Tribunal: TRF3
Processo: 5002228-90.2022.4.03.6103
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ALESSANDRO DIAFERIA
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 9/5/2022, DJE data: 11/5/2022) – grifos acrescidos.

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO REGULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra

Inteiro teor:
557/907)

5002228-90.2022.4.03.6103

DJEN Data: 13/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 06/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002228-90.2022.4.03.6103

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

APELANTE: DANIEL NUNES DA SILVA

ADVOGADO do(a) APELANTE: DENISE NUNES OLIVEIRA - SP437857-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: EDSON MARIA DOS SANTOS - SP427442-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553-A

ADVOGADO do(a) APELADO: DANILO ARAGAO SANTOS - SP392882-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO REGULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que havia dado provimento à apelação do autor para anular procedimento extrajudicial de execução de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária, sob alegação de irregularidades na intimação para purgação da mora e ausência de ciência quanto às datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação pessoal do devedor para purgação da mora; (ii) estabelecer se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária sob a égide da Lei no 13.465/2017; (iii) determinar se a ausência de notificação formal das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento, diante da eventual ciência inequívoca do devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O conjunto probatório demonstra que o devedor foi regularmente intimado pessoalmente para purgar a mora, inclusive com confirmação expressa na petição inicial e juntada do respectivo documento, afastando alegação de irregularidade.

A Lei no 13.465/2017 alterou o regime jurídico da alienação fiduciária, limitando a purgação da mora ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade, assegurando ao devedor, após esse marco, apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive no Tema correlato, afasta a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, consolidando interpretação vinculante sobre a matéria.

A manifestação de vontade do devedor de purgar a mora ocorreu após a vigência da Lei no 13.465/2017 e após a consolidação da propriedade, tornando juridicamente inviável o pedido.

A ausência de notificação formal acerca das datas dos leilões não gera nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor, especialmente quando a ação é ajuizada antes da realização do leilão com demonstração de conhecimento prévio do edital.

A finalidade da intimação legal — assegurar o exercício do direito de preferência e a proteção dos interesses do devedor — foi efetivamente atingida, inexistindo prejuízo apto a invalidar o procedimento (princípio pas de nullité sans grief) .

O procedimento extrajudicial observou as disposições da Lei no 9.514/1997, sendo constitucional e regularmente conduzido, conforme entendimento do STF (Tema 982).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, após a Lei no 13.465/2017, somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, resta ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel.

A ausência de notificação formal das datas dos leilões não acarreta nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor em tempo hábil.

A intimação pessoal regularmente comprovada afasta a nulidade do procedimento extrajudicial de execução fiduciária.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 98, § 3o, 927 e 932; Lei no 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27; Lei no 13.465/2017.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; STJ, REsp no 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23.8.2023; STJ, AgInt no AREsp no 1.281.959/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 25.6.2019; STJ, AgInt no REsp no 1.970.116/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 9.5.2022; STJ, AgInt no AREsp no 2.276.046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.6.2023; TRF3, AI no 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 31.1.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002228-90.2022.4.03.6103

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

APELANTE: DANIEL NUNES DA SILVA

ADVOGADO do(a) APELANTE: DENISE NUNES OLIVEIRA - SP437857-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: EDSON MARIA DOS SANTOS - SP427442-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553-A

ADVOGADO do(a) APELADO: DANILO ARAGAO SANTOS - SP392882-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Trata-se de agravo interno interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão (ID 346935364) que deu provimento à apelação do autor, reformando a sentença em sua integralidade.

Em síntese, a agravante sustenta que a decisão monocrática deve ser reformada, pois, conforme o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.288, não é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ocorrida sob a vigência da Lei no 13.465/2017, restando ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. Alega, ainda, a regularidade do procedimento extrajudicial, uma vez que houve intimação para purga da mora, consolidação da propriedade e publicação do edital de leilão, inexistindo necessidade de juntada de outros documentos (ID 350176220).

O agravado apresentou contrarrazões (ID 353097692).

Por fim, vieram os autos à conclusão.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Verifico que, no presente caso, a parte agravante trouxe à consideração deste Relator argumento apto a alterar o entendimento manifestado anteriormente.

Desse modo, acolho o agravo interno para reformar a decisão proferida.

Pois bem.

Cinge-se à discussão sobre a anulação do procedimento extrajudicial do imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária.

Inicialmente, sustenta o recorrente que a arrematação ocorreu por preço vil e não foram feitas as devidas intimações acerca da purgação da mora, além da ausência de produção de provas em primeira instância, motivo pelo qual pleiteia a decretação de sua nulidade, bem como a realização de novo leilão no valor de R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais), conforme mercado imobiliário.

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Dispõem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, com redação dada pela Lei no 14.711/2023:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei no 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

(..)

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

(...)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias (...).

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017)

(...)

§ 2o-A Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor (...) por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico.

§ 2o-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida (...). – grifos acrescidos.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece a necessidade de intimação pessoal do devedor tanto para o exercício do direito de purgar a mora quanto para sua ciência acerca da realização do leilão. Contudo, de forma excepcional, a ausência dessa intimação não acarreta a nulidade dos leilões expropriatórios, desde que comprovado que o devedor tinha ciência inequívoca das datas designadas para sua realização.

Nesse sentido, colaciono julgados do c. STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.

1. Conformidade do acórdão impugnado à jurisprudência desta Corte no sentido de que, para a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, somente admite-se a constituição em mora do devedor por edital quando esgotadas as possibilidades de intimação pessoal.

1.1. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a irregularidade da intimação por edital no caso concreto. Incidência da Súmula 7/STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial no 1281959 / MG, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data do Julgamento: 25/6/2019, DJE data: 28/6/2019). – grifos acrescidos.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DEALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital.

1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.

2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.

3. Agravo interno improvido.

(Agravo Interno no Recurso Especial no 1970116 / SP, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data de Julgamento: 9/5/2022, DJE data: 11/5/2022) – grifos acrescidos.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.

2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes.

4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes.

5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.

(Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial no 2276046 / RJ, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 19/6/2023, DJE data: 22/6/2023) – grifos acrescidos.

Do exame do procedimento extrajudicial juntado aos autos, observa-se que o próprio autor confirmou em sua inicial que foi intimado para purgar a mora (ID 282488260), anexando, inclusive, a intimação pessoal entregue pelo Oficial de Registro (ID 282488282). Logo, não se verifica irregularidade no procedimento de intimação para purgar a mora.

A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei no 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL no 70/1996).

A Lei no 13.465/2017, publicada em 12/7/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei no 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL no 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária.

Desta forma, após o advento da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei no 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2o-B, da Lei 9.514/97).

A c. 2a Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3a Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora.

Nesse aspecto, colaciono precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

- Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do e. STJ.

- Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o §2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão).

- Segundo orientação do e. TRF da 3a Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade.

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/7/2017).

- Em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

- Agravo de instrumento não provido.

(Agravo de Instrumento no 5025302-81.2024.4.03.0000, 2a Turma do TRF - 3a Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/1/2025, DJE data: 6/2/2025)

No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do c. Superior Tribunal de Justiça:

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI No 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI No 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei no 9.514/1997 com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei no13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.

(Recurso Especial no 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/8/2023, DJE data: 13/9/2023)

Esta Turma entende que o protocolo da petição inicial consubstancia a manifestação de vontade da parte em purgar a mora, o que, no caso em análise, ocorreu em 22/4/2022, portanto, em momento posterior à vigência da Lei no 13.465/2017. Desse modo, o apelante somente poderia exercer tal faculdade até a data da consolidação da propriedade, marco após o qual se opera a extinção do direito de purgar a mora.

Diante disso, revela-se inviável, na presente fase processual, a pretensão de purgar a mora, uma vez que a propriedade já se encontra regularmente consolidada em nome da Caixa Econômica Federal.

No que se refere à alegação de nulidade por ausência de notificação pessoal acerca das datas dos leilões, tal argumento não encontra amparo nos elementos constantes dos autos. Conforme se verifica, a presente demanda foi ajuizada em 22/4/2022, quando o autor já tinha ciência da realização dos leilões, conforme documento (ID 282488287).

A análise do conjunto probatório revela que a ação foi proposta antes da realização do primeiro leilão, ocorrido em 26/4/2022, circunstância que demonstra que o apelante já dispunha do edital e tinha conhecimento prévio do ato, dispondo, portanto, de prazo hábil para o exercício do direito de preferência. Assim, ao tempo do ajuizamento da ação, já estava plenamente informado sobre o ato expropriatório, não se configurando a alegada nulidade.

A ciência prévia do leilão afasta a tese de nulidade fundada em suposta ausência de notificação quanto à data de sua realização. Isso porque a finalidade da comunicação prevista na Lei no 9.514/97 — possibilitar ao devedor o exercício do direito de preferência e a adoção de medidas para resguardar seus interesses — restou atendida, sendo irrelevante, para esse fim, a forma como a informação chegou ao conhecimento da parte, desde que comprovado que tal conhecimento se deu em momento hábil.

Assim, não prospera a alegação de violação ao direito de preferência, pois a própria conduta processual do apelante demonstra que estava informado sobre o leilão e poderia adotar as providências que entendesse cabíveis. Desse modo, não se verifica prejuízo apto a ensejar a nulidade do procedimento, impondo-se a rejeição da insurgência recursal nesse ponto.

Também é esse o entendimento desta Turma, a qual componho:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE MÚTUO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. O agravante alegou nulidade do procedimento extrajudicial de execução de contrato de mútuo com alienação fiduciária, sustentando irregularidades na notificação para purgação da mora e ausência de comunicação quanto às datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade da notificação do devedor fiduciante para purgação da mora; e (ii) examinar a alegação de ausência de notificação das datas de leilão, com análise da existência ou não de ciência inequívoca do devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes, regido pela Lei no 9.514/1997, prevê a consolidação da propriedade em caso de inadimplência, assegurada a intimação para purgação da mora. A certidão do cartório de registro atestou a notificação válida do devedor, documento dotado de fé pública não infirmada por prova contrária.

4. A Lei no 13.465/2017 modificou o regime da purgação da mora, limitando-a ao prazo até a averbação da consolidação da propriedade. O entendimento consolidado do Tribunal Regional Federal da 3a Região é no sentido de que o marco temporal depende da manifestação de vontade do devedor, sendo que, no caso, a consolidação ocorreu regularmente.

5. Quanto à alegada ausência de notificação sobre os leilões, restou comprovada a ciência inequívoca do devedor, que ajuizou a ação antes da data da praça, juntando o edital correspondente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a nulidade do leilão quando há comprovação de ciência inequívoca, aplicando o princípio "pas de nullité sans grief".

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. É válida a consolidação da propriedade fiduciária quando comprovada a regular notificação do devedor para purgação da mora, nos termos da Lei no 9.514/1997. 2. A ausência de juntada formal da notificação dos leilões não acarreta nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor. 3. O princípio "pas de nullité sans grief" aplica-se às hipóteses em que a parte teve ciência efetiva e tempestiva do leilão extrajudicial".

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021846-89.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. INOCORRÊNCIA DE VÍCIO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. OBSERVÂNCIA DO ART. 27, § 1o, DA LEI No 9.514/1997.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela em ação anulatória movida contra a Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando a nulidade do procedimento administrativo de execução extrajudicial da garantia fiduciária prevista na Lei no 9.514/1997, por suposta ausência de notificação das datas dos leilões e descumprimento do prazo legal do art. 27, § 1o.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia reside em: (i) verificar se houve nulidade do procedimento de execução extrajudicial em razão da alegada ausência de notificação acerca das datas dos leilões; e (ii) aferir eventual descumprimento do prazo previsto no art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Constatou-se que o contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária foi regularmente celebrado, com a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária após o inadimplemento do devedor, conforme averbação no registro imobiliário.

4. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis, dotada de fé pública, comprova a observância do procedimento previsto no art. 26, § 7o, da Lei no 9.514/1997, não havendo prova capaz de infirmar sua presunção de veracidade.

5. Quanto à comunicação das datas dos leilões, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não há nulidade se demonstrada a ciência inequívoca do devedor-fiduciante, aplicando-se o princípio "pas de nullité sans grief". No caso, o ajuizamento da ação anulatória antes das praças designadas demonstra a prévia ciência do agravante, afastando qualquer alegação de prejuízo.

6. Verificou-se, ainda, o cumprimento do prazo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, em conformidade com o art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A ausência de notificação formal das datas dos leilões não acarreta nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor-fiduciante, em observância ao princípio 'pas de nullité sans grief'. 2. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade quanto à regularidade da consolidação da propriedade fiduciária".

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5023688-07.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO REGULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LEILÃO. DESCABIMENTO DA PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo interno interposto por devedor fiduciário contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, o qual buscava suspender execução extrajudicial de imóvel e pleiteava, subsidiariamente, prazo para purgação da mora.

Decisão agravada mantida por ausência de vícios e por consonância com jurisprudência consolidada e legislação aplicável.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em: (i) saber se há vício na intimação para purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial de imóvel com garantia de alienação fiduciária; e (ii) saber se é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; (iii) saber se a ausência de notificação pessoal da data do leilão invalida o procedimento; (iv) saber se a manifestação de interesse do devedor permite reabertura do contrato.

III. Razões de decidir

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciante seguiu o rito da Lei no 9.514/1997, com intimação válida, inclusive via porteiro, conforme previsto no §3o-B do art. 26 da referida norma.

A jurisprudência admite a ciência inequívoca do leilão por meio da propositura de ação anterior à sua realização.

A Lei no 13.465/2017 afastou a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, assegurando ao devedor apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão.

A mera alegação de interesse em adimplir não é suficiente para reabertura do contrato sem demonstração de efetiva intenção de pagamento do valor integral da dívida.

IV. Dispositivo e tese

Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a intimação realizada por meio de entrega ao porteiro do edifício, nos termos do art. 26, § 3o-B, da Lei no 9.514/1997, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal do fiduciante.

2. Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não cabe mais a purgação da mora, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência até a data do segundo leilão.

3. A propositura de ação anterior à realização do leilão extrajudicial revela ciência inequívoca da data, hora e local do ato.

4. A intenção de renegociar dívida não reabre automaticamente contrato regido pela Lei no 9.514/1997 após consolidação da propriedade e alienação do bem.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009618-82.2025.4.03.0000, Rel. Desembargadora Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 15/9/2025, DJEN DATA: 18/9/2025)

Nesse sentido, a comprovação de que a parte devedora teve ciência inequívoca da data designada para a realização do leilão afasta qualquer alegação de nulidade do procedimento extrajudicial, porquanto evidencia a observância das garantias mínimas de publicidade e de possibilidade de acompanhamento do ato. Nessas circunstâncias, não se verifica prejuízo apto a macular a regularidade dos leilões realizados, devendo ser prestigiada a validade dos atos praticados e a higidez do procedimento de consolidação da propriedade.

A análise do mérito evidencia que a sentença proferida pelo juízo de origem examinou de forma adequada e fundamentada todas as questões suscitadas, concluindo pela regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões realizados, inexistindo nulidades ou prejuízos que justifiquem a reforma do julgado.

As provas constantes dos autos confirmam a observância das disposições legais aplicáveis, não se verificando violação ao direito de preferência nem descumprimento da exigência de intimação pessoal em momento hábil. Escorreita, portanto, a decisão recorrida, que deve ser mantida em sua integralidade.

Dessa forma, constato que o agravo interno apresenta fundamento relevante que não foi devidamente considerado na decisão agravada, consistente na comprovação documental da intimação pessoal do devedor para purgação da mora, bem como na demonstração de sua ciência inequívoca acerca das datas designadas para os leilões, em consonância com o entendimento pacífico desta Turma.

Tal circunstância afasta o fundamento que ensejou o reconhecimento da nulidade do procedimento extrajudicial.

Assim, reformo a decisão monocrática e nego provimento à apelação, restabelecendo a sentença que julgou improcedente o pedido.

Por fim, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2o e 11, do Código de Processo Civil. Ressalto, contudo, que sua exigibilidade deve permanecer suspensa, nos termos do art. 98, § 3o, do Código de Processo Civil.

Custas e ônus processuais na forma da lei.

É o suficiente.

Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno, nos termos da fundamentação.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO REGULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que havia dado provimento à apelação do autor para anular procedimento extrajudicial de execução de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária, sob alegação de irregularidades na intimação para purgação da mora e ausência de ciência quanto às datas dos leilões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação pessoal do devedor para purgação da mora; (ii) estabelecer se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária sob a égide da Lei no 13.465/2017; (iii) determinar se a ausência de notificação formal das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento, diante da eventual ciência inequívoca do devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O conjunto probatório demonstra que o devedor foi regularmente intimado pessoalmente para purgar a mora, inclusive com confirmação expressa na petição inicial e juntada do respectivo documento, afastando alegação de irregularidade.

A Lei no 13.465/2017 alterou o regime jurídico da alienação fiduciária, limitando a purgação da mora ao período anterior à averbação da consolidação da propriedade, assegurando ao devedor, após esse marco, apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive no Tema correlato, afasta a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, consolidando interpretação vinculante sobre a matéria.

A manifestação de vontade do devedor de purgar a mora ocorreu após a vigência da Lei no 13.465/2017 e após a consolidação da propriedade, tornando juridicamente inviável o pedido.

A ausência de notificação formal acerca das datas dos leilões não gera nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor, especialmente quando a ação é ajuizada antes da realização do leilão com demonstração de conhecimento prévio do edital.

A finalidade da intimação legal — assegurar o exercício do direito de preferência e a proteção dos interesses do devedor — foi efetivamente atingida, inexistindo prejuízo apto a invalidar o procedimento (princípio pas de nullité sans grief) .

O procedimento extrajudicial observou as disposições da Lei no 9.514/1997, sendo constitucional e regularmente conduzido, conforme entendimento do STF (Tema 982).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, após a Lei no 13.465/2017, somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, resta ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel.

A ausência de notificação formal das datas dos leilões não acarreta nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor em tempo hábil.

A intimação pessoal regularmente comprovada afasta a nulidade do procedimento extrajudicial de execução fiduciária.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 98, § 3o, 927 e 932; Lei no 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27; Lei no 13.465/2017.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; STJ, REsp no 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23.8.2023; STJ, AgInt no AREsp no 1.281.959/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 25.6.2019; STJ, AgInt no REsp no 1.970.116/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 9.5.2022; STJ, AgInt no AREsp no 2.276.046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.6.2023; TRF3, AI no 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 31.1.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar provimento ao agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ALESSANDRO DIAFERIA

Relator do Acórdão