Tribunal: TRF3
Processo: 5006547-96.2025.4.03.6103
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE APENAS A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA A PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em face de sentença proferida em embargos à execução opostos por instituição financeira contra condomínio, em execução de cotas condominiais relativas a imóvel adquirido mediante contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. A sentença julgou parcialmente procedentes os embargos para limitar a responsabilidade da instituição financeira ao pagamento das despesas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu favor, afastando a cobrança de débitos anteriores. O condomínio apelou sustentando que, em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade, o credor fiduciário deveria responder também pelas cotas anteriores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o credor fiduciário responde pelas despesas condominiais anteriores à consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se pessoa jurídica faz jus ao benefício da gratuidade de justiça sem comprovação efetiva de hipossuficiência financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da gratuidade de justiça à pessoa jurídica depende da comprovação efetiva de incapacidade financeira para arcar com as despesas processuais, inexistindo presunção de hipossuficiência, conforme entendimento consolidado na Súmula 481 do STJ.

A mera apresentação de

Inteiro teor:
669/775)

5006547-96.2025.4.03.6103

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5006547-96.2025.4.03.6103

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: CONDOMINIO PARQUE CAMPO DAS HORTENCIAS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ALINE CRISTINA MARTINS - SP357754-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE APENAS A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA A PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em face de sentença proferida em embargos à execução opostos por instituição financeira contra condomínio, em execução de cotas condominiais relativas a imóvel adquirido mediante contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. A sentença julgou parcialmente procedentes os embargos para limitar a responsabilidade da instituição financeira ao pagamento das despesas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu favor, afastando a cobrança de débitos anteriores. O condomínio apelou sustentando que, em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade, o credor fiduciário deveria responder também pelas cotas anteriores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o credor fiduciário responde pelas despesas condominiais anteriores à consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se pessoa jurídica faz jus ao benefício da gratuidade de justiça sem comprovação efetiva de hipossuficiência financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da gratuidade de justiça à pessoa jurídica depende da comprovação efetiva de incapacidade financeira para arcar com as despesas processuais, inexistindo presunção de hipossuficiência, conforme entendimento consolidado na Súmula 481 do STJ.

A mera apresentação de relatório de inadimplência condominial não demonstra impossibilidade de pagamento das custas e despesas processuais, sendo insuficiente para o deferimento do benefício.

Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade do bem é resolúvel e a posse direta permanece com o devedor fiduciante até a quitação da dívida ou a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Nos termos do art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, incumbe ao devedor fiduciante o pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais incidentes sobre o imóvel enquanto mantiver a posse direta do bem.

A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais surge apenas a partir da consolidação da propriedade e da possibilidade de imissão na posse do imóvel.

Constatada a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira em data específica registrada na matrícula do imóvel, correta a limitação de sua responsabilidade às cotas condominiais vencidas após esse marco temporal, permanecendo os débitos anteriores sob responsabilidade do devedor fiduciante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em imóvel alienado fiduciariamente recai sobre o devedor fiduciante enquanto este detiver a posse direta do bem.

O credor fiduciário responde pelas cotas condominiais apenas a partir da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel.

A concessão de gratuidade de justiça à pessoa jurídica exige prova efetiva de hipossuficiência financeira, não sendo suficiente a mera alegação ou demonstração de inadimplência.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 98, 99, §3o, 487, I, e 1.026, §2o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23 e 27, §8o; CC, art. 1.368-B.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13.11.2018, DJe 22.11.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.074.722/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.249.458/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 05.06.2023, DJe 13.06.2023; TRF3, ApCiv 5000464-43.2020.4.03.6102, Rel. Des. Fed., j. 09.02.2024; TRF3, ApCiv 5002033-37.2024.4.03.6103, Rel. Des. Fed., j. 16.05.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5006547-96.2025.4.03.6103

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: CONDOMINIO PARQUE CAMPO DAS HORTENCIAS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ALINE CRISTINA MARTINS - SP357754-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO PARQUE CAMPO DAS HORTÊNCIAS contra sentença proferida nos autos de embargos à execução opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em face do referido condomínio, nos quais se discutiu a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais relativas a imóvel objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária.

Nos embargos, a Caixa Econômica Federal sustentou sua ilegitimidade passiva e, subsidiariamente, a improcedência da cobrança. Alegou que a execução foi inicialmente proposta em face dos adquirentes do imóvel, David Roosevelt Monteiro e Mirian Karla de Morais Monteiro, que haviam adquirido a unidade mediante financiamento com alienação fiduciária. Informou que, em razão da inadimplência, a propriedade foi consolidada em seu favor setembro, tendo o condomínio direcionado a execução contra a instituição financeira, inclusive quanto a débitos anteriores à consolidação. Sustentou que a responsabilidade pelas despesas condominiais deveria observar o entendimento firmado no Tema 886 do STJ e o disposto no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, que atribui ao devedor fiduciante os encargos incidentes sobre o imóvel até a imissão na posse pelo credor fiduciário, impugnando, subsidiariamente, os cálculos apresentados.

A embargante requereu, em 22/09/2025, a juntada de comprovante de depósito em garantia (ID 357163409).

O condomínio embargado apresentou contestação (ID 357163416), arguindo, preliminarmente, a ausência de intimação para apresentação de defesa e a ausência de atribuição de valor à causa nos embargos. No mérito, sustentou a responsabilidade da CEF pelo pagamento das cotas condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade em seu favor em setembro de 2024, afirmando que, transcorrido o prazo legal para realização do leilão sem êxito, o credor fiduciário assume integralmente as obrigações vinculadas ao imóvel. Defendeu, ainda, a inaplicabilidade do Tema 886 do STJ ao caso concreto e a correção dos cálculos apresentados.

Sobreveio sentença (ID 357163418) que rejeitou as preliminares suscitadas e julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para limitar a responsabilidade da embargante às cotas condominiais vencidas a partir da consolidação da propriedade, em 03/09/2024, afastando sua responsabilidade pelos débitos anteriores. Diante da sucumbência recíproca, ambas as partes foram condenadas ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada uma.

Os embargos de declaração opostos pela parte embargada foram rejeitados (ID 357163424).

Inconformado, o Condomínio Parque Campo das Hortências interpôs apelação (ID 357163425). Preliminarmente, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita. No mérito, sustentou que, uma vez extinta a dívida fiduciária e consolidada a propriedade em favor da CEF, esta passou a responder pelas obrigações condominiais vinculadas ao imóvel, inclusive pelas cotas anteriores à consolidação, requerendo a reforma da sentença.

Com contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal (ID 357163430), subiram os autos a esta Egrégia Corte.

É o relatório.

amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

A embargada busca, em apelação, o reconhecimento da responsabilidade da CEF pelo pagamento das despesas condominiais em atraso, por serem obrigações propter rem.

Inicialmente, recebo a apelação interposta em sede de embargos à execução, uma vez que é isenta de custas, nos termos da legislação aplicável.

Da gratuidade de justiça

No que atine à gratuidade de justiça, assim dispõem os artigos 98 e 99, §3o, do CPC:

"Art. 98 A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.

Art. 99 (...)

§ 3o Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural."

Em relação à pessoa jurídica, a concessão da gratuidade de justiça depende da demonstração de que esta não pode arcar com os encargos processuais, matéria pacificada no E. STJ:

"Súmula 481 - Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais."

Compulsando os autos, verifico que, no recurso de apelação, foram juntadas declaração de hipossuficiência e lista de inadimplentes.

Todavia, a documentação apresentada não se mostra suficiente para comprovar a alegada hipossuficiência econômica apta a justificar a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Isso porque o relatório de inadimplência limita-se a evidenciar a existência de passivo econômico do condomínio, o que, por si só, não é suficiente para demonstrar a efetiva incapacidade de arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo da manutenção de suas atividades.

Portanto, incomprovada pela apelante a condição de hipossuficiência econômica, é de rigor o indeferimento do benefício da gratuidade da justiça.

Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA FÍSICA. HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO LEGAL. PESSOA JURÍDICA. NECESSIDADE DE PROVA DA HIPOSSUFICIÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO LEGAL FAVORÁVEL. SÚMULA 481/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A parte recorrente apontou, nas razões do recurso especial, os dispositivos de lei federal supostamente violados, razão pela qual deve ser reconsiderada a decisão proferida pela em. Presidência do STJ.

2. No caso concreto, a Corte de origem indeferiu o pedido de gratuidade de justiça, com amparo apenas na falta de comprovação da hipossuficiência da pessoa natural, situação que contraria a presunção legal prevista no art. 99, § 3o, do CPC.

3. Por outro lado, nos termos da jurisprudência desta Corte, a concessão do benefício de gratuidade da justiça a pessoa jurídica, ainda que em regime de liquidação extrajudicial, recuperação judicial ou sem fins lucrativos, somente é possível quando comprovada a precariedade de sua situação financeira, inexistindo, em seu favor, presunção de insuficiência de recursos. Súmula 481/STJ.

4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de conceder os benefícios da justiça gratuita apenas à pessoa física".

(AgInt nos EDcl no AREsp no 2249458/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 5/6/2023, DJe 13/6/2023) - grifo nosso

No mesmo sentido, transcrevo o julgado abaixo, deste Tribunal Regional Federal:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESERÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MATÉRIA RELATIVA AO RECURSO. GRATUIDADE JUDICIÁRIA. PESSOA JURÍDICA. SÚMULA 481/STJ. NÃO COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. JUSTIÇAGRATUITA INDEFERIDA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Embora o pagamento das custas recursais não tenha sido realizado pela agravante, não há que se cogitar de deserção no presente caso. Isso porque a matéria devolvida a esta Egrégia Corte Regional é exatamente a relativa ao benefício da Justiça Gratuita.

2. Em relação à concessão dos benefícios da justiça gratuita a pessoa jurídica, o tema em debate tem sido reiteradamente submetido à apreciação do C. STJ que sedimentou seu entendimento, consolidado na Súmula no 481, segundo o qual "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais".

3. A alegação de submissão a processo de recuperaçãojudicial não se mostra suficiente de per si para a concessão dos benefícios pleiteados, à míngua da apresentação de elementos concretos que comprovem a alegada impossibilidade de recolhimento das custas, como cópia de balancetes e dados escriturais a comprovar a alegada hipossuficiência.

4. Não restou caracterizada na hipótese dos autos a impossibilidade de a agravante - pessoa jurídica arcar com os encargos processuais, nos termos da Súmula no 481 do C. STJ, razão pela qual o pedido recursal initio litis deve ser indeferido.

5. Agravo desprovido".

(AI n o 5011142-56.2021.4.03.0000, Primeira Turma, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, j. 31/1/2022, intimação via sistema 1o/2/2022) - grifo nosso

Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de gratuidade de justiça.

Do mérito

Não merece prosperar o recurso.

Em virtude de débitos condominiais, foi proposta ação pelo Condomínio Parque Campo das Hortências contra condôminos e a CEF, que tramitou na 3a Vara Federal de São José dos Campos/SP (autos no 5004429-84.2024.4.03.6103).

No caso em análise, a Caixa Econômica Federal (CEF) apresentou embargos à execução, visando ao reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para responder pelo pagamento das cotas condominiais, bem como ao reconhecimento da responsabilidade dos condôminos pelo adimplemento das referidas despesas.

De acordo com o art. 22 da Lei no 9.514/1997, a alienação fiduciária constitui espécie de propriedade resolúvel, uma vez que o devedor, ao firmar contrato de financiamento com garantia fiduciária, transfere ao credor a propriedade do imóvel em caráter resolúvel.

O art. 23 da mesma lei dispõe que a propriedade fiduciária se aperfeiçoa com o registro do contrato, momento em que se desdobra a posse: o fiduciante torna-se possuidor direto e o fiduciário, possuidor indireto, até a quitação integral da dívida, quando o devedor readquire o domínio integral do bem, in verbis:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(...)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

Observo da matrícula no 39.244 do 2o Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos/SP que a Caixa Econômica Federal vendeu o imóvel a David Roosevelt Monteiro e Mirian Karla de Morais Monteiro em 11/04/2018, a qual alienou fiduciariamente o imóvel à Caixa Econômica Federal, para a garantia de uma dívida no valor de R$ 116.210,40, a ser reembolsado em 360 parcelas mensais e sucessivas (ID 357163409).

O art. 27, §8o dispõe que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Desta forma, a consolidação da propriedade permite ao credor fiduciário promover sua imissão na posse, quando passa a ter a integral disponibilidade do imóvel.

No caso concreto, verifico que a matrícula atualizada indica a consolidação do imóvel em nome da embargante/apelada em 03/09/2024 (ID 357163409 – Av.10), razão pela qual não merece reforma a sentença que reconheceu a responsabilidade da CEF para pagamento das taxas condominiais apenas após a consolidação da propriedade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que incumbe ao devedor fiduciário o ônus pelo adimplemento das taxas condominiais, enquanto mantiver a posse direta e a fruição do imóvel objeto da alienação fiduciária. Veja-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.

2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.

3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).

4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.”

(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)

Também já julgou este E. Tribunal:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. REJULGAMENTO DA APELAÇÃO POR DETERMINAÇÃO DA CORTE SUPERIOR. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ENQUANTO ESTIVER NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL. PROVIMENTO.

1. A jurisprudência Corte Superior se consolidou no sentido de ser responsabilidade do devedor fiduciário o pagamento das despesas condominiais, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

2. Na espécie, a apelante comprovou a sua qualidade de credor fiduciante, dos imóveis em que geradas as despesas condominiais, para as quais não ostenta legitimidade passiva para o respectivo pagamento, nos termos da jurisprudência.

3. Considerados os critérios do artigo 85, §§ 2o a 6o, CPC, especialmente grau de zelo do profissional, lugar da prestação do serviço, natureza e importância da causa e tempo exigido de atuação no processo, arbitra-se verba honorária de 10% em favor da apelante, a incidir sobre o valor atualizado da causa.

4. Apelação provida.” – grifo nosso

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000464-43.2020.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 09/02/2024, DJEN DATA: 15/02/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS POSTERIORES.

- As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. Entretanto, nos casos de alienação fiduciária, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário. Entendimento do art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC.

- Ao apreciar a questão em debate, o C. STJ decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem, nos termos do art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC, no que vem sendo acompanhado por esta E. Corte. Precedentes.

- A documentação indica que o bem era objeto de contrato de alienação fiduciária, sendo que a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 28/11/2023.

- A regra geral é a de que o arrendatário/fiduciante responde pelas despesas condominiais (art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97 e art. 1.368-B do CC) até que o arrendante/fiduciário seja imitido na posse (após a consolidação da propriedade). Nessa linha, as despesas condominiais anteriores à consolidação da propriedade, ou seja, anteriores a 28/11/2023, são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à CEF, a qual é parte passiva ilegítima para responder pelas mesmas.

- Entretanto, cumpre anotar que houve pedido, na peça inicial, de condenação da CEF ao pagamento das despesas condominiais de novembro de 2019 a maio de 2024, ou seja, relativas a período posterior à data da consolidação da propriedade, o que não foi objeto de impugnação específica pela ré, tornando-se, portanto, incontroversos (art. 374, III, do CPC). Nessa linha, a sentença condenou a CEF ao pagamento das referidas despesas até maio de 2024, bem como daquelas vencidas e não pagas no curso da ação (esta últimas mediante posterior comprovação em sede de cumprimento de sentença).

- Apelação da CEF provida.” – grifo nosso

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002033-37.2024.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/05/2025, DJEN DATA: 22/05/2025)

Da verba honorária

Em razão da sucumbência recursal, foi instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, como um desestímulo à interposição de recursos protelatórios, a majoração dos honorários de sucumbência em razão do trabalho adicional exigido do advogado da parte contrária, não podendo a verba honorária de sucumbência, na sua totalidade, ultrapassar os limites estabelecidos na lei.

Assim, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%.

Conclusão

Ante o exposto, nego provimento à apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2° do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE APENAS A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA A PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em face de sentença proferida em embargos à execução opostos por instituição financeira contra condomínio, em execução de cotas condominiais relativas a imóvel adquirido mediante contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. A sentença julgou parcialmente procedentes os embargos para limitar a responsabilidade da instituição financeira ao pagamento das despesas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu favor, afastando a cobrança de débitos anteriores. O condomínio apelou sustentando que, em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade, o credor fiduciário deveria responder também pelas cotas anteriores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o credor fiduciário responde pelas despesas condominiais anteriores à consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se pessoa jurídica faz jus ao benefício da gratuidade de justiça sem comprovação efetiva de hipossuficiência financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da gratuidade de justiça à pessoa jurídica depende da comprovação efetiva de incapacidade financeira para arcar com as despesas processuais, inexistindo presunção de hipossuficiência, conforme entendimento consolidado na Súmula 481 do STJ.

A mera apresentação de relatório de inadimplência condominial não demonstra impossibilidade de pagamento das custas e despesas processuais, sendo insuficiente para o deferimento do benefício.

Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade do bem é resolúvel e a posse direta permanece com o devedor fiduciante até a quitação da dívida ou a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Nos termos do art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, incumbe ao devedor fiduciante o pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais incidentes sobre o imóvel enquanto mantiver a posse direta do bem.

A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais surge apenas a partir da consolidação da propriedade e da possibilidade de imissão na posse do imóvel.

Constatada a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira em data específica registrada na matrícula do imóvel, correta a limitação de sua responsabilidade às cotas condominiais vencidas após esse marco temporal, permanecendo os débitos anteriores sob responsabilidade do devedor fiduciante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em imóvel alienado fiduciariamente recai sobre o devedor fiduciante enquanto este detiver a posse direta do bem.

O credor fiduciário responde pelas cotas condominiais apenas a partir da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel.

A concessão de gratuidade de justiça à pessoa jurídica exige prova efetiva de hipossuficiência financeira, não sendo suficiente a mera alegação ou demonstração de inadimplência.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 98, 99, §3o, 487, I, e 1.026, §2o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23 e 27, §8o; CC, art. 1.368-B.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13.11.2018, DJe 22.11.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.074.722/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.249.458/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 05.06.2023, DJe 13.06.2023; TRF3, ApCiv 5000464-43.2020.4.03.6102, Rel. Des. Fed., j. 09.02.2024; TRF3, ApCiv 5002033-37.2024.4.03.6103, Rel. Des. Fed., j. 16.05.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão