Tribunal: TJSP
Processo: 1013128-23.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre David Malfatti
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-04

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DAS RÉS CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA DO AUTOR PROVIDA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE INSUFICIENTE. CULPA DAS RÉS NA MOROSIDADE NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO PARA QUITAÇÃO DOS IMÓVEIS. Em 12/11/2012, o autor

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DAS RÉS CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA DO AUTOR PROVIDA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE INSUFICIENTE. CULPA DAS RÉS NA MOROSIDADE NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO PARA QUITAÇÃO DOS IMÓVEIS. Em 12/11/2012, o autor adquiriu duas unidades imobiliárias comercializadas pela parte ré, sendo elas: (i) a unidade 132, 13o andar da Torre 3 – Rouge Residência e (ii) Unidade 83 do 8o andar da Torre 2 – Vert Residencial. As rés descumpriram o prazo final previsto em contrato para a entrega dos imóveis, qual seja, 31/07/2016, incluindo-se o prazo de tolerância de 180 dias. Uma vez que a unidade imobiliária no 132 foi entregue em 26/04/2017 e a unidade imobiliária no 83 ainda não havia sido entregue. A expedição do habite-se definitivo em 22/08/2016 (fl. 222) não era suficiente para conclusão de adimplemento contratual das rés. Ademais, restou demonstrado nos autos que a liberação do financiamento junto à instituição financeira se deu exclusivamente por ineficiência das rés, sobretudo no que se refere a recolhimento do VMD - Valor Mínimo de Desligamento da Hipoteca. Prova de atraso em relação ao VMD do apartamento no 83 encontra-se nos autos (fl. 417), em que o credor hipotecário mencionou a quitação somente em 06/04/2020. Caberia à ré provar a data de comunicação da quitação, no Registro de Imóveis. Ausência de fatos supervenientes a alterarem a conclusão de primeiro grau. Manutenção da responsabilização da ré (culpa).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PRAZO DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO DO TERMO FINAL. Pedido de indenização por lucros cessantes, diante do atraso na entrega do imóvel. No caso sob julgamento, restou ultrapassado o prazo de tolerância admitido no contrato e consagrado como válido na jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (súmula 164) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 996 em sede de recursos repetitivos). Incide a Súmula 162 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O atraso na entrega do imóvel causou prejuízos ao autor que não pôde desfrutar do bem, seja para fixar moradia, seja obtenção de renda a partir de locação. Dessa forma, o valor fixado equivalente ao locativo (0,5% do valor atualizado de venda dos imóveis, por mês de atraso) atendeu adequadamente ao pleito indenizatório do autor. Entretanto, reconhece-se que a mora das rés cessou com a ciência do autor acerca da apresentação do instrumento particular de quitação (fl. 417). Essa ciência inequívoca ocorreu em 01/09/2020 com a apresentação das contrarrazões (fls. 427/438). E, a partir do princípio da boa-fé contratual, a Turma julgadora fixou o prazo de até 01/11/2020 como necessário ao autor cumprir suas obrigações contratuais. Antes daquela data não se podia cogitar mora do autor e, portanto, fixou-se o dia 01/11/2020 como termo final dos lucros cessantes. Modificação parcial da conclusão de primeiro grau, acolhendo-se, no ponto, o recurso das rés.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DAS RÉS ATÉ A IMISSÃO NA POSSE PELO AUTOR. Compete às promitentes vendedoras o pagamento de despesas decorrentes do uso do imóvel relativas ao período anterior à efetiva imissão na posse, sobretudo as despesas condominiais, IPTU, água e energia elétrica. E aqueles custos ou despesas somente são devidos pelo promitente comprador após a imissão na posse, permitindo-se, a partir daí, a fruição dos serviços prestados. Posto isso, fica mantida a conclusão da r. sentença acerca da inexigibilidade das taxas condominiais anteriores à data da entregas das chaves. Ou seja, em relação ao apartamento no 132, restaram inexigíveis as dívidas cobradas antes da efetiva entrega das chaves que se deu em 26/04/2017. Já em relação ao apartamento no 83 ficaram suspensas as cobranças até a data da entrega das chaves, que ainda não ocorreu. Manutenção da conclusão de primeiro grau.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO (INCC). Somente em relação ao apartamento de no 83, a correção do saldo devedor pelo INCC mostra-se adequada até o prazo final para a entrega do imóvel que se deu em 31/07/2016 (incluindo-se o prazo de tolerância de 180 dias). Isso se justifica pela razão da previsão contratual (fl. 36). E, também por não se tratarem de juros remuneratórios, mas de uma forma de manter-se atualizado o padrão monetário, ainda que para um custo da construção civil. Entretanto, após o escoamento do prazo de entrega do imóvel, deverá ocorrer a substituição do INCC pelo IGPM-FGV até a entrega das chaves, pois as rés não podem se beneficiar, após configurada a sua mora, de uma atualização monetária vinculada ao aumento do custo dos materiais e serviços da construção civil. Manutenção da conclusão de primeiro grau.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA. NÃO CONHECIMENTO. Embora os juros de obra não tenha sido objeto de abordagem nem pelo autor, nem pelas rés, a r. sentença declarou a inexigibilidade daqueles juros em relação ao autor. Evidente erro material da sentença, a qual se referia ao INCC, tanto que se indicou ratificação da tutela de urgência. Supressão de tal ponto. Cuida-se de hipótese de não conhecimento dessa parte do recurso.

RECURSO ADESIVO DO AUTOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. O autor viu frustrada sua legítima expectativa de recebimento das chaves dos imóveis dentro do prazo estipulado em contrato. Não se pode admitir que uma empresa da construção civil descumpra o prazo de entrega do imóvel, utilize o prazo de tolerância adicional e ainda assim ultrapasse aquele prazo já estendido. Valor da indenização fixado em R$ 10.000,00, parâmetro razoável e admitido por esta Turma julgadora em casos semelhantes. Ação procedente em segundo grau em diferente extensão.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO.

Inteiro teor:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DAS RÉS CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA DO AUTOR PROVIDA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE INSUFICIENTE. CULPA DAS RÉS NA MOROSIDADE NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO PARA QUITAÇÃO DOS IMÓVEIS. Em 12/11/2012, o autor

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DAS RÉS CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA DO AUTOR PROVIDA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE INSUFICIENTE. CULPA DAS RÉS NA MOROSIDADE NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO PARA QUITAÇÃO DOS IMÓVEIS. Em 12/11/2012, o autor adquiriu duas unidades imobiliárias comercializadas pela parte ré, sendo elas: (i) a unidade 132, 13o andar da Torre 3 – Rouge Residência e (ii) Unidade 83 do 8o andar da Torre 2 – Vert Residencial. As rés descumpriram o prazo final previsto em contrato para a entrega dos imóveis, qual seja, 31/07/2016, incluindo-se o prazo de tolerância de 180 dias. Uma vez que a unidade imobiliária no 132 foi entregue em 26/04/2017 e a unidade imobiliária no 83 ainda não havia sido entregue. A expedição do habite-se definitivo em 22/08/2016 (fl. 222) não era suficiente para conclusão de adimplemento contratual das rés. Ademais, restou demonstrado nos autos que a liberação do financiamento junto à instituição financeira se deu exclusivamente por ineficiência das rés, sobretudo no que se refere a recolhimento do VMD - Valor Mínimo de Desligamento da Hipoteca. Prova de atraso em relação ao VMD do apartamento no 83 encontra-se nos autos (fl. 417), em que o credor hipotecário mencionou a quitação somente em 06/04/2020. Caberia à ré provar a data de comunicação da quitação, no Registro de Imóveis. Ausência de fatos supervenientes a alterarem a conclusão de primeiro grau. Manutenção da responsabilização da ré (culpa).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PRAZO DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO DO TERMO FINAL. Pedido de indenização por lucros cessantes, diante do atraso na entrega do imóvel. No caso sob julgamento, restou ultrapassado o prazo de tolerância admitido no contrato e consagrado como válido na jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (súmula 164) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 996 em sede de recursos repetitivos). Incide a Súmula 162 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O atraso na entrega do imóvel causou prejuízos ao autor que não pôde desfrutar do bem, seja para fixar moradia, seja obtenção de renda a partir de locação. Dessa forma, o valor fixado equivalente ao locativo (0,5% do valor atualizado de venda dos imóveis, por mês de atraso) atendeu adequadamente ao pleito indenizatório do autor. Entretanto, reconhece-se que a mora das rés cessou com a ciência do autor acerca da apresentação do instrumento particular de quitação (fl. 417). Essa ciência inequívoca ocorreu em 01/09/2020 com a apresentação das contrarrazões (fls. 427/438). E, a partir do princípio da boa-fé contratual, a Turma julgadora fixou o prazo de até 01/11/2020 como necessário ao autor cumprir suas obrigações contratuais. Antes daquela data não se podia cogitar mora do autor e, portanto, fixou-se o dia 01/11/2020 como termo final dos lucros cessantes. Modificação parcial da conclusão de primeiro grau, acolhendo-se, no ponto, o recurso das rés.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DAS RÉS ATÉ A IMISSÃO NA POSSE PELO AUTOR. Compete às promitentes vendedoras o pagamento de despesas decorrentes do uso do imóvel relativas ao período anterior à efetiva imissão na posse, sobretudo as despesas condominiais, IPTU, água e energia elétrica. E aqueles custos ou despesas somente são devidos pelo promitente comprador após a imissão na posse, permitindo-se, a partir daí, a fruição dos serviços prestados. Posto isso, fica mantida a conclusão da r. sentença acerca da inexigibilidade das taxas condominiais anteriores à data da entregas das chaves. Ou seja, em relação ao apartamento no 132, restaram inexigíveis as dívidas cobradas antes da efetiva entrega das chaves que se deu em 26/04/2017. Já em relação ao apartamento no 83 ficaram suspensas as cobranças até a data da entrega das chaves, que ainda não ocorreu. Manutenção da conclusão de primeiro grau.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO (INCC). Somente em relação ao apartamento de no 83, a correção do saldo devedor pelo INCC mostra-se adequada até o prazo final para a entrega do imóvel que se deu em 31/07/2016 (incluindo-se o prazo de tolerância de 180 dias). Isso se justifica pela razão da previsão contratual (fl. 36). E, também por não se tratarem de juros remuneratórios, mas de uma forma de manter-se atualizado o padrão monetário, ainda que para um custo da construção civil. Entretanto, após o escoamento do prazo de entrega do imóvel, deverá ocorrer a substituição do INCC pelo IGPM-FGV até a entrega das chaves, pois as rés não podem se beneficiar, após configurada a sua mora, de uma atualização monetária vinculada ao aumento do custo dos materiais e serviços da construção civil. Manutenção da conclusão de primeiro grau.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA. NÃO CONHECIMENTO. Embora os juros de obra não tenha sido objeto de abordagem nem pelo autor, nem pelas rés, a r. sentença declarou a inexigibilidade daqueles juros em relação ao autor. Evidente erro material da sentença, a qual se referia ao INCC, tanto que se indicou ratificação da tutela de urgência. Supressão de tal ponto. Cuida-se de hipótese de não conhecimento dessa parte do recurso.

RECURSO ADESIVO DO AUTOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. O autor viu frustrada sua legítima expectativa de recebimento das chaves dos imóveis dentro do prazo estipulado em contrato. Não se pode admitir que uma empresa da construção civil descumpra o prazo de entrega do imóvel, utilize o prazo de tolerância adicional e ainda assim ultrapasse aquele prazo já estendido. Valor da indenização fixado em R$ 10.000,00, parâmetro razoável e admitido por esta Turma julgadora em casos semelhantes. Ação procedente em segundo grau em diferente extensão.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO.