Tribunal: TJSP
Processo: 1001572-84.2023.8.26.0319
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Jane Franco Martins
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. INÉRCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame
1.Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido em ação de obrigação de fazer, para compelir o promitente comprador (réu/apelante) a receber a

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. INÉRCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame
1.Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido em ação de obrigação de fazer, para compelir o promitente comprador (réu/apelante) a receber a escritura definitiva e promover a regularização registral e fiscal de imóvel cujo preço foi quitado em 1994. O apelante alega, em suma, carência da ação por falta de interesse de agir, uma vez que o contrato previa a iniciativa do comprador para a outorga da escritura, e violação ao princípio do "pacta sunt servanda".

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o recurso de apelação deve ser inadmitido por ofensa ao princípio da dialeticidade ou se o apelante deve ser condenado por litigância de má-fé; (ii) definir se o promitente vendedor possui interesse de agir para compelir o promitente comprador a receber a escritura definitiva do imóvel, a fim de se desonerar de obrigações "propter rem", mesmo diante de cláusula contratual que prevê a iniciativa do comprador para o ato; e (iii) analisar se a inércia do comprador por quase três décadas, após a quitação integral do preço, configura abuso de direito e violação ao princípio da boa-fé objetiva, a justificar a procedência da chamada adjudicação compulsória inversa.

III. Razões de decidir
3. As razões recursais impugnam especificamente os fundamentos da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade. O exercício do direito de recorrer, com base em tese jurídica plausível, não caracteriza litigância de má-fé. Preliminares rejeitadas. 4. O interesse de agir do promitente vendedor é manifesto, pois a inércia prolongada do comprador o mantém como responsável por obrigações tributárias e registrais de um bem que não mais lhe pertence de fato, justificando a necessidade da tutela jurisdicional para se ver liberado do vínculo. 5. A cláusula que faculta ao comprador solicitar a escritura não pode ser interpretada como um direito potestativo perpétuo. A inércia por quase 30 anos, após a quitação, configura abuso de direito e viola os deveres anexos de lealdade e cooperação, decorrentes do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), que mitiga a força obrigatória dos contratos. 6. A figura da adjudicação compulsória inversa é plenamente admitida pela jurisprudência deste Egrégio Tribunal, assegurando ao vendedor o direito de, cumprida sua parte, exigir a conclusão do negócio jurídico para se liberar da obrigação e de seus consectários.

IV. Dispositivo e tese 7. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Tese de julgamento: "1. O promitente vendedor possui interesse de agir para, por meio da ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória inversa), compelir o promitente comprador, que se mantém inerte por longo período após a quitação do preço, a receber a escritura definitiva e a promover a regularização da propriedade, a fim de se desonerar das obrigações "propter rem". 2. A cláusula contratual que confere ao comprador a prerrogativa de solicitar a outorga da escritura não autoriza a inércia perpétua, pois tal conduta, ao impor ônus indevido ao vendedor, configura abuso de direito e viola o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), justificando a intervenção judicial para garantir a função social e a extinção do contrato.

SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. INÉRCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame
1.Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido em ação de obrigação de fazer, para compelir o promitente comprador (réu/apelante) a receber a

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. INÉRCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame
1.Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido em ação de obrigação de fazer, para compelir o promitente comprador (réu/apelante) a receber a escritura definitiva e promover a regularização registral e fiscal de imóvel cujo preço foi quitado em 1994. O apelante alega, em suma, carência da ação por falta de interesse de agir, uma vez que o contrato previa a iniciativa do comprador para a outorga da escritura, e violação ao princípio do "pacta sunt servanda".

II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se o recurso de apelação deve ser inadmitido por ofensa ao princípio da dialeticidade ou se o apelante deve ser condenado por litigância de má-fé; (ii) definir se o promitente vendedor possui interesse de agir para compelir o promitente comprador a receber a escritura definitiva do imóvel, a fim de se desonerar de obrigações "propter rem", mesmo diante de cláusula contratual que prevê a iniciativa do comprador para o ato; e (iii) analisar se a inércia do comprador por quase três décadas, após a quitação integral do preço, configura abuso de direito e violação ao princípio da boa-fé objetiva, a justificar a procedência da chamada adjudicação compulsória inversa.

III. Razões de decidir
3. As razões recursais impugnam especificamente os fundamentos da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade. O exercício do direito de recorrer, com base em tese jurídica plausível, não caracteriza litigância de má-fé. Preliminares rejeitadas. 4. O interesse de agir do promitente vendedor é manifesto, pois a inércia prolongada do comprador o mantém como responsável por obrigações tributárias e registrais de um bem que não mais lhe pertence de fato, justificando a necessidade da tutela jurisdicional para se ver liberado do vínculo. 5. A cláusula que faculta ao comprador solicitar a escritura não pode ser interpretada como um direito potestativo perpétuo. A inércia por quase 30 anos, após a quitação, configura abuso de direito e viola os deveres anexos de lealdade e cooperação, decorrentes do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), que mitiga a força obrigatória dos contratos. 6. A figura da adjudicação compulsória inversa é plenamente admitida pela jurisprudência deste Egrégio Tribunal, assegurando ao vendedor o direito de, cumprida sua parte, exigir a conclusão do negócio jurídico para se liberar da obrigação e de seus consectários.

IV. Dispositivo e tese 7. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Tese de julgamento: "1. O promitente vendedor possui interesse de agir para, por meio da ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória inversa), compelir o promitente comprador, que se mantém inerte por longo período após a quitação do preço, a receber a escritura definitiva e a promover a regularização da propriedade, a fim de se desonerar das obrigações "propter rem". 2. A cláusula contratual que confere ao comprador a prerrogativa de solicitar a outorga da escritura não autoriza a inércia perpétua, pois tal conduta, ao impor ônus indevido ao vendedor, configura abuso de direito e viola o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), justificando a intervenção judicial para garantir a função social e a extinção do contrato.

SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.