Tribunal: TJSP
Processo: 1005583-20.2017.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-20
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
r. Cláusula penal contida em contrato que não respeitou a dicção do art. 420 do Código Civil, sendo, portanto, nula. Retenção fixada pelo juízo que já repara eventuais perdas e danos, sob pena de bis in idem. Precedentes desta C. Câmara.

PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para alterar o termo inicial dos juros de mora, a fim de que incidam somente após o trânsito em julgado.
(TJSP; Apelação Cível 1005583-20.2017.8.26.0400; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/01/2021; Data de Registro: 21/01/2021)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Rodolfo Pellizari

Comarca:

Olímpia

Órgão julgador:

5a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

20/01/2021

Data de publicação:

21/01/2021

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação. Irresignação da promitente vendedora.

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação. Irresignação da promitente vendedora.

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas pretendidas carentes de potencial para demonstrar os itens alegados pelas recorrentes. Matéria discutida eminentemente de direito ou de prova documental. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa. Preliminar afastada.

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 10% do valor do imóvel. Montante que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual mantido.

Juros de mora. Termo inicial a partir da citação. Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é diferente do constante no contrato firmado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.

Retenção da comissão de corretagem. Descabimento. Não consta dos autos que teria o recorrido pago valores a tal título. Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento firmado pelo STJ em sede de recurso especial julgado sob o rito de repetitivos (Tema 938). Informação que não precisa constar necessariamente do instrumento de venda e compra, bastando que se verifique, no caso concreto, o prévio conhecimento do adquirente e do valor destinado à intermediação, o que não se verificou no caso em análise. Atendimento à tese firmada no Recurso Especial Repetitivo de no 1.551.951, pelo A. STJ.

Retenção do sinal. Impossibilidade. Apesar de o contrato ter previsto sua retenção integral, as arras penitenciais possuem função unicamente indenizatória e não dão direito à indenização suplementar. Cláusula penal contida em contrato que não respeitou a dicção do art. 420 do Código Civil, sendo, portanto, nula. Retenção fixada pelo juízo que já repara eventuais perdas e danos, sob pena de bis in idem. Precedentes desta C. Câmara.

PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para alterar o termo inicial dos juros de mora, a fim de que incidam somente após o trânsito em julgado.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018536
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005583-20.2017.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que é apelante SPE
OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, são apelados ANDRÉ
LUIZ BORDUCHI MIRANDA e ELISÂNGELA GONÇALVES DAS NEVES
MIRANDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do artigo
942 do Código de Processo Civil, julgaram PARCIALMENTE PROVIDO o
recurso de apelação da ré para alterar o termo inicial dos juros de mora, a fim de
que incidam somente após o trânsito em julgado, por maioria de votos. Vencido o 2
Juiz, Desembargador Mathias Coltro, que declara sua contrariedade., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), A.C.MATHIAS COLTRO, ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível – Digital
Processo no 1005583-20.2017.8.26.0400
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Olímpia
Magistrado prolator: Dr. Angelo Marcio de Siqueira Pace
Apelante: SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelados: André Luiz Borduchi Miranda e Elisângela Gonçalves
Das Neves Miranda
Voto no 00411G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
resolução contratual cumulada com devolução de valores
pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual
por inadimplemento culposo do promitente comprador e
determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros
de mora a partir da citação. Irresignação da promitente
vendedora.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Provas pretendidas
carentes de potencial para demonstrar os itens alegados pelas
recorrentes. Matéria discutida eminentemente de direito ou de
prova documental. Princípio do livre convencimento motivado
(art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas
quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da
causa. Preliminar afastada.
Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de
retenção de 10% do valor do imóvel. Montante que importaria
em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria
enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% dos
valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se
coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual mantido.
Juros
de
mora.
Termo inicial a partir da citação.
Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação.
Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do
trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é
diferente do constante no contrato firmado. Precedentes do A.
STJ e deste E. Tribunal.
Retenção da comissão de corretagem. Descabimento. Não
consta dos autos que teria o recorrido pago valores a tal título.
Transferência
ao
consumidor
da
obrigação
de
pagar

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condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento
firmado pelo STJ em sede de recurso especial julgado sob o
rito de repetitivos (Tema 938). Informação que não precisa
constar necessariamente do instrumento de venda e compra,
bastando que se verifique, no caso concreto, o prévio
conhecimento do adquirente e do valor destinado à
intermediação, o que não se verificou no caso em análise.
Atendimento à tese firmada no Recurso Especial Repetitivo de
no 1.551.951, pelo A. STJ.
Retenção do sinal. Impossibilidade. Apesar de o contrato ter
previsto sua retenção integral, as arras penitenciais possuem
função unicamente indenizatória e não dão direito à
indenização suplementar. Cláusula penal contida em contrato
que não respeitou a dicção do art. 420 do Código Civil, sendo,
portanto, nula. Retenção fixada pelo juízo que já repara
eventuais perdas e danos, sob pena de bis in idem. Precedentes
desta C. Câmara.
PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para
alterar o termo inicial dos juros de mora, a fim de que incidam
somente após o trânsito em julgado.
Trata-se de apelação interposta por SPE Olímpia Q27
Empreendimentos Imobiliários S/A em face de André Luiz
Borduchi Miranda e Elisângela Gonçalves Das Neves Miranda,
nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de valores, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE para:
declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, relativo à
aquisição da cota/fração do apartamento 1109, pavimento 11, torre
B, cota 08, Empreendimento Olímpia Park Resort, e condenar a
requerida à devolução da importância equivalente a 80% dos
valores despendidos pelos autores, corrigida monetariamente de
acordo com a tabela prática de atualização dos débitos judiciais do
Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a data do desembolso, e
acrescida de juros de mora de 1% ao mês, da citação, devendo o

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valor ser restituído em única parcela.
Pretende a ré SPE Olímpia Q27 Empreendimentos
Imobiliários S/A (fls. 185/204), a reforma da r. sentença recorrida.
Em sede preliminar, alega cerceamento de defesa, uma vez que
requereu expressamente a produção de prova oral. Protesta,
ademais, pela aplicação do quanto disposto na cláusula penal, não
havendo que se falar em abusividade. Requer também a retenção
da integralidade do sinal pago, em especial em face do valor
adimplido a título de corretagem. Por fim, afirma que os juros de
mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
255/262).
É o relatório
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Inicialmente, afasto a preliminar de cerceamento defesa
aventada pela recorrente, a qual alude que a ausência de produção
de prova oral lhe foi prejudicial. Não lhe assiste razão.
A narrativa da prefacial, da contestação e, em especial, os

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documentos juntados mostram-se suficientes para exaurimento da
atividade cognitiva. Vejam bem, oitiva de testemunhas e
depoimento pessoal do autor não teriam o condão de esclarecer o
teor do avençado entre as partes, nem o preenchimento dos
requisitos para retenção dos valores em discussão.
De fato, a pretendida dilação probatória não estaria apta a
acrescentar elementos essenciais para o provimento jurisdicional.
Nesse condão, importante ressaltar que o magistrado pode se
respaldar em seu livre convencimento para deferir ou não a
dilação de prova (art. 371 do CPC). Bem por isso, sendo o
magistrado destinatário das provas, cabe a ele aferir sobre a
necessidade ou não de outras além daquelas produzidas nos autos.
E como entendeu serem elas desnecessárias, com acerto, indeferiu-
as.
Não há, portanto, que se cogitar a ocorrência de cerceamento
de defesa. Afasto a preliminar arguida e passo à análise do mérito.
Pois bem.
Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o direito
de
o
promitente
comprador
rescindir
imotivadamente
o
compromisso particular de venda e compra de imóvel,
Nesse caso, fica assegurada à promitente vendedora a
retenção de percentual de forma a fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de
ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:

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“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.”
Assim, admitida a resolução contratual, a qual não enseja a
comprovação, pelo comprador, de onerosidade excessiva, a
questão se restringe ao percentual a ser retido, o qual deve ser
analisado de acordo com o caso concreto.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal de
Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção
entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do
seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda
de imóvel, em caso de rescisão motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a
jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido
de
admitir
a
retenção,
pelo
vendedor, de parte das prestações pagas,

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como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a devolução aos
compradores da importância paga após as retenções previstas na
cláusula penal (cláusula sétima, parágrafo segundo, fls. 32), a
saber, 10% do valor do negócio, bem com o sinal adimplido.
Todavia, como visto, tal pretensão é claramente abusiva e
não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ e por esta
Colenda Câmara, vez que ultrapassa o percentual máximo
permitido.
Assim, o acolhimento do pedido de majoração da quantia a
ser retida importaria em evidente desequilíbrio entre as partes
contratantes, com gritante detrimento do consumidor, parte
hipossuficiente
da
demanda.
Noutro
giro,
acarretaria
locupletamento ilícito da vendedora.

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Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786, de
27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de retenção
de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver
submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem como a
possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos. Ocorre
que, por conta do princípio da irretroatividade da lei, a nova lei só
se aplica a contratos firmados posteriormente à sua vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica
ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se
consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos
valores pagos, com restituição em parcela única, conforme Súmula
editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque na
sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Nesse enfoque, levando em conta as peculiaridades do caso
concreto, tenho que o percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos encontra-se mesmo adequada, posto ser a quantia
recorrentemente fixada por este Colegiado em casos análogos,
conforme se depreende dos seguintes julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

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RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO
DO
PREJUÍZO
CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE
20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA
ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES
DO CASO EM QUESTÃO - FUNDAMENTOS DA
SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS
RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO
ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO -
JUROS, NO ENTANTO, QUE DEVEM INCIDIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2020; Data de Registro: 07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução do
mérito, por inépcia na inicial
Vestibular que,
apesar de não primar pela boa técnica, permite
a compreensão do pedido e das razões que
levaram a demandante a buscar a tutela
jurisdicional
Elementos que permitem o
julgamento do mérito
Sentença cassada.
Compra e venda de imóvel Resolução Pacto
de
alienação
fiduciária
em
garantia
não
registrado
Rescisão do compromisso de
compra
e
venda

Possibilidade

Inadimplemento
confessado
pelo
réu

Retenção de 20% das quantias pagas

Razoabilidade
Pretendida condenação do
adquirente ao pagamento de multa moratória

Descabimento
-
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data
de Registro: 24/09/2020)

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COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores.
Devolução dos valores por ela adimplidos, com
direito de um percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP.
Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores
pagos.
Montante
fixado
em
consonância com precedente STJ. Impossível a
cumulação com multa contratual. Correção
monetária desde os desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. Comissão
de corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto, não
houve valor discriminado no contrato. Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência
mantida. Honorários em favor da parte autora
majorados.
Recurso
não
provido,
com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1001260-
94.2019.8.26.0369; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Monte Aprazível - 1a Vara; Data
do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro:
16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento dos adquirentes, incontroverso
Rescisão mantida
Percentual de retenção
fixado em 20% dos valores pagos, adequado ao
caso
Lucros cessantes devidos à razão de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a
partir
do
inadimplemento
até
a
efetiva
reintegração da autora na posse do imóvel

Precedente do STJ
Sucumbência mínima da
parte autora Aplicação do parágrafo único do
artigo 86 c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC
Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso da
autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator

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(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/08/2020; Data de Registro:
25/08/2020)
Ante o exposto, não merece prosperar pleito de majoração do
percentual de retenção de valores fixado por Juízo A Quo.
Em contrapartida, a fixação dos juros de mora deve dar-se a
partir do trânsito em julgado, não havendo que se falar em sua
aplicação a partir da citação, como fixado na r. sentença. Neste
sentido, mister ressaltar o que dispõe o artigo 396 do Código Civil:
Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em
mora.
Ora, o pedido de restituição das parcelas pagas é em
percentual diverso do que consta em contrato, tampouco incorrendo
a requerida em descumprimento contratual. Assim, os juros
incidirão desde o trânsito em julgado, quando passou a ser
exigível o cumprimento da obrigação, e não desde a citação.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE

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ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6,
Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019)
Concernente ao pedido de retenção de quantia relativa à
comissão de corretagem, em verdade, não consta dos autos que
tenha a parte autora pago valores a tal título. Conforme se verifica
do documento de fls. 40, houve o pagamento de R$ 2.900,00 como
entrada e princípio de pagamento.
Com efeito, a informação do valor destinado à intermediação
não precisa constar necessariamente do instrumento de venda e
compra, bastando que se verifique, no caso concreto, o prévio
conhecimento do adquirente e do valor destinado a este título.
Neste sentido, leia-se a decisão de relatoria do Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO:

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RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1.
Validade
da
cláusula
contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o
destaque
do
valor
da
comissão
de
corretagem.
(...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência
do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da
transferência

desse

encargo
ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se
a
procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.

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(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Todavia, a análise do caso concreto não demonstra que os
autores tinham plena ciência de que, para a concretização do
negócio jurídico, houve a necessidade de pagamento da comissão
de corretagem. Não foi apresentado nenhum documento em que
consignada, de forma expressa e clara, a remuneração e
honorários pela prestação de serviços de corretor de imóveis.
Ante o exposto, descabida a retenção de valor supostamente
pago a título de comissão de corretagem.
Concernente ao pleito de retenção das arras, faz-se
necessário, para o deslinde correto da questão, analisar,
primeiramente, seu conceito.
Trata-se de quantia em dinheiro ou outro bem fungível dado
por um contratante a outro com a finalidade de firmar a presunção
de um acordo final, bem como assegurar o pontual cumprimento da
obrigação. Representa cláusula acessória de um contrato realizado
e perfeito.
A doutrina classifica as arras em duas espécies. As
confirmatórias ou principais servem para confirmar a vontade das
partes, servindo como princípio de pagamento e determina perdas e
danos. A teor deste assunto, discorre com clareza FLÁVIO

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TARTUCE:
“Se, por ocasião da conclusão do contrato,
uma parte der à outra, a título de arras,
dinheiro ou outro bem móvel, deverão
estas, em caso de execução, ser restituídas
ou computadas na prestação devida, se do
mesmo gênero da principal (art. 417 do CC).
Por este comando legal, percebe-se a
primeira função do sinal: funcionar como
antecipação do pagamento, valendo como
desconto quando do pagamento do valor
total da obrigação.”1
Por sua vez, as penitenciais ou secundárias possuem
apenas finalidade compensatória em caso de arrependimento,
quando estabelecido na avença. Não havendo estipulação em
contrário,
as
arras
são
consideradas
confirmatórias.
As
penitenciais somente se caracterizam quando previsto no contrato
o direito de arrependimento, conforme previsto no art. 420, CC, e
não comportam indenização suplementar:
Artigo
420,
CC:
Se
no
contrato
for
estipulado o direito de arrependimento para
qualquer das partes, as arras ou sinal terão
função unicamente indenizatória. Neste
caso, quem as deu perdê-las-á em benefício
da outra parte; e quem as recebeu devolvê-
las-á, mais o equivalente. Em ambos os
casos não haverá direito a indenização
suplementar.
1 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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Conforme
bem
observa
FLÁVIO
TARTUCE,
“esse
dispositivo
está
em
total
sintonia
com
o
entendimento
jurisprudencial anterior, particularmente quanto à Súmula 412 do
STF, pela qual: “No compromisso de compra e venda, com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o
deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui
indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros
moratórios e os encargos do processo”.2
Assim, feitas as devidas observações, iniciamos a análise do
caso em tela.
A partir da análise do contrato firmado, verifica-se que foi
claramente estipulada a função penitencial das arras, eis que
possuem a finalidade compensatória em caso de não concretização
por uma das partes, ficando retido pelos promitentes vendedores
em caso de rescisão, nos moldes do disposto na cláusula sétima,
parágrafo segundo (fls. 32).
Ocorre que, juntamente com ela, a referida cláusula também
previu retenção adicional, sendo 10% sobre o valor do contrato.
Como visto, sendo função precípua da estipulação de arras
penitenciais a prefixação de perdas e danos, sua cumulação com
as demais retenções ora mencionadas caracterizaria um evidente
bis in idem e afronta ao dispositivo legal (Art. 420, CC), implicando
o enriquecimento sem causa da ré, o que não se pode admitir.
2 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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Deste modo, bem afastada a possibilidade de retenção das
arras, no valor de R$ 2.900,00. De igual modo, já decidiu esta C.
Câmara:
Compra e Venda de Imóvel
Aplicação do
Código
de
Defesa
do
Consumidor

Rescisão a pedido da compradora, que não
podia
mais
manter
o
pactuado

Possibilidade
Restituição das quantias
pagas, com retenção de 25% a favor da
requerida Retenção do valor pago a título
de
sinal

Inadmissibilidade

Enriquecimento sem causa da vendedora
Correção
monetária
a
partir
dos
desembolsos
Juros de mora a partir do
trânsito em julgado Sucumbência mantida
Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1003180-90.2019.8.26.0438;
Relator
(a): A.C.Mathias
Coltro;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Penápolis - 3a Vara; Data do Julgamento:
24/09/2020; Data de Registro: 24/09/2020)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré apenas para alterar o
termo inicial dos juros de mora, a fim de que incidam somente após
o trânsito em julgado.
Nos termos do artigo 85, § 11 do CPC, majoro os honorários
sucumbenciais fixados em face da parte ré para o importe de 15%

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(quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação Cível no 1005583-20.2017.8.26.0400 Voto no 44608
Apelante(s): Spe Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelado(s): André Luiz Borduchi Miranda e outro
Natureza da ação: Rescisão de compromisso de compra e venda
Declaração de voto parcialmente divergente
Data venia do quanto exposto pelo d. Relator, Desembargador Rodolfo
Pellizari, entendo não ser o caso de se majorar a verba honorária nos termos do
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, ante o parcial provimento do recurso.
A.C.Mathias Coltro
2o Juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
18
Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
13CCF6CE
19
19
Declarações de
Votos
ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
13D30956
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1005583-20.2017.8.26.0400 e o código de confirmação da tabela acima.