Tribunal: TRF3
Processo: 5001616-88.2024.4.03.6134
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. LEI No 9.514/1997. ALTERAÇÕES DA LEI No 13.465/2017. INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por devedores fiduciantes contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, com fundamento no art. 487, I, do CPC.

2. Os autores celebraram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Sobreveio inadimplemento. A propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária, após intimação pessoal dos devedores, sem purgação da mora.

3. Os apelantes sustentam: (i) possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966; e (ii) nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal para purgar a mora e de notificação acerca das datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se é constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; (ii) definir o prazo aplicável para purgação da mora após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017; e (iii) verificar a existência de nulidade por alegada ausência de intimação pessoal e de notificação acerca das datas dos leilões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo STF no Tema 982, sendo compatível com as garantias processuais constitucionais.

6. Nos contratos com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, o inadimplemento acarreta vencimento antecipado da dívida e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após regular intimação pessoal para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

7. A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, restringindo a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 aos créditos garantidos por hipoteca, e introduziu o §2o-B ao art. 27 da Lei no 9.514/1997, fixando que a purgação da mora deve ocorrer até a averbação da consolidação da propriedade, assegurando-se posteriormente apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão.

8. A jurisprudência deste Tribunal firmou entendimento no sentido de que o marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017 é o momento da manifestação de vontade do devedor em purgar a mora. Se posterior à vigência da nova lei, a purgação somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

9. No caso, a consolidação da propriedade ocorreu em 05/06/2024, após intimação pessoal dos devedores em 29/01/2024, sem purgação da mora. A ação foi ajuizada em 30/08/2024, já sob a vigência da Lei no 13.465/2017. Inviável, portanto, a purgação da mora após a averbação da consolidação, restando apenas o direito de preferência, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

10. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

11. Quanto à alegada ausência de notificação sobre os leilões, os próprios autores demonstraram ciência inequívoca das datas designadas, ao ajuizarem a ação antes do primeiro leilão e juntarem edital e informações extraídas do sítio eletrônico da credora. Aplica-se o entendimento do STJ no sentido de que não se decreta nulidade sem demonstração de prejuízo.

12. Inexistindo irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para contratos com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel. 2. Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade, assegurando-se posteriormente ao devedor apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão. 3. Não se decreta a nulidade do leilão por ausência de intimação formal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXXV; CF/1988, art. 6o; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; CPC, art. 487, I; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §1o, §7o, 27, §2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; Lei no 11.977/2009.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5001616-88.2024.4.03.6134

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAROLINE DE AGUIAR RIBEIRO, LUCAS MATEUS SANTANA DE CAMPOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
95/1006)

5001616-88.2024.4.03.6134

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5001616-88.2024.4.03.6134

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAROLINE DE AGUIAR RIBEIRO, LUCAS MATEUS SANTANA DE CAMPOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. LEI No 9.514/1997. ALTERAÇÕES DA LEI No 13.465/2017. INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por devedores fiduciantes contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, com fundamento no art. 487, I, do CPC.

2. Os autores celebraram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Sobreveio inadimplemento. A propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária, após intimação pessoal dos devedores, sem purgação da mora.

3. Os apelantes sustentam: (i) possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966; e (ii) nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal para purgar a mora e de notificação acerca das datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se é constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; (ii) definir o prazo aplicável para purgação da mora após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017; e (iii) verificar a existência de nulidade por alegada ausência de intimação pessoal e de notificação acerca das datas dos leilões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo STF no Tema 982, sendo compatível com as garantias processuais constitucionais.

6. Nos contratos com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, o inadimplemento acarreta vencimento antecipado da dívida e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após regular intimação pessoal para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

7. A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, restringindo a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 aos créditos garantidos por hipoteca, e introduziu o §2o-B ao art. 27 da Lei no 9.514/1997, fixando que a purgação da mora deve ocorrer até a averbação da consolidação da propriedade, assegurando-se posteriormente apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão.

8. A jurisprudência deste Tribunal firmou entendimento no sentido de que o marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017 é o momento da manifestação de vontade do devedor em purgar a mora. Se posterior à vigência da nova lei, a purgação somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

9. No caso, a consolidação da propriedade ocorreu em 05/06/2024, após intimação pessoal dos devedores em 29/01/2024, sem purgação da mora. A ação foi ajuizada em 30/08/2024, já sob a vigência da Lei no 13.465/2017. Inviável, portanto, a purgação da mora após a averbação da consolidação, restando apenas o direito de preferência, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

10. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

11. Quanto à alegada ausência de notificação sobre os leilões, os próprios autores demonstraram ciência inequívoca das datas designadas, ao ajuizarem a ação antes do primeiro leilão e juntarem edital e informações extraídas do sítio eletrônico da credora. Aplica-se o entendimento do STJ no sentido de que não se decreta nulidade sem demonstração de prejuízo.

12. Inexistindo irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para contratos com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel. 2. Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade, assegurando-se posteriormente ao devedor apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão. 3. Não se decreta a nulidade do leilão por ausência de intimação formal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXXV; CF/1988, art. 6o; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; CPC, art. 487, I; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §1o, §7o, 27, §2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; Lei no 11.977/2009.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5001616-88.2024.4.03.6134

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CAROLINE DE AGUIAR RIBEIRO, LUCAS MATEUS SANTANA DE CAMPOS

ADVOGADO do(a) APELANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Caroline de Aguiar Ribeiro e Lucas Mateus Santana de Campos em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, com pedido de tutela antecipada.

Deferido o pedido de tutela antecipada, para determinar à Caixa Econômica Federal que se abstenha de realizar quaisquer atos tendentes à alienação do bem e sua eventual alienação.

Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Irresignada, a parte autora apresentou apelação, alegando, em síntese: dificuldades financeiras foram a causa do inadimplemento; possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966; nulidade no procedimento de execução extrajudicial, uma vez que não foram intimados pessoalmente para purgar a mora e não foram notificados sobre as datas dos leilões.

Sem contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6o da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei no 9.514/1997.

A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro).

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3o e 4o e art. 27, §4o, da Lei no 9.514/1997).

Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei no 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei no 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente.

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei no 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa.

3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF.

5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório.

8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor.

9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

10. Apelação não provida.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA.

I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei no 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei no 9514/97.

II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte.

III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência.

IV - Recurso desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020).

No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei no 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ:

SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido”.

(STJ, 3a Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Alega a parte autora, em síntese, a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; nulidade no procedimento de execução extrajudicial, uma vez que não foram intimados pessoalmente para purgar a mora e não foram notificados sobre as datas dos leilões.

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966.

1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997.

5. Recurso especial provido.

(REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

(...)

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o §2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei no 13.465/2017 no art. 27 da Lei no 9.514/1997. Em meu entendimento, porque contratos firmados nos termos da Lei no 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5o, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição.

Em meu entendimento, sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei no 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei no 9.514/1997 com as alterações da Lei no 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora.

Em suma, em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. PEDIDO PARA OBSTAR O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Com a edição da Lei n.° 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n.° 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Diante da alteração legal, passível o entendimento de que a purgação da mora, nos termos consignados alhures, aos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei.

II. Deste modo, tendo requerido a purgação mora na vigência da nova redação legal (12/07/2017), é garantido apenas o “direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel” (art. 27, §2°-B).

III. É de se salientar, ademais, que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

IV. Agravo de instrumento a que se nega provimento.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI No 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA REQUERIDA POSTERIORMENTE À ALTERAÇAO LEGISLATIVA. LEI 13.465/2017. APLICAÇÃO DO ART. 27, §2o-B. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS 2o LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTENÇÃO DE PAGAR PARCELAS EM ATRASO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais.

3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.

4. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia.

5. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei no 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei no 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL no 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca.

6. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017.

7. No vertente recurso, a parte agravante pretende o direito a purgação da mora e subsistência do contrato objeto da ação bem como o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, não havendo na inicial que deu origem ao presente recurso pleito para a purgação da mora na forma acima explicitada, mas apenas com a manifestação de depósito judicial do valor das prestações vencidas do contrato.

8. Agravo desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020).

No caso dos autos, a parte autora celebrou, com a CEF, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do devedor, em 18/09/2020, no valor de R$ 115.755,65, a serem pagos em 360 prestações, atualizadas por meio da Tabela Price (id 354516631).

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 05/06/2024 (id 354516630, p. 3).

Consta, na matrícula imobiliária, que a consolidação da propriedade foi realizada nos termos do art. 26, §7o, da Lei no 9.514/1997 e após pessoalmente intimados na data de 29/01/2024 os devedores fiduciantes, tendo decorrido o prazo legal sem a purgação da mora.

Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief):

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ.

2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça.

3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973.

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

No caso dos autos, a parte autora ajuizou a ação em 30/08/2024, antes do 1o leilão. Já em sua inicial, a parte autora pede a suspensão dos leilões designados para 07/10/2024 e 10/10/2024, juntando informações dos leilões, extraídas do sítio eletrônico da CEF (id 354516682), bem como o respectivo edital (id 354516683), portanto, restou demonstrado que possuía ciência inequívoca de tais datas.

O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância em 30/08/2024, depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora.

Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Ressalte-se que a CEF não é obrigada a negociar a dívida ou aceitar pagamento diverso do pactuado, sendo que eventual aceitação nesse sentido nada mais é que mera liberalidade por parte da instituição financeira.

Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, a devedora-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3o, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. LEI No 9.514/1997. ALTERAÇÕES DA LEI No 13.465/2017. INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por devedores fiduciantes contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, com fundamento no art. 487, I, do CPC.

2. Os autores celebraram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Sobreveio inadimplemento. A propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária, após intimação pessoal dos devedores, sem purgação da mora.

3. Os apelantes sustentam: (i) possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966; e (ii) nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal para purgar a mora e de notificação acerca das datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se é constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; (ii) definir o prazo aplicável para purgação da mora após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017; e (iii) verificar a existência de nulidade por alegada ausência de intimação pessoal e de notificação acerca das datas dos leilões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo STF no Tema 982, sendo compatível com as garantias processuais constitucionais.

6. Nos contratos com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, o inadimplemento acarreta vencimento antecipado da dívida e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após regular intimação pessoal para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

7. A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, restringindo a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 aos créditos garantidos por hipoteca, e introduziu o §2o-B ao art. 27 da Lei no 9.514/1997, fixando que a purgação da mora deve ocorrer até a averbação da consolidação da propriedade, assegurando-se posteriormente apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão.

8. A jurisprudência deste Tribunal firmou entendimento no sentido de que o marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017 é o momento da manifestação de vontade do devedor em purgar a mora. Se posterior à vigência da nova lei, a purgação somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

9. No caso, a consolidação da propriedade ocorreu em 05/06/2024, após intimação pessoal dos devedores em 29/01/2024, sem purgação da mora. A ação foi ajuizada em 30/08/2024, já sob a vigência da Lei no 13.465/2017. Inviável, portanto, a purgação da mora após a averbação da consolidação, restando apenas o direito de preferência, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

10. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

11. Quanto à alegada ausência de notificação sobre os leilões, os próprios autores demonstraram ciência inequívoca das datas designadas, ao ajuizarem a ação antes do primeiro leilão e juntarem edital e informações extraídas do sítio eletrônico da credora. Aplica-se o entendimento do STJ no sentido de que não se decreta nulidade sem demonstração de prejuízo.

12. Inexistindo irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para contratos com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel. 2. Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade, assegurando-se posteriormente ao devedor apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão. 3. Não se decreta a nulidade do leilão por ausência de intimação formal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor e inexistente prejuízo.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXXV; CF/1988, art. 6o; CPC, art. 85, §11; CPC, art. 98, §3o; CPC, art. 487, I; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, §1o, §7o, 27, §2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; Lei no 11.977/2009.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/03/2012; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18/11/2014; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão