Tribunal: TRF3
Processo: 5002966-80.2024.4.03.6112
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO SOBRE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. COMPROVAÇÃO DO ENVIO AO ENDEREÇO CONTRATUAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que declarou a nulidade da consolidação da propriedade realizada no âmbito de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, sob o fundamento de ausência de comprovação da efetiva ciência do devedor acerca das datas dos leilões.

A instituição financeira sustenta a regularidade do procedimento extrajudicial, argumentando que a comunicação das datas dos leilões foi encaminhada ao endereço indicado no contrato, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal da correspondência pelo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de comprovação do recebimento pessoal da correspondência contendo a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais invalida o procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei no 9.514/1997, quando demonstrado o envio da notificação ao endereço constante do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997 estabelece a necessidade de comunicação ao devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sem exigir forma específica para essa notificação. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que é suficiente a comprovação do envio da correspondência ao endereço indicado no contrato, sendo dispensável a prova do recebimento pessoal pelo devedor. 6. No caso concreto, a instituição financeira comprovou o envio da notificação extrajudicial ao endereço contratual do devedor, circunstância apta a atender à exigência legal. 7. Inexistindo prova de erro no endereço utilizado ou irregularidade no envio da comunicação, não se verifica vício capaz de invalidar o procedimento de consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais subsequentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença e reconhecer a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos subsequentes de execução extrajudicial.

Tese de julgamento:

A notificação do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei no 9.514/1997 considera-se válida quando comprovado o envio da comunicação ao endereço constante do contrato.

A ausência de aviso de recebimento ou de comprovação de recebimento pessoal da correspondência não invalida o procedimento de consolidação da propriedade e de alienação extrajudicial do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, §2o-A; CPC, arts. 85, §§2o e 11, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Plenário, j. 26.10.2023; TRF3, AI 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, j. 14.11.2023.

PODER JUDICIÁRIO

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002966-80.2024.4.03.6112

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860-A

APELADO: FRANCISNEY MARCON PEREIRA

Inteiro teor:
227/575)

5002966-80.2024.4.03.6112

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002966-80.2024.4.03.6112

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408-A

APELADO: FRANCISNEY MARCON PEREIRA

ADVOGADO do(a) APELADO: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO SOBRE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. COMPROVAÇÃO DO ENVIO AO ENDEREÇO CONTRATUAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que declarou a nulidade da consolidação da propriedade realizada no âmbito de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, sob o fundamento de ausência de comprovação da efetiva ciência do devedor acerca das datas dos leilões.

A instituição financeira sustenta a regularidade do procedimento extrajudicial, argumentando que a comunicação das datas dos leilões foi encaminhada ao endereço indicado no contrato, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal da correspondência pelo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de comprovação do recebimento pessoal da correspondência contendo a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais invalida o procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei no 9.514/1997, quando demonstrado o envio da notificação ao endereço constante do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997 estabelece a necessidade de comunicação ao devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sem exigir forma específica para essa notificação. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que é suficiente a comprovação do envio da correspondência ao endereço indicado no contrato, sendo dispensável a prova do recebimento pessoal pelo devedor. 6. No caso concreto, a instituição financeira comprovou o envio da notificação extrajudicial ao endereço contratual do devedor, circunstância apta a atender à exigência legal. 7. Inexistindo prova de erro no endereço utilizado ou irregularidade no envio da comunicação, não se verifica vício capaz de invalidar o procedimento de consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais subsequentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença e reconhecer a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos subsequentes de execução extrajudicial.

Tese de julgamento:

A notificação do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei no 9.514/1997 considera-se válida quando comprovado o envio da comunicação ao endereço constante do contrato.

A ausência de aviso de recebimento ou de comprovação de recebimento pessoal da correspondência não invalida o procedimento de consolidação da propriedade e de alienação extrajudicial do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, §2o-A; CPC, arts. 85, §§2o e 11, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Plenário, j. 26.10.2023; TRF3, AI 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, j. 14.11.2023.

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002966-80.2024.4.03.6112

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860-A

APELADO: FRANCISNEY MARCON PEREIRA

RELATÓRIO

Trata-se de ação ajuizada por Francisney Marcon Pereira em face da Caixa Econômica Federal, na qual o autor busca a anulação do procedimento de consolidação da propriedade realizada no âmbito de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, regido pela Lei no 9.514/1997.

Narra o autor, na inicial que celebrou contrato de financiamento imobiliário com a instituição ré, tendo o imóvel sido dado em garantia mediante alienação fiduciária. Alega que, diante da inadimplência contratual, a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade, tendo marcado a realização de leilões extrajudiciais, sem que tivesse sido regularmente intimado acerca das datas designadas para os leilões, circunstância que, em seu entender, acarretaria nulidade do procedimento extrajudicial. Requereu, assim, a declaração de nulidade da consolidação da propriedade e de eventuais atos subsequentes de expropriação do bem.

Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento extrajudicial. Sustentou que todas as formalidades previstas na Lei no 9.514/1997 foram observadas, inclusive a comunicação ao devedor acerca da realização dos leilões, por correspondência encaminhada ao endereço constante do contrato. Aduziu, ainda, que a legislação não exige a comprovação de recebimento pessoal da notificação pelo devedor, bastando a demonstração do envio da comunicação ao endereço contratual.

Sobreveio sentença, por meio da qual o Juízo da 2a Vara Federal da Subseção Judiciária de Presidente Prudente julgou procedente o pedido, reconhecendo a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais, ao fundamento de que não teria sido comprovada a efetiva ciência do devedor acerca das datas dos leilões (ID 317207804).

Irresignada, a Caixa Econômica Federal interpôs apelação, sustentando, em síntese, que a sentença deve ser reformada, pois a comunicação das datas dos leilões foi regularmente encaminhada ao endereço constante do contrato, conforme documentação juntada aos autos. Argumenta que a legislação aplicável e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não exigem aviso de recebimento ou comprovação de recebimento pessoal da correspondência, sendo suficiente a prova do envio da notificação ao endereço contratual.

Requer, ainda, a condenação da parte recorrida em custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% do valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC. (ID 317207805).

Com contrarrazões do autor, pugnando pela manutenção da sentença e reiterando a tese de nulidade do procedimento extrajudicial em razão da ausência de comprovação de sua efetiva intimação acerca das datas dos leilões, subiram os autos a essa E. Corte Regional (ID 317207814).

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A controvérsia recursal cinge-se à verificação da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária, ocorrida em 30/09/2024 (ID 317207799) especialmente quanto à comunicação ao devedor acerca da realização dos leilões extrajudiciais.

Nos termos do art. 27, §2o-A, da lei 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o devedor deve ser notificado acerca das datas, horários e locais de realização dos leilões públicos destinados à alienação do bem.

A legislação, entretanto, não exige forma específica para essa comunicação, limitando-se a determinar que ela seja realizada por correspondência dirigida ao endereço constante do contrato ou por outro meio idôneo que assegure a ciência do devedor.

A interpretação desse dispositivo foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a orientação de que não é indispensável a comprovação do recebimento pessoal da correspondência pelo devedor, bastando a demonstração de que a comunicação foi regularmente enviada ao endereço indicado no contrato, presunção que se justifica pela necessidade de conferir segurança e efetividade ao procedimento extrajudicial previsto na lei.

No caso dos autos, verifica-se que a instituição financeira juntou notificação extrajudicial contendo a comunicação das datas dos leilões, documento identificado pelo ID 317207800, no qual consta o envio da correspondência ao endereço indicado no contrato de alienação fiduciária e correspondente ao imóvel objeto da garantia.

Assim, embora não haja nos autos aviso de recebimento assinado pelo devedor, resta comprovado que a comunicação foi efetivamente encaminhada ao endereço contratual, circunstância suficiente para o atendimento da exigência legal.

Cumpre ressaltar que a exigência de prova do recebimento pessoal da correspondência não encontra respaldo no texto da lei, tampouco na orientação jurisprudencial consolidada, a qual reconhece a validade da notificação quando demonstrado o envio ao endereço fornecido pelo próprio devedor no contrato.

Nessa perspectiva, a ausência de comprovação de recebimento da correspondência não tem o condão de invalidar o procedimento extrajudicial, sobretudo quando inexistem elementos que indiquem erro no endereço utilizado ou irregularidade no envio da comunicação.

Desse modo, constatada a observância das formalidades previstas na Lei no 9.514/1997, não se verifica vício apto a comprometer o procedimento de consolidação da propriedade realizado pela instituição financeira.

Diante desse contexto, mostra-se indevida a declaração de nulidade da consolidação da propriedade, devendo ser reconhecida a regularidade do procedimento extrajudicial levado a efeito pela credora fiduciária.

Consequentemente, assiste razão à apelante, impondo-se a reforma da sentença para reconhecer a validade da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes realizados no âmbito da execução extrajudicial prevista na legislação de regência.

Dessa forma, não ficou demonstrada a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97, cabendo apenas ao recorrente o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do segundo leilão.

Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.514/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Suprema Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial, conforme julgamento do RE 860.631, em 26/10/2023, que fixou a tese vinculante de que "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

2. Na redação originária da Lei 9.514/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário. Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).

3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

5. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, consistente em supressão de oportunidade para exercer direito, que poderia e intentava efetivamente exercer para afastar a inadimplência e retomar o curso regular do financiamento, não sendo bastante, pois, mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. A formulação de razões recursais genéricas quanto a eventuais nulidades e ilegalidades do procedimento, focando mais, nitidamente, no aspecto do dano decorrente da perda do imóvel, não autoriza tutela recursal de urgência.

6. Ademais, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de provar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos limites e parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros.

7. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 14/11/2023, DJEN DATA: 21/11/2023)

Por fim, ficam invertidos os ônus sucumbenciais, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§2o e 11, do Código de Processo Civil, ressalvada a gratuidade de justiça deferida, ficando suspensa a exigibilidade da verba, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso de apelaçãopara reconhecer a validade da consolidação da propriedade, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO SOBRE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. COMPROVAÇÃO DO ENVIO AO ENDEREÇO CONTRATUAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que declarou a nulidade da consolidação da propriedade realizada no âmbito de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, sob o fundamento de ausência de comprovação da efetiva ciência do devedor acerca das datas dos leilões.

A instituição financeira sustenta a regularidade do procedimento extrajudicial, argumentando que a comunicação das datas dos leilões foi encaminhada ao endereço indicado no contrato, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal da correspondência pelo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de comprovação do recebimento pessoal da correspondência contendo a comunicação das datas dos leilões extrajudiciais invalida o procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei no 9.514/1997, quando demonstrado o envio da notificação ao endereço constante do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997 estabelece a necessidade de comunicação ao devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sem exigir forma específica para essa notificação. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que é suficiente a comprovação do envio da correspondência ao endereço indicado no contrato, sendo dispensável a prova do recebimento pessoal pelo devedor. 6. No caso concreto, a instituição financeira comprovou o envio da notificação extrajudicial ao endereço contratual do devedor, circunstância apta a atender à exigência legal. 7. Inexistindo prova de erro no endereço utilizado ou irregularidade no envio da comunicação, não se verifica vício capaz de invalidar o procedimento de consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais subsequentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença e reconhecer a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos subsequentes de execução extrajudicial.

Tese de julgamento:

A notificação do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei no 9.514/1997 considera-se válida quando comprovado o envio da comunicação ao endereço constante do contrato.

A ausência de aviso de recebimento ou de comprovação de recebimento pessoal da correspondência não invalida o procedimento de consolidação da propriedade e de alienação extrajudicial do imóvel.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, §2o-A; CPC, arts. 85, §§2o e 11, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Plenário, j. 26.10.2023; TRF3, AI 5021814-55.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, j. 14.11.2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

NELTON DOS SANTOS

Relator do Acórdão