Tribunal: TJSP
Processo: 1116002-32.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2023-02-06
Data de publicação: 2023-02-13

Ementa:
Apelação Cível. Embargos à execução. Locação de imóvel comercial. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.

Execução fundada em contrato de locação, título executivo extrajudicial, representativo de obrigação certa, líquida e exigível, art. 783 do CPC. Ainda que a embargante se refira ao contrato de locação como mera "roupagem formal" para a estruturação do projeto de

Ementa:
Apelação Cível. Embargos à execução. Locação de imóvel comercial. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.

Execução fundada em contrato de locação, título executivo extrajudicial, representativo de obrigação certa, líquida e exigível, art. 783 do CPC. Ainda que a embargante se refira ao contrato de locação como mera "roupagem formal" para a estruturação do projeto de parceria entre as partes, é inegável que o firmaram como negócio distinto e independente dos demais contratos firmados entre elas. Responsabilidade contratual exclusiva da locatária quanto à obtenção das licenças e alvarás de funcionamento para a instalação da atividade comercial pretendida e à averiguação, antes de ingressar no imóvel, de que a atividade poderia ser desenvolvida regularmente no prédio locado. Alegação de vício oculto no imóvel. Esta Câmara, no julgamento da apelação interposta na ação de despejo por falta de pagamento, confirmou a sentença de procedência, reconhecendo o inadimplemento contratual. Já deliberado pelo colegiado que não poderia a locatária, alegando a existência de vício oculto no imóvel, deixar de pagar os locativos e os acessórios da locação. Acórdão que ratificou a conclusão judicial de que o excedente construído no edifício não caracteriza vício oculto, reputando descabida a alegação de que o imóvel não estaria regular. Autuação do requerimento de licença de funcionamento se deu em 18 de junho de 2020, oito meses após o início do inadimplemento das obrigações locatícias pela embargante. Objeto do pacto locatício foi um prédio com 12 pavimentos, totalizando 20 conjuntos comerciais e 2 subsolos, com aluguel mensal estipulado. Todos os pavimentos ficaram à disposição da locatária. Repactuação não efetivada entre as partes. Princípio do pacta sunt servanda. Pagamento do IPTU pela locadora que foi suficientemente comprovado nos autos. Apelo da embargante que não apontou nada capaz de revelar a fragilidade dos documentos que respaldaram a cobrança desses encargos locatícios devidos. Exceção de contrato não cumprido não caracterizada. Precedentes deste Tribunal que têm reconhecido o contrato escrito de locação predial como título executivo para cobrança da multa contratual pela rescisão antecipada da locação. Multa de caráter moratório e correção monetária do valor de todos os débitos locatícios. Observância da cláusula terceira do contrato. Pagamentos dos aluguéis e consectários da locação devidos até a data da entrega das chaves.

Litigância de má-fé. Não vislumbrada atuação dolosa por parte da embargada e não demonstrada a ocorrência inequívoca de quaisquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

Recurso da embargada. Levando-se em conta o total do débito cobrado na execução e a extensão do acolhimento parcial dos embargos à execução, o apelo da embargada deve ser parcialmente provido, para que se estabeleça a distribuição proporcional da sucumbência. Embargada que não sucumbiu na parte mínima aduzida. Embargante arcará com 85% das custas e despesas processuais e a embargada com o restante (15%). Honorários de sucumbência. Imperiosa observância dos percentuais de 10% a 20%, atendidos os critérios do § 2o do art. 85 do CPC. Respeitado o proveito econômico obtido, a embargante deverá pagar aos advogados da embargada 10% do valor atualizado do débito decorrente da sentença apelada, cobrado na execução, subtraindo-se dele os valores, atualizados: (i) dos honorários contratuais; (ii) do aluguel de 17 de julho de 2020; e (iii) da 6a parcela do IPTU (14 de julho de 2020).

Sentença reformada. Desprovido o recurso da embargante e acolhido parcialmente o da embargada.

Inteiro teor:
Apelação Cível. Embargos à execução. Locação de imóvel comercial. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.

Execução fundada em contrato de locação, título executivo extrajudicial, representativo de obrigação certa, líquida e exigível, art. 783 do CPC. Ainda que a embargante se refira ao contrato de locação como mera "roupagem formal" para a estruturação do projeto de

Ementa:
Apelação Cível. Embargos à execução. Locação de imóvel comercial. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.

Execução fundada em contrato de locação, título executivo extrajudicial, representativo de obrigação certa, líquida e exigível, art. 783 do CPC. Ainda que a embargante se refira ao contrato de locação como mera "roupagem formal" para a estruturação do projeto de parceria entre as partes, é inegável que o firmaram como negócio distinto e independente dos demais contratos firmados entre elas. Responsabilidade contratual exclusiva da locatária quanto à obtenção das licenças e alvarás de funcionamento para a instalação da atividade comercial pretendida e à averiguação, antes de ingressar no imóvel, de que a atividade poderia ser desenvolvida regularmente no prédio locado. Alegação de vício oculto no imóvel. Esta Câmara, no julgamento da apelação interposta na ação de despejo por falta de pagamento, confirmou a sentença de procedência, reconhecendo o inadimplemento contratual. Já deliberado pelo colegiado que não poderia a locatária, alegando a existência de vício oculto no imóvel, deixar de pagar os locativos e os acessórios da locação. Acórdão que ratificou a conclusão judicial de que o excedente construído no edifício não caracteriza vício oculto, reputando descabida a alegação de que o imóvel não estaria regular. Autuação do requerimento de licença de funcionamento se deu em 18 de junho de 2020, oito meses após o início do inadimplemento das obrigações locatícias pela embargante. Objeto do pacto locatício foi um prédio com 12 pavimentos, totalizando 20 conjuntos comerciais e 2 subsolos, com aluguel mensal estipulado. Todos os pavimentos ficaram à disposição da locatária. Repactuação não efetivada entre as partes. Princípio do pacta sunt servanda. Pagamento do IPTU pela locadora que foi suficientemente comprovado nos autos. Apelo da embargante que não apontou nada capaz de revelar a fragilidade dos documentos que respaldaram a cobrança desses encargos locatícios devidos. Exceção de contrato não cumprido não caracterizada. Precedentes deste Tribunal que têm reconhecido o contrato escrito de locação predial como título executivo para cobrança da multa contratual pela rescisão antecipada da locação. Multa de caráter moratório e correção monetária do valor de todos os débitos locatícios. Observância da cláusula terceira do contrato. Pagamentos dos aluguéis e consectários da locação devidos até a data da entrega das chaves.

Litigância de má-fé. Não vislumbrada atuação dolosa por parte da embargada e não demonstrada a ocorrência inequívoca de quaisquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

Recurso da embargada. Levando-se em conta o total do débito cobrado na execução e a extensão do acolhimento parcial dos embargos à execução, o apelo da embargada deve ser parcialmente provido, para que se estabeleça a distribuição proporcional da sucumbência. Embargada que não sucumbiu na parte mínima aduzida. Embargante arcará com 85% das custas e despesas processuais e a embargada com o restante (15%). Honorários de sucumbência. Imperiosa observância dos percentuais de 10% a 20%, atendidos os critérios do § 2o do art. 85 do CPC. Respeitado o proveito econômico obtido, a embargante deverá pagar aos advogados da embargada 10% do valor atualizado do débito decorrente da sentença apelada, cobrado na execução, subtraindo-se dele os valores, atualizados: (i) dos honorários contratuais; (ii) do aluguel de 17 de julho de 2020; e (iii) da 6a parcela do IPTU (14 de julho de 2020).

Sentença reformada. Desprovido o recurso da embargante e acolhido parcialmente o da embargada.