Tribunal: TRF3
Processo: 5001722-51.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DAS NOTIFICAÇÕES E PRETENSÃO DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. TEMA REPETITIVO No 1.288 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
714/775)

5001722-51.2026.4.03.0000

DJEN Data: 15/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5001722-51.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: KLEBERSON WILLIAM FIRMINO DINIZ

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEILANE CARDOSO CHAVES ANDRADE - BA17488-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DAS NOTIFICAÇÕES E PRETENSÃO DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. TEMA REPETITIVO No 1.288 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência destinado a suspender procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, bem como obstar a realização de leilões do imóvel. O agravante sustenta nulidade das notificações destinadas à constituição em mora e à comunicação dos leilões, além de pleitear a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se há vício no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, especialmente quanto à validade das notificações destinadas à constituição em mora e à comunicação da realização dos leilões; (ii) saber se é possível a purga da mora após a consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira; e (iii) saber se é cabível, em sede recursal, a análise da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, quando tais matérias não foram apreciadas pelo juízo de origem.

III. Razões de decidir

O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária é regido pela Lei no 9.514/1997, que exige a prévia intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis certificar o decurso do prazo e promover a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis gozam de presunção de legitimidade e fé pública, podendo ser afastados apenas mediante prova em contrário produzida no curso da instrução processual.

No caso, consta da matrícula do imóvel a averbação da intimação do devedor para purgação da mora, sem pagamento no prazo legal, circunstância que legitima a posterior consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

O próprio agravante admite o inadimplemento contratual e demonstra ciência prévia da realização dos leilões, circunstância que afasta, em juízo de cognição sumária, a alegação de nulidade do procedimento extrajudicial.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp no 2.126.726/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema no 1.288), firmou entendimento de que, após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purga da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

As alegações relativas à incidência do Código de Defesa do Consumidor e à inversão do ônus da prova não foram apreciadas pelo juízo de origem, configurando inovação recursal e impedindo sua análise em sede de agravo de instrumento.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária gozam de presunção de legitimidade, podendo ser afastados apenas mediante prova em contrário. 2. Após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purga da mora, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o a 7o, 26-A, § 2o, e 27, § 2o-B; Lei no 13.465/2017; Lei no 8.935/1994, art. 3o; CPC, art. 1.026, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025 (Tema no 1.288).

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5001722-51.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: KLEBERSON WILLIAM FIRMINO DINIZ

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEILANE CARDOSO CHAVES ANDRADE - BA17488-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por KLEBERSON WILLIAM FIRMINO DINIZ contra decisão que, em ação anulatória, movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), indeferiu a liminar para suspender a realização dos leilões extrajudiciais e para determinar que a ré informe o valor atual das parcelas em aberto.

Na origem (autos no 5002163-67.2025.4.03.6143), relata o agravante que, em 26.04.2022, firmou contrato de financiamento habitacional com cláusula de alienação fiduciária com a CEF. Conta que, por dificuldades financeiras, atrasou os pagamentos das prestações mensais, o que levou à consolidação da propriedade em nome da instituição financeira em 10.07.2025, sendo o primeiro leilão agendado para o dia 13.01.2026. Alega que nunca foi notificado para purgar a mora nem acerca das datas dos leilões. Sustenta a nulidade da execução extrajudicial.

O juízo a quo, em decisão (ID 478055426 de origem), deferiu os benefícios da justiça gratuita e entendeu pela aparente regularidade da consolidação da propriedade do imóvel, a justificar eventual designação de leilão do bem, indeferindo o pedido de tutela de urgência, à míngua dos requisitos legais. Quanto ao pedido de informação acerca do valor atual das parcelas em aberto, consignou que, em razão da impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, inexistiria fundamento apto a justificar o deferimento do pleito.

Em razões recursais (ID 352241149), a parte agravante sustenta que a decisão agravada desconsiderou sua hipossuficiência técnica e informacional, circunstância que impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC e da súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Argumenta que não houve intimação pessoal válida para constituição em mora, como exige o art. 26, §1o, da Lei no 9.514/1997, nem notificação regular acerca da realização dos leilões, o que acarreta nulidade do procedimento expropriatório conforme previsão legal e entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1132.

Destaca que a fé pública cartorária não é absoluta e não supre a ausência de comprovação material do recebimento das notificações, cuja apresentação compete à instituição financeira, não podendo ser imposta à consumidora a produção de prova impossível.

Ressalta, ainda, a existência de fumus boni iuris e periculum in mora, pois há plausibilidade jurídica das alegações e risco concreto de perda do imóvel residencial caso o leilão seja realizado, o que comprometeria o resultado útil do processo.

Requer o recebimento do agravo, com concessão de efeito suspensivo para impedir o leilão, e, ao final, a reforma da decisão agravada para reconhecer a nulidade do procedimento extrajudicial.

Sobreveio decisão que indeferiu o pedido liminar (ID 352737464).

Com contraminuta (ID 356542467).

É o relatório.

avl

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Cinge-se a controvérsia à regularidade do procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, especialmente quanto à validade das notificações destinadas à constituição em mora e à comunicação da realização dos leilões do imóvel.

Discute-se, ainda, a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação contratual e a consequente possibilidade de inversão do ônus da prova, a fim de definir a quem compete comprovar a efetiva realização e o recebimento das notificações necessárias à consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Pois bem.

O procedimento de execução extrajudicial, está ele previsto na Lei no 9.514/1997. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

"Art. 26

(...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação."

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o.

Transcorrido o prazo para purgação, o Oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

"Art. 26.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O Cartório do Registro de Imóveis (CRI), por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Consta na matrícula do imóvel (ID 475887827, de origem - averbação no 02) que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer o prazo sem o pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/94.

O próprio autor admite o inadimplemento e, no momento da propositura da ação (em 05.12.2025), informa a designação dos leilões e as datas em 13.01.2026 e 19.01.2026, configurando ciência inequívoca, antes da realização das praças.

Não vislumbro, portanto, ao menos em juízo de cognição sumária, comprovação, de plano, quanto ao alegado vício no procedimento extrajudicial.

O mutuário tinha ciência, desde a assinatura do contrato, de que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmou que deixou de pagar o débito por questões pessoais.

No caso, o contrato foi assinado pelas partes em 26.04.2022 (ID 475887827, de origem - averbação no 01), segundo as regras da Lei no 9.514/1997, e a consolidação da propriedade em prol da CEF ocorreu em 10.07.2025.

Passo a analisar a viabilidade da purga da mora.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, representativo da controvérsia e submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), em 10.12.2025, firmou a seguinte tese jurídica:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".

O relator do acórdão do REsp no 2.126.726, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assim consignou em seu voto:

"(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifo nosso)

Assim, as alegações deduzidas pela parte agravante não encontram amparo no Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, uma vez que ao recorrente se reconhece apenas o direito de preferência, conforme dispõe o § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997, com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, que alterou dispositivos da Lei no 9.514/1997 para estabelecer marco temporal expresso para a purgação da mora.

Nos termos do art. 26-A, § 2o, da Lei no 9.514/1997, é assegurado ao devedor o direito de quitar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, subsiste apenas o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento do preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B, da referida lei.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

Assim, à vista do exposto, nesse juízo de cognição, não vislumbro vício no procedimento de execução extrajudicial e probabilidade do direito para obstar futuros leilões ou a venda direta do imóvel. As nulidades alegadas devem ser avaliadas, primeiramente, pelo juízo a quo, sob pena de supressão de instância.

Ainda, em relação aos pleitos de incidência do CDC e de inversão do ônus da prova, observo que tais questões não foram analisadas pelo juízo a quo, configurando vedada inovação recursal.

Dessa forma, não identifico nos autos razões que justifiquem a alteração do entendimento exarado em antecipação de tutela recursal, devendo a decisão monocrática ser ratificada pelos seus próprios fundamentos.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DAS NOTIFICAÇÕES E PRETENSÃO DE PURGA DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. TEMA REPETITIVO No 1.288 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência destinado a suspender procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, bem como obstar a realização de leilões do imóvel. O agravante sustenta nulidade das notificações destinadas à constituição em mora e à comunicação dos leilões, além de pleitear a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se há vício no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, especialmente quanto à validade das notificações destinadas à constituição em mora e à comunicação da realização dos leilões; (ii) saber se é possível a purga da mora após a consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira; e (iii) saber se é cabível, em sede recursal, a análise da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, quando tais matérias não foram apreciadas pelo juízo de origem.

III. Razões de decidir

O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária é regido pela Lei no 9.514/1997, que exige a prévia intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis certificar o decurso do prazo e promover a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis gozam de presunção de legitimidade e fé pública, podendo ser afastados apenas mediante prova em contrário produzida no curso da instrução processual.

No caso, consta da matrícula do imóvel a averbação da intimação do devedor para purgação da mora, sem pagamento no prazo legal, circunstância que legitima a posterior consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

O próprio agravante admite o inadimplemento contratual e demonstra ciência prévia da realização dos leilões, circunstância que afasta, em juízo de cognição sumária, a alegação de nulidade do procedimento extrajudicial.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp no 2.126.726/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema no 1.288), firmou entendimento de que, após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purga da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

As alegações relativas à incidência do Código de Defesa do Consumidor e à inversão do ônus da prova não foram apreciadas pelo juízo de origem, configurando inovação recursal e impedindo sua análise em sede de agravo de instrumento.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária gozam de presunção de legitimidade, podendo ser afastados apenas mediante prova em contrário. 2. Após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purga da mora, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o a 7o, 26-A, § 2o, e 27, § 2o-B; Lei no 13.465/2017; Lei no 8.935/1994, art. 3o; CPC, art. 1.026, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025 (Tema no 1.288).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão