Tribunal: TJSP
Processo: 1003475-67.2024.8.26.0369
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernando Marcondes
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
Direito civil. Apelação. Rescisão contratual. Compromisso de venda e compra. Percentual de retenção. Cláusula penal. Taxa de fruição. Pagamento de IPTU e demais taxas em atraso. Correção monetária e juros. Parcial provimento.

I. Caso em exame

1. Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resilição contratual de imóvel em loteamento e restituição parcial

Ementa:
Direito civil. Apelação. Rescisão contratual. Compromisso de venda e compra. Percentual de retenção. Cláusula penal. Taxa de fruição. Pagamento de IPTU e demais taxas em atraso. Correção monetária e juros. Parcial provimento.

I. Caso em exame

1. Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resilição contratual de imóvel em loteamento e restituição parcial de quantias pagas.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em (i) percentual de restituição, que deve incidir sobre o valor total do contrato, bem como aplicação de cláusula penal; (ii) aplicabilidade da taxa de fruição prevista na Lei no 13.786/2018; (iii) possibilidade de devolução parcelada das quantias pagas; (iv) cobrança de IPTU e demais taxas em atraso referentes ao imóvel; e (v) índice de correção monetária.

III. Razões de decidir

3. O percentual de retenção foi fixado com razoabilidade e proporcionalidade, e o valor restante deve ser restituído de uma única vez ao consumidor, conforme Súmula no 2 do TJSP, não sendo aplicável a devolução parcelada.

4. A cláusula penal que prevê retenção sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo ser calculada sobre os valores pagos.

5. A taxa de fruição foi considerada indevida, conforme precedentes do E. STJ, pois o lote não edificado não foi ocupado pelo apelado

6. O índice de atualização monetária deve seguir as diretrizes da Lei no 14.905/2024. O termo inicial dos juros moratórios foi corrigido para a data da citação, em vez do trânsito em julgado, alinhando-se com a regra geral do art. 405 do Código Civil. O Tema 1.002 do STJ, que estabelece o início dos juros a partir do trânsito em julgado, não se aplica ao presente caso, pois o contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que trouxe novas diretrizes para contratos dessa natureza.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. A restituição das quantias pagas deve ser feita de uma única vez, sem parcelamento. 2. A taxa de fruição é indevida para lote não edificado. 3. A correção monetária deve seguir os índices da Lei no 14.905/24, e os juros moratórios incidem a partir da citação em contratos posteriores à Lei no 13.786/2018.

Legislação citada:
- Código de Processo Civil, art. 487, I; art. 85, § 2o e § 11; art. 240.
- Código Civil, art. 475; art. 389, parágrafo único; art. 406, § 1o.
- Lei no 13.786/2018; Lei no 6.766/79, art. 32-A, § 1o, II.

Jurisprudência citada:
- STJ, REsp no 1.740.911-DF, Tema 1002; AgInt no REsp no 1.980.732/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23/06/2022.
- TJSP, Ap. Cív. no 1002858-76.2024.8.26.0541, Rela. Desa. Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes, j. 31/01/2025; Ap. no 1020523-44.2017.8.26.0576, Rel. Des. César Peixoto, j. 05/03/2020; Ap. no 1003415-28.2019.8.26.0189, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 20/01/2020; TJSP, Ap. Cív. no 1004687-52.2022.8.26.0189, Rela. Desa. Berenice Marcondes César, j. 05/12/2023.

Inteiro teor:
Direito civil. Apelação. Rescisão contratual. Compromisso de venda e compra. Percentual de retenção. Cláusula penal. Taxa de fruição. Pagamento de IPTU e demais taxas em atraso. Correção monetária e juros. Parcial provimento.

I. Caso em exame

1. Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resilição contratual de imóvel em loteamento e restituição parcial

Ementa:
Direito civil. Apelação. Rescisão contratual. Compromisso de venda e compra. Percentual de retenção. Cláusula penal. Taxa de fruição. Pagamento de IPTU e demais taxas em atraso. Correção monetária e juros. Parcial provimento.

I. Caso em exame

1. Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resilição contratual de imóvel em loteamento e restituição parcial de quantias pagas.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em (i) percentual de restituição, que deve incidir sobre o valor total do contrato, bem como aplicação de cláusula penal; (ii) aplicabilidade da taxa de fruição prevista na Lei no 13.786/2018; (iii) possibilidade de devolução parcelada das quantias pagas; (iv) cobrança de IPTU e demais taxas em atraso referentes ao imóvel; e (v) índice de correção monetária.

III. Razões de decidir

3. O percentual de retenção foi fixado com razoabilidade e proporcionalidade, e o valor restante deve ser restituído de uma única vez ao consumidor, conforme Súmula no 2 do TJSP, não sendo aplicável a devolução parcelada.

4. A cláusula penal que prevê retenção sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo ser calculada sobre os valores pagos.

5. A taxa de fruição foi considerada indevida, conforme precedentes do E. STJ, pois o lote não edificado não foi ocupado pelo apelado

6. O índice de atualização monetária deve seguir as diretrizes da Lei no 14.905/2024. O termo inicial dos juros moratórios foi corrigido para a data da citação, em vez do trânsito em julgado, alinhando-se com a regra geral do art. 405 do Código Civil. O Tema 1.002 do STJ, que estabelece o início dos juros a partir do trânsito em julgado, não se aplica ao presente caso, pois o contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que trouxe novas diretrizes para contratos dessa natureza.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. A restituição das quantias pagas deve ser feita de uma única vez, sem parcelamento. 2. A taxa de fruição é indevida para lote não edificado. 3. A correção monetária deve seguir os índices da Lei no 14.905/24, e os juros moratórios incidem a partir da citação em contratos posteriores à Lei no 13.786/2018.

Legislação citada:
- Código de Processo Civil, art. 487, I; art. 85, § 2o e § 11; art. 240.
- Código Civil, art. 475; art. 389, parágrafo único; art. 406, § 1o.
- Lei no 13.786/2018; Lei no 6.766/79, art. 32-A, § 1o, II.

Jurisprudência citada:
- STJ, REsp no 1.740.911-DF, Tema 1002; AgInt no REsp no 1.980.732/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23/06/2022.
- TJSP, Ap. Cív. no 1002858-76.2024.8.26.0541, Rela. Desa. Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes, j. 31/01/2025; Ap. no 1020523-44.2017.8.26.0576, Rel. Des. César Peixoto, j. 05/03/2020; Ap. no 1003415-28.2019.8.26.0189, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 20/01/2020; TJSP, Ap. Cív. no 1004687-52.2022.8.26.0189, Rela. Desa. Berenice Marcondes César, j. 05/12/2023.