Tribunal: TRF3
Processo: 5000644-22.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
527/1006)

5000644-22.2026.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5000644-22.2026.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: MARIA APARECIDA DOS SANTOS

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CLARICE PEREIRA DE BRITO - SP526469-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, bem como a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que a devedora foi regularmente intimada para purgar a mora e permaneceu inerte. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, a parte-autora pede a anulação das praças designadas, juntando o respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5000644-22.2026.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: MARIA APARECIDA DOS SANTOS

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CLARICE PEREIRA DE BRITO - SP526469-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARIA APARECIDA DOS SANTOS contra r. decisão proferida em sede de ação ordinária movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Alega a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, bem como a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Assevera a possibilidade do exercício do direito de preferência e da realização de acordo extrajudicial. Pugnou, assim, pela antecipação da tutela recursal e, ao cabo, pelo provimento de seu recurso.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 350710456).

Foi apresentada contraminuta (ID 356723641).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 350710456).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, ajuizada por KASSIA LEOM DE OLIVEIRA em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a declaração de nulidade da designação de leilão e da consolidação da propriedade, bem como a renegociação de dívida relativa ao financiamento imobiliário contraído com a ré. Afirma a autora que celebrou com a ré, em 06/04/2017, instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária para aquisição do imóvel descrito na inicial, mediante o pagamento de prestações mensais e sucessivas. Aduz que se tornou inadimplente em razão de dificuldades financeiras e, ante a inadimplência, o imóvel será levado a leilão nos dias 16/09/2025 e 23/09/2025. Aduz a ausência de notificação prévia acerca das datas dos leilões, além da possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Tece considerações genéricas sobre a função social da propriedade e dos contratos, bem como sobre a teoria da imprevisibilidade. Inicial instruída com procuração e documentos.

É o relato do necessário.

DECIDO.

De início, defiro à autora os benefícios da justiça gratuita. Anote-se. Para o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional no paradigma processual civil inaugurado pelo Código de Processo Civil de 2015, mister a demonstração da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme dicção do art. 300, do CPC. Quanto ao primeiro requisito, é oportuno trazer à colação o ensinamento de Marinoni & Arenhart & Mitidiero:

‘No direito anterior a antecipação da tutela estava condicionada à existência de ‘prova inequívoca’ capaz de convencer o juiz a respeito da ‘verossimilhança da alegação’, expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. O legislador resolveu, contudo, abandoná-la, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. Com isso, o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelas provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvido apenas umas das partes ou então fundados em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato). A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica - que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer que o direito é provável para conceder a tutela provisória.’ (in Novo Código de Processo Civil Comentado. 2.ed. SP: RT, 2016. p. 382.).

A exegese do requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo deve ser feita tendo como norte as hipóteses de efetivo dano somado ao conceito de urgência na prestação jurisdicional. Nesse sentido, leciona o eminente Professor Humberto Theodoro Júnior:

‘(...) a parte deverá demonstrar fundado temor de que, enquanto aguarda a tutela definitiva, venham a faltar as circunstâncias de fato favoráveis à própria tutela. E isto pode ocorrer quando haja risco de perecimento, destruição, desvio, deterioração, ou de qualquer mutação das pessoas, bens ou provas necessários para a perfeita e eficaz atuação do provimento final do processo. O perigo de dano refere-se, portanto, ao interesse processual em obter uma justa composição do litígio, sejam em favor de uma ou de outra parte, o que não poderá ser alcançado caso se concretiza o dano temido. Ele nasce de dados concretos, seguros, objeto de prova suficiente para autorizar o juízo de grande probabilidade em torno do risco de prejuízo grave. Pretende-se combater os riscos de injustiça ou de dano derivados da espera pela finalização do curso normal do processo. Há que se demonstrar, portanto, o ‘perigo na demora da prestação da tutela jurisdicional’ (NCPC, art. 300). Esse dano corresponde, assim, a uma alteração na situação de fato existente ao tempo do estabelecimento da controvérsia - ou seja, do surgimento da lide - que é ocorrência anterior ao processo. Não impedir sua consumação comprometerá a efetividade da tutela jurisdicional a que faz jus o litigante.’ (in Curso de Direito Processual Civil. v. I. 57.ed. RJ: Forense/GEN, 2016. p. 624/625.).

No caso em tela, NÃO estão presentes os requisitos previstos no art. 300, do CPC.

Sustenta a autora, resumidamente, a ausência de notificação prévia acerca das datas dos leilões, além da possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Primeiramente, necessário consignar que a autora não nega a situação de inadimplemento em relação ao financiamento de imóvel em questão, o que atrai a incidência da disciplina referente à execução extrajudicial da garantia, prevista na Lei no 9.514/1997.

Vale destacar que o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 860631, reconheceu, por meio de acórdão com trânsito em julgado em 22/02/2024, a constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema de Financiamento Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei no 9.514/97, fixando a seguinte tese: ‘É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal’.

No tocante à purgação da mora, cumpre registrar que, em sua redação original, o art. 39, II, da Lei no 9.514/97 determinava a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41, do Decreto-Lei no 70/66, às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário por ela disciplinadas. O Decreto-Lei no 70/66, por sua vez, dispõe, no art. 34, sobre a possibilidade de purgação da mora pelo devedor a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação.

A Lei no 13.465/2017, porém, alterou a Lei no 9.514/97, para permitir o pagamento das parcelas da dívida vencida e das despesas referente ao imóvel apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Assim, com a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora passa a ser possível somente até a data da averbação da consolidação da propriedade. Após esse marco, o devedor tem assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas contratuais e legais, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/97. Note-se, ainda, que, em consonância com o entendimento firmado pelo STJ, as novas disposições legais se aplicam também aos contratos celebrados antes da sua vigência, salvo se a consolidação da propriedade e a purgação da mora forem anteriores, em respeito ao ato jurídico perfeito.

No tocante às alegações de ausência de intimação acerca da realização dos leilões, não há como acolhê-las, neste momento processual, com base na mera afirmação da autora. A Lei no 9.514/1997 dispõe que, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. O § 2o-A, acrescido pela Lei no 13.465/2017, impõe que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Ao menos neste momento, ainda que se reconheça a existência de uma relação de consumo entre a autora e a CEF e a consequente possibilidade de uma eventual inversão do ônus da prova, fato é que a autora não trouxe nenhuma prova de suas alegações e, neste momento inicial, sem a instauração do contraditório, a CEF não teve a oportunidade de comprovar a regularidade do procedimento adotado. Portanto, trata-se de alegações que, não corroboradas pelo mínimo substrato probatório, não podem ser presumidas verdadeiras de pronto, sem que se oportunize à parte adversa manifestação a respeito.

Nesse contexto, nesta fase inicial, tenho que não há elementos suficientes para a formação do convencimento judicial quanto à probabilidade do direito alegado na inicial, a justificar a concessão da medida de urgência. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.

CITE-SE, devendo a CEF informar, no ato da citação, se possui interesse na realização de audiência de conciliação.

Int.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 16/10/2025 (id. 503648222 dos autos originários).

Consta, na referida averbação, que a devedora fiduciante foi devidamente intimada para purgar a mora.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, § 3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo ‘pas de nullité sans grief’):

‘AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento’ (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

‘In casu’, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 06/01/2026, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, a recorrente pede a anulação das praças designadas para 19/01/2026 e 23/01/2026, juntando o respectivo edital (id. 503648218 dos autos originários). Restou demonstrado, portanto, que possuía ciência inequívoca de tal data.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de concessão de antecipação da tutela recursal. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por MARIA APARECIDA DOS SANTOS.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, bem como a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que a devedora foi regularmente intimada para purgar a mora e permaneceu inerte. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, a parte-autora pede a anulação das praças designadas, juntando o respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão