Tribunal: TRF3
Processo: 5011317-05.2020.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL EM RELAÇÃO ÀS CONSTRUTORAS. DEVOLUÇÃO DE VALORES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir instrumento particular de promessa de compra e venda e contrato de financiamento imobiliário, com condenação das corrés à devolução integral dos valores pagos pelos autores, a ser apurada em liquidação.

2. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional para entrega futura e, posteriormente, contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia junto à CEF, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com recursos SBPE.

3. Alegaram atraso na entrega da obra e vícios construtivos que motivaram a recusa do recebimento do imóvel, o qual posteriormente foi ocupado por terceiros.

4. A CEF apelou sustentando ilegitimidade passiva e impossibilidade de rescisão do contrato de financiamento. Os autores pleitearam o reconhecimento da responsabilidade solidária da CEF. As corrés construtoras alegaram inadimplemento dos autores, coisa julgada e impossibilidade de restituição integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a CEF possui legitimidade e responsabilidade pelos vícios construtivos e atraso na entrega da obra; (ii) saber se é cabível a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos às corrés construtoras; (iii) saber se há óbice decorrente de coisa julgada quanto aos pedidos indenizatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue as hipóteses em que a CEF atua como mera agente financeira daquelas em que atua como gestora de política pública habitacional, com ingerência na execução do empreendimento.

7. Quando a CEF atua apenas como financiadora da aquisição do imóvel, não responde por vícios construtivos ou atraso na entrega da obra, sendo parte ilegítima para tais controvérsias.

8. No caso concreto, o contrato não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida ou a outro programa habitacional de interesse social. A CEF atuou como credora fiduciária, limitando-se à concessão de financiamento para aquisição da unidade escolhida pelos autores.

9. A situação concreta dos autos (notadamente o estágio avançado deste feito) induz à manutenção da CEF no polo passivo do feito e a apreciação do mérito. Inexiste prova de atuação da CEF na gestão, fiscalização ou execução da obra. Afasta-se, portanto, sua responsabilidade pelos vícios construtivos e pelo atraso na entrega do imóvel.

10. Mantém-se o contrato de financiamento celebrado com a CEF, sendo incabível sua rescisão ou a devolução de valores pagos à instituição financeira.

11. Quanto às corrés construtoras, restou comprovado o atraso na entrega da obra em demanda anterior, com trânsito em julgado, na qual foram fixadas indenizações pelo período de mora.

12. Na presente demanda, a controvérsia envolve a recusa justificada do recebimento da unidade em razão de vícios e estado de abandono do imóvel, posteriormente ocupado por terceiros.

13. A prova pericial confirmou irregularidades constatadas em vistoria, bem como a inexistência de condições adequadas de habitabilidade à época da recusa.

14. A recusa dos autores mostrou-se legítima. A ausência de entrega regular do imóvel configura inadimplemento das corrés, o que autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição dos valores pagos.

15. A coisa julgada reconhecida limita-se aos pedidos indenizatórios por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega, não alcançando o pedido de rescisão contratual fundado também em vícios construtivos e frustração definitiva da avença.

16. Mantém-se a condenação das corrés à rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

17. Recurso da CEF provido para julgar improcedentes os pedidos em relação a ela. Recursos da parte autora e das corrés desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A recusa do recebimento do imóvel é legítima quando comprovados vícios e ausência de condições de habitabilidade, autorizando a rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplemento do vendedor. 2. A coisa julgada formada em ação anterior limita-se aos pedidos indenizatórios nela apreciados, não impedindo pedido posterior de rescisão contratual fundado em inadimplemento.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 3o; CF/1988, art. 6o; Lei no 9.514/1997; Lei no 11.977/2009, art. 5o-A, art. 9o e parágrafo único; Lei no 14.620/2023, art. 5o, art. 6o e §20; CPC, art. 85, §2o e §11; CPC, art. 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.609.473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.02.2019, DJe 13.02.2019; STJ, AgInt no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.02.2020, DJe 03.03.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.555.150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 20.05.2020; TRF3, 2a Turma, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 18.03.2024, DJEN 20.03.2024; TRF3, 2a Turma, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 06.09.2023, DJEN 14.09.2023; TRF3, 1a Turma, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 14.03.2024, DJEN 20.03.2024; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19.10.2017.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5011317-05.2020.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GOLD CUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

ADVOGADO do(a) APELANTE: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: CESAR DE LUCCA - SP327344-S

ADVOGADO do(a) APELANTE: BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - SP386783-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: VITORIA CONTE NARDI - SP434488-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: LARISSA SCHOPPAN - SP455476-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MURILO RODRIGUES - SP480005-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FERNANDA ANDREZ VON ZUBEN MACEDO DOS SANTOS - SP94073-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CESAR DE LUCCA - SP327344-S

ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - SP386783-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VITORIA CONTE NARDI - SP434488-A

ADVOGADO do(a) APELADO: LARISSA SCHOPPAN - SP455476-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MURILO RODRIGUES - SP480005-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RAQUEL DOS SANTOS - SC41718-A

APELADO: MANOEL APARECIDO FERREIRA DA SILVA, ALEKSANDRA REGINA BARROS DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GOLD CUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

Inteiro teor:
180/1006)

5011317-05.2020.4.03.6105

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5011317-05.2020.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GOLD CUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

ADVOGADO do(a) APELANTE: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: CESAR DE LUCCA - SP327344-S

ADVOGADO do(a) APELANTE: BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - SP386783-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: VITORIA CONTE NARDI - SP434488-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: LARISSA SCHOPPAN - SP455476-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MURILO RODRIGUES - SP480005-A

APELADO: MANOEL APARECIDO FERREIRA DA SILVA, ALEKSANDRA REGINA BARROS DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GOLD CUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

ADVOGADO do(a) APELADO: FERNANDA ANDREZ VON ZUBEN MACEDO DOS SANTOS - SP94073-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CESAR DE LUCCA - SP327344-S

ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - SP386783-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VITORIA CONTE NARDI - SP434488-A

ADVOGADO do(a) APELADO: LARISSA SCHOPPAN - SP455476-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MURILO RODRIGUES - SP480005-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RAQUEL DOS SANTOS - SC41718-A

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL EM RELAÇÃO ÀS CONSTRUTORAS. DEVOLUÇÃO DE VALORES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir instrumento particular de promessa de compra e venda e contrato de financiamento imobiliário, com condenação das corrés à devolução integral dos valores pagos pelos autores, a ser apurada em liquidação.

2. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional para entrega futura e, posteriormente, contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia junto à CEF, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com recursos SBPE.

3. Alegaram atraso na entrega da obra e vícios construtivos que motivaram a recusa do recebimento do imóvel, o qual posteriormente foi ocupado por terceiros.

4. A CEF apelou sustentando ilegitimidade passiva e impossibilidade de rescisão do contrato de financiamento. Os autores pleitearam o reconhecimento da responsabilidade solidária da CEF. As corrés construtoras alegaram inadimplemento dos autores, coisa julgada e impossibilidade de restituição integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a CEF possui legitimidade e responsabilidade pelos vícios construtivos e atraso na entrega da obra; (ii) saber se é cabível a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos às corrés construtoras; (iii) saber se há óbice decorrente de coisa julgada quanto aos pedidos indenizatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue as hipóteses em que a CEF atua como mera agente financeira daquelas em que atua como gestora de política pública habitacional, com ingerência na execução do empreendimento.

7. Quando a CEF atua apenas como financiadora da aquisição do imóvel, não responde por vícios construtivos ou atraso na entrega da obra, sendo parte ilegítima para tais controvérsias.

8. No caso concreto, o contrato não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida ou a outro programa habitacional de interesse social. A CEF atuou como credora fiduciária, limitando-se à concessão de financiamento para aquisição da unidade escolhida pelos autores.

9. A situação concreta dos autos (notadamente o estágio avançado deste feito) induz à manutenção da CEF no polo passivo do feito e a apreciação do mérito. Inexiste prova de atuação da CEF na gestão, fiscalização ou execução da obra. Afasta-se, portanto, sua responsabilidade pelos vícios construtivos e pelo atraso na entrega do imóvel.

10. Mantém-se o contrato de financiamento celebrado com a CEF, sendo incabível sua rescisão ou a devolução de valores pagos à instituição financeira.

11. Quanto às corrés construtoras, restou comprovado o atraso na entrega da obra em demanda anterior, com trânsito em julgado, na qual foram fixadas indenizações pelo período de mora.

12. Na presente demanda, a controvérsia envolve a recusa justificada do recebimento da unidade em razão de vícios e estado de abandono do imóvel, posteriormente ocupado por terceiros.

13. A prova pericial confirmou irregularidades constatadas em vistoria, bem como a inexistência de condições adequadas de habitabilidade à época da recusa.

14. A recusa dos autores mostrou-se legítima. A ausência de entrega regular do imóvel configura inadimplemento das corrés, o que autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição dos valores pagos.

15. A coisa julgada reconhecida limita-se aos pedidos indenizatórios por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega, não alcançando o pedido de rescisão contratual fundado também em vícios construtivos e frustração definitiva da avença.

16. Mantém-se a condenação das corrés à rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

17. Recurso da CEF provido para julgar improcedentes os pedidos em relação a ela. Recursos da parte autora e das corrés desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A recusa do recebimento do imóvel é legítima quando comprovados vícios e ausência de condições de habitabilidade, autorizando a rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplemento do vendedor. 2. A coisa julgada formada em ação anterior limita-se aos pedidos indenizatórios nela apreciados, não impedindo pedido posterior de rescisão contratual fundado em inadimplemento.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 3o; CF/1988, art. 6o; Lei no 9.514/1997; Lei no 11.977/2009, art. 5o-A, art. 9o e parágrafo único; Lei no 14.620/2023, art. 5o, art. 6o e §20; CPC, art. 85, §2o e §11; CPC, art. 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.609.473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.02.2019, DJe 13.02.2019; STJ, AgInt no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.02.2020, DJe 03.03.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.555.150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 20.05.2020; TRF3, 2a Turma, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 18.03.2024, DJEN 20.03.2024; TRF3, 2a Turma, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 06.09.2023, DJEN 14.09.2023; TRF3, 1a Turma, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 14.03.2024, DJEN 20.03.2024; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19.10.2017.

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5011317-05.2020.4.03.6105

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GOLD CUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

ADVOGADO do(a) APELANTE: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: CESAR DE LUCCA - SP327344-S

ADVOGADO do(a) APELANTE: BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - SP386783-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: VITORIA CONTE NARDI - SP434488-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: LARISSA SCHOPPAN - SP455476-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: MURILO RODRIGUES - SP480005-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FERNANDA ANDREZ VON ZUBEN MACEDO DOS SANTOS - SP94073-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

ADVOGADO do(a) APELADO: JACKSON WILLIAM DE LIMA - SP408472-A

ADVOGADO do(a) APELADO: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CESAR DE LUCCA - SP327344-S

ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - SP386783-A

ADVOGADO do(a) APELADO: VITORIA CONTE NARDI - SP434488-A

ADVOGADO do(a) APELADO: LARISSA SCHOPPAN - SP455476-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MURILO RODRIGUES - SP480005-A

ADVOGADO do(a) APELADO: RAQUEL DOS SANTOS - SC41718-A

APELADO: MANOEL APARECIDO FERREIRA DA SILVA, ALEKSANDRA REGINA BARROS DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GOLD CUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Trata-se de ação ordinária ajuizada por Manoel Aparecido Ferreira da Silva e Aleksandra Regina Barros da Silva em face da Caixa Econômica Federal (CEF), Gold Cuba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Goldfarb Incorporações e Construções S.A. e PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, objetivando a rescisão dos contratos de empreitada e de financiamento de imóvel, com pedidos de restituição de valores, indenização por danos materiais e morais, com tutela antecipada.

Indeferido o pedido de tutela antecipada em primeiro grau de jurisdição, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi dado parcial provimento, para autorizar o depósito judicial das parcelas devidas, que deverá ser feito regularmente pelos mutuários nos mesmos montantes exigidos pelo contrato celebrado.

Em novo agravo de instrumento, foi dado parcial provimento ao recurso, para afastar o reconhecimento da existência de coisa julgada material sobre os pedidos de indenização por danos materiais e danos morais, unicamente em relação à Caixa Econômica Federal.

A r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para reconhecer o direito da parte autora à rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e seu aditamento, bem como do contrato de financiamento imobiliário firmados e condenar as requeridas à devolução integral dos valores comprovadamente pagos pelos autores em decorrência da aquisição do imóvel, conforme motivação, a ser apurado em regular liquidação de sentença. Os valores deverão ser corrigidos a partir do evento danoso, no caso, no momento da recusa da entrega de chaves, conforme entendimento da jurisprudência expresso na Súmula no 43 do E. Superior Tribunal de Justiça, e sobre os quais incidirá juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal da 3a Região. Condenou as corrés PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações (Em Recuperação Judicial), Goldfarb Incorporações e Construções S/A (Em Recuperação Judicial) e Gold Cuba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda (Em Recuperação Judicial) na verba honorária devida à parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Deixo de condenar a CEF em verba honorária, visto não ter dado causa à presente ação.

A CEF apresentou apelação alegando, preliminarmente sua ilegitimidade passiva. Sustenta a impossibilidade de rescisão do contrato e de devolução das parcelas pagas, pois não tem responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Alega inexistência de dano material, pois não praticou qualquer conduta indevida. Subsidiariamente, pleiteia a incidência de juros de mora a partir da citação, no que se refere à indenização por dano material.

A parte autora também apresentou apelação, requerendo seja reconhecida a responsabilidade solidária da CEF, pois não se limitou a financiar o empreendimento, mas também fiscalizou e acompanhou a execução da obra.

Por fim, as corrés PDG Realty e outras apelam, afirmando que a parte autora estava inadimplente; já foi ajuizada ação anterior, em que houve a condenação ao pagamento de indenização pelo atraso da obra (processo no 0010478-92.2012.8.26.0084); a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores só se justificam quando há inadimplemento absoluto, o que não é o caso dos autos, visto que os vícios de construção poderiam ser corrigidos; impossibilidade de cumulação entre a restituição integral dos valores pagos e indenização por atraso na entrega da unidade, pois os apelantes já foram indenizados na ação anterior; descabimento da restituição integral dos valores pagos.

Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

Indeferido o pedido de justiça gratuita formulado pela PDG Realty e outras e determinado o recolhimento das custas, sob pena de deserção. Em face de tal decisão, foi apresentado agravo interno, ao qual foi negado provimento por esta Segunda Turma. Na sequência, as apelantes comprovaram o recolhimento das custas (ids 350807733 e 350807734).

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Escorado pelo art. 3o e pelo art. 6o, ambos da Constituição Federal, o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei no 11.977/2009 (conversão da MP no 459/2009), posteriormente reestruturado pela Lei no 12.424/2011, chegando a uma nova face com a Lei no 14.620/2023 (resultante da MP no 1.162/2023). Em sua essência, o PMCMV é política pública de incentivo para produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais para famílias com baixa renda, bem como para promover o direito à cidade o desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, sustentabilidade, redução de vulnerabilidades e prevenção de riscos de desastres, geração de trabalho e de renda e elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população.

O PMCMV compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Estados-Membros, Municípios e Distrito Federal poderão fixar outros critérios de seleção de beneficiários do PMCMV, previamente aprovados pelos respectivos conselhos locais de habitação, quando existentes, e em conformidade com as respectivas políticas habitacionais e as regras estabelecidas pelo Poder Executivo federal.

De acordo com o art. 5o, da Lei no 14.620/2023, o PMCMV é escalonado por níveis de renda familiar: residentes em áreas urbanas podem ter renda bruta familiar mensal até R$ 8.000,00; e residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00. O nível de renda familiar urbana é subdivido em: a) Faixa Urbano 1 - renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00; b) Faixa Urbano 2 - renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400,00; c) Faixa Urbano 3 - renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00. Já o nível de nível de renda rural tem: a) Faixa Rural 1 - renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00; b) Faixa Rural 2 - renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00; c) Faixa Rural 3 - renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00. Os parâmetros das faixas urbanas e rurais são equivalentes, embora computados por padrões de tempo distintos.

A fim de integrar o PMCMV, o empreendimento também deverá obedecer a critérios legais (art. 5o-A da Lei no 11.977/2009), especialmente localização do terreno, adequação ambiental do projeto, infraestrutura básica e equipamentos relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público.

O art. 6o, da Lei no 14.620/2023, prevê que o PMCMV será constituído pelos seguintes recursos financeiros: dotações orçamentárias da União; Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS); Fundo de Arrendamento Residencial (FAR); Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab); emendas parlamentares; operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa; contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada; doações públicas ou privadas destinadas aos fundos; outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais; doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente; recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap).

Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. Esse é o entendimento consolidado no e.STJ (p. ex., AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019; AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020; AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020), e também neste e.TRF (p. ex., 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 18/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 14/09/2023; 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024).

No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, como mencionado acima, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9o e parágrafo único, da Lei no 11.977/2009, bem como do art. 6o, §20, da Lei no 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV.

No caso dos autos, a parte autora celebrou contrato por instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel para entrega futura e outros pactos, em 30/09/2009, tendo por objeto a futura unidade no 2, na quadra N, do loteamento residencial Spazio Ouro Verde, localizado entre as Ruas 2, 5 e 12 do Residencial Flávia, na cidade de Campinas/SP (id 327436556).

Posteriormente, celebrou contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa imóvel na planta – Sistema Financeiro da Habitação – SFH – Recursos SBPE – Com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do comprador e devedor fiduciante, em 30/03/2012, tendo por objeto a mesma unidade habitacional (id 327436557).

Figuram, no referido contrato, como vendedora, incorporadora, SPE e fiadora, Gold Cuba Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.; como interveniente construtora e fiadora, Goldfarb Incorporações e Construções S/A; como comprador e devedor fiduciante, os autores; como credora fiduciária, a CEF.

Conforme letra “F1” do Quadro Resumo, foi autorizada a construção do empreendimento pela Prefeitura local, através da Caixa Econômica Federal. O empreendimento integra o Programa Carta de Crédito, cujas características fundamentais consistem na arregimentação dos aderentes adquirentes previamente enquadrados nas normas da CEF, os quais adquirem frações ideais de terreno e concomitantemente contraem mútuo junto à mencionada entidade financeira para a construção do empreendimento global. Os compradores/devedores fiduciantes e a entidade organizadora se responsabilizam pela dotação do empreendimento de condições básicas de infraestrutura exigidas pela legislação, com recursos próprios.

Observa-se, portanto, que o contrato em debate não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida ou a qualquer outro programa habitacional popular, que tenha por objetivo garantir moradias à população de baixa renda.

Assim, enquanto o negócio jurídico celebrado com a vendedora/construtora diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel a ser construído, a relação contratual com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do respectivo imóvel.

Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à vendedora/construtora, possibilitando a construção da unidade habitacional. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados.

Portanto, não há que se cogitar em responsabilidade da CEF no caso dos autos, visto que esta atuou apenas como agente financiador, liberando o financiamento à parte autora para que pudesse adquirir o imóvel de sua escolha.

Muito embora este Relator tenha reconhecido a legitimidade da CEF, em análise perfunctória quando da interposição do agravo de instrumento, em uma análise de cognição exauriente, possibilitada após a regular instrução processual, verifica-se que a CEF, no caso concreto, não pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra ou pelos vícios de construção. A situação concreta dos autos (notadamente o estágio avançado deste feito) induz à manutenção da CEF no polo passivo do feito e a apreciação do mérito.

Dessa forma, não há que se falar em rescisão do contrato de financiamento ou na devolução de quaisquer valores pagos pela parte autora à CEF. Assim, deve ser mantido o contrato de financiamento imobiliário celebrado com a CEF, bem como o pagamento das respectivas prestações.

Com relação às corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG), constou, no contrato de promessa de compra e venda, que a data prevista para a conclusão do empreendimento era 05/2012 (item J do quadro resumo); a unidade mencionada na alínea C do quadro resumo será entregue, pela vendedora ao comprador, até a data indicada na alínea J do quadro resumo, admitida dilatação de até 180 dias para sua conclusão, ficando certo que, em tal prazo, não se inclui o tempo necessário para a execução de serviços extraordinários, acréscimos e arremates (cláusula 5.4); o prazo indicado no item anterior ficará prorrogado, porém, na hipótese de ocorrência de motivo de força maior (cláusula 5.5).

A parte autora ajuizou demanda anterior, em face das corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG), na Justiça Estadual (processo no 0010478-92.2012.8.26.0084), no qual foi reconhecido o atraso na entrega da obra. A sentença proferida naqueles autos julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar as rés, solidariamente, a pagarem aos autores: a) o reembolso dos valores locatícios que os demandantes estão sendo obrigados a custear (com base nos recibos de alugueres juntados aos autos), a serem calculados a partir da data em que se venceu o prazo contratual suplementar, de 180 dias, para a entrega do imóvel em questão (05/2012), sendo a verba devida até o dia em que forem disponibilizadas as chaves da unidade comprada pelos autores, com correção monetária a partir do pagamento de cada aluguel; b) multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel objeto da lide, no montante de R$ 10.000,00, acrescido de juros de mora e correção monetária (id 327436564).

Em grau recursal, foi dado parcial provimento à apelação das corrés, para afastar a condenação ao pagamento da multa contratual (id 327436565). Em consulta ao sítio eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, verifico que a decisão transitou em julgado em 03/2016.

Destaque-se que foi devidamente reconhecida pelo juízo singular a existência de coisa julgada material em relação ao pedido de indenização por danos materiais e morais em face das corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG).

Assim, é fato que já houve a condenação das corrés ao pagamento de indenizações pelo atraso na entrega da obra. A presente demanda, contudo, objetiva a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, em razão do atraso na entrega da obra e também dos vícios construtivos existentes no imóvel, que motivaram a recusa do recebimento da unidade e, posteriormente, a ocupação do imóvel por terceiros.

Quanto aos vícios de construção, os autores alegam, na inicial, que “em data de 28.06.2016 (cf. Doc. Anexo) conforme laudo de vistoria –FORMULÁRIO anexo, o imóvel apresentava vários problemas, de modo que por ter sido considerada uma “unidade reprovada” NÃO houve a entrega das chaves (...) e como senão bastasse, têm conhecimento de que ele FOI INVADIDO POR PESSOAS ESTRANHAS E DESCONHECIDAS, situação proporcionada pela demora das requeridas em resolver os problemas observados no imóvel”.

Instruíram a inicial com e-mail enviado à construtora, em 07/11/2012, informando vícios de construção identificados na vistoria técnica realizada naquele mesmo dia (id 327436561); documento de vistoria do imóvel, datado de 28/06/2016, segundo o qual a parte autora reprovou a unidade, aos seguintes argumentos: a porta da entrada estava arrombada, sem cadeado, paredes sujas e riscadas, portas destruídas, sem porta na sala, sem pia, sem vaso sanitário, sem fiação, sem lavabo, sem quadro de força, janelas quebradas, todo o imóvel destruído, sem porta de correr na sala, galpão sem rampa, sem disjuntores e fiação externa, jardinagem com grama sem cortar; não sabemos como se encontra o telhado, pois não tivemos acesso; rachadura na parede externa do imóvel próximo ao tanque (id 327436562).

Determinada a expedição de mandado de constatação, sobreveio certidão informando que o imóvel, atualmente, é ocupado por um casal e seus 5 filhos menores; a ocupante do imóvel declarou que “se mudaram para o imóvel no dia 13/09/2016, e que, na ocasião, ali estabeleceram residência, porquanto a casa estava inabitada e em situação de abandono, e que, desde então, ampliaram a construção e fizeram benfeitorias (fotografias inclusas)” (id 327437033).

Realizada perícia para identificação dos alegados vícios construtivos, sobreveio laudo, elaborado por arquiteta urbanista, informando o seguinte (id 327437036): com relação às irregularidades apontadas no Relatório de Vistoria de 28/06/2016, todas foram confirmadas pelo ocupante do imóvel, sendo que muitas destas irregularidades foram sanadas por ele com reformas e substituição de equipamentos. As anomalias e imperfeições identificadas no referido documento são decorrentes de mau uso e depredação (exceto quanto a porta da cozinha que raspa no chão, que é um defeito de construção), conforme detalha no item 5.4 do laudo pericial.

A respeito, destaco trecho da r. sentença, verbis:

Restou apurado pela i. perita que o imóvel não tinha condição de ser habitado, estando a porta da entrada arrombada, as janelas estavam quebradas, não possuía energia elétrica, quadro de força, fiação, disjuntores não possuía elementos de acabamento necessários para a utilização do imóvel como portas, pias, tanque, cuba, vasos sanitários, as paredes estavam sujas e riscadas, demonstrando que o imóvel estava em estado de abandono e em total desconformidade com o imóvel descrito em contrato/memorial descritivo (Id 40910542), bem como sequer correspondia ao tamanho do terreno indicado na matrícula do imóvel (Id 40909870).

Destarte, a perícia foi conclusiva no sentido da existência vícios construtivos no imóvel, irregularidades de dimensão e vícios de qualidade que o tornam impróprio ao uso e diminuem o seu valor, fatos confirmados pelos atuais ocupantes do imóvel, que relataram que invadiram o bem, porque estava em estado de abandono e má conservação.

Outrossim, da documentação acostada nos autos, restou comprovada a existência de emails dos Autores endereçados à construtora, desde 07/11/2012 relatando que foram encontradas várias irregularidades no imóvel na vistoria técnica do mesmo (Id 40909456), irregularidades que não foram solucionadas pela 2a, 3a e 4a corrés ao longo do tempo, que aliás, abandonou o bem, expondo-o à invasão por terceiros e à depredação, razão pela qual em nova vistoria realizada em 28/06/2016, a entrega do imóvel foi justificadamente reprovada pelos Autores, conforme Boletim de Vistoria também assinado pela construtora (Id 40909463).

Deste modo, a recusa no recebimento do imóvel pelos Autores é legítima e justificada, sendo inconteste que o contrato de compromisso de compra e venda não se aperfeiçoou, pela ausência da entrega do bem por vícios construtivos e desconformidades do imóvel em relação ao que foi acordado pelas partes, tendo os Autores sido impedidos definitivamente de terem qualquer tipo de satisfação em relação ao imóvel, que, ademais, está invadido por terceiros.

Assim, mostra-se correta a r. sentença ao determinar a rescisão dos contratos celebrados com as corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG), bem como a devolução integral dos valores pagos.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO às apelações da parte autora e das corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG) e DOU PROVIMENTO à apelação da CEF, para julgar improcedentes os pedidos em relação a ela.

Nos termos do art. 85, §2o do CPC, condeno a parte-autora ao pagamento da verba honorária em favor da CEF, fixada mediante aplicação do percentual mínimo de 10% sobre o montante atribuído à causa (correspondente ao proveito econômico tratado nos autos). Custas e demais ônus processuais têm os mesmos parâmetros. Observe-se o art. 98, §3o, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição em face das corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG) deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017).

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL EM RELAÇÃO ÀS CONSTRUTORAS. DEVOLUÇÃO DE VALORES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir instrumento particular de promessa de compra e venda e contrato de financiamento imobiliário, com condenação das corrés à devolução integral dos valores pagos pelos autores, a ser apurada em liquidação.

2. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional para entrega futura e, posteriormente, contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia junto à CEF, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com recursos SBPE.

3. Alegaram atraso na entrega da obra e vícios construtivos que motivaram a recusa do recebimento do imóvel, o qual posteriormente foi ocupado por terceiros.

4. A CEF apelou sustentando ilegitimidade passiva e impossibilidade de rescisão do contrato de financiamento. Os autores pleitearam o reconhecimento da responsabilidade solidária da CEF. As corrés construtoras alegaram inadimplemento dos autores, coisa julgada e impossibilidade de restituição integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a CEF possui legitimidade e responsabilidade pelos vícios construtivos e atraso na entrega da obra; (ii) saber se é cabível a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos às corrés construtoras; (iii) saber se há óbice decorrente de coisa julgada quanto aos pedidos indenizatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue as hipóteses em que a CEF atua como mera agente financeira daquelas em que atua como gestora de política pública habitacional, com ingerência na execução do empreendimento.

7. Quando a CEF atua apenas como financiadora da aquisição do imóvel, não responde por vícios construtivos ou atraso na entrega da obra, sendo parte ilegítima para tais controvérsias.

8. No caso concreto, o contrato não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida ou a outro programa habitacional de interesse social. A CEF atuou como credora fiduciária, limitando-se à concessão de financiamento para aquisição da unidade escolhida pelos autores.

9. A situação concreta dos autos (notadamente o estágio avançado deste feito) induz à manutenção da CEF no polo passivo do feito e a apreciação do mérito. Inexiste prova de atuação da CEF na gestão, fiscalização ou execução da obra. Afasta-se, portanto, sua responsabilidade pelos vícios construtivos e pelo atraso na entrega do imóvel.

10. Mantém-se o contrato de financiamento celebrado com a CEF, sendo incabível sua rescisão ou a devolução de valores pagos à instituição financeira.

11. Quanto às corrés construtoras, restou comprovado o atraso na entrega da obra em demanda anterior, com trânsito em julgado, na qual foram fixadas indenizações pelo período de mora.

12. Na presente demanda, a controvérsia envolve a recusa justificada do recebimento da unidade em razão de vícios e estado de abandono do imóvel, posteriormente ocupado por terceiros.

13. A prova pericial confirmou irregularidades constatadas em vistoria, bem como a inexistência de condições adequadas de habitabilidade à época da recusa.

14. A recusa dos autores mostrou-se legítima. A ausência de entrega regular do imóvel configura inadimplemento das corrés, o que autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição dos valores pagos.

15. A coisa julgada reconhecida limita-se aos pedidos indenizatórios por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega, não alcançando o pedido de rescisão contratual fundado também em vícios construtivos e frustração definitiva da avença.

16. Mantém-se a condenação das corrés à rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

17. Recurso da CEF provido para julgar improcedentes os pedidos em relação a ela. Recursos da parte autora e das corrés desprovidos.

Tese de julgamento: “1. A recusa do recebimento do imóvel é legítima quando comprovados vícios e ausência de condições de habitabilidade, autorizando a rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplemento do vendedor. 2. A coisa julgada formada em ação anterior limita-se aos pedidos indenizatórios nela apreciados, não impedindo pedido posterior de rescisão contratual fundado em inadimplemento.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 3o; CF/1988, art. 6o; Lei no 9.514/1997; Lei no 11.977/2009, art. 5o-A, art. 9o e parágrafo único; Lei no 14.620/2023, art. 5o, art. 6o e §20; CPC, art. 85, §2o e §11; CPC, art. 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.609.473/RN, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.02.2019, DJe 13.02.2019; STJ, AgInt no REsp 1.700.199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.02.2020, DJe 03.03.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.555.150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.05.2020, DJe 20.05.2020; TRF3, 2a Turma, ApCiv 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 18.03.2024, DJEN 20.03.2024; TRF3, 2a Turma, AI 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 06.09.2023, DJEN 14.09.2023; TRF3, 1a Turma, ApCiv 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, j. 14.03.2024, DJEN 20.03.2024; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a Seção, DJe 19.10.2017.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento às apelações da parte autora e das corrés (Gold Cuba, Goldfarb e PDG) e dar provimento à apelação da CEF, para julgar improcedentes os pedidos em relação a ela, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão