Tribunal: TJSP
Processo: 1002560-45.2020.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos – Desistência dos compradores - Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 90% dos valores pagos, inclusive a título de arras, com incidência de juros de mora de 1% ao mês e atualização

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos – Desistência dos compradores - Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 90% dos valores pagos, inclusive a título de arras, com incidência de juros de mora de 1% ao mês e atualização monetária pelo IGPM - Irresignação da promitente vendedora.

RETENÇÃO - Pleito de reconhecimento de validade da cláusula penal contratual, ou então de majoração da retenção para 25% dos valores pagos – Descabimento - Pretensão que importaria desvantagem excessiva aos consumidores e enriquecimento ilícito da vendedora - Percentual fixado em primeiro grau que, por outro lado, está aquém do que vem a jurisprudência estabelecendo em casos semelhantes – Majoração, portanto, para 20% das quantias pagas, o que melhor se coaduna aos precedentes desta Câmara sobre o tema.

RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PARCELAS – Impossibilidade - A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição - Súmula no 2 deste c. Tribunal.

ARRAS - Arras que, em concreto, são confirmatórias ou principais - Função de confirmar a vontade das partes, servindo como princípio de pagamento, além de determinar perdas e danos - Ausência de direito de arrependimento no contrato apto a se concluir tratarem-se de arras penitenciais - Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal caráter - Princípio da força normativa dos contratos - Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é devida a restituição das arras desembolsadas a título de sinal de pagamento.

TAXA DE FRUIÇÃO – Descabimento - Objeto do contrato consiste em lote sem edificação - Precedentes desta c. 5a Câmara de Direito Privado.

CORREÇÃO MONETÁRIA – R. sentença que determinou a incidência de atualização com base no IGPM – Descabimento – Índice que registra a inflação de preços de matérias-primas agrícolas e industriais, assim como bens e serviços, o que em nada se relaciona à devolução de valores pretendida nos autos – Correção monetária, portanto, que deve se pautar na Tabela Prática deste Tribunal, a contar de cada desembolso, posto tratar-se de mera reposição do valor da moeda.

JUROS DE MORA – Termo inicial - Vendedora que não deu causa à rescisão - Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do art. 396 do Código Civil - Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é diferente do constante no contrato firmado - Precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

SUCUMBÊNCIA - Adequada fixação de sucumbência recíproca – Autores que decaíram de parte mínima do pedido, mesmo se consideradas as reformas procedidas neste recurso – Art. 86, parágrafo único do Código de Processo Civil.

Sentença reformada apenas para majorar a retenção de valores para 20% das quantias pagas (sinal e parcelas), bem como para fixar como índice de correção monetária aquele previsto na Tabela Prática deste Tribunal - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017858
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002560-45.2020.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados EDERSON DIOGO
DE OLIVEIRA e FERNANDA RIVA CHAM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002560-45.2020.8.26.0664 -Voto no 00124LM
2
Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1002560-45.2020.8.26.0664
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de Votuporanga
Magistrado(a): Dr(a). Reinaldo Moura de Souza
Apelante: CCQ Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Ederson Diogo de Oliveira e Fernanda Riva Cham
Voto no 00124LM
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel -
Ação
de
resolução
contratual
cumulada
com
devolução de valores pagos
Desistência dos
compradores - Parcial procedência para declarar a
resolução contratual por inadimplemento culposo do
promitente comprador e determinar a restituição de
90% dos valores pagos, inclusive a título de arras,
com incidência de juros de mora de 1% ao mês e
atualização monetária pelo IGPM - Irresignação da
promitente vendedora.
RETENÇÃO - Pleito de reconhecimento de validade
da cláusula penal contratual, ou então de majoração
da retenção para 25% dos valores pagos

Descabimento
-
Pretensão
que
importaria
desvantagem
excessiva
aos
consumidores
e
enriquecimento ilícito da vendedora - Percentual
fixado em primeiro grau que, por outro lado, está
aquém do que vem a jurisprudência estabelecendo em
casos semelhantes Majoração, portanto, para 20%
das quantias pagas, o que melhor se coaduna aos
precedentes desta Câmara sobre o tema.
RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PARCELAS

Impossibilidade - A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando
à forma de parcelamento prevista para a aquisição -
Súmula no 2 deste c. Tribunal.
ARRAS - Arras que, em concreto, são confirmatórias
ou principais - Função de confirmar a vontade das

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partes, servindo como princípio de pagamento, além
de determinar perdas e danos - Ausência de direito de
arrependimento no contrato apto a se concluir
tratarem-se de arras penitenciais - Necessidade de
expressa previsão legal para se adquirir tal caráter -
Princípio da força normativa dos contratos - Não tendo
se ultimado o negócio jurídico, é devida a restituição
das arras desembolsadas a título de sinal de
pagamento.
TAXA DE FRUIÇÃO
Descabimento - Objeto do
contrato
consiste
em
lote
sem
edificação
-
Precedentes desta c. 5a Câmara de Direito Privado.
CORREÇÃO MONETÁRIA
R. sentença que
determinou a incidência de atualização com base no
IGPM Descabimento Índice que registra a inflação
de preços de matérias-primas agrícolas e industriais,
assim como bens e serviços, o que em nada se
relaciona à devolução de valores pretendida nos autos
Correção monetária, portanto, que deve se pautar
na Tabela Prática deste Tribunal, a contar de cada
desembolso, posto tratar-se de mera reposição do
valor da moeda.
JUROS DE MORA Termo inicial - Vendedora que
não deu causa à rescisão - Inexistência de mora antes
da exigibilidade da obrigação. Exegese do art. 396 do
Código Civil - Incidência a partir do trânsito em
julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é
diferente
do
constante
no
contrato
firmado
-
Precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça e deste
Tribunal.
SUCUMBÊNCIA - Adequada fixação de sucumbência
recíproca Autores que decaíram de parte mínima do
pedido,
mesmo
se
consideradas
as
reformas
procedidas neste recurso Art. 86, parágrafo único do
Código de Processo Civil.
Sentença reformada apenas para majorar a retenção
de valores para 20% das quantias pagas (sinal e
parcelas), bem como para fixar como índice de
correção monetária aquele previsto na Tabela Prática
deste Tribunal - RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 136/138,
cujo relatório adoto, que julgou parcialmente procedente a

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“ação declaratória de rescisão contratual cumulada com
restituição de valores pagos c/c tutela de urgência” (sic.) ajuizada
por EDERSON DIOGO DE OLIVEIRA e FERNANDA RIVA
CHAM contra CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., para declarar a rescisão do contrato firmado entre as
partes e condenar esta última a devolver os valores pagos de
uma só vez, admitida retenção de 15%.
Insurge-se a apelante, ré na ação, pugnando, em linhas
gerais: i) pelo reconhecimento da legalidade da cláusula 22a do
contrato firmado entre as partes, autorizando a retenção de 30%
dos valores pagos, sem prejuízo das demais verbas e
indenizações ali descritas, inclusive a título de fruição do imóvel,
bem como das arras; ii) se a retenção integral das arras não for
autorizada, que essa verba integre a base de cálculo do valor a
ser restituído; iii) se não aplicado o disposto na cláusula 22a do
contrato, que a retenção corresponda a pelo menos 25% do total
pago (arras e parcelas), sem prejuízo da indenização por taxa de
ocupação; iv) excluir encargos da mora pelo pagamento em
atraso em relação ao montante a ser reembolsado aos apelados;
v) incidência de correção monetária pela Tabela Prática deste
Tribunal (e não pelo IGPM) e juros moratórios a partir do trânsito
em julgado, sem qualquer outro encargo moratório; vi)
condenação apenas dos apelados aos ônus da sucumbência ou,
subsidiariamente, seja procedida a redução dos honorários
advocatícios (fls. 141/174).
Recurso tempestivo, bem preparado e respondido (fls.
181/188).

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Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
Respeitada convicção diversa, a meu ver, a insurgência
merece prosperar.
Ab initio, observo que, tratando-se de relação tipicamente
de consumo, enquadrando-se os apelados no conceito de
“destinatário final” (artigo 2o, caput do Código de Defesa do
Consumidor) e atuando a apelante no mercado de massa (artigo
3o, caput do Código de Defesa do Consumidor), nítida se faz ao
caso a aplicação protetiva da legislação consumerista, motivo
pelo qual a estrita observância ao princípio de pacta sunt
servanda pode ser mitigada.
Pois bem.
Como acima relatado, versa este recurso sobre o
percentual de retenção, sobre a possibilidade de condenação dos
apelados ao pagamento de taxa de ocupação, sobre a incidência
de juros e correção e sobre os honorários advocatícios
sucumbenciais.
Não se discute a rescisão do contrato, que se deu por
iniciativa dos apelados, diante de dificuldade financeira.
Como se sabe, havendo culpa do vendedor, a restituição
deve se dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas esta não
é a hipótese dos autos, já que a resolução foi causada

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exclusivamente
por
inexecução
culposa
dos
promitentes
compradores.
A esse respeito, o c. Superior Tribunal de Justiça firmou o
seguinte entendimento:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer
a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” - destacamos.
Quanto ao valor a ser descontado, o mesmo Tribunal
Superior tem adotado como parâmetro a porcentagem de
retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende excerto que segue:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e
venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada
por
inadimplência
do
comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a

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divulgação,
comercialização
e
corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a
eventual
utilização
do
bem
pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a aplicação da
cláusula penal (cláusula 22a, fls. 30) que prevê a retenção integral
das arras, bem como de 30% dos valores efetivamente pagos
pelo
promitente
comprador,
além
de
demais
despesas
administrativas. Logo, inarredável concluir que a pretensão da
apelante não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ,
eis que excessiva.
Sua prevalência importaria desequilíbrio entre as partes
contratantes, em prejuízo do consumidor, parte hipossuficiente da
demanda. Noutro giro, acarretaria locupletamento ilícito da
vendedora. Destarte, no caso, era mesmo de rigor proceder a
uma interpretação restritiva da previsão contratual, sob pena de
ofender o disposto no art. 51, I e IV do Código de Defesa do
Consumidor.
Bem afastada, portanto, sua incidência.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786,
de 27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de

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retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação
estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem
como a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.
Ocorre que, por conta do princípio da irretroatividade da lei, a
nova lei só se aplica a contratos firmados posteriormente à sua
vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica
ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se
consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25%
dos valores pagos, com restituição em parcela única, conforme
Súmula editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque
na sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Frise-se que a despeito de ter havido cessão de direitos de
aquisição em favor dos apelados no ano de 2018, o contrato
originário data de 15.05.2015, antes, portanto, da entrada em
vigor da lei suprareferida.
Assim, com as devidas considerações jurisprudenciais,
tenho que a retenção na ordem de 20% do valor pago, mostra-
se mais adequada ao caso concreto e atende aos parâmetros

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adotados pelo c. Superior Tribunal de Justiça, estando pautado
nos ditames da proporcionalidade e razoabilidade, não
havendo que se falar em desconto de outras verbas
indenizatórias, como pretendido pela vendedora.
A propósito, inclusive, são os precedentes desta c. 5a.
Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO
PREJUÍZO
CAUSADO
À
VENDEDORA
-
RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS
QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO -
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO
SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO
DO
ARTIGO
252
DO
REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO - JUROS, NO
ENTANTO,
QUE
DEVEM
INCIDIR
DO
TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator
(a):
Erickson Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
37a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2020;
Data de Registro: 07/10/2020)
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
COMISSÃO DE CORRETAGEM -
DEVOLUÇÃO
VALORES COBRADOS DE
FORMA
ABUSIVA,
SEM
O
DEVIDO
ESCLARECIMENTO
AO
CONSUMIDOR

JULGAMENTO DO RECURSO REPETITIVO
1.599.511/SP PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA

RESCISÃO
CONTRATUAL
-

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RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO
ANTE"
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO
ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 20%
SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS
PELA ADQUIRENTE PERCENTUAL FIXADO
QUE
SE
MOSTRA
RAZOÁVEL,
PARA
RESSARCIR A VENDEDORA DAS DESPESAS
ADMINISTRATIVAS

PRECEDENTE
-
SENTENÇA MANTIDA
RECURSO NÃO
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1001516-45.2016.8.26.0659;
Relator
(a):
Erickson Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Vinhedo - 2a
Vara; Data do Julgamento: 17/09/2020; Data de
Registro: 17/09/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
Rescisão
por
culpa
dos
compradores. Devolução dos valores por ela
adimplidos, com direito de um percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3,
TJSP. Percentual de retenção fixado em 20%
dos valores pagos. Montante fixado em
consonância
com
precedente
STJ.
Impossível
a
cumulação
com
multa
contratual. Correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito
em
julgado.
Comissão
de
corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto,
não houve valor discriminado no contrato.
Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência mantida. Honorários em favor
da parte autora majorados. Recurso não
provido, com observação. (TJSP; Apelação
Cível 1001260-94.2019.8.26.0369; Relator (a):
Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Monte
Aprazível - 1a Vara; Data do Julgamento:
16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020)
Concernente ao pleito de retenção das arras, faz-se

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necessário, para o deslinde correto da questão, analisar,
primeiramente, seu conceito.
Trata-se de quantia em dinheiro ou outro bem fungível
dado por um contratante a outro com a finalidade de firmar a
presunção de um acordo final, bem como assegurar o pontual
cumprimento da obrigação. Representa cláusula acessória de um
contrato realizado e perfeito.
A doutrina classifica as arras em duas espécies. As
confirmatórias ou principais servem para confirmar a vontade
das partes, servindo como princípio de pagamento e determina
perdas e danos. A teor deste assunto, discorre com clareza
FLÁVIO TARTUCE:
“Se, por ocasião da conclusão do
contrato, uma parte der à outra, a título
de arras, dinheiro ou outro bem móvel,
deverão estas, em caso de execução, ser
restituídas ou computadas na prestação
devida, se do mesmo gênero da principal
(art. 417 do CC). Por este comando legal,
percebe-se a primeira função do sinal:
funcionar
como
antecipação
do
pagamento,
valendo
como
desconto
quando do pagamento do valor total da
obrigação.”1
Por sua vez, as penitenciais ou secundárias possuem
apenas finalidade compensatória em caso de arrependimento,
quando estabelecido na avença. Não havendo estipulação em
contrário, as arras são consideradas confirmatórias. As
penitenciais somente se caracterizam quando previsto no
1 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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contrato o direito de arrependimento, conforme previsto no art.
420, CC, e não comportam indenização suplementar:
Artigo 420, CC: Se no contrato for
estipulado o direito de arrependimento
para qualquer das partes, as arras ou
sinal
terão
função
unicamente
indenizatória. Neste caso, quem as deu
perdê-las-á em benefício da outra parte; e
quem as recebeu devolvê-las-á, mais o
equivalente. Em ambos os casos não
haverá direito a indenização suplementar.
Conforme bem observa FLÁVIO TARTUCE, “esse
dispositivo está em total sintonia com o entendimento
jurisprudencial anterior, particularmente quanto à Súmula 412 do
STF, pela qual: 'No compromisso de compra e venda, com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem
o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu,
exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os
juros moratórios e os encargos do processo'”.2
Assim, feitas as devidas observações, passo ao exame do
caso em tela.
A partir da instrumento particular de compromisso de
compra e venda, verifica-se que foi claramente estipulada a
função confirmatória das arras, eis que possuem a finalidade
princípio de pagamento a integrar o valor total do bem negociado
(vide cláusula III fls. 22).
Dessa forma, não houve qualquer previsão expressa de
2 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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que o sinal seria integralmente mantido caso o negócio não se
ultimasse. Claro está o caráter confirmatório do sinal ora
discutido.
Portanto, não pode a promitente vendedora pleitear sua
retenção com fundamento no art. 418 do Código Civil, sob pena
de malferir o princípio da força obrigatória dos contratos.
Mister consignar que esse princípio deve prevalecer
quando o ajuste firmado entre as partes se encontra alheio de
quaisquer vícios de consentimento.
Ante o aclarado, autorizada a retenção de 20% dos
valores pagos (entrada/sinal/aras e parcelas), a apelante deverá
proceder à restituição do saldo remanescente, em uma única
parcela.
No que concerne ao pleito de indenização pela fruição do
bem, consigno que esta Relatoria tem o entendimento de que o
fato de o objeto do contrato firmado entre as partes se tratar de
lote sem edificação não afasta a existência de lucros cessantes
da promitente vendedora, posto que também ostenta caráter
frugífero e, portanto, autoriza indenizar perdas e danos.
Todavia, em respeito ao Princípio da Colegialidade, altero
meu posicionamento, por restar vencido neste ponto, e denego
pleito de indenização pela fruição do imóvel, nos moldes do
entendimento consolidado desta c. 5a Câmara de Direito
Privado, para quem lotes não edificados não autorizam essa
espécie de reparação:

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APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA

RESCISÃO
CONTRATUAL
-
RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO
ANTE"
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO
ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10%
SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS
PELO ADQUIRENTE
MAJORAÇÃO PARA
20%
QUE
SE
MOSTRA
RAZOÁVEL

PRECEDENTES
TAXA DE FRUIÇÃO

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA, TENDO
EM VISTA SE TRATAR DE LOTEAMENTO
SEM EDIFICAÇÃO
DEVOLUÇÃO DOS
VALORES
EM
PARCELA
ÚNICA

INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NA SÚMULA 2
DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ARRAS RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE
FRENTE AO CARÁTER CONFIRMATÓRIO

PRETENSÃO À COBRANÇA DE TRIBUTOS E
TAXAS CONDOMINIAIS DO ADQUIRENTE

AFASTAMENTO

AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA
POSSE DO BEM
JUROS DE MORA A
PARTIR
DO
TRÂNSITO
EM
JULGADO,
TENDO EM VISTA QUE FOI O ADQUIRENTE
QUE
DEU
CAUSA
À
RESCISÃO
CONTRATUAL
-
VERBA
HONORÁRIA
MANTIDA, POIS REFLETE REMUNERAÇÃO
CONDIGNA
DO
TRABALHO
REALIZADO
PELO ADVOGADO DA PARTE ADVERSA -
SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1054257-83.2017.8.26.0576;
Relator
(a):
Erickson Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/08/2020; Data de Registro: 25/08/2020)
Compra e Venda de Imóvel
Aplicação do
Código de Defesa do Consumidor Ação de
Cobrança
ajuizada
pela
vendedora

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Reconvenção apresentada pelos adquirentes

Parcial
procedência
de
ambas
as
demandas
Admissibilidade
Rescisão a
pedido dos compradores, que não podiam
mais manter o pactuado
Possibilidade

Restituição
das
quantias
pagas,
com
retenção de 20% a favor da vendedora

Correção
monetária
a
partir
dos
desembolsos

Incidência
de
juros
moratórios a partir do trânsito em julgado

Fixação de valor pela fruição do imóvel
indevida, tendo em vista se tratar de lote de
terreno
Correção monetária pela Tabela
Prática do TJSP, a partir dos desembolsos
Incidência de juros moratórios a partir do
trânsito em julgado Sucumbência recíproca
mantida
Recurso parcialmente provido.

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1000619-34.2018.8.26.0372;
Relator
(a):
A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Monte Mor - 1a Vara;
Data do Julgamento: 02/10/2019; Data de
Registro: 15/01/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Rescisão por iniciativa do comprador. Não
aplicação da Lei 13.786/2018, sob pena de
afronta ao art. 5o, XXXVI, CF. Devolução dos
valores
pagos
pelo
comprador,
com
percentual de retenção pela vendedora.
Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Cláusula penal
abusiva. Art. 51, IV, CDC. Percentual de
retenção mantido em 10% dos valores pagos,
pois é razoável e se amolda ao que vem
sendo adotado pelo STJ. Indenização pela
fruição do imóvel. Lote sem edificação.
Indenização indevida. Sentença mantida.
Honorários advocatícios majorados. Recurso
não provido, com observação. destacamos -
(TJSP;
Apelação
Cível
1094946-74.2019.8.26.0100;
Relator
(a):
Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
39a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2020;

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Data de Registro: 23/10/2020)
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO
DAS QUANTIAS PAGAS - Compromisso de
compra e venda - Procedência parcial do
pedido - Inconformismo de ambas as partes -
Acolhimento do recurso do autor - Comissão
de corretagem - Valor não especificado no
contrato
-
Ressarcimento
descabido
-
Rescisão do contrato - Possibilidade de
retenção de parte do montante pago pelo
compromissário comprador - Devolução de
90% da quantia paga bem determinada - Lote
de terreno sem edificação - Impossibilidade
de fixação de taxa de fruição/ocupação -
Sentença parcialmente reformada em parte
para excluir da condenação a taxa de fruição
- Recurso das rés desprovido e recurso do
autor provido. destacamos - (TJSP; Apelação
Cível 1040005-07.2019.8.26.0576; Relator (a):
J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/09/2020; Data de Registro: 24/09/2020)
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Lote de terreno.
Rescisão
por
culpa
exclusiva
dos
compradores.
Sentença
de
parcial
procedência,
para
declarar
a
rescisão
contratual com restituição de 85% dos
valores
pagos,
devidamente
corrigidos.
Apelam as rés, alegando necessidade de
majoração da retenção de valores para 25%;
pertinência da devolução de valores em 12
prestações mensais, nos termos da Lei no
13.786/2018; necessidade de fixação de taxa
de fruição; descabimento da devolução da
comissão de corretagem; pertinência da
responsabilização dos autores pelos ônus
sucumbenciais.
Descabimento.
Rescisão
contratual. Culpa exclusiva dos autores.
Pertinência da retenção de 15% dos valores

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pagos, percentual apto a remunerar as
despesas
com
a
comercialização,
administração
e
o
inadimplemento,
inexistindo comprovação de gastos que
superariam tal percentual. A devolução dos
85% restantes deverá ocorrer imediatamente
e em parcela única, corrigida nos termos da
sentença (Súmula 2 do TJSP). Lei no
13.786/18.
Inaplicabilidade
ao
caso
dos
autos, porquanto a avença foi celebrada
antes da vigência da lei. Precedentes. Taxa
de ocupação. Impossibilidade de fixação em
razão da mera transmissão do lote aos
compradores. Lote de terreno sem qualquer
benfeitoria, que não foi usufruído, de fato,
pelos adquirentes. Comissão de corretagem.
Ausente no contrato o valor destacado.
Vinculação e cobrança da comissão de
corretagem não se coadunam com o que
restou determinado pelo STJ em recurso
repetitivo. Restituição devida. Sucumbência.
Manutenção da sentença, descabendo a
modificação da sucumbência. Majoração dos
honorários advocatícios sucumbenciais do
patrono dos autores. Recurso improvido.

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1006729-20.2019.8.26.0047; Relator (a): James
Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Assis -2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 16/07/2020; Data de Registro:
16/07/2020)
APELAÇÃO. Compromisso de compra e
venda de imóvel. Distrato por iniciativa da
parte
adquirente.
Direito
de
retenção.
Majoração do percentual a ser retido de 10%
para 20% (razão do parcial provimento).
Arras/Sinal. Natureza in casu confirmatória.
Hipótese
de
adiantamento
do
preço.
Integração dos valores despendidos a este
título para fins de repetição e retenção que
se
impõe.
Indenização
pelo
tempo
de
ocupação
do
bem.
Descabimento.
Impossibilidade de fruição por parte do

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comprador, uma vez que se trata de simples
lote. Pagamento do IPTU e taxa condominial
até a data da reintegração de posse.
Impossibilidade. Tutela antecipada deferida
que declarou a inexigibilidade da cobrança
desde o ajuizamento da ação. Majoração dos
honorários sucumbenciais fixados em r.
Sentença. Cabimento. Majoração de R$
500,00
para
10%
sobre
o
valor
da
condenação (art. 85, §2o do CPC). Sentença
parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO
da parte requerente-recorrente e RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
da
parte
requerida-recorrente.
destacamos - (TJSP;
Apelação
Cível
1001596-05.2017.8.26.0358;
Relator (a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a
Vara; Data do Julgamento: 31/03/2020; Data de
Registro: 31/03/2020)
Em relação ao índice de correção monetária incidente na
espécie que, em primeiro grau, foi fixado com base no IGPM,
entendo que a razão está com a apelante.
Com efeito, o IGPM registra a inflação de preços de
matérias-primas agrícolas e industriais, bem como bens e
serviços finais. Tal índice, portanto, não se coaduna à hipótese
de restituição de valores pagos em caso de rescisão contratual.
Destarte, a correção deve obedecer à Tabela Prática deste
Tribunal, posto que consolidada em casos de atualização de
débitos judiciais, a contar do desembolso de cada uma das
prestações, afinal, trata-se de mera recomposição do valor da
moeda.
Anoto, ademais, que o valor pago a título de IGPM já
compõe o montante a ser devolvido, sendo que sua aplicação

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resultaria em evidente bis in idem em face da vendedora.
Neste sentido, à guisa de ilustração:
(...) CORREÇÃO MONETÁRIA - Restituição
que deverá observar os critérios da Tabela de
Atualização do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo - Impossibilidade de aplicação
do INCC - Este é o índice de correção
monetária específico para a construção civil,
devendo ser aplicado e perdurar apenas
durante o prazo contratual para a entrega da
obra - Valor pago a título de INCC que já
compõe o montante a ser devolvido. JUROS
Termo inicial da incidência de juros de mora
que deve ser a data da citação Inteligência do
artigo 405 do CC Recurso parcialmente
provido.” destacamos - (TJSP, Apelação no
1132341-42.2015.8.26.0100,
7a
Câmara
de
Direito Privado, Rel. Des. MIGUEL BRANDI, j.,
19/04/2017)
“APELAÇÃO Ação de Rescisão Contratual
c/c Restituição de Valores Pagos Instrumento
Particular de Compra e Venda (...) correção
monetária de deve incidir a partir de cada
desembolso, com aplicação pela Tabela
Prática
do
Tribunal
de
Justiça,
pois
inaplicável ao caso a correção pelo índice do
INCC - Juros de mora a partir do trânsito em
julgado Afastamento da multa cominatória,
pois as rés cumpriram a liminar 02 dias após
sua intimação para cumprimento Ausência
de
conduta
recalcitrante
Recurso
parcialmente provido.” destacamos - (TJSP;
Apelação 1006614-58.2015.8.26. 0008; Relator
(a): José Aparício Coelho Prado Neto; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional VIII - Tatuapé - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 08/08/2017; Data de Registro:
24/10/2017)
No que diz respeito aos juros de mora, nada há a ser

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alterado.
Como vem reiteradamente deliberando este Tribunal, nos
casos de rescisão de compromisso de compra e venda por
iniciativa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir do
trânsito em julgado, tal qual estabelecido na r. sentença.
Nesse sentido, mister ressaltar o que dispõe o art. 396 do
Código Civil: Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não
incorre este em mora.
Ora, o pedido de restituição das parcelas pagas é em
percentual diverso do que consta em contrato, tampouco
incorrendo a apelante em descumprimento contratual. Assim, os
juros incidirão desde o trânsito, quando passou a ser exigível o
cumprimento da obrigação, e não desde a citação ou qualquer
outra data.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo c. Superior Tribunal de Justiça em sede
de Recurso Especial submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS
JUROS
DE
MORA.
TRÂNSITO
EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e
1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte

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tese: - Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão. 2. Recurso
especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6,
Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO,
Data
de
Publicação:
DJe
22/08/2019)
Por fim, no que tange à sucumbência, a meu ver, nada há
a ser alterado.
Isso porque, a despeito de o percentual de retenção de
valores ter sido majorado no julgamento deste recurso, é
inarredável concluir-se que os apelados decaíram de parte
mínima dos seus pleitos, posto que a retenção de valores
determinada nos autos está muito mais próxima de 10% das
quantias pagas, do que dos valores previstos na cláusula 22a do
contrato.
Assim é que, nos termos do art. 86, parágrafo único do
Código de Processo Civil, caberá à apelante arcar com as custas
e despesas processuais, bem como com os honorários
advocatícios, os quais foram estipulados, em primeiro grau, no
patamar mínimo previsto em lei (art. 85, § 2o do Código de
Processo Civil), não comportando redução, com ora requerido.
O caso, portanto, é de reforma da r. sentença, nos termos

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acima indicados.
Postas tais premissas, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso para: i) majorar a retenção em favor
da apelante para 20% das quantias pagas (sinal e parcelas),
devendo ser restituídos aos apelados os 80% remanescentes; ii)
rejeitar o pedido de retenção integral das arras desembolsadas;
iii) indeferir o pedido de indenização a título de taxa de fruição;
iv) determinar a incidência de correção monetária na forma
estabelecida em primeiro grau, porém, com base na Tabela
Prática deste Tribunal, e não do IGPM; v) manter a incidência de
juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado; vi) manter a
condenação exclusiva da apelante ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios,
nos termos do art. 86, parágrafo único do Código de Processo
Civil.
Diante desse resultado (parcial provimento da apelação), e
considerando que houve condenação apenas da apelante ao
pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, deixo
de proceder à majoração prevista no art. 85, § 11 do Código de
Processo Civil.
RODOLFO PELLIZARI
Relator