Tribunal: TRF3
Processo: 5000094-52.2025.4.03.6114
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RECURSOS DO FGTS. RESCISÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. TEMA 1.095 DO STJ.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária, na qual se pleiteou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, com devolução dos valores pagos.

2. Os autores sustentam que o desemprego teria comprometido a renda familiar e inviabilizado o adimplemento das parcelas, requerendo a resolução dos contratos com fundamento na onerosidade excessiva e na teoria da imprevisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a perda de emprego e a consequente redução de renda autorizam a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de mútuo com alienação fiduciária; e (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor para afastar o regime específico previsto na Lei no 9.514/1997, inclusive à luz do Tema 1.095 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia é regido pela Lei no 9.514/1997, que estabelece procedimento específico para a hipótese de inadimplemento, com consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e realização de leilão extrajudicial, nos termos dos arts. 26 e 27.

5. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou entendimento no sentido da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), fixou a tese de que, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento deve observar a forma prevista na Lei no 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

7. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não autoriza a rescisão unilateral do mútuo habitacional, nem a restituição de parcelas pagas fora das hipóteses previstas na legislação específica.

8. A dificuldade financeira decorrente de desemprego não configura fato extraordinário e imprevisível apto a ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

9. A alteração unilateral do contrato afronta os princípios da obrigatoriedade e da estabilidade das relações contratuais, inexistindo demonstração de ilegalidade ou abusividade nas cláusulas pactuadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Em contrato de mútuo com alienação fiduciária de bem imóvel devidamente registrado, a resolução por inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, conforme o Tema 1.095 do STJ. 2. A perda de emprego ou a redução de renda do devedor não constituem fatos extraordinários e imprevisíveis aptos a autorizar a aplicação da teoria da imprevisão e a rescisão unilateral do contrato. 3. A incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a aplicação da legislação específica que rege a alienação fiduciária.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, II; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 98, § 3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A, §§ 3o e 4o, e 27, § 4o; Lei no 11.977/2009; CDC, art. 6o, V.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE (Tema 982), Plenário; STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 14/09/2022 (Tema 1.095); TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF3, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 797.079/SP, Rel. Min. Denise Arruda, 1a Turma, j. 18/03/2008; TRF3, ApCiv 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 18/05/2020; TRF3, AI 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13/12/2019; TRF3, AI 5019256-42.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 02/02/2026; TRF3, ApCiv 5003739-83.2023.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 12/11/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/04/2019; STJ, AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 25/10/2016; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000094-52.2025.4.03.6114

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CLEBER HENRIQUE DOS ANJOS DA GRACA, CLAUDIA DOS ANJOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: CLAUDIA APARECIDA ZANON FRANCISCO - SP198707-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO - SP279455-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167-A

APELADO: UBERABA 39 INCORPORADORA SPE LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
534/1006)

5000094-52.2025.4.03.6114

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5000094-52.2025.4.03.6114

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

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ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167-A

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RECURSOS DO FGTS. RESCISÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. TEMA 1.095 DO STJ.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária, na qual se pleiteou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, com devolução dos valores pagos.

2. Os autores sustentam que o desemprego teria comprometido a renda familiar e inviabilizado o adimplemento das parcelas, requerendo a resolução dos contratos com fundamento na onerosidade excessiva e na teoria da imprevisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a perda de emprego e a consequente redução de renda autorizam a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de mútuo com alienação fiduciária; e (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor para afastar o regime específico previsto na Lei no 9.514/1997, inclusive à luz do Tema 1.095 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia é regido pela Lei no 9.514/1997, que estabelece procedimento específico para a hipótese de inadimplemento, com consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e realização de leilão extrajudicial, nos termos dos arts. 26 e 27.

5. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou entendimento no sentido da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), fixou a tese de que, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento deve observar a forma prevista na Lei no 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

7. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não autoriza a rescisão unilateral do mútuo habitacional, nem a restituição de parcelas pagas fora das hipóteses previstas na legislação específica.

8. A dificuldade financeira decorrente de desemprego não configura fato extraordinário e imprevisível apto a ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

9. A alteração unilateral do contrato afronta os princípios da obrigatoriedade e da estabilidade das relações contratuais, inexistindo demonstração de ilegalidade ou abusividade nas cláusulas pactuadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Em contrato de mútuo com alienação fiduciária de bem imóvel devidamente registrado, a resolução por inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, conforme o Tema 1.095 do STJ. 2. A perda de emprego ou a redução de renda do devedor não constituem fatos extraordinários e imprevisíveis aptos a autorizar a aplicação da teoria da imprevisão e a rescisão unilateral do contrato. 3. A incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a aplicação da legislação específica que rege a alienação fiduciária.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, II; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 98, § 3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A, §§ 3o e 4o, e 27, § 4o; Lei no 11.977/2009; CDC, art. 6o, V.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE (Tema 982), Plenário; STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 14/09/2022 (Tema 1.095); TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF3, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 797.079/SP, Rel. Min. Denise Arruda, 1a Turma, j. 18/03/2008; TRF3, ApCiv 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 18/05/2020; TRF3, AI 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13/12/2019; TRF3, AI 5019256-42.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 02/02/2026; TRF3, ApCiv 5003739-83.2023.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 12/11/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/04/2019; STJ, AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 25/10/2016; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017.

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Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000094-52.2025.4.03.6114

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CLEBER HENRIQUE DOS ANJOS DA GRACA, CLAUDIA DOS ANJOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: CLAUDIA APARECIDA ZANON FRANCISCO - SP198707-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FRANCISCO ANDRE CARDOSO DE ARAUJO - SP279455-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167-A

APELADO: UBERABA 39 INCORPORADORA SPE LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Cleber Henrique dos Anjos da Graça e Claudia dos Anjos em face da Caixa Econômica Federal (CEF) e de Uberaba 39 Incorporadora SPE Ltda., objetivando a rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel e de financiamento com alienação fiduciária em garantia, bem como a devolução dos valores pagos, com pedido de tutela antecipada.

Indeferido o pedido de tutela antecipada em primeiro grau de jurisdição, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento. Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC.

A parte autora apelou, alegando, em síntese, que, em 08/2024, o apelante Cleber, responsável por boa parte da renda familiar, foi abruptamente desligado de seu emprego. Tal evento inesperado e imprevisível gerou um impacto financeiro significativo na família, que se viu impossibilitada de manter os pagamentos assumidos nos contratos. Buscaram a rescisão amigável junto às apeladas, porém sem sucesso. É possível a resolução do contrato se a prestação se tornar excessivamente onerosa em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro).

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3o e 4o e art. 27, §4o, da Lei no 9.514/1997).

Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei no 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei no 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente.

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei no 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei no 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei no 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte.

III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

IV - Recurso desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020).

No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei no 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ:

SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido”.

(STJ, 3a Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48).

O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS, verbis:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR CONTRÁRIAS À LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. CONTROVÉRSIA DECIDIDA PELA PRIMEIRA SEÇÃO, NO JULGAMENTO DO RESP 489.701/SP. ADIANTAMENTO DAS DESPESAS DECORRENTES DA PERÍCIA. OBRIGAÇÃO DA PARTE AUTORA.

1. Não viola os arts. 458 e 535 do CPC, tampouco nega a prestação jurisdicional, o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota, entretanto, fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia.

2. A Primeira Seção desta Corte, no julgamento do REsp 489.701/SP, de relatoria da Ministra Eliana Calmon (DJ de 16.4.2007), decidiu que: (a) "o CDC é aplicável aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, incidindo sobre contratos de mútuo"; (b) "entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação Salarial - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas".

3. A inversão do ônus da prova não implica a transferência, ao demandado, da obrigação pelo pagamento ou adiantamento das despesas do processo.

4. "A questão do ônus da prova diz respeito ao julgamento da causa quando os fatos alegados não restaram provados. Todavia, independentemente de quem tenha o ônus de provar este ou aquele fato, cabe a cada parte prover as despesas dos atos que realiza ou requer no processo, antecipando-lhes o pagamento (CPC, art. 19), sendo que compete ao autor adiantar as despesas relativas a atos cuja realização o juiz determinar de ofício ou a requerimento do Ministério Público (CPC, art. 19, § 2o)" (REsp 538.807/RS, 1a Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 7.11.2006).

5. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 797.079/SP, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2008, DJe 24/04/2008).

Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato.

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com Uberaba 39 Incorporadora SPE Ltda., em 17/09/2023, contrato particular de promessa de venda e compra de bem imóvel, tendo por objeto a futura unidade no 1.911, no empreendimento Metrocasa Cupecê, situado na Rua Conde Moreira Lima, nos 522, 532 e s/no, 42o Subdistrito – Jabaquara, na cidade de São Paulo/SP, cuja incorporação se encontrada registrada na matrícula no 210.336, do 8o Registro de Imóveis de São Paulo/SP (id 356499540).

Para possibilitar a aquisição do imóvel, celebrou, em 17/11/2023, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS, contraindo dívida no valor de R$ 162.623,16, a serem pagos em 273 prestações, atualizadas pela Tabela Price, além das parcelas referentes à fase de construção/legalização da unidade (id 356499541).

Assim, enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do mesmo.

Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados.

Como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei no 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal.

A questão acerca da possibilidade de se rescindir o contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, restou superada, vez que foi objeto de julgamento pelo C. STJ, em regime de repercussão geral, ocasião em que foi aprovada a seguinte Tese, no Tema 1.095:

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

(REsp no 1.891.498/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 14.09.2022).

Tal entendimento já era adotado por esta E. Corte, conforme se observada dos seguintes julgados:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS. ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: INAPLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Tal proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, de modo que o mutuário efetivamente comprove a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada.

2. Não se trata de hipótese de contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal, e a pessoa física, mas, sim, de contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e do Programa de Apoio à Produção de Habitações com Recursos do FGTS. Não comportam aplicação, portanto, as disposições da Portaria no 488/2017, do Ministério das Cidades.

3. A norma do artigo 53, do CDC, por sua vez, visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas.

4. Não há como aplicar a referida norma do diploma consumerista em desfavor do mutuante em contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Firmado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe não são a contrapartida da venda, mas sim do financiamento. A possível retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas sim de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial.

5. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11% (onze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a condição suspensiva de exigibilidade decorrente da concessão do benefício da gratuidade de justiça.

6. Negado provimento ao recurso de apelação.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/05/2020).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO IMEDIATA DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Inexiste fundamento legal para suspensão do pagamento das prestações do financiamento, pois tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe aos mutuários restituírem o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre os autores e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo.

2. Os mutuários obrigaram-se perante a CEF a devolver-lhe a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato.

3. Não se há confundir as obrigações assumidas entre os promitentes compradores e vendedores com aquelas decorrentes do mútuo pactuado.

4. Como bem assinalado na decisão agravada, há um contrato de financiamento firmado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, e que essa última libera à construtora, a título de preço de aquisição da futura unidade habitacional, o valor necessário à consecução do empreendimento. Ademais, diante da expressa previsão contratual, não pode ser a credora prejudicada, não se verificando qualquer irregularidade, prima facie da cobrança de juros remuneratórios pela CEF durante a fase de construção.

5. Recurso desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 13/12/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/12/2019).

Destaque-se que, conforme pacífica jurisprudência, a dificuldade financeira ou redução da renda em razão de desemprego não se caracteriza como fato imprevisível ou extraordinário, a autorizar a aplicação da Teoria da Imprevisão. Confiram-se, nesse sentido, os seguintes julgados do C. STJ e desta E. Corte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE FATO SUPERVENIENTE EXTRAORDINÁRIO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos no 5012516-04.2025.4.03.6100, que indeferiu o pedido de depósito das prestações vincendas e manteve a validade das obrigações contratuais, reconhecendo a ausência de plausibilidade jurídica na pretensão de rescisão contratual unilateral.

2. A agravante afirma ter firmado contrato particular de novação e confissão de dívida para aquisição de unidade imobiliária, com pagamentos regulares até o montante de R$ 270.667,65, tendo deixado de adimplir as parcelas restantes em razão de dificuldades financeiras.

3. Sustenta que buscou a resolução amigável do contrato e que as cláusulas que inviabilizam a rescisão seriam abusivas, pleiteando aplicação do Código de Defesa do Consumidor e restituição parcial dos valores pagos.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a superveniência de dificuldades financeiras da mutuária autoriza a resolução ou revisão do contrato de mútuo imobiliário, com base nos princípios da boa-fé, da função social do contrato e na teoria da imprevisão, à luz do Código de Defesa do Consumidor.

III. Razões de decidir

5. É pacífico o entendimento do Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 297/STJ) quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. Todavia, a mera aplicação do CDC não implica nulidade automática de cláusulas contratuais regularmente pactuadas, devendo haver demonstração de vantagem exagerada ou desequilíbrio contratual relevante (art. 51, IV e § 1o, do CDC).

6. A natureza adesiva do contrato não acarreta, por si só, abusividade, conforme art. 54 do CDC. O mutuário deve demonstrar concretamente o abuso ou a onerosidade excessiva superveniente que comprometa o equilíbrio do ajuste.

7. A dificuldade financeira ou a redução da renda do contratante não configuram fato imprevisível ou extraordinário apto a justificar a aplicação da teoria da imprevisão (art. 6o, V, do CDC), conforme reiterada jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/04/2019; AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 25/10/2016).

8. Tendo a agravante plena ciência das condições contratuais e da sua capacidade financeira no momento da contratação, não é possível alegar posteriormente onerosidade excessiva com fundamento em alteração previsível de suas condições econômicas.

9. A modificação ou rescisão unilateral de contrato livremente celebrado afronta os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). A jurisprudência do TRF3 confirma que a redução de renda ou o desemprego não ensejam revisão ou resolução de contrato de mútuo habitacional (ApCiv 5002315-62.2021.4.03.6109/SP, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, 1a Turma, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023).

IV. Dispositivo e tese

10. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A redução de renda ou a dificuldade financeira superveniente não constituem fatos imprevisíveis ou extraordinários aptos a justificar a revisão ou rescisão de contrato de mútuo imobiliário.

2. A aplicação da teoria da imprevisão exige demonstração concreta de fato superveniente, imprevisível e capaz de alterar substancialmente a base objetiva do contrato, o que não ocorre nas hipóteses de inadimplemento por mera dificuldade econômica do mutuário.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, II; CC, arts. 421, 422 e 884; CDC, arts. 6o, V, 51, IV e § 1o, e 54.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2591, Rel. Min. Eros Grau, Plenário, j. 07/06/2006; STJ, AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/04/2019, DJe 27/05/2019; STJ, AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 25/10/2016, DJe 07/11/2016; TRF3, ApCiv 5002315-62.2021.4.03.6109/SP, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, 1a Turma, j. 29/09/2023.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019256-42.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 02/02/2026, DJEN DATA: 06/02/2026).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. TEMA 1.095 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda e mútuo habitacional com alienação fiduciária em garantia, vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O pedido funda-se em alegada incapacidade financeira da parte autora, em razão de desemprego.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: definir se a alegação de dificuldades financeiras autoriza a rescisão unilateral do contrato de compra e venda com mútuo e alienação fiduciária; estabelecer se incide a teoria da imprevisão e o Código de Defesa do Consumidor nos contratos celebrados no âmbito do SFH.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Dificuldades financeiras não constituem fundamento jurídico para a rescisão contratual, pois o contrato firmado com alienação fiduciária deve observar o procedimento específico da Lei no 9.514/1997 (Tema 1.095 do STJ).

A teoria da imprevisão exige fato novo, imprevisível e inevitável, o que não se aplica ao desemprego, considerado risco previsível do contrato.

O contrato de mútuo habitacional, ainda que sob incidência mitigada do CDC, não comporta resilição unilateral, por ser regido por normas específicas do SFH e por envolver recursos públicos vinculados ao FGTS.

A restituição de valores e a rescisão pretendida afrontariam os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, que asseguram a estabilidade das relações contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, a resolução por inadimplemento deve observar exclusivamente os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, afastando-se a aplicação da Súmula 543/STJ.

O desemprego ou dificuldades financeiras não configuram evento imprevisível apto a autorizar a aplicação da teoria da imprevisão.

O Código de Defesa do Consumidor aplica-se de forma mitigada aos contratos do SFH, sem autorizar a resilição unilateral do mútuo habitacional.

Dispositivos relevantes citados:

(...)

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003739-83.2023.4.03.6105, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 12/11/2025, DJEN DATA: 17/11/2025).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. REVISÃO DAS PARCELAS. REDUÇÃO DA RENDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo SFH, visando a renegociação do valor das prestações mensais e o alongamento do prazo de liquidação, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.

2. O Tribunal de origem, examinando as condições contratuais, concluiu que o recálculo da parcela estabelecida contratualmente não está vinculado ao comprometimento de renda do mutuário, mas sim à readequação da parcela ao valor do saldo devedor atualizado. Nesse contexto, entendeu que, para justificar a revisão contratual, seria necessário fato imprevisível ou extraordinário, que tornasse excessivamente oneroso o contrato, não se configurando como tal eventual desemprego ou redução da renda do contratante.

3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato" (AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016), não sendo este o caso dos autos.

4. Agravo interno não provido”.

(AINTARESP - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 1340589 2018.01.97146-0, RAUL ARAÚJO, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:27/05/2019).

Logo, não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, e/ou a devolução das quantias pagas.

Não constatadas irregularidades no que inicialmente restou pactuado, não se mostra possível o acolhimento da pretensão da parte autora, devendo ser mantidos os contratos em questão, bem como o pagamento das prestações, livremente entabulados pelas partes.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3o, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – RECURSOS DO FGTS. RESCISÃO CONTRATUAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. TEMA 1.095 DO STJ.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária, na qual se pleiteou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, com devolução dos valores pagos.

2. Os autores sustentam que o desemprego teria comprometido a renda familiar e inviabilizado o adimplemento das parcelas, requerendo a resolução dos contratos com fundamento na onerosidade excessiva e na teoria da imprevisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a perda de emprego e a consequente redução de renda autorizam a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de mútuo com alienação fiduciária; e (ii) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor para afastar o regime específico previsto na Lei no 9.514/1997, inclusive à luz do Tema 1.095 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia é regido pela Lei no 9.514/1997, que estabelece procedimento específico para a hipótese de inadimplemento, com consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e realização de leilão extrajudicial, nos termos dos arts. 26 e 27.

5. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou entendimento no sentido da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), fixou a tese de que, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento deve observar a forma prevista na Lei no 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

7. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não autoriza a rescisão unilateral do mútuo habitacional, nem a restituição de parcelas pagas fora das hipóteses previstas na legislação específica.

8. A dificuldade financeira decorrente de desemprego não configura fato extraordinário e imprevisível apto a ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

9. A alteração unilateral do contrato afronta os princípios da obrigatoriedade e da estabilidade das relações contratuais, inexistindo demonstração de ilegalidade ou abusividade nas cláusulas pactuadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Em contrato de mútuo com alienação fiduciária de bem imóvel devidamente registrado, a resolução por inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, conforme o Tema 1.095 do STJ. 2. A perda de emprego ou a redução de renda do devedor não constituem fatos extraordinários e imprevisíveis aptos a autorizar a aplicação da teoria da imprevisão e a rescisão unilateral do contrato. 3. A incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a aplicação da legislação específica que rege a alienação fiduciária.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, II; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 98, § 3o; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A, §§ 3o e 4o, e 27, § 4o; Lei no 11.977/2009; CDC, art. 6o, V.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE (Tema 982), Plenário; STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 14/09/2022 (Tema 1.095); TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF3, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.155.716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 797.079/SP, Rel. Min. Denise Arruda, 1a Turma, j. 18/03/2008; TRF3, ApCiv 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 18/05/2020; TRF3, AI 5005141-26.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13/12/2019; TRF3, AI 5019256-42.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 02/02/2026; TRF3, ApCiv 5003739-83.2023.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 12/11/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 23/04/2019; STJ, AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 25/10/2016; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19/10/2017.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão