TAX COURT OPINION

Case: Chester F. & Faye L. Sidell
Docket Number: 10489-98
Judge: Jacobs
Opinion Type: memo
Filed: 09/09/1999
Pages: 29

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 3 0 1 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T C H E S T E R F . A N D F A Y E L . S I D E L L , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 0 4 8 9 - 9 8 . F i l e d S e p t e m b e r 4 , 1 9 9 9 . R e s p o n d e n t r e c h a r a c t e r i z e d t h e i n c o m e p e t i t i o n e r h u s b a n d r e c e i v e d f r o m t h e r e n t a l o f p r o p e r t y t o h i s w h o l l y o w n e d C c o r p o r a t i o n f r o m p a s s i v e t o n o n p a s s i v e , p u r s u a n t t o t h e a t t r i b u t i o n r u l e o f s e c . 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , a n d t h e s o - c a l l e d s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e c o n t a i n e d i n s e c . 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . A s a c o n s e q u e n c e o f t h i s r e c h a r a c t e r i z a t i o n , p e t i t i o n e r s w e r e a b l e n e i t h e r t o r e d u c e s u c h r e n t a l i n c o m e b y l o s s e s f r o m o t h e r r e n t a l p r o p e r t i e s n o r t o u s e c e r t a i n r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s . 1 . H e l d : P u r s u a n t t o s e c . 4 6 9 ( l ) , I . R . C . , t h e S e c r e t a r y p r o p e r l y p r o m u l g a t e d t h e a t t r i b u t i o n a n d s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e s . T h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e ( b y v i r t u e o f t h e a t t r i b u t i o n r u l e ) i s v a l i d i n s o f a r a s i t r e c h a r a c t e r i z e s r e n t a l i n c o m e r e c e i v e d b y a - 2 - c o n t r o l l i n g s h a r e h o l d e r f r o m a C c o r p o r a t i o n f r o m p a s s i v e t o n o n p a s s i v e . S e e S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 1 T . C . 2 1 5 ( 1 9 9 8 ) . 2 . H e l d f u r t h e r : T h e t r a n s i t i o n a l r e l i e f p r o v i d e d i n s e c . 1 . 4 6 9 - 1 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s o f n o b e n e f i t t o p e t i t i o n e r s i n d e t e r m i n i n g t h e i r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 t a x l i a b i l i t y b e c a u s e s e c . 1 . 4 6 9 - 4 , P r o p o s e d I n c o m e T a x R e g s . , 5 7 F e d . R e g . 2 0 8 0 4 ( M a y 1 5 , 1 9 9 2 ) , P S - 1 - 8 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 1 2 1 9 , i s s i l e n t a s t o w h e t h e r t h e a c t i v i t i e s o f a C c o r p o r a t i o n a r e o r a r e n o t a t t r i b u t a b l e t o t h e c o r p o r a t i o n ' s s h a r e h o l d e r . 3 . H e l d f u r t h e r : R e s p o n d e n t p r o p e r l y d i s a l l o w e d r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s c l a i m e d b y p e t i t i o n e r s f o r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 b e c a u s e o n c e t h e i r n e t r e n t a l i n c o m e f o r t h o s e y e a r s i s r e c h a r a c t e r i z e d a s n o n p a s s i v e , t h e l i m i t a t i o n o n p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t s m e c h a n i c a l l y d i s a l l o w s t h e c l a i m e d c r e d i t s . D a v i d R . A n d e l m a n a n d J u l i e t t e G a l i c i a P i c o , f o r p e t i t i o n e r s . M a r y P . H a m i l t o n , D a v i d N . B r o d s k y , a n d M a u r a A . S u l l i v a n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N J A C O B S , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s a n d a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x e s , a s f o l l o w s : P e n a l t y Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 6 2 ( a ) 1 9 9 3 $ 1 0 3 , 7 2 8 - - - 1 9 9 4 4 1 , 6 2 1 $ 8 , 3 2 4 - 3 - T h e d e f i c i e n c i e s s t e m f r o m r e s p o n d e n t ' s r e c h a r a c t e r i z i n g t h e i n c o m e C h e s t e r F . S i d e l l ( M r . S i d e l l ) r e c e i v e d f r o m t h e r e n t a l o f p r o p e r t i e s t o h i s w h o l l y o w n e d C c o r p o r a t i o n f r o m p a s s i v e t o n o n p a s s i v e . R e s p o n d e n t n o w c o n c e d e s t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r 1 9 9 4 . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r r e s p o n d e n t ' s r e c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e r e n t a l i n c o m e M r . S i d e l l r e c e i v e d f r o m h i s w h o l l y o w n e d C c o r p o r a t i o n w a s p r o p e r ; a n d i f s o , ( 2 ) w h e t h e r r e s p o n d e n t p r o p e r l y d i s a l l o w e d t h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s p e t i t i o n e r s c l a i m e d f o r t h o s e y e a r s . A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e a s i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e e x h i b i t s s u b m i t t e d t h e r e w i t h a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r s , h u s b a n d a n d w i f e , r e s i d e d i n F r a m i n g h a m , M a s s a c h u s e t t s , a t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n c o n t e s t i n g r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s . F o r b o t h y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r s f i l e d j o i n t F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . A c q u i s i t i o n o f R e n t a l P r o p e r t i e s M r . S i d e l l w a s t h e s o l e b e n e f i c i a r y o f f i v e t r u s t s : T h e M a n c h e R e a l t y T r u s t , C F S R e a l t y T r u s t , F L S R e a l t y T r u s t , G E S R e a l t y T r u s t , a n d R M S R e a l t y T r u s t . A l l f i v e t r u s t s a r e n o m i n e e t r u s t s - 4 - u n d e r M a s s a c h u s e t t s l a w a n d c o n s t i t u t e g r a n t o r t r u s t s f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s . A l l i n c o m e , d e d u c t i o n s , a n d c r e d i t s o f t h e s e t r u s t s w e r e r e p o r t e d a s p a s s - t h r o u g h i t e m s o n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . O n N o v e m b e r 8 , 1 9 8 5 , M a n c h e R e a l t y T r u s t a c q u i r e d t i t l e t o t h e l a n d a n d b u i l d i n g k n o w n a s t h e E v e r e t t M i l l C o t t o n W e a v i n g H o u s e ( t h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y ) , l o c a t e d a t 1 8 1 - 1 8 3 C a n a l S t r e e t , L a w r e n c e , M a s s a c h u s e t t s . T h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y i s l o c a t e d i n a N a t i o n a l R e g i s t e r h i s t o r i c a l d i s t r i c t . I m m e d i a t e l y a f t e r i t s p u r c h a s e i n 1 9 8 5 , t h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y w a s l e a s e d t o K G R , I n c . ( K G R ) , M r . S i d e l l ' s w h o l l y o w n e d c o r p o r a t i o n . A t t h e t i m e o f i t s a c q u i s i t i o n , t h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y w a s i n p o o r c o n d i t i o n . O n J u l y 6 , 1 9 9 2 , M r . S i d e l l e x e c u t e d a n a g r e e m e n t f o r t h e a c q u i s i t i o n o f t h e l a n d a n d b u i l d i n g k n o w n a s K u n h a r d t M i l l , l o c a t e d a t 6 0 I s l a n d S t r e e t , L a w r e n c e , M a s s a c h u s e t t s . T h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y i s a h i s t o r i c m i l l d a t i n g b a c k t o t h e l a t e 1 8 0 0 ' s a n d i s l o c a t e d a c r o s s t h e s t r e e t f r o m t h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y i n t h e s a m e N a t i o n a l R e g i s t e r h i s t o r i c a l d i s t r i c t . O n O c t o b e r 1 4 , 1 9 9 2 , C F S R e a l t y T r u s t ( r a t h e r t h a n M r . S i d e l l ) t o o k t i t l e t o t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y . A t t h e t i m e o f i t s a c q u i s i t i o n , t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y n e e d e d s u b s t a n t i a l r e p a i r . A f t e r i t s a c q u i s i t i o n , t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y w a s l e a s e d t o K G R . T h e p r o p e r t y w a s s u b s e q u e n t l y r e n o v a t e d a n d t h e r e a f t e r u s e d a s K G R ' s c o r p o r a t e h e a d q u a r t e r s . - 5 - O n F e b r u a r y 2 3 , 1 9 9 3 , F L S R e a l t y T r u s t a c q u i r e d t h e l a n d a n d b u i l d i n g l o c a t e d a t C a n a l , M i l l , a n d M e t h u e n S t r e e t s , L a w r e n c e , M a s s a c h u s e t t s ( t h e F L S R e a l t y T r u s t p r o p e r t y ) . T h i s p r o p e r t y w a s s u b s e q u e n t l y l e a s e d t o K G R t o a l l e v i a t e a p a r k i n g s h o r t a g e a r o u n d K G R ' s o f f i c e s . O n J u l y 1 4 , 1 9 9 3 , a n d M a y 1 6 , 1 9 9 4 , r e s p e c t i v e l y , G E S R e a l t y T r u s t a n d R M S R e a l t y T r u s t a c q u i r e d p r o p e r t i e s l o c a t e d n e a r t h e E v e r e t t M i l l , K u n h a r d t M i l l , a n d F L S R e a l t y T r u s t p r o p e r t i e s . T h e s e p r o p e r t i e s w e r e a c q u i r e d i n a n t i c i p a t i o n o f f u t u r e e x p a n s i o n o f K G R ' s b u s i n e s s ; t h e y w e r e n o t r e n t e d t o K G R d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . K G R K G R , i n c o r p o r a t e d i n M a s s a c h u s e t t s , h a s i t s p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s i n L a w r e n c e , M a s s a c h u s e t t s . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s i t i s a s u b c h a p t e r C c o r p o r a t i o n . K G R i s e n g a g e d i n t h e b u s i n e s s o f m a n u f a c t u r i n g w o m e n ' s a n d c h i l d r e n ' s a p p a r e l u n d e r p r i v a t e l a b e l s f o r s u c h c u s t o m e r s a s N o r d s t r o m , T a l b o t s , a n d D i l l a r d s . D u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r w a s t h e p r e s i d e n t , t r e a s u r e r , a n d s o l e d i r e c t o r o f K G R . W i t h t h e e x c e p t i o n o f i t s r e t a i l s a l e s o p e r a t i o n , w h i c h w a s m a n a g e d b y M r s . S i d e l l , M r . S i d e l l m a n a g e d e v e r y f a c e t o f K G R ' s d a y - t o - d a y a c t i v i t i e s . - 6 - R e h a b i l i t a t i o n o f E v e r e t t M i l l / K u n h a r d t M i l l P r o p e r t i e s O n M a y 1 6 , 1 9 8 6 , M r . S i d e l l s u b m i t t e d a h i s t o r i c a l p r e s e r v a t i o n a p p l i c a t i o n t o t h e U . S . D e p a r t m e n t o f t h e I n t e r i o r r e q u e s t i n g c e r t i f i c a t i o n t h a t t h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y w a s a " c e r t i f i e d h i s t o r i c s t r u c t u r e " . C e r t i f i c a t i o n w a s s u b s e q u e n t l y g r a n t e d b y t h e N a t i o n a l P a r k S e r v i c e ( P a r k S e r v i c e ) . T h e r e a f t e r , i n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 0 , s u b s t a n t i a l r e h a b i l i t a t i o n , r e p a i r s , a n d m o d i f i c a t i o n s w e r e m a d e t o t h e E v e r e t t M i l l p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c l a i m e d r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s f o r t h e r e h a b i l i t a t i o n e x p e n d i t u r e s i n 1 9 8 9 a n d 1 9 9 0 . T h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s f o r t h e s e y e a r s w e r e a l l o w e d a n d a r e n o t a t i s s u e i n t h i s c a s e . S e e k i n g s i m i l a r t a x t r e a t m e n t f o r t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y , a n d c o n c u r r e n t l y w i t h i t s a c q u i s i t i o n , M r . S i d e l l ( o n b e h a l f o f C F S R e a l t y T r u s t ) i n s t i t u t e d a m a j o r r e h a b i l i t a t i o n p r o j e c t w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y . A f t e r r e p a i r s a n d r e n o v a t i o n s h a d b e g u n o n t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y , M r . S i d e l l s u b m i t t e d a h i s t o r i c p r e s e r v a t i o n c e r t i f i c a t i o n a p p l i c a t i o n o n M a r c h 2 3 , 1 9 9 3 , t o t h e U . S . D e p a r t m e n t o f t h e I n t e r i o r s e e k i n g a d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e w o r k p r e v i o u s l y d o n e o n t h e p r o p e r t y c o n f o r m e d w i t h i t s " S t a n d a r d s f o r R e h a b i l i t a t i o n " . A f t e r M r . S i d e l l c o m p l e t e d t h e r e h a b i l i t a t i o n p r o j e c t , t h e P a r k S e r v i c e p r e l i m i n a r i l y d e t e r m i n e d t h a t t h e w o r k p e r f o r m e d o n t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y w a s e l i g i b l e f o r " c e r t i f i e d r e h a b i l i t a t i o n " s t a t u s . S u b s e q u e n t l y , o n S e p t e m b e r 2 3 , 1 9 9 4 , M r . S i d e l l s u b m i t t e d a " H i s t o r i c P r e s e r v a t i o n C e r t i f i c a t i o n A p p l i c a t i o n - 7 - 1 T h e r e c o r d d o e s n o t e n a b l e u s t o a c c o u n t f o r t h e d i s c r e p a n c y b e t w e e n t h e s t i p u l a t e d a m o u n t s o f r e h a b i l i t a t i o n c o s t s f o r 1 9 9 3 ( $ 1 , 7 0 1 , 9 8 8 ) a n d 1 9 9 4 ( $ 8 4 , 4 3 5 ) a n d t h e a m o u n t s r e f l e c t e d o n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 3 ( $ 1 , 7 3 4 , 1 6 3 ) a n d 1 9 9 4 ( $ 8 9 , 7 2 5 ) . R e q u e s t f o r C e r t i f i c a t i o n o f C o m p l e t e d W o r k " t o t h e P a r k S e r v i c e . R e h a b i l i t a t i o n c o s t s t o t a l i n g $ 1 , 7 0 1 , 9 8 8 i n 1 9 9 3 a n d $ 8 4 , 4 3 5 i n 1 9 9 4 w e r e i n c u r r e d w i t h r e g a r d t o t h e r e h a b i l i t a t e d K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y . 1 A n a d d i t i o n a l $ 2 0 0 , 0 0 0 w a s i n c u r r e d i n r e l a t e d c o s t s a s s o c i a t e d w i t h o b t a i n i n g " q u a l i f i e d r e h a b i l i t a t i o n " s t a t u s . P e t i t i o n e r s ' 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 F e d e r a l I n c o m e T a x R e t u r n s P e t i t i o n e r s t i m e l y f i l e d t h e i r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s . O n t h e i r r e t u r n s , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d t h e f o l l o w i n g n e t r e n t a l i n c o m e : P r o p e r t y N e t R e n t a l I n c o m e / ( L o s s ) 1 9 9 3 1 9 9 4 M a n c h e / E v e r e t t M i l l p r o p e r t y $ 1 2 2 , 1 3 9 $ 4 5 , 9 3 6 C F S / K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y 1 3 8 , 4 5 1 ( 5 , 3 3 5 ) F L S p r o p e r t y ( 4 2 , 7 5 8 ) 5 7 , 8 9 4 G E S p r o p e r t y ( 2 , 2 7 2 ) ( 2 5 , 3 1 5 ) R M S p r o p e r t y N / A ( 1 1 , 8 5 5 ) R e n t a l a c t i v i t i e s w i t h n e t i n c o m e 2 6 0 , 5 9 0 1 0 3 , 8 3 0 R e n t a l a c t i v i t i e s w i t h n e t l o s s ( 4 5 , 0 3 0 ) ( 4 2 , 5 0 5 ) N e t r e n t a l i n c o m e 2 1 5 , 5 6 0 6 1 , 3 2 5 P e t i t i o n e r s a l s o c l a i m e d r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s o f $ 8 5 , 3 6 1 i n 1 9 9 3 a n d $ 2 4 , 2 8 4 i n 1 9 9 4 w i t h r e g a r d t o t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y r e n o v a t i o n s . - 8 - N o t i c e o f D e f i c i e n c y I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y d a t e d M a r c h 1 1 , 1 9 9 8 , r e s p o n d e n t r e c h a r a c t e r i z e d t h e p o s i t i v e 1 9 9 3 i n c o m e f r o m t h e E v e r e t t M i l l a n d K u n h a r d t M i l l p r o p e r t i e s a n d t h e p o s i t i v e 1 9 9 4 i n c o m e f r o m t h e E v e r e t t M i l l a n d F L S R e a l t y T r u s t p r o p e r t i e s f r o m p a s s i v e t o n o n p a s s i v e p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . ; t h e r e c h a r a c t e r i z a t i o n r e s u l t e d i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 t a x a b l e i n c o m e b e i n g i n c r e a s e d b y $ 4 5 , 0 3 0 a n d $ 4 2 , 5 0 5 , r e s p e c t i v e l y . I n a d d i t i o n , a s a c o n s e q u e n c e o f r e s p o n d e n t ' s r e c h a r a c t e r i z a t i o n , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s ' r e g u l a r t a x l i a b i l i t y a l l o c a b l e t o a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 w a s i n s u f f i c i e n t t o e n a b l e t h e m t o u s e t h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s c l a i m e d f o r t h o s e y e a r s . S e e s e c . 4 6 9 ( d ) ( 2 ) . O P I N I O N C e n t r a l t o t h e d i s p u t e i n t h i s c a s e i s t h e v a l i d i t y o f t h e s o - c a l l e d s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e c o n t a i n e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , w h i c h p r o v i d e s : P r o p e r t y r e n t e d t o a n o n p a s s i v e a c t i v i t y . - - A n a m o u n t o f t h e t a x p a y e r ' s g r o s s r e n t a l a c t i v i t y i n c o m e f o r t h e t a x a b l e y e a r f r o m a n i t e m o f p r o p e r t y e q u a l t o t h e n e t r e n t a l a c t i v i t y i n c o m e f o r t h e y e a r f r o m t h a t i t e m o f p r o p e r t y i s t r e a t e d a s n o t f r o m a p a s s i v e a c t i v i t y i f t h e p r o p e r t y - - ( i ) I s r e n t e d f o r u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y * * * i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s * * * f o r t h e t a x a b l e y e a r . P u r s u a n t t o t h i s r u l e , a n d b y v i r t u e o f t h e a t t r i b u t i o n r u l e o f - 9 - 2 S e c . 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t f o r g r o u p i n g a t a x p a y e r ' s t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s a n d r e n t a l a c t i v i t i e s f o r p u r p o s e s o f a p p l y i n g t h e p a s s i v e a c t i v i t y l o s s a n d c r e d i t l i m i t a t i o n s r u l e s o f s e c . 4 6 9 , a t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s i n c l u d e t h o s e c o n d u c t e d t h r o u g h C c o r p o r a t i o n s t h a t a r e s u b j e c t t o s e c . 4 6 9 . s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , 2 r e s p o n d e n t r e c h a r a c t e r i z e d t h e r e n t a l i n c o m e M r . S i d e l l r e c e i v e d i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 f r o m t h e t h r e e p r o p e r t i e s l e a s e d t o h i s w h o l l y o w n e d C c o r p o r a t i o n f r o m p a s s i v e t o n o n p a s s i v e . A s a c o n s e q u e n c e o f t h i s r e c h a r a c t e r i z a t i o n , p e t i t i o n e r s w e r e n e i t h e r a b l e t o r e d u c e s u c h r e n t a l i n c o m e b y t h e l o s s e s f r o m o t h e r r e n t a l p r o p e r t i e s n o r a b l e t o u t i l i z e c e r t a i n r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s . S e c t i o n 4 6 9 a n d t h e S e l f - R e n t e d P r o p e r t y R u l e P u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( a ) , i n g e n e r a l , a t a x p a y e r i s d e n i e d b o t h a p a s s i v e a c t i v i t y l o s s a n d a p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e y a r i s e . A p a s s i v e a c t i v i t y l o s s i s d e f i n e d a s t h e a m o u n t b y w h i c h t h e a g g r e g a t e l o s s e s f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s e x c e e d s t h e a g g r e g a t e i n c o m e f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r s u c h y e a r s . S e e s e c . 4 6 9 ( d ) ( 1 ) . L i k e w i s e , a p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t i s d e f i n e d a s t h e a m o u n t b y w h i c h t h e s u m o f a l l a l l o w a b l e c r e d i t s f r o m p a s s i v e a c t i v i t i e s e x c e e d s t h e r e g u l a r t a x l i a b i l i t y o f t h e t a x p a y e r a l l o c a b l e t o a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s . S e e s e c . 4 6 9 ( d ) ( 2 ) . S e c t i o n 4 6 9 s p e c i f i c a l l y e x c l u d e s c e r t a i n t r a n s a c t i o n s a n d - 1 0 - 3 I n S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 1 T . C . 2 1 5 ( 1 9 9 8 ) , t h e ( c o n t i n u e d . . . ) a c t i v i t i e s f r o m i t s p u r v i e w . W h e r e a t a x p a y e r " m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s " i n a t r a d e o r b u s i n e s s , t h e a c t i v i t y i s e x c l u d e d f r o m b e i n g c l a s s i f i e d a s " p a s s i v e " . S e c . 4 6 9 ( c ) ( 1 ) . U l t i m a t e l y , n e i t h e r a p a s s i v e a c t i v i t y l o s s n o r a p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t i s p e r m a n e n t l y d i s a l l o w e d . R a t h e r , t h e y a r e s u s p e n d e d u n t i l t h e t a x p a y e r e i t h e r h a s o f f s e t t i n g p a s s i v e i n c o m e o r d i s p o s e s o f h i s e n t i r e i n t e r e s t i n t h e p a s s i v e a c t i v i t y . S e e s e c . 4 6 9 ( b ) , ( g ) . T h e p a s s i v e a c t i v i t y r u l e s r e f l e c t C o n g r e s s ' c o n c e r n o v e r t h e w i d e s p r e a d u s e o f t a x s h e l t e r s t h a t a l l o w e d t a x p a y e r s t o a v o i d p a y i n g t a x o n u n r e l a t e d i n c o m e . S e e S c h a e f e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 5 T . C . 2 2 7 , 2 3 0 ( 1 9 9 5 ) . I n l a r g e p a r t , s e c t i o n 4 6 9 w a s i n t e n d e d t o " r e s t o r e p u b l i c c o n f i d e n c e i n t h e F e d e r a l t a x s y s t e m " b y l i m i t i n g t h e a b i l i t y o f t a x p a y e r s t o d e r i v e t a x p r e f e r e n c e s f r o m a c t i v i t i e s i n w h i c h t h e y d i d n o t h a v e a " s u b s t a n t i a l a n d b o n a f i d e i n v o l v e m e n t " . A d l e r v . U n i t e d S t a t e s , 3 2 F e d . C l . 7 3 6 , 7 3 8 ( 1 9 9 5 ) ; s e e S . R e p t . 9 9 - 3 1 3 , a t 7 1 3 ( 1 9 8 6 ) , 1 9 8 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) 1 , 7 1 3 - 7 1 4 ; s e e a l s o S t . C h a r l e s I n v . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 4 6 , 4 9 - 5 0 ( 1 9 9 8 ) . A s n o t e d p r e v i o u s l y , p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 , p a s s i v e l o s s e s a r e a l l o w e d o n l y t o t h e e x t e n t o f p a s s i v e i n c o m e . C o n g r e s s g a v e t h e S e c r e t a r y b r o a d a u t h o r i t y t o p r o m u l g a t e r u l e s a n d r e g u l a t i o n s u n d e r s e c t i o n 4 6 9 . S e e S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 1 T . C . 2 1 5 , 2 2 0 ( 1 9 9 8 ) , 3 w h e r e i n t h i s C o u r t h e l d t h a t n e i t h e r t h e - 1 1 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) t a x p a y e r h u s b a n d ( D r . S c h w a l b a c h ) p r a c t i c e d d e n t i s t r y a n d w a s e m p l o y e d b y a p e r s o n a l s e r v i c e c o r p o r a t i o n ( A s s o c i a t e d D e n t i s t s ) h e o w n e d e q u a l l y w i t h a n o t h e r d e n t i s t . D r . S c h w a l b a c h o w n e d a b u i l d i n g t h a t h e r e n t e d t o A s s o c i a t e d D e n t i s t s f o r u s e i n i t s d e n t i s t r y p r a c t i c e . T h e t a x p a y e r s r e p o r t e d $ 5 0 , 5 5 6 i n 1 9 9 4 a s t h e n e t i n c o m e f r o m t h e r e n t a l o f t h e b u i l d i n g t o A s s o c i a t e d D e n t i s t s . T h e t a x p a y e r s a t t e m p t e d t o o f f s e t t h i s i n c o m e w i t h c e r t a i n l o s s e s d e r i v e d f r o m u n r e l a t e d a c t i v i t i e s , n a m e l y : ( a ) A r e n t a l l o s s f r o m a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a p p a r e n t l y r e n t e d t o a n u n r e l a t e d t e n a n t ; ( b ) a p a s s i v e l o s s f r o m a n i n v e s t m e n t i n a n S c o r p o r a t i o n u n r e l a t e d t o t h e d e n t i s t r y p r a c t i c e ; a n d ( c ) a p a s s i v e l o s s f r o m a n i n v e s t m e n t i n a p a r t n e r s h i p a l s o u n r e l a t e d t o t h e d e n t i s t r y p r a c t i c e . I n t h e a g g r e g a t e , t h e l o s s e s c l a i m e d t o t a l e d $ 1 8 , 1 1 5 . T h e C o m m i s s i o n e r a p p l i e d t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e a n d t h e r e b y d i s a l l o w e d t h e l o s s e s . W e s u s t a i n e d t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n . r e c h a r a c t e r i z a t i o n r u l e o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , n o r t h e a t t r i b u t i o n r u l e o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s i n v a l i d b e c a u s e o f a n a l l e g e d f a i l u r e t o c o m p l y w i t h t h e p r o c e d u r a l n o t i c e a n d c o m m e n t r e q u i r e m e n t s o f t h e A d m i n i s t r a t i v e P r o c e d u r e A c t , 5 U . S . C . s e c . 5 5 3 ( b ) a n d ( c ) ( 1 9 9 4 ) , w i t h r e s p e c t t o s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . I t w a s e n v i s i o n e d t h a t b y p r o m u l g a t i n g r e g u l a t i o n s r e g a r d i n g " r e l a t e d p a r t y l e a s e s o r s u b - l e a s e s " , t h e S e c r e t a r y w o u l d b e a c t i n g c o n s i s t e n t l y w i t h s e c t i o n 4 6 9 . S e e F r a n s e n v . U n i t e d S t a t e s , 8 2 A F T R 2 d 6 6 2 1 , 9 8 - 2 U S T C p a r . 5 0 7 7 6 ( E . D . L a . 1 9 9 8 ) ( q u o t i n g H . C o n f . R e p t . 9 9 - 8 4 1 ( V o l . I I ) , a t I I - 1 4 6 ( 1 9 8 6 ) , 1 9 8 6 - 3 C . B . ( V o l . 4 ) 1 , 1 4 7 ) . T h e c o u r t i n F r a n s e n ( i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t f o r t h e G o v e r n m e n t ) u p h e l d t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t r e n t a l i n c o m e r e c e i v e d b y t h e t a x p a y e r h u s b a n d , a n a t t o r n e y , f r o m h i s - 1 2 - 4 I n F r a n s e n v . U n i t e d S t a t e s , 8 2 A F T R 2 d 6 6 2 1 , 9 8 - 2 U S T C p a r . 5 0 7 7 6 ( E . D . L a . 1 9 9 8 ) , t h e t a x p a y e r h u s b a n d w a s t h e s o l e s h a r e h o l d e r o f F r a n s e n & H a r d i n , a p e r s o n a l s e r v i c e c o r p o r a t i o n . T h e t a x p a y e r s l e a s e d a b u i l d i n g ( i n w h i c h e a c h h a d a n u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t ) t o F r a n s e n & H a r d i n . T h e t a x p a y e r s r e p o r t e d $ 2 9 , 9 0 2 o f n e t r e n t a l i n c o m e w h i c h t h e y s o u g h t t o o f f s e t w i t h p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s f r o m o t h e r a c t i v i t i e s i n t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f $ 3 2 , 6 0 6 . T h e t a x p a y e r s a r g u e d t h a t s e c . 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , " f l a t l y c o n t r a d i c t s t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e i t p u r p o r t s t o e n f o r c e : t h e s t a t u t e d e e m s r e n t a l a c t i v i t y i n c o m e p a s s i v e w i t h a m i n o r e x c e p t i o n , a n d t h e r e g u l a t i o n ' s a l l o w a n c e o f r e c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h a t i n c o m e a s n o n - p a s s i v e r e n d e r s t h e r e g u l a t i o n i n v a l i d . " 5 W e n o t e t h a t t h e p r e a m b l e f u r t h e r s t a t e s : t h e C o n f e r e n c e R e p o r t a c c o m p a n y i n g t h e A c t s t a t e s t h a t i t w o u l d b e a p p r o p r i a t e f o r t h e S e r v i c e t o e x e r c i s e i t s r e g u l a t o r y a u t h o r i t y u n d e r s e c . 4 6 9 ( l ) ( 3 ) i n t h e c a s e o f " r e l a t e d p a r t y l e a s e s o r s u b - l e a s e s , w i t h r e s p e c t t o p r o p e r t y u s e d i n a b u s i n e s s a c t i v i t y , t h a t h a v e t h e e f f e c t o f r e d u c i n g a c t i v e b u s i n e s s i n c o m e a n d c r e a t i n g p a s s i v e i n c o m e . " H . C o n f . R e p t . 9 9 - 8 4 1 , 9 9 t h C o n g . , 2 d S e s s . , V o l . I I , a t 1 4 7 ( 1 9 8 6 ) [ 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . ] w h o l l y o w n e d p e r s o n a l s e r v i c e C c o r p o r a t i o n h a d t o b e r e c h a r a c t e r i z e d a s n o n p a s s i v e b e c a u s e t h e b u i l d i n g w a s r e n t e d t o a t r a d e o r b u s i n e s s i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d . 4 I n d o i n g s o , t h e c o u r t u p h e l d t h e v a l i d i t y o f t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e , c i t i n g t h e f o l l o w i n g p o r t i o n o f t h e p r e a m b l e t o s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 T ( f ) ( 6 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 9 4 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) : 5 I n t h e a b s e n c e o f r e g u l a t i o n s , a t a x p a y e r c o u l d d e r i v e p a s s i v e a c t i v i t y g r o s s i n c o m e f r o m a n a c t i v e b u s i n e s s i n w h i c h t a n g i b l e p r o p e r t y i s u s e d b y r e n t i n g t h e p r o p e r t y t o a n e n t i t y c o n d u c t i n g t h e a c t i v i t y ( o r b y c a u s i n g a n e n t i t y h o l d i n g t h e p r o p e r t y t o r e n t t h e - 1 3 - 6 P r o p o s e d r e g u l a t i o n s a d o p t i n g t h e d e f i n i t i o n o f " a c t i v i t y " f o r p u r p o s e s o f a p p l y i n g t h e l i m i t a t i o n s o n p a s s i v e a c t i v i t y l o s s e s a n d p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t s a s s e t f o r t h i n t h e s e c o n d s e t o f t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s w e r e i s s u e d c o n c u r r e n t l y ( i . e . , M a y 1 2 , 1 9 8 9 ) w i t h t h e p r o m u l g a t i o n o f t h e s e c o n d s e t o f t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s . S e e P S - 0 0 1 - 8 9 , 5 4 F e d . R e g . 2 0 6 0 6 ( M a y 1 2 , 1 9 8 9 ) , 1 9 8 9 - 1 C . B . 1 0 5 7 . 7 S e c . 7 8 0 5 ( e ) ( 2 ) p r o v i d e s : " A n y t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s h a l l e x p i r e w i t h i n 3 y e a r s a f t e r t h e d a t e o f i s s u a n c e o f s u c h r e g u l a t i o n . " p r o p e r t y t o t h e t a x p a y e r ) . I t w o u l d b e i n c o n s i s t e n t w i t h t h e p u r p o s e s o f s e c t i o n 4 6 9 t o t r e a t r e n t a l i n c o m e a s p a s s i v e a c t i v i t y g r o s s i n c o m e i n s u c h c a s e s * * * I n s u c c e s s i v e a t t e m p t s t o d e f i n e t h e s c o p e o f t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e , n u m e r o u s s e t s o f r e g u l a t i o n s w e r e p r o m u l g a t e d . I n b o t h s e t s o f t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s , p r o m u l g a t e d o n F e b r u a r y 2 5 , 1 9 8 8 , a n d M a y 1 2 , 1 9 8 9 , r e s p e c t i v e l y , a c t i v i t i e s c o n d u c t e d t h r o u g h a C c o r p o r a t i o n w e r e e x c l u d e d f r o m b e i n g a t t r i b u t e d t o t h e t a x p a y e r / s h a r e h o l d e r f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g " m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n " . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( f ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 8 6 , 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , T . D . 8 1 7 5 , 1 9 8 8 - 1 C . B . 1 9 1 , 2 3 5 ; s e c . 1 . 4 6 9 - 4 T ( b ) ( 2 ) ( i i ) ( B ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 4 F e d . R e g . 2 0 5 2 7 , 2 0 5 4 3 ( M a y 1 2 , 1 9 8 9 ) , T . D . 8 2 5 3 , 1 9 8 9 - 1 C . B . 1 2 1 . 6 P u r s u a n t t o t h e s u n s e t p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 8 0 5 ( e ) ( 2 ) , 7 t h e s e c o n d s e t o f t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s ( s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 T ( b ) ( 2 ) ( i i ) ( B ) ) , e x p i r e d o n M a y 1 1 , 1 9 9 2 . O n M a y 1 5 , 1 9 9 2 , s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 , P r o p o s e d I n c o m e T a x R e g s . , 5 7 F e d . R e g . 2 0 8 0 2 , 2 0 8 0 4 ( M a y 1 5 , 1 9 9 2 ) , P S - 1 - 8 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . - 1 4 - 1 2 1 9 , 1 2 2 1 , w a s p r o m u l g a t e d . I n t h e t e x t o f t h e s e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s , t h e S e c r e t a r y r e m o v e d t h e e x p l i c i t s t a t e m e n t p r o h i b i t i n g a t t r i b u t i o n f r o m a C c o r p o r a t i o n t o t h e c o r p o r a t i o n ' s s h a r e h o l d e r s . N o f u r t h e r s p e c i f i c g u i d a n c e a s t o t h e S e c r e t a r y ' s u l t i m a t e p o s i t i o n o n t h i s s u b j e c t m a t t e r w a s t h e n p r o v i d e d . H o w e v e r , t h e p r e a m b l e t o t h e r e g u l a t i o n s t a t e d t h a t " [ T h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n ] p r o p o s e t o r e p l a c e § 1 . 4 6 9 - 4 T w i t h a n e w § 1 . 4 6 9 - 4 , w h i c h w i l l p r o v i d e a m o d i f i e d d e f i n i t i o n o f t h e t e r m a c t i v i t y . " I d . a t 2 0 8 0 2 . I n 1 9 9 4 , t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s i s s u e d i n 1 9 9 2 w e r e r e p l a c e d b y t h e f i n a l v e r s i o n o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . , w h i c h i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g s e n t e n c e : " A t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s i n c l u d e t h o s e c o n d u c t e d t h r o u g h C c o r p o r a t i o n s t h a t a r e s u b j e c t t o s e c t i o n 4 6 9 , S c o r p o r a t i o n s , a n d p a r t n e r s h i p s . " S e c . 1 . 4 6 9 - 4 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . T h i s r e p r e s e n t e d a r e v e r s a l o f t h e S e c r e t a r y ' s p o s i t i o n e n u n c i a t e d i n t h e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s p u b l i s h e d i n 1 9 8 9 . I t i s w o r t h n o t i n g t h a t t h e p r e a m b l e t o t h e f i n a l r e g u l a t i o n s s t a t e d : A c o m m e n t a t o r r e q u e s t e d c l a r i f i c a t i o n o n w h e t h e r a c t i v i t i e s c o n d u c t e d t h r o u g h a C c o r p o r a t i o n m a y b e g r o u p e d w i t h a c t i v i t i e s n o t c o n d u c t e d t h r o u g h t h e C c o r p o r a t i o n . T h e f i n a l r e g u l a t i o n s c l a r i f y t h a t i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r m a t e r i a l l y o r s i g n i f i c a n t l y p a r t i c i p a t e s i n a n a c t i v i t y , a t a x p a y e r m a y g r o u p t h a t a c t i v i t y w i t h a c t i v i t i e s c o n d u c t e d t h r o u g h C c o r p o r a t i o n s t h a t a r e s u b j e c t t o s e c t i o n 4 6 9 ( t h a t i s , p e r s o n a l s e r v i c e a n d c l o s e l y h e l d C c o r p o r a t i o n s ) . [ 5 9 F e d . R e g . 5 0 4 8 5 ( O c t . 4 , 1 9 9 4 ) , T . D . 8 5 6 5 , 1 9 9 4 - 2 C . B . a t 8 2 . ] S e e S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 2 5 . - 1 5 - T h e f i n a l r e g u l a t i o n s w e r e g e n e r a l l y m a d e e f f e c t i v e f o r t a x a b l e y e a r s b e g i n n i n g a f t e r M a y 1 0 , 1 9 9 2 . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 1 1 ( a ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . H o w e v e r , s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 1 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , p r o v i d e s t r a n s i t i o n a l r e l i e f f o r t a x a b l e y e a r s t h a t e n d a f t e r M a y 1 0 , 1 9 9 2 , a n d b e g i n b e f o r e O c t o b e r 4 , 1 9 9 4 . U n d e r t h e t r a n s i t i o n a l r u l e s , t a x p a y e r s a r e a l l o w e d t o d e t e r m i n e t h e i r t a x l i a b i l i t y i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d i n 1 9 9 2 . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 1 1 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . P o s i t i o n s o f t h e P a r t i e s T h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o t h e p r o p e r c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e r e n t a l i n c o m e f r o m t h e E v e r e t t M i l l , K u n h a r d t M i l l , a n d F L S R e a l t y T r u s t p r o p e r t i e s . P e t i t i o n e r s s e e k t o h a v e t h e i n c o m e M r . S i d e l l r e c e i v e d i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 f r o m t h e r e n t a l o f t h e s e p r o p e r t i e s c h a r a c t e r i z e d a s i n c o m e f r o m a p a s s i v e a c t i v i t y i n o r d e r t o u s e ( 1 ) p a s s i v e l o s s e s f r o m t h e r e n t a l o f o t h e r p r o p e r t i e s , a n d ( 2 ) r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t s ( c l a i m e d o n t h e i r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 r e t u r n s ) w i t h r e s p e c t t o r e n o v a t i o n s m a d e t o t h e K u n h a r d t M i l l p r o p e r t y . R e s p o n d e n t r e l i e s o n t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e c o n t a i n e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , t o s u p p o r t h i s c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e r e n t a l i n c o m e f r o m t h e s e p r o p e r t i e s a s n o n p a s s i v e ( o r a c t i v e ) i n c o m e . R e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t p u r s u a n t t o s e c t i o n 4 6 9 ( l ) , t h e S e c r e t a r y h a d t h e a u t h o r i t y t o p r e s c r i b e r e g u l a t i o n s n e c e s s a r y o r a p p r o p r i a t e t o c a r r y o u t t h e p r o v i s i o n s o f - 1 6 - s e c t i o n 4 6 9 , i n c l u d i n g r e g u l a t i o n s r e q u i r i n g n e t i n c o m e o r g a i n f r o m a l i m i t e d p a r t n e r s h i p o r o t h e r p a s s i v e a c t i v i t y t o b e t r e a t e d a s n o t f r o m a p a s s i v e a c t i v i t y . S e e s e c . 4 6 9 ( l ) ( 3 ) . C o n t i n u i n g , r e s p o n d e n t p o s i t s t h a t p u r s u a n t t o t h a t a u t h o r i t y , t h e S e c r e t a r y p r o p e r l y p r o m u l g a t e d t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e , w h i c h r e c h a r a c t e r i z e s r e n t a l i n c o m e a s n o n p a s s i v e ( o r a c t i v e ) i n c o m e w h e n a t a x p a y e r r e n t s p r o p e r t y t o a n a c t i v i t y i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s . P e t i t i o n e r s c h a l l e n g e r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s , m a k i n g t h r e e a r g u m e n t s . F i r s t , p e t i t i o n e r s a s s e r t t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s i n v a l i d i n s o f a r a s i t r e c h a r a c t e r i z e s r e n t a l i n c o m e r e c e i v e d f r o m a C c o r p o r a t i o n f r o m p a s s i v e t o n o n p a s s i v e ( h e r e i n a f t e r t h i s a r g u m e n t i s r e f e r r e d t o a s p e t i t i o n e r s ' v a l i d i t y a r g u m e n t ) . P e t i t i o n e r s m a i n t a i n t h a t i n o r d e r f o r t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e t o a p p l y , ( 1 ) t h e p r o p e r t y m u s t b e r e n t e d f o r u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s a c t i v i t y i n w h i c h t h e t a x p a y e r m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e s , a n d ( 2 ) t h e a c t i v i t i e s o f a C c o r p o r a t i o n c a n n o t b e a t t r i b u t e d t o a t a x p a y e r / s h a r e h o l d e r i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h a t t a x p a y e r h a s m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n t h e c o r p o r a t i o n ' s b u s i n e s s a c t i v i t y . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , t o a C c o r p o r a t i o n i s c o n t r a r y t o t h e p l a i n l a n g u a g e , o r i g i n , a n d p u r p o s e o f t h e p a s s i v e a c t i v i t y r u l e s . - 1 7 - S e c o n d , p e t i t i o n e r s a r g u e t h a t e v e n i f t h e a p p l i c a t i o n o f t h e s e l f - r e n t e d r u l e t o a c l o s e l y h e l d C c o r p o r a t i o n i s d e e m e d v a l i d , a t t r i b u t i o n / r e c h a r a c t e r i z a t i o n c a n n o t a p p l y t o a n y t a x a b l e y e a r b e g i n n i n g b e f o r e O c t o b e r 4 , 1 9 9 4 , w h e n t h e f i n a l r e g u l a t i o n s ( d i s c u s s e d i n f r a ) w e r e a d o p t e d . T h u s , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y m a y d e t e r m i n e t h e i r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 t a x l i a b i l i t y u n d e r t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d i n 1 9 9 2 ( s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 , P r o p o s e d I n c o m e T a x R e g s . , 5 7 F e d . R e g . 2 0 8 0 2 ( M a y 1 5 , 1 9 8 2 ) , P S - 1 - 8 9 , 1 9 9 2 - 1 C . B . 1 2 1 9 ) , t h e r e b y a v o i d i n g t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e a n d r e n d e r i n g t h e r e n t a l i n c o m e i n q u e s t i o n a s p a s s i v e ( h e r e i n a f t e r t h i s a r g u m e n t i s r e f e r r e d t o a s p e t i t i o n e r s ' p r o p o s e d r e g u l a t i o n s a r g u m e n t ) . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e s t h a t u n d e r t h e t r a n s i t i o n a l r e l i e f p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . , t a x p a y e r s a r e p e r m i t t e d t o d e t e r m i n e t h e i r t a x l i a b i l i t y i n a c c o r d a n c e w i t h t h e 1 9 9 2 p r o p o s e d r e g u l a t i o n s f o r t a x a b l e y e a r s e n d i n g a f t e r M a y 1 0 , 1 9 9 2 , a n d b e g i n n i n g b e f o r e O c t o b e r 4 , 1 9 9 4 . N e v e r t h e l e s s , r e s p o n d e n t a s s e r t s t h a t u n d e r t h o s e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 t a x l i a b i l i t y w o u l d b e t h e s a m e a s u n d e r t h e f i n a l r e g u l a t i o n s b e c a u s e u n d e r t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s a C c o r p o r a t i o n ' s a c t i v i t i e s w o u l d b e a t t r i b u t e d t o i t s s h a r e h o l d e r s , r e s u l t i n g i n t h e r e n t a l i n c o m e i n q u e s t i o n b e i n g c h a r a c t e r i z e d a s n o n p a s s i v e . F i n a l l y , p e t i t i o n e r s a s s e r t t h a t , a s s u m i n g a r g u e n d o t h e r e n t a l i n c o m e f r o m t h e E v e r e t t M i l l , K u n h a r d t M i l l , a n d F L S R e a l t y T r u s t - 1 8 - p r o p e r t i e s i s p r o p e r l y r e c h a r a c t e r i z e d a s n o n p a s s i v e ( o r a c t i v e ) i n c o m e u n d e r s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , n o n e t h e l e s s , r e s p o n d e n t w a s w i t h o u t a u t h o r i t y t o d i s a l l o w t h e c l a i m e d r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t ( h e r e i n a f t e r t h i s a r g u m e n t i s r e f e r r e d t o a s p e t i t i o n e r s ' c r e d i t a r g u m e n t ) . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , d e n i a l o f t h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t d e f e a t s t h e e x p r e s s l e g i s l a t i v e p o l i c y g o a l u n d e r l y i n g t h e e n a c t m e n t o f s e c t i o n 4 7 ; n a m e l y , t o p r e s e r v e h i s t o r i c l a n d m a r k s a n d t o p r o v i d e a n e c o n o m i c s t i m u l u s t o a r e a s s u s c e p t i b l e t o a b a n d o n m e n t . P e t i t i o n e r s m a i n t a i n a d i s t i n c t i o n b e t w e e n r e c h a r a c t e r i z i n g i n c o m e , o n t h e o n e h a n d , a n d r e c h a r a c t e r i z i n g t h e u n d e r l y i n g a c t i v i t y , o n t h e o t h e r . I n t h i s r e g a r d , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , a u t h o r i z e s r e s p o n d e n t o n l y t o r e c h a r a c t e r i z e i n c o m e , n o t t o d i s a l l o w t h e s e c t i o n 4 7 c r e d i t . R e s p o n d e n t c o u n t e r s b y a s s e r t i n g t h a t o n c e p e t i t i o n e r s ' n e t r e n t a l i n c o m e i s r e c h a r a c t e r i z e d a s n o n p a s s i v e , t h e l i m i t a t i o n o n p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t s ( r a t h e r t h a n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . ) m e c h a n i c a l l y d i s a l l o w s t h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t . S t a n d a r d o f R e v i e w o f S e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r s i n v i t e u s t o i n v a l i d a t e a p o r t i o n o f a r e g u l a t i o n , s e c t i o n 1 . 4 9 6 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h i s w e d o o n l y i n t h e g r a v e s t o f c i r c u m s t a n c e s . A r e g u l a t i o n m u s t b e s u s t a i n e d u n l e s s u n r e a s o n a b l e , p l a i n l y i n c o n s i s t e n t w i t h t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e , a r b i t r a r y , o r c a p r i c i o u s . S e e C o m m i s s i o n e r v . S o u t h T e x . L u m b e r - 1 9 - C o . , 3 3 3 U . S . 4 9 6 , 5 0 1 ( 1 9 4 8 ) ; T a t e & L y l e , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 3 T . C . 6 5 6 ( 1 9 9 4 ) , r e v d . o n o t h e r g r o u n d s 8 7 F . 3 d 9 9 ( 3 d C i r . 1 9 9 6 ) ; J a b l o n s k i v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 3 9 6 . U l t i m a t e l y , t h e v a l i d i t y o f a r e g u l a t i o n i s d e t e r m i n e d b y i t s r e a s o n a b l e n e s s a n d w h e t h e r i t h a r m o n i z e s w i t h t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e , i t s o r i g i n , a n d i t s p u r p o s e . S e e N a t i o n a l M u f f l e r D e a l e r s A s s o c i a t i o n , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 4 4 0 U . S . 4 7 2 , 4 7 7 ( 1 9 7 9 ) ; C o c a C o l a C o . & I n c l u d i b l e S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 6 T . C . 1 , 1 9 ( 1 9 9 6 ) ; E s t a t e o f B u l l a r d v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 2 6 1 , 2 6 9 ( 1 9 8 6 ) . T h e s t a r t i n g p o i n t i n d e t e r m i n i n g t h e d e f e r e n c e g i v e n t o a r e g u l a t i o n i s w h e t h e r t h e r e g u l a t i o n i s l e g i s l a t i v e o r i n t e r p r e t i v e i n n a t u r e . S e e M o r d k i n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 1 8 7 ( c i t i n g D r e s s e r I n d u s . , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 1 F . 2 d 1 1 2 8 , 1 1 3 7 - 3 8 ( 5 t h C i r . 1 9 9 0 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e v g . i n p a r t 9 2 T . C . 1 2 7 6 ( 1 9 8 9 ) ) . A l e g i s l a t i v e r e g u l a t i o n i s o n e t h a t i s i s s u e d u n d e r a s p e c i f i c g r a n t o f a u t h o r i t y t o d e f i n e a t e r m o r p r e s c r i b e a m e t h o d o f e x e c u t i n g a s t a t u t o r y p r o v i s i o n . S e e i d . A n i n t e r p r e t i v e r e g u l a t i o n i s o n e t h a t i s p r o m u l g a t e d u n d e r t h e g e n e r a l a u t h o r i t y o f s e c t i o n 7 8 0 5 ( a ) . S e e i d . C o n g r e s s a u t h o r i z e d t h e S e c r e t a r y t o p r o m u l g a t e " s u c h r e g u l a t i o n s a s m a y b e n e c e s s a r y o r a p p r o p r i a t e t o c a r r y o u t p r o v i s i o n s o f [ s e c . 4 6 9 ] * * * w h i c h s p e c i f y w h a t c o n s t i t u t e s a n a c t i v i t y , m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n , o r a c t i v e p a r t i c i p a t i o n " f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 4 6 9 , a n d " r e q u i r i n g n e t i n c o m e o r g a i n f r o m a - 2 0 - 8 P e t i t i o n e r s a c k n o w l e d g e t h a t M r . S i d e l l m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t e d i n K G R . H o w e v e r , t h e y a r g u e t h a t t h e r e i s a d i s t i n c t i o n b e t w e e n m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t i n g i n K G R a n d m a t e r i a l l y p a r t i c i p a t i n g i n t h e a c t i v i t i e s o f K G R . P e t i t i o n e r s c i t e n o a u t h o r i t y t o s u p p o r t t h i s d i s t i n c t i o n . R e g a r d l e s s o f a n y ( c o n t i n u e d . . . ) l i m i t e d p a r t n e r s h i p o r o t h e r p a s s i v e a c t i v i t y t o b e t r e a t e d a s n o t f r o m a p a s s i v e a c t i v i t y . " S e c . 4 6 9 ( l ) ( 1 ) , ( 3 ) ( e m p h a s i s a d d e d ) . T h i s C o u r t h a s a l r e a d y d e t e r m i n e d t h a t s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s a l e g i s l a t i v e r e g u l a t i o n p r o m u l g a t e d u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( l ) . S e e S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r 1 1 1 T . C . a t 2 2 0 - 2 2 1 . A c c o r d i n g l y , w e g i v e t h a t r e g u l a t i o n t h e h i g h e s t l e v e l o f j u d i c i a l d e f e r e n c e . S e e C h e v r o n U . S . A . , I n c . v . N a t u r a l R e s o u r c e s D e f e n s e C o u n c i l , I n c . , 4 6 7 U . S . 8 3 7 , 8 4 3 - 8 4 4 ( 1 9 8 4 ) ; F r a n s e n v . U n i t e d S t a t e s , 8 2 A F T R 2 d 6 6 2 1 , 9 8 - 2 U S T C p a r . 5 0 7 7 6 ( E . D . L a . 1 9 9 8 ) ; S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; J a b l o n s k i v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . A n a l y s i s o f P a r t i e s ' A r g u m e n t s P e t i t i o n e r s m a i n t a i n i n t h e i r v a l i d i t y a r g u m e n t t h a t t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e c a n n o t a p p l y t o r e c l a s s i f y t h e i r r e n t a l i n c o m e a s n o n p a s s i v e b e c a u s e K G R ' s b u s i n e s s a c t i v i t i e s c a n n o t b e a t t r i b u t e d t o M r . S i d e l l f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g " m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n " . W e d i s a g r e e . M r . S i d e l l ' s t r a n s a c t i o n w i t h K G R i s t h e e p i t o m e o f a s e l f - r e n t i n g t r a n s a c t i o n . M r . S i d e l l i s t h e s o l e s h a r e h o l d e r o f K G R a n d m a n a g e s i t s o p e r a t i o n s i n v a r i o u s c a p a c i t i e s . 8 A t t h e s a m e t i m e t h a t M r . S i d e l l m a t e r i a l l y - 2 1 - 8 ( . . . c o n t i n u e d ) d i s t i n c t i o n , M r . S i d e l l ' s d a y - t o - d a y m a n a g e m e n t o f K G R ' s o n l y l i n e o f b u s i n e s s w o u l d c o n s t i t u t e m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n i n a l l t h e a c t i v i t i e s o f K G R , w h i c h c o n s e q u e n t l y w o u l d t r i g g e r t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 5 T ( a ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 6 8 6 , 5 7 0 0 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , T . D . 8 1 7 5 , 1 9 8 8 - 1 C . B . 1 9 1 , 2 3 4 . p a r t i c i p a t e d i n K G R ' s o p e r a t i o n s , t h r o u g h h i s g r a n t o r t r u s t s h e r e n t e d s e v e r a l p i e c e s o f r e a l p r o p e r t y t o K G R . K G R u s e d t h e l e a s e d p r o p e r t y i n c o n d u c t i n g i t s a p p a r e l b u s i n e s s . B y b e i n g i n e f f e c t b o t h t h e l e s s o r a n d l e s s e e o f t h e p r o p e r t i e s i n q u e s t i o n , M r . S i d e l l e s t a b l i s h e d t h e a m o u n t s o f r e n t , a n d , u n l e s s t h e r e s u l t i n g r e n t a l i n c o m e i s d e e m e d n o n p a s s i v e , h e c o u l d h a v e u s e d a l l o f h i s p a s s i v e l o s s e s t o o f f s e t t h a t i n c o m e . M o r e o v e r , t h e r e i s a m p l e l e g i s l a t i v e h i s t o r y a n d p r o p e r d e l e g a t i o n u n d e r s e c t i o n 4 6 9 ( l ) s u p p o r t i n g r e s p o n d e n t ' s a t t r i b u t i o n o f K G R ' s a c t i v i t i e s t o M r . S i d e l l . S p e c i f i c a l l y , C o n g r e s s a u t h o r i z e d t h e S e c r e t a r y t o p r o m u l g a t e r e g u l a t i o n s t h a t s p e c i f y w h a t c o n s t i t u t e s a n " a c t i v i t y " a n d w h a t c o n s t i t u t e s m a t e r i a l p a r t i c i p a t i o n . F u r t h e r , C o n g r e s s p e r m i t t e d t h e S e c r e t a r y t o p r o m u l g a t e r e g u l a t i o n s t h a t p e r m i t t e d r e c h a r a c t e r i z a t i o n o f " n e t i n c o m e o r g a i n f r o m a l i m i t e d p a r t n e r s h i p o r o t h e r p a s s i v e a c t i v i t y a s [ b e i n g ] n o t f r o m a p a s s i v e a c t i v i t y . " S e c . 4 6 9 ( l ) ( 1 ) , ( 3 ) . W e b e l i e v e " o t h e r p a s s i v e a c t i v i t y " e n c o m p a s s e s a c t i v i t i e s o f a C c o r p o r a t i o n e n g a g e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s . - 2 2 - I n e n a c t i n g s e c t i o n 4 6 9 , C o n g r e s s w a s s p e c i f i c a l l y c o n c e r n e d w i t h b o t h r e l a t e d p a r t y l e a s e s a n d t h e p o s s i b i l i t y o f a b u s e b y t h e f o r m a t i o n o f c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n s . S e e , e . g . , s e c . 4 6 9 ( e ) ; S . R e p t . 9 9 - 3 1 3 , a t 7 1 4 ( 1 9 8 6 ) , 1 9 8 6 - 3 C . B . ( V o l . 3 ) 1 , 7 1 3 - 7 1 4 ; H . C o n f . R e p t . 9 9 - 8 4 1 ( V o l . I I ) , a t I I - 1 4 7 ( 1 9 8 6 ) , 1 9 8 6 - 3 C . B . ( V o l . 4 ) 1 , 1 4 7 ; 5 3 F e d . R e g . 5 6 8 6 , 5 6 9 4 ( F e b . 2 5 1 9 8 8 ) . O n b r i e f , p e t i t i o n e r s a s s e r t t h a t n o p o t e n t i a l f o r a b u s e e x i s t s i n t h i s c a s e b e c a u s e t h e y o w n n o t a x s h e l t e r s . T h e y c l a i m t h a t t h e i r L a w r e n c e , M a s s a c h u s s e t t s , p r o p e r t i e s a r e t h e o n l y r e n t a l p r o p e r t i e s t h e y h a v e a n d t h a t t h e s e p r o p e r t i e s a r e e i t h e r c o n t i g u o u s t o o r l o c a t e d a c r o s s t h e s t r e e t f r o m e a c h o t h e r . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r s m a i n t a i n t h a t o w n e r s h i p o f t h e r e a l p r o p e r t i e s w a s s e p a r a t e d f r o m t h e b u s i n e s s o f K G R f o r v a l i d b u s i n e s s r e a s o n s - - t o i n s u l a t e t h e p r o p e r t i e s f r o m p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s a r i s i n g f r o m t h e o p e r a t i o n o f K G R ' s b u s i n e s s a n d t o i n s u l a t e K G R f r o m p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s a r i s i n g f r o m t h e o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y . I n a d d r e s s i n g t h e s e a s s e r t i o n s , r e s p o n d e n t s t a t e s o n b r i e f : T h e p e t i t i o n e r s ' a s s e r t i o n t h a t n o a b u s e p o t e n t i a l i s p r e s e n t i n t h e p r e s e n t c a s e b e c a u s e t h e y o w n n o " t a x s h e l t e r s " b e g s t h e q u e s t i o n . F u r t h e r m o r e , t h e u n q u e s t i o n e d l e g i t i m a t e b u s i n e s s n e e d s t h a t p r o m p t e d t h e p u r c h a s e s o f t h e v a r i o u s p r o p e r t i e s t h a t c a u s e d p e t i t i o n e r s t o i n c u r l o s s e s d o n o t m e a n t h a t t h e p e t i t i o n e r s ' c a s e i s n o t t h e s o r t a g a i n s t w h i c h t h e s t r i c t u r e s o f s e c t i o n 4 6 9 s h o u l d b e a i m e d . * * * T h e s e l f - r e n t a l r u l e a s a m a t t e r o f a d m i n i s t r a t i v e c o n v e n i e n c e i s a b r i g h t l i n e r u l e . T h e r u l e d o e s n o t l o o k t o a t a x p a y e r ' s m o t i v e s i n s t r u c t u r i n g t r a n s a c t i o n s . - 2 3 - 9 I n C o n n o r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 8 5 , t h e t a x p a y e r h u s b a n d p r a c t i c e d d e n t i s t r y a n d w a s e m p l o y e d b y a p r o f e s s i o n a l s e r v i c e c o r p o r a t i o n i n w h i c h h e w a s a s h a r e h o l d e r . ( U n t i l O c t . 3 1 , 1 9 9 3 , t h e c o r p o r a t i o n w a s k n o w n a s M i c h a e l F . C o n n o r , D . D . S . , S . C . ; a f t e r t h a t d a t e , t h e c o r p o r a t i o n w a s k n o w n a s D r s . C o n n o r & M c K e e v e r , S . C . ) . T h e p r o f e s s i o n a l s e r v i c e c o r p o r a t i o n l e a s e d t h e b u i l d i n g ( t h e R o c h e s t e r S t r e e t b u i l d i n g ) i n w h i c h i t c o n d u c t e d i t s b u s i n e s s a c t i v i t i e s f r o m t a x p a y e r w i f e . T h e t a x p a y e r s r e p o r t e d n e t i n c o m e f r o m t h e r e n t a l o f t h e R o c h e s t e r S t r e e t b u i l d i n g a s $ 1 0 , 5 0 3 a n d $ 1 5 , 9 3 7 i n 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 , r e s p e c t i v e l y . T h e y r e p o r t e d l o s s e s f r o m t h e r e n t a l o f a n o t h e r p r o p e r t y a n d l o s s e s f r o m a p a r t n e r s h i p , w h i c h t h e y u s e d t o o f f s e t t h e r e n t a l i n c o m e f r o m t h e R o c h e s t e r S t r e e t b u i l d i n g . T h e C o m m i s s i o n e r d e t e r m i n e d t h a t t h e r e n t a l p r o f i t s f r o m t h e R o c h e s t e r S t r e e t b u i l d i n g c o n s t i t u t e d n o n p a s s i v e i n c o m e a n d c o n s e q u e n t l y c o u l d n o t b e u s e d t o o f f s e t t h e t a x p a y e r s ' p a s s i v e l o s s e s . W e s u s t a i n e d t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n . W e a r e p e r s u a d e d b y r e s p o n d e n t ' s r e s p o n s e s t o p e t i t i o n e r s ' a s s e r t i o n s . C o n s e q u e n t l y , w e c o n c l u d e t h a t t h e s e l f - r e n t e d p r o p e r t y r u l e i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 2 ( f ) ( 6 ) , I n c o m e T a x R e g s . , i s v a l i d p u r s u a n t t o t h e S e c r e t a r y ' s d e l e g a t e d r e g u l a t i o n - m a k i n g a u t h o r i t y . W e n o w t u r n o u r a t t e n t i o n t o p e t i t i o n e r s ' p r o p o s e d r e g u l a t i o n a r g u m e n t . T h e t a x p a y e r s i n C o n n o r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 1 8 5 , a d v a n c e d a s i m i l a r a r g u m e n t . 9 W e r e j e c t e d t h e t a x p a y e r s ' a r g u m e n t i n t h a t c a s e a n d f o r t h e r e a s o n s e x p r e s s e d b o t h t h e r e i n a n d h e r e i n a f t e r d o s o i n t h i s c a s e . A s i n C o n n o r , p e t i t i o n e r s h e r e i n a s s e r t t h a t t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d i n 1 9 9 2 d i d n o t s p e c i f i c a l l y d i s a v o w t h e p r o v i s i o n s i n t h e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s i s s u e d i n 1 9 8 9 , w h i c h p r o v i d e d t h a t " a t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s d o n o t i n c l u d e o p e r a t i o n s - 2 4 - 1 0 A t t r i a l , p e t i t i o n e r s i n t r o d u c e d o v e r r e s p o n d e n t ' s o b j e c t i o n a m u l t i t u d e o f I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e i n t e r n a l d o c u m e n t s a n d m e m o r a n d a p u r p o r t i n g t o s h o w i n t e n t o n t h e p a r t o f t h e d r a f t e r s o f s e c . 1 . 4 6 9 - 4 , P r o p o s e d I n c o m e T a x R e g s . , 5 7 F e d . R e g . 2 0 8 0 2 ( M a y 1 5 , 1 9 9 2 ) , t o m a i n t a i n t h e e x c l u s i o n o n a t t r i b u t i o n o f a c t i v i t i e s f r o m C c o r p o r a t i o n s . W e f i n d t h e s e d o c u m e n t s t o b e o f l i t t l e p r o b a t i v e v a l u e i n a s m u c h a s t h e y d o n o t s t a t e t h e f i n a l p o s i t i o n o f e i t h e r t h e C o m m i s s i o n e r o r t h e S e c r e t a r y . S e e C o n n e c t i c u t G e n . L i f e I n s . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 9 T . C . 1 0 0 , 1 1 0 ( 1 9 9 7 ) , a f f d . 1 7 7 F . 3 d 1 3 6 ( 3 d C i r . 1 9 9 9 ) . N o r m a l l y , s u c h i n t e r n a l m e m o r a n d a a r e n o t b i n d i n g o n t h e S e c r e t a r y a n d c a n n o t b e u s e d t o d e t e r m i n e i n t e n t . S e e i d . a t 1 0 9 - 1 1 1 ( o b s e r v i n g t h a t m a t e r i a l f r o m a d m i n i s t r a t i v e w o r k f i l e s g e n e r a l l y r e f l e c t s o n l y p e r s o n a l v i e w s o f v a r i o u s G o v e r n m e n t r e p r e s e n t a t i v e s , n o t o f f i c i a l s t a t e m e n t s o f t h e C o m m i s s i o n e r o r t h e S e c r e t a r y ) ; A r m c o , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 8 6 5 , 8 6 7 - 8 6 8 ( 1 9 8 6 ) . t h a t a t a x p a y e r c o n d u c t s t h r o u g h o n e o r m o r e e n t i t i e s ( o t h e r t h a n p a s s t h r o u g h e n t i t i e s ) . " 1 0 S e c . 1 . 4 6 9 - 4 T ( b ) ( 2 ) ( i i ) ( B ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 4 F e d . R e g . 2 0 5 4 3 ( M a y 1 2 , 1 9 8 9 ) . A c c o r d i n g l y , p e t i t i o n e r s m a i n t a i n : I t i s a b u n d a n t l y c l e a r t h a t P r o p o s e d R e g u l a t i o n s e c . 1 . 4 6 9 - 4 w a s n o t i n t e n d e d t o , a n d i n f a c t d i d n o t c h a n g e t h e r u l e f r o m t h e * * * T e m p o r a r y R e g u l a t i o n s t h a t a t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s d i d n o t i n c l u d e t h o s e c o n d u c t e d t h r o u g h a C c o r p o r a t i o n . C o n s e q u e n t l y , i t i s c l e a r t h a t u n d e r P r o p o s e d R e g u l a t i o n s e c . 1 . 4 6 9 - 4 , t h e s e l f r e n t e d p r o p e r t y r u l e d o e s n o t a p p l y t o t h e r e n t a l o f p r o p e r t y t o a C c o r p o r a t i o n . P e t i t i o n e r s ' p r o p o s e d r e g u l a t i o n a r g u m e n t i s f o u n d e d u p o n t h e t r a n s i t i o n a l r e l i e f s e t f o r t h i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 1 1 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . , w h i c h , a s a p p l i c a b l e h e r e i n , p e r m i t s p e t i t i o n e r s t o d e t e r m i n e t h e i r t a x l i a b i l i t y f o r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 u s i n g t h e r u l e s s e t f o r t h i n t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d i n 1 9 9 2 ( r a t h e r t h a n t h e f i n a l r e g u l a t i o n s ) . A s p r e v i o u s l y s t a t e d , t h e s e p r o p o s e d - 2 5 - r e g u l a t i o n s a r e s i l e n t a s t o w h e t h e r t h e a c t i v i t i e s o f a C c o r p o r a t i o n a r e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o r p o r a t i o n ' s s h a r e h o l d e r s . C o n t r a r y t o p e t i t i o n e r s ' a s s e r t i o n , t h e s i l e n c e o f t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s o n t h i s s u b j e c t c a n n o t b e e q u a t e d t o p r o v i d i n g p e t i t i o n e r s w i t h r e l i e f f r o m t h e a t t r i b u t i o n r u l e s s e t f o r t h i n t h e f i n a l r e g u l a t i o n s . S i m p l y p u t , t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s ' s i l e n c e m e a n s n o t h i n g , n o t s o m e t h i n g . M o r e o v e r , t h e r u l e o f n o n a t t r i b u t i o n s e t f o r t h i n t h e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s i s s u e d i n 1 9 8 9 i s n o t r e l e v a n t b e c a u s e t h e r e l i e f a f f o r d e d p e t i t i o n e r s u n d e r t h e t r a n s i t i o n a l r u l e s i s b a s e d s o l e l y o n t h e r u l e s s e t f o r t h i n t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s o f 1 9 9 2 , n o t i n t h e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s . W e a r e m i n d f u l t h a t : ( 1 ) T h e 1 9 9 2 p r o p o s e d r e g u l a t i o n s e l i m i n a t e d t h e s p e c i f i c s t a t e m e n t f o u n d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 T ( b ) ( 2 ) ( i i ) ( B ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 4 F e d . R e g . 2 0 5 2 7 , 2 0 5 4 3 ( M a y 1 2 , 1 9 8 9 ) , T . D . 8 2 5 3 , 1 9 8 9 - 1 C . B . 1 2 1 , 1 3 9 ( t h e s e c o n d s e t o f t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s ) , w h i c h s t a t e d : F o r p u r p o s e s o f a p p l y i n g s e c t i o n 4 6 9 a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r , a t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s d o n o t i n c l u d e o p e r a t i o n s t h a t t h e t a x p a y e r c o n d u c t s t h r o u g h o n e o r m o r e e n t i t i e s ( o t h e r t h a n p a s s t h r o u g h e n t i t i e s ) . ( 2 ) T h e p r e a m b l e t o t h e 1 9 9 2 p r o p o s e d r e g u l a t i o n s s t a t e s : T h i s d o c u m e n t p r o p o s e s t o r e p l a c e s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 T w i t h a n e w s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 4 , w h i c h w i l l p r o v i d e a m o d i f i e d d e f i n i t i o n o f t h e t e r m a c t i v i t y . a n d - 2 6 - ( 3 ) T h e p r e a m b l e t o t h e f i n a l r e g u l a t i o n s , 5 9 F e d . R e g . 5 0 4 8 5 , 5 0 4 8 6 ( O c t . 4 , 1 9 9 4 ) , T . D . 8 5 6 5 , 1 9 9 4 - 2 C . B . 8 1 , 8 3 , s t a t e s : T h e f i n a l r e g u l a t i o n s c l a r i f y t h a t i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r m a t e r i a l l y o r s i g n i f i c a n t l y p a r t i c i p a t e s i n a n a c t i v i t y , a t a x p a y e r m a y g r o u p t h a t a c t i v i t y w i t h a c t i v i t i e s c o n d u c t e d t h r o u g h C c o r p o r a t i o n s t h a t a r e s u b j e c t t o s e c t i o n 4 6 9 ( t h a t i s , p e r s o n a l s e r v i c e a n d c l o s e l y h e l d C c o r p o r a t i o n s ) . [ E m p h a s i s a d d e d . ] I t i s i n f e r a b l e f r o m t h e e l i m i n a t i o n o f t h e a f o r e m e n t i o n e d s t a t e m e n t i n t h e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s o f 1 9 8 9 a n d t h e p r e a m b l e t o t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s o f 1 9 9 2 t h a t t h e S e c r e t a r y d i d n o t i n t e n d i n t h o s e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s t o a d h e r e t o t h e p o s i t i o n p r e v i o u s l y t a k e n i n t h e t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s . A s w e n o t e d i n S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a , t h e r e i s n o t h i n g i n t h e 1 9 9 2 p r o p o s e d r e g u l a t i o n s t h a t w o u l d l e a d u s t o b e l i e v e t h a t t h e S e c r e t a r y w a s p r o p o s i n g t o r e t a i n t h e r u l e s e t f o r t h i n t h e 1 9 8 9 t e m p o r a r y r e g u l a t i o n s t h a t t h e a c t i v i t i e s o f a C c o r p o r a t i o n a r e n o t t o b e a t t r i b u t a b l e t o t h e c o r p o r a t i o n ' s s h a r e h o l d e r s . S e e S c h w a l b a c h v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 1 T . C . a t 2 2 8 . B e c a u s e t h e p r o p o s e d r e g u l a t i o n s a r e s i l e n t a s t o w h e t h e r t h e a c t i v i t i e s o f a C c o r p o r a t i o n a r e o r a r e n o t a t t r i b u t a b l e t o t h e c o r p o r a t i o n ' s s h a r e h o l d e r s , t h e 1 9 9 2 p r o p o s e d r e g u l a t i o n s a r e o f n o b e n e f i t t o p e t i t i o n e r s i n d e t e r m i n i n g t h e i r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 t a x l i a b i l i t y . F i n a l l y , w e t u r n o u r a t t e n t i o n t o p e t i t i o n e r s ' c r e d i t a r g u m e n t . A p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t i s d e f i n e d a s " t h e a m o u n t * * - 2 7 - * b y w h i c h * * * t h e s u m o f t h e c r e d i t s f r o m a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s a l l o w a b l e f o r t h e t a x a b l e y e a r u n d e r s u b p a r t D o f p a r t I V o f s u b c h a p t e r A * * * e x c e e d s t h e r e g u l a r t a x l i a b i l i t y o f t h e t a x p a y e r f o r t h e t a x a b l e y e a r a l l o c a b l e t o a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s . " S e c . 4 6 9 ( d ) ( 2 ) ( e m p h a s i s a d d e d ) . T h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t i s a c r e d i t a l l o w a b l e u n d e r s u b p a r t D o f p a r t I V o f s u b c h a p t e r A . S e e s e c s . 4 6 , 3 8 ( b ) ( 1 ) . I n d e t e r m i n i n g t h e e x i s t e n c e a n d a m o u n t o f a p a s s i v e a c t i v i t y c r e d i t , t h e r e g u l a r t a x l i a b i l i t y a l l o c a b l e t o a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s m u s t b e a s c e r t a i n e d . T h e r e g u l a r t a x l i a b i l i t y a l l o c a b l e t o p a s s i v e a c t i v i t i e s i s d e f i n e d i n s e c t i o n 1 . 4 6 9 - 3 T ( d ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 4 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) , a s f o l l o w s : ( d ) R e g u l a r t a x l i a b i l i t y a l l o c a b l e t o p a s s i v e a c t i v i t i e s - - ( 1 ) I n g e n e r a l . - - F o r p u r p o s e s o f p a r a g r a p h ( a ) ( 2 ) o f t h i s s e c t i o n , t h e t a x p a y e r ' s r e g u l a r t a x l i a b i l i t y a l l o c a b l e t o a l l p a s s i v e a c t i v i t i e s f o r t h e t a x a b l e y e a r i s t h e e x c e s s ( i f a n y ) o f - - ( i ) T h e t a x p a y e r ' s r e g u l a r t a x l i a b i l i t y f o r s u c h t a x a b l e y e a r ; o v e r ( i i ) T h e a m o u n t o f s u c h r e g u l a r t a x l i a b i l i t y d e t e r m i n e d b y r e d u c i n g t h e t a x p a y e r ' s t a x a b l e i n c o m e f o r s u c h y e a r b y t h e e x c e s s ( i f a n y ) o f t h e t a x p a y e r ' s p a s s i v e a c t i v i t y g r o s s i n c o m e f o r s u c h y e a r o v e r t h e t a x p a y e r ' s p a s s i v e a c t i v i t y d e d u c t i o n s f o r s u c h y e a r . - 2 8 - T h u s , i n o r d e r t o u t i l i z e a t a x c r e d i t a l l o c a t e d t o a p a s s i v e a c t i v i t y , a t a x p a y e r m u s t h a v e p a s s i v e i n c o m e i n e x c e s s o f p a s s i v e d e d u c t i o n s . S e e s e c . 1 . 4 6 9 - 3 T ( g ) , E x a m p l e s ( 2 ) a n d ( 3 ) , T e m p o r a r y I n c o m e T a x R e g s . , 5 3 F e d . R e g . 5 7 2 5 ( F e b . 2 5 , 1 9 8 8 ) . B e c a u s e p e t i t i o n e r s ' n e t r e n t a l i n c o m e h a s b e e n r e c h a r a c t e r i z e d a s n o n p a s s i v e f o r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s h a v e n o p a s s i v e i n c o m e . W i t h o u t p a s s i v e i n c o m e , p e t i t i o n e r s h a v e n o " r e g u l a r t a x l i a b i l i t y a l l o c a b l e t o p a s s i v e a c t i v i t i e s . " A n y r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t w o u l d b e i n e x c e s s o f s u c h r e g u l a r t a x l i a b i l i t y . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t r e s p o n d e n t p r o p e r l y d i s a l l o w e d t h e r e h a b i l i t a t i o n c r e d i t f o r t h e y e a r s i n i s s u e . I n r e a c h i n g o u r c o n c l u s i o n s h e r e i n , w e h a v e c o n s i d e r e d a l l o t h e r a r g u m e n t s p r e s e n t e d a n d , t o t h e e x t e n t n o t d i s c u s s e d a b o v e , f i n d t h e m t o b e i r r e l e v a n t o r w i t h o u t m e r i t . - 2 9 - T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d r e s p o n d e n t ' s c o n c e s s i o n , D e c i s i o n w i t h r e s p e c t t o t h e d e f i c i e n c i e s f o r 1 9 9 3 a n d 1 9 9 4 w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t ; d e c i s i o n w i t h r e s p e c t t o t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) w i t h r e s p e c t t o 1 9 9 4 w i l l b e e n t e r e d f o r p e t i t i o n e r s .