Tribunal: TRF3
Processo: 5007585-49.2025.4.03.6102
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS REGISTRAIS. TEMA 1.288 DO STJ. LIMITAÇÃO DO DIREITO DO DEVEDOR AO DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada em face de instituição financeira, na qual a parte autora buscava a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora e de ciência das datas dos leilões, com pedido de restabelecimento do contrato ou, subsidiariamente, restituição de valores.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve irregularidade na execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária, especialmente quanto à intimação para purgação da mora e à consolidação da propriedade; (ii) estabelecer a extensão do direito do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade à luz do Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça; e (iii) determinar a possibilidade de apreciação, em sede recursal, de pedidos não deduzidos na instância de origem.III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente segue o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que exige a prévia intimação do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis para purgação da mora no prazo de quinze dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Os atos praticados pelo Registro de Imóveis possuem presunção de legitimidade, podendo ser afastados apenas mediante prova robusta em sentido contrário, inexistente no caso concreto.

Comprovado o inadimplemento e certificada pelo cartório competente a ausência de purgação da mora no prazo legal, revela-se regular a averbação da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), fixou entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Celebrado o contrato após a vigência da Lei no 13.465/2017 e consolidada a propriedade sem purgação da mora, não subsiste direito de restabelecimento do contrato, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência.

Alegações relativas à teoria da imprevisão e ao seguro prestamista não podem ser analisadas em grau recursal quando não apreciadas na sentença, sob pena de supressão de instância.

Pedidos subsidiários de restituição de valores e indenização por perdas e danos não formulados na petição inicial configuram inovação recursal e não podem ser conhecidos.

Mantida a sucumbência recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente não conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento:

Após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, conforme o Tema 1.288 do STJ.

Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 gozam de presunção de legitimidade e somente podem ser afastados mediante prova robusta de irregularidade.

Alegações e pedidos não apreciados na sentença ou não deduzidos na petição inicial configuram supressão de instância ou inovação recursal, impedindo seu exame em grau de apelação.

O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários sucumbenciais, observada a suspensão da exigibilidade quando concedida a gratuidade da justiça.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 98, §3o, 487, I, e 1.026, §2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§1o e 7o, 26-A, §2o, e 27, §2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025 (Tema 1.288).

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5007585-49.2025.4.03.6102

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: ADELSON DOS SANTOS ROQUE

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
680/775)

5007585-49.2025.4.03.6102

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5007585-49.2025.4.03.6102

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: ADELSON DOS SANTOS ROQUE

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS REGISTRAIS. TEMA 1.288 DO STJ. LIMITAÇÃO DO DIREITO DO DEVEDOR AO DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada em face de instituição financeira, na qual a parte autora buscava a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora e de ciência das datas dos leilões, com pedido de restabelecimento do contrato ou, subsidiariamente, restituição de valores.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve irregularidade na execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária, especialmente quanto à intimação para purgação da mora e à consolidação da propriedade; (ii) estabelecer a extensão do direito do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade à luz do Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça; e (iii) determinar a possibilidade de apreciação, em sede recursal, de pedidos não deduzidos na instância de origem.III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente segue o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que exige a prévia intimação do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis para purgação da mora no prazo de quinze dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Os atos praticados pelo Registro de Imóveis possuem presunção de legitimidade, podendo ser afastados apenas mediante prova robusta em sentido contrário, inexistente no caso concreto.

Comprovado o inadimplemento e certificada pelo cartório competente a ausência de purgação da mora no prazo legal, revela-se regular a averbação da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), fixou entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Celebrado o contrato após a vigência da Lei no 13.465/2017 e consolidada a propriedade sem purgação da mora, não subsiste direito de restabelecimento do contrato, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência.

Alegações relativas à teoria da imprevisão e ao seguro prestamista não podem ser analisadas em grau recursal quando não apreciadas na sentença, sob pena de supressão de instância.

Pedidos subsidiários de restituição de valores e indenização por perdas e danos não formulados na petição inicial configuram inovação recursal e não podem ser conhecidos.

Mantida a sucumbência recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente não conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento:

Após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, conforme o Tema 1.288 do STJ.

Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 gozam de presunção de legitimidade e somente podem ser afastados mediante prova robusta de irregularidade.

Alegações e pedidos não apreciados na sentença ou não deduzidos na petição inicial configuram supressão de instância ou inovação recursal, impedindo seu exame em grau de apelação.

O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários sucumbenciais, observada a suspensão da exigibilidade quando concedida a gratuidade da justiça.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 98, §3o, 487, I, e 1.026, §2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§1o e 7o, 26-A, §2o, e 27, §2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025 (Tema 1.288).

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5007585-49.2025.4.03.6102

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: ADELSON DOS SANTOS ROQUE

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta por ADELSON DOS SANTOS ROQUE contra sentença proferida nos autos de ação anulatória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF).

Narra a parte autora, na petição inicial, que celebrou contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e que, em razão de dificuldades financeiras decorrentes de desemprego, deixou de adimplir as prestações contratuais. Sustenta não ter sido devidamente intimada para purgar a mora nem notificada acerca das datas designadas para a realização dos leilões do imóvel, requerendo a nulidade da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios, bem como a possibilidade de purgação da mora e o restabelecimento do contrato.

Proferida decisão que deferiu os benefícios da justiça gratuita e indeferiu o pedido de tutela provisória (ID 357091364).

Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e pugnando pela improcedência dos pedidos (ID 357091365).

Sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça (ID 357091387).

Inconformada, a parte autora interpôs apelação, sustentando, em síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, por ausência de intimação pessoal para purgação da mora e ciência das datas dos leilões. Alega, ainda, dificuldades financeiras supervenientes, invocando a teoria da imprevisibilidade e os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Requer a reforma da sentença para declarar a nulidade da consolidação da propriedade, com a possibilidade de purgar a mora e restabelecer o contrato ou, subsidiariamente, a restituição da diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante da dívida (ID 357091388).

Apresentadas contrarrazões (ID 357091390), os autos foram remetidos a esta Egrégia Corte.

É o relatório.

amg

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

A parte apelante requer a nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, com a possibilidade de purgação da mora. Sustenta, ainda, a necessidade de reequilíbrio contratual, com fundamento na teoria da imprevisão, e menciona a existência de seguro prestamista no contrato. Subsidiariamente, pleiteia a restituição da diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o montante da dívida, bem como indenização por perdas e danos.

Da teoria da imprevisão e do seguro prestamista

Inicialmente, esclareço que, no caso em tela, toda a alegação genérica sobre a reequilíbrio contratual, a aplicação da teoria da imprevisão e do seguro prestamista é inócua, pois não há sequer pedido, no presente feito, de revisão ou de rescisão do negócio jurídico.

Ademais, tais argumentos não foram apreciados no bojo da sentença recorrida, de modo que sua análise, neste Segundo Grau, configuraria a vedada supressão de instância.

Do ato de consolidação da propriedade e do procedimento de expropriação do bem imóvel

O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei no 9.514/97. Havendo atraso no pagamento por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para constituição em mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

“Art. 26 (...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.”

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 4o.

Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

“Art. 26. (...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.”

O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento.

No tocante ao direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, representativo da controvérsia e submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), em 10/12/2025, firmou a seguinte tese jurídica:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"

O relator do acórdão do REsp no 2.126.726, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assim consignou em seu voto:

"(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifo nosso).

No caso, o contrato foi assinado pelas partes em 04/06/2019 (ID 357091358) e o inadimplemento é incontroverso nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 12/03/2024 (ID 357091357 - Av.4), haja vista que, embora regularmente notificada para purgar a mora, a parte devedora deixou transcorrer o prazo sem pagamento, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei 8.935/94.

Além disso, a CEF juntou certidão de transcurso do prazo sem purgação da mora de cartório, expedida pelo Ofício de Registro de Imóveis e Anexos de Sertãozinho/SP em 07/02/2024, informando que transcorreu o prazo de 15 dias da intimação do recorrente sem que ele purgasse sua mora (ID 357091371).

Verifico, ainda, que a própria parte recorrente admite nos autos o inadimplemento e ajuizou a ação de origem em 04/06/2025 já informando a designação dos leilões e respectivas datas (09/07/2025 e 16/07/2025) (ID 357091359), o que configura ciência inequívoca.

Assim, as alegações deduzidas pela parte recorrente não encontram amparo no Tema Repetitivo no 1.288 do STJ, uma vez que ao mutuário é reconhecido apenas o direito de preferência, nos termos do § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei no 13.465/2017, que alterou dispositivos daquela lei para estabelecer marco temporal expresso para a purgação da mora.

Nos termos do art. 26-A, § 2o, da Lei no 9.514/1997, é assegurado ao devedor o direito de quitar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, subsiste apenas o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento do preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B, da referida lei.

Observo, por fim, que não há qualquer indicativo de pagamento realizado pela mutuária, seja na esfera judicial ou extrajudicial, tampouco restou demonstrada a intenção de adimplir a obrigação ou de buscar composição amigável.

O mutuário tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmou que deixou de pagar o débito por questões pessoais.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

Dos pedidos subsidiários

A parte apelante requer, em caso de manutenção do ato de consolidação, a restituição da diferença entre o valor da avaliação e o valor do débito, bem como indenização por perdas e danos.

Todavia, tais pontos sequer foram suscitados perante o juízo da Primeira Instância, de modo que configuram inovação recursal, razão pela qual não comportam apreciação pela Turma julgadora.

Da verba honorária

Em razão da sucumbência recursal, foi instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, como um desestímulo à interposição de recursos protelatórios, a majoração dos honorários de sucumbência em razão do trabalho adicional exigido do advogado da parte contrária, não podendo a verba honorária de sucumbência, na sua totalidade, ultrapassar os limites estabelecidos na lei.

Assim, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%, observada a gratuidade de justiça concedida.

Conclusão

Ante o exposto, não conheço da apelação no que concerne aos pedidos subsidiários e às alegações relativas à teoria da imprevisão e ao seguro prestamista e, na parte conhecida, nego-lhe provimento, bem como majoro os honorários sucumbenciais fixados na sentença recorrida em 2%, observada a suspensão da exigibilidade da cobrança com fulcro no art. 98, §3o do CPC.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS REGISTRAIS. TEMA 1.288 DO STJ. LIMITAÇÃO DO DIREITO DO DEVEDOR AO DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória ajuizada em face de instituição financeira, na qual a parte autora buscava a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento de execução extrajudicial de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora e de ciência das datas dos leilões, com pedido de restabelecimento do contrato ou, subsidiariamente, restituição de valores.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve irregularidade na execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária, especialmente quanto à intimação para purgação da mora e à consolidação da propriedade; (ii) estabelecer a extensão do direito do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade à luz do Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça; e (iii) determinar a possibilidade de apreciação, em sede recursal, de pedidos não deduzidos na instância de origem.III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente segue o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que exige a prévia intimação do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis para purgação da mora no prazo de quinze dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Os atos praticados pelo Registro de Imóveis possuem presunção de legitimidade, podendo ser afastados apenas mediante prova robusta em sentido contrário, inexistente no caso concreto.

Comprovado o inadimplemento e certificada pelo cartório competente a ausência de purgação da mora no prazo legal, revela-se regular a averbação da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.126.726/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), fixou entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Celebrado o contrato após a vigência da Lei no 13.465/2017 e consolidada a propriedade sem purgação da mora, não subsiste direito de restabelecimento do contrato, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência.

Alegações relativas à teoria da imprevisão e ao seguro prestamista não podem ser analisadas em grau recursal quando não apreciadas na sentença, sob pena de supressão de instância.

Pedidos subsidiários de restituição de valores e indenização por perdas e danos não formulados na petição inicial configuram inovação recursal e não podem ser conhecidos.

Mantida a sucumbência recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente não conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento:

Após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, conforme o Tema 1.288 do STJ.

Os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 gozam de presunção de legitimidade e somente podem ser afastados mediante prova robusta de irregularidade.

Alegações e pedidos não apreciados na sentença ou não deduzidos na petição inicial configuram supressão de instância ou inovação recursal, impedindo seu exame em grau de apelação.

O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários sucumbenciais, observada a suspensão da exigibilidade quando concedida a gratuidade da justiça.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 98, §3o, 487, I, e 1.026, §2o; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§1o e 7o, 26-A, §2o, e 27, §2o-B; Lei no 8.935/1994, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 10.12.2025 (Tema 1.288).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, não conheceu da apelação no que concerne aos pedidos subsidiários e às alegações relativas à teoria da imprevisão e ao seguro prestamista e, na parte conhecida, negou-lhe provimento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão