Tribunal: TRF3
Processo: 5009158-16.2025.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO E PREÇO VIL. NÃO COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados em contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária.

A autora sustentou ausência de notificação para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, além de irregularidades nos editais e ocorrência de preço vil na alienação do imóvel. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento, diante da presunção de veracidade da certidão registral e da ausência de prova de prejuízo à devedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve nulidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade por ausência de notificação válida para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões; (ii) se a alienação do imóvel ocorreu por preço vil ou mediante irregularidades nos editais capazes de invalidar o certame.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional e deve ser invalidado apenas quando demonstrado prejuízo concreto ao devedor fiduciante. 5. A matrícula do imóvel indica a regular consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, com registro da prévia notificação da devedora para purgação da mora, ato que goza de presunção de legitimidade e veracidade. 6. A apelante não apresentou prova capaz de infirmar o procedimento administrativo realizado no cartório de registro de imóveis, tampouco demonstrou possuir condições efetivas de purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem. 7. Evidenciada a ciência inequívoca da realização do leilão, circunstância demonstrada pelo ajuizamento da demanda com pedido de suspensão do certame, afasta-se a alegação de nulidade por ausência de intimação formal, diante da inexistência de prejuízo. 8. A alegação de preço vil não foi comprovada por prova técnica idônea, sendo inaplicável automaticamente o parâmetro do art. 891 do Código de Processo Civil ao procedimento extrajudicial regido pela Lei no 9.514/1997. 9. Eventuais inconsistências nos editais não foram demonstradas como aptas a comprometer a publicidade do certame ou causar prejuízo efetivo à devedora. 10. Pedido de prazo para desocupação do imóvel formulado apenas em réplica configura inovação processual, vedada pelo art. 329 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:

A invalidação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária exige demonstração de prejuízo concreto ao devedor fiduciante.

A certidão de registro imobiliário possui presunção de legitimidade e veracidade, somente afastável mediante prova robusta em sentido contrário.

A mera alegação de preço vil ou de irregularidades formais nos editais, desacompanhada de prova técnica ou demonstração de prejuízo, não é suficiente para invalidar o leilão extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV; CPC, arts. 329 e 487, I; Lei no 9.514/1997; Lei no 8.009/1990. Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 860.631 (Tema 982 da repercussão geral).

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5009158-16.2025.4.03.6105

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: SOLANGE CHAGAS

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCO POLO BERALDO TOCALINO - SP314940-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
218/575)

5009158-16.2025.4.03.6105

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5009158-16.2025.4.03.6105

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: SOLANGE CHAGAS

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCO POLO BERALDO TOCALINO - SP314940-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO E PREÇO VIL. NÃO COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados em contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária.

A autora sustentou ausência de notificação para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, além de irregularidades nos editais e ocorrência de preço vil na alienação do imóvel. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento, diante da presunção de veracidade da certidão registral e da ausência de prova de prejuízo à devedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve nulidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade por ausência de notificação válida para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões; (ii) se a alienação do imóvel ocorreu por preço vil ou mediante irregularidades nos editais capazes de invalidar o certame.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional e deve ser invalidado apenas quando demonstrado prejuízo concreto ao devedor fiduciante. 5. A matrícula do imóvel indica a regular consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, com registro da prévia notificação da devedora para purgação da mora, ato que goza de presunção de legitimidade e veracidade. 6. A apelante não apresentou prova capaz de infirmar o procedimento administrativo realizado no cartório de registro de imóveis, tampouco demonstrou possuir condições efetivas de purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem. 7. Evidenciada a ciência inequívoca da realização do leilão, circunstância demonstrada pelo ajuizamento da demanda com pedido de suspensão do certame, afasta-se a alegação de nulidade por ausência de intimação formal, diante da inexistência de prejuízo. 8. A alegação de preço vil não foi comprovada por prova técnica idônea, sendo inaplicável automaticamente o parâmetro do art. 891 do Código de Processo Civil ao procedimento extrajudicial regido pela Lei no 9.514/1997. 9. Eventuais inconsistências nos editais não foram demonstradas como aptas a comprometer a publicidade do certame ou causar prejuízo efetivo à devedora. 10. Pedido de prazo para desocupação do imóvel formulado apenas em réplica configura inovação processual, vedada pelo art. 329 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:

A invalidação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária exige demonstração de prejuízo concreto ao devedor fiduciante.

A certidão de registro imobiliário possui presunção de legitimidade e veracidade, somente afastável mediante prova robusta em sentido contrário.

A mera alegação de preço vil ou de irregularidades formais nos editais, desacompanhada de prova técnica ou demonstração de prejuízo, não é suficiente para invalidar o leilão extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV; CPC, arts. 329 e 487, I; Lei no 9.514/1997; Lei no 8.009/1990. Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 860.631 (Tema 982 da repercussão geral).

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5009158-16.2025.4.03.6105

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: SOLANGE CHAGAS

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCO POLO BERALDO TOCALINO - SP314940-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por Solange Chagas em face de sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Federal de Campinas/SP que, nos autos de ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada em desfavor da Caixa Econômica Federal, julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Na origem, a autora alegou ter celebrado contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária em 12/02/2014, tendo por objeto imóvel localizado no Município de Campinas/SP. Sustentou que foi surpreendida pela realização de leilão extrajudicial do bem, sem que tivesse sido regularmente notificada para purgar a mora ou cientificada das datas dos leilões, em violação ao procedimento previsto na Lei no 9.514/1997.

Afirmou, ainda, a existência de inconsistências nos editais e a ocorrência de preço vil na alienação do imóvel, requerendo, em síntese, a declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e dos leilões realizados, bem como a reintegração na posse do imóvel.

Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, sustentando a regularidade do procedimento de execução da garantia fiduciária, com observância das formalidades legais, inclusive quanto às notificações realizadas. Aduziu que a consolidação da propriedade foi regularmente averbada na matrícula do imóvel em 23/06/2015, destacando que a certidão do Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade e que a autora não produziu prova apta a infirmá-la.

Sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que não restou demonstrada qualquer irregularidade capaz de invalidar o procedimento extrajudicial, ressaltando-se a presunção de veracidade da certidão registral e a ausência de prova de que eventual falha teria frustrado a possibilidade de purgação da mora pela devedora.

A autora opôs embargos de declaração, alegando omissão quanto ao pedido de concessão de prazo para desocupação do imóvel. Os embargos foram conhecidos, porém rejeitados, ao entendimento de que o pedido foi formulado apenas em réplica, em momento processual inadequado, além de tratar-se de matéria afeta ao procedimento administrativo de retomada da posse.

Inconformada, a autora interpôs apelação, reiterando a tese de nulidade do procedimento extrajudicial por ausência de notificação pessoal para purgação da mora e das datas dos leilões, bem como por suposta ocorrência de preço vil e irregularidades nos editais. Requereu, ainda, a concessão de efeito suspensivo ativo para manutenção de sua posse no imóvel até o julgamento do recurso.

A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença, sustentando a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, a presunção de veracidade dos registros imobiliários e a inexistência de prova de prejuízo à apelante.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A controvérsia recursal cinge-se à verificação da existência de nulidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de realização de leilão do imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária celebrado entre a autora e a Caixa Econômica Federal.

Conforme se extrai dos autos, a apelante firmou contrato de financiamento imobiliário em 12/02/2014, com garantia de alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Frei José de Monte Carmelo, no 1529, Jardim Proença, Campinas/SP, matriculado sob no 18.430 no 1o Registro de Imóveis da Comarca de Campinas.

Em razão do inadimplemento das obrigações contratuais assumidas, foi instaurado o procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, que culminou na consolidação da propriedade do bem em favor da instituição financeira, conforme registro realizado na matrícula do imóvel em 23/06/2015. (ID 359123831 – p. 14)

A apelante sustenta a nulidade do procedimento sob os seguintes fundamentos: (i) ausência de notificação pessoal para purgação da mora; (ii) ausência de intimação acerca das datas de realização dos leilões; (iii) ocorrência de preço vil; e (iv) irregularidades nos editais.

Inicialmente, cumpre destacar que é incontroverso nos autos o inadimplemento da parte autora em relação às obrigações assumidas no contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal.

A controvérsia, portanto, limita-se à alegada existência de vícios no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e posterior alienação do imóvel.

Todavia, a invalidação de atos praticados no âmbito do procedimento de execução extrajudicial disciplinado pela Lei no 9.514/1997 exige a demonstração de prejuízo concreto ao devedor fiduciante, não sendo suficientes meras alegações genéricas de irregularidades formais.

Nesse sentido, a jurisprudência tem reconhecido que eventual nulidade somente se justifica quando demonstrado que a suposta irregularidade procedimental efetivamente frustrou o exercício de direitos assegurados ao devedor, tais como a purgação da mora ou o exercício do direito de preferência na aquisição do bem.

No caso concreto, entretanto, a autora não demonstrou ação efetiva para purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, tampouco comprovou que eventual irregularidade no procedimento tenha inviabilizado o exercício dessas faculdades.

Ao contrário, os elementos constantes dos autos evidenciam a regularidade do procedimento extrajudicial.

Com efeito, da análise da matrícula do imóvel juntada sob ID no 374914587, verifica-se que a consolidação da propriedade do bem matriculado sob no 18.430 do 1o Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP foi regularmente registrada em 23/06/2015, constando expressamente a prévia intimação da devedora fiduciante para purgação da mora e o decurso do prazo legal sem pagamento.

Cumpre salientar que os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis são dotados de fé pública e gozam de presunção de legitimidade e veracidade, a qual somente pode ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

A autora, por sua vez, não apresentou qualquer elemento documental apto a infirmar o procedimento administrativo de notificação extrajudicial realizado no âmbito da execução da garantia fiduciária, o qual poderia ser obtido, inclusive, mediante a extração de cópia junto ao cartório de registro de imóveis competente.

Ademais, verifica-se que a própria conduta processual da autora evidencia que possuía ciência inequívoca da realização dos leilões extrajudiciais.

Com efeito, a demanda originária foi ajuizada em 04/07/2025, com pedido de suspensão do leilão designado para 10/07/2025, circunstância que demonstra que a apelante tinha conhecimento prévio da realização do certame.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, demonstrada a ciência inequívoca do devedor quanto à data, hora e local do leilão, não há falar em nulidade do procedimento por ausência de intimação formal, diante da inexistência de prejuízo.

Convém ainda esclarecer que o contrato de financiamento foi celebrado em 12/02/2014, portanto anteriormente às alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017 na Lei no 9.514/1997.

Ainda que se admitisse, em tese, a aplicação da redação originária do art. 39 da Lei no 9.514/1997, com remissão ao art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966 — hipótese em que a purgação da mora poderia ocorrer até a assinatura do auto de arrematação —, tal circunstância não altera a conclusão do presente julgamento.

Isso porque a autora não demonstrou ter adotado qualquer providência concreta voltada à quitação do débito ou à purgação da mora.

A mera alegação abstrata de intenção de purgar a mora, desacompanhada de depósito do valor devido ou de prova da capacidade financeira para adimplemento da obrigação, não constitui fundamento suficiente para invalidar o procedimento extrajudicial ou suspender os atos de alienação do imóvel.

Importa destacar, ainda, que o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária encontra-se expressamente previsto na Lei no 9.514/1997 e foi reconhecido como constitucional pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE no 860.631 (Tema 982 da repercussão geral), que firmou entendimento no sentido de sua compatibilidade com as garantias do devido processo legal.

Assim, uma vez consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário em decorrência do inadimplemento contratual, o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira, extinguindo-se a propriedade resolúvel anteriormente atribuída ao devedor fiduciante.

Nessas circunstâncias, a realização do leilão extrajudicial constitui etapa natural do procedimento legalmente previsto para a satisfação do crédito garantido.

De igual modo, não prospera a invocação da proteção conferida ao bem de família, porquanto a própria Lei no 8.009/1990 estabelece exceção expressa nos casos de execução decorrente de financiamento destinado à aquisição do próprio imóvel, hipótese em que a garantia fiduciária foi regularmente constituída em favor da instituição financeira, afastando a impenhorabilidade e legitimando a excussão do bem.

Também não prospera a alegação de ocorrência de preço vil.

O regime jurídico da alienação fiduciária em garantia possui disciplina própria, prevista na Lei no 9.514/1997, não sendo aplicável de forma automática o parâmetro estabelecido no art. 891 do Código de Processo Civil, que se refere especificamente ao leilão judicial.

Além disso, a apelante não apresentou prova técnica contemporânea apta a demonstrar discrepância relevante entre o valor de mercado do imóvel e os valores indicados no procedimento extrajudicial, limitando-se a apontar divergências numéricas sem demonstração concreta de prejuízo.

No tocante às alegadas irregularidades nos editais, igualmente não se verifica vício capaz de comprometer a validade do procedimento, uma vez que a recorrente não comprovou que eventuais inconsistências tenham causado prejuízo efetivo ou comprometido a publicidade necessária à realização dos leilões.

Por fim, quanto ao pedido de fixação de prazo para desocupação do imóvel, correta a sentença ao consignar que tal pretensão foi formulada apenas em réplica, em momento processual inadequado, configurando inovação recursal, em desacordo com o disposto no art. 329 do Código de Processo Civil.

De todo modo, a retomada da posse do imóvel após a consolidação da propriedade insere-se no âmbito do procedimento administrativo previsto na Lei no 9.514/1997, cabendo ao Poder Judiciário intervir apenas diante da demonstração de ilegalidade, o que não se verifica na hipótese.

Diante desse contexto, não havendo prova de irregularidade capaz de macular o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de realização dos leilões, impõe-se a manutenção integral da sentença de improcedência.

Por fim, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em 2% sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão de exigibilidade em razão da concessão da justiça gratuita.

Ante a análise do mérito do recurso, julgo prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo e nego provimento à apelação, mantendo integralmente a sentença.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO E PREÇO VIL. NÃO COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados em contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária.

A autora sustentou ausência de notificação para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, além de irregularidades nos editais e ocorrência de preço vil na alienação do imóvel. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento, diante da presunção de veracidade da certidão registral e da ausência de prova de prejuízo à devedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve nulidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade por ausência de notificação válida para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões; (ii) se a alienação do imóvel ocorreu por preço vil ou mediante irregularidades nos editais capazes de invalidar o certame.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional e deve ser invalidado apenas quando demonstrado prejuízo concreto ao devedor fiduciante. 5. A matrícula do imóvel indica a regular consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, com registro da prévia notificação da devedora para purgação da mora, ato que goza de presunção de legitimidade e veracidade. 6. A apelante não apresentou prova capaz de infirmar o procedimento administrativo realizado no cartório de registro de imóveis, tampouco demonstrou possuir condições efetivas de purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem. 7. Evidenciada a ciência inequívoca da realização do leilão, circunstância demonstrada pelo ajuizamento da demanda com pedido de suspensão do certame, afasta-se a alegação de nulidade por ausência de intimação formal, diante da inexistência de prejuízo. 8. A alegação de preço vil não foi comprovada por prova técnica idônea, sendo inaplicável automaticamente o parâmetro do art. 891 do Código de Processo Civil ao procedimento extrajudicial regido pela Lei no 9.514/1997. 9. Eventuais inconsistências nos editais não foram demonstradas como aptas a comprometer a publicidade do certame ou causar prejuízo efetivo à devedora. 10. Pedido de prazo para desocupação do imóvel formulado apenas em réplica configura inovação processual, vedada pelo art. 329 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:

A invalidação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária exige demonstração de prejuízo concreto ao devedor fiduciante.

A certidão de registro imobiliário possui presunção de legitimidade e veracidade, somente afastável mediante prova robusta em sentido contrário.

A mera alegação de preço vil ou de irregularidades formais nos editais, desacompanhada de prova técnica ou demonstração de prejuízo, não é suficiente para invalidar o leilão extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV; CPC, arts. 329 e 487, I; Lei no 9.514/1997; Lei no 8.009/1990. Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 860.631 (Tema 982 da repercussão geral).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, julgou prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo e negou provimento à apelação, mantendo integralmente a sentença, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

NELTON DOS SANTOS

Relator do Acórdão