Tribunal: TRF3
Processo: 5034088-80.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ALESSANDRO DIAFERIA
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2025-01-31

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A LEI No 13.465/2017. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
745/907)

5034088-80.2025.4.03.0000

DJEN Data: 14/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 06/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5034088-80.2025.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: ANA CRISTINA ROBERTO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FLAVIO NIERERE GUIMARAES E SILVA - SP475415-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A LEI No 13.465/2017. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação anulatória, por meio da qual a parte autora pretende a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais realizados no âmbito de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia, celebrado no Programa Minha Casa, Minha Vida.

A agravante sustenta a existência de nulidades no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997. Alega ausência de intimação pessoal para purgação da mora e ausência de comunicação acerca da data, horário e local dos leilões. Sustenta, ainda, inexistência de avaliação prévia do imóvel e ocorrência de arrematação por preço vil, com risco de perda de bem de família.

A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência por ausência de demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. A decisão que apreciou o pedido de tutela recursal também indeferiu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial quanto à intimação da devedora para purgação da mora e quanto à comunicação das datas dos leilões; (ii) saber se seria possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora; e (iii) verificar se a arrematação do imóvel ocorreu por preço vil capaz de justificar a suspensão do leilão extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982, que reconhece a compatibilidade do procedimento com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça.

O procedimento extrajudicial juntado aos autos demonstra a realização de tentativas de intimação pessoal da devedora para purgação da mora. Diante do insucesso, foi realizada intimação por edital. Consta, ainda, o envio de comunicação acerca dos leilões ao endereço indicado no contrato.

A existência de ações judiciais anteriormente ajuizadas pela própria devedora, relativas ao mesmo procedimento extrajudicial, evidencia a ciência inequívoca acerca da realização dos atos expropriatórios, circunstância que afasta a alegação de nulidade das notificações.

A averbação da consolidação da propriedade fiduciária foi realizada em 05/08/2024 na matrícula do imóvel, após a intimação da devedora para pagamento da dívida, sem que tenha ocorrido a purgação da mora no prazo legal. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 26, §3o, da Lei no 9.514/1997.

Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, ao devedor resta apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel em leilão.

No caso concreto, a manifestação da devedora no sentido de purgar a mora ocorreu após a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, o que torna inviável a manutenção do contrato de financiamento ou a purgação da mora.

Também não se verifica a ocorrência de preço vil. O imóvel foi arrematado em segundo leilão pelo valor de R$ 218.300,00, montante superior ao valor de aquisição registrado na matrícula do imóvel no ano de 2013, de R$ 212.000,00. A jurisprudência considera caracterizado o preço vil apenas quando a arrematação ocorre por valor inferior a 50% do valor de avaliação do bem, hipótese não configurada no caso.

Ademais, a Lei no 9.514/1997 admite a realização de segundo leilão pelo maior lance ofertado, desde que igual ou superior ao valor da dívida, inexistindo exigência legal de que a arrematação ocorra pelo valor de mercado.

Ausentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado ou a irregularidade do procedimento extrajudicial, não se justifica a concessão da tutela de urgência pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional e compatível com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça. 2. Após as alterações introduzidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 3. Não se reconhece nulidade do leilão extrajudicial quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da realização dos atos expropriatórios. 4. Não configura preço vil a arrematação do imóvel por valor que não seja inferior a 50% do valor de avaliação do bem.”

Legislação relevante citada: CF/1988; CPC, arts. 300, 1.015, I, e 1.019, I; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o e 3o, 26-A, 27 e 27, §2o-A e §2o-B; Lei no 13.465/2017.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860631, Plenário, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 23.08.2023, DJe 13.09.2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 31.01.2025, DJE 06.02.2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.897.413/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 27.06.2022, DJe 01.07.2022; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.12.2019, DJe 09.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019; STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.02.2023, DJe 16.02.2023; TRF3, AI 5005089-54.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2a Turma, j. 06.06.2024, DJEN 11.06.2024; TRF3, AI 5024452-27.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 17.02.2025, DJEN 20.02.2025; TRF3, AI 5027151-88.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 1a Turma, j. 29.01.2025, DJEN 03.02.2025; TRF3, AI 5011131-56.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, 1a Turma, j. 13.12.2023, DJEN 18.12.2023.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5034088-80.2025.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: ANA CRISTINA ROBERTO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FLAVIO NIERERE GUIMARAES E SILVA - SP475415-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por ANA CRISTINA ROBERTO (ID 347000245) contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Federal de São Vicente/SP, nos autos da ação anulatória no 5002096-11.2025.4.03.6141 que indeferiu o pedido de concessão da tutela de urgência para a suspensão dos leilões do imóvel matrícula 157513 CRI da Praia Grande (ID 473217235).

Na r. decisão agravada, o juízo a quo consignou que, em sede de cognição sumária, não restaram demonstrados os requisitos autorizadores da tutela de urgência, porquanto a parte autora não logrou comprovar, de plano, a probabilidade do direito alegado, tampouco o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Destacou, ainda, que as alegações de vício no procedimento de execução extrajudicial e de suposta defasagem entre o valor do imóvel e o valor de mercado demandam dilação probatória incompatível com a medida antecipatória, razão pela qual foi indeferido o pedido de tutela de urgência (ID 473217235, autos de origem).

Em suas razões recursais, sustenta a agravante, em síntese, a existência de graves vícios no procedimento de execução extrajudicial conduzido pela instituição financeira agravada, especialmente a ausência de intimação pessoal para purgação da mora e de comunicação acerca da data, horário e local dos leilões extrajudiciais, em afronta aos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97. Alega, ainda, inexistir avaliação prévia do imóvel, o que teria ocasionado a fixação de preço vil, bem como o risco iminente de perda de seu único bem de família. Diante disso, requer a concessão de efeito suspensivo à decisão agravada e, ao final, o provimento do recurso, a fim de que seja deferida a tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais realizados (ID 347000245).

A r. decisão – ID 347161965 indeferiu o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Em contraminuta, a parte agravada pugna pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (ID 353921822).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): A r. decisão que indeferiu o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo foi proferida em 19/12/2025.

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente.

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão:

"(...)

Decido.

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se:

“Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei.

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.”

Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15.

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo.

Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei no 9.514/97 (ID 448957052, autos de origem).

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei no 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese:

“É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”

Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei no 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

IV - Aplicação ao caso concreto

Do procedimento extrajudicial juntado, observa-se que: (i) houve tentativas de intimação pessoal; (ii) após insucesso, ocorreu intimação por edital; (iii) houve notificação para leilão enviada ao endereço do contrato e (iv) as ações anulatórias ajuizadas pela mesma parte, relativas ao mesmo procedimento extrajudicial, notadamente a de no 5002605-73.2024.4.03.6141, foram propostas anteriormente às datas designadas para os leilões, circunstância que evidencia a ciência inequívoca da devedora quanto à realização dos atos expropriatórios.

Portanto, não há nulidade da intimação para purgar a mora e, tampouco nulidade quanto às datas dos leilões.

V - Purgação da mora após a Lei no 13.465/2017

A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei no 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL no 70/1996).

A Lei no 13.465/2017, publicada em 12/07/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei no 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL no 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária.

Desta forma, após o advento da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei no 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2o-B, da Lei 9.514/97).

A C. 2a Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3a Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora.

Nesse aspecto, colaciono precedente:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

- Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ.

- Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de“procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966. Ao mesmo tempo,essa Lei no 13.465/2017 introduziu o §2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbaçãoda consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão).

- Segundo orientação do E. TRF da 3a Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade.

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017)

- Em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

- Agravo de instrumento não provido.'

(Agravo de Instrumento no 5025302-81.2024.4.03.0000, 2a Turma do TRF - 3a Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/01/2025, DJE data: 06/02/2025) - grifos acrescidos

No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do C. STJ:

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI No 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI No 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei no 9.514/1997 com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei no13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.'

(Recurso Especial no 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/09/2023). - Grifos acrescidos

No presente caso, verifico que a averbação no 09, efetuada em 05/08/2024 na matrícula do imóvel registrada sob o no 157.513 perante o Registro de Imóveis de Praia Grande/SP, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 470734463, 470734473 e 470734475 - autos de origem).

Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3o, da Lei no 9.514/97.

VI – Do caso concreto

No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 31/05/2013 (ID 448957052), portanto, antes da publicação da Lei no 13.465/2017. Todavia, a manifestação para purgação da mora apenas ocorreu após a consolidação da propriedade em nome da CEF, em 2024.

Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto. Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência. Ocorre que o leilão já foi realizado, havendo ciência inequívoca da parte acerca das datas designadas, tendo o imóvel sido devidamente arrematado, inclusive com o ajuizamento de ação de imissão na posse pelo arrematante.

Quanto à alegação de ocorrência de preço vil, igualmente não merece provimento. O imóvel foi arrematado em segundo leilão pelo valor de R$ 218.300,00 (duzentos e dezoito mil e trezentos reais). Consta da matrícula que o bem foi adquirido em 2013 pelo valor de R$ 212.000,00, tendo a autora, no mesmo ato, celebrado contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, mediante instrumento particular, para financiamento no valor de R$ 190.000,00.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e do TRF da 3a Região, somente se caracteriza preço vil quando a arrematação ocorre por valor inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel, hipótese que manifestamente não se verifica no caso concreto. Ademais, nos termos do art. 27, §§ 1o e 2o, da Lei no 9.514/1997, frustrado o primeiro leilão, admite-se a realização do segundo leilão pelo maior lance ofertado, desde que igual ou superior ao valor da dívida, inexistindo exigência legal de que a arrematação se dê pelo valor de mercado, o que reforça a regularidade do procedimento adotado.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios e o leilão extrajudicial de imóvel consolidado em favor da Caixa Econômica Federal – CEF, sob alegação de nulidades no procedimento, ausência de intimações válidas e subavaliação do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) aferir a validade da intimação para purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial;

(ii) definir se a ausência de intimação pessoal quanto às datas dos leilões enseja a nulidade dos atos; e

(iii) verificar se houve arrematação por preço vil apto a invalidar o leilão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário é válida quando observado o procedimento previsto na Lei no 9.514/1997, incluindo a intimação do devedor para purgar a mora, cuja entrega foi certificada pelo oficial de registro conforme art. 26, §§ 3o-A e 3o-B.

A ausência de intimação pessoal quanto às datas dos leilões não acarreta, por si só, a nulidade do procedimento, se houver prova de ciência inequívoca do devedor, conforme entendimento consolidado do STJ.

Desde a vigência da Lei no 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o direito de preferência até o segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2o-B da Lei no 9.514/1997.

Não configura preço vil a arrematação realizada por valor igual ou superior a 50% do valor de avaliação, conforme orientação firmada pelo STJ e adotada pelo TRF da 3a Região.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A regularidade da consolidação da propriedade fiduciária pressupõe a observância do procedimento do art. 26 da Lei no 9.514/1997, inclusive a intimação válida para purgação da mora.

A nulidade dos leilões extrajudiciais não se reconhece quando há ciência inequívoca do devedor quanto à sua realização, ainda que ausente intimação pessoal.

Após a edição da Lei no 13.465/2017, consolidada a propriedade, o devedor fiduciante não pode mais purgar a mora, sendo-lhe assegurado apenas o direito de preferência até o segundo leilão.

Não há nulidade por preço vil quando o lance ofertado corresponde a pelo menos 50% do valor de avaliação do imóvel.

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Dispositivos relevantes citados:

Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o, 3o, 3o-A, 3o-B, e 27, § 2o-B;

Lei no 13.465/2017.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 27.06.2022, DJe 01.07.2022.

STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.463.916/SP, Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.12.2019, DJe 09.12.2019.

STJ, AgRg no AREsp n. 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019.

STJ, REsp n. 2.007.941/MG, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.02.2023, DJe 16.02.2023.

TRF3, AI 5005089-54.2024.4.03.0000, Rela. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2a Turma, j. 06.06.2024, DJEN 11.06.2024.

TRF3, AI 5024452-27.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 17.02.2025, DJEN 20.02.2025.

TRF3, AI 5027151-88.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 1a Turma, j. 29.01.2025, DJEN 03.02.2025.

TRF3, AI 5011131-56.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, 1a Turma, j. 13.12.2023, DJEN 18.12.2023.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5003597-90.2025.4.03.0000, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 01/07/2025, DJEN DATA: 04/07/2025) - grifos acrescidos

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREÇO VIL. . RECURSO DESPROVIDO. embargos de declaração prejudicados.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada em ação que busca o cancelamento de leilão extrajudicial por suposto preço vil e a apresentação de extratos de evolução da dívida, com base na suposta defasagem do valor atribuído ao imóvel alienado fiduciariamente.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se a arrematação do imóvel por valor inferior a 50% do valor de mercado configuraria preço vil, justificando a suspensão do leilão extrajudicial; e (ii) saber se há elementos suficientes para atribuição de efeito suspensivo à decisão agravada, diante da controvérsia sobre a avaliação do bem e os procedimentos adotados no leilão.

III. Razões de decidir

O CPC/2015, em seu art. 1.015, admite agravo de instrumento contra decisões interlocutórias que versem sobre tutelas provisórias, sendo cabível a análise do pedido.

O contrato firmado entre as partes previa expressamente os critérios para definição do valor do imóvel, e os valores estipulados para os leilões seguiram os parâmetros legais (Lei no 9.514/1997, arts. 24 e 27).

A parte autora não demonstrou, de forma inequívoca, a verossimilhança das alegações, nem o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, o que inviabiliza a concessão de tutela recursal.

A jurisprudência admite a realização de segundo leilão pelo valor da dívida, desde que não caracterizado preço vil — fixado como valor inferior a 50% da avaliação judicial. No caso, não restou evidenciado que o procedimento adotado tenha violado essa diretriz.

A controvérsia acerca do valor de avaliação demanda dilação probatória, o que afasta a concessão de tutela antecipada.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido. Prejudicados os embargos de declaração opostos.

Tese de julgamento: “1. Não há verossimilhança suficiente a justificar a suspensão de leilão extrajudicial baseado unicamente em avaliação particular não reconhecida pela credora fiduciária. 2. O preço vil configura-se apenas quando a arrematação ocorre por valor inferior a 50% do valor de avaliação regularmente constituído.”

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Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.015, I, e 1.019, I; Lei no 9.514/1997, arts. 24, VI, e 27, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 22.11.2021; TRF3, ApCiv 5010203-51.2017.4.03.6100, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, j. 20.06.2024; TRF3, ApCiv 0000109-21.2017.4.03.6136, Rel. Des. Federal Valdeci dos Santos, j. 10.03.2022.Autos:AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018075-40.2024.4.03.0000Requerente:CAS IMOVEIS E PARTICIPACOES LTDA e outrosRequerido:CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018075-40.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 07/08/2025, DJEN DATA: 13/08/2025) - grifos acrescidos

Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei no 13.645/2017, ao introduzir o §2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se."

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A LEI No 13.465/2017. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação anulatória, por meio da qual a parte autora pretende a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais realizados no âmbito de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia, celebrado no Programa Minha Casa, Minha Vida.

A agravante sustenta a existência de nulidades no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997. Alega ausência de intimação pessoal para purgação da mora e ausência de comunicação acerca da data, horário e local dos leilões. Sustenta, ainda, inexistência de avaliação prévia do imóvel e ocorrência de arrematação por preço vil, com risco de perda de bem de família.

A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência por ausência de demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC. A decisão que apreciou o pedido de tutela recursal também indeferiu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial quanto à intimação da devedora para purgação da mora e quanto à comunicação das datas dos leilões; (ii) saber se seria possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora; e (iii) verificar se a arrematação do imóvel ocorreu por preço vil capaz de justificar a suspensão do leilão extrajudicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional, conforme tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982, que reconhece a compatibilidade do procedimento com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça.

O procedimento extrajudicial juntado aos autos demonstra a realização de tentativas de intimação pessoal da devedora para purgação da mora. Diante do insucesso, foi realizada intimação por edital. Consta, ainda, o envio de comunicação acerca dos leilões ao endereço indicado no contrato.

A existência de ações judiciais anteriormente ajuizadas pela própria devedora, relativas ao mesmo procedimento extrajudicial, evidencia a ciência inequívoca acerca da realização dos atos expropriatórios, circunstância que afasta a alegação de nulidade das notificações.

A averbação da consolidação da propriedade fiduciária foi realizada em 05/08/2024 na matrícula do imóvel, após a intimação da devedora para pagamento da dívida, sem que tenha ocorrido a purgação da mora no prazo legal. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 26, §3o, da Lei no 9.514/1997.

Após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse momento, ao devedor resta apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel em leilão.

No caso concreto, a manifestação da devedora no sentido de purgar a mora ocorreu após a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, o que torna inviável a manutenção do contrato de financiamento ou a purgação da mora.

Também não se verifica a ocorrência de preço vil. O imóvel foi arrematado em segundo leilão pelo valor de R$ 218.300,00, montante superior ao valor de aquisição registrado na matrícula do imóvel no ano de 2013, de R$ 212.000,00. A jurisprudência considera caracterizado o preço vil apenas quando a arrematação ocorre por valor inferior a 50% do valor de avaliação do bem, hipótese não configurada no caso.

Ademais, a Lei no 9.514/1997 admite a realização de segundo leilão pelo maior lance ofertado, desde que igual ou superior ao valor da dívida, inexistindo exigência legal de que a arrematação ocorra pelo valor de mercado.

Ausentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado ou a irregularidade do procedimento extrajudicial, não se justifica a concessão da tutela de urgência pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/1997 é constitucional e compatível com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça. 2. Após as alterações introduzidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. 3. Não se reconhece nulidade do leilão extrajudicial quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da realização dos atos expropriatórios. 4. Não configura preço vil a arrematação do imóvel por valor que não seja inferior a 50% do valor de avaliação do bem.”

Legislação relevante citada: CF/1988; CPC, arts. 300, 1.015, I, e 1.019, I; Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o e 3o, 26-A, 27 e 27, §2o-A e §2o-B; Lei no 13.465/2017.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860631, Plenário, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 23.08.2023, DJe 13.09.2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 31.01.2025, DJE 06.02.2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.897.413/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 27.06.2022, DJe 01.07.2022; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 03.12.2019, DJe 09.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019; STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.02.2023, DJe 16.02.2023; TRF3, AI 5005089-54.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, 2a Turma, j. 06.06.2024, DJEN 11.06.2024; TRF3, AI 5024452-27.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1a Turma, j. 17.02.2025, DJEN 20.02.2025; TRF3, AI 5027151-88.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 1a Turma, j. 29.01.2025, DJEN 03.02.2025; TRF3, AI 5011131-56.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, 1a Turma, j. 13.12.2023, DJEN 18.12.2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ALESSANDRO DIAFERIA

Relator do Acórdão