TAX COURT OPINION

Case: Sylvester Monroe, Jr.
Docket Number: 1484-00S
Judge: Carluzzo
Opinion Type: summary
Filed: 07/01/2002
Pages: 8

T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 2 - 7 9 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T S Y L V E S T E R M O N R O E , J R . , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 4 8 4 - 0 0 S . F i l e d J u l y 1 , 2 0 0 2 . S y l v e s t e r M o n r o e , J r . , p r o s e . S t e p h e n J . N e u b e c k , f o r r e s p o n d e n t . C A R L U Z Z O , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r 1 9 9 6 . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . - 2 - 1 P e t i t i o n e r ' s c o m p e n s a t i o n f r o m t h e D e p a r t m e n t w a s b a s e d o n a 2 , 0 8 0 h o u r w o r k y e a r . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 3 , 0 7 4 i n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x . T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r a r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s c l a i m e d o n t h e S c h e d u l e E , S u p p l e m e n t a l I n c o m e a n d L o s s , i n c l u d e d w i t h h i s 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . T h e r e s o l u t i o n o f t h i s i s s u e d e p e n d s u p o n t h e a m o u n t o f t i m e t h a t p e t i t i o n e r s p e n t p e r f o r m i n g s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y d u r i n g 1 9 9 6 . B a c k g r o u n d S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . A t t h e t i m e t h a t t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , p e t i t i o n e r r e s i d e d i n C o l u m b u s , O h i o . P e t i t i o n e r w a s m a r r i e d a s o f t h e c l o s e o f 1 9 9 6 a n d l i v e d w i t h h i s s p o u s e a t l e a s t f o r a p o r t i o n o f t h a t y e a r . H e f i l e d a t i m e l y 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n a s a m a r r i e d i n d i v i d u a l f i l i n g s e p a r a t e l y . P e t i t i o n e r h a s b e e n e m p l o y e d w i t h t h e O h i o D e p a r t m e n t o f T a x a t i o n ( t h e D e p a r t m e n t ) s i n c e 1 9 8 8 . D u r i n g 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r h e l d a s u p e r v i s o r y p o s i t i o n a t t h e D e p a r t m e n t . N o t c o u n t i n g v a c a t i o n a n d s i c k l e a v e , h e w o r k e d 1 , 8 3 4 h o u r s f o r t h e D e p a r t m e n t t h a t y e a r . 1 O v e r t h e y e a r s , p e t i t i o n e r p u r c h a s e d , a n d a s n e c e s s a r y r e n o v a t e d , r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e p r o p e r t i e s t h a t h e h e l d f o r - 3 - r e n t . A s o f t h e c l o s e o f 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r o w n e d f i v e s u c h r e n t a l p r o p e r t i e s , o n e o f w h i c h w a s p u r c h a s e d t h a t y e a r . T w o o f t h e r e n t a l p r o p e r t i e s a r e f o u r - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g s ; t h e o t h e r t h r e e p r o p e r t i e s a r e t w o - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g s . F o r t h e m o s t p a r t , p e t i t i o n e r w a s s o l e l y r e s p o n s i b l e f o r m a n a g i n g a n d m a i n t a i n i n g h i s r e n t a l p r o p e r t i e s . A m o n g o t h e r t h i n g s , h e m e t w i t h p r o s p e c t i v e t e n a n t s , n e g o t i a t e d a n d p r e p a r e d l e a s e s , c o l l e c t e d r e n t , a n d , f r o m t i m e - t o - t i m e , i n i t i a t e d a n d p r o s e c u t e d e v i c t i o n p r o c e e d i n g s . H e p e r s o n a l l y m a d e r e p a i r s t o h i s r e n t a l p r o p e r t i e s , a n d h e a r r a n g e d f o r r e p a i r s t o b e m a d e b y t h i r d - p a r t i e s . P e t i t i o n e r r e v i e w e d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s , m a d e m o n t h l y p a y m e n t s t o v a r i o u s c r e d i t o r s , a n d d e v e l o p e d a n d m a i n t a i n e d a b o o k k e e p i n g s y s t e m f o r r e c o r d i n g t h e i n c o m e a n d e x p e n s e s a t t r i b u t a b l e t o h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . P e t i t i o n e r m a i n t a i n e d a d e t a i l e d " a c t i v i t y r e c o r d s l o g " ( t h e l o g ) , u p d a t e d a t l e a s t o n a w e e k l y b a s i s , i n w h i c h h e r e c o r d e d t i m e s p e n t p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . A c c o r d i n g t o t h e l o g , d u r i n g 1 9 9 6 p e t i t i o n e r s p e n t 2 , 4 4 0 h o u r s p e r f o r m i n g v a r i o u s p e r s o n a l s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y , i n c l u d i n g 1 , 4 4 0 h o u r s o f w h a t i s d e s c r i b e d i n t h e l o g a s " p h o n e - i n o f f i c e h o u r s 3 6 0 d a y s a y e a r . " O n t h e S c h e d u l e E i n c l u d e d w i t h h i s 1 9 9 6 r e t u r n p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g i n c o m e a n d e x p e n s e s a t t r i b u t a b l e t o h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y : - 4 - 2 I n g e n e r a l , a n i n d i v i d u a l i s n o t e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r a p a s s i v e a c t i v i t y l o s s . S e e s e c . 4 6 9 ( a ) . E x c e p t a s p r o v i d e d i n s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) , t h e t e r m " p a s s i v e a c t i v i t y " i n c l u d e s a n y r e n t a l a c t i v i t y . A n o t h e r w i s e d e d u c t i b l e l o s s a t t r i b u t a b l e t o a r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y a n d s u s t a i n e d b y a n i n d i v i d u a l w h o a c t i v e l y p a r t i c i p a t e s i n t h a t r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y i s d e d u c t i b l e t o a l i m i t e d e x t e n t . S e e s e c . 4 6 9 ( i ) . A n o t h e r w i s e d e d u c t i b l e l o s s a t t r i b u t a b l e t o a r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y a n d i n c u r r e d b y a t a x p a y e r w h o m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s i n a r e a l p r o p e r t y b u s i n e s s i s n o t s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n s i m p o s e d b y t h e p a s s i v e a c t i v i t y r u l e s b e c a u s e t h e a c t i v i t y i s n o t c o n s i d e r e d a p a s s i v e a c t i v i t y , i f t h e t a x p a y e r : ( 1 ) P e r f o r m e d m o r e t h a n o n e - h a l f o f h i s p e r s o n a l s e r v i c e s d u r i n g t h e y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d a n d ( 2 ) p e r f o r m e d m o r e t h a n 7 5 0 h o u r s o f s e r v i c e s d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) . R e n t a l i n c o m e $ 4 4 , 9 1 6 E x p e n s e s 6 2 , 1 0 1 R e n t a l r e a l e s t a t e l o s s 1 7 , 1 8 5 I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t , r e l y i n g u p o n s e c t i o n 4 6 9 , d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r t h e r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s . O t h e r a d j u s t m e n t s m a d e i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y a r e n o t i n d i s p u t e . D i s c u s s i o n T h e e x t e n t t o w h i c h p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o a r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s d e d u c t i o n i s d e t e r m i n e d b y r e f e r e n c e t o s e c t i o n 4 6 9 . 2 T h a t s e c t i o n s e t s f o r t h w h a t a r e c o m m o n l y r e f e r r e d t o a s t h e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s r u l e s . A l t h o u g h t h o s e r u l e s a r e c o m p l e x a n d s p a w n m a n y d i s p u t e s b e t w e e n t a x p a y e r s a n d t h e C o m m i s s i o n e r , t h e d i s a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s i n t h i s c a s e i s r e l a t i v e l y s i m p l e - - t h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o t h e n u m b e r o f h o u r s t h a t - 5 - 3 P e t i t i o n e r d o e s n o t q u a l i f y f o r a l i m i t e d d e d u c t i o n f o r a l o s s a t t r i b u t a b l e t o r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y b e c a u s e h e d i d n o t l i v e s e p a r a t e a n d a p a r t f r o m h i s s p o u s e f o r a l l o f 1 9 9 6 a n d d i d n o t f i l e a j o i n t r e t u r n f o r t h a t y e a r w i t h h e r . S e e s e c . 4 6 9 ( i ) . 4 W e n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r v a c a t i o n a n d s i c k l e a v e h o u r s s h o u l d b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n t h e c o m p u t a t i o n o f t h e h o u r s t h a t p e t i t i o n e r s p e n t p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s a s a n e m p l o y e e o f t h e D e p a r t m e n t . p e t i t i o n e r s p e n t d u r i n g 1 9 9 6 p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . A l l o t h e r r e q u i r e m e n t s o f t h e s t a t u t o r y s c h e m e h a v i n g b e e n s a t i s f i e d b y p e t i t i o n e r , t h e n u m b e r o f h o u r s t h a t h e s p e n t p e r f o r m i n g s e r v i c e s i n h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y i s c r i t i c a l b e c a u s e i n o r d e r t o b e e n t i t l e d t o t h e d e d u c t i o n h e r e i n d i s p u t e , p e t i t i o n e r m u s t e s t a b l i s h t h a t t h o s e h o u r s e x c e e d t h e h o u r s t h a t h e s p e n t p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s a s a n e m p l o y e e o f t h e D e p a r t m e n t . S e e s e c . 4 6 9 ( c ) ( 7 ) ( B ) ( i ) . 3 N o t c o u n t i n g v a c a t i o n a n d s i c k l e a v e , p e t i t i o n e r s p e n t a t l e a s t 1 , 8 3 4 h o u r s 4 p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s a s a n e m p l o y e e o f t h e D e p a r t m e n t . P e t i t i o n e r ' s l o g i n d i c a t e s t h a t t h e t i m e h e s p e n t p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s i n h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y ; i . e . , 2 , 4 4 0 h o u r s , e x c e e d s t h e t i m e h e s p e n t p e r f o r m i n g s e r v i c e s a s a n e m p l o y e e . H o w e v e r , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e t i m e r e p o r t e d i n t h e l o g i s o v e r s t a t e d b y t h e h o u r s i d e n t i f i e d a s " p h o n e - i n o f f i c e h o u r s 3 6 0 d a y s a y e a r " ( t h e d i s p u t e d h o u r s ) . T h e d i s p u t e d h o u r s c o n s i s t o f t i m e t h a t p e t i t i o n e r w a s a v a i l a b l e t o t a k e t e l e p h o n e c a l l s , r a t h e r t h a n t h e n u m b e r o f h o u r s t h a t h e w a s - 6 - a c t u a l l y i n v o l v e d i n t e l e p h o n e c o n v e r s a t i o n s . A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , t h e t i m e t h a t p e t i t i o n e r w a s m e r e l y a v a i l a b l e f o r t e l e p h o n e c a l l s s h o u l d n o t c o u n t a s t i m e a c t u a l l y s p e n t p r o v i d i n g p e r s o n a l s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h p e t i t i o n e r ' s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . T h e d i s p u t e d h o u r s t o t a l 1 , 4 4 0 , w e l l o v e r o n e - h a l f o f t h e 2 , 4 4 0 h o u r s l i s t e d o n t h e l o g . A t t r i a l , p e t i t i o n e r e x p l a i n e d t h a t g e n e r a l l y h e c o u l d b e r e a c h e d b y t e l e p h o n e 2 4 h o u r s a d a y b y t e n a n t s o r o t h e r s , b u t h e o n l y c o u n t e d 4 h o u r s a d a y , f r o m 6 p . m . t o 1 0 p . m . , a s t i m e t h a t h e s p e n t i n h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . T h e d i s p u t e d h o u r s w e r e n o t c o m p u t e d w i t h r e f e r e n c e t o t h e a m o u n t o f t i m e h e a c t u a l l y s p e n t o n t h e t e l e p h o n e w i t h t e n a n t s o r o t h e r s . P e t i t i o n e r r e c o r d e d s o m e , b u t n o t a l l , o f h i s a c t u a l t e l e p h o n e c a l l s i n t h e l o g . A t t r i a l , p e t i t i o n e r w a s u n a b l e t o a p p r o x i m a t e t h e n u m b e r o f h o u r s t h a t h e a c t u a l l y s p e n t o n t h e t e l e p h o n e i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . A s w e v i e w t h e m a t t e r , a l l o c a t i n g 4 h o u r s a d a y f o r 3 6 0 d a y s o f t h e y e a r i s n o t a r e a s o n a b l e m e a n s o f e s t a b l i s h i n g t h e t i m e t h a t p e t i t i o n e r a c t u a l l y s p e n t o n t h e p h o n e s p e a k i n g w i t h t e n a n t s a n d / o r o t h e r s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l r e a l e s t a t e a c t i v i t y . S e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) ( 4 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 7 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . W e f i n d i t h i g h l y u n l i k e l y t h a t p e t i t i o n e r a c t u a l l y s p e n t t h a t m u c h t i m e s p e a k i n g o n t h e p h o n e o n m a t t e r s c o n c e r n i n g h i s r e n t a l p r o p e r t i e s . F u r t h e r m o r e , a c c o r d i n g t o t h e - 7 - l o g , o n n u m e r o u s o c c a s i o n s d u r i n g t h e h o u r s o f 6 p . m . a n d 1 0 p . m . , p e t i t i o n e r w a s e n g a g e d i n o t h e r a c t i v i t i e s . T h e s e h o u r s a r e a l s o i n c l u d e d i n t h e t o t a l h o u r s r e p o r t e d i n t h e l o g , i n e f f e c t d u p l i c a t i n g , o r d o u b l e c o u n t i n g t h e s a m e h o u r s . W e a c c e p t p e t i t i o n e r ' s c l a i m t h a t h e c o u l d d o m o r e t h a n o n e t h i n g a t a n y g i v e n t i m e , b u t a n y h o u r w i t h i n w h i c h m u l t i p l e t a s k s w e r e p e r f o r m e d s h o u l d o n l y b e c o u n t e d o n c e . A c c o r d i n g l y , w e f i n d t h a t t h e d i s p u t e d h o u r s c a n n o t b e c o n s i d e r e d h o u r s s p e n t b y p e t i t i o n e r p e r f o r m i n g p e r s o n a l s e r v i c e s i n c o n n e c t i o n w i t h h i s r e n t a l a c t i v i t i e s . D e d u c t i n g t h e d i s p u t e d h o u r s f r o m t h e t o t a l h o u r s r e c o r d e d i n t h e l o g l e a v e s 1 , 0 0 0 h o u r s . P e t i t i o n e r p e r f o r m e d a t l e a s t 1 , 8 3 4 h o u r s o f s e r v i c e s a s a n e m p l o y e e o f t h e D e p a r t m e n t i n 1 9 9 6 . C o n s e q u e n t l y , h e d i d n o t p e r f o r m m o r e t h a n o n e - h a l f o f h i s p e r s o n a l s e r v i c e s d u r i n g t h a t y e a r i n r e a l p r o p e r t y t r a d e s o r b u s i n e s s e s i n w h i c h h e m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t p e t i t i o n e r i s n o t e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n f o r t h e r e n t a l r e a l e s t a t e l o s s h e i n c u r r e d i n 1 9 9 6 i s s u s t a i n e d . - 8 - R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .