Tribunal: TJSP
Processo: 1036804-74.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: J.L. Mônaco da Silva
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANOS MATERIAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO - Compromisso de compra e venda - Procedência parcial do pedido - Inconformismo de ambas as partes - Acolhimento do recurso do autor - Comissão de corretagem - Valor não especificado no contrato - Ressarcimento devido - Rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelo compromissário comprador -

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANOS MATERIAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO - Compromisso de compra e venda - Procedência parcial do pedido - Inconformismo de ambas as partes - Acolhimento do recurso do autor - Comissão de corretagem - Valor não especificado no contrato - Ressarcimento devido - Rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelo compromissário comprador - Devolução de 80% da quantia paga bem determinada - Sentença reformada em parte para determinar a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e redefinir as verbas de sucumbência - Recurso da corré desprovido e recurso do coautor provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000019500
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1036804-74.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é
apelante/apelado
SEI
NOVO
NEGÓCIO
1
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
SPE
LTDA.,
são
apelados/apelantes
LEONARDO
HENRIQUE DE SOUSA e FRANCINE FROES e Apelado SETIN
VENDAS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Recurso da corré desprovido e recurso do coautor provido. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente) E JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
J.L. MÔNACO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
2
Voto
: 34718
Apelação
: 1036804-74.2015.8.26.0114
Apelantes
: Sei Novo Neg. 1 E.I. Spe Ltda. e outros
Apelados
: Leonardo Henrique de Sousa e outros
Comarca
: Campinas
Juiz
: Dr. Herivelto Araujo Godoy
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
DANOS
MATERIAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO -
Compromisso de compra e venda - Procedência
parcial do pedido - Inconformismo de ambas as
partes - Acolhimento do recurso do autor -
Comissão de corretagem - Valor não especificado
no contrato - Ressarcimento devido - Rescisão do
contrato - Possibilidade de retenção de parte do
montante pago pelo compromissário comprador -
Devolução de 80% da quantia paga bem
determinada - Sentença reformada em parte para
determinar a devolução dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e redefinir as verbas de
sucumbência - Recurso da corré desprovido e
recurso do coautor provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c.
danos materiais e repetição de indébito ajuizada por
Leonardo Henrique de Sousa e outra em face de Sei Novo
Negócio 1 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. e outra,
tendo a r. sentença de fls. 451/458, de relatório adotado,
julgado parcialmente procedente o pedido.
Inconformada, apela a corré sustentando, em
síntese: a) a cláusula contratual resolutiva expressa não
abusiva prevendo a retenção de 30% dos valores pagos; b)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
3
a devolução de valores corrigidos pela tabela do Tribunal
de Justiça de São Paulo, sem a incidência de juros legais;
c) a correção a partir da citação, não do desembolso; d) a
aquisição do imóvel visando lucro, devendo ser relativizada
a aplicação da legislação consumerista; e) a aplicação do
art. 67-A, § 5o, da Lei do Distrato n. 13.786/2018; e) o
pedido alternativo de devolução de 75% dos valores
quitados; f) a condenação dos autores nas verbas de
sucumbência. Requer, pois, o provimento do recurso (v. fls.
462/470).
Apela o coautor, por sua vez, alegando, em
suma: I) a inexistência de indicação expressa da cobrança
da comissão de corretagem no contrato de compra e
venda ou em contrato específico; II) a cláusula contratual
obscura, totalmente nula; III) o pedido de restituição da
taxa de corretagem, com juros e correção monetária. Por
fim, requer o provimento do recurso (v. fls. 473/478).
Respondido apenas o recurso da corré (v. fls.
517/524).
É o relatório.
O recurso da corré não merece provimento e o
recurso do coautor comporta acolhimento.
É caso de aplicar o disposto no art. 252 do
RITJSP e ratificar parte dos fundamentos da r. sentença
apelada, proferida nos seguintes termos:
“LEONARDO
HENRIQUE
DE
SOUZA
e
FRANCINE FROES ajuizaram a presente ação de rescisão
contratual cumulada com danos morais contra SETIN
INCORPORAÇÃO
(SEI
NOVO
NEGÓCIO
1
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE. LTDA.) e SETIN
VENDAS LTDA. alegando, em síntese, que, em 24 de
janeiro de 2015, firmaram com as rés Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
4
Unidade Autônoma no 706 situada no Condomínio Setin
Midton Campinas Comercial e Hotel, Torre Office, pelo
valor de R$ 288.776,65, e com previsão de entrega para
31 de março de 2017. Aduziram ter pago até a data do
ajuizamento do presente feito R$ 42.379,10, incluindo
comissão de corretagem, e que, por motivos financeiros,
buscaram a rescisão do contrato, mas as rés se
propuseram a devolver R$ 14.683,72. Sustentaram
abusividade do pagamento de comissão de corretagem.
Requereram,
em
sede
liminar,
a
suspensão
da
exigibilidade das parcelas vincendas e pela determinação
às rés que não inscrevam seu nome nos órgãos de
proteção ao crédito. Pleitearam pela rescisão do contrato,
pela declaração de abusividade da retenção de 30% dos
valores pagos, bem como da cláusula de comissão de
corretagem, com a devolução integral dos valores pagos.
(...)
Impõe-se o julgamento antecipado do feito, nos
termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil,
porquanto desnecessária a produção de novas provas e
firmada a convicção do julgador.
Da inversão do ônus da prova
Inicialmente, destaca-se que a questão deve
ser dirimida sob o manto do Código do Consumidor,
porquanto os autores adquiriram bens e serviços
fornecidos pelas rés, enquadrando-se a hipótese nas
definições do art. 2o e 3o do Código de Defesa do
Consumidor.
Da ilegitimidade passiva
As preliminares de ilegitimidade ad causam
suscitadas pela corré Setin Vendas LTDA., quanto ao
pedido de devolução de valores, e também pela corré Sei
Novo Negócio 1 Empreendimentos Imobilários Spe LTDA,
quanto ao pleito de devolução da comissão de corretagem,
merecem rejeição.
Isso uma vez que reconhecidamente fazem
parte do mesmo grupo econômico, o que confere
responsabilidade solidária todas empresas do grupo pelos
prejuízos suportados pelo consumidor. Logo, causado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
5
dano ao consumidor, ele pode acionar todas as empresas
envolvidas na venda ou apenas uma delas, como no
presente caso, nos termos do artigo 275 do Código Civil e
do artigo 25, § 1o, da Lei no 8.078/90. (...)
Vale aqui lembrar a lição de CLÁUDIA LIMA
MARQUES
(Contratos
no
Código
de
Defesa
do
Consumidor Revista dos Tribunais 4a Ed. p. 335), quando
anota que o sistema de proteção do consumidor considera
fornecedores todos os que participam da cadeia de
fornecimento e que “o resultado mais destacável desta
visualização da cadeia de fornecimentos, do aparecimento
plural dos sujeitos fornecedores, é a solidariedade dentre
os participantes da cadeia mencionada nos arts. 18 e 20
do CDC e indicada na expressão genérica “fornecedor de
serviços” do art. 14, caput, do CDC”.
No mérito, o pedido é parcialmente procedente.
Da resolução do contrato
No que concerne à possibilidade de rescisão do
contrato e devolução de parte dos valores gastos, tal tema
encontra-se sumulado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, que guarda o seguinte conteúdo:
Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem.
Desta feita, assegurado o direito à extinção do
contrato, no tocante à possibilidade ou não de retenção
pelas compromissárias vendedoras de qualquer resíduo
para despesas administrativas, relativamente à atribuição
de culpa pela resolução contratual ao adquirente ou à
alienante, determinou o C. Superior Tribunal de Justiça, na
Súmula 543, que:
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
6
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
No caso em comento, nota-se que os autores
concorreram para a resolução do contrato, haja vista terem
arguido na inicial não terem mais condições financeiras
para
suportar
as
prestações
contratuais,
portanto,
impossibilidade da manutenção do pactuado.
Assim, confirmada a rescisão do referido
contrato, em atenção aos precedentes do E. Tribunal de
Justiça de São Paulo e aos Princípios de Razoabilidade e
Proporcionalidade, tem-se que a retenção de 20% sobre os
valores pagos são suficientes para a ré cobrir gastos
administrativos e de publicidade, devendo, portanto,
restituir 80% dos valores pagos pelos autores. (...)
Ademais, a devolução deve ser feita de uma só
vez, nos termos da Súmula no 2 do E. Tribunal de Justiça
de São Paulo, com relação ao termo inicial dos juros de
mora, insta consignar que devem incidir a partir do trânsito
em julgado do presente feito, conforme decidiu o C.
Superior Tribunal de Justiça:
Tema 1002: Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. (...)
Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do
Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTE os pedidos formulados por LEONARDO
HENRIQUE DE SOUZA e FRANCINE FROES contra
SETIN INCORPORAÇÃO (SEI NOVO NEGÓCIO 1
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE. LTDA.) e SETIN
VENDAS LTDA. para confirmar a liminar anteriormente
deferida e para:
a) declarar rescindido o contrato entabulado
entre as partes relativo ao imóvel descrito na inicial; e
b) condenar as rés, solidariamente, à devolução
de 80% (oitenta por cento) do valor pago pelos autores,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
7
cuja restituição deverá ser de maneira integral e imediata
(Súmula 2, E. TJSP), corrigida monetariamente pela
Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, a partir da data do pagamento, acrescido de juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir do
trânsito em julgado do presente feito (Tema 1002, C.
Superior Tribunal de Justiça)” (v. fls. 451/458).
E mais, em que pese a insurgência da corré, as
importâncias pagas pelos autores devem ser restituídas,
admitindo-se a retenção, pela parte ré, do porcentual
fixado de 20% do montante pago para fins de
ressarcimento dos gastos com a administração do
empreendimento, já que manteve uma estrutura para
administrar a venda, mas não recebeu a contraprestação
devida. Aliás, tal porcentual é superior ao adotado por esta
Colenda Câmara em casos semelhantes (10% - Apelação
n. 1122274-18.2015.8.26.0100, 5a Câmara de Direito
Privado, rel. James Siano, j. 17/5/2017).
Ademais, a retenção de porcentual maior
constitui
vantagem
exagerada
ao
vendedor
e
excessivamente onerosa ao adquirente, já que os autores
perderiam significativa importância para as rés, que, por
sua vez, lucrariam com a nova alienação do bem.
Inaplicável a Lei n. 13.786/2018, que entrou em
vigor posteriormente à celebração do contrato firmado em
2015 (fls. 30/52). Também descabe falar em correção
monetária somente a partir da citação, pois se trata de
mera recomposição da moeda e deve incidir desde o
respectivo desembolso.
Por outro lado, razão assiste ao coautor quanto
à comissão de corretagem. Com efeito, nota-se que tal
verba não foi especificada nem no quadro resumo nem no
contrato de compra e venda (fls. 22/29 e 30/52). Pelo
contrário, os valores destacados dizem respeito ao preço
do imóvel (fls. 25/26), com cláusula totalmente genérica de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
8
não devolução das despesas com a intermediação
imobiliária (fls. 42, item 7.8.1).
É dizer, ainda que no ato da contratação
tenham sido aparentemente repassados diretamente pelos
autores aos corretores valores pela intermediação (v. fls.
63, 66 e 67/72), as disposições contratuais fazem crer que
todos os montantes pagos dizem respeito ao valor do
imóvel.
Assim, não tendo constado expressamente no
contrato sub judice o valor devido a título de comissão de
corretagem, é descabida a pretensão de retenção integral,
devendo, pois, os valores pagos pela intermediação
imobiliária integrar o montante a ser restituído pelas
requeridas, observando-se tão somente o direito de
retenção de 20%.
Já a sucumbência deve ser redistribuída. Os
autores formularam 3 pedidos: 1) a rescisão contratual; 2)
a restituição integral dos valores pagos; 3) a restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem. Ou seja,
decaíram de 1/3 dos pedidos. Assim, os autores arcarão
com o pagamento de 1/3 das custas e despesas
processuais e as rés arcarão com o pagamento de 2/3.
Os honorários advocatícios ficam fixados desta
forma: a) os autores respondem por 15% sobre o valor que
sucumbiram; b) as rés respondem por 15% sobre o valor
da condenação.
As demais teses recursais arguidas pelas
partes são mera reprodução das alegações feitas no curso
do processo e foram exaustivamente enfrentadas pelos
fundamentos da r. sentença, sendo desnecessárias mais
considerações.
Em suma, impõe-se a parcial reforma da r.
sentença para o fim de determinar a devolução dos valores

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036804-74.2015.8.26.0114 - A
9
pagos a título de comissão de corretagem e redefinir as
verbas de sucumbência.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento ao recurso da corré e dou provimento ao
recurso do coautor.
J.L. MÔNACO DA SILVA
Relator