Tribunal: TJSP
Processo: 1002787-33.2018.8.26.0655
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-02-02
Data de publicação: 2022-05-03

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança de taxa de associação de moradores mantenedora de loteamento. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora, associação de moradores (A. P. L. Residencial Condomínio Chacur). Provimento. Sentença reformada.
1. Alegação recursal de exigibilidade das despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança de taxa de associação de moradores mantenedora de loteamento. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora, associação de moradores (A. P. L. Residencial Condomínio Chacur). Provimento. Sentença reformada.
1. Alegação recursal de exigibilidade das despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma determinada área de loteamento de acesso controlado/fechado. Precedente julgado pelo Supremo Tribunal Federal, sob regime de repercussão geral, define tese: ""É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"" (Tema 492, STF, Pleno, RE 695.911/SP, com julgamento proclamado em 18.12.2020). Caso concreto versa a respeito de (i) loteamento de acesso controlado/fechado, (ii) de filiação formal dos adquirentes à associação (clausula trigésima primeira do instrumento de compra e venda com pacto de alienação fiduciária). Cobrança, nesses termos, legítima, e satisfatoriamente demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento. Trato sucessivo da obrigação torna a dívida incidente até a data em que ocorrer a efetiva restituição das chaves.
2. Recurso da autora Associação dos Proprietários do Residencial Condomínio Chacur provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000063129
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002787-33.2018.8.26.0655, da Comarca de Várzea Paulista, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL
CONDOMÍNIO CHACUR, são apelados APARECIDO LAIR BERGAMO e TEREZA
LUCIA DO NASCIMENTO BERGAMO.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em continuação ao julgamento estendido; o 4o e
5o Juízes acompanharam o Relator Sorteado. Portanto, por maioria de votos, Deram
provimento ao Recurso, vencido o 3o Juiz, que declara voto. Acórdão com o Relator
Sorteado.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores EDSON
LUIZ DE QUEIROZ (Presidente), GALDINO TOLEDO JÚNIOR, JOSÉ APARÍCIO
COELHO PRADO NETO E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 2 de fevereiro de 2021.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002787-33.2018.8.26.0655
Apelante: Associação dos Proprietários do Loteamento Residencial Condomínio
Chacur
Apelados: Aparecido Lair Bergamo e Tereza Lucia do Nascimento Bergamo
Comarca: Várzea Paulista - 2a Vara
Voto no 38556
Apelação. Ação de cobrança de taxa de associação de
moradores mantenedora de loteamento. Sentença de
improcedência. Inconformismo da parte autora, associação
de moradores (A. P. L. Residencial Condomínio Chacur).
Provimento. Sentença reformada.
1. Alegação recursal de exigibilidade das despesas
decorrentes de prestação de serviços organizada por
associação de moradores e aplicada sobre uma determinada
área
de
loteamento
de
acesso
controlado/fechado.
Precedente julgado pelo Supremo Tribunal Federal, sob
regime
de
repercussão
geral,
define
tese:
“"É
inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa
de manutenção e conservação de loteamento imobiliário
urbano de proprietário não associado até o advento da Lei
no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a
questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores
em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo
lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes
de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no
competente Registro de Imóveis"” (Tema 492, STF, Pleno,
RE
695.911/SP,
com
julgamento
proclamado
em
18.12.2020). Caso concreto versa a respeito de (i)
loteamento de acesso controlado/fechado, (ii) de filiação
formal dos adquirentes à associação (clausula trigésima
primeira do instrumento de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária). Cobrança, nesses termos, legítima, e
satisfatoriamente demonstrada, como fato constitutivo do
direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a
área do loteamento. Trato sucessivo da obrigação torna a
dívida incidente até a data em que ocorrer a efetiva
restituição das chaves.
2. Recurso da autora Associação dos Proprietários do
Residencial Condomínio Chacur provido.

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Na ação de cobrança ajuizada por Associação
Proprietários Loteamento Condomínio Chacur em face de Aparecido Lair
Bergamo e Tereza Lucia do Nascimento Bergamo, a E. Juíza de Direito Flávia
Cristina Campos Luders proferiu sentença, de relatório adotado, por meio da
qual julgou improcedentes os pedidos iniciais.
Diante da sucumbência, condenada a parte autora ao
pagamento das custas processuais, além dos honorários advocatícios de
sucumbência, fixados em R$ 600,00, nos termos do artigo 85, parágrafos 2o e
8o, do CPC/15.
Sentença proferida em 17.09.2019 (fl. 82).
Apela a parte autora às fls. 84/87. Alega que nesta
demanda a juíza sentenciante teria compreendido que a apelante não
comprovou o fato constitutivo de seu direito de cobrança, qual seja, a adesão
dos apelados ao seu quadro associativo, fundamentando-a no REsp no
1.280.871/SP, bem como no RE no 432.106/RJ. Afirma que, de acordo com as
fls. 34/46 (em especial, fl.35, alínea 'D”), a apelante teria demonstrado que os
apelados teriam conhecimento no ato da compra de que se tratava de um
imóvel localizado em loteamento fechado, e, ainda, as fls. 38, também restou
fartamente comprovado que os apelados anuíram, ainda que tacitamente, ao
quadro associativo, quando se declararam responsáveis pelos encargos das
taxas associativas durante a vigência contratual. Cita também o documento de
fl. 53, no qual consta que os apelados teriam sido cadastrados junto à
administradora, e, para alterar os dados de proprietário/possuidor de imóvel,
teria sido necessário apresentar o contrato de venda e compra, ato
comprobatório da adesão dos apelados. Defende que caberia aos apelados
demonstrar ter solicitado a sua desassociação, ou praticado qualquer ato que
implicasse na sua desassociação ainda que de forma tácita. Alega que a juíza
sentenciante fundamenta a sentença no artigo 927, inciso III, CPC/15, para a

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finalidade de aplicar a decisão proferida no recurso repetitivo REsp no
1.280.871/SP. Afirma, todavia, que tal REsp 1.280.871 está sobrestado por
força do Tema 492 do STF, diante do reconhecimento de repercussão geral no
RE 695.911, por meio do Agravo de Instrumento no 745.831/SP. Daí seria
impossível a aplicação do mencionado art. 927, III, CPC/15. Ressalta que, no
curso deste RE retrocitado, a Procuradoria Geral da República teria se
manifestado no sentido de se admitir a cobrança das taxas associativas, sob
pena de afronta ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito e à primado
da construção de uma sociedade livre, justa e solidária, descrita no artigo 3o,
inciso I, CF/88.
Requer, nesse sentido, o provimento do apelo para
“condenar os apelados ao pagamento das taxas associativas pelo período da
vigência contratual, haja vista que restou fartamente comprovado nos autos que se
beneficiaram dos serviços implantados pela apelante, bem como na condenação ao
pagamento de honorários advocatícios e das custas processuais” (cf. fl. 87).
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 105/110).
Autos no Tribunal em 18.11.2019, distribuídos a essa
Relatoria em 15.11.2019, de forma livre.
Em 27.04.2020, foi determinada a suspensão deste
recurso de apelação até o julgamento de recurso especial interposto no
Processo 1054113-75.2018.8.26.0576, indicado pela Presidência da Seção de
Direito Privado deste Tribunal como representativo da matéria da discussão da
aplicabilidade do artigo 53 da Lei 8.078/1990, o Código de Defesa do
Consumidor, aos casos de compromisso de compra e venda firmado sob a
regência da Lei Federal 9.514/1997, a Lei de Alienação Fiduciária, tendo em
vista a conexão com a Apelação 1004084-12.2017.8.26.0655 cujo objeto versa
sobre tal matéria (cf. fl. 112).
Noticiado que o STJ determinara a desafetação do

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mencionado recurso repetitivo representativo de controvérsia atrelado a esse
tema, retornaram os autos à conclusão para julgamento, no último 19.10.2020.
Julgamento determinado para ocorrer em conjunto com
a Apelação 1004084-12.2017.8.26.0655 (voto 36032).
Em que pese não tenha manifestação em oposição ao
julgamento virtual, por se tratar de julgamento conjunto com outro recurso em
que se manifestou tal oposição, os autos são encaminhados para designação de
pauta de julgamento em sessão telepresencial.
É o relatório.
O recurso da autora Associação dos Proprietários do
Residencial Condomínio Chacur comporta provimento.
A matéria nesse tópico cinge-se à avaliação da
possibilidade da pessoa jurídica, interessada pelos rumos da coletividade desse
loteamento, passar a nele empreender melhorias e benfeitorias, cobrando de
cada proprietário dos imóveis situados nessa área uma determinada
contribuição.
O caso específico revela a existência de uma pessoa
jurídica instituída com o objetivo de administrar o loteamento em questão,
denominado “Residencial Condomínio Chacur”, prestando serviços não
executados pelo poder público, dentre os quais podem ser mencionados
conservação de viário público, limpeza e arborização das vias e logradouros de
uso comum, vigilância, guarda e fiscalização da área interna ao loteamento.
Consiste, portanto, numa concertação inequívoca pela
implantação de benfeitorias, bem como a reunião de esforços para o pleno
desenvolvimento da habitabilidade e convivência no local onde implantado o
loteamento.
Trata-se de despesas cobradas para a conservação e

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manutenção de loteamento, que não possuem natureza condominial e não
podem se valer do mesmo regime jurídico aplicável aos condomínios.
Num
primeiro
momento,
este
Desembargador
pronunciou-se a respeito do tema pela admissibilidade da mencionada
cobrança, fundando-se, tão-somente, no princípio que veda o enriquecimento
sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil de 2002, não analisada,
porque irrelevante, a existência de vinculação formal ou não do
proprietário/possuidor do bem imóvel à entidade prestadora dos serviços, ou a
indicação de sua manifesta e expressa concordância com essa cobrança.
Segundo esse entendimento, bastava ao proprietário/possuidor deter um bem
imóvel situado nos lindes do território de atuação da referida entidade para que
fosse legitimada a cobrança.
Em março de 2015, diante do julgamento de recursos
especiais pelo Superior Tribunal de Justiça no rito dos recursos repetitivos de
controvérsia REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP , foi fixada a tese
segundo a
qual
nenhum
proprietário/possuidor de
bem imóvel é
compulsoriamente obrigado a se associar à entidade benfazeja da localidade
(em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se
associado, artigo 5o, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de
manutenção de loteamento, ou condomínio edilício não regularizado caso não
tenha anuído à sua cobrança, resguardada, portanto, a autonomia da
manifestação de sua vontade.
Como reação, este Desembargador passou a aplicar o
entendimento de que a taxa somente seria devida em casos em que a pessoa
alvo da cobrança tenha expressamente manifestado a sua vontade de se
associar, e, em tais casos, somente seria devida a taxa a partir de então e tão-
somente até que o mesmo associado eventualmente manifestasse vontade de se
desassociar.
Nessa linha, impunha-se julgamento de improcedência

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das ações de cobrança nas quais não tenham sido inequivocamente
demonstrados ou (i) a vinculação formal do proprietário/possuidor do bem
imóvel presente do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado, à
associação respectiva, ou (ii), na hipótese de não-adesão à associação, o
assentimento, expresso, à cobrança das contribuições associativas.
Após profunda reflexão, voltada a identificar todos os
interesses em jogo, este Desembargador retoma o seu entendimento inaugural,
detalhando uma nova interpretação com divergência explícita à tese definida
nos julgados repetitivos, nos exatos termos do artigo 543-C, parágrafo 7o,
inciso II, CPC/731.
Referido dispositivo legal foi reproduzido nos artigos
1.040, incisos II, III, e 1.041, caput, CPC/152.
A situação debatida nos autos, centralmente estruturada
na liberdade de associação, vem merecer ponderação com outros princípios
constitucionais igualmente aplicáveis ao caso.
O princípio do enriquecimento sem causa, ora em
questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio
constitucional da solidariedade (artigo 3o, inciso I, CF/88).
A solidariedade, além de constituir um objetivo
1 Art. 543-C. Quando houver multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito, o recurso
especial será processado nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei no 11.672, de 2008).
(...) § 7o Publicado o acórdão do Superior Tribunal de Justiça, os recursos especiais sobrestados na origem:
(Incluído pela Lei no 11.672, de 2008).
(...) II - serão novamente examinados pelo tribunal de origem na hipótese de o acórdão recorrido divergir da
orientação do Superior Tribunal de Justiça. (Incluído pela Lei no 11.672, de 2008).”
2 “Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma:
(...) II - o órgão que proferiu o acórdão recorrido, na origem, reexaminará o processo de competência originária, a
remessa necessária ou o recurso anteriormente julgado, se o acórdão recorrido contrariar a orientação do tribunal
superior;
III - os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e
aplicação da tese firmada pelo tribunal superior;”
“Art. 1.041. Mantido o acórdão divergente pelo tribunal de origem, o recurso especial ou extraordinário será
remetido ao respectivo tribunal superior, na forma do art. 1.036, § 1o.”

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fundamental a ser alcançado e preservado pela República, insere-se na essência
do regime democrático. Revela a necessidade de se vedar a assimilação de
sentimentos egoístas e, simultaneamente, perpetuar-se uma sensação de
comprometimento de todos os populares e poder público para cooperar com o
atingimento de uma sociedade justa e equilibrada, em que todos compartilhem
responsabilidades e tenham relevância e participação nas decisões que
interessam à coletividade.
Solidarizar-se significa cooperar, de forma livre e não
coercitiva. Significa a conjunção de esforços entre os pares para que, inclusive
na omissão e leniência do poder público, voluntariamente se assuma o dever
jurídico de que a prestação de serviços essenciais seja devidamente garantida à
comunidade, estimulado e preservado o respeito e o bem-estar de todos os
cidadãos atingidos.
Trata-se, na realidade, a solidariedade de uma norma
constitucional de eficácia plena, com força vinculante e que independe de
regulamentação para ser aplicável às relações institucionais havidas entre
particulares.
Como ilustrado por Giovanni Ettore Nanni a respeito
do princípio constitucional da solidariedade, verbis:
“(...) Sendo um princípio constitucional dotado de plena aplicabilidade
em todas as relações jurídicas entre particulares e/ou com o Estado, a
solidariedade, muito mais do que um mero valor simbólico ou de amor
ao próximo, não apenas tutela como também impõe conduta às pessoas
de agirem em conformidade com os seus ditames.
Isto acarreta a necessidade de o direito assegurar a todos uma
existência livre e digna, não apenas no aspecto físico, intelectual,
espiritual e material, mas também no negocial e econômico, sem a
predominância do interesse meramente individual e sim de inserção no
meio social de sua convivência.
Agregue-se que tal postura não depende apenas do sistema jurídico, uma

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vez que as pessoas são obrigadas a assim atuar, sob pena de macular o
preceito constitucional da solidariedade, de tal sorte que em todas as
atividades desempenhadas, seja nos atos sem relevância para o direito,
seja no cumprimento de relações obrigacionais, existe uma imposição de
cooperação, de não se abusar de outrem, de se exercer os direitos de
acordo com a sua finalidade social.”
(“O dever de cooperação nas relações obrigacionais à luz do
princípio constitucional da solidariedade”. Em: NANNI, Giovanni
Ettore (coord.), Temas relevantes do direito civil contemporâneo:
reflexões sobre os cinco anos do Código Civil, Estudos em
homenagem ao Professor Renan Lotufo. São Paulo: Atlas, 2008, p.
296-297).
Isso equivale a admitir que, com ressalva às situações
de explícito abuso de direito por parte das associações, todos os
proprietários/possuidores imobiliários que estejam em apropriação dos
benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, seja por
meio do uso efetivo das melhorias, seja pela valorização imobiliária agregada
ao bem, estão vinculados à repartição isonômica dos custos decorrentes da
exploração dessa atividade pela entidade associativa, em nome do resguardo à
sociedade solidária, proba e justa que se persegue como objetivo
constitucional.
Inexiste, pois, qualquer tipo de afronta ao princípio
constitucional que franqueia às pessoas o direito de se associar e se manter, ou
não, associadas a uma determinada entidade ou agremiação. Quer-se, sim,
provocar o balanceamento de todos os pares que se encontrem numa situação
equivalente, sem que isso importe, necessariamente, na imposição unilateral de
integração à associação.
O parecer proferido pelo E. Procurador-Geral da
República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, nos autos do Recurso
Extraordinário 695.911/SP, afetado ao sistema de repercussão geral, é

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elucidativo em sua proposta de se compreender a cobrança de taxa de
associação como prioritariamente vinculada à questão da probidade entre os
proprietários/possuidores de bem imóvel situado em loteamento, ou
condomínio edilício não regularizado, e menos ligada à questão da liberdade de
associação.
Confira-se relevante trecho da fundamentação do
parecer:
“(...) O direito fundamental à liberdade associativa, num contexto de
pluralismo e intersubjetividade, pressupõe o respeito à autonomia
individual e à autodeterminação da pessoa, a qual está livre para se
associar, ou não, e, estando associada, de participar da vontade coletiva
formada a partir das decisões colegiadas e da gestão do condomínio,
podendo votar e ser votada, no caso de pretender integrar a
administração correspondente. O princípio da socialidade estabelece,
no entanto, 'que não há direitos individuais absolutos, cuja fruição seja
realizada sem limites, mas antes os direitos devem ser exercidos em
benefício da pessoa com vista à convivência social' [citação de
Romualdo Baptista dos Santos, no artigo “Princípios sociais contratuais:
autonomia privada, função social e boa-fé objetiva”].
Segundo Virgílio Afonso da Silva aplica-se a técnica da ponderação
quando houver um conflito normativo, que se verifica diante da
'possibilidade de aplicação, a um mesmo caso concreto, de duas ou mais
normas cujas consequências jurídicas se mostrem, pelo menos para
aquele caso, total ou parcialmente incompatíveis' [citação do livro, do
mesmo autor, “Direitos fundamentais: conteúdo essencial, restrições,
eficácia.”].
Os direitos ora sob exame, embora aparentemente em conflito, regulam,
na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que não são
excludentes ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do rateio
das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não
constituindo consequência do vínculo associativo.

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Como se pode notar, o exercício da liberdade de associação é
independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de
propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição
de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão entre
interesses ou direitos que justifique a aplicação da técnica da
ponderação.
Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem
infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não
se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja
ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça
o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se
locupletando do esforço alheia (sic).
Os princípios da equidade e da eticidade são universais e se irradiam
por todo o ordenamento jurídico, tendo sido adotado em caráter
absoluto pelo Código Civil de 2002, sua finalidade é 'fazer com que as
pessoas, em seus relacionamentos, valorizem ao máximo, o culto do
aperfeiçoamento de sua convivência social' [citação de José Augusto
Delgado, no artigo ́A ética e a boa-fé no Código Civil'].
Um dos consectários da eticidade é o princípio da vedação de
enriquecimento sem causa, previsto nos arts. 884 a 886 do Código
Civil/02, que condena o incremento patrimonial sem fundamento em
título idôneo a justificá-lo.
O princípio da vedação do enriquecimento ilícito também encontra
amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção
de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3o, I, da
CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns
afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a
todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a
sociedade como um todo.
Em caso análogo, o Ministro Sepúlveda Pertence ressaltou que, mesmo

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havendo uma associação de moradores em lugar de um condomínio, não
seria admissível o enriquecimento ilícito de alguns em detrimento do
grupo. Eis o teor do referido julgado:
'DECISÃO: RE, a e c, contra acórdão que tem a seguinte ementa:
'COBRANÇA

CONDOMÍNIO
HORIZONTAL

OBRIGATORIEDADE
DO
PAGAMENTO
DE
COTAS

PAGAMENTO DECORRENTE DE SERVIÇOS PRESTADOS. Tendo o
embargante adquirido imóvel em condomínio horizontal, em que as
contribuições recebidas são integralmente revertidas em favor dos
condôminos, com a prestação de serviços, inclusive de conservação, cabe
a todos o pagamento de sua quota-parte, sob pena de haver
enriquecimento ilícito por parte daquele que, sem pagar sua parte,
usufrui dos serviços prestados à coletividade.
Fazendo a Associação de Moradores 'OFERTA' e de prestação de
serviços a todos aqueles que adquiriram imóveis, que é 'ACEITA',
tacitamente, pela usufruição contínua daqueles serviços, que foram
instituídos em benefício de toda a coletividade, dá-se entre ambos, o que
a doutrina moderna civilista denominou de RELAÇÃO CONTRATUAL
DE FATO.
Não obstante inexistir obrigatoriedade de participação em qualquer
Associação, seja de que natureza for, em face da regra do artigo 5o,
inciso XX, da Constituição Federal de 1988, todos aqueles que usufruem
dos serviços necessários, por ela prestados, devem efetuar a respectiva
contraprestação, pagando o respectivo preço. Rejeição dos embargos
impostos'.
Alega-se, em suma, violação do art. 5o, XX, da Constituição. Para alterar
a conclusão do Tribunal a quo, no sentido da existência do condomínio,
seria necessário o reexame de provas e fatos em que se fundamentou o
acórdão recorrido. Firme a jurisprudência deste Tribunal no sentido de
que o RE não se presta a tal finalidade (Súmula 279). Ademais, ainda
que se pudesse admitir a existência de uma associação de moradores e

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não de um condomínio, o art. 5o, XX, da Constituição, não admite
enriquecimento ilícito por parte dos associados em detrimento do grupo.
Nego seguimento ao RE.' RE 340561/RJ, Rel. Min. Sepúlveda Pertence,
DJ
01/02/2005)
grifo
nosso”
(Disponível
em:
http://stf.jus.br/portal/processo/verProcessoPeca.asp?id=27074
64&tipoApp=.pdf).
Ao lado do fundamento constitucional da solidariedade,
temos que a propriedade imobiliária deve ser exercida, nas suas mais variadas
expressões como direito real (artigo 1.225, inciso I; artigo 1.228, caput,
CC/02), em respeito à sua função social (artigo 5o, inciso XXIII, CF/88),
devendo observância ao interesse coletivo e às finalidades econômicas e sociais
a que esteja dedicado o referido imóvel, impossibilitada a atuação anímica do
proprietário despida de utilidade ou comodidade, ou com desprezo ou intenção
de prejudicar os terceiros que o circundem (artigo 1.228, parágrafo segundo,
CC/02).
Vale dizer, atenta contra a função social da propriedade
a ação de um proprietário/possuidor que nega desembolsar a contribuição
relativa à conservação do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado,
na medida em que colhe as externalidades positivas desenvolvidas pela
associação de moradores, ou pessoa jurídica mantenedora do loteamento, sem a
adequada contrapartida.
Ademais, deve ser encarada a criação da associação de
moradores, ou pessoa jurídica assemelhada, não como um motivo
arrecadatório: deve ser exigida da entidade a estrita vinculação com o objeto
social definido no seu estatuto ou ato criativo, voltada ao cumprimento do bem
comum, para que se faça preponderar a potencialização dos usos das
propriedades imobiliárias por ela influenciadas em sua atividade social.
Um fato superveniente, decorrente de julgamento do

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mesmo Recurso Extraordinário 695.911/SP, acima citado, pelo Plenário Virtual
do STF no último 18.12.2020, torna necessária a aplicação imediata do
mencionado precedente, pois julgado sob o regime da repercussão geral e
necessária e hierarquicamente prevalente em relação aos precedentes do STJ
sobre o mesmo tema julgados sob o regime de repetitivos representativos de
controvérsia.
Consoante a tese definida, resolvendo o Tema 492, o
Plenário do STF assim decidiu, verbis:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação
de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior
lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis"
Nesse sentido, mostra-se necessário avaliar, a partir dos
elementos fáticos do caso concreto, se a cobrança realizada pela associação de
moradores se pauta pela (i) existência do permissivo legal da Lei Federal
13.465/2017, ou de anterior lei municipal autorizadora da cobrança, ou (ii) por
anuência dos adquirentes do lotes de terreno, que tenha sido exprimida
formalmente por adesão ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis, quando a aquisição do lote tenha precedido a
instituição de tal entidade mantenedora do loteamento; ou, ainda, (iii) por
anuência dos adquirentes novos desses lotes de terreno, quando já existente
essa associação ou entidade mantenedora do loteamento, desde que o ato
constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis,
sendo, em
todo caso,
necessariamente
um
loteamento
de
acesso

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controlado/fechado.
Descortinam-se, portanto, esses três possíveis cenários,
a partir da aplicação da tese firmada pelo Plenário do STF no RE 695.911/SP.
Na petição inicial, a associação-autora requereu a
cobrança de taxas associativas vencidas e impagas referentemente aos meses de
outubro de 2017 até a data da distribuição da demanda, sem prejuízo das
vincendas, além daquelas parcelas que teriam sido avençadas como devidas
pela parte ré em acordo administrativo, em novembro e dezembro de 2017,
janeiro, fevereiro e março de 2018.
A cobrança da contribuição pela entidade associativa de
loteamento, observados os elementos de fato do presente caso, afigura-se
legítima, uma vez demonstrados (i) a existência de loteamento de acesso
controlado/fechado (fato incontroverso), (ii) a preexistência da instituição da
associação mantenedora do loteamento ao ato de aquisição do lote de terreno
pelos réus-apelados/compradores; (iii) e anuência expressa dos adquirentes de
lote à adesão da entidade mantenedora dos lotes de terreno, externada a partir
do instrumento particular de compra e venda de imóvel com obrigações e
alienação
fiduciária,
juntado
às
fls.
34/46
do
Processo
1002787-33.2018.8.26.0655, e celebrado na data de 27.03.2015, ausente, nesse
tópico, qualquer demonstração de vício ou defeito na manifestação de vontade
pelos adquirentes.
Especificamente, extrai-se o teor da cláusula trigésima
primeira, firmada e aceita pelos adquirentes, ora réus-apelados: “CLÁUSULA
TRIGÉSIMA PRIMEIRA
ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS: O(S)
DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) DESDE JÁ CONCORDA(M) E OBRIGAM-
SE, EXPRESSAMENTE, EM FAZER PARTE DA 'ASSOCIAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CONDOMÍNIO
CHACUR E DECLARA(M) EXPRESSAMENTE CONHECER E CONCORDAR
COM
O
TEOR
DO
ESTATUTO
SOCIAL
E
DO
RESPECTIVO

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REGULAMENTO INTERNO, BEM COMO CUMPRIR COM TODAS AS
DECISÕES PROFERIDAS PELA ASSOCIAÇÃO ATRAVÉS DE ATAS, CUJOS
EXEMPLARES NESTE ATO RECEBEM” (cf. fl. 45 do Processo
1002787-33.2018.8.26.0655).
Além disso, confiram-se os documentos que suportam a
existência da associação de moradores enquanto mantenedora e conservadora
do loteamento imobiliário em tela, conforme se dessume às fls. 23/29 (atas de
assembleia geral, que revela a aprovação de contas do exercício de dezembro
de 2015 e o ano de 2016 até novembro, além do montante de despesa de
custeio ordinária para o exercício de 2017), fls. 06/22 (estatuto social da
entidade associativa, com a fixação da exigência da contribuição social,
consoante artigo 6o e parágrafos, e a indicação da entrada em vigor da
associação a partir do dia 01.01.2015).
Reforma-se a sentença para julgar procedentes os
pedidos iniciais de cobrança de taxas de associação que estejam em aberto,
incluídas as prestações vincendas ao longo da tramitação da demanda até a data
da efetiva reintegração em posse (e não do efetivo pagamento, já que houve a
declaração de rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e
venda
que
legitima
a
posse
dos
réus-apelados,
na
Apelação
1004084-12.2017.8.26.0655, julgada em mesma sessão de julgamento). Sobre
tal montante, incidirão correção monetária e desde a data dos respectivos
vencimentos, pela Tabela Prática deste Tribunal, além de juros de mora desde a
citação válida dos réus.
Oportuna a inversão dos ônus da sucumbência, devendo
os réus serem responsabilizados pelo pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento)
do valor da condenação, respeitada a regra do artigo 98, § 3o, CPC/15, se o
caso permitir, quanto à exigibilidade de tais quantias.
Desnecessária aplicação do artigo 85, § 11, CPC/15,

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visto que o apelo interposto foi útil para a reforma da sentença.
Por tais fundamentos, dá-se provimento ao recurso de
apelação da autora Associação dos Proprietários do Residencial Condomínio
Chacur.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no prazo
de cinco dias úteis, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste E.
Tribunal, atualizada pela Resolução no 772/2017 (DJE 09.08.2017),
entendendo-se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator

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APELAÇÃO No 1002787-33.2018.8.26.0655
APELANTE:
ASSOCIAÇÃO
DOS
PROPRIETÁRIOS
DO
LOTEAMENTO
RESIDENCIAL CONDOMÍNIO CHACUR
APELADOS: APARECIDO LAIR BERGAMO e TEREZA LUCIA DO
NASCIMENTO BERGAMO
JUÍZA: FLÁVIA CRISTINA CAMPOS LUDERS
VOTO No 23.032
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Com
a
devida
vênia
do
insigne
Relator,
Desembargador PIVA RODRIGUES, ouso divergir do voto por ele prolatado para negar
provimento ao recurso e manter integralmente a r. sentença apelada.
Registre-se, desde logo, que a autora não
comprovou como lhe cumpria, em momento algum, que os réus são seus associados.
Feito
o
registro,
de
rigor,
ressalvado
o
entendimento anteriormente esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a
legalidade da cobrança das taxas de manutenção e conservação cobradas por
associações de moradores, é certo que deve ser observado o entendimento sedimentado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, para
reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada exação em relação aos moradores
não associados.
De acordo com a tese processada pelo rito do artigo
543-C, “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam

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os não associados ou que a elas não anuíram.” (in REsp no 1.439.163 SP, Segunda
Seção, Ministro Relator Designado MARCO BUZZI, julgado em 11 de março de 2015).
O
voto
condutor
do
recurso
repetitivo
supramencionado, da lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, consolidou a
matéria nos seguintes termos:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil,
sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa
de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso
ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes,
mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao
realizar a análise do conjunto probatório, salientou que
"embora o objeto discutido nos autos se referida a
loteamento não instituído como condomínio atípico nos
termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a
obrigação de pagar contribuição a título de conversão não
conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 -
grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma
"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como
preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de

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uma legislação que regule especificamente a presente
matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia
da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive,
pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade,
uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão
em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial
modificação ao longo dos anos republicanos, passando a
atuar
como
órgão
calibrador
de
tensões
sociais,
solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico,
e também implementando o conteúdo promocional do
Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando
normativo de um preceito fundamental e constitucional em
detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de
princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o
relacionamento
vertical
entre
as
normas
(normas
constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo)
deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido
da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente'
corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in
Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos

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princípios jurídicos. 10.a ed. Editora Malheiros, 2009, p.
130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da
preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da
garantia fundamental e constitucional da liberdade de
associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no
julgamento do RE n.o 432.106/RJ, encontrando a matéria,
inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.o
745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e,
consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias
individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia
horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte
Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.
Segunda
Seção
têm
sido
uníssonas
ao
reiterar
o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp
n.o 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção
criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao
princípio da liberdade de associação (art. 5.o, inc. XX, da
CF/88)” (REsp no 1.439.163).

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Precitada decisão deve ser prestigiada, “ex vi” do
que preceitua o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, sob pena de
manifesto prejuízo ao princípio da segurança jurídica.
Nesse ponto, por oportuno, impõe-se a citação do
seguinte julgado, que judiciosamente demonstra a necessidade de adoção do
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema em foco:
“Pese à ausência de efeito vinculante da decisão prolatada
pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo
da controvérsia, a referida sistemática instituiu tratamento
diferenciado para a tramitação e julgamento de litigiosidade
repetitiva, a fim de conferir racionalidade e celeridade à
prestação jurisdicional, na tentativa de contornar a
problemática da morosidade.
Consoante o disposto no artigo 543-C do Código de Processo
Civil os recursos especiais ficarão sobrestados no tribunal de
origem aguardando a decisão a ser proferida em recurso
representativo da controvérsia. Publicado o acórdão, os
recursos especiais terão o seguimento negado se o acórdão
recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal
de Justiça e serão devolvidos ao tribunal de origem se
houver divergência da orientação, a fim de que a turma
julgadora possa se retratar. Mantida a decisão divergente, o
recurso
especial
será
submetido
ao
exame
de
admissibilidade.

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Nesse contexto, não se deve perder de vista que uma das
competências atribuídas constitucionalmente ao Superior
Tribunal
de
Justiça
consiste
na
uniformização
de
jurisprudência, a fim de assegurar a aplicação uniforme da
legislação federal.
Assim, considerando os fatores descritos e o escopo visado
pela legislação processual, continuar a adotar a posição
anteriormente sustentada para o caso dos autos, implicaria
em desnecessário trabalho aos órgãos jurisdicionais, que ao
cabo, seriam movimentados somente para dar concretude à
tese já fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido
de impossibilidade de cobrança das taxas.” (TJSP, Apelação
no 0001420-84.2009.8.26.0338, 3a Câmara de Direito Privado,
Relator VIVIANI NICOLAU, j. 02.02.2016).
Nem se diga que os réus aceitaram tacitamente a
obrigação ou que o posicionamento ora sustentado dá ensejo ao enriquecimento ilícito
dos réus em detrimento dos outros proprietários que solveram a obrigação em comento,
posto que são situações não configuradas como tem sustentado o insigne
Desembargador COSTA NETTO, em vários julgados, dos quais se destaca o seguinte:
“O pedido da ação de cobrança improcede (incide a solução
indicada nas alíneas '1' a '3' supra), haja vista a inexistência
de livre associação dos apelados junto à apelante, tampouco
havendo prova de sua anuência à cobrança, não se falando,
inclusive, na aceitação tácita dos serviços.

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A associação-apelante cobra valores atinentes a serviços de
manutenção, limpeza e segurança, todos executados em áreas
externas aos lotes, portanto, sem qualquer possibilidade de
resistência pelos proprietários, para impedir a execução desses
serviços.
Sob tal contexto, peço vênia para negar provimento ao recurso,
mantendo-se a sentença recorrida, que julgou improcedente a
ação de cobrança, pois, não restou comprovado, pela apelante-
autora, a existência de adesão ou concordância, por meio do
“exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé”.
Por fim, e no mesmo sentido do que se disse, não se cogita, in
casu, da proibição do venire contra factum proprium, já que, por
tal princípio, previsto no artigo 4221 do Código Civil, exige-se
conduta de boa-fé aos contratantes durante a execução do
negócio jurídico antes firmado, situação que, aqui, não restou
configurada, ante a falta de prova de atos praticados pelos
apelados a indicar a avença, cujo ônus era da associação-
apelante, do qual não se desincumbiu.
Ressalto, ainda, que não há indicação de nenhum ato praticado
pelos apelados, do qual pudesse se cogitar da anuência à
cobrança aliás, sequer pagou qualquer parcela a tal título -,
não apenas pelo silêncio, mas, sim, pelos atos de aceitação e de
apropriação, com recebimento de serviços, pois, “não se deve

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confundir o silêncio com certos modos de comportamento que
implicam atuação da vontade. A manifestação, assim dada, é
indireta, pois a vontade se deduz da conduta”, não vislumbrado,
no caso, - a fim de autorizar a cobrança -, o silêncio como
qualificado, a presumir a formação da avença, na forma do
artigo 111 do Código Civil, até porque, os serviços indicados
(“manutenção do local (...), isto é, a administração,
manutenção, limpeza, vigilância, conservação de área, bem
como a implementação de melhorias com relações aos serviços
e bens próprios”) sequer poderiam ser rejeitados pelo apelante.”
(verbis).
Como se percebe, decidiu com acerto a MM. Juíza
sentenciante ao rejeitar a pretensão de cobrança da autora, julgando a ação
improcedente.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento
ao recurso, mantendo integralmente a r. sentença apelada.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
3o Juiz

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JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
19D560E2
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1002787-33.2018.8.26.0655 e o código de confirmação da tabela acima.