Tribunal: TRF3
Processo: 0000585-45.2019.4.03.6312
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
Órgão julgador: 43o Juiz Federal da 15a TR SP
Órgão colegiado: 15a Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo
Assuntos: Sistema Financeiro da Habitação
Data de julgamento: do feito. Em tais casos, a sentença limitar -se-á a reconhecer a responsabilidade da parte acerca do pagamento das cotas condominiais (an debeatur) e, em liquidação de sentença, o credor deverá apresentar as atas das assembleias para comprovar os valores devidos (quantum debeatur). IX - Como já destacado na decisão agravada, a CEF só poderá executar os valores referentes às despesas inerentes à posse e uso do imóvel por exercício de direito de regresso, já que não pode pleitear direito alheio em seu próprio nome, sendo de rigor a demonstração de já ter realizado tais pagamentos, evitando que a parte Ré possa responder em duplicidade por tais obrigações. X - Agravo legal parcialmente provido para esmiuçar as condições do exercício do direito de regresso em relação às despesas condominiais. (TRF 3a Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1849015 - 0030448-86.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 15/05/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018) Com efeito, todos os períodos cobrados no presente feito são posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002, pelo que por seus prazos são integralmente regidos. Pois bem, prevê o artigo 206, § 5o, do Código Civil que prescreve em cinco anos a pretensão para cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, caso que se aplica perfeitamente à cobrança de cotas condominiais, já que líquidas trago o seguinte julgado do E. TRF da 3a Região: “AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL PREVISTO NO ART. 206, §5o, I, DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO DESPROVIDO . 1 - O instituto da prescrição é regido pelo princípio do actio nata, ou seja, o curso do prazo prescricional apenas tem início com a efetiva lesão do direito tutelado. Nesse momento nasce a pretensão a ser deduzida em juízo, acaso resistida, nos exatos termos do art. 189 do Novo Código Civil que assim preconiza: "Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206". Na hipótese, deve ser considerado como termo a quo da prescrição o momento do vencimento de cada prestação do condomínio. 2- No caso em tela, haja vista a existência de quotas condominiais devidas a partir de outubro de 1994, o prazo vintenário previsto no Código Civil de 1916 ainda não havia transcorrido pela metade quando do advento do novo Código e, uma vez que a pretensão da condenação das demandadas deriva do inadimplemento de despesas condominiais, as quais são líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreada em instrumento particular, deve ser aplicado o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, §5o, I, do novo Código Civil. 3- Conta-se o prazo de cinco anos, a partir da entrada em vigor do novo Código, em janeiro de 2003, para as parcelas anteriores a esta data e a contar do seu efetivo vencimento nas demais hipóteses, nos termos da regra de transiçã o insculpida no art. 2.028 do CC/2002. 4- Considerando que a presente ação foi ajuizada em 06 de outubro de 2010, verifico que ocorreu a prescrição em relação às prestações anteriores a 06 de outubro de 2005, de maneira que todas as despesas condominiais indicadas na exordial, as quais, vale dizer, venceram no lapso compreendido entre outubro de 1994 e novembro de 2004 encontram-se prescritas. 5 - Agravo legal desprovido.” (AC 00205870820104036100, Décima Primeira Turma, rel. Desembargador Federal José Lunardelli, e-DJF3 Judicial 1 08/09/2014). Desta forma, tendo em vista que a presente ação foi distribuída originariamente em março de 2019, encontram-se prescritas todas as parcelas vencidas e não pagas anteriores a março de 2014. Ainda, cabe a condenação da ré ao pagamento das prestações que se vencerem no curso da lide, encontrando o pedido previsão legal no Código de Processo Civil, artigo 323: Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. Colaciono as seguintes jurisprudências de situações similares, admitindo a condenação em prestações condominiais vincendas: Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Apelação da ré. Mora ex re. Desnecessidade de interpelação do devedor para constituição em mora. (arts. 397, do CC). Desnecessidade da apresentação das atas de assembleia de aprovação das despesas condominiais cobradas. Legitimidade da regularidade dessas verbas presumida. Ônus do condômino de provar sua eventual irregularidade. Inadimplemento da dívida condominial incontroverso. A fim de se evitar a incidência de juros de mora sobre aqueles já computados nessas planilhas, os réus devem ser condenados no pagamento dos valores primitivos das prestações condominiais, além das parcelas que se vencerem no curso da lide, até o término da execução, com incidência de correção monetária, pelos índices da tabela prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos e multa de 2%. Recurso do réu não provido, com observação. (TJSP 1049394 -65.2014.826.0002, 35a Câmara de Direito Privado, DJ 12.06.2018,

Ementa:
EMENTAR, e-DJF1 DATA:12/06/2013 PAGINA:412.) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3a REGIÃO
PODER JUDICIÁRIO
Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo
15a Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) No
0000585-45.2019.4.03.6312
RELATOR:
43o Juiz Federal da 15a TR SP
RECORRENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, JOSILAINE CRISTINA DOS SANTOS MOREIRA

Advogados do(a) RECORRENTE: IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA - SP107931-A, ANTONIO JOSE ARAUJO MARTINS - SP111552-A, MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE - SP109631-A, FERNANDA ONGARATTO DIAMANTE - SP243106-A
Advogado do(a) RECORRENTE: RITA DE CASSIA KLUKEVIEZ - SP339522-A
RECORRIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA TORRES

Advogado do(a) RECORRIDO: SALVADOR SPINELLI NETO - SP250548
OUTROS PARTICIPANTES:

PODER JUDICIÁRIO
JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3a REGIÃO
TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) No 0000585-45.2019.4.03.6312
RELATOR: 43o Juiz Federal da 15a TR SP
RECORRENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, JOSILAINE CRISTINA DOS SANTOS MOREIRA
Advogados do(a) RECORRENTE: IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA - SP107931-A, ANTONIO JOSE ARAUJO MARTINS - SP111552-A, MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE - SP109631-A, FERNANDA ONGARATTO DIAMANTE - SP243106-A
Advogado do(a) RECORRENTE: RITA DE CASSIA KLUKEVIEZ - SP339522-A
RECORRIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA TORRES
Advogado do(a) RECORRIDO: SALVADOR SPINELLI NETO - SP250548

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos inominados interpostos pela CEF e pela parte ré ocupante do imóvel que lhe foi arrendado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR.
Alega a CEF, em suma, sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta que cabe à ocupante do imóvel, por força de lei e do contrato, a responsabilidade pelas despesas condominiais. Assinala o seguinte:
(...), a CAIXA não é responsável pelo pagamento das taxas condominiais devendo a ação ser extinta em relação à CAIXA na forma do art. 485, VI do Código de Processo Civil.
2. RESPONSABILIDADE DOS CONDÔMINOS PELAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO Conforme dito acima e na própria inicial, é dever de quem mora no imóvel pagar pelas despesas do condomínio (artigos 1.315; 1.316 e 1.336, todos do Código Civil e cláusulas décima quinta e vigésima quarta do contrato). (...)
Portanto, o pedido deve ser julgado improcedente, nos termos do art. 487, I do CPC/15.
3. OBSERVÂNCIA AO CONTRATO Eventual condenação da CEF ao pagamento de débitos condominiais, mesmo existindo expressa previsão contratual e legal de que tais despesas são responsabilidade do beneficiário, configurará desrespeito e inobservância às leis que regem as obrigações no direito civil brasileiro. Ora, o contrato firmado entre as partes deve ser respeitado, eis que, ao assinarem-no, ambas as partes se comprometeram a cumpri-lo, sendo que a CAIXA cumpriu integralmente a sua prestação, pois disponibilizou o crédito aos Autores para aquisição de seu imóvel. Destarte, a ninguém é dado eximir-se do cumprimento de um contrato, visto que o mesmo faz lei entre as partes (pacta sunt servanda).
A parte ré detentora da posse do imóvel, por seu turno, aduz o seguinte:
Asentença deve ser reformada, para que seja excluída a responsabilidade da apelante quanto a cobrança. Écerto que a responsabilidade do valor, uma vezque resta comprovado a insolvência da apelante, passa a ser da CEF, conforme o art. 52 da Convenção do Condomínio, elaborada e instituída pela própria Caixa Econômica Federal em nome do Fundo deArrendamento Residencial – FAR, que prevê expressamente a responsabilidade da Caixa Econômica Federal em responder pela cobrança das despesas condominiais, conforme citamos: ARTIGO52 – Quando verifica a situação de insolvência em unidade de propriedade do FAR, cujo atraso seja superior a 90 dias, a cobrança deverá ser promovida contra a CAIXAECONÔMICAFEDERAL, representante do fundo, através de notificação à sua área responsável, ficando a partir deste momento, vedada qualquer negociação com o arrendatário sem anuência da CEF. Parágrafo Único – O Síndico deverá apresentar à Caixa Econômica Federal a notificação do arrendatário ou ocupante da unidade que se encontra em débito com o Condomínio e que comprova a insolvência superior a 90 dias. Em que pese a apelante seja ocupante do imóvel, somente terá a justa propriedade do imóvel ao final do prazo contratual, não tendo portanto a propriedade do imóvel e sim a expectativa. Certo então, que a Convençãoe Regimento Interno, instituídos pela própria Caixa Econômica Federal, prevê sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais quando comprovada a insolvência do arrendatário for superior a 90 dias, como é o caso.
Postulam a reforma da sentença.
É o que cumpria relatar.

PODER JUDICIÁRIO
JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3a REGIÃO
TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) No 0000585-45.2019.4.03.6312
RELATOR: 43o Juiz Federal da 15a TR SP
RECORRENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, JOSILAINE CRISTINA DOS SANTOS MOREIRA
Advogados do(a) RECORRENTE: IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA - SP107931-A, ANTONIO JOSE ARAUJO MARTINS - SP111552-A, MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE - SP109631-A, FERNANDA ONGARATTO DIAMANTE - SP243106-A
Advogado do(a) RECORRENTE: RITA DE CASSIA KLUKEVIEZ - SP339522-A
RECORRIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DA TORRES
Advogado do(a) RECORRIDO: SALVADOR SPINELLI NETO - SP250548

V O T O

A sentença recorrida encontra-se assim fundamentada:
"CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM DAS TORRES, com qualificação nos autos, devidamente representado, ajuizou a ação de cobrança em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e JOSILAINE CRISTINA DOS SANTOS MOREIRA, objetivando, em síntese, a cobrança das despesas condominiais referente à Unidade 11 do Bloco 05, do citado condomínio. Asseverou que a ré consolidou para si definitivamente a propriedade do citado imóvel, não tendo quitado, entretanto, as devidas taxas condominiais. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. Decido. Inicialmente, no tocante à aventada ilegitimidade passiva da corré Caixa Econômica Federal, não há como excluir a responsabilidade da CEF pelo adimplemento das obrigações condominiais. As obrigações condominiais detêm natureza propter rem, de modo que podem ser exigidas do titular do domínio da unidade imobiliária, independentemente de haver recebido a posse. Sendo certo que a CEF é proprietária do imóvel, na qualidade de Agente Financeiro do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, como se vê da documentação anexada (matrícula do imóvel – evento 02 – fls. 52), assentando assim, de forma inequívoca, que a Caixa é a proprietária do imóvel, ainda que na qualidade de credora fiduciária. Ainda, no que tange à alegação de que o imóvel integra o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, e por este motivo a CEF ostenta apenas a qualidade de agente gestor do programa de arrendamento residencial, não prospera, já que na qualidade de proprietária/credora fiduciária é responsável pelas cotas condominiais, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. Nesse ponto: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO. PRELIMINARES DE INEPCIA DA INICIAL E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF REJEITADAS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEI 9.514/97, ART. 27, PARÁGRAFO 8o. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS . 1. A preliminar de ilegitimidade da CEF, que atua na condição de mera representante do Fundo de Arrendamento Residencial, para figurar no polo passivo da ação de cobrança de taxas de condomínio não merece acolhimento, já que cabe a ela a operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial, inclusive a criação do fundo privado para o efetivo funcionamento do PAR, devendo, ainda, ser considerada a ampla atribuição a ela destinada (artigos 1o, 2o e 4o da Lei n. 10.188/2001). 2. Ademais, no caso de alienação fiduciária de imóveis, a propriedade é transferida ao fiduciário, daí advindo a sua legitimidade, competindo ao credor fiduciário responder perante o condomínio pelas obrigações decorrentes das cotas condominiais, considerando que a norma prevista no parágrafo 8o, Do artigo 27 da Lei 9.514/97 não é oponível a terceiros, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. Precedentes dos Tribunais Regionais Federais da 2a. e 3a. Região. 2. "Se a inicial foi instruída com cópia da Convenção de Condomínio, que prevê a incidência de multa e juros de mora sobre os encargos em atraso e planilha discriminando os valores devidos, mês a mês, pelo condômino, não procede a alegação da Recorrente de que não há prova real da dívida cobrada" (AC n. 2002.38.00.031954-5/MG, Relator Juiz Federal Pedro Francisco da Silva (Convocado), e-DJF1 de 31.07.2009). 3. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 4. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 5. Sentença confirmada. 6. Apelação da CEF não provida. (APELAÇÃO 00046905820154013500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO JUÍZA FEDERAL HIND GHASSAN KAYATH (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:06/11/2015 PAGINA:6704.) PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PAR. COBRANÇA CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - O Programa de Arrendamento Residencial foi instituído para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra (artigo 1o e 6o da Lei 10.188/01). Muito embora destinado à população de baixa renda, o desenho institucional do programa depende de contrapartida dos arrendatários, não sendo possível que estes desfrutem do imóvel objeto do contrato de forma gratuita. II - Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, o arrendatário será notificado pessoalmente a pagar os encargos atrasados, não havendo previsão legal que determine que a notificação seja feita por cartório de notas. Se o prazo transcorre sem a purgação da mora, fica configurado a posse injusta ou o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse (artigo 9o da Lei 10.188/01), que independe de posse anterior por parte do arrendador. A reintegração de posse foi discutida nos autos da ação 0010653- 35.2010.4.03.6000, a presente ação versa sob a cobrança das despesas do imóvel no período em que a parte Ré esteve em sua posse. III - As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. IV - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A existência de cláusula contratual em sentido diverso não pode ser oposta ao condomínio, viabilizando, única e tão somente, eventual ação regressiva. V - O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo arrendatário e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Por fim, cumpre mencionar que não tendo o art. 1.345 do CC/02 feito ressalva quanto à responsabilização do adquirente segundo livre disposição, entende-se que a existência de cláusula contratual nesse sentido não pode ser oposta ao condomínio, viabilizando - única e tão somente -, eventual ação regressiva. VI - A sentença impugnada corretamente atribuiu a responsabilidade a Ré, mas não incluiu as despesas arcadas pelo FAR enquanto o réu ocupava o imóvel, razão pela qual é de rigor a sua reforma nesse tópico. É de se destacar, no entanto, que a CEF não é originalmente credora das taxas condominiais, e ao formular ação regressiva, é imprescindível a comprovação de que realizou os pagamentos que fundamentam o ressarcimento, evitando que a parte Ré possa vir a responder em duplicidade pelas dívidas em questão, mesmo raciocínio se aplica às despesas de fornecimento de água ao imóvel. VII - Quanto à condenação ao pagamento de honorários e custas fixada na ação 0010653-35.2010.4.03.6000, não se vislumbrando a prescrição da pretensão executória, não há óbices à sua cobrança. Nestas circunstâncias, não há razões para condenar a CEF ao pagamento de honorários na presente ação. VIII - Apelação parcialmente provida para reconhecer como devidos pelos autores os honorários e custas fixados na ação 0010653-35.2010.4.03.6000, bem como todas as taxas de condomínio e água arcadas pelo FAR no período em que o réu ocupou o imóvel, condicionado o exercício do direito de regresso à efetiva comprovação dos pagamentos em questão, afastando-se a condenação da CEF ao pagamento de honorários advocatícios na presente ação. (TRF 3a Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2292778 - 0006064-58.2014.4.03.6000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 24/04/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:07/05/2018). Do Mérito. Efetivamente, a obrigação questionada na presente demanda relaciona-se com a propriedade do bem, a qual se encontra plenamente caracterizada. Em princípio cabe ressaltar que o direito de propriedade tem como elementos constitutivos o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem respectivo, sendo que no caso de se tratar de bem imóvel tal propriedade pode ser adquirida pelas hipóteses previstas no artigo 1.238 e seguintes do Código Civil. A propriedade pode ser plena ou limitada, dependendo dos elementos que reúne, e pode ser individual ou comum. Relevante no presente caso, a propriedade comum que se concretiza quando uma mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, onde cada uma tem direito ideal igual sobre todo o bem e cada uma das partes. Evidenciado o direito de propriedade resta ao seu titular a observância de certas obrigações decorrentes de sua condição. Com efeito, especialmente no tocante ao condomínio exsurgem direitos e obrigações para todos os condôminos, inclusive concernente às despesas de conservação da coisa comum. Estabelecido os contornos genéricos da situação jurídica apresentada, acresce analisar a questão em lide, qual seja, a efetiva obrigação da ré, como proprietária do bem, responder pelas despesas decorrentes da sua situação de condômina, especialmente em razão de argumentar não ser possuidora direta do mesmo. Em verdade, a posse de um bem pode ser direta ou indireta, sendo que neste último caso tal compete ao titular do domínio que, embora não exerça o direito de usar diretamente o mesmo, mantém os demais elementos constitutivos do direito de propriedade. E no caso concreto, a parte autora anexou aos autos certidão de propriedade emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis de São Carlos (evento 02 – fls. 52), onde consta como proprietária a empresa ré. Como já dito, as cotas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ex vi, do disposto pelo artigo 12 caput e parágrafos, da Lei 4.591/64. Assim, o proprietário do imóvel responde pelo pagamento de cotas condominiais em atraso, mesmo nos casos em que o imóvel esteja ocupado por terceiros, haja vista a natureza da obrigação, ressalvando-se o direito regressivo em face do ocupante. Ora, uma vez que a parte autora anexou aos autos virtuais a Certidão da matrícula no 117.449, onde consta como proprietária o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, da Caixa Econômica Federal, mostra-se legítima a cobrança, pois o artigo 1.336, I, do Código Civil estabelece que cada condômino contribuirá para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Por outro lado, compete ao síndico arrecadar as contribuições de cada condômino (art. 12, § 2o, Lei 4.591/64). Portanto, a requerida, a partir do momento em que se tornou proprietária/condômina, obrigou-se a concorrer nas despesas do condomínio. Tal obrigação é de natureza legal, independendo de qualquer outra formalidade, inclusive de prévia notificação, de modo que o proprietário da unidade constante do registro de imóveis responde pelo inadimplemento das cotas condominiais. Ademais, a Lei é expressa em atribuir aos condôminos, ou seja, proprietários de coisa comum, a obrigação de concorrer nas despesas, não colhendo o argumento de que caberia ao efetivo possuidor o respectivo pagamento, cabendo destacar, novamente, que a presente obrigação decorre do direito de propriedade e não da utilização do bem. Confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. 1. O pagamento das despesas condominiais é dever de todos os condôminos, que devem arcar com os encargos de seu inadimplemento, conforme previsão legal (art. 1.336 do Código Civil). 2. "Não se aplica ao caso concreto o instituto da prescrição qüinqüenal, mas sim o artigo 205 do Código Civil que assim dispõe: 'Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor'" (Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL MARIA ISABEL GALLOTTI RODRIGUES, Rel.Conv. JUIZ FEDERAL DAVID WILSON DE ABREU PARDO, SEXTA TURMA, e-DJF1 p.51 de 12/01/2009) 3. A ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser ajuizada contra os condôminos, assim considerados os proprietários e equiparados (promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas), na forma do art. 1.334, § 2o, do Código Civil. 4. O imóvel descrito na inicial foi adjudicado pela Caixa Econômica Federal - CEF, em 03/05/1989, conforme informação prestada pela própria CEF, em sua contestação, bem como por documento juntado aos autos. 5. As contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, e são de responsabilidade do proprietário sua quitação, mesmo que se trate de parcelas anteriores à aquisição do bem e que este não estivesse sob sua posse direta, sendo assegurada a possibilidade de regresso contra o antigo proprietário. 6. "Nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando -se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito. Nesse passo, a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança ajuizada para reaver os valores das taxas de condomínio inadimplidas na hipótese em que é proprietária do imóvel adquirido por adjudicação." (AC n. 0048782 -09.2010.4.01.3400/DF, Relator Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, Sexta Turma, e-DJF1 de 11/03/2013). 7. Recurso de apelação conhecido e não provido. (AC 00355376620124013300, DESEMBARGADOR FEDERAL KASSIO NUNES MARQUES, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:19/09/2017 PAGINA:.) CIVIL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE . 1. A taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, que se transmite juntamente com a propriedade do imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, ainda que originada anteriormente à transmissão do domínio. 2. O parágrafo único do art. 4o da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 7.182/84, não isenta o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos relativos às despesas condominiais não saldadas pelo alienante; apenas condiciona a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio. 3. Conforme estabelecido no artigo 1.345 do Código Civil de 2002, “O Adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. 4. In casu, do exame da Certidão do Registro de Imóveis do Cartório do 3o Ofício (fl. 06/verso) verifica-se que, embora o imóvel tenha sido arrematado pela CEF em 22/10/1990, possui a responsabilidade pelos encargos existentes desde janeiro de 1990, conforme requerido na exordial e reconhecido na sentença 5. Apelação desprovida. (AC 00009777820044025102, ALUISIO GONCALVES DE CASTRO MENDES, TRF2.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTES DA ADJUDICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ADJUDICANTE. 1. As taxas de condomínio, posto se constituírem em obrigação propter rem, ou seja, que adere à coisa, são de responsabilidade do proprietário/adjudicante em razão do domínio. 2. Se Caixa Econômica Federal adjudicou o imóvel devedor em 10/03/99 é responsável pelas taxas de condomínio até a transferência da propriedade desse bem a outro mutuário. 3. Apelação parcialmente provida para anular a sentença no ponto em que condenou a CEF por despesas condominiais não requeridas. (AC 00100511320024013500, JUIZ FEDERAL OSMANE ANTONIO DOS SANTOS, TRF1 - 2a TURMA SUPLEMENTAR, e-DJF1 DATA:12/06/2013 PAGINA:412.) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE DECISÃO CONTRADITÓRIA. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ATUAL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. 1. Tratando-se de despesas condominiais, tem-se há muito sedimentado, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que se está diante da denominada obrigação propter rem cuja característica principal a ser destacada é que a obrigação acompanha a coisa (ambulat cum domino), vinculando o respectivo dono, independente da convenção entre as partes ou da prévia ciência do adquirente a respeito das dívidas existentes. 2. Uma vez operada a transmissão da propriedade, as respectivas dívidas porventura existentes, atreladas ao imóvel, acompanharão o bem, passando a ser devidas pelo novo proprietário. Assim, o débito decorre, como já afirmado, da propriedade real, encontrando-se o adquirente sub-rogado na respectiva obrigação em virtude da transferência imobiliária. 3. A corrente doutrinária e jurisprudencial acima explanada não passou despercebida do legislador, que a ratificou, conforme se vê da redação do novo Código Civil, que, em seu artigo 1.345, dispõe, que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 4. Da análise da certidão de registro imobiliário acostada aos autos, é possível vislumbrar que o imóvel em questão é de propriedade da Caixa Econômica Federal e em nosso sistema jurídico, o registro tem o condão de transferir a propriedade imobiliária. Assim, considerando estar comprovada que a posse do imóvel objeto do contrato foi transferida por meio da consolidação da propriedade, é da Caixa Econômica Federal a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais. 5. Embargos de declaração acolhidos. Apelação improvida. (ApCiv 0002212- 15.2014.4.03.6133, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:16/05/2017.) Nesse sentido, é o entendimento do e. Tribunal Regional Federal da 3a Região: PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PAR. IPTU. COBRANÇA CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. I - O Programa de Arrendamento Residencial foi instituído para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra (artigo 1o e 6o da Lei 10.188/01). Muito embora destinado à população de baixa renda, o desenho institucional do programa depende de contrapartida dos arrendatários, não sendo possível que estes desfrutem do imóvel objeto do contrato de forma gratuita. II - Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, o arrendatário será notificado pessoalmente a pagar os encargos atrasados, não havendo previsão legal que determine que a notificação seja feita por cartório de notas. Se o prazo transcorre sem a purgação da mora, fica configurado a posse injusta ou o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse (artigo 9o da Lei 10.188/01), que independe de posse anterior por parte do arrendador. III - Em relação às dívidas de IPTU, conforme o art. 34 do Código Tributário Nacional, contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Portanto, o possuidor direto também é contribuinte do imposto predial territorial urbano. Nessa esteira, é o REsp. 1.110.551/SP julgado pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos. IV - O artigo 34 do CTN é fundamento suficiente para atestar a responsabilidade da parte Ré pelas dívidas de IPTU, seja pela sua anterior condição de arrendatária do imóvel, seja pela condição de possuidora quando, não obstante o título de propriedade, a CEF é privada de direito inerente à propriedade, qual seja, o uso do imóvel. V - As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. VI - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A existência de cláusula contratual em sentido diverso não pode ser oposta ao condomínio, viabilizando, única e tão somente, eventual ação regressiva. VII - O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo arrendatário e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Por fim, cumpre mencionar que não tendo o art. 1.345 do CC/02 feito ressalva quanto à responsabilização do adquirente segundo livre disposição, entende-se que a existência de cláusula contratual nesse sentido não pode ser oposta ao condomínio, viabilizando - única e tão somente -, eventual ação regressiva. VIII - A falta de apresentação das atas das assembleias condominiais referidas não impede o julgamento do feito. Em tais casos, a sentença limitar -se-á a reconhecer a responsabilidade da parte acerca do pagamento das cotas condominiais (an debeatur) e, em liquidação de sentença, o credor deverá apresentar as atas das assembleias para comprovar os valores devidos (quantum debeatur). IX - Como já destacado na decisão agravada, a CEF só poderá executar os valores referentes às despesas inerentes à posse e uso do imóvel por exercício de direito de regresso, já que não pode pleitear direito alheio em seu próprio nome, sendo de rigor a demonstração de já ter realizado tais pagamentos, evitando que a parte Ré possa responder em duplicidade por tais obrigações. X - Agravo legal parcialmente provido para esmiuçar as condições do exercício do direito de regresso em relação às despesas condominiais. (TRF 3a Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1849015 - 0030448-86.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 15/05/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018) Com efeito, todos os períodos cobrados no presente feito são posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002, pelo que por seus prazos são integralmente regidos. Pois bem, prevê o artigo 206, § 5o, do Código Civil que prescreve em cinco anos a pretensão para cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, caso que se aplica perfeitamente à cobrança de cotas condominiais, já que líquidas trago o seguinte julgado do E. TRF da 3a Região: “AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL PREVISTO NO ART. 206, §5o, I, DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO DESPROVIDO . 1 - O instituto da prescrição é regido pelo princípio do actio nata, ou seja, o curso do prazo prescricional apenas tem início com a efetiva lesão do direito tutelado. Nesse momento nasce a pretensão a ser deduzida em juízo, acaso resistida, nos exatos termos do art. 189 do Novo Código Civil que assim preconiza: "Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206". Na hipótese, deve ser considerado como termo a quo da prescrição o momento do vencimento de cada prestação do condomínio. 2- No caso em tela, haja vista a existência de quotas condominiais devidas a partir de outubro de 1994, o prazo vintenário previsto no Código Civil de 1916 ainda não havia transcorrido pela metade quando do advento do novo Código e, uma vez que a pretensão da condenação das demandadas deriva do inadimplemento de despesas condominiais, as quais são líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreada em instrumento particular, deve ser aplicado o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, §5o, I, do novo Código Civil. 3- Conta-se o prazo de cinco anos, a partir da entrada em vigor do novo Código, em janeiro de 2003, para as parcelas anteriores a esta data e a contar do seu efetivo vencimento nas demais hipóteses, nos termos da regra de transiçã o insculpida no art. 2.028 do CC/2002. 4- Considerando que a presente ação foi ajuizada em 06 de outubro de 2010, verifico que ocorreu a prescrição em relação às prestações anteriores a 06 de outubro de 2005, de maneira que todas as despesas condominiais indicadas na exordial, as quais, vale dizer, venceram no lapso compreendido entre outubro de 1994 e novembro de 2004 encontram-se prescritas. 5 - Agravo legal desprovido.” (AC 00205870820104036100, Décima Primeira Turma, rel. Desembargador Federal José Lunardelli, e-DJF3 Judicial 1 08/09/2014). Desta forma, tendo em vista que a presente ação foi distribuída originariamente em março de 2019, encontram-se prescritas todas as parcelas vencidas e não pagas anteriores a março de 2014. Ainda, cabe a condenação da ré ao pagamento das prestações que se vencerem no curso da lide, encontrando o pedido previsão legal no Código de Processo Civil, artigo 323: Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. Colaciono as seguintes jurisprudências de situações similares, admitindo a condenação em prestações condominiais vincendas: Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Apelação da ré. Mora ex re. Desnecessidade de interpelação do devedor para constituição em mora. (arts. 397, do CC). Desnecessidade da apresentação das atas de assembleia de aprovação das despesas condominiais cobradas. Legitimidade da regularidade dessas verbas presumida. Ônus do condômino de provar sua eventual irregularidade. Inadimplemento da dívida condominial incontroverso. A fim de se evitar a incidência de juros de mora sobre aqueles já computados nessas planilhas, os réus devem ser condenados no pagamento dos valores primitivos das prestações condominiais, além das parcelas que se vencerem no curso da lide, até o término da execução, com incidência de correção monetária, pelos índices da tabela prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos e multa de 2%. Recurso do réu não provido, com observação. (TJSP 1049394 -65.2014.826.0002, 35a Câmara de Direito Privado, DJ 12.06.2018, Relator Des.: Morais Pucci) AGRAVO DE INSTRUMENTO. Condomínio edilício. Ação de cobrança de débitos condominiais. Insurgência contra a r. decisão que indeferiu o pedido de inclusão na execução das cotas condominiais que se vencerem no curso do processo, até a satisfação integral do crédito. Possibilidade. Obrigação periódica e de trato sucessivo. Aplicação subsidiária do art. 323 c.c. art. 771 e seu parágrafo único, do CPC. Observância dos princípios da efetividade, celeridade e da d uração razoável do processo . Precedentes deste E. Tribunal. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO. (TJSP 2019367 -49.2018.826.0000, 25a Câmara de Direito Privado, DJ 08.06.2018, Relator Des.: Camen Lucia da Silva) Diante do exposto JULGO PROCEDENTE o pedido para o fim de condenar as rés, de modo solidário, ao pagamento das taxas de condomínio referentes à unidade 11 do Bloco 05, do Condomínio Residencial Jardim Da Torres (matrícula no 117.449), vencidas desde março de 2014, bem como das prestações de condomínio que vencerem durante o trâmite desta ação, até o final da execução, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil."
Do exame dos autos, constata-se que todas as questões foram corretamente examinadas pelo Juízo de primeiro grau.

Importa referir que, em caso semelhante, a 7a TR/SP reconheceu a responsabilidade da CEF pelas despesas em questão:
"V O T O
A r. sentença recorrida decidiu o pedido inicial de modo exauriente, analisando todas as questões suscitadas pelas partes, revelando-se desnecessárias meras repetições de sua fundamentação.
Assim dispõe o artigo 27, “caput” e § 8o, da Lei no 9.514/97:
"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse."
Em ações em que se pleiteia a cobrança de cotas condominiais, o C. Superior Tribunal de Justiça interpretando o § 8o da Lei no 9.514/97, fixou o entendimento de que o devedor fiduciante responde pelo pagamento das cotas condominiais, por estar na posse direta do imóvel. O credor fiduciário só responderá pelas
despesas
de condomínio se utilizar da garantia e passar a ter a posse direta do imóvel.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE.
DESPESAS
CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das
despesas
condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das
despesas
condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das
despesas
condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018).
Portanto, ao credor fiduciário não estando na posse direta do imóvel, não recai a responsabilidade do pagamento das cotas condominiais.
No caso dos autos, conforme a matrícula do imóvel anexada com a petição inicial (Id. 255968707, fls.34/35), sequer consta a averbação da alienação fiduciária em garantia.
Portanto o ônus de contribuir para as
despesas
do condomínio é do proprietário do imóvel (art. 1.315 do Código Civil), sendo indiscutível a obrigação da ré de arcar com os encargos condominiais, sem prejuízo de posterior ajuizamento de ação regressiva em face de eventual possuidor direto do bem.
Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.
1. Julgamento sob a égide do CPC/15.
2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das
despesas
. Súmula 568/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1730607/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/ 2018, DJe 02/08/2018)
(...)
Posto isso, nego provimento ao recurso" (7a TR/SP. 0004959-69.2021.4.03.6301. Rel. Juiz Federal JAIRO DA SILVA PINTO. 15/06/2022).
Diante disso, devem ser adotados, neste acórdão, os fundamentos já expostos na sentença recorrida, a qual deve ser mantida, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

O Supremo Tribunal Federal, em sucessivos julgados (cf. ARE 736.290
AgR/SP, Primeira Turma, Rel. Min. Rosa Weber, DJE 15/08/2013; AI 749.969 AgR/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJE 08/10/2008; AI 749.963 AgR/RJ, Segunda Turma, Rel. Min. Eros Grau, DJE 24/09/2009), afirmou que a regra veiculada pelo art. 46, da Lei n. 9.099/95, não infringe o devido processo legal, a ampla defesa, o contraditório e o dever de fundamentação das decisões judiciais (arts. 5o, LIV, LV, 93, IX, da Constituição da República de 1988), se “a jurisdição foi prestada mediante decisão suficientemente motivada” (AI 651.364 AgR/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Menezes Direito, DJE 25/09/2008).
Ante o exposto, voto por negar provimento aos recursos interpostos pelas corrés.

Condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. Cada ré deverá arcar com metade do referido montante, na forma do artigo 87 do CPC.
É o voto.

E M E N T A
CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NO PAR - PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA OCUPANTE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSOS DAS CORRÉS A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a 15a Turma Recursal do Juizado Especial Federal da 3a Região - Seção Judiciária do Estado de São Paulo, por unanimidade, negar provimento aos recursos da CEF e da corré JOSILAINE CRISTINA DOS SANTOS MOREIRA, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.