Tribunal: TRF3
Processo: 5000707-24.2024.4.03.6109
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória proposta por mutuários em face da Caixa Econômica Federal, na qual se pretendia a anulação do procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Os autores alegaram ausência de intimação pessoal para purgação da mora e falta de notificação adequada quanto à liquidez do débito e às datas dos leilões. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento extrajudicial e manteve a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade fiduciária diante da alegada ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões; (ii) definir a possibilidade de reconhecimento de nulidade do procedimento na ausência de demonstração de prejuízo ao devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise do conjunto probatório pelo tribunal ad quem para verificação da correta aplicação do direito ao caso concreto não configura reexame vedado de matéria fática, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar suscitada.

A execução extrajudicial da alienação fiduciária observa o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que exige a intimação do devedor para purgação da mora no prazo de quinze dias, realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de presunção de legitimidade.

No caso concreto, não houve comprovação de vício no procedimento de consolidação da propriedade, sendo incontroverso o inadimplemento contratual e a averbação da consolidação em favor da credora.

A ciência inequívoca dos devedores acerca das datas dos leilões, demonstrada pelo ajuizamento da ação antes da realização do primeiro leilão, afasta a alegação de nulidade do procedimento.

Ainda que se alegue ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, não se reconhece nulidade sem demonstração de prejuízo, em observância ao princípio pas de nullité sans grief.

Nos termos da Lei no 9.514/1997, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o devedor mantém apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, mediante pagamento do preço correspondente.

Aplicação do Tema 1288 do C. STJ, cuja tese restou firmada: "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".

Mantida a improcedência da ação, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel exige a intimação do devedor para purgação da mora, realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de presunção de legitimidade.

A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento de alienação fiduciária.

Não se reconhece nulidade de ato processual sem demonstração de prejuízo ao interessado.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §1o e §7o, 26-A, §2o, e 27, §§2o-A e 2o-B; CPC, arts. 85, §11, 98, §§2o e 3o, e 1.026, §2o; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI no 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 13.06.2024, DJEN 18.06.2024.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000707-24.2024.4.03.6109

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: ORLANDO LOPES MACHADO, MARIA DE LOURDES DOS SANTOS MACHADO

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCOS ARRUDA DO NASCIMENTO - SP442696-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
706/775)

5000707-24.2024.4.03.6109

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5000707-24.2024.4.03.6109

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: ORLANDO LOPES MACHADO, MARIA DE LOURDES DOS SANTOS MACHADO

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCOS ARRUDA DO NASCIMENTO - SP442696-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória proposta por mutuários em face da Caixa Econômica Federal, na qual se pretendia a anulação do procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Os autores alegaram ausência de intimação pessoal para purgação da mora e falta de notificação adequada quanto à liquidez do débito e às datas dos leilões. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento extrajudicial e manteve a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade fiduciária diante da alegada ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões; (ii) definir a possibilidade de reconhecimento de nulidade do procedimento na ausência de demonstração de prejuízo ao devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise do conjunto probatório pelo tribunal ad quem para verificação da correta aplicação do direito ao caso concreto não configura reexame vedado de matéria fática, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar suscitada.

A execução extrajudicial da alienação fiduciária observa o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que exige a intimação do devedor para purgação da mora no prazo de quinze dias, realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de presunção de legitimidade.

No caso concreto, não houve comprovação de vício no procedimento de consolidação da propriedade, sendo incontroverso o inadimplemento contratual e a averbação da consolidação em favor da credora.

A ciência inequívoca dos devedores acerca das datas dos leilões, demonstrada pelo ajuizamento da ação antes da realização do primeiro leilão, afasta a alegação de nulidade do procedimento.

Ainda que se alegue ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, não se reconhece nulidade sem demonstração de prejuízo, em observância ao princípio pas de nullité sans grief.

Nos termos da Lei no 9.514/1997, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o devedor mantém apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, mediante pagamento do preço correspondente.

Aplicação do Tema 1288 do C. STJ, cuja tese restou firmada: "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".

Mantida a improcedência da ação, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel exige a intimação do devedor para purgação da mora, realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de presunção de legitimidade.

A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento de alienação fiduciária.

Não se reconhece nulidade de ato processual sem demonstração de prejuízo ao interessado.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §1o e §7o, 26-A, §2o, e 27, §§2o-A e 2o-B; CPC, arts. 85, §11, 98, §§2o e 3o, e 1.026, §2o; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI no 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 13.06.2024, DJEN 18.06.2024.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5000707-24.2024.4.03.6109

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: ORLANDO LOPES MACHADO, MARIA DE LOURDES DOS SANTOS MACHADO

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MARCOS ARRUDA DO NASCIMENTO - SP442696-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta por ORLANDO LOPES MACHADO e MARIA DE LOURDES DOS SANTOS MACHADO contra sentença proferida nos autos da ação anulatória ajuizada pelos autores em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF).

Alegam os autores que celebraram Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária com a CEF sobre o bem localizado à Rua Aparecido José Coelho, no 44, Parque Residencial, Piracicaba – SP, CEP 13409-113, registrado na matrícula n. 96.039 do Primeiro Registro de Imóveis e Anexos de Piracicaba/SP.

Informam que em razão de desequilíbrio financeiro deixaram de adimplir o financiamento contratado, tendo a propriedade sido consolidada em favor da CEF em 05/10/2023. Sustentam que houve desrespeito aos termos da Lei no 9.514/1997 no procedimento que resultou na consolidação da propriedade, vez que não teria havido notificação pessoal para purgação da mora, nem notificações adequadas contendo a liquidez do débito para exercício do direito de preferência previsto na Lei no 13.465/2017.

A CEF apresentou contestação (ID 334587910). Alega a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, a validade da notificação realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis, dotada de fé pública, e a inexistência de vícios no processo extrajudicial. Argumenta pela falta de interesse de agir dos autores, considerando que após a consolidação os autores permaneceram inadimplentes e não demonstraram disposição para liquidar a dívida. No mérito, sustenta que a consolidação ocorreu de forma legal, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

Decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada (ID 334587904).

A r. sentença julgou improcedente o pedido, condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa, observada a justiça gratuita concedida, por entender que não se vislumbra ilegalidade no procedimento adotado pela CEF, tendo sido a parte autora constituída em mora conforme certidão dotada de fé pública do Oficial de Registro de Imóveis (ID 334588059).

Em suas razões de apelação (ID 334588060), os autores reiteram o pedido de anulação dos atos expropriatórios e do procedimento de consolidação da propriedade. Sustentam a necessidade de intimação pessoal para purgação da mora, nos termos do art. 26, § 1o da Lei no 9.514/97; a ausência de notificação pessoal contendo a liquidez do débito para exercício do direito de preferência previsto no art. 27, §§ 2o-A e 2o-B da Lei no 9.514/97, incluídos pela Lei no 13.465/2017; que o contrato foi firmado antes da alteração legislativa de julho de 2017, devendo-se aplicar o entendimento anterior do STJ que permitia a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, por aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/66; que os efeitos da declaração de nulidade devem retroagir (ex tunc) ao momento da gênese do ato viciado. Pedem a reforma da sentença, com a anulação da consolidação da propriedade e dos leilões, a devolução do prazo de 15 dias para purgação da mora nos termos da época da consolidação, e a concessão de tutela de urgência para suspensão dos efeitos dos leilões.

Com contrarrazões da CEF, vieram os autos conclusos a este e. Tribunal Regional Federal.

É o relatório.

lps

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR):

Preliminar de impossibilidade de reexame da matéria

No tocante à preliminar de impossibilidade de reexame de matéria fática arguida pela CEF em contrarrazões, não merece acolhimento a alegação suscitada. O recurso não busca mera rediscussão das provas produzidas, mas a revisão da decisão recorrida à luz dos elementos já constantes dos autos, o que se insere na competência revisora do órgão ad quem.

Assim, a análise do conjunto probatório para verificação da correta aplicação do direito ao caso concreto não configura reexame vedado de matéria fática, razão pela qual deve ser afastada a preliminar arguida.

Cerne da controvérsia

O cerne da controvérsia reside em determinar se o procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária foi realizado regularmente pela Caixa Econômica Federal, especialmente quanto à alegada ausência de intimação pessoal do devedor sobre as datas dos leilões designados para alienação do imóvel.

O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.

A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

"Art. 26

(...)

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o."

Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

"Art. 26.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O Cartório de Registro de Imóveis - CRI, por meio do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem a averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento.

No caso concreto, não vislumbro comprovação quanto aos alegados vícios no procedimento extrajudicial.

A própria parte autora admite nos autos o inadimplemento e informa a designação dos leilões e respectivas datas, configurando ciência inequívoca. Ressalto que a ação foi ajuizada antes do primeiro leilão.

Sendo a ação distribuída em 15/03/2024 já com a informação da designação de leilões para 13/03/2024 e 22/03/2024 (ID 334587899), configura-se ciência inequívoca. Assim, está alcançada a finalidade de dar ao devedor a possibilidade de exercer o direito de preferência.

In casu, o contrato foi celebrado com a CEF em 27/05/2016 e o inadimplemento é incontroverso nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 05/10/2023 (ID 334587923 – averbação no 11).

Nos termos do art. 26-A, § 2o, é assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Depois disso, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente, nos termos do art. 27, § 2o-B da referida Lei. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI No 9.514/97 E DECRETO-LEI No 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI No 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. LEILÃO. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF.

1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1o e 3o, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. A respeito da purgação da mora, prevê a Lei no 9.514/97, ainda, em seu art. 39, a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, às operações de financiamento imobiliário. Segundo o art. 34 do referido Decreto-Lei, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Entendimento acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça em relação aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel firmados sob a égide da Lei no 9.514/97, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/66.

5. A Lei no 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária.

6. Os procedimentos de cobrança, purgação da mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), passaram a obedecer a nova disciplina legal, a partir da vigência da Lei no 13.465, em 12/07/2017, que inseriu o artigo 26-A e o § 2o-B ao artigo 27 da Lei no 9.514/97.

7. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei no 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária.

8. Resta pacificada na jurisprudência, a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei no 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei no 9.514/97.

9. Tendo o contrato de alienação fiduciária sido firmado posteriormente à vigência da Lei no 13.465/2017, resta assegurado, à parte autora, a possibilidade de purgar a mora apenas até a data da consolidação da propriedade e, após, somente o exercício do direito de preferência.

10. Conquanto a inclusão, no art. 27 da Lei no 9.514/97, do § 2o-A - que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões - somente tenha se dado por ocasião da edição da Lei no 13.465/2017, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel regido pela Lei no 9.514/97, a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é imprescindível, mesmo que tenha este sido intimado para purgar a mora.

11. Verifica-se que a distribuição do feito subjacente e a assinatura da procuração ocorreram com antecedência superior a 20 dias de sua realização, de modo que a parte autora tinha plena ciência da data do leilão, não se comprovando, nesta análise anterior a eventual instrução probatória, vícios para o exercício do referido direito.

12. Segundo a orientação pacificada no Superior Tribunal de Justiça, não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato, se ficar demonstrado que a ausência de intimação pessoal do devedor quanto às datas dos leilões designados, não lhe acarretou prejuízo (pas de nullitésansgrief).

13. Agravo de instrumento não provido. Agravo regimento prejudicado.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 13/06/2024, DJEN DATA: 18/06/2024). – grifos nossos.

Os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

No tocante à alegação de que o contrato foi firmado antes da alteração legislativa de julho de 2017, devendo-se aplicar o entendimento anterior do STJ que permitia a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, por aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/66, o C. STJ, recentemente, firmou tese no Tema Reletitivo 1288, nos seguintes termos:

a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Desta feita, tendo a consolidação ocorrido após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência.

Da verba honorária

Em razão da sucumbência recursal, foi instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2o e 3o, do CPC.

Conclusão

Ante o exposto, nego provimento à apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória proposta por mutuários em face da Caixa Econômica Federal, na qual se pretendia a anulação do procedimento de execução extrajudicial decorrente de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Os autores alegaram ausência de intimação pessoal para purgação da mora e falta de notificação adequada quanto à liquidez do débito e às datas dos leilões. A sentença reconheceu a regularidade do procedimento extrajudicial e manteve a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade fiduciária diante da alegada ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões; (ii) definir a possibilidade de reconhecimento de nulidade do procedimento na ausência de demonstração de prejuízo ao devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise do conjunto probatório pelo tribunal ad quem para verificação da correta aplicação do direito ao caso concreto não configura reexame vedado de matéria fática, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar suscitada.

A execução extrajudicial da alienação fiduciária observa o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, que exige a intimação do devedor para purgação da mora no prazo de quinze dias, realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de presunção de legitimidade.

No caso concreto, não houve comprovação de vício no procedimento de consolidação da propriedade, sendo incontroverso o inadimplemento contratual e a averbação da consolidação em favor da credora.

A ciência inequívoca dos devedores acerca das datas dos leilões, demonstrada pelo ajuizamento da ação antes da realização do primeiro leilão, afasta a alegação de nulidade do procedimento.

Ainda que se alegue ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões, não se reconhece nulidade sem demonstração de prejuízo, em observância ao princípio pas de nullité sans grief.

Nos termos da Lei no 9.514/1997, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o devedor mantém apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel, mediante pagamento do preço correspondente.

Aplicação do Tema 1288 do C. STJ, cuja tese restou firmada: "a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".

Mantida a improcedência da ação, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel exige a intimação do devedor para purgação da mora, realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de presunção de legitimidade.

A ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento de alienação fiduciária.

Não se reconhece nulidade de ato processual sem demonstração de prejuízo ao interessado.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §1o e §7o, 26-A, §2o, e 27, §§2o-A e 2o-B; CPC, arts. 85, §11, 98, §§2o e 3o, e 1.026, §2o; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI no 5006782-73.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 13.06.2024, DJEN 18.06.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão