Tribunal: TJSP
Processo: 1007792-76.2022.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e a reconvenção. Irresignação da autora. Interposição de apelação. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Preliminar de nulidade por falta de fundamentação.

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e a reconvenção. Irresignação da autora. Interposição de apelação. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Preliminar de nulidade por falta de fundamentação. Rejeição. Observância do artigo 93, inciso IX, da CF/1988 e do artigo 489 do CPC. Exame do mérito. Controvérsia sobre a culpa pela rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes desta demanda, haja vista que a locadora, ora autora, alega que a rescisão se deu razão da falta de pagamento pontual dos aluguéis e encargos vencidos no período de dezembro de 2021 a julho de 2022, ao passo que ré locatária alega que o imóvel objeto da locação não foi entregue em estado a servir ao uso a que se destina, pois apresentava vazamentos no telhado e estava desprovido de ligação de energia elétrica regular. Análise da matéria controvertida. O laudo técnico trazido aos autos pelos réus, a ata notarial lavrada pelo 4o Tabelião de Notas de São Bernardo do Campo e o depoimento prestado pela testemunha Ana Paula Vidal Peres confirmam que, desde o início da relação locatícia, o imóvel objeto da locação estava desprovido de ligação de energia elétrica regular. As fotografias e vídeos que instruem a contestação/reconvenção apresentada pela ré locatária reforçam a alegação de que o imóvel objeto da locação apresentava vazamentos no telhado, que permitiam a entrada de considerável quantidade água pluvial em diversos pontos do bem. Diante da ausência de ligação de energia elétrica regular e dos problemas de vazamento no telhado, verifica-se que a locadora, ora autora, deixou de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava, descumprindo a obrigação prevista no artigo 22, inciso I, da Lei no 8.245/1991. Ainda que o imóvel objeto da locação tenha sido utilizado como depósito de pertences da locatária desde o início da relação locatícia, ocorrido em outubro de 2021, até o depósito das respectivas chaves em juízo, ocorrido em julho de 2022, não há que se falar em condenação dos réus ao pagamento da integralidade dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos no período, visto que a locatária não pôde fazer pleno uso do imóvel. A condenação da locatária e dos fiadores, ora réus, ao pagamento de 50% dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos durante vigência da locação em discussão se mostra razoável, pois impede o enriquecimento ilícito destes últimos e compensa a locadora, ora autora, pela indisponibilidade de uso do imóvel no referido ínterim. Afastamento da pretensão de reconhecimento da inexigibilidade da multa compensatória prevista na cláusula 15.1 do contrato de locação, pois os elementos probatórios coligidos aos autos confirmaram que a locadora, ora autora, infringiu a disposição legal que impunha a ela a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava (artigo 22, inciso I, da Lei no 8.245/1991), culminando na obrigação de pagamento da aludida penalidade, admitida apenas a redução equitativa do seu valor na forma do artigo 413 do Código Civil, em razão de a locatária ter ocupado parcialmente o imóvel para depósito de seus pertences. Pretensões formuladas neste apelo não merecem acolhimento. Manutenção da r. sentença é medida que se impõe. Apelação não provida.

Inteiro teor:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e a reconvenção. Irresignação da autora. Interposição de apelação. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Preliminar de nulidade por falta de fundamentação.

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e a reconvenção. Irresignação da autora. Interposição de apelação. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Preliminar de nulidade por falta de fundamentação. Rejeição. Observância do artigo 93, inciso IX, da CF/1988 e do artigo 489 do CPC. Exame do mérito. Controvérsia sobre a culpa pela rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes desta demanda, haja vista que a locadora, ora autora, alega que a rescisão se deu razão da falta de pagamento pontual dos aluguéis e encargos vencidos no período de dezembro de 2021 a julho de 2022, ao passo que ré locatária alega que o imóvel objeto da locação não foi entregue em estado a servir ao uso a que se destina, pois apresentava vazamentos no telhado e estava desprovido de ligação de energia elétrica regular. Análise da matéria controvertida. O laudo técnico trazido aos autos pelos réus, a ata notarial lavrada pelo 4o Tabelião de Notas de São Bernardo do Campo e o depoimento prestado pela testemunha Ana Paula Vidal Peres confirmam que, desde o início da relação locatícia, o imóvel objeto da locação estava desprovido de ligação de energia elétrica regular. As fotografias e vídeos que instruem a contestação/reconvenção apresentada pela ré locatária reforçam a alegação de que o imóvel objeto da locação apresentava vazamentos no telhado, que permitiam a entrada de considerável quantidade água pluvial em diversos pontos do bem. Diante da ausência de ligação de energia elétrica regular e dos problemas de vazamento no telhado, verifica-se que a locadora, ora autora, deixou de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava, descumprindo a obrigação prevista no artigo 22, inciso I, da Lei no 8.245/1991. Ainda que o imóvel objeto da locação tenha sido utilizado como depósito de pertences da locatária desde o início da relação locatícia, ocorrido em outubro de 2021, até o depósito das respectivas chaves em juízo, ocorrido em julho de 2022, não há que se falar em condenação dos réus ao pagamento da integralidade dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos no período, visto que a locatária não pôde fazer pleno uso do imóvel. A condenação da locatária e dos fiadores, ora réus, ao pagamento de 50% dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos durante vigência da locação em discussão se mostra razoável, pois impede o enriquecimento ilícito destes últimos e compensa a locadora, ora autora, pela indisponibilidade de uso do imóvel no referido ínterim. Afastamento da pretensão de reconhecimento da inexigibilidade da multa compensatória prevista na cláusula 15.1 do contrato de locação, pois os elementos probatórios coligidos aos autos confirmaram que a locadora, ora autora, infringiu a disposição legal que impunha a ela a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destinava (artigo 22, inciso I, da Lei no 8.245/1991), culminando na obrigação de pagamento da aludida penalidade, admitida apenas a redução equitativa do seu valor na forma do artigo 413 do Código Civil, em razão de a locatária ter ocupado parcialmente o imóvel para depósito de seus pertences. Pretensões formuladas neste apelo não merecem acolhimento. Manutenção da r. sentença é medida que se impõe. Apelação não provida.