Tribunal: TRF3
Processo: 5000750-81.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ALESSANDRO DIAFERIA
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2025-01-31

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. PEDIDO DE SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, À LUZ DA LEI No 13.465/2017. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. COMUNICAÇÃO POR CORRESPONDÊNCIA. PRAZO PARA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU PREJUÍZO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I – CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
683/907)

5000750-81.2026.4.03.0000

DJEN Data: 14/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 06/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5000750-81.2026.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: FELIPE DOS SANTOS, FLAVIA BELARMINO DA SILVA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. PEDIDO DE SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, À LUZ DA LEI No 13.465/2017. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. COMUNICAÇÃO POR CORRESPONDÊNCIA. PRAZO PARA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU PREJUÍZO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I – CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação anulatória, indeferiu pedido de tutela provisória destinado à suspensão da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios relativos a imóvel objeto de contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária.

Os agravantes alegam dificuldades financeiras decorrentes de desemprego, defendendo a aplicação da teoria da imprevisão, bem como sustentam ausência de intimação pessoal para purgação da mora e irregularidades na comunicação das datas dos leilões e no prazo para sua realização.

II – QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Discute-se: (i) a regularidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; (ii) a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária; (iii) a validade da comunicação acerca dos leilões; e (iv) eventual nulidade decorrente do prazo para realização dos leilões.

III – RAZÕES DE DECIDIR

O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, reconheceu a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, efetuada pelo Oficial de Registro de Imóveis, goza de fé pública e presunção relativa de veracidade, evidenciando a regularidade formal do procedimento.

A comunicação da devedora fiduciante acerca dos leilões pode ocorrer por correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, inclusive por meio eletrônico, conforme autoriza o art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997.

O ajuizamento da ação antes da realização do segundo leilão evidencia ciência inequívoca da parte devedora acerca da data, hora e local do certame, afastando alegação de nulidade por ausência de notificação específica, à luz do princípio pas de nullité sans grief.

A realização do leilão em prazo superior a 60 dias da consolidação da propriedade não enseja nulidade do procedimento, quando ausente demonstração de prejuízo ao devedor.

Dificuldades financeiras supervenientes, como desemprego, não constituem fundamento jurídico apto a justificar o inadimplemento contratual ou a suspender os efeitos da execução extrajudicial regularmente instaurada.

Ausentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano em grau suficiente, não se mostram presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência.

IV – DISPOSITIVO

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contratos garantidos por alienação fiduciária somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o direito de preferência até a realização do segundo leilão. 2. A ciência inequívoca da realização dos leilões afasta alegação de nulidade por ausência de notificação específica, quando inexistente demonstração de prejuízo. 3. A realização do leilão em prazo superior a 60 dias da consolidação da propriedade não acarreta nulidade do procedimento, na ausência de prejuízo ao devedor.”

_______________________________________________________________________

Legislação citada: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei no 13.465/2017; CPC, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência citada: STF, Tema 982; STJ, REsp 1.942.898/SP; STJ, REsp 2.007.941/MG; TRF3, AI 5030362-06.2022.4.03.0000; TRF3, AI 5000414-82.2023.4.03.0000; TRF3, AI 5025182-38.2024.4.03.0000.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5000750-81.2026.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: FELIPE DOS SANTOS, FLAVIA BELARMINO DA SILVA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de tutela de urgência, interposto por FELIPE DOS SANTOS e FLÁVIA BELARMINO DA SILVA (ID 350458476) contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 4a Vara Federal de Campinas, nos autos da ação anulatória no 5018608-80.2025.4.03.6105 que indeferiu o pedido de suspensão da consolidação da propriedade.

Na r. decisão agravada, o juízo a quo entendeu que: i) Na matrícula juntada aos autos consta averbação da consolidação da propriedade, e, ainda, a informação de que a parte autora foi intimada e, assim, transcorreu o prazo sem purgação da mora, sem a quitação da dívida; ii) não seria aplicável a teoria da imprevisão ao caso concreto, tendo em vista a regularidade do contrato celebrado entre as partes; iii)seria necessária a demonstração de abusividade e excessiva onerosidade para a inversão do ônus da prova; iv) não há como reconhecer, a existência de qualquer nulidade no procedimento adotado, nem impedir o início dos atos executórios, neste momento processual; v) há aparente regularidade da consolidação da propriedade do imóvel a justificar o leilão do bem, nos termos do disposto na Lei 9.514/97 (ID 484056654, autos de origem).

Em suas razões recursais, aduziram os agravantes, em síntese, que: i) diante a uma diminuição substancial nos rendimentos em razão do desemprego dos agravantes, invoca-se a aplicação da teoria da imprevisibilidade; ii) é inequívoca a pretensão dos autores de purgarem a mora e retomar o financiamento; iii) não houve a devida intimação pessoal para purgar a mora, tampouco a notificação clara sobre as datas e condições dos leilões realizados, em flagrante violação ao rito legal e aos princípios que regem os contratos; iv) a alienação do imóvel deve ser realizada no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data da consolidação da propriedade; v) o §5o do Art. 27 da Lei 9.514 em momento algum desobriga a instituição credora a proceder com a notificação, muito menos estabelece um limite para o número de notificações. Logo, há necessidade de uma nova intimação para o terceiro leilão (ID 350458476).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

A r. decisão – ID 350591499 indeferiu o pedido de tutela antecipada.

Em contraminuta, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pugna pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (ID 352243237).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): A r. decisão que indeferiu o efeito suspensivo foi proferida em 22/01/2026.

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente.

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão:

“(...)

Decido.

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se:

“Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei.

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.”

Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15.

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo.

Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei no 9.514/97 (ID 481897414, autos de origem).

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei no 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese:

“É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”

Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei no 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

Ademais, eventuais dificuldades financeiras não servem como fundamentos jurídicos a justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, já que a alteração do contrato demanda voluntário e bilateral acordo de vontade.

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei no 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

II - Purgação da mora após a Lei no 13.465/2017

A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei no 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL no 70/1996).

A Lei no 13.465/2017, publicada em 12/07/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei no 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL no 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária.

Desta forma, após o advento da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei no 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2o-B, da Lei 9.514/97).

A C. 2a Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3a Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora.

Nesse aspecto, colaciono precedente:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

- Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ.

- Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de“procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966. Ao mesmo tempo,essa Lei no 13.465/2017 introduziu o §2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbaçãoda consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão).

- Segundo orientação do E. TRF da 3a Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade.

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017)

- Em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

- Agravo de instrumento não provido.'

(Agravo de Instrumento no 5025302-81.2024.4.03.0000, 2a Turma do TRF - 3a Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/01/2025, DJE data: 06/02/2025) - grifos acrescidos

No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do C. STJ:

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI No 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI No 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei no 9.514/1997 com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei no13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.'

(Recurso Especial no 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/09/2023). - grifos acrescidos

No presente caso, verifico que a averbação no 11, efetuada em 08/10/2025 na matrícula do imóvel registrada sob o no 154.800 perante o 3 o Registro de Imóveis de Campinas/SP, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 481897413 - autos de origem).

Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3o, da Lei no 9.514/97.

III - Do caso concreto

No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 10/08/2021 (ID 481897414), portanto, depois da publicação da Lei no 13.465/2017.

Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto. Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência.

Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei no 13.645/2017, ao introduzir o §2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Nesse passo, nos autos de origem, quando da apresentação da contestação, a agravada apresentou os comprovantes da comunicação da devedora fiduciante pelos correios (AR), nos dias 24, 25 e 26 de novembro de 2025 (IDs 531456516; 531456517; 531456518; 531456521- autos de origem).

Ademais, o ajuizamento da ação de conhecimento em 15/12/2025 (PJE 1a Instância - ID 481897402- autos de origem), antes da realização do leilão designado para 2a Praça em 18/12/2025 (ID 481897415, autos de origem) gera a presunção de que a parte devedora, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local do leilão em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de preferência).

No sentido do acima exposto, segue o entendimento desta Corte, ao qual me filio:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI No 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...)

- Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

- Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief).

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora.

- Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

- Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

- A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida.

- Agravo de instrumento não provido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023)"

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. (...)

7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL no70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/97, incluído pela Lei no 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos.

8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1aPraça), e 04.01.2023 (2a Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência.

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97.

10. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/04/2023, DJEN DATA: 24/04/2023)"

DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto por Nilto Ferreira Morais contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender a execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta ausência de notificação para purgação da mora e desconhecimento das datas dos leilões realizados. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel e se o recorrente possui o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. III. Razões de decidir A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel comprova a observância dos requisitos legais do artigo 26 da Lei no 9.514/97. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal reconhece que, com a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer antes da consolidação da propriedade, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. A simples intenção do devedor de purgar a mora não constitui fundamento suficiente para a suspensão da consolidação da propriedade ou para anulação dos leilões. Inexistência de comprovação de prejuízo pela ausência de notificação específica das datas dos leilões, especialmente porque o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra sua ciência inequívoca dos eventos. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário torna inviável a purgação da mora pelo devedor fiduciante. 2. A ausência de intimação pessoal das datas dos leilões não enseja a nulidade do procedimento, desde que atingida a finalidade da norma." Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei no 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 14.02.2023; TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, 15.09.2023.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/05/2025, DJEN DATA: 14/05/2025) - grifos acrescidos

IV - Do prazo para a realização dos leilões

A realização do leilão em prazo superior a 60 (trinta) dias não implica nulidade do procedimento expropriatório, tendo em vista que não traz qualquer prejuízo à defesa dos devedores.

Nesse sentido:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DOS LEILÕES. PRAZO DE 60 DIAS PARA EXPROPRIAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO OU PREJUÍZO. DESPROVIMENTO,

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspensão de leilões extrajudiciais em procedimento de execução de imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em:

(i) verificar a regularidade da intimação para purgação da mora e das datas dos leilões, nos termos da Lei no 9.514/1997; e

(ii) analisar a existência de prejuízo decorrente do prazo para realização dos leilões públicos.

III. Razões de decidir

3. A Lei no 9.514/1997 regula a execução extrajudicial de imóveis com alienação fiduciária, prevendo a intimação pessoal para purgação da mora e o direito de preferência no leilão, o que foi regularmente observado nos autos.

4. A ciência inequívoca das datas dos leilões extrajudiciais foi demonstrada pelo ajuizamento da ação semanas antes de sua realização, afastando a alegação de nulidade do procedimento.

5. A realização do leilão após o prazo de 60 dias previsto na legislação não gera nulidade, nos termos do princípio pas de nullité sans grief, uma vez que não foi demonstrado prejuízo ao devedor.

6. Inexistem elementos que indiquem a probabilidade do direito alegado ou o perigo de dano irreparável, requisitos exigidos para concessão da tutela de urgência.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A execução extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária é regular quando respeitado o procedimento da Lei no 9.514/1997, incluindo a intimação para purgação da mora e a ciência inequívoca das datas dos leilões.

2. A realização de leilão fora do prazo de 60 dias, sem prejuízo ao devedor, não enseja nulidade do procedimento.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; CPC, arts. 300 e 932, II.

Jurisprudência relevante citada: TRF 3a Região, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 23/04/2023; TRF 3a Região, AI 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 20/04/2023.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5025182-38.2024.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 28/02/2025, DJEN DATA: 11/03/2025)

V - Da intimação do terceiro leilão

Tanto a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto a do Tribunal Regional Federal da 3a Região são pacíficas no sentido de que, após a publicação da Lei no 13.465/2017, não mais é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, cabendo ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão.

É o suficiente.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se.”

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. PEDIDO DE SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, À LUZ DA LEI No 13.465/2017. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. COMUNICAÇÃO POR CORRESPONDÊNCIA. PRAZO PARA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU PREJUÍZO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I – CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação anulatória, indeferiu pedido de tutela provisória destinado à suspensão da consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios relativos a imóvel objeto de contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária.

Os agravantes alegam dificuldades financeiras decorrentes de desemprego, defendendo a aplicação da teoria da imprevisão, bem como sustentam ausência de intimação pessoal para purgação da mora e irregularidades na comunicação das datas dos leilões e no prazo para sua realização.

II – QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Discute-se: (i) a regularidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997; (ii) a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária; (iii) a validade da comunicação acerca dos leilões; e (iv) eventual nulidade decorrente do prazo para realização dos leilões.

III – RAZÕES DE DECIDIR

O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, reconheceu a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora é admitida apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, efetuada pelo Oficial de Registro de Imóveis, goza de fé pública e presunção relativa de veracidade, evidenciando a regularidade formal do procedimento.

A comunicação da devedora fiduciante acerca dos leilões pode ocorrer por correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, inclusive por meio eletrônico, conforme autoriza o art. 27, §2o-A, da Lei no 9.514/1997.

O ajuizamento da ação antes da realização do segundo leilão evidencia ciência inequívoca da parte devedora acerca da data, hora e local do certame, afastando alegação de nulidade por ausência de notificação específica, à luz do princípio pas de nullité sans grief.

A realização do leilão em prazo superior a 60 dias da consolidação da propriedade não enseja nulidade do procedimento, quando ausente demonstração de prejuízo ao devedor.

Dificuldades financeiras supervenientes, como desemprego, não constituem fundamento jurídico apto a justificar o inadimplemento contratual ou a suspender os efeitos da execução extrajudicial regularmente instaurada.

Ausentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano em grau suficiente, não se mostram presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência.

IV – DISPOSITIVO

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contratos garantidos por alienação fiduciária somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o direito de preferência até a realização do segundo leilão. 2. A ciência inequívoca da realização dos leilões afasta alegação de nulidade por ausência de notificação específica, quando inexistente demonstração de prejuízo. 3. A realização do leilão em prazo superior a 60 dias da consolidação da propriedade não acarreta nulidade do procedimento, na ausência de prejuízo ao devedor.”

_______________________________________________________________________

Legislação citada: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei no 13.465/2017; CPC, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência citada: STF, Tema 982; STJ, REsp 1.942.898/SP; STJ, REsp 2.007.941/MG; TRF3, AI 5030362-06.2022.4.03.0000; TRF3, AI 5000414-82.2023.4.03.0000; TRF3, AI 5025182-38.2024.4.03.0000.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ALESSANDRO DIAFERIA

Relator do Acórdão