Tribunal: TRF3
Processo: 5003147-16.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE PROVA DE IRREGULARIDADE. TEMA REPETITIVO 1.288 DO STJ. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. MANUTENÇÃO DA

Inteiro teor:
657/775)

5003147-16.2026.4.03.0000

DJEN Data: 15/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5003147-16.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: SIDNEY ALVES DOS SANTOS

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: FERNANDO ANDRADE CHAVES - MG82770-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE PROVA DE IRREGULARIDADE. TEMA REPETITIVO 1.288 DO STJ. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar destinado à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária firmado com instituição financeira. A parte agravante sustenta irregularidades no procedimento extrajudicial, alegando ausência de intimação acerca da realização dos leilões e inobservância do prazo mínimo entre as praças, requerendo a suspensão dos atos expropriatórios.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela provisória de urgência para suspender leilão extrajudicial decorrente de contrato com alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial capaz de invalidar a consolidação da propriedade e os leilões designados.III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela provisória de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, conforme art. 300 do CPC, além da reversibilidade dos efeitos da medida.

A execução extrajudicial decorrente de alienação fiduciária de imóvel segue o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que prevê a intimação do devedor para purgação da mora no prazo de quinze dias.

A averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário pressupõe a prévia intimação do devedor para purgar a mora e o decurso do prazo sem pagamento, circunstância certificada pelo oficial do registro de imóveis.

Os atos praticados pelo cartório de registro de imóveis possuem presunção de legitimidade, a qual somente pode ser afastada mediante prova em sentido contrário, a ser produzida no processo de origem sob contraditório.

O inadimplemento contratual é incontroverso e ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira após a regular notificação para purgação da mora.

Nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1.288, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e não purgada a mora, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

A alegação de irregularidade na realização dos leilões não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos, não havendo demonstração de descumprimento do prazo previsto no art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

Eventuais nulidades no procedimento extrajudicial devem ser apreciadas primariamente pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

A parte agravante não comprova vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe incumbe nos termos do art. 373, I, do CPC, afastando a probabilidade do direito necessária à concessão da tutela de urgência.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Nos termos do Tema Repetitivo 1.288 do STJ, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e não purgada a mora, o devedor fiduciante não pode mais restabelecer o contrato, subsistindo apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, previsto no art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

A averbação da consolidação da propriedade fiduciária no registro de imóveis goza de presunção de legitimidade, cabendo ao devedor comprovar eventual vício no procedimento extrajudicial.

A ausência de prova de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial afasta a probabilidade do direito necessária à concessão de tutela de urgência para suspensão do leilão.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, § 3o, 373, I, e 1.026, § 2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o e 7o, 26-A, § 2o, e 27, § 1o e § 2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Tema Repetitivo 1.288, j. 10.12.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5003147-16.2026.4.03.0000

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

AGRAVANTE: SIDNEY ALVES DOS SANTOS

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: FERNANDO ANDRADE CHAVES - MG82770-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por SIDNEY ALVES DOS SANTOS contra decisão que indeferiu o pedido liminar de suspensão do leilão extrajudicial do imóvel.

O agravante alega ter celebrado com a Caixa Econômica Federal (CEF) contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, tendo posteriormente incorrido em inadimplência, circunstância que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF e o início do procedimento de alienação do bem, com a designação de leilões.

Sustenta a existência de irregularidades no procedimento extrajudicial, sob o argumento de que não teria sido intimado acerca da realização dos leilões, bem como de que não teria sido observado o prazo mínimo de 15 dias entre as praças.

Requer a concessão de efeito suspensivo, a fim de determinar a suspensão dos leilões realizados.

A liminar foi indeferida (ID 354573995).

Apresentada contraminuta pela CEF (ID 359659918).

É o relatório.

amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

O deferimento da tutela provisória de urgência tem como requisitos, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, de um lado, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, advindos da não concessão da medida. Ademais, o deferimento da tutela de urgência não pode implicar a irreversibilidade dos efeitos do provimento antecipado, nos termos do § 3o do mesmo dispositivo.

Esses requisitos, assim postos, implicam a existência de sólida prova pré-constituída da veracidade do quanto arguido pela parte requerente, na medida em que a antecipação do provimento postulado, nas tutelas de urgência, provoca a postergação do contraditório.

Compulsando os autos, verifico que não restou suficientemente demonstrada a probabilidade do direito vindicado.

O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para constituição em mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

"Art. 26

(...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o."

Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

"Art. 26.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O Cartório de Registro de Imóveis - CRI, por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem a averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento.

No tocante ao direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, representativo da controvérsia e submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), em 10/12/2025, firmou a seguinte tese jurídica:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"

O relator do acórdão do REsp no 2.126.726, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assim consignou em seu voto:

"(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifo nosso).

No caso, o contrato foi assinado pelas partes em 11/01/2019 (ID 536538896 - autos de origem) e o inadimplemento é incontroverso nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 08/11/2024 (ID 536548652 - averbação no 7 - autos de origem), haja vista que, embora regularmente notificada para purgar a mora, a parte devedora deixou transcorrer o prazo sem pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei 8.935/94.

Verifico, ainda, que a própria parte agravante admite nos autos o inadimplemento e ajuizou a ação de origem em 21/01/2026 já informando a designação dos leilões e respectivas datas (20/01/2026 e 26/01/2026), conforme documento de ID 536538898, tendo constituído advogado em 20/01/2026 (ID 536538889 – autos de origem), configurando ciência inequívoca.

Assim, as alegações deduzidas pela parte recorrente não encontram amparo no Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, uma vez que ao mutuário é reconhecido apenas o direito de preferência, nos termos do § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei no 13.465/2017, que alterou dispositivos daquela lei para estabelecer marco temporal expresso para a purgação da mora.

Nos termos do art. 26-A, § 2o, da Lei no 9.514/1997, é assegurado ao devedor o direito de quitar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, subsiste apenas o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento do preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B, da referida lei.

Quanto à alegação de descumprimento do art. 27, § 1o da Lei 9.514/97, o referido dispositivo determina que a realização do segundo leilão deve ocorrer nos quinze dias seguintes ao primeiro. No caso dos autos, não verifico a ocorrência de qualquer irregularidade adotada pela CEF.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

Eventual nulidade do procedimento de consolidação deve ser avaliada pelo Juízo a quo de forma primária, sob pena de evidente supressão de instância.

A parte agravante, neste juízo de cognição sumária, não comprovou vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe competia, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I do CPC.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE PROVA DE IRREGULARIDADE. TEMA REPETITIVO 1.288 DO STJ. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar destinado à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária firmado com instituição financeira. A parte agravante sustenta irregularidades no procedimento extrajudicial, alegando ausência de intimação acerca da realização dos leilões e inobservância do prazo mínimo entre as praças, requerendo a suspensão dos atos expropriatórios.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela provisória de urgência para suspender leilão extrajudicial decorrente de contrato com alienação fiduciária; e (ii) estabelecer se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial capaz de invalidar a consolidação da propriedade e os leilões designados.III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela provisória de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, conforme art. 300 do CPC, além da reversibilidade dos efeitos da medida.

A execução extrajudicial decorrente de alienação fiduciária de imóvel segue o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que prevê a intimação do devedor para purgação da mora no prazo de quinze dias.

A averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário pressupõe a prévia intimação do devedor para purgar a mora e o decurso do prazo sem pagamento, circunstância certificada pelo oficial do registro de imóveis.

Os atos praticados pelo cartório de registro de imóveis possuem presunção de legitimidade, a qual somente pode ser afastada mediante prova em sentido contrário, a ser produzida no processo de origem sob contraditório.

O inadimplemento contratual é incontroverso e ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira após a regular notificação para purgação da mora.

Nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo no 1.288, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e não purgada a mora, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

A alegação de irregularidade na realização dos leilões não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos, não havendo demonstração de descumprimento do prazo previsto no art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

Eventuais nulidades no procedimento extrajudicial devem ser apreciadas primariamente pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

A parte agravante não comprova vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe incumbe nos termos do art. 373, I, do CPC, afastando a probabilidade do direito necessária à concessão da tutela de urgência.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Nos termos do Tema Repetitivo 1.288 do STJ, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária e não purgada a mora, o devedor fiduciante não pode mais restabelecer o contrato, subsistindo apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, previsto no art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

A averbação da consolidação da propriedade fiduciária no registro de imóveis goza de presunção de legitimidade, cabendo ao devedor comprovar eventual vício no procedimento extrajudicial.

A ausência de prova de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial afasta a probabilidade do direito necessária à concessão de tutela de urgência para suspensão do leilão.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, § 3o, 373, I, e 1.026, § 2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o e 7o, 26-A, § 2o, e 27, § 1o e § 2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Tema Repetitivo 1.288, j. 10.12.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão