TAX COURT OPINION

Case: J. C. Shepherd
Docket Number: 2574-97
Judge: Thornton
Opinion Type: reported
Filed: 10/26/2000
Pages: 67

' 1 1 5 T . C . N o . 3 0 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T J . C . S H E P H E R D , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 5 7 4 - 9 7 . F i l e d O c t o b e r 2 6 , 2 0 0 0 . P t r a n s f e r r e d t o a n e w l y f o r m e d f a m i l y p a r t n e r - s h i p , o f w h i c h P i s 5 0 - p e r c e n t o w n e r a n d h i s t w o s o n s a r e e a c h 2 5 - p e r c e n t o w n e r s , ( 1 ) P ' s f e e i n t e r e s t i n t i m b e r l a n d s u b j e c t t o a l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e a n d ( 2 ) s t o c k s i n t h r e e b a n k s . H e l d : P ' s t r a n s f e r s r e p r e s e n t s e p a r a t e i n d i r e c t g i f t s t o h i s s o n s o f 2 5 p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d t i m b e r l a n d a n d s t o c k s . H e l d , f u r t h e r , t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s g i f t s d e t e r m i n e d . D a v i d D . A u g h t r y , J a m e s M . K a n e , a n d H o w a r d W . N e i s w e n d e r , f o r p e t i t i o n e r . R o b e r t W . W e s t , f o r r e s p o n d e n t . - 2 - T H O R N T O N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a $ 1 6 8 , 5 7 7 d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l g i f t t a x f o r c a l e n d a r y e a r 1 9 9 1 . T h e i s s u e s f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) T h e c h a r a c t e r i z a t i o n , f o r g i f t t a x p u r p o s e s , o f p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s o f c e r t a i n r e a l e s t a t e a n d s t o c k i n t o a f a m i l y p a r t n e r s h i p o f w h i c h p e t i t i o n e r i s 5 0 - p e r c e n t o w n e r a n d h i s t w o s o n s a r e e a c h 2 5 - p e r c e n t o w n e r s ; ( 2 ) t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d r e a l e s t a t e i n t e r e s t s ; a n d ( 3 ) t h e a m o u n t , i f a n y , o f d i s c o u n t s f o r f r a c t i o n a l o r m i n o r i t y i n t e r e s t s a n d l a c k o f m a r k e t a b i l i t y t h a t s h o u l d b e r e c o g n i z e d i n v a l u i n g t h e t r a n s f e r r e d i n t e r e s t s i n t h e r e a l e s t a t e a n d s t o c k . S e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e a s i n e f f e c t o n t h e d a t e o f t h e g i f t s . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . F I N D I N G S O F F A C T T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d s o m e o f t h e f a c t s , w h i c h a r e s o f o u n d . P e t i t i o n e r i s m a r r i e d t o M a r y R u t h S h e p h e r d a n d h a s t w o a d u l t s o n s , J o h n P h i l l i p S h e p h e r d ( J o h n ) a n d W i l l i a m D a v i d S h e p h e r d ( W i l l i a m ) . W h e n h e f i l e d h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r r e s i d e d i n B e r r y , A l a b a m a . P e t i t i o n e r ' s A c q u i s i t i o n o f I n t e r e s t s i n L a n d a n d B a n k S t o c k B e g i n n i n g i n 1 9 1 1 , p e t i t i o n e r ' s g r a n d f a t h e r - - a t f i r s t s i n g l y a n d l a t e r w i t h p e t i t i o n e r ' s f a t h e r - - a c q u i r e d a g r e a t d e a l o f l a n d - 3 - 1 T h e r e c o r d d o e s n o t s p e c i f y w h e n p e t i t i o n e r f i r s t b e c a m e p r e s i d e n t o f t h e b a n k s . i n a n d a r o u n d F a y e t t e C o u n t y , A l a b a m a . I n A p r i l 1 9 4 9 , p e t i t i o n e r ' s g r a n d f a t h e r d i e d a n d l e f t p e t i t i o n e r , h i s o n l y g r a n d c h i l d , a 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n a l l t h a t h e o w n e d . A m o n g t h e g r a n d f a t h e r ' s p o s s e s s i o n s w a s a n i n t e r e s t i n m o r e t h a n 9 , 0 0 0 a c r e s s p r e a d o v e r n u m e r o u s p a r c e l s i n a n d a r o u n d F a y e t t e C o u n t y , A l a b a m a ( t h e l a n d ) , a n d s t o c k ( t h e b a n k s t o c k ) i n t h r e e r u r a l A l a b a m a b a n k s - - t h e B a n k o f P a r i s h , t h e B a n k o f B e r r y , a n d t h e B a n k o f C a r b o n H i l l ( t h e b a n k s ) . P r i o r t o 1 9 5 7 , p e t i t i o n e r ' s f a t h e r g a v e p e t i t i o n e r a n a d d i t i o n a l 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l a n d , t h e r e b y i n c r e a s i n g p e t i t i o n e r ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t t o 5 0 p e r c e n t . A s d e s c r i b e d i n m o r e d e t a i l b e l o w , o n J a n u a r y 3 , 1 9 5 7 , p e t i t i o n e r a n d h i s f a t h e r l e a s e d t h e l a n d t o H i w a s s e e L a n d C o . ( H i w a s s e e ) u n d e r a 6 6 - y e a r t i m b e r l e a s e . O n J u n e 2 , 1 9 6 5 , p e t i t i o n e r ' s f a t h e r d i e d , l e a v i n g a l l h i s p r o p e r t y - - i n c l u d i n g h i s 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l a n d a n d a n u n d i s c l o s e d a m o u n t o f s t o c k i n t h e b a n k s - - t o p e t i t i o n e r ' s m o t h e r . P e t i t i o n e r ' s m o t h e r d i e d s h o r t l y t h e r e a f t e r , d e v i s i n g t o p e t i t i o n e r h e r 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l a n d a n d t h e b a n k s t o c k . P e t i t i o n e r t h e n o w n e d t h e e n t i r e i n t e r e s t i n t h e l a n d , s u b j e c t t o H i w a s s e e ' s l e a s e h o l d i n t e r e s t . P e t i t i o n e r a l s o o w n e d m o r e t h a n 5 0 p e r c e n t o f t h e c o m m o n s t o c k o f t h e b a n k s , o f w h i c h h e w a s t h e n p r e s i d e n t . 1 - 4 - 2 B o w a t e r , I n c . , i s t h e s u c c e s s o r i n i n t e r e s t t o t h e r i g h t s o f H i w a s s e e L a n d C o . ( H i w a s s e e ) u n d e r t h e l e a s e o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y . R e f e r e n c e s t o H i w a s s e e h e r e i n a f t e r a l s o i n c l u d e r e f e r e n c e s t o B o w a t e r , I n c . , a s s u c c e s s o r i n i n t e r e s t . L o n g - T e r m T i m b e r L e a s e o f F a m i l y L a n d A s d e s c r i b e d a b o v e , b y 1 9 5 7 p e t i t i o n e r a n d h i s f a t h e r e a c h o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e f a m i l y l a n d . O n J a n u a r y 3 , 1 9 5 7 , p e t i t i o n e r a n d h i s f a t h e r e n t e r e d i n t o a l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e w i t h H i w a s s e e , g r a n t i n g H i w a s s e e t h e r i g h t t o c u t a n d r e m o v e t i m b e r o n 9 , 0 9 1 a c r e s ( t h e l e a s e d l a n d ) . 2 T h e t e r m o f t h e l e a s e i s f o r 6 6 y e a r s , e x p i r i n g o n J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 . H i w a s s e e a g r e e d t o p a y a n n u a l r e n t o f $ 1 . 7 5 p e r a c r e , p a y a b l e f o r e a c h c a l e n d a r y e a r b y F e b r u a r y 1 o f t h a t y e a r . T h e a n n u a l r e n t i s t o b e a d j u s t e d e a c h y e a r b y t h e s a m e p e r c e n t a g e a s t h e a n n u a l a v e r a g e o f t h e W h o l e s a l e P r i c e I n d e x f o r a l l c o m m o d i t i e s ( n o w t h e P r o d u c e r P r i c e I n d e x ) ( P P I ) i n c r e a s e s o r d e c r e a s e s r e l a t i v e t o t h e W h o l e s a l e P r i c e I n d e x f o r 1 9 5 5 . T h e a n n u a l r e n t s a r e a d j u s t e d " o n l y f o r i n c r e m e n t s o f i n c r e a s e o r d e c r e a s e e q u a l i n g o r e x c e e d i n g f i v e p e r c e n t ( 5 % ) f r o m t h e 1 9 5 5 - 5 - 3 H i w a s s e e p a i d r e n t s u n d e r t h e l e a s e a s f o l l o w s : Y e a r A m o u n t Y e a r A m o u n t 1 9 5 7 $ 1 6 , 1 9 9 . 2 5 1 9 7 7 $ 3 1 , 4 7 5 . 6 1 1 9 5 8 1 5 , 9 0 2 . 2 5 1 9 7 8 3 4 , 9 0 7 . 4 0 1 9 5 9 1 7 , 9 0 1 . 3 9 1 9 7 9 3 7 , 6 1 3 . 4 0 1 9 6 0 1 6 , 8 8 6 . 9 4 1 9 8 0 4 2 , 1 8 8 . 4 3 1 9 6 1 1 6 , 8 7 7 . 6 4 1 9 8 1 4 8 , 1 2 5 . 3 9 1 9 6 2 1 6 , 8 7 7 . 6 4 1 9 8 2 5 2 , 2 9 9 . 5 4 1 9 6 3 1 6 , 8 7 7 . 6 4 1 9 8 3 5 2 , 2 9 9 . 5 4 1 9 6 4 1 6 , 8 7 7 . 6 4 1 9 8 4 5 2 , 2 9 9 . 5 4 1 9 6 5 1 6 , 8 7 7 . 6 4 1 9 8 5 5 5 , 3 4 4 . 3 7 1 9 6 6 1 6 , 8 7 4 . 4 4 1 9 8 6 5 5 , 3 4 4 . 3 7 1 9 6 7 1 7 , 9 4 7 . 4 1 1 9 8 7 5 5 , 3 4 4 . 3 7 1 9 6 8 1 7 , 9 4 7 . 4 1 1 9 8 8 5 5 , 3 4 4 . 3 7 1 9 6 9 1 7 , 9 4 7 . 4 1 1 9 8 9 5 5 , 3 4 4 . 3 7 1 9 7 0 1 9 , 1 1 9 . 8 6 1 9 9 0 5 9 , 9 1 1 . 6 3 1 9 7 1 1 9 , 1 1 9 . 8 6 1 9 9 1 5 9 , 9 1 1 . 6 3 1 9 7 2 2 0 , 4 7 2 . 6 8 1 9 9 2 5 9 , 9 1 1 . 6 3 1 9 7 3 2 0 , 4 7 2 . 6 8 1 9 9 3 5 9 , 9 1 1 . 6 3 1 9 7 4 2 4 , 3 5 0 . 7 6 1 9 9 4 6 3 , 4 9 3 . 7 9 1 9 7 5 2 8 , 7 6 9 . 9 7 1 9 9 5 6 2 , 8 5 8 . 8 8 1 9 7 6 3 1 , 4 7 5 . 6 1 4 T h e l e a s e s t a t e s t h a t " I t i s u n d e r s t o o d " t h a t a p p r o x i m a t e l y t h r e e - q u a r t e r s o f t h e m i n e r a l r i g h t s a r e h e l d b y p a r t i e s o t h e r t h a n t h e l e s s o r s . a v e r a g e o r f r o m t h e a v e r a g e r e s u l t i n g i n t h e p r e v i o u s a d j u s t m e n t . " 3 U n d e r t h e l e a s e , t h e l e s s o r s r e t a i n a l l m i n e r a l r i g h t s o n t h e l a n d b u t m u s t o b t a i n t h e l e s s e e ' s c o n s e n t ( " w h i c h s h a l l n o t b e u n r e a s o n a b l y w i t h h e l d " ) t o d e v e l o p t h e m i n e r a l s . 4 T h e l e a s e a l l o w s t h e l e s s o r s t o s e l l t h e l e a s e d l a n d , s u b j e c t t o H i w a s s e e ' s r i g h t o f f i r s t r e f u s a l ; i f H i w a s s e e e l e c t s n o t t o p u r c h a s e , t h e n t h e s a l e i s t o b e m a d e s u b j e c t t o t h e t e r m s o f t h e l e a s e . - 6 - 5 T h e d e e d s c o n v e y i n g t h e t w o 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n t h e l a n d s h o w t h a t t h e l a n d w a s c o n v e y e d b y p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e . P e t i t i o n e r ' s w i f e , h o w e v e r , o w n e d n o r e c o r d t i t l e o r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . H e r o n l y i n t e r e s t s w e r e s p o u s a l r i g h t s a n d b e n e f i t s c r e a t e d u n d e r A l a b a m a S t a t e l a w . T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t i n A l a b a m a r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s , i t i s c u s t o m a r y f o r t h e o w n e r ' s s p o u s e t o s i g n a l l d o c u m e n t s t o e l i m i n a t e q u e s t i o n s r e g a r d i n g r e t e n t i o n o f d o w e r o r o t h e r s p o u s a l b e n e f i t s o r r i g h t s . T h e l e a s e c o n t a i n s n o r e q u i r e m e n t t h a t H i w a s s e e r e s e e d o r r e f o r e s t t h e l e a s e d l a n d a t t h e e x p i r a t i o n o f t h e l e a s e . T h e S h e p h e r d C l i f f o r d T r u s t O n o r a b o u t D e c e m b e r 2 2 , 1 9 8 0 , p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e e s t a b l i s h e d t h e J . C . S h e p h e r d " C l i f f o r d " T r u s t A g r e e m e n t ( t h e t r u s t ) , a n i n t e r v i v o s t r u s t w i t h a t e r m o f 1 0 y e a r s . U p o n c r e a t i o n o f t h e t r u s t , p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e c o n v e y e d a n u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d t o t h e t r u s t . O n J a n u a r y 5 , 1 9 8 1 , t h e y c o n v e y e d a s e c o n d 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d t o t h e t r u s t . 5 J o h n a n d W i l l i a m w e r e e q u a l i n c o m e b e n e f i c i a r i e s o f t h e t r u s t . D u r i n g t h e t e r m o f t h e t r u s t , t h e y e a c h r e c e i v e d o n e - h a l f o f t h e i n c o m e f r o m o n e - h a l f o f t h e H i w a s s e e l e a s e ( i . e . , e a c h r e c e i v e d 2 5 - p e r c e n t o f t h e H i w a s s e e l e a s e i n c o m e ) . O n o r a b o u t A p r i l 1 , 1 9 9 1 , t h e t r u s t t e r m i n a t e d . T h e t r u s t e e r e c o n v e y e d t h e t w o p r e v i o u s l y t r a n s f e r r e d 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d t o p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e . - 7 - T h e S h e p h e r d F a m i l y P a r t n e r s h i p O n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r e x e c u t e d t h e S h e p h e r d F a m i l y P a r t n e r s h i p A g r e e m e n t ( t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t ) . O n A u g u s t 2 , 1 9 9 1 , J o h n a n d W i l l i a m e x e c u t e d i t . T h e S h e p h e r d F a m i l y P a r t n e r s h i p ( t h e p a r t n e r s h i p ) i s a g e n e r a l p a r t n e r s h i p e s t a b l i s h e d p u r s u a n t t o A l a b a m a S t a t e l a w . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t d e s i g n a t e s p e t i t i o n e r a s t h e m a n a g i n g p a r t n e r , w i t h p o w e r t o " i m p l e m e n t o r c a u s e t o b e i m p l e m e n t e d a l l d e c i s i o n s a p p r o v e d b y t h e P a r t n e r s , a n d s h a l l c o n d u c t o r c a u s e t o b e c o n d u c t e d t h e o r d i n a r y a n d u s u a l b u s i n e s s a n d a f f a i r s o f t h e P a r t n e r s h i p " . T h e p a r t n e r s ' i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p ' s n e t i n c o m e a n d l o s s , c a p i t a l , a n d p a r t n e r s h i p p r o p e r t y a r e a s f o l l o w s : P e t i t i o n e r - - 5 0 p e r c e n t ; J o h n - - 2 5 p e r c e n t ; a n d W i l l i a m - - 2 5 p e r c e n t . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e s e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s w i l l c o n t i n u e t h r o u g h o u t t h e e x i s t e n c e o f t h e p a r t n e r s h i p u n l e s s t h e p a r t n e r s m u t u a l l y a g r e e t o c h a n g e t h e i r r e s p e c t i v e i n t e r e s t s . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t e a c h p a r t n e r s h a l l h a v e t h r e e c a p i t a l a c c o u n t s - - a p e r m a n e n t c a p i t a l a c c o u n t , a n o p e r a t i n g c a p i t a l a c c o u n t , a n d a d r a w i n g c a p i t a l a c c o u n t . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s t a t e s t h a t t h e i n i t i a l p e r m a n e n t c a p i t a l a c c o u n t f o r e a c h p a r t n e r , a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , i s $ 1 0 f o r p e t i t i o n e r a n d $ 5 e a c h f o r W i l l i a m a n d J o h n . I n t h i s s a m e s e c t i o n , c a p t i o n e d " I N I T I A L C A P I T A L C O N T R I B U T I O N S " , t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a l s o s t a t e s : " E a c h P a r t n e r s h a l l b e - 8 - e n t i t l e d t o m a k e v o l u n t a r y a d d i t i o n a l p e r m a n e n t c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s . E a c h s u c h c o n t r i b u t i o n s h a l l b e a l l o c a t e d i n t h e P a r t n e r s h i p I n t e r e s t s t o t h e P a r t n e r s ' p e r m a n e n t c a p i t a l a c c o u n t s . " I n a s e c t i o n c a p t i o n e d " D E B I T S / C R E D I T S " , t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t t h e p e r m a n e n t c a p i t a l a c c o u n t o f e a c h p a r t n e r s h a l l c o n s i s t o f e a c h p a r t n e r ' s i n i t i a l c a p i t a l c o n t r i b u t i o n a s d e s c r i b e d a b o v e i n c r e a s e d b y t h e " P a r t n e r ' s P a r t n e r s h i p I n t e r e s t i n t h e a d j u s t e d b a s i s f o r f e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s o f a n y a d d i t i o n a l p e r m a n e n t c a p i t a l c o n t r i b u t i o n o f p r o p e r t y b y a P a r t n e r ( l e s s a n y l i a b i l i t i e s t o w h i c h s u c h p r o p e r t y i s s u b j e c t ) " . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t " A n y P a r t n e r s h a l l h a v e t h e r i g h t t o r e c e i v e a d i s t r i b u t i o n o f a n y p a r t o f h i s P a r t n e r s h i p p e r m a n e n t c a p i t a l a c c o u n t i n r e d u c t i o n t h e r e o f w i t h t h e p r i o r c o n s e n t o f a l l t h e o t h e r P a r t n e r s . " T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t a l s o p r o v i d e s t h a t a l l p r o p e r t y a c q u i r e d b y t h e p a r t n e r s h i p s h a l l b e o w n e d b y t h e p a r t n e r s a s t e n a n t s i n p a r t n e r s h i p i n a c c o r d a n c e w i t h t h e i r p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s , w i t h n o p a r t n e r i n d i v i d u a l l y h a v i n g a n y o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p p r o p e r t y . A d d i t i o n a l l y , e a c h p a r t n e r w a i v e s a n y r i g h t t o r e q u i r e p a r t i t i o n o f a n y p a r t n e r s h i p p r o p e r t y . U n d e r t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , a n y p a r t n e r m a y w i t h d r a w f r o m t h e p a r t n e r s h i p a t a n y t i m e , u p o n w r i t t e n n o t i c e t o t h e - 9 - 6 A g a i n , a s f a r a s i s r e v e a l e d i n t h e r e c o r d , p e t i t i o n e r ' s w i f e o w n e d n o r e c o r d t i t l e o r i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d b u t s i g n e d t h e d e e d s a s a f o r m a l i t y t o e l i m i n a t e a n y q u e s t i o n a s t o s p o u s a l b e n e f i t s u n d e r A l a b a m a l a w . o t h e r p a r t n e r s . T h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t s t a t e s t h a t t h e e f f e c t o f t h e w i t h d r a w a l i s t o t e r m i n a t e t h e r e l a t i o n s h i p o f t h e w i t h d r a w i n g p a r t n e r a s a p a r t n e r a n d t h e r e b y e l i m i n a t e t h e w i t h d r a w i n g p a r t n e r ' s r i g h t t o l i q u i d a t e t h e p a r t n e r s h i p . T h e w i t h d r a w i n g p a r t n e r m a y t r a n s f e r a l l o r a n y p a r t o f h i s p a r t n e r s h i p i n t e r e s t w i t h o r w i t h o u t c o n s i d e r a t i o n , b u t o n l y a f t e r p r o v i d i n g t h e o t h e r p a r t n e r s t h e f i r s t o p t i o n t o p u r c h a s e h i s i n t e r e s t a t f a i r m a r k e t v a l u e , g e n e r a l l y a s d e t e r m i n e d b y a n i n d e p e n d e n t a p p r a i s e r . U p o n d i s s o l u t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p , p r o c e e d s f r o m t h e l i q u i d a t i o n o f p a r t n e r s h i p p r o p e r t y , a f t e r s a t i s f a c t i o n o f p a r t n e r s h i p d e b t s , a r e t o b e a p p l i e d t o p a y m e n t o f c r e d i t b a l a n c e s o f t h e p a r t n e r s ' c a p i t a l a c c o u n t s . T r a n s f e r o f t h e L e a s e d L a n d t o t h e P a r t n e r s h i p O n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 - - o n e d a y b e f o r e J o h n a n d W i l l i a m h a d e x e c u t e d t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t - - p e t i t i o n e r a n d h i s w i f e e x e c u t e d t w o d e e d s p u r p o r t i n g t o t r a n s f e r t h e l e a s e d l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p . 6 E a c h d e e d p u r p o r t e d t o t r a n s f e r t o t h e p a r t n e r s h i p a n u n d i v i d e d 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d ( f o r a n a g g r e g a t e t r a n s f e r o f t h e e n t i r e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d ) . O n A u g u s t 3 0 , 1 9 9 1 , t h e d e e d s c o n v e y i n g t h e l e a s e d l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p w e r e r e c o r d e d . - 1 0 - 7 P e t i t i o n e r t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t k n o w w h a t p e r c e n t a g e o f h i s s t o c k i n t h e t h r e e b a n k s h e t r a n s f e r r e d t o t h e p a r t n e r s h i p i n 1 9 9 1 b u t t h a t a f t e r t h e t r a n s f e r s h e s t i l l o w n e d a g r e a t e r t h a n 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n e a c h b a n k . T r a n s f e r o f t h e B a n k S t o c k t o t h e P a r t n e r s h i p O n S e p t e m b e r 9 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d t o t h e p a r t n e r s h i p s o m e o f h i s s t o c k i n e a c h o f t h e t h r e e b a n k s . 7 T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e b a n k s t o c k h a d a f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e o f t r a n s f e r ( p r i o r t o a n y c o n s i d e r a t i o n o f a n y p a r t n e r s h i p a d j u s t m e n t ) a s f o l l o w s : S t o c k N o . o f S h a r e s F a i r M a r k e t V a l u e B a n k o f B e r r y , A L 3 1 3 s h a r e s $ 1 8 6 , 6 3 3 B a n k o f C a r b o n H i l l , A L 1 3 6 s h a r e s 2 7 9 , 1 4 0 B a n k o f P a r r i s h , A L 2 6 2 s h a r e s 4 6 6 , 4 4 6 T o t a l 9 3 2 , 2 1 9 P e t i t i o n e r ' s G i f t T a x R e t u r n a n d R e s p o n d e n t ' s D e t e r m i n a t i o n P e t i t i o n e r f i l e d F o r m 7 0 9 , U n i t e d S t a t e s G i f t ( a n d G e n e r a t i o n - S k i p p i n g T r a n s f e r ) T a x R e t u r n , f o r c a l e n d a r y e a r 1 9 9 1 , r e p o r t i n g g i f t s t o J o h n a n d W i l l i a m o f i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d a n d t h e b a n k s t o c k . O n t h e F o r m 7 0 9 , p e t i t i o n e r v a l u e d t h e l e a s e d l a n d a t $ 4 0 0 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r l i s t e d t h e t o t a l a p p r a i s e d v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d b a n k s t o c k a s $ 9 3 2 , 2 1 9 , l e s s a 1 5 - p e r c e n t m i n o r i t y d i s c o u n t , f o r a g i f t v a l u e o f $ 7 9 2 , 3 8 6 . P e t i t i o n e r r e p o r t e d a g i f t t o J o h n a n d W i l l i a m o f $ 2 9 8 , 0 9 7 e a c h ( 2 5 p e r c e n t o f t h e t o t a l r e p o r t e d $ 4 0 0 , 0 0 0 v a l u e o f t h e l e a s e d l a n d a n d $ 7 9 2 , 3 8 6 v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d b a n k s t o c k ) . P e t i t i o n e r r e p o r t e d n o g i f t t a x d u e o n t h e s e t r a n s f e r s , t h e g i f t - 1 1 - t a x c o m p u t e d ( $ 1 8 7 , 9 6 6 ) b e i n g m o r e t h a n o f f s e t b y h i s c l a i m e d m a x i m u m u n i f i e d c r e d i t ( $ 1 9 2 , 8 0 0 ) . I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d t h a t p e t i t i o n e r g i f t e d t o h i s s o n s w a s $ 6 3 9 , 3 0 0 ( i m p l y i n g a v a l u e o f $ 1 , 2 7 8 , 6 0 0 f o r p e t i t i o n e r ' s e n t i r e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d ) . R e s p o n d e n t m a d e n o a d j u s t m e n t t o t h e g i f t v a l u e o f t h e b a n k s t o c k r e p o r t e d o n t h e r e t u r n . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r h a d a g i f t t a x d e f i c i e n c y o f $ 1 6 8 , 5 7 7 . O P I N I O N A . G e n e r a l L e g a l P r i n c i p l e s S e c t i o n 2 5 0 1 g e n e r a l l y i m p o s e s a n e x c i s e t a x o n t h e t r a n s f e r o f p r o p e r t y b y g i f t d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r . T h e g i f t t a x i s i m p o s e d o n l y u p o n a c o m p l e t e d a n d i r r e v o c a b l e g i f t . S e e B u r n e t v . G u g g e n h e i m , 2 8 8 U . S . 2 8 0 ( 1 9 3 3 ) . A g i f t i s c o m p l e t e a s t o a n y p r o p e r t y w h e n " t h e d o n o r h a s s o p a r t e d w i t h d o m i n i o n a n d c o n t r o l a s t o l e a v e i n h i m n o p o w e r t o c h a n g e i t s d i s p o s i t i o n , w h e t h e r f o r h i s o w n b e n e f i t o r f o r t h e b e n e f i t o f a n o t h e r " . S e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( b ) , G i f t T a x R e g s . A g i f t o f p r o p e r t y i s v a l u e d a s o f t h e d a t e o f t h e t r a n s f e r . S e e s e c . 2 5 1 2 ( a ) . I f p r o p e r t y i s t r a n s f e r r e d f o r l e s s t h a n a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n , t h e n t h e e x c e s s o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d o v e r t h e c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d i s g e n e r a l l y d e e m e d a g i f t . S e e s e c . 2 5 1 2 ( b ) . T h e g i f t i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , r a t h e r t h a n - 1 2 - b y t h e p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e d o n e e o r u p o n t h e m e a s u r e o f e n r i c h m e n t t o t h e d o n e e . S e e s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . F o r g i f t t a x p u r p o s e s , t h e v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y i s g e n e r a l l y t h e " p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . " U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; s e e s e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 1 , G i f t T a x R e g s . T h e d e t e r m i n a t i o n o f p r o p e r t y v a l u e f o r g i f t t a x p u r p o s e s i s a n i s s u e o f f a c t , a n d a l l r e l e v a n t f a c t o r s m u s t b e c o n s i d e r e d . S e e A n d e r s o n v . C o m m i s s i o n e r , 2 5 0 F . 2 d 2 4 2 , 2 4 9 ( 5 t h C i r . 1 9 5 7 ) , a f f g . i n p a r t a n d r e m a n d i n g T . C . M e m o . 1 9 5 6 - 1 7 8 ; L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 2 6 . B . T h e P a r t i e s ' C o n t e n t i o n s T h e p a r t i e s d i s a g r e e a b o u t t h e c h a r a c t e r i z a t i o n , f o r g i f t t a x p u r p o s e s , o f p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s o f t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k . T h e p a r t i e s a l s o d i s a g r e e a b o u t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e l e a s e d l a n d a t t h e t i m e p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d i t . I n a d d i t i o n , t h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o w h a t v a l u a t i o n d i s c o u n t s s h o u l d a p p l y t o p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r o f t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k . T h e n u b o f t h e p a r t i e s ' d i s a g r e e m e n t i n t h i s l a s t r e g a r d i s w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s t o t h e p a r t n e r s h i p s h o u l d r e f l e c t m i n o r i t y a n d m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s a t t r i b u t a b l e t o t h e s o n s ' m i n o r i t y - i n t e r e s t s t a t u s i n t h e p a r t n e r s h i p . - 1 3 - 8 M o r e o v e r , r e s p o n d e n t h a s n o t a r g u e d a n d w e d o n o t c o n s i d e r t h e a p p l i c a b i l i t y o f c h a p t e r 1 4 ( s e c s . 2 7 0 1 - 2 7 0 4 ) , r e l a t i n g t o s p e c i a l v a l u a t i o n r u l e s t h a t a p p l y t o , a m o n g o t h e r t h i n g s , t r a n s f e r s o f c e r t a i n i n t e r e s t s i n p a r t n e r s h i p s a n d c e r t a i n l a p s i n g r i g h t s a n d r e s t r i c t i o n s . I n h i s p e t i t i o n , p e t i t i o n e r n o t o n l y a s s i g n s e r r o r t o r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i n t h e s t a t u t o r y n o t i c e b u t a l s o s e e k s a p a r t i a l r e s t o r a t i o n o f h i s u n i f i e d c r e d i t . P e t i t i o n e r c o n t e n d s t h a t t h e g i f t s t o h i s s o n s o f i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d r e p r e s e n t t w o s e p a r a t e g i f t s o f p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s a n d t h a t t h e g i f t s o f b a n k s t o c k r e p r e s e n t t w o s e p a r a t e i n d i r e c t g i f t s b e s t o w e d t h r o u g h e n h a n c e m e n t s o f t h e p r e v i o u s l y g i f t e d p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . V i e w e d t h u s , p e t i t i o n e r c o n t e n d s , t h e s e g i f t s s h o u l d b e v a l u e d g i v i n g e f f e c t t o a 3 3 . 5 - p e r c e n t m i n o r i t y a n d m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t a p p l i c a b l e t o e a c h s o n ' s 2 5 - p e r c e n t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . T h e b o t t o m l i n e , p e t i t i o n e r a r g u e s , i s t h a t t h e g i f t s o f b o t h t h e l e a s e d l a n d a n d t h e b a n k s t o c k , a s r e p o r t e d o n h i s 1 9 9 1 g i f t t a x r e t u r n , w e r e o v e r v a l u e d . R e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t t h e p a r t n e r s h i p e x i s t s o r t h a t i t i s a l e g i t i m a t e p a r t n e r s h i p . 8 R e s p o n d e n t a l s o a g r e e s t h a t i f t h e g i f t s o f l a n d w e r e t o b e v a l u e d g i v i n g e f f e c t t o m i n o r i t y a n d m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s i n r e c o g n i t i o n o f t h e 2 5 - p e r c e n t p a r t n e r s h i p s h a r e s , t h e n t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t w o u l d b e 3 3 . 5 p e r c e n t . R e s p o n d e n t c o n t e n d s , h o w e v e r , t h a t t h i s d i s c o u n t r a t e i s i n a p p l i c a b l e , b e c a u s e t h e g i f t s s h o u l d n o t b e m e a s u r e d b y r e f e r e n c e t o t h e s o n s ' p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . I n - 1 4 - s u p p o r t o f h i s p o s i t i o n , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r d i d n o t g i v e h i s s o n s p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s b u t r a t h e r g a v e t h e m e i t h e r : ( 1 ) I n d i r e c t g i f t s o f r e a l e s t a t e , a c c o m p l i s h e d b y m e a n s o f a t r a n s f e r t o t h e p a r t n e r s h i p , o r a l t e r n a t i v e l y ( 2 ) d i r e c t g i f t s o f r e a l e s t a t e , a c c o m p l i s h e d b e f o r e t h e p a r t n e r s h i p e v e r c a m e i n t o e x i s t e n c e . C . C h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e T r a n s f e r s T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e p a r t n e r s h i p c a m e i n t o e x i s t e n c e o n A u g u s t 2 , 1 9 9 1 , w h e n J o h n a n d W i l l i a m e x e c u t e d t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , r a t h e r t h a n o n t h e p r e v i o u s d a y , w h e n o n l y p e t i t i o n e r h a d e x e c u t e d i t . T h e p a r t i e s d i s a g r e e , h o w e v e r , a b o u t t h e e f f e c t o f p e t i t i o n e r ' s e x e c u t i n g d e e d s o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , p u r p o r t i n g t o t r a n s f e r t h e l e a s e d l a n d t o t h e t h e n - n o n e x i s t e n t p a r t n e r s h i p . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r e f f e c t i v e l y g a v e a n u n d i v i d e d 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d t o h i s s o n s , e i t h e r d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e g i f t w a s n o t c o m p l e t e d u n t i l A u g u s t 2 , 1 9 9 1 . W e l o o k t o a p p l i c a b l e S t a t e l a w , i n t h i s c a s e A l a b a m a l a w , t o d e t e r m i n e w h a t p r o p e r t y r i g h t s a r e c o n v e y e d . S e e U n i t e d S t a t e s v . N a t i o n a l B a n k o f C o m m e r c e , 4 7 2 U . S . 7 1 9 , 7 2 2 ( 1 9 8 5 ) ( " ' i n t h e a p p l i c a t i o n o f a f e d e r a l r e v e n u e a c t , s t a t e l a w c o n t r o l s i n d e t e r m i n i n g t h e n a t u r e o f t h e l e g a l i n t e r e s t w h i c h t h e t a x p a y e r h a d i n t h e p r o p e r t y ' " ( q u o t i n g A q u i l i n o v . U n i t e d S t a t e s , 3 6 3 U . S . 5 0 9 , 5 1 3 ( 1 9 6 0 ) ) ; L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . - 1 5 - 9 T h e A l a b a m a R e c o r d i n g A c t , A l a . C o d e s e c . 3 5 - 4 - 9 0 ( a ) ( 1 9 9 1 ) , g e n e r a l l y p r o v i d e s t h a t t h e c o n v e y a n c e o f l a n d i s v o i d a s t o t h e g r a n t e e u n l e s s t h e d e e d t r a n s f e r r i n g t h e l a n d i s r e c o r d e d . H e r e , t h e d e e d s c o n v e y i n g t h e l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p w e r e n o t r e c o r d e d u n t i l A u g . 3 0 , 1 9 9 1 . N e i t h e r p a r t y h a s r a i s e d , a n d w e d o n o t r e a c h , t h e i s s u e o f w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s g i f t s w e r e n o t c o m p l e t e d u n t i l t h e d a t e o f r e c o r d a t i o n . C f . E s t a t e o f W h i t t v . C o m m i s s i o n e r , 7 5 1 F . 2 d 1 5 4 8 , 1 5 6 1 ( 1 1 t h C i r . 1 9 8 5 ) ( f a c t s i n d i c a t e d t h a t g i f t s w e r e n o t i n t e n d e d t o b e c o m p l e t e d u n t i l t h e r e c o r d a t i o n o f t h e d e e d s o f c o n v e y a n c e ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 3 - 2 6 2 . I t i s o f l i t t l e c o n s e q u e n c e t o o u r a n a l y s i s , h o w e v e r , w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s g i f t s o f i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d w e r e c o m p l e t e d o n A u g . 2 o r A u g . 3 0 , 1 9 9 1 . W e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r t h a t a n y g i f t t o h i s s o n s w a s n o t c o m p l e t e d b e f o r e A u g u s t 2 , 1 9 9 1 . 9 O n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , t h e r e w a s n o c o m p l e t e d g i f t , b e c a u s e t h e r e w a s n o d o n e e , a n d p e t i t i o n e r h a d n o t p a r t e d w i t h d o m i n i o n a n d c o n t r o l o v e r t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r c o u l d n o t m a k e a g i f t t o h i m s e l f . S e e K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 2 F . 2 d 1 2 2 0 , 1 2 2 4 ( 5 t h C i r . 1 9 8 2 ) . W e d i s a g r e e w i t h p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n , h o w e v e r , t h a t h i s g i f t s t o h i s s o n s o f i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d r e p r e s e n t e d g i f t s o f m i n o r i t y p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s b e c a u s e , a s j u s t d i s c u s s e d , t h e c r e a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ( a n d t h e r e f o r e t h e c r e a t i o n o f t h e s o n s ' p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s ) p r e c e d e d t h e c o m p l e t i o n o f p e t i t i o n e r ' s g i f t t o t h e p a r t n e r s h i p . T o a d o p t p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n w o u l d r e q u i r e u s t o r e c o g n i z e t h e e x i s t e n c e , h o w e v e r f l e e t i n g , o f a o n e - p e r s o n p a r t n e r s h i p , c o n t r a r y t o A l a b a m a l a w , w h i c h d e f i n e s a p a r t n e r s h i p a s " A n a s s o c i a t i o n o f t w o o r m o r e p e r s o n s t o c a r r y o n a s c o - o w n e r s a - 1 6 - b u s i n e s s f o r p r o f i t . " A l a . C o d e s e c . 1 0 - 8 - 2 ( 1 9 9 4 ) ; s e e L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . N o r d o w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n t h a t h i s t r a n s f e r s s h o u l d b e c h a r a c t e r i z e d a s e n h a n c e m e n t s o f h i s s o n s ' e x i s t e n t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . T h e g i f t t a x i s i m p o s e d o n t h e t r a n s f e r o f p r o p e r t y . S e e s e c . 2 5 0 1 . H e r e t h e p r o p e r t y t h a t p e t i t i o n e r p o s s e s s e d a n d t r a n s f e r r e d w a s h i s i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k . H o w p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s o f t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k m a y h a v e e n h a n c e d t h e s o n s ' p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s i s i m m a t e r i a l , f o r t h e g i f t t a x i s i m p o s e d o n t h e v a l u e o f w h a t t h e d o n o r t r a n s f e r s , n o t w h a t t h e d o n e e r e c e i v e s . S e e R o b i n e t t e v . H e l v e r i n g , 3 1 8 U . S . 1 8 4 , 1 8 6 ( 1 9 4 3 ) ( t h e g i f t t a x i s " m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r " ) ; S t i n s o n E s t a t e v . U n i t e d S t a t e s , 2 1 4 F . 3 d 8 4 6 , 8 4 9 ( 7 t h C i r . 2 0 0 0 ) ; C i t i z e n s B a n k & T r u s t C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 9 F . 2 d 1 2 4 9 ( 7 t h C i r . 1 9 8 8 ) ( f o r g i f t a n d e s t a t e t a x p u r p o s e s , v a l u e o f s t o c k t r a n s f e r r e d t o t r u s t s w a s d e t e r m i n e d w i t h o u t r e g a r d t o t e r m s o r e x i s t e n c e o f t r u s t ) ; G o o d m a n v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 6 F . 2 d 2 1 8 , 2 1 9 ( 2 d C i r . 1 9 4 6 ) , a f f g . 4 T . C . 1 9 1 ( 1 9 4 4 ) ; W a r d v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 7 8 , 1 0 0 - 1 0 1 ( 1 9 8 6 ) ; L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . ; c f . E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 , 1 0 0 1 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) ( f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s , " t h e p r o p e r t y t o b e v a l u e d i s t h e p r o p e r t y w h i c h i s a c t u a l l y t r a n s f e r r e d , a s c o n t r a s t e d w i t h t h e - 1 7 - i n t e r e s t h e l d b y t h e d e c e d e n t b e f o r e d e a t h o r t h e i n t e r e s t h e l d b y t h e l e g a t e e a f t e r d e a t h " ) . 1 . P e t i t i o n e r ' s C o n s t i t u t i o n a l C h a l l e n g e P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e g i f t t a x m u s t b e m e a s u r e d n o t b y r e f e r e n c e t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n t h e h a n d s o f t h e d o n o r b u t " b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n g r a t u i t o u s t r a n s i t . " O t h e r w i s e , p e t i t i o n e r a r g u e s , t h e g i f t t a x w o u l d b e a d i r e c t t a x o n t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y , i n c o n t r a v e n t i o n o f t h e c o n s t i t u t i o n a l r e s t r a i n t o n t h e i m p o s i t i o n o f d i r e c t t a x e s ( t h e D i r e c t T a x C l a u s e ) . S e e U . S . C o n s t . a r t . I , s e c . 9 , c l . 4 ( " N o c a p i t a t i o n , o r o t h e r d i r e c t , T a x s h a l l b e l a i d , u n l e s s i n P r o p o r t i o n t o t h e C e n s u s o r E n u m e r a t i o n h e r e i n b e f o r e d i r e c t e d t o b e t a k e n . " ) . P e t i t i o n e r ' s a r g u m e n t i s w i t h o u t m e r i t . I n u p h o l d i n g t h e F e d e r a l g i f t t a x a g a i n s t a c h a l l e n g e b a s e d o n t h e D i r e c t T a x C l a u s e , t h e S u p r e m e C o u r t s t a t e d i n B r o m l e y v . M c C a u g h n , 2 8 0 U . S . 1 2 4 , 1 3 6 - 1 3 8 ( 1 9 2 9 ) : W h i l e t a x e s l e v i e d u p o n o r c o l l e c t e d f r o m p e r s o n s b e c a u s e o f t h e i r g e n e r a l o w n e r s h i p o f p r o p e r t y m a y b e t a k e n t o b e d i r e c t , * * * t h i s C o u r t h a s c o n s i s t e n t l y h e l d , a l m o s t f r o m t h e f o u n d a t i o n o f t h e g o v e r n m e n t , t h a t a t a x i m p o s e d u p o n a p a r t i c u l a r u s e o f p r o p e r t y o r t h e e x e r c i s e o f a s i n g l e p o w e r o v e r p r o p e r t y i n c i d e n t a l t o o w n e r s h i p , i s a n e x c i s e w h i c h n e e d n o t b e a p p o r t i o n e d , a n d i t i s e n o u g h f o r p r e s e n t p u r p o s e s t h a t t h i s t a x i s o f t h e l a t t e r c l a s s * * * * * * * * * * I t i s s a i d t h a t s i n c e p r o p e r t y i s t h e s u m o f a l l t h e r i g h t s a n d p o w e r s i n c i d e n t t o o w n e r s h i p , i f a n u n a p p o r t i o n e d t a x o n t h e e x e r c i s e o f a n y o f t h e m i s - 1 8 - 1 0 I n d e e d , i n a c l o s e l y a n a l o g o u s c o n t e x t , t h e S u p r e m e C o u r t h a s h e l d t h a t t h e c o n s t i t u t i o n a l i t y o f t h e F e d e r a l e s t a t e t a x d o e s n o t d e p e n d u p o n t h e r e e v e n b e i n g a t r a n s f e r o f t h e p r o p e r t y a t d e a t h . S e e F e r n a n d e z v . W i e n e r , 3 2 6 U . S . 3 4 0 , 3 5 5 ( 1 9 4 5 ) ; ( c o n t i n u e d . . . ) u p h e l d , t h e d i s t i n c t i o n b e t w e e n d i r e c t a n d o t h e r c l a s s e s o f t a x e s m a y b e w i p e d o u t , s i n c e t h e p r o p e r t y i t s e l f m a y l i k e w i s e b e t a x e d b y r e s o r t t o t h e e x p e d i e n t o f l e v y i n g n u m e r o u s t a x e s u p o n i t s u s e s ; t h a t o n e o f t h e u s e s o f p r o p e r t y i s t o k e e p i t , a n d t h a t a t a x u p o n t h e p o s s e s s i o n o r k e e p i n g o f p r o p e r t y i s n o d i f f e r e n t f r o m a t a x o n t h e p r o p e r t y i t s e l f . E v e n i f w e a s s u m e t h a t a t a x l e v i e d u p o n a l l t h e u s e s t o w h i c h p r o p e r t y m a y b e p u t * * * w o u l d b e i n e f f e c t a t a x u p o n p r o p e r t y , * * * a n d h e n c e a d i r e c t t a x r e q u i r i n g a p p o r t i o n m e n t , t h a t i s n o t t h e c a s e b e f o r e u s . * * * * * * * * * * [ T h e g i f t t a x ] f a l l s s o f a r s h o r t o f t a x i n g g e n e r a l l y t h e u s e s o f p r o p e r t y t h a t i t c a n n o t b e l i k e n e d t o t h e t a x e s o n p r o p e r t y i t s e l f w h i c h h a v e b e e n r e c o g n i z e d a s d i r e c t . I t f a l l s , r a t h e r , i n t o t h a t c a t e g o r y o f i m p o s t s o r e x c i s e s w h i c h , s i n c e t h e y a p p l y o n l y t o a l i m i t e d e x e r c i s e o f p r o p e r t y r i g h t s , h a v e b e e n d e e m e d t o b e i n d i r e c t a n d s o v a l i d a l t h o u g h n o t a p p o r t i o n e d . I n s h o r t , t h e g i f t t a x i s n o t a d i r e c t t a x b e c a u s e i t i s n o t l e v i e d o n t h e " g e n e r a l o w n e r s h i p " o f p r o p e r t y b u t r a t h e r a p p l i e s o n l y t o " a l i m i t e d e x e r c i s e o f p r o p e r t y r i g h t s " ; i . e . , t h e e x e r c i s e o f t h e " p o w e r t o g i v e t h e p r o p e r t y o w n e d t o a n o t h e r . " I d . a t 1 3 6 . H e r e , p e t i t i o n e r ' s d i s p u t e i s n o t w i t h t h e f a c t t h a t h e m a d e a d o n a t i v e t r a n s f e r t h a t i s p r o p e r l y t h e s u b j e c t o f t h e F e d e r a l g i f t t a x , b u t r a t h e r w i t h t h e c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f m e a s u r i n g i t s v a l u e - - a c o n s i d e r a t i o n t h a t i s i r r e l e v a n t f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g t h e c o n s t i t u t i o n a l i t y o f t h e t a x . 1 0 - 1 9 - 1 0 ( . . . c o n t i n u e d ) B i t t k e r & L o k k e n , F e d e r a l T a x a t i o n o f I n c o m e , E s t a t e s a n d G i f t s , p a r . 1 2 0 . 1 . 3 , a t 1 2 0 - 6 ( 2 d e d . 1 9 9 3 ) ( t h e t r a n s f e r o f p r o p e r t y a t d e a t h i s " a s u f f i c i e n t c o n d i t i o n - - b u t n o t a n e c e s s a r y o n e - - f o r a c o n s t i t u t i o n a l t a x . B y h o l d i n g t h a t a t a x o n a t r a n s f e r a t d e a t h i s n o t a d i r e c t t a x , t h e C o u r t d i d n o t i m p l y t h a t a t a x o n s o m e t h i n g o t h e r t h a n a t r a n s f e r a t d e a t h i s a d i r e c t t a x " ) . 2 . D i d P e t i t i o n e r M a k e D i r e c t G i f t s t o H i s S o n s ? P e t i t i o n e r d e e d e d t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k t o t h e p a r t n e r s h i p . W h a t e v e r i n t e r e s t s h i s s o n s a c q u i r e d i n t h i s p r o p e r t y t h e y o b t a i n e d b y v i r t u e o f t h e i r s t a t u s a s p a r t n e r s i n t h e p a r t n e r s h i p . C l e a r l y , t h e n , c o n t r a r y t o o n e o f r e s p o n d e n t ' s a l t e r n a t i v e a r g u m e n t s , p e t i t i o n e r d i d n o t m a k e d i r e c t g i f t s o f t h e s e p r o p e r t i e s t o h i s s o n s . C f . L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ( t r a n s f e r b y d o n o r - f a t h e r o f b u i l d i n g s t o h i m s e l f a n d h i s c h i l d r e n a s t e n a n t s i n c o m m o n , " d . b . a . " ( d o i n g b u s i n e s s a s ) o n e o f v a r i o u s p a r t n e r s h i p s f o r m e d l a t e r t h e s a m e d a y t o h o l d t h e p a r t i c u l a r b u i l d i n g c o n v e y e d , r e p r e s e n t e d d i r e c t g i f t s t o t h e c h i l d r e n o f t h e f a t h e r ' s i n t e r e s t i n t h e b u i l d i n g s ) . 3 . D i d P e t i t i o n e r M a k e I n d i r e c t G i f t s t o H i s S o n s ? A g i f t m a y b e d i r e c t o r i n d i r e c t . S e e s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 1 ( a ) , G i f t T a x R e g s . T h e r e g u l a t i o n s p r o v i d e t h e f o l l o w i n g e x a m p l e o f a t r a n s f e r t h a t r e s u l t s i n a n i n d i r e c t t a x a b l e g i f t , a s s u m i n g t h a t t h e t r a n s f e r i s n o t m a d e f o r a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n : " A t r a n s f e r o f p r o p e r t y b y B t o a c o r p o r a t i o n g e n e r a l l y r e p r e s e n t s g i f t s b y B t o t h e o t h e r i n d i v i d u a l s h a r e h o l d e r s o f t h e c o r p o r a t i o n t o t h e e x t e n t o f t h e i r - 2 0 - p r o p o r t i o n a t e i n t e r e s t s i n t h e c o r p o r a t i o n . " S e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 1 ( h ) ( 1 ) , G i f t T a x R e g s . A p p l i c a t i o n o f t h i s g e n e r a l r u l e i s w e l l e s t a b l i s h e d i n c a s e l a w . F o r i n s t a n c e , i n K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 2 F . 2 d a t 1 2 2 5 , t h e t a x p a y e r t r a n s f e r r e d h e r r a n c h t o a n e w l y f o r m e d c o r p o r a t i o n i n w h i c h s h e a n d h e r t w o s o n s o w n e d a l l t h e v o t i n g s t o c k . I n e x c h a n g e f o r t h e r a n c h , t h e t a x p a y e r r e c e i v e d a d d i t i o n a l s h a r e s o f t h e c o r p o r a t i o n ' s s t o c k . T h e s t o c k w a s d e t e r m i n e d t o b e l e s s v a l u a b l e t h a n t h e r a n c h . T h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n w h a t s h e g a v e a n d w h a t s h e g o t r e p r e s e n t e d a g i f t t o t h e s h a r e h o l d e r s . N o t i n g t h a t t h e t a x p a y e r c o u l d n o t m a k e a g i f t t o h e r s e l f , t h e c o u r t h e l d t h a t s h e m a d e a g i f t t o e a c h o f h e r s o n s o f o n e - t h i r d o f t h e t o t a l g i f t a m o u n t . S e e a l s o H e r i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 2 3 5 F . 2 d 1 4 9 , 1 5 1 ( 9 t h C i r . 1 9 5 6 ) ( t r a n s f e r s o f f a r m l a n d s t o a f a m i l y c o r p o r a t i o n o f w h i c h d o n o r s w e r e 4 0 - p e r c e n t o w n e r s r e p r e s e n t e d g i f t s t o o t h e r s h a r e h o l d e r s o f 6 0 p e r c e n t o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e f a r m l a n d s ) , m o d i f y i n g a n d r e m a n d i n g 2 1 T . C . 6 0 7 ( 1 9 5 4 ) ; C T U W G e o r g i a K e t t e m a n H o l l i n g s w o r t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 9 1 ( 1 9 8 6 ) ( m o t h e r ' s t r a n s f e r t o c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n o f p r o p e r t y i n e x c h a n g e f o r n o t e o f l e s s e r v a l u e r e p r e s e n t e d g i f t s t o t h e o t h e r f i v e s h a r e h o l d e r s o f f i v e - s i x t h s t h e d i f f e r e n c e i n v a l u e s o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d a n d t h e n o t e t h e m o t h e r r e c e i v e d ) ; E s t a t e o f H i t c h o n v . C o m m i s s i o n e r , 4 5 T . C . 9 6 ( 1 9 6 5 ) ( f a t h e r ' s t r a n s f e r o f s t o c k t o a f a m i l y c o r p o r a t i o n f o r n o - 2 1 - c o n s i d e r a t i o n c o n s t i t u t e d g i f t b y f a t h e r o f o n e - q u a r t e r i n t e r e s t t o e a c h o f t h r e e s h a r e h o l d e r - s o n s ) ; E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 ( f a t h e r ' s t r a n s f e r t o a f a m i l y c o r p o r a t i o n o f v o t i n g c o m m o n s t o c k i n e x c h a n g e f o r n o n v o t i n g c o m m o n s t o c k r e p r e s e n t e d g i f t s t o e a c h o f h i s t w o s h a r e h o l d e r - s o n s o f 5 0 p e r c e n t o f t h e d i f f e r e n c e i n t h e v a l u e s o f t h e s t o c k t h e f a t h e r t r a n s f e r r e d a n d o f t h e s t o c k h e r e c e i v e d ) ; c f . C h a n i n v . U n i t e d S t a t e s , 1 8 3 C t . C l . 7 4 5 , 3 9 3 F . 2 d 9 7 2 ( 1 9 6 8 ) ( t w o b r o t h e r s ' t r a n s f e r s o f s t o c k i n t h e i r w h o l l y o w n e d c o r p o r a t i o n t o t h e s u b s i d i a r y o f a n o t h e r f a m i l y c o r p o r a t i o n c o n s t i t u t e d g i f t s t o t h e o t h e r s h a r e h o l d e r s o f t h e f a m i l y c o r p o r a t i o n , r e d u c e d b y t h e p o r t i o n a t t r i b u t a b l e t o t h e b r o t h e r s ' o w n o w n e r s h i p i n t e r e s t s i n t h e f a m i l y c o r p o r a t i o n ) . L i k e w i s e , a t r a n s f e r t o a p a r t n e r s h i p f o r l e s s t h a n f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n m a y r e p r e s e n t a n i n d i r e c t g i f t t o t h e o t h e r p a r t n e r s . S e e G r o s s v . C o m m i s s i o n e r , 7 T . C . 8 3 7 ( 1 9 4 6 ) ( t a x p a y e r ' s a n d s p o u s e ' s t r a n s f e r o f b u s i n e s s a s s e t s i n t o a n e w l y f o r m e d p a r t n e r s h i p a m o n g t h e m s e l v e s , t h e i r d a u g h t e r , a n d s o n - i n - l a w r e s u l t e d i n t a x a b l e g i f t s t o t h e d a u g h t e r a n d s o n - i n - l a w ) . O b v i o u s l y , n o t e v e r y c a p i t a l c o n t r i b u t i o n t o a p a r t n e r s h i p r e s u l t s i n a g i f t t o t h e o t h e r p a r t n e r s , p a r t i c u l a r l y w h e r e t h e c o n t r i b u t i n g p a r t n e r ' s c a p i t a l a c c o u n t i s i n c r e a s e d b y t h e a m o u n t o f h i s c o n t r i b u t i o n , t h u s e n t i t l i n g h i m t o r e c o u p t h e s a m e a m o u n t u p o n l i q u i d a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p . I n t h e i n s t a n t c a s e , h o w e v e r , p e t i t i o n e r ' s c o n t r i b u t i o n s o f t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k - 2 2 - 1 1 W e d o n o t s u g g e s t , a n d r e s p o n d e n t h a s n o t a r g u e d , t h a t s u c h a n a n a l y s i s n e c e s s a r i l y e n t a i l s d i s r e g a r d i n g t h e p a r t n e r s h i p . S i m i l a r l y , i n K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 2 F . 2 d 1 2 2 0 ( 5 t h C i r . 1 9 8 2 ) , a n d i n t h e o t h e r c a s e s c i t e d s u p r a t r e a t i n g g i f t s t o c o r p o r a t i o n s a s i n d i r e c t g i f t s t o t h e o t h e r s h a r e h o l d e r s , t h e c o u r t s d i d n o t n e c e s s a r i l y d i s r e g a r d t h e d o n e e c o r p o r a t i o n s . I n e i t h e r c a s e , c h a r a c t e r i z i n g t h e s u b j e c t g i f t a s c o m p r i s i n g p r o p o r t i o n a l i n d i r e c t g i f t s t o t h e o t h e r p a r t n e r s o r s h a r e h o l d e r s , a s t h e c a s e m a y b e , r a t h e r t h a n a s a s i n g l e g i f t t o t h e e n t i t y o f w h i c h t h e d o n o r i s p a r t o w n e r , r e f l e c t s t h e e x i g e n c y t h a t t h e d o n o r c a n n o t m a k e a g i f t t o h i m s e l f o r h e r s e l f . S e e i d . a t 1 2 2 4 ( " M r s . K i n c a i d c a n n o t , o f c o u r s e , m a k e a g i f t t o h e r s e l f " ) . s t o c k w e r e a l l o c a t e d t o h i s a n d h i s s o n s ' c a p i t a l a c c o u n t s a c c o r d i n g t o t h e i r r e s p e c t i v e p a r t n e r s h i p s h a r e s . U n d e r t h e p a r t n e r s h i p a g r e e m e n t , e a c h s o n w a s e n t i t l e d t o r e c e i v e d i s t r i b u t i o n o f a n y p a r t o f h i s c a p i t a l a c c o u n t w i t h p r i o r c o n s e n t o f t h e o t h e r p a r t n e r s ( i . e . , h i s f a t h e r a n d b r o t h e r ) , a n d w a s e n t i t l e d t o s e l l h i s p a r t n e r s h i p i n t e r e s t a f t e r g r a n t i n g h i s f a t h e r a n d b r o t h e r t h e f i r s t o p t i o n t o p u r c h a s e h i s i n t e r e s t a t f a i r m a r k e t v a l u e . U p o n d i s s o l u t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p , e a c h s o n w a s e n t i t l e d t o r e c e i v e p a y m e n t o f t h e b a l a n c e i n h i s c a p i t a l a c c o u n t . I n t h e s e c i r c u m s t a n c e s , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s t o t h e p a r t n e r s h i p r e p r e s e n t i n d i r e c t g i f t s t o e a c h o f h i s s o n s , J o h n a n d W i l l i a m , o f u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d a n d i n t h e b a n k s t o c k . 1 1 I n r e a c h i n g t h i s c o n c l u s i o n , w e h a v e e f f e c t i v e l y a g g r e g a t e d p e t i t i o n e r ' s t w o s e p a r a t e , s a m e - d a y t r a n s f e r s t o t h e p a r t n e r s h i p o f u n d i v i d e d 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d t o r e f l e c t - 2 3 - t h e e c o n o m i c s u b s t a n c e o f p e t i t i o n e r ' s c o n v e y a n c e t o t h e p a r t n e r s h i p o f h i s e n t i r e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d . W e h a v e n o t , h o w e v e r , a g g r e g a t e d t h e s e p a r a t e , i n d i r e c t g i f t s t o h i s s o n s , J o h n a n d W i l l i a m . S e e E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 ( f o r p u r p o s e s o f t h e g i f t t a x , e a c h s e p a r a t e g i f t m u s t b e v a l u e d s e p a r a t e l y ) , a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n ; c f . E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) ( r e j e c t i n g f a m i l y a t t r i b u t i o n i n v a l u i n g s t o c k f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s ) . D . V a l u a t i o n o f t h e L e a s e d L a n d T h e p a r t i e s r e l y o n e x p e r t t e s t i m o n y t o v a l u e p e t i t i o n e r ' s i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d a t t h e t i m e h e t r a n s f e r r e d i t t o t h e p a r t n e r s h i p . W e e v a l u a t e e x p e r t o p i n i o n s i n l i g h t o f a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d a n d m a y a c c e p t o r r e j e c t t h e e x p e r t t e s t i m o n y , i n w h o l e o r i n p a r t , a c c o r d i n g t o o u r o w n j u d g m e n t . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; E s t a t e o f M e l l i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 2 T . C . 2 6 , 3 9 ( 1 9 9 9 ) . " T h e p e r s u a s i v e n e s s o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n d e p e n d s l a r g e l y u p o n t h e d i s c l o s e d f a c t s o n w h i c h i t i s b a s e d . " E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 3 8 ( 1 9 9 8 ) . W e m a y b e s e l e c t i v e i n o u r u s e o f a n y p a r t o f a n e x p e r t ' s o p i n i o n . S e e i d . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d t e s t i m o n y o f t h r e e e x p e r t w i t n e s s e s : M r . N o r m a n W . L i p s c o m b ( L i p s c o m b ) , M r . G e n e D i l m o r e ( D i l m o r e ) , a n d M r . H a r r y L . H a n e y , J r . ( H a n e y ) . - 2 4 - 1 2 U n d e r a s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , p r o p e r t y i s v a l u e d b y i d e n t i f y i n g s a l e s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s a n d m a k i n g a p p r o p r i a t e a d j u s t m e n t s t o t h e s a l e s p r i c e s . 1 3 U n d e r a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h , i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y i s v a l u e d b y e s t i m a t i n g t h e p r e s e n t v a l u e o f a n t i c i p a t e d f u t u r e e c o n o m i c b e n e f i t s ; i . e . , c a s h f l o w s a n d r e v e r s i o n s . L i p s c o m b v a l u e d p e t i t i o n e r ' s 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d u n d e r b o t h a s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h 1 2 a n d a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h , 1 3 a n d t h e n r e c o n c i l e d t h e t w o r e s u l t s . U n d e r h i s s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , L i p s c o m b v a l u e d t h e l e a s e d l a n d a t $ 9 5 8 , 4 7 3 . I n a r r i v i n g a t t h i s v a l u e , L i p s c o m b d e t e r m i n e d a n i n d i c a t e d v a l u e o f t h e l e a s e d l a n d o n t h e b a s i s o f e a c h o f f o u r c o m p a r a b l e s a l e s , t h e n d i s c o u n t e d e a c h i n d i c a t e d v a l u e b y 4 5 p e r c e n t o n t h e t h e o r y t h a t b u y e r s w o u l d d e m a n d a s i g n i f i c a n t d i s c o u n t f o r p r o p e r t y e n c u m b e r e d b y a l e a s e f o r 3 2 y e a r s . U n d e r h i s i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h , L i p s c o m b v a l u e d t h e l e a s e d l a n d a t $ 7 9 5 , 3 6 4 . T r e a t i n g t h e v a l u e s d e t e r m i n e d u n d e r t h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h a n d t h e i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h a s e s t a b l i s h i n g u p p e r a n d l o w e r b o u n d a r i e s , r e s p e c t i v e l y , o f a r a n g e o f p o s s i b l e v a l u e s , a n d w e i g h i n g t h e i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h m o s t h e a v i l y , L i p s c o m b d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d , a s o f t h e d a t e o f t h e g i f t s , w a s $ 8 5 0 , 0 0 0 . L i p s c o m b t h e n d e t e r m i n e d t h a t a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s h o u l d b e s u b j e c t t o a 2 7 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r a f r a c t i o n a l o w n e r s h i p i n t e r e s t , a s d e t e r m i n e d b y a r a n g e o f a d j u s t m e n t s s u g g e s t e d b y h i s a n a l y s i s o f - 2 5 - w h a t h e d e e m e d t o b e t h r e e c o m p a r a b l e s a l e s o f f r a c t i o n a l r e a l e s t a t e i n t e r e s t s . T h e n e t r e s u l t w a s t h a t L i p s c o m b v a l u e d a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d a s o f M a r c h 3 1 , 1 9 9 1 , a t $ 3 1 0 , 2 5 0 . D i l m o r e u s e d a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h t o a r r i v e a t a $ 2 1 0 , 0 0 0 v a l u e f o r a n u n d i v i d e d o n e - h a l f f e e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d a s o f M a r c h 3 1 , 1 9 9 1 , a f t e r a p p l y i n g a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r a n u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . H a n e y ' s r e p o r t i s l i m i t e d t o i d e n t i f y i n g v a r i o u s f a c t o r s t h a t c o u l d n e g a t i v e l y a f f e c t t h e v a l u e o f t h e r e v e r s i o n a r y i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d a t t h e e x p i r a t i o n o f t h e l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e o n J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 ( t h e r e v e r s i o n ) ; h e p r o v i d e d n o s p e c i f i c d o l l a r e s t i m a t e o f t h e r e v e r s i o n ' s v a l u e . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t , M r . R i c h a r d A . M a l o y ( M a l o y ) , a l s o u s e d a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h , v a l u i n g p e t i t i o n e r ' s e n t i r e f e e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d , a s o f M a r c h 3 1 , 1 9 9 1 , a t $ 1 , 5 4 7 , 0 0 0 , c a l c u l a t e d a s t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e i n c o m e s t r e a m ( c o n t r a c t r e n t s ) p l u s t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e r e v e r s i o n . M a l o y ' s d e t e r m i n a t i o n o f p r e s e n t v a l u e r e f l e c t s n o d i s c o u n t s f o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s o r l i m i t e d m a r k e t a b i l i t y . O n b r i e f , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t t h e p r o p e r a n d m o s t r e a l i s t i c w a y t o v a l u e l a n d s u b j e c t t o a l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e i s t o u s e a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d o l o g y s u c h a s w a s e m p l o y e d i n S a u n d e r s v . U n i t e d S t a t e s , 4 8 A F T R 2 d 8 1 - 6 2 7 9 , 8 1 - 2 U S T C p a r . 1 3 , 4 1 9 ( M . D . G a . 1 9 8 1 ) . A c c o r d i n g l y , t h e p a r t i e s a r e - 2 6 - i n s u b s t a n t i a l a g r e e m e n t t h a t t h e l e a s e d l a n d s h o u l d b e v a l u e d a s o f t h e t i m e t h e s u b j e c t g i f t w a s m a d e a s t h e s u m o f : ( a ) T h e p r e s e n t v a l u e o f t h e p r o j e c t e d a n n u a l r e n t a l i n c o m e f r o m t h e l e a s e , p l u s ( b ) t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e r e v e r s i o n . T h e p a r t i e s d i s a g r e e , h o w e v e r , a b o u t n u m e r o u s a s s u m p t i o n s m a d e b y t h e e x p e r t s a t e a c h s t e p o f t h e v a l u a t i o n m e t h o d o l o g y . W e a d d r e s s t h e s e d i s a g r e e m e n t s b e l o w . 1 . P r e s e n t V a l u e o f P r o j e c t e d L e a s e R e n t s T h e v a l u e o f t h e l e a s e i n c o m e s t r e a m m a y b e e s t i m a t e d b y d e t e r m i n i n g t h e r e n t a l p a y m e n t s p e t i t i o n e r w a s r e c e i v i n g a t t h e t i m e o f t h e g i f t s , t h e n p r o j e c t i n g t h o s e r e n t s i n t o t h e f u t u r e b a s e d u p o n a n a n t i c i p a t e d g r o w t h r a t e , a n d f i n a l l y d i s c o u n t i n g t h e f u t u r e r e n t s p a y m e n t s t o a 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e u s i n g a n a p p r o p r i a t e d i s c o u n t r a t e . S e e S a u n d e r s v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a ; s e e a l s o E s t a t e o f B a r g e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 1 8 8 ( u s i n g a n i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h t o v a l u e g i f t o f 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t i m b e r l a n d ) ; c f . E s t a t e o f P r o c t o r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 2 0 8 . W e e s t i m a t e t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e p r o j e c t e d i n c o m e s t r e a m f r o m t h e l e a s e b a s e d u p o n e v e n t s , e x p e c t a t i o n s , a n d m a r k e t c o n d i t i o n s a s t h e y e x i s t e d a t t h e t i m e o f t h e g i f t s i n A u g u s t 1 9 9 1 . a . P r o j e c t e d A n n u a l I n c o m e F r o m t h e L e a s e I t i s u n d i s p u t e d t h a t w h e n p e t i t i o n e r m a d e t h e g i f t s , t h e r e m a i n i n g t e r m o f t h e l e a s e w a s a p p r o x i m a t e l y 3 2 y e a r s . T h e p a r t i e s h a v e a l s o s t i p u l a t e d t h e a c t u a l r e n t a l a m o u n t s r e c e i v e d - 2 7 - 1 4 M r . G e n e D i l m o r e ( D i l m o r e ) d e t e r m i n e d t h a t i n c r e a s e s i n t h e P r o d u c e r P r i c e I n d e x ( P P I ) a v e r a g e d 1 . 4 1 p e r c e n t o v e r t h e 1 0 y e a r s p r i o r t o p e t i t i o n e r ' s g i f t s . b y p e t i t i o n e r f r o m 1 9 5 7 t h r o u g h 1 9 9 5 . T h e p a r t i e s d i s a g r e e , h o w e v e r , a b o u t t h e a n t i c i p a t e d g r o w t h r a t e o f t h e a n n u a l r e n t p a y m e n t s o v e r t h e r e m a i n i n g l i f e o f t h e l e a s e . U n d e r t h e l e a s e , r e n t s a r e a d j u s t e d t o r e f l e c t c h a n g e s r e l a t i v e t o t h e a v e r a g e 1 9 5 5 W h o l e s a l e P r i c e I n d e x b u t o n l y a f t e r t h e r e h a s b e e n a c u m u l a t i v e a d j u s t m e n t o f a t l e a s t 5 p e r c e n t f r o m t h e l a s t c h a n g e . I n p r o j e c t i n g f u t u r e r e n t s , M a l o y , L i p s c o m b , a n d D i l m o r e e a c h r e l y o n h i s t o r i c a l c h a n g e s i n t h e P P I . M a l o y a n d L i p s c o m b a g r e e t h a t h i s t o r i c a l c h a n g e s i n t h e P P I a v e r a g e d 1 . 8 7 p e r c e n t f o r t h e 1 0 y e a r s b e f o r e 1 9 9 1 . 1 4 M a l o y e n d s h i s a n a l y s i s t h e r e , p r o j e c t i n g r e n t a l i n c r e a s e s o f 5 . 6 p e r c e n t ( 1 . 8 7 t i m e s 3 ) e v e r y 3 y e a r s f o r t h e d u r a t i o n o f t h e l e a s e . L i p s c o m b a n d D i l m o r e a l s o t a k e i n t o a c c o u n t h i s t o r i c a l d a t a s h o w i n g t h a t t h e r a t e o f a c t u a l r e n t i n c r e a s e s h a s l a g g e d b e h i n d t h e r a t e o f c h a n g e s i n t h e P P I , o s t e n s i b l y a s a r e s u l t o f i n c o n s t a n t a n n u a l r a t e s o f i n c r e a s e i n t h e P P I i n c o m b i n a t i o n w i t h t h e r e q u i r e m e n t t h a t r e n t s a d j u s t o n l y a f t e r t h e r e h a s b e e n a 5 - p e r c e n t c u m u l a t i v e c h a n g e i n t h e a v e r a g e p r i c e i n d e x . O n t h e b a s i s o f t h i s a n a l y s i s , L i p s c o m b p r o j e c t s l e a s e r e n t i n c r e a s e s o f 5 . 2 p e r c e n t e v e r y 3 y e a r s , a n d D i l m o r e e s t i m a t e s a n a v e r a g e l o n g - t e r m g r o w t h r a t e o f a p p r o x i m a t e l y 1 . 5 p e r c e n t p e r y e a r . - 2 8 - B e c a u s e r e n t i n c r e a s e s u n d e r t h e l e a s e h i s t o r i c a l l y h a v e l a g g e d b e h i n d i n c r e a s e s i n t h e P P I , a n d i n l i g h t o f t h e u n c e r t a i n t y a b o u t t h e m a g n i t u d e a n d d i r e c t i o n o f c h a n g e s i n P P I a n n u a l a v e r a g e s o v e r a p e r i o d a s l o n g a s t h e 3 2 y e a r s r e m a i n i n g o n t h e l e a s e t e r m a t t h e t i m e o f p e t i t i o n e r ' s g i f t s , w e c o n c l u d e t h a t i t i s a p p r o p r i a t e t o t a k e i n t o a c c o u n t h i s t o r i c a l p a t t e r n s o f a c t u a l r e n t s u n d e r t h e l e a s e . O n t h e b a s i s o f o u r r e v i e w o f a l l t h e e x p e r t r e p o r t s a n d t e s t i m o n y , w e c o n c l u d e t h a t L i p s c o m b ' s p r o j e c t i o n o f a 5 . 2 - p e r c e n t r e n t i n c r e a s e e v e r y 3 y e a r s f o r t h e d u r a t i o n o f t h e l e a s e i s f a i r a n d r e a s o n a b l e . b . P r e s e n t V a l u e o f P r o j e c t e d R e n t a l P a y m e n t s I n d e t e r m i n i n g t h e 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e o f t h e p r o j e c t e d r e n t a l p a y m e n t s , a c r i t i c a l f a c t o r i s t h e d i s c o u n t r a t e a p p l i e d t o t h e p r o j e c t e d l e a s e i n c o m e s t r e a m . L i p s c o m b s e l e c t e d a d i s c o u n t r a t e o f 8 p e r c e n t , a s r e p r e s e n t i n g " w h a t a t y p i c a l i n v e s t o r w o u l d h a v e e x p e c t e d f o r i n v e s t m e n t s o f t h i s t y p e o f l a n d . " H i s r e p o r t i n d i c a t e s t h a t a l t h o u g h t h e i n v e s t m e n t w a s " l o w - r i s k " , a h i g h e r d i s c o u n t r a t e w a s w a r r a n t e d o w i n g t o t h e l i m i t e d m a r k e t a b i l i t y o f t h e i n v e s t m e n t . L i p s c o m b a p p l i e d t h e 8 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e t o t h e a f t e r - t a x l e a s e i n c o m e s t r e a m ( a s s u m i n g a 3 5 - p e r c e n t t a x r a t e ) . D i l m o r e s e l e c t e d a d i s c o u n t r a t e o f 1 3 . 5 p e r c e n t , c o n s i s t i n g o f a 1 2 . 5 - p e r c e n t " b a s i c d i s c o u n t r a t e " a n d a n a d d i t i o n a l 1 p e r c e n t t o r e f l e c t t h e l a c k o f a r e f o r e s t a t i o n c l a u s e i n t h e l e a s e . D i l m o r e ' s r e p o r t s t a t e s t h a t h e s e l e c t e d t h e 1 2 . 5 - p e r c e n t - 2 9 - b a s i c r a t e a s b e i n g 3 . 5 p e r c e n t o v e r t h e p r i m e l e n d i n g r a t e o f 9 p e r c e n t a n d a p p r o x i m a t e l y 1 . 5 t i m e s t h e 3 0 - y e a r b o n d r a t e . H i s r e p o r t i n d i c a t e s t h a t t h i s b a s i c d i s c o u n t r a t e i s c o n s i s t e n t w i t h t h e s o m e w h a t l o w e r y i e l d s o n a l a n d l e a s e a t a B i r m i n g h a m s h o p p i n g c e n t e r a n d w i t h a n a t i o n a l s u r v e y o f 1 9 9 1 r e a l e s t a t e y i e l d s f o r a l l r e a l e s t a t e t y p e s . H i s r e p o r t s t a t e s t h a t a h i g h e r d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e f o r t h e l e a s e d l a n d t h a n f o r t h e s e o t h e r r e a l e s t a t e c o m p a r a b l e s b e c a u s e t h e l e a s e i n c o m e " i s d e p e n d e n t u p o n t h e s t a b i l i t y o r l a c k t h e r e o f i n t h e t i m b e r b u s i n e s s . " H i s r e p o r t i n d i c a t e s t h a t a n a d d i t i o n a l 1 - p e r c e n t d i s c o u n t s h o u l d b e a d d e d t o h i s 1 2 . 5 - p e r c e n t b a s i c r a t e t o r e f l e c t t h e a b s e n c e o f a n y l e a s e t e r m r e q u i r i n g t h e l e s s e e t o r e s e e d o r r e f o r e s t t h e l a n d u p o n t e r m i n a t i o n o f t h e l e a s e . D i l m o r e a p p l i e d t h e 1 3 . 5 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e t o t h e p r e t a x l e a s e i n c o m e s t r e a m . M a l o y s e l e c t e d a d i s c o u n t r a t e o f 8 p e r c e n t o n t h e b a s i s o f i n t e r v i e w s w i t h F e d e r a l L a n d B a n k a p p r a i s e r s a n d f o r e s t r y e c o n o m i c s p r o f e s s o r s . U n l i k e L i p s c o m b , b u t l i k e D i l m o r e , M a l o y a p p l i e d h i s s e l e c t e d d i s c o u n t r a t e t o t h e p r e t a x l e a s e i n c o m e s t r e a m . i . P r e t a x V e r s u s A f t e r - T a x P r e s e n t V a l u e A n a l y s i s R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t L i p s c o m b ' s u s e o f a n a f t e r - t a x a n a l y s i s i s i n a p p r o p r i a t e f o r d e t e r m i n i n g f a i r m a r k e t v a l u e . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t a n a f t e r - t a x a n a l y s i s i s " u s e d o n l y t o - 3 0 - 1 5 W e d e f i n e d t h e " i n v e s t m e n t d i f f e r e n t i a l m e t h o d " a s a " m e t h o d o f v a l u a t i o n f r e q u e n t l y u s e d b y a p p r a i s e r s t o c o m p a r e o n e p o t e n t i a l i n v e s t m e n t t o t h e w h o l e s p e c t r u m o f o t h e r i n v e s t m e n t o p p o r t u n i t i e s a v a i l a b l e t o a c l i e n t . " E s t a t e o f P r o c t o r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 2 0 8 . d e t e r m i n e t h e i n t e r n a l r a t e o f r e t u r n o f a p a r t i c u l a r i n v e s t o r . " R e s p o n d e n t c i t e s E s t a t e o f P r o c t o r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 2 0 8 , f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t " i n v e s t m e n t " a n a l y s i s d o e s n o t e q u a t e t o f a i r m a r k e t v a l u e a n a l y s i s . I n E s t a t e o f P r o c t o r , w e h e l d t h a t i n d e t e r m i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a r a n c h s u b j e c t t o a l i f e t i m e l e a s e o p t i o n , a " c o n v e n t i o n a l l e a s e a n a l y s i s m e t h o d " w a s p r e f e r a b l e t o a n " i n v e s t m e n t d i f f e r e n t i a l m e t h o d " , 1 5 b e c a u s e t h e l a t t e r m e t h o d " a t t e m p t s t o m e a s u r e ' i n v e s t m e n t v a l u e ' r a t h e r t h a n m a r k e t v a l u e . I n v e s t m e n t v a l u e i s m o r e s u b j e c t i v e b e c a u s e i t i s p r e d i c a t e d o n t h e i n v e s t m e n t p r e f e r e n c e s o f t h e i n d i v i d u a l i n v e s t o r . " I d . W e d i d n o t h o l d , h o w e v e r , a s a m a t t e r o f l a w t h a t i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n u n d e r t h e c o n v e n t i o n a l l e a s e a n a l y s i s m e t h o d m u s t b e d o n e o n a p r e t a x b a s i s , o r t h a t p a r t i c u l a r f a c t o r s t h a t a r e r e l e v a n t f o r i n v e s t m e n t p u r p o s e s a r e i r r e l e v a n t i n d e t e r m i n i n g f a i r m a r k e t v a l u e . R a t h e r , w e d e t e r m i n e d t h e a p p l i c a b l e d i s c o u n t r a t e b a s e d o n o u r c o n c l u s i o n t h a t i t w a s " a b e t t e r r e f l e c t i o n o f r i s k s a s s o c i a t e d w i t h i n v e s t i n g i n r a n c h p r o p e r t y , a n d i s a m o r e a c c u r a t e e s t i m a t e o f t h e r a t e o f r e t u r n i n v e s t o r s e x p e c t t o e a r n w h e n i n v e s t i n g i n r a n c h p r o p e r t y . " I d . - 3 1 - 1 6 I n h i s r e b u t t a l r e p o r t , M a l o y c i t e s t h e a b o v e - c i t e d t r e a t i s e f o r t h e d i f f e r e n t p r o p o s i t i o n t h a t p r e s e n t v a l u e a n a l y s i s i s p r o p e r l y a p p l i e d u s i n g b e f o r e - t a x i n c o m e s t r e a m s . M a l o y h a s p r o v i d e d n o p a g e r e f e r e n c e f o r h i s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e t r e a t i s e , a n d w e c o n c l u d e t h a t h i s r e l i a n c e o n t h e t r e a t i s e i s i n e r r o r . T h e r e i s n o f i x e d f o r m u l a f o r a p p l y i n g t h e f a c t o r s t h a t a r e c o n s i d e r e d i n d e t e r m i n i n g f a i r m a r k e t v a l u e o f a n a s s e t . S e e E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . a t 5 3 6 ( i n d e t e r m i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f m i n o r i t y b l o c k s o f s t o c k i n a c o r p o r a t i o n , i t w a s a p p r o p r i a t e t o t a k e i n t o c o n s i d e r a t i o n b u i l t - i n c a p i t a l g a i n s t a x o n t h e s t o c k ) . T h e w e i g h t g i v e n t o e a c h f a c t o r d e p e n d s u p o n t h e f a c t s o f e a c h c a s e . S e e i d . a t 5 3 6 - 5 3 7 . H e r e , t h e r e l e v a n t i n q u i r y i s w h e t h e r a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g s e l l e r a n d a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r , a s o f t h e d a t e o f p e t i t i o n e r ' s g i f t s , w o u l d h a v e a g r e e d t o a p r i c e f o r t h e l e a s e i n c o m e s t r e a m t h a t t o o k n o a c c o u n t o f t a x c o n s e q u e n c e s . S e e i d . a t 5 5 0 - 5 5 4 ; s e e a l s o E i s e n b e r g v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 5 F . 3 d 5 0 ( 2 d C i r . 1 9 9 8 ) ; E s t a t e o f B o r g a t e l l o v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 2 6 4 ; E s t a t e o f J a m e s o n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 4 3 . A t r e a t i s e r e l i e d u p o n b y b o t h p a r t i e s s t a t e s : P r e s e n t v a l u e c a n b e c a l c u l a t e d w i t h o r w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e i m p a c t o f * * * i n c o m e t a x e s a s l o n g a s t h e s p e c i f i c r i g h t s b e i n g a p p r a i s e d a r e c l e a r l y i d e n t i f i e d . T h e t e c h n i q u e s a n d p r o c e d u r e s s e l e c t e d a r e d e t e r m i n e d b y t h e p u r p o s e o f t h e a n a l y s i s , t h e a v a i l a b i l i t y o f d a t a , a n d t h e m a r k e t p r a c t i c e s . [ A p p r a i s a l I n s t i t u t e , T h e A p p r a i s a l o f R e a l E s t a t e 4 6 2 ( 1 1 t h e d . 1 9 9 6 ) . 1 6 ] - 3 2 - 1 7 D i l m o r e t e s t i f i e d t h a t i n t h i s c a s e h e h a d u s e d a b e f o r e - t a x a n a l y s i s t o d e t e r m i n e t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e l e a s e i n c o m e s t r e a m , b u t " y o u c o u l d d o i t e i t h e r w a y . " 1 8 I n h i s r e b u t t a l r e p o r t f i l e d b e f o r e t r i a l , M a l o y c o n t e n d s t h a t L i p s c o m b i n c o n s i s t e n t l y u s e d a n 8 - p e r c e n t p r e t a x d i s c o u n t r a t e a g a i n s t a f t e r - t a x i n c o m e . A l t h o u g h L i p s c o m b ' s e x p e r t r e p o r t i s n o t e x p l i c i t i n t h i s r e g a r d , i t i s c l e a r f r o m L i p s c o m b ' s t e s t i m o n y t h a t h i s i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d w a s a n a f t e r - t a x m e t h o d , e n t a i l i n g u s e o f a n a f t e r - t a x d i s c o u n t r a t e . L i p s c o m b t e s t i f i e d c o n v i n c i n g l y t h a t i n h i s e x p e r i e n c e i t w a s c u s t o m a r y p r a c t i c e i n t h e t i m b e r i n d u s t r y t o a p p l y a n a f t e r - t a x a n a l y s i s . 1 7 I n h i s r e b u t t a l r e p o r t , M a l o y i n c l u d e s a s a n a p p e n d i x p o r t i o n s o f a t r e a t i s e ( B u l l a r d , B a s i c C o n c e p t s i n F o r e s t V a l u a t i o n a n d I n v e s t m e n t A n a l y s i s , s e c . 6 . 2 ( 1 9 9 8 ) ) t h a t d e s c r i b e t h e u s e o f a n a f t e r - t a x a n a l y s i s f o r f o r e s t r y i n v e s t m e n t s , w h e r e b y o n e c o n v e r t s a l l c o s t s a n d r e v e n u e s t o a n a f t e r - t a x b a s i s a n d c a l c u l a t e s a l l p r e s e n t v a l u e s u s i n g a n a f t e r - t a x d i s c o u n t r a t e . A c c o r d i n g l y , a u t h o r i t i e s r e l i e d u p o n b y r e s p o n d e n t ' s o w n e x p e r t a p p e a r t o a c k n o w l e d g e t h a t a n a f t e r - t a x a n a l y s i s , c o n s i s t e n t l y u t i l i z i n g a f t e r - t a x i n c o m e a n d a f t e r - t a x d i s c o u n t r a t e s , m a y b e a p p r o p r i a t e . 1 8 I t i s t r u e , a s M a l o y i n d i c a t e s i n h i s r e b u t t a l r e p o r t , t h a t a n a f t e r - t a x a n a l y s i s r e q u i r e s a n a s s u m p t i o n a s t o w h e t h e r t h e h y p o t h e t i c a l b u y e r i s t a x a b l e a n d a t w h a t r a t e . I t a p p e a r s , h o w e v e r , t h a t i n s e l e c t i n g h i s d i s c o u n t r a t e , M a l o y h i m s e l f h a s - 3 3 - 1 9 M a l o y ' s r e p o r t i n d i c a t e s t h a t , o n t h e b a s i s o f h i s r e s e a r c h , y i e l d r a t e s a s s o c i a t e d w i t h i n v e s t m e n t s l i k e t h e s u b j e c t l e a s e r a n g e f r o m 6 t o 8 p e r c e n t , w i t h t h e l o w e r y i e l d s m o r e l i k e l y a s s o c i a t e d w i t h i n v e s t o r s w h o a r e t a x - e x e m p t . M a l o y s e l e c t s a n 8 - p e r c e n t r a t e a s s o c i a t e d w i t h t a x a b l e i n v e s t o r s . M o r e o v e r , a n 8 - p e r c e n t r a t e i s a p p r o x i m a t e l y 3 3 p e r c e n t h i g h e r t h a n t h e 6 - p e r c e n t r a t e t h a t h e a s s o c i a t e s w i t h t a x - e x e m p t i n v e s t o r s , i m p l y i n g a 3 3 - p e r c e n t t a x r a t e , w h i c h c o i n c i d e s r o u g h l y w i t h t h e 3 5 - p e r c e n t t a x r a t e t h a t L i p s c o m b a s s u m e s i n h i s a n a l y s i s . a s s u m e d t h a t t h e h y p o t h e t i c a l b u y e r i s t a x a b l e a t r a t e s c o n s i s t e n t w i t h t h o s e u s e d i n L i p s c o m b ' s a f t e r - t a x a n a l y s i s . 1 9 A c c o r d i n g l y , w e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s s u g g e s t i o n t h a t i n d e t e r m i n i n g t h e p r e s e n t v a l u e o f a p r o j e c t e d i n c o m e s t r e a m f o r g i f t t a x p u r p o s e s , t h e d e t e r m i n a t i o n m u s t a s a m a t t e r o f l a w b e m a d e o n a p r e t a x b a s i s . G i v e n L i p s c o m b ' s a s s u m e d 3 5 - p e r c e n t t a x r a t e , h i s 8 - p e r c e n t a f t e r - t a x d i s c o u n t r a t e m a y b e c o n v e r t e d t o a p r e t a x d i s c o u n t r a t e o f a p p r o x i m a t e l y 1 2 . 3 p e r c e n t ( 8 d i v i d e d b y ( 1 . 0 - . 3 5 ) ) , w h i c h i s v e r y c l o s e t o t h e 1 2 . 5 - p e r c e n t p r e t a x " b a s i c r a t e " s e l e c t e d b y D i l m o r e f o r u s e i n h i s p r e t a x a n a l y s i s . I n t h e i n s t a n t c i r c u m s t a n c e s , t h e c r i t i c a l q u e s t i o n , w e b e l i e v e , i s n o t w h e t h e r t o u s e a p r e t a x o r a f t e r - t a x a n a l y s i s , b u t w h e t h e r i t i s m o r e a p p r o p r i a t e t o a p p l y t h e p r e t a x d i s c o u n t r a t e s e l e c t e d b y M a l o y ( 8 p e r c e n t ) , o r b y D i l m o r e ( 1 3 . 5 p e r c e n t ) , o r t h e e q u i v a l e n t p r e t a x d i s c o u n t r a t e s e l e c t e d b y L i p s c o m b ( 1 2 . 3 p e r c e n t ) . - 3 4 - i i . N o m i n a l V e r s u s R e a l D i s c o u n t R a t e s T h e l e a s e t e r m s a d j u s t t h e a n n u a l r e n t p a y m e n t s f o r i n f l a t i o n . T h e p a r t i e s d i s a g r e e o v e r w h e t h e r , i n l i g h t o f t h i s i n f l a t i o n - a d j u s t m e n t f e a t u r e , i t i s a p p r o p r i a t e t o u s e a " r e a l " d i s c o u n t r a t e ( i . e . , a d i s c o u n t r a t e t h a t e l i m i n a t e s t h e e f f e c t s o f i n f l a t i o n ) o r a h i g h e r " n o m i n a l " d i s c o u n t r a t e ( i . e . , t h e r e a l r a t e p l u s t h e i n f l a t i o n r a t e ) . M a l o y ' s e x p e r t r e p o r t s t a t e s t h a t t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t r a t e t o a p p l y h e r e i s a r e a l r a t e . O n b r i e f , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e d i s c o u n t r a t e s u s e d b y p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s a r e t o o h i g h b e c a u s e t h e y a r e n o m i n a l r a t e s . P e t i t i o n e r a n d h i s e x p e r t s c o u n t e r t h a t i n t h e i n s t a n t c i r c u m s t a n c e s o n l y n o m i n a l d i s c o u n t r a t e s a n d n o t r e a l r a t e s a r e a p p r o p r i a t e . T h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e p a r t i e s a p p e a r r o o t e d a t l e a s t p a r t l y i n s e m a n t i c s . A c k n o w l e d g i n g t h a t t h e s e m a t t e r s a r e n o t s e l f - e v i d e n t t o t h o s e u n b a p t i z e d i n t h e m u r k y w a t e r s o f a c t u a r i a l s c i e n c e , w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r a n d h i s e x p e r t s , w h o s e v i e w s a l i g n w i t h t h e a f o r e m e n t i o n e d l e a r n e d t r e a t i s e , A p p r a i s a l I n s t i t u t e , s u p r a a t 4 6 0 - 4 6 1 , r e l i e d u p o n f o r d i f f e r e n t p u r p o s e s b y b o t h p a r t i e s , w h i c h s t a t e s a s f o l l o w s : B e c a u s e l e a s e t e r m s o f t e n a l l o w f o r i n f l a t i o n w i t h * * * a d j u s t m e n t s b a s e d o n t h e C o n s u m e r P r i c e I n d e x ( C P I ) , i t i s c o n v e n i e n t a n d c u s t o m a r y t o p r o j e c t i n c o m e a n d e x p e n s e s i n d o l l a r s a s t h e y a r e e x p e c t e d t o o c c u r , a n d n o t t o c o n v e r t t h e a m o u n t s i n t o c o n s t a n t d o l l a r s . U n a d j u s t e d d i s c o u n t r a t e s , r a t h e r t h a n r e a l r a t e s o f r e t u r n , a r e u s e d s o t h a t t h e s e r a t e s c a n b e c o m p a r e d w i t h o t h e r r a t e s q u o t e d i n t h e o p e n m a r k e t - - e . g . , m o r t g a g e i n t e r e s t r a t e s a n d b o n d y i e l d r a t e s . * * * - 3 5 - * * * * * * * P r o j e c t i n g t h e i n c o m e f r o m r e a l e s t a t e i n n o m i n a l t e r m s a l l o w s a n a n a l y s t t o c o n s i d e r w h e t h e r o r n o t t h e i n c o m e p o t e n t i a l o f t h e p r o p e r t y a n d t h e r e s a l e p r i c e w i l l i n c r e a s e w i t h i n f l a t i o n . T h e a p p r a i s e r m u s t b e c o n s i s t e n t a n d n o t d i s c o u n t i n f l a t e d d o l l a r s a t r e a l , u n i n f l a t e d r a t e s . W h e n i n f l a t e d n o m i n a l d o l l a r s a r e p r o j e c t e d , t h e d i s c o u n t r a t e m u s t a l s o b e a n o m i n a l d i s c o u n t r a t e t h a t r e f l e c t s t h e a n t i c i p a t e d i n f l a t i o n . [ E m p h a s i s a d d e d . ] W e c o n c l u d e t h a t M a l o y ' s 8 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e i s u n d e r s t a t e d a s a r e s u l t o f h i s i n a p p r o p r i a t e u s e o f a r e a l d i s c o u n t r a t e r a t h e r t h a n a h i g h e r n o m i n a l d i s c o u n t r a t e . i i i . A d j u s t m e n t o f D i s c o u n t R a t e f o r L a c k o f M a r k e t a b i l i t y I t a l s o a p p e a r s t h a t t h e d i f f e r e n c e s b e t w e e n r e s p o n d e n t ' s a n d p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s a r e p a r t l y a t t r i b u t a b l e t o t h e f a c t t h a t t h e y a r e v a l u i n g d i f f e r e n t t h i n g s . M a l o y ' s r e p o r t s t a t e s t h a t h e h a s d e t e r m i n e d t h e m a r k e t v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s l e a s e d f e e i n t e r e s t . D i l m o r e a n d L i p s c o m b , o n t h e o t h e r h a n d , h a v e e a c h v a l u e d a n u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t i n t h e l e a s e d f e e i n t e r e s t . L i p s c o m b , l i k e M a l o y b u t u n l i k e D i l m o r e , a c k n o w l e d g e s t h a t t h e l e a s e d l a n d i s a " l o w - r i s k " i n v e s t m e n t , w h i c h w o u l d s u g g e s t a r e l a t i v e l y l o w d i s c o u n t r a t e . L i p s c o m b ' s r e c o m m e n d e d d i s c o u n t r a t e r e f l e c t s a n u p w a r d a d j u s t m e n t t o r e f l e c t t h e l i m i t e d m a r k e t a b i l i t y o f a n u n d i v i d e d o n e - h a l f i n t e r e s t . A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , w e h a v e d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r o f t h e l e a s e d l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p s h o u l d b e c h a r a c t e r i z e d a s t w o s e p a r a t e u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t - 3 6 - 2 0 A l t e r n a t i v e l y , w h e r e t h e v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y i s t o b e d e t e r m i n e d w i t h a d j u s t m e n t s f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , i t c o u l d b e a p p r o p r i a t e i n s o m e c i r c u m s t a n c e s t o v a l u e t h e d o n o r ' s e n t i r e i n t e r e s t i n t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y e m p l o y i n g a d i s c o u n t r a t e t h a t r e f l e c t s n o a d j u s t m e n t f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y , a n d t h e n t o a d j u s t t h e v a l u e s o d e t e r m i n e d f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y w i t h a p p r o p r i a t e v a l u a t i o n d i s c o u n t s . A s d i s c u s s e d i n f r a , h o w e v e r , i t i s i n a p p r o p r i a t e t o m a k e r e d u n d a n t a d j u s t m e n t s t o b o t h t h e d i s c o u n t r a t e a n d t h e v a l u a t i o n d i s c o u n t . S e e B i t t k e r & L o k k e n , F e d e r a l T a x a t i o n o f I n c o m e , E s t a t e s , a n d G i f t s , p a r . 1 3 5 . 3 . 2 , a t 1 3 5 - 3 0 ( 2 d e d . 1 9 9 3 ) ( " W h e n p r o p e r t y i s v a l u e d b y c a p i t a l i z i n g i t s a n t i c i p a t e d n e t e a r n i n g s , n o m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t i s n e e d e d i f t h e c a p i t a l i z a t i o n f a c t o r r e f l e c t s n o t o n l y t h e e a r n i n g s i n i s o l a t i o n , b u t a l s o t h e f a c t t h a t t h e i n v e s t o r m a y f i n d i t d i f f i c u l t t o l i q u i d a t e t h e i n v e s t m e n t . " ) . 2 1 W e r e j e c t D i l m o r e ' s a d d i t i o n a l 1 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h e l a c k o f a r e f o r e s t a t i o n c l a u s e a t t h e e n d o f t h e l e a s e . A s d i s c u s s e d i n f r a , r e s p o n d e n t h a s a l l o w e d , a n d w e h a v e a c c e p t e d , a n a l l o w a n c e f o r r e f o r e s t a t i o n i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e r e v e r s i o n , t h u s m a k i n g D i l m o r e ' s a d d i t i o n a l 1 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r t h i s p u r p o s e u n n e c e s s a r y . i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d . W e a g r e e w i t h L i p s c o m b t h a t a n u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d w i l l m a k e i t a l e s s f a v o r a b l e i n v e s t m e n t t h a n t h e e n t i r e i n t e r e s t , b y m a k i n g i t l e s s m a r k e t a b l e a n d m o r e i l l i q u i d , a n d t h a t t h e s e f a c t o r s m a y b e a p p r o p r i a t e l y c o n s i d e r e d i n s e l e c t i n g t h e d i s c o u n t r a t e . 2 0 S e e S a u n d e r s v . U n i t e d S t a t e s , 4 8 A F T R 2 d 8 1 - 6 2 7 9 , 8 1 - 2 U S T C p a r . 1 3 , 4 1 9 ( M . D . G a . 1 9 8 1 ) . A c c o r d i n g l y , w e c o n c l u d e t h a t L i p s c o m b ' s s e l e c t e d d i s c o u n t r a t e i s f a i r a n d r e a s o n a b l e . O u r c o n c l u s i o n i s b o l s t e r e d b y t h e f a c t t h a t , w h e n c o n v e r t e d t o a p r e t a x r a t e , L i p s c o m b ' s d i s c o u n t r a t e n e a r l y c o i n c i d e s w i t h t h e " b a s i c r a t e " d e t e r m i n e d b y D i l m o r e u s i n g a d i f f e r e n t m e t h o d o l o g y b a s e d o n c o m p a r i s o n s w i t h v a r i o u s o t h e r t y p e s o f i n v e s t m e n t s . 2 1 - 3 7 - 2 2 O n b r i e f , p e t i t i o n e r a l l e g e s t h a t t o a r r i v e a t t h e $ 4 , 1 2 7 , 6 8 7 v a l u e f o r t h e r e v e r s i o n o f t h e l e a s e d l a n d , L i p s c o m b a p p l i e d a g r o w t h r a t e o f 4 p e r c e n t t o c o m p a r a b l e 1 9 9 1 v a l u e s . T h e p a r t s o f t h e r e c o r d t h a t p e t i t i o n e r ' s b r i e f c i t e s i n s u p p o r t o f t h i s p r o p o s i t i o n , h o w e v e r , d o n o t y i e l d t h i s i n f o r m a t i o n , n o r h a v e w e d i s c o v e r e d i t e l s e w h e r e i n t h e r e c o r d . S t a t e m e n t s i n b r i e f s d o n o t c o n s t i t u t e e v i d e n c e . S e e R u l e 1 4 3 ( b ) . E v e n i f w e w e r e t o a s s u m e a r g u e n d o t h a t p e t i t i o n e r ' s r e p r e s e n t a t i o n a b o u t L i p s c o m b ' s d e r i v a t i o n o f t h e r e v e r s i o n v a l u e w e r e a c c u r a t e , t h e r e c o r d i s i n a d e q u a t e t o a l l o w u s t o i d e n t i f y w i t h c e r t a i n t y t h e c o m p a r a b l e s L i p s c o m b u s e d f o r t h i s p u r p o s e o r t o m e a n i n g f u l l y e v a l u a t e t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f e i t h e r t h e c o m p a r a b l e s o r t h e a s s u m e d g r o w t h r a t e t h a t p e t i t i o n e r a l l e g e s L i p s c o m b e m p l o y e d i n h i s a n a l y s i s . I f w e w e r e t o a s s u m e a r g u e n d o t h a t t h e c o m p a r a b l e s i n q u e s t i o n w e r e t h e s a m e c o m p a r a b l e s L i p s c o m b u s e d i n h i s s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , t h e f a c t s d i s c l o s e d i n h i s r e p o r t a n d t e s t i m o n y a r e i n a d e q u a t e t o p e r s u a d e u s t h a t t h o s e c o m p a r a b l e s w e r e d e t e r m i n e d a p p r o p r i a t e l y . A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , u s i n g t h e s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h , L i p s c o m b d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r ' s i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d h a d a 1 9 9 1 f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 9 5 8 , 4 7 3 . L i p s c o m b d e r i v e d t h i s n u m b e r b y a p p l y i n g a 4 5 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o w h a t h e d e e m e d t o b e c o m p a r a b l e s a l e s . L i p s c o m b t e s t i f i e d t h a t h e d e t e r m i n e d t h e 4 5 - ( c o n t i n u e d . . . ) W e h o l d a n d c o n c l u d e , t h e r e f o r e , t h a t L i p s c o m b h a s f a i r l y a n d r e a s o n a b l y d e t e r m i n e d t h e n e t p r e s e n t v a l u e o f t h e l e a s e i n c o m e s t r e a m t o b e $ 5 6 6 , 7 7 3 . 2 . P r e s e n t V a l u e o f t h e R e v e r s i o n L i p s c o m b ' s i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n a p p r o a c h a s s u m e s t h a t t h e l e a s e d l a n d w i l l h a v e a J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , p r e t a x r e v e r s i o n v a l u e o f $ 4 , 1 2 7 , 6 8 7 . L i p s c o m b t h e n p u r p o r t s t o a r r i v e a t a J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , a f t e r - t a x v a l u e o f t h e r e v e r s i o n b y a s s u m i n g a 3 5 - p e r c e n t t a x o n $ 4 , 1 2 7 , 6 8 7 , a n d t h e n d i s c o u n t i n g t h i s a f t e r - t a x a m o u n t t o 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e u s i n g a n 8 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e . N o t h i n g i n t h e r e c o r d e x p l a i n s L i p s c o m b ' s d e r i v a t i o n o f h i s e s t i m a t e d J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , p r e t a x c o n v e r s i o n v a l u e . 2 2 F u r t h e r m o r e , w e - 3 8 - 2 2 ( . . . c o n t i n u e d ) p e r c e n t d i s c o u n t b a s e d o n a n a l y s i s o f s a l e s o f o t h e r l e a s e d p r o p e r t i e s , w h i c h s h o w e d a r a n g e o f d i s c o u n t s f r o m 3 0 p e r c e n t t o " a l m o s t 1 0 0 p e r c e n t " . T h e r e c o r d d o e s n o t r e v e a l h o w L i p s c o m b c h o s e t h e 4 5 - p e r c e n t d i s c o u n t f r o m t h i s w i d e r a n g e . M o r e o v e r , t h e d a t a u n d e r l y i n g h i s a n a l y s i s o f t h e s e o t h e r s a l e s a r e n o t p a r t o f t h e r e c o r d . A c c o r d i n g l y , w e a r e u n a b l e t o a s s e s s o r a c c e p t t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e 4 5 - p e r c e n t d i s c o u n t t h a t L i p s c o m b a p p l i e d . d i s a g r e e w i t h L i p s c o m b ' s i m p l i c i t p r e m i s e , o t h e r w i s e u n s u p p o r t e d b y t h e r e c o r d o r c o m m o n s e n s e , t h a t i n d e t e r m i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r e v e r s i o n - - e i t h e r i n 2 0 2 3 o r i n 1 9 9 1 - - a h y p o t h e t i c a l w i l l i n g b u y e r a n d s e l l e r w o u l d h a v e a d j u s t e d t h e p r i c e d o w n w a r d t o a c c o u n t f o r t h e s e l l e r ' s i n c o m e t a x l i a b i l i t y o n t h e s a l e . C f . E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 ( 1 9 9 8 ) . D i l m o r e c a l c u l a t e s t h e J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , v a l u e o f t h e r e v e r s i o n b y p r o j e c t i n g l e a s e r e n t a l i n c o m e t o b e $ 9 5 , 0 5 2 i n 2 0 2 3 , a n d t h e n c a p i t a l i z i n g i t a t a r a t e o f 1 2 . 6 p e r c e n t , t o y i e l d a n e s t i m a t e d J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , v a l u e o f $ 7 5 4 , 3 8 1 . H e t h e n d i s c o u n t s t h e J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , v a l u e t o 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e . D i l m o r e ' s m e t h o d i m p r o p e r l y s e e k s t o d e t e r m i n e t h e J a n u a r y 1 , 2 0 2 3 , v a l u e o f t h e r e v e r s i o n o n t h e b a s i s o f t h e f i n a l y e a r ' s l e a s e p a y m e n t s . W e a r e u n c o n v i n c e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e l a n d i n 2 0 2 3 , w h e n t h e l e a s e e x p i r e s , i s p r o p e r l y c o m p u t e d o n t h e b a s i s o f t h e l a s t y e a r ' s r e n t p a y m e n t s u n d e r t h e l e a s e . A c c o r d i n g l y , w e r e j e c t D i l m o r e ' s c o n c l u s i o n s i n t h i s r e g a r d . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t M a l o y c a l c u l a t e s t h e v a l u e o f t h e r e v e r s i o n b y f i r s t e s t a b l i s h i n g a $ 2 3 8 p e r a c r e " b a s e l i n e " - 3 9 - 2 3 M a l o y ' s a s s u m p t i o n o f a 5 - p e r c e n t g r o w t h r a t e i s b a s e d o n h i s d e t e r m i n a t i o n t h a t t i m b e r l a n d i n g e n e r a l w o u l d b e n e f i t f r o m i n c r e a s e d t i m b e r p r i c e s , F e d e r a l p r o g r a m s , a n d t h e l e a s i n g o f h u n t i n g r i g h t s . 2 4 M a l o y e s t i m a t e s r e p l a n t i n g c o s t s i n 2 0 2 3 b y d e t e r m i n i n g a n e s t i m a t e d $ 1 5 0 p e r a c r e r e p l a n t i n g c o s t i n 1 9 9 0 a n d t h e n a d j u s t i n g t h i s n u m b e r u p w a r d t o r e f l e c t a n e s t i m a t e d a n n u a l i n f l a t i o n r a t e o f 1 . 8 7 p e r c e n t . 2 5 P e t i t i o n e r ' s o w n w i t n e s s , C h a r l e s I r w i n , t e s t i f i e d t h a t i n 1 9 9 1 i t p r o b a b l y w o u l d h a v e c o s t $ 7 5 - $ 8 0 p e r a c r e t o p r e p a r e t h e l a n d f o r p l a n t i n g i f i t l a y f a l l o w f o r u n d e r 1 y e a r , a n d $ 5 0 - $ 5 5 p e r a c r e t o p l a n t t h e l a n d , r e s u l t i n g i n a t o t a l c o s t o f $ 1 2 5 - $ 1 3 5 p e r a c r e . T h u s , M a l o y ' s r e p l a n t i n g e s t i m a t e i s a c t u a l l y g r e a t e r t h a n I r w i n ' s . I r w i n d o e s c l a i m t h a t t h e c o s t s t o p r e p a r e t h e l a n d c o u l d " p r o b a b l y d o u b l e " i f t h e f a l l o w p e r i o d w a s 4 o r 5 y e a r s . I t s e e m s u n l i k e l y , h o w e v e r , t h a t t h e l e s s e e ( c o n t i n u e d . . . ) e s t i m a t e o f t h e v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t f e e s i m p l e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d i n 1 9 9 1 . M a l o y d e t e r m i n e s t h i s b a s e l i n e e s t i m a t e o n t h e b a s i s o f c o m p a r i s o n s w i t h n u m e r o u s p r o p e r t y s a l e s i n t h e s a m e c o u n t i e s a s t h e l e a s e d l a n d . M a l o y t h e n a p p l i e s a g r o w t h r a t e o f 5 p e r c e n t t o p r o j e c t a f u t u r e v a l u e f o r t h e r e v e r s i o n i n 2 0 2 3 o f $ 1 0 , 2 4 5 , 0 2 0 . 2 3 F r o m t h i s a m o u n t , M a l o y s u b t r a c t s $ 2 , 4 5 4 , 3 1 5 f o r e s t i m a t e d r e p l a n t i n g c o s t s i n 2 0 2 3 , t o y i e l d n e t f u t u r e v a l u e i n 2 0 2 3 o f $ 7 , 7 9 0 , 7 0 6 . 2 4 M a l o y t h e n a p p l i e s a d i s c o u n t r a t e o f 8 p e r c e n t t o y i e l d a p r e s e n t v a l u e o f t h e r e v e r s i o n o f $ 6 6 3 , 7 6 8 . A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , w e d i s a g r e e w i t h M a l o y ' s s e l e c t e d d i s c o u n t r a t e a s b e i n g u n d e r s t a t e d . W e c o n c l u d e , h o w e v e r , t h a t M a l o y ' s v a l u a t i o n o f t h e r e v e r s i o n i s i n a l l o t h e r r e s p e c t s r e a s o n a b l e a n d i s b a s e d o n s o u n d a s s u m p t i o n s a n d m e t h o d o l o g y , t a k i n g i n t o c o n s i d e r a t i o n , a m o n g o t h e r t h i n g s , r e a s o n a b l e c o s t s o f r e f o r e s t i n g t h e l a n d a t t h e e n d o f t h e l e a s e . 2 5 A c c o r d i n g l y , - 4 0 - 2 5 ( . . . c o n t i n u e d ) u n d e r a l o n g - t e r m t i m b e r l e a s e w o u l d a l l o w t h e l a n d t o l i e f a l l o w f o r a n u m b e r o f y e a r s b e f o r e t h e e n d o f t h e l e a s e , r a t h e r t h a n m a n a g i n g t i m b e r h a r v e s t i n g t o m a x i m i z e t h e t i m b e r ' s g r o w t h p o t e n t i a l f o r t h e f u l l d u r a t i o n o f t h e l e a s e . 2 6 O n b r i e f , p e t i t i o n e r - - a g r e e i n g w h o l l y w i t h n o n e o f h i s s e v e r a l e x p e r t s , b u t i n s t e a d r e l y i n g s e l e c t i v e l y o n d i s c r e t e a s p e c t s o f t h e i r s e v e r a l r e p o r t s - - u r g e s t h a t t h e 1 9 9 1 v a l u e o f t h e r e v e r s i o n w a s o n l y $ 3 0 , 0 2 4 . I n d e f e n s e o f t h i s s m a l l n u m b e r , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t " n o o n e i n t h e i r r i g h t m i n d i s g o i n g t o p a y a n y t h i n g i n 1 9 9 1 f o r a r e s i d u a l i n t e r e s t i n t h e y e a r 2 0 2 3 " . P e t i t i o n e r a r g u e s , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t t h e r e m a y b e a r e d u c e d m a r k e t f o r t i m b e r , b e c a u s e w e m a y h a v e a p a p e r l e s s s o c i e t y b y 2 0 2 3 . M a y b e s o o n e r , j u d g i n g b y t h e s i z e o f t h e r e c o r d i n t h i s c a s e . N e v e r t h e l e s s , w e a r e u n p e r s u a d e d t h a t a f u t u r e f e e i n t e r e s t i n m o r e t h a n 9 , 0 0 0 a c r e s o f A l a b a m a t i m b e r l a n d h a s l i t t l e o r n o v a l u e . e m p l o y i n g M a l o y ' s m e t h o d o l o g y b u t s u b s t i t u t i n g t h e p r e t a x e q u i v a l e n t o f L i p s c o m b ' s s e l e c t e d d i s c o u n t r a t e ( 1 2 . 3 p e r c e n t ) , w e h o l d t h a t a t t h e t i m e o f p e t i t i o n e r ' s g i f t s , t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e r e v e r s i o n i n t h e l e a s e d l a n d w a s $ 1 9 0 , 2 9 1 . 2 6 E . D i s c o u n t s f o r F r a c t i o n a l I n t e r e s t s T h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t i f w e w e r e t o m e a s u r e p e t i t i o n e r ' s g i f t s b y r e f e r e n c e t o t h e s o n s ' i n t e r e s t s i n t h e p a r t n e r s h i p , t h e c o r r e c t m i n o r i t y a n d m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t w o u l d b e 3 3 . 5 p e r c e n t . W e h a v e d e t e r m i n e d , h o w e v e r , t h a t p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s r e p r e s e n t e d s e p a r a t e , i n d i r e c t g i f t s t o h i s s o n s o f i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k , r a t h e r t h a n g i f t s o f p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s o r e n h a n c e m e n t s t h e r e t o . A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , t h e g i f t t a x i s i m p o s e d o n t h e v a l u e o f w h a t t h e d o n o r t r a n s f e r s , n o t w h a t t h e d o n e e r e c e i v e s . S e e R o b i n e t t e v . H e l v e r i n g , 3 1 8 U . S . a t 1 8 6 ( t h e g i f t t a x i s " m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r " ) ; - 4 1 - 2 7 L i p s c o m b d e t e r m i n e d t h e 2 7 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e b y a n a l y z i n g s a l e s o f w h a t h e d e e m e d t o b e s i m i l a r p r o p e r t i e s , w h i c h i n d i c a t e d a r a n g e o f a d j u s t m e n t s f r o m 2 5 p e r c e n t t o 1 0 0 p e r c e n t . S t i n s o n E s t a t e v . U n i t e d S t a t e s , 2 1 4 F . 3 d a t 8 4 9 ; C i t i z e n s B a n k & T r u s t C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 9 F . 2 d 1 2 4 9 ( 7 t h C i r . 1 9 8 8 ) ( f o r g i f t a n d e s t a t e t a x p u r p o s e s , v a l u e o f s t o c k t r a n s f e r r e d t o t r u s t s w a s d e t e r m i n e d w i t h o u t r e g a r d t o t e r m s o r e x i s t e n c e o f t r u s t ) ; G o o d m a n v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 6 F . 2 d a t 2 1 9 ; W a r d v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . a t 1 0 0 - 1 0 1 ; L e F r a k v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 3 - 5 2 6 ; s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . A c c o r d i n g l y , t h e s u b j e c t g i f t s a r e n o t m e a s u r e d b y r e f e r e n c e t o t h e s o n s ' p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . B e c a u s e t h e c o n d i t i o n s o f t h e s t i p u l a t i o n a r e n o t m e t , w e m u s t c o n s i d e r w h a t v a l u a t i o n d i s c o u n t s , i f a n y , a r e a p p l i c a b l e . 1 . T h e L e a s e d L a n d L i p s c o m b o p i n e d t h a t a 2 7 - p e r c e n t d i s c o u n t w a s a p p r o p r i a t e i n r e c o g n i t i o n o f t h e f r a c t i o n a l i z e d o w n e r s h i p o f t h e l e a s e d l a n d b e c a u s e o f t h e r e s u l t i n g r e d u c t i o n i n m a r k e t a b i l i t y a n d c o n t r o l . 2 7 A s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , h o w e v e r , i n p e r f o r m i n g h i s a n a l y s i s o f t h e 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e o f t h e l e a s e i n c o m e , L i p s c o m b h a d p r e v i o u s l y t a k e n l a c k o f m a r k e t a b i l i t y i n t o a c c o u n t i n a d j u s t i n g h i s d i s c o u n t r a t e u p w a r d . C o n s e q u e n t l y , h i s 2 7 - p e r c e n t v a l u a t i o n d i s c o u n t i s r e d u n d a n t i n s o f a r a s i t r e f l e c t s l a c k o f m a r k e t a b i l i t y a n d t o t h a t e x t e n t i s e x c e s s i v e . L i p s c o m b ' s a n a l y s i s i s i n s u f f i c i e n t l y d e t a i l e d t o p e r m i t u s t o i s o l a t e t h e - 4 2 - r e d u n d a n t e l e m e n t s . A c c o r d i n g l y , w e r e j e c t h i s r e c o m m e n d e d 2 7 - p e r c e n t v a l u a t i o n d i s c o u n t . D i l m o r e t e s t i f i e d t h a t a n u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d s h o u l d b e s u b j e c t t o a d i s c o u n t o f 1 5 p e r c e n t , c o m p r i s i n g t h e s e t h r e e e l e m e n t s : ( 1 ) O p e r a t i o n - - a 3 - p e r c e n t d i s c o u n t f o r l a c k o f c o m p l e t e c o n t r o l o f t h e m a n a g e m e n t o f t h e p r o p e r t y a n d o f d e c i s i o n s m a d e a b o u t i t ; ( 2 ) D i s p o s i t i o n o f t h e p r o p e r t y - - a 1 0 - p e r c e n t d i s c o u n t t o r e f l e c t t h e p o s s i b i l i t y o f d i s a g r e e m e n t b e t w e e n t h e c o - o w n e r s a n d t h e n e c e s s i t y o f g e t t i n g t h e m t o a g r e e o n t h e s a l e ; a n d ( 3 ) P a r t i t i o n i n g - - a 2 - p e r c e n t d i s c o u n t i n r e c o g n i t i o n o f t h e e v e n t u a l i t y t h a t p a r t i t i o n i n g o f t h e p h y s i c a l p r o p e r t y m i g h t b e c o m e n e c e s s a r y . D i l m o r e i n d i c a t e d t h a t " T h i s w o u l d a p p e a r t o b e a f a i r l y m i n o r f a c t o r " f o r t h e l e a s e d l a n d . O n b r i e f , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t n o v a l u a t i o n d i s c o u n t f o r f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i s w a r r a n t e d w i t h r e s p e c t t o t h e l e a s e d l a n d , b u t , i f i t w e r e , i t s h o u l d b e m e a s u r e d s o l e l y b y t h e c o s t o f p a r t i t i o n i n g t h e l a n d , w h i c h M a l o y o p i n e d w o u l d p r o b a b l y b e a b o u t $ 2 5 , 0 0 0 . W e r e j e c t r e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t a s f a i l i n g t o g i v e a d e q u a t e w e i g h t t o o t h e r r e a s o n s f o r d i s c o u n t i n g a f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d , s u c h a s l a c k o f c o n t r o l i n m a n a g i n g a n d d i s p o s i n g o f t h e p r o p e r t y . S e e E s t a t e o f S t e v e n s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 5 3 ; E s t a t e o f W i l l i a m s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 5 9 . - 4 3 - 2 8 O n b r i e f , p e t i t i o n e r a r g u e s t h a t b e c a u s e L i p s c o m b ( a n d b y e x t e n s i o n D i l m o r e ) s e l e c t e d v a l u a t i o n d i s c o u n t s b a s e d u p o n a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d , a s o p p o s e d t o a 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t , t h e i r r e c o m m e n d e d v a l u a t i o n d i s c o u n t s a r e u n d e r s t a t e d . P e t i t i o n e r a l s o a r g u e s t h a t v a r i o u s o t h e r c a s e s h a v e a l l o w e d f r a c t i o n a l - i n t e r e s t d i s c o u n t s g r e a t e r t h a n t h o s e r e c o m m e n d e d b y p e t i t i o n e r ' s o w n e x p e r t s . W e m u s t d e t e r m i n e t h e a p p l i c a b l e v a l u a t i o n d i s c o u n t o n t h e b a s i s o f t h e f a c t s i n t h e r e c o r d b e f o r e u s . H e r e , p e t i t i o n e r h a s p r e s e n t e d n o c o n c r e t e , c o n v i n c i n g e v i d e n c e a s t o w h a t a d d i t i o n a l a m o u n t o f d i s c o u n t , i f a n y , s h o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o a 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t a s o p p o s e d t o a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t . A c c o r d i n g l y , o n t h e b a s i s o f o u r r e v i e w o f a l l t h e e x p e r t t e s t i m o n y a n d r e p o r t s , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t D i l m o r e ' s 1 5 - p e r c e n t v a l u a t i o n d i s c o u n t f o r a n u n d i v i d e d f r a c t i o n a l i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d i s f a i r a n d r e a s o n a b l e . 2 8 2 . T h e B a n k S t o c k W i t h r e g a r d t o t h e b a n k s t o c k , r e s p o n d e n t h a s n o t c o n t e s t e d t h e 1 5 - p e r c e n t m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t a s c l a i m e d o n p e t i t i o n e r ' s g i f t t a x r e t u r n . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t t h e s t i p u l a t e d v a l u e o f t h e b a n k s t o c k o n t h e d a t e o f p e t i t i o n e r ' s g i f t s ( $ 9 3 2 , 2 1 9 ) i s s u b j e c t t o a 1 5 - p e r c e n t m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t f o r t h e g i f t s t o h i s s o n s o f u n d i v i d e d i n t e r e s t s . F . S u m m a r y a n d C o n c l u s i o n O n t h e b a s i s o f a l l t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , w e c o n c l u d e a n d h o l d t h a t p e t i t i o n e r m a d e s e p a r a t e g i f t s t o e a c h o f h i s t w o s o n s o f 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d a n d t h e b a n k s t o c k . T h e v a l u e o f t h e t o t a l s e p a r a t e g i f t s t o e a c h s o n i s - 4 4 - $ 3 5 8 , 9 7 3 , a n d t h e v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s a g g r e g a t e g i f t s i s $ 7 1 7 , 9 4 6 , c a l c u l a t e d a s f o l l o w s : L e a s e d L a n d 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e o f l e a s e i n c o m e $ 5 6 6 , 7 7 3 1 9 9 1 p r e s e n t v a l u e o f 2 0 2 3 r e v e r s i o n 1 9 0 , 2 9 1 C o m b i n e d p r e s e n t v a l u e 7 5 7 , 0 6 4 P r o r a t a i n t e r e s t 2 5 % U n d i s c o u n t e d p r o r a t a v a l u e 1 8 9 , 2 6 6 V a l u a t i o n d i s c o u n t a d j u s t m e n t ( 1 - . 1 5 ) . 8 5 V a l u e o f s e p a r a t e i n d i r e c t g i f t s 1 6 0 , 8 7 6 B a n k S t o c k S t i p u l a t e d v a l u e 9 3 2 , 2 1 9 P r o r a t a i n t e r e s t 2 5 % U n d i s c o u n t e d p r o r a t a i n t e r e s t 2 3 3 , 0 5 5 V a l u a t i o n d i s c o u n t a d j u s t m e n t ( 1 - . 1 5 ) . 8 5 V a l u e o f s e p a r a t e i n d i r e c t g i f t s 1 9 8 , 0 9 7 C o m b i n e d V a l u e o f S e p a r a t e I n d i r e c t G i f t s L e a s e d l a n d 1 6 0 , 8 7 6 B a n k s t o c k 1 9 8 , 0 9 7 T o t a l 3 5 8 , 9 7 3 T o t a l I n d i r e c t G i f t s J o h n 3 5 8 , 9 7 3 W i l l i a m 3 5 8 , 9 7 3 7 1 7 , 9 4 6 W e h a v e c o n s i d e r e d a l l o t h e r a r g u m e n t s t h e p a r t i e s h a v e a d v a n c e d f o r d i f f e r e n t r e s u l t s . A r g u m e n t s n o t e x p r e s s l y a d d r e s s e d h e r e i n w e c o n c l u d e a r e i r r e l e v a n t , m o o t , o r w i t h o u t m e r i t . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 . R e v i e w e d b y t h e C o u r t . W E L L S , C H A B O T , C O H E N , P A R R , W H A L E N , C O L V I N , H A L P E R N , C H I E C H I , L A R O , a n d G A L E , J J . , a g r e e w i t h t h i s m a j o r i t y o p i n i o n . - 4 5 - W H A L E N , J . , c o n c u r r i n g : I a g r e e w i t h b o t h t h e r e a s o n i n g a n d r e s u l t o f t h e m a j o r i t y o p i n i o n , b u t I w r i t e s e p a r a t e l y t o m a k e t h e p o i n t t h a t t h i s c a s e d o e s n o t p r e s e n t t h e s a m e i s s u e s c o n c e r n i n g t h e v a l u a t i o n o f t h e i n d i r e c t g i f t s a s w e r e p r e s e n t e d i n E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 , a n d t o c o m m e n t o n t h e p o s i t i o n o f J u d g e s B e g h e a n d R u w e , w h o m a k e i n t e r e s t i n g a n d w o r t h w h i l e p o i n t s , e s p e c i a l l y i n l i g h t o f t h e i n c r e a s i n g u s e o f f a m i l y p a r t n e r s h i p s . I n t h i s c a s e , t h e m a j o r i t y o p i n i o n d e c i d e s t w o p r i n c i p a l i s s u e s . F i r s t , i t r e j e c t s p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n t h a t t h e t r a n s f e r s o f l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k m a d e b y p e t i t i o n e r s h o u l d b e c h a r a c t e r i z e d a s g i f t s t o p e t i t i o n e r ' s t w o s o n s o f m i n o r i t y i n t e r e s t s i n a f a m i l y p a r t n e r s h i p , o r a s e n h a n c e m e n t s o f h i s s o n s ' e x i s t i n g p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . P e t i t i o n e r s o u g h t t h a t c h a r a c t e r i z a t i o n o f t h e t r a n s f e r s t o j u s t i f y t h e a p p l i c a t i o n o f s u b s t a n t i a l d i s c o u n t s i n v a l u i n g t h e p r o p e r t y . C o n t r a r y t o p e t i t i o n e r ' s p o s i t i o n , t h e m a j o r i t y c h a r a c t e r i z e s t h e t r a n s f e r s a s i n d i r e c t g i f t s t o t h e s o n s o f t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k . T h e m a j o r i t y r e l i e s o n s e c t i o n 2 5 . 2 5 1 1 - 1 ( h ) ( 1 ) , G i f t T a x R e g s . , w h i c h p r o v i d e s : A t r a n s f e r o f p r o p e r t y b y B t o a c o r p o r a t i o n g e n e r a l l y r e p r e s e n t s g i f t s b y B t o t h e o t h e r i n d i v i d u a l s h a r e h o l d e r s o f t h e c o r p o r a t i o n t o t h e e x t e n t o f t h e i r p r o p o r t i o n a t e i n t e r e s t s i n t h e c o r p o r a t i o n . B a s e d t h e r e o n , t h e m a j o r i t y h o l d s t h a t t h e t r a n s f e r s r e p r e s e n t a n i n d i r e c t g i f t t o e a c h o f p e t i t i o n e r ' s t w o s o n s o f a n u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k . T o m y - 4 6 - k n o w l e d g e , t h e r e i s n o d i s a g r e e m e n t a s t o t h i s a s p e c t o f t h e m a j o r i t y o p i n i o n . S e c o n d , t h e m a j o r i t y o p i n i o n v a l u e s t h e t w o g i f t s m a d e b y p e t i t i o n e r . I n t h e c a s e o f t h e b a n k s t o c k , t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t b e f o r e t h e t r a n s f e r t o t h e p a r t n e r s h i p t h e a g g r e g a t e v a l u e o f t h e s t o c k o f t h e t h r e e b a n k s t h a t w a s i n c l u d e d i n t h e t r a n s f e r w a s $ 9 3 2 , 2 1 9 . I n v i e w o f t h e f a c t t h a t t h e s t o c k o f e a c h o f t h e t h r e e b a n k s r e p r e s e n t e d a m i n o r i t y i n t e r e s t i n t h e b a n k , t h e m a j o r i t y r e d u c e d o r d i s c o u n t e d t h e v a l u e o f t h e s t o c k b y 1 5 p e r c e n t . T h i s d i s c o u n t w a s c l a i m e d o n p e t i t i o n e r ' s g i f t t a x r e t u r n , a n d r e s p o n d e n t d i d n o t c o n t e s t i t i n t h e s e p r o c e e d i n g s . T h e r e i s n o t h i n g t o s u g g e s t t h a t t h e a m o u n t o f t h i s d i s c o u n t w o u l d v a r y d e p e n d i n g o n w h e t h e r t h e g i f t s w e r e v a l u e d i n t h e a g g r e g a t e o r s e p a r a t e l y . T h e m a j o r i t y t h e n , i n e f f e c t , t r e a t s 5 0 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g v a l u e a s h a v i n g b e e n r e t a i n e d b y p e t i t i o n e r t h r o u g h h i s i n t e r e s t i n t h e f a m i l y p a r t n e r s h i p a n d t r e a t s 2 5 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g v a l u e , $ 1 9 8 , 0 9 7 , a s a g i f t t o e a c h s o n i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n 2 5 . 2 5 1 1 - 1 ( h ) ( 1 ) . I n t h e c a s e o f t h e l e a s e d l a n d , a f t e r r e s o l v i n g v a r i o u s f a c t u a l d i s p u t e s b e t w e e n a n d a m o n g t h e p a r t i e s ' e x p e r t w i t n e s s e s , t h e m a j o r i t y o p i n i o n c o n c l u d e s t h a t t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e l e a s e d l a n d , b e f o r e t h e t r a n s f e r t o t h e p a r t n e r s h i p , w a s $ 7 5 7 , 0 6 4 . I n v i e w o f t h e f a c t t h a t t h e g i f t s m a d e b y p e t i t i o n e r w e r e g i f t s o f u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d , t h e m a j o r i t y a g r e e s t h a t t h e v a l u e o f t h e l e a s e d l a n d s h o u l d b e r e d u c e d o r d i s c o u n t e d b y 1 5 p e r c e n t d u e t o t h e f a c t t h a t t h e - 4 7 - d o n e e s d i d n o t h a v e c o m p l e t e c o n t r o l o v e r t h e p r o p e r t y . I n f o o t n o t e 2 8 o f t h e o p i n i o n , t h e m a j o r i t y n o t e s t h a t t h e 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t i s b a s e d u p o n " a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d , a s o p p o s e d t o a 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t " d u e t o p e t i t i o n e r ' s f a i l u r e t o p r o v i d e e v i d e n c e a s t o " w h a t a d d i t i o n a l a m o u n t o f d i s c o u n t , i f a n y , s h o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o a 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t a s o p p o s e d t o a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t . " T h u s , b a s e d u p o n t h e r e c o r d a t t r i a l , t h e s a m e d i s c o u n t i s a p p l i c a b l e r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e g i f t s o f t h e l e a s e d l a n d a r e v a l u e d o n a n a g g r e g a t e b a s i s o r s e p a r a t e l y . T h e m a j o r i t y o p i n i o n t h e n , i n e f f e c t , t r e a t s 5 0 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g v a l u e a s h a v i n g b e e n r e t a i n e d b y p e t i t i o n e r t h r o u g h h i s i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p a n d t r e a t s 2 5 p e r c e n t o f t h e r e m a i n i n g v a l u e , $ 1 6 0 , 8 7 6 , a s a g i f t t o e a c h s o n i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n 2 5 . 2 5 1 1 - 1 ( h ) ( 1 ) . T h e m a j o r i t y o p i n i o n , a t p a g e 2 3 , s t a t e s a s f o l l o w s : W e h a v e n o t , h o w e v e r , a g g r e g a t e d t h e s e p a r a t e , i n d i r e c t g i f t s t o h i s s o n s , J o h n a n d W i l l i a m . S e e E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 ( f o r p u r p o s e s o f t h e g i f t t a x , e a c h s e p a r a t e g i f t m u s t b e v a l u e d s e p a r a t e l y ) , a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n ; c f . E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) ( r e j e c t i n g f a m i l y a t t r i b u t i o n i n v a l u i n g s t o c k f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s ) . A s t h e a u t h o r o f t h e E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , I a p p r e c i a t e t h e a p p r o v a l o f t h a t o p i n i o n b y t h e m a j o r i t y . H o w e v e r , t h e a p p r o a c h o f t h e m a j o r i t y i n t h e i n s t a n t c a s e , a s d i s c u s s e d a b o v e , i s d i f f e r e n t f r o m t h e a p p r o a c h u s e d i n E s t a t e o f - 4 8 - B o s c a b e c a u s e , i n t h i s c a s e , t h e r e i s n o d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e v a l u a t i o n o f p e t i t i o n e r ' s g i f t s t o h i s s o n s d e p e n d i n g o n w h e t h e r t h e g i f t s a r e v a l u e d o n a n a g g r e g a t e b a s i s o r s e p a r a t e l y . T h e v a l u e o f 5 0 p e r c e n t o f t h e g i f t e d p r o p e r t y , o r $ 3 7 8 , 5 3 2 ( 5 0 p e r c e n t o f $ 7 5 7 , 0 6 4 ) , l e s s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t i s t h e s a m e a s t w o 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d , $ 3 7 8 , 5 3 2 , l e s s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t . I n v a l u i n g t h e g i f t s i n E s t a t e o f B o s c a , i t w a s n e c e s s a r y f o r t h e C o u r t t o d e c i d e w h e t h e r t h e g i f t s s h o u l d b e v a l u e d o n a n a g g r e g a t e b a s i s ; i . e . , a s p a r t o f a 5 0 - p e r c e n t b l o c k o f s t o c k , o r w h e t h e r t h e y s h o u l d b e v a l u e d s e p a r a t e l y ; i . e . , a s t w o 2 5 - p e r c e n t b l o c k s o f s t o c k . I n d e c i d i n g t o t a k e t h e l a t t e r a p p r o a c h , w e f o l l o w e d t h e l o n g - s t a n d i n g p o s i t i o n o f t h i s C o u r t t h a t s e p a r a t e g i f t s m u s t b e v a l u e d s e p a r a t e l y . S e e , e . g . , C a l d e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 7 1 3 ( 1 9 8 5 ) ; R u s h t o n v . C o m m i s s i o n e r , 6 0 T . C . 2 7 2 , 2 7 8 ( 1 9 7 3 ) , a f f d . 4 9 8 F . 2 d 8 8 ( 5 t h C i r . 1 9 7 4 ) ; S t a n d i s h v . C o m m i s s i o n e r , 8 T . C . 1 2 0 4 ( 1 9 4 7 ) ; P h i p p s v . C o m m i s s i o n e r , 4 3 B . T . A . 1 0 1 0 - 1 0 2 2 ( 1 9 4 1 ) , a f f d . 1 2 7 F . 2 d 2 1 4 ( 1 0 t h C i r . 1 9 4 2 ) ; H i p p v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 3 - 7 4 6 . A s I u n d e r s t a n d t h e i r p o s i t i o n , J u d g e s R u w e a n d B e g h e a g r e e t h a t , u n d e r t h e f a c t s o f t h i s c a s e , p e t i t i o n e r m a d e a g i f t t o e a c h o f h i s t w o s o n s , b u t t h e y d o n o t a g r e e w i t h t h e a p p r o a c h u s e d b y t h e m a j o r i t y i n v a l u i n g t h e g i f t s . T h e y a p p e a r t o t a k e t h e p o s i t i o n t h a t i n c o m p u t i n g t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y t h e d o n o r a n d t h e v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d b y t h e d o n o r , a s r e q u i r e d b y s e c t i o n - 4 9 - 2 5 1 2 ( b ) , t h e p r o p e r t y i s t o b e v a l u e d i n t h e d o n o r ' s h a n d s p r i o r t o t h e t r a n s a c t i o n w i t h n o d i s c o u n t s o r r e d u c t i o n s p e r m i t t e d . F o r e x a m p l e , i n t h e c a s e o f t h e l e a s e d l a n d , t h e o n l y a s s e t a s t o w h i c h r e s p o n d e n t h a s r a i s e d a n i s s u e i n t h i s c a s e , i t a p p e a r s t h a t J u d g e s R u w e a n d B e g h e t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n t h e d o n o r ' s h a n d s b e f o r e t h e t r a n s f e r , $ 7 5 7 , 0 6 4 , m u s t a l s o b e t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y t h e d o n o r . P r e s u m a b l y , t h e y w o u l d t a k e t h e p o s i t i o n t h a t t h e v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d b y t h e d o n o r i s 5 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d o r $ 3 7 8 , 5 3 2 , b a s e d u p o n t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r r e t a i n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e p a r t n e r s h i p . U n d e r t h i s a p p r o a c h t h e a g g r e g a t e v a l u e o f t h e g i f t s w o u l d b e $ 3 7 8 , 5 3 2 a n d t h a t a m o u n t m u s t b e i n c l u d e d i n c o m p u t i n g t h e a m o u n t o f g i f t s m a d e b y p e t i t i o n e r d u r i n g t h e c a l e n d a r y e a r . T h u s , t h e y d i s a g r e e t h a t a d i s c o u n t o f 1 5 p e r c e n t i s p r o p e r t o r e f l e c t t h e r e d u c e d v a l u e o f u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d . T h e i r v i e w a p p e a r s t o b e a t o d d s w i t h t h e f a c t t h a t d i s c o u n t s a n d r e d u c t i o n s a r e p e r m i t t e d i n t h e c a s e o f d i r e c t g i f t s . I f a d o n o r m a k e s a d i r e c t g i f t t o o n e o r m o r e d o n e e s , t h e s u m o f t h e g i f t s m a y b e l e s s t h a n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n t h e d o n o r ' s h a n d s b e f o r e t h e t r a n s f e r . F o r e x a m p l e , w e h a v e h e l d t h a t t h e s u m o f a l l t h e f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y g i f t e d b y a d o n o r w a s l e s s t h a n t h e v a l u e o f t h e w h o l e p r o p e r t y i n t h e d o n o r ' s h a n d s . I n M o o n e y h a m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 1 - 1 7 8 , t h e d o n o r o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f a c e r t a i n p a r c e l o f r e a l - 5 0 - p r o p e r t y w o r t h $ 1 , 3 0 2 , 0 0 0 b e f o r e t r a n s f e r r i n g a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o h e r b r o t h e r . W e h e l d t h a t t h e v a l u e o f t h e g i f t , t h e 5 0 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t , w a s " 5 0 p e r c e n t o f t h e t o t a l l e s s a 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t o r $ 5 5 3 , 3 5 0 . " T h u s , t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y t h e d o n o r w a s w o r t h $ 9 7 , 6 5 0 l e s s t h a n i t w a s i n t h e d o n o r ' s h a n d s . S i m i l a r l y , i n E s t a t e o f W i l l i a m s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 5 9 , t h e o w n e r o f t w o p a r c e l s o f p r o p e r t y t r a n s f e r r e d 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n e a c h o f t h e p a r c e l s . W e h e l d t h a t e a c h o f t h e t w o g i f t s i n t h a t c a s e s h o u l d b e v a l u e d a s 5 0 p e r c e n t o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y l e s s a g g r e g a t e d i s c o u n t s o f 4 4 p e r c e n t . S e e a l s o H e p p e n s t a l l v . C o m m i s s i o n e r , a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d J a n . 3 1 , 1 9 4 9 ( m i n o r i t y d i s c o u n t ) . T h e s e c a s e s s h o w t h a t , i n a p p r o p r i a t e c a s e s , t h e m i n o r i t y d i s c o u n t a n d f r a c t i o n a l i z e d i n t e r e s t d i s c o u n t c a n b e t a k e n i n t o a c c o u n t f o r p u r p o s e s o f v a l u i n g d i r e c t g i f t s u n d e r s e c t i o n 2 5 1 2 ( a ) . T h i s s u g g e s t s t h a t s u c h d i s c o u n t s c a n a l s o b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n v a l u i n g i n d i r e c t g i f t s u n d e r s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) . O t h e r w i s e , t h e r e w o u l d b e a d i f f e r e n c e i n t h e a p p l i c a t i o n o f t h e w i l l i n g b u y e r , w i l l i n g s e l l e r s t a n d a r d d e p e n d i n g o n w h e t h e r t h e v a l u a t i o n i s o f a d i r e c t g i f t o r a n i n d i r e c t g i f t . A s d e s c r i b e d a b o v e , i n v a l u i n g t h e g i f t s o f b a n k s t o c k , t h e m a j o r i t y o p i n i o n a p p l i e d a m i n o r i t y i n t e r e s t d i s c o u n t t o r e f l e c t t h e f a c t t h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d p a y l e s s f o r t h e m i n o r i t y i n t e r e s t s i n t h e t h r e e b a n k s t h a t p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d . I n v a l u i n g t h e l e a s e d l a n d , t h e m a j o r i t y o p i n i o n a p p l i e d a - 5 1 - f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t t o r e f l e c t t h e f a c t t h a t a w i l l i n g b u y e r w o u l d p a y l e s s f o r t h e u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d t h a t p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d . T h e s e d i s c o u n t s a r e a t t r i b u t a b l e t o t h e n a t u r e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y t h e d o n o r . T h e y a r e n o t a t t r i b u t a b l e t o r e s t r i c t i o n s i m p o s e d b y t h e t e r m s o f t h e c o n v e y a n c e . S e e C i t i z e n s B a n k & T r u s t C o . v . C o m m i s s i o n e r , 8 3 9 F . 2 d 1 2 4 9 ( 7 t h C i r . 1 9 8 8 ) . I n m y v i e w , n e i t h e r o f t h e s e d i s c o u n t s i s i n c o n s i s t e n t w i t h s e c t i o n 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . , a n d t h e c o r r e s p o n d i n g c a s e l a w w h i c h r e q u i r e t h a t t h e g i f t b e m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , a n d n o t b y w h a t t h e d o n e e r e c e i v e s . S e e , e . g . , A h m a n s o n F o u n d . v . U n i t e d S t a t e s , 6 7 4 F . 2 d 7 6 1 , 7 6 7 - 7 6 9 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) . C H A B O T , C O L V I N , H A L P E R N , a n d T H O R N T O N , J J . , a g r e e w i t h t h i s c o n c u r r i n g o p i n i o n . - 5 2 - H A L P E R N , J . , c o n c u r r i n g : I w r i t e t o s t a t e m y a g r e e m e n t w i t h t h e m a j o r i t y o p i n i o n a n d t o r e s p o n d t o t h e s u g g e s t i o n t h a t i n a l l o w i n g a f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t w i t h r e s p e c t t o t h e l e a s e d l a n d , t h e m a j o r i t y o p i n i o n h a s d e v i a t e d f r o m t h e v a l u a t i o n r u l e o f s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) . T h e t h r e s h o l d q u e s t i o n u n d e r s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) i s w h a t " p r o p e r t y i s t r a n s f e r r e d " . A s g e r m a n e t o t h e f a c t s o f t h e c a s e u n d e r r e v i e w , t h e q u e s t i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r o f l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p s h o u l d b e d e e m e d t o r e p r e s e n t a s i n g l e t r a n s f e r o f p e t i t i o n e r ' s 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e l a n d , o r w h e t h e r i t s h o u l d b e v i e w e d a s s e p a r a t e , i n d i r e c t t r a n s f e r s o f f r a c t i o n a l i n t e r e s t s t o h i s t w o s o n s . T h e i n s t a n t c a s e , l i k e K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 2 F . 2 d 1 2 2 0 ( 5 t h C i r . 1 9 8 2 ) , i s b a s e d o n a p p l i c a t i o n o f a n i n d i r e c t g i f t r u l e a s p r o v i d e d i n t h e r e g u l a t i o n s : " A t r a n s f e r o f p r o p e r t y b y B t o a c o r p o r a t i o n [ f o r l e s s t h a n f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n ] g e n e r a l l y r e p r e s e n t s g i f t s b y B t o t h e o t h e r s h a r e h o l d e r s o f t h e c o r p o r a t i o n t o t h e e x t e n t o f t h e i r p r o p o r t i o n a t e i n t e r e s t s i n t h e c o r p o r a t i o n . " G i f t T a x R e g s . s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 1 ( h ) ( 1 ) ( e m p h a s i s a d d e d ) . A p p l y i n g t h i s r e g u l a t i o n , t h e c o u r t i n K i n c a i d c o n c l u d e d t h a t t h e t a x p a y e r ' s s i n g l e t r a n s f e r o f a r a n c h t o t h e f a m i l y - o w n e d c o r p o r a t i o n r e p r e s e n t e d " a g i f t t o e a c h o f h e r s o n s " t o t h e e x t e n t o f t h e i r p r o p o r t i o n a t e i n t e r e s t s . I d . a t 1 2 2 4 . G i v e n t h e u n a m b i g u o u s p r e m i s e o f t h e c i t e d r e g u l a t i o n , a s a p p l i e d i n K i n c a i d , t h a t t h e t r a n s f e r g i v e s r i s e t o s e p a r a t e " g i f t s " , i t f o l l o w s t h a t f o r p u r p o s e s o f v a l u i n g t h o s e s e p a r a t e g i f t s , t h e " p r o p e r t y t r a n s f e r r e d " s h o u l d b e v i e w e d - 5 3 - a s t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d b y v i r t u e o f e a c h o f t h e d e e m e d s e p a r a t e g i f t s . O t h e r w i s e , w e m u s t c o n s t r u e s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) t o a p p l y n o t o n a g i f t - b y - g i f t b a s i s , b u t o n t h e b a s i s o f a g g r e g a t e g i f t s m a d e b y t h e d o n o r t o d i f f e r e n t d o n e e s - - a r e s u l t w i t h o u t b a s i s i n l a w o r c o m m o n s e n s e . I t w o u l d s e e m b e y o n d c a v i l t h a t i f t h e p e t i t i o n e r h a d m a d e d i r e c t g i f t s t o h i s s o n s o f 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l a n d , w e w o u l d p e r m i t a p p r o p r i a t e f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s i n v a l u i n g t h e g i f t s . I t w o u l d b e a n o m a l o u s i f b y m a k i n g t h e s a m e g i f t s i n d i r e c t l y , t h r o u g h a p a r t n e r s h i p , i n s t e a d o f d i r e c t l y , s u c h f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s w e r e p r e c l u d e d . H a v i n g a p p l i e d t h e i n d i r e c t g i f t r u l e t o d e n y t h e d o n o r e n t i t y - l e v e l d i s c o u n t s o n t h e b a s i s t h a t t h e t r a n s f e r t o t h e e n t i t y w a s i n e s s e n c e m u l t i p l e t r a n s f e r s t o t h e i n d i v i d u a l o b j e c t s o f t h e d o n o r ' s b o u n t y , i t w o u l d b e u n f a i r t h e n t o i g n o r e t h e o p e r a t i o n o f t h a t r u l e i n c o n c l u d i n g t h a t i n c o n s i d e r i n g t h e a v a i l a b i l i t y o f a f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t , t h e t r a n s f e r s h o u l d b e t r e a t e d a s a u n i t a r y t r a n s f e r t o t h e e n t i t y . F i n a l l y , i t i s t r u e , a s J u d g e R u w e n o t e s , t h a t n e i t h e r K i n c a i d n o r s e v e r a l o f i t s p r o g e n y a l l o w e d a n y f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t w i t h r e s p e c t t o t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y . T h e r e i s n o i n d i c a t i o n i n a n y o f t h e s e c a s e s , h o w e v e r , t h a t t h e t a x p a y e r r a i s e d o r t h a t t h e c o u r t c o n s i d e r e d s u c h a n i s s u e . T h e o n l y c a s e i n t h e K i n c a i d l i n e o f c a s e s t o e x p r e s s l y c o n s i d e r t h e i s s u e w a s E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 , w h i c h c o n c l u d e d , c o n s i s t e n t w i t h t h e m a j o r i t y o p i n i o n , t h a t - 5 4 - f r a c t i o n a l i n t e r e s t d i s c o u n t s w e r e p e r m i s s i b l e . I s e e n o r e a s o n w h y w e s h o u l d n o w a b a n d o n t h i s p r e c e d e n t , w h i c h i s s o u n d l y r e a s o n e d . C H A B O T , C O H E N , W H A L E N , C O L V I N , L A R O , G A L E , a n d T H O R N T O N , J J . , a g r e e w i t h t h i s c o n c u r r i n g o p i n i o n . - 5 5 - R U W E , J . , c o n c u r r i n g i n p a r t a n d d i s s e n t i n g i n p a r t : I a g r e e w i t h t h e m a j o r i t y o p i n i o n e x c e p t f o r i t s a l l o w a n c e o f a 1 5 - p e r c e n t v a l u a t i o n d i s c o u n t w i t h r e s p e c t t o w h a t t h e m a j o r i t y d e s c r i b e s a s " i n d i r e c t g i f t s [ b y p e t i t i o n e r ] t o e a c h o f h i s s o n s , J o h n a n d W i l l i a m , o f u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d " . M a j o r i t y o p . p . 2 2 . I n m y o p i n i o n , n o s u c h d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e b e c a u s e u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d w e r e n e v e r t r a n s f e r r e d t o p e t i t i o n e r ' s s o n s . T h e t r a n s f e r i n q u e s t i o n w a s a t r a n s f e r o f p e t i t i o n e r ' s e n t i r e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p . T h i s t r a n s f e r w a s t o a p a r t n e r s h i p i n w h i c h p e t i t i o n e r h e l d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t . E x c e p t f o r e n h a n c i n g t h e v a l u e o f p e t i t i o n e r ' s 5 0 - p e r c e n t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t , h e r e c e i v e d n o o t h e r c o n s i d e r a t i o n f o r t h e t r a n s f e r . S e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) p r o v i d e s : S E C . 2 5 1 2 . V a l u a t i o n o f G i f t s . ( b ) W h e r e p r o p e r t y i s t r a n s f e r r e d f o r l e s s t h a n a n a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n i n m o n e y o r m o n e y ' s w o r t h , t h e n t h e a m o u n t b y w h i c h t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y e x c e e d e d t h e v a l u e o f t h e c o n s i d e r a t i o n s h a l l b e d e e m e d a g i f t , a n d s h a l l b e i n c l u d e d i n c o m p u t i n g t h e a m o u n t o f g i f t s m a d e d u r i n g t h e c a l e n d a r y e a r . T h e S u p r e m e C o u r t h a s d e s c r i b e d p r e v i o u s v e r s i o n s o f t h e g i f t t a x s t a t u t e s ( s e c t i o n 5 0 1 i m p o s i n g t h e t a x o n g i f t s a n d s e c t i o n 5 0 3 w h i c h i s v i r t u a l l y i d e n t i c a l t o p r e s e n t s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) ) i n t h e f o l l o w i n g t e r m s : - 5 6 - 1 S e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . : S E C . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 . C e s s a t i o n o f d o n o r ' s d o m i n i o n a n d c o n t r o l . ( a ) T h e g i f t t a x i s n o t i m p o s e d u p o n t h e r e c e i p t o f t h e p r o p e r t y b y t h e d o n e e , n o r i s i t n e c e s s a r i l y d e t e r m i n e d b y t h e m e a s u r e o f e n r i c h m e n t ( c o n t i n u e d . . . ) S e c t i o n s 5 0 1 a n d 5 0 3 a r e n o t d i s p a r a t e p r o v i s i o n s . C o n g r e s s d i r e c t e d t h e m t o t h e s a m e p u r p o s e , a n d t h e y s h o u l d n o t b e s e p a r a t e d i n a p p l i c a t i o n . H a d C o n g r e s s t a x e d " g i f t s " s i m p l i c i t e r , i t w o u l d b e a p p r o p r i a t e t o a s s u m e t h a t t h e t e r m w a s u s e d i n i t s c o l l o q u i a l s e n s e , a n d a s e a r c h f o r " d o n a t i v e i n t e n t " w o u l d b e i n d i c a t e d . B u t C o n g r e s s i n t e n d e d t o u s e t h e t e r m " g i f t s " i n i t s b r o a d e s t a n d m o s t c o m p r e h e n s i v e s e n s e . H . R e p . N o . 7 0 8 , 7 2 d C o n g . , 1 s t S e s s . , p . 2 7 ; S . R e p . N o . 6 6 5 , 7 2 d C o n g . , 1 s t S e s s . , p . 3 9 ; c f . S m i t h v . S h a u g h n e s s y , 3 1 8 U . S . 1 7 6 ; R o b i n e t t e v . H e l v e r i n g , 3 1 8 U . S . 1 8 4 . C o n g r e s s c h o s e n o t t o r e q u i r e a n a s c e r t a i n m e n t o f w h a t t o o o f t e n i s a n e l u s i v e s t a t e o f m i n d . F o r p u r p o s e s o f t h e g i f t t a x i t n o t o n l y d i s p e n s e d w i t h t h e t e s t o f " d o n a t i v e i n t e n t . " I t f o r m u l a t e d a m u c h m o r e w o r k a b l e e x t e r n a l t e s t , t h a t w h e r e " p r o p e r t y i s t r a n s f e r r e d f o r l e s s t h a n a n a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n i n m o n e y o r m o n e y ' s w o r t h , " t h e e x c e s s i n s u c h m o n e y v a l u e " s h a l l , f o r t h e p u r p o s e o f t h e t a x i m p o s e d b y t h i s t i t l e , b e d e e m e d a g i f t . . . " A n d T r e a s u r y R e g u l a t i o n s h a v e e m p h a s i z e d t h a t c o m m o n l a w c o n s i d e r a t i o n s w e r e n o t e m b o d i e d i n t h e g i f t t a x . [ C o m m i s s i o n e r v . W e m y s s , 3 2 4 U . S . 3 0 3 , 3 0 6 ( 1 9 4 5 ) ; f n . r e f . o m i t t e d . ] T h e S u p r e m e C o u r t d e s c r i b e d t h e o b j e c t i v e o f t h e s e s t a t u t o r y p r o v i s i o n s a s f o l l o w s : T h e s e c t i o n t a x i n g a s g i f t s t r a n s f e r s t h a t a r e n o t m a d e f o r " a d e q u a t e a n d f u l l [ m o n e y ] c o n s i d e r a t i o n " a i m s t o r e a c h t h o s e t r a n s f e r s w h i c h a r e w i t h d r a w n f r o m t h e d o n o r ' s e s t a t e . * * * [ I d . a t 3 0 7 . ] U n d e r t h e a p p l i c a b l e s t a t u t o r y p r o v i s i o n s , i t i s u n n e c e s s a r y t o c o n s i d e r t h e v a l u e o f w h a t p e t i t i o n e r ' s s o n s r e c e i v e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t h a t w a s t r a n s f e r r e d . I n d e e d , t h e r e g u l a t i o n s p r o v i d e t h a t i t i s n o t e v e n n e c e s s a r y t o i d e n t i f y t h e d o n e e . 1 T h e r e g u l a t i o n s p r o v i d e t h a t t h e g i f t t a x - 5 7 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) r e s u l t i n g t o t h e d o n e e f r o m t h e t r a n s f e r , n o r i s i t c o n d i t i o n e d u p o n a b i l i t y t o i d e n t i f y t h e d o n e e a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r . O n t h e c o n t r a r y , t h e t a x i s a p r i m a r y a n d p e r s o n a l l i a b i l i t y o f t h e d o n o r , i s a n e x c i s e u p o n h i s a c t o f m a k i n g t h e t r a n s f e r , i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , a n d a t t a c h e s r e g a r d l e s s o f t h e f a c t t h a t t h e i d e n t i t y o f t h e d o n e e m a y n o t t h e n b e k n o w n o r a s c e r t a i n a b l e . 2 S e e a l s o R o b i n e t t e v . H e l v e r i n g , 3 1 8 U . S . 1 8 4 ( 1 9 4 3 ) , i n w h i c h t h e t a x p a y e r a r g u e d t h a t t h e r e c o u l d b e n o g i f t o f a r e m a i n d e r i n t e r e s t w h e r e t h e p u t a t i v e r e m a i n d e r m e n ( p r o s p e c t i v e u n b o r n c h i l d r e n o f t h e g r a n t o r ) d i d n o t e x i s t a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r . T h e S u p r e m e C o u r t r e j e c t e d t h i s a r g u m e n t s t a t i n g t h a t t h e g i f t t a x i s a p r i m a r y a n d p e r s o n a l l i a b i l i t y o f t h e d o n o r m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r a n d a t t a c h e s r e g a r d l e s s o f t h e f a c t t h a t t h e i d e n t i t y o f t h e d o n e e m a y n o t b e p r e s e n t l y k n o w n o r a s c e r t a i n a b l e . i s t h e p r i m a r y a n d p e r s o n a l l i a b i l i t y o f t h e d o n o r , t h a t t h e g i f t i s t o b e m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , a n d t h a t t h e t a x a p p l i e s r e g a r d l e s s o f t h e f a c t t h a t t h e i d e n t i t y o f t h e d o n e e m a y n o t b e p r e s e n t l y k n o w n o r a s c e r t a i n a b l e . S e e s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . 2 T h e m a j o r i t y c o r r e c t l y s t a t e s t h e f o r m u l a f o r v a l u i n g t r a n s f e r s o f p r o p e r t y : I f p r o p e r t y i s t r a n s f e r r e d f o r l e s s t h a n a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n , t h e n t h e e x c e s s o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d o v e r t h e c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d i s g e n e r a l l y d e e m e d a g i f t . S e e s e c . 2 5 1 2 ( b ) . T h e g i f t i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , r a t h e r t h a n b y t h e p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e d o n e e o r u p o n t h e m e a s u r e o f e n r i c h m e n t t o t h e d o n e e . S e e s e c . 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , G i f t T a x R e g s . [ M a j o r i t y o p . p p . 1 1 - 1 2 . ] T h i s i s e x a c t l y t h e f o r m u l a u s e d i n t h e c a s e s o n w h i c h t h e m a j o r i t y r e l i e s f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t a g i f t w a s m a d e . S e e K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 2 F . 2 d 1 2 2 0 ( 5 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; H e r i n g e r - 5 8 - 3 S e c . 2 5 0 3 ( b ) p r o v i d e s i n p a r t : S E C . 2 5 0 3 ( b ) . E x c l u s i o n s F r o m G i f t s . - - I n t h e c a s e ( c o n t i n u e d . . . ) v . C o m m i s s i o n e r , 2 3 5 F . 2 d 1 4 9 ( 9 t h C i r . 1 9 5 6 ) ; K e t t e m a n T r u s t v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 9 1 ( 1 9 8 6 ) . I n e a c h o f t h e s e c a s e s , p r o p e r t y w a s t r a n s f e r r e d t o a c o r p o r a t i o n f o r l e s s t h a n f u l l c o n s i d e r a t i o n . A l l o r p a r t o f t h e s t o c k o f t h e t r a n s f e r e e c o r p o r a t i o n s w a s o w n e d b y p e r s o n s o t h e r t h a n t h e t r a n s f e r o r . I n e a c h c a s e , t h e v a l u e o f t h e g i f t w a s f o u n d t o b e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y t r a n s f e r r e d t o t h e c o r p o r a t i o n , m i n u s a n y c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d b y t h e t r a n s f e r o r . N o n e o f t h e s e c a s e s a l l o w e d a d i s c o u n t b a s e d u p o n a h y p o t h e t i c a l a s s u m p t i o n t h a t f r a c t i o n a l i z e d i n t e r e s t s i n t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y w e r e g i v e n t o t h e i n d i v i d u a l s h a r e h o l d e r s o f t h e t r a n s f e r e e c o r p o r a t i o n s . U n f o r t u n a t e l y , t h e m a j o r i t y d o e s n o t f o l l o w i t s o w n f o r m u l a , a s q u o t e d a b o v e , o r t h e a b o v e - c i t e d c a s e s . T h e o n l y c a s e c i t e d b y t h e m a j o r i t y w h e r e a d i s c o u n t w a s g i v e n b a s e d o n a h y p o t h e t i c a l a s s u m p t i o n t h a t f r a c t i o n a l i z e d i n t e r e s t s i n t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y w e r e g i v e n t o t h e i n d i r e c t b e n e f i c i a r i e s ( s h a r e h o l d e r s o r p a r t n e r s ) i s E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 . I b e l i e v e t h a t E s t a t e o f B o s c a w a s i n c o r r e c t l y d e c i d e d o n t h i s p o i n t . T h a t o p i n i o n i m p r o p e r l y r e l i e d u p o n c a s e s t h a t d e a l t w i t h d e t e r m i n i n g t h e n u m b e r o f a n n u a l g i f t t a x e x c l u s i o n s a n d b l o c k a g e d i s c o u n t s . O p i n i o n s d e a l i n g w i t h t h e n u m b e r o f a n n u a l g i f t t a x e x c l u s i o n s u n d e r s e c t i o n 2 5 0 3 ( b ) 3 h a v e n o a p p l i c a t i o n i n - 5 9 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) o f g i f t s ( o t h e r t h a n g i f t s o f f u t u r e i n t e r e s t s i n p r o p e r t y ) m a d e t o a n y p e r s o n b y t h e d o n o r d u r i n g t h e c a l e n d a r y e a r , t h e f i r s t $ 1 0 , 0 0 0 o f s u c h g i f t s t o s u c h p e r s o n s h a l l n o t , f o r p u r p o s e s o f s u b s e c t i o n ( a ) , b e i n c l u d e d i n t h e t o t a l a m o u n t o f g i f t s m a d e d u r i n g s u c h y e a r . * * * d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f g i f t s u n d e r s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) . U n d e r t h e a n n u a l g i f t t a x e x c l u s i o n , t h e f i r s t $ 1 0 , 0 0 0 o f g i f t s m a d e t o a n y p e r s o n i s e x c l u d e d f r o m t o t a l t a x a b l e g i f t s . U n l i k e s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) , s e c t i o n 2 5 0 3 ( b ) f o c u s e s o n t h e i d e n t i t y o f t h e d o n e e . S e c t i o n 2 5 0 3 ( b ) s p e c i f i c a l l y a d d r e s s e s " g i f t s * * * m a d e t o a n y p e r s o n " a n d e x c l u d e s " t h e f i r s t $ 1 0 , 0 0 0 o f s u c h g i f t s t o s u c h p e r s o n " . I n e x p l a i n i n g t h e m e a n i n g o f " g i f t " i n t h e s t a t u t e p r o v i d i n g f o r t h e a n n u a l e x c l u s i o n , t h e S u p r e m e C o u r t e x p l a i n e d : B u t f o r p r e s e n t p u r p o s e s i t i s o f m o r e i m p o r t a n c e t h a t i n c o m m o n u n d e r s t a n d i n g a n d i n t h e c o m m o n u s e o f l a n g u a g e a g i f t i s m a d e t o h i m u p o n w h o m t h e d o n o r b e s t o w s t h e b e n e f i t o f h i s d o n a t i o n . O n e d o e s n o t s p e a k o f m a k i n g a g i f t t o a t r u s t r a t h e r t h a n t o h i s c h i l d r e n w h o a r e i t s b e n e f i c i a r i e s . T h e r e p o r t s o f t h e c o m m i t t e e s o f C o n g r e s s u s e d w o r d s i n t h e i r n a t u r a l s e n s e a n d i n t h e s e n s e i n w h i c h w e m u s t t a k e i t t h e y w e r e i n t e n d e d t o b e u s e d i n § 5 0 4 ( b ) w h e n , i n d i s c u s s i n g § 5 0 1 , t h e y s p o k e o f t h e b e n e f i c i a r y o f a g i f t u p o n t r u s t a s t h e p e r s o n t o w h o m t h e g i f t i s m a d e . * * * H e l v e r i n g v . H u t c h i n g s , 3 1 2 U . S . 3 9 3 , 3 9 6 ( 1 9 4 1 ) . T h e S u p r e m e C o u r t ' s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e t e r m " g i f t " f o r p u r p o s e s o f t h e a n n u a l e x c l u s i o n w a s b a s e d u p o n t h e c o m m o n m e a n i n g a n d u n d e r s t a n d i n g o f t h e t e r m g i f t . T h e S u p r e m e C o u r t ' s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e t e r m g i f t i n s e c t i o n 2 5 0 3 ( b ) m u s t b e c o n t r a s t e d w i t h t h e S u p r e m e C o u r t ' s b r o a d i n t e r p r e t a t i o n o f - 6 0 - s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) . S e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) s p e c i f i e s a f o r m u l a f o r d e t e r m i n i n g w h e n a t r a n s f e r w i l l b e d e e m e d a g i f t a n d f o r d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f t h e g i f t f o r g i f t t a x p u r p o s e s . I n e x p l a i n i n g t h e b r o a d r e a c h o f t h e p r e d e c e s s o r o f s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) , t h e S u p r e m e C o u r t i n C o m m i s s i o n e r v . W e m y s s , 3 2 4 U . S . 3 0 3 ( 1 9 4 5 ) , e x p l a i n e d t h a t C o n g r e s s w a s a p p l y i n g t h e g i f t t a x t o t r a n s f e r s t h a t w e r e b e y o n d t h e c o m m o n m e a n i n g o f t h e t e r m g i f t . H a d C o n g r e s s t a x e d " g i f t s " s i m p l i c i t e r , i t w o u l d b e a p p r o p r i a t e t o a s s u m e t h a t t h e t e r m w a s u s e d i n i t s c o l l o q u i a l s e n s e , a n d a s e a r c h f o r " d o n a t i v e i n t e n t " w o u l d b e i n d i c a t e d . B u t C o n g r e s s i n t e n d e d t o u s e t h e t e r m " g i f t s " i n i t s b r o a d e s t a n d m o s t c o m p r e h e n s i v e s e n s e . * * * [ I d . a t 3 0 6 . ] T h u s , f o r p u r p o s e s o f t h e g i f t t a x , a t r a n s f e r t h a t i s d e e m e d t o b e a " g i f t " i s s t a t u t o r i l y d e f i n e d i n s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) i n b r o a d a n d c o m p r e h e n s i v e t e r m s a n d i s n o t l i m i t e d t o t h e c o m m o n m e a n i n g o f t h a t t e r m . R e l i a n c e o n c a s e s b a s e d o n b l o c k a g e d i s c o u n t s i s a l s o m i s p l a c e d i n t h e c o n t e x t o f s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) . T h e g i f t t a x r e g u l a t i o n s p e r m i t a n e x c e p t i o n t o t h e t r a d i t i o n a l d e f i n i t i o n o f f a i r m a r k e t v a l u e f o r g i f t s o f l a r g e b l o c k s o f p u b l i c l y t r a d e d s t o c k . U n d e r t h e r e g u l a t i o n s , a b l o c k a g e d i s c o u n t c a n b e a l l o w e d " I f t h e d o n o r c a n s h o w t h a t t h e b l o c k o f s t o c k t o b e v a l u e d , w i t h r e f e r e n c e t o e a c h s e p a r a t e g i f t , i s s o l a r g e i n r e l a t i o n t o t h e a c t u a l s a l e s o n t h e e x i s t i n g m a r k e t t h a t i t c o u l d n o t b e l i q u i d a t e d i n a r e a s o n a b l e t i m e w i t h o u t d e p r e s s i n g t h e m a r k e t . " S e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 2 ( e ) , G i f t T a x R e g s . ( E m p h a s i s a d d e d . ) T h e c a s e s d e a l i n g w i t h b l o c k a g e d i s c o u n t s a r e d i s t i n g u i s h a b l e b e c a u s e t h e y - 6 1 - 4 I n H e r i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 2 3 5 F . 2 d 1 4 9 ( 9 t h C i r . 1 9 5 6 ) , t h e t a x p a y e r s h e l d a 4 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e c o r p o r a t i o n t o w h i c h t h e y t r a n s f e r r e d p r o p e r t y . T h e t a x p a y e r s a r g u e d t h a t a n y g i f t s h o u l d n o t e x c e e d 6 0 - p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y b e c a u s e t h e t a x p a y e r s ' 4 0 - p e r c e n t s t o c k i n t e r e s t w a s i n c r e a s e d p r o p o r t i o n a t e l y b y t h e t r a n s f e r a n d t h a t s u c h i n c r e a s e w a s a n a l o g o u s t o r e c e i p t o f c o n s i d e r a t i o n . T h e C o u r t o f A p p e a l s a g r e e d c i t i n g s e c . 1 0 0 2 , 1 9 3 9 I . R . C . , w h i c h c o n t a i n s t h e s a m e l a n g u a g e a s t h e c u r r e n t v e r s i o n o f s e c . 2 5 1 2 ( b ) . S e e i d . a t 1 5 2 - 1 5 3 . w e r e d e c i d e d o n t h e b a s i s o f a s p e c i f i c r e g u l a t i o n d e a l i n g w i t h b l o c k a g e d i s c o u n t s a n d i n v o l v e d e i t h e r s e p a r a t e t r a n s f e r s o f p r o p e r t i e s t o v a r i o u s p e r s o n s o r t r a n s f e r s i n t r u s t w h e r e t h e t r a n s f e r o r a l l o c a t e d s p e c i f i c p r o p e r t i e s t o t h e t r u s t a c c o u n t s o f i n d i v i d u a l d o n e e s . S e e R u s h t o n v . C o m m i s s i o n e r , 4 9 8 F . 2 d 8 8 ( 5 t h C i r . 1 9 7 4 ) , a f f g . 6 0 T . C . 2 7 2 ( 1 9 7 3 ) ; C a l d e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 7 1 3 ( 1 9 8 5 ) . I n t h e i n s t a n t c a s e , t h e r e w a s a s i n g l e t r a n s f e r o f p e t i t i o n e r ' s p r o p e r t y f o r l e s s t h a n f u l l a n d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n . P u r s u a n t t o s e c t i o n 2 5 1 2 ( b ) , s u c h a t r a n s f e r i s d e e m e d t o b e a g i f t t o t h e e x t e n t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e t r a n s f e r r e d p r o p e r t y e x c e e d e d t h e v a l u e o f a n y c o n s i d e r a t i o n r e c e i v e d b y t h e t r a n s f e r o r . T h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y t o w h i c h t h e g i f t t a x a p p l i e s i n t h e i n s t a n t c a s e i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e l e a s e d p r o p e r t y t h a t p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d t o t h e p a r t n e r s h i p , m i n u s t h e p o r t i o n o f t h a t v a l u e t h a t s e r v e d t o e n h a n c e p e t i t i o n e r ' s 5 0 - p e r c e n t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t . S e e K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 2 2 4 ; H e r i n g e r v . C o m m i s s i o n e r , 2 3 5 F . 2 d a t 1 5 2 - 1 5 3 ; 4 K e t t e m a n T r u s t v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . a t 1 0 4 . T h e r e i s n o t h i n g i n t h a t f o r m u l a t h a t w o u l d j u s t i f y a d i s c o u n t f o r t w o 2 5 - p e r c e n t - 6 2 - u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r n e v e r t r a n s f e r r e d 2 5 - p e r c e n t f r a c t i o n a l i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d p r o p e r t y . H i s s o n s n e v e r r e c e i v e d o r o w n e d 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d p r o p e r t y . I n d e e d , n o s u c h f r a c t i o n a l i z e d i n t e r e s t s e v e r e x i s t e d . A f t e r t h e t r a n s f e r , t h e p a r t n e r s h i p h e l d t h e s a m e p r o p e r t y i n t e r e s t t h a t p e t i t i o n e r h e l d b e f o r e t h e t r a n s f e r ; t h e r e w a s n o f r a c t i o n a l i z a t i o n o f o w n e r s h i p ; a n d t h e p a r t n e r s h i p c o u l d h a v e s o l d t h e l e a s e d p r o p e r t y f o r t h e s a m e f a i r m a r k e t v a l u e t h a t p e t i t i o n e r c o u l d h a v e r e a l i z e d . N e v e r t h e l e s s , t h e m a j o r i t y v a l u e s t h e l e a s e d p r o p e r t y b y g i v i n g a d i s c o u n t f o r h y p o t h e t i c a l f r a c t i o n a l i n t e r e s t s t h a t n e v e r e x i s t e d . O n t h i s p o i n t , t h e m a j o r i t y i s i n e r r o r . V A S Q U E Z a n d M A R V E L , J J . , a g r e e w i t h t h i s c o n c u r r i n g i n p a r t a n d d i s s e n t i n g i n p a r t o p i n i o n . - 6 3 - 1 A l t h o u g h t h e m a j o r i t y d e s c r i b e t h e g i f t s a s " u n d i v i d e d 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n t h e l e a s e d l a n d " , m a j o r i t y o p . p . 2 2 , t h e 1 5 - p e r c e n t d i s c o u n t s a l l o w e d b y t h e m a j o r i t y i n v a l u i n g t h o s e i n t e r e s t s a m o u n t t o n o m o r e t h a n t h e d i s c o u n t p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s a t t r i b u t e d t o t h e t r a n s f e r o f a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t . T h i s i s b e c a u s e p e t i t i o n e r ' s e x p e r t s " p r e s e n t e d n o c o n c r e t e , c o n v i n c i n g e v i d e n c e a s t o w h a t a d d i t i o n a l a m o u n t o f d i s c o u n t , i f a n y , s h o u l d b e a t t r i b u t a b l e t o a 2 5 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t a s o p p o s e d t o a 5 0 - p e r c e n t u n d i v i d e d i n t e r e s t " . M a j o r i t y o p . n o t e 2 8 . F o r a n e x a m p l e o f a n a g r e e m e n t b y t h e p a r t i e s a s t o t h e d i f f e r e n c e i n v a l u e b e t w e e n a t r a n s f e r o f a 5 0 - p e r c e n t b l o c k a n d t w o 2 5 - p e r c e n t b l o c k s o f t h e s t o c k o f a c l o s e l y h e l d c o r p o r a t i o n , s e e E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 . B E G H E , J . , c o n c u r r i n g i n p a r t a n d d i s s e n t i n g i n p a r t : I c o n c u r i n t h e m a j o r i t y ' s c o n c l u s i o n t h a t , i n c o m p u t i n g t h e v a l u e o f t h e g i f t s , t h e d o n o r i s n o t e n t i t l e d t o e n t i t y l e v e l d i s c o u n t s ; I d i s s e n t f r o m t h e m a j o r i t y ' s c o n c l u s i o n t h a t p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r o f t h e l e a s e d l a n d s h o u l d b e v a l u e d a s s e p a r a t e i n d i r e c t t r a n s f e r s t o h i s s o n s o f i n d i v i d u a l 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s , r a t h e r t h a n a s a u n i t a r y t r a n s f e r t o t h e p a r t n e r s h i p . 1 W i t h a l l t h e w o o f i n g t h e s e d a y s a b o u t u s i n g f a m i l y p a r t n e r s h i p s t o g e n e r a t e b i g d i s c o u n t s , t h e m a j o r i t y o p i n i o n p r o v i d e s s a l u t a r y r e m i n d e r s t h a t t h e " g i f t i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y p a s s i n g f r o m t h e d o n o r , r a t h e r t h a n b y t h e p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e d o n e e o r u p o n t h e m e a s u r e o f e n r i c h m e n t o f t h e d o n e e " , m a j o r i t y o p . p p . 1 1 - 1 2 , a n d t h a t " H o w p e t i t i o n e r ' s t r a n s f e r s o f t h e l e a s e d l a n d a n d b a n k s t o c k m a y h a v e e n h a n c e d t h e s o n s ' p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s i s i m m a t e r i a l , f o r t h e g i f t t a x i s i m p o s e d o n t h e v a l u e o f w h a t t h e d o n o r t r a n s f e r s , n o t w h a t t h e d o n e e r e c e i v e s " , m a j o r i t y o p . p . 1 6 ( c i t i n g s e c t i o n 2 5 . 2 5 1 1 - 2 ( a ) , - 6 4 - 2 S e e , e . g . , L o w n d e s e t a l . , F e d e r a l E s t a t e a n d G i f t T a x e s 3 5 6 ( 1 9 7 4 ) ; S o l o m o n e t a l . , F e d e r a l T a x a t i o n o f E s t a t e s , T r u s t s a n d G i f t s 1 9 1 ( 1 9 8 9 ) . 3 T h e P a u l t r e a t i s e , c i t e d t w i c e w i t h a p p r o v a l i n C o m m i s s i o n e r v . W e m y s s , 3 2 4 U . S . 3 0 7 , 3 0 8 ( 1 9 4 8 ) , p u t i t t h i s w a y : I t i s C o n g r e s s ' s i n t e n t i o n t o r e a c h d o n a t i v e t r a n s f e r s w h i c h d i m i n i s h t h e t a x p a y e r ' s e s t a t e . T h e e x i s t e n c e o f " a n a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n i n m o n e y o r m o n e y ' s w o r t h " w h i c h i s n o t r e c e i v e d b y t h e t a x p a y e r h a s t h a t v e r y s a m e e f f e c t . S i n c e t h e s e c t i o n i s a i m e d e s s e n t i a l l y a t " c o l o r a b l e f a m i l y c o n t r a c t s a n d s i m i l a r u n d e r t a k i n g s m a d e a s a c l o a k t o c o v e r g i f t s , " i t i s f a i r t o a s s u m e t h a t C o n g r e s s i n t e n d e d t o e x e m p t t r a n s f e r s o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e t a x p a y e r ' s e s t a t e i s s i m u l t a n e o u s l y r e p l e n i s h e d . T h e c o n s i d e r a t i o n m a y t h u s a u g m e n t h i s e s t a t e , g i v e h i m a n e w r i g h t o r p r i v i l e g e , o r d i s c h a r g e h i m f r o m l i a b i l i t y . [ 2 P a u l , F e d e r a l E s t a t e a n d G i f t T a x a t i o n , 1 1 1 4 - 1 1 1 5 ( 1 9 4 2 ) ; c i t a t i o n s o m i t t e d . ] G i f t T a x R e g s . , R o b i n e t t e v . H e l v e r i n g , 3 1 8 U . S . 1 8 4 , 1 8 6 ( 1 9 4 3 ) , a n d o t h e r c a s e s t h e r e i n ) ; s e e a l s o s e c . 2 5 . 2 5 1 2 - 8 , G i f t T a x R e g s . T h i s i s t h e " e s t a t e d e p l e t i o n " t h e o r y o f t h e g i f t t a x 2 , g i v e n i t s m o s t c o g e n t e x p r e s s i o n b y t h e S u p r e m e C o u r t i n C o m m i s s i o n e r v . W e m y s s , 3 2 4 U . S . 3 0 3 , 3 0 7 - 3 0 8 ( 1 9 4 5 ) : T h e s e c t i o n t a x i n g a s g i f t s t r a n s f e r s t h a t a r e n o t m a d e f o r " a d e q u a t e a n d f u l l [ m o n e y ] c o n s i d e r a t i o n " a i m s t o r e a c h t h o s e t r a n s f e r s t h a t a r e w i t h d r a w n f r o m t h e d o n o r ' s e s t a t e . T o a l l o w d e t r i m e n t t o t h e d o n e e t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t o f " a d e q u a t e a n d f u l l c o n s i d e r a t i o n " w o u l d v i o l a t e t h e p u r p o s e o f t h e s t a t u t e a n d o p e n w i d e t h e d o o r f o r e v a s i o n o f t h e g i f t t a x . S e e 2 P a u l , s u p r a [ F e d e r a l E s t a t e a n d G i f t T a x a t i o n ( 1 9 4 2 ) ] a t 1 1 1 4 . 3 T h e l o g i c a n d t h e s e n s e o f t h e e s t a t e d e p l e t i o n t h e o r y r e q u i r e t h a t a d o n o r ' s s i m u l t a n e o u s o r c o n t e m p o r a n e o u s g i f t s t o o r f o r t h e o b j e c t s o f h i s b o u n t y b e u n i t i z e d f o r t h e p u r p o s e o f - 6 5 - 4 C o n t r a r y a l s o t o t h e C o m m i s s i o n e r ' s c o n c e s s i o n , i n R e v . R u l . 9 3 - 1 2 , 1 9 9 3 - 1 C . B . 2 0 2 , t h a t a d o n o r ' s s i m u l t a n e o u s e q u a l g i f t s a g g r e g a t i n g 1 0 0 p e r c e n t o f t h e s t o c k o f h i s w h o l l y o w n e d c o r p o r a t i o n t o h i s f i v e c h i l d r e n a r e t o b e v a l u e d f o r g i f t t a x p u r p o s e s w i t h o u t r e g a r d t o t h e d o n o r ' s c o n t r o l a n d t h e f a m i l y r e l a t i o n s h i p o f t h e d o n e e s . T h e r u l i n g i s w r o n g b e c a u s e i t f o c u s e s o n w h a t w a s r e c e i v e d b y t h e i n d i v i d u a l d o n e e s ; w h a t i s i m p o r t a n t i s t h a t t h e d o n o r h a s d i v e s t e d h i m s e l f o f c o n t r o l . T h e c a s e s r e l i e d u p o n b y t h e r u l i n g - - E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) ; P r o p s t r a v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 0 F . 2 d 1 2 4 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f A n d r e w s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 9 3 8 ( 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f L e e v . C o m m i s s i o n e r , 6 9 T . C . 8 6 0 ( 1 9 7 8 ) - - a d d r e s s a n a r g u a b l y d i f f e r e n t q u e s t i o n : w h e t h e r f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s a d e c e d e n t ' s t r a n s f e r a t d e a t h o f i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y o r s h a r e s o f a f a m i l y c o r p o r a t i o n s h o u l d b e v a l u e d b y a g g r e g a t i n g t h e m w i t h i n t e r e s t s i n t h e s a m e p r o p e r t y o r s h a r e s a l r e a d y h e l d b y t h e d e c e d e n t ' s s p o u s e o r s i b l i n g s . 5 I a c k n o w l e d g e t h a t m y s e n s e o f t h e l o g i c o f t h e e s t a t e d e p l e t i o n t h e o r y w o u l d r e q u i r e u n i t i z a t i o n o f a d o n o r ' s s a m e d a y g i f t s o f t h e s t o c k o f t h e s a m e c o r p o r a t i o n i n d e t e r m i n i n g t h e s i g n i f i c a n c e o f p a r t i n g w i t h b u t n o t c o n v e y i n g c o n t r o l , c o n t r a r y t o E s t a t e o f H e p p e n s t a l l v . C o m m i s s i o n e r , a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d J a n . 3 1 , 1 9 4 9 , a n d a r g u a b l y c o n t r a r y t o c a s e s t h a t s e g r e g a t e s a m e d a y g i f t s f o r b l o c k a g e d i s c o u n t p u r p o s e s , ( c o n t i n u e d . . . ) v a l u i n g t h e t r a n s f e r s u n d e r s e c t i o n 2 5 1 1 ( a ) . A f t e r a l l , t h e g i f t t a x w a s e n a c t e d t o p r o t e c t t h e e s t a t e t a x , a n d t h e t w o t a x e s a r e t o b e c o n s t r u e d i n p a r i m a t e r i a . S e e M e r r i l l v . F a h s , 3 2 4 U . S . 3 0 8 , 3 1 3 ( 1 9 4 5 ) . T h e e s t a t e a n d g i f t t a x e s a r e d i f f e r e n t f r o m a n i n h e r i t a n c e t a x , w h i c h f o c u s e s o n w h a t t h e i n d i v i d u a l d o n e e - b e n e f i c i a r i e s r e c e i v e ; t h e e s t a t e a n d g i f t t a x e s a r e t a x e s w h o s e b a s e i s m e a s u r e d b y t h e v a l u e o f w h a t p a s s e s f r o m t h e t r a n s f e r o r . I w o u l d h o l d , c o n t r a r y t o t h e m a j o r i t y a n d t h e a p p r o a c h o f E s t a t e o f B o s c a v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 5 1 , 4 t h a t t h e g r o s s v a l u e o f w h a t p e t i t i o n e r t r a n s f e r r e d i n t h e c a s e a t h a n d i s t o b e m e a s u r e d b y i n c l u d i n g t h e v a l u e o f h i s e n t i r e i n t e r e s t i n t h e l e a s e d l a n d . 5 I w o u l d t h e n v a l u e t h e n e t g i f t s b y - 6 6 - 5 ( . . . c o n t i n u e d ) s e e , e . g . , R u s h t o n v . C o m m i s s i o n e r , 4 9 8 F . 2 d 8 8 ( 5 t h C i r . 1 9 7 4 ) , a f f g . 6 0 T . C . 2 7 2 ( 1 9 7 3 ) ; C a l d e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 7 1 3 ( 1 9 8 5 ) , w h i c h m a y b e a t t r i b u t e d t o t h e p r e s e n c e o f a s p e c i f i c a l l y t a r g e t e d r e g u l a t i o n . I n a n y e v e n t , m y s e n s e o f w h a t t h e e s t a t e d e p l e t i o n t h e o r y i m p l i e s f o r g i f t t a x p u r p o s e s i s c o n s i s t e n t w i t h a n d s u p p o r t e d b y t h e r u l e t h a t u n i t i z e s a b l o c k o f s h a r e s h e l d a t d e a t h t o d e t e r m i n e t h e v a l u e a t w h i c h t h e y a r e i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e , n o t w i t h s t a n d i n g t h a t t h e y m a y b e b e q u e a t h e d t o m o r e t h a n o n e b e n e f i c i a r y . S e e , e . g . , A h m a n s o n F o u n d . v . U n i t e d S t a t e s , 6 7 4 F . 2 d 7 6 1 , 7 6 8 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) ; E s t a t e o f C h e n o w e t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 5 7 7 , 1 5 8 2 ( 1 9 8 7 ) . 6 I s e e n o p r o b l e m i n h a r m o n i z i n g t h e a b o v e - s u g g e s t e d a p p r o a c h w i t h t h e c o n s i d e r a t i o n s t h a t a p p l y i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a g i f t q u a l i f i e s a s a p r e s e n t i n t e r e s t r a t h e r t h a n f u t u r e i n t e r e s t f o r t h e p u r p o s e o f t h e a n n u a l e x c l u s i o n u n d e r s e c . 2 5 0 3 ( b ) . T h e a n n u a l e x c l u s i o n i n q u i r y n e c e s s a r i l y f o c u s e s o n t h e q u a l i t y a n d q u a n t i t y o f t h e d o n e e ' s i n t e r e s t . S e e S t i n s o n E s t a t e v . U n i t e d S t a t e s , 2 1 4 F . 3 d 8 4 6 ( 7 t h C i r . 2 0 0 0 ) ; s e c . 2 5 . 2 5 0 3 - 3 , G i f t T a x R e g s . ; s e e a l s o H e l v e r i n g v . H u t c h i n g s , 3 1 2 U . S . 3 9 3 ( 1 9 4 1 ) ; E s t a t e o f C r i s t o f a n i v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . 7 4 ( 1 9 9 1 ) . A n a l o g o u s c o n s i d e r a t i o n s a p p l y i n c o m p u t i n g t h e v a l u e o f b e q u e s t s e n t i t l e d t o t h e e s t a t e t a x c h a r i t a b l e o r m a r i t a l d e d u c t i o n . S e e , e . g . , A h m a n s o n F o u n d . v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a ; E s t a t e o f C h e n o w e t h v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . s u b t r a c t i n g f r o m t h e g r o s s v a l u e s o a r r i v e d a t t h e v a l u e , a t t h e e n d o f t h e f i g u r a t i v e d a y , o f t h e p a r t n e r s h i p i n t e r e s t t h a t p e t i t i o n e r r e c e i v e d b a c k a n d r e t a i n e d , s e c . 2 5 1 2 ( b ) , 6 n o t 5 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e l e a s e d l a n d t h a t h e t r a n s f e r r e d t o t h e p a r t n e r s h i p . - 6 7 - F O L E Y , J . , d i s s e n t i n g : T h e m a j o r i t y r e l i e s o n K i n c a i d v . U n i t e d S t a t e s , 6 8 2 F . 2 d 1 2 2 0 , 1 2 2 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 2 ) , w h e r e t h e c o u r t h e l d t h a t M r s . K i n c a i d m a d e a g i f t t h r o u g h a n " u n e q u a l e x c h a n g e [ t h a t ] s e r v e d t o e n h a n c e t h e v a l u e o f h e r s o n s ' v o t i n g s t o c k " . T h e o p i n i o n , h o w e v e r , s t a t e s : " N o r d o w e a g r e e w i t h p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n t h a t h i s t r a n s f e r s s h o u l d b e c h a r a c t e r i z e d a s e n h a n c e m e n t s o f h i s s o n s ' e x i s t e n t p a r t n e r s h i p i n t e r e s t s . " M a j o r i t y o p . p . 1 6 . T h e h o l d i n g i n t h i s c a s e i s p r e m i s e d o n K i n c a i d . T h e m a j o r i t y o p i n i o n , h o w e v e r , r e j e c t s p e t i t i o n e r ' s c o n t e n t i o n , w h i c h i s t h e e s s e n c e o f t h e K i n c a i d h o l d i n g , a n d f a i l s t o e x p l a i n w h y t h e r e s u l t i n t h i s c a s e s h o u l d b e d i f f e r e n t f r o m t h a t i n K i n c a i d . A c c o r d i n g l y , I r e s p e c t f u l l y d i s s e n t .