Tribunal: TRF3
Processo: 5006329-39.2023.4.03.6103
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO E LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. ARREMATANTE TERCEIRO DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de arrematação e de leilão extrajudicial de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal (CEF), Empresa Gestora de Ativos S.A. (EMGEA) e RMC Patrimonial e Participações Ltda. Os autores alegam nulidade do leilão extrajudicial realizado após cessão do crédito à EMGEA, sob fundamento de descumprimento de decisões judiciais transitadas em julgado em ações cautelar e revisional que determinaram a suspensão da execução extrajudicial e a revisão das prestações do financiamento. A sentença rejeitou os pedidos ao reconhecer a regularidade do procedimento e a condição de terceiro de boa-fé da arrematante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a existência de interesse de agir e legitimidade ativa e passiva das partes para discutir a validade do leilão extrajudicial; (ii) examinar a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca após cessão do crédito da CEF à EMGEA, diante de decisões judiciais que determinaram revisão contratual e suspensão dos atos executórios; (iii) analisar a possibilidade de anulação da arrematação ou de condenação das rés ao pagamento de perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhecido o interesse de agir dos autores, pois a pretensão consiste na revisão da legalidade do procedimento expropriatório e na eventual reparação de prejuízos decorrentes do leilão extrajudicial.

Reconhecida a legitimidade ativa dos autores, que figuraram como partes nas ações cautelar e revisional anteriormente ajuizadas, bem como a legitimidade passiva da arrematante, diretamente vinculada aos efeitos jurídicos da arrematação impugnada.

As decisões proferidas nas ações cautelar e revisional determinaram a suspensão da execução extrajudicial até a revisão das prestações do contrato, com possibilidade de prosseguimento da execução caso persistisse saldo devedor após a revisão.

Os autores não demonstram o cumprimento das decisões judiciais nem a extinção do saldo devedor após a revisão contratual, ônus que lhes incumbia diante da procedência parcial das demandas anteriores.

A EMGEA apresenta documentação que comprova a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca, incluindo notificações para purgação da mora, comunicações aos endereços conhecidos dos mutuários, publicações de editais e intimações relativas aos leilões.

A matrícula do imóvel registra a arrematação pela empresa RMC Patrimonial e Participações Ltda., sem qualquer anotação de impedimento ou restrição, o que caracteriza a condição de adquirente de boa-fé.

Inexistente irregularidade na condução da execução extrajudicial, afasta-se a pretensão de anulação do leilão e o pedido de indenização por perdas e danos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de comprovação da extinção do saldo devedor após revisão contratual autoriza o prosseguimento da execução extrajudicial da hipoteca.

A arrematação de imóvel em leilão extrajudicial regularmente conduzido e registrada na matrícula, sem anotação de impedimento, preserva a condição de terceiro adquirente de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §11, e 1.026, §2o. DL no 70/1966. Lei no 4.380/1964, art. 61.

Jurisprudência relevante citada: n.a

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5006329-39.2023.4.03.6103

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: PEDRO MARTINS LOPES, VERA LUCIA MARTINS LOPES

ADVOGADO do(a) APELANTE: PEDRO DA SILVA PINTO - SP268315-A

ADVOGADO do(a) APELADO: NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - SP128341-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO MARTINS CAVALCANTE - SP178088-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, RMC PATRIMONIAL E PARTICIPACOES LTDA

Inteiro teor:
670/775)

5006329-39.2023.4.03.6103

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5006329-39.2023.4.03.6103

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: PEDRO MARTINS LOPES, VERA LUCIA MARTINS LOPES

ADVOGADO do(a) APELANTE: PEDRO DA SILVA PINTO - SP268315-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, RMC PATRIMONIAL E PARTICIPACOES LTDA

ADVOGADO do(a) APELADO: NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - SP128341-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO MARTINS CAVALCANTE - SP178088-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO E LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. ARREMATANTE TERCEIRO DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de arrematação e de leilão extrajudicial de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal (CEF), Empresa Gestora de Ativos S.A. (EMGEA) e RMC Patrimonial e Participações Ltda. Os autores alegam nulidade do leilão extrajudicial realizado após cessão do crédito à EMGEA, sob fundamento de descumprimento de decisões judiciais transitadas em julgado em ações cautelar e revisional que determinaram a suspensão da execução extrajudicial e a revisão das prestações do financiamento. A sentença rejeitou os pedidos ao reconhecer a regularidade do procedimento e a condição de terceiro de boa-fé da arrematante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a existência de interesse de agir e legitimidade ativa e passiva das partes para discutir a validade do leilão extrajudicial; (ii) examinar a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca após cessão do crédito da CEF à EMGEA, diante de decisões judiciais que determinaram revisão contratual e suspensão dos atos executórios; (iii) analisar a possibilidade de anulação da arrematação ou de condenação das rés ao pagamento de perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhecido o interesse de agir dos autores, pois a pretensão consiste na revisão da legalidade do procedimento expropriatório e na eventual reparação de prejuízos decorrentes do leilão extrajudicial.

Reconhecida a legitimidade ativa dos autores, que figuraram como partes nas ações cautelar e revisional anteriormente ajuizadas, bem como a legitimidade passiva da arrematante, diretamente vinculada aos efeitos jurídicos da arrematação impugnada.

As decisões proferidas nas ações cautelar e revisional determinaram a suspensão da execução extrajudicial até a revisão das prestações do contrato, com possibilidade de prosseguimento da execução caso persistisse saldo devedor após a revisão.

Os autores não demonstram o cumprimento das decisões judiciais nem a extinção do saldo devedor após a revisão contratual, ônus que lhes incumbia diante da procedência parcial das demandas anteriores.

A EMGEA apresenta documentação que comprova a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca, incluindo notificações para purgação da mora, comunicações aos endereços conhecidos dos mutuários, publicações de editais e intimações relativas aos leilões.

A matrícula do imóvel registra a arrematação pela empresa RMC Patrimonial e Participações Ltda., sem qualquer anotação de impedimento ou restrição, o que caracteriza a condição de adquirente de boa-fé.

Inexistente irregularidade na condução da execução extrajudicial, afasta-se a pretensão de anulação do leilão e o pedido de indenização por perdas e danos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de comprovação da extinção do saldo devedor após revisão contratual autoriza o prosseguimento da execução extrajudicial da hipoteca.

A arrematação de imóvel em leilão extrajudicial regularmente conduzido e registrada na matrícula, sem anotação de impedimento, preserva a condição de terceiro adquirente de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §11, e 1.026, §2o. DL no 70/1966. Lei no 4.380/1964, art. 61.

Jurisprudência relevante citada: n.a

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5006329-39.2023.4.03.6103

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: PEDRO MARTINS LOPES, VERA LUCIA MARTINS LOPES

ADVOGADO do(a) APELANTE: PEDRO DA SILVA PINTO - SP268315-A

ADVOGADO do(a) APELADO: NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - SP128341-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO MARTINS CAVALCANTE - SP178088-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, RMC PATRIMONIAL E PARTICIPACOES LTDA

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta por PEDRO MARTINS LOPES e VERA LÚCIA MARTINS LOPES contra sentença proferida nos autos da ação anulatória de arrematação e de leilão extrajudicial de imóvel c.c. danos materiais e morais ajuizada pelos autores em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. (EMGEA) e RMC PATRIMONIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Alegam os autores que celebraram contrato particular de venda e compra com mútuo, hipoteca e outras avenças com a CEF em 31/07/1991, nos termos do art. 61 da Lei 4.380/64, pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para pagamento em 180 meses.

Informam que propuseram ação cautelar inominada preparatória (processo no 0001233-37.2000.4.03.6103) e ação revisional (processo no 0002181-76.2000.4.03.6103) contra a CEF, ambas julgadas procedentes, com trânsito em julgado em 04/10/2018, determinando-se a suspensão de atos executórios e a revisão das prestações do financiamento.

Sustentam que, sem dar cumprimento às sentenças proferidas, a CEF cedeu o crédito à EMGEA, que tentou sua inclusão no processo cautelar, sendo indeferida por não comprovar a cessão e o consentimento dos autores. Não obstante, a EMGEA prosseguiu com a execução extrajudicial, registrou a cessão de crédito na matrícula do imóvel e promoveu leilão que culminou na arrematação pela RMC PATRIMONIAL.

A CEF apresentou contestação (ID 326604752). Alega sua ilegitimidade passiva, informando que o contrato com a EMGEA foi rescindido e renunciou ao mandato, devendo a EMGEA assumir exclusivamente a defesa.

Contestou a RMC PATRIMONIAL (ID 326604756). Preliminarmente, impugnou a justiça gratuita e alegou ilegitimidade ativa dos autores (por terem vendido o imóvel a terceiros), ilegitimidade passiva da arrematante e falta de interesse de agir. No mérito, defende a regularidade do leilão extrajudicial, a condição de adquirente de boa-fé e a impossibilidade de discussão do procedimento executivo em face da arrematante, nos termos da Súmula 5 do TJSP.

A EMGEA apresentou contestação (ID 326604776), impugnando a justiça gratuita e defendendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada (ID 326604744).

A r. sentença julgou improcedente o pedido, condenando os autores ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no valor de R$ 23.609,13, por entender que não houve vícios formais no procedimento de execução extrajudicial e que a arrematante é terceira de boa-fé (ID 326604968).

Em suas razões de apelação (ID 326605234), os autores reiteram que o leilão extrajudicial ocorreu à revelia dos provimentos jurisdicionais proferidos nos processos no 0001233-37.2000.4.03.6103 e 0002181-76.2000.4.03.6103, os quais determinaram a suspensão de atos executórios e a revisão das prestações, sentenças estas que ainda não foram integralmente cumpridas pela CEF.

Sustentam que a EMGEA não comprovou a cessão de crédito nem obteve o consentimento dos autores, tendo sua inclusão no processo cautelar sido indeferida. Afirmam que a execução extrajudicial deveria ter sido suspensa até o efetivo cumprimento das sentenças revisional e cautelar.

Pedem a reforma da sentença, com o reconhecimento da nulidade do leilão extrajudicial e, considerando a inviabilidade de restituição do imóvel arrematado por terceiro de boa-fé, a conversão em perdas e danos, com o pagamento do valor de mercado do imóvel.

Com contrarrazões apresentadas pela CEF (ID 326605238) e por RMC PATRIMONIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA(ID 326605239), foram os autos remetidos a este Tribunal Regional Federal.

É o relatório.

lps

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Das preliminares do interesse de agir e de legitimidade ativa e passiva

A empresa RMC Patrimonial e Participações Ltda., em suas contrarrazões recursais, suscita preliminarmente a ilegitimidade ativa dos apelantes Pedro Martins Lopes e Vera Lúcia Martins Lopes. Sustenta que os recorrentes teriam alienado o imóvel objeto da controvérsia a terceiros no ano de 2001, por meio de instrumento particular de compra e venda, ocasião em que teriam transferido aos adquirentes tanto a posse do bem quanto a responsabilidade pelo adimplemento da obrigação garantida por hipoteca. A partir dessa premissa, argumenta que os apelantes não mais deteriam legitimidade nem interesse jurídico para discutir a validade do leilão extrajudicial realizado sobre o imóvel, tampouco para pleitear quaisquer direitos relacionados ao bem.

Ainda em sede preliminar, a recorrida sustenta a ilegitimidade passiva da arrematante, afirmando que esta teria participado do procedimento exclusivamente na qualidade de terceira adquirente de boa-fé, limitando-se a arrematar o imóvel no leilão extrajudicial, sem qualquer ingerência ou participação nos atos executivos promovidos pela credora hipotecária. Sob tal perspectiva, defende que eventual irregularidade no procedimento expropriatório não poderia ser imputada à arrematante, razão pela qual sua permanência no polo passivo da demanda seria indevida.

Por fim, a recorrida alega a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que o procedimento de arrematação foi regularmente concluído e devidamente registrado na matrícula do imóvel, tendo inclusive sido reconhecido como válido em decisão anterior deste Tribunal. Assim, sustenta inexistirem utilidade ou necessidade na pretensão deduzida pelos autores, voltada à anulação do leilão e à rediscussão da situação jurídica já consolidada.

Não assiste razão à recorrida.

Com efeito, verifica-se que os autores insurgem-se diretamente contra a regularidade do procedimento expropriatório que culminou na alienação do imóvel, sustentando a ocorrência de vícios no leilão extrajudicial e pleiteando, inclusive, a condenação em perdas e danos em razão das supostas irregularidades que afirmam ter ocorrido ao longo do procedimento.

Nesse contexto, encontra-se devidamente caracterizado o interesse de agir, na medida em que a pretensão deduzida em juízo revela-se útil e necessária para a tutela do direito alegado, consistindo na revisão da legalidade do procedimento de alienação do bem e na eventual reparação pelos prejuízos que os autores afirmam ter suportado.

Também se mostra presente a legitimidade ativa, considerando que os apelantes figuraram como partes nas demandas correlatas anteriormente ajuizadas, nas quais obtiveram decisões favoráveis, circunstância que lhes confere pertinência subjetiva para questionar os desdobramentos do procedimento expropriatório que recaiu sobre o imóvel.

De igual modo, verifica-se a legitimidade passiva do apelado, uma vez que este figura como arrematante do imóvel objeto do leilão extrajudicial, encontrando-se diretamente vinculado aos efeitos jurídicos do procedimento cuja validade é ora impugnada.

Diante dessas considerações, afastam-se as preliminares de ilegitimidade ativa, ilegitimidade passiva e ausência de interesse de agir suscitadas nas contrarrazões.

Cerne da controvérsia

A controvérsia cinge-se à validade do leilão extrajudicial de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), realizado após a cessão do crédito da CEF à EMGEA, apesar da existência de decisões judiciais transitadas em julgado em ações cautelar e revisional que determinaram a suspensão dos atos executórios e a revisão das prestações do contrato.

A apelante sustenta que a sentença deve ser reformada porque o leilão extrajudicial que resultou na arrematação de seu imóvel foi realizado de forma irregular pelas rés, especialmente pela EMGEA, em desrespeito a decisões judiciais proferidas em ações anteriores que determinaram a revisão das prestações do financiamento habitacional e impediram a execução extrajudicial enquanto pendente o cumprimento dessas decisões.

Argumenta que, mesmo sem comprovar o cumprimento das sentenças e sem notificar validamente os mutuários sobre a cessão de crédito, as rés promoveram a execução e o leilão do imóvel, razão pela qual o ato expropriatório seria nulo; assim, requer a reforma da sentença para reconhecer a nulidade do leilão ou, diante da impossibilidade de restituição do bem já adquirido por terceiro de boa-fé, a conversão da pretensão em indenização por perdas e danos correspondente ao valor de mercado do imóvel.

Entendo sem razão a parte apelante. As ações em debate são a cautelar 0001233-37.2000.4.03.6103 e a principal 0002181-76.2000.4.03.6103 as quais restaram ementadas da seguinte forma, respectivamente:

PROCESSO CIVIL E CIVIL. MEDIDA CAUTELAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SFH. REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. PRESTAÇÃO E REAJUSTE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E SUSPENSÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que nas ações nas quais se discutem o reajustamento das prestações decorrentes do contrato firmado sob as regras do SFH à Caixa Econômica cabe a legitimidade para figurar no polo passivo, e não a União Federal, razão pela afasto a preliminar supramencionada.

2. In casu, trata-se de questão relacionada a contrato de financiamento imobiliário pelas regras do SFH, no qual os requerentes alegam que os reajustes das prestações efetivados pela requerida não obedeceram aos índices de aumento concedidos à categoria profissional.

3. Pois bem. Após prova pericial contábil realizada nos autos principais, o Perito Judicial atestou que os índices utilizados pela CEF para reajustar as prestações mensais do contrato de mútuo nos anos de 1991, 1992, 1993 e 1994 foram superiores aos concedidos pela categoria profissional do mutuário. Dessa forma, verifica-se que cláusula nova do contrato, que previa o reajustamento da prestação em função do dissídio da categoria profissional do devedor, não foi obedecida integralmente pela requerida.

4. Nesse contexto, uma vez demostrado o descompasso entre o reajuste das prestações e os índices de aumento da categoria profissional, o procedimento de execução extrajudicial deve ser suspenso até que o agente financeiro proceda à revisão contratual. Caso se apure, após a revisão determinada na ação principal, que o crédito devido aos requerentes seja insuficiente para saldar a dívida, a requerida fica autorizada a prosseguir com a execução extrajudicial, devendo, todavia, proceder à previa intimação dos mutuários para purgação da mora, no prazo estabelecido no DL. 70\66.

5. Apelação desprovida.

PROCESSO CIVIL E CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSO DESERTO. SFH. REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. PRESTAÇÃO MENSAL E REAJUSTE EM DESACORDO AO PACTUADO. RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA NÃO CONHECIDO. DESPROVIDA APELAÇÃO DA RÉ.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que nas ações nas quais se discutem o reajustamento das prestações decorrentes do contrato firmado sob as regras do SFH à Caixa Econômica cabe a legitimidade para figurar no polo passivo, e não a União Federal, razão pela afasto a preliminar supramencionada.

2. Acerca do preparo dispõe o artigo 1.007 do Código de Processo Civil (art. 511 do CPC\1973), in verbis: "Art. 1.007. No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção". Nesta demanda, tem-se que os autores atribuíram à causa o valor de R$ 21.257,00 (vinte e um mil duzentos e cinquenta e sete reais), recolhendo a título de custas iniciais a importância de R$ 106,28 (cento e seis reais e vinte e oito centavos). Posteriormente, ao interpor o recurso adesivo, os autores efetivaram o recolhimento do preparo no montante de R$ 10,64.

3. Em virtude a insuficiência das custas de preparo recursal, a parte autora foi regularmente intimada a proceder à sua complementação, todavia não cumpriu a determinação judicial (fl. 381-vo), fato que ensejou o Juízo a quo a julgar deserto aquele recurso. Assim, tendo em vista que a parte autora ao distribuir a ação efetivou o pagamento apenas de 50% (cinquenta por cento) do valor dado à causa, o recurso adesivo interposto pelos autores não deve ser conhecido, conquanto não comprovado o recolhimento dos 50% remanescentes, conforme determina a Lei n. 9.289\1996.

4. Conforme estabelecido nos termos da cláusula nona do contrato, a prestação e os acessórios seriam reajustados em função da data base da categoria profissional do devedor. O Perito Judicial nomeado atestou em seu parecer que os índices utilizados pela CEF para reajustar as prestações mensais do contrato de mútuo nos anos de 1991, 1992, 1993 e 1994 foram superiores aos concedidos pela categoria profissional do mutuário. Nesse contexto, é possível concluir que, em certos períodos, a CEF reajustou as prestações utilizando-se de índices superiores aos aumentos salariais percebidos pelo mutuário, fato que gerou descumprimento da cláusula supramencionada, razão pela qual aos autores assistem razão ao postular a revisão dos valores das prestações para que se adequem aos reajustes da categoria profissional.

5. No que se à sucumbência, a fixação deve ser mantida tal como fixada na sentença, pois a pretensão da parte autora foi acolhida apenas parcialmente.

6. Recurso adesivo da parte autora não conhecido. Desprovida apelação da parte autora.

Pois bem. Pedro Martins Lopes e Vera Lúcia Martins Lopes adquiriram o imóvel em 31/07/1991 e o hipotecaram à Caixa Econômica Federal, conforme registro realizado em 22/08/1991 na matrícula no 68.209 do Ofício de Registro de Imóveis de São José dos Campos. (ID 326604779 - R. 08/09)

Posteriormente, conforme instrumento particular juntado à ação cautelar no 0001233-37.2000.4.03.6103, os autores venderam o imóvel a Geraldo Dias Chaves e Regina Maria Oliveira Dias Chaves e outorgaram procuração pública a Rodrigo de Oliveira Chaves, filho dos compradores, para representá-los em seu próprio interesse. (ID 326604734 - 51/54)

Conforme entendeu o juízo singular, apesar das decisões proferidas na ação cautelar e na ação principal revisional, os autores não comprovaram que, após a revisão determinada na sentença, o saldo devedor tenha sido extinto nem que tenha sido promovido o cumprimento da decisão nesse sentido, o que seria sua incumbência pela procedência das ações em seu favor.

Por sua vez, a EMGEA apresentou documentos que demonstram a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca, incluindo avisos de cobrança, notificações para purgação da mora enviadas aos endereços conhecidos e publicações de editais, bem como intimações relativas aos leilões. Da carta de notificação ainda extrai-se a informação acerca da cessão dos créditos à empresa (IDs 326604781, 326604932, 326604933).

Ainda, conforme consta na matrícula no 68.209 (ID 326604779) a arrematação do imóvel pela empresa RMC Patrimonial e Participações Ltda., considerada adquirente de boa-fé, pois não havia registro de impedimento ou risco na matrícula.

Frise-se que, ainda que tenha havido descumprimento da decisão daqueles autos cautelar e revisional, a arrematação não pode ser anulada, pois o imóvel foi adquirido por terceiro de boa fé e não houve comprovação de efetivo prejuízo pelo autor, não havendo, inclusive, informação acerca da inexistência de saldo devedor da parte apelante, aplicando-se o princípio pas de nullité sans grief.

Diante da ausência de ilicitude na condução da execução extrajudicial, o que afasta inclusive a condenação por perdas e danos, deve ser mantida a sentença recorrida em sua integralidade.

Dos honorários sucumbenciais

Em razão da sucumbência recursal, instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, desprovido o apelo, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2% (dois por cento), na forma do art. 85, §11, do CPC.

Conclusão

Ante o exposto, nego provimento à apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO E LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. ARREMATANTE TERCEIRO DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de arrematação e de leilão extrajudicial de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal (CEF), Empresa Gestora de Ativos S.A. (EMGEA) e RMC Patrimonial e Participações Ltda. Os autores alegam nulidade do leilão extrajudicial realizado após cessão do crédito à EMGEA, sob fundamento de descumprimento de decisões judiciais transitadas em julgado em ações cautelar e revisional que determinaram a suspensão da execução extrajudicial e a revisão das prestações do financiamento. A sentença rejeitou os pedidos ao reconhecer a regularidade do procedimento e a condição de terceiro de boa-fé da arrematante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a existência de interesse de agir e legitimidade ativa e passiva das partes para discutir a validade do leilão extrajudicial; (ii) examinar a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca após cessão do crédito da CEF à EMGEA, diante de decisões judiciais que determinaram revisão contratual e suspensão dos atos executórios; (iii) analisar a possibilidade de anulação da arrematação ou de condenação das rés ao pagamento de perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhecido o interesse de agir dos autores, pois a pretensão consiste na revisão da legalidade do procedimento expropriatório e na eventual reparação de prejuízos decorrentes do leilão extrajudicial.

Reconhecida a legitimidade ativa dos autores, que figuraram como partes nas ações cautelar e revisional anteriormente ajuizadas, bem como a legitimidade passiva da arrematante, diretamente vinculada aos efeitos jurídicos da arrematação impugnada.

As decisões proferidas nas ações cautelar e revisional determinaram a suspensão da execução extrajudicial até a revisão das prestações do contrato, com possibilidade de prosseguimento da execução caso persistisse saldo devedor após a revisão.

Os autores não demonstram o cumprimento das decisões judiciais nem a extinção do saldo devedor após a revisão contratual, ônus que lhes incumbia diante da procedência parcial das demandas anteriores.

A EMGEA apresenta documentação que comprova a regularidade da execução extrajudicial da hipoteca, incluindo notificações para purgação da mora, comunicações aos endereços conhecidos dos mutuários, publicações de editais e intimações relativas aos leilões.

A matrícula do imóvel registra a arrematação pela empresa RMC Patrimonial e Participações Ltda., sem qualquer anotação de impedimento ou restrição, o que caracteriza a condição de adquirente de boa-fé.

Inexistente irregularidade na condução da execução extrajudicial, afasta-se a pretensão de anulação do leilão e o pedido de indenização por perdas e danos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de comprovação da extinção do saldo devedor após revisão contratual autoriza o prosseguimento da execução extrajudicial da hipoteca.

A arrematação de imóvel em leilão extrajudicial regularmente conduzido e registrada na matrícula, sem anotação de impedimento, preserva a condição de terceiro adquirente de boa-fé.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §11, e 1.026, §2o. DL no 70/1966. Lei no 4.380/1964, art. 61.

Jurisprudência relevante citada: n.a

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão