TAX COURT OPINION

Case: William T. & Nicole L. Gladden
Docket Number: 16932-97
Judge: Swift
Opinion Type: reported
Filed: 04/15/1999
Pages: 34

1 1 2 T . C . N o . 1 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T W I L L I A M T . G L A D D E N A N D N I C O L E L . G L A D D E N , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 9 3 2 - 9 7 . F i l e d A p r i l 1 5 , 1 9 9 9 . O n c r o s s - m o t i o n s f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t , h e l d , p a r t n e r s h i p w a t e r r i g h t s c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s . H e l d , f u r t h e r , n o p o r t i o n o f p a r t n e r s h i p ' s t a x b a s i s i n l a n d t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d i n 1 9 7 6 i s t o b e a l l o c a t e d t o t h e w a t e r r i g h t s t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d i n 1 9 8 3 a n d r e l i n q u i s h e d i n 1 9 9 2 . W i l l i a m L o u i s R a b y , B u r g e s s J . W i l l i a m R a b y , a n d J a m e s J . R o s s i e , J r . , f o r p e t i t i o n e r s . K a t h e r i n e H o l m e s A n k e n y , f o r r e s p o n d e n t . O P I N I O N S W I F T , J u d g e : T h i s m a t t e r i s b e f o r e u s o n t h e p a r t i e s ' m o t i o n s a n d c r o s s - m o t i o n s f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t . - 2 - I n 1 9 9 3 , a s i n v e s t o r s i n a p a r t n e r s h i p n a m e d S a d d l e M o u n t a i n R a n c h w h i c h o w n e d l a n d i n H a r q u a h a l a V a l l e y , A r i z o n a ( t h e p a r t n e r s h i p ) , p e t i t i o n e r s r e c e i v e d a p o r t i o n o f $ 2 8 . 7 m i l l i o n p a i d b y t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t t o c e r t a i n H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s i n c o n n e c t i o n w i t h t h e l a n d o w n e r s ' r e l i n q u i s h m e n t o f t h e r i g h t e a c h y e a r t o r e c e i v e C o l o r a d o R i v e r w a t e r t o i r r i g a t e t h e i r l a n d ( w a t e r r i g h t s ) . I n i t i a l l y , t h e p a r t i e s c r o s s - m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e a s t o w h e t h e r t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s . R e s p o n d e n t w o u l d t r e a t t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s a s n o t r i s i n g t o t h e l e v e l o f c a p i t a l a s s e t s . I f , a s a m a t t e r o f p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t , w e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s ' w a t e r r i g h t s d o c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s , t h e n t h e p a r t i e s c r o s s - m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e a s t o w h e t h e r t h e f u n d s s h o u l d b e r e g a r d e d a s h a v i n g b e e n r e c e i v e d i n a s a l e o r e x c h a n g e f o r t h e w a t e r r i g h t s s o a s t o q u a l i f y t h e f u n d s r e c e i v e d a s c a p i t a l g a i n i n c o m e . I f e a c h o f t h e a b o v e i s s u e s i s r e s o l v e d i n f a v o r o f p e t i t i o n e r s , t h e p a r t i e s c r o s s - m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e a s t o w h e t h e r a n y o f t h e p a r t n e r s h i p ' s a p p r o x i m a t e $ 6 7 5 , 0 0 0 t a x b a s i s i n i t s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d i s a l l o c a b l e t o a n d w o u l d o f f s e t f u n d s r e c e i v e d f o r t h e w a t e r r i g h t s . I f e a c h o f t h e a b o v e i s s u e s i s r e s o l v e d i n f a v o r o f p e t i t i o n e r s , p e t i t i o n e r s t h e n m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t - 3 - o n t h e i s s u e a s t o h o w m u c h o f t h e p a r t n e r s h i p ' s t a x b a s i s i n t h e l a n d i s a l l o c a b l e t o t h e w a t e r r i g h t s . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t i t w o u l d b e i m p o s s i b l e t o a l l o c a t e a n y s p e c i f i c p o r t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s t a x b a s i s i n t h e l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s , a n d p e t i t i o n e r s t h e r e f o r e c o n t e n d t h a t t h e p a r t n e r s h i p ' s t o t a l t a x b a s i s o f a p p r o x i m a t e l y $ 6 7 5 , 0 0 0 i n t h e l a n d s h o u l d b e a l l o c a t e d t o t h e w a t e r r i g h t s a n d s h o u l d o f f s e t t h e f u n d s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d . R e s p o n d e n t o b j e c t s t o p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e o n t h e g r o u n d s t h a t m a t e r i a l f a c t s r e m a i n i n d i s p u t e a s t o w h a t p o r t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s t a x b a s i s i n t h e l a n d s h o u l d b e a l l o c a t e d t o t h e w a t e r r i g h t s . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r i n i s s u e . S e t f o r t h b e l o w a r e t h e f a c t s r e l a t i n g t o t h e a b o v e i s s u e s . W h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , p e t i t i o n e r s r e s i d e d i n B u c k e y e , A r i z o n a . I n 1 9 2 8 , t h e B o u l d e r C a n y o n P r o j e c t A c t , c h . 4 2 , 4 5 S t a t . 1 0 5 7 ( 1 9 2 8 ) , w a s e n a c t e d . T h i s s t a t u t e r e l a t e s t o u s e a n d a l l o c a t i o n o f l o w e r C o l o r a d o R i v e r w a t e r a n d i s t h e s t a t u t e u n d e r w h i c h t h e w a t e r r i g h t s a t i s s u e i n t h i s c a s e w e r e g r a n t e d . I n 1 9 6 3 , t h e S u p r e m e C o u r t d e c i d e d A r i z o n a v . C a l i f o r n i a , 3 7 3 U . S . 5 4 6 ( 1 9 6 3 ) , a n d c o n c l u d e d t h e r e i n , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t t h e B o u l d e r C a n y o n P r o j e c t A c t p r e e m p t e d S t a t e a d m i n i s t r a t i o n o f l o w e r C o l o r a d o R i v e r w a t e r a n d t h a t u n d e r t h e B o u l d e r C a n y o n P r o j e c t A c t a n d a d m i n i s t r a t i v e r u l i n g s o f t h e U . S . - 4 - D e p a r t m e n t o f t h e I n t e r i o r ( I n t e r i o r D e p a r t m e n t ) , A r i z o n a , e a c h y e a r , h a d c l a i m t o 2 . 8 m i l l i o n a c r e - f e e t o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r . I n 1 9 6 4 , u n d e r A r i z . R e v . S t a t . A n n . s e c . 4 8 - 2 9 0 1 ( W e s t 1 9 9 7 ) , t h e H a r q u a h a l a V a l l e y I r r i g a t i o n D i s t r i c t ( H I D ) w a s f o r m e d a s a n A r i z o n a m u n i c i p a l c o r p o r a t i o n o r p o l i t i c a l s u b d i v i s i o n , a n d n o t a s a t a x a b l e c o r p o r a t i o n , f o r t h e p u r p o s e o f e s t a b l i s h i n g a l o c a l w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m i n a n d a b o u t H a r q u a h a l a V a l l e y , A r i z o n a . W i t h r e g a r d s p e c i f i c a l l y t o w a t e r i r r i g a t i o n d i s t r i c t s , u n d e r A r i z . R e v . S t a t . A n n . s e c . 4 8 - 2 9 7 8 ( W e s t 1 9 9 7 ) , i t i s p r o v i d e d , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t i r r i g a t i o n d i s t r i c t s m a y p u r c h a s e o r a c q u i r e w a t e r r i g h t s , c o n s t r u c t , a c q u i r e , a n d p u r c h a s e c a n a l s , d i t c h e s , a n d r e s e r v o i r s , a n d d i s t r i b u t e w a t e r f o r i r r i g a t i o n p u r p o s e s . I n 1 9 6 8 , p u r s u a n t t o t h e B o u l d e r C a n y o n P r o j e c t A c t a n d a p p a r e n t l y a s a f o l l o w u p t o t h e S u p r e m e C o u r t ' s d e c i s i o n i n A r i z o n a v . C a l i f o r n i a , s u p r a , t h e C o l o r a d o R i v e r B a s i n P r o j e c t A c t ( C R B P A ) , P u b . L . 9 0 - 5 3 7 , 8 2 S t a t . 8 8 5 ( 1 9 6 8 ) , w a s e n a c t e d , w h i c h a u t h o r i z e d c o n s t r u c t i o n b y t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t o f t h e C e n t r a l A r i z o n a P r o j e c t ( C A P ) , a s y s t e m o f a q u e d u c t s a n d r e l a t e d f a c i l i t i e s f o r d i s t r i b u t i o n o f l o w e r C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h r o u g h o u t C e n t r a l A r i z o n a . U n d e r t h i s s t a t u t e , C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h a t w o u l d b e c o m e a v a i l a b l e f o r i r r i g a t i o n o f l a n d i n A r i z o n a t h r o u g h t h e C A P d i s t r i b u t i o n s y s t e m g e n e r a l l y w a s t o b e m a d e a v a i l a b l e o n l y t o l a n d t h a t h a d a " r e c e n t i r r i g a t i o n h i s t o r y " . C R B P A s e c . 3 0 4 , 8 2 S t a t . 8 9 1 . - 5 - I n 1 9 7 1 , u n d e r A r i z o n a S t a t e l a w , t h e C e n t r a l A r i z o n a W a t e r C o n s e r v a t i o n D i s t r i c t ( C A P W a t e r D i s t r i c t ) w a s f o r m e d a s a s p e c i a l w a t e r c o n s e r v a t i o n d i s t r i c t r e s p o n s i b l e f o r o p e r a t i o n a n d m a i n t e n a n c e o f C A P a n d f o r r e p a y m e n t t o t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t o f c o n s t r u c t i o n c o s t s t h a t t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t w o u l d i n c u r f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e C A P w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m . I n 1 9 7 6 , p e t i t i o n e r s a n d o t h e r i n v e s t o r s f o r m e d t h e S a d d l e M o u n t a i n R a n c h p a r t n e r s h i p ( t h e p a r t n e r s h i p ) , a n d f o r a c o s t o f a p p r o x i m a t e l y $ 6 7 5 , 0 0 0 , t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n f a r m l a n d i n H a r q u a h a l a V a l l e y , M a r i c o p a C o u n t y , A r i z o n a . O n F e b r u a r y 1 0 , 1 9 8 3 , t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t a l l o c a t e d t o I n d i a n c o m m u n i t i e s , t o m u n i c i p a l i t i e s a n d i n d u s t r i a l u s e r s , a n d t o n o n - I n d i a n a g r i c u l t u r a l u s e r s i n c l u d i n g i r r i g a t i o n d i s t r i c t s s u c h a s H I D , r i g h t s e a c h y e a r t o r e c e i v e , t h r o u g h t h e C A P d i s t r i b u t i o n s y s t e m , u p t o a s p e c i f i e d q u a n t i t y o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r . N o t i c e o f F i n a l D e c i s i o n , 4 8 F e d . R e g . 1 2 4 4 6 ( M a r . 2 4 , 1 9 8 3 ) . U n d e r t h i s a l l o c a t i o n , H I D w a s g r a n t e d t h e r i g h t t o o b t a i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r f o r r e d i s t r i b u t i o n t o H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s f o r t h e p u r p o s e o f i r r i g a t i n g f a r m l a n d l o c a t e d w i t h i n g e o g r a p h i c b o u n d a r i e s o f t h e H I D w a t e r d i s t r i c t . A s s e t f o r t h i n t h e f o l l o w i n g s c h e d u l e , t h e s p e c i f i c q u a n t i t y o f l o w e r C o l o r a d o R i v e r w a t e r t o w h i c h H I D w a s e n t i t l e d f o r t h e a b o v e p u r p o s e w a s 7 . 6 7 p e r c e n t o f n o n - I n d i a n a g r i c u l t u r a l l o w e r C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h a t w a s a v a i l a b l e e a c h y e a r : - 6 - A n n u a l A l l o c a t i o n ( i n A c r e - f e e t ) o f A v a i l a b l e C A P W a t e r P e r c e n t a g e o f N o n - I n d i a n T o T o M u n i c i p a l a n d T o N o n - I n d i a n A g r i c u l t u r a l U s e I n d i a n U s e I n d u s t r i a l U s e A g r i c u l t u r a l U s e A l l o c a t e d t o H I D 3 0 9 , 8 2 8 6 4 0 , 0 0 0 B a l a n c e 7 . 6 7 O n N o v e m b e r 1 8 , 1 9 8 3 , a w a t e r s e r v i c e s u b c o n t r a c t r e l a t i n g t o d i s t r i b u t i o n o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r w a s e n t e r e d i n t o b e t w e e n t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t a n d t h e C A P W a t e r D i s t r i c t , o n t h e o n e h a n d , a n d H I D , o n t h e o t h e r h a n d ( t h e S u b c o n t r a c t ) . T h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s w e r e n o t p a r t i e s t o t h e S u b c o n t r a c t . T h e S u b c o n t r a c t p r o v i d e s f o r t h e d e l i v e r y o v e r t h e c o u r s e o f 5 0 y e a r s b y t h e C A P W a t e r D i s t r i c t t o H I D o f t h e d e s i g n a t e d q u a n t i t y o f a v a i l a b l e C o l o r a d o R i v e r w a t e r . A l t h o u g h H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s w e r e n o t n a m e d p a r t i e s t o t h e S u b c o n t r a c t , t h e t e r m s o f t h e S u b c o n t r a c t w e r e s u b j e c t t o a p p r o v a l b y H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s , a n d o n l y o w n e r s o f t h e s p e c i f i e d 3 3 , 2 5 1 a c r e s o f " e l i g i b l e l a n d " r e f e r r e d t o i n t h e S u b c o n t r a c t w e r e e n t i t l e d t o r e c e i v e a n a l l o c a t i o n o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r f r o m H I D . T h e p a r t n e r s h i p ' s l a n d q u a l i f i e d a s p a r t o f t h e e l i g i b l e a c r e s , a n d t h u s u n d e r t h e S u b c o n t r a c t , t h e p a r t n e r s h i p w a s e n t i t l e d t o r e c e i v e e a c h y e a r f r o m H I D a s p e c i f i e d q u a n t i t y o f a v a i l a b l e C o l o r a d o R i v e r w a t e r . U n d e r t h e S u b c o n t r a c t a n d A r i z o n a l a w , e a c h y e a r t h e a v a i l a b l e C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h a t w a s a l l o c a t e d t h r o u g h t h e C A P W a t e r D i s t r i c t t o H I D a n d t h a t H I D e l e c t e d t o r e c e i v e f r o m t h e - 7 - C A P W a t e r D i s t r i c t w a s r e q u i r e d t o b e d i s t r i b u t e d b y H I D t o t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s o n a p e r - a c r e b a s i s . S e e A r i z . R e v . S t a t . A n n . s e c . 4 8 - 2 9 9 0 ( W e s t 1 9 9 7 ) . T h e S u b c o n t r a c t d o e s n o t s t a t e t h a t t h e w a t e r r i g h t s o f H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s s u c h a s t h e p a r t n e r s h i p w e r e a p p u r t e n a n t t o t h e l a n d . B e f o r e t h e b e g i n n i n g o f e a c h y e a r , t h e C A P W a t e r D i s t r i c t w o u l d n o t i f y H I D o f t h e a m o u n t o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h a t , u n d e r t h e S u b c o n t r a c t , w o u l d b e a v a i l a b l e t o H I D d u r i n g t h e f o l l o w i n g y e a r , a n d H I D w o u l d s u b m i t t o t h e C A P W a t e r D i s t r i c t a r e q u e s t e d m o n t h l y w a t e r d i s t r i b u t i o n s c h e d u l e f o r t h e f o l l o w i n g y e a r i n d i c a t i n g h o w m u c h o f t h e a v a i l a b l e C o l o r a d o R i v e r w a t e r i t w i s h e d t o r e c e i v e . U n d e r t h e S u b c o n t r a c t , H I D w a s r e q u i r e d t o p a y $ 2 p e r a c r e - f o o t f o r C o l o r a d o R i v e r w a t e r i t r e c e i v e d u n d e r t h e a b o v e a l l o c a t i o n a n d S u b c o n t r a c t . O v e r t h e c o u r s e o f t h e 5 0 - y e a r t e r m o f t h e S u b c o n t r a c t , t h e r a t e o f $ 2 p e r a c r e - f o o t o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r r e c e i v e d w a s s u b j e c t t o p e r i o d i c r e v i e w a n d a d j u s t m e n t . A l s o u n d e r t h e S u b c o n t r a c t , H I D w a s o b l i g a t e d t o p a y i t s s h a r e o f a n n u a l o p e r a t i n g a n d m a i n t e n a n c e c o s t s o f t h e C A P W a t e r D i s t r i c t d i s t r i b u t i o n s y s t e m . A s H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s e n t i t l e d t o a n d r e c e i v i n g C o l o r a d o R i v e r w a t e r f r o m H I D , t h e l a n d o w n e r s , i n c l u d i n g t h e p a r t n e r s h i p h e r e i n , w e r e r e q u i r e d e a c h y e a r t o p a y H I D f o r t h e C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h e y r e c e i v e d u n d e r t h e a b o v e a l l o c a t i o n a n d - 8 - S u b c o n t r a c t , a t a r a t e , w i t h c e r t a i n a d j u s t m e n t s , p e r a c r e - f o o t o f w a t e r p e g g e d t o w h a t H I D w a s r e q u i r e d t o p a y t h e C A P W a t e r D i s t r i c t . E a c h y e a r , H I D , w i t h a p p r o v a l o f t h e C A P W a t e r D i s t r i c t c o u l d s e l l o r e x c h a n g e " e x c e s s " w a t e r ( n a m e l y , C o l o r a d o R i v e r w a t e r a v a i l a b l e u n d e r t h e S u b c o n t r a c t t h a t t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s d i d n o t w i s h t o r e c e i v e ) b u t o n l y t o l a n d o w n e r s w i t h i n M a r i c o p a , P i n a l , a n d P i m a C o u n t i e s , A r i z o n a . F u n d s H I D r e a l i z e d o n s a l e o f e x c e s s w a t e r , o v e r a n d a b o v e i t s c o s t s , c o u l d n o t b e r e t a i n e d b y H I D b u t w e r e r e q u i r e d t o b e p a i d t o t h e C A P W a t e r D i s t r i c t t o p a y d o w n t h e d e b t o b l i g a t i o n o f H I D t o t h e C A P W a t e r D i s t r i c t . T h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s c o u l d s e l l t h e i r b e n e f i c i a l i n t e r e s t s i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s t o t h i r d p a r t i e s b u t o n l y a s p a r t o f a s a l e o f t h e i r o w n e r s h i p i n t e r e s t s i n t h e l a n d . U n d e r t h e S u b c o n t r a c t , i t w a s p r o v i d e d t h a t a l l u s e s o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r b y w a t e r d i s t r i c t s a n d l a n d o w n e r s t o w h o m t h e w a t e r w a s a l l o c a t e d a n d d i s t r i b u t e d h a d t o b e c o n s i s t e n t w i t h F e d e r a l G o v e r n m e n t a n d C A P W a t e r D i s t r i c t d i r e c t i v e s r e g a r d i n g C o l o r a d o R i v e r w a t e r . U n d e r t h e S u b c o n t r a c t , t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t r e t a i n e d t h e r i g h t t o s e l l t o o t h e r w a t e r d i s t r i c t s , t o l a n d o w n e r s , a n d t o o t h e r s C o l o r a d o R i v e r w a t e r t h a t w a s n o t d i s t r i b u t e d t o t h o s e w i t h s p e c i f i c a l l o c a t i o n s u n d e r t h e S u b c o n t r a c t . I n 1 9 8 4 , H I D c o n t r a c t e d w i t h t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t f o r c o n s t r u c t i o n o f a w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m i n a n d a b o u t - 9 - H a r q u a h a l a V a l l e y , A r i z o n a ( l o c a l w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m ) , t h a t w o u l d c o n n e c t w i t h t h e C A P C o l o r a d o R i v e r w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m . H I D i s s u e d $ 8 . 4 m i l l i o n i n m u n i c i p a l b o n d s t o r a i s e f u n d s t o r e i m b u r s e t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t f o r a p o r t i o n o f c o n s t r u c t i o n c o s t s t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t h a d a d v a n c e d f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e l o c a l w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m . D u r i n g 1 9 8 3 t h r o u g h J u l y o f 1 9 9 2 , H I D a n d t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s r e c e i v e d a n n u a l d i s t r i b u t i o n s o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r u n d e r t h e S u b c o n t r a c t . O n J u l y 1 7 , 1 9 9 2 , H I D s e n t a w r i t t e n n o t i c e t o t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s o f a s p e c i a l e l e c t i o n r e g a r d i n g r e l i n q u i s h m e n t o f H I D ' s w a t e r r i g h t s u n d e r t h e S u b c o n t r a c t . T h e n o t i c e e x p l a i n e d t h a t H I D ' s p r o p o s e d r e l i n q u i s h m e n t o f w a t e r r i g h t s w o u l d o c c u r i n e x c h a n g e f o r p a y m e n t b y t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t t o H I D o f H I D ' s d e b t a n d b o n d o b l i g a t i o n s t o t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t a n d f o r t h e p a y m e n t o f o t h e r f u n d s . T h e n o t i c e f u r t h e r e x p l a i n e d t h a t f u n d s H I D w o u l d h a v e a v a i l a b l e a s a r e s u l t o f t h e p a y m e n t f o r r e l i n q u i s h m e n t o f i t s w a t e r r i g h t s , a f t e r e x p e n s e s a n d d e b t s , c o u l d b e d i s t r i b u t e d t o t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s . O n A u g u s t 7 , 1 9 9 2 , H I D a n d t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t s i g n e d a n a g r e e m e n t i n p r i n c i p l e u n d e r w h i c h H I D a g r e e d t o r e l i n q u i s h u p t o 1 0 0 p e r c e n t o f i t s C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s , a n d t h e v a l u e o f t h e w a t e r r i g h t s t o b e r e l i n q u i s h e d w a s a g r e e d t o b e $ 1 , 0 5 0 p e r a c r e - f o o t o f w a t e r . - 1 0 - O n A u g u s t 1 1 , 1 9 9 2 , t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s , i n c l u d i n g t h e p a r t n e r s h i p , h e l d a n e l e c t i o n i n w h i c h t h e y a p p r o v e d r e l i n q u i s h m e n t b y H I D o f t h e C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s u n d e r t h e S u b c o n t r a c t . O n D e c e m b e r 1 , 1 9 9 2 , a f i n a l a g r e e m e n t ( M a s t e r A g r e e m e n t ) w a s e n t e r e d i n t o b e t w e e n t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t a n d H I D f o r r e l i n q u i s h m e n t o r t e r m i n a t i o n o f H I D ' s w a t e r r i g h t s u n d e r t h e S u b c o n t r a c t . T h e r e u n d e r , H I D r e l i n q u i s h e d t o t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t i t s r i g h t s u n d e r t h e a b o v e 1 9 8 3 w a t e r s u p p l y S u b c o n t r a c t t o r e c e i v e o v e r t h e c o u r s e o f t h e n e x t 4 0 o r m o r e y e a r s C o l o r a d o R i v e r w a t e r , a n d t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t a g r e e d t o d i s c h a r g e H I D ' s d e b t t o t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t i n r e l a t i o n t o t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e l o c a l w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m a n d t o p a y H I D $ 2 8 . 7 m i l l i o n . T h e M a s t e r A g r e e m e n t a c k n o w l e d g e d t h a t t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s u n d e r w h i c h H I D r e l i n q u i s h e d i t s C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s w e r e a p p r o v e d b y t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s . T h e M a s t e r A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t , i n e n t e r i n g i n t o t h e a g r e e m e n t , H I D w a s a c t i n g i n i t s c a p a c i t y a s a m u n i c i p a l c o r p o r a t i o n o f t h e S t a t e o f A r i z o n a a n d t h a t t h e r e e x i s t e d n o t h i r d - p a r t y b e n e f i c i a r i e s t o t h e A g r e e m e n t . U n d e r t h e J u l y 1 7 , 1 9 9 2 , n o t i c e t o t h e l a n d o w n e r s a n d u n d e r t h e M a s t e r A g r e e m e n t , l a n d o w n e r s w h o d i d n o t a g r e e t o r e l i n q u i s h m e n t o f t h e i r w a t e r r i g h t s h a d t h e o p t i o n t o c o n t i n u e t o r e c e i v e C o l o r a d o R i v e r w a t e r u n d e r t h e 1 9 8 3 S u b c o n t r a c t . - 1 1 - T h u s , i f p e t i t i o n e r s ' p a r t n e r s h i p o r i f a n y o f t h e o t h e r H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s h a d n o t a g r e e d t o r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s , H I D c o u l d n o t h a v e d i s p o s e d o f t h e w a t e r r i g h t s r e l a t i n g t o t h e l a n d o f t h e o b j e c t i n g l a n d o w n e r s . A p p a r e n t l y , o n e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r v o t e d a g a i n s t r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s , b u t t h e r e c o r d d o e s n o t d i s c l o s e t h e s u b s e q u e n t h i s t o r y o f t h a t l a n d o w n e r a n d i t s r e c e i p t o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r . I n l a t e 1 9 9 2 , i n e x c h a n g e f o r r e l i n q u i s h m e n t o f i t s C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s , H I D r e c e i v e d $ 2 8 . 7 m i l l i o n f r o m t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t . O n J a n u a r y 5 , 1 9 9 3 , H I D ' s b o a r d o f d i r e c t o r s m e t a n d a u t h o r i z e d d i s t r i b u t i o n o f $ 2 4 . 6 m i l l i o n t o t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s w h o h a d a p p r o v e d r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s . A s p a r t o f t h e d i s t r i b u t i o n t h a t o c c u r r e d , p e t i t i o n e r s ' p a r t n e r s h i p r e c e i v e d $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 . U p o n r e c e i p t o f t h e a b o v e f u n d s , e a c h H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r e n t e r e d i n t o a d i s t r i b u t i o n a g r e e m e n t a n d r e l e a s e ( D i s t r i b u t i o n A g r e e m e n t ) w i t h H I D u n d e r w h i c h i t w a s p r o v i d e d t h a t t h e l a n d o w n e r s w o u l d r e t u r n t o H I D a n y " r e l i n q u i s h m e n t f u n d s " t h e y r e c e i v e d i f a n e r r o r i n p a y m e n t o c c u r r e d o r i f H I D i n c u r r e d a l i a b i l i t y n e c e s s i t a t i n g t h e u s e o f t h e f u n d s . T h e r e i s n o e x p r e s s p r o v i s i o n i n t h e D i s t r i b u t i o n A g r e e m e n t i n d i c a t i n g t h a t t h e d i s t r i b u t i o n o c c u r r e d i n e x c h a n g e f o r a n y r i g h t o f t h e l a n d o w n e r s i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r . - 1 2 - A t t h e t i m e o f t h e 1 9 9 2 M a s t e r A g r e e m e n t , t h e l o c a l w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m t h a t w a s c o n n e c t e d t o C A P a n d t h a t w a s m a i n t a i n e d b y H I D w a s c o m p l e t e . H I D a g r e e d t o c o n t i n u e t o m a i n t a i n a n d o p e r a t e t h i s w a t e r d i s t r i b u t i o n s y s t e m i n s u b s e q u e n t y e a r s , b y p u r c h a s i n g w a t e r o n t h e o p e n m a r k e t a n d d i s t r i b u t i n g a n d s e l l i n g w a t e r t o t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s a n d t o o t h e r s a s t h e l a n d o w n e r s a n d o t h e r s d e c i d e d t o p u r c h a s e w a t e r f r o m H I D a t m a r k e t r a t e s . T h e C A P W a t e r D i s t r i c t w a s o n e o f t h e s o u r c e s f r o m w h i c h H I D m i g h t p u r c h a s e w a t e r i n s u b s e q u e n t y e a r s , d e p e n d i n g o n t h e p r i c e o f w a t e r a v a i l a b l e t h r o u g h C A P i n c o m p a r i s o n t o t h e p r i c e o f w a t e r a v a i l a b l e f r o m o t h e r s o u r c e s . A f t e r r e l i n q u i s h m e n t t o t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s b y t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s , t h e w a t e r r i g h t s w e r e r e a l l o c a t e d t o o t h e r u s e r s o f C o l o r a d o R i v e r w a t e r . O n M a r c h 2 1 , 1 9 9 4 , t h e I n s p e c t o r G e n e r a l o f t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t i s s u e d a n a u d i t r e p o r t r e g a r d i n g t h e M a s t e r A g r e e m e n t a n d r e l i n q u i s h m e n t b y H I D o f i t s C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s . T h i s r e p o r t f a u l t e d t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t i n t h e n e g o t i a t i o n s r e l a t i n g t o r e l i n q u i s h m e n t o f H I D ' s w a t e r r i g h t s a n d f o r d i s c o u n t i n g t h e v a l u e o f H I D ' s d e b t o b l i g a t i o n t o t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t t o a p r e s e n t v a l u e ( a s o f t h e e n d o f 1 9 9 2 ) o f $ 5 . 8 m i l l i o n , w h i c h w a s f a c t o r e d i n t o t h e c o m p u t a t i o n o f t h e p a y m e n t t o H I D o f $ 2 8 . 7 m i l l i o n . T h i s r e p o r t a l s o s t a t e d t h a t t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s " u n d u l y b e n e f i t e d " b y r e c e i p t o f $ 2 4 . 6 m i l l i o n i n c o n n e c t i o n w i t h r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s . - 1 3 - O n J u n e 5 , 1 9 9 5 , t h e U . S . G e n e r a l A c c o u n t i n g O f f i c e i s s u e d a r e p o r t t o a c o n g r e s s i o n a l c o m m i t t e e r e g a r d i n g r e l i n q u i s h m e n t b y H I D t o t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t o f i t s H a r q u a h a l a V a l l e y w a t e r r i g h t s . T h e r e i n , t h a t t r a n s a c t i o n i s d e s c r i b e d a s a " s a l e o f a w a t e r e n t i t l e m e n t " b y t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s . D i s c u s s i o n C a p i t a l A s s e t T r e a t m e n t o f W a t e r R i g h t s A s e x p l a i n e d , p e t i t i o n e r s c o n t e n d , a s a m a t t e r o f l a w a n d p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t , t h a t t h e w a t e r r i g h t s o f t h e p a r t n e r s h i p c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s a n d t h a t r e l i n q u i s h m e n t t h e r e o f b y t h e p a r t n e r s h i p c o n s t i t u t e d a s a l e o r e x c h a n g e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s , a l s o a s a m a t t e r o f l a w a n d p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t , t h a t r e l i n q u i s h m e n t b y t h e p a r t n e r s h i p o f w a t e r r i g h t s d i d n o t c o n s t i t u t e a s a l e o r e x c h a n g e o f a c a p i t a l a s s e t a n d t h e r e f o r e t h a t t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 9 3 s h o u l d b e t r e a t e d a s o r d i n a r y i n c o m e . I n o r d e r f o r c o n t r a c t r i g h t s t o q u a l i f y a s c a p i t a l a s s e t s u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 , t h e c o n t r a c t r i g h t s m u s t c o n s t i t u t e " p r o p e r t y " o f t h e t a x p a y e r a n d n o t c o n s t i t u t e a n y o f t h e f i v e t y p e s o f p r o p e r t y e x c l u d e d f r o m c a p i t a l g a i n t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) t h r o u g h ( 5 ) ( n a m e l y , ( 1 ) i n v e n t o r y ; ( 2 ) d e p r e c i a b l e p e r s o n a l p r o p e r t y o r r e a l p r o p e r t y u s e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s ; ( 3 ) c e r t a i n i n t a n g i b l e p r o p e r t y ; ( 4 ) a c c o u n t s - 1 4 - 1 S e c . 1 2 2 1 p r o v i d e s a s f o l l o w s : S E C . 1 2 2 1 . C A P I T A L A S S E T D E F I N E D . F o r p u r p o s e s o f t h i s s u b t i t l e , t h e t e r m " c a p i t a l a s s e t " m e a n s p r o p e r t y h e l d b y t h e t a x p a y e r ( w h e t h e r o r n o t c o n n e c t e d w i t h h i s t r a d e o r b u s i n e s s ) , b u t d o e s n o t i n c l u d e - - ( 1 ) s t o c k i n t r a d e o f t h e t a x p a y e r o r o t h e r p r o p e r t y o f a k i n d w h i c h w o u l d p r o p e r l y b e i n c l u d e d i n t h e i n v e n t o r y o f t h e t a x p a y e r i f o n h a n d a t t h e c l o s e o f t h e t a x a b l e y e a r , o r p r o p e r t y h e l d b y t h e t a x p a y e r p r i m a r i l y f o r s a l e t o c u s t o m e r s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f h i s t r a d e o r b u s i n e s s ; ( 2 ) p r o p e r t y , u s e d i n h i s t r a d e o r b u s i n e s s , o f a c h a r a c t e r w h i c h i s s u b j e c t t o t h e a l l o w a n c e f o r d e p r e c i a t i o n p r o v i d e d i n s e c t i o n 1 6 7 , o r r e a l p r o p e r t y u s e d i n h i s t r a d e o r b u s i n e s s ; ( 3 ) a c o p y r i g h t , a l i t e r a r y , m u s i c a l , o r a r t i s t i c c o m p o s i t i o n , a l e t t e r o r m e m o r a n d u m , o r s i m i l a r p r o p e r t y , h e l d b y - - ( A ) a t a x p a y e r w h o s e p e r s o n a l e f f o r t s c r e a t e d s u c h p r o p e r t y , ( B ) i n t h e c a s e o f a l e t t e r , m e m o r a n d u m , o r s i m i l a r p r o p e r t y , a t a x p a y e r f o r w h o m s u c h p r o p e r t y w a s p r e p a r e d o r p r o d u c e d , o r ( C ) a t a x p a y e r i n w h o s e h a n d s t h e b a s i s o f s u c h p r o p e r t y i s d e t e r m i n e d , f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g g a i n f r o m a s a l e o r e x c h a n g e , i n w h o l e o r p a r t b y r e f e r e n c e t o t h e b a s i s o f s u c h p r o p e r t y i n t h e h a n d s o f a t a x p a y e r d e s c r i b e d i n s u b p a r a g r a p h ( A ) o r ( B ) ; ( 4 ) a c c o u n t s o r n o t e s r e c e i v a b l e a c q u i r e d i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f t r a d e o r b u s i n e s s f o r s e r v i c e s r e n d e r e d o r f r o m t h e s a l e o f p r o p e r t y d e s c r i b e d i n p a r a g r a p h ( 1 ) ; ( 5 ) a p u b l i c a t i o n o f t h e U n i t e d S t a t e s G o v e r n m e n t ( c o n t i n u e d . . . ) r e c e i v a b l e a c q u i r e d i n a t r a d e o r b u s i n e s s ; a n d ( 5 ) c e r t a i n g o v e r n m e n t a l p u b l i c a t i o n s ) . 1 - 1 5 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) ( i n c l u d i n g t h e C o n g r e s s i o n a l R e c o r d ) w h i c h i s r e c e i v e d f r o m t h e U n i t e d S t a t e s G o v e r n m e n t o r a n y a g e n c y t h e r e o f , o t h e r t h a n b y p u r c h a s e a t t h e p r i c e a t w h i c h i t i s o f f e r e d f o r s a l e t o t h e p u b l i c , a n d w h i c h i s h e l d b y - - ( A ) a t a x p a y e r w h o s o r e c e i v e d s u c h p u b l i c a t i o n , o r ( B ) a t a x p a y e r i n w h o s e h a n d s t h e b a s i s o f s u c h p u b l i c a t i o n i s d e t e r m i n e d , f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g g a i n f r o m a s a l e o r e x c h a n g e , i n w h o l e o r i n p a r t b y r e f e r e n c e t o t h e b a s i s o f s u c h p u b l i c a t i o n i n t h e h a n d s o f a t a x p a y e r d e s c r i b e d i n s u b p a r a g r a p h ( A ) . 2 T h e f a c t t h a t t h e w a t e r r i g h t s i n v o l v e d h e r e i n c o n s t i t u t e s u r f a c e w a t e r r i g h t s , r a t h e r t h a n i n s i t u w a t e r r i g h t s , m a y e x p l a i n w h y p e t i t i o n e r s d o n o t a r g u e t h a t t h e w a t e r r i g h t s q u a l i f y a s " r e a l p r o p e r t y " a n d t h e r e f o r e q u a l i f y f o r c a p i t a l g a i n t r e a t m e n t u n d e r s e c . 1 2 3 1 . N e i t h e r p a r t y h e r e i n s u g g e s t s t h a t a n y o f t h e a b o v e f i v e s t a t u t o r y e x c e p t i o n s a p p l i e s t o t h e w a t e r r i g h t s i n i s s u e . P e t i t i o n e r s , i n t h e i r b r i e f s , n o t e t h a t i f t h e w a t e r r i g h t s i n i s s u e w e r e t o b e t r e a t e d a s " r e a l p r o p e r t y " u s e d i n t h e t r a d e o r b u s i n e s s o f t h e p a r t n e r s h i p ' s f a r m i n g a c t i v i t y , a n d t h e r e f o r e a s e x c l u d e d f r o m c a p i t a l a s s e t t r e a t m e n t u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 , g a i n r e a l i z e d o n t h e s a l e o f t h e w a t e r r i g h t s w o u l d , i n a n y e v e n t , b e t r e a t e d a s c a p i t a l g a i n u n d e r s e c t i o n 1 2 3 1 . N e i t h e r p a r t y , h o w e v e r , p u r s u e s t h i s p o s s i b l e t r e a t m e n t o f t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s a s s e c t i o n 1 2 3 1 " r e a l p r o p e r t y " . T h u s , t h e o n l y q u e s t i o n b e f o r e u s i s w h e t h e r t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s c o n s t i t u t e " p r o p e r t y " a n d c a p i t a l a s s e t s u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 . 2 - 1 6 - T h e p o l i c y c o n s i d e r a t i o n s a n d r u l e o f c o n s t r u c t i o n c o n c e r n i n g w h a t c o n s t i t u t e s c a p i t a l a s s e t s h a v e b e e n e x p l a i n e d a s f o l l o w s : T h e p r e f e r e n t i a l t r e a t m e n t a f f o r d e d b y t h e c a p i t a l g a i n s p r o v i s i o n s , 2 6 U . S . C . A . s e c s . 1 2 0 1 - 1 2 0 2 , 1 2 2 1 - 1 2 2 3 , w a s d e s i g n e d " t o r e l i e v e t h e t a x p a y e r f r o m * * * e x c e s s i v e t a x b u r d e n s o n g a i n s r e s u l t i n g f r o m a c o n v e r s i o n o f c a p i t a l i n v e s t m e n t * * * . " B u r n e t v . H a r m e l , 2 8 7 U . S . 1 0 3 , 1 0 6 , 5 3 S . C t . 7 4 , 7 5 , 7 7 L . E d . 1 9 9 . I n C o m m i s s i o n e r o f I n t e r n a l R e v e n u e v . G i l l e t t e M o t o r T r a n s p o r t , I n c . , 3 6 4 U . S . 1 3 0 , 1 3 4 , 8 0 S . C t . 1 4 9 7 , 1 5 0 0 , 4 L . E d . 2 d 1 6 1 7 , t h e C o u r t h e l d t h a t i t w a s " t h e p u r p o s e o f C o n g r e s s t o a f f o r d c a p i t a l - g a i n s t r e a t m e n t o n l y i n s i t u a t i o n s t y p i c a l l y i n v o l v i n g t h e r e a l i z a t i o n o f a p p r e c i a t i o n i n v a l u e a c c r u e d o v e r a s u b s t a n t i a l p e r i o d o f t i m e , a n d t h u s t o a m e l i o r a t e t h e h a r d s h i p o f t a x a t i o n o f t h e e n t i r e g a i n i n o n e y e a r . " C o m m i s s i o n e r o f I n t e r n a l R e v e n u e v . P . G . L a k e , I n c . , s u p r a ; B u r n e t v . H a r m e l , s u p r a . * * * [ W i s e m a n v . H a l l i b u r t o n O i l W e l l C e m e n t i n g C o . , 3 0 1 F . 2 d 6 5 4 , 6 5 8 ( 1 0 t h C i r . 1 9 6 2 ) . ] S e e a l s o F r e e s e v . U n i t e d S t a t e s , 4 5 5 F . 2 d 1 1 4 6 , 1 1 5 0 ( 1 0 t h C i r . 1 9 7 2 ) ; E l l i o t t v . U n i t e d S t a t e s , 4 3 1 F . 2 d 1 1 4 9 , 1 1 5 5 ( 1 0 t h C i r . 1 9 7 0 ) . A s w e h a v e p r e v i o u s l y e x p l a i n e d , s e e F o y v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 5 0 , 6 5 - 7 0 ( 1 9 8 5 ) , n o s i n g l e d e f i n i t i v e e x p l a n a t i o n i s a v a i l a b l e o f w h a t t y p e s o f p r o p e r t y q u a l i f y a s c a p i t a l a s s e t s u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 . O v e r t h e y e a r s , c o u r t d e c i s i o n s h a v e r e c o g n i z e d l i m i t a t i o n s o n t h e t y p e s o f p r o p e r t y w h i c h q u a l i f y a s c a p i t a l a s s e t s u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 . I n C o r n P r o d s . R e f . C o . v . C o m m i s s i o n e r , 3 5 0 U . S . 4 6 , 5 1 ( 1 9 5 5 ) , a s s e t s t h a t w e r e a n i n t e g r a l p a r t o f a t a x p a y e r ' s b u s i n e s s w e r e h e l d n o t t o q u a l i f y a s c a p i t a l a s s e t s . I n t h a t - 1 7 - c a s e , t h e S u p r e m e C o u r t h e l d t h a t a l t h o u g h c o r n f u t u r e s c o n t r a c t s d i d n o t f a l l e x p r e s s l y w i t h i n t h e s t a t u t o r y e x c l u s i o n s , p r o f i t s r e c e i v e d f r o m t h e p u r c h a s e a n d s a l e o f f u t u r e s c o n t r a c t s e n t e r e d i n t o i n o r d e r t o a s s u r e a r e a s o n a b l y p r i c e d s u p p l y o f c o r n i n v e n t o r y f o r t h e t a x p a y e r ' s b u s i n e s s d i d n o t q u a l i f y f o r c a p i t a l g a i n t r e a t m e n t . T h e C o u r t o b s e r v e d t h a t " C o n g r e s s i n t e n d e d t h a t p r o f i t s a n d l o s s e s a r i s i n g f r o m t h e e v e r y d a y o p e r a t i o n o f a b u s i n e s s b e c o n s i d e r e d a s o r d i n a r y i n c o m e o r l o s s r a t h e r t h a n c a p i t a l g a i n o r l o s s . " I d . a t 5 2 . I n 1 9 8 8 , i n A r k a n s a s B e s t C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 5 U . S . 2 1 2 , 2 1 9 ( 1 9 8 8 ) , t h e S u p r e m e C o u r t c l a r i f i e d t h a t t h e C o r n P r o d s . j u d i c i a l e x c e p t i o n i s m o r e p r o p e r l y i n t e r p r e t e d a s i n v o l v i n g a n a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t o r y e x c e p t i o n f o r i n v e n t o r y u n d e r s e c t i o n 1 2 2 1 ( 1 ) . S e e a l s o F N M A v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 0 T . C . 5 4 1 , 5 7 3 ( 1 9 9 3 ) . A s e x p l a i n e d , r e s p o n d e n t d o e s n o t c o n t e n d t h a t p e t i t i o n e r s ' c o n t r a c t r i g h t s f a l l w i t h i n t h e i n v e n t o r y e x c e p t i o n t o c a p i t a l a s s e t t r e a t m e n t . A n o t h e r l i m i t a t i o n o n t h e t y p e s o f p r o p e r t y w h i c h q u a l i f y f o r t r e a t m e n t a s c a p i t a l a s s e t s w a s e x p l a i n e d b y t h e S u p r e m e C o u r t i n C o m m i s s i o n e r v . P . G . L a k e , I n c . , 3 5 6 U . S . 2 6 9 ( 1 9 5 8 ) . T h e r e u n d e r , a m e r e r i g h t t o r e c e i v e o r d i n a r y i n c o m e g e n e r a l l y w i l l n o t q u a l i f y a s a c a p i t a l a s s e t . T h e i s s u e i n C o m m i s s i o n e r v . P . G . L a k e , I n c . , s u p r a , w a s w h e t h e r a t r a n s f e r o f r o y a l t y r i g h t s a s s o c i a t e d w i t h t h e p r o d u c t i o n o f o i l c o n s t i t u t e d s a l e o f a c a p i t a l a s s e t . A f t e r t h e t r a n s f e r , t h e t a x p a y e r r e t a i n e d a r e v e r s i o n a r y i n t e r e s t i n t h e u n d e r l y i n g o i l a n d g a s l e a s e s , a n d - 1 8 - t h e p u r c h a s e r a c q u i r e d n o t h i n g m o r e t h a n a r i g h t t o r e c e i v e a p o r t i o n o f t h e r o y a l t i e s f o r a l i m i t e d t i m e . T h e S u p r e m e C o u r t n o t e d t h a t t h e a m o u n t r e c e i v e d f o r t h e t r a n s f e r w a s v i r t u a l l y e q u i v a l e n t t o t h e a m o u n t o f r o y a l t y i n c o m e t h a t o t h e r w i s e w o u l d h a v e b e e n r e c e i v e d . T h e S u p r e m e C o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e o n l y r i g h t t h e t a x p a y e r s o l d w a s t h e r i g h t t o r e c e i v e o r d i n a r y i n c o m e a n d h e l d t h a t t h e r o y a l t y r i g h t d i d n o t c o n s t i t u t e a c a p i t a l a s s e t . T h e S u p r e m e C o u r t n o t e d a s f o l l o w s : T h e s u b s t a n c e o f w h a t w a s a s s i g n e d w a s t h e r i g h t t o r e c e i v e f u t u r e i n c o m e . T h e s u b s t a n c e o f w h a t w a s r e c e i v e d w a s t h e p r e s e n t v a l u e o f i n c o m e w h i c h t h e r e c i p i e n t w o u l d o t h e r w i s e o b t a i n i n t h e f u t u r e . I n s h o r t , c o n s i d e r a t i o n w a s p a i d f o r t h e r i g h t t o r e c e i v e f u t u r e i n c o m e , n o t f o r a n i n c r e a s e i n t h e v a l u e o f t h e i n c o m e - p r o d u c i n g p r o p e r t y . [ I d . a t 2 6 6 . ] S u b s e q u e n t d e c i s i o n s h a v e a t t e m p t e d t o c l a r i f y t h e h o l d i n g o f t h e S u p r e m e C o u r t i n P . G . L a k e , I n c . W i t h r e s p e c t t o t h e b r o a d p r o p o s i t i o n t h a t a m o u n t s r e c e i v e d f o r t h e t r a n s f e r o f a r i g h t t o r e c e i v e f u t u r e i n c o m e w i l l n o t q u a l i f y f o r c a p i t a l g a i n t r e a t m e n t , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e F i f t h C i r c u i t i n U n i t e d S t a t e s v . D r e s s e r I n d u s . , I n c . , 3 2 4 F . 2 d 5 6 ( 5 t h C i r . 1 9 6 3 ) , e x p l a i n e d - - A s a l e g a l o r e c o n o m i c p o s i t i o n , t h i s c a n n o t b e s o . T h e o n l y c o m m e r c i a l v a l u e o f a n y p r o p e r t y i s t h e p r e s e n t w o r t h o f f u t u r e e a r n i n g s o r u s e f u l n e s s . I f t h e e x p e c t a t i o n o f e a r n i n g s o f s t o c k r i s e s , t h e m a r k e t v a l u e o f t h e s t o c k m a y r i s e ; a t l e a s t a p a r t o f t h i s i n c r e a s e i n p r i c e i s a t t r i b u t a b l e t o t h e e x p e c t a t i o n o f i n c r e a s e d i n c o m e . T h e v a l u e o f a v e n d i n g m a c h i n e , a s m e t a l a n d p l a s t i c , i s a l m o s t n i l ; i t s v a l u e a r i s e s f r o m t h e f a c t t h a t i t w i l l p r o d u c e i n c o m e . [ I d . a t 5 9 . ] - 1 9 - I n a p p l y i n g t h e P . G . L a k e , I n c . l i m i t a t i o n o n w h a t p r o p e r t y q u a l i f i e s a s a c a p i t a l a s s e t , c o u r t s g e n e r a l l y c o n s i d e r t h e e n t i r e e c o n o m i c s o f a t r a n s a c t i o n , a s s u g g e s t e d b y D r e s s e r I n d u s . , I n c . i n t h e a b o v e q u o t a t i o n , a n d e v a l u a t e a l l o f t h e r i g h t s o f t h e t a x p a y e r , a s w e l l a s a l l o f t h e r i s k s a n d o b l i g a t i o n s o f t h e t a x p a y e r a s s o c i a t e d w i t h o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y b e f o r e t h e t r a n s f e r . F o r e x a m p l e , i n a n a t t e m p t t o e x p l a i n P . G . L a k e , I n c . , w e s t a t e d i n G u g g e n h e i m v . C o m m i s s i o n e r , 4 6 T . C . 5 5 9 ( 1 9 6 6 ) - - T h e C o u r t i n L a k e w a s f a c e d w i t h t h e p r o b l e m w h e t h e r a t r a n s f e r o f p a r t o f a c a p i t a l a s s e t i s i t s e l f t h e t r a n s f e r o f a c a p i t a l a s s e t . T h a t p a r t w a s d e f i n e d a n d d e l i n e a t e d b y t h e t a x p a y e r i n s u c h a m a n n e r a s t o c o n s i s t e s s e n t i a l l y o f o n l y t h e r i g h t s t o i n c o m e . T h e t r a n s f e r e e a s s u m e d f e w o f t h e r i s k s i d e n t i f i e d w i t h t h e h o l d i n g o f a c a p i t a l a s s e t ; h e a s s u m e d o n l y a n o m i n a l r i s k o f h i s o i l p a y m e n t r i g h t d e c r e a s i n g i n v a l u e a n d n o n e o f t h e p o s s i b i l i t y o f t h e o i l p a y m e n t r i g h t i n c r e a s i n g i n v a l u e . O n t h e o t h e r h a n d , t h e t a x p a y e r , a f t e r t h e t r a n s f e r , r e t a i n e d e s s e n t i a l l y a l l o f t h e i n v e s t m e n t r i s k s i n v o l v e d i n h i s g r e a t e r i n t e r e s t t o t h e s a m e e x t e n t a s b e f o r e t h e t r a n s f e r . [ I d . a t 5 6 9 . ] T h e a b o v e s t a t e m e n t i m p l i e s t h a t w h e t h e r i n v e s t m e n t r i s k s a r e a s s o c i a t e d w i t h c o n t r a c t r i g h t s t r a n s f e r r e d i s a p a r t i c u l a r l y r e l e v a n t c o n s i d e r a t i o n i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e r i g h t s a r e t o b e t r e a t e d a s c a p i t a l a s s e t s . I n C o m m i s s i o n e r v . F e r r e r , 3 0 4 F . 2 d 1 2 5 , 1 3 0 ( 2 d C i r . 1 9 6 2 ) , r e v g . i n p a r t a n d r e m a n d i n g 3 5 T . C . 6 1 7 ( 1 9 6 1 ) , t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e S e c o n d C i r c u i t c o n c l u d e d , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t w h e r e a t a x p a y e r ' s " b u n d l e o f r i g h t s " r e f l e c t e d " s o m e t h i n g m o r e t h a n a n o p p o r t u n i t y , a f f o r d e d b y c o n t r a c t , t o o b t a i n - 2 0 - p e r i o d i c r e c e i p t s o f i n c o m e , " a n d w h e r e t h e y i n c l u d e d " e q u i t a b l e i n t e r e s t s " s i m i l a r t o t h o s e o f a n o w n e r o f p r o p e r t y , t h e y w e r e t o b e t r e a t e d a s c a p i t a l a s s e t s . T h e b a s i c p r o p o s i t i o n o f C o m m i s s i o n e r v . P . G . L a k e , I n c . , s u p r a a t 2 6 5 , i s s t i l l v i a b l e . W h e r e a t a x p a y e r m e r e l y " [ s u b s t i t u t e s ] t h e r i g h t t o r e c e i v e o r d i n a r y i n c o m e f r o m o n e s o u r c e f o r t h e r i g h t t o r e c e i v e o r d i n a r y i n c o m e f r o m a n o t h e r [ s o u r c e ] , " t h e r i g h t s t r a n s f e r r e d w i l l n o t b e c o n s i d e r e d a c a p i t a l a s s e t . U n i t e d S t a t e s v . D r e s s e r I n d u s . , I n c . , s u p r a a t 5 9 ; s e e a l s o A r k a n s a s B e s t C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 1 7 n . 5 . T o s u m m a r i z e , i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a t a x p a y e r ' s c o n t r a c t r i g h t s t h a t a r e t r a n s f e r r e d c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s , c o u r t s g e n e r a l l y c o n s i d e r a l l a s p e c t s o f t h e t a x p a y e r ' s b u n d l e o f r i g h t s a n d r e s p o n s i b i l i t i e s t h a t a r e t r a n s f e r r e d , s p e c i f i c a l l y i n c l u d i n g t h e f o l l o w i n g s i x f a c t o r s : ( 1 ) H o w t h e c o n t r a c t r i g h t s o r i g i n a t e d ; ( 2 ) H o w t h e c o n t r a c t r i g h t s w e r e a c q u i r e d ; ( 3 ) W h e t h e r t h e c o n t r a c t r i g h t s r e p r e s e n t e d a n e q u i t a b l e i n t e r e s t i n p r o p e r t y w h i c h i t s e l f c o n s t i t u t e d a c a p i t a l a s s e t ; ( 4 ) W h e t h e r t h e t r a n s f e r o f c o n t r a c t r i g h t s m e r e l y s u b s t i t u t e d t h e s o u r c e f r o m w h i c h t h e t a x p a y e r o t h e r w i s e w o u l d h a v e r e c e i v e d o r d i n a r y i n c o m e ; ( 5 ) W h e t h e r s i g n i f i c a n t i n v e s t m e n t r i s k s w e r e a s s o c i a t e d w i t h t h e c o n t r a c t r i g h t s a n d , i f s o , w h e t h e r t h e y w e r e i n c l u d e d i n t h e t r a n s f e r ; a n d - 2 1 - ( 6 ) W h e t h e r t h e c o n t r a c t r i g h t s p r i m a r i l y r e p r e s e n t e d c o m p e n s a t i o n f o r p e r s o n a l s e r v i c e s . [ F o y v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . a t 7 0 . ] B o t h p a r t i e s h e r e i n r e l y o n c e r t a i n S u p r e m e C o u r t c a s e s t h a t i n v o l v e g e n e r a l , n o n t a x i s s u e s r e g a r d i n g w a t e r r i g h t s . S e e N e v a d a v . U n i t e d S t a t e s , 4 6 3 U . S . 1 1 0 ( 1 9 8 3 ) ; I c k e s v . F o x , 3 0 0 U . S . 8 2 ( 1 9 3 7 ) . A t i s s u e i n N e v a d a w e r e r i g h t s o f l a n d o w n e r s t o w a t e r f r o m t h e T r u c k e e R i v e r i n N e v a d a . A t i s s u e i n I c k e s w e r e r i g h t s o f l a n d o w n e r s t o w a t e r f r o m t h e S u n n y s i d e U n i t o f t h e Y a k i m a P r o j e c t i n W a s h i n g t o n . T h e w a t e r r i g h t s i n b o t h c a s e s w e r e b a s e d o n t h e R e c l a m a t i o n A c t , c h . 1 0 9 3 , 3 2 S t a t . 3 8 8 ( 1 9 0 2 ) . I n N e v a d a v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 2 6 , t h e S u p r e m e C o u r t e x p l a i n e d t h a t " t h e b e n e f i c i a l i n t e r e s t i n t h e r i g h t s c o n f i r m e d t o t h e G o v e r n m e n t r e s i d e d i n t h e o w n e r s o f t h e l a n d w i t h i n t h e P r o j e c t t o w h i c h t h e s e w a t e r r i g h t s b e c a m e a p p u r t e n a n t u p o n t h e a p p l i c a t i o n o f P r o j e c t w a t e r t o t h e l a n d , " a n d t h a t " t h e l a w o f N e v a d a , i n c o m m o n w i t h m o s t o t h e r w e s t e r n S t a t e s , r e q u i r e s f o r t h e p e r f e c t i o n o f a w a t e r r i g h t f o r a g r i c u l t u r a l p u r p o s e s t h a t t h e w a t e r m u s t b e b e n e f i c i a l l y u s e d b y a c t u a l a p p l i c a t i o n o n t h e l a n d . " I n I c k e s v . F o x , s u p r a a t 9 4 - 9 5 , t h e S u p r e m e C o u r t s t a t e d : A l t h o u g h t h e g o v e r n m e n t d i v e r t e d , s t o r e d a n d d i s t r i b u t e d t h e w a t e r , t h e c o n t e n t i o n o f p e t i t i o n e r t h a t t h e r e b y o w n e r s h i p o f t h e w a t e r o r w a t e r - r i g h t s b e c a m e v e s t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s i s n o t w e l l f o u n d e d . A p p r o p r i a t i o n w a s m a d e n o t f o r t h e u s e o f t h e g o v e r n m e n t , b u t , u n d e r t h e R e c l a m a t i o n A c t , f o r t h e u s e o f t h e l a n d o w n e r s ; a n d b y t h e t e r m s o f t h e l a w a n d o f t h e c o n t r a c t a l r e a d y r e f e r r e d t o , t h e w a t e r - r i g h t s b e c a m e t h e p r o p e r t y o f t h e l a n d o w n e r s , w h o l l y d i s t i n c t - 2 2 - f r o m t h e p r o p e r t y r i g h t o f t h e g o v e r n m e n t i n t h e i r r i g a t i o n w o r k s . * * * A s s t a t e d , t h e w a t e r r i g h t s a n d a l l o c a t i o n s i n v o l v e d i n b o t h N e v a d a a n d I c k e s w e r e b a s e d o n t h e R e c l a m a t i o n A c t p a s s e d b y C o n g r e s s i n 1 9 0 2 . T h e r e u n d e r , i t w a s e x p r e s s l y p r o v i d e d t h a t " t h e r i g h t t o t h e u s e o f w a t e r a c q u i r e d u n d e r t h e p r o v i s i o n s o f t h i s A c t s h a l l b e a p p u r t e n a n t t o t h e l a n d i r r i g a t e d , a n d b e n e f i c i a l u s e s h a l l b e t h e b a s i s , t h e m e a s u r e , a n d t h e l i m i t o f t h e r i g h t . " C h . 1 0 9 3 , s e c . 8 , 3 2 S t a t . 3 9 0 . C o n s i s t e n t l y w i t h t h e a b o v e s t a t u t o r y l a n g u a g e , t h e u n d e r l y i n g c o n t r a c t s i n v o l v e d i n N e v a d a b e t w e e n t h e U . S . G o v e r n m e n t a n d t h e l a n d o w n e r s p r o v i d e d g e n e r a l l y " f o r a p e r m a n e n t w a t e r r i g h t f o r t h e i r r i g a t i o n o f a n d t o b e a p p u r t e n a n t t o a l l o f t h e i r r i g a b l e a r e a n o w o r h e r e a f t e r d e v e l o p e d u n d e r t h e [ N e w l a n d s R e c l a m a t i o n P r o j e c t ] " . N e v a d a v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a a t 1 2 7 n . 9 . S i m i l a r l y , t h e u n d e r l y i n g c o n t r a c t s i n v o l v e d i n I c k e s b e t w e e n t h e U . S . G o v e r n m e n t a n d t h e l a n d o w n e r s p r o v i d e d g e n e r a l l y t h a t t h e " r i g h t s s h a l l b e , a n d t h e r e a f t e r c o n t i n u e t o b e , f o r e v e r a p p u r t e n a n t t o d e s i g n a t e d l a n d s o w n e d b y s u c h s h a r e h o l d e r s . " I c k e s v . F o x , s u p r a a t 8 9 . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e a b o v e l a n g u a g e f r o m N e v a d a a n d I c k e s s u p p o r t s a c o n c l u s i o n t h a t t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s ' w a t e r r i g h t s u n d e r t h e S u b c o n t r a c t w e r e a p p u r t e n a n t t o t h e l a n d o w n e r s ' l a n d . R e s p o n d e n t r e l i e s o n t h e s a m e c a s e s a n d e m p h a s i z e s d i f f e r e n c e s i n t h e r e l e v a n t F e d e r a l l a w a n d t h e u n d e r l y i n g - 2 3 - c o n t r a c t s t h a t w e r e i n v o l v e d i n t h o s e c a s e s a n d i n t h e B o u l d e r C a n y o n P r o j e c t A c t t h a t i s i n v o l v e d i n t h e i n s t a n t c a s e . W e n o w a p p l y t h e l a w , a s s e t f o r t h a n d d i s c u s s e d a b o v e , t o t h e u n d i s p u t e d f a c t s o f t h i s c a s e . T h e p a r t i c i p a t i o n a n d r i g h t s o f t h e p a r t n e r s h i p i n w h i c h p e t i t i o n e r s i n v e s t e d i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r o r i g i n a t e d i n 1 9 8 3 o n l y a s a r e s u l t o f a n d i n d i r e c t p r o p o r t i o n t o t h e p a r t n e r s h i p ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d . T h e 1 9 8 3 a l l o c a t i o n o f w a t e r r i g h t s t o H I D u n d e r t h e S u b c o n t r a c t a n d t h r o u g h H I D t o t h e p a r t n e r s h i p u n d e r A r i z o n a l a w w a s d i r e c t l y l i n k e d t o a n d d e p e n d e n t u p o n t h e p a r t n e r s h i p ' s o w n e r s h i p o f t h e l a n d a n d o n i r r i g a t i o n o f t h e l a n d i n p r i o r y e a r s . A r i z . R e v . S t a t . A n n . s e c . 4 8 - 2 9 9 0 , r e l a t i n g t o w a t e r r i g h t s a n d i r r i g a t i o n d i s t r i c t s , a n d u n d e r w h i c h t h e p a r t n e r s h i p i n 1 9 8 3 r e c e i v e d i t s C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s , p r o v i d e s i n p a r t a s f o l l o w s : " S u b j e c t t o t h e l a w o f p r i o r i t y , a l l w a t e r o f t h e d i s t r i c t a v a i l a b l e f o r d i s t r i b u t i o n s h a l l b e a p p o r t i o n e d t o t h e l a n d s t h e r e o f p r o r a t a " . T h e w a t e r r i g h t s o f t h e p a r t n e r s h i p w e r e l i n k e d t o t h e p a r t n e r s h i p ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e l a n d , t o i t s f a r m i n g o p e r a t i o n s a n d a c t i v i t i e s o n t h e l a n d , a n d t o i t s c a p i t a l i n v e s t m e n t i n t h e l a n d . T h e w a t e r r i g h t s , a n d p a r t i c u l a r l y t h e d e c i s i o n i n 1 9 9 2 t o r e l i n q u i s h t h e w a t e r r i g h t s , a f f e c t e d t h e p a r t n e r s h i p ' s f a r m i n g a c t i v i t y a n d t h e i n v e s t m e n t r i s k s a s s o c i a t e d w i t h t h a t f a r m i n g a c t i v i t y - - e s p e c i a l l y t h e f i n a n c i a l r i s k s a s s o c i a t e d w i t h p u r c h a s i n g w a t e r o n t h e o p e n m a r k e t . - 2 4 - F r o m 1 9 8 3 t h r o u g h 1 9 9 2 , u s e o f t h e w a t e r r i g h t s d i d n o t p r o d u c e f o r t h e p a r t n e r s h i p , i n a n y d i r e c t o r i m m e d i a t e s e n s e , o r d i n a r y i n c o m e . R a t h e r , u s i n g w a t e r r e c e i v e d , l a n d w a s p l a n t e d , f e r t i l i z e d , a n d i r r i g a t e d . C r o p s g r e w . E v e n t u a l l y , c r o p s w e r e h a r v e s t e d , t r a n s p o r t e d , a n d s o l d . T h e w a t e r r i g h t s a t i s s u e s i m p l y r e p r e s e n t o n e c o m p o n e n t o f t h e p a r t n e r s h i p ' s i n v e s t m e n t i n a n d o p e r a t i o n o f i t s f a r m i n g a c t i v i t y . C e r t a i n l y , t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 9 3 u p o n r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s d i d n o t r e p r e s e n t m e r e l y a s u b s t i t u t e f o r o r d i n a r y i n c o m e t h e p a r t n e r s h i p o t h e r w i s e w o u l d h a v e r e c e i v e d . R a t h e r , i t r e p r e s e n t e d p a y m e n t s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n e x c h a n g e f o r m a k i n g a s h i f t i n o n e s i g n i f i c a n t a s p e c t o f i t s f a r m i n g a c t i v i t y ; i . e . , a s h i f t i n t h e s o u r c e o f i t s i r r i g a t i o n w a t e r f r o m t h e C o l o r a d o R i v e r a t f i x e d p r i c e s t o t h e m a r k e t p l a c e a t m a r k e t p r i c e s . T h e a b o v e u n d i s p u t e d f a c t s s u r r o u n d i n g t h e o r i g i n a t i o n , a l l o c a t i o n , a n d u s e o f t h e w a t e r r i g h t s s u p p o r t t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s s h o u l d b e t r e a t e d a s c a p i t a l a s s e t s . W e s o h o l d . I n s p i t e o f d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e l a n g u a g e o f t h e R e c l a m a t i o n A c t , i n v o l v e d i n N e v a d a v . U n i t e d S t a t e s , s u p r a , a n d I c k e s v . F o x , s u p r a , a n d t h e l a n g u a g e o f t h e B o u l d e r C a n y o n P r o j e c t A c t , i n v o l v e d i n t h e i n s t a n t c a s e , w e a g r e e g e n e r a l l y w i t h p e t i t i o n e r s t h a t s u c h d i f f e r e n c e s i n t h e u n d e r l y i n g s t a t u t o r y l a n g u a g e a n d i n t h e a b o v e n o n t a x o p i n i o n s o f t h e S u p r e m e C o u r t d o n o t s u p p o r t a c o n c l u s i o n t h a t t h e w a t e r r i g h t s - 2 5 - i n v o l v e d h e r e i n d o n o t c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s o f t h e p a r t n e r s h i p . T o t h e c o n t r a r y , a s w e r e a d t h e a b o v e a u t h o r i t y , w e b e l i e v e t h e y s u p p o r t t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e w a t e r r i g h t s a l l o c a t e d t o t h e p a r t n e r s h i p f o r u s e i n i t s f a r m i n g a c t i v i t y , c o n s t i t u t e c o n t r a c t u a l r i g h t s t h a t a r e t o b e r e g a r d e d a s i n t e g r a l t o t h e p a r t n e r s h i p ' s f a r m i n g a c t i v i t y ( w h e t h e r t e c h n i c a l l y a p p u r t e n a n t t o t h e l a n d o r n o t ) a n d a s c a p i t a l a s s e t s o f t h e p a r t n e r s h i p . R e s p o n d e n t a c k n o w l e d g e s t h a t t h e w a t e r r i g h t s o f H I D c o n s t i t u t e c a p i t a l a s s e t s . F o r p u r p o s e s o f a n a l y z i n g t h e c a p i t a l a s s e t c h a r a c t e r o f t h e w a t e r r i g h t s , w e p e r c e i v e l i t t l e d i f f e r e n c e b e t w e e n H I D ' s r i g h t s i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r a n d t h e a l l o c a t i o n s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d t h r o u g h t h e H I D i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r . W e n o t e , i n p a r t i c u l a r , A r i z . R e v . S t a t . A n n . s e c . 4 8 - 2 9 9 0 , u n d e r w h i c h w a t e r d i s t r i c t s m u s t d i s t r i b u t e a l l w a t e r a v a i l a b l e f o r d i s t r i b u t i o n " t o t h e l a n d s t h e r e o f p r o r a t a " , a n d A r i z . R e v . S t a t . A n n . s e c . 4 8 - 2 9 0 2 ( W e s t 1 9 9 7 ) , u n d e r w h i c h w a t e r d i s t r i c t s a r e n o t a l l o w e d t o d i v e r t a l l o c a t e d w a t e r f r o m l a n d o w n e r s h a v i n g a p r i o r r i g h t t o s u c h w a t e r t o o t h e r p u r p o s e s w i t h o u t f i r s t c o m p e n s a t i n g t h e l a n d o w n e r s . L a s t l y , w e n o t e t h a t r e s p o n d e n t ' s r u l i n g s o f t e n t r e a t a s c a p i t a l a s s e t s a l l o c a t i o n s o r r i g h t s t h a t t a x p a y e r s r e c e i v e f r o m g o v e r n m e n t a l a g e n c i e s . S e e R e v . R u l . 6 6 - 5 8 , 1 9 6 6 - 1 C . B . 1 8 6 ( c o t t o n a c r e a g e a l l o t m e n t s t r e a t e d a s c a p i t a l a s s e t s ) ; R e v . R u l . 7 0 - 6 4 4 , 1 9 7 0 - 2 C . B . 1 6 7 ( m i l k a l l o c a t i o n r i g h t s t r e a t e d a s c a p i t a l a s s e t s ) ; s e e a l s o M a d e r a I r r i g a t i o n D i s t . v . H a n c o c k , 9 8 5 - 2 6 - F . 2 d 1 3 9 7 , 1 4 0 1 ( 9 t h C i r . 1 9 9 3 ) ( t h e p a r t i e s a n d t h e C o u r t o f A p p e a l s f o r t h e N i n t h C i r c u i t t r e a t e d w a t e r r i g h t s a s p r o p e r t y r i g h t s p r o t e c t e d b y t h e F i f t h A m e n d m e n t ) ; F i r s t V i c t o r i a N a t l . B a n k v . U n i t e d S t a t e s , 6 2 0 F . 2 d 1 0 9 6 , 1 1 0 6 - 1 1 0 7 ( 5 t h C i r . 1 9 8 0 ) ( r i c e p r o d u c t i o n h i s t o r i e s a n d r i g h t s t o r e c e i v e a l l o t m e n t s o f r i c e , i f a n d w h e n i s s u e d , w e r e t r e a t e d a s p r o p e r t y r i g h t s i n c l u d a b l e i n a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e ) . O n t h i s i s s u e , w e g r a n t p e t i t i o n e r s ' m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t , a n d w e d e n y r e s p o n d e n t ' s m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t . S a l e o r E x c h a n g e I f p e t i t i o n e r s ' w a t e r r i g h t s i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r a r e t o b e t r e a t e d a s c a p i t a l a s s e t s , p e t i t i o n e r s a n d r e s p o n d e n t c r o s s - m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e o f w h e t h e r , f o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s b y t h e p a r t n e r s h i p a n d r e c e i p t o f $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 b y t h e p a r t n e r s h i p c o n s t i t u t e d a s a l e o r e x c h a n g e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 w a s t r a n s f e r r e d t o t h e p a r t n e r s h i p e i t h e r f o r t h e p a r t n e r s h i p ' s c o m m i t m e n t t o i n d e m n i f y H I D f o r u n e x p e c t e d f u t u r e l i a b i l i t i e s t h a t m i g h t a r i s e o r a s a m e r e w i n d f a l l d i s t r i b u t i o n t o t h e p a r t n e r s h i p o f H I D s u r p l u s f u n d s . T h e u n d i s p u t e d e v i d e n c e e s t a b l i s h e s t h a t t h e f o r m a n d s u b s t a n c e o f t h e t r a n s f e r s o f f u n d s t h a t o c c u r r e d a t b o t h l e v e l s ( f r o m C A P t o H I D a n d f r o m H I D t o t h e p a r t n e r s h i p ) w e r e b a s e d o n a n d o c c u r r e d a s a r e s u l t o f t h e p a r t n e r s h i p ' s r e l i n q u i s h m e n t o r - 2 7 - e x c h a n g e o f r i g h t s t o C o l o r a d o R i v e r w a t e r . R e s p o n d e n t ' s c o n t e n t i o n t h a t t h e t r a n s f e r o f f u n d s f r o m H I D t o t h e p a r t n e r s h i p d i d n o t c o n s t i t u t e a s a l e o r e x c h a n g e b u t w a s b a s e d o n s o m e i n d e m n i f i c a t i o n c o m m i t m e n t o r w i n d f a l l d i s t r i b u t i o n o f s u r p l u s f u n d s i g n o r e s t h e s u b s t a n c e o f t h e t r a n s a c t i o n b y w h i c h t h e p a r t n e r s h i p r e l i n q u i s h e d i t s w a t e r r i g h t s i n r e t u r n f o r t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 . T h e m e r e r e f e r e n c e i n t h e 1 9 9 3 D i s t r i b u t i o n A g r e e m e n t t o a b o i l e r p l a t e a n d r o u t i n e i n d e m n i f i c a t i o n c o m m i t m e n t a n d t o t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e l a n d o w n e r s m i g h t b e r e q u i r e d t o r e t u r n t o H I D s o m e p o r t i o n o f t h e f u n d s r e c e i v e d d o e s n o t c o n t r o l t h e t r e a t m e n t o f t h e t r a n s a c t i o n . T h e f u n d s w e r e l a b e l e d " r e l i n q u i s h m e n t f u n d s " , a n d t h a t i s w h a t t h e f u n d s c o n s t i t u t e d . T h e f u n d s w e r e r e c e i v e d i n e x c h a n g e f o r r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s . T h e y w e r e n o t l a b e l e d a n d t h e y d i d n o t c o n s t i t u t e i n d e m n i f i c a t i o n f u n d s , s u r p l u s f u n d s , o r w i n d f a l l f u n d s . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t H I D w a s n o t r e q u i r e d t o d i s t r i b u t e a n y o f t h e f u n d s t o t h e p a r t n e r s h i p . A s s u m i n g a r g u e n d o t h a t r e s p o n d e n t i s c o r r e c t , t h e s i g n i f i c a n t f a c t s a r e t h a t H I D d i d d i s t r i b u t e t h o s e f u n d s t o t h e p a r t n e r s h i p a n d t h a t H I D d i d s o o n l y i n e x c h a n g e f o r r e l i n q u i s h m e n t o f t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s . R e s p o n d e n t n o t e s t h a t t h e p a r t n e r s h i p a n d o t h e r H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d o w n e r s w e r e n o t n a m e d p a r t i e s t o t h e M a s t e r A g r e e m e n t , t h a t u n d e r t h e M a s t e r A g r e e m e n t n o t h i r d - p a r t y b e n e f i c i a r i e s w e r e - 2 8 - 3 W e n o t e t h a t n e i t h e r p a r t y r e l i e s o n c o u r t o p i n i o n s i n v o l v i n g s o - c a l l e d v a n i s h i n g o r d i s a p p e a r i n g a s s e t s . S e e , e . g . , N a h e y v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 1 T . C . 2 5 6 ( 1 9 9 8 ) ; T o w e r s v . C o m m i s s i o n e r , 2 4 T . C . 1 9 9 ( 1 9 5 5 ) , a f f d . 2 4 7 F . 2 d 2 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 5 7 ) ; H u d s o n v . C o m m i s s i o n e r , 2 0 T . C . 7 3 4 ( 1 9 5 3 ) , a f f d . p e r c u r i a m s u b n o m . O g i l v i e v . C o m m i s s i o n e r , 2 1 6 F . 2 d 7 4 8 ( 6 t h C i r . 1 9 5 4 ) . B e c a u s e t h e w a t e r r i g h t s t h a t H I D a n d t h e p a r t n e r s h i p r e l i n q u i s h e d t o t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t r e v e r t e d t o t h e I n t e r i o r D e p a r t m e n t , s u r v i v e d , a n d w e r e r e a l l o c a t e d t o o t h e r u s e r s , t h o s e o p i n i o n s w o u l d a p p e a r i n a p p l i c a b l e t o t h e i n s t a n t c o n t r o v e r s y . p r o v i d e d f o r , a n d t h a t u n d e r t h e D i s t r i b u t i o n A g r e e m e n t i t w a s n o t e x p r e s s l y p r o v i d e d t h a t r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s o c c u r r e d " i n e x c h a n g e " f o r t h e f u n d s d i s t r i b u t e d . R e s p o n d e n t ' s a r g u m e n t s a r e w i t h o u t m e r i t . T h e t r a n s a c t i o n b e f o r e u s c o n s t i t u t e s a s a l e o r e x c h a n g e b y t h e p a r t n e r s h i p o f w a t e r r i g h t s f o r t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 r e c e i v e d b y t h e p a r t n e r s h i p . 3 W e g r a n t p e t i t i o n e r s ' m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e . A l l o c a t i o n o f P a r t n e r s h i p ' s T a x B a s i s i n L a n d t o $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 P a r t n e r s h i p R e c e i v e d f o r W a t e r R i g h t s I f t h e a b o v e i s s u e s a r e r e s o l v e d i n f a v o r o f p e t i t i o n e r s , a s t h e y a r e , p e t i t i o n e r s a n d r e s p o n d e n t c r o s s - m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e a s t o w h e t h e r a n y p o r t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s $ 6 7 5 , 0 0 0 t a x b a s i s i n i t s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d i s a l l o c a b l e t o t h e w a t e r r i g h t s a n d s h o u l d b e a v a i l a b l e t o o f f s e t t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 9 3 u p o n r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s . P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t u n d e r t h e 1 9 8 3 S u b c o n t r a c t a n d u n d e r A r i z o n a S t a t e l a w , t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s c o n s t i t u t e d p a r t o f t h e b u n d l e o f r i g h t s r e p r e s e n t e d b y l a n d - 2 9 - o w n e r s h i p t h a t t h e p a r t n e r s h i p h e l d , t h a t t h e w a t e r r i g h t s c o u l d b e n e i t h e r b o u g h t n o r s o l d s e p a r a t e l y b y t h e p a r t n e r s h i p , a n d t h e r e f o r e t h a t t h e p a r t n e r s h i p ' s $ 6 7 5 , 0 0 0 c o s t o f p u r c h a s i n g t h e l a n d i n 1 9 7 6 s h o u l d b e a p p l i e d a g a i n s t t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 9 3 o n r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s . B e c a u s e t h e w a t e r r i g h t s w e r e r e c e i v e d a n d s o l d b y t h e p a r t n e r s h i p s e p a r a t e l y f r o m t h e l a n d , r e s p o n d e n t a r g u e s t h a t n o a l l o c a t i o n s h o u l d b e a l l o w e d o f t h e p a r t n e r s h i p ' s l a n d c o s t s t o t h e f u n d s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d f o r t h e w a t e r r i g h t s . F o r F e d e r a l i n c o m e t a x p u r p o s e s , t h e g e n e r a l r u l e p r o v i d e s t h a t t a x p a y e r s r e c o v e r t a x f r e e t h e i r c o s t o r t a x b a s i s f o r p r o p e r t y o n w h i c h g a i n i s t o b e c o m p u t e d . S e e s e c . 1 0 0 1 ( a ) . S e c t i o n 1 0 1 6 ( a ) ( 1 ) p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t t h a t - - a d j u s t m e n t * * * [ t o b a s i s s h a l l b e m a d e ] ( 1 ) f o r e x p e n d i t u r e s , r e c e i p t s , l o s s e s , o r o t h e r i t e m s , p r o p e r l y c h a r g e a b l e t o c a p i t a l a c c o u n t * * * P e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t u n d e r s e c t i o n 1 0 1 6 , w h e r e p r o p e r t y t h a t i s s o l d d o e s n o t h a v e a s e p a r a t e , i d e n t i f i a b l e c o s t o r t a x b a s i s a n d w h e r e t h e p r o p e r t y s o l d i s s u f f i c i e n t l y i n t e g r a t e d w i t h o r a p p u r t e n a n t t o r e l a t e d p r o p e r t y , t h e t a x p a y e r ' s t o t a l c o s t f o r t h e r e l a t e d p r o p e r t y s h o u l d b e c h a r g e d t o t h e t r a n s a c t i o n a n d o n l y a f t e r t h e t a x p a y e r ' s t o t a l c o s t f o r t h e r e l a t e d p r o p e r t y i s r e c o v e r e d s h o u l d t h e t a x p a y e r b e r e q u i r e d t o r e c o g n i z e a n y t a x a b l e c a p i t a l g a i n o n t h e p r o p e r t y s o l d . - 3 0 - M o r e s p e c i f i c a l l y w i t h r e g a r d t o t h e f a c t s o f t h i s c a s e , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t i n 1 9 7 6 w h e n t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d i t s i n t e r e s t i n H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d , t h e p a r t n e r s h i p s i m u l t a n e o u s l y a c q u i r e d a n e x p e c t a t i o n o f f u t u r e w a t e r r i g h t s a n d t h a t t h e w a t e r r i g h t s t h a t w e r e a c q u i r e d b y t h e p a r t n e r s h i p i n 1 9 8 3 s h o u l d b e r e g a r d e d a s s u f f i c i e n t l y r e l a t e d t o o r a p p u r t e n a n t t o t h e l a n d t o j u s t i f y a l l o c a t i n g t h e p a r t n e r s h i p ' s 1 9 7 6 $ 6 7 5 , 0 0 0 c o s t o f p u r c h a s i n g t h e l a n d t o t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 9 3 u p o n r e l i n q u i s h m e n t o f t h e w a t e r r i g h t s . T h e f a c t s r e l e v a n t t o t h i s i s s u e a r e c l e a r , a n d o n t h i s i s s u e , n e i t h e r p a r t y s u g g e s t s a n y m a t e r i a l f a c t s i n d i s p u t e . I n 1 9 7 6 , w h e n i t a c q u i r e d i t s i n t e r e s t i n H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d , a n d t h e r e a f t e r u n t i l 1 9 8 3 , t h e p a r t n e r s h i p d i d n o t h a v e v e s t e d p r o p e r t y r i g h t s i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r . I n 1 9 8 3 , t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d , a n d i n 1 9 9 2 , t h e p a r t n e r s h i p r e l i n q u i s h e d , C o l o r a d o R i v e r w a t e r r i g h t s s e p a r a t e l y f r o m a n y a c q u i s i t i o n o r s a l e o f i t s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e l a n d . B e f o r e 1 9 8 3 , t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d t h e l a n d w i t h o u t a n y v e s t e d i n t e r e s t i n C o l o r a d o R i v e r w a t e r . A f t e r 1 9 9 2 ( a f t e r i t s w a t e r r i g h t s h a d b e e n r e l i n q u i s h e d ) , t h e p a r t n e r s h i p o w n e d t h e s a m e i n t e r e s t i n t h e s a m e l a n d i t a c q u i r e d i n 1 9 7 6 . O n t h e s e f a c t s , n o p o r t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s o r i g i n a l l a n d a c q u i s i t i o n c o s t o r t a x b a s i s i n t h e H a r q u a h a l a V a l l e y l a n d i s p r o p e r l y a l l o c a b l e t o t h e w a t e r r i g h t s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 8 3 a n d s o l d o r r e l i n q u i s h e d i n 1 9 9 2 . - 3 1 - P e t i t i o n e r s a n d r e s p o n d e n t r e l y o n v a r i o u s c a s e s , A r i z o n a l a w , a n d o t h e r a u t h o r i t y . I n I n a j a L a n d C o . v . C o m m i s s i o n e r , 9 T . C . 7 2 7 , 7 3 6 ( 1 9 4 7 ) , b e c a u s e i t w a s i m p o s s i b l e t o a l l o c a t e w i t h r e a s o n a b l e a c c u r a c y a s e p a r a t e c o s t t o e a s e m e n t s t h e t a x p a y e r s o l d , t h e C o u r t a l l o c a t e d t h e t a x p a y e r ' s c o s t o f u n d e r l y i n g l a n d t o f u n d s r e c e i v e d o n s a l e o f t h e e a s e m e n t s . T h e t a x p a y e r i n I n a j a , h o w e v e r , i n 1 9 2 8 h a d p u r c h a s e d t h e l a n d n o t j u s t w i t h a n e x p e c t a t i o n b u t w i t h a l e g a l r i g h t n o t t o h a v e t h e l a n d f l o o d e d f r o m u n e x p e c t e d u p s t r e a m w a t e r s o u r c e s . I n s u b s e q u e n t y e a r s , i n c o n n e c t i o n w i t h c o n s t r u c t i o n o f a t u n n e l , t h e t a x p a y e r ' s l a n d l o c a t e d d o w n s t r e a m f r o m t h e t u n n e l w a s f l o o d e d , a n d t h e r e s p o n s i b l e g o v e r n m e n t a g e n c y p a i d t h e t a x p a y e r a l u m p s u m f o r t h e e a s e m e n t t o f l o o d t h e t a x p a y e r ' s l a n d . I n T r u n k v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 T . C . 1 1 2 7 , 1 1 3 9 ( 1 9 5 9 ) , p a y m e n t s r e c e i v e d f o r r e l i n q u i s h m e n t o f a r i g h t t o a p o s s i b l e c o n d e m n a t i o n a w a r d w e r e t r e a t e d a s r e c e i v e d i n e x c h a n g e f o r a c a p i t a l a s s e t . W e a l s o h e l d t h a t b e c a u s e i t w a s i m p o s s i b l e o r i m p r a c t i c a b l e t o a s c e r t a i n t h e t a x p a y e r ' s s p e c i f i c c o s t b a s i s f o r t h e r i g h t t h a t w a s r e l i n q u i s h e d , w h i c h w a s d e r i v e d f r o m t h e t a x p a y e r ' s r i g h t o f o w n e r s h i p i n t h e e n t i r e p r o p e r t y , t h e p a y m e n t s r e c e i v e d w e r e t o b e o f f s e t b y t h e t a x p a y e r ' s c o s t b a s i s i n t h e e n t i r e p r o p e r t y . I n t h e i n s t a n t c a s e , h o w e v e r , t h e p a r t n e r s h i p ' s o w n e r s h i p o f t h e l a n d w a s n o t a c q u i r e d w i t h a n y v e s t e d r i g h t t o C o l o r a d o R i v e r w a t e r . T r u n k i s d i s t i n g u i s h a b l e . - 3 2 - T h e p a r t i e s r e f e r t o R e v . R u l . 6 6 - 5 8 , 1 9 6 6 - 1 C . B . a t 1 8 7 , i n w h i c h t h e t a x t r e a t m e n t o f t h e s a l e o f c o t t o n a c r e a g e a l l o t m e n t s w a s a d d r e s s e d . I n t h e r u l i n g , i t i s s t a t e d t h a t - - W h e r e a t a x p a y e r h a s a c q u i r e d * * * [ a c o t t o n ] a l l o t m e n t a l o n g w i t h t h e l a n d t o w h i c h i t r e l a t e s , a s a u n i t , t h e c o s t o r o t h e r b a s i s o f t h e e n t i r e u n i t s h o u l d b e a l l o c a t e d b e t w e e n t h e l a n d a n d t h e a l l o t m e n t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e r e l a t i v e f a i r m a r k e t v a l u e s o f s u c h p r o p e r t i e s o n t h e d a t e o f a c q u i s i t i o n . * * * T h e r u l i n g , h o w e v e r , a l s o e x p l a i n s - - O f c o u r s e , n o p o r t i o n o f t h e b a s i s o f l a n d , a c q u i r e d p r i o r t o t h e i s s u a n c e o f t h e c o t t o n a l l o t m e n t , c a n b e a l l o c a t e d t o s u c h a l l o t m e n t . O u r d i s c u s s i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s i n t h e c o n t e x t o f t h e a b o v e c a p i t a l a s s e t i s s u e ( n a m e l y , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h a t w a t e r r i g h t s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d i n 1 9 8 3 r e l a t e d t o a n d w e r e d e p e n d e n t u p o n t h e l a n d t h e p a r t n e r s h i p a c q u i r e d i n 1 9 7 6 ) i s n o t i n c o n s i s t e n t w i t h o u r a n a l y s i s a n d h o l d i n g o n t h e i n s t a n t i s s u e t h a t t h e w a t e r r i g h t s w e r e s u f f i c i e n t l y d i s t i n c t a n d s e p a r a t e f r o m t h e p a r t n e r s h i p ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e l a n d t o p r e c l u d e a n y a l l o c a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s c o s t o r t a x b a s i s i n t h e l a n d t o t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s . T h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s w e r e r e l a t e d t o a n d d e p e n d e n t u p o n t h e p a r t n e r s h i p ' s l a n d o w n e r s h i p , a n d t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r r i g h t s c o n s t i t u t e d c a p i t a l a s s e t s o f t h e p a r t n e r s h i p . A t t h e s a m e t i m e , h o w e v e r , a s d i s c u s s e d , t h e p a r t n e r s h i p ' s w a t e r - 3 3 - r i g h t s w e r e r e c e i v e d i n 1 9 8 3 , y e a r s a f t e r t h e l a n d w a s a c q u i r e d i n 1 9 7 6 , a n d i n a s e p a r a t e t r a n s a c t i o n . T h e p a r t n e r s h i p t h e n , i n 1 9 9 2 , s o l d t h e w a t e r r i g h t s s e p a r a t e l y f r o m t h e l a n d a n d r e t a i n e d t h e s a m e l a n d i t h a d a c q u i r e d i n 1 9 7 6 . I m p o s s i b i l i t y o f A l l o c a t i o n o f P o r t i o n o f T a x B a s i s i n L a n d I f t h e a b o v e i s s u e s a r e r e s o l v e d i n f a v o r o f p e t i t i o n e r s , p e t i t i o n e r s m o v e f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e a s t o w h e t h e r , o n t h e f a c t s o f t h i s c a s e , i t w o u l d b e i m p o s s i b l e t o a l l o c a t e a s p e c i f i c p o r t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s t o t a l c o s t o r t a x b a s i s i n i t s l a n d t o t h e f u n d s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d f o r t h e w a t e r r i g h t s . B e c a u s e o f t h e a l l e g e d i m p o s s i b i l i t y o f a l l o c a t i n g a n y s p e c i f i c p o r t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s l a n d c o s t t o t h e w a t e r r i g h t s , p e t i t i o n e r s , a s a m a t t e r o f s u m m a r y j u d g m e n t , w o u l d a l l o c a t e t h e p a r t n e r s h i p ' s t o t a l $ 6 7 5 , 0 0 0 t a x b a s i s i n t h e l a n d t o t h e $ 1 , 0 8 8 , 1 3 2 t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d f o r t h e w a t e r r i g h t s . I f w e a d d r e s s t h i s i s s u e , r e s p o n d e n t o b j e c t s t o p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e g r o u n d t h a t m a t e r i a l f a c t s r e m a i n i n d i s p u t e a s t o w h a t a n a p p r o p r i a t e a l l o c a t i o n w o u l d b e o f t h e p a r t n e r s h i p ' s t a x b a s i s i n t h e l a n d t o t h e f u n d s t h e p a r t n e r s h i p r e c e i v e d f o r t h e w a t e r r i g h t s . - 3 4 - I n l i g h t o f o u r c o n c l u s i o n a n d h o l d i n g i n r e s p o n d e n t ' s f a v o r o n t h e p r i o r i s s u e ( v i z , t h a t n o a l l o c a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s c o s t a n d b a s i s i n t h e l a n d i s t o b e a l l o c a t e d t o t h e w a t e r r i g h t s ) , w e n e e d n o t a d d r e s s t h i s i s s u e . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , A n a p p r o p r i a t e o r d e r w i l l b e i s s u e d .