TAX COURT OPINION

Case: Estate of Carolyn J. Rogers, Deceased; John A. Rogers, III, Executor
Docket Number: 2796-97
Judge: Hamblen
Opinion Type: memo
Filed: 04/12/2000
Pages: 49

1 T h e p a r t i e s m a d e t h e f o l l o w i n g c o n c e s s i o n s : P e t i t i o n e r d i d ( c o n t i n u e d . . . ) T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 3 3 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F C A R O L Y N J . R O G E R S , D E C E A S E D , J O H N A . R O G E R S , I I I , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 7 9 6 - 9 7 . F i l e d A p r i l 1 2 , 2 0 0 0 . D a v i d D . A u g h t r y a n d H o w a r d W . N e i s w e n d e r , f o r p e t i t i o n e r . R o b e r t W . W e s t , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N H A M B L E N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 3 0 5 , 9 9 7 i n t h e F e d e r a l e s t a t e t a x o f t h e E s t a t e o f C a r o l y n J . R o g e r s ( d e c e d e n t ) . A f t e r c o n c e s s i o n s b y t h e p a r t i e s , 1 t h e i s s u e - 2 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) n o t e l e c t s p e c i a l u s e v a l u a t i o n f o r t h e M o r g a n t r a c t . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e M o r g a n t r a c t o n d e c e d e n t ' s d a t e o f d e a t h w a s $ 1 4 8 , 0 0 0 . I n 1 9 9 0 , d e c e d e n t ' s s o n m a d e d i s t r i b u t i o n s t o t a l i n g $ 5 0 , 0 0 0 o f d e c e d e n t ' s f u n d s t o h e r g r a n d c h i l d r e n . O f t h e a m o u n t d i s t r i b u t e d , $ 2 5 , 0 0 0 c o n s t i t u t e d g i f t s b y d e c e d e n t t o t h r e e g r a n d c h i l d r e n o f l e s s t h a n $ 1 0 , 0 0 0 t o e a c h g r a n d c h i l d . T h e s e g i f t s q u a l i f y f o r t h e a n n u a l g i f t t a x e x c l u s i o n a n d a r e n o t i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . T h e r e m a i n i n g $ 2 5 , 0 0 0 d i s t r i b u t i o n w a s n o t a n e f f e c t i v e g i f t , a n d t h e a m o u n t i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . I n 1 9 9 1 , d e c e d e n t ' s s o n m a d e d i s t r i b u t i o n s t o t a l i n g $ 2 7 , 0 0 0 o f d e c e d e n t ' s f u n d s t o h e r g r a n d c h i l d r e n . O f t h e a m o u n t d i s t r i b u t e d , $ 1 3 , 5 0 0 c o n s t i t u t e d g i f t s b y t h e d e c e d e n t t o t h r e e g r a n d c h i l d r e n i n a n a m o u n t o f l e s s t h a n $ 1 0 , 0 0 0 t o e a c h g r a n d c h i l d . T h e s e g i f t s q u a l i f y f o r t h e a n n u a l g i f t t a x e x c l u s i o n a n d a r e n o t i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . T h e r e m a i n i n g $ 1 3 , 5 0 0 d i s t r i b u t i o n w a s n o t a n e f f e c t i v e g i f t , a n d t h e a m o u n t i s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . P e t i t i o n e r r e s e r v e s t h e r i g h t t o d e d u c t a d d i t i o n a l e l i g i b l e a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s . r e m a i n i n g f o r d e c i s i o n i s t h e v a l u a t i o n o f d e c e d e n t ' s q u a l i f i e d a n d e l e c t e d r e a l p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A . T h e r e a r e t w o q u e s t i o n s f o r d e t e r m i n a t i o n : ( 1 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r c a n v a l u e t h e r e a l p r o p e r t y u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) o r m u s t v a l u e t h e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , w h i c h r e q u i r e s a d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r , e n t e r e d i n t o i n 1 9 6 8 a n d 1 9 6 9 , a r e l e a s e s o f c o m p a r a b l e l a n d f o r t h e 5 m o s t r e c e n t c a l e n d a r y e a r s e n d i n g b e f o r e t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . - 3 - ( 2 ) I f p e t i t i o n e r c a n v a l u e o n e o r m o r e t r a c t s o f t h e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , w h i c h o f t h e f o l l o w i n g v a l u a t i o n p r o c e d u r e s a p p l i e s : ( A ) C a n p e t i t i o n e r v a l u e a l l o f t h e t r a c t s a s s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o p e r t y , i n c l u d i n g t i m b e r l a n d , s t a n d i n g t i m b e r , a n d p a s t u r e l a n d , u s i n g t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r ; o r ( B ) c a n p e t i t i o n e r v a l u e t h e t i m b e r l a n d a n d s t a n d i n g t i m b e r a s s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o p e r t y , b u t n o t t h e p a s t u r e l a n d , u s i n g t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r ; o r ( C ) c a n p e t i t i o n e r v a l u e o n l y t h e t i m b e r l a n d a s s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o p e r t y , a n d n o t t h e s t a n d i n g t i m b e r a n d p a s t u r e l a n d , u s i n g t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r ? T h e s e c o n d q u e s t i o n r e q u i r e s a d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r e s t a b l i s h e d a r e n t a l v a l u e : ( 1 ) F o r t i m b e r l a n d , s t a n d i n g t i m b e r , a n d p a s t u r e l a n d , ( 2 ) f o r t i m b e r l a n d a n d s t a n d i n g t i m b e r o n l y , o r ( 3 ) f o r t i m b e r l a n d o n l y . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h e f o l l o w i n g v a l u e s f o r t h e p r e c e d i n g i s s u e s ( v a l u e s i n c l u d e b o t h e l e c t e d p r o p e r t y s p e c i a l l y v a l u e d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A a n d n o n e l e c t e d p r o p e r t y a t f a i r m a r k e t v a l u e ) : ( 1 ) I f t h e C o u r t f i n d s t h a t p e t i t i o n e r m u s t u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e v a l u e s o f d e c e d e n t ' s r e a l e s t a t e a r e a s f o l l o w s : - 4 - E g y p t $ 1 1 2 , 3 5 0 L a n f o r d A 7 0 9 , 4 8 8 L a n f o r d B 1 9 4 , 9 5 2 M o r g a n 1 4 8 , 0 0 0 W o o d w a r d 6 7 , 6 4 0 P a t t e r s o n 1 9 5 , 5 8 1 1 , 4 2 8 , 0 1 1 ( 2 ) ( A ) I f t h e C o u r t f i n d s t h a t p e t i t i o n e r m a y u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) t o v a l u e a l l o f t h e t r a c t s e l e c t e d a s s e c t i o n 2 0 3 2 A p r o p e r t y , i n c l u d i n g t h e t i m b e r l a n d , s t a n d i n g t i m b e r a n d p a s t u r e l a n d , w i t h r e f e r e n c e t o t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e v a l u e s o f d e c e d e n t ' s r e a l e s t a t e a r e a s f o l l o w s : E g y p t $ 1 7 , 9 7 7 L a n f o r d A 2 9 5 , 0 5 5 L a n f o r d B 1 8 6 , 0 7 1 M o r g a n 1 4 8 , 0 0 0 W o o d w a r d 1 7 , 3 1 7 P a t t e r s o n 1 6 4 , 2 9 4 8 2 8 , 7 1 4 ( B ) I f t h e C o u r t f i n d s t h a t p e t i t i o n e r m a y u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) t o v a l u e t h e t i m b e r l a n d a n d s t a n d i n g t i m b e r e l e c t e d a s s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o p e r t y , b u t n o t t h e p a s t u r e l a n d , w i t h r e f e r e n c e t o t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e v a l u e s o f d e c e d e n t ' s r e a l e s t a t e a r e a s f o l l o w s : E g y p t $ 1 7 , 9 7 7 L a n f o r d A 3 1 2 , 4 9 5 L a n d f o r d B 1 9 5 , 0 4 5 M o r g a n 1 4 8 , 0 0 0 W o o d w a r d 4 3 , 9 5 5 P a t t e r s o n 1 8 1 , 6 0 9 8 9 9 , 0 8 1 - 5 - ( C ) I f t h e C o u r t f i n d s t h a t p e t i t i o n e r m a y u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) t o v a l u e t h e t i m b e r l a n d e l e c t e d a s s e c t i o n 2 0 3 2 A p r o p e r t y , b u t n o t t h e s t a n d i n g t i m b e r a n d p a s t u r e l a n d , w i t h r e f e r e n c e t o t h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r , t h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e v a l u a t i o n s o f d e c e d e n t ' s r e a l e s t a t e a r e a s f o l l o w s : E g y p t $ 1 0 4 , 7 9 7 L a n f o r d A 6 6 2 , 2 6 4 L a n f o r d B 1 9 5 , 0 4 5 M o r g a n 1 4 8 , 0 0 0 W o o d w a r d 7 7 , 3 0 5 P a t t e r s o n 1 8 1 , 6 0 9 1 , 3 6 9 , 0 2 0 ( 3 ) I n t h e e v e n t t h a t t h e p a s t u r e l a n d d o e s n o t q u a l i f y f o r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) v a l u a t i o n , t h e v a l u e o f t h e p a s t u r e l a n d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i s $ 3 5 0 p e r a c r e ( l e s s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r p a s t u r e i n t h e L a n f o r d A a n d L a n f o r d B t r a c t s ) . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . B a c k g r o u n d T h i s c a s e w a s s u b m i t t e d f u l l y s t i p u l a t e d w i t h o u t t r i a l p u r s u a n t t o R u l e 1 2 2 . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a c c o m p a n y i n g e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e a n d a r e f o u n d a c c o r d i n g l y . - 6 - D e c e d e n t d i e d o n A u g u s t 1 9 , 1 9 9 2 , a t t h e a g e o f 8 3 . P e t i t i o n e r f i l e d a F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n o n N o v e m b e r 1 7 , 1 9 9 3 . A t t h e d a t e o f h e r d e a t h , d e c e d e n t w a s a r e s i d e n t o f G a i n e s v i l l e , A l a b a m a , w h i c h i s l o c a t e d i n S u m t e r C o u n t y . S h e h a d r e s i d e d i n G a i n e s v i l l e f o r 6 7 y e a r s . D e c e d e n t l e f t a L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t d a t e d F e b r u a r y 1 8 , 1 9 8 3 . D e c e d e n t ' s s o n , J o h n A . R o g e r s I I I , w a s n o m i n a t e d i n d e c e d e n t ' s w i l l t o b e t h e e x e c u t o r o f h e r e s t a t e a n d w a s a p p o i n t e d e x e c u t o r b y t h e P r o b a t e C o u r t o f S u m t e r C o u n t y i n L e t t e r s T e s t a m e n t a r y d a t e d A u g u s t 2 6 , 1 9 9 2 . D e c e d e n t w a s t h e w i d o w o f B a r n e s A . R o g e r s , w h o d i e d o n D e c e m b e r 2 6 , 1 9 8 1 , a r e s i d e n t o f G a i n e s v i l l e , A l a b a m a . T h e y w e r e m a r r i e d f o r 4 8 y e a r s . M r . R o g e r s l e f t a l a s t W i l l a n d T e s t a m e n t d a t e d A p r i l 2 7 , 1 9 8 1 . M r . R o g e r s ' w i l l d e s i g n a t e d t h a t c e r t a i n f a r m l a n d a n d t i m b e r l a n d b e h e l d i n t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f d e c e d e n t ( t h e m a r i t a l t r u s t ) . M r . R o g e r s ' w i l l a l s o p r o v i d e d t h a t d e c e d e n t w o u l d h a v e a g e n e r a l t e s t a m e n t a r y p o w e r o f a p p o i n t m e n t o v e r t h e c o r p u s o f t h e m a r i t a l t r u s t . D e c e d e n t e x e r c i s e d t h a t p o w e r o f a p p o i n t m e n t b y a p p o i n t i n g a l l o f t h e p r o p e r t y i n t h e m a r i t a l t r u s t t o h e r o n l y s o n , J o h n A . R o g e r s I I I . T h e p r o p e r t y i n t h e m a r i t a l t r u s t w a s p r o p e r l y i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e f o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s . P e t i t i o n e r p r o p e r l y e l e c t e d t o v a l u e f i v e t r a c t s o f t h e r e a l e s t a t e i n c l u d e d o n t h e F e d e r a l e s t a t e t a x r e t u r n u n d e r t h e - 7 - p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A . T h e s e f i v e t r a c t s o f s p e c i a l l y v a l u e d e s t a t e p r o p e r t y a r e c o l l e c t i v e l y r e f e r r e d t o a s t h e f i v e e s t a t e t r a c t s . T h e f i v e e s t a t e t r a c t s , l o c a t e d i n S u m t e r C o u n t y , A l a b a m a , a r e a s f o l l o w s : T r a c t V a l u a t i o n E l e c t e d E g y p t 2 1 5 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r L a n f o r d A 9 0 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r 4 3 5 a c r e s - l a n d ( n o t i m b e r e l e c t i o n ) 1 9 0 a c r e s - l a n d ( n o t i m b e r e l e c t i o n ) 8 0 5 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r 1 5 0 a c r e s - p a s t u r e L a n f o r d B 1 2 5 a c r e s - p a s t u r e W o o d w a r d 4 0 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r 1 0 0 a c r e s - p a s t u r e P a t t e r s o n 6 5 a c r e s - p a s t u r e O n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r t i m e l y e l e c t e d a n d q u a l i f i e d f o r a " q u a l i f i e d w o o d l a n d " e l e c t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) f o r t h e f o l l o w i n g p r o p e r t i e s : T r a c t " Q u a l i f i e d W o o d l a n d " E l e c t i o n E g y p t 2 1 5 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r L a n f o r d A 9 0 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r 8 0 5 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r W o o d w a r d 4 0 a c r e s - l a n d a n d t i m b e r 1 0 0 a c r e s - p a s t u r e O n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r e l e c t e d t o v a l u e t h e l a n d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . R e s p o n d e n t v a l u e d t h e p r o p e r t y a t a h i g h e r v a l u e u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a n d u l t i m a t e l y i s s u e d a n o t i c e o f d e f i c i e n c y d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e h i g h e r v a l u e . P e t i t i o n e r n o w s e e k s t o v a l u e t h e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . P e t i t i o n e r m a y c h a n g e t h e v a l u a t i o n - 8 - m e t h o d a n d v a l u e t h e p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) i f i t e s t a b l i s h e s t h e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l o f c o m p a r a b l e l a n d f o r t h e 5 c a l e n d a r y e a r s e n d i n g b e f o r e t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . I n o r d e r t o s a t i s f y t h e c o m p a r a b l e l a n d r e q u i r e m e n t u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , o n A u g u s t 3 1 , 1 9 9 8 , p e t i t i o n e r i d e n t i f i e d s e v e n t r a c t s o f l a n d w h i c h i t a s s e r t e d w e r e c o m p a r a b l e t o d e c e d e n t ' s l a n d s w h i c h a r e s p e c i a l l y v a l u e d . I n a d d i t i o n , t h e r e c o r d c o n t a i n s a c o p y o f a l e a s e o n c l e a r l a n d i n S u m t e r C o u n t y . P e t i t i o n e r e n g a g e d D r . H a r r y L . H a n e y t o d e t e r m i n e t h e c o m p a r a b i l i t y o f t h e s e v e n t r a c t s o f l a n d w i t h t h e f i v e e s t a t e t r a c t s o f s p e c i a l l y v a l u e d l a n d . T h e r e c o r d c o n t a i n s d e t a i l e d d e s c r i p t i o n s o f t h e s e v e n t r a c t s o f l a n d t h a t p e t i t i o n e r a s s e r t s a r e c o m p a r a b l e t o t h e f i v e e s t a t e t r a c t s i n t h e l e a s e s a n d i n D r . H a n e y ' s r e p o r t s . D r . H a n e y p r o v i d e d b o t h a n o r i g i n a l a n d a s u p p l e m e n t a l r e p o r t . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e s e r e p o r t s a r e a c c e p t e d a s i f t h e a u t h o r h a d t e s t i f i e d t o t h e i r c o n t e n t s . D r . H a n e y b a s e d h i s o p i n i o n o n h i s e x p e r i e n c e a s a f o r e s t e c o n o m i s t , p r o f e s s o r o f f o r e s t m a n a g e m e n t - e c o n o m i c s a t t h e V i r g i n i a P o l y t e c h n i c I n s t i t u t e a n d S t a t e U n i v e r s i t y i n B l a c k s b u r g , V i r g i n i a , a n d o w n e r o f A l a b a m a t i m b e r l a n d . D r . H a n e y h a s l e c t u r e d , t a u g h t , a n d w r i t t e n e x t e n s i v e l y o n t h e s u b j e c t s o f f o r e s t r y a n d i s a R e g i s t e r e d F o r e s t e r i n t h e S t a t e o f A l a b a m a . H i s g r a d u a t e d e g r e e s i n c l u d e a - 9 - m a s t e r ' s i n f o r e s t r y e c o n o m i c s f r o m Y a l e U n i v e r s i t y a n d a d o c t o r a t e i n f o r e s t r y e c o n o m i c s f r o m Y a l e U n i v e r s i t y . H e i s f r e q u e n t l y a s k e d t o a d v i s e t h o s e i n t h e t i m b e r i n d u s t r y i n A l a b a m a a n d a c r o s s t h e S o u t h i n m a k i n g t i m b e r d e c i s i o n s a n d h a s b e e n a s k e d t o t e s t i f y a s a n e x p e r t w i t n e s s i n c o u r t s a n d a d v i s e g o v e r n m e n t a l a g e n c i e s , i n c l u d i n g t h e U . S . D e p a r t m e n t o f J u s t i c e , T a x D i v i s i o n . D r . H a n e y i s a n a t i v e o f C h o c t a w C o u n t y , A l a b a m a , w h e r e h e w o r k e d i n a f a m i l y t i m b e r b u s i n e s s . D u r i n g a n d a f t e r h i s f o r e s t r y s t u d i e s a t A u b u r n U n i v e r s i t y , D r . H a n e y w o r k e d f o r s e v e r a l l u m b e r c o m p a n i e s i n A l a b a m a a n d M i s s i s s i p p i , w h e r e h i s r e s p o n s i b i l i t i e s i n c l u d e d t i m b e r p r o c u r e m e n t , l o g g i n g , a n d e v a l u a t i o n o f t i m b e r l a n d f o r p u r c h a s e i n s e v e r a l c o u n t i e s i n c l u d i n g S u m t e r C o u n t y a n d P i c k e n s C o u n t y , A l a b a m a . I n 1 9 6 5 , h e a c c e p t e d a f o r e s t m a n a g e m e n t j o b w i t h S t . R e g i s P a p e r C o . ( n o w C h a m p i o n I n t e r n a t i o n a l ) w h e r e a p p r o x i m a t e l y 9 2 p e r c e n t o f t h e l a n d h e m a n a g e d w a s u n d e r l o n g - t e r m l e a s e s . P e t i t i o n e r g a v e r e s p o n d e n t c o p i e s o f t i m b e r l e a s e s r e l a t i n g t o t h e s e v e n t r a c t s o f l a n d w h i c h i t a s s e r t e d w e r e c o m p a r a b l e t o t h e f i v e e s t a t e t r a c t s . T h e t r a c t s a n d t h e t i m b e r l e a s e s r e l a t i n g t o e a c h o f t h e t r a c t s a r e a s f o l l o w s : D a t e o f T r a c t L e a s e A c r e s C o u n t y B a r n e s R o g e r s , e t a l . M a r . 1 9 6 8 2 , 4 3 2 S u m t e r B a r n e s R o g e r s , e t a l . A p r . 1 9 6 8 1 , 0 5 6 S u m t e r - 1 0 - R i c h a r d s o n S e p t . 1 9 6 8 2 6 1 P i c k e n s C l a r e n c e R o g e r s S e p t . 1 9 6 9 5 5 9 S u m t e r C l a r e n c e R o g e r s S e p t . 1 9 6 9 4 8 9 S u m t e r I r w i n S e p t . 1 9 6 8 8 0 P i c k e n s H u r s t D e c . 1 9 6 9 6 4 2 F a y e t t e T h e 2 , 4 3 2 a c r e s o w n e d b y B a r n e s R o g e r s , e t a l . , w e r e o w n e d b y B a r n e s R o g e r s , d e c e d e n t , C l a r e n c e R o g e r s , J a n i e R o g e r s A l l e n , E l i z a b e t h R o g e r s S l e d g e , a n d t h e C . M . A . R o g e r s e s t a t e . T h e 1 , 0 5 6 a c r e s o w n e d b y B a r n e s R o g e r s , e t a l . , w e r e o w n e d b y B a r n e s R o g e r s , d e c e d e n t , a n d C l a r e n c e R o g e r s . S u m t e r C o u n t y , A l a b a m a , i s l o c a t e d i n w e s t e r n A l a b a m a a l o n g t h e M i s s i s s i p p i / A l a b a m a l i n e . I t i s b o r d e r e d o n t h e n o r t h b y P i c k e n s C o u n t y , A l a b a m a . I n t u r n , P i c k e n s C o u n t y i s b o r d e r e d o n t h e n o r t h b y F a y e t t e C o u n t y , A l a b a m a . I n a n a l y z i n g t h e c o m p a r a b i l i t y o f t h e s e v e n l e a s e d t r a c t s a n d t h e F i v e e s t a t e t r a c t s , D r . H a n e y f i r s t e x c l u d e d t h e H u r s t t r a c t i n F a y e t t e C o u n t y , A l a b a m a , b e c a u s e o f t h e d i s t a n c e f r o m t h e F i v e e s t a t e t r a c t s . N e x t , D r . H a n e y e x c l u d e d t h e I r w i n t r a c t o f l a n d i n P i c k e n s C o u n t y b e c a u s e o f d i f f e r e n c e s i n s l o p e a n d s o i l m i x . B o t h r e s p o n d e n t a n d p e t i t i o n e r a g r e e w i t h D r . H a n e y ' s e x c l u s i o n o f t h e H u r s t t r a c t a n d t h e I r w i n t r a c t . T h e r e m a i n i n g f i v e t r a c t s o f t i m b e r l a n d ( f i v e l e a s e d t r a c t s ) a r e s u b j e c t t o l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e s f o r t h e g r o w i n g a n d h a r v e s t i n g o f t i m b e r . T h e f i v e e s t a t e t r a c t s a r e c o m p a r a b l e t o t h e f i v e l e a s e d t r a c t s i n t h e f o l l o w i n g g e n e r a l r e s p e c t s . S e e a p p e n d i x e s 1 - 5 . - 1 1 - 2 T h e i n s i g n i f i c a n c e o f t h e s e i m p r o v e m e n t s i s d e m o n s t r a t e d b y t h e f a c t t h a t t h e $ 5 , 6 1 0 r e p r e s e n t s t h e a g g r e g a t e v a l u e o f f i v e s e p a r a t e s t r u c t u r e s . 3 B u t l e r & G a r d i n e r , I n c . ( B u t l e r & G a r d i n e r ) , a l o n g w i t h C a l d w e l l R e a l t y p r e p a r e d a p p r a i s a l s o f t h e f a r m l a n d a n d t i m b e r l a n d f o r t h e E s t a t e o f C a r o l y n R o g e r s . B u t l e r & G a r d i n e r p r e p a r e d b o t h a n o r i g i n a l a n d a s u p p l e m e n t a l r e p o r t . T h e p a r t i e s ( c o n t i n u e d . . . ) F i r s t , t h e s o i l i n t h e t h r e e - c o u n t y b l a c k b e l t s o i l a r e a o f A l a b a m a a l o n g t h e M i s s i s s i p p i b o r d e r w h e r e t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e l o c a t e d i s a t r a n s i t i o n m i x b e t w e e n s a n d y c l a y a n d p o s t o a k b l a c k b e l t s o i l . S e c o n d , n o n e o f t h e t i m b e r o n t h e f i v e e s t a t e t r a c t s d e p l e t e s t h e s o i l s i g n i f i c a n t l y o r i n a d i f f e r e n t m a n n e r f r o m t h e t i m b e r o n t h e f i v e l e a s e d t r a c t s . T h i r d , t h e c o n s e r v a t i o n t e c h n i q u e s e m p l o y e d a r e s i m i l a r . T h e c o n s e r v a t i o n t e c h n i q u e s a r e g e n e r a l l y t h e s a m e o n a l l m a n a g e d t i m b e r l a n d . L e a s e d p r o p e r t y i s c l e a r c u t a n d r e p l a n t e d i n s t e a d o f s e l e c t c u t w h i c h i s t r u e i n a l m o s t e v e r y l e a s e c o m p a r i s o n . F o u r t h , a l l o f t h e p r o p e r t i e s a r e s u b j e c t t o p e r i o d i c f l o o d i n g . F i f t h , a l l o f t h e l a n d i s r e l a t i v e l y f l a t . S i x t h , a l l o f t h e p r o p e r t i e s h a v e a h a r d w o o d / p i n e m i x . S e v e n t h , e a c h o f t h e p r o p e r t i e s i s u n i f i e d a s a s e p a r a t e p r o p e r t y b u t i s s e g m e n t e d b y l o g g i n g r o a d s t h a t a l l o w m o v e m e n t . E i g h t h , o n l y t w o o f t h e p r o p e r t i e s h a v e a n y i m p r o v e m e n t s , t h e L a n f o r d A a n d t h e W o o d w a r d t r a c t s . T h o s e i m p r o v e m e n t s a r e v a l u e d a t a p p r o x i m a t e l y $ 2 , 7 0 7 a n d $ 5 , 6 1 0 , 2 r e s p e c t i v e l y , a c c o r d i n g t o t h e B u t l e r & G a r d i n e r a p p r a i s a l . 3 A n a d j u s t m e n t c a n b e m a d e f o r t h o s e - 1 2 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) a g r e e t h a t t h e s e r e p o r t s a r e a c c e p t e d a s i f t h e a u t h o r h a d t e s t i f i e d t o t h e i r c o n t e n t s . B u t l e r & G a r d i n e r p r o v i d e s f o r e s t m a n a g e m e n t s e r v i c e s a n d a p p r a i s a l s . B o t h G a r y B u t l e r a n d J o h n C a l d w e l l a r e C e r t i f i e d G e n e r a l R e a l E s t a t e A p p r a i s e r s . 4 D r . H a n e y s e p a r a t e d t h e i m p r o v e m e n t s o n t h e L a n f o r d A a n d W o o d w a r d t r a c t s f r o m t h e v a l u a t i o n o f t h e l a n d a n d c o n c l u d e d t h e y s h o u l d b e a d d e d t o w h a t e v e r v a l u e m i g h t b e d e t e r m i n e d u n d e r t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h . c o m p a r a t i v e l y s m a l l i m p r o v e m e n t s . 4 N i n t h , a l l o f t h e p r o p e r t i e s i n t h e s e t h r e e c o u n t i e s h a v e a c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d s i m i l a r a c c e s s t o m a r k e t s . S e v e r a l o f t h e t r a c t s o f t h e l e a s e d t i m b e r l a n d a l s o h a d s m a l l c a m p h o u s e s o n t h e m l i k e t h o s e o n t h e L a n f o r d A a n d t h e W o o d w a r d t r a c t s . F o r e x a m p l e , a s u m m e r c a m p h o u s e w a s l o c a t e d o n t h e A l l e n t i m b e r l a n d ( t h e B a r n e s R o g e r s , e t a l . M a r c h L e a s e ) w h e n t h a t l e a s e w a s e x e c u t e d . T h e p r e s e n c e o f a c a m p h o u s e m a d e n o d i f f e r e n c e i n t h e r e n t a l r a t e a n d , a c c o r d i n g t o t h e l e s s e e , n o a d j u s t m e n t w a s m a d e t o t h e r e n t s b e c a u s e o f t h i s c a b i n , w h i c h i s s i m i l a r t o t h e c a m p h o u s e s o n t h e L a n f o r d A a n d t h e W o o d w a r d t r a c t s . D r . H a n e y c o n c l u d e d t h a t a c o m p a r i s o n o f t h e f i v e e s t a t e t r a c t s t o a l l f i v e l e a s e d t r a c t s w o u l d b e t h e m o s t r e l i a b l e . H e n o t e d t h a t t h e t i m b e r o n o n e o f t h e f i v e e s t a t e t r a c t s w a s v i r t u a l l y i d e n t i c a l t o t h e t i m b e r o n o n e o f t h e f i v e l e a s e d t r a c t s . S e c o n d , h e n o t e d t h a t t h e t i m b e r q u a l i t y a n d c a p a b i l i t y - 1 3 - o f t h e f i v e l e a s e d t r a c t s w e r e s o m e w h a t s u p e r i o r t o t h e t i m b e r q u a l i t y o n t h e f i v e e s t a t e t r a c t s . B e c a u s e o f t h i s d i f f e r e n c e , h e c o n c l u d e d t h a t a d o w n w a r d a d j u s t m e n t o f n o m o r e t h a n 1 0 p e r c e n t w a s w a r r a n t e d . E x c e p t f o r t h e t i m b e r v o l u m e s , t i m b e r q u a l i t y , a n d t i m b e r q u a n t i t y o n t h e s e l a n d s , r e s p o n d e n t d o e s n o t q u e s t i o n t h a t t h e l a n d s i n c l u d e d i n t h e l e a s e s f o r t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e p h y s i c a l l y c o m p a r a b l e t o t h e t i m b e r l a n d s e l e c t e d f o r s p e c i a l u s e v a l u a t i o n b y p e t i t i o n e r . T h e f o r e g o i n g i n c l u d e s t i m b e r l a n d o n l y a n d s p e c i f i c a l l y d o e s n o t i n c l u d e s t a n d i n g t i m b e r a n d p a s t u r e l a n d . R e s p o n d e n t h a s s u b m i t t e d a n o r i g i n a l a n d t w o r e b u t t a l r e p o r t s f r o m h i s e x p e r t , R i c h a r d M a l o y . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e s e r e p o r t s a r e a c c e p t e d a s i f t h e a u t h o r h a d t e s t i f i e d t o t h e i r c o n t e n t s . M a l o y & C o . , I n c . , p r o v i d e s r e a l e s t a t e a p p r a i s a l s . R i c h a r d M a l o y g r a d u a t e d f r o m t h e U n i v e r s i t y o f A l a b a m a w i t h a B . S . i n m a r k e t i n g i n 1 9 7 3 a n d o b t a i n e d h i s J . D . f r o m t h e B i r m i n g h a m S c h o o l o f L a w i n 1 9 7 9 . H e i s a L i c e n s e d R e a l E s t a t e B r o k e r a n d a S t a t e C e r t i f i e d G e n e r a l R e a l E s t a t e A p p r a i s e r i n t h e S t a t e o f A l a b a m a . M r . M a l o y c o n t e n d s t h a t " C o m p a r a b l e l e a s e s m u s t h a v e b e e n n e g o t i a t e d u n d e r r e c e n t ( 5 - y e a r p e r i o d o f a n a l y s i s ) d a t e s t o e n s u r e c o m p a r a b i l i t y o f e c o n o m i c c o n d i t i o n s . " M r . M a l o y f u r t h e r s t a t e s t h e f o l l o w i n g : " L e a s e c o m p a r a b i l i t y u n d e r s e c t i o n - 1 4 - 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) w o u l d r e q u i r e r e c e n t l e a s e s , f o r e s e e a b l e w i t h i n t h e 5 - y e a r a v e r a g e . T h i s i s r e l a t i v e l y e a s y i n r o w c r o p v a l u a t i o n , b u t g e n e r a l l y e l i m i n a t e s t h e u s e o f t h i s s e c t i o n i n t i m b e r l a n d v a l u a t i o n . " T i m b e r l e a s e s a r e m a d e b e t w e e n t h e l a n d o w n e r a s l e s s o r a n d a l e s s e e w h o d e s i r e s t i m b e r o r t i m b e r p r o d u c t s . T h e l e s s e e s a r e t y p i c a l l y t i m b e r c o m p a n i e s o r p a p e r c o m p a n i e s t h a t u s e w o o d p r o d u c t s i n t h e i r b a s i c b u s i n e s s . A m o n g o t h e r r i g h t s , t i m b e r l e a s e s g i v e t h e l e s s e e t h e r i g h t t o e n t e r t h e p r o p e r t y a n d h a r v e s t t i m b e r f o r a s p e c i f i c p e r i o d o f t i m e . B e c a u s e o f t h e l o n g g r o w t h c y c l e o f t i m b e r , t i m b e r l e a s e s a r e g e n e r a l l y l o n g - t e r m l e a s e s . L e a s e s o f 3 0 t o 6 0 y e a r s a r e n o t u n c o m m o n . A t y p i c a l 6 0 - y e a r t i m b e r l e a s e w o u l d g e n e r a l l y a l l o w t h e l e s s e e t o g r o w a n d c u t t h e t i m b e r t w o t o t h r e e t i m e s d u r i n g t h e t e r m o f t h e l e a s e . T h e t y p i c a l t i m b e r l e a s e i n e f f e c t i n w e s t e r n A l a b a m a b e t w e e n 1 9 8 7 a n d 1 9 9 1 w a s e n t e r e d i n t o i n t h e 1 9 5 0 ' s , 1 9 6 0 ' s , a n d e a r l y 1 9 7 0 ' s a n d w a s a l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e . I n t h e t y p i c a l s i t u a t i o n , t h e l e s s o r s o l d t h e e x i s t i n g t i m b e r b y s e p a r a t e t r a n s a c t i o n t o a b u y e r ( g e n e r a l l y , t h e b u y e r w a s t h e s a m e a s t h e l e s s e e b u t w a s n o t r e q u i r e d t o b e t h e s a m e ) a n d t h e n r e n t e d t h e l a n d b y t i m b e r l e a s e . R e n t p a i d b y t h e l e s s e e w a s c a l c u l a t e d o n a d o l l a r p e r a c r e p e r y e a r b a s i s . S o m e o f t h e t i m b e r l e a s e s h a d r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e s w h i c h i n c r e a s e d t h e r e n t p e r a c r e p e r - 1 5 - y e a r i n r e l a t i o n t o s o m e e x t e r n a l s t a n d a r d , s u c h a s t h e W h o l e s a l e P r i c e I n d e x ( n o w c a l l e d t h e P r o d u c e r P r i c e I n d e x ) . T h e l e a s e s s u b m i t t e d b y p e t i t i o n e r a r e r e p r e s e n t a t i v e o f s u c h t y p i c a l l e a s e t r a n s a c t i o n s . T h e r e c o r d c o n t a i n s a l e t t e r f r o m G u l f S t a t e s P a p e r C o r p . ( G u l f S t a t e s ) , w h i c h i d e n t i f i e s t i m b e r l a n d r e n t a l r a t e s f o r t h e y e a r s 1 9 8 8 t h r o u g h 1 9 9 2 o n s e v e r a l l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e s G u l f S t a t e s i n i t i a t e d d u r i n g t h e l a t e 1 9 6 0 ' s . T h e s e r a t e s r a n g e f r o m $ 9 . 3 1 p e r a c r e p e r y e a r t o $ 1 0 . 8 3 p e r a c r e p e r y e a r f o r p r o p e r t i e s l o c a t e d i n S u m t e r C o u n t y , A l a b a m a , r a n g i n g f r o m 4 2 0 a c r e s t o 2 , 5 2 6 a c r e s . T h e r e c o r d c o n t a i n s a l e t t e r f r o m J a m e s M . V a r d a m a n & C o . , I n c . ( V a r d a m a n ) , f o r e s t m a n a g e m e n t s p e c i a l i s t s f o r t i m b e r l a n d o w n e r s , s t a t i n g t h a t i t d i d n o t h a v e a n y k n o w l e d g e o f t i m b e r c o m p a n i e s p r o v i d i n g l o n g - t e r m l e a s e s b e t w e e n t h e y e a r s 1 9 8 7 t h r o u g h 1 9 9 1 i n S u m t e r C o u n t y , A l a b a m a . T h e l e t t e r f u r t h e r s t a t e s t h a t t h e l o n g - t e r m l e a s i n g p r o g r a m s t h a t V a r d a m a n i s f a m i l i a r w i t h o r i g i n a t e d b e f o r e 1 9 8 7 . T h e r e c o r d a l s o c o n t a i n s a l e t t e r f r o m R i c h a r d G . C r o s s o f P r u i t t , P r u i t t & W a t k i n s , A t t o r n e y s a t L a w , i n d i c a t i n g t h a t M r . C r o s s h a d r e v i e w e d t h e i n d e x e s o f t h e P r o b a t e O f f i c e o f S u m t e r C o u n t y f o r l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e s f r o m 1 9 8 7 t o 1 9 9 1 , b u t n o n e w e r e n o t e d . H i s s e a r c h i n c l u d e d G u l f S t a t e s , I n t e r n a t i o n a l P a p e r , M c M i l l i a n , a n d H a m m e r m i l l . I n a d d i t i o n , M r . C r o s s c h e c k e d w i t h t w o o t h e r - 1 6 - i n d i v i d u a l s w h o w o r k e d i n t h e P r o b a t e O f f i c e , a n d t h e y w e r e u n a w a r e o f s u c h l e a s e s d u r i n g t h i s p e r i o d . O n t h e d a t e o f e x e c u t i o n o f t h e l e a s e s f o r t h e f i v e l e a s e d t r a c t s , t h e s t a n d i n g t i m b e r h a d b e e n s o l d b y t h e l e s s o r s . T h e l e a s e s d i d n o t g i v e a n y r i g h t t o t h e l e s s e e t o c u t a n y t i m b e r s t a n d i n g o n t h e l e a s e d p r o p e r t y o n t h e d a t e o f e x e c u t i o n o f t h e l e a s e . T h e l e a s e s d i d g i v e t h e l e s s e e t h e r i g h t t o c u t t i m b e r g r o w n o n t h e l e a s e d p r o p e r t y d u r i n g t h e t e r m o f t h e l e a s e . T h e M a r c h 1 9 6 8 l e a s e f o r t h e B a r n e s R o g e r s , e t a l . t r a c t c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n : U S E O F T H E P R E M I S E S 2 . D u r i n g t h e t e r m o f t h i s L e a s e , G u l f S t a t e s s h a l l h a v e a l l r i g h t s t o g r o w , c u t a n d t o r e m o v e t i m b e r f r o m t h e P r e m i s e s ( i n a d d i t i o n t o t h e t i m b e r s e p a r a t e l y c o n v e y e d b y a t i m b e r p u r c h a s e a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s h e r e t o a s o f t h i s d a t e ) , a n d s h a l l h a v e t h e f u l l a n d c o m p l e t e p o s s e s s i o n , u s e , c o n t r o l a n d e n j o y m e n t o f t h e p r e m i s e s , a n d a l l p o s s e s s o r y r i g h t s w i t h r e s p e c t t h e r e t o , i n c l u d i n g a g r i c u l t u r a l r i g h t s , e x c e p t i n g o n l y t h o s e r i g h t s h e r e i n a f t e r s p e c i f i c a l l y r e s e r v e d t o L E S S O R S . W i t h o u t l i m i t i n g t h e g e n e r a l i t y o f t h e f o r e g o i n g , G u l f S t a t e s s h a l l h a v e t h e r i g h t t o p r o t e c t , c u l t i v a t e , s p r a y , t h i n d e a d e n a n d o t h e r w i s e m a n a g e a l l t i m b e r a n d t i m b e r p r o d u c t s o n t h e P r e m i s e s , a n d t o c u t , h a r v e s t , m i l l a n d p r o c e s s a l l t i m b e r a n d t i m b e r p r o d u c t s ( i n c l u d i n g s a w t i m b e r , p u l p w o o d , f u e l w o o d , s t u m p s , t o p s , t u r p e n t i n e a n d n a v a l s t o r e s ) , w h i c h a r e n o w g r o w i n g o r s h a l l c o m e i n t o e x i s t e n c e d u r i n g t h e t e r m o f t h i s L e a s e ( i n a d d i t i o n t o t h e t i m b e r s e p a r a t e l y c o n v e y e d b y a t i m b e r p u r c h a s e a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s h e r e t o a s o f t h i s d a t e ) , o r t o c o n t r a c t w i t h o t h e r s f o r s u c h a c t s t o b e d o n e , a n d t o u s e , s e l l o r o t h e r w i s e d i s p o s e o f s u c h t i m b e r a n d t i m b e r p r o d u c t s f o r i t s b e n e f i t i n s u c h m a n n e r a s i t m a y e l e c t . - 1 7 - E a c h o f t h e l e a s e s f o r t h e f i v e l e a s e d t r a c t s c o n t a i n s a s i m i l a r p r o v i s i o n r e g a r d i n g u s e o f t h e p r e m i s e s . T h e M a r c h 1 9 6 8 l e a s e f o r t h e B a r n e s R o g e r s , e t a l . t r a c t c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e i n i t s " R e n t " p r o v i s i o n : G u l f S t a t e s w i l l p a y t o L E S S O R S a n a n n u a l r e n t a l b e g i n n i n g a t t h e r a t e o f $ 3 . 0 0 p e r a c r e ; p r o v i d e d , h o w e v e r , t h a t d u r i n g t h e t e r m o f t h e l e a s e a n d a n y r e n e w a l t h e r e o f , t h a t t h e a n n u a l r e n t a l p e r a c r e s h a l l b e i n c r e a s e d o r d e c r e a s e d b y t h e s a m e p e r c e n t a g e a s t h e a n n u a l a v e r a g e o f t h e W h o l e s a l e P r i c e I n d e x f o r A l l C o m m o d i t i e s , p u b l i s h e d b y t h e U n i t e d S t a t e s D e p a r t m e n t o f L a b o r , B u r e a u o f L a b o r S t a t i s t i c s , s h a l l i n c r e a s e o r d e c r e a s e o v e r o r u n d e r t h e a v e r a g e f o r t h e c a l e n d a r y e a r 1 9 6 6 , b u t t h e r e n t a l r a t e s h a l l n o t b e a d j u s t e d m o r e t h a n o n c e a n n u a l l y a n d o n l y f o r i n c r e m e n t s o f i n c r e a s e o r d e c r e a s e o f 5 % o r m o r e o f t h e 1 9 6 6 a v e r a g e w i t h r e s p e c t t o t h e f i r s t a d j u s t m e n t o r f r o m t h e a v e r a g e w h i c h m a d e n e c e s s a r y t h e p r e v i o u s i n c r e a s e o r d e c r e a s e o f r e n t a l r a t e w i t h r e s p e c t t o a n y s u b s e q u e n t a d j u s t m e n t . E a c h o f t h e l e a s e s f o r t h e f i v e l e a s e d t r a c t s c o n t a i n s a s i m i l a r r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e i n i t s R e n t p r o v i s i o n . W i t h r e s p e c t t o t h e f i v e l e a s e d t r a c t s t h a t p e t i t i o n e r a s s e r t e d w e r e c o m p a r a b l e t o d e c e d e n t ' s l a n d s w h i c h a r e s p e c i a l l y v a l u e d , t h e a n n u a l g r o s s r e n t a l s f o r t h e 5 c a l e n d a r y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h a r e a s f o l l o w s : 1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 B a r n e s R o g e r s e t a l . $ 1 5 , 5 0 3 . 7 6 $ 1 5 , 5 0 3 . 7 6 $ 1 5 , 5 0 3 . 7 6 $ 1 5 , 5 0 3 . 7 6 $ 1 6 , 3 8 6 . 3 5 M a r c h L e a s e 1 6 6 5 . 2 8 a c r e s B a r n e s R o g e r s , e t a l . 8 , 0 1 4 . 0 5 8 , 0 1 4 . 0 5 8 , 0 1 4 . 0 5 8 , 0 1 4 . 0 5 8 , 4 7 0 . 2 7 T i m b e r l a n d - A p r i l L e a s e 8 6 0 . 8 a c r e s - 1 8 - R i c h a r d s o n T i m b e r l a n d 2 , 5 0 5 . 6 0 2 , 5 0 5 . 6 0 2 , 5 0 5 . 6 0 2 , 5 0 5 . 6 0 2 , 6 4 8 . 3 6 S e p t . L e a s e 2 6 1 a c r e s C l a r e n c e L . R o g e r s 4 , 6 3 0 . 8 3 4 , 6 3 0 . 8 3 4 , 6 3 0 . 8 3 4 , 6 3 0 . 8 3 4 , 8 9 0 . 0 0 T i m b e r l a n d - S e p t . L e a s e 4 8 9 a c r e s C l a r e n c e R o g e r s 4 , 3 0 5 . 0 0 4 , 3 0 5 . 0 0 4 , 3 0 5 . 0 0 4 , 3 0 5 . 0 0 4 , 5 4 8 . 6 0 T i m b e r l a n d - S e p t . L e a s e 4 2 0 a c r e s T h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l f r o m t h e f i v e l e a s e d t r a c t s f o r t h e 5 y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 9 . 6 9 6 4 p e r a c r e . W i t h r e s p e c t t o t h e f i v e l e a s e d t r a c t s t h a t p e t i t i o n e r a s s e r t e d w e r e c o m p a r a b l e t o d e c e d e n t ' s l a n d s w h i c h a r e s p e c i a l l y v a l u e d , t h e S t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s p a i d f o r t h e 5 c a l e n d a r y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h a r e a s f o l l o w s : 1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 A l l e n T i m b e r l a n d $ 1 , 5 5 2 . 0 4 $ 1 , 5 5 2 . 0 4 $ 2 , 2 8 4 . 7 6 $ 2 , 2 8 4 . 7 6 $ 2 , 1 8 1 . 7 6 M a r c h L e a s e 1 6 6 5 . 2 8 a c r e s C l a r e n c e L . R o g e r s 8 0 2 . 2 7 8 0 2 . 2 7 1 , 1 8 1 . 0 2 1 , 1 8 1 . 0 2 1 , 1 8 1 . 0 2 T i m b e r l a n d A p r i l L e a s e 8 6 0 . 8 a c r e s R i c h a r d s o n T i m b e r l a n d 2 6 4 . 5 8 2 6 4 . 6 5 2 6 4 . 6 5 2 6 4 . 6 8 2 6 5 . 3 4 S e p t . L e a s e 2 6 1 a c r e s C l a r e n c e L . R o g e r s 4 5 5 . 7 5 4 5 5 . 7 5 6 7 0 . 9 1 6 7 0 . 9 1 6 7 0 . 9 1 T i m b e r l a n d S e p t . L e a s e 4 8 9 a c r e s B a r n e s R o g e r s 3 9 1 . 4 4 3 9 1 . 4 4 5 7 6 . 2 4 5 7 6 . 2 4 5 7 6 . 2 4 T i m b e r l a n d S e p t . L e a s e 4 2 0 a c r e s - 1 9 - T h e a v e r a g e a n n u a l S t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s p a i d o n t h e f i v e l e a s e d t r a c t s f o r t h e 5 y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h w e r e $ 1 . 1 5 9 2 p e r a c r e . T h e a v e r a g e a n n u a l e f f e c t i v e i n t e r e s t r a t e f o r a l l n e w F e d e r a l L a n d B a n k l o a n s f o r t h e 5 y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h w a s 1 0 . 2 1 p e r c e n t . D i s c u s s i o n I . O v e r v i e w o f S e c t i o n 2 0 3 2 A - - S p e c i a l U s e V a l u a t i o n G e n e r a l l y , a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e i n c l u d e s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n a l l p r o p e r t y i n w h i c h t h e d e c e d e n t o w n e d a n i n t e r e s t a t t h e t i m e o f d e a t h . S e e s e c s . 2 0 3 1 , 2 0 3 3 ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . H o w e v e r , i n t h e c a s e o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y u s e d b y t h e d e c e d e n t o r a m e m b e r o f t h e d e c e d e n t ' s f a m i l y f o r f a r m i n g o r i n a c l o s e l y h e l d b u s i n e s s , s e c t i o n 2 0 3 2 A a l l o w s t h e d e c e d e n t ' s p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e t o e l e c t t o v a l u e t h e r e a l p r o p e r t y o n t h e b a s i s o f i t s v a l u e a s a f a r m o r i n a c l o s e l y h e l d b u s i n e s s , r a t h e r t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y d e t e r m i n e d o n t h e b a s i s o f i t s " h i g h e s t a n d b e s t u s e " . S e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 3 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . ; s e e s e c . 2 0 3 2 A ( a ) ( 1 ) , ( e ) ( 7 ) a n d ( 8 ) ; s e e a l s o S t o v a l l v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 1 T . C . 1 4 0 , 1 4 6 ( 1 9 9 3 ) ; E s t a t e o f T h o m p s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 2 5 . S e c t i o n 2 0 3 2 A w a s a d d e d t o t h e C o d e b y t h e T a x R e f o r m A c t o f 1 9 7 6 , P u b . L . 9 4 - 4 5 5 , s e c . 2 0 0 3 , 9 0 S t a t . 1 5 2 0 , 1 8 5 6 . T h e - 2 0 - p u r p o s e o f t h e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n p r o v i s i o n i s t o r e d u c e t h e e s t a t e t a x b u r d e n , t h e r e b y a l l e v i a t i n g l i q u i d i t y p r o b l e m s f a c e d b y t h e s u r v i v i n g f a m i l y o f a p e r s o n w h o d i e d o w n i n g r e a l p r o p e r t y u s e d a s a f a r m o r i n a c l o s e l y h e l d b u s i n e s s . S e e H . R e p t . 9 4 - 1 3 8 0 , a t 2 1 - 2 2 ( 1 9 7 6 ) , 1 9 7 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) 7 3 5 , 7 5 5 - 7 5 6 ; s e e a l s o S . R e p t . 9 4 - 9 3 8 ( P a r t 2 ) , a t 1 5 ( 1 9 7 6 ) , 1 9 7 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) 6 4 3 , 6 5 7 . C o n g r e s s s o u g h t t o a l l o w t h e f a m i l y t o c o n t i n u e o p e r a t i n g t h e f a r m o r o t h e r b u s i n e s s , r a t h e r t h a n f o r c e t h e s a l e o f t h e l a n d t o p a y e s t a t e t a x e s . S e e E s t a t e o f M a p e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 9 T . C . 5 1 1 , 5 1 6 - 5 1 7 ( 1 9 9 2 ) ; E s t a t e o f T h o m p s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 2 5 . ; H . R e p t . 9 4 - 1 3 8 0 , s u p r a a t 2 1 - 2 2 , 1 9 7 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) a t 7 5 5 - 7 5 6 ; S . R e p t . 9 4 - 9 3 8 ( P a r t 2 ) , s u p r a a t 1 5 , 1 9 7 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) a t 6 5 7 . A d d i t i o n a l l y , t h e b e n e f i t a f f o r d e d b y s e c t i o n 2 0 3 2 A i s n o t o p e n e n d e d ; t h e m a x i m u m a g g r e g a t e r e d u c t i o n i n v a l u e a l l o w a b l e b y t h e s t a t u t e f o r q u a l i f i e d r e a l p r o p e r t y w i t h r e s p e c t t o a n y d e c e d e n t i s $ 7 5 0 , 0 0 0 . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( a ) ( 2 ) . F a r m s m a y b e s p e c i a l l y v a l u e d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A b y u s i n g o n e o f t w o m e t h o d s , t h e f o r m u l a m e t h o d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) o r t h e f i v e - f a c t o r m e t h o d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . - 2 1 - 5 S E C . 2 0 3 2 A ( e ) . D e f i n i t i o n s ; S p e c i a l R u l e s . - - F o r p u r p o s e s o f t h i s s e c t i o n - - * * * * * * * ( 7 ) M e t h o d o f v a l u i n g f a r m s . - - ( A ) I n g e n e r a l . - - E x c e p t a s p r o v i d e d i n s u b p a r a g r a p h ( B ) , t h e v a l u e o f a f a r m f o r f a r m i n g p u r p o s e s s h a l l b e d e t e r m i n e d b y d i v i d i n g - - ( i ) t h e e x c e s s o f t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l f o r c o m p a r a b l e l a n d u s e d f o r f a r m i n g p u r p o s e s a n d l o c a t e d i n t h e l o c a l i t y o f s u c h f a r m o v e r t h e a v e r a g e a n n u a l S t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s f o r s u c h c o m p a r a b l e l a n d , b y ( i i ) t h e a v e r a g e a n n u a l e f f e c t i v e i n t e r e s t r a t e f o r a l l n e w F e d e r a l L a n d B a n k l o a n s . F o r p u r p o s e s o f t h e p r e c e d i n g s e n t e n c e , e a c h a v e r a g e a n n u a l c o m p u t a t i o n s h a l l b e m a d e o n t h e b a s i s o f t h e 5 m o s t r e c e n t c a l e n d a r y e a r s e n d i n g b e f o r e t h e d a t e o f t h e d e c e d e n t ' s d e a t h . ( B ) V a l u e b a s e d o n n e t s h a r e r e n t a l i n c e r t a i n c a s e s . - - ( i ) I n g e n e r a l . - - I f t h e r e i s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d b u t t h e r e i s c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e n e t s h a r e r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d , s u b p a r a g r a p h ( A ) ( i ) s h a l l b e a p p l i e d b y s u b s t i t u t i n g " a v e r a g e a n n u a l n e t s h a r e r e n t a l " f o r " a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l " . ( i i ) N e t s h a r e r e n t a l . - - F o r p u r p o s e s o f t h i s p a r a g r a p h , t h e t e r m " n e t s h a r e r e n t a l " m e a n s t h e e x c e s s o f - - ( I ) t h e v a l u e o f t h e p r o d u c e r e c e i v e d b y t h e l e s s o r o f t h e l a n d o n w h i c h s u c h p r o d u c e i s g r o w n , o v e r ( c o n t i n u e d . . . ) A . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) 5 - - T h e F o r m u l a M e t h o d - 2 2 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) ( I I ) t h e c a s h o p e r a t i n g e x p e n s e s o f g r o w i n g s u c h p r o d u c e w h i c h , u n d e r t h e l e a s e , a r e p a i d b y t h e l e s s o r . ( C ) E x c e p t i o n . - - T h e f o r m u l a p r o v i d e d b y s u b p a r a g r a p h ( A ) s h a l l n o t b e u s e d - - ( i ) w h e r e i t i s e s t a b l i s h e d t h a t t h e r e i s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d a n d t h a t t h e r e i s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e n e t s h a r e r e n t a l m a y b e d e t e r m i n e d , o r ( i i ) w h e r e t h e e x e c u t o r e l e c t s t o h a v e t h e v a l u e o f t h e f a r m f o r f a r m i n g p u r p o s e s d e t e r m i n e d u n d e r p a r a g r a p h ( 8 ) . T h e f i r s t o f t h e s e m e t h o d s i s t h e f o r m u l a m e t h o d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . T h i s m e t h o d i s b a s e d u p o n t h e c a p i t a l i z a t i o n o f r e n t s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . T h e m e t h o d i s b a s e d o n a s t r i c t f o r m u l a ( o b j e c t i v e f a c t o r s ) , a n d t h e f o r m u l a i s s e t f o r t h i n t h e s t a t u t e a n d t h e r e g u l a t i o n s . U n d e r t h e f o r m u l a m e t h o d , t h e s p e c i a l u s e v a l u e i s d e t e r m i n e d b y r e f e r e n c e t o t h e c a s h r e n t s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . T h e s p e c i a l u s e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s d e t e r m i n e d m a t h e m a t i c a l l y b y t a k i n g t h e e x c e s s o f : ( 1 ) T h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l f o r c o m p a r a b l e l a n d u s e d f o r f a r m i n g p u r p o s e s a n d l o c a t e d i n t h e l o c a l i t y o f s u c h f a r m , o v e r ( 2 ) t h e a v e r a g e a n n u a l S t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s f o r s u c h c o m p a r a b l e p r o p e r t y . - 2 3 - T h i s a v e r a g e r e n t a m o u n t i s t h e n d i v i d e d b y a c a p i t a l i z a t i o n f a c t o r b a s e d o n t h e a v e r a g e a n n u a l e f f e c t i v e i n t e r e s t r a t e f o r a l l n e w F e d e r a l L a n d B a n k l o a n s . T h e a v e r a g e a n n u a l c o m p u t a t i o n i s p e r f o r m e d o n t h e b a s i s o f t h e 5 m o s t r e c e n t c a l e n d a r y e a r s e n d i n g b e f o r e t h e d a t e o f t h e d e c e d e n t ' s d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l i s t h e a m o u n t o f c a s h r e n t a l o f a c t u a l t r a c t s o f c o m p a r a b l e f a r m l a n d i n t h e s a m e l o c a l i t y , n o t r e d u c e d b y a n y e x p e n s e s o r l i a b i l i t i e s a s s o c i a t e d w i t h t h e f a r m . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 1 ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e e x e c u t o r i s r e q u i r e d t o i d e n t i f y a c t u a l c o m p a r a b l e p r o p e r t y a n d t h e c a s h r e n t a l s f r o m t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t y f o r a l l o f a d e c e d e n t ' s p r o p e r t y t h a t i s s p e c i a l l y v a l u e d . S e e E s t a t e o f S t r i c k l a n d v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 1 6 , 2 4 ( 1 9 8 9 ) . T h e r e g u l a t i o n s r e q u i r e t h a t t h e e x e c u t o r b e a b l e t o s u b s t a n t i a t e t h e v a l u a t i o n w i t h s u p p o r t i n g d o c u m e n t a t i o n , i n c l u d i n g i d e n t i f i c a t i o n o f c o m p a r a b l e p r o p e r t y a n d c a s h r e n t a l s f r o m t h a t p r o p e r t y . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i ) , E s t a t e T a x R e g s . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p r o v i d e s t h a t t h e v a l u e o f a f a r m f o r f a r m i n g p u r p o s e s s h a l l b e d e t e r m i n e d b y t h e f o r m u l a m e t h o d o f v a l u a t i o n u n l e s s : ( 1 ) I t i s e s t a b l i s h e d t h a t t h e r e i s n o c o m p a r a b l e l a n d f r o m w h i c h t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t a l o r a v e r a g e n e t s h a r e r e n t a l c a n b e d e t e r m i n e d ; o r ( 2 ) t h e e x e c u t o r e l e c t s t o h a v e t h e v a l u e o f t h e f a r m d e t e r m i n e d u n d e r - 2 4 - 6 S E C . 2 0 3 2 A ( e ) . D e f i n i t i o n s ; S p e c i a l R u l e s . - F o r p u r p o s e s o f t h i s s e c t i o n - * * * * * * * ( 8 ) M e t h o d o f v a l u i n g c l o s e l y h e l d b u s i n e s s i n t e r e s t s , e t c . - - I n a n y c a s e t o w h i c h p a r a g r a p h ( 7 ) ( A ) d o e s n o t a p p l y , t h e f o l l o w i n g f a c t o r s s h a l l a p p l y i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f a n y q u a l i f i e d r e a l p r o p e r t y : ( A ) T h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e w h i c h t h e p r o p e r t y c a n b e e x p e c t e d t o y i e l d f o r f a r m i n g o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s p u r p o s e s o v e r a r e a s o n a b l e p e r i o d o f t i m e u n d e r p r u d e n t m a n a g e m e n t u s i n g t r a d i t i o n a l c r o p p i n g p a t t e r n s f o r t h e a r e a , t a k i n g i n t o a c c o u n t s o i l c a p a c i t y , t e r r a i n c o n f i g u r a t i o n , a n d s i m i l a r f a c t o r s , ( B ) T h e c a p i t a l i z a t i o n o f t h e f a i r r e n t a l v a l u e o f t h e l a n d f o r f a r m l a n d o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s p u r p o s e s , ( C ) A s s e s s e d l a n d v a l u e s i n a S t a t e w h i c h p r o v i d e s a d i f f e r e n t i a l o r u s e v a l u e a s s e s s m e n t l a w f o r f a r m l a n d o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s , ( D ) C o m p a r a b l e s a l e s o f o t h e r f a r m o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s l a n d i n t h e s a m e g e o g r a p h i c a l a r e a f a r e n o u g h r e m o v e d f r o m a m e t r o p o l i t a n o r r e s o r t a r e a s o t h a t n o n a g r i c u l t u r a l u s e i s n o t a s i g n i f i c a n t f a c t o r i n t h e s a l e s p r i c e , a n d ( E ) A n y o t h e r f a c t o r w h i c h f a i r l y v a l u e s t h e f a r m o r c l o s e l y h e l d b u s i n e s s v a l u e o f t h e p r o p e r t y . t h e f i v e f a c t o r m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . S e e s e c . 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( C ) . B . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) 6 - - T h e F i v e F a c t o r M e t h o d T h e s e c o n d v a l u a t i o n m e t h o d i s s e t f o r t h u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . T h i s m e t h o d i s b a s e d u p o n t h e a p p l i c a t i o n o f f i v e - 2 5 - v a l u a t i o n f a c t o r s . T h e f i v e f a c t o r s s e t f o r t h i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) a r e : ( 1 ) T h e c a p i t a l i z a t i o n o f i n c o m e w h i c h t h e p r o p e r t y c a n b e e x p e c t e d t o y i e l d f o r f a r m i n g p u r p o s e s ; ( 2 ) t h e c a p i t a l i z a t i o n o f t h e f a i r r e n t a l v a l u e o f t h e l a n d f o r f a r m l a n d ; ( 3 ) t h e a s s e s s e d l a n d v a l u e f o r a d v a l o r e m r e a l e s t a t e t a x p u r p o s e s ; ( 4 ) t h e s a l e p r i c e o f c o m p a r a b l e p a r c e l s o f f a r m l a n d i n t h e g e o g r a p h i c a r e a ; a n d ( 5 ) a n y o t h e r f a c t o r w h i c h f a i r l y v a l u e s t h e f a r m l a n d . V a l u a t i o n u n d e r t h e f i v e f a c t o r m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i s r e q u i r e d u n d e r c e r t a i n c i r c u m s t a n c e s . I f r e n t s f o r c o m p a r a b l e p r o p e r t y a r e n o t a v a i l a b l e , t h e n p e t i t i o n e r m u s t u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) t o v a l u e t h e p r o p e r t y . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( a ) , E s t a t e T a x R e g s . I I . C o m p a r a b l e L a n d P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e " c o m p a r a b l e l a n d " . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e p h y s i c a l l y c o m p a r a b l e a s t o l a n d o n l y a n d t h a t t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e n o t c o m p a r a b l e i n a n y m a n n e r i n r e g a r d t o t i m b e r v o l u m e s , t i m b e r q u a l i t y , a n d t i m b e r q u a n t i t y , a n d t o r e n t a l v a l u e s . I n o r d e r t o u s e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , t h e e s t a t e m u s t i d e n t i f y " c o m p a r a b l e l a n d " . T h e O x f o r d E n g l i s h D i c t i o n a r y ( 1 9 9 3 ) , t h e M e r r i a m - W e b s t e r ' s C o l l e g i a t e D i c t i o n a r y ( 1 0 t h e d . - 2 6 - 1 9 9 8 ) , a n d t h e A m e r i c a n H e r i t a g e C o l l e g e D i c t i o n a r y ( 3 d e d . 1 9 9 3 ) d e f i n e t h e w o r d " c o m p a r a b l e " a s " a b l e t o b e c o m p a r e d ( w i t h ) ; w o r t h y o f c o m p a r i s o n ; f i t t o b e c o m p a r e d ( t o ) , " " c a p a b l e o f o r s u i t a b l e f o r c o m p a r i s o n , " o r " a d m i t t i n g o f c o m p a r i s o n w i t h a n o t h e r o r o t h e r s . " S e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . , d e f i n i n g " c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y , " s t a t e s t h a t " C o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y m u s t b e s i t u a t e d i n t h e s a m e l o c a l i t y a s t h e s p e c i a l l y v a l u e d p r o p e r t y . " I n t h e c a s e b e f o r e u s , l o c a t i o n w a s t h e f i r s t c o n s i d e r a t i o n i n d e t e r m i n i n g t h e f i v e l e a s e d t r a c t s , a s D r . H a n e y e x c l u d e d o n e o f t h e t w o o t h e r p o t e n t i a l c o m p a r a b l e s b a s e d o n s l i g h t l y g r e a t e r d i s t a n c e . T h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e a l l l o c a t e d i n t h e b l a c k b e l t s o i l a r e a o f w e s t e r n A l a b a m a a l o n g t h e M i s s i s s i p p i b o r d e r . I n d e e d , f o u r o u t o f t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e l o c a t e d i n t h e s a m e c o u n t y a s a l l f i v e e s t a t e t r a c t s , a n d t h e f i f t h c o m p a r a b l e i s i n t h e a d j a c e n t P i c k e n s C o u n t y o n t h e n o r t h . S e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . , s e t s f o r t h t h e f o l l o w i n g f a c t o r s a s a m o n g t h o s e t o b e c o n s i d e r e d i n d e t e r m i n i n g c o m p a r a b i l i t y : ( 1 ) S i m i l a r i t y o f s o i l a s d e t e r m i n e d b y a n y o b j e c t i v e m e a n s , i n c l u d i n g a n o f f i c i a l s o i l s u r v e y r e f l e c t e d i n a s o i l p r o d u c t i v i t y i n d e x ; ( 2 ) W h e t h e r t h e c r o p s g r o w n a r e s u c h a s w o u l d d e p l e t e t h e s o i l i n a s i m i l a r m a n n e r ; - 2 7 - ( 3 ) T h e t y p e s o f s o i l c o n s e r v a t i o n t e c h n i q u e s t h a t h a v e b e e n p r a c t i c e d o n t h e t w o p r o p e r t i e s ; ( 4 ) W h e t h e r t h e t w o p r o p e r t i e s a r e s u b j e c t t o f l o o d i n g ; ( 5 ) T h e s l o p e o f t h e l a n d ; ( 6 ) I n t h e c a s e o f l i v e s t o c k o p e r a t i o n s , t h e c a r r y i n g c a p a c i t y o f t h e l a n d ; ( 7 ) W h e r e t h e l a n d i s t i m b e r e d , w h e t h e r t h e t i m b e r i s c o m p a r a b l e t o t h a t o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y ; ( 8 ) W h e t h e r t h e p r o p e r t y a s a w h o l e i s u n i f i e d o r w h e t h e r i t i s s e g m e n t e d , a n d w h e r e s e g m e n t e d , t h e a v a i l a b i l i t y o f t h e m e a n s n e c e s s a r y f o r m o v e m e n t a m o n g t h e d i f f e r e n t s e g m e n t s ; ( 9 ) T h e n u m b e r , t y p e s , a n d c o n d i t i o n s o f a l l b u i l d i n g s a n d o t h e r f i x e d i m p r o v e m e n t s l o c a t e d o n t h e p r o p e r t i e s a n d t h e i r l o c a t i o n a s i t a f f e c t s e f f i c i e n t m a n a g e m e n t a n d u s e o f p r o p e r t y a n d v a l u e p e r s e ; a n d ( 1 0 ) A v a i l a b i l i t y o f , a n d t y p e o f , t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s i n t e r m s o f c o s t s a n d o f p r o x i m i t y o f t h e p r o p e r t i e s t o l o c a l m a r k e t s . F u r t h e r m o r e , t h e d e t e r m i n a t i o n o f p r o p e r t i e s w h i c h a r e c o m p a r a b l e i s a f a c t u a l o n e a n d m u s t b e b a s e d o n n u m e r o u s f a c t o r s , n o o n e o f w h i c h i s d e t e r m i n a t i v e . S e e i d . T h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s s h a r e a l l n i n e f e a t u r e s a p p l i c a b l e t o t i m b e r l a n d . S e e a p p e n d i x e s 1 - 5 . F i r s t , t h e s o i l i n t h e t h r e e - c o u n t y b l a c k b e l t s o i l a r e a o f A l a b a m a a l o n g t h e M i s s i s s i p p i b o r d e r w h e r e a l l f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e l o c a t e d i s a t r a n s i t i o n m i x b e t w e e n s a n d y c l a y a n d p o s t o a k b l a c k b e l t s o i l . S e c o n d , n o n e o f t h e t i m b e r o n t h e f i v e e s t a t e t r a c t s d e p l e t e s t h e s o i l - 2 8 - s i g n i f i c a n t l y o r i n a d i f f e r e n t m a n n e r f r o m t h e t i m b e r o n t h e f i v e l e a s e d t r a c t s . T h i r d , t h e c o n s e r v a t i o n t e c h n i q u e s e m p l o y e d a r e s i m i l a r . T h e c o n s e r v a t i o n t e c h n i q u e s a r e g e n e r a l l y t h e s a m e o n a l l m a n a g e d t i m b e r l a n d . L e a s e d p r o p e r t y i s c l e a r c u t a n d r e p l a n t e d i n s t e a d o f s e l e c t c u t w h i c h i s t r u e i n a l m o s t e v e r y l e a s e c o m p a r i s o n . F o u r t h , a l l o f t h e p r o p e r t i e s a r e s u b j e c t t o p e r i o d i c f l o o d i n g . F i f t h , a l l o f t h e l a n d i s r e l a t i v e l y f l a t . S i x t h , a l l o f t h e p r o p e r t i e s h a v e a h a r d w o o d / p i n e m i x . S e v e n t h , e a c h o f t h e p r o p e r t i e s i s u n i f i e d a s a s e p a r a t e p r o p e r t y b u t i s s e g m e n t e d b y l o g g i n g r o a d s t h a t a l l o w m o v e m e n t . E i g h t h , o n l y t w o o f t h e p r o p e r t i e s h a v e a n y i m p r o v e m e n t s , t h e L a n f o r d A a n d t h e W o o d w a r d t r a c t s . T h o s e i m p r o v e m e n t s a r e v a l u e d a t a p p r o x i m a t e l y $ 2 , 7 0 7 a n d $ 5 , 6 1 0 , r e s p e c t i v e l y , a c c o r d i n g t o t h e B u t l e r & G a r d i n e r a p p r a i s a l . N i n t h , a l l o f t h e p r o p e r t i e s i n t h e s e t h r e e c o u n t i e s h a v e a c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d s i m i l a r a c c e s s t o m a r k e t s . A s a g e n e r a l p r i n c i p l e i n v a l u i n g t i m b e r l a n d s o r a n y o t h e r t y p e o f r e a l e s t a t e , n o t w o p r o p e r t i e s a r e i d e n t i c a l . P r o p e r t i e s c a n b e c o m p a r e d , h o w e v e r , w h e n t h e y h a v e e n o u g h c h a r a c t e r i s t i c s i n c o m m o n . S u c h p r o p e r t i e s m a y b e s i m i l a r b u t n o t i d e n t i c a l a s t o t h o s e c h a r a c t e r i s t i c s , a n d o n l y r a r e l y w i l l a n y t w o p r o p e r t i e s b e s i m i l a r a s t o a l l f a c t o r s . S p e c i a l u s e v a l u a t i o n u n d e r t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d n e c e s s a r i l y r e q u i r e s c o m p a r i s o n o f u n l e a s e d p r o p e r t y w i t h l e a s e d p r o p e r t y . T h e r e a s o n i s t h a t - 2 9 - p r o p e r t y l e a s e d f o r a c a s h r e n t a l g e n e r a l l y d o e s n o t q u a l i f y f o r s p e c i a l u s e v a l u a t i o n , a n d t h i s m e t h o d r e q u i r e s a d e t e r m i n a t i o n o f t h e a v e r a g e r e n t o n s i m i l a r p r o p e r t y t h a t i s l e a s e d . S o m e d i f f e r e n c e s i n v a r i a b l y e x i s t b e t w e e n a n y t w o t i m b e r p r o p e r t i e s , a n d D r . H a n e y a d d r e s s e d s u c h m o d e s t d i f f e r e n c e s i n h i s r e p o r t s . F i r s t , h e n o t e d t h a t t h e t i m b e r o n o n e o f t h e f i v e e s t a t e t r a c t s w a s v i r t u a l l y i d e n t i c a l t o t h e t i m b e r o n o n e o f t h e f i v e l e a s e d t r a c t s . H e c o n c l u d e d , h o w e v e r , t h a t a c o m p a r i s o n t o a l l f i v e l e a s e d t r a c t s w o u l d b e m o r e r e l i a b l e . S e c o n d , h e n o t e d t h a t t h e t i m b e r q u a l i t y a n d c a p a b i l i t y o f t h e f i v e l e a s e d t r a c t s w e r e s o m e w h a t s u p e r i o r t o t h e t i m b e r q u a l i t y o n t h e f i v e e s t a t e t r a c t s . O n t h e b a s i s o f t h i s d i f f e r e n c e , h e c o n c l u d e d t h a t a d o w n w a r d a d j u s t m e n t o f n o m o r e t h a n 1 0 p e r c e n t w a s w a r r a n t e d . S u c h a n a d j u s t m e n t i s i n a p p r o p r i a t e a s i t d o e s n o t c o m p l y w i t h C o n g r e s s ' p u r p o s e i n p r o v i d i n g a s i m p l e , o b j e c t i v e " M e t h o d o f v a l u i n g f a r m s " i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , w h i c h i s e m b o d i e d i n s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i i i ) , E s t a t e T a x R e g s . , a n d w h i c h p r o h i b i t s t h e u s e o f a p p r a i s a l s b e c a u s e t h e y a r e n o t t r u e m e a s u r e s o f t h e a c t u a l c a s h r e n t a l v a l u e o f c o m p a r a b l e p r o p e r t y i n t h e s a m e l o c a l i t y a s t h e s p e c i a l l y v a l u e d p r o p e r t y . H e r e , t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e t r a c t s o f l a n d o f t h e s a m e g e n e r a l s i z e i n t h e s a m e l o c a l e , u s e d f o r t h e s a m e a g r i c u l t u r a l p u r p o s e , w i t h t h e s a m e s o i l a n d s a m e s l o p e . O n t h e b a s i s o f n o r m a l t i m b e r l a n d v a l u a t i o n p r i n c i p l e s - 3 0 - a n d t h e f a c t o r s n o t e d a b o v e , t h e f i v e l e a s e d t r a c t s ( f o u r o f w h i c h a r e l o c a t e d i n S u m t e r C o u n t y , A l a b a m a ) a r e h i g h l y c o m p a r a b l e t o e a c h o f t h e f i v e e s t a t e t r a c t s - - a l l o f w h i c h a r e l o c a t e d i n S u m t e r C o u n t y . T h u s , w e f i n d a n d d e t e r m i n e t h a t t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e h i g h l y c o m p a r a b l e . I n E s t a t e o f T h o m p s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 2 5 , w e c o n c l u d e d t h a t t h e t a x p a y e r h a d f a i l e d t o i d e n t i f y c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t i e s a n d c a s h r e n t a l s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , w h e r e t h e e x p e r t ' s a d j u s t e d n e t l e a s e i n c o m e p e r a c r e f i g u r e s w e r e m o r e a k i n t o a n a p p r a i s a l , w h i c h i s e x p r e s s l y p r o h i b i t e d b y s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( b ) ( 2 ) ( i i i ) , E s t a t e T a x R e g s . , r a t h e r t h a n a n a c c u r a t e c a l c u l a t i o n o f a c t u a l c a s h r e n t s . I n E s t a t e o f T h o m p s o n w e c o n c l u d e d t h a t t h e e x p e r t ' s r e p o r t w a s c o m p l e t e l y u n r e l i a b l e a s t o w h e t h e r a n y o f e i g h t p r o p e r t i e s w e r e i n d e e d c o m p a r a b l e t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y f o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s . F i r s t , t h e a l l e g e d c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s r a n g e d i n s i z e f r o m 4 4 a c r e s t o 3 4 , 3 6 5 a c r e s , c o m p a r e d t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y o f 2 , 9 2 9 a c r e s . I n a d d i t i o n , t h e e x p e r t m a d e n o a d j u s t m e n t s d u e t o d i f f e r e n c e s i n l o c a t i o n , l a n d q u a l i t y , o r t i m b e r t y p e / m a t u r i t y . M o r e o v e r , n o d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t i e s w a s c o n t a i n e d i n t h e e x p e r t ' s r e p o r t . I n d e c e d e n t ' s e s t a t e h e r e , f i v e o u t o f s e v e n t r a c t s s h a r e n i n e o u t o f t h e n i n e a p p l i c a b l e f e a t u r e s s e t f o r t h i n s e c t i o n - 3 1 - 2 0 . 2 0 3 2 - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . F o r d e c e d e n t ' s e s t a t e , t h e r a n g e i n s i z e o f c o m p a r a b l e s i s m u c h t i g h t e r : c o m p a r a b l e s o f 2 6 1 t o 1 , 6 6 5 . 2 8 a c r e s ( f o r s u b j e c t p r o p e r t i e s r a n g i n g f r o m 6 5 - 1 6 7 0 a c r e s ) . F u r t h e r m o r e , D r . H a n e y e x c l u d e d p o t e n t i a l c o m p a r a b l e s b e c a u s e o f d i f f e r e n c e s i n l o c a t i o n , l a n d q u a l i t y , a n d t i m b e r t y p e / m a t u r i t y . D r . H a n e y e x c l u d e d t h e p o t e n t i a l c o m p a r a b l e i n F a y e t t e C o u n t y b e c a u s e o f l o c a t i o n ; h e e x c l u d e d a P i c k e n s C o u n t y t r a c t w i t h s o m e w h a t d i f f e r e n t s l o p e a n d s o i l . F u r t h e r , D r . H a n e y p r o p o s e d a 1 0 - p e r c e n t r e d u c t i o n t o f o u r o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s , b e c a u s e o f t h e s u p e r i o r q u a l i t y o f t i m b e r o n t h e f i v e l e a s e d t r a c t s . A s n o t e d p r e v i o u s l y , h o w e v e r , s u c h a r e d u c t i o n i s i n a p p r o p r i a t e a s a p p r a i s a l s a r e n o t t r u e m e a s u r e s o f t h e a c t u a l c a s h r e n t a l v a l u e o f c o m p a r a b l e p r o p e r t y . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r p r o v i d e d d e t a i l e d d e s c r i p t i o n s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s a n d t h e l e a s e d p r o p e r t i e s i n t h e o r i g i n a l e s t a t e t a x r e t u r n ; m o r e d e t a i l e d d e s c r i p t i o n s o f t h e l e a s e d p r o p e r t i e s a r e p r o v i d e d i n t h e l e a s e s a n d D r . H a n e y ' s r e p o r t s . T h e e i g h t l e a s e s i n E s t a t e o f T h o m p s o n w e r e e n t e r e d i n t o o v e r a 2 7 - y e a r p e r i o d , s o m e w i t h n o r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e . F o r t h o s e l e a s e s w i t h n o r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e , t h e e x p e r t c l a i m e d t o h a v e a p p l i e d t h e " P r o d u c e r P r i c e I n d e x " ( P P I ) i n a n e f f o r t t o c a l c u l a t e t h e m a r k e t r e n t a l v a l u e o f t h o s e p r o p e r t i e s f o r t h e 5 - y e a r p e r i o d p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h . P e t i t i o n e r r e q u e s t e d t h a t w e t a k e j u d i c i a l n o t i c e o f R e p o r t 8 0 7 , E s c a l a t i o n a n d - 3 2 - P r o d u c e r P r i c e I n d e x e s : A G u i d e f o r C o n t r a c t i n g P a r t i e s i s s u e d b y t h e U . S . D e p a r t m e n t o f L a b o r , B u r e a u o f L a b o r S t a t i s t i c s i n S e p t e m b e r 1 9 9 1 f o r t h e p u r p o s e o f e s t a b l i s h i n g t h a t t h e P P I c a n b e a p p l i e d t o c o n t r a c t r e n t s t o c a l c u l a t e a c c u r a t e l y f a i r m a r k e t r e n t s f o r f u t u r e y e a r s i n t h e a b s e n c e o f e s c a l a t i o n c l a u s e s , a s t h e e x p e r t c l a i m e d t o h a v e d o n e . W e d e t e r m i n e d i n E s t a t e o f T h o m p s o n t h a t : R e p o r t 8 0 7 d o e s n o t s u p p o r t t h e p r o p o s i t i o n t h a t m a r k e t r e n t s f o r t h e r e l e v a n t p e r i o d c a n b e a c c u r a t e l y c a l c u l a t e d f r o m c o n t r a c t r e n t s e n t e r e d i n t o s e v e r a l d e c a d e s b e f o r e h a n d v i a t h e a p p l i c a t i o n o f t h e P P I f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) ( A ) f o r t h o s e l e a s e s w h i c h d o n o t t h e m s e l v e s c o n t a i n r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e s . R a t h e r , R e p o r t 8 0 7 p r o v i d e s g u i d a n c e t o c o n t r a c t i n g p a r t i e s w i t h r e s p e c t t o t h e u s e o f p r i c e a d j u s t m e n t c l a u s e s a t t h e t i m e t h e c o n t r a c t i s e n t e r e d i n t o . * * * I n E s t a t e o f T h o m p s o n t h e a v e r a g e g r o s s c a s h r e n t a l f o r t h e 5 y e a r s p r e c e d i n g t h e d e c e d e n t ' s d e a t h w a s d e t e r m i n e d b y t h e e x p e r t o n t h e b a s i s o f h i s " p e r s o n a l k n o w l e d g e * * * w h a t I t h o u g h t w o u l d b e t h e i n d i c a t e d m a r k e t r e n t f o r w h a t I k n e w a b o u t t h e w h o l e b u s i n e s s , a n d t h a t ' s i t . " F u r t h e r m o r e , t h e e x p e r t t e s t i f i e d t h a t h e v a l i d a t e d h i s e s t i m a t e o f t h e c a s h r e n t a l r a t e f o r t h e t i m b e r l a n d b y r e f e r e n c e t o t h e p r e v a i l i n g r a t e f o r c r o p l a n d d u r i n g t h e r e l e v a n t p e r i o d , o f w h i c h t h e r e w a s n o e v i d e n c e . I n d e c e d e n t ' s e s t a t e h e r e , t h e s p e c i a l u s e v a l u a t i o n o f t h e f i v e e s t a t e t r a c t s i s b a s e d e x c l u s i v e l y o n a c t u a l c a s h r e n t s f r o m t h e f i v e l e a s e d t r a c t s f o r t h e 5 y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s - 3 3 - d e a t h . A l l f i v e l e a s e s f o r t h e f i v e l e a s e d t r a c t s c o n t a i n r e n t e s c a l a t i o n c l a u s e s ; a s e s c a l a t e d , t h e l e a s e s c o n s t i t u t e d t h e p r e v a i l i n g r e n t s d u r i n g t h e s t a t u t o r y p e r i o d o n t h a t t y p e o f l a n d . B o t h t h e a c t u a l r e n t s a n d S t a t e a n d l o c a l p r o p e r t y t a x e s w e r e e x p l a i n e d a n d a r e f u l l y s u b s t a n t i a t e d w i t h o r i g i n a l s o u r c e d a t a . T h e r e i s n o a d j u s t m e n t t o r e n t s b e c a u s e p e t i t i o n e r u s e d o n l y a c t u a l c u r r e n t r e n t s d u r i n g t h e s t a t u t o r y p e r i o d . R e s p o n d e n t a l s o a s s e r t s t h a t t h e f i v e e s t a t e t r a c t s a n d t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e n o t c o m p a r a b l e i n a n y m a n n e r i n r e g a r d t o t h e r e n t a l v a l u e s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e r e g u l a t i o n s r e q u i r e t h a t " g e n e r a l l y a c c e p t e d r e a l p r o p e r t y v a l u a t i o n r u l e s " b e a p p l i e d t o d e t e r m i n e c o m p a r a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y . S e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t t h e m a x i m u m p e r i o d a l l o w e d u n d e r r e a l e s t a t e v a l u a t i o n r u l e s i s 5 y e a r s p r i o r t o t h e v a l u a t i o n d a t e . O n b r i e f , r e s p o n d e n t s t a t e s t h i s a r g u m e n t a s f o l l o w s : L e a s e s t h a t e s t a b l i s h t h e a p p l i c a b l e r e n t s a r e l e a s e s t h a t w o u l d h a v e b e e n n e g o t i a t e d a n d e n t e r e d i n t o d u r i n g t h e f i v e - y e a r p e r i o d . L e a s e s t h a t w e r e n e g o t i a t e d m o r e t h a n f i v e y e a r s p r i o r t o t h e d a t e o f d e a t h d o n o t a c c u r a t e l y r e f l e c t t h e e c o n o m i c c o n d i t i o n s a t t h e d a t e o f d e a t h a n d t h e c u r r e n t r e n t a l v a l u e s o f c o m p a r a b l e l a n d s . C o m p a r a b i l i t y m u s t b e b a s e d o n n u m e r o u s f a c t o r s , n o o n e o f w h i c h i s d e t e r m i n a t i v e . S e e s e c . 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . A l l f a c t o r s g e n e r a l l y c o n s i d e r e d i n r e a l e s t a t e v a l u a t i o n a r e t o b e c o n s i d e r e d i n d e t e r m i n i n g c o m p a r a b i l i t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A . - 3 4 - S e e i d . H o w e v e r , r e s p o n d e n t s e e k s t o e x c l u d e t h e c o m p a r a b l e l a n d o n t h e b a s i s o f o n e f a c t o r a n d o n e f a c t o r o n l y ( t h e a g e o f t h e l e a s e s - - w h i c h i s n o t e v e n o n e o f t h e f a c t o r s e n u m e r a t e d i n t h e r e g u l a t i o n s ) . N e i t h e r t h e s t a t u t e n o r t h e r e g u l a t i o n s s u p p o r t r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i n t h a t r e s p e c t . I n t h i s c a s e , t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t t h e t y p i c a l t i m b e r l e a s e i n e f f e c t i n w e s t e r n A l a b a m a b e t w e e n 1 9 8 7 a n d 1 9 9 1 w a s e n t e r e d i n t o i n t h e 1 9 5 0 ' s , 1 9 6 0 ' s , a n d e a r l y 1 9 7 0 ' s a n d w a s a l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e . R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t w o u l d e x c l u d e e v e r y l e a s e e x e c u t e d b e f o r e A u g u s t 1 9 , 1 9 8 7 , w h i c h w o u l d e f f e c t i v e l y o p e r a t e t o p r e v e n t e s t a t e s i n A l a b a m a f r o m u s i n g s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) t o v a l u e t i m b e r l a n d s i n c e t h e t y p i c a l t i m b e r l e a s e i n e f f e c t i n w e s t e r n A l a b a m a b e t w e e n 1 9 8 7 a n d 1 9 9 1 w a s e n t e r e d i n t o i n t h e 1 9 5 0 ' s , 1 9 6 0 ' s , a n d e a r l y 1 9 7 0 ' s . R e s p o n d e n t h a s s u b m i t t e d a n o r i g i n a l a n d t w o r e b u t t a l r e p o r t s f r o m h i s e x p e r t , R i c h a r d M a l o y . M r . M a l o y c o n t e n d s t h a t , " C o m p a r a b l e l e a s e s m u s t h a v e b e e n n e g o t i a t e d u n d e r r e c e n t ( 5 - y e a r p e r i o d o f a n a l y s i s ) d a t e s t o e n s u r e c o m p a r a b i l i t y o f e c o n o m i c c o n d i t i o n s . " M r . M a l o y i s s i m p l y p a r r o t i n g r e s p o n d e n t ' s p r i m a r y l e g a l a r g u m e n t t h a t w o u l d i n j e c t a n a r b i t r a r y r e q u i r e m e n t f o r a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) - - t h a t i s , a s a m a t t e r o f l a w n o l e a s e c a n b e c o n s i d e r e d u n l e s s i t w a s e x e c u t e d w i t h i n 5 y e a r s o f t h e d a t e o f d e a t h . W e h a v e s t a t e d b e f o r e , i n A l u m a x v . - 3 5 - C o m m i s s i o n e r , 1 0 9 T . C . 1 3 3 , 1 7 1 ( 1 9 9 7 ) : " W e s h a l l d i s r e g a r d a n y o p i n i o n o f a n e x p e r t t h a t c o n s t i t u t e s n o t h i n g m o r e t h a n t h a t e x p e r t ' s l e g a l o p i n i o n o r c o n c l u s i o n a b o u t a p a r t i c u l a r m a t t e r . " M r . M a l o y f u r t h e r s t a t e s t h e f o l l o w i n g : " L e a s e c o m p a r a b i l i t y u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) w o u l d r e q u i r e r e c e n t l e a s e s , f o r e s e e a b l e w i t h i n t h e 5 - y e a r a v e r a g e . T h i s i s r e l a t i v e l y e a s y i n r o w c r o p v a l u a t i o n , b u t g e n e r a l l y e l i m i n a t e s t h e u s e o f t h i s s e c t i o n i n t i m b e r l a n d v a l u a t i o n . " T w o c o n s e c u t i v e p a r a g r a p h s e s t a b l i s h t h a t t h e p r o t e c t i o n a f f o r d e d f a r m s b y s e c t i o n 2 0 3 2 A w a s i n t e n d e d t o a p p l y t o t i m b e r l a n d . S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) s e t s f o r t h t h e " M e t h o d o f v a l u i n g f a r m s . " S e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 4 ) a n d ( 5 ) l e a v e s n o d o u b t t h a t t i m b e r o p e r a t i o n s a r e i n c l u d e d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) a n d ( 8 ) . F u r t h e r m o r e , f a c t o r ( 7 ) u n d e r s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . , o b v i o u s l y c o n t e m p l a t e s t h a t r e n t e d t i m b e r l a n d m a y b e c o m p a r a b l e p r o p e r t y . A s s t i p u l a t e d , t h e l e a s e s r e p r e s e n t e d t h e t y p i c a l t i m b e r l e a s e s i n e f f e c t i n w e s t e r n A l a b a m a d u r i n g t h e 5 - y e a r s t a t u t o r y p e r i o d . M o r e o v e r , t h e i n f l a t i o n - a d j u s t e d r e n t s p a i d u n d e r t h e s e l e a s e s c o n s t i t u t e d t h e p r e v a i l i n g r e n t s i n e f f e c t d u r i n g t h e s t a t u t o r y p e r i o d . A l l o f t h e l e a s e s o n t h e f i v e l e a s e d t r a c t s h a v e e s c a l a t i o n c l a u s e s . M o r e o v e r , i n c o n t r a s t t o t h e f a t a l " j u d g m e n t c a l l " a s t o t h e a n n u a l r e n t s i n E s t a t e o f T h o m p s o n v . - 3 6 - C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 2 5 , t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h e p r e c i s e , a c t u a l a n n u a l g r o s s r e n t s f o r t h e s t a t u t o r y p e r i o d . C o n s e q u e n t l y , w i t h t h e i r e s c a l a t i o n c l a u s e s , t h e s t i p u l a t e d r e n t s c o n s t i t u t e t h e p r e v a i l i n g r e n t s a c t u a l l y p a i d o n c o m p a r a b l e l a n d i n w e s t e r n A l a b a m a u n d e r t h e t y p i c a l / s t a n d a r d l e a s e i n e f f e c t d u r i n g t h e s t a t u t o r y p e r i o d . O n c e t h e u n l e a s e d a n d t h e l e a s e d l a n d a r e d e t e r m i n e d t o b e c o m p a r a b l e ( a s w e h a v e f o u n d ) , s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) p e r m i t s p e t i t i o n e r t o u s e f o r v a l u a t i o n p u r p o s e s t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t s f o r t h e 5 c a l e n d a r y e a r s p r e c e d i n g d e c e d e n t ' s d e a t h . I I I . S t a n d i n g T i m b e r P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d o f v a l u i n g f a r m s i n c o r p o r a t e s t h e t i m b e r o n t h e f i v e e s t a t e t r a c t s b e c a u s e ( i ) t h e r i g h t t o c u t t i m b e r i s e m b e d d e d i n t h e s t a n d a r d t i m b e r l e a s e s f r o m w h i c h t h a t v a l u e i s d r a w n , a n d ( i i ) t h e e s t a t e m a d e a p r o p e r " q u a l i f i e d w o o d l a n d " e l e c t i o n p u r s u a n t t o s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e i n c l u d e s o n l y t h e v a l u e o f t h e b a r e l a n d a n d d o e s n o t i n c l u d e t h e t i m b e r g r o w i n g o n d e c e d e n t ' s l a n d s . C o n g r e s s a d o p t e d s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) a s p a r t o f t h e E c o n o m i c R e c o v e r y T a x A c t o f 1 9 8 1 , P u b . L . 9 7 - 3 4 , s e c . 4 2 1 ( h ) , 9 5 S t a t . 1 7 2 , 3 1 1 - 3 1 2 , w h i c h p r o v i d e s : ( 1 3 ) S p e c i a l r u l e s f o r w o o d l a n d s . - - - 3 7 - ( A ) I n g e n e r a l . - - I n t h e c a s e o f a n y q u a l i f i e d w o o d l a n d w i t h r e s p e c t t o w h i c h t h e e x e c u t o r e l e c t s t o h a v e t h i s s u b p a r a g r a p h a p p l y , t r e e s g r o w i n g o n s u c h w o o d l a n d s h a l l n o t b e t r e a t e d a s a c r o p . ( B ) Q u a l i f i e d w o o d l a n d . - - T h e t e r m " q u a l i f i e d w o o d l a n d " m e a n s a n y r e a l p r o p e r t y w h i c h - - ( i ) i s u s e d i n t i m b e r o p e r a t i o n s , a n d ( i i ) i s a n i d e n t i f i a b l e a r e a o f l a n d s u c h a s a n a c r e o r o t h e r a r e a f o r w h i c h r e c o r d s a r e n o r m a l l y m a i n t a i n e d i n c o n d u c t i n g t i m b e r o p e r a t i o n s . ( C ) T i m b e r o p e r a t i o n s . - - T h e t e r m " t i m b e r o p e r a t i o n s " m e a n s - - ( i ) t h e p l a n t i n g , c u l t i v a t i n g , c a r i n g f o r , o r c u t t i n g o f t r e e s , o r ( i i ) t h e p r e p a r a t i o n ( o t h e r t h a n m i l l i n g ) o f t r e e s f o r m a r k e t . ( D ) E l e c t i o n . - - A n e l e c t i o n u n d e r s u b p a r a g r a p h ( A ) s h a l l b e m a d e o n t h e r e t u r n o f t h e t a x i m p o s e d b y s e c t i o n 2 0 0 1 . S u c h e l e c t i o n s h a l l b e m a d e i n s u c h m a n n e r a s t h e S e c r e t a r y s h a l l b y r e g u l a t i o n s p r e s c r i b e . S u c h a n e l e c t i o n , o n c e m a d e , s h a l l b e i r r e v o c a b l e . T h e r e p o r t o f t h e S e n a t e F i n a n c e C o m m i t t e e a c c o m p a n y i n g t h e 1 9 8 1 e n a c t m e n t o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) s p e c i f i c a l l y s t a t e s t h a t a n e l e c t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) r e s u l t s i n t h e s t a n d i n g t i m b e r ' s b e i n g t h e r e a f t e r s p e c i a l l y v a l u e d a s " p a r t o f t h e q u a l i f i e d r e a l p r o p e r t y o n w h i c h t h e t i m b e r i s l o c a t e d , r a t h e r t h a n v a l u i n g i t a s o t h e r g r o w i n g c r o p s . " S . R e p t . 9 7 - 1 4 4 , a t 1 3 5 ( 1 9 8 1 ) , 1 9 8 1 - 2 C . B . 4 1 2 , 4 6 5 . T h e S e n a t e F i n a n c e C o m m i t t e e r e p o r t e x p l a i n s h o w t h i s p r o v i s i o n i n t e r a c t s w i t h t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d : - 3 8 - S p e c i a l R u l e f o r S t a n d i n g T i m b e r . - - T h e b i l l p r o v i d e s t h a t t h e e x e c u t o r c a n e l e c t t o t r e a t s t a n d i n g t i m b e r a s a n i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y a n d s p e c i a l l y v a l u e t h e t i m b e r a s p a r t o f t h e q u a l i f i e d r e a l p r o p e r t y o n w h i c h t h e t i m b e r i s l o c a t e d , r a t h e r t h a n v a l u i n g i t a s o t h e r g r o w i n g c r o p s . S t a n d i n g t i m b e r i s t o b e s p e c i a l l y v a l u e d b y r e f e r e n c e t o s i m i l a r t i m b e r l o c a t e d o n c o m p a r a b l e l a n d w h e r e b o t h t h e l a n d a n d t i m b e r a r e r e n t e d f o r t i m b e r g r o w i n g p u r p o s e s u n d e r a c a s h o r s h a r e r e n t a l l e a s e . I f n o c o m p a r a b l e t i m b e r a n d l a n d a r e s o r e n t e d i n t h e l o c a l i t y o f t h e d e c e d e n t ' s p r o p e r t y , t h e t i m b e r a n d l a n d a r e t o b e s p e c i a l l y v a l u e d u s i n g t h e m u l t i p l e f a c t o r m e t h o d . [ I d . a t 1 3 5 - 1 3 6 , 1 9 8 1 - 2 C . B . a t 4 6 5 ; f n . r e f s . o m i t t e d . ] I n s u m , t h e t i m b e r i s a l r e a d y i n c l u d e d i n t h e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e d r a w n f r o m t i m b e r l e a s e s t h a t i n c l u d e t h e r i g h t t o c u t t i m b e r . T h e S e n a t e F i n a n c e C o m m i t t e e r e p o r t r e c o g n i z e s t h a t , i n t h e a b s e n c e o f t i m b e r l e a s e s , t h e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) m u l t i p l e f a c t o r m e t h o d w o u l d a p p l y . C o n g r e s s a d o p t e d t h e s t a t u t o r y t i m b e r e l e c t i o n w i t h t h e i n t e n t t h a t i t w o u l d a p p l y t o t h e s t a n d a r d t i m b e r l e a s e " o n c o m p a r a b l e l a n d w h e r e b o t h t h e l a n d a n d t i m b e r a r e r e n t e d f o r t i m b e r g r o w i n g p u r p o s e s u n d e r a c a s h o r s h a r e r e n t a l l e a s e . " T h a t r e s u l t i s f u r t h e r c o n f i r m e d b y t h e d i s t i n c t i o n d r a w n b y t h e S e n a t e F i n a n c e C o m m i t t e e r e p o r t t h a t " L e a s e s f o r p u r p o s e s o t h e r t h a n f o r g r o w i n g t i m b e r t o w h i c h t h e c o m p a r a b l e l a n d i s s u b j e c t a r e t o b e i g n o r e d i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f q u a l i f i e d t i m b e r p r o p e r t y i n i t s c u r r e n t u s e . " I d . a t 1 3 5 n . 1 0 , 1 9 8 1 - 2 C . B . a t 4 6 5 n . 1 0 . T h e p u r p o s e o f a t i m b e r l e a s e i s t o c a p t u r e t h e v a l u e o f t h e t i m b e r . A s d e m o n s t r a t e d b y t h e l e a s e l a n g u a g e , t h e 1 9 8 7 - 9 1 r e n t f r o m w h i c h t h e r e n t - 3 9 - c a p i t a l i z a t i o n v a l u e i s d e r i v e d c o n s t i t u t e d t h e c o n s i d e r a t i o n f o r t h e r i g h t t o g r o w a n d c u t t i m b e r . T h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e c a p t u r e s t h e v a l u e o f t h a t t i m b e r j u s t a s C o n g r e s s c o n t e m p l a t e d i n t h e s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) q u a l i f i e d w o o d l a n d e l e c t i o n . T h e s t a n d a r d t i m b e r l e a s e s o n t h e f i v e l e a s e d t r a c t s i n c l u d e t h e " t i m b e r * * * r e n t e d f o r t i m b e r g r o w i n g p u r p o s e s " , a s d e m o n s t r a t e d b y t h e f o l l o w i n g t w o s t i p u l a t e d f a c t s . F i r s t , t h e r e n t p a i d u n d e r t h e l e a s e s a p p l i c a b l e t o t h e f i v e l e a s e d t r a c t s i n c l u d e s t h e c o n s i d e r a t i o n p a i d f o r t h e r i g h t t o g r o w a n d c u t t h e t i m b e r g r o w n o n t h e l e a s e d p r o p e r t y d u r i n g t h e t e r m o f t h e l e a s e . S e c o n d , t h e e s t a t e t i m e l y e l e c t e d a n d q u a l i f i e d f o r a " q u a l i f i e d w o o d l a n d " e l e c t i o n o n s e c t i o n 2 0 3 2 A p r o p e r t y t h a t t h e e s t a t e s e e k s t o v a l u e b y r e f e r e n c e t o t h e s e t i m b e r l e a s e s . T h e v a l u e o f t h e t i m b e r l a n d i s , t h e r e f o r e , i n c l u d e d i n t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e o f t h o s e t r a c t s . R e s p o n d e n t a l s o c o n t e n d s t h a t t h e " s e g m e n t i n g " l a n g u a g e o f s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . , r e q u i r e s t h a t t h e t i m b e r b e s e p a r a t e l y v a l u e d . R e s p o n d e n t c i t e s s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . , w h i c h p r o v i d e s : I t w i l l , t h e r e f o r e , f r e q u e n t l y b e n e c e s s a r y t o v a l u e f a r m p r o p e r t y i n s e g m e n t s w h e r e t h e r e a r e d i f f e r e n t u s e s o r l a n d c h a r a c t e r i s t i c s i n c l u d e d i n t h e s p e c i a l l y v a l u e d f a r m . * * * I n c a s e s i n v o l v i n g m u l t i p l e a r e a s o r l a n d c h a r a c t e r i s t i c s , a c t u a l c o m p a r a b l e p r o p e r t y f o r e a c h s e g m e n t m u s t b e u s e d , a n d t h e r e n t a l s a n d t a x e s f r o m a l l s u c h p r o p e r t i e s c o m b i n e d ( u s i n g g e n e r a l l y a c c e p t e d r e a l p r o p e r t y v a l u a t i o n r u l e s ) f o r u s e i n t h e v a l u a t i o n f o r m u l a g i v e n i n t h i s s e c t i o n . - 4 0 - R e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t b e c a u s e o f t h e d i f f e r e n t l a n d u s e s a n d c h a r a c t e r i s t i c s o f d e c e d e n t ' s l a n d s , s e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( d ) , E s t a t e T a x R e g s . , r e q u i r e s t h a t t h e t i m b e r l a n d , s t a n d i n g t i m b e r , a n d p a s t u r e l a n d a l l b e s e p a r a t e l y v a l u e d . R e s p o n d e n t f u r t h e r a s s e r t s t h a t b e c a u s e t h e l e a s e s o f " c o m p a r a b l e l a n d " t h a t p e t i t i o n e r p r e s e n t e d a n d r e l i e s u p o n a r e l e a s e s o f o n l y b a r e t i m b e r l a n d w h i c h d o n o t i n c l u d e t h e r e n t a l v a l u e o f l a n d c o n t a i n i n g s t a n d i n g t i m b e r o r p a s t u r e , t h e l e a s e s a r e t o t a l l y i r r e l e v a n t t o t h e v a l u a t i o n o f s t a n d i n g t i m b e r o r p a s t u r e l a n d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . I n a d o p t i n g a n d e x p l a i n i n g t h e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " e l e c t i o n i n s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 1 3 ) , C o n g r e s s e x p l i c i t l y p r o v i d e d t h a t t h e v a l u e o f t h e t i m b e r w o u l d n o t b e " s e g m e n t e d " a n d s e p a r a t e l y v a l u e d a s a c r o p : C o n g r e s s e x p l a i n e d t h a t t h e t i m b e r w o u l d b e i n c l u d e d i n t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e o f t h e l a n d w h e r e t h e u n d e r l y i n g l e a s e i n c o r p o r a t e d t h e r i g h t t o g r o w a n d c u t t i m b e r . I n s h o r t , t h e e s t a t e ' s t i m b e r i s a l r e a d y i n c o r p o r a t e d i n t o t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e b e c a u s e t h e b a s e r e n t a l r e a d y i n c l u d e s t h e r i g h t t o c u t t h e t i m b e r . N o t a b l y , t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e s t a n d a r d t i m b e r l e a s e s c o v e r i n g t h e f i v e l e a s e d t r a c t s a r e p r e c i s e l y t h e t y p e c o n t e m p l a t e d b y t h e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " e l e c t i o n . E a c h o f t h e m i s a l e a s e t h a t c o v e r s t h e h a r v e s t i n g o f t i m b e r g r o w n d u r i n g t h e t e r m o f t h e l e a s e . W e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t t h a t t h e c o n s p i c u o u s l y - 4 1 - l a b e l e d " q u a l i f i e d w o o d l a n d " e l e c t i o n d o e s n o t a p p l y t o t i m b e r v a l u e d b y r e f e r e n c e t o t h e s t a n d a r d w o o d l a n d s l e a s e . W e c o n c l u d e t h a t t h e r e n t o n t h e c o m p a r a b l e l a n d i n c o r p o r a t e s t h e v a l u e o f t h e t i m b e r s t a n d i n g i n 1 9 9 2 b e c a u s e i t p a y s f o r t h e r i g h t t o h a r v e s t a l l t i m b e r g r o w n d u r i n g t h e t e r m o f t h e l e a s e . C o n s e q u e n t l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r c a n v a l u e t h e t i m b e r l a n d a n d s t a n d i n g t i m b e r u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . I V . P a s t u r e l a n d P e t i t i o n e r a s s e r t s t h a t t h e f o r m u l a m e t h o d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) s h o u l d a l s o b e a p p l i e d t o t h e p o r t i o n o f t h e e s t a t e ' s t i m b e r l a n d w h i c h w a s i n c l e a r e d p a s t u r e a n d s u i t a b l e f o r a n e w s t a n d o f t i m b e r . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e p a s t u r e l a n d m u s t b e v a l u e d u s i n g t h e f i v e f a c t o r m e t h o d o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t t h e W o o d w a r d p a r c e l , w h i c h w a s i n p a s t u r e ( a n d t h e r e f o r e s u i t a b l e f o r a n e w s t a n d o f t i m b e r ) , c o n s t i t u t e s " q u a l i f i e d w o o d l a n d " . C o n s e q u e n t l y , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r h a s p r o v i d e d c o m p a r a b l e r e a l p r o p e r t y f r o m w h i c h t o v a l u e t h e W o o d w a r d t r a c t , w h i c h w a s i n p a s t u r e . T h e f o l l o w i n g t h r e e p a r c e l s o f p a s t u r e l a n d d i d n o t c o n s t i t u t e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " : T r a c t V a l u a t i o n E l e c t e d L a n f o r d A 1 5 0 a c r e s - p a s t u r e L a n f o r d B 1 2 5 a c r e s - p a s t u r e P a t t e r s o n 6 5 a c r e s - p a s t u r e - 4 2 - P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v i d e s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n f r o m w h i c h t o m a k e a v a l u a t i o n o f p a s t u r e l a n d t h a t d o e s n o t c o n s t i t u t e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " u n d e r t h e f o r m u l a m e t h o d . S e c t i o n 2 0 . 2 0 3 2 A - 4 ( a ) a n d ( b ) ( 2 ) , E s t a t e T a x R e g s . , r e q u i r e s t h a t , i f t h e e s t a t e d e s i r e s v a l u a t i o n u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) , t h e e x e c u t o r m u s t p r o v i d e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e l e a s e s o f a c t u a l c o m p a r a b l e p r o p e r t y a n d t h e c a s h r e n t a l f r o m t h e p r o p e r t y . A l t h o u g h t h e r e c o r d d o e s c o n t a i n a c o p y o f a l e a s e o n c l e a r l a n d i n S u m t e r C o u n t y , p e t i t i o n e r h a s n o t s a t i s f i e d u s t h a t t h i s i s c o m p a r a b l e p a s t u r e l a n d . C o n s e q u e n t l y , p e t i t i o n e r f a i l e d t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t t o p r o v i d e c o m p a r a b l e l e a s e s a n d e s t a b l i s h r e n t a l v a l u e s o f c o m p a r a b l e p a s t u r e l a n d s i n o r d e r t o s p e c i a l l y v a l u e d e c e d e n t ' s p a s t u r e l a n d u n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . C o n s e q u e n t l y , t h e r e i s n o j u s t i f i c a t i o n o r b a s i s f o r a s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) v a l u a t i o n o f t h e p a s t u r e l a n d l o c a t e d o n t h e L a n f o r d A , L a n f o r d B , a n d P a t t e r s o n t r a c t s . S i n c e t h e W o o d w a r d p a r c e l o f p a s t u r e l a n d c o n s t i t u t e s " q u a l i f i e d w o o d l a n d " , w e h o l d t h a t i t m a y a l s o b e v a l u e d u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . F u r t h e r m o r e , w e h o l d t h a t t h e t h r e e p a r c e l s o f p a s t u r e l a n d t h a t d i d n o t c o n s t i t u t e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " , l o c a t e d o n t h e L a n f o r d A , L a n f o r d B , a n d P a t t e r s o n t r a c t s , m u s t b e v a l u e d u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . - 4 3 - V . C o n c l u s i o n W e f i n d a n d c o n c l u d e t h a t t h e l e a s e s p r o v i d e d b y p e t i t i o n e r a r e l e a s e s o f c o m p a r a b l e l a n d f o r t h e 5 m o s t r e c e n t c a l e n d a r y e a r s e n d i n g b e f o r e t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h . C o n s e q u e n t l y , w e h o l d t h a t p e t i t i o n e r c a n v a l u e t h e t i m b e r l a n d a n d s t a n d i n g t i m b e r u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . S i n c e t h e W o o d w a r d p a r c e l o f p a s t u r e l a n d c o n s t i t u t e s " q u a l i f i e d w o o d l a n d " , w e h o l d t h a t i t m a y a l s o b e v a l u e d u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . A s a r e s u l t , t h e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e i s t h e e x c e s s o f ( i ) t h e a v e r a g e a n n u a l g r o s s c a s h r e n t s f r o m t h e c o m p a r a b l e f i v e l e a s e d t r a c t s f o r t h e p r i o r 5 y e a r s ( $ 9 . 6 9 6 4 ) o v e r ( i i ) t h e a v e r a g e a n n u a l S t a t e a n d l o c a l r e a l e s t a t e t a x e s f o r t h e s a m e p e r i o d ( $ 1 . 1 5 9 2 ) , d i v i d e d b y ( i i i ) t h e a v e r a g e a n n u a l i n t e r e s t r a t e o n F e d e r a l L a n d B a n k l o a n s f o r t h e s a m e p e r i o d ( 1 0 . 2 1 p e r c e n t ) . T h e r e s u l t i s a p e r - a c r e r e n t c a p i t a l i z a t i o n v a l u e o f $ 8 3 . 6 1 6 1 . F u r t h e r m o r e , t h e i m p r o v e m e n t s l o c a t e d o n t h e L a n f o r d A a n d W o o d w a r d t r a c t s a r e v a l u e d a t a p p r o x i m a t e l y $ 2 , 7 0 7 a n d $ 5 , 6 1 0 , r e s p e c t i v e l y , a c c o r d i n g t o t h e B u t l e r & G a r d i n e r a p p r a i s a l . W e h o l d t h a t t h e s e a m o u n t s s h o u l d b e a d d e d t o t h e v a l u e o f t h e l a n d . I n a d d i t i o n , w e f i n d a n d c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r f a i l e d t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t t o p r o v i d e c o m p a r a b l e l e a s e s a n d e s t a b l i s h r e n t a l v a l u e s o f c o m p a r a b l e p a s t u r e l a n d s i n o r d e r t o - 4 4 - s p e c i a l l y v a l u e d e c e d e n t ' s p a s t u r e l a n d t h a t d i d n o t c o n s t i t u t e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 7 ) . A s a r e s u l t , w e h o l d t h a t t h e t h r e e p a r c e l s o f p a s t u r e l a n d t h a t d i d n o t c o n s t i t u t e " q u a l i f i e d w o o d l a n d " , l o c a t e d o n t h e L a n f o r d A , L a n f o r d B , a n d P a t t e r s o n t r a c t s , m u s t b e v a l u e d u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) . C o n s e q u e n t l y , t h e v a l u e o f t h e p a s t u r e l a n d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 2 0 3 2 A ( e ) ( 8 ) i s $ 3 5 0 p e r a c r e ( l e s s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r p a s t u r e l a n d i n t h e L a n f o r d A a n d L a n f o r d B t r a c t s ) . W e h a v e c o n s i d e r e d a l l o t h e r a r g u m e n t s a d v a n c e d b y t h e p a r t i e s , a n d t o t h e e x t e n t t h e y a r e n o t a d d r e s s e d h e r e i n , w e f i n d t h e m t o b e n e i t h e r r e l e v a n t n o r p e r s u a s i v e . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 . - 4 5 - A p p e n d i x 1 S U B J E C T P R O P E R T Y # 1 - " E G Y P T T R A C T " F A C T O R S : S i m i l a r i t y o f S o i l S o i l D e p l e t i o n b y C r o p s G r o w n T y p e s o f S o i l C o n s e r v a t i o n T e c h n i q u e s F l o o d i n g S l o p e o f L a n d T i m b e r U n i f i e d o r S e g m e n t e d C o n d i t i o n s o f A l l B u i l d i n g s a n d o t h e r f i x e d i m p r o v e m e n t s A v a i l a b i l i t y , t y p e o f t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s ; p r o x i m i t y t o m a r k e t s S U B J E C T # 1 - E g y p t S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t s e l e c t c u t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s L E A S E D T R A C T S : 1 ) A l l e n ( M a r c h L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 3 ) R i c h a r d s o n ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 4 ) C . L . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 5 ) B . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 1 ) A l l e n T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w , J a n i e R . A l l e n , a w i d o w , E l i z a b e t h R . S l e d g e , a w i d o w , a n d C . M . A . R o g e r s I I I , E l l e n R o g e r s W o r s h a m a n d J a n e R o g e r s G u t h r i e s , T r u s t e e s u n d e r t h e L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t o f C . M . A . R o g e r s , d e c e a s e d . 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , a n d C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 3 ) R i c h a r d s o n T r a c t r e f e r s t o R o b e r t R i c h a r d s o n a n d K a t h l e e n R i c h a r d s o n , h i s w i f e a n d S a n d r a M o o r e a n d P a u l D . M o o r e , h e r h u s b a n d . 4 ) C l a r e n c e L o n g R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 5 ) B a r n e s A . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s . - 4 6 - A p p e n d i x 2 S U B J E C T P R O P E R T Y # 2 - " L A N F O R D A P L A C E " F A C T O R S : S i m i l a r i t y o f S o i l S o i l D e p l e t i o n b y C r o p s G r o w n T y p e s o f S o i l C o n s e r v a t i o n T e c h n i q u e s F l o o d i n g S l o p e o f L a n d T i m b e r U n i f i e d o r S e g m e n t e d C o n d i t i o n s o f A l l B u i l d i n g s a n d o t h e r f i x e d i m p r o v e m e n t s A v a i l a b i l i t y , t y p e o f t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s ; p r o x i m i t y t o m a r k e t s S U B J E C T # 2 - L a n f o r d A P l a c e S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t s e l e c t c u t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s L E A S E D T R A C T S : 1 ) A l l e n ( M a r c h L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 3 ) R i c h a r d s o n ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 4 ) C . L . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 5 ) B . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 1 ) A l l e n T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w , J a n i e R . A l l e n , a w i d o w , E l i z a b e t h R . S l e d g e , a w i d o w , a n d C . M . A . R o g e r s I I I , E l l e n R o g e r s W o r s h a m a n d J a n e R o g e r s G u t h r i e s , T r u s t e e s u n d e r t h e L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t o f C . M . A . R o g e r s , d e c e a s e d . 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , a n d C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 3 ) R i c h a r d s o n T r a c t r e f e r s t o R o b e r t R i c h a r d s o n a n d K a t h l e e n R i c h a r d s o n , h i s w i f e a n d S a n d r a M o o r e a n d P a u l D . M o o r e , h e r h u s b a n d . 4 ) C l a r e n c e L o n g R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 5 ) B a r n e s A . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s . - 4 7 - A p p e n d i x 3 S U B J E C T P R O P E R T Y # 3 - " L A N F O R D B P L A C E " F A C T O R S : S i m i l a r i t y o f S o i l S o i l D e p l e t i o n b y C r o p s G r o w n T y p e s o f S o i l C o n s e r v a t i o n T e c h n i q u e s F l o o d i n g S l o p e o f L a n d T i m b e r U n i f i e d o r S e g m e n t e d C o n d i t i o n s o f A l l B u i l d i n g s a n d o t h e r f i x e d i m p r o v e m e n t s A v a i l a b i l i t y , t y p e o f t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s ; p r o x i m i t y t o m a r k e t s S U B J E C T # 3 - L a n f o r d B S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t s e l e c t c u t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s L E A S E D T R A C T S : 1 ) A l l e n ( M a r c h L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 3 ) R i c h a r d s o n ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 4 ) C . L . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 5 ) B . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 1 ) A l l e n T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w , J a n i e R . A l l e n , a w i d o w , E l i z a b e t h R . S l e d g e , a w i d o w , a n d C . M . A . R o g e r s I I I , E l l e n R o g e r s W o r s h a m a n d J a n e R o g e r s G u t h r i e s , T r u s t e e s u n d e r t h e L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t o f C . M . A . R o g e r s , d e c e a s e d . 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , a n d C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 3 ) R i c h a r d T r a c t r e f e r s t o R o b e r t R i c h a r d s o n a n d K a t h l e e n R i c h a r d s o n , h i s w i f e a n d S a n d r a M o o r e a n d P a u l D . M o o r e , h e r h u s b a n d . 4 ) C l a r e n c e L o n g R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) r e f e r s t o C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 5 ) B a r n e s A . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s . - 4 8 - A p p e n d i x 4 S U B J E C T P R O P E R T Y # 4 - " W O O D W A R D P L A C E " F A C T O R S : S i m i l a r i t y o f S o i l S o i l D e p l e t i o n b y C r o p s G r o w n T y p e s o f S o i l C o n s e r v a t i o n T e c h n i q u e s F l o o d i n g S l o p e o f L a n d T i m b e r U n i f i e d o r S e g m e n t e d C o n d i t i o n s o f A l l B u i l d i n g s a n d o t h e r f i x e d i m p r o v e m e n t s A v a i l a b i l i t y , t y p e o f t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s ; p r o x i m i t y t o m a r k e t s S U B J E C T # 3 - W o o d w a r d S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t s e l e c t c u t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s L E A S E D T R A C T S : 1 ) A l l e n ( M a r c h L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 3 ) R i c h a r d s o n ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 4 ) C . L . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 5 ) B . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 1 ) A l l e n T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w , J a n i e R . A l l e n , a w i d o w , E l i z a b e t h R . S l e d g e , a w i d o w , a n d C . M . A . R o g e r s I I I , E l l e n R o g e r s W o r s h a m a n d J a n e R o g e r s G u t h r i e s , T r u s t e e s u n d e r t h e L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t o f C . M . A . R o g e r s , d e c e a s e d . 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , a n d C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 3 ) R i c h a r d s o n T r a c t l e a s e r e f e r s t o R o b e r t R i c h a r d s o n a n d K a t h l e e n R i c h a r d s o n , h i s w i f e a n d S a n d r a M o o r e a n d P a u l D . M o o r e , h e r h u s b a n d . 4 ) C l a r e n c e L o n g R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 5 ) B a r n e s A . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s . - 4 9 - A p p e n d i x 5 S U B J E C T P R O P E R T Y # 5 - " P A T T E R S O N P L A C E " F A C T O R S : S i m i l a r i t y o f S o i l S o i l D e p l e t i o n b y C r o p s G r o w n T y p e s o f S o i l C o n s e r v a t i o n T e c h n i q u e s F l o o d i n g S l o p e o f L a n d T i m b e r U n i f i e d o r S e g m e n t e d C o n d i t i o n s o f A l l B u i l d i n g s a n d o t h e r f i x e d i m p r o v e m e n t s A v a i l a b i l i t y , t y p e o f t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s ; p r o x i m i t y t o m a r k e t s S U B J E C T # 5 - P a t t e r s o n S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t s e l e c t c u t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s L E A S E D T R A C T S : 1 ) A l l e n ( M a r c h L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o s i g n i f i c a n t s t r u c t u r e ( c a m p h o u s e ) A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 3 ) R i c h a r d s o n ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 4 ) C . L . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 5 ) B . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) S a n d y C l a y - p o s t o a k b l a c k b e l t t r a n s i t i o n i n s i g n i f i c a n t c l e a r c u t a n d r e p l a n t p e r i o d i c f l a t h a r d w o o d - p i n e m i x u n i f i e d w / l o g g i n g r o a d s N o n e A c c e s s t o s e c o n d a r y r o a d s a n d r e a s o n a b l e a c c e s s t o m a r k e t s 1 ) A l l e n T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w , J a n i e R . A l l e n , a w i d o w , E l i z a b e t h R . S l e d g e , a w i d o w , a n d C . M . A . R o g e r s I I I , E l l e n R o g e r s W o r s h a m a n d J a n e R o g e r s G u t h r i e s , T r u s t e e s u n d e r t h e L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t o f C . M . A . R o g e r s , d e c e a s e d . 2 ) C l a r e n c e L . R o g e r s ( A p r i l L e a s e ) T r a c t l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e J . R o g e r s , a n d C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 3 ) R i c h a r d s o n T r a c t l e a s e r e f e r s t o R o b e r t R i c h a r d s o n a n d K a t h l e e n R i c h a r d s o n , h i s w i f e a n d S a n d r a M o o r e a n d P a u l D . M o o r e , h e r h u s b a n d . 4 ) C l a r e n c e L o n g R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o C l a r e n c e L o n g R o g e r s , a w i d o w . 5 ) B a r n e s A . R o g e r s ( S e p t e m b e r L e a s e ) l e a s e r e f e r s t o B a r n e s A . R o g e r s a n d h i s w i f e , C a r r i e