Tribunal: TRF3
Processo: 5002495-05.2023.4.03.6143
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Consolidação da propriedade. Lei no 9.514/97. Tema 1.288/STJ. Direito de preferência. Ciência inequívoca do leilão. Depósito parcial do débito. Improcedência mantida. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

Ação ajuizada por mutuário contra a Caixa Econômica Federal visando à declaração de nulidade da execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional, alegando ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, bem como pleiteando o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, indenização por danos materiais e morais e devolução de valores relativos ao ITBI.

Pedido subsidiário de reconhecimento do direito de receber saldo de arrematação e de preferência na aquisição do imóvel.

Sentença de improcedência, com rejeição de preliminar de ausência de interesse processual, levantamento do depósito judicial e condenação do autor em honorários, com exigibilidade suspensa.

Apelação do autor postulando a oportunidade “de forma adequada” para exercer o seu direito de preferência e subsidiariamente, a declaração de nulidade dos atos praticados na execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional. Requer tutela de urgência para determinar que a ré apresente os valores devidos “para complementação imediata”, suspender os efeitos da execução extrajudicial e eventual imissão na posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Controvérsias: (i) validade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais; (ii) possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, à luz da Lei no 13.465/2017 e do Tema 1.288/STJ; (iii) necessidade de intimação pessoal para leilão e efeitos da ciência inequívoca; (iv) suficiência do depósito parcial para suspender a execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A consolidação da propriedade observou as formalidades do art. 26 da Lei no 9.514/97, com intimação para purgar a mora e averbação na matrícula do imóvel, documento dotado de fé pública não infirmado pelo autor.

7. Aplicação do Tema 1.288/STJ: após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor fiduciante tem apenas direito de preferência até o segundo leilão, não sendo possível a retomada do contrato.

8. A plena ciência do autor quanto à designação das datas do 1o e do 2o leilões públicos comprova que este teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- ao exercício do seu direito de preferência.

9. Depósito parcial do débito não suspende a execução nem configura purgação da mora, conforme entendimento do STJ (Tema 967).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Apelação desprovida e indeferida a tutela de urgência.

11. Tese de julgamento: Após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas direito de preferência até o segundo leilão, sendo válida a execução extrajudicial quando comprovada ciência inequívoca do leilão e insuficiente o depósito parcial para suspender o procedimento.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/97, arts. 22, 23, 26, 27, 39; Decreto-Lei no 70/66, art. 34; Lei no 13.465/2017, arts. 26-A e 27, § 2o-B; CPC, arts. 85, §11; 98, §3o; 300; 487, I; Código Civil, arts. 334 a 339.

Jurisprudência relevante citada: Tema 1.288/STJ (REsp 2126726); Tema 967/STJ (REsp 1.108.058/DF); RE 627.106/STF (Tema 249); AgInt no AREsp 1286812/SP (STJ); AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP (STJ); ApCiv 0011406-07.2015.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100 (TRF3).

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002495-05.2023.4.03.6143

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: LAZARO ALEXANDRE FONSECA

ADVOGADO do(a) APELANTE: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A

ADVOGADO do(a) APELADO: EDUARDO DE AMORIM - SP337245-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAIO VINICIUS GIUNGE

Inteiro teor:
339/775)

5002495-05.2023.4.03.6143

DJEN Data: 14/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002495-05.2023.4.03.6143

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: LAZARO ALEXANDRE FONSECA

ADVOGADO do(a) APELANTE: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAIO VINICIUS GIUNGE

ADVOGADO do(a) APELADO: EDUARDO DE AMORIM - SP337245-A

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Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Consolidação da propriedade. Lei no 9.514/97. Tema 1.288/STJ. Direito de preferência. Ciência inequívoca do leilão. Depósito parcial do débito. Improcedência mantida. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

Ação ajuizada por mutuário contra a Caixa Econômica Federal visando à declaração de nulidade da execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional, alegando ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, bem como pleiteando o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, indenização por danos materiais e morais e devolução de valores relativos ao ITBI.

Pedido subsidiário de reconhecimento do direito de receber saldo de arrematação e de preferência na aquisição do imóvel.

Sentença de improcedência, com rejeição de preliminar de ausência de interesse processual, levantamento do depósito judicial e condenação do autor em honorários, com exigibilidade suspensa.

Apelação do autor postulando a oportunidade “de forma adequada” para exercer o seu direito de preferência e subsidiariamente, a declaração de nulidade dos atos praticados na execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional. Requer tutela de urgência para determinar que a ré apresente os valores devidos “para complementação imediata”, suspender os efeitos da execução extrajudicial e eventual imissão na posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Controvérsias: (i) validade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais; (ii) possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, à luz da Lei no 13.465/2017 e do Tema 1.288/STJ; (iii) necessidade de intimação pessoal para leilão e efeitos da ciência inequívoca; (iv) suficiência do depósito parcial para suspender a execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A consolidação da propriedade observou as formalidades do art. 26 da Lei no 9.514/97, com intimação para purgar a mora e averbação na matrícula do imóvel, documento dotado de fé pública não infirmado pelo autor.

7. Aplicação do Tema 1.288/STJ: após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor fiduciante tem apenas direito de preferência até o segundo leilão, não sendo possível a retomada do contrato.

8. A plena ciência do autor quanto à designação das datas do 1o e do 2o leilões públicos comprova que este teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- ao exercício do seu direito de preferência.

9. Depósito parcial do débito não suspende a execução nem configura purgação da mora, conforme entendimento do STJ (Tema 967).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Apelação desprovida e indeferida a tutela de urgência.

11. Tese de julgamento: Após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas direito de preferência até o segundo leilão, sendo válida a execução extrajudicial quando comprovada ciência inequívoca do leilão e insuficiente o depósito parcial para suspender o procedimento.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/97, arts. 22, 23, 26, 27, 39; Decreto-Lei no 70/66, art. 34; Lei no 13.465/2017, arts. 26-A e 27, § 2o-B; CPC, arts. 85, §11; 98, §3o; 300; 487, I; Código Civil, arts. 334 a 339.

Jurisprudência relevante citada: Tema 1.288/STJ (REsp 2126726); Tema 967/STJ (REsp 1.108.058/DF); RE 627.106/STF (Tema 249); AgInt no AREsp 1286812/SP (STJ); AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP (STJ); ApCiv 0011406-07.2015.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100 (TRF3).

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Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002495-05.2023.4.03.6143

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: LAZARO ALEXANDRE FONSECA

ADVOGADO do(a) APELANTE: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A

ADVOGADO do(a) APELADO: EDUARDO DE AMORIM - SP337245-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAIO VINICIUS GIUNGE

RELATÓRIO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Lázaro Alexandre Fonseca em face da Caixa Econômica Federal - CEF, na qual pleiteia a declaração de nulidade da execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional no 155550332210.

Aduz ter a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente sido consolidada em nome da credora sem que ela fosse intimada pessoalmente para purgar a mora, bem como das datas dos leilões públicos designados.

Postula, ainda, o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, que “seja afastado do autor o dever de reembolsar a requerida o valor que foi pago à título de ITBI na consolidação da propriedade, bem como a condenação da requerida à reparação de danos materiais e morais, no valor de 10% da dívida. Subsidiriamente, requer “que conheça do direito do autor de receber o saldo da arrematação a qualquer tempo, independentemente de qual leilão o bem for arrematado, impedindo, liminarmente, que haja eventual imissão na posse, antes que a requerida cumpra o dito no par. 5o do art. 27 da lei no 9.514/1997, e devolva em 5 dias o valor que sobejou; ou caso sobreleve o entendimento que na consolidação da propriedade há transferência da titularidade, de forma respeitosa requer, que se digne a condenar a requerida a devolver ao autor, no prazo de 5 dias, o saldo entre o valor da dívida (e seus acessórios, excluindo o ITBI) e o valor atribuído a consolidação da propriedade; e da mesma forma que se formulou no pedido principal, que condene a requerida a reparação de danos morais e materiais, também a 10% do valor da dívida”.

Requer, também, “que o banco-ré apresente imediatamente a planilha de débitos para a quitação imediata em depósito judicial da dívida atualizada”, e, em sede de antecipação da tutela, “a suspensão dos efeitos dos leilões realizados até essa data e a ser realizado a partir dela, e conceda ao autor: (i) ou o direito de purgar a mora de forma integral através de depósito judicial”.

A tutela de urgência foi indeferida (ID 326251844) e os benefícios da assistência judiciária gratuita, deferidos.

O autor interpôs agravo de instrumento contra a decisão que indeferiu o pedido de antecipação de tutela, autuado neste Tribunal sob o no 5024379-89.2023.4.03.0000, ao qual foi dado provimento, para oportunizar a purga da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, com suspensão da prática de atos voltados à alienação do imóvel (ID 326252151, 326252157 e 326252159).

Em 30/08/2023, foi efetuado o depósito judicial do valor de R$ 13.370,54 (ID 326251863 a 326251884).

Citada, a CEF contestou, coligindo, aos autos, demonstrativo da dívida para quitação, totalizando R$ 72.540,49, para a competência de agosto de 2023. Arguiu preliminar de ausência de interesse processual e, no mérito, refutou o pedido (ID 326251895 a 326251899).

O autor postulou o parcelamento do débito e apresentou réplica (ID 326251904 e 326251909)

Instada a manifestar-se sobre o depósito realizado, informou, a CEF, que o imóvel sub judice foi arrematado por Caio Vinicius Giunge, no 1o leilão público, pela importância de R$ 346.000,00, tendo sido finalizada a contratação em 18/10/2023 (ID 326251921 e 326251930).

Não houve interesse das partes na produção de provas.

Citado, sobreveio o ingresso do arrematante no polo passivo, o qual cingiu-se a informar a constituição de patrono nos autos e a pleitear a concessão dos benefícios da justiça gratuita (ID 326252180 e 326252258).

Seguiu-se a prolação de sentença que deferiu a gratuidade da justiça em favor do arrematante, decretou a sua revelia, rejeitou a preliminar suscitada pela CEF e, no mérito, julgou improcedentes os pedidos, deferindo o levantamento do depósito judicial efetivado nos autos. O autor foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.

Inconformado, apelou o demandante, pugnando pela reforma da sentença e a total procedência do pedido, determinando-se “a suspensão da execução extrajudicial, inclusive se houver eventual arrematação, e determine que a ré traga aos autos os termos dos débitos para que seja exercido o direito de preferência nos mesmos termos e condições exercidas pelo arrematante, sob pena de atentado a dignidade da justiça. Assim, caso o apelante consiga exercer a preferência da compra, ou se não for dada a oportunidade de forma adequada ao apelante para exercer o direito de preferência, requer que seja declarado nulo todo os atos praticados na execução extrajudicial”. Postula, por fim, a concessão de tutela de urgência, para determinar que a ré “apresente os valores para a complementação imediata, pois o único documento que dita valor da mora que possui, está em anexo, fechando as informações ao Apelante via agência bancária, levando em consideração o direito dado no recurso de agravo para purgação da mora ate que aja um auto de arrematação”, “suspendendo os efeitos da execução extrajudicial bem como qualquer mandado de Imissão na Posse que possa surgir”.

Com contrarrazões da CEF, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei no 9.514/97, in verbis:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(...)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

(...)

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.”

(...)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais."

Registre-se que, para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1o e 3o, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

A respeito da purgação da mora, prevê a Lei no 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, às operações de financiamento imobiliário.

Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade, in verbis:

"Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação."

Aludido entendimento restou acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei no 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/66:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI No 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei no 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966.

5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

(Terceira Turma, AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018, grifos nossos).

Na mesma trilha, o entendimento desta Primeira Turma:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTERESSE EM PURGAR A MORA. POSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

II. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade.

III. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que a agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514.

IV. Agravo de instrumento a que se dá parcial provimento."

(AI 5002307-79.2021.4.03.0000, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, julgado em 28/05/2021, DJEN de 01/06/2021).

Não obstante, observa-se que a Lei no 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária.

Igualmente, os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei no 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2o-B ao artigo 27 da Lei no 9.514/97, in verbis:

"Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.

§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos."

Saliente-se que o Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.288, julgado em 10/12/2025, no bojo do REsp 2126726 (Segunda Seção, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 17/12/2025), firmou a seguinte tese:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"

Conforme consignado pelo Relator no acórdão do REsp n. 2126726: "(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifos nossos).

Por fim, consoante entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento da Repercussão Geral reconhecida no Recurso Extraordinário 627.106, “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei no 70/66" (Tema 249).

Ademais, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei no 9.514/97.

Nesse sentido, destaco os seguintes julgados desta Primeira Turma:

"DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.o 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios.

2. O procedimento previsto pela Lei no 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte.

3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações.

4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie.

5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei no 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

6. É certo que a inclusão do § 2o-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei no 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei no 13.465, de 11 de julho de 2017.

7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei no 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp no 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017).

8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais.

9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe.

10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação.

11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos.

12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei no 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário.

13. Recurso de apelação a que se nega provimento."

(ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, julgado em 01/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 10/12/2020, grifos nossos)

"CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida."

(ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 14/04/2020)

Caso dos autos.

Em 23/07/2010, o autor celebrou com a Caixa Econômica Federal – CEF o contrato no 155550332210, para compra e venda de imóvel residencial quitado, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com recursos do SBPE (ID 326251666).

O valor total financiado pela CEF foi de R$ 109.511,72, a ser amortizado no prazo de 360 meses.

Em 08/09/2010, a alienação fiduciária foi averbada na matrícula do imóvel (ID 326251674).

Não há controvérsia acerca da inadimplência do mutuário. Em sua petição inicial, o próprio autor afirmou que deixou de pagar as parcelas do financiamento imobiliário (ID 326251648, p. 7).

Em 13/06/2023, averbou-se a consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme segue abaixo:

" Protocolo n. 308.193, de 23 de dezembro de 2.022.-

Av.7-30421-CONSOLIDAÇÃO - Conforme requerimento datado de 05 de abril de 2.023, nos termos do art. 26, § 7o da Lei n. 9.514/97, fica consolidada a propriedade do imóvel objeto desta matrícula, em nome da credora fiduciária, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, NIRE sob n. 53.5.0000038-1, já qualificada, tendo em vista que foi procedida a intimação do devedor fiduciante LAZARO ALEXANDRE FONSECA, e transcorreu o prazo previsto no art. 26, § 1o da Lei n. 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. A presente averbação é feita à vista da prova do pagamento pela credora, do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI. Valor da consolidação de R$ 199.684,02. Foi emitida a DOI, conforme IN/RFB/1239/12. Fica cancelada a alienação fiduciária, objeto do R.6-30.421, em virtude da presente consolidação da propriedade para a credora. Limeira, 13 de junho de 2.023. A escrevente, (Franciele Inacio Lourenço).”

Assim, não verifico a alegada irregularidade a tornar inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora, averbada na matrícula do imóvel objeto desta lide, documento que goza de fé pública e não foi infirmado pelos documentos e alegações trazidas pelo apelante.

No caso em apreço, não obstante a celebração do contrato de compra e venda, em alienação fiduciária, ter ocorrido antes da vigência da Lei n. 13.465/2017, aplica-se o Tema 1.288/STJ acima transcrito, razão pela qual não se verifica a possibilidade de purgação da mora e consequente retomada do contrato, restando à parte agravante apenas o direito de preferência durante os leilões extrajudiciais.

Quanto a esse aspecto, nota-se ter o proponente obtido plena ciência da data do 1o leilão público – quando ocorreu a arrematação do imóvel – designado para o dia 11/09/2023, tanto que ajuizou esta demanda em 09/08/2023, instruída com cópia do respectivo edital, postulando, inclusive, em sede de tutela, a suspensão da referida hasta (ID 326251841).

Em 31/07/2023, já havia, até mesmo, outorgado a procuração ao causídico (ID 326251677).

Desse modo, o apelante teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- ao exercício do seu direito de preferência, ou, de outra parte, poderia imediatamente ter tomado alguma providência para salvaguardar seus interesses.

Segundo a orientação pacificada no Superior Tribunal de Justiça, não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do devedor:

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 03/12/2019, DJe 09/12/2019)

Esse é o entendimento que tem prevalecido no âmbito das Turmas que compõem a Primeira Seção deste Tribunal:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. AJUIZAMENTO ANTERIOR À DATA DA HASTA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. VALIDADE DO LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

1. Pretende a apelante a anulação ou a reforma da sentença que declarou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, ante a ausência de prova da intimação dos mutuários daquele ato.

2. O juiz não está vinculado aos fundamentos jurídicos invocados na petição inicial, cabendo-lhe analisar os fatos e pedidos deduzidos no caso concreto e aplicar-lhes a solução pertinente à luz do ordenamento jurídico. Precedentes do STJ.

3. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei.

4. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou na espécie.

5. A certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no caso. Precedente desta Corte.

6. Quanto ao leilão promovido após a consolidação da propriedade do imóvel, antes mesmo da inclusão do § 2o-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei 9.514/1997, pela Lei 13.465/2017, o entendimento do STJ já era firmado no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei no 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp n. 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.2017).

7. Embora não haja prova da intimação pessoal nos autos, é certo que os autores ajuizaram a presente ação antes da data designada para a realização da primeira hasta, evidenciando sua ciência inequívoca das datas marcadas.

8. Ao conhecer do edital do leilão, os devedores tiveram acesso a todas as informações necessárias ao exercício do seu direito à purgação da mora. Nesse caso, não se verifica qualquer prejuízo às garantias do contraditório e da ampla defesa. Precedentes.

9. Portanto, deve ser reformada a sentença que anulou o leilão, vez que a ausência de intimação na espécie não acarretou prejuízo aos mutuários. Nesse caso, são plenamente válidas a hasta e a arrematação por terceiros, cujo excedente, aliás, foi devolvido aos devedores nos termos do art. 27, § 4o, da Lei n. 9.514/1997.

10. Apelação provida."

(TRF3, Primeira Turma, AC 0011406-07.2015.4.03.6100, Relator Desembargador Federal Wilson Zauhy, j. 10/3/2022, DJEN 17/3/2022)”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. INDEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Da análise dos documentos trazidos aos autos originários, denota-se que os fundamentos externados na decisão que deu origem ao presente recurso, revestem-se de plausibilidade jurídica, quais sejam: (i) a concessão da tutela está sujeita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; (ii) a inexistência de prejuízo pela falta de intimação acerca do leilão nos termos da Lei no 9.514/97,considerando que a requerente teve ciência da sua realização e houve tempo hábil ao exercício de seu eventual direito de purgação da mora ou de preferência;(iii) a questão demanda, ao menos a instauração do contraditório, possibilitando ao julgador um maior conhecimento dos fatos.

2. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF3, Segunda Turma, AI 5007894-48.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Cotrim Guimarães, j. 13/7/2022, DJEN 18/7/2022)

Portanto, não há que se falar em nulidade, também, quanto aos leilões designados.

Averbe-se que, ao tratar da dívida vencida e não paga, o art. 26 da Lei n. 9.514/97 estabelece as formalidades pelas quais se dá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, dentre as quais não se inclui a obrigatoriedade de apresentação de planilha discriminativa de débitos.

Nessa esteira, os seguintes precedentes desta Turma Julgadora:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AGRAVO PROVIDO.

- No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

- O procedimento previsto pela Lei no 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade.

- Quanto à purgação da mora, a Lei no 9.514/97 prevê em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, há a possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

- A questão da purgação da mora, contudo, passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei no 13.465 publicada em 12.07.2017 e que inseriu o § 2o-B ao artigo 27 da Lei no 9.514/97. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos “encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”.

- Traçado este quadro, duas situações se distinguem. Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei no 13.465/2017, entendo que pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei no 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

- Nesta situação é lícito ao mutuário purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

- Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei no 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2o-B do artigo 27 da Lei no 9.514/97. Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição – novo contrato, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal.

- No caso em análise, a consolidação da propriedade em nome da agravada foi averbada na matrícula do imóvel em 18.04.2016, portanto, antes da alteração legislativa promovida pela Lei no 13.465/2017. Sendo assim, entendo ser lícito ao mutuário purgar a mora mediante o pagamento das parcelas vencidas, prêmios de seguro, multa contratual e dos custos relativos à consolidação da propriedade, com a consequente retomada do contrato.

- Quanto à alegação de que a notificação para purgação do débito não foi acompanhada de planilha demonstrativa da dívida, tal documento não é obrigatório a acompanhar a notificação, como se verifica no artigo 26, § 1o da Lei no 9.514/97.

- Ainda, eventual realização de leilão em prazo superior àquele previsto pelo artigo 27 da Lei no 9.514/97 (trinta dias) não implica a nulidade do procedimento de execução extrajudicial.

- Quanto ao pedido para que a agravada não inscreva o nome do agravante em órgãos de proteção ao crédito, observo que o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a simples discussão do débito não é suficiente para impedir a inclusão do nome do devedor nos cadastros de proteção ao crédito.

- Considerando o acolhimento do pedido de pagamento das parcelas vencidas nos valores exigidos pela agravada com o objetivo de purgar a mora, entendo que igualmente deve ser acolhido o pedido de não inclusão do nome do agravante em cadastros de restrição de crédito, tais como o SPC, o SERASA, o CADIN e outros congêneres.

- Agravo de instrumento provido."

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006080-74.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 28/03/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 02/04/2019, grifos nossos)

"PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. NÃO PROVIMENTO.

1. O Colendo Supremo Tribunal Federal já reconheceu a compatibilidade da execução extrajudicial fundada no Decreto-lei no 70/66 com a Constituição Federal, não se podendo falar em inconstitucionalidade ou não recepção pela nova ordem constitucional. Não se vislumbra, igualmente, qualquer incompatibilidade da consolidação prevista na Lei no 9.514/97 com a Constituição Federal.

2. Desnecessária a instrução da notificação com o demonstrativo do débito: 'Se a purgação da mora se dá perante o agente fiduciário, que já dispõe de toda a documentação necessária à formação do título executivo e que poderá ser consultada pelo devedor nesse momento, não vejo motivo para exigir a instrução da notificação do devedor com os demonstrativos do débito, sobretudo porque esse requisito não está previsto na legislação específica aplicável à matéria' (EREsp 793033).

3. O descumprimento do prazo de trinta dias entre a consolidação da propriedade e a realização do leilão é mera irregularidade (art. 27 da Lei 9.514/97), não implicando em nulidade do procedimento. Na verdade a demora só prejudica o agente financeiro, que demorará mais para livrar-se do prejuízo. O mutuário acaba sendo beneficiado, na medida em que dispõe de tempo maior para obter recursos para regularização do débito e para permanecer ocupando o imóvel.

4. Agravo legal improvido."

(TRF 3a Região, Primeira Turma, AC 00000787620124036103, Relator Desembargador Federal Luiz Stefanini, e-DJF3 03/07/2015, grifos nossos)

De toda sorte, a CEF apresentou demonstrativo da dívida para quitação do débito, totalizando R$ 72.540,49, para a competência de agosto de 2023.

Ressalto que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de quitar a dívida ou de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional, o que não se verifica, in casu, porquanto o autor não comprova a purgação total da mora, mas, apenas, o depósito parcial da dívida em atraso, efetuado em 30/08/2023, no valor de R$ 13.370,54 (ID 326251863 a 326251884).

A mera manifestação de intenção de quitar a dívida, desacompanhada do depósito do valor respectivo, não ampara a suspensão do procedimento de execução extrajudicial.

Nesse sentido, a orientação assentada na jurisprudência desta Corte:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS. NÃO DEMONSTRADA A INTENÇÃO DE PURGAR A MORA. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão, consolidação da propriedade e inscrição de nome em cadastro de inadimplentes, é necessário que a agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514.

II. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. No entanto, a agravante não logrou êxito em provar as alegadas irregularidades ou que a situação ora instaurada sofreria qualquer alteração com a notificação das datas de leilão. Desta feita, não se vislumbra prejuízos que poderiam advir da suposta ilegalidade cometida, haja vista que a parte não demonstrou iniciativa quanto ao pagamento da dívida.

III. Agravo de instrumento a que se nega provimento."

(Primeira Turma, AI 5000744-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. em 13/06/2018, e - DJF3 Judicial 1 de 15/06/2018, grifos nossos)

"CONSTITUCIONAL E CIVIL. AGRAVO LEGAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Imóvel financiado no âmbito do SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei no 9.514/1997.

2. A propriedade do imóvel consolidou-se em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal, na forma regulada pelo artigo 26, § 1o, da Lei n. 9.514/1997. Consolidado o registro, não é possível que se impeça a agravada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

3. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5o, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos.

4. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso dos autos.

5. O agravante não demonstrou que houve o descumprimento das formalidades previstas e tampouco trouxe aos autos prova de que não houve intimação para pagamento, com discriminação do débito.

6. A providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da ação originária, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

7. Tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não é o que ocorre no caso dos autos, em que o agravante pretende, não o pagamento do débito, mas apenas a retomada do pagamento das prestações vincendas, o que não se reveste de plausibilidade jurídica. Precedentes.

8. Agravo legal não provido."

(Primeira Turma, AI 0027375-29.2015.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. em 30/05/2017, e-DJF3 Judicial 1 de 07/06/2017, grifos nossos)

"SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DEPÓSITO.

I - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, legitimando-se a medida nos termos da Lei n. 9.514/97, que não fere direitos do mutuário. Precedentes da Corte.

II - Possibilidade do devedor purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, como dispõe o artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66. Precedentes do STJ.

III - Mera manifestação de intenções de purgação da mora que não é elemento hábil a suspender os efeitos do ato de consolidação da propriedade. Precedentes.

IV - Recurso desprovido."

(Segunda Turma, AI 0001881-94.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Peixoto Júnior, j. em 26/09/2017, e-DJF3 Judicial 1 de 05/10/2017, grifos nossos)

"AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL REGIDO PELO SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL GRAVADO COM DIREITO REAL. LEGITIMIDADE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1 - A execução de contrato de hipoteca em mútuo habitacional regido pelo Sistema Financeiro da Habitação encontra amparo no Decreto-lei 70/66, o qual foi recepcionado pela Constituição Federal de 88, conforme já reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal (RE 223.075-1/DF)

2 - Tratando-se de imóvel gravado com direito real, o fiduciante assume o risco de eventual consolidação da propriedade em favor do credor e fiduciário Caixa Econômica Federal, razão pela qual manifesta sua concordância quanto às conseqüências decorrentes de inadimplência quando da celebração do contrato

3 - Não tendo os ora agravantes trazido aos autos comprovação de depósito em Juízo no valor integral do crédito controverso, afasta-se a possibilidade de suspensão da execução em tela

4 - Recurso a que se nega provimento."

(Primeira Turma, AI 0000485-58.2012.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Toru Yamamoto, j. em 03/12/2013, e-DJF3 Judicial 1 de 09/01/2014, grifos nossos)

Consoante jurisprudência, o depósito judicial independe de autorização do Juízo, sendo faculdade da parte, que poderá efetuá-lo para que produza os efeitos pretendidos. Nesse sentido: AI 5002430-43.2022.4.03.0000, Relator Des. Federal Hélio Nogueira, TRF3 - 1a Turma, DJEN DATA: 04/07/2022; AI 5005711-07.2022.4.03.0000, Relator Des. Federal Hélio Nogueira, TRF3 - 1a Turma, DJEN DATA: 05/07/2022; ApCiv 5002132-92.2021.4.03.6141, Relator Des. Federal Wilson Zauhy, TRF3 - 1a Turma, DJEN DATA: 16/03/2022; AI 5018697-61.2020.4.03.0000, Relator Des. Federal Valdeci dos Santos, TRF3 - 1a Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 29/09/2020.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.108.058/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 967) reconheceu que o depósito parcial não tem o efeito liberatório do devedor, conduzindo à improcedência do pedido formulado em ação de consignação em pagamento:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO BANCÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. FINALIDADE DE EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO. NECESSIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL DA DÍVIDA E ENCARGOS RESPECTIVOS. MORA OU RECUSA INJUSTIFICADA DO CREDOR. DEMONSTRAÇÃO. OBRIGATORIEDADE. EFEITO LIBERATÓRIO PARCIAL. NÃO CABIMENTO. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 334 A 339. CPC DE 1973, ARTS. 890 A 893, 896, 897 E 899. RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. CPC DE 2015.

1. "A consignação em pagamento visa exonerar o devedor de sua obrigação, mediante o depósito da quantia ou da coisa devida, e só poderá ter força de pagamento se concorrerem 'em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento' (artigo 336 do NCC)". (Quarta Turma, REsp 1.194.264/PR, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, unânime, DJe de 4.3.2011).

2. O depósito de quantia insuficiente para a liquidação integral da dívida não conduz à liberação do devedor, que permanece em mora, ensejando a improcedência da consignatória.

3. Tese para os efeitos dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC: - "Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional".

4. Recurso especial a que se nega provimento, no caso concreto.”

(Segunda Seção, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Rel. para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. em 10/10/2018, DJe de 23/10/2018)

Nesse contexto, a consolidação da propriedade e a decorrente alienação do imóvel sub judice, no leilão público levado a efeito pela CEF, constituem consequência natural da mora contratual, conforme estabelecido na Lei no 9.514/97.

Dessa forma, deve ser mantida a improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Pelas mesmas razões expostas, com fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, indefiro o pedido de concessão de tutela de urgência formulado pelo demandante.

Mantida a sentença proferida, majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do §11 do art. 85, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, §3o, do CPC).

Diante do exposto, nego provimento à apelação. Indefiro o pedido de concessão de tutela de urgência formulado pelo autor.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator

EMENTA

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Consolidação da propriedade. Lei no 9.514/97. Tema 1.288/STJ. Direito de preferência. Ciência inequívoca do leilão. Depósito parcial do débito. Improcedência mantida. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

Ação ajuizada por mutuário contra a Caixa Econômica Federal visando à declaração de nulidade da execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional, alegando ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, bem como pleiteando o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, indenização por danos materiais e morais e devolução de valores relativos ao ITBI.

Pedido subsidiário de reconhecimento do direito de receber saldo de arrematação e de preferência na aquisição do imóvel.

Sentença de improcedência, com rejeição de preliminar de ausência de interesse processual, levantamento do depósito judicial e condenação do autor em honorários, com exigibilidade suspensa.

Apelação do autor postulando a oportunidade “de forma adequada” para exercer o seu direito de preferência e subsidiariamente, a declaração de nulidade dos atos praticados na execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional. Requer tutela de urgência para determinar que a ré apresente os valores devidos “para complementação imediata”, suspender os efeitos da execução extrajudicial e eventual imissão na posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Controvérsias: (i) validade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais; (ii) possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, à luz da Lei no 13.465/2017 e do Tema 1.288/STJ; (iii) necessidade de intimação pessoal para leilão e efeitos da ciência inequívoca; (iv) suficiência do depósito parcial para suspender a execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A consolidação da propriedade observou as formalidades do art. 26 da Lei no 9.514/97, com intimação para purgar a mora e averbação na matrícula do imóvel, documento dotado de fé pública não infirmado pelo autor.

7. Aplicação do Tema 1.288/STJ: após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor fiduciante tem apenas direito de preferência até o segundo leilão, não sendo possível a retomada do contrato.

8. A plena ciência do autor quanto à designação das datas do 1o e do 2o leilões públicos comprova que este teve acesso a todas as informações necessárias -- e em tempo hábil -- ao exercício do seu direito de preferência.

9. Depósito parcial do débito não suspende a execução nem configura purgação da mora, conforme entendimento do STJ (Tema 967).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Apelação desprovida e indeferida a tutela de urgência.

11. Tese de julgamento: Após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas direito de preferência até o segundo leilão, sendo válida a execução extrajudicial quando comprovada ciência inequívoca do leilão e insuficiente o depósito parcial para suspender o procedimento.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/97, arts. 22, 23, 26, 27, 39; Decreto-Lei no 70/66, art. 34; Lei no 13.465/2017, arts. 26-A e 27, § 2o-B; CPC, arts. 85, §11; 98, §3o; 300; 487, I; Código Civil, arts. 334 a 339.

Jurisprudência relevante citada: Tema 1.288/STJ (REsp 2126726); Tema 967/STJ (REsp 1.108.058/DF); RE 627.106/STF (Tema 249); AgInt no AREsp 1286812/SP (STJ); AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP (STJ); ApCiv 0011406-07.2015.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5020686-09.2018.4.03.6100 (TRF3); ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100 (TRF3).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação e indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

HERBERT DE BRUYN

Relator do Acórdão