Tribunal: TRF3
Processo: 5032075-11.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRAZO ENTRE LEILÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
276/1006)

5032075-11.2025.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5032075-11.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: MARIA EDUARDA FONSECA NASCIMENTO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRAZO ENTRE LEILÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, sob o argumento de ausência de notificação acerca das datas dos leilões designados e de inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1o, do referido diploma legal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade dos leilões extrajudiciais por ausência de notificação válida da devedora fiduciante; e (ii) saber se foi observado o prazo legal entre a realização do primeiro e do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pelos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. O inadimplemento da obrigação autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após regular intimação para purgação da mora.

4. Consta averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, com certificação de que a devedora foi regularmente intimada para purgar a mora. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova em contrário.

5. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a nulidade do leilão quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da data, hora e local da praça, inexistindo prejuízo.

6. No caso concreto, a agravante ajuizou a ação antes das datas designadas para os leilões, tendo juntado aos autos o respectivo edital e requerido a anulação das praças. Tais elementos evidenciam ciência prévia das datas designadas, o que afasta a alegada nulidade.

7. No tocante ao art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997, o segundo leilão deve ocorrer nos quinze dias subsequentes ao primeiro. Consideradas as datas das praças, não se verifica descumprimento do prazo legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ciência inequívoca do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais afasta a nulidade por ausência de intimação pessoal, quando inexistente prejuízo. 2. O prazo previsto no art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997, considera-se observado quando o segundo leilão é realizado nos quinze dias subsequentes ao primeiro. 3. Regular a consolidação da propriedade fiduciária e inexistente ilegalidade no procedimento, não cabe suspender os atos de expropriação”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 1o, § 2o-A e § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; CPC, art. 370; CPC/1973, arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25/03/2019.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5032075-11.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: MARIA EDUARDA FONSECA NASCIMENTO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARIA EDUARDA FONSECA NASCIMENTO contra r. decisão proferida em sede de ação anulatória movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, a nulidade do procedimento administrativo instaurado pela instituição financeira com base na Lei no 9514/97, ante a falta de notificação das datas dos leilões designados. Assevera a não observância do prazo instituído no art. 27, § 1o, da Lei 9.514/97. Pugnou, assim, pela antecipação da tutela recursal e, ao cabo, pelo provimento de seu recurso.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 345298761).

Não foi apresentada contraminuta.

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (ID 345298761).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado ‘pacta sunt servanda’), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4o e 5o da Lei no 9.514/1997).

Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante.

A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei no 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei no 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região:

‘CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020).

Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei no 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014).

Todavia, a Lei no 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos:

‘Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’.

Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de ‘procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca’, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966.

Ao mesmo tempo, essa Lei no 13.465/2017 introduziu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão):

‘Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos’.

Em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação seria possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade.

Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3a Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei no 13.465/2017.

Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, os seguintes julgados deste E. TRF da 3a Região: 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019; 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020.

No caso dos autos, a decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

‘Trata-se de ação de procedimento comum (‘AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL’), com pedido de antecipação de tutela, ajuizada por MARIA EDUARDA FONSECA NASCIMENTO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando provimento jurisdicional que declare a nulidade do procedimento de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária e dos leilões para alienação do imóvel descrito na exordial.

Aduz a requerente, em síntese, não ter sido notificada para purgar a mora, tampouco intimada especificamente acerca da realização dos leilões extrajudiciais, nos termos dos arts. 26, 26-A, 27 e 27-A, da Lei n.o 9.514/97. Alega, ainda, a nulidade do edital de leilão extrajudicial por descumprimento ao intervalo mínimo legal entre os leilões designados.

A parte autora pede, em sede de tutela de urgência, a ‘suspensão do leilão a ser realizado em 1a Praça 11 de novembro de 2025 e 2a Praça 18 de novembro de 2025 e seus efeitos, do imóvel de matricula de número 17900 do 01o do Cartório de Registro de Imóveis NOVA ODESSA-SP, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito’.

Juntou procuração e documentos.

Decido.

A tutela de urgência será concedida, liminarmente ou após justificação prévia, quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300 do NCPC).

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário implica o vencimento antecipado da dívida, pois não houve a purgação da mora perante o oficial de Registro de Imóveis, com a possibilidade do convalescimento contratual (§ 5o do artigo 26 da Lei no 9.514/1997), o que autoriza o desencadeamento da nova fase do procedimento da execução contratual, consistente na alienação do bem imóvel para a satisfação da dívida (inciso I do § 3o do artigo 27 da Lei 9.514/1997) e das despesas (inciso II do § 3o do artigo 27 da Lei 9.514/1997), cabendo ao credor entregar ao devedor eventual importância que sobejar.

No caso em tela, ressalvado melhor exame por ocasião do julgamento do mérito, não se vislumbra, por ora, a existência de vícios no procedimento adotado pela CEF.

Consta da matrícula do imóvel informação da consolidação da propriedade fiduciária ‘instruído com a prova da notificação da devedora-fiduciante’, informando decurso de prazo para purgação da mora (id. 457248471 - av. 04). Outrossim, quanto à comunicação das datas de leilão, a próprio postulante trouxe aos autos o Edital de Consolidação de Propriedade - Leilão Público (id. 457248473), de sorte que ela está previamente ciente do ato designado, podendo, assim, exercer o direito de preferência previsto na lei.

Por fim, conforme art. 27, § 1o, da Lei 9.514/1997, ‘[s]e no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, (...) será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes’. A leitura do dispositivo denota que se trata de um intervalo máximo e não mínimo entre os leilões.

No que se refere ao pedido para que a CEF se abstenha de incluir o nome da autora no SPC, SERASA e demais órgãos de restrição ao crédito, não adimplida a obrigação de pagar na forma avençada, surge para o credor o direito de adotar as medidas legais cabíveis para satisfação da obrigação assumida, consistindo tal conduta em exercício regular de direito. Assim, considerando a afirmação, na exordial, da existência de situação de inadimplemento relativamente ao contrato celebrado com a demandada, não vislumbro, por ora, plausibilidade do direito alegado.

Posto isso, indefiro o pedido de tutela provisória de urgência.

Defiro a gratuidade judiciária à parte autora. Anote-se.

Cite-se a CEF. Com a resposta, a instituição financeira deverá apresentar a documentação pertinente à execução extrajudicial em questão, bem como se manifestar precisamente sobre o eventual interesse na designação de audiência de conciliação.

Não havendo contestação, a parte ré será considerada revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pela parte autora (art. 344 do CPC), salvo nas hipóteses do art. 345 do CPC.

Intime-se a parte autora para apresentar réplica, no prazo de 15 (quinze) dias.

Após, intimem-se as partes para especificar e justificar as provas que pretendem produzir, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão.

Int. Cumpra-se.’.

Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 04/09/2025 (id. 457248471 dos autos originários).

Consta, na averbação de consolidação da propriedade, que a devedora fiduciária foi devidamente intimada para purgar a mora, quedando-se inerte.

Frise-se que a certidão feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, § 3o da Lei no 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei no 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico).

Ademais, reconheço que a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor.

Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo ‘pas de nullité sans grief’):

‘AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento’ (AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019).

‘In casu’, a parte agravante ajuizou a ação subjacente em 07/11/2025, antes dos leilões extrajudiciais. Já em sua inicial, o recorrente pede a anulação das praças designadas (11/11/2025 e 18/11/2025), juntando o respectivo edital (Id. 457248473 dos autos originários). Diante de tais fatos, há fortes indícios de que a parte agravante possuía ciência das datas, não sendo possível, ao menos neste momento processual, afastar a legitimidade dos referidos leilões.

Quanto à insurgência pela não observância do prazo instituído no art. 27, § 1o, da Lei 9.514/97, verifico que o referido comando é claro no sentido de que o segundo leilão deve ser realizado ‘nos quinze dias seguintes’. Destarte, considerando as datas do praceamento, não houve desrespeito ao supracitado dispositivo legal.

Assim, a priori, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por MARIA EDUARDA FONSECA NASCIMENTO.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRAZO ENTRE LEILÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A parte agravante sustenta nulidade do procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, sob o argumento de ausência de notificação acerca das datas dos leilões designados e de inobservância do prazo previsto no art. 27, § 1o, do referido diploma legal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade dos leilões extrajudiciais por ausência de notificação válida da devedora fiduciante; e (ii) saber se foi observado o prazo legal entre a realização do primeiro e do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pelos arts. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. O inadimplemento da obrigação autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após regular intimação para purgação da mora.

4. Consta averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, com certificação de que a devedora foi regularmente intimada para purgar a mora. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, não elidida por prova em contrário.

5. Quanto à notificação dos leilões, a Lei no 9.514/1997 admite comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a nulidade do leilão quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da data, hora e local da praça, inexistindo prejuízo.

6. No caso concreto, a agravante ajuizou a ação antes das datas designadas para os leilões, tendo juntado aos autos o respectivo edital e requerido a anulação das praças. Tais elementos evidenciam ciência prévia das datas designadas, o que afasta a alegada nulidade.

7. No tocante ao art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997, o segundo leilão deve ocorrer nos quinze dias subsequentes ao primeiro. Consideradas as datas das praças, não se verifica descumprimento do prazo legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ciência inequívoca do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais afasta a nulidade por ausência de intimação pessoal, quando inexistente prejuízo. 2. O prazo previsto no art. 27, § 1o, da Lei no 9.514/1997, considera-se observado quando o segundo leilão é realizado nos quinze dias subsequentes ao primeiro. 3. Regular a consolidação da propriedade fiduciária e inexistente ilegalidade no procedimento, não cabe suspender os atos de expropriação”.

Legislação relevante citada: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 1o, § 2o-A e § 2o-B, 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, arts. 29 a 41; CPC, art. 370; CPC/1973, arts. 249, § 1o, e 250, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03/04/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14/02/2019; TRF 3a Região, 2a Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18/03/2020; STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18/11/2014; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03/12/2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25/03/2019.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão