Tribunal: TRF3
Processo: 5002912-49.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
662/775)

5002912-49.2026.4.03.0000

DJEN Data: 15/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5002912-49.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: ANTONIA CLAUDETE DE SOUSA SOARES, JOSE IVALDO DE PONTES ARAUJO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FELIPE VINICIUS DE MORAES

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência destinada a suspender procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária. A parte agravante sustenta irregularidade na comunicação dos leilões do imóvel, bem como requer a inversão do ônus da prova.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, especialmente quanto à notificação para purgação da mora e à comunicação da realização dos leilões; e (ii) saber se é cabível a inversão do ônus da prova em sede recursal.

III. Razões de decidir

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 foi observado, com a regular intimação dos devedores para purgação da mora, certificada pelo Oficial do Registro de Imóveis, cujos atos gozam de presunção de legitimidade (iuris tantum), não afastada por prova pré-constituída.

A matrícula do imóvel comprova a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário após o decurso do prazo legal sem purgação da mora, sendo incontroverso o inadimplemento contratual.

A ciência inequívoca dos leilões restou evidenciada pelos próprios agravantes, que indicaram as datas das praças na petição inicial, afastando a alegação de ausência de comunicação.

Nos termos do Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, após a consolidação da propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência, não sendo possível a retomada do contrato.

Eventuais nulidades do procedimento devem ser analisadas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

A alegação de inversão do ônus da prova não foi objeto de apreciação na origem, configurando inovação recursal, vedada em sede de agravo de instrumento.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial de contrato garantido por alienação fiduciária é válida quando observados os requisitos da Lei no 9.514/1997, cabendo ao devedor afastar a presunção de legitimidade dos atos registrais. 2. Após a consolidação da propriedade sem purgação da mora, subsiste ao devedor apenas o direito de preferência. 3. É vedada a inovação recursal quanto à inversão do ônus da prova.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o a 7o, 26-A, § 2o, e 27, § 2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o; CPC, art. 1.026, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 10.12.2025 (Tema 1.288).

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5002912-49.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: ANTONIA CLAUDETE DE SOUSA SOARES, JOSE IVALDO DE PONTES ARAUJO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FELIPE VINICIUS DE MORAES

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por ANTONIA CLAUDETE DE SOUSA SOARES e JOSE IVALDO DE PONTES ARAUJO contra decisão que, nos autos de ação anulatória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), indeferiu o pedido liminar de suspensão dos efeitos dos leilões extrajudiciais realizados em 08.01.2026 e 14.01.2026.

Na origem (autos no 5002533-44.2026.4.03.6100), relatam os agravantes que celebraram contrato de financiamento habitacional com cláusula de alienação fiduciária com a CEF. Sustentam que, em razão de dificuldades financeiras, deixaram de adimplir as prestações mensais, o que culminou na consolidação da propriedade em nome da instituição financeira em 21.10.2025, tendo sido o primeiro leilão designado para 08.01.2026. Alegam não terem sido intimados acerca das datas dos leilões e defendem a nulidade do procedimento de execução extrajudicial.

O juízo a quo, por decisão (ID 546705673, de origem), deferiu os benefícios da justiça gratuita e indeferiu a tutela liminar. Consignou que a obrigação de intimação acerca das datas dos leilões se cumpre com o simples encaminhamento de comunicação aos endereços físico e eletrônico informados no contrato, bem como que a verificação de eventuais nulidades nas notificações extrajudiciais demanda a oitiva da parte contrária e a observância da ampla defesa, o que somente poderia ser apreciado por ocasião da prolação da sentença.

Em razões recursais (ID 353897827), sustentam os agravantes que o procedimento extrajudicial apresenta irregularidades, especialmente em razão da ausência de intimação pessoal quanto às datas, horários e locais dos leilões, inexistindo comprovação do envio de comunicação válida, como aviso de recebimento, e-mail ou outro meio idôneo. Defendem que a prova das notificações encontra-se sob posse exclusiva da instituição financeira, sendo adequada e necessária a inversão do ônus da prova.

Alegam, ainda, estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC, diante da probabilidade do direito, evidenciada pelos indícios de irregularidade do procedimento e do perigo de dano, consubstanciado na possibilidade de alienação do imóvel e na consequente perda definitiva do bem, com eventual desocupação forçada.

Requerem a concessão de efeito suspensivo ativo ao agravo, a fim de suspender imediatamente os efeitos do leilão e assegurar a manutenção da posse do imóvel até o julgamento final da demanda. Pleiteiam, ainda, a concessão de tutela antecipada para o cancelamento do leilão.

Sobreveio decisão que indeferiu a liminar (ID 354548115).

Com contraminuta (ID 357738984).

É o relatório.

avl

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Cinge-se a controvérsia à regularidade do procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, especialmente quanto à comunicação da realização dos leilões do imóvel, bem como à possibilidade de inversão do ônus da prova.

Pois bem.

O procedimento de execução extrajudicial, está previsto na Lei no 9.514/1997. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

"Art. 26

(...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação."

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o.

Transcorrido o prazo para purgação, o Oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

"Art. 26.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O Cartório do Registro de Imóveis (CRI), por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Consta na matrícula do imóvel (ID 545123232, de origem - averbação no 02) que os devedores foram intimados para purgarem a mora e deixaram transcorrer o prazo sem o pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/1994.

Os próprios autores admitem o inadimplemento e, no momento da propositura da ação (em 27.01.2026), informam a designação dos leilões e as datas em 08.01.2026 e 14.01.2026, configurando ciência inequívoca no tocante à realização das praças:

Não vislumbro, portanto, ao menos em juízo de cognição sumária, comprovação, de plano, quanto ao alegado vício no procedimento extrajudicial.

Os mutuários tinham ciência, desde a assinatura do contrato, de que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmaram que deixaram de pagar o débito por questões pessoais.

No caso, conforme matrícula do imóvel, o contrato foi assinado pelas partes em 18.04.2023 (ID 545123232, de origem - averbação no 01), segundo as regras da Lei no 9.514/1997, e a consolidação da propriedade em prol da CEF ocorreu em 21.10.2025 (ID 545123232, de origem - averbação no 02).

Passo a analisar a viabilidade da purga da mora.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, representativo da controvérsia e submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), em 10.12.2025, firmou a seguinte tese jurídica:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".

O relator do acórdão do REsp no 2.126.726, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assim consignou em seu voto:

"(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifo nosso)

Assim, as alegações deduzidas pela parte agravante não encontram amparo no Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, uma vez que ao recorrente se reconhece apenas o direito de preferência, conforme dispõe o § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997, com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, que alterou dispositivos da Lei no 9.514/1997 para estabelecer marco temporal expresso para a purgação da mora.

Nos termos do art. 26-A, § 2o, da Lei no 9.514/1997, é assegurado ao devedor o direito de quitar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, subsiste apenas o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento do preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B, da referida lei.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

Assim, à vista do exposto, nesse juízo de cognição, não vislumbro vício no procedimento de execução extrajudicial e probabilidade do direito para obstar futuros leilões ou a venda direta do imóvel. As nulidades alegadas devem ser avaliadas, primeiramente, pelo juízo a quo, sob pena de supressão de instância.

Ainda, em relação ao cabimento de inversão do ônus da prova, observo que tal questão não foi analisada pelo juízo a quo, configurando indevida inovação recursal.

Dessa forma, não identifico nos autos razões que justifiquem a alteração do entendimento exarado em antecipação de tutela recursal, devendo a decisão monocrática ser ratificada pelos seus próprios fundamentos.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência destinada a suspender procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária. A parte agravante sustenta irregularidade na comunicação dos leilões do imóvel, bem como requer a inversão do ônus da prova.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, especialmente quanto à notificação para purgação da mora e à comunicação da realização dos leilões; e (ii) saber se é cabível a inversão do ônus da prova em sede recursal.

III. Razões de decidir

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 foi observado, com a regular intimação dos devedores para purgação da mora, certificada pelo Oficial do Registro de Imóveis, cujos atos gozam de presunção de legitimidade (iuris tantum), não afastada por prova pré-constituída.

A matrícula do imóvel comprova a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário após o decurso do prazo legal sem purgação da mora, sendo incontroverso o inadimplemento contratual.

A ciência inequívoca dos leilões restou evidenciada pelos próprios agravantes, que indicaram as datas das praças na petição inicial, afastando a alegação de ausência de comunicação.

Nos termos do Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, após a consolidação da propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência, não sendo possível a retomada do contrato.

Eventuais nulidades do procedimento devem ser analisadas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

A alegação de inversão do ônus da prova não foi objeto de apreciação na origem, configurando inovação recursal, vedada em sede de agravo de instrumento.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial de contrato garantido por alienação fiduciária é válida quando observados os requisitos da Lei no 9.514/1997, cabendo ao devedor afastar a presunção de legitimidade dos atos registrais. 2. Após a consolidação da propriedade sem purgação da mora, subsiste ao devedor apenas o direito de preferência. 3. É vedada a inovação recursal quanto à inversão do ônus da prova.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o a 7o, 26-A, § 2o, e 27, § 2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o; CPC, art. 1.026, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 10.12.2025 (Tema 1.288).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão