Tribunal: TJSP
Processo: 1011295-58.2022.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Francisco Loureiro(Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2025-12-11
Data de publicação: 2025-12-14

Ementa:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGADO PROVIMENTO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. A apelante alega que o contrato foi assinado digitalmente conforme padrão ICP-Brasil e que houve atendimento ao princípio da especialidade

Ementa:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGADO PROVIMENTO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. A apelante alega que o contrato foi assinado digitalmente conforme padrão ICP-Brasil e que houve atendimento ao princípio da especialidade objetiva.
II. Questão em Discussão
2. Discute-se (i) a validade das assinaturas digitais no instrumento particular de alienação fiduciária e (ii) a possibilidade de registro de alienação fiduciária de parte certa e determinada de imóvel, antes de levado a efeito o desmembramento.
III. Razões de Decidir
3. O instrumento nato-digital não foi assinado digitalmente por nenhuma das partes, contrariando as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que exigem assinatura digital conforme padrões ICP-Brasil.
4. O registro pretendido esbarra na proibição de registro de alienação de frações ideais com localização e metragem certas, conforme item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, além de desrespeitar o princípio da unitariedade da matrícula. A alienação fiduciária tem a natureza jurídica de direito real de garantia sobre coisa própria, e não sobre coisa alheia. O direito real de garantia é uma transferência de propriedade plena em potência, razão pela qual deve seguir os princípios registrários, em especial o da unitariedade.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. A ausência de assinatura digital conforme padrões ICP-Brasil inviabiliza o registro de instrumento nato-digital. 2. O registro de alienação fiduciária relativa a parte certa de um imóvel não desmembrado contraria o princípio da unitariedade da matrícula.
Legislação Citada:
- Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, itens 166, 366, 366.1, 368.4.
Jurisprudência Citada:
- CSM/SP, Apelação no 1.048-6/8, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo, j. em 17/3/2009 ; Apelação no 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 13/05/2025

Inteiro teor:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGADO PROVIMENTO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. A apelante alega que o contrato foi assinado digitalmente conforme padrão ICP-Brasil e que houve atendimento ao princípio da especialidade

Ementa:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGADO PROVIMENTO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alienação fiduciária de parte do imóvel descrito em matrícula. A apelante alega que o contrato foi assinado digitalmente conforme padrão ICP-Brasil e que houve atendimento ao princípio da especialidade objetiva.
II. Questão em Discussão
2. Discute-se (i) a validade das assinaturas digitais no instrumento particular de alienação fiduciária e (ii) a possibilidade de registro de alienação fiduciária de parte certa e determinada de imóvel, antes de levado a efeito o desmembramento.
III. Razões de Decidir
3. O instrumento nato-digital não foi assinado digitalmente por nenhuma das partes, contrariando as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que exigem assinatura digital conforme padrões ICP-Brasil.
4. O registro pretendido esbarra na proibição de registro de alienação de frações ideais com localização e metragem certas, conforme item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, além de desrespeitar o princípio da unitariedade da matrícula. A alienação fiduciária tem a natureza jurídica de direito real de garantia sobre coisa própria, e não sobre coisa alheia. O direito real de garantia é uma transferência de propriedade plena em potência, razão pela qual deve seguir os princípios registrários, em especial o da unitariedade.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. A ausência de assinatura digital conforme padrões ICP-Brasil inviabiliza o registro de instrumento nato-digital. 2. O registro de alienação fiduciária relativa a parte certa de um imóvel não desmembrado contraria o princípio da unitariedade da matrícula.
Legislação Citada:
- Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, itens 166, 366, 366.1, 368.4.
Jurisprudência Citada:
- CSM/SP, Apelação no 1.048-6/8, Rel. Des. Ruy Pereira Camilo, j. em 17/3/2009 ; Apelação no 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 13/05/2025