Tribunal: TRF3
Processo: 5034005-64.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMUNICAÇÃO DE LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
366/1006)

5034005-64.2025.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5034005-64.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: RODOLFO ALMEIDA SENA, ANDREIA APARECIDA CORDEIRO SENA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ERICA BORDINI DUARTE - SP282567-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: KARINA MARTINS BERWANGER - RS50525-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMUNICAÇÃO DE LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual se indeferiu pedido de tutela para suspender leilões extrajudiciais de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. Os agravantes alegam nulidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, sob o fundamento de ausência de notificação das datas dos leilões designados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de notificação válida dos leilões; e (ii) saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela destinada a suspender os atos expropriatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato celebrado com cláusula de alienação fiduciária submete-se ao regime dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a lei autoriza a constituição em mora do fiduciante, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a realização de leilão para satisfação do crédito, nos termos dos arts. 26 e 27 do referido diploma.

4. Consta da averbação da consolidação que os devedores foram regularmente intimados para purgar a mora. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova em sentido contrário.

5. Quanto à comunicação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite a utilização de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato como meio idôneo de notificação. A comprovação da ciência do devedor constitui requisito relevante para o exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que não se decreta nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, em observância ao princípio segundo o qual não há nulidade sem prejuízo.

6. No caso concreto, a ação foi proposta na véspera do primeiro leilão, com indicação expressa das datas das praças e juntada do edital correspondente. Tal circunstância evidencia a ciência prévia dos agravantes acerca dos atos expropriatórios, afastando, em juízo de cognição sumária, a alegada nulidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional e admite a consolidação da propriedade fiduciária em caso de inadimplemento, observadas as formalidades legais; 2. Não se decreta nulidade de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas das praças; 3. A propositura de ação com indicação das datas do leilão e juntada do edital constitui elemento apto a evidenciar a prévia ciência do fiduciante, afastando a alegação de prejuízo”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B e 39, II; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CPC, art. 370; CPC/1973, arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; TRF3, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF3, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5034005-64.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: RODOLFO ALMEIDA SENA, ANDREIA APARECIDA CORDEIRO SENA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ERICA BORDINI DUARTE - SP282567-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: KARINA MARTINS BERWANGER - RS50525-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por RODOLFO ALMEIDA SENA e ANDREIA APARECIDA CORDEIRO SENA contra r. decisão proferida em sede de ação anulatória movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei no 9514/97, ante a falta de notificação das datas dos leilões designados. Pugnou, assim, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao cabo, por seu provimento.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 347068112). Reiterada a necessidade de deferindo da medida (ID 349376978), a r. decisão ID 347068112 foi retificada pelo r. provimento judicial acostado ao ID 349460157.

Foi apresentada contraminuta (ID 348312190).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 347068112).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘RODOLFO ALMEIDA SENA e ANDREIA APARECIDA CORDEIRO SENA, qualificados na inicial, promovem a presente ação anulatória cível sob o rito ordinário com pedido de tutela antecipada, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL com o objetivo de anular o procedimento de consolidação da propriedade e o procedimento extrajudicial de execução e venda realizado no imóvel de matrícula n. 63.460 (CRI de Mauá).

Em tutela antecipada, pugnam pela suspensão os efeitos dos leilões realizados ou de eventual arrematação.

No mérito, pleiteiam o reconhecimento da ‘(...) nulidade do Edital em comento, bem como DETERMINANDO o cancelamento do Leilão Público de Venda de Imóveis - decorrentes da alienação fiduciária em garantia no 0067/0225/CPA/RE referente ao imóvel do Anexo II no 513, no do bem 1444420053207, posto que irregular e ilegal o procedimento administrativo adotado para a realização da Alienação Extrajudicial e consequente CANCELAMENTO de eventual venda do imóvel em discussão e respectivo registro perante Matrícula 63.460 do Registro de Imóveis de Mauá - SP, retornando o imóvel à propriedade livre e desimpedida dos Requerentes; 2. DECLARAR NULO o Instrumento Particular de Consolidação de Propriedade Fiduciária - Título Prenotado sob no 182.767 aos 10/03/2025 - AV 10, e consequentemente DETERMINAR O CANCELAMENTO da AV. 10 levada a feito perante a Matrícula 63.460 do Registro de Imóveis de Mauá - SP; 3. DECLARAR NULO o processo administrativo de Alienação Extrajudicial referente ao imóvel melhor descrito e caracterizado na Matrícula 63.460 do Registro de Imóveis de Mauá - SP e consequentemente NULO o Leilão Público de Venda de Imóveis - decorrentes da alienação fiduciária em garantia no 0067/0225/CPA/RE referente ao imóvel do Anexo II no 513, no do bem 1444420053207; 4. DETERMINAR a liberação da garantia fiduciária em questão CANCELANDO-SE a alienação fiduciária R-9 em benefício dos Requerentes (...)’.

Formulam pedido alternativo para ‘(...) o fim de: 1. CONDENAR a Requerida ao pagamento de indenização ao requerido pela perda de seu bem imóvel no valor de avaliação indicado no Edital de Leilão Público de Venda de Imóveis - decorrentes da alienação fiduciária em garantia no 0067/0225/CPA/RE referente ao imóvel do Anexo II no 513, no do bem 1444420053207, objeto da presente (...)’.

Com a inicial, juntou documentos.

Atribuem à causa o valor de R$ 241.600,00 (duzentos e quarenta e um mil e seiscentos reais).

Com o recolhimento das custas, vieram os autos para exame da tutela.

Decido.

O artigo 300 do Código de Processo Civil autoriza o juiz antecipar os efeitos da tutela pretendida quando constatar a presença da probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Nesta situação, ressalto que as partes de um contrato podem livremente pactuar, desde que, por razões de ordem pública, não haja óbice legal. Este é o princípio da autonomia da vontade particularizado na liberdade de contratar, de suscitar, mediante declaração de vontade, efeitos reconhecidos e tutelados pela ordem jurídica.

Corolário do princípio da autonomia da vontade é o da força obrigatória que se consubstancia na regra de que o contrato é lei entre as partes (‘pacta sunt servanda’). Celebrado que seja, com observância de todos os pressupostos necessários à sua validade, deve ser cumprido pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos.

O contrato importa, destarte, restrição voluntária da liberdade, criando vínculo do qual nenhuma das partes pode desligar-se.

1. Do contrato de Financiamento

No caso em exame, pontuo que o contrato de financiamento em exame foi firmado em 24.02.2023, sendo garantido por alienação fiduciária, nos termos da Lei n. 9.514/97, a qual rege o Sistema Financeiro Imobiliário - SFI.

Como é cediço, o SFI é uma modalidade de financiamento que se diferencia dos demais sistemas com relação à garantia de pagamento e à fonte de recursos que são usados utilizados para o financiamento.

Nessa modalidade, o contrato prevê a alienação fiduciária do imóvel como garantia. O credor, assim, conserva o domínio do bem alienado (posse indireta) até a liquidação da dívida garantida. Ocorrida a quitação, o comprador adquire o direito de propriedade do imóvel. Diante disso, o comprador tem somente a concessão de uso do imóvel que está adquirindo e a instituição financeira, detentora do domínio, pode consolidar sua propriedade no caso de inadimplência.

Diferentemente dos outros planos, a fonte de recursos utilizados para o financiamento advém da aplicação de empresas brasileiras e estrangeiras no mercado.

Na forma pactuada, os autores assumiram a obrigação de pagar as prestações e, na hipótese de impontualidade, a dívida vence antecipadamente, com a imediata consolidação da propriedade nas mãos da instituição financeira (agente fiduciário). Purgada a mora, convalescerá o contrato; caso contrário, prossegue-se a quitação do débito com a futura venda do imóvel em leilão público, nos moldes do Decreto-Lei n. 70/66, tal como dispõem os artigos 27 e 39, II, da Lei n. 9.514/97.

Por oportuno, firmo pelo reconhecimento da constitucionalidade da Lei 9.514/97 e o afastamento da legislação consumerista nas hipóteses de inadimplemento do devedor. Neste particular, saliento o entendimento firmado pelas Cortes Superiores pacificando na jurisprudência, o que torna desnecessário maiores digressões a respeito:

Tema n. 982 da Repercussão Geral do STF: ‘É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal’.

Tema Repetitivo n. 1095 do STJ: ‘Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor’.

No caso em exame, o contrato de mútuo (n. 1.4444.2005320-7) celebrado para levantamento de R$ 241.600,00 (duzentos e quarenta e um mil e seiscentos reais) seria amortizado pelo sistema SAC, no prazo de 420 meses. Fixou como valor da garantia fiduciária e do imóvel para fins de venda em leilão o valor de R$ 302.000,00 (item B - contrato ID 468855765).

O inadimplemento é incontroverso nos autos, inclusive decorre da narrativa da peça inicial.

A averbação n. 10 da matrícula do imóvel evidencia que ocorreu a consolidação da propriedade em 18.09.2025 (ID 468855773 - pág. 5).

Nesta situação, ao considerar a data da assinatura do contrato (em 24.02.2023) como a data da consolidação da propriedade (em 18.09.2025), considero que os atos serão regidos pela Lei 13.465/17 que alterou dispositivos da Lei 9.514/97 para estabelecer um marco expresso para purgação da mora, em que pese a controvérsia existente no Tema 1288/STJ, sem efeito suspensivo na Primeira Instância.

Assim, não existindo mais a possibilidade de purgação de mora, o art. 26-A, § 2o da lei em comento, apenas assegura ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária.

Após a consolidação da propriedade, remanescerá apenas direito de preferência dos antigos mutuários somente na aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B:

‘Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) (...) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3odo art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária’. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)’.

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão intervivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.’ (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)’. [destaquei]

Neste sentido:

‘RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI No 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI No 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei no 9.514/1997 com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei no 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos’ (REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023).

‘PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI No 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei no 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei no 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei no 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, ‘com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: ‘i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997’ (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido’ (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023).

‘DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POSTERIOR À LEI 13.465/17. DIREITO DE PURGAR A MORA ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO. - Pugnam os agravantes a reforma de decisão recorrida para suspender o procedimento extrajudicial executório, inclusive os leilões, e que seja reconhecido o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97. - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários, sendo assegurado aos devedores o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2o da Lei n.o 9.514/1997, incluído pela Lei no 13.465/2017. - Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2o-B da Lei n.o 9.514/1997). - No caso, o contrato entre os agravantes e a CEF foi celebrado em 05/11/13 e a consolidação da propriedade se deu em 13/09/22, ou seja, depois da vigência da Lei no 13.465/2017, o que permite aos mutuários devedores apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel. - Agravo de instrumento improvido’ (TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000419-07.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 01/02/2024, DJEN DATA: 06/02/2024).

2. Da responsabilidade solidária

A solidariedade passiva encontra-se prevista no contrato com mais de um comprador, o que torna suficiente a intimação recebida por um dos cônjuges codevedores quando o contrato prevê solidariedade e procuração recíproca.

No caso em exame, o contrato firmado entre as partes os autores, na qualidade de devedores, expressamente declararam na cláusula vigésima sexta, o seguinte:

‘(...) OUTORGA DE PROCURAÇÕES - Todos os DEVEDORES se declaram solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas perante a CAIXA e constituem-se procuradores recíprocos, até o cumprimento das obrigações deste contrato com poderes irrevogáveis para foro em geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e das quitação, desistir, receber citações, notificações, intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça, embargar, enfim, praticar todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho deste mandato (...)’ (contrato - ID 468855765 - págs. 11/12).

Desta forma, a consolidação da propriedade foi regularmente averbada no registro imobiliário, sendo os devedores intimados: o autor, por sua procuradora e a coautora, pessoalmente. (certidões, ID 468855780 e ID 468855781).

Nesse sentido:

‘DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE APENAS UM DOS CÔNJUGES. CLÁUSULA CONTRATUAL DE PROCURAÇÃO RECÍPROCA. VALIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. Agravo de instrumento interposto por devedora contra decisão que indeferiu tutela de urgência para declarar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária realizada pela Caixa Econômica Federal e suspender os efeitos do ato, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora, pois apenas o marido e codevedor fora notificado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Há duas questões em discussão: definir se a notificação da mora apenas ao cônjuge codevedor supre a exigência legal de intimação pessoal de ambos os devedores; verificar se houve vício capaz de invalidar a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR. A Lei no 9.514/97 (art. 26, §§ 1o e 3o) exige a intimação pessoal do fiduciante ou de seu representante legal para purgação da mora, admitindo-se a notificação por meio do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou via postal. É suficiente a intimação recebida por um dos cônjuges codevedores quando o contrato prevê solidariedade e procuração recíproca, presumindo-se a ciência do outro, conforme jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte. O contrato celebrado contém cláusula expressa de solidariedade e outorga de poderes entre os devedores para recebimento de notificações, o que legitima a intimação realizada somente ao marido da agravante. A consolidação da propriedade foi regularmente averbada no registro imobiliário após decurso do prazo para purgação da mora, ato que goza de presunção de legalidade e não foi infirmado por prova robusta. Não há ‘fumus boni iuris’ a justificar a suspensão dos leilões extrajudiciais, uma vez que não se vislumbra nulidade no procedimento adotado pela credora fiduciária. IV. DISPOSITIVO E TESE. Recurso desprovido. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento: A notificação para purgação da mora dirigida a apenas um dos cônjuges devedor-fiduciantes é válida quando há cláusula contratual de solidariedade e de outorga recíproca de poderes. A consolidação da propriedade fiduciária regularmente averbada em cartório goza de presunção de legalidade, somente afastável por prova inequívoca de irregularidade. (TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5013013-82.2025.4.03.0000, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 12/11/2025, DJEN DATA: 17/11/2025)’.

3. Da Tutela

Desta forma, a partir da documentação carreada aos autos, exclusivamente pelos autores, evidencia-se o pleno conhecimento da parte acerca do procedimento de execução extrajudicial, inclusive de sua sujeição aos leilões, ocasião em que deverão exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

Assim, como a realização de leilão demanda tempo e despesas, não é possível a suspensão apenas em alegações unilaterais da parte autora acerca da nulidade de intimação dos procedimentos de intimação para pagamento da dívida, consolidação da propriedade e leilão. Fato que não se verifica no caso em exame.

Diante do exposto, indefiro a tutela.

Cite-se.

Intimem-se.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 18/09/2025 (id. 468855773 dos autos originários).

Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que os devedores fiduciários foram devidamente intimados para purgar a mora, quedando-se inertes.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, § 3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo ‘pas de nullité sans grief’):

‘AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento’ (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

‘In casu’, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 24/11/2025, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, o recorrente pede a anulação das praças designadas (25/11/2025 e 01/12/2025), juntando o respectivo edital (Id. 468855777 dos autos originários). Diante de tais fatos, há fortes indícios de que a parte agravante possuía ciência das datas, não sendo possível, ao menos neste momento processual, afastar a legitimidade dos referidos leilões.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por RODOLFO ALMEIDA SENA e ANDREIA APARECIDA CORDEIRO SENA.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. COMUNICAÇÃO DE LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual se indeferiu pedido de tutela para suspender leilões extrajudiciais de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. Os agravantes alegam nulidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, sob o fundamento de ausência de notificação das datas dos leilões designados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ausência de notificação válida dos leilões; e (ii) saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela destinada a suspender os atos expropriatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato celebrado com cláusula de alienação fiduciária submete-se ao regime dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a lei autoriza a constituição em mora do fiduciante, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a realização de leilão para satisfação do crédito, nos termos dos arts. 26 e 27 do referido diploma.

4. Consta da averbação da consolidação que os devedores foram regularmente intimados para purgar a mora. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova em sentido contrário.

5. Quanto à comunicação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite a utilização de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato como meio idôneo de notificação. A comprovação da ciência do devedor constitui requisito relevante para o exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que não se decreta nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, em observância ao princípio segundo o qual não há nulidade sem prejuízo.

6. No caso concreto, a ação foi proposta na véspera do primeiro leilão, com indicação expressa das datas das praças e juntada do edital correspondente. Tal circunstância evidencia a ciência prévia dos agravantes acerca dos atos expropriatórios, afastando, em juízo de cognição sumária, a alegada nulidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional e admite a consolidação da propriedade fiduciária em caso de inadimplemento, observadas as formalidades legais; 2. Não se decreta nulidade de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas das praças; 3. A propositura de ação com indicação das datas do leilão e juntada do edital constitui elemento apto a evidenciar a prévia ciência do fiduciante, afastando a alegação de prejuízo”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B e 39, II; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CPC, art. 370; CPC/1973, arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; TRF3, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF3, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão