Tribunal: TJSP
Processo: 1001227-28.2024.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Corrêa Patiño
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou procedente o pedido subsidiário de rescisão contratual formulado por adquirentes de unidades imobiliárias, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais e autorizando a retenção de 15% dos valores pagos.
II. QUESTÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou procedente o pedido subsidiário de rescisão contratual formulado por adquirentes de unidades imobiliárias, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais e autorizando a retenção de 15% dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual. 3. Possibilidade de retenção de valores pagos em razão da rescisão contratual por culpa dos compradores. 4. Cabimento da cobrança de taxa de fruição e de taxas condominiais inadimplidas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Reconhecida a aplicação do CDC, diante da atuação da vendedora como proprietária fiduciária e fornecedora do produto, afastando a incidência da Lei no 9.514/97. 6. A cláusula de alienação fiduciária em favor da própria vendedora configura manobra abusiva, conforme jurisprudência consolidada da 2a Câmara de Direito Privado. 7. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de 15% dos valores pagos, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, conforme precedentes do STJ. 8. A taxa de fruição é devida a partir da constituição em mora até a efetiva devolução do imóvel, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do bem, bem como as taxas condominiais inadimplidas no mesmo período. 9. A tentativa de homologação de acordo extrajudicial que versa sobre preparo recursal é inválida, por tratar-se de taxa de natureza tributária, não passível de transação entre particulares. 10. Sentença parcialmente reformada para reconhecer a possibilidade de retenção da taxa de fruição e das taxas condominiais inadimplidas, mantendo-se os demais termos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Tese de Julgamento: "É válida a retenção de 15% dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por culpa do comprador, bem como a cobrança de taxa de fruição e de taxas condominiais inadimplidas no período de mora, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor quando a alienação fiduciária é instituída em favor da própria vendedora."
Legislação relevante citada: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 53; Lei no 9.514/97; Lei no 13.786/2018; Código Civil, art. 413; CPC, art. 1.026, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJSP; Apelação Cível 1003854-93.2024.8.26.0082; Rel. Antonio Carlos Santoro Filho; 1a Câmara de Direito Privado; j. 09/09/2025. TJSP; Apelação Cível 1057062-61.2022.8.26.0114; Rel. Jane Franco Martins; 2a Câmara de Direito Privado; j. 15/08/2025. TJSP; Apelação Cível 1005143-30.2021.8.26.0482; Rel. Alvaro Passos; 2a Câmara de Direito Privado; j. 24/07/2025; STJ; AgInt no AREsp 2.500.483/ES; Rel. Min. Moura Ribeiro; 3a Turma; j. 22/08/2024; TJSP; Apelação Cível 1024458-90.2019.8.26.0554; Rel. Hertha Helena de Oliveira; 2a Câmara de Direito Privado; j. 05/02/2025; TJSP; Apelação Cível 1004160-42.2020.8.26.0037; Rel. Márcio Boscaro; 2a Câmara de Direito Privado; j. 29/03/2023

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou procedente o pedido subsidiário de rescisão contratual formulado por adquirentes de unidades imobiliárias, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais e autorizando a retenção de 15% dos valores pagos.
II. QUESTÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou procedente o pedido subsidiário de rescisão contratual formulado por adquirentes de unidades imobiliárias, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais e autorizando a retenção de 15% dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual. 3. Possibilidade de retenção de valores pagos em razão da rescisão contratual por culpa dos compradores. 4. Cabimento da cobrança de taxa de fruição e de taxas condominiais inadimplidas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Reconhecida a aplicação do CDC, diante da atuação da vendedora como proprietária fiduciária e fornecedora do produto, afastando a incidência da Lei no 9.514/97. 6. A cláusula de alienação fiduciária em favor da própria vendedora configura manobra abusiva, conforme jurisprudência consolidada da 2a Câmara de Direito Privado. 7. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de 15% dos valores pagos, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, conforme precedentes do STJ. 8. A taxa de fruição é devida a partir da constituição em mora até a efetiva devolução do imóvel, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do bem, bem como as taxas condominiais inadimplidas no mesmo período. 9. A tentativa de homologação de acordo extrajudicial que versa sobre preparo recursal é inválida, por tratar-se de taxa de natureza tributária, não passível de transação entre particulares. 10. Sentença parcialmente reformada para reconhecer a possibilidade de retenção da taxa de fruição e das taxas condominiais inadimplidas, mantendo-se os demais termos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Tese de Julgamento: "É válida a retenção de 15% dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por culpa do comprador, bem como a cobrança de taxa de fruição e de taxas condominiais inadimplidas no período de mora, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor quando a alienação fiduciária é instituída em favor da própria vendedora."
Legislação relevante citada: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 53; Lei no 9.514/97; Lei no 13.786/2018; Código Civil, art. 413; CPC, art. 1.026, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJSP; Apelação Cível 1003854-93.2024.8.26.0082; Rel. Antonio Carlos Santoro Filho; 1a Câmara de Direito Privado; j. 09/09/2025. TJSP; Apelação Cível 1057062-61.2022.8.26.0114; Rel. Jane Franco Martins; 2a Câmara de Direito Privado; j. 15/08/2025. TJSP; Apelação Cível 1005143-30.2021.8.26.0482; Rel. Alvaro Passos; 2a Câmara de Direito Privado; j. 24/07/2025; STJ; AgInt no AREsp 2.500.483/ES; Rel. Min. Moura Ribeiro; 3a Turma; j. 22/08/2024; TJSP; Apelação Cível 1024458-90.2019.8.26.0554; Rel. Hertha Helena de Oliveira; 2a Câmara de Direito Privado; j. 05/02/2025; TJSP; Apelação Cível 1004160-42.2020.8.26.0037; Rel. Márcio Boscaro; 2a Câmara de Direito Privado; j. 29/03/2023