Tribunal: TJSP
Processo: 1012509-83.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Promessa de compra e venda de unidade autônoma – Ação ajuizada pelo promitente comprador, almejando a nulidade da disposição contratual prevendo a cobrança de taxa de registro de contrato, bem como a declaração de inexigibilidade de valores cobrados a esse título, além da restituição dos valores pagos – Sentença de procedência – Insurgência da promitente vendedora – Não

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Promessa de compra e venda de unidade autônoma – Ação ajuizada pelo promitente comprador, almejando a nulidade da disposição contratual prevendo a cobrança de taxa de registro de contrato, bem como a declaração de inexigibilidade de valores cobrados a esse título, além da restituição dos valores pagos – Sentença de procedência – Insurgência da promitente vendedora – Não acolhimento - Tese fixada pelo c. STJ no REsp n. 1599511/SP, sob regime de repetitivos, acerca da abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), vinculado à celebração de compra e venda de imóvel - Particularidades do caso concreto que, segundo o entendimento desta relatoria, desobrigaria a devolução, porquanto o serviço era opcional e consistiu, em especial, em diligências junto aos órgãos públicos e notariais – Entendimento assente desta d. Câmara, no entanto, acerca da ilegalidade da cobrança de taxa SATI e serviços congêneres ("taxa de despachante"/"taxa de assessoria no registro pref/cart"/"taxa de registro de Cartório"), porquanto configuram venda casada, sem possibilidade de contratação facultativa, além de não haver efetiva prestação de serviço ao consumidor – Ressalvada a opinião pessoal deste relator, em nome do princípio da colegialidade, fica mantido o reconhecimento da inexigibilidade das referidas verbas, cabendo à ré proceder à restituição nos moldes definidos em primeira instância - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017970
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1012509-83.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba,
em que é apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S.A., é apelado FABIANO RODRIGUES DOS SANTOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS
COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012509-83.2019.8.26.0032 - Voto no 00116LM
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Apelação Cível – Digital
Processo n.: 1012509-83.2019.8.26.0032
Origem: 2a Vara Cível do Foro de Araçatuba
Magistrado: Dr. Carlos Eduardo Zanini Maciel
Apelante: MRV Engenharia e Participações S.A.
Apelado: Fabiano Rodrigues dos Santos
Voto n. 00116LM
APELAÇÃO CÍVEL
Promessa de compra e venda
de unidade autônoma Ação ajuizada pelo promitente
comprador, almejando a nulidade da disposição
contratual prevendo a cobrança de taxa de registro de
contrato, bem como a declaração de inexigibilidade de
valores cobrados a esse título, além da restituição dos
valores
pagos

Sentença
de
procedência

Insurgência
da
promitente
vendedora

Não
acolhimento - Tese fixada pelo c. STJ no REsp n.
1599511/SP, sob regime de repetitivos, acerca da
abusividade da cobrança do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), vinculado à celebração de
compra e venda de imóvel - Particularidades do caso
concreto que, segundo o entendimento desta relatoria,
desobrigaria a devolução, porquanto o serviço era
opcional e consistiu, em especial, em diligências junto
aos órgãos públicos e notariais
Entendimento
assente desta d. Câmara, no entanto, acerca da
ilegalidade da cobrança de taxa SATI e serviços
congêneres
("taxa
de
despachante"/"taxa
de
assessoria no registro pref/cart"/"taxa de registro de
Cartório"), porquanto configuram venda casada, sem
possibilidade de contratação facultativa, além de não
haver efetiva prestação de serviço ao consumidor

Ressalvada a opinião pessoal deste relator, em nome
do
princípio
da
colegialidade,
fica
mantido
o
reconhecimento da inexigibilidade das referidas verbas,
cabendo à ré proceder à restituição nos moldes
definidos
em
primeira
instância
-
RECURSO
DESPROVIDO.
Trata-se de apelação cível interposta por MRV

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Engenharia e Participações S.A. para desafiar a r. sentença,
cujo relatório adoto, que julgou procedentes o pedido aduzido na
ação ajuizada por Fabiano Rodrigues dos Santos para (a)
declarar a nulidade da estipulação contratual que estabelece a
cobrança da despesa intitulada “SERV. ASSESSORIA NO
REGISTRO PREF/CART”; (b) declarar a inexigibilidade do
pagamento das parcelas pertinentes que se encontram em aberto
(itens I228 - I230), no total de R$ 240,00; e (c) condenar a ré a
restituir ao autor a quantia de R$ 560,00 (quinhentos e sessenta
reais), a ser atualizada monetariamente pela Tabela Prática de
Cálculos Judiciais do e. TJSP desde cada desembolso, tendo em
vista o pagamento parcelado, e acrescida de juros de mora de
1% ao mês, a partir da citação (fls. 316/320).
Sustenta a ré, em resumo, que a taxa cobrada
do autor não se deu pelo serviço de assessoria técnica imobiliária
ou atividade congênere, mas, sim, em razão da prestação de
serviços de registro de contrato, oferecido a fim de facilitar ao
cliente a obtenção do financiamento, não havendo falar em
cobrança ilegal. Ressalta ter prestado todas as informações
sobre os serviços prestados e que a contratação foi opcional,
feita por termo aditivo, realizada sem vício de vontade, não

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restando configurada qualquer prática abusiva de sua parte.
Discorre sobre as diferenças entre as taxas SATI e defende a
impossibilidade de restituição da quantia paga pelo autor, bem
como a exigibilidade do débito. Nestes termos, pede a
improcedência dos pedidos autorais (fls. 323/330).
Recurso tempestivo e com regular preparo (fls.
331/333).
Contrarrazões do apelado (fls. 411/420).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução TJSP 772/2017).
É O RELATÓRIO.
Pesem os argumentos expostos pela apelante,
a meu juízo, a insurgência não merece acolhida.
Ab initio, anote-se que, tratando-se de relação
tipicamente de consumo, posto que a parte autora se enquadra
no conceito de “destinatária final” (artigo 2o, caput do Código de
Defesa do Consumidor), ao mesmo tempo em que a parte ré
desempenha suas atividades como fornecedora no mercado de
massa (artigo 3o, caput do Código de Defesa do Consumidor), incide na
espécie as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Logo, a demanda será analisada sob a ótica de

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eventual abusividade, nos termos do Estatuto Consumerista,
motivo pelo qual a estrita observância ao princípio da pacta sunt
servanda pode ser mitigada.
Observo, primeiramente, que verba cobrada
sob as rubricas “taxa de despachante”/“taxa assessoria no
registro pref/cart”/“taxa de registro de Cartório” são atividades
congêneres à de assistência técnico-imobiliária e, destarte, mais
comumente conhecidas apenas como “taxa SATI”.
E, após um amplo período de discussões em
sede de recurso especial submetido ao regime de repetitivos
(Tema 938), em 24.08.2016 o c. Superior Tribunal de Justiça
firmou posicionamento na Tese 1.2, acerca da abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico- imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Neste diapasão, leia-se a decisão de relatoria
do Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).

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ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador
a
obrigação
de
pagar
a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária
(SATI),
ou
atividade
congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da transferência
desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência
do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016 - grifei).
Segundo minha convicção pessoal, sempre
pontuei em casos semelhantes aos dos autos que a restituição do
valor seria indevida, eis que a celebração do termo aditivo (fls.
59/60) de contratação da assessoria foi desvinculada da
celebração de promessa de compra e venda do imóvel (fls. 41/58),
constituindo,
assim,
em
um
serviço
AUTÔNOMO
e
FACULTATIVO.

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A parte autora, ora apelada, optou por contratar
os serviços discriminados no contrato de prestação de serviços
de registro de contrato, em especial, no tocante às diligências
junto aos órgãos públicos para emissão da guia de ITBI e
diligências notariais para providenciar o registro do contrato de
financiamento no respectivo CRI (cláusula “1 objeto” do termo aditivo,
fls. 59).
De rigor destacar, a esse respeito, trecho do
voto proferido pelo Exmo. Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino no tocante à cobrança dessa taxa:
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI não
deve
implicar
enriquecimento
sem
causa
do
consumidor de modo que eventual serviço específico
prestado ao consumidor, como eventuais serviços de
despachante ou a cobrança de taxas de serviços
cartorários, podem ser efetivados.”
Contudo, analisando os precedentes desta d.
5a Câmara de Direito Privado, é possível constatar que o
entendimento é diverso, reconhecendo-se a abusividade da “taxa
SATI”/”taxa de despachante”/“taxa de assessoria no registro
pref/cart”/“taxa de registro de Cartório”, porquanto inexistente
efetiva intermediação, já que a contratação é feita com prepostos
da vendedora em benefício dela própria, não havendo, por outro
lado, prestação de serviço de assessoria em favor do adquirente,

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tampouco demonstração da facultatividade da contratação pelo
consumidor.
Nesse
cenário,
inclusive,
para
este
c.
Colegiado, haveria ilícita venda casada na cobrança das referidas
verbas.
A propósito, veja-se:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
COBRANÇA - CONTRATO QUE ESTABELECE O
PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO DE JUROS E
CORREÇÃO MONETÁRIA ÍNDICE DA CORREÇÃO
MONETÁRIA FIXADO DE ACORDO COM O INCC
POSSIBILIDADE PRECEDENTE JUROS DE OBRA
LEGALIDADE
DIANTE
DA
AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL
-
COBRANÇA
DA
TAXA
SATI
-
ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA -
RECURSO
ESPECIAL
AFETADO
PELO
RITO
REPETITIVO
-
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA
QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO
INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA -
RECURSOS NÃO PROVIDOS.” (Ap. Cível 1001858-
93.2017.8.26.0506; Rel. Erickson Gavazza Marques; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 05/10/2020 - grifei).
“AÇÃO DE ORDINÁRIA. Sentença de procedência.
Apela a ré para sustentar a legitimidade da cobrança
de taxa relativa à serviço de despachante, livremente
contratada pela autora, sem pertinência à taxa de
assessoria imobiliária. Apelo também do autor para
pugnar pela elevação e fixação da verba honorária por
equidade. Descabimento do recurso da ré. Cabimento
do
recurso
da
autora.
Taxa
de
assessoria.
Abusividade da cobrança reconhecida pelo STJ em
recurso repetitivo, que apontou como abusiva não
só a taxa SATI, mas também a cobrança de
atividade
congênere.
Ausência
de
prova
de
facultatividade da contratação. Obrigação de ressarcir.

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Verba honorária de sucumbência, que fixada sobre o
valor da condenação (R$800,00), resulta em quantia
demasiadamente ínfima para remunerar dignamente o
profissional que representou a parte vencedora.
Fixação por equidade nos termos do art. 85, §2o e
elevação nos termos do art. 85, §11, do CPC
considerada a manutenção integral da sentença em
desfavor da ré. Verba honorária final arbitrada em
R$1.200,00, por equidade. Recurso da ré improvido.
Provido
o
recurso
da
autora.”
(Ap.
Cível
1039031-54.2017.8.26.0506; Rel. James Siano; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 06/11/2019 - grifei).
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
DEVOLUÇÃO DE VALORES. Taxa SATI e atividades
congêneres, como despachante. Cobrança abusiva.
REsp 1.599.511-SP. Precedentes do TJSP. Devolução
de valores de forma simples, pois não configurada má-
fé. Sentença mantida. Recurso não provido, com
observação.” (Ap. Cível 1028090-45.2017.8.26.0506;
Rel. Fernanda Gomes Camacho; 5a Câmara de Direito
Privado; j. 09/10/2019 grifei).
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA
RESTITUIÇÃO
DE
QUANTIAS
Abusividade
da
cobrança pelo promitente vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel - Entendimento firmado
pelo E. STJ em recurso repetitivo - Dever de a ré
restituir o valor pago a este título Sentença mantida
Recurso
desprovido.”
(Ap.
Cível
1032007-72.2017.8.26.0506; Rel. Moreira Viegas; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 22/05/2019 - grifei).
“Compra e venda e indenização por danos materiais
Preliminar de cerceamento de defesa Devolução dos
valores pagos a título de taxa Sati, sinal e taxa de
atribuição da unidade Insurgência da requerida, sob as
alegação de que a cobrança realizada diz respeito à
taxa de serviços de despachante; que se refere ao
serviço específico de prestar assessoria na obtenção
do financiamento, a qual é permitida, não se
confundindo com taxa SATI; que sua contratação é
opcional, mas seu pagamento, depois de contratado o
serviço, não Taxa de Serviço de Assessoria no
Registro Pref/Cart Atividade congênere à taxa SATI
Devolução
dos
valores
pagos,
devidamente
atualizados e com incidência de juros Requerente

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que argumenta que a quantia paga a título de sinal
destinou-se
ao
pagamento
de
dois
supostos
corretores, havendo simulação quanto à sua descrição,
devendo ser considerada como pagamento de taxa
SATI e devidamente restituída Sentença mantida
Recursos
não
providos.”
(Ap.
Cível
1000638-26.2018.8.26.0506; Rel. A.C.Mathias Coltro;
5a Câmara de Direito Privado; j. 10/04/2019 - grifei).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Embarga a autora,
apontando omissão quanto à possibilidade de ser
cobrada das despesas a título de ITBI, frente ao que
dispõe o CDC; ainda que o imposto fosse exigível, só
poderia haver a cobrança após a emissão do habite-se
ou por ocasião de entrega das chaves. Embarga a ré,
aduzindo omissão quanto à cobrança da taxa de
registro cartorário e à diferença de financiamento.
Descabimento de ambos os embargos. Valor a título de
ITBI pode ser cobrado da compradora, conforme
pactuado. Legalidade do instrumento de confissão de
dívida, do qual consta a diferença de financiamento,
assumida pela compradora, de modo que pode ser
cobrada. Quanto às taxas que busca a vendedora
cobrar,
independente
de
ser
chamada
de
assessoria, de despachante ou cartorária, neste
caso, ainda que apontadas como distintas, deve
ser afastada a cobrança, sob pena de configurar
venda casada. Embargos rejeitados.” (ED Cível
1038253-21.2016.8.26.0506; Rel. James Siano; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 23/10/2018 - grifei).
Assim, ressalvada minha convicção pessoal,
em nome do princípio da colegialidade, adoto o entendimento da
d. maioria, ficando mantido o reconhecimento da ilicitude da “taxa
SATI”/”taxa de despachante”/”taxa de registro de cartório”/”taxa
de assessoria no registro pref./cart.” objeto dos autos, cabendo à
ré proceder à devolução do que foi pago, nos moldes fixados na
r. sentença.
Nestes termos, voto pelo DESPROVIMENTO

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do recurso.
Por força do disposto no artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil, ficam os honorários sucumbenciais
majorados para R$ 1.200,00.
RODOLFO PELLIZARI
Relator