TAX COURT OPINION

Case: Estate of Mary B. Bull, Deceased; John N. Eddy & Thomas R. Eddy, Co-Executors
Docket Number: 4908-99
Judge: Gerber
Opinion Type: memo
Filed: 04/13/2001
Pages: 22

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 9 2 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F M A R Y B . B U L L , D E C E A S E D , J O H N N . E D D Y A N D T H O M A S R . E D D Y , C O - E X E C U T O R S , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 4 9 0 8 - 9 9 . F i l e d A p r i l 1 3 , 2 0 0 1 . K a r e n L . H a w k i n s , f o r p e t i t i o n e r . G . M i c h e l l e F e r r e i r a , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N G E R B E R , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a n e s t a t e t a x d e f i c i e n c y i n t h e a m o u n t o f $ 3 4 7 , 2 1 9 , a l l o f w h i c h i s i n d i s p u t e . T h e f o l l o w i n g t h r e e i s s u e s a r e i n c o n t r o v e r s y : ( 1 ) W h e t h e r t h e r e p o r t e d v a l u e o f a p a r t i a l l y c o m p l e t e d p e r s o n a l r e s i d e n c e s h o u l d b e i n c r e a s e d t o r e f l e c t i t s v a l u e i f c o m p l e t e d b e c a u s e o f t h e p o s s i b i l i t y o f i n s u r a n c e r e c o v e r y o r r e i m b u r s e m e n t ; ( 2 ) w h e t h e r , - 2 - 1 T h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n o f f a c t s i s i n c o r p o r a t e d b y t h i s r e f e r e n c e . i n c o n n e c t i o n w i t h t h e s a m e r e s i d e n c e , t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d i n c l u d e p o s s i b l e f u t u r e r e c o v e r y f r o m i n s u r a n c e a n d / o r w h e t h e r i t s h o u l d b e r e d u c e d b y p o s s i b l e f u t u r e c o s t s o f r e c o n s t r u c t i o n o f a p a r t i a l l y c o m p l e t e d r e s i d e n c e ; a n d ( 3 ) w h e t h e r t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d b e i n c r e a s e d b y $ 8 8 , 5 0 6 a t t r i b u t a b l e t o a p o s t d e a t h i n s u r a n c e r e c o v e r y r e c e i v e d b y t h e e s t a t e . F I N D I N G S O F F A C T 1 A t t h e t i m e o f t h e f i l i n g o f t h e p e t i t i o n , M a r y B . B u l l ' s e s t a t e w a s b e i n g a d m i n i s t e r e d i n M a r t i n e z , C a l i f o r n i a . T h e c o e x e c u t o r s , a t t h e t i m e o f t h e f i l i n g o f t h e p e t i t i o n , r e s i d e d i n G a r l a n d , T e x a s . M a r y B . B u l l ( d e c e d e n t ) , w h o d i e d o n N o v e m b e r 4 , 1 9 9 4 , w a s t h e s o l e o w n e r o f r e s i d e n t i a l r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 5 9 4 5 M a n c h e s t e r D r i v e , O a k l a n d , C a l i f o r n i a . O n O c t o b e r 2 0 , 1 9 9 1 , t h e M a n c h e s t e r D r i v e r e s i d e n c e a n d i t s c o n t e n t s w e r e c o m p l e t e l y d e s t r o y e d i n a n a t u r a l d i s a s t e r c o m m o n l y k n o w n a s t h e " O a k l a n d H i l l s f i r e " . D e c e d e n t m a i n t a i n e d i n s u r a n c e o n t h e M a n c h e s t e r D r i v e p r o p e r t y a n d i t s c o n t e n t s w i t h t h e C h u b b G r o u p o f I n s u r a n c e C o m p a n i e s ( C h u b b ) , u n d e r a p o l i c y e f f e c t i v e J u n e 1 6 , 1 9 9 1 . T h e p o l i c y l i m i t s , w h i c h w e r e s u b j e c t t o a n i n f l a t i o n p r o v i s i o n , p r o v i d e d f o r c o v e r a g e o f $ 2 8 3 , 0 0 0 o n t h e d w e l l i n g a n d $ 1 4 1 , 5 0 0 o n t h e c o n t e n t s . U n d e r t h e t e r m s o f t h e p o l i c y , t h e c o v e r a g e w o u l d - 3 - 2 A p p a r e n t l y , t h e 5 0 - p e r c e n t c a p o n r e p l a c e m e n t w a s a p o l i c y r e f i n e m e n t t h a t w a s e m p l o y e d i n d e c e d e n t ' s g e o g r a p h i c a l a r e a . i n c r e a s e t o a c c o u n t f o r p o s t i s s u a n c e i n f l a t i o n . T h e p o l i c y a l s o p r o v i d e d f o r e x t e n d e d r e p l a c e m e n t c o s t . T h e e x t e n d e d r e p l a c e m e n t c o v e r a g e , h o w e v e r , w a s l i m i t e d t o 5 0 p e r c e n t o f t h e p o l i c y ' s c o v e r a g e l i m i t s . R e p l a c e m e n t w a s a n a l t e r n a t i v e o p t i o n a n d c o u l d n o t b e c l a i m e d i n a d d i t i o n t o d a m a g e r e c o v e r y . I n t h e l a t t e r p a r t o f 1 9 9 1 , a f t e r i t s a d j u s t e r s e x a m i n e d t h e p r o p e r t y , C h u b b p a i d d e c e d e n t $ 4 7 8 , 9 3 9 . 2 5 . T h a t p a y m e n t r e p r e s e n t e d t h e m a x i m u m p o s s i b l e r e c o v e r y f o r l o s s o f d e c e d e n t ' s d w e l l i n g a n d / o r i t s c o n t e n t s u n d e r t h e t e r m s o f t h e p o l i c y , a s a d j u s t e d f o r i n f l a t i o n . W i t h i n 6 m o n t h s a f t e r t h e f i r e , r e p o r t e d l y u n d e r p r e s s u r e f r o m t h e C a l i f o r n i a S t a t e I n s u r a n c e C o m m i s s i o n e r , t h e i n s u r a n c e i n d u s t r y ( i n c l u d i n g C h u b b ) u n i l a t e r a l l y a g r e e d , i n c o n n e c t i o n w i t h t h e O a k l a n d H i l l s f i r e , t o d i s r e g a r d t h e 5 0 - p e r c e n t c a p 2 o n r e p l a c e m e n t c o s t s , a n d t o p a y t h e a c t u a l c o s t o f r e p l a c e m e n t , e v e n i f t h a t c o s t e x c e e d e d t h e p o l i c y l i m i t s . T h a t c h a n g e i n a p p r o a c h o c c u r r e d a f t e r C h u b b h a d p a i d d e c e d e n t t h e m a x i m u m r e c o v e r y p o s s i b l e u n d e r t h e t e r m s o f t h e p o l i c y . A f t e r C h u b b u n i l a t e r a l l y o f f e r e d t o p a y a n a m o u n t i n e x c e s s o f i t s o b l i g a t i o n s f o r r e p l a c e m e n t u n d e r t h e p o l i c y , d e c e d e n t i n v i t e d a b i d f o r c o n s t r u c t i o n o f a r e p l a c e m e n t r e s i d e n c e f r o m K r u e g e r B r o t h e r s B u i l d e r s , I n c . ( K r u e g e r ) . K r u e g e r ' s i n i t i a l b i d - 4 - t o r e s t o r e t h e d w e l l i n g w a s $ 1 , 0 1 6 , 2 1 1 . 6 9 , w h i c h i n c l u d e d t h e c o s t o f a n a r c h i t e c t a n d b u i l d i n g c o d e u p g r a d e s . A C h u b b c l a i m s s p e c i a l i s t e s t i m a t e d t h a t t h e c o s t o f r e b u i l d i n g o t h e r s t r u c t u r e s ( e . g . , r e t a i n i n g w a l l s , d r i v e w a y , a n d p a t i o ) w o u l d b e $ 1 2 9 , 4 1 3 . 1 1 . D u r i n g A u g u s t 1 9 9 2 , C h u b b a n d d e c e d e n t e n t e r e d i n t o a " S e t t l e m e n t S t a t e m e n t a n d A g r e e m e n t t o R e b u i l d A t S a m e L o c a t i o n ( S u b j e c t t o T h e T e r m s a n d C o n d i t i o n s o f t h e P o l i c y ) " . U n d e r t h a t d o c u m e n t , d e c e d e n t m a d e t h e c h o i c e t o r e c o n s t r u c t o r r e s t o r e h e r r e s i d e n c e , a n d C h u b b u n d e r t o o k t h e c o m m i t m e n t t o r e i m b u r s e d e c e d e n t f o r t h e r e s t o r a t i o n i n a n a m o u n t u p t o $ 1 , 2 9 9 , 3 4 6 . 9 4 . C h u b b ' s o b l i g a t i o n u n d e r t h e a g r e e m e n t , h o w e v e r , w a s s u b j e c t t o c h a n g e ( w o u l d b e l e s s ) i f d e c e d e n t " [ d e c i d e d ] n o t t o r e p l a c e p a r t o f t h e b u i l d i n g o r o t h e r s t r u c t u r e s o r i f t h e c o s t o f * * * c o n s t r u c t i o n i s l e s s " t h a n e s t i m a t e d . C h u b b w i t h h e l d a p o r t i o n o f a n y a m o u n t d u e u n d e r t h e a g r e e m e n t t o e n s u r e c o m p l i a n c e w i t h d e c e d e n t ' s a g r e e m e n t t o r e c o n s t r u c t . T h e a g r e e m e n t c a l l e d f o r r e l e a s e o f r e i m b u r s e m e n t p a y m e n t s b y C h u b b i n a n i n c r e m e n t a l m a n n e r : O n e - t h i r d u p o n e x e c u t i o n o f t h e a g r e e m e n t , o n e - t h i r d w h e n t h e a r c h i t e c t a n d / o r c o n t r a c t o r a d v i s e d C h u b b t h a t t h e f r a m i n g w a s c o m p l e t e d , a n d o n e - t h i r d w h e n p r e s e n t e d w i t h a n o t i c e o f o c c u p a n c y b y t h e c i t y . D u r i n g t h e s u m m e r o f 1 9 9 3 , d e c e d e n t e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w i t h K r u e g e r t o b u i l d a r e p l a c e m e n t r e s i d e n c e o n t h e M a n c h e s t e r D r i v e l a n d f o r a p r o j e c t e d e s t i m a t e d p r i c e o f - 5 - $ 1 , 2 7 0 , 6 5 8 , w h i c h i n c l u d e d c o n s t r u c t i o n o f a s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g , f o u n d a t i o n , a n d s i t e i m p r o v e m e n t w o r k . T h e t e r m s o f t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t r e q u i r e d c e r t i f i c a t i o n b y d e c e d e n t ' s a r c h i t e c t b e f o r e p r o g r e s s p a y m e n t s a n d / o r c h a n g e o r d e r s c o u l d b e m a d e . C h u b b r e v i e w e d t h e a r c h i t e c t ' s c e r t i f i c a t i o n s a n d a n y a c c o u n t i n g s b y K r u e g e r . C h u b b u s e d t h e i n f o r m a t i o n f r o m t h e s e m a t e r i a l s a s a b a s i s f o r p r e p a r i n g " S t a t e m e n t s o f L o s s " , t h e e n a b l i n g d o c u m e n t p r e c e d i n g r e i m b u r s e m e n t t o d e c e d e n t . A l t h o u g h C h u b b p a i d r e i m b u r s e m e n t p r o c e e d s d i r e c t l y t o d e c e d e n t , K r u e g e r p e r f o r m e d t h e r e n o v a t i o n s b a s e d o n i t s e x p e c t a t i o n o f C h u b b ' s r e i m b u r s e m e n t o f d e c e d e n t . C h u b b m a d e p a y m e n t o n l y a f t e r r e c e i p t o f v e r i f i c a t i o n t h a t w o r k h a d b e e n p e r f o r m e d a n d a c c o u n t e d f o r b y K r u e g e r . C h u b b a l s o m a d e p a y m e n t s t o d e c e d e n t f o r l i v i n g e x p e n s e s w h i l e t h e r e s i d e n c e w a s b e i n g r e b u i l t . P r i o r t o h e r N o v e m b e r 4 , 1 9 9 4 , d e a t h , d e c e d e n t r e c e i v e d p a y m e n t s t o t a l i n g $ 1 , 6 6 3 , 1 0 2 f r o m C h u b b , w h i c h C h u b b c h a r a c t e r i z e d a s f o l l o w s : - 6 - F o r 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 L i v i n g e x p e n s e s $ 2 5 , 0 0 0 . 0 0 $ 5 3 , 6 1 6 . 1 4 $ 4 5 , 5 3 7 . 3 8 $ 2 2 , 9 8 4 . 6 9 D e b r i s r e m o v a l 3 , 7 0 9 . 0 0 2 5 , 8 2 1 . 0 0 - - - - - - L a n d s t a b i l i - z a t i o n - - - 2 1 , 1 6 1 . 2 5 5 , 7 9 9 . 2 3 1 5 , 6 2 7 . 0 0 L a n d s c a p i n g 1 4 , 3 6 2 . 2 5 2 0 , 6 3 7 . 7 5 - - - - - - c o d e U p g r a d e s - - - 1 6 , 3 1 2 . 4 1 4 2 , 2 6 1 . 5 3 - - - O t h e r s t r u c t u r e s 5 , 0 0 0 . 0 0 1 2 9 , 4 1 3 . 1 1 - - - - - - B u i l d i n g c o n t e n t s 1 1 4 3 , 6 2 3 . 0 0 - - - 4 3 0 , 1 3 8 . 5 9 - - - B u i l d i n g r e - c o n s t r u c t i o n 1 2 8 7 , 2 4 5 . 0 0 2 6 4 , 7 3 5 . 7 2 9 0 , 1 1 7 . 0 1 - - - T o t a l 4 7 8 , 9 3 9 . 2 5 5 3 1 , 6 9 7 . 3 8 6 1 3 , 8 5 3 . 7 4 3 8 , 6 1 1 . 6 9 1 T h e s e a m o u n t s w e r e p a i d b y C h u b b i n 1 9 9 1 a s p a y m e n t i n f u l l o f t h e i n f l a t i o n i n d e x e d p o l i c y l i m i t s a n d w e r e n o t o r i g i n a l l y d e s i g n a t e d f o r r e b u i l d i n g o f t h e r e s i d e n c e . A s o f S e p t e m b e r 1 9 9 4 , K r u e g e r i n c r e a s e d t h e t o t a l p r o j e c t e d c o s t t o c o m p l e t e t h e r e s i d e n c e f r o m $ 1 , 2 7 0 , 6 5 8 t o $ 1 , 6 5 4 , 3 4 8 . A s o f N o v e m b e r 2 , 1 9 9 4 , K r u e g e r e s t i m a t e d t h a t t h e c o m p l e t i o n o f t h e r e s i d e n c e c o n s t r u c t i o n w o u l d c o s t $ 7 5 7 , 1 7 4 . 2 4 . A s o f M a y 3 1 , 1 9 9 7 w h e n t h e r e s i d e n c e w a s c o m p l e t e d , a t o t a l o f $ 1 , 7 5 9 , 5 0 9 . 6 5 h a d b e e n p a i d t o K r u e g e r . A f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h , h e r n e p h e w s , J o h n a n d T h o m a s E d d y , b e c a m e c o e x e c u t o r s a n d p r i m a r y b e n e f i c i a r i e s o f t h e e s t a t e , a n d , u l t i m a t e l y , t h e y d e c i d e d t o c o m p l e t e t h e r e c o n s t r u c t i o n o f t h e r e s i d e n c e . D u r i n g t h e s u m m e r o f 1 9 9 5 , J o h n a n d T h o m a s E d d y h a d a d i s a g r e e m e n t a b o u t w h e t h e r t h e r e s i d e n c e s h o u l d b e c o m p l e t e d . A n a t t o r n e y w a s e n g a g e d t o n e g o t i a t e a r e s o l u t i o n , a n d a n a g r e e m e n t w a s r e a c h e d a b o u t 1 y e a r l a t e r . T h e a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t : ( 1 ) N o m o r e t h a n $ 4 4 , 0 0 0 w o u l d b e p a i d f o r l a n d s c a p i n g , w i t h a n y - 7 - a m o u n t i n e x c e s s b e i n g p a i d b y T h o m a s ; ( 2 ) f o r p u r p o s e s o f t h e a g r e e m e n t , t h e v a l u e o f t h e r e s i d e n c e w a s t o b e $ 7 5 0 , 0 0 0 ; a n d ( 3 ) t h e r e s i d e n c e w o u l d b e d i s t r i b u t e d t o T h o m a s , a n d J o h n w o u l d r e c e i v e o t h e r a s s e t s v a l u e d a t $ 3 7 5 , 0 0 0 ( r e p r e s e n t i n g o n e - h a l f t h e v a l u e o f t h e r e s i d e n c e ) . D u r i n g 1 9 9 5 , C h u b b p a i d a t o t a l o f $ 1 , 1 2 2 , 6 0 6 t o d e c e d e n t ' s e s t a t e , w h i c h w a s c h a r a c t e r i z e d b y C h u b b a s b e i n g f o r t h e f o l l o w i n g p u r p o s e s : L a n d s c a p i n g $ 1 9 , 2 0 0 . 5 3 , c o d e u p g r a d e s $ 1 2 4 , 8 5 9 . 5 5 , b u i l d i n g $ 8 9 0 , 0 3 9 . 8 9 , a n d c o n t e n t s $ 8 8 , 5 0 6 . 1 7 . A f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e e s t a t e p a i d $ 1 , 0 3 0 , 3 7 8 . 4 4 t o K r u e g e r . P r i o r t o t h e c o m p l e t i o n o f t h e r e s i d e n c e , t h e c o u n t y g o v e r n m e n t a s s e s s e d i t a s n e w c o n s t r u c t i o n p r o p e r t y w i t h a n a s s e s s m e n t v a l u e o f $ 8 0 6 , 1 7 5 f o r t h e 1 9 9 5 - 9 6 t a x y e a r a n d $ 8 3 6 , 2 7 5 f o r t h e 1 9 9 6 - 9 7 t a x y e a r . T h e g r o s s e s t a t e i n c l u d e d $ 7 3 2 , 7 7 3 a s a n a m o u n t d u e f r o m C h u b b a s p o t e n t i a l r e i m b u r s e m e n t a f t e r t h e c o m p l e t i o n o f t h e r e s t o r a t i o n . T h e g r o s s e s t a t e w a s r e d u c e d b y $ 7 9 5 , 4 4 0 a n d $ 5 3 , 0 7 5 , o r a t o t a l o f $ 8 4 8 , 5 1 5 , r e p r e s e n t i n g t h e a m o u n t t h a t w o u l d b e d u e t o K r u e g e r i f i t w a s d e c i d e d t o p r o c e e d w i t h c o n s t r u c t i o n t o r e s t o r e t h e r e s i d e n c e a n d K r u e g e r c o m p l e t e d t h e w o r k . A n a p p r a i s a l a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n r e f l e c t e d t h e v a l u e o f t h e p a r t i a l l y ( 5 7 p e r c e n t ) c o n s t r u c t e d r e s i d e n c e a t $ 6 1 2 , 0 0 0 , t h e a m o u n t t h a t w a s i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e . M a n y o f t h e h o m e s t h a t w e r e r e b u i l t a f t e r t h e O a k l a n d H i l l s f i r e w e r e - 8 - " o v e r b u i l t " i n t h a t r e s t o r a t i o n c o s t s e x c e e d e d t h e c o m p l e t e d h o m e ' s f a i r m a r k e t v a l u e . T h e i n s u r a n c e c o m p a n i e s ' u n i l a t e r a l a g r e e m e n t t o r e i m b u r s e p o l i c y h o l d e r s f o r r e s t o r a t i o n o f r e s i d e n c e s , e v e n t h o u g h t h e c o s t s e x c e e d e d t h e i r p o l i c y o b l i g a t i o n s , w a s , i n g r e a t p a r t , r e s p o n s i b l e f o r r e s t o r a t i o n c o s t s t h a t e x c e e d e d t h e c o m p l e t e d m a r k e t v a l u e o f t h e r e s i d e n c e s . O n A u g u s t 2 2 , 1 9 9 6 , t h e c o e x e c u t o r s p e t i t i o n e d t h e p r o b a t e c o u r t f o r a n d r e c e i v e d a w a i v e r t o p e r m i t d i s t r i b u t i o n o f t h e r e b u i l t r e s i d e n c e t o T h o m a s a t t h e p r e v i o u s l y a g r e e d v a l u e o f $ 7 5 0 , 0 0 0 . T h o m a s , o n D e c e m b e r 1 7 , 1 9 9 6 , e n t e r e d i n t o a n e x c l u s i v e l i s t i n g w i t h a r e a l e s t a t e a g e n t t o p l a c e t h e r e s i d e n c e o n t h e m a r k e t f o r a n a s k i n g p r i c e o f $ 9 9 5 , 0 0 0 . U l t i m a t e l y , t h e r e s i d e n c e w a s s o l d f o r $ 1 , 0 3 0 , 0 0 0 o n M a r c h 1 8 , 1 9 9 7 . O P I N I O N D e c e d e n t ' s h o m e w a s d e s t r o y e d b y f i r e a n d w a s b e i n g r e s t o r e d a t t h e t i m e o f h e r d e a t h . H e r e s t a t e , r e l y i n g o n a n a p p r a i s a l , i n c l u d e d $ 6 1 2 , 0 0 0 i n t h e g r o s s e s t a t e a s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r e s i d e n c e , w h i c h w a s 5 7 p e r c e n t c o m p l e t e . A l s o i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e w a s a n a m o u n t e x c e e d i n g $ 7 0 0 , 0 0 0 t h a t t h e e s t a t e e s t i m a t e d w o u l d b e d u e f r o m t h e i n s u r a n c e c a r r i e r f o r f u t u r e r e i m b u r s e m e n t u p o n c o m p l e t i o n o f t h e r e s t o r a t i o n o f t h e r e s i d e n c e . F i n a l l y , t h e g r o s s e s t a t e w a s r e d u c e d b y a n a m o u n t e x c e e d i n g $ 8 0 0 , 0 0 0 t h a t t h e e s t a t e e s t i m a t e d w o u l d b e d u e t o t h e c o n t r a c t o r , i f t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e r e s i d e n c e w a s c o m p l e t e d . - 9 - 3 A m o r e c o m p l e t e d i s c u s s i o n o f h o w t h e $ 6 1 2 , 0 0 0 v a l u e w a s c o m p u t e d a p p e a r s i n f r a p p . 1 3 - 1 4 . 4 W e h a v e r e f e r r e d t o t h i s d i f f e r e n c e a s a n " a p p r o x i m a t e " a m o u n t b e c a u s e i t i s n o t c l e a r i n t h e r e c o r d h o w t h e $ 1 2 2 , 4 0 0 a m o u n t w a s c a l c u l a t e d . I n a n y e v e n t , t h e p a r t i e s o n l y a r g u e a b o u t w h e t h e r t h e $ 1 2 2 , 4 0 0 a d j u s t m e n t s h o u l d b e s u s t a i n e d a n d n o t a b o u t t h e s t a t e d a m o u n t . I n e f f e c t , t h e a m o u n t s e s t i m a t e d a s b e i n g d u e t o t h e c o n t r a c t o r a n d d u e t o t h e e s t a t e f r o m t h e i n s u r a n c e c o m p a n y r e s u l t e d i n a n e t r e d u c t i o n o f a p p r o x i m a t e l y $ 1 2 0 , 0 0 0 i n t h e g r o s s e s t a t e . C o n s i d e r i n g t h e $ 6 1 2 , 0 0 0 i n c l u s i o n a n d r e d u c t i o n o f a p p r o x i m a t e l y $ 1 2 0 , 0 0 0 , t h e g r o s s e s t a t e w a s i n c r e a s e d b y a n e t a m o u n t o f a p p r o x i m a t e l y $ 4 9 0 , 0 0 0 i n c o n n e c t i o n w i t h d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n t h e p a r t i a l l y c o m p l e t e d r e s i d e n c e . W i t h r e s p e c t t o t h e $ 6 1 2 , 0 0 0 a m o u n t , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e v a l u e o f t h e r e s i d e n c e , a s c o m p l e t e d , s h o u l d b e i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e . B a s e d o n t h e $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 c o m p l e t e d v a l u e s e t f o r t h i n t h e a p p r a i s a l a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d b e i n c r e a s e d b y $ 4 2 0 , 0 0 0 ( $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 l e s s t h e $ 6 1 2 , 0 0 0 a l r e a d y i n c l u d e d ) 3 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e $ 4 2 0 , 0 0 0 i n c r e a s e r e f l e c t s d e c e d e n t ' s r i g h t t o r e c e i v e r e i m b u r s e m e n t f r o m t h e i n s u r a n c e c o m p a n y f o r t h e c o m p l e t i o n o f t h e r e s i d e n c e . R e s p o n d e n t a l s o d e t e r m i n e d t h a t t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d b e i n c r e a s e d b y $ 1 2 2 , 4 0 0 , 4 r e p r e s e n t i n g t h e e x c e s s o f t h e e s t i m a t e d a m o u n t s t h a t m a y b e d u e t o t h e c o n t r a c t o r o v e r t h e e s t i m a t e d - 1 0 - 5 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a s o f t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e , u n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d . a m o u n t t h a t m a y b e d u e f r o m t h e i n s u r a n c e c o m p a n y . T h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y c o n t a i n e d t h e f o l l o w i n g e x p l a n a t i o n f o r d i s a l l o w i n g t h e $ 1 2 2 , 4 0 0 a d j u s t m e n t : " I t i s d e t e r m i n e d t h a t t h e e s t a t e t o o k a $ 8 5 5 , 5 7 3 d e d u c t i o n f o r o u t s t a n d i n g m o n i e s o w e d t o t h e c o n t r a c t o r s . S i n c e t h e i n s u r a n c e w a s t o p a y f o r t h e e n t i r e c o s t o f r e b u i l d i n g , t h e e s t a t e c a n n o t d e d u c t m o r e t h a n i t r e t u r n s a s a n a s s e t . " I n e f f e c t , r e s p o n d e n t ' s a p p r o a c h r e s u l t s i n a n e t a m o u n t o f $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 b e i n g i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e w i t h r e s p e c t t o t h e p a r t i a l l y c o m p l e t e d r e s i d e n c e . W e d i s a g r e e w i t h t h e a p p r o a c h u t i l i z e d b y b o t h p a r t i e s . W e d o n o t q u e s t i o n t h e l e g a l p r i n c i p l e s r e l i e d u p o n b y e i t h e r p a r t y , b u t q u e s t i o n t h e i r i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f t h o s e p r i n c i p l e s t o t h e f a c t s . W e f i r s t r e v i e w t h e l e g a l p r i n c i p l e s . F o r F e d e r a l e s t a t e t a x p u r p o s e s , a s s e t s a r e i n c l u d a b l e i n a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a t f a i r m a r k e t v a l u e d e t e r m i n e d a t t h e d a t e o f d e a t h . S e e s e c . 2 0 3 1 ( a ) ; 5 s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . F a i r m a r k e t v a l u e i s " ' t h e p r i c e a t w h i c h t h e p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r t o s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . ' " U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ( q u o t i n g s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - - 1 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . ) ; E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 3 1 2 , 3 3 5 ( 1 9 8 9 ) . F a i r m a r k e t v a l u e i s t e s t e d o n a n o b j e c t i v e b a s i s u s i n g a h y p o t h e t i c a l b u y e r a n d s e l l e r a n d n o t o n t h e b a s i s o f p a r t i c u l a r e n t i t i e s o r i n d i v i d u a l s i n v o l v e d . S e e E s t a t e o f A n d r e w s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 9 3 8 , 9 5 6 ( 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f B r i g h t v . U n i t e d S t a t e s , 6 5 8 F . 2 d 9 9 9 , 1 0 0 5 - 1 0 0 6 ( 5 t h C i r . 1 9 8 1 ) . T h e c i r c u m s t a n c e s h e r e a r e u n c o n v e n t i o n a l i n s e v e r a l r e s p e c t s . F i r s t l y , t h e a s s e t i n q u e s t i o n w a s i n c o m p l e t e a n d u n d e r c o n s t r u c t i o n a t t h e t i m e o f d e a t h . M o r e s i g n i f i c a n t l y , t h e r e s i d e n c e w a s t o b e r e s t o r e d t o i t s p r e f i r e s p e c i f i c a t i o n s . A s w e u n d e r s t a n d t h a t c o n c e p t , t h e c o s t o f r e s t o r i n g t h e d e s t r o y e d r e s i d e n c e t o i t s o r i g i n a l v i n t a g e c o n d i t i o n w a s s u b s t a n t i a l l y g r e a t e r t h a n t h e p e r - s q u a r e - f o o t c o s t o f c o n s t r u c t i n g a c o n t e m p o r a r y h o m e . I n o t h e r w o r d s , t h e r e w a s n o c o m p u l s i o n f o r t h e c o n s t r u c t i o n c o s t s t o b e w i t h i n b o u n d a r i e s t h a t c o m p o r t w i t h r e s a l e v a l u e . T h a t a n o m a l y r e s u l t e d i n c i r c u m s t a n c e s w h e r e m o r e w a s b e i n g e x p e n d e d f o r c o n s t r u c t i o n a n d r e s t o r a t i o n t h a n c o u l d p o s s i b l y b e r e a l i z e d i f t h e s t r u c t u r e w e r e s o l d u p o n c o m p l e t i o n . T h e f a c t s h e r e r e f l e c t t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e f i n i s h e d r e s i d e n c e w a s s u b s t a n t i a l l y l e s s t h a n t h e c o s t o f r e s t o r a t i o n . F i n a l l y , a l t h o u g h t h e i n s u r a n c e c o m p a n y ' s o b l i g a t i o n w a s c o n t r a c t u a l l y a n d l e g a l l y l i m i t e d t o t h e p a y m e n t o f u p t o o n e - h a l f o f t h e s t a t e d p o l i c y l i m i t i f t h e r e s i d e n c e w a s r e b u i l t , t h e i n s u r a n c e c o m p a n y u n i l a t e r a l l y a g r e e d t o b e a r t h e c o s t o f - 1 2 - r e p l a c e m e n t o f t h e v i n t a g e s t r u c t u r e a n d t o p a y d e c e d e n t ' s l i v i n g e x p e n s e s d u r i n g t h e i n t e r i m . T h e i n s u r a n c e c o m p a n y ' s a g r e e m e n t t o p a y , h o w e v e r , w a s c o n t i n g e n t u p o n d e c e d e n t ' s p u r s u i t a n d c o m p l e t i o n o f r e s t o r a t i o n a n d u n i q u e t o d e c e d e n t . U l t i m a t e l y , t h a t a g r e e m e n t r e s u l t e d i n t h e i n s u r a n c e c o m p a n y ' s p a y i n g a l m o s t $ 2 . 8 m i l l i o n i n c o n n e c t i o n w i t h t h e r e s t o r a t i o n o f a h o u s e t h a t w a s i n s u r e d f o r c o v e r a g e o f $ 2 8 3 , 0 0 0 o n t h e d w e l l i n g a n d o n l y 5 0 p e r c e n t o f $ 2 8 3 , 0 0 0 , i f t h e i n s u r e d c h o s e t o r e b u i l d . O f t h e $ 2 . 8 m i l l i o n p a i d , l e s s t h a n $ 2 0 0 , 0 0 0 w a s p a i d f o r l i v i n g e x p e n s e s a n d r e m o v a l o f t h e d e b r i s c a u s e d b y t h e f i r e . T h e r e m a i n d e r o f t h e $ 2 . 8 m i l l i o n w a s r e i m b u r s e m e n t f o r r e s t o r i n g t h e r e s i d e n c e , l a n d s c a p i n g , a n d b u i l d i n g c o n t e n t s . W e c a n n o t r e l y o n t h e s e e x p e n d i t u r e s f o r p u r p o s e s o f v a l u a t i o n . C o n s i d e r i n g t h e f a c t t h a t a b o u t 3 y e a r s a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e s i d e n c e w a s s o l d a t a r m ' s l e n g t h f o r s l i g h t l y o v e r $ 1 m i l l i o n , t h e e x p e n d i t u r e s h a v e n o r a t i o n a l r e l a t i o n s h i p t o t h e v a l u e . I n a s i m i l a r v e i n , a t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h t h e e s t i m a t e d " c o m p l e t e d v a l u e " o f t h e r e s i d e n c e w a s a n a m o u n t a p p r o a c h i n g $ 1 m i l l i o n , w h e r e a s a t t h e t i m e o f d e a t h , a w i l l i n g b u y e r w o u l d n o t h a v e o f f e r e d t h e c o m p l e t e d p r i c e . C o n v e n t i o n a l a p p r o a c h e s t o v a l u a t i o n , i n c l u s i o n o f a s s e t s , a n d r e d u c t i o n o f t h e e s t a t e f o r d e c e d e n t ' s o b l i g a t i o n s d o n o t a c c u r a t e l y a d d r e s s t h e s e p e c u l i a r c i r c u m s t a n c e s . T h e e s t a t e ' s - 1 3 - 6 T h e $ 1 2 2 , 4 0 0 i n c r e a s e i n t h e g r o s s e s t a t e i s a n e t r e s u l t o f t h e d i s a l l o w a n c e o f t h e a m o u n t c l a i m e d a s d u e t o t h e r e s i d e n t i a l c o n t r a c t o r a n d t h e r e m o v a l f r o m t h e g r o s s e s t a t e o f t h e a m o u n t i n c l u d e d a s p o s s i b l e r e c o v e r y f r o m t h e i n s u r a n c e c o m p a n y . a p p r o a c h o f e s t i m a t i n g t h e c o s t t o c o m p l e t e a n d t h e r e i m b u r s e m e n t o f p a r t o f t h a t c o s t h a v e n o m e a n i n g f u l r e l a t i o n s h i p t o d e c e d e n t ' s a s s e t - - t h e p a r t i a l l y c o m p l e t e d r e s i d e n c e . A t t h e d a t e o f d e a t h , t h e e s t a t e h a d n o r i g h t t o r e c e i v e i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t a n d n o o b l i g a t i o n t o p a y f o r t h e c o m p l e t i o n o f t h e r e s i d e n c e . F o r t h a t r e a s o n , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e g r o s s e s t a t e b e i n c r e a s e d b y $ 1 2 2 , 4 0 0 6 . N e x t , w e c o n s i d e r r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e i n c o m p l e t e r e s i d e n c e s h o u l d b e v a l u e d b y c o n s i d e r i n g i t s v a l u e i f f i n i s h e d . F r o m r e s p o n d e n t ' s p e r s p e c t i v e , d e c e d e n t h a d a c o n t r a c t r i g h t o r c h o s e i n a c t i o n t h a t w a s w o r t h , a t v e r y l e a s t , t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e i n c o m p l e t e s t r u c t u r e a n d i t s u l t i m a t e s e l l i n g v a l u e . T h e e s t a t e r e p o r t e d t h e v a l u e o f t h e i n c o m p l e t e s t r u c t u r e a t $ 6 1 2 , 0 0 0 , t h e v a l u e s e t f o r t h i n t h e a p p r a i s a l a t t a c h e d t o t h e e s t a t e ' s r e t u r n . T h e a p p r a i s a l u t i l i z e d a c o s t - p e r - s q u a r e - f o o t a p p r o a c h t o p r o j e c t t h e c o m p l e t e d v a l u e o f t h e t h e n 5 7 - p e r c e n t c o m p l e t e d r e s i d e n c e a t $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 . A p p r o p r i a t e l y , t h e a p p r a i s e r ' s c o s t a p p r o a c h d i d n o t r e l y o n t h e a c t u a l c o s t , w h i c h w a s m o r e t h a n t h e c o s t t o b u i l d a c o n t e m p o r a r y r e s i d e n c e a n d d i d n o t c o m p o r t w i t h f a i r m a r k e t v a l u e s o f c o m p a r a b l e r e s i d e n c e s . T h e a p p r a i s e r ' s v a l u a t i o n w a s - 1 4 - c o r r o b o r a t e d b y m e a n s o f c o n t e m p o r a n e o u s s a l e s o f f o u r c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s . T h e l a n d w a s v a l u e d a t $ 2 1 5 , 0 0 0 a n d t h e 5 7 - p e r c e n t c o m p l e t e d b u i l d i n g a t $ 4 6 5 , 6 9 0 ( $ 8 1 7 , 0 0 0 t i m e s 5 7 p e r c e n t ) f o r a t o t a l o f $ 6 8 0 , 6 9 0 . A 1 0 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t ( $ 6 8 , 6 9 0 ) w a s u s e d t o r e f l e c t t h e i n c o m p l e t e s t a t u s o f t h e r e s i d e n c e t o a r r i v e a t a n a p p r a i s e d v a l u e o f $ 6 1 2 , 0 0 0 . R e s p o n d e n t ' s n o t i c e d e t e r m i n a t i o n u t i l i z e d t h e a p p r a i s e r ' s $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 c o m p l e t e d v a l u e t o d e t e r m i n e t h a t t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d b e i n c r e a s e d b y $ 4 2 0 , 0 0 0 ( $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 l e s s t h e $ 6 1 2 , 0 0 0 r e p o r t e d ) . A t t r i a l , t h e e s t a t e o f f e r e d a n e x p e r t w h o c o n c l u d e d t h a t t h e v a l u e o f t h e r e s i d e n c e , i f i t h a d b e e n c o m p l e t e d o n N o v e m b e r 4 , 1 9 9 4 , w o u l d h a v e b e e n $ 9 0 0 , 0 0 0 . T h e t r i a l e x p e r t e x p l a i n e d t h a t t h e c o s t m e t h o d w a s u s u a l l y a g o o d m e a s u r e o f v a l u e , b u t t h a t i t w a s n o t a r e l i a b l e m e a s u r e o f v a l u e w i t h r e s p e c t t o t h e a c t u a l c o s t o f r e s t o r i n g t h e M a n c h e s t e r D r i v e p r o p e r t y b e c a u s e t h e c o s t s w e r e e x c e s s i v e . T h e e x p e r t r e a c h e d t h a t c o n c l u s i o n b e c a u s e t h e a c t u a l c o n s t r u c t i o n c o s t s w e r e n o t " r e c o v e r a b l e i n t h e m a r k e t p l a c e " , d u e t o " t h e a b n o r m a l p o s t f i r e c o n s t r u c t i o n e n v i r o n m e n t a n d t h e h i g h q u a l i t y o f w o r k m a n s h i p " . H e a l s o c o n c l u d e d t h a t t h e i n c o m e m e t h o d w a s i n a p p r o p r i a t e , s o t h a t a s a l e s c o m p a r i s o n a p p r o a c h w a s t h e o n l y r e l e v a n t w a y t o m e a s u r e v a l u e . F i v e c o m p a r a b l e c o n t e m p o r a n e o u s s a l e s o f p r o p e r t y w e r e u s e d t o r e a c h t h e $ 9 0 0 , 0 0 0 v a l u e i f c o m p l e t e d . - 1 5 - W e d o n o t p l a c e m u c h r e l i a n c e o n t h e e s t a t e ' s t r i a l e x p e r t ' s d e p a r t u r e f r o m t h e c o s t a p p r o a c h t h a t h a d b e e n u s e d b y t h e a p p r a i s e r , w h o s e r e p o r t w a s a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n . T h e a p p r a i s a l a t t a c h e d t o t h e e s t a t e t a x r e t u r n u s e d a c o n t e m p o r a n e o u s c o s t - p e r - s q u a r e - f o o t a p p r o a c h t o d e t e r m i n i n g v a l u e , n o t t h e p e c u l i a r c o s t o f t h e M a n c h e s t e r D r i v e r e s i d e n c e . B a s e d o n t h e u s e o f t h e c o s t m e t h o d , a $ 1 , 0 3 2 , 0 0 0 v a l u e w a s p l a c e d o n t h e c o m p l e t e d r e s i d e n c e , a v a l u e t h a t w a s o n l y $ 2 , 0 0 0 m o r e t h a t t h e e v e n t u a l a r m ' s - l e n g t h s e l l i n g p r i c e . M o r e o v e r , r e s p o n d e n t h a s n o t q u e s t i o n e d t h e c r e d i b i l i t y o f t h e a p p r a i s a l a t t a c h e d t o t h e r e t u r n . R e s p o n d e n t a p p e a r s t o a c c e p t $ 6 1 2 , 0 0 0 a s b e i n g t h e v a l u e o f t h e 5 7 - p e r c e n t c o m p l e t e d r e s i d e n c e o n N o v e m b e r 4 , 1 9 9 4 . T h e C o u r t a l s o a c c e p t s t h a t v a l u e a s t h e a m o u n t t h a t s h o u l d h a v e b e e n i n c l u d e d i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e . R e s p o n d e n t , h o w e v e r , c o n t e n d s t h a t t h e v a l u e s h o u l d b e i n c r e a s e d t o r e f l e c t t h e c o m p l e t e d v a l u e o f t h e r e s i d e n c e b e c a u s e t h e i n s u r a n c e c o m p a n y a g r e e d t o r e i m b u r s e d e c e d e n t f o r r e b u i l d i n g t h e r e s i d e n c e . T h e e s t a t e a r g u e s t h a t d e c e d e n t d i d n o t o w n a n y a s s e t , c o n t r a c t r i g h t , o r c h o s e i n a c t i o n t h a t w o u l d e n h a n c e t h e v a l u e o f t h e i n c o m p l e t e r e s i d e n c e a t t h e t i m e o f h e r d e a t h . W e a g r e e w i t h t h e e s t a t e . T h e c o n c e p t o f f a i r m a r k e t v a l u e , i n t h e c o n t e x t o f F e d e r a l t a x a t i o n , h a s r e m a i n e d u n c h a n g e d f o r m o r e t h a n 8 0 y e a r s . F o r e s t a t e t a x p u r p o s e s , t h e a m o u n t i n c l u d a b l e i n t h e g r o s s e s t a t e i s - 1 6 - t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n a n a s s e t o n t h e d a t e o f d e a t h . H e r e d e c e d e n t o w n e d a n i n c o m p l e t e r e s i d e n c e ( 5 7 - p e r c e n t c o m p l e t e d ) . T h e p a r t i e s ' d i s p u t e s , h o w e v e r , f o c u s o n t h e i n t a n g i b l e a s p e c t s c o n n e c t e d w i t h t h e p o s s i b l e c o m p l e t i o n o f t h e r e s i d e n c e . R e s p o n d e n t d o e s n o t a r g u e t h a t c o s t s h o u l d b e t h e m e a s u r e o f t h e v a l u e o f t h e p a r t i a l l y o r f u l l y c o m p l e t e d a s s e t . O n t h i s p o i n t a l s o s e e S e c u r i t i e s M o r t g . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 5 8 T . C . 6 6 7 , 6 7 5 ( 1 9 7 2 ) , w h e r e c o s t w a s n o t u s e d t o v a l u e i n c o m p l e t e r e a l t y . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s t h a t d e c e d e n t h a d a r i g h t o r w a s e n t i t l e d t o t h e c o m p l e t i o n o f t h e r e s i d e n c e s o t h a t t h e c o m p l e t e d v a l u e s h o u l d h a v e b e e n i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e . A c c o r d i n g l y , r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n i s t h a t d e c e d e n t h a d a r i g h t t o t h e i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t , a n d t h e v a l u e o f t h a t r i g h t w a s i n c l u d a b l e a s a n a s s e t i n h e r e s t a t e . U n d e r t h e a g r e e m e n t b e t w e e n C h u b b a n d d e c e d e n t , C h u b b h a d u n i l a t e r a l l y a g r e e d t o p a y f o r r e s t o r a t i o n o f t h e r e s i d e n c e , b u t o n l y i f r e s t o r a t i o n w a s p u r s u e d a n d c o m p l e t e d . T o t h e e x t e n t t h a t C h u b b h a d a n o b l i g a t i o n t o d e c e d e n t a t t h e t i m e o f h e r d e a t h , i t c o u l d o n l y b e t o r e i m b u r s e f o r a n y p o r t i o n o f t h e r e s i d e n c e t h a t h a d b e e n r e s t o r e d . I n a d d i t i o n , C h u b b ' s e x p o s u r e u n d e r t h e a g r e e m e n t w a s t o b e r e d u c e d i f t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n w a s l e s s t h a n e s t i m a t e d . - 1 7 - 7 W e a l s o n o t e t h a t m o r e w a s b e i n g e x p e n d e d t o c o m p l e t e t h e r e s i d e n c e t h a n c o u l d b e r e c o v e r e d f r o m a s a l e o f t h e c o m p l e t e d r e s i d e n c e . U n d e r t h o s e c i r c u m s t a n c e s , i t w o u l d h a v e b e e n t o K r u e g e r ' s f i n a n c i a l d e t r i m e n t t o i n c u r t h e c o s t o f l a b o r a n d m a t e r i a l s w i t h o u t a s s u r a n c e s a n d c o m m i t m e n t s f r o m t h e h e i r s , e x e c u t o r s a n d / o r t h e i n s u r a n c e c o m p a n y . A t t h e t i m e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , i t a p p e a r s t h a t n e i t h e r d e c e d e n t n o r h e r h e i r s h a d a n y e n f o r c e a b l e r i g h t t o p a y m e n t s f r o m C h u b b . C h u b b h a d n o o u t s t a n d i n g d e b t o r o b l i g a t i o n t o d e c e d e n t o r h e r h e i r s . A d d i t i o n a l l y , b e c a u s e t h e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t r a n b e t w e e n d e c e d e n t a n d K r u e g e r a n d w a s n o t w i t h h e r e x e c u t o r s o r h e i r s , a t t h e t i m e o f d e a t h t h e r e w a s n o a s s u r a n c e K r u e g e r w o u l d c o m p l e t e t h e p r o j e c t . 7 T h e p a r t i e s ' a c t i o n s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e r e b u i l d i n g o f t h e r e s i d e n c e r e v e a l a n i n f o r m a l a r r a n g e m e n t b e t w e e n C h u b b , t h e c o e x e c u t o r s , a n d K r u e g e r u n d e r w h i c h , K r u e g e r c o m p l e t e d c o n s t r u c t i o n o n t h e e x p e c t a t i o n o f p a y m e n t f r o m t h e i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t . C h u b b , h o w e v e r , w o u l d n o t r e i m b u r s e d e c e d e n t o r t h e c o e x e c u t o r s u n l e s s o r u n t i l t h e r e s t o r a t i o n h a d b e e n c o m p l e t e d . C h u b b ' s p o s t d e a t h p a y m e n t s w e r e n o t m a d e u n t i l a d d i t i o n a l w o r k w a s a c c o u n t e d f o r a n d v e r i f i e d . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s , C h u b b ' s o b l i g a t i o n t o p a y f o r i m p r o v e m e n t s a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h w a s s u b j e c t t o a c o n d i t i o n p r e c e d e n t . B e c a u s e o f t h e l a c k o f c o n t r a c t u a l r i g h t s b y t h e e s t a t e a n d / o r t h e h e i r s t o p a y m e n t f r o m C h u b b o r p e r f o r m a n c e b y K r u e g e r , t h e p r a c t i c a l r e a l i t y w a s , t h a t a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h , t h e r e - 1 8 - e x i s t e d a 5 7 - p e r c e n t c o m p l e t e r e s i d e n c e w i t h n o e n f o r c e a b l e r i g h t t o i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t a n d n o c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n b e t w e e n t h e e s t a t e o r h e i r s a n d K r u e g e r f o r t h e c o m p l e t i o n o f c o n s t r u c t i o n . U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s n o a m o u n t w a s i n c l u d a b l e i n d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e t o r e p r e s e n t a n y p o s s i b l e f u t u r e p a y m e n t f r o m C h u b b . T h e s i t u a t i o n h e r e i s u n l i k e t h o s e w h e r e s e r v i c e s h a v e b e e n p e r f o r m e d a n d / o r a n a s s e t e x c h a n g e d a n d s o m e t h i n g w a s d u e t o o r f r o m d e c e d e n t a t t h e t i m e o f d e a t h . S e e , e . g . , E s t a t e o f C u r r y v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 5 4 0 , 5 4 5 - 5 4 7 ( 1 9 8 0 ) , w h e r e a c o n t i n g e n t l e g a l f e e w a s i n c l u d a b l e i n a n e s t a t e b a s e d o n t h e r a t i o n a l e t h a t i t h a d b e e n e a r n e d a n d a c l a i m e x i s t e d a t t h e t i m e o f d e a t h . C h u b b ' s o b l i g a t i o n t o p a y i s c o n d i t i o n a l a n d d i d n o t a r i s e o r e x i s t u n t i l a f t e r d e c e d e n t ' s d e a t h . S t a t e d a n o t h e r w a y , d e c e d e n t d i d n o t h a v e a r i g h t , a t t h e t i m e o f h e r d e a t h , t o r e c e i v e r e i m b u r s e m e n t f r o m C h u b b u n t i l a n d u n l e s s t h e r e s t o r a t i o n w a s a c c o m p l i s h e d t r i g g e r i n g C h u b b ' s o b l i g a t i o n . S e e a l s o E s t a t e o f R o w a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 T . C . 6 3 3 , 6 4 0 ( 1 9 7 0 ) , w h e r e c r o p s h a d b e e n p r o d u c e d , s o l d , a n d d e l i v e r e d p r i o r t o d e a t h s o t h a t t h e r e w a s a r i g h t t o r e c e i v e p a y m e n t t h a t w a s i n c l u d a b l e i n t h a t e s t a t e . A n o t h e r s i g n i f i c a n t r e a s o n f o r o u r h o l d i n g i s t h a t t h e r e i m b u r s e m e n t p a y m e n t s , i f m a d e , h a d n o r a t i o n a l r e l a t i o n s h i p t o t h e v a l u e o f t h e c o m p l e t e d r e s i d e n c e o r a s s e t . A n y s u c h p a y m e n t s - 1 9 - w e r e t o b e r e i m b u r s e m e n t f o r c o s t s o f c o n s t r u c t i o n t h a t h a d b e e n c o m p l e t e d . R e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n w a s t h a t t h e e s t a t e s h o u l d n o t b e a l l o w e d t o c l a i m m o r e t h a n $ 8 0 0 , 0 0 0 i n f u t u r e o b l i g a t i o n s t o t h e c o n t r a c t o r f o r a n a s s e t ( t h e r e s i d e n c e ) t h a t i s v a l u e d a t $ 6 1 2 , 0 0 0 f o r e s t a t e t a x p u r p o s e s . R e s p o n d e n t ' s l o g i c i s e q u a l l y a p p l i c a b l e t o t h e i n c l u s i o n o f p o s s i b l e i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t w h e r e i t h a s n o m e a n i n g f u l r e l a t i o n s h i p t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a n i n c l u d a b l e a s s e t . U l t i m a t e l y , t h e t r a n s f e r t a x s h o u l d r e a c h t h e n e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s a s s e t s , a n d t h e c o s t a n d r e i m b u r s e m e n t a m o u n t s i n t h e s e t t i n g o f t h i s c a s e d o n o t p r o v i d e a b a s i s t o c a l c u l a t e t h a t v a l u e . C o n c e p t u a l l y , t h e p u r p o s e o f t h e e s t a t e t a x i s t o t a x t h e t r a n s m i s s i o n o f w e a l t h a t d e a t h . S e e U n i t e d S t a t e s v . S t a p f , 3 7 5 U . S . 1 1 8 , 1 3 4 ( 1 9 6 3 ) . S e c t i o n 2 0 3 1 i s i n t e n d e d t o p r o v i d e f o r i n c l u s i o n o f a d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s t r a n s f e r r e d a t d e a t h . L i k e w i s e , s e c t i o n 2 0 5 3 ( a ) w a s i n t e n d e d t o e n s u r e t h a t o n l y t h e n e t e s t a t e ; i . e . , t h a t w h i c h i s a v a i l a b l e f o r d i s t r i b u t i o n t o t h e b e n e f i c i a r i e s , i s t a x e d . S e e H i b e r n i a B a n k v . U n i t e d S t a t e s , 5 8 1 F . 2 d 7 4 1 , 7 4 6 ( 9 t h C i r . 1 9 7 8 ) . I n t h i s c a s e , t h e a s s e t a v a i l a b l e f o r d i s t r i b u t i o n t o t h e b e n e f i c i a r i e s w a s t h e 5 7 - p e r c e n t c o m p l e t e d r e s i d e n c e . T h e b e n e f i c i a r i e s h a d t h e o p t i o n t o c o m p l e t e t h e r e s i d e n c e a n d t h e r e b y i n c u r b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f s u c h a c t i o n . T h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e a s s e t r e c e i v e d b y t h e b e n e f i c i a r i e s , h o w e v e r , - 2 0 - w a s n o m o r e o r l e s s t h a n t h e $ 6 1 2 , 0 0 0 f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e i n c o m p l e t e r e s i d e n c e . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r e s i d e n c e a t d e c e d e n t ' s d e a t h w a s $ 6 1 2 , 0 0 0 , a s r e p o r t e d b y t h e e s t a t e . W e a l s o h o l d t h a t t h e e s t a t e i s n o t e n t i t l e d t o d e d u c t t h e p o s s i b i l i t y o f f u t u r e o b l i g a t i o n s t o K r u e g e r o r r e q u i r e d t o i n c l u d e t h e p o s s i b i l i t y o f r e i m b u r s e m e n t s f r o m C h u b b . T h e e f f e c t o f o u r h o l d i n g s i s a n e t i n c r e a s e o f $ 1 2 2 , 4 0 0 t o t h e g r o s s e s t a t e . T h e l a s t i s s u e w e m u s t c o n s i d e r i s w h e t h e r t h e e s t a t e f a i l e d t o i n c l u d e i n t h e g r o s s e s t a t e t h e a m o u n t o f $ 8 8 , 5 0 6 t h a t r e s p o n d e n t c o n c l u d e d w a s e q u a l t o t h e v a l u e o f r e i m b u r s e m e n t f o r h o u s e h o l d f u r n i s h i n g s l o s t i n t h e f i r e . R e s p o n d e n t r e a c h e s t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e e s t a t e f a i l e d t o r e p o r t t h e v a l u e o f h o u s e h o l d f u r n i s h i n g s . T h e r e c o r d s h o w s t h a t C h u b b p a i d d e c e d e n t $ 5 7 3 , 7 6 1 . 5 9 p r i o r t o h e r d e a t h , a n d t h a t a m o u n t , a c c o r d i n g t o t h e t e r m s o f t h e p o l i c y , w a s , i n p a r t , f o r t h e c o n t e n t s l o s t i n t h e f i r e . R e s p o n d e n t b e c a m e a w a r e o f a n $ 8 8 , 5 0 6 a m o u n t s u b s e q u e n t l y r e c e i v e d b y t h e e s t a t e a s p a r t o f a l a r g e r i n s u r a n c e r e i m b u r s e m e n t p a y m e n t . T h e $ 8 8 , 5 0 6 a m o u n t h a d b e e n l a b e l e d a n d c h a r a c t e r i z e d b y C h u b b a s f o r " c o n t e n t s " . R e s p o n d e n t h a s c o n c l u d e d t h a t C h u b b ' s l a b e l i n g p a r t o f t h e p a y m e n t a s " c o n t e n t s " - 2 1 - 8 B a s e d o n t h e r e c o r d a n d i n t h e c o n t e x t o f t h i s c a s e , t h e r e i s n o w a y t o k n o w w i t h c e r t a i n t y t h e m e a n i n g o f t h e t e r m " c o n t e n t s " o r w h e t h e r d e c e d e n t w a s o w e d $ 8 8 , 5 0 6 a t t h e t i m e o f h e r d e a t h f o r t h e l o s s o f p e r s o n a l p r o p e r t y . i n d i c a t e s t h a t i t w a s f o r t h e r e i m b u r s e m e n t o f l o s t f u r n i s h i n g s ( p e r s o n a l p r o p e r t y ) . 8 T h e e s t a t e a r g u e s t h a t i n c l u s i o n o f $ 8 8 , 5 0 6 i n t h e g r o s s e s t a t e w o u l d , i n e f f e c t , r e s u l t i n d o u b l e c o u n t i n g . T h a t i s s o b e c a u s e d e c e d e n t w a s p a i d t h e p o l i c y l i m i t s p r i o r t o h e r d e a t h , w h i c h i n c l u d e d $ 1 4 2 , 9 1 5 f o r h o u s e h o l d c o n t e n t s . A t t h e t i m e o f d e a t h , d e c e d e n t h a d r e c e i v e d r e i m b u r s e m e n t f r o m t h e i n s u r a n c e c o m p a n y i n a n a m o u n t t h a t e x c e e d e d t h e i n s u r a n c e c o m p a n y ' s m a x i m u m l i a b i l i t y t o p a y f o r t h e l o s s o f " c o n t e n t s " . T o t h e e x t e n t t h a t p r e d e a t h r e i m b u r s e m e n t w a s u s e d t o p a y f o r r e s t o r a t i o n , i t w o u l d h a v e b e e n r e f l e c t e d i n t h e v a l u e o f t h e p a r t i a l l y c o m p l e t e d r e s i d e n c e . T o t h e e x t e n t t h a t p r e d e a t h r e i m b u r s e m e n t w a s u s e d t o p a y f o r f u r n i s h i n g s , t h e y w o u l d h a v e b e e n s c h e d u l e d a s a s s e t s o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . T o t h e e x t e n t t h a t a n y r e i m b u r s e m e n t o r p a y m e n t r e c e i v e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e i n s u r a n c e p o l i c y h a d n o t b e e n u s e d , i t w o u l d b e r e f l e c t e d a s p a r t o f d e c e d e n t ' s l i q u i d a s s e t s ( c a s h ) t h a t w a s i n c l u d e d i n t h e g r o s s e s t a t e . R e s p o n d e n t ' s a p p r o a c h o f a n t i c i p a t i n g t h e p o s s i b l e e x i s t e n c e o f h o u s e h o l d f u r n i s h i n g s b a s e d o n e v e n t s o c c u r r i n g s u b s e q u e n t t o d e c e d e n t ' s d e a t h a n d t h a t w e r e n o t k n o w n a t t h e t i m e o f - 2 2 - d e c e d e n t ' s d e a t h c a n n o t b e s u s t a i n e d . T h e i n s u r a n c e c o m p a n y h a d a l r e a d y e x c e e d e d i t s o b l i g a t i o n s t o m a k e p a y m e n t s t o d e c e d e n t u n d e r t h e e x i s t i n g p o l i c y . T o t h e e x t e n t t h a t a n y o t h e r p a y m e n t s w e r e m a d e t o d e c e d e n t ' s e s t a t e o r h e i r s , t h e r e i s n o i n d i c a t i o n t h a t t h e i n s u r a n c e c o m p a n y w a s l e g a l l y o b l i g a t e d t o m a k e t h e m o r t h a t d e c e d e n t h a d a r i g h t t o s u c h p a y m e n t s a t t h e t i m e o f h e r d e a t h . A c c o r d i n g l y , w e h o l d t h a t r e s p o n d e n t h a s e r r e d i n d e t e r m i n i n g t h a t t h e g r o s s e s t a t e s h o u l d b e i n c r e a s e d $ 8 8 , 5 0 6 f o r h o u s e h o l d f u r n i s h i n g s o f d e c e d e n t . T h e e s t a t e r a i s e d t h e i s s u e o f t h e e s t a t e ' s e n t i t l e m e n t t o f e e s a n d c o s t s i n c u r r e d f o r l e g a l a n d a c c o u n t i n g p r o v i d e d d u r i n g t h e p e n d e n c y o f t h i s t a x c o n t r o v e r s y . R e s p o n d e n t c o n c e d e d t h a t t h e e s t a t e w o u l d b e e n t i t l e d t o l e g a l a n d p r o f e s s i o n a l f e e s t o t h e e x t e n t t h e e s t a t e c a n s u b s t a n t i a t e s u c h c o s t s u n d e r t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e . W e t h e r e f o r e l e a v e t h i s i t e m t o t h e p a r t i e s ' c o m p u t a t i o n s u n d e r R u l e 1 5 5 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .