Tribunal: TJSP
Processo: 1003270-76.2021.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ademir Modesto de Souza
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2023-06-12
Data de publicação: 2023-06-12

Ementa:
CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. CLÁUSULA PENAL AQUÉM DO TETO PREVISTO NO ART. 32-A, DA LEI 6.766/79. VALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PREVISTA NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. IPTU PROPORCIONAL. TERMO INICIAL. TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM DATA ANTERIOR À LIBERAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PARA EDIFICAÇÃO. HIPÓTESE DE POSSE

Ementa:
CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. CLÁUSULA PENAL AQUÉM DO TETO PREVISTO NO ART. 32-A, DA LEI 6.766/79. VALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PREVISTA NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. IPTU PROPORCIONAL. TERMO INICIAL. TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM DATA ANTERIOR À LIBERAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PARA EDIFICAÇÃO. HIPÓTESE DE POSSE PRECÁRIA, POSTO SUBMETIDA A CONDIÇÃO SUSPENSIVA. RETENÇÃO DEVIDA A PARTIR DA LIBERAÇÃO.
1. O contrato foi celebrado na vigência da Lei 13.786/18, submetendo-se ao regramento do art. 32-A, da Lei 6.766/79. Nada obstante referido dispositivo limitar a cláusula penal a 10% sobre o valor "atualizado do contrato", foi a cláusula penal fixada em 25% obre os valores pagos no caso de rescisão contratual por culpa dos promitentes compradores. Considerando que referido percentual está aquém do teto fixado por lei, não há espaço para arbitramento de quantia inferior, pois afrontaria o disposto no art. 421, parágrafo único, CC, com a ressalva de que a taxa eleita não destoa do intervalo que o e. STJ vinha fixando como razoável em hipóteses parelhas.
2. Na forma da exegese consolidada pelo e. STJ em sede de REsp Repetitivo (Tema 938, Info 589), inexistindo previsão contratual, conforme se infere do quadro resumo, não cabe retenção da comissão de corretagem.
3. Em relação ao IPTU, constata-se que os adquirentes receberam a posse precária por ocasião da celebração do contrato, termo inicial da responsabilidade pelos encargos da coisa. Ocorre que referido marco temporal deve estar vinculado à possibilidade de edificação no terreno, o que haveria de se conceber a partir do termo de verificação de obra por parte da Municipalidade. Asim, a possibilidade de retenção do IPTU depende de expedição do TVO, bem assim de prova de desembolso por parte da apelada.
4. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. CLÁUSULA PENAL AQUÉM DO TETO PREVISTO NO ART. 32-A, DA LEI 6.766/79. VALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PREVISTA NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. IPTU PROPORCIONAL. TERMO INICIAL. TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM DATA ANTERIOR À LIBERAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PARA EDIFICAÇÃO. HIPÓTESE DE POSSE

Ementa:
CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. CLÁUSULA PENAL AQUÉM DO TETO PREVISTO NO ART. 32-A, DA LEI 6.766/79. VALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PREVISTA NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. IPTU PROPORCIONAL. TERMO INICIAL. TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM DATA ANTERIOR À LIBERAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PARA EDIFICAÇÃO. HIPÓTESE DE POSSE PRECÁRIA, POSTO SUBMETIDA A CONDIÇÃO SUSPENSIVA. RETENÇÃO DEVIDA A PARTIR DA LIBERAÇÃO.
1. O contrato foi celebrado na vigência da Lei 13.786/18, submetendo-se ao regramento do art. 32-A, da Lei 6.766/79. Nada obstante referido dispositivo limitar a cláusula penal a 10% sobre o valor "atualizado do contrato", foi a cláusula penal fixada em 25% obre os valores pagos no caso de rescisão contratual por culpa dos promitentes compradores. Considerando que referido percentual está aquém do teto fixado por lei, não há espaço para arbitramento de quantia inferior, pois afrontaria o disposto no art. 421, parágrafo único, CC, com a ressalva de que a taxa eleita não destoa do intervalo que o e. STJ vinha fixando como razoável em hipóteses parelhas.
2. Na forma da exegese consolidada pelo e. STJ em sede de REsp Repetitivo (Tema 938, Info 589), inexistindo previsão contratual, conforme se infere do quadro resumo, não cabe retenção da comissão de corretagem.
3. Em relação ao IPTU, constata-se que os adquirentes receberam a posse precária por ocasião da celebração do contrato, termo inicial da responsabilidade pelos encargos da coisa. Ocorre que referido marco temporal deve estar vinculado à possibilidade de edificação no terreno, o que haveria de se conceber a partir do termo de verificação de obra por parte da Municipalidade. Asim, a possibilidade de retenção do IPTU depende de expedição do TVO, bem assim de prova de desembolso por parte da apelada.
4. Recurso parcialmente provido.