Tribunal: TRF3
Processo: 5018290-10.2019.4.03.6105
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: AUDREY GASPARINI
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2024-04-22

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos indicados em perícia judicial e afastar a indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos em imóvel vinculado ao FAR;

estabelecer se é cabível a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária; e

determinar se os vícios construtivos constatados ensejam indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Caixa Econômica Federal, nos contratos firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, atua como gestora e operadora de política pública habitacional, sendo responsável pela aquisição, construção e entrega de imóveis aptos à moradia, o que fundamenta sua legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos.

A prova pericial judicial, elaborada por profissional de confiança do juízo, comprova a existência de falhas de origem construtiva, decorrentes de projeto, execução da obra ou emprego inadequado de materiais, impondo a reparação dos defeitos apontados.

A tutela específica, consistente na obrigação de fazer, é a forma adequada de recomposição do dano material, devendo prevalecer enquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento in natura, admitindo-se a conversão em perdas e danos apenas em caso de descumprimento.

O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e exige demonstração de violação anormal aos direitos de personalidade, o que não se verifica quando os defeitos não comprometem a habitabilidade do imóvel nem impõem desocupação prolongada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde pelos vícios construtivos de imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora do Fundo de Arrendamento Residencial.

Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a recomposição do dano material deve ocorrer, preferencialmente, por meio de obrigação de fazer.

O dano moral por vícios construtivos somente é indenizável quando demonstrada violação anormal aos direitos de personalidade, não configurada por meros dissabores ou defeitos que não comprometam a habitabilidade do imóvel.

Dispositivos relevantes citados:

CC, arts. 186, 205 e 927;

CPC, arts. 85, § 11, 300, § 3o, e 371;

Lei no 10.188/2001;

Lei no 11.977/2009;

Lei no 14.620/2023.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp no 1.352.227/RN, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.02.2015;

TRF3, ApCiv no 0002540-03.2017.4.03.6112, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 28.02.2025;

TRF3, ApCiv no 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 23.04.2019;

TRF3, AI no 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. Des. Fed. André Nekatschalow, j. 19.04.2010;

STJ, AgRg no Ag no 200601134542, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 03.03.2008.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5018290-10.2019.4.03.6105

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: MICHELE DE PAULA APARECIDA MARCELINO PEREIRA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MICHELE DE PAULA APARECIDA MARCELINO PEREIRA

Inteiro teor:
130/907)

5018290-10.2019.4.03.6105

DJEN Data: 12/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 06/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5018290-10.2019.4.03.6105

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: MICHELE DE PAULA APARECIDA MARCELINO PEREIRA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MICHELE DE PAULA APARECIDA MARCELINO PEREIRA

ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A

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DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos indicados em perícia judicial e afastar a indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos em imóvel vinculado ao FAR;

estabelecer se é cabível a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária; e

determinar se os vícios construtivos constatados ensejam indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Caixa Econômica Federal, nos contratos firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, atua como gestora e operadora de política pública habitacional, sendo responsável pela aquisição, construção e entrega de imóveis aptos à moradia, o que fundamenta sua legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos.

A prova pericial judicial, elaborada por profissional de confiança do juízo, comprova a existência de falhas de origem construtiva, decorrentes de projeto, execução da obra ou emprego inadequado de materiais, impondo a reparação dos defeitos apontados.

A tutela específica, consistente na obrigação de fazer, é a forma adequada de recomposição do dano material, devendo prevalecer enquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento in natura, admitindo-se a conversão em perdas e danos apenas em caso de descumprimento.

O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e exige demonstração de violação anormal aos direitos de personalidade, o que não se verifica quando os defeitos não comprometem a habitabilidade do imóvel nem impõem desocupação prolongada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde pelos vícios construtivos de imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora do Fundo de Arrendamento Residencial.

Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a recomposição do dano material deve ocorrer, preferencialmente, por meio de obrigação de fazer.

O dano moral por vícios construtivos somente é indenizável quando demonstrada violação anormal aos direitos de personalidade, não configurada por meros dissabores ou defeitos que não comprometam a habitabilidade do imóvel.

Dispositivos relevantes citados:

CC, arts. 186, 205 e 927;

CPC, arts. 85, § 11, 300, § 3o, e 371;

Lei no 10.188/2001;

Lei no 11.977/2009;

Lei no 14.620/2023.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp no 1.352.227/RN, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.02.2015;

TRF3, ApCiv no 0002540-03.2017.4.03.6112, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 28.02.2025;

TRF3, ApCiv no 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 23.04.2019;

TRF3, AI no 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. Des. Fed. André Nekatschalow, j. 19.04.2010;

STJ, AgRg no Ag no 200601134542, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 03.03.2008.

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2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5018290-10.2019.4.03.6105

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: MICHELE DE PAULA APARECIDA MARCELINO PEREIRA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

ADVOGADO do(a) APELANTE: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A

ADVOGADO do(a) APELANTE: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A

ADVOGADO do(a) APELADO: CARLOS DIOGO SANTIN - SC65646-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MICHELE DE PAULA APARECIDA MARCELINO PEREIRA

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis contra a decisão de ID 353258513, proferida pela 6a Vara Federal de Campinas/SP, que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Afirma a autora, na origem, que, após a entrega do imóvel, constatou diversos vícios construtivos, incluindo falhas hidráulicas e elétricas, rachaduras, infiltrações e umidade, que comprometiam a utilização adequada da unidade, pelo que, ajuizou demanda em que pleiteado pagamento por danos materiais e morais decorrentes de tais vícios.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na execução dos reparos identificados em perícia judicial e improcedente em relação aos danos morais pleiteados, ao fundamento de que os problemas construtivos não comprometeram a habitabilidade do imóvel, nem foi comprovada a necessidade de desocupação.

Apela a CEF (ID 353258524), sustentando preliminares de ilegitimidade passiva, alegando figurar apenas como agente financeiro, não sendo responsável pela construção; impugna as conclusões do perito judicial quanto à existência dos alegados vícios de construção, aduzindo serem ocasionados por mau uso ou falta de manutenção por parte do mutuário. Alega, ainda, ser indevida a condenação solidária em custas e honorários.

Apela, por sua vez, a autora (ID 353258517), ao argumento de que a sentença foi extra petita, pois teria pleiteado indenização em pecúnia para custear os reparos. Requer a conversão da obrigação de fazer em indenização, reconhecimento da ocorrência de danos morais, no valor de R$ 10.000,00, e fixação de honorários sobre o valor da causa.

Com as contrarrazões, vieram os autos a esta Corte (IDs 353258521 e 353258531).

É o relatório.

VOTO

A controvérsia cinge-se à verificação de responsabilidade da Caixa Econômica Federal/FAR pelos vícios construtivos constatados no imóvel da autora, à forma de reparação fixada na sentença e à existência de dano moral indenizável.

A sentença julgou o pedido parcialmente procedente, nos seguintes termos:

“Trata-se de ação indenizatória, pelo rito comum, proposta por ANA PAULA FERREIRA RODRIGUES contra a Caixa Econômica Federal, visando a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido através do Programa "Minha Casa Minha Vida".

Alega que foram identificados diversos problemas construtivos durante a habitação, incluindo falhas hidráulicas e elétricas, rachaduras, infiltrações e umidade, conforme perícia anexada com a inicial.

Deferida justiça gratuita.

A ré apresentou contestação (ID 46350070). Preliminares afastadas em despacho saneador (ID 48241574).

A parte autora juntou prova da comunicação à Caixa do suposto vício de construção (ID 52886539).

Deferida realização de prova técnica simplificada (ID 271642727), custeada pela ré Caixa (ID 273855576). Laudo pela existência de vício de construção (ID 325933281).

Sobre o laudo a autora não se manifestou e a ré se manifestou pela discordância (ID 331912435).

É o relatório.

Decido.

II. Fundamentação

Inicialmente, saliente-se que a pretensão formulada pela parte autora é de natureza reparatória. Pretende a condenação da ré a ressarcir integralmente todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos presentes, em montante a ser definido em perícia técnica, bem como ao pagamento de indenização por dano moral.

O pedido de ressarcimento integral para sanar os vícios construtivos demonstra que a pretensão é reparadora dos defeitos na construção, que exige uma obrigação de fazer. Não há pedido de reposição de gastos da parte autora, sequer comprovados. Até porque o Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1 é altamente subsidiado, podendo chegar a 95% do custo de construção do imóvel, em certos casos. Valores apurados em perícia na fase de conhecimento não sanariam os vícios reclamados, pois ficariam desatualizados em relação a materiais e serviços necessários após o trânsito em julgado da condenação.

II.1. Da decadência e da prescrição

Inaplicável a decadência prevista no art. 445 do Código Civil, dado que não se trata de ação redibitória ou de demanda quanti minoris, nem de ação edilícia, mas de feito no qual se pretende a reparação ou conserto dos defeitos constitutivos e a obtenção de indenização.

Nesse sentido, "o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que se aplica o prazo prescricional decenal disposto no art. 205 do Código Civil à pretensão indenizatória decorrente de vício construtivo" (STJ - AgInt no AREsp: 2431587 SP 2023/0255818-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2024).

II.2. Do dano material

Em relação ao dano material, a responsabilidade civil decorre da violação de um dever jurídico que acarrete dano a terceiro.

Conforme dispõe o art. 186 do Código Civil, “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."

A presente controvérsia cinge-se quanto à eventual responsabilidade da parte ré por danos físicos ocorridos no imóvel.

Importa observar que surge o direito aos reparos ou à indenização se os problemas forem originados da má qualidade do material utilizado na obra ou pelo emprego de técnicas inadequadas de construção. Não há direito à reparação pelos vícios causados por má conservação do imóvel ou pelo desgaste comum decorrente do uso.

II.3. Do dano moral

Em relação aos danos morais, estes visam coibir outras condutas danosas e, ao mesmo tempo, evitar qualquer espécie de enriquecimento ilícito.

O dever de indenizar, previsto no artigo 927 do Código Civil, exige a comprovação do ato/conduta, do dolo ou culpa na conduta perpetrada, do dano e do nexo causal havido entre o ato e o resultado.

No tocante ao quantum indenizatório, é fato que a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente desestímulo à reincidência do evento e, ainda, deve levar em consideração a intensidade do sofrimento do ofendido, a intensidade do dolo ou grau da culpa do responsável, eventual tentativa de evitar, reparar ou minorar o dano, a situação econômica do agressor e também da vítima.

O valor da condenação deve ressarcir a vítima em valor compensatório pelo dano moral sofrido e desestimular práticas correlatas.

Por outro lado, há de se ressaltar que a orientação predominante no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e é cabível nas hipóteses que acarretem violação anormal dos direitos de personalidade dos proprietários dos imóveis (STJ - AgInt no AREsp: 1459749 GO 2019/0057718-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 26/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/12/2019)

Nesse sentido, o Tribunal Regional Federal da 3a Região fixou a seguinte tese de julgamento: “os vícios construtivos em imóvel habitacional adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida configuram falha na prestação de serviço, gerando direito à indenização por danos morais quando ultrapassam o mero aborrecimento. O valor da indenização deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando a gravidade do dano e as circunstâncias do caso concreto” (TRF-3 - ApCiv: 00025400320174036112, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 28/02/2025, 1a Turma, Data de Publicação: 10/03/2025 – g.n).

II.4. Da análise do caso concreto

A parte autora recebeu o imóvel em 23/11/2015 (ID 187029055- Pág. 2), portanto, há menos de 10 anos do ajuizamento do presente feito, o que afasta a ocorrência da prescrição da pretensão indenizatória.

Em relação ao alegado vício de construção, na perícia o senhor Perito concluiu:

"De um modo geral, por tudo que foi vistoriado, constata-se que o imóvel objeto apresenta falhas de origem construtiva, provenientes das etapas de projeto, execução de obra, especificação ou manuseio de materiais, gerando consequentemente vícios construtivos.”.

Foram apontados vícios nos seguintes itens: “Nos revestimento e nas estanqueidade de forma geral”.

Desta forma, demonstrado que parte dos danos no imóvel foram causados pela existência de vício de construção, é devida a reparação pretendida.

Em relação ao pedido de dano moral, verifico que os vícios constatados não justificam fixação de indenização por dano moral, porquanto não houve comprometimento da habitabilidade do imóvel, nem foi comprovada a necessidade de desocupação por período superior a 30 (trinta) dias. Ressalto que o pedido de dano moral foi baseado em alegações genéricas, não tendo sido apontada, de forma concreta, a violação a direito de personalidade.

III. Dispositivo

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTEPROCEDENTES os pedidos para condenar a CEF na obrigação de reparar os defeitos construtivos na forma apontada na perícia, conforme abaixo:

- Substituição dos revestimentos (geral)

- Vedação e estanqueidade das esquadrias (geral)

- Pintura geral dos ambientes

O descumprimento da obrigação de fazer no prazo de 90 dias úteis após o trânsito em julgado importará a conversão em perdas e danos, a ser devidamente apurada em liquidação de sentença.

Indefiro o pedido de tutela antecipada por se tratar de condenação em obrigação de fazer com difícil reversibilidade ou prejudicial reversão (§ 3o, do art. 300 do CPC).

Condeno ainda a CEF ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é adequada a fixação dos honorários advocatícios por equidade nos casos de obrigação de fazer, de forma que fixo os honorários em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Por sua vez, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor pleiteado a título de danos morais, devidamente atualizado, cuja exigibilidade observará o disposto no artigo 98, § 3o do CPC.

Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado.

Interposta a apelação, vista à parte contrária para as contrarrazões.

Com ou sem as contrarrazões, encaminhem-se os autos ao e. TRF 3a Região.

Publique-se. Intimem-se.”

Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1o da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidadania e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3o e 6o da Constituição Federal (art. 1o da Lei n. 14.620/2023).

Originalmente, previa-se que, para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento.

Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2o) etc.

Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê:

Art. 4o Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como:

I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais;

II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades;

III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais;

(...)

§ 2o As unidades imobiliárias produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias ou aos entes federativos sob a forma de cessão, de doação, de locação, de comodato, de arrendamento ou de venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, conforme previsto em regulamento, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis.

§ 3o Serão admitidas aquisições pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993, de unidades habitacionais providas com base nos incisos I, II e III do caput por meio de programas e ações desenvolvidos por órgãos e entidades da administração descentralizada de quaisquer entes federativos, incluídas as parcerias público-privadas.

Art. 6o O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais:

(...)

III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001;

Especificamente no caso de imóveis adquiridos com recursos do FAR, a Lei n.10.188/2001 prevê:

Art. 4o. Compete à CEF:

(...)

IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa;

(...)

Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

Além disso, a Lei no 11.977/09 estabelece:

Art. 2o Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira: (Redação dada pela Lei no 12.424, de 2011)

(...)

II – participará do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mediante integralização de cotas e transferirá recursos ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) de que tratam, respectivamente, a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993;

Art. 6o-A. As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a:

(...)

III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário.

Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda.

Neste sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei no 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.

3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.

4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.

5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.

6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

(REsp n. 1.352.227/RN, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 2/3/2015);

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

- Hipótese dos autos que é de ação civil pública versando matéria de responsabilidade por vícios de construção em empreendimento imobiliário levado a cabo no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

- Alegação de ilegitimidade ativa da Defensoria Pública da União que se afasta. Inteligência dos artigos 134 da Constituição Federal e no artigo 5o, II, da Lei 7.347/85.

- A jurisprudência do E. STJ e desta Corte orienta-se no sentido de que em se tratando de imóvel vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, regido pela Lei 10.188/01, a CEF é responsável pela entrega dos imóveis aos arrendatários aptos a moradia, de modo que responde por eventuais vícios de construção. Alegação de ilegitimidade passiva que se rejeita.

- Alegações de que a União deve figurar na demanda em litisconsórcio passivo necessário, de falta de interesse de agir e inépcia da inicial rejeitadas.

- Caso em que restou comprovada a existência de vícios que recaem na estrutura e nas fundações do empreendimento imobiliário construído no âmbito do PAR. Responsabilidade da CEF reconhecida.

- Construtora que responde pelos vícios de construção juntamente com a CEF. Precedentes do Tribunal.

- Petição inicial que indica como decorrências dos vícios de construção existentes "pontos de infiltração" e "goteiras", situação que por si só não expõe a pessoa a vexame ou constrangimento. Condenação a indenização por danos morais afastada. Precedentes do E. STJ.

- Reconhecimento da ocorrência de sucumbência recíproca que se mantém.

- Agravo retido da DPU não conhecido. Recursos de apelação da CEF e Suprema Construtora Ltda. parcialmente providos. Recurso de apelação da DPU desprovido.

(TRF 3a Região, SEGUNDA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2185590 - 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, julgado em 23/04/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/05/2019);

PROCESSUAL CIVIL. PAR. VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA.

1. A Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro dos contratos firmados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, é parte legítima para figurar no polo passivo das ações em que se discute a responsabilidade decorrente de vícios da construção do imóvel. Precedente do TRF da 3a Região.

2. Agravo de instrumento provido.

(TRF 3a Região, QUINTA TURMA - 1A. SEÇÃO, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 393690 - 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANDRÉ NEKATSCHALOW, julgado em 19/04/2010, e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/07/2010)."

Nesse sentido, uma vez constatada a ocorrência de vícios de construção por meio de perícia judicial (ID 353258498), fica caracterizada a responsabilidade da CEF por sua reparação.

Pontuo, no mais, que sua responsabilidade frente ao mutuário não impede eventual exercício de direito de regresso contra a construtora.

Quanto à alegada inexistência de vícios construtivos, o já referido laudo pericial judicial, elaborado por profissional de confiança do juízo, é claro ao apontar falhas de origem construtiva, provenientes de etapas de projeto, execução de obra, especificação ou manuseio de materiais, apontando necessidade de substituição de pisos e revestimentos, vedação e estanqueidade das esquadrias e pintura geral dos ambientes, em consequência de tais vícios.

A impugnação da ré foi genérica, inapta a infirmar as conclusões periciais. O princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC) autoriza o magistrado a valorar a prova pericial como elemento decisivo.

No que se refere à forma de reparação e à alegação de julgamento extra petita, anoto que, sob minha ótica, a condenação em obrigação de fazer, quando o pedido se restringe à indenização pecuniária, configuraria extrapolação dos limites da lide. Entretanto, em homenagem ao princípio da colegialidade, adoto o entendimento consolidado por parte desta Segunda Turma no sentido de afastar a existência de julgamento extra petita em hipóteses como a presente.

Confira-se:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. DANOS MORAIS.

- O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5o, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito.

- No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa.

- No caso dos autos, a unidade habitacional da parte autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda.

- Em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis. Ademais, a CEF integra a presente demanda na qualidade de representante do FAR.

- A falha na prestação do serviço, pela parte ré, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos, que permanecem por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte autora. Assim, é devida a indenização por dano moral.

- Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, fixo o quantum indenizatório em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

- A condenação da CEF na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios construtivos não é extra petita, mas implica apenas na procedência parcial da pretensão autoral, uma vez que o objetivo da presente demanda é obter a recomposição dos danos.

- Caso a obrigação de fazer não seja cumprida no prazo fixado ou se, por alguma razão, o reparo se tornar impossível de ser realizado, poderá ser determinada a conversão em perdas e danos, na fase de cumprimento da sentença.

- Apelação provida em parte.

(TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025);

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. Caso em exame

1. Apelações interpostas em ação objetivando a realização de reparos em imóvel com vícios construtivos e indenização por danos morais. A sentença julgou procedente o pedido para condenar as rés solidariamente à execução de reparos, pagamento de danos morais de R$ 10.000,00 e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos quando atua como agente financeiro; (ii) houve prescrição da pretensão reparatória; (iii) é cabível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; (iv) são devidos danos morais por vícios construtivos; e (v) o valor da indenização por danos morais está adequado. III. Razões de decidir

3. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a CEF não atuou exclusivamente como agente financeiro, mas exerceu atividades de acompanhamento da construção do imóvel na qualidade de agente executor de política federal de promoção de moradia, conforme entendimento consolidado nesta Corte.

4. Rejeito a alegação de prescrição, pois o prazo prescricional aplicável às pretensões indenizatórias decorrentes de vícios construtivos é decenal, nos termos do artigo 205 do CC, não incidindo o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3o, V, do mesmo diploma.

5. Mantenho a obrigação de fazer, rejeitando o pedido de conversão em perdas e danos, porquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento da prestação. O CPC prevê a possibilidade de execução específica pelo próprio devedor ou por terceiros, não restando comprovada a onerosidade excessiva dos reparos necessários.

6. Confirmo a condenação por danos morais, tendo em vista que o laudo pericial comprovou a existência de vícios estruturais que ocasionaram transtornos superiores aos meros dissabores cotidianos, configurando lesão extrapatrimonial indenizável com fundamento nos artigos 186 e 927 do CC.

7. Mantenho a responsabilidade solidária de ambas as requeridas, considerando que o laudo pericial atestou a existência de vícios construtivos e as cláusulas contratuais evidenciam atuação da CEF para além de mero agente financeiro. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido da responsabilização solidária quando a CEF fiscaliza a obra e libera recursos por etapas de execução.

IV. Dispositivo

8. Apelação desprovida, verba honorária majorada pela sucumbência recursal.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 1o, III; CF/1988, art. 5o, V e X; CC, arts. 186, 205, 206, § 3o, V, e 927; CPC, art. 85, §§ 2o, 8o e 11o; e CPC, arts. 499 e 805, p.u.. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5005268-58.2019.4.03.6112, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, j. 25/08/2025; TRF3, ApCiv 5001097-55.2020.4.03.6134, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, j. 28/08/2025; TRF3, ApCiv 0003247-54.2015.4.03.6107, Rel. Des. Fed. WILSON ZAUHY FILHO, DJe 07/11/2022; TRF3, AI 5000926-31.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. RENATA ANDRADE LOTUFO, DJEN 11/06/2024; STJ, Súmula 362; e STJ, Súmula 54.

(TRF 3a Região, Turma Regional de Mato Grosso do Sul, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0011051-69.2016.4.03.6000, Rel. Juíza Federal ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO, julgado em 01/12/2025, DJEN DATA: 03/12/2025).”

Quanto à adoção do valor da causa como base de cálculo, nesse contexto, mostra-se inadequada, por se tratar de mera estimativa inicial, que frequentemente não corresponde ao custo real dos reparos apurados em perícia, podendo resultar em remuneração dissociada do resultado útil do processo, com potencial geração de distorções.

No que tange à indenização por danos morais, anoto ser direito que não nasce da ilegalidade em si, própria dos litígios em geral, o que universalizaria a questão, mas das peculiaridades do fato, aptas a causar abalos de ordem psíquica e não meros aborrecimentos.

Neste sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO UNIPESSOAL. ART. 557, CPC. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO. DEFEITO DE VEÍCULO. 15 VISITAS À CONCESSIONÁRIA.

- É lícito ao relator negar seguimento a recurso que esteja em descompasso com a jurisprudência do STJ.

- Não há dano moral quando os fatos narrados estão no contexto de meros dissabores, sem abalo à honra do autor. Inda mais, os aborrecimentos ficaram limitados à indignação da pessoa, sem qualquer repercussão no mundo exterior.

(STJ, AGRAGA 200601134542, Relator(a) HUMBERTO GOMES DE BARROS, 3a Turma, Fonte DJE DATA:03/03/2008)."

No caso, as falhas se configuram na prestação defeituosa de serviços pela ré, tratando-se de vícios que não oferecem risco grave à segurança dos residentes do imóvel, tampouco comprometem severamente a habitabilidade do bem, de forma que a realização dos reparos necessários já seria suficiente para compensar o prejuízo sofrido.

Dessa forma, conclui-se que os fatos narrados e apurados tecnicamente, apesar de configurarem falha na prestação do serviço, não alcançam o patamar de lesão extrapatrimonial indenizável, portanto afasto o pedido de condenação em danos morais.

Diante do insucesso dos recursos interpostos, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC. Considerando a natureza da sentença ilíquida quanto à obrigação de fazer e o valor certo quanto ao dano moral, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes nos seguintes termos:

a) em relação à parte autora, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença em 10% sobre o valor pleiteado a título de danos morais, devendo ser observadas as condições do art. 98, §3o, do CPC;

b) em relação à ré, majoro em 10% ao percentual que vier a ser arbitrado na fase de liquidação de sentença.

Tal acréscimo se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no § 2o do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses das partes vencidas e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho dos advogados em proporção à complexidade do feito.

Diante do exposto, nego provimento aos recursos, com majoração da verba honorária, nos termos supra.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos indicados em perícia judicial e afastar a indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos em imóvel vinculado ao FAR;

estabelecer se é cabível a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária; e

determinar se os vícios construtivos constatados ensejam indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Caixa Econômica Federal, nos contratos firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, atua como gestora e operadora de política pública habitacional, sendo responsável pela aquisição, construção e entrega de imóveis aptos à moradia, o que fundamenta sua legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos.

A prova pericial judicial, elaborada por profissional de confiança do juízo, comprova a existência de falhas de origem construtiva, decorrentes de projeto, execução da obra ou emprego inadequado de materiais, impondo a reparação dos defeitos apontados.

A tutela específica, consistente na obrigação de fazer, é a forma adequada de recomposição do dano material, devendo prevalecer enquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento in natura, admitindo-se a conversão em perdas e danos apenas em caso de descumprimento.

O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e exige demonstração de violação anormal aos direitos de personalidade, o que não se verifica quando os defeitos não comprometem a habitabilidade do imóvel nem impõem desocupação prolongada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde pelos vícios construtivos de imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora do Fundo de Arrendamento Residencial.

Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a recomposição do dano material deve ocorrer, preferencialmente, por meio de obrigação de fazer.

O dano moral por vícios construtivos somente é indenizável quando demonstrada violação anormal aos direitos de personalidade, não configurada por meros dissabores ou defeitos que não comprometam a habitabilidade do imóvel.

Dispositivos relevantes citados:

CC, arts. 186, 205 e 927;

CPC, arts. 85, § 11, 300, § 3o, e 371;

Lei no 10.188/2001;

Lei no 11.977/2009;

Lei no 14.620/2023.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp no 1.352.227/RN, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.02.2015;

TRF3, ApCiv no 0002540-03.2017.4.03.6112, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 28.02.2025;

TRF3, ApCiv no 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 23.04.2019;

TRF3, AI no 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. Des. Fed. André Nekatschalow, j. 19.04.2010;

STJ, AgRg no Ag no 200601134542, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 03.03.2008.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento aos recursos, com majoração da verba honorária, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

AUDREY GASPARINI

Relatora do Acórdão