Tribunal: TJSP
Processo: 1020486-32.2022.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-04-28
Data de publicação: 2025-04-30

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C./C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, CONSISTENTE EM LOTE DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame: Recurso de apelação interposto pelas vendedoras rés contra sentença de parcial procedência da ação e da

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C./C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, CONSISTENTE EM LOTE DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame: Recurso de apelação interposto pelas vendedoras rés contra sentença de parcial procedência da ação e da reconvenção, que decretou a rescisão contratual e determinou a devolução de 80% das parcelas pagas, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde o trânsito em julgado, a ser paga em doze parcelas com início após a formalização da resolução contratual com o trânsito em julgado, bem como determinou indenização ao autor pelas benfeitorias realizadas no imóvel, autorizado o abatimento de custas, despesas processuais periciais, IPTU, a ser apurado em liquidação de sentença. Rés que pretendem o abatimento dos valores pagos a título de encargo moratórios pelo atraso no pagamento das parcelas, multa de 10% do valor atualizado do contrato, majoração da retenção para 25% das parcelas pagas, afastamento da indenização das benfeitorias e fixação de taxa de fruição.
II. Questão em Discussão: Verificar a aplicabilidade da Lei do Distrato e do Código de Defesa do Consumidor, bem como o percentual adequado de retenção dos valores em caso de rescisão contratual e deduções, taxa de fruição, forma de devolução dos valores pagos e indenização por benfeitorias.
III. Razões de Decidir: Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal e Súmula 543 do STJ. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ, respeitado o limite estabelecido no art. 32-A da Lei 6.766/79 (10% do valor atualizado do contrato). Pretensão descabida de cobrança pelo teto máximo da Lei do Distrato, pois o contrato usava como base de cálculo o valor da dívida, ou seja, parcelas não pagas, sendo excessiva a pretensão. Comprador que pagou 33,10% do valor do contrato, taxa de retenção (20% dos valores pagos) que não comporta majoração. Indenização pelas benfeitorias e acessões devida, ainda que inacabada. Valor da indenização a ser apurado em liquidação de sentença, com realização de perícia. Taxa de fruição. Venda de terreno sem edificação. Construção inacabada e sem valor de uso. Impossibilidade de exploração econômica imediata. Pretensão afastada. Precedentes. Sentença que já fixou corretamente o termo inicial dos juros de mora desde o trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ). Correção monetária que incide desde cada respectivo desembolso e que não representa perda ou ganho, mas mera recomposição da moeda em razão da inflação. Sentença que já estabeleceu a forma e início da devolução, sem insurgência específica das partes. Devem ser abatidos do valor a ser restituído ao comprador os encargos da mora pelo atraso no pagamento das parcelas.
IV. Tese de julgamento: 1. Encargos moratórios pelo pagamento em atraso das parcelas não são restituíveis. 2. A indenização por benfeitorias é devida, mesmo que a construção esteja inacabada. 3. Não incide taxa de fruição se a benfeitoria está inacabada, sem condições de usufruto efetivo e sem valor de uso.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C./C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, CONSISTENTE EM LOTE DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame: Recurso de apelação interposto pelas vendedoras rés contra sentença de parcial procedência da ação e da

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C./C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, CONSISTENTE EM LOTE DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame: Recurso de apelação interposto pelas vendedoras rés contra sentença de parcial procedência da ação e da reconvenção, que decretou a rescisão contratual e determinou a devolução de 80% das parcelas pagas, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde o trânsito em julgado, a ser paga em doze parcelas com início após a formalização da resolução contratual com o trânsito em julgado, bem como determinou indenização ao autor pelas benfeitorias realizadas no imóvel, autorizado o abatimento de custas, despesas processuais periciais, IPTU, a ser apurado em liquidação de sentença. Rés que pretendem o abatimento dos valores pagos a título de encargo moratórios pelo atraso no pagamento das parcelas, multa de 10% do valor atualizado do contrato, majoração da retenção para 25% das parcelas pagas, afastamento da indenização das benfeitorias e fixação de taxa de fruição.
II. Questão em Discussão: Verificar a aplicabilidade da Lei do Distrato e do Código de Defesa do Consumidor, bem como o percentual adequado de retenção dos valores em caso de rescisão contratual e deduções, taxa de fruição, forma de devolução dos valores pagos e indenização por benfeitorias.
III. Razões de Decidir: Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal e Súmula 543 do STJ. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ, respeitado o limite estabelecido no art. 32-A da Lei 6.766/79 (10% do valor atualizado do contrato). Pretensão descabida de cobrança pelo teto máximo da Lei do Distrato, pois o contrato usava como base de cálculo o valor da dívida, ou seja, parcelas não pagas, sendo excessiva a pretensão. Comprador que pagou 33,10% do valor do contrato, taxa de retenção (20% dos valores pagos) que não comporta majoração. Indenização pelas benfeitorias e acessões devida, ainda que inacabada. Valor da indenização a ser apurado em liquidação de sentença, com realização de perícia. Taxa de fruição. Venda de terreno sem edificação. Construção inacabada e sem valor de uso. Impossibilidade de exploração econômica imediata. Pretensão afastada. Precedentes. Sentença que já fixou corretamente o termo inicial dos juros de mora desde o trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ). Correção monetária que incide desde cada respectivo desembolso e que não representa perda ou ganho, mas mera recomposição da moeda em razão da inflação. Sentença que já estabeleceu a forma e início da devolução, sem insurgência específica das partes. Devem ser abatidos do valor a ser restituído ao comprador os encargos da mora pelo atraso no pagamento das parcelas.
IV. Tese de julgamento: 1. Encargos moratórios pelo pagamento em atraso das parcelas não são restituíveis. 2. A indenização por benfeitorias é devida, mesmo que a construção esteja inacabada. 3. Não incide taxa de fruição se a benfeitoria está inacabada, sem condições de usufruto efetivo e sem valor de uso.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.