Tribunal: TJSP
Processo: 1052406-96.2023.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Cessão de Direitos
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI N. 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI N. 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI N. 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI N. 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL EXCESSIVAMENTE ONEROSA, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. ART. 52, § 1o, III, DO CDC. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. RETENÇÃO DE ARRAS. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. DEVOLUÇÃO PARCELADA. ADMISSIBILIDADE. ART. 32- A, § 1o, INC. I, DA LEI N. 6.766 DE 1979. APLICAÇÃO. PRECEDENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. INADMISSIBILIDADE. ABUSIVIDADE. CARACTERIZAÇÃO. FALHA DE INFORMAÇÃO. CONSTATAÇÃO. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. ENTENDIMENTO ADOTADO POR ESTA CÂMARA À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL: TRÂNSITO EM JULGADO. ENCARGOS MORATÓRIOS. RESTITUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. DEDUÇÃO DE TRIBUTOS E DEMAIS TAXAS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ORDEM PREVISTA NA SENTENÇA. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E APELO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Considerando as peculiaridades do caso concreto, pode ser considerada excessivamente onerosa e, consequentemente, afastada a aplicação de disposições contratuais estabelecidas nos moldes da Lei n. 13.786 de 2018, com prevalência do equilíbrio desejado pela Lei n. 8.078 de 1990.

2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 75% dos valores pagos à vendedora.
3. O arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras confirmatórias. Precedentes deste Tribunal.
4. Nos contratos de compra e venda de bens imóveis firmados após o início da vigência da Lei n. 13.786 de 2018, admite-se a devolução parcelada dos valores pagos, por força do previsto no artigo 32-A, § 1o, inciso I, da Lei n. 6.766 de 1979. Embora seja de inegável importância os enunciados de súmulas persuasivas (Súmula 543 do STJ e Súmula 02 deste Tribunal), é indispensável, quando da delimitação dos seus âmbitos de incidência, a observância da legislação formal, sob pena de violação do princípio da legalidade.
5. Impossibilidade de retenção do valor da comissão de corretagem pela vendedora por falta de informação clara e prévia e porque não demonstrado o pagamento de valores a esse título pelo comprador.
6. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Entendimento exarado por esta Câmara à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
7. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador inadimplente.
8. Encargos moratórios, que decorrem de atraso no cumprimento de obrigação de pagar quantia certa em determinado tempo, não comportam restituição, em caso de extinção de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da parte adquirente.
9. Reconhecida, pela sentença, a possibilidade de compensação dos tributos que recaem sobre o imóvel, não se mostra adequada a interposição de recurso para este fim.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI N. 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI N. 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI N. 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI N. 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL EXCESSIVAMENTE ONEROSA, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. ART. 52, § 1o, III, DO CDC. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. RETENÇÃO DE ARRAS. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. DEVOLUÇÃO PARCELADA. ADMISSIBILIDADE. ART. 32- A, § 1o, INC. I, DA LEI N. 6.766 DE 1979. APLICAÇÃO. PRECEDENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. INADMISSIBILIDADE. ABUSIVIDADE. CARACTERIZAÇÃO. FALHA DE INFORMAÇÃO. CONSTATAÇÃO. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. ENTENDIMENTO ADOTADO POR ESTA CÂMARA À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL: TRÂNSITO EM JULGADO. ENCARGOS MORATÓRIOS. RESTITUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. DEDUÇÃO DE TRIBUTOS E DEMAIS TAXAS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ORDEM PREVISTA NA SENTENÇA. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E APELO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Considerando as peculiaridades do caso concreto, pode ser considerada excessivamente onerosa e, consequentemente, afastada a aplicação de disposições contratuais estabelecidas nos moldes da Lei n. 13.786 de 2018, com prevalência do equilíbrio desejado pela Lei n. 8.078 de 1990.

2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 75% dos valores pagos à vendedora.
3. O arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras confirmatórias. Precedentes deste Tribunal.
4. Nos contratos de compra e venda de bens imóveis firmados após o início da vigência da Lei n. 13.786 de 2018, admite-se a devolução parcelada dos valores pagos, por força do previsto no artigo 32-A, § 1o, inciso I, da Lei n. 6.766 de 1979. Embora seja de inegável importância os enunciados de súmulas persuasivas (Súmula 543 do STJ e Súmula 02 deste Tribunal), é indispensável, quando da delimitação dos seus âmbitos de incidência, a observância da legislação formal, sob pena de violação do princípio da legalidade.
5. Impossibilidade de retenção do valor da comissão de corretagem pela vendedora por falta de informação clara e prévia e porque não demonstrado o pagamento de valores a esse título pelo comprador.
6. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Entendimento exarado por esta Câmara à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
7. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador inadimplente.
8. Encargos moratórios, que decorrem de atraso no cumprimento de obrigação de pagar quantia certa em determinado tempo, não comportam restituição, em caso de extinção de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da parte adquirente.
9. Reconhecida, pela sentença, a possibilidade de compensação dos tributos que recaem sobre o imóvel, não se mostra adequada a interposição de recurso para este fim.