Tribunal: TJSP
Processo: 1009778-53.2023.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Eduardo Gesse
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL). RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INCONFORMISMO DOS RÉUS.
Apelação interposta contra sentença que, validando termo de quitação apresentado pelos autores, condenou os réus à transferência de titularidade de imóvel e rejeitou a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL). RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INCONFORMISMO DOS RÉUS.
Apelação interposta contra sentença que, validando termo de quitação apresentado pelos autores, condenou os réus à transferência de titularidade de imóvel e rejeitou a reconvenção.
Preliminares. Nulidade por vício de representação processual afastada, ante a ratificação dos atos por procurador constituído e ausência de prejuízo (arts. 277 e 282, §1o, ambos do CPC). Cerceamento de defesa não configurado. Suficiência do conjunto probatório documental para a formação do convencimento do julgador (art. 370 e 371, ambos do CPC), dispensando-se dilação probatória adicional. Tempestividade da resposta à reconvenção reconhecida. Preliminares rejeitadas.
Mérito. Simulação. Vício social que gera nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação e cognoscível ex officio (arts. 168 e 169, ambos do Código Civil). Elementos que evidenciam a existência de "termo de quitação" simulado, confeccionado com o objetivo de prejudicar credor em processo de execução diverso. Continuidade dos pagamentos pelos compradores em data posterior à suposta quitação plena e ausência de comprovação bancária do adimplemento do saldo devedor expressivo que reforçam a ocorrência da simulação, ora reconhecida.
Ação Principal. Nulidade do termo de quitação. Inadimplemento dos devedores comprovado. Impossibilidade de exigência da outorga da escritura definitiva sem a contrapartida do pagamento integral do preço. Pedido julgado improcedente.
Reconvenção. Pleito de cobrança do saldo devedor e ressarcimento de despesas para regularização de imóvel dado em pagamento. Procedência. Comprovada a inadimplência e o descumprimento da cláusula de entrega de bem livre de ônus. Condenação dos autores ao pagamento do saldo remanescente, a ser apurado em liquidação de sentença, sob pena de resolução contratual e reintegração de posse.
Expedição de ofício ao Ministério Público para apuração de supostos ilícitos penais, diante dos fatos narrados.
Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO, COM ALTERAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL). RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INCONFORMISMO DOS RÉUS.
Apelação interposta contra sentença que, validando termo de quitação apresentado pelos autores, condenou os réus à transferência de titularidade de imóvel e rejeitou a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL). RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INCONFORMISMO DOS RÉUS.
Apelação interposta contra sentença que, validando termo de quitação apresentado pelos autores, condenou os réus à transferência de titularidade de imóvel e rejeitou a reconvenção.
Preliminares. Nulidade por vício de representação processual afastada, ante a ratificação dos atos por procurador constituído e ausência de prejuízo (arts. 277 e 282, §1o, ambos do CPC). Cerceamento de defesa não configurado. Suficiência do conjunto probatório documental para a formação do convencimento do julgador (art. 370 e 371, ambos do CPC), dispensando-se dilação probatória adicional. Tempestividade da resposta à reconvenção reconhecida. Preliminares rejeitadas.
Mérito. Simulação. Vício social que gera nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de convalidação e cognoscível ex officio (arts. 168 e 169, ambos do Código Civil). Elementos que evidenciam a existência de "termo de quitação" simulado, confeccionado com o objetivo de prejudicar credor em processo de execução diverso. Continuidade dos pagamentos pelos compradores em data posterior à suposta quitação plena e ausência de comprovação bancária do adimplemento do saldo devedor expressivo que reforçam a ocorrência da simulação, ora reconhecida.
Ação Principal. Nulidade do termo de quitação. Inadimplemento dos devedores comprovado. Impossibilidade de exigência da outorga da escritura definitiva sem a contrapartida do pagamento integral do preço. Pedido julgado improcedente.
Reconvenção. Pleito de cobrança do saldo devedor e ressarcimento de despesas para regularização de imóvel dado em pagamento. Procedência. Comprovada a inadimplência e o descumprimento da cláusula de entrega de bem livre de ônus. Condenação dos autores ao pagamento do saldo remanescente, a ser apurado em liquidação de sentença, sob pena de resolução contratual e reintegração de posse.
Expedição de ofício ao Ministério Público para apuração de supostos ilícitos penais, diante dos fatos narrados.
Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO, COM ALTERAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.