Tribunal: TRF3
Processo: 5000442-45.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ALESSANDRO DIAFERIA
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2025-01-31

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A LEI No 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS AVERBAÇÃO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
479/907)

5000442-45.2026.4.03.0000

DJEN Data: 13/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA

DJEN DATA: 13/05/2026

Julgamento: 06/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5000442-45.2026.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: NEY RODRIGO FELICIANO SANTOS, VANESSA RODRIGUES SILVA SANTOS

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FABIANA AUGUSTO DUARTE MENEZES - SP344445

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A LEI No 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS AVERBAÇÃO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação anulatória, indeferiu pedido de tutela de urgência destinado à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel vinculado a contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado em 26/10/2015, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

A decisão agravada concluiu pela ausência de probabilidade do direito, ao fundamento de que, após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do bem em leilão.

No recurso, os agravantes sustentam a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, por se tratar de contrato celebrado antes da Lei no 13.465/2017. Alegam, ainda, nulidade do procedimento expropriatório por ausência de intimação pessoal acerca dos leilões e recusa da instituição financeira em receber o pagamento integral do débito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em contratos celebrados antes da Lei no 13.465/2017; e (ii) verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e das notificações realizadas no âmbito da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de mútuo imobiliário foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei no 9.514/1997. Em caso de inadimplemento, após a constituição em mora e decurso do prazo legal para purgação, a propriedade do imóvel consolida-se em favor do credor fiduciário, permitindo a realização de leilão para satisfação do crédito.

O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, assentando sua compatibilidade com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça.

A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 e afastou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel. Após a alteração legislativa, a purgação da mora somente é admitida no prazo de quinze dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

Consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, resta ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel em leilão, mediante pagamento do valor integral do contrato e das despesas decorrentes do procedimento.

No caso concreto, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal foi averbada em 21/10/2025, após regular intimação das partes fiduciantes para purgação da mora, não havendo comprovação de irregularidade no procedimento extrajudicial. A manifestação dos devedores quanto à purgação da mora ocorreu apenas após a consolidação da propriedade, circunstância que impede o restabelecimento do contrato.

As certidões expedidas pelo Registro de Imóveis possuem fé pública e gozam de presunção relativa de veracidade. Ademais, o ajuizamento da ação antes da realização dos leilões demonstra ciência inequívoca das datas designadas, afastando alegação de ausência de notificação.

Diante da inexistência de ilegalidade no procedimento e da impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, não se verificam os requisitos para concessão da tutela de urgência pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 2. Consolidada a propriedade, subsiste apenas o direito de preferência do devedor-fiduciante para aquisição do imóvel em leilão. 3. Observadas as formalidades da Lei no 9.514/1997, não há nulidade no procedimento de execução extrajudicial.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXXV; CPC, arts. 300, 1.015 e 1.019; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A, 27, § 2o-B, e 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860631, Plenário, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 23/08/2023, DJe 13/09/2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 31/01/2025, DJE 06/02/2025; TRF3, AI 5020392-74.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 26/11/2025, DJEN 28/11/2025.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5000442-45.2026.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: NEY RODRIGO FELICIANO SANTOS, VANESSA RODRIGUES SILVA SANTOS

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: FABIANA AUGUSTO DUARTE MENEZES - SP344445

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por NEY RODRIGO FELICIANO SANTOS e VANESSA RODRIGUES SILVA SANTOS (ID 349998622) contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Federal de Bragança Paulista/SP, nos autos da ação anulatória no 5004168-86.2025.4.03.6329 que indeferiu o pedido de antecipação de tutela de urgência para a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato no 8444410633853.

Na r. decisão agravada, o Juízo a quo indeferiu o pedido de reapreciação da tutela provisória de urgência voltado à suspensão do leilão extrajudicial do imóvel, ao fundamento de que não restou evidenciada a probabilidade do direito, nos termos do art. 300 do CPC. Destacou que o STJ, em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 1288), firmou entendimento no sentido de que a Lei no 13.465/2017 aplica-se inclusive aos contratos celebrados antes de sua vigência, sendo irrelevante a data de celebração do contrato, devendo prevalecer o regime jurídico vigente à época da consolidação da propriedade fiduciária. Assim, consolidada a propriedade após a vigência da lei nova e não purgada a mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência, e não mais a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, razão pela qual foi mantido o indeferimento da tutela antecipada anteriormente proferido (ID 520818521, autos de origem).

Em suas razões recursais, aduzem os agravantes, em síntese, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, por se tratar de contrato de financiamento imobiliário celebrado em 26/10/2015, portanto anterior às alterações introduzidas pela Lei no 13.465/2017, sendo inaplicável a limitação temporal decorrente da consolidação da propriedade. Alegam, ainda, a nulidade do procedimento expropriatório em razão da ausência de intimação pessoal para a realização dos leilões extrajudiciais, bem como a recusa injustificada da instituição financeira em receber o pagamento integral do débito. Requerem, assim, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de suspender o leilão extrajudicial do imóvel, com autorização para o depósito judicial do valor devido, e, ao final, o provimento do agravo para reforma da decisão agravada (ID 349998622).

A r. decisão – ID 350493704 indeferiu o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Em contraminuta, a parte agravada pugna pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (ID 355687747).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): A r. decisão que indeferiu a tutela recursal e o efeito suspensivo foi proferida em 19/01/2026.

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente.

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão:

(...)

"Decido.

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se:

“Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei.

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.”

Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15.

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo.

Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei no 9.514/97 (ID 475819244, autos de origem).

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei no 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese:

“É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”

Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei no 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

II - Aplicação ao caso concreto

Do procedimento extrajudicial juntado, observa-se que: i) houve regular intimação pessoal das partes; (ii) não havendo purgação da mora no prazo legal, a propriedade foi devidamente consolidada em nome da CEF; (iii) tais atos encontram-se regularmente averbados na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, a qual goza de fé pública; (iv) a ação judicial foi ajuizada antes das datas dos leilões, demonstrando ciência inequívoca.

Portanto, não há nulidade da intimação para purgar a mora e, tampouco nulidade quanto às datas dos leilões.

III - Purgação da mora após a Lei no 13.465/2017

A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei no 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL no 70/1996).

A Lei no 13.465/2017, publicada em 12/07/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei no 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL no 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária.

Desta forma, após o advento da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei no 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2o-B, da Lei 9.514/97).

A C. 2a Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3a Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora.

Nesse aspecto, colaciono precedente:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

- Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ.

- Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de“procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966. Ao mesmo tempo,essa Lei no 13.465/2017 introduziu o §2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbaçãoda consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão).

- Segundo orientação do E. TRF da 3a Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade.

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017)

- Em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

- Agravo de instrumento não provido.'

(Agravo de Instrumento no 5025302-81.2024.4.03.0000, 2a Turma do TRF - 3a Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/01/2025, DJE data: 06/02/2025) - grifos acrescidos

No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do C. STJ:

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI No 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI No 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei no 9.514/1997 com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei no13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.'

(Recurso Especial no 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/09/2023). - Grifos acrescidos

No presente caso, verifico que a averbação no 13, efetuada em 21/10/2025 na matrícula do imóvel registrada sob o no 93.298 perante o Registro de Imóveis e Anexos de Atibaia/SP, indica que as partes fiduciantes foram intimadas a saldar os débitos em atraso, mas não purgaram a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 475819250 - autos de origem).

Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3o, da Lei no 9.514/97.

IV – Do caso concreto

No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 26/10/2015 (ID 475819244), portanto, antes da publicação da Lei no 13.465/2017. Todavia, a manifestação para purgação da mora apenas ocorreu após a consolidação da propriedade em nome da CEF, em 2025.

Prosseguindo, constata-se que o devedor ajuizou a demanda em primeira instância em 05/12/2025, já sob a égide da Lei no 13.465/2017 (publicada no DOU de 12/07/2017), invocando a possibilidade de purgação da mora.

Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto. Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência.

Nesse sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE APÓS AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CEF. Os agravantes sustentaram a nulidade da execução extrajudicial, a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, a viabilidade de acordo extrajudicial e o exercício de direito de preferência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; e (ii) verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de mútuo foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária de imóvel em garantia, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei no 9.514/1997. O inadimplemento contratual ensejou a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, observadas as formalidades legais.

4. A alteração promovida pela Lei no 13.465/2017 limitou a purgação da mora ao prazo anterior à averbação da consolidação da propriedade. Após esse marco, resta apenas o direito de preferência do devedor-fiduciante até a data do segundo leilão, conforme art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997.

5. O procedimento de execução extrajudicial observou as normas legais e não há ilegalidade a justificar a intervenção judicial. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, inexistindo prova inequívoca em sentido contrário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de imóvel, após a vigência da Lei no 13.465/2017, somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 2. Consolidada a propriedade, subsiste apenas o direito de preferência do devedor-fiduciante até a data do segundo leilão".

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXXV; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, § 2o-B, e 39, II; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34 (redação original aplicada subsidiariamente antes da Lei no 13.465/2017); Lei no 13.465/2017, arts. 1o e 54.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18/11/2014, DJe 25/11/2014; TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, 1a Turma, j. 03/04/2020, DJF3 14/04/2020; TRF3, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, 1a Turma, j. 14/02/2019, DJF3 19/02/2019; TRF3, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, 2a Turma, j. 18/03/2020, DJF3 25/03/2020.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5020392-74.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 26/11/2025, DJEN DATA: 28/11/2025)"

Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei no 13.645/2017, ao introduzir o §2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Ademais, o ajuizamento da ação de conhecimento em 05/12/2025 (ID 475819217, autos de origem), antes da realização dos leilões designados para 08/01/2026 - 1a Praça e 14/01/2026 - 2a Praça (ID 475820987, autos de origem) gera a presunção de que a parte devedora, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

É o suficiente.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se."

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A LEI No 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS AVERBAÇÃO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação anulatória, indeferiu pedido de tutela de urgência destinado à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel vinculado a contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado em 26/10/2015, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

A decisão agravada concluiu pela ausência de probabilidade do direito, ao fundamento de que, após as alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do bem em leilão.

No recurso, os agravantes sustentam a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, por se tratar de contrato celebrado antes da Lei no 13.465/2017. Alegam, ainda, nulidade do procedimento expropriatório por ausência de intimação pessoal acerca dos leilões e recusa da instituição financeira em receber o pagamento integral do débito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em contratos celebrados antes da Lei no 13.465/2017; e (ii) verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e das notificações realizadas no âmbito da Lei no 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de mútuo imobiliário foi celebrado com cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei no 9.514/1997. Em caso de inadimplemento, após a constituição em mora e decurso do prazo legal para purgação, a propriedade do imóvel consolida-se em favor do credor fiduciário, permitindo a realização de leilão para satisfação do crédito.

O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997, assentando sua compatibilidade com as garantias do devido processo legal, do contraditório e do acesso à justiça.

A Lei no 13.465/2017 alterou o art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 e afastou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel. Após a alteração legislativa, a purgação da mora somente é admitida no prazo de quinze dias após a intimação pessoal ou até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

Consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, resta ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel em leilão, mediante pagamento do valor integral do contrato e das despesas decorrentes do procedimento.

No caso concreto, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal foi averbada em 21/10/2025, após regular intimação das partes fiduciantes para purgação da mora, não havendo comprovação de irregularidade no procedimento extrajudicial. A manifestação dos devedores quanto à purgação da mora ocorreu apenas após a consolidação da propriedade, circunstância que impede o restabelecimento do contrato.

As certidões expedidas pelo Registro de Imóveis possuem fé pública e gozam de presunção relativa de veracidade. Ademais, o ajuizamento da ação antes da realização dos leilões demonstra ciência inequívoca das datas designadas, afastando alegação de ausência de notificação.

Diante da inexistência de ilegalidade no procedimento e da impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, não se verificam os requisitos para concessão da tutela de urgência pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 2. Consolidada a propriedade, subsiste apenas o direito de preferência do devedor-fiduciante para aquisição do imóvel em leilão. 3. Observadas as formalidades da Lei no 9.514/1997, não há nulidade no procedimento de execução extrajudicial.”

Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, XXXV; CPC, arts. 300, 1.015 e 1.019; Lei no 9.514/1997, arts. 22, 26, 26-A, 27, § 2o-B, e 39, II; Lei no 13.465/2017; Decreto-Lei no 70/1966, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860631, Plenário, Tema 982/RG; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 23/08/2023, DJe 13/09/2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 31/01/2025, DJE 06/02/2025; TRF3, AI 5020392-74.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, 2a Turma, j. 26/11/2025, DJEN 28/11/2025.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ALESSANDRO DIAFERIA

Relator do Acórdão