Tribunal: TJSP
Processo: 1003461-29.2018.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-20
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
r. Cláusula penal contida em contrato que não respeitou a dicção do art. 420 do Código Civil, sendo, portanto, nula. Retenção fixada pelo juízo que já repara eventuais perdas e danos, sob pena de bis in idem. Precedente desta C. Câmara.

Taxa de fruição. Descabimento. Objeto do contrato consiste em lote sem edificação. Precedentes desta C. 5a Câmara de Direito Privado.

PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para: (i) majorar o percentual de retenção dos valores adimplidos de 10% para 20% e (ii) alterar o termo inicial dos juros de mora, para que incidam somente após o trânsito em julgado.
(TJSP; Apelação Cível 1003461-29.2018.8.26.0358; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara; Data do Julgamento: 20/01/2021; Data de Registro: 21/01/2021)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Rodolfo Pellizari

Comarca:

Mirassol

Órgão julgador:

5a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

20/01/2021

Data de publicação:

21/01/2021

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos. Irresignação da promitente vendedora.

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 30% do valor do imóvel e demais despesas.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos. Irresignação da promitente vendedora.

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 30% do valor do imóvel e demais despesas. Montante que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual majorado.

Juros de mora. Termo inicial a partir da citação. Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é diferente do constante no contrato firmado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.

Retenção do sinal. Impossibilidade. Apesar de o contrato ter previsto sua retenção integral, as arras penitenciais possuem função unicamente indenizatória e não dão direito à indenização suplementar. Cláusula penal contida em contrato que não respeitou a dicção do art. 420 do Código Civil, sendo, portanto, nula. Retenção fixada pelo juízo que já repara eventuais perdas e danos, sob pena de bis in idem. Precedente desta C. Câmara.

Taxa de fruição. Descabimento. Objeto do contrato consiste em lote sem edificação. Precedentes desta C. 5a Câmara de Direito Privado.

PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para: (i) majorar o percentual de retenção dos valores adimplidos de 10% para 20% e (ii) alterar o termo inicial dos juros de mora, para que incidam somente após o trânsito em julgado.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018598
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003461-29.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante MR LAGO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelada JULIANA DA SILVA
LOPES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do artigo
942 do Código de Processo Civil, deram parcial provimento ao recurso de apelação
da ré, POR MAIORIA DE VOTOS, para: (i) majorar o percentual de retenção
dos valores adimplidos de 10% para 20% e (ii) alterar o termo inicial dos juros de
mora, para que incidam somente após o trânsito em julgado. Vencido o 2 Juiz,
Desembargado Mathias Coltro, que declara sua contrariedade.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), A.C.MATHIAS COLTRO, ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível – Digital
Processo no 1003461-29.2018.8.26.0358
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Mirassol
Magistrado prolator: Dr. Marcos Takaoka
Apelante: MR Lago Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelada: Juliana da Silva Lopes
Voto no 00404G
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução
contratual
por
inadimplemento
culposo
do promitente
comprador. Parcial procedência para decretar a resolução
contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90%
dos valores pagos. Irresignação da promitente vendedora.
Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de
retenção de 30% do valor do imóvel e demais despesas.
Montante que importaria em desvantagem excessiva ao
consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora.
Fixação em 20% dos valores pagos que se mostra mais
compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ.
Percentual majorado.
Juros
de
mora.
Termo inicial a partir da citação.
Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação.
Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do
trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é
diferente do constante no contrato firmado. Precedentes do A.
STJ e deste E. Tribunal.
Retenção do sinal. Impossibilidade. Apesar de o contrato ter
previsto sua retenção integral, as arras penitenciais possuem
função unicamente indenizatória e não dão direito à
indenização suplementar. Cláusula penal contida em contrato
que não respeitou a dicção do art. 420 do Código Civil, sendo,
portanto, nula. Retenção fixada pelo juízo que já repara
eventuais perdas e danos, sob pena de bis in idem. Precedente
desta C. Câmara.
Taxa de fruição. Descabimento. Objeto do contrato consiste em
lote sem edificação. Precedentes desta C. 5a Câmara de Direito
Privado.
PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré

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para: (i) majorar o percentual de retenção dos valores
adimplidos de 10% para 20% e (ii) alterar o termo inicial dos
juros de mora, para que incidam somente após o trânsito em
julgado.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
MR
Lago
Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da r. sentença de fls.
186/190, a qual JULGOU PROCEDENTE o pedido formulado na
inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, e
para condenar a ré a restituir à autora 90% dos valores pagos, com
juros de 1% ao mês a partir restituição dos imóveis, livres e
desembaraçados, e correção monetária pela tabela prática do TJSP,
desde o efetivo desembolso de cada parcela paga, desde que lhe seja
restituído o imóvel livre e desembaraçado de qualquer obrigação
“propter rem” vencida até a data de ajuizamento da ação.
Irresignada,
pleiteia
a
ré-apelante
MR
Lago
Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fls. 193/219) a aplicação do
percentual de retenção de 30% dos valores pagos previsto na
cláusula penal, cabendo, ainda, indenização pela fruição do bem
em 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Protesta pela retenção das
arras, consoante previsão contratual.
Por fim, aduz incidirem os juros de mora da data do trânsito
em julgado.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
227/242).

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É o relatório.
Recebo os recursos em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Pois bem.
Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o direito
do promitente comprador rescindir o contrato em decorrência de
falta superveniente de condições financeiras, assegurado, nesse
caso, o retorno ao status quo ante e a retenção de percentual à
promitente vendedora de forma a fazer frente aos prejuízos sofridos
com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de
ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.”

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E, admitido o dever de restituir, a questão se restringe ao
percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo com o
caso concreto. Havendo culpa do vendedor, a restituição deve se
dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso em
tela, já que a rescisão foi pleiteada pelo comprador.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal de
Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção
entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do
seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda

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de imóvel, em caso de rescisão motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a
jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido
de
admitir
a
retenção,
pelo
vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a aplicação das
retenções previstas na cláusula penal (cláusula 20a, fls. 44), a
saber, 30% dos valores comprovadamente pagos, custos com a
rescisão, além das arras.
Todavia, como visto, tal pretensão é claramente abusiva e
não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ e por esta
Colenda Câmara, vez que ultrapassa o percentual máximo
permitido.
Assim, a prevalência do pleito recursal importaria em evidente
desequilíbrio entre as partes contratantes, com gritante detrimento
do consumidor, parte hipossuficiente da demanda. Noutro giro,

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acarretaria locupletamento ilícito da vendedora.
Por outro lado, pautando-se nas peculiaridades do caso
concreto, tenho que a retenção de somente 10% do montante pago
não é quantia apta a cobrir os gastos administrativos e publicitários
suportados
pela
vendedora,
até
que
obtenha
êxito
na
recomercialização do bem, o que poderá demandar um certo
tempo.
Nesse enfoque, esta Câmara tem considerado adequada
uma retenção na ordem de 20% sobre o valor pago, conforme
se depreende dos seguintes julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO
DO
PREJUÍZO
CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE
20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA
ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES
DO CASO EM QUESTÃO - FUNDAMENTOS DA
SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS
RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO
ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO -
JUROS, NO ENTANTO, QUE DEVEM INCIDIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2020; Data de Registro: 07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução do

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mérito, por inépcia na inicial
Vestibular que,
apesar de não primar pela boa técnica, permite
a compreensão do pedido e das razões que
levaram a demandante a buscar a tutela
jurisdicional
Elementos que permitem o
julgamento do mérito
Sentença cassada.
Compra e venda de imóvel Resolução Pacto
de
alienação
fiduciária
em
garantia
não
registrado
Rescisão do compromisso de
compra
e
venda

Possibilidade

Inadimplemento
confessado
pelo
réu

Retenção de 20% das quantias pagas

Razoabilidade
Pretendida condenação do
adquirente ao pagamento de multa moratória

Descabimento
-
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data
de Registro: 24/09/2020)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores.
Devolução dos valores por ela adimplidos, com
direito de um percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP.
Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores
pagos.
Montante
fixado
em
consonância com precedente STJ. Impossível a
cumulação com multa contratual. Correção
monetária desde os desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. Comissão
de corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto, não
houve valor discriminado no contrato. Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência
mantida. Honorários em favor da parte autora
majorados.
Recurso
não
provido,
com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1001260-
94.2019.8.26.0369; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito

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Privado; Foro de Monte Aprazível - 1a Vara; Data
do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro:
16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento dos adquirentes, incontroverso
Rescisão mantida
Percentual de retenção
fixado em 20% dos valores pagos, adequado ao
caso
Lucros cessantes devidos à razão de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a
partir
do
inadimplemento
até
a
efetiva
reintegração da autora na posse do imóvel

Precedente do STJ
Sucumbência mínima da
parte autora Aplicação do parágrafo único do
artigo 86 c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC
Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso da
autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/08/2020; Data de Registro:
25/08/2020)
Saliento que tal margem se encontra em consonância com os
ditames da proporcionalidade e razoabilidade e não se mostra
ínfima. Não merece, pois, prosperar pedido subsidiário.
Em contrapartida, a fixação dos juros de mora deve dar-se a
partir do trânsito em julgado, não havendo que se falar em sua
aplicação a partir da citação, como fixado na r. sentença. Neste
sentido, mister ressaltar o que dispõe o artigo 396 do Código Civil:
Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em
mora.
Ora, o pedido de restituição das parcelas pagas é em

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percentual diverso do que consta em contrato, tampouco incorrendo
a requerida em descumprimento contratual. Assim, os juros
incidirão desde o trânsito em julgado, quando passou a ser
exigível o cumprimento da obrigação, e não desde a citação.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6,
Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019)

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Concernente ao pleito de retenção das arras, faz-se
necessário, para o deslinde correto da questão, analisar,
primeiramente, seu conceito.
Trata-se de quantia em dinheiro ou outro bem fungível dado
por um contratante a outro com a finalidade de firmar a presunção
de um acordo final, bem como assegurar o pontual cumprimento da
obrigação. Representa cláusula acessória de um contrato realizado
e perfeito.
A doutrina classifica as arras em duas espécies. As
confirmatórias ou principais servem para confirmar a vontade das
partes, servindo como princípio de pagamento e determina perdas e
danos. A teor deste assunto, discorre com clareza FLÁVIO
TARTUCE:
“Se, por ocasião da conclusão do contrato,
uma parte der à outra, a título de arras,
dinheiro ou outro bem móvel, deverão
estas, em caso de execução, ser restituídas
ou computadas na prestação devida, se do
mesmo gênero da principal (art. 417 do CC).
Por este comando legal, percebe-se a
primeira função do sinal: funcionar como
antecipação do pagamento, valendo como
desconto quando do pagamento do valor
total da obrigação.”1
Por sua vez, as penitenciais ou secundárias possuem
1 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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apenas finalidade compensatória em caso de arrependimento,
quando estabelecido na avença. Não havendo estipulação em
contrário,
as
arras
são
consideradas
confirmatórias.
As
penitenciais somente se caracterizam quando previsto no contrato
o direito de arrependimento, conforme previsto no art. 420, CC, e
não comportam indenização suplementar:
Artigo
420,
CC:
Se
no
contrato
for
estipulado o direito de arrependimento para
qualquer das partes, as arras ou sinal terão
função unicamente indenizatória. Neste
caso, quem as deu perdê-las-á em benefício
da outra parte; e quem as recebeu devolvê-
las-á, mais o equivalente. Em ambos os
casos não haverá direito a indenização
suplementar.
Conforme
bem
observa
FLÁVIO
TARTUCE,
“esse
dispositivo
está
em
total
sintonia
com
o
entendimento
jurisprudencial anterior, particularmente quanto à Súmula 412 do
STF, pela qual: “No compromisso de compra e venda, com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o
deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui
indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros
moratórios e os encargos do processo”.2
Assim, feitas as devidas observações, iniciamos a análise do
caso em tela.
A partir da análise do contrato firmado, verifica-se que foi
2 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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claramente estipulada a função penitencial das arras, eis que
possuem a finalidade compensatória em caso de não concretização
por uma das partes, ficando retido pelos promitentes vendedores
em caso de rescisão:
Cláusula Vigésima - (...) observado o direito da
VENDEDORA reter
a)
as Arras; (fls. 44)
Ocorre que, juntamente com ela, a cláusula vigésima
também previu retenções adicionais, sendo 30% dos valores
comprovadamente pagos, além de custos com a rescisão.
Como visto, sendo função precípua da estipulação de arras
penitenciais a prefixação de perdas e danos, sua cumulação com
as demais retenções ora mencionadas caracterizaria um evidente
bis in idem e afronta ao dispositivo legal (Art. 420, CC), implicando
o enriquecimento sem causa da ré, o que não se pode admitir.
Deste modo, bem afastada a possibilidade de retenção das
arras, no valor de R$ 10.000,00. De igual modo, entendimento
desta C. Câmara:
Compra e Venda de Imóvel
Aplicação do
Código
de
Defesa
do
Consumidor

Rescisão a pedido da compradora, que não
podia
mais
manter
o
pactuado

Possibilidade
Restituição das quantias
pagas, com retenção de 25% a favor da
requerida Retenção do valor pago a título

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de
sinal

Inadmissibilidade

Enriquecimento sem causa da vendedora
Correção
monetária
a
partir
dos
desembolsos
Juros de mora a partir do
trânsito em julgado Sucumbência mantida
Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1003180-90.2019.8.26.0438;
Relator
(a): A.C.Mathias
Coltro;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Penápolis - 3a Vara; Data do Julgamento:
24/09/2020; Data de Registro: 24/09/2020)
Por fim, no que concerne ao pleito de indenização pela fruição
do bem, consigno que esta Relatoria tem o entendimento de que o
fato de o objeto do contrato firmado entre as partes se tratar de lote
sem edificação não afasta a existência de lucros cessantes da
promitente vendedora, posto que também ostenta caráter frugífero
e, portanto, autoriza indenizar perdas e danos.
Todavia, em respeito ao Princípio da Colegialidade, altero
meu posicionamento, por restar vencido neste quesito, e denego
pleito de indenização pela fruição do imóvel, nos moldes do
entendimento consolidado desta 5a Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO
DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE"

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES
- RETENÇÃO DE 10% SOBRE O TOTAL DOS
VALORES
PAGOS
PELO
ADQUIRENTE

MAJORAÇÃO PARA 20% QUE SE MOSTRA
RAZOÁVEL
PRECEDENTES
TAXA DE

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FRUIÇÃO IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA,
TENDO
EM
VISTA
SE
TRATAR
DE
LOTEAMENTO
SEM
EDIFICAÇÃO

DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM PARCELA
ÚNICA
INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NA
SÚMULA 2 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO

ARRAS

RETENÇÃO

IMPOSSIBILIDADE
FRENTE
AO
CARÁTER
CONFIRMATÓRIO

PRETENSÃO
À
COBRANÇA
DE
TRIBUTOS
E
TAXAS
CONDOMINIAIS
DO
ADQUIRENTE

AFASTAMENTO

AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
POSSE DO BEM JUROS DE MORA A PARTIR
DO TRÂNSITO EM JULGADO, TENDO EM VISTA
QUE FOI O ADQUIRENTE QUE DEU CAUSA À
RESCISÃO
CONTRATUAL
-
VERBA
HONORÁRIA
MANTIDA,
POIS
REFLETE
REMUNERAÇÃO CONDIGNA DO TRABALHO
REALIZADO PELO ADVOGADO DA PARTE
ADVERSA
-
SENTENÇA
PARCIALMENTE
MODIFICADA
RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1054257-83.2017.8.26.0576; Relator (a): Erickson
Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020; Data
de Registro: 25/08/2020)
Compra e Venda de Imóvel
Aplicação do
Código de Defesa do Consumidor
Ação de
Cobrança
ajuizada
pela
vendedora

Reconvenção apresentada pelos adquirentes

Parcial procedência de ambas as demandas

Admissibilidade
Rescisão a pedido dos
compradores, que não podiam mais manter o
pactuado
Possibilidade
Restituição das
quantias pagas, com retenção de 20% a favor
da vendedora Correção monetária a partir dos
desembolsos
Incidência de juros moratórios
a partir do trânsito em julgado
Fixação de
valor pela fruição do imóvel indevida, tendo em
vista se tratar de lote de terreno
Correção

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monetária pela Tabela Prática do TJSP, a partir
dos
desembolsos

Incidência
de
juros
moratórios a partir do trânsito em julgado

Sucumbência recíproca mantida
Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1000619-34.2018.8.26.0372;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Monte Mor - 1a Vara;
Data do Julgamento: 02/10/2019; Data de Registro:
15/01/2020)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Rescisão por iniciativa do comprador. Não
aplicação da Lei 13.786/2018, sob pena de
afronta ao art. 5o, XXXVI, CF. Devolução dos
valores pagos pelo comprador, com percentual
de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e
3, TJSP. Cláusula penal abusiva. Art. 51, IV,
CDC. Percentual de retenção mantido em 10%
dos valores pagos, pois é razoável e se amolda
ao
que
vem
sendo
adotado
pelo
STJ.
Indenização pela fruição do imóvel. Lote sem
edificação.
Indenização
indevida.
Sentença
mantida. Honorários advocatícios majorados.
Recurso não provido, com observação. (TJSP;
Apelação
Cível
1094946-74.2019.8.26.0100;
Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 39a Vara Cível; Data do Julgamento:
23/10/2020; Data de Registro: 23/10/2020)
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO
DAS QUANTIAS PAGAS - Compromisso de
compra e venda - Procedência parcial do pedido
-
Inconformismo
de
ambas
as
partes
-
Acolhimento do recurso do autor - Comissão de
corretagem - Valor não especificado no contrato
- Ressarcimento descabido - Rescisão do
contrato - Possibilidade de retenção de parte do
montante
pago
pelo
compromissário
comprador - Devolução de 90% da quantia paga

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bem determinada - Lote de terreno sem
edificação - Impossibilidade de fixação de taxa
de fruição/ocupação - Sentença parcialmente
reformada em parte para excluir da condenação
a taxa de fruição - Recurso das rés desprovido
e recurso do autor provido. (TJSP; Apelação
Cível 1040005-07.2019.8.26.0576; Relator (a): J.L.
Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data
de Registro: 24/09/2020)
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Lote de terreno.
Rescisão por culpa exclusiva dos compradores.
Sentença de parcial procedência, para declarar
a rescisão contratual com restituição de 85%
dos valores pagos, devidamente corrigidos.
Apelam as rés, alegando necessidade de
majoração da retenção de valores para 25%;
pertinência da devolução de valores em 12
prestações mensais, nos termos da Lei no
13.786/2018; necessidade de fixação de taxa de
fruição;
descabimento
da
devolução
da
comissão
de
corretagem;
pertinência
da
responsabilização dos autores pelos ônus
sucumbenciais.
Descabimento.
Rescisão
contratual.
Culpa
exclusiva
dos
autores.
Pertinência da retenção de 15% dos valores
pagos,
percentual
apto
a
remunerar
as
despesas
com
a
comercialização,
administração e o inadimplemento, inexistindo
comprovação de gastos que superariam tal
percentual. A devolução dos 85% restantes
deverá ocorrer imediatamente e em parcela
única, corrigida nos termos da sentença
(Súmula
2
do
TJSP).
Lei
no
13.786/18.
Inaplicabilidade ao caso dos autos, porquanto a
avença foi celebrada antes da vigência da lei.
Precedentes.
Taxa
de
ocupação.
Impossibilidade de fixação em razão da mera
transmissão do lote aos compradores. Lote de
terreno sem qualquer benfeitoria, que não foi

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usufruído, de fato, pelos adquirentes. Comissão
de corretagem. Ausente no contrato o valor
destacado. Vinculação e cobrança da comissão
de corretagem não se coadunam com o que
restou determinado pelo STJ em recurso
repetitivo. Restituição devida. Sucumbência.
Manutenção
da
sentença,
descabendo
a
modificação da sucumbência. Majoração dos
honorários
advocatícios
sucumbenciais
do
patrono
dos
autores.
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1006729-20.2019.8.26.0047;
Relator
(a): James
Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Assis - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento:
16/07/2020;
Data
de
Registro:
16/07/2020)
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda
de imóvel. Distrato por iniciativa da parte
adquirente. Direito de retenção. Majoração do
percentual a ser retido de 10% para 20% (razão
do parcial provimento). Arras/Sinal. Natureza in
casu confirmatória. Hipótese de adiantamento
do preço. Integração dos valores despendidos a
este título para fins de repetição e retenção que
se impõe. Indenização pelo tempo de ocupação
do bem. Descabimento. Impossibilidade de
fruição por parte do comprador, uma vez que se
trata de simples lote. Pagamento do IPTU e taxa
condominial até a data da reintegração de
posse.
Impossibilidade.
Tutela
antecipada
deferida que declarou a inexigibilidade da
cobrança
desde
o
ajuizamento
da
ação.
Majoração
dos
honorários
sucumbenciais
fixados em r. Sentença. Cabimento. Majoração
de R$ 500,00 para 10% sobre o valor da
condenação (art. 85, §2o do CPC). Sentença
parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO
da parte requerente-recorrente e RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO da parte requerida-
recorrente. (TJSP;
Apelação
Cível
1001596-05.2017.8.26.0358; Relator (a): Jair de
Souza; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito

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Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara; Data do
Julgamento:
31/03/2020;
Data
de
Registro:
31/03/2020)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para: (i) majorar o
percentual de retenção dos valores adimplidos de 10% para 20% e
(ii) alterar o termo inicial dos juros de mora, para que incidam
somente após o trânsito em julgado.
Com base no princípio da causalidade e da sucumbência, fixo
a sucumbência recíproca, uma vez que os litigantes decaíram em
partes proporcionais dos pedidos, nos termos do Artigo 86 do
CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão
proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
20% sobre o valor em que sucumbiu a autora3, em favor do
patrono da ré, e em 20% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono da autora.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
3 Diferença entre o valor de restituição pretendido (100% - fls. 14, item “a”) e o deferido (80%).

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18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação Cível no 1003461-29.2018.8.26.0358 Voto no 44563
Apelante(s): MR Lago Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado(s): Juliana da Silva Lopes
Natureza da ação: Rescisão de compromisso de compra e venda
Declaração de voto parcialmente divergente
Data venia do quanto exposto pelo d. Relator, Desembargador Rodolfo
Pellizari, entendo não ser o caso de se majorar a verba honorária nos termos do
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, ante o parcial provimento do recurso,
sendo o caso ainda de se manter a autora obrigada ao pagamento das verbas
sucumbenciais, como determinado na r. sentença recorrida, fixando a honorária
em 10% sobre o valor da condenação.
A.C.Mathias Coltro
2o Juiz

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1
20
Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
13CD0719
21
21
Declarações de
Votos
ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
13D30898
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1003461-29.2018.8.26.0358 e o código de confirmação da tabela acima.