TAX COURT OPINION

Case: Florida Industries Investment Corporation and Subsidiaries
Docket Number: 18310-96
Judge: Chiechi
Opinion Type: memo
Filed: 10/19/1999
Pages: 50

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s a t i s s u e . A l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 3 4 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T F L O R I D A I N D U S T R I E S I N V E S T M E N T C O R P O R A T I O N A N D S U B S I D I A R I E S , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 8 3 1 0 - 9 6 . F i l e d O c t o b e r 1 9 , 1 9 9 9 . K e n t o n V . S a n d s , f o r p e t i t i o n e r s . C h a r l e s B a e r , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C H I E C H I , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n , a d d i t i o n s u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) 1 t o , a n d a c c u r a c y - r e l a t e d - 2 - p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) o n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x ( t a x ) , a s f o l l o w s : T a x a b l e Y e a r E n d e d D e f i c i e n c y A d d i t i o n t o T a x A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 $ 1 3 3 , 3 1 6 $ 5 0 , 2 8 6 $ 4 0 , 2 2 8 F e b r u a r y 2 9 , 1 9 9 2 5 9 , 8 0 8 5 , 9 8 1 1 1 , 9 6 2 F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 4 1 5 8 , 2 3 0 3 9 , 5 5 8 3 1 , 6 4 6 T h e i s s u e s r e m a i n i n g f o r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) A r e p e t i t i o n e r s e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 w i t h r e s p e c t t o c e r t a i n g a i n s r e a l i z e d b y p e t i t i o n e r O r l a n d o I n d u s t r i a l P r o p e r t i e s , I n c . ( O I P ) d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , a s a r e s u l t o f t h e d i s p o s i - t i o n o f c e r t a i n r e a l e s t a t e i n t e r e s t s ? W e h o l d t h a t t h e y a r e n o t . ( 2 ) A r e p e t i t i o n e r s e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 w i t h r e s p e c t t o c e r t a i n g a i n r e a l i z e d b y O I P d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , a s a r e s u l t o f t h e c o n d e m n a t i o n o f c e r t a i n r e a l p r o p e r t y ? W e h o l d t h a t t h e y a r e n o t . ( 3 ) A r e p e t i t i o n e r s l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e e x c e p t - 3 - 2 A l t h o u g h r e s p o n d e n t m a d e d e t e r m i n a t i o n s w i t h r e s p e c t t o p e t i t i o n e r s ' t a x a b l e y e a r e n d e d F e b . 2 8 , 1 9 9 3 , t h o s e d e t e r m i n a - t i o n s d i d n o t r e s u l t i n a d e f i c i e n c y , a n d r e s p o n d e n t m a d e n o d e t e r m i n a t i o n s u n d e r s e c s . 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) a n d 6 6 6 2 ( a ) , f o r t h a t y e a r . t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 ? 2 W e h o l d t h a t t h e y a r e . ( 4 ) A r e p e t i t i o n e r s l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e e x c e p t t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 ? W e h o l d t h a t t h e y a r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . P e t i t i o n e r F l o r i d a I n d u s t r i e s I n v e s t m e n t C o r p o r a t i o n ( F I I C ) h a d i t s p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s i n O r l a n d o , F l o r i d a , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . A t a l l r e l e v a n t t i m e s , F I I C w a s t h e c o m m o n p a r e n t o f a n a f f i l i a t e d g r o u p w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 5 0 4 ( a ) . T h a t g r o u p i n c l u d e d , i n t e r a l i a , O I P , I n d i a n R i v e r F a r m s , I n c . ( I R F ) , a n d C a n t i C a r r i a g e C o m p a n y ( C C C ) . T h r o u g h o u t t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e , W i l l i a m C a n t y ( M r . C a n t y ) w a s t h e s o l e s t o c k h o l d e r o f F I I C , w h i c h o w n e d 1 0 0 p e r c e n t o f t h e o u t s t a n d i n g s t o c k o f O I P , I R F , a n d C C C , a n d h e a l s o w a s t h e p r e s i d e n t o f , i n t e r a l i a , F I I C a n d e a c h o f t h o s e s u b s i d i a r i e s o f F I I C . A t a l l r e l e v a n t t i m e s , t h e p r i n c i p a l b u s i n e s s a c t i v i t y o f b o t h O I P a n d I R F w a s r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t a n d d e v e l o p m e n t , a n d t h e p r i n c i p a l b u s i n e s s a c t i v i t y o f C C C w a s a u t o s a l e s . - 4 - M r . C a n t y n e g o t i a t e d a l l r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s o n b e h a l f o f F I I C , O I P , a n d o t h e r p e t i t i o n e r s i n v o l v e d i n r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t . A s f a r a s M r . C a n t y w a s c o n c e r n e d , s u c h n e g o t i a t i o n s w e r e n o t f i n a l u n t i l a r e a l e s t a t e d e a l w a s a c t u a l l y c l o s e d . W h e n o n e o f t h e p e t i t i o n e r s w a s i n t e r e s t e d i n b u y i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , a s a n e g o t i a t i n g t a c t i c M r . C a n t y s o m e t i m e s i n t e n t i o n - a l l y s t a l l e d t h e c l o s i n g e v e n a f t e r a r e a l e s t a t e c o n t r a c t h a d b e e n s i g n e d . T h a t w a s b e c a u s e M r . C a n t y b e l i e v e d t h a t s u c h a s t a l l i n g t a c t i c t e n d e d t o l o w e r t h e p u r c h a s e p r i c e . P e t i t i o n e r s f i l e d c o n s o l i d a t e d U . S . C o r p o r a t i o n i n c o m e t a x r e t u r n s ( c o n s o l i d a t e d r e t u r n s ) f o r t h e t a x a b l e y e a r s e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , F e b r u a r y 2 9 , 1 9 9 2 , F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 , a n d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 4 , o n A u g u s t 2 4 , 1 9 9 2 , D e c e m b e r 2 8 , 1 9 9 2 , N o v e m - b e r 2 9 , 1 9 9 4 , a n d A p r i l 2 7 , 1 9 9 5 , r e s p e c t i v e l y . E a c h o f t h o s e c o n s o l i d a t e d r e t u r n s w a s s i g n e d b y C . R i g g s ( M r . R i g g s ) a s r e t u r n p r e p a r e r . C l a i m e d S e c t i o n 1 0 3 1 R e a l E s t a t e T r a n s a c t i o n s O n S e p t e m b e r 2 8 , 1 9 8 2 , p u r s u a n t t o a j o i n t v e n t u r e a g r e e - m e n t , O I P , X w a y , I n c . ( X w a y ) , a F l o r i d a c o r p o r a t i o n , a n d A l p h a T r u s t ( A l p h a ) , a F l o r i d a t r u s t , f o r m e d a j o i n t v e n t u r e u n d e r t h e n a m e I n t e r s t a t e P a r k ( I n t e r s t a t e ) . T h e j o i n t v e n t u r e r s f o r m e d I n t e r s t a t e i n o r d e r t o , i n t e r a l i a , a c q u i r e a n d d e v e l o p c e r t a i n c o m m e r c i a l r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n O r l a n d o , F l o r i d a ( c o m m e r c i a l r e a l p r o p e r t y ) , t h a t O I P w a s i n t h e p r o c e s s o f p u r c h a s i n g f r o m t h e S c h o o l B o a r d o f O r a n g e C o u n t y , F l o r i d a ( S c h o o l B o a r d ) . I n - 5 - c o n n e c t i o n w i t h t h a t p u r c h a s e , O I P w a s r e q u i r e d t o g i v e t h e S c h o o l B o a r d a p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e i n t h e a m o u n t o f $ 5 8 8 , 3 0 0 ( O I P ' s p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e ) . O I P a n d A l p h a e a c h a c q u i r e d a 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n I n t e r - s t a t e , a n d X w a y a c q u i r e d t h e r e m a i n i n g 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h a t j o i n t v e n t u r e . O I P a c q u i r e d i t s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t i n I n t e r s t a t e b y c o n t r i b u t i n g t o i t t h e c o m m e r c i a l r e a l p r o p e r t y . I n r e t u r n , I n t e r s t a t e a g r e e d t o a s s u m e a n d p a y O I P ' s p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e . A l p h a a n d X w a y a c q u i r e d t h e i r r e s p e c t i v e 2 5 - p e r c e n t a n d 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n I n t e r s t a t e b y a g r e e i n g t o g u a r a n t e e t h e i n d e b t e d n e s s a s s u m e d b y I n t e r s t a t e . I n t e r s t a t e u n d e r t o o k t o d e v e l o p a n d i m p r o v e t h e c o m m e r c i a l r e a l p r o p e r t y . I t s u b d i v i d e d t h a t p r o p e r t y i n t o s e v e r a l c o m m e r - c i a l l o t s ( c o m m e r c i a l l o t s ) a n d i n s t a l l e d s t r e e t s a n d u t i l i t i e s o n t h o s e l o t s . T h e r e a f t e r , o n J u n e 2 5 , 1 9 9 0 , O I P a n d A l p h a a g r e e d t o r e d e e m a n d s u r r e n d e r t h e i r r e s p e c t i v e i n t e r e s t s i n I n t e r s t a t e . I n o r d e r t o e f f e c t t h o s e a g r e e m e n t s , ( 1 ) I n t e r s t a t e d e e d e d t o O I P c o m m e r c i a l l o t s 1 1 a n d 1 2 ( l o t s 1 1 a n d 1 2 ) , a n d O I P a s s u m e d i t s s h a r e o f I n t e r s t a t e ' s l i a b i l i t i e s b y e x e c u t i n g a n o t e i n t h e a m o u n t o f $ 1 4 6 , 3 7 4 ( O I P ' s $ 1 4 6 , 3 7 4 n o t e ) ; a n d ( 2 ) I n t e r - s t a t e d e e d e d t o A l p h a c e r t a i n o t h e r c o m m e r c i a l l o t s , a n d A l p h a a g r e e d t o a s s u m e i t s s h a r e o f I n t e r s t a t e ' s l i a b i l i t i e s . A t t h e t i m e o f t h e r e d e m p t i o n s o f t h e r e s p e c t i v e i n t e r e s t s o f O I P a n d A l p h a i n I n t e r s t a t e a n d t h e d i s s o l u t i o n o f I n t e r s t a t e a s a j o i n t v e n t u r e , a c o n t r a c t o f s a l e b e t w e e n I n t e r s t a t e a n d - 6 - 3 A l t h o u g h I n t e r s t a t e , t h e j o i n t v e n t u r e , w a s d i s s o l v e d a f t e r t w o o f t h e t h r e e j o i n t v e n t u r e r s r e d e e m e d t h e i r i n t e r e s t s t h e r e i n o n J u n e 2 5 , 1 9 9 0 , X w a y , t h e r e m a i n i n g j o i n t v e n t u r e r a n d s o l e o w n e r o f I n t e r s t a t e a f t e r t h o s e r e d e m p t i o n s , d e c i d e d t o u s e t h e n a m e I n t e r s t a t e w h e n i t p u r c h a s e d l o t s 1 1 a n d 1 2 f r o m O I P . O r a n g e C o u n t y M e n t a l H e a l t h S e r v i c e s ( H e a l t h S e r v i c e s ) w a s i n e f f e c t , u n d e r w h i c h I n t e r s t a t e a g r e e d t o s e l l c o m m e r c i a l l o t s 1 4 a n d 1 5 ( l o t s 1 4 a n d 1 5 ) t o H e a l t h S e r v i c e s . I n o r d e r t o p r e s e r v e t h e r i g h t s o f I n t e r s t a t e ' s j o i n t v e n t u r e r s i n t h a t p e n d i n g s a l e , o n J u n e 2 5 , 1 9 9 0 , t h o s e j o i n t v e n t u r e r s e s t a b l i s h e d a t r u s t ( I n t e r s t a t e t r u s t ) t o w h i c h I n t e r s t a t e q u i t c l a i m e d l o t s 1 4 a n d 1 5 a n d i n w h i c h O I P a n d A l p h a e a c h h e l d a 2 5 - p e r c e n t , a n d X w a y h e l d a 5 0 - p e r c e n t , b e n e f i c i a l i n t e r e s t . O n t h e s a m e d a t e , O I P , A l p h a , a n d X w a y e n t e r e d i n t o a n a d d e n d u m t o t h e t r u s t a g r e e m e n t w h i c h c r e a t e d t h e I n t e r s t a t e t r u s t . T h a t a d d e n d u m p r o v i d e d t h a t i f t h e s a l e o f l o t s 1 4 a n d 1 5 t o H e a l t h S e r v i c e s w e r e n o t c o m p l e t e d b y S e p t e m b e r 1 0 , 1 9 9 0 , t h e c o n t r a c t o f s a l e b e t w e e n I n t e r s t a t e a n d H e a l t h S e r v i c e s w i t h r e s p e c t t o t h o s e l o t s w o u l d b e t e r m i n a t e d , t h e I n t e r s t a t e t r u s t w o u l d b e d i s s o l v e d , a n d s p e c i f i e d p o r t i o n s o f l o t s 1 4 a n d 1 5 w o u l d b e d e e d e d t o O I P , A l p h a , a n d X w a y a s b e n e f i c i a r i e s o f t h a t t r u s t . O n J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , ( 1 ) I n t e r s t a t e 3 p u r c h a s e d f r o m O I P l o t s 1 1 a n d 1 2 f o r $ 4 7 0 , 0 0 0 ( $ 4 7 0 , 0 0 0 p u r c h a s e p r i c e ) a n d ( 2 ) X w a y p u r c h a s e d f r o m O I P O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 f o r $ 7 0 0 , 0 0 0 ( $ 7 0 0 , 0 0 0 p u r c h a s e p r i c e ) . M r . C a n t y a n d O I P w a n t e d t o s t r u c t u r e t h e f o r e g o i n g s a l e s s o a s t o q u a l i f y u n d e r s e c t i o n - 7 - 4 X w a y d e c i d e d t o u s e t h e n a m e I n t e r s t a t e w h e n i t e n t e r e d i n t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t . S e e s u p r a n o t e 2 . 1 0 3 1 , b u t t h e y d i d n o t s o a d v i s e M r . R i g g s , p e t i t i o n e r s ' r e t u r n p r e p a r e r , u n t i l h e w a s a s k e d t o p r e p a r e p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 . I n t e r s t a t e p a i d t h e $ 4 7 0 , 0 0 0 p u r c h a s e p r i c e f o r O I P ' s l o t s 1 1 a n d 1 2 b y a c c e p t i n g O I P ' s a s s i g n m e n t t o i t o f O I P ' s $ 1 4 6 , 3 7 4 n o t e a n d d e l i v e r i n g f u n d s e q u a l t o t h e b a l a n c e o f t h e $ 4 7 0 , 0 0 0 p u r c h a s e p r i c e , i . e . , $ 3 2 3 , 6 2 6 , t o T h e B a n k o f W i n t e r P a r k ( B a n k ) i n i t s c a p a c i t y a s t h e e s c r o w a g e n t u n d e r a n a g r e e m e n t e n t i t l e d " E X C H A N G E E S C R O W S E C U R I T Y A G R E E M E N T " ( e s c r o w a g r e e m e n t ) . X w a y p a i d t h e $ 7 0 0 , 0 0 0 p u r c h a s e p r i c e f o r O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 b y d e l i v e r i n g f u n d s i n t h a t a m o u n t t o t h e B a n k i n i t s c a p a c i t y a s t h e e s c r o w a g e n t u n d e r t h e e s c r o w a g r e e m e n t . T h e e s c r o w a g r e e m e n t w a s e n t e r e d i n t o o n J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a m o n g I n t e r s t a t e a s t h e b u y e r o f O I P ' s l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 , 4 O I P a s t h e s e l l e r t h e r e - o f , a n d t h e B a n k a s t h e e s c r o w a g e n t . T h e e s c r o w a g r e e m e n t p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : W H E R E A S , p u r s u a n t t o t h a t c e r t a i n C o n t r a c t f o r S a l e a n d P u r c h a s e b y a n d b e t w e e n E x c h a n g o r [ O I P ] , a s S e l l e r , a n d B u y e r [ I n t e r s t a t e ] , d a t e d t h e 2 6 d a y o f J u l y , 1 9 9 0 ( t h e " C o n t r a c t " ) , E x c h a n g o r a g r e e d t o e x - c h a n g e o r s e l l c e r t a i n r e a l p r o p e r t y [ O I P ' s l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 ] * * * ( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o a s t h e " P r o p e r t y " ) ; a n d W H E R E A S , p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e C o n t r a c t , B u y e r h a s a g r e e d t o c o o p e r a t e w i t h E x c h a n g o r i n e f f e c t - i n g a " l i k e k i n d e x c h a n g e " p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s - 8 - o f S e c t i o n 1 0 3 1 o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e o f 1 9 8 6 w i t h r e s p e c t t o t h e P r o p e r t y ; a n d W H E R E A S , E x c h a n g o r i s i n t h e p r o c e s s o f i d e n t i f y - i n g a p a r c e l o r p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y t o b e a c q u i r e d b y B u y e r ( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o a s t h e " L i k e K i n d P r o p e r t y " ) , w h i c h L i k e K i n d P r o p e r t y , i f a c q u i r e d , w i l l b e e x c h a n g e d b y B u y e r w i t h E x c h a n g o r f o r t h e P r o p e r t y ; a n d W H E R E A S , p u r s u a n t t o t h e C o n t r a c t , B u y e r h a s , o f e v e n d a t e h e r e w i t h , a c q u i r e d t h e P r o p e r t y f r o m E x c h a n g - o r ; a n d W H E R E A S , p u r s u a n t t o t h e C o n t r a c t t h e t o t a l p u r - c h a s e p r i c e f o r t h e P r o p e r t y , a f t e r n o n c a s h a d j u s t - m e n t s , p r o r a t i o n s a n d a l l o c a t i o n o f e x p e n s e s ( b u t w i t h o u t r e g a r d t o B u y e r ' s c o s t s a n d e x p e n s e s ) , w o u l d b e $ 1 , 0 2 3 , 6 2 6 . 0 0 [ c o n s i s t i n g o f $ 3 2 3 , 6 2 6 d u e f r o m I n t e r - s t a t e w i t h r e s p e c t t o i t s p u r c h a s e o f O I P ' s l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d $ 7 0 0 , 0 0 0 d u e f r o m I n t e r s t a t e w i t h r e s p e c t t o i t s p u r c h a s e o f O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 ] w h i c h s u m s h a l l h e r e i n a f t e r b e r e f e r r e d t o a s t h e " E s c r o w D e p o s i t " ; a n d W H E R E A S , B u y e r , E x c h a n g o r a n d E s c r o w A g e n t h a v e a g r e e d t h a t B u y e r s h a l l d e l i v e r , o r c a u s e t o b e d e l i v - e r e d , t h e E s c r o w F u n d t o E s c r o w A g e n t a n d E s c r o w A g e n t s h a l l h o l d a n d d i s b u r s e t h e E s c r o w F u n d , a s a g e n t f o r B u y e r , p u r s u a n t t o t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s h e r e i n a f t e r s e t f o r t h . N O W , T H E R E F O R E , * * * t h e p a r t i e s h e r e t o a g r e e a s f o l l o w s : 1 . R e c i t a l s . T h e r e c i t a t i o n s o f f a c t a n d a l l o t h e r m a t t e r s s e t f o r t h i n t h e " W h e r e a s c l a u s e s " a b o v e a r e t r u e a n d c o r r e c t a n d a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n . 2 . E s c r o w D e p o s i t . S i m u l t a n e o u s l y w i t h t h e e x e c u t i o n o f t h i s A g r e e m e n t , a s s e c u r i t y f o r B u y e r ' s o b l i g a t i o n s u n d e r t h i s E s c r o w A g r e e m e n t a n d u n d e r t h e C o n t r a c t r e g a r d i n g c o o p e r a t i n g i n e f f e c t i n g l i k e k i n d e x c h a n g e s b y e x e c u t i n g a s s i g n a b l e c o n t r a c t s f o r a c q u i r - i n g e x c h a n g e p r o p e r t y o r p r o p e r t i e s f r o m t h e o w n e r ( s ) t h e r e o f ( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o a s t h e " O w n e r " ) , B u y e r h a s d e l i v e r e d o r c a u s e d t o b e d e l i v e r e d t h e E s c r o w D e p o s i t t o E s c r o w A g e n t , * * * w h i c h E s c r o w D e p o s i t s h a l l b e d e p o s i t e d b y E s c r o w A g e n t , w i t h i n t w o - 9 - ( 2 ) b u s i n e s s d a y s f r o m t h e d a t e o f t h i s A g r e e m e n t , i n a n i n t e r e s t b e a r i n g a c c o u n t a t * * * T h e B a n k o f W i n t e r P a r k . * * * a l l i n t e r e s t o r o t h e r r e t u r n s e a r n e d t h e r e - o n s h a l l b e l o n g t o B u y e r a n d s h a l l b e h e l d i n s u c h a c c o u n t b y t h e E s c r o w A g e n t a s f u r t h e r s e c u r i t y f o r B u y e r ' s o b l i g a t i o n s u n d e r t h i s E s c r o w A g r e e m e n t a n d u n d e r t h e C o n t r a c t r e g a r d i n g c o o p e r a t i n g a n d e f f e c t i n g l i k e k i n d e x c h a n g e s . T h e E s c r o w D e p o s i t t o g e t h e r w i t h a n y a d d i t i o n a l a m o u n t s h e r e a f t e r c o n t r i b u t e d b y B u y e r t o t h e E s c r o w A g e n t h e r e u n d e r a n d a l l i n t e r e s t o r o t h e r r e t u r n e a r n e d t h e r e o n a r e h e r e i n a f t e r c o l l e c t i v e l y r e f e r r e d t o a s t h e " E s c r o w F u n d . " T h e E s c r o w F u n d s h a l l b e p a i d a n d d i s b u r s e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f p a r a g r a p h 5 b e l o w ; p r o v i d e d , h o w e v e r , t h e E s c r o w A g e n t s h a l l h a v e n o d u t y t o i n v e s t i g a t e o r o t h e r w i s e d e t e r m i n e w h e t h e r a n y o f t h e p r o v i s i o n s , s t i p u l a t i o n s o r c o n d i t i o n s c o n t a i n e d i n s a i d p a r a g r a p h 5 h a v e b e e n m e t o r c o m p l i e d w i t h , a n d t h e o n l y d u t i e s o f t h e E s c r o w A g e n t w i t h r e s p e c t t o d i s b u r s e m e n t o f t h e E s c r o w F u n d s h a l l b e t o d i s b u r s e t h e s a m e u p o n t h r e e ( 3 ) d a y s p r i o r w r i t t e n n o t i c e f r o m B u y e r a n d E x c h a n g o r t o t h e E s c r o w A g e n t , w h i c h d i s b u r s e m e n t b y t h e E s c r o w A g e n t s h a l l b e i n a c c o r d a n c e w i t h s u c h w r i t t e n n o t i c e * * * . 3 . A u t h e n t i c i t y o f N o t i c e . F o r a l l p u r p o s e s o f t h i s A g r e e m e n t , J o h n H e f f e r a n i s h e r e b y a u t h o r i z e d t o a c t a s a g e n t f o r B u y e r a n d W . A . C a n t y i s h e r e b y a u t h o - r i z e d t o a c t a s a g e n t f o r E x c h a n g o r . A n y n o t i c e g i v e n t o o r m a d e b y s a i d p e r s o n s s h a l l b e d e e m e d g i v e n t o o r m a d e b y t h e r e s p e c t i v e p a r t i e s . E s c r o w A g e n t s h a l l h a v e n o d u t y o f i n d e p e n d e n t i n v e s t i g a t i o n o r d u t y t o v e r i f y t h e a u t h o r i t y o f e i t h e r J o h n H e f f e r a n o r W . A . C a n t y t o p r o v i d e s u c h w r i t t e n n o t i c e a s a f o r e s a i d * * * . * * * * * * * 5 . L i k e K i n d E x c h a n g e . B u y e r a n d E x c h a n g o r a g r e e t o t h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n s a n d f u r t h e r a g r e e t h a t t h e E s c r o w F u n d s h a l l b e d i s b u r s e d t o m e e t B u y e r ' s o b l i g a - t i o n s t o E x c h a n g o r i n a c c o r d a n c e w i t h t h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n s o f t h i s p a r a g r a p h 5 . ( a ) I d e n t i f i c a t i o n o f L i k e K i n d P r o p e r t y B y E x c h a n g o r . E x c h a n g o r m a y , a t a n y t i m e w i t h i n f o r t y - f i v e ( 4 5 ) d a y s a f t e r t h e d a t e h e r e o f ( h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o a s t h e " C l o s i n g D a t e " ) , i d e n t i f y ( a s c o n - t e m p l a t e d b y S e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) o f t h e C o d e a n d t h e - 1 0 - T r e a s u r y R e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d t h e r e u n d e r ) t h e L i k e K i n d P r o p e r t y b y n o t i f y i n g B u y e r i n w r i t i n g o f t h e i d e n t i t y o f t h e L i k e K i n d P r o p e r t y . ( b ) B u y e r t o E n t e r i n t o A s s i g n a b l e C o n t r a c t t o A c q u i r e I d e n t i f i e d L i k e K i n d P r o p e r t y . U p o n i d e n t i f i - c a t i o n o f s u c h L i k e K i n d P r o p e r t y a s p r o v i d e d i n ( a ) a b o v e , B u y e r a g r e e s t o e x e c u t e a C o n t r a c t w i t h t h e O w n e r t h e r e o f p r o v i d i n g f o r t h e a c q u i s i t i o n b y B u y e r o r h i s a s s i g n s o f t h e L i k e K i n d P r o p e r t y u p o n t e r m s a n d c o n d i t i o n s a c c e p t a b l e t o , a n d a p p r o v e d i n w r i t i n g b y E x c h a n g o r , w h i c h c o n t r a c t s h a l l b e e x e c u t e d b y B u y e r w i t h i n t h r e e ( 3 ) d a y s f o l l o w i n g t h e r e c e i p t b y B u y e r o f w r i t t e n d i r e c t i o n f r o m E x c h a n g o r t o e x e c u t e s a i d C o n - t r a c t . I t i s a g r e e d t h a t B u y e r s h a l l n o t b e r e q u i r e d t o e x e c u t e a c o n t r a c t f o r t h e a c q u i s i t i o n o f t h e L i k e K i n d P r o p e r t y u n l e s s B u y e r ' s t o t a l p o t e n t i a l l i a b i l i t y u p o n d e f a u l t u n d e r s a i d c o n t r a c t d o e s n o t e x c e e d a n a m o u n t e q u a l t o t h e " A g r e e d A m o u n t " ( a s h e r e i n a f t e r d e f i n e d ) p a y a b l e w i t h r e s p e c t t o s u c h L i k e K i n d P r o p - e r t y . B u y e r w i l l s i m u l t a n e o u s l y a s s i g n a n y s u c h c o n - t r a c t t o E x c h a n g o r w h i c h w i l l c l o s e i n i t s o w n n a m e . B u y e r w i l l e x p e n d t h e e s c r o w f u n d s t o c o m p l e t e t h e p u r c h a s e o f t h e e x c h a n g e p r o p e r t i e s i n E x c h a n g o r ' s n a m e . ( d ) D i s p o s i t i o n o f F u n d s I f S o m e o r A l l L i k e K i n d P r o p e r t i e s A r e N o t A c q u i r e d . I n t h e e v e n t t h a t t h e n o n s i m u l t a n e o u s l i k e k i n d e x c h a n g e o f t h e E x c h a n g e P r o p - e r t y c o n t e m p l a t e d h e r e u n d e r i s n o t c o n s u m m a t e d i n w h o l e o r i n p a r t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h i s p a r a g r a p h 5 , B u y e r a n d E x c h a n g o r a g r e e t h a t t h e E s c r o w A g e n t s h a l l d i s t r i b u t e t h e E s c r o w F u n d a s f o l l o w s : ( 1 ) I n t h e e v e n t E x c h a n g o r d o e s n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e L i k e K i n d P r o p e r t y w i t h i n t h e f o r t y - f i v e ( 4 5 ) d a y p e r i o d r e f e r r e d t o i n ( a ) a b o v e , t h e n E x c h a n g - o r s h a l l n o t i f y B u y e r i n w r i t i n g a t a n y t i m e a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f s u c h f o r t y - f i v e ( 4 5 ) d a y p e r i o d a n d B u y e r , w i t h i n t h r e e ( 3 ) b u s i n e s s d a y s o f r e c e i p t o f s a i d w r i t t e n n o t i c e , s h a l l c a u s e E s c r o w A g e n t t o p a y t o E x c h a n g o r a n a m o u n t e q u a l t o t h e A g r e e d A m o u n t . ( 2 ) I f a n y p o r t i o n o f t h e A g r e e d A m o u n t h a s n o t b e e n e x p e n d e d b y B u y e r a t t h e e x p i r a t i o n o f t h e o n e h u n d r e d e i g h t y ( 1 8 0 ) d a y p e r i o d [ a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 ] * * * a n d h a s n o t p r e v i o u s l y b e e n p a i d b y E s c r o w A g e n t o r B u y e r t o E x c h a n g o r u n d e r ( 1 ) a b o v e , s u c h u n p a i d p o r t i o n s h a l l b e p a i d b y E s c r o w A g e n t t o E x c h a n g o r n o - 1 1 - l a t e r t h a n f i v e ( 5 ) b u s i n e s s d a y s a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f s u c h p e r i o d . ( 3 ) A n y f u n d s h e l d b y t h e E s c r o w A g e n t h e r e u n d e r a f t e r m a k i n g t h e d i s t r i b u t i o n s p r o v i d e d f o r i n s u b p a r a - g r a p h s 5 ( d ) ( 1 ) a n d ( 2 ) a b o v e s h a l l b e p a i d t o B u y e r w i t h i n f i v e ( 5 ) d a y s a f t e r e x p i r a t i o n o f t h e o n e h u n - d r e d e i g h t y ( 1 8 0 ) d a y p e r i o d r e f e r r e d t o a b o v e . ( e ) D e f i n e d T e r m s . F o r p u r p o s e s o f t h i s p a r a - g r a p h 5 : ( 1 ) A s u s e d i n s u b p a r a g r a p h s 5 ( b ) * * * a n d ( d ) ( 1 ) , t h e t e r m " A g r e e d A m o u n t " s h a l l m e a n a n a m o u n t e q u a l t o t h e s u m o f t h e N e t C a s h , d e c r e a s e d b y a n y p o r t i o n t h e r e o f p r e v i o u s l y e x p e n d e d , o r r e q u i r e d u n d e r t h i s p a r a g r a p h 5 t o b e e x p e n d e d , b y t h e B u y e r f o r o t h e r L i k e K i n d P r o p e r t y ( t o g e t h e r w i t h t h e " g r o w t h f a c t o r " a t t r i b u t a b l e t h e r e t o ) , o r o t h e r w i s e p a i d f r o m t h e E s c r o w F u n d a t t h e d i r e c t i o n o f B u y e r t o E x c h a n g o r ( t o g e t h e r w i t h t h e " g r o w t h f a c t o r " a t t r i b u t a b l e t h e r e - t o ) , p u r s u a n t t o t h i s P a r a g r a p h 5 ( t h e " M o d i f i e d N e t C a s h " ) , p l u s a " g r o w t h f a c t o r " e q u a l t o a n a m o u n t d e t e r m i n e d b y m u l t i p l y i n g t h e M o d i f i e d N e t C a s h b y t h e p r o d u c t w h i c h r e s u l t s f r o m m u l t i p l y i n g * % b y t h e a c t u a l n u m b e r o f d a y s f r o m t h e d a t e o f t h e c l o s i n g p r o v i d e d f o r i n P a r a g r a p h 5 h e r e o f t o t h e d a t e o f t h e a c q u i s i - t i o n b y B u y e r o f t h e L i k e K i n d P r o p e r t y f r o m t h e O w n e r a s c o n t e m p l a t e d h e r e u n d e r . * t o b e d e t e r m i n e d ( 2 ) A s u s e d i n s u b p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 2 ) , t h e t e r m " A g r e e d A m o u n t " s h a l l m e a n a n a m o u n t e q u a l t o t h e s u m o f t h e N e t C a s h d e c r e a s e d b y a n y p o r t i o n t h e r e o f p r e v i - o u s l y e x p e n d e d f r o m t h e E s c r o w F u n d a t t h e d i r e c t i o n o f B u y e r f o r o t h e r L i k e K i n d P r o p e r t y ( t o g e t h e r w i t h t h e " g r o w t h f a c t o r " a t t r i b u t a b l e t h e r e t o ) , o r o t h e r w i s e p a i d f r o m t h e E s c r o w F u n d t o E x c h a n g o r p u r s u a n t t o t h i s P a r a g r a p h 5 ( t h e " M o d i f i e d N e t C a s h " ) , p l u s a " g r o w t h f a c t o r " e q u a l t o a n a m o u n t d e t e r m i n e d b y m u l t i p l y i n g t h e M o d i f i e d N e t C a s h b y t h e p r o d u c t w h i c h r e s u l t s f r o m m u l t i p l y i n g * % b y t h e a c t u a l n u m b e r o f d a y s f r o m t h e C l o s i n g D a t e t o t h e d a t e t h e a m o u n t s d u e E x c h a n g o r a s p r o v i d e d f o r i n s u b p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 2 ) a r e p a i d t o E x c h a n g o r . * t o b e d e t e r m i n e d - 1 2 - ( 3 ) " N e t C a s h " s h a l l m e a n t h e p o r t i o n o f t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e t h a t w o u l d h a v e b e e n p a y a b l e u n d e r t h e C o n t r a c t b y B u y e r t o S e l l e r f o r t h e E x c h a n g e P r o p - e r t y ( i f B u y e r h a d a c q u i r e d s u c h E x c h a n g e P r o p e r t y f o r c a s h r a t h e r t h a n p u r s u a n t t o a n o n s i m u l t a n e o u s e x - c h a n g e ) a d j u s t e d f o r a l l a p p l i c a b l e c r e d i t s , a d j u s t - m e n t s a n d p r o r a t i o n s b u t e x c l u d i n g B u y e r ' s c l o s i n g c o s t s a n d e x p e n s e s . * * * * * * * 7 . M i s c e l l a n e o u s P r o v i s i o n s . T h e f o l l o w i n g m i s c e l l a n e o u s p r o v i s i o n s a l l a p p l y t o t h i s A g r e e m e n t : * * * * * * * ( e ) A m e n d m e n t a n d M o d i f i c a t i o n . T h e p a r t i e s m a y a m e n d , m o d i f y o r s u p p l e m e n t t h i s A g r e e m e n t o n l y i n t h e f o r m o f a w r i t t e n a g r e e m e n t s i g n e d b y a l l t h e p a r t i e s . A f t e r t h e e s c r o w a g r e e m e n t w a s e n t e r e d i n t o o n J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , t h e p a r t i e s t o t h a t a g r e e m e n t n e v e r a m e n d e d , m o d i f i e d , o r s u p p l e - m e n t e d i t b y s i g n i n g a w r i t t e n a g r e e m e n t t o t h a t e f f e c t , a s r e q u i r e d b y p a r a g r a p h 7 ( e ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t . T h e e s c r o w a g r e e m e n t w a s s i g n e d o n b e h a l f o f O I P b y M r . C a n t y a s i t s p r e s i d e n t , o n b e h a l f o f I n t e r s t a t e b y t h e s e c r e t a r y a n d t r e a s u r e r o f X w a y w h i c h w a s t h e s o l e o w n e r o f I n t e r s t a t e , a n d o n b e h a l f o f t h e B a n k b y t h e B a n k ' s p r e s i d e n t . J o h n H e f f e r a n ( M r . H e f f e r a n ) a l s o s i g n e d t h e e s c r o w a g r e e m e n t a s " T R U S T E E F O R I N T E R S T A T E P A R K J O I N T V E N T U R E " ( I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e ) . I t w a s M r . C a n t y w h o a s k e d M r . H e f f e r a n t o s i g n t h e e s c r o w a g r e e m e n t a s I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e , a n d M r . H e f f e r a n a g r e e d t o d o s o , e v e n t h o u g h M r . H e f f e r a n w a s n o t f a m i l i a r w i t h e i t h e r I n t e r s t a t e o r X w a y a n d d i d n o t k n o w B e r n a r d K a p l a n ( M r . K a p l a n ) , t h e p r e s i d e n t o f X w a y w h o c o n t r o l l e d I n t e r s t a t e a f t e r O I P a n d A l p h a r e d e e m e d - 1 3 - t h e i r r e s p e c t i v e i n t e r e s t s i n t h a t j o i n t v e n t u r e a n d w h o w a s t h e p e r s o n w i t h w h o m M r . C a n t y , a c t i n g o n b e h a l f o f O I P , d e a l t . M r . H e f f e r a n , w h o i s a n a t t o r n e y , h a s k n o w n M r . C a n t y f o r a p p r o x i m a t e l y 4 0 y e a r s a n d h a s h a d n u m e r o u s c o n t a c t s w i t h h i m d u r i n g t h a t t i m e , i n c l u d i n g d o i n g l e g a l w o r k f o r v a r i o u s c o m p a - n i e s o r p a r t n e r s h i p s i n w h i c h M r . C a n t y h a d s o m e d i r e c t o r i n d i r e c t i n t e r e s t s a n d , t o a l e s s e r e x t e n t , f o r M r . C a n t y p e r s o n - a l l y . S i n c e 1 9 8 2 , M r . H e f f e r a n h a s r e p r e s e n t e d M r . C a n t y a n d c e r t a i n e n t i t i e s i n w h i c h h e h a d i n t e r e s t s , i n c l u d i n g c e r t a i n o f t h e p e t i t i o n e r s h e r e i n , w i t h r e s p e c t t o a t l e a s t 1 9 s e p a r a t e m a t t e r s . O n A u g u s t 2 3 , 1 9 9 0 , w h i l e t h e e s c r o w a g r e e m e n t w a s i n e f f e c t , O I P m a d e a c o n t r i b u t i o n t o M r . H e f f e r a n ' s e l e c t i o n c a m p a i g n a c c o u n t . I n s i g n i n g t h e e s c r o w a g r e e m e n t a s I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e , M r . H e f f e r a n u n d e r s t o o d t h a t h e w a s a c t i n g a s t h e t r u s t e e f o r I n t e r - s t a t e o f f u n d s t h a t i t w a s d e p o s i t i n g i n t o t h e B a n k u n d e r t h e e s c r o w a g r e e m e n t a n d t h a t w e r e t o b e u s e d t o p a y f o r t h e p u r c h a s e o f p r o p e r t y d e s i g n a t e d b y O I P . M r . H e f f e r a n f u r t h e r u n d e r s t o o d t h a t h i s p r i m a r y d u t y t o I n t e r s t a t e u n d e r t h e e s c r o w a g r e e m e n t w a s t o s i g n c o n t r a c t s t o b u y p r o p e r t y w h i c h w e r e b r o u g h t t o h i m b y e i t h e r I n t e r s t a t e o r O I P , b u t w h i c h i n f a c t w e r e u s u a l l y p r e s e n t e d t o h i m b y M r . C a n t y a s O I P ' s a g e n t . T h e e s c r o w a g r e e - m e n t w a s s i l e n t a s t o t h e s t a n d a r d t o b e u s e d b y M r . H e f f e r a n i n a p p r o v i n g c o n t r a c t s t o b u y p r o p e r t y t h a t w e r e p r e s e n t e d t o h i m . H o w e v e r , M r . H e f f e r a n u n d e r s t o o d f r o m r e a d i n g t h a t a g r e e m e n t t h a t - 1 4 - M r . K a p l a n w h o w a s a c t i n g o n b e h a l f o f I n t e r s t a t e a c q u i r e d c e r t a i n p r o p e r t i e s f r o m M r . C a n t y a c t i n g o n b e h a l f o f O I P , t h a t M r . K a p l a n a c t i n g o n b e h a l f o f I n t e r s t a t e a g r e e d t o p l a c e t h e c a s h t o f u n d t h o s e p u r c h a s e s i n e s c r o w , a n d t h a t a n y r e a s o n a b l e r e q u e s t b y M r . C a n t y o n b e h a l f o f O I P t o b u y p r o p e r t y w i t h t h a t e s c r o w e d c a s h w o u l d b e g r a n t e d , b u t o n l y u p t o t h e a m o u n t o f s u c h c a s h . P u r s u a n t t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t , I n t e r s t a t e d e p o s i t e d i n t o a m o n e y m a r k e t t r u s t a c c o u n t a t t h e B a n k ( e s c r o w a c c o u n t ) t h e a g g r e g a t e a m o u n t ( i . e . , $ 1 , 0 2 3 , 6 2 6 ) o w e d O I P w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e s f r o m O I P o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r - e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 ( e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s ) . ( W e s h a l l r e f e r t o t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s a n d a n y i n t e r e s t e a r n e d t h e r e o n a n d b e l o n g i n g t o I n t e r s t a t e p u r s u a n t t o p a r a g r a p h 2 o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t a s t h e e s c r o w f u n d . ) O n J u l y 2 7 , 1 9 9 0 , O I P p u r c h a s e d f o r $ 7 5 0 , 0 0 0 a n a p a r t m e n t c o m p l e x ( B r e n t w o o d p r o p e r t y ) i n I r v i n g , T e x a s . O f t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e t h a t O I P p a i d f o r t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y , $ 6 3 7 , 5 0 0 w a s f i n a n c e d t h r o u g h a l o a n f r o m t h e R e s o l u t i o n T r u s t C o r p o r a - t i o n . A f t e r d e b i t s a n d c r e d i t s r e f l e c t e d i n t h e c l o s i n g s t a t e - m e n t , t h e b a l a n c e d u e w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e o f t h a t p r o p e r t y w a s $ 1 7 0 , 6 8 8 . 1 7 . T h a t b a l a n c e w a s p a i d b y a w i r e t r a n s f e r o n J u l y 2 7 , 1 9 9 0 , i n t h e a m o u n t o f $ 2 0 0 , 0 0 0 t h a t M r . H e f f e r a n a u t h o r i z e d b e m a d e w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . T h e p o r t i o n o f t h a t $ 2 0 0 , 0 0 0 w i r e t r a n s f e r w h i c h w a s n o t u s e d t o - 1 5 - p a y t h e b a l a n c e d u e o n t h e p u r c h a s e o f t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y , i . e . , $ 2 9 , 3 1 1 . 8 3 , w a s n o t r e d e p o s i t e d i n t o t h e e s c r o w a c c o u n t . O n N o v e m b e r 2 0 , 1 9 9 0 , O I P p u r c h a s e d f r o m M r . C a n t y h i s r e s i d e n c e i n O r l a n d o , F l o r i d a . T h e r e a f t e r , M r . C a n t y c o n t i n u e d t o l i v e r e n t f r e e i n t h a t r e s i d e n c e . O f t h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e t h a t O I P p a i d M r . C a n t y f o r h i s r e s i d e n c e , $ 1 2 5 , 0 0 0 w a s p a i d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . O I P a c q u i r e d n o o t h e r r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s d u r i n g t h e e a r l y 1 9 9 0 ' s . O n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 , O I P p u r c h a s e d f o r $ 4 9 0 , 0 0 0 a p p r o x i - m a t e l y 1 7 4 . 5 a c r e s o f l a n d i n V e r o B e a c h , F l o r i d a ( V e r o B e a c h p r o p e r t y ) , f r o m t h e G e n e r a l D e v e l o p m e n t C o r p o r a t i o n ( G e n e r a l ) , w h i c h w a s t h e d e b t o r i n p o s s e s s i o n o f t h a t p r o p e r t y . G e n e r a l p r o v i d e d f i n a n c i n g t o O I P f o r t h a t p u r c h a s e i n t h e a m o u n t o f $ 3 6 7 , 5 0 0 a n d r e t a i n e d a p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e o n t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y w i t h r e s p e c t t o t h a t l o a n . A f t e r d e b i t s a n d c r e d i t s r e f l e c t e d i n t h e c l o s i n g s t a t e m e n t w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y , t h e b a l a n c e d u e f r o m O I P t o G e n e r a l w a s $ 6 6 , 0 0 0 . T h a t a m o u n t w a s p a i d b y a $ 6 6 , 0 0 0 c h e c k d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t , s i g n e d b y M r . H e f f e r a n , a n d d a t e d D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 . O n D e c e m b e r 2 0 , 1 9 9 0 , O I P p u r c h a s e d f o r $ 3 m i l l i o n a n a p a r t m e n t c o m p l e x i n F o r t W o r t h , T e x a s ( Q u a i l R i d g e p r o p e r t y ) , f r o m A m e r i c a n N a t i o n a l I n s u r a n c e C o m p a n y ( A m e r i c a n N a t i o n a l ) . A m e r i c a n N a t i o n a l p r o v i d e d f i n a n c i n g t o O I P f o r t h a t p u r c h a s e i n t h e a m o u n t o f $ 2 , 8 8 8 , 0 0 0 a n d r e t a i n e d a m o r t g a g e o n t h e Q u a i l - 1 6 - R i d g e p r o p e r t y w i t h r e s p e c t t o t h a t l o a n . A f t e r d e b i t s a n d c r e d i t s r e f l e c t e d i n t h e c l o s i n g s t a t e m e n t w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e o f t h e Q u a i l R i d g e p r o p e r t y , t h e b a l a n c e d u e f r o m O I P t o A m e r i c a n N a t i o n a l w a s $ 4 8 2 , 5 2 1 . 4 8 . T h e c h e c k s i g n e d b y M r . H e f f e r a n a n d d a t e d D e c e m b e r 2 0 , 1 9 9 0 , w h i c h w a s d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t i n o r d e r t o p a y t h a t a m o u n t d u e , w a s f o r $ 4 9 0 , 0 0 0 . T h e p o r t i o n o f t h a t $ 4 9 0 , 0 0 0 c h e c k t h a t w a s n o t u s e d t o p a y t h e b a l a n c e d u e o n t h e p u r c h a s e o f t h e Q u a i l R i d g e p r o p e r t y , i . e . , $ 7 , 4 7 8 . 5 2 , w a s n o t r e d e p o s i t e d i n t o t h e e s c r o w a c c o u n t . M r . K a p l a n , t h e p r e s i d e n t o f X w a y , w a s a w a r e t h a t M r . C a n t y c o n t e m p l a t e d s t r u c t u r i n g t h e s a l e s b y O I P o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 s o a s t o q u a l i f y f o r l i k e - k i n d e x c h a n g e t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . M r . K a p l a n b e l i e v e s t h a t a t a p p r o x i m a t e l y t h e t i m e o f t h o s e s a l e s , a n d p r o b a b l y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r t h o s e s a l e s , M r . C a n t y m a d e h i m g e n e r a l l y a w a r e o f p r o p e r t i e s t h a t M r . C a n t y w a s i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g , i n c l u d i n g t h e p r o p e r t i e s i n V e r o B e a c h , F l o r i d a , a n d i n T e x a s t h a t w e r e u l t i m a t e l y p u r c h a s e d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . H o w e v e r , t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d n o t i d e n t i f y a n y p a r t i c u l a r p r o p e r t y t o b e p u r c h a s e d t h e r e u n d e r a n d d i d n o t i d e n t i f y w h a t p o r t i o n o f t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s w a s t o b e u s e d t o p u r c h a s e s u c h p r o p e r t y a n d w h a t p o r t i o n w a s t o r e m a i n a s b o o t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . M o r e o v e r , a l t h o u g h t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e q u i r e d O I P t o i d e n t i f y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n y p r o p e r t y t h a t i t w a n t e d I n t e r s t a t e t o a c q u i r e p u r s u a n t t o t h e - 1 7 - 5 T h e e s c r o w a g r e e m e n t r e q u i r e d s u c h w r i t t e n n o t i c e b y O I P t o I n t e r s t a t e t o b e m a d e a t a n y t i m e a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h a t 4 5 - d a y p e r i o d . e s c r o w a g r e e m e n t ( r e p l a c e m e n t p r o p e r t y ) b y n o t i f y i n g I n t e r s t a t e i n w r i t i n g o f t h e i d e n t i t y o f a n y s u c h p r o p e r t y , O I P d i d n o t c o m p l y w i t h t h a t r e q u i r e m e n t . A l t h o u g h t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e q u i r e d I n t e r s t a t e , u p o n i d e n t i f i c a t i o n b y O I P o f a r e p l a c e m e n t p r o p e r t y , t o e x e c u t e w i t h t h e o w n e r o f s u c h p r o p e r t y a n a s s i g n a b l e c o n t r a c t t o p u r c h a s e i t ( p r o v i d e d t h a t I n t e r s t a t e ' s t o t a l p o t e n t i a l l i a b i l i t y o n d e f a u l t u n d e r s u c h a c o n t r a c t d i d n o t e x c e e d a n a m o u n t p a y a b l e w i t h r e s p e c t t o s u c h p r o p e r t y t h a t w a s e q u a l t o t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t ) , I n t e r s t a t e d i d n o t c o m p l y w i t h t h a t r e q u i r e m e n t w i t h r e s p e c t t o a t l e a s t t h r e e o f t h e f o u r r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s t h a t w e r e u l t i m a t e l y p u r c h a s e d b y O I P w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . I n s t e a d , O I P a c q u i r e d a t l e a s t t h o s e t h r e e p r o p e r t i e s t h r o u g h p r e e x i s t i n g c o n t r a c t s i n i t s o w n n a m e o r w i t h o u t a n y c o n t r a c t a t a l l . T h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d n o t p e r m i t a n y w i t h d r a w a l s t o b e m a d e f r o m t h e e s c r o w f u n d e x c e p t ( 1 ) t o p a y f o r a n y r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a c q u i r e d b y O I P ; ( 2 ) t o p a y O I P t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t w i t h i n t h r e e b u s i n e s s d a y s a f t e r I n t e r s t a t e r e c e i v e d w r i t t e n n o t i c e f r o m O I P t h a t O I P d i d n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 ; 5 ( 3 ) t o p a y O I P n o l a t e r t h a n - 1 8 - f i v e b u s i n e s s d a y s a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n y p o r t i o n o f t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) ( 2 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t t h a t h a d n o t b e e n e x p e n d e d b y I n t e r s t a t e w i t h i n t h a t 1 8 0 - d a y p e r i o d f o r t h e p u r c h a s e o f r e p l a c e m e n t p r o p e r t y o r t h a t h a d n o t p r e v i o u s l y b e e n p a i d t o O I P p u r s u a n t t o p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e l a t i n g t o O I P ' s f a i l u r e t o i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e - m e n t p r o p e r t y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 ; a n d ( 4 ) t o p a y a n y r e m a i n i n g p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d t o I n t e r s t a t e w i t h i n f i v e d a y s a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 . N o n e t h e l e s s , a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e 4 5 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n d b e f o r e t h e e x p i r a t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r t h a t d a t e , a c h e c k i n t h e a m o u n t o f $ 5 0 , 0 0 0 , w h i c h w a s s i g n e d b y J o h n H e f f e r a n , p a y a b l e t o O I P , a n d d a t e d N o v e m b e r 2 6 , 1 9 9 0 , w a s d r a w n o n t h e e s c r o w f u n d . T h e p u r p o s e f o r t h a t w i t h d r a w a l a s s t a t e d o n t h a t c h e c k w a s " D r a w R e : C a n t y " . I n a d d i t i o n , a c h e c k i n t h e a m o u n t o f $ 5 0 , 0 0 0 , w h i c h w a s s i g n e d b y J o h n H e f f e r a n , p a y a b l e t o C a n t i C a r r i a g e C o m p a n y , a n d d a t e d D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 , w a s d r a w n o n t h e e s c r o w f u n d . T h e p u r p o s e f o r t h a t w i t h d r a w a l a s s t a t e d o n t h a t c h e c k w a s " D r a w " . A l t h o u g h t h e $ 5 0 , 0 0 0 c h e c k p a y a b l e t o C a n t i C a r r i a g e C o m p a n y w a s s i g n e d b y J o h n H e f f e r a n , M r . C a n t y w r o t e b o t h t h e n a m e o f t h e p a y e e a n d t h e a m o u n t o n t h a t c h e c k . F u r t h e r m o r e , o n J a n u a r y 8 , 1 9 9 1 , O I P r e c e i v e d a d i s t r i b u t i o n o f $ 1 2 , 7 4 0 . 1 0 f r o m t h e e s c r o w f u n d , w h i c h c o m p r i s e d a l l t h e m o n e y s r e m a i n i n g i n t h a t f u n d a s o f t h a t d a t e . - 1 9 - I n a d d i t i o n t o w r i t i n g t h e n a m e C a n t i C a r r i a g e C o m p a n y a n d t h e a m o u n t o n t h e c h e c k i n t h e a m o u n t o f $ 5 0 , 0 0 0 d a t e d D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 , w h i c h w a s d r a w n o n t h e e s c r o w f u n d , M r . C a n t y w r o t e i n t h e n a m e o f t h e p a y e e o n a t l e a s t s e v e r a l o t h e r c h e c k s d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t a n d p r e s e n t e d t h o s e c h e c k s t o M r . H e f f e r a n f o r h i s s i g n a t u r e . M r . C a n t y a l s o r e v i e w e d a n d b a l a n c e d t h e b a n k s t a t e m e n t s i s s u e d b y t h e B a n k w i t h r e s p e c t t o t h e e s c r o w a c c o u n t . T h e g e n e r a l l e d g e r o f O I P c o n t a i n e d e n t r i e s r e l a t i n g t o t h e e s c r o w f u n d , i n c l u d i n g e n t r i e s r e l a t i n g t o t h e i n t e r e s t c r e d i t e d m o n t h l y t o t h a t f u n d a n d b e l o n g i n g t o I n t e r s t a t e p u r s u a n t t o p a r a g r a p h 2 o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t . T h e f o l l o w i n g e n t r i e s w e r e m a d e i n O I P ' s g e n e r a l l e d g e r w i t h r e s p e c t t o t h e e s c r o w f u n d : - 2 0 - 0 0 0 1 1 0 6 E s c r o w F u n d s R e c . - I P a r k S a l e A s s e t 0 7 / 2 6 / 9 0 G L 0 0 0 4 3 R e c o r d S t a r k e r S a l e o f I G L 1 , 0 2 3 , 6 2 6 . 0 0 P a r k L a n d 0 7 / 2 7 / 9 0 G L 0 0 0 4 3 P u r c h a s e o f B A D f r o m E s c . G L 2 0 0 , 0 0 0 . 0 0 C R F u n d s 0 7 / 3 1 / 9 0 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 9 0 2 . 6 0 0 8 / 3 1 / 9 0 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 5 , 6 0 2 . 2 7 0 9 / 2 8 / 9 0 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 5 , 4 5 8 . 3 9 1 0 / 0 5 / 9 0 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 9 1 5 . 7 1 1 0 / 2 3 / 9 0 G L 0 0 0 4 3 D e p o s i t f o r p u r c h a s e o f Q F W G L 5 0 , 0 0 0 . 0 0 C R f r o m E s c r o w 1 0 / 2 3 / 9 0 G L 0 0 0 4 5 A m . N a t n l - C o n s i d . f o r G L 5 0 . 0 0 C R C o n t r a c t f r E s c r o w 1 1 / 0 5 / 9 0 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 5 , 5 3 0 . 0 7 1 1 / 2 0 / 9 0 G L 0 0 0 4 5 P u r c h a s e 3 8 2 2 B a i n b r i d g e - G L 1 2 5 , 0 0 0 . 0 0 C R F r o m E s c r o w 1 1 / 2 6 / 9 0 G L 0 0 0 4 5 D i s t o f E x c e s s f u n d s f r o m G L 5 0 , 0 0 0 . 0 0 C R I - 4 E s c r o w 1 2 / 0 5 / 9 0 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 4 , 6 7 0 . 5 8 1 2 / 1 1 / 9 0 G L 0 0 0 4 5 D i s t o f E x c e s s I P a r k E s c G L 5 0 , 0 0 0 . 0 0 C R F u n d s t o O I P 1 2 / 1 1 / 9 0 G L 0 0 0 4 5 R e c o r d P u r c h a s e o f V e r o G L 7 0 , 6 4 0 . 5 0 C R f r o m E s c F u n d s 1 2 / 2 0 / 9 0 G L 0 0 0 4 3 P u r c h a s e o f Q F W f r o m E s c . G L 4 9 0 , 0 0 0 . 0 0 C R F u n d s 0 1 / 0 4 / 9 1 G L 0 0 0 4 4 I n t e r e s t I n c o m e I - 4 E s c r o w G L 1 , 7 2 4 . 9 8 0 1 / 0 8 / 9 1 G L 0 0 0 4 6 F i n a l D i s t I - 4 E s c r o w - D i s t G L 1 2 , 7 4 0 . 1 0 C R E x c e s s F u n d s T o t a l s f o r A c c o u n t N u m b e r 0 0 0 1 1 0 6 . 0 0 1 , 0 4 8 , 4 3 0 . 6 0 1 , 0 4 8 , 4 3 0 . 6 0 . 0 0 . 0 0 I n S c h e d u l e D o f p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , p e t i t i o n e r s r e p o r t e d a n d r e c o g n i z e d a g g r e g a t e g a i n s i n t h e a m o u n t o f $ 2 3 4 , 3 6 0 f r o m t h e s a l e s b y O I P o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 . T h o s e r e p o r t e d g a i n s w e r e c o n s i d e r e d b y p e t i - t i o n e r s t o b e b o o t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . C l a i m e d S e c t i o n 1 0 3 3 R e a l E s t a t e T r a n s a c t i o n D u r i n g p e t i t i o n e r s ' t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , O I P o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n a p a r t n e r s h i p k n o w n a s - 2 1 - 6 A s d i s c u s s e d a b o v e , O I P h a d p u r c h a s e d t h e V e r o B e a c h p r o p - e r t y o n D e c . 1 1 , 1 9 9 0 . P e t i t i o n e r s c l a i m t h a t O I P a c q u i r e d t h a t p r o p e r t y o n t h a t d a t e a s p a r t o f a l i k e - k i n d e x c h a n g e u n d e r s e c . 1 0 3 1 . S a n d l a k e E x e c u t i v e C e n t e r ( S a n d l a k e ) , a n d S a n d l a k e o w n e d a n 8 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n a p a r t n e r s h i p k n o w n a s C h a n c e l o r C o n c o u r s e J o i n t V e n t u r e ( C C J V ) . C C J V h a d b e e n f o r m e d t o p u r c h a s e , d e v e l o p , a n d s e l l a p a r t i c u l a r p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y . A r o u n d J u n e o r J u l y 1 9 9 0 , t h e O r a n g e C o u n t y S c h o o l B o a r d a n d O r a n g e C o u n t y , F l o r i d a , c o n d e m n e d t h e r e a l p r o p e r t y o w n e d b y C C J V ( C C J V r e a l p r o p e r t y ) , a n d O I P r e c e i v e d c e r t a i n c a s h p r o c e e d s ( c o n d e m n a t i o n p r o c e e d s ) a s a r e s u l t o f t h a t c o n d e m n a t i o n . T h e t e r m s o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " W a r r a n t y D e e d " , w h i c h b e a r s t h e d a t e o f F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , w a s s i g n e d b y M r . C a n t y a s p r e s i d e n t o f O I P , a n d w a s r e c o r d e d o n S e p t e m b e r 1 0 , 1 9 9 3 ( r e - c o r d e d V e r o B e a c h p r o p e r t y w a r r a n t y d e e d ) , r e c i t e t h a t O I P w a s t r a n s f e r r i n g t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o F I I C f o r $ 1 0 a n d o t h e r v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n . 6 T h a t d o c u m e n t a l s o r e c i t e s t h a t $ 2 , 5 2 0 i n d o c u m e n t s t a m p s w a s p a i d t o t h e S t a t e o f F l o r i d a w i t h r e s p e c t t o t h e t r a n s f e r r e c i t e d i n t h a t d o c u m e n t . B a s e d o n t h e a m o u n t o f s u c h d o c u m e n t s t a m p s , t h e v a l u e o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f o r F l o r i d a d o c u m e n t s t a m p p u r p o s e s w a s $ 3 6 0 , 0 0 0 . T h e t e r m s o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " A s s u m p t i o n o f O b l i g a t i o n s U n d e r P r o m i s s o r y N o t e a n d M o r t g a g e D e e d " , w h i c h a l s o b e a r s t h e d a t e o f F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , w a s s i g n e d b y M r . C a n t y a s p r e s i d e n t o f F I I C , a n d w a s n e v e r r e c o r d e d , r e c i t e t h a t F I I C a g r e e d ( 1 ) t o - 2 2 - b e b o u n d b y t h e p r o m i s s o r y n o t e i n t h e a m o u n t o f $ 3 6 7 , 5 0 0 a n d t h e p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e w i t h r e s p e c t t o t h a t n o t e t h a t O I P h a d e x e c u t e d i n f a v o r o f G e n e r a l o n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 , w h e n O I P h a d a c q u i r e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y , a n d ( 2 ) " t o m e e t t h e o b l i g a - t i o n s c r e a t e d t h e r e b y a n d d o e s h e r e b y r e l e a s e a n d h o l d h a r m l e s s O I P f r o m a n y a n d a l l l i a b i l i t y a s s o c i a t e d t h e r e w i t h . " T h e t e r m s o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " W a r r a n t y D e e d " , w h i c h a l s o b e a r s t h e d a t e o f F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , w a s s i g n e d b y M r . C a n t y a s p r e s i d e n t o f F I I C , a n d w a s n e v e r r e c o r d e d , r e c i t e t h a t F I I C w a s t r a n s f e r r i n g t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o I R F , o n e o f F I I C ' s w h o l l y o w n e d s u b s i d i a r i e s , f o r $ 1 0 a n d o t h e r v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n . A s o f F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , I R F h a d a s s e t s o f $ 9 6 . T h e t e r m s o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " Q u i t - C l a i m D e e d " , w h i c h b e a r s t h e d a t e o f J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 , w a s s i g n e d b y M r . C a n t y a s p r e s i d e n t o f I R F , a n d w a s n e v e r r e c o r d e d ( I R F q u i t c l a i m d e e d d o c u m e n t ) , r e c i t e t h a t I R F i n c o n s i d e r a t i o n o f t h e s u m o f $ 9 5 0 , 0 0 0 . 0 0 * * * d o e s h e r e b y * * * q u i t c l a i m u n t o [ O I P ] * * * a l l t h e r i g h t , t i t l e , i n t e r e s t , c l a i m a n d d e m a n d w h i c h [ I R F ] * * * h a s i n * * * a l l o f g o v e r n m e n t l o t t h r e e , l y i n g i n s e c t i o n 2 9 , t o w n s h i p 3 3 , r a n g e 4 0 e a s t , I n d i a n R i v e r C o u n t y , F l o r i d a . T h e g o v e r n m e n t l o t t h r e e r e f e r r e d t o i n t h e I R F q u i t c l a i m d e e d d o c u m e n t c o n s i s t e d o f a p p r o x i m a t e l y 3 4 . 3 a c r e s ( 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y ) o f t h e a p p r o x i m a t e l y 1 7 4 . 5 - a c r e V e r o B e a c h p r o p e r t y w h i c h O I P h a d a c q u i r e d f r o m G e n e r a l o n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 . T h e r e i s n o r o a d a c c e s s t o t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e - 2 3 - V e r o B e a c h p r o p e r t y , w h i c h i s b o u n d e d o n t h e e a s t e r n s i d e b y t h e I n d i a n R i v e r a n d i s l a n d l o c k e d o n t h e r e m a i n i n g t h r e e s i d e s . T h e t e r m s o f t h e I R F q u i t c l a i m d e e d d o c u m e n t s t a t e t h a t t h e c o n s i d e r a t i o n o f $ 9 5 0 , 0 0 0 r e c i t e d t h e r e i n w a s t o b e e v i d e n c e d b y a p u r c h a s e m o n e y n o t e a n d a m o r t g a g e i n t h a t a m o u n t , w h i c h a l s o w e r e t o b e a r t h e d a t e o f J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 . T h e t e r m s o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " N O T E " ( O I P n o t e ) , w h i c h a l s o b e a r s t h e d a t e o f J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 , w a s s i g n e d b y M r . C a n t y a s p r e s i d e n t o f O I P , a n d w a s n e v e r r e c o r d e d , r e c i t e t h a t O I P p r o m i s e d t o p a y I R F $ 9 5 0 , 0 0 0 o n a d a t e t h a t i s 3 6 m o n t h s a f t e r J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 , " w i t h i n t e r e s t a f t e r m a t u r i t y a t t h e r a t e o f 8 p e r c e n t p e r a n n u m u n t i l p a i d " . T h e t e r m s o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " T h i s I n d e n t u r e " , w h i c h a l s o b e a r s t h e d a t e o f J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 , w a s s i g n e d b y M r . C a n t y a s p r e s i d e n t o f O I P , a n d w a s n e v e r r e c o r d e d , r e c i t e t h a t O I P , a s m o r t g a g o r , " f o r a n d i n c o n s i d e r a t i o n o f * * * n i n e h u n d r e d f i f t y t h o u s a n d D o l l a r s * * * h a s g r a n t e d , b a r g a i n e d a n d s o l d t o t h e * * * M o r t g a g e e [ I R F ] " t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y a s s e c u r i t y f o r t h e p a y m e n t o f t h e O I P n o t e . E x c e p t a s d e s c r i b e d a b o v e w i t h r e s p e c t t o t h e $ 2 , 5 2 0 i n d o c u m e n t s t a m p s t h a t t h e r e c o r d e d V e r o B e a c h p r o p e r t y w a r r a n t y d e e d r e c i t e s w a s p a i d t o t h e S t a t e o f F l o r i d a , n o F l o r i d a t r a n s - f e r t a x o r F l o r i d a i n t a n g i b l e s t a x w a s p a i d w i t h r e s p e c t t o t h e v a r i o u s t r a n s a c t i o n s a n d i n d e b t e d n e s s a m o n g O I P , F I I C , a n d / o r I R F t h a t w e r e r e c i t e d i n t h e a b o v e - d e s c r i b e d d o c u m e n t s r e g a r d i n g t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y a n d r e g a r d i n g t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e - 2 4 - V e r o B e a c h p r o p e r t y . N o r w a s a n y r e a l e s t a t e t a x p a i d a s o f O c t o b e r 4 , 1 9 9 4 , o n t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f o r a n y o f t h e y e a r s 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 . D u r i n g t h e e x a m i n a t i o n i n 1 9 9 3 b y r e s p o n d e n t o f p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d r e t u r n s f o r t h e y e a r s a t i s s u e , M r . C a n t y i n f o r m e d r e s p o n d e n t ' s e x a m i n i n g a g e n t t h a t n o r e p l a c e m e n t p r o p e r t y h a d y e t b e e n p u r c h a s e d w i t h r e s p e c t t o t h e c o n d e m n a t i o n p r o c e e d s t h a t O I P r e c e i v e d a s a r e s u l t o f t h e c o n d e m n a t i o n o f t h e C C J V r e a l p r o p - e r t y . A r o u n d O c t o b e r 4 , 1 9 9 4 , C C C , o n e o f F I I C ' s s u b s i d i a r i e s w h i c h w a s e n g a g e d i n a u t o s a l e s d u r i n g t h e y e a r s a t i s s u e , u s e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y a s c o l l a t e r a l w i t h r e s p e c t t o a l o a n t h a t i t w a s s e e k i n g f r o m t h e B a n k . I n D e c e m b e r 1 9 9 4 , M r . C a n t y , a s p r e s i d e n t o f O I P a n d I R F , c o n t r a c t e d t o h a v e a n a p p r a i s a l d o n e o f t h e 1 7 4 . 5 - a c r e V e r o B e a c h p r o p e r t y a n d a p p r o x i m a t e l y 5 4 a c r e s o f l a n d a d j a c e n t t o t h a t p r o p e r t y c o n s i s t i n g o f t h r e e p a r c e l s ( 5 4 - a c r e r e a l p r o p e r t y ) . T h e p r o p e r t y a p p r a i s e d h a d a p p r o x i m a t e l y 1 ¼ m i l e s o f w a t e r f r o n t o n t h e I n d i a n R i v e r a n d a p p r o x i m a t e l y 2 , 0 0 0 f e e t o f f r o n t a g e o n U . S . H i g h w a y 1 . I n a r e p o r t d a t e d D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 4 , t h e a p - p r a i s e r c o n c l u d e d t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e f o r t h e p r o p e r t y a p p r a i s e d w a s " f u t u r e r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t o r a s a n a l t e r n a - t i v e h i g h e s t a n d b e s t u s e a s [ s i c ] f o r c o n s e r v a t i o n . " I n d e - s c r i b i n g t h e 5 4 - a c r e r e a l p r o p e r t y , t h e a p p r a i s e r s t a t e d : - 2 5 - T h e o w n e r o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y h a s u n d e r c o n t r a c t t h r e e p a r c e l s o f l a n d t h a t a b u t t h e o r i g i n a l 1 7 4 . 5 a c r e s [ V e r o B e a c h p r o p e r t y ] t o t h e w e s t . T h e s e p a r c e l s u n d e r c o n t r a c t m a k e u p t h e b a l a n c e o f t h e 2 2 8 . 0 5 a c r e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y a n d a r e c o n s i d e r e d t o b e c r u - c i a l a t t r i b u t e s o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y b y w h i c h t h e a c q u i s i t i o n o f t h i s p r o p e r t y w i l l p r o v i d e a d d i t i o n a l u p l a n d a c r e a g e , i n c r e a s e d i n g r e s s a n d e g r e s s t o t h e e a s t e r n p o r t i o n o f t h e s u b j e c t a n d f r o n t a g e f o r f u t u r e c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t o n U . S . H i g h w a y O n e . T w o o f t h r e e p a r c e l s h a v e d i s c l o s u r e p r o v i s i o n s w i t h i n t h e c o n t r a c t w h i c h p r e v e n t t h e b u y e r o r s e l l e r f r o m d i s - c l o s i n g i n f o r m a t i o n s u c h a s p r i c e , t e r m s o r c l o s i n g d a t e e t c . * * * T h e t h i r d p a r c e l o f l a n d u n d e r c o n t r a c t i s f r o m J . C . E n t e r p r i s e s , I n c . ( G r a n t o r ) t o I n d i a n R i v e r F a r m s , I n c . ( G r a n t e e ) f o r $ 5 5 2 , 0 0 0 c a s h t o t h e s e l l e r . T h i s p a r c e l h a s f r o n t a g e o n U . S . H i g h w a y O n e a n d c o n t a i n s a p p r o x i m a t e l y 8 . 5 1 a c r e s o r 3 7 0 , 6 9 5 s q u a r e f e e t . T h i s p a r c e l l i k e t h e o t h e r t w o p a r c e l s i s z o n e d R M - 6 b y I n d i a n R i v e r C o u n t y a l l o w i n g r e s i d e n t i a l d e v e l - o p m e n t a t a m a x i m u m d e n s i t y o f s i x u n i t s p e r a c r e . T h e s a l e s p r i c e r e s u l t s i n a v a l u e p e r a c r e o f $ 6 4 , 8 6 4 o r $ 1 0 , 8 2 3 p e r u n i t . T h e a p p r a i s e r e s t i m a t e d t h a t t h e " a s i s " v a l u e o f t h e a p p r a i s e d p r o p e r t y a s p r o p o s e d t o b e d e v e l o p e d w a s $ 1 0 , 2 5 0 , 0 0 0 . O n S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 9 4 , A t l a n t i c G u l f C o m m u n i t i e s s e n t a l e t t e r t o O I P a s t h e b o r r o w e r o f t h e l o a n t h a t G e n e r a l h a d m a d e t o O I P o n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 , i n o r d e r t o f i n a n c e i n p a r t O I P ' s a c q u i s i t i o n f r o m G e n e r a l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y . T h a t l e t t e r s t a t e d i n p e r t i n e n t p a r t : " T h e f o l l o w i n g i n f o r m a t i o n i s p r o v i d e d t o y o u p u r s u a n t t o y o u r r e q u e s t o f S e p t e m b e r 1 9 , 1 9 9 4 f o r p a y o f f i n f o r m a t i o n " . P e t i t i o n e r s r e f l e c t e d t h e c o n d e m n a t i o n o f t h e C C J V r e a l p r o p e r t y a n d t h e r e c e i p t b y O I P o f t h e c o n d e m n a t i o n p r o c e e d s ( c o l l e c t i v e l y , t h e c o n d e m n a t i o n t r a n s a c t i o n ) i n b o t h t h e i r b o o k s a n d r e c o r d s a n d t h e i r c o n s o l i d a t e d r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r - 2 6 - e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , a s t h e e l i m i n a t i o n o f O I P ' s 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n S a n d l a k e a n d t h e r e a l i z a t i o n b y O I P o f a d e f e r r e d g a i n u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 i n t h e a m o u n t o f $ 8 1 9 , 5 6 6 . N o t i c e o f D e f i c i e n c y I n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y ( n o t i c e ) i s s u e d t o p e t i t i o n e r s , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d , i n t e r a l i a , t h a t t h e a g g r e g a t e g a i n s r e a l i z e d b y O I P , a n d n o t j u s t t h e b o o t r e p o r t e d b y p e t i t i o n e r s , o n i t s s a l e s o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , m u s t b e r e c o g n i z e d a n d i n c l u d e d i n p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d r e t u r n f o r t h a t y e a r b e c a u s e t h o s e g a i n s d o n o t q u a l i f y f o r n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . R e s p o n d e n t a l s o d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e t h a t t h e g a i n r e a l i z e d b y O I P a s a r e s u l t o f t h e c o n d e m n a t i o n t r a n s a c t i o n m u s t b e r e c o g n i z e d a n d i n c l u d e d i n p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , b e c a u s e t h a t g a i n d o e s n o t q u a l i f y f o r n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . R e s p o n d e n t f u r t h e r d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e , i n t e r a l i a , t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r a l l t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e e x c e p t t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 , ( 1 ) f o r a d d i - t i o n s t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) f o r f a i l u r e t o f i l e t i m e l y t h e i r c o n s o l i d a t e d r e t u r n s f o r t h o s e y e a r s a n d ( 2 ) f o r a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) b e c a u s e o f n e g l i g e n c e o r d i s r e g a r d o f r u l e s a n d r e g u l a t i o n s . O P I N I O N - 2 7 - 7 W e n o t e t h a t t h e p a r t i e s d o n o t r e l y o n s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 , I n c o m e T a x R e g s . , i n a d v a n c i n g t h e i r r e s p e c t i v e p o s i t i o n s u n d e r s e c . 1 0 3 1 . I n g e n e r a l , t h o s e r e g u l a t i o n s a r e e f f e c t i v e f o r t r a n s f e r s o f p r o p e r t y o c c u r r i n g o n o r a f t e r J u n e 1 0 , 1 9 9 1 . S e e s e c . 1 . 1 0 3 1 ( k ) - 1 ( o ) , I n c o m e T a x R e g s . P e t i t i o n e r s b e a r t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e d e t e r m i n a - t i o n s i n t h e n o t i c e a r e e r r o n e o u s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) . C l a i m e d S e c t i o n 1 0 3 1 R e a l E s t a t e T r a n s a c t i o n s P e t i t i o n e r s c l a i m t h a t , e x c e p t f o r t h e b o o t w h i c h t h e y r e c o g n i z e d i n t h e i r c o n s o l i d a t e d r e t u r n f o r t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 1 , t h e y a r e e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 w i t h r e s p e c t t o t h e a g g r e g a t e g a i n s r e a l i z e d d u r i n g t h a t t a x a b l e y e a r a s a r e s u l t o f O I P ' s d i s p o s i - t i o n o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 . R e s p o n d e n t c o u n t e r s t h a t t h e r e c o r d d o e s n o t s u p p o r t p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n . 7 S e c t i o n 1 0 3 1 p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t : ( a ) N o n r e c o g n i t i o n o f G a i n o r L o s s F r o m E x c h a n g e s S o l e l y i n K i n d . - - ( 1 ) I n g e n e r a l . - - N o g a i n o r l o s s s h a l l b e r e c o g n i z e d o n t h e e x c h a n g e o f p r o p e r t y h e l d f o r p r o d u c t i v e u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s o r f o r i n - v e s t m e n t i f s u c h p r o p e r t y i s e x c h a n g e d s o l e l y f o r p r o p e r t y o f l i k e k i n d w h i c h i s t o b e h e l d e i t h e r f o r p r o d u c t i v e u s e i n a t r a d e o r b u s i n e s s o r f o r i n v e s t m e n t . * * * * * * * ( 3 ) R e q u i r e m e n t t h a t p r o p e r t y b e i d e n t i f i e d a n d t h a t e x c h a n g e b e c o m p l e t e d n o t m o r e t h a n 1 8 0 d a y s a f t e r t r a n s f e r o f e x c h a n g e d p r o p e r t y . - - F o r - 2 8 - p u r p o s e s o f t h i s s u b s e c t i o n , a n y p r o p e r t y r e c e i v e d b y t h e t a x p a y e r s h a l l b e t r e a t e d a s p r o p e r t y w h i c h i s n o t l i k e - k i n d p r o p e r t y i f - - ( A ) s u c h p r o p e r t y i s n o t i d e n t i f i e d a s p r o p e r t y t o b e r e c e i v e d i n t h e e x c h a n g e o n o r b e f o r e t h e d a y w h i c h i s 4 5 d a y s a f t e r t h e d a t e o n w h i c h t h e t a x p a y e r t r a n s f e r s t h e p r o p e r t y r e l i n q u i s h e d i n t h e e x c h a n g e , o r ( B ) s u c h p r o p e r t y i s r e c e i v e d a f t e r t h e e a r l i e r o f - - ( i ) t h e d a y w h i c h i s 1 8 0 d a y s a f t e r t h e d a t e o n w h i c h t h e t a x p a y e r t r a n s f e r s t h e p r o p e r t y r e l i n q u i s h e d i n t h e e x - c h a n g e , o r ( i i ) t h e d u e d a t e ( d e t e r m i n e d w i t h r e g a r d t o e x t e n s i o n ) f o r t h e t r a n s - f e r o r ' s r e t u r n o f t h e t a x i m p o s e d b y t h i s c h a p t e r f o r t h e t a x a b l e y e a r i n w h i c h t h e t r a n s f e r o f t h e r e l i n q u i s h e d p r o p e r t y o c c u r s . T r a n s a c t i o n s t h a t t a k e t h e f o r m o f a c a s h s a l e a n d r e i n v e s t - m e n t c a n n o t , i n s u b s t a n c e , q u a l i f y a s a n e x c h a n g e u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 , e v e n t h o u g h t h e e n d r e s u l t m a y b e t h e s a m e a s a r e c i p r o c a l e x c h a n g e o f p r o p e r t i e s . S e e B e l l L i n e s , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 4 8 0 F . 2 d 7 1 0 , 7 1 4 ( 4 t h C i r . 1 9 7 3 ) ; C a r l t o n v . U n i t e d S t a t e s , 3 8 5 F . 2 d 2 3 8 , 2 4 1 ( 5 t h C i r . 1 9 6 7 ) . A s w e i n d i c a t e d i n B a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 7 4 T . C . 5 5 5 , 5 6 1 ( 1 9 8 0 ) , T h e " e x c h a n g e " r e q u i r e m e n t [ u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ] p o s e s a n a n a l y t i c a l p r o b l e m b e c a u s e i t r u n s h e a d l o n g i n t o t h e f a m i l i a r t a x l a w m a x i m t h a t t h e s u b s t a n c e o f a t r a n s a c t i o n c o n t r o l s o v e r f o r m . I n a s e n s e , t h e s u b - s t a n c e o f a t r a n s a c t i o n i n w h i c h t h e t a x p a y e r s e l l s p r o p e r t y a n d i m m e d i a t e l y r e i n v e s t s t h e p r o c e e d s i n l i k e - k i n d p r o p e r t y i s n o t m u c h d i f f e r e n t f r o m t h e s u b s t a n c e o f a t r a n s a c t i o n i n w h i c h t w o p a r c e l s a r e e x c h a n g e d w i t h o u t c a s h . B e l l L i n e s , I n c . v . U n i t e d S t a t e s , 4 8 0 F . 2 d 7 1 0 , 7 1 1 ( 4 t h C i r . 1 9 7 3 ) . Y e t , i f t h e - 2 9 - e x c h a n g e r e q u i r e m e n t i s t o h a v e a n y s i g n i f i c a n c e a t a l l , t h e p e r h a p s f o r m a l i s t i c d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e t w o t y p e s o f t r a n s a c t i o n s m u s t , a t l e a s t o n o c c a s i o n , e n g e n d e r d i f f e r e n t r e s u l t s . A c c o r d , S t a r k e r v . U n i t e d S t a t e s , 6 0 2 F . 2 d 1 3 4 1 , 1 3 5 2 ( 9 t h C i r . 1 9 7 9 ) . P e t i t i o n e r s a r g u e ( 1 ) t h a t t h e f o u r p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y O I P ( i . e . , t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y , M r . C a n t y ' s r e s i d e n c e , t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y , a n d t h e Q u a i l R i d g e p r o p e r t y ) a r e l i k e - k i n d p r o p e r t i e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) a n d ( 2 ) t h a t t h o s e p r o p e r t i e s ( a ) w e r e i d e n t i f i e d , a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( A ) , w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r O I P d i s p o s e d o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 a n d ( b ) w e r e a c q u i r e d w i t h i n t h e t i m e p r e s c r i b e d b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( B ) . A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , O I P ' s d i s p o s i t i o n o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 a n d i t s a c q u i s i t i o n o f t h o s e f o u r p r o p e r t i e s w e r e s t e p s i n a n i n t e g r a t e d t r a n s a c t i o n , t h e s u b s t a n c e o f w h i c h w a s a n e x c h a n g e o f p r o p e r t i e s q u a l i f y i n g u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . I n s u p p o r t o f t h a t p o s i t i o n , p e t i t i o n e r s r e l y o n c a s e s i n v o l v i n g m u l t i p a r t y t r a n s a c t i o n s w h i c h t h e c o u r t s h a v e c h a r a c t e r i z e d a s e x c h a n g e s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 , i n c l u d i n g B i g g s v . C o m m i s s i o n e r , 6 3 2 F . 2 d 1 1 7 1 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) , a f f g . 6 9 T . C . 9 0 5 ( 1 9 7 8 ) ; W . D . H a d e n C o . v . C o m m i s s i o n e r , 1 6 5 F . 2 d 5 8 8 ( 5 t h C i r . 1 9 4 8 ) , a f f g . o n t h i s i s s u e a M e m o r a n d u m O p i n i o n o f t h i s C o u r t d a t e d A p r . 9 , 1 9 4 6 ; G a r c i a v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . 4 9 1 ( 1 9 8 3 ) ; a n d B a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . R e s p o n d e n t d o e s n o t d i s p u t e t h a t t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y , t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y , a n d t h e Q u a i l R i d g e p r o p e r t y a r e l i k e - k i n d - 3 0 - 8 A c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , p e t i t i o n e r s ' [ s i c ] a t t e m p t t o s t r e t c h S e c t i o n 1 0 3 1 t o c o v e r t h e " p u r c h a s e " o f C a n t y ' s h o m e . T h e p r o p e r t y p e t i t i o n e r s s o l d w e r e c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e l o t s . * * * C a n t y c o n t i n u e d t o l i v e i n t h e h o m e a f t e r t h e p u r c h a s e , a n d d i d n o t p a y r e n t t o p e t i t i o n e r s . * * * T h i s t r a n s a c t i o n a p p e a r s t o b e m o r e o f a n o t h e r d r a w t o C a n t y t h a n a n a c q u i s i t i o n o f r e a l e s t a t e f o r i n v e s t m e n t p u r p o s e s . p r o p e r t i e s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s , h o w e v e r , t h a t M r . C a n t y ' s r e s i d e n c e d o e s n o t q u a l i f y a s l i k e - k i n d p r o p e r t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) . 8 R e s p o n d e n t a l s o d i s p u t e s t h a t t h e f o u r p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y O I P w e r e i d e n t i f i e d w i t h i n t h e t i m e p r e s c r i b e d b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( A ) . A l t h o u g h r e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e s t h a t " P e t i t i o n - e r s d i d a t t e m p t t o s t r u c t u r e t h e i r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 s a l e s o f r e a l p r o p e r t y t o t a k e t h e f o r m o f a S e c t i o n 1 0 3 1 l i k e - k i n d e x c h a n g e " , r e s p o n d e n t m a i n t a i n s t h a t " t h e s u b s t a n c e o f t h o s e t r a n s a c t i o n s s h o w s t h a t t h e y d o n o t q u a l i f y f o r S e c t i o n 1 0 3 1 t r e a t m e n t . " R e s p o n d e n t a l s o a r g u e s t h a t t h e c a s e s r e l i e d o n b y p e t i t i o n e r s i n v o l v i n g m u l t i p a r t y t r a n s a c t i o n s a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e p r e s e n t c a s e i n t h a t t h e r e c o r d i n t h e p r e s e n t c a s e " d o e s n o t s h o w a n y s i n g l e , i n t e g r a t e d p l a n a t t h e t i m e o f t h e J u l y 2 6 , 1 9 9 0 " d i s p o s i t i o n b y O I P o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 . M o r e o v e r , a c c o r d i n g t o r e s p o n d e n t , U n l i k e t h e s i t u a t i o n s i n G a r c i a , B a r k e r , a n d H a d e n , p e t i t i o n e r s h e r e h a d e f f e c t i v e c o n t r o l o v e r t h e s a l e s p r o c e e d s . T h e s a l e s p r o c e e d s w e r e s u b j e c t t o t h e c o n t r o l o f C a n t y ' s l o n g t i m e f r i e n d a n d a t t o r n e y , H e f f e r n a n [ s i c ] . * * * H e f f e r n a n [ s i c ] w r o t e c h e c k s t o - 3 1 - C a n t y f r o m t h e p r o c e e d s . * * * R a t h e r t h a n a n e x c h a n g e , t h e t r a n s a c t i o n w a s a s a l e w i t h t h e p r o c e e d s p u t i n t o a n a c c o u n t s u b j e c t t o C a n t y ' s c o n t r o l . O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e r e j e c t f o r v a r i o u s r e a s o n s d i s - c u s s e d b e l o w p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 w i t h r e s p e c t t o t h e g a i n s a t i s s u e . F i r s t , o n t h a t r e c o r d , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t M r . C a n t y ' s r e s i d e n c e q u a l i f i e s a s l i k e - k i n d p r o p e r t y u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) . M r . C a n t y t e s t i f i e d t h a t O I P a c q u i r e d t h a t r e s i d e n c e i n o r d e r t o e s t a b l i s h a r e n t a l o p e r a t i o n c o n s i s t i n g o f s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n t i a l u n i t s i n s o u t h e a s t O r l a n d o , F l o r i d a . B a s e d o n o u r o b s e r v a t i o n o f M r . C a n t y ' s d e m e a n o r , w e h a v e r e s e r v a t i o n s a b o u t h i s c r e d i b i l i t y . M o r e o v e r , w e h a v e f o u n d t h a t M r . C a n t y c o n t i n u e d t o l i v e r e n t f r e e i n h i s r e s i d e n c e a f t e r O I P a c q u i r e d i t o n N o v e m b e r 2 0 , 1 9 9 0 , a n d t h a t O I P a c q u i r e d n o o t h e r r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s d u r i n g t h e e a r l y 1 9 9 0 ' s . W e a r e n o t r e q u i r e d t o , a n d w e s h a l l n o t , r e l y o n M r . C a n t y ' s u n c o r r o b o r a t e d t e s t i m o n y a b o u t t h e r e a s o n f o r O I P ' s a c q u i s i t i o n o f M r . C a n t y ' s r e s i d e n c e , w h i c h t e s t i m o n y s e r v e s t h e i n t e r e s t s o f p e t i t i o n e r s . S e e L e r c h v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 7 F . 2 d 6 2 4 , 6 3 1 - 6 3 2 ( 7 t h C i r . 1 9 8 9 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 7 - 2 9 5 ; G e i g e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 4 0 F . 2 d 6 8 8 , 6 8 9 - 6 9 0 ( 9 t h C i r . 1 9 7 1 ) , a f f g . p e r c u r i a m T . C . M e m o . 1 9 6 9 - 1 5 9 ; T o k a r s k i v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 7 4 , 7 7 ( 1 9 8 6 ) . S e c o n d , o n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t O I P i d e n t i f i e d w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y - 3 2 - 2 6 , 1 9 9 0 , a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( A ) , t h r e e o f t h e f o u r p r o p e r t i e s t h a t i t u l t i m a t e l y a c q u i r e d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d ( i . e . , M r . C a n t y ' s r e s i d e n c e , t h e V e r o B e a c h p r o p - e r t y , a n d t h e Q u a i l R i d g e p r o p e r t y ) a s p r o p e r t i e s t o b e r e c e i v e d b y O I P , a l o n g w i t h t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y , i n e x c h a n g e f o r l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 . A s f o r t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y , O I P a c q u i r e d t h a t p r o p e r t y o n J u l y 2 7 , 1 9 9 0 , t h e d a y a f t e r t h e s a l e s o f t h e r e a l e s t a t e i n t e r e s t s i n q u e s t i o n w e r e e f f e c t e d . W e c o n c l u d e t h a t t h a t p r o p e r t y w a s t i m e l y i d e n t i f i e d a s r e q u i r e d b y s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( A ) . T o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n t h a t O I P c o m p l i e d w i t h s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( A ) , p e t i t i o n e r s r e l y o n ( 1 ) M r . C a n t y ' s t e s t i m o n y t h a t , p r i o r t o J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , t h e d a t e o n w h i c h O I P s o l d t h e r e a l e s t a t e i n t e r e s t s i n q u e s t i o n a n d o n w h i c h t h e e s c r o w a g r e e m e n t w a s e n t e r e d i n t o , h e n o t i f i e d M r . K a p l a n , t h e p r e s i d e n t o f X w a y w h o d i d n o t t e s t i f y a t t h e t r i a l i n t h i s c a s e , o f t h e i d e n t i t y o f a l l o f t h e p r o p e r t i e s t h a t O I P u l t i m a t e l y a c q u i r e d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d a n d ( 2 ) t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n t h a t M r . K a p l a n b e l i e v e s t h a t a t a p p r o x i m a t e l y t h e t i m e o f t h e s a l e s b y O I P o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 , a n d p r o b a b l y w i t h i n 4 5 d a y s t h e r e a f t e r , M r . C a n t y m a d e M r . K a p l a n g e n e r a l l y a w a r e o f p r o p e r t i e s t h a t M r . C a n t y w a s i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g , i n c l u d i n g t h e p r o p e r t i e s i n V e r o B e a c h , F l o r i d a , a n d T e x a s t h a t w e r e u l t i m a t e l y p u r c h a s e d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . - 3 3 - W i t h r e s p e c t t o M r . C a n t y ' s t e s t i m o n y o n w h i c h p e t i t i o n e r s a r e r e l y i n g , a s w e s t a t e d a b o v e , w e h a v e r e s e r v a t i o n s a b o u t h i s c r e d i b i l i t y . M o r e o v e r , M r . C a n t y ' s t e s t i m o n y t h a t h e n o t i f i e d M r . K a p l a n p r i o r t o J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , o f t h e i d e n t i t y o f t h e p r o p e r - t i e s t h a t O I P i n t e n d e d t o a c q u i r e w i t h t h e e s c r o w e d s a l e s p r o - c e e d s i s b e l i e d b y t h e e s c r o w a g r e e m e n t i t s e l f . T h a t a g r e e m e n t r e c i t e d t h a t a s o f J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , O I P w a s " i n t h e p r o c e s s o f i d e n t i f y i n g a p a r c e l o r p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y t o b e a c q u i r e d " . I n a d d i t i o n , t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d n o t i d e n t i f y a n y p a r t i c u l a r p r o p e r t y t o b e p u r c h a s e d t h e r e u n d e r a n d d i d n o t i d e n t i f y w h a t p o r t i o n o f t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s w o u l d b e u s e d t o p u r c h a s e s u c h p r o p e r t y a n d w h a t p o r t i o n w o u l d r e m a i n a s b o o t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . F u r t h e r m o r e , a l t h o u g h t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e q u i r e d O I P t o i d e n t i f y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n y p r o p e r t y t h a t i t w a n t e d I n t e r s t a t e t o a c q u i r e p u r s u a n t t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t b y n o t i f y i n g I n t e r s t a t e i n w r i t i n g o f t h e i d e n t i t y o f a n y s u c h p r o p e r t y , O I P d i d n o t c o m p l y w i t h t h a t r e q u i r e m e n t . W e a r e n o t r e q u i r e d t o , a n d w e s h a l l n o t , r e l y o n M r . C a n t y ' s u n c o r r o b o r a t e d t e s t i m o n y t h a t , p r i o r t o J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , h e i n f o r m e d M r . K a p l a n o f t h e i d e n t i t y o f t h e p r o p e r t i e s t o b e r e c e i v e d b y O I P i n e x c h a n g e f o r l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 , w h i c h t e s t i m o n y s e r v e s t h e i n t e r e s t s o f p e t i t i o n e r s . S e e L e r c h v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; G e i g e r v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; T o k a r s k i v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . - 3 4 - W i t h r e s p e c t t o t h e p a r t i e s ' s t i p u l a t i o n o n w h i c h p e t i t i o n - e r s a r e r e l y i n g , w e f i n d t h a t s t i p u l a t i o n t o b e v a g u e , g e n e r a l , a n d i n c o n c l u s i v e i n e s t a b l i s h i n g t h a t O I P c o m p l i e d w i t h s e c t i o n 1 0 3 1 ( a ) ( 3 ) ( A ) . T h a t s t i p u l a t i o n m e r e l y s h o w s t h a t M r . K a p l a n b e l i e v e s t h a t a t a p p r o x i m a t e l y t h e t i m e o f t h e s a l e s b y O I P o f t h e r e a l e s t a t e i n t e r e s t s i n q u e s t i o n , a n d p r o b a b l y w i t h i n 4 5 d a y s t h e r e a f t e r , M r . C a n t y m a d e M r . K a p l a n g e n e r a l l y a w a r e o f p r o p e r t i e s t h a t h e w a s i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , t h e p r o p e r t i e s t h a t w e r e u l t i m a t e l y p u r c h a s e d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . I n t h i s c o n n e c t i o n , i t i s n o t e w o r t h y t h a t M r . C a n t y , w h o n e g o t i a t e d a l l r e a l e s t a t e t r a n s - a c t i o n s o n b e h a l f o f t h e v a r i o u s p e t i t i o n e r s i n v o l v e d i n r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t , t e s t i f i e d t h a t , a s a n e g o t i a t i n g t a c t i c , h e s o m e t i m e s i n t e n t i o n a l l y s t a l l e d t h e c l o s i n g o f r e a l p r o p e r t y o n w h i c h a r e a l e s t a t e c o n t r a c t h a d b e e n s i g n e d i n o r d e r t o a t t e m p t t o l o w e r t h e p u r c h a s e p r i c e . A s f a r a s M r . C a n t y w a s c o n c e r n e d , h i s n e g o t i a t i o n s o n r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n s o n b e h a l f o f O I P a n d o t h e r p e t i t i o n e r s w e r e n o t f i n a l u n t i l a r e a l e s t a t e d e a l w a s a c t u a l l y c l o s e d . T h i r d , o n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t O I P , a c t i n g t h r o u g h i t s p r e s i d e n t M r . C a n t y , d i d n o t h a v e c o n t r o l o v e r t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s . S e e C o u p e v . C o m m i s s i o n e r , 5 2 T . C . 3 9 4 , 4 0 9 ( 1 9 6 9 ) ( " T h e s t a t u t e [ s e c t i o n 1 0 3 1 ] o n l y r e q u i r e s t h a t a s t h e e n d r e s u l t o f a n a g r e e - m e n t , p r o p e r t y b e r e c e i v e d a s c o n s i d e r a t i o n f o r p r o p e r t y t r a n s - - 3 5 - f e r r e d b y t h e t a x p a y e r w i t h o u t h i s r e c e i p t o f , o r c o n t r o l o v e r , c a s h . " ) . O n t h a t r e c o r d , w e f u r t h e r f i n d t h a t a l t h o u g h t h e t e r m s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t i m p o s e d c o n t r o l s o n O I P ' s a c c e s s t o t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s p r i o r t o t h e e x p i r a t i o n o f 1 8 0 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , M r . H e f f e r a n v i o l a t e d t h o s e t e r m s a n d p e r m i t t e d M r . C a n t y , a c t i n g o n b e h a l f o f O I P , t o c o n t r o l t h e d i s b u r s e m e n t o f t h o s e p r o c e e d s p r i o r t o t h e e x p i r a t i o n o f t h a t 1 8 0 - d a y p e r i o d f o r p u r p o s e s o t h e r t h a n t h e a c q u i s i t i o n o f r e p l a c e m e n t p r o p e r t y . C o n s e q u e n t l y , t h e p r e s e n t c a s e i s d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e c a s e s o n w h i c h p e t i t i o n e r s a r e r e l y i n g i n v o l v i n g t a x p a y e r s w h o d i d n o t r e c e i v e , o r h a v e c o n t r o l o v e r , c a s h i n m u l t i p a r t y t r a n s a c t i o n s t h a t t h e c o u r t s c h a r a c t e r i z e d a s e x c h a n g e s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . T o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n t h a t O I P d i d n o t h a v e c o n t r o l o v e r t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s , p e t i t i o n e r s r e l y o n t h e t e s t i m o n y o f M r . H e f f e r a n a n d " h i s c l e a r f i d u c i a r y o b l i g a t i o n s u n d e r t h e e t h i c a l c a n o n s o f t h e F l o r i d a B a r . " A l t h o u g h M r . H e f f e r a n ( 1 ) s i g n e d t h e e s c r o w a g r e e m e n t a s I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e , ( 2 ) t e s t i f i e d t h a t h e u n d e r s t o o d h i s p o s i t i o n u n d e r t h e e s c r o w a g r e e m e n t t o b e t h a t o f I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e , a n d ( 3 ) h a d f i d u - c i a r y o b l i g a t i o n s t o I n t e r s t a t e a s I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e , w e f i n d c e r t a i n o f M r . H e f f e r a n ' s a c t i o n s w i t h r e s p e c t t o t h e e s c r o w f u n d a n d t h e e s c r o w a g r e e m e n t t o b e i n c o n s i s t e n t w i t h t h e t e r m s o f t h a t a g r e e m e n t . T h e r e c o r d e s t a b l i s h e s t h a t M r . H e f f e r a n h a d n o r e c o l l e c t i o n o f e v e r c o n s u l t i n g w i t h M r . K a p l a n , X w a y ' s p r e s i d e n t , o r a n y - 3 6 - o t h e r r e p r e s e n t a t i v e o f X w a y o r I n t e r s t a t e r e g a r d i n g d i s b u r s e - m e n t s f r o m t h e e s c r o w f u n d o r a n y o t h e r m a t t e r r e l a t i n g t o t h a t f u n d o r t h e e s c r o w a g r e e m e n t a n d t h a t a l l M r . H e f f e r a n ' s c o n t a c t s r e g a r d i n g t h o s e m a t t e r s w e r e w i t h M r . C a n t y . T h e r e c o r d a l s o s h o w s t h a t M r . H e f f e r a n ' s a c t i o n s w i t h r e s p e c t t o t h e e s c r o w f u n d a n d t h e e s c r o w a g r e e m e n t c o m p l i e d w i t h t h e w i s h e s o f M r . C a n t y , r e g a r d l e s s w h e t h e r t h o s e a c t i o n s v i o l a t e d c e r t a i n p r o v i s i o n s o f t h a t a g r e e m e n t . T o i l l u s t r a t e , t h e t e r m s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d n o t p e r m i t a n y w i t h d r a w a l s t o b e m a d e f r o m t h e e s c r o w f u n d e x c e p t ( 1 ) t o p a y f o r a n y r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a c q u i r e d b y O I P ; ( 2 ) t o p a y O I P t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t w i t h i n t h r e e b u s i n e s s d a y s a f t e r I n t e r s t a t e r e c e i v e d w r i t t e n n o t i c e f r o m O I P t h a t O I P d i d n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 ; ( 3 ) t o p a y O I P n o l a t e r t h a n f i v e b u s i n e s s d a y s a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n y p o r t i o n o f t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) ( 2 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t t h a t h a d n o t b e e n e x p e n d e d b y I n t e r s t a t e w i t h i n t h a t 1 8 0 - d a y p e r i o d t o p u r c h a s e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y o r t h a t h a d n o t p r e v i o u s l y b e e n p a i d t o O I P p u r s u a n t t o p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e l a t i n g t o O I P ' s f a i l u r e t o i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 ; a n d ( 4 ) t o p a y a n y r e m a i n i n g p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d t o I n t e r s t a t e w i t h i n f i v e d a y s a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y - 3 7 - 9 A l t h o u g h t h e $ 5 0 , 0 0 0 c h e c k p a y a b l e t o C a n t i C a r r i a g e C o m - p a n y w a s s i g n e d b y J o h n H e f f e r a n , M r . C a n t y w r o t e b o t h t h e n a m e o f t h e p a y e e a n d t h e a m o u n t o n t h a t c h e c k . p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 . T h e r e c o r d d o e s n o t d i s c l o s e t h a t , p u r s u a n t t o p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t , O I P g a v e w r i t t e n n o t i c e t o I n t e r s t a t e s u b s e q u e n t t o t h e e x p i r a t i o n o f t h e 4 5 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , t h a t i t d i d n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n t h a t 4 5 - d a y p e r i o d . N o n e t h e l e s s , i n v i o l a t i o n o f t h e t e r m s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t , a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h a t 4 5 - d a y p e r i o d a n d b e f o r e t h e e x p i r a - t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , t h e f o l l o w i n g w i t h d r a w a l s w e r e a u t h o r i z e d b y M r . H e f f e r a n a n d m a d e f r o m t h e e s c r o w f u n d , w h i c h w e r e n o t u s e d t o a c q u i r e a r e p l a c e m e n t p r o p - e r t y : M r . H e f f e r a n s i g n e d a $ 5 0 , 0 0 0 c h e c k d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t , p a y a b l e t o O I P , a n d d a t e d N o v e m b e r 2 6 , 1 9 9 0 . T h e p u r p o s e f o r t h a t w i t h d r a w a l a s s t a t e d o n t h a t c h e c k w a s " D r a w R e : C a n t y " . M r . H e f f e r a n s i g n e d a $ 5 0 , 0 0 0 c h e c k d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t , p a y a b l e t o C a n t i C a r r i a g e C o m p a n y , a n d d a t e d D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 . T h e p u r p o s e f o r t h a t w i t h d r a w a l a s s t a t e d o n t h a t c h e c k w a s " D r a w " . 9 O n D e c e m b e r 2 0 , 1 9 9 0 , M r . H e f f e r a n s i g n e d a $ 4 9 0 , 0 0 0 c h e c k d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t w h i c h w a s t o b e u s e d t o p a y t h e $ 4 8 2 , 5 2 1 . 4 8 b a l a n c e d u e w i t h r e s p e c t t o O I P ' s a c q u i s i - t i o n o f t h e Q u a i l R i d g e p r o p e r t y a f t e r d e b i t s a n d c r e d i t s r e - f l e c t e d i n t h e c l o s i n g s t a t e m e n t . T h e p o r t i o n o f t h a t $ 4 9 0 , 0 0 0 c h e c k w h i c h w a s n o t u s e d t o p a y t h a t a m o u n t d u e , i . e . , $ 7 , 4 7 8 . 5 2 , - 3 8 - 1 0 O t h e r e x a m p l e s o f n o n c o m p l i a n c e w i t h t h e t e r m s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t t o w h i c h M r . H e f f e r a n a c q u i e s c e d i n c l u d e t h e f o l l o w i n g : A l t h o u g h t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e q u i r e d O I P t o i d e n - t i f y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n y r e p l a c e m e n t p r o p e r t y t h a t i t w a n t e d I n t e r s t a t e t o a c q u i r e p u r s u a n t t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t b y n o t i f y i n g I n t e r s t a t e i n w r i t i n g o f t h e i d e n t i t y o f a n y s u c h p r o p e r t y , O I P d i d n o t c o m p l y w i t h t h a t r e q u i r e m e n t . I n a d d i t i o n , a l t h o u g h t h e e s c r o w a g r e e m e n t r e q u i r e d I n t e r s t a t e , u p o n i d e n t i f i c a t i o n b y O I P o f r e p l a c e m e n t p r o p e r t y , t o e x e c u t e w i t h t h e o w n e r o f s u c h p r o p e r t y a n a s s i g n a b l e c o n t r a c t t o p u r c h a s e s u c h p r o p e r t y ( p r o v i d e d t h a t I n t e r s t a t e ' s t o t a l p o t e n t i a l l i a b i l - i t y o n d e f a u l t u n d e r s u c h a c o n t r a c t d i d n o t e x c e e d a n a m o u n t p a y a b l e w i t h r e s p e c t t o s u c h p r o p e r t y t h a t w a s e q u a l t o t h e ( c o n t i n u e d . . . ) w a s n o t r e d e p o s i t e d i n t o t h e e s c r o w a c c o u n t . O n J a n u a r y 8 , 1 9 9 1 , O I P r e c e i v e d a d i s t r i b u t i o n o f $ 1 2 , 7 4 0 . 1 0 f r o m t h e e s c r o w f u n d , w h i c h w a s a l l t h e m o n e y s r e m a i n i n g i n t h a t f u n d a s o f t h a t d a t e . I n a d d i t i o n , o n J u l y 2 7 , 1 9 9 0 , e v e n p r i o r t o t h e e x p i r a t i o n o f t h e 4 5 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , M r . H e f f e r a n a u t h o r i z e d a $ 2 0 0 , 0 0 0 w i r e t r a n s f e r d r a w n o n t h e e s c r o w a c c o u n t w h i c h w a s t o b e u s e d t o p a y t h e $ 1 7 0 , 6 8 8 . 1 7 b a l a n c e d u e w i t h r e s p e c t t o O I P ' s a c q u i s i t i o n o f t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y a f t e r d e b i t s a n d c r e d i t s r e f l e c t e d i n t h e c l o s i n g s t a t e m e n t . T h e p o r t i o n o f t h a t $ 2 0 0 , 0 0 0 w i r e t r a n s f e r t h a t w a s n o t u s e d t o p a y t h a t a m o u n t d u e , i . e . , $ 2 9 , 3 1 1 . 8 3 , w a s n o t r e d e p o s i t e d i n t o t h e e s c r o w a c c o u n t . I n s u m m a r y , i n v i o l a t i o n o f t h e t e r m s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t , p r i o r t o t h e e x p i r a t i o n o f 1 8 0 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , M r . H e f f e r a n a u t h o r i z e d w i t h d r a w a l s f r o m t h e e s c r o w f u n d t o t a l i n g $ 1 4 9 , 5 3 0 . 4 5 , w h i c h w e r e p a i d t o O I P , t o O I P ' s a f f i l i a t e C C C , o r o t h e r w i s e n o t u s e d t o a c q u i r e a r e p l a c e m e n t p r o p e r t y p u r s u a n t t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t . 1 0 - 3 9 - 1 0 ( . . . c o n t i n u e d ) " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t ) , I n t e r s t a t e d i d n o t c o m p l y w i t h t h a t r e q u i r e m e n t w i t h r e s p e c t t o a t l e a s t t h r e e o f t h e f o u r r e p l a c e m e n t p r o p e r t i e s t h a t w e r e u l t i m a t e l y p u r c h a s e d b y O I P w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d . I n s t e a d , O I P a c q u i r e d a t l e a s t t h o s e t h r e e p r o p e r t i e s t h r o u g h p r e e x i s t i n g c o n t r a c t s i n i t s o w n n a m e o r w i t h o u t a n y c o n t r a c t a t a l l . 1 1 P e t i t i o n e r s d o n o t a d d r e s s t h e w i t h d r a w a l o f $ 2 9 , 3 1 1 . 8 3 o n J u l y 2 7 , 1 9 9 0 , b e f o r e t h e e x p i r a t i o n o f t h e 4 5 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , t h a t w a s s u p p o s e d t o h a v e b e e n , b u t w a s n o t , u s e d t o p u r c h a s e t h e B r e n t w o o d p r o p e r t y . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h e f o r e g o i n g w i t h d r a w a l s s u b s e - q u e n t t o t h e e x p i r a t i o n o f t h e 4 5 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , a n d p r i o r t o t h e e x p i r a t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r t h a t d a t e w e r e p e r m i s s i b l e u n d e r p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t . 1 1 T h a t i s b e c a u s e , a c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , t h a t p a r a g r a p h " c o u l d r e a s o n a b l y b e i n t e r p r e t e d " t o p e r m i t M r . H e f f e r a n a s I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e t o d i s b u r s e a n y f u n d s t h a t w e r e n o t n e c e s s a r y t o a c q u i r e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y t o O I P a t i t s e l e c t i o n a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 . W e d i s a g r e e a n d r e j e c t p e t i t i o n e r s ' c o n s t r u c t i o n o f p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t a s a n u n r e a s o n a b l e i n t e r p r e t a t i o n o f t h a t p a r a g r a p h . P a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t p r o v i d e d : ( d ) D i s p o s i t i o n o f F u n d s I f S o m e o r A l l L i k e K i n d P r o p e r t i e s A r e N o t A c q u i r e d . I n t h e e v e n t t h a t t h e n o n s i m u l t a n e o u s l i k e k i n d e x c h a n g e o f t h e E x c h a n g e P r o p - e r t y c o n t e m p l a t e d h e r e u n d e r i s n o t c o n s u m m a t e d i n w h o l e o r i n p a r t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h i s p a r a g r a p h 5 , B u y e r a n d E x c h a n g o r a g r e e t h a t t h e E s c r o w A g e n t s h a l l d i s t r i b u t e t h e E s c r o w F u n d a s f o l l o w s : - 4 0 - ( 1 ) I n t h e e v e n t E x c h a n g o r d o e s n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e L i k e K i n d P r o p e r t y w i t h i n t h e f o r t y - f i v e ( 4 5 ) d a y p e r i o d r e f e r r e d t o i n ( a ) a b o v e , t h e n E x c h a n g - o r s h a l l n o t i f y B u y e r i n w r i t i n g a t a n y t i m e a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f s u c h f o r t y - f i v e ( 4 5 ) d a y p e r i o d a n d B u y e r , w i t h i n t h r e e ( 3 ) b u s i n e s s d a y s o f r e c e i p t o f s a i d w r i t t e n n o t i c e , s h a l l c a u s e E s c r o w A g e n t t o p a y t o E x c h a n g o r a n a m o u n t e q u a l t o t h e A g r e e d A m o u n t . I t w a s o n l y i n t h e e v e n t t h a t O I P d i d n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , t h a t O I P h a d t h e r i g h t u n d e r t h a t p a r a g r a p h t o n o t i f y I n t e r s t a t e i n w r i t i n g a t a n y t i m e a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h a t 4 5 - d a y p e r i o d , i n w h i c h e v e n t M r . H e f f e r a n a s I n t e r s t a t e ' s t r u s t e e b e c a m e o b l i g a t e d t o p a y O I P t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t w i t h i n t h r e e b u s i n e s s d a y s a f t e r r e c e i p t o f s u c h w r i t t e n n o t i c e . I n t h i s c o n n e c t i o n , i t i s s i g n i f i c a n t t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d n o t i d e n t i f y w h a t p o r t i o n o f t h e e s c r o w e d s a l e s p r o c e e d s w a s t o b e u s e d t o p u r c h a s e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a n d w h a t p o r t i o n w a s t o r e m a i n a s b o o t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 , a n d t h e r e c o r d d o e s n o t d i s c l o s e t h e d a t e a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , o n w h i c h t h e p a r t i e s t o t h e e s c r o w a g r e e m e n t k n e w w h a t p o r t i o n o f t h o s e p r o c e e d s w o u l d r e m a i n a s b o o t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 . I t i s a l s o s i g n i f i c a n t t h a t i f , a s p e t i t i o n e r s c o n t e n d , O I P c o m p l i e d w i t h p a r a g r a p h 5 ( a ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t a n d n o t i f i e d I n t e r s t a t e i n w r i t i n g w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , o f t h e i d e n t i t y o f a l l f o u r o f t h e p r o p e r t i e s t h a t i t u l t i m a t e l y a c - q u i r e d w i t h a p o r t i o n o f t h e e s c r o w f u n d , i t w o u l d n o t h a v e b e e n - 4 1 - 1 2 I f , a s w e h a v e f o u n d , O I P d i d n o t c o m p l y w i t h p a r . 5 ( a ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t a n d d i d n o t i d e n t i f y i n w r i t i n g a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y w i t h i n 4 5 d a y s a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , i t w o u l d h a v e b e e n r e q u i r e d t o g i v e w r i t t e n n o t i c e t o I n t e r s t a t e a f t e r t h a t 4 5 - d a y p e r i o d . H o w e v e r , n o s u c h w r i t t e n n o t i c e i s i n t h e r e c o r d . e n t i t l e d u n d e r p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 1 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t t o g i v e w r i t t e n n o t i c e t o I n t e r s t a t e a f t e r t h a t 4 5 - d a y p e r i o d t h a t i t d i d n o t i d e n t i f y a l l o r a n y o f t h e r e p l a c e m e n t p r o p e r t y a n d I n t e r - s t a t e w o u l d n o t h a v e b e e n o b l i g a t e d t o p a y O I P w i t h i n t h r e e b u s i n e s s d a y s a f t e r h a v i n g r e c e i v e d s u c h n o t i c e t h e " A g r e e d A m o u n t " a s d e f i n e d i n p a r a g r a p h 5 ( e ) ( 1 ) o f t h a t a g r e e m e n t . I n s t e a d , O I P w o u l d h a v e b e e n r e q u i r e d t o w a i t u n t i l t h e e x p i r a - t i o n o f t h e 1 8 0 - d a y p e r i o d a f t e r J u l y 2 6 , 1 9 9 0 , i n o r d e r t o h a v e b e e n e n t i t l e d t o r e c e i v e n o l a t e r t h a n f i v e d a y s t h e r e a f t e r a n y m o n e y s r e m a i n i n g i n t h e e s c r o w f u n d t o w h i c h i t w a s e n t i t l e d u n d e r p a r a g r a p h 5 ( d ) ( 2 ) o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t . 1 2 B a s e d o n o u r e x a m i n a t i o n o f t h e e n t i r e r e c o r d i n t h i s c a s e , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 w i t h r e s p e c t t o t h e a g g r e g a t e g a i n s a t i s s u e t h a t w e r e r e a l i z e d o n t h e d i s p o s i t i o n b y O I P o f l o t s 1 1 a n d 1 2 a n d O I P ' s 2 5 - p e r c e n t i n t e r - e s t s i n l o t s 1 4 a n d 1 5 . A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n w i t h r e s p e c t t o t h o s e g a i n s . C l a i m e d S e c t i o n 1 0 3 3 R e a l E s t a t e T r a n s a c t i o n T h e s o l e d i s p u t e b e t w e e n t h e p a r t i e s i s w h e t h e r t h e a l l e g e d p u r c h a s e b y O I P f r o m I R F o f t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f V e r o B e a c h - 4 2 - p r o p e r t y o n J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 , s h o u l d b e r e c o g n i z e d f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 w i t h r e s p e c t t o t h e c o n d e m n a t i o n p r o c e e d s t h a t O I P r e c e i v e d . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e r e c o r d s h o w s t h a t t h e r e w a s n o v a l i d n o n t a x b u s i n e s s r e a s o n f o r t h e a l l e g e d p u r c h a s e b y O I P f r o m I R F a n d t h a t t h a t a l l e g e d p u r c h a s e " w a s n o t b o n a f i d e , b u t w a s a s h a m t r a n s a c t i o n f o r t a x p u r p o s e s . " I n s u p p o r t o f t h a t c o n t e n t i o n , r e s p o n d e n t m a i n t a i n s , i n t e r a l i a , t h a t t h e r e w a s n o v a l i d n o n t a x b u s i n e s s r e a s o n f o r t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r s o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y b y O I P t o F I I C a n d b y F I I C t o I R F ; t h o s e p u r p o r t e d t r a n s f e r s a l s o w e r e s h a m t r a n s a c t i o n s f o r t a x p u r p o s e s ; t h e d e e d r e l a t i n g t o t h e a l l e g e d s a l e b y I R F t o O I P o f t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y w a s n o t r e c o r d e d , n o r w a s t h e d e e d r e l a t i n g t o t h e a l l e g e d t r a n s f e r b y F I I C t o I R F r e c o r d e d ; O I P a l l e g e d l y p a i d $ 9 5 0 , 0 0 0 f o r t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y , t h r o u g h i s s u a n c e o f a n o t e , w h i c h w a s " 2 6 4 % o f t h e c o s t o f t h e l a r g e r p a r c e l [ t h e e n t i r e 1 7 4 . 5 - a c r e V e r o B e a c h p r o p e r t y ] f o u r m o n t h s e a r l i e r " , w h e n t h e d e e d w a s r e c o r d e d p u r p o r t e d l y t r a n s f e r r i n g t h e e n t i r e V e r o B e a c h p r o p e r t y f r o m O I P t o F I I C f o r o n l y $ 3 6 0 , 0 0 0 , t h e v a l u e o f t h a t e n t i r e p r o p e r t y b a s e d o n t h e a m o u n t o f F l o r i d a d o c u m e n t s t a m p s p a i d ; n o F l o r i d a i n t a n g i b l e s t a x o r F l o r i d a t r a n s f e r t a x w a s p a i d w i t h r e s p e c t t o t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f r o m F I I C t o I R F o r w i t h r e s p e c t t o t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r b y I R F t o O I P o f t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h - 4 3 - p r o p e r t y ; a n d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y w a s u s e d a r o u n d O c t o b e r 1 9 9 4 a s s e c u r i t y f o r a l o a n t o C C C , a n a f f i l i a t e o f O I P , w h i c h s h o w s t h a t t h e v a r i o u s m e m b e r s o f p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d g r o u p w e r e n o t k e p t s e p a r a t e . P e t i t i o n e r s c l a i m t h a t O I P t r a n s f e r r e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o F I I C i n o r d e r t o p r o t e c t t h a t p r o p e r t y f r o m t h e c r e d i t o r s o f O I P . P e t i t i o n e r s a l s o c o n t e n d t h a t O I P t r a n s f e r r e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o F I I C a n d t h a t F I I C t r a n s f e r r e d i t t o I R F i n c o n t e m p l a t i o n o f I R F ' s u s i n g t h a t p r o p e r t y i n a j o i n t v e n t u r e w i t h a n o t h e r e n t i t y . I n t h a t r e g a r d , p e t i t i o n e r s a s s e r t t h a t " j o i n t v e n t u r e p a r t n e r s a n d l e n d i n g b a n k s r e q u i r e d t h e u s e o f d i s c r e t e e n t i t i e s t o h o l d d e v e l o p m e n t p r o p e r t i e s , s u c h a s I R F , f o r b a n k r u p t c y p r o t e c t i o n a n d o t h e r r e a s o n s . " A c c o r d i n g t o p e t i t i o n e r s , " t h e a n t i c i p a t e d j o i n t v e n t u r e n e v e r c a m e t o p a s s " , a n d c o n s e q u e n t l y I R F t r a n s f e r r e d t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o O I P " f o r a s a l e s p r i c e o f $ 9 5 0 , 0 0 0 , w h i c h w a s p a i d b y a p u r c h a s e m o n e y n o t e s e c u r e d b y a m o r t g a g e . " T h e o n l y e v i d e n c e i n t h e r e c o r d w i t h r e s p e c t t o t h e a l l e g e d r e a s o n s f o r t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r s o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f r o m O I P t o F I I C a n d f r o m F I I C t o I R F a n d t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r o f t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f r o m I R F t o O I P i s t h e t e s t i m o n y o f M r . C a n t y , t h e p r e s i d e n t o f t h o s e v a r i o u s c o r p o r a t i o n s . A s w e i n d i c a t e d a b o v e , b a s e d o n o u r o b s e r v a t i o n o f h i s d e m e a n o r , w e h a v e q u e s t i o n s a b o u t M r . C a n t y ' s c r e d i b i l i t y . M o r e o v e r , o t h e r e v i d e n c e i n t h e r e c o r d b e l i e s h i s t e s t i m o n y . B y - 4 4 - w a y o f i l l u s t r a t i o n , t h e d e e d r e c i t i n g t h a t O I P w a s t r a n s f e r r i n g t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o F I I C o n F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , w a s n o t r e c o r d e d u n t i l S e p t e m b e r 1 0 , 1 9 9 3 . U n d e r F l o r i d a l a w , a c o n v e y - a n c e o f r e a l p r o p e r t y w i l l n o t b e e f f e c t i v e a g a i n s t t h e t r a n s - f e r o r ' s c r e d i t o r s u n l e s s i t i s r e c o r d e d . S e e F l a . S t a t . A n n . s e c . 6 9 5 . 0 1 ( 1 ) ( W e s t 1 9 9 4 ) . T h e f a i l u r e t o r e c o r d t h e d e e d p u r p o r t e d l y t r a n s f e r r i n g t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f r o m O I P t o F I I C u n t i l a l m o s t 1 9 m o n t h s a f t e r t h e t r a n s f e r a l l e g e d l y t o o k p l a c e b e l i e s p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n b a s e d o n M r . C a n t y ' s t e s t i m o n y t h a t O I P t r a n s f e r r e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o F I I C o n F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , i n o r d e r t o p r o t e c t t h a t p r o p e r t y f r o m t h e c r e d i t o r s o f O I P . W e a r e n o t r e q u i r e d t o , a n d w e s h a l l n o t , r e l y o n M r . C a n t y ' s u n c o r r o b o r a t e d t e s t i m o n y a b o u t t h e r e a s o n s f o r t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r s i n q u e s t i o n , w h i c h t e s t i m o n y s e r v e s t h e i n t e r e s t s o f p e t i t i o n e r s . S e e L e r c h v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 7 F . 2 d a t 6 3 1 - 6 3 2 ; G e i g e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 4 0 F . 2 d a t 6 8 9 - 6 9 0 ; T o k a r s k i v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . a t 7 7 . I t i s a l s o n o t e w o r t h y t h a t , w h e n O I P a l l e g e d l y t r a n s f e r r e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y t o F I I C o n F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , t h e o n l y c o n s i d e r a t i o n t h a t i t p u r p o r t e d l y r e c e i v e d f r o m F I I C w a s a n a g r e e m e n t b y F I I C t o b e b o u n d b y t h e p r o m i s s o r y n o t e i n t h e a m o u n t o f $ 3 6 7 , 5 0 0 a n d t h e p u r c h a s e m o n e y m o r t g a g e w i t h r e s p e c t t o t h a t n o t e w h i c h O I P h a d e x e c u t e d i n f a v o r o f G e n e r a l o n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 , w h e n O I P a c q u i r e d t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y . T h e r e c o r d d o e s n o t s h o w t h a t F I I C m a d e a n y p a y m e n t s w i t h r e s p e c t - 4 5 - t o t h a t p r o m i s s o r y n o t e , w h i c h i n d i c a t e s t o u s t h a t t h e p u r p o r t e d t r a n s f e r f r o m O I P t o F I I C s h o u l d n o t b e r e s p e c t e d f o r t a x p u r - p o s e s . I n a d d i t i o n , M r . C a n t y t e s t i f i e d t h a t h e b e l i e v e d t h a t t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y w a s w o r t h m u c h m o r e t h a n t h e $ 4 9 0 , 0 0 0 t h a t O I P p a i d t o a c q u i r e i t o n D e c e m b e r 1 1 , 1 9 9 0 . T h u s , a c c o r d i n g t o M r . C a n t y ' s o w n t e s t i m o n y , t h e a l l e g e d t r a n s f e r b y O I P t o F I I C o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y o n F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 2 , m u s t h a v e b e e n f o r l e s s t h a n t h a t p r o p e r t y ' s f a i r m a r k e t v a l u e , a n o t h e r i n d i c a t i o n t h a t t h a t t r a n s f e r s h o u l d n o t b e r e s p e c t e d f o r t a x p u r p o s e s . F i n a l l y , w e n o t e t h a t p e t i t i o n e r s p r e s e n t e d n o e v i d e n c e s h o w i n g t h a t O I P m a d e a n y p a y m e n t s o n t h e a l l e g e d n o t e i n t h e a m o u n t o f $ 9 5 0 , 0 0 0 t h a t i t c l a i m s i t p a i d t o a c q u i r e t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y f r o m I R F , a n o t h e r r e a s o n s u p p o r t i n g r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n t h a t t h a t a l l e g e d t r a n s f e r s h o u l d n o t b e r e s p e c t e d f o r t a x p u r p o s e s . B a s e d o n o u r e x a m i n a t i o n o f t h e e n t i r e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t O I P ' s a l l e g e d p u r c h a s e o f t h e 3 4 . 3 - a c r e p a r c e l o f t h e V e r o B e a c h p r o p e r t y o n J a n u a r y 2 0 , 1 9 9 4 , s h o u l d b e r e c o g n i z e d f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 0 3 3 . C o n s e q u e n t l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e g a i n r e a l i z e d b y O I P a s a r e s u l t o f t h e c o n d e m n a - t i o n o f t h e C C J V r e a l p r o p e r t y . A d d i t i o n t o T a x U n d e r S e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) - 4 6 - R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a d d i t i o n t o t a x u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e e x c e p t f o r t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 . I n s u p p o r t o f p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s a r e w r o n g , p e t i t i o n e r s a s s e r t o n l y : " P e t i t i o n e r s b e l i e v e t h a t n o a d d i t i o n a l t a x i s d u e a n d o w i n g , a n d t h a t t h e r e - f o r e n o d e f i c i e n c y p e n a l t i e s a p p l y w i t h r e s p e c t t o a n y y e a r b e c a u s e o f t h e o p e r a t i o n o f t h e n e t o p e r a t i n g l o s s c a r r y o v e r . " W e h a v e s u s t a i n e d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e r e g a r d i n g p e t i t i o n e r s ' c o n s o l i d a t e d r e t u r n p o s i t i o n s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 a n d u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 , a n d p e t i t i o n e r s c o n c e d e d a l l o f t h e r e m a i n i n g d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e i n t h e s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s t h a t t h e p a r t i e s f i l e d i n t h i s c a s e ( s t i p u l a - t i o n o f s e t t l e d i s s u e s ) . O n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t r e s p o n d e n t e r r e d i n m a k i n g t h e d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) . C o n s e q u e n t l y , w e s u s t a i n t h o s e d e t e r m i n a t i o n s . A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y U n d e r S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e e x c e p t t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t t h o s e d e t e r m i n a t i o n s a r e w r o n g b e c a u s e ( 1 ) " n o a d d i t i o n a l t a x i s d u e a n d o w i n g , a n d * * * t h e r e f o r e n o a c c u r a c y r e l a t e d p e n a l t y a p p l i e s " ; ( 2 ) " t h e r e w a s s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r t h e p o s i t i o n t a k e n o n t h e c o n s o l i d a t e d - 4 7 - t a x r e t u r n s " ; a n d ( 3 ) " t h e r e i s a s u f f i c i e n t , u n c o n t r o v e r t e d b a s i s i n t h e r e c o r d t o c o n c l u d e t h a t P e t i t i o n e r s r e l i e d i n g o o d f a i t h o n P e t i t i o n e r s ' p r o f e s s i o n a l r e t u r n p r e p a r e r , C . P . A . C l a r e n c e R i g g s , i n t a k i n g t h e p o s i t i o n s o n P e t i t i o n e r s ' r e t u r n s " . S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i m p o s e s a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y e q u a l t o 2 0 p e r c e n t o f t h e u n d e r p a y m e n t o f t a x r e s u l t i n g f r o m a s u b s t a n - t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f i n c o m e t a x . A n u n d e r s t a t e m e n t i s e q u a l t o t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t o f t a x r e q u i r e d t o b e s h o w n i n t h e t a x r e t u r n o v e r t h e a m o u n t o f t a x s h o w n i n t h e t a x r e t u r n , s e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( A ) , a n d i s s u b s t a n t i a l i n t h e c a s e o f a c o r p o r a t i o n i f i t e x c e e d s t h e g r e a t e r o f 1 0 p e r c e n t o f t h e t a x r e q u i r e d t o b e s h o w n o r $ 1 0 , 0 0 0 , s e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 1 ) ( A ) a n d ( B ) . T h e a m o u n t o f t h e u n d e r s t a t e m e n t i s r e d u c e d t o t h e e x t e n t t h a t i t i s a t t r i b u t a b l e t o a n i t e m f o r w h i c h t h e r e w a s s u b s t a n - t i a l a u t h o r i t y . S e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i ) . I n o r d e r t o s a t i s f y t h e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y s t a n d a r d o f s e c t i o n 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i ) , p e t i t i o n e r s m u s t s h o w t h a t t h e w e i g h t o f a u t h o r i t i e s s u p p o r t i n g t h e i r p o s i t i o n i s s u b s t a n t i a l i n r e l a t i o n t o t h o s e s u p p o r t i n g a c o n t r a r y p o s i t i o n . S e e A n t o n i d e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 6 8 6 , 7 0 2 ( 1 9 8 8 ) , a f f d . 8 9 3 F . 2 d 6 5 6 ( 4 t h C i r . 1 9 9 0 ) ; s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y s t a n d a r d i s n o t s o s t r i n g e n t t h a t a t a x p a y e r ' s t r e a t m e n t m u s t b e o n e t h a t i s u l t i m a t e l y u p h e l d i n l i t i g a t i o n o r t h a t h a s a g r e a t e r t h a n 5 0 - p e r c e n t l i k e l i h o o d o f b e i n g s u s t a i n e d i n l i t i g a t i o n . S e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . A t a x p a y e r m a y h a v e s u b s t a n t i a l - 4 8 - a u t h o r i t y f o r a p o s i t i o n e v e n w h e r e i t i s s u p p o r t e d o n l y b y a w e l l - r e a s o n e d c o n s t r u c t i o n o f t h e p e r t i n e n t s t a t u t o r y p r o v i s i o n a s a p p l i e d t o t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 3 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e m a y b e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r m o r e t h a n o n e p o s i t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e s a m e i t e m . S e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) d o e s n o t a p p l y t o a n y p o r t i o n o f a n u n d e r p a y m e n t i f i t i s s h o w n t h a t t h e r e w a s r e a s o n a b l e c a u s e f o r s u c h p o r t i o n a n d t h a t t h e t a x p a y e r a c t e d i n g o o d f a i t h . S e e s e c . 6 6 6 4 ( c ) ( 1 ) . T h e d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r a t a x p a y e r a c t e d w i t h r e a s o n a b l e c a u s e a n d i n g o o d f a i t h d e p e n d s o n t h e p e r t i n e n t f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s , i n c l u d i n g t h e t a x p a y e r ' s e f f o r t s t o a s s e s s h i s o r h e r p r o p e r t a x l i a b i l i t y , t h e k n o w l e d g e a n d e x p e r i e n c e o f t h e t a x p a y e r , a n d t h e r e l i a n c e o n t h e a d v i c e o f a p r o f e s s i o n a l , s u c h a s a n a c c o u n t a n t . S e e s e c . 1 . 6 6 6 4 - 4 ( b ) ( 1 ) , I n c o m e T a x R e g s . I n t h e c a s e o f c l a i m e d r e l i a n c e o n t h e a c c o u n t a n t w h o p r e p a r e d t h e t a x p a y e r ' s t a x r e t u r n , t h e t a x p a y e r m u s t e s t a b l i s h t h a t c o r r e c t i n f o r m a t i o n w a s p r o v i d e d t o t h e a c c o u n t a n t a n d t h a t t h e i t e m i n c o r r e c t l y c l a i m e d o r r e p o r t e d i n t h e r e t u r n w a s t h e r e s u l t o f t h e a c c o u n t a n t ' s e r r o r . S e e M a - T r a n C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 7 0 T . C . 1 5 8 , 1 7 3 ( 1 9 7 8 ) . W e h a v e h e l d a b o v e t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o n o n r e c o g n i t i o n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 a n d u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 . M o r e o v e r , p e t i t i o n e r s a d d u c e d n o e v i - d e n c e a n d m a k e n o a r g u m e n t w i t h r e s p e c t t o t h e v a r i o u s o t h e r - 4 9 - 1 3 A s w e p r e v i o u s l y i n d i c a t e d , w e f i n d t h e c a s e s o n w h i c h p e t i t i o n e r s r e l y t o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n u n d e r s e c . 1 0 3 1 t o b e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e p r e s e n t c a s e . C o n s e q u e n t l y , t h e i r r e l i a n c e o n t h o s e c a s e s i s m i s p l a c e d . d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e t h a t p e t i t i o n e r s c o n c e d e d i n t h e s t i p u l a t i o n o f s e t t l e d i s s u e s . C o n s e q u e n t l y , w e r e j e c t p e t i t i o n - e r s ' p o s i t i o n t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) a r e e r r o n e o u s b e c a u s e t h e r e i s n o a d d i t i o n a l t a x d u e f o r a n y o f t h e t a x a b l e y e a r s f o r w h i c h r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . O n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t t h e r e w a s s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r t h e p o s i t i o n t h a t t h e y t o o k i n t h e c o n s o l i d a t e d r e t u r n s u n d e r s e c - t i o n s 1 0 3 1 , 1 3 u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 , a n d w i t h r e s p e c t t o t h e o t h e r d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e w h i c h p e t i t i o n e r s c o n c e d e d . A s f o r p e t i t i o n e r s ' c l a i m t h a t t h e y r e l i e d o n t h e a d v i c e o f M r . R i g g s , t h e i r r e t u r n p r e p a r e r , i n t a k i n g t h e p o s i t i o n s r e - f l e c t e d i n t h e c o n s o l i d a t e d r e t u r n s , t h e r e c o r d d o e s n o t e s t a b - l i s h w h a t s p e c i f i c i n f o r m a t i o n p e t i t i o n e r s a l l e g e d l y p r o v i d e d t o h i m . P e t i t i o n e r s d i d n o t c a l l M r . R i g g s a s a w i t n e s s . T h e o n l y e v i d e n c e r e g a r d i n g p e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n M r . R i g g s i s t h e f o l l o w i n g g e n e r a l a n d c o n c l u s o r y t e s t i m o n y o f M r . C a n t y : W e l l , w e p u t e v e r y t h i n g i n a b o x a n d w e t o o k i t o v e r t o h i m . W e g a v e h i m a l l t h e i n f o r m a t i o n o n t h e s a l e s t h a t w e h a d a n d t r i e d t o a n s w e r a l l h i s q u e s t i o n s . H e t o o k i t a l l i n t h e b a c k r o o m a n d d i d w h a t e v e r t h e y d o - - d i d t h e b o o k s , d i d t h e t a x r e t u r n s . - 5 0 - W e a r e u n w i l l i n g t o r e l y o n t h e f o r e g o i n g t e s t i m o n y t o e s t a b l i s h t h a t t h e r e w a s r e a s o n a b l e c a u s e a n d t h a t p e t i t i o n e r s a c t e d i n g o o d f a i t h i n t a k i n g t h e i r c o n s o l i d a t e d r e t u r n p o s i t i o n s u n d e r s e c t i o n 1 0 3 1 , u n d e r s e c t i o n 1 0 3 3 , a n d w i t h r e s p e c t t o t h e o t h e r d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e w h i c h p e t i t i o n e r s c o n c e d e d . O n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t t h e p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h a n y e r r o r i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n s t h a t t h e y a r e l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) f o r e a c h o f t h e t a x a b l e y e a r s a t i s s u e e x c e p t t h e t a x a b l e y e a r e n d e d F e b r u a r y 2 8 , 1 9 9 3 . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d t h e c o n c e s s i o n s o f p e t i t i o n e r s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .