Tribunal: TRF3
Processo: 5023964-38.2025.4.03.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Órgão julgador: JOSE CARLOS FRANCISCO
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2023-11-29

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra

Inteiro teor:
197/1006)

5023964-38.2025.4.03.0000

DJEN Data: 12/05/2026

AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO

2a Turma

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO

DJEN DATA: 12/05/2026

Julgamento: 07/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 5023964-38.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: JULIANE MARTINS RODRIGUES PINHEIRO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: RAQUEL LOURENCO DE CASTRO - SP189062-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, JLR3 CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034-A

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF e construtora, reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira e a incompetência absoluta da Justiça Federal, com remessa dos autos à Justiça Estadual. A agravante sustenta que a CEF não teria atuado apenas como agente financiador, mas como partícipe da cadeia de fornecimento, defendendo a incidência do art. 25, § 1o, do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade solidária pelos vícios de construção do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a CEF possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção de imóvel adquirido com financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação; e (ii) é competente a Justiça Federal para processar e julgar a demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a legitimidade passiva da CEF, em demandas relativas a imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, somente se configura quando a instituição atua além da condição de mera agente financiadora, com participação na elaboração do projeto, escolha da construtora ou fiscalização da obra. Quando a CEF atua exclusivamente como agente financeiro, limitando-se à concessão de mútuo para aquisição de imóvel de terceiro, não responde por vícios de construção ou atraso na entrega da obra.

4. No caso concreto, foi celebrado contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, com utilização de recursos do FGTS. A construtora figura como vendedora. A CEF figura como credora fiduciária.

5. A relação jurídica entre a parte autora e a CEF restringe-se ao contrato de mútuo destinado à aquisição de unidade imobiliária já construída. Não há elementos que indiquem atuação da instituição financeira na elaboração do empreendimento ou na execução de políticas públicas habitacionais com ingerência sobre a obra.

6. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal afasta a responsabilidade da CEF em hipóteses nas quais sua atuação se limita ao financiamento do imóvel, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e a consequente incompetência da Justiça Federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção quando atua além da condição de mera agente financiadora, com participação na elaboração do projeto ou na fiscalização da obra. 2. Atuando a CEF exclusivamente como agente financeiro em contrato de mútuo para aquisição de imóvel de terceiro, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos, o que afasta a competência da Justiça Federal”.

Legislação relevante citada: CPC, art. 485, VI; CDC, art. 25, § 1o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. Conv. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 01/06/2023, DJEN 05/06/2023.

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

AGRAVO DE INSTRUMENTO 202 No 5023964-38.2025.4.03.0000

RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: JULIANE MARTINS RODRIGUES PINHEIRO

ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: RAQUEL LOURENCO DE CASTRO - SP189062-A

ADVOGADO do(a) AGRAVADO: MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034-A

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, JLR3 CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de agravo de instrumento interposto por JULIANE MARTINS RODRIGUES PINHEIRO contra r. decisão que, em sede de ação ordinária movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e OUTRO, reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira, bem como a incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e para julgar o presente feito.

A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

“Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por JULIANE MARTINS RODRIGUES e JAMES CARVALHO PINHEIRO em face da JLR3 CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA - ME e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando provimento jurisdicional que determine ‘a rescisão dos contratos firmados com as requeridas (compromisso de compra e venda e financiamento-alienação fiduciária), com a devolução de todos os valores pagos (parcelas pagas e parcelas vincendas), com todos os acréscimos contratuais e legais que atualmente importam em R$ 36.356,81, e que devem sofrer o acréscimo das demais quantias a serem eventualmente inadimplidas (prestações vincendas relativas ao empréstimo), além de indenização por danos morais, no valor de R$ 30.000,00’.

Narram os Autores que adquiriram, no final de 2018, imóvel caracterizado como ‘Casa 09 do Condomínio Residencial Oliveira I, sito na Estrada Takashi Kobata, 2065, Suzano/SP’, matrícula no 83.571, pelo valor de R$ 217.000,00 (duzentos e dezessete mil reais), tendo ocorrido a entrega das chaves em 16 de abril de 2019.

Alegam, contudo, que o imóvel apresenta diversos vícios construtivos, como infiltrações, vazamentos, rachaduras e ausência de canal de esgoto, os quais, não obstante tentativas de negociação amigável, não foram sanados.

Afirmam ainda que, embora tenham firmado contrato com a CEF, sob no 8.4444.2071694-8, até o momento não receberam o contrato de compra e venda do imóvel assinado com a Construtora.

Pleiteiam a rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, estimados em R$ 36.356,81 (trinta e seis mil, trezentos e cinquenta e seis reais e oitenta e um centavos), além de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

A inicial veio acompanhada de procuração e documentos.

Gratuidade de Justiça deferida aos Autores (Id 55126679).

Contestação da CEF (Id 243414665), alegando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos.

A Ré JLR3 CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA - ME, devidamente citada (Id 326274328), deixou de apresentar contestação, motivo pelo qual foi decretada a sua revelia (Id 341690462).

Instadas as partes a se manifestarem acerca das provas que pretendem produzir, a parte Autora requereu a produção de prova pericial, a ser realizada por um engenheiro civil, a fim de comprovar o estado do imóvel (Ids 341877953 e 361451289).

Os autos vieram conclusos para decisão de saneamento.

É o relatório. Decido.

Dispõe o artigo 357 do Código de Processo Civil que, em não ocorrendo nenhuma das hipóteses de extinção do feito sem julgamento de mérito, e também não sendo o caso de julgamento antecipado de mérito, deverá o juiz proferir decisão de saneamento e organização do processo.

Preliminares:

Ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF:

Preliminarmente, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, uma vez que, conforme contrato Id 54960403, a referida instituição atuou exclusivamente como agente financeiro, limitando-se a conceder financiamento para aquisição de imóvel já construído e livremente escolhido pela parte autora no mercado. Não tendo a CEF participado da elaboração do projeto, da execução ou fiscalização da obra, tampouco havendo indícios de que o contrato esteja vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou que tenha operado como gestora de recursos públicos, afasta-se sua responsabilidade por eventuais vícios construtivos, conforme entendimento do E. Tribunal Regional Federal da 3a Região:

‘SFH. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO JÁ CONSTRUÍDO, ESCOLHIDO DIRETAMENTE PELO DEVEDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA ‘AD CAUSAM’ DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. APELO NÃO PROVIDO. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1a) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2a) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei no 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda. 3. Nas hipóteses nas quais a CEF atua estritamente como agente financeiro, as vistorias por ela designadas não visam atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas apenas resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado será dado em garantia e há necessidade de se acompanhar o grau de andamento da empreitada. Precedentes. 4. A autora firmou com a Caixa Econômica Federal - CEF, em 19/03/2020, ‘Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação - SFH, com Utilização de Recursos da Conta Vinculada do FGTS’, para aquisição de imóvel residencial urbano localizado na cidade de Botucatu/SP, já construído e escolhido diretamente pelo devedor. 5. A CEF não financiou um imóvel em construção. Apenas liberou recursos os quais foram utilizados para a aquisição de imóvel já erigido, livremente escolhido no mercado pela parte autora. 6. Não há responsabilidade da CEF pelos alegados vícios apresentados no imóvel objeto desta ação, na medida em que a atuação desta instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro. 7. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, devendo ser mantida a sentença que julgou extinto o processo sem exame do mérito, por falta de condição da ação, nos termos do inc. VI, do art. 485, do CPC. 8. Honorários recursais majorados em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, § 3o, do CPC). 9. Apelação improvida’ (TRF-3 - ApCiv: 50005436120224036131, Relator.: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 29/11/2023, 1a Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 04/12/2023) (grifo nosso).

‘E M E N T A SFH. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO JÁ CONSTRUÍDO, ESCOLHIDO DIRETAMENTE PELO DEVEDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA ‘AD CAUSAM’ DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. CAIXA SEGURADORA S/A. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM EXAME DO MÉRITO EM RELAÇÃO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. APELAÇÕES PREJUDICADAS. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1a) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2a) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei no 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda. 3. Nas hipóteses nas quais a CEF atua estritamente como agente financeiro, as vistorias por ela designadas não visam atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas apenas resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado será dado em garantia e há necessidade de se acompanhar o grau de andamento da empreitada. Precedentes. 4. No caso, a CEF não financiou um imóvel em construção mas, tão-somente liberou recursos que foram utilizados para a aquisição de imóvel já erigido, livremente escolhido no mercado pelo autor. 5. Não há responsabilidade da CEF pelos alegados vícios apresentados no imóvel objeto desta demanda, na medida em que a atuação desta instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro. 6. Por atuar, no caso, na condição de agente financeiro em sentido estrito, a responsabilidade contratual da CEF diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato, razão pela qual não se verifica a existência de solidariedade com a Caixa Seguradora S/A. 7. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, daí decorrendo o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito, porquanto a relação jurídica material litigiosa remanescente, deduzida na petição inicial, envolve, exclusivamente, o autor e terceiros, quais sejam, o vendedor do imóvel e a Caixa Seguradora S/A, e tem como objeto a rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participou o ente federal. 8. Ainda que eventual rescisão do contrato de compra e venda possa repercutir no contrato de mútuo, a situação deverá ser analisada entre os adquirentes e a instituição financeira, pelas vias próprias, se for o caso. 9. Ilegitimidade passiva da CEF reconhecida de ofício. Processo extinto sem exame do mérito em relação à instituição financeira. Incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito. Determinada a remessa dos autos ao Juízo Estadual competente para o exame da causa. Recursos de apelação prejudicados’ (TRF-3 - ApCiv: 50003683020174036103 SP, Relator.: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 11/09/2024, 1a Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 17/09/2024) (grifo nosso).

Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA e JULGO EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, com relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC/15.

Declaro, de ofício, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a presente demanda, determinando a livre distribuição do feito a uma das Varas Cíveis da Justiça Estadual de São Paulo, com as homenagens de praxe, nos termos dos arts. 64, §§ 1o e 3o, do CPC/15.

Cumpra-se. Intimem-se.”.

Sustenta a parte-agravante, em síntese, que o banco agravado não atuou apenas como mero agente financiador, mas, sim, como partícipe direto na cadeia de fornecimento, oferecendo crédito e realizando a intermediação entre adquirente e construtora. Assevera a aplicação do comando contido no art. 25, § 1o, do CDC, que veda a exclusão da responsabilidade solidária entre fornecedores que participam da mesma cadeia de consumo. Pugnou, assim, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao cabo, por seu provimento.

Proferiu-se r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 341425242).

Foi apresentada contraminuta (ID 359518041).

É o relatório.

VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a infirmar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso (ID 341425242).

Dentro de tal contexto, passo a transcrever os fundamentos do r. provimento judicial por mim lavrado:

“(...) Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção e/ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1a) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2a) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou pelo atraso na entrega da obra e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito.

Esse é o entendimento consolidado no E.STJ, como se nota nos seguintes julgados que trago à colação:

‘AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente. 2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: ‘a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra’ (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019). 3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido’ (AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020).

‘CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NoS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes. 3. No caso, O TRF da 5a Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora. A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nos 5 e 7 desta Corte. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido’ (AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020).

Também neste E.TRF, essa orientação pode ser constatada nos seguintes julgados:

‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO POR CONSTRUTORA DE CONFIANÇA DO MUTUÁRIO. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL. 1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. 2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel. 3. Conclui-se, portanto, que a CEF não financiou, ‘in casu’, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Pelas informações constantes nos autos constata-se que o terreno foi adquirido de terceiro e com a CEF foi celebrado contrato de mútuo para empréstimo de recursos financeiros que foram utilizados para aquisição do terreno e construção do imóvel por construtora escolhida e contratada pelo próprio autor. 4. Portanto, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento e não operou como agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. 5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. 6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de terreno de terceiro e construção de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel. 7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e a corré remanescente. 8. De ofício, declaro a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da CEF. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. 9. Recursos de apelação prejudicados’ (TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Desembargador Federal Convocado HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 29/09/2023, DJEN DATA: 03/10/2023).

‘CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO PREJUDICADO. 1. Das várias avenças celebradas através do mesmo instrumento (no presente caso, compra e venda, financiamento, alienação fiduciária e seguro), tem-se que a relação existente entre o mutuário e o agente financeiro é, exclusivamente, de mútuo de capital destinado ao pagamento do preço avençado com terceiro pela aquisição de bem imóvel. Assim, não há razão para que a CEF permaneça no polo passivo do feito, pois o vício redibitório diz respeito ao contrato de compra e venda e não ao de financiamento. 2. A lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública. 3. Não havendo previsão contratual que determine a responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF, por vícios de construção, cumpre excluí-la da lide, dada sua ilegitimidade passiva ‘ad causam’, julgando extinta a ação com relação a ela, com base no artigo 487, inciso VI, do Novo Código de Processo Civil e reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Federal. 4. Exclusão, de ofício, da CEF do polo passivo da ação. Incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a presente causa. Apelação prejudicada’ (TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 01/06/2023, DJEN DATA: 05/06/2023).

No caso dos autos, a parte-autora celebrou contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro de Habitação - carta de crédito individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida - CCFGTS/PMCMV - SFH com utilização do FGTS, em 15/04/2024, no valor de R$ 164.000,00, destinados à aquisição de uma unidade autônoma designada casa no 09, integrante do Condomínio Residencial Oliveira I, situado na Estrada Takashi Kobata, no 2065, Jardim Europa, registrado sob a matrícula 83.571 no Cartório de Registro de Imóveis de Suzano/SP. Figuram, no referido contrato, como vendedor, JLR3 CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA - ME; como compradores e devedores fiduciantes JULIANE MARTINS RODRIGUES e JAMES CARVALHO PINHEIRO; como credora a CEF (id. 54960403 dos autos originários).

Assim, enquanto o negócio jurídico celebrado com os vendedores diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, a relação contratual com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do respectivo imóvel.

Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor aos vendedores. A parte agravante, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados.

Portanto, não há que se cogitar em responsabilidade da CEF no caso dos autos, visto que esta atuou apenas como agente financiador, liberando o financiamento à parte agravante para aquisição de imóvel, de propriedade de terceiro, que já se encontrava erigido.

Destarte, exercendo o juízo perfunctório próprio deste momento processual, entendo que a decisão recorrida não merece reparos, uma vez que a instituição financeira recorrida atuou como mero agente financeiro, não possuindo responsabilidade quanto aos vícios de construção do imóvel adquirido.

Ante ao exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. (...)”.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo de instrumento interposto por JULIANE MARTINS RODRIGUES PINHEIRO.

É o voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATUAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF e construtora, reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira e a incompetência absoluta da Justiça Federal, com remessa dos autos à Justiça Estadual. A agravante sustenta que a CEF não teria atuado apenas como agente financiador, mas como partícipe da cadeia de fornecimento, defendendo a incidência do art. 25, § 1o, do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade solidária pelos vícios de construção do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a CEF possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção de imóvel adquirido com financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação; e (ii) é competente a Justiça Federal para processar e julgar a demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a legitimidade passiva da CEF, em demandas relativas a imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, somente se configura quando a instituição atua além da condição de mera agente financiadora, com participação na elaboração do projeto, escolha da construtora ou fiscalização da obra. Quando a CEF atua exclusivamente como agente financeiro, limitando-se à concessão de mútuo para aquisição de imóvel de terceiro, não responde por vícios de construção ou atraso na entrega da obra.

4. No caso concreto, foi celebrado contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, com utilização de recursos do FGTS. A construtora figura como vendedora. A CEF figura como credora fiduciária.

5. A relação jurídica entre a parte autora e a CEF restringe-se ao contrato de mútuo destinado à aquisição de unidade imobiliária já construída. Não há elementos que indiquem atuação da instituição financeira na elaboração do empreendimento ou na execução de políticas públicas habitacionais com ingerência sobre a obra.

6. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal afasta a responsabilidade da CEF em hipóteses nas quais sua atuação se limita ao financiamento do imóvel, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e a consequente incompetência da Justiça Federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção quando atua além da condição de mera agente financiadora, com participação na elaboração do projeto ou na fiscalização da obra. 2. Atuando a CEF exclusivamente como agente financeiro em contrato de mútuo para aquisição de imóvel de terceiro, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos, o que afasta a competência da Justiça Federal”.

Legislação relevante citada: CPC, art. 485, VI; CDC, art. 25, § 1o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/02/2020, DJe 03/03/2020; STJ, AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18/05/2020, DJe 20/05/2020; TRF 3a Região, 1a Turma, ApCiv 5000626-31.2017.4.03.6106, Rel. Des. Fed. Conv. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023; TRF 3a Região, 2a Turma, ApCiv 5000582-21.2017.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 01/06/2023, DJEN 05/06/2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

CARLOS FRANCISCO

Relator do Acórdão