Tribunal: TRF3
Processo: 5033716-34.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. RECURSOS DO FGTS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DA OBRA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS CONTRATUAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
294/1006)

5033716-34.2025.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5033716-34.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: ELANE MENDES MATOS, DIEGO MENDES CORDEIRO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA - SP330657-A

AGRAVADO: ICONE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: PAULO ROCHA BARRA - BA9048-A

Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. RECURSOS DO FGTS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DA OBRA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS CONTRATUAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação ordinária ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de construtora, na qual se discute atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, com recursos do FGTS. Os agravantes sustentam a legitimidade passiva da instituição financeira e requerem a suspensão da exigibilidade das prestações, diante de indícios de atraso na conclusão da obra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, considerando sua atuação no contrato celebrado; e (ii) saber se é cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento em razão de indícios de atraso na entrega da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece distinção entre a atuação da CEF como mera agente financeira e como executora de políticas públicas habitacionais. A legitimidade passiva configura-se quando a instituição extrapola a função de financiadora, com participação na elaboração ou fiscalização da obra.

4. No caso concreto, o contrato firmado prevê acompanhamento da execução das obras pela engenharia da CEF, para fins de medição e liberação de recursos. A instituição atuou na fiscalização da construção. Tal circunstância afasta a condição de mera agente financeira e autoriza, em tese, sua responsabilização solidária, a depender da apuração dos fatos no curso do processo.

5. O contrato estipulou prazo de 30 meses para conclusão da obra, com possibilidade de prorrogação única por até 180 dias. A cláusula de tolerância é válida quando limitada a 180 dias, conforme precedentes do STJ e desta Corte.

6. Os elementos constantes dos autos indicam que a obra não foi entregue no prazo avençado, considerados o prazo contratual e a cláusula de tolerância.

7. A jurisprudência desta Corte admite, em hipóteses de atraso na entrega do imóvel, a suspensão do contrato e da exigibilidade das parcelas correlatas, a fim de evitar onerosidade excessiva ao adquirente que não usufrui do bem.

8. Presentes indícios de inadimplemento contratual quanto ao prazo de conclusão da obra, revela-se adequada a manutenção da CEF no polo passivo e a suspensão da exigibilidade das parcelas até ulterior deliberação no feito de origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo de demanda que discute atraso na entrega de imóvel quando atua, no âmbito de programa habitacional, na fiscalização da obra financiada. 2. É válida a cláusula de tolerância para prorrogação do prazo de entrega do imóvel, desde que limitada a 180 dias. 3. Constatados indícios de atraso na conclusão da obra, é cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento até ulterior deliberação”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997; Lei no 11.977/2009; Lei no 4.591/1964, art. 48, § 2o; Lei no 4.591/1964, art. 33; Lei no 4.591/1964, art. 34, § 2o; Lei no 4.864/1965, art. 12; Código Civil, art. 927; CDC, art. 18, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11/02/2019, DJe 13/02/2019; STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; STJ, AgInt no AREsp 2.057.319/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 15/08/2022, DJe 17/08/2022; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 21/09/2017; STJ, AgInt no AREsp 1.419.022/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 09/10/2020; TRF3, ApCiv 5002401-11.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13/05/2020; TRF3, AI 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 04/05/2020; TRF3, ApCiv 5000165-08.2021.4.03.6110, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 18/04/2023; TRF3, AI 5007044-62.2020.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho, DJEN 05/04/2021; TRF3, AI 5003452-15.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, DJF3 08/09/2020; TRF3, AI 5017933-41.2021.4.03.0000.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5033716-34.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: ELANE MENDES MATOS, DIEGO MENDES CORDEIRO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA - SP330657-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: PAULO ROCHA BARRA - BA9048-A

AGRAVADO: ICONE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por DIEGO MENDES CORDEIRO e ELANE MENDES MATOS contra r. decisão proferida nos autos de ação ordinária que movem em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de ÍCONE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA..

Alega a parte-agravante, em síntese, a legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo do feito de origem. Assevera a necessidade de suspensão de cobrança das parcelas do contrato, tendo em vista o atraso na entrega das obras. Pugnou, assim, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao cabo, por seu provimento.

Proferiu-se r. decisão que deferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso para determinar a manutenção da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF no polo passivo do feito de origem, bem como a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais firmadas entre as partes (ID 347083695).

Foi apresentada contraminuta (ID 350633058).

A parte apelante apresentou memoriais (ID 363527669).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que deferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 347083695).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Com relação à responsabilidade da CEF no que tange ao atraso na entrega da obra e/ou eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito.

Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). De se ressaltar que, nestes casos, a responsabilidade da CEF é solidária. Esse é o entendimento consolidado no E.STJ, como se nota nos seguintes julgados que trago à colação:

‘AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente. 2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: ‘a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra’ (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019). 3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido’ (AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020).

‘CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NoS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes. 3. No caso, O TRF da 5a Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora. A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nos 5 e 7 desta Corte. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido’ (AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020).

‘AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONSTATAÇÃO DE ATUAÇÃO ALÉM DA FUNÇÃO DE AGENTE FINANCIADOR. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, haverá legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por possíveis danos oriundos do atraso na finalização das obras quando sua atuação extrapolar as funções de mero agente financeiro, assumindo responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. 2. No caso em exame, uma vez afastada a condição da recorrente de apenas ter atuado como agente financeiro, torna-se possível a responsabilização solidária pela inversão da cláusula penal. 3. Agravo interno improvido’ (AgInt no AREsp n. 2.057.319/RN, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022).

Também neste E.TRF, essa orientação pode ser constatada nos seguintes julgados:

‘APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS COMPROVADOS. APELO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012). 2. No presente caso, estamos diante da segunda hipótese, vez que as partes celebraram, na data de 09.04.2012, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à produção - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa Minha Vida - com utilização de desconto do FGTS, para aquisição de casa própria por parte da parte autora (fls. 90/119 do processo físico), razão pela qual se afasta a alegação de ilegitimidade passiva da CEF. 3. O instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel para entrega futura e outros pactos (fls. 23/44), foi firmado entre a autora e a corré Projeto HMX 3 Participações Ltda. na data de 27 de fevereiro de 2012, o qual previa o prazo de 180 dias para a entrega do imóvel, contados da assinatura do aludido contrato (Alínea I do quadro resumo), admitida dilação de até 180 dias para sua conclusão (item 5.4), o que alcançaria a data de 20/02/2013. 4. No mais, da análise dos autos, denota-se, à fl. 91, que o prazo de construção do imóvel objeto do contrato celebrado com a CEF seria de 10 (dez) meses, conforme item B4 e item C.6.1 do Quadro Resumo. Considerando que o contrato de financiamento imobiliário se deu em 09 de abril de 2012, tem-se que a conclusão da obra deveria ter ocorrido até fevereiro de 2013. Todavia, o que se verifica é que a Carta de ‘Habite-se’ foi emitida somente em 26 de dezembro de 2016 (fls. 195/205 - id 1512601). Dessa forma, restou comprovado o atraso na entrega do imóvel, ficando, assim, mantida a r. sentença tal como lançada. 5. Apesar de entender que o valor arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para a parte autora não atende aos padrões adotados por essa E. Corte e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mantenho o ‘quantum’ arbitrado, sob pena de se incorrer em ‘reformatio in pejus’. 6. Apelação desprovida’ (TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL, 5002401-11.2017.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 13/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/05/2020).

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPETÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AGRAVO PROVIDO. 1. Há responsabilidade solidária da CEF em responder por vícios na construção e pela respectiva solidez e segurança do imóvel apenas nos casos em que ela também desempenhar o papel de executora de políticas federais de promoção de moradia. 2. Agravo de instrumento provido’ (TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO, 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 04/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 07/05/2020).

‘In casu’, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘Cuida-se de feito ajuizado por DIEGO MENDES CORDEIRO e ELANE MENDES MATOS em face de ICONE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF.

A parte autora alega que que firmou instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com a primeira requerida. Afirma que o imóvel não deve ser entregue na data prevista, pois a obra está abandonada. Requer a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e evolução de obra, bem como determinar que a ré se abstenha de negativar seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.

Em sede de provimento final, requer:

‘a) confirmar por sentença a liminar ora pleiteada para o fim de declarar a inexigibilidade das parcelas vincendas e da evolução de obra, bem como a exclusão/proibição de negativar o nome dos Autores, além da assunção dos encargos condominiais e tributos da unidade pela Ré. b) declarar a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes, que tem por objeto a aquisição da unidade 56 do empreendimento Vista Club Jandira, por culpa exclusiva da Ré construtora, e, em razão da evidente relação de consumo e da atuação da Caixa Econômica Federal como agente fiscalizadora da obra, condenar solidariamente a Construtora e a Caixa Econômica Federal à devolução integral dos valores pagos, incluindo comissões de corretagem, o que perfaz o montante de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), valores estes que deverão ser restituídos à vista, em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e juros moratórios a partir da citação. c) condenar solidariamente a Construtora e a Caixa Econômica Federal ao pagamento da multa contratual em sentido inverso, prevista na cláusula 8.1.2 do contrato, no valor correspondente a 50% sobre os valores pagos pelos promissários compradores à Incorporadora, totalizando a quantia de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), montante que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data de cada pagamento e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação’.

Por fim, requer a inversão do ônus da prova e a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

Com a inicial foram juntados documentos.

No despacho de ID 443369952, a gratuidade da justiça foi deferida e houve ordem de emenda à inicial.

Emenda apresentada (ID 452929490). A parte autora juntou documentos.

Vieram os autos conclusos.

Eis a síntese do necessário. Decido.

1. Emenda da inicial

Recebo a petição de emenda à inicial protocolada no ID 452929490.

2. Matéria preliminar

Nos termos do art. 109 da Constituição Federal, compete aos juízes federais processar e julgar os litígios em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho.

A presente ação foi ajuizada neste Juízo em razão da indicação da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo.

Em demandas de natureza imobiliária, via de regra, há duas espécies de relações jurídicas: uma relação de venda e compra de imóvel a ser entregue (envolvendo a parte autora e a construtora/incorporadora) e uma segunda relação, consistente no mútuo de valores para a compra e venda do imóvel (envolvendo a CEF na condição de agente financeiro, o comprador do imóvel e a construtora/incorporadora).

A parte autora apresenta, geralmente, duas espécies de pedidos: pretende a devolução de valores pagos à construtora/incorporadora (porque sustenta, basicamente, que as características do imóvel entregue não corresponderiam àquelas ajustadas, ou que houve superação do prazo contratual para a entrega do imóvel ou que há vícios de construção), além da rescisão do contrato de mútuo firmado, com devolução de valores relativos a esse negócio jurídico.

Ainda que exista conexão entre os pedidos apresentados pela parte autora nesses casos, via de regra incide o artigo 327, § 1o, II, do CPC. Inviável promover a cumulação de pedidos, submetendo a este Juízo pleito para o qual é absolutamente incompetente. O fato de existir conexão entre os pedidos não é razão bastante, isoladamente, para o deslocamento de competência absoluta, muito embora dessa lição comezinha se olvidem alguns operadores do Direito. E a competência da Justiça Federal, nos exatos termos do artigo 109 da CF é de natureza absoluta, especial em relação à Justiça dos Estados.

A Justiça Federal não possui competência para examinar e julgar o pedido relativo à devolução de valores da compra e venda do imóvel a ser construído ou já entregue, exceto quando configurado o litisconsórcio passivo unitário entre construtora/incorporadora e CEF. Excepcionalmente a CEF pode desenvolver papel para além daquele normalmente desenvolvido por agentes financeiros em situações de financiamento habitacional. Quando por força de lei ou contrato a CEF assumir papel de executora de políticas públicas de habitação, ostentando inclusive poderes semelhantes àqueles identificados como extroversos pelo Direito Administrativo, então haverá responsabilidade da empresa pública também pela relação de compra e venda do bem, configurando-se litisconsórcio unitário. E por força da presença da empresa pública federal na relação jurídica de direito material, a Justiça Federal será competente para examinar e julgar o pedido de devolução de valores decorrentes da compra e venda do bem. Mas essa hipótese não está configurada nos autos.

Vejo que o c. Superior Tribunal de Justiça assentou o seguinte raciocínio: ‘No tocante à ilegitimidade da CEF nas ações de indenização decorrentes de vício na construção do imóvel, segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é importante fazer a distinção existente entre duas situações diversas, quais sejam, quando aquela instituição financeira atuar como mero agente financeiro ou quando for executor de políticas federais de promoção de moradia. Dessa forma, quando atuar meramente como agente financeiro, não será parte legítima para figurar no polo passivo da demanda indenizatória pelos vícios na construção do imóvel, ficando sua responsabilidade limitada à liberação do empréstimo. Todavia, quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro em stricto sensu, a CEF tem legitimidade para responder por vícios de construção, justificando a sua integração ao polo passivo da relação processual. Nesses casos, a CEF assume responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. Os papéis desenvolvidos em parceria pela construtora e pelo agente financeiro poderão levar à vinculação de ambos ao negócio jurídico, acarretando na responsabilidade solidária. Sendo assim, a legitimidade ad causam é definida em função de elementos fornecidos pelo direito material, e, a depender dos fatos narrados na inicial (causa de pedir), será possível, em tese, identificar hipóteses em que haja culpa ‘in eligendo’ da CEF na escolha da construtora e do terreno, na elaboração e acompanhamento do projeto, entre outras.’ (grifei) (STJ - RESP 1798464 - Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze - DJe de 01/04/2019).

E observo que o c. TRF3 segue a mesma senda, no sentido de que quando a instituição financeira atua na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização do empreendimento, de modo a extrapolar o papel de mero agente financiador, possui legitimidade passiva também para o pedido de rescisão e/ou devolução de valores decorrentes do negócio jurídico de compra e venda do bem, haja vista que: ‘(...) A Caixa Econômica Federal (CEF) atua como executora da política pública de financiamento habitacional de âmbito nacional, figurando como pessoa jurídica responsável pela gestão do ‘Programa Minha Casa Minha Vida’ e administração do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab). 2. Competindo à CEF a administração, gestão e representação judicial e extrajudicial do FGHab - o qual, por sua vez, é responsável pela garantia securitária do imóvel -, deve ser reconhecida a legitimidade passiva do agente financeiro no âmbito de ação indenizatória proposta por mutuários em virtude de vícios de construção do edifício’ (TRF3 - ApCiv 5000260-44.2018.4.03.6142 - 1a Turma - Relator: Desembargador Federal Hélio Nogueira - Publicado no e-DJF3 de 19/02/2020) (grifei).

Portanto, em regra, somente quando se cuida de unidade habitacional construída segundo o programa habitacional, ‘Minha Casa, Minha Vida’ (MCMV), com previsão de cobertura pelo FGHAb (Lei 11.977/2009), caso de PAR (Programa de Arrendamento Residencial), ou quando a CEF efetivamente assumir obrigações relativas à construção e entrega do imóvel perante o cidadão, é que restará justificada a sua responsabilidade civil em relação à construção e entrega do bem imóvel, e a própria competência da Justiça Federal.

O c. STJ assentou que: ‘Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.’ (STJ - REsp 1.534.952/SC - 3a Turma - Relator: Ministro Ricardo Villas Boas Cueva - Publicado no DJe de 14/2/2017).

No específico caso, estamos diante de contrato de mútuo para construção de empreendimento imobiliário no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela - Recursos do FGTS (ID 452929498). Não há garantia expressa do FGHAB, nem se trata de imóvel que integre o PAR (Programa de Arrendamento Residencial). Também não se cuida de imóvel construído mediante atuação da CEF como verdadeira ‘longa manus’ da União Federal, a justificar a competência deste Juízo.

Servindo de base para o entendimento ora assentado, especificamente nos casos de linha de financiamento com concessão de desconto do FGTS, transcrevo didático voto proferido pela e. Desembargadora Federal, Audrey Gasparini:

Em regra, as ações que buscam responsabilizar a Caixa Econômica Federal pelo atraso na obra de imóveis adquiridos na planta ou mesmo em função de vícios de construção de tais bens, se fundamentam nos seguintes argumentos:

(a) Responsabilidade Civil atribuída por lei: a CEF é gestora do Programa Minha Casa Minha Vida e, portanto, agindo como agente promotor de política pública voltada à habitação, é responsável pelo atraso na obra ou mesmo pela qualidade da construção;

(b) Responsabilidade contratual:

(b.1) A CEF, para liberação do financiamento concedido à pessoa física adquirente do imóvel na planta, exige que o empreendimento a ser construído se submeta à aprovação do cronograma e do projeto de construção por parte da sua área técnica, o que lhe atribui responsabilidade tanto pelo término da obra no prazo contratado, quanto pela qualidade e solidez do imóvel;

(b.2) Contratualmente, a CEF se obriga a realizar medições na obra, o que demonstra sua responsabilidade pelo exato cumprimento do cronograma fornecido pela construtora ou ente realizador da obra, bem como pela qualidade e solidez da construção;

(b.3) Contratualmente, se obriga a acionar a seguradora contratada pela construtora no caso de atraso injustificado da obra. Assim, sua inércia a responsabiliza em virtude da negligência em cumprir obrigação contratualmente assumida;

Inobstante, tais alegações não se sustentam quando o imóvel é financiado com recursos do FGTS.

INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS AUTORIZADAS A FINANCIAR IMÓVEIS DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Primeiramente, é preciso destacar que a atual legislação regulamentadora do PMCMV permite que qualquer instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil atue no financiamento de imóveis na Faixa 1. É o que prevê o artigo 6o, § 16, da Lei n. 14.620/2023:

‘Art. 6o O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais: (...) § 16. O Ministério das Cidades atenderá famílias enquadradas na Faixa 1 residentes em Municípios com população igual ou inferior a 80 (oitenta) mil habitantes, preferencialmente, com recursos de que tratam os incisos I e III do ‘caput’, na modalidade de oferta pública, para habilitação de instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, inclusive bancos digitais, sociedades de crédito direto, cooperativas de crédito e os agentes financeiros referidos nos incisos I a XII do art. 8o da Lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964’.

Lei n. 4.380/1964:

‘Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado. I - pelos bancos múltiplos; II - pelos bancos comerciais; III - pelas caixas econômicas; IV - pelas sociedades de crédito imobiliário; V - pelas associações de poupança e empréstimo; VI - pelas companhias hipotecárias; VII - pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas; VIII - pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei; IX - pelas caixas militares; X - pelas entidades abertas de previdência complementar; XI - pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e XII - por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação’.

Portanto, destaco que, atualmente, qualquer instituição financeira autorizada a funcionar pelo Bacen pode conceder financiamento dentro do PMCMV, ao menos para a Faixa 1.

RESPONSABILIDADE LEGAL DA CEF PELO ATRASO DA OBRA OU VÍCIO DE CONSTRUÇÃO QUANDO FINANCIA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA COM RECURSOS DO FGTS DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Primeiramente, é preciso ter em mente que não se trata de apreciar a questão da legitimidade passiva da CEF como mera ‘longa manus’ do Governo Federal no que toca à sua política habitacional.

Deve-se analisar a questão da responsabilidade da CEF como se outra instituição privada qualquer estivesse no polo passivo, pois ela, atualmente, desempenha seu papel de agente financiador dentro do PMCMV como qualquer outra instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

O fato de a legislação anterior ter autorizado somente a CEF a financiar imóveis dentro do PMCMV não implica, pois, em considerá-la agente governamental aplicador da política federal de habitação. Tal encargo recaiu sobre a União Federal por intermédio do Ministério das Cidades.

Ainda que se atribua tal condição à CEF, em virtude do PMCMV, é certo que sua atuação, quando utilizando recursos do FGTS, se cingiu a viabilizar a concessão de financiamentos subsidiados pelo Governo Federal e com taxa de juros reduzida. Na condição de operadora do FGTS, atuando dentro do PMCMV, nunca teve a atribuição de construir, comprar ou alienar imóveis a fim de cumprir política federal de habitação.

Sempre atuou na ponta financeira.

Sua atuação, na vigência da legislação anterior, é idêntica à de agora.

Atribuir-lhe responsabilidade pela demora na entrega de imóveis adquiridos na planta, sua solidez e qualidade, quando adquiridos mediante financiamentos concedidos com recursos do FGTS, durante a vigência da Lei n. 11.977/2009 implica em lhe atribuir a mesma responsabilidade pelos contratos celebrados sob condições idênticas na vigência da atual legislação e, por consequência, responsabilizar todas as instituições financeiras privadas do mesmo modo, quando autorizadas pela atual legislação a conceder empréstimos dentro do PMCMV.

Estabelecida tal premissa, tem-se que o PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e, atualmente, é disciplinado pela Lei n. 14.620/2023.

Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1o da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3o e (art. 1o da Lei n. 14.620/2023).

Originalmente, previa-se que para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento.

Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2o) etc.

Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê:

‘Art. 4o Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como: I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais; II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades; III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais; IV - fomento à criação de mercados de locação social de imóveis em áreas urbanas; V - provisão de lotes urbanizados, dotados da adequada infraestrutura; VI - melhoria habitacional em áreas urbanas e rurais; VII - apoio financeiro a programas e ações habitacionais de interesse social desenvolvidos por Estados e Munícipios; VIII - projeto Moradia Primeiro; IX - regularização fundiária’.

‘Art. 6o O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais: I - dotações orçamentárias da União; II - Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), de que trata a Lei no 11.124, de 16 de junho de 2005; III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001; IV - Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993; V - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de que trata a Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990 (Lei do FGTS); VI - Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; VII - emendas parlamentares; VIII - operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa; IX - contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada; X - doações públicas ou privadas destinadas aos fundos de que tratam os incisos II, III, IV e V; XI - outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais; XII - doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente; XIII - recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap), quando os recursos orçamentários e financeiros constantes dos incisos I a IX não estiverem disponíveis e o beneficiário tenha tido o único imóvel perdido em razão de situação de emergência ou calamidade formalmente reconhecida pelos órgãos competentes ou esteja em estado de vulnerabilidade a desastres ambientais iminentes, reconhecidos pelos órgãos competentes’.

Analisando-se as leis de regência, não se verifica qualquer atribuição de responsabilidade da Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro habilitado a fornecer financiamento no âmbito do PMCMV, com recursos do FGTS, pela conclusão da obra de imóvel na planta, sua qualidade ou solidez.

Em regra, as instituições financeiras que concedem financiamento a beneficiários do PMCMV que adquirem imóveis na planta não assumem perante aqueles quaisquer tipos de responsabilidade pelo término da obra, sua qualidade ou solidez.

Há exceções, como, por exemplo, no caso de imóveis adquiridos na planta com recursos do FAR. Neste caso, a Lei n.10.188/2001 prevê no parágrafo único do artigo 4o, que ‘As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação’.

Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários.

O mesmo não se dá quando os recursos do financiamento são originários do FGTS.

Não há, na Lei n. 8.036/1990, qualquer disposição atribuindo responsabilidade à CEF perante os mutuários quanto aos imóveis financiados por ela com recursos do FGTS, no que toca ao atraso da obra ou vício de construção.

Assim, não se pode atribuir responsabilidade civil à CEF perante os mutuários, em função da demora na entrega de imóvel aquirido na planta, sua solidez ou qualidade, fundamentada em disposição legal, quando o financiamento é concedido com recursos do FGTS.

O simples fato de o mutuário se enquadrar nos critérios previsto no PMCMV, não atribui à CEF, como agente financiador da unidade habitacional, responsabilidade civil pela demora, solidez ou qualidade do bem, quando se utiliza recursos do FGTS, visto que inexiste na legislação qualquer dispositivo lhe atribuindo tal responsabilidade.

É preciso ter em mente que o PMCMV não busca alcançar seus objetivos mediante construção de unidades habitacionais e sua posterior distribuição a famílias de baixa renda, por parte do Governo Federal.

Os objetivos do PMCMV são alcançados mediante linhas de financiamento diferenciadas, com taxa de juros menores e subsídios concedidos pelo Governo Federal.

Basicamente, é um Programa que visa fomentar a aquisição de imóveis mediante concessão de financiamentos mais atrativos a famílias de baixa renda.

O que difere o financiamento celebrado pelas regras do PMCMV de outros ordinariamente realizados é a situação econômica dos mutuários (enquadramento dentro das faixas econômicas previstas) e a concessão de subsídios e taxas de juros diferenciadas.

RESPONSABILIADE CONTRATUAL DA CEF PELA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL, SUA SOLIDEZ E QUALIDADE

Conforme já dito acima, em linhas gerais, são estes os argumentos trazidos pelos mutuários ao pretender a responsabilidade contratual da CEF:

A CEF, para liberação do financiamento concedido à pessoa física, exige que o empreendimento a ser construído se submeta à aprovação do cronograma e do projeto de construção por parte da sua área técnica, o que lhe atribui responsabilidade tanto pelo término da obra no prazo contratado, quanto pela qualidade e solidez do imóvel;

Contratualmente, a CEF se obriga a realizar medições na obra, o que demonstra sua responsabilidade pelo exato cumprimento do cronograma fornecido pela construtora ou ente realizador da obra, bem como pela qualidade e solidez da construção;

Contratualmente, se obriga a acionar a seguradora contratada pela construtora no caso de atraso injustificado da obra. Assim, sua inércia a responsabiliza em virtude da negligência em cumprir obrigação contratualmente assumida.

De início, destaco que os fundamentos que seguem dizem respeito à situação na qual o interessado adquire imóvel de terceiro e busca financiamento perante instituição financeira, no caso a CEF, para viabilizar a compra celebrada.

Quanto ao argumento (a), os financiamentos concedidos aos interessados na aquisição de imóveis na planta são garantidos, em regra, por hipoteca ou, como mais difundido atualmente, mediante alienação fiduciária.

A instituição financeira, ao conceder o empréstimo, deve levar em consideração a viabilidade do empreendimento que servirá de garantia da dívida: o tempo previsto para sua conclusão, o projeto, os materiais utilizados etc, na medida em que se trata de negócio de risco. Ela está aportando dinheiro em um empreendimento que não conta, no momento da contratação do empréstimo por parte do adquirente do imóvel, com qualquer tipo de garantia real.

Ela precisa ter uma ideia mínima do prazo que levará para obter a garantia real e efetivo valor de mercado da referida garantia a fim de calcular se o negócio é ou não viável do ponto de vista financeiro.

Para se ter alguma ideia do valor do imóvel, por óbvio, é necessário conhecer o projeto, o tamanho da unidade habitacional, os materiais e técnicas utilizados, pois, estes influenciam diretamente no valor do bem e, consequentemente, na garantia real ofertada ao contrato de mútuo.

Imagine-se hipoteticamente, que o vendedor ou construtor afirme que determinado imóvel, com determinada metragem, em determinada localização, construído com determinados materiais, tenha valor de quinhentos mil reais.

Não há motivo para que a instituição financeira acredite em tais informações.

Ela precisa ter um mínimo de certeza que o valor indicado na operação de compra e venda, de fato, se encontra dentro da expectativa de mercado. Caso contrário, ela pode conceder financiamento em montante muito superior à garantia ofertada.

Nada mais razoável e previsível, pois, que a instituição financeira, antes de conceder o financiamento ao adquirente do imóvel, analise o projeto, cronograma e materiais a serem utilizados a fim de analisar apurar a viabilidade ou não da concessão do empréstimo.

Tal procedimento não se confunde com a assunção da responsabilidade da instituição financeira, perante o mutuário, pela conclusão da obra, solidez ou sua qualidade.

Toda a análise e aprovação é feita em função do interesse da instituição financeira e não em função do mutuário, pois, este, independentemente da concessão ou não do empréstimo, já adquiriu o bem imóvel do vendedor, incorporador ou construtora.

Se não aprovados o cronograma, projeto e materiais por parte da instituição financeira, o financiamento pode não ser concedido e caberá ao comprador levantar recursos de outro modo ou, então, desfazer o negócio de compra e venda com as consequências contratuais eventualmente previstas.

Toda a fundamentação supra se aplica ao argumento (b).

As medições e análise da técnica e dos materiais é feita em função da garantia real a ser concedida ao empréstimo e para que se possibilite a liberação de valores.

A instituição financeira precisa ter certeza de que (1) a obra se desenvolve dentro do planejado e que a garantia real estará aperfeiçoada, (2) que a técnica e materiais utilizados pela construtora estão dentro do que foi aprovado, pois, isto garantirá que o valor da garantia prevista corresponderá à realidade.

Imagine-se que a construtora ou incorporadora informem no projeto que utilizarão técnica e materiais que garantem a melhor qualidade e, consequentemente, impactam no valor do imóvel e da garantia e, durante a execução, passam a utilizar técnica diversa e produtos de menor qualidade. Obviamente, o imóvel a ser dado em garantia fiduciária não corresponderá ao valor previamente indicado.

Por fim, a instituição financeira não poderia correr o risco de liberar todo o financiamento contratado pelo mutuário à construtora. Ela precisa verificar o andamento das obras, realizar medições e constatações de modo a viabilizar a liberação dos valores à medida em que a obra evolui.

Por fim, quanto ao argumento (c), não são todos os contratos que preveem a responsabilidade da CEF no acionamento da seguradora no caso de atraso da obra.

Nos que possuem tal cláusula, esta é prevista em benefício da instituição financeira e não do mutuário.

As construtoras são obrigadas a contratar seguro para garantir, dentre outras obrigações, a conclusão da obra.

As instituições financeiras são indicadas como beneficiárias do seguro e não os mutuários.

Isto porque a instituição financeira tem todo o interesse na conclusão da obra em conformidade com o projeto apresentado pela construtora ou incorporadora, visto que tal bem garantirá o empréstimo concedido ao adquirente do imóvel.

Os contratos celebrados entre a CEF e os mutuários também autorizam a estes a possiblidade de substituir a construtora no caso de atraso na obra. Tal cláusula visa o interesse dos mutuários.

É bem verdade que em tais caso é preciso que a instituição financeira aprove a alteração, o que não tem o condão de lhe atribuir responsabilidade pela execução da obra. A aprovação da instituição financeira visa garantir que a construtora a ser contratada tenha condições de executar a obra nos moldes do projeto aprovado. É interesse seu que o imóvel seja construído de acordo com os parâmetros originalmente fornecidos.

Ademais, é pacto assessório e que, caso descumprido, não necessariamente leva à resolução do contrato principal. Tampouco induz, automaticamente, à responsabilidade da CEF pela execução da obra, sua solidez ou qualidade.

Para que tal ocorresse, seria preciso que houvesse o comprometimento do interesse do credor. Neste sentido:

‘RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE. JULGAMENTO. CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. 1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença. 3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. 4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. 5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina. 6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato). 7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. RECURSO ESPECIAL PROVIDO’ (REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022).

Ainda que se considere o mutuário como credor, o que não é o caso dos autos, na medida em que o contrato de financiamento é unilateral, sendo a instituição financeira a credora, é certo que a ele (mutuário) era, também, facultado contratualmente o acionamento da seguradora no caso de demora na conclusão da obra.

Logo, eventual omissão da CEF não implicaria no comprometimento do interesse do mutuário, o qual podia, conforme já dito, ter ele mesmo requerido a substituição da construtora.

A MATÉRIA NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

É pacífico no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a instituição financeira, quando age como mero agente financeiro, AINDA QUE DENTRO DO PMCMV, não tem legitimidade para responder pela demora na entrega do imóvel, sua solidez ou qualidade.

Confira-se:

‘AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, a Caixa Econômica Federal ‘somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)’ (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018). 2. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno não provido’ (AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021) – destaquei.

Para aquela c. Corte, a CEF somente terá legitimidade para responder pelo atraso da obra, solidez ou qualidade do imóvel quando:

1. Houver previsão legal expressa;

2. Houver previsão contratual expressa;

3. Atuar como agente EXECUTOR (e não mero fiscalizador).

É bem comum aquela Corte, nas ementas dos acórdãos relativos à matéria, suscitar a impossibilidade de análise de cláusulas contratuais ou matéria fática em sede de Recurso Especial, conforme previsão contida nas Súmulas 05 e 07:

‘Súmula 5 - Não é admissível o recurso especial quando a matéria questionada diz respeito à interpretação de cláusula contratual, ainda que se cuide de acordo submetido à homologação judicial’.

‘Súmula 7 - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’.

O óbice imposto pelas referidas súmulas, contudo, não afasta o fato de que aquela Corte reconhece e declara que é entendimento pacificado aquele no sentido de não se responsabilizar a instituição financeira ‘...por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro’.

Chamo a atenção para o teor do voto proferido no AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, cuja ementa foi acima transcrita. Ao final, o STJ também invoca os óbices impostos pela Súmulas 05 e 07. Contudo, analisa o acórdão recorrido e expressamente reconhece a ilegitimidade a CEF em contrato financiado com recursos do FAR dentro do PMCMV (destaques meus):

‘Em que pesem as alegações apresentadas, a irresignação não merece prosperar.

Com efeito, ao apontar violação ao art. 9o do Decreto 7.499/2011, o recorrente defende que a Caixa Econômica Federal deve responder pelo atraso na obra, pois, conforme a legislação sobre o tema, a ela cabe adotar todas as medidas judiciais e extrajudiciais para a defesa do FAR no âmbito das contratações que houver intermediado.

Entretanto, discordando da referida tese, o Tribunal Regional Federal da 5a Região, ao dirimir a controvérsia dos autos, assim se manifestou (fl. 231):

‘Observo, todavia, que a CEF apenas se comportou como agente financeiro, na concessão de um financiamento à autora para compra do aludido imóvel, vendido diretamente pela construtora ré.

A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável tanto em relação à de das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em vícios construção quanto ao atraso que atua na condição de agente financiador em sentido estrito.

Importante destacar que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma fiscalização físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para do bem residencial adquirido, de modo entrega que há de se afastar sua condenação ao pagamento de danos morais’.

Nesse contexto, tem-se que o Tribunal de origem adotou conclusão no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, que se firmou no sentido de que, ‘somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)’ (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018). Incidência da Súmula 83/STJ...’.

A título de esclarecimento, a Súmula/STJ 83 prevê que ‘não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida’.

Fica claro, assim, que para o Superior Tribunal de Justiça:

1. O simples fato de o financiamento ter se dado dentro do PMCMV não implica em responsabilizar a instituição financeira pelo atraso da obra ou vícios de construção. Para que tal ocorra, é preciso:

(a.1) Previsão legal expressa, inexistente na legislação genérica do PMCMV;

(a.2) Previsão contratual expressa lhe atribuindo responsabilidade;

(a.3) Atuar como agente EXECUTOR o que não ocorre no presente caso, em virtude de as medições serem feitas para viabilizar a entrega do valor mutuado pelo comprador e para aquilatar a efetiva execução da obra conforme técnica e materiais aprovados, a fim de manter o valor de garantia do bem; bem como diante do fato de a possibilidade de acionamento do seguro para substituição da construtora, além de ser pacto acessório ao contrato de financiamento, é estabelecida em favor da instituição financeira e não do mutuário. No máximo, a instituição financeira agiria como FISCALIZADORA e não como EXECUTADORA da obra.

A questão, no mais das vezes, encontra óbice nas Súmulas 05 e 7 daquela Corte, mas ela, mesmo assim, reiteradamente, declara que a responsabilidade das instituições financeiras pela demora da obra ou vício de construção, ainda que o contrato de financiamento tenha sido celebrado pelo PMCMV, depende das condições acima e que as medições eventualmente realizadas visam a liberação das parcelas do financiamento contratado pelo adquirente e não garantir seu direito.

Destaco, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de afastar, até mesmo, a necessidade de litisconsórcio entre o agente financeiro e a vendedora, incorporadora ou construtora do imóvel adquirido na planta. O acórdão também esbarra nas Súmulas 05 e 07, mas, também se ancora na Súmula 83, todas daquela Corte. Em outras palavras, a orientação do Tribunal Estadual se firmou no mesmo sentido da jurisprudência do STJ, qual seja, ilegitimidade da CEF e incabimento do litisconsórcio passivo necessário:

‘AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). ATUAÇÃO DA CEF. MERO AGENTE FINANCEIRO (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DESCABIMENTO DA TESE DA NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO E DE ATRAÇÃO DA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULA 83/STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTES DE ILICITUDES. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante o acórdão estadual, a Caixa Econômica Federal (CEF) teria agido no contrato como agente financeiro, ou seja, como mera credora fiduciária, sendo desnecessária a sua participação nos autos por completa ausência de interesse, pois em discussão atos que não condizem com a sua responsabilidade. Essas conclusões foram fundadas na apreciação de fatos, provas e termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A CEF ‘somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula no 83/STJ’ (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe 4/9/2018). 3. Também com suporte probatório e em termos contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ), estabeleceu-se a configuração do descumprimento contratual. É inviável, como se observa do julgado, a argumentação no sentido de que não teria ocorrido desrespeito ao prazo de entrega do imóvel, mas sim prorrogação do prazo. 4. No tocante à suscitada excludente de responsabilidade, o Tribunal estadual reconheceu não caber sua aplicação no presente caso, pois todos os eventos levantados pela insurgente não se qualificariam como fortuitos ou força maior. Igualmente aplicável o texto do verbete sumular n. 7/STJ, pois as premissas do acórdão foram fundadas na análise probatória. 5. A configuração dos danos morais e o valor fixado para a reparação não podem ser apreciados e modificados nesta instância especial. A conclusão de origem foi fundada na apreciação fática, estipulando indenização dentro da razoabilidade e proporcionalidade. Súmula 7/STJ. 6. Agravo interno desprovido’ (AgInt no AREsp n. 1.494.052/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021).

(...)

CONCLUSÃO

Tendo em vista tudo o que foi acima fundamentado, temos:

1. A instituição financeira, quando concede financiamento com recursos do FGTS a adquirente de imóvel na planta, beneficiado pelas regras do PMCMV, em regra, age como mero agente financeiro, pois, a lei de regência não prevê qualquer tipo de responsabilidade pelo imóvel (prazo de entrega ou vício de construção);

2. A previsão contratual no sentido de a instituição financeira efetuar medições se destina a garantir a qualidade do bem para fins de garantia fiduciária do débito, bem como para viabilizar o levantamento parcelado do valor mutuado pelo adquirente do imóvel na planta;

3. A previsão contratual no sentido de autorizar a instituição financeira a acionar a seguradora para viabilizar o término da construção do imóvel é pacto acessório cujo descumprimento não impacta o objeto principal (concessão de empréstimo), visto se tratar de contrato unilateral. Ademais, visa beneficiar a instituição financeira, indicada como beneficiária do seguro, na medida em que o empréstimo concedido é garantido pelo imóvel a ser construído;

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inobstante esbarre nos óbices impostos pelas Súmulas 05 e 07, vem, reiteradamente, declarando e reconhecendo a ilegitimidade das instituições financeiras pelo término da obra ou vício de construção de imóveis adquiridos na planta mediante financiamento, mesmo dentro do PMCMV, corroborando os entendimentos acima, se ancorando no, mais das vezes, na Súmula 83 para manutenção dos acórdão que reconhecem a ilegitimidade da instituição financeira, exigindo para que se possibilite sua responsabilização:

(d.1) Previsão legal expressa;

(d.2) Previsão contratual expressa;

(d.3) Atuação como agente EXECUTOR (e não mero FISCALIZADOR).

Conclui-se, assim, que:

(a) A CEF, quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo PMCMV, com recursos do FGTS, não tem responsabilidade legal ou contratual pelo término da obra ou vícios de construção. Consequentemente, não tem legitimidade passiva para responder por pedidos:

(a.1) Que busquem a rescisão do contrato de compra e venda;

(a.2) Que objetivem indenizações de cunho moral ou material em decorrência de atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção, incluídos aí pagamentos de aluguel, ressarcimento de valores e demais encargos decorrentes da culpa pelo atraso ou vício de construção;

(b) A CEF tem legitimidade passiva para os pedidos que envolvam o contrato de financiamento, como:

(b.1) Rescisão ou distrato do contrato de financiamento;

(b.2) Suspensão parcial ou integral do pagamento dos encargos contratuais relativos ao financiamento;

(b.3) Culpa ou dolo da CEF quanto ao cumprimento de suas obrigações relativas ao financiamento, como cobrança de encargos não pactuados, cobrança de encargos em patamar superior ao contratado etc.

(c) No caso de pedidos que envolvam o contrato de financiamento, para os quais a CEF tem legitimidade, o pedido do mutuário não pode ser acolhido quando fundado, exclusivamente, na alegada culpa da CEF pelo atraso na entrega do imóvel ou vício de construção;

(d) Quando fundado em atraso na entrega da obra ou vício de construção, contudo, inobstante não ser possível culpar a CEF, conforme já fundamentado, o pedido pode ser acolhido quanto à suspensão do pagamento dos juros de obra e substituição do índice de correção do saldo devedor, conforme orientação vinculante constante do Tema/STJ 996, acima transcrito.

A respeito do caso concreto:

Apela a parte autora pleiteando a condenação da CEF, ora apelada, a promover a liberação do seguro para despesas de recuperação de danos físicos do imóvel (FGHab) e a nulidade da cláusula que exonera a CEF de danos alegando que ‘a CEF apenas libera o financiamento após a realização das devidas inspeções no imóvel por profissional habilitado, o que gera confiança ao contratante/consumidor de que estará devidamente segurado pela solidez da obra. Exonerar a CEF de tal responsabilidade, inquestionavelmente, viola o princípio da confiança’.

Analisando-se os autos, verifica-se que o ‘Contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária - Programa Carta de Crédito Individual - FGTS - Programa Minha casa Minha vida com utilização do FGTS do(s) devedor(es) (id. 132550057) de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS’ engloba relações jurídicas diversas: (i) contrato de compra e venda firmado com a Ultraxx Administração de Bens Eireli; (ii) contrato de mútuo com a CEF, garantido por cláusula de alienação fiduciária.

Conforme exaustivamente explanado e em consonância com a jurisprudência do STJ, tratando-se de contrato de mútuo firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, a CEF sequer detém legitimidade passiva para responder pedidos relativos à danos construtivos do imóvel, de forma que, como consequência, não é cabível a discussão de sua responsabilidade quanto a esse tema.

Sobre a alegação referindo que ‘a CEF apenas libera o financiamento após a realização das devidas inspeções no imóvel por profissional habilitado, o que gera confiança ao contratante/consumidor de que estará devidamente segurado pela solidez da obra.’, de utilidade os precedentes a seguir:

‘RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. 1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária. 2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. 4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. 5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ‘ad causam’ do agente financeiro recorrente’ (REsp 1102539/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 06/02/2012).

‘PROCESSO CIVIL: AGRAVO LEGAL. ARTIGO 557 DO CPC. DECISÃO TERMINATIVA. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INCLUSÃO DO NOME DOS AGRAVANTES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. I - O agravo em exame não reúne condições de acolhimento, visto desafiar decisão que, após exauriente análise dos elementos constantes dos autos, alcançou conclusão no sentido do não acolhimento da insurgência aviada através do recurso interposto contra a r. decisão de primeiro grau. II - Os recorrentes não trouxeram nenhum elemento capaz de ensejar a reforma da decisão guerreada, limitando-se a mera reiteração do quanto já expendido nos autos. Na verdade, os agravantes buscaram reabrir discussão sobre a questão de mérito, não atacando os fundamentos da decisão, lastreada em jurisprudência dominante. III - Contrato, celebrado em 30/09/1999, de compra e venda de unidade isolada e mútuo, com prazo para amortizado da dívida de 300 (trezentos) meses, o Sistema de Amortização SACRE, reajuste das prestações e dos acessórios, e atualização do saldo devedor com base no coeficiente de atualização aplicável às contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, sem cobertura do Fundo de Compensação de Variação Salarial - FCVS. A relação obrigacional estabelecida entre os mutuários agravantes e a CEF, conforme cópia do documento juntado aos autos, se restringe ao contrato de financiamento e não à construção do imóvel em debate, não caracterizando de forma verossímil a responsabilidade do agente financeiro por eventual vício de construção do imóvel, uma vez que o fato de a Caixa Econômica Federal - CEF designar engenheiro para vistoriar o imóvel, previamente à liberação do financiamento, por si só não a faz responsável pelos danos ocorridos no imóvel, pois tal vistoria tem por objeto aferir o seu valor. IV - Ressalta-se que a responsabilidade da instituição financeira, no presente caso, não deve se confundir com a responsabilidade do construtor, uma vez que vícios de construção estariam fora da cobertura securitária dos contratos de financiamento, do Sistema Financeiro da Habitação, de prédio adquirido depois de concluída a sua construção, em que os riscos de natureza material somente são cobertos se decorrentes de eventos de causa externa, por forças de fora para dentro, entendimento este do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. V - No que concerne à prova inequívoca que convença da verossimilhança das alegações apresentadas, os documentos juntados não constituem prova de que não haja requisitos outros a serem observados para reconhecimento do direito invocado. VI - Conforme decisão desta relatora no agravo de instrumento no 0026479-93.2009.4.03.0000, eventuais vícios e irregularidades relativas ao pactuado devem ser analisados no decorrer da instrução processual, sendo o caso do seu exame tendo em vista os elementos de prova dos fatos e do direito aplicável à espécie. VII - Quanto ao fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, o magistrado singular poderá reapreciar o pedido de antecipação dos efeitos da tutela após o reconhecimento de elementos outros para sua convicção com a apreciação da contestação. Compulsando os autos, portanto, não verifico a presença dos requisitos que autorizem a concessão da tutela antecipada. VIII - As meras reflexões feitas pelos agravantes acerca de sua situação não se traduzem em causa bastante a ensejar a reforma da decisão, quando desprovidas de qualquer outro elemento capaz de auxiliar o Magistrado no deslinde do caso concreto. IX - Agravo improvido’ (TRF 3a Região, SEGUNDA TURMA, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 502121 - 0008878-35.2013.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL CECILIA MELLO, julgado em 27/08/2013, e-DJF3 Judicial 1 DATA:05/09/2013).

‘PROCESSO CIVIL: AGRAVO LEGAL. ARTIGO 557 DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL E RESCISÃO CONTRATUAL POR VÍCIOS REDIBITÓRIOS. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL JÁ PRONTO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. TAXA REFERENCIAL - TR. CORREÇÃO MONETÁRIA. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. I - O agravo em exame não reúne condições de acolhimento, visto desafiar decisão que, após exauriente análise dos elementos constantes dos autos, alcançou conclusão no sentido do não acolhimento da insurgência aviada através do recurso interposto contra a r. decisão de primeiro grau. II - A recorrente não trouxe nenhum elemento capaz de ensejar a reforma da decisão guerreada, limitando-se a mera reiteração do quanto afirmado na petição inicial. Na verdade, a agravante busca reabrir discussão sobre a questão de mérito, não atacando os fundamentos da decisão, lastreada em jurisprudência dominante desta Corte. III - Na qualidade de agente financeiro para aquisição de imóvel já pronto, cabe à CEF realizar diligências relacionadas ao financiamento bancário, ela não assume responsabilidade relacionada a construção do imóvel, ao contrário do que ocorre nas hipóteses em que a CEF atua como agente financeiro da própria construção e nessa condição obriga-se a fiscalizar a obra. Por essas razões, não procede o pleito da parte autora de rescisão do contrato de mútuo imobiliário em virtude de vícios de construção. IV - Da análise da cópia do contrato firmado entre os mutuários e a Caixa Econômica Federal, verifica-se que na correção do saldo devedor a aplicação dos mesmos índices de remuneração das cadernetas de poupança ou FGTS, é medida compatível como regime financeiro do sistema, e não pode considerar ilegal ou abusiva, salvo de igualmente admitirmos os idênticos defeitos na remuneração das fontes de financiamento. V - Nos contratos pactuados em período anterior a edição da Lei no 8.177/91 a TR também incide caso haja previsão contratual de atualização monetária pelo índice aplicável às cadernetas de poupança. VI - O sistema de amortização da dívida contratado - o SACRE - não implica em prática ilegal de anatocismo. ‘Os juros não são incorporados ao saldo devedor, dado que são mensalmente pagos juntamente com as prestações, não havendo que se falar em anatocismo’ (TRF3 - AC 2005.61.00.007163-7, 5a Turma, DJ 23/09/08) Ainda, nesse sentido: Resp. 572729 / RS 2003/0108211-6 - Ministra ELIANA CALMON - SEGUNDA TURMA DJ 12.09.2005 p. 273. VII - Agravo legal não provido’ (TRF 3a Região, QUINTA TURMA - 1A. SEÇÃO, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1628984 - 0016192-80.2004.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO CEDENHO, julgado em 28/11/2011, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/01/2012).

Assim, não há que se falar em nulidade de cláusula por supostamente isentar a CEF de responsabilidade tendo em vista que a CEF, nesse caso, figura meramente como agente financeiro, tendo cumprido integralmente sua parte na obrigação.

Com relação à pretensão de liberação do seguro do FGHAB (Fundo Garantidor de Habitação Popular) para pagamento de despesas para recuperação de danos físicos do imóvel (DFI), também não merece acolhimento, pois verifica-se que a cláusula vigésima, parágrafo nono, I, (id. 132550059, fl. 5) dispõe que: ‘não terão cobertura de despesas de providências tomadas para combate à propagação dos danos físicos ao imóvel, para a sua salvaguarda a proteção e para desentulho do local’. (TRF3 - APELAÇÃO CÍVEL 5002292-76.2017.4.03.6103 - 2a Turma - Relator: Desembargadora Federal Audrey Gasparini - Julgado em 08/04/2025).

Dito isso, avalio o instrumento contratual:

Leitura do instrumento contratual revela a existência de dois negócios jurídicos principais, paralelos, a compra e venda de unidade a ser construída (envolvendo mutuário, construtora e incorporadora) e o contrato de mútuo para pagamento da unidade a ser construída (envolvendo mutuário e CEF). Do mutuário é ainda exigida a contratação de seguro (cláusula 24.1) para a proteção do imóvel em relação a danos físicos, com vigência durante o período de financiamento, justamente porque esse bem é dado em garantia fiduciária à CEF pelo mútuo. O mutuário responde pelo pagamento do seguro enquanto vigora o financiamento e não obtém antes disso a propriedade do imóvel. A construtora participa como garantidora fidejussória dos valores que devem ser pagos à CEF durante o período de construção do imóvel, até a efetiva entrega e recebimento da última unidade construída/emissão do ‘habite-se’ (cláusula 10.8).

Há ainda a previsão de uma segunda espécie de seguro (cláusula 24.8), esse celebrado pela construtora em favor da CEF (seguro garantia executante construtor - SGC) com vigência até a obtenção do ‘habite-se’, período de responsabilidade do construtor por vícios de construção (artigo 618 do CC). A construtora é obrigada a celebrar esse seguro para acautelar a CEF contra vícios de construção do bem dado em garantia fiduciária do mútuo. Note-se que o mutuário não participa desse negócio jurídico.

É possível, como no caso, que haja eventual causa de rescisão para o contrato de compra e venda da unidade e repetição dos valores pagos a esse título, sob alegação de vício de construção ou demora na entrega do bem. Mas isso não significa que eventual ilegalidade na redação ou execução do contrato de compra e venda do imóvel (firmado entre parte autora, construtora e incorporadora), automaticamente, leve à rescisão do contrato paralelo de mútuo para fins habitacionais (firmado entre parte autora e instituição financeira). Caso não configurada ilegalidade na redação e execução do contrato de mútuo, permanece a parte autora obrigada ao pagamento de valores à instituição financeira, mesmo que rompido o contrato de compra e venda. O imóvel segue como garantia fiduciária do negócio jurídico, ainda que devolvido à construtora/incorporadora. Eventual inadimplência posterior do mutuário que leve à consolidação da propriedade nas mãos da CEF, evento gerador de potencial prejuízo à construtora/incorporadora, porque demanda entre particulares, deverá ser objeto de eventual demanda na Justiça Estadual.

Em assim sendo, reconheço a ilegitimidade da CEF (extingo o feito sem exame do mérito em relação a ela nessa medida, conforme artigo 485, VI, do CPC) e a incompetência deste Juízo para examinar os pedidos relacionados à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel e taxa de corretagem. Também os pedidos indenizatórios relativos a esses pleitos não são de competência deste Juízo.

A demanda prosseguirá neste Juízo apenas e tão somente em relação ao pedido de rescisão do contrato de financiamento do imóvel e devolução dos valores pagos, fundado na alegação de atraso na entrega do imóvel. Prosseguirá também em relação aos pedidos de declaração de inexigibilidade das parcelas vencidas relacionadas ao contrato de financiamento.

Os demais pedidos, consideradas as respectivas causas de pedir, devem ser apresentados perante a Justiça Estadual, porque ainda que conexos com os pedidos indicados no parágrafo acima, não decorrem de litisconsórcio necessário. O pedido de rescisão do contrato de compra e venda não é de competência da Justiça Federal. O mesmo se diga dos pedidos indenizatórios decorrentes dessas pretensões. Declaro a incompetência da Justiça Federal para examinar esses pedidos na forma do artigo 64, § 1o, do CPC. Remeta-se cópia dos autos ao Juízo Estadual de Jandira e exclua-se do feito ICONE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

3. Pedido de tutela de urgência

Não estão configurados os requisitos previstos no artigo 300 do CPC para justificar a concessão da pretendida tutela de urgência.

Em primeira análise, não se extrai da leitura da documentação anexa que a CEF possua responsabilidade sobre o atraso na entrega do imóvel, que justifique a suspensão da execução do contrato de mútuo bancário firmado pela parte autora, conforme fundamentação supra. Não há plausibilidade no direito invocado.

Indefiro, portanto, o pedido de tutela de urgência.

4. Citação

Cite-se a CEF para que apresente resposta ao feito no prazo legal e observadas as cautelas de estilo, servindo esta decisão de mandado. Caso contrário, concluam-se os autos.

Já por ocasião do eventual oferecimento da contestação, deverá a parte especificar e justificar concretamente as provas que pretende produzir, juntando desde logo os elementos documentais, sob pena de preclusão, exceção feita aos casos previstos no artigo 435 do CPC.

5. Réplica

Com a contestação, caso o réu tenha alegado quaisquer das matérias enumeradas no artigo 337 do CPC, intime-se a parte autora para que se manifeste nos estritos termos do artigo 351 do CPC, sendo vedada manifestação sobre outros temas.

Caso a resposta não apresente matéria constante do artigo 337 do CPC, ou então, caso já apresentada a réplica, conclusos para a verificação da possibilidade de julgamento antecipado da lide.

6. Inversão do ônus probatório

Sobre o pedido de inversão do ônus da prova formulado pela parte autora, considerada a natureza da lide, não observo a configuração de hipossuficiência justificante, não há previsão legal específica para se proceder à inversão, nem se trata de situação que imponha dificuldade especial à parte autora para a obtenção de prova relativa aos fatos constitutivos do direito alegado em Juízo. Aplicação do artigo 373, § 1o, do CPC.

Anoto, ainda, que mesmo nas relações de consumo não é impositiva a inversão do ônus probatório, conforme clara dicção do artigo 6o, VIII, do CDC, ‘in verbis’: ‘(...) quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências’.

Portanto, indefiro o pedido de inversão do ônus probatório.

Em assim sendo, o ônus probatório recairá sobre os ombros das partes, conforme o regramento ordinário estabelecido pelo artigo 373 do CPC.

7. Parâmetros gerais sobre pedidos de provas

Ficam as partes advertidas de que não atende os ditames legais o mero pedido genérico de produção probatória. Deverão esclarecer a pertinência e a relevância de cada espécie de prova postulada, sob as penas da lei. Alerto as partes litigantes que os elementos documentais, exceção feita às hipóteses previstas no artigo 435 do CPC, devem acompanhar os seus arrazoados iniciais, conforme artigo 434 do CPC, sob pena de preclusão.

Ficam também indeferidos, desde logo, pedidos de intervenção judicial para a produção de prova documental mediante requisição, quando não demonstrada, previamente e documentalmente, a demora ou a resistência de terceiros em permitir o acesso aos elementos de prova pretendidos. Aplicação da regra ordinária de partilha probatória do artigo 373 do CPC.

Após, conclusos para prosseguimento do feito em seus ulteriores termos.

Int.’.

Compulsando os autos, noto que a parte autora celebrou com a CEF, em 09/02/2022, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS, no valor de R$ 222.000,00, a serem pagos em 360 prestações, atualizadas pela Tabela Price (Id. 452929498 dos autos originários).

Consta, na cláusula 4.14.1 do mencionado contrato, que ‘o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de tarifa de vistoria com medição da obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/tarifas fixadas pela CAIXA para esse tipo de serviço, vigente na data do evento’.

Portanto, os documentos juntados aos autos demonstram que a CEF financiou a construção de um imóvel, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada (à evidência, dependendo do restar apurado no curso do processo), não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto.

Indo adiante, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

No que tange ao prazo para conclusão da obra, constou, no quadro resumo do contrato, letra B.7.1, que este seria de 30 meses. Ainda, na cláusula 4.9, está expressa a possibilidade de prorrogação, uma única vez, em até 6 meses.

Ressalte-se que não há ilegalidade ou abusividade quanto à cláusula de tolerância, que prevê a possibilidade de se prorrogar o prazo inicialmente previsto para a entrega do imóvel, desde que a respectiva prorrogação não ultrapasse 180 (cento e oitenta) dias, conforme precedentes do C. STJ e desta E. Corte:

‘RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como Documento: 1633565 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 21/09/2017 Página 1 de 4 Superior Tribunal de Justiça intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido’ (STJ, RESP - RECURSO ESPECIAL - 1582318 2015.01.45249-7, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:21/09/2017).

‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DANO MORAL. SÚMULA N. 284/STF. VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. ALÍNEA ‘C’. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. ‘Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos’ (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). (...) 6. Agravo interno a que se dá parcial provimento, a fim de considerar válida a cláusula de tolerância prevista no contrato’ (AgInt no AREsp n. 1.419.022/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 6/10/2020, DJe de 9/10/2020).

‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE BEM IMÓVEL. FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA DE OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DESDE QUE NÃO ULTRAPASSE 180 DIAS. IMÓVEL QUE FOI ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL. TAXA DE OBRA. COBRANÇA DEVIDA. TAXA DE CORRETAGEM INDEVIDA. FALTA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. CADASTRO DE DEVEDORES. FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A SUSPENSÃO DA INSCRIÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. 1. Em 11/11/2017 foi celebrado entre a autora e a corré Condomínio UP CLUB – SPE Ltda. o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel e Outros Pactos’. Referido contrato previa prazo de conclusão da obra em 24 meses a contar da data de assinatura de contrato de financiamento a ser celebrado entre a autora e a CEF. O item 2.4.1.1 autoriza uma tolerância de 180 dias do prazo constante no item 2.4.1. 2. Por sua vez o contrato de financiamento foi firmado com a CEF em 06/07/2018 prevendo prazo de conclusão de 26 meses a contar da data de sua assinatura, com prazo de tolerância de seis meses. 3. Saliente-se, nesse ponto, que a jurisprudência do C. STJ entende que a presença da denominada ‘cláusula de tolerância’ em contratos desse jaez – que prevê a possibilidade de atraso na entrega do imóvel - não é abusiva, desde que o prazo máximo de prorrogação não ultrapasse 180 (cento e oitenta) dias. (...) 18. Recurso desprovido’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000165-08.2021.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/04/2023, Intimação via sistema DATA: 20/04/2023).

Compulsando os autos de origem, verifico que há fortes indícios de que a obra não foi entregue no prazo avençado. Destarte, entendo plenamente possível a suspensão do contrato firmado entre as partes, bem como da exigibilidade das parcelas atinentes à referida avença. Nesse sentido, oportuna a transcrição dos seguintes julgados desta E. Corte:

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA VERIFICADO. INCLUSÃO DE NOME EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Considerando o prazo de 36 meses previsto no contrato celebrado com a construtora, bem como a possibilidade de prorrogação por mais 180 dias, tem-se que o prazo final para conclusão do empreendimento em debate se encerraria em abril de 2020. 2. Ademais, reconhecem os próprios agravantes que em Assembleia Geral Ordinária realizada em 07.07.2019 com os representantes da construtora restou acordada nova prorrogação do prazo de entrega para maio de 2020, inexistindo elementos que confirmem a alegação de que tal data fora imposta pela construtora, tendo em vista a presença de representantes de 120 unidades habitacionais. 3. Tendo em vista a informação dos agravantes de que a obra ainda não está concluída no presente momento, é medida que se impõe a suspensão do contrato e da exigibilidade da cobrança das parcelas correlatas. 4. À luz dos requisitos levantados pelos precedentes do STJ - o que se verificou no caso dos autos, diante do fato novo apresentado, - é possível impedir a inclusão do nome do devedor em cadastros tais como o SPC, o SERASA, o CADIN e outros congêneres. 5. Agravo parcialmente provido para suspender o contrato e a exigibilidade da cobrança das parcelas correlatas, bem como impedir a inclusão e negativação do nome dos agravantes em cadastros de inadimplentes até final julgamento do feito de origem’ (AGRAVO DE INSTRUMENTO ..SIGLA_CLASSE: AI 5007044-62.2020.4.03.0000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, TRF3 - 1a Turma, DJEN DATA: 05/04/2021 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.).

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. AÇÃO PARA RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. 1 - Agravo de instrumento em face de decisão que deferiu parcialmente antecipação de tutela para suspender a exigibilidade do pagamento das parcelas de financiamento em razão de atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel. 2 - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado (Súmula 543), reconhecendo a possibilidade, com a restituição de parcelas pagas. Mais recentemente, a Lei no 13.786/2018 passou a cuidar da matéria da resolução contratual, estabelecendo critérios. 3 - No caso concreto, as peculiaridades justificam a manutenção da decisão atacada. 4 - Da descrição fática constante da decisão guerreada, o que é demonstrada por elementos constantes dos autos, a situação supera a razoabilidade, sendo excessivo o atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel aos adquirentes, de modo que a suspensão do pagamento das parcelas evita a onerosidade excessiva acarretada aos mutuários que, além de não receberem o imóvel que adquiriram em boa-fé, acreditando que os prazos contratuais seriam cumpridos, necessitam despender recursos com a manutenção de uma moradia. 5 - Não socorre a Agravante a alegação de atraso no pagamento de parcelas do financiamento como fundamento de sua pretensão de manutenção do contrato, visto que a situação de inadimplência pelo próprio atraso excessivo e injustificável na entrega do bem, visto a necessidade de manutenção de aluguel pelos Agravados, despendendo de recursos que poderiam ser empregados no pagamento do financiamento. 6 - Agravo de instrumento que se nega provimento’ (AGRAVO DE INSTRUMENTO ..SIGLA_CLASSE: AI 5003452-15.2017.4.03.0000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, TRF3 - 1a Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 08/09/2020 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.).

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DAS PRESTAÇÕES. RECURSO PROVIDO. I. Em uma relação triangular, alienante/incorporadora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Assim, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. II. Com efeito, vislumbra-se que a agravante não foi imitida na posse do bem objeto da pretensão da rescisão, bem como, não possui interesse em ficar com o imóvel, o que afasta eventual risco para as agravadas. III. Desta feita, até melhor exame dos termos do contrato nos autos principais e com o fito de evitar danos irreversíveis, deve-se suspender a exigibilidade das parcelas relativas ao contrato, abstendo as agravadas de praticar qualquer ato de cobrança. IV. Agravo de instrumento a que se dá provimento’ (AGRAVO DE INSTRUMENTO ..SIGLA_CLASSE: AI 5017933-41.2021.4.03.0000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, TRF3, DJEN DATA: 07/12/2021 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.).

Ante o exposto, DEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, para determinar a manutenção da CEF no polo passivo do feito de origem, bem como a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais firmadas entre as partes. (...)”.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por DIEGO MENDES CORDEIRO e ELANE MENDES MATOS (para determinar a manutenção da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF no polo passivo do feito de origem, bem como para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais firmadas entre as partes).

É o voto.

VOTO

DECLARAÇÃO DE VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF para responder pelo atraso na entrega do imóvel e indeferiu a tutela antecipada para determinar a suspensão das parcelas do financiamento.

O e. Relator votou no sentido de confirmar a tutela recursal, dano provimento ao agravo de instrumento.

Contudo, com a devida vênia, não me ponho integralmente de acordo com o referido voto.

Primeiramente, assim como o e. Relator, entendo que não é o caso de acolher a tese de ilegitimidade da CEF para responder pela ação, na medida em que a parte autora pretende a rescisão de todos os contratos, inclusive o de mútuo, bem como a devolução de todos os valores pagos, inclusive as parcelas de amortização do financiamento e juros de obra. Assim, forçoso reconhecer que a CEF, como mutuante e parte integrante do contrato de mútuo, deve figurar no polo passivo da ação.

Inobstante, quanto à suspensão do pagamento das parcelas do financiamento, entendo que a Caixa Econômica Federal não pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega do imóvel, pois, em nenhum momento agiu como gestora de política pública ou executora da obra de construção do imóvel financiado.

Agiu, meramente, como agente financeiro, emprestando dinheiro necessário ao adquirente do imóvel a fim de viabilizar a construção. O simples fato de se tratar de empreendimento abrangido pelo Programa Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarelo não tem o condão de, automaticamente, atribuir responsabilidade à Caixa Econômica por eventual vício de construção ou atraso na sua entrega. Para que tal ocorra, ela precisa agir como gestora de políticas públicas ou se responsabilizar pela execução da obra. Ou seja, ela pode responder pelo vício de construção ou atraso na obra, quando a) promove o empreendimento, b) elabora o projeto com todas as especificações, c) escolhe a construtora e d) negocia diretamente em programa de habitação popular. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. 1. O STJ firmou entendimento de que a legitimidade passiva da CEF nas ações contra vícios de construção ou atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que atua além dos poderes de mero agente financiador da obra, ou seja, quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular. 2. Por conseguinte, a natureza da atuação da CEF é definida pela interpretação das cláusulas contratuais e o exame das provas dos autos, cuja revisão é inviável na sede do recurso especial por incidência dos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. 3. Ilegitimidade da CEF que se baseou em inconteste análise fático-contratual, com expressa conclusão de que "a atuação da Caixa Econômica Federal foi a de mero agente financiador do empreendimento". Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.)

No caso em tela, ela não promoveu o empreendimento, não elaborou o projeto com todas as especificações, não escolheu a construtora e nem negociou diretamente em programa de habitação popular. Portanto, não vejo como possa ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra.

Destaco que o contrato de mútuo contou com recursos do FGTS e não do PAR. Ademais, verifica-se que o contrato de compra e venda foi celebrado anteriormente àquele de mútuo, celebrado com a CEF. Assim, em tese, possuísse a parte autora o valor suficiente para aquisição do imóvel, a CEF sequer teria participado do negócio, o que demonstra que ela não agiu como fomentadora de políticas públicas voltadas à moradia de pessoas de baixa renda.

Assim, penso que não seja o caso de autorizar a suspensão do pagamento das prestações de financiamento, na medida em que não há vínculo jurídico entre o atraso na entrega do imóvel e o empréstimo do dinheiro ao agravante.

Isto posto dou parcial provimento ao agravo de instrumento, somente para manter a CEF no polo passivo da ação principal.

É como voto.

AUDREY GASPARINI

DESEMBARGADORA FEDERAL

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. RECURSOS DO FGTS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DA OBRA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS CONTRATUAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação ordinária ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de construtora, na qual se discute atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, com recursos do FGTS. Os agravantes sustentam a legitimidade passiva da instituição financeira e requerem a suspensão da exigibilidade das prestações, diante de indícios de atraso na conclusão da obra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, considerando sua atuação no contrato celebrado; e (ii) saber se é cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento em razão de indícios de atraso na entrega da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece distinção entre a atuação da CEF como mera agente financeira e como executora de políticas públicas habitacionais. A legitimidade passiva configura-se quando a instituição extrapola a função de financiadora, com participação na elaboração ou fiscalização da obra.

4. No caso concreto, o contrato firmado prevê acompanhamento da execução das obras pela engenharia da CEF, para fins de medição e liberação de recursos. A instituição atuou na fiscalização da construção. Tal circunstância afasta a condição de mera agente financeira e autoriza, em tese, sua responsabilização solidária, a depender da apuração dos fatos no curso do processo.

5. O contrato estipulou prazo de 30 meses para conclusão da obra, com possibilidade de prorrogação única por até 180 dias. A cláusula de tolerância é válida quando limitada a 180 dias, conforme precedentes do STJ e desta Corte.

6. Os elementos constantes dos autos indicam que a obra não foi entregue no prazo avençado, considerados o prazo contratual e a cláusula de tolerância.

7. A jurisprudência desta Corte admite, em hipóteses de atraso na entrega do imóvel, a suspensão do contrato e da exigibilidade das parcelas correlatas, a fim de evitar onerosidade excessiva ao adquirente que não usufrui do bem.

8. Presentes indícios de inadimplemento contratual quanto ao prazo de conclusão da obra, revela-se adequada a manutenção da CEF no polo passivo e a suspensão da exigibilidade das parcelas até ulterior deliberação no feito de origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo de demanda que discute atraso na entrega de imóvel quando atua, no âmbito de programa habitacional, na fiscalização da obra financiada. 2. É válida a cláusula de tolerância para prorrogação do prazo de entrega do imóvel, desde que limitada a 180 dias. 3. Constatados indícios de atraso na conclusão da obra, é cabível a suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento até ulterior deliberação”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997; Lei no 11.977/2009; Lei no 4.591/1964, art. 48, § 2o; Lei no 4.591/1964, art. 33; Lei no 4.591/1964, art. 34, § 2o; Lei no 4.864/1965, art. 12; Código Civil, art. 927; CDC, art. 18, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11/02/2019, DJe 13/02/2019; STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; STJ, AgInt no AREsp 2.057.319/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 15/08/2022, DJe 17/08/2022; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 21/09/2017; STJ, AgInt no AREsp 1.419.022/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 09/10/2020; TRF3, ApCiv 5002401-11.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 13/05/2020; TRF3, AI 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 04/05/2020; TRF3, ApCiv 5000165-08.2021.4.03.6110, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 18/04/2023; TRF3, AI 5007044-62.2020.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho, DJEN 05/04/2021; TRF3, AI 5003452-15.2017.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, DJF3 08/09/2020; TRF3, AI 5017933-41.2021.4.03.0000.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por maioria, dar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do senhor Desembargador Federal Carlos Francisco (relator), acompanhado pelo voto do senhor Desembargador Federal Alessandro Diaferia; vencida, em parte, a senhora Desembargadora Federal Audrey Gasparini, que lhe dava parcial provimento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão