Tribunal: TRF3
Processo: 5001386-24.2021.4.03.6143
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Contrato de compra e venda e financiamento habitacional com pacto de alienação fiduciária. Programa Minha Casa Minha Vida. Inadimplemento por perda de renda. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão. Tema n. 1.095/STJ. Impossibilidade de rescisão unilateral e devolução de parcelas pagas. Sentença mantida.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão de contratos de compra e venda e de financiamento habitacional, com restituição dos valores pagos.

O negócio jurídico envolveu promessa de compra e venda com a incorporadora e contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS e garantia de alienação fiduciária registrada.

A autora alegou perda de emprego e impossibilidade de pagar as prestações, pleiteando a resolução dos contratos e devolução dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As controvérsias centrais consistem em: (i) definir se a perda de renda configura fato imprevisível apto a justificar a rescisão contratual com restituição de valores; (ii) verificar a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 e do Código de Defesa do Consumidor em contratos de financiamento habitacional com alienação fiduciária; (iii) examinar a possibilidade de rescisão unilateral e devolução de parcelas pagas em caso de inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A alienação fiduciária de imóvel, regida pela Lei no 9.514/97, estabelece procedimento específico para inadimplemento, afastando a aplicação do art. 53 do CDC, conforme Tema Repetitivo 1.095 do STJ.

6. O inadimplemento inclui a manifestação de desinteresse ou pedido de rescisão unilateral, caracterizando quebra antecipada do contrato, sujeita aos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

7. A perda de renda não configura acontecimento extraordinário e imprevisível nos termos do art. 478 do Código Civil, sendo risco inerente a contratos de longa duração.

8. Não houve demonstração de vício de vontade ou abuso contratual. O princípio do pacta sunt servanda impõe o cumprimento das cláusulas avençadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor da sucumbência fixada, observada a suspensão da exigibilidade.

10. Tese de julgamento: Nos contratos de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária, devidamente registrado, a resolução por inadimplemento ou desinteresse do adquirente deve observar a Lei no 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Legislação relevante citada: Constituição Federal, art. 5o, XXXV; Código Civil, art. 478; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art. 98, § 3o; Lei no 9.514/97, arts. 26 e 27; Código de Defesa do Consumidor, art. 53; Lei no 11.977/2009, art. 9o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1891498, Tema 1.095, Segunda Seção; STJ, REsp 1.867.209/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt no REsp 1.870.112/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.430.878/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Quarta Turma; TRF3, ApCiv 5001024-54.2018.4.03.6134, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118, Segunda Turma; TRF3, ApCiv 5003820-22.2020.4.03.6110, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 50331996720224036100, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 5008320-98.2019.4.03.6100, Segunda Turma.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5001386-24.2021.4.03.6143

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: DANIELE CRISTINA PRADO

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIOVANA DAMARES DE SOUZA - SP424464-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELADO: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
368/775)

5001386-24.2021.4.03.6143

DJEN Data: 14/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5001386-24.2021.4.03.6143

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: DANIELE CRISTINA PRADO

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIOVANA DAMARES DE SOUZA - SP424464-A

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELADO: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

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Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Contrato de compra e venda e financiamento habitacional com pacto de alienação fiduciária. Programa Minha Casa Minha Vida. Inadimplemento por perda de renda. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão. Tema n. 1.095/STJ. Impossibilidade de rescisão unilateral e devolução de parcelas pagas. Sentença mantida.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão de contratos de compra e venda e de financiamento habitacional, com restituição dos valores pagos.

O negócio jurídico envolveu promessa de compra e venda com a incorporadora e contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS e garantia de alienação fiduciária registrada.

A autora alegou perda de emprego e impossibilidade de pagar as prestações, pleiteando a resolução dos contratos e devolução dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As controvérsias centrais consistem em: (i) definir se a perda de renda configura fato imprevisível apto a justificar a rescisão contratual com restituição de valores; (ii) verificar a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 e do Código de Defesa do Consumidor em contratos de financiamento habitacional com alienação fiduciária; (iii) examinar a possibilidade de rescisão unilateral e devolução de parcelas pagas em caso de inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A alienação fiduciária de imóvel, regida pela Lei no 9.514/97, estabelece procedimento específico para inadimplemento, afastando a aplicação do art. 53 do CDC, conforme Tema Repetitivo 1.095 do STJ.

6. O inadimplemento inclui a manifestação de desinteresse ou pedido de rescisão unilateral, caracterizando quebra antecipada do contrato, sujeita aos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

7. A perda de renda não configura acontecimento extraordinário e imprevisível nos termos do art. 478 do Código Civil, sendo risco inerente a contratos de longa duração.

8. Não houve demonstração de vício de vontade ou abuso contratual. O princípio do pacta sunt servanda impõe o cumprimento das cláusulas avençadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor da sucumbência fixada, observada a suspensão da exigibilidade.

10. Tese de julgamento: Nos contratos de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária, devidamente registrado, a resolução por inadimplemento ou desinteresse do adquirente deve observar a Lei no 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Legislação relevante citada: Constituição Federal, art. 5o, XXXV; Código Civil, art. 478; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art. 98, § 3o; Lei no 9.514/97, arts. 26 e 27; Código de Defesa do Consumidor, art. 53; Lei no 11.977/2009, art. 9o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1891498, Tema 1.095, Segunda Seção; STJ, REsp 1.867.209/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt no REsp 1.870.112/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.430.878/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Quarta Turma; TRF3, ApCiv 5001024-54.2018.4.03.6134, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118, Segunda Turma; TRF3, ApCiv 5003820-22.2020.4.03.6110, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 50331996720224036100, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 5008320-98.2019.4.03.6100, Segunda Turma.

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5001386-24.2021.4.03.6143

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: DANIELE CRISTINA PRADO

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIOVANA DAMARES DE SOUZA - SP424464-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A

ADVOGADO do(a) APELADO: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Daniele Cristina Prado em face da MRV Engenharia e Participações Ltda., na qual pleiteia a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento habitacional no 8787704082261, por impossibilidade “de pagar as prestações antes acordadas”. Requer, ainda, a condenação da ré à devolução do montante efetivamente pago.

Postula a antecipação da tutela “para evitar a inclusão do nome da autora em lista de inadimplentes”.

O feito foi inicialmente distribuído ao Juízo de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Araras, que deferiu a tutela de urgência e os benefícios da justiça gratuita (ID 272532712, p. 18).

A ré contestou (ID 272532712, p. 23).

O Juízo de Direito, reconhecendo hipótese de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal - CEF, declinou da competência e determinou a remessa dos autos à Justiça Federal, tendo sido, então, redistribuídos à 1a Vara Federal de Limeira (ID 272532795, p. 19, e 272532799).

Foram ratificados os atos praticados pelo Juízo originário (ID 272532799).

Citada, a CEF também contestou (ID 272532814).

Houve réplica e 272532830 (ID 272532795, p. 10).

O pedido foi julgado improcedente, condenando-se a autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3o, do CPC (ID 272532839).

Apelou a proponente pugnando pela reforma da sentença e a total procedência do pedido.

Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator):In casu, a autora buscou adquirir um imóvel em construção, a ser pago, uma parte, com recursos próprios, e outra, mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal - CEF.

Para tanto, celebrou com a MRV Engenharia e Participações Ltda., em 05/07/2018, contrato de promessa de compra e venda da futura unidade imobiliária no 404, Bloco 15, do Residencial Parque Angra dos Reis, em Araras/SP (ID 272532718, p. 4, a ID 272532728, p. 2). Posteriormente, em 16/08/2018, firmou um segundo contrato, este com a CEF, para compra e venda de terreno e mútuo para construção da referida unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS (contrato no 8787704082261), no qual figura como alienante, incorporadora, entidade organizadora, construtora e fiadora, a requerida MRV Engenharia e Participações Ltda. A alienação fiduciária foi devidamente registrada na matrícula do imóvel (ID 272532730 e 289863953).

Postula a resolução de ambos os contratos e a devolução dos valores pagos, pautada na inviabilidade de satisfação das prestações, sob alegação de que “perdeu o emprego, o que a impossibilitou de pagar as prestações antes acordadas”.

A operação para aquisição do imóvel celebrada entre as partes compreende duas relações jurídicas distintas e coligadas entre si: a venda e compra de fração ideal de terreno e construção de imóvel e o financiamento imobiliário para a aquisição da unidade habitacional.

No contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a autora e a MRV Engenharia e Participações Ltda., esta, na condição de incorporadora e construtora, assumiu o compromisso de entregar a obra, e a demandante, na qualidade de promitente compradora, comprometeu-se ao pagamento do preço, de acordo com as condições do financiamento por ela contratada com a CEF.

Por sua vez, o contrato de financiamento imobiliário envolve empréstimo em dinheiro para pagamento do preço ajustado no contrato de compra e venda, com garantia fiduciária constituída sobre o imóvel, registrada na respectiva matrícula. A CEF assumiu a responsabilidade, diante da MRV Engenharia e Participações Ltda., de arcar com o ônus de liberação dos recursos ali estipulados, necessários à aquisição do terreno e à construção da unidade habitacional, de acordo com o cronograma e a evolução da obra. A autora, de sua parte, obrigou-se, no aspecto financeiro, a restituir o numerário disponibilizado, diretamente à instituição financeira, com os devidos encargos contratuais.

Consoante entendimento desta Primeira Turma, houve, no caso, “evolução da negociação, com registro do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional” (ApCiv 50331996720224036100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, 1a Turma, j. em 02/02/2024, Data de Publicação: 06/02/2024), situação em que não é dado ao mutuário rescindir, unilateralmente, nenhum dos contratos avençados.

Com efeito, a alienação fiduciária de bens imóveis, regulamentada pela Lei no 9.514/1997, tem como característica a constituição da propriedade resolúvel, que se consolidará em nome do devedor fiduciante após o adimplemento integral do mútuo assumido.

Liquidado o financiamento, o devedor fiduciante retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos de execução extrajudicial previstos na referida lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando, assim, a exercer a propriedade plena do bem.

Ressalto que o dissenso alusivo à prevalência, ou não, das regras do art. 53, do CDC, na hipótese de resolução de contrato de aquisição de bem imóvel garantido por cláusula de alienação fiduciária, na forma da Lei no 9.514/97, restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.095, julgado em 26/10/2022, no bojo do REsp 1891498, com acórdão transitado em julgado em 04/12/2023 (Segunda Seção, Rel. Ministro Marco Buzzi, DJe de 19/12/2022):

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que o inadimplemento referido na Lei no 9.514/97 deve ser entendido, também, “como o comportamento que se mostra contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário, aí incluindo-se a pretensão declarada do adquirente de resolver o negócio que se vê respaldado pela alienação fiduciária em garantia, postulando ao Judiciário a suspensão da exigibilidade das prestações a que vinculado” (REsp n. 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo Sanseverino, Terceira Turma, j. em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).

Na mesma trilha, dentre outros, os seguintes julgados:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE.

1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia.

2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ.

3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma.

4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie.

Agravo interno improvido.”

(AgInt no REsp 1.870.112/SP, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023, grifos nossos)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO DA MATÉRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. MODIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL. APLICABILIDADE AOS RECURSOS PENDENTES DE JULGAMENTO. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4o DO ART. 1.021 DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Ocorre prequestionamento implícito quando, a despeito da menção expressa aos dispositivos legais apontados como violados, o Tribunal de origem emite juízo de valor acerca de questão jurídica deduzida no recurso especial.

2. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato.

3. O novo posicionamento do Tribunal a respeito de determinada matéria jurídica aplica-se aos recursos pendentes de julgamento, ainda que interpostos antes do julgamento que modificou a jurisprudência, por caracterizar apenas interpretação da norma. Precedentes. 4. A aplicação da multa prevista no § 4o do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada. 5. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.430.878/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022, grifos nossos)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9 .514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).

2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020).

3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 2023/0392057-4, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 08/04/2024, DJe de 19/04/2024)

Desse modo, a resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia submete-se ao regramento da Lei no 9.514/97, ainda que inexistente a mora do comprador.

De outra parte, não se cuida, nos presentes autos, de onerosidade excessiva, à míngua da extrema vantagem de uma das partes em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, conforme estabelece o art. 478 do Código Civil:

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.”

A propósito, a jurisprudência deste Tribunal tem entendido que a perda de renda familiar, dentre outras condições pessoais adversas, não configura fato imprevisível que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente pelos mutuários, nem tampouco impede o exercício dos direitos previstos na Lei no 9.514/97. Dificuldade financeira, embora indesejável, é fato natural da vida e não extraordinário, integrando o risco de qualquer contrato, mormente os financiamentos longos, como ocorre na hipótese vertente.

Nessa esteira:

“SFH. CONTRATO PARA COMPRA E VENDA DE UNIDADE ISOLADA E MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS. RESOLUÇÃO. TEMA 1.095 STJ. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI No 9.514/97 E DECRETO-LEI No 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI No 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. O dissenso alusivo à prevalência, ou não, das regras do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, na hipótese de resolução de contrato de aquisição de bem imóvel garantido por cláusula de alienação fiduciária, na forma da Lei no 9.514/97, restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo 1.095, julgado em 26/10/2022 no bojo do REsp 1891498, com acórdão transitado em julgado em 04/12/2023 (Segunda Seção, Rel. Ministro Marco Buzzi, , DJe de 19/12/2022).

2. A resolução do contrato de “Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária - Programa Carta de Crédito Individual - FGTS", na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, como indicado no referido paradigma do Superior Tribunal de Justiça.

(...)

14. Muito embora a alegação de inadimplência tenha sido embasada no decréscimo de renda da proponente, a jurisprudência deste Tribunal tem entendido que a reportada dificuldade financeira, dentre outras situações adversas, é fato natural da vida e não extraordinário, que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente pelo mutuário, integrando o risco de qualquer contrato, mormente os financiamentos longos, como ocorre na hipótese.

15. Apelação improvida.”

(ApCiv 5001024-54.2018.4.03.6134, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, Primeira Turma, j. em 16/05/2024, Intimação via sistema em 17/05/2024)

“APELAÇÃO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DIVÓRCIO. ASSUNÇÃO DE DÍVIDA POR APENAS UM DOS PACTUANTES. ANUÊNCIA DA CEF. NECESSIDADE. LIMITE DE COMPROMETIMENTO DA RENDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Segundo o disposto no art. 29 da Lei 9.514/97 a transferência dos direitos e obrigações contratuais está condicionada à aquiescência do agente financeiro.

2. A retirada de um pactuante demanda o expresso consentimento da CEF, afinal o contrato celebrado tem força vinculante entre os seus participantes.

3. Conforme previsão na cláusula 15, "b", a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, dos seus direitos e obrigações, sem autorização da CEF, pode causar o vencimento antecipado da dívida.

4. A partilha de bens, produzida em separação ou divórcio, não tem o condão de produzir a novação subjetiva do financiamento imobiliário, não podendo onerar a CEF, principalmente por não ter a instituição financeira participado do respectivo processo. Isto porque os efeitos da sentença homologatória de separação judicial alcançam somente as partes integrantes da lide. Precedentes.

5. Por seu turno, a jurisprudência tem entendido que desemprego, divórcio, separação, redução de renda, entre outras condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e, não, extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como na hipótese dos autos (360 meses).

6. Vale ressaltar que as prestações não estão contratualmente submetidas a um limite máximo de comprometimento da renda, como pretende a apelante.

7. Apelação desprovida.”

(ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118, Rel. Des. Federal Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. em 25/02/2021, DJEN de 04/03/2021, grifos nossos)

Colhem-se, ainda, os seguintes julgados deste Tribunal no mesmo sentido: Primeira Turma, ApCiv 5000859-54.2019.4.03.6107, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 16/11/2023, DJEN de 21/11/2023; Primeira Turma, ApCiv 5004530-79.2020.4.03.6130, Rel. Juiz Federal Convocado Renato Becho, j. em 13/04/2023, DJEN de 18/04/2023; Primeira Turma, RemNecCiv 5009578-12.2020.4.03.6100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 03/08/2023, DJEN de 08/08/2023; Segunda Turma, ApCiv 5005284-18.2019.4.03.6110, Rel. Des. Federal Carlos Francisco, j. em 20/10/2022, DJEN de 25/10/2022.

Além disso, não há qualquer arguição de vício de vontade na celebração dos contratos debatidos, presumindo-se que as avenças expressaram a vontade livremente manifestada pelas partes diante de condições que lhes interessavam no momento da celebração do negócio.

Assim, o contrato de financiamento habitacional tem força vinculante e obrigatória, pelo que suas cláusulas devem ser cumpridas, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda, devendo eventual abuso praticado pelo agente financeiro ser devidamente comprovado, o que não ocorreu.

O motivo alegado pela parte autora não é bastante, portanto, para amparar a pretensão de rescisão dos contratos celebrados e, por decorrência, de restituição dos valores por ela pagos.

Nesse sentido, o entendimento preponderante das Turmas integrantes da Primeira Seção deste Tribunal, tirado de situações semelhantes:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEI 10.188/2001. APLICAÇÃO DA TEORIA DE IMPREVISÃO. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. INAPLICABILIDADE DO CDC NOS CONTRATOS DE MÚTUO HABITACIONAL (PMCMV). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS: MAJORADOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A aplicação da Teoria da Imprevisão, consagrada nos artigos 478 a 480, do Código Civil de 2002, como forma de mitigar a força obrigatória do contrato, alterando sua base econômica, tem lugar somente em situações excepcionais que venha a atingir o pactuado, gerando, a uma das partes, ou a ambas, extrema dificuldade no cumprimento das obrigações avençadas.

2. Cabe dizer, é aplicável na busca do restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, tanto em favor do credor quanto do devedor, desde que "o fato seja imprevisível quanto à sua ocorrência ou quanto às suas consequências; estranho à vontade das partes; inevitável e causa de desequilíbrio muito grande no contrato". Precedente.

3. No caso dos autos, verifico não estarem presentes os requisitos para a sua aplicação, pois a situação de diminuição de renda embora possa dificultar o cumprimento da obrigação contratual, configura fato totalmente previsível de ocorrer ao longo da execução do pactuado, pelo que deve ser repelida a aplicação da Teoria da Imprevisão.

4. O Programa Minha Casa Minha Vida é regrado pela Lei no 11.977/2009 que, em seu artigo 9o, expressamente confere à CEF a gestão dos recursos destinados ao Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, subprograma integrante daquele. Desse modo, trata-se de um programa de Governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia. Sendo assim, não há como se aplicar aos contratos firmados no âmbito do PMCMV as normas do Código de Defesa do Consumidor, em analogia ao entendimento jurisprudencial firmado em sede de julgamentos repetitivos, que afasta a incidência de referidas normas aos contratos vinculados ao FIES - Financiamento Estudantil, por tratar-se de programa de Governo (STJ, REsp 1155684/RN, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/05/2010, DJe 18/05/2010).

5. O apelante demonstra a intenção de rescindir os contratos pactuados, ao argumento de que não detém condições de honrar com os pagamentos e intenta evitar uma situação ainda mais gravosa, decorrente da inadimplência. O motivo indicado pelo apelante para pleitear a rescisão dos contratos é a incapacidade de arcar com os custos da aquisição do imóvel, diante da diminuição de sua renda.

6. Ocorre que, uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma que pretende adimplir o contrato. O apelante tinha desde a assinatura dos contratos a ciência de seus termos e condições estabelecidas, de modo que não se trata de superveniência de fato extraordinário, impossível às partes antever.

7. Certo é que, tendo a parte a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. O apelante entregou à vendedora parte do preço e o restante fora entregue pela Caixa Econômica Federal. Celebrado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe, por sua vez, não são a contrapartida da venda, mas do financiamento. A eventual retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. Precedentes.

8. Nessa linha, descabida a rescisão do contrato, pedido de devolução de parcelas pagas do mútuo rejeitado.

9. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2o, c.c. §11 do CPC/2015, observada a concessão da gratuidade da justiça ao apelante.

10. Apelação não provida.”

(ApCiv 5003820-22.2020.4.03.6110, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, Primeira Turma, j. em 18/04/20023, DJEN 24/04/2023)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESP 1.981.498. TEMA 1.095. LEI 9.514/1997. RESCISÃO UNILATERAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUCUMBÊNCIA.

1. No julgamento do REsp 1.981 .498 (Tema 1.095) foi fixada a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

2 . Não se trata, pois, de rescindir compromisso de compra e venda com aplicação do Código de Defesa do Consumidor à luz da Súmula 543/STJ, pois foi concedido financiamento com garantia de alienação fiduciária em garantia e, portanto, em tal situação contratual o procedimento a ser observado, em caso de inadimplência, é o previsto na Lei 9.514/1997, que permite, inclusive, consolidação da propriedade em nome do credor, inviabilizando pleito de rescisão, por dificuldades financeiras, com devolução de parcelas pagas como aventado.

3. Sucumbência invertida, suspensa a execução, nos termos do artigo 98, § 3o, CPC.

4. Apelações providas.”

(ApCiv 50331996720224036100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, Primeira Turma, j. em 02/02/2024, Data de Publicação: 06/02/2024)

“APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PMCMV. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI No 9.514/97. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1. O pacto em análise não se amolda ao conceito de contrato de adesão, não podendo ser analisado sob o enfoque social, considerando que a entidade financeira não atua com manifestação de vontade, já que não tem autonomia para impor as regras na tomada do mútuo que viessem a lhe favorecer, devendo seguir as regras impostas pela legislação do Sistema Financeiro da Habitação.

2. O C. Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo a possibilidade de incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação de forma mitigada, de acordo com o caso concreto.

3. Verifico que a autora apelante, em momento algum trouxe aos autos qualquer elemento capaz de demonstrar a ocorrência de evento novo, imprevisto e imprevisível, imputável às partes, que tenha, de fato, contribuído para a piora/comprometimento de sua situação financeira.

4. As alegações da parte apelante no sentido de que, em virtude de problemas financeiros, não conseguiria honrar as prestações do contrato não possuem o condão de possibilitar a aplicação da Teoria da Imprevisão ao presente caso, afinal, ao assumir as obrigações contidas no financiamento, a mutuária assumiu os riscos provenientes da efetivação do negócio - ainda mais se considerando o prazo do contrato (37 meses de construção/legalização e 360 meses para amortização).

5. A pretensão da parte autora em rescindir o contrato não prospera, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do pacta sunt servanda.

6. Assim, o contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusula contratual da qual tinha conhecimento e anuiu apenas por entender que está lhe causando prejuízo. Não pode, portanto, descumprir a avença.

7. Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, conforme requerido pela apelante.

8. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.”

(ApCiv 5008320-98.2019.4.03.6100, Rel. Des. Federal Cotrim Guimarães, Segunda Turma, j. em 29/03/2023, DJEN: 03/04/2023

Dessa forma, mantenho a sentença proferida. Majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do §11 do art. 85, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, §3o, do CPC).

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator

EMENTA

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Contrato de compra e venda e financiamento habitacional com pacto de alienação fiduciária. Programa Minha Casa Minha Vida. Inadimplemento por perda de renda. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão. Tema n. 1.095/STJ. Impossibilidade de rescisão unilateral e devolução de parcelas pagas. Sentença mantida.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão de contratos de compra e venda e de financiamento habitacional, com restituição dos valores pagos.

O negócio jurídico envolveu promessa de compra e venda com a incorporadora e contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS e garantia de alienação fiduciária registrada.

A autora alegou perda de emprego e impossibilidade de pagar as prestações, pleiteando a resolução dos contratos e devolução dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. As controvérsias centrais consistem em: (i) definir se a perda de renda configura fato imprevisível apto a justificar a rescisão contratual com restituição de valores; (ii) verificar a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 e do Código de Defesa do Consumidor em contratos de financiamento habitacional com alienação fiduciária; (iii) examinar a possibilidade de rescisão unilateral e devolução de parcelas pagas em caso de inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A alienação fiduciária de imóvel, regida pela Lei no 9.514/97, estabelece procedimento específico para inadimplemento, afastando a aplicação do art. 53 do CDC, conforme Tema Repetitivo 1.095 do STJ.

6. O inadimplemento inclui a manifestação de desinteresse ou pedido de rescisão unilateral, caracterizando quebra antecipada do contrato, sujeita aos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

7. A perda de renda não configura acontecimento extraordinário e imprevisível nos termos do art. 478 do Código Civil, sendo risco inerente a contratos de longa duração.

8. Não houve demonstração de vício de vontade ou abuso contratual. O princípio do pacta sunt servanda impõe o cumprimento das cláusulas avençadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação desprovida. Majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor da sucumbência fixada, observada a suspensão da exigibilidade.

10. Tese de julgamento: Nos contratos de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária, devidamente registrado, a resolução por inadimplemento ou desinteresse do adquirente deve observar a Lei no 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Legislação relevante citada: Constituição Federal, art. 5o, XXXV; Código Civil, art. 478; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art. 98, § 3o; Lei no 9.514/97, arts. 26 e 27; Código de Defesa do Consumidor, art. 53; Lei no 11.977/2009, art. 9o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1891498, Tema 1.095, Segunda Seção; STJ, REsp 1.867.209/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt no REsp 1.870.112/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.430.878/SP, Terceira Turma; STJ, AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Quarta Turma; TRF3, ApCiv 5001024-54.2018.4.03.6134, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 5000976-12.2019.4.03.6118, Segunda Turma; TRF3, ApCiv 5003820-22.2020.4.03.6110, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 50331996720224036100, Primeira Turma; TRF3, ApCiv 5008320-98.2019.4.03.6100, Segunda Turma.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

HERBERT DE BRUYN

Relator do Acórdão