Tribunal: TRF3
Processo: 5011528-90.2019.4.03.6100
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1a Turma
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE ALEGADA VENDA NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face do Condomínio França em execução de título extrajudicial destinada à cobrança de cotas condominiais vencidas entre 25/02/2014 e 25/01/2019, relativas a imóvel cuja propriedade se consolidou em favor da CEF em 30/04/2013. A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel teria sido adquirido pela ex-mutuária mediante exercício de direito de preferência, sem registro na matrícula. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da CEF, em razão da consolidação da propriedade e da natureza propter rem das obrigações condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, proprietária registral do imóvel à época dos débitos, ou sobre a ex-mutuária que teria adquirido o bem e assumido a posse sem registro da transferência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam-se ao titular do domínio ou possuidor do imóvel, nos termos da legislação civil.

Nos contratos de alienação fiduciária, a responsabilidade pelos encargos condominiais desloca-se para o credor fiduciário após a consolidação da propriedade, conforme art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e art. 1.368-B do Código Civil.

No caso concreto, a matrícula do imóvel demonstra a consolidação da propriedade em favor da CEF em 30/04/2013, sendo os débitos condominiais posteriores a essa data.

A alegada aquisição do imóvel pela ex-mutuária mediante exercício de direito de preferência não foi registrada na matrícula imobiliária.

À luz do Tema 886 do STJ, a transferência da responsabilidade por despesas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado exige comprovação da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Ausente prova de ciência inequívoca do condomínio sobre a alegada alienação, permanece a legitimidade passiva da proprietária registral para responder pelos débitos condominiais.

Mantém-se a incidência de correção monetária, multa e juros moratórios desde o vencimento das obrigações.

A sucumbência recursal autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido, com majoração dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento:

As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do domínio ou possuidor do imóvel.

Consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor, este responde pelas cotas condominiais relativas ao período posterior à consolidação.

A transferência da responsabilidade por despesas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado exige prova da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11, e art. 1.026, §2o; CC, arts. 397, 1.336, §1o, e 1.368-B; Lei no 9.514/1997, arts. 23 e 27, §8o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; TRF3, AI 5022314-53.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 1a Turma, j. 12.12.2025; TRF3, ApCiv 5003265-49.2023.4.03.6126, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 10.12.2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5011528-90.2019.4.03.6100

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: CLAUDIO YOSHIHITO NAKAMOTO - SP169001-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: SANDRA LARA CASTRO - SP195467-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

ADVOGADO do(a) APELADO: SUSE PAULA DUARTE CRUZ - SP143280-A

APELADO: CONDOMINIO FRANCA

Inteiro teor:
661/775)

5011528-90.2019.4.03.6100

DJEN Data: 15/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

1a Turma

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

DJEN DATA: 15/05/2026

Julgamento: 11/05/2026

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1a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5011528-90.2019.4.03.6100

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: CLAUDIO YOSHIHITO NAKAMOTO - SP169001-A

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APELADO: CONDOMINIO FRANCA

ADVOGADO do(a) APELADO: SUSE PAULA DUARTE CRUZ - SP143280-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE ALEGADA VENDA NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face do Condomínio França em execução de título extrajudicial destinada à cobrança de cotas condominiais vencidas entre 25/02/2014 e 25/01/2019, relativas a imóvel cuja propriedade se consolidou em favor da CEF em 30/04/2013. A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel teria sido adquirido pela ex-mutuária mediante exercício de direito de preferência, sem registro na matrícula. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da CEF, em razão da consolidação da propriedade e da natureza propter rem das obrigações condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, proprietária registral do imóvel à época dos débitos, ou sobre a ex-mutuária que teria adquirido o bem e assumido a posse sem registro da transferência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam-se ao titular do domínio ou possuidor do imóvel, nos termos da legislação civil.

Nos contratos de alienação fiduciária, a responsabilidade pelos encargos condominiais desloca-se para o credor fiduciário após a consolidação da propriedade, conforme art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e art. 1.368-B do Código Civil.

No caso concreto, a matrícula do imóvel demonstra a consolidação da propriedade em favor da CEF em 30/04/2013, sendo os débitos condominiais posteriores a essa data.

A alegada aquisição do imóvel pela ex-mutuária mediante exercício de direito de preferência não foi registrada na matrícula imobiliária.

À luz do Tema 886 do STJ, a transferência da responsabilidade por despesas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado exige comprovação da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Ausente prova de ciência inequívoca do condomínio sobre a alegada alienação, permanece a legitimidade passiva da proprietária registral para responder pelos débitos condominiais.

Mantém-se a incidência de correção monetária, multa e juros moratórios desde o vencimento das obrigações.

A sucumbência recursal autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido, com majoração dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento:

As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do domínio ou possuidor do imóvel.

Consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor, este responde pelas cotas condominiais relativas ao período posterior à consolidação.

A transferência da responsabilidade por despesas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado exige prova da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11, e art. 1.026, §2o; CC, arts. 397, 1.336, §1o, e 1.368-B; Lei no 9.514/1997, arts. 23 e 27, §8o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; TRF3, AI 5022314-53.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 1a Turma, j. 12.12.2025; TRF3, ApCiv 5003265-49.2023.4.03.6126, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 10.12.2025.

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1a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5011528-90.2019.4.03.6100

RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: CLAUDIO YOSHIHITO NAKAMOTO - SP169001-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: SANDRA LARA CASTRO - SP195467-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: BERNARDO BUOSI - SP227541-A

ADVOGADO do(a) APELADO: SUSE PAULA DUARTE CRUZ - SP143280-A

APELADO: CONDOMINIO FRANCA

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTÔNIO MORIMOTO (RELATOR):

Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença proferida nos autos dos embargos à execução opostos em face do CONDOMÍNIO FRANÇA.

A execução de título extrajudicial foi ajuizada pelo CONDOMÍNIO FRANÇA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à cobrança de débitos condominiais no valor de R$ 46.493,82, referentes às cotas condominiais e rateios vencidos entre 25/02/2014 e 25/01/2019, incidentes sobre o imóvel registrado sob Matrícula n.o 42.228 do 17o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL alega preliminarmente sua ilegitimidade passiva, informando que o imóvel foi adquirido pela ex-mutuária SUELENI FERREIRA FORTE mediante exercício do direito de preferência, conforme Termo de Aquisição firmado em 30/01/2018. Sustenta a necessidade de inclusão da adquirente no polo passivo, configurando litisconsórcio passivo necessário. No mérito, defende que a responsabilidade pelos débitos condominiais é da adquirente; que a correção monetária somente deveria incidir após o ajuizamento da ação; que multa e juros moratórios não são devidos. Informa ter depositado o valor de R$ 51.970,85 para garantia do juízo, requerendo efeito suspensivo aos embargos.

O CONDOMÍNIO FRANÇA apresentou impugnação (ID 268348777). Afirma que não foi juntado aos autos o termo de aquisição mencionado pela embargante. Esclarece que a matrícula do imóvel demonstra a consolidação da propriedade em favor da CEF em 30/04/2013, sendo que os débitos cobrados são posteriores a essa data (a partir de 25/02/2014). Sustenta que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem e que não teve ciência inequívoca da transação alegada pela CEF, não podendo lhe ser oponível documento particular não registrado. Defende a regularidade da cobrança, com incidência de correção monetária, multa e juros moratórios desde o vencimento. Acusa a CEF de litigância de má-fé, juntando e-mails que comprovariam que a embargante solicitou boleto para pagamento e informou que renunciaria ao prazo para embargos, o que não ocorreu.

A r. sentença julgou improcedentes os embargos à execução, condenando a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, por entender que a CEF é parte legítima, sendo proprietária registral do imóvel, já que a venda à ex-mutuária não foi levada a registro; que as obrigações condominiais têm natureza propter rem e acompanham o imóvel; que os débitos são posteriores à consolidação da propriedade em favor da CEF; que são devidos correção monetária, multa e juros moratórios desde o vencimento das obrigações (ID 268351414).

Em suas razões de apelação (ID 268351418), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL reitera o pedido de reconhecimento de sua ilegitimidade passiva. Sustenta que o imóvel foi vendido à ex-mutuária SUELENI FERREIRA FORTE através do exercício do direito de preferência, conforme Manual Normativo (MN AD084 item 3.2.10.3.3), sendo dela a responsabilidade pelo pagamento de IPTU, condomínio e outras despesas. Invoca o Tema 886 do STJ, segundo o qual o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio. Afirma que restou demonstrada a relação jurídica material da adquirente com o imóvel. Requer a reforma da sentença, com o julgamento de procedência dos embargos à execução e declaração de ilegitimidade passiva da CAIXA.

Com contrarrazões da apelada, vieram os autos conclusos a este E. Tribunal Regional Federal.

É o relatório.

lps

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTÔNIO MORIMOTO (RELATOR):

Preliminarmente, ao contrário do que aduz a apelada em contrarrazões, entendo que não há óbices para o seguimento do apelo à luz do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, haja vista que a apelante endossa a aplicação do repetitivo ao caso em tela, pleiteando, dessa forma, a interpretação desta Corte acerca do julgado no caso sub examine.

Do mérito

A controvérsia consiste em definir se a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais cabe à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, proprietária registral do imóvel à época dos débitos, ou à ex-mutuária que posteriormente o adquiriu e teria assumido a posse, embora a transferência não tenha sido registrada.

A Lei no 9.514 de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, prescreve em seus arts. 23 e 27:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

§ 2o Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei no 14.620, de 2023)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte Federal já se posicionou:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. TRANSMISSÃO DA POSSE AO CREDOR. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS A PARTIR DESTA DATA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão proferida nos autos de execução de título judicial proposta pelo Condomínio Edifício Equinox, que reconheceu como devido o montante de R$ 588.736,29, referente a cotas condominiais de novembro de 2011 até abril de 2022.

A agravante sustenta: (a) ilegitimidade passiva, por não deter a posse direta do imóvel dado em alienação fiduciária; e (b) ocorrência de prescrição quinquenal, pugnando pela limitação temporal da cobrança.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido. O agravado apresentou contrarrazões.

II. Questão em discussão

A controvérsia consiste em definir:

(i) se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, é responsável pelo pagamento das cotas condominiais anteriores à consolidação da propriedade fiduciária; e

(ii) se houve prescrição quinquenal das parcelas exigidas.

III. Razões de decidir

O contrato de alienação fiduciária de imóvel, regido pela Lei no 9.514/1997, desdobra a posse, tornando o devedor fiduciante possuidor direto e o credor fiduciário possuidor indireto.

Com a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, extingue-se a posse direta do fiduciante e transfere-se ao fiduciário a posse do bem, ainda que este não se imita fisicamente no imóvel, pois passa a deter a plenitude dos poderes inerentes à propriedade.

Nessa linha, o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997, e o art. 1.368-B, p.u., do Código Civil estabelecem que o fiduciante responde pelos encargos condominiais até a data da consolidação da propriedade, momento em que a responsabilidade se desloca para o credor fiduciário.

A jurisprudência do STJ, em consonância com o Tema Repetitivo no 886, reconhece que a relação de posse e domínio é determinante para a obrigação propter rem, cabendo ao titular do domínio consolidado responder pelas cotas condominiais a partir da consolidação.

No caso concreto, a matrícula demonstra que a propriedade fiduciária consolidou-se em nome da CEF em setembro de 2019. Assim, as despesas condominiais anteriores a essa data são de responsabilidade exclusiva do fiduciante, enquanto as posteriores devem ser suportadas pela CEF.

Quanto à prescrição, aplica-se o prazo quinquenal do art. 206, §5o, I, do Código Civil, não verificado no caso, pois a execução foi ajuizada tempestivamente.

IV. Dispositivo e tese

Agravo de instrumento parcialmente provido, para reconhecer que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal limita-se às cotas condominiais vencidas a partir da consolidação da propriedade fiduciária (setembro de 2019).

Tese de julgamento:

"1. A consolidação da propriedade fiduciária transmite ao credor fiduciário a posse e a responsabilidade pelas obrigações propter rem vinculadas ao imóvel.

2. A responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais inicia-se a partir da consolidação da propriedade fiduciária, e não antes dela."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23 e 27, §8o; CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; CC, art. 206, §5o, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13.11.2018, DJe 22.11.2018; STJ, AgInt no AREsp no 2.074.722/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022; TRF3, ApCiv no 5004400-66.2018.4.03.6128, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 12.05.2025. (TRF3, AI 5022314-53.2025.4.03.0000, 1a Turma, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, j. 12/12/2025, DJEN Data 19/12/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE DA EMGEA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. INÉPCIA DA INICIAL NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pela Empresa Gestora de Ativos - EMGEA contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução de título extrajudicial ajuizados em face de condomínio residencial para cobrança de taxas condominiais.

A apelante arguiu, em preliminar, ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. No mérito, sustentou a responsabilidade exclusiva do devedor fiduciante pelas despesas condominiais e requereu a revisão dos encargos moratórios e da correção monetária aplicada.

O juízo de origem reconheceu a regularidade da execução e rejeitou os embargos, fixando honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se a EMGEA possui legitimidade passiva para responder por execução de taxas condominiais relativas a imóvel adquirido por consolidação de propriedade em contrato de alienação fiduciária; (ii) verificar se a execução é nula por ausência de documentos essenciais ou excesso de cobrança em encargos moratórios e correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As taxas condominiais constituem obrigação propter rem. No entanto, nos contratos de alienação fiduciária, há regra específica: até a consolidação da propriedade, o responsável é o fiduciante. Após a consolidação, responde o credor fiduciário que se torna titular da posse indireta e proprietário resolúvel do bem, conforme art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC.

A jurisprudência do STJ (REsp 1.731.735/SP; REsp 1.696.038/SP) firmou que a responsabilidade do credor fiduciário só se configura após a consolidação da propriedade e a imissão na posse.

No caso concreto, restou comprovada a consolidação da propriedade em favor da CEF, sucedida pela EMGEA, em 14/09/2015, antes do período de cobrança das despesas condominiais (dezembro/2022 e março/2023). Dessa forma, correta a legitimidade da EMGEA para figurar no polo passivo da execução.

A alegação de inépcia da inicial não prospera, pois os autos revelam a juntada de matrícula imobiliária, convenção de condomínio, atas de assembleia e demonstrativo contábil das cotas em cobrança, documentos suficientes para aparelhar a execução.

Quanto aos consectários, a correção monetária é devida desde o vencimento de cada parcela, conforme art. 397 do CC. A planilha de cálculo revela que não houve cobrança de juros ou multa, inexistindo excesso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido. Honorários advocatícios majorados em 10%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites legais.

Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais em imóvel objeto de alienação fiduciária incumbe ao credor fiduciário a partir da consolidação da propriedade e da imissão na posse, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC. 2. A juntada da matrícula do imóvel, da convenção condominial, da ata da assembleia e do demonstrativo contábil é suficiente para instruir a execução de taxas condominiais. 3. A correção monetária incide desde o vencimento da obrigação condominial, não havendo excesso se ausente cobrança de juros e multa."

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, LXVII; CPC, art. 85, § 11; CC, arts. 397, caput, 1.336, § 1o e 1.368-B; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 27, § 8o.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula Vinculante no 31; STJ, REsp 1731735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 13/11/2018, DJe 22/11/2018; STJ, REsp 1696038/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 28/08/2018, DJe 03/09/2018; STJ, Tema 886/RG; STJ, Tema 1059/RG; TRF3, ApCiv 0016254-76.2011.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Otavio Peixoto Junior, j. 21/08/2020; TRF3, AI 5001885-80.2016.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 21/06/2017; TRF3, ApCiv 5005559-31.2018.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 22/08/2020. (TRF3, ApCiv 5003265-49.2023.4.03.6126, 2a Turma, Rel. Des. Fed. JOSE CARLOS FRANCISCO, j. 10/12/2025, DJEN Data 15/12/2025)

In casu, conforme entendeu o juízo de origem, a Caixa Econômica Federal (CEF) possui legitimidade passiva na ação, pois, embora o financiamento tenha ocorrido por alienação fiduciária, a propriedade do imóvel já se consolidou em seu nome, conforme averbação no 7 da matrícula no 42.228 do 17o Registro de Imóveis de São Paulo. (ID 268351411)

No caso concreto, o apartamento no 62 do 6o andar do Edifício Cannes, Bloco 01, integrante do Condomínio França, tornou-se propriedade da CEF em 22/04/2013, com averbação realizada em 30/04/2013. A partir dessa data, a instituição passou a ser responsável pelas cotas condominiais do imóvel.

Apesar de a CEF afirmar que a mutuária Sueleni Ferreira Forte exerceu o direito de preferência para adquirir o imóvel, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/97, mediante termo firmado em 30/01/2018, tal ato não foi registrado na matrícula do imóvel.

Quando sob a luz do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, lê-se que restou pacificado:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Nesse sentido, entendo que a ciência inequívoca do condomínio não ficou demonstrada no feito, sendo plausível o seguimento da execução em face do agente financeiro.

Portanto, considerando que as referidas cotas condominiais cobradas são relativas a período a partir de 2014, nesse período a propriedade estava consolidada em nome da instituição financeira, sendo de sua responsabilidade o pagamento nos termos da fundamentação supra colacionada.

Logo, deve ser mantida a sentença em sua integralidade.

Da verba honorária

Em razão da sucumbência recursal, foi instituída no artigo 85, §11, do CPC/2015, como um desestímulo à interposição de recursos protelatórios, a majoração dos honorários de sucumbência em razão do trabalho adicional exigido do advogado da parte contrária, não podendo a verba honorária de sucumbência, na sua totalidade, ultrapassar os limites estabelecidos na lei.

Assim, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%.

Conclusão

Ante o exposto, nego provimento à apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação.

Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE ALEGADA VENDA NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face do Condomínio França em execução de título extrajudicial destinada à cobrança de cotas condominiais vencidas entre 25/02/2014 e 25/01/2019, relativas a imóvel cuja propriedade se consolidou em favor da CEF em 30/04/2013. A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel teria sido adquirido pela ex-mutuária mediante exercício de direito de preferência, sem registro na matrícula. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da CEF, em razão da consolidação da propriedade e da natureza propter rem das obrigações condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre a Caixa Econômica Federal, proprietária registral do imóvel à época dos débitos, ou sobre a ex-mutuária que teria adquirido o bem e assumido a posse sem registro da transferência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam-se ao titular do domínio ou possuidor do imóvel, nos termos da legislação civil.

Nos contratos de alienação fiduciária, a responsabilidade pelos encargos condominiais desloca-se para o credor fiduciário após a consolidação da propriedade, conforme art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e art. 1.368-B do Código Civil.

No caso concreto, a matrícula do imóvel demonstra a consolidação da propriedade em favor da CEF em 30/04/2013, sendo os débitos condominiais posteriores a essa data.

A alegada aquisição do imóvel pela ex-mutuária mediante exercício de direito de preferência não foi registrada na matrícula imobiliária.

À luz do Tema 886 do STJ, a transferência da responsabilidade por despesas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado exige comprovação da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Ausente prova de ciência inequívoca do condomínio sobre a alegada alienação, permanece a legitimidade passiva da proprietária registral para responder pelos débitos condominiais.

Mantém-se a incidência de correção monetária, multa e juros moratórios desde o vencimento das obrigações.

A sucumbência recursal autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação desprovido, com majoração dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento:

As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do domínio ou possuidor do imóvel.

Consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor, este responde pelas cotas condominiais relativas ao período posterior à consolidação.

A transferência da responsabilidade por despesas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado exige prova da imissão do promissário comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11, e art. 1.026, §2o; CC, arts. 397, 1.336, §1o, e 1.368-B; Lei no 9.514/1997, arts. 23 e 27, §8o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; TRF3, AI 5022314-53.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 1a Turma, j. 12.12.2025; TRF3, ApCiv 5003265-49.2023.4.03.6126, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 10.12.2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ANTONIO MORIMOTO

Relator do Acórdão