Tribunal: TRF3
Processo: 5001123-59.2024.4.03.6119
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: deve solucionar as questões relevantes e imprescindíveis para a resolução da controvérsia, não sendo obrigado a rebater (um a um) todos os argumentos trazidos pelas partes quando abrangidos pelas razões adotadas no pronunciamento judicial. A esse respeito, exemplifico com os seguintes julgados do E.STJ: AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30/08/2019; AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23/08/2019; REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20/08/2019; AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20/11/2018; e AREsp 1535259/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 07/11/2019, DJe 22/11/2019.
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por CAIO AFFONSO VOMERO contra

Inteiro teor:
350/1006)

5001123-59.2024.4.03.6119

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5001123-59.2024.4.03.6119

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIO AFFONSO VOMERO

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCUS VINICIUS BARROS DE NOVAES - SP195402-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GAFISA S/A.

ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO EDUARDO SILVA RAMOS - RS54014-A

ADVOGADO do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por CAIO AFFONSO VOMERO contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação envolvendo promessa de compra e venda de imóveis comerciais e pretensão de afastamento de hipoteca constituída pela incorporadora em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

2. O acórdão embargado concluiu pela validade da garantia hipotecária instituída pela incorporadora, afastando a aplicação da Súmula 308 do STJ por se tratar de aquisição de imóveis comerciais. Registrou-se que a hipoteca foi constituída anteriormente ao compromisso de compra e venda e que o contrato firmado pelos adquirentes continha cláusula expressa de ciência e respeito às garantias constituídas sobre o empreendimento.

3. Nos embargos de declaração, o embargante sustenta omissão quanto à incidência da boa-fé objetiva, da teoria da aparência e da função social do contrato. Alega, ainda, contradição quanto à ciência do gravame e ausência de enfrentamento do art. 27 da Lei no 9.514/1997. Requer o acolhimento dos embargos, inclusive com efeitos infringentes ou para fins de prequestionamento.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o acórdão embargado incorreu em omissão ou contradição ao apreciar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ e os fundamentos invocados pelo embargante; e (ii) se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito da controvérsia.III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Os embargos de declaração possuem cabimento restrito às hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC/2015, destinadas a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão judicial.

6. O acórdão embargado examinou de forma expressa e fundamentada a controvérsia, concluindo pela inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ às hipóteses envolvendo imóveis comerciais, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

7. Foi consignado que a hipoteca foi constituída anteriormente à celebração do compromisso de compra e venda e que o contrato firmado pelos adquirentes continha cláusula expressa informando a existência do gravame, circunstância que afasta alegação de desconhecimento ou de violação à boa-fé objetiva.

8. O julgado também registrou que o contrato de promessa de compra e venda sem registro não é oponível à instituição financeira que recebeu o imóvel comercial como garantia real, especialmente quando não participou do negócio jurídico celebrado entre incorporadora e adquirente.

9. A invocação da boa-fé objetiva e da função social do contrato foi analisada no acórdão, que concluiu pela prevalência da garantia hipotecária constituída em favor da instituição financeira, diante da natureza comercial do imóvel e da ciência expressa do adquirente quanto ao gravame.

10. Não se verifica contradição na decisão, pois foi reconhecido que o adquirente tinha ciência da hipoteca ao firmar o compromisso de compra e venda, enquanto a instituição financeira não participou do negócio jurídico celebrado entre as partes, razão pela qual não pode ser por ele afetada.

11. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou à reapreciação de fatos e provas, sendo incabíveis quando a decisão impugnada apresenta fundamentação suficiente para a solução da controvérsia.

12. Para fins de prequestionamento, a ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC impede o acolhimento dos embargos declaratórios.IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração somente são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. 2. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma fundamentada as questões essenciais ao julgamento, ainda que não analise individualmente todos os argumentos das partes. 3. A Súmula 308 do STJ não se aplica às hipóteses de aquisição de imóveis comerciais, prevalecendo a garantia hipotecária constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira, sobretudo quando anterior ao compromisso de compra e venda e expressamente conhecida pelo adquirente.”

Legislação relevante citada: CPC/2015, arts. 1.022, 1.025 e 1.026, §§ 2o e 3o; CC, arts. 421, 422 e 1.245, caput e § 1o; Lei no 9.514/1997, art. 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.982.469/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 17.08.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.178.177/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 14.12.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.844.770/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.02.2021; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 06.11.2019; STJ, REsp 2.141.417/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN 27.05.2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30.08.2019; STJ, AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23.08.2019; STJ, REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20.08.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20.11.2018; STJ, AREsp 1.535.259/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 22.11.2019; STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no MS 12.614/DF, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, DJe 10.04.2015.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5001123-59.2024.4.03.6119

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIO AFFONSO VOMERO

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCUS VINICIUS BARROS DE NOVAES - SP195402-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO EDUARDO SILVA RAMOS - RS54014-A

ADVOGADO do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GAFISA S/A.

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Trata-se de embargos de declaração interpostos em face de acórdão proferido por esta C. 2a Turma, encontrando-se assim ementado:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA FUNDADA EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE DÍVIDA LÍQUIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. NÃO EFETIVAÇÃO DE CITAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA contra sentença da 2a Vara Cível Federal de São Paulo/SP que julgou improcedente o pleito formulado em ação monitória originalmente proposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em razão do reconhecimento da prescrição quinquenal.

A ação teve por objeto a cobrança de valores decorrentes do Contrato Particular de Crédito à Pessoa Física para Financiamento de Materiais de Construção e Outros Pactos (CONSTRUCARD - contrato no 002862160000083090), firmado em 28/12/2011, no valor de R$ 30.000,00, com prazo de 60 meses.

O juízo de origem reconheceu o decurso do prazo prescricional de cinco anos sem a efetivação da citação do réu JOSE ARNALDO DA SILVA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC.

A apelante sustenta a inaplicabilidade da prescrição, afirmando inexistir abandono processual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia recursal consiste em definir se a ausência de citação válida dentro do prazo legal impede a interrupção da prescrição na ação monitória fundada em instrumento particular.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação monitória fundada em instrumento particular está sujeita ao prazo prescricional de cinco anos, conforme o art. 206, § 5o, I, do Código Civil.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a citação válida retroage à data da propositura da ação para fins de interrupção da prescrição (art. 219, § 1o, do CPC/1973, correspondente ao art. 240, § 1o, do CPC/2015). Contudo, se não efetivada nos prazos legais, a prescrição não se considera interrompida, salvo quando a demora decorre de motivos inerentes ao mecanismo da Justiça (Súmula 106/STJ).

Consta dos autos que a ação foi ajuizada em 06/06/2012, mas até 2025 não houve citação efetiva do réu, sem que o atraso possa ser imputado ao Poder Judiciário.

Diante do lapso superior a cinco anos sem interrupção válida, impõe-se o reconhecimento da prescrição e a consequente manutenção da sentença.

O entendimento encontra amparo nos seguintes precedentes do STJ: AgInt nos EDcl no AREsp n. 257.426/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 04/04/2017; AgInt no AREsp n. 1.300.199/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06/04/2021; AgInt no AREsp n. 1.967.648/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 11/04/2024.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação desprovida. Mantida a sentença que reconheceu a prescrição quinquenal e julgou improcedente o pedido monitório.

Tese de julgamento: "1. A ação monitória fundada em instrumento particular de dívida líquida submete-se ao prazo prescricional de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5o, I, do Código Civil. 2. A citação válida retroage à data do ajuizamento da ação para fins de interrupção da prescrição, mas, se não efetivada nos prazos legais, a prescrição não se considera interrompida, salvo quando o atraso for imputável ao mecanismo da Justiça."

Legislação relevante citada: CC, art. 206, § 5o, I; CPC/1973, art. 219, §§ 1o e 4o; CPC/2015, art. 240, §§ 1o e 3o; art. 487, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 257.426/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 04/04/2017; STJ, AgInt no AREsp n. 1.300.199/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06/04/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 1.967.648/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 11/04/2024.

Alega CAIO AFFONSO VOMERO, em síntese, que o julgado incorreu em omissão quanto a incidência da boa-fé objetiva, da teoria da aparência e da função social do contrato. Aduz contradição sobre o registro da promessa de compra e venda e a ciência do gravame. Afirma que o acórdão deixou de enfrentar o art. 27 da Lei 9.514/97. Pugna pelo acolhimento dos embargos declaratórios, inclusive com efeitos infringentes ou para fins de pré-questionamento.

Foram oferecidas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração podem ser opostos contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão, e corrigir erro material. E, conforme dispõe o art. 1.025 do mesmo CPC/2015, consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.

Embora essa via recursal seja importante para a correção da prestação jurisdicional, os embargos de declaração não servem para rediscutir o que já foi objeto de pronunciamento judicial coerente e suficiente na decisão recorrida. Os efeitos infringentes somente são cabíveis se o julgado tiver falha (em tema de direito ou de fato) que implique em alteração do julgado, e não quando desagradar o litigante.

Por força do art. 1.026, §§2o e 3o, do CPC/2015, se os embargos forem manifestamente protelatórios, o embargante deve ser condenado a pagar ao embargado multa não excedente a 2% sobre o valor atualizado da causa (elevada a até 10% no caso de reiteração), e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do valor da multa (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que a recolherão ao final). E a celeridade e a lealdade impõem a inadmissibilidade de novos embargos de declaração se os 2 anteriores forem considerados protelatórios.

No caso dos autos, o embargante CAIO AFFONSO VOMERO aduz que o acórdão incorreu em omissões e contradição.

Entretanto, não há que se falar na ocorrência de omissão ou contradição alguma no julgado embargado, o qual assim se pronunciou quanto à lide posta a julgamento:

“(...)

Não se desconhece, é verdade, a existência de controvérsia acerca do âmbito de incidência da Súmula no 308, especialmente se seria ou não aplicável a pessoas jurídicas. Todavia, independentemente de tal polêmica, certo é que a jurisprudência do C. STJ é pacífica na linha de que a orientação sumular não se aplica à compra e venda de imóveis comerciais, mas apenas de imóveis residenciais, especialmente mediante contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Tomem-se como exemplos, os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PRECEDENTES.

1. Consoante reiterado entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial". Assim, "é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019). Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA. SALA COMERCIAL. PENHORA. SÚMULA No 308/STJ. INAPLICABILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO. DECISÃO MANTIDA.

1. Embargos de terceiro.

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial.

3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial.

4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

5. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos.

1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5a Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).

2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada pelo insurgente como um todo.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 12/2/2021.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento

(STJ, AgInt no REsp 1702163/PR, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 06/11/2019).

E mais recentemente:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.

2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1o, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.

3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.

4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.

5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2o, do CPC/2015.

Liminar revogada.

(REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)

O que se percebe, portanto, é que a questão da inaplicabilidade da Súmula no 308/STJ em se tratando de imóveis comerciais se encontra absolutamente pacificada naquela C. Corte Superior, não havendo que sequer cogitar de sua aplicação por analogia ao presente feito.

Além disso, registro que, em 03/04/2025, o C. STJ proferiu julgamento nos autos do RECURSO ESPECIAL No 2130141 - RS, o qual se encontra assim ementado:

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.

1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária.

2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.

3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário.

3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação.

4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária.

(REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)

Do julgamento acima referido podem ser extraídas ao menos duas conclusões aplicáveis, à primeira vista, ao caso sob exame: a) a aplicação da Súmula no 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); b) a orientação contida na Súmula no 308, porque tem aplicação restrita ao âmbito do SFH, tem por escopo a proteção dos adquirentes vulneráveis/hipossuficientes. Tais conclusões reforçam a inaplicabilidade da Súmula no 308 ao caso sob exame.

No caso dos autos, examinando as provas existentes, verifica-se que, em 18/10/2017, o autor celebrou contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças, relativamente a imóveis comerciais, constando como promitente vendedora Gafisa S.A e como promissário comprador o autor Caio Affonso Vomero e Eliane Alves Vomero.

Da leitura do contrato firmado entre as partes (ID 334940976) percebe-se que o comprador se comprometeu a respeitar as garantias que a GAFISA constituiu sobre a unidade autônoma para obter recursos destinados à construção do edifício - item 6.4 da CLÁUSULA SEXTA . Constata-se, também, que, nas matrículas das salas n. 409 e n. 114 localizadas no edifício Axis Business Tower, consta a prenotação de hipoteca no empreendimento em que se situam os imóveis (salas n. 409 e n. 114) em favor da CEF que concedeu à proprietária e incorporadora um crédito no valor de R$ 60.239.500,55 (IDs 334941095 e 334941100).

Assim, em que pese o autor tenha juntado Termo De Quitação em que a vendedora declara que a unidade 114 se encontra quitada e posição financeira da unidade 409 sem saldo devedor (ID 334941088), por se tratar de imóveis comerciais, os pedidos iniciais não merecem acolhida. Com efeito, mesmo que comprovada a quitação integral do preço e a boa-fé do adquirente, isso não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial.

Ademais, a hipoteca foi instituída anteriormente à celebração do compromisso de compra e venda, no qual constou cláusula expressa cientificando a parte-autora sobre a existência do gravame. Assim, a liberação da hipoteca deverá ocorrer quanto quitado o financiamento então tomado pela GAFISA S/A junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, até porque a instituição financeira, detentora do direito real, não participou da celebração do negócio jurídico de compra e venda. Nessa linha, o contrato de promessa de compra e venda não é oponível à CEF, na qualidade de terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real. Com base nos mesmos princípios da boa-fé e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC), deve o apelante observar a Cláusula Sexta do Contrato livremente assinado, na qual se compromete a respeitar a garantia hipotecária constituída sobre as unidades autônomas adquiridas.

E, tal como prevê o art. 1.245, caput e § 1o, do CC, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário, o qual, in casu, depende da baixa da hipoteca em favor da CEF, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa ou em reparação por alegados danos morais.

(...)”

Assim, não há que se falar em omissão ou contradição, uma vez que o acórdão, de forma expressa e fundamentada, inclusive em pacífica jurisprudência do C. STJ acerca da hipoteca, afastou a aplicação da orientação contida na Súmula 308/STJ, uma vez que o caso sob exame trata da aquisição de imóveis comerciais. Ficou assentado no julgado embargado, ademais, que a) a aplicação da Súmula no 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); b) a orientação contida na Súmula no 308, porque tem aplicação restrita ao âmbito do SFH, tem por escopo a proteção dos adquirentes vulneráveis/hipossuficientes, sendo que tais conclusões reforçam a inaplicabilidade da Súmula no 308 ao caso sob exame.

Foi expressamente afastada, outrossim, a invocação à boa-fé e a função social do contrato, sendo que os mesmos argumentos se aplicam à teoria da aparência, muito embora esta teoria sequer tenha sido invocada na apelação.

Completamente descabida, ademais, a alegação de contradição, visto que “a hipoteca foi instituída anteriormente à celebração do compromisso de compra e venda, no qual constou cláusula expressa cientificando a parte-autora sobre a existência do gravame. Assim, a liberação da hipoteca deverá ocorrer quanto quitado o financiamento então tomado pela GAFISA S/A junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, até porque a instituição financeira, detentora do direito real, não participou da celebração do negócio jurídico de compra e venda. Nessa linha, o contrato de promessa de compra e venda não é oponível à CEF, na qualidade de terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real. Com base nos mesmos princípios da boa-fé e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC), deve o apelante observar a Cláusula Sexta do Contrato livremente assinado, na qual se compromete a respeitar a garantia hipotecária constituída sobre as unidades autônomas adquiridas”. O embargante estava ciente da hipoteca porque assinou o contrato de promessa de compra e venda do qual constava cláusula expressa noticiando a existência do gravame. Já a CEF, por não ter participado da promessa de compra e venda, é considerada terceira em relação a esse negócio, não podendo ser por ele afetada.

Não há que se falar, portanto, em boa-fé ou em função social do contrato (art. 27 da Lei 9.514/97), tendo em vista a prevalência da garantia hipotecária perante o adquirente de imóveis comerciais.

Em vista disso, constato que o acórdão recorrido tem fundamentação completa e regular para a lide posta nos autos. Ademais, o órgão julgador deve solucionar as questões relevantes e imprescindíveis para a resolução da controvérsia, não sendo obrigado a rebater (um a um) todos os argumentos trazidos pelas partes quando abrangidos pelas razões adotadas no pronunciamento judicial. A esse respeito, exemplifico com os seguintes julgados do E.STJ: AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30/08/2019; AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23/08/2019; REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20/08/2019; AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20/11/2018; e AREsp 1535259/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 07/11/2019, DJe 22/11/2019.

Além disso, é importante registrar que os embargos de declaração não se prestam ao reexame de teses jurídicas, de fatos e provas, com vistas à modificação da substância do julgado, pois o seu cabimento está limitado a sanar omissão, extirpar contradição, esclarecer obscuridade ou corrigir erro material. Assim, se a parte embargante entende que o acórdão impugnado violou jurisprudência do C. STJ, ou a legislação de regência da matéria, deverá fazer uso dos recursos adequados à modificação do julgamento, entre os quais não se encontram os embargos declaratórios, porquanto desprovidos de efeitos infringentes.

Consigne-se, por fim, que mesmo para fins de prequestionamento é imprescindível, para que sejam acolhidos os embargos de declaração, a existência de algum dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015, o que não se verifica na espécie (STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no MS 12.614/DF, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, julgado em 08.04.2015, DJe 10.04.2015).

Ante o exposto, REJEITO os embargos de declaração.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por CAIO AFFONSO VOMERO contra acórdão que negou provimento à apelação e manteve sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação envolvendo promessa de compra e venda de imóveis comerciais e pretensão de afastamento de hipoteca constituída pela incorporadora em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

2. O acórdão embargado concluiu pela validade da garantia hipotecária instituída pela incorporadora, afastando a aplicação da Súmula 308 do STJ por se tratar de aquisição de imóveis comerciais. Registrou-se que a hipoteca foi constituída anteriormente ao compromisso de compra e venda e que o contrato firmado pelos adquirentes continha cláusula expressa de ciência e respeito às garantias constituídas sobre o empreendimento.

3. Nos embargos de declaração, o embargante sustenta omissão quanto à incidência da boa-fé objetiva, da teoria da aparência e da função social do contrato. Alega, ainda, contradição quanto à ciência do gravame e ausência de enfrentamento do art. 27 da Lei no 9.514/1997. Requer o acolhimento dos embargos, inclusive com efeitos infringentes ou para fins de prequestionamento.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o acórdão embargado incorreu em omissão ou contradição ao apreciar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ e os fundamentos invocados pelo embargante; e (ii) se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito da controvérsia.III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Os embargos de declaração possuem cabimento restrito às hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC/2015, destinadas a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão judicial.

6. O acórdão embargado examinou de forma expressa e fundamentada a controvérsia, concluindo pela inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ às hipóteses envolvendo imóveis comerciais, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

7. Foi consignado que a hipoteca foi constituída anteriormente à celebração do compromisso de compra e venda e que o contrato firmado pelos adquirentes continha cláusula expressa informando a existência do gravame, circunstância que afasta alegação de desconhecimento ou de violação à boa-fé objetiva.

8. O julgado também registrou que o contrato de promessa de compra e venda sem registro não é oponível à instituição financeira que recebeu o imóvel comercial como garantia real, especialmente quando não participou do negócio jurídico celebrado entre incorporadora e adquirente.

9. A invocação da boa-fé objetiva e da função social do contrato foi analisada no acórdão, que concluiu pela prevalência da garantia hipotecária constituída em favor da instituição financeira, diante da natureza comercial do imóvel e da ciência expressa do adquirente quanto ao gravame.

10. Não se verifica contradição na decisão, pois foi reconhecido que o adquirente tinha ciência da hipoteca ao firmar o compromisso de compra e venda, enquanto a instituição financeira não participou do negócio jurídico celebrado entre as partes, razão pela qual não pode ser por ele afetada.

11. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou à reapreciação de fatos e provas, sendo incabíveis quando a decisão impugnada apresenta fundamentação suficiente para a solução da controvérsia.

12. Para fins de prequestionamento, a ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC impede o acolhimento dos embargos declaratórios.IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração somente são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. 2. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma fundamentada as questões essenciais ao julgamento, ainda que não analise individualmente todos os argumentos das partes. 3. A Súmula 308 do STJ não se aplica às hipóteses de aquisição de imóveis comerciais, prevalecendo a garantia hipotecária constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira, sobretudo quando anterior ao compromisso de compra e venda e expressamente conhecida pelo adquirente.”

Legislação relevante citada: CPC/2015, arts. 1.022, 1.025 e 1.026, §§ 2o e 3o; CC, arts. 421, 422 e 1.245, caput e § 1o; Lei no 9.514/1997, art. 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.982.469/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 17.08.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.178.177/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 14.12.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.844.770/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.02.2021; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 06.11.2019; STJ, REsp 2.141.417/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN 27.05.2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30.08.2019; STJ, AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23.08.2019; STJ, REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20.08.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20.11.2018; STJ, AREsp 1.535.259/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 22.11.2019; STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no MS 12.614/DF, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, DJe 10.04.2015.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão