Tribunal: TRF3
Processo: 5034167-59.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
365/1006)

5034167-59.2025.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5034167-59.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: ELTON LINCON VACCARI ACOSTA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora e de falta de notificação das datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que os devedores foram regularmente intimados para purgar a mora e permaneceram inertes. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, a parte-autora pede a anulação das praças designadas, juntando o respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5034167-59.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: ELTON LINCON VACCARI ACOSTA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por ELTON LINCON VACCARI ACOSTA contra r. decisão proferida em sede de ação anulatória movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei no 9514/97, ante a ausência de intimação para purgação da mora e a falta de notificação das datas dos leilões designados. Pugnou, assim, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao cabo, por seu provimento.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 347306093).

Foi apresentada contraminuta (IDs 349134330 e 349134331).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 347306093).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘Trata-se de pedido de tutela de urgência em ação anulatória, proposta por Elton Lincon Vaccari Acosta em face da Caixa Econômica Federal - CEF.

Colhem-se da narração fática as seguintes alegações:

‘[...] O requerente era proprietário do imóvel sito a na RUA OURO PRETO, N. 100, sob matricula n° 123.348, conforme matrícula em anexo (Documento1). O Referido imóvel foi adquirido em 01.09.2015 pelo preço de R$ 115.000,00 (Cento e quinze mil reais) alienado com a requerida pelo valor R$ 82.040,00 (Oitenta e dois mil e quarenta reais). Acontece, que o autor teve problemas financeiros que ficou em mora com a requerida, que em 16.05.2025 consolidou a propriedade, como comprova matrícula em anexo. No mais, após a consolidação da propriedade, o requerente teve ciência de que seu imóvel, se encontrava disponível em leilão com PRIMEIRO LEILÃO AGENDADO PARA O DIA 07.01.2026 como demonstra o link abaixo: https://www.gpleiloes.com.br/#/ Porém, o requerente NUNCA FOI NOTIFICADO PARA PURGAR A MORA, e tão pouco foi notificado acerca das datas dos leilões. Portanto, frente a inúmeras irregularidades, não resta uma alternativa, senão socorrer-se ao Judiciário. [...]’.

Sustenta, em resumo, a ausência de intimação para purgar a mora e das datas dos leilões.

Defende o direito de purgar a mora até o arremate e a necessidade da intimação do devedor acerca das datas dos leilões.

Requer, liminarmente: ‘[...] a) Inversão do ônus da prova, para que a presente demanda seja analisada sob a ótica do CDC. b) Concessão da Justiça Gratuita. c) Concessão da Tutela de urgência, afim de SUSPENDER os leilões marcados, já que o processo possui VÍCIOS em sua formação. d) Concessão da Tutela de Urgência, para determinar que o requerido, informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações. e) Inversão do ônus da prova, para que a requerida informe a matricula em nome da requerente, visto que esta não possui absolutamente informação alguma do imóvel em questão. [...]’.

Com a inicial, vieram procuração e documentos.

É o relatório. Decido.

Inicialmente, defiro a justiça gratuita ao autor.

Além disso, registro que, embora aplicáveis à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a questão trazida aos autos não demanda a inversão do ônus probatório.

Isso porque, não há que se falar em hipossuficiência da parte autora, pois poderia ter diligenciado junto à CEF e/ou Cartório para obter os documentos comprobatórios do procedimento da execução extrajudicial, como também do valor atualizado da dívida. E não há comprovação de eventual recusa no fornecimento de tais documentos. Somado a isso, não há o segundo requisito da verossimilhança, dado o reconhecimento da dívida pela própria parte autora.

Nesse contexto, a inversão do ônus da prova, como mecanismo de facilitação da defesa de seus direitos, não é automática nas demandas em que incidente o Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário, para tanto, a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da verossimilhança da tese defendida por este - o que, no caso, não ocorreu.

Ultrapassadas tais questões, passo à análise do pedido de urgência.

A tutela de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, será concedida quando houver elementos que indiquem a probabilidade do direito reclamado (o ‘fumus boni iuris’), e, bem assim, em concomitância, o perigo de dano irreparável ou risco ao resultado útil do processo (o ‘periculum in mora’), nos termos do artigo 300 do CPC.

No caso dos autos, entretanto, não estão presentes os requisitos ensejadores da concessão da tutela antecipada pretendida.

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel, conforme estabelecido no art. 22, da Lei no 9.514/97.

Os contratos firmados com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão na Lei no 9.514/97, estabelece o procedimento de consolidação da propriedade nas mãos do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário, e permite a alienação do imóvel, por meio de leilão, após efetivada a consolidação.

A norma em questão foi alterada e possui a seguinte redação:

‘[...] Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2o deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 4o Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 4o-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 4o-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 4o-C Para fins do disposto no § 4o deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 5o Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6o O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)’.

‘Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei no 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 3o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 4o Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3o deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 5o A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023)’.

‘Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-A Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) [...] § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei no 14.620, de 2023)’ [...].

Dos elementos constantes dos autos até o momento, observa-se que o autor não nega a inadimplência das prestações do financiamento, reconhecendo, consequentemente, o direito de crédito da CEF.

No que se refere à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, por ausência de notificação para purgação da mora e das datas dos leilões, não há nos autos documentos nesse sentido.

Aliás, sequer há nos autos o contrato de compra e venda em questão.

Por outro lado, pela averbação constante da matrícula do imóvel, infere-se que o autor foi notificado para purgar a mora (ID 469084904), evidenciando, em linha de princípio, a observância à legislação de regência.

Nota-se, ainda, que o autor não comprova qualquer intenção ou tratativa com a requerida, objetivando o pagamento das parcelas em atraso.

Ressalte-se que, por ser parte interessada, a fim de subsidiar a defesa dos direitos ditos violados e mesmo em se tratando de fato negativo, o autor poderia obter cópia dos documentos referentes ao procedimento da consolidação de propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis ou à CEF, bem como quanto à evolução da dívida, como acima mencionado, mas não o fez. E não há comprovação de eventual recusa no fornecimento de tais documentos.

De qualquer forma, o autor está ciente das datas dos leilões, tanto que trouxe aos autos o respectivo edital (ID 469084906), o que demonstra tempo hábil para o exercício do direito de preferência, e está exercendo seu direito de ação.

Assim, eventual ausência de intimação pessoal do devedor/autor acerca do referido leilão não trouxe qualquer prejuízo e, por si só, não induz à pretensa nulidade. Veja:

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI. AÇÃO ANULATÓRIA. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não restam demonstrados os requisitos autorizadores previstos no art. 300 do CPC, especialmente no tocante à probabilidade do direito. 2. Não havendo elementos capazes de demonstrar a existência de vícios no procedimento de execução da garantia fiduciária, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe. 3. Consta da ação subjacente que a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária conforme registro na matrícula do imóvel, sendo que a CEF realizou diversas tentativas de notificação do devedor para purgação da mora por intermédio do Oficial de Títulos e Documentos, as quais restaram frustradas, porquanto o mesmo não foi ali encontrado, o que a levou a publicar os editais de intimação. 4. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade. 5. No que tange à notificação pessoal para o leilão, verifico que a parte agravante ajuizou a presente demanda em 19.06.2023, requerendo a suspensão dos leilões designados para 05.06.2023 (1a Praça), e 20.06.2023 (2a Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca, ao menos, da realização do segundo leilão extrajudicial. 6. Essa a orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, indica a inexistência de prejuízo. Em outras palavras, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão, não trouxe nenhum prejuízo para o agravante, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito. 7. Agravo de instrumento não provido’ - destaquei (TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019216-31.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 23/11/2023, DJEN DATA: 27/11/2023).

Cumpre ressaltar, ainda, que, haja vista que o procedimento de consolidação da propriedade foi deflagrado quando já vigentes as alterações trazidas pela Lei n. 13.465/2017, esta deve ser aplicada, em princípio, ao caso em análise, remanescendo, portanto, ao autor, apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente.

A respeito, colaciona-se precedente do STJ bastante esclarecedor:

‘RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1o, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. ‘Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária’. (REsp 1.649.595/RS) 5. ‘Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.’ (REsp 1.649.595/RS). 6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, § 2o-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO’ (REsp 1818156/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 18/06/2021).

No mesmo sentido, o e. TRF da 3a Região:

‘DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POSTERIOR À LEI 13.465/17. DIREITO DE PURGAR A MORA ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SALDO DE FGTS PARA QUITAR DÉBITO APÓS A CONSOLDIAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO DIREITO AO SAQUE ANUAL DO SALDO DA CONTA FUNDIÁRIA. - Pugna o agravante a reforma de decisão recorrida para suspender a consolidação da propriedade fiduciária em prol da CFE, e que seja autorizado o uso do saldo da conta vinculada ao FGTS para quitação do saldo devedor. - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97. - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelo mutuário, sendo assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2o da Lei n.o 9.514/1997, incluído pela Lei no 13.465/2017. - Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2o-B da Lei n.o 9.514/1997). - No caso, o contrato entre os agravantes e a CEF foi celebrado em 23/05/13 e a consolidação da propriedade se deu em 2023, ou seja, depois da vigência da Lei no 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel. - Quando do ajuizamento da ação, já havia decorrido o prazo de purgação da mora e se aperfeiçoado a consolidação da propriedade fiduciária em prol da CEF. [...] - Agravo de instrumento improvido’ (TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011421-71.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 18/03/2024).

Assim, ao menos em sede de cognição sumária, não se vislumbra qualquer ilegalidade nos atos praticados pela CEF.

Não demonstrado, portanto, qualquer erro no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto dos autos em favor da CEF, ao menos nesse momento processual, não há que se falar em suspensão do leilão extrajudicial já designado.

Nesse cenário, reputo ausente a probabilidade do direito vindicado. Prejudicada, assim, a análise do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, porquanto cumulativos os requisitos.

Pelo exposto, indefiro todos os pedidos formulados em sede de tutela de urgência, bem como o de inversão do ônus da prova.

Cite-se.

Intimem-se.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 10/10/2025 (id. 469084904 dos autos originários).

Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que o devedor fiduciário foi intimado para purgar a mora, quedando-se inerte.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, § 3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo ‘pas de nullité sans grief’):

‘AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento’ (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

‘In casu’, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 25/11/2025, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, o recorrente pede a anulação das praças designadas (07/01/2026 e 12/01/2026), juntando o respectivo edital (Id. 469084906 dos autos originários). Diante de tais fatos, há fortes indícios de que a parte agravante possuía ciência das datas, não sendo possível, ao menos neste momento processual, afastar a legitimidade dos referidos leilões.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por ELTON LINCON VACCARI ACOSTA.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora e de falta de notificação das datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; e (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que os devedores foram regularmente intimados para purgar a mora e permaneceram inertes. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, a parte-autora pede a anulação das praças designadas, juntando o respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão