Tribunal: TJSP
Processo: 2287003-77.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-16
Data de publicação: 2021-01-16

Ementa:
Agravo de Instrumento. Despejo por falta de pagamento c./c. cobrança. Locação comercial. Cumprimento de sentença. Penhora de bem de família dado em garantia locatícia de imóvel comercial. Possibilidade. Aplicação do art. 3o, VII da Lei no 8.009/90. Razões recursais nas quais não se nega a condição de fiadores, deduzindo-se pleito contra expresso texto de lei que não distingue entre locação

Ementa:
Agravo de Instrumento. Despejo por falta de pagamento c./c. cobrança. Locação comercial. Cumprimento de sentença. Penhora de bem de família dado em garantia locatícia de imóvel comercial. Possibilidade. Aplicação do art. 3o, VII da Lei no 8.009/90. Razões recursais nas quais não se nega a condição de fiadores, deduzindo-se pleito contra expresso texto de lei que não distingue entre locação comercial e residencial para fins de desoneração do fiador, mesmo tratando-se de bem de família. Indicação de bem à penhora. Discordância do exequente. Execução que deve ser realizada no interesse do credor. Inteligência do art. 797 do CPC. Decisão mantida. Recurso DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017469
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2287003-77.2020.8.26.0000, da Comarca de Jacareí, em que é agravante GERALDO
GUEDES QUEIROZ, é agravado ROBERTO LEMES SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 16 de janeiro de 2021.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2287003-77.2020.8.26.0000 -Voto no 11857
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Voto no 11.857
Agravo de instrumento no 2287003-77.2020.8.26.0000
Agravante: GERALDO GUEDES QUEIROZ
Agravado: ROBERTO LEMES DOS SANTOS
Comarca: Jacareí 3a Vara Cível Proc. 0004645-07.2019.8.26.0292
Juíza prolatora da decisão: Dra. Luciene de Oliveira Ribeiro
Agravo de Instrumento. Despejo por falta de pagamento
c./c. cobrança. Locação comercial. Cumprimento de
sentença. Penhora de bem de família dado em garantia
locatícia de imóvel comercial. Possibilidade. Aplicação do
art. 3o, VII da Lei no 8.009/90. Razões recursais nas quais
não se nega a condição de fiadores, deduzindo-se pleito
contra expresso texto de lei que não distingue entre locação
comercial e residencial para fins de desoneração do fiador,
mesmo tratando-se de bem de família. Indicação de bem à
penhora. Discordância do exequente. Execução que deve ser
realizada no interesse do credor. Inteligência do art. 797 do
CPC. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO.
I Relatório
Trata-se de agravo de instrumento com pedido de concessão de efeito
ativo interposto contra a decisão de fls. 129/130 que, nos autos da ação de despejo
por falta de pagamento c./c. cobrança de aluguéis e encargos da locação, em fase de
cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação à penhora, fundamentada na tese de
que o imóvel penhorado, garantido em locação comercial, é bem de família.
Afirma o agravante que ofereceu outro bem de boa liquidez e compatível
com a dívida para garantir a execução. Alega que o imóvel penhorado é
absolutamente impenhorável por tratar-se de bem de família.
Sustenta que o imóvel é fruto do trabalho árduo do executado e sua
esposa, tratando-se de pessoas idosas, cujo direito à moradia é garantia constitucional
à dignidade da pessoa humana.
Requereu o provimento do recurso para que fosse afastada a penhora do
imóvel por se tratar de bem de família.

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Recurso tempestivo e preparado (fls. 12/13).
Contraminuta às fls. 19/22.
É a síntese do necessário.
II - Fundamentação
O recurso não comporta provimento.
A decisão hostilizada é de seguinte teor:
“Vistos. Fls. 114/120: Trata-se de IMPUGNAÇÃO oposta por
GERALDO GUEDES QUEIROZ ao cumprimento de sentença
movido por ROBERTO LEMES DOS SANTOS. Alega o impugnante,
em suma, a impenhorabilidade do bem por se tratar de bem de
família. Outrossim, ofertou bem móvel em substituição a penhora.
Intimado, o impugnado rebateu os argumentos delineados pelo
impugnante (fls.126/128).É o relatório. Fundamento e decido. Pois
bem. Ao contrário do que sustenta o impugnante, admite-se a
constrição quando ligada ao fiador em contrato de locação, na forma
de entendimento consolidado tanto pelo Egrégio Superior Tribunal de
Justiça, como pelo Colendo Supremo Tribunal Federal em recurso
especial repetitivo e extraordinário dotado de repercussão geral:
PROCESSO
CIVIL.
DIREITOCIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC.EXECUÇÃO. LEI N. 8.009/1990. ALEGAÇÃO DE BEM DE
FAMÍLIA.
FIADOR
EM
CONTRATODE
LOCAÇÃO.
PENHORABILIDADE DO IMÓVEL. Para fins do art. 543-C do
CPC: "É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente
a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3o, inciso
VII, da Lei n. 8.009/1990". (STJ, 2a Seção, REsp no 1.363.368/MS,
Relator
Ministro
Luis
Felipe
Salomão,
12.11.2014)
CONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA DO BEMDE FAMÍLIA
DO FIADOR. RATIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA FIRMADA
POR ESTASUPREMA CORTE. (STF, RE 612.360/SP, Relatora
Ministra Ellen Gracie, 13.8.2010). Aplicam-se ainda ao caso as
Súmulas 549 do Superior Tribunal de Justiça (“É válida a penhora de

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bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”) e 8 do
Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante (“É penhorável o único
imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3o, VII, da
Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda
Constitucional no 26, de 14.02.2000”).Decorrente a dívida de fiança
prestada em contrato de locação, não tem aplicação a proteção
especial
dada
ao
bem
de
família,
cabendo
assinalar
a
constitucionalidade do inciso VII do artigo 3o da Lei n° 8.009/90
(STF-RF 391/310: Pleno, RE 407.688), ainda que elevada a moradia
ao “status” de direito social (artigo 6o da Constituição Federal) e
que o fiador seja idoso, já que firmado o contrato em observância à
autonomia da vontade, inexistindo violação ao princípio da dignidade
da pessoa humana ou ao direito de moradia. Além disso, o
mencionado inciso VII do artigo 3o da Lei 8.009/90 não faz distinção
em relação à natureza da locação (se residencial ou comercial), de
modo que não cabe ao intérprete criá-la, bastando que a fiança seja
dada como garantia de contrato de relação locatícia para que esteja
enquadrada
em
sua
exceção.
Confira-se:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULOEXTRAJUDICIAL -
PENHORA - BEM DE FAMÍLIA - FIANÇA LOCATÍCIA

RECURSO REPETITIVO - Nos termos do que pacificou o C. STJ em
sede de repetitivo (REsp. 1363368/MS), é legítima a penhora de
apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação,
ante o que dispõe o art. 3o, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990.
Legislador que não diferenciou a modalidade de locação garantida se
residencial ou comercial de modo que não é viável que o intérprete
confira interpretação diversa e mais restritiva. Ausência de restrição,
também, quando do julgamento do repetitivo mencionado. RECURSO
IMPROVIDO
(Agravo
de
Instrumento
no
2137533-40.2018.8.26.0000, Relatora Desembargadora Maria Lúcia
Pizzotti,
15.8.2018);DIREITO
CIVIL
-
LOCAÇÃO
IMÓVEL
COMERCIAL - FIADOR - LEGITIMIDADE DE PARTE - BEM DE
FAMILIA - LEI N. 6.009/90 - ARTIGO 3o INC. VII - Conquanto a
locação celebrada como locatário/afiançado seja de natureza
comercial, tem aplicação à exceção contida no artigo 3o inciso VII da
Lei n. 8.009/90, uma vez que a lei não distingue e/ou excepciona a
natureza da relação locatícia, assim não é dado ao intérprete faze-lo,

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basta que locação haja, típica ou atípica e a fiança seja prestada no
contrato, para ser penhorável o imóvel próprio do fiador (Apelação
no 0141074-30.2009.8.26.0001, Relator Desembargador Clóvis
Castelo, 11.6.2012).Posto isso, tratando-se de locação com finalidade
residencial ou não, o imóvel dado como garantia pelo fiador está
sujeito à penhora, ainda que seja bem de família. Decorrido o prazo
para recursos, manifestem-se as partes sobre a avaliação do bem.
Intime-se.”.
A questão atinente a impenhorabilidade do bem de família dado em
garantia de locação comercial, não merece acolhimento, uma vez que se aplica o art.
3o, inciso VII, da Lei no 8.009/90, que dispõe sobre a exceção à regra geral protetiva
do bem de família, cuja norma é clara.
Analisado sob esse aspecto, o modus operandi adotado pelo agravante
está bem orientado no sentido de se furtar ao tema principal da controvérsia, recorde-
se, a sua condição de fiador da relação locatícia, incompatível com a proteção
invocada.
De todo o modo, e com boa vontade de se debruçar sobre a insurgência
dos agravantes, sabe-se que o direito à moradia é um direito social
constitucionalmente garantido, incluído, pela Emenda Constitucional no 26/2000,
ao rol de direitos constitucionais do art. 6o da Constituição Federal de 1988:
“Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, a
alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o
lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à
maternidade e à infância, a assistência aos
desamparados,
na
forma
desta
Constituição. (Redação
dada
pela
Emenda
Constitucional no 90, de 2015)”.
Nesse sentido, como forma de efetivação ao direito supramencionado, o
ordenamento jurídico brasileiro tratou de conferir proteção ao chamado bem de
família, entendido como fundamental ao mínimo existencial e intimamente

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relacionado ao princípio da dignidade da pessoa humana.
A Lei no 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de
família, define-o da seguinte forma, em seu art. 1o:
“Imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade
familiar, é impenhorável e não responderá por
qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal,
previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos
cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus
proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses
previstas nesta lei”.
Assim, previstas no próprio dispositivo constitucional as exceções à regra
geral, há hipóteses em que a proteção ao bem de família é relativizada e sua penhora
é admitida.
O art. 3o, da Lei no 8.009/90, inserido pela Lei no 8.245/1991 (Lei do
Inquilinato), trata dessas hipóteses, sendo uma delas, prevista no inciso VII, referente
à penhorabilidade do bem de família cujo proprietário (assumindo a condição de
fiador) o oferece como garantia ao contrato de locação. Vejamos:
Art. 3o: A impenhorabilidade é oponível em
qualquer processo de execução civil, fiscal,
previdenciária, trabalhista ou de outra natureza,
salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança
concedida em contrato de locação (...).
Ao assim dispor, a lei teve o escopo de fomentar o mercado imobiliário e
a celebração de contratos de locação, por ser a fiança modalidade acessível de
garantia. Assim, os fiadores, ao oferecerem, gratuita, voluntária e espontaneamente
seu único imóvel como garantia ao contrato de locação, assumiram o risco da
penhora, mesmo que isso atinja seu direito social à moradia.

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Portanto, procurou-se regular séria questão social, econômica e jurídica,
atinente à dificuldade de celebração de contratos de locação devido à falta de
garantias contra inadimplência do locatário.
Com a possibilidade de penhora do bem imóvel oferecido como garantia
pelo fiador, viabiliza-se a celebração de contratos de locação em termos mais
favoráveis, atendendo-se a um interesse social, conforme exposto, possibilitando,
inclusive, o direito de acesso à moradia.
Grosso modo, esta é a lógica e o esforço na base da permissão legislativa
de penhora do bem de família oferecido como garantia pelo fiador em contratos de
locação.
Naturalmente, suscitaram-se debates acerca da constitucionalidade desses
dispositivos, pois alguns entenderam que eles afrontariam o direito constitucional à
moradia.
Porém, a questão foi pacificada no sentido de se admitir a
constitucionalidade dos referidos dispositivos, entendidos como recepcionados pela
Emenda Constitucional no 26/2000, que alterou a redação do art. 6o da Constituição
para incluir o direito à moradia ao rol de direitos sociais constitucionais.
Assim, a jurisprudência dominante posiciona-se a favor da aplicação
literal dos dispositivos, pois o indivíduo, ao aceitar ser fiador em um contrato de
locação, assume o risco de ter seu único imóvel penhorado, mesmo que isso atinja
seu direito à moradia.
O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 612.360-SP,
reconheceu a repercussão geral do tema 295, entendendo pela constitucionalidade do
art. 3o, VII, da Lei no 8.009/1990 e firmando a seguinte tese:
É constitucional a penhora de bem de família
pertencente a fiador de contrato de locação, em
virtude da compatibilidade da exceção prevista no
art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à
moradia consagrado no art. 6° da Constituição
Federal,
com
redação
da
EC
26/2000.
CONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA DO BEM
DE FAMÍLIA DO FIADOR. RATIFICAÇÃO DA

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JURISPRUDÊNCIA
FIRMADA
POR
ESTA
SUPREMA
CORTE.
EXISTÊNCIA
DE
REPERCUSSÃO GERAL.
(RE 612360 RG, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE,
julgado em 13/08/2010, REPERCUSSÃO GERAL -
MÉRITO DJe-164 DIVULG 02-09-2010 PUBLIC
03-09-2010
EMENT
VOL-02413-05
PP-00981
LEXSTF v. 32, n. 381, 2010, p. 294-300)”.
O julgado é fundamentado na fiança como modalidade acessível de
garantia, que estimula a celebração de contratos de locação em termos mais
favoráveis e, consequentemente, fomenta o acesso à moradia.
Não se desconhece que, nesse julgamento, o Ministro Eros Grau, em voto
vencido, defendeu que a lei afronta o princípio da igualdade, na medida em que
admite a perda, pelo fiador, de seu único imóvel diante da inadimplência do
locatário, enquanto este teria seu direito à moradia e a impenhorabilidade de seu
imóvel preservados.
E, no que tange ao precedente do Supremo Tribunal Federal invocado
pelos agravantes, não se desconhece que, contrariando o entendimento já consolidado
a respeito deste tema, a Primeira Turma do STF, em 12 de junho de 2018, no
julgamento do RE 605.709-SP, exarou acórdão não unânime e, por ora, não
transitado em julgado, que entende pela impenhorabilidade do bem de família dado
como garantia pelo fiador em contratos de locação comercial, como ocorre no caso
destes autos.
O referido recurso extraordinário teve seu julgamento iniciado em 2014.
Na ocasião, o Ministro Dias Toffoli, então Relator, votou pelo seu desprovimento,
por entender que a penhora do bem de família do fiador é possível na locação
residencial e na comercial. Após pedido de vista pelo Ministro Luís Roberto Barroso,
o julgamento do RE foi suspenso e retomado em 2018.
No julgamento retomado, a Ministra Rosa Weber abriu divergência,
acolhendo o parecer do Ministério Público Federal (MPF), no sentido de dar
provimento ao RE, argumentando que não se pode penhorar o bem de família dado
como garantia pelo fiador em contratos de locação comercial. O voto da Ministra foi

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acompanhado pela maioria, para dar provimento ao recurso extraordinário, restando
vencidos os Ministros Dias Toffoli e Luís Roberto Barroso.
Em seu voto, a Ministra Rosa Weber, utilizando a técnica do
distinguishing, argumentou que o caso sob análise é diferente daquele decidido no
RE 612.360-SP. Neste, verificar-se-ia a existência de questões sociais, econômicas e
jurídicas referentes ao mercado imobiliário residencial, que se encontrava
desaquecido diante da dificuldade de celebração de contratos de locação por falta de
garantias satisfatórias. Esta situação comprometia, por óbvio, o atendimento ao
direito à moradia.
Entretanto, para a Ministra, no caso específico do RE 605.709-SP, a
questão seria diversa, pois não se trata de fiança à locação residencial, mas de fiança
à locação comercial, à qual se deve aplicar lógica diversa.
No RE 612.360-SP, incidia a já mencionada questão social e econômica
atinente ao déficit habitacional. Já no caso do RE 605.709-SP, entretanto, não se
poderia considerar que o estímulo à locação comercial, através da previsão da fiança
como garantia em contratos de locação, represente interesse social e econômico
suficientemente relevante para justificar sua sobreposição ao direito à moradia. Em
outras palavras, a livre iniciativa do locador em prover imóvel comercial à locação
não pode prevalecer em detrimento do direito à moradia.
Entretanto, em que pese seu valor e motivação, deve-se contrapor a tal
raciocínio que norteou o voto condutor, a necessidade de se considerar que a locação
comercial encerra profundo interesse de ordem econômica e social, eis que sua razão
de existir é a atividade econômica, que emprega, gera renda, recolhe tributos aos três
entes federativos, não se podendo ignorar que tal atividade, em seu conjunto, é
verdadeira máquina propulsora da economia, da qual não se desassocia a fiança da
locação comercial, sem a qual por certo haveria retração na oferta de imóveis
dedicados à atividade comercial, industrial e prestadora de serviços, do que
decorreriam efeitos deletérios no campo econômico e social.
Ainda merece menção o fato do art. 3o, VII, da Lei no 8.009/90 não fazer
distinção entre a locação residencial e comercial, não se podendo, por cautela,
promover-se diferenciação hermenêutica entre possibilidade de penhora em um tipo
de locação e noutro.

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Ressalte-se que aos indivíduos é assegurado o direito à liberdade, de
forma que ninguém é forçado a assumir a condição de fiador; mas, ao assumi-la,
deve arcar com os deveres e obrigações que dela decorram, sob pena de
esvaziamento do instituto da garantia e insegurança nas relações contratuais.
Quanto ao bem oferecido pelos executados, esse fora recusado pelo
exequente e, como é cediço o juízo deva direcionar a execução para rumo que seja
menos oneroso ao devedor, mas não pode afastar-se da efetividade da execução, a
qual, vale lembrar, deve ser realizada no interesse do credor, conforme dispõe o art.
797 do Código de Processo Civil.
III Conclusão
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO a este
recurso.
L. G. Costa Wagner
Relator