Tribunal: TJSP
Processo: 1031757-52.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2022-02-06
Data de publicação: 2022-02-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos e pedido de tutela antecipada. Terreno em loteamento. Sentença de parcial procedência. Recursos de ambas as partes.
Desistência do recurso pelo autor. Homologação. Art. 998 do CPC.
Recurso da ré. Alegação de rescisão do contrato por culpa dos compradores. Pretensão de restituição nos moldes da Lei do

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos e pedido de tutela antecipada. Terreno em loteamento. Sentença de parcial procedência. Recursos de ambas as partes.
Desistência do recurso pelo autor. Homologação. Art. 998 do CPC.
Recurso da ré. Alegação de rescisão do contrato por culpa dos compradores. Pretensão de restituição nos moldes da Lei do Distrato.
Atraso na entrega do empreendimento. Não ocorrência. Estipulação expressa em contrato de prazo de 24 meses, prorrogáveis por mais 24 meses, para entrega do empreendimento com as obras de infraestrutura. Autores que deixaram de adimplir as prestações antes do término do prazo pactuado em contrato. Pacta sunt servanda que, na hipótese, não merece mitigação. Cláusula expressa e clara, não havendo abusividade.
Rescisão do contrato por culpa do consumidor. Retenção. Fixação de retenção em 20% sobre os valores pagos, nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. Quantia adequada para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel. Atendimento ao parâmetro adotado pelo C. STJ. Precedentes desta C. Câmara de Direito Privado.
Afastamento da cláusula penal contratual que impõe, em cumulação, multas de 10% sobre o valor pago e de 15% sobre o valor do contrato. Abusividade. Isso porque já houve retenção de 20% dos valores pagos, a fim de remunerar a vendedora por eventuais despesas pelo desfazimento do negócio e aplicar nova retenção configuraria bis in idem, além de colocar o consumidor em desvantagem excessiva.
Lei do Distrato. Não incidência. A aplicação, ao caso, da lei nova importaria em evidente insegurança jurídica ao jurisdicionado, vez que a jurisprudência se consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos. Cláusulas penais que devem ser interpretadas à luz do Código de Defesa do Consumidor. Inteligência do artigo 51, I, e IV, do CDC.
Fruição. Incabível quando se tratar de terreno sem edificação, vez que não usufruído de fato pelo adquirente. Princípio da Colegialidade. Precedentes desta c. Câmara.
IPTU e demais encargos incidentes sobre o bem. Comprador que não se obriga ao pagamento diante da não imissão na posse do bem e, por conseguinte, ausência de fruição. Precedentes desta Câmara.
Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedente do C. STJ. Recuso repetitivo REsp: 1740911-DF.
Arras confirmatórias ou principais. Função de confirmar a vontade das partes, servindo como princípio de pagamento, além de determinar perdas e danos. Ausência de direito de arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-se de arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa dos contratos. Restituição indevida no caso.
Honorários advocatícios. Incidência, no caso concreto, sobre a condenação, a teor do artigo 85, § 2o, do CPC, vez que somente poderia ser fixado de forma equitativa se ínfimo o valor da causa ou inestimável seu valor, hipótese que não se afigura.
Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E DESISTÊNCIA DO RECURSO PELO AUTOR HOMOLOGADA.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos e pedido de tutela antecipada. Terreno em loteamento. Sentença de parcial procedência. Recursos de ambas as partes.
Desistência do recurso pelo autor. Homologação. Art. 998 do CPC.
Recurso da ré. Alegação de rescisão do contrato por culpa dos compradores. Pretensão de restituição nos moldes da Lei do

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos e pedido de tutela antecipada. Terreno em loteamento. Sentença de parcial procedência. Recursos de ambas as partes.
Desistência do recurso pelo autor. Homologação. Art. 998 do CPC.
Recurso da ré. Alegação de rescisão do contrato por culpa dos compradores. Pretensão de restituição nos moldes da Lei do Distrato.
Atraso na entrega do empreendimento. Não ocorrência. Estipulação expressa em contrato de prazo de 24 meses, prorrogáveis por mais 24 meses, para entrega do empreendimento com as obras de infraestrutura. Autores que deixaram de adimplir as prestações antes do término do prazo pactuado em contrato. Pacta sunt servanda que, na hipótese, não merece mitigação. Cláusula expressa e clara, não havendo abusividade.
Rescisão do contrato por culpa do consumidor. Retenção. Fixação de retenção em 20% sobre os valores pagos, nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. Quantia adequada para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel. Atendimento ao parâmetro adotado pelo C. STJ. Precedentes desta C. Câmara de Direito Privado.
Afastamento da cláusula penal contratual que impõe, em cumulação, multas de 10% sobre o valor pago e de 15% sobre o valor do contrato. Abusividade. Isso porque já houve retenção de 20% dos valores pagos, a fim de remunerar a vendedora por eventuais despesas pelo desfazimento do negócio e aplicar nova retenção configuraria bis in idem, além de colocar o consumidor em desvantagem excessiva.
Lei do Distrato. Não incidência. A aplicação, ao caso, da lei nova importaria em evidente insegurança jurídica ao jurisdicionado, vez que a jurisprudência se consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos. Cláusulas penais que devem ser interpretadas à luz do Código de Defesa do Consumidor. Inteligência do artigo 51, I, e IV, do CDC.
Fruição. Incabível quando se tratar de terreno sem edificação, vez que não usufruído de fato pelo adquirente. Princípio da Colegialidade. Precedentes desta c. Câmara.
IPTU e demais encargos incidentes sobre o bem. Comprador que não se obriga ao pagamento diante da não imissão na posse do bem e, por conseguinte, ausência de fruição. Precedentes desta Câmara.
Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedente do C. STJ. Recuso repetitivo REsp: 1740911-DF.
Arras confirmatórias ou principais. Função de confirmar a vontade das partes, servindo como princípio de pagamento, além de determinar perdas e danos. Ausência de direito de arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-se de arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa dos contratos. Restituição indevida no caso.
Honorários advocatícios. Incidência, no caso concreto, sobre a condenação, a teor do artigo 85, § 2o, do CPC, vez que somente poderia ser fixado de forma equitativa se ínfimo o valor da causa ou inestimável seu valor, hipótese que não se afigura.
Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E DESISTÊNCIA DO RECURSO PELO AUTOR HOMOLOGADA.