Tribunal: TRF3
Processo: 5000352-57.2020.4.03.6140
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: RENATO LOPES BECHO
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. MULTA CONTRATUAL INACUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA AFASTADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que, em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira, condenando-as à restituição em dobro de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual, ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso e à indenização por danos morais de R$ 20.000,00, além de fixar sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito de programa habitacional; (ii) saber se são devidos lucros cessantes presumidos e restituição de valores cobrados a título de juros de obra após o prazo contratual; (iii) saber se é cabível indenização por danos morais e qual o valor adequado da reparação; e (iv) saber se é possível cumular multa contratual moratória com lucros cessantes, bem como se é cabível a sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

3. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora quando atua como agente executor de política pública habitacional, com dever de fiscalização do empreendimento, não se limitando à condição de mero agente financeiro.

4. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, sendo devida indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, desde o término do prazo contratual acrescido do período de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

5. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, é indevida, devendo os valores pagos ser restituídos, contudo de forma simples, diante da ausência de comprovação de má-fé do agente financeiro.

6. O atraso substancial na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral in re ipsa, em razão da frustração da legítima expectativa do consumidor, sendo adequada a redução da indenização para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

7. A cláusula penal moratória prevista em contrato não pode ser cumulada com lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, sob pena de duplicidade indenizatória, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.

8. Tendo os autores obtido êxito quanto ao núcleo essencial da demanda, configura-se hipótese de decaimento mínimo, impondo-se o afastamento da sucumbência recíproca e a condenação integral das rés ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos de apelação parcialmente providos.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel quando atua como agente executor de política pública habitacional. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera direito a lucros cessantes presumidos, fixados em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso. 3. É indevida a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, devendo os valores pagos ser restituídos, em regra, de forma simples quando ausente comprovação de má-fé. 4. O atraso substancial na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável. 5. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes pelo mesmo fato gerador. 6. Configurado o decaimento mínimo da parte autora, deve ser afastada a sucumbência recíproca.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 389 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, 14 e 42; CPC, arts. 85, §§2o e 3o, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12.09.2017; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.466.311/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.10.2024; TRF3, ApCiv 5000680-16.2022.4.03.6140, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 24.03.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000352-57.2020.4.03.6140

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: ALINE ARAUJO, RODRIGO LUIZ DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

REPRESENTANTE do(a) APELADO: RICARDO ALDO STEFONI

ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A

APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ALINE ARAUJO, RODRIGO LUIZ DA SILVA

REPRESENTANTE: RICARDO ALDO STEFONI

Inteiro teor:
139/575)

5000352-57.2020.4.03.6140

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5000352-57.2020.4.03.6140

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: ALINE ARAUJO, RODRIGO LUIZ DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ALINE ARAUJO, RODRIGO LUIZ DA SILVA

REPRESENTANTE: RICARDO ALDO STEFONI

REPRESENTANTE do(a) APELADO: RICARDO ALDO STEFONI

ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. MULTA CONTRATUAL INACUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA AFASTADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que, em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira, condenando-as à restituição em dobro de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual, ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso e à indenização por danos morais de R$ 20.000,00, além de fixar sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito de programa habitacional; (ii) saber se são devidos lucros cessantes presumidos e restituição de valores cobrados a título de juros de obra após o prazo contratual; (iii) saber se é cabível indenização por danos morais e qual o valor adequado da reparação; e (iv) saber se é possível cumular multa contratual moratória com lucros cessantes, bem como se é cabível a sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

3. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora quando atua como agente executor de política pública habitacional, com dever de fiscalização do empreendimento, não se limitando à condição de mero agente financeiro.

4. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, sendo devida indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, desde o término do prazo contratual acrescido do período de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

5. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, é indevida, devendo os valores pagos ser restituídos, contudo de forma simples, diante da ausência de comprovação de má-fé do agente financeiro.

6. O atraso substancial na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral in re ipsa, em razão da frustração da legítima expectativa do consumidor, sendo adequada a redução da indenização para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

7. A cláusula penal moratória prevista em contrato não pode ser cumulada com lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, sob pena de duplicidade indenizatória, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.

8. Tendo os autores obtido êxito quanto ao núcleo essencial da demanda, configura-se hipótese de decaimento mínimo, impondo-se o afastamento da sucumbência recíproca e a condenação integral das rés ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos de apelação parcialmente providos.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel quando atua como agente executor de política pública habitacional. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera direito a lucros cessantes presumidos, fixados em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso. 3. É indevida a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, devendo os valores pagos ser restituídos, em regra, de forma simples quando ausente comprovação de má-fé. 4. O atraso substancial na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável. 5. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes pelo mesmo fato gerador. 6. Configurado o decaimento mínimo da parte autora, deve ser afastada a sucumbência recíproca.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 389 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, 14 e 42; CPC, arts. 85, §§2o e 3o, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12.09.2017; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.466.311/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.10.2024; TRF3, ApCiv 5000680-16.2022.4.03.6140, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 24.03.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000352-57.2020.4.03.6140

RELATOR: RENATO LOPES BECHO

APELANTE: ALINE ARAUJO, RODRIGO LUIZ DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

REPRESENTANTE do(a) APELADO: RICARDO ALDO STEFONI

ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A

APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ALINE ARAUJO, RODRIGO LUIZ DA SILVA

REPRESENTANTE: RICARDO ALDO STEFONI

RELATÓRIO

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

Tratam-se de apelações interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e por ALINE ARAUJO e OUTRO em face de sentença que julgou parcialmente extinto o processo sem resolução do mérito quanto aos pedidos de ressarcimento total dos valores pagos em contratos, bem como julgou parcialmente procedente o pedido para condenar as rés, solidariamente, a restituir em dobro os valores comprovadamente pagos pelos autores a título de juros de obra cobrados após o atraso (28/01/2015), bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel (R$ 160.000,00) por mês de atraso, desde a data prevista para conclusão do empreendimento (28/01/2015) até a data efetiva da entrega, com correção monetária e juros de mora, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.

A sentença ainda determinou que as rés paguem aos autores indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00, atualizada desde a data da sentença e acrescida de juros de mora a partir do evento danoso. Em razão da sucumbência recíproca, houve também a fixação de honorários advocatícios em 5% (cinco por cento), pro rata, nos termos dos artigos 85, §§ 2o e 3o, e 86 do CPC. Contudo, a exigibilidade dos honorários em relação ao autor RODRIGO LUIZ DA SILVA ficará suspensa em razão da concessão da gratuidade judiciária, prevista no artigo 98, § 3o, do mesmo diploma legal.

Em suas razões recursais (ID 260062655), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustenta que sua atuação se limitou ao financiamento da aquisição do imóvel, mediante constituição de alienação fiduciária como garantia. Afirma que eventuais problemas relacionados à documentação do imóvel, à regularização ou à conclusão da obra não são de responsabilidade da Caixa, mas sim da construtora. Aduz que a condenação à restituição em dobro dos valores comprovadamente pagos pelos autores a título de juros de obra é indevida, pois não houve má-fé da CEF, devendo a devolução ocorrer de forma simples. Sustenta, ainda, que não há prova da ocorrência de lucros cessantes e que o valor arbitrado a título de indenização por danos morais se mostra desproporcional e desarrazoado.

Dessa forma, requer o provimento do recurso de apelação, a fim de que seja extinto o feito, ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF. Subsidiariamente, requer o acolhimento das demais matérias alegadas.

Os autores também apresentaram recurso de apelação (ID 260062661), pugnando pela possibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes, tendo em vista que o STJ admite tal cumulação, pois a multa possui natureza moratória, enquanto os lucros cessantes possuem natureza indenizatória. Afirmam que a sentença aplicou lógica própria das causas contra a Fazenda Pública, o que não se aplica ao caso, uma vez que a Caixa Econômica Federal é empresa pública com personalidade jurídica de direito privado, não se equiparando à Fazenda Pública, devendo os honorários seguir o disposto no art. 85, § 2o, do CPC, com percentual entre 10% e 20%. Defendem, ainda, que decaíram em parte mínima do pedido, motivo pelo qual não caberia a fixação de sucumbência recíproca.

Desse modo, requerem o provimento do recurso para que a sentença seja reformada, com o reconhecimento da possibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes, a revisão dos honorários advocatícios, fixando-os entre 10% e 20%, conforme o art. 85, § 2o, do CPC, bem como o afastamento da sucumbência recíproca.

Com as contrarrazões da parte contrária (ID 260062668).

É o relatório.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR:

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito de programa habitacional; (ii) saber se são devidos lucros cessantes presumidos e restituição de valores cobrados a título de juros de obra após o prazo contratual; (iii) saber se é cabível indenização por danos morais e qual o valor adequado da reparação; e (iv) saber se é possível cumular multa contratual moratória com lucros cessantes, bem como se é cabível a sucumbência recíproca.

Consta dos autos que Aline Araujo e Rodrigo Luiz da Silva buscaram provimento judicial com o objetivo de obter indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido por meio de negócio jurídico firmado com a Caixa Econômica Federal e a empresa AUC - Arquitetura, Urbanismo e Construção Ltda. Tratam-se, respectivamente, de contrato de mútuo para aquisição de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia e de compromisso de compra e venda (ID 260062097; ID 260062100; ID 260062102).

Na sentença, foi reconhecida a legitimidade da CEF para responder à ação, sob o fundamento de que participou do financiamento do empreendimento e possuía responsabilidade de fiscalização da obra. Também foi afastado o pedido relacionado à restituição total dos valores em caso de rescisão contratual, por ausência de interesse processual, uma vez que a rescisão não foi postulada na petição inicial. No mérito, o juízo concluiu pela ocorrência de atraso injustificado na entrega do imóvel. O contrato previa a conclusão da obra em julho de 2014, com tolerância de 180 dias, fixando-se, assim, o prazo final em 28 de janeiro de 2015. Sem comprovação de caso fortuito ou força maior, restou configurada falha na execução da obra pela construtora.

A sentença determinou que as rés restituam em dobro os valores pagos pelos autores a título de juros de obra a partir do atraso e paguem indenização por lucros cessantes equivalente a 0,5% do valor do imóvel (R$ 160.000,00) por mês de atraso, contados desde o término do prazo contratual até a efetiva entrega da obra. Ademais, o juízo reconheceu a ocorrência de dano moral. Por fim, diante da sucumbência recíproca, as partes foram condenadas ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 5%, observada a gratuidade de justiça concedida a um dos autores (ID 260062650).

Pois bem.

1. Do Recurso da CEF

a) Da Legitimidade Passiva da CEF

Conforme se extrai dos autos, os contratos celebrados entre as partes tinham por objeto a aquisição de futura unidade autônoma (apartamento no 11, 1o andar, torre D), integrante do empreendimento “Condomínio Residencial Orval”, registrado perante o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mauá/SP, sob a matrícula no 48.386 (ID 260062102).

Primeiramente, os autores Aline Araujo e Rodrigo Luiz da Silva, em 09/04/2012, celebraram com a empresa AUC - Arquitetura, Urbanismo e Construção Ltda. o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma em Construção no ‘Condomínio Residencial Orval’ e Outras Avenças”, com previsão de entrega do Módulo 2 – Bloco D, em julho de 2014 (ID 260062102).

Posteriormente, em 03/04/2013, celebraram o “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) – Imóvel na Planta Associativo – Minha Casa Minha Vida (MCMV) – Recursos FGTS – com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS dos Compradores e Devedores/Fiduciantes”, no 855552369461, com a corré AUC - Arquitetura, Urbanismo e Construção Ltda., na qualidade de vendedora, entidade organizadora, interveniente construtora e fiadora, e com a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária (ID 260062100).

Cumpre reforçar, por oportuno, que pode a empresa pública atuar de duas formas distintas nos contratos habitacionais: a primeira delas não difere das demais instituições financeiras públicas e privadas quando concedem financiamentos de imóveis, agindo, portanto, como mero agente financeiro.

Situação diversa ocorre quando a CEF desempenha papel de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Nesse caso, conforme entendimento pacificado do C. STJ, a instituição financeira deve responder solidariamente pela demora na conclusão da obra e prejuízos a ela relacionados.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO. ENTREGA IMÓVEL. CEF. RESPONSABILIDADE. SOLIDARIEDADE.

1. A Caixa Econômica Federal parte legítima para responder solidariamente com a incorporadora pelos danos causados ao consumidor pelo atraso na entrega do imóvel quando também tiver participado na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda.

2. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.466.311/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.)

Pelo que se verifica dos autos, o contrato foi elaborado pela própria CEF, havendo disposição expressa sobre a possibilidade de substituição da construtora nos casos elencados (Cláusula 19o - ID 260062100 – Pág. 15). Tais fatos evidenciam a interferência direta da instituição financeira na conclusão da obra, demonstrando seu poder fiscalizatório, o que faz desbordar a função de mero agente financeiro para verdadeiro executor na promoção de políticas para a promoção de moradia.

A corroborar, todo o acervo probatório dos autos indica a configuração de mora contratual por parte da construtora e da empresa pública, a ensejar sua responsabilização da CEF, não subsistindo as alegações de ilegitimidade para os pedidos alheios ao contrato de mútuo e alienação fiduciária.

No mesmo sentido, transcrevo posicionamento desta E. Turma:

APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMOTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. O C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso na entrega do imóvel ou vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012).

2. No caso, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra.

3. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes.

4. Destarte, entendo estar presente a legitimidade e responsabilidade do banco apelado, o que enseja a rescisão do contrato de financiamento e a devolução dos valores conforme determinado na sentença recorrida. Precedentes da Primeira Turma desta Corte.

5. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000140-36.2020.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 11/09/2024, DJEN DATA: 16/09/2024)

SFH. COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - ENTIDADES. RECURSOS DO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL - FDS. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. AGENTE GESTOR DE POLÍTICAS PÚBLICAS PARA A PROMOÇÃO DE MORADIA À POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. APELAÇÃO PROVIDA.

1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1a) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2a) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.

(...)

4. Apelação provida. Sentença anulada.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001037-85.2023.4.03.6002, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 23/10/2024, DJEN DATA: 28/10/2024)

Portanto, a Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos prejuízos decorrentes da mora na entrega do imóvel.

b) Da Reparação do Dano Material

No caso de manutenção do contrato imobiliário, é devida a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes às despesas com moradia, independentemente de comprovação, no período de atraso da obra, uma vez que a indenização paga a título de ressarcimento pelas despesas com aluguel encontra previsão no art. 389 do Código Civil.

No que diz respeito à data de conclusão das obras, observa-se que, no primeiro contrato, a previsão era para julho de 2014, com prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, até 28/01/2015. Por sua vez, o contrato firmado com o banco previa prazo de 25 meses, podendo ser prorrogado por até 24 meses, mediante análise técnica e autorização da Caixa (ID 260062102; ID 260062100 – pág. 6).

Nesse contexto, mostra-se acertada a fundamentação adotada pelo juízo, nos seguintes termos: “(...) considerando que a promessa de compra e venda firmada estabelecia que o prazo para entrega da obra era 07/2014, podendo ser prorrogado por mais 180 dias, o prazo final ocorreu em 28/01/2015. Por outro lado, o prazo para a entrega da obra previsto no contrato de mútuo não deve prevalecer, pois o(s) autor(es) não teve(iveram) qualquer ingerência na escolha do momento de sua assinatura, sendo razoável presumir que o negócio jurídico apenas foi celebrado em razão da promessa anteriormente assumida.”(ID 271370880).

Tal entendimento revela-se adequado, diante do caráter abusivo da estipulação contratual, e está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o prazo de tolerância para entrega do imóvel não pode ser superior a 180 dias (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

Cumpre esclarecer que, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o STJ, ao julgar o Tema 996 sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que o atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, ensejando o pagamento de lucros cessantes desde a data pactuada para a entrega (acrescida do prazo de tolerância contratual) até a efetiva imissão na posse, no valor estimado do aluguel de imóvel similar.

Elucidando esse entendimento, in verbis:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA7/STJ.

1. O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel similar, sendo presumido o prejuízo do adquirente.

2. O acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a jurisprudência consolidada desta Corte Superior, incidindo a Súmula 83/STJ.

3. A pretensão de rediscutir a responsabilidade solidária e o arbitramento da indenização demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos e das cláusulas contratuais, providência vedada à luz da Súmula 7/STJ.

Recurso especial não conhecido.

(REsp n. 1.966.783/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.)(grifei)

Aplicando esse entendimento, esta C. Turma posiciona-se pela fixação de indenização a título de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega do imóvel.

Confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que reconheceu sua responsabilidade solidária, juntamente com a construtora, em contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em razão do atraso na entrega de imóvel.

A decisão recorrida condenou a instituição financeira ao pagamento de lucros cessantes, restituição de juros de obra cobrados indevidamente e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal pode ser responsabilizada solidariamente com a construtora pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) saber se é devida indenização a título de lucros cessantes e em qual parâmetro; (iii) saber se há restituição de juros de obra cobrados após o prazo contratual e se é cabível indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

A jurisprudência do STJ e desta Corte reconhece que a Caixa responde solidariamente quando atua como agente executor de política pública de moradia popular, com dever de fiscalização da obra, não sendo mero agente financeiro.

Configurado o atraso na entrega do imóvel, é cabível indenização por lucros cessantes, arbitrados no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega.

Os juros de obra somente podem ser cobrados até o prazo contratual de entrega, devendo ser restituídos os valores pagos indevidamente após essa data, a serem apurados em liquidação de sentença.

O atraso substancial na entrega do imóvel vinculado ao PMCMV gera danos morais indenizáveis, fixados em R$ 10.000,00, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

O agravo interno não trouxe argumentos novos aptos a modificar a decisão recorrida, limitando-se a reiterar fundamentos já apreciados.

IV. Dispositivo e tese

Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente executor de política pública no Programa Minha Casa Minha Vida, responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel. 2. É cabível a indenização por lucros cessantes no montante de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem. 3. Os juros de obra somente são devidos até a data prevista para entrega do imóvel, devendo ser restituídos os valores cobrados indevidamente após esse marco. 4. O atraso substancial na entrega do imóvel enseja indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186 e 389; CPC, arts. 932, V, 1.021, § 3o, e 1.026, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 30.08.2018; TRF3, AC 5003060-18.2017.4.03.6130, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 22.03.2023; TRF3, AC 0011690-15.2015.4.03.6100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, 1a Turma, j. 25.10.2023.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000302-89.2024.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 17/10/2025, DJEN DATA: 22/10/2025) (grifos acrescidos)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que, em ação indenizatória ajuizada por comprador de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, condenou solidariamente a CEF e a construtora ao pagamento de lucros cessantes (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel) e indenização por danos morais, em razão de atraso injustificado na entrega da unidade habitacional.

A sentença fixou também juros moratórios e correção monetária, além de honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se incide a prescrição trienal ou decenal para a pretensão de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido por contrato de compra e venda com financiamento; (ii) saber se a CEF possui legitimidade passiva, na qualidade de agente executor de política habitacional, para responder solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso; (iii) saber se são devidos lucros cessantes presumidos e indenização por danos morais na hipótese.

III. Razões de decidir

O prazo prescricional aplicável é o decenal, nos termos do art. 205 do CC, quando se trata de responsabilidade contratual, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

A CEF atuou não apenas como agente financeiro, mas como agente executor de política habitacional, com cláusulas contratuais que lhe atribuíam dever de fiscalização e possibilidade de substituição da construtora, configurando responsabilidade solidária pelo atraso.

É pacífica a jurisprudência do STJ quanto ao cabimento de lucros cessantes presumidos em atraso de entrega de imóvel, fixados em 0,5% ao mês sobre o valor do bem até a efetiva entrega.

O valor fixado a título de danos morais atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade do atraso e o padrão adotado pela Corte.

Honorários advocatícios majorados em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. O prazo prescricional para ações indenizatórias fundadas em atraso na entrega de imóvel por inadimplemento contratual é decenal (CC, art. 205). 2. A CEF, quando atua como agente executor de programa habitacional, responde solidariamente com a construtora por atraso na obra. 3. É devida indenização por lucros cessantes presumidos, fixados em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso. 4. A indenização por danos morais deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 187; CDC, arts. 6o, VI, e 53; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 1.012 e 1.013.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.972.677/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 09.05.2022; STJ, AgInt no REsp 1.713.608/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 02.09.2019; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 22.05.2018; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25.09.2019.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001190-51.2021.4.03.6144, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 17/10/2025, DJEN DATA: 22/10/2025) (grifos acrescidos)

Dessa forma, impõe-se o reconhecimento do direito dos autores à indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, a ser suportada solidariamente pelas rés, no montante mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel, a partir do atraso verificado em 28/01/2015

Considerando que o contrato foi mantido e inexistindo comprovação nos autos acerca da efetiva entrega das chaves, persiste a mora das rés, de modo que os lucros cessantes são devidos enquanto perdurar a privação do uso do imóvel.

c) Da Taxa de Evolução da Obra

No tocante à taxa de evolução de obra, trata-se de encargo destinado a remunerar o agente financeiro no período compreendido entre a celebração do contrato e a efetiva entrega do imóvel, em razão da prévia disponibilização do capital. Importa salientar que, durante a execução da obra, as parcelas cobradas a título de juros de obra não se destinam à amortização do saldo devedor, a qual somente se inicia após a conclusão da construção.

Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. SUSPENSÃO DAS PARCELAS.

- Com relação à responsabilidade da CEF, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira é parte ilegítima para compor lides a esse respeito.

- Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Precedentes.

- A jurisprudência do C. STJ pacificou entendimento no sentido de que a cobrança da taxa de evolução de obra durante a fase de construção não é abusiva ou ilegal. Entretanto, após o prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, a cobrança se torna indevida.

- O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas “taxa de evolução de obra”, “juros de obra”, “juros de pé”, “taxa de obra” etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel.

- Os documentos juntados aos autos demonstram que a CEF financiou a construção de um imóvel, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada (à evidência, dependendo do restar apurado no curso do processo), não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto.

- Agravo de instrumento não provido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5012116-93.2021.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 16/09/2021, DJEN DATA: 24/09/2021) (destaquei)

No caso dos autos, o contrato discutido também prevê duas fases distintas: (i) construção e (ii) amortização, com o início do pagamento do saldo devedor. Dentro desse contexto, está pacificada a jurisprudência quanto à legalidade da cobrança da taxa de evolução de obra até o período de tolerância após o prazo ajustado para a entrega das chaves.

Nesse sentido, vejamos a jurisprudência do C.STJ:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)(destaquei)

A Corte Superior estabelece que a exigibilidade do pagamento dos juros de obra pode ser mantida mesmo após o prazo originalmente estipulado para a conclusão do empreendimento, desde que respeitado o período de tolerância contratualmente previsto, que comumente é fixado em 180 dias. Tal prazo encontra respaldo na Lei no 4.591/64, com a redação dada pela Lei no 13.786/18, in verbis:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Com efeito, o prazo de tolerância mencionado já é amplamente admitido pela jurisprudência do Tribunal Superior e deve ser observado quando expressamente pactuado (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

No caso dos autos, por meio da juntada da Planilha de Evolução do Financiamento é possível verificar a cobrança de taxa de evolução de obra (Juros/CM) mesmo após o prazo para conclusão da unidade habitacional, o que torna devido o ressarcimento a título de juros de obra a partir dessa data, devendo ser apurado o correto valor em cumprimento de sentença (ID 260062106; ID 260062107)

Todavia, verifico que assiste razão à CEF no que diz respeito ao não cabimento da devolução em dobro. Isso porque entendo que, para que haja a devolução em dobro, deve ficar comprovada a má-fé da instituição.

Aliás, este é o entendimento desta Turma Julgadora. Confira-se:

SFH. COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES. PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO URBANA - PNHU - IMÓVEL NA PLANTA ASSOCIATIVO - MINHA CASA MINHA VIDA - MCMV. RECURSOS FGTS. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. MORA CONTRATUAL. COMPRADOR. PREJUÍZO PRESUMIDO. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS. VALOR IDÊNTICO AO ALUGUEL MENSAL DE IMÓVEL ASSEMELHADO. JUROS DE OBRA. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega do imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1a) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2a) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.

2. Das cláusulas do contrato celebrado pelo autor com a CEF, é nítida a atuação da instituição financeira tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da demanda.

3. É firme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Ação Direta de Inconstitucionalidade n° 2.591-DF, DJ 29/09/2006, p. 31) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula no 297) quanto à aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

4. Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Precedentes.

5. O atraso na entrega do imóvel, configurado a partir de 28/01/2015 e atribuído exclusivamente à mora da construtora, tecnicamente responsável pelo empreendimento, e à fiscalização deficitária da instituição financeira, enseja o dever de indenizar, ex vi do art. 389 do Código Civil.

6. Segundo o entendimento jurisprudencial assente, a indenização por lucros cessantes é devida no valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar, praticado pelo mercado, correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem.

7. A tese firmada no Tema 996 reconheceu a ilicitude da cobrança de "juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".

8. Em 17/10/2023, ainda não havia sido implantada a fase de amortização do financiamento mostrando-se, assim, indevida a cobrança de juros de obra, no período de mora contratual.

9. Consoante entendimento firmado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento conjunto dos embargos de divergência interpostos nos EAREsps 676.608/RS, 664.888/RS, 600.663/RS, 622.897/RS e EREsp 1.413.542/RS, "A repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo" (EREsp 1.413.542/RS, Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Relator para acórdão Ministro Herman Benjamin, j. em 21/10/2020, DJe de 30/3/2021), com modulação de efeitos.

10. Na hipótese vertente, a cobrança indevida remonta aos idos de 2015, não havendo que se falar em restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados pela CEF, tendo em vista não ter sido comprovado dolo ou má fé da instituição financeira.

11. A indenização por danos morais visa compensar os prejuízos ao interesse extrapatrimonial sofridos pelo ofendido, que não são, por sua natureza, ressarcíveis, e não se confundem com os danos patrimoniais, estes sim, suscetíveis de recomposição ou, se impossível, de indenização pecuniária.

12. O tempo decorrido desde o prazo final para entrega do imóvel dos proponentes é relevante, sendo apto a determinar abalos morais acima de meros aborrecimentos, mormente porque relacionado ao direito social básico de moradia, tornando devida a indenização por danos morais.

13. É indispensável que exista uma mínima correlação entre o valor pedido a título de danos morais e os fatos trazidos a Juízo.

14. Esta Primeira Turma tem adotado o entendimento segundo o qual, na hipótese de cumulação de pedidos de proveito material e moral, o valor da indenização a título de danos morais deve ser fixado sem excesso, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência, que, em casos análogos à espécie, o vem estimando no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

15. Matéria preliminar rejeitada. Recurso da CEF parcialmente provido.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000680-16.2022.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 24/03/2025, DJEN DATA: 27/03/2025)(grifei)

Portanto, é necessária a reforma da sentença nesse ponto, para que a devolução das quantias pagas a título de juros de obra ocorra de forma simples, e não em dobro, como determinado na sentença.

d) Dos Danos Morais

Considerando a natureza do empreendimento e a configuração de típica relação de consumo triangular, aliada à evidente disparidade técnica e econômica existente entre a instituição financeira e os autores, especialmente quanto à possibilidade de exigir da construtora o adimplemento da obrigação, resta caracterizada a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal.

Por tais razões, a sentença de primeiro grau condenou solidariamente a CEF e a construtora a:

“(...)

Restou devidamente comprovado nos autos que houve demora injustificada na entrega do imóvel, o que acarretou danos extrapatrimoniais ao(s) autor(es). No caso, o dano é in re ipsa, ou seja, decorrente do próprio fato da demora injustificada na entrega do imóvel. Assim, as rés devem ser condenadas a solidariamente (artigos 7o, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor) indenizarem o(s) autor(es) pelo dano moral.

No que tange ao valor da indenização, em que pese a inexistência de critérios preestabelecidos para a quantificação do dano moral, impende observar a razoabilidade na sua fixação, atendendo às peculiaridades do caso concreto, de modo que a indenização atinja tanto sua finalidade reparatória do direito da vítima como punitiva preventiva do seu causador, sem ocasionar o enriquecimento sem causa de quaisquer das partes. Assim, a gravidade do dano e da culpa e suas consequências, bem como as condições econômicas do(s) autor(es) e das rés devem ser consideradas como balizas orientadoras.

Por conseguinte, reestudando a questão e revendo meu entendimento a respeito do tema, considerando, sobretudo, o lapso temporal transcorrido desde o término do prazo para a conclusão da obra, sem notícia da sua entrega, e o elevado valor econômico do bem, cabível indenização por dano moral de R$ 20.000,00, com correção monetária desde a data desta sentença (Súmula 362/STJ).

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, cumpre ressaltar que, na responsabilidade extracontratual, como a reparação do dano é devida desde a prática do ato ilícito, a mora resta configurada a partir deste evento.

O Col. Superior Tribunal de Justiça tem adotado semelhante solução mesmo nas hipóteses envolvendo o dano moral puro, em que a quantificação do valor da indenização depende de pronunciamento judicial (REsp 1.132.866/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2011, DJe 3/9/2012).

Assim, os juros moratórios serão devidos desde o prazo final para entrega do imóvel (28/1/2015).

(...)” (ID 260062650)

A apelante argumenta que os fatos narrados nos autos configuram um “mero aborrecimento”, insuficientes para caracterizar dano a ensejar reparação por parte da (CEF). Segundo sustenta, não há como imputar à instituição financeira a responsabilidade por eventual dano sofrido pela parte contrária.

Malgrado pretenda fazer crer a apelante que as frustrações sofridas no caso concreto revelam situação sem gravidade jurídica relevante para embasar a responsabilidade civil, a análise dos autos demonstra que o dano sofrido desborda sobremaneira o conceito de “mero aborrecimento”, porquanto adia planos e frustra expectativas.

Aliás, a jurisprudência é pacífica ao reconhecer que o dano moral decorrente do abalo causado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido configura-se como dano in re ipsa, prescindindo de prova específica do prejuízo, pois este é presumido e deriva diretamente do próprio fato. Vejamos:

APELAÇÃO. CIVIL. RAZÕES PARCIALMENTE DISSOCIADAS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CEF. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.

(...)

VII - Não suficiente, era sua obrigação atestar eventual necessidade de prorrogar o prazo por força maior ou caso fortuito, além de mobilizar o seguro contratado em tempo hábil para não gerar danos ao adquirentes. Não há que se falar, portanto, que a responsabilidade solidária não se presume na hipótese em comento. Neste diapasão, não merece reforma a sentença que aplicou a multa prevista em contrato.

VIII - No tocante aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido e foi fixado em valor que não se revela irrisório ou exorbitante. (grifos nossos)

IX - Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, improvida. Honorários advocatícios majorados.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5027129-73.2018.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 10/03/2023, DJEN DATA: 15/03/2023)

CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO. EMPREITADA. RESPONSABILIDADE CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA OBRA. RESOLUÇÃO. RESTAURAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Com o ajuizamento da ação, pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante, além da condenação à indenização por danos materiais e danos morais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega da obra para além do estabelecido em contrato.

2. O pleito exposto na inicial sugeria a incidência do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Vislumbra-se, ainda, a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos.

3. No âmbito da legislação consumerista, o art. 3° do CDC trata como fornecedor a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de construção. A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3o, caput e § 2o do CDC. A jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula no 297) é pacífica na conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de mútuo bancário.

4. Na hipótese de uma relação de consumo triangular em que o adquirente e mutuário compra o imóvel do vendedor ou construtor, mas sua obrigação principal tem como credora uma instituição financeira, ao se constatar a configuração de conduta lesiva da construtora que justifique a resolução do contrato, não há dúvidas de que os atos em questão podem repercutir no patrimônio da instituição financeira independentemente de culpa. Com efeito, nestas condições, a instituição financeira não poderá exigir o cumprimento da obrigação do contrato de mútuo nos termos estritamente avençados, o que não impede que a instituição financeira possa realizar a denunciação da lide, ou ainda exercer o correspondente regresso ou pleito de reparação civil junto ao construtor ou vendedor. A ausência de culpa direta, todavia, não serve de óbice à pretensão do consumidor.

5. No caso dos autos, é incontroverso que as obras não foram concluídas tempestivamente. Não houve a comprovação de caso fortuito ou força maior a justificar qualquer prorrogação, enquanto não há notícia de que a CEF tenha reconhecido tempestivamente a configuração de sinistro que justificaria a mobilização de outra construtora para terminar os serviços contratados.

6. É patente a responsabilidade das corrés. A construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado, não havendo qualquer razoabilidade no argumento de que haveria responsabilidade exclusiva da seguradora para mitigar os danos causados pelo seu próprio inadimplemento.

7. Quanto à CEF, resta inequívoca a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada. Não suficiente, era sua obrigação mobilizar a cláusula que prevê substituição da construtora na hipótese não conclusão da obra em tempo hábil para não gerar maiores danos ao adquirentes.

8. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido (STJ, REsp 1729593/SP).

9. No tocante aos danos morais, considerando a natureza do bem discutido nos autos e sua centralidade na vida dos adquirentes, é certo que o atraso na conclusão da obra gera impactos não apenas em seu patrimônio, mas também gera danos morais que não representam mero dissabor cotidiano. Considerando a frustração de seus planos pessoais e, em especial, a demora da CEF em oferecer resposta satisfatória para a conduta da construtora, o dano moral é presumido. Desta feita, não há razão para reformar a sentença nesse tópico.

10. Apelação improvida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0010757-51.2015.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 25/11/2022, DJEN DATA: 29/11/2022)

Consolidada a reparação pecuniária dos danos morais, subsiste, todavia, a inegável dificuldade de atribuí-la um valor. Para tanto, a jurisprudência concede os parâmetros necessários à correta fixação, a fim de que seja arbitrada segundo o critério da razoabilidade e do não enriquecimento despropositado, com a valoração do interesse jurídico ofendido e, num segundo momento, individualizando-o de acordo com as peculiaridades do caso concreto (REsp 1473393/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2016, DJe 23/11/2016).

Neste esteio, a compensação por danos morais deve atender ao critério de proporcionalidade, levados em consideração a intensidade do sentimento negativo causado e as condições econômicas da vítima e do responsável, distanciando-se de valores exorbitantes ou insignificantes, para que tenha o condão de desestimular a conduta ou omissão danosa e reparar o prejuízo suportado, concomitantemente.

Assim, à luz dos elementos mencionados e das particularidades do caso em exame, entendo que a condenação a título de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência, bem como aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Tal quantia revela-se equânime, justa e adequada para indenizar satisfatoriamente os autores, sem causar penúrias a parte contrária.

Nesse sentido, é o entendimento desta E. Turma em casos similares:

SFH. COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES. PROGRAMA IMÓVEL DA PLANTA. RECURSOS SBPE. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. MORA CONTRATUAL. COMPRADOR. PREJUÍZO PRESUMIDO. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS. VALOR IDÊNTICO AO ALUGUEL MENSAL DE IMÓVEL ASSEMELHADO. JUROS DE OBRA. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELO AUTORAL NÃO CONHECIDO. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

15. Esta Primeira Turma tem adotado o entendimento segundo o qual, na hipótese de cumulação de pedidos de proveito material e moral, o valor da indenização a título de danos morais deve ser fixado sem excesso, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência, que, em casos análogos à espécie, o vem estimando no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

16. Apelação da parte autora não conhecida. Matéria preliminar rejeitada. Recurso da CEF parcialmente provido.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000203-32.2018.4.03.6140, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 21/11/2024, DJEN DATA: 26/11/2024)

--

APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA. DANO MORAL. REDUZIDO O VALOR FIXADO NA SENTENÇA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. O C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso na entrega do imóvel ou vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012).

2. No caso, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra.

3. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes.

4. Mantida a sentença em que se reconhece que é solidária a responsabilidade civil entre o banco apelado e a corré quanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel, bem como a condenação solidária destes ao pagamento das indenizações fixadas.

5. De acordo com o com o entendimento jurisprudencial, o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, motivo pelo qual deve ser reduzido para o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser dividido entre as requeridas. Precedente da 1a Turma.

6. Apelação parcialmente provida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000767-96.2022.4.03.6131, Rel. Desembargador Federal RONALDO JOSE DA SILVA, julgado em 21/11/2024, DJEN DATA: 25/11/2024)

Assim, o atraso injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral in re ipsa, diante da frustração de legítima expectativa do consumidor.

Todavia, o valor fixado deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, motivo pelo qual a sentença deve ser reformada, para que haja a redução da indenização a título de danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

2.Do Recurso dos autores

a) Da Multa Contratual

Em suas razões recursais, os autores também requerem a aplicação da multa prevista no compromisso de compra e venda celebrado com a construtora, a qual estipula que, em caso de atraso na entrega do imóvel, será devida multa correspondente a 2% sobre o valor já pago, (ID 260062661).

Todavia, tal pretensão não merece acolhimento.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 970, firmou entendimento no sentido de que a cláusula penal moratória, destinada a indenizar o adimplemento tardio da obrigação, usualmente fixada em valor equivalente ao locativo, não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes.

No caso concreto, já foi reconhecido o direito da parte autora à indenização por danos materiais (lucros cessantes). A cumulação dessa indenização com a multa penal moratória resultaria em duplicidade de reparação pelo mesmo fato gerador, o atraso injustificado na entrega do imóvel, configurando evidente bis in idem, diante da identidade de natureza compensatória das verbas.

Assim, rejeita-se o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual moratória.

b) Da Sucumbência Recíproca

No que concerne aos honorários sucumbenciais, a sentença reconheceu a sucumbência recíproca e os fixou em 5% (cinco por cento) para cada parte, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Todavia, conforme já assentado, os autores obtiveram êxito quanto ao pedido principal de devolução das quantias pagas correspondente aos juros de obra cobrados a partir do atraso, lucros cessantes e à indenização por danos morais, tendo sido rejeitados apenas pedidos acessórios.

O indeferimento de pedidos acessórios não afasta a substancial procedência da demanda. Ao revés, configura hipótese de decaimento mínimo, atraindo a incidência do art. 86, parágrafo único, do CPC, segundo o qual:

“Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

Ademais, a fixação do dano moral em valor inferior ao pleiteado não implica sucumbência recíproca, conforme entendimento consolidado na Súmula 326 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca.”

No caso concreto, verifica-se que o proveito econômico obtido pelos autores é expressivo e corresponde ao núcleo essencial da controvérsia, não sendo possível considerar relevante a parcela não acolhida do pedido.

Desse modo, impõe-se o afastamento da sucumbência recíproca, devendo as rés suportar integralmente os honorários advocatícios.

Nos termos do art. 85, §§2o e 3o, do CPC, os honorários devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, observados o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado e o tempo exigido para o seu serviço.

Portanto, mostra-se adequado e proporcional fixar os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, percentual que remunera adequadamente o trabalho desenvolvido sem implicar onerosidade excessiva às rés.

Assim, devem as rés arcar integralmente com as despesas processuais e advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, mantidos os demais critérios de atualização estabelecidos na sentença.

Por fim, é incabível a majoração da verba honorária prevista no art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista o parcial provimento do recurso da CEF, em consonância com o Tema no 1.059 do STJ.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso da Caixa Econômica Federal, para determinar que a devolução dos valores pagos a título de juros de obra ocorra de forma simples e para reduzir o quantum indenizatório, a título de danos morais, ao montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), bem como dou parcial provimento ao recurso de apelação de Aline Araujo e Outro, a fim de afastar a sucumbência recíproca e condenar exclusivamente as rés ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos autores, nos termos da fundamentação.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. MULTA CONTRATUAL INACUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA AFASTADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações interpostas contra sentença que, em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira, condenando-as à restituição em dobro de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual, ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso e à indenização por danos morais de R$ 20.000,00, além de fixar sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito de programa habitacional; (ii) saber se são devidos lucros cessantes presumidos e restituição de valores cobrados a título de juros de obra após o prazo contratual; (iii) saber se é cabível indenização por danos morais e qual o valor adequado da reparação; e (iv) saber se é possível cumular multa contratual moratória com lucros cessantes, bem como se é cabível a sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

3. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora quando atua como agente executor de política pública habitacional, com dever de fiscalização do empreendimento, não se limitando à condição de mero agente financeiro.

4. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, sendo devida indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, desde o término do prazo contratual acrescido do período de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

5. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, é indevida, devendo os valores pagos ser restituídos, contudo de forma simples, diante da ausência de comprovação de má-fé do agente financeiro.

6. O atraso substancial na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral in re ipsa, em razão da frustração da legítima expectativa do consumidor, sendo adequada a redução da indenização para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

7. A cláusula penal moratória prevista em contrato não pode ser cumulada com lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, sob pena de duplicidade indenizatória, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.

8. Tendo os autores obtido êxito quanto ao núcleo essencial da demanda, configura-se hipótese de decaimento mínimo, impondo-se o afastamento da sucumbência recíproca e a condenação integral das rés ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos de apelação parcialmente providos.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel quando atua como agente executor de política pública habitacional. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera direito a lucros cessantes presumidos, fixados em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso. 3. É indevida a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, devendo os valores pagos ser restituídos, em regra, de forma simples quando ausente comprovação de má-fé. 4. O atraso substancial na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável. 5. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes pelo mesmo fato gerador. 6. Configurado o decaimento mínimo da parte autora, deve ser afastada a sucumbência recíproca.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 389 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, 14 e 42; CPC, arts. 85, §§2o e 3o, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12.09.2017; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.466.311/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.10.2024; TRF3, ApCiv 5000680-16.2022.4.03.6140, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 24.03.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso da CEF, bem como, deu parcial provimento ao recurso de apelação de Aline Araujo e outro, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

RENATO BECHO

Relator do Acórdão