Tribunal: TJSP
Processo: 1001396-35.2020.8.26.0247
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-03-07

Ementa:
APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. COMODATO E POSTERIOR LOCAÇÃO. As partes celebram contrato de comodato por escrito de dois imóveis. Após, celebram contrato verbal de locação dos mesmos imóveis. Ausência de pagamento de locativos. Ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Pleito reconvencional em que se postula indenização pelas benfeitorias realizadas e o pagamento

Ementa:
APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. COMODATO E POSTERIOR LOCAÇÃO. As partes celebram contrato de comodato por escrito de dois imóveis. Após, celebram contrato verbal de locação dos mesmos imóveis. Ausência de pagamento de locativos. Ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Pleito reconvencional em que se postula indenização pelas benfeitorias realizadas e o pagamento em dobro de alugueres indevidamente exigidos. Sentença de parcial procedência da ação principal para rescindir o contrato de locação, com a consequente desocupação do bem, e condenar o réu ao pagamento dos aluguéis em atraso. Reconvenção acolhida em parte para condenar as reconvindas a indenizar as benfeitorias úteis e necessárias que eventualmente o reconvinte tenha realizado e que agregaram valor aos imóveis, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença. Inconformismo de ambas as partes. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. Nos sucessivos contratos de comodato, ficou estabelecido que as benfeitorias realizadas se incorporariam aos imóveis, não assistindo ao comodatário direito de retenção ou de indenização. Nada obstante, tenha o comodato sido extinto para dar lugar à locação, e conquanto negócio jurídico extinto de fato não produza efeitos para o futuro, entendo que essa circunstância não anula os efeitos que já haviam se aperfeiçoado durante a vigência do comodato. Não há nos autos qualquer prova de que as partes, ao celebrarem a locação (verbal), tenham estipulado a retroatividade de suas disposições. Durante o comodato, o comodatário possuía plena ciência de que, caso realizasse obras ou anexos no imóvel, deveria obter o consentimento expresso e formal das comodantes e, além disso, de que as benfeitorias passariam a incorporar os imóveis. Cláusula contratual expressa nesse sentido e inteligência dos artigos 582 e 584 do Código Civil. Assim, se as benfeitorias foram realizadas durante o comodato, sua disciplina jurídica já estava definida naquele momento contrato, não podendo ser alterada pela posterior locação entabulada verbalmente, que não retroage os seus efeitos. ÔNUS DA PROVA. Quanto às benfeitorias em tese indenizáveis, edificadas no curso da locação, o reconvinte não se desincumbiu do ônus que sobre si recai de comprovar o direito de ser indenizado. Ausência de especificação das benfeitorias, não se sabendo quais seriam as necessárias, as úteis e as voluptuárias. Relação singela de benfeitorias que teriam sido realizadas pelo réu, incluindo até voluptuárias (paisagismo), cujo valor indenizatório foi atribuído ao léu. Não há prova de que houve prévia autorização das locadoras, para a realização das benfeitorias. Não foram comprovados os desembolsos pelo réu. Nenhum elemento há que possibilite aferir o momento em que erigidas – se durante o contrato de comodato ou durante a locação. Possibilitada a prova pericial na decisão saneadora, o réu reconvinte desistiu dessa prova não havendo comprovação da existência das benfeitorias, tampouco da data, ainda que aproximada, em que foram providenciadas. Não se pode relegar a apuração da existência, da identificação, da mensuração e da classificação das supostas benfeitorias à fase de liquidação de sentença, uma vez que sequer se tem conhecimento de quais benfeitorias foram realizadas e em que tempo. Estes aspectos não dizem respeito à liquidez de débitos, e sim ao próprio an debeatur, sendo, dessarte, o módulo cognitivo o palco apropriado para a aferição a eles relativa. Indevida a indenização pelas supostas benfeitorias aludidas pelo réu reconvinte. Sentença reformada neste capítulo. SUCUMBÊNCIA. Redistribuição das verbas do decaimento relativas à reconvenção, em atenção à regra da causalidade. APELO PRINCIPAL PROVIDO. NÃO PROVIDO O RECURSO ADESIVO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. COMODATO E POSTERIOR LOCAÇÃO. As partes celebram contrato de comodato por escrito de dois imóveis. Após, celebram contrato verbal de locação dos mesmos imóveis. Ausência de pagamento de locativos. Ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Pleito reconvencional em que se postula indenização pelas benfeitorias realizadas e o pagamento

Ementa:
APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. COMODATO E POSTERIOR LOCAÇÃO. As partes celebram contrato de comodato por escrito de dois imóveis. Após, celebram contrato verbal de locação dos mesmos imóveis. Ausência de pagamento de locativos. Ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Pleito reconvencional em que se postula indenização pelas benfeitorias realizadas e o pagamento em dobro de alugueres indevidamente exigidos. Sentença de parcial procedência da ação principal para rescindir o contrato de locação, com a consequente desocupação do bem, e condenar o réu ao pagamento dos aluguéis em atraso. Reconvenção acolhida em parte para condenar as reconvindas a indenizar as benfeitorias úteis e necessárias que eventualmente o reconvinte tenha realizado e que agregaram valor aos imóveis, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença. Inconformismo de ambas as partes. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. Nos sucessivos contratos de comodato, ficou estabelecido que as benfeitorias realizadas se incorporariam aos imóveis, não assistindo ao comodatário direito de retenção ou de indenização. Nada obstante, tenha o comodato sido extinto para dar lugar à locação, e conquanto negócio jurídico extinto de fato não produza efeitos para o futuro, entendo que essa circunstância não anula os efeitos que já haviam se aperfeiçoado durante a vigência do comodato. Não há nos autos qualquer prova de que as partes, ao celebrarem a locação (verbal), tenham estipulado a retroatividade de suas disposições. Durante o comodato, o comodatário possuía plena ciência de que, caso realizasse obras ou anexos no imóvel, deveria obter o consentimento expresso e formal das comodantes e, além disso, de que as benfeitorias passariam a incorporar os imóveis. Cláusula contratual expressa nesse sentido e inteligência dos artigos 582 e 584 do Código Civil. Assim, se as benfeitorias foram realizadas durante o comodato, sua disciplina jurídica já estava definida naquele momento contrato, não podendo ser alterada pela posterior locação entabulada verbalmente, que não retroage os seus efeitos. ÔNUS DA PROVA. Quanto às benfeitorias em tese indenizáveis, edificadas no curso da locação, o reconvinte não se desincumbiu do ônus que sobre si recai de comprovar o direito de ser indenizado. Ausência de especificação das benfeitorias, não se sabendo quais seriam as necessárias, as úteis e as voluptuárias. Relação singela de benfeitorias que teriam sido realizadas pelo réu, incluindo até voluptuárias (paisagismo), cujo valor indenizatório foi atribuído ao léu. Não há prova de que houve prévia autorização das locadoras, para a realização das benfeitorias. Não foram comprovados os desembolsos pelo réu. Nenhum elemento há que possibilite aferir o momento em que erigidas – se durante o contrato de comodato ou durante a locação. Possibilitada a prova pericial na decisão saneadora, o réu reconvinte desistiu dessa prova não havendo comprovação da existência das benfeitorias, tampouco da data, ainda que aproximada, em que foram providenciadas. Não se pode relegar a apuração da existência, da identificação, da mensuração e da classificação das supostas benfeitorias à fase de liquidação de sentença, uma vez que sequer se tem conhecimento de quais benfeitorias foram realizadas e em que tempo. Estes aspectos não dizem respeito à liquidez de débitos, e sim ao próprio an debeatur, sendo, dessarte, o módulo cognitivo o palco apropriado para a aferição a eles relativa. Indevida a indenização pelas supostas benfeitorias aludidas pelo réu reconvinte. Sentença reformada neste capítulo. SUCUMBÊNCIA. Redistribuição das verbas do decaimento relativas à reconvenção, em atenção à regra da causalidade. APELO PRINCIPAL PROVIDO. NÃO PROVIDO O RECURSO ADESIVO.