Tribunal: TRF3
Processo: 5000925-37.2019.4.03.6106
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA RESILIÇÃO UNILATERAL. PREVALÊNCIA DA LEI No 9.514/97. TEMA 1.095 DO STJ. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com inexigibilidade de débitos, julgou procedente o pedido para rescindir contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, determinando o recálculo dos encargos do financiamento, a realização de leilão do imóvel e a restituição de eventual saldo à adquirente. As rés — instituição financeira e empresas do grupo incorporador — sustentam a impossibilidade de rescisão contratual e alegam coisa julgada e ilegitimidade passiva. A autora, por sua vez, requer o reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor e o afastamento da Lei no 9.514/97.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada decorrente de ação anterior que tratou da rescisão de contrato de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) estabelecer se as incorporadoras possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; e (iii) determinar se é possível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia em razão de dificuldades financeiras do adquirente.III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a preliminar de coisa julgada, pois a ação anteriormente ajuizada tratou apenas da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, sem analisar a rescisão do contrato de financiamento imobiliário vinculado à alienação fiduciária.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva das incorporadoras, uma vez que estas figuram como partes no instrumento contratual que originou a relação jurídica discutida, assumindo obrigações no negócio cuja rescisão é pretendida.

Reconhece-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de alienação fiduciária de imóvel quando presentes os requisitos da relação de consumo, sem prejuízo da prevalência da legislação especial quando houver incompatibilidade normativa.

Aplica-se a Lei no 9.514/97 como legislação específica para disciplinar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.095.

Afirma-se que a mera alegação de dificuldades financeiras ou desinteresse do adquirente não constitui fundamento jurídico apto a autorizar a rescisão unilateral do contrato regularmente celebrado, em respeito aos princípios da força obrigatória dos contratos e da segurança jurídica.

Reconhece-se que o pedido de rompimento contratual por iniciativa do devedor configura quebra antecipada do contrato (“anticipatory breach”), hipótese que autoriza a aplicação dos procedimentos previstos nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

Conclui-se que o contrato de mútuo, por sua natureza real e unilateral, não admite resilição unilateral pelo mutuário, sendo possível apenas o adimplemento antecipado mediante quitação do saldo devedor.IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação da autora desprovida. Apelação das incorporadoras parcialmente provida. Apelação da instituição financeira provida.

Tese de julgamento:

Em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução contratual decorrente de inadimplemento ou quebra antecipada do contrato deve observar o procedimento previsto na Lei no 9.514/97.

A mera dificuldade financeira ou desinteresse do adquirente não autoriza a rescisão unilateral de contrato de financiamento imobiliário regularmente celebrado.

Incorporadora e construtora que participam do instrumento contratual que originou a relação jurídica possuem legitimidade para integrar o polo passivo da ação que discute a rescisão do negócio.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; CC, arts. 421, 421-A e 473; CDC, arts. 2o e 3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26 e 27; CPC, art. 1.026, §2o.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI no 2591; STJ, Súmula 297; STJ, Tema 1.095; STJ, REsp no 2.207.997/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.05.2025; STJ, AgInt no REsp no 1.870.092/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 04.12.2023; TRF3, ApCiv no 5023787-78.2023.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 28.11.2024.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000925-37.2019.4.03.6106

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: MARIA APARECIDA MORAIS DE OLIVEIRA, MRV MRL XXI INCORPORACOES LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDERSON SEGURA DELPINO - SP336048-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: CARLOS ALBERTO DOS REIS - SP231877-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA - SP107931-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ANDERSON SEGURA DELPINO - SP336048-A

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, MRV MRL XXI INCORPORACOES LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, MARIA APARECIDA MORAIS DE OLIVEIRA

Inteiro teor:
709/775)

5000925-37.2019.4.03.6106

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5000925-37.2019.4.03.6106

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DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA RESILIÇÃO UNILATERAL. PREVALÊNCIA DA LEI No 9.514/97. TEMA 1.095 DO STJ. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com inexigibilidade de débitos, julgou procedente o pedido para rescindir contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, determinando o recálculo dos encargos do financiamento, a realização de leilão do imóvel e a restituição de eventual saldo à adquirente. As rés — instituição financeira e empresas do grupo incorporador — sustentam a impossibilidade de rescisão contratual e alegam coisa julgada e ilegitimidade passiva. A autora, por sua vez, requer o reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor e o afastamento da Lei no 9.514/97.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada decorrente de ação anterior que tratou da rescisão de contrato de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) estabelecer se as incorporadoras possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; e (iii) determinar se é possível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia em razão de dificuldades financeiras do adquirente.III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a preliminar de coisa julgada, pois a ação anteriormente ajuizada tratou apenas da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, sem analisar a rescisão do contrato de financiamento imobiliário vinculado à alienação fiduciária.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva das incorporadoras, uma vez que estas figuram como partes no instrumento contratual que originou a relação jurídica discutida, assumindo obrigações no negócio cuja rescisão é pretendida.

Reconhece-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de alienação fiduciária de imóvel quando presentes os requisitos da relação de consumo, sem prejuízo da prevalência da legislação especial quando houver incompatibilidade normativa.

Aplica-se a Lei no 9.514/97 como legislação específica para disciplinar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.095.

Afirma-se que a mera alegação de dificuldades financeiras ou desinteresse do adquirente não constitui fundamento jurídico apto a autorizar a rescisão unilateral do contrato regularmente celebrado, em respeito aos princípios da força obrigatória dos contratos e da segurança jurídica.

Reconhece-se que o pedido de rompimento contratual por iniciativa do devedor configura quebra antecipada do contrato (“anticipatory breach”), hipótese que autoriza a aplicação dos procedimentos previstos nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

Conclui-se que o contrato de mútuo, por sua natureza real e unilateral, não admite resilição unilateral pelo mutuário, sendo possível apenas o adimplemento antecipado mediante quitação do saldo devedor.IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação da autora desprovida. Apelação das incorporadoras parcialmente provida. Apelação da instituição financeira provida.

Tese de julgamento:

Em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução contratual decorrente de inadimplemento ou quebra antecipada do contrato deve observar o procedimento previsto na Lei no 9.514/97.

A mera dificuldade financeira ou desinteresse do adquirente não autoriza a rescisão unilateral de contrato de financiamento imobiliário regularmente celebrado.

Incorporadora e construtora que participam do instrumento contratual que originou a relação jurídica possuem legitimidade para integrar o polo passivo da ação que discute a rescisão do negócio.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; CC, arts. 421, 421-A e 473; CDC, arts. 2o e 3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26 e 27; CPC, art. 1.026, §2o.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI no 2591; STJ, Súmula 297; STJ, Tema 1.095; STJ, REsp no 2.207.997/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.05.2025; STJ, AgInt no REsp no 1.870.092/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 04.12.2023; TRF3, ApCiv no 5023787-78.2023.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 28.11.2024.

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000925-37.2019.4.03.6106

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: MARIA APARECIDA MORAIS DE OLIVEIRA, MRV MRL XXI INCORPORACOES LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDERSON SEGURA DELPINO - SP336048-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: CARLOS ALBERTO DOS REIS - SP231877-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA - SP107931-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ANDERSON SEGURA DELPINO - SP336048-A

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, MRV MRL XXI INCORPORACOES LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, MARIA APARECIDA MORAIS DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com inexigibilidade de débitos, com pedido de tutela antecipada, proposta por MARIA APARECIDA MORAIS DE OLIVEIRA inicialmente em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF).

A autora alegou ter firmado, em 31/07/2017, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, referente ao apartamento no 403, bloco 18, do Condomínio Parque Rio Lima, matrícula no 134.052 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto/SP. Sustentou que, em razão de dificuldades financeiras, notificou extrajudicialmente a instituição financeira em 27/04/2018, comunicando a intenção de rescindir o contrato; contudo, a Caixa teria continuado a efetuar cobranças.

Foi deferida tutela antecipada para determinar que a instituição financeira se abstivesse de incluir o nome da autora em cadastros de inadimplentes e de efetuar cobranças das parcelas vincendas (ID 307797715).

No curso do processo, o juízo de origem reconheceu a existência de litisconsórcio passivo necessário e determinou a emenda da petição inicial para inclusão da MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda. e da MRV Engenharia e Participações S.A. no polo passivo (ID 307797724). Realizada a emenda da inicial, o juízo determinou a inclusão das empresas mencionadas no polo passivo da demanda (ID 307797730).

A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 17890656), na qual defendeu a improcedência da demanda, sustentando, em síntese, a inexistência de irregularidade contratual e a impossibilidade de rescisão do contrato de mútuo, uma vez que sua obrigação se limitou à disponibilização do valor financiado.

As empresas MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A. apresentaram contestação (ID 307797788), arguindo preliminarmente a ocorrência de coisa julgada, em razão de decisão proferida em ação anteriormente ajuizada pela autora na Justiça Estadual, bem como sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que, após o registro da alienação fiduciária, subsistiria apenas a relação jurídica entre a autora e a instituição financeira.

Sobreveio sentença que julgou procedente o pedido para rescindir o contrato firmado entre as partes, reduzir sua duração para 25 meses, determinar o recálculo dos juros do financiamento pela Caixa Econômica Federal e a restituição à autora de eventual saldo remanescente após a alienação do imóvel, abatidas as despesas contratuais, nos termos da Lei no 9.514/97. Determinou-se, ainda, que a CEF iniciasse os procedimentos de leilão do imóvel no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária. Por fim, fixou-se que as rés arcarão cada uma com 1/3 das custas processuais e com 1/3 dos honorários advocatícios, arbitrados em 5% sobre o valor a ser restituído à autora (ID 307797802).

A Caixa Econômica Federal opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados (ID 307797815).

A autora interpôs recurso de apelação (ID 307797808), requerendo a reforma parcial da sentença para que seja reconhecida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica discutida nos autos e afastada a incidência da Lei no 9.514/97, ao argumento de que não houve inadimplemento contratual que justificasse a adoção do procedimento de consolidação da propriedade e alienação do imóvel.

As empresas MRV MRL XXI Incorporações Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A., por sua vez, interpuseram recurso de apelação (ID 307797805), no qual sustentam a ocorrência de coisa julgada em razão de demanda anteriormente ajuizada pela autora na Justiça Estadual, bem como sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que, após o registro da alienação fiduciária, subsistiria apenas a relação jurídica entre a autora e a instituição financeira. Alegam, ainda, a impossibilidade de rescisão contratual por mera desistência da adquirente, defendendo a aplicação da Lei no 9.514/97 e do entendimento firmado no Tema 1095 do STJ.

A Caixa Econômica Federal também interpôs recurso de apelação (ID 307797817), sustentando, em síntese, a inexistência de nulidade ou abusividade nas cláusulas contratuais, alegando que sua obrigação se limitou à disponibilização do valor do financiamento, não havendo fundamento jurídico para a rescisão do contrato de mútuo nem para a restituição de valores à autora, reiterando os argumentos apresentados em contestação quanto à força vinculante do contrato e à impossibilidade de rescisão sem a quitação do financiamento.

Foram apresentadas contrarrazões pela autora (ID 307797821) e pelas empresas MRV MRL XXI Incorporações Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A. (ID 307797824).

Devidamente processado o recurso, os autos subiram a esta Egrégia Corte.

É o relatório.

amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

As apelantes MRV MRL XXI Incorporações Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A., em seu recurso, alegam a ocorrência de coisa julgada e sua ilegitimidade passiva, sustentando a impossibilidade de rescisão contratual após a instituição da alienação fiduciária.

A autora, por sua vez, também interpôs apelação, requerendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e o afastamento da Lei no 9.514/97.

A Caixa Econômica Federal, igualmente em sede de apelação, sustenta a inexistência de irregularidades contratuais e a impossibilidade de rescisão do contrato de mútuo, alegando que sua obrigação se limitou à liberação do valor financiado e que não é cabível a restituição de valores à autora.

Da preliminar de coisa julgada

Rejeito a alegação de coisa julgada fundada no processo no 1012045-76.2019.8.26.0576, no qual foi apreciado o pedido de rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado em 05/07/2017.

Verifico que, naquela demanda, a controvérsia restringiu-se ao referido instrumento contratual, não tendo sido apreciada eventual pretensão de rescisão do contrato de financiamento.

Da ilegitimidade passiva

Preliminarmente, a MRV sustenta sua ilegitimidade passiva ao argumento de que, após o registro da alienação fiduciária, subsistiria apenas a relação jurídica entre a autora e a instituição financeira. Todavia, embora o contrato de financiamento tenha sido celebrado com a Caixa Econômica Federal, verifica-se que a construtora participou diretamente da relação jurídica que deu origem ao negócio, integrando o contrato cuja rescisão é pleiteada na presente demanda.

Nesse contexto, não prospera a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada por MRV MRL XXI Incorporações Ltda. e MRV Engenharia e Participações S/A, uma vez que ambas figuram como partes no instrumento contratual discutido. Assim, todos aqueles que assumiram obrigações no contrato objeto da rescisão devem necessariamente integrar a lide, razão pela qual rejeito a preliminar arguida pelas apelantes.

Da rescisão contratual

No caso concreto, a parte autora e a MRV MRL XXI Incorporações Spe Ltda. firmaram promessa de compra e venda em 05/07/2017 (ID 307797701), para a aquisição de imóvel residencial no empreendimento “Residencial Rios Di Spagna Parque Rio Lima”.

Posteriormente, em 31/07/2017, a parte autora firmou com a CEF um contrato de financiamento, no qual consta MRV MRL XXI Incorporações Ltda como alienante/incorporadora/entidade organizadora/fiadora, MRV Engenharia e Participações S/A como construtora/fiadora, a CEF como credora fiduciária e a autora como devedora fiduciante (ID 307797700).

Informa que não tem mais condições de dar continuidade ao contrato, devendo haver a rescisão do contrato, com a restituição de 90% dos valores pagos.

Consoante disposto no item B.6 do quadro resumo, o valor de aquisição do imóvel residencial urbano objeto deste contrato foi R$ 133.000,00, a ser integralizado pelas seguintes parcelas: a) R$ 6.214,53 valor dos recursos próprios; b) R$ 7.147,56 como valor dos recursos da conta vinculada de FGTS; c) R$ 85.676,91 de financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal; e d) R$ 33.961,00 referente a desconto complemento concedido pelo FGTS (ID 307797700 – Pág. 2).

Em relação ao contrato de compra e venda, conforme consta da cláusula 1 do contrato de financiamento (ID 307797700 – Pág. 3), o alienante declara-se legítimo possuidor do imóvel e dá ao devedor plena e irrevogável quitação naquela ocasião em relação ao preço do imóvel, transmitindo aos devedores toda a posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel.

Quanto a este contrato, é necessário analisar a questão da aplicabilidade das regras do Código de Defesa do Consumidor à alienação fiduciária de imóveis, especialmente para o caso de resolução contratual por inadimplemento.

Dado que o art. 22, §1° da Lei 9.514/97 permite a celebração do negócio jurídico mesmo por pessoas físicas e jurídicas não integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, é de se pensar na possibilidade de que a ela simplesmente não se aplique nada das regras constantes do CDC, diante da natureza civil, e não consumerista, de algumas avenças.

Essa, porém, não é a regra.

No mais das vezes, o tomador do empréstimo garantido pela propriedade fiduciária se enquadra na definição legal de consumidor (art. 2o do CDC). Na outra ponta do negócio, figura como credor fiduciário instituição financeira (art. 3o do CDC). Daí a aplicação das regras e princípios estabelecidos na legislação protetiva, como, aliás, já reconheceram STJ (súmula 297) e STF (ADI 2591).

É de se ter em mente, porém, a possibilidade de conflito entre as regras e princípios constantes da legislação consumerista e a disciplina jurídica estabelecida pela lei especial (Lei 9.514/17). Nessas hipóteses, não se deixam de aplicar aos contratos de alienação fiduciária de imóvel as regras do CDC, fazendo-se isso, porém, desde que compatíveis com aquilo que dispuser a lei especial de regência.

Tal foi a premissa empregada pela 2a Seção do STJ no tema 1.095 da jurisprudência da corte. Segundo ele, no contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, no caso de inadimplemento do devedor, a resolução do pacto observará o disposto na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do CDC. Eis a tese fixada:

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

In casu, o contrato de compra e compra firmado com a construtora e o contrato de alienação fiduciária em garantia celebrado entre a agravante e a CEF são negócios jurídicos válidos, atos jurídicos perfeitos (art. 5o, inciso XXXVI da CF/88) que merecem tutela jurisdicional, considerando que não foram trazidos fundamentos para afastar a validade e eficácia.

Os arts. 421 e 421-A do CC/02 consagram a intervenção mínima no âmbito contratual, a excepcionalidade da revisão e a presunção relativa de paridade e simetria.

Não vislumbro fundamento jurídico para a rescisão unilateral pretendida, uma vez que não foi demonstrada irregularidade nos termos livremente pactuados pelas partes.

A mera indicação de falta de condições financeiras para adimplir o contrato não pode ensejar sua extinção, por não gerar mudança no equilíbrio do contrato, em respeito ao pacta sunt servanda e em atenção à segurança jurídica.

Não há fundamento legal para alteração ou cessação unilateral do contrato, considerando que as mudanças nas obrigações demandam acordo bilateral de vontades entre as partes.

À parte apelante compete a obrigação de pagar as parcelas do financiamento e sofrer os efeitos do inadimplemento. As rés podem, por sua vez, se valer dos meios legais para exercer o direito regular de cobrança, dentre eles a negativação do nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito.

Ressalto, ainda, que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, do Código Civil). O que cabe, em verdade, é o adimplemento antecipado mediante a devolução do saldo devedor pelo mutuário.

Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro – CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, como requerido pela parte autora/apelante, consoante jurisprudência deste E. Tribunal:

"APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. TEMA 1.095 DO STJ. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO ("ANTECIPATORY BREACH"). INAPLICABILIDADE DO CDC. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECÍFICA.

- É necessário registrar que, uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97, a qual não prevê qualquer hipótese de resolução unilateral do contrato por parte do devedor na hipótese de enfrentar dificuldades financeiras.

- Salienta-se que a parte autora afirma possuir direito em resilir os contratos firmados, porém justifica tão somente em não ter mais desejo em continuar na compra do imóvel, em decorrência de "constantes e incessantes reajustes nas parcelas mensais, comprometendo sua capacidade de pagamento".

- Não verifico qualquer irregularidade na contratação, mormente porque a parte autora sequer especifica quais cláusulas seriam ilegais ou abusivas, de forma que os reajustes e demais encargos estão todos previstos contratualmente, sendo tal alegação insuficiente para pleitear a resilição contratual.

- O C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

- Não foi juntada a matrícula do imóvel nos autos. De qualquer sorte, mesmo se não houvesse o registro, já restou assentado pelo C. STJ que "a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas" (AgInt no REsp n. 1.870.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023).

- Conforme o Demonstrativo de Debito - SIACI juntado pela CEF, a parte autora encontra-se inadimplente, devendo-se observar a forma prevista na Lei no 9.514/97 para cobrança da dívida, por se tratar de legislação específica (critério da especialidade).

- A despeito de não fixada a tese para as hipóteses em que a parte autora não está constituída em mora, filio-me ao entendimento esposado no REsp n. 1.867.209/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no qual compreende o inadimplemento referido na Lei no 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário.

- O pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de resilir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula no 543/STJ. Precedentes.

- Em última análise, a eventual inscrição do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito é consequência lógica da inadimplência. Assim, deve ser reformada a r. sentença, porquanto cabe à parte autora cumprir com as suas obrigações contratuais, não havendo que se falar em resilição, visto que os réus não praticaram irregularidade suscetíveis de romper o pacto firmado livremente entre as partes.

- Apelações providas."

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5023787-78.2023.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 28/11/2024, DJEN DATA: 04/12/2024).

Nesse sentido, também já julgou o C. Superior Tribunal de Justiça:

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.

1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei no 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária.

2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

3. Recurso especial conhecido e provido."

(REsp n. 2.207.997/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025.)

Logo, a sentença deve ser reformada para julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual e, em consequência, de indenização por danos morais.

Da verba honorária.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, devidamente atualizado, a ser rateado, em partes iguais, entre as rés.

A restituição ou compensação de valores eventualmente pagos será apurada em cumprimento de sentença.

Conclusão

Ante o exposto, afasto a alegada ilegitimidade passiva de MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A.,nego provimento à apelação interposta pela parte autora, dou parcial provimento à apelação interposta por MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A. e dou provimento à apelação interposta por Caixa Econômica Federal, para julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual, com a inversão do ônus da sucumbência, nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA RESILIÇÃO UNILATERAL. PREVALÊNCIA DA LEI No 9.514/97. TEMA 1.095 DO STJ. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com inexigibilidade de débitos, julgou procedente o pedido para rescindir contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, determinando o recálculo dos encargos do financiamento, a realização de leilão do imóvel e a restituição de eventual saldo à adquirente. As rés — instituição financeira e empresas do grupo incorporador — sustentam a impossibilidade de rescisão contratual e alegam coisa julgada e ilegitimidade passiva. A autora, por sua vez, requer o reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor e o afastamento da Lei no 9.514/97.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada decorrente de ação anterior que tratou da rescisão de contrato de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) estabelecer se as incorporadoras possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; e (iii) determinar se é possível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia em razão de dificuldades financeiras do adquirente.III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a preliminar de coisa julgada, pois a ação anteriormente ajuizada tratou apenas da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, sem analisar a rescisão do contrato de financiamento imobiliário vinculado à alienação fiduciária.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva das incorporadoras, uma vez que estas figuram como partes no instrumento contratual que originou a relação jurídica discutida, assumindo obrigações no negócio cuja rescisão é pretendida.

Reconhece-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de alienação fiduciária de imóvel quando presentes os requisitos da relação de consumo, sem prejuízo da prevalência da legislação especial quando houver incompatibilidade normativa.

Aplica-se a Lei no 9.514/97 como legislação específica para disciplinar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.095.

Afirma-se que a mera alegação de dificuldades financeiras ou desinteresse do adquirente não constitui fundamento jurídico apto a autorizar a rescisão unilateral do contrato regularmente celebrado, em respeito aos princípios da força obrigatória dos contratos e da segurança jurídica.

Reconhece-se que o pedido de rompimento contratual por iniciativa do devedor configura quebra antecipada do contrato (“anticipatory breach”), hipótese que autoriza a aplicação dos procedimentos previstos nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

Conclui-se que o contrato de mútuo, por sua natureza real e unilateral, não admite resilição unilateral pelo mutuário, sendo possível apenas o adimplemento antecipado mediante quitação do saldo devedor.IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação da autora desprovida. Apelação das incorporadoras parcialmente provida. Apelação da instituição financeira provida.

Tese de julgamento:

Em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução contratual decorrente de inadimplemento ou quebra antecipada do contrato deve observar o procedimento previsto na Lei no 9.514/97.

A mera dificuldade financeira ou desinteresse do adquirente não autoriza a rescisão unilateral de contrato de financiamento imobiliário regularmente celebrado.

Incorporadora e construtora que participam do instrumento contratual que originou a relação jurídica possuem legitimidade para integrar o polo passivo da ação que discute a rescisão do negócio.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; CC, arts. 421, 421-A e 473; CDC, arts. 2o e 3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26 e 27; CPC, art. 1.026, §2o.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI no 2591; STJ, Súmula 297; STJ, Tema 1.095; STJ, REsp no 2.207.997/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.05.2025; STJ, AgInt no REsp no 1.870.092/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 04.12.2023; TRF3, ApCiv no 5023787-78.2023.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 28.11.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, afastou a alegada ilegitimidade passiva de MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A., negou provimento à apelação interposta pela parte autora, deu parcial provimento à apelação interposta por MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A. e deu provimento à apelação interposta por Caixa Econômica Federal, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão