Tribunal: TJSP
Processo: 1010466-95.2020.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2023-09-05
Data de publicação: 2023-09-12

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Unidade imobiliária em regime de multipropriedade – Ação de rescisão contratual c.c. restituição do montante pago – Sentença de procedência – Apelo da ré – Relação de consumo caracterizada - Preliminar de nulidade por deficiência da fundamentação – Inocorrência – Nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil de 2015, vigente na data da prolação da

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Unidade imobiliária em regime de multipropriedade – Ação de rescisão contratual c.c. restituição do montante pago – Sentença de procedência – Apelo da ré – Relação de consumo caracterizada - Preliminar de nulidade por deficiência da fundamentação – Inocorrência – Nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil de 2015, vigente na data da prolação da sentença, o recurso de "apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada". Outrossim, o § 1o de tal dispositivo legal assegura ao Tribunal ad quem, quando do julgamento da apelação, o exame de todas as questões suscitadas e discutidas no processo, "ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado." Logo, ainda que o Juízo a quo não tenha apreciado temas suscitados na longa contestação apresentada pela apelante, tal fato, não enseja nulidade, posto que por força de lei, é integral o efeito devolutivo da apelação, abrangendo, por conseguinte, questões que deveriam ter sido decidas. Ademais, mesmo que de modo conciso, houve motivação no tocante aos pontos relevantes e essenciais ao deslinde da controvérsia. - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Realmente, o feito estava apto ao julgamento antecipado, na medida em que as alegações e documentos apresentados pelas partes permitiam (permitem) definição e o pronunciamento de mérito. De fato, afigurava-se desnecessária a produção de qualquer outra prova, para o deslinde da controvérsia. – Mérito – Relação de Consumo - CDC – Aplicabilidade – Inversão do ônus da prova, por força do que dispõe o art. 6o, VIII do CDC, é de rigor. Com efeito, inegável a hipossuficiência e vulnerabilidade da parte autora perante a ré, pois, somente esta possui todas as informações técnicas e conhecimento dos serviços e produtos que oferece. Encerrada a instrução, a conclusão que se impõe é a de que a ré não logrou demonstrar, séria e concludentemente, sob o crivo do contraditório, a culpa exclusiva dos consumidores ou de terceiro (art. 12, §3o, inc. III, do CDC) ou mesmo a existência concreta de caso fortuito ou força maior, a justificar o atraso na entrega da obra. Não há que se cogitar, em tese, abusividade de cláusula contratual que estabelece prazo de tolerância de 180 dias, ex vi do que dispõe a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça. Porém, é vedado o estabelecimento de forma de contagem que implique em prazo superior ao suso mencionado. Logo, abusiva a cláusula 10a, §1o, do contrato celebrado entre as partes, que estabeleceu prazo de tolerância de 180 dias úteis. Precedentes. Nada há nos autos a indicar que a conclusão do empreendimento tenha ocorrido na data aprazada, a despeito do prazo inicial de 48 meses contados do início da obra, prazo expirado em 30/11/2019. Tampouco há nos autos comprovação de que a entrega da unidade tenha ocorrido dentro do prazo adicional de 180 dias corridos, vencido em maio/2020. E não se diga que a Pandemia – Covid 19 teria o condão de descaracterizar a mora da ré, pois tal evento constitui fortuito interno e não externo como defendido pela apelante. Consigne-se que a responsabilidade da apelante por eventuais danos decorrentes da falha na prestação de serviços decorre de expressa disposição do art. 14 do CDC. Não há que se cogitar de exclusão da responsabilidade prevista no § 3o do art. 14, do CDC. Com efeito, a apelante, como prestadora de serviços, deve arcar com os riscos inerentes à sua atividade. Destarte, não pode a apelante invocar os efeitos deletérios da Pandemia em relação aos apelados, para se eximir de responsabilidade, máxime quando demonstrado que não foi obrigada a paralisar completamente as obras, tendo em conta que a atividade exercida pela empresa apelante passou a ser tratada como essencial na forma do art. 3o., §1o., inc. X, "b", da Lei 10.282, de 20/03/2020, já revogada pelo Decreto no. 11.077/2022. Nesse cenário, dúvida não há de que cumpria à ré, ora apelante, demonstrar a entrega da unidade compromissada aos autores na data aprazada. Contudo, a toda evidência, não foi o que aconteceu. Logo, contrariamente à tese defendida pela ré, ora apelante, não foram os autores, ora apelados, quem deram causa ao descumprimento contratual e, derradeiramente, à rescisão do ajuste, o que elide, por si só, a pretensão levada a efeito pela ré e apelante no tocante à retenção de parte dos valores pagos. Destarte, era mesmo de rigor a declaração de rescisão contratual, tal como deliberado pelo juízo a quo. Outrossim, é inconteste o dever da ré de restituir aos autores a integralidade dos valores por ela recebidos, inclusive daqueles pagos a título de arras ou sinal, bem como de comissão de corretagem, de modo a restituir as partes ao status quo ante. Aplicação da Súmula no 161 deste Eg. Tribunal, bem como da Súmula no 543 do C. STJ - Reembolso que deverá ocorrer de uma só vez, só vez, em parcela única – Os juros de mora de 1% ao mês devem incidir a partir da citação e não do trânsito em julgado, como pretendido pela ré/reconvinte. Contrato que, conquanto firmado antes da vigência da Lei no 13.786/2018, foi rescindido por culpa da ré. Logo, devem os juros incidir nos termos do art. 405, do Código Civil; isto é, a contar da citação, quando constituída em mora a parte demanda. - Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Unidade imobiliária em regime de multipropriedade – Ação de rescisão contratual c.c. restituição do montante pago – Sentença de procedência – Apelo da ré – Relação de consumo caracterizada - Preliminar de nulidade por deficiência da fundamentação – Inocorrência – Nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil de 2015, vigente na data da prolação da

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Unidade imobiliária em regime de multipropriedade – Ação de rescisão contratual c.c. restituição do montante pago – Sentença de procedência – Apelo da ré – Relação de consumo caracterizada - Preliminar de nulidade por deficiência da fundamentação – Inocorrência – Nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil de 2015, vigente na data da prolação da sentença, o recurso de "apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada". Outrossim, o § 1o de tal dispositivo legal assegura ao Tribunal ad quem, quando do julgamento da apelação, o exame de todas as questões suscitadas e discutidas no processo, "ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado." Logo, ainda que o Juízo a quo não tenha apreciado temas suscitados na longa contestação apresentada pela apelante, tal fato, não enseja nulidade, posto que por força de lei, é integral o efeito devolutivo da apelação, abrangendo, por conseguinte, questões que deveriam ter sido decidas. Ademais, mesmo que de modo conciso, houve motivação no tocante aos pontos relevantes e essenciais ao deslinde da controvérsia. - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Realmente, o feito estava apto ao julgamento antecipado, na medida em que as alegações e documentos apresentados pelas partes permitiam (permitem) definição e o pronunciamento de mérito. De fato, afigurava-se desnecessária a produção de qualquer outra prova, para o deslinde da controvérsia. – Mérito – Relação de Consumo - CDC – Aplicabilidade – Inversão do ônus da prova, por força do que dispõe o art. 6o, VIII do CDC, é de rigor. Com efeito, inegável a hipossuficiência e vulnerabilidade da parte autora perante a ré, pois, somente esta possui todas as informações técnicas e conhecimento dos serviços e produtos que oferece. Encerrada a instrução, a conclusão que se impõe é a de que a ré não logrou demonstrar, séria e concludentemente, sob o crivo do contraditório, a culpa exclusiva dos consumidores ou de terceiro (art. 12, §3o, inc. III, do CDC) ou mesmo a existência concreta de caso fortuito ou força maior, a justificar o atraso na entrega da obra. Não há que se cogitar, em tese, abusividade de cláusula contratual que estabelece prazo de tolerância de 180 dias, ex vi do que dispõe a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça. Porém, é vedado o estabelecimento de forma de contagem que implique em prazo superior ao suso mencionado. Logo, abusiva a cláusula 10a, §1o, do contrato celebrado entre as partes, que estabeleceu prazo de tolerância de 180 dias úteis. Precedentes. Nada há nos autos a indicar que a conclusão do empreendimento tenha ocorrido na data aprazada, a despeito do prazo inicial de 48 meses contados do início da obra, prazo expirado em 30/11/2019. Tampouco há nos autos comprovação de que a entrega da unidade tenha ocorrido dentro do prazo adicional de 180 dias corridos, vencido em maio/2020. E não se diga que a Pandemia – Covid 19 teria o condão de descaracterizar a mora da ré, pois tal evento constitui fortuito interno e não externo como defendido pela apelante. Consigne-se que a responsabilidade da apelante por eventuais danos decorrentes da falha na prestação de serviços decorre de expressa disposição do art. 14 do CDC. Não há que se cogitar de exclusão da responsabilidade prevista no § 3o do art. 14, do CDC. Com efeito, a apelante, como prestadora de serviços, deve arcar com os riscos inerentes à sua atividade. Destarte, não pode a apelante invocar os efeitos deletérios da Pandemia em relação aos apelados, para se eximir de responsabilidade, máxime quando demonstrado que não foi obrigada a paralisar completamente as obras, tendo em conta que a atividade exercida pela empresa apelante passou a ser tratada como essencial na forma do art. 3o., §1o., inc. X, "b", da Lei 10.282, de 20/03/2020, já revogada pelo Decreto no. 11.077/2022. Nesse cenário, dúvida não há de que cumpria à ré, ora apelante, demonstrar a entrega da unidade compromissada aos autores na data aprazada. Contudo, a toda evidência, não foi o que aconteceu. Logo, contrariamente à tese defendida pela ré, ora apelante, não foram os autores, ora apelados, quem deram causa ao descumprimento contratual e, derradeiramente, à rescisão do ajuste, o que elide, por si só, a pretensão levada a efeito pela ré e apelante no tocante à retenção de parte dos valores pagos. Destarte, era mesmo de rigor a declaração de rescisão contratual, tal como deliberado pelo juízo a quo. Outrossim, é inconteste o dever da ré de restituir aos autores a integralidade dos valores por ela recebidos, inclusive daqueles pagos a título de arras ou sinal, bem como de comissão de corretagem, de modo a restituir as partes ao status quo ante. Aplicação da Súmula no 161 deste Eg. Tribunal, bem como da Súmula no 543 do C. STJ - Reembolso que deverá ocorrer de uma só vez, só vez, em parcela única – Os juros de mora de 1% ao mês devem incidir a partir da citação e não do trânsito em julgado, como pretendido pela ré/reconvinte. Contrato que, conquanto firmado antes da vigência da Lei no 13.786/2018, foi rescindido por culpa da ré. Logo, devem os juros incidir nos termos do art. 405, do Código Civil; isto é, a contar da citação, quando constituída em mora a parte demanda. - Sentença mantida – Recurso improvido.