Tribunal: TRF3
Processo: 5002571-33.2025.4.03.6119
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2026-05-07

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE MATERIAL PARA RESPONDER POR DANOS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega de unidades imobiliárias integrantes do Condomínio Residencial Piazza Navona, em Guarulhos/SP, nos termos do art. 487, I, do CPC.

2. Os autores celebraram contratos de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidades habitacionais, com constituição de garantia por alienação fiduciária, figurando como vendedora, construtora e incorporadora empresa privada, e como credora fiduciária a CEF. Sustentam que a instituição financeira deve responder pelo atraso, pois ajuizou ação para imissão na posse do empreendimento, acionou seguradora e promoveu a entrega das chaves.

3. A sentença afastou a responsabilidade da CEF ao fundamento de que sua atuação se limitou ao financiamento do imóvel, na condição de agente financeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se a CEF pode ser responsabilizada por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de obra, quando sua atuação se restringe à concessão de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, nos termos do art. 22 da Lei no 9.514/1997, transfere ao credor a propriedade fiduciária do imóvel como garantia, permanecendo o devedor na posse direta, até a quitação da dívida.

6. A responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega de obra exige que a instituição atue como gestora de recursos ou executora de políticas públicas habitacionais, com ingerência no projeto ou na fiscalização do empreendimento.

7. Quando a atuação se limita à concessão de crédito para aquisição ou construção de imóvel escolhido pelo mutuário, a instituição financeira não responde por vícios construtivos ou mora na entrega da obra, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte.

8. No caso concreto, os contratos celebrados não estão vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida ou a programa habitacional destinado à população de baixa renda. A CEF figurou como credora fiduciária e agente financiador, enquanto a construtora assumiu a obrigação de edificar e entregar as unidades.

9. A imissão da CEF na posse do empreendimento decorreu de ação ajuizada em face da construtora, com o objetivo de resguardar a garantia e viabilizar a continuidade da obra, não configurando assunção de responsabilidade pela execução do empreendimento.

10. Demonstrado que a atuação da CEF se restringiu à liberação de recursos e à tutela de sua garantia contratual, não há fundamento para imputar-lhe responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal não responde por atraso na entrega de obra quando atua exclusivamente como agente financeiro em contrato de mútuo com alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; 2. A imissão na posse do empreendimento para resguardar garantia contratual não implica assunção de responsabilidade pela execução da obra.”

Legislação relevante citada: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §2o; Lei no 9.514/1997, art. 22.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. Conv. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 01/06/2023, DJEN 05/06/2023.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002571-33.2025.4.03.6119

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CLAUDIO JESUS CERQUEIRA SANTOS, FABIANA AMORIM DE LIMA, ALBERTO FRANCOIS D ESCOFFIER, SONIA TOMOKO GIMA D ESCOFFIER, KEILA FORMAGI DE OLIVEIRA

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDREZA DE SOUZA SILVA - SP163981-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MAICON CORTES GOMES - ES16988-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Inteiro teor:
314/1006)

5002571-33.2025.4.03.6119

DJEN Data: 11/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 11/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

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Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5002571-33.2025.4.03.6119

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

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APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELADO: MAICON CORTES GOMES - ES16988-A

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DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE MATERIAL PARA RESPONDER POR DANOS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega de unidades imobiliárias integrantes do Condomínio Residencial Piazza Navona, em Guarulhos/SP, nos termos do art. 487, I, do CPC.

2. Os autores celebraram contratos de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidades habitacionais, com constituição de garantia por alienação fiduciária, figurando como vendedora, construtora e incorporadora empresa privada, e como credora fiduciária a CEF. Sustentam que a instituição financeira deve responder pelo atraso, pois ajuizou ação para imissão na posse do empreendimento, acionou seguradora e promoveu a entrega das chaves.

3. A sentença afastou a responsabilidade da CEF ao fundamento de que sua atuação se limitou ao financiamento do imóvel, na condição de agente financeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se a CEF pode ser responsabilizada por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de obra, quando sua atuação se restringe à concessão de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, nos termos do art. 22 da Lei no 9.514/1997, transfere ao credor a propriedade fiduciária do imóvel como garantia, permanecendo o devedor na posse direta, até a quitação da dívida.

6. A responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega de obra exige que a instituição atue como gestora de recursos ou executora de políticas públicas habitacionais, com ingerência no projeto ou na fiscalização do empreendimento.

7. Quando a atuação se limita à concessão de crédito para aquisição ou construção de imóvel escolhido pelo mutuário, a instituição financeira não responde por vícios construtivos ou mora na entrega da obra, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte.

8. No caso concreto, os contratos celebrados não estão vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida ou a programa habitacional destinado à população de baixa renda. A CEF figurou como credora fiduciária e agente financiador, enquanto a construtora assumiu a obrigação de edificar e entregar as unidades.

9. A imissão da CEF na posse do empreendimento decorreu de ação ajuizada em face da construtora, com o objetivo de resguardar a garantia e viabilizar a continuidade da obra, não configurando assunção de responsabilidade pela execução do empreendimento.

10. Demonstrado que a atuação da CEF se restringiu à liberação de recursos e à tutela de sua garantia contratual, não há fundamento para imputar-lhe responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal não responde por atraso na entrega de obra quando atua exclusivamente como agente financeiro em contrato de mútuo com alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; 2. A imissão na posse do empreendimento para resguardar garantia contratual não implica assunção de responsabilidade pela execução da obra.”

Legislação relevante citada: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §2o; Lei no 9.514/1997, art. 22.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. Conv. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 01/06/2023, DJEN 05/06/2023.

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Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5002571-33.2025.4.03.6119

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

APELANTE: CLAUDIO JESUS CERQUEIRA SANTOS, FABIANA AMORIM DE LIMA, ALBERTO FRANCOIS D ESCOFFIER, SONIA TOMOKO GIMA D ESCOFFIER, KEILA FORMAGI DE OLIVEIRA

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDREZA DE SOUZA SILVA - SP163981-A

ADVOGADO do(a) APELADO: MAICON CORTES GOMES - ES16988-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Trata-se de ação ordinária ajuizada por Claudio Jesus Cerqueira Santos, Fabiana Amorim de Lima, Alberto François d’Escoffier, Sonia Tomoko Gima d’Escoffier e Keila Formagi de Oliveira em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega da obra.

Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC.

A parte autora apresentou apelação, alegando, em síntese, que a CEF deve ser responsabilizada pelo atraso, uma vez que ajuizou demanda e tomou posse da obra, acionando a seguradora para continuidade das obras, promovendo a entrega das chaves aos mutuários.

Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro).

Conforme o art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante.

Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção e/ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou pelo atraso na entrega da obra e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito.

Esse é o entendimento consolidado no E.STJ, como se nota nos seguintes julgados que trago à colação:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ.

1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente.

2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019).

3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NoS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes.

3. No caso, O TRF da 5a Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora. A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nos 5 e 7 desta Corte.

4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020).

Também neste E.TRF, essa orientação pode ser constatada nos seguintes julgados:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO POR CONSTRUTORA DE CONFIANÇA DO MUTUÁRIO. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL.

1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento.

2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel.

3. Conclui-se, portanto, que a CEF não financiou, in casu, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Pelas informações constantes nos autos constata-se que o terreno foi adquirido de terceiro e com a CEF foi celebrado contrato de mútuo para empréstimo de recursos financeiros que foram utilizados para aquisição do terreno e construção do imóvel por construtora escolhida e contratada pelo próprio autor.

4. Portanto, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento e não operou como agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda.

5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia.

6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de terreno de terceiro e construção de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel.

7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e a corré remanescente.

8. De ofício, declaro a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da CEF. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual.

9. Recursos de apelação prejudicados.

(TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Desembargador Federal Convocado HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 29/09/2023, DJEN DATA: 03/10/2023).

CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO PREJUDICADO.

1. Das várias avenças celebradas através do mesmo instrumento (no presente caso, compra e venda, financiamento, alienação fiduciária e seguro), tem-se que a relação existente entre o mutuário e o agente financeiro é, exclusivamente, de mútuo de capital destinado ao pagamento do preço avençado com terceiro pela aquisição de bem imóvel. Assim, não há razão para que a CEF permaneça no polo passivo do feito, pois o vício redibitório diz respeito ao contrato de compra e venda e não ao de financiamento.

2. A lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública.

3. Não havendo previsão contratual que determine a responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF, por vícios de construção, cumpre excluí-la da lide, dada sua ilegitimidade passiva ad causam, julgando extinta a ação com relação a ela, com base no artigo 487, inciso VI, do Novo Código de Processo Civil e reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Federal.

4. Exclusão, de ofício, da CEF do polo passivo da ação. Incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a presente causa. Apelação prejudicada.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 01/06/2023, DJEN DATA: 05/06/2023).

No caso dos autos, há três contratos de financiamento a serem analisados:

1- Claudio Jesus Cerqueira Santos e Fabiana Amorim de Lima celebraram, com a CEF, em 05/04/2017, contrato de aquisição de terreno e construção – Apoio à produção ou PEC ou pró-cotista – FGTS, tendo por objeto a futura unidade residencial Ap. 81 (id354584037);

2- Alberto François d’Escoffier e Sonia Tomoko Gima d’Escoffier celebraram com a CEF, em 05/04/2017, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Recursos SBPE, tendo por objeto a futura unidade residencial Ap. 52 (id 354584042);

3- Keila Formagi de Oliveira celebrou, com a CEF, em 05/04/2017, contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno, mútuo para construção e constituição de garantia mediante alienação fiduciária através do Programa apoio à produção de habitações e Programa carta de crédito FGTS no SFH – Sistema Financeiro da Habitação, tendo por objeto a futura unidade residencial Ap. 54 (id 354584047).

As unidades adquiridas pelos autores integram o Condomínio Residencial Piazza Navona, situado na Av. Emilio Ribas, no 678, na cidade de Guarulhos/SP, cuja incorporação se encontra registrada na matrícula no 123.207, do Registro de Imóveis de Guarulhos/SP.

Figuram, nos referidos contratos, como vendedora, construtora, fiadora e incorporadora Ricam Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda.; como compradores/devedores os autores; como credora fiduciária a CEF.

De acordo com o Quadro Resumo dos contratos, o empreendimento no qual se localizam as unidades adquiridas pela parte autora integra o Programa Apoio à Produção de Habitações, regulamentada pela Caixa, conforme norma do Sistema Financeiro da Habitação.

Observa-se que os contratos de financiamento em debate não estão vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida ou a qualquer outro programa habitacional popular, que tenha por objetivo garantir moradias à população de baixa renda.

Logo, enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, a ser construído e entregue pela construtora, a relação contratual com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do respectivo imóvel.

Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor, possibilitando a construção da unidade habitacional. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados.

Em consulta ao processo no 5003677-74.2018.4.03.6119, mencionado pela parte autora, verifica-se que foi proferida sentença que julgou procedente o pedido, para determinar a imissão da CEF na posse do empreendimento denominado Condomínio Residencial Piazza Navona, situado na Avenida Emílio Ribas, 678, a fim de garantir a conservação da coisa, até que a questão relativa à substituição da construtora possa ser definitivamente resolvida, com a retomada da obra. Deferida a tutela antecipada, para a imediata imissão na posse; a decisão transitou em julgado em 07/06/2019.

A CEF celebrou contrato de mútuo com garantia hipotecária com a construtora e, em razão do atraso no andamento das obras, ajuizou ação de obrigação de fazer com pedido de imissão na posse, a qual foi julgada procedente.

Assim, observa-se que a CEF não atua como executora de políticas públicas no caso concreto; ademais, agiu diligentemente ao verificar que as obras se encontravam atrasadas, acionando a seguradora e buscando a substituição da construtora, não sendo possível imputar-lhe responsabilidade pelo atraso na entrega da obra no caso concreto, em que sua atuação se restringe a mero agente financeiro.

Portanto, não há que se cogitar em responsabilidade da CEF no caso dos autos, visto que esta atuou apenas como agente financiador, liberando o financiamento à parte autora para que pudesse adquirir o imóvel de sua escolha.

Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2a seção, DJe de 19/10/2017).

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE MATERIAL PARA RESPONDER POR DANOS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega de unidades imobiliárias integrantes do Condomínio Residencial Piazza Navona, em Guarulhos/SP, nos termos do art. 487, I, do CPC.

2. Os autores celebraram contratos de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidades habitacionais, com constituição de garantia por alienação fiduciária, figurando como vendedora, construtora e incorporadora empresa privada, e como credora fiduciária a CEF. Sustentam que a instituição financeira deve responder pelo atraso, pois ajuizou ação para imissão na posse do empreendimento, acionou seguradora e promoveu a entrega das chaves.

3. A sentença afastou a responsabilidade da CEF ao fundamento de que sua atuação se limitou ao financiamento do imóvel, na condição de agente financeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se a CEF pode ser responsabilizada por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de obra, quando sua atuação se restringe à concessão de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, nos termos do art. 22 da Lei no 9.514/1997, transfere ao credor a propriedade fiduciária do imóvel como garantia, permanecendo o devedor na posse direta, até a quitação da dívida.

6. A responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega de obra exige que a instituição atue como gestora de recursos ou executora de políticas públicas habitacionais, com ingerência no projeto ou na fiscalização do empreendimento.

7. Quando a atuação se limita à concessão de crédito para aquisição ou construção de imóvel escolhido pelo mutuário, a instituição financeira não responde por vícios construtivos ou mora na entrega da obra, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte.

8. No caso concreto, os contratos celebrados não estão vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida ou a programa habitacional destinado à população de baixa renda. A CEF figurou como credora fiduciária e agente financiador, enquanto a construtora assumiu a obrigação de edificar e entregar as unidades.

9. A imissão da CEF na posse do empreendimento decorreu de ação ajuizada em face da construtora, com o objetivo de resguardar a garantia e viabilizar a continuidade da obra, não configurando assunção de responsabilidade pela execução do empreendimento.

10. Demonstrado que a atuação da CEF se restringiu à liberação de recursos e à tutela de sua garantia contratual, não há fundamento para imputar-lhe responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal não responde por atraso na entrega de obra quando atua exclusivamente como agente financeiro em contrato de mútuo com alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; 2. A imissão na posse do empreendimento para resguardar garantia contratual não implica assunção de responsabilidade pela execução da obra.”

Legislação relevante citada: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, §2o; Lei no 9.514/1997, art. 22.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. Conv. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 01/06/2023, DJEN 05/06/2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão