Tribunal: TRF3
Processo: 5010421-98.2025.4.03.6100
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). SEGURO HABITACIONAL. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LEGALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE VENDA CASADA OU ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que, em ação revisional de contrato de financiamento habitacional celebrado com instituição financeira no valor de R$ 161.600,00, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e prazo de 420 meses, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade da cobrança de tarifa de administração e de prêmios de seguro habitacional, bem como de restituição em dobro dos valores pagos. A parte autora sustenta abusividade das cobranças, alegando venda casada na contratação do seguro e inexistência de serviço que justifique a tarifa de administração.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) no contrato de financiamento habitacional configura irregularidade ou desequilíbrio contratual; (ii) estabelecer se a cobrança de seguro habitacional caracteriza prática de venda casada; e (iii) determinar se a cobrança de tarifa de administração prevista no contrato é abusiva e enseja restituição dos valores pagos.III. RAZÕES DE DECIDIR

A legislação aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação autoriza a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC), cuja utilização não implica, por si só, irregularidade ou desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, cabendo ao mutuário demonstrar eventual abusividade concreta, o que não ocorreu no caso.

O seguro habitacional constitui exigência legal nas operações realizadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sendo vedada apenas a imposição de contratação com seguradora específica.

A prova documental demonstra que foram oferecidas ao mutuário alternativas de contratação de seguro e que a escolha pela seguradora indicada pela instituição financeira ocorreu de forma livre, inexistindo comprovação de imposição ou prática de venda casada.

A cobrança de taxa de administração possui fundamento legal e normativo, cabendo ao Conselho Curador do FGTS estabelecer normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros, admitindo-se a cobrança de tarifa mensal limitada a R$ 25,00 nas operações com pessoas físicas.

A taxa de administração encontra previsão expressa no contrato e nos atos normativos aplicáveis ao Sistema Financeiro da Habitação, inexistindo abusividade quando devidamente informada ao consumidor.

Embora aplicável o Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras, a incidência da legislação consumerista não implica nulidade automática de cláusulas contratuais, exigindo demonstração de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, o que não foi comprovado.

Ausente prova de cobrança indevida ou de prática abusiva, impõe-se a preservação do contrato celebrado, em respeito à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) em contratos de financiamento habitacional não configura irregularidade ou desequilíbrio contratual quando prevista em lei e no instrumento contratual.

A contratação de seguro habitacional é obrigatória nas operações do Sistema Financeiro da Habitação, sendo ilícita apenas a imposição de seguradora específica, cuja comprovação incumbe ao mutuário.

A cobrança de taxa de administração em contratos de financiamento habitacional com recursos do FGTS é válida quando prevista contratualmente e em conformidade com os limites fixados pelo Conselho Curador do FGTS e pela regulamentação do Sistema Financeiro da Habitação.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI. CC/2002, arts. 421, parágrafo único, e 421-A, III. CPC, arts. 85, §11, 98, §§2o e 3o, e 487, I. Lei no 4.380/1964, art. 15-B, §3o. Lei no 8.036/1990, art. 5o, VIII. Lei no 9.514/1997, art. 5o, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.568.368/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.12.2018, DJe 13.12.2018; TRF3, ApCiv no 5005789-59.2021.4.03.6103, Rel. Des. Fed., j. 29.02.2024, DJEN 05.03.2024.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5010421-98.2025.4.03.6100

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: LUCAS KELMER SERAPHIM COELHO

ADVOGADO do(a) APELANTE: PAULO HENRIQUE MENEGHINI - SP489824-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ARIANA NOGUEIRA SCHINEIDER - SP460907-A

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO ROCHA BARRA - BA9048-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
665/775)

5010421-98.2025.4.03.6100

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5010421-98.2025.4.03.6100

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: LUCAS KELMER SERAPHIM COELHO

ADVOGADO do(a) APELANTE: PAULO HENRIQUE MENEGHINI - SP489824-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ARIANA NOGUEIRA SCHINEIDER - SP460907-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO ROCHA BARRA - BA9048-A

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). SEGURO HABITACIONAL. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LEGALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE VENDA CASADA OU ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que, em ação revisional de contrato de financiamento habitacional celebrado com instituição financeira no valor de R$ 161.600,00, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e prazo de 420 meses, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade da cobrança de tarifa de administração e de prêmios de seguro habitacional, bem como de restituição em dobro dos valores pagos. A parte autora sustenta abusividade das cobranças, alegando venda casada na contratação do seguro e inexistência de serviço que justifique a tarifa de administração.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) no contrato de financiamento habitacional configura irregularidade ou desequilíbrio contratual; (ii) estabelecer se a cobrança de seguro habitacional caracteriza prática de venda casada; e (iii) determinar se a cobrança de tarifa de administração prevista no contrato é abusiva e enseja restituição dos valores pagos.III. RAZÕES DE DECIDIR

A legislação aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação autoriza a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC), cuja utilização não implica, por si só, irregularidade ou desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, cabendo ao mutuário demonstrar eventual abusividade concreta, o que não ocorreu no caso.

O seguro habitacional constitui exigência legal nas operações realizadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sendo vedada apenas a imposição de contratação com seguradora específica.

A prova documental demonstra que foram oferecidas ao mutuário alternativas de contratação de seguro e que a escolha pela seguradora indicada pela instituição financeira ocorreu de forma livre, inexistindo comprovação de imposição ou prática de venda casada.

A cobrança de taxa de administração possui fundamento legal e normativo, cabendo ao Conselho Curador do FGTS estabelecer normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros, admitindo-se a cobrança de tarifa mensal limitada a R$ 25,00 nas operações com pessoas físicas.

A taxa de administração encontra previsão expressa no contrato e nos atos normativos aplicáveis ao Sistema Financeiro da Habitação, inexistindo abusividade quando devidamente informada ao consumidor.

Embora aplicável o Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras, a incidência da legislação consumerista não implica nulidade automática de cláusulas contratuais, exigindo demonstração de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, o que não foi comprovado.

Ausente prova de cobrança indevida ou de prática abusiva, impõe-se a preservação do contrato celebrado, em respeito à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) em contratos de financiamento habitacional não configura irregularidade ou desequilíbrio contratual quando prevista em lei e no instrumento contratual.

A contratação de seguro habitacional é obrigatória nas operações do Sistema Financeiro da Habitação, sendo ilícita apenas a imposição de seguradora específica, cuja comprovação incumbe ao mutuário.

A cobrança de taxa de administração em contratos de financiamento habitacional com recursos do FGTS é válida quando prevista contratualmente e em conformidade com os limites fixados pelo Conselho Curador do FGTS e pela regulamentação do Sistema Financeiro da Habitação.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI. CC/2002, arts. 421, parágrafo único, e 421-A, III. CPC, arts. 85, §11, 98, §§2o e 3o, e 487, I. Lei no 4.380/1964, art. 15-B, §3o. Lei no 8.036/1990, art. 5o, VIII. Lei no 9.514/1997, art. 5o, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.568.368/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.12.2018, DJe 13.12.2018; TRF3, ApCiv no 5005789-59.2021.4.03.6103, Rel. Des. Fed., j. 29.02.2024, DJEN 05.03.2024.

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5010421-98.2025.4.03.6100

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: LUCAS KELMER SERAPHIM COELHO

ADVOGADO do(a) APELANTE: PAULO HENRIQUE MENEGHINI - SP489824-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ARIANA NOGUEIRA SCHINEIDER - SP460907-A

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO ROCHA BARRA - BA9048-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta por LUCAS KELMER SERAPHIM COELHO contra sentença proferida nos autos de ação revisional de contrato de financiamento habitacional ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Na origem, a parte autora ajuizou a presente demanda sustentando que celebrou contrato de financiamento imobiliário com a ré, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no valor de R$ 161.600,00, a ser pago em 420 parcelas.

Alegou que o contrato prevê a cobrança de tarifa de administração mensal e prêmios de seguro, os quais reputa indevidos por não corresponderem a serviços efetivamente prestados, bem como por configurarem prática abusiva, em razão da imposição de contratação de seguro com seguradora vinculada à instituição financeira. Requereu a revisão do contrato, com a declaração de nulidade das cobranças referentes à tarifa de administração e aos prêmios de seguro, bem como a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente.

Foi proferida decisão que deferiu o benefício da justiça gratuita e determinou a correção do valor da causa (ID 337093326).

Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 337093331), arguindo, preliminarmente, impugnação ao benefício da justiça gratuita e ausência de interesse processual, ao argumento de inexistência de prévio requerimento administrativo. No mérito, sustentou a legalidade das cláusulas contratuais, afirmando que o financiamento foi celebrado em 11/01/2022, no valor de R$ 161.600,00, com prazo de amortização de 420 meses, taxa de juros de 8,6395% ao ano e adoção do sistema de amortização SAC, defendendo a regularidade da cobrança dos seguros habitacionais e da tarifa de administração, nos termos da legislação aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos.

Sobreveio sentença que rejeitou a impugnação ao benefício da justiça gratuita e afastou a preliminar de ausência de interesse processual. No mérito, concluiu pela legalidade das cláusulas contratuais relativas à cobrança da tarifa de administração e do seguro habitacional, bem como pela regularidade da adoção do sistema de amortização SAC, julgando improcedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça (ID 337093893).

Inconformada, a parte autora interpôs apelação (ID 337093894), sustentando, em síntese, a abusividade da cobrança do seguro habitacional e da tarifa de administração, uma vez que a contratação do seguro com seguradora vinculada à instituição financeira configuraria prática de venda casada, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Aduz, ainda, que a tarifa de administração constitui encargo indevido, por não corresponder a serviço efetivamente prestado, requerendo a declaração de nulidade das referidas cobranças, com a consequente restituição em dobro dos valores pagos e a adequação do saldo devedor do contrato.

Apresentadas contrarrazões (ID 337093896), subiram os autos a esta Egrégia Corte.

No âmbito deste Tribunal, os autos foram remetidos ao Gabinete da Conciliação (ID 344605408), tendo sido certificado que não houve proposta de acordo (ID 346081963).

É o relatório.

amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Em apelação, a parte autora busca reformar a sentença que julgou improcedente a ação, aduzindo a ilegalidade da taxa de administração contratual e da cobrança do seguro habitacional, ao argumento de que configurariam prática de venda casada e onerariam excessivamente o mutuário, requerendo a restituição dos valores pagos.

Do sistema de amortização

O contrato de mútuo é uma das essências da atuação das instituições financeiras, que emprestam determinado montante de dinheiro e se remuneram pela cobrança da taxa de juros. Atualmente no mercado existem sistemas de amortização que são mais usados, dentre eles o Sistema de Amortização Constante – SAC.

O artigo 15-B, § 3o, da Lei no 4.380/64, impõe aos mutuantes o oferecimento do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou, alternativamente, da tabela PRICE e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), para opção do mutuário, conforme observamos de sua literalidade:

“Art. 15-B. Nas operações de empréstimo ou financiamento realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação que prevejam pagamentos por meio de prestações periódicas, os sistemas de amortização do saldo devedor poderão ser livremente pactuados entre as partes.

(...)

§ 3o Nas operações de empréstimo ou financiamento de que dispõe o caput é obrigatório o oferecimento ao mutuário do Sistema de Amortização Constante - SAC e de, no mínimo, outro sistema de amortização que atenda o disposto nos §§ 1o e 2o, entre eles o Sistema de Amortização Crescente - SACRE e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price).”

Portanto, a adoção do sistema SAC, por si só, não implica irregularidade contratual. Compete ao devedor comprovar a ocorrência de outros fatores que, aliados ao sistema SAC de amortização, afetem o equilíbrio do contrato.

A base do sistema SAC é adotar amortização constante e gerar prestações variáveis em regime decrescente ao longo do tempo. Mensalmente, o devedor quita uma prestação de valor fixo e uma quantia relacionada aos juros.

Esta Egrégia Corte já se pronunciou sobre a legalidade da aplicação da Tabela SAC nos contratos bancários, conforme se verifica no julgado a seguir colacionado:

“APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI No 9.514/1997. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA SAC. PANDEMIA CAUSADA PELO NOVO CORONAVÍRUS (COVID-19). AUSÊNCIA DE NORMATIZAÇÃO. ILEGALIDADES NÃO DEMONSTRADAS.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- Em que pese a atuação diária dos poderes públicos no enfrentamento da questão, mediante complexas análises do problema e de medidas de enfrentamento da crise instaurada, especialmente sob os pontos de vista da saúde e da economia, ainda não consta normatização permitindo a moratória de dívidas ou o sobrestamento de atos constritivos no âmbito dos processos judiciais. Em regra, cabe à discricionariedade política do legislador ordinário providências normativas que firmem parâmetros para equilibrar os direitos e deveres em obrigações livremente pactuadas, ao passo que ao Poder Judiciário cumpre o controle de constitucionalidade e de legalidade desses atos normativos, bem como a aferição do cumprimento concreto desses comandos em face de situações específicas judicializadas, sempre que houver manifesta ou inequívoca violação dos limites da discricionariedade política ou dos parâmetros normativos.

- Em vista das obrigações livremente pactuadas entre credor e devedor, e notadamente porque a pandemia causada pelo novo coronavírus (COVID-19) assolou a ampla maioria de segmentos econômicos (nos quais credor e devedor se inserem), não há desequilíbrio em desfavor do devedor que possa ser imputado ao credor para justificar a inadimplência das dívidas pecuniárias em tela.

- Foi editada a Lei no 14.010/2020, cuidando do regime emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado no período da pandemia, e nada foi tratado acerca da prorrogação de dívidas ou da impossibilidade de se promover a execução extrajudicial de imóveis objetos de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei no 9.514/1997. Eventuais imissões na posse deverão ser avaliadas em face das circunstâncias concretas que se apresentem, caso a caso.

- É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos sistemas SAC ou SACRE nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria.

- O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados.

- A teoria do adimplemento substancial consiste em construção doutrinária e jurisprudencial que, prestigiando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, impede a resolução contratual quando pendente fração ínfima da obrigação a ser cumprida. Nesse caso, restaria ao credor prejudicado buscar apenas o cumprimento integral da obrigação, mantendo preservada a avença em sua integralidade. Não é pacífico o entendimento acerca do critério definidor de inadimplemento insignificante, mas há consenso de que o elemento quantitativo não deve ser utilizado isoladamente, sob pena de desestimular o adimplemento integral das obrigações, diante da expectativa, pelo devedor, de que, atingido determinado percentual do valor inicialmente ajustado, a resolução contratual não mais seria possível. Daí a necessidade de conjugação de critérios de ordem qualitativa ou subjetiva, consideradas as peculiaridades de cada caso. No caso dos autos, a parte autora pagou 99 das 360 prestações previstas no contrato, remanescendo ainda uma dívida correspondente a 72% do valor pactuado, o que não pode ser entendido como fração ínfima da obrigação.

- A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei no 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal.

- Apelação não provida.” – grifo nosso

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5016369-89.2023.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE

Da contratação do seguro

A contratação de seguro é obrigatória quando da celebração de contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH por expressa disposição do art. 5o, inciso IV da Lei 9.514/97. O mutuário, entretanto, tem a faculdade de contratar seguradora diversa daquela indicada pela CEF, nos termos da súmula 473 do C. STJ, in verbis:

“O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada”.

A parte autora não comprovou que foi compelida a contratar o seguro, constando do item 1 do Anexo I do contrato (ID 337093892 – Pág. 16) que o devedor confirma que lhe foi oferecida mais de uma opção de apólice e, no item 2, que ele optou, por livre escolha, pela apólice da Caixa Seguros.

As disposições relacionadas ao seguro também estão expressamente disciplinadas no contrato, inclusive quanto às respectivas condições e pagamento do prêmio.

Da taxa de administração

Em relação à taxa de administração, importa observar que a própria Lei 8.036/1990, que dispõe sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, atribuiu ao Conselho Curador do FGTS a fixação de normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros envolvidos nas operações de financiamento (art. 5o, VIII).

Exercendo essa atribuição, foi editada, pelo Conselho Curador, a Resolução no 702, de 04/10/2012, de acordo com a qual exclusivamente nas operações com pessoas físicas, será cobrado um valor máximo de R$ 25,00 referente à taxa de administração (art. 38).

Por sua vez, o Banco Central do Brasil – BACEN editou a Resolução no 4.676, de 31/07/2018, que dispõe, dentre outros assuntos, sobre os integrantes do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, ao qual também se insere o contrato ora analisado.

Conforme disposto no ato normativo, art. 14, as operações no âmbito do SFH podem incluir tarifas mensais de administração de contrato limitada a R$ 25,00 pela prestação desse serviço a pessoas naturais.

No contrato, a referida taxa está prevista, dentre outros dispositivos ao longo do contrato, no Item B.10 do Quadro Resumo.

A partir desse cenário, percebe-se que a taxa de administração encontra fundamento em lei e foi prevista contratualmente, não havendo que se falar em abusividade a ser reparada judicialmente.

Não é outro o entendimento do C. STJ e desta E. Turma:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. COBRANÇA DE TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E DE RISCO DE CRÉDITO. FINANCIAMENTOS CONTRAÍDOS JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSOS DO FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO. CONSELHO CURADOR. ATRIBUIÇÃO DE COMPETÊNCIA PREVISTA EM LEI. ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR E FUNDAMENTO EM LEI.

1. Ação ajuizada em 13/07/07. Recurso especial interposto em 08/05/15 e atribuído ao gabinete em 25/08/18.

2. Ação civil pública ajuizada sob o fundamento de existir abusividade na cobrança de taxa de administração e taxa de risco de crédito em todos os financiamentos habitacionais, na qual se requer a suspensão da cobrança e a devolução aos mutuários dos valores indevidamente pagos.

3. O propósito recursal consiste em definir sobre a legalidade da cobrança de taxa de administração e taxa de risco de crédito do agente operador, nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), entre mutuários e a Caixa Econômica Federal (CEF).

4. O FGTS é regido por normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho Curador, composto por representação de trabalhadores, empregadores e órgãos e entidades governamentais, na forma estabelecida pelo Poder Executivo. Já a gestão da aplicação do fundo é efetuada pelo Ministério da Ação Social, cabendo à CEF o papel de agente operador, nos termos do art. 4o, da Lei 8.036/90.

5. Por ordem de estrita legalidade foi atribuída a competência ao Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) de estabelecer as diretrizes e os programas de alocação de todos os recursos do FGTS, em consonância com a política nacional de desenvolvimento urbano e as políticas setoriais de habitação popular, saneamento básico e infra-estrutura urbana estabelecidas pelo Governo Federal.

6. Além de acompanhar e avaliar a gestão econômica e financeira dos recursos, bem como os ganhos sociais e o desempenho dos programas aprovados, compete ao Conselho Curador fixar as normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros (art. 5o, I, II, VIII, da Lei 8.036/90).

7. A previsão em contrato da taxa de administração e da taxa de risco de crédito encontra fundamento em lei e, uma vez informada ao consumidor, não há se falar em abusividade a ser reparada judicialmente.

8. Recurso especial conhecido e não provido”.

(REsp n. 1.568.368/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2018, DJe de 13/12/2018.)

“PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REVISÃO CONTRATUAL. REGULARIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. O contrato é um negócio jurídico bilateral que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando com isso obrigações aos envolvidos.

2. A cobrança da taxa de administração está prevista no contrato livremente pactuado entre as partes, incluindo-se nos acessórios que compõem o encargo mensal, além de não contrariar norma de ordem pública, não havendo, portanto, que se falar em abusividade.

3. O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, ao se debruçar sobre a questão, firmou entendimento no sentido de que a própria lei atribuiu competência ao conselho curador do FGTS para estabelecer as diretrizes e os programas de alocação de todos os recursos do fundo, competindo ao referido conselho fixar normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros.

4. A referida taxa, ademais, pode ser cobrada no valor de até R$ 25,00 por mês, exclusivamente nas operações com pessoas físicas, nos termos do art. 38 da Resolução no 702, de 04.10.2012, do Conselho Curador do FGTS e do art. 14, II da Resolução CMN no 4.676, de 31.07.2018.

5. No que diz respeito ao seguro, o artigo 14 da Lei no 4.380/64 dispõe ser obrigatória a contratação para os imóveis que são objeto de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, conforme artigos 20 e 21 do Decreto-Lei no 70/1966.

6. Ainda que seja de livre escolha do mutuário a seguradora que melhor lhe aprouver, cumpria à parte autora demonstrar a recusa do agente financeiro em aceitar a contratação com empresa diversa ou a proposta de cobertura securitária por outra companhia, o que não configura “venda casada”. Precedente.

7. Se a autora, no momento da contratação, não manifestou a intenção de contratar seguradora de sua escolha, é possível concluir que houve a aceitação da seguradora convencionada, mormente porque as cláusulas do contrato dão ciência aos autores acerca da possibilidade de contratação de seguradora diversa, com o que eles concordaram ao assinar o instrumento contratual.

8. Não obstante tratar-se de contrato de adesão, inexiste qualquer dificuldade na interpretação das cláusulas contratuais. Só caberia a mitigação do princípio do “pacta sunt servanda”, com adoção da Teoria da Imprevisão, que autoriza a revisão das obrigações previstas em contrato, se demonstrado que as condições econômicas do momento da celebração se alteraram de tal maneira, em razão de algum acontecimento inevitável, que passaram a gerar para o mutuário extrema onerosidade e para o credor excessiva vantagem, o que não é o caso dos autos.

9. Apelação desprovida.”

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005789-59.2021.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 29/02/2024, DJEN DATA: 05/03/2024)

Da aplicação do CDC

A aplicação do CDC, confirmada pela Súmula 297 do C. STJ e pelo C. STF no julgamento da ADI 2.591/DF, não resulta na automática nulidade de todas as cláusulas alegadamente prejudiciais aos direitos do consumidor. Deve ser verificado, caso a caso, se a cláusula contratual impugnada impôs a este último onerosidade excessiva ou representou, de qualquer forma, desequilíbrio contratual.

Assim, a incidência do CDC não necessariamente socorre a pretensão da parte autora quanto ao reconhecimento de nulidade de cláusulas contratuais celebradas em livre manifestação de vontade pelas partes, especialmente se embasadas em questionamentos vagos e genéricos sobre onerosidades ou abusividades não comprovadas.

Acrescento que a inversão do ônus da prova, de acordo com o art. 6o, inciso VIII do CPC, é possível quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência.

Não apuradas irregularidades para afastar a validade e a eficácia do contrato de alienação fiduciária, ato jurídico perfeito, ele deve ser mantido em seus termos originais, em atenção à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual, nos termos do art. 421, parágrafo único e art. 421-A, inciso III, ambos do CC/02.

Não há prova de cobrança perpetrada pela CEF que não esteja prevista expressamente no contrato ou dissociada das práticas normais ou taxas médias do mercado de financiamento imobiliário.

In casu, o contrato de alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes é negócio jurídico válido, ato jurídico perfeito (art. 5o, inciso XXXVI da CF/88) que merece tutela jurisdicional, considerando que não foram trazidos fundamentos para afastar a validade e a eficácia.

E, como não foram apuradas irregularidades, o contrato deve ser mantido em seus termos originais, em atenção à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual, nos termos do art. 421, parágrafo único e art. 421-A, inciso III, ambos do CC/02, além do princípio da pacta sunt servanda.

O devedor não era obrigado a contratar. Assim o fez para construir o próprio patrimônio e tinha no mercado oferta de diversas instituições financeiras atuantes. Se optou livremente por contratar junto a CEF, certamente foi o banco que ofereceu melhores condições, inclusive de juros e taxas.

O autor estava ciente, desde a contração, de todos os encargos legais que seriam cobrados, inexistente irregularidade que possa resultar na alteração das bases da negociação, em atenção à segurança jurídica.

Não havendo prova de cobrança abusiva, fica afastado o pedido de devolução dos valores pagos.

Dos honorários advocatícios

Em razão da sucumbência recursal, instituído no artigo 85, §11, do CPC/2015, como um desestímulo à interposição de recursos protelatórios, e consistem na majoração dos honorários de sucumbência em razão do trabalho adicional exigido do advogado da parte contrária, não podendo a verba honorária de sucumbência, na sua totalidade, ultrapassar os limites estabelecidos na lei.

Assim, desprovidos os apelos interpostos, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2o e 3o, do CPC.

Conclusão

Ante o exposto, nego provimento à apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). SEGURO HABITACIONAL. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LEGALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE VENDA CASADA OU ABUSIVIDADE. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que, em ação revisional de contrato de financiamento habitacional celebrado com instituição financeira no valor de R$ 161.600,00, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e prazo de 420 meses, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade da cobrança de tarifa de administração e de prêmios de seguro habitacional, bem como de restituição em dobro dos valores pagos. A parte autora sustenta abusividade das cobranças, alegando venda casada na contratação do seguro e inexistência de serviço que justifique a tarifa de administração.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) no contrato de financiamento habitacional configura irregularidade ou desequilíbrio contratual; (ii) estabelecer se a cobrança de seguro habitacional caracteriza prática de venda casada; e (iii) determinar se a cobrança de tarifa de administração prevista no contrato é abusiva e enseja restituição dos valores pagos.III. RAZÕES DE DECIDIR

A legislação aplicável ao Sistema Financeiro da Habitação autoriza a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC), cuja utilização não implica, por si só, irregularidade ou desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, cabendo ao mutuário demonstrar eventual abusividade concreta, o que não ocorreu no caso.

O seguro habitacional constitui exigência legal nas operações realizadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sendo vedada apenas a imposição de contratação com seguradora específica.

A prova documental demonstra que foram oferecidas ao mutuário alternativas de contratação de seguro e que a escolha pela seguradora indicada pela instituição financeira ocorreu de forma livre, inexistindo comprovação de imposição ou prática de venda casada.

A cobrança de taxa de administração possui fundamento legal e normativo, cabendo ao Conselho Curador do FGTS estabelecer normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros, admitindo-se a cobrança de tarifa mensal limitada a R$ 25,00 nas operações com pessoas físicas.

A taxa de administração encontra previsão expressa no contrato e nos atos normativos aplicáveis ao Sistema Financeiro da Habitação, inexistindo abusividade quando devidamente informada ao consumidor.

Embora aplicável o Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras, a incidência da legislação consumerista não implica nulidade automática de cláusulas contratuais, exigindo demonstração de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, o que não foi comprovado.

Ausente prova de cobrança indevida ou de prática abusiva, impõe-se a preservação do contrato celebrado, em respeito à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) em contratos de financiamento habitacional não configura irregularidade ou desequilíbrio contratual quando prevista em lei e no instrumento contratual.

A contratação de seguro habitacional é obrigatória nas operações do Sistema Financeiro da Habitação, sendo ilícita apenas a imposição de seguradora específica, cuja comprovação incumbe ao mutuário.

A cobrança de taxa de administração em contratos de financiamento habitacional com recursos do FGTS é válida quando prevista contratualmente e em conformidade com os limites fixados pelo Conselho Curador do FGTS e pela regulamentação do Sistema Financeiro da Habitação.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI. CC/2002, arts. 421, parágrafo único, e 421-A, III. CPC, arts. 85, §11, 98, §§2o e 3o, e 487, I. Lei no 4.380/1964, art. 15-B, §3o. Lei no 8.036/1990, art. 5o, VIII. Lei no 9.514/1997, art. 5o, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.568.368/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.12.2018, DJe 13.12.2018; TRF3, ApCiv no 5005789-59.2021.4.03.6103, Rel. Des. Fed., j. 29.02.2024, DJEN 05.03.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão