Tribunal: TJSP
Processo: 1004098-45.2020.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana de Lourdes Coutinho Silva da Fonseca
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2023-06-02
Data de publicação: 2023-06-02

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELO CORRÉU CORRETOR – Preliminar arguida de ilegitimidade passiva, uma vez que o prestador de serviço de corretagem se limitou a intermediar a celebração da promessa de compra e venda – Rejeição – Hipótese em que, como alegado pelo próprio corréu, seus serviços abrangeram, não apenas a corretagem em si,

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELO CORRÉU CORRETOR – Preliminar arguida de ilegitimidade passiva, uma vez que o prestador de serviço de corretagem se limitou a intermediar a celebração da promessa de compra e venda – Rejeição – Hipótese em que, como alegado pelo próprio corréu, seus serviços abrangeram, não apenas a corretagem em si, mas também a administração do loteamento e o recebimento de pagamentos, dentre outros – Corréu que integrou a cadeia de fornecimento, o que caracteriza sua legitimidade para integrar o polo passivo da demanda, sendo admissível, em tese, que venha a suportar os efeitos do eventual acolhimento da pretensão dos autores – PRELIMINAR ARGUIDA PELO CORRÉU GP & ASSOCIADOS LTDA. REJEITADA.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO (LEI No 6.766/1979, ART. 25 – LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO) – Pretensão de que seja reconhecido o caráter irretratável do compromisso de compra e venda de lote, por força de pactuação expressa e de previsão na Lei no 6.766/1979, art. 25 – Descabimento – Hipótese em que não prevalece a cláusula de irretratabilidade diante do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que possibilita ao consumidor rescindir o contrato unilateralmente, mesmo se prevista a irretratabilidade - Precedentes do TJSP – RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES – RETENÇÃO DE VALORES – ARRAS PENITENCIAIS – Prescrição – Pretensão de que seja decretado o perdimento das arras penitenciais – Descabimento – Hipótese em que, ausente previsão expressa em sentido contrário, incide o prazo geral decenal à pretensão de restituição dos pagamentos realizados no âmbito da promessa de compra e venda – Cláusula contratual que estabelece o pagamento de arras que apresenta redação plurívoca – Dubiedade que deve ser valorada em favor do aderente (CC, art. 423; CDC, art. 47) – Redação da cláusula contratual que viola o princípio lógico de não contradição – Pagamento adiantado de parte do preço que foi imposto aos promitentes compradores como condição para o aperfeiçoamento da avença – Pagamento com natureza de arras confirmatórias – Irrelevância de que, no contrato, referido pagamento tenha sido designado por "nomen juris" diverso – Nomenclatura equivocada que não é apta a dissimular ou desvirtuar a natureza jurídica de arras confirmatórias desse pagamento antecipado – RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO ADQUIRENTE – CLÁUSULA PENAL – TAXA DE OCUPAÇÃO – Pretensão de que a cláusula penal seja aplicada integralmente – Pretensão subsidiária de que seja majorado o percentual de retenção – Cabimento parcial – Hipótese em que se admite a retenção de 25% sobre os valores pagos – Precedentes do STJ – Abatimento de despesas com taxas, impostos e encargos administrativos que já havia sido autorizado pela r. sentença – Inviabilidade de retenção de valores sob a rubrica de despesas com administração e venda do imóvel, pois tais prestações não foram direcionadas exclusivamente aos promitentes compradores, não sendo possível individualizar em qual medida os promitentes compradores teriam concorrido para tais dispêndios – Inviabilidade de repasse aos promitentes compradores do custeio das exações apontadas na cláusula penal, não esclarecida sua pertinência em relação ao contrato – Taxa de ocupação que não pode ser imposta aos autores, ausente prova de que o lote estivesse edificado – Precedentes do STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO NESTA PARTE.

Inteiro teor:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELO CORRÉU CORRETOR – Preliminar arguida de ilegitimidade passiva, uma vez que o prestador de serviço de corretagem se limitou a intermediar a celebração da promessa de compra e venda – Rejeição – Hipótese em que, como alegado pelo próprio corréu, seus serviços abrangeram, não apenas a corretagem em si,

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELO CORRÉU CORRETOR – Preliminar arguida de ilegitimidade passiva, uma vez que o prestador de serviço de corretagem se limitou a intermediar a celebração da promessa de compra e venda – Rejeição – Hipótese em que, como alegado pelo próprio corréu, seus serviços abrangeram, não apenas a corretagem em si, mas também a administração do loteamento e o recebimento de pagamentos, dentre outros – Corréu que integrou a cadeia de fornecimento, o que caracteriza sua legitimidade para integrar o polo passivo da demanda, sendo admissível, em tese, que venha a suportar os efeitos do eventual acolhimento da pretensão dos autores – PRELIMINAR ARGUIDA PELO CORRÉU GP & ASSOCIADOS LTDA. REJEITADA.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO (LEI No 6.766/1979, ART. 25 – LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO) – Pretensão de que seja reconhecido o caráter irretratável do compromisso de compra e venda de lote, por força de pactuação expressa e de previsão na Lei no 6.766/1979, art. 25 – Descabimento – Hipótese em que não prevalece a cláusula de irretratabilidade diante do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que possibilita ao consumidor rescindir o contrato unilateralmente, mesmo se prevista a irretratabilidade - Precedentes do TJSP – RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO VOLUNTÁRIA POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES – RETENÇÃO DE VALORES – ARRAS PENITENCIAIS – Prescrição – Pretensão de que seja decretado o perdimento das arras penitenciais – Descabimento – Hipótese em que, ausente previsão expressa em sentido contrário, incide o prazo geral decenal à pretensão de restituição dos pagamentos realizados no âmbito da promessa de compra e venda – Cláusula contratual que estabelece o pagamento de arras que apresenta redação plurívoca – Dubiedade que deve ser valorada em favor do aderente (CC, art. 423; CDC, art. 47) – Redação da cláusula contratual que viola o princípio lógico de não contradição – Pagamento adiantado de parte do preço que foi imposto aos promitentes compradores como condição para o aperfeiçoamento da avença – Pagamento com natureza de arras confirmatórias – Irrelevância de que, no contrato, referido pagamento tenha sido designado por "nomen juris" diverso – Nomenclatura equivocada que não é apta a dissimular ou desvirtuar a natureza jurídica de arras confirmatórias desse pagamento antecipado – RECURSO DESPROVIDO NESTA PARTE.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO ADQUIRENTE – CLÁUSULA PENAL – TAXA DE OCUPAÇÃO – Pretensão de que a cláusula penal seja aplicada integralmente – Pretensão subsidiária de que seja majorado o percentual de retenção – Cabimento parcial – Hipótese em que se admite a retenção de 25% sobre os valores pagos – Precedentes do STJ – Abatimento de despesas com taxas, impostos e encargos administrativos que já havia sido autorizado pela r. sentença – Inviabilidade de retenção de valores sob a rubrica de despesas com administração e venda do imóvel, pois tais prestações não foram direcionadas exclusivamente aos promitentes compradores, não sendo possível individualizar em qual medida os promitentes compradores teriam concorrido para tais dispêndios – Inviabilidade de repasse aos promitentes compradores do custeio das exações apontadas na cláusula penal, não esclarecida sua pertinência em relação ao contrato – Taxa de ocupação que não pode ser imposta aos autores, ausente prova de que o lote estivesse edificado – Precedentes do STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO NESTA PARTE.