Tribunal: TRF3
Processo: 5008017-03.2023.4.03.6114
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO E PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NA VIGÊNCIA DA LEI No 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS A CONSOLIDAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, por meio da qual os autores pretendiam a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, bem como o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

O imóvel objeto do contrato garantido por alienação fiduciária foi levado a leilão extrajudicial após inadimplemento dos mutuários, tendo sido arrematado por terceiros e posteriormente registrado na matrícula imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária quando esta ocorreu na vigência da Lei no 13.465/2017; e (ii) se a arrematação realizada em segundo leilão por valor inferior ao da avaliação caracteriza preço vil capaz de invalidar o procedimento de alienação extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A Lei no 13.465/2017 alterou o regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, restringindo a purgação da mora ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor. 5. Após a consolidação da propriedade, subsiste ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997. 6. No caso, os mutuários foram regularmente intimados para purgação da mora, tendo ocorrido a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária já na vigência da Lei no 13.465/2017, inexistindo direito à purgação posterior. 7. O imóvel foi submetido a leilão público conforme os requisitos legais, tendo sido arrematado em segundo leilão por valor superior ao lance mínimo correspondente ao montante da dívida, circunstância que afasta a alegação de preço vil. 8. A alienação do bem a terceiros de boa-fé, com registro do domínio na matrícula imobiliária, afasta o interesse processual na pretensão de anulação do procedimento para retomada do imóvel, restando ao devedor, em tese, eventual pretensão indenizatória em ação própria caso comprovado vício no procedimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de apelação desprovido.

*Tese de julgamento:*

Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, quando a consolidação da propriedade ocorre na vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor.

Após a consolidação da propriedade, ao devedor fiduciante é assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Não configura preço vil a arrematação realizada em segundo leilão por valor superior ao lance mínimo previsto no edital, ainda que inferior ao valor de avaliação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, 27 e 39; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CPC, arts. 85, §§2o e 11, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Plenário, j. 26.10.2023.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5008017-03.2023.4.03.6114

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: MAIDA INES FERREIRA SERAFIM, CARLOS APARECIDO SERAFIM

ADVOGADO do(a) APELANTE: RICARDO AMADO AZUMA - SP285360-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GERSON GOMES DA SILVA - SP71410-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LOURIVAL BERNARDES DE LIMA, SONIA DE SOUSA VELOSO LIMA

Inteiro teor:
184/575)

5008017-03.2023.4.03.6114

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5008017-03.2023.4.03.6114

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: MAIDA INES FERREIRA SERAFIM, CARLOS APARECIDO SERAFIM

ADVOGADO do(a) APELANTE: RICARDO AMADO AZUMA - SP285360-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LOURIVAL BERNARDES DE LIMA, SONIA DE SOUSA VELOSO LIMA

ADVOGADO do(a) APELADO: GERSON GOMES DA SILVA - SP71410-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO E PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NA VIGÊNCIA DA LEI No 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS A CONSOLIDAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, por meio da qual os autores pretendiam a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, bem como o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

O imóvel objeto do contrato garantido por alienação fiduciária foi levado a leilão extrajudicial após inadimplemento dos mutuários, tendo sido arrematado por terceiros e posteriormente registrado na matrícula imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária quando esta ocorreu na vigência da Lei no 13.465/2017; e (ii) se a arrematação realizada em segundo leilão por valor inferior ao da avaliação caracteriza preço vil capaz de invalidar o procedimento de alienação extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A Lei no 13.465/2017 alterou o regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, restringindo a purgação da mora ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor. 5. Após a consolidação da propriedade, subsiste ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997. 6. No caso, os mutuários foram regularmente intimados para purgação da mora, tendo ocorrido a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária já na vigência da Lei no 13.465/2017, inexistindo direito à purgação posterior. 7. O imóvel foi submetido a leilão público conforme os requisitos legais, tendo sido arrematado em segundo leilão por valor superior ao lance mínimo correspondente ao montante da dívida, circunstância que afasta a alegação de preço vil. 8. A alienação do bem a terceiros de boa-fé, com registro do domínio na matrícula imobiliária, afasta o interesse processual na pretensão de anulação do procedimento para retomada do imóvel, restando ao devedor, em tese, eventual pretensão indenizatória em ação própria caso comprovado vício no procedimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de apelação desprovido.

*Tese de julgamento:*

Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, quando a consolidação da propriedade ocorre na vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor.

Após a consolidação da propriedade, ao devedor fiduciante é assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Não configura preço vil a arrematação realizada em segundo leilão por valor superior ao lance mínimo previsto no edital, ainda que inferior ao valor de avaliação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, 27 e 39; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CPC, arts. 85, §§2o e 11, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Plenário, j. 26.10.2023.

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5008017-03.2023.4.03.6114

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: MAIDA INES FERREIRA SERAFIM, CARLOS APARECIDO SERAFIM

ADVOGADO do(a) APELANTE: RICARDO AMADO AZUMA - SP285360-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GERSON GOMES DA SILVA - SP71410-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, LOURIVAL BERNARDES DE LIMA, SONIA DE SOUSA VELOSO LIMA

RELATÓRIO

Trata-se de ação anulatória de leilão extrajudicial com pedido de purgação da mora e liminar de tutela de urgência ajuizada por MAIDA INÊS FERREIRA SERAFIM e CARLOS APARECIDO SERAFIM em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial e dos leilões realizados, em razão da ausência de intimação pessoal para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, com o cancelamento dos registros imobiliários e o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

A sentença julgou improcedentes os pedidos nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, bem assim como rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva dos arrematantes, entendendo que eles possuem interesse jurídico na demanda, pois eventual anulação do leilão poderia afetar a propriedade do imóvel adquirida por eles. Por fim, condenou os autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, observado o benefício da gratuidade de justiça concedida (Id 353033938).

Apelam os autores, requerendo o provimento da apelação para reformar a sentença e julgar procedente a ação, declarando a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados em 13/06/2019 e 24/06/2019 e da arrematação do imóvel, sob os fundamentos de ausência de notificação pessoal dos devedores e ocorrência de preço vil, com prequestionamento das matérias legais invocadas (Id 353033941).

Com contrarrazões da CEF, subiram os autos a este Tribunal (Id 353033945).

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei no 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.

Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.

Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel.

O procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel está prevista na Lei no 9.514/97, nos artigos 22, 23, 26 e 27, precipuamente.

Da leitura dos dispositivos mencionados depreende-se que, para que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário seja válida, o devedor deve ser notificado pessoalmente para purgar a mora pelo oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de quinze dias.

Por sua vez, as diretrizes para a purgação da mora estão previstas no artigo 39, da Lei 9.514/97, que indica que devem ser aplicadas as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei no 70/66.

De acordo com o artigo 34 do mencionado DL 70/66, é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito.

Eis as disposições do artigo 34 do DL 70/66:

Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação.

Neste momento, é necessário mencionar que as alterações da Lei 9.514/97, em decorrência da entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, trouxeram grande discussão acerca da aplicabilidade dessas inovações aos contratos firmados antes do início da sua vigência.

De acordo com o entendimento adotado por esta Primeira Turma, nos casos em que a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, ocorreu antes das alterações de 2017, o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei no 70/66 e por força das disposições constantes no artigo 39 da Lei no 9.514/97.

No entanto, se a propriedade foi consolidada após a publicação da Lei 13.465/2017, o devedor não pode mais purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, cabendo-lhe apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2o B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos."

In casu, verifica-se que o contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, encontra-se garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos da Lei no 9.514/97, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o no 45.007 do 2o Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo/SP. Extrai-se dos autos que o contrato de financiamento imobiliário no 1100001244311, firmado para a obtenção do valor de R$ 322.034,24 (trezentos e vinte e dois mil, trinta e quatro reais e vinte e quatro centavos) foi firmado entre as partes em 25/10/2012 no âmbito do SFH e está submetido à alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei no 9.514 /97 (ID 353033720 - pág. 16-20)

Todavia, o inadimplemento contratual restou incontroverso nos autos, circunstância que ensejou a instauração do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/97. Após a regular intimação dos mutuários para purgação da mora em 17/12/2018(Id 353033720) e diante da ausência de pagamento integral do débito, operou-se a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária em 12/02/2019, conforme averbação constante na matrícula do imóvel. Tal consolidação ocorreu já na vigência da Lei no 13.465/2017, que promoveu alterações na Lei no 9.514/1997, estabelecendo novo regime jurídico segundo o qual, uma vez consolidada a propriedade fiduciária, não mais subsiste o direito de purgação da mora, assegurando-se ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão.

Na sequência, observados os ditames do art. 27 da Lei no 9.514/97, o imóvel foi regularmente submetido a leilão extrajudicial, designado para os dias 13/06/2019 (primeiro leilão) e 24/06/2019 (segundo leilão). Na segunda praça, o bem foi arrematado pelos corréus Lourival Bernardes de Lima e Sonia de Sousa Veloso Lima pelo valor de R$ 624.129,12, tendo sido posteriormente expedida a carta de arrematação e registrado o domínio em favor dos adquirentes na matrícula do imóvel, em 11/09/2019.

Nesse contexto, verifica-se que a alienação do bem a terceiros de boa-fé, com o respectivo registro na matrícula imobiliária, faz desaparecer o interesse processual dos autores na pretensão de anulação do procedimento extrajudicial com vistas à retomada do imóvel, sobretudo porque já não subsiste a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade e a subsequente arrematação do bem, restando eventualmente ao devedor fiduciário, caso demonstrado vício no procedimento, a busca de eventual reparação por perdas e danos em ação própria.

De mais a mais, não há que se falar em preço vil, uma vez que o imóvel foi regularmente levado a leilão extrajudicial, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/97. Conforme edital juntado aos autos, o bem foi ofertado em primeiro leilão pelo valor mínimo de R$ 2.436.484,00, correspondente ao valor de avaliação, e, diante da ausência de licitantes, foi designado segundo leilão com lance mínimo de R$ 519.129,12, equivalente ao montante da dívida e encargos contratuais. Nessa segunda praça, o imóvel foi arrematado pelo valor de R$ 624.129,12, quantia superior ao lance mínimo estipulado no edital, o que demonstra a observância das regras legais que regem a alienação fiduciária de bem imóvel, não se podendo reconhecer a ocorrência de preço vil pelo simples fato de o valor da arrematação ser inferior ao valor de avaliação do bem.

Assim, nos termos do art. 26-A, § 2o, da referida legislação, é garantido ao devedor o direito de quitar integralmente o débito até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.

Após a efetivação da consolidação, subsiste apenas aos antigos mutuários o direito de preferência na aquisição do imóvel, mediante pagamento do valor correspondente, conforme dispõe o art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Nesse contexto, tendo em vista a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 31/08/2023, na vigência da Lei n. 13.465/2017, a medida requerida (purgação de mora até a lavratura do auto de arrematação) revela-se indevida.

Neste sentido, seguem precedentes da Primeira Turma desta Corte Regional Federal:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 16.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O Superior Tribunal de Justiça, por sua 3a Turma, firmara entendimento no sentido de “ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei n. 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (....) até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66” (AgInt no AREsp n. 1.286.812/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. em 10/12/2018, DJe de 14/12/2018).

2. Posteriormente, com a edição da Lei no 13.465/2017, que incluiu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/2017, ficou assegurado o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade em nome do banco fiduciante e até a data do segundo leilão. Logo, a purgação da mora passou a ser viável apenas até a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

3. No caso em apreço, verifica-se que o contrato foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 07.06.2018, quando já em vigor a Lei n. 13.465/2017, de modo que, em razão do inadimplemento, o imóvel foi consolidado em favor da CEF em 23.01.2023, a partir de quando não mais se admite a purgação da mora, mas somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem.

4. Ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Conquanto o agravante alegue a ocorrência de vícios no procedimento, não fez prova, até o momento, de suas alegações, o que depende de ampla dilação probatória no feito de origem, inexistindo razão, portanto, para a suspensão da execução extrajudicial.

5. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016929-95.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 14/12/2023, DJEN DATA: 19/12/2023)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.514/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Suprema Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial, conforme julgamento do RE 860.631, em 26/10/2023, que fixou a tese vinculante de que "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

2. Na redação originária da Lei 9.514/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário. Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).

3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

5. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, consistente em supressão de oportunidade para exercer direito, que poderia e intentava efetivamente exercer para afastar a inadimplência e retomar o curso regular do financiamento, não sendo bastante, pois, mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. A formulação de razões recursais genéricas quanto a eventuais nulidades e ilegalidades do procedimento, focando mais, nitidamente, no aspecto do dano decorrente da perda do imóvel, não autoriza tutela recursal de urgência.

6. Ademais, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de provar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos limites e parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros.

7. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 14/11/2023, DJEN DATA: 21/11/2023)

Dessa forma, não ficou demonstrada a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97, cabendo apenas ao recorrente o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão – o que não ocorreu.

Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.514/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Suprema Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial, conforme julgamento do RE 860.631, em 26/10/2023, que fixou a tese vinculante de que "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

2. Na redação originária da Lei 9.514/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário. Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).

3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

5. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, consistente em supressão de oportunidade para exercer direito, que poderia e intentava efetivamente exercer para afastar a inadimplência e retomar o curso regular do financiamento, não sendo bastante, pois, mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. A formulação de razões recursais genéricas quanto a eventuais nulidades e ilegalidades do procedimento, focando mais, nitidamente, no aspecto do dano decorrente da perda do imóvel, não autoriza tutela recursal de urgência.

6. Ademais, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de provar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos limites e parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros.

7. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 14/11/2023, DJEN DATA: 21/11/2023)

Por fim, nos termos do § 11o do art. 85 do CPC, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do § 2o do art. 85 do CPC.

Assim, à luz do disposto nos §§2o e 11 do art. 85 do CPC, devem ser majorados em 2% os honorários fixados anteriormente, ressalvando-se que, quanto ao beneficiário da justiça gratuita, a cobrança fica condicionada à comprovação de que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos, conforme dispõe o art. 98, §3o do CPC.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO E PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NA VIGÊNCIA DA LEI No 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS A CONSOLIDAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, por meio da qual os autores pretendiam a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, bem como o reconhecimento do direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

O imóvel objeto do contrato garantido por alienação fiduciária foi levado a leilão extrajudicial após inadimplemento dos mutuários, tendo sido arrematado por terceiros e posteriormente registrado na matrícula imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária quando esta ocorreu na vigência da Lei no 13.465/2017; e (ii) se a arrematação realizada em segundo leilão por valor inferior ao da avaliação caracteriza preço vil capaz de invalidar o procedimento de alienação extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A Lei no 13.465/2017 alterou o regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, restringindo a purgação da mora ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor. 5. Após a consolidação da propriedade, subsiste ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997. 6. No caso, os mutuários foram regularmente intimados para purgação da mora, tendo ocorrido a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária já na vigência da Lei no 13.465/2017, inexistindo direito à purgação posterior. 7. O imóvel foi submetido a leilão público conforme os requisitos legais, tendo sido arrematado em segundo leilão por valor superior ao lance mínimo correspondente ao montante da dívida, circunstância que afasta a alegação de preço vil. 8. A alienação do bem a terceiros de boa-fé, com registro do domínio na matrícula imobiliária, afasta o interesse processual na pretensão de anulação do procedimento para retomada do imóvel, restando ao devedor, em tese, eventual pretensão indenizatória em ação própria caso comprovado vício no procedimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de apelação desprovido.

*Tese de julgamento:*

Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, quando a consolidação da propriedade ocorre na vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor.

Após a consolidação da propriedade, ao devedor fiduciante é assegurado apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Não configura preço vil a arrematação realizada em segundo leilão por valor superior ao lance mínimo previsto no edital, ainda que inferior ao valor de avaliação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, 27 e 39; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34; CPC, arts. 85, §§2o e 11, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Plenário, j. 26.10.2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

NELTON DOS SANTOS

Relator do Acórdão