TAX COURT OPINION

Case: Corbin West Limited Partnership; CDC Equity Corporation, Tax Matters Partner
Docket Number: 2203-97
Judge: Vasquez
Opinion Type: memo
Filed: 01/15/1999
Pages: 15

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r s i n i s s u e , a n d a l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . M e m o . 1 9 9 9 - 7 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T C O R B I N W E S T L I M I T E D P A R T N E R S H I P , C D C E Q U I T Y C O R P O R A T I O N , T A X M A T T E R S P A R T N E R , P e t i t i o n e r v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 2 2 0 3 - 9 7 . F i l e d J a n u a r y 1 5 , 1 9 9 9 . R o b e r t J . P e r c y , f o r p e t i t i o n e r . A n d r e w R . C e c c h e r i n i , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N V A S Q U E Z , J u d g e : R e s p o n d e n t i s s u e d n o t i c e s o f f i n a l p a r t n e r s h i p a d m i n i s t r a t i v e a d j u s t m e n t ( F P A A ' s ) t o C o r b i n W e s t L i m i t e d P a r t n e r s h i p ( C o r b i n W e s t ) f o r 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 . 1 - 2 - T h e i s s u e s f o r o u r d e c i s i o n a r e : ( 1 ) W h e t h e r a n o t e e x e c u t e d b y C o r b i n W e s t s h o u l d b e i n c l u d e d i n t h e b a s i s o f c e r t a i n a c q u i r e d p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s a n d l o w - i n c o m e h o u s i n g c r e d i t s , ( 2 ) w h e t h e r C o r b i n W e s t i s e n t i t l e d t o i n t e r e s t d e d u c t i o n s f o r t h e a c c r u e d i n t e r e s t o n t h a t n o t e , ( 3 ) w h e t h e r C o r b i n W e s t i s e n t i t l e d t o i n c l u d e a n " a c q u i s i t i o n f e e " , a " d e v e l o p e r ' s f e e " , o r a " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " i n t h e b a s i s o f c e r t a i n a c q u i r e d p r o p e r t y o r , a l t e r n a t i v e l y , w h e t h e r C o r b i n W e s t m a y c u r r e n t l y d e d u c t a n y o f t h o s e f e e s , a n d ( 4 ) w h e t h e r C o r b i n W e s t i s e n t i t l e d t o a m o r t i z a t i o n e x p e n s e f o r a " n o n e g a t i v e c a s h f l o w g u a r a n t e e f e e " p a i d . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . T h e s t i p u l a t i o n o f f a c t s a n d t h e a t t a c h e d e x h i b i t s a r e i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y t h i s r e f e r e n c e . C o r b i n W e s t i s a T E F R A p a r t n e r s h i p . A t t h e t i m e o f t h e f i l i n g o f t h e p e t i t i o n , i t s p r i n c i p a l p l a c e o f b u s i n e s s w a s l o c a t e d i n F a r m i n g t o n , C o n n e c t i c u t . C o r b i n W e s t c o n s i s t s o f o n e g e n e r a l p a r t n e r , C D C E q u i t y C o r p . ( C D C ) , a n d 2 9 l i m i t e d p a r t n e r s . C D C i s t h e w h o l l y o w n e d s u b s i d i a r y o f C D C F i n a n c i a l C o r p . ( F i n a n c i a l ) . C D C i s t h e t a x m a t t e r s p a r t n e r o f C o r b i n W e s t . P u r s u a n t t o R u l e 2 4 0 ( c ) , C D C f i l e d a p e t i t i o n r e q u e s t i n g a r e d e t e r m i n a t i o n o f r e s p o n d e n t ' s a d j u s t m e n t s t o p a r t n e r s h i p i t e m s . - 3 - I . A c q u i s i t i o n o f t h e P r o p e r t y C o r b i n W e s t w a s f o r m e d t o p u r c h a s e , m a n a g e , a n d s y n d i c a t e t h e C o r b i n W e s t A p a r t m e n t s ( t h e p r o p e r t y ) . F r o m a p p r o x i m a t e l y M a r c h 1 7 , 1 9 7 0 , u n t i l D e c e m b e r 2 3 , 1 9 8 8 , N o r m a n A s s o c i a t e s ( N o r m a n ) o w n e d t h e p r o p e r t y . O n D e c e m b e r 8 , 1 9 8 7 , C o r b i n W e s t e n t e r e d i n t o a n o p t i o n a g r e e m e n t ( t h e f i r s t o p t i o n ) w i t h N o r m a n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y f o r $ 1 , 7 6 0 , 0 0 0 . O n o r a b o u t D e c e m b e r 9 , 1 9 8 7 , C D C , a c t i n g o n b e h a l f o f C o r b i n W e s t , a p p l i e d f o r a r e s e r v a t i o n o f a F e d e r a l l o w - i n c o m e h o u s i n g t a x c r e d i t r e l a t i n g t o t h e p r o p e r t y w i t h t h e C o n n e c t i c u t H o u s i n g F i n a n c e A u t h o r i t y ( C H F A a p p l i c a t i o n ) . T h e C H F A a p p l i c a t i o n r e f l e c t e d a t o t a l a c q u i s i t i o n c o s t o f $ 1 , 7 6 0 , 0 0 0 p l u s e s t i m a t e d d e v e l o p m e n t a n d / o r r e h a b i l i t a t i o n c o s t s o f $ 1 , 6 9 8 , 3 1 5 . C o r b i n W e s t w a s u n a b l e t o o b t a i n t h e f i n a n c i n g r e q u i r e d f o r r e h a b i l i t a t i o n o f t h e p r o p e r t y a n d a l l o w e d t h e f i r s t o p t i o n t o l a p s e o n A p r i l 1 , 1 9 8 8 . C o r b i n W e s t r e m a i n e d i n t e r e s t e d i n o b t a i n i n g t h e p r o p e r t y . W i t h t h e h e l p o f i t s a t t o r n e y s , C o r b i n W e s t d e v i s e d a n e w p l a n t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y . U n d e r t h e p l a n , N o r m a n w o u l d s e l l t h e p r o p e r t y t o a c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n f o r a p r i c e b e l o w a n a l l e g e d f a i r m a r k e t v a l u e a n d t a k e a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s a l e p r i c e a n d t h e a l l e g e d f a i r m a r k e t v a l u e . T h e c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n i n t u r n w o u l d s e l l t h e p r o p e r t y t o C o r b i n W e s t . C o r b i n W e s t w o u l d r e i m b u r s e t h e c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n f o r t h e c a s h p a i d t o N o r m a n t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y a n d e x e c u t e a p r o m i s s o r y n o t e f o r t h e - 4 - d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a l l e g e d f a i r m a r k e t v a l u e a n d t h e c a s h p a i d ( t h e s a m e a m o u n t a s N o r m a n ' s c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n ) . T h e s o - c a l l e d b a r g a i n s a l e w o u l d b e a d v a n t a g e o u s t o N o r m a n b e c a u s e i t w o u l d p r o v i d e N o r m a n w i t h a l a r g e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n . T h e b a r g a i n s a l e w o u l d a l s o p r o v i d e C o r b i n W e s t a h i g h b a s i s i n t h e p r o p e r t y . O n o r a b o u t N o v e m b e r 3 0 , 1 9 8 8 , F i n a n c i a l a p p r o a c h e d t h e N e w B r i t a i n H o u s i n g A u t h o r i t y ( N B H A ) a n d a s k e d i f t h e N B H A w o u l d p a r t i c i p a t e i n C o r b i n W e s t ' s b a r g a i n s a l e p l a n . T h e N B H A o f f i c i a l s b e l i e v e d t h i s w a s a s t r a n g e r e q u e s t b u t n o n e t h e l e s s a g r e e d t o p a r t i c i p a t e . A t t h e N B H A ' s r e q u e s t , F i n a n c i a l i n d e m n i f i e d t h e N B H A a g a i n s t a n y a n d a l l l o s s , c o s t , c l a i m , d e m a n d , o r d a m a g e a r i s i n g o u t o f o r i n c o n n e c t i o n w i t h t h e N B H A ' s p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y ( h o l d h a r m l e s s a g r e e m e n t ) . O n o r a b o u t D e c e m b e r 2 3 , 1 9 8 8 , t h e N B H A e n t e r e d i n t o a p u r c h a s e a n d s a l e a g r e e m e n t w i t h N o r m a n w h e r e b y t h e N B H A w a s g r a n t e d t h e r i g h t t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y f o r $ 1 , 8 0 8 , 5 0 0 . N o r m a n t o o k a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a l l e g e d f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 3 , 1 5 0 , 0 0 0 a n d t h e s a l e p r i c e o f $ 1 , 8 0 8 , 5 0 0 ( i . e . , $ 1 , 3 4 1 , 5 0 0 ) . R e s p o n d e n t d e n i e d N o r m a n ' s c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n , a n d N o r m a n n e v e r c h a l l e n g e d r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i n c o u r t . O n o r a b o u t D e c e m b e r 2 3 , 1 9 8 8 , t h e N B H A e n t e r e d i n t o a n o p t i o n a g r e e m e n t ( t h e s e c o n d o p t i o n ) w i t h C o r b i n W e s t u n d e r w h i c h C o r b i n W e s t a c q u i r e d t h e r i g h t o f t h e N B H A t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y . C o r b i n W e s t e x e r c i s e d t h e s e c o n d o p t i o n a n d p u r c h a s e d - 5 - t h e p r o p e r t y f r o m N o r m a n p u r s u a n t t o t h e o p t i o n w i t h t h e N B H A f o r $ 1 , 8 0 8 , 5 0 0 . C o r b i n W e s t p a i d t h e $ 1 , 8 0 8 , 5 0 0 b y a s s u m i n g t h e e x i s t i n g f i r s t m o r t g a g e o f $ 8 7 3 , 0 0 0 , o b t a i n i n g a s e c o n d m o r t g a g e o f $ 9 2 0 , 0 0 0 , a n d p a y i n g t h e b a l a n c e f r o m t h e l i m i t e d p a r t n e r s ' c o n t r i b u t i o n s . C o r b i n W e s t a l s o g a v e t h e N B H A a p r o m i s s o r y n o t e ( t h e n o t e ) f o r $ 1 , 3 4 1 , 5 0 0 ( t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a l l e g e d f a i r m a r k e t v a l u e o f $ 3 , 1 5 0 , 0 0 0 a n d t h e a m o u n t a l r e a d y p a i d o f $ 1 , 8 0 8 , 5 0 0 ) . T h e n o t e w a s r e c o u r s e a g a i n s t C o r b i n W e s t b u t n o t a g a i n s t t h e g e n e r a l p a r t n e r o r a n y o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s . T h e n o t e w a s n o t s e c u r e d b y t h e p r o p e r t y . I n t e r e s t a n d p r i n c i p a l o n t h e n o t e w e r e n o t p a y a b l e u n t i l t h e e a r l i e r o f t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y o r J a n u a r y 1 , 2 0 1 1 . T h e n o t e w a s s u b o r d i n a t e d t o r e p a y m e n t o f t h e f i r s t a n d s e c o n d m o r t g a g e s , r e p a y m e n t o f l o a n s f r o m t h e g e n e r a l p a r t n e r p l u s i n t e r e s t , a n d r e p a y m e n t o f t h e l i m i t e d p a r t n e r s ' c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s a n d l o a n s p l u s 8 p e r c e n t i n t e r e s t . T h e N B H A d i d n o t r e c o r d t h e n o t e a s a n a s s e t o n i t s f i n a n c i a l s t a t e m e n t s . O n i t s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , C o r b i n W e s t i n c l u d e d t h e n o t e i n t h e p r o p e r t y ' s b a s i s f o r p u r p o s e s o f d e t e r m i n i n g i t s d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s a n d l o w - i n c o m e h o u s i n g c r e d i t s . O n t h e s e r e t u r n s , C o r b i n W e s t a l s o c l a i m e d a c c r u e d i n t e r e s t d e d u c t i o n s r e l a t e d t o t h e n o t e o f $ 1 3 5 , 0 0 0 , $ 1 4 7 , 4 9 2 , $ 1 6 0 , 7 1 9 , a n d $ 1 7 5 , 3 2 3 , r e s p e c t i v e l y . - 6 - I I . F e e s P a i d C o r b i n W e s t p a i d C D C s u b s t a n t i a l f e e s r e l a t e d t o t h e p r o p e r t y . T h e s e f e e s i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g : ( 1 ) A n " a c q u i s i t i o n f e e " o f $ 1 5 7 , 5 0 0 , ( 2 ) a " d e v e l o p e r ' s f e e " o f $ 8 7 , 2 1 3 , ( 3 ) a " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " o f $ 9 0 , 0 0 0 , a n d ( 4 ) a " n o n e g a t i v e c a s h f l o w g u a r a n t e e f e e " o f $ 5 3 , 0 0 0 . C o r b i n W e s t p a i d C D C t h e " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " f o r C D C ' s g u a r a n t y t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d b e o p e r a t e d i n a m a n n e r w h i c h w o u l d c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 4 2 a n d e n s u r e t h e a v a i l a b i l i t y o f a l o w - i n c o m e h o u s i n g t a x c r e d i t . C D C g u a r a n t e e d t h a t i f t h e p r o p e r t y f a i l e d t o q u a l i f y f o r t h e l o w - i n c o m e h o u s i n g t a x c r e d i t , t h e n C D C w o u l d a d v a n c e C o r b i n W e s t a n a m o u n t e q u a l t o a n y l o s s o f c r e d i t . T o d a t e , C D C h a s n o t m a d e a n y p a y m e n t s u n d e r t h i s p r o v i s i o n . C o r b i n W e s t p a i d C D C t h e " n o n e g a t i v e c a s h f l o w g u a r a n t e e f e e " f o r C D C ' s p r o m i s e t o m a k e l o a n s u p t o $ 2 5 0 , 0 0 0 t o C o r b i n W e s t t o f u n d a n y o p e r a t i n g d e f i c i t s t h a t m i g h t a r i s e t h r o u g h D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 5 . O n i t s F e d e r a l i n c o m e t a x r e t u r n s f o r 1 9 9 0 , 1 9 9 1 , 1 9 9 2 , a n d 1 9 9 3 , C o r b i n W e s t i n c l u d e d t h e " a c q u i s i t i o n f e e " , t h e " d e v e l o p e r s f e e " , a n d t h e " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " i n t h e p r o p e r t y ' s b a s i s . O n t h e s e r e t u r n s , C o r b i n W e s t c a p i t a l i z e d t h e " n o n e g a t i v e c a s h f l o w g u a r a n t e e f e e " a n d c l a i m e d a m o r t i z a t i o n d e d u c t i o n s r e l a t e d t o t h a t f e e o f $ 7 , 5 7 1 , $ 7 , 5 7 1 , $ 7 , 5 7 1 , a n d $ 7 , 5 7 4 , r e s p e c t i v e l y . - 7 - O P I N I O N I . I n c l u s i o n o f t h e N o t e i n t h e P r o p e r t y ' s B a s i s I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t t h e e c o n o m i c s u b s t a n c e o f a t r a n s a c t i o n , r a t h e r t h a n i t s f o r m , c o n t r o l s f o r F e d e r a l t a x p u r p o s e s . G r e g o r y v . H e l v e r i n g , 2 9 3 U . S . 4 6 5 ( 1 9 3 5 ) . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e n o t e l a c k s e c o n o m i c s u b s t a n c e ; t h e r e f o r e , C o r b i n W e s t c a n n o t i n c l u d e t h e n o t e i n t h e p r o p e r t y ' s b a s i s f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s o r l o w - i n c o m e h o u s i n g c r e d i t s . G e n e r a l l y , t h e b a s i s f o r c o m p u t i n g d e p r e c i a t i o n a n d t h e l o w - i n c o m e h o u s i n g c r e d i t i s t h e c o s t o f t h e u n d e r l y i n g p r o p e r t y . S e e s e c s . 4 2 , 1 6 7 ( c ) , 1 0 1 1 , 1 0 1 2 . " C o s t " i s t h e a m o u n t p a i d f o r t h e p r o p e r t y i n c a s h o r o t h e r p r o p e r t y . S e c . 1 . 1 0 1 2 - 1 ( a ) , I n c o m e T a x R e g s . A p r o m i s s o r y n o t e i s g e n e r a l l y i n c l u d e d i n t h a t c o s t . C r a n e v . C o m m i s s i o n e r , 3 3 1 U . S . 1 ( 1 9 4 7 ) ; s e e C o m m i s s i o n e r v . T u f t s , 4 6 1 U . S . 3 0 0 ( 1 9 8 3 ) ; E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , 5 4 4 F . 2 d 1 0 4 5 ( 9 t h C i r . 1 9 7 6 ) , a f f g . 6 4 T . C . 7 5 2 ( 1 9 7 5 ) . T o b e i n c l u d e d i n t h e c o s t o f t h e p r o p e r t y , t h e p r o m i s s o r y n o t e m u s t r e f l e c t a g e n u i n e d e b t . S e e E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 4 9 ; O d e n d ' h a l v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . 5 8 8 , 6 0 4 - 6 0 5 ( 1 9 8 3 ) , a f f d . o n t h i s i s s u e a n d r e m a n d e d 7 4 8 F . 2 d 9 0 8 ( 4 t h C i r . 1 9 8 4 ) . R e c o u r s e n o t e s a r e n o r m a l l y i n c l u d e d i n b a s i s b e c a u s e t h e t a x p a y e r h a s a f i x e d , u n c o n d i t i o n a l o b l i g a t i o n t o p a y , w i t h i n t e r e s t , a s p e c i f i e d s u m o f m o n e y . S e e W a d d e l l v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 8 4 8 , 8 9 8 ( 1 9 8 6 ) , a f f d . p e r c u r i a m 8 4 1 F . 2 d 2 6 4 ( 9 t h C i r . - 8 - 1 9 8 8 ) . I n d e c i d i n g w h e t h e r a r e c o u r s e n o t e i s i n c l u d e d i n b a s i s , t h e m e r e f a c t t h a t t h e n o t e i s r e c o u r s e o n i t s f a c e , h o w e v e r , i s n o t d e t e r m i n a t i v e . S e e R o e v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 8 6 - 5 1 0 , a f f d . p e r o r d e r ( 8 t h C i r . , A p r . 1 , 1 9 8 8 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n s u b n o m . S i n c l e a i r v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 1 F . 2 d 3 9 4 ( 5 t h C i r . 1 9 8 8 ) . W h e n t a k i n g e c o n o m i c r e a l i t i e s i n t o a c c o u n t , i f a r e c o u r s e d e b t h a s n o r e a s o n a b l e l i k e l i h o o d o f b e i n g p a i d , t h e n t h e r e c o u r s e n o t e l a c k s e c o n o m i c s u b s t a n c e a n d s h o u l d n o t b e i n c l u d e d i n b a s i s . S e e R o s e v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 3 8 6 , 4 2 1 - 4 2 2 ( 1 9 8 7 ) , a f f d . 8 6 8 F . 2 d 8 5 1 ( 6 t h C i r . 1 9 8 9 ) ; W a d d e l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; B r i d g e s v . C o m m i s s i o n e r , 3 9 T . C . 1 0 6 4 , 1 0 7 7 ( 1 9 6 3 ) , a f f d . 3 2 5 F . 2 d 1 8 0 ( 4 t h C i r . 1 9 6 3 ) . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e r e i s a l i k e l i h o o d o f r e p a y m e n t , w e l o o k a t t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f e a c h c a s e . S e e W a d d e l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 9 0 3 . W h e r e t h e p u r c h a s e p r i c e g r e a t l y e x c e e d s t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y , c o u r t s o f t e n f i n d t h e t r a n s a c t i o n l a c k s e c o n o m i c s u b s t a n c e . S e e R o s e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 1 9 - 4 2 0 , 4 2 2 . C o r b i n W e s t r e p o r t e d t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t y a s $ 3 , 1 5 0 , 0 0 0 . R e s p o n d e n t a r g u e s t h a t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f C o r b i n W e s t ' s a c q u i s i t i o n w a s o n l y $ 1 , 8 0 8 , 5 0 0 ; t h e r e f o r e , t h e p u r c h a s e p r i c e g r e a t l y e x c e e d s t h e f a i r m a r k e t v a l u e . I n t h i s c a s e , t h e m o s t s i g n i f i c a n t i n d i c a t o r o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s t h e f i r s t o p t i o n e n t e r e d i n t o b y C o r b i n W e s t a n d N o r m a n 1 y e a r b e f o r e t h e a c q u i s i t i o n o f t h e - 9 - p r o p e r t y t h r o u g h t h e b a r g a i n s a l e . T h e f i r s t o p t i o n a l l o w e d C o r b i n W e s t t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y f o r $ 1 , 7 6 0 , 0 0 0 . T h e e v i d e n c e s u g g e s t s t h a t t h i s p r i c e w a s n e g o t i a t e d a t a r m ' s l e n g t h . I t , t h e r e f o r e , a p p e a r s t h a t t h e p u r c h a s e p r i c e g r e a t l y e x c e e d e d t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f C o r b i n W e s t ' s a c q u i s i t i o n , a n d t h e n o t e w a s u n l i k e l y t o b e r e p a i d f r o m i t s i n c e p t i o n . F u r t h e r m o r e , t h e r e p a y m e n t o f t h e n o t e w a s s u b o r d i n a t e t o r e p a y m e n t o f t h e f o l l o w i n g : ( 1 ) T h e e x i s t i n g f i r s t m o r t g a g e o f a p p r o x i m a t e l y $ 8 7 3 , 0 0 0 , ( 2 ) t h e s e c o n d m o r t g a g e o f $ 9 2 0 , 0 0 0 , ( 3 ) t h e l i m i t e d p a r t n e r s ' l o a n s o f $ 7 0 5 , 6 0 0 p l u s 8 p e r c e n t i n t e r e s t , ( 4 ) t h e l i m i t e d p a r t n e r s ' c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s o f $ 2 5 8 , 9 0 0 , a n d ( 5 ) t h e g e n e r a l p a r t n e r s ' l o a n s o f $ 5 0 0 , 0 0 0 p l u s i n t e r e s t . T h e s e a m o u n t s t o t a l $ 3 , 2 5 7 , 5 0 0 . T h e p r e e x i s t i n g d e b t o n t h e p r o p e r t y a n d t h e o b l i g a t i o n s t o t h e p a r t n e r s a l r e a d y e x c e e d e d b y a l a r g e a m o u n t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f C o r b i n W e s t ' s p u r c h a s e , a n d , a s n o t e d a b o v e , t h e r e p a y m e n t o f t h e n o t e w a s s u b o r d i n a t e t o r e p a y m e n t o f t h a t d e b t a n d t h o s e p a r t n e r o b l i g a t i o n s . T h e r e f o r e , t h e r e w a s n o r e a s o n a b l e l i k e l i h o o d t h a t t h e n o t e w o u l d b e r e p a i d . S e e E s t a t e o f F r a n k l i n v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; W a d d e l l v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . A d d i t i o n a l l y , i t a p p e a r s f r o m t h e r e c o r d t h a t t h e p r o p e r t y w a s t h e s o l e a s s e t h e l d b y C o r b i n W e s t ; t h e r e f o r e , e v e n i f C o r b i n W e s t d e c i d e d t o p a y o f f t h e n o t e , i t i s u n l i k e l y t h a t C o r b i n W e s t - 1 0 - 2 P e t i t i o n e r p r o v i d e d e x p e r t t e s t i m o n y t h a t t h e n o t e c o u l d b e p a i d o f f a t t h e e n d o f i t s t e r m ( 2 2 y e a r s ) b e c a u s e i t a n t i c i p a t e d 6 - p e r c e n t a n n u a l a p p r e c i a t i o n o n t h e p r o p e r t y . B a r r y J . C u n n i n g h a m , p e t i t i o n e r ' s e x p e r t , t e s t i f i e d t h a t a t t h e e n d o f t h e n o t e ' s t e r m t h e p r o p e r t y w o u l d b e w o r t h a p p r o x i m a t e l y $ 1 1 m i l l i o n . H e a l s o t e s t i f i e d t h a t a t t h a t t i m e t h e f i r s t a n d s e c o n d m o r t g a g e s a n d t h e n o t e c o u l d b e p a i d o f f w i t h a p p r o x i m a t e l y $ 9 m i l l i o n . M r . C u n n i n g h a m , h o w e v e r , d i d n o t c o n s i d e r t h e l o a n s f r o m t h e g e n e r a l p a r t n e r o r t h e l o a n s a n d c a p i t a l c o n t r i b u t i o n s f r o m t h e l i m i t e d p a r t n e r s . P e t i t i o n e r h a s n o t s h o w n t h a t t h e a m o u n t r e m a i n i n g a f t e r s a t i s f a c t i o n o f t h e f i r s t a n d s e c o n d m o r t g a g e s a n d t h e o b l i g a t i o n s t o t h e p a r t n e r s w o u l d b e s u f f i c i e n t t o p a y o f f t h e n o t e . w o u l d h a v e t h e f i n a n c i a l a b i l i t y t o p a y o f f t h e n o t e a n d t h e i n t e r e s t t h e r e o n w h e n d u e . 2 I n d e t e r m i n i n g t h e l i k e l i h o o d o f r e p a y m e n t o f t h e n o t e , w e a l s o f o c u s o n t h e n a t u r e o f t h e d e a l i n g s b e t w e e n t h e p a r t i e s . S e e R o s e v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 4 1 5 - 4 1 6 , 4 2 3 . T h e N B H A w a s c h o s e n b y C o r b i n W e s t t o e x e c u t e i t s b a r g a i n s a l e p l a n . T h e N B H A w a s n o t a n e g o t i a t i n g p a r t y i n t h e t r a n s a c t i o n . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e N B H A m a d e a n y i n d e p e n d e n t a n a l y s i s c o n c e r n i n g t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y o r t h e l i k e l i h o o d o f r e p a y m e n t o f t h e n o t e b y C o r b i n W e s t . T h e N B H A h a d n o t h i n g a t r i s k i n t h e t r a n s a c t i o n b e c a u s e F i n a n c i a l g a v e t h e N B H A a h o l d h a r m l e s s a g r e e m e n t . T h e N B H A r e c e i v e d t h e n o t e f o r a l l o w i n g i t s e l f t o b e u s e d b y C o r b i n W e s t a n d N o r m a n i n t h e i r a t t e m p t t o e n s u r e a d v a n t a g e o u s t a x p o s i t i o n s . A l t h o u g h t h e s u b j e c t i v e i n t e n t o f t h e p a r t i e s t o c r e a t e a g e n u i n e d e b t i s n o t c o n t r o l l i n g , w e n o t e t h a t t h e N B H A d i d n o t t r e a t t h e n o t e a s g e n u i n e d e b t . S e e G r a f v . C o m m i s s i o n e r , 8 0 T . C . 9 4 4 , 9 5 2 ( 1 9 8 3 ) ; B r i d g e s v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 1 0 7 7 ; R o e - 1 1 - v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a . T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t t h e N B H A c o n s i d e r e d t h e c r e d i t r a t i n g o f C o r b i n W e s t b e f o r e a g r e e i n g t o a c c e p t t h e n o t e . S e e C a p e k v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 T . C . 1 4 , 4 8 - 4 9 ( 1 9 8 6 ) ; B u r n s v . C o m m i s s i o n e r , 7 8 T . C . 1 8 5 , 2 1 2 ( 1 9 8 2 ) ; E s t a t e o f H e l l i w e l l v . C o m m i s s i o n e r , 7 7 T . C . 9 6 4 , 9 7 6 - 9 7 7 , 9 8 7 - 9 8 8 ( 1 9 8 1 ) . T h e N B H A n e v e r r e c o r d e d t h e n o t e a s a n a s s e t o n i t s f i n a n c i a l s t a t e m e n t s . A t t h e t i m e o f t r i a l , t h e N B H A c o u l d n o t l o c a t e t h e n o t e . S e e P a t i n v . C o m m i s s i o n e r , 8 8 T . C . 1 0 8 6 ( 1 9 8 7 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 8 6 5 F . 2 d 1 2 6 4 ( 5 t h C i r . 1 9 8 9 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n s u b n o m . H a t h e w a y v . C o m m i s s i o n e r , 8 5 6 F . 2 d 1 8 6 ( 4 t h C i r . 1 9 8 8 ) , a f f d . s u b n o m . G o m b e r g v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 8 F . 2 d 8 6 5 ( 6 t h C i r . 1 9 8 9 ) , a f f d . s u b n o m . S k e e n v . C o m m i s s i o n e r , 8 6 4 F . 2 d 9 3 ( 9 t h C i r . 1 9 8 9 ) . T h e n o t e w a s s u b o r d i n a t e t o r e p a y m e n t o f t h e p r e e x i s t i n g d e b t a n d t h e o b l i g a t i o n s t o t h e p a r t n e r s , w h i c h g r e a t l y e x c e e d e d t h e p r o p e r t y ' s f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e n o t e ' s i n c e p t i o n . T h e f a c t s i n t o t o i n d i c a t e t h a t t h e N B H A d i d n o t e x p e c t t h e n o t e t o b e r e p a i d a n d n e v e r t r e a t e d t h e n o t e a s g e n u i n e d e b t . O n t h e b a s i s o f o u r r e v i e w o f t h e e n t i r e r e c o r d , w e h o l d t h a t t h e r e w a s n o r e a s o n a b l e l i k e l i h o o d t h a t C o r b i n W e s t w o u l d p a y o f f t h e n o t e ; t h e r e f o r e , t h e n o t e l a c k s e c o n o m i c s u b s t a n c e a n d i s n o t i n c l u d a b l e i n t h e p r o p e r t y ' s b a s i s . A c c o r d i n g l y , C o r b i n W e s t i s n o t e n t i t l e d t o d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s o r l o w - i n c o m e h o u s i n g c r e d i t s r e l a t e d t o t h e n o t e . - 1 2 - 3 T h e i n t e r e s t d e d u c t i o n s c l a i m e d b y C o r b i n W e s t w e r e f o r a c c r u e d i n t e r e s t o n t h e n o t e ; n o i n t e r e s t w a s e v e r p a i d o n t h e n o t e d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . I I . D e d u c t i b i l i t y o f A c c r u e d I n t e r e s t o n t h e N o t e I n g e n e r a l , s e c t i o n 1 6 3 ( a ) a l l o w s a d e d u c t i o n f o r i n t e r e s t p a i d o r a c c r u e d . F o r t h e i n t e r e s t t o b e d e d u c t i b l e , h o w e v e r , t h e u n d e r l y i n g d e b t m u s t b e g e n u i n e . E l l i o t t v . C o m m i s s i o n e r , 8 4 T . C . 2 2 7 , 2 4 4 - 2 4 6 ( 1 9 8 5 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 7 8 2 F . 2 d 1 0 2 7 ( 3 d C i r . 1 9 8 6 ) . W h e n a d e b t l a c k s e c o n o m i c r e a l i t y a n d i s i n c u r r e d s o l e l y t o c r e a t e a n i n c o m e t a x d e d u c t i o n , i t d o e s n o t s u p p o r t a n i n t e r e s t d e d u c t i o n . G o l d s t e i n v . C o m m i s s i o n e r , 3 6 4 F . 2 d 7 3 4 , 7 4 0 ( 2 d C i r . 1 9 6 6 ) , a f f g . 4 4 T . C . 2 8 4 ( 1 9 6 5 ) . W e h a v e a l r e a d y f o u n d t h a t t h e n o t e l a c k s e c o n o m i c s u b s t a n c e a n d i s n o t g e n u i n e i n d e b t e d n e s s . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t C o r b i n W e s t i s n o t e n t i t l e d t o i n t e r e s t d e d u c t i o n s a s s o c i a t e d w i t h t h e n o t e . 3 I I I . T h e F e e s C a p i t a l i z e d I n t o t h e P r o p e r t y ' s B a s i s C o r b i n W e s t p a i d C D C s u b s t a n t i a l f e e s r e l a t e d t o t h e p r o p e r t y . T h e s e f e e s i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g : ( 1 ) A n " a c q u i s i t i o n f e e " o f $ 1 5 7 , 5 0 0 , ( 2 ) a " d e v e l o p e r ' s f e e " o f $ 8 7 , 2 1 3 , a n d ( 3 ) a " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " o f $ 9 0 , 0 0 0 . C o r b i n W e s t c a p i t a l i z e d t h e s e f e e s i n t o t h e b a s i s o f t h e p r o p e r t y f o r p u r p o s e s o f c o m p u t i n g d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n s a n d l o w - i n c o m e h o u s i n g c r e d i t s . I n t h e F P A A ' s , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e i n c l u s i o n o f t h e s e v a r i o u s f e e s i n t h e p r o p e r t y ' s b a s i s . P e t i t i o n e r a r g u e s t h a t ( 1 ) t h e s e f e e s a r e p r o p e r l y i n c l u d a b l e i n - 1 3 - t h e p r o p e r t y ' s b a s i s o r , i n t h e a l t e r n a t i v e , ( 2 ) t h e s e f e e s a r e d e d u c t i b l e e x p e n s e s . N e i t h e r p a r t y d i s p u t e s t h a t t h e s e f e e s w e r e a c t u a l l y p a i d b y C o r b i n W e s t t o C D C . U n d e r s e c t i o n 1 . 2 6 3 ( a ) - 2 , I n c o m e T a x R e g s . , a c q u i s i t i o n c o s t s o f p r o p e r t y m u s t b e c a p i t a l i z e d . I n c l u d e d a s a c q u i s i t i o n c o s t s a r e e x p e n d i t u r e s t h a t r e s u l t i n t h e t a x p a y e r ' s a c q u i s i t i o n o f a c a p i t a l a s s e t , s u c h a s s u r v e y f e e s , a t t o r n e y ' s f e e s f o r d r a f t i n g d o c u m e n t s , a n d r e a l e s t a t e c o m m i s s i o n s . G o d f r e y v . C o m m i s s i o n e r , 3 3 5 F . 2 d 8 2 ( 6 t h C i r . 1 9 6 4 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 6 3 - 1 ; B u r m a n v . C o m m i s s i o n e r , 2 3 B . T . A . 6 3 9 ( 1 9 3 1 ) . A . " A c q u i s i t i o n F e e " a n d " D e v e l o p e r ' s F e e " C o r b i n W e s t c a p i t a l i z e d $ 1 5 7 , 5 0 0 a s a n " a c q u i s i t i o n f e e " a n d $ 8 7 , 2 1 3 a s a " d e v e l o p e r ' s f e e " i n t o t h e p r o p e r t y ' s b a s i s . P e t i t i o n e r p r e s e n t e d t w o e x h i b i t s a t t r i a l d e t a i l i n g t h e s e r v i c e s p e r f o r m e d o r t o b e p e r f o r m e d b y i t f o r b o t h o f t h e s e f e e s . T h e s e r v i c e s i n c l u d e d , a m o n g o t h e r t h i n g s , t h e f o l l o w i n g : ( 1 ) A r r a n g i n g f o r a n o p t i o n t o a c q u i r e t h e p r o p e r t y , ( 2 ) e v a l u a t i n g z o n i n g r e q u i r e m e n t s a n d e n s u r i n g c o m p l i a n c e , ( 3 ) a r r a n g i n g a n d e v a l u a t i n g a n e n v i r o n m e n t a l r e p o r t r e l a t i n g t o t h e p r o p e r t y , a n d ( 4 ) e s t a b l i s h i n g g u i d e l i n e s f o r c o m p l i a n c e w i t h t h e l o w - i n c o m e h o u s i n g t a x c r e d i t s r e q u i r e m e n t s . W e c o n c l u d e t h a t t h e " a c q u i s i t i o n f e e " a n d " d e v e l o p e r ' s f e e " w e r e i n c i d e n t t o C o r b i n W e s t ' s a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y , a n d t h e y m u s t b e c o n s i d e r e d p a r t o f t h e p r o p e r t y ' s a c q u i s i t i o n c o s t . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t C o r b i n W e s t i s e n t i t l e d t o c a p i t a l i z e - 1 4 - b o t h t h e " a c q u i s i t i o n f e e " a n d " d e v e l o p e r ' s f e e " i n t o i t s b a s i s i n t h e p r o p e r t y . B . " T a x C r e d i t G u a r a n t e e F e e " C o r b i n W e s t a l s o c a p i t a l i z e d a " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " o f $ 9 0 , 0 0 0 i n t o t h e b a s i s o f t h e p r o p e r t y . T h i s f e e w a s f o r C D C ' s g u a r a n t y t h a t t h e p r o p e r t y w o u l d b e o p e r a t e d i n a m a n n e r t h a t w o u l d e n s u r e C o r b i n W e s t ' s e n t i t l e m e n t t o a l o w - i n c o m e h o u s i n g t a x c r e d i t f o r t h e p r o p e r t y . I f C o r b i n W e s t f a i l e d t o o b t a i n s u c h a c r e d i t i n a n y y e a r , C D C g u a r a n t e e d t h a t i t w o u l d a d v a n c e C o r b i n W e s t a n a m o u n t e q u a l t o t h e a m o u n t o f a n y l o s s o f c r e d i t . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o d e m o n s t r a t e t h a t t h i s c o s t i s a s s o c i a t e d w i t h C o r b i n W e s t ' s a c q u i s i t i o n o f t h e p r o p e r t y . S e c . 1 . 2 6 3 ( a ) - 2 , I n c o m e T a x R e g s . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t C o r b i n W e s t i s n o t e n t i t l e d t o c a p i t a l i z e t h e " t a x c r e d i t g u a r a n t e e f e e " i n t o i t s b a s i s i n t h e p r o p e r t y . P e t i t i o n e r a l t e r n a t i v e l y a r g u e s t h a t t h i s f e e i s a d e d u c t i b l e e x p e n s e . D e d u c t i o n s a r e a m a t t e r o f l e g i s l a t i v e g r a c e , a n d p e t i t i o n e r h a s t h e b u r d e n o f s h o w i n g t h a t C o r b i n W e s t i s e n t i t l e d t o a n y d e d u c t i o n c l a i m e d . R u l e 1 4 2 ( a ) ; N e w C o l o n i a l I c e C o . v . H e l v e r i n g , 2 9 2 U . S . 4 3 5 , 4 4 0 ( 1 9 3 4 ) . P e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o c i t e a C o d e s e c t i o n o r o t h e r a u t h o r i t y t h a t w o u l d p e r m i t a d e d u c t i o n f o r t h i s c o s t ; t h e r e f o r e , p e t i t i o n e r h a s f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t C o r b i n W e s t i s e n t i t l e d t o s u c h a d e d u c t i o n . - 1 5 - I V . " N o N e g a t i v e C a s h F l o w G u a r a n t e e F e e " C o r b i n W e s t p a i d C D C a f e e t h a t i t l a b e l e d a " n o n e g a t i v e c a s h f l o w g u a r a n t e e f e e " i n t h e a m o u n t o f $ 5 3 , 0 0 0 . I n e x c h a n g e f o r t h i s f e e , C D C a g r e e d t o m a k e l o a n s t o C o r b i n W e s t i n a n y a m o u n t u p t o $ 2 5 0 , 0 0 0 t o f u n d a n y o p e r a t i n g d e f i c i t s t h r o u g h D e c e m b e r 3 1 , 1 9 9 5 . C o r b i n W e s t c a p i t a l i z e d t h i s f e e a n d d e d u c t e d a m o r t i z a t i o n e x p e n s e r e l a t e d t o t h i s f e e d u r i n g t h e y e a r s i n i s s u e . I n t h e F P A A ' s , r e s p o n d e n t d i s a l l o w e d t h e a m o r t i z a t i o n e x p e n s e d e d u c t i o n r e l a t e d t o t h i s f e e . P e t i t i o n e r p r o v i d e s n o e x p l a n a t i o n f o r i t s t r e a t m e n t o f t h i s i t e m a n d f a i l s t o c i t e a n y C o d e s e c t i o n o r o t h e r a u t h o r i t y t h a t w o u l d a l l o w i t s c a p i t a l i z a t i o n a n d a m o r t i z a t i o n o f t h i s f e e . R u l e 1 4 2 ( a ) ; N e w C o l o n i a l I c e C o . v . H e l v e r i n g , s u p r a . W e t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t C o r b i n W e s t i s n o t e n t i t l e d t o a n y d e d u c t i o n s a s s o c i a t e d w i t h t h i s f e e . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d u n d e r R u l e 1 5 5 .