Tribunal: TRF3
Processo: 5010439-17.2019.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL ADQUIRIDO COM RECURSOS DO FAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. DANOS MATERIAIS E MORAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A autora sustenta a existência de falhas construtivas no apartamento adquirido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade e responsabilidade por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do FAR; e (ii) saber se restaram comprovados vícios construtivos aptos a ensejar indenização por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR, a Caixa Econômica Federal atua como gestora de política pública habitacional, com atribuições legais de operacionalização, definição de critérios técnicos, acompanhamento e fiscalização, não se limitando à condição de agente financeiro. Nessa condição, a CEF é parte legítima e responde solidariamente por vícios construtivos do empreendimento, facultado o direito de regresso contra a construtora, sendo desnecessária a formação de litisconsórcio passivo necessário.

4. A prova pericial judicial constatou falha construtiva nos revestimentos cerâmicos do imóvel, com necessidade de substituição integral, caracterizando vício construtivo. Demonstrado o vício construtivo nos revestimentos, impõe-se a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos materiais no valor indicado na perícia, a ser atualizado conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

5. A falha na prestação do serviço ultrapassou o mero aborrecimento, pois os vícios permaneceram sem solução por período relevante, gerando apreensão e angústia à mutuária, o que autoriza a reparação por dano moral.

6. O valor da indenização por dano moral deve observar critérios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa. Consideradas as circunstâncias do caso e os parâmetros adotados pela Turma em casos análogos, fixa-se o montante em R$ 10.000,00, com atualização conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal e juros moratórios desde a entrega do imóvel, nos termos da Súmula 54 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde solidariamente por vícios construtivos em imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do FAR, quando atua como gestora de política pública habitacional. 2. Comprovado vício construtivo por prova pericial, é devida indenização por danos materiais correspondente ao custo de reparação. 3. Vícios construtivos que persistem sem solução e comprometem a fruição do imóvel ensejam indenização por dano moral”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 275, 389; CPC, art. 85; Lei no 10.188/2001, arts. 1o, § 1o, 2o, § 7o, 4o; Lei no 11.977/2009, art. 9o; Lei no 14.620/2023, arts. 5o, 6o, § 20.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11/02/2019, DJe 13/02/2019; STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF3, 2a Turma, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 18/03/2024, DJEN 20/03/2024; TRF3, 2a Turma, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Jose Carlos Francisco, j. 06/09/2023, DJEN 14/09/2023; TRF3, 1a Turma, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 14/03/2024, DJEN 20/03/2024; STJ, Súmula 54; STJ, Súmula 227.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5010439-17.2019.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: MARIA APARECIDA SILVA DE OLIVEIRA

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
149/1006)

5010439-17.2019.4.03.6105

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5010439-17.2019.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: MARIA APARECIDA SILVA DE OLIVEIRA

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

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DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL ADQUIRIDO COM RECURSOS DO FAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. DANOS MATERIAIS E MORAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A autora sustenta a existência de falhas construtivas no apartamento adquirido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade e responsabilidade por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do FAR; e (ii) saber se restaram comprovados vícios construtivos aptos a ensejar indenização por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR, a Caixa Econômica Federal atua como gestora de política pública habitacional, com atribuições legais de operacionalização, definição de critérios técnicos, acompanhamento e fiscalização, não se limitando à condição de agente financeiro. Nessa condição, a CEF é parte legítima e responde solidariamente por vícios construtivos do empreendimento, facultado o direito de regresso contra a construtora, sendo desnecessária a formação de litisconsórcio passivo necessário.

4. A prova pericial judicial constatou falha construtiva nos revestimentos cerâmicos do imóvel, com necessidade de substituição integral, caracterizando vício construtivo. Demonstrado o vício construtivo nos revestimentos, impõe-se a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos materiais no valor indicado na perícia, a ser atualizado conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

5. A falha na prestação do serviço ultrapassou o mero aborrecimento, pois os vícios permaneceram sem solução por período relevante, gerando apreensão e angústia à mutuária, o que autoriza a reparação por dano moral.

6. O valor da indenização por dano moral deve observar critérios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa. Consideradas as circunstâncias do caso e os parâmetros adotados pela Turma em casos análogos, fixa-se o montante em R$ 10.000,00, com atualização conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal e juros moratórios desde a entrega do imóvel, nos termos da Súmula 54 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde solidariamente por vícios construtivos em imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do FAR, quando atua como gestora de política pública habitacional. 2. Comprovado vício construtivo por prova pericial, é devida indenização por danos materiais correspondente ao custo de reparação. 3. Vícios construtivos que persistem sem solução e comprometem a fruição do imóvel ensejam indenização por dano moral”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 275, 389; CPC, art. 85; Lei no 10.188/2001, arts. 1o, § 1o, 2o, § 7o, 4o; Lei no 11.977/2009, art. 9o; Lei no 14.620/2023, arts. 5o, 6o, § 20.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11/02/2019, DJe 13/02/2019; STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF3, 2a Turma, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 18/03/2024, DJEN 20/03/2024; TRF3, 2a Turma, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Jose Carlos Francisco, j. 06/09/2023, DJEN 14/09/2023; TRF3, 1a Turma, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 14/03/2024, DJEN 20/03/2024; STJ, Súmula 54; STJ, Súmula 227.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5010439-17.2019.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: MARIA APARECIDA SILVA DE OLIVEIRA

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Trata-se de recurso de apelação interposto por MARIA APARECIDA SILVA DE OLIVEIRA (ID 356867578) em face da r. sentença (ID 356867577) que julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, tendo a parte-autora sido condenada ao pagamento de custas e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa (cuja exigibilidade restou suspensa ante o deferimento dos benefícios de Justiça Gratuita).

Em síntese, a parte-autora requer a reforma do r. provimento judicial monocrático, uma vez que teria restado comprovada a ocorrência de vícios construtivos. Requer, ademais, a condenação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Sem contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, faz-se necessário situar o problema posto nos autos no contexto de responsabilidade civil por danos, para o que se faz necessário lembrar que os bens e direitos de pessoas físicas ou jurídicas (Súmula 227 do E. STJ), assim como de universalidades e entes despersonalizados, abrangem itens de diversas naturezas e conteúdos, os quais, em linhas gerais, podem ser divididos em materiais e em morais. Nos termos do art. 5o, X, da Constituição Federal, a proteção a esses bens e direitos tem atributos de garantia fundamental, de tal modo que o titular da prerrogativa indevidamente violada tem a faculdade de exigir o dever fundamental de reparação apropriada em face do responsável, sendo certa a possibilidade de cumulação da reparação da lesão material com o dano moral.

O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou um fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5o, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito.

Ao mesmo tempo em que os sujeitos de direito são dotados de liberdade de escolha, todos devem responder por seus atos ou omissões quando violarem limites determinados pelo ordenamento jurídico, gerando responsabilidades de diversas espécies (dentre elas as criminais). Para o que importa a este feito, a atribuição da responsabilidade civil pode ser imputada a todo aquele que causar lesão, por fato ou por ato praticado (in committendo), por omissão (in ommittendo), por pessoa que o representante (in vigilando), por empregado, funcionário ou mandatário (in eligendo) e por coisa inanimada ou por animal (in custodiendo).

É pela correta delimitação jurídica da responsabilidade civil que se torna possível estabelecer os parâmetros para avaliação do caso sub judice, motivo pelo qual é necessário também consignar que, quanto ao fato gerador, há a responsabilidade contratual (relacionada a negócio jurídico não cumprido, no todo ou em parte, nos termos do art. 389 e seguintes do Código Civil) e responsabilidade extracontratual ou aquiliana (casos de violação à lei e a primados de Direito, independentemente de negócio jurídico, conforme art. 186 e seguintes, também do Código Civil); acerca do fundamento, há a responsabilidade subjetiva (baseada em culpa) e a responsabilidade objetiva (baseada no risco, não exigindo culpa); e, considerando o agente, há a responsabilidade direta ou simples (se oriunda de ato da própria pessoa imputada) e responsabilidade indireta ou complexa (resultante de ato ou de fato de terceiro, animal ou coisa inanimada vinculada ao imputado).

Friso que a culpa ou o dolo podem aparecer como causa da lesão, mas não são imprescindíveis para atribuição de responsabilidade civil (embora tenham utilidade no caso de fixação de reparação). Nessa linha, não se deve confundir a teoria objetiva da culpa (formulada em contraposição à teoria da culpa subjetiva), com a teoria da responsabilidade objetiva (ou teoria do risco ou da culpa presumida). Para a teoria da culpa objetiva, a culpa é apreciada in abstracto, nos moldes das pessoas comuns, sem considerar as condições subjetivas do agente ou seu estado de consciência (vale dizer, afastando elementos pessoais ou íntimos do agente causador do ato danoso), o que, por consequência, permite responsabilizar incapazes e dementes; já a teoria da culpa subjetiva se serve de abstrações, porém, em menor grau, pois verifica a intenção íntima e pessoal do agente para conferir a responsabilidade civil e o dever de reparar o injusto dano causado a outrem, vale dizer, culpa in concreto.

Por sua vez, a teoria da responsabilidade objetiva (ou teoria do risco ou culpa presumida) vê o dever de reparar independentemente de dolo ou de culpa do causador da lesão (excluída apenas se o prejuízo for exclusivamente gerado por ato ou por omissão do lesado), opondo-se à responsabilidade subjetiva (baseada no elemento subjetivo de culpabilidade do causador do dano, observando também o nexo causal entre a conduta do agente e o dano a ser ressarcido). A responsabilidade objetiva gera o dever de indenizar por parte daquele que interagiu (direta ou indiretamente) com o lesado, ou com o meio no qual está inserido, e se baseia na injustiça do dano por circunstância que não pode ser imputada ao titular do bem ou do direito prejudicado; por não depender de dolo ou de culpa, a responsabilidade civil decorre do risco gerado por determinada atividade, bastando o ato ou o fato, o dano e a relação de causalidade ente ambos.

Escorado pelo art. 3o e pelo art. 6o, ambos da Constituição Federal, o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei no 11.977/2009 (conversão da MP no 459/2009), posteriormente reestruturado pela Lei no 12.424/2011, chegando a uma nova face com a Lei no 14.620/2023 (resultante da MP no 1.162/2023). Em sua essência, o PMCMV é política pública de incentivo para produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais para famílias com baixa renda, bem como para promover o direito à cidade o desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, sustentabilidade, redução de vulnerabilidades e prevenção de riscos de desastres, geração de trabalho e de renda e elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.

O PMCMV compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Estados-Membros, Municípios e Distrito Federal poderão fixar outros critérios de seleção de beneficiários do PMCMV, previamente aprovados pelos respectivos conselhos locais de habitação, quando existentes, e em conformidade com as respectivas políticas habitacionais e as regras estabelecidas pelo Poder Executivo federal.

De acordo com o art. 5o, da Lei no 14.620/2023, o PMCMV é escalonado por níveis de renda familiar: residentes em áreas urbanas podem ter renda bruta familiar mensal até R$ 8.000,00; e residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00. O nível de renda familiar urbana é subdivido em: a) Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00; b) Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400,00; c) Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00. Já o nível de nível de renda rural tem: a) Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00; b) Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00; c) Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00. Os parâmetros das faixas urbanas e rurais são equivalentes, embora computados por padrões de tempo distintos.

A fim de integrar o PMCMV, o empreendimento também deverá obedecer a critérios legais (art. 5o-A da Lei no 11.977/2009), especialmente localização do terreno, adequação ambiental do projeto, infraestrutura básica e equipamentos relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público.

O art. 6o, da Lei no 14.620/2023, prevê que o PMCMV será constituído pelos seguintes recursos financeiros: dotações orçamentárias da União; Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS); Fundo de Arrendamento Residencial (FAR); Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab); emendas parlamentares; operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa; contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada; doações públicas ou privadas destinadas aos fundos; outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais; doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente; recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap).

Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em que opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. Esse é o entendimento consolidado no E.STJ (p. ex., AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019; AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020; AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020), e também neste E.TRF (p. ex., 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 18/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 14/09/2023; 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024).

No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, como mencionado acima, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9o e parágrafo único, da Lei no 11.977/2009, bem como do art. 6o, § 20, da Lei no 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV.

No caso dos autos, a parte-autora celebrou contrato por instrumento particular de venda e compra de imóvel, com parcelamento e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do “Programa Minha Casa Minha Vida”, utilizando-se de recursos oriundos do “Fundo de Arrendamento Residencial – FAR”, tendo por objeto o apartamento residencial no 32 do Bloco G – 3o andar, localizado na Estrada Três, no 945 – “Residencial Jardim das Estâncias – Condomínio Serra Negra”, em Sumaré/SP, com área útil de 43,24m2 (ID 356867024 – págs. 05/14). Figuram, no referido contrato, como vendedor/credor fiduciário o “Fundo de Arrendamento Residencial – FAR”; como beneficiário/comprador a parte-autora; e como anuente a CEF.

Verifica-se, ademais, que a unidade habitacional adquirida pela parte-autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda. O FAR tem, entre seus objetivos, promover recursos para o Programa de Arrendamento Residencial, sendo que ambos foram instituídos pela Lei no 10.188/2001. Conforme art. 1o, § 1o, da referida lei, a operacionalização do programa cabe à CEF. Ainda, nos termos do art. 2o, § 7o, a alienação dos imóveis pertencentes ao programa será efetivada diretamente pela CEF. Ademais, de acordo com o art. 4o, compete à CEF:

“Art. 4o. Compete à CEF: I – criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2o; II – alocar os recursos previstos no art. 3o, inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1o do art. 9o da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990; III – expedir os atos necessários à operacionalização do Programa; IV – definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei no 11.474, de 2007); V – assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa; VI – representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; VII – promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos; VIII – observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere a impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. (Redação dada pela Lei no 11.474, de 2007). Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação”.

Portanto, em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis. Justamente por causa dessa solidariedade, o mutuário (credor) pode exigir a satisfação da obrigação de qualquer dos devedores (ou até mesmo de todos), nos termos do art. 275, do Código Civil, razão pela qual não há que se falar na necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário entre o FAR/CEF e a construtora. Resta assegurado à CEF, em caso de condenação, o direito de regresso em face da construtora do empreendimento. Ressalte-se que a CEF, na condição de agente executora do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, possui o dever de entregar os imóveis em condições mínimas de habitação.

No caso dos autos, a presente demanda foi ajuizada por mutuária buscando indenização por danos materiais e morais em razão de alegados vícios de construção que maculariam seu imóvel. Foi produzida prova pericial judicial, elaborada por engenheiro civil, trazendo as seguintes informações/conclusões referentes a vistoria realizada em 20/08/2024 (ID 356867560 c.c. ID 356867567):

“(...) V – CONCLUSÕES: Pela vistoria realizada no imóvel da Requerente, situado na Rua Eduardo Hoffmann, 945 - Apartamento 32, Bloco G - Jardim das Estâncias, do Condomínio Residencial Serra Negra, Sumaré/SP, pelos dados fornecidos pelas partes e demais elementos que compõe esta ação, o signatário pode concluir que o imóvel apresentou falha construtiva nos revestimentos cerâmicos, que exigiram a substituição integral das peças, com a estimativa de R$ 12.400,00 (doze mil e quatrocentos reais), válida para novembro de 2024. Conclui-se que os sistemas elétrico e hidráulico do imóvel encontram-se em conformidade com as normas técnicas vigentes de segurança e funcionamento. A vistoria técnica realizada não identificou quaisquer irregularidades nos sistemas elétricos e hidráulicos do imóvel, e as declarações da Autora, que acompanhou a inspeção, reforçam a ausência de anomalias nesses sistemas, confirmando a adequada condição das instalações. Cumpre ressaltar que todas as orientações pertinentes ao sistema em questão estão minuciosamente descritas em tópico específico no manual do proprietário. Quanto aos revestimentos cerâmicos do imóvel, visto que todos os revestimentos do mesmo foram substituídos, não foi possível a constatação em loco das anomalias, porém, a inspeção de diversas unidades no mesmo condomínio, bem como a verificação do desprendimento de peças nos pisos dos halls e demais áreas comuns, reforçam a versão apresentada pela Autora. Essas falhas são responsáveis por movimentações, fissuras e até o descolamento completo ao longo do tempo. A ocorrência generalizada dessa anomalia no imóvel, bem como em unidades do mesmo condomínio e empreendimentos vizinhos, sugere que o problema tenha origem na fabricação das peças cerâmicas ou no método de assentamento utilizado, configurando um vício construtivo. O valor estimado para a substituição integral dos revestimentos cerâmicos é de R$ 12.400,00 (doze mil e quatrocentos reais), válida para novembro de 2024. Com relação aos alegados pontos de umidade e infiltrações, identificou-se que as anomalias observadas nas proximidades da janela da sala e do dormitório 02 decorrem da percolação de águas pluviais por falhas no sistema de vedação. Considerando o prazo estipulado para a manutenção conforme o manual do proprietário, conclui-se que a infiltração tem origem sobre a ausência de manutenção preventiva, por parte da proprietária. Por fim, não foram identificadas irregularidades no reboco ou na pintura do imóvel. Embora não apresentem sinais de manutenções regulares, também não foram identificadas falhas de origem endógena a construção. Ademais, a Autora, presente durante a inspeção, afirmou que não há observações ou ressalvas quanto a esses itens, corroborando com a qualidade dos revestimentos incialmente entregues (...)” – destaque em negrito nosso.

Diante de tal cenário, deve ser reformada a r. sentença, uma vez que restou cabalmente comprovada a ocorrência de vício construtivo em relação aos revestimentos (pisos e azulejos) empregados no imóvel titularizado pela parte-autora. Nesse contexto, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF deve ser condenada ao pagamento de indenização decorrente do problema construtivo reconhecido na casa de R$ 12.400,00 (valor para o mês de novembro/2024) – ID 356867560. Esse montante deverá ser atualizado nos moldes do Manual de Cálculos da Justiça Federal.

Consigne-se, por oportuno, não alterar a conclusão em tela o fato de que a parte-autora acabou por reformar seu imóvel a partir do instante em que tais revestimentos começaram a se desprender, de modo que, ao tempo da perícia judicial, a situação analisada já não mais ostentava a maneira como o apartamento foi entregue. Acrescente-se a inferência, decorrente do julgamento de inúmeras ações como a presente (inclusive tendo como objeto outras unidades do mesmo condomínio e de condomínios vizinhos), de que efetivamente é crível que o revestimento empregado no imóvel pudesse apresentar problemas afetos à sua instalação/qualidade, não podendo passar despercebido que o conjunto habitacional foi erguido com recursos do “Fundo de Arrendamento Residencial – FAR” com o desiderato de beneficiar, por meio de política pública, pessoas de baixíssima ou de baixa renda, aspecto que tem o condão de afastar ilações no sentido de que os revestimentos teriam sido trocados simplesmente por meras questões estéticas.

Destaque-se que a narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos constatados no imóvel, que permaneceram sem solução por algum tempo, causando apreensão e angústia à parte-autora. Assim, entendo devida a indenização por dano moral.

A indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice escopo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado.

Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, o quantum indenizatório deve ser fixado em R$ 10.000,00. Esse montante deverá ser acrescido nos moldes do Manual de Cálculos da Justiça Federal, com juros moratórios contados do evento danoso (data da entrega do imóvel) por se tratar de responsabilidade extracontratual (Súm. 54/STJ).

Por essas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por MARIA APARECIDA SILVA DE OLIVEIRA (para condenar a CEF ao pagamento de indenização decorrente dos vícios construtivos constatados, bem como a título de danos morais).

Nos termos do art. 85 do CPC, condeno a parte-ré ao pagamento da verba honorária, fixada mediante aplicação do percentual mínimo das faixas previstas sobre o montante que for apurado na fase de cumprimento de sentença (correspondente ao proveito econômico tratado nos autos). Custas e demais ônus processuais têm os mesmos parâmetros.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL ADQUIRIDO COM RECURSOS DO FAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. DANOS MATERIAIS E MORAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A autora sustenta a existência de falhas construtivas no apartamento adquirido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade e responsabilidade por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do FAR; e (ii) saber se restaram comprovados vícios construtivos aptos a ensejar indenização por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR, a Caixa Econômica Federal atua como gestora de política pública habitacional, com atribuições legais de operacionalização, definição de critérios técnicos, acompanhamento e fiscalização, não se limitando à condição de agente financeiro. Nessa condição, a CEF é parte legítima e responde solidariamente por vícios construtivos do empreendimento, facultado o direito de regresso contra a construtora, sendo desnecessária a formação de litisconsórcio passivo necessário.

4. A prova pericial judicial constatou falha construtiva nos revestimentos cerâmicos do imóvel, com necessidade de substituição integral, caracterizando vício construtivo. Demonstrado o vício construtivo nos revestimentos, impõe-se a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos materiais no valor indicado na perícia, a ser atualizado conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

5. A falha na prestação do serviço ultrapassou o mero aborrecimento, pois os vícios permaneceram sem solução por período relevante, gerando apreensão e angústia à mutuária, o que autoriza a reparação por dano moral.

6. O valor da indenização por dano moral deve observar critérios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa. Consideradas as circunstâncias do caso e os parâmetros adotados pela Turma em casos análogos, fixa-se o montante em R$ 10.000,00, com atualização conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal e juros moratórios desde a entrega do imóvel, nos termos da Súmula 54 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde solidariamente por vícios construtivos em imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do FAR, quando atua como gestora de política pública habitacional. 2. Comprovado vício construtivo por prova pericial, é devida indenização por danos materiais correspondente ao custo de reparação. 3. Vícios construtivos que persistem sem solução e comprometem a fruição do imóvel ensejam indenização por dano moral”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 275, 389; CPC, art. 85; Lei no 10.188/2001, arts. 1o, § 1o, 2o, § 7o, 4o; Lei no 11.977/2009, art. 9o; Lei no 14.620/2023, arts. 5o, 6o, § 20.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11/02/2019, DJe 13/02/2019; STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF3, 2a Turma, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 18/03/2024, DJEN 20/03/2024; TRF3, 2a Turma, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Jose Carlos Francisco, j. 06/09/2023, DJEN 14/09/2023; TRF3, 1a Turma, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 14/03/2024, DJEN 20/03/2024; STJ, Súmula 54; STJ, Súmula 227.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão