Tribunal: TJSP
Processo: 1013866-30.2015.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Administração
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2022-05-11
Data de publicação: 2022-05-12

Ementa:
Responsabilidade Civil – Contrato de administração de Condomínio – Ação de indenização por danos materiais julgada procedente – Apelo da ré – Cerceamento de Defesa – Inocorrência – Mérito – Restou incontroverso nos autos a ausência de cadastramento de um dos blocos do condomínio no regime de economias junto à prestadora de serviços de água e esgoto (SABESP), acarretando faturamento a maior

Ementa:
Responsabilidade Civil – Contrato de administração de Condomínio – Ação de indenização por danos materiais julgada procedente – Apelo da ré – Cerceamento de Defesa – Inocorrência – Mérito – Restou incontroverso nos autos a ausência de cadastramento de um dos blocos do condomínio no regime de economias junto à prestadora de serviços de água e esgoto (SABESP), acarretando faturamento a maior das contas geradas no período de janeiro/2011 a janeiro/2014. As partes divergem, todavia, com relação a quem teria dado azo a tal prejuízo. A administradora de condomínio age na condição jurídica de mandatária de seu constituinte – o Condomínio. Destarte, forçoso convir que a responsabilidade assumida entre a administradora e seu cliente - o condomínio, é de meio e não de resultado. Contudo, por assumir a condição de mandatária, a administradora é contratualmente responsável pelos atos praticados em nome do mandante (condomínio), inclusive pelos atos que lhes sejam desfavoráveis, dependendo do caso. Isso porque o mandatário deve agir como se o mandante fosse, com o zelo esperado no cumprimento do encargo para o qual foi contratado, tendo em conta o disposto no artigo 667 do Código Civil. No que tange à responsabilidade civil, como cediço, ela pressupõe a conduta culposa de alguém que venha a causar dano a outrem. Analisado o conjunto probatório carreado aos autos, verifica-se que houve, de fato, falha ou defeito nos serviços de administração prestados pela administradora apelante ao Condomínio apelado. Realmente, outra não pode ser a conclusão de acordo com a dinâmica dos fatos e a prova coligida nos autos. Nesse sentido, não colhe êxito a discussão armada pela apelante acerca da ausência de comprovação, pela apelada, do aviso da instalação do Bloco A do Condomínio, a fim de viabilizar à apelante o acesso ao número das unidades consumidoras, bem como o fornecimento dos documentos hábeis para que ela procedesse a regularização junto à SABESP. Isto porque o contrato de prestação de serviços firmado entre as partes em 30/10/2010, dá conta de que a apelante tinha sim ciência acerca da totalidade das unidades consumidoras, qual seja, 368. Anote-se que o contrato foi firmado antes mesmo das contas geradas pela SABESP em desconformidade com o estado atual do Condomínio que, segundo a inicial, remonta a janeiro/2011 a janeiro/2014. Ademais, na qualidade de administradora do condomínio, forçoso convir, tendo em conta o disposto no art. 375 do CPC, que a apelante tinha arquivada toda a documentação correspondente ao Condomínio, justamente porque era ela a responsável por seu gerenciamento e pela realização das assembleias. Mais; na qualidade de administradora do condomínio e ciente da quantidade de unidades condominiais envolvidas (fls. 29), competia à apelante, minimante, realizar o acompanhamento e controle junto à concessionária de água, objetivando a otimização dos recursos do Condomínio, notadamente com o cadastro de todas as unidades no regime de economias, tal como, aliás, se obrigou nos termos das cláusulas 3.3, alínea "E" e cláusula 4.6, alínea "I", do contrato pactuado entre as partes. E neste ponto sem razão a apelante ao pretender justificar tal recalcitrância por conta dos supostos entraves decorrentes de vazamento de água pela tubulação de gás ou mesmo de contaminação do solo apurada pela CETESB, tendo em vista a ausência de demonstração desses fatos, como também de que eles poderiam obstar o cadastramento por unidade de consumo (economia), tendo em conta os documentos exigidos pela prestadora de serviços de serviços para tanto. Destarte, era mesmo de rigor o reconhecimento do seu dever de indenizar. – Montante da indenização – Redução – Necessidade – Prescrição trienal reconhecida ex officio – Inteligência do art. 206, § 3o, inc. V, do Código Civil. – Como cediço, a contagem do prazo prescricional tem início com a efetiva violação do direito subjetivo da parte. E, in casu, em que se objetiva o ressarcimento de danos materiais, a referida violação ocorreu precisamente quando efetuado o pagamento das aludidas contas de consumo pelo Condomínio. Trata-se, em verdade, da aplicação concreta do princípio jurídico da actio nata, que atrela o início do prazo para o exercício do direito de ação ao episódio de violação do direito subjetivo de seu titular. In casu, o autor/apelado pretende o ressarcimento da diferença cobrada a maior, por culpa atribuída à ré/apelante, sobre as faturas de consumo de água/esgoto geradas no período de janeiro/2011 a janeiro/2014. Esta ação foi ajuizada em 19/08/2015. Portanto, após o decurso do prazo trienal, relativamente às contas de água correspondentes aos meses de referência de janeiro/2011 a julho/2011, vencidas e pagas, respectivamente, entre fevereiro/2011 e agosto/2011. Consigno, por oportuno, que por se tratar de matéria de ordem pública, a prescrição pode ser reconhecida de ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente da provocação das partes, ex vi do que dispõe o art. 487, inc. II, do CPC. Anoto, outrossim, que a dedução do montante relativo ao débito prescrito pode ser realizada mediante simples cálculos aritméticos, não se afigurando necessária a realização de perícia técnica para tanto. Destarte de rigor o improvimento do recurso da ré, reconhecendo-se de ofício, a prescrição de parte da indenização postulada na inicial.

Inteiro teor:
Responsabilidade Civil – Contrato de administração de Condomínio – Ação de indenização por danos materiais julgada procedente – Apelo da ré – Cerceamento de Defesa – Inocorrência – Mérito – Restou incontroverso nos autos a ausência de cadastramento de um dos blocos do condomínio no regime de economias junto à prestadora de serviços de água e esgoto (SABESP), acarretando faturamento a maior

Ementa:
Responsabilidade Civil – Contrato de administração de Condomínio – Ação de indenização por danos materiais julgada procedente – Apelo da ré – Cerceamento de Defesa – Inocorrência – Mérito – Restou incontroverso nos autos a ausência de cadastramento de um dos blocos do condomínio no regime de economias junto à prestadora de serviços de água e esgoto (SABESP), acarretando faturamento a maior das contas geradas no período de janeiro/2011 a janeiro/2014. As partes divergem, todavia, com relação a quem teria dado azo a tal prejuízo. A administradora de condomínio age na condição jurídica de mandatária de seu constituinte – o Condomínio. Destarte, forçoso convir que a responsabilidade assumida entre a administradora e seu cliente - o condomínio, é de meio e não de resultado. Contudo, por assumir a condição de mandatária, a administradora é contratualmente responsável pelos atos praticados em nome do mandante (condomínio), inclusive pelos atos que lhes sejam desfavoráveis, dependendo do caso. Isso porque o mandatário deve agir como se o mandante fosse, com o zelo esperado no cumprimento do encargo para o qual foi contratado, tendo em conta o disposto no artigo 667 do Código Civil. No que tange à responsabilidade civil, como cediço, ela pressupõe a conduta culposa de alguém que venha a causar dano a outrem. Analisado o conjunto probatório carreado aos autos, verifica-se que houve, de fato, falha ou defeito nos serviços de administração prestados pela administradora apelante ao Condomínio apelado. Realmente, outra não pode ser a conclusão de acordo com a dinâmica dos fatos e a prova coligida nos autos. Nesse sentido, não colhe êxito a discussão armada pela apelante acerca da ausência de comprovação, pela apelada, do aviso da instalação do Bloco A do Condomínio, a fim de viabilizar à apelante o acesso ao número das unidades consumidoras, bem como o fornecimento dos documentos hábeis para que ela procedesse a regularização junto à SABESP. Isto porque o contrato de prestação de serviços firmado entre as partes em 30/10/2010, dá conta de que a apelante tinha sim ciência acerca da totalidade das unidades consumidoras, qual seja, 368. Anote-se que o contrato foi firmado antes mesmo das contas geradas pela SABESP em desconformidade com o estado atual do Condomínio que, segundo a inicial, remonta a janeiro/2011 a janeiro/2014. Ademais, na qualidade de administradora do condomínio, forçoso convir, tendo em conta o disposto no art. 375 do CPC, que a apelante tinha arquivada toda a documentação correspondente ao Condomínio, justamente porque era ela a responsável por seu gerenciamento e pela realização das assembleias. Mais; na qualidade de administradora do condomínio e ciente da quantidade de unidades condominiais envolvidas (fls. 29), competia à apelante, minimante, realizar o acompanhamento e controle junto à concessionária de água, objetivando a otimização dos recursos do Condomínio, notadamente com o cadastro de todas as unidades no regime de economias, tal como, aliás, se obrigou nos termos das cláusulas 3.3, alínea "E" e cláusula 4.6, alínea "I", do contrato pactuado entre as partes. E neste ponto sem razão a apelante ao pretender justificar tal recalcitrância por conta dos supostos entraves decorrentes de vazamento de água pela tubulação de gás ou mesmo de contaminação do solo apurada pela CETESB, tendo em vista a ausência de demonstração desses fatos, como também de que eles poderiam obstar o cadastramento por unidade de consumo (economia), tendo em conta os documentos exigidos pela prestadora de serviços de serviços para tanto. Destarte, era mesmo de rigor o reconhecimento do seu dever de indenizar. – Montante da indenização – Redução – Necessidade – Prescrição trienal reconhecida ex officio – Inteligência do art. 206, § 3o, inc. V, do Código Civil. – Como cediço, a contagem do prazo prescricional tem início com a efetiva violação do direito subjetivo da parte. E, in casu, em que se objetiva o ressarcimento de danos materiais, a referida violação ocorreu precisamente quando efetuado o pagamento das aludidas contas de consumo pelo Condomínio. Trata-se, em verdade, da aplicação concreta do princípio jurídico da actio nata, que atrela o início do prazo para o exercício do direito de ação ao episódio de violação do direito subjetivo de seu titular. In casu, o autor/apelado pretende o ressarcimento da diferença cobrada a maior, por culpa atribuída à ré/apelante, sobre as faturas de consumo de água/esgoto geradas no período de janeiro/2011 a janeiro/2014. Esta ação foi ajuizada em 19/08/2015. Portanto, após o decurso do prazo trienal, relativamente às contas de água correspondentes aos meses de referência de janeiro/2011 a julho/2011, vencidas e pagas, respectivamente, entre fevereiro/2011 e agosto/2011. Consigno, por oportuno, que por se tratar de matéria de ordem pública, a prescrição pode ser reconhecida de ofício, em qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente da provocação das partes, ex vi do que dispõe o art. 487, inc. II, do CPC. Anoto, outrossim, que a dedução do montante relativo ao débito prescrito pode ser realizada mediante simples cálculos aritméticos, não se afigurando necessária a realização de perícia técnica para tanto. Destarte de rigor o improvimento do recurso da ré, reconhecendo-se de ofício, a prescrição de parte da indenização postulada na inicial.