Tribunal: TRF3
Processo: 5034317-40.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. PRAZO DO ART. 27, § 1o.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
367/1006)

5034317-40.2025.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5034317-40.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: VALMIR JOSE GERALDO, ELISABETE RAMOS GERALDO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: WAGNER TAPOROSKI MORELI - PR44127-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. PRAZO DO ART. 27, § 1o.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora, falta de notificação das datas dos leilões e inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1o, da referida lei.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento; e (iii) saber se foi observado o prazo legal para realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que os devedores foram regularmente intimados para purgar a mora e permaneceram inertes. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada um dia após a realização do primeiro leilão, com pedido expresso de anulação das praças designadas, acompanhado do respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

8. O segundo leilão foi designado dentro do prazo de quinze dias subsequentes ao primeiro, em conformidade com o art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo. 3. Observado o prazo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, não há violação ao art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 1o e § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5034317-40.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: VALMIR JOSE GERALDO, ELISABETE RAMOS GERALDO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: WAGNER TAPOROSKI MORELI - PR44127-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por VALMIR JOSE GERALDO e ELISABETE RAMOS GERALDO contra r. decisão proferida em sede de ação anulatória movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei no 9514/97, ante a ausência de intimação para purgação da mora e a falta de notificação das datas dos leilões designados. Assevera a não observância do prazo instituído no art. 27, § 1o, da Lei 9.514/97. Pugnou, assim, pela antecipação da tutela recursal e, ao cabo, pelo provimento de seu recurso.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 347373171).

Foi apresentada contraminuta (ID 350427762).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 347373171).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘Trata-se de ação anulatória proposta por Valmir José Geraldo e Elisabete Ramos Geraldo em face da Caixa Econômica Federal, visando à declaração de nulidade dos leilões extrajudiciais realizados após a consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento, sob alegação de ausência de notificação pessoal e inequívoca acerca das datas, horários e locais dos leilões.

Sustenta a parte autora, em síntese, que celebrou com a requerida contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, em 30 de junho de 2016, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o no 137.070 do 1o Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.

Narra que por problemas financeiros deixou de pagar as parcelas do financiamento.

Afirma, nulidade no procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora e acerca das datas dos leilões, agendados para o dia 19 e 22 de agosto de 2025.

Alega ainda que o valor da avaliação do imóvel para o leilão não reflete o valor atual de mercados, acarretando nulidade no procedimento.

Pugna pela concessão da tutela de urgência para a suspenção dos leilões designados para os dias 19 e 22 de agosto de 2025 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada na matricula de número 137.070 do 01o do Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.

Intimada, a parte autora sustenta que não há litispendência com a ação no 5007890-77.2023.4.03.6110, que discute erro na emissão de boletos e validade da consolidação da propriedade, embora reconheça tratar-se do mesmo bem e das mesmas partes. Requer o aditamento da inicial para excluir o ponto da consolidação da propriedade, tendo em vista estar sendo discutida na ação no 5007890-77.2023.403.6110 (Id 427359052).

A CEF apresentou contestação. Pugna pela improcedência do pedido. Informa que não houve arrematação do imóvel nos leilões do dia 19 e 22 de agosto do corrente ano (Id 431859832).

É o breve relatório. Decido.

Inicialmente, recebo a petição de Id 427359052 como emenda da inicial.

Conexão entre as ações

Verifico que a presente demanda e a ação no 5007890-77.2023.03.6110 tramitam perante este Juízo, envolvendo as mesmas partes e o mesmo bem imóvel, embora com pedidos distintos (nulidade dos leilões extrajudiciais nesta ação e questionamento da consolidação da propriedade na outra).

Nos termos do art. 55 do CPC, há conexão quando as causas possuem pedido ou causa de pedir comum, hipótese que se verifica, pois ambas decorrem do mesmo contrato de financiamento e da consolidação da propriedade. Assim, determino a reunião dos processos para julgamento conjunto, evitando decisões conflitantes.

Passo à análise do pedido de tutela de urgência.

A concessão da tutela de urgência requer a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A parte autora firmou contrato bancário com alienação fiduciária com a CEF, em 30 de junho de 2016, por ‘Contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário’, para aquisição do imóvel na matricula de número 137.070 do 01o do Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.

Afirma ausência de intimação pessoal para purgar a mora e acerca das datas dos leilões.

No caso dos autos a parte autora afirma que por motivos alheios a sua vontade, não conseguiu efetuar o pagamento das parcelas do financiamento.

Com efeito, pelos documentos apresentados, ao menos nessa análise inicial, não foi constatado vícios no procedimento executório, pois conforme documentos juntados com a contestação, ficou demonstrado várias tentativas de intimação, como por exemplo, o aviso de recebimento encaminhado no endereço do imóvel em questão, qual seja Rua Sarah Olivia Decaria, no 71, LT 08, QD N Jard. Resid, Vicente de Moraes, Sorocaba/SP, nos dias 04, 08 e 10 de julho de 2025, motivo da devolução ‘ausente’ (Id 431861908).

No mais, conforme edital de licitação aberta Caixa para venda de imóveis, o leilão foi agendado para 19 de agosto de 2025, de acordo com o Id 414317716 e a ação foi ajuizada no dia 20 de agosto de 2025.

Nestes termos, a pretensão demanda ser melhor aferida no decorrer deste processo de conhecimento, sendo que à primeira vista não está bem delimitado o direito, e consequentemente não há o convencimento do Juízo da verossimilhança das alegações.

Ante o exposto, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA jurisdicional requerida e reconheço a conexão entre os processos no 5003731-23.2025.4.03.6110 e no 5007890-77.2023.4.03.6110, determinando sua reunião para julgamento conjunto.

Tendo em vista a apresentação de contestação pela CEF, considero-a citada.

Intime-se a CEF para que apresente todos os documentos pertinentes ao presente feito, assim como, cópia integral do processo administrativo de intimação para purgar a mora, diligenciando junto ao cartório responsável, se necessário.

Defiro os benefícios da Justiça Gratuita aos autores, conforme requerido.

Na sequência, DESIGNO o dia 27 de fevereiro de 2026, às 17:00h para audiência de conciliação, que poderá ser realizada de forma presencial (na sede deste Juízo, à Av. Antônio Carlos Cômitre no 295, Campolim, Sorocaba/SP) ou de forma virtual, à critério da CECON.

Intime-se.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 15/01/2025 (id. 414317706 dos autos originários).

Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que os devedores fiduciários foram intimados para purgar a mora, quedando-se inertes.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, § 3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo ‘pas de nullité sans grief’):

‘AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento’ (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

‘In casu’, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 20/08/2025, um dia após o primeiro leilão. Já em sua inicial, os recorrentes pedem a anulação das praças designadas (19/08/2025 e 22/08/2025), juntando o respectivo edital (Id. 414317716 dos autos originários). Diante de tais fatos, há fortes indícios de que a parte agravante possuía ciência das datas, não sendo possível, ao menos neste momento processual, afastar a legitimidade dos referidos leilões.

Quanto à insurgência pela não observância do prazo instituído no art. 27, § 1o, da Lei 9.514/97, verifico que o referido comando é claro no sentido de que o segundo leilão deve ser realizado ‘nos quinze dias seguintes’. Destarte, considerando as datas do praceamento, não houve desrespeito ao supracitado dispositivo legal.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por VALMIR JOSE GERALDO e ELISABETE RAMOS GERALDO.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO. PRAZO DO ART. 27, § 1o.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender leilões de imóvel objeto de contrato de mútuo com alienação fiduciária. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, sob alegação de ausência de intimação para purgação da mora, falta de notificação das datas dos leilões e inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1o, da referida lei.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade na intimação para purgação da mora e na consolidação da propriedade fiduciária; (ii) saber se a ausência de comprovação formal da notificação dos leilões implica nulidade do procedimento; e (iii) saber se foi observado o prazo legal para realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária.

4. Consta da averbação de consolidação que os devedores foram regularmente intimados para purgar a mora e permaneceram inertes. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

5. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida no prazo de 15 dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. A orientação do Tribunal considera como marco temporal a data da manifestação de vontade do devedor para definir o regime aplicável.

6. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A ausência de juntada formal da notificação pode ser suprida quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca das datas designadas.

7. No caso, a ação foi ajuizada um dia após a realização do primeiro leilão, com pedido expresso de anulação das praças designadas, acompanhado do respectivo edital. Tais circunstâncias evidenciam a ciência prévia das datas, afastando a alegação de nulidade, conforme entendimento do STJ de que não há decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo.

8. O segundo leilão foi designado dentro do prazo de quinze dias subsequentes ao primeiro, em conformidade com o art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel é admitida até a averbação da consolidação da propriedade. 2. A ausência de comprovação formal da notificação do leilão não enseja nulidade quando evidenciada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo. 3. Observado o prazo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, não há violação ao art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 1o e § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41 e art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão