Tribunal: TJSP
Processo: 1002133-69.2020.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. Não ocorrência. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Pertinência subjetiva da construtora no polo passivo da demanda. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RESCISÃO CONTRATUAL. Culpa exclusiva das apelantes pela rescisão, ante o atraso

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. Não ocorrência. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Pertinência subjetiva da construtora no polo passivo da demanda. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RESCISÃO CONTRATUAL. Culpa exclusiva das apelantes pela rescisão, ante o atraso na entrega da obra. Retorno das partes ao status quo ante. Inteligência da Súmula 543 do C. STJ. DANO MORAL. Ocorrência. Apelado que acreditando no empreendimento, efetuou pagamento à vista do valor correspondente à unidade. Malogro que repercutiu nos seus projetos pessoais. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. Fixação. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029643
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002133-69.2020.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que são apelantes
EP INCORPORADORA E CONSTRUTORA SPE LTDA e CONSTRUTORA VILLA
RIOS LTDA, é apelado FRANCISCO AGAPITO LEME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE
ARAUJO (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
2
VOTO No 18598
APELAÇÃO No: 1002133-69.2020.8.26.0269
APELANTES: CONSTRUTORA VILLA RIOS LTDA. E OUTRO
APELADO: FRANCISCO AGAPITO LEME
COMARCA: ITAPETININGA
JUIZ: APARECIDO CÉSAR MACHADO
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA. Não ocorrência. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
Pertinência subjetiva da construtora no polo passivo da
demanda. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei
13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos
celebrados
após
a
sua
vigência.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Culpa exclusiva das apelantes pela
rescisão, ante o atraso na entrega da obra. Retorno das
partes ao status quo ante. Inteligência da Súmula 543 do C.
STJ. DANO MORAL. Ocorrência. Apelado que acreditando
no empreendimento, efetuou pagamento à vista do valor
correspondente à unidade. Malogro que repercutiu nos seus
projetos pessoais. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. Fixação.
RECURSO IMPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 133/134, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados para
rescindir o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes,
determinando a restituição de todos os valores pagos, com correção monetária
desde cada desembolso e juros legais de mora desde a citação. Condenou as
apelantes, ainda, ao pagamento das multas contratuais e danos morais na razão
de R$ 5.000,00, com correção desde a propositura da ação. Reconheceu a
reciprocidade da sucumbência, determinando o pagamento de 50% das custas
para cada parte e honorários advocatícios de 10% dos lucros cessantes ao patrono
das apelantes e 10% da condenação ao advogado do apelado.
Inconformadas,
sustentam
as
apelantes,
em
síntese,
preliminarmente, a nulidade do processo por cerceamento de defesa e ilegitimidade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
3
passiva da Construtora Villa Rios LTDA. No mérito, o atraso na entrega da obra
decorreu de fatores extraordinários e imprevisíveis, tais como a falta de
equipamentos e funcionários. Buscam a nulidade ou reforma do r.decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, encontrando-se
presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal.
Contrarrazões a fls. 157/159.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, afasto a preliminar de cerceamento de defesa.
Como é cediço, o Código de Processo Civil adota o sistema do
convencimento motivado, por meio do qual fica a cargo do julgador decidir pela
necessidade ou não de se realizarem atos durante a fase instrutória, bem como
escolher os meios de prova pertinentes para o deslinde da controvérsia.
Há de se destacar que o juiz é o destinatário da prova,
competindo-lhe aferir a possibilidade de pronto julgamento, não devendo se
submeter ao interesse unilateral da parte na produção de provas, caso venha a
entender que seu convencimento já está formado, sob pena de violar o princípio da
eficiência, pois, se o conjunto probatório carreado for suficiente para embasar a
persuasão do magistrado, a produção de outras provas implicaria a prática de atos
inúteis e meramente protelatórios.
A propósito, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou sua
posição sobre o tema. Confira-se:
“12. O artigo 330, do Codex Processual, que trata do julgamento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
4
antecipado da lide, dispõe que o juiz conhecerá diretamente do
pedido, proferindo sentença, quando a questão de mérito for
unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver
necessidade de produzir prova em audiência (inciso I). 13.
Deveras, é cediço nesta Corte que inocorre cerceamento de
defesa
quando
desnecessária
a
produção
da
prova
pretendida (REsp: 226064/CE, Rel. Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 24.06.2003, DJ
29.09.2003 ). 14. Ademais, o artigo 131 do CPC consagra o
princípio da persuasão racional, habilitando o magistrado a
valer-se de seu convencimento, à luz dos fatos, provas,
jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação
que entender aplicável ao caso concreto, constantes dos
autos. Nada obstante, compete-lhe rejeitar diligências que
delonguem desnecessariamente o julgamento, a fim de
garantir a observância do princípio da celeridade processual.
15. Desta sorte, revela-se escorreito o fundamento da decisão
que dispensou a produção de prova pericial na hipótese dos
autos. 16. Agravo regimental desprovido.” (STJ - AgRg no REsp
1.068.697/PR 1a Turma Rel. Min. Luiz Fux, j. 18.05.2010)
In casu, os fatos narrados, aliados aos documentos, bastam para
solucionar a questão com segurança, mostrando-se despicienda a renovação dos
atos instrutórios, na forma como pretendem as apelantes.
Resta, portanto, afastada a objeção.
LEGITIMIDADE.
Debate-se a apelante CONSTRUTORA VILLA RIOS LTDA pela
sua ilegitimidade passiva.
Sem razão, contudo.
Não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
5
porquanto os documentos acostados (fls. 55/63) indicam a participação dessa
empresa na relação jurídica, tornando-a responsável perante os consumidores,
mesmo sem ter firmado o instrumento de compra e venda.
Ressalte-se que a regra trazida pelo Código de Defesa do
Consumidor é a responsabilidade solidária de todos aqueles que participam de
algum modo na relação com o consumidor (parágrafo único, do art. 7o; arts. 18, 19
e parágrafos do art. 25).
Anota-se, ainda, a r. decisão proferida no RE n. 1.551.951 SP.
HISTÓRICO PROCESSUAL
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de valores pagos e indenização por danos morais ajuizada por FRANCISCO
AGAPITO LEME, ora apelado, em face de EP INCORPORADORA E
CONSTRUTORA SPE LTDA e CONSTRUTORA VILLA RIOS LTDA.
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e
venda em 14.08.2017 para aquisição da unidade no D11, do empreendimento
denominado “Residencial Elias Prado”, pelo valor histórico de R$ 68.000,00 (fls.
35).
Entretanto, o apelado afirma que as obras foram paralisadas,
razão pela qual não mas subsiste interesse na manutenção do contrato. Daí a
propositura da presente demanda.
Segundo informado pelo apelado (fls. 02) e não impugnado pela
apelante, o valor pago se deu em parcela única, consoante cláusula 3.1.
Na origem, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes
na forma como relatado.
Cinge-se a controvérsia recursal à rescisão da avença por culpa
das vendedoras e aos danos morais.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
6
A relação contratual é incontroversa (fls. 33/54), bem como o
atraso na entrega do imóvel.
O término das obras foi previsto para fevereiro de 2019 (fls. 44),
com tolerância de 180 dias (fls. 45, item 8.5), de modo que o termo final se daria
em agosto de 2019. Esta demanda, pretendendo a rescisão, foi ajuizada em
23.03.2020.
Imperioso esclarecer, ab initio, que em dezembro de 2018 fora
editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da Lei no
6.766/79. Analisando os dispositivos, verifica-se que o legislador cuidou de regular
requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da celebração do
contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao inadimplente, frente
à resolução do contrato.
De modo que a novel legislação não se aplica aos contratos
celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados
após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição
Federal1, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo
sentido, o art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina
que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o
direito adquirido e a coisa julgada.
RESCISÃO DO CONTRATO.
In casu, afigura-se incontroverso que a rescisão não se deu por
culpa do adquirente, uma vez que as apelantes deixaram de entregar o imóvel no
prazo contratualmente estabelecido, encontrando-se paralisadas as obras do
empreendimento.
Nesse sentido, afigura-se descabida a tentativa das recorrentes
1 art. 5o, inciso XXXVI a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
7
de se isentarem da responsabilidade perante o consumidor.
Sabe-se que, ordinariamente, as construtoras, com o objetivo de
venda e atração de consumidores, fazem promessas de entregas dos imóveis em
datas que sabem, previamente, que não irão conseguir cumprir.
Justamente para permitir fazer frente a eventuais percalços, o que
se afigura razoável, é que se admite somente o prazo de tolerância previsto no
contrato, ao cabo do qual resta caracterizada a mora das apelantes.
Assim, caracterizada a culpa exclusiva das apelantes na rescisão
contratual, cabe o retorno das partes ao status quo ante, mediante restituição
integral do valor pago, sem direito a qualquer retenção. Isto é, o inadimplemento
contratual não admite a retenção de parte dos valores pagos. Não se trata de
distrato.
Acrescenta-se que o montante deverá ser devolvido em parcela
única, conforme estabelece a Súmula no 2 editada por este E. Tribunal:
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
(g.n.)
Confira-se, ainda:
Compra e venda - ação de rescisão de compromisso de
compra e venda de bem imóvel com restituição integral do
valor do valor desembolsado e indenização por danos materiais
e morais - CONEXÃO - INEXISTÊNCIA - Mora da ré que
caracteriza inadimplemento absoluto - resolução devida e
com devolução integral dos valores pagos conforme sumula
543 do stj - sucumbência reciproca afastada - autor que decaiu
em menor parte - Aplicação do art. 21, §único do cpc - sentença
parcialmente modificada para este fim. Recurso do réu improvido

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
8
e RECURSO ADESIVO dos patronos do autor provido. 2 (g.n.)
COMPROMISSO DE VENDA. Atraso na entrega do imóvel.
Inexistência de fortuito externo. Súmula TJSP 161. Resolução do
contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora.
Devolução integral das quantias pagas (Súmula TJSP 2).
Danos morais não configurados. Ação procedente em parte. Novo
regramento das verbas de sucumbência. Recurso provido em
parte. 3 (g.n.)
Apelação Cível. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Atraso na entrega do bem
Empresa que lucra com o
empreendimento e deve suportar a responsabilidade pelos
possíveis riscos do não cumprimento dos prazos em virtude da
atuação de órgãos públicos, de fornecedores, da mão de obra e
das condições climáticas. Ausência de caso fortuito ou de força
maior. Culpa da apelante pela rescisão do contrato
configurada
Devolução integral da quantia que é medida
que se impõe, incluindo os valores concernentes à intermediação
e aos móveis planejados, despesas tornadas inócuas em razão
do inadimplemento da construtora. Indenização Impossibilidade
de usufruto do imóvel no tempo estipulado que provocou inegável
prejuízo aos consumidores. Desnecessidade da comprovação de
que o imóvel seria utilizado para locação. Impossibilidade da
inversão de multa não estipulada para o caso em questão.
Percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato que deve ser
aplicado ao caso. Parcial provimento. Multa moratória

Impossibilidade de ser revertida a multa contratual prevista
exclusivamente em caso de mora do promitente comprador.
Incidência da súmula 159 do TJSP. Provimento. Sentença
parcialmente reformada. Recurso a parcialmente provido. 4 (g.n.)
A respeito do tema, inclusive, fora editada a Súmula 543 do STJ.
Confira-se:
Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
2 TJSP, Apelação no 1008265-18.2014.8.26.0152, Relator Desembargador Neves Amorim,
2a Câmara de Direito Privado, j. 16.08.2016.
3 TJSP, Apelação no 0030153-48.2012.8.26.0405, Relator Desembargador Guilherme Santini
Teodoro, 2a Câmara de Direito Privado, j. 20.09.2016.
4 TJSP, Apelação no 0022689-89.2012.8.26.0625, Relator Desembargador José Joaquim
dos Santos, 2a Câmara de Direito Privado, j. 02.08.2016.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
9
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
DANOS MORAIS
No que toca aos danos morais, no caso concreto, o consumidor
efetuou o pagamento da unidade à vista (fls. 35), em 14.08.2017. O término das
obras foi previsto para fevereiro de 2019 (fls. 44), com tolerância de 180 dias (fls.
45, item 8.5), qual seja, agosto de 2019. Esta demanda, pretendendo a rescisão,
foi ajuizada em 23.03.2020.
Percebe-se que o apelado, ao efetuar o pagamento à vista da
unidade, acreditava no projeto. E nessa expectativa persistiu por quase 3 anos.
Apesar de o prazo de tolerância ter findado em agosto/2019, ajuizou a demanda 6
meses depois, quando percebeu o malogro do empreendimento.
Evidentemente,
que
seus
projetos
pessoais
malograram
juntamente com o empreendimento. A frustração, após quase 3 anos de espera, é
inarredável.
Tanto a doutrina como a jurisprudência sinalizam para o fato de
que os danos morais suportados não se confundem com os meros transtornos ou
aborrecimentos que a pessoa sofre, sob pena de colocar em descrédito a própria
concepção da responsabilidade civil e sua função social. Porém, a hipótese não
cuida de meros transtornos da vida cotidiana.
Nesse sentido, entendo que o MM. Juiz de Direito bem captou,
com sua sensibilidade, que houve “violação a direito imaterial representado pela
frustração e angústia causados pela perda da expectativa em adquirir o imóvel
contratado, por conta da mora ora reconhecida.”
Bem por isso que mantenho integralmente a r. sentença, inclusive
reconhecendo a ocorrências e danos morais, e mantendo o valor de R$ 5.000,00
fixado em primeiro grau.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002133-69.2020.8.26.0269 -
10
SUCUMBÊNCIA RECURSAL
A r. sentença foi proferida na vigência do CPC/2015, sendo
pertinente a fixação de honorários recursais, nos termos do §11, do art. 85, os
quais são majorados para 15% do valor da condenação.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora