Tribunal: TJSP
Processo: 1018656-35.2025.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Olavo Paula Leite Rocha
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2026-01-30
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS ASSOCIATIVAS – LOTEAMENTO FECHADO – AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL – INEXISTÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – INAPLICABILIDADE DE MERA "ADESÃO TÁCITA" – INTELIGÊNCIA DO ART. 5o, XX, DA CF – TEMAS 882/STJ E 492/STF – ALEGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE NÃO SE SOBREPÕE À EXIGÊNCIA DE ADESÃO – RESCISÃO CONTRATUAL DE 2012

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS ASSOCIATIVAS – LOTEAMENTO FECHADO – AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL – INEXISTÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – INAPLICABILIDADE DE MERA "ADESÃO TÁCITA" – INTELIGÊNCIA DO ART. 5o, XX, DA CF – TEMAS 882/STJ E 492/STF – ALEGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE NÃO SE SOBREPÕE À EXIGÊNCIA DE ADESÃO – RESCISÃO CONTRATUAL DE 2012 – IRRELEVÂNCIA – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADA – IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE CONTRIBUIÇÕES DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS – ÔNUS DA PROVA DO ART. 373, I, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I – Caso em exame: Ação de cobrança promovida por associação de moradores visando compelir o proprietário registral do lote a arcar com taxas de manutenção referentes ao empreendimento Bella Vittà Monte Líbano, alegando natureza propter rem da obrigação e desconsiderando rescisão contratual ocorrida em 2012.
II – Questão em discussão: Possibilidade de cobrança de contribuições associativas de proprietário não associado, à luz do art. 5o, XX, da Constituição Federal, dos Temas 882/STJ e 492/STF; discussão sobre a alegada obrigação propter rem; relevância (ou não) da rescisão contratual; alegação de julgamento extra petita.
III – Razões de decidir: A autora não comprovou adesão do réu à associação, tampouco a existência de ato constitutivo registrado na matrícula do loteamento ou de legislação municipal específica que autorizasse a cobrança compulsória. A discussão acerca da natureza propter rem e da rescisão contratual é irrelevante diante da ausência de vínculo associativo válido. Não há falar em julgamento extra petita, pois o magistrado limitou-se a aplicar corretamente o regime jurídico incidente aos fatos narrados. Incidência do art. 373, I, do CPC. Jurisprudência plenamente consolidada (Temas 882/STJ e 492/STF).
IV – Dispositivo e tese: RECURSO NÃO PROVIDO. Mantida integralmente a sentença de improcedência.

Tese de julgamento: "Inexigibilidade de taxas associativas de proprietários não associados, ausentes adesão formal e prova do registro do ato constitutivo no Cartório de Imóveis, sendo irrelevantes alegações de obrigação propter rem ou de rescisão contratual pretérita. Preliminar de extra petita afastada."
Legislação citada: CF art. 5o, XX; CC arts. 884 e 1.358-A; CPC art. 373, I; Lei 13.465/2017.
Jurisprudência citada: Temas 882/STJ e 492/STF; RE n° 1.493.355-SP; APELAÇÃO CÍVEL 1013433-03.2023.8.26.0114; APELAÇÃO CÍVEL 1004260-98.2024.8.26.0152; APELAÇÃO CÍVEL 1000469-88.2024.8.26.0648; APELAÇÃO CÍVEL 1011590-59.2021.8.26.0506; AGRAVO INTERNO CÍVEL 1007896-08.2022.8.26.0099; APELAÇÃO CÍVEL 1004771-77.2016.8.26.0152.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS ASSOCIATIVAS – LOTEAMENTO FECHADO – AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL – INEXISTÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – INAPLICABILIDADE DE MERA "ADESÃO TÁCITA" – INTELIGÊNCIA DO ART. 5o, XX, DA CF – TEMAS 882/STJ E 492/STF – ALEGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE NÃO SE SOBREPÕE À EXIGÊNCIA DE ADESÃO – RESCISÃO CONTRATUAL DE 2012

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS ASSOCIATIVAS – LOTEAMENTO FECHADO – AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL – INEXISTÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – INAPLICABILIDADE DE MERA "ADESÃO TÁCITA" – INTELIGÊNCIA DO ART. 5o, XX, DA CF – TEMAS 882/STJ E 492/STF – ALEGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE NÃO SE SOBREPÕE À EXIGÊNCIA DE ADESÃO – RESCISÃO CONTRATUAL DE 2012 – IRRELEVÂNCIA – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADA – IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE CONTRIBUIÇÕES DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS – ÔNUS DA PROVA DO ART. 373, I, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I – Caso em exame: Ação de cobrança promovida por associação de moradores visando compelir o proprietário registral do lote a arcar com taxas de manutenção referentes ao empreendimento Bella Vittà Monte Líbano, alegando natureza propter rem da obrigação e desconsiderando rescisão contratual ocorrida em 2012.
II – Questão em discussão: Possibilidade de cobrança de contribuições associativas de proprietário não associado, à luz do art. 5o, XX, da Constituição Federal, dos Temas 882/STJ e 492/STF; discussão sobre a alegada obrigação propter rem; relevância (ou não) da rescisão contratual; alegação de julgamento extra petita.
III – Razões de decidir: A autora não comprovou adesão do réu à associação, tampouco a existência de ato constitutivo registrado na matrícula do loteamento ou de legislação municipal específica que autorizasse a cobrança compulsória. A discussão acerca da natureza propter rem e da rescisão contratual é irrelevante diante da ausência de vínculo associativo válido. Não há falar em julgamento extra petita, pois o magistrado limitou-se a aplicar corretamente o regime jurídico incidente aos fatos narrados. Incidência do art. 373, I, do CPC. Jurisprudência plenamente consolidada (Temas 882/STJ e 492/STF).
IV – Dispositivo e tese: RECURSO NÃO PROVIDO. Mantida integralmente a sentença de improcedência.

Tese de julgamento: "Inexigibilidade de taxas associativas de proprietários não associados, ausentes adesão formal e prova do registro do ato constitutivo no Cartório de Imóveis, sendo irrelevantes alegações de obrigação propter rem ou de rescisão contratual pretérita. Preliminar de extra petita afastada."
Legislação citada: CF art. 5o, XX; CC arts. 884 e 1.358-A; CPC art. 373, I; Lei 13.465/2017.
Jurisprudência citada: Temas 882/STJ e 492/STF; RE n° 1.493.355-SP; APELAÇÃO CÍVEL 1013433-03.2023.8.26.0114; APELAÇÃO CÍVEL 1004260-98.2024.8.26.0152; APELAÇÃO CÍVEL 1000469-88.2024.8.26.0648; APELAÇÃO CÍVEL 1011590-59.2021.8.26.0506; AGRAVO INTERNO CÍVEL 1007896-08.2022.8.26.0099; APELAÇÃO CÍVEL 1004771-77.2016.8.26.0152.