Tribunal: TJSP
Processo: 2326643-14.2025.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2026-01-22
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL SOBRE O QUAL PENDE A DÍVIDA EXECUTADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame
1. Agravo de instrumento interposto pela credora fiduciária contra decisão que determinou a penhora da totalidade de imóvel em execução de dívida

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL SOBRE O QUAL PENDE A DÍVIDA EXECUTADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame
1. Agravo de instrumento interposto pela credora fiduciária contra decisão que determinou a penhora da totalidade de imóvel em execução de dívida condominial. A decisão recorrida considerou a natureza 'propter rem' da dívida condominial, que teria preferência sobre o crédito hipotecário.

II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a penhora deve recair sobre a totalidade do imóvel ou apenas sobre os direitos aquisitivos dos fiduciantes, considerando a natureza 'propter rem' da dívida condominial e a existência de alienação fiduciária.

III. Razões de Decidir
3. A penhora deve ser limitada aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, no específico caso dos autos, em razão da preclusão da matéria.
4. A decisão recorrida alterou entendimento anterior sem fato novo que justificasse a modificação, sendo necessário respeitar a preclusão temporal da questão.

IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido.
6. Tese de julgamento: "1. Segundo entendimento manifestado pela Segunda Seção do C. STJ, é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais promovida contra o devedor fiduciante, desde que o credor fiduciário seja integrado na demanda. 2. A questão da extensão da penhora encontra-se preclusa, não podendo ser rediscutida."

Legislação e Jurisprudência Relevante Citadas
Legislação
CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o; CPC, art. 109, § 3o, 505 e 507; CF/1988, art. 109, I.
Jurisprudência
STJ, AgInt no REsp no 2.169.496/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 17/02/2025; AgInt nos EDcl no AREsp no 2.776.442/SE, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19/05/2025; REsp no 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/03/2025.
TJSP, Agravo de Instrumento no 2263581-97.2025.8.26.0000, Rel. Des. Paulo Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 22/09/2025; Agravo de Instrumento no 2181757-19.2025.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Araújo, 31a Câmara de Direito Privado, j. 26/08/2025; Agravo de Instrumento no 2248735-80.2022.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Casconi, 31a Câmara de Direito Privado, j. 21/11/2022.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL SOBRE O QUAL PENDE A DÍVIDA EXECUTADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame
1. Agravo de instrumento interposto pela credora fiduciária contra decisão que determinou a penhora da totalidade de imóvel em execução de dívida

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL SOBRE O QUAL PENDE A DÍVIDA EXECUTADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em Exame
1. Agravo de instrumento interposto pela credora fiduciária contra decisão que determinou a penhora da totalidade de imóvel em execução de dívida condominial. A decisão recorrida considerou a natureza 'propter rem' da dívida condominial, que teria preferência sobre o crédito hipotecário.

II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a penhora deve recair sobre a totalidade do imóvel ou apenas sobre os direitos aquisitivos dos fiduciantes, considerando a natureza 'propter rem' da dívida condominial e a existência de alienação fiduciária.

III. Razões de Decidir
3. A penhora deve ser limitada aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, no específico caso dos autos, em razão da preclusão da matéria.
4. A decisão recorrida alterou entendimento anterior sem fato novo que justificasse a modificação, sendo necessário respeitar a preclusão temporal da questão.

IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido.
6. Tese de julgamento: "1. Segundo entendimento manifestado pela Segunda Seção do C. STJ, é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais promovida contra o devedor fiduciante, desde que o credor fiduciário seja integrado na demanda. 2. A questão da extensão da penhora encontra-se preclusa, não podendo ser rediscutida."

Legislação e Jurisprudência Relevante Citadas
Legislação
CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o; CPC, art. 109, § 3o, 505 e 507; CF/1988, art. 109, I.
Jurisprudência
STJ, AgInt no REsp no 2.169.496/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 17/02/2025; AgInt nos EDcl no AREsp no 2.776.442/SE, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19/05/2025; REsp no 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/03/2025.
TJSP, Agravo de Instrumento no 2263581-97.2025.8.26.0000, Rel. Des. Paulo Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 22/09/2025; Agravo de Instrumento no 2181757-19.2025.8.26.0000, Rel. Des. Adilson de Araújo, 31a Câmara de Direito Privado, j. 26/08/2025; Agravo de Instrumento no 2248735-80.2022.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Casconi, 31a Câmara de Direito Privado, j. 21/11/2022.