TAX COURT OPINION

Case: Robert K. & Dawn E. Lowry
Docket Number: 11579-00
Judge: Panuthos
Opinion Type: memo
Filed: 09/14/2001
Pages: 7

T . C . M e m o . 2 0 0 1 - 2 3 8 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T R O B E R T K . A N D D A W N E . L O W R Y , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 1 5 7 9 - 0 0 . F i l e d S e p t e m b e r 1 4 , 2 0 0 1 . D a n i e l C . E r t e l , f o r p e t i t i o n e r s . M i c h a e l A . M e n i l l o , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M O P I N I O N P A N U T H O S , C h i e f S p e c i a l T r i a l J u d g e : T h i s m a t t e r i s b e f o r e t h e C o u r t o n t h e p a r t i e s ' c r o s s - m o t i o n s f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t u n d e r R u l e 1 2 1 . U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d , s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . - 2 - 1 A l t h o u g h p e t i t i o n e r s R o b e r t K . a n d D a w n E . L o w r y f i l e d j o i n t t a x r e t u r n s f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d r e s p o n d e n t i s s u e d a j o i n t n o t i c e o f d e f i c i e n c y , t h e a d j u s t m e n t t h a t i s t h e s u b j e c t o f t h e p e n d i n g m o t i o n s r e l a t e s s o l e l y t o p e t i t i o n e r R o b e r t K . L o w r y ' s i n v e s t m e n t i n a p a r t n e r s h i p . P e t i t i o n e r R o b e r t K . L o w r y ( p e t i t i o n e r ) w a s a p a r t n e r i n a p a r t n e r s h i p t h a t r e a l i z e d t a x a b l e i n c o m e f r o m c a n c e l l a t i o n o f i n d e b t e d n e s s . 1 T h e i s s u e f o r d e c i s i o n i s w h e t h e r t h e e v e n t c a u s i n g t h e r e c o g n i t i o n o f s u c h i n c o m e ; i . e . , t h e p a r t n e r s h i p ' s s u r r e n d e r o f r e a l p r o p e r t y , o c c u r r e d i n 1 9 9 3 o r 1 9 9 4 . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n S a n t a A n a , C a l i f o r n i a , a t t h e t i m e t h e y f i l e d t h e i r p e t i t i o n . S u m m a r y j u d g m e n t i s i n t e n d e d t o e x p e d i t e l i t i g a t i o n a n d a v o i d u n n e c e s s a r y a n d e x p e n s i v e t r i a l s . F P L G r o u p , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 7 3 ( 2 0 0 1 ) ; S h i o s a k i v . C o m m i s s i o n e r , 6 1 T . C . 8 6 1 , 8 6 2 ( 1 9 7 4 ) . S u m m a r y j u d g m e n t m a y b e g r a n t e d w i t h r e s p e c t t o a l l o r a n y p a r t o f t h e l e g a l i s s u e s i n c o n t r o v e r s y i f t h e p l e a d i n g s a n d o t h e r m a t e r i a l s s h o w t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h a t a d e c i s i o n m a y b e r e n d e r e d a s a m a t t e r o f l a w . R u l e 1 2 1 ( b ) ; S u n d s t r a n d C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , 9 8 T . C . 5 1 8 , 5 2 0 ( 1 9 9 2 ) , a f f d . 1 7 F . 3 d 9 6 5 ( 7 t h C i r . 1 9 9 4 ) ; Z a e n t z v . C o m m i s s i o n e r , 9 0 T . C . 7 5 3 , 7 5 4 ( 1 9 8 8 ) ; N a f t e l v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 T . C . 5 2 7 , 5 2 9 ( 1 9 8 5 ) . B o t h p a r t i e s a s s e r t t h a t t h e i s s u e b e f o r e u s i s r i p e f o r s u m m a r y a d j u d i c a t i o n a n d t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t . - 3 - T h e f o l l o w i n g i s a s u m m a r y o f t h e r e l e v a n t f a c t s t h a t d o n o t a p p e a r t o b e i n d i s p u t e . T h e y a r e s t a t e d s o l e l y f o r p u r p o s e s o f d e c i d i n g t h e p e n d i n g m o t i o n s a n d a r e n o t f i n d i n g s o f f a c t f o r t h i s c a s e . F e d . R . C i v . P . 5 2 ( a ) ; R u l e 1 ( a ) ; S u n d s t r a n d C o r p . v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . B a c k g r o u n d D u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e , p e t i t i o n e r w a s a 5 0 - p e r c e n t p a r t n e r i n a p a r t n e r s h i p k n o w n a s L o w r y W e l l s I n v e s t m e n t s ( t h e p a r t n e r s h i p ) . T h e p a r t n e r s h i p o w n e d a b u i l d i n g l o c a t e d a t 1 7 8 6 2 F i t c h S t r e e t , I r v i n e , C a l i f o r n i a ( F i t c h P r o p e r t y ) , t h a t w a s s u b j e c t t o a m o r t g a g e r e f l e c t i n g a l o a n f r o m A i d A s s o c i a t i o n o f L u t h e r a n s ( A A L ) . O n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 3 , t h e p a r t n e r s h i p a s b o r r o w e r a n d A A L a s l e n d e r e n t e r e d i n t o a " C o v e n a n t N o t t o S u e " . T h e c o v e n a n t s t a t e d i n p e r t i n e n t p a r t : I n c o n s i d e r a t i o n o f t h e h e r e i n a f t e r g r a n t e d r e l e a s e f r o m [ t h e p a r t n e r s h i p ] * * * , t h e c o n v e y a n c e o f t h e r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 1 7 8 6 2 F i t c h S t r e e t , a n d o t h e r g o o d a n d v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n , * * * [ A A L ] h e r e b y c o v e n a n t s n o t t o s u e B o r r o w e r * * * i n c o n n e c t i o n w i t h * * * t h o s e m o r t g a g e l o a n s m a d e b y L e n d e r t o B o r r o w e r * * * . [ E m p h a s i s a d d e d . ] T h e r e l e a s e r e f e r r e d t o a b o v e w a s c o n t a i n e d w i t h i n t h e c o v e n a n t a n d s t a t e d t h a t t h e p a r t n e r s h i p r e l e a s e d a l l c l a i m s i t m i g h t h a v e h a d a g a i n s t A A L i n c o n n e c t i o n w i t h t h e l o a n s . O n M a y 2 7 , 1 9 9 4 , e s c r o w c l o s e d o n t h e F i t c h p r o p e r t y , a n d t i t l e t o t h e F i t c h p r o p e r t y p a s s e d f r o m t h e p a r t n e r s h i p t o A A L . - 4 - A A L i s s u e d t o t h e p a r t n e r s h i p a F o r m 1 0 9 9 - A , A c q u i s i t i o n o r A b a n d o n m e n t o f S e c u r e d P r o p e r t y , i n d i c a t i n g t h a t t h e p a r t n e r s h i p h a d a n o u t s t a n d i n g d e b t o f $ 3 , 2 1 8 , 0 4 6 o n t h e F i t c h p r o p e r t y a n d t h a t t h e F i t c h p r o p e r t y h a d b e e n s u r r e n d e r e d t o A A L o n D e c e m b e r 1 5 , 1 9 9 3 , a t a n a p p r a i s e d v a l u e o f $ 1 , 9 1 5 , 0 0 0 . O n O c t o b e r 1 4 , 1 9 9 4 , t h e p a r t n e r s h i p f i l e d a n a m e n d e d r e t u r n f o r 1 9 9 3 , w h i c h i n c l u d e d a s t a t e m e n t t h a t t h e i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h e F o r m 1 0 9 9 - A i s s u e d b y A A L w a s " w h o l l y i n a c c u r a t e " a n d t h a t A A L e r r e d i n r e p o r t i n g t h e t r a n s a c t i o n d u r i n g 1 9 9 3 . T h e s t a t e m e n t i n d i c a t e d t h a t a d e e d i n l i e u o f f o r e c l o s u r e w a s d e l i v e r e d t o A A L o n M a y 2 7 , 1 9 9 4 , a n d f u r t h e r i n d i c a t e d t h a t t h e F i t c h p r o p e r t y h a d b e e n t r a n s f e r r e d t o L o w r y W e l l s L i m i t e d L i a b i l i t y C o m p a n y w h i c h " w i l l c o r r e c t l y r e p o r t t h i s 1 9 9 4 e v e n t o n a 1 9 9 4 r e t u r n a n d r e a l i z e a n d r e c o g n i z e a n y g a i n s ( o r l o s s e s ) a s i s a p p r o p r i a t e i n t h a t f i l i n g . " F o l l o w i n g a n e x a m i n a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s r e t u r n f o r 1 9 9 4 , r e s p o n d e n t i s s u e d a 3 0 - d a y l e t t e r t o t h e p a r t n e r s h i p i n c l u d i n g a n e x a m i n a t i o n r e p o r t w h i c h s t a t e d i n p e r t i n e n t p a r t : " O n 1 2 - 1 5 - 9 3 , i t [ t h e p a r t n e r s h i p ] s u r r e n d e r e d t h e p r o p e r t y b a c k t o t h e L e n d e r [ A A L ] " . R e s p o n d e n t s u b s e q u e n t l y i s s u e d a n o t i c e o f d e f i c i e n c y t o p e t i t i o n e r s d e t e r m i n i n g d e f i c i e n c i e s i n a n d a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t i e s w i t h r e s p e c t t o t h e i r F e d e r a l i n c o m e t a x e s f o r 1 9 9 4 a n d 1 9 9 5 . C o n t r a r y t o t h e e x a m i n a t i o n r e p o r t a t t a c h e d t o t h e 3 0 - d a y l e t t e r , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t t h e - 5 - p a r t n e r s h i p s u r r e n d e r e d t h e F i t c h p r o p e r t y t o A A L i n 1 9 9 4 a n d t h a t p e t i t i o n e r s f a i l e d t o r e p o r t $ 7 7 4 , 9 8 2 o n t h e i r 1 9 9 4 r e t u r n r e p r e s e n t i n g p e t i t i o n e r ' s d i s t r i b u t i v e s h a r e o f t h e g a i n r e c o g n i z e d b y t h e p a r t n e r s h i p u n d e r s e c t i o n 1 2 3 1 . P e t i t i o n e r s f i l e d a p e t i t i o n c o n t e s t i n g t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y i n w h i c h t h e y c o n t e n d t h a t t h e s u r r e n d e r o f t h e F i t c h p r o p e r t y o c c u r r e d i n 1 9 9 3 a n d r e s p o n d e n t e r r e d i n d e t e r m i n i n g t h a t t h e r e s u l t a n t c a n c e l l a t i o n o f i n d e b t e d n e s s i n c o m e w a s r e c o g n i z e d i n 1 9 9 4 . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e p a r t n e r s h i p r e c o g n i z e d a g a i n i n 1 9 9 4 b e c a u s e t h e c l o s i n g o f e s c r o w o n , a n d t r a n s f e r o f t i t l e t o , t h e F i t c h p r o p e r t y o c c u r r e d o n M a y 2 7 , 1 9 9 4 . D i s c u s s i o n T h e p a r t n e r s h i p a n d A A L e x e c u t e d a c o v e n a n t w h i c h p l a i n l y s t a t e s t h a t A A L ' s c a n c e l l a t i o n o f t h e p a r t n e r s h i p ' s d e b t w a s c o n d i t i o n e d , a m o n g o t h e r r e q u i r e m e n t s , o n " t h e c o n v e y a n c e " o f t h e F i t c h p r o p e r t y . B l a c k ' s L a w D i c t i o n a r y 3 3 4 ( 7 t h e d . 1 9 9 9 ) d e f i n e s t h e t e r m " c o n v e y " a s " T o t r a n s f e r o r d e l i v e r ( s o m e t h i n g , s u c h a s a r i g h t o r p r o p e r t y ) t o a n o t h e r , e s p . b y d e e d o r o t h e r w r i t i n g . " T h e c o v e n a n t d o e s n o t p u r p o r t t o c o n v e y t h e F i t c h p r o p e r t y f r o m t h e p a r t n e r s h i p t o A A L . R a t h e r , t h e c o v e n a n t m e r e l y d e s c r i b e s t h e c o n s i d e r a t i o n t o b e e x c h a n g e d b y t h e p a r t n e r s h i p a n d A A L t o s u p p o r t t h e i r m u t u a l a g r e e m e n t n o t t o s u e . I t i s w e l l s e t t l e d t h a t a n a g r e e m e n t t o c a n c e l d e b t i n t h e f u t u r e - 6 - w i l l n o t b e d e e m e d t o d i s c h a r g e t h e i n d e b t e d n e s s i m m e d i a t e l y i f t h e c a n c e l l a t i o n i s c o n t i n g e n t u p o n f u t u r e e v e n t s . W a l k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 F . 2 d 1 7 0 ( 5 t h C i r . 1 9 3 7 ) , a f f g . W h i t e v . C o m m i s s i o n e r , 3 4 B . T . A . 4 2 4 ( 1 9 3 6 ) ; J e l l e v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 6 T . C . 6 3 , 6 8 ( 2 0 0 1 ) . W e h a v e c o n s i s t e n t l y h e l d t h a t " W i t h r e s p e c t t o r e a l p r o p e r t y , s a l e o r t r a n s f e r o f o w n e r s h i p i s c o m p l e t e u p o n t h e e a r l i e r o f t h e p a s s a g e o f l e g a l t i t l e o r t h e p r a c t i c a l a s s u m p t i o n o f t h e b e n e f i t s a n d b u r d e n s o f o w n e r s h i p . " K e i t h v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 5 T . C . 6 0 5 , 6 1 1 ( 2 0 0 0 ) , a n d c a s e s c i t e d t h e r e i n . I n t h e i n s t a n t c a s e , t h e r e i s n o d i s p u t e t h a t t h e p a s s a g e o f l e g a l t i t l e o c c u r r e d i n 1 9 9 4 . F u r t h e r m o r e , t h e r e c o r d i s d e v o i d o f a n y e v i d e n c e t h a t A A L a s s u m e d a n y b e n e f i t o r b u r d e n o f o w n e r s h i p o f t h e F i t c h p r o p e r t y b e f o r e t h e p a s s a g e o f l e g a l t i t l e . F o r t h e s e r e a s o n s , w e h o l d t h a t t h e p a r t n e r s h i p ' s c a n c e l l a t i o n o f d e b t p r o v i d e d f o r b y t h e c o v e n a n t n o t t o s u e w a s r e c o g n i z e d o n M a y 2 7 , 1 9 9 4 . A c c o r d i n g l y , w e s h a l l d e n y p e t i t i o n e r s ' m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t a n d g r a n t r e s p o n d e n t ' s c r o s s - m o t i o n . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e s t a t e m e n t c o n t a i n e d i n t h e e x a m i n a t i o n r e p o r t a t t a c h e d t o r e s p o n d e n t ' s 3 0 - d a y l e t t e r t h a t t h e b u i l d i n g w a s s u r r e n d e r e d i n 1 9 9 3 c o n s t i t u t e s a n a d m i s s i o n t h a t r e s p o n d e n t f o u n d a s f a c t t h a t t h e s u r r e n d e r o c c u r r e d i n 1 9 9 3 . P e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n t h e 3 0 - d a y l e t t e r a m o u n t s t o a - 7 - r e q u e s t t h a t t h e C o u r t l o o k b e h i n d t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y . I t h a s l o n g b e e n a g e n e r a l r u l e o f t h i s C o u r t t h a t w e s h a l l n o t l o o k b e h i n d a d e f i c i e n c y n o t i c e t o e x a m i n e t h e e v i d e n c e u s e d i n m a k i n g a d e f i c i e n c y d e t e r m i n a t i o n . G r e e n b e r g ' s E x p r e s s , I n c . v . C o m m i s s i o n e r , 6 2 T . C . 3 2 4 , 3 2 7 ( 1 9 7 4 ) . T h e u n d e r l y i n g r a t i o n a l e f o r n o t l o o k i n g b e h i n d a d e f i c i e n c y n o t i c e i s t h a t a t r i a l b e f o r e t h i s C o u r t i s a p r o c e e d i n g d e n o v o , a n d o u r d e t e r m i n a t i o n m u s t b e b a s e d o n t h e m e r i t s o f t h e c a s e w i t h o u t r e g a r d t o a n y p r e v i o u s r e c o r d d e v e l o p e d a t t h e a d m i n i s t r a t i v e l e v e l . J o n e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 7 T . C . 7 , 1 8 ( 1 9 9 1 ) ; G r e e n b e r g ' s E x p r e s s , I n c . , s u p r a a t 3 2 8 . A c c o r d i n g l y , w e d o n o t c o n s i d e r t h e 3 0 - d a y l e t t e r o r t h e e x a m i n a t i o n r e p o r t a t t a c h e d t h e r e t o . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , A n o r d e r d e n y i n g p e t i t i o n e r s ' m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t a n d g r a n t i n g r e s p o n d e n t ' s o r a l c r o s s - m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t w i l l b e i s s u e d .