TAX COURT OPINION

Case: Evelynn S. Stilz
Docket Number: 16778-98
Judge: Ruwe
Opinion Type: memo
Filed: 07/28/1999
Pages: 5

T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 2 4 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E V E L Y N N S . S T I L Z , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 6 7 7 8 - 9 8 . F i l e d J u l y 2 8 , 1 9 9 9 . E v e l y n n S . S t i l z , p r o s e . L i n s e y D . S t e l l w a g e n , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N R U W E , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h e f o l l o w i n g d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x e s : 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 $ 1 9 , 4 7 7 $ 4 , 1 0 6 $ 3 , 7 4 6 $ 3 , 8 3 6 $ 3 , 8 1 4 $ 3 , 7 6 1 - 2 - 1 U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , a l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o ( c o n t i n u e d . . . ) A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e r e m a i n i n g i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r ' s g a i n f r o m t h e s a l e o f h e r r e s i d e n c e i n 1 9 9 1 m u s t b e i n c l u d e d i n h e r t a x a b l e i n c o m e f o r t h a t y e a r . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . P e t i t i o n e r r e s i d e d i n L e x i n g t o n , K e n t u c k y , w h e n t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . P e t i t i o n e r w a s d i v o r c e d i n F e b r u a r y 1 9 8 6 . B e f o r e t h e d i v o r c e , p e t i t i o n e r a n d h e r h u s b a n d w e r e j o i n t o w n e r s o f a h o u s e l o c a t e d a t 5 0 0 C l i n t o n R o a d , L e x i n g t o n , K e n t u c k y ( t h e h o u s e ) . P u r s u a n t t o t h e d i v o r c e d e c r e e a n d p r o p e r t y a g r e e m e n t , p e t i t i o n e r ' s e x - h u s b a n d w a s r e q u i r e d t o c o n v e y h i s i n t e r e s t i n t h e h o u s e t o p e t i t i o n e r . P e t i t i o n e r t i m e l y f i l e d a 1 9 9 1 F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n . T h e 1 9 9 1 r e t u r n i n c l u d e s F o r m 2 1 1 9 , S a l e o f Y o u r H o m e , w h i c h d i s c l o s e s t h a t p e t i t i o n e r s o l d t h e h o u s e o n J u l y 2 , 1 9 9 1 . T h e F o r m 2 1 1 9 r e p o r t s t h e a m o u n t r e a l i z e d o n t h e s a l e a s $ 1 9 7 , 1 4 2 , t h e b a s i s a s $ 1 2 7 , 8 3 1 , a n d t h e g a i n o n s a l e a s $ 6 9 , 3 1 1 . P e t i t i o n e r i n d i c a t e d o n h e r F o r m 2 1 1 9 t h a t s h e i n t e n d e d t o r e p l a c e h e r h o u s e w i t h i n t h e r e p l a c e m e n t p e r i o d p r o v i d e d b y s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) . 1 S e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) p r o v i d e d , i n g e n e r a l , f o r t h e - 3 - 1 ( . . . c o n t i n u e d ) t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . c o m p l e t e n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n i f a r e p l a c e m e n t r e s i d e n c e h a v i n g a c o s t a t l e a s t e q u a l t o t h e a d j u s t e d s a l e p r i c e o f t h e o l d p r i n c i p a l r e s i d e n c e w a s p u r c h a s e d w i t h i n 2 y e a r s b e f o r e o r a f t e r t h e s a l e o f t h e o l d p r i n c i p a l r e s i d e n c e . P e t i t i o n e r d i d n o t p u r c h a s e a r e p l a c e m e n t r e s i d e n c e w i t h i n t h e t i m e a l l o w e d b y s e c t i o n 1 0 3 4 ( a ) . P e t i t i o n e r d i d n o t f i l e F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r t h e t a x y e a r s 1 9 9 2 t h r o u g h 1 9 9 6 . P e t i t i o n e r h a d g r o s s i n c o m e i n e x c e s s o f $ 3 5 , 0 0 0 i n e a c h o f t h o s e y e a r s . O P I N I O N P e t i t i o n e r a p p e a r s t o a r g u e t h a t t h e G o v e r n m e n t i s u n j u s t l y e n r i c h i n g i t s e l f b y a s s e s s i n g a n d c o l l e c t i n g a t a x o n t h e s a l e o f h e r h o u s e b e c a u s e i t s s a l e a n d h e r i n a b i l i t y t o r e p l a c e i t w e r e t h e c o n s e q u e n c e s o f h e r e x - h u s b a n d ' s a c t i o n s a n d h i s f a i l u r e t o p r o v i d e a d e q u a t e s u p p o r t . W h i l e w e s y m p a t h i z e w i t h t h e p r e d i c a m e n t p e t i t i o n e r n o w f i n d s h e r s e l f i n , t h e r e v e n u e s t a t u t e s p r o v i d e n o r e l i e f f r o m p a y i n g t a x o n t h o s e g r o u n d s . P e t i t i o n e r a l s o s e e m s t o c o n t e n d t h a t e i t h e r t h e f a i r m a r k e t v a l u e o r t h e a p p r a i s e d v a l u e a t t h e t i m e o f h e r d i v o r c e s h o u l d b e u s e d a s t h e b a s i s o f t h e h o u s e i n c o m p u t i n g t h e g a i n r e a l i z e d . - 4 - 2 S E C . 1 0 1 2 . B A S I S O F P R O P E R T Y - - C O S T . T h e b a s i s o f p r o p e r t y s h a l l b e t h e c o s t o f s u c h p r o p e r t y , e x c e p t a s o t h e r w i s e p r o v i d e d i n t h i s s u b c h a p t e r a n d s u b c h a p t e r s C ( r e l a t i n g t o c o r p o r a t e d i s t r i b u t i o n s a n d a d j u s t m e n t s ) , K ( r e l a t i n g t o p a r t n e r s a n d p a r t n e r s h i p s ) , a n d P ( r e l a t i n g t o c a p i t a l g a i n s a n d l o s s e s ) . T h e c o s t o f r e a l p r o p e r t y s h a l l n o t i n c l u d e a n y a m o u n t i n r e s p e c t o f r e a l p r o p e r t y t a x e s w h i c h a r e t r e a t e d u n d e r s e c t i o n 1 6 4 ( d ) a s i m p o s e d o n t h e t a x p a y e r . 3 S E C . 1 0 4 1 . T R A N S F E R S O F P R O P E R T Y B E T W E E N S P O U S E S O R I N C I D E N T T O D I V O R C E . ( a ) G e n e r a l R u l e . - - N o g a i n o r l o s s s h a l l b e r e c o g n i z e d o n a t r a n s f e r o f p r o p e r t y f r o m a n i n d i v i d u a l t o ( o r i n t r u s t f o r t h e b e n e f i t o f ) - - ( 1 ) a s p o u s e , o r ( 2 ) a f o r m e r s p o u s e , b u t o n l y i f t h e t r a n s f e r i s i n c i d e n t t o t h e d i v o r c e . ( b ) T r a n s f e r T r e a t e d a s G i f t ; T r a n s f e r e e H a s T r a n s f e r o r ' s B a s i s . - - I n t h e c a s e o f a n y t r a n s f e r o f p r o p e r t y d e s c r i b e d i n s u b s e c t i o n ( a ) - - ( 1 ) f o r p u r p o s e s o f t h i s s u b t i t l e , t h e p r o p e r t y s h a l l b e t r e a t e d a s a c q u i r e d b y t h e t r a n s f e r e e b y g i f t , a n d ( 2 ) t h e b a s i s o f t h e t r a n s f e r e e i n t h e p r o p e r t y ( c o n t i n u e d . . . ) T h e r e a r e t w o c o m p o n e n t s t o p e t i t i o n e r ' s b a s i s i n t h e h o u s e . F i r s t , a s a c o o w n e r s h e h a d h e r s h a r e o f t h e p u r c h a s e p r i c e a n d c o s t o f i m p r o v e m e n t s . S e e s e c . 1 0 1 2 . 2 S e c o n d , w h e n s h e a c q u i r e d h e r h u s b a n d ' s i n t e r e s t i n t h e h o u s e i n c i d e n t t o t h e d i v o r c e , s h e t o o k h i s a d j u s t e d b a s i s i n t h e p r o p e r t y p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 0 4 1 ( b ) ( 2 ) . 3 T h e t o t a l p u r c h a s e p r i c e p a i d b y p e t i t i o n e r a n d h e r - 5 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) s h a l l b e t h e a d j u s t e d b a s i s o f t h e t r a n s f e r o r . ( c ) I n c i d e n t t o D i v o r c e . - - F o r p u r p o s e s o f s u b s e c t i o n ( a ) ( 2 ) , a t r a n s f e r o f p r o p e r t y i s i n c i d e n t t o t h e d i v o r c e i f s u c h t r a n s f e r - - ( 1 ) o c c u r s w i t h i n 1 y e a r a f t e r t h e d a t e o n w h i c h t h e m a r r i a g e c e a s e s , o r ( 2 ) i s r e l a t e d t o t h e c e s s a t i o n o f t h e m a r r i a g e . e x - h u s b a n d a n d t h e c o s t o f i m p r o v e m e n t s a r e n o t i n d i s p u t e , a n d i t i s c l e a r t h a t a f t e r t h e d i v o r c e p e t i t i o n e r h a d a c q u i r e d a l l t h e c o s t b a s i s i n t h e p r o p e r t y . T h e t o t a l c o s t b a s i s , w h i c h w a s r e p o r t e d o n p e t i t i o n e r ' s 1 9 9 1 i n c o m e t a x r e t u r n , i s t h e c o r r e c t a m o u n t t o b e u s e d t o c o m p u t e p e t i t i o n e r ' s g a i n . S e e G o d l e w s k i v . C o m m i s s i o n e r , 9 0 T . C . 2 0 0 ( 1 9 8 8 ) . T o p r o p e r l y a c c o u n t f o r t h e c o n c e s s i o n s , a r e c o m p u t a t i o n o f p e t i t i o n e r ' s t a x d e f i c i e n c i e s w i l l b e n e c e s s a r y , a n d D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .