Tribunal: TJSP
Processo: 1009658-93.2021.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2024-03-26
Data de publicação: 2024-03-27

Ementa:
*AÇÃO MONITÓRIA. Contrato de locação de loja em "Shopping Center" com prazo de vigência de sessenta (60) meses. Rescisão antecipada por parte da locatária. Cobrança da multa compensatória na quantia de R$ 23.656,00 e de honorários advocatícios contratuais em valor equivalente a vinte por cento (20%) da multa. Oposição de Embargos monitórios pela locatária e pelos fiadores. SENTENÇA de parcial

Ementa:
*AÇÃO MONITÓRIA. Contrato de locação de loja em "Shopping Center" com prazo de vigência de sessenta (60) meses. Rescisão antecipada por parte da locatária. Cobrança da multa compensatória na quantia de R$ 23.656,00 e de honorários advocatícios contratuais em valor equivalente a vinte por cento (20%) da multa. Oposição de Embargos monitórios pela locatária e pelos fiadores. SENTENÇA de parcial acolhimento dos Embargos, com a constituição do título executivo judicial pelo montante equivalente à soma de três (3) alugueis mensais com os honorários advocatícios contratuais de dez por cento (10%), além da imposição de verba honorária sucumbencial contra os demandados. APELAÇÃO dos requeridos, que insistem no integral acolhimento dos Embargos para a rejeição da pretensão monitória, sob a argumentação de que a rescisão decorreu de culpa da locadora demandante, que fez reiteradas alterações contratuais e foi intransigente na renegociação do ajuste, apesar do evidente desequilíbrio; o "Shopping" foi construído em local diverso do inicialmente contratado e demorou quase quatro (4) anos para inauguração; a locadora abusou de sua posição econômica e contratual; por atuar no Setor do Turismo, foi mais impactada pela Pandemia da Covid-19 do que a locadora; as "Normas Gerais do Bragança Garden Shopping" são nulas, porquanto estabelecidas unilateralmente pela autora; devem ser invertidos os ônus sucumbenciais. APELAÇÃO da autora, que visa à rejeição dos Embargos e a imposição integral da multa rescisória, sob a argumentação de que deve ser observado o princípio "pacta sunt servanda"; a multa seria aplicada de forma proporcional ao prazo remanescente da locação, alcançando apenas 2,75 alugueis-mínimos vigentes; o valor cobrado a título de multa não chega sequer a dez por cento (10%) do valor total do contrato e, bem por isso, não é abusiva; deve ser admitida a cumulação de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais; subsidiariamente, a multa não pode ser estabelecida em valor inferior a vinte por cento (20%). EXAME: caso que comportava mesmo a aplicação da multa contratual prevista para o caso de rescisão antecipada injustificada. Requeridos, locatária e fiadores, que anuíram expressamente às alterações contratuais propostas pela autora locadora ao longo da relação negocial, que se iniciou em 2013 e permaneceu vigente no período de novembro de 2016 a novembro de 2020, sem provar que formularam qualquer reclamação no tocante nesse interregno. Inconformismo apresentado somente em sede de Embargos, no ano de 2021, após a restituição da loja locada, que consubstancia comportamento contraditório e que não pode ser prestigiado ("venire contra factum proprium"). Pandemia da Covid-19 que, embora possa mesmo ser considerada fato superveniente, extraordinário e imprevisível, desencadeador de onerosidade excessiva, não justificava a rescisão antecipada, tampouco autorizava a isenção de multa, tendo em vista a ausência de extrema vantagem para a locadora. Inteligência dos artigos 478,479 e 480 do Código Civil. Limitação do uso da loja e das atividades comerciais da locatária durante a Pandemia que decorreu de medida imposta pelo Governo Estadual, consubstanciando "fato do príncipe", sem interveniência ou culpa da locadora autora. Produção unilateral da "Escritura Pública Declaratória de Normas Gerais das Locações do Bragança Garden Shopping", integrante do contrato principal e na qual foi estabelecida a cláusula compensatória, que não torna nulo referido documento. Ausência de indicação específica de vício quanto às cláusulas previstas nas referidas Normas. Instrumentos contratuais que foram firmados entre partes capazes, com objeto determinado e sem contrariar a lei, devendo mesmo ser reputado válido e eficaz, "ex vi" do artigo 104 do Código de Civil. Ausência de prova de qualquer vício de consentimento ou social. Multa que, no caso, deve ser aplicada no valor postulado na inicial (R$ 23.656,00 para novembro de 2020), correspondente ao valor fixado contratualmente, de quinze (15) alugueis mínimos vigentes na data da rescisão (R$ 8.602,18), mas calculada proporcionalmente ao prazo remanescente para término da vigência do contrato (11 meses), ante a reiteração desse pedido pela autora e por ser mais benéfico aos requeridos do que a redução equitativa estipulada na sentença (R$ 25.806,54). Honorários contratuais livremente pactuados entre o autor e o Advogado, que não podem ser carreados à parte contrária. Exclusão dessa verba. Sucumbência recíproca configurada, que impõe a divisão dos ônus sucumbenciais, "ex vi" do artigo 86, "caput", do Código de Processo Civil. Sentença reformada. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.*

Inteiro teor:
*AÇÃO MONITÓRIA. Contrato de locação de loja em "Shopping Center" com prazo de vigência de sessenta (60) meses. Rescisão antecipada por parte da locatária. Cobrança da multa compensatória na quantia de R$ 23.656,00 e de honorários advocatícios contratuais em valor equivalente a vinte por cento (20%) da multa. Oposição de Embargos monitórios pela locatária e pelos fiadores. SENTENÇA de parcial

Ementa:
*AÇÃO MONITÓRIA. Contrato de locação de loja em "Shopping Center" com prazo de vigência de sessenta (60) meses. Rescisão antecipada por parte da locatária. Cobrança da multa compensatória na quantia de R$ 23.656,00 e de honorários advocatícios contratuais em valor equivalente a vinte por cento (20%) da multa. Oposição de Embargos monitórios pela locatária e pelos fiadores. SENTENÇA de parcial acolhimento dos Embargos, com a constituição do título executivo judicial pelo montante equivalente à soma de três (3) alugueis mensais com os honorários advocatícios contratuais de dez por cento (10%), além da imposição de verba honorária sucumbencial contra os demandados. APELAÇÃO dos requeridos, que insistem no integral acolhimento dos Embargos para a rejeição da pretensão monitória, sob a argumentação de que a rescisão decorreu de culpa da locadora demandante, que fez reiteradas alterações contratuais e foi intransigente na renegociação do ajuste, apesar do evidente desequilíbrio; o "Shopping" foi construído em local diverso do inicialmente contratado e demorou quase quatro (4) anos para inauguração; a locadora abusou de sua posição econômica e contratual; por atuar no Setor do Turismo, foi mais impactada pela Pandemia da Covid-19 do que a locadora; as "Normas Gerais do Bragança Garden Shopping" são nulas, porquanto estabelecidas unilateralmente pela autora; devem ser invertidos os ônus sucumbenciais. APELAÇÃO da autora, que visa à rejeição dos Embargos e a imposição integral da multa rescisória, sob a argumentação de que deve ser observado o princípio "pacta sunt servanda"; a multa seria aplicada de forma proporcional ao prazo remanescente da locação, alcançando apenas 2,75 alugueis-mínimos vigentes; o valor cobrado a título de multa não chega sequer a dez por cento (10%) do valor total do contrato e, bem por isso, não é abusiva; deve ser admitida a cumulação de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais; subsidiariamente, a multa não pode ser estabelecida em valor inferior a vinte por cento (20%). EXAME: caso que comportava mesmo a aplicação da multa contratual prevista para o caso de rescisão antecipada injustificada. Requeridos, locatária e fiadores, que anuíram expressamente às alterações contratuais propostas pela autora locadora ao longo da relação negocial, que se iniciou em 2013 e permaneceu vigente no período de novembro de 2016 a novembro de 2020, sem provar que formularam qualquer reclamação no tocante nesse interregno. Inconformismo apresentado somente em sede de Embargos, no ano de 2021, após a restituição da loja locada, que consubstancia comportamento contraditório e que não pode ser prestigiado ("venire contra factum proprium"). Pandemia da Covid-19 que, embora possa mesmo ser considerada fato superveniente, extraordinário e imprevisível, desencadeador de onerosidade excessiva, não justificava a rescisão antecipada, tampouco autorizava a isenção de multa, tendo em vista a ausência de extrema vantagem para a locadora. Inteligência dos artigos 478,479 e 480 do Código Civil. Limitação do uso da loja e das atividades comerciais da locatária durante a Pandemia que decorreu de medida imposta pelo Governo Estadual, consubstanciando "fato do príncipe", sem interveniência ou culpa da locadora autora. Produção unilateral da "Escritura Pública Declaratória de Normas Gerais das Locações do Bragança Garden Shopping", integrante do contrato principal e na qual foi estabelecida a cláusula compensatória, que não torna nulo referido documento. Ausência de indicação específica de vício quanto às cláusulas previstas nas referidas Normas. Instrumentos contratuais que foram firmados entre partes capazes, com objeto determinado e sem contrariar a lei, devendo mesmo ser reputado válido e eficaz, "ex vi" do artigo 104 do Código de Civil. Ausência de prova de qualquer vício de consentimento ou social. Multa que, no caso, deve ser aplicada no valor postulado na inicial (R$ 23.656,00 para novembro de 2020), correspondente ao valor fixado contratualmente, de quinze (15) alugueis mínimos vigentes na data da rescisão (R$ 8.602,18), mas calculada proporcionalmente ao prazo remanescente para término da vigência do contrato (11 meses), ante a reiteração desse pedido pela autora e por ser mais benéfico aos requeridos do que a redução equitativa estipulada na sentença (R$ 25.806,54). Honorários contratuais livremente pactuados entre o autor e o Advogado, que não podem ser carreados à parte contrária. Exclusão dessa verba. Sucumbência recíproca configurada, que impõe a divisão dos ônus sucumbenciais, "ex vi" do artigo 86, "caput", do Código de Processo Civil. Sentença reformada. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.*