Tribunal: TJSP
Processo: 1000751-65.2017.8.26.0101
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
COMPRA E VENDA. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. MULTA MORATÓRIA. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Dilação de prazo para conclusão das obras de infraestrutura prevista na Lei 6.766/79, que apenas vincula a vendedora e a municipalidade, e não o consumidor comprador. Atraso configurado. Súmula 161 do TJSP. Lucros Cessantes. Não cabimento. Imóvel consistente em

Ementa:
COMPRA E VENDA. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. MULTA MORATÓRIA. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Dilação de prazo para conclusão das obras de infraestrutura prevista na Lei 6.766/79, que apenas vincula a vendedora e a municipalidade, e não o consumidor comprador. Atraso configurado. Súmula 161 do TJSP. Lucros Cessantes. Não cabimento. Imóvel consistente em lote sem edificação, onde não existe a possibilidade de se auferir renda. Precedentes. Multa moratória. Inversão da cláusula penal. Aplicável ante o não cabimento de lucros cessantes. Temas 970 e 971, STJ. Previsão contratual de multa de 2% em favor do comprador aplicável na hipótese dos autos. Danos morais. Atraso de mais de três anos. Conduta que ultrapassou mero dissabor. Valor fixado em R$5.000,00, a ser corrigido desde o arbitramento e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Honorários sucumbenciais. Sucumbência recíproca. Vedada a compensação. Condenação das partes ao pagamento de honorários advocatícios da parte contrária. Sentença reformada. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000048539
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000751-65.2017.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante URBPLAN
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, são
apelados/apelantes ANDRÉ RICARDO DE FREITAS e GISLENE GERUZA RIBEIRO
DE FREITAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS
COLTRO (Presidente) E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000751-65.2017.8.26.0101 - 2
Apelação Cível no 1000751-65.2017.8.26.0101
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
APELANTES
E
RECIPROCAMENTE
APELADOS:
URBPLAN
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A; ANDRÉ RICARDO DE FREITAS; GISLENE
GERUZA RIBEIRO DE FREITAS
Comarca: Caçapava - 2a Vara
Processo de Origem: 1000751-65.2017.8.26.0101
Juiz(íza) Prolator(a): Simone Cristina de Oliveira Souza da Silva
VOTO no 14966
COMPRA E VENDA. OBRAS DE INFRAESTRUTURA.
LUCROS
CESSANTES.
DANOS
MORAIS.
MULTA
MORATÓRIA. Atraso na entrega das obras de infraestrutura.
Dilação de prazo para conclusão das obras de infraestrutura
prevista na Lei 6.766/79, que apenas vincula a vendedora e a
municipalidade, e não o consumidor comprador. Atraso
configurado. Súmula 161 do TJSP. Lucros Cessantes. Não
cabimento. Imóvel consistente em lote sem edificação, onde não
existe a possibilidade de se auferir renda. Precedentes. Multa
moratória. Inversão da cláusula penal. Aplicável ante o não
cabimento de lucros cessantes. Temas 970 e 971, STJ. Previsão
contratual de multa de 2% em favor do comprador aplicável na
hipótese dos autos. Danos morais. Atraso de mais de três anos.
Conduta que ultrapassou mero dissabor. Valor fixado em
R$5.000,00, a ser corrigido desde o arbitramento e com juros de
mora de 1% ao mês a partir da citação. Honorários sucumbenciais.
Sucumbência recíproca. Vedada a compensação. Condenação das
partes ao pagamento de honorários advocatícios da parte contrária.
Sentença reformada. Recursos parcialmente providos.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compra e venda de imóvel
julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.392/395, cujo relatório
fica adotado, para “condenar a ré entregar o imóvel objeto da ação aos autores,
com respectivo termo de quitação, liberando-o para construção e transferência,
com todas as obras constantes do loteamento, tudo no prazo de seis meses, sob
a cominação de multa diária de R$50,00, limitadas a 1/5 do valor atualizado do
contrato, Outrossim, condeno a ré a indenizar os autores na multa de 2% sobre o
valor da aquisição. Na forma do artigo 300, do Código de Processo Civil, defiro a
tutela de urgência para o fim de impor à ré a obrigação de retomar as obras (e
manter a continuidade para entrega do empreendimento) em quinze dias, sob a

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mesma cominação”. Pela sucumbência recíproca, as partes foram condenadas
ao pagamento de metade das custas processuais, devendo cada qual suportar os
honorários de seus respectivos advogados.
Os embargos de declaração oferecidos pelas partes
(fls.397/399 e fls.401/409), foram rejeitados (fl.414).
Inconformadas, apelam as partes.
A ré, sustentado, em síntese: 1) não ocorrência de
inadimplemento contratual, uma vez que as obras de infraestrutura foram
concluídas e o empreendimento entregue em 7/2/2018, quando da expedido o
TVO. Ressalta que o contrato prevê a prorrogação do prazo por até 4 anos,
conforme estabelece a Lei 6.766/79; 2) a apelante iniciou o procedimento de
entrega do termo de quitação aos apelados, o qual somente ainda não foi
entregue em razão de entraves burocráticos, sendo que em momento algum a
apelante se manteve inerte; 3) não aplicação de multa pelo suposto atraso, pois
não há previsão contratual e as obrigações que cabem ao vendedor possuem
natureza diversa das obrigações dos compradores, razão pela qual não se pode
simplesmente criar uma penalidade por analogia; 4) necessidade de condenação
das partes ao pagamento de honorários advocatícios, pois vedada a
compensação pelo novo Código de Processo Civil. Pleiteia a reforma da sentença
(fls.417/432).
Os autores, sustentando, em síntese, que a conduta da
ré, fonte causadora do ato ilícito, gerou danos morais aos apelantes. As situações
por eles vivenciadas lhe acarretaram dor, sensação de inferioridade, aflição,
sofrimento, medo, desespero e insegurança, na medida em que houve grande
expectativa em receber o bem, construir uma residência no local e poder usufruir
do clube de lazer, além da possibilidade de os apelantes alugarem a atual
residência a fim de obter uma renda significativa. Além disso, os autores têm
direito a uma compensação pelo prejuízo de não poderem usufruir do imóvel.
Ressaltam que a reparação pela não fruição do imóvel não se confunde com as
sanções de multa, pois a indenização tem caráter de reparação, ao passo que a
multa tem caráter de sanção, e que embora seja um lote sem edificação, este
possui caráter frugífero. Pleiteiam a reforma da sentença para que a ré seja

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condenada no pagamento de: a) R$28.110,00 a cada coautor, a título de danos
morais; b) indenização pela não fruição do imóvel, a ser calculado em valor não
inferior a 1% do valor de venda atual do bem, por mês de atraso; c) honorários de
sucumbência em seu grau máximo (fls.466/475).
Os autores apresentaram contrarrazões (fls.460/465).
Regularmente processados e preparados os recursos
(fls.476/477 e fls.490/491).
É o relatório.
Os recursos serão julgados conjuntamente.
É incontroversa a celebração, em 13/10/2012, de
“Contrato Particular com Força de Escritura Pública de Compra e Venda de
Imóvel, com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento e outras
Avenças”, pelo qual os autores adquiriram o consistente no lote 17, quadra I2 do
loteamento denominado “Residencial Bella Vittá Caçapava”, pelo preço de
R$75.200,00 (fls.48/69).
O prazo de entrega das obras de infraestrutura foi
estimado em 24 meses, prorrogáveis de acordo com a Lei no 6.766/79 (item E
fl.51).
Configurado o atraso na entrega da obra, pois há
informação de que as obras de infraestrutura somente foram entregues em 7 de
fevereiro de 2018, data da expedição do TVO - Termo de Verificação de Obra
(fls.357/358), tendo decorrido mais de três anos do prazo previsto no contrato.
Ademais, verifica-se que a dilação de prazo para
conclusão das obras de infraestrutura prevista na Lei no 6.766/79, apenas vincula
a parte ré e a municipalidade, e não os consumidores compradores do imóvel,
que somente são vinculados ao contrato celebrado com a vendedora.
Outrossim,
entraves
administrativos
são
fatos
previsíveis, que não autorizam a prorrogação do prazo de tolerância previsto no
contrato. Nesse sentido, a Súmula no 161 desta Corte:
Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação

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ao compromissário adquirente.
Por outro lado, não há que se falar em indenização por
lucros cessantes em decorrência da não fruição do imóvel, uma vez que se trata
de imóvel não edificado, onde inexiste a possibilidade de se aferir renda para
qualquer das partes.
Nesse sentido, entendimento desta Corte:
“Compra e venda de imóvel - Ilegitimidade afastada -
Aplicação do código de defesa do consumidor - Inadimplemento por parte das
Vendedoras - Vulnerabilidade do consumidor - Cobrança de seguro
Inadmissibilidade - Ausência de comprovação de sua contratação - Taxa de
Administração indevida - Valores relativos às despesas administrativas já
embutidas no preço do negócio Juros Abusividade - Devolução de tais
valores corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do TJSP, a partir de
cada desembolso - Incidência de juros moratórios a partir da citação -
Inteligência do artigo 405 do CC - Indenização por lucros cessantes afastada
- Imóvel consistente em um lote, impassível de proporcionar renda ao ser
entregue - Sucumbência recíproca - Recurso parcialmente provido”.
(Apelação no 1009572-72.2016.8.26.0625, Des. Relator: A. C. Mathias Coltro,
data de julgamento: 06/07/2017, 5a Câmara de Direito Privado TJSP).
Afastados os lucros cessantes, cabível a condenação
da ré na multa de 2% do valor da aquisição, prevista na cláusula 5.1.c do
contrato, no caso de inadimplemento do comprador (fl.56).
Tema 970, STJ
“A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com
lucros cessantes".
Tema 971, STJ “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas
em dinheiro, por arbitramento judicial".
Outrossim, a conduta da ré, diante do atraso de mais
de três anos na entrega do loteamento, ultrapassou o mero dissabor, sendo
cabível a fixação de indenização por danos morais.
No que tange ao valor, deve ser considerado o grau de
culpa e as condições econômicas das partes.
Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de

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Justiça:
Com efeito, “A indenização, em caso de danos morais, não
visa reparar, no sentido literal, a dor, a alegria, a honra, a tristeza ou a
humilhação; são valores inestimáveis, mas isso não impede que seja
precisado um valor compensatório, que amenize o respectivo dano, com base
em alguns elementos como a gravidade objetiva do dano, a personalidade da
vítima, sua situação familiar e social, a gravidade da falta, ou mesmo a
condição econômica das partes” (REsp. no 239.973
RN, 5a Turma do
Superior Tribunal de Justiça, v.u., Rel. Min. Edson Vidigal, em 16/5/00, DJU
de 12/6/00, pág.129).
Em verdade, “na fixação da indenização a esse título,
recomendável
que
o
arbitramento
seja
feito
com
moderação,
proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico dos autores e,
ainda, ao porte econômico dos réus, orientando-se o juiz pelos critérios
sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se
de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às
peculiaridades de cada caso” (REsp. no 145.358 - MG, 4a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, v. u., Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, em
29/10/98, DJU de 1o/3/99, pág. 325).
Anota-se, por fim, que, “À míngua de critérios objetivos
seguros para a fixação da indenização, têm-se a doutrina e jurisprudência da
equação compensação-repreensão, ou seja, o valor arbitrado deve ser
suficiente tanto para compensar o sofrimento da vítima (sem representar um
enriquecimento sem causa em favor dela), quanto para atuar, em relação ao
responsável, como fator de inibição de conduta culposa futura” (Apelação
Cível no 58.788-4 - São Paulo, TJSP - 6a Câm. Dir. Privado, v. u., Rel. Des.
Antônio Carlos Marcato, em 11/2/99).
Feitas essas considerações, mostra-se razoável a
fixação do valor de R$5.000,00, que se entremostra suficiente para compensar os
transtornos causados aos autores, sem representar enriquecimento sem causa, a
ser corrigido desde o arbitramento e com juros de mora de 1% ao mês, a partir da
citação,
Por fim, considerando a sucumbência recíproca, as
partes deverão arcar com o pagamento dos honorários advocatícios da parte
contrária, ficando vedada a compensação. A ré fica condenada ao pagamento de
honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da condenação, e os
autores ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do proveito
econômico pretendido e não obtido, já considerado o provimento parcial de
ambos os recursos.

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Assim, de rigor a reforma parcial da sentença, para: a)
condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$5.000,00; b) condenar as partes no pagamento de honorários advocatícios da
parte contrária, ficando vedada a compensação.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Diante do exposto, dá-se provimento parcial aos
recursos, nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora