Tribunal: TRF3
Processo: 5000633-36.2025.4.03.6108
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES NEGATIVOS. VENDA A TERCEIROS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por mutuários contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, nos termos do art. 487, I, do CPC.

2. Sustentam os autores nulidade da intimação por edital para purgação da mora. Alegam ausência de esgotamento dos meios de localização. Afirmam que sempre residiram no imóvel financiado e que não houve diligência eficaz no local.

3. Sobreveio sentença de improcedência. Após a consolidação da propriedade e a realização de dois leilões negativos, o imóvel foi alienado a terceiros. Os adquirentes foram intimados nos termos do art. 938, §3o, do CPC, sem manifestação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se é nulo o procedimento de execução extrajudicial por suposta irregularidade na intimação para purgação da mora, especialmente quanto: (i) à alegada ausência de esgotamento dos meios de localização dos devedores fiduciantes; e (ii) à validade da intimação por edital, nos termos do art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo STF no Tema 982. A jurisprudência do TRF3 e do STJ reconhece a validade do rito legal e sua compatibilidade com as garantias processuais.

6. Nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997, a constituição em mora exige intimação pessoal do devedor fiduciante, admitindo-se a intimação por edital quando este se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível.

7. Consta dos autos que foram realizadas diversas tentativas de intimação no endereço do imóvel, em dias e horários distintos, sem êxito. Houve diligência no endereço contratual, sem localização dos devedores. Foi expedida notificação postal e realizada nova tentativa presencial, igualmente frustrada.

8. Certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis o insucesso das diligências e a inexistência de outros endereços, foi requerida e realizada a intimação por edital, com publicações em três dias consecutivos. Transcorreu o prazo legal sem purgação da mora.

9. A certidão do Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade. Não houve prova inequívoca apta a afastar a regularidade das diligências realizadas.

10. Consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, foram comunicados os devedores acerca da realização dos leilões, inclusive por meio eletrônico, nos termos do art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997. Os leilões restaram negativos. O imóvel foi posteriormente alienado a terceiros por escritura pública.

11. Inexistente vício formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para sua anulação.

12. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, impõe-se a majoração da verba honorária fixada na origem em 10%, observados os limites legais e a gratuidade da justiça, conforme Tema 1.059/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, conforme decidido no Tema 982/STF. 2. É válida a intimação por edital para purgação da mora quando comprovadas tentativas frustradas de localização do devedor fiduciante nos endereços conhecidos, nos termos do art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997. 3. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, somente afastável por prova inequívoca em sentido contrário. 4. Inexistente irregularidade no procedimento legal, é indevida a anulação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; CPC, art. 938, §3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §§1o e 4o, 27, §2o-A e §4o, 30 e 37-A; Lei no 13.465/2017; Lei no 11.977/2009.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, Tema 1.059; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000633-36.2025.4.03.6108

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: LUANA APARECIDA DE PAULO FERNANDES, DIEGO MAIA FERNANDES

ADVOGADO do(a) APELANTE: BRUNO FLORENTINO DE MATOS - SP396188-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

LITISCONSORTE: TATIANA ALVES SEGURA PONTES, RICARDO PONTES DE MORAES

Inteiro teor:
528/1006)

5000633-36.2025.4.03.6108

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5000633-36.2025.4.03.6108

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: LUANA APARECIDA DE PAULO FERNANDES, DIEGO MAIA FERNANDES

ADVOGADO do(a) APELANTE: BRUNO FLORENTINO DE MATOS - SP396188-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

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ADVOGADO do(a) APELADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305-A

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES NEGATIVOS. VENDA A TERCEIROS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por mutuários contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, nos termos do art. 487, I, do CPC.

2. Sustentam os autores nulidade da intimação por edital para purgação da mora. Alegam ausência de esgotamento dos meios de localização. Afirmam que sempre residiram no imóvel financiado e que não houve diligência eficaz no local.

3. Sobreveio sentença de improcedência. Após a consolidação da propriedade e a realização de dois leilões negativos, o imóvel foi alienado a terceiros. Os adquirentes foram intimados nos termos do art. 938, §3o, do CPC, sem manifestação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se é nulo o procedimento de execução extrajudicial por suposta irregularidade na intimação para purgação da mora, especialmente quanto: (i) à alegada ausência de esgotamento dos meios de localização dos devedores fiduciantes; e (ii) à validade da intimação por edital, nos termos do art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo STF no Tema 982. A jurisprudência do TRF3 e do STJ reconhece a validade do rito legal e sua compatibilidade com as garantias processuais.

6. Nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997, a constituição em mora exige intimação pessoal do devedor fiduciante, admitindo-se a intimação por edital quando este se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível.

7. Consta dos autos que foram realizadas diversas tentativas de intimação no endereço do imóvel, em dias e horários distintos, sem êxito. Houve diligência no endereço contratual, sem localização dos devedores. Foi expedida notificação postal e realizada nova tentativa presencial, igualmente frustrada.

8. Certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis o insucesso das diligências e a inexistência de outros endereços, foi requerida e realizada a intimação por edital, com publicações em três dias consecutivos. Transcorreu o prazo legal sem purgação da mora.

9. A certidão do Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade. Não houve prova inequívoca apta a afastar a regularidade das diligências realizadas.

10. Consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, foram comunicados os devedores acerca da realização dos leilões, inclusive por meio eletrônico, nos termos do art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997. Os leilões restaram negativos. O imóvel foi posteriormente alienado a terceiros por escritura pública.

11. Inexistente vício formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para sua anulação.

12. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, impõe-se a majoração da verba honorária fixada na origem em 10%, observados os limites legais e a gratuidade da justiça, conforme Tema 1.059/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, conforme decidido no Tema 982/STF. 2. É válida a intimação por edital para purgação da mora quando comprovadas tentativas frustradas de localização do devedor fiduciante nos endereços conhecidos, nos termos do art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997. 3. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, somente afastável por prova inequívoca em sentido contrário. 4. Inexistente irregularidade no procedimento legal, é indevida a anulação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; CPC, art. 938, §3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §§1o e 4o, 27, §2o-A e §4o, 30 e 37-A; Lei no 13.465/2017; Lei no 11.977/2009.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, Tema 1.059; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017.

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Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000633-36.2025.4.03.6108

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: LUANA APARECIDA DE PAULO FERNANDES, DIEGO MAIA FERNANDES

ADVOGADO do(a) APELANTE: BRUNO FLORENTINO DE MATOS - SP396188-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

LITISCONSORTE: TATIANA ALVES SEGURA PONTES, RICARDO PONTES DE MORAES

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Luana Aparecida de Paulo Fernandes e Diego Maia Fernandes em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, com pedido de tutela antecipada.

Indeferido o pedido de tutela antecipada. Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC.

A parte-autora apelou alegando, em síntese, nulidade na intimação via edital, pois não foram esgotados os meios razoáveis de localização; sempre residiram no imóvel financiado; não houve diligência ou visita ao imóvel. A intimação por edital somente é válida quando precedida de exaustiva tentativa de localizar o devedor.

Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

Após a prolação da sentença, os autores noticiaram a alienação do imóvel (id 340980845).

Foi determinada a intimação dos adquirentes, para que pudessem se manifestar, nos termos do art. 938, §3o, do CPC. Apesar de regularmente intimados (id 349389829), transcorreu in albis o prazo para manifestação.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6o da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei no 9.514/1997.

A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro).

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3o e 4o e art. 27, §4o, da Lei no 9.514/1997).

Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei no 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei no 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente.

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei no 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei no 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei no 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte.

III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

IV - Recurso desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020).

No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei no 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ:

SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido”.

(STJ, 3a Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Alega a parte autora que a intimação via edital é nula, pois não foram esgotados os meios razoáveis de localização.

No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com a CEF, contrato de venda e compra de terreno, mútuo para obras com obrigações e alienação fiduciária em garantia – Carta de crédito individual – CCFGTS – Programa Casa Verde e Amarela com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do devedor, em 02/07/2021, no valor de R$ 112.000,00, a serem pagos em 360 prestações, atualizadas pela Tabela Price, além das prestações referentes à fase de construção da unidade (id 340980716).

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 24/02/2025 (id 340980719).

Foi juntado aos autos o procedimento de intimação para purgar a mora, realizado pelo Registro de Imóveis (id 340980717), do qual se observa que:

Foram realizadas tentativas de intimar os devedores fiduciantes, no endereço do imóvel (no qual afirmam residir), nos dias 14/09/2024, às 7h44; 15/09/2024, às 8h; 17/09/2024, às 17h58, sendo que em todas as oportunidades a casa estava vazia, os notificados foram chamados, sem êxito; no endereço do contrato, no dia 23/09/2024, às 19h16, foi realizada diligência, porém não consta a numeração na citada rua, estando os devedores em local incerto e não sabido (id 340980717, p. 17 e 38).

Foi expedida carta de notificação aos devedores, em 25/10/2024 (id 340980717, p. 29); realizada nova tentativa de intimação pessoal, em 26/10/2024, sem sucesso (id 340980717, p. 33 e 42).

Portanto, não assiste razão à parte autora ao afirmar que não foi realizada tentativa de intimação pessoal. Os documentos juntados aos autos comprovam que foram realizadas diversas tentativas de intimar os autores no endereço do imóvel (no qual alegam residir), todas sem sucesso.

Em 04/12/2024, a CEF informou que não possuía mais endereços e que esgotou todos os meios permitidos de localização dos devedores fiduciantes, solicitando a publicação de editais (id 340980717, p. 47).

Assim, a parte autora foi intimada via edital, publicado no sítio eletrônico do Registro de Imóveis do Brasil, em 11/12/2024, 12/12/2024 e 13/12/2024 (id 340980717, p. 56-58).

De acordo com certidão do Registro de Imóveis, transcorreu o prazo previsto no art. 26, §1o, da Lei no 9.514/1997, sem que a parte autora tenha efetuado a purgação da mora (id 340980717, p. 61).

De se ressaltar que há previsão legal permitindo que a intimação para purgação da mora seja realizada por meio de edital, quando o devedor fiduciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, conforme art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997.

Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, §3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Após a consolidação da propriedade, a CEF enviou notificação, ao endereço eletrônico da parte autora, em 16/05/2025, informando a designação dos leilões para 04/07/2025 e 11/07/2025 (id 340980837). Assim, foi regularmente cumprida a exigência do art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997.

De acordo com a documentação juntada aos autos, o imóvel participou de 2 leilões, em 04/07/2025 e 11/07/2025, sem interessados. Por escritura pública de compra e venda lavrada aos 28/08/2025, a CEF vendeu o imóvel a Tatiana Alves Segura Pontes e Ricardo Pontes de Moraes, pelo preço de R$ 110.964,82 (id 340980846).

Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o devedor-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3o, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES NEGATIVOS. VENDA A TERCEIROS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por mutuários contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, nos termos do art. 487, I, do CPC.

2. Sustentam os autores nulidade da intimação por edital para purgação da mora. Alegam ausência de esgotamento dos meios de localização. Afirmam que sempre residiram no imóvel financiado e que não houve diligência eficaz no local.

3. Sobreveio sentença de improcedência. Após a consolidação da propriedade e a realização de dois leilões negativos, o imóvel foi alienado a terceiros. Os adquirentes foram intimados nos termos do art. 938, §3o, do CPC, sem manifestação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se é nulo o procedimento de execução extrajudicial por suposta irregularidade na intimação para purgação da mora, especialmente quanto: (i) à alegada ausência de esgotamento dos meios de localização dos devedores fiduciantes; e (ii) à validade da intimação por edital, nos termos do art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo STF no Tema 982. A jurisprudência do TRF3 e do STJ reconhece a validade do rito legal e sua compatibilidade com as garantias processuais.

6. Nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997, a constituição em mora exige intimação pessoal do devedor fiduciante, admitindo-se a intimação por edital quando este se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível.

7. Consta dos autos que foram realizadas diversas tentativas de intimação no endereço do imóvel, em dias e horários distintos, sem êxito. Houve diligência no endereço contratual, sem localização dos devedores. Foi expedida notificação postal e realizada nova tentativa presencial, igualmente frustrada.

8. Certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis o insucesso das diligências e a inexistência de outros endereços, foi requerida e realizada a intimação por edital, com publicações em três dias consecutivos. Transcorreu o prazo legal sem purgação da mora.

9. A certidão do Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade. Não houve prova inequívoca apta a afastar a regularidade das diligências realizadas.

10. Consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, foram comunicados os devedores acerca da realização dos leilões, inclusive por meio eletrônico, nos termos do art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997. Os leilões restaram negativos. O imóvel foi posteriormente alienado a terceiros por escritura pública.

11. Inexistente vício formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, não há fundamento para sua anulação.

12. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, impõe-se a majoração da verba honorária fixada na origem em 10%, observados os limites legais e a gratuidade da justiça, conforme Tema 1.059/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, conforme decidido no Tema 982/STF. 2. É válida a intimação por edital para purgação da mora quando comprovadas tentativas frustradas de localização do devedor fiduciante nos endereços conhecidos, nos termos do art. 26, §4o, da Lei no 9.514/1997. 3. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, somente afastável por prova inequívoca em sentido contrário. 4. Inexistente irregularidade no procedimento legal, é indevida a anulação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6o; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; CPC, art. 938, §3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §§1o e 4o, 27, §2o-A e §4o, 30 e 37-A; Lei no 13.465/2017; Lei no 11.977/2009.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, Tema 1.059; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão