Tribunal: TJSP
Processo: 1014505-43.2024.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Lidia Regina Rodrigues Monteiro Cabrini
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
Direito Civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, cláusula penal e indenização. Atraso na entrega de imóvel. Inadimplemento da incorporadora. Restituição integral dos valores pagos. Aplicação da cláusula penal em favor do comprador. Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da incorporadora

Ementa:
Direito Civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, cláusula penal e indenização. Atraso na entrega de imóvel. Inadimplemento da incorporadora. Restituição integral dos valores pagos. Aplicação da cláusula penal em favor do comprador. Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da incorporadora desprovido.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, pedido liminar e indenização por danos materiais, ajuizada por Guilherme Grassi de Matos, em face de 2027 Tarraf Bola Sete Araçatuba Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento "Opus One", em Araçatuba/SP. O autor alegou inadimplemento contratual da ré, postulando a devolução integral das quantias pagas, incluindo comissão de corretagem, aplicação da cláusula penal em seu favor e indenização por lucros cessantes. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual, com restituição de 75% dos valores pagos. Ambas as partes interpuseram recursos.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão:
(i) definir se houve inadimplemento contratual da incorporadora em razão do atraso na entrega do imóvel;
(ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem;
(iii) determinar a aplicabilidade da cláusula penal em favor do comprador;
(iv) verificar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes.

III. Razões de decidir

Configura-se inadimplemento contratual por parte da incorporadora quando o imóvel é entregue com atraso superior ao prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, ainda que o "habite-se" e a matrícula individualizada tenham sido expedidos posteriormente ao prazo final ajustado.
A mora da vendedora afasta a possibilidade de retenção parcial dos valores pagos, impondo-se a restituição integral, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil.
A comissão de corretagem deve ser restituída ao comprador quando demonstrado que foi suportada por este e o contrato se tornou ineficaz por inadimplemento exclusivo da vendedora.
Aplica-se a cláusula penal em favor do comprador, por simetria, nos termos da orientação firmada no Tema 971 do STJ, ainda que inicialmente prevista apenas em desfavor do adquirente.
É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com lucros cessantes, em observância ao art. 416, §1o, do Código Civil, que veda o bis in idem.

IV. Dispositivo e tese

Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da incorporadora desprovido.

Tese de julgamento:
O atraso superior ao prazo contratual, incluída a cláusula de tolerância, configura inadimplemento contratual por parte da incorporadora.
A mora da vendedora impõe a restituição integral das quantias pagas, incluída a comissão de corretagem, devidamente corrigidas e acrescidas de juros.
A cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador pode ser aplicada em sentido inverso, em favor do adquirente, nos termos do Tema 971 do STJ.
A aplicação da cláusula penal compensatória exclui a possibilidade de cumulação com indenização por lucros cessantes.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 416, §1o, e 884
CPC, arts. 85, §2o, e 1.026, §2o

Jurisprudência relevante:
STJ, Tema 971; TJSP; Apelação Cível 1021513-50.2023.8.26.0309; Relator (a): Rebello Pinho; Órgão Julgador: 20a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/05/2025; Data de Registro: 21/05/2025; TJSP; Apelação Cível 1101190-82.2020.8.26.0100; Relator (a): Rebello Pinho; Órgão Julgador: 20a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 30a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/07/2021; Data de Registro: 27/07/2021.

Inteiro teor:
Direito Civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, cláusula penal e indenização. Atraso na entrega de imóvel. Inadimplemento da incorporadora. Restituição integral dos valores pagos. Aplicação da cláusula penal em favor do comprador. Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da incorporadora

Ementa:
Direito Civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, cláusula penal e indenização. Atraso na entrega de imóvel. Inadimplemento da incorporadora. Restituição integral dos valores pagos. Aplicação da cláusula penal em favor do comprador. Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da incorporadora desprovido.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, pedido liminar e indenização por danos materiais, ajuizada por Guilherme Grassi de Matos, em face de 2027 Tarraf Bola Sete Araçatuba Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento "Opus One", em Araçatuba/SP. O autor alegou inadimplemento contratual da ré, postulando a devolução integral das quantias pagas, incluindo comissão de corretagem, aplicação da cláusula penal em seu favor e indenização por lucros cessantes. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual, com restituição de 75% dos valores pagos. Ambas as partes interpuseram recursos.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão:
(i) definir se houve inadimplemento contratual da incorporadora em razão do atraso na entrega do imóvel;
(ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem;
(iii) determinar a aplicabilidade da cláusula penal em favor do comprador;
(iv) verificar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes.

III. Razões de decidir

Configura-se inadimplemento contratual por parte da incorporadora quando o imóvel é entregue com atraso superior ao prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, ainda que o "habite-se" e a matrícula individualizada tenham sido expedidos posteriormente ao prazo final ajustado.
A mora da vendedora afasta a possibilidade de retenção parcial dos valores pagos, impondo-se a restituição integral, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil.
A comissão de corretagem deve ser restituída ao comprador quando demonstrado que foi suportada por este e o contrato se tornou ineficaz por inadimplemento exclusivo da vendedora.
Aplica-se a cláusula penal em favor do comprador, por simetria, nos termos da orientação firmada no Tema 971 do STJ, ainda que inicialmente prevista apenas em desfavor do adquirente.
É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com lucros cessantes, em observância ao art. 416, §1o, do Código Civil, que veda o bis in idem.

IV. Dispositivo e tese

Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da incorporadora desprovido.

Tese de julgamento:
O atraso superior ao prazo contratual, incluída a cláusula de tolerância, configura inadimplemento contratual por parte da incorporadora.
A mora da vendedora impõe a restituição integral das quantias pagas, incluída a comissão de corretagem, devidamente corrigidas e acrescidas de juros.
A cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador pode ser aplicada em sentido inverso, em favor do adquirente, nos termos do Tema 971 do STJ.
A aplicação da cláusula penal compensatória exclui a possibilidade de cumulação com indenização por lucros cessantes.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 416, §1o, e 884
CPC, arts. 85, §2o, e 1.026, §2o

Jurisprudência relevante:
STJ, Tema 971; TJSP; Apelação Cível 1021513-50.2023.8.26.0309; Relator (a): Rebello Pinho; Órgão Julgador: 20a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/05/2025; Data de Registro: 21/05/2025; TJSP; Apelação Cível 1101190-82.2020.8.26.0100; Relator (a): Rebello Pinho; Órgão Julgador: 20a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 30a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/07/2021; Data de Registro: 27/07/2021.