Tribunal: TRF3
Processo: 5002224-91.2024.4.03.6100
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. PEDIDO DE BAIXA DO GRAVAME E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ A IMÓVEL COMERCIAL. GARANTIA REAL EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO TERMO FINAL PARA LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. MANUTENÇÃO DA GARANTIA. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA. RECURSO DA CONSTRUTORA PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal – CEF e por Gafisa S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ajuizada para determinar a baixa de hipoteca incidente sobre imóvel comercial adquirido pelo autor, bem como para decretar adjudicação compulsória e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.

O autor adquiriu unidade comercial integrante do empreendimento Axis Business Tower mediante contrato particular de promessa de compra e venda, tendo quitado o preço ajustado, mas foi impedido de registrar o imóvel em razão de hipoteca anteriormente constituída pela incorporadora em favor da CEF.

A sentença reconheceu a ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente, com fundamento na Súmula 308 do STJ, determinando a baixa do gravame e condenando a construtora ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia consiste em definir: (i) se a hipoteca constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira é ineficaz em relação ao adquirente de unidade comercial; e (ii) se estão presentes os pressupostos para determinar a baixa do gravame e a adjudicação compulsória do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Todavia, a jurisprudência consolidada do STJ restringe a aplicação desse entendimento às hipóteses envolvendo imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, não se estendendo, em regra, às aquisições de imóveis comerciais.

No caso concreto, o bem objeto da controvérsia consiste em sala comercial integrante de empreendimento empresarial, circunstância que afasta a incidência do referido verbete sumular.

Consta da matrícula do imóvel que a hipoteca foi regularmente constituída pela incorporadora em favor da CEF antes da celebração do compromisso de compra e venda firmado com o autor.

O próprio contrato firmado entre as partes ressalva expressamente a existência da garantia hipotecária e estabelece que sua liberação ocorrerá apenas após o resgate final do financiamento contratado pela incorporadora com a instituição financeira, ou após o pagamento integral do preço pelo comprador, prevalecendo o evento que ocorrer por último.

Não houve demonstração, nos autos, de que tenha ocorrido o resgate final do financiamento concedido à incorporadora, condição contratualmente prevista para a baixa da garantia real.

Assim, subsiste a eficácia da hipoteca constituída sobre o imóvel, inexistindo fundamento jurídico para determinar sua baixa ou para impor a adjudicação compulsória pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Dá-se provimento à apelação da Caixa Econômica Federal para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial.

Em consequência, resta prejudicado o recurso interposto por Gafisa S/A.

Condena-se o autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

Tese de julgamento:

A Súmula 308 do STJ não se aplica, em regra, às hipóteses de aquisição de imóveis comerciais.

É válida a hipoteca constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro antes da celebração da promessa de compra e venda de unidade comercial, especialmente quando a subsistência da garantia estiver expressamente prevista no contrato.

Inexistindo comprovação do resgate final do financiamento da incorporadora, permanece eficaz a garantia hipotecária, inviabilizando a baixa do gravame e a adjudicação compulsória do imóvel.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, arts. 330, I, 487, I, e 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.844.770/DF; STJ, AgInt no REsp 1.665.440/SC; TRF3, ApCiv 5005023-72.2024.4.03.6144.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002224-91.2024.4.03.6100

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: GAFISA S/A., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCUS VINICIUS BARROS DE NOVAES - SP195402-A

ADVOGADO do(a) APELADO: NEUZA MARIA MACEDO MADI - SP77530-A

ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNA CASAGRANDE LEONARDO SANTOS - SP387748-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A

APELADO: CARLOS EDUARDO AFFONSO VOMERO, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
403/775)

5002224-91.2024.4.03.6100

DJEN Data: 14/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002224-91.2024.4.03.6100

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. PEDIDO DE BAIXA DO GRAVAME E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ A IMÓVEL COMERCIAL. GARANTIA REAL EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO TERMO FINAL PARA LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. MANUTENÇÃO DA GARANTIA. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA. RECURSO DA CONSTRUTORA PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal – CEF e por Gafisa S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ajuizada para determinar a baixa de hipoteca incidente sobre imóvel comercial adquirido pelo autor, bem como para decretar adjudicação compulsória e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.

O autor adquiriu unidade comercial integrante do empreendimento Axis Business Tower mediante contrato particular de promessa de compra e venda, tendo quitado o preço ajustado, mas foi impedido de registrar o imóvel em razão de hipoteca anteriormente constituída pela incorporadora em favor da CEF.

A sentença reconheceu a ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente, com fundamento na Súmula 308 do STJ, determinando a baixa do gravame e condenando a construtora ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia consiste em definir: (i) se a hipoteca constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira é ineficaz em relação ao adquirente de unidade comercial; e (ii) se estão presentes os pressupostos para determinar a baixa do gravame e a adjudicação compulsória do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Todavia, a jurisprudência consolidada do STJ restringe a aplicação desse entendimento às hipóteses envolvendo imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, não se estendendo, em regra, às aquisições de imóveis comerciais.

No caso concreto, o bem objeto da controvérsia consiste em sala comercial integrante de empreendimento empresarial, circunstância que afasta a incidência do referido verbete sumular.

Consta da matrícula do imóvel que a hipoteca foi regularmente constituída pela incorporadora em favor da CEF antes da celebração do compromisso de compra e venda firmado com o autor.

O próprio contrato firmado entre as partes ressalva expressamente a existência da garantia hipotecária e estabelece que sua liberação ocorrerá apenas após o resgate final do financiamento contratado pela incorporadora com a instituição financeira, ou após o pagamento integral do preço pelo comprador, prevalecendo o evento que ocorrer por último.

Não houve demonstração, nos autos, de que tenha ocorrido o resgate final do financiamento concedido à incorporadora, condição contratualmente prevista para a baixa da garantia real.

Assim, subsiste a eficácia da hipoteca constituída sobre o imóvel, inexistindo fundamento jurídico para determinar sua baixa ou para impor a adjudicação compulsória pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Dá-se provimento à apelação da Caixa Econômica Federal para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial.

Em consequência, resta prejudicado o recurso interposto por Gafisa S/A.

Condena-se o autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

Tese de julgamento:

A Súmula 308 do STJ não se aplica, em regra, às hipóteses de aquisição de imóveis comerciais.

É válida a hipoteca constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro antes da celebração da promessa de compra e venda de unidade comercial, especialmente quando a subsistência da garantia estiver expressamente prevista no contrato.

Inexistindo comprovação do resgate final do financiamento da incorporadora, permanece eficaz a garantia hipotecária, inviabilizando a baixa do gravame e a adjudicação compulsória do imóvel.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, arts. 330, I, 487, I, e 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.844.770/DF; STJ, AgInt no REsp 1.665.440/SC; TRF3, ApCiv 5005023-72.2024.4.03.6144.

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002224-91.2024.4.03.6100

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: GAFISA S/A., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCUS VINICIUS BARROS DE NOVAES - SP195402-A

ADVOGADO do(a) APELADO: NEUZA MARIA MACEDO MADI - SP77530-A

ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNA CASAGRANDE LEONARDO SANTOS - SP387748-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A

APELADO: CARLOS EDUARDO AFFONSO VOMERO, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de apelações interpostas pelas rés, Caixa Econômica Federal – CEF e Gafisa S/A, contra a sentença proferida pelo Juízo Federal da 1a Vara Cível de São Paulo que, em ação visando à “baixa na hipoteca do imóvel de matrícula 292.090 do 9o Registro de Imóveis de São Paulo”, cumulada com pleito de indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido, consoante segue abaixo:

“CARLO EDUARDO AFFONSO VOMERO, qualificado na inicial, propõe a presente ação anulatória de gravame com pedido de adjudicação compulsória rito de procedimento comum, com pedido de tutela provisória, em face de GAFISA S/A., e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando provimento jurisdicional que conceda o pedido de baixa de hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da ação matrícula no 292.090 registrada no 9a Registro de Imóveis de São Paulo em face do preenchimento dos requisitos para adjudicação compulsória do bem, bem como o teor da Súmula no 308 do C. STJ para a do gravame hipotecário e ainda indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00.

Relata em síntese que em 28.10.2017, firmou contrato particular de promessa de compra e venda de unidade integrante do edifício Axis Business Tower, localizado na Rua Restinga, no 113, sala 115, Tatuapé, São Paulo-SP, registrado sob a matrícula no 292.090, perante o 9o Oficial de Registro de Imóveis da Capital, pelo preço de R$ 195.460,30 e que o valor foi quitado (ID 313523698 – recibo).

Sustenta que procurou a requerida para o ao registro do imóvel, quando foi surpreendida pela informação que a hipoteca está vinculada à Caixa Econômica Federal e que a mesma não possibilita a baixa.

Os autos foram distribuídos inicialmente na Justiça Estadual que declinou competência em face da denunciação da CEF no polo passivo.

Pedido de tutela deferido na decisão de ID 321641678.

Citada, a CEF junto contestação requerendo a improcedência da ação (ID 320479175).

Foi noticiada a interposição de agravo de instrumento sob o no 5011885-61.2024.403.0000, que indeferiu efeito suspensivo.

A GAFISA foi citada, mas não apresentou defesa (ID 318213560).

Réplica juntada no ID 327246968.

Intimadas para requerimento de produção de provas, as partes juntaram manifestações.

Os autos foram redistribuídos a este Juízo em face da extinção da 25a Vara Cível Federal/SP.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Primeiramente, em face da citação válida, decreto a revelia da Ré GAFISA.

O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a questão de mérito é unicamente de direito e não há necessidade de produção de outras provas além daquelas que instruem a petição inicial e as contestações, nos termos do inciso I do artigo 330 do Código de Processo Civil.

Passo à análise do mérito.

Primeiro, impende registrar que ao caso em análise são aplicáveis as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, por envolver serviço bancário e configurar-se relação de consumo.

Ademais, de acordo com o enunciado n. 297 do C. Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.

Nesta demanda, se discute o direito da parte autora de ter o registro da hipoteca do imóvel adquirido e devidamente quitado, que foi objeto de financiamento com a Construtora e a Caixa Econômica Federal.

A quitação está devidamente comprovada no ID 313523698.

Contudo, em que pese o cumprimento integral do contrato, a lavratura da escritura definitiva não se operou em decorrência da existência de hipoteca averbada em favor da corré Caixa Econômica Federal.

Os débitos da corré existentes com a CEF, que têm como garantia a hipoteca do imóvel do mutuário, não podem ser empecilho à liberação da referida garantia.

É certo que os débitos da corré não são de responsabilidade do autor, não podendo este ônus lhe ser repassado.

O autor adquiriu da proprietária, o imóvel regularmente, e não pode ser prejudicado em razão da existência de eventuais dívidas de terceiro.

Assim, se a parte autora quitou o imóvel nos valores previstos no contrato, e se inexistem prestações vencidas e não pagas, têm o direito de, ao final do contrato, receber o termo de quitação do credor hipotecário e proceder à respectiva baixa da hipoteca, não podendo a co-ré obstar este procedimento, mesmo existindo garantia hipotecária em seu favor.

Este é o entendimento esposado pelo E. Tribunal Regional Federal da 3a. Região, conforme os precedentes a seguir:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE EVIDÊNCIA. QUITAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA INCORPORADORA AO AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME. RECURSO PROVIDO. 1. Na disciplina do Código de Processo Civil de 2015, as medidas compreendidas dentre as denominadas tutelas provisórias dividem-se em tutelas de urgência e tutelas de evidência. 2. A concessão da tutela de evidência não se fundamenta no caráter urgente da medida requerida, mas sim no comportamento censurável do réu ou, como no presente caso, na fortíssima probabilidade do direito do autor que, de tão evidente, afasta a preocupação com o risco de irreversibilidade da medida concedida. 3. O inciso IV do artigo 311 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz poderá deferir a tutela de evidência quando a inicial vier acompanhada de documentação hábil à demonstração da veracidade dos fatos constitutivos do direito da parte autora, e o réu não opuser prova capaz de gerar dúvida razoável quanto ao direito alegado. No caso dos autos, há fumus boni iuris que ampare o provimento requerido. 4. Está demonstrado nos autos originários que os autores quitaram o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a corré Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. 5. De acordo com a Averbação 01 constante da matrícula do imóvel, a construtora deu à CEF em hipoteca a totalidade das frações ideais do terreno no qual foi erigido o empreendimento imobiliário. 6. A existência de débito da incorporadora junto ao agente financeiro não pode constituir obstáculo à entrega da escritura definitiva ao adquirente do imóvel onerado. Precedentes. 7. Agravo de instrumento provido."

(AGRAVO DE INSTRUMENTO .SIGLA_CLASSE: AI 5002295-65.2021.4.03.0000 PROCESSO_ANTIGO:..RELATORC:, TRF3 - 1a Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 01/06/2021 ..FONTE_PUBLICACAO1:

Destarte, diante da fundamentação supra, há de ser declarado o parcial cancelamento da hipoteca que incide sobre o imóvel dos autores, com a exoneração do ônus real que recai sobre o referido bem.

Visto que o pedido basilar nestes autos foi analisado, desnecessária a manifestação sobre todos os pontos abordados no feito, uma vez que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que a Construtora tinha conhecimento dos contratos avençados e sua responsabilidade de conclusão dos mesmos.

Assim, o impossibilidade da baixa quando da quitação chama a responsabilidade da Construtora nos prejuízos arcados até este momento pela parte autora.

Assim, entendo que a fixação do valor de R$ 10.000,00 (dez) mil reais a título de danos morais é plenamente viável para este mérito.

Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, confirmando a liminar concedida, para determinar a baixa da hipoteca, seja ainda decretada a adjudicação compulsória do bem de matrícula no 292.090 registrada no 9a Registro de Imóveis de São Paulo Capital e condenar a corré GAFISA S/A. ao pagamento do valor de R$ 10.000,00 à parte autora devidos por danos morais.

Declaro extinto o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a corré GAFISA S/A. ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa devidamente atualizado até a data do efetivo pagamento.

Deixo de condenar a CEF em honorários, tendo em vista que a mesma figura no polo apenas pela relação contratual do imóvel financiado, tendo direito regressivo em relação à corré no caso de inadimplência do contrato formalizado com a CEF.”

Sustenta, a CEF, em síntese, que a hipoteca em discussão recai sobre imóvel comercial, “o qual não deverá ser abarcado pela Súmula 308 do STJ”. Defende, ainda, a ausência dos requisitos da responsabilidade civil apta a amparar a obrigação de indenizar, e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Pugna pela reforma da sentença e a total improcedência do pedido.

Por sua vez, insurge-se a Gafisa S/A contra a condenação à indenização por danos morais.

Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Inicialmente, debate a Caixa Econômica Federal – CEF, em seu apelo, a impossibilidade de aplicação, ao caso, da Súmula no 308, do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a hipoteca objeto da lide, constituída pela Gafisa S/A em favor dessa instituição financeira, recai sobre imóvel comercial adquirido pelo autor.

Eis o enunciado da referida súmula:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Segundo orientação pacificada no Superior Tribunal de Justiça, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial, de modo que é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019).

No mesmo sentido, confiram-se os seguintes julgados:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos. 1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao

financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5a Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).

[...]

3. Agravo interno desprovido.”

(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.844.770/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. em 08/02/2021, DJe de 12/02/2021.)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 15/10/2019, DJe de 06/11/2019)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ENUNCIADO N.o 308/STJ.

[...]

2. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o entendimento cristalizado no Enunciado n.o 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial.

[...]

4. Agravo Interno conhecido e desprovido.”

(AgInt no REsp 1.665.440/SC, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. em 01/07/2019, DJe de 02/08/2019)

Trata-se, no caso, da sala comercial no 115, localizada no 3o pavimento do edifício denominado Axis Business Tower, situado na Rua Restinga, no 113, bairro Tatuapé, em São Paulo/SP.

A matrícula no 292.090, do 9o Oficial de Registro de Imóveis da Capital, comprova que, em 01/09/2016, a Gafisa S/A, então, proprietária do bem, deu o imóvel em hipoteca em favor da CEF para garantia de um financiamento (ID 334688203).

Em 28/10/2017, o autor adquiriu o referido imóvel da Gafisa S/A, conforme compromisso de compra e venda acostado aos autos (ID 334688056, p. 15/33).

O item 1.3 do contrato ressalva o ônus hipotecário constituído sobre o imóvel, em decorrência da obtenção de financiamento bancário.

Quanto à liberação das garantias, dispõe, o instrumento contratual:

“6.4 LIBERAÇÃO DAS GARANTIAS - Tendo em vista a contratação referida neste Contrato, o COMPRADOR se compromete a respeitar as garantias que a GAFISA constituiu sobre a unidade autónoma para obter recursos destinados à construção do edifício, garantias essas que subsistirão tal como forem constituídas pela GAFISA, que exibirá o cancelamento do registro da aludida garantia até o final do último mês do trimestre seguinte ao mês aprazado para resgate final do financiamento, contratado com a entidade financiadora, ou do trimestre seguinte no mês do pagamento integral do Preço pelo COMPRADOR, valendo como determinante do início da contagem do trimestre, dentre os eventos acima, o que por último se verificar.

6.4.1-Qualquer estipulação que contrarie o disposto neste item deverá ser expressamente aprovada pela GAFISA e deverá constar expressamente, no corpo do presente Contrato.

6.4.2. Não obstante o acima disposto, a GAFISA se obriga a cancelar o ônus hipotecário, dentro de até 60 (sessenta dias) contados da assinatura dos instrumentos a seguir listados, caso o COMPRADOR, na forma do presente contrato a) assine a Escritura Pública de Venda e Compra, com Pacto de Alienação Fiduciária, vinculado ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário); ou b) assine o Instrumento Particular de Venda e Compra, com Pacto Adjeto da Hipoteca, vinculado ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação).”

Em 24/02/2022, a Gafisa S/A outorgou termo de quitação ao demandante (ID 334688056, p. 37).

Verifica-se, portanto, que o contrato de compromisso de compra e venda foi celebrado entre o proponente e a Gafisa S/A em 28/10/2017, sendo certo que a hipoteca já constava registrada na matrícula do imóvel desde 01/09/2016.

Registre-se, ainda, que o empreendimento Axis Business Tower, no qual o autor adquiriu a sala comercial, possui destinação empresarial, voltada à exploração de atividade econômica, e não à moradia.

Nesse contexto, não se mostra aplicável à hipótese o entendimento consolidado na Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça.

Ressalvo o entendimento desta Primeira Turma, no sentido de que, “ainda que não se possa descartar de plano a eficácia da validade da cláusula hipotecária em relação aos imóveis comerciais, deverá se proceder à baixa da garantia real quando expressamente pactuado no contrato de compra e venda” (ApCiv 5005023-72.2024.4.03.6144, Rel. Des. Federal Renato Becho, j. em 28/11/2025, DJEN de 03/12/2025).

Todavia, na especificidade do caso, ainda que o autor tenha quitado o preço ajustado para a compra e venda do imóvel sub judice, o item 6.4 do contrato de compromisso de compra e venda especifica que a garantia constituída pela Gafisa S/A sobre o bem subsistirá “até o final do último mês do trimestre seguinte ao mês aprazado para resgate final do financiamento, contratado com a entidade financiadora, ou do trimestre seguinte no mês do pagamento integral do Preço pelo COMPRADOR” prevalecendo, como determinante do início da contagem do trimestre, o evento que ocorrer por último.

Destarte, mantém-se a eficácia da hipoteca, por força do avençado, uma vez que o advento do termo final para a sua liberação, qual seja, o resgate final do financiamento contratado pela Gafisa S/A com a CEF, não restou comprovado nos autos.

Dessa forma, a sentença deve ser reformada, julgando-se improcedente o pedido inicial.

Fixo a verba honorária, em desfavor do autor, em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC e precedentes desta 1a Turma (ApCiv 5000821-25.2022.4.03.6111, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 02/02/2024, DJEN de 08/02/2024; ApCiv 5001246-96.2020.4.03.6119, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 03/08/2023, DJEN de 08/08/2023; ApCiv 5004600-59.2020.4.03.6110, Rel. Des. Federal Alessandro Diaferia, j. em 06/07/2023, DJEN de 10/07/2023; ApCiv 5000029-40.2019.4.03.6123, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 05/07/2023, DJEN de 10/07/2023).

Diante do exposto, dou provimento à apelação da CEF, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido, ficando prejudicado o recurso da Gafisa S/A.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. PEDIDO DE BAIXA DO GRAVAME E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ A IMÓVEL COMERCIAL. GARANTIA REAL EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO TERMO FINAL PARA LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. MANUTENÇÃO DA GARANTIA. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA. RECURSO DA CONSTRUTORA PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal – CEF e por Gafisa S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ajuizada para determinar a baixa de hipoteca incidente sobre imóvel comercial adquirido pelo autor, bem como para decretar adjudicação compulsória e condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.

O autor adquiriu unidade comercial integrante do empreendimento Axis Business Tower mediante contrato particular de promessa de compra e venda, tendo quitado o preço ajustado, mas foi impedido de registrar o imóvel em razão de hipoteca anteriormente constituída pela incorporadora em favor da CEF.

A sentença reconheceu a ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente, com fundamento na Súmula 308 do STJ, determinando a baixa do gravame e condenando a construtora ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A controvérsia consiste em definir: (i) se a hipoteca constituída pela incorporadora em favor da instituição financeira é ineficaz em relação ao adquirente de unidade comercial; e (ii) se estão presentes os pressupostos para determinar a baixa do gravame e a adjudicação compulsória do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Todavia, a jurisprudência consolidada do STJ restringe a aplicação desse entendimento às hipóteses envolvendo imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, não se estendendo, em regra, às aquisições de imóveis comerciais.

No caso concreto, o bem objeto da controvérsia consiste em sala comercial integrante de empreendimento empresarial, circunstância que afasta a incidência do referido verbete sumular.

Consta da matrícula do imóvel que a hipoteca foi regularmente constituída pela incorporadora em favor da CEF antes da celebração do compromisso de compra e venda firmado com o autor.

O próprio contrato firmado entre as partes ressalva expressamente a existência da garantia hipotecária e estabelece que sua liberação ocorrerá apenas após o resgate final do financiamento contratado pela incorporadora com a instituição financeira, ou após o pagamento integral do preço pelo comprador, prevalecendo o evento que ocorrer por último.

Não houve demonstração, nos autos, de que tenha ocorrido o resgate final do financiamento concedido à incorporadora, condição contratualmente prevista para a baixa da garantia real.

Assim, subsiste a eficácia da hipoteca constituída sobre o imóvel, inexistindo fundamento jurídico para determinar sua baixa ou para impor a adjudicação compulsória pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Dá-se provimento à apelação da Caixa Econômica Federal para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial.

Em consequência, resta prejudicado o recurso interposto por Gafisa S/A.

Condena-se o autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

Tese de julgamento:

A Súmula 308 do STJ não se aplica, em regra, às hipóteses de aquisição de imóveis comerciais.

É válida a hipoteca constituída pela incorporadora em favor do agente financeiro antes da celebração da promessa de compra e venda de unidade comercial, especialmente quando a subsistência da garantia estiver expressamente prevista no contrato.

Inexistindo comprovação do resgate final do financiamento da incorporadora, permanece eficaz a garantia hipotecária, inviabilizando a baixa do gravame e a adjudicação compulsória do imóvel.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, arts. 330, I, 487, I, e 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1.702.163/PR; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.844.770/DF; STJ, AgInt no REsp 1.665.440/SC; TRF3, ApCiv 5005023-72.2024.4.03.6144.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação da CEF, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido, ficando prejudicado o recurso da Gafisa S/A, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

HERBERT DE BRUYN

Relator do Acórdão