Tribunal: TJSP
Processo: 1001476-20.2025.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Atraso na Entrega do Imóvel
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. JUSTIÇA ESTADUAL COMPETENTE PARA JULGAR A AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. EXCLUSIVO DEBATE SOBRE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. CONSTATAÇÃO. ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DE DATA FUTURA E INCERTA, VINCULADA AO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. JUSTIÇA ESTADUAL COMPETENTE PARA JULGAR A AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. EXCLUSIVO DEBATE SOBRE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. CONSTATAÇÃO. ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DE DATA FUTURA E INCERTA, VINCULADA AO CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. INADMISSIBILIDADE. ATA DE ASSEMBLEIA PREVENDO A ALTERAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INVALIDADE. FALTA DE ANUÊNCIA DA COMPRADORA. TERMO FINAL: DATA PREVISTA NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FIXAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 43-A, §2o, DA LEI N. 4.591/1964 E SÚMULA 162 DESTE TRIBUNAL. JUROS DE OBRA. COBRANÇA POSTERIOR À MORA DA CONSTRUTORA. INADMISSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSIÇÃO. AFERIÇÃO DA QUANTIA POR MEIO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA A FIM DE EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DAS PARTES. PRECEDENTE. CONFIGURAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS PELAS RÉS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO E APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há que se cogitar de inovação recursal quando as teses aventadas em apelo foram suscitadas pela parte recorrente em primeiro grau e enfrentadas expressamente na sentença impugnada.
2. É competente a Justiça Estadual para o conhecimento do pedido de indenização por atraso de obra, sendo indevida a inclusão da Caixa Econômica Federal no feito e a remessa dos autos à Vara Federal. Credora fiduciária que não é parte legítima para responder pelo atraso na entrega do imóvel.
3. Se um dos prazos estipulados para a entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda é abusivo, deve prevalecer o outro previsto contratualmente em conformidade com a legislação vigente, garantindo a segurança jurídica e o equilíbrio contratual. Suposta deliberação em assembleia condominial quanto à prorrogação de prazos de entrega do empreendimento que não vincula a parte que não tenha participado ou anuído expressamente, por força do princípio da relatividade dos efeitos obrigacionais.
4. Por força do artigo 43-A da Lei n. 4.591 de 1964 e da Súmula 162 deste Tribunal, é cabível a condenação das fornecedoras por lucros cessantes, quando descumprem o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, havendo a presunção de prejuízo do consumidor.
5. É ilícito o repasse de "juros de obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
6. A aferição do "quantum debeatur" e, consequentemente, a produção de prova para precisá-lo, devem ser relegados para a fase de liquidação de sentença, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.
7. Diante da sucumbência mínima da parte autora, impõe-se carrear à parte ré o pagamento da integralidade das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do CPC.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. JUSTIÇA ESTADUAL COMPETENTE PARA JULGAR A AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. EXCLUSIVO DEBATE SOBRE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. CONSTATAÇÃO. ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DE DATA FUTURA E INCERTA, VINCULADA AO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. JUSTIÇA ESTADUAL COMPETENTE PARA JULGAR A AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. EXCLUSIVO DEBATE SOBRE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. CONSTATAÇÃO. ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DE DATA FUTURA E INCERTA, VINCULADA AO CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. INADMISSIBILIDADE. ATA DE ASSEMBLEIA PREVENDO A ALTERAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INVALIDADE. FALTA DE ANUÊNCIA DA COMPRADORA. TERMO FINAL: DATA PREVISTA NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FIXAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 43-A, §2o, DA LEI N. 4.591/1964 E SÚMULA 162 DESTE TRIBUNAL. JUROS DE OBRA. COBRANÇA POSTERIOR À MORA DA CONSTRUTORA. INADMISSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSIÇÃO. AFERIÇÃO DA QUANTIA POR MEIO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA A FIM DE EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DAS PARTES. PRECEDENTE. CONFIGURAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS PELAS RÉS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO E APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há que se cogitar de inovação recursal quando as teses aventadas em apelo foram suscitadas pela parte recorrente em primeiro grau e enfrentadas expressamente na sentença impugnada.
2. É competente a Justiça Estadual para o conhecimento do pedido de indenização por atraso de obra, sendo indevida a inclusão da Caixa Econômica Federal no feito e a remessa dos autos à Vara Federal. Credora fiduciária que não é parte legítima para responder pelo atraso na entrega do imóvel.
3. Se um dos prazos estipulados para a entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda é abusivo, deve prevalecer o outro previsto contratualmente em conformidade com a legislação vigente, garantindo a segurança jurídica e o equilíbrio contratual. Suposta deliberação em assembleia condominial quanto à prorrogação de prazos de entrega do empreendimento que não vincula a parte que não tenha participado ou anuído expressamente, por força do princípio da relatividade dos efeitos obrigacionais.
4. Por força do artigo 43-A da Lei n. 4.591 de 1964 e da Súmula 162 deste Tribunal, é cabível a condenação das fornecedoras por lucros cessantes, quando descumprem o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, havendo a presunção de prejuízo do consumidor.
5. É ilícito o repasse de "juros de obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
6. A aferição do "quantum debeatur" e, consequentemente, a produção de prova para precisá-lo, devem ser relegados para a fase de liquidação de sentença, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.
7. Diante da sucumbência mínima da parte autora, impõe-se carrear à parte ré o pagamento da integralidade das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do CPC.