Tribunal: TJSP
Processo: 1005846-69.2020.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre David Malfatti
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-04

Ementa:
AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESISTÊNCIA. CULPA DA AUTORA RECONHECIDA. A autora formulou pedido de encerramento do contrato por dificuldades financeiras para pagamento das prestações como desistência imotivada. A alegação de

Ementa:
AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESISTÊNCIA. CULPA DA AUTORA RECONHECIDA. A autora formulou pedido de encerramento do contrato por dificuldades financeiras para pagamento das prestações como desistência imotivada. A alegação de ausência de clareza nas informações relacionadas aos juros incidentes nas parcelas não foi suficiente para se concluir pela resolução contratual por culpa da ré. Por meio da cláusula terceira do contrato (fl. 42) foram identificados os valores das parcelas, o reajuste pelo IGP-M e a incidência de juros de mora (fl. 42). Sendo assim, conclui-se que a resolução do contrato deve ser considerada por culpa da autora.

RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. FIXAÇÃO EM 25%. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM CONTEMPLADA NO ESTABELECIMENTO DA RETENÇÃO. DESCABIMENTO DE RETENÇÕES ADICIONAIS - IR OU CONTRIBUIÇÃO - POR FALTA DE PROVA DE PAGAMENTO. INDENIZAÇÕES ADICIONAIS DE DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES EM FAVOR DOS AUTORES. DESCABIMENTO. Discussão do percentual de retenção pela ré dos valores pagos pela autora (promitente compradora). A apelante (promitente compradora) busca, de forma subsidiária, a redução do valor de retenção das parcelas pagas fixado na sentença em 40,65%. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e seguida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que admite, conforme peculiaridade do caso concreto, a retenção pelo vendedor das parcelas pagas entre 10% e 25%. Fixação do percentual de retenção pela compromissária vendedora das parcelas pagas em 25%. Esse patamar atende adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Aplicação da súmula 01 do Tribunal de Justiça. Incidência da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O percentual deve ser de 25% já se considerando os seguintes elementos: (a) os autores adquiriram o lote de terreno sem construções e (b) houve, depois das acessões, efetiva posse e fruição do imóvel. Ou seja, as perdas e danos resultantes da fruição estão contempladas na fixação do percentual de retenção. Afasta-se o percentual de retenção definido em primeiro grau por ausência de motivação plausível. Não houve demonstração de recolhimento do imposto de renda e da contribuição social de modo a justificar aqueles descontos adicionais. E, diante da conclusão de pedido de desistência da autora, não há que se falar em imposição em desfavor da ré de multa contratual, indenização por lucros cessantes e danos morais.

INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS AUTORES PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. CABIMENTO. Em sua apelação, a ré combateu o pedido de indenização pelas benfeitorias, primeiro sob a alegação de irregularidade da obra. Entretanto, essa questão foi solucionada no laudo pericial que detalhou as despesas de regularização e que foram abatidas no valor final a ser indenizado. E segundo, de forma genérica afirmou que não se tratava de benfeitoria útil ou necessária. Todavia, a natureza das construções comportava qualificação como acessão com possibilidade da indenização pretendida. Mantém-se a condenação da ré ao pagamento de R$ 40.529,65, nos termos do artigo 1.218 do Código Civil, mas se reconhece ainda o direito de retenção.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. FIXAÇÃO A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. Modifica-se o termo inicial da incidência dos juros de mora da indenização pelas benfeitorias. O ressarcimento da autora pelas benfeitorias realizadas no imóvel tem natureza indenizatória e desse modo os juros deverão incidir a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. Aplica-se, por extensão, a jurisprudência consolidada no Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de incidente de recursos repetitivos (Tema 1002) Resp no 1.740.911/DF, SEGUNDA SEÇÃO, relatora a Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, destacando-se a seguinte tese fixada: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." Ação parcialmente procedente com diferente extensão em segundo grau.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESISTÊNCIA. CULPA DA AUTORA RECONHECIDA. A autora formulou pedido de encerramento do contrato por dificuldades financeiras para pagamento das prestações como desistência imotivada. A alegação de

Ementa:
AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESISTÊNCIA. CULPA DA AUTORA RECONHECIDA. A autora formulou pedido de encerramento do contrato por dificuldades financeiras para pagamento das prestações como desistência imotivada. A alegação de ausência de clareza nas informações relacionadas aos juros incidentes nas parcelas não foi suficiente para se concluir pela resolução contratual por culpa da ré. Por meio da cláusula terceira do contrato (fl. 42) foram identificados os valores das parcelas, o reajuste pelo IGP-M e a incidência de juros de mora (fl. 42). Sendo assim, conclui-se que a resolução do contrato deve ser considerada por culpa da autora.

RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. FIXAÇÃO EM 25%. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM CONTEMPLADA NO ESTABELECIMENTO DA RETENÇÃO. DESCABIMENTO DE RETENÇÕES ADICIONAIS - IR OU CONTRIBUIÇÃO - POR FALTA DE PROVA DE PAGAMENTO. INDENIZAÇÕES ADICIONAIS DE DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES EM FAVOR DOS AUTORES. DESCABIMENTO. Discussão do percentual de retenção pela ré dos valores pagos pela autora (promitente compradora). A apelante (promitente compradora) busca, de forma subsidiária, a redução do valor de retenção das parcelas pagas fixado na sentença em 40,65%. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e seguida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que admite, conforme peculiaridade do caso concreto, a retenção pelo vendedor das parcelas pagas entre 10% e 25%. Fixação do percentual de retenção pela compromissária vendedora das parcelas pagas em 25%. Esse patamar atende adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Aplicação da súmula 01 do Tribunal de Justiça. Incidência da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O percentual deve ser de 25% já se considerando os seguintes elementos: (a) os autores adquiriram o lote de terreno sem construções e (b) houve, depois das acessões, efetiva posse e fruição do imóvel. Ou seja, as perdas e danos resultantes da fruição estão contempladas na fixação do percentual de retenção. Afasta-se o percentual de retenção definido em primeiro grau por ausência de motivação plausível. Não houve demonstração de recolhimento do imposto de renda e da contribuição social de modo a justificar aqueles descontos adicionais. E, diante da conclusão de pedido de desistência da autora, não há que se falar em imposição em desfavor da ré de multa contratual, indenização por lucros cessantes e danos morais.

INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS AUTORES PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. CABIMENTO. Em sua apelação, a ré combateu o pedido de indenização pelas benfeitorias, primeiro sob a alegação de irregularidade da obra. Entretanto, essa questão foi solucionada no laudo pericial que detalhou as despesas de regularização e que foram abatidas no valor final a ser indenizado. E segundo, de forma genérica afirmou que não se tratava de benfeitoria útil ou necessária. Todavia, a natureza das construções comportava qualificação como acessão com possibilidade da indenização pretendida. Mantém-se a condenação da ré ao pagamento de R$ 40.529,65, nos termos do artigo 1.218 do Código Civil, mas se reconhece ainda o direito de retenção.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. FIXAÇÃO A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. Modifica-se o termo inicial da incidência dos juros de mora da indenização pelas benfeitorias. O ressarcimento da autora pelas benfeitorias realizadas no imóvel tem natureza indenizatória e desse modo os juros deverão incidir a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. Aplica-se, por extensão, a jurisprudência consolidada no Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de incidente de recursos repetitivos (Tema 1002) Resp no 1.740.911/DF, SEGUNDA SEÇÃO, relatora a Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 14/08/2019, destacando-se a seguinte tese fixada: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." Ação parcialmente procedente com diferente extensão em segundo grau.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.