Tribunal: TRF3
Processo: 5030881-73.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E ALIENAÇÃO DO BEM APÓS LEILÕES NEGATIVOS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
748/775)

5030881-73.2025.4.03.0000

DJEN Data: 15/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5030881-73.2025.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: ANDRE LUIZ BISCA, CLAUDIA MARIA ROSA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: BRUNO EIDI YOSIKAWA MOTOKI - SP310115-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: MARCELLO BACCI DE MELO - SP139795-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAIXA SEGURADORA S/A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: ANDRE LUIZ DO REGO MONTEIRO TAVARES PEREIRA - RJ109367-S

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E ALIENAÇÃO DO BEM APÓS LEILÕES NEGATIVOS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação anulatória, na qual os autores pretendem suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária de imóvel, da posterior venda direta do bem a terceiros e dos atos expropriatórios subsequentes. Alegam a existência de vícios no procedimento de execução extrajudicial e a ocorrência de sinistro coberto por seguro habitacional que poderia ensejar a quitação do saldo devedor do financiamento.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência destinada a suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e da alienação do imóvel, diante (i) da alegação de nulidades no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; e (ii) da alegada incidência de cobertura securitária capaz de quitar o saldo devedor do contrato de financiamento habitacional.

III. Razões de decidir

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 exige a prévia intimação do devedor para purgação da mora no prazo de 15 dias, conforme art. 26, § 1o, sendo que, transcorrido o prazo sem pagamento, o Oficial do Registro de Imóveis certifica o fato e promove a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Consta da matrícula do imóvel a regular intimação dos devedores e o decurso do prazo sem purgação da mora, circunstância que ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, ato que goza de presunção de legitimidade e fé pública.

Após a consolidação da propriedade, foram realizados dois leilões extrajudiciais, sem apresentação de licitantes, circunstância que resultou na extinção da dívida e na livre disponibilidade do imóvel pelo credor fiduciário, nos termos da Lei no 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei no 14.711/2023.

A posterior venda direta do imóvel decorreu do exercício regular do direito da credora fiduciária, que passou a deter a plena disponibilidade do bem após a realização infrutífera dos leilões e o cancelamento da propriedade fiduciária.

A discussão acerca de eventual cobertura securitária não impede, por si só, a prática de atos de execução extrajudicial quando configurado o inadimplemento contratual, devendo eventuais nulidades ser examinadas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A averbação da consolidação da propriedade fiduciária fundada em procedimento regular previsto na Lei no 9.514/1997 goza de presunção de legitimidade, podendo ser desconstituída apenas mediante prova inequívoca de irregularidade. 2. A inexistência de licitantes nos leilões extrajudiciais autoriza a livre disponibilidade do imóvel pelo credor fiduciário, inclusive por venda direta. 3. A mera discussão acerca de eventual cobertura securitária não impede, por si só, a prática dos atos de execução extrajudicial decorrentes do inadimplemento do financiamento habitacional.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.026, § 2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o e 7o, 26-A, § 4o e 27; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: n/a.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5030881-73.2025.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: ANDRE LUIZ BISCA, CLAUDIA MARIA ROSA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: BRUNO EIDI YOSIKAWA MOTOKI - SP310115-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: MARCELLO BACCI DE MELO - SP139795-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: ANDRE LUIZ DO REGO MONTEIRO TAVARES PEREIRA - RJ109367-S

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAIXA SEGURADORA S/A

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto por ANDRE LUIZ BISCA e por CLAUDIA MARIA ROSA contra decisão proferida em ação anulatória, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da CAIXA SEGURADORA S/A, que indeferiu a antecipação da tutela de urgência para suspensão imediata dos atos expropriatórios, consistentes no registro da venda e no ajuizamento de ações possessórias, por ausência de probabilidade do direito.

Na origem (autos no 5010164-10.2024.4.03.6100), relatam os agravantes que, em 15.04.2009, firmaram contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com cobertura securitária embutida nas prestações.

Alegam que a coautora Cláudia Maria Rosa foi acometida, a partir de 2019, por doença grave que lhe ocasionou incapacidade laborativa, tendo sido concedido benefício previdenciário por incapacidade temporária, posteriormente agravada, e que, em 05.02.2024, houve comunicação do sinistro às instituições financeiras, por se tratar de hipótese coberta pelo seguro habitacional (invalidez permanente), o que ensejaria a quitação do saldo devedor do contrato.

Sustentam que seria indevido o prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial e de consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, bem como a posterior alienação a terceiros, por se encontrar pendente discussão judicial acerca da validade da consolidação e da própria exigibilidade da dívida.

Na decisão recorrida (ID 436718892, de origem), o juízo a quo indeferiu a antecipação da tutela de urgência requerida, em razão da ausência de probabilidade do direito. Apontou que houve consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF em 04.07.2024, não havendo qualquer impedimento, legal ou judicial, para alienação a terceiros.

Nestes autos, em razões recursais (ID 343333673), os agravantes afirmam que há forte probabilidade do direito, pois existe ação judicial em curso que questiona a legalidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, o que torna indevida a produção de efeitos definitivos da venda direta realizada posteriormente. Sustentam que a alienação do bem, registrada em julho de 2025, ocorreu apesar de ainda não haver trânsito em julgado da demanda que pode resultar na anulação de todo o procedimento de consolidação, configurando situação de manifesta insegurança jurídica.

Alegam, ainda, que está caracterizado o perigo de dano, pois vêm sofrendo notificações e medidas possessórias para desocupação do imóvel, que constitui sua única moradia, de modo que a continuidade dos efeitos da venda — como o registro da transferência e a imissão de terceiros na posse — pode gerar prejuízo irreversível, com violação ao devido processo legal e à proteção da posse até o desfecho definitivo da controvérsia.

Invocam a existência de prejudicialidade externa, nos termos do art. 313, V, “a”, do Código de Processo Civil, sustentando que o julgamento da ação que discute a nulidade da consolidação é determinante para a validade da alienação, razão pela qual os efeitos da venda e dos atos expropriatórios devem ser suspensos até o trânsito em julgado da ação principal. Defendem que a medida é reversível e necessária para evitar decisões conflitantes e danos irreparáveis aos recorrentes.

Custas recolhidas (ID 346908489).

Sobreveio decisão que indeferiu a liminar (ID 352522844).

Com contraminuta (ID 356718458).

É o relatório.

avl

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Cinge-se a controvérsia à verificação da presença dos requisitos para concessão de tutela de urgência destinada a suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, da posterior venda direta do imóvel a terceiros e dos atos expropriatórios dela decorrentes, diante da alegação dos agravantes de que a validade do procedimento é objeto de discussão em ação judicial em curso, bem como da ocorrência de sinistro coberto por seguro habitacional que poderia ensejar a quitação do saldo devedor do financiamento.

Pois bem.

Do procedimento de execução extrajudicial

O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei no 9.514/1997. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

"Art. 26

(...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o."

Transcorrido o prazo para purgação, o Oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

"Art. 26.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O Cartório de Registro de Imóveis - CRI, por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento.

Consta na matrícula do imóvel (ID 426461028, de origem), que os devedores foram intimados para purgarem a mora e deixaram transcorrer o prazo sem o pagamento, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 04.07.2024 (averbação no 11), informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/1994.

Além disso, foi juntado aos autos, pelos demandantes, intimação extrajudicial para pagamento do débito, com data de 30.07.2024 (ID 338984792, de origem).

Os mutuários tinham ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmam que deixaram de pagar o débito, mesmo sem a confirmação, pela seguradora, de quitação do saldo devedor do contrato.

Da alienação direta do bem por licitação

O contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária é aquele em que o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora/fiduciária até que haja pagamento total da dívida. Caso haja inadimplemento, a credora, nos termos previstos em lei, pode requerer em Cartório a consolidação da propriedade do imóvel e, nos termos do art. 27, promover em 30 dias leilão público para alienação do imóvel.

A Lei no 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, prevê que, após a consolidação da propriedade, o primeiro leilão extrajudicial se dará pelo valor da avaliação do imóvel e o segundo leilão pelo valor da dívida. No caso de inexistir lance sobre os imóveis, a dívida é extinta com exoneração da CEF da obrigação de restituir valores, ficando ela investida na livre disponibilidade do imóvel.

É o que dispõe a atual redação do art. 26-A, §4° da Lei no 9.514/97, modificada pela Lei no 14.711/2023:

§ 4o Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3o deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.

(Incluído pela Lei no 14.711, de 2023)

No caso concreto, os autores da ação anulatória, ora agravantes, ajuizaram a demanda subjacente em 19.04.2024, requerendo a nulidade da consolidação e dos leilões. Segundo consta do demonstrativo de débito apresentado pela CEF, o atraso no pagamento das prestações remonta a julho/2023 (IDs 336091308 e 336091312).

Conforme averbado na matrícula do imóvel, os leilões designados para as datas de 17.02.2025 e 24.02.2025 não foram exitosos (ID 426461028, de origem).

Como não houve licitantes nos leilões ocorridos em 17.02.2025 e 24.02.2025, foi, então, cancelada a alienação fiduciária em 14.03.2025 (averbação no 13 - ID 426461028, de origem), publicado edital de licitação para venda do imóvel.

Assim, o Edital de Licitação da Caixa de Venda de Imóveis não se confunde com aqueles realizados na forma da Lei no 9.514/1997, já ocorridos e não exitosos, conforme acima pontuado.

Diante disso, conforme registrado na matrícula, ficou efetivada a propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, cancelando-se a propriedade fiduciária do imóvel (averbação no 13 - ID 426461028, de origem).

O imóvel foi alienado, por venda direta, a PAULO DE FIGUEIREDO, conforme registro no 14 da matrícula (ID 426461028, p. 9 - autos de origem).

É inviável o acolhimento do pleito de suspensão dos leilões ou da licitação, pois os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF, já que passou a ter integral disponibilidade do imóvel.

Por fim, ressalto que a discussão acerca da incidência da cobertura securitária não obsta a prática de atos de execução extrajudicial, desde que esteja devidamente configurado o débito decorrente do contrato de financiamento habitacional. In casu, o débito remonta a julho/2023 (IDs 336091308 e 336091312, ambos de origem).

Assim, à vista do exposto, nesse juízo de cognição, não vislumbro vício no procedimento de execução extrajudicial e probabilidade do direito para obstar os leilões ou a venda direta do imóvel. As nulidades alegadas devem ser avaliadas, primeiramente, pelo juízo a quo, sob pena de supressão de instância.

Dessa forma, não identifico nos autos razões que justifiquem a alteração do entendimento exarado em antecipação de tutela recursal, devendo a decisão monocrática ser ratificada pelos seus próprios fundamentos.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E ALIENAÇÃO DO BEM APÓS LEILÕES NEGATIVOS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação anulatória, na qual os autores pretendem suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária de imóvel, da posterior venda direta do bem a terceiros e dos atos expropriatórios subsequentes. Alegam a existência de vícios no procedimento de execução extrajudicial e a ocorrência de sinistro coberto por seguro habitacional que poderia ensejar a quitação do saldo devedor do financiamento.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência destinada a suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e da alienação do imóvel, diante (i) da alegação de nulidades no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; e (ii) da alegada incidência de cobertura securitária capaz de quitar o saldo devedor do contrato de financiamento habitacional.

III. Razões de decidir

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 exige a prévia intimação do devedor para purgação da mora no prazo de 15 dias, conforme art. 26, § 1o, sendo que, transcorrido o prazo sem pagamento, o Oficial do Registro de Imóveis certifica o fato e promove a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Consta da matrícula do imóvel a regular intimação dos devedores e o decurso do prazo sem purgação da mora, circunstância que ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, ato que goza de presunção de legitimidade e fé pública.

Após a consolidação da propriedade, foram realizados dois leilões extrajudiciais, sem apresentação de licitantes, circunstância que resultou na extinção da dívida e na livre disponibilidade do imóvel pelo credor fiduciário, nos termos da Lei no 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei no 14.711/2023.

A posterior venda direta do imóvel decorreu do exercício regular do direito da credora fiduciária, que passou a deter a plena disponibilidade do bem após a realização infrutífera dos leilões e o cancelamento da propriedade fiduciária.

A discussão acerca de eventual cobertura securitária não impede, por si só, a prática de atos de execução extrajudicial quando configurado o inadimplemento contratual, devendo eventuais nulidades ser examinadas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A averbação da consolidação da propriedade fiduciária fundada em procedimento regular previsto na Lei no 9.514/1997 goza de presunção de legitimidade, podendo ser desconstituída apenas mediante prova inequívoca de irregularidade. 2. A inexistência de licitantes nos leilões extrajudiciais autoriza a livre disponibilidade do imóvel pelo credor fiduciário, inclusive por venda direta. 3. A mera discussão acerca de eventual cobertura securitária não impede, por si só, a prática dos atos de execução extrajudicial decorrentes do inadimplemento do financiamento habitacional.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.026, § 2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o e 7o, 26-A, § 4o e 27; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: n/a.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão