Tribunal: TRF3
Processo: 5005730-94.2023.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

Direito civil e processual civil. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Embargos de declaração. Fato superveniente. Tema 1.288 do STJ. Contrato anterior à Lei no 13.465/2017. Consolidação da propriedade após a vigência da lei nova. Impossibilidade de purgação da mora. Direito restrito ao exercício da preferência. Precedente vinculante. Adequação do

Inteiro teor:
586/775)

5005730-94.2023.4.03.6105

DJEN Data: 14/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5005730-94.2023.4.03.6105

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

APELADO: MARCOS ALBERTO BALARDIN, ANDREA COSTA RODRIGUES BALARDIN

ADVOGADO do(a) APELADO: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A

Ementa

Direito civil e processual civil. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Embargos de declaração. Fato superveniente. Tema 1.288 do STJ. Contrato anterior à Lei no 13.465/2017. Consolidação da propriedade após a vigência da lei nova. Impossibilidade de purgação da mora. Direito restrito ao exercício da preferência. Precedente vinculante. Adequação do acórdão. Efeitos infringentes. Apelação provida. Pedido inicial julgado improcedente.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos pela Caixa Econômica Federal contra acórdão que havia negado provimento à apelação e mantido sentença parcialmente procedente, a qual reconheceu o direito dos autores de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação em contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária.

O contrato foi firmado em 09/12/2013, anteriormente à vigência da Lei no 13.465/2017, e a consolidação da propriedade ocorreu em 01/02/2023.

A embargante alegou fato superveniente consistente no julgamento do Tema Repetitivo no 1.288 pelo Superior Tribunal de Justiça, requerendo a adequação do acórdão à tese vinculante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se se, à luz do Tema 1.288 do STJ, é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida após a vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que o contrato tenha sido celebrado anteriormente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração são cabíveis para adequar o acórdão a entendimento firmado em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

O Tema 1.288 do STJ fixou que, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997.

O precedente vinculante adotou como marco relevante a data da consolidação da propriedade e da purgação da mora, e não a data da celebração do contrato.

No caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei no 13.465/2017, sem purgação da mora, o que afasta o direito à retomada do contrato.

Impõe-se, portanto, a reforma do acórdão embargado para dar provimento à apelação da CEF, julgando improcedente o pedido inicial e ajustando a sucumbência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes, para dar provimento à apelação da Caixa Econômica Federal e julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora.

Tese de julgamento: (i) Após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, ainda que o contrato seja anterior, não subsiste o direito de purgar a mora, assegurando-se ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997; (ii) os embargos de declaração podem ser utilizados para adequar o acórdão a precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, com atribuição excepcional de efeitos infringentes.

Legislação relevante citada: art. 1.022 do CPC; arts. 26 e 27, §§ 2o-A e 2o-B, da Lei no 9.514/1997; Lei no 13.465/2017; art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966; arts. 85 e 98, §3o, do CPC. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1.288 (REsp 2.126.726); STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.639.790/RS; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1.877.950/SP.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5005730-94.2023.4.03.6105

RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417-A

APELADO: MARCOS ALBERTO BALARDIN, ANDREA COSTA RODRIGUES BALARDIN

RELATÓRIO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de embargos de declaração opostos pela Caixa Econômica Federal – CEF contra o acórdão, integrado por embargos de declaração precedentes, sem alteração do resultado, que, por unanimidade, negou provimento à apelação por ela interposta.

Transcrevo o aresto embargado:

“SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI No 9.514/97 E DECRETO-LEI No 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEI No 13.465/17. MARCO TEMPORAL. DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO. PROCEDIMENTOS. OBSERVÂNCIA. DIREITO À PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.

2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

3. Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1o e 3o, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. Consoante o art. 34 do Decreto-Lei no 70/66, aplicável ao caso por força do art. 39 da Lei no 9.514/97, é lícito purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que, no valor, estejam compreendidos, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

5. A Lei no 13.465/2017 restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a garantia fiduciária, e não a hipotecária, e assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, nos termos do §2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/97.

6. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei no 13.465, vigente a partir de 12/07/2017, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária.

7. Encontra-se pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei no 70/66, bem como do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel estabelecido na Lei no 9.514/97.

8. Tendo sido o contrato de alienação fiduciária firmado anteriormente à vigência da Lei no 13.465/2017, resta assegurado, à parte autora, a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei no 70/66, desde que o valor compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

9. Apelação não provida.”

Alega a embargante a ocorrência de fato superveniente, consubstanciado no julgamento, pelo Superior Tribunal de Justiça, do Tema 1288, aplicável ao caso dos autos. Sustenta em síntese, que, “No caso concreto, ficou consignado que o contrato foi firmado antes das inovações trazidas pela Lei 13.465/17, mas a intimação para purgação da mora e a consolidação da propriedade ocorreram entre 2022 e 2023. O caso, portanto, enquadra-se na tese fixada no item 2 do Tema 1288, que veda expressamente a purgação da mora após a consolidação da propriedade ocorrida após a entrada em vigor da Lei 13.465/17, assegurando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência”. Requer o provimento do recurso, para que seja considerada a tese fixada no Tema 1.288 do STJ, de observância obrigatória pelos órgãos judiciais, inclusive no âmbito dos Tribunais Regionais Federais, nos termos dos arts. 927, III, 928 e 1.039, CPC.

Intimada nos termos do art. 1.023, §2o, do CPC, manifestou-se a embargada.

É o relatório.

VOTO

O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Conforme se extrai do art. 1.022, do CPC, os embargos declaração têm por objetivo o aperfeiçoamento da prestação jurisdicional, possibilitando a correção de erros materiais, de omissões ou de vícios que dificultem a exata compreensão da decisão proferida.

Não obstante, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, ainda, que os embargos declaratórios sejam manejados com o propósito de conformar a decisão embargada à tese firmada no âmbito de precedente vinculante. Neste sentido: “Este Tribunal Superior admite a oposição de embargos de declaração com o fim de adequar o acórdão embargado a entendimento firmado na sistemática dos recursos repetitivos.” (EDcl no AgInt no REsp no 1.639.790/RS, 1a Turma, Relator Min. Benedito Gonçalves, j. em 27/06/2022, DJe 29/06/2022).

No caso, pleiteiam, os autores, a declaração de nulidade da execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária no 1444404569520, desde a intimação para a purgação da mora ou, alternativamente, que se reconheça o direito de purga da mora até o ato de arrematação, declarando-se nulo o leilão designado.

Aludido contrato foi celebrado com a Caixa Econômica Federal – CEF, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, em 09/12/2013, anteriormente, portanto, à vigência da Lei no 13.465/2017.

A sentença de primeiro grau reconheceu a regularidade do procedimento expropriatório, mas julgou parcialmente procedente o pedido para assegurar aos proponentes o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, como segue abaixo:

“Trata-se de ação anulatória, com pedido de tutela de urgência, proposta por MARCOS ALBERTO BALARDIN e ANDRÉA COSTA RODRIGUES, qualificados na inicial, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que seja determinada, liminarmente, a suspensão dos efeitos dos leilões realizados até essa data e a ser realizado a partir dela, concedendo aos autores o direito a purgar ou de parcelar sua dívida. Ao final, requerem seja julgado nulo o procedimento de execução extrajudicial desde a intimação para purgação da mora, ou que se reconheça o direito de purgarem a mora até o ato de arrematação e declare nulo o leilão designado, bem como que seja afastado o dever de reembolsar a requerida o valor que foi pago à título de ITBI na consolidação da propriedade.

Explicitam que no dia 09 de dezembro de 2012 firmaram um Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária sobre o imóvel de matrícula 671 registrada no 4o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas – SP.

Alegam que, muito embora tenham financiado o valor de R$ 617.000,00, por motivos alheios a suas vontades, deixaram de pagar algumas parcelas, tendo como consequência a consolidação da propriedade em favor da ré e o início da execução extrajudicial, com designação do 1o leilão eletrônico para o dia 11/05/2023.

Argumentam que têm interesse em pagar a dívida, com um acordo para quitação das parcelas em atraso, e retomada do financiamento.

Sustentam que foi dado um valor significativo de entrada, e as parcelas do financiamento foram pagas em dia durante mais de 10 anos.

Mencionam que reformaram o imóvel e colocaram móveis planejados, entre outros investimentos.

Aduzem que “o imóvel será levado a leilão por uma dívida inferior ao seu valor de mercado, e será vendido por um valor, também, por valor aquém do seu potencial de mercado”.

Defendem a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do ato de arrematação.

Ressaltam que a intimação pessoal do fiduciante é imprescindível para a regular consolidação da propriedade e que, no entanto, esse requisito não teria sido cumprido pela Ré.

Alegam a existência de risco de dano irreparável, uma vez que “a venda do imóvel em leilão é eminente e imissão na posse do arrematante é certa”.

Procuração e documentos juntados com a inicial

Pela decisão de ID no 285167047 foram deferidos os benefícios da Justiça Gratuita aos autores e indeferido o pedido de antecipação de tutela, bem como designada sessão de conciliação.

A parte autora comprovou a interposição de agravo de instrumento (ID no 286641736).

Sobreveio decisão, em sede de agravo, deferindo parcialmente a tutela antecipada recursal, para suspender a realização do leilão extrajudicial (ID no 286934158).

Citada, a ré contestou o feito (ID no 289148250).

A sessão de conciliação restou infrutífera (ID no 291121425).

Os autores se manifestaram em réplica (ID no 291576914).

Pela decisão de ID no 322844178 foi determinada a vinda dos autos à conclusão.

Sobreveio comunicação de decisão, dando parcial provimento ao agravo de instrumento interposto pelos autores (ID no 327210927).

A ré se manifestou, juntando proposta para o exercício do direito de preferência (ID no 328908979).

Os autos vieram conclusos para sentença.

É o relatório.

Decido.

Consigno serem as partes legítimas e estarem presentes os pressupostos para desenvolvimento válido da relação processual.

Do contexto dos autos, extrai-se que a parte autora celebrou com a ré, Caixa Econômica Federal, Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com Cláusula de Alienação Fiduciária, sobre o imóvel de matrícula no 671, registrada no 4o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas – SP, datado de 09/12/2013, no valor de R$ 617.000,00 para pagamento em 399 meses (ID no 284799906).

Mencionam os autores, em síntese, que não receberam a notificação para purgação da mora, defendendo a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, com a possibilidade de purgação da mora até a data da arrematação.

Para análise da sustentada nulidade do procedimento, trago à colação a redação do art. 26 da Lei no 9.514/97:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei no 13.043, de 2014)

§ 5o Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6o O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004)

O aludido dispositivo, em especial o seu §1o, traz a previsão de notificação do devedor para purgação de mora antes de iniciado o procedimento de execução extrajudicial com o registro da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na matrícula do imóvel.

A exigência em tela visa assegurar o direito do devedor de pagar o débito em aberto e permanecer na posse do imóvel, a fim de garantir a continuidade da relação contratual.

Outrossim, é pertinente destacar que, acaso decorrido o lapso para purgação da mora e consolidada a propriedade do imóvel, o § 2o-A do artigo 27 da Lei no 9.514/97 determina que seja procedida a intimação do devedor, da data, horário e local dos leilões.

Veja-se a redação do dispositivo:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...).

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

É que, nos moldes do §2o-B do dispositivo em comento, aos devedores fiduciantes deve ser assegurado o exercício do direito de preferência de aquisição do bem até a data da realização do segundo leilão.

No casos autos, é fato incontroverso que a parte autora encontra-se inadimplente com as prestações do aludido contrato.

O pedido de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de quitar a dívida, de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência, situações que, in casu, não foram comprovadas.

Pela Matrícula juntada sob ID no 284799187 verifico que a consolidação da propriedade do imóvel constante da Matrícula no 671 do 4o Cartório de Registro de Imóveis de Campinas foi registrada em 01/02/2023.

Em se tratando de financiamento de crédito em que o instituto da garantia adotado no contrato é o da alienação fiduciária, o mutuário subordina-se às condições pré-estabelecidas, não podendo discuti-las, e outorga poderes ao agente financeiro para alienar o imóvel a terceiro, em seu nome determinar o preço, imitir o adquirente na posse do imóvel.

No tocante à alegação de ausência de intimação para consolidação da propriedade, tendo em vista que na matrícula do imóvel (ID no 284799187) resta devidamente registrado que foi realizada a intimação do devedor por inadimplência, inclusive certificado decurso do prazo sem purgação da mora, pelo Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual entendo que houve a devida intimação. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública e, portanto, de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada por prova inequívoca em sentido contrário, a qual não foi produzida nos autos.

Desse modo, reputo válido o procedimento que culminou com a consolidação da propriedade, ante a inocorrência de nulidades.

Ora, uma vez consolidada a propriedade a favor da CEF, em decorrência da inadimplência incontroversa da parte demandante, não pode a parte autora se insurgir em face de leilão a ser realizado pela Ré, uma vez que a propriedade do imóvel passou a ser da CEF e a parte autora deixou de ter vínculo com o imóvel.

Por outro lado, revejo o posicionamento anteriormente adotado e passo a reconhecer que a parte autora tem direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

Tendo em vista que o contrato sob o no 1.4444.0456952-0, relacionado ao imóvel em apreço, foi firmado em 09/12/2013 (ID no 284799906), ou seja, antes da Lei no 13.465/2.017, a parte autora tem direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação e não somente o direito de preferência como ocorre para os contratos firmados após a referida lei.

Este é o atual entendimento da 1a Turma do TRF da 3a Região, conforme transcrevo:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADES NÃO COMPROVADAS. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.465/17. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POSTERIOR À LEI 13.465/17. DIREITO DE PURGAR A MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.

- Busca o apelante a reforma da r. sentença que julgou improcedente o pedido, sob o fundamento de que é viável o exercício do direito de preferência e/ou de purgação da mora até a arrematação do bem, requerendo, ainda, o reconhecimento das irregularidades apontadas no procedimento extrajudicial de expropriação, em razão da ausência de notificação pessoal para purgação da mora e falta de transparência sobre o débito.

- O procedimento de execução extrajudicial está previsto na Lei 9.514/97. Havendo mora por parte do mutuário, o credor promoverá a notificação extrajudicial do devedor para comprovação da mora.

- A notificação é feita para possibilitar ao devedor purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.

- Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, devem ser observados os requisitos formais do artigo 26, §§ 1o a 3o.

- Transcorrido o prazo para purgação, o oficial do Registro de Imóveis certificará isso e averbará na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

- O Cartório do Registro de Imóveis, através do Oficial respectivo, realiza atos públicos, os quais gozam da presunção de legitimidade, e executa as etapas que obrigatoriamente antecedem à averbação. A presunção de legitimidade da qual goza o ato público é iuris tantum, e poderá ser ilidida durante a instrução do processo de origem em regular procedimento observando o contraditório.

- Consta na matrícula do imóvel que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer in albis o prazo, informação que goza de fé pública, nos termos do art. 3o da Lei 8.935/94.

- A regular intimação para purgação com a indicação do valor do débito de R$ 7.049,76 em 1/7/2023 está confirmada com a cópia do procedimento extrajudicial de execução anexado aos autos. Informações adicionais e dúvidas poderiam ser esclarecidas pelo mutuário junto a qualquer agência da CEF, mas não há registro de solicitação do autor de informações sobre o débito que tenham sido negadas pelo banco.

- O mutuário tinha ciência, desde a assinatura do contrato, que o inadimplemento poderia levar à perda do imóvel, e confirmou que deixou de pagar o débito por questões pessoais.

- A ação de origem foi ajuizada em 3/1/2024, com informação sobre a designação dos leilões para 30/1/2024 e 8/2/2024, o que configura ciência inequívoca.

- O contrato foi celebrado com a CEF em 20/12/2016 e o inadimplemento é incontroverso nos autos, o que ensejou a consolidação da propriedade em prol do banco em 26/9/2023.

- O apelante não logrou êxito em comprovar vício no procedimento extrajudicial, ônus que lhe competia, enquanto fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, inciso I, do CPC.

- A purgação era permitida até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do DL 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei no 9.514/97.

- A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que alterou dispositivos da Lei 9.514/97 para estabelecer marco expresso para purgação da mora, após a consolidação da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante terá tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel.

- A E. Turma vinha decidindo que, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017 à Lei 9.514/97, apenas nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorresse antes da inovação legislativa, poderia o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

- A fim de dar eficácia à garantia constitucional do ato jurídico perfeito, passou-se a entender que a nova lei não se aplica aos contratos firmados antes de sua edição.

- De modo a prestigiar a garantia fundamental do ato jurídico perfeito, insculpida no art. 5o, XXXVI, da Constituição Federal, seria necessário o respeito ao contrato aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97 e, por conseguinte, firmado antes das modificações trazidas pela Lei 13.465/2017.

- As partes, ao firmarem um contrato, o fazem com base na legislação em vigor, considerando a disciplina jurídica da época, regente em especial o direito de quitar a dívida em atraso e manter o vínculo contratual.

- Se no momento da celebração do contrato, a lei vigente garantia ao devedor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é razoável que uma nova lei posterior reduza esse prazo. Isso ocorre porque, em um cenário jurídico diferente e, no caso, desfavorável, talvez a parte afetada nem tivesse firmado o contrato.

- Apesar da consolidação da propriedade ter se dado posteriormente às alterações decorrentes da Lei no. 13.465/2017, devem ser aplicadas as disposições da Lei no 9.514/1997, em sua redação original, uma vez que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97, pois foi celebrado em 2016.

- A norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, podendo a agravante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei no 70/66 e do artigo 39 da Lei no 9.514/97.

- Estabelecido que a norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, poderá o apelante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei no 70/66 e do artigo 39 da Lei no 9.514/97.

- Inviável o acolhimento do pleito de suspensão do leilão, pois os atos expropriatórios decorrem do exercício regular do direito da CEF e devem prosseguir para preservar o procedimento complexo de alienação e os interesses legítimos da credora.

- Apelo provido em parte. Agravo interno prejudicado.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000002-27.2024.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024)

Veja-se que houve suspensão do leilão por decisão proferida em sede de agravo, tendo a ré informado que o imóvel foi excluído antes da sua realização (ID no 328908979), de modo que, não tendo ocorrido arrematação, ainda há possibilidade de purgação da mora pelo autores, nos termos da fundamentação supra.

No que tange ao requerimento de que seja afastado o dever de reembolsar a ré do valor que foi pago à título de ITBI na consolidação da propriedade, como dito, nos contratos em que se firmou a alienação fiduciária em garantia, o mutuário subordina-se às condições pré-estabelecidas, não podendo discuti-las. Outrossim, houve inequívoca transferência da propriedade do bem imóvel através do ato de consolidação.

Diante do exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, para declarar o direito dos autores de procederem à purgação da mora do Contrato no 1.4444.0456952-0, relacionado ao imóvel no 671 do 4o Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel em leilão.

Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte autora, no importe de 10% do valor atualizado da causa, a teor do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da ré, no importe de 10% do valor atualizado da causa, a teor do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3o do Código de Processo Civil.

Publique-se. Intimem-se.”

Apelou a CEF, sustentando, em síntese, que “após a edição da Lei no 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária”. Acrescenta que “Na hipótese dos autos, a consolidação da propriedade em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF foi averbada depois da entrada em vigor da Lei no 13.465/2017. Assim, o devedor possui direito a purgar a mora até a consolidação da propriedade e não mais até a lavratura do auto de arrematação.Reitera que, “uma vez que já operada a consolidação da propriedade, não há previsão legal para a possibilidade de purgação da mora, nos termos pretendidos pelos recorridos, sendo que os autores podem apenas exercer seu direito de preferência, nos termos da legislação de regência”. Pugna pela reforma da sentença e a total improcedência do pedido.

Em sessão realizada em 02/09/2025, esta Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação.

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.288, julgado em 10/12/2025, no bojo do REsp 2126726 (Segunda Seção, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 17/12/2025), firmou a seguinte tese:

"a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"

Conforme consignado pelo Relator no acórdão do REsp n. 2126726: "(...) Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior. Porém, caso tenha ocorrido a consolidação da propriedade, mas a mora não tenha sido purgada antes da vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que a contratação tenha ocorrido em data anterior a tal instrumento normativo, é o regime jurídico da lei nova que será o aplicado, cabendo ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do art. § 2° - B, da Lei n° 9.514/97. (...)" (grifos nossos).

Assim, ainda que o contrato de compra e venda sub judice, em alienação fiduciária, tenha sido firmado antes da vigência da Lei n. 13.465/2017, aplica-se o Tema 1.288/STJ acima transcrito, razão pela qual não se verifica a possibilidade de purgação da mora e consequente retomada do contrato, restando à parte autora apenas o direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Nesse contexto, merecem acolhimento os embargos de declaração, cuja finalidade é a de ajustar o V. Aresto recorrido aos termos da orientação fixada pela C. Superior Instância, em precedente de observância obrigatória. Destaco julgado do C. STJ em idêntico sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ACÓRDÃO AMPARADO EM PREMISSA EQUIVOCADA. ADEQUAÇÃO A ENTENDIMENTO ADOTADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 3o, DO CPC. APLICAÇÃO OBRIGATÓRIA, QUANDO NÃO PRESENTES AS CIRCUNSTÂNCIAS PREVISTAS EM SEU § 8o. ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS INFRINGENTES.

1. De acordo com a jurisprudência do STJ, cabem Embargos de Declaração quando a decisão embargada encontrar-se amparada em premissa equivocada, assim como para viabilizar sua adequação ao entendimento adotado no julgamento de Recurso repetitivo.

2. Hipótese em que a pretensão veiculada no Recurso Especial não diz respeito às circunstâncias fáticas (complexidade da causa, atuação profissional, etc.) que foram levadas em consideração para arbitramento dos honorários de sucumbência em R$5.000,00 (cinco mil reais), nem tampouco se tal valor é ou não proporcional, mas sim se o montante acima destoa dos critérios estabelecidos no art. 85, § 3o, do CPC, em Execução Fiscal extinta cujo valor originário correspondia a R$299.523,53.

3. A Corte Especial do STJ concluiu o julgamento do Tema 1076/STJ, definindo as seguintes teses repetitivas: ‘i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa;

ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo’.

4. Embargos de Declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes para prover o Recurso Especial.”

(STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no REsp no 1.877.950/SP, 2a Turma, Relator: Min. Herman Benjamin, j. em 08/08/2022, DJe 15/08/2022)

Destarte, a sentença deve ser reformada, para julgar improcedente o pedido formulado pelos autores.

Deve, também, ser excluída a condenação da ré ao pagamento de verba honorária, a ser suportada, unicamente, pela parte autora, em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 do CPC e precedentes desta 1a Turma (ApCiv 5000821-25.2022.4.03.6111, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 02/02/2024, DJEN de 08/02/2024; ApCiv 5001246-96.2020.4.03.6119, Rel. Des. Federal Carlos Muta, j. em 03/08/2023, DJEN de 08/08/2023; ApCiv 5004600-59.2020.4.03.6110, Rel. Des. Federal Alessandro Diaferia, j. em 06/07/2023, DJEN de 10/07/2023; ApCiv 5000029-40.2019.4.03.6123, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, j. em 05/07/2023, DJEN de 10/07/2023), observando-se, ainda, o art. 98, §3o, do CPC, por ser ela beneficiária da justiça gratuita.

Ante o exposto, dou provimento aos embargos de declaração, atribuindo-lhes excepcional efeitos infringentes, para dar provimento à apelação da CEF, nos termos da fundamentação.

É o meu voto.

Herbert de Bruyn

Desembargador Federal Relator

EMENTA

Direito civil e processual civil. Sistema Financeiro da Habitação. Alienação fiduciária de imóvel. Execução extrajudicial. Embargos de declaração. Fato superveniente. Tema 1.288 do STJ. Contrato anterior à Lei no 13.465/2017. Consolidação da propriedade após a vigência da lei nova. Impossibilidade de purgação da mora. Direito restrito ao exercício da preferência. Precedente vinculante. Adequação do acórdão. Efeitos infringentes. Apelação provida. Pedido inicial julgado improcedente.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos pela Caixa Econômica Federal contra acórdão que havia negado provimento à apelação e mantido sentença parcialmente procedente, a qual reconheceu o direito dos autores de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação em contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária.

O contrato foi firmado em 09/12/2013, anteriormente à vigência da Lei no 13.465/2017, e a consolidação da propriedade ocorreu em 01/02/2023.

A embargante alegou fato superveniente consistente no julgamento do Tema Repetitivo no 1.288 pelo Superior Tribunal de Justiça, requerendo a adequação do acórdão à tese vinculante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se se, à luz do Tema 1.288 do STJ, é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida após a vigência da Lei no 13.465/2017, ainda que o contrato tenha sido celebrado anteriormente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração são cabíveis para adequar o acórdão a entendimento firmado em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

O Tema 1.288 do STJ fixou que, após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997.

O precedente vinculante adotou como marco relevante a data da consolidação da propriedade e da purgação da mora, e não a data da celebração do contrato.

No caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei no 13.465/2017, sem purgação da mora, o que afasta o direito à retomada do contrato.

Impõe-se, portanto, a reforma do acórdão embargado para dar provimento à apelação da CEF, julgando improcedente o pedido inicial e ajustando a sucumbência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes, para dar provimento à apelação da Caixa Econômica Federal e julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora.

Tese de julgamento: (i) Após a vigência da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade fiduciária sem purgação da mora, ainda que o contrato seja anterior, não subsiste o direito de purgar a mora, assegurando-se ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997; (ii) os embargos de declaração podem ser utilizados para adequar o acórdão a precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, com atribuição excepcional de efeitos infringentes.

Legislação relevante citada: art. 1.022 do CPC; arts. 26 e 27, §§ 2o-A e 2o-B, da Lei no 9.514/1997; Lei no 13.465/2017; art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966; arts. 85 e 98, §3o, do CPC. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1.288 (REsp 2.126.726); STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.639.790/RS; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1.877.950/SP.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento aos embargos de declaração, atribuindo-lhes excepcional efeitos infringentes, para dar provimento à apelação da CEF, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

HERBERT DE BRUYN

Relator do Acórdão