Tribunal: TRF3
Processo: 5010384-66.2019.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: AUDREY GASPARINI
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
Ementa

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação indenizatória ajuizada por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, visando a sua condenação ao pagamento de danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e a CEF e o autor apelam.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há sete questões em discussão: (i) definir se a condenação da CEF em obrigação de fazer configura julgamento extra petita diante de pedido inicial de indenização pecuniária; (ii) estabelecer se a CEF é parte legítima e responsável por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (iii) examinar a existência de litisconsórcio passivo necessário com a construtora; (iv) verificar a ocorrência de decadência ou prescrição; (v) determinar se os danos constatados decorrem de vícios de construção ou de falta de manutenção do imóvel; (vi) verificar a existência de dano moral indenizável; e (vii) definir a base de cálculo dos honorários advocatícios;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Ressalvado meu entendimento pessoal, a condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita quando o objetivo da demanda é a recomposição dos danos decorrentes de vícios construtivos, assegurando resultado prático equivalente ao pretendido, com possibilidade de conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença.

4. Caso de contratações realizadas envolvendo o FAR em que a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda, devendo responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda, sem necessidade de litisconsórcio passivo com a construtora.

5. A pretensão do autor não se sujeita a prazo decadencial, pois busca reparação por danos decorrentes de vícios de construção, a consubstanciar inadimplemento contratual, pretensão de natureza indenizatória, sendo aplicável prazo prescricional decenal, conforme jurisprudência do STJ

6. O laudo pericial judicial, elaborado por perito dotado de fé pública, conclui pela existência de falha construtiva em pisos e azulejos, afastando a tese de danos decorrentes de ausência de manutenção do imóvel.

7. Os vícios constatados não ultrapassam a esfera dos meros aborrecimentos, por não comprometerem gravemente a segurança ou a habitabilidade do imóvel, inexistindo comprovação de abalo psíquico apto a caracterizar dano moral indenizável.

8. A fixação dos honorários advocatícios com base no proveito econômico mostra-se adequada, ainda que a condenação consista em obrigação de fazer, pois o valor correspondente aos reparos poderá ser apurado na fase de cumprimento de sentença, refletindo com maior precisão o resultado útil do processo, sendo inadequada, nesse contexto, a adoção do valor da causa, que constitui mera estimativa inicial.

9. Sentença reformada, apenas para afastar a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do autor desprovido e recurso da CEF parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A condenação em obrigação de fazer para reparação de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando visa à recomposição do prejuízo alegado.

2. A Caixa Econômica Federal responde por vícios construtivos em imóveis adquiridos com recursos do FAR, dada sua responsabilidade pela implementação do empreendimento.

3. A pretensão de reparação por vícios construtivos possui natureza indenizatória decorrente de inadimplemento contratual e sujeita-se ao prazo prescricional decenal.

4. Vícios construtivos que não comprometem gravemente a habitabilidade ou a segurança do imóvel não geram, por si sós, direito à indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 10.188/2001, art. 4o; Lei no 11.977/2009, arts. 2o e 6o-A; Lei no 14.620/2023, arts. 1o, 4o e 6o; CC, art. 205.

Jurisprudência relevante citada:

TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025;

TRF 3a Região, ApCiv 5003338-55.2021.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo,

Inteiro teor:
1306/1327)

5010384-66.2019.4.03.6105

DJEN Data: 11/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI

DJEN DATA: 11/05/2026

Julgamento: 05/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5010384-66.2019.4.03.6105

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: IBRAIM VALENTIM, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, IBRAIM VALENTIM

ADVOGADO do(a) APELADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

Ementa

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação indenizatória ajuizada por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, visando a sua condenação ao pagamento de danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e a CEF e o autor apelam.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há sete questões em discussão: (i) definir se a condenação da CEF em obrigação de fazer configura julgamento extra petita diante de pedido inicial de indenização pecuniária; (ii) estabelecer se a CEF é parte legítima e responsável por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (iii) examinar a existência de litisconsórcio passivo necessário com a construtora; (iv) verificar a ocorrência de decadência ou prescrição; (v) determinar se os danos constatados decorrem de vícios de construção ou de falta de manutenção do imóvel; (vi) verificar a existência de dano moral indenizável; e (vii) definir a base de cálculo dos honorários advocatícios;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Ressalvado meu entendimento pessoal, a condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita quando o objetivo da demanda é a recomposição dos danos decorrentes de vícios construtivos, assegurando resultado prático equivalente ao pretendido, com possibilidade de conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença.

4. Caso de contratações realizadas envolvendo o FAR em que a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda, devendo responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda, sem necessidade de litisconsórcio passivo com a construtora.

5. A pretensão do autor não se sujeita a prazo decadencial, pois busca reparação por danos decorrentes de vícios de construção, a consubstanciar inadimplemento contratual, pretensão de natureza indenizatória, sendo aplicável prazo prescricional decenal, conforme jurisprudência do STJ

6. O laudo pericial judicial, elaborado por perito dotado de fé pública, conclui pela existência de falha construtiva em pisos e azulejos, afastando a tese de danos decorrentes de ausência de manutenção do imóvel.

7. Os vícios constatados não ultrapassam a esfera dos meros aborrecimentos, por não comprometerem gravemente a segurança ou a habitabilidade do imóvel, inexistindo comprovação de abalo psíquico apto a caracterizar dano moral indenizável.

8. A fixação dos honorários advocatícios com base no proveito econômico mostra-se adequada, ainda que a condenação consista em obrigação de fazer, pois o valor correspondente aos reparos poderá ser apurado na fase de cumprimento de sentença, refletindo com maior precisão o resultado útil do processo, sendo inadequada, nesse contexto, a adoção do valor da causa, que constitui mera estimativa inicial.

9. Sentença reformada, apenas para afastar a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do autor desprovido e recurso da CEF parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A condenação em obrigação de fazer para reparação de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando visa à recomposição do prejuízo alegado.

2. A Caixa Econômica Federal responde por vícios construtivos em imóveis adquiridos com recursos do FAR, dada sua responsabilidade pela implementação do empreendimento.

3. A pretensão de reparação por vícios construtivos possui natureza indenizatória decorrente de inadimplemento contratual e sujeita-se ao prazo prescricional decenal.

4. Vícios construtivos que não comprometem gravemente a habitabilidade ou a segurança do imóvel não geram, por si sós, direito à indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 10.188/2001, art. 4o; Lei no 11.977/2009, arts. 2o e 6o-A; Lei no 14.620/2023, arts. 1o, 4o e 6o; CC, art. 205.

Jurisprudência relevante citada:

TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025;

TRF 3a Região, ApCiv 5003338-55.2021.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, decisão monocrática julgada em 08/10/2025;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.997.908/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/202;

STJ, AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023;

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5010384-66.2019.4.03.6105

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: IBRAIM VALENTIM, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GIZA HELENA COELHO - SP166349-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, IBRAIM VALENTIM

RELATÓRIO

Trata-se de ação ajuizada em face da CEF, por meio da qual a parte autora pretende a condenação da ré ao ressarcimento de “todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos” presentes emimóvel financiado pela CEF no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR, bem como ao pagamento de danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos (ID 334977936):

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar a CEF na obrigação de reparar os defeitos construtivos na forma apontada na perícia, conforme abaixo:

- Remoção e bota-fora dos pisos e rodapés em todos os ambientes; - Remoção da camada de argamassa de assentamento do piso removido; - Assentamento de novos pisos e rodapés em todos os ambientes; - Rejuntamento dos pisos e rodapés da área reparada. - Remoção e bota-fora dos azulejos nos trechos que apresentaram anomalias; - Remoção da camada de argamassa de assentamento do piso removido; - Assentamento de novos azulejos; - Rejuntamento da área reparada.

Indefiro o pedido de tutela antecipada por se tratar de condenação em obrigação de fazer com difícil reversibilidade ou prejudicial reversão (§ 3o, do art. 300 do CPC).

Condeno ainda a CEF ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, fixados para esta data, e juros de 1% ao mês, contados da citação, correção monetária conforme tabela de condenatória em geral divulgada segundo o Manual para Cálculos na Justiça Federal.

Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno ainda à CEF nas custas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% do valor da condenação, a ser apurado na execução da obrigação de fazer ora imposta.

A parte autora apela, alegando existência de sentença extra petita, consubstanciada na condenação da CEF em obrigação de fazer, em contraposição ao pedido do autor de obrigação de pagar, necessidade de fixação da verba honorária sobre o valor da causa e de incidência de juros de mora desde a citação (ID 334977964).

A CEF também apela, sustentando, em síntese, sua ilegitimidade passiva, existência de litisconsórcio passivo necessário com a construtora, ocorrência de decadência e prescrição, inaplicabilidade do CDC ao caso e impossibilidade de inversão do ônus da prova, ausência de responsabilidade por eventuais danos, decorrentes não de vícios de construção, mas de falta de manutenção do imóvel, ausência de danos morais e necessidade de condenação da parte nas penas de litigância de má-fé (ID 334977965).

Com contrarrazões, subiram os autos.

É o relatório.

VOTO

Tempestivos os recursos e presentes os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame das matérias devolvidas a esta Corte.

Trata-se de ação proposta por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, objetivando responsabilizá-la por vícios na construção de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR (ID 334977718).

Inicialmente, no tocante à alegação de julgamento extra petita, anoto que, sob minha ótica, a condenação em obrigação de fazer, quando o pedido se restringe à indenização pecuniária, configuraria extrapolação dos limites da lide. Entretanto, em homenagem ao princípio da colegialidade, adoto o entendimento consolidado por parte desta Segunda Turma no sentido de afastar a existência de julgamento extra petita em hipóteses como a presente. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. DANOS MORAIS.

- O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5o, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito.

- No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

- No caso dos autos, a unidade habitacional da parte autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda.

- Em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis. Ademais, a CEF integra a presente demanda na qualidade de representante do FAR.

- A falha na prestação do serviço, pela parte ré, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos, que permanecem por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte autora. Assim, é devida a indenização por dano moral.

- Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, fixo o quantum indenizatório em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

- A condenação da CEF na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios construtivos não é extra petita, mas implica apenas na procedência parcial da pretensão autoral, uma vez que o objetivo da presente demanda é obter a recomposição dos danos.

- Caso a obrigação de fazer não seja cumprida no prazo fixado ou se, por alguma razão, o reparo se tornar impossível de ser realizado, poderá ser determinada a conversão em perdas e danos, na fase de cumprimento da sentença.

- Apelação provida em parte.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025)

(...)

O autor alega que o pedido formulado na petição inicial foi de indenização em pecúnia, de maneira que houve julgamento extra petita ao se condenar a instituição financeira em obrigação de fazer consistente no reparo do dano.

Sem razão.

A presente demanda tem como fundamento a alegação de vícios de construção em imóvel objeto de contrato de financiamento perante a Caixa Econômica Federal, de modo que a parte autora pretende resguardar o seu direito de habitar em moradia digna e em conformidade com os termos pactuados.

Assim, a iniciativa processual da parte autora tem por finalidade garantir a recomposição dos prejuízos eventualmente verificados no imóvel, atribuindo à parte ré a responsabilidade pela reparação correspondente e necessária.

O julgamento conferido pelo juízo de origem reconheceu a parcial procedência do pedido, assegurando a efetiva tutela do direito invocado e alcançando o resultado prático equivalente ao que motivou o ajuizamento da ação, o que evidencia que restou integralmente satisfeito o objetivo buscado pelo demandante no ponto.

Neste contexto, a condenação em obrigação de fazer não configura decisão extra petita, sendo certo que na fase de cumprimento de sentença poderá ser determinada a conversão em perdas e danos caso não seja cumprida a ordem judicial no prazo fixado ou se mostre inviável o reparo do imóvel.

(...)

(TRF 3a Região, ApCiv 5003338-55.2021.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, decisão monocrática julgada em 08/10/2025).

Além disso, como o objetivo da demanda é se obter a recomposição dos danos e não há nos autos qualquer demonstração da impossibilidade do cumprimento da obrigação in natura, deverá prevalecer a tutela específica, sem prejuízo de sua eventual conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença, caso fique demonstrada a impossibilidade de realização do reparo pela própria ré.

Afasto também a alegação de ilegitimidade passiva e de irresponsabilidade da CEF pelos danos gerados em razão de vícios de construção.

O Programa Minha Casa Minha Vida foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e, atualmente, é disciplinado pela Lei n. 14.620/2023.

Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1o da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3o e 6o da Constituição Federal (art. 1o da Lei n. 14.620/2023).

Originalmente, previa-se que, para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento.

Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2o) etc.

Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê:

Art. 4o Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como:

I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais;

II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades;

III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais;

(...)

§ 2o As unidades imobiliárias produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias ou aos entes federativos sob a forma de cessão, de doação, de locação, de comodato, de arrendamento ou de venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, conforme previsto em regulamento, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis.

§ 3o Serão admitidas aquisições pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993, de unidades habitacionais providas com base nos incisos I, II e III do caput por meio de programas e ações desenvolvidos por órgãos e entidades da administração descentralizada de quaisquer entes federativos, incluídas as parcerias público-privadas.

Art. 6o O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais:

(...)

III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001;

Especificamente no caso de imóveis adquiridos com recursos do FAR, a Lei n.10.188/2001 prevê:

Art. 4o. Compete à CEF:

(...)

IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa;

(...)

Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

Além disso, a Lei no 11.977/09 estabelece:

Art. 2o Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira: (Redação dada pela Lei no 12.424, de 2011)

(...)

II – participará do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mediante integralização de cotas e transferirá recursos ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) de que tratam, respectivamente, a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993;

Art. 6o-A. As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a:

(...)

III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário.

Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, evidentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda.

Como consequência, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com a construtora, já que a CEF, sozinha, já tem responsabilidade pelos danos decorrentes de vícios de construção, conforme explanado, sem prejuízo do exercício de eventual direito de regresso contra a construtora.

Quanto ao prazo decadencial suscitado pela CEF, a posição do STJ é no sentido de que a pretensão do mutuário a respeito de vícios de construção é indenizatória, razão pela qual não se sujeita a prazo decadencial, mas prescricional. Além disso, como a pretensão envolve questão de inadimplemento contratual - consubstanciado em vício de construção -, incide o disposto no art. 205 do Código Civil, que prevê que “A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”.

Nesse sentido:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIO OCULTO. DECADÊNCIA INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO DECENAL A PARTIR DO CONHECIMENTO DO VÍCIO. ENTEDIMENTO DO ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Consoante o entendimento firmado pela e. Terceira Turma, a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC (AgInt no REsp n. 1.918.636/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 22/9/2021).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que é decenal o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, a indenização por defeito na obra, na vigência do Código Civil de 2002 (AgInt no AREsp n. 1.909.182/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 17/6/2022).

Agravo improvido.

(AgInt no AREsp n. 1.997.908/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/2023, negritei)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 194/STJ. ART. 618 DO CC/2002. PRAZO DE GARANTIA. 5 ANOS. INAPLICABILIDADE EM RELAÇÃO DE CONSUMO. VÍCIO OCULTO. POSSIBILIDADE DE RECLAMAR AO FORNECEDOR A PARTIR DO MOMENTO EM QUE FICAR EVIDENCIADO O DANO. PRAZO PRESCRICIONAL. 10 ANOS À FALTA DA PREVISÃO ESPECÍFICA. TERMO INICIAL. SÚMULA 568/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Indenização por danos materiais e compensação por danos morais.

2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, é impositiva a rejeição dos embargos de declaração.

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.

4. Consoante o entendimento firmado pela e. Terceira Turma, a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC.

5. O prazo de 5 anos previsto no caput do art. 618 do CC/2002 é de garantia. Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial.

6. Quanto ao prazo prescricional para pleitear a indenização correspondente, sendo o art. 27 do CDC exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou serviço, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do CC/2002, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada na vigência do art. 177 do CC/1916.

7. Hipótese em que foi reconhecida a relação de consumo, de modo que a responsabilidade por vícios construtivos não fica limitada ao prazo de garantia de 5 anos, previsto no art. 618 do CC/2002.

Ademais, os defeitos foram constatados a partir de março de 2015 e a ação indenizatória foi ajuizada em 29/10/2015, de modo que não está caracterizada a prescrição decenal.

8. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023, negritei)

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE.

1. O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, nas demandas ajuizadas contra o construtor, em que se busca o ressarcimento por prejuízos decorrentes de vícios construtivos, não há incidência de prazo decadencial, mas, sim, do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CC/02.

2. No caso em apreço, verifica-se que a entrega das chaves do imóvel ocorreu em 30.07.2015 e a ação indenizatória foi ajuizada em 20.11.2019, antes, portanto, do prazo prescricional decenal, ressaltando, ainda, que por se tratar de vícios ocultos, o prazo começa a contar a partir do momento em que a parte tem ciência da existência dos alegados defeitos construtivos no imóvel adquirido.

3. Nenhum dos argumentos trazidos no recurso oposto condiz com os preceitos do artigo 1022 do Novo Código de Processo Civil.

4. Embargos de declaração rejeitados.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5013747-04.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 02/05/2024, DJEN DATA: 07/05/2024, negritei)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DECADÊNCIA. PRESCRIÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OMISSÃO SANADA. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO.

1. Em se tratando de ação indenizatória, o prazo prescricional incidente na espécie é o geral decenal disposto no art. 205 do Código Civil, conforme ficou consignado no v. acórdão.

2. Não há que se falar na aplicação dos artigos 26 e 27 do CDC, quando a parte autora requer reparação indenizatória pelos vícios construtivos constatados em seu imóvel.

3.O contrato foi firmado com a CEF na data de 26.06.2014, tendo sido o habite-se expedido em 16.04.2014, conforme documento de ID 249191305 (autos originais).

4. Dessa forma, considerando que a ação indenizatória foi ajuizada em 30.07.2019, o prazo prescricional decenal não foi ultrapassado.

5. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5013502-90.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 06/03/2024, DJEN DATA: 15/03/2024, negritei)

Recordo que o prazo prescricional trienal disposto no art. 206, § 3o, V, do CC, refere-se a casos de responsabilidade civil extracontratual. Conforme entendimento do STJ, “o termo ‘reparação civil’ não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito” (EREsp n. 1.280.825/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe de 2/8/2018). Não é, portanto, o caso dos autos.

Outro ponto controvertido diz respeito à existência e origem dos danos apurados, se decorrentes de vícios de construção ou de falta de manutenção do bem.

A perícia, porém, analisou detidamente os danos presentes no imóvel e concluiu que “existem vícios construtivos em algumas peças dos pisos e azulejos do imóvel do Autor”, “relacionados à falha no método de assentamento”, bastando, para o reparo, “a substituição apenas das peças afetadas”. Constatou também a “ausência de indícios de mal uso ou falha/falta de manutenção” (ID 334977898).

Como se vê, os vícios acima identificados foram expressamente caracterizados como vícios de construção, com justificativa clara de sua origem e não relacionados a qualquer conduta omissiva por parte do proprietário. Tanto é assim, que a própria perícia aponta claramente que as anomalias configuram vícios construtivos e não são decorrentes de ausência de manutenção do imóvel.

Com isso, entendo que nenhum argumento aduzido pela CEF tem o condão de infirmar as conclusões periciais e destaco que a mera discordância com o resultado do estudo realizado não é suficiente para indicar a imprestabilidade da prova.

Observo, inclusive, que, como órgão auxiliar do Juízo, o Perito Judicial é dotado de fé pública, caracterizando-se pela imparcialidade e equidistância das partes, e cujo laudo reveste-se de presunção de veracidade e legitimidade.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CÁLCULOS. PERITO OU CONTADOR JUDICIAL. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I - A decisão recorrida acolheu parcialmente a impugnação oposta pela agravante, considerando que os cálculos da Contadoria Judicial foram elaborados em consonância com o Manual de Cálculos da Justiça Federal.

II - Como bem pontuou o Juiz de primeiro grau, os cálculos oficiais devem prevalecer sobre os valores considerados devidos pelas partes, pois foram elaborados por perito de confiança do juízo que detém conhecimento técnico sobre a questão e não possui interesse na causa, promovendo a adequada elaboração dos cálculos com base nas resoluções pertinentes, emanadas do Conselho da Justiça Federal.

III - Com efeito, tanto o contador judicial quanto o perito é auxiliar do juízo, detentor de fé pública, equidistante dos interesses das partes e sem qualquer relação na causa, presumindo-se verdadeiros os cálculos por eles apresentados.

IV - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006262-60.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020);

No que tange à indenização por danos morais, anoto ser direito que não nasce da ilegalidade em si, própria dos litígios no geral, o que universalizaria a questão, mas das peculiaridades do fato, aptas a causar abalos de ordem psíquica e não meros aborrecimentos, segundo entendimento do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO UNIPESSOAL. ART. 557, CPC. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO. DEFEITO DE VEÍCULO. 15 VISITAS À CONCESSIONÁRIA.

- É lícito ao relator negar seguimento a recurso que esteja em descompasso com a jurisprudência do STJ.

- Não há dano moral quando os fatos narrados estão no contexto de meros dissabores, sem abalo à honra do autor. Inda mais, os aborrecimentos ficaram limitados à indignação da pessoa, sem qualquer repercussão no mundo exterior.

(STJ, AGRAGA 200601134542, Relator(a) HUMBERTO GOMES DE BARROS, 3a Turma, Fonte DJE DATA:03/03/2008)

No caso dos autos, os danos causados não ultrapassam os meros aborrecimentos. Com efeito, tudo se cinge a falhas na prestação de serviços pela ré, não constando nos autos comprovação de fatos que pudessem provocar perdas de ordem moral à parte autora. Ao contrário, trata-se de vícios que não oferecem risco grave à segurança dos residentes do imóvel, tampouco comprometem a habitabilidade do bem, de forma que a realização dos reparos necessários já é suficiente para compensar todo prejuízo sofrido. A sentença, portanto, merece reforma nesse ponto.

Ainda, deixo de apreciar a alegação relativa a juros de mora, na medida em que sequer fixados, considerando que a condenação da ré foi em obrigação de fazer.

Por fim, afasto a alegação de litigância de má-fé. O ajuizamento de diversas ações idênticas pelo mesmo escritório de advocacia não representa, a princípio, conduta reprovável, mas apenas aponta para a existência de problemas semelhantes sofridos por vários mutuários. Tanto é que, em grande parte das ações patrocinadas pelo mesmo patrono do autor, têm sido identificados vícios de construção pela perícia.

Reformo, destarte, a sentença, apenas para afastar a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.

Diante da sucumbência recíproca, os honorários devem ser fixados proporcionalmente à parcela vencedora de cada litigante, nos termos do artigo 86, "caput", do CPC.

Isso estabelecido, deve cada uma das partes arcar com o percentual mínimo legal sobre o proveito econômico obtido pela parte adversa, de modo que os honorários devidos pela CEF deverão incidir sobre o valor equivalente aos custos do reparo, apurado em execução, ao passo que os devidos pelo autor, sobre o valor requerido a título de danos morais, devendo ser observadas as condições do art. 98, §3o, do CPC.

Com relação à verba honorária, aponto que não há razão para que seja fixada com base no valor da causa. Ainda que a condenação tenha sido em obrigação de fazer, é possível, em fase de cumprimento de sentença, a verificação do valor despendido pela ré e, consequentemente, do proveito econômico obtido pela parte autora.

A adoção do valor da causa como base de cálculo, nesse contexto, mostra-se inadequada, por se tratar de mera estimativa inicial, que frequentemente não corresponde ao custo real dos reparos apurados em perícia, podendo resultar em remuneração dissociada do resultado útil do processo, com potencial geração de distorções.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso do autor e dou parcial provimento ao recurso da CEF, nos termos supra.

É como voto.

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação indenizatória ajuizada por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, visando a sua condenação ao pagamento de danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e a CEF e o autor apelam.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há sete questões em discussão: (i) definir se a condenação da CEF em obrigação de fazer configura julgamento extra petita diante de pedido inicial de indenização pecuniária; (ii) estabelecer se a CEF é parte legítima e responsável por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do PMCMV com recursos do FAR; (iii) examinar a existência de litisconsórcio passivo necessário com a construtora; (iv) verificar a ocorrência de decadência ou prescrição; (v) determinar se os danos constatados decorrem de vícios de construção ou de falta de manutenção do imóvel; (vi) verificar a existência de dano moral indenizável; e (vii) definir a base de cálculo dos honorários advocatícios;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Ressalvado meu entendimento pessoal, a condenação em obrigação de fazer não configura julgamento extra petita quando o objetivo da demanda é a recomposição dos danos decorrentes de vícios construtivos, assegurando resultado prático equivalente ao pretendido, com possibilidade de conversão em perdas e danos na fase de cumprimento de sentença.

4. Caso de contratações realizadas envolvendo o FAR em que a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda, devendo responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda, sem necessidade de litisconsórcio passivo com a construtora.

5. A pretensão do autor não se sujeita a prazo decadencial, pois busca reparação por danos decorrentes de vícios de construção, a consubstanciar inadimplemento contratual, pretensão de natureza indenizatória, sendo aplicável prazo prescricional decenal, conforme jurisprudência do STJ

6. O laudo pericial judicial, elaborado por perito dotado de fé pública, conclui pela existência de falha construtiva em pisos e azulejos, afastando a tese de danos decorrentes de ausência de manutenção do imóvel.

7. Os vícios constatados não ultrapassam a esfera dos meros aborrecimentos, por não comprometerem gravemente a segurança ou a habitabilidade do imóvel, inexistindo comprovação de abalo psíquico apto a caracterizar dano moral indenizável.

8. A fixação dos honorários advocatícios com base no proveito econômico mostra-se adequada, ainda que a condenação consista em obrigação de fazer, pois o valor correspondente aos reparos poderá ser apurado na fase de cumprimento de sentença, refletindo com maior precisão o resultado útil do processo, sendo inadequada, nesse contexto, a adoção do valor da causa, que constitui mera estimativa inicial.

9. Sentença reformada, apenas para afastar a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do autor desprovido e recurso da CEF parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A condenação em obrigação de fazer para reparação de vícios construtivos não configura julgamento extra petita quando visa à recomposição do prejuízo alegado.

2. A Caixa Econômica Federal responde por vícios construtivos em imóveis adquiridos com recursos do FAR, dada sua responsabilidade pela implementação do empreendimento.

3. A pretensão de reparação por vícios construtivos possui natureza indenizatória decorrente de inadimplemento contratual e sujeita-se ao prazo prescricional decenal.

4. Vícios construtivos que não comprometem gravemente a habitabilidade ou a segurança do imóvel não geram, por si sós, direito à indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 10.188/2001, art. 4o; Lei no 11.977/2009, arts. 2o e 6o-A; Lei no 14.620/2023, arts. 1o, 4o e 6o; CC, art. 205.

Jurisprudência relevante citada:

TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025;

TRF 3a Região, ApCiv 5003338-55.2021.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, decisão monocrática julgada em 08/10/2025;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.997.908/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/202;

STJ, AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023;

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso do autor e dar parcial provimento ao recurso da CEF, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

AUDREY GASPARINI

Relatora do Acórdão