Tribunal: TRF3
Processo: 5030178-15.2024.4.03.6100
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. PRAZO ENTRE PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (CEF), com fundamento no art. 487, I, do CPC.

2. Os autores sustentam nulidade do procedimento, sob o argumento de ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, o que teria inviabilizado a purgação da mora e o exercício do direito de preferência. Alegam, ainda, inobservância do prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão.

3. Consta dos autos que foi celebrado Termo de Constituição de Garantia – Empréstimo PJ – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, tendo sido ofertado o imóvel em discussão como garantia de dívida. Diante do inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade no procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal acerca dos leilões; e (ii) saber se o segundo leilão foi designado em desacordo com o prazo previsto no art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, é compatível com a Constituição Federal. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a tese de que é constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na referida lei.

6. Incontroversa a inadimplência, a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária ocorreu nos termos do art. 26, §7o, da Lei no 9.514/1997. Não houve alegação de nulidade quanto à intimação pessoal para purgação da mora. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade, não afastada por prova em sentido contrário.

7. Quanto à alegada ausência de intimação acerca dos leilões, verifica-se que os autores ajuizaram a ação em 04/11/2024, antes da realização do segundo leilão, e indicaram, na petição inicial, as datas designadas para 01/11/2024 e 08/11/2024, juntando o respectivo edital. Configurada, assim, a ciência inequívoca dos atos.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a decretação de nulidade do leilão quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief.

9. Consta, ainda, que a CEF encaminhou notificações em 11/10/2024, cujos avisos de recebimento retornaram com a informação de “recusado”, o que evidencia a tentativa de comunicação.

10. No tocante ao prazo entre os leilões, o art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997 estabelece que o segundo leilão será realizado nos 15 dias seguintes ao primeiro, não havendo previsão de prazo mínimo. Inexistindo arrematação no primeiro leilão, e tendo o segundo sido designado dentro do período legal, não se verifica irregularidade.

11. Ausente vício formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para sua anulação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para a alienação fiduciária de bem imóvel; 2. Não se decreta nulidade de leilão por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas; 3. O art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997 não estabelece prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão, exigindo apenas que este seja realizado nos 15 dias subsequentes”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §7o, 27, §1o; Lei no 9.514/1997, art. 26-A, §§3o e 4o; Lei no 9.514/1997, art. 27, §4o.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE (Tema 982); TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017 (Tema 1.059/STJ).

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5030178-15.2024.4.03.6100

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: LAZARO CABRAL DE VASCONCELLOS FILHO, ANELISA BIAGGIO CABRAL DE VASCONCELLOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MAICON CORTES GOMES - ES16988-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
390/1006)

5030178-15.2024.4.03.6100

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5030178-15.2024.4.03.6100

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. PRAZO ENTRE PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (CEF), com fundamento no art. 487, I, do CPC.

2. Os autores sustentam nulidade do procedimento, sob o argumento de ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, o que teria inviabilizado a purgação da mora e o exercício do direito de preferência. Alegam, ainda, inobservância do prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão.

3. Consta dos autos que foi celebrado Termo de Constituição de Garantia – Empréstimo PJ – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, tendo sido ofertado o imóvel em discussão como garantia de dívida. Diante do inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade no procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal acerca dos leilões; e (ii) saber se o segundo leilão foi designado em desacordo com o prazo previsto no art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, é compatível com a Constituição Federal. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a tese de que é constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na referida lei.

6. Incontroversa a inadimplência, a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária ocorreu nos termos do art. 26, §7o, da Lei no 9.514/1997. Não houve alegação de nulidade quanto à intimação pessoal para purgação da mora. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade, não afastada por prova em sentido contrário.

7. Quanto à alegada ausência de intimação acerca dos leilões, verifica-se que os autores ajuizaram a ação em 04/11/2024, antes da realização do segundo leilão, e indicaram, na petição inicial, as datas designadas para 01/11/2024 e 08/11/2024, juntando o respectivo edital. Configurada, assim, a ciência inequívoca dos atos.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a decretação de nulidade do leilão quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief.

9. Consta, ainda, que a CEF encaminhou notificações em 11/10/2024, cujos avisos de recebimento retornaram com a informação de “recusado”, o que evidencia a tentativa de comunicação.

10. No tocante ao prazo entre os leilões, o art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997 estabelece que o segundo leilão será realizado nos 15 dias seguintes ao primeiro, não havendo previsão de prazo mínimo. Inexistindo arrematação no primeiro leilão, e tendo o segundo sido designado dentro do período legal, não se verifica irregularidade.

11. Ausente vício formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para sua anulação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para a alienação fiduciária de bem imóvel; 2. Não se decreta nulidade de leilão por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas; 3. O art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997 não estabelece prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão, exigindo apenas que este seja realizado nos 15 dias subsequentes”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §7o, 27, §1o; Lei no 9.514/1997, art. 26-A, §§3o e 4o; Lei no 9.514/1997, art. 27, §4o.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE (Tema 982); TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017 (Tema 1.059/STJ).

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5030178-15.2024.4.03.6100

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: LAZARO CABRAL DE VASCONCELLOS FILHO, ANELISA BIAGGIO CABRAL DE VASCONCELLOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MAICON CORTES GOMES - ES16988-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Lazaro Cabral de Vasconcellos Filho e Anelisa Biaggio Cabral de Vasconcellos em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, com pedido de tutela antecipada.

Indeferido o pedido de tutela antecipada em primeiro grau de jurisdição, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento.

Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Irresignada, a parte autora apresentou apelação, alegando, em síntese, que o procedimento é nulo, pois não foram intimados pessoalmente a respeito das datas dos leilões, impossibilitando a purgação da mora e o exercício do direito de preferência. Questionam, ainda, a designação do segundo leilão sem respeito ao prazo de 15 dias fixado na lei.

Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6o da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei no 9.514/1997.

A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro).

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3o e 4o e art. 27, §4o, da Lei no 9.514/1997).

Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei no 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei no 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente.

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei no 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei no 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei no 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte.

III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

IV - Recurso desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020).

No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei no 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ:

SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido”.

(STJ, 3a Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Alega a parte autora, em síntese, nulidade no procedimento de execução extrajudicial, pois não foram intimados pessoalmente a respeito das datas dos leilões, impossibilitando a purgação da mora e o exercício do direito de preferência. Questionam, ainda, a designação do segundo leilão sem respeito ao prazo de 15 dias fixado na lei.

No caso dos autos, a parte autora celebrou, com a CEF, Termo de Constituição de Garantia – Empréstimo PJ – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, em 07/04/2017, por meio do qual ofereceu, em alienação fiduciária, o imóvel situado na Rua Arctotis, no 35, Jardim Guairaca, na cidade de São Paulo/SP, devidamente descrito e caracterizado na matrícula no 63.226, do 6o Registro de Imóveis de São Paulo/SP, para garantia de dívida no valor de R$ 786.000,00 (id 355708555).

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 18/07/2024 (id 355708554, p. 5).

Não há alegações de nulidade no procedimento de intimação pessoal para purgação da mora. Ademais, consta, na matrícula imobiliária, que a consolidação da propriedade foi realizada nos termos do art. 26, §7o, da Lei no 9.514/1997, tendo decorrido o prazo para que os devedores fiduciantes purgassem a mora.

Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief):

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ.

2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça.

3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973.

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

No caso dos autos, a parte autora ajuizou a ação em 04/11/2024, antes do 2o leilão. Já em sua inicial, a parte autora pede a suspensão dos leilões designados para 01/11/2024 e 08/11/2024, juntando o respectivo edital (id 355708557), portanto, restou demonstrado que possuía ciência inequívoca de tais datas.

Verifica-se, outrossim, que a CEF enviou notificações aos autores, em 11/10/2024, cujos avisos de recebimento retornaram com a informação de “recusado” (ids 355708567, 355708568 e 355708570).

Ademais, a Lei no 9.514/1997, em seu art. 27, §1o, determina apenas que o segundo leilão será realizado nos 15 dias seguintes ao primeiro, não estabelecendo prazo mínimo para tanto. De acordo com a ata juntada aos autos, não houve arrematação do imóvel no primeiro leilão (id 355708571).

Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, a devedora-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3o, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. PRAZO ENTRE PRIMEIRO E SEGUNDO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (CEF), com fundamento no art. 487, I, do CPC.

2. Os autores sustentam nulidade do procedimento, sob o argumento de ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, o que teria inviabilizado a purgação da mora e o exercício do direito de preferência. Alegam, ainda, inobservância do prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão.

3. Consta dos autos que foi celebrado Termo de Constituição de Garantia – Empréstimo PJ – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, tendo sido ofertado o imóvel em discussão como garantia de dívida. Diante do inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade no procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal acerca dos leilões; e (ii) saber se o segundo leilão foi designado em desacordo com o prazo previsto no art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, é compatível com a Constituição Federal. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a tese de que é constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na referida lei.

6. Incontroversa a inadimplência, a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária ocorreu nos termos do art. 26, §7o, da Lei no 9.514/1997. Não houve alegação de nulidade quanto à intimação pessoal para purgação da mora. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade, não afastada por prova em sentido contrário.

7. Quanto à alegada ausência de intimação acerca dos leilões, verifica-se que os autores ajuizaram a ação em 04/11/2024, antes da realização do segundo leilão, e indicaram, na petição inicial, as datas designadas para 01/11/2024 e 08/11/2024, juntando o respectivo edital. Configurada, assim, a ciência inequívoca dos atos.

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a decretação de nulidade do leilão quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief.

9. Consta, ainda, que a CEF encaminhou notificações em 11/10/2024, cujos avisos de recebimento retornaram com a informação de “recusado”, o que evidencia a tentativa de comunicação.

10. No tocante ao prazo entre os leilões, o art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997 estabelece que o segundo leilão será realizado nos 15 dias seguintes ao primeiro, não havendo previsão de prazo mínimo. Inexistindo arrematação no primeiro leilão, e tendo o segundo sido designado dentro do período legal, não se verifica irregularidade.

11. Ausente vício formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para sua anulação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para a alienação fiduciária de bem imóvel; 2. Não se decreta nulidade de leilão por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas; 3. O art. 27, §1o, da Lei no 9.514/1997 não estabelece prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão, exigindo apenas que este seja realizado nos 15 dias subsequentes”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §7o, 27, §1o; Lei no 9.514/1997, art. 26-A, §§3o e 4o; Lei no 9.514/1997, art. 27, §4o.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE (Tema 982); TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017 (Tema 1.059/STJ).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão