TAX COURT OPINION

Case: Vance Orpheus Bright, Jr. & Mary Frances Bright
Docket Number: 14106-99S
Judge: Powell
Opinion Type: summary
Filed: 10/16/2001
Pages: 8

1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s u b s e q u e n t s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . S u m m a r y O p i n i o n 2 0 0 1 - 1 6 4 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T V A N C E O R P H E U S B R I G H T , J R . A N D M A R Y F R A N C E S B R I G H T , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 4 1 0 6 - 9 9 S . F i l e d O c t o b e r 1 6 , 2 0 0 1 . V a n c e O r p h e u s B r i g h t , J r . a n d M a r y F r a n c e s B r i g h t , p r o s e . V e e n a L u t h r a , f o r r e s p o n d e n t . P O W E L L , S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s c a s e w a s h e a r d p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f s e c t i o n 7 4 6 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . T h e d e c i s i o n t o b e e n t e r e d i s n o t r e v i e w a b l e b y a n y o t h e r c o u r t , a n d t h i s o p i n i o n s h o u l d n o t b e c i t e d a s a u t h o r i t y . - 2 - 2 R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e r e i s n o d e f i c i e n c y d u e f r o m p e t i t i o n e r s f o r t h e 1 9 9 7 t a x a b l e y e a r . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s o f $ 1 , 9 0 5 a n d $ 2 , 7 9 1 i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 6 a n d 1 9 9 7 F e d e r a l i n c o m e t a x e s , r e s p e c t i v e l y . A f t e r a c o n c e s s i o n b y r e s p o n d e n t , 2 t h e i s s u e i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o d e d u c t c e r t a i n b u s i n e s s e x p e n s e s o n t h e i r 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n P a l m y r a , V i r g i n i a , w h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . B a c k g r o u n d T h e f a c t s m a y b e s u m m a r i z e d a s f o l l o w s . I n 1 9 8 6 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d a h o u s e i n C u m b e r l a n d , V i r g i n i a ( t h e C u m b e r l a n d h o u s e ) . T h e y r e n t e d t h e p r o p e r t y f r o m t h e t i m e o f i t s p u r c h a s e u n t i l D e c e m b e r 1 9 9 5 . I n J a n u a r y 1 9 9 6 , t h e C u m b e r l a n d h o u s e w a s l i s t e d f o r s a l e . T h e C u m b e r l a n d h o u s e r e m a i n e d o n t h e m a r k e t f o r s a l e u n t i l A u g u s t 1 9 9 6 , a t w h i c h t i m e p e t i t i o n e r s m o v e d i n a n d i t t h e n b e c a m e t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e . P e t i t i o n e r s r e s i d e d a t t h e C u m b e r l a n d h o u s e u n t i l A p r i l 1 9 9 7 . P r i o r t o c o n v e r t i n g t h e C u m b e r l a n d h o u s e i n t o t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e , p e t i t i o n e r s o w n e d a n d r e s i d e d i n a h o u s e i n F a l l s C h u r c h , V i r g i n i a ( t h e F a l l s C h u r c h h o u s e ) . T h e s a l e o f t h e F a l l s C h u r c h h o u s e i n A u g u s t 1 9 9 6 , p r e c i p i t a t e d t h e i r m o v e t o t h e C u m b e r l a n d h o u s e . A g a i n o f $ 1 6 2 , 2 1 5 f r o m t h e s a l e o f t h e F a l l s C h u r c h h o u s e w a s r o l l e d o v e r i n t o a n e w r e s i d e n c e t h a t w a s u n d e r c o n s t r u c t i o n i n F l u v a n n a C o u n t y , V i r g i n i a ( t h e P a l m y r a h o u s e ) . - 3 - S e e s e c . 1 0 3 4 , r e p e a l e d b y s e c . 3 1 2 ( b ) , T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t 8 3 9 , e f f e c t i v e M a y 6 , 1 9 9 7 . P e t i t i o n e r s m o v e d t o t h e P a l m y r a h o u s e o n c e i t w a s c o m p l e t e d i n A p r i l 1 9 9 7 . T h e C u m b e r l a n d h o u s e w a s p u t b a c k o n t h e m a r k e t f o r s a l e i n A p r i l 1 9 9 7 , a n d w a s s o l d i n A u g u s t 1 9 9 7 . R e s p o n d e n t c o n c e d e s t h a t t h e g a i n f r o m t h e s a l e o f t h e C u m b e r l a n d h o u s e w a s p r o p e r l y e x c l u d e d f r o m p e t i t i o n e r s ' g r o s s i n c o m e f o r 1 9 9 7 p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 2 1 . S e e s e c . 1 2 1 , e n a c t e d b y s e c . 3 1 2 ( a ) , T a x p a y e r R e l i e f A c t o f 1 9 9 7 , P u b . L . 1 0 5 - 3 4 , 1 1 1 S t a t . 8 3 6 ( a m e n d e d b y s e c . 6 0 0 5 ( e ) , I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e R e s t r u c t u r i n g a n d R e f o r m A c t o f 1 9 9 8 , P u b . L . 1 0 5 - 2 0 6 , 1 1 2 S t a t . 8 0 5 ) . A d d i t i o n a l l y , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d a n u n i m p r o v e d l o t i n C u m b e r l a n d C o u n t y i n 1 9 8 0 w h i c h t h e y s o l d i n 1 9 9 7 . T h e y r e p o r t e d a c a p i t a l g a i n o f $ 1 , 5 9 7 o n t h e i r 1 9 9 7 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . I n 1 9 9 5 , p e t i t i o n e r s p u r c h a s e d a n u n i m p r o v e d l o t i n F l u v a n n a C o u n t y f o r $ 3 0 , 0 0 0 . T h e y s o l d t h e p r o p e r t y d u r i n g t h a t y e a r f o r $ 3 0 , 0 0 0 a n d r e p o r t e d t h e t r a n s a c t i o n o n S c h e d u l e C , P r o f i t o r L o s s F r o m B u s i n e s s . O n S c h e d u l e C o f p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 6 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s d e d u c t e d t h e f o l l o w i n g e x p e n s e s r e l a t i n g t o t h e C u m b e r l a n d h o u s e p r i o r t o t h a t p r o p e r t y ' s b e c o m i n g t h e i r p r i m a r y r e s i d e n c e : - 4 - C a r a n d t r u c k e x p e n s e s $ 5 , 2 2 0 . 1 6 D e p r e c i a t i o n 3 , 6 3 9 . 5 0 I n s u r a n c e 5 7 9 . 1 0 M e a l s a n d e n t e r t a i n m e n t 2 1 0 . 0 0 B u s i n e s s u s e o f t h e F a l l s C h u r c h h o u s e 1 , 4 1 0 . 9 0 S u p p l i e s 9 8 . 1 4 M a i n t e n a n c e 6 7 5 . 2 3 L o s s $ 1 1 , 8 3 3 . 0 3 P e t i t i o n e r s r e p o r t e d n o i n c o m e o n t h e 1 9 9 6 S c h e d u l e C . R e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e $ 1 1 , 8 3 3 . 0 3 l o s s r e l a t i n g t o t h e C u m b e r l a n d h o u s e . D i s c u s s i o n B e f o r e w e e x p l o r e p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t , a s w e u n d e r s t a n d i t , i t i s h e l p f u l t o d e l i n e a t e e x a c t l y w h a t i s a t i s s u e h e r e . P e t i t i o n e r s d o n o t c o n t e n d t h a t d u r i n g 1 9 9 6 t h e r e n t a l a c t i v i t y o f t h e C u m b e r l a n d h o u s e c o n s t i t u t e d a t r a d e o r b u s i n e s s o f r e n t a l p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 1 6 2 . T h i s i s u n d e r s t a n d a b l e b e c a u s e a t t h e e n d o f 1 9 9 5 p e t i t i o n e r s h a d a b a n d o n e d a n y r e n t a l a c t i v i t y a n d w e r e a t t e m p t i n g t o s e l l t h e C u m b e r l a n d h o u s e . T h e r e w a s s i m p l y n o n e x u s b e t w e e n t h e i r p r e v i o u s r e n t a l a c t i v i t y a n d t h e e x p e n s e s t h a t w e r e i n c u r r e d d u r i n g 1 9 9 6 . R a t h e r , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e y w e r e e n g a g e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s t h a t , i n t h e i r o w n w o r d s , c o n s i s t e d o f t h e " p u r c h a s e , d e v e l o p m e n t , p h y s i c a l i m p r o v e m e n t , b u i l d i n g c o n s t r u c t i o n , m a i n t e n a n c e , a n d s a l e o f r e a l p r o p e r t i e s i n c l u d i n g t h e n e c e s s a r y p l a n n i n g a n d m a n a g e m e n t t h e s e a c t i v i t i e s e n t a i l e d . " - 5 - I n p e r t i n e n t p a r t , s e c t i o n 1 6 2 ( a ) p r o v i d e s t h a t " T h e r e s h a l l b e a l l o w e d a s a d e d u c t i o n a l l t h e o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d o r i n c u r r e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r i n c a r r y i n g o n a n y t r a d e o r b u s i n e s s " . T h e q u e s t i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s ' a c t i v i t i e s t h a t g a v e r i s e t o t h e d i s p u t e d d e d u c t i o n s c o n s t i t u t e d a t r a d e o r b u s i n e s s d u r i n g 1 9 9 6 . I n o n e s e n s e p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t h e r e i s u n u s u a l . G e n e r a l l y , a t a x p a y e r s e e k s t o a v o i d h i s o r h e r r e a l e s t a t e a c t i v i t y ' s b e i n g c l a s s i f i e d a s a t r a d e o r b u s i n e s s i n o r d e r t o c l a i m t h e b e n e f i t o f l o w e r c a p i t a l g a i n s r a t e s o n t h e s a l e o r d i s p o s i t i o n o f r e a l p r o p e r t y . S e e , e . g . , T h o m p s o n v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 2 F . 2 d 1 2 2 ( 5 t h C i r . 1 9 6 3 ) . H e r e , p e t i t i o n e r s c l a i m t h a t t h e i r r e a l e s t a t e a c t i v i t i e s c o n s t i t u t e d a t r a d e o r b u s i n e s s . T h e c o n s i d e r a t i o n s i n d e c i d i n g w h e t h e r a t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s a r e a t r a d e o r b u s i n e s s a r e w e l l d e f i n e d . I n P o l a k i s v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 6 6 0 , 6 6 9 - 6 7 0 ( 1 9 8 8 ) , w e s t a t e d : D e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s r i s e t o a l e v e l w h i c h c o n s t i t u t e s " ' c a r r y i n g o n a b u s i n e s s ' r e q u i r e s a n e x a m i n a t i o n o f t h e f a c t s i n e a c h c a s e . " * * * A m o n g t h e t e s t s t h a t c o u r t s h a v e c o m e t o r e l y o n i n d i v i n i n g t h e n a t u r e o f t h e t a x p a y e r ' s a c t i v i t i e s w i t h r e s p e c t t o r e a l e s t a t e a r e t h e f o l l o w i n g : t h e n a t u r e a n d p u r p o s e o f t h e a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y a n d t h e d u r a t i o n o f t h e o w n e r s h i p ; t h e c o n t i n u i t y o f s a l e s o r s a l e s - r e l a t e d a c t i v i t y o v e r a p e r i o d o f t i m e ; t h e v o l u m e a n d f r e q u e n c y o f s a l e s ; t h e e x t e n t t o w h i c h t h e t a x p a y e r o r h i s a g e n t s h a v e e n g a g e d i n s a l e s a c t i v i t i e s b y d e v e l o p i n g o r i m p r o v i n g t h e p r o p e r t y , s o l i c i t i n g c u s t o m e r s , a n d a d v e r t i s i n g ; a n d t h e s u b s t a n t i a l i t y o f s a l e s w h e n c o m p a r e d t o o t h e r s o u r c e s o f t a x p a y e r ' s i n c o m e . [ C i t a t i o n s o m i t t e d . ] - 6 - S e e a l s o U n i t e d S t a t e s v . W i n t h r o p , 4 1 7 F . 2 d 9 0 5 , 9 1 0 ( 5 t h C i r . 1 9 6 9 ) ; H o o v e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 T . C . 6 1 8 , 6 2 5 ( 1 9 5 9 ) ; D r e s s e n v . C o m m i s s i o n e r , 1 7 T . C . 1 4 4 3 , 1 4 4 7 ( 1 9 5 2 ) ; T h r i f t v . C o m m i s s i o n e r , 1 5 T . C . 3 6 6 , 3 6 9 ( 1 9 5 0 ) ; M c C u l l e n v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 2 8 0 . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e i r p u r c h a s e a n d s a l e o f t h e C u m b e r l a n d h o u s e a n d t h e u n i m p r o v e d l o t i n C u m b e r l a n d C o u n t y , t o g e t h e r w i t h t h e s a l e o f t h e F l u v a n n a C o u n t y u n i m p r o v e d l o t c o n s t i t u t e d a t r a d e o r b u s i n e s s o f b u y i n g , i m p r o v i n g , a n d s e l l i n g p r o p e r t y . T h e C u m b e r l a n d C o u n t y u n i m p r o v e d l o t w a s h e l d f o r 1 6 y e a r s , a n d a s f a r a s t h e r e c o r d s h o w s t h e r e w e r e n o e x t e n s i v e i m p r o v e m e n t s m a d e t o t h e p r o p e r t y . F u r t h e r m o r e , w e n o t e t h a t p e t i t i o n e r s t r e a t e d t h a t p r o p e r t y a s a c a p i t a l a s s e t o n t h e i r t a x r e t u r n w h e n t h e p r o p e r t y w a s s o l d r a t h e r t h a n p r o p e r t y b e i n g h e l d f o r s a l e i n a t r a d e o r b u s i n e s s . W h i l e p e t i t i o n e r s a p p e a r t o h a v e b o u g h t a n d s o l d t h e F l u v a n n a C o u n t y u n i m p r o v e d l o t i n 1 9 9 5 , a n d t h e r e w e r e a l l e g e d b u t u n d e f i n e d i m p r o v e m e n t s m a d e , t h e r e w a s n o g a i n o r l o s s o n t h e t r a n s a c t i o n . W e g i v e t h a t t r a n s a c t i o n l i t t l e w e i g h t . T h e o n l y o t h e r t r a n s a c t i o n w a s t h e s a l e o f t h e C u m b e r l a n d h o u s e t h a t w a s h e l d f o r r e n t a l i n c o m e f o r 9 y e a r s . F u r t h e r m o r e , e x c e p t f o r t h e r e n t a l i n c o m e , p e t i t i o n e r s d e r i v e d l i t t l e i n c o m e f r o m t h e a l l e g e d b u s i n e s s a c t i v i t y . T h e s e p r o p e r t y t r a n s a c t i o n s a r e t y p i c a l o f i n v e s t m e n t s r a t h e r t h a n a t r a d e o r b u s i n e s s o f d e v e l o p i n g p r o p e r t y . I n s h o r t , w e d o n o t f i n d t h a t - 7 - 3 F o r e x a m p l e , o f t h e d e p r e c i a t i o n c l a i m e d , $ 8 5 0 . 5 0 w a s f o r o f f i c e e q u i p m e n t . T h e b a l a n c e ( $ 2 , 7 8 9 ) i s n o t e x p l a i n e d . W e a r e u n s u r e h o w t h e d e p r e c i a t i o n w a s a n o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e o f t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y . p e t i t i o n e r s w e r e e n g a g e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f b u y i n g , d e v e l o p i n g , a n d s e l l i n g r e a l e s t a t e d u r i n g 1 9 9 6 , o r t h a t t h e C u m b e r l a n d h o u s e w a s h e l d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f s u c h a t r a d e o r b u s i n e s s . F i n a l l y , t h e a r g u m e n t m a y b e s u g g e s t e d t h a t t h e d e d u c t i o n s s h o u l d b e a l l o w a b l e u n d e r s e c t i o n 2 1 2 ( 1 ) . T h a t s e c t i o n a l l o w s a d e d u c t i o n f o r , i n t e r a l i a , o r d i n a r y a n d n e c e s s a r y e x p e n s e s p a i d " f o r t h e p r o d u c t i o n o r c o l l e c t i o n o f i n c o m e " . W h e n o n e a n a l y z e s t h e s i t u a t i o n h e r e , h o w e v e r , i t b e c o m e s a p p a r e n t t h a t t h e s e e x p e n s e s w e r e c o s t s a s s o c i a t e d w i t h t h e s a l e o f t h e C u m b e r l a n d h o u s e a n d n o t f o r t h e p r o d u c t i o n o r c o l l e c t i o n o f i n c o m e . W e a r e c o n c e r n e d h e r e w i t h t h e o r i g i n a n d c h a r a c t e r o f t h e e x p e n s e s f o r w h i c h t h e d e d u c t i o n s w e r e c l a i m e d . S e e U n i t e d S t a t e s v . G i l m o r e , 3 7 2 U . S . 3 9 ( 1 9 6 3 ) . A s w e h a v e a l r e a d y n o t e d , a n y r e n t a l a c t i v i t y h a d b e e n a b a n d o n e d , a n d p e t i t i o n e r s w e r e n o t i n a t r a d e o r b u s i n e s s o f d e v e l o p i n g t h e p r o p e r t y f o r s a l e . P e t i t i o n e r s h e l d t h e p r o p e r t y f o r s a l e . I f p e t i t i o n e r s h a d n o t m o v e d i n t o t h e C u m b e r l a n d h o u s e a n d i t h a d r e m a i n e d o n t h e m a r k e t u n t i l s o l d , t h o s e e x p e n s e s , i f d e d u c t i b l e a t a l l , 3 w o u l d h a v e b e e n c o n s i d e r e d a s e x p e n s e s o f t h e s a l e . S e e C r a m e r v . C o m m i s s i o n e r , 5 5 T . C . 1 1 2 5 , 1 1 3 2 ( 1 9 7 1 ) ; s e e a l s o H a d l e y F a l l s T r u s t C o . v . - 8 - U n i t e d S t a t e s , 1 1 0 F . 2 d 8 8 7 ( 1 s t C i r . 1 9 4 0 ) . W h i l e t h e i r g o a l w a s t o r e c e i v e i n c o m e f r o m t h e s a l e , a s w e h e l d i n G u n n v . C o m m i s s i o n e r , 4 9 T . C . 3 8 , 5 6 ( 1 9 6 7 ) : t h e w o r d " i n c o m e " i n s e c t i o n 2 1 2 ( 1 ) " i s n o t t o b e g i v e n a w h o l l y l i t e r a l r e a d i n g . I f a t a x p a y e r s e l l s * * * c a p i t a l a s s e t s , s e c t i o n 2 1 2 ( 1 ) d o e s n o t p e r m i t h i m t o d e d u c t e x p e n s e s o f s a l e e v e n t h o u g h t h e s a l e p r o d u c e s a g a i n w h i c h c o n s t i t u t e s ' g r o s s i n c o m e ' , " S e e S p a n g l e r v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 3 F . 2 d 9 1 3 , 9 2 1 ( C . A . 9 , 1 9 6 3 ) , w h e r e t h e c o u r t n o t e d t h a t " C o s t s c o n n e c t e d w i t h t h e d i s p o s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t a r e a l s o c a p i t a l e x p e n d i t u r e s t o b e a d d e d t o t h e t a x p a y e r ' s b a s i s , o r o f f s e t a g a i n s t t h e s a l e s p r i c e , r a t h e r t h a n e x p e n s e s d e d u c t i b l e f r o m o r d i n a r y i n c o m e . " * * * R e v i e w e d a n d a d o p t e d a s t h e r e p o r t o f t h e S m a l l T a x C a s e D i v i s i o n . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .