Tribunal: TRF3
Processo: 5006417-57.2022.4.03.6315
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: RENATO LOPES BECHO
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE DAS RÉS PARA RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TEMA 1.002/STJ. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CEF.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas por construtora e instituição financeira contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por adquirente de imóvel em construção. O juízo de origem declarou rescindidos os contratos de promessa de compra e venda e de financiamento habitacional vinculados ao empreendimento imobiliário, em razão de atraso na entrega do imóvel, determinando a devolução das quantias pagas, bem como condenando a construtora ao pagamento de multa moratória decorrente da inversão de cláusula penal prevista contratualmente.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, no âmbito de financiamento habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela; (ii) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e se há responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento; (iii) saber se o atraso na conclusão da obra, ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, autoriza a rescisão contratual com restituição dos valores pagos e aplicação de cláusula penal moratória por inversão da multa prevista em favor do fornecedor; e (iv) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem e se os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua não apenas como agente financeiro, mas também como agente executor de políticas públicas habitacionais, exercendo poderes de fiscalização e acompanhamento da execução da obra, hipótese em que responde solidariamente com a construtora pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

4. A relação jurídica estabelecida entre adquirente, construtora e instituição financeira configura relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço.

5. Ultrapassado o prazo contratual de entrega do imóvel, acrescido do período de tolerância, configura-se inadimplemento contratual da incorporadora, autorizando a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com restituição das quantias pagas, a fim de restabelecer o status quo ante.

6. Em contratos de adesão, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão para fixação de indenização em razão do inadimplemento do fornecedor, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

7. Não se mostra cabível a restituição da comissão de corretagem quando comprovado que o pagamento foi realizado diretamente à empresa intermediadora, que não integra o polo passivo da demanda, inexistindo demonstração de que as rés tenham se beneficiado da quantia.

8. Não se aplica a tese firmada no Tema 1.002 do STJ quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da incorporadora, hipótese em que os juros de mora não se subordinam ao trânsito em julgado da

Inteiro teor:
199/575)

5006417-57.2022.4.03.6315

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5006417-57.2022.4.03.6315

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: SZN 04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: MAURO VICTOR CATANZARO - SP243282-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCIO VICTOR CATANZARO - SP209527-A

APELADO: ALCIDES SAVIOLI NETO

ADVOGADO do(a) APELADO: FRANCINE CAROLINE NABAS PELOZIM - SP382747-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CAROLINE ROSA DOS SANTOS - SP386236-N

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE DAS RÉS PARA RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TEMA 1.002/STJ. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CEF.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas por construtora e instituição financeira contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por adquirente de imóvel em construção. O juízo de origem declarou rescindidos os contratos de promessa de compra e venda e de financiamento habitacional vinculados ao empreendimento imobiliário, em razão de atraso na entrega do imóvel, determinando a devolução das quantias pagas, bem como condenando a construtora ao pagamento de multa moratória decorrente da inversão de cláusula penal prevista contratualmente.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, no âmbito de financiamento habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela; (ii) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e se há responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento; (iii) saber se o atraso na conclusão da obra, ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, autoriza a rescisão contratual com restituição dos valores pagos e aplicação de cláusula penal moratória por inversão da multa prevista em favor do fornecedor; e (iv) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem e se os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua não apenas como agente financeiro, mas também como agente executor de políticas públicas habitacionais, exercendo poderes de fiscalização e acompanhamento da execução da obra, hipótese em que responde solidariamente com a construtora pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

4. A relação jurídica estabelecida entre adquirente, construtora e instituição financeira configura relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço.

5. Ultrapassado o prazo contratual de entrega do imóvel, acrescido do período de tolerância, configura-se inadimplemento contratual da incorporadora, autorizando a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com restituição das quantias pagas, a fim de restabelecer o status quo ante.

6. Em contratos de adesão, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão para fixação de indenização em razão do inadimplemento do fornecedor, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

7. Não se mostra cabível a restituição da comissão de corretagem quando comprovado que o pagamento foi realizado diretamente à empresa intermediadora, que não integra o polo passivo da demanda, inexistindo demonstração de que as rés tenham se beneficiado da quantia.

8. Não se aplica a tese firmada no Tema 1.002 do STJ quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da incorporadora, hipótese em que os juros de mora não se subordinam ao trânsito em julgado da decisão.

IV. Dispositivo e tese

9. Apelação da construtora parcialmente provida para reconhecer a ilegitimidade das rés quanto à restituição da comissão de corretagem. Apelação da Caixa Econômica Federal desprovida.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente com a construtora quando atua como agente executor e fiscalizador de política pública habitacional. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, após o prazo de tolerância contratual, autoriza a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com restituição das quantias pagas. 3. Havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão para fixação da indenização decorrente do inadimplemento da incorporadora. 4. Não cabe imputar às rés a restituição da comissão de corretagem quando o pagamento foi realizado diretamente à empresa intermediadora que não integra o polo passivo da demanda.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389, 393 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, e 14; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 971); STJ, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, Tema 996; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp no 2.466.311/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024; TRF3, ApCiv no 5005772-65.2019.4.03.6144, 1a Turma, j. 22.09.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5006417-57.2022.4.03.6315

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: SZN 04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: MAURO VICTOR CATANZARO - SP243282-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCIO VICTOR CATANZARO - SP209527-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FRANCINE CAROLINE NABAS PELOZIM - SP382747-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CAROLINE ROSA DOS SANTOS - SP386236-N

APELADO: ALCIDES SAVIOLI NETO

RELATÓRIO

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

Tratam-se de apelações interpostas por SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Alcides Savioli Neto em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Na decisão recorrida, foram declarados rescindidos os contratos celebrados pelo autor tanto com a incorporadora quanto com a instituição financeira. Em consequência, as rés foram condenadas à restituição das parcelas pagas pelo demandante. A incorporadora foi ainda condenada ao pagamento de multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor das parcelas, correspondente ao período de atraso iniciado em 22/12/2022, montante a ser apurado em liquidação de sentença, com atualização conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

A sentença também condenou as rés ao pagamento de honorários advocatícios, fixados no percentual mínimo previsto nos arts. 85, §2o, e 86 do Código de Processo Civil, além das custas processuais, nos termos da Lei no 9.289/96.

Foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados (ID 313609213 e ID 313609220).

Em suas razões recursais (ID 313609221), a Caixa Econômica Federal sustenta, em síntese, que não pode ser responsabilizada pelo atraso na obra, pois não participou da construção nem da incorporação do empreendimento, tendo atuado exclusivamente como agente financeiro. Assim, defende que não lhe cabe responder pela devolução de valores, pagamento de indenizações ou quaisquer encargos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Alega, ainda, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de financiamento habitacional, sob o argumento de que se trata de operação bancária de concessão de crédito, e não de relação de consumo.

Afirma existir duas relações jurídicas distintas: a de compra e venda do imóvel, firmada entre o autor e a construtora, e a de financiamento habitacional, estabelecida entre o autor e a Caixa. Dessa forma, eventual inadimplemento da construtora não poderia gerar responsabilidade para a instituição financeira. Aduz que o contrato de mútuo foi regularmente celebrado, tendo o autor anuído com todas as suas cláusulas, razão pela qual deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, não sendo cabível a rescisão do contrato de financiamento.

Diante disso, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva, com a consequente exclusão do processo. Alternativamente, pugna pelo acolhimento das teses apresentadas para que a ação seja julgada totalmente improcedente em relação à Caixa. Subsidiariamente, caso mantida a rescisão contratual, requer o ressarcimento integral do valor financiado, com a manutenção da garantia fiduciária ou a consolidação da propriedade para quitação do crédito.

Por sua vez, a empresa SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. também interpôs recurso de apelação (ID 313609225), sustentando que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de eventos extraordinários e imprevisíveis, caracterizando caso fortuito e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil. Alega que a situação foi posteriormente regularizada, com a liberação da obra e a emissão do Habite-se, o que demonstraria a segurança da construção. Argumenta que o atraso foi de apenas 68 dias e que a obra foi concluída e entregue, configurando cumprimento substancial do contrato. Assim, sustenta ser desproporcional a rescisão contratual, devendo prevalecer os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proporcionalidade.

Requer, ainda, a exclusão da multa de 2% aplicada na sentença, sob o fundamento de que a penalidade prevista contratualmente se refere ao atraso no pagamento das parcelas pelo comprador, e não ao atraso na entrega da obra. Defende que o Poder Judiciário não pode instituir cláusula penal não pactuada, e que a simples inversão da multa contratual gera desequilíbrio entre as partes, em razão da natureza distinta de suas obrigações.

Sustenta, também, a necessidade de afastamento da condenação à restituição da comissão de corretagem, argumentando que tal verba decorre da intermediação realizada, já concluída com a assinatura do contrato, não sendo desconstituída por eventual rescisão posterior. Afirma que o Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da transferência do pagamento da corretagem ao comprador, desde que haja transparência. Ademais, requer que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ, por se tratar de rescisão solicitada pelo comprador e dependente de redefinição judicial das cláusulas contratuais.

Diante disso, pleiteia o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, afastando-se a rescisão contratual. Subsidiariamente, caso mantida a rescisão, requer a exclusão da multa contratual, da restituição da comissão de corretagem, bem como que os juros de mora passem a incidir somente após o trânsito em julgado.

Com as contrarrazões da parte contrária (ID 313609244; ID 313609247)

É o relatório.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, no âmbito de financiamento habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela; (ii) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e se há responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento; (iii) saber se o atraso na conclusão da obra, ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, autoriza a rescisão contratual com restituição dos valores pagos e aplicação de cláusula penal moratória por inversão da multa prevista em favor do fornecedor; e (iv) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem e se os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.

Consta dos autos que Alcides Savioli Neto buscou provimento judicial com o objetivo de obter a rescisão contratual com devolução de quantias pagas decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido por meio de negócio jurídico firmado com a empresa SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e a Caixa Econômica Federal. Tratam-se, respectivamente, de compromisso de compra e venda e de contrato de mútuo para aquisição de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia (ID 313608994; ID 313608995; ID 313608996; ID 313608997).

Na sentença, foi reconhecida a legitimidade da CEF para responder à ação, sob o fundamento de que no programa habitacional Casa Verde e Amarela, ela não atua apenas como agente financeiro, mas também fiscaliza e acompanha a obra, podendo responder solidariamente. O juízo de origem reconheceu atraso injustificado na entrega do imóvel, uma vez que nos contratos haviam as previsões de entrega do empreendimento, com prazo de tolerância, em 30/02/2022 (contrato coma alienante) e 22/07/2022 (contrato com o banco), tendo sido expedido o “habite-se” tão somente em 28/02/2023, autorizando, portanto, a rescisão do contrato e restituição integral dos valores ao comprador.

No mais, observado que no contrato de instrumento particular só havia previsão de cláusula penal em desfavor da promitente compradora, em caso de inadimplência das parcelas do pagamento, o juízo inverteu a cláusula para aplicá-la à parte autora. Dessa forma, o juiz julgou parcialmente procedente o pedido, determinando a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento do imóvel, a devolução dos valores pagos pelo autor, por ambas as rés, condenou a alienante ao pagamento de multa de 2% sobre o valor das parcelas referentes ao período de atraso da obra (após o prazo de tolerância), bem como manteve a decisões anteriores que suspenderam pagamentos do financiamento e da taxa de evolução da obra. Com honorários advocatícios pagos pelas rés, solidariamente (ID 313609211; ID 313609220)

Pois bem.

a) Da Legitimidade Passiva da CEF

Conforme se extrai dos autos, os contratos celebrados entre as partes tinham por objeto a aquisição de futura unidade autônoma (apartamento no 64, 6o andar, Bloco B), integrante do empreendimento “Condomínio Residencial Villa Piemonte”, localizado no município de Salto/SP (ID 313608994)

Primeiramente, o autor Alcides Savioli Neto, em 13/06/2020, celebrou com a empresa SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. o “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno e Aquisição de Futura Unidade Autônoma”, com previsão de entrega em 30/08/2021, com prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, 30/02/2022 (ID 313608994; ID 313608995; ID 313608996)

Posteriormente, em 22/01/2021, celebrou o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS com utilização dos Recursos da Conta vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)” no 8.7877.1010834-0, com a corré SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda (alienante/incorporadora/entidade organizadora/SPE/fiadora), ENPLAN – Engenharia e Construtora Ltda. (construtora/fiadora) e a Caixa Econômica Federal (credora Fiduciária), tendo como prazo para conclusão 22/06/2022, com prazo de tolerância de até 6 meses (Item B.7.1 e item 4.9 - ID 254777673 – Pág. 02/05)

Cumpre reforçar, por oportuno, que pode a empresa pública atuar de duas formas distintas nos contratos habitacionais: a primeira delas não difere das demais instituições financeiras públicas e privadas quando concedem financiamentos de imóveis, agindo, portanto, como mero agente financeiro.

Situação diversa ocorre quando a CEF desempenha papel de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Nesse caso, conforme entendimento pacificado do C. STJ, a instituição financeira deve responder solidariamente pela demora na conclusão da obra e prejuízos a ela relacionados.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO. ENTREGA IMÓVEL. CEF. RESPONSABILIDADE. SOLIDARIEDADE.

1. A Caixa Econômica Federal parte legítima para responder solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor pelo atraso na entrega do imóvel quando também tiver participado na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda.

2. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.466.311/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.)

Pelo que se verifica dos autos, o contrato foi elaborado pela própria CEF, havendo disposição expressa sobre a possibilidade de substituição da construtora nos casos elencados (Cláusula 4.15 - ID 313608997– Pág. 07). Tais fatos evidenciam a interferência direta da instituição financeira na conclusão da obra, demonstrando seu poder fiscalizatório, o que faz desbordar a função de mero agente financeiro para verdadeiro executor na promoção de políticas para a promoção de moradia.

A corroborar, todo o acervo probatório dos autos indica a configuração de mora contratual por parte da construtora e da empresa pública, a ensejar sua responsabilização da CEF, não subsistindo as alegações de ilegitimidade para os pedidos alheios ao contrato de mútuo e alienação fiduciária.

No mesmo sentido, transcrevo posicionamento desta E. Turma:

APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMOTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. O C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso na entrega do imóvel ou vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012).

2. No caso, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra.

3. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes.

4. Destarte, entendo estar presente a legitimidade e responsabilidade do banco apelado, o que enseja a rescisão do contrato de financiamento e a devolução dos valores conforme determinado na sentença recorrida. Precedentes da Primeira Turma desta Corte.

5. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000140-36.2020.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 11/09/2024, DJEN DATA: 16/09/2024)

SFH. COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - ENTIDADES. RECURSOS DO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL - FDS. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. AGENTE GESTOR DE POLÍTICAS PÚBLICAS PARA A PROMOÇÃO DE MORADIA À POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. APELAÇÃO PROVIDA.

1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1a) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2a) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.

(...)

4. Apelação provida. Sentença anulada.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001037-85.2023.4.03.6002, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 23/10/2024, DJEN DATA: 28/10/2024)

Portanto, a Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos prejuízos decorrentes da mora na entrega do imóvel.

b) Da incidência do Código de Defesa do Consumidor - CDC

Por oportuno, destaca-se que é de consumo a relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes, estando, portanto, sujeita às normas e proteções previstas no Código de Defesa do Consumidor. Este entendimento é assente na jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) conforme demonstram os seguintes julgados:

CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RECONHECIMENTO DE INEFICÁCIA DA HIPOTECA. CONSUMIDORES ADQUIRENTES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DA ENCOL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE A INCORPORADORA E OS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA DADA AO AGENTE FINANCEIRO PELO INCORPORADOR. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DOS EMPREENDIMENTOS. SÚMULA No 308 DO STJ. COMPETÊNCIA DO JUÍZO FALIMENTAR PARA PROCESSAR E JULGAR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL 1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo no 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A jurisprudência dominante desta eg. Corte Superior já proclamou que o Ministério Público está legitimado a promover ação civil pública para a defesa de direitos individuais homogêneos disponíveis, quando constatada a relevância social objetiva do bem jurídico tutelado, bem como para ajuizar ação civil pública em que se postula a nulidade de cláusula contratual que autoriza a constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), mesmo após a conclusão da obra ou a integralização do preço pelo promitente comprador (REsp no 334.929/DF). Precedentes. 3. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula no 83 do STJ. 4. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula no 308 do STJ). 5. O Juízo universal é o competente para julgar as causas que envolvam interesses e bens da empresa falida, em detrimento do Juizo da situação do imóvel. Precedentes. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1261198/GO, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 01/09/2017)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014)

Estabelecida a aplicabilidade do CDC para a hipótese, cumpre ressaltar que, de acordo com a legislação consumerista, as empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados pelo artigo 14 do CDC, in verbis:

art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Colaciono, no mesmo sentido, a jurisprudência do C. STJ:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, LUCROS CESSANTES E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte Superior é de que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

2. No caso, a revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que a corretora, ora recorrente, atuou como parceira comercial, não prescindiria da interpretação de cláusulas contratuais, bem como do reexame de provas, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1243517/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018)

A análise detida dos autos demonstra ser patente que a construtora não logrou êxito em concluir a obra dentro do prazo. Do mesmo modo, verifica-se o inadimplemento da CEF em suas obrigações contratuais, já que lhe competia, de forma inequívoca, o dever de fiscalizar o andamento, para viabilizar a liberação dos recursos financeiros necessários à execução da obra.

c) Da Rescisão Contratual e da Reparação do Dano Material

Nos contratos de compra e venda de imóvel em construção, a jurisprudência consolidou entendimento no sentido de que o prazo de entrega do empreendimento deve ser observado pela incorporadora, admitindo-se, contudo, a estipulação contratual de prazo de tolerância, de até 180 dias. Ultrapassado esse período sem a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente, configura-se o inadimplemento contratual, apto a autorizar a resolução do contrato por iniciativa do comprador.

Nesse contexto, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o STJ, ao julgar o Tema 996 sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que o atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, ensejando o pagamento de lucros cessantes desde a data pactuada para a entrega (acrescida do prazo de tolerância contratual) até a efetiva imissão na posse, no valor estimado do aluguel de imóvel similar.

Destacou-se, no referido julgamento, que “o não recebimento da unidade na data aprazada já evidencia o dano a ser reparado, independentemente de comprovação de gastos com locação”, com base também na jurisprudência que considera presunção relativa a perda de uma utilidade (REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 5/9/2005). Consolidou-se, ainda, o entendimento de que tal indenização equivale, como regra, a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do imóvel durante o período de atraso.

Impende ressaltar que a tese firmada no Tema 996 deve ser compatibilizada com os Temas 970 e 971, da Segunda Seção do STJ, também julgados sob o rito dos recursos repetitivos:

Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes;

Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

No mais, entendo que não configura bis in idem a condenação das corrés ao pagamento da restituição dos valores pagos ao adquirente do imóvel cumulada com a condenação ao ressarcimento dos autores com as despesas de aluguel, no período de atraso da obra, a título de indenização por danos materiais.

Isto porque, a indenização paga em razão do ressarcimento com as despesas de aluguel tem previsão no art. 389 do Código Civil, enquanto a restituição integral dos valores pagos pelo contratante é decorrência lógica da rescisão do contrato, que permite o retorno ao status quo ante, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Nesse sentido já decidiu esta C. Turma:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal – CEF contra sentença que declarou a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento para aquisição de imóvel no empreendimento “Residencial Conviva Barueri”, determinando a restituição dos valores pagos e condenando solidariamente a CEF e a construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega da obra.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: i) saber se a CEF detém legitimidade passiva, na condição de agente financeiro, para responder pela rescisão contratual e indenização decorrente do atraso na entrega do imóvel; ii) saber se é cabível a restituição de valores pagos, inclusive parcelas do financiamento e montante oriundo do FGTS; iii) saber se a indenização por danos materiais (lucros cessantes) pode cumular-se com a devolução das parcelas pagas, bem como se subsiste a condenação em danos morais.

III. Razões de decidir

A CEF não atuou como mero agente financeiro, mas também como fiscalizadora da execução das obras e gestora da liberação dos recursos, possuindo legitimidade passiva.

A relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, impondo responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento (CDC, arts. 7o, parágrafo único e 14).

A rescisão do contrato de compra e venda implica a insubsistência do contrato de financiamento, impondo-se a restituição das parcelas pagas pela autora, inclusive valores debitados do FGTS.

Nos termos da Súmula 543/STJ, é devida a devolução integral das parcelas, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora.

O Tema 996/STJ consolidou que, no PMCMV, o atraso na entrega gera dano material presumido, indenizável na forma de aluguel mensal, independentemente da comprovação de despesas com moradia.

Reconhece-se a possibilidade de cumulação da devolução dos valores pagos (rescisão contratual) com indenização por lucros cessantes (privação do uso do imóvel).

O atraso prolongado na entrega da obra também gera dano moral indenizável, fixado em R$ 10.000,00, em consonância com precedentes da Turma.

Parcial provimento do recurso apenas para limitar o termo final da indenização por lucros cessantes à data da sentença recorrida.

IV. Dispositivo e tese

Apelação parcialmente provida.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora de recursos e fiscalizadora da execução da obra, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. 2. O atraso na entrega do imóvel enseja a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e a responsabilidade solidária da CEF e da construtora. 3. É lícita a cumulação da devolução das parcelas pagas com indenização por danos materiais decorrentes da privação do uso do imóvel. 4. O atraso prolongado na entrega da obra caracteriza dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389, 395, p.u., 402 e 475; CDC, arts. 7o, p.u., 14 e 53; CPC, art. 1.026, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 996, REsp 1.729.593-SP, Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 11.09.2018, DJEN 18/09/2018; TRF3, ApCiv no 5000805-44.2022.4.03.6120, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 03.05.2024, DJEN 08.05.2024.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005772-65.2019.4.03.6144, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 22/09/2025, DJEN DATA: 26/09/2025) (Grifamos)

No caso em exame, restou comprovado o descumprimento contratual pelas demandadas, pois o imóvel que era para ter sido entregue até a data máxima de 22/12/2022 (Item B.7.1 e item 4.9 - ID 254777673 – Pág. 02/05), teve seu “habite-se” no 23560/2023 expedido tão somente em 28/02/2023 e sua entrega oficialmente efetivada em 19/03/2023, por meio da 1o Assembleia Geral de Instalação do Condomínio (ID 280973305).

A propósito, não cabe a argumentação de que o atraso na entrega do empreendimento imobiliário ocorreu por eventos extraordinários e imprevisíveis, tais quais: eventos climáticos extremos, precipitações anormais na região de Salto/SP; dificuldades no fornecimento de insumos decorrentes da pandemia de COVID-19, entre outros.

Isso porque, na perícia judicial realizada no empreendimento, houve a constatação de que um dos problemas na construção do empreendimento e possível atraso na entrega, foi um recalque diferencial que provocou o alargamento da junta de dilatação entre os prédios, sendo realizada as correções e reforço das fundações, sobre a junta foi aplicado uma placa metálica, bem como o reforço de fundação com estaca de reação do tipo Mega. O perito é categórico ao afirmar que nos documentos analisados da construção, não consta nenhum relato acerca da causa em razão de fortes chuvas ou questões climáticas (ID 290712487 – Pág. 08/10)

Aliado a isso, a ocorrência de chuvas intensas ou dificuldades logísticas no fornecimento de materiais, ainda que possam impactar o cronograma da obra, não se revelam fatos extraordinários a ponto de romper a responsabilidade, especialmente em empreendimento imobiliário cuja execução se estende por longo período e deve ser planejada considerando eventuais imprevistos.

Assim, ainda que o atraso verificado nos autos não seja excessivamente prolongado, a superação do prazo contratual acrescido do período de tolerância caracteriza inadimplemento da obrigação principal assumida pelas apelantes, legitimando a opção do adquirente pela rescisão do contrato.

Portanto, a manutenção da sentença que determinou a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos pelos apelados é medida que se impõe.

d) Da Inversão da Cláusula Penal Moratória

Em suas razões recursais, a empresa SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., pugna pela exclusão da multa de 2% aplicada na sentença, argumentando que a penalidade prevista no contrato se refere ao atraso no pagamento de parcelas, não ao atraso na entrega da obra. Argumenta que o Judiciário não pode criar cláusula penal não pactuada e que a simples inversão da multa contratual gera desequilíbrio, pois as obrigações das partes são de natureza distinta.

Entretanto, verifico que não assiste razão a apelante. Isso porque, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.

Nesse sentido, é o entendimento do STJ. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)(grifei)

A corroborar, esta Corte Regional vem adotando o mesmo posicionamento. Vejam-se:

APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO.

1. A atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra, como se infere do item 4.4 da cláusula quarta e cláusula quinta do contrato.

2. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes.

3. Reconhecida que é solidária a responsabilidade civil entre o banco apelado e as corrés quanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel, bem como a condenação solidária destes ao pagamento das indenizações fixadas.

4. No caso, entendo ser devida a indenização por lucros cessantes, que ora fixo no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso até a efetiva entrega do imóvel. Em vista da responsabilidade solidária da CEF, da construtora e da incorporadora, é forçoso concluir que elas deverão arcar com aludida indenização.

5. Acolhido o pedido dos autores de arbitramento da multa moratória, pois havendo previsão contratual de multa tão somente em face do inadimplemento do adquirente, é cabível a inversão da cláusula penal em favor dos apelantes, sendo a multa moratória devida em seu favor pelo período do atraso da entrega do imóvel, no percentual de 2% sobre o valor do contrato, a título de atraso na entrega da obra, contado a partir do prazo original estabelecido (23.12.2018).

6. Excluídos os honorários de sucumbência em favor dos patronos da CEF, uma vez reconhecida a responsabilidade solidária da empresa pública com os demais Apelados, inclusive no tocante à condenação ao pagamento das custas processuais e da verba honorária fixada em face das corrés.

7. Apelação da parte autora provida."

(Segunda Turma, ApCiv 5003386-67.2019.4.03.6110, Rel. Des. Federal Luiz Paulo Cotrim Guimaraes, j. em 15/12/2022, DJEN de 19/12/2022, grifos nossos)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE BEM IMÓVEL. FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ABUSVIDADE DA CLÁUSULA QUE QUE PREVÊ PRAZO DE TOLERÂNCIA INJUSTIFICADA, SUPERIOR AO PERÍODO DE 180 DIAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL A FAVOR DO CONSUMIDOR. LIMITAÇÃO DE INCIDÊNCIA DO PERCENTUAL DE 2% SOBRE ÀS PARCELAS CORRESPONDENTES AO PERÍODO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TAXA DE CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA SIMPLES. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CEF. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito à alegação de abusividade da cláusula 5a do contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, com o consequente reconhecimento da ilegalidade nos prazos alternativos de entrega e no prazo de tolerância para término do empreendimento e da cobrança dos valores a título de evolução de obra e corretagem, bem como ao direito da autora ao recebimento de indenização a título de lucros cessantes e danos morais.

(...)

7. Há previsão de cláusula penal no contrato de compra e venda firmado com a MRV somente em favor da promitente vendedora, em caso de inadimplência das parcelas do pagamento, conforme previsão na cláusula 4.2.

8. O C. Superior Tribunal de Justiça por meio do julgamento do Resp 1.631.485/DF, em sede de repercussão geral (tema 971), na forma do artigo 1.036 do CPC/15, firmou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.". Comprovado o inadimplemento parcial do contrato, em razão do atraso na entrega do imóvel, mostra-se pertinente o pedido para 'inversão' da cláusula penal prevista no contrato em favor da consumidora ora apelante.

9. Não se trata de uma inversão automática, além de não ser possível a cumulação com os lucros cessantes, segundo orientação do C. STJ ao apreciar o Tema Repetitivo 970, quando do julgamento do REsp 1.498.484/DF, firmou-se a tese de no sentido de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

10. A cláusula penal moratória já possui caráter indenizatório, uma vez que seu valor, na prática do mercado, geralmente oscila entre 0,5% e 1% sobre o valor total do imóvel, escolha que reflete, nos termos dos usos e costumes das transações imobiliárias, o montante relativo ao valor de aluguel, o que justifica a impossibilidade de cumulação da cláusula com lucros cessantes.

11. Além de ser inviável a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, o percentual da multa deve se limitar a 2% sobre o valor das parcelas correspondente ao período de atraso da obra, a ser calculada em sede de liquidação de sentença, devendo ser descontado o período de tolerância de 180 dias.

12. Facultado à autora a escolha entre a indenização pelos lucros cesantes ou pela prevalência da cláusula moratória, a exemplo do que fez o STJ no caso do recurso paradigma, uma vez que deverá subsistir somente uma das opções.

13. Acerca da taxa de construção, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento pela legalidade da cobrança de juros compensatórios durante a fase de construção do imóvel.

(...)

29. Reconhecido o direito da Apelante quanto à rescisão do contrato de Vida e Previdência firmado com a CEF, bem como à restituição de todos os valores até o momento desembolsados, devidamente corrigidos nos moldes do Manual de Cálculos do Conselho da Justiça Federal da 3° Região.

30. Recurso de apelação a que se dá parcial provimento.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0003106-12.2013.4.03.6105, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 09/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/12/2020)(grifei)

Cumpre observar que, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970, a cláusula penal moratória possui natureza indenizatória e, em regra, substitui a indenização por lucros cessantes, não sendo possível sua cumulação.

Assim, mantida a cláusula penal moratória decorrente da inversão da multa contratual, resta afastada eventual cumulação com lucros cessantes.

e) Da Comissão de Corretagem

No tocante ao pedido de afastamento da restituição da comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento dessa comissão.

Tal entendimento aplica-se aos contratos de promessa de compra e venda em regime de incorporação imobiliária. Contudo, exige-se a prévia informação do preço total do imóvel, com destaque específico do valor da corretagem. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, Tema 938/STJ)

No caso em exame, constata-se que o pagamento da comissão foi efetuado diretamente à empresa INX Brasil Imóveis, no montante de R$ 6.636,00, conforme contrato de intermediação imobiliária e comprovante de transferência. Referida empresa, contudo, não integra o polo passivo da demanda (ID 313608996 – Pág. 05/07; ID 313608999 – Pág. 02)

Dessa forma, verifica-se a ilegitimidade das requeridas para responder pela restituição dos valores, uma vez que não há demonstração de que tenham se beneficiado do pagamento ou participado da contratação da referida intermediação imobiliária.

f) Do Tema 1.002 do STJ

A apelante sustenta que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, tal alegação não merece acolhimento.

A referida Corte, ao julgar o Tema 1.002 sob o rito dos recursos repetitivos, estabeleceu que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do adquirente, sem culpa do vendedor.

No entanto, a situação dos autos é distinta, pois restou comprovado o inadimplemento contratual das rés, caracterizado pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, fato que autorizou a rescisão contratual por iniciativa do comprador. Assim, tratando-se de resolução motivada pela mora da incorporadora, não se aplica a tese firmada no Tema 1.002, devendo ser mantida a sentença.

Por fim, em razão do não provimento do recurso da Caixa Econômica Federal, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso deapelação deSZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, para reconhecer a ilegitimidade das rés para responder pela restituição da comissão de corretagem e, nego provimento ao recurso de apelação da Caixa Econômica Federal, com majoração da verba honorária, nos termos da fundamentação.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE DAS RÉS PARA RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TEMA 1.002/STJ. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CEF.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas por construtora e instituição financeira contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por adquirente de imóvel em construção. O juízo de origem declarou rescindidos os contratos de promessa de compra e venda e de financiamento habitacional vinculados ao empreendimento imobiliário, em razão de atraso na entrega do imóvel, determinando a devolução das quantias pagas, bem como condenando a construtora ao pagamento de multa moratória decorrente da inversão de cláusula penal prevista contratualmente.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, no âmbito de financiamento habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela; (ii) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e se há responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento; (iii) saber se o atraso na conclusão da obra, ultrapassado o prazo contratual acrescido do período de tolerância, autoriza a rescisão contratual com restituição dos valores pagos e aplicação de cláusula penal moratória por inversão da multa prevista em favor do fornecedor; e (iv) saber se é devida a restituição da comissão de corretagem e se os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002 do STJ.

III. Razões de decidir

3. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua não apenas como agente financeiro, mas também como agente executor de políticas públicas habitacionais, exercendo poderes de fiscalização e acompanhamento da execução da obra, hipótese em que responde solidariamente com a construtora pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

4. A relação jurídica estabelecida entre adquirente, construtora e instituição financeira configura relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço.

5. Ultrapassado o prazo contratual de entrega do imóvel, acrescido do período de tolerância, configura-se inadimplemento contratual da incorporadora, autorizando a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com restituição das quantias pagas, a fim de restabelecer o status quo ante.

6. Em contratos de adesão, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão para fixação de indenização em razão do inadimplemento do fornecedor, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

7. Não se mostra cabível a restituição da comissão de corretagem quando comprovado que o pagamento foi realizado diretamente à empresa intermediadora, que não integra o polo passivo da demanda, inexistindo demonstração de que as rés tenham se beneficiado da quantia.

8. Não se aplica a tese firmada no Tema 1.002 do STJ quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da incorporadora, hipótese em que os juros de mora não se subordinam ao trânsito em julgado da decisão.

IV. Dispositivo e tese

9. Apelação da construtora parcialmente provida para reconhecer a ilegitimidade das rés quanto à restituição da comissão de corretagem. Apelação da Caixa Econômica Federal desprovida.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente com a construtora quando atua como agente executor e fiscalizador de política pública habitacional. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, após o prazo de tolerância contratual, autoriza a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com restituição das quantias pagas. 3. Havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão para fixação da indenização decorrente do inadimplemento da incorporadora. 4. Não cabe imputar às rés a restituição da comissão de corretagem quando o pagamento foi realizado diretamente à empresa intermediadora que não integra o polo passivo da demanda.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389, 393 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, e 14; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 971); STJ, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, Tema 996; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp no 2.466.311/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024; TRF3, ApCiv no 5005772-65.2019.4.03.6144, 1a Turma, j. 22.09.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação de SZN 04 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA e negou provimento ao recurso da Caixa Econômica Federal, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

RENATO BECHO

Relator do Acórdão