TAX COURT OPINION

Case: Robert Lee Waters & Rebecca Waters
Docket Number: 11643-00S
Judge: Armen
Opinion Type: summary
Filed: 05/30/2002
Pages: 17

1 A l l s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r 1 9 9 7 , t h e t a x a b l e y e a r i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 2 - 6 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T R O B E R T L E E A N D R E B E C C A W A T E R S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 1 6 4 3 - 0 0 S . F i l e d M a y 3 0 , 2 0 0 2 . R o b e r t L e e W a t e r s , p r o s e . A l e x a n d r a E . N i c h o l a i d e s , f o r r e s p o n d e n t . A R M E N , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h a t t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . 1 T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i n t h i s c a s e i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . - 2 - 2 I n t h e p e t i t i o n , p e t i t i o n e r s d i s p u t e d t h e e n t i r e d e f i c i e n c y d e t e r m i n e d b y r e s p o n d e n t i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s d i d n o t a s s i g n a n y e r r o r o r a l l e g e a n y f a c t s w i t h r e s p e c t t o r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s r e g a r d i n g : ( 1 ) T h e r e c e i p t o f u n r e p o r t e d n o n e m p l o y e e c o m p e n s a t i o n i n t h e a m o u n t o f $ 3 , 5 2 5 ; ( 2 ) t h e i m p o s i t i o n o f s e l f - e m p l o y m e n t t a x o n s u c h n o n e m p l o y e e c o m p e n s a t i o n ; a n d ( 3 ) t h e d i s a l l o w a n c e o f i t e m i z e d d e d u c t i o n s f o r c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n s a n d u n r e i m b u r s e d e m p l o y e e e x p e n s e s . M o r e o v e r , a t t r i a l , p e t i t i o n e r s d i d n o t d i s p u t e a n y o f t h e s e a d j u s t m e n t s . A c c o r d i n g l y , w e r e g a r d p e t i t i o n e r s a s h a v i n g c o n c e d e d t h e s e m a t t e r s . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x , a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y , a n d a n a d d i t i o n t o t a x f o r 1 9 9 7 a s f o l l o w s : P e n a l t y A d d i t i o n t o t a x Y e a r D e f i c i e n c y S e c . 6 6 6 2 S e c . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) 1 9 9 7 $ 7 , 8 8 9 $ 1 , 5 7 7 . 8 0 $ 4 4 1 A f t e r c o n c e s s i o n s b y p e t i t i o n e r s , 2 t h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e a s f o l l o w s : ( 1 ) W h e t h e r f o r 1 9 9 7 , t h e t a x a b l e y e a r i n i s s u e , p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( c ) ( 2 ) f o r a l o s s a t t r i b u t a b l e t o ( a ) t h e u n a u t h o r i z e d r e m o v a l o f f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s f r o m a n a p a r t m e n t b u i l d i n g i n 1 9 9 6 a n d ( b ) t h e f o r e c l o s u r e o n s u c h b u i l d i n g i n 1 9 9 6 . W e h o l d t h a t t h e y a r e n o t . ( 2 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r n e g l i g e n c e o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s . W e h o l d t h a t t h e y a r e t o t h e e x t e n t p r o v i d e d h e r e i n . - 3 - ( 3 ) W h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e a n i n c o m e t a x r e t u r n . W e h o l d t h a t t h e y a r e . B a c k g r o u n d S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d , a n d t h e y a r e s o f o u n d . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n S o u t h f i e l d , M i c h i g a n , a t t h e t i m e t h a t t h e i r p e t i t i o n w a s f i l e d w i t h t h e C o u r t . A . P e t i t i o n e r s D u r i n g 1 9 9 7 , t h e t a x a b l e y e a r i n i s s u e , p e t i t i o n e r R o b e r t L e e W a t e r s ( p e t i t i o n e r ) w a s e m p l o y e d f u l l - t i m e a s a t e a c h e r b y t h e B o a r d o f E d u c a t i o n o f D e t r o i t , M i c h i g a n . D u r i n g t h a t s a m e y e a r , p e t i t i o n e r R e b e c c a W a t e r s w a s a h o u s e w i f e . B . A c q u i s i t i o n o f t h e H a z e l w o o d P r o p e r t y I n J u n e 1 9 8 6 , a g r o u p o f s i x i n d i v i d u a l s ( t h e l a n d c o n t r a c t v e n d e e s ) p u r c h a s e d a p a r c e l o f i m p r o v e d r e a l e s t a t e i n D e t r o i t , M i c h i g a n ( t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y ) , u n d e r a l a n d c o n t r a c t . T h e l a n d c o n t r a c t v e n d e e s i n c l u d e d p e t i t i o n e r s , p e t i t i o n e r ' s f a t h e r , M a r l a n d a n d D o r t h a M o o r e , a n d M a r l a n d M o o r e ' s m o t h e r . T h e H a z e l w o o d p r o p e r t y c o n s i s t e d o f a 3 8 - u n i t , 4 - s t o r y a p a r t m e n t b u i l d i n g w i t h a n e l e v a t o r . T h e m e m o r a n d u m o f l a n d c o n t r a c t t h a t w a s r e c o r d e d w i t h t h e R e g i s t e r o f D e e d s f o r W a y n e C o u n t y , M i c h i g a n , d i d n o t d i s c l o s e t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . - 4 - 3 F o r t h e s a k e o f c o n v e n i e n c e , w e m a y s o m e t i m e s r e f e r t o p e t i t i o n e r a s t h e o w n e r o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y e v e n t h o u g h p e t i t i o n e r s a n d p e t i t i o n e r ' s f a t h e r w e r e t h e r e c o r d o w n e r s o f t h e p r o p e r t y . I n M a r c h 1 9 8 7 , t h e l a n d c o n t r a c t v e n d e e s r e c e i v e d a w a r r a n t y d e e d t o t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . T h e w a r r a n t y d e e d r e c i t e s t h a t t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y w a s c o n v e y e d f o r t h e " f u l l c o n s i d e r a t i o n " o f $ 5 5 , 0 0 0 . I n O c t o b e r 1 9 8 8 , M a r l a n d a n d D o r t h a M o o r e a n d M a r l a n d M o o r e ' s m o t h e r c o n v e y e d t h e i r i n t e r e s t i n t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r s a n d p e t i t i o n e r ' s f a t h e r . A c c o r d i n g t o t h e q u i t c l a i m d e e d , t h e c o n v e y a n c e w a s f o r t h e " f u l l c o n s i d e r a t i o n " o f $ 5 0 , 0 0 0 . C . M o r t g a g e o n t h e H a z e l w o o d P r o p e r t y I n F e b r u a r y 1 9 9 0 , a l o a n i n t h e a m o u n t o f $ 7 0 , 0 0 0 w a s o b t a i n e d f r o m F i r s t I n d e p e n d e n c e N a t i o n a l B a n k o f D e t r o i t ( F i r s t I n d e p e n d e n c e ) . A s s e c u r i t y f o r t h e l o a n , p e t i t i o n e r s a n d p e t i t i o n e r ' s f a t h e r g a v e F i r s t I n d e p e n d e n c e a m o r t g a g e o n t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . D . R e n t a l o f t h e H a z e l w o o d P r o p e r t y I n o r a b o u t M a y 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r 3 p u r p o r t e d l y e n t e r e d i n t o a l e a s e w i t h a n o n p r o f i t h o u s i n g c o r p o r a t i o n , o p e r a t e d b y R e v e r e n d J i m H o l l e y , w h i c h c o n v e r t e d t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y i n t o a h o m e l e s s s h e l t e r . T h i s a r r a n g e m e n t a l l e g e d l y e n d e d i n F e b r u a r y o r M a r c h 1 9 9 6 , a t w h i c h t i m e p e t i t i o n e r t o o k b a c k p o s s e s s i o n o f - 5 - 4 T h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e a t t h a t t i m e w a s $ 7 0 , 6 8 6 , c o n s i s t i n g o f p r i n c i p a l o f $ 5 8 , 1 4 8 , i n t e r e s t o f $ 1 1 , 2 1 4 , a n d a n ( c o n t i n u e d . . . ) t h e b u i l d i n g o n l y t o d i s c o v e r t h a t " E v e r y t h i n g h a d b e e n t r a s h e d . " I n t h i s r e g a r d , p e t i t i o n e r t e s t i f i e d a t t r i a l a s f o l l o w s : A n d s e e , i n t h e s e a p a r t m e n t s I h a d 3 8 s t o v e s , 3 8 r e f r i g e r a t o r s , a n d l i k e t h a t . A l l t h i s w a s g o n e . W h e n I c a m e b a c k t h e r e w a s n o s t o v e s , n o r e f r i g e r a t o r s , n o f a u c e t s , n o s h o w e r h e a d s , n o k n o b s o n t h e d o o r . I m e a n e v e r y t h i n g . N o l i g h t f i x t u r e s i n t h e h a l l a n d w h a t e v e r , a n d t h i s i s w h a t I c a m e b a c k t o a n d I h a d t o t r y t o r e f u r b i s h . P e t i t i o n e r d i d n o t m a i n t a i n i n s u r a n c e o n t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y , a n d a t t r i a l h e m a d e n o m e n t i o n o f e v e r h a v i n g f i l e d a n y p o l i c e r e p o r t . R e g a r d l e s s , p e t i t i o n e r n e v e r p u r s u e d a n y r e c o v e r y a g a i n s t e i t h e r t h e n o n p r o f i t h o u s i n g c o r p o r a t i o n o r i t s o p e r a t o r b e c a u s e t h e y w e r e i n s o l v e n t . E . F o r e c l o s u r e a n d M o r t g a g e S a l e o f t h e H a z e l w o o d P r o p e r t y A s e a r l y a s 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r b e g a n h a v i n g d i f f i c u l t y i n m a k i n g p a y m e n t s t o F i r s t I n d e p e n d e n c e . I n d e e d , i n J u n e 1 9 9 1 , F i r s t I n d e p e n d e n c e f i l e d a l i s p e n d e n s w i t h t h e R e g i s t e r o f D e e d s f o r W a y n e C o u n t y , M i c h i g a n . P e t i t i o n e r c o n t i n u e d h a v i n g d i f f i c u l t y i n m a k i n g p a y m e n t s t o F i r s t I n d e p e n d e n c e . I n p a r t i c u l a r , p e t i t i o n e r d i d n o t m a k e a l l p a y m e n t s i n 1 9 9 5 , a n d h e d i d n o t m a k e a n y p a y m e n t i n 1 9 9 6 . F o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s a g a i n s t t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y w e r e c o m m e n c e d b y F i r s t I n d e p e n d e n c e i n 1 9 9 6 . T h e p r o c e e d i n g s c u l m i n a t e d o n J u n e 2 7 , 1 9 9 6 , w i t h a m o r t g a g e f o r e c l o s u r e s a l e . 4 - 6 - 4 ( . . . c o n t i n u e d ) e s c r o w d e f i c i e n c y o f $ 1 , 3 2 4 . A t t h a t t i m e , F i r s t I n d e p e n d e n c e , a s h i g h e s t b i d d e r w i t h a n o f f e r o f $ 5 0 , 0 0 0 a t p u b l i c a u c t i o n , r e c e i v e d a s h e r i f f ' s d e e d d a t e d J u n e 2 7 , 1 9 9 6 ( t h e s h e r i f f ' s d e e d ) . T h e s h e r i f f ' s d e e d g a v e n o t i c e , i n p a r t , t h a t " D u r i n g t h e s i x m o n t h s i m m e d i a t e l y f o l l o w i n g t h e s a l e , t h e p r o p e r t y m a y b e r e d e e m e d " . N e i t h e r p e t i t i o n e r n o r p e t i t i o n e r R e b e c c a W a t e r s n o r p e t i t i o n e r ' s f a t h e r r e d e e m e d t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . I n M a r c h 1 9 9 7 , F i r s t I n d e p e n d e n c e c o n v e y e d t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y b y w a r r a n t y d e e d t o a n u n r e l a t e d t h i r d - p a r t y . F . P e t i t i o n e r s ' I n c o m e T a x R e t u r n O n M a y 2 7 , 1 9 9 8 , r e s p o n d e n t r e c e i v e d p e t i t i o n e r s ' U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , F o r m 1 0 4 0 , f o r 1 9 9 7 . T h e r e t u r n w a s s i g n e d b y p e t i t i o n e r s a n d d a t e d A p r i l 2 8 , 1 9 9 8 . P e t i t i o n e r s d i d n o t a p p l y f o r , o r r e c e i v e , a n y e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e . O n t h e i r r e t u r n , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d a d j u s t e d g r o s s i n c o m e o f $ 6 4 , 8 0 6 . 9 9 a n d t a x a b l e i n c o m e o f z e r o . P e t i t i o n e r s r e p o r t e d n o t a x l i a b i l i t y a n d c l a i m e d a r e f u n d i n t h e a m o u n t o f t h e t a x t h a t h a d b e e n w i t h h e l d f r o m p e t i t i o n e r ' s w a g e s a s a t e a c h e r . P e t i t i o n e r s i t e m i z e d t h e i r d e d u c t i o n s f o r 1 9 9 7 . I n t h i s r e g a r d , p e t i t i o n e r s a t t a c h e d S c h e d u l e A , I t e m i z e d D e d u c t i o n s , t o t h e i r r e t u r n a n d c l a i m e d t o t a l i t e m i z e d d e d u c t i o n s o f $ 3 1 1 , 5 1 4 . - 7 - 5 W e d e c i d e t h i s i s s u e w i t h o u t r e g a r d t o t h e b u r d e n o f p r o o f . A c c o r d i n g l y , w e n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r t h e g e n e r a l r u l e o f s e c . 7 4 9 1 ( a ) ( 1 ) i s a p p l i c a b l e t o t h i s i s s u e . S e e H i g b e e v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 4 3 8 ( 2 0 0 1 ) . O f t h i s a m o u n t , $ 2 9 5 , 0 0 0 w a s c l a i m e d f o r a c a s u a l t y o r t h e f t l o s s i n r e s p e c t o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . I n s u p p o r t o f t h e i r c l a i m e d c a s u a l t y o r t h e f t l o s s , p e t i t i o n e r s a t t a c h e d F o r m 4 6 8 4 , C a s u a l t i e s a n d T h e f t s , t o t h e i r r e t u r n . I n S e c t i o n B , B u s i n e s s a n d I n c o m e - P r o d u c i n g P r o p e r t y , p e t i t i o n e r s c o m p u t e d t h e i r c l a i m e d l o s s a s f o l l o w s : C o s t o r a d j u s t e d b a s i s $ 3 0 0 , 0 0 0 L e s s : i n s u r a n c e o r o t h e r r e i m b u r s e m e n t - 0 - F a i r m a r k e t v a l u e b e f o r e c a s u a l t y / t h e f t 3 6 0 , 0 0 0 F a i r m a r k e t v a l u e a f t e r c a s u a l t y / t h e f t 6 5 , 0 0 0 D i m i n u t i o n i n f a i r m a r k e t v a l u e 2 9 5 , 0 0 0 L e s s e r o f : c o s t o r a d j u s t e d b a s i s o r D i m i n u t i o n i n f a i r m a r k e t v a l u e 2 9 5 , 0 0 0 C a s u a l t y o r t h e f t l o s s 2 9 5 , 0 0 0 D i s c u s s i o n A . L o s s D e d u c t i o n 5 1 . T h e P a r t i e s ' C o n t e n t i o n s P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h e y a r e e n t i t l e d t o a c a s u a l t y o r t h e f t l o s s b a s e d o n t h e f t o f t h e f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y a n d t h e s u b s e q u e n t f o r e c l o s u r e o n t h e p r o p e r t y i t s e l f . P e t i t i o n e r s f u r t h e r c o n t e n d t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o d e d u c t t h e l o s s i n 1 9 9 7 b e c a u s e t h a t w a s t h e y e a r i n w h i c h t h e y s u r r e n d e r e d p o s s e s s i o n o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . I n t h i s r e g a r d , p e t i t i o n e r s a l l e g e t h a t a f t e r t h e f o r e c l o s u r e s a l e o n - 8 - J u n e 2 7 , 1 9 9 6 , t h e y r e m a i n e d i n p o s s e s s i o n o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y u n t i l m i d - J a n u a r y 1 9 9 7 , w h e n , f o r t h e f i r s t t i m e s i n c e t h e f o r e c l o s u r e s a l e , t h e y w e r e c o n t a c t e d b y F i r s t I n d e p e n d e n c e a n d t o l d t h a t t h e b a n k w o u l d i m m e d i a t e l y t a k e p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e s t h a t a t h e f t l o s s m a y b e d e d u c t i b l e , a s m a y b e a l o s s a t t r i b u t a b l e t o t h e f o r e c l o s u r e o f p r o p e r t y . H o w e v e r , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t a n y l o s s t o w h i c h p e t i t i o n e r s m a y b e e n t i t l e d i s d e d u c t i b l e i n 1 9 9 6 , t h e y e a r i n w h i c h a n y t h e f t w a s a l l e g e d l y d i s c o v e r e d a n d t h e y e a r i n w h i c h p e t i t i o n e r s ' e q u i t y o f r e d e m p t i o n w a s e x t i n g u i s h e d . 2 . D e d u c t i b i l i t y o f L o s s e s , i n G e n e r a l A s a g e n e r a l r u l e , s e c t i o n 1 6 5 ( a ) a l l o w s a s a d e d u c t i o n a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e . H o w e v e r , i n t h e c a s e o f a n i n d i v i d u a l , s e c t i o n 1 6 5 ( c ) l i m i t s t h e d e d u c t i o n t o : ( 1 ) L o s s e s i n c u r r e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s ; ( 2 ) l o s s e s i n c u r r e d i n a n y t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t ; a n d ( 3 ) l o s s e s o f p r o p e r t y n o t c o n n e c t e d w i t h a t r a d e o r b u s i n e s s o r w i t h a t r a n s a c t i o n e n t e r e d i n t o f o r p r o f i t , i f s u c h l o s s e s a r i s e f r o m f i r e , s t o r m , s h i p w r e c k , o r o t h e r c a s u a l t y , o r f r o m t h e f t . A l o s s i s " t r e a t e d a s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e l o s s o c c u r s a s e v i d e n c e d b y c l o s e d a n d c o m p l e t e d t r a n s a c t i o n s a n d a s f i x e d b y i d e n t i f i a b l e e v e n t s o c c u r r i n g i n - 9 - 6 I n o r d e r t o e x p e d i t e o u r d i s c u s s i o n , w e s h a l l a c c e p t t h a t a n y u n a u t h o r i z e d r e m o v a l o f f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s f r o m t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y c o n s t i t u t e d a t h e f t u n d e r M i c h i g a n l a w . s u c h t a x a b l e y e a r . " S e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s ; s e e a l s o s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . H o w e v e r , i f t h e r e e x i s t s a c l a i m f o r r e i m b u r s e m e n t w i t h r e s p e c t t o w h i c h t h e r e i s a r e a s o n a b l e p r o s p e c t o f r e c o v e r y , n o p o r t i o n o f a l o s s w i t h r e s p e c t t o w h i c h r e i m b u r s e m e n t m a y b e r e c e i v e d i s " s u s t a i n e d " u n t i l i t c a n b e a s c e r t a i n e d w i t h r e a s o n a b l e c e r t a i n t y w h e t h e r o r n o t s u c h r e i m b u r s e m e n t w i l l b e r e c e i v e d . S e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 2 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . 3 . C a s u a l t y a n d T h e f t L o s s e s U n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( a ) , a l o s s a r i s i n g f r o m t h e f t i s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e t a x p a y e r d i s c o v e r s t h e l o s s . S e e s e c . 1 6 5 ( e ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s ; s e c . 1 . 1 6 5 - 8 ( a ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e t e r m t h e f t i n c l u d e s , b u t i s n o t l i m i t e d t o , l a r c e n y , e m b e z z l e m e n t , a n d r o b b e r y . S e e s e c . 1 . 1 6 5 - 8 ( d ) , I n c o m e T a x R e g s . W h e t h e r a t h e f t e x i s t s " d e p e n d s u p o n t h e l a w o f t h e j u r i s d i c t i o n w h e r e i n t h e p a r t i c u l a r l o s s o c c u r r e d . " M a n t e l e o n e v . C o m m i s s i o n e r , 3 4 T . C . 6 8 8 , 6 9 2 ( 1 9 6 0 ) . P e t i t i o n e r u r g e s u s t o f i n d t h a t t h e t h e f t 6 o f t h e f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y o c c u r r e d i n 1 9 9 7 . A t t r i a l , h o w e v e r , p e t i t i o n e r c a n d i d l y a d m i t t e d t h a t h e d i s c o v e r e d t h e l o s s o f s u c h f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s e a r l y i n 1 9 9 6 w h e n h e r e g a i n e d p o s s e s s i o n o f t h e b u i l d i n g f r o m h i s t e n a n t . - 1 0 - P e t i t i o n e r ' s t e s t i m o n y a t t r i a l g r a p h i c a l l y i l l u s t r a t e s t h i s a d m i s s i o n : Q : O k a y . B u t t h e d a m a g e o c c u r r e d p r i o r t o ' 9 7 . C o r r e c t ? A : Y e s . Q : A n d t h e f o r e c l o s u r e o c c u r r e d i n ' 9 6 . A : I t s t a r t e d - - y e s . Q : O k a y . S o t h e r e w a s n o e v e n t - - n o d a m a g e o r v a n d a l i z a t i o n i n ' 9 7 t h a t g a v e r i s e t o t h e l o s s ? A : N o . T h e r i s e t o t h e l o s s h a p p e n e d i n ' 9 6 , n o t ' 9 7 . I t i s c l e a r , t h e r e f o r e , t h a t a n y c a s u a l t y o r t h e f t l o s s t h a t p e t i t i o n e r m a y h a v e s u s t a i n e d f r o m a n u n a u t h o r i z e d r e m o v a l o f f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s f r o m t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y w a s n o t s u s t a i n e d i n 1 9 9 7 b u t i n a n e a r l i e r y e a r ( s ) . S e e s e c . 1 6 5 ( e ) ; s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 3 ) , I n c o m e T a x R e g s ; s e c . 1 . 1 6 5 - 8 ( a ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . T h u s , n o t o n l y d i d p e t i t i o n e r d i s c o v e r t h e l o s s , a t t h e l a t e s t , i n F e b r u a r y o r M a r c h 1 9 9 6 , b u t n o r e a s o n a b l e p r o s p e c t o f r e i m b u r s e m e n t e x i s t e d a t t h a t t i m e t h a t w o u l d h a v e s e r v e d t o d e f e r r e c o g n i t i o n o f t h e l o s s t o 1 9 9 7 . E q u a l l y u n p e r s u a s i v e i s p e t i t i o n e r s ' r e l a t e d c o n t e n t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y w a s t a n t a m o u n t t o a c a s u a l t y l o s s . R a t h e r , t h e d i s p o s i t i o n o f m o r t g a g e d p r o p e r t y a t a f o r e c l o s u r e s a l e i s t r e a t e d a s a s a l e o r e x c h a n g e f r o m w h i c h t h e m o r t g a g o r m a y r e a l i z e g a i n o r l o s s u n d e r s e c t i o n 1 0 0 1 . S e e - 1 1 - H e l v e r i n g v . H a m m e l , 3 1 1 U . S . 5 0 4 ( 1 9 4 1 ) . W e t h e r e f o r e t u r n t o t h a t m a t t e r . 4 . F o r e c l o s u r e L o s s P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e f o r e c l o s u r e l o s s o c c u r r e d i n 1 9 9 7 b e c a u s e " T h a t ' s w h e n t h e b a n k c a m e a n d s a i d : ' T h i s i s m y b u i l d i n g n o w ' . " R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e l o s s o c c u r r e d i n 1 9 9 6 , t h e y e a r i n w h i c h t h e p e r i o d o f r e d e m p t i o n e x p i r e d a n d t h e s h e r i f f ' s d e e d b e c a m e f i n a l . I n M i c h i g a n , t h e p e r i o d o f r e d e m p t i o n f r o m a f o r e c l o s u r e s a l e d e p e n d s o n a n u m b e r o f f a c t o r s , i n c l u d i n g t h e t y p e a n d s i z e o f t h e p r o p e r t y , t h e d a t e o f t h e m o r t g a g e , a n d t h e a m o u n t o f t h e d e b t o w e d . A s a p p l i c a b l e h e r e i n , a 6 - m o n t h p e r i o d o f r e d e m p t i o n a p p l i e s f o r m o r t g a g e s e x e c u t e d o n o r a f t e r J a n u a r y 1 , 1 9 6 5 , o n m u l t i f a m i l y r e s i d e n t i a l p r o p e r t y i n e x c e s s o f f o u r u n i t s a n d n o t m o r e t h a n 3 a c r e s i n s i z e i f m o r e t h a n t w o - t h i r d s o f t h e m o r t g a g e d e b t r e m a i n s o u t s t a n d i n g . M i c h . C o m p . L a w s A n n . s e c . 6 0 0 . 3 2 4 0 ( 7 ) , ( 8 ) ( W e s t 2 0 0 0 ) . B e c a u s e t h e r i g h t t o r e d e e m i s s t a t u t o r y , t h e r e d e m p t i o n p e r i o d m a y n o t b e e x t e n d e d b y a c o u r t , a b s e n t u n u s u a l c i r c u m s t a n c e s s u c h a s f r a u d . F l y n n v . K o r n e f f e l , 4 5 1 M i c h . 1 8 6 , 2 0 7 ( 1 9 9 6 ) ; s e e C a m e r o n v . A d a m s , 3 1 M i c h . 4 2 6 , 4 2 8 ( 1 8 7 5 ) ( r e f u s i n g t o e x t e n d t h e r e d e m p t i o n p e r i o d d e s p i t e t h e f a c t t h a t t h e m o r t g a g o r h a d p a i d p a r t o f t h e r e d e m p t i o n a m o u n t a n d a s e r i o u s i l l n e s s h a d p r e v e n t e d h i m f r o m c o n d u c t i n g h i s p e r s o n a l - 1 2 - b u s i n e s s d u r i n g t h e r e d e m p t i o n p e r i o d ) . W h e n t h e r e d e m p t i o n p e r i o d e x p i r e s , b o t h l e g a l t i t l e a n d t h e r i g h t t o p o s s e s s i o n v e s t i n t h e p u r c h a s e r . M i c h . C o m p . L a w s A n n . s e c . 6 0 0 . 3 2 3 6 ( W e s t 2 0 0 0 ) ; B a n k e r s T r u s t C o . v . R o s e , 3 2 2 M i c h . 2 5 6 , 2 5 9 ( 1 9 4 8 ) ; S h e l b y C o . v . D i c k i n s o n , 2 5 9 M i c h . 1 9 7 , 1 9 8 ( 1 9 3 2 ) . P o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y b y t h e m o r t g a g o r a f t e r t h e r e d e m p t i o n p e r i o d e x p i r e s i s u n l a w f u l , a n d n o n o t i c e t o q u i t i s n e c e s s a r y . S h e l b y C o . v . D i c k i n s o n , s u p r a . I n v i e w o f t h e f o r e g o i n g , i t i s c l e a r t h a t u p o n t h e e x p i r a t i o n o f t h e 6 - m o n t h r e d e m p t i o n p e r i o d o n D e c e m b e r 2 7 , 1 9 9 6 , p e t i t i o n e r n o l o n g e r h a d a n y o w n e r s h i p r i g h t o r p o s s e s s o r y i n t e r e s t i n t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y . E q u a l l y c l e a r i s t h e f a c t t h a t a n y d e l a y b y F i r s t I n d e p e n d e n c e t o t a k e a c t u a l p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y i s w i t h o u t l e g a l c o n s e q u e n c e . T h u s , b y v i r t u e o f M i c h i g a n l a w , a n y l o s s t h a t p e t i t i o n e r m a y h a v e s u s t a i n e d f r o m t h e f o r e c l o s u r e o n t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y w a s s u s t a i n e d i n 1 9 9 6 , t h e y e a r i n w h i c h p e t i t i o n e r ' s e q u i t y o f r e d e m p t i o n w a s e x t i n g u i s h e d . S e e s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( d ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s ; s e e a l s o s e c . 1 . 1 6 5 - 1 ( b ) , I n c o m e T a x R e g s . 5 . C o n c l u s i o n B e c a u s e n o l o s s w a s s u s t a i n e d i n 1 9 9 7 , t h e o n l y t a x a b l e y e a r b e f o r e t h e C o u r t , w e h o l d t h a t t h e d e d u c t i o n i n i s s u e i s n o t a l l o w a b l e f o r t h a t y e a r . - 1 3 - B . A c c u r a c y - r e l a t e d P e n a l t y N e x t , w e c o n s i d e r w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) a n d ( b ) ( 1 ) p r o v i d e s t h a t i f a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t o f t a x i s a t t r i b u t a b l e t o n e g l i g e n c e o r d i s r e g a r d o f r u l e s o r r e g u l a t i o n s , t h e n t h e r e s h a l l b e a d d e d t o t h e t a x a n a m o u n t e q u a l t o 2 0 p e r c e n t o f t h e a m o u n t o f t h e u n d e r p a y m e n t t h a t i s s o a t t r i b u t a b l e . T h e t e r m " n e g l i g e n c e " i n c l u d e s a n y f a i l u r e t o m a k e a r e a s o n a b l e a t t e m p t t o c o m p l y w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h e i n t e r n a l r e v e n u e l a w s , a n d t h e t e r m " d i s r e g a r d " i n c l u d e s a n y c a r e l e s s , r e c k l e s s , o r i n t e n t i o n a l d i s r e g a r d . S e c . 6 6 6 2 ( c ) ; s e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( b ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . H o w e v e r , n o p e n a l t y s h a l l b e i m p o s e d w i t h r e s p e c t t o a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t i f i t i s s h o w n t h a t t h e r e w a s a r e a s o n a b l e c a u s e f o r s u c h p o r t i o n a n d t h a t t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h w i t h r e s p e c t t o s u c h p o r t i o n . S e c . 6 6 6 4 ( c ) . A p p l i c a b l e t o c o u r t p r o c e e d i n g s a r i s i n g i n c o n n e c t i o n w i t h e x a m i n a t i o n s c o m m e n c i n g a f t e r J u l y 2 2 , 1 9 9 8 , s e c t i o n 7 4 9 1 ( c ) p l a c e s o n t h e C o m m i s s i o n e r t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o a t a x p a y e r ' s l i a b i l i t y f o r a n y p e n a l t y o r a d d i t i o n t o t a x . S e e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e R e s t r u c t u r i n g a n d R e f o r m A c t o f 1 9 9 8 , P u b . L . 1 0 5 - 2 0 6 , s e c . 3 0 0 1 ( a ) , ( c ) ( 1 ) , 1 1 2 S t a t . 6 8 5 , 7 2 6 , 7 2 7 . H o w e v e r , t h e t a x p a y e r s t i l l b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e n e g l i g e n c e p e n a l t y i s i n a p p l i c a b l e . R u l e 1 4 2 ( a ) ; - 1 4 - I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 5 0 3 U . S . 7 9 , 8 4 ( 1 9 9 2 ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) ; H i g b e e v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 4 3 8 , 4 4 6 - 4 4 7 ( 2 0 0 1 ) . A s w e s e e i t , t h e p r i n c i p a l i s s u e i n t h i s c a s e i n v o l v e s a n i s s u e o f t i m i n g ; i . e . , t h e y e a r i n w h i c h a l o s s m a y p r o p e r l y b e d e d u c t e d . W e h a v e d e c i d e d t h a t i s s u e i n r e s p o n d e n t ' s f a v o r . H o w e v e r , w e c a n a p p r e c i a t e h o w p e t i t i o n e r m i g h t h a v e c o n c l u d e d t h a t t h e f o r e c l o s u r e o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y w a s n o t c o m p l e t e u n t i l J a n u a r y 1 9 9 7 , s i n c e t h a t i s w h e n h e a p p a r e n t l y s u r r e n d e r e d p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y . S i m i l a r l y , a l t h o u g h p e t i t i o n e r m a y h a v e d i s c o v e r e d t h e u n a u t h o r i z e d r e m o v a l o f f u r n i s h i n g s a n d f i x t u r e s i n 1 9 9 6 , w e c a n a p p r e c i a t e h o w h e m i g h t h a v e c o n c l u d e d t h a t s u c h r e m o v a l w a s i n e x t r i c a b l y c o n n e c t e d w i t h t h e u l t i m a t e f a t e o f t h e H a z e l w o o d p r o p e r t y , w h i c h , a t t h e t i m e , w a s e i t h e r i n o r o n t h e v e r g e o f f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s . I n v i e w o f t h e f o r e g o i n g , w e d o n o t s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f t h e p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) t o t h e e x t e n t t h a t t h e u n d e r p a y m e n t o f t a x i n t h i s c a s e i s a t t r i b u t a b l e t o t h e l o s s d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( c ) ( 2 ) . I n c o n t r a s t , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o f t h e p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) t o t h e e x t e n t t h a t t h e u n d e r p a y m e n t o f t a x i n t h i s c a s e i s a t t r i b u t a b l e t o t h e a d j u s t m e n t s c o n c e d e d b y p e t i t i o n e r s . S e e s u p r a n o t e 2 . I n t h i s r e g a r d , w e o b s e r v e t h a t a t a x p a y e r ' s f a i l u r e t o k e e p a d e q u a t e b o o k s a n d r e c o r d s o r - 1 5 - t o p r o p e r l y s u b s t a n t i a t e i t e m s c o n s t i t u t e s n e g l i g e n c e . S e c . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . I n a d d i t i o n , n e g l i g e n c e i s s t r o n g l y i n d i c a t e d w h e r e a t a x p a y e r f a i l s t o i n c l u d e o n a n i n c o m e t a x r e t u r n a n a m o u n t o f i n c o m e s h o w n o n a n i n f o r m a t i o n r e t u r n . S e c . 1 . 6 6 6 2 - 3 ( b ) ( 1 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . C . A d d i t i o n T o T a x U n d e r S e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) F i n a l l y , w e c o n s i d e r w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a n a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) . S e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) i m p o s e s a n a d d i t i o n t o t a x f o r f a i l u r e t o t i m e l y f i l e a n i n c o m e t a x r e t u r n . T h e a d d i t i o n t o t a x m a y b e a v o i d e d i f t h e f a i l u r e t o t i m e l y f i l e i s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t w i l l f u l n e g l e c t . " R e a s o n a b l e c a u s e " c o n t e m p l a t e s t h a t t h e t a x p a y e r e x e r c i s e d o r d i n a r y b u s i n e s s c a r e a n d p r u d e n c e a n d w a s n o n e t h e l e s s u n a b l e t o f i l e a r e t u r n w i t h i n t h e p r e s c r i b e d t i m e . U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , 4 6 9 U . S . 2 4 1 , 2 4 6 ( 1 9 8 5 ) ; s e c . 3 0 1 . 6 6 5 1 - 1 ( c ) ( 1 ) , P r o c e d . & A d m i n . R e g s . " W i l l f u l n e g l e c t " m e a n s a c o n s c i o u s , i n t e n t i o n a l f a i l u r e o r r e c k l e s s i n d i f f e r e n c e . U n i t e d S t a t e s v . B o y l e , s u p r a a t 2 4 5 . S e c t i o n 7 4 9 1 ( c ) p l a c e s o n t h e C o m m i s s i o n e r t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o a t a x p a y e r ' s l i a b i l i t y f o r a n y p e n a l t y o r a d d i t i o n t o t a x . H o w e v e r , a s p r e v i o u s l y m e n t i o n e d , t h e t a x p a y e r s t i l l h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e C o m m i s s i o n e r ' s d e t e r m i n a t i o n o f t h e a d d i t i o n t o t a x i s e r r o n e o u s . R u l e 1 4 2 ( a ) ; I N D O P C O , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; W e l c h v . H e l v e r i n g , s u p r a ; - 1 6 - H i g b e e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; B J R C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 6 7 T . C . 1 1 1 , 1 3 1 ( 1 9 7 6 ) ; B e b b v . C o m m i s s i o n e r , 3 6 T . C . 1 7 0 ( 1 9 6 1 ) . A b s e n t a n e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e , p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 7 i n c o m e t a x r e t u r n w a s r e q u i r e d t o b e f i l e d b y W e d n e s d a y , A p r i l 1 5 , 1 9 9 8 . S e e s e c . 6 0 7 2 ( a ) . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s d i d n o t a p p l y f o r , o r r e c e i v e , a n y e x t e n s i o n o f t i m e t o f i l e , a n d t h e i r t a x r e t u r n ( b e a r i n g t h e i r s i g n a t u r e s a n d t h e d a t e o f A p r i l 2 8 , 1 9 9 8 ) w a s n o t r e c e i v e d b y r e s p o n d e n t u n t i l M a y 2 7 , 1 9 9 8 . S u c h e v i d e n c e s a t i s f i e s r e s p o n d e n t ' s b u r d e n o f p r o d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 7 4 9 1 ( c ) . A t t r i a l , p e t i t i o n e r s d i d n o t i n t r o d u c e a n y e v i d e n c e r e g a r d i n g r e a s o n a b l e c a u s e o r l a c k o f w i l l f u l n e g l e c t . I n d e e d , a p a r t f r o m a r g u i n g t h a t t h e r e i s n o d e f i c i e n c y i n i n c o m e t a x , p e t i t i o n e r s h a v e n o t a r g u e d t h a t t h e y s h o u l d b e e x c u s e d f r o m l i a b i l i t y f o r t h e a d d i t i o n t o t a x . F i n a l l y , t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o s u g g e s t t h a t p e t i t i o n e r s ' f a i l u r e t o t i m e l y f i l e w a s d u e t o r e a s o n a b l e c a u s e a n d n o t w i l l f u l n e g l e c t . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n o n t h i s i s s u e . D . C o n c l u s i o n R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . - 1 7 - T o g i v e e f f e c t t o o u r d i s p o s i t i o n o f t h e d i s p u t e d i s s u e s , a s w e l l a s p e t i t i o n e r s ' c o n c e s s i o n s , s e e s u p r a n o t e 2 , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .