Tribunal: TRF3
Processo: 5005309-26.2022.4.03.6110
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA. IMÓVEL ADQUIRIDO POR PESSOA JURÍDICA. ATIVIDADE EMPRESARIAL IMOBILIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREVALÊNCIA DA GARANTIA REAL.I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença que julgou procedente pedido formulado por TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A para declarar a nulidade da hipoteca registrada na matrícula no 126.284 do 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, determinando seu cancelamento para viabilizar o registro da escritura definitiva do imóvel.

2. A sentença condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. A CEF alegou ilegitimidade passiva e, no mérito, sustentou a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ, com a consequente prevalência da hipoteca regularmente registrada.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que objetiva o cancelamento da hipoteca; e (ii) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável à hipótese de imóvel adquirido por pessoa jurídica que atua no ramo imobiliário, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, de modo a afastar a eficácia da hipoteca regularmente registrada.III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A CEF é parte legítima para responder à demanda, pois figura como credora hipotecária e detém atribuição para emitir carta de baixa da hipoteca, caso reconhecido o direito ao cancelamento. A controvérsia acerca da subsistência da garantia insere-se no mérito.

5. A hipoteca é direito real de garantia que depende de registro para produzir efeitos erga omnes, nos termos dos arts. 1.419, 1.420, 1.473 e 1.227 do Código Civil. O registro confere publicidade e oponibilidade perante terceiros.

6. A extinção da hipoteca observa as hipóteses previstas nos arts. 1.485, 1.499, 1.500 e 1.501 do Código Civil. O cancelamento com fundamento na Súmula 308/STJ constitui hipótese excepcional.

7. A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que tal orientação está vinculada a hipóteses envolvendo imóveis residenciais adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com finalidade de proteção de adquirente vulnerável.

8. No REsp no 2.130.141/RS, a Quarta Turma do STJ assentou que a Súmula 308/STJ consubstancia exceção à regra da prioridade registral e não comporta interpretação extensiva, devendo ser aplicada restritivamente às situações que lhe deram origem.

9. A jurisprudência do STJ também firmou que a Súmula 308/STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas em contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, nos quais a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

10. No caso, a autora é pessoa jurídica cujo objeto social compreende participação em empresas, locação e compra e venda de imóveis. O imóvel foi adquirido mediante pagamento em parcela única. A aquisição não ocorreu no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

11. O bem integra ativo voltado à atividade econômica da autora, caracterizando-se como imóvel de natureza comercial. Não se verifica relação de consumo nem situação de vulnerabilidade nos termos do art. 2o do Código de Defesa do Consumidor.

12. Não configurada hipótese de proteção ao direito à moradia, nem qualquer causa legal de extinção da hipoteca, deve prevalecer a garantia real regularmente constituída e registrada.IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Preliminar rejeitada. Recurso provido para julgar improcedente o pedido de cancelamento da hipoteca.

Tese de julgamento: “1. A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que objetiva o cancelamento de hipoteca da qual é credora; 2. A Súmula 308/STJ constitui exceção à regra da eficácia erga omnes da hipoteca regularmente registrada e deve ser interpretada restritivamente; 3. A Súmula 308/STJ não se aplica à aquisição de imóvel por pessoa jurídica que atua no mercado imobiliário, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e sem finalidade de moradia; 4. Inexistente hipótese legal de extinção, a hipoteca regularmente registrada deve prevalecer.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CC, arts. 1.227, 1.419, 1.420, 1.473, 1.475, 1.485, 1.499, 1.500, 1.501; CDC, art. 2o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 2o; Lei no 9.514/1997, art. 29; Resolução BACEN no 4.676/2018, art. 7o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 314.122/PA, Rel. Min. Ari Pargendler, Terceira Turma, j. 27/6/2002, DJ 5/8/2002; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 1/4/2025, DJEN 27/5/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.982.469/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15/8/2022, DJe 17/8/2022; TRF4, AC 5061174-83.2018.4.04.7100, Rel. Des. Federal Rogerio Favreto, 3a Turma, j. 24/9/2019; TRF3, ApCiv 0000321-87.2016.4.03.6003, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 1/4/2025, DJEN 7/4/2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5005309-26.2022.4.03.6110

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) PARTE RE: LAURA MAURICIA PROENCA ZACARIAS - SP385434-A

APELADO: ATRIUM SOROCABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

PARTE RE: TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A.

Inteiro teor:
91/1006)

5005309-26.2022.4.03.6110

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5005309-26.2022.4.03.6110

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

APELADO: ATRIUM SOROCABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

PARTE RE: TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A.

ADVOGADO do(a) PARTE RE: LAURA MAURICIA PROENCA ZACARIAS - SP385434-A

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DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA. IMÓVEL ADQUIRIDO POR PESSOA JURÍDICA. ATIVIDADE EMPRESARIAL IMOBILIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREVALÊNCIA DA GARANTIA REAL.I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença que julgou procedente pedido formulado por TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A para declarar a nulidade da hipoteca registrada na matrícula no 126.284 do 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, determinando seu cancelamento para viabilizar o registro da escritura definitiva do imóvel.

2. A sentença condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. A CEF alegou ilegitimidade passiva e, no mérito, sustentou a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ, com a consequente prevalência da hipoteca regularmente registrada.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que objetiva o cancelamento da hipoteca; e (ii) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável à hipótese de imóvel adquirido por pessoa jurídica que atua no ramo imobiliário, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, de modo a afastar a eficácia da hipoteca regularmente registrada.III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A CEF é parte legítima para responder à demanda, pois figura como credora hipotecária e detém atribuição para emitir carta de baixa da hipoteca, caso reconhecido o direito ao cancelamento. A controvérsia acerca da subsistência da garantia insere-se no mérito.

5. A hipoteca é direito real de garantia que depende de registro para produzir efeitos erga omnes, nos termos dos arts. 1.419, 1.420, 1.473 e 1.227 do Código Civil. O registro confere publicidade e oponibilidade perante terceiros.

6. A extinção da hipoteca observa as hipóteses previstas nos arts. 1.485, 1.499, 1.500 e 1.501 do Código Civil. O cancelamento com fundamento na Súmula 308/STJ constitui hipótese excepcional.

7. A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que tal orientação está vinculada a hipóteses envolvendo imóveis residenciais adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com finalidade de proteção de adquirente vulnerável.

8. No REsp no 2.130.141/RS, a Quarta Turma do STJ assentou que a Súmula 308/STJ consubstancia exceção à regra da prioridade registral e não comporta interpretação extensiva, devendo ser aplicada restritivamente às situações que lhe deram origem.

9. A jurisprudência do STJ também firmou que a Súmula 308/STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas em contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, nos quais a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

10. No caso, a autora é pessoa jurídica cujo objeto social compreende participação em empresas, locação e compra e venda de imóveis. O imóvel foi adquirido mediante pagamento em parcela única. A aquisição não ocorreu no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

11. O bem integra ativo voltado à atividade econômica da autora, caracterizando-se como imóvel de natureza comercial. Não se verifica relação de consumo nem situação de vulnerabilidade nos termos do art. 2o do Código de Defesa do Consumidor.

12. Não configurada hipótese de proteção ao direito à moradia, nem qualquer causa legal de extinção da hipoteca, deve prevalecer a garantia real regularmente constituída e registrada.IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Preliminar rejeitada. Recurso provido para julgar improcedente o pedido de cancelamento da hipoteca.

Tese de julgamento: “1. A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que objetiva o cancelamento de hipoteca da qual é credora; 2. A Súmula 308/STJ constitui exceção à regra da eficácia erga omnes da hipoteca regularmente registrada e deve ser interpretada restritivamente; 3. A Súmula 308/STJ não se aplica à aquisição de imóvel por pessoa jurídica que atua no mercado imobiliário, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e sem finalidade de moradia; 4. Inexistente hipótese legal de extinção, a hipoteca regularmente registrada deve prevalecer.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CC, arts. 1.227, 1.419, 1.420, 1.473, 1.475, 1.485, 1.499, 1.500, 1.501; CDC, art. 2o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 2o; Lei no 9.514/1997, art. 29; Resolução BACEN no 4.676/2018, art. 7o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 314.122/PA, Rel. Min. Ari Pargendler, Terceira Turma, j. 27/6/2002, DJ 5/8/2002; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 1/4/2025, DJEN 27/5/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.982.469/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15/8/2022, DJe 17/8/2022; TRF4, AC 5061174-83.2018.4.04.7100, Rel. Des. Federal Rogerio Favreto, 3a Turma, j. 24/9/2019; TRF3, ApCiv 0000321-87.2016.4.03.6003, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 1/4/2025, DJEN 7/4/2025.

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2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5005309-26.2022.4.03.6110

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) PARTE RE: LAURA MAURICIA PROENCA ZACARIAS - SP385434-A

APELADO: ATRIUM SOROCABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

PARTE RE: TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A.

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Trata-se de recurso de apelação interposto pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL em face de sentença proferida pela 4a Vara Federal de Sorocaba/SP que, em ação proposta por TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A, objetivando o cancelamento da hipoteca registrada junto à matrícula do imóvel n. 126.284, do 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, para viabilizar o registro da escritura definitiva do imóvel, assim decidiu:

“Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade da hipoteca do imóvel de matrícula n. 126.284, do 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, para viabilizar o registro da escritura definitiva do imóvel.

Oficie-se ao 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, para que proceda à anotação do cancelamento da hipoteca.

Condeno as rés ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo com moderação em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

(...)”

Alega a CEF, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para a causa. No mérito, sustenta a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso e a prevalência da hipoteca. Aduz violação ao princípio da legalidade e ao ato jurídico perfeito. Pugna pela reforma da sentença, julgando-se improcedente a demanda.

Com as respectivas contrarrazões, subiram os autos a esta C. Corte Regional.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Preliminarmente, afasto a alegação de ilegitimidade passiva da CEF.

De fato, a CEF é parte passiva legítima para responder a ações em que se pede a baixa na hipoteca sobre o imóvel, especialmente diante da sua qualidade de credora hipotecária. Ademais, cabe à CEF, em tese, emitir a carta de baixa de hipoteca, caso acolhido o pleito formulado pela parte-autora que quita o imóvel, especialmente diante da alegação de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, o que torna a Caixa parte legítima para promover o cancelamento pleiteado. Se esse cancelamento vai ou não ser deferido, cuida-se de matéria relativa ao mérito da causa, com ele devendo ser examinado.

Passo ao exame do mérito.

Destaco, inicialmente, que a hipoteca é considerada como o direito real de garantia que grava bem imóvel (ou a ele equiparado pela lei - art. 1.473 do CC), de propriedade do devedor ou de terceiro, mas sem transmissão da posse ao credor, conferindo a este último o direito de preferência e de promover a sua alienação judicial em caso de inadimplemento da obrigação garantida, a qual pode ser de dar, de fazer ou de não fazer. Não podem ser hipotecados os bens imóveis gravados com cláusula de inalienabilidade ou os que se encontrem fora do comércio (art. 1.420 do CC).

Trata-se de relevante instituto jurídico, visto que favorece a obtenção de crédito e a circulação de riquezas, na exata medida em que propicia a realização de inúmeros negócios jurídicos. São características da hipoteca: a) acessoriedade, já que a hipoteca não pode existir sem a obrigação principal, por ela garantida (art. 1.419 do CC); b) indivisibilidade, pois enquanto não for integralmente satisfeita a obrigação principal, a hipoteca subsiste sobre a totalidade dos bens gravados; c) publicidade, visto que apenas com a regular inscrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis é que a hipoteca se considera constituída, passando a produzir efeitos perante terceiros; d) especialidade, porquanto os bens dados em garantia hipotecária devem estar perfeitamente individualizados; e e) direito de sequela, visto que o credor hipotecário pode seguir a coisa em poder de todo aquele que a detenha ou possua, pois sua eficácia é "erga omnes".

Para a validade da garantia real hipotecária, a legislação de regência exige a capacidade geral para os atos da vida civil, assim como a capacidade especial para alienar, na medida em que apenas as coisas suscetíveis de alienação é que podem ser dadas em garantia hipotecária. Isso é assim, pois o bem imóvel hipotecado pode vir a ser alienado em hasta pública, caso descumprida a obrigação principal.

De outro lado, é certo que a hipoteca não impede a alienação do imóvel dado em garantia, posto que " É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado" (art. 1.475, caput, do CC). É dispensada, inclusive, a anuência do credor hipotecário para que o proprietário aliene o imóvel dado em garantia, até porque ela seria desnecessária, na medida em que, em razão do direito de sequela, o credor, titular da garantia real, tem o direito de perseguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha ou possua, podendo executar a garantia mesmo que o bem já tenha sido transferido para o patrimônio de terceiro.

A hipoteca se constitui por meio de contrato (convencional), pela lei (legal) ou por sentença (judicial) e desde então vale entre as partes como crédito pessoal. Sua inscrição no cartório de registro de imóveis atribui a tal garantia a eficácia de direito real oponível "erga omnes". De fato, um dos requisitos essenciais da hipoteca é o seu registro perante o cartório de registro de imóveis. Pode-se dizer que, na verdade, é o registro em cartório que confere publicidade ao direito real de garantia, tornando-o oponível contra terceiros (devedores quirografários, terceiros adquirentes do imóvel e outros credores que não registraram o título), tornando ineficazes, perante a execução hipotecária, todos os gravames e alienações posteriores. Ao contrário, caso a hipoteca não seja registrada, perderá sua força de garantia da obrigação, pois somente valerá como credito pessoal entre as partes da relação obrigacional. Nesse sentido, julgado do C. STJ:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA ANTERIOR. Se, à data da promessa de compra e venda, o imóvel já estava gravado por hipoteca, a ela estão sujeitos os promitentes compradores, porque se trata de direito real oponível erga omnes; o cumprimento da obrigação de escriturar a compra e venda do imóvel sem quaisquer onerações deve ser exigida de quem a assumiu, o promitente vendedor. Recurso especial conhecido, mas não provido.

(REsp n. 314.122/PA, relator Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 27/6/2002, DJ de 5/8/2002, p. 329.)

A hipoteca convencional, ou seja, aquela instituída pela via do contrato entre as partes, tem validade pelo prazo de trinta anos. Dessa forma, as partes são livres para estipular o prazo que lhes convier e prorrogá-lo mediante simples averbação, mas sem que seja ultrapassado o referido limite, o qual, uma vez alcançado, gerará a perempção da hipoteca. Uma vez que se perfaça esse prazo de trinta anos, só poderá subsistir o contrato de hipoteca mediante novo título e novo registro e, nesse caso, será mantida a precedência que lhe competir (art. 1.485 do CC).

A extinção da hipoteca, por seu turno, é regulada pelos arts. 1.499 a 1.501 do Código Civil, segundo os quais a hipoteca se extingue: a) tendo caráter acessório, pela extinção da obrigação principal; b) pelo perecimento da coisa; c) pela resolução da propriedade; d) pela renúncia do credor, que deve ser expressa; e) pela remição, efetuada pelo credor da segunda hipoteca, pelo adquirente do imóvel hipotecado, pelo executado, seu cônjuge, descendente ou ascendente; f) pela arrematação ou adjudicação, no mesmo processo ou em outro, desde que o credor hipotecário, notificado judicialmente da venda, não compareça para defender o seu direito (art. 1.499 do CC). “Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova” (art. 1.500 do CC). No entanto, "Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução" (art. 1.501 do CC).

Ressalte-se, entretanto, que o C. STJ editou a Súmula 308, com a seguinte redação: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Entretanto, referida orientação sumular não se aplica ao caso concreto.

Com efeito, em 03/04/2025, o C. STJ proferiu julgamento nos autos do RECURSO ESPECIAL No 2130141 - RS, o qual se encontra assim ementado:

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.

1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária.

2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.

3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário.

3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação.

4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária.

(REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)

Do julgamento acima referido podem ser extraídas ao menos duas conclusões aplicáveis, à primeira vista, ao caso sob exame: a) o emprego da Súmula no 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); b) a orientação contida na Súmula no 308, porque tem aplicação restrita ao âmbito do SFH, tem por escopo a proteção dos adquirentes vulneráveis/hipossuficientes.

Ocorre que, examinando os elementos de convicção existentes nos autos, verifica-se que a aquisição do imóvel hipotecado não se deu no âmbito do SFH. Realmente, a parte-autora é pessoa jurídica (TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A), sendo que, da leitura de seu contrato social (ID 357626198), percebe-se que seu objeto social é a participação em outras empresas, a locação de bens imóveis e a compra e venda de bens imóveis.

Não há que se falar, portanto, que a aquisição do imóvel tenha se dado no âmbito do SFH, o que, consequentemente, afasta a incidência da Súmula 308/STJ.

Outrossim, o pagamento do preço, efetuado em parcela única, no valor de R$ 250.000,00 (em 01/08/2017 – ID 357626200), acaba por afastar a condição de vulnerável/hipossuficiente do adquirente, de forma que, segundo o recente posicionamento do C. STJ, o mesmo não se mostra beneficiário da proteção proporcionada pela Súmula 308. Vale lembrar que o entendimento sumulado estabelece uma exceção à regra segundo a qual a hipoteca registrada tem eficácia erga omnes (oponível contra todos), nos termos do art. 1.227 do Código Civil, devendo por isso ser interpretado de forma restritiva.

Ademais, independentemente da orientação jurisprudencial acima, certo é que a jurisprudência do C. STJ é pacífica na linha de que a orientação sumular não se aplica à compra e venda de imóveis comerciais, mas apenas de imóveis residenciais, especialmente mediante contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Tome-se como exemplo, o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PRECEDENTES.

1. Consoante reiterado entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial". Assim, "é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019). Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

Com efeito, examinando os precedentes que deram origem à elaboração da referida Súmula 308, percebe-se que versam sobre pessoas físicas que celebraram contrato de promessa de compra de imóvel destinado à moradia na planta, os quais foram dados em hipoteca pela construtora à instituição financeira.

No caso dos autos, tal como já registrado acima, o exame do contrato social da empresa autora revela que a intenção da sociedade é mesmo a comercialização do imóvel adquirido, de modo que este não pode ser considerado como sendo um imóvel residencial para fins de atrair a incidência da Súmula no 308 do C. STJ. Na verdade, deve-se considerá-lo como um imóvel comercial, na medida em que se trata de ativo circulante para o desenvolvimento da atividade econômica imobiliária explorada pela sociedade autora. Esta última, outrossim, também não pode ser tida como hipossuficiente.

Ora, a intenção da Súmula 308 do C.STJ, extraída dos precedentes que lhe deram origem, é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel residencial e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento. Entretanto, há que se entender que a ineficácia da hipoteca contra terceiro adquirente somente se justifica como forma de tutela do direito fundamental à moradia (art. 6o da CF) e não como forma de proteção de sociedades empresárias que se encontram no exercício da atividade econômica que constitui seu objeto social. Isso é assim, porquanto o exame dos precedentes que originaram a Súmula no 308 indica que o adquirente do imóvel deve ser considerado consumidor, na forma definida pelo art. 2o do CDC, ou seja, destinatário final do produto ou serviço, ou hipossuficiente, sem conhecimento técnico para compreender as consequências e características de uma garantia real hipotecária.

Portanto, a situação dos autos não se enquadra na orientação prevista na Súmula no 308 do C. STJ, que aponta para o sentido de que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro somente não é oponível, merecendo cancelamento, nos casos em que o comprador adimplente adquire o imóvel para fins de moradia e não no caso de imóveis comerciais ou mesmo imóveis que foram comprados por pessoa jurídica que atua no mercado imobiliário, para fins de revenda ou locação, ou seja, o referido verbete sumular não se mostra aplicável a imóveis de natureza ou destinação comercial. Busca-se, com isso, a proteção do consumidor de boa-fé que não assume os riscos de uma atividade econômica de investimento para obtenção de lucro futuro no mercado imobiliário. Nessa mesma linha, precedente do E. TRF da 4a Região:

EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO. LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. ATIVIDADE EMPRESARIAL. SÚMULA 308 DO STJ. PESSOA JURÍDICA. INAPLICABILIDADE.

A finalidade da proteção consolidada na Súmula no 308 do STJ não visa favorecer à pessoa jurídica no exercício da atividade empresarial, mas destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro.

(TRF4, AC 5061174-83.2018.4.04.7100, 3a Turma, Relator ROGERIO FAVRETO, julgado em 24/09/2019)

Acrescente-se que a hipoteca, mesmo posterior à promessa de compra e venda, deve prevalecer, especialmente em relação a imóveis destinados a fins comerciais, pois o contrato particular de compra e venda, não registrado em cartório, não gera efeitos contra terceiros, no caso, a CEF.

Não se pode ignorar, por outro lado, as repercussões econômicas da aplicação indiscriminada da orientação contida na Súmula no 308 do C. STJ, fora das situações para as quais foi ela editada pela Corte Superior. De fato, não se desconhece o alto custo de execução dos empreendimentos imobiliários em geral, os quais demandam grandes somas de recursos financeiros, fazendo com que o mercado imobiliário tenha que recorrer ao mercado de crédito, de modo que as incorporadoras se veem na contingência de contratar financiamento destinado à construção, de conformidade com a Resolução n° 4.676/2018 do Banco Central do Brasil (BACEN). Tal Resolução dispõe sobre os critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança. Trata-se, evidentemente, de financiamento de valor elevado, a exigir garantia compatível com o montante emprestado, sendo que, uma das modalidades de garantia é justamente a hipoteca do terreno e das unidades imobiliárias nele construídas, conforme estabelece o art. 7o da mencionada Resolução no 4.676/2018, do BACEN, "in verbis":

Art. 7o As operações de financiamento imobiliário de que trata esta Resolução destinadas à aquisição, à construção ou à produção de imóveis deverão ser garantidas por:

(...)

III - hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;

IV - hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

(...)

Nesse diapasão, a aplicação generalizada da Súmula 308 do C. STJ, fora daquelas situações excepcionais que justificaram sua edição, todas elas relativas à proteção do direito fundamental à moradia, desconstituindo garantias reais que haviam sido licitamente pactuadas de boa-fé, retirando-lhe sua eficácia "erga omnes", traz grave e inevitável repercussão no mercado de crédito para a construção de empreendimentos imobiliários. De fato, o esvaziamento da garantia hipotecária em situações de inadimplemento da obrigação principal por parte da incorporadora tomadora do financiamento, acarreta o consequente aumento do risco de crédito e da própria taxa de inadimplência junto às instituições financeiras, impactando na taxa de juros remuneratórios cobrados por estas como contraprestação pela prestação do serviço bancário, o que, por sua vez, encarece o custo de execução da obra e da oferta que chegará ao adquirente do imóvel. Essa situação, portanto, termina por dificultar ainda mais o acesso da população de baixa renda à moradia digna.

Além disso, tal como já mencionado acima, as formas de extinção da hipoteca são reguladas pelos arts. 1.499 e 1.500 do Código Civil. Muito embora não se trate de rol exaustivo, havendo outras hipóteses previstas em lei (perempção legal - art. 1.485 do CC; anulação em virtude de fraude contra credores - art. 163 do CC; consolidação da propriedade, quando se concentram na mesma pessoa as figuras do credor e do proprietário do imóvel; etc.), o certo é que estas são as formas ordinárias de extinção da garantia real, de modo que qualquer outra forma, em especial o cancelamento por força de incidência da Súmula no 308 do C. STJ deve ser tida por excepcional, sendo reservada para casos bastante específicos. Assim, se o cancelamento da hipoteca pela aplicação da orientação contida na Súmula no 308 do C. STJ deve realmente ficar restrita a situações excepcionais, atinentes à aquisição do imóvel para fins de moradia, situações em que há o contraponto de relevante garantia fundamental prevista na CF/1988, em benefício do consumidor hipossuficiente, percebe-se que a lide versada nestes autos não se enquadra em tais exceções, não estando presente nenhuma hipótese legal de extinção da hipoteca legitimamente celebrada em garantia do financiamento contratado para a execução da obra.

Esta C. 2a Turma já pronunciou em caso análogo:

E M E N T A

DIREITO CIVIL. HIPOTECA. CAUSAS DE EXTINÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. EMPRESA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ATIVO CIRCULANTE. SÚMULA 308/STJ. INAPLICABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INEXISTÊNCIA.

- Regulada pelos arts. 1.499 a 1.501 do Código Civil, a hipoteca se extingue nas listadas nesses preceitos, cujo rol não é exaustivo considerando as previsões de outros preceitos do mesmo código (p. ex., art. 163 e art. 1.485).

- Segundo a Súmula 308/STJ, “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. A leitura da orientação sumulada deixa clara sua intenção de proteção do terceiro de boa-fé, que não pode ser prejudicado pelos efeitos de um contrato que lhe é completamente estranho.

- É verdade a existência de controvérsia acerca do âmbito de incidência da Súmula no 308, especialmente se seria ou não aplicável a pessoas jurídicas. Todavia, independentemente de tal polêmica, certo é que a jurisprudência do C. STJ é pacífica na linha de que a orientação sumular não se aplica à compra e venda de imóveis comerciais, mas apenas de imóveis residenciais, especialmente mediante contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

- A empresa autora atua no segmento de empreendimentos Imobiliários Ltda., e ajuizou o presente feito de adjudicação compulsória, postulando pela desconstituição de hipoteca estabelecida em favor do banco réu, acerca de imóvel residencial com a respectiva vaga de garagem.

- A intenção da sociedade autora é a comercialização do imóvel adquirido, de modo que este não pode ser considerado como sendo um imóvel residencial para fins de atrair a incidência da Súmula 308/STJ. Na verdade, esse bem deve ser considerado imóvel comercial, na medida em que se trata de ativo circulante da autora no desenvolvimento de sua atividade econômica imobiliária.

- A autora não pode ser considerada consumidor, nos moldes em que definido pelo art. 2o do CDC, que adota a denominada teoria finalista mitigada, segundo a qual consumidor é o destinatário final do produto ou serviço, ou a pessoa física ou jurídica que, embora não seja a destinatária final do produto ou do serviço, esteja em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica em relação ao fornecedor.

- Apelação provida.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000321-87.2016.4.03.6003, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 01/04/2025, DJEN DATA: 07/04/2025)

Portanto, à luz das considerações acima, não há que se falar em nulidade da hipoteca instituída sobre o imóvel localizado à Rua Orlando Bismara, 195, apartamento no 103, Sorocaba/SP, matrícula no 126.284, do 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.

Pelo exposto, REJEITO a matéria preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela CEF, mas DOU PROVIMENTO à apelação, para julgar IMPROCEDENTE o pedido de cancelamento da hipoteca.

Condenação da autora em custas e honorários advocatícios em favor da CEF, de 10% sobre o valor da causa atualizado (art. 85, § 2o, do CPC).

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA. IMÓVEL ADQUIRIDO POR PESSOA JURÍDICA. ATIVIDADE EMPRESARIAL IMOBILIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREVALÊNCIA DA GARANTIA REAL.I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença que julgou procedente pedido formulado por TRESEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A para declarar a nulidade da hipoteca registrada na matrícula no 126.284 do 2o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, determinando seu cancelamento para viabilizar o registro da escritura definitiva do imóvel.

2. A sentença condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. A CEF alegou ilegitimidade passiva e, no mérito, sustentou a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ, com a consequente prevalência da hipoteca regularmente registrada.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que objetiva o cancelamento da hipoteca; e (ii) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável à hipótese de imóvel adquirido por pessoa jurídica que atua no ramo imobiliário, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, de modo a afastar a eficácia da hipoteca regularmente registrada.III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A CEF é parte legítima para responder à demanda, pois figura como credora hipotecária e detém atribuição para emitir carta de baixa da hipoteca, caso reconhecido o direito ao cancelamento. A controvérsia acerca da subsistência da garantia insere-se no mérito.

5. A hipoteca é direito real de garantia que depende de registro para produzir efeitos erga omnes, nos termos dos arts. 1.419, 1.420, 1.473 e 1.227 do Código Civil. O registro confere publicidade e oponibilidade perante terceiros.

6. A extinção da hipoteca observa as hipóteses previstas nos arts. 1.485, 1.499, 1.500 e 1.501 do Código Civil. O cancelamento com fundamento na Súmula 308/STJ constitui hipótese excepcional.

7. A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que tal orientação está vinculada a hipóteses envolvendo imóveis residenciais adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com finalidade de proteção de adquirente vulnerável.

8. No REsp no 2.130.141/RS, a Quarta Turma do STJ assentou que a Súmula 308/STJ consubstancia exceção à regra da prioridade registral e não comporta interpretação extensiva, devendo ser aplicada restritivamente às situações que lhe deram origem.

9. A jurisprudência do STJ também firmou que a Súmula 308/STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas em contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, nos quais a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

10. No caso, a autora é pessoa jurídica cujo objeto social compreende participação em empresas, locação e compra e venda de imóveis. O imóvel foi adquirido mediante pagamento em parcela única. A aquisição não ocorreu no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

11. O bem integra ativo voltado à atividade econômica da autora, caracterizando-se como imóvel de natureza comercial. Não se verifica relação de consumo nem situação de vulnerabilidade nos termos do art. 2o do Código de Defesa do Consumidor.

12. Não configurada hipótese de proteção ao direito à moradia, nem qualquer causa legal de extinção da hipoteca, deve prevalecer a garantia real regularmente constituída e registrada.IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Preliminar rejeitada. Recurso provido para julgar improcedente o pedido de cancelamento da hipoteca.

Tese de julgamento: “1. A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que objetiva o cancelamento de hipoteca da qual é credora; 2. A Súmula 308/STJ constitui exceção à regra da eficácia erga omnes da hipoteca regularmente registrada e deve ser interpretada restritivamente; 3. A Súmula 308/STJ não se aplica à aquisição de imóvel por pessoa jurídica que atua no mercado imobiliário, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e sem finalidade de moradia; 4. Inexistente hipótese legal de extinção, a hipoteca regularmente registrada deve prevalecer.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CC, arts. 1.227, 1.419, 1.420, 1.473, 1.475, 1.485, 1.499, 1.500, 1.501; CDC, art. 2o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 2o; Lei no 9.514/1997, art. 29; Resolução BACEN no 4.676/2018, art. 7o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 314.122/PA, Rel. Min. Ari Pargendler, Terceira Turma, j. 27/6/2002, DJ 5/8/2002; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 1/4/2025, DJEN 27/5/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.982.469/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15/8/2022, DJe 17/8/2022; TRF4, AC 5061174-83.2018.4.04.7100, Rel. Des. Federal Rogerio Favreto, 3a Turma, j. 24/9/2019; TRF3, ApCiv 0000321-87.2016.4.03.6003, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 1/4/2025, DJEN 7/4/2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, rejeitar a matéria preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela CEF, e dar provimento à apelação, para julgar IMPROCEDENTE o pedido de cancelamento da hipoteca, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão