Tribunal: TJSP
Processo: 1043843-06.2021.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-09-19
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. VALORES REFERENTES À INSTALAÇÃO DE COBERTURAS DE GARAGEM. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR QUE AFASTOU A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELA COBRANÇA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI À CONSTRUTORA A OBRIGAÇÃO DE RECEBER DIRETAMENTE DOS CONDÔMINOS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL EM FAVOR DO

Ementa:
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. VALORES REFERENTES À INSTALAÇÃO DE COBERTURAS DE GARAGEM. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR QUE AFASTOU A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELA COBRANÇA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI À CONSTRUTORA A OBRIGAÇÃO DE RECEBER DIRETAMENTE DOS CONDÔMINOS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL EM FAVOR DO CONDOMÍNIO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 2o, DO CPC. FIXAÇÃO EM 20% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA EXECUÇÃO. RECURSO DA EMBARGANTE PROVIDO EM PARTE, IMPROVIDO O DO EMBARGADO. 1. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o atual titular da unidade imobiliária. Todavia, o reconhecimento dessa regra geral não dispensa a análise do título exequendo, sendo imprescindível que a dívida ostente a condição de contribuição condominial regularmente aprovada e exigível. 2. No caso concreto, tanto a ata da assembleia quanto o contrato firmado com a construtora consignaram que a cobrança das despesas decorrentes da instalação de coberturas de garagem seriam realizadas diretamente pela construtora (ou pela gestora indicada) junto aos condôminos, isentando expressamente o condomínio da responsabilidade pela inadimplência. 3. Ausente prova de que o condomínio tenha adimplido a obrigação em substituição aos condôminos ou tenha, de alguma maneira, se sub-rogado no crédito, inexiste título executivo extrajudicial apto a embasar a execução, impondo-se o acolhimento dos embargos e a consequente extinção do feito executivo, nos termos do art. 924, III, do CPC. 4. Quanto aos honorários advocatícios, inaplicável a regra do art. 85, § 8o, do CPC, porquanto não se cuida de causa de valor irrisório ou inestimável. Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.076), a fixação por equidade constitui medida subsidiária, devendo a verba, na espécie, ser arbitrada entre 10% e 20% sobre o valor atualizado da execução. 5. Hipótese em que as peculiaridades do caso, recomendam a majoração dos honorários para 20% sobre o valor da execução, já considerada a atuação em grau recursal, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.

Inteiro teor:
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. VALORES REFERENTES À INSTALAÇÃO DE COBERTURAS DE GARAGEM. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR QUE AFASTOU A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELA COBRANÇA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI À CONSTRUTORA A OBRIGAÇÃO DE RECEBER DIRETAMENTE DOS CONDÔMINOS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL EM FAVOR DO

Ementa:
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. VALORES REFERENTES À INSTALAÇÃO DE COBERTURAS DE GARAGEM. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR QUE AFASTOU A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELA COBRANÇA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI À CONSTRUTORA A OBRIGAÇÃO DE RECEBER DIRETAMENTE DOS CONDÔMINOS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL EM FAVOR DO CONDOMÍNIO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 2o, DO CPC. FIXAÇÃO EM 20% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA EXECUÇÃO. RECURSO DA EMBARGANTE PROVIDO EM PARTE, IMPROVIDO O DO EMBARGADO. 1. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o atual titular da unidade imobiliária. Todavia, o reconhecimento dessa regra geral não dispensa a análise do título exequendo, sendo imprescindível que a dívida ostente a condição de contribuição condominial regularmente aprovada e exigível. 2. No caso concreto, tanto a ata da assembleia quanto o contrato firmado com a construtora consignaram que a cobrança das despesas decorrentes da instalação de coberturas de garagem seriam realizadas diretamente pela construtora (ou pela gestora indicada) junto aos condôminos, isentando expressamente o condomínio da responsabilidade pela inadimplência. 3. Ausente prova de que o condomínio tenha adimplido a obrigação em substituição aos condôminos ou tenha, de alguma maneira, se sub-rogado no crédito, inexiste título executivo extrajudicial apto a embasar a execução, impondo-se o acolhimento dos embargos e a consequente extinção do feito executivo, nos termos do art. 924, III, do CPC. 4. Quanto aos honorários advocatícios, inaplicável a regra do art. 85, § 8o, do CPC, porquanto não se cuida de causa de valor irrisório ou inestimável. Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.076), a fixação por equidade constitui medida subsidiária, devendo a verba, na espécie, ser arbitrada entre 10% e 20% sobre o valor atualizado da execução. 5. Hipótese em que as peculiaridades do caso, recomendam a majoração dos honorários para 20% sobre o valor da execução, já considerada a atuação em grau recursal, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.