TAX COURT OPINION

Case: Robert E. Signom, II & Lola Signom
Docket Number: 14764-98
Judge: Chiechi
Opinion Type: memo
Filed: 05/26/2000
Pages: 46

1 A l l s e c t i o n r e f e r e n c e s a r e t o t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e i n e f f e c t f o r t h e y e a r a t i s s u e . A l l R u l e r e f e r e n c e s a r e t o t h e T a x C o u r t R u l e s o f P r a c t i c e a n d P r o c e d u r e . T . C . M e m o . 2 0 0 0 - 1 7 5 U N I T E D S T A T E S T A X C O U R T R O B E R T E . S I G N O M , I I A N D L O L A S I G N O M , P e t i t i o n e r s v . C O M M I S S I O N E R O F I N T E R N A L R E V E N U E , R e s p o n d e n t D o c k e t N o . 1 4 7 6 4 - 9 8 . F i l e d M a y 2 6 , 2 0 0 0 . M a r k S . F e u e r , f o r p e t i t i o n e r s . S t e p h e n J . N e u b e c k , f o r r e s p o n d e n t . M E M O R A N D U M F I N D I N G S O F F A C T A N D O P I N I O N C H I E C H I , J u d g e : R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d f o r 1 9 9 1 a d e f i c i e n c y i n , a n a d d i t i o n u n d e r s e c t i o n 6 6 5 1 ( a ) ( 1 ) 1 t o , a n d a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) o n p e t i t i o n e r s ' F e d e r a l i n c o m e t a x ( t a x ) i n t h e a m o u n t s o f $ 5 1 , 5 7 6 , $ 1 2 , 8 9 4 , a n d $ 1 0 , 3 1 5 , - 2 - 2 P e t i t i o n e r s c o n c e d e d c e r t a i n d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e o f d e f i c i e n c y ( n o t i c e ) a n d d i d n o t p r e s e n t e v i d e n c e a t t r i a l o r m a k e a n y a r g u m e n t o n b r i e f w i t h r e s p e c t t o c e r t a i n o t h e r d e t e r m i - n a t i o n s i n t h e n o t i c e . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s h a v e a b a n - d o n e d c o n t e s t i n g t h o s e d e t e r m i n a t i o n s i n t h e n o t i c e a s t o w h i c h t h e y p r e s e n t e d n o e v i d e n c e a t t r i a l o r m a k e n o a r g u m e n t o n b r i e f . S e e R y b a k v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 5 2 4 , 5 6 6 n . 1 9 ( 1 9 8 8 ) . r e s p e c t i v e l y . T h e i s s u e s r e m a i n i n g f o r d e c i s i o n f o r t h e y e a r a t i s s u e a r e : 2 ( 1 ) A r e p e t i t i o n e r s e n t i t l e d t o a d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( a ) f o r a c l a i m e d n o n c a s h c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n ? W e h o l d t h a t t h e y a r e n o t . ( 2 ) A r e p e t i t i o n e r s l i a b l e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) ? W e h o l d t h a t t h e y a r e . F I N D I N G S O F F A C T S o m e o f t h e f a c t s h a v e b e e n s t i p u l a t e d a n d a r e s o f o u n d . P e t i t i o n e r s r e s i d e d i n D a y t o n , O h i o ( D a y t o n ) , a t t h e t i m e t h e p e t i t i o n w a s f i l e d . P e t i t i o n e r R o b e r t E . S i g n o m , I I ( M r . S i g n o m ) r e c e i v e d a n u n d e r g r a d u a t e d e g r e e i n b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n i n 1 9 6 7 f r o m M i a m i U n i v e r s i t y o f O h i o . T h e r e a f t e r , h e a t t e n d e d l a w s c h o o l , h a v i n g m a t r i c u l a t e d f o r t w o y e a r s a t W a s h i n g t o n U n i v e r s i t y i n S t . L o u i s a n d f o r o n e y e a r a t O h i o S t a t e U n i v e r s i t y , f r o m w h i c h h e r e c e i v e d a l a w d e g r e e i n 1 9 7 0 . P e t i t i o n e r L o l a S i g n o m ( M s . S i g n o m ) r e c e i v e d a n u n d e r g r a d u a t e d e g r e e i n j o u r n a l i s m f r o m O h i o U n i v e r s i t y . - 3 - M r . S i g n o m b e g a n p r a c t i c i n g l a w i n 1 9 7 1 . D u r i n g t h e y e a r a t i s s u e , h e p r a c t i c e d l a w b o t h a s a p a r t n e r w i t h t h e l a w f i r m o f Y o u n g , P r y o r , L y n n & J e r a r d i a n d a s a s o l e p r a c t i t i o n e r . A t a l l r e l e v a n t t i m e s , M r . S i g n o m , a c o l l e c t o r o f P a c k a r d a u t o m o b i l e s , a l s o o p e r a t e d a s o l e p r o p r i e t o r s h i p t h a t r e s t o r e d a u t o m o b i l e s , a n d M s . S i g n o m w a s e m p l o y e d b y N C R C o r p o r a t i o n . A s o f t h e t i m e o f t h e t r i a l i n t h i s c a s e , M r . S i g n o m s e r v e d i n a v a r i e t y o f p o s i t i o n s f o r c e r t a i n o r g a n i z a t i o n s , i n c l u d i n g a s a t r u s t e e o f t h e W r i g h t S t a t e U n i v e r s i t y F o u n d a t i o n , g e n e r a l c o u n s e l o f t h e H i p p l e C a n c e r R e s e a r c h L a b o r a t o r y , a m e m b e r o f t h e e x e c u t i v e c o m m i t t e e o f t h e M i a m i V a l l e y C o u n c i l o f t h e B o y S c o u t s o f A m e r i c a , a n d a t r u s t e e o f a m u s e u m d e v o t e d t o P a c k a r d a u t o m o - b i l e s t h a t h e f o u n d e d i n D a y t o n ( P a c k a r d m u s e u m ) . M r . S i g n o m h a d a l s o s e r v e d p r i o r t o t h e t i m e o f t h e t r i a l i n t h i s c a s e a s a t r u s t e e a n d g e n e r a l c o u n s e l o f t h e M i a m i V a l l e y S c h o o l l o c a t e d i n D a y t o n . A s o f t h e t i m e o f t h a t t r i a l , M s . S i g n o m w a s i n v o l v e d w i t h a n u m b e r o f o r g a n i z a t i o n s , i n c l u d i n g W e s t m i n s t e r P r e s b y t e - r i a n C h u r c h , t h e N a t i o n a l C o n f e r e n c e f o r C o m m u n i t y a n d J u s t i c e , t h e O h i o U n i v e r s i t y D e v e l o p m e n t F o u n d a t i o n , a n d a h a t e c r i m e s t a s k f o r c e i n D a y t o n . S i n c e 1 9 7 5 t o t h e t i m e o f t h e t r i a l i n t h i s c a s e , M r . S i g n o m o w n e d i n t e r e s t s i n a p p r o x i m a t e l y 2 0 r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l r e n t a l p r o p e r t i e s . M r . S i g n o m p u r c h a s e d o n e o f t h o s e p r o p e r t i e s , w h i c h w a s l o c a t e d a t 5 1 7 I r v i n g A v e n u e , D a y t o n ( I r v i n g p r o p e r t y ) , a r o u n d 1 9 7 6 . T h a t p r o p e r t y c o n t a i n e d a 6 , 6 0 0 s q u a r e - f o o t b u i l d - - 4 - i n g , w h i c h s e r v e d a s c o m m e r c i a l s t o r a g e g a r a g e s . O n J u l y 1 0 , 1 9 8 4 , M a r v i n A . M u m m a ( M r . M u m m a ) a g r e e d t o l e a s e c e r t a i n p r o p e r t y t h a t h e o w n e d , w h i c h w a s l o c a t e d o n N o r t h S t . C l a i r S t r e e t , D a y t o n ( S t . C l a i r p r o p e r t y ) , t o M r . S i g n o m a n d M a l c o m W . M a c L e o d ( M r . M a c L e o d ) ( M u m m a / S i g n o m / M a c L e o d l e a s e ) . T h e M u m m a / S i g n o m / M a c L e o d l e a s e w a s f o r a o n e - y e a r t e r m t h a t c o m m e n c e d o n A u g u s t 1 5 , 1 9 8 4 . I f c e r t a i n c o n d i t i o n s s t a t e d i n t h a t l e a s e w e r e s a t i s f i e d , i t w a s a u t o m a t i c a l l y r e n e w a b l e f o r a t o t a l o f f o u r a d d i t i o n a l y e a r s . O n M a r c h 1 6 , 1 9 8 7 , a f t e r M r . M a c L e o d m o v e d a w a y f r o m D a y t o n , M r . M u m m a a n d M H R P r o p e r t i e s , w h i c h a t a l l r e l e v a n t t i m e s w a s a n O h i o g e n e r a l p a r t n e r s h i p i n w h i c h b o t h M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m w e r e e q u a l g e n e r a l p a r t n e r s , e n t e r e d i n t o a w r i t t e n l e a s e a g r e e - m e n t w i t h r e s p e c t t o t h e S t . C l a i r p r o p e r t y . ( W e s h a l l r e f e r t o t h a t w r i t t e n l e a s e a g r e e m e n t a s t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t . ) P u r s u a n t t o t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e - m e n t , M r . M u m m a a g r e e d t o l e a s e t h e S t . C l a i r p r o p e r t y t o M H R P r o p e r t i e s f o r a 1 0 - y e a r t e r m t h a t c o m m e n c e d o n M a r c h 1 , 1 9 8 7 , i n r e t u r n f o r m o n t h l y r e n t a l p a y m e n t s o f $ 1 , 0 0 0 . ( W e s h a l l r e f e r t o M H R P r o p e r t i e s ' r i g h t u n d e r t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t t o l e a s e t h e S t . C l a i r p r o p e r t y a s M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t . ) T h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t d i d n o t p e r m i t M H R P r o p e r t i e s , t h e l e s s e e , t o t e r m i n a t e M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t u n i l a t e r a l l y . P u r s u a n t t o t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , M r . - 5 - M u m m a a l s o a g r e e d t o g i v e M H R P r o p e r t i e s a n o p t i o n t o p u r c h a s e t h e S t . C l a i r p r o p e r t y . I n t h i s r e g a r d , t h a t a g r e e m e n t p r o v i d e d : A R T I C L E 1 9 . P U R C H A S E O P T I O N T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s $ 1 3 5 , 0 0 0 . D u r i n g t h e t e r m o f t h i s L e a s e T e n a n t s h a l l h a v e t h e r i g h t t o , a t i t s s o l e o p t i o n , p u r c h a s e t h e p r o p e r t y f r o m L a n d l o r d f o r $ 1 3 5 , 0 0 0 , w h i c h p r i c e s h a l l b e r e d u c e d b y o n e - h a l f ( ½ ) o f a l l r e n t s p a i d b y T e n a n t t o L a n d l o r d f r o m t h e i n c e p t i o n o f t h i s L e a s e t o t h e t i m e o f p u r c h a s e . ( W e s h a l l r e f e r t o t h e p u r c h a s e o p t i o n g r a n t e d b y M r . M u m m a t o M H R P r o p e r t i e s i n t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t a s M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . ) A f t e r M H R P r o p e r t i e s p a i d t h e J u l y 1 9 9 1 r e n t d u e u n d e r t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , i t c o u l d h a v e e x e r c i s e d M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n f o r $ 1 0 8 , 5 0 0 , w h i c h w a s c a l c u l a t e d u n d e r t h a t l e a s e a g r e e m e n t b y r e d u c i n g $ 1 3 5 , 0 0 0 ( t h e v a l u e a c c o r d i n g t o t h e M u m m a / M H R P r o p e r - t i e s l e a s e a g r e e m e n t o f t h e S t . C l a i r p r o p e r t y a s o f M a r c h 1 6 , 1 9 8 7 ) b y $ 2 6 , 5 0 0 ( o n e - h a l f o f t h e r e n t a l p a y m e n t s t h r o u g h J u l y 1 9 9 1 t h a t M H R P r o p e r t i e s h a d m a d e t o M r . M u m m a u n d e r t h a t l e a s e a g r e e m e n t ) . ( W e s h a l l s o m e t i m e s r e f e r c o l l e c t i v e l y t o M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n a s M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s . ) S o m e t i m e a f t e r M r . M u m m a a n d M H R P r o p e r t i e s e n t e r e d i n t o t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , M r . M u m m a d i e d . O n M a y 2 3 , 1 9 8 8 , M r . M u m m a ' s w i d o w , R e t h a M u m m a ( M s . M u m m a ) , t r a n s f e r r e d b y q u i t c l a i m d e e d t h e S t . C l a i r p r o p e r t y , w h i c h w a s s u b j e c t t o t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , t o t h e U n i v e r s i t y o f D a y t o n - 6 - ( t h e U n i v e r s i t y ) , a n O h i o n o t - f o r - p r o f i t c o r p o r a t i o n . ( W e s h a l l s o m e t i m e s r e f e r t o t h e S t . C l a i r p r o p e r t y a s e n c u m b e r e d b y M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s a s t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y . ) A l t h o u g h t h e U n i v e r s i t y a c c e p t e d t h e g i f t o f t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y f r o m M s . M u m m a , t h e U n i v e r s i t y d e s i r e d t o d i s p o s e o f t h a t p r o p e r t y . T h a t w a s b e c a u s e a t t h e t i m e M s . M u m m a t r a n s f e r r e d t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y t o t h e U n i v e r s i t y , t h a t p r o p e r t y w a s n o t c o n t i g u o u s t o t h e U n i v e r - s i t y , a n d i t w a s t h e U n i v e r s i t y ' s g e n e r a l p r a c t i c e a t t h a t t i m e t o o w n o n l y t h o s e r e a l p r o p e r t i e s t h a t w e r e c o n t i g u o u s t o i t . T h e U n i v e r s i t y b e l i e v e d t h a t i t w o u l d b e u n a b l e t o d i s p o s e o f t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y a s l o n g a s M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s r e m a i n e d i n e f f e c t . C o n s e q u e n t l y , i n 1 9 8 8 , s h o r t l y a f t e r h a v i n g r e c e i v e d t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y f r o m M s . M u m m a , t h e U n i v e r s i t y c o n t a c t e d M r . R i c h a r d P a c k a r d ( M r . P a c k a r d ) . M r . P a c k a r d w a s a p a r t n e r w i t h t h e l a w f i r m o f P o r t e r , W r i g h t , M o r r i s & A r t h u r , w h o s e r v e d a s o u t s i d e c o u n s e l f o r t h e U n i v e r s i t y a n d w h o k n e w M r . S i g n o m , s i n c e t h e y h a d w o r k e d t o g e t h e r i n t h e p a s t a n d M r . P a c k a r d h a d p r e v i o u s l y s o l i c i t e d M r . S i g n o m t o b e c o m e a s u b s t a n t i a l b e n e f a c t o r o f t h e U n i v e r s i t y , w h i c h M r . S i g n o m d e c l i n e d t o d o . T h e U n i v e r s i t y a s k e d M r . P a c k a r d , w h o w a s n o t a n o f f i c e r o f t h e U n i v e r s i t y , a s w e l l a s c e r t a i n o f i t s B o a r d m e m b e r s a n d o f f i c e r s , t o r e p r e s e n t t h e U n i v e r s i t y i n d e a l i n g w i t h M r . S i g n o m r e g a r d i n g i t s d e s i r e t o d i s p o s e o f t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y . ( W e s h a l l r e f e r t o - 7 - t h e v a r i o u s i n d i v i d u a l s w h o r e p r e s e n t e d t h e U n i v e r s i t y w i t h r e s p e c t t o i t s d e s i r e t o d i s p o s e o f t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y a s r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y . ) I n t h e i r d e a l i n g s w i t h M r . S i g n o m r e g a r d i n g t h e U n i v e r s i t y ' s d e s i r e t o d i s p o s e o f t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y , t h e r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y a s k e d M r . S i g n o m t o c o n s i d e r , i n t e r a l i a , t h e f o l l o w i n g p r o p o s a l s : ( 1 ) S a l e b y t h e U n i v e r s i t y t o M r . S i g n o m o f i t s f e e i n t e r e s t i n t h a t p r o p e r t y , ( 2 ) p u r c h a s e b y t h e U n i v e r s i t y o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r - e s t s , o r ( 3 ) g i f t t o t h e U n i v e r s i t y o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s . M r . S i g n o m a d v i s e d t h e r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y t h a t h e w a s w i l l i n g t o c o n s i d e r t h e f o r e g o i n g p r o p o s a l s , b u t t h a t h e h a d t o d i s c u s s t h o s e p r o p o s a l s w i t h M s . S i g n o m a n d o b t a i n h e r a g r e e m e n t i n o r d e r t o e f f e c t a n y s u c h p r o p o s a l b e c a u s e M H R P r o p e r t i e s , a p a r t n e r s h i p i n w h i c h h e a n d M s . S i g n o m w e r e e q u a l g e n e r a l p a r t n e r s , h e l d M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s . N o a g r e e m e n t w a s r e a c h e d d u r i n g t h e p e r i o d 1 9 8 8 - 1 9 9 0 b e t w e e n t h e U n i v e r s i t y a n d p e t i t i o n e r s o n h o w t o a c c o m p l i s h t h e U n i v e r - s i t y ' s g o a l o f d i s p o s i n g o f t h e e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p e r t y . N o n e t h e l e s s , t h e r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y c o n t i n u e d t o e x p l o r e w i t h M r . S i g n o m a n d o t h e r s , i n c l u d i n g a n a t t o r n e y n a m e d M a r v i n F e l m a n ( M r . F e l m a n ) , h o w t o a c c o m p l i s h t h a t o b j e c t i v e . S o m e t i m e p r i o r t o M a y 1 9 9 1 , c e r t a i n r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y a n d M r . S i g n o m b e c a m e a w a r e t h a t M r . F e l m a n h a d a - 8 - l o n g s t a n d i n g i n t e r e s t i n a c q u i r i n g t h e S t . C l a i r p r o p e r t y . T h a t w a s b e c a u s e M r . F e l m a n o w n e d a n u m b e r o f o t h e r r e a l p r o p e r t i e s t h a t w e r e c o n t i g u o u s t o t h a t p r o p e r t y , a n d h e d e s i r e d t o c o m b i n e t h e r e a l p r o p e r t i e s t h a t h e a l r e a d y o w n e d w i t h t h e S t . C l a i r p r o p e r t y i n o r d e r t o c r e a t e o n e l a r g e r e a l e s t a t e t r a c t . S o m e t i m e p r i o r t o M a y 1 9 9 1 , c e r t a i n r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y a n d M r . F e l m a n b e c a m e a w a r e t h a t M r . S i g n o m o w n e d t h e I r v i n g p r o p e r t y , a n d M r . F e l m a n a n d M r . S i g n o m b e c a m e a w a r e t h a t t h e U n i v e r s i t y w a s i n t e r e s t e d i n a c q u i r i n g t h a t p r o p e r t y . T h e U n i v e r s i t y w a s i n t e r e s t e d i n a c q u i r i n g t h e I r v i n g p r o p e r t y b e c a u s e i t b e l i e v e d t h a t t h e s t o r a g e g a r a g e s l o c a t e d t h e r e o n w o u l d s a t i s f y i t s n e e d f o r s t o r a g e f a c i l i t i e s i n t h e n e i g h b o r h o o d s u r r o u n d i n g t h a t p r o p e r t y a n d b e c a u s e t h e U n i v e r s i t y h a d i d e n t i - f i e d t h e I r v i n g p r o p e r t y , a s w e l l a s c e r t a i n o t h e r r e a l p r o p e r - t i e s s u r r o u n d i n g t h e U n i v e r s i t y ' s c a m p u s , a s p r o p e r t i e s t h a t i t w i s h e d t o a c q u i r e a s p a r t o f t h e U n i v e r s i t y ' s l o n g - r a n g e d e v e l o p - m e n t p l a n . S o m e t i m e p r i o r t o M a y 1 9 9 1 , c e r t a i n r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y a n d M r . F e l m a n a l s o b e c a m e a w a r e t h a t M r . S i g n o m h a d a n i n t e r e s t i n a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 4 2 0 S o u t h L u d l o w S t r e e t , D a y t o n ( L u d l o w p r o p e r t y ) , w h i c h w a s t h e c u r r e n t s i t e o f t h e P a c k a r d m u s e u m a n d t h e f o r m e r s i t e o f a P a c k a r d a u t o m o b i l e d e a l e r s h i p . S o m e t i m e p r i o r t o M a y 1 9 9 1 , M r . P a c k a r d o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n b e c a m e t h e a r c h i t e c t s o f a - 9 - p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n a m o n g t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n ( p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n ) , w h e r e b y ( 1 ) t h e U n i v e r s i t y w o u l d a c c o m p l i s h i t s o b j e c t i v e s o f d i s p o s i n g o f t h e S t . C l a i r p r o p e r t y a n d a c q u i r i n g t h e I r v i n g p r o p e r t y ; ( 2 ) M r . S i g n o m w o u l d a c c o m p l i s h h i s o b j e c t i v e o f a c q u i r i n g t h e L u d l o w p r o p e r t y ; a n d ( 3 ) M r . F e l m a n w o u l d a c c o m p l i s h h i s o b j e c t i v e o f a c q u i r i n g t h e S t . C l a i r p r o p e r t y . E a c h o f t h e p a r t i e s t o t h e p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n h a d a s p e c i f i c c o n d i t i o n o r p r e f e r - e n c e r e g a r d i n g h o w b e s t t o a c h i e v e s u c h p a r t y ' s o b j e c t i v e o f a c q u i r i n g a n d / o r d i s p o s i n g o f a p a r t i c u l a r r e a l p r o p e r t y , w h i c h t h e r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n m a d e k n o w n d u r i n g t h e n e g o t i a t i o n s r e g a r d i n g t h a t t r a n s a c t i o n . T h e U n i v e r s i t y i n d i c a t e d d u r i n g t h e n e g o t i a t i o n s r e g a r d i n g t h e p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t i t w a n t e d t o p l a c e c e r t a i n d e e d r e s t r i c t i o n s o n t h e L u d l o w p r o p e r t y . T h a t w a s b e c a u s e i t w a n t e d t o e n s u r e t h a t t h a t p r o p e r t y w a s n o t u s e d f o r a n y p u r p o s e w h i c h w a s i n c o m p a t i b l e w i t h t h e p u r p o s e s o f ( 1 ) t h e U n i v e r s i t y , a C a t h o l i c u n i v e r s i t y o p e r a t e d b y t h e M a r i s t r e l i g i o u s o r d e r , a n d ( 2 ) C h a m i n a d e - J u l i e n n e H i g h S c h o o l , a C a t h o l i c h i g h s c h o o l a l s o o p e r a t e d b y t h e M a r i s t r e l i g i o u s o r d e r , t h a t w a s c l o s e l y a l i g n e d w i t h t h e U n i v e r s i t y a n d w a s l o c a t e d d i r e c t l y a c r o s s t h e s t r e e t f r o m i t . M r . S i g n o m i n d i c a t e d d u r i n g t h e n e g o t i a t i o n s r e g a r d i n g t h e p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t h e w a n t e d t o t r e a t t h e p r o - p o s e d t e r m i n a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s - 1 0 - a s a g i f t t o t h e U n i v e r s i t y f o r t a x p u r p o s e s . M r . F e l m a n m a d e i t k n o w n d u r i n g t h e n e g o t i a t i o n s r e g a r d i n g t h e p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t h e w a s u n w i l l i n g t o p u r c h a s e t h e S t . C l a i r p r o p e r t y u n l e s s M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n w i t h r e s p e c t t o t h a t p r o p e r t y w a s e x t i n g u i s h e d . M r . F e l m a n f u r t h e r s t a t e d d u r i n g t h o s e n e g o t i a t i o n s t h a t h e p r e f e r r e d t h a t M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t w i t h r e s p e c t t o t h e S t . C l a i r p r o p e r t y b e t e r m i n a t e d b e f o r e h e p u r c h a s e d t h a t p r o p e r t y . H o w e v e r , M r . F e l m a n i n d i c a t e d t h a t i f n o a g r e e m e n t r e g a r d i n g c a n c e l l a t i o n o f t h a t l e a s e h o l d i n t e r e s t c o u l d b e r e a c h e d , h e w o u l d a t t e m p t t o n e g o t i a t e a n a g r e e m e n t w i t h M r . S i g n o m r e g a r d - i n g , i n t e r a l i a , t h e l e n g t h o f t h e l e a s e t e r m u n d e r t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t . B y a r o u n d M a y 1 9 9 1 , t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n r e a c h e d a t e n t a t i v e a g r e e m e n t o n t h e f o l l o w i n g b a s i c s t r u c t u r e o f t h e p r o p o s e d e x c h a n g e t r a n s a c t i o n ( t e n t a t i v e e x - c h a n g e t r a n s a c t i o n ) t h a t w o u l d e n a b l e t h e m t o a c c o m p l i s h t h e i r r e s p e c t i v e o b j e c t i v e s : ( 1 ) T h e t e r m i n a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s b y m u t u a l a g r e e m e n t o f t h e U n i v e r - s i t y a n d M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s a n d t h e t r a n s f e r b y t h e U n i v e r s i t y t o , a n d t h e p u r - c h a s e b y , M r . F e l m a n o f t h e S t . C l a i r p r o p e r t y u n e n c u m b e r e d b y t h o s e p r o p e r t y i n t e r e s t s ; ( 2 ) t h e t r a n s f e r b y M r . S i g n o m t o t h e U n i v e r s i t y o f t h e I r v i n g p r o p e r t y s u b j e c t t o t h e e x i s t i n g m o r t - g a g e o n t h a t p r o p e r t y ; a n d ( 3 ) t h e a c q u i s i t i o n b y t h e U n i v e r s i t y - 1 1 - 3 T h e m o d i f i c a t i o n s t o t h e M a y 7 L u d l o w c o n t r a c t c o n t a i n e d i n ( c o n t i n u e d . . . ) o f t h e L u d l o w p r o p e r t y a n d t h e t r a n s f e r b y t h e U n i v e r s i t y t o M r . S i g n o m o f t h a t p r o p e r t y s u b j e c t t o d e e d r e s t r i c t i o n s p l a c e d t h e r e o n b y t h e U n i v e r s i t y . I n a n t i c i p a t i o n o f f i n a l i z i n g a n d t h e r e a f t e r c l o s i n g t h e t e n t a t i v e e x c h a n g e t r a n s a c t i o n a n d i n o r d e r t o f a c i l i t a t e t h e a c q u i s i t i o n b y t h e U n i v e r s i t y o f t h e L u d l o w p r o p e r t y a n d i t s t r a n s f e r b y t h e U n i v e r s i t y t o M r . S i g n o m a t t h a t c l o s i n g , M r . F e l m a n , w h o h a d n o i n t e r e s t i n a c q u i r i n g t h e L u d l o w p r o p e r t y , s i g n e d a c o n t r a c t d a t e d M a y 7 , 1 9 9 1 , t h a t h e d i d n o t n e g o t i a t e u n d e r w h i c h h e o f f e r e d t o p u r c h a s e t h a t p r o p e r t y f r o m E D R A s s o c i - a t e s ( E D R ) ( M a y 7 L u d l o w c o n t r a c t ) . P u r s u a n t t o t h e M a y 7 L u d l o w c o n t r a c t , M r . F e l m a n o f f e r e d t o p u r c h a s e t h e L u d l o w p r o p e r t y f o r $ 2 5 3 , 0 0 0 a n d m a d e a $ 5 , 0 0 0 - e a r n e s t m o n e y d e p o s i t . C o n s i s t e n t w i t h t h e t e n t a t i v e e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t o w h i c h t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n h a d t e n t a t i v e l y a g r e e d ( i . e . , t h e U n i v e r s i t y , a n d n o t M r . F e l m a n , w o u l d a c q u i r e t h e L u d l o w p r o p e r t y a n d t r a n s f e r i t t o M r . S i g n o m ) , t h e M a y 7 L u d l o w c o n t r a c t p r o - v i d e d t h a t , u p o n i t s c l o s i n g , t h e d e e d t r a n s f e r r i n g t h e L u d l o w p r o p e r t y w a s t o b e m a d e t o " H . M A R V I N F E L M A N O R H I S N O M I N E E " . A l t h o u g h M r . F e l m a n ' s o f f e r u n d e r t h e M a y 7 L u d l o w c o n t r a c t w a s t o r e m a i n o p e n o n l y u n t i l M a y 1 0 , 1 9 9 1 , E D R m a d e a c o u n t e r o f f e r t o t h e M a y 7 L u d l o w c o n t r a c t t h a t w a s s i g n e d b y a r e p r e s e n t a t i v e o f E D R o n J u n e 4 , 1 9 9 1 ( J u n e 4 L u d l o w c o u n t e r o f f e r ) . 3 O n J u n e - 1 2 - 3 ( . . . c o n t i n u e d ) t h e J u n e 4 L u d l o w c o u n t e r o f f e r a r e n o t m a t e r i a l t o a r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e p r e s e n t e d i n t h i s c a s e u n d e r s e c . 1 7 0 . F o r r e a s o n s n o t d i s c l o s e d b y t h e r e c o r d , t h e J u n e 4 L u d l o w c o u n t e r o f f e r w a s s i g n e d a g a i n b y a r e p r e s e n t a t i v e o f E D R o n J u n e 1 9 , 1 9 9 1 . 2 1 , 1 9 9 1 , M r . F e l m a n a c c e p t e d t h e J u n e 4 L u d l o w c o u n t e r o f f e r . ( W e s h a l l r e f e r t o t h e c o n t r a c t t h a t M r . F e l m a n a n d E D R e n t e r e d i n t o f o r t h e p u r c h a s e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y f r o m E D R a s t h e L u d l o w p r o p e r t y p u r c h a s e c o n t r a c t . ) I n a n t i c i p a t i o n o f f i n a l i z i n g a n d t h e r e a f t e r c l o s i n g t h e t e n t a t i v e e x c h a n g e t r a n s a c t i o n , b y l e t t e r d a t e d J u l y 6 , 1 9 9 1 ( J u l y 6 l e t t e r ) , M r . S i g n o m s e n t M r . P a c k a r d a d o c u m e n t e n t i t l e d " D E E D O F G I F T " , w h i c h a l s o w a s d a t e d J u l y 6 , 1 9 9 1 ( J u l y 6 d o c u - m e n t ) . T h e J u l y 6 l e t t e r s t a t e d i n p e r t i n e n t p a r t : I n r e : D o n a t i o n t o U n i v e r s i t y o f D a y t o n D e a r D i c k : I n o u r r e c e n t c o n v e r s a t i o n a b o u t t h e a b o v e r e f e r - e n c e d m a t t e r , y o u s u g g e s t e d t h a t I e x e c u t e a " D e e d o f G i f t " t o t h e U n i v e r s i t y c o v e r i n g m y P u r c h a s e O p t i o n o n t h e S t . C l a i r S t r e e t p r o p e r t y , e f f e c t i v e i m m e d i a t e l y . E n c l o s e d h e r e w i t h , p l e a s e f i n d t h a t D e e d o f G i f t . I t i s m y u n d e r s t a n d i n g t h a t , i f i t m e e t s w i t h y o u r a p p r o v a l , y o u w i l l f o r w a r d i t t o y o u r c l i e n t ; i f i t d o e s n o t , y o u w i l l c o n t a c t m e w i t h a l l d e l i b e r a t e s p e e d w i t h y o u r s u g g e s t e d m o d i f i c a t i o n s . T h e J u l y 6 d o c u m e n t , w h i c h r e l a t e d o n l y t o M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n a n d n o t t o M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t , s t a t e d i n p e r t i n e n t p a r t : D E E D O F G I F T - 1 3 - C o m e s n o w R o b e r t E . S i g n o m I I , r e s i d i n g a t 1 3 5 0 C r e i g h t o n A v e n u e , C i t y o f D a y t o n , C o u n t y o f M o n t - g o m e r y , S t a t e o f O h i o , a n d h e r e b y m a k e s a g i f t o f t h e f o l l o w i n g : T h e P u r c h a s e O p t i o n c o n t a i n e d i n A r t i c l e 1 9 o f t h a t c e r t a i n A g r e e m e n t o f L e a s e , b y a n d b e t w e e n M a r v i n M u m m a a n d M H R P r o p e r t i e s , d a t e d M a r c h 1 6 , 1 9 8 7 , r e g a r d i n g t h e b u i l d i n g l o c a t e d a t 1 5 - 2 3 N o r t h S t . C l a i r S t r e e t , C i t y o f D a y t o n , C o u n t y o f M o n t g o m e r y , S t a t e o f O h i o , a n d b e i n g P a r t L o t N u m b e r 1 4 0 o f t h e r e v i s e d p l a t o f t h e C i t y o f D a y t o n . t o T H E U N I V E R S I T Y O F D A Y T O N , 3 0 0 C o l l e g e P a r k A v e n u e , C i t y o f D a y t o n , C o u n t y o f M o n t g o m e r y , S t a t e o f O h i o , a s o f t h i s 6 t h d a y o f J u l y , 1 9 9 1 . M r . S i g n o m w a s a w a r e , a n d i n d e e d h a d i n f o r m e d t h e r e p r e s e n - t a t i v e s o f t h e U n i v e r s i t y i n 1 9 8 8 , t h a t h e h a d t o o b t a i n t h e a g r e e m e n t o f M s . S i g n o m i n o r d e r t o e f f e c t a n y p r o p o s a l w i t h r e s p e c t t o M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t o r M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . N o n e t h e l e s s , t h e J u l y 6 d o c u m e n t s t a t e d t h a t M r . S i g n o m , i n s t e a d o f M H R P r o p e r t i e s a n d / o r M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m a s t h e e q u a l g e n e r a l p a r t n e r s o f t h a t p a r t n e r s h i p , w a s t h e g r a n t o r t o t h e U n i v e r s i t y o f M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . I n a d d i t i o n , M r . S i g n o m s i g n e d t h e J u l y 6 d o c u m e n t i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y a n d n o t a s a g e n e r a l p a r t n e r o r o t h e r w i s e a s a r e p r e s e n - t a t i v e o f M H R P r o p e r t i e s . T h e s i g n a t u r e o f M s . S i g n o m d o e s n o t a p p e a r o n t h e J u l y 6 d o c u m e n t . N o o t h e r i n d i v i d u a l s i g n e d t h e J u l y 6 d o c u m e n t a s a r e p r e s e n t a t i v e o f M H R P r o p e r t i e s . A l t h o u g h M r . S i g n o m s e n t t h e J u l y 6 d o c u m e n t t o M r . P a c k a r d , i t w a s n o t s e n t t o t h e U n i v e r s i t y a n d w a s n e v e r r e c o r d e d . I n a n t i c i p a t i o n o f f i n a l i z i n g a n d t h e r e a f t e r c l o s i n g t h e - 1 4 - t e n t a t i v e e x c h a n g e t r a n s a c t i o n , o n J u l y 1 2 , 1 9 9 1 , M r . S i g n o m s e n t a n u m b e r o f d o c u m e n t s r e l a t i n g t o t h a t t r a n s a c t i o n b y f a c s i m i l e t r a n s m i s s i o n t o W i l l i a m D e a s ( M r . D e a s ) , a n a t t o r n e y a t P o r t e r , W r i g h t , M o r r i s & A r t h u r w h o w a s e x p e r i e n c e d i n r e a l e s t a t e m a t t e r s a n d w h o w a s w o r k i n g w i t h M r . P a c k a r d o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y w i t h r e s p e c t t o t h a t t r a n s a c t i o n . T h o s e d o c u m e n t s c o n s i s t e d o f a c o p y o f a m o r t g a g e d a t e d N o v e m b e r 4 , 1 9 7 8 , i n a n a m o u n t n o t e x c e e d i n g $ 5 9 , 6 0 0 t h a t s e c u r e d t h e I r v i n g p r o p e r t y ( I r v i n g p r o p e r t y m o r t g a g e ) , a p a r t i a l r e l e a s e o f t h a t m o r t g a g e d a t e d J a n u a r y 2 , 1 9 8 1 , a s i t e p l a n o f t h e I r v i n g p r o p e r t y , a n d a d r a f t o f a n a g r e e m e n t r e l a t i n g t o t h e t e n t a t i v e e x c h a n g e t r a n s a c - t i o n ( d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t ) . T h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : T H I S A G R E E M E N T , b y a n d a m o n g t h e U n i v e r s i t y o f D a y t o n ( " U N I V E R S I T Y " ) * * * ; H . M a r v i n F e l m a n ( " F E L M A N " ) * * * ; a n d R o b e r t E . S i g n o m I I , a n d / o r R o b e r t E . S i g n o m I I d b a M H R P r o p e r t i e s * * * ( c o l l e c - t i v e l y " S I G N O M " ) , e n t e r e d i n t o t h i s _ _ _ _ _ _ d a y o f J u l y , 1 9 9 1 . W H E R E A S , t h e U N I V E R S I T Y i s d e s i r o u s o f a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , c o m m o n l y k n o w n a s 5 1 7 I r v i n g A v e n u e ( r e a r ) , D a y t o n , * * * ( " I r v i n g " ) w h i c h i s p r e s - e n t l y o w n e d b y S I G N O M , a n d W H E R E A S , F E L M A N i s d e s i r o u s o f a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , c o m m o n l y k n o w n a s 1 7 - 2 5 N o r t h S t . C l a i r S t r e e t , D a y t o n , * * * ( " S t . C l a i r " ) w h i c h i s p r e s e n t l y o w n e d b y t h e U N I V E R S I T Y , a n d l e a s e d t o S I G N O M , a n d S I G N O M h a v i n g a n o p t i o n t o p u r c h a s e s a i d p r o p e r t y a s s e t o u t i n s a i d l e a s e , a n d W H E R E A S , S I G N O M i s d e s i r o u s o f a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , c o m m o n l y k n o w n a s 4 2 0 S o u t h L u d l o w - 1 5 - S t r e e t * * * D a y t o n * * * ( " L u d l o w " ) w h i c h i s p r e s e n t l y u n d e r a c o n t r a c t t o p u r c h a s e b y F E L M A N . N O W T H E R E F O R E , i n c o n s i d e r a t i o n o f t h e m u t u a l p r o m i s e s a n d c o v e n a n t s c o n t a i n e d h e r e i n , t h e p a r t i e s a g r e e a s f o l l o w s : 1 . A t a c l o s i n g t o b e h e l d o n o r b e f o r e J u l y _ _ 1 9 9 1 , a t t h e o f f i c e o f _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ , t h e p a r t i e s h e r e t o s h a l l e x e c u t e t h e f o l l o w i n g t r a n s f e r s : A . F E L M A N s h a l l p u r c h a s e t h e S t . C l a i r p r o p - e r t y f r o m t h e U N I V E R S I T Y f o r t h e s u m o f * * * $ 2 2 0 , 0 0 0 . 0 0 * * * a n d t h e U N I V E R S I T Y s h a l l t h e n t r a n s f e r t o F E L M A N , o r h i s d e s i g n e e , b y L i m i t e d W a r r a n t y D e e d , t h e S t . C l a i r p r o p - e r t y . A c a n c e l l a t i o n o f l e a s e a n d c a n c e l l a - t i o n o f o p t i o n t o p u r c h a s e s h a l l b e e x e c u t e d b y S I G N O M a n d h e s h a l l o b t a i n s i g n a t u r e s f r o m h i s w i f e a n d t h e p a r t n e r s h i p w h i c h h a s i n t e r - e s t i n s a i d p r o p e r t y o n s a i d d o c u m e n t . F u r - t h e r m o r e , S I G N O M s h a l l a s s i g n s a i d t e n a n t s i n p o s s e s s i o n ' s l e a s e s t o F E L M A N . B . F E L M A N s h a l l a s s i g n h i s c o n t r a c t t o p u r - c h a s e t h e L u d l o w S t r e e t p r o p e r t y t o t h e U N I - V E R S I T Y . U N I V E R S I T Y s h a l l t h e n c o m p l e t e t h e a c q u i s i t i o n o f s a i d L u d l o w S t r e e t p r o p e r t y a n d t r a n s f e r t h e s a m e t o S I G N O M , b y G e n e r a l W a r r a n t y D e e d t o g e t h e r w i t h a c a s h p a y m e n t o f * * * $ 1 0 , 5 0 0 . 0 0 * * * p l u s a n a m o u n t e q u a l t o o n e - h a l f * * * a n y a n d a l l p a y m e n t s m a d e b y S I G N O M t o t h e U N I V E R S I T Y w i t h r e g a r d t o t h e S t . C l a i r p r o p e r t y , f r o m M a y 1 , 1 9 9 1 , t o a n d i n c l u d i n g t h e d a t e o f s a i d c l o s i n g . T h e U N I V E R S I T Y s h a l l r e f u n d F E L M A N ' s e a r n e s t m o n e y d e p o s i t f o r t h e L u d l o w S t r e e t p r o p e r t y i n t h e a m o u n t o f * * * $ 5 , 0 0 0 * * * . C . S I G N O M s h a l l t r a n s f e r t o t h e U N I V E R S I T Y , b y G e n e r a l W a r r a n t y D e e d , t h e I r v i n g S t r e e t p r o p e r t y , s u b j e c t t o t h e e x i s t i n g m o r t g a g e i n f a v o r o f N B D i n t h e a m o u n t o f a p p r o x i m a t e l y * * * $ 3 1 , 5 6 4 . 0 1 * * * . T h e U N I V E R S I T Y s h a l l r e f u n d t o S i g n o m a t c l o s i n g a n y a m o u n t b y w h i c h t h a t p r i n c i p a l b a l a n c e h a s b e e n r e d u c e d f r o m M a y 1 , 1 9 9 1 t o a n d i n c l u d i n g t h e d a t e o f c l o s i n g . - 1 6 - 2 . A l l s u c h t r a n s f e r s s h a l l b e m a d e w i t h a p r o r a t i o n o f r e a l p r o p e r t y t a x e s t h r o u g h a n d i n c l u d i n g t h e d a t e o f c l o s i n g . T h e t r a n s f e r o r s h a l l p a y t h e c o u n t y t r a n s f e r t a x o f $ 2 . 0 0 p e r t h o u s a n d o n t h e s a l e p r i c e . * * * * * * * * * * 5 . E a c h t r a n s f e r o r s h a l l p r e p a r e , s u b j e c t t o t h e a p p r o v a l o f t h e t r a n s f e r e e , t h e d o c u m e n t s o f t i t l e f o r e a c h t r a n s f e r . * * * * * * * 7 . E a c h t r a n s f e r e e s h a l l r e c e i v e p o s s e s s i o n a t c l o s i n g , s u b j e c t o n l y t o t e n a n t s ' r i g h t s , i f a n y . 8 . D u r i n g S i g n o m ' s o w n e r s h i p o f t h e L u d l o w p r o p e r t y , t h e U n i v e r s i t y r e s e r v e s a n d r e s t r i c t s t h e u s e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y p r o h i b i t i n g t h e u s e t h e r e o f f o r ( 1 ) t h e s a l e a n d / o r d i s t r i b u t i o n o f p o r n o g r a p h i c m a t e - r i a l s ; ( 2 ) n u d e a n d s e m i - n u d e e n t e r t a i n m e n t ; ( 3 ) a b o r - t i o n s e r v i c e s ; a n d / o r ( 4 ) a n y o t h e r p u r p o s e r e a s o n a b l y f o u n d o f f e n s i v e b y t h e U n i v e r s i t y , a n d r e a s o n a b l y b a s e d u p o n i t s c h a r a c t e r a s a C a t h o l i c - s p o n s o r e d i n s t i t u t i o n o f h i g h e r e d u c a t i o n . I n t h e e v e n t t h e G r a n t e e v i o l a t e s t h e f o r e g o i n g r e s t r i c t i o n s , t h e U n i v e r s i t y m a y r e a c - q u i r e t h e L u d l o w p r o p e r t y a t t w o ( 2 ) t i m e [ s ] i t s t h e n a p p r a i s e d v a l u e . T h e s e r e s e r v a t i o n s a n d r e s t r i c t i o n s s h a l l t e r m i - n a t e a n d b e o f n o f o r c e a n d e f f e c t u p o n t h e s a l e o r e x c h a n g e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y b y S i g n o m . C e r t a i n c h a n g e s n o t m a t e r i a l t o a r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e p r e - s e n t e d i n t h i s c a s e u n d e r s e c t i o n 1 7 0 w e r e m a d e t o t h e d r a f t p r o p o s e d p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t b e f o r e i t w a s f i n a l i z e d a n d s i g n e d ( 1 ) o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , b y M r . D e a s o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y a n d b y M r . S i g n o m a n d b y M r . F e l m a n a n d ( 2 ) a f e w d a y s t h e r e a f t e r b y B r o t h e r B e r n a r d J . P l o e g e r , S . M . ( B r o t h e r P l o e g e r ) , t h e S e n i o r V i c e P r e s i d e n t f o r A d m i n i s t r a t i o n o f t h e U n i v e r s i t y , o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y . - 1 7 - I n a n t i c i p a t i o n o f f i n a l i z i n g a n d t h e r e a f t e r c l o s i n g t h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t , o n J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d ( 1 ) a l i m i t e d w a r r a n t y d e e d c o n v e y i n g t h e S t . C l a i r p r o p e r t y t o M r . F e l m a n ( J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d ) , ( 2 ) a l i m i t e d w a r r a n t y d e e d c o n v e y i n g t h e L u d l o w p r o p e r t y t o M r . S i g n o m ( J u l y 2 2 L u d l o w d e e d ) , a n d ( 3 ) a d o c u m e n t e n t i t l e d " C A N C E L L A T I O N O F L E A S E a n d O P T I O N T O P U R C H A S E " ( J u l y 2 2 d o c u m e n t ) . A f t e r B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h e f o r e g o i n g d o c u m e n t s , t h e U n i v e r s i t y s e n t t h e m t o M r . P a c k a r d a n d M r . D e a s t o b e h e l d i n t h e i r c u s t o d y a n d t o b e u s e d o n l y i n t h e e v e n t t h a t t h e p a r t i e s t o t h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t f i n a l i z e d a n d t h e r e a f t e r c l o s e d t h a t a g r e e m e n t . A s o f J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , w h e n B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h e J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d , t h e J u l y 2 2 L u d l o w d e e d , a n d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t , t h e p a r t i e s t o t h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t a n t i c i p a t e d t h a t t h e v a r i o u s t r a n s a c t i o n s p r o v i d e d f o r b y t h a t a g r e e m e n t w o u l d c l o s e o n J u l y 3 1 , 1 9 9 1 ( J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g ) , t h e d a t e o n w h i c h t h e L u d l o w p r o p e r t y p u r c h a s e c o n t r a c t s t a t e d t h e c l o s i n g f o r d e l i v e r y o f t h e d e e d f o r t h e L u d l o w p r o p e r t y a n d t h e p a y m e n t o f t h e b a l a n c e o f t h e p u r c h a s e p r i c e f o r t h a t p r o p e r t y ( c o l l e c t i v e l y , c l o s i n g o f t h e p u r c h a s e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y ) w e r e t o t a k e p l a c e . T h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t h a t B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : T H I S I N D E N T U R E , m a d e t h i s 2 2 d a y o f J u l y , 1 9 9 1 . W H E R E A S , i t i s m u t u a l l y b e n e f i c i a l f o r t h e U n i v e r - - 1 8 - s i t y o f D a y t o n , s u c c e s s o r l e s s o r t o M a r v i n M u m m a , D e c e a s e d , h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o [ a s ] P a r t y o f t h e 1 s t P a r t , a n d t h e L e s s e e , M H R , a n O h i o G e n e r a l P a r t n e r s h i p , a n d R o b e r t S i g n o m , m a r r i e d a n d G e n e r a l P a r t n e r , a n d h i s w i f e , L o l a A . S i g n o m , G e n e r a l P a r t n e r , b e i n g a l l o f t h e p a r t n e r s o f t h e M H R P a r t n e r s h i p , h e r e i n a f t e r r e f e r r e d t o [ a s ] P a r t y o f [ t h e ] 2 n d P a r t , t o c a n c e l a n A g r e e m e n t o f L e a s e a n d O p t i o n t o P u r c h a s e e x e c u t e d o n t h e 1 6 t h d a y o f M a r c h , 1 9 8 7 b e t w e e n P a r t y o f t h e 1 s t P a r t a n d t h e P a r t i e s o f t h e S e c o n d P a r t a s p e r " E x h i b i t A " r e c o r d e d a t M i c r o f i c h e N o . 8 7 - 0 5 4 8 A 0 1 o f t h e M o r t g a g e R e c o r d s o f M o n t g o m e r y C o u n t y , O h i o . * * * * * * * W I T N E S S E T H , t h a t o n t h e d a t e h e r e o f e a c h o f t h e p a r t i e s h a s p a i d t o t h e o t h e r t h e s u m o f O N E H U N D R E D D O L L A R S ( $ 1 0 0 . 0 0 ) a n d e a c h o f t h e m h a s c a n c e l l e d , v o i d e d a n d d e l i v e r e d u p t o [ s i c ] t h e a g r e e m e n t t o l e a s e a n d o p t i o n t o p u r c h a s e a s p e r " E x h i b i t A " w h i c h h a s b e e n d e c l a r e d n u l l a n d v o i d a n d o f n o o t h e r e f f e c t . A t a l l r e l e v a n t t i m e s , i n c l u d i n g w h e n B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t , t h e U n i v e r s i t y w a s n o t k n o w n t o h a v e s u e d i n o r d e r t o e n f o r c e a p r o m i s e d g i f t t o i t . T h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M s . S i g n o m a l l a n t i c i p a t e d t h a t M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m w o u l d s i g n t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t o n b e h a l f o f M H R P r o p e r t i e s a t t h e J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g . H o w e v e r , s h o r t l y a f t e r B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u - m e n t a n d s e n t i t , a l o n g w i t h t h e J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d a n d t h e J u l y 2 2 L u d l o w d e e d t h a t h e a l s o s i g n e d o n J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , t o M r . P a c k a r d a n d M r . D e a s t o b e u s e d i n t h e e v e n t t h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t w a s f i n a l i z e d a n d a c l o s i n g t h e r e u n d e r t o o k p l a c e , M r . S i g n o m i n f o r m e d M r . D e a s t h a t M s . S i g n o m w o u l d b e u n a b l e t o a t t e n d t h e J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g . A t M r . S i g n o m ' s r e q u e s t , M r . D e a s m a i l e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t o M r . - 1 9 - S i g n o m i n o r d e r t o h a v e M s . S i g n o m s i g n i t p r i o r t o t h a t a n t i c i - p a t e d c l o s i n g . M r . D e a s e x p e c t e d M r . S i g n o m t o h a v e t h a t d o c u - m e n t s i g n e d b y M s . S i g n o m a n d t o b r i n g i t w i t h h i m t o t h e J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g . O n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , b o t h M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t . O n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , t h e p a r t i e s t o t h e d r a f t p r o p e r t y e x - c h a n g e a g r e e m e n t f i n a l i z e d t h e t e r m s o f t h a t a g r e e m e n t w h e n M r . S i g n o m , M r . F e l m a n , a n d M r . D e a s a s t h e U n i v e r s i t y ' s r e p r e s e n t a - t i v e s i g n e d a d o c u m e n t ( f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t ) t h a t s e t f o r t h t h e f i n a l t e r m s o f t h e v a r i o u s t r a n s a c t i o n s t h a t t h e y a g r e e d w o u l d t a k e p l a c e u n d e r t h a t a g r e e m e n t ( f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n ) . T h e c l o s i n g o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n , a s w e l l a s t h e c l o s i n g o f t h e p u r c h a s e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y , t o o k p l a c e o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 ( A u g u s t 1 c l o s i n g ) , i n s t e a d o f o n J u l y 3 1 , 1 9 9 1 , a s o r i g i n a l l y c o n t e m p l a t e d . M r . S i g n o m a n d M r . F e l m a n a t t e n d e d t h e A u g u s t 1 c l o s i n g , a s d i d M r . D e a s a s t h e U n i v e r - s i t y ' s r e p r e s e n t a t i v e . T h e J u l y 2 2 d o c u m e n t , a s s i g n e d b y B r o t h e r P l o e g e r o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y o n J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , a n d b y p e t i t i o n e r s a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s o n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , w a s d e l i v e r e d a t t h e A u g u s t 1 c l o s i n g . B r o t h e r P l o e g e r e x e c u t e d t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y a f e w d a y s a f t e r t h e A u g u s t 1 c l o s i n g . A s p e r t i n e n t h e r e , t h e t e r m s o f t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t w e r e i d e n t i c a l t o t h e t e r m s o f t h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t . T h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t - 2 0 - p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : A G R E E M E N T T H I S A G R E E M E N T , b y a n d a m o n g t h e U n i v e r s i t y o f D a y t o n ( " U N I V E R S I T Y " ) * * * ; H . M a r v i n F e l m a n ( " F E L M A N " ) * * * ; a n d R o b e r t E . S i g n o m I I , a n d / o r R o b e r t E . S i g n o m I I d b a M H R P r o p e r t i e s * * * ( c o l l e c - t i v e l y " S I G N O M " ) , e n t e r e d i n t o t h i s 1 s t d a y o f A u g u s t , 1 9 9 1 . W H E R E A S , t h e U N I V E R S I T Y i s d e s i r o u s o f a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , c o m m o n l y k n o w n a s 5 1 7 I r v i n g A v e n u e ( r e a r ) , D a y t o n * * * ( " I r v i n g " ) w h i c h i s p r e s - e n t l y o w n e d b y S I G N O M , a n d W H E R E A S , F E L M A N i s d e s i r o u s o f a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , c o m m o n l y k n o w n a s 1 7 - 2 5 N o r t h S t . C l a i r S t r e e t , D a y t o n * * * ( " S t . C l a i r " ) w h i c h i s p r e s e n t l y o w n e d b y t h e U N I V E R S I T Y , a n d l e a s e d t o S I G N O M , a n d S I G N O M h a v i n g a n o p t i o n t o p u r c h a s e s a i d p r o p e r t y a s s e t o u t i n s a i d l e a s e , a n d W H E R E A S , S I G N O M i s d e s i r o u s o f a c q u i r i n g c e r t a i n r e a l p r o p e r t y , c o m m o n l y k n o w n a s 4 2 0 S o u t h L u d l o w S t r e e t a n d / o r 4 1 F r a n k l i n S t r e e t , D a y t o n * * * ( " L u d - l o w " ) w h i c h i s p r e s e n t l y u n d e r a c o n t r a c t t o p u r c h a s e b y F E L M A N . N O W T H E R E F O R E , i n c o n s i d e r a t i o n o f t h e m u t u a l p r o m i s e s a n d c o v e n a n t s c o n t a i n e d h e r e i n , t h e p a r t i e s a g r e e a s f o l l o w s : 1 . A t a c l o s i n g t o b e h e l d o n o r b e f o r e A u g u s t 1 s t , 1 9 9 1 , a t t h e o f f i c e o f L a w y e r s T i t l e I n s u r a n c e C o m p a n y , t h e p a r t i e s h e r e t o s h a l l e x e c u t e t h e f o l l o w i n g t r a n s f e r s : A . F E L M A N s h a l l p u r c h a s e t h e S t . C l a i r p r o p e r t y f r o m t h e U N I V E R S I T Y f o r t h e s u m o f * * * $ 2 2 0 , 0 0 0 . 0 0 * * * a n d t h e U N I V E R S I T Y s h a l l t h e n t r a n s f e r t o F E L M A N , o r h i s d e s i g n e e , b y L i m i t e d W a r r a n t y D e e d , t h e S t . C l a i r p r o p e r t y . A c a n c e l l a t i o n o f l e a s e a n d c a n c e l l a t i o n o f o p t i o n t o p u r c h a s e s h a l l b e e x e c u t e d b y S I G N O M a n d h e s h a l l o b t a i n s i g n a - t u r e s f r o m h i s w i f e a n d t h e p a r t n e r s h i p w h i c h h a s i n t e r e s t i n s a i d p r o p e r t y o n s a i d d o c u - m e n t . F u r t h e r m o r e , S I G N O M s h a l l a s s i g n s u b - - 2 1 - t e n a n t s i n p o s s e s s i o n ' s l e a s e s t o F E L M A N . B . F E L M A N s h a l l a s s i g n h i s c o n t r a c t t o p u r c h a s e t h e L u d l o w S t r e e t p r o p e r t y t o t h e U N I V E R S I T Y . U N I V E R S I T Y s h a l l t h e n c o m p l e t e t h e a c q u i s i t i o n o f s a i d L u d l o w S t r e e t p r o p - e r t y a n d s h a l l e x c h a n g e t h e s a m e w i t h S I G N O M , b y L i m i t e d W a r r a n t y D e e d f o r t h e I r v i n g S t r e e t p r o p e r t y t o g e t h e r w i t h a c a s h p a y m e n t o f * * * $ 1 0 , 5 0 0 . 0 0 * * * , p l u s a n a m o u n t e q u a l t o o n e - h a l f * * * a n y a n d a l l p a y m e n t s m a d e b y S I G N O M t o t h e U N I V E R S I T Y w i t h r e g a r d t o t h e S t . C l a i r p r o p e r t y , f r o m M a y 1 , 1 9 9 1 , t o a n [ d ] i n c l u d i n g t h e d a t e o f s a i d c l o s i n g . T h e U N I V E R S I T Y s h a l l r e f u n d F E L M A N ' s e a r n e s t m o n e y d e p o s i t f o r t h e L u d l o w S t r e e t p r o p e r t y i n t h e a m o u n t o f * * * $ 5 , 0 0 0 * * * . C . S I G N O M s h a l l t r a n s f e r t o t h e U N I V E R S I T Y , b y G e n e r a l W a r r a n t y D e e d , t h e I r v i n g S t r e e t p r o p e r t y , s u b j e c t t o t h e e x i s t i n g m o r t g a g e i n f a v o r o f N B D i n t h e a m o u n t o f a p p r o x i m a t e l y * * * $ 3 1 , 5 1 5 . 9 6 * * * . T h e U N I V E R S I T Y s h a l l r e f u n d t o S I G N O M a t c l o s i n g a n y a m o u n t b y w h i c h t h a t p r i n c i p a l b a l a n c e h a s b e e n r e d u c e d f r o m M a y 1 , 1 9 9 1 t o a n d i n c l u d i n g t h e d a t e o f c l o s i n g . 2 . A l l s u c h t r a n s f e r s s h a l l b e m a d e w i t h a p r o r a t i o n o f r e a l p r o p e r t y t a x e s t h r o u g h a n d i n c l u d i n g t h e d a t e o f c l o s i n g . T h e t r a n s f e r o r s h a l l p a y t h e c o u n t y t r a n s f e r t a x o f $ 2 . 0 0 p e r t h o u s a n d o n t h e s a l e p r i c e . * * * * * * * * * * 5 . E a c h t r a n s f e r o r s h a l l p r e p a r e , s u b j e c t t o t h e a p p r o v a l o f t h e t r a n s f e r e e , t h e d o c u m e n t s o f t i t l e f o r e a c h t r a n s f e r . * * * * * * * 7 . E a c h t r a n s f e r e e s h a l l r e c e i v e p o s s e s s i o n a t c l o s - i n g , s u b j e c t o n l y t o t e n a n t s ' r i g h t s , i f a n y . 8 . D u r i n g S I G N O M ' s o w n e r s h i p o f t h e L u d l o w p r o p e r t y , t h e U N I V E R S I T Y r e s e r v e s a n d r e s t r i c t s t h e u s e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y p r o h i b i t i n g t h e u s e t h e r e o f f o r ( 1 ) t h e s a l e a n d / o r d i s t r i b u t i o n o f p o r n o g r a p h i c m a t e r i a l s ; ( 2 ) n u d e a n d s e m i - n u d e e n t e r t a i n m e n t ; ( 3 ) a b o r t i o n s e r v i c e s ; a n d / o r ( 4 ) a n y - 2 2 - o t h e r p u r p o s e r e a s o n a b l y f o u n d o f f e n s i v e b y t h e U N I V E R S I T Y , a n d r e a s o n a b l y b a s e d u p o n i t s c h a r a c t e r a s a C a t h o l i c - s p o n - s o r e d i n s t i t u t i o n o f h i g h e r e d u c a t i o n . I n t h e e v e n t S i g n o m v i o l a t e s t h e f o r e g o i n g r e s t r i c t i o n s d e s i g n a t e d a s r e s t r i c - t i o n s ( 1 ) , ( 2 ) o r ( 3 ) , t h e U n i v e r s i t y m a y r e a c q u i r e t h e P r o p e r t y a t i t s t h e n a p p r a i s e d v a l u e . I n t h e e v e n t S i g n o m v i o l a t e s t h e f o r e g o i n g r e s t r i c t i o n d e s i g n a t e d a s r e s t r i c t i o n ( 4 ) , t h e U n i v e r s i t y m a y r e a c q u i r e t h e P r o p e r t y a t t w o t i m e s i t s t h e n a p p r a i s e d v a l u e . S a i d a p p r a i s a l t o b e b a s e d u p o n t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e P r o p e r t y r e g a r d l e s s o f s u c h r e s t r i c t i o n s . T h e p a r t i e s t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t i n - t e n d e d f o r ( 1 ) t h e J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d t o s a t i s f y t h e r e q u i r e - m e n t i n t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t t h a t " t h e U N I V E R - S I T Y s h a l l * * * t r a n s f e r t o F E L M A N * * * b y L i m i t e d W a r r a n t y D e e d , t h e S t . C l a i r p r o p e r t y " ; ( 2 ) t h e J u l y 2 2 L u d l o w d e e d t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t i n t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t t h a t t h e " U N I V E R S I T Y * * * s h a l l e x c h a n g e * * * [ t h e L u d l o w p r o p e r t y ] , b y L i m i t e d W a r r a n t y D e e d f o r t h e I r v i n g S t r e e t p r o p - e r t y " ; a n d ( 3 ) t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t o s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t i n t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t t h a t " A c a n c e l l a t i o n o f l e a s e a n d c a n c e l l a t i o n o f o p t i o n t o p u r c h a s e s h a l l b e e x e c u t e d b y S I G N O M a n d h e s h a l l o b t a i n s i g n a t u r e s f r o m h i s w i f e a n d t h e p a r t n e r s h i p w h i c h h a s i n t e r e s t i n s a i d p r o p e r t y o n s a i d d o c u - m e n t " . P u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t , a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , ( 1 ) ( a ) M H R P r o p e r t i e s , M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m , a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s , a n d t h e U n i v e r s i t y c a n c e l e d , b y d e l i v e r y o f t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t h a t t h e y h a d s i g n e d s h o r t l y b e f o r e t h e A u g u s t 1 c l o s i n g , t h e - 2 3 - 4 T h e p a r t i e s t o t h e L u d l o w p r o p e r t y p u r c h a s e c o n t r a c t h a d a g r e e d t o e x t e n d t h e d a t e o f c l o s i n g o f t h e p u r c h a s e o f t h e L u d l o w p r o p e r t y f r o m J u l y 3 1 , 1 9 9 1 , t o A u g . 1 , 1 9 9 1 . 5 T h e v a l u e o f t h e I r v i n g p r o p e r t y t h a t M r . S i g n o m t r a n s - f e r r e d t o t h e U n i v e r s i t y p u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t o n A u g . 1 , 1 9 9 1 , w a s n o t s e t f o r t h i n t h a t a g r e e m e n t . M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , i n c l u d i n g M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n c o n t a i n e d i n t h a t a g r e e m e n t , ( b ) M r . F e l m a n p u r c h a s e d f r o m t h e U n i v e r s i t y t h e u n e n c u m b e r e d S t . C l a i r p r o p - e r t y , w h i c h h a d a v a l u e a s o f t h a t d a t e o f $ 2 2 0 , 0 0 0 a s s e t f o r t h i n t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t , a n d ( c ) t h e U n i v e r s i t y c o n v e y e d t h a t p r o p e r t y t o M r . F e l m a n b y d e l i v e r y o f t h e J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d t h a t t h e U n i v e r s i t y h a d s i g n e d s h o r t l y b e f o r e t h e A u g u s t 1 c l o s i n g ; ( 2 ) ( a ) t h e U n i v e r s i t y p u r c h a s e d f r o m E D R t h e L u d l o w p r o p e r t y , 4 w h i c h h a d a v a l u e a s o f t h a t d a t e o f $ 2 5 3 , 0 0 0 a s s e t f o r t h i n t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t , a n d ( b ) t h e U n i v e r s i t y c o n v e y e d t h a t p r o p e r t y t o M r . S i g n o m b y d e l i v e r y o f t h e J u l y 2 2 L u d l o w d e e d t h a t t h e U n i v e r s i t y h a d s i g n e d s h o r t l y b e f o r e t h e A u g u s t 1 c l o s i n g ; a n d ( 3 ) ( a ) M r . S i g n o m c o n v e y e d t h e I r v i n g p r o p e r t y s u b j e c t t o t h e I r v i n g p r o p - e r t y m o r t g a g e , w h i c h h a d a $ 3 0 , 9 6 3 b a l a n c e d u e a s o f t h a t d a t e , t o t h e U n i v e r s i t y b y g e n e r a l w a r r a n t y d e e d ( I r v i n g d e e d ) , a n d ( b ) t h e U n i v e r s i t y p a i d M r . S i g n o m $ 1 2 , 0 0 0 i n c a s h . 5 ( W e s h a l l r e f e r t o t h e t r a n s f e r s o f p r o p e r t i e s a n d o t h e r c o n s i d e r a t i o n t h a t w e r e e f f e c t e d o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , a m o n g t h e U n i v e r s i t y , M r . F e l m a n , a n d M r . S i g n o m a s t h e A u g u s t 1 p r o p e r t y t r a n s f e r s . ) T h e - 2 4 - U n i v e r s i t y t h u s t r a n s f e r r e d t o M r . S i g n o m a s p a r t o f t h e A u g u s t 1 p r o p e r t y t r a n s f e r s a t o t a l o f $ 2 9 5 , 9 6 3 c o n s i s t i n g o f p r o p e r t y ( t h e L u d l o w p r o p e r t y v a l u e d a t $ 2 5 3 , 0 0 0 a n d $ 1 2 , 0 0 0 c a s h ) a n d o t h e r c o n s i d e r a t i o n ( r e l i e f f r o m t h e m o r t g a g e o f $ 3 0 , 9 6 3 t o w h i c h t h e I r v i n g p r o p e r t y w a s s u b j e c t o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , w h e n M r . S i g n o m t r a n s f e r r e d i t t o t h e U n i v e r s i t y ) . O n A u g u s t 6 , 1 9 9 1 , t h e I r v i n g d e e d , t h e J u l y 2 2 L u d l o w d e e d , t h e J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d , a n d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t w e r e r e - c o r d e d i n M o n t g o m e r y C o u n t y , O h i o ( M o n t g o m e r y C o u n t y ) . I n o r d e r t o r e c o r d t h o s e t h r e e d e e d s , t h e r e s p e c t i v e g r a n t o r s o r t r a n s f e r o r s o f t h e r e a l p r o p e r t i e s t o w h i c h t h o s e d e e d s p e r t a i n e d a n d w h i c h w e r e c o n v e y e d p u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t w e r e r e q u i r e d t o p a y ( 1 ) a r e a l p r o p e r t y t r a n s f e r t a x i m p o s e d b y M o n t g o m e r y C o u n t y w i t h r e s p e c t t o t h e r e s p e c t i v e t r a n s f e r s o f t h o s e p r o p e r t i e s t h a t i n t h i s c a s e w a s e q u a l t o $ 1 f o r e a c h $ 1 , 0 0 0 o f t h e r e s p e c t i v e v a l u e s o f t h o s e p r o p e r t i e s , s e e O h i o R e v . C o d e A n n . s e c . 3 2 2 . 0 2 ( A n d e r s o n 1 9 9 8 ) ; M o n t g o m e r y C o u n t y , O h i o , R e s o l u t i o n 8 0 - 2 4 7 9 ( D e c . 3 0 , 1 9 8 0 ) ; a n d ( 2 ) a f e e i m p o s e d b y M o n t g o m e r y C o u n t y w i t h r e s p e c t t o t h e r e s p e c t i v e t r a n s f e r s o f t h o s e p r o p e r t i e s t h a t i n t h i s c a s e w a s e q u a l t o $ 1 f o r e a c h $ 1 , 0 0 0 o f t h o s e r e s p e c t i v e v a l u e s , s e e O h i o R e v . C o d e A n n . s e c . 3 1 9 . 2 0 2 ( C ) a n d 3 1 9 . 5 4 ( F ) ( 3 ) ( A n d e r s o n 1 9 9 8 ) . ( W e s h a l l r e f e r c o l l e c t i v e l y t o t h a t t a x a n d f e e a s t h e O h i o t r a n s f e r t a x . ) A t a l l r e l e v a n t t i m e s , u n d e r t h e l a w o f t h e S t a t e o f O h i o , t h e g r a n t e e o r t r a n s f e r e e o f r e a l p r o p e r t y w a s r e q u i r e d t o d e c l a r e - 2 5 - t h e v a l u e o f r e a l p r o p e r t y t r a n s f e r r e d i n o r d e r t o c a l c u l a t e t h e O h i o t r a n s f e r t a x . S e e O h i o R e v . C o d e A n n . s e c . 3 1 9 . 2 0 2 ( A n d e r - s o n 1 9 9 8 ) . T h e O h i o t r a n s f e r t a x i m p o s e d o n t h e U n i v e r s i t y w i t h r e s p e c t t o i t s c o n v e y a n c e t o M r . S i g n o m o f t h e L u d l o w p r o p e r t y w a s $ 5 0 6 , w h i c h m e a n s t h a t M r . S i g n o m , a s t h e g r a n t e e o r t r a n s - f e r e e o f t h a t p r o p e r t y , d e c l a r e d i t s v a l u e t o b e $ 2 5 3 , 0 0 0 . T h e O h i o t r a n s f e r t a x i m p o s e d o n t h e U n i v e r s i t y w i t h r e s p e c t t o i t s c o n v e y a n c e t o M r . F e l m a n o f t h e S t . C l a i r p r o p e r t y w a s $ 4 4 0 , w h i c h m e a n s t h a t M r . F e l m a n , a s t h e g r a n t e e o r t r a n s f e r e e o f t h a t p r o p e r t y , d e c l a r e d i t s v a l u e t o b e $ 2 2 0 , 0 0 0 . T h e O h i o t r a n s f e r t a x i m p o s e d o n M r . S i g n o m w i t h r e s p e c t t o h i s c o n v e y a n c e t o t h e U n i v e r s i t y o f t h e I r v i n g p r o p e r t y w a s $ 3 3 0 , w h i c h m e a n s t h a t t h e U n i v e r s i t y , a s t h e g r a n t e e o r t r a n s f e r e e o f t h a t p r o p e r t y , d e c l a r e d i t s v a l u e t o b e $ 1 6 5 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r s a n t i c i p a t e d t h a t M r . S i g n o m w o u l d r e c e i v e q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y a t t h e c l o s i n g o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . U n d e r t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t , M r . S i g n o m w a s e n t i t l e d t o r e c e i v e q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y i n t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n , a n d p u r s u a n t t o t h a t a g r e e m e n t h e d i d r e c e i v e s u c h q u i d p r o q u o i n t h a t t r a n s a c - t i o n . O n A u g u s t 1 5 , 1 9 9 1 , M r . D e a s s e n t a l e t t e r t o M r . S i g n o m w h i c h t r a n s m i t t e d t o M r . S i g n o m f o r h i s r e v i e w a n d a p p r o v a l a d r a f t o f a d o c u m e n t e n t i t l e d " A G R E E M E N T F O R C A N C E L L A T I O N O F L E A S E " ( A u g u s t 1 5 d r a f t a c k n o w l e d g m e n t ) . T h e A u g u s t 1 5 d r a f t - 2 6 - a c k n o w l e d g m e n t p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : T h i s A g r e e m e n t m a d e e f f e c t i v e a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , b y a n d b e t w e e n t h e U n i v e r s i t y o f D a y t o n , a n O h i o c o r p o r a t i o n n o t - f o r - p r o f i t ( " L a n d l o r d " ) , a n d M H R P r o p - e r t i e s , a n O h i o g e n e r a l p a r t n e r s h i p , R o b e r t E . S i g n o m I I a n d L o l a A . S i g n o m , H u s b a n d a n d W i f e ( c o l l e c t i v e l y , t h e " T e n a n t " ) . W H E R E A S , M a r v i n M u m m a , a s l a n d l o r d , a n d M H R P r o p - e r t y , a s t e n a n t , e n t e r e d i n t o a l e a s e d a t e d M a r c h 1 6 , 1 9 8 7 , f o r t h e p r e m i s e s l o c a t e d a t 1 5 - 2 3 N . S t . C l a i r S t r e e t , D a y t o n , O h i o , w h i c h i s m o r e p a r t i c u l a r l y d e - s c r i b e d o n E x h i b i t " A " a t t a c h e d h e r e t o a n d m a d e a p a r t h e r e o f , a n d i s r e c o r d e d a t M i c r o f i c h e N o . 8 7 - 0 5 4 8 A 0 1 o f t h e M o r t g a g e R e c o r d s f o r M o n t g o m e r y C o u n t y , O h i o ( " L e a s e " ) ; a n d W H E R E A S , t h e U n i v e r s i t y o f D a y t o n i s t h e s u c c e s s o r - i n - i n t e r e s t t o t h e i n t e r e s t o f M a r v i n M u m m a , a s l a n d l o r d , h a v i n g a c q u i r e d s a m e p u r s u a n t t o a d e e d r e c o r d e d a t M i c r o f i c h e N o . _ _ _ _ _ _ _ o f t h e D e e d R e c o r d s f o r M o n t g o m e r y C o u n t y , O h i o ; a n d W H E R E A S , R o b e r t E . S i g n o m I I a n d L o l a A . S i g n o m , a r e a l l o f t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s ; a n d W H E R E A S , s a i d L e a s e p r o v i d e s a s f o l l o w s : A r t i c l e 1 9 . P u r c h a s e O p t i o n . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t t h e p r e s e n t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i s $ 1 3 5 , 0 0 0 . D u r i n g t h e t e r m o f t h i s L e a s e T e n a n t s h a l l h a v e t h e r i g h t t o , a t i t s s o l e o p t i o n , p u r c h a s e t h e p r o p e r t y f r o m L a n d l o r d f o r $ 1 3 5 , 0 0 0 , w h i c h p r i c e s h a l l b e r e d u c e d b y o n e - h a l f ( ½ ) o f a l l r e n t s p a i d b y T e n a n t t o L a n d l o r d f r o m t h e i n c e p t i o n o f t h i s L e a s e t o t h e t i m e o f p u r - c h a s e . W H E R E A S , p u r s u a n t t o t h e f o r e g o i n g A r t i c l e 1 9 , e f f e c t i v e o n r e c e i p t o f t h e J u l y 1 , 1 9 9 1 , r e n t a l p a y - m e n t , t h e t h e n c u r r e n t o p t i o n p u r c h a s e p r i c e f o r t h e p r o p e r t y s u b j e c t o f s a i d L e a s e w a s $ 1 0 8 , 5 0 0 ; W H E R E A S , L a n d l o r d h a s e n t e r e d i n t o a n A g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y s u b j e c t o f s a i d L e a s e i n c o n s i d e r a t i o n o f p a y m e n t t o t h e U n i v e r s i t y f r o m a t h i r d p a r t y p u r c h a s e r i n t h e a m o u n t o f $ 2 2 0 , 0 0 0 w h i c h f u r t h e r - 2 7 - r e q u i r e s t h a t t h e T e n a n t ' s L e a s e a n d p u r c h a s e o p t i o n b e t e r m i n a t e d a n d c a n c e l l e d ; W H E R E A S , t h e T e n a n t h a s a g r e e d t o t e r m i n a t e a n d c a n c e l s a i d L e a s e b y a g i f t o f t h e i r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o t h e L a n d l o r d . N o w , t h e r e f o r e , L a n d l o r d a n d T e n a n t h e r e b y a g r e e t h a t T e n a n t s h a l l g i f t t o t h e L a n d l o r d i t s i n t e r e s t i n s a i d L e a s e a n d o p t i o n t o p u r c h a s e p u r s u a n t t o A r t i c l e 1 9 t h e r e o f ; a n d L a n d l o r d a n d T e n a n t s h a l l e x e c u t e a n d r e c o r d t h e C a n c e l l a t i o n o f L e a s e a n d O p t i o n t o P u r c h a s e a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t " B " t o c o m m e m o r a t e t e r m i n a - t i o n a n d c a n c e l l a t i o n o f s a i d L e a s e . S o m e t i m e i n 1 9 9 1 o r 1 9 9 2 , M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m , a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s , s i g n e d a d o c u m e n t e n t i t l e d " A G R E E M E N T F O R C A N C E L L A T I O N O F L E A S E " t h a t w a s v i r t u a l l y i d e n t i - c a l t o t h e A u g u s t 1 5 d r a f t a c k n o w l e d g m e n t . A r o u n d A u g u s t 1 9 9 4 , M r . S i g n o m s e n t t h a t s i g n e d d o c u m e n t t o t h e U n i v e r s i t y f o r s i g n a t u r e b y a n a p p r o p r i a t e o f f i c e r o f t h e U n i v e r s i t y . A f t e r B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h a t d o c u m e n t o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y , M r . D e a s r e t u r n e d i t t o M r . S i g n o m b y l e t t e r d a t e d A u g u s t 1 0 , 1 9 9 4 . ( W e s h a l l r e f e r t o t h e d o c u m e n t e n t i t l e d " A G R E E M E N T F O R C A N C E L L A T I O N O F L E A S E " a s s i g n e d b y p e t i t i o n e r s a n d b y B r o t h e r P l o e g e r o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y a s t h e f i n a l a c k n o w l e d g m e n t d o c u m e n t . ) A t a t i m e t h a t w e a r e u n a b l e t o f i n d f r o m t h e i n s t a n t r e c o r d , p e t i t i o n e r s r e t a i n e d M a r t i n N i z n y ( M r . N i z n y ) t o p e r f o r m c e r t a i n a p p r a i s a l s e r v i c e s . M r . N i z n y p r e p a r e d a l e t t e r a d - d r e s s e d t o M r . S i g n o m a s a p a r t n e r o f M H R P r o p e r t i e s w h i c h h e d a t e d O c t o b e r 1 3 , 1 9 9 2 ( M r . N i z n y ' s l e t t e r d a t e d O c t o b e r 1 3 , - 2 8 - 1 9 9 2 ) a n d w h i c h p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : T h e p u r p o s e o f t h i s a p p r a i s a l , a t y o u r r e q u e s t , i s t o e s t i m a t e t h e m a r k e t v a l u e o f t h e O p t i o n t o P u r c h a s e u n d e r t h e L e a s e h o l d i n t e r e s t i n t h e b u i l d i n g a t 1 5 - 2 3 N o r t h S t . C l a i r S t r e e t , D a y t o n , O h i o . * * * * * * * A f t e r t h r o u g h l y a n a l y z i n g t h e i n f o r m a t i o n g a t h e r e d f o r t h i s a s s i g n m e n t , i n p a r t i c u l a r , t h e v e r i f i e d a r m s - l e n g t h t r a n s a c t i o n o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t h a t o c - c u r r e d o n J u l y 3 1 , 1 9 9 1 , i t i s m y o p i n i o n t h e v a l u e o f t h e O p t i o n a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 w a s $ 1 1 1 , 5 0 0 . 0 0 . T h i s a m o u n t r e p r e s e n t s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e R e f e r e n c e d s a l e a t $ 2 2 0 , 0 0 0 . 0 0 0 a n d y o u r t h e n c u r r e n t o p t i o n p u r c h a s e p r i c e o f $ 1 0 8 , 5 0 0 . 0 0 . M r . N i z n y p r e p a r e d a n o t h e r l e t t e r a d d r e s s e d t o M r . S i g n o m a s a p a r t n e r o f M H R P r o p e r t i e s w h i c h h e d a t e d A u g u s t 2 , 1 9 9 4 ( M r . N i z n y ' s l e t t e r d a t e d A u g u s t 2 , 1 9 9 4 ) a n d w h i c h p r o v i d e d i n p e r t i n e n t p a r t : T h e p u r p o s e o f t h i s a p p r a i s a l , a t y o u r r e q u e s t , i s t o e s t i m a t e t h e m a r k e t v a l u e o f y o u r L e a s e h o l d i n t e r e s t i n t h e b u i l d i n g a t 1 5 - 2 3 N o r t h S t . C l a i r S t r e e t , D a y t o n , O h i o . A f t e r t h o r o u g h l y a n a l y z i n g t h e i n f o r m a t i o n g a t h e r e d f o r t h i s a s s i g n m e n t , i n p a r t i c u l a r , t h e v e r i f i e d a r m s - l e n g t h t r a n s a c t i o n o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y t h a t o c - c u r r e d o n J u l y 3 1 , 1 9 9 1 , i t i s m y o p i n i o n t h e l e a s e h o l d v a l u e a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 w a s $ 1 1 1 , 5 0 0 . 0 0 . T h i s a m o u n t r e p r e s e n t s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e R e f e r e n c e d s a l e a t $ 2 2 0 , 0 0 0 . 0 0 a n d y o u r t h e n c u r r e n t o p t i o n p u r - c h a s e p r i c e o f $ 1 0 8 , 5 0 0 . 0 0 . B y i n v o i c e d a t e d A u g u s t 1 0 , 1 9 9 4 , M r . N i z n y b i l l e d M r . S i g n o m $ 2 5 0 f o r h i s a p p r a i s a l s e r v i c e s . M r . S i g n o m p a i d t h a t i n v o i c e b y c h e c k d a t e d O c t o b e r 1 7 , 1 9 9 4 . O n S e p t e m b e r 2 6 , 1 9 9 4 , p e t i t i o n e r s f i l e d a j o i n t F o r m 1 0 4 0 , U . S . I n d i v i d u a l I n c o m e T a x R e t u r n , f o r 1 9 9 1 ( j o i n t r e t u r n ) . T h e - 2 9 - d a t e , i n c l u d i n g e x t e n s i o n s , o n w h i c h p e t i t i o n e r s ' j o i n t r e t u r n w a s d u e w a s O c t o b e r 1 5 , 1 9 9 2 . I n t h e i r j o i n t r e t u r n , p e t i t i o n e r s d e d u c t e d $ 1 1 1 , 5 0 0 f o r a c l a i m e d n o n c a s h c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n t o t h e U n i v e r s i t y . A s r e q u i r e d , p e t i t i o n e r s f i l e d F o r m 8 2 8 3 , N o n c a s h C h a r i t a b l e C o n t r i - b u t i o n s ( F o r m 8 2 8 3 ) , w i t h t h e i r j o i n t r e t u r n . P e t i t i o n e r s c o m p l e t e d s e c t i o n B , A p p r a i s a l S u m m a r y , o f F o r m 8 2 8 3 r e l a t i n g t o a c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n o f m o r e t h a n $ 5 , 0 0 0 p e r i t e m . P e t i t i o n e r s a t t a c h e d M r . N i z n y ' s l e t t e r d a t e d O c t o b e r 1 3 , 1 9 9 2 , a n d t h e f i n a l a c k n o w l e d g m e n t d o c u m e n t t o F o r m 8 2 8 3 . T h e y d i d n o t a t t a c h a n y o t h e r d o c u m e n t s t o F o r m 8 2 8 3 a n d d i d n o t o t h e r w i s e d i s c l o s e i n t h e i r j o i n t r e t u r n a l l o f t h e A u g u s t 1 p r o p e r t y t r a n s f e r s t h a t w e r e e f f e c t e d a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , p u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t . I n P a r t I o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 , e n t i t l e d " I n f o r m a t i o n o n D o n a t e d P r o p e r t y " , p e t i t i o n e r s d e s c r i b e d t h e c l a i m e d d o n a t e d p r o p e r t y a s " O P T I O N T O P U R C H A S E R E A L E S T A T E A T L E S S T H A N F A I R M A R K E T V A L U E " a n d r e p o r t e d t h a t i t s a p p r a i s e d f a i r m a r k e t v a l u e w a s $ 1 1 1 , 5 0 0 . M r . N i z n y s i g n e d t h e " C e r t i f i c a t i o n o f A p p r a i s e r " i n P a r t I I I o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 . T h e d a t e o f t h e a p p r a i s a l o f t h e " O P T I O N T O P U R C H A S E R E A L E S T A T E A T L E S S T H A N F A I R M A R K E T V A L U E " a s r e p o r t e d i n P a r t I I I o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 w a s O c t o b e r 1 3 , 1 9 9 2 . M r . N i z n y ' s a d d r e s s a s r e p o r t e d i n P a r t I I I o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 w a s a n a d d r e s s t o w h i c h h e m o v e d a f t e r O c t o b e r 1 3 , 1 9 9 2 . - 3 0 - B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y t h e " D o n e e A c k n o w l e d g m e n t " i n P a r t I V o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 a n d a c k n o w l e d g e d t h e r e i n t h a t t h e U n i v e r s i t y r e c e i v e d t h e c l a i m e d d o n a t e d p r o p e r t y o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . N o w h e r e i n t h e i r j o i n t r e t u r n d i d p e t i t i o n e r s i n d i c a t e t h a t e i t h e r M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t o r M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n w a s t e r m i - n a t e d a s o f a d a t e o t h e r t h a n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . T h e d a t e o f B r o t h e r P l o e g e r ' s s i g n a t u r e a s r e p o r t e d i n P a r t I V o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 w a s S e p t e m b e r 2 1 , 1 9 9 4 . I n t h e n o t i c e i s s u e d t o p e t i t i o n e r s f o r 1 9 9 1 , r e s p o n d e n t d e t e r m i n e d , i n t e r a l i a , t o d i s a l l o w t h e $ 1 1 1 , 5 0 0 c l a i m e d n o n c a s h c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n t o t h e U n i v e r s i t y . R e s p o n d e n t f u r t h e r d e t e r m i n e d i n t h e n o t i c e t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r 1 9 9 1 f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . O P I N I O N P e t i t i o n e r s b e a r t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e d e t e r m i n a - t i o n s i n t h e n o t i c e a r e e r r o n e o u s . S e e R u l e 1 4 2 ( a ) ; W e l c h v . H e l v e r i n g , 2 9 0 U . S . 1 1 1 , 1 1 5 ( 1 9 3 3 ) . C l a i m e d C h a r i t a b l e C o n t r i b u t i o n D e d u c t i o n I n t h e i r j o i n t r e t u r n a n d i n t h e p e t i t i o n , p e t i t i o n e r s c l a i m e d a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( a ) w i t h r e s p e c t t o M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . H o w e v e r , p e t i t i o n e r s a r g u e d a t t r i a l , a n d t h e y a r g u e o n b r i e f , t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o b o t h M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' - 3 1 - 6 T h e p a r t i e s a l s o h a v e a d i s a g r e e m e n t o v e r w h e t h e r p e t i t i o n - e r s s u b s t a n t i a l l y c o m p l i e d w i t h c e r t a i n o f t h e r e c o r d k e e p i n g a n d r e t u r n r e q u i r e m e n t s f o r c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n s p r e s c r i b e d b y s e c . 1 7 0 ( a ) a n d s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 3 , I n c o m e T a x R e g s . W e a d d r e s s t h a t d i s a g r e e m e n t i n f r a n o t e 1 2 . p u r c h a s e o p t i o n . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s h a v e a b a n d o n e d t h e p o s i t i o n i n t h e i r j o i n t r e t u r n a n d i n t h e p e t i t i o n . S e e R y b a k v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 5 2 4 , 5 6 6 n . 1 9 ( 1 9 8 8 ) . W e s h a l l a d d r e s s p e t i t i o n e r s ' a r g u m e n t a t t r i a l a n d o n b r i e f t h a t t h e y a r e e n t i - t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n w i t h r e s p e c t t o b o t h M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . S e c t i o n 1 7 0 ( a ) g e n e r a l l y a l l o w s a t a x p a y e r a d e d u c t i o n f o r a n y c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n , a s d e f i n e d i n s e c t i o n 1 7 0 ( c ) , m a d e d u r i n g t h e t a x a b l e y e a r . S e c t i o n 1 7 0 ( c ) d e f i n e s t h e t e r m " c h a r i - t a b l e c o n t r i b u t i o n " t o m e a n a c o n t r i b u t i o n o r g i f t t o o r f o r t h e u s e o f o n e o r m o r e s p e c i f i e d o r g a n i z a t i o n s ( q u a l i f i e d r e c i p i e n t ) . T h e p a r t i e s ' i n i t i a l d i s p u t e u n d e r s e c t i o n 1 7 0 i s w h e t h e r t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s c o n s t i t u t e s a c o n t r i b u t i o n o r g i f t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 7 0 ( c ) . 6 I n r e s o l v i n g t h a t d i s p u t e , w e b e a r i n m i n d t h a t t h e s i n e q u a n o n o f a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 i s a t r a n s f e r o f m o n e y o r p r o p e r t y w i t h o u t a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n . S e e U n i t e d S t a t e s v . A m e r i c a n B a r E n d o w m e n t , 4 7 7 U . S . 1 0 5 , 1 1 8 ( 1 9 8 6 ) . I n l i m i t i n g a d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( a ) t o a " c o n t r i b u t i o n o r g i f t " t o o r f o r t h e u s e o f a q u a l i f i e d r e c i p i - - 3 2 - e n t , " C o n g r e s s i n t e n d e d t o d i f f e r e n t i a t e b e t w e e n u n r e q u i t e d p a y m e n t s t o q u a l i f i e d r e c i p i e n t s a n d p a y m e n t s m a d e t o s u c h r e c i p i e n t s i n r e t u r n f o r g o o d s o r s e r v i c e s . O n l y t h e f o r m e r w e r e d e e m e d d e d u c t i b l e . " H e r n a n d e z v . C o m m i s s i o n e r , 4 9 0 U . S . 6 8 0 , 6 9 0 ( 1 9 8 9 ) . C o n g r e s s a l s o i n t e n d e d t h a t a t r a n s f e r o f m o n e y o r p r o p e r t y t o o r f o r t h e u s e o f a q u a l i f i e d r e c i p i e n t q u a l i f y a s a c o n t r i b u t i o n o r g i f t f o r p u r p o s e s o f s e c t i o n 1 7 0 o n l y i f s u c h t r a n s f e r w a s m a d e w i t h n o e x p e c t a t i o n o f a n y q u i d p r o q u o f r o m s u c h r e c i p i e n t . S e e H e r n a n d e z v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a ; s e e a l s o O s b o r n e v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 5 7 5 , 5 8 1 ( 1 9 8 6 ) ; R u s o f f v . C o m m i s s i o n e r , 6 5 T . C . 4 5 9 , 4 6 9 ( 1 9 7 5 ) , a f f d . w i t h o u t p u b l i s h e d o p i n i o n 5 5 6 F . 2 d 5 5 9 ( 2 d C i r . 1 9 7 7 ) . I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s b y p e t i t i o n e r s , a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s , w a s m a d e w i t h t h e e x p e c t a t i o n o f a n y q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y , w e s h a l l f o c u s o n t h e e x t e r n a l f e a t u r e s r e l a t i n g t o t h a t c a n c e l l a - t i o n . S e e H e r n a n d e z v . C o m m i s s i o n e r , s u p r a a t 6 9 0 - 6 9 1 ; U n i t e d S t a t e s v . A m e r i c a n B a r E n d o w m e n t , s u p r a a t 1 1 7 - 1 1 8 . T o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n t h a t t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n w a s a c o n t r i b u t i o n o r g i f t t o t h e U n i v e r s i t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 7 0 ( c ) , p e t i t i o n e r s r e l y o n ( 1 ) t h e i r o w n t e s t i m o n y a n d t h a t o f c e r t a i n o t h e r w i t n e s s e s a n d ( 2 ) l a b e l s , s u c h a s t h e l a b e l " g i f t " , t h a t w e r e u s e d b y t h e m a n d c e r t a i n o t h e r w i t n e s s e s a t t h e t r i a l i n t h i s c a s e a n d t h a t a p p e a r e d i n - 3 3 - 7 W e s e t f o r t h i n f r a n o t e 1 0 o u r v i e w s r e g a r d i n g M r . N i z n y , a n o t h e r w i t n e s s a t t h e t r i a l i n t h i s c a s e . 8 D e s p i t e h i s e v a s i v e n e s s i n r e s p o n d i n g t o c e r t a i n q u e s t i o n s , M r . D e a s w a s c o n s t r a i n e d , a f t e r h a v i n g b e e n a d m o n i s h e d b y t h e C o u r t , t o a n s w e r c e r t a i n o t h e r q u e s t i o n s , t h e a n s w e r s t o w h i c h s u p p o r t e d r e s p o n d e n t ' s p o s i t i o n , a n d n o t p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n , ( c o n t i n u e d . . . ) c e r t a i n d o c u m e n t a r y e v i d e n c e . A s f o r p e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n c e r t a i n t e s t i m o n y , w e a r e n o t r e q u i r e d t o , a n d w e s h a l l n o t , a c c e p t t h e s e l f - s e r v i n g t e s t i m o n y o f M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m , w h i c h w a s n o t c o r r o b o r a t e d b y r e l i a b l e e v i d e n c e , t h a t t h e c a n c e l - l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s w a s a c o n t r i b u t i o n o r g i f t w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 7 0 ( c ) . S e e L e r c h v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 7 F . 2 d 6 2 4 , 6 3 1 - 6 3 2 ( 7 t h C i r . 1 9 8 9 ) , a f f g . T . C . M e m o . 1 9 8 7 - 2 9 5 ; G e i g e r v . C o m m i s s i o n e r , 4 4 0 F . 2 d 6 8 8 , 6 8 9 - 6 9 0 ( 9 t h C i r . 1 9 7 1 ) , a f f g . p e r c u r i a m T . C . M e m o . 1 9 6 9 - 1 5 9 ; T o k a r s k i v . C o m m i s s i o n e r , 8 7 T . C . 7 4 , 7 7 ( 1 9 8 6 ) . N o r s h a l l w e r e l y o n t h e t e s t i m o n y o f M r . D e a s , J o h n H a r t ( M r . H a r t ) , a n d F r a n A r y ( M s . A r y ) t o t h e e x t e n t s u c h t e s t i m o n y s u g g e s t s t h a t p e t i - t i o n e r s , a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s , m a d e a c o n t r i b u t i o n o r g i f t t o t h e U n i v e r s i t y o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 7 0 ( c ) . 7 T h e C o u r t f o u n d t h e t e s t i m o n y o f M r . D e a s t o b e e v a s i v e i n r e s p o n d i n g t o c e r t a i n q u e s t i o n s a s k e d o n c r o s s - e x a m i n a t i o n b y r e s p o n d e n t ' s c o u n s e l , t h e c o m p l e t e a n d t r u t h f u l a n s w e r s t o w h i c h c o u l d h a v e a d v e r s e l y a f f e c t e d p e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 . 8 T h e C o u r t a l s o f o u n d M r . H a r t , t h e D i r e c t o r o f L e g a l - 3 4 - 8 ( . . . c o n t i n u e d ) u n d e r s e c . 1 7 0 . A f f a i r s a n d C o u n s e l o f t h e U n i v e r s i t y , t o b e e v a s i v e i n c e r t a i n m a t e r i a l r e s p e c t s d u r i n g h i s t e s t i m o n y . I n a d d i t i o n , w e s o m e - t i m e s h a d s e r i o u s r e s e r v a t i o n s a s t o w h e t h e r M r . H a r t w a s t e s t i - f y i n g f r o m p e r s o n a l k n o w l e d g e . A s f o r M s . A r y , V i c e P r e s i d e n t f o r A d v a n c e m e n t o f t h e U n i v e r s i t y , s h e d i d n o t b e g i n w o r k i n g f o r t h e U n i v e r s i t y u n t i l a r o u n d 1 9 9 3 , a f e w y e a r s a f t e r t h e t r a n s a c - t i o n i n q u e s t i o n . S h e t e s t i f i e d t h a t i t w a s h e r " u n d e r s t a n d i n g " t h a t p e t i t i o n e r s h a d m a d e a " g i f t " t o t h e U n i v e r s i t y i n 1 9 9 1 a n d t h a t s h e o b t a i n e d t h a t " u n d e r s t a n d i n g " f r o m M r . H a r t , a w i t n e s s o n w h o s e t e s t i m o n y w e g e n e r a l l y a r e u n w i l l i n g t o r e l y . A s f o r p e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n l a b e l s , s u c h a s t h e l a b e l " g i f t " , i t i s t h e s u b s t a n c e o f w h a t t r a n s p i r e d w i t h r e s p e c t t o t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s t h a t i s d e t e r m i n a t i v e f o r t a x p u r p o s e s , n o t t h e l a b e l s o r t e r m i - n o l o g y e m p l o y e d . S e e , e . g . , F r a n k L y o n C o . v . U n i t e d S t a t e s , 4 3 5 U . S . 5 6 1 , 5 7 3 ( 1 9 7 8 ) ; H e l v e r i n g v . F . & R . L a z a r u s & C o . , 3 0 8 U . S . 2 5 2 , 2 5 5 ( 1 9 3 9 ) ; G r e g o r y v . H e l v e r i n g , 2 9 3 U . S . 4 6 5 , 4 6 9 ( 1 9 3 5 ) . C o n s e q u e n t l y , w e r e j e c t p e t i t i o n e r s ' r e l i a n c e o n l a b e l s t o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 . P e t i t i o n e r s ' p o s i t i o n t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n a s a r e s u l t o f t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s r e s t s o n t h e f o l l o w i n g c o n t e n t i o n s t h a t t h e y a d v a n c e o n b r i e f : ( 1 ) P e t i t i o n e r s , a s t h e - 3 5 - g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s , c a n c e l e d M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s a s e a r l y a s J u l y 6 , 1 9 9 1 , a n d n o l a t e r t h a n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 ; ( 2 ) t h a t c a n c e l l a t i o n w a s s e p a r a t e f r o m t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t t o o k p l a c e o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 ; a n d ( 3 ) p e t i t i o n e r s d i d n o t e x p e c t t o , w e r e n o t e n t i t l e d t o , a n d d i d n o t r e c e i v e a n y q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y i n r e t u r n f o r t h e c a n c e l l a t i o n o f t h o s e p r o p e r t y i n t e r e s t s . B a s e d o n o u r e x a m i n a t i o n o f t h e e n t i r e r e c o r d i n t h i s c a s e , w e r e j e c t a l l o f t h o s e c o n t e n t i o n s . W e c o n s i d e r f i r s t p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e c a n c e l l a - t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s o c c u r r e d a s e a r l y a s J u l y 6 , 1 9 9 1 , a n d n o l a t e r t h a n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 . T o s u p p o r t t h a t c o n t e n t i o n , p e t i t i o n e r s r e l y o n t h e J u l y 6 d o c u m e n t a n d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t . A s f o r t h e J u l y 6 d o c u m e n t o n w h i c h p e t i t i o n e r s r e l y , t h a t d o c u m e n t w a s p r e p a r e d i n a n t i c i p a t i o n o f f i n a l i z i n g a n d c l o s i n g t h e e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t o w h i c h t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n h a d t e n t a t i v e l y a g r e e d a n d r e l a t e d o n l y t o M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n a n d n o t t o M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t . M o r e o v e r , t h e J u l y 6 d o c u m e n t s t a t e d t h a t M r . S i g n o m , i n s t e a d o f M H R P r o p e r t i e s a n d / o r M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f t h a t p a r t n e r - s h i p , w a s t h e g r a n t o r t o t h e U n i v e r s i t y o f M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . I n a d d i t i o n , M r . S i g n o m s i g n e d t h e J u l y 6 d o c u m e n t i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y a n d n o t a s a g e n e r a l p a r t n e r o r o t h e r w i s e a s a r e p r e s e n t a t i v e o f M H R P r o p e r t i e s . T h e s i g n a - - 3 6 - t u r e o f M s . S i g n o m d o e s n o t a p p e a r o n t h e J u l y 6 d o c u m e n t . N o o t h e r i n d i v i d u a l s i g n e d t h e J u l y 6 d o c u m e n t a s a r e p r e s e n t a t i v e o f M H R P r o p e r t i e s . F i n a l l y , a l t h o u g h M r . S i g n o m s e n t t h e J u l y 6 d o c u m e n t t o M r . P a c k a r d , i t w a s n o t s e n t t o t h e U n i v e r s i t y a n d w a s n e v e r r e c o r d e d . O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e f i n d t h a t t h e J u l y 6 d o c u m e n t d i d n o t e f f e c t a c a n c e l l a t i o n o f e i t h e r M H R P r o p e r - t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n o r M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a s o f J u l y 6 , 1 9 9 1 , o r a s o f a n y o t h e r d a t e . A s f o r t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t o n w h i c h p e t i t i o n e r s r e l y , o n J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h a t d o c u m e n t , a s w e l l a s t h e J u l y 2 2 S t . C l a i r d e e d a n d t h e J u l y 2 2 L u d l o w d e e d , i n a n t i c i p a t i o n o f f i n a l i z i n g a n d c l o s i n g t h e d r a f t p r o p e r t y e x - c h a n g e a g r e e m e n t . A f t e r B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t a n d t h o s e t w o d e e d s , h e s e n t t h e m t o M r . P a c k a r d a n d M r . D e a s t o b e h e l d i n t h e i r c u s t o d y a n d t o b e u s e d o n l y i n t h e e v e n t t h a t t h e p a r t i e s t o t h e d r a f t p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t f i n a l - i z e d a n d c l o s e d t h a t a g r e e m e n t . T h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M s . S i g n o m a l l a n t i c i p a t e d t h a t M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m w o u l d s i g n t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t o n b e h a l f o f M H R P r o p e r t i e s a t t h e J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g . H o w e v e r , s h o r t l y a f t e r B r o t h e r P l o e g e r s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t a n d s e n t i t , a l o n g w i t h t h e t w o d e e d s t h a t h e s i g n e d o n J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , t o M r . P a c k a r d a n d t o M r . D e a s , M r . S i g n o m a d v i s e d M r . D e a s t h a t M s . S i g n o m w o u l d b e u n a b l e t o a t t e n d t h e J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g . A t M r . S i g n o m ' s r e q u e s t , M r . D e a s m a i l e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t o M r . S i g n o m i n o r d e r t o - 3 7 - 9 O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e r e j e c t p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e y d e l i v e r e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t o M r . D e a s o n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , a f t e r t h e y s i g n e d i t a n d p r i o r t o t h e A u g u s t 1 c l o s i n g . A s s u m i n g a r g u e n d o t h a t w e w e r e t o h a v e f o u n d t h a t p e t i t i o n e r s r e t u r n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t o M r . D e a s a f t e r t h e y s i g n e d i t o n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , a n d b e f o r e t h e A u g u s t 1 c l o s i n g , w e n o n e t h e l e s s f i n d o n t h e r e c o r d i n t h i s c a s e t h a t s u c h a d e l i v e r y o f t h a t d o c u m e n t d i d n o t c o n s t i t u t e a c o n t r i b u t i o n o r g i f t t o t h e U n i v e r - s i t y o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 7 0 ( c ) . h a v e M s . S i g n o m s i g n i t p r i o r t o t h a t a n t i c i p a t e d c l o s i n g . M r . D e a s e x p e c t e d M r . S i g n o m t o h a v e t h a t d o c u m e n t s i g n e d b y M s . S i g n o m a n d t o b r i n g i t w i t h h i m t o t h e J u l y 3 1 a n t i c i p a t e d c l o s i n g . O n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , b o t h M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t . W e b e l i e v e t h a t t h e o n l y r e a s o n p e t i t i o n - e r s s i g n e d t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t o n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , p r i o r t o t h e c l o s i n g o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , w a s b e c a u s e M s . S i g n o m w a s u n a b l e t o a t t e n d t h a t c l o s i n g , a n d M r . S i g n o m r e q u e s t e d t h a t M r . D e a s m a i l t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t t o h i m s o t h a t M s . S i g n o m c o u l d s i g n i t p r i o r t o t h e A u g u s t 1 c l o s i n g . T h e J u l y 2 2 d o c u m e n t , a s s i g n e d b y B r o t h e r P l o e g e r o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y o n J u l y 2 2 , 1 9 9 1 , a n d b y M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m o n b e h a l f o f M H R P r o p e r t i e s o n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , w a s d e l i v e r e d a t t h e A u g u s t 1 c l o s i n g . 9 O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e f i n d t h a t t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t d i d n o t e f f e c t a c a n c e l l a t i o n o f t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , i n c l u d i n g M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n , a s o f J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , o r a s o f a n y o t h e r d a t e p r i o r t o A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , t h e d a t e o f t h e c l o s i n g o f t h e f i n a l e x c h a n g e - 3 8 - 1 0 T h e r e c o r d c o n t a i n s c e r t a i n d o c u m e n t s , i n c l u d i n g a n u m b e r o f d o c u m e n t s t h a t p e t i t i o n e r s f i l e d w i t h t h e i r j o i n t r e t u r n , w h i c h i n d i c a t e t h a t t h e d a t e o f t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r - t i e s S t . C l a i r l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d / o r M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n w a s A u g . 1 , 1 9 9 1 . F o r e x a m p l e , i n P a r t I V o f S e c t i o n B o f F o r m 8 2 8 3 f i l e d w i t h p e t i t i o n e r s ' j o i n t r e t u r n , B r o t h e r P l o e g e r a c k n o w l e d g e d t h a t t h e U n i v e r s i t y r e c e i v e d t h e c l a i m e d d o n a t e d p r o p e r t y ( M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n ) o n A u g . 1 , 1 9 9 1 . I n a d d i t i o n , t h e f i n a l a c k n o w l e d g m e n t d o c u m e n t t h a t w a s s i g n e d b y p e t i t i o n e r s s o m e t i m e i n 1 9 9 1 o r 1 9 9 2 a n d b y B r o t h e r P l o e g e r o n b e h a l f o f t h e U n i v e r s i t y s o m e t i m e a r o u n d A u g . 1 0 , 1 9 9 4 , s t a t e d t h a t t h e e f f e c t i v e d a t e o f t h a t d o c u m e n t r e l a t i n g t o t h e c a n c e l - l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t , i n c l u d i n g M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n , w a s A u g . 1 , 1 9 9 1 . E v e n p e t i t i o n e r s ' a p p r a i s e r M r . N i z n y , i n M r . N i z n y ' s l e t t e r d a t e d O c t o b e r 1 3 , 1 9 9 2 , a n d M r . N i z n y ' s l e t t e r d a t e d A u g u s t 2 , 1 9 9 4 , w h i c h p u r p o r t t o s e t f o r t h M r . N i z n y ' s o p i n i o n o f t h e v a l u e a s o f A u g . 1 , 1 9 9 1 , o f M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n a n d M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t , r e s p e c t i v e l y , s t a t e d t h a t t h e " a r m s - l e n g t h t r a n s a c t i o n o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y * * * o c c u r r e d o n J u l y 3 1 , 1 9 9 1 " . W e a r e u n w i l l i n g t o r e l y o n e i t h e r o f t h o s e l e t t e r s o r o n M r . N i z n y ' s t e s t i m o n y b e c a u s e w e f o u n d h i m t o b e n o t c r e d i b l e a n d u n r e l i a b l e . N o n e t h e l e s s , t h o s e l e t t e r s a r e n o t e w o r t h y i n t h a t i t m u s t h a v e b e e n M r . S i g n o m t o w h o m M r . N i z n y a d d r e s s e d t h o s e l e t t e r s w h o i n f o r m e d M r . N i z n y t h a t t h e " a r m s - l e n g t h t r a n s a c t i o n o n t h e s u b j e c t p r o p e r t y * * * o c c u r r e d o n J u l y 3 1 , 1 9 9 1 " . t r a n s a c t i o n p u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t . 1 0 W e n e x t a d d r e s s p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e c a n c e l l a - t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s w a s s e p a r a t e f r o m t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t t o o k p l a c e o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . I n s u p p o r t o f t h a t c o n t e n t i o n , p e t i t i o n e r s m a i n t a i n t h a t t h e o n l y r e a s o n t h a t t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t r e q u i r e d M r . S i g n o m t o s e c u r e t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n w a s b e c a u s e " M r . F e l m a n n e e d e d c o n t r a c t u a l a s s u r a n c e t h a t t h e o p t i o n w o u l d b e e x t i n g u i s h e d . " I f , a s p e t i t i o n e r s a s s e r t , t h e c a n c e l l a - t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' - 3 9 - p u r c h a s e o p t i o n h a d b e e n a g i f t t o t h e U n i v e r s i t y , w h i c h w a s c o m p l e t e d n o l a t e r t h a n J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , M r . F e l m a n w o u l d n o t h a v e n e e d e d a n y c o n t r a c t u a l a s s u r a n c e a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , t h a t M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s h a d b e e n c a n c e l e d . H o w e v e r , o n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e h a v e f o u n d , a n d w e b e l i e v e t h a t M r . F e l m a n ( a s w e l l a s t h e U n i v e r s i t y ) c o n c l u d e d , t h a t t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t d i d n o t e f f e c t a c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' l e a s e h o l d i n t e r e s t a n d M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n a s o f J u l y 2 6 , 1 9 9 1 , t h e d a t e o n w h i c h p e t i t i o n e r s s i g n e d t h a t d o c u m e n t , o r o n a n y o t h e r d a t e p r i o r t o A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . T h a t i s w h y w e b e l i e v e t h a t w h e n t h e U n i v e r s i t y , M r . S i g n o m , a n d M r . F e l m a n e n t e r e d i n t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , t h a t a g r e e m e n t ( l i k e t h e t e n t a t i v e p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t ) r e q u i r e d M r . S i g n o m t o s e c u r e t h e c a n c e l l a t i o n o f t h o s e p r o p e r t y i n t e r e s t s a s p a r t o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c - t i o n w h i c h c l o s e d o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e f i n d t h a t t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s w a s n o t s e p a r a t e f r o m t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t t o o k p l a c e a t t h e A u g u s t 1 c l o s i n g . W e f u r t h e r f i n d o n t h a t r e c o r d t h a t t h a t c a n c e l l a t i o n w a s e f f e c t e d a s o f A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , p u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t a s a n i n t e g r a l p a r t o f t h a t f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n . W e t u r n n o w t o p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e y d i d n o t e x p e c t t o , w e r e n o t e n t i t l e d t o , a n d d i d n o t r e c e i v e a n y q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y i n r e t u r n f o r t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R - 4 0 - P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s . O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e r e j e c t t h a t c o n t e n t i o n . W e h a v e f o u n d o n t h a t r e c o r d ( 1 ) t h a t p e t i t i o n e r s a n t i c i p a t e d t h a t M r . S i g n o m w o u l d r e c e i v e q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y a t t h e c l o s i n g o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , ( 2 ) t h a t M r . S i g n o m w a s e n t i t l e d u n d e r t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t t o r e c e i v e q u i d p r o q u o f r o m t h e U n i v e r s i t y i n t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n , a n d ( 3 ) t h a t p u r s u a n t t o t h a t a g r e e m e n t h e d i d r e c e i v e s u c h q u i d p r o q u o i n t h a t t r a n s a c t i o n . T h e q u i d p r o q u o t h a t M r . S i g n o m r e c e i v e d i n t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t o t a l e d $ 2 9 5 , 9 6 3 a n d c o n s i s t e d o f t h e L u d l o w p r o p e r t y v a l u e d i n t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t a n d f o r O h i o t r a n s f e r t a x p u r p o s e s a t $ 2 5 3 , 0 0 0 , $ 1 2 , 0 0 0 i n c a s h , a n d r e l i e f f r o m t h e m o r t g a g e o f $ 3 0 , 9 6 3 t o w h i c h t h e I r v i n g p r o p e r t y w a s s u b j e c t o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 , w h e n M r . S i g n o m t r a n s f e r r e d i t t o t h e U n i v e r s i t y . P u r s u a n t t o t h e f i n a l p r o p e r t y e x c h a n g e a g r e e m e n t , t h e U n i v e r s i t y a l s o r e c e i v e d q u i d p r o q u o i n t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n c o n s i s t i n g o f t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s b y M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s a n d t h e t r a n s f e r t o t h e U n i v e r s i t y b y M r . S i g n o m i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y o f t h e I r v i n g p r o p e r t y . T h e p a r t i e s a g r e e t h a t M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s h a d a v a l u e o f $ 1 1 1 , 5 0 0 w h e n t h o s e i n t e r e s t s w e r e c a n c e l e d . T h e p a r t i e s d o n o t a g r e e o n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e I r v i n g p r o p e r t y t h a t M r . S i g n o m t r a n s f e r r e d t o t h e U n i v e r - - 4 1 - s i t y a s p a r t o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n . A t t h e t i m e M r . S i g n o m t r a n s f e r r e d t h e I r v i n g p r o p e r t y t o t h e U n i v e r s i t y , i t d e c l a r e d t h e v a l u e o f t h a t p r o p e r t y f o r O h i o t r a n s f e r t a x p u r - p o s e s t o b e $ 1 6 5 , 0 0 0 . P e t i t i o n e r s a r g u e t h a t t h e v a l u e o f t h e I r v i n g p r o p e r t y f o r O h i o t r a n s f e r t a x p u r p o s e s i s n o t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h a t p r o p e r t y a n d t h a t t h e v a l u e o f t h a t p r o p e r t y f o r O h i o t r a n s f e r t a x p u r p o s e s i s i r r e l e v a n t t o a r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e b e f o r e u s u n d e r s e c t i o n 1 7 0 . O n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e a r e u n a b l e t o d e t e r m i n e w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e c o r r e c t t h a t t h e v a l u e o f t h e I r v i n g p r o p e r t y f o r O h i o t r a n s f e r t a x p u r p o s e s w a s n o t t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h a t p r o p e r t y w h e n M r . S i g n o m t r a n s f e r r e d i t t o t h e U n i v e r s i t y . H o w e v e r , w e n e e d n o t r e s o l v e t h a t q u e s t i o n i n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r p e t i t i o n e r s a r e e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 a s a r e s u l t o f t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s . W h a t i s s i g n i f i - c a n t i n o u r r e s o l v i n g t h a t i s s u e i s t h a t p u r s u a n t t o O h i o l a w t h e U n i v e r s i t y , a s t h e g r a n t e e o f t h e I r v i n g p r o p e r t y , d e c l a r e d t h e v a l u e o f t h a t p r o p e r t y f o r O h i o t r a n s f e r t a x p u r p o s e s t o b e $ 1 6 5 , 0 0 0 , a n d M r . S i g n o m , a s t h e g r a n t o r o f t h a t p r o p e r t y , a c q u i e s c e d i n t h a t v a l u a t i o n w h e n , a s r e q u i r e d b y O h i o l a w , h e p a i d t h e O h i o t r a n s f e r t a x b a s e d o n t h a t d e c l a r e d v a l u e w i t h r e s p e c t t o h i s c o n v e y a n c e o f t h e I r v i n g p r o p e r t y t o t h e U n i v e r - s i t y a s p a r t o f t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n t h a t o c c u r r e d o n A u g u s t 1 , 1 9 9 1 . - 4 2 - 1 1 I t i s n o t e w o r t h y t h a t t h e J u l y 2 2 d o c u m e n t r e c i t e d t h a t t h e c a n c e l l a t i o n o f t h e M u m m a / M H R P r o p e r t i e s l e a s e a g r e e m e n t , i n c l u d i n g M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n , w a s " m u t u a l l y b e n e f i - c i a l " t o t h e U n i v e r s i t y a n d t o M H R P r o p e r t i e s a n d M r . S i g n o m a n d M s . S i g n o m a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s . 1 2 A s s u m i n g a r g u e n d o t h a t w e w e r e t o h a v e f o u n d t h a t p e t i - t i o n e r s e s t a b l i s h e d t h a t t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s q u a l i f i e d a s a c o n t r i b u t i o n o r g i f t t o t h e U n i v e r s i t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 1 7 0 ( c ) , o n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y s a t i s f i e d c e r t a i n o f t h e r e c o r d k e e p i n g a n d r e t u r n r e q u i r e m e n t s f o r c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n s p r e s c r i b e d b y s e c . 1 7 0 ( a ) a n d s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 3 , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e c o r d k e e p i n g a n d r e t u r n r e q u i r e m e n t s f o r c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n s r e q u i r e a t a x p a y e r , i n t e r a l i a , t o o b t a i n a q u a l i f i e d a p p r a i s a l ( q u a l i f i e d a p p r a i s a l ) f o r d o n a t e d p r o p e r t y ( e x c e p t m o n e y a n d c e r t a i n p u b l i c l y t r a d e d s e c u r i t i e s ) f o r w h i c h t h e t a x p a y e r c l a i m s a d e d u c t i o n i n e x c e s s o f $ 5 , 0 0 0 . S e e s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 3 ( c ) ( 1 ) ( i ) a n d ( 2 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e q u a l i f i e d ( c o n t i n u e d . . . ) O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e f i n d t h a t t h e q u i d p r o q u o w h i c h t h e U n i v e r s i t y a n d M r . S i g n o m c o n s i d e r e d t h e U n i v e r s i t y t o h a v e r e c e i v e d i n t h e f i n a l e x c h a n g e t r a n s a c t i o n f r o m p e t i t i o n e r s a s t h e g e n e r a l p a r t n e r s o f M H R P r o p e r t i e s a n d M r . S i g n o m i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y t o t a l e d $ 2 7 6 , 5 0 0 . T h a t q u i d p r o q u o w a s l e s s t h a n t h e q u i d p r o q u o t o t a l i n g $ 2 9 5 , 9 6 3 t h a t t h e U n i v e r s i t y a n d M r . S i g n o m c o n s i d e r e d M r . S i g n o m t o h a v e r e c e i v e d f r o m t h e U n i v e r s i t y i n t h a t t r a n s a c t i o n . 1 1 B a s e d o n o u r e x a m i n a t i o n o f t h e e n t i r e r e c o r d i n t h i s c a s e , w e f i n d t h a t t h e c a n c e l l a t i o n o f M H R P r o p e r t i e s ' S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s d i d n o t c o n s t i t u t e a c o n t r i b u t i o n o r g i f t o f p r o p e r t y t o t h e U n i v e r s i t y w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c t i o n 1 7 0 ( c ) . 1 2 W e f u r t h e r f i n d o n t h a t r e c o r d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e - 4 3 - 1 2 ( . . . c o n t i n u e d ) a p p r a i s a l m u s t b e r e c e i v e d b y t h e d o n o r b e f o r e t h e d u e d a t e , i n c l u d i n g e x t e n s i o n s , o f t h e t a x r e t u r n o n w h i c h a d e d u c t i o n i s f i r s t c l a i m e d u n d e r s e c . 1 7 0 w i t h r e s p e c t t o t h e d o n a t e d p r o p - e r t y . S e e s e c . 1 . 1 7 0 A - 1 3 ( c ) ( 3 ) ( i ) a n d ( i v ) ( B ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e d u e d a t e o f p e t i t i o n e r s ' j o i n t r e t u r n , i n c l u d i n g e x t e n s i o n s , w a s O c t . 1 5 , 1 9 9 2 . O n t h e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i - t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t h e y r e c e i v e d a q u a l i f i e d a p p r a i s a l b e f o r e O c t . 1 5 , 1 9 9 2 . W e d e c l i n e t o a c c e p t M r . N i z n y ' s t e s t i m o n y a n d o t h e r e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t h e p r e p a r e d , s i g n e d , a n d p r o v i d e d t o M r . S i g n o m o n O c t . 1 3 , 1 9 9 2 , a l e t t e r s e t t i n g f o r t h h i s a p p r a i s a l w i t h r e s p e c t t o t h e M H R P r o p e r t i e s ' p u r c h a s e o p t i o n . A s w e i n d i c a t e d s u p r a n o t e 1 0 , w e f o u n d M r . N i z n y a n d t h e d o c u m e n t s w h i c h h e p r e p a r e d t h a t a r e i n t h e r e c o r d t o b e u n r e l i a b l e . M o r e o v e r , M r . N i z n y ' s t e s t i m o n y a b o u t M r . N i z n y ' s l e t t e r d a t e d O c t o b e r 1 3 , 1 9 9 2 , i s i n c o n s i s t e n t w i t h c e r t a i n d o c u m e n t a r y e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t h e p r e p a r e d b e f o r e t h e t r i a l i n t h i s c a s e . 1 3 W e h a v e c o n s i d e r e d a l l o f t h e a r g u m e n t s a n d c o n t e n t i o n s o f p e t i t i o n e r s t h a t a r e n o t d i s c u s s e d h e r e i n , i n c l u d i n g t h e i r c o n t e n t i o n s r e l y i n g o n D u V a l v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 9 4 - 6 0 3 a n d S c h e f f r e s v . C o m m i s s i o n e r , T . C . M e m o . 1 9 6 9 - 4 1 . W e f i n d t h o s e a r g u m e n t s a n d c o n t e n t i o n s t o b e w i t h o u t m e r i t . W e f i n d D u V a l a n d S c h e f f r e s t o b e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e i n s t a n t c a s e a n d p e t i - t i o n e r s r e l i a n c e o n t h o s e c a s e s t o b e m i s p l a c e d . f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o a c h a r i t a b l e c o n t r i b u - t i o n d e d u c t i o n u n d e r s e c t i o n 1 7 0 ( a ) w i t h r e s p e c t t o t h e c a n c e l l a - t i o n o f t h o s e p r o p e r t y i n t e r e s t s . 1 3 A c c o r d i n g l y , w e s u s t a i n r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n d i s a l l o w i n g t h a t c l a i m e d d e d u c t i o n . - 4 4 - 1 4 I n t h e i r o p e n i n g b r i e f , p e t i t i o n e r s a s s e r t : P e t i t i o n e r s p r o p e r l y d i s c l o s e d t h e r e l e v a n t f a c t s r e l a t i n g t o b o t h t h e c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n t o t h e U n i v e r s i t y a n d t h e l i k e - k i n d e x c h a n g e . A c c o r d i n g l y , t h e s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t p e n a l t y i s n o t h e r e a p p l i c a b l e . A s w e u n d e r s t a n d i t , p e t i t i o n e r s c o n t e n d i n t h e i r o p e n i n g b r i e f t h a t t h e y m a d e a d e q u a t e d i s c l o s u r e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r w i t h r e s p e c t t o t h e i r c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n . I n t h e i r r e p l y b r i e f , p e t i t i o n e r s d o n o t a d v a n c e a n y a r g u m e n t r e l a t i n g t o d i s c l o s u r e o f t h e " r e l e v a n t f a c t s " i n t h e i r j o i n t r e t u r n . W e c o n c l u d e t h a t p e t i t i o n e r s h a v e a b a n d o n e d t h e c o n t e n t i o n i n t h e i r o p e n i n g b r i e f t h a t t h e y m a d e a d e q u a t e d i s c l o s u r e w i t h i n t h e m e a n i n g o f s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) a n d t h e r e g u l a t i o n s t h e r e u n d e r . S e e R y b a k v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 5 2 4 , 5 6 6 n . 1 9 ( 1 9 8 8 ) . A s s u m - i n g a r g u e n d o t h a t w e w e r e t o h a v e c o n c l u d e d t h a t p e t i t i o n e r s d i d n o t a b a n d o n t h a t c o n t e n t i o n , w e f i n d o n t h e i n s t a n t r e c o r d t h a t t h e y d i d n o t a d e q u a t e l y d i s c l o s e t h e r e l e v a n t f a c t s s u r r o u n d i n g t h e c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n . S e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i i ) ; s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( e ) ( 1 ) a n d ( f ) ( 1 ) a n d ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . A c c u r a c y - R e l a t e d P e n a l t y R e s p o n d e n t d e t e r m i n e d t h a t p e t i t i o n e r s a r e l i a b l e f o r t h e y e a r a t i s s u e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . I n t h e i r r e p l y b r i e f , p e t i t i o n e r s c o n t e n d t h a t r e s p o n - d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n i s w r o n g b e c a u s e ( 1 ) " t h e y c o r r e c t l y r e - p o r t e d t h e i r g i f t " , a n d ( 2 ) t h e y " h a d s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r t h e i r r e t u r n p o s i t i o n t h a t t h e y g i f t e d t h e i r S t . C l a i r p r o p e r t y i n t e r e s t s " t o t h e U n i v e r s i t y . 1 4 S e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i m p o s e s a n a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y e q u a l t o 2 0 p e r c e n t o f t h e t a x r e s u l t i n g f r o m a s u b s t a n t i a l u n d e r s t a t e m e n t o f i n c o m e t a x . A n u n d e r s t a t e m e n t i s e q u a l t o t h e e x c e s s o f t h e a m o u n t o f t a x r e q u i r e d t o b e s h o w n i n t h e t a x r e t u r n o v e r t h e - 4 5 - a m o u n t o f t a x s h o w n i n s u c h r e t u r n , s e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( A ) , a n d i s s u b s t a n t i a l i n t h e c a s e o f a n i n d i v i d u a l i f t h e a m o u n t o f t h e u n d e r s t a t e m e n t f o r t h e t a x a b l e y e a r e x c e e d s t h e g r e a t e r o f 1 0 p e r c e n t o f t h e t a x r e q u i r e d t o b e s h o w n i n t h e t a x r e t u r n f o r t h a t y e a r o r $ 5 , 0 0 0 , s e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 1 ) ( A ) . T h e a m o u n t o f t h e u n d e r s t a t e m e n t i s r e d u c e d t o t h e e x t e n t t h a t i t i s a t t r i b u t a b l e t o , i n t e r a l i a , a n i t e m f o r w h i c h t h e r e i s o r w a s s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y . S e e s e c . 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i ) . I n o r d e r t o s a t i s f y t h e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y s t a n d a r d o f s e c t i o n 6 6 6 2 ( d ) ( 2 ) ( B ) ( i ) , a t a x p a y e r m u s t s h o w t h a t t h e w e i g h t o f t h e a u t h o r i t i e s s u p p o r t i n g t h e t a x r e t u r n t r e a t m e n t o f a n i t e m i s s u b s t a n t i a l i n r e l a t i o n t o t h e w e i g h t o f a u t h o r i t i e s s u p p o r t i n g c o n t r a r y t r e a t m e n t . S e e A n t o n i d e s v . C o m m i s s i o n e r , 9 1 T . C . 6 8 6 , 7 0 2 ( 1 9 8 8 ) , a f f d . 8 9 3 F . 2 d 6 5 6 ( 4 t h C i r . 1 9 9 0 ) ; s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y s t a n d a r d i s n o t s o s t r i n g e n t t h a t a t a x p a y e r ' s t r e a t m e n t m u s t b e o n e t h a t i s u l t i m a t e l y u p h e l d i n l i t i g a t i o n o r t h a t h a s a g r e a t e r t h a n 5 0 - p e r c e n t l i k e l i h o o d o f b e i n g s u s t a i n e d i n l i t i g a t i o n . S e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 2 ) , I n c o m e T a x R e g s . A t a x p a y e r m a y h a v e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r a p o s i t i o n e v e n w h e r e i t i s s u p p o r t e d o n l y b y a w e l l - r e a s o n e d c o n s t r u c t i o n o f t h e p e r t i n e n t s t a t u t o r y p r o v i s i o n a s a p p l i e d t o t h e r e l e v a n t f a c t s . S e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 3 ) ( i i ) , I n c o m e T a x R e g s . T h e r e m a y b e s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r m o r e t h a n o n e p o s i t i o n w i t h r e s p e c t t o t h e s a m e i t e m . S e e s e c . 1 . 6 6 6 2 - 4 ( d ) ( 3 ) ( i ) , I n c o m e T a x R e g s . - 4 6 - O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e r e j e c t p e t i t i o n e r s ' c o n t e n t i o n t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i s w r o n g b e c a u s e " t h e y c o r r e c t l y r e p o r t e d t h e i r g i f t " . W e h a v e f o u n d o n t h a t r e c o r d t h a t p e t i t i o n e r s a r e n o t e n t i t l e d t o t h e c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n . O n t h e i n s t a n t r e c o r d , w e a l s o r e j e c t p e t i t i o n e r s ' c o n t e n - t i o n t h a t r e s p o n d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) i s w r o n g b e c a u s e t h e y " h a d s u b s t a n t i a l a u t h o r i t y f o r t h e i r r e t u r n p o s i t i o n " . O n t h a t r e c o r d , w e f i n d t h a t a l l o f t h e a u t h o r i t i e s o n w h i c h p e t i t i o n e r s r e l y t o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n r e g a r d i n g t h e c l a i m e d c h a r i t a b l e c o n t r i b u t i o n d e d u c t i o n a r e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e i n s t a n t c a s e a n d t h a t t h e i r r e l i a n c e o n t h o s e a u t h o r i - t i e s i s m i s p l a c e d . B a s e d o n o u r e x a m i n a t i o n o f t h e e n t i r e r e c o r d b e f o r e u s , w e f i n d t h a t p e t i t i o n e r s h a v e f a i l e d t o e s t a b l i s h e r r o r i n r e s p o n - d e n t ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e y a r e l i a b l e f o r t h e y e a r a t i s s u e f o r t h e a c c u r a c y - r e l a t e d p e n a l t y u n d e r s e c t i o n 6 6 6 2 ( a ) . C o n s e - q u e n t l y , w e s u s t a i n t h a t d e t e r m i n a t i o n . T o r e f l e c t t h e f o r e g o i n g a n d t h e c o n c e s s i o n s o f p e t i t i o n e r s , D e c i s i o n w i l l b e e n t e r e d f o r r e s p o n d e n t .