Tribunal: TRF3
Processo: 5011509-69.2019.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. REPARAÇÃO DOS DEFEITOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal – CEF e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) definir a legitimidade passiva da CEF e sua responsabilidade por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (ii) examinar a existência de vícios construtivos e o cabimento de reparação por danos materiais e morais; e (iii) analisar a alegação de julgamento extra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos firmados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a Caixa Econômica Federal atua como gestora e executora de política pública habitacional. Nessa condição, sua atuação ultrapassa a mera concessão de financiamento, abrangendo a gestão operacional do programa e a fiscalização do empreendimento. Em razão dessa atuação, a CEF possui legitimidade para figurar no polo passivo e responde solidariamente por eventuais vícios construtivos do imóvel, sem necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a construtora, assegurado o direito de regresso.

4. A prova pericial judicial constatou falhas construtivas generalizadas no imóvel, decorrentes da execução da obra, dos materiais empregados e de falhas de projeto, indicando a necessidade de substituição de revestimentos cerâmicos e azulejos, correção de esquadrias e pintura dos ambientes. Diante da comprovação técnica dos vícios construtivos, mantém-se a condenação na obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos apontados, no prazo fixado pela sentença.

5. Os vícios construtivos persistiram por longo período sem solução, circunstância que ultrapassa mero aborrecimento e justifica a indenização por dano moral.

6. A condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita, pois representa forma adequada de recomposição dos danos decorrentes dos vícios construtivos, em consonância com a pretensão de reparação deduzida na ação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recursos de apelação desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora e fiscalizadora da política pública habitacional com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial. 2. A comprovação pericial de vícios construtivos em unidade habitacional adquirida no âmbito do programa autoriza a condenação à obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos. 3. A persistência de vícios construtivos em imóvel destinado à moradia caracteriza falha na prestação do serviço e pode ensejar indenização por dano moral. 4. A condenação à obrigação de fazer para correção de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando se destina à recomposição do dano alegado na demanda”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 275, 389; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 10.188/2001, arts. 1o, §1o, 2o, §7o, e 4o; Lei no 11.977/2009, art. 9o; Lei no 14.620/2023, arts. 5o e 6o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.609.473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.02.2019, DJe 13.02.2019; STJ, AgInt no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.02.2020, DJe 03.03.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.555.150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 20.05.2020; TRF3, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2a Turma, j. 18.03.2024; TRF3, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 06.09.2023; TRF3, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 14.03.2024; TRF3, ApCiv 5001111-05.2020.4.03.6113, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, 1a Turma, j. 29.02.2024.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5011509-69.2019.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: ELIETE ELIAS MIGUEL, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO DOS SANTOS DOTTO - SP231958-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCELO AUGUSTO DOS SANTOS DOTTO - SP231958-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ELIETE ELIAS MIGUEL

ASSISTENTE: MINISTERIO PUBLICO FEDERAL - PR/SP

Inteiro teor:
202/1006)

5011509-69.2019.4.03.6105

Intimação via sistema Data: 11/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

Intimação via sistema DATA: 11/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5011509-69.2019.4.03.6105

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. REPARAÇÃO DOS DEFEITOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal – CEF e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) definir a legitimidade passiva da CEF e sua responsabilidade por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (ii) examinar a existência de vícios construtivos e o cabimento de reparação por danos materiais e morais; e (iii) analisar a alegação de julgamento extra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos firmados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a Caixa Econômica Federal atua como gestora e executora de política pública habitacional. Nessa condição, sua atuação ultrapassa a mera concessão de financiamento, abrangendo a gestão operacional do programa e a fiscalização do empreendimento. Em razão dessa atuação, a CEF possui legitimidade para figurar no polo passivo e responde solidariamente por eventuais vícios construtivos do imóvel, sem necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a construtora, assegurado o direito de regresso.

4. A prova pericial judicial constatou falhas construtivas generalizadas no imóvel, decorrentes da execução da obra, dos materiais empregados e de falhas de projeto, indicando a necessidade de substituição de revestimentos cerâmicos e azulejos, correção de esquadrias e pintura dos ambientes. Diante da comprovação técnica dos vícios construtivos, mantém-se a condenação na obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos apontados, no prazo fixado pela sentença.

5. Os vícios construtivos persistiram por longo período sem solução, circunstância que ultrapassa mero aborrecimento e justifica a indenização por dano moral.

6. A condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita, pois representa forma adequada de recomposição dos danos decorrentes dos vícios construtivos, em consonância com a pretensão de reparação deduzida na ação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recursos de apelação desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora e fiscalizadora da política pública habitacional com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial. 2. A comprovação pericial de vícios construtivos em unidade habitacional adquirida no âmbito do programa autoriza a condenação à obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos. 3. A persistência de vícios construtivos em imóvel destinado à moradia caracteriza falha na prestação do serviço e pode ensejar indenização por dano moral. 4. A condenação à obrigação de fazer para correção de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando se destina à recomposição do dano alegado na demanda”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 275, 389; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 10.188/2001, arts. 1o, §1o, 2o, §7o, e 4o; Lei no 11.977/2009, art. 9o; Lei no 14.620/2023, arts. 5o e 6o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.609.473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.02.2019, DJe 13.02.2019; STJ, AgInt no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.02.2020, DJe 03.03.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.555.150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 20.05.2020; TRF3, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2a Turma, j. 18.03.2024; TRF3, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 06.09.2023; TRF3, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 14.03.2024; TRF3, ApCiv 5001111-05.2020.4.03.6113, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, 1a Turma, j. 29.02.2024.

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5011509-69.2019.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: ELIETE ELIAS MIGUEL, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO DOS SANTOS DOTTO - SP231958-A

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APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ELIETE ELIAS MIGUEL

ASSISTENTE: MINISTERIO PUBLICO FEDERAL - PR/SP

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Trata-se de recursos de apelação interpostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (ID 356718670) e por ELIETE ELIAS MIGUEL (ID 356718664) em face da r. sentença (ID 356718661), aclarada pelo r. provimento judicial acostado ao ID 356718668, que julgou parcialmente procedente o pedido, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar a CEF na obrigação de reparar os defeitos construtivos na forma apontada na perícia (substituição dos pisos e dos revestimentos – geral; vedação e estanqueidade das esquadrias – geral; e pintura geral dos ambientes), no prazo de 90 dias após o trânsito em julgado. A CEF foi condenada, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, fixado para a data da r. sentença, bem como juros de 1% ao mês, contados da citação, e correção monetária conforme o Manual para Cálculos na Justiça Federal. Diante da sucumbência mínima da parte-autora, a instituição financeira deverá pagar as custas processuais e os honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Em síntese, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta a não ocorrência de dano material e de dano moral pela inexistência de vícios construtivos. Ao cabo, pugna pela redução do valor arbitrado a título de danos morais e pelo afastamento da condenação ao pagamento de honorários advocatícios.

Já a parte-autora ELIETE ELIAS MIGUEL pondera que a r. sentença seria nula (por ser extra petita, uma vez que o pedido formulado teria sido de indenização pecuniária e não de condenação em obrigação de fazer). Requer, outrossim, a alteração da base de cálculo da verba honorária (para que incida sobre o valor da causa) e que os juros de mora incidam desde a citação.

Com contrarrazões (IDs 356718666 e 356718675), subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, faz-se necessário situar o problema posto nos autos no contexto de responsabilidade civil por danos, para o que se faz necessário lembrar que os bens e direitos de pessoas físicas ou jurídicas (Súmula 227 do E. STJ), assim como de universalidades e entes despersonalizados, abrangem itens de diversas naturezas e conteúdos, os quais, em linhas gerais, podem ser divididos em materiais e em morais. Nos termos do art. 5o, X, da Constituição Federal, a proteção a esses bens e direitos tem atributos de garantia fundamental, de tal modo que o titular da prerrogativa indevidamente violada tem a faculdade de exigir o dever fundamental de reparação apropriada em face do responsável, sendo certa a possibilidade de cumulação da reparação da lesão material com o dano moral.

O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou um fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5o, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito.

Ao mesmo tempo em que os sujeitos de direito são dotados de liberdade de escolha, todos devem responder por seus atos ou omissões quando violarem limites determinados pelo ordenamento jurídico, gerando responsabilidades de diversas espécies (dentre elas as criminais). Para o que importa a este feito, a atribuição da responsabilidade civil pode ser imputada a todo aquele que causar lesão, por fato ou por ato praticado (in committendo), por omissão (in ommittendo), por pessoa que o representante (in vigilando), por empregado, funcionário ou mandatário (in eligendo) e por coisa inanimada ou por animal (in custodiendo).

É pela correta delimitação jurídica da responsabilidade civil que se torna possível estabelecer os parâmetros para avaliação do caso sub judice, motivo pelo qual é necessário também consignar que, quanto ao fato gerador, há a responsabilidade contratual (relacionada a negócio jurídico não cumprido, no todo ou em parte, nos termos do art. 389 e seguintes do Código Civil) e responsabilidade extracontratual ou aquiliana (casos de violação à lei e a primados de Direito, independentemente de negócio jurídico, conforme art. 186 e seguintes, também do Código Civil); acerca do fundamento, há a responsabilidade subjetiva (baseada em culpa) e a responsabilidade objetiva (baseada no risco, não exigindo culpa); e, considerando o agente, há a responsabilidade direta ou simples (se oriunda de ato da própria pessoa imputada) e responsabilidade indireta ou complexa (resultante de ato ou de fato de terceiro, animal ou coisa inanimada vinculada ao imputado).

Friso que a culpa ou o dolo podem aparecer como causa da lesão, mas não são imprescindíveis para atribuição de responsabilidade civil (embora tenham utilidade no caso de fixação de reparação). Nessa linha, não se deve confundir a teoria objetiva da culpa (formulada em contraposição à teoria da culpa subjetiva), com a teoria da responsabilidade objetiva (ou teoria do risco ou da culpa presumida). Para a teoria da culpa objetiva, a culpa é apreciada in abstracto, nos moldes das pessoas comuns, sem considerar as condições subjetivas do agente ou seu estado de consciência (vale dizer, afastando elementos pessoais ou íntimos do agente causador do ato danoso), o que, por consequência, permite responsabilizar incapazes e dementes; já a teoria da culpa subjetiva se serve de abstrações, porém, em menor grau, pois verifica a intenção íntima e pessoal do agente para conferir a responsabilidade civil e o dever de reparar o injusto dano causado a outrem, vale dizer, culpa in concreto.

Por sua vez, a teoria da responsabilidade objetiva (ou teoria do risco ou culpa presumida) vê o dever de reparar independentemente de dolo ou de culpa do causador da lesão (excluída apenas se o prejuízo for exclusivamente gerado por ato ou por omissão do lesado), opondo-se à responsabilidade subjetiva (baseada no elemento subjetivo de culpabilidade do causador do dano, observando também o nexo causal entre a conduta do agente e o dano a ser ressarcido). A responsabilidade objetiva gera o dever de indenizar por parte daquele que interagiu (direta ou indiretamente) com o lesado, ou com o meio no qual está inserido, e se baseia na injustiça do dano por circunstância que não pode ser imputada ao titular do bem ou do direito prejudicado; por não depender de dolo ou de culpa, a responsabilidade civil decorre do risco gerado por determinada atividade, bastando o ato ou o fato, o dano e a relação de causalidade ente ambos.

Escorado pelo art. 3o e pelo art. 6o, ambos da Constituição Federal, o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei no 11.977/2009 (conversão da MP no 459/2009), posteriormente reestruturado pela Lei no 12.424/2011, chegando a uma nova face com a Lei no 14.620/2023 (resultante da MP no 1.162/2023). Em sua essência, o PMCMV é política pública de incentivo para produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais para famílias com baixa renda, bem como para promover o direito à cidade o desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, sustentabilidade, redução de vulnerabilidades e prevenção de riscos de desastres, geração de trabalho e de renda e elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.

O PMCMV compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Estados-Membros, Municípios e Distrito Federal poderão fixar outros critérios de seleção de beneficiários do PMCMV, previamente aprovados pelos respectivos conselhos locais de habitação, quando existentes, e em conformidade com as respectivas políticas habitacionais e as regras estabelecidas pelo Poder Executivo federal.

De acordo com o art. 5o, da Lei no 14.620/2023, o PMCMV é escalonado por níveis de renda familiar: residentes em áreas urbanas podem ter renda bruta familiar mensal até R$ 8.000,00; e residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00. O nível de renda familiar urbana é subdivido em: a) Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00; b) Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400,00; c) Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00. Já o nível de nível de renda rural tem: a) Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00; b) Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00; c) Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00. Os parâmetros das faixas urbanas e rurais são equivalentes, embora computados por padrões de tempo distintos.

A fim de integrar o PMCMV, o empreendimento também deverá obedecer a critérios legais (art. 5o-A da Lei no 11.977/2009), especialmente localização do terreno, adequação ambiental do projeto, infraestrutura básica e equipamentos relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público.

O art. 6o, da Lei no 14.620/2023, prevê que o PMCMV será constituído pelos seguintes recursos financeiros: dotações orçamentárias da União; Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS); Fundo de Arrendamento Residencial (FAR); Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab); emendas parlamentares; operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa; contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada; doações públicas ou privadas destinadas aos fundos; outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais; doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente; recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap).

Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em que opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. Esse é o entendimento consolidado no E.STJ (p. ex., AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019; AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020; AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020), e também neste E.TRF (p. ex., 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 18/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 14/09/2023; 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024).

No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, como mencionado acima, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9o e parágrafo único, da Lei no 11.977/2009, bem como do art. 6o, § 20, da Lei no 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV.

No caso dos autos, a parte-autora celebrou contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do “Sistema Financeiro da Habitação – SFH”, utilizando-se carta de crédito individual “FGTS” / “Programa Minha Casa Minha Vida”, tendo por objeto o apartamento residencial no 31 do Bloco B 3o andar, localizado na Estrada Municipal Sabina Baptista de Camargo, no 2981 – Condomínio Res. França – Residencial Europa II, em Hortolândia/ SP, com área útil de 48,44m2 (ID 356718274 – págs. 01/10). Figuram, no referido contrato, como vendedor/credor fiduciário o “Fundo de Arrendamento Residencial – FAR”; como beneficiário/comprador a parte-autora; e como anuente a CEF.

Verifica-se, ademais, que a unidade habitacional adquirida pela parte-autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda. O FAR tem, entre seus objetivos, promover recursos para o Programa de Arrendamento Residencial, sendo que ambos foram instituídos pela Lei no 10.188/2001. Conforme art. 1o, § 1o, da referida lei, a operacionalização do programa cabe à CEF. Ainda, nos termos do art. 2o, § 7o, a alienação dos imóveis pertencentes ao programa será efetivada diretamente pela CEF. Ademais, de acordo com o art. 4o, compete à CEF:

“Art. 4o. Compete à CEF: I – criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o; II – alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990; III – expedir os atos necessários à operacionalização do Programa; IV – definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei no 11.474, de 2007); V – assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa; VI – representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; VII – promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos; VIII – observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere a impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. (Redação dada pela Lei no 11.474, de 2007). Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação”.

Portanto, em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis. Justamente por causa dessa solidariedade, o mutuário (credor) pode exigir a satisfação da obrigação de qualquer dos devedores (ou até mesmo de todos), nos termos do art. 275, do Código Civil, razão pela qual não há que se falar na necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário entre o FAR/CEF e a construtora. Resta assegurado à CEF, em caso de condenação, o direito de regresso em face da construtora do empreendimento. Ressalte-se que a CEF, na condição de agente executora do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, possui o dever de entregar os imóveis em condições mínimas de habitação.

Indo adiante, é pacífica a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários e também aos contratos firmados no âmbito do “Sistema Financeiro da Habitação – SFH”. O C. STJ, inclusive, editou a Súmula no 297, que admite expressamente a aplicação do CDC às instituições financeiras.

Todavia, há divergência sobre a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor a casos como o presente, dado que o feito envolve imóvel do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, instituído pela Lei no 10.188/2001, com o objetivo de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. Conforme art. 1o, § 1o, e art. 2o, § 7o, ambos de referida lei, a operacionalização do programa e a alienação dos imóveis pertencentes ao programa será efetivada diretamente pela CEF.

Por certo, trata-se de política pública, voltada à promoção de moradia a pessoas de baixa ou baixíssima renda, razão pela qual há argumentos no sentido de que esses contornos afastariam o objeto desta ação da relação de consumo protegida pelo Código de Defesa do Consumidor. Contudo, em vista da necessária coerência interpretativa entre múltiplos atos normativos, com o imprescindível diálogo entre os propósitos de proteção de hipossuficientes presentes em vários diplomas (muitas vezes sobrepostos), negar a incidência de tal diploma em casos de FAR/PAR sob o argumento de que não se trata de relação de consumo corresponderia à desproteção do mais vulnerável (justamente o destinatário da política pública de moradia).

No caso dos autos, a presente demanda foi ajuizada por mutuária buscando indenização por danos materiais e morais em razão de alegados vícios de construção que maculariam seu imóvel. Foi produzida prova pericial judicial, elaborada por engenheiro civil, trazendo as seguintes informações/conclusões referentes a vistoria realizada em 29/09/2023 (ID 356718644):

“(...) 7. QUESITOS DO JUÍZO. 1) Os vícios são de construção ou de conservação? Especifique quais de cada espécie, caso haja de ambas. R: Construção. Havendo vícios de construção: 2) É possível apontar data aproximada de quando se tornaram aparentes? Se sim, quando? R: Não existem registros. 3) Qual o serviço/obra necessário à reparação dos danos de construção? R: Substituição dos pisos e revestimentos (geral), Vedação e estanqueidade das esquadrias (geral) e Pintura geral dos ambientes. 8. CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS. De um modo geral, por tudo que foi vistoriado, constata-se que o imóvel objeto apresenta falhas de origem construtiva, provenientes das etapas de projeto, execução de obra, especificação ou manuseio de materiais, gerando consequentemente vícios construtivos. (...)” – destaque em negrito nosso.

Diante de tal cenário, deve ser mantida a r. sentença que condenou a ré na obrigação de reparar os defeitos construtivos na forma apontada acima (substituição de todos os pisos e os revestimentos; vedação e estanqueidade de todas as esquadrias; e pintura geral dos ambientes), no prazo de 90 dias a partir do trânsito em julgado da r. sentença.

Destaque-se, por oportuno, não proceder alegações no sentido de que os danos constatados no imóvel não seriam de construção (mas, sim, de manutenção), uma vez que o expert, profissional equidistante das partes, foi expresso em sustentar que os vícios encontrados no apartamento possuíam tal natureza e não poderiam ser tidos como provenientes de má conservação. Sem prejuízo, o lapso temporal fixado para cumprimento da obrigação de fazer não se mostra exíguo (ainda mais se se levar em conta que sua fluência ocorrerá a partir do trânsito em julgado, o que permite o adequado planejamento para a consecução dos reparos).

A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos constatados no imóvel, que permaneceram por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte-autora. Assim, entendo devida a indenização por dano moral.

A indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice escopo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado.

Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, deve ser mantido o quantum indenizatório arbitrado em 1o grau de jurisdição (R$ 10.000,00).

Por sua vez, a condenação da ré na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios construtivos não configura provimento judicial extra petita, implicando apenas a procedência parcial da pretensão autoral, uma vez que o objetivo da presente demanda é obter a recomposição dos danos. Confira-se, nesse sentido, o seguinte julgado desta E. Corte:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PMCMV. FAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS. PERÍCIA JUDICIAL. DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. SUCUMBÊNCIA. VÍCIOS INEXISTENTES. REJEIÇÃO. (...) 4. A condenação das requeridas à obrigação de fazer de correção dos vícios nas áreas de uso comum identificados no laudo pericial, com conversão em perdas e danos somente se não cumprido o prazo fixado, revela que o acórdão embargado concluiu suficiente tal solução para assegurar o direito violado, consistindo provimento jurisdicional de parcial procedência da pretensão, em perfeita adstrição com o pedido, inexistindo, portanto, julgamento extra petita. (...)” (TRF3, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001111-05.2020.4.03.6113, Rel. Des. Fed. LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 29/02/2024, DJEN DATA: 04/03/2024).

Por fim, nota-se que os juros de mora foram fixados a partir da citação, razão pela qual não tem pertinência a pretensão vindicada pela parte-autora acerca do tema. Quanto à verba honorária, correta a fixação levada a efeito pelo magistrado sentenciante, uma vez que ele observou a regra prevista no art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, aspecto que obsta tanto a redução vindicada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (à luz de que o percentual aplicado é o mínimo) quanto a alteração de base de cálculo postulada pela parte-autora (ante a possibilidade de se aferir o proveito econômico obtido com a demanda).

Por essas razões, NEGO PROVIMENTO tanto ao recurso de apelação interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF como àquele manejado por ELIETE ELIAS MIGUEL.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017).

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. REPARAÇÃO DOS DEFEITOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas pela Caixa Econômica Federal – CEF e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) definir a legitimidade passiva da CEF e sua responsabilidade por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (ii) examinar a existência de vícios construtivos e o cabimento de reparação por danos materiais e morais; e (iii) analisar a alegação de julgamento extra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos firmados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a Caixa Econômica Federal atua como gestora e executora de política pública habitacional. Nessa condição, sua atuação ultrapassa a mera concessão de financiamento, abrangendo a gestão operacional do programa e a fiscalização do empreendimento. Em razão dessa atuação, a CEF possui legitimidade para figurar no polo passivo e responde solidariamente por eventuais vícios construtivos do imóvel, sem necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a construtora, assegurado o direito de regresso.

4. A prova pericial judicial constatou falhas construtivas generalizadas no imóvel, decorrentes da execução da obra, dos materiais empregados e de falhas de projeto, indicando a necessidade de substituição de revestimentos cerâmicos e azulejos, correção de esquadrias e pintura dos ambientes. Diante da comprovação técnica dos vícios construtivos, mantém-se a condenação na obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos apontados, no prazo fixado pela sentença.

5. Os vícios construtivos persistiram por longo período sem solução, circunstância que ultrapassa mero aborrecimento e justifica a indenização por dano moral.

6. A condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita, pois representa forma adequada de recomposição dos danos decorrentes dos vícios construtivos, em consonância com a pretensão de reparação deduzida na ação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recursos de apelação desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora e fiscalizadora da política pública habitacional com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial. 2. A comprovação pericial de vícios construtivos em unidade habitacional adquirida no âmbito do programa autoriza a condenação à obrigação de fazer consistente na reparação dos defeitos. 3. A persistência de vícios construtivos em imóvel destinado à moradia caracteriza falha na prestação do serviço e pode ensejar indenização por dano moral. 4. A condenação à obrigação de fazer para correção de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando se destina à recomposição do dano alegado na demanda”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 275, 389; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 10.188/2001, arts. 1o, §1o, 2o, §7o, e 4o; Lei no 11.977/2009, art. 9o; Lei no 14.620/2023, arts. 5o e 6o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.609.473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.02.2019, DJe 13.02.2019; STJ, AgInt no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.02.2020, DJe 03.03.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.555.150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 20.05.2020; TRF3, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2a Turma, j. 18.03.2024; TRF3, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 06.09.2023; TRF3, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 14.03.2024; TRF3, ApCiv 5001111-05.2020.4.03.6113, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, 1a Turma, j. 29.02.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento às apelações, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão