Tribunal: TJSP
Processo: 2215495-71.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-12
Data de publicação: 2021-01-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Condomínio – Execução de título extrajudicial – Despesas condominiais – Indeferimento da penhora da unidade por estar registrada em nome de terceiro, deferida entretanto a penhora dos direitos do executado sobre o bem – Inconformismo do exequente – Cabimento – Ressalvada a hipótese de a unidade estar alienada fiduciariamente, do que não se cogita na espécie, o

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Condomínio – Execução de título extrajudicial – Despesas condominiais – Indeferimento da penhora da unidade por estar registrada em nome de terceiro, deferida entretanto a penhora dos direitos do executado sobre o bem – Inconformismo do exequente – Cabimento – Ressalvada a hipótese de a unidade estar alienada fiduciariamente, do que não se cogita na espécie, o caráter propter rem da obrigação autoriza a penhora do bem independentemente da titularidade do domínio ou da composição do polo passivo da execução de título extrajudicial – O bem que responde pela dívida – Precedentes desta C. Câmara e do Superior Tribunal de Justiça – Penhora admissível, sendo entretanto necessário intimar o proprietário – Decisão reformada – Recurso provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001040183
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2215495-71.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONDOMINIO EDIFICIO BOULEVAR PEREZ, é agravado RICARDO MACHADO
DA CONCEIÇÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos deram provimento ao recurso com observação, vencido o 3o Juiz que
declara, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) E FABIO TABOSA.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento n. 2215495-71.2020.8.26.0000
Agravante: CONDOMINIO EDIFICIO BOULEVAR PEREZ
Agravado: Ricardo Machado da Conceição
Comarca de Origem: São Paulo
Juiz da Vara de origem:Juliana Pitelli da Guia
Voto no 3.231
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Condomínio
Execução de
título extrajudicial
Despesas condominiais
Indeferimento da
penhora da unidade por estar registrada em nome de terceiro, deferida
entretanto a penhora dos direitos do executado sobre o bem

Inconformismo do exequente Cabimento Ressalvada a hipótese
de a unidade estar alienada fiduciariamente, do que não se cogita na
espécie, o caráter propter rem da obrigação autoriza a penhora do bem
independentemente da titularidade do domínio ou da composição do
polo passivo da execução de título extrajudicial
O bem que
responde pela dívida Precedentes desta C. Câmara e do Superior
Tribunal de Justiça Penhora admissível, sendo entretanto necessário
intimar o proprietário Decisão reformada Recurso provido, com
observação.
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Edifício
Boulevard Perez contra a decisão que, na execução de título extrajudicial movida pelo
agravante em face de Ricardo Machado da Conceição, indeferiu a penhora da unidade
geradora das dívidas cobradas, sem prejuízo à penhora dos direitos do executado sobre o
imóvel, anteriormente deferida, nos seguintes termos (fls. 71/72):
"Fls. 268/269: é notório que, em se tratando de bem imóvel, a transferência da
propriedade se dá mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Por tal razão,
observo que, em atenção ao princípio da continuidade registral, não será possível o
registro da penhora do bem imóvel enquanto não regularizada a titularidade em nome
do executado RICARDO MACHADO DA CONCEIÇÃO, sob pena de violação da
cadeia dominial.
Não há óbice, contudo, quanto ao registro da penhora sobre os direitos que o executado
RICARDO MACHADO DA CONCEIÇÃO possui sobre o bem imóvel em questão,
deferida às fls. 245/246 desses autos. Assim, determino ao 7o Oficial de Registro de
Imóveis de São Paulo que registre na matrícula de no 191.119 a constrição dos direitos
que o executado RICARDO MACHADO DA CONCEIÇÃO possui sobre tal bem

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imóvel, deferida às fls. 245/246 desses autos, com base nos documentos acostados pelo
Exequente às fls. 170/244. Em caso de não atendimento, deverá ser suscitada dúvida,
nos termos do artigo 198 da Lei no 6.015/73 ("Lei de Registros Públicos").
SERVIRÁ A PRESENTE DECISÃO, DESDE QUE DIGITALMENTE ASSINADA,
COMO OFÍCIO (...), COM A COMPROVAÇÃO DO PROTOCOLO NOS AUTOS
NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS.
Ressalte-se que o registro da constrição sobre os direitos do Executado sobre o bem
imóvel se mostra necessário para prevenir terceiros e o próprio Exequente diante de
eventual concurso de credores ou, ainda, de possível alienação do bem em fraude à
execução. Sem prejuízo, manifeste-se o Exequente em termos de prosseguimento, no
prazo de 15 (quinze) dias. No silêncio, será suspensa a execução e o prazo prescricional
(...)"
No entender do agravante, deveria ter ocorrido a penhora sobre o próprio
imóvel, independentemente do registro de propriedade, porquanto se trata de dívida
propter rem. Sustenta a aquisição pelo executado por meio de "contrato de gaveta",
empregado inclusive para ajuizar a ação de imissão na posse de autos no
008036-59.2019.8.26.0100, bem como a ciência da proprietária e a existência de
precedentes reconhecendo a legitimidade do comprador para responder pela dívida de
condomínio.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 74/75) e processado sem efeito
suspensivo (fls. 77/79), sem contraminuta (fl. 84).
O agravante explicitou a ausência de oposição ao julgamento virtual (fl.
82).
É o relatório.
1. Cuida-se de execução de título extrajudicial ajuizada para cobrar
despesas condominiais, movida em face do comprador Ricardo Machado da Conceição
(fls. 20/24 da origem), citado pela via editalícia e representado por curador especial (fls.
119, 130 e 139/141). Requerida a penhora da unidade geradora da dívida (fl. 165),
determinou-se a apresentação de certidão de matrícula atualizada (fl. 166), na qual
consta como proprietária a terceira Engera Construtora Ltda., havendo ainda registro de

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hipoteca da área maior em favor do Banco Mercantil de São Paulo S.A. (fls. 243/244).
O juízo a quo então proferiu decisão deferindo a penhora dos direitos do
executado sobre a unidade, sem entretanto afastar expressamente a penhora sobre o
próprio bem (fls. 245/246 da origem). Sobreveio nota de devolução relativa ao registro
da penhora relativa os direitos do executado (fls. 264/265) e então o agravante
manifestou novamente a pretensão à penhora do imóvel (fls. 268/269), desta feita
indeferida pelo juízo a quo por meio da decisão agravada (fls. 270/271).
2. Ressalvados os casos nos quais o bem é objeto de alienação fiduciária
(cf. Apelação Cível no 2116298-46.2020.8.26.0000, desta Relatoria, julgada nesta C.
Câmara em 29/10/2020), de que não se cogita nesta oportunidade, na execução de título
extrajudicial voltada à cobrança de despesas condominiais, é em linha de princípio
possível realizar a penhora da unidade geradora da dívida independentemente da
titularidade do domínio e da composição do polo passivo, diante da natureza propter
rem da obrigação, porquanto a dívida é garantida pela própria coisa.
Nesse sentido, o precedentes desta C. Câmara:
"Execução de título extrajudicial - Crédito de contribuições de condomínio -
Em se tratando de execução de débito de condomínio, a penhora recairá de
modo preferencial sobre o imóvel gerador da despesa, por força da natureza
propter rem da obrigação, que não se ocupa com o nome do titular do domínio
nem com a causa que vincula alguém ao bem: a coisa responde por si - Agravo
provido, com observação.
(...)
As despesas condominiais têm natureza propter rem e, por isso, a própria
unidade devedora responde pelos débitos dela oriundos, não relevando o fato
de o valor da dívida ser desproporcional ao do imóvel.
A jurisprudência reconhece pacificamente que 'Tem natureza propter rem a
obrigação de concorrer com a despesa de condomínio. Resultando da
titularidade sobre a coisa, vincula o proprietário, mas sua garantia assenta-se
sobre a própria coisa. Por isso, a penhora da correspondente dívida em
execução atinge a integralidade do imóvel (...). Prevalece o interesse da
coletividade, consoante definição do Superior Tribunal de Justiça.'" (TJSP;
Agravo de Instrumento 2223765-55.2018.8.26.0000; Relator (a): Silvia Rocha;

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Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Itanhaém - 2a Vara;
Data do Julgamento: 07/11/2018; Data de Registro: 12/11/2018) (g. n.)
"PROCESSUAL CIVIL
Execução de título extrajudicial
Despesas
condominiais Decisão que indefere pedido de penhora do imóvel Agravo
interposto pelo exequente Interesse na penhora do imóvel Natureza propter
rem da obrigação Possibilidade de penhora do imóvel, ainda que o domínio
esteja registrado em nome de terceiro Ordem legal do artigo 835 do Código
de Processo Civil que pode ser alterada em razão das circunstâncias do caso
concreto

Agravo
provido."
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2225099-27.2018.8.26.0000; Relator (a): Carlos Henrique Miguel Trevisan;
Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XII - Nossa
Senhora do Ó - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2018; Data de
Registro: 13/11/2018)
"Ação de cobrança de débito condominial em fase de cumprimento de
sentença. Decisão agravada que deferiu a penhora da unidade sobre a qual
pende o débito condominial - Executado que alega ser mero possuidor, por
força de comodato, do imóvel. Destarte, inadmissível que os efeitos da r.
sentença proferida na ação de conhecimento atinjam direitos do promitente
comprador do bem, que não integrou a demanda. - Despesas condominiais têm
natureza propter rem. Destarte, como já decido pelo Colendo Superior Tribunal
de Justiça é cabível penhora da unidade devedora, independentemente,
inclusive, do registro do compromisso de compra e venda do imóvel.
Outrossim, pouco importa se o ora agravante, que figura como executado, não
é o detentor do domínio do bem penhorado. De fato, na medida em que é, como
restou incontroverso nos autos, titular de aspectos da propriedade, como a
posse, o gozo e fruição. - Recurso improvido, com observação." (TJSP;
Agravo de Instrumento 2131104-23.2019.8.26.0000; Relator (a): Neto Barbosa
Ferreira; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
16a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/06/2020; Data de Registro:
16/06/2020) (g. n.)
Este tem sido o entendimento consagrado também na jurisprudência mais
recente do Superior Tribunal de Justiça, mesmo na hipótese de cumprimento de

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sentença, que em linha de princípio mereceria tratamento diverso diante do disposto no
art.
513,
§5o,
do
Código
de
Processo
Civil
(cf.
Apelação
Cível
no
2038990-31.2020.8.26.0000, desta Relatoria, julgada por esta C. Câmara em
15/06/2020). Confira-se o precedente daquela Corte:
"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO
IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE
AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO
FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER
REM. SÚMULA 568/STJ. 1. Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de
cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. A jurisprudência
do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de
obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter
seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de
sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. 3. Sob o
enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o
qual 'o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação
ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios'. Por outro lado, no plano
processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da
lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3o, do CPC/15, no sentido de que os
efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao
adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não provido." (AgInt
no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020) (g. n.)
Assim, a decisão deve ser reformada para deferir a penhora pretendida,
com observação quanto à necessidade de intimar a proprietária apontada no registro, a
fim de facultar-lhe manifestação acerca da penhora, assim como o credor hipotecário.
Considera-se
prequestionada
a
matéria
constitucional
e
infraconstitucional, desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando a
decisão da questão posta (EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer).
Diante do exposto, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso, com

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observação.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator

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Ag. Inst. no 2215495-71.2020.8.26.0000 – 39a Vara Cível Foro Central (Capital)
Voto no 17.792
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Respeitado o entendimento da douta maioria, dele ouso divergir.
O executado, como é incontroverso, não é o proprietário da
unidade geradora dos encargos motivadores da execução. Ao que se dessume, é mero
adquirente da unidade, embora não haja compromisso de compra e venda registrado
junto à matrícula imobiliária nem tampouco tenha sido apresentado instrumento
particular relativo a negócio jurídico dessa natureza.
De todo modo, como compromissário comprador, não se
justifica venha, em execução contra si proposta, a ser penhorado o próprio imóvel,
quando muito os direitos a ele, executado, pertencentes, exatamente como ponderado
pela r. decisão agravada; a razão invocada pela MMa Juíza foi a continuidade registraria,
visto que em caso de arrematação não haveria como levar a registro o título aquisitivo, o
que se afigura correto, mas a par disso há também relevantes razões ligadas ao tema da
responsabilidade patrimonial.
Advirta-se desde logo ser irrelevante, para os fins desse
entendimento, a remissão ao caráter propter rem da dívida condominial, o qual toca
fundamentalmente ao direito substancial, mais propriamente à titularidade passiva da
obrigação, não se confundindo com a ideia conquanto também de natureza material -
de responsabilidade patrimonial e prestando-se, na verdade, a tão somente indicar quem
seja o obrigado pela dívida em cada caso.
É preciso, entretanto, compreender adequadamente o significado
dessa figura jurídica, que se presta a indicar a titularidade passiva da obrigação, não se
confundindo com a figura dos direitos reais de garantia, nem tampouco autorizando
impropriedades como frequentemente encontradas na prática, no sentido de que a coisa
garanta a dívida, ou de que a coisa responda pela dívida, ao invés da pessoa, dentre
outras variantes.
Afirmar que a obrigação é propter rem é afirmar, em última

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análise, que sua satisfação poderá ser exigida do titular atual do domínio,
independentemente de quem fosse o titular na época da constituição da própria
obrigação.
Essa característica, de resto, a qual já era reconhecida pela
doutrina e jurisprudência há muito, está expressa no art. 1.345 do Código Civil (“O
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multa e juros moratórios”).
De forma alguma se pode aceitar, contudo, e com o perdão da
insistência, a sugestão de que o credor disponha de um direito real sobre a coisa, que
permita alcançá-la qualquer que seja o titular passivo da obrigação, ou ainda qualquer
que seja a pessoa contra quem dirigida eventual pretensão de satisfação da prestação.
Quanto às relações puramente obrigacionais, o vínculo se
estabelece no plano meramente pessoal, por força de ajuste de vontades ou de lei, sem
qualquer vinculação para com a titularidade de bens eventualmente envolvidos na
relação jurídica; a titularidade do vínculo obrigacional, ativa ou passiva, se mantém por
seu turno estável enquanto não modificada a titularidade da própria relação jurídica
determinante do surgimento daquele vínculo.
No tocante aos direitos reais de garantia, por seu turno, a coisa
objeto da garantia se vincula diretamente à satisfação de determinada obrigação,
independentemente mesmo de ser o titular do respectivo domínio o próprio sujeito da
relação obrigacional. E, transferida a coisa, segue ela, nas mãos do novo titular e de
outros que o sucedam, ainda que estranhos à obrigação originária, a responder por essa
última. Trata-se de um fenômeno que se passa, portanto, no plano da responsabilidade
patrimonial, e não propriamente na esfera obrigacional primária.
Já no tocante à obrigação propter rem, o vínculo é obrigacional,
com a única diferença de que, sendo a obrigação gerada por determinada coisa, a
titularidade da obrigação acompanha, quando o caso, a própria coisa. Insista-se,
contudo, que não há confusão possível para com direitos reais de garantia, como a
hipoteca, prestando-se o instituto quando muito a indicar quem seja, em determinado
momento, o obrigado, mas não podendo ser compreendido fora do contexto
obrigacional e não implicando qualquer tipo de vinculação da coisa à satisfação do

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débito ou ainda poder do titular da obrigação sobre ela.
É, por isso, guardado o máximo acatamento ao posicionamento
da douta maioria, que se mostra equivocada do ponto de vista técnico a ideia segundo a
qual em matéria de condomínio a coisa é que responde pela dívida, independentemente
de quem seja o titular, ou de que garanta a dívida.
Projetada a situação para o plano processual, e especificamente
considerada a hipótese de débito condominial, não há como pretender que, em cobrança
de dívida decorrente de despesas comuns, o condomínio possa sem maiores embaraços
penhorar o imóvel, qualquer que seja o acionado para a cobrança, a partir da simplista e
enganosa ideia de que a unidade responda pela dívida e de que a cobrança
necessariamente recaia sobre ela.
De ordinário, a cobrança deverá ser dirigida contra o titular da
propriedade, e nessas condições a penhora poderá recair sobre a coisa não por força do
caráter propter rem da obrigação, mas pelo simples fato de que o devedor responde com
seus bens para a satisfação da execução, em regra elementar de responsabilidade
patrimonial.
Havendo mais de uma opção, entretanto, e elegendo o
condomínio como acionado quem não seja o titular da propriedade, não pode
simplesmente pretender penhorar a coisa em si, pelo simples motivo de que nesse caso
estaria afetando o patrimônio de parte estranha à execução.
O crédito deve ser satisfeito, nessa hipótese, à custa do
patrimônio do executado, eventualmente com a penhora de seus direitos sobre a coisa,
como no exemplo do compromissário comprador, jamais entretanto com a afetação do
domínio, que ao promitente comprador não toca.
Vale, a esse respeito, a remissão a importante julgado do C.
Superior Tribunal de Justiça em torno da matéria:
“1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário
do bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão
somente o promissário comprador, é possível, em execução, a penhora do
próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os
direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. 2.
Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com todo

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o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu origem ao
débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do promitente
vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a
penhora do direito à aquisição da propriedade. 3. A penhora do unidade
condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem
não tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título
executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de
conhecimento e o polo passivo da ação de execução.” (REsp no
1.273.313/SP, 3a T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 3/11/2015,
DJe 12/11/2015).
Também no âmbito deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo há
inúmeros julgados no mesmo sentido:
“Como bem ressaltou o Juízo a quo, era impossível proceder à
constrição requerida pelo exequente, pois, nos termos da nota de
devolução do cartório de imóveis, os executados não são proprietários do
bem indicado à penhora. E, ainda que o recorrente discorde da sucinta
fundamentação adotada, isso não é suficiente para justificar a cassação
do decisório proferido. Na verdade, a questão deve ser analisada no
mérito, como será feito a seguir. Embora a obrigação de pagar as
despesas condominiais seja propter rem, não se admite a constrição do
patrimônio de quem não é parte na demanda para pagamento do débito.
Assim, como o imóvel gerador dos débitos condominiais é de propriedade
da Cisa Construtora e Incorporadora Ltda. (fls. 88 e 101), que não foi
incluída no polo passivo da lide, é descabido a penhora do imóvel de
terceiro. Por essa razão, a própria unidade não pode ser penhorada para
responder pelas dívidas, pois não se trata de bem de titularidade do
devedor. Repita-se que não é possível a constrição do patrimônio de
terceiro
estranho
à
lide.”
(Agravo
de
Instrumento
no
2287547-65.2020.8.26.0000, 36a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Milton Carvalho, j. 18/12/2020). No mesmo sentido: Agravo de
Instrumento no 2213165-04.2020.8.26.0000, 35a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Melo Bueno, j. 30/9/2020; Agravo de Instrumento no
2085064-56.2014.8.26.0000, 30a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Marcos
Ramos,
j.
30/7/2014,
Agravo
de
Instrumento
no
2139526-60.2014.8.26.0000, 27a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Ana Catarina Strauch, j. 2/9/2014; Agravo de Instrumento no
2027315-81.2014.8.26.0000, 31a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Adilson
de
Araujo,
j.
1/4/2014;
Agravo
de
Instrumento
no
2015094-03.2013.8.26.0000, 25a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Walter Cesar Exner, j. 28/11/2013.
Nestes termos, pelo meu voto, com reiterada vênia ao

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entendimento da turma julgadora, nego provimento ao agravo.
FABIO TABOSA

3o Juiz

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JAYME MARTINS DE OLIVEIRA NETO
139A2ADD
8
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Votos
FABIO GUIDI TABOSA PESSOA
10BACA82
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2215495-71.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.