TAX COURT OPINION

Case: Robert W. Suhr
Docket Number: 15074-98
Judge: Colvin
Opinion Type: memo
Filed: 02/08/2001
Pages: 10

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 8 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T R O B E R T W . S U H R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 5 0 7 4 - 9 8 . F i l e d F e b r u a r y 8 , 2 0 0 1 . M i c h a e l J . J o h r e n d t , f o r p e t i t i o n e r . G a r y R . S h u l e r , J r . , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N C O L V I N , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d d e f i c i e n c i e s i n p e t i t i o n e r ' s F e d e r a l i n c o m e t a x o f $ 2 9 , 7 5 7 f o r 1 9 9 4 a n d $ 1 5 , 8 5 6 f o r 1 9 9 5 a n d a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) o f $ 2 , 6 4 0 f o r 1 9 9 4 a n d $ 3 , 1 7 1 f o r 1 9 9 5 . A f t e r c o n c e s s i o n s , t h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r 2 1 P e t i t i o n e r c o n c e d e s t h a t h e i s l i a b l e u n d e r s e c . 6 6 6 2 f o r 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 r e l a t i n g t o t h e s e t t l e d i s s u e s . p e t i t i o n e r i s l i a b l e f o r t a x o n o n e - h a l f o f t h e c a p i t a l g a i n r e a l i z e d o n t h e s a l e o f a h o u s e ( t h e A r d e n R o a d h o u s e ) t h a t h i s f o r m e r w i f e o w n e d , o n e - h a l f o f t h e s a l e p r o c e e d s o f w h i c h w e r e a w a r d e d t o h i m w h e n h e a n d h i s w i f e w e r e d i v o r c e d . W e h o l d t h a t h e i s n o t l i a b l e f o r t a x o n a n y o f t h e c a p i t a l g a i n . T h u s , p e t i t i o n e r i s n o t l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 f o r s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f t a x f o r 1 9 9 4 r e l a t i n g t o t h e g a i n o n t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e . 1 S e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . B a c k g r o u n d T h e p a r t i e s s u b m i t t e d t h i s c a s e f u l l y s t i p u l a t e d u n d e r R u l e 1 2 2 . A . P e t i t i o n e r P e t i t i o n e r w a s b o r n i n 1 9 4 2 , a n d h e l i v e d i n T h o r n v i l l e , O h i o , w h e n h e f i l e d h i s p e t i t i o n . P e t i t i o n e r i s a n a t t o r n e y a n d h a s p r a c t i c e d l a w s i n c e 1 9 7 0 . B . P e t i t i o n e r ' s M a r r i a g e t o M a r y L o i s S u h r P e t i t i o n e r a n d M a r y L o i s S u h r ( M r s . S u h r ) w e r e m a r r i e d i n 1 9 6 4 i n C o l u m b u s , O h i o . 3 I n 1 9 6 9 , M r s . S u h r b o u g h t a h o u s e o n A r d e n R o a d i n C o l u m b u s , O h i o ( t h e A r d e n R o a d h o u s e ) f o r $ 4 0 , 0 0 0 . S h e p a i d f o r t h e h o u s e i n p a r t b y b o r r o w i n g $ 7 , 0 0 0 f r o m D r . W e s l e y S u h r ( n o t o t h e r w i s e i d e n t i f i e d i n t h e r e c o r d ) o n S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 6 9 . T h e A r d e n R o a d h o u s e w a s t i t l e d s o l e l y i n M r s . S u h r ' s n a m e . P e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r o b t a i n e d a $ 2 0 , 0 0 0 m o r t g a g e f r o m S t a t e S a v i n g s B a n k s e c u r e d b y t h e A r d e n R o a d h o u s e o n J u n e 2 8 , 1 9 7 2 . T h e y w e r e j o i n t l y l i a b l e o n t h e m o r t g a g e . M r s . S u h r w o r k e d f o r a n i n s u r a n c e c o m p a n y f r o m 1 9 6 9 t o 1 9 7 1 . S h e l e f t t h a t j o b i n D e c e m b e r 1 9 7 1 . P e t i t i o n e r p r o v i d e d t h e s o l e f i n a n c i a l s u p p o r t f o r M r s . S u h r a n d t h e i r c h i l d r e n t h e r e a f t e r . P e t i t i o n e r m a d e p a y m e n t s o n t h e m o r t g a g e t o S t a t e S a v i n g s B a n k f r o m 1 9 7 2 t o 1 9 9 4 . C . P e t i t i o n e r ' s a n d M r s . S u h r ' s D i v o r c e P e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r w e r e d i v o r c e d i n A p r i l 1 9 8 7 p u r s u a n t t o a d i v o r c e d e c r e e e n t e r e d b y t h e C o u r t o f C o m m o n P l e a s , F r a n k l i n C o u n t y , O h i o . T h e d i v o r c e d e c r e e e n d e d t h e m a r r i a g e , i n c l u d e d p r o v i s i o n s f o r c u s t o d y a n d s u p p o r t o f t h e i r c h i l d r e n , a n d d i v i d e d t h e i r j o i n t a n d s e p a r a t e p r o p e r t y b e t w e e n p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r . 4 T h e d i v o r c e d e c r e e p r o v i d e d t h a t t h e A r d e n R o a d h o u s e , w h i c h w a s t i t l e d o n l y i n M r s . S u h r ' s n a m e , " s h a l l r e m a i n i n t h e n a m e s o f " p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r b u t g r a n t e d M r s . S u h r e x c l u s i v e p o s s e s s i o n o f t h a t h o u s e . T h e d i v o r c e d e c r e e r e q u i r e d p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r t o s e l l t h e A r d e n R o a d h o u s e n o l a t e r t h a n 8 y e a r s a f t e r t h e d i v o r c e ; i . e . , b y J u n e 1 5 , 1 9 9 5 . U n t i l t h e n , t h e d i v o r c e d e c r e e r e q u i r e d p e t i t i o n e r t o p a y t h e m o r t g a g e , r e a l e s t a t e t a x e s , a n d i n s u r a n c e o n t h e h o u s e . T h e d i v o r c e d e c r e e a l s o p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r " s h a l l d o a l l t h i n g s n e c e s s a r y t o f a c i l i t a t e t h e s a l e o f t h e h o u s e " . T h e d i v o r c e d e c r e e p r o v i d e d t h a t p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r w o u l d e a c h r e c e i v e o n e - h a l f o f t h e n e t e q u i t y f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e ; t h a t i s , t h e a m o u n t r e m a i n i n g a f t e r p a y i n g t h e m o r t g a g e , r e a l e s t a t e c o m m i s s i o n , p r o r a t e d t a x e s , a n d o t h e r s e l l i n g c o s t s . T h e d i v o r c e d e c r e e d i d n o t r e q u i r e M r s . S u h r t o t r a n s f e r h e r t i t l e o r a n y i n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d h o u s e t o p e t i t i o n e r , a n d s h e n e v e r d i d s o . I n c o n t r a s t , t h e d i v o r c e d e c r e e r e q u i r e d M r s . S u h r t o t r a n s f e r h e r r i g h t , t i t l e , a n d i n t e r e s t t o 1 5 7 7 - 1 5 7 9 S o u t h H i g h S t r e e t , C o l u m b u s , O h i o , b y q u i t c l a i m d e e d t o p e t i t i o n e r . M r s . S u h r t r a n s f e r r e d h e r t i t l e t o t h e S o u t h H i g h S t r e e t p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r o n D e c e m b e r 9 , 1 9 8 8 . D . P e t i t i o n e r ' s P e r s o n a l F i n a n c i a l S t a t e m e n t P e t i t i o n e r s i g n e d a p e r s o n a l f i n a n c i a l s t a t e m e n t o n S e p t e m b e r 2 3 , 1 9 8 9 ( i . e . , a f t e r h e w a s a w a r d e d , b u t b e f o r e h e 5 r e c e i v e d , o n e - h a l f o f t h e n e t e q u i t y f r o m t h e A r d e n R o a d h o u s e ) , t o o b t a i n a l o a n f r o m P a r k N a t i o n a l B a n k . T h e s t a t e m e n t s a i d t h a t p e t i t i o n e r o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d h o u s e , t h a t h e a c q u i r e d i t i n N o v e m b e r 1 9 6 9 , a n d t h a t i t w a s s u b j e c t t o a n $ 1 8 , 0 0 0 m o r t g a g e . E . S a l e o f t h e A r d e n R o a d H o u s e M r s . S u h r s o l d t h e A r d e n R o a d h o u s e f o r $ 1 5 5 , 0 0 0 o n J u l y 2 7 , 1 9 9 4 . M r s . S u h r s i g n e d t h e S e l l e r ' s A f f i d a v i t a n d S u r v i v o r s h i p D e e d , a n d M r s . S u h r a n d p e t i t i o n e r e a c h s i g n e d a n A d d e n d u m t o S a l e s C o n t r a c t , A g e n c y D i s c l o s u r e S t a t e m e n t , a n d A d d e n d u m t o I n s p e c t i o n C l a u s e . S t a t e S a v i n g s B a n k r e l e a s e d p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r f r o m t h e m o r t g a g e S e p t e m b e r 1 2 , 1 9 9 4 , u p o n p a y m e n t o f t h e $ 2 0 , 6 3 2 . 5 5 b a l a n c e o w e d o n t h e m o r t g a g e . S e l l i n g e x p e n s e s t o t a l e d $ 1 0 , 9 2 8 . 5 0 . P u r s u a n t t o t h e d i v o r c e d e c r e e , p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r e a c h r e c e i v e d $ 6 1 , 1 5 6 . 8 4 f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e . O n J u l y 2 7 , 1 9 9 4 , M r s . S u h r u s e d t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e t o b u y a h o u s e i n G a h a n n a , O h i o , f o r $ 1 1 2 , 9 0 0 , a n d s h e t h u s w a s e l i g i b l e f o r n o n r e c o g n i t i o n o f g a i n u n d e r f o r m e r s e c t i o n 1 0 3 4 . D i s c u s s i o n A . B a c k g r o u n d T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r p e t i t i o n e r m u s t r e c o g n i z e g a i n i n 1 9 9 4 f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e . G e n e r a l l y , a 6 2 O h i o R e v . C o d e A n n . s e c . 3 1 0 5 . 1 7 1 ( A ) ( 3 ) ( A n d e r s o n 2 0 0 0 ) ( c o n t i n u e d . . . ) t a x p a y e r m u s t r e c o g n i z e g a i n o n t h e s a l e o f a p e r s o n a l r e s i d e n c e h e o r s h e o w n s . S e e s e c . 1 0 0 1 ( c ) ; U n i t e d S t a t e s v . M i t c h e l l , 4 0 3 U . S . 1 9 0 , 1 9 7 ( 1 9 7 1 ) ; P o t t e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 7 B . T . A . 6 0 7 , 6 2 3 ( 1 9 4 2 ) . I n d e t e r m i n i n g o w n e r s h i p , S t a t e l a w c o n t r o l s . S e e U n i t e d S t a t e s v . M i t c h e l l , s u p r a ; A q u i l i n o v . U n i t e d S t a t e s , 3 6 3 U . S . 5 0 9 , 5 1 2 - 5 1 3 ( 1 9 6 0 ) . B . W h e t h e r P e t i t i o n e r H a d a n O w n e r s h i p I n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d H o u s e R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t p e t i t i o n e r i s s u b j e c t t o c a p i t a l g a i n s t a x o n o n e - h a l f o f t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e b e c a u s e t h e h o u s e w a s m a r i t a l p r o p e r t y . S e e B e r i s h v . B e r i s h , 4 3 2 N . E . 2 d 1 8 3 , 1 8 4 - 1 8 5 ( O h i o 1 9 8 2 ) ; W o l f e v . W o l f e , 3 5 0 N . E . 2 d 4 1 3 , 4 2 2 ( O h i o 1 9 7 6 ) , o v e r r u l e d o n o t h e r g r o u n d s C h e r r y v . C h e r r y , 4 2 1 N . E . 2 d 1 2 9 3 ( O h i o 1 9 8 1 ) . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t , b e c a u s e t h e O h i o c o u r t c o n s i d e r e d t h e A r d e n R o a d h o u s e t o b e m a r i t a l p r o p e r t y , i t c o n f e r r e d o w n e r s h i p i n t h e h o u s e o n p e t i t i o n e r . W e d i s a g r e e . P r o p e r t y n e e d n o t b e j o i n t l y o w n e d t o b e m a r i t a l p r o p e r t y u n d e r O h i o l a w . U n d e r O h i o l a w , m a r i t a l p r o p e r t y i n c l u d e s p r o p e r t y t h a t i s c u r r e n t l y o w n e d b y e i t h e r s p o u s e o r b o t h s p o u s e s , a n d t h a t w a s a c q u i r e d b y e i t h e r s p o u s e o r b o t h s p o u s e s d u r i n g t h e m a r r i a g e . S e e O h i o R e v . C o d e A n n . s e c . 3 1 0 5 . 1 7 1 ( A ) ( 3 ) ( a ) ( A n d e r s o n 2 0 0 0 ) . 2 R e s p o n d e n t ' s r e l i a n c e o n B e r i s h 7 2 ( . . . c o n t i n u e d ) p r o v i d e s a s f o l l o w s : 3 1 0 5 . 1 7 1 E q u i t a b l e d i v i s i o n o f m a r i t a l a n d s e p a r a t e p r o p e r t y ; d i s t r i b u t i v e a w a r d * * * * * * * ( 3 ) ( a ) " M a r i t a l p r o p e r t y " m e a n s , s u b j e c t t o d i v i s i o n ( A ) ( 3 ) ( b ) o f t h i s s e c t i o n , a l l o f t h e f o l l o w i n g : ( i ) A l l r e a l a n d p e r s o n a l p r o p e r t y t h a t c u r r e n t l y i s o w n e d b y e i t h e r o r b o t h o f t h e s p o u s e s , i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o , t h e r e t i r e m e n t b e n e f i t s o f t h e s p o u s e s , a n d t h a t w a s a c q u i r e d b y e i t h e r o r b o t h o f t h e s p o u s e s d u r i n g t h e m a r r i a g e ; * * * * * * * ( b ) " M a r i t a l p r o p e r t y " d o e s n o t i n c l u d e a n y s e p a r a t e p r o p e r t y . * * * * * * * ( 6 ) ( a ) " S e p a r a t e p r o p e r t y " m e a n s a l l r e a l a n d p e r s o n a l p r o p e r t y a n d a n y i n t e r e s t i n r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y t h a t i s f o u n d b y t h e c o u r t t o b e a n y o f t h e f o l l o w i n g : ( i ) A n i n h e r i t a n c e b y o n e s p o u s e b y b e q u e s t , d e v i s e , o r d e s c e n t d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e m a r r i a g e ; ( i i ) A n y r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y o r i n t e r e s t i n r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y t h a t w a s a c q u i r e d b y o n e s p o u s e p r i o r t o t h e d a t e o f t h e m a r r i a g e ; * * * * * * * ( i v ) A n y r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y o r i n t e r e s t i n r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y a c q u i r e d b y o n e s p o u s e a f t e r a d e c r e e o f l e g a l s e p a r a t i o n i s s u e d u n d e r s e c t i o n 3 1 0 5 . 1 7 ( c o n t i n u e d . . . ) 8 2 ( . . . c o n t i n u e d ) o f t h e R e v i s e d C o d e ; ( v ) A n y r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y o r i n t e r e s t i n r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y t h a t i s e x c l u d e d b y a v a l i d a n t e n u p t i a l a g r e e m e n t ; * * * * * * * ( v i i ) A n y g i f t o f a n y r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y o r o f a n i n t e r e s t i n r e a l o r p e r s o n a l p r o p e r t y t h a t i s m a d e a f t e r t h e d a t e o f t h e m a r r i a g e a n d t h a t i s p r o v e n b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o h a v e b e e n g i v e n t o o n l y o n e s p o u s e . v . B e r i s h , s u p r a , a n d W o l f e v . W o l f e , s u p r a , f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t m a r i t a l p r o p e r t y u n d e r O h i o l a w i s j o i n t l y o w n e d b y b o t h s p o u s e s i s m i s p l a c e d . B e r i s h a n d W o l f e e s t a b l i s h a p r e s u m p t i o n t h a t p r o p e r t y p u r c h a s e d d u r i n g a m a r r i a g e i s m a r i t a l p r o p e r t y ; t h e y a r e s i l e n t o n t h e q u e s t i o n o f o w n e r s h i p o r c o o w n e r s h i p o f t h a t p r o p e r t y . I n d e e d , t h e f a c t t h a t a n a s s e t i s m a r i t a l p r o p e r t y d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t b o t h s p o u s e s o w n t h e p r o p e r t y . S e e O h i o R e v . C o d e A n n . s e c . 3 1 0 5 . 1 7 1 ( A ) . R e s p o n d e n t p o i n t s o u t t h a t t h e d i v o r c e d e c r e e s t a t e d t h a t t h e A r d e n R o a d h o u s e " s h a l l r e m a i n i n t h e n a m e s o f " p e t i t i o n e r a n d M r s . S u h r . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h i s s h o w s t h a t p e t i t i o n e r h a d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e h o u s e . W e d i s a g r e e . T h e C o u r t o f C o m m o n P l e a s a w a r d e d p e t i t i o n e r o n e - h a l f o f t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e b u t d i d n o t t r a n s f e r t i t l e o r g r a n t h i m a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n i t . T h a t 9 t h e c o u r t d i d n o t i n t e n d t o a w a r d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d h o u s e t o p e t i t i o n e r i s s h o w n b y t h e f a c t t h a t , e l s e w h e r e i n t h e d i v o r c e d e c r e e , t h e c o u r t o r d e r e d M r s . S u h r t o t r a n s f e r h e r t i t l e i n t h e 1 5 7 7 - 1 5 7 9 S o u t h H i g h S t r e e t p r o p e r t y t o p e t i t i o n e r . T h i s s h o w s t h a t w h e n t h e c o u r t i n t e n d e d t o a w a r d o w n e r s h i p , i t d i d s o e x p r e s s l y ; i t d i d n o t e x p r e s s l y a w a r d o w n e r s h i p o f t h e A r d e n R o a d h o u s e , w h i c h w e c o n s t r u e t o m e a n i t d i d n o t s o i n t e n d . T h e f a c t t h a t t h e c o u r t a w a r d e d p e t i t i o n e r o n e - h a l f o f t h e p r o c e e d s o n t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e d o e s n o t m e a n t h a t i t a w a r d e d h i m a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y . S e e U r b a u e r v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 2 2 7 ( t a x l i a b i l i t y i s t r i g g e r e d b y a t a x p a y e r ' s o w n e r s h i p i n t e r e s t i n p r o p e r t y , n o t b y h i s o r h e r m a r i t a l i n t e r e s t i n t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y ) ; R u s h w o r t h v . R o s i e , N o . 9 8 - G - 2 1 8 6 ( O h i o C t . A p p . O c t . 2 2 , 1 9 9 9 ) ( a r i g h t t o r e c e i v e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f p r o p e r t y i s n o t a n o w n e r s h i p i n t e r e s t u n d e r O h i o l a w ) . I n F r i s c o n e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 6 - 1 9 3 , a d i v o r c e d e c r e e a w a r d e d t h e w i f e 5 5 p e r c e n t o f t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f s t o c k o w n e d b y h e r f o r m e r h u s b a n d a n d p r o v i d e d t h a t s h e w a s l i a b l e f o r 5 5 p e r c e n t o f t h e t a x d u e t o t h e s a l e o f t h e s t o c k . W e h e l d t h a t t h e d i v o r c e d e c r e e a w a r d e d t h e w i f e a 5 5 - p e r c e n t o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e s t o c k . T h e O h i o c o u r t d i d n o t p r o v i d e c o m p a r a b l e l a n g u a g e i n t h e i n s t a n t c a s e . 1 0 T h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r w a s j o i n t l y l i a b l e o n t h e m o r t g a g e a n d t h a t h e m a d e p a y m e n t s o n t h e m o r t g a g e f r o m 1 9 7 2 t o 1 9 9 4 d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t h e h a d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d h o u s e . S e e L i g h t h o r s e v . C l i n e f e l t e r , 5 2 1 N . E . 2 d 1 1 4 6 , 1 1 4 8 ( O h i o C t . A p p . 1 9 8 7 ) ( i n c l u s i o n o f w i f e ' s n a m e a s g r a n t o r , m o r t g a g e e , a n d l e s s o r i n c o n n e c t i o n w i t h c e r t a i n p a r c e l o f l a n d o w n e d b y h u s b a n d w a s i n s u f f i c i e n t t o v e s t t i t l e t o l a n d i n w i f e ) . A l s o , t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r e x e c u t e d s o m e o f t h e c l o s i n g d o c u m e n t s f o r t h e s a l e o f t h e h o u s e d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t h e h a d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d h o u s e b e c a u s e t h e d i v o r c e d e c r e e r e q u i r e d h i m t o c o o p e r a t e i n t h e s a l e o f t h e h o u s e . S i m i l a r l y , t h e f a c t t h a t p e t i t i o n e r s i g n e d a p e r s o n a l f i n a n c i a l s t a t e m e n t w h i c h s t a t e d t h a t h e o w n e d a 5 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n t h e A r d e n R o a d h o u s e d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t h e h a d a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e h o u s e . P e t i t i o n e r s i g n e d t h e s t a t e m e n t a f t e r h e w a s a w a r d e d ( b u t b e f o r e h e r e c e i v e d ) h a l f o f t h e n e t e q u i t y f r o m t h e s a l e o f t h e A r d e n R o a d h o u s e . H i s s i g n a t u r e o n t h e f i n a n c i a l s t a t e m e n t d o e s n o t e s t a b l i s h t h a t h e c o o w n e d t h e h o u s e . T o r e f l e c t c o n c e s s i o n s a n d t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .