Tribunal: TJSP
Processo: 1002073-36.2024.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Francisco Loureiro(Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2025-02-13
Data de publicação: 2025-02-21

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO. DÚVIDA PROCEDENTE. ÓBICE AO INGRESSO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO E CLÁUSULAS RESTRITIVAS, COM OUTRAS DISPOSIÇÕES. EXIGÊNCIAS AFASTADAS. AS CLÁUSULAS RESTRITIVAS PREVISTAS NO ART. 1911 DO CC PODEM SER ABSOLUTAS OU RELATIVAS. NA ESPÉCIE, AS CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE FORAM ESTABELECIDAS EM CARÁTER

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO. DÚVIDA PROCEDENTE. ÓBICE AO INGRESSO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO E CLÁUSULAS RESTRITIVAS, COM OUTRAS DISPOSIÇÕES. EXIGÊNCIAS AFASTADAS. AS CLÁUSULAS RESTRITIVAS PREVISTAS NO ART. 1911 DO CC PODEM SER ABSOLUTAS OU RELATIVAS. NA ESPÉCIE, AS CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE FORAM ESTABELECIDAS EM CARÁTER RELATIVO, PARA AUTORIZAR A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SOMENTE PARA O FIM DE INCORPORAÇÃO, ESPECIFICAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO, ANTEVENDO-SE HIPÓTESE DE SUB-ROGAÇÃO, TUDO POR VONTADE DO DOADOR LICITUDE DE O DOADOR OU TESTADOR AJUSTAREM SITUAÇÕES JURÍDICAS ESPECÍFICAS DE CANCELAMENTO OU DE SUB-ROGAÇÃO DAS CLÁUSULAS RESTRITIVAS.. DÚVIDA IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença de procedência de dúvida que manteve o óbice ao ingresso, no registro de imóvel, de escritura de doação com reserva de usufruto e cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Título também estabeleceu o levantamento das cláusulas restritivas para o caso de incorporação imobiliária no referido bem, com sub-rogação em unidades autônomas futuras eventualmente atribuídas em permuta pelo incorporador aos donatários. Recurso invoca nulidade da por falta de fundamentação e motivação. No mérito, defende a possibilidade de registro da escritura, argumentando que as cláusulas restritivas podem ser flexibilizadas, que não se está a gravar imóvel de terceiro e, ademais, que a incorporação é evento futuro e incerto.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se há nulidade na sentença; e (ii) se é possível o registro da escritura em apreço que não se resume a simplesmente doar a nua propriedade do imóvel, com reserva de usufruto e imposição de cláusulas restritivas, mas determinar, desde logo, após a transferência do bem aos donatários e a morte do doador, situações nas quais as cláusulas serão levantadas, em caso de incorporação imobiliária que tenha por objeto o imóvel doado, e eventual sub-rogação, na hipótese de permuta com o incorporador por unidades autônomas futuras. aos donatários.
III. Razões de Decidir
3. A sentença está fundamentada, embora de modo conciso, o que afasta a alegação de nulidade.
4. O registro da escritura é viável. As cláusulas restritivas podem ser absolutas ou relativas. No caso, a vontade do doador foi a de estabelecer cláusulas restritivas relativas, prevendo de modo claro a possibilidade de alienação do bem na hipótese de incorporação imobiliária, e desde logo a possibilidade de sub-rogação do vínculo em unidades comerciais futuras que eventualmente vierem a ser atribuídas aos donatários em permuta
5. Vontade do doador manifestada numa única oportunidade e que não comporta cisão. Doador que, como proprietário do bem, no exercício da autonomia privada, sem violar norma cogente, previu, no momento da doação, a imposição de cláusulas restritivas relativas e a hipótese de sub-rogação.
6. Não há ofensa ao disposto nos arts 1911 e. 1.848, §2o, do Código Civil porque a autorização judicial para a sub-rogação só tem razão de ser para preservar a vontade do doador, mas, na espécie, o consentimento foi manifestado no momento da celebração do contrato de doação.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. Nulidade afastada. 2. Deferido o ingresso da escritura pública de doação com reserva de usufruto e cláusulas restritivas, eis que o poder de dispor do proprietário permite que dê às cláusulas restritivas extensão menor, estabeleça hipótese de alienação permitida e anteveja bem em sub-rogação.
Legislação Citada:
Lei 4.591/64. Código Civil, arts. 1.228, 1.848, §2o e 1.911.

Inteiro teor:
REGISTRO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO. DÚVIDA PROCEDENTE. ÓBICE AO INGRESSO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO E CLÁUSULAS RESTRITIVAS, COM OUTRAS DISPOSIÇÕES. EXIGÊNCIAS AFASTADAS. AS CLÁUSULAS RESTRITIVAS PREVISTAS NO ART. 1911 DO CC PODEM SER ABSOLUTAS OU RELATIVAS. NA ESPÉCIE, AS CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE FORAM ESTABELECIDAS EM CARÁTER

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO. DÚVIDA PROCEDENTE. ÓBICE AO INGRESSO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO E CLÁUSULAS RESTRITIVAS, COM OUTRAS DISPOSIÇÕES. EXIGÊNCIAS AFASTADAS. AS CLÁUSULAS RESTRITIVAS PREVISTAS NO ART. 1911 DO CC PODEM SER ABSOLUTAS OU RELATIVAS. NA ESPÉCIE, AS CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE FORAM ESTABELECIDAS EM CARÁTER RELATIVO, PARA AUTORIZAR A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SOMENTE PARA O FIM DE INCORPORAÇÃO, ESPECIFICAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO, ANTEVENDO-SE HIPÓTESE DE SUB-ROGAÇÃO, TUDO POR VONTADE DO DOADOR LICITUDE DE O DOADOR OU TESTADOR AJUSTAREM SITUAÇÕES JURÍDICAS ESPECÍFICAS DE CANCELAMENTO OU DE SUB-ROGAÇÃO DAS CLÁUSULAS RESTRITIVAS.. DÚVIDA IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença de procedência de dúvida que manteve o óbice ao ingresso, no registro de imóvel, de escritura de doação com reserva de usufruto e cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Título também estabeleceu o levantamento das cláusulas restritivas para o caso de incorporação imobiliária no referido bem, com sub-rogação em unidades autônomas futuras eventualmente atribuídas em permuta pelo incorporador aos donatários. Recurso invoca nulidade da por falta de fundamentação e motivação. No mérito, defende a possibilidade de registro da escritura, argumentando que as cláusulas restritivas podem ser flexibilizadas, que não se está a gravar imóvel de terceiro e, ademais, que a incorporação é evento futuro e incerto.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se há nulidade na sentença; e (ii) se é possível o registro da escritura em apreço que não se resume a simplesmente doar a nua propriedade do imóvel, com reserva de usufruto e imposição de cláusulas restritivas, mas determinar, desde logo, após a transferência do bem aos donatários e a morte do doador, situações nas quais as cláusulas serão levantadas, em caso de incorporação imobiliária que tenha por objeto o imóvel doado, e eventual sub-rogação, na hipótese de permuta com o incorporador por unidades autônomas futuras. aos donatários.
III. Razões de Decidir
3. A sentença está fundamentada, embora de modo conciso, o que afasta a alegação de nulidade.
4. O registro da escritura é viável. As cláusulas restritivas podem ser absolutas ou relativas. No caso, a vontade do doador foi a de estabelecer cláusulas restritivas relativas, prevendo de modo claro a possibilidade de alienação do bem na hipótese de incorporação imobiliária, e desde logo a possibilidade de sub-rogação do vínculo em unidades comerciais futuras que eventualmente vierem a ser atribuídas aos donatários em permuta
5. Vontade do doador manifestada numa única oportunidade e que não comporta cisão. Doador que, como proprietário do bem, no exercício da autonomia privada, sem violar norma cogente, previu, no momento da doação, a imposição de cláusulas restritivas relativas e a hipótese de sub-rogação.
6. Não há ofensa ao disposto nos arts 1911 e. 1.848, §2o, do Código Civil porque a autorização judicial para a sub-rogação só tem razão de ser para preservar a vontade do doador, mas, na espécie, o consentimento foi manifestado no momento da celebração do contrato de doação.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. Nulidade afastada. 2. Deferido o ingresso da escritura pública de doação com reserva de usufruto e cláusulas restritivas, eis que o poder de dispor do proprietário permite que dê às cláusulas restritivas extensão menor, estabeleça hipótese de alienação permitida e anteveja bem em sub-rogação.
Legislação Citada:
Lei 4.591/64. Código Civil, arts. 1.228, 1.848, §2o e 1.911.