Tribunal: TRF3
Processo: 5009764-20.2020.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro de Habitação. Cancelamento de hipoteca. Adjudicação compulsória. Legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF. Imóvel quitado. Súmula 308/STJ. Ineficácia da garantia real perante o adquirente do imóvel. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de ação ajuizada por adquirentes de unidade habitacional contra construtora e instituição financeira, visando à baixa de hipoteca registrada sobre o imóvel e à outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária, bem como ao suprimento judicial em caso de descumprimento.

O imóvel foi adquirido mediante promessa de compra e venda, integralmente quitado, com entrega das chaves e posse pelos autores. A hipoteca foi constituída anteriormente pela construtora em favor da CEF para garantia de financiamento do empreendimento.

A sentença julgou procedente o pedido, condenando a construtora a outorgar a escritura e a CEF a cancelar a hipoteca, fixando multa diária e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, a serem pagos solidariamente pelas rés.

A CEF apelou, arguindo ilegitimidade passiva e inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, sustentando a validade da garantia e pleiteando, subsidiariamente, exclusão de sua responsabilidade pelos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As controvérsias centrais são: (i) a legitimidade passiva da instituição financeira para figurar no polo da demanda; (ii) a eficácia da hipoteca perante adquirentes que quitaram integralmente o preço; (iii) a aplicabilidade da Súmula 308/STJ; (iv) a responsabilidade pelo pagamento dos honorários de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A legitimidade passiva da CEF é reconhecida com base na teoria da asserção, pois a solução da lide repercute na relação jurídica entre as rés.

7. Estabelece a Súmula no 308, do STJ, que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”.

8. O terceiro adquirente é responsável apenas pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora/incorporadora.

9. O fato de o compromisso de compra e venda não estar registrado não impede a adjudicação compulsória, conforme Súmula 239 do STJ.

10. Pelo princípio da causalidade, ambas as rés devem arcar com os ônus da sucumbência, pois deram causa à demanda e resistiram à pretensão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Matéria preliminar rejeitada. Apelação desprovida. Honorários recursais majorados em 1% em desfavor da instituição financeira.

12. Tese de julgamento: (i) A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; (ii) A hipoteca constituída pela construtora em favor de agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, é ineficaz perante adquirente que quitou integralmente o preço; (iii) O compromisso de compra e venda não registrado não impede a adjudicação compulsória; (iv) Pelo princípio da causalidade, respondem pelos ônus da sucumbência as partes que deram causa à demanda.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, arts. 85, §11; 300; 487, I; 497; 537; Código Civil, arts. 1.418; 303; 1.481; Lei no 4.591/1964, art. 31-A, §11; Lei no 13.097/2015, art. 55.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 308 do STJ; Súmula 239 do STJ; STJ, EREsp 187.940/SP; STJ, REsp 187.940/SP; TRF3, ApCiv 5003203-29.2019.4.03.6100; TRF3, ApCiv 5007935-52.2021.4.03.6110; TRF3, ApCiv 5002244-60.2021.4.03.6109; TRF3, AI 5029445-89.2019.4.03.0000; TRF3, ApCiv 5002106-22.2020.4.03.6144; TRF3, ApCiv 0020141-05.2010.4.03.6100.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5009764-20.2020.4.03.6105

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

ADVOGADO do(a) PARTE RE: FERNANDA FONTOURA PUPO NOGUEIRA - SP288732-A

ADVOGADO do(a) PARTE RE: GILVAN PASSOS DE OLIVEIRA - SP196015-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ELIEL CECON - SP315164-A

PARTE RE: FENIX CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

APELADO: IVETE ROVERE CHIQUETTO, VIG-PLAN PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., VIGNETO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

Inteiro teor:
610/775)

5009764-20.2020.4.03.6105

DJEN Data: 14/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5009764-20.2020.4.03.6105

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PARTE RE: FENIX CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

APELADO: IVETE ROVERE CHIQUETTO, VIG-PLAN PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., VIGNETO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

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Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro de Habitação. Cancelamento de hipoteca. Adjudicação compulsória. Legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF. Imóvel quitado. Súmula 308/STJ. Ineficácia da garantia real perante o adquirente do imóvel. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de ação ajuizada por adquirentes de unidade habitacional contra construtora e instituição financeira, visando à baixa de hipoteca registrada sobre o imóvel e à outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária, bem como ao suprimento judicial em caso de descumprimento.

O imóvel foi adquirido mediante promessa de compra e venda, integralmente quitado, com entrega das chaves e posse pelos autores. A hipoteca foi constituída anteriormente pela construtora em favor da CEF para garantia de financiamento do empreendimento.

A sentença julgou procedente o pedido, condenando a construtora a outorgar a escritura e a CEF a cancelar a hipoteca, fixando multa diária e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, a serem pagos solidariamente pelas rés.

A CEF apelou, arguindo ilegitimidade passiva e inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, sustentando a validade da garantia e pleiteando, subsidiariamente, exclusão de sua responsabilidade pelos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As controvérsias centrais são: (i) a legitimidade passiva da instituição financeira para figurar no polo da demanda; (ii) a eficácia da hipoteca perante adquirentes que quitaram integralmente o preço; (iii) a aplicabilidade da Súmula 308/STJ; (iv) a responsabilidade pelo pagamento dos honorários de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A legitimidade passiva da CEF é reconhecida com base na teoria da asserção, pois a solução da lide repercute na relação jurídica entre as rés.

7. Estabelece a Súmula no 308, do STJ, que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”.

8. O terceiro adquirente é responsável apenas pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora/incorporadora.

9. O fato de o compromisso de compra e venda não estar registrado não impede a adjudicação compulsória, conforme Súmula 239 do STJ.

10. Pelo princípio da causalidade, ambas as rés devem arcar com os ônus da sucumbência, pois deram causa à demanda e resistiram à pretensão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Matéria preliminar rejeitada. Apelação desprovida. Honorários recursais majorados em 1% em desfavor da instituição financeira.

12. Tese de julgamento: (i) A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; (ii) A hipoteca constituída pela construtora em favor de agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, é ineficaz perante adquirente que quitou integralmente o preço; (iii) O compromisso de compra e venda não registrado não impede a adjudicação compulsória; (iv) Pelo princípio da causalidade, respondem pelos ônus da sucumbência as partes que deram causa à demanda.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, arts. 85, §11; 300; 487, I; 497; 537; Código Civil, arts. 1.418; 303; 1.481; Lei no 4.591/1964, art. 31-A, §11; Lei no 13.097/2015, art. 55.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 308 do STJ; Súmula 239 do STJ; STJ, EREsp 187.940/SP; STJ, REsp 187.940/SP; TRF3, ApCiv 5003203-29.2019.4.03.6100; TRF3, ApCiv 5007935-52.2021.4.03.6110; TRF3, ApCiv 5002244-60.2021.4.03.6109; TRF3, AI 5029445-89.2019.4.03.0000; TRF3, ApCiv 5002106-22.2020.4.03.6144; TRF3, ApCiv 0020141-05.2010.4.03.6100.

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5009764-20.2020.4.03.6105

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

ADVOGADO do(a) PARTE RE: FERNANDA FONTOURA PUPO NOGUEIRA - SP288732-A

ADVOGADO do(a) PARTE RE: GILVAN PASSOS DE OLIVEIRA - SP196015-A

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PARTE RE: FENIX CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

APELADO: IVETE ROVERE CHIQUETTO, VIG-PLAN PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., VIGNETO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATÓRIO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação ajuizada por Ivete Rovere Chiquetto, Vig-Plan Participações e Empreendimentos Ltda. e Vigneto Negócios Imobiliários Ltda., em face da Caixa Econômica Federal – CEF e da Fenix Construções e Incorporações Ltda., na qual pleiteiam “o DEFERIMENTO DA TUTELA DE EMERGÊNCIA, para fins de determinar às rés que procedam a baixa da hipoteca, no prazo de 10 (dez) dias a contar do recebimento da citação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) até o efetivo cumprimento, atribuindo-se a elas o pagamento das despesas cartorárias decorrentes deste ato, devendo, ainda, o banco corréu ser compelido à prática de todos os atos necessários ao cancelamento em questão, notadamente a emissão do termo de quitação/liberação de hipoteca, conforme previsão nos art. 300, 497 e 537 do CPC” e “compelir a construtora requerida FENIX à OUTORGAR A AUTORA A ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DO IMÓVEL, acima descrito, no PRAZO MÁXIMO DE 15 (QUINZE) DIAS, bem como a praticar todos os atos que se fizerem necessários à lavratura do documento em questão, dentre eles o custeio das taxas e emolumentos de sua responsabilidade (a exemplo da atualização das procurações de seus representantes), sob pena de pagamento de MULTA DIÁRIA de R$ 1.000,00 (um mil reais)”. Postulam, ainda, em caso de descumprimento da obrigação, “o suprimento judicial do ato volitivo, sem prejuízo da condenação da incorporadora ao pagamento da astreintes eventualmente cominada até a data do efetivo suprimento”. Ao final, requerem seja convalidada a tutela, “para fins de consolidar a baixa da hipoteca que grava o imóvel da Autora e impede sua transcrição imobiliária”.

Narra, a petição inicial:

“Em 19 de julho de 2019, os Autores celebraram Instrumento Particular de Promessa de Compra e venda de Imóvel, mais especificamente da unidade no 404 localizado no 4o Pavimento do Bloco B, com área útil de 63,70m2 (sessenta e três metros e setenta centímetros quadrados), e 02 vagas de garagem, do empreendimento imobiliário denominado “Condomínio Residencial Campo Di Fiore”, no município de Vinhedo, localizado na Rua João Ferracini, objeto da matrícula no 26.573 do CRI de Vinhedo.

O objeto do contrato foi devidamente quitado, pelo valor nominal

de R$ 357.000,00 (trezentos e cinquenta e sete mil reais) na seguinte proporção:30,952% (trinta virgula novecentos e cinquenta e dois por cento) à SRA. IVETE ROVERE CHIQUETTO, 33,333% (trinta e três virgula trezentos e trinta e três por cento) à VIGNETO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e 35,714% (trinta e cinco virgula setecentos e quatorze por cento) à VIG-PLAN PARTICIPAÇÕES E EMPREEDIMENTOS

LTDA.

Para efeitos tributários, a unidade residencial possui valor econômico de R$ 89.096,13 (oitenta e nove mil noventa e seis reais e treze centavos), consoante valor venal lançado pela Prefeitura Municipal de Vinhedo.

A construção do apartamento adquirido já foi concluída com a expedição do habite-se, implementação de condomínio e efetiva entrega das chaves, de forma que os Autores estão na posse indiscutível do imóvel.

E desde a posse, se tornou responsável direta pelo pagamento dos tributos inerentes da unidade residencial, bem assim as taxas condominiais mensais.

Com a quitação da integralidade do preço do imóvel, acarretou à Ré a obrigação de outorgar a escritura pública do imóvel.

Todavia, mesmo após a efetiva quitação e imissão na posse, ainda pende sobre a matrícula a hipoteca formada entre a Construtora e o banco Caixa Econômica Federal, no valor nominal de R$ 1.172.881,35 (um milhão cento e setenta e dois mil oitocentos e oitenta e um reais e trinta e cinco centavos), que impede a transmissão definitiva ao atual possuidor.

Inúmeras oportunidades foram concedidas a ré FENIX para que efetuasse a baixa da hipoteca, mas as respostas são sempre evasivas e, de concreto, nada se fez para que o imóvel fosse transferido ao seu atual proprietário, a despeito da quitação do preço operada há anos.

Desta forma, os Autores não podem aguardar ad aeternum a “boa vontade” da construtora para a transcrição da escritura, uma vez que já quitou o imóvel e, ao que tudo indica, ainda existem dívidas não quitadas com a instituição que financiou as obras do empreendimento que impede a efetivação da propriedade.

E, considerando que a Construtora não se posiciona com prazo efetivo, muito menos tranquiliza seus clientes sobre as ações que vem sendo tomadas para a solução do problema, outra alternativa não resta senão a busca da tutela jurisdicional, através da presente demanda para ver liberada a escritura e consequentemente lhe seja outorgada definitivamente a transmissão da propriedade.”

A apreciação do pedido de tutela antecipada foi diferida para após a vinda da contestação.

Após regular processamento, foi prolatada sentença julgando procedente o pedido, consoante dispositivo que segue:

“Em face de todo o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito, a teor do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar Ré FENIX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA em obrigação de fazer, a outorgar escritura definitiva de venda e compra em favor da parte Autora, no prazo de até 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado, bem como condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, no mesmo prazo, a proceder à baixa da hipoteca do imóvel tratado nos autos, a fim de que seja averbada junto ao cartório imobiliário a escritura pública definitiva, para transferência definitiva da propriedade do imóvel em favor da parte Autora, sob pena de multa diária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais).

Condeno as Rés solidariamente no pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atribuído à causa, corrigido do ajuizamento.

Oportunamente, transitada esta decisão em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.”

Apelou a CEF, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, defende, em síntese, a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso, por se tratar de alienação fiduciária firmada entre pessoas jurídicas, além da natureza comercial do imóvel. Sustenta que, por ocasião da alienação fiduciária, vigia “a Lei no 13.097/2015, a qual, faz nascer em seu bojo o princípio da concentração dos atos na matrícula, o qual prescreve que não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel, inclusive para fins de evicção. No caso em tela, o terceiro de boa-fé é a CEF e não a parte Apelada, pois, como dito, a alienação fiduciária estava devidamente registrada na matrícula e é anterior a compra do imóvel”. Acrescenta que, “tratando de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, enquadram-se perfeitamente na proteção e garantias previstas no artigo 55 da referida Lei”. Debate, outrossim, que “a alienação fiduciária em favor da CEF, confere-lhe os direitos de sequela e preferência, respondendo os imóveis pelo pagamento da dívida, independentemente de quem esteja usufruindo da sua posse, principalmente no caso sub judice. Isso porque o contrato firmado entre a Construtora e a Apelada foi firmado após a garantia fiduciária ser sido devidamente constituída e registrada na matrícula”. Invoca, por fim, violação ao princípio da legalidade e ao ato jurídico perfeito. Pugna pela reforma da sentença e a total improcedência do pedido. Subsidiariamente, insurge-se quanto aos honorários sucumbenciais, “devendo ficar a cargo exclusivo da Construtora seu adimplemento”.

Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Consoante jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, nas quais se inclui a legitimidade das partes, "devem ser aferidas com base na teoria da asserção, ou seja, à luz das afirmações deduzidas na inicial, sem a necessidade de uma investigação mais aprofundada das provas" (Quarta Turma, AgInt no AREsp no 410.544/SP, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Des. Convocado do TRF 5a Região, j. em 22/3/2018, DJe de 27/3/2018)

In casu, pretendem, os autores, a baixa da garantia hipotecária que recai sobre imóvel residencial por eles adquirido no Condomínio Residencial Campo Di Fiore, firmada entre a Caixa Econômica Federal – CEF e a Fenix Construções e Incorporações Ltda., para obtenção de financiamento do empreendimento imobiliário em apreço, bem como a prática de todos os atos que se fizerem necessários à lavratura da escritura definitiva do imóvel.

Considerando a narrativa da inicial, é de se reconhecer, na especificidade da hipótese, a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que a solução da controvérsia poderá repercutir na relação jurídica existente entre as rés.

Quanto ao mérito, a matrícula n. 26.573 do Oficial de Registro de Imóveis de Vinhedo comprova que, em 28/11/2014, a fração ideal vinculada ao apartamento n. 404 do Condomínio Residencial Campo Di Fiore foi hipotecadas pela Fenix Construções e Incorporações Ltda.em favor da CEF (ID 286107345).

Em 19/07/2019, a referida unidade habitacional foi vendida aos autores, conforme contrato de venda e compra da referida unidade habitacional (ID 286107339).

Ressalto tratar-se de imóvel residencial.

Os autores lograram comprovar, documentalmente, o pagamento integral do preço da venda e compra ajustado e não há controvérsia quanto a este ponto (ID 286107339).

A questão solve-se na súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Ante a ineficácia, perante terceiros, dos efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não se sustenta a recusa da CEF para a liberação da hipoteca, sob a alegação de que o imóvel foi dado em garantia da dívida contraída pela Fenix Construções e Incorporações Ltda.

Averbe-se que o fato de o compromisso de compra e venda ter sido celebrado por meio de instrumento particular não registrado não impede a adjudicação compulsória, conforme dispõe a Súmula no 239, do Superior Tribunal de Justiça:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Ressalto, ainda, que a obrigação de anuência ou ciência pela instituição financiadora acerca da comercialização das unidades imobiliárias nas incorporações objeto de financiamento, contida no art. 31-A, §11, da Lei no 4.591/1964, refere-se exclusivamente ao agente financeiro e à incorporadora, não sendo, do mesmo modo, oponível aos adquirentes. Nesse sentido: TRF 3a Região, Primeira Turma, AI 5031276-07.2021.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, j. em 10/05/2023, DJEN de 15/05/2023.

Com relação ao caráter erga omnes do direito real de garantia constituído sobre o imóvel dos autores, o Superior Tribunal de Justiça também se pronunciou:

“Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança.

I - O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65. Precedentes.

II - Embargos de divergência conhecidos, mas rejeitados.”

(Segunda Seção, EREsp 187.940/SP, Rel. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, j. em 22/9/2004, DJ de 29/11/2004, p. 220)

“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Casa própria. Execução. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissário comprador. Embargos de terceiro.

- Procedem os embargos de terceiros opostos pelos promissários compradores de unidade residencial de edifício financiado, contra a penhora efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição de crédito imobiliário que financiou a construtora.

- O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio.

Recurso conhecido e provido.”

(Quarta Turma, REsp 187.940/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, julgado em 18/2/1999, DJ de 21/6/1999, p. 164.)

Na mesma esteira, o entendimento desta Primeira Turma:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. LEGITIMIDADE DA CEF. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO POR CONSTRUTORA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA SOBRE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ: APLICABILIDADE.

1. O autor quitou o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a corré GAFISA S/A.

2. O fato de a construtora/incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução.

3. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre o autor e a construtora/incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. Precedentes.

4. Cumpre anotar que se cuida, aqui, de relações jurídicas distintas, não se admitindo que o ônus real incidente sobre o bem imóvel, advindo de contrato firmado entre instituição financeira e construtora, seja oposto ao autor, que quitou integralmente o preço para aquisição do imóvel conforme Termo de Quitação.

5. Portanto, cumpre à CEF efetuar o cancelamento da hipoteca, independentemente do cumprimento da obrigação da construtora, nos exatos termos determinados pela r. sentença ora recorrida.

6. Apelação desprovida.”

(ApCiv 5003203-29.2019.4.03.6100, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, j. em 13/12/2021, DJEN de 21/01/2022)

Assim, o terceiro adquirente é responsável apenas pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora/incorporadora.

No caso, reitero que não há controvérsia quanto ao pagamento integral do preço do imóvel sub judice.

Dessa forma, é de ser reconhecido o direito dos autores à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel e à outorga da escritura definitiva de venda e compra, uma vez que não foi concretizada a transferência voluntária do bem, como preconiza o artigo 1.418 do Código Civil:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Colaciono, na mesma sintonia, os precedentes deste Tribunal:

“PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM IMISSÃO NA POSSE. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. AVERBAÇÃO DO IMÓVEL NO CRI. GARANTIA REAL OFERTADA PELA VENDEDORA AO AGENTE FINANCEIRO. CIVIL. OUTORGA DO TERMO DE LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1. Na exordial, afirma a parte autora, ora apelada, que não tinha como prever que a construtora restaria inadimplente e geraria danos para transferência dos imóveis, sendo que a alienação das duas unidades imobiliárias ocorreu em 27.11.2017, os registros da promessa de venda e compra foram realizados em 02.03.2018 e 02.04.2018, respectivamente, sendo que a Execução Hipotecária (processo n° 5005263-76.2018.4.03.6110) apenas foi ajuizada em 09.11.2018. O C. STJ conferiu proteção ao terceiro de boa-fé, assim, firmou o entendimento de que o adquirente do imóvel é responsável pela quitação de sua obrigação que se resume no pagamento do preço entabulado em contrato, e, assim o fazendo, não lhe pode ser imposta garantia, notadamente, hipoteca, firmada pela construtora em favor da instituição financeira que lhe emprestou o capital para a realização da obra. Súmula 308 do STJ.

2. No caso concreto, a CEF, em sua contestação, ratifica a sua resistência à liberação da hipoteca, o que, por um lado, na pura relação entre si e a Residencial Jardim Botânico Empreendimentos, até parece justa diante de dívida existente; porém, de outro vértice, ilegal a oposição perante a autora, que pagou o preço ajustado e não pode ser prejudicada, portanto.

3. Como bem assinalado na sentença, infere-se dos autos que ocorreu a quitação do pagamento do preço dos imóveis, em decorrência dos contratos de compromisso de compra e venda firmados pela autora e a construtora, antes de qualquer inadimplemento dessas e antes do início da execução hipotecária e atos constritivos, conforme documentos juntados na inicial. 4. Apelação desprovida, com majoração honorária.”

(Segunda Turma, ApCiv 5007935-52.2021.4.03.6110, Rel. Des. Federal Cotrim Guimaraes, j. em 20/04/2023, DJEN de 24/04/2023)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA POR DÍVIDA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA N° 308/STJ. APLICABILIDADE A ADQUIRENTE PESSOA JURÍDICA, AINDA QUE NO EXERCÍCIO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL. ART. 308 E 1.418 DO CC/2002. INAPLICABILIDADE À ESPÉCIE.

1. Está plasmado na Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”, consoante enunciado de sua Súmula n° 308.

2. A análise de julgados que ensejaram a formulação da súmula revela que se funda ela, precipuamente, na impossibilidade de onerar o adquirente duas vezes (por sua dívida própria e pela dívida da construtora com a instituição financeira), e não em institutos próprios do direito consumerista, como a presumida hipossuficiência do consumidor adquirente. Precedentes.

3. Rejeitada a alegação recursal de que referido enunciado não teria aplicabilidade às hipóteses em que o adquirente seja pessoa jurídica e/ou tenha adquirido o imóvel no exercício de atividade empresarial.

4. Embora alegue a corré que a autora poderia remir a hipoteca na forma dos artigos 303 e 1.481 do Código Civil, tais regras aplicam-se às hipóteses de assunção de dívida, que não é o caso porque o único débito a cargo da autora é aquele havido entre ela e a construtora e foi ele devidamente quitado, como constou da sentença.

5. Correta, portanto, a sentença de procedência do pedido, ante a comprovação documental de que a empresa autora quitou o preço de aquisição dos imóveis, devendo ser mantida.

6. Apelação não provida.

(Primeira Turma, ApCiv 5002244-60.2021.4.03.6109, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy, j. em 09/06/2022, DJEN de 14/06/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. IMÓVEL QUITADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 STJ.

- O E.STJ editou a Súmula 308, consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

- Nestas condições, se o adquirente se desincumbiu de suas obrigações, tem legítima expectativa de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro.

- Com relação à determinação para que a construtora outorgue a escritura pública em favor da parte agravante, não há nos autos nenhum documento que indique a recusa da construtora em providenciar a outorga da escritura, mas tão somente impedimento, em razão da averbação da hipoteca. Verifico, inclusive, que esta se manifestou na ação subjacente, afirmando que, uma vez averbado o cancelamento da hipoteca, procederia à lavratura da respectiva escritura pública (Id 28000915 da ação subjacente).

- No momento, é desnecessária a fixação de multa diária, vez que sobreveio notícia, na ação subjacente, de que a Caixa Econômica Federal já procedeu ao cancelamento da hipoteca junto ao Registro de Imóveis (Id 29398264).

- Agravo de instrumento parcialmente provido. Embargos de declaração prejudicados.”

(Segunda Turma, AI 5029445-89.2019.4.03.0000, Rel. Des. Federal Carlos Francisco, j. em 08/07/2020, e - DJF3 Judicial 1 de 13/07/2020)

Quanto ao pagamento dos honorários de sucumbência, segundo o princípio da causalidade, deve ser atribuído à parte que deu causa à propositura da demanda.

Evidencia-se, na hipótese, a necessidade desta ação ao tempo do seu ajuizamento e a responsabilidade das rés pelos ônus advindos da instauração do processo.

A CEF, inclusive, insurgiu-se com relação ao mérito do pedido em sua contestação, resistindo à pretensão autoral.

Assim, deve ela também suportar os ônus da sucumbência, nos moldes fixados na sentença.

Nesse sentido, já decidiu este Tribunal, em situações semelhantes:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO POR CONSTRUTORA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA SOBRE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ: APLICABILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL, NO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E MUTUÁRIO, DE LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA. CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS POR QUEM PERDEU A DEMANDA. DIMINUIÇÃO DO VALOR DOS HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE.

1. A parte autora quitou todos os contratos particular de compromisso de compra e venda firmados com a corré GAFISA S/A.

2. O fato de a construtora/incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução.

3. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre a parte autora e a construtora/incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. Precedentes.

4. Cumpre anotar que se cuida, aqui, de relações jurídicas distintas, não se admitindo que os ônus reais incidentes sobre os bens imóveis, advindos de contratos firmado entre instituição financeira e construtora, sejam opostos à parte autora, que quitou integralmente o preço para aquisição desses imóveis conforme os Termos de Quitação juntados aos autos.

5. Portanto, cumpre à CEF efetuar o cancelamento das hipotecas, independentemente do cumprimento da obrigação da construtora, nos exatos termos determinados pela r. sentença ora recorrida.

6. A GAFISA S/A defende que não se opôs à outorga da escritura em favor da parte autora, que a responsabilidade pela baixa do gravame é exclusivamente da instituição financeira CEF, entretanto a garantia da hipoteca restou acordada entre ambas, de modo que a elas competiam promover a baixa do contrato de hipoteca.

7. Veja-se que a GAFISA S/A não adimpliu com a obrigação contratualmente assumida perante a CEF, de modo que não houve a liberação do gravame de modo espontâneo por parte da instituição financeira. A Construtora poderia providenciar o integral pagamento da cédula de crédito bancário contratada com a CEF para garantir o financiamento da obra a fim de que as hipotecas fossem baixadas, o que não o fez.

8. Por outro lado, o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre a GAFISA S/A e a parte autora previa a liberação da hipoteca mediante a quitação do compromisso. E a apelante confirmou, documentalmente, a quitação do compromisso de compra e venda pela parte autora.

9. O panorama fático-probatório revela a obrigação contratual da apelante de promover a liberação da hipoteca e a entrega do bem ao compromissário comprador livre de ônus. Perante o comprador do imóvel a credora é a GAFISA S/A e não a instituição financeira que subsidiou a construção do empreendimento, mesmo porque nenhum vínculo direto foi estabelecido entre o adquirente e a CEF.

10. Nessa senda, permanece a apelante GAFISA S/A na condição de sucumbente no presente feito, devido ao pedido exordial de cancelamento da hipoteca. A distribuição dos ônus sucumbenciais para as hipóteses de extinção do feito com resolução de mérito submete-se ao regramento do princípio da sucumbência, isto é, quem perdeu a demanda os paga.

11. Portanto, a ré GAFISA S/A deve arcar com o ônus de sua sucumbência, que inclui o pagamento de custas e de honorários advocatícios à parte adversa, vencedora da demanda, em rateio com a corré Caixa Econômica Federal.

12. Em relação ao pedido de diminuição dos honorários advocatícios, anoto que o valor fixado pelo juízo “a quo” foi devidamente sopesado e razoavelmente fixado em favor da parte autora à razão de 10% sobre o valor da causa, sendo descabida sua diminuição.

13. Recursos desprovidos.”

(Primeira Turma, ApCiv 5002106-22.2020.4.03.6144, Rel. Des. Federal Hélio Nogueira, j. em 08/06/2022, DJEN de 14/06/2022)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO DO MÚTUO. DIREITOS CREDITÓRIOS DECORRENTES DA HIPOTECA CAUCINADOS EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO (CEF) POR CONSTRUTORA/FINANCIADORA. DESCUMPRIMENTO - AUSÊNCIA DE REPASSE À GESTORA DO SFH (CEF), PELA CONSTRUTORA/FINANCIADORA, DOS VALORES PAGOS PELOS MUTUÁRIOS. INOPONIBILIDADE AOS MUTUÁRIOS - RELAÇÃO OBRIGACIONAL QUE NÃO ENVOLVE OS MUTUÁRIOS. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL. CANCELAMENTO DA CAUÇÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO DA CEF DESPROVIDA. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA.

1. Preliminarmente, há interesse de agir e legitimidade passiva da Transcontinental (incorporadora) em relação ao pedido de liberação da hipoteca, pois, conquanto esta já tenha fornecido ao mutuário o Termo de Quitação e de Liberação de Hipoteca, era sua obrigação, uma vez quitado o contrato compromisso de compra e venda, garantir a liberação da hipoteca gravada sobre o imóvel, ainda que tenha de diligenciar junto à CEF pela liberação da caução. Não é possível concluir pela legitimidade passiva exclusiva da CEF, eis que o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado com a ré Transcontinental (incorporadora).

2. Assim, deve ser afastada a extinção do processo, sem resolução do mérito, em relação à ré Transcontinental. Aplicável ao caso sub judice o art. 1.013, §3o, I, do CPC/2015, porquanto a controvérsia cinge-se à questão exclusivamente de direito, que independe da produção de provas.

3. Quanto ao mérito, é possível ao Poder Judiciário afastar a necessidade de consentimento da CEF para cancelamento da hipoteca, desde que não suprimido os direitos à ampla defesa e contraditório da CEF.

4. No caso, é pacífico que o mutuário quitou o contrato de compromisso de compra e venda firmado com a ré Transcontinental (incorporadora). E, tendo em vista a quitação integral do mútuo, o fato de a credora hipotecária (incorporadora Transcontinental) ter caucionado (endossado) seus direitos creditórios à CEF não pode representar impedimento à liberação da hipoteca. Isso porque os mutuários não participaram deste contrato secundário e não podem ser por ele prejudicados.

5. Em outras, palavras, o fato de a incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre a genitora dos autores e a incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado.

6. Ademais, note-se que a CEF aceitou a caução oferecida pela Transcontinental, ciente de que esta garantia poderia se extinguir a qualquer momento, bastando para tanto a quitação do contrato de mútuo que gerou a hipoteca. Assim, deve a CEF suportar a consequência do seu ato, qual seja: ter de buscar seu crédito frente a Transcontinental, desprovida da garantia (caução).

7. Por todas estas razões, entendo que o pagamento do preço contratado e a entrega da quitação pelo credo hipotecário é suficiente para conferir ao mutuário o direito de cancelar a hipoteca, independentemente de o direito creditório decorrente da hipoteca tenha sido caucionado/endossado a terceiro.

8. A questão já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula 308.

9. Por fim, ambas as rés devem suportar o ônus da sucumbência. A resistência da CEF à pretensão dos autores é evidente, uma vez que esta se opôs, nitidamente, à liberação da hipoteca. Por sua vez, a ré Transcontinental, apesar de ter autorizado o cancelamento da hipoteca, deixou assegurar as condições para tanto, ensejando a injusta restrição que foi imposta ao autor.

10. Recurso de apelação da CEF desprovido. Recurso de apelação do autor provido, para afastar a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, em relação à ré Transcontinental, e, consequentemente, a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios em seu favor, bem como para, com fulcro no art. 1.013, §3o, I, do CPC/2015, julgar procedente a ação em relação à ré Transcontinental a fim de condená-la, juntamente com a CEF, a providenciar o cancelamento da hipoteca e da caução averbada no imóvel de matrícula no 88.372 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Itapecerica da Serra/SP, bem como para condená-la a arcar com a metade do pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados na sentença, nos termos do voto.”

(Quinta Turma, ApCiv 0020141-05.2010.4.03.6100, Rel. Des. Federal Paulo fontes, j. em 20/09/2017, e-DJF3 Judicial 1 de 28/09/2017, grifos nossos)

Por fim, mantida a sentença proferida, majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada em desfavor da CEF, nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

Diante do exposto, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, nego provimento à apelação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator

EMENTA

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Sistema Financeiro de Habitação. Cancelamento de hipoteca. Adjudicação compulsória. Legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF. Imóvel quitado. Súmula 308/STJ. Ineficácia da garantia real perante o adquirente do imóvel. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de ação ajuizada por adquirentes de unidade habitacional contra construtora e instituição financeira, visando à baixa de hipoteca registrada sobre o imóvel e à outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária, bem como ao suprimento judicial em caso de descumprimento.

O imóvel foi adquirido mediante promessa de compra e venda, integralmente quitado, com entrega das chaves e posse pelos autores. A hipoteca foi constituída anteriormente pela construtora em favor da CEF para garantia de financiamento do empreendimento.

A sentença julgou procedente o pedido, condenando a construtora a outorgar a escritura e a CEF a cancelar a hipoteca, fixando multa diária e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, a serem pagos solidariamente pelas rés.

A CEF apelou, arguindo ilegitimidade passiva e inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, sustentando a validade da garantia e pleiteando, subsidiariamente, exclusão de sua responsabilidade pelos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As controvérsias centrais são: (i) a legitimidade passiva da instituição financeira para figurar no polo da demanda; (ii) a eficácia da hipoteca perante adquirentes que quitaram integralmente o preço; (iii) a aplicabilidade da Súmula 308/STJ; (iv) a responsabilidade pelo pagamento dos honorários de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A legitimidade passiva da CEF é reconhecida com base na teoria da asserção, pois a solução da lide repercute na relação jurídica entre as rés.

7. Estabelece a Súmula no 308, do STJ, que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”.

8. O terceiro adquirente é responsável apenas pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela construtora/incorporadora.

9. O fato de o compromisso de compra e venda não estar registrado não impede a adjudicação compulsória, conforme Súmula 239 do STJ.

10. Pelo princípio da causalidade, ambas as rés devem arcar com os ônus da sucumbência, pois deram causa à demanda e resistiram à pretensão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Matéria preliminar rejeitada. Apelação desprovida. Honorários recursais majorados em 1% em desfavor da instituição financeira.

12. Tese de julgamento: (i) A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; (ii) A hipoteca constituída pela construtora em favor de agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, é ineficaz perante adquirente que quitou integralmente o preço; (iii) O compromisso de compra e venda não registrado não impede a adjudicação compulsória; (iv) Pelo princípio da causalidade, respondem pelos ônus da sucumbência as partes que deram causa à demanda.

Legislação relevante citada: Código de Processo Civil, arts. 85, §11; 300; 487, I; 497; 537; Código Civil, arts. 1.418; 303; 1.481; Lei no 4.591/1964, art. 31-A, §11; Lei no 13.097/2015, art. 55.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 308 do STJ; Súmula 239 do STJ; STJ, EREsp 187.940/SP; STJ, REsp 187.940/SP; TRF3, ApCiv 5003203-29.2019.4.03.6100; TRF3, ApCiv 5007935-52.2021.4.03.6110; TRF3, ApCiv 5002244-60.2021.4.03.6109; TRF3, AI 5029445-89.2019.4.03.0000; TRF3, ApCiv 5002106-22.2020.4.03.6144; TRF3, ApCiv 0020141-05.2010.4.03.6100.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, rejeitou a matéria preliminar e, no mérito, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

HERBERT DE BRUYN

Relator do Acórdão