Tribunal: TJSP
Processo: 1050014-05.2023.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-05-08
Data de publicação: 2025-07-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. CONTAGEM DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DILAÇÃO GENÉRICA E INDEFINIDA DO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. ART. 39, XII E DO ART. 51, III E IV, DO CDC. MORA DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. CONTAGEM DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DILAÇÃO GENÉRICA E INDEFINIDA DO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. ART. 39, XII E DO ART. 51, III E IV, DO CDC. MORA DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO. SÚMULA 161 DO TJSP. LUCROS CESSANTES PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA A ENTREGA DO BEM OBJETO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA 162 DESTE TRIBUNAL. VALOR FIXADO EM 0,5% AO MÊS DE ATRASO, CALCULADO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS PRAZO AJUSTADO NO CONTRATO PARA ENTREGA DAS CHAVES. INADMISSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Entraves administrativos que geram atrasos na entrega de imóvel são caracterizados como fortuito interno e não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a responsabilidade objetiva da vendedora. Respeito à Súmula 161 deste Tribunal.
2. A pandemia decorrente da proliferação do vírus da COVID-19 não pode ser considerada caso fortuito ou força maior, quando, durante o período, a atividade exercida pela pessoa jurídica relativa à construção civil foi formalmente considerada essencial pelo Governo Federal e, materialmente, a disseminação de empreendimentos imobiliários no Estado de São Paulo, durante a crise sanitária, é fato notório.
3. A contagem de prazo de tolerância não superior a 180 dias depende da existência de cláusula contratual expressa, clara e inteligível, em consonância com as normas consumeristas.
4. É cabível a condenação por lucros cessantes quando há o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, havendo a presunção de prejuízo do adquirente.
5. É ilícito o repasse de "juros de obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. CONTAGEM DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DILAÇÃO GENÉRICA E INDEFINIDA DO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. ART. 39, XII E DO ART. 51, III E IV, DO CDC. MORA DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. CONTAGEM DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DILAÇÃO GENÉRICA E INDEFINIDA DO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. ART. 39, XII E DO ART. 51, III E IV, DO CDC. MORA DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO. SÚMULA 161 DO TJSP. LUCROS CESSANTES PELO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA A ENTREGA DO BEM OBJETO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA 162 DESTE TRIBUNAL. VALOR FIXADO EM 0,5% AO MÊS DE ATRASO, CALCULADO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS PRAZO AJUSTADO NO CONTRATO PARA ENTREGA DAS CHAVES. INADMISSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Entraves administrativos que geram atrasos na entrega de imóvel são caracterizados como fortuito interno e não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a responsabilidade objetiva da vendedora. Respeito à Súmula 161 deste Tribunal.
2. A pandemia decorrente da proliferação do vírus da COVID-19 não pode ser considerada caso fortuito ou força maior, quando, durante o período, a atividade exercida pela pessoa jurídica relativa à construção civil foi formalmente considerada essencial pelo Governo Federal e, materialmente, a disseminação de empreendimentos imobiliários no Estado de São Paulo, durante a crise sanitária, é fato notório.
3. A contagem de prazo de tolerância não superior a 180 dias depende da existência de cláusula contratual expressa, clara e inteligível, em consonância com as normas consumeristas.
4. É cabível a condenação por lucros cessantes quando há o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, havendo a presunção de prejuízo do adquirente.
5. É ilícito o repasse de "juros de obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma.