Tribunal: TJSP
Processo: 1011169-07.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-03-09
Data de publicação: 2021-03-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso na entrega. Restituição de valores e indenização por dano material e moral.
1. Legitimidade passiva da corré CAMARGO CORREA. Mesmo grupo econômico das demais corrés. Responsabilidade solidária pelos danos causados à consumidora.
2. Ilegitimidade passiva das vendedoras em relação à devolução de comissão de corretagem e Taxa SATI. E. STJ firmou

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso na entrega. Restituição de valores e indenização por dano material e moral.
1. Legitimidade passiva da corré CAMARGO CORREA. Mesmo grupo econômico das demais corrés. Responsabilidade solidária pelos danos causados à consumidora.
2. Ilegitimidade passiva das vendedoras em relação à devolução de comissão de corretagem e Taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp 1551968/SP e REsp 1551951/SP – Tema 939). Preliminar rejeitada.
3. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1599511/SP – Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Restituição indevida.
4. Taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (REsp 1599511/SP – Tema 938). Restituição devida. Devolução de forma simples, e não em dobro, por ausência de comprovação de má-fé.
5. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias. Praxe nesse tipo de contrato devido às dificuldades a que está sujeito o setor da construção civil. Súmula no 164 do E. TJSP. Prazo contratual excedido, mesmo com a cláusula de tolerância. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula no 161 do TJSP
6. Congelamento do saldo devedor do financiamento. Correção monetária do preço do imóvel durante o atraso. Mera manutenção da prestação no tempo. Substituição do INCC pelo IGPM após o esgotamento do prazo de tolerância. Restituição e/ou abatimento devido. Imposição de juros afastada, pois não se pode permitir que as rés se locupletem às custas de sua mora. Julgamento extra petita não caracterizado. Devolução simples, e não em dobro. Cobrança indevida de consectários moratórios sobre as parcelas "pré-chaves" não comprovada. Pagamentos não vinculados à entrega das chaves ou à conclusão das obras.
7. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel. Súmula no 162 do TJSP. Percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, atualizado, por mês de atraso. É vedada a cumulação de multa moratória com lucros cessantes (Tema Repetitivo no 970 do E. STJ). Condenação indevida.
8. Dano moral inocorrente. Mero inadimplemento contratual. Condenação afastada.
9. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso na entrega. Restituição de valores e indenização por dano material e moral.
1. Legitimidade passiva da corré CAMARGO CORREA. Mesmo grupo econômico das demais corrés. Responsabilidade solidária pelos danos causados à consumidora.
2. Ilegitimidade passiva das vendedoras em relação à devolução de comissão de corretagem e Taxa SATI. E. STJ firmou

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso na entrega. Restituição de valores e indenização por dano material e moral.
1. Legitimidade passiva da corré CAMARGO CORREA. Mesmo grupo econômico das demais corrés. Responsabilidade solidária pelos danos causados à consumidora.
2. Ilegitimidade passiva das vendedoras em relação à devolução de comissão de corretagem e Taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp 1551968/SP e REsp 1551951/SP – Tema 939). Preliminar rejeitada.
3. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1599511/SP – Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Restituição indevida.
4. Taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (REsp 1599511/SP – Tema 938). Restituição devida. Devolução de forma simples, e não em dobro, por ausência de comprovação de má-fé.
5. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias. Praxe nesse tipo de contrato devido às dificuldades a que está sujeito o setor da construção civil. Súmula no 164 do E. TJSP. Prazo contratual excedido, mesmo com a cláusula de tolerância. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula no 161 do TJSP
6. Congelamento do saldo devedor do financiamento. Correção monetária do preço do imóvel durante o atraso. Mera manutenção da prestação no tempo. Substituição do INCC pelo IGPM após o esgotamento do prazo de tolerância. Restituição e/ou abatimento devido. Imposição de juros afastada, pois não se pode permitir que as rés se locupletem às custas de sua mora. Julgamento extra petita não caracterizado. Devolução simples, e não em dobro. Cobrança indevida de consectários moratórios sobre as parcelas "pré-chaves" não comprovada. Pagamentos não vinculados à entrega das chaves ou à conclusão das obras.
7. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel. Súmula no 162 do TJSP. Percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, atualizado, por mês de atraso. É vedada a cumulação de multa moratória com lucros cessantes (Tema Repetitivo no 970 do E. STJ). Condenação indevida.
8. Dano moral inocorrente. Mero inadimplemento contratual. Condenação afastada.
9. Recursos parcialmente providos.