Tribunal: TJSP
Processo: 1011220-54.2019.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMISSÃO DE REPRESENTANTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ação anulatória de leilão extrajudicial cumulada com consignação em pagamento ajuizada por adquirente de unidade imobiliária

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMISSÃO DE REPRESENTANTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ação anulatória de leilão extrajudicial cumulada com consignação em pagamento ajuizada por adquirente de unidade imobiliária integrante de empreendimento cujo término foi assumido por Comissão de Representantes após a falência da incorporadora original. A sentença julgou improcedentes os pedidos, mantendo válido o leilão extrajudicial promovido pelo condomínio. Em apelação, os herdeiros do autor sustentam a nulidade do leilão por ausência de comunicação adequada, irregularidade na publicação do edital e inexistência de previsão contratual que autorizasse a execução extrajudicial. Pleiteiam a anulação da arrematação ou, subsidiariamente, a restituição dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a Comissão de Representantes tinha respaldo contratual e legal para promover leilão extrajudicial da unidade do autor; e (ii) determinar se a ausência de previsão contratual implica nulidade da alienação extrajudicial realizada com base no art. 63 da Lei no 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A substituição processual do autor falecido por seus herdeiros é admitida, nos termos do art. 313, §2o, II, do CPC, uma vez comprovado o óbito no curso da demanda.
O art. 63, §1o, da Lei no 4.591/1964 permite o leilão extrajudicial apenas quando há cláusula contratual expressa autorizando essa forma de execução, após prévia notificação para purgação da mora.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a realização de leilão extrajudicial no âmbito da incorporação imobiliária pressupõe previsão contratual prévia e válida.
No caso concreto, inexistem nos autos contratos que contenham cláusula autorizando o procedimento de execução extrajudicial. O documento referido pela sentença como "contrato definitivo" (fls. 463/477) corresponde, na verdade, a contrato de empreitada entre o Condomínio e a construtora, sem força para legitimar a expropriação da unidade do autor.
A Comissão de Representantes, ao assumir o empreendimento, não adquire automaticamente poderes para alienar unidades de adquirentes em suposto inadimplemento, salvo expressa previsão contratual, o que não ocorreu.
Diante da inexistência de suporte contratual e legal, o leilão extrajudicial da unidade 391 é nulo, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior ao ato expropriatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
A realização de leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei no 4.591/1964 exige expressa previsão contratual entre as partes.
A Comissão de Representantes não possui legitimidade para promover alienação extrajudicial de unidade imobiliária sem base contratual ou autorização legal específica.
A ausência de suporte contratual invalida o leilão extrajudicial, impondo o retorno das partes ao estado anterior ao ato.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 313, §2o, II, 487, I, 1.026, §2o, e 85, §2o; Lei no 4.591/1964, arts. 31-F, §11, e 63, §1o.
Jurisprudência Citada:
STJ, REsp no 1.399.024/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 03.11.2015, DJe de 11.12.2015.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMISSÃO DE REPRESENTANTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ação anulatória de leilão extrajudicial cumulada com consignação em pagamento ajuizada por adquirente de unidade imobiliária

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMISSÃO DE REPRESENTANTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ação anulatória de leilão extrajudicial cumulada com consignação em pagamento ajuizada por adquirente de unidade imobiliária integrante de empreendimento cujo término foi assumido por Comissão de Representantes após a falência da incorporadora original. A sentença julgou improcedentes os pedidos, mantendo válido o leilão extrajudicial promovido pelo condomínio. Em apelação, os herdeiros do autor sustentam a nulidade do leilão por ausência de comunicação adequada, irregularidade na publicação do edital e inexistência de previsão contratual que autorizasse a execução extrajudicial. Pleiteiam a anulação da arrematação ou, subsidiariamente, a restituição dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a Comissão de Representantes tinha respaldo contratual e legal para promover leilão extrajudicial da unidade do autor; e (ii) determinar se a ausência de previsão contratual implica nulidade da alienação extrajudicial realizada com base no art. 63 da Lei no 4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A substituição processual do autor falecido por seus herdeiros é admitida, nos termos do art. 313, §2o, II, do CPC, uma vez comprovado o óbito no curso da demanda.
O art. 63, §1o, da Lei no 4.591/1964 permite o leilão extrajudicial apenas quando há cláusula contratual expressa autorizando essa forma de execução, após prévia notificação para purgação da mora.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a realização de leilão extrajudicial no âmbito da incorporação imobiliária pressupõe previsão contratual prévia e válida.
No caso concreto, inexistem nos autos contratos que contenham cláusula autorizando o procedimento de execução extrajudicial. O documento referido pela sentença como "contrato definitivo" (fls. 463/477) corresponde, na verdade, a contrato de empreitada entre o Condomínio e a construtora, sem força para legitimar a expropriação da unidade do autor.
A Comissão de Representantes, ao assumir o empreendimento, não adquire automaticamente poderes para alienar unidades de adquirentes em suposto inadimplemento, salvo expressa previsão contratual, o que não ocorreu.
Diante da inexistência de suporte contratual e legal, o leilão extrajudicial da unidade 391 é nulo, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior ao ato expropriatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
A realização de leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei no 4.591/1964 exige expressa previsão contratual entre as partes.
A Comissão de Representantes não possui legitimidade para promover alienação extrajudicial de unidade imobiliária sem base contratual ou autorização legal específica.
A ausência de suporte contratual invalida o leilão extrajudicial, impondo o retorno das partes ao estado anterior ao ato.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 313, §2o, II, 487, I, 1.026, §2o, e 85, §2o; Lei no 4.591/1964, arts. 31-F, §11, e 63, §1o.
Jurisprudência Citada:
STJ, REsp no 1.399.024/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 03.11.2015, DJe de 11.12.2015.