Tribunal: TJSP
Processo: 1058726-77.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-02-13
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Autora locatária que pretende a rescisão do contrato de locação não residencial e a declaração de inexigibilidade das penalidades contratuais, encargos locatícios e aluguéis, em razão de suposto inadimplemento por parte da locadora. Reconvenção da ré, requerendo a cobrança dos encargos locatícios, aluguéis e multa contratual por rescisão antecipada.

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Autora locatária que pretende a rescisão do contrato de locação não residencial e a declaração de inexigibilidade das penalidades contratuais, encargos locatícios e aluguéis, em razão de suposto inadimplemento por parte da locadora. Reconvenção da ré, requerendo a cobrança dos encargos locatícios, aluguéis e multa contratual por rescisão antecipada. Sentença de improcedência da ação principal e de parcial procedência da reconvenção. Apelo da autora-reconvinda.
1. Preliminar de cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário final das provas que servem à formação da sua convicção sobre a demanda. Poder-dever de indeferir diligências que entenda inúteis ou meramente protelatórias para o desfecho da causa. Inteligência do art. 370 do Código de Processo Civil. Suficiência das provas constantes nos autos para o deslinde do feito. Desnecessidade da produção de prova oral, que em nada influenciaria no convencimento de mérito da ação. Suficiência da prova pericial produzida. Preliminar afastada.
2. Preliminar de nulidade do laudo pericial. Não ocorrência. Mera irresignação em relação às conclusões do perito judicial. Ausência de nulidades na homologação do laudo pericial. Preliminar afastada.
3. Preliminar de nulidade por provimento extra petita. Provimento jurisdicional que respeitou os requisitos do art. 489 do CPC. Fundamentação inteligível e coerente. Sentença que afastou todos os argumentos incapazes de influir no convencimento do juízo. Ademais, preliminar fundamentada exclusivamente na valoração do acervo probatório, questão atinente ao mérito da causa. Preliminar afastada.
3. Mérito. Relação jurídica incontroversa. Instrumento particular assinado pelas partes que demonstra inequívoca ciência da locatária acerca das condições do imóvel, prevendo como responsabilidade da autora a realização de reformas para a regularização estrutural do bem. Requerente que não pode alegar desconhecimento acerca do estado de conservação do imóvel. Locadora que concedeu carência dos aluguéis para a regularização do edifício. E-mail indicado pela autora que é anterior à celebração do contrato de locação, além de indicar que a carência foi solicitada somente para desmobilização do outro imóvel e reparos na parte elétrica e iluminação. Laudo pericial que atestou que os vícios não eram ocultos ou estruturais, mas apenas em subsistemas da edificação, sendo de conhecimento da locatária. Ausência de inadimplemento por parte da locadora. Rescisão contratual operada por culpa da locatária. Aluguéis e encargos locatícios devidos até a data da devolução das chaves. Sentença mantida neste quesito. Multa contratual. Sentença que determinou a aplicação integral, em razão do desvirtuamento do objeto da locação. Contudo, contrato que apenas prevê de forma genérica a vedação de uso alheio à finalidade social da locatária. Vedação de qualquer atividade alheia ao objeto principal da locatária, consistente no transporte de cargas, que se trata de interpretação demasiadamente expansiva. Atividade de armazenagem de mercadorias e presença de corpo administrativo que não desnatura a finalidade da locação. Aplicação da penalidade que deve ocorrer exclusivamente em razão da rescisão antecipada. Multa que deve ser calculada de maneira proporcional ao período inadimplido. Sentença alterada neste quesito.
5. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Autora locatária que pretende a rescisão do contrato de locação não residencial e a declaração de inexigibilidade das penalidades contratuais, encargos locatícios e aluguéis, em razão de suposto inadimplemento por parte da locadora. Reconvenção da ré, requerendo a cobrança dos encargos locatícios, aluguéis e multa contratual por rescisão antecipada.

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Autora locatária que pretende a rescisão do contrato de locação não residencial e a declaração de inexigibilidade das penalidades contratuais, encargos locatícios e aluguéis, em razão de suposto inadimplemento por parte da locadora. Reconvenção da ré, requerendo a cobrança dos encargos locatícios, aluguéis e multa contratual por rescisão antecipada. Sentença de improcedência da ação principal e de parcial procedência da reconvenção. Apelo da autora-reconvinda.
1. Preliminar de cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário final das provas que servem à formação da sua convicção sobre a demanda. Poder-dever de indeferir diligências que entenda inúteis ou meramente protelatórias para o desfecho da causa. Inteligência do art. 370 do Código de Processo Civil. Suficiência das provas constantes nos autos para o deslinde do feito. Desnecessidade da produção de prova oral, que em nada influenciaria no convencimento de mérito da ação. Suficiência da prova pericial produzida. Preliminar afastada.
2. Preliminar de nulidade do laudo pericial. Não ocorrência. Mera irresignação em relação às conclusões do perito judicial. Ausência de nulidades na homologação do laudo pericial. Preliminar afastada.
3. Preliminar de nulidade por provimento extra petita. Provimento jurisdicional que respeitou os requisitos do art. 489 do CPC. Fundamentação inteligível e coerente. Sentença que afastou todos os argumentos incapazes de influir no convencimento do juízo. Ademais, preliminar fundamentada exclusivamente na valoração do acervo probatório, questão atinente ao mérito da causa. Preliminar afastada.
3. Mérito. Relação jurídica incontroversa. Instrumento particular assinado pelas partes que demonstra inequívoca ciência da locatária acerca das condições do imóvel, prevendo como responsabilidade da autora a realização de reformas para a regularização estrutural do bem. Requerente que não pode alegar desconhecimento acerca do estado de conservação do imóvel. Locadora que concedeu carência dos aluguéis para a regularização do edifício. E-mail indicado pela autora que é anterior à celebração do contrato de locação, além de indicar que a carência foi solicitada somente para desmobilização do outro imóvel e reparos na parte elétrica e iluminação. Laudo pericial que atestou que os vícios não eram ocultos ou estruturais, mas apenas em subsistemas da edificação, sendo de conhecimento da locatária. Ausência de inadimplemento por parte da locadora. Rescisão contratual operada por culpa da locatária. Aluguéis e encargos locatícios devidos até a data da devolução das chaves. Sentença mantida neste quesito. Multa contratual. Sentença que determinou a aplicação integral, em razão do desvirtuamento do objeto da locação. Contudo, contrato que apenas prevê de forma genérica a vedação de uso alheio à finalidade social da locatária. Vedação de qualquer atividade alheia ao objeto principal da locatária, consistente no transporte de cargas, que se trata de interpretação demasiadamente expansiva. Atividade de armazenagem de mercadorias e presença de corpo administrativo que não desnatura a finalidade da locação. Aplicação da penalidade que deve ocorrer exclusivamente em razão da rescisão antecipada. Multa que deve ser calculada de maneira proporcional ao período inadimplido. Sentença alterada neste quesito.
5. Recurso parcialmente provido.