Tribunal: TRF3
Processo: 5002464-86.2025.4.03.6119
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: RENATO LOPES BECHO
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade de procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária. O autor alegou ausência de intimação pessoal para purgar a mora, possibilidade de purgação com valor parcial, inconstitucionalidade do procedimento e necessidade de revisão contratual por onerosidade excessiva.II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional; (ii) saber se houve nulidade na consolidação da propriedade por ausência de intimação pessoal para purgar a mora; (iii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade; e (iv) saber se há onerosidade excessiva apta a justificar a revisão contratual.III. Razões de decidir

A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme entendimento consolidado do STF, não afastando o controle jurisdicional posterior de eventuais ilegalidades.

Comprovada a regular intimação do devedor para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, bem como a inércia do devedor, é válida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo insuficiente alegação genérica de nulidade.

Após a consolidação da propriedade, ocorrida na vigência da Lei no 13.465/2017 e sem purga da mora, não é possível a purgação, restando ao devedor apenas o direito de preferência, conforme tese firmada pelo STJ (Tema 1.288).

A alegação de onerosidade excessiva não prospera, pois ausente demonstração de fatos supervenientes imprevisíveis que justifiquem a revisão contratual, prevalecendo os princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva.IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997. 2. A consolidação da propriedade fiduciária é válida quando precedida de regular intimação do devedor para purgar a mora. 3. Após a consolidação da propriedade, na vigência da Lei no 13.465/2017, não é possível a purgação da mora, assegurando-se apenas o direito de preferência. 4. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige prova de fatos supervenientes imprevisíveis, não bastando alegação genérica de dificuldade financeira.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CDC, arts. 6o, V, 51 e 54; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 223.075/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, j. 23.06.1998; STJ, REsp no 2.126.726/SP, Tema 1.288; STJ, REsp no 1.891.498/SP, Tema 1.095; TRF3, ApCiv no 0022491-87.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 10.03.2022.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002464-86.2025.4.03.6119

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: JOAO ANTONIO DA SILVA

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
206/575)

5002464-86.2025.4.03.6119

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002464-86.2025.4.03.6119

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: JOAO ANTONIO DA SILVA

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade de procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária. O autor alegou ausência de intimação pessoal para purgar a mora, possibilidade de purgação com valor parcial, inconstitucionalidade do procedimento e necessidade de revisão contratual por onerosidade excessiva.II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional; (ii) saber se houve nulidade na consolidação da propriedade por ausência de intimação pessoal para purgar a mora; (iii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade; e (iv) saber se há onerosidade excessiva apta a justificar a revisão contratual.III. Razões de decidir

A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme entendimento consolidado do STF, não afastando o controle jurisdicional posterior de eventuais ilegalidades.

Comprovada a regular intimação do devedor para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, bem como a inércia do devedor, é válida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo insuficiente alegação genérica de nulidade.

Após a consolidação da propriedade, ocorrida na vigência da Lei no 13.465/2017 e sem purga da mora, não é possível a purgação, restando ao devedor apenas o direito de preferência, conforme tese firmada pelo STJ (Tema 1.288).

A alegação de onerosidade excessiva não prospera, pois ausente demonstração de fatos supervenientes imprevisíveis que justifiquem a revisão contratual, prevalecendo os princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva.IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997. 2. A consolidação da propriedade fiduciária é válida quando precedida de regular intimação do devedor para purgar a mora. 3. Após a consolidação da propriedade, na vigência da Lei no 13.465/2017, não é possível a purgação da mora, assegurando-se apenas o direito de preferência. 4. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige prova de fatos supervenientes imprevisíveis, não bastando alegação genérica de dificuldade financeira.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CDC, arts. 6o, V, 51 e 54; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 223.075/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, j. 23.06.1998; STJ, REsp no 2.126.726/SP, Tema 1.288; STJ, REsp no 1.891.498/SP, Tema 1.095; TRF3, ApCiv no 0022491-87.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 10.03.2022.

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002464-86.2025.4.03.6119

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: JOAO ANTONIO DA SILVA

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

Trata-se de recurso de apelação de JOÃO ANTÔNIO DA SILVA, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados nos autos da ação anulatória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMCA FEDERAL. Com a ação pretendia o reconhecimento da nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel, decorrente da inadimplência de contrato de financiamneto com cláusula de alienalâo fiduciária.

Em suas razões recursais sustenta: i) possibilidade de purgar a mora, possuindo, de momento, R$ 10.000,00 para o fazer; ii) falta de intimação pessoal para purgar a mora pelo CRI; iii) inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial; iv) necessidade de reequilíbrio contratual em razão da alteração da situação financeira do devedor. Realiza podenrações sobre o seguro prestamista e necessidade de restituição da diferença entre o valor da avaliação e o valor do débito.

Contrarrazões nos termos do Id. 345194852

É o relatório.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

Trata-se de controvérsia sobre a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial; possibilidade de purgar a mora em contrato de financiamento imobiliário; nulidade do procedimento de consolidação por falta de intimação pessoal; teoria da imprevisão.

Da alienação fiduciária

A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei no 9.514/97, onde o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.

Eis o disposto na Lei no 9.514/97:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(...)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

§ 1o Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

§ 2o Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.

(...)

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”

Nota-se dos dispositivos legais transcritos que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.

Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora.

Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei no 9.514/97.

Da Inconstitucionalidade da Lei no 9.514/97

Afasta-se, de plano, qualquer argumento quanto a inconstitucionalidade das disposições da Lei no 9.514/97, bem como ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66, pois há muito declarado constitucional pelo STF:

"EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI No 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da República, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados. Recurso conhecido e provido." (RE n. 223.075/DF, Relator Ministro ILMAR GALVÃO, j. em 23/06/1998, DJ 06/11/1998).

Nesse sentido, transcrevo julgado proferido por esta Corte Regional:

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI 9.514/97. NÃO COMPROVADA DE VIOLAÇÃO DAS NORMAS PREVISTAS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIREITO DE PREFÊNCIA DE AQUISIÇÃO DO BEM. INOVAÇÃO RECURSAL. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário e posterior leilão público para a alienação do imóvel.

2. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. Precedentes.

3. Há de se destacar que a garantia da apreciação de lesão ou ameaça a direito pelo Poder Judiciário, consagrada no artigo 5o, inciso XXXV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como impedimento de execução de cláusulas contratuais pela via extrajudicial.

4. Evidentemente, o devedor fiduciário não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Precedente.

5. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97.

7. O ato de constituição em mora da fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido notificação de Dionisia Aparecida dos Santos Motta e Jurandir de Oliveira Motta em 28/01/2015 e 09/02/2015, por intermédio do 6oOficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, conforme documentos acostados aos autos.

8. Consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro, nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/97.

9. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei no 6.015/73 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal.

10. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da presente ação, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 283, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

11. Vale frisar que o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário. Por óbvio, tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no presente caso.

12. No sentido da possibilidade de realização do depósito dos valores devidos para se obstar a alienação do imóvel alienado fiduciariamente, cuja propriedade foi consolidada à credora fiduciária, situa-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e desta Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3a Região.

13. Importa ainda mencionar que tendo sido consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, a purgação da mora somente é possível se adimplido o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, nos termos do art. 39, inc. II da Lei no 9.514/97 e art. 34, caput, do Decreto-Lei no 70/66, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, a purgação deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago, incluindo encargos decorrente da consolidação da propriedade. Precedentes.

14. Sendo assim, não se reconhece, com base no suporte probatório contido nos presentes autos, elementos que indiquem indubitavelmente a inclinação

dos apelantes pelo pagamento da dívida. Na verdade, não há um único requerimento para que eventual depósito do montante devido fosse aceito, ainda que posteriormente ao registro da consolidação da propriedade.

15. Deveras, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade do procedimento extrajudicial efetivada pela credora fiduciária.

16. Os recorrentes pugnam pela necessária intervenção judicial para que conceda aos autores o direito de preferência de aquisição do bem. Nessa senda, importa não conhecer do recurso de apelação neste tópico, uma vez que os apelantes trazem à baila questão não suscitada na exordial, restando evidente que inova em sede recursal.

17. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2o, c.c. §11 do CPC/2015, observando-se, contudo, a suspensão de que trata o art. 98, §3o do mesmo diploma legal.

18. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, não provida.(ApCiv - APELACAO CIVEL /SP 0022491-87.2015.4.03.6100/ Rel. Des. Fed. HÉLIO NOGUEIRA Data do Julgamento: 10/03/2022 Data da Publicação/ Fonte - DJEN DATA: 14/03/2022)

Vale mencionar que a possibilidade da execução de cláusulas contratuais, pela via extrajudicial prevista na Lei no 9.514/97, não afasta a garantia de apreciação de lesão ou ameaça a direito pelo Poder Judiciário, consagrada no artigo 5o, inciso XXXV, da Constituição Federal de 1988.

Ou seja, o devedor fiduciante não fica impedido de levar eventuais questões ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, quando constatar o descumprimento das cláusulas contratuais ou irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade.

Da Consolidação da Propriedade

Na alienação fiduciária, identificado que o devedor está em atraso com as parcelas, caberá ao credor solicitar ao cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias.

Decorrido o prazo legal, sem que a parte tenha providenciado a purga da mora, o oficial do registro de imóveis procederá a averbação na matricula do imóvel para constar que a propriedade foi consolidada em nome do credor.

Da análise dos autos se depreende que a consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira ocorreu em 07 de novembro de 2024 (Id. 345194204).

O apelante reconhece que durante a vigência do contrato deixou de pagar parte das parcelas do financiamento, na forma de datas avençadas, o que caracterizou a sua inadimplência e deu início ao procedimento de execução extrajudicial do imóvel, nos termos do artigo 26 da Lei no 9.514/1997.

Assim, regularmente intimado para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da certidão de transcurso de prazo juntada ao Id. 345194219, o devedor permaneceu inerte, o que resultou na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conforme termos da averbação lançada na matrícula do imóvel.

Neste momento vale lembrar que o registro no assento do imóvel possui fé pública, cabendo a parte apresentar elementos concretos que comprovem eventual irregularidade cometida no procedimento de consolidação da propriedade para obter o reconhecimento da nulidade do ato praticado, fato que não ocorreu.

Nesse sentido, eis a jurisprudência:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

- Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97.

- A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel.

- In casu, o autor aponta que a consolidação da propriedade ocorreu de forma irregular, pois não foi notificado acerca dos leilões e não teve oportunidade de purgar a mora.

- Contrato de financiamento foi assinado pelas partes em 18/06/2014, segundo as regras da Lei 9.514/97 e o inadimplemento é confesso pela parte devedora. Consolidação foi averbada em 08/09/2021.

- A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1o do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária. Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel.

- A previsão quanto a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2o-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017. Constam nos autos os Editais de 1o e 2o Leilão Público n. 3069/2021 – 3070/2021 – CPA/PO com a designação dos leilões para os 23/11/2021 e 09/12/2021, além da comprovação da sua publicação nos veículos de comunicação.

- Discutíveis os prejuízos da alegada ausência de notificação acerca do leilão, haja vista a proposição da presente demanda no dia 23/11/2021, data da realização do primeiro leilão, justamente para impugnar a ocorrência dos mesmos.

- Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes.

- Apelação da parte autora improvida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) – grifos nossos.

PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PELO CREDOR FIDUCIÁRIO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE MONTANTE EXCEDENTE DA DÍVIDA NA ARREMATAÇÃO DO BEM. TEMA 1095/STJ. ADEQUAÇÃO DO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

1. Por decisão do Superior Tribunal de Justiça, a apreciação da questão trazida aos autos deverá se adequar à tese firmada no julgamento do tema 1.095/STJ.

2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema no 1.095 (REsp no 1.891.498/SP), realizado em 26 de outubro de 2022, firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

3. No caso em apreço, a parte autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição do imóvel e requer a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos.

4. Em observância ao julgado no REsp no 1.891.498 (tema 1.095/STJ), existindo o inadimplemento e devidamente constituído em mora o devedor fiduciário, o procedimento especial de consolidação da propriedade fiduciária e eventual devolução de valores ao adquirente se processará pela Lei no 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

5. A tese, portanto, abarca as situações em que presentes três requisitos: i) registro do contrato no cartório de registro de imóveis; ii) inadimplemento do devedor fiduciário; iii) constituição em mora. Na hipótese dos autos, os três requisitos estão preenchidos, considerando que a Lei no 8.935/1994 reconhece a fé pública dos notários e registradores, garantindo a certeza dos atos por eles praticados e documentados e gerando presunção relativa de veracidade do que neles contém.

6. Uma vez certificado pelo oficial do Registro de Imóveis a realização da intimação extrajudicial, bem como com o registro da consolidação da propriedade na matrícula, resta comprovada a constituição do devedor em mora.

7. Incide a legislação especial (Lei no 9.514/97), portanto, na resolução do ajuste firmado, devendo ser analisada à luz desse diploma legal a forma de devolução dos valores pagos pelo adquirente da unidade imobiliária ao credor fiduciário durante a pactuação contratual.

8. Segundo o § 4o do art. 27 da Lei no 9.514/97, será transferida ao devedor os valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida.

9. Por fim, em razão da sucumbência de ambas as partes, condena-se a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor arrematado em leilão, a serem divididos igualmente pelos patronos das rés, cuja exigibilidade permanece suspensa ante a concessão da justiça gratuita, e condena-se as rés, pro rata, ao pagamento de honorários em favor do patrono do autor arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor que exceder, na arrematação, o montante da dívida.

10. Apelação parcialmente provida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 26/10/2023, DJEN DATA: 30/10/2023) – grifo nosso.

Portanto, demonstrado que o credor cumpriu todos os requisitos legais e que a consolidação da propriedade se deu de forma regular, sem fundamento a tese do apelante quanto à nulidade da consolidação por ausência de intimação para purgar a mora.

Do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação

No que se refere ao direito de purgação da mora, registre-se que o entendimento anteriormente adotado por esta 1a Turma era no sentido de que o marco temporal para a incidência das alterações da Lei 9.514/1997, promovidas pela Lei no 13.465/2017, seria a data da celebração do contrato de financiamento com a cláusula de alienação fiduciária, em prestígio ao princípio da irretroatividade da lei.

Entretanto, o C. Superior Tribunal de Justiça, em dezembro de 2025, ao julgar o REsp no 2.126.726/SP sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou tese vinculada ao Tema no 1.288, nos seguintes termos:

“I) Antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário;

II) A partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.”

Assim, se a consolidação se deu antes de iniciada a vigência da Lei 13.465/2017 e a parte purgou a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/1966, em respeito ao ato jurídico perfeito, deverá ser desfeita a consolidação e retomado o contrato de financiamento bancário.

Por outro lado, se houve a consolidação da propriedade, mas a mora não foi purgada antes da entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação seja anterior ao início da sua vigência, deverá ser aplicado o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997.

No caso concreto, consta dos autos que, em razão da inadimplência do autor, foi iniciado o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, tendo sido averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal – CEF, em 07 de novembro de 2024 (Id. 345194204), ou seja, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, sem que tivesse havido a purga da mora pelo devedor antes da consolidação da propriedade em nome do credor.

Diante da tese fixada pelo C. STJ (Tema 1288), fica assegurado ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência pelo preço correspondente ao valor da dívida, acrescida de despesas e encargos previstos no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997, de modo que improcedente o pedido do apelante para purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

Da onerosidade excessiva

Anoto ser firme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula no 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. O mesmo Superior Tribunal de Justiça, por outro lado, entende que nos contratos bancários é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas (Súmula no 381).

Todavia, disso não decorre automática e imperativamente a nulidade de toda e qualquer cláusula tida como prejudicial ao interesse financeiro do consumidor, que firma livremente um contrato com instituição financeira. Mesmo nos casos em que se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe que o contrato ou cláusula contratual tenha imposto desvantagem exagerada ao consumidor (artigo 51, IV, do CDC), ofendendo os princípios fundamentais do sistema jurídico, restringindo direitos ou obrigações inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio, ou se mostrando excessivamente onerosa para o consumidor, considerada a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (artigo 51, § 1o, do CDC).

Também não implica nulidade contratual a natureza adesiva dos ajustes. Com efeito, sendo a elaboração unilateral das cláusulas contratuais inerente ao contrato de adesão e encontrando-se esta espécie contratual expressamente autorizada pelo Código de Defesa do Consumidor (artigo 54), seria ilógico que a unilateralidade pudesse ser tomada, em abstrato, como causa suficiente ao reconhecimento da nulidade ou abusividade do ajuste.

Cumpre ao mutuário, portanto, demonstrar as causas concretas e específicas do suposto abuso ou nulidade das cláusulas dos contratos em testilha. Cabe ao autor, pretendendo a aplicação da teoria da imprevisão, demonstrar os fatos supervenientes à contratação que teriam tornado excessivamente oneroso o seu cumprimento, conforme o artigo 6o, V, do CDC.

A suposta onerosidade excessiva pode decorrer do próprio conteúdo das cláusulas contratuais, não de fatos externos e posteriores à contratação, a autorizar a aplicação do referido dispositivo legal.

Ressalto, neste ponto, que os contratos de adesão firmados livremente com instituições financeiras não diferem dos contratos de adesão referentes a serviços essenciais, tais como o fornecimento de água, eletricidade, telefonia e outros imprescindíveis à dignidade da vida em ambiente urbano. Trata-se de contratos de empréstimo bancário cujo objeto, embora útil, não se revela imprescindível aos contratantes. Foram firmados, portanto, por vontade própria e não por inexigibilidade de outra conduta, decorrente da essencialidade - inexistente para o caso dos autos - de seu objeto.

A invocação, apenas na ocasião do cumprimento da obrigação, de suposta nulidade de cláusulas livremente aceitas no momento da celebração do acordo e da tomada do financiamento, viola a boa-fé contratual objetiva, por sua vertente do princípio do ne venire contra factum proprium. Em matéria de contratos impera o princípio pacta sunt servanda, notadamente quando as cláusulas contratuais observam legislação meticulosa e cogente.

Também por essa razão, não se pode olvidar o princípio rebus sic standibus, por definição, requer a demonstração de que não subsistem as circunstâncias fáticas que sustentavam o contrato e que justificam o pedido de revisão contratual, motivo pelo qual não procedem as alegações recursais do apelante.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença nos termos em que proferida.

No que tange à verba honorária, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC, que ficam suspensos pela concessão da gratuidade de justiça.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação, com majoração da verba honorária.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada com o objetivo de declarar a nulidade de procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária. O autor alegou ausência de intimação pessoal para purgar a mora, possibilidade de purgação com valor parcial, inconstitucionalidade do procedimento e necessidade de revisão contratual por onerosidade excessiva.II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional; (ii) saber se houve nulidade na consolidação da propriedade por ausência de intimação pessoal para purgar a mora; (iii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade; e (iv) saber se há onerosidade excessiva apta a justificar a revisão contratual.III. Razões de decidir

A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme entendimento consolidado do STF, não afastando o controle jurisdicional posterior de eventuais ilegalidades.

Comprovada a regular intimação do devedor para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, bem como a inércia do devedor, é válida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo insuficiente alegação genérica de nulidade.

Após a consolidação da propriedade, ocorrida na vigência da Lei no 13.465/2017 e sem purga da mora, não é possível a purgação, restando ao devedor apenas o direito de preferência, conforme tese firmada pelo STJ (Tema 1.288).

A alegação de onerosidade excessiva não prospera, pois ausente demonstração de fatos supervenientes imprevisíveis que justifiquem a revisão contratual, prevalecendo os princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva.IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997. 2. A consolidação da propriedade fiduciária é válida quando precedida de regular intimação do devedor para purgar a mora. 3. Após a consolidação da propriedade, na vigência da Lei no 13.465/2017, não é possível a purgação da mora, assegurando-se apenas o direito de preferência. 4. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige prova de fatos supervenientes imprevisíveis, não bastando alegação genérica de dificuldade financeira.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CDC, arts. 6o, V, 51 e 54; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 223.075/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, j. 23.06.1998; STJ, REsp no 2.126.726/SP, Tema 1.288; STJ, REsp no 1.891.498/SP, Tema 1.095; TRF3, ApCiv no 0022491-87.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 10.03.2022.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

RENATO BECHO

Relator do Acórdão