Tribunal: TJSP
Processo: 1002440-30.2020.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
Apelação. Embargos à execução referente a execução de título executivo extrajudicial. Cotas condominiais. Sentença de parcial provimento. Reconhecimento da prescrição de parte das parcelas cobradas. Validade da indicação das setes vagas de garagem, independente da numeração dada, pois todas são de propriedade da executada. Inércia do condomínio em cobrar cotas condominiais por quase 20 anos,

Ementa:
Apelação. Embargos à execução referente a execução de título executivo extrajudicial. Cotas condominiais. Sentença de parcial provimento. Reconhecimento da prescrição de parte das parcelas cobradas. Validade da indicação das setes vagas de garagem, independente da numeração dada, pois todas são de propriedade da executada. Inércia do condomínio em cobrar cotas condominiais por quase 20 anos, apesar da previsão em convenção condominial. Aplicação do instituto da supressio. Inexigibilidade das cotas condominiais referentes aos meses anteriores ao ajuizamento da ação. Despesas condominiais devidas desde fevereiro/2020. Condomínio exequente que deverá apresentar nova planilha de débitos, nos termos da sentença, subtraindo as cotas até janeiro/2020 e incluindo eventuais parcelas vencidas e não pagas durante o curso da demanda. Possibilidade de cobrança de cotas condominiais vincendas em ação de execução de título extrajudicial reconhecida pelo STJ, nos termos dos arts. 323 e 771 do CPC. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência alterada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000050697
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002440-30.2020.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que é apelante WALED
INCORPORADORA LTDA, é apelado CONDOMINIO EDIFICIO CHARME E
VIDA WALED.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002440-30.2020.8.26.0008 -Voto no 10813
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Voto no 10.813
Apelação no 1002440-30.2020.8.26.0008
Apelante: WALED INCORPORADORA LTDA
Apelado: CONDOMINIO EDIFICIO CHARME E VIDA WALED
Comarca: São Paulo (1a Vara Cível Foro Regional de Tatuapé)
MM Juiz: Fábio Rogério Bojo Pellegrino
Apelação. Embargos à execução referente a execução de
título executivo extrajudicial. Cotas condominiais. Sentença
de parcial provimento. Reconhecimento da prescrição de
parte das parcelas cobradas. Validade da indicação das setes
vagas de garagem, independente da numeração dada, pois
todas são de propriedade da executada. Inércia do
condomínio em cobrar cotas condominiais por quase 20
anos, apesar da previsão em convenção condominial.
Aplicação do instituto da supressio. Inexigibilidade das
cotas condominiais referentes aos meses anteriores ao
ajuizamento da ação. Despesas condominiais devidas desde
fevereiro/2020.
Condomínio
exequente
que
deverá
apresentar nova planilha de débitos, nos termos da sentença,
subtraindo as cotas até janeiro/2020 e incluindo eventuais
parcelas vencidas e não pagas durante o curso da demanda.
Possibilidade de cobrança de cotas condominiais vincendas
em ação de execução de título extrajudicial reconhecida
pelo STJ, nos termos dos arts. 323 e 771 do CPC. Sentença
parcialmente reformada. Sucumbência alterada. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
I - Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto pela embargante-executada
Waled Incorporadora Ltda em face da sentença de fls. 203/208, proferida nos autos
dos embargos à execução no 1002440-30.2020.8.26.0008, referente a execução de
título extrajudicial no 1002008-11.2020.8.26.0008, promovida contra o embargado-
exequente Condomínio Edifício Charme e Vida Waled.
Os embargos à execução foram julgados parcialmente procedentes nos
seguintes termos:
I
RECONHEÇO A PRESCRIÇÃO da execução das contribuições
condominiais relativas ao período entre 05/01/2015 a 05.02.2015,
determinando sua exclusão da pretensão executiva, motivo pelo qual

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deverá o embargado-exequente apresentar novo cálculo nos autos
principais;
II DECLARAR que o patamar dos honorários advocatícios na ação
principal corresponde a 10 % (dez por cento) sobre o valor devido.
Considerando a sucumbência recíproca, as custas e despesas deverão ser
repartidas igualmente entre as partes (NCPC 86, "caput"). Quanto à verba
honorária e considerando as balizas previstas no NCPC 85, §2o e §14o, à
vista do trabalho profissional desenvolvido pelos patronos das partes
nestes autos, (1)CONDENO a parte EMBARGANTEEXECUTADA a
PAGAR ao(s) advogado(s) da parte EMBARGADAEXEQUENTE
honorários no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), atualizados pelos
índices da Tabela Prática do TJSP, com juros de mora à razão de 1% (um
por cento) ao mês (Código Civil 406 c/c CTN 161, §1o), a contar da data
do trânsito em julgado (NCPC 85, §16); (2)CONDENO a parte
EMBARGADA-EXEQUENTE a PAGAR ao(s) advogado(s) da parte
EMBARGANTE-EXECUTADA honorários no importe de 10% (dez por
cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte
EMBARGANTE-EXECUTADA, atualizados pelos índices da Tabela
Prática do TJSP, com juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês
(Código Civil 406 c/c CTN 161, §1o), a contar da data do trânsito em
julgado (NCPC 85, §16).
A sentença foi disponibilizada no Dje de 19/06/2020 (fls. 209).
Recurso
tempestivo.
Preparo
recolhidos
(fls.
225/226).
Autos
digitais, porte de remessa e de retorno dispensado nos termos do art. 1.007, §3o, do
CPC. Contrarrazões às fls. 229/235.
O Apelante requer a reforma parcial da sentença. Alega que desde a
instituição do condomínio, em 18/09/2000 (fls. 32/37), nunca foram cobradas da
Apelante as despesas referentes a sete vagas de garagem, o que ocorreu somente em
19/02/2020, depois de aproximadamente vinte anos, pretendendo o Apelado o
pagamento das despesas pretéritas e futuras. Aduz que se aplica ao caso o instituto da
supressio. Sustenta que não é necessária a ausência de boa-fé ou presença de dolo da
parte contrária para aplicação do instituto, mas somente a sua inércia em exercer seu
direito, “por um lapso de tempo, que cria no devedor o forte entendimento de que
aquele direito não mais seria exercido, por vontade exclusiva do credor”. Relata que
desde que foram entregues as vagas de garagem (outubro de 2000), jamais houve
cobrança de despesas de condomínio, o que ocorreu apenas com o ajuizamento da
ação de execução em 19/02/2020.
Argumenta que desde outubro/2000 nunca foi cobrada, seja por meio de
boleto, notificação ou interpelação, sobre qualquer valor referente a despesas

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condominiais, de modo que não teria conhecimento da data do vencimento da
obrigação, não se podendo afirmar que estava em mora desde cada vencimento.
Defende que apenas teve conhecimento do débito com a citação na ação
de execução, “de pouco valendo a intimação para cobrança dos rateios (datada de
22/01/2020
fls. 164/166) pouco tempo antes do ajuizamento da execução” ou
mesmo a “recente assembleia que autorizou a cobrança de condomínio das garagens
(fls.160/162
datada de 20/08/2019”, que não afastam a supressio, porque a
convenção de condomínio já autorizava a cobrança, direito nunca exercido pelo
Apelado.
Destaca que o Condomínio, por quase vinte anos, sempre sobreviveu e
geriu suas finanças sem precisar dos valores somente agora exigidos.
Requer a aplicação da supressio em relação as parcelas vencidas antes do
ajuizamento da ação de execução, invertendo o ônus da sucumbência.
O Apelado, por sua vez, requer a manutenção da sentença. Destaca que a
Apelante, na condição de incorporadora, elaborou e registrou a convenção, de modo
que era responsável pela administração na época e deixou de cobrar de si as despesas
das vagas discutidas, o que somente foi descoberto em 2019 (fls. 160/163).
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Prejudicado o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, nos
termos do art. 1.012, § 4o, do CPC, ante o julgamento do presente recurso, observado
que o MM Juízo a quo, nos autos da ação de execução, determinou que se aguardasse
o julgamento do presente recurso.
O recurso comporta parcial provimento.
Adoto o relatório da sentença:
Pleito: São EMBARGOS À EXECUÇÃO objetivando impor crise à
execução conexa (autos no 1002008-11.2020.8.26.0008), alegando, em
síntese, ausência da ata de assembleia para demonstrar o valor correto de
cada cota condominial; prescrição; cobrança indevida em relação às
vagas de números 01 a 07, uma vez que nem todas pertencem à

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embargante; impugna a cobrança de honorários no valor de 20% sobre o
débito; impugna a planilha de cálculo apresentada, alegando que o valor
correto seria R$ 28.152,36; e ocorrência de supressio.
Efeito suspensivo: concedido à fl. 142.
Impugnação aos Embargos (fls. 147/190): apresentando ata de assembleia
extraordinária realizada em 20/08/2019; reconhecendo a prescrição
apontada; alegando que a Convenção de Condomínio, em seu artigo 20,
contempla o pagamento de honorários advocatícios como pretendido; e
inocorrência de supressio, uma vez que notificou a embargante para
realizar os pagamentos.
Houve réplica.
Respeitado o entendimento do MM Juízo a quo, entendo ser
perfeitamente aplicável ao caso em testilha o instituto da supressio.
É inegável o direito do Condomínio ao recebimento das despesas
condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, decorrente do art. 1.336, I, do
CC, além de haver previsão na Convenção do Condomínio.
Importante registrar que foi devidamente registrada a instituição do
condomínio, relacionando o número de matrícula de cada unidade autônoma (fls.
32/37), bem como constam expressamente as vagas discutidas no “instrumento
particular de instituição em condomínio” (fls. 53/57) e na “convenção de
condomínio” (fls. 58/75), válida até a atualidade, conforme afirmado pelo próprio
Apelado.
Na referida convenção, datada de 18/09/2000, consta em seu art. 3o que
constituem unidades autônomas “os 44 (quarenta e quatro apartamentos) e as 11
(onze) vagas de garagem localizadas no térreo, sendo 6 pequenas e 5 médias” (fls.
58/59), bem como que incumbe ao síndico a arrecadação das contribuições de cada
condômino (art. 19, § único fls. 64).
Ao contrário do que alega o Apelado em contrarrazões, não há
comprovação de que a Apelante tenha sido eleita para ocupar o cargo de síndico e
tenha exercido a administração do Condomínio, de modo que não se pode reputar
que deixou de cobrar de si mesmas as despesas condominiais, conforme alegado em
contrarrazões, não restando comprovada má-fé por parte da Apelante.
A convenção condominial de setembro/2000 já previa a cobrança de
despesas condominiais das unidades autônomas, que estavam devidamente

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identificadas (44 apartamentos e onze vagas no térreo).
Restou incontroverso que desde a instituição do condomínio
(setembro/2000), não houve a cobrança da Apelante em relação a sete vagas que
possui no térreo, sendo a cobranças das cotas condominiais exigidas, pela primeira
vez, em janeiro/2020, ajuizando-se a ação de execução em fevereiro/2020 e
comprovado o envio de boleto de cobrança com vencimento em 05/04/2020, nos
quais constam o número de matrícula de cada unidade autônoma, estando
perfeitamente identificáveis (fls. 176/189), que foram recebidas pela Apelante,
conforme comprova o e-mail de fls. 174/175.
Não se sustenta a alegação do Apelado de que o problema foi descoberto
em 2019, conforme registrado na ata da AGE realizada em 20/08/2019.
No documento de fls. 164/166, emitido pelo Apelado, deixa claro que o
condomínio tinha ciência da existência das vagas de garagem, bem como que as
mesmas eram locadas para outros condôminos e foram oferecidas à venda aos
mesmos, de modo que não efetuava a cobrança das cotas condominiais dessas vagas
por mera desídia, eis que não havia nenhuma dificuldade em localizar o proprietário,
visto que o número das matrículas individualizadas de cada unidade autônoma foi
devidamente registrada na instituição do condomínio junto ao 9o CRI-SP (fls. 34/37).
Diante dessas constatações é incontroverso que não houve cobranças das
cotas condominiais das sete vagas de garagem pertencentes à Apelante por quase
vinte anos, destacando-se que cabia ao Condomínio zelar pela administração e
proceder a cobrança das cotas condominiais.
Sendo esse o quadro, é perfeitamente aplicável, ao presente caso, o
instituto da suppressio, que significa o desaparecimento de um direito, não exercido
por considerável lapso de tempo, de modo a gerar no outro contratante, ou naquele
que se encontra no outro polo da relação jurídica, a expectativa de que não seja mais
exercido.
Raciocínio contrário seria admitir venire contra factum proprium, em
flagrante afronta ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, do CC).
Quanto à suppressio, como surpresa desleal, leciona Judith Martins-

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Costa1:
O eixo da figura está na afronta à boa-fé como regra de lealdade e como
norma tutelar de uma legítima expectativa, pois, como se viu, a
suppressio não visa sancionar a inatividade em si; ou esvaziar de
conteúdo prático as regras sobre prescrição, decadência e renúncia; ou
afirmar um suposto dever geral de não contradição (que seria, além de
inviável, contrário à própria condição humana); nem tampouco é
deflagrada pela mera passagem do tempo. Seu escopo é tão somente a
minorar os efeitos de uma surpresa desleal. Considera-se que o
comportamento ensejador da suppressio é contraditório, na medida em
que haveria contradição inadmissível entre uma omissão prolongada no
exercício do direito em circunstâncias tais que suscitam a expectativa de
que ele não mais seria exercido e a conduta segundo a boa-fé. Assim, é da
maior relevância, para um adequado chamamento da suppressio, a
atenção aos elementos e circunstâncias do caso. De modo algum esse
instituto (como, igualmente, as demais figuras aqui analisadas) se
compactua com uma aplicação mecânica, desatenta aos elementos de
concreção e divorciada de uma justificação fundada em fatos
comprovados.
Na hipótese, conforme já exposto, houve inércia do Condomínio por
quase vinte anos em efetuar cobranças das sete vagas de garagem da Apelante,
mesmo sabedora de sua existência, assumindo que tinha conhecimento que eram
locadas e foram oferecidas à venda, não havendo justificativa para que deixasse de
efetuar as cobranças em época oportuna, visto não haver nenhuma dificuldade para
identificação do proprietário.
Neste sentido já decidiu esta Corte Paulista em casos análogos
envolvendo condomínios edilícios:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de
procedência do pedido. Recurso de apelação dos réus. Cerceamento de
defesa. Inocorrência. Sentença que observou o disposto no art. 370,
parágrafo único, do CPC/2015. Réus que são proprietários de imóvel
integrante de condomínio residencial, consistente em loja externa, com
entrada independente. Condomínio autor que não cobrou as despesas
condominiais por mais de 30 anos, a despeito de autorização da
Convenção. Cobrança iniciada a partir de decisão de assembleia, quando
alterado o síndico, inclusive com relação a parcelas referentes aos últimos
5 anos. Regularidade da cobrança das despesas condominiais futuras,
cujo dever de pagamento decorre de lei e da Convenção Condominial.
Obrigação propter rem. Inviabilidade de cobrança, contudo, com
relação às despesas pretéritas. Suppressio, que configura óbice
intransponível ao exercício de direito subjetivo ou potestativo em
razão da inércia do seu titular, havendo causa para ocorrência de
justa expectativa em proveito dos réus quanto à ausência de cobrança
das despesas condominiais pretéritas. Surpresa desleal. Considerável
lapso temporal sem cobrança e peculiaridades do imóvel (loja
1 A boa-fé no direito privado: critérios para a sua aplicação. 2a ed. São Paulo: Saraiva, 2018. p. 716

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externa) que autorizam a suppressio. Doutrina. Precedentes. Boa-fé
objetiva e teoria dos atos próprios. Enunciado 412 do CFJ: as diversas
hipóteses de exercício inadmissível de uma situação jurídica subjetiva,
tais como supressio, tu quoque, surrectio e venire contra factum
proprium, são concreções da boa-fé objetiva. Desfecho quanto à
reconvenção que se mostra adequado. Valor das despesas condominiais a
ser apurado em sede de cumprimento de sentença. Verbas sucumbenciais.
Alteração. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1000311-67.2019.8.26.0564; Relator
(a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro
de São Bernardo do Campo - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
03/10/2019; Data de Registro: 03/10/2019).
COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Sentença de procedência
parcial do pedido. Apelo do autor. Apartamento utilizado pelo réu, em
regime de comodato, enquanto exercia o cargo de zelador do Condomínio
demandante. Benefício previdenciário concedido ao réu (auxílio doença).
Sendo a moradia no local de trabalho decorrente da natureza das funções
exercidas pela zeladoria do condomínio, não há que se falar na
permanência do empregado no imóvel, pois não está exercendo as
funções laborais, em virtude das quais lhe foi concedida moradia. Direito
do Condomínio/apelante reaver a posse do imóvel. Ausência, no entanto,
de denúncia do contrato de comodato, através da necessária notificação.
Pretensão ao recebimento das cotas condominiais relativas ao período em
que o réu exerceu o cargo de síndico. Convenção interna que outorgou a
isenção do condomínio ordinário para o condômino que exercesse o
cargo de síndico. Ausência de qualquer delimitação de período, ou
especificação no sentido de que a referida isenção se referia tão somente a
determinado síndico. Condomínio que, por longo período, não se
insurgiu a respeito da falta de pagamento das cotas condominiais por
parte do réu. Teoria da "supressio" aplicável à hipótese dos autos.
RECURSO
NÃO
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1100742-51.2016.8.26.0100; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão
Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21a Vara
Cível; Data do Julgamento: 11/07/2019; Data de Registro: 24/07/2019).
Despesas de condomínio - Execução por título extrajudicial Embargos
à execução Sentença de procedência Recurso do exequente Parcial
reforma do julgado Cabimento Arguição de nulidade por ausência de
intimação para manifestar-se acerca de documentos juntados pelos
executados
Inconsistência
Documentos produzidos no curso de
anterior ação ajuizada pelo próprio condomínio - Inexistência, ademais,
de efetivo prejuízo "Pas de nullitté sans grief" - Unidades autônomas
situadas na parte externa do edifício e que contam com entradas
independentes
Alegação dos executados de ausência de fruição da
totalidade dos serviços e utilização das áreas comuns Descabimento -
Divisão proporcional das despesas sobre as frações ideais dos terrenos
Convenção condominial expressa quanto à modalidade de rateio
proporcional às respectivas áreas úteis - Inteligência ao art. 1.336, I, § 3o,
do CC Inexigibilidade, porém, de verbas retroativas Aplicação do
instituto da supressio Despesas devidas somente a partir da citação
dos executados em anterior ação de cobrança proposta pelo ora
exequente, data em que tiveram plena ciência de que o condomínio
pretendia passar a receber as verbas que não foram exigidas desde sua
constituição, em 1970 Entendimento firmado por esta Colenda Câmara

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em demanda análoga, envolvendo outra unidade condominial -
Observância. Apelo do exequente parcialmente provido. (TJSP; Apelação
Cível 1034485-73.2018.8.26.0100; Relator (a): Marcos Ramos; Órgão
Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 25a Vara
Cível; Data do Julgamento: 20/02/2019; Data de Registro: 22/02/2019).
Ação cominatória movida por condomínio visando à demolição de
construção realizada em área comum anexa à unidade condominial da
parte requerida. Obra autorizada por assembleia ocorrida no ano de 1992.
Reconhecimento da prescrição para discutir a regularidade do ato, além
da configuração do "supressio". Inadmissibilidade de se discutir o que foi
decidido vinte e quatro anos antes do ajuizamento da ação. Conduta
contraditória do condomínio que, num primeiro momento admite a obra e
anos
depois
a
condena.
"Venire
contra
factum
proprium".
Caracterização do "supressio" ante a ausência de questionamento ao
logo de mais de vinte anos. Conduta do condomínio abusiva (art. 187
CCivil). Sentença mantida. Apelo improvido. (TJSP; Apelação Cível
1068831-21.2016.8.26.0100; Relator (a): Soares Levada; Órgão Julgador:
34a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 23a Vara Cível; Data
do Julgamento: 14/12/2020; Data de Registro: 17/12/2020).
Condomínio. Despesas. Execução. Demanda movida em face de ex-
síndico. Alegação de isenção das taxas condominiais no período do
mandato. Embargos à execução julgados procedentes. Prática observada
há anos. Inércia do condomínio configurada. Incidência do instituto
da supressio. Síndico destituído em 05/2019. Despesas condominiais
devidas a partir de 06/2019. Recurso provido em parte. Há limitação ao
exercício de direitos subjetivos pela aplicação do instituto da supressio, a
inibir providências que já poderiam ter sido adotadas e não o foram,
criando a expectativa justificada pelas circunstâncias de aceitação. E, no
caso, há demonstração que os síndicos anteriores também gozavam da
isenção condominial sem prévia autorização da assembleia. Daí porque,
conforme anotado na r. sentença, a conduta do condomínio ao conferir
isenção das cotas condominiais criou no réu, ex-síndico, a legítima
expectativa de regularidade da situação. Apenas num ponto assiste razão
ao condomínio, pois, conforme admitido pelo próprio embargante,
reconhece ele a inadimplência a partir de 06/2019, sendo devidas,
portanto, as despesas condominiais vencidas após a destituição do
apelado
do
cargo
de
síndico. (TJSP; Apelação
Cível
1002402-21.2020.8.26.0007;
Relator
(a): Kioitsi
Chicuta;
Órgão
Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera -
5a Vara Cível; Data do Julgamento: 22/10/2020; Data de Registro:
22/10/2020)
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de
improcedência. Apelação do condomínio autor. Prescrição quinquenal
das parcelas anteriores a abril de 2013. Pretensão do condomínio de
cobrar cotas condominiais da ex-síndica, moradora de unidade
condominial, sob alegação de que não tinha conhecimento, na época de
seu exercício, que a unidade condominial não era de propriedade da ex-
síndica, mas sim, de sua genitora. Alegação de que somente os síndicos,
condôminos, assim entendidos como proprietários, fazem jus à isenção da
cota condominial. Alegação de desconhecimento do fato, descabida pois
as unidades condominiais sempre estiveram registradas em nome da

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genitora da ré ex-síndica. Não há notícia que a ex-síndica tenha recebido
qualquer remuneração de seus serviços, além da isenção da taxa
condominial da unidade em que ocupava. Aplicabilidade do instituto da
supressio. Fere o princípio da boa-fé contratual a pretensão do
condomínio de exigir retroativamente as cotas condominiais que
foram objetos de isenção por longos anos, ainda mais, na hipótese em
que a isenção era o único benefício econômico da ex-síndica pelos
serviços
prestados
ao
condomínio.
Recurso
não
provido.
(TJSP; Apelação Cível 1036918-50.2018.8.26.0100; Relator (a): Morais
Pucci; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 27a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2020; Data de
Registro: 01/07/2020).
Apelação. Condomínio. Ação anulatória de assembleia condominial c./c
obrigação de fazer e pedido de antecipação de tutela. Sentença de
improcedência da ação. Insurgência da Autora que não se sustenta.
Matéria atinente à reeleição do síndico que perdeu o objeto ante o fim da
gestão ocorrido em novembro/2019. Conjunto probatório dos autos,
ademais, que demonstra que a reeleição de síndicos vem ocorrendo no
condomínio de forma sucessiva por quase 20 (vinte) anos, bem como, a
aprovação em assembleia geral do rateio de forma igualitária do fundo de
caixa e fundo de obras, inclusive com a participação da Autora, que em
várias ocasiões durante todos esses anos, esteve presente e participou das
deliberações assembleares, tendo sido eleita também por diversas vezes
consecutivas ao cargo de conselheira consultiva. Incidência dos
institutos da "supressio" e do "venire contra factum propiu"
(vedação ao comportamento contraditório), que repelem atos que
atentem contra a boa-fé objetiva. A parte que se conforma com
eventual vício de forma durante anos não tem direito à desconstituição do
ato tido como nulo, sob pena de se prestigiar o abuso de direito. Sentença
mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 1003628-43.2019.8.26.0477; Relator (a): L. G. Costa
Wagner; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia
Grande - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/05/2020; Data de
Registro: 31/05/2020).
Ação de cobrança de despesas de condomínio. Saguão situado em
pavimento térreo, 1o e 2o andares, com acesso independente. Convenção
que lhe carreava a incumbência de concorrer no rateio das despesas
ordinárias, segundo a sua fração ideal. Ausência de cobrança durante
anos que à vista da figura da "supressio" suprimiu o direito ao
recebimento dos atrasados, mas não às contribuições que se
venceram a partir do ajuizamento da ação de cobrança. Quadro que
autorizava reconhecer a parcial procedência da ação. Recurso provido em
parte. (TJSP; Apelação
Cível
1007004-85.2016.8.26.0010;
Relator
(a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional X - Ipiranga - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/02/2020; Data de Registro: 19/02/2020).
Entretanto, não se pode pretender a aplicação da supressio para não haja
cobrança de cotas condominiais em qualquer tempo, eis que é dever do condômino
contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais,

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exceto se houve disposição em contrários na convenção, o que não é o caso dos
autos, conforme dispõe o art. 1336, I, do CC.
Em relação a pretensão da Apelante em ter cobrados apenas cinco das
sete vagas, foi bem afastada pelo MM Juízo a quo, tanto que a Apelante não se
insurge em relação a este ponto da sentença.
A Apelante pleiteou a aplicação da supressio em relação as parcelas
vencidas antes do ajuizamento da ação de execução, o que ocorreu em 19/02/2020.
A contranotificação enviada pelo Condomínio apelado, em 22/01/2020,
no qual pela primeira vez fez menção de cobrança de cotas condominiais das vagas
de garagem (de cinco das sete vagas), sequer fez menção de envio de planilha com a
descrição da cobrança ou indicou o período cobrado.
Apesar do Apelado sustentar que a cobrança das cotas condominiais,
referentes as vagas de garagem, foi deliberada na AGE de agosto/2019, não se
preocupou em emitir boletos a partir de setembro/2019 ou enviar qualquer
notificação à Apelante, não se prestando a contranotificação enviada em 22/01/2020
para caracterizar o início da cobrança, eis que não fez constar o detalhamento da
cobrança, apenas apresentando valor total pretendido.
A ação de execução foi ajuizada em 19/02/2020, o que torna inequívoco
que o Condomínio abandonou a inércia e passou a exigir os pagamentos das cotas
condominiais das vagas de garagem da Apelante a partir daquele mês.
Assim sendo, aplica-se a supressio às parcelas não abrangidas pela
prescrição e com vencimento até janeiro/2020, sendo devidas as cotas condominiais
das sete vagas de garagem a partir de fevereiro/2020.
Deverá o Apelado, exequente, apresentar nova planilha, conforme
determinado em sentença, porém subtraindo os valores das cotas condominiais até
janeiro/2020 e não apenas as prescritas, incluindo eventuais parcelas não pagas
durante o curso da demanda.
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a possibilidade de
inclusão das parcelas vincendas nas execuções de título extrajudicial referente as
cotas condominiais. Vejamos:

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXECUTIVO
EXTRAJUDICIAL.
DÉBITOS
CONDOMINIAIS.
INCLUSÃO
DAS
COTAS
CONDOMINIAIS VINCENDAS. POSSIBILIDADE.
1. Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a
inadimplência no pagamento de cotas condominiais.
2. Ação ajuizada em 19/03/2018. Recurso especial concluso ao gabinete
em 08/08/2018. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se, à luz das disposições do CPC/2015, é
válida a pretensão do condomínio exequente de ver incluídas, em ação de
execução de título executivo extrajudicial, as parcelas vincendas no
débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do
processo.
4. O art. 323 do CPC/2015, prevê que, na ação que tiver por objeto
cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão
consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração
expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a
obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou
de consigná-las.
5. A despeito de referido dispositivo legal ser indubitavelmente aplicável
aos processos de conhecimento, tem-se que deve se admitir a sua
aplicação, também, aos processos de execução.
6. O art. 771 do CPC/2015, na parte que regula o procedimento da
execução fundada em título executivo extrajudicial, admite a aplicação
subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à
lide executiva.
7. Tal entendimento está em consonância com os princípios da
efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de
novas execuções com base em uma mesma relação jurídica
obrigacional.
8. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 1756791/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019).
No mesmo sentido: REsp 1.783.434-RS, rel. Min. Nancy Andrighi, j.
02/06/2020, DJe 04/06/2020; REsp 1.813.850-RS, rel. Min. Nancy Andrighi, j.
17/09/2019, DJe 20/09/2019; REsp 1759364/RS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze,
j.05/02/2019, DJe 15/02/2019.
De rigor, a reforma parcial da sentença, impondo-se o parcial provimento
do apelo.
Em razão da alteração do julgado, necessária a redistribuição da
sucumbência. Deverá a Apelada (embargada-exequente) arcar com 2/3 das custas e
despesas processuais e a Apelante (embargante-executada) com 1/3 delas. Em

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relação aos honorários, foram corretamente fixados por equidade (R$ 2.000,00), em
favor da Apelada, e em percentual (10%) do proveito econômico obtido pela
Apelante em seu favor, ambos a serem arcados pela parte adversa.
III - Conclusão
Diante do exposto, conheço e DOU PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO, nos termos constantes do voto.
L. G. Costa Wagner
Relator