Tribunal: TJSP
Processo: 1001317-08.2024.8.26.0541
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Olavo Paula Leite Rocha
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA EM LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS.
I. Caso em exame
Compromisso de compra e venda firmado em 16.09.2018. Inadimplemento do promitente-comprador. Sentença que rescinde o ajuste a partir da citação, fixa devolução de 80% dos valores

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA EM LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS.
I. Caso em exame
Compromisso de compra e venda firmado em 16.09.2018. Inadimplemento do promitente-comprador. Sentença que rescinde o ajuste a partir da citação, fixa devolução de 80% dos valores pagos com retenção de 20%, taxa de fruição de 0,3% ao mês do contrato até a citação, reconhece indenização por benfeitorias em liquidação, impõe responsabilidade por Imposto Predial e Territorial Urbano e defere reintegração. Embargos integrativos estabelecendo regime bifásico de correção e juros. Apelação da vendedora.
II. Questão em discussão
Há cinco questões em debate: (i) marco da rescisão; (ii) percentual e período da fruição; (iii) exclusão da indenização por benfeitorias; (iv) índices de correção; (v) termo inicial dos juros moratórios sobre restituição e fruição.
III. Razões de decidir
Irretroatividade da Lei 13.786/2018. Preservação do ato jurídico perfeito, artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal e artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, com incidência do Código de Defesa do Consumidor (artigo 53). Relação de consumo caracterizada. Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: devolução imediata, vedada perda integral, admitidas retenção moderada e fruição. Rescisão a partir da citação mantida. Taxa de fruição em 0,3% ao mês, do contrato até a citação: ausência de prova de desproporção; caráter compensatório preservado; improcedente majoração e extensão até a desocupação. Indenização por benfeitorias mantida para apuração em liquidação: inexistência de prova robusta de irregularidade impeditiva; solução evita enriquecimento sem causa. Correção monetária e juros: regime bifásico mantido. Até 29.08.2024, Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e juros de 1% ao mês; a partir de 30.08.2024, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo e taxa Selic, deduzido o índice de correção. Juros moratórios: aplicação analógica do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça aos valores a restituir, por inexistir obrigação líquida prévia nos exatos termos fixados judicialmente; fluência desde o trânsito em julgado. Quanto à fruição, mora inequívoca do promitente-comprador: juros desde a citação.

IV. Dispositivo e tese
SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tese de julgamento: 1. Em compromissos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, quando a restituição se dá em percentual diverso do contratual por incidência do Código de Defesa do Consumidor, os juros moratórios sobre os valores a restituir fluem a partir do trânsito em julgado, por analogia ao Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A taxa de fruição devida pelo promitente-comprador gera juros de mora desde a citação. 3. Mantidos o percentual de fruição em 0,3% ao mês do contrato até a citação, a indenização por benfeitorias para liquidação e o regime bifásico de correção e juros fixado nos embargos integrativos.
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, artigo 5o, inciso XXXVI; Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, artigo 6o; Código de Defesa do Consumidor, artigo 53; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.002; Superior Tribunal de Justiça, Súmula 543; Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Súmulas 1, 2 e 3, TJSP; Apelação Cível 1018110-11.2023.8.26.0071, Rel. Emerson Sumariva Júnior, j. 02/10/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA EM LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS.
I. Caso em exame
Compromisso de compra e venda firmado em 16.09.2018. Inadimplemento do promitente-comprador. Sentença que rescinde o ajuste a partir da citação, fixa devolução de 80% dos valores

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA EM LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. ÍNDICES DE ATUALIZAÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS.
I. Caso em exame
Compromisso de compra e venda firmado em 16.09.2018. Inadimplemento do promitente-comprador. Sentença que rescinde o ajuste a partir da citação, fixa devolução de 80% dos valores pagos com retenção de 20%, taxa de fruição de 0,3% ao mês do contrato até a citação, reconhece indenização por benfeitorias em liquidação, impõe responsabilidade por Imposto Predial e Territorial Urbano e defere reintegração. Embargos integrativos estabelecendo regime bifásico de correção e juros. Apelação da vendedora.
II. Questão em discussão
Há cinco questões em debate: (i) marco da rescisão; (ii) percentual e período da fruição; (iii) exclusão da indenização por benfeitorias; (iv) índices de correção; (v) termo inicial dos juros moratórios sobre restituição e fruição.
III. Razões de decidir
Irretroatividade da Lei 13.786/2018. Preservação do ato jurídico perfeito, artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal e artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, com incidência do Código de Defesa do Consumidor (artigo 53). Relação de consumo caracterizada. Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: devolução imediata, vedada perda integral, admitidas retenção moderada e fruição. Rescisão a partir da citação mantida. Taxa de fruição em 0,3% ao mês, do contrato até a citação: ausência de prova de desproporção; caráter compensatório preservado; improcedente majoração e extensão até a desocupação. Indenização por benfeitorias mantida para apuração em liquidação: inexistência de prova robusta de irregularidade impeditiva; solução evita enriquecimento sem causa. Correção monetária e juros: regime bifásico mantido. Até 29.08.2024, Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e juros de 1% ao mês; a partir de 30.08.2024, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo e taxa Selic, deduzido o índice de correção. Juros moratórios: aplicação analógica do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça aos valores a restituir, por inexistir obrigação líquida prévia nos exatos termos fixados judicialmente; fluência desde o trânsito em julgado. Quanto à fruição, mora inequívoca do promitente-comprador: juros desde a citação.

IV. Dispositivo e tese
SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tese de julgamento: 1. Em compromissos de compra e venda anteriores à Lei 13.786/2018, quando a restituição se dá em percentual diverso do contratual por incidência do Código de Defesa do Consumidor, os juros moratórios sobre os valores a restituir fluem a partir do trânsito em julgado, por analogia ao Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A taxa de fruição devida pelo promitente-comprador gera juros de mora desde a citação. 3. Mantidos o percentual de fruição em 0,3% ao mês do contrato até a citação, a indenização por benfeitorias para liquidação e o regime bifásico de correção e juros fixado nos embargos integrativos.
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, artigo 5o, inciso XXXVI; Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, artigo 6o; Código de Defesa do Consumidor, artigo 53; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.002; Superior Tribunal de Justiça, Súmula 543; Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Súmulas 1, 2 e 3, TJSP; Apelação Cível 1018110-11.2023.8.26.0071, Rel. Emerson Sumariva Júnior, j. 02/10/2024.