Tribunal: TRF3
Processo: 5002330-49.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. ALTERAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI No 13.465/2017. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
459/1006)

5002330-49.2026.4.03.0000

DJEN Data: 13/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5002330-49.2026.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: DAIANE VILELA RODRIGUES

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ARTHUR VINICIUS MORAES

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: IGOR LOPES ASSUNCAO E SILVA - MG206740-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079-A

Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. ALTERAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI No 13.465/2017. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de consignação em pagamento que indeferiu o pedido de antecipação de tutela voltado à suspensão de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária instaurado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL com fundamento na Lei no 9.514/1997. A parte agravante sustenta a nulidade do procedimento extrajudicial e defende a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, é possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel; e (ii) saber se há ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária realizado pela instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes prevê alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. O inadimplemento autoriza o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, observadas as formalidades legais.

4. A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, restringindo a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. A alteração afastou a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966 aos contratos com alienação fiduciária.

5. A mesma lei introduziu o § 2o-B ao art. 27 da Lei no 9.514/1997, estabelecendo que, após a averbação da consolidação da propriedade, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão.

6. A jurisprudência do TRF da 3a Região firmou orientação no sentido de que o marco temporal para definição do regime aplicável é a data da manifestação de vontade do devedor de purgar a mora. Se ocorrida na vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

7. No caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após regular intimação da devedora fiduciante feita pelo Oficial de Registro de Imóveis, cuja certidão goza de presunção de veracidade. O ajuizamento da ação deu-se já sob a vigência da Lei no 13.465/2017. Portanto, não é admissível a purgação da mora após a averbação da consolidação. A aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do abuso de direito não afasta a incidência da legislação específica de regência, regularmente observada no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido. Embargos de declaração prejudicados.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 2. Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. 3. Observadas as formalidades dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, é regular o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXII; CC, art. 187; CC, art. 422; CPC, art. 370; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020, DJF3 14/04/2020; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18/11/2014, DJe 25/11/2014; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019, DJF3 19/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020, DJF3 25/03/2020.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5002330-49.2026.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: DAIANE VILELA RODRIGUES

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ARTHUR VINICIUS MORAES

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: IGOR LOPES ASSUNCAO E SILVA - MG206740-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por DAIANE VILELA RODRIGUES contra r. decisão proferida em sede de ação de consignação em pagamento movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei no 9514/97, argumentando, para tanto, a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Pugnou, assim, pela antecipação da tutela recursal e, ao cabo, pelo provimento de seu recurso.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 354347812). Em face de tal r. provimento judicial, houve a oposição de embargos de declaração (ID 356353811), devidamente contraminutado (ID 356890055).

Foi apresentada contraminuta (ID 356474913).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 354347812).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, de modificar ou de extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo, desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas, em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o, da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E, enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelo seguinte julgado deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997) ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão ‘inter vivos’ e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente seria viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘(...) Trata-se de ação de procedimento comum proposta por DAIANE VILELA RODRIGUES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF visando a suspensão de procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.o 9.514/97 e manutenção do contrato mediante autorização para depósito judicial das prestações vencidas, com pedido de tutela de urgência que ora se examina.

Aduz que em fevereiro de 2021 obteve financiamento para adquirir o imóvel matrícula 136.644 do 2o Oficial de Registro de Imóveis de Piracicaba - SP, mas que devido a dificuldades financeiras se tornou inadimplente, o que culminou com a consolidação da propriedade em favor da CEF em agosto de 2025.

Sustenta que o mutuário inadimplente em contrato firmado pelo Sistema Financeiro Imobiliário teria o direito de exercer o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

Requer tutela de urgência para que lhe seja autorizada a purgação da mora mediante depósito judicial das prestações vencidas.

Decido.

Inicialmente defiro o benefício da gratuidade de justiça.

As explanações contidas na inicial não permitem vislumbrar a presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência estabelecidos no artigo 300 do Código de Processo Civil - CPC.

Não entrevejo, ao menos numa análise perfunctória própria deste momento processual, nulidades no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.o 9.514/97, uma vez que a própria parte autora relata que deixou de pagar as prestações do contrato gerando o inadimplemento.

Há que considerar a propósito, que conforme o disposto no § 1o do artigo 26 da Lei n.o 9.514/97, ao devedor-fiduciário é permitido purgar a mora até a data da consolidação da propriedade.

De fato, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, antes da edição da Lei n.o 13.465/2017 que incluiu o § 2o-B no artigo 27 da Lei no 9.514/1997, admitia-se a purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1o, da Lei n.o 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no artigo 34 do Decreto-Lei n.o 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n.o 9.514/1997.

Todavia, após essa alteração legislativa, que assegurou o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou no sentido de que, ‘com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’, mas sim o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

Nesse sentido, confira-se, por oportuno, o julgado:

‘PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI No 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei no 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei no 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei no 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, ‘com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: ‘i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997’ (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei no 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido’ (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023).

Destarte, considerando o expresso reconhecimento de descumprimento do financiamento imobiliário e a ausência de prova de que houve, por parte da Caixa Econômica Federal, desrespeito ao procedimento previsto na Lei n.o 9.514/97 ou qualquer mácula capaz de impedir a realização do leilão extrajudicial ou de seus efeitos, legítima a execução do contrato.

Posto isso, indefiro o pedido de antecipação de tutela.

Cite-se a parte ré.

Intimem-se.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 24/10/2025 (ID 470972702 do feito de origem). Consta, na referida averbação, que a devedora fiduciante foi devidamente intimada para purgar a mora. Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Ademais, o ajuizamento da demanda subjacente ocorreu em 26/11/2025, ou seja, após a publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017). Em razão da alteração legislativa promovida por indicada norma, impossível a purgação da mora depois de averbada a consolidação da propriedade. Resta assegurado à parte-agravante exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. (...)”.

Consigne-se, por oportuno, que o entendimento ora exposto não se altera à luz da invocação dos princípios da boa-fé objetiva (art. 422, do Código Civil) e do abuso de direito (art. 187, do Código Civil), uma vez que há legislação de regência própria a incidir no caso concreto (qual seja, a Lei no 9.514/1997), que, conforme apontado, está sendo aplicada dentro da legalidade pela credora fiduciária.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por DAIANE VILELA RODRIGUES, julgando PREJUDICADOS os embargos de declaração.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. ALTERAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI No 13.465/2017. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de consignação em pagamento que indeferiu o pedido de antecipação de tutela voltado à suspensão de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária instaurado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL com fundamento na Lei no 9.514/1997. A parte agravante sustenta a nulidade do procedimento extrajudicial e defende a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se, após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, é possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel; e (ii) saber se há ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária realizado pela instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes prevê alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. O inadimplemento autoriza o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, observadas as formalidades legais.

4. A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, restringindo a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/1966 aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. A alteração afastou a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966 aos contratos com alienação fiduciária.

5. A mesma lei introduziu o § 2o-B ao art. 27 da Lei no 9.514/1997, estabelecendo que, após a averbação da consolidação da propriedade, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão.

6. A jurisprudência do TRF da 3a Região firmou orientação no sentido de que o marco temporal para definição do regime aplicável é a data da manifestação de vontade do devedor de purgar a mora. Se ocorrida na vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

7. No caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após regular intimação da devedora fiduciante feita pelo Oficial de Registro de Imóveis, cuja certidão goza de presunção de veracidade. O ajuizamento da ação deu-se já sob a vigência da Lei no 13.465/2017. Portanto, não é admissível a purgação da mora após a averbação da consolidação. A aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do abuso de direito não afasta a incidência da legislação específica de regência, regularmente observada no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido. Embargos de declaração prejudicados.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 2. Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997. 3. Observadas as formalidades dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, é regular o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária”.

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXII; CC, art. 187; CC, art. 422; CPC, art. 370; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020, DJF3 14/04/2020; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18/11/2014, DJe 25/11/2014; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019, DJF3 19/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020, DJF3 25/03/2020.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicados os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão