Tribunal: TRF3
Processo: 5002146-71.2024.4.03.6141
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-08

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA REALIZAÇÃO DE LEILÕES. ENVIO AO ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual os autores pretendiam a suspensão da venda direta de imóvel financiado e a manutenção da posse do bem.

Os autores alegaram irregularidade na retomada do procedimento de execução extrajudicial após

Inteiro teor:
214/575)

5002146-71.2024.4.03.6141

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 08/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002146-71.2024.4.03.6141

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: EDNEIA SOARES ORTIZ, NEIMAR DE ALMEIDA ORTIZ

ADVOGADO do(a) APELANTE: NEIMAR DE ALMEIDA ORTIZ - SP175857-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA REALIZAÇÃO DE LEILÕES. ENVIO AO ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual os autores pretendiam a suspensão da venda direta de imóvel financiado e a manutenção da posse do bem.

Os autores alegaram irregularidade na retomada do procedimento de execução extrajudicial após decisão judicial anterior que reconheceu a nulidade de atos posteriores à consolidação da propriedade, sustentando ausência de notificação válida acerca da realização de novos leilões. A sentença concluiu pela regularidade das notificações encaminhadas ao endereço constante do contrato, mantendo hígido o procedimento extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel, em razão da alegada ausência de notificação válida dos mutuários acerca da realização dos leilões após a retomada do procedimento determinada em decisão judicial anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Lei no 9.514/1997 determina que o devedor seja comunicado acerca da realização dos leilões públicos após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não exigindo, contudo, a comprovação de recebimento pessoal da correspondência.

5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a suficiência do envio da notificação ao endereço indicado no contrato, independentemente de aviso de recebimento assinado pelo devedor.

6. No caso concreto, a instituição financeira comprovou o encaminhamento das notificações ao endereço constante do contrato de financiamento e correspondente ao imóvel objeto da garantia, inexistindo prova de erro no endereço ou de comunicação prévia de alteração cadastral pelos mutuários.

7. A retomada do procedimento de execução extrajudicial após decisão judicial anterior foi devidamente observada, com a realização de novos leilões públicos, inexistindo descumprimento da decisão judicial.

8. A recusa da instituição financeira em aceitar pagamento mediante cessão de créditos de precatório revela-se legítima, porquanto o credor não é obrigado a receber prestação diversa da pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação conhecida e desprovida. Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

*Tese de julgamento:*

1. A notificação do devedor acerca da realização de leilão em procedimento de execução extrajudicial regido pela Lei no 9.514/1997 é válida quando demonstrado o envio da correspondência ao endereço indicado no contrato, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal.

2. O credor fiduciário não pode ser compelido a aceitar forma de pagamento diversa da estipulada contratualmente, inexistindo obrigação legal de recebimento de créditos de precatórios para quitação de financiamento imobiliário.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, §2o-A; CC, art. 313; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, entendimento consolidado sobre a suficiência do envio da notificação ao endereço contratual em procedimento de alienação fiduciária.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002146-71.2024.4.03.6141

RELATOR: NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS

APELANTE: EDNEIA SOARES ORTIZ, NEIMAR DE ALMEIDA ORTIZ

ADVOGADO do(a) APELANTE: NEIMAR DE ALMEIDA ORTIZ - SP175857-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por Neimar de Almeida Ortiz e Edneia Soares Ortiz contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Federal de São Vicente/SP que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Na petição inicial, os autores alegaram ter celebrado, em 2012, contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, pelo Sistema Financeiro de Habitação, e que, diante da inadimplência, foi iniciado procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Sustentaram, contudo, que, à época, não teriam sido regularmente intimados para purgar a mora, circunstância que deu ensejo ao ajuizamento da ação no 5001960-53.2021.4.03.6141, na qual teria sido reconhecida, em grau de apelação, a nulidade dos atos da execução extrajudicial posteriores à consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Afirmaram que, após a averbação da nulidade na matrícula do imóvel, buscaram renegociar o débito junto à ré, sem êxito, tendo posteriormente tomado conhecimento da realização de novos leilões do bem em julho de 2024. Requereram, assim, a suspensão da venda direta do imóvel e a garantia de sua posse até solução definitiva do litígio.

Regularmente processado o feito, foi indeferido o pedido de tutela de urgência.

Citada, a ré apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e dos leilões realizados. Após réplica e tentativa infrutífera de conciliação, sobreveio sentença de improcedência, ao fundamento de que a instituição financeira demonstrou ter encaminhado as notificações para o endereço cadastrado pelos autores, inexistindo irregularidade no procedimento adotado.

Inconformados, os autores interpuseram apelação, sustentando, em síntese, que a instituição financeira não teria cumprido integralmente o acórdão proferido no processo anterior, deixando de refazer os atos posteriores à consolidação da propriedade com a devida intimação pessoal dos mutuários ou por edital. Alegam que as notificações teriam sido encaminhadas a endereço no qual não mais residiam, circunstância que teria inviabilizado o exercício do direito de purgar a mora e participar do procedimento de alienação do imóvel. Requerem, assim, a reforma da sentença para que seja reconhecida a nulidade dos atos de alienação do imóvel e determinada a suspensão da venda direta do bem.

Apresentadas contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A controvérsia cinge-se à alegada irregularidade na retomada do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, em especial quanto à suposta ausência de notificação válida dos mutuários para a realização de novos leilões após decisão judicial proferida em demanda anterior.

Conforme se extrai dos autos, os autores celebraram com a instituição financeira contrato de financiamento imobiliário em 2012, tendo deixado de adimplir as prestações pactuadas, circunstância que ensejou o início do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997. Posteriormente, em ação judicial anterior, foi reconhecida a nulidade dos atos da execução extrajudicial posteriores à consolidação da propriedade, determinando-se a reconstituição da fase subsequente do procedimento.

No presente feito, sustentam os apelantes que a instituição financeira não teria observado tal determinação judicial, porquanto não realizou a notificação pessoal dos mutuários acerca da realização dos novos leilões, tampouco promoveu a intimação por edital.

Todavia, não assiste razão aos recorrentes.

Nos termos do art. 27, §2o-A, da lei 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o devedor deve ser notificado acerca das datas, horários e locais de realização dos leilões públicos destinados à alienação do bem.

A legislação, entretanto, não exige forma específica para essa comunicação, limitando-se a determinar que ela seja realizada por correspondência dirigida ao endereço constante do contrato ou por outro meio idôneo que assegure a ciência do devedor.

A interpretação desse dispositivo foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a orientação de que não é indispensável a comprovação do recebimento pessoal da correspondência pelo devedor, bastando a demonstração de que a comunicação foi regularmente enviada ao endereço indicado no contrato, presunção que se justifica pela necessidade de conferir segurança e efetividade ao procedimento extrajudicial previsto na lei.

No caso dos autos, verifica-se que a instituição financeira juntou notificação extrajudicial contendo a comunicação das datas dos leilões, documento identificado pelo ID 323416628, no qual consta o envio da correspondência ao endereço indicado no contrato de alienação fiduciária e correspondente ao imóvel objeto da garantia.

Assim, embora não haja nos autos aviso de recebimento assinado pelo devedor, resta comprovado que a comunicação foi efetivamente encaminhada ao endereço contratual, circunstância suficiente para o atendimento da exigência legal.

Cumpre ressaltar que a exigência de prova do recebimento pessoal da correspondência não encontra respaldo no texto da lei, tampouco na orientação jurisprudencial consolidada, a qual reconhece a validade da notificação quando demonstrado o envio ao endereço fornecido pelo próprio devedor no contrato.

Nessa perspectiva, a ausência de comprovação de recebimento da correspondência não tem o condão de invalidar o procedimento extrajudicial, sobretudo quando inexistem elementos que indiquem erro no endereço utilizado ou irregularidade no envio da comunicação.

Desse modo, constatada a observância das formalidades previstas na Lei no 9.514/1997, não se verifica vício apto a comprometer o procedimento de consolidação da propriedade realizado pela instituição financeira.

Isso porque, conforme bem consignado pelo juízo de origem, a instituição financeira demonstrou nos autos que as notificações relativas ao procedimento de alienação do imóvel foram encaminhadas ao endereço do imóvel financiado pelos mutuários em seu cadastro junto à instituição credora (ID 323416628 - Documento Comprobatório (001 Doc. 02 e Carta 36642). Não há prova de que os autores tenham comunicado formalmente eventual alteração de endereço, circunstância que afasta a alegação de irregularidade na comunicação dos atos extrajudiciais.

Nessas condições, a remessa de correspondência ao endereço do imóvel dos próprios contratantes revela-se suficiente para o atendimento das exigências legais, não podendo a instituição credora ser responsabilizada por eventual desatualização cadastral imputável aos próprios mutuários.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PEDIDO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO REGULAR. ARREMATAÇÃO PERFEITA E IRRETRATÁVEL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em ação de procedimento comum ajuizada por mutuária com a pretensão de anular a cláusula contratual que prevê a execução extrajudicial do imóvel financiado, afastar a consolidação da propriedade, anular o leilão e a arrematação do bem, além de reconhecer a validade de depósito judicial efetuado para purgar a mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve nulidade na notificação do leilão extrajudicial; (ii) estabelecer se o depósito judicial realizado após a arrematação seria suficiente para purgar a mora e obstar os efeitos da execução extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado com alienação fiduciária encontra amparo na Lei no 9.514/1997, que autoriza a execução extrajudicial em caso de inadimplemento, conforme art. 26, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de legislação especial e posterior, nos termos da tese fixada pelo STJ no Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP).

A jurisprudência do STF, em regime de repercussão geral (RE 860.631, Tema 982), reconhece a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

A mutuária foi regularmente notificada acerca da realização do leilão extrajudicial em 02/05/2017, conforme documento juntado aos autos, o que afasta a alegação de nulidade. Ademais, mesmo diante de eventual irregularidade formal, a ciência inequívoca sobre a data do leilão impediria a decretação de nulidade, aplicando-se o princípio pas de nullité sans grief, segundo precedentes do STJ (AgRg no AREsp 606.517/PR; AgInt no AREsp 1.463.916/SP).

O depósito judicial de R$ 102.000,00, realizado em 01/06/2017, mostrou-se insuficiente para purgar a mora, pois o saldo devedor em 02/07/2015 já era de R$ 112.661,49.

A arrematação do imóvel ocorrida em 13/05/2017 já estava perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC, tornando-se incabível a sua desconstituição após o depósito realizado. Nessa hipótese, apenas seria possível eventual indenização por prejuízos, conforme art. 30 da Lei no 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação desprovida.

Tese de julgamento:

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é válido e afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A notificação do mutuário para fins de leilão extrajudicial é regular quando comprovada a comunicação no endereço contratual, bastando a ciência inequívoca para afastar alegação de nulidade.

O depósito judicial posterior à arrematação não tem o condão de purgar a mora nem de desconstituir a alienação, sendo a arrematação perfeita e irretratável a partir da assinatura do auto, nos termos do art. 903 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 30; Decreto-lei no 70/1966, art. 31, IV; CPC, arts. 85, 903 e 98, § 3o; CF/1988, art. 5o, XXXII.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 860.631, Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, j. 26.10.2023 (Tema 982, RG); STJ, REsp no 1.891.498/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 18.12.2022 (Tema 1095, repetitivo); STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, DJe 28.03.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, DJe 09.12.2019.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0018821-41.2015.4.03.6100, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 12/11/2025, DJEN DATA: 17/11/2025)

De igual modo, não se verifica descumprimento da decisão judicial proferida no processo anterior. A anulação dos atos posteriores à consolidação da propriedade implicava a necessidade de retomada do procedimento a partir daquele momento processual, o que efetivamente ocorreu, com a realização de novos leilões públicos, cujo resultado, inclusive, restou negativo, inexistindo arrematantes interessados.

Também não procede a alegação de que a instituição financeira estaria obrigada a aceitar proposta de pagamento do débito mediante cessão de créditos de precatórios. A eventual renegociação da dívida insere-se no âmbito da autonomia negocial das partes, inexistindo imposição legal que obrigue o credor fiduciário a aceitar forma de pagamento diversa da contratualmente estipulada.

Não há, no ordenamento jurídico, norma que imponha à credora fiduciária a obrigação de receber créditos de precatório para a satisfação da dívida oriunda de contrato de financiamento imobiliário. Assim, como dispõe o art. 313 do Código Civil: “O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”. Dessarte, ausente concordância da instituição credora, não se pode compelir a Caixa Econômica Federal a aceitar modalidade de pagamento diversa daquela prevista contratualmente, razão pela qual a recusa apresentada mostra-se legítima e não configura qualquer irregularidade no procedimento de cobrança ou na condução da execução extrajudicial do imóvel.

Diante desse contexto, não se identificam ilegalidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel aptas a justificar a intervenção judicial pretendida pelos autores, razão pela qual a sentença de improcedência deve ser integralmente mantida.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios fixados na origem para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA REALIZAÇÃO DE LEILÕES. ENVIO AO ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual os autores pretendiam a suspensão da venda direta de imóvel financiado e a manutenção da posse do bem.

Os autores alegaram irregularidade na retomada do procedimento de execução extrajudicial após decisão judicial anterior que reconheceu a nulidade de atos posteriores à consolidação da propriedade, sustentando ausência de notificação válida acerca da realização de novos leilões. A sentença concluiu pela regularidade das notificações encaminhadas ao endereço constante do contrato, mantendo hígido o procedimento extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel, em razão da alegada ausência de notificação válida dos mutuários acerca da realização dos leilões após a retomada do procedimento determinada em decisão judicial anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Lei no 9.514/1997 determina que o devedor seja comunicado acerca da realização dos leilões públicos após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não exigindo, contudo, a comprovação de recebimento pessoal da correspondência.

5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a suficiência do envio da notificação ao endereço indicado no contrato, independentemente de aviso de recebimento assinado pelo devedor.

6. No caso concreto, a instituição financeira comprovou o encaminhamento das notificações ao endereço constante do contrato de financiamento e correspondente ao imóvel objeto da garantia, inexistindo prova de erro no endereço ou de comunicação prévia de alteração cadastral pelos mutuários.

7. A retomada do procedimento de execução extrajudicial após decisão judicial anterior foi devidamente observada, com a realização de novos leilões públicos, inexistindo descumprimento da decisão judicial.

8. A recusa da instituição financeira em aceitar pagamento mediante cessão de créditos de precatório revela-se legítima, porquanto o credor não é obrigado a receber prestação diversa da pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação conhecida e desprovida. Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

*Tese de julgamento:*

1. A notificação do devedor acerca da realização de leilão em procedimento de execução extrajudicial regido pela Lei no 9.514/1997 é válida quando demonstrado o envio da correspondência ao endereço indicado no contrato, sendo desnecessária a comprovação de recebimento pessoal.

2. O credor fiduciário não pode ser compelido a aceitar forma de pagamento diversa da estipulada contratualmente, inexistindo obrigação legal de recebimento de créditos de precatórios para quitação de financiamento imobiliário.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, §2o-A; CC, art. 313; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, entendimento consolidado sobre a suficiência do envio da notificação ao endereço contratual em procedimento de alienação fiduciária.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

NELTON DOS SANTOS

Relator do Acórdão