TAX COURT OPINION

Case: Miguel Martin & Claudia P. Palos
Docket Number: 5871-98
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 02/22/2000
Pages: 8

T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 5 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T M I G U E L M A R T I N A N D C L A U D I A P . P A L O S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 5 8 7 1 - 9 8 . F i l e d F e b r u a r y 2 2 , 2 0 0 0 . M i g u e l M a r t i n a n d C l a u d i a P . P a l o s , p r o s e s e . L i n e t t e B . A n g e l a s t r o , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a $ 2 0 , 2 4 4 d e f i c i e n c y i n p e t i t i o n e r s ' 1 9 9 4 i n c o m e t a x . A f t e r c o n c e s s i o n s b y p e t i t i o n e r s , t h e i s s u e r e m a i n i n g f o r o u r c o n s i d e r a t i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o a c a s u a l t y l o s s f o r e a r t h q u a k e d a m a g e c a u s e d t o a r e s i d e n c e o w n e d b y t h e m . - 2 - F I N D I N G S O F F A C T P e t i t i o n e r s r e s i d e d a t M o n r o v i a , C a l i f o r n i a , a t t h e t i m e t h e i r p e t i t i o n w a s f i l e d . P e t i t i o n e r s , f r o m 1 9 8 9 t h r o u g h e a r l y 1 9 9 9 , o w n e d r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 3 7 4 8 M i l i t a r y A v e n u e , L o s A n g e l e s , C a l i f o r n i a ( M i l i t a r y p r o p e r t y ) . T h e M i l i t a r y p r o p e r t y w a s f i r s t l i s t e d f o r s a l e o n O c t o b e r 1 , 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r s h a d b e e n u s i n g t h e M i l i t a r y p r o p e r t y a s t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e u p t o t h e t i m e t h e y b e g a n t h e i r a t t e m p t t o s e l l t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s b e g a n m o v i n g t h e i r f u r n i t u r e o u t o f t h e M i l i t a r y p r o p e r t y s h o r t l y a f t e r t h e O c t o b e r 1 9 9 3 l i s t i n g f o r s a l e . P e t i t i o n e r s m o v e d i n w i t h M r . P a l o s ' m o t h e r a t s o m e t i m e p r i o r t o t h e J a n u a r y 1 7 , 1 9 9 4 , e a r t h q u a k e , a n d , s u b s e q u e n t t o t h e e a r t h q u a k e , m o v e d i n t o a n e w l y p u r c h a s e d r e s i d e n c e o t h e r t h a n t h e M i l i t a r y p r o p e r t y . D u r i n g 1 9 9 3 , p e t i t i o n e r s c o m m e n c e d m a k i n g i m p r o v e m e n t s a n d r e p a i r s t o t h e M i l i t a r y p r o p e r t y i n o r d e r t o e n h a n c e i t s a p p e a r a n c e a n d v a l u e f o r p u r p o s e s o f s a l e . T h e N o r t h r i d g e E a r t h q u a k e o c c u r r e d o n J a n u a r y 1 7 , 1 9 9 4 , a n d c a u s e d d a m a g e t o p e t i t i o n e r s ' M i l i t a r y p r o p e r t y . A f t e r t h e e a r t h q u a k e , p e t i t i o n e r s c o n t i n u e d t o m a k e i m p r o v e m e n t s t o t h e M i l i t a r y p r o p e r t y a n d a l s o b e g a n t o r e p a i r t h e d a m a g e c a u s e d b y t h e e a r t h q u a k e . T h e i m p r o v e m e n t s , a s o p p o s e d t o r e p a i r s f r o m e a r t h q u a k e d a m a g e , a p p e a r t o r e p r e s e n t t h e s i g n i f i c a n t l y g r e a t e r p o r t i o n o f m o r e t h a n $ 6 0 , 0 0 0 i n e x p e n d i t u r e s i n v o l v i n g t h e - 3 - M i l i t a r y p r o p e r t y . A b o u t 4 d a y s a f t e r t h e N o r t h r i d g e e a r t h q u a k e , p e t i t i o n e r s r e n t e d t h e M i l i t a r y p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s f i l e d a c l a i m w i t h t h e i r p r o p e r t y i n s u r a n c e c a r r i e r w i t h r e s p e c t t o t h e e a r t h q u a k e . T h e i n s u r a n c e a d j u s t e r e s t i m a t e d t h a t t h e r e p a i r n e c e s s a r y t o a d d r e s s t h e e a r t h q u a k e d a m a g e w a s $ 9 , 2 2 1 , a n a m o u n t t h a t w a s l e s s t h a n p e t i t i o n e r s ' $ 9 , 5 3 0 p o l i c y d e d u c t i b l e f o r e a r t h q u a k e d a m a g e . P e t i t i o n e r s c o n s u l t e d w i t h a r e a l e s t a t e c o m p a n y , s e e k i n g a n o p i n i o n a s t o t h e d e c r e a s e i n f a i r m a r k e t v a l u e , i f a n y , d u e t o t h e e a r t h q u a k e . T h e r e a l e s t a t e c o m p a n y o p i n e d t h a t t h e M i l i t a r y p r o p e r t y l o s t a p p r o x i m a t e l y $ 3 0 , 0 0 0 i n v a l u e d u e t o t h e e a r t h q u a k e . T h e r e d u c t i o n i n v a l u e w a s a t t r i b u t a b l e t o t h e a c t u a l d a m a g e a n d a l s o t o t h e s a f e t y i s s u e s t h a t m a y b e p e r c e i v e d b y p o t e n t i a l b u y e r s o f d a m a g e d o l d e r h o m e s i n a r e a s p r o n e t o e a r t h q u a k e d a m a g e . O n t h e i r 1 9 9 4 j o i n t i n c o m e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r s , o n a d v i c e o f t h e i r r e t u r n p r e p a r e r , c l a i m e d a $ 2 5 , 0 0 0 b u s i n e s s c a s u a l t y l o s s o n t h e p r e m i s e t h a t t h e M i l i t a r y p r o p e r t y w a s h e l d f o r b u s i n e s s o r o t h e r i n c o m e - p r o d u c i n g p u r p o s e s ; i . e . , f o r r e n t a l o r s a l e a t t h e t i m e o f t h e e a r t h q u a k e . R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e n o t e n t i t l e d t o a c a s u a l t y l o s s . - 4 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e t a x y e a r u n d e r c o n s i d e r a t i o n , a n d R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h i s C o u r t ' s R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . O P I N I O N S e c t i o n 1 6 5 ( a ) 1 a l l o w s a d e d u c t i o n f o r " a n y l o s s s u s t a i n e d d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r a n d n o t c o m p e n s a t e d f o r b y i n s u r a n c e o r o t h e r w i s e . " A l t h o u g h a n i n d i v i d u a l t a x p a y e r ' s b u s i n e s s a n d p e r s o n a l c a s u a l t y l o s s e s a r e d e d u c t i b l e u n d e r s e c t i o n 1 6 5 ( c ) , t h e r e i s a d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e m . C a s u a l t y l o s s e s i n c u r r e d i n a b u s i n e s s o r o t h e r p r o f i t - s e e k i n g a c t i v i t y c a n b e f u l l y d e d u c t i b l e , w h e r e a s p e r s o n a l c a s u a l t y l o s s e s a r e s u b j e c t e d t o a $ 1 0 0 e x c l u s i o n a n d m u s t e x c e e d 1 0 p e r c e n t o f a t a x p a y e r ' s a d j u s t e d g r o s s i n c o m e . S e e s e c . 1 6 5 ( h ) ( 1 ) a n d ( 2 ) . T h a t d i s t i n c t i o n i s c r i t i c a l t o p e t i t i o n e r s b e c a u s e t h e l i m i t a t i o n s o n p e r s o n a l l o s s e s m a y r e d u c e o r e l i m i n a t e p e t i t i o n e r s ' a b i l i t y t o d e d u c t a c a s u a l t y l o s s d e d u c t i o n . T h e r e i s n o d i s p u t e a b o u t t h e o c c u r r e n c e o f t h e e a r t h q u a k e , a n d r e s p o n d e n t s e e m s t o a g r e e t h a t p e t i t i o n e r s h a d s o m e l o s s ; h o w e v e r , r e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e l o s s w a s p e r s o n a l a n d w a s o f a n a m o u n t t h a t w o u l d n o t h a v e e x c e e d e d t h e t h r e s h o l d l i m i t a t i o n s . F i r s t , w e c o n s i d e r t h e a m o u n t o f p e t i t i o n e r s ' l o s s . A c a s u a l t y l o s s i s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i m m e d i a t e l y b e f o r e a n d i m m e d i a t e l y a f t e r t h e c a s u a l t y . S e e s e c . 1 . 1 6 5 - 7 ( a ) ( 2 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . - 5 - D e d u c t i o n s u n d e r t h e a b o v e - c i t e d r e g u l a t i o n a r e , h o w e v e r , " l i m i t e d t o t h e a c t u a l l o s s r e s u l t i n g f r o m d a m a g e t o t h e p r o p e r t y . " I d . A n a l t e r n a t i v e a p p r o a c h t o v a l u i n g a l o s s f r o m d a m a g e t o p r o p e r t y i s f o r a t a x p a y e r t o p r e s e n t e v i d e n c e o f r e p a i r s t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y . S e e s e c . 1 . 1 6 5 - 7 ( a ) ( 2 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . I n t h a t r e g a r d , a t a x p a y e r m u s t s h o w t h a t t h e r e p a i r s w e r e m a d e t o r e s t o r e t h e p r o p e r t y t o i t s p r e c a s u a l t y c o n d i t i o n a n d n o t t o i m p r o v e t h e p r o p e r t y . S e e i d . I n t h i s c a s e , p e t i t i o n e r s p r o v i d e d e v i d e n c e i n a n a t t e m p t t o s h o w t h e e f f e c t o f e a r t h q u a k e d a m a g e o n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e i r p r o p e r t y . T h e r e a l e s t a t e a g e n t ' s o p i n i o n t h a t t h e v a l u e d e c r e a s e d b y a b o u t $ 3 0 , 0 0 0 i s i n l i n e w i t h t h e $ 2 5 , 0 0 0 c l a i m p e t i t i o n e r s m a d e o n t h e i r 1 9 9 4 i n c o m e t a x r e t u r n . T h e o p i n i o n , h o w e v e r , w a s b a s e d o n a c t u a l d a m a g e a n d a l s o o n t h e s a f e t y i s s u e s t h a t m a y b e p e r c e i v e d b y p o t e n t i a l b u y e r s o f d a m a g e d o l d e r h o m e s i n a r e a s p r o n e t o e a r t h q u a k e d a m a g e . U n d e r t h e a b o v e - q u o t e d r e g u l a t i o n , h o w e v e r , p e t i t i o n e r s ' c l a i m w o u l d b e l i m i t e d t o t h e a m o u n t o f a c t u a l d a m a g e . S e e i d . ; s e e a l s o K a m a n s k i v . C o m m i s s i o n e r , 4 7 7 F . 2 d 4 5 2 ( 9 t h C i r . 1 9 7 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 0 - 3 5 2 ; P u l v e r s v . C o m m i s s i o n e r , 4 0 7 F . 2 d 8 3 8 , 8 3 9 ( 9 t h C i r . 1 9 6 9 ) , a f f g . 4 8 T . C . 2 4 5 ( 1 9 6 7 ) ; C h a m a l e s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 3 3 . P e t i t i o n e r s a l s o a t t e m p t e d t o s h o w t h a t t h e d a m a g e e x c e e d e d $ 2 5 , 0 0 0 b y s h o w i n g t h e e x t e n s i v e e x p e n s e i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n - 6 - w i t h t h e i r M i l i t a r y p r o p e r t y d u r i n g t h e p e r i o d p r e c e d i n g a n d f o l l o w i n g t h e e a r t h q u a k e . P e t i t i o n e r s ' e v i d e n c e o f a c t u a l r e p a i r s , h o w e v e r , f a l l s s h o r t o f s h o w i n g l o s s e s f r o m e a r t h q u a k e d a m a g e i n e x c e s s o f $ 9 , 2 2 1 , t h e a m o u n t d e t e r m i n e d b y p e t i t i o n e r s ' i n s u r a n c e c o m p a n y . I t i s d i f f i c u l t t o d e l i n e a t e b e t w e e n a m o u n t s t h a t w e r e b e i n g u s e d t o r e n o v a t e a n d i m p r o v e a n d t h o s e t h a t w e r e d i r e c t l y a t t r i b u t a b l e t o t h e e a r t h q u a k e . I n a d d i t i o n , t h e i n s u r a n c e c o m p a n y ' s e s t i m a t e t h a t a c t u a l r e p a i r s a t t r i b u t a b l e t o e a r t h q u a k e d a m a g e w e r e $ 9 , 2 2 1 m i l i t a t e s a g a i n s t p e t i t i o n e r s ' c l a i m s . W e h o l d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e n o t s h o w n t h a t m o r e t h a n $ 9 , 2 2 1 d a m a g e o c c u r r e d f r o m t h e e a r t h q u a k e . F i n a l l y , w e m u s t d e c i d e w h e t h e r p e t i t i o n e r s ' p r o p e r t y h a d b e e n c o n v e r t e d f r o m a p e r s o n a l r e s i d e n c e t o b u s i n e s s o r i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y p r i o r t o t h e t i m e t h a t e a r t h q u a k e d a m a g e w a s i n c u r r e d . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e r e c o r d c o n t r a d i c t s p e t i t i o n e r s ' c l a i m t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n c o n v e r t e d t o b u s i n e s s ( r e n t a l ) o r i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y . W e a g r e e . T h e p a r t i e s h a v e a d d r e s s e d t h i s a s p e c t o f t h e c a s e i n t w o p a r t s . T h e y d i s a g r e e a s t o w h e t h e r p e t i t i o n e r s n o l o n g e r r e s i d e d i n t h e p r o p e r t y a n d w h e t h e r t h e p r o p e r t y h a d b e e n c o n v e r t e d t o b u s i n e s s o r i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y a s o f t h e o c c u r r e n c e o f t h e J a n u a r y 1 7 , 1 9 9 4 , e a r t h q u a k e . T h e r e c o r d r e f l e c t s t h a t p e t i t i o n e r s s t a r t e d t o m o v e f u r n i s h i n g s o u t o f t h e M i l i t a r y p r o p e r t y b e g i n n i n g i n O c t o b e r - 7 - 1 9 9 3 a n d t h a t s u b s t a n t i a l i m p r o v e m e n t s a n d r e p a i r s w e r e b e g u n a n d r e m a i n e d o n g o i n g a f t e r t h a t t i m e a n d t h r o u g h t h e t i m e o f t h e e a r t h q u a k e . P e t i t i o n e r s ' e v i d e n c e w a s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h a t t h e M i l i t a r y p r o p e r t y w a s n o l o n g e r u s e d a s t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e a s o f J a n u a r y 1 7 , 1 9 9 4 . R e s p o n d e n t a l s o r e l i e s o n a s t a t e m e n t t h a t r e s p o n d e n t ' s a g e n t t e s t i f i e d w a s m a d e d u r i n g t h e e x a m i n a t i o n . T h e t e s t i m o n y o f r e s p o n d e n t ' s a g e n t i s a s f o l l o w s : I ' m n o t s u r e i f i t w a s t h e f i r s t i n t e r v i e w o r t h e s e c o n d o n e . I d i d s e e * * * [ p e t i t i o n e r ] t w o t i m e s , o n c e i n h i s h o m e a n d o n c e i n t h e o f f i c e a f t e r h o u r s . B u t I k n o w w e d i s c u s s e d t h e e a r t h q u a k e b e c a u s e I m e n t i o n e d - - I b e l i e v e I m e n t i o n e d t o h i m w h a t h a p p e n e d t o u s i n m y h o m e , a n d I k n o w h e s a i d h i s f u r n i t u r e w a s i n t h e h o u s e a n d t h a t h e w a s n ' t o u t o f t h e h o u s e y e t . P e t i t i o n e r s a n d M r . P a l o s ' m o t h e r , h o w e v e r , t e s t i f i e d u n d e r o a t h t h a t t h e y w e r e n o l o n g e r u s i n g t h e M i l i t a r y p r o p e r t y a s a r e s i d e n c e b y t h e t i m e o f t h e e a r t h q u a k e . I n a d d i t i o n , w i t h e x t e n s i v e r e p a i r s u n d e r w a y a t t h e M i l i t a r y p r o p e r t y b e g i n n i n g a r o u n d O c t o b e r 1 9 9 3 , i t i s u n l i k e l y t h a t p e t i t i o n e r s r e m a i n e d i n t h e h o u s e w h e n o t h e r a n d b e t t e r c h o i c e s w e r e a v a i l a b l e t o t h e m . A c c o r d i n g l y , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s w e r e n o t u s i n g t h e s u b j e c t p r o p e r t y a s t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e a t t h e t i m e o f t h e e a r t h q u a k e . R e s p o n d e n t a l s o q u e s t i o n s w h e t h e r t h e M i l i t a r y p r o p e r t y w a s h e l d f o r s a l e o r r e n t i n s u c h a m a n n e r a s t o b e c o n s i d e r e d b u s i n e s s o r i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f - 8 - s e c t i o n 1 6 5 . P r o p e r t y t h a t i s u s e d a s a t a x p a y e r ' s r e s i d e n c e m a y b e c o n v e r t e d t o r e n t a l o r o t h e r i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 6 5 ( a ) . S e e , e . g . , s e c t i o n 1 . 1 6 5 - 9 , I n c o m e T a x R e g s . ( c o n c e r n i n g t h e s a l e o f r e s i d e n t i a l p r o p e r t y ) . O n t h a t p o i n t , p e t i t i o n e r s ' e v i d e n c e d i d n o t s h o w t h a t t h e p r o p e r t y h a d d e f i n i t i v e l y b e e n c o n v e r t e d t o r e n t a l o r o t h e r i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e e a r t h q u a k e . G e n e r a l l y , t a x p a y e r s m u s t d o m o r e t h a n m e r e l y l i s t t h e i r r e s i d e n t i a l r e a l t y t o c o n v e r t i t s u s e f r o m p e r s o n a l t o o n e w h i c h w o u l d p e r m i t a l o s s u n d e r s e c t i o n 1 6 5 t h a t i s n o t s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n o f s e c t i o n 1 6 5 ( h ) ( 1 ) a n d ( 2 ) . S e e , e . g . , N e w c o m b e v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 1 2 9 8 , 1 3 0 2 - 1 3 0 3 ( 1 9 7 0 ) ; R o g e r s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 6 5 - 8 . A l t h o u g h p e t i t i o n e r s h a d l i s t e d t h e p r o p e r t y f o r s a l e a n d w e r e c o n t i n u i n g t o m a k e r e p a i r s t o e n h a n c e t h e p r o p e r t y , s o m e o f t h e i r f u r n i t u r e r e m a i n e d , a n d t h e p r o p e r t y w a s l i s t e d f o r s a l e r a t h e r t h a n f o r r e n t . P e t i t i o n e r s w e r e a b l e t o l e a s e t h e p r o p e r t y j u s t 4 d a y s a f t e r t h e e a r t h q u a k e o c c u r r e d , b u t t h e s e e v e n t s a r e n o t s u f f i c i e n t t o p l a c e t h e m o v e r t h e t h r e s h o l d n e c e s s a r y t o c o n v e r t t h e i r p e r s o n a l r e s i d e n c e i n t o p r o p e r t y f o r w h i c h s e c t i o n 1 6 5 ( c ) ( 1 ) o r ( c ) ( 2 ) l o s s e s w o u l d b e a v a i l a b l e . A c c o r d i n g l y , t h e $ 9 , 2 2 1 c a s u a l t y l o s s i s s u b j e c t t o t h e l i m i t a t i o n s o f s e c t i o n 1 6 5 ( h ) ( 1 ) a n d ( 2 ) . D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .