Tribunal: TRF3
Processo: 5000977-71.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. PRAZO DO ART. 27, § 1o.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
57/1006)

5000977-71.2026.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5000977-71.2026.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: MARIA FRANCISCA DE SOUZA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. PRAZO DO ART. 27, § 1o.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora, falta de notificação das datas dos leilões e inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1o, da referida lei.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento; e (iii) saber se foi observado o prazo legal para realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que o devedor foi regularmente intimado para purgar a mora e permaneceu inerte. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada um dia após a realização do primeiro leilão, com pedido expresso de anulação das praças designadas, acompanhado do respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

8. O segundo leilão foi designado dentro do prazo de quinze dias subsequentes ao primeiro, em conformidade com o art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo. 3. Observado o prazo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, não há violação ao art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 1o e § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5000977-71.2026.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: MARIA FRANCISCA DE SOUZA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARIA FRANCISCA DE SOUZA contra r. decisão proferida em sede de ação anulatória movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei no 9514/97, ante a ausência de intimação para purgação da mora e a falta de notificação das datas dos leilões designados. Assevera a não observância do prazo instituído no art. 27, § 1o, da Lei 9.514/97. Pugnou, assim, pela antecipação da tutela recursal e, ao cabo, pelo provimento de seu recurso.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 350761155).

Foi apresentada contraminuta (ID 356197934).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 350761155).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘Vistos.

A autora acima identificada e qualificada nos autos ajuíza ação anulatória de procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela de urgência objetivando a suspensão dos leilões e seus efeitos do imóvel de matrícula no 33.380 do 2o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Marília/SP, bem como a vedação de inscrição de seu nome no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito.

Sustenta a requerente que, em 09 de junho de 2022, alienou em favor da parte ré o imóvel situado à Rua Miguel Morijo Netto, Lote 18, Quadra O, do loteamento Professora Liliana de Souza Gonzaga, em Marília/SP. Que passou por dificuldades financeiras e não conseguiu manter-se fiel aos pagamentos mensais das parcelas, o que desencadeou o início do procedimento de execução extrajudicial. Que com a consolidação do imóvel em nome da credora fiduciária, marcaram-se as datas dos leilões, sem qualquer tentativa de intimação da autora, o que fez ruir qualquer possibilidade de purga da mora nos moldes do Decreto-Lei 70/66. Alega ainda que o lapso temporal entre o primeiro e segundo leilão é de 6 dias, não sendo observado o que dispõe o artigo 27, § 1o, da Lei 9.514/97.

Juntou documentos. Pleiteou os benefícios da justiça gratuita.

É o breve relatório. Decido.

O CPC em seu art. 300, prevê que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Nesse juízo de cognição sumária não verifico presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.

Apesar da autora alegar que não foi intimada pessoalmente das datas dos leilões e consequentemente poder purgar a mora, não traz qualquer comprovação de suas alegações. Decerto, para a sua análise, é necessário a apresentação de todo o expediente da ré no sentido da consolidação da propriedade do imóvel, o que impede tomar de plano a afirmativa de nulidade intimação.

Ademais, teve a oportunidade de purgar a mora por ocasião em que foi intimada no processo de consolidação, mas não o fez, conforme consta da averbação (AV.9-M.33.380): ‘Conforme certidão desta serventia atestando a intimação em 23 de agosto de 2025 da devedora fiduciante, MARIA FRANCISCA DE SOUZA, e o posterior decurso de prazo para purgação da mora...’ (id. 521482506 - p. 3), assertiva que goza de fé pública.

Ademais, uma vez vencido de forma antecipada o contrato, com a consolidação da propriedade em nome da requerida CEF, a colocação do imóvel em leilão extrajudicial é decorrência da alienação fiduciária em garantia.

Em casos que tais, a jurisprudência tem admitido a sustação do leilão mediante o depósito no montante integral e atualizado da dívida vencida e não somente das parcelas em atraso:

‘E M E N T A APELAÇÃO. MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DEPÓSITO DO PREÇO CORRESPONDENTE AO VALOR DA DÍVIDA, DESPESAS E ENCARGOS LEGAIS. ART. 27-A, §2o-B DA LEI 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO. 1. Trata-se de empréstimo firmado entre o apelante e a CEF (no 25.3046.704.0000002-31), tendo sido o imóvel descrito na matrícula no 974 do 4o CRI de Campinas dado em garantia fiduciária. 2. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. 3. Diante do descumprimento contratual por parte do devedor fiduciante, ele deve ser intimado para purgar a mora e, caso deixe de fazê-lo, a propriedade será consolidada em favor da credora fiduciária, nos termos da lei de regência. 4. A impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/97. 5. É pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 6. No presente caso, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal do apelante para purgar a mora, visto que ele foi intimado pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis (id 257527993). 7. No caso dos autos não se verifica a intenção de purgar a mora na forma determinada pela Lei 9.514/97, mas apenas a realização do depósito judicial do valor de entrada e das demais prestações do financiamento. 8. Observo que com a alteração legislativa trazida pela Lei no 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei no 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL no 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 9. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL no70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/97, incluído pela Lei no 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 10. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária’ (TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001434-68.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 10/08/2022, Intimação via sistema DATA: 16/08/2022).

A alegação de que o lapso temporal entre o primeiro e o segundo leilão não obedeceu o disposto no o artigo 27, § 1o, da Lei 9.514/97 também não prospera, vez que a Lei diz que o segundo leilão deve ser realizado nos quinze dias seguintes e não após quinze dias.

Destarte, ausência da aparência do bom direito ou da verossimilhança do alegado.

Dessa forma, ante todo o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.

Em prosseguimento, verifica-se dos autos que o instrumento de procuração de id. 521482504 e a declaração de hipossuficiência de id 521482505, foram assinados eletronicamente (ZapSign) pela outorgante.

Tal modalidade, todavia, não é admitida nos processos judiciais, consoante disposto no art. 2o, parágrafo único, I, da Lei no 14.063/2020, que trata das assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos:

‘Art. 2o Este Capítulo estabelece regras e procedimentos sobre o uso de assinaturas eletrônicas no âmbito da: I – interação interna dos órgãos e entidades da administração direta, autárquica e fundacional dos Poderes e órgãos constitucionalmente autônomos dos entes federativos; II – interação entre pessoas naturais ou pessoas jurídicas de direito privado e os entes públicos de que trata o inciso I do caput deste artigo; III – interação entre os entes públicos de que trata o inciso I do caput deste artigo. Parágrafo único. O disposto neste Capítulo não se aplica: I – aos processos judiciais; ...’.

Resta, pois, evidente a vedação do uso de assinatura eletrônica em processos judiciais.

E, ainda, que não houvesse a expressa proibição, tal impedimento remanesce em razão do disposto no art. 5o, ‘caput’, da referida lei, o qual impõe que: ‘No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica (vide art. 4o, incisos I a III) em documentos e interações com o ente público.’, nível este de assinatura, que não foi estabelecido no âmbito do Poder Judiciário, até a presente data.

Assim, regularize a parte autora sua representação processual e sua condição de hipossuficiente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do feito sem resolução de mérito e indeferimento dos benefícios da gratuidade judiciária.

Int.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 24/10/2025 (id. 521482506 dos autos originários).

Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que o devedor fiduciário foi intimado para purgar a mora, quedando-se inerte.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, § 3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo ‘pas de nullité sans grief’):

‘AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento’ (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

‘In casu’, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 14/01/2026, um dia após o primeiro leilão. Já em sua inicial, a recorrente pede a anulação das praças designadas (13/01/2026 e 19/01/2026), juntando o respectivo edital (Id. 521482507 dos autos originários). Diante de tais fatos, há fortes indícios de que a parte agravante possuía ciência das datas, não sendo possível, ao menos neste momento processual, afastar a legitimidade dos referidos leilões.

Quanto à insurgência pela não observância do prazo instituído no art. 27, § 1o, da Lei 9.514/97, verifico que o referido comando é claro no sentido de que o segundo leilão deve ser realizado ‘nos quinze dias seguintes’. Destarte, considerando as datas do praceamento, não houve desrespeito ao supracitado dispositivo legal.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por MARIA FRANCISCA DE SOUZA.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. PRAZO DO ART. 27, § 1o.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora, falta de notificação das datas dos leilões e inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1o, da referida lei.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento; e (iii) saber se foi observado o prazo legal para realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que o devedor foi regularmente intimado para purgar a mora e permaneceu inerte. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada um dia após a realização do primeiro leilão, com pedido expresso de anulação das praças designadas, acompanhado do respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

8. O segundo leilão foi designado dentro do prazo de quinze dias subsequentes ao primeiro, em conformidade com o art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo. 3. Observado o prazo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, não há violação ao art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 1o e § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão