Tribunal: TJSP
Processo: 1000682-96.2025.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Atraso na Entrega do Imóvel
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-10-31

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
I. CASO EM EXAME
Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por danos materiais devido ao atraso na entrega de imóvel. A entrega estava prevista para até 24 meses após o fechamento da demanda mínima, com tolerância de 6 meses. O imóvel foi entregue em julho

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
I. CASO EM EXAME
Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por danos materiais devido ao atraso na entrega de imóvel. A entrega estava prevista para até 24 meses após o fechamento da demanda mínima, com tolerância de 6 meses. O imóvel foi entregue em julho de 2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em (i) declarar eventual incompetência da Justiça Estadual para a inclusão da Caixa Econômica Federal em litisconsórcio passivo necessário, ante a cláusula de eleição de foro (ii) determinar se o prazo de entrega do imóvel deve seguir o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal ou o compromisso de compra e venda e se a sentença é "ultra petita" por considerar o prazo para conclusão da obra disposto no contrato de financiamento e (iii) a validade da cláusula de tolerância e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O objeto da ação envolve os termos e as condições do próprio compromisso de compra e venda e não o pacto adjeto de alienação fiduciária, o qual foi firmado com o propósito de viabilizar o pagamento do preço do imóvel, o que impõe a rejeição da preliminar. O prazo de entrega de 24 meses deve ser contado a partir da assinatura do compromisso de compra e venda e não do contrato de financiamento, conforme Tema 996 do STJ e Súmula 164 do TJSP. Celebração de contrato de financiamento que não altera a data de conclusão prevista no compromisso de compra e venda. Sentença "ultra petita" no capítulo que considerou o prazo para conclusão da obra o disposto no contrato de financiamento.
4. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, mas a ausência de prazo certo no contrato original configura abusividade, conforme o Código de Defesa do Consumidor.
5. Atraso verificado. Lucros cessantes presumidos, correspondentes a 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de mora. Taxa de evolução da obra/juros de obra. Encargo devido durante a fase de construção do empreendimento. Cobrança indevida após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Preliminar rejeitada e, no mérito, recursos de ambas as partes parcialmente providos.
Tese de julgamento: 1. O prazo de entrega do imóvel deve ser contado a partir da assinatura do compromisso de compra e venda, com aplicação de cláusula de tolerância de 180 dias. 2. A ausência de prazo certo no contrato original é abusiva e contraria o Código de Defesa do Consumidor.
LEGISLAÇÃO CITADA:
Código de Defesa do Consumidor, arts. 1o, 2o, 39, XII, 51, IV e §1o, II, 54.
Lei n. 4.591/64, art. 43-A, § 2o.
Lei n. 13.786/2018.
JURISPRUDÊNCIA CITADA:
TJSP, Apelação Cível 1001262-40.2024.8.26.0094, Rel. Vito Guglielmi, 6a Câmara de Direito Privado, j. 21/08/2025.
TJSP, Apelação Cível 1001967-51.2024.8.26.0704, Rel. Claudia Menge, 32a Câmara de Direito Privado, j. 09/04/2025.
STJ, REsp n. 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
I. CASO EM EXAME
Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por danos materiais devido ao atraso na entrega de imóvel. A entrega estava prevista para até 24 meses após o fechamento da demanda mínima, com tolerância de 6 meses. O imóvel foi entregue em julho

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
I. CASO EM EXAME
Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com pedido de indenização por danos materiais devido ao atraso na entrega de imóvel. A entrega estava prevista para até 24 meses após o fechamento da demanda mínima, com tolerância de 6 meses. O imóvel foi entregue em julho de 2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em (i) declarar eventual incompetência da Justiça Estadual para a inclusão da Caixa Econômica Federal em litisconsórcio passivo necessário, ante a cláusula de eleição de foro (ii) determinar se o prazo de entrega do imóvel deve seguir o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal ou o compromisso de compra e venda e se a sentença é "ultra petita" por considerar o prazo para conclusão da obra disposto no contrato de financiamento e (iii) a validade da cláusula de tolerância e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O objeto da ação envolve os termos e as condições do próprio compromisso de compra e venda e não o pacto adjeto de alienação fiduciária, o qual foi firmado com o propósito de viabilizar o pagamento do preço do imóvel, o que impõe a rejeição da preliminar. O prazo de entrega de 24 meses deve ser contado a partir da assinatura do compromisso de compra e venda e não do contrato de financiamento, conforme Tema 996 do STJ e Súmula 164 do TJSP. Celebração de contrato de financiamento que não altera a data de conclusão prevista no compromisso de compra e venda. Sentença "ultra petita" no capítulo que considerou o prazo para conclusão da obra o disposto no contrato de financiamento.
4. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, mas a ausência de prazo certo no contrato original configura abusividade, conforme o Código de Defesa do Consumidor.
5. Atraso verificado. Lucros cessantes presumidos, correspondentes a 1% do valor efetivamente pago, para cada mês de mora. Taxa de evolução da obra/juros de obra. Encargo devido durante a fase de construção do empreendimento. Cobrança indevida após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Preliminar rejeitada e, no mérito, recursos de ambas as partes parcialmente providos.
Tese de julgamento: 1. O prazo de entrega do imóvel deve ser contado a partir da assinatura do compromisso de compra e venda, com aplicação de cláusula de tolerância de 180 dias. 2. A ausência de prazo certo no contrato original é abusiva e contraria o Código de Defesa do Consumidor.
LEGISLAÇÃO CITADA:
Código de Defesa do Consumidor, arts. 1o, 2o, 39, XII, 51, IV e §1o, II, 54.
Lei n. 4.591/64, art. 43-A, § 2o.
Lei n. 13.786/2018.
JURISPRUDÊNCIA CITADA:
TJSP, Apelação Cível 1001262-40.2024.8.26.0094, Rel. Vito Guglielmi, 6a Câmara de Direito Privado, j. 21/08/2025.
TJSP, Apelação Cível 1001967-51.2024.8.26.0704, Rel. Claudia Menge, 32a Câmara de Direito Privado, j. 09/04/2025.
STJ, REsp n. 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019.