ( c o n t i n u e d . . . ) B o t h p a r t i e s a g r e e t h a t p e t i t i o n e r s ' e q u i p m e n t l e a s i n g a c t i v i t y f a l l s w i t h i n t h e d e f i n i t i o n o f a r e n t a l a c t i v i t y i n s e c t i o n 4 6 9 ( j ) ( 8 ) , a n d t h a t t h e i n c o m e f r o m t h a t a c t i v i t y i s p a s s i v e i n n a t u r e , u n l e s s p e t i t i o n e r q u a l i f i e s u n d e r o n e o f t h e s i x e x c e p t i o n s l i s t e d i n t h e r e g u l a t i o n s . S e e T a r a k c i v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 3 5 8 ; s e c . 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( A ) t h r o u g h ( F ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 2 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . P e t i t i o n e r s p e c i f i c a l l y r e l i e s u p o n t h e s o - c a l l e d i n c i d e n t a l e x c e p t i o n , w h i c h w e p r e v i o u s l y d i s c u s s e d i n t h e r e c e n t a n d a n a l o g o u s c a s e o f T a r a k c i v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , a n d a l s o t h e s o - c a l l e d g r o u p i n g e x c e p t i o n ( s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 ( d ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . ) . W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r t h a t t h e i n c i d e n t a l e x c e p t i o n a n d t h e r e a s o n i n g o f t h e T a r a k c i o p i n i o n a r e a p p l i c a b l e h e r e , s o w e d i s c u s s t h e r u l e s o f t h e g r o u p i n g e x c e p t i o n o n l y i n s o f a r a s t h e y r e l a t e t o t h e p r o v i s i o n s o f t h e i n c i d e n t a l e x c e p t i o n . P e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n i s t h a t t h e i r l e a s i n g a c t i v i t y i s n o t a r e n t a l a c t i v i t y b e c a u s e i t q u a l i f i e s a s a n e x c e p t i o n t o t h e d e f i n i t i o n o f a r e n t a l a c t i v i t y u n d e r s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( D ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 2 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , 5 w h i c h , t o g e t h e r w i t h p a r a g r a p h ( e ) ( 3 ) ( v i ) , p r o v i d e s t h a t - 7 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , i s e f f e c t i v e f o r t a x a b l e y e a r s b e g i n n i n g a f t e r D e c . 3 1 , 1 9 8 6 . S e c . 1 . 4 6 9 - 1 1 ( a ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 8 6 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . a n a c t i v i t y i n v o l v i n g t h e u s e o f t a n g i b l e p r o p e r t y i s n o t a r e n t a l a c t i v i t y i f t h e r e n t a l o f s u c h p r o p e r t y i s t r e a t e d a s i n c i d e n t a l t o a n o n r e n t a l a c t i v i t y o f t h e t a x p a y e r . S e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , p r o v i d e s : ( C ) P r o p e r t y u s e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s . T h e r e n t a l o f p r o p e r t y d u r i n g a t a x a b l e y e a r s h a l l b e t r e a t e d a s i n c i d e n t a l t o a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y ( w i t h i n t h e m e a n i n g o f p a r a g r a p h ( e ) ( 2 ) o f t h i s s e c t i o n ) i f a n d o n l y i f - - ( 1 ) T h e t a x p a y e r o w n s a n i n t e r e s t i n s u c h t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r ; ( 2 ) T h e p r o p e r t y w a s p r e d o m i n a n t l y u s e d i n s u c h t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r o r d u r i n g a t l e a s t t w o o f t h e f i v e t a x a b l e y e a r s t h a t i m m e d i a t e l y p r e c e d e t h e t a x a b l e y e a r ; a n d ( 3 ) T h e g r o s s r e n t a l i n c o m e f r o m s u c h p r o p e r t y f o r t h e t a x a b l e y e a r i s l e s s t h a n t w o p e r c e n t o f t h e l e s s e r o f - - ( i ) T h e u n a d j u s t e d b a s i s o f s u c h p r o p e r t y ; a n d ( i i ) T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f s u c h p r o p e r t y . W i t h r e s p e c t t o t h e a p p l i c a t i o n o f t h e t h r e e t e s t s o f s u b d i v i s i o n ( C ) , w e c o n s i d e r i t s i g n i f i c a n t t h a t t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t d u r i n g 1 9 9 6 : ( 1 ) P e t i t i o n e r o w n e d 5 0 p e r c e n t o f - 8 - t h e o u t s t a n d i n g s t o c k o f H i g h l a n d ; ( 2 ) t h e e q u i p m e n t i n q u e s t i o n w a s u s e d e x c l u s i v e l y i n H i g h l a n d ' s t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y t h r o u g h o u t t h e y e a r ; a n d ( 3 ) p e t i t i o n e r s d i d n o t r e c e i v e a n y g r o s s r e n t a l i n c o m e f r o m H i g h l a n d f o r t h e e q u i p m e n t . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , i s i n a p p l i c a b l e t o t h e i n s t a n t c a s e b e c a u s e i t r e q u i r e s t h a t a t a x p a y e r a t l e a s t t e m p o r a r i l y s t o p u s i n g p r o p e r t y i n h i s t r a d e o r b u s i n e s s a n d s t a r t u s i n g t h e p r o p e r t y i n a r e n t a l a c t i v i t y . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e e x c e p t i o n i s n o t a v a i l a b l e w h e n t h e p r o p e r t y i s u s e d i n t h e r e n t a l a c t i v i t y a n d t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y s i m u l t a n e o u s l y . R e s p o n d e n t m a k e s t h r e e a r g u m e n t s i n s u p p o r t o f t h i s c o n s t r u c t i o n o f t h e r e g u l a t i o n . R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t s a r e s e t f o r t h b e l o w , b u t w e n o t e t h a t i n o u r v i e w h e r e " r e s p o n d e n t a d v o c a t e s a s t r a i n e d i n t e r p r e t a t i o n o f l a n g u a g e p r e p a r e d b y r e s p o n d e n t ' s o w n e m p l o y e e s . " S e e F e r g u s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 2 - 4 5 1 . I n i n t e r p r e t i n g t h e l a n g u a g e i n q u e s t i o n , w e b e a r i n m i n d t h a t r e s p o n d e n t ' s p e r s o n n e l d r a f t e d t h a t l a n g u a g e , a n d t h e r e s o l u t i o n o f d o u b t s a g a i n s t t h e d r a f t s m a n i s a p p r o p r i a t e i n m a n y c i r c u m s t a n c e s . S e e i d . ( a n d a u t h o r i t i e s c i t e d t h e r e i n ) . F i r s t , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , u s e s t h e p a s t t e n s e w h e n r e f e r r i n g t o t h e u s e o f t h e p r o p e r t y i n - 9 - t h e t r a d e o r b u s i n e s s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t u s e o f t h e v e r b " w a s " i n p a r a g r a p h ( 2 ) o f t h e r e l e v a n t r e g u l a t i o n m e a n s t h a t f o r t h e p u r p o s e s o f t h e i n c i d e n t a l e x c e p t i o n , t h e p r o p e r t y c a n n o t b e u s e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y a n d t h e r e n t a l a c t i v i t y s i m u l t a n e o u s l y . W e a r e n o t c o n v i n c e d b y t h i s a r g u m e n t . S e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , p r o v i d e s t h a t t h e r e n t a l o f p r o p e r t y d u r i n g a t a x a b l e y e a r s h a l l b e t r e a t e d a s i n c i d e n t a l t o a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y i f , i n t e r a l i a , " T h e p r o p e r t y w a s p r e d o m i n a n t l y u s e d i n s u c h t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r o r d u r i n g a t l e a s t t w o o f t h e f i v e t a x a b l e y e a r s t h a t i m m e d i a t e l y p r e c e d e t h e t a x a b l e y e a r " . ( E m p h a s i s a d d e d . ) T h e w o r d " w a s " i n t h e r e g u l a t i o n r e f e r s n o t o n l y t o p a s t y e a r s , b u t a l s o t o t h e c u r r e n t t a x a b l e y e a r . T h e t e r m s o f t h e r e g u l a t i o n a r e c o n s i s t e n t w i t h t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e p r o p e r t y c a n b e u s e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y a t a n y t i m e a n d s t i l l s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t s f o r t h e i n c i d e n t a l e x c e p t i o n t o t h e d e f i n i t i o n o f a r e n t a l a c t i v i t y . W e c o n c l u d e t h a t t h e l a n g u a g e o f t h e r e g u l a t i o n d o e s n o t r e q u i r e t h a t t h e t a x p a y e r m u s t c e a s e u s i n g t h e p r o p e r t y i n a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y b e f o r e i t c a n b e u s e d i n t h e r e n t a l a c t i v i t y . S e c o n d , r e s p o n d e n t c i t e s t h e p r e a m b l e t o T . D . 8 1 7 5 , t h e T r e a s u r y D e c i s i o n p r o m u l g a t i n g s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , - 1 0 - T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h e p r e a m b l e s t a t e s t h a t t h e e x c e p t i o n a p p l i e s i f " a n i n s u b s t a n t i a l a m o u n t o f r e n t a l i n c o m e i s d e r i v e d f r o m p r o p e r t y t h a t w a s r e c e n t l y u s e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y o f t h e t a x p a y e r a n d i s t e m p o r a r i l y r e n t e d " . I d . W e a p p l y a r e g u l a t i o n a c c o r d i n g t o i t s p l a i n o r o r d i n a r y m e a n i n g u n l e s s s u c h i n t e r p r e t a t i o n w o u l d l e a d t o a b s u r d r e s u l t s o r a n o t h e r c o n s t r u c t i o n i s s u p p o r t e d b y u n e q u i v o c a l e v i d e n c e o f a d m i n i s t r a t i v e i n t e n t . P h i l l i p s P e t r o l e u m C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 7 8 , 1 0 7 ( 1 9 9 3 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 0 F . 3 d 1 2 8 2 ( 1 0 t h C i r . 1 9 9 5 ) . R e s p o n d e n t d o e s n o t s u g g e s t t h a t t h e a p p l i c a t i o n o f t h e p l a i n m e a n i n g o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , l e a d s t o a b s u r d r e s u l t s . T h u s , w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e l a n g u a g e f r o m t h e p r e a m b l e a m o u n t s t o u n e q u i v o c a l e v i d e n c e o f a d m i n i s t r a t i v e i n t e n t t o l i m i t t h e e x c e p t i o n t o o n l y t h o s e s i t u a t i o n s w h e r e t h e p r o p e r t y b e i n g r e n t e d i s n o l o n g e r b e i n g u s e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y . T h e p r e a m b l e d o e s r e f e r t o t h e u s e o f t h e p r o p e r t y i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y i n t h e p a s t t e n s e , a n d i t d o e s r e f e r t o t h e u s e o f t h e p r o p e r t y i n t h e r e n t a l a c t i v i t y i n t h e p r e s e n t t e n s e . H o w e v e r , i n o u r v i e w , r a t h e r t h a n c r e a t i n g a s e p a r a t e r e q u i r e m e n t i n a d d i t i o n t o t h e r e q u i r e m e n t s s e t f o r t h i n t h e t e x t o f t h e r e g u l a t i o n s , t h e p r e a m b l e m e r e l y r e c i t e s o n e e x a m p l e o f a - 1 1 - s i t u a t i o n t h a t w o u l d s a t i s f y s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) ( 2 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h e p r e a m b l e ' s g e n e r a l o n e - s e n t e n c e i n t r o d u c t o r y c o m m e n t c o n c e r n i n g t h e r e g u l a t i o n i n q u e s t i o n d o e s n o t a m o u n t t o " u n e q u i v o c a l e v i d e n c e o f a d m i n i s t r a t i v e i n t e n t " t h a t u s e o f t h e p r o p e r t y i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y m u s t c e a s e b e f o r e t h e p r o p e r t y i s u s e d i n t h e r e n t a l a c t i v i t y . A c o n t r a r y c o n c l u s i o n w o u l d i m p o r t i n t o t h e r e g u l a t i o n a r e q u i r e m e n t t h a t s i m p l y i s n o t i n t h e t e r m i n o l o g y o f t h e r e g u l a t i o n . T h i r d , r e s p o n d e n t c i t e s s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i i i ) , E x a m p l e ( 6 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) ( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o a s e x a m p l e ( 6 ) ) . I n e x a m p l e ( 6 ) , a t a x p a y e r o w n s a n i n t e r e s t i n a f a r m i n g a c t i v i t y , w h i c h i s a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y , a n d o w n s f a r m l a n d t h a t i s u s e d i n t h e f a r m i n g a c t i v i t y i n 1 9 8 5 a n d 1 9 8 6 . I n 1 9 8 7 , 1 9 8 8 , a n d 1 9 8 9 , t h e t a x p a y e r d o e s n o t u s e t h e l a n d i n t h e f a r m i n g a c t i v i t y . I n s t e a d , d u r i n g t h o s e y e a r s h e l e a s e s t h e l a n d t o o t h e r p a r t i e s , b u t c o n t i n u e s h i s i n t e r e s t i n t h e f a r m i n g a c t i v i t y . T h e t a x p a y e r i s p e r m i t t e d t o t r e a t t h e r e n t a l o f h i s l a n d a s i n c i d e n t a l t o h i s f a r m i n g a c t i v i t y i n 1 9 8 7 a n d 1 9 8 9 b a s e d o n t h e g r o s s r e n t a l i n c o m e r e c e i v e d . I d . E x a m p l e ( 6 ) d o e s i l l u s t r a t e r e s p o n d e n t ' s n a r r o w i n t e r p r e t a t i o n o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . E x a m p l e ( 6 ) i s t h e - 1 2 - o n l y e x a m p l e i n t h e r e g u l a t i o n s t h a t a p p l i e s s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . I n o u r v i e w , t h e a p p l i c a b i l i t y o f t h e r e g u l a t i o n i s n o t l i m i t e d t o t h e p r e c i s e c i r c u m s t a n c e s o f a n e x a m p l e s e t f o r t h i n t h e r e g u l a t i o n . T h e e x a m p l e p l a i n l y i s i l l u s t r a t i v e r a t h e r t h a n l i m i t i n g o r e x c l u s i v e . M o r e o v e r , a s s t a t e d a b o v e , s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) ( 2 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , p e r m i t s t h e p r o p e r t y t o b e u s e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s d u r i n g e i t h e r t h e c u r r e n t y e a r o r 2 o f t h e 5 y e a r s t h a t p r e c e d e t h e t a x a b l e y e a r . E x a m p l e ( 6 ) i s a n i l l u s t r a t i o n o f t h e p r o p e r t y b e i n g u s e d i n 2 o f t h e 5 p r e c e d i n g y e a r s . S u b d i v i s i o n ( i i ) o f e x a m p l e ( 6 ) p r o v i d e s : " F o r 1 9 8 7 a n d 1 9 8 9 , t h e t a x p a y e r o w n s a n i n t e r e s t i n a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y , a n d t h e f a r m l a n d w h i c h t h e t a x p a y e r l e a s e s t o t h e r a n c h e r w a s u s e d i n s u c h a c t i v i t y f o r t w o o u t o f t h e f i v e i m m e d i a t e l y p r e c e d i n g t a x a b l e y e a r s . " H e r e , p e t i t i o n e r s ' p r o p e r t y w a s u s e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s d u r i n g t h e c u r r e n t y e a r . T h e f a c t s o f e x a m p l e ( 6 ) a n d t h e f a c t s o f t h e i n s t a n t c a s e r e l a t e t o d i f f e r e n t c l a u s e s o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) ( 2 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . R e s p o n d e n t a l s o a r g u e s t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , d o e s n o t a p p l y t o t h e f a c t s h e r e b e c a u s e t h e r e n t a l a c t i v i t y a n d - 1 3 - t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y m u s t b e c o n d u c t e d b y t h e s a m e e n t i t y . I n e f f e c t , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e r e g u l a t i o n d o e s n o t a p p l y b e c a u s e t h e e q u i p m e n t l e a s i n g a c t i v i t y o f p e t i t i o n e r s ' s o l e p r o p r i e t o r s h i p w a s n o t i n c i d e n t a l t o a n y o t h e r t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y o f t h e i r s o l e p r o p r i e t o r s h i p . W e p r e v i o u s l y r u l e d o n t h i s i s s u e i n T a r a k c i v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 3 5 8 . T h e r e , t h e t a x p a y e r f o r m e d a s o l e p r o p r i e t o r s h i p t h a t p u r c h a s e d e q u i p m e n t a n d l e a s e d i t t o a g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n w h i c h t h e t a x p a y e r a n d a n o t h e r i n d i v i d u a l w e r e e q u a l p a r t n e r s . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , t h e C o m m i s s i o n e r d i s a l l o w e d t h e t a x p a y e r ' s e n t i r e l o s s f r o m h i s s o l e p r o p r i e t o r s h i p o n t h e g r o u n d t h a t t h e l o s s w a s s u b j e c t t o t h e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s l i m i t a t i o n s o f s e c t i o n 4 6 9 . T h e t a x p a y e r a r g u e d t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , a p p l i e d , a n d t h a t f o r p u r p o s e s o f t h a t s e c t i o n , t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f t h e p a r t n e r s h i p w e r e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p . T h e C o m m i s s i o n e r c o n t e n d e d t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , d i d n o t a p p l y b e c a u s e t h e e q u i p m e n t l e a s i n g a c t i v i t y o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p w a s n o t i n c i d e n t a l t o a n y o t h e r a c t i v i t y o f t h e s o l e p r o p r i e t o r s h i p . W e h e l d t h a t t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f t h e t a x p a y e r f o r t h e y e a r i n i s s u e i n c l u d e d t h e t r a d e o r b u s i n e s s - 1 4 - a c t i v i t i e s o f t h e p a r t n e r s h i p f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . W e n o t e d t h a t t h e " T h e r e g u l a t i o n s r e q u i r e t h e t a x p a y e r o w n ' a n i n t e r e s t i n s u c h t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y ' , n o t t h a t t h e t a x p a y e r b e t h e s o l e o w n e r o f t h e t r a d e o r b u s i n e s s . " T a r a k c i v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( q u o t i n g s e c . 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) ( 1 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) ) . T h e r e , t h e t a x p a y e r w a s a c t i v e l y i n v o l v e d i n t h e a f f a i r s o f t h e p a r t n e r s h i p , " s u b s t a n t i a l l y c o n t r i b u t [ i n g ] b o t h t i m e a n d e f f o r t t o t h e s u c c e s s o f * * * [ i t ] . " I d . H e r e , p e t i t i o n e r ' s o w n e r s h i p o f 5 0 p e r c e n t o f H i g h l a n d ' s s t o c k , a s w e l l a s h i s s u b s t a n t i a l t i m e c o m m i t m e n t t o H i g h l a n d , s a t i s f i e s t h e r e q u i r e m e n t t h a t h e h a v e a n i n t e r e s t i n s u c h t r a d e o r b u s i n e s s . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e h o l d i n g o f T a r a k c i c o n f l i c t s w i t h t h e l a n g u a g e o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , a n d s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i i i ) E x a m p l e ( 6 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . W e d i s a g r e e w i t h r e s p o n d e n t ' s a n a l y s i s . I n o u r v i e w , t h e r e a s o n i n g a n d t h e h o l d i n g i n t h e T a r a k c i c a s e a r e c o r r e c t a n d p r o p e r l y a p p l i c a b l e t o t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s h e r e . T h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f p e t i t i o n e r s f o r 1 9 9 6 i n c l u d e t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f - 1 5 - 6 T h e p a s s i v e l o s s l i m i t a t i o n s o f s e c . 4 6 9 a p p l y o n l y t o i n d i v i d u a l s , e s t a t e s , t r u s t s , c l o s e l y h e l d C c o r p o r a t i o n s , a n d p e r s o n a l s e r v i c e c o r p o r a t i o n s . S e c . 4 6 9 ( a ) ( 2 ) . A c l o s e l y h e l d C c o r p o r a t i o n , f o r p u r p o s e s o f s e c . 4 6 9 ( a ) ( 2 ) , i s d e f i n e d a s a n y c o r p o r a t i o n i n w h i c h m o r e t h a n 5 0 p e r c e n t i n v a l u e o f i t s o u t s t a n d i n g s t o c k i s o w n e d , d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y , b y o r f o r n o t m o r e t h a n f i v e i n d i v i d u a l s a t a n y t i m e d u r i n g t h e l a s t h a l f o f t h e t a x a b l e y e a r . S e c s . 4 6 9 ( j ) ( 1 ) , 4 6 5 ( a ) ( 1 ) ( B ) , 5 4 2 ( a ) ( 2 ) . S i n c e a l l o f t h e s t o c k o f H i g h l a n d , a C c o r p o r a t i o n , w a s o w n e d d i r e c t l y b y t w o i n d i v i d u a l s d u r i n g t h e y e a r i n i s s u e , H i g h l a n d i s ( c o n t i n u e d . . . ) H i g h l a n d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o t r e a t t h e i r l e a s i n g a c t i v i t y a s i n c i d e n t a l t o H i g h l a n d ' s t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s u n d e r s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( v i ) ( C ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r s ' l e a s i n g a c t i v i t y i s n o t c l a s s i f i e d a s a r e n t a l a c t i v i t y . S e c . 1 . 4 6 9 - 1 T ( e ) ( 3 ) ( i i ) ( D ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 0 3 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h e p a s s i v e l o s s l i m i t a t i o n s o f s e c t i o n 4 6 9 s t i l l a p p l y t o p e t i t i o n e r s u n l e s s t h e y m e e t t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n s t a n d a r d . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . T h e r e g u l a t i o n s p e r m i t a t a x p a y e r t o g r o u p a n a c t i v i t y c o n d u c t e d t h r o u g h a C c o r p o r a t i o n s u b j e c t t o s e c t i o n 4 6 9 w i t h a n o t h e r a c t i v i t y o f t h e t a x p a y e r f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y o r s i g n i f i c a n t l y p a r t i c i p a t e s i n t h e o t h e r a c t i v i t y . S e c . 1 . 4 6 9 - 4 ( d ) ( 5 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . S i n c e p e t i t i o n e r s c o n d u c t e d a n a c t i v i t y t h r o u g h a C c o r p o r a t i o n s u b j e c t t o s e c t i o n 4 6 9 , 6 p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o g r o u p t h e i r - 1 6 - 6 ( . . . c o n t i n u e d ) s u b j e c t t o s e c . 4 6 9 . 7 A n i n d i v i d u a l i s t r e a t e d a s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t i n g i n a n a c t i v i t y f o r t h e t a x a b l e y e a r i f t h e i n d i v i d u a l p a r t i c i p a t e s i n t h e a c t i v i t y f o r m o r e t h a n 5 0 0 h o u r s d u r i n g s u c h y e a r . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) ( 1 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t d u r i n g t h e y e a r i n i s s u e , p e t i t i o n e r w o r k e d 4 0 o r m o r e h o u r s p e r w e e k f o r H i g h l a n d . T h u s , p e t i t i o n e r u n q u e s t i o n a b l y s a t i s f i e s t h e 5 0 0 - h o u r r e q u i r e m e n t . a c t i v i t i e s f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n . S i n c e i t i s u n d i s p u t e d t h a t p e t i t i o n e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s o f H i g h l a n d , 7 p e t i t i o n e r s a u t o m a t i c a l l y m e e t t h e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n s t a n d a r d w i t h r e s p e c t t o t h e i r l e a s i n g a c t i v i t y . F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s , p e t i t i o n e r s ' l o s s e s d u r i n g 1 9 9 6 d o n o t c o n s t i t u t e n o n d e d u c t i b l e p a s s i v e l o s s e s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 . R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .