TAX COURT OPINION

Case: Estate of William J. Desmond, Deceased; Donn Kemble, Executor
Docket Number: 26237-96
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 03/10/1999
Pages: 21

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t a t t h e d a t e o f d e c e d e n t ' s d e a t h , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 7 6 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T E S T A T E O F W I L L I A M J . D E S M O N D , D E C E A S E D , D O N N K E M B L E , E X E C U T O R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 6 2 3 7 - 9 6 . F i l e d M a r c h 1 0 , 1 9 9 9 . D o n n K e m b l e , f o r p e t i t i o n e r . J e f f r e y A . S c h l e i a n d M i c h a e l H . S a l a m a , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d a d e f i c i e n c y o f $ 1 , 0 5 5 , 0 5 3 i n , a n d a s e c t i o n 6 6 6 2 ( b ) ( 1 ) p e n a l t y o f $ 2 1 1 , 0 1 1 o n , t h e F e d e r a l e s t a t e t a x o f t h e e s t a t e o f d e c e d e n t W i l l i a m J . D e s m o n d . 1 - 2 - 2 T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t p e t i t i o n e r i s n o t l i a b l e f o r t h e n e g l i g e n c e p e n a l t y u n d e r s e c . 6 6 6 2 . A d d i t i o n a l l y , o n b r i e f , r e s p o n d e n t c o n c e d e d t h a t p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o d e d u c t i o n s r e l a t e d t o a d m i n i s t r a t i v e e x p e n s e s a n d f o r i n t e r e s t p a i d . 3 R e f e r e n c e s t o " p e t i t i o n e r " a r e t o t h e e x e c u t o r o f d e c e d e n t ' s e s t a t e . A f t e r c o n c e s s i o n s , 2 t h e s o l e i s s u e f o r d e c i s i o n i s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f : ( 1 ) D e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t , I n c . ( D e f t ) , a n d ( 2 ) r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 1 2 R u e V e r t e , N e w p o r t B e a c h , C a l i f o r n i a ( t h e N e w p o r t p r o p e r t y ) a n d a t 4 5 - 5 5 0 N a v a j o R o a d , I n d i a n W e l l s , C a l i f o r n i a ( t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y ) . F I N D I N G S O F F A C T W i l l i a m J . D e s m o n d , d e c e d e n t , d i e d o n J u n e 1 7 , 1 9 9 2 . A t t h e t i m e o f h i s d e a t h , d e c e d e n t r e s i d e d i n O r a n g e C o u n t y , C a l i f o r n i a . O n o r a b o u t S e p t e m b e r 2 2 , 1 9 9 3 , a n e s t a t e t a x r e t u r n o n h i s b e h a l f w a s f i l e d . F o r p u r p o s e s o f v a l u i n g h i s g r o s s e s t a t e , p e t i t i o n e r 3 e l e c t e d t o u s e t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e , D e c e m b e r 1 7 , 1 9 9 2 . A t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d , p e t i t i o n e r r e s i d e d i n N e w p o r t B e a c h , C a l i f o r n i a . A t t h e t i m e o f h i s d e a t h , d e c e d e n t , a s t r u s t e e , h e l d 1 3 6 , 0 0 0 s h a r e s o f D e f t s t o c k . T h i s r e p r e s e n t e d 8 1 . 9 3 p e r c e n t o f D e f t ' s t o t a l o u t s t a n d i n g s h a r e s . T h e D e f t s t o c k i s c l o s e l y h e l d , u n l i s t e d s t o c k . A l l s t o c k i n D e f t w a s s u b j e c t t o a r e s t r i c t i v e s h a r e a g r e e m e n t w h i c h p r o v i d e d t h a t a s h a r e h o l d e r c o u l d t r a n s f e r h i s o r h e r s t o c k t o a n o n s h a r e h o l d e r o n l y a f t e r t h e s h a r e h o l d e r o f f e r e d t h e s h a r e s t o t h e r e m a i n i n g s h a r e h o l d e r s . - 3 - D e f t i s a n S c o r p o r a t i o n t h a t m a n u f a c t u r e s a n d s e l l s i n d u s t r i a l c o a t i n g s f o r m i l i t a r y a n d c o m m e r c i a l a i r c r a f t , h e a v y d u t y t r u c k s , a n d c o n s t r u c t i o n e q u i p m e n t . D e f t a l s o m a n u f a c t u r e s a n d s e l l s f i n i s h e s a n d w o o d s t a i n s . D e f t , l i k e o t h e r p a i n t c o m p a n i e s , i s a h a z a r d o u s w a s t e p r o d u c e r . F r o m 1 9 7 4 u n t i l 1 9 9 1 , D e f t d i s p o s e d o f i t s h a z a r d o u s w a s t e a t t h r e e d i s p o s a l s i t e s . A s a r e s u l t o f i t s w a s t e d i s p o s a l , D e f t f a c e d l a r g e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . O n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t w a s $ 6 , 1 6 0 , 5 7 6 . T h i s i n c l u d e d a $ 2 , 3 0 6 , 2 5 0 r e d u c t i o n f o r D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . K P M G P e a t M a r w i c k ( K P M G ) c o m p u t e d t h i s f i g u r e f o r p u r p o s e s o f p r e p a r i n g t h e e s t a t e t a x r e t u r n . I n a d d i t i o n t o o w n i n g D e f t s t o c k , d e c e d e n t a l s o o w n e d t w o p i e c e s o f r e a l p r o p e r t y a t h i s d e a t h . O n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e N e w p o r t p r o p e r t y w a s $ 8 0 0 , 0 0 0 . O n o r a b o u t M a y 6 , 1 9 9 4 , t h e N e w p o r t p r o p e r t y w a s s o l d f o r a n e t s a l e s p r i c e o f $ 6 9 9 , 9 3 3 . O n t h e e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y w a s $ 2 8 0 , 0 0 0 . O n o r a b o u t J u l y 2 9 , 1 9 9 4 , t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y w a s s o l d f o r a n e t s a l e s p r i c e o f $ 2 6 7 , 7 8 2 . - 4 - O P I N I O N I . V a l u e o f D e c e d e n t ' s I n t e r e s t i n D e f t A . V a l u a t i o n o f C l o s e l y H e l d , U n l i s t e d S t o c k P r o p e r t y i s i n c l u d e d i n a d e c e d e n t ' s g r o s s e s t a t e a t i t s f a i r m a r k e t v a l u e a s o f t h e d a t e o f t h e d e c e d e n t ' s d e a t h o r , i f t h e e x e c u t o r e l e c t s , a s o f t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e . S e e s e c s . 2 0 3 1 ( a ) , 2 0 3 2 ( a ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . U n d e r s e c t i o n 2 0 3 2 ( a ) ( 2 ) , t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e i s t h e d a t e 6 m o n t h s a f t e r t h e d e c e d e n t ' s d e a t h . F a i r m a r k e t v a l u e i s t h e p r i c e a t w h i c h p r o p e r t y w o u l d c h a n g e h a n d s b e t w e e n a w i l l i n g b u y e r a n d a w i l l i n g s e l l e r , n e i t h e r b e i n g u n d e r a n y c o m p u l s i o n t o b u y o r s e l l a n d b o t h h a v i n g r e a s o n a b l e k n o w l e d g e o f r e l e v a n t f a c t s . S e e U n i t e d S t a t e s v . C a r t w r i g h t , 4 1 1 U . S . 5 4 6 , 5 5 1 ( 1 9 7 3 ) ; E s t a t e o f G i l f o r d v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 3 8 , 4 8 ( 1 9 8 7 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 1 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . T h e w i l l i n g b u y e r a n d t h e w i l l i n g s e l l e r a r e h y p o t h e t i c a l p e r s o n s . S e e , e . g . , E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . 1 9 3 , 2 1 8 ( 1 9 9 0 ) . D e t e r m i n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f c l o s e l y h e l d , u n l i s t e d c o r p o r a t e s t o c k i s d i f f i c u l t b e c a u s e i t i n v o l v e s p r o p e r t y t h a t h a s n o p u b l i c m a r k e t . T h e v a l u a t i o n o f s u c h s t o c k i s a m a t t e r o f j u d g m e n t r a t h e r t h a n o f m a t h e m a t i c s . S e e H a m m v . C o m m i s s i o n e r , 3 2 5 F . 2 d 9 3 4 , 9 4 0 ( 8 t h C i r . 1 9 6 3 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 1 - 3 4 7 . T h e b e s t m e t h o d f o r v a l u i n g c l o s e l y h e l d , u n l i s t e d s t o c k i s b y r e f e r e n c e t o a c t u a l a r m ' s - l e n g t h s a l e s o f t h e s t o c k i n t h e n o r m a l c o u r s e o f b u s i n e s s w i t h i n a r e a s o n a b l e t i m e b e f o r e o r a f t e r t h e - 5 - v a l u a t i o n d a t e . S e e E s t a t e o f A n d r e w s v . C o m m i s s i o n e r , 7 9 T . C . 9 3 8 , 9 4 0 ( 1 9 8 2 ) ; s e c . 2 0 . 2 0 3 1 - 2 ( b ) , E s t a t e T a x R e g s . I n t h e a b s e n c e o f a r m ' s - l e n g t h s a l e s , t h e C o u r t d e c i d e s t h e s t o c k ' s f a i r m a r k e t v a l u e b y c o n s i d e r i n g f a c t o r s s u c h a s t h e c o m p a n y ' s n e t w o r t h , p r o s p e c t i v e e a r n i n g p o w e r , d i v i d e n d - p a y i n g c a p a c i t y , m a n a g e m e n t , g o o d w i l l , p o s i t i o n i n t h e i n d u s t r y , t h e e c o n o m i c o u t l o o k i n i t s i n d u s t r y , a n d t h e v a l u e s o f p u b l i c l y t r a d e d s t o c k o f c o m p a r a b l e c o r p o r a t i o n s . S e e s e c . 2 0 3 1 ( b ) ; E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . 3 1 2 , 3 3 6 ( 1 9 8 9 ) ; E s t a t e o f A n d r e w s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h e r e i s n o f i x e d f o r m u l a f o r a p p l y i n g t h e s e f a c t o r s . T h e w e i g h t a c c o r d e d e a c h f a c t o r i s d e t e r m i n e d b y t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f e a c h c a s e . S e e M e s s i n g v . C o m m i s s i o n e r , 4 8 T . C . 5 0 2 , 5 1 2 ( 1 9 6 7 ) . A s t h e t r i e r o f f a c t , t h e C o u r t h a s b r o a d d i s c r e t i o n i n w e i g h i n g t h e v a r i o u s f a c t o r s . S e e E s t a t e o f O ' C o n n e l l v . C o m m i s s i o n e r , 6 4 0 F . 2 d 2 4 9 , 2 5 1 ( 9 t h C i r . 1 9 8 1 ) , a f f g . o n t h i s i s s u e T . C . M e m o . 1 9 7 8 - 1 9 1 . W h e n v a l u i n g u n l i s t e d s t o c k , i t i s s o m e t i m e s a p p r o p r i a t e t o a p p l y a l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o t h e p r i c e i n o r d e r t o r e f l e c t t h e a b s e n c e o f a r e c o g n i z e d m a r k e t f o r c l o s e l y h e l d s t o c k a n d t o a c c o u n t f o r t h e f a c t t h a t c l o s e l y h e l d s t o c k i s g e n e r a l l y n o t r e a d i l y t r a n s f e r a b l e . S e e M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 5 5 , a f f d . 9 1 F . 3 d 1 2 4 ( 3 d C i r . 1 9 9 6 ) ; E s t a t e o f T r e n c h a r d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 1 2 1 ; R e v . R u l . 7 7 - 2 8 7 , 1 9 7 7 - 2 C . B . 3 1 9 , 3 2 0 - 3 2 1 . T h i s d i s c o u n t a l s o m a y r e f l e c t t h e e x p e n s e o f r e g i s t e r i n g t h e u n l i s t e d s t o c k f o r p u b l i c s a l e . S e e - 6 - M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; E s t a t e o f T r e n c h a r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . S o m e o f t h e f a c t o r s e x a m i n e d b y c o u r t s i n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f a n a p p r o p r i a t e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t a r e : ( 1 ) T h e c o s t o f a s i m i l a r c o r p o r a t i o n ' s p u b l i c a n d p r i v a t e s t o c k ; ( 2 ) a n a n a l y s i s o f t h e s u b j e c t c o r p o r a t i o n ' s f i n a n c i a l s t a t e m e n t s ; ( 3 ) t h e c o r p o r a t i o n ' s d i v i d e n d - p a y i n g c a p a c i t y , i t s h i s t o r y o f p a y i n g d i v i d e n d s , a n d t h e a m o u n t o f i t s p r i o r d i v i d e n d s ; ( 4 ) t h e n a t u r e o f t h e c o r p o r a t i o n , i t s h i s t o r y , i t s p o s i t i o n i n t h e i n d u s t r y , a n d i t s e c o n o m i c o u t l o o k ; ( 5 ) t h e c o r p o r a t i o n ' s m a n a g e m e n t ; ( 6 ) t h e d e g r e e o f c o n t r o l t r a n s f e r r e d w i t h t h e b l o c k o f s t o c k t o b e v a l u e d ; ( 7 ) a n y r e s t r i c t i o n o n t h e t r a n s f e r a b i l i t y o f t h e c o r p o r a t i o n ' s s t o c k ; ( 8 ) t h e p e r i o d o f t i m e f o r w h i c h a n i n v e s t o r m u s t h o l d t h e s u b j e c t s t o c k t o r e a l i z e a s u f f i c i e n t p r o f i t ; ( 9 ) t h e c o r p o r a t i o n ' s r e d e m p t i o n p o l i c y ; a n d ( 1 0 ) t h e c o s t o f e f f e c t u a t i n g a p u b l i c o f f e r i n g o f t h e s t o c k t o b e v a l u e d . S e e E s t a t e o f G i l f o r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 0 ; M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; R e v . R u l . 7 7 - 2 8 7 , s u p r a . A d d i t i o n a l l y , a c o n t r o l p r e m i u m m a y b e a p p r o p r i a t e w h e n v a l u i n g a l a r g e b l o c k o f s t o c k . A c o n t r o l p r e m i u m r e p r e s e n t s t h e a d d i t i o n a l v a l u e a s s o c i a t e d w i t h t h e s h a r e h o l d e r ' s a b i l i t y t o c o n t r o l t h e c o r p o r a t i o n t h r o u g h h i s d i c t a t i o n o f i t s p o l i c i e s , p r o c e d u r e s , o r o p e r a t i o n s . S e e E s t a t e o f C h e n o w e t h v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 5 7 7 , 1 5 8 1 - 1 5 8 2 ( 1 9 8 7 ) ; E s t a t e o f T r e n c h a r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; R e v . R u l . 5 9 - 6 0 , 1 9 5 9 - 1 C . B . 2 3 7 , 2 4 2 . T h i s p r e m i u m f o r c o n t r o l i s d i s t i n c t a n d s e p a r a t e f r o m a n y - 7 - d i s c o u n t a p p l i e d f o r l a c k o f m a r k e t a b i l i t y . S e e E s t a t e o f T r e n c h a r d v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . B . E x p e r t R e p o r t s R e g a r d i n g t h e F a i r M a r k e t V a l u e o f t h e D e f t S t o c k I n d e c i d i n g v a l u a t i o n c a s e s , c o u r t s o f t e n l o o k t o e x p e r t o p i n i o n s . T h e C o u r t i s n o t b o u n d b y t h e o p i n i o n o f a n y e x p e r t , a n d w e m a y a c c e p t o r r e j e c t i n f u l l o r i n p a r t e x p e r t s ' o p i n i o n s p r o f f e r e d b y t h e p a r t i e s . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . 2 8 2 , 2 9 4 - 2 9 5 ( 1 9 3 8 ) ; S e a g a t e T e c h . , I n c . , & C o n s o l . S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 2 T . C . 1 4 9 , 1 8 6 ( 1 9 9 4 ) ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 2 1 7 ; P a r k e r v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 5 4 7 , 5 6 2 ( 1 9 8 6 ) ; C h i u v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 7 2 2 , 7 3 4 ( 1 9 8 5 ) . M o r e o v e r , t h e C o u r t i s f r e e t o v a l u e p r o p e r t y a t a f i g u r e f o r w h i c h t h e r e i s n o s p e c i f i c t e s t i m o n y a s l o n g a s i t i s w i t h i n t h e r a n g e o f f i g u r e s t h a t c a n b e a d d u c e d f r o m t h e e v i d e n c e . S e e S i l v e r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 5 3 8 F . 2 d 9 2 7 , 9 3 3 ( 2 d C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 7 4 - 2 8 5 ; E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . 5 3 0 , 5 3 7 ( 1 9 9 8 ) . T h e p a r t i e s h e r e i n r e l y o n e x p e r t s ' o p i n i o n s t o e s t a b l i s h t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t a n d w h e t h e r a n d i n w h a t a m o u n t a n y d i s c o u n t o r p r e m i u m s h o u l d b e a p p l i e d t o t h a t i n t e r e s t . P e t i t i o n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f o n t h e s e i s s u e s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) . 1 . P e t i t i o n e r ' s E x p e r t P e t i t i o n e r r e l i e s o n a r e p o r t c o m p i l e d b y H i g g i n s , M a r c u s & L o v e t t , I n c . ( H M L ) , t o e s t a b l i s h t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f - 8 - 4 P e t i t i o n e r a l s o s u b m i t t e d a r e p o r t p r e p a r e d b y T u e r k & A s s o c i a t e s a n a l y z i n g t h e i m p a c t o f t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s o n t h e m a r k e t a b i l i t y o f t h e D e f t s h a r e s . W e f i n d t h a t r e p o r t u n h e l p f u l , a n d w e d o n o t r e l y o n i t . 5 T h e s e l i a b i l i t i e s d i d n o t i n c l u d e D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 6 , 2 6 6 , 0 0 0 . 4 I n i t i a l l y , H M L d e t e r m i n e d t h e v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n D e f t w i t h o u t a n y d i s c o u n t u s i n g t h r e e m e t h o d s o f v a l u a t i o n ( t h e u n a d j u s t e d v a l u e s ) : ( 1 ) T h e a d j u s t e d n e t w o r t h m e t h o d ( t h e a s s e t m e t h o d ) , ( 2 ) t h e d i s c o u n t e d c a s h f l o w m e t h o d ( t h e i n c o m e m e t h o d ) , a n d ( 3 ) t h e g u i d e l i n e p u b l i c c o m p a n i e s m e t h o d ( t h e m a r k e t m e t h o d ) . U n d e r t h e a s s e t m e t h o d , H M L d e t e r m i n e d t h e u n a d j u s t e d v a l u e o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 1 2 , 0 7 0 , 0 0 0 . I n m a k i n g t h i s d e t e r m i n a t i o n , H M L r e s t a t e d D e f t ' s t a n g i b l e a s s e t s f r o m b o o k v a l u e t o f a i r m a r k e t v a l u e . H M L t h e n s u b t r a c t e d D e f t ' s l i a b i l i t i e s 5 f r o m t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f D e f t ' s t a n g i b l e a s s e t s . N e x t , H M L d e t e r m i n e d t h e v a l u e o f D e f t ' s i n t a n g i b l e a s s e t s b y c a p i t a l i z i n g t h e e x c e s s , i f a n y , o f D e f t ' s c u r r e n t s u s t a i n a b l e e a r n i n g p o w e r o v e r t h e n o r m a l e x p e c t e d r e t u r n o f D e f t ' s t a n g i b l e a s s e t s . H M L d e t e r m i n e d t h e r e w a s n o e x c e s s ; t h e r e f o r e , H M L a t t r i b u t e d n o v a l u e t o D e f t ' s i n t a n g i b l e a s s e t s . L a s t l y , H M L a d d e d t h e n e t m a r k e t v a l u e o f D e f t ' s t a n g i b l e a s s e t s ( $ 1 2 , 0 7 0 , 0 0 0 ) t o t h e v a l u e o f t h e i r i n t a n g i b l e a s s e t s ( $ 0 ) t o d e r i v e t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h i s m e t h o d . - 9 - H M L d e t e r m i n e d t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d w a s $ 8 , 1 0 9 , 0 0 0 . U n d e r t h i s m e t h o d , H M L d e t e r m i n e d t h e p r e s e n t v a l u e o f D e f t ' s f u t u r e c a s h f l o w s f o r t h e 5 y e a r s f o l l o w i n g t h e v a l u a t i o n d a t e ( $ 4 , 2 7 1 , 0 0 0 ) a n d t h e p r e s e n t v a l u e o f a t e r m i n a l v a l u e c o m p u t e d f o r t h e f i f t h y e a r ( $ 3 , 8 3 8 , 0 0 0 ) u s i n g a 1 9 - p e r c e n t d i s c o u n t r a t e . H M L a d d e d t h e s e p r e s e n t v a l u e s t o g e t h e r t o f i n d t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h i s m e t h o d . U n d e r t h e m a r k e t m e t h o d , H M L e x a m i n e d e i g h t p u b l i c l y t r a d e d c o m p a n i e s p r i m a r i l y e n g a g e d i n t h e m a n u f a c t u r e a n d s a l e o f p a i n t a n d c o a t i n g s . T h e s e c o m p a n i e s h a d s i m i l a r d i s t r i b u t i o n c h a n n e l s t o D e f t , e a r n e d a p r o f i t o v e r t h e l a s t f i s c a l y e a r , a n d p o s s e s s e d s i m i l a r b u s i n e s s a n d f i n a n c i a l c h a r a c t e r i s t i c s t o D e f t . H M L f o c u s e d o n t h e t w o c o m p a n i e s t h a t w e r e m o s t s i m i l a r t o D e f t - - G r o w G r o u p a n d P r a t t & L a m b e r t . H M L d e t e r m i n e d t h e a v e r a g e p r i c e t o e a r n i n g s m u l t i p l e f o r e a c h o f t h e t w o c o m p a n i e s . A l t h o u g h t h e s e t w o c o m p a n i e s w e r e t h e m o s t s i m i l a r t o D e f t , t h e y w e r e s i g n i f i c a n t l y l a r g e r t h a n D e f t i n t e r m s o f s a l e s , t o t a l a s s e t s , a n d t o t a l m a r k e t c a p i t a l i z a t i o n . G i v e n t h e s e d i f f e r e n c e s , H M L a p p l i e d a 3 0 - p e r c e n t d o w n w a r d a d j u s t m e n t t o t h e a v e r a g e m a r k e t m u l t i p l e o f t h e t w o g u i d e l i n e p u b l i c c o m p a n i e s . H M L a l s o a d d e d a 2 5 - p e r c e n t c o n t r o l p r e m i u m t o a c c o u n t f o r t h e f a c t t h a t H M L d e r i v e d t h e m u l t i p l e s f r o m i n f o r m a t i o n p e r t a i n i n g t o m i n o r i t y i n t e r e s t s . H M L d e t e r m i n e d t h a t t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d w a s $ 1 0 , 4 1 0 , 0 0 0 . A f t e r d e t e r m i n i n g t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r e a c h o f t h e a b o v e m e t h o d s , H M L w e i g h t e d e a c h o f t h e m e t h o d s e q u a l l y a n d f o u n d - 1 0 - t h e w e i g h t e d a v e r a g e o f t h e u n a d j u s t e d v a l u e s w a s $ 1 0 , 1 9 6 , 0 0 0 ( t h e w e i g h t e d a v e r a g e u n a d j u s t e d v a l u e ) . H M L t h e n a p p l i e d a l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t o f 2 5 p e r c e n t t o t h e w e i g h t e d a v e r a g e u n a d j u s t e d v a l u e . I n a r r i v i n g a t t h i s p e r c e n t a g e , H M L c o n s i d e r e d s e v e r a l s t u d i e s o f t y p i c a l m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s u s e d f o r m i n o r i t y i n t e r e s t s i n p r i v a t e l y h e l d e n t i t i e s . B a s e d o n i t s r e v i e w o f t h i s e m p i r i c a l e v i d e n c e , H M L c o n c l u d e d t h a t a r e a s o n a b l e r a n g e f o r a l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t f o r c l o s e l y h e l d c o m m o n s t o c k w a s 2 5 p e r c e n t t o 4 5 p e r c e n t . H M L t h e n l o o k e d a t t h e f o l l o w i n g f a c t o r s t o d e t e r m i n e w h e r e D e f t ' s l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s h o u l d f a l l w i t h i n t h i s r a n g e : ( 1 ) T h e a v a i l a b i l i t y o f p u b l i c m a r k e t ; ( 2 ) t h e c o m p a n y ' s r e c e n t f i n a n c i a l p e r f o r m a n c e ; ( 3 ) t h e f u t u r e o u t l o o k f o r t h e c o m p a n y a n d i n d u s t r y ; ( 4 ) t h e c o m p a n y ' s d i s t r i b u t i o n p o l i c y ; ( 5 ) t h e r e s t r i c t i o n s o n t h e t r a n s f e r a b i l i t y o f t h e s t o c k ; ( 6 ) t h e e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d o f t h e s t o c k ; ( 7 ) t h e c o s t o r e x p e c t a t i o n o f a p u b l i c o f f e r i n g ; ( 8 ) t h e n u m b e r o f e x i s t i n g s h a r e h o l d e r s ; ( 9 ) t h e s i z e o f t h e i n t e r e s t a n d t h e c o n t r o l i n h e r e n t i n t h e i n t e r e s t ; a n d ( 1 0 ) t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . B a s e d o n H M L ' s a n a l y s i s o f t h e f o r e g o i n g f a c t o r s , H M L c o n c l u d e d t h a t D e f t ' s l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s h o u l d f a l l a t t h e l o w e n d o f t h e r a n g e . H M L s t r e s s e d t h e i m p o r t a n c e o f t h e s i z e o f t h e i n t e r e s t b e i n g v a l u e d ( w h i c h f a v o r e d a l o w e r d i s c o u n t ) b u t n o t e d t h a t t h e r e w a s c o n s i d e r a b l e u n c e r t a i n t y s u r r o u n d i n g D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s ( w h i c h f a v o r e d a h i g h e r - 1 1 - d i s c o u n t ) . B a s e d o n t h e f a c t o r s i n t o t o , H M L c o n c l u d e d t h e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t s h o u l d b e 2 5 p e r c e n t . H M L d e d u c t e d t h e 2 5 - p e r c e n t m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t f r o m t h e w e i g h t e d a v e r a g e u n a d j u s t e d v a l u e a n d c o n c l u d e d t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t i n D e f t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 7 , 6 4 7 , 0 0 0 . H M L t h e n d i v i d e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f a 1 0 0 - p e r c e n t i n t e r e s t b y t h e n u m b e r o f o u t s t a n d i n g s h a r e s ( 1 6 6 , 0 0 0 ) a n d f o u n d t h a t D e f t ' s f a i r m a r k e t v a l u e p e r s h a r e w a s $ 4 6 . 0 7 . H M L m u l t i p l i e d D e f t ' s f a i r m a r k e t v a l u e p e r s h a r e b y t h e n u m b e r o f s h a r e s h e l d b y d e c e d e n t a t h i s d e a t h ( 1 3 6 , 0 0 0 ) a n d c o n c l u d e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 6 , 2 6 6 , 0 0 0 . 2 . R e s p o n d e n t ' s E x p e r t R e s p o n d e n t r e l i e s o n a r e p o r t c o m p i l e d b y B u s i n e s s V a l u a t i o n S e r v i c e s , I n c . ( B V S ) . B V S ' s a n a l y s i s w a s l i m i t e d t o d e t e r m i n i n g a n a p p r o p r i a t e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t f o r t h e d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t . B V S d i d n o t d e t e r m i n e t h e u n a d j u s t e d v a l u e o f D e f t . R e s p o n d e n t i n s t r u c t e d B V S t o a s s u m e t h a t t h e u n a d j u s t e d v a l u e , i n c l u d i n g c o n s i d e r a t i o n o f t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s , w a s $ 1 0 , 2 0 0 , 0 0 0 . B V S d e t e r m i n e d t h a t a n a p p r o p r i a t e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t f o r d e c e d e n t ' s i n t e r e s t s h o u l d b e b e t w e e n 0 p e r c e n t a n d 5 p e r c e n t . A s i n s t r u c t e d b y r e s p o n d e n t , B V S d i d n o t c o n s i d e r D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s i n d e t e r m i n i n g t h e a p p r o p r i a t e d i s c o u n t . - 1 2 - C . C o u r t ' s A n a l y s i s a n d C o n c l u s i o n s A s n o t e d e a r l i e r , w e a r e f r e e t o a c c e p t o r r e j e c t i n f u l l o r i n p a r t e x p e r t s ' o p i n i o n s p r o f f e r e d b y t h e p a r t i e s . S e e H e l v e r i n g v . N a t i o n a l G r o c e r y C o . , 3 0 4 U . S . a t 2 9 4 - 2 9 5 ; S e a g a t e T e c h . , I n c . , & C o n s o l . S u b s . v . C o m m i s s i o n e r , 1 0 2 T . C . a t 1 8 6 ; E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . a t 2 1 7 . E a c h o f t h e e x p e r t s ' r e p o r t s i s s u s c e p t i b l e t o c r i t i c i s m . W e h o w e v e r b e l i e v e t h e f a i r m a r k e t v a l u e r e a c h e d i n t h e H M L r e p o r t b e t t e r r e p r e s e n t s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t . B e c a u s e o f t h e l i m i t a t i o n s i m p o s e d b y r e s p o n d e n t o n B V S , w e r e j e c t t h e B V S r e p o r t a n d a d o p t i n p a r t , a s e x p l a i n e d i n f r a , t h e H M L r e p o r t . 1 . V a l u a t i o n M e t h o d s A c c e p t e d b y C o u r t T h e H M L r e p o r t d e t e r m i n e d t h e w e i g h t e d a v e r a g e u n a d j u s t e d v a l u e b a s e d o n t h e t h r e e d i f f e r e n t v a l u a t i o n m e t h o d s w a s $ 1 0 , 1 9 6 , 0 0 0 . H M L ' s a p p l i c a t i o n o f t h e a s s e t m e t h o d w a s v a g u e a n d g e n e r a l l y u n h e l p f u l . F u r t h e r m o r e , w e b e l i e v e H M L m a y h a v e i m p r o p e r l y a p p l i e d t h a t m e t h o d . W e d o n o t r e l y o n t h i s m e t h o d t o d e t e r m i n e t h e v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t . R e s p o n d e n t d o e s n o t o b j e c t t o H M L ' s c o m p u t a t i o n s o f t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d a n d t h e m a r k e t m e t h o d . W e f i n d H M L ' s c o n c l u s i o n s a s t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e s u n d e r t h e s e t w o m e t h o d s r e a s o n a b l e , a n d w e c o n c l u d e t h a t t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d i s $ 8 , 1 0 9 , 0 0 0 a n d u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d i s $ 1 0 , 4 1 0 , 0 0 0 . F u r t h e r m o r e , w e c o n c l u d e e a c h m e t h o d d e s e r v e s e q u a l w e i g h t . - 1 3 - 2 . L a c k o f M a r k e t a b i l i t y D i s c o u n t a . A v a i l a b i l i t y o f t h e D i s c o u n t A l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t r e f l e c t s t h e a b s e n c e o f a r e c o g n i z e d m a r k e t f o r c l o s e l y h e l d s t o c k . S e e M a n d e l b a u m v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 2 5 5 ; E s t a t e o f T r e n c h a r d v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 5 - 1 2 1 ; R e v . R u l . 7 7 - 2 8 7 , 1 9 7 7 - 2 C . B . 3 1 9 . N e i t h e r p a r t y d i s p u t e s t h a t t h e D e f t s t o c k i s c l o s e l y h e l d s t o c k w h i c h i s n o t r e a d i l y t r a d a b l e . W e t h e r e f o r e s h a l l a p p l y a l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e s u n d e r b o t h m e t h o d s . b . P r o p e r E l e m e n t s i n t h e D i s c o u n t H M L a p p l i e d a 2 5 - p e r c e n t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o t h e w e i g h t e d a v e r a g e u n a d j u s t e d v a l u e . H M L c o n s i d e r e d n u m e r o u s f a c t o r s , i n c l u d i n g D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s , i n d e t e r m i n i n g t h e a m o u n t o f t h e d i s c o u n t . C o u r t s h a v e c o n s i s t e n t l y r e c o g n i z e d t h a t p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s c a n a f f e c t t h e v a l u e o f c o r p o r a t e s t o c k . S e e E s t a t e o f D a v i s v . C o m m i s s i o n e r , 1 1 0 T . C . a t 5 5 2 , 5 5 3 , 5 6 0 ; E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . a t 3 2 9 , 3 4 1 - 3 4 2 ; P a y n e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 8 - 2 2 7 ; E s t a t e o f M i t c h e l l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 7 - 4 6 1 ; S a c k e t t v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 1 - 6 6 1 ; R i c h a r d s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 7 6 - 3 8 0 . W e b e l i e v e a h y p o t h e t i c a l b u y e r o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t w o u l d c o n s i d e r t h e s e p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s w h e n n e g o t i a t i n g a p u r c h a s e p r i c e . W e f i n d t h a t t h e s e p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s m u s t b e t a k e n i n t o a c c o u n t i n t h e v a l u i n g o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t . - 1 4 - R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t a p p l y i n g a d i s c o u n t f o r D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s i s i m p r o p e r b e c a u s e t h e s e l i a b i l i t i e s h a v e a l r e a d y b e e n i n c l u d e d i n t h e u n a d j u s t e d v a l u e c a l c u l a t i o n u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d a n d t h e m a r k e t m e t h o d . W e a g r e e w i t h r e s p o n d e n t a s t o t h e m a r k e t m e t h o d b u t d i s a g r e e a s t o t h e i n c o m e m e t h o d . U n d e r t h e i n c o m e m e t h o d , H M L d i s c o u n t e d D e f t ' s f u t u r e c a s h f l o w s t o p r e s e n t v a l u e u s i n g a d i s c o u n t r a t e d e t e r m i n e d b y t h e C a p i t a l A s s e t P r i c i n g M o d e l ( C A P M ) . T h e d i s c o u n t r a t e r e p r e s e n t s t h e c o m p a n y ' s e x p e c t e d r a t e o f r e t u r n o n e q u i t y . T h e C A P M u s e s s e v e r a l v a r i a b l e s i n c l u d i n g a v a r i a b l e r e p r e s e n t i n g t h e c o m p a n y ' s v o l a t i l i t y r e l a t i v e t o m a r k e t r e t u r n s ( B e t a ) . D e f t ' s B e t a w a s d e t e r m i n e d b a s e d u p o n t h e B e t a s o f e i g h t s i m i l a r p a i n t a n d f i n i s h i n g c o m p a n i e s . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e s e p a i n t a n d f i n i s h i n g c o m p a n i e s h a d B e t a s c o n s i d e r a b l y h i g h e r t h a n o t h e r c o m p a n i e s ' b e c a u s e m o s t p a i n t a n d f i n i s h i n g c o m p a n i e s h a v e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s t h a t m a k e t h e r e t u r n o n i n v e s t m e n t i n t h e s e c o m p a n i e s m o r e v o l a t i l e . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e s e B e t a s a l r e a d y i n c l u d e t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s o f t h e s e c o m p a n i e s ; t h e r e f o r e , i t i s i m p r o p e r t o a l s o c o n s i d e r t h e s e l i a b i l i t i e s i n d e t e r m i n i n g t h e p r o p e r d i s c o u n t . W e d i s a g r e e w i t h r e s p o n d e n t . R e s p o n d e n t p r o v i d e d n o e v i d e n c e a t t r i a l t h a t t h e B e t a s o f t h e e i g h t c o m p a r a b l e p a i n t c o m p a n i e s w e r e h i g h e r t h a n n o r m a l d u e t o p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s f a c e d b y t h e s e c o m p a n i e s . - 1 5 - W e c o n c l u d e t h a t t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d d i d n o t i n c l u d e D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s , a n d H M L ' s c o n s i d e r a t i o n o f D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s w i t h i n t h e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t w a s p r o p e r . T h u s , w e s h a l l a p p l y a d i s c o u n t t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d f o r t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . U n d e r t h e m a r k e t m e t h o d , H M L u t i l i z e d t h e a v e r a g e p r i c e t o e a r n i n g s m u l t i p l e f o r t w o s i m i l a r p a i n t a n d f i n i s h i n g c o m p a n i e s i n d e t e r m i n i n g t h e u n a d j u s t e d v a l u e . R e s p o n d e n t c o n t e n d s t h a t t h e s e m u l t i p l e s a l r e a d y i n c l u d e t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l p r o b l e m s f a c e d b y t h e s i m i l a r c o m p a n i e s ; t h e r e f o r e , i t i s i m p r o p e r t o a l s o c o n s i d e r t h e s e l i a b i l i t i e s i n d e t e r m i n i n g t h e p r o p e r d i s c o u n t . R e s p o n d e n t ' s e x p e r t t e s t i f i e d t h a t p a i n t a n d f i n i s h i n g c o m p a n i e s t r a d e a t l o w e r m u l t i p l e s a s a r e s u l t o f t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s a s s o c i a t e d w i t h t h e i n d u s t r y . P e t i t i o n e r d i d n o t p r o v i d e a n y o t h e r e x p l a n a t i o n f o r t h e l o w e r m u l t i p l e s . W e c o n c l u d e t h a t t h e m u l t i p l e s u s e d b y H M L t o o k i n t o a c c o u n t t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s o f t h e c o m p a r a b l e c o m p a n i e s ; t h e r e f o r e , w e s h a l l n o t a p p l y a d i s c o u n t t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d f o r t h e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . c . C o m p u t i n g t h e D i s c o u n t W e m u s t d e t e r m i n e a n a p p r o p r i a t e l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t f o r d e c e d e n t ' s i n t e r e s t . W e b a s e o u r f i n d i n g o n a - 1 6 - c o n s i d e r a t i o n o f a l l o f t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d , p a y i n g s p e c i a l a t t e n t i o n t o t h e p r e s e n c e o r a b s e n c e o f t h e f a c t o r s d i s c u s s e d i n R e v . R u l . 7 7 - 2 8 7 , 1 9 7 7 - 2 C . B . 3 1 9 . T h e f o l l o w i n g f a c t o r s f a v o r a h i g h l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t : ( 1 ) T h e r e w a s n o p u b l i c m a r k e t f o r D e f t ' s s t o c k ; ( 2 ) D e f t ' s p r o f i t m a r g i n s w e r e b e l o w t h e i n d u s t r y a v e r a g e ; ( 3 ) a l l s t o c k i n D e f t w a s s u b j e c t t o a r e s t r i c t i v e s h a r e a g r e e m e n t w h i c h p r o v i d e d t h a t a s h a r e h o l d e r c o u l d t r a n s f e r h i s o r h e r s t o c k t o a n o n s h a r e h o l d e r o n l y a f t e r t h e s h a r e h o l d e r o f f e r e d t h e s h a r e s t o t h e r e m a i n i n g s h a r e h o l d e r s ; ( 4 ) g i v e n t h e s i z e a n d l o w p r o f i t a b i l i t y o f D e f t , a p u b l i c o f f e r i n g o f t h e s t o c k w a s u n l i k e l y i n t h e f u t u r e ; ( 5 ) t h e s i z e o f t h e i n t e r e s t i s s o l a r g e t h a t i t m a y b e h a r d t o f i n d p o t e n t i a l b u y e r s i n t h e f u t u r e w h o c o u l d f i n a n c e s u c h a p u r c h a s e ; a n d ( 6 ) w h e r e n o t a l r e a d y c o n s i d e r e d , D e f t h a s l a r g e p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . O n l y o n e f a c t o r f a v o r s a l o w l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t : D e f t h a d a n h i s t o r i c a l f a v o r a b l e d i s t r i b u t i o n p o l i c y ( i t d i s t r i b u t e d m o s t o f t h e c o m p a n y ' s e a r n i n g s t o i t s s h a r e h o l d e r s t h r o u g h h i g h e r - t h a n - m a r k e t c o m p e n s a t i o n i n t h e p a s t ) . W e c o n c l u d e t h a t a 3 0 - p e r c e n t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t i s a p p r o p r i a t e f o r t h e D e f t s t o c k . O f t h i s 3 0 - p e r c e n t d i s c o u n t , 1 0 p e r c e n t i s a t t r i b u t a b l e t o D e f t ' s p o t e n t i a l e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s . W e s h a l l a p p l y t h e 3 0 - p e r c e n t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e w e d e t e r m i n e d u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d . W e h o w e v e r s h a l l a p p l y o n l y a 2 0 - p e r c e n t l a c k o f m a r k e t a b i l i t y d i s c o u n t t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e w e d e t e r m i n e d - 1 7 - u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d b e c a u s e a s d i s c u s s e d s u p r a , t h e e n v i r o n m e n t a l l i a b i l i t i e s h a v e a l r e a d y b e e n i n c l u d e d i n t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h a t m e t h o d . 3 . C o n t r o l P r e m i u m A c o n t r o l p r e m i u m m a y b e n e c e s s a r y w h e n v a l u i n g a n i n t e r e s t w h i c h g i v e s i t s h o l d e r u n i l a t e r a l p o w e r t o d i r e c t c o r p o r a t e a c t i o n , s e l e c t m a n a g e m e n t , d e c i d e t h e a m o u n t o f d i s t r i b u t i o n s , r e a r r a n g e t h e c o r p o r a t i o n ' s c a p i t a l s t r u c t u r e , a n d d e c i d e w h e t h e r t o l i q u i d a t e , m e r g e o r s e l l a s s e t s . S e e E s t a t e o f N e w h o u s e v . C o m m i s s i o n e r , 9 4 T . C . a t 2 5 1 - 2 5 2 . P e t i t i o n e r ' s e x p e r t t e s t i f i e d t h a t a h o l d e r o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t w o u l d h a v e t h e p o w e r ( u n d e r C a l i f o r n i a l a w ) t o s e l l a l l o f D e f t ' s a s s e t s , d i s s o l v e t h e c o m p a n y , a n d d o v i r t u a l l y a n y t h i n g h e o r s h e w a n t e d t o d o w i t h D e f t . D e c e d e n t ' s 8 1 . 9 3 - p e r c e n t i n t e r e s t i s a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t . H M L a p p l i e d a c o n t r o l p r e m i u m o f 2 5 p e r c e n t i n i t s c a l c u l a t i o n s u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d o n l y . W h e t h e r o r n o t a c o n t r o l p r e m i u m i s a p p r o p r i a t e d e p e n d s o n t h e v a l u a t i o n m e t h o d e m p l o y e d i n r e a c h i n g t h e u n a d j u s t e d v a l u e o f t h e s t o c k . W h e r e t h e m e t h o d u s e d v a l u e s t h e s t o c k a s i f i t w e r e a c o n t r o l l i n g i n t e r e s t , n o c o n t r o l p r e m i u m i s n e c e s s a r y b e c a u s e t h e c o n t r o l a s p e c t h a s a l r e a d y b e e n a c c o u n t e d f o r w i t h i n t h e u n a d j u s t e d v a l u e . S e e P r a t t e t a l . , V a l u i n g A B u s i n e s s : T h e A n a l y s i s a n d A p p r a i s a l o f C l o s e l y H e l d C o m p a n i e s 3 0 3 - 3 0 6 ( 3 d e d . 1 9 9 6 ) . - 1 8 - 6 H M L a l r e a d y i n c l u d e d t h e c o n t r o l p r e m i u m i n i t s u n a d j u s t e d v a l u e d e t e r m i n e d u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d ; t h e r e f o r e , w e s h a l l n o t a p p l y a s e p a r a t e c o n t r o l p r e m i u m t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h a t m e t h o d . T h e i n c o m e m e t h o d a s s u m e d t h e c o n t i n u a t i o n o f D e f t ' s p r e s e n t p o l i c i e s a n d d i d n o t a c c o u n t f o r a c h a n g e i n c o n t r o l . T h i s m e t h o d t h e r e f o r e p r o d u c e d a n u n a d j u s t e d v a l u e b a s e d o n a m i n o r i t y i n t e r e s t . I d . a t 1 9 5 . T h u s , i t w o u l d b e p r o p e r t o a p p l y a c o n t r o l p r e m i u m t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h i s m e t h o d . I d . T h e m a r k e t m e t h o d i s b a s e d o n c o m p a r i s o n s w i t h p u b l i c l y t r a d e d s t o c k s . T h i s m e t h o d p r o d u c e s a n u n a d j u s t e d v a l u e w h i c h r e p r e s e n t s t h e v a l u e o f a m i n o r i t y i n t e r e s t , a n d i t g e n e r a l l y w o u l d b e p r o p e r t o a p p l y a c o n t r o l p r e m i u m t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e u n d e r t h i s m e t h o d . I d . a t 1 6 2 . H M L d e t e r m i n e d t h a t a 2 5 - p e r c e n t c o n t r o l p r e m i u m w a s a p p r o p r i a t e u n d e r t h e m a r k e t m e t h o d . W e f i n d H M L ' s d e t e r m i n a t i o n r e a s o n a b l e , a n d w e c o n c l u d e t h a t a c o n t r o l p r e m i u m o f 2 5 p e r c e n t i s a p p r o p r i a t e . W e s h a l l a p p l y t h i s p r e m i u m t o t h e u n a d j u s t e d v a l u e w e d e t e r m i n e d u n d e r t h e i n c o m e m e t h o d . 6 4 . C o n c l u s i o n U t i l i z i n g t h e i n c o m e m e t h o d a n d t h e m a r k e t m e t h o d , w e f i n d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f d e c e d e n t ' s i n t e r e s t i n D e f t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s : - 1 9 - I n c o m e M a r k e t U n a d j u s t e d V a l u e $ 8 , 1 0 9 , 0 0 0 $ 1 0 , 4 1 0 , 0 0 0 L e s s M a r k e t a b i l i t y D i s c o u n t : N o n e n v i r o n m e n t a l 2 0 % ( 1 , 6 2 1 , 8 0 0 ) 2 0 % ( 2 , 0 8 2 , 0 0 0 ) E n v i r o n m e n t a l 1 0 % ( 8 1 0 , 9 0 0 ) 0 % A d d C o n t r o l P r e m i u m 2 5 % 2 , 0 2 7 , 2 5 0 1 0 % F a i r M a r k e t V a l u e o f 1 0 0 p e r c e n t I n t e r e s t 7 , 7 0 3 , 5 5 0 8 , 3 2 8 , 0 0 0 x D e c e d e n t ' s I n t e r e s t 8 1 . 9 3 % 6 , 3 1 1 , 5 1 9 8 1 . 9 3 % 6 , 8 2 3 , 1 3 0 x W e i g h t G i v e n 5 0 % 5 0 % 3 , 1 5 5 , 7 5 9 + 3 , 4 1 1 , 5 6 5 = F a i r M a r k e t V a l u e o f D e c e d e n t ' s I n t e r e s t 6 , 5 6 7 , 3 2 4 1 S e e s u p r a n o t e 6 . I I . V a l u e o f R e a l P r o p e r t i e s A . G e n e r a l l y O n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n , p e t i t i o n e r r e p o r t e d t h a t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e t h e f a i r m a r k e t v a l u e s o f t h e N e w p o r t p r o p e r t y a n d t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y w e r e $ 8 0 0 , 0 0 0 a n d $ 2 8 0 , 0 0 0 , r e s p e c t i v e l y . W i t h i n 2 0 m o n t h s o f t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e , b o t h p r o p e r t i e s w e r e s o l d f o r a m o u n t s l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e s r e p o r t e d o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n . P e t i t i o n e r c l a i m s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e s f o r t h e N e w p o r t p r o p e r t y a n d t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y s h o u l d b e $ 6 9 9 , 9 3 3 a n d $ 2 6 7 , 7 8 2 , r e s p e c t i v e l y , b a s e d o n t h e i r a c t u a l s a l e s p r i c e s . V a l u e s s u b m i t t e d b y a t a x p a y e r o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n a r e a d m i s s i o n s b y t h e t a x p a y e r , a n d l o w e r v a l u e s c a n n o t b e s u b s t i t u t e d - 2 0 - w i t h o u t c o g e n t p r o o f t h a t t h e r e p o r t e d v a l u e s a r e e r r o n e o u s . S e e E s t a t e o f H a l l v . C o m m i s s i o n e r , 9 2 T . C . a t 3 3 7 - 3 3 8 . B . T h e N e w p o r t P r o p e r t y A t t r i a l , M a r k C a r d e l u c c i , a r e a l e s t a t e b r o k e r , t e s t i f i e d a b o u t t h e r e a l e s t a t e m a r k e t c o n d i t i o n s i n N e w p o r t f r o m t h e t i m e t h e N e w p o r t p r o p e r t y w a s v a l u e d f o r d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n u n t i l t h e p r o p e r t y w a s l a t e r s o l d ( t h e i n t e r i m p e r i o d ) . M r . C a r d e l u c c i t e s t i f i e d t h a t , w i t h r e g a r d t o t h e N e w p o r t p r o p e r t y , h e b e l i e v e d n o m a t e r i a l c h a n g e i n c i r c u m s t a n c e s o c c u r r e d d u r i n g t h e i n t e r i m p e r i o d . F u r t h e r m o r e , M r . C a r d e l u c c i t e s t i f i e d t h a t h e b e l i e v e d t h a t t h e N e w p o r t p r o p e r t y h a d b e e n o v e r v a l u e d o n t h e e s t a t e t a x r e t u r n . R e s p o n d e n t d i d n o t p r o d u c e a n y e v i d e n c e c o n t r a d i c t i n g M r . C a r d e l u c c i ' s c o n c l u s i o n s . W e c o n c l u d e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e N e w p o r t p r o p e r t y o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 6 9 9 , 9 3 3 . C . T h e I n d i a n W e l l s P r o p e r t y C o n v e r s e l y , p e t i t i o n e r f a i l e d t o p r o d u c e a n y e v i d e n c e t h a t o n t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y e q u a l e d i t s s a l e s p r i c e 2 0 m o n t h s l a t e r . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o p r o v i d e c o g e n t p r o o f s h o w i n g t h a t t h e a m o u n t r e p o r t e d o n d e c e d e n t ' s e s t a t e t a x r e t u r n w a s e r r o n e o u s . W e c o n c l u d e t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e I n d i a n W e l l s p r o p e r t y a s o f t h e a l t e r n a t e v a l u a t i o n d a t e w a s $ 2 8 0 , 0 0 0 . I n r e a c h i n g a l l o f o u r h o l d i n g s h e r e i n , w e h a v e c o n s i d e r e d a l l a r g u m e n t s m a d e b y t h e p a r t i e s , a n d , t o t h e e x t e n t n o t m e n t i o n e d a b o v e , w e f i n d t h e m t o b e i r r e l e v a n t o r w i t h o u t m e r i t . - 2 1 - T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .