Tribunal: TRF3
Processo: 5009140-15.2022.4.03.6100
Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198)
Órgão julgador: AUDREY GASPARINI
Órgão colegiado: 2a Turma
Data de julgamento: 2023-03-27

Ementa:
Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CEF APENAS QUANTO À COBRANÇA NO PERÍODO DE ATRASO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. DANO MORAL NÃO MAJORADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação ajuizada por KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA em face da RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual requer a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento firmados com as rés, com a restituição dos valores pagos, bem como a indenização por danos materiais e morais, decorrentes de atraso na entrega e vícios de construção em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido e a autora apela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e testemunhal; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade pelos prejuízos decorrentes do atraso na obra e se é possível a rescisão do contrato de mútuo; e (iv) verificar a possibilidade de majoração da indenização por danos morais e de ressarcimento de taxas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa, pois a própria autora requereu o julgamento antecipado da lide, entendendo suficientes as provas já produzidas.

4. A CEF, quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS, não tem responsabilidade legal ou contratual pelo término da obra ou vícios de construção. Precedentes do STJ.

5. Consequente ilegitimidade passiva e, portanto, irresponsabilidade da instituição financeira para responder por pedidos que objetivem indenizações de cunho moral ou material em decorrência de atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção, incluídos aí pagamentos de aluguel, ressarcimento de valores e demais encargos decorrentes da culpa pelo atraso ou vício de construção.

6. Legitimidade passiva da CEF, por outro lado, para responder pela rescisão do contrato de mútuo e pela restituição dos juros de obra cobrados no período do atraso.

7. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996, fixou tese segundo a qual “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

8. Nesse sentido, em atenção ao princípio da transparência e da segurança jurídica, o prazo de entrega da obra a ser considerado é aquele previsto no “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma”, com o qual a autora expressamente anuiu. Até porque, caso considerado o prazo previsto no contrato de mútuo, posteriormente firmado, estar-se-ia vinculando o prazo de entrega da obra a um negócio jurídico futuro, o que, justamente, a tese firmada pelo STJ visa coibir.

9. Na hipótese, a data final para a entrega da obra seria 11/11/2021, ao passo que a obra só foi efetivamente entregue em 17/02/2022, o que autoriza a resolução do contrato de compra e venda pela adquirente, com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 43-A, §1o, da Lei no 4.591/64 e do art. 475 do Código Civil.

10. O promitente comprador responde pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que passa a deter a posse do imóvel, razão pela qual não é cabível o ressarcimento das taxas condominiais referentes ao período em que o imóvel esteve à sua disposição.

11. Dever de restituição, pela CEF, dos pagamentos referentes aos juros de obra durante o período de atraso, nos termos do Tema/STJ 996.

12. Inexistência de fundamento para o pedido de resolução quanto ao contrato de mútuo, tendo em vista que, com relação aos contratos dessa natureza, as obrigações firmadas são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. No caso, a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida, inexistindo qualquer conduta da CEF que justifique o desfazimento do negócio.

13. Por outro lado, sendo clara a intenção do mutuário de não prosseguir com os pagamentos relativos às parcelas do financiamento, já que não mais pretende adquirir o imóvel, é cabível a declaração de extinção do contrato de mútuo, ficando a CEF autorizada a executar a garantia fiduciária, com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, nos termos do artigo 26 e seguintes da Lei n. 9.514/97.

14. O inadimplemento contratual decorrente do atraso na obra, por si só, não configura dano moral indenizável. Contudo, mantém-se o valor fixado na sentença diante da ausência de recurso da incorporadora, sem majoração.

15. Sentença reformada para julgar parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão do contrato de compra e venda, condenando a RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. à restituição dos valores pagos pela autora e a CEF aos juros de obra cobrados no período de atraso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A Caixa Econômica Federal – CEF não responde pelo atraso na entrega do imóvel e danos materiais e morais daí decorrentes quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo PMCMV, com recursos do FGTS.

2. O prazo de entrega do imóvel deve observar aquele previsto no contrato de promessa de compra e venda, em atenção à transparência e à segurança jurídica.

3. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta superior ao prazo de tolerância de 180 dias autoriza a resolução do contrato de compra e venda pelo adquirente, com restituição integral dos valores pagos.

4 O promitente comprador responde pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que obtém a posse do imóvel.

5. A instituição financeira responde pela restituição dos juros de obra cobrados após o término do prazo contratual de construção.

6. Impossibilidade de resolução do contrato de mútuo diante de seu regular cumprimento pela instituição financeira.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.036/1990; Lei n. 14.620/2023, arts. 4o e 6o; Lei no 4.591/1964, art. 43-A, §1o; CC, art. 475.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021;

STJ, AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.494.052/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021;

STJ, Tema Repetitivo 996;

STJ, AgInt no AREsp 2059723/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023;

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual

APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5009140-15.2022.4.03.6100

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA

ADVOGADO do(a) APELANTE: LUANA PASTOR DOS SANTOS - SP405469-A

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FERNANDO KENDI TATENO - SP285145-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KARLA CAROLINA FABIANO - SP462258-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A.

Inteiro teor:
585/1327)

5009140-15.2022.4.03.6100

DJEN Data: 11/05/2026

ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL

2a Turma

Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI

DJEN DATA: 11/05/2026

Julgamento: 05/05/2026

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

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APELAÇÃO CÍVEL (198) No 5009140-15.2022.4.03.6100

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA

ADVOGADO do(a) APELANTE: LUANA PASTOR DOS SANTOS - SP405469-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A.

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FERNANDO KENDI TATENO - SP285145-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KARLA CAROLINA FABIANO - SP462258-A

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CEF APENAS QUANTO À COBRANÇA NO PERÍODO DE ATRASO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. DANO MORAL NÃO MAJORADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação ajuizada por KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA em face da RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual requer a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento firmados com as rés, com a restituição dos valores pagos, bem como a indenização por danos materiais e morais, decorrentes de atraso na entrega e vícios de construção em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido e a autora apela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e testemunhal; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade pelos prejuízos decorrentes do atraso na obra e se é possível a rescisão do contrato de mútuo; e (iv) verificar a possibilidade de majoração da indenização por danos morais e de ressarcimento de taxas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa, pois a própria autora requereu o julgamento antecipado da lide, entendendo suficientes as provas já produzidas.

4. A CEF, quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS, não tem responsabilidade legal ou contratual pelo término da obra ou vícios de construção. Precedentes do STJ.

5. Consequente ilegitimidade passiva e, portanto, irresponsabilidade da instituição financeira para responder por pedidos que objetivem indenizações de cunho moral ou material em decorrência de atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção, incluídos aí pagamentos de aluguel, ressarcimento de valores e demais encargos decorrentes da culpa pelo atraso ou vício de construção.

6. Legitimidade passiva da CEF, por outro lado, para responder pela rescisão do contrato de mútuo e pela restituição dos juros de obra cobrados no período do atraso.

7. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996, fixou tese segundo a qual “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

8. Nesse sentido, em atenção ao princípio da transparência e da segurança jurídica, o prazo de entrega da obra a ser considerado é aquele previsto no “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma”, com o qual a autora expressamente anuiu. Até porque, caso considerado o prazo previsto no contrato de mútuo, posteriormente firmado, estar-se-ia vinculando o prazo de entrega da obra a um negócio jurídico futuro, o que, justamente, a tese firmada pelo STJ visa coibir.

9. Na hipótese, a data final para a entrega da obra seria 11/11/2021, ao passo que a obra só foi efetivamente entregue em 17/02/2022, o que autoriza a resolução do contrato de compra e venda pela adquirente, com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 43-A, §1o, da Lei no 4.591/64 e do art. 475 do Código Civil.

10. O promitente comprador responde pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que passa a deter a posse do imóvel, razão pela qual não é cabível o ressarcimento das taxas condominiais referentes ao período em que o imóvel esteve à sua disposição.

11. Dever de restituição, pela CEF, dos pagamentos referentes aos juros de obra durante o período de atraso, nos termos do Tema/STJ 996.

12. Inexistência de fundamento para o pedido de resolução quanto ao contrato de mútuo, tendo em vista que, com relação aos contratos dessa natureza, as obrigações firmadas são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. No caso, a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida, inexistindo qualquer conduta da CEF que justifique o desfazimento do negócio.

13. Por outro lado, sendo clara a intenção do mutuário de não prosseguir com os pagamentos relativos às parcelas do financiamento, já que não mais pretende adquirir o imóvel, é cabível a declaração de extinção do contrato de mútuo, ficando a CEF autorizada a executar a garantia fiduciária, com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, nos termos do artigo 26 e seguintes da Lei n. 9.514/97.

14. O inadimplemento contratual decorrente do atraso na obra, por si só, não configura dano moral indenizável. Contudo, mantém-se o valor fixado na sentença diante da ausência de recurso da incorporadora, sem majoração.

15. Sentença reformada para julgar parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão do contrato de compra e venda, condenando a RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. à restituição dos valores pagos pela autora e a CEF aos juros de obra cobrados no período de atraso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A Caixa Econômica Federal – CEF não responde pelo atraso na entrega do imóvel e danos materiais e morais daí decorrentes quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo PMCMV, com recursos do FGTS.

2. O prazo de entrega do imóvel deve observar aquele previsto no contrato de promessa de compra e venda, em atenção à transparência e à segurança jurídica.

3. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta superior ao prazo de tolerância de 180 dias autoriza a resolução do contrato de compra e venda pelo adquirente, com restituição integral dos valores pagos.

4 O promitente comprador responde pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que obtém a posse do imóvel.

5. A instituição financeira responde pela restituição dos juros de obra cobrados após o término do prazo contratual de construção.

6. Impossibilidade de resolução do contrato de mútuo diante de seu regular cumprimento pela instituição financeira.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.036/1990; Lei n. 14.620/2023, arts. 4o e 6o; Lei no 4.591/1964, art. 43-A, §1o; CC, art. 475.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021;

STJ, AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.494.052/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021;

STJ, Tema Repetitivo 996;

STJ, AgInt no AREsp 2059723/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023;

PODER JUDICIÁRIO

Tribunal Regional Federal da 3a Região

2a Turma

Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936

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APELAÇÃO CÍVEL 198 No 5009140-15.2022.4.03.6100

RELATOR: AUDREY GASPARINI

APELANTE: KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA

ADVOGADO do(a) APELANTE: LUANA PASTOR DOS SANTOS - SP405469-A

ADVOGADO do(a) APELADO: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A

ADVOGADO do(a) APELADO: FERNANDO KENDI TATENO - SP285145-A

ADVOGADO do(a) APELADO: KARLA CAROLINA FABIANO - SP462258-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A.

RELATÓRIO

Trata-se de ação ajuizada por KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA em face da RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual requer a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento firmados com as rés, com a restituição dos valores pagos, bem como a indenização por danos materiais e morais, decorrentes de atraso na entrega e vícios de construção em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS.

A sentença foi proferida nos seguintes termos (ID 352699352):

Posto isto, considerando tudo o mais que dos autos consta:

I - em relação à corré Caixa Econômica Federal, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e REVOGO em parte a tutela deferida, para não mais suspender o pagamento das parcelas referentes ao contrato de financiamento, que deverão ser quitadas com a devida atualização, após o trânsito em julgado da presente decisão;

II - em relação à corré Reserva da Seringueira Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos, para condená-la ao pagamento dos valores referentes à taxa de evolução da obra, a partir de dezembro/2021 até a entrega das chaves em fevereiro/2022, a título de danos materiais e ao pagamento do montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios à parte ré, pro rata, fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, devidamente atualizado, os quais não poderão ser executados, enquanto perdurar a situação que ensejou a concessão do benefício da gratuidade da justiça.

Condeno a corré Reserva da Seringueira Empreendimentos Imobiliários SPE ao pagamento de honorários advocatícios à parte autora, fixados em 10% do valor da condenação.

Os embargos de declaração opostos contra a sentença foram rejeitados.

A autora apela, alegando nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante do indeferimento da produção de prova pericial e testemunhal para comprovar os alegados vícios de construção, e necessidade de inversão do ônus da prova. Sustenta a possibilidade de rescisão dos contratos por inadimplemento, a responsabilidade solidária da CEF, o direito à majoração dos danos morais e ao ressarcimento das taxas condominiais pagas no período em que o imóvel esteve indisponível. Requer, ainda, a correção monetária dos valores relativos ao ressarcimento dos juros de obra desde cada desembolso, com juros moratórios incidentes desde a citação (ID 352699358).

Com contrarrazões, subiram os autos.

É o relatório.

VOTO

Tempestivo o recurso e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte.

Trata-se de ação proposta por mutuária em face da RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando rescindir os contratos firmados entre as partes, em razão de vícios de construção e do atraso na construção de imóvel adquirido na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, com a restituição dos valores pagos e o pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Inicialmente, afasto a alegação de cerceamento de defesa, na medida em que, intimada para especificar as provas que pretendia produzir (ID 352699314), a autora requereu “o julgamento antecipado da lide, por entender que as provas juntadas aos autos são suficientes para demonstrar o transtorno vivido e prejuízos sofridos pela Autora, assim como o descumprimento contratual por parte das Rés”. Também requereu a inversão do ônus da prova (ID 352699315).

Assim, não requerida a prova, não há que se falar em cerceamento de defesa. Além disso, é descabido o pedido de inversão, considerando que a parte autora não é processualmente hipossuficiente quanto à comprovação dos danos alegadamente sofridos, facilmente demonstrados por meio de perícia ou prova documental, inexistindo motivo para a inversão desse ônus.

No mais, a matéria tratada nos autos vem imbuída de controvérsia, em especial no que toca à legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, motivo pelo qual passo a explanar meu ponto de vista.

Em regra, as ações que buscam responsabilizar a Caixa Econômica Federal pelo atraso na obra de imóveis adquiridos na planta ou mesmo em função de vícios de construção de tais bens, se fundamentam nos seguintes argumentos:

(a) Responsabilidade Civil atribuída por lei: a CEF é gestora do Programa Minha Casa Minha Vida e, portanto, agindo como agente promotor de política pública voltada à habitação, é responsável pelo atraso na obra ou mesmo pela qualidade da construção;

(b) Responsabilidade contratual:

(b.1) A CEF, para liberação do financiamento concedido à pessoa física adquirente do imóvel na planta, exige que o empreendimento a ser construído se submeta à aprovação do cronograma e do projeto de construção por parte da sua área técnica, o que lhe atribui responsabilidade tanto pelo término da obra no prazo contratado, quanto pela qualidade e solidez do imóvel;

(b.2) Contratualmente, a CEF se obriga a realizar medições na obra, o que demonstra sua responsabilidade pelo exato cumprimento do cronograma fornecido pela construtora ou ente realizador da obra, bem como pela qualidade e solidez da construção;

(b.3) Contratualmente, se obriga a acionar a seguradora contratada pela construtora no caso de atraso injustificado da obra. Assim, sua inércia a responsabiliza em virtude da negligência em cumprir obrigação contratualmente assumida;

Inobstante, tais alegações não se sustentam quando o imóvel é financiado com recursos do FGTS.

INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS AUTORIZADAS A FINANCIAR IMÓVEIS DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Primeiramente, é preciso destacar que a atual legislação regulamentadora do PMCMV permite que qualquer instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil atue no financiamento de imóveis na Faixa 1. É o que prevê o artigo 6o, § 16, da Lei n. 14.620/2023:

“Art. 6o O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais:

(...)

§ 16. O Ministério das Cidades atenderá famílias enquadradas na Faixa 1 residentes em Municípios com população igual ou inferior a 80 (oitenta) mil habitantes, preferencialmente, com recursos de que tratam os incisos I e III do caput, na modalidade de oferta pública, para habilitação de instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, inclusive bancos digitais, sociedades de crédito direto, cooperativas de crédito e os agentes financeiros referidos nos incisos I a XII do art. 8o da Lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964.”

Lei n. 4.380/1964:

Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.

I – pelos bancos múltiplos;

II – pelos bancos comerciais;

III – pelas caixas econômicas;

IV – pelas sociedades de crédito imobiliário;

V – pelas associações de poupança e empréstimo;

VI – pelas companhias hipotecárias;

VII – pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;

VIII – pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;

IX – pelas caixas militares;

X – pelas entidades abertas de previdência complementar; XI – pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e

XII – por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.

Portanto, destaco que, atualmente, qualquer instituição financeira autorizada a funcionar pelo Bacen pode conceder financiamento dentro do PMCMV, ao menos para a Faixa 1.

RESPONSABILIDADE LEGAL DA CEF PELO ATRASO DA OBRA OU VÍCIO DE CONSTRUÇÃO QUANDO FINANCIA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA COM RECURSOS DO FGTS DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Primeiramente, é preciso ter em mente que não se trata de apreciar a questão da legitimidade passiva da CEF como mera longa manus do Governo Federal no que toca à sua política habitacional.

Deve-se analisar a questão da responsabilidade da CEF como se outra instituição privada qualquer estivesse no polo passivo, pois ela, atualmente, desempenha seu papel de agente financiador dentro do PMCMV como qualquer outra instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

O fato de a legislação anterior ter autorizado somente a CEF a financiar imóveis dentro do PMCMV não implica, pois, em considerá-la agente governamental aplicador da política federal de habitação. Tal encargo recaiu sobre a União Federal por intermédio do Ministério das Cidades.

Ainda que se atribua tal condição à CEF, em virtude do PMCMV, é certo que sua atuação, quando utilizando recursos do FGTS, se cingiu a viabilizar a concessão de financiamentos subsidiados pelo Governo Federal e com taxa de juros reduzida. Na condição de operadora do FGTS, atuando dentro do PMCMV, nunca teve a atribuição de construir, comprar ou alienar imóveis a fim de cumprir política federal de habitação.

Sempre atuou na ponta financeira.

Sua atuação, na vigência da legislação anterior, é idêntica à de agora.

Atribuir-lhe responsabilidade pela demora na entrega de imóveis adquiridos na planta, sua solidez e qualidade, quando adquiridos mediante financiamentos concedidos com recursos do FGTS, durante a vigência da Lei n. 11.977/2009 implica em lhe atribuir a mesma responsabilidade pelos contratos celebrados sob condições idênticas na vigência da atual legislação e, por consequência, responsabilizar todas as instituições financeiras privadas do mesmo modo, quando autorizadas pela atual legislação a conceder empréstimos dentro do PMCMV.

Estabelecida tal premissa, tem-se que o PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e, atualmente, é disciplinado pela Lei n. 14.620/2023.

Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1o da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3o e 6o da Constituição Federal (art. 1o da Lei n. 14.620/2023).

Originalmente, previa-se que para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento.

Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2o) etc.

Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê:

art. 4o Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como:

I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais;

II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades;

III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais;

IV - fomento à criação de mercados de locação social de imóveis em áreas urbanas;

V - provisão de lotes urbanizados, dotados da adequada infraestrutura;

VI - melhoria habitacional em áreas urbanas e rurais;

VII - apoio financeiro a programas e ações habitacionais de interesse social desenvolvidos por Estados e Munícipios;

VIII - projeto Moradia Primeiro;

IX - regularização fundiária.

Art. 6o O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais:

I - dotações orçamentárias da União;

II - Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), de que trata a Lei no 11.124, de 16 de junho de 2005;

III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001;

IV - Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993;

V - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de que trata a Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990 (Lei do FGTS);

VI - Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;

VII - emendas parlamentares;

VIII - operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa;

IX - contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada;

X - doações públicas ou privadas destinadas aos fundos de que tratam os incisos II, III, IV e V;

XI - outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais;

XII - doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente;

XIII - recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap), quando os recursos orçamentários e financeiros constantes dos incisos I a IX não estiverem disponíveis e o beneficiário tenha tido o único imóvel perdido em razão de situação de emergência ou calamidade formalmente reconhecida pelos órgãos competentes ou esteja em estado de vulnerabilidade a desastres ambientais iminentes, reconhecidos pelos órgãos competentes.

Analisando-se as leis de regência, não se verifica qualquer atribuição de responsabilidade da Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro habilitado a fornecer financiamento no âmbito do PMCMV, com recursos do FGTS, pela conclusão da obra de imóvel na planta, sua qualidade ou solidez.

Em regra, as instituições financeiras que concedem financiamento a beneficiários do PMCMV que adquirem imóveis na planta não assumem perante aqueles quaisquer tipos de responsabilidade pelo término da obra, sua qualidade ou solidez.

Há exceções, como, por exemplo, no caso de imóveis adquiridos na planta com recursos do FAR. Neste caso, a Lei n.10.188/2001, prevê no parágrafo único do artigo 4o, que “As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação”.

Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários.

O mesmo não se dá quando os recursos do financiamento são originários do FGTS.

Não há, na Lei n. 8.036/1990, qualquer disposição atribuindo responsabilidade à CEF perante os mutuários quanto aos imóveis financiados por ela com recursos do FGTS, no que toca ao atraso da obra ou vício de construção.

Assim, não se pode atribuir responsabilidade civil à CEF perante os mutuários, em função da demora na entrega de imóvel aquirido na planta, sua solidez ou qualidade, fundamentada em disposição legal, quando o financiamento é concedido com recursos do FGTS.

O simples fato de o mutuário se enquadrar nos critérios previsto no PMCMV, não atribui à CEF, como agente financiador da unidade habitacional, responsabilidade civil pela demora, solidez ou qualidade do bem, quando se utiliza recursos do FGTS, visto que inexiste na legislação qualquer dispositivo lhe atribuindo tal responsabilidade.

É preciso ter em mente que o PMCMV não busca alcançar seus objetivos mediante construção de unidades habitacionais e sua posterior distribuição a famílias de baixa renda, por parte do Governo Federal.

Os objetivos do PMCMV são alcançados mediante linhas de financiamento diferenciadas, com taxa de juros menores e subsídios concedidos pelo Governo Federal.

Basicamente, é um Programa que visa fomentar a aquisição de imóveis mediante concessão de financiamentos mais atrativos a famílias de baixa renda.

O que difere o financiamento celebrado pelas regras do PMCMV de outros ordinariamente realizados é a situação econômica dos mutuários (enquadramento dentro das faixas econômicas previstas) e a concessão de subsídios e taxas de juros diferenciadas.

RESPONSABILIADE CONTRATUAL DA CEF PELA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL, SUA SOLIDEZ E QUALIDADE

Conforme já dito acima, em linhas gerais, são estes os argumentos trazidos pelos mutuários ao pretender a responsabilidade contratual da CEF:

A CEF, para liberação do financiamento concedido à pessoa física, exige que o empreendimento a ser construído se submeta à aprovação do cronograma e do projeto de construção por parte da sua área técnica, o que lhe atribui responsabilidade tanto pelo término da obra no prazo contratado, quanto pela qualidade e solidez do imóvel;

Contratualmente, a CEF se obriga a realizar medições na obra, o que demonstra sua responsabilidade pelo exato cumprimento do cronograma fornecido pela construtora ou ente realizador da obra, bem como pela qualidade e solidez da construção;

Contratualmente, se obriga a acionar a seguradora contratada pela construtora no caso de atraso injustificado da obra. Assim, sua inércia a responsabiliza em virtude da negligência em cumprir obrigação contratualmente assumida.

De início, destaco que os fundamentos que seguem dizem respeito à situação na qual o interessado adquire imóvel de terceiro e busca financiamento perante instituição financeira, no caso a CEF, para viabilizar a compra celebrada.

Quanto ao argumento (a), os financiamentos concedidos aos interessados na aquisição de imóveis na planta são garantidos, em regra, por hipoteca ou, como mais difundido atualmente, mediante alienação fiduciária.

A instituição financeira, ao conceder o empréstimo, deve levar em consideração a viabilidade do empreendimento que servirá de garantia da dívida: o tempo previsto para sua conclusão, o projeto, os materiais utilizados etc, na medida em que se trata de negócio de risco. Ela está aportando dinheiro em um empreendimento que não conta, no momento da contratação do empréstimo por parte do adquirente do imóvel, com qualquer tipo de garantia real.

Ela precisa ter uma ideia mínima do prazo que levará para obter a garantia real e efetivo valor de mercado da referida garantia a fim de calcular se o negócio é ou não viável do ponto de vista financeiro.

Para se ter alguma ideia do valor do imóvel, por óbvio, é necessário conhecer o projeto, o tamanho da unidade habitacional, os materiais e técnicas utilizados, pois, estes influenciam diretamente no valor do bem e, consequentemente, na garantia real ofertada ao contrato de mútuo.

Imagine-se hipoteticamente, que o vendedor ou construtor afirme que determinado imóvel, com determinada metragem, em determinada localização, construído com determinados materiais, tenha valor de quinhentos mil reais.

Não há motivo para que a instituição financeira acredite em tais informações.

Ela precisa ter um mínimo de certeza que o valor indicado na operação de compra e venda, de fato, se encontra dentro da expectativa de mercado. Caso contrário, ela pode conceder financiamento em montante muito superior à garantia ofertada.

Nada mais razoável e previsível, pois, que a instituição financeira, antes de conceder o financiamento ao adquirente do imóvel, analise o projeto, cronograma e materiais a serem utilizados a fim de analisar apurar a viabilidade ou não da concessão do empréstimo.

Tal procedimento não se confunde com a assunção da responsabilidade da instituição financeira, perante o mutuário, pela conclusão da obra, solidez ou sua qualidade.

Toda a análise e aprovação é feita em função do interesse da instituição financeira e não em função do mutuário, pois, este, independentemente da concessão ou não do empréstimo, já adquiriu o bem imóvel do vendedor, incorporador ou construtora.

Se não aprovados o cronograma, projeto e materiais por parte da instituição financeira, o financiamento pode não ser concedido e caberá ao comprador levantar recursos de outro modo ou, então, desfazer o negócio de compra e venda com as consequências contratuais eventualmente previstas.

Toda a fundamentação supra se aplica ao argumento (b).

As medições e análise da técnica e dos materiais é feita em função da garantia real a ser concedida ao empréstimo e para que se possibilite a liberação de valores.

A instituição financeira precisa ter certeza de que (1) a obra se desenvolve dentro do planejado e que a garantia real estará aperfeiçoada, (2) que a técnica e materiais utilizados pela construtora estão dentro do que foi aprovado, pois, isto garantirá que o valor da garantia prevista corresponderá à realidade.

Imagine-se que a construtora ou incorporadora informem no projeto que utilizarão técnica e materiais que garantem a melhor qualidade e, consequentemente, impactam no valor do imóvel e da garantia e, durante a execução, passam a utilizar técnica diversa e produtos de menor qualidade. Obviamente, o imóvel a ser dado em garantia fiduciária não corresponderá ao valor previamente indicado.

Por fim, a instituição financeira não poderia correr o risco de liberar todo o financiamento contratado pelo mutuário à construtora. Ela precisa verificar o andamento das obras, realizar medições e constatações de modo a viabilizar a liberação dos valores à medida em que a obra evolui.

Por fim, quanto ao argumento (c), não são todos os contratos que preveem a responsabilidade da CEF no acionamento da seguradora no caso de atraso da obra.

Nos que possuem tal cláusula, esta é prevista em benefício da instituição financeira e não do mutuário.

As construtoras são obrigadas a contratar seguro para garantir, dentre outras obrigações, a conclusão da obra.

As instituições financeiras são indicadas como beneficiárias do seguro e não os mutuários.

Isto porque a instituição financeira tem todo o interesse na conclusão da obra em conformidade com o projeto apresentado pela construtora ou incorporadora, visto que tal bem garantirá o empréstimo concedido ao adquirente do imóvel.

Os contratos celebrados entre a CEF e os mutuários também autorizam a estes a possiblidade de substituir a construtora no caso de atraso na obra. Tal cláusula visa o interesse dos mutuários.

É bem verdade que em tais caso é preciso que a instituição financeira aprove a alteração, o que não tem o condão de lhe atribuir responsabilidade pela execução da obra. A aprovação da instituição financeira visa garantir que a construtora a ser contratada tenha condições de executar a obra nos moldes do projeto aprovado. É interesse seu que o imóvel seja construído de acordo com os parâmetros originalmente fornecidos.

Ademais, é pacto assessório e que, caso descumprido, não necessariamente leva à resolução do contrato principal. Tampouco induz, automaticamente, à responsabilidade da CEF pela execução da obra, sua solidez ou qualidade.

Para que tal ocorresse, seria preciso que houvesse o comprometimento do interesse do credor. Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE. JULGAMENTO. CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS.

1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021.

2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença.

3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato.

4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual.

5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina.

6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato).

7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022.)

Ainda que se considere o mutuário como credor, o que não é o caso dos autos, na medida em que o contrato de financiamento é unilateral, sendo a instituição financeira a credora, é certo que a ele (mutuário) era, também, facultado contratualmente o acionamento da seguradora no caso de demora na conclusão da obra.

Logo, eventual omissão da CEF não implicaria no comprometimento do interesse do mutuário, o qual podia, conforme já dito, ter ele mesmo requerido a substituição da construtora.

A MATÉRIA NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

É pacífico no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a instituição financeira, quando age como mero agente financeiro, AINDA QUE DENTRO DO PMCMV, não tem legitimidade para responder pela demora na entrega do imóvel, sua solidez ou qualidade.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.1. Nos termos da jurisprudência do STJ, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018).2. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ.3. Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021) – destaquei

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ.

1. O STJ firmou entendimento de que a legitimidade passiva da CEF nas ações contra vícios de construção ou atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que atua além dos poderes de mero agente financiador da obra, ou seja, quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular.

2. Por conseguinte, a natureza da atuação da CEF é definida pela interpretação das cláusulas contratuais e o exame das provas dos autos, cuja revisão é inviável na sede do recurso especial por incidência dos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ.

3. Ilegitimidade da CEF que se baseou em inconteste análise fático-contratual, com expressa conclusão de que "a atuação da Caixa Econômica Federal foi a de mero agente financiador do empreendimento".

Agravo interno improvido.

(AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.)

Inclusive, quanto a este último julgado, destaco trecho do acórdão recorrido e MANTIDOpelo STJ:

7. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da Caixa Econômica Federal foi a de mero agente financiador do empreendimento. Isso, porque embora conste do contrato a previsão de acompanhamento das obras, inclusive com possiblidade de substituição da construtora (Cláusula Vigésima Oitava), tal fiscalização restringe-se ao cronograma financeiro físico-financeiro da obra para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para entrega do bem residencial adquirido. Precedente: TRF5, 2a T., PJE 0805695-54.2015.4.05.8000, rel. Des. Paulo Roberto de Oliveira Lima, data de assinatura: 29/07/2020.

8. Com efeito, na cláusula vigésima sexta, parágrafo terceiro, consta o seguinte: "O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CEF, ficando entendido que a vistoria será feito EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de taxa de vistoria com medição de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/tarifas fixadas pela Caixa para esse tipo de serviço, vigente na data do evento." Assim, tendo atuado apenas como agente financiador em sentido estrito, não pode a Caixa ser responsabilizada pelo atraso da obra. Precedente: TRF5, 2a T., PJE 0809958-61.2017.4.05.8000, rel. Des. Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima, data de assinatura: 18/09/2020.

(TRF5, PROCESSO: 08129660720214058000, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO AUGUSTO NUNES COUTINHO, 7a TURMA, JULGAMENTO: 25/10/2022)

Para aquela c. Corte, a CEF somente terá legitimidade para responder pelo atraso da obra, solidez ou qualidade do imóvel quando:

Houver previsão legal expressa;

Houver previsão contratual expressa;

Atuar como agente EXECUTOR (e não mero fiscalizador), ou seja, “quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular”.

É bem comum aquela Corte, nas ementas dos acórdãos relativos à matéria, suscitar a impossibilidade de análise de cláusulas contratuais ou matéria fática em sede de Recurso Especial, conforme previsão contida nas Súmulas 05 e 07:

Súmula 5 - Não é admissível o recurso especial quando a matéria questionada diz respeito à interpretação de cláusula contratual, ainda que se cuide de acordo submetido à homologação judicial.

Súmula 7 - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.

O óbice imposto pelas referidas súmulas, contudo, não afasta o fato de que aquela Corte reconhece e declara que é entendimento pacificado aquele no sentido de não se responsabilizar a instituição financeira “...por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro”.

Chamo a atenção para o teor do voto proferido no AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, cuja ementa foi acima transcrita. Ao final, o STJ também invoca os óbices impostos pela Súmulas 05 e 07. Contudo, analisa o acórdão recorrido e expressamente reconhece a ilegitimidade a CEF em contrato financiado com recursos do FAR dentro do PMCMV (destaques meus):

“Em que pesem as alegações apresentadas, a irresignação não merece prosperar.

Com efeito, ao apontar violação ao art. 9o do Decreto 7.499/2011, o recorrente defende que a Caixa Econômica Federal deve responder pelo atraso na obra, pois, conforme a legislação sobre o tema, a ela cabe adotar todas as medidas judiciais e extrajudiciais para a defesa do FAR no âmbito das contratações que houver intermediado.

Entretanto, discordando da referida tese, o Tribunal Regional Federal da 5a Região, ao dirimir a controvérsia dos autos, assim se manifestou (fl. 231):

‘Observo, todavia, que a CEF apenas se comportou como agente financeiro, na concessão de um financiamento à autora para compra do aludido imóvel, vendido diretamente pela construtora ré.

A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável tanto em relação à de das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em vícios construção quanto ao atraso que atua na condição de agente financiador em sentido estrito.

Importante destacar que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma fiscalização físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para do bem residencial adquirido, de modo entrega que há de se afastar sua condenação ao pagamento de danos morais.’

Nesse contexto, tem-se que o Tribunal de origem adotou conclusão no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, que se firmou no sentido de que, "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018). Incidência da Súmula 83/STJ...”.

A título de esclarecimento, a Súmula/STJ 83 prevêque “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida".

Fica claro, assim, que para o Superior Tribunal de Justiça:

O simples fato de o financiamento ter se dado dentro do PMCMV não implica em responsabilizar a instituição financeira pelo atraso da obra ou vícios de construção. Para que tal ocorra, é preciso:

(a.1) Previsão legal expressa, inexistente na legislação genérica do PMCMV;

(a.2) Previsão contratual expressa lhe atribuindo responsabilidade;

(a.3) Atuar como agente EXECUTOR o que não ocorre no presente caso, em virtude de as medições serem feitas para viabilizar a entrega do valor mutuado pelo comprador e para aquilatar a efetiva execução da obra conforme técnica e materiais aprovados, a fim de manter o valor de garantia do bem; bem como diante do fato de a possibilidade de acionamento do seguro para substituição da construtora, além de ser pacto acessório ao contrato de financiamento, é estabelecida em favor da instituição financeira e não do mutuário. No máximo, a instituição financeira agiria como FISCALIZADORA e não como EXECUTADORA da obra.

A questão, no mais das vezes, encontra óbice nas Súmulas 05 e 7 daquela Corte, mas ela, mesmo assim, reiteradamente, declara que a responsabilidade das instituições financeiras pela demora da obra ou vício de construção, ainda que o contrato de financiamento tenha sido celebrado pelo PMCMV, depende das condições acima e que as medições eventualmente realizadas visam a liberação das parcelas do financiamento contratado pelo adquirente e não garantir seu direito.

Destaco, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de afastar, até mesmo, a necessidade de litisconsórcio entre o agente financeiro e a vendedora, incorporadora ou construtora do imóvel adquirido na planta. O acórdão também esbarra nas Súmulas 05 e 07, mas, também se ancora na Súmula 83, todas daquela Corte. Em outras palavras, a orientação do Tribunal Estadual se firmou no mesmo sentido da jurisprudência do STJ, qual seja, ilegitimidade da CEF e descabimento do litisconsórcio passivo necessário:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). ATUAÇÃO DA CEF. MERO AGENTE FINANCEIRO (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DESCABIMENTO DA TESE DA NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO E DE ATRAÇÃO DA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULA 83/STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTES DE ILICITUDES. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Consoante o acórdão estadual, a Caixa Econômica Federal (CEF) teria agido no contrato como agente financeiro, ou seja, como mera credora fiduciária, sendo desnecessária a sua participação nos autos por completa ausência de interesse, pois em discussão atos que não condizem com a sua responsabilidade. Essas conclusões foram fundadas na apreciação de fatos, provas e termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ.2. A CEF "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula no 83/STJ" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe 4/9/2018).3. Também com suporte probatório e em termos contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ), estabeleceu-se a configuração do descumprimento contratual. É inviável, como se observa do julgado, a argumentação no sentido de que não teria ocorrido desrespeito ao prazo de entrega do imóvel, mas sim prorrogação do prazo.4. No tocante à suscitada excludente de responsabilidade, o Tribunal estadual reconheceu não caber sua aplicação no presente caso, pois todos os eventos levantados pela insurgente não se qualificariam como fortuitos ou força maior. Igualmente aplicável o texto do verbete sumular n. 7/STJ, pois as premissas do acórdão foram fundadas na análise probatória.5. A configuração dos danos morais e o valor fixado para a reparação não podem ser apreciados e modificados nesta instância especial. A conclusão de origem foi fundada na apreciação fática, estipulando indenização dentro da razoabilidade e proporcionalidade. Súmula 7/STJ.6. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp n. 1.494.052/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021.)

JUROS DE OBRA E CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR APÓS DECURDO DO PRAZO DE CARÊNCIA PARA ENTREGA DO IMÓVEL

Neste ponto é preciso destacar entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça acerca da incidência dos juros de obra após o decurso do prazo de carência para conclusão da obra de imóvel adquirido na planta.

Tema Repetitivo n. 996:

"As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor".

CONCLUSÃO

Tendo em vista tudo o que foi acima fundamentado, temos:

A instituição financeira, quando concede financiamento com recursos do FGTS a adquirente de imóvel na planta, beneficiado pelas regras do PMCMV, em regra, age como mero agente financeiro, pois, a lei de regência não prevê qualquer tipo de responsabilidade pelo imóvel (prazo de entrega ou vício de construção);

A previsão contratual no sentido de a instituição financeira efetuar medições se destina a garantir a qualidade do bem para fins de garantia fiduciária do débito, bem como para viabilizar o levantamento parcelado do valor mutuado pelo adquirente do imóvel na planta;

A previsão contratual no sentido de autorizar a instituição financeira a acionar a seguradora para viabilizar o término da construção do imóvel é pacto acessório cujo descumprimento não impacta o objeto principal (concessão de empréstimo), visto se tratar de contrato unilateral. Ademais, visa beneficiar a instituição financeira, indicada como beneficiária do seguro, na medida em que o empréstimo concedido é garantido pelo imóvel a ser construído;

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inobstante esbarre nos óbices impostos pelas Súmulas 05 e 07, vem, reiteradamente, declarando e reconhecendo a ilegitimidade das instituições financeiras pelo término da obra ou vício de construção de imóveis adquiridos na planta mediante financiamento, mesmo dentro do PMCMV, corroborando os entendimentos acima, se ancorando no, mais das vezes, na Súmula 83 para manutenção dos acórdão que reconhecem a ilegitimidade da instituição financeira, exigindo para que se possibilite sua responsabilização:

(d.1) Previsão legal expressa;

(d.2) Previsão contratual expressa;

(d.3) Atuação como agente EXECUTOR (e não mero FISCALIZADOR).

Conclui-se, assim, que:

(a) A CEF, quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo PMCMV, com recursos do FGTS, não tem responsabilidade legal ou contratual pelo término da obra ou vícios de construção. Consequentemente, não tem legitimidade passiva para responder por pedidos:

(a.1) Que busquem a rescisão do contrato de compra e venda;

(a.2) Que objetivem indenizações de cunho moral ou material em decorrência de atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção, incluídos aí pagamentos de aluguel, ressarcimento de valores e demais encargos decorrentes da culpa pelo atraso ou vício de construção;

(b) A CEF tem legitimidade passiva para os pedidos que envolvam o contrato de financiamento, como:

(b.1) Rescisão ou distrato do contrato de financiamento;

(b.2) Suspensão parcial ou integral do pagamento dos encargos contratuais relativos ao financiamento;

(b.3) Culpa ou dolo da CEF quanto ao cumprimento de suas obrigações relativas ao financiamento, como cobrança de encargos não pactuados, cobrança de encargos em patamar superior ao contratado etc.

(c) No caso de pedidos que envolvam o contrato de financiamento, para os quais a CEF tem legitimidade, o pedido do mutuário não pode ser acolhido quando fundado, exclusivamente, na alegada culpa da CEF pelo atraso na entrega do imóvel ou vício de construção;

(d) Quando fundado em atraso na entrega da obra ou vício de construção, contudo, inobstante não ser possível culpar a CEF, conforme já fundamentado, o pedido pode ser acolhido quantoàsuspensão do pagamento dos juros de obra e substituição do índice de correção do saldo devedor, conforme orientação vinculante constante do Tema/STJ 996, acima transcrito.

CASO CONCRETO

A parte autora, na inicial, requereu, conforme relatado, a rescisão dos contratos firmados entre as partes, com a restituição dos valores pagos, além de indenização por danos materiais e morais.

Analisando os autos, verifico que o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)” (ID 352699053) engloba relações jurídicas diversas: (i) contrato de compra e venda de terreno e construção de imóvel residencial firmado com a incorporadora ré RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A.; e (ii) contrato de mútuo com a CEF, garantido por cláusula de alienação fiduciária.

Conforme exaustivamente explanado e em consonância com a jurisprudência do STJ, tratando-se de contrato de mútuo firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, a CEF não detém legitimidade passiva para responder pedidos relativos a pagamentos de encargos contratuais da compra e venda e indenizações causados pelo atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção. Dessa forma, uma vez parte ilegítima, sequer há que se falar em responsabilidade solidária da CEF em razão do atraso ou vícios, como pretende a apelante.

Por outro lado, a instituição financeira possui legitimidade passiva quanto aos pedidos de rescisão do contrato de mútuo e quanto à condenação para devolução dos juros de obra cobrados no período do atraso.

Partindo dessa premissa, passo a analisar as questões devolvidas a esta Corte.

Com relação ao contrato de compra e venda, a sentença decidiu pela impossibilidade de sua rescisão, sob o fundamento de que “A Lei no 13.786/2018 veio disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, prevendo em seu artigo 2o que o desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente refere-se àquele celebrado exclusivamente com o incorporador. Desse modo, o aperfeiçoamento do contrato de venda e compra não autoriza seu desfazimento, salvo nos casos de vícios contratuais, não visualizados no caso dos autos.”

Sucede que a mencionada Lei no 13.786/2018 inseriu na Lei no 4.591/64, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, o artigo 43-A e parágrafos, que estabelecem:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1o Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8o do art. 67-A desta Lei.

(...)

Ou seja, independentemente da comprovação de posteriores vícios de construção, o próprio atraso na entrega da obra superior ao prazo de tolerância de 180 dias já autoriza a rescisão do contrato pelo comprador, com devolução dos valores pagos.

Sobre a análise do referido prazo de entrega, embora já tenha decidido de forma diversa, altero meu posicionamento para adotar a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 996 supracitado, que prevê que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...)”.

Nesse sentido, em atenção ao princípio da transparência e da segurança jurídica, entendo que o prazo de entrega da obra a ser considerado é aquele previsto no “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças” (36 meses contados do registro/averbação na matrícula de cada fase da incorporação - ID 352699068, fl. 4), com o qual a autora expressamente anuiu. Até porque, caso considerado o prazo previsto no contrato de mútuo, posteriormente firmado, estar-se-ia vinculando o prazo de entrega da obra a um negócio jurídico futuro, o que, justamente, a tese firmada pelo STJ visa coibir.

Assim, conforme informado pela própria incorporadora por e-mail, “tendo em vista que a averbação na matrícula dando ciência ao início da Fase 2 foi efetivada em 11/05/18”, o prazo de entrega, considerando o período de tolerância de 180 dias, findaria em 11/11/2021 (ID 352699067). Sucede que a obra somente foi entregue em 17/02/2022 (ID 352699289, fl. 7).

Diante desse cenário, uma vez caracterizada a responsabilidade da incorporadora pelo atraso da obra, é cabível o pedido de rescisão do contrato de compra e venda pelo comprador, fundado no inadimplemento contratual pela incorporadora, a qual deverá restituir a autora de todas as despesas que teve de assumir decorrentes do contrato, nos termos do artigo 43-A, §1o, da Lei no 4.591/64, bem como do artigo 475 do CC (“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”), apuradas em fase de liquidação.

Ficam excluídas, por outro lado, as taxas condominiais, na medida em que, segundo entendimento do STJ, o promitente comprador é responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, quando o imóvel passa a estar a sua disposição:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE RATEIO E DE SEGURO . REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO E REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ . DESPESAS DE CONDOMÍNIO. POSSE DO IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO .

1. O conhecimento do recurso especial exige a indicação do dispositivo legal supostamente violado ou objeto da alegada divergência jurisprudencial. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF .

2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).

3. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel . Precedentes.

4. "A apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da Súmula 7/STJ" (AgInt no AREsp 1944295/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/3/2022, DJe 24/3/2022)

5 . Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2059723 RJ 2022/0020522-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/03/2023)

Já com relação à devolução dos juros de obra cobrados em período de atraso, a responsabilidade é da CEF, pois tais parcelas foram pagas por meio de débito em conta à instituição financeira, a fim de remunerá-la pela quantia emprestada durante o prazo de construção da obra, conforme indicado na cláusula 5.1.2 do contrato de mútuo (ID 352699053, fl. 8). Recordo que a restituição é cabível somente quanto aos juros cobrados após o prazo de construção, considerado o período de tolerância, conforme o julgamento do Tema Repetitivo 996/STJ, de modo que a Caixa deverá restituir à autora os juros cobrados a partir de 11/11/2021, a serem apurados em liquidação.

Em contrapartida, com relação ao contrato de mútuo, recordo que as obrigações firmadas são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. No caso, independentemente da discussão quanto o atraso ou não da entrega da obra, a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida, inexistindo qualquer conduta da CEF que justifique o desfazimento do negócio.

Nesse sentido, julgado desta Corte:

CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA. INADIMPLÊNCIA. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPROCEDÊNCIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no CDC aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Igualmente, para os contratos firmados com instituição financeira, as regras consumeristas comportam incidência, entendimento pacificado pela Súmula 297 do C. STJ. No entanto, a incidência das regras consumeristas, por si só, é insuficiente para o acolhimento da declaração de nulidade dos ajustes firmados. Imprescindível avaliar, no caso concreto, o contexto que permeia a celebração das avenças.

2. Nessa senda, deve-se examinar, por exemplo, se as partes agiram de boa-fé, se a inadimplência é resultado da alegada abusividade, se há prova da abusividade da cláusula, e assim por diante, nos moldes de cada panorama fático apresentado.

3. Dessa forma, embora aplicáveis ao caso, as normas do Código de Defesa do Consumidor - e especificamente seu art. 53, expressamente mencionado pelos apelantes - não se prestam, isoladamente, a acolher o pleito ora formulado.

4. Observo que o motivo trazido pelos autores na inicial como fundamento para a pretendida devolução de 90% das parcelas quitadas do contrato de mútuo foi, tão somente, a impossibilidade financeira posterior à formalização da avença – o que não constitui motivo jurídico apto a ensejar o efeito pretendido, qual seja, a restituição da quase totalidade das parcelas pagas referentes ao empréstimo imobiliário.

5. Uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, ainda que oriunda de dificuldades financeiras, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma pela qual pretende adimplir o contrato. Certo é que, tendo a parte a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira.

6. O contrato firmado pelos autores com a CEF consiste numa relação de mútuo, por meio da qual, nos termos do art. 586 do Código Civil, “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.”.

7. Na hipótese, os autores obtiveram junto à CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido, cabendo-lhes, portanto, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados no contrato, ou suportar a execução da garantia hipotecária pactuada.

8. Inexistindo qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido a totalidade de sua obrigação, não podem os apelantes – que admitiram sua inadimplência – pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das parcelas pagas do financiamento imobiliário, prevalecendo, aqui, à míngua de motivos plausíveis para afastamento, o princípio do pacta sunt servanda.

9. Em arremate, friso que tendo a CEF cumprido sua parte da avença, entregando aos autores o valor pleiteado, os mutuários teriam por obrigação restituir o montante emprestado, de acordo com as condições contratuais, sendo de todo improcedente o pedido de restituição das parcelas pagas. Cuida-se, aqui, de mutuários inadimplentes que, voluntariamente, ofereceram o imóvel adquirido como garantia da dívida contraída junto à instituição financeira, não subsistindo motivos aptos a ensejar a pretendida devolução.

10. Apelação não provida.

(TRF 3a Região, PRIMEIRA TURMA - 1A. SEÇÃO, AC - APELAÇÃO CÍVEL - 5000885-69.2021.4.03.6111, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL HELIO NOGUEIRA, julgado em 29/11/2022).

Não é possível, portanto, a rescisão do contrato de financiamento. Ressalto que, não sendo a CEF responsável pelo atraso na construção e já tendo disponibilizado os valores à construtora, não há que se invocar o princípio da exceção do contrato não cumprido. Assim, diante do cumprimento das obrigações por parte da instituição financeira, caberia também à parte autora cumprir o contrato nos termos em que estabelecidos.

Por outro lado, é clara a intenção da mutuária de não prosseguir com os pagamentos relativos às parcelas do financiamento, já que não mais pretende adquirir o imóvel. Desse modo, entendo cabível a decretação de extinção do contrato de mútuo, ficando a CEF autorizada a executar a garantia fiduciária, com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, nos termos do artigo 26 e seguintes da Lei n. 9.514/97.

Por fim, também deixo de acolher o pedido de majoração dos danos morais.

Entendo que a indenização decorrente dessa natureza é direito que não nasce da ilegalidade em si, própria dos litígios no geral, o que universalizaria a questão, mas das peculiaridades do fato, aptas a causar abalos de ordem psíquica e não meros aborrecimentos. No caso, verifico que a conduta da ré incorporadora disse respeito a mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não justifica a condenação por danos morais. No entanto, ante a ausência de recurso da ré quanto ao ponto, mantenho a indenização fixada pelo juízo, mas deixo de majorá-la.

Reformo, destarte, a sentença para:

(i) julgar procedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, com a condenação da RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. à restituição de todos os valores pagos pela autora, inclusive juros de obra anteriores a 11/11/2021.

Mantenho a improcedência do pedido de rescisão do contrato de mútuo, determinando, por outro lado, sua extinção, ficando a CEF autorizada a executar a garantia fiduciária, com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor;

(ii) condenar a CEF à restituição à autora dos valores pagos a título de juros de obra a partir de 11/11/2021;

As quantias aqui referidas deverão ser apuradas em fase de liquidação de sentença e atualizadas nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal.

A situação que se verifica é de sucumbência recíproca, pelo que os honorários devem ser fixados proporcionalmente à parcela vencedora de cada litigante, nos termos do artigo 86, "caput", do CPC.

Isso estabelecido, deve cada uma das partes arcar com o percentual mínimo legal sobre o proveito econômico obtido pela parte adversa, de modo que os honorários devidos pelas rés deverão incidir sobre o valor da condenação imposta a cada uma, ao passo que os devidos pela autora, sobre a diferença entre o valor pleiteado de cada ré e aquele ao qual foram efetivamente condenadas, observadas as condições do artigo 98, §3o, do CPC.

Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso, nos termos supra.

É como voto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CEF APENAS QUANTO À COBRANÇA NO PERÍODO DE ATRASO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. DANO MORAL NÃO MAJORADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação ajuizada por KARINA PIMENTEL COIMBRA ROCHA em face da RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual requer a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento firmados com as rés, com a restituição dos valores pagos, bem como a indenização por danos materiais e morais, decorrentes de atraso na entrega e vícios de construção em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido e a autora apela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e testemunhal; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato de compra e venda com restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade pelos prejuízos decorrentes do atraso na obra e se é possível a rescisão do contrato de mútuo; e (iv) verificar a possibilidade de majoração da indenização por danos morais e de ressarcimento de taxas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa, pois a própria autora requereu o julgamento antecipado da lide, entendendo suficientes as provas já produzidas.

4. A CEF, quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS, não tem responsabilidade legal ou contratual pelo término da obra ou vícios de construção. Precedentes do STJ.

5. Consequente ilegitimidade passiva e, portanto, irresponsabilidade da instituição financeira para responder por pedidos que objetivem indenizações de cunho moral ou material em decorrência de atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção, incluídos aí pagamentos de aluguel, ressarcimento de valores e demais encargos decorrentes da culpa pelo atraso ou vício de construção.

6. Legitimidade passiva da CEF, por outro lado, para responder pela rescisão do contrato de mútuo e pela restituição dos juros de obra cobrados no período do atraso.

7. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996, fixou tese segundo a qual “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

8. Nesse sentido, em atenção ao princípio da transparência e da segurança jurídica, o prazo de entrega da obra a ser considerado é aquele previsto no “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma”, com o qual a autora expressamente anuiu. Até porque, caso considerado o prazo previsto no contrato de mútuo, posteriormente firmado, estar-se-ia vinculando o prazo de entrega da obra a um negócio jurídico futuro, o que, justamente, a tese firmada pelo STJ visa coibir.

9. Na hipótese, a data final para a entrega da obra seria 11/11/2021, ao passo que a obra só foi efetivamente entregue em 17/02/2022, o que autoriza a resolução do contrato de compra e venda pela adquirente, com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 43-A, §1o, da Lei no 4.591/64 e do art. 475 do Código Civil.

10. O promitente comprador responde pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que passa a deter a posse do imóvel, razão pela qual não é cabível o ressarcimento das taxas condominiais referentes ao período em que o imóvel esteve à sua disposição.

11. Dever de restituição, pela CEF, dos pagamentos referentes aos juros de obra durante o período de atraso, nos termos do Tema/STJ 996.

12. Inexistência de fundamento para o pedido de resolução quanto ao contrato de mútuo, tendo em vista que, com relação aos contratos dessa natureza, as obrigações firmadas são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. No caso, a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida, inexistindo qualquer conduta da CEF que justifique o desfazimento do negócio.

13. Por outro lado, sendo clara a intenção do mutuário de não prosseguir com os pagamentos relativos às parcelas do financiamento, já que não mais pretende adquirir o imóvel, é cabível a declaração de extinção do contrato de mútuo, ficando a CEF autorizada a executar a garantia fiduciária, com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, nos termos do artigo 26 e seguintes da Lei n. 9.514/97.

14. O inadimplemento contratual decorrente do atraso na obra, por si só, não configura dano moral indenizável. Contudo, mantém-se o valor fixado na sentença diante da ausência de recurso da incorporadora, sem majoração.

15. Sentença reformada para julgar parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão do contrato de compra e venda, condenando a RESERVA DA SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. à restituição dos valores pagos pela autora e a CEF aos juros de obra cobrados no período de atraso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A Caixa Econômica Federal – CEF não responde pelo atraso na entrega do imóvel e danos materiais e morais daí decorrentes quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo PMCMV, com recursos do FGTS.

2. O prazo de entrega do imóvel deve observar aquele previsto no contrato de promessa de compra e venda, em atenção à transparência e à segurança jurídica.

3. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta superior ao prazo de tolerância de 180 dias autoriza a resolução do contrato de compra e venda pelo adquirente, com restituição integral dos valores pagos.

4 O promitente comprador responde pelas despesas condominiais a partir da entrega das chaves, momento em que obtém a posse do imóvel.

5. A instituição financeira responde pela restituição dos juros de obra cobrados após o término do prazo contratual de construção.

6. Impossibilidade de resolução do contrato de mútuo diante de seu regular cumprimento pela instituição financeira.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.036/1990; Lei n. 14.620/2023, arts. 4o e 6o; Lei no 4.591/1964, art. 43-A, §1o; CC, art. 475.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021;

STJ, AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024;

STJ, AgInt no AREsp n. 1.494.052/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021;

STJ, Tema Repetitivo 996;

STJ, AgInt no AREsp 2059723/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023;

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

AUDREY GASPARINI

Relatora do Acórdão