Tribunal: TRF3
Processo: 5000925-75.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. DIREITO APENAS DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
710/775)

5000925-75.2026.4.03.0000

DJEN Data: 15/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5000925-75.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: BIANCA MENDES DE LIMA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: DANILO SEABRA PORTO

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. DIREITO APENAS DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de anulação da consolidação da propriedade cumulada com consignação de valores, anteriormente proposta como ação de consignação em pagamento, na qual a parte autora pretende purgar a mora em contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, sustar o procedimento de execução extrajudicial e impedir a realização de leilão do imóvel, alegando ausência de notificação pessoal válida para purgação da mora e falta de acesso aos documentos do procedimento extrajudicial. A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência por ausência de elementos que evidenciassem vícios no procedimento expropriatório, destacando que, após a consolidação da propriedade, não é possível a purgação da mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência destinada a suspender leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária, diante da alegação de nulidade na notificação para purgação da mora e da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

O procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel segue o rito previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, que prevê a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias.

Os atos praticados pelo oficial do Registro de Imóveis possuem presunção de legitimidade e fé pública, admitindo prova em contrário apenas mediante adequada instrução probatória.

A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel pressupõe a prévia intimação do devedor fiduciante e o decurso do prazo para purgação da mora sem pagamento.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, não subsiste ao devedor o direito de purgar a mora, sendo-lhe assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997, na redação dada pela Lei no 13.465/2017 e conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo no 1.288.

Eventuais nulidades no procedimento de consolidação da propriedade ou na realização do leilão devem ser examinadas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

Ausente demonstração suficiente da probabilidade do direito ou de vício no procedimento de execução extrajudicial, não se justifica a suspensão dos atos expropriatórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Após a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel, não é possível ao devedor fiduciante purgar a mora, subsistindo apenas o direito de preferência para aquisição do bem, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Os atos praticados pelo Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial possuem presunção de legitimidade e somente podem ser afastados mediante prova em contrário produzida no curso da instrução processual.

A ausência de demonstração da probabilidade do direito impede a concessão de tutela de urgência destinada a suspender leilão de imóvel alienado fiduciariamente.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300 e art. 1.026, § 2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, 26-A, § 2o, e 27, § 2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Tema Repetitivo 1.288, j. 10.12.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5000925-75.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: BIANCA MENDES DE LIMA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: DANILO SEABRA PORTO

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por BIANCA MENDES DE LIMA contra decisão proferida nos autos de ação de consignação em pagamento, posteriormente emendada para ação de anulação da consolidação da propriedade cumulada com consignação de valores, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF).

Na origem, a parte autora alegou ser devedora fiduciante em contrato de financiamento habitacional, tendo ajuizado a demanda com a finalidade de purgar a mora, sustar o procedimento de execução extrajudicial e impedir a realização de leilão do imóvel dado em garantia, sustentando a ausência de notificação pessoal válida para a purgação da mora, bem como a inexistência de acesso aos documentos que instruíram o procedimento extrajudicial.

Sobreveio decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, ao fundamento de inexistirem elementos suficientes para demonstrar vícios no procedimento expropriatório, consignando, ainda, que, após a consolidação da propriedade, não seria possível a purgação da mora, além de afastar a configuração do periculum in mora.

Inconformada, a parte autora interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela concessão de efeito suspensivo, a fim de suspender o leilão extrajudicial do imóvel, pelo deferimento da justiça gratuita e, ao final, pela reforma da decisão agravada.

O pedido de gratuidade de justiça está pendente de apreciação na primeira instância.

A liminar foi indeferida (ID 351999870).

Apresentada contraminuta pela CEF (ID 353128854).

É o relatório.

amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

O deferimento da tutela provisória de urgência tem como requisitos, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, de um lado, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, advindos da não concessão da medida. Ademais, o deferimento da tutela de urgência não pode implicar a irreversibilidade dos efeitos do provimento antecipado, nos termos do § 3o do mesmo dispositivo.

Esses requisitos, assim postos, implicam a existência de sólida prova pré-constituída da veracidade do quanto arguido pela parte requerente, na medida em que a antecipação do provimento postulado, nas tutelas de urgência, provoca a postergação do contraditório.

Compulsando os autos, verifico que não restou suficientemente demonstrada a probabilidade do direito vindicado.

O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para constituição em mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

"Art. 26

(...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o."

Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

"Art. 26.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O Cartório de Registro de Imóveis - CRI, por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento.

No tocante ao direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, representativo da controvérsia e submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), em 10/12/2025, firmou a seguinte tese jurídica:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"

O relator do acórdão do REsp no 2.126.726, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assim consignou em seu voto:

"(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifo nosso).

No caso, o contrato foi assinado pelas partes em 17/08/2023 (ID 481691953 – autos de origem - R.3) e o inadimplemento é incontroverso nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 15/10/2025 (ID 481691953 – autos de origem – AV.7), haja vista que, embora regularmente notificada para purgar a mora, a parte devedora deixou transcorrer o prazo sem pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei 8.935/94.

A mutuária tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirma que deixou de pagar o débito por questões pessoais, tendo ajuizado a ação de origem em 15/12/2025 e informa, no presente recurso, a designação dos leilões e respectivas datas (09/02/2026 e 12/02/2026), o que configura ciência inequívoca (ID 350615392 – Pág. 5).

Assim, as alegações deduzidas pela parte recorrente não encontram amparo no Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, uma vez que ao mutuário é reconhecido apenas o direito de preferência, nos termos do § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei no 13.465/2017, que alterou dispositivos daquela lei para estabelecer marco temporal expresso para a purgação da mora.

Nos termos do art. 26-A, § 2o, da Lei no 9.514/1997, é assegurado ao devedor o direito de quitar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, subsiste apenas o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento do preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B, da referida lei.

Assim, à míngua de prova em contrário, eventual nulidade do procedimento de consolidação ou do edital deve ser avaliada pelo Juízo a quo de forma primária, sob pena de supressão de instância.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

Não vislumbro vício, ao menos em juízo de cognição sumária, no procedimento de execução extrajudicial e probabilidade do direito para obstar os efeitos da consolidação da propriedade como a realização dos leilões designados.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. DIREITO APENAS DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de anulação da consolidação da propriedade cumulada com consignação de valores, anteriormente proposta como ação de consignação em pagamento, na qual a parte autora pretende purgar a mora em contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, sustar o procedimento de execução extrajudicial e impedir a realização de leilão do imóvel, alegando ausência de notificação pessoal válida para purgação da mora e falta de acesso aos documentos do procedimento extrajudicial. A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência por ausência de elementos que evidenciassem vícios no procedimento expropriatório, destacando que, após a consolidação da propriedade, não é possível a purgação da mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência destinada a suspender leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária, diante da alegação de nulidade na notificação para purgação da mora e da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

O procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel segue o rito previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, que prevê a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias.

Os atos praticados pelo oficial do Registro de Imóveis possuem presunção de legitimidade e fé pública, admitindo prova em contrário apenas mediante adequada instrução probatória.

A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel pressupõe a prévia intimação do devedor fiduciante e o decurso do prazo para purgação da mora sem pagamento.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, não subsiste ao devedor o direito de purgar a mora, sendo-lhe assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997, na redação dada pela Lei no 13.465/2017 e conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo no 1.288.

Eventuais nulidades no procedimento de consolidação da propriedade ou na realização do leilão devem ser examinadas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

Ausente demonstração suficiente da probabilidade do direito ou de vício no procedimento de execução extrajudicial, não se justifica a suspensão dos atos expropriatórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Após a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel, não é possível ao devedor fiduciante purgar a mora, subsistindo apenas o direito de preferência para aquisição do bem, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Os atos praticados pelo Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial possuem presunção de legitimidade e somente podem ser afastados mediante prova em contrário produzida no curso da instrução processual.

A ausência de demonstração da probabilidade do direito impede a concessão de tutela de urgência destinada a suspender leilão de imóvel alienado fiduciariamente.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300 e art. 1.026, § 2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, 26-A, § 2o, e 27, § 2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Tema Repetitivo 1.288, j. 10.12.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão