Tribunal: TRF3
Processo: 5002414-50.2026.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: ALESSANDRO DIAFERIA
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2025-01-31

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS A CONSOLIDAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
695/907)

5002414-50.2026.4.03.0000

DJEN Data: 14/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA

DJEN DATA: 14/05/2026

Julgamento: 06/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5002414-50.2026.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: REINALDO CESAR FERREIRA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS A CONSOLIDAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória que indeferiu tutela de urgência destinada à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como à determinação para que a instituição financeira informasse o valor atualizado das parcelas em aberto do financiamento imobiliário.

O agravante sustenta a nulidade do procedimento extrajudicial sob o argumento de ausência de intimação válida para purgação da mora e para ciência da realização dos leilões, além de requerer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova.

O juízo de origem entendeu que a alegação de ausência de intimação constitui questão fática controvertida, a ser melhor examinada após a manifestação da parte contrária. Registrou, ainda, que os autores juntaram aos autos edital de leilão, evidenciando ciência prévia das datas designadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se há irregularidade no procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária que justifique a suspensão dos leilões do imóvel; e (ii) saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

O procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para execução da alienação fiduciária de bem imóvel foi declarado constitucional pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982 da repercussão geral.

Após a alteração legislativa promovida pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer no prazo de quinze dias após a intimação pessoal do devedor ou até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

Consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, torna-se inviável a purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do bem até a realização do segundo leilão.

No caso concreto, a matrícula do imóvel demonstra a averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária após a regular intimação do devedor para purgação da mora, ato que goza de presunção relativa de veracidade por decorrer de registro público.

A propositura da ação judicial antes da realização dos leilões revela ciência inequívoca das datas das hastas públicas, circunstância que afasta a alegação de nulidade do procedimento por ausência de notificação específica.

A aplicação da inversão do ônus da prova prevista no Código de Defesa do Consumidor não se dá de forma automática e não afasta a presunção relativa de veracidade dos atos registrais, sendo necessária a demonstração de irregularidade concreta no procedimento.

Ausente prova de vício no procedimento de consolidação da propriedade ou na realização dos leilões, não se evidenciam os requisitos necessários para concessão da tutela de urgência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contratos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 2. A consolidação da propriedade impede a purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão. 3. A ciência inequívoca da realização dos leilões afasta a nulidade do procedimento extrajudicial por alegada ausência de notificação específica.”

Legislação relevante citada: CF/1988; CPC, arts. 300 e 1.019; Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei no 13.465/2017; Lei no 8.935/1994, art. 3o; CDC, art. 6o, VIII.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2a Seção, j. 23.08.2023, DJe 13.09.2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 31.01.2025; TRF3, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 23.04.2023; TRF3, AI 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 20.04.2023; TRF3, AI 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, j. 12.05.2025; TRF3, ApCiv 5000354-39.2023.4.03.6102, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 11.08.2024; TRF3, ApCiv 5004917-92.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 23.10.2024; TRF3, ApCiv 5003191-53.2021.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Diana Brunstein, j. 14.11.2024.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5002414-50.2026.4.03.0000

RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA

AGRAVANTE: REINALDO CESAR FERREIRA

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694-A

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

RELATÓRIO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator):

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de tutela de urgência, interposto por Reinaldo Cesar Ferreira (ID 353130768) contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Federal de Araraquara nos autos da ação anulatória no 5001701-82.2025.4.03.6120 que indeferiu tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial designado em relação a imóvel alienado fiduciariamente, bem como para que a requerida informasse o valor atual das parcelas em aberto do respectivo financiamento imobiliário.

Na r. decisão agravada, o juízo a quo entendeu que:i) a alegação de falta de intimação para purgação da mora se trata de fato controverso, que depende de análise documental e poderá ser melhor elucidado após a manifestação da parte contrária; ii) verifica-se que os autores informaram e juntaram aos autos cópia do edital de leilão público (id 479174744), pelo que se evidencia seu prévio conhecimento da data dos leilões designados para 13/01/2026 e 19/01/2026, sendo assim atingida a finalidade da norma supracitada; iii) se no curso desta ação restarem comprovadas irregularidades na realização do procedimento e expropriação do bem, não haverá prejuízo aos autores, vez que a decretação de eventual nulidade no procedimento extrajudicial de alienação resguardará seu direito de propriedade.(ID 480739800, autos de origem).

Em suas razões recursais, aduz o agravante, em síntese, que: i) é devida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a Inversão do Ônus da Prova pela relação de consumo entre as partes; ii) há nulidade da intimação do devedor fiduciário tanto para purgação da mora, quanto para a notificação acerca da realização dos leilões; iii) O periculum in mora é evidente, bem como o fumus boni iuris, pois há relevância nas alegações quanto à ausência de intimação válida (ID 353130768).

A r. decisão – ID 353151620 indeferiu o pedido de tutela antecipada.

Em contraminuta, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CAIXA pugna pelo desprovimento do Agravo de Instrumento (ID 358522958).

Por fim, vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): A r. decisão que indeferiu o efeito suspensivo foi proferida em 05/02/2026.

Verifico que, no presente caso, nenhuma das partes trouxe à consideração deste Relator qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado anteriormente.

Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão:

“(...)

Decido.

O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se:

“Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

II - mérito do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica;

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI - exibição ou posse de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros;

X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei.

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.”

Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido.

O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15.

Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo.

Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei no 9.514/97.

Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes.

O contrato celebrado nos termos da Lei no 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito.

Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei no 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei no 9.514/97).

I - Constitucionalidade do procedimento

A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese:

“É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”

Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça.

Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei no 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.

Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia.

II - Purgação da mora após a Lei no 13.465/2017

A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei no 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL no 70/1996).

A Lei no 13.465/2017, publicada em 12/07/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei no 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL no 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária.

Desta forma, após o advento da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei no 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2o-B, da Lei 9.514/97).

A C. 2a Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3a Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora.

Nesse aspecto, colaciono precedente:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

- Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1o, dessa Lei no 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão(art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ.

- Da nova redação do art. 39, II, da Lei no 9.514/1997 (dada pela Lei no 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de“procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966. Ao mesmo tempo,essa Lei no 13.465/2017 introduziu o §2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbaçãoda consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão).

- Segundo orientação do E. TRF da 3a Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei no 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade.

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/7/2017)

- Em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

- Agravo de instrumento não provido.'

(Agravo de Instrumento no 5025302-81.2024.4.03.0000, 2a Turma do TRF - 3a Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/01/2025, DJE data: 6/2/2025) - grifos acrescidos

No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do C. STJ:

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI No 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI No 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO.

1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei no 9.514/1997 com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei.

2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada.

3. Após a edição da Lei no13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei no 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.

4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.'

(Recurso Especial no 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/08/2023, DJE data: 13/9/2023). - grifos acrescidos

No presente caso, verifico que a averbação no 06, efetuada em 25/08/2025 na matrícula do imóvel registrada sob o no 35.055 perante o Oficial Registro de Imóveis Taquaritinga, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 479174743 -autos de origem).

Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3o, da Lei no 9.514/97.

III – Do caso concreto

No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 4/3/2016 (ID 479174743- fls. 02), portanto, antes da publicação da Lei no 13.465/2017. Todavia, a manifestação para purgação da mora apenas ocorreu após a consolidação da propriedade em nome da CEF, em 2025.

Sendo assim, inviável a pretensão de purgação da mora neste momento processual ou manutenção do contrato de financiamento, eis que a propriedade já foi consolidada em nome da CEF, de modo regular e válido, conforme anteriormente exposto. Assim sendo, à devedora-fiduciária, ora recorrente, caberia tão somente o exercício do direito de preferência.

Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei no 13.645/2017, ao introduzir o §2o-A no art. 27 da Lei no 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Ademais, a notificação extrajudicial recebida pela parte agravante e o ajuizamento da ação de conhecimento em 11/12/2025 (ID 479174741, autos de origem), antes da realização dos leilões designados para 13/01/2026 - 1a Praça e 19/01/2026 - 2a Praça (ID 479174744, autos de origem) gera a presunção de que a parte devedora, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

No sentido do acima exposto, segue o entendimento desta Corte, ao qual me filio:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI No 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...)

- Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório.

- Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief).

- O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei no 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora.

- Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2o-B, da Lei no 9.514/1997.

- Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei no 9.514/1997.

- A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida.

- Agravo de instrumento não provido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/4/2023, DJEN DATA: 28/04/2023)"

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. (...)

7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL no70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/97, incluído pela Lei no 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos.

8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1aPraça), e 04.01.2023 (2a Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência.

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97.

10. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3a Região, 2a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/04/2023, DJEN DATA: 24/4/2023)"

DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto por Nilto Ferreira Morais contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender a execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta ausência de notificação para purgação da mora e desconhecimento das datas dos leilões realizados. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel e se o recorrente possui o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. III. Razões de decidir A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel comprova a observância dos requisitos legais do artigo 26 da Lei no 9.514/97. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal reconhece que, com a vigência da Lei no 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer antes da consolidação da propriedade, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. A simples intenção do devedor de purgar a mora não constitui fundamento suficiente para a suspensão da consolidação da propriedade ou para anulação dos leilões. Inexistência de comprovação de prejuízo pela ausência de notificação específica das datas dos leilões, especialmente porque o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra sua ciência inequívoca dos eventos. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário torna inviável a purgação da mora pelo devedor fiduciante. 2. A ausência de intimação pessoal das datas dos leilões não enseja a nulidade do procedimento, desde que atingida a finalidade da norma." Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei no 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 14.02.2023; TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, 15.9.2023.

(TRF 3a Região, 1a Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/05/2025, DJEN DATA: 14/5/2025) - grifos acrescidos

IV- Da inversão do ônus da prova

O agravante também aduziu quanto a devida aplicação do CDC no que tange a inversão do ônus da prova, contido no art. 6o, VIII, em favor do consumidor, por se tratar de parte hipossuficiente e visto que cabe a agravada comprovar a regularidade das intimações e a observância dos prazos legais.

Quanto a este ponto, vejo que também não merece acolhimento.

Isto porque, é sabido que os registros públicos gozam de fé pública, por previsão do art. 3o da Lei n. 8.935/1994, e obtém por assim, presunção relativa de veracidade (juris tantum) dos seus atos. Veja-se, presunção relativa, na qual se admite prova em contrário.

Cabe mencionar que a aplicação da inversão do ônus da prova não se dá de forma automática, necessitando que o agravante apresentasse prova em contrário que o ato da consolidação da propriedade realizada foi feita forma errônea. E, ao consultar os autos, não foi apresentado pelo agravante nenhuma irregularidade ou vício no procedimento realizado pela agravada.

Nesta perspectiva, julgados deste E. Tribunal:

"APELAÇÃO. CONTRATOS. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DELEILÃO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE.ARREMATAÇÃO.TERCEIRODE BOA-FÉ. NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. DIREITO DE PREFERÊNCIA.AUSÊNCIA DE PEDIDO DE DEPÓSITO JUDICIAL.ALEGAÇÃO GENÉRICA. NECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DO EFETIVO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DOPRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF.

- A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização doleilãopúblico para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.

- Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 10, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora.Ademais, a CEF juntou todo o procedimento deintimaçãoda mutuária, comprovando o decurso do prazo após a regularintimaçãorealizada pelo 2o Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto.

- Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei no 13.465/2017, uma vez que ação foi ajuizada em 19/01/2023, de modo que é incabível a purgação da mora

- Outrossim, pela documentação carreada aos autos, o imóvel foi levado a leilãoe arrematado porterceirode boa-fé, não sendo mais possível qualquer tentativa de purgação da mora.

- Deve-se salientarque qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

- Nessa senda, embora não comprovado pela CEF o envio denotificação da ocorrência dos leilões à parte autora,analisando os pedidos aduzidos na inicial, nota-se que não foi realizado qualquer pedido de depósito dos valores necessários para a purgação da mora ou para oexercício do direito de preferência, o que apenas corrobora se tratar de alegações genéricas de nulidade, por falta deintimação, sem a demonstração da efetiva possibilidade de arcar com os valores necessários à quitação da dívida.

- Assim, nos termos da legislação em vigor, entendo que não foi demonstradaa irregularidade do procedimento de execução extrajudicial, de forma que não há razão para anular a arrematação do bem imóvel e possibilitar o exercício do direito de preferência, visto que a parte não demonstrou a efetiva intenção e a possibilidade de adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos demais encargos e despesas.Com efeito, aplica-seo princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato sem que seja provado o prejuízo causado por ele.

- Apelação desprovida, com majoração da verba honorária."

(Apelação Cível no 5000354-39.2023.4.03.6102, 2a Turma do TRF - 3a Região, Relatora: Desembargadora Federal Renata Andrade Lotufo, Data de Julgamento: 11/08/2024, DJE data: 15/8/2024) - Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO. CERCEAMENTODEDEFESA. REVISÃO CONTRATUAL. DIFICULDADE FINANCEIRA. ANATOCISMO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. VALIDADE DE NOTIFICAÇÃO. LEILÃO VÁLIDO.

O juiz está autorizado a julgar a demanda que lhe for apresentada de acordo com o seu livre convencimento, apreciando e valorando as provas produzidas pelas partes, assim como indeferindo as provas que entender impertinentes, desde que motive a decisão proferida. Princípio do livre convencimento motivado.

Não caracteriza cerceamento dedefesa o o peritonão ter chegado às exatas conclusões pretendidasporuma das partes. A perícia técnica destina-se a elucidar questões técnicasdeáreas específicas do conhecimento.

Dificuldade financeira de corrente de diminuição da renda não constitui fato extraordinário superveniente, impossível à parte antever - o que afasta o argumento de onerosidade excessiva da avença ou mesmo a aplicação da teoria da imprevisão.

Não ocorre anatocismo em contratos de mútuo pela simples adoção de sistema de amortização que se utilize de juros compostos. Tampouco se vislumbra o anatocismo pela utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Por fim, a capitalização de juros devidos, vencidos e não pagos é permitida nos termos autorizados pela legislação e nos termos pactuados entre as partes.

A notificação do devedor corresponde ato pelo qual este toma ciência dos leilões. Aforma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda quedeoutro modo, a finalidade do ato for alcançada. Correspondência enviada para o endereço do devedor com AR assinado demonstra o alcance da finalidade do ato.A alegação de ausência de notificação pessoal para o leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que desconhecia a realização da hasta extrajudicial, bem como que intencionava purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. "

(Apelação Cível no 5004917-92.2017.4.03.6100, 1a Turma do TRF - 3a Região, Relator: Desembargador Federal Renato Lopes Becho, Data de Julgamento: 23/10/2024, DJE data: 28/10/2024) - Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO DAS DATASDEREALIZAÇÃO DOS LEILÕES. LEILÕES NEGATIVOS. TERMODEQUITAÇÃO.

- A presente demanda diz respeito à consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e a consequente realizaçãodeleilãodo imóvel.

- A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização doleilãopúblico para alienação do imóvel a fimdepossibilitar a quitação do débito.

- Fica evidente que a instituição financeira notificou o mutuário a respeito das datas dos leilões, sendo que a CEF juntou aos autos oAvisodeRecebimentodevidamenteassinado. A intimação promovida pelo agente bancário foi regular, enviando-se ao endereço do imóvel constante em contrato.

- Qualquer arguição de irregularidade do procedimento extrajudicial, tais como a ausência de intimação das datas dos leilões, deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

- Após não ser vendido nos leilões públicos a CEF deuporextinta a dívida, não havendo como arguir a venda do imóvelporpreço vil ao findar a relação entre as partes, não cabendo mais sequer restituiçãodevalores ao mutuário. Precedentes.

- Apelação desprovida."

(Apelação Cível no 5003191-53.2021.4.03.6000, 2a Turma - TRF 3a Região, Relatora: Desembargadora Federal Diana Brunstein, Data de Julgamento: 14/11/2024, DJE data: 21/11/2024) - Grifos acrescidos.

Logo, não há do que se falar em reforma da decisão de primeiro grau.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo.

Comunique-se ao Juízo de origem.

Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC.

Publique-se.”

Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado mencionado acima, que bem examinou a matéria, é de rigor a manutenção integral da r. decisão.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO APÓS A CONSOLIDAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória que indeferiu tutela de urgência destinada à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como à determinação para que a instituição financeira informasse o valor atualizado das parcelas em aberto do financiamento imobiliário.

O agravante sustenta a nulidade do procedimento extrajudicial sob o argumento de ausência de intimação válida para purgação da mora e para ciência da realização dos leilões, além de requerer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova.

O juízo de origem entendeu que a alegação de ausência de intimação constitui questão fática controvertida, a ser melhor examinada após a manifestação da parte contrária. Registrou, ainda, que os autores juntaram aos autos edital de leilão, evidenciando ciência prévia das datas designadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se há irregularidade no procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária que justifique a suspensão dos leilões do imóvel; e (ii) saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

O procedimento extrajudicial previsto na Lei no 9.514/1997 para execução da alienação fiduciária de bem imóvel foi declarado constitucional pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 982 da repercussão geral.

Após a alteração legislativa promovida pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer no prazo de quinze dias após a intimação pessoal do devedor ou até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

Consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, torna-se inviável a purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do bem até a realização do segundo leilão.

No caso concreto, a matrícula do imóvel demonstra a averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária após a regular intimação do devedor para purgação da mora, ato que goza de presunção relativa de veracidade por decorrer de registro público.

A propositura da ação judicial antes da realização dos leilões revela ciência inequívoca das datas das hastas públicas, circunstância que afasta a alegação de nulidade do procedimento por ausência de notificação específica.

A aplicação da inversão do ônus da prova prevista no Código de Defesa do Consumidor não se dá de forma automática e não afasta a presunção relativa de veracidade dos atos registrais, sendo necessária a demonstração de irregularidade concreta no procedimento.

Ausente prova de vício no procedimento de consolidação da propriedade ou na realização dos leilões, não se evidenciam os requisitos necessários para concessão da tutela de urgência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. Após a alteração promovida pela Lei no 13.465/2017, a purgação da mora em contratos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel somente é possível até a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 2. A consolidação da propriedade impede a purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a realização do segundo leilão. 3. A ciência inequívoca da realização dos leilões afasta a nulidade do procedimento extrajudicial por alegada ausência de notificação específica.”

Legislação relevante citada: CF/1988; CPC, arts. 300 e 1.019; Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei no 13.465/2017; Lei no 8.935/1994, art. 3o; CDC, art. 6o, VIII.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982; STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2a Seção, j. 23.08.2023, DJe 13.09.2023; TRF3, AI 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 31.01.2025; TRF3, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 23.04.2023; TRF3, AI 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 20.04.2023; TRF3, AI 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, j. 12.05.2025; TRF3, ApCiv 5000354-39.2023.4.03.6102, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 11.08.2024; TRF3, ApCiv 5004917-92.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 23.10.2024; TRF3, ApCiv 5003191-53.2021.4.03.6000, Rel. Des. Fed. Diana Brunstein, j. 14.11.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

ALESSANDRO DIAFERIA

Relator do Acórdão