Tribunal: TJSP
Processo: 1026539-60.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Raul De Felice
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo - Base de cálculo – Valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU, eis que superior ao valor da transação - Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pelas Leis 14.125/2005 e 14.256/2006 e Decretos Municipais 46.228/05 e 51.627/2010 - Base de cálculo apurada segundo

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo - Base de cálculo – Valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU, eis que superior ao valor da transação - Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pelas Leis 14.125/2005 e 14.256/2006 e Decretos Municipais 46.228/05 e 51.627/2010 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo - Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo - Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV, do Código Tributário Nacional – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida - Recursos oficial e voluntário do município não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029499
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1026539-60.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO,
são apelados MAXIMINO BERNARDES NETO e CIBELE CRISTINA GOMES
BERNARDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ERBETTA FILHO
(Presidente) E SILVA RUSSO.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
RAUL DE FELICE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1026539-60.2019.8.26.0053 -Voto no 13290
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Apelação Cível e Reexame Necessário no 1026539-60.2019.8.26.0053.
Apelante: Prefeitura Municipal de São Paulo.
Apelados: Maximino Bernardes Neto e Cibele Cristina Gomes
Bernardes.
Recorrente: Juízo Ex officio.
Comarca: São Paulo.
VOTO No 13290.
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO

Mandado de segurança ITBI Município de São Paulo -
Base de cálculo Valor venal do imóvel utilizado para o
cálculo do IPTU, eis que superior ao valor da transação -
Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91 com
redação dada pelas Leis 14.125/2005 e 14.256/2006 e
Decretos Municipais 46.228/05 e 51.627/2010 - Base de
cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e
ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo -
Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo -
Violação do princípio da legalidade em matéria tributária
consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e
97, inciso IV, do Código Tributário Nacional Precedentes
deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida - Recursos
oficial e voluntário do município não providos.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO em face da sentença
de fls. 137/142 que, nos autos do mandado de segurança impetrado por
MAXIMINO BERNARDES NETO e CIBELE CRISTINA GOMES
BERNARES, concedeu a segurança pleiteada, confirmando a liminar
anteriormente deferida, para que seja considerado como base de cálculo
do ITBI o valor utilizado para fins de cálculo do IPTU, pois maior que o
valor da transação.

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Sustenta o Município de São Paulo, preliminarmente, a
inadequação da via eleita, porquanto a matéria trazida pela impetrante
demanda dilação probatória. No mérito, aduz, em síntese, que a
apuração da base de cálculo do ITBI consta expressamente na Lei
Municipal no 11.154/91 e alterações posteriores e o Fisco pode apurar
bases de cálculos distintas para o IPTU e o ITBI, em razão de cada qual
possuir um regime jurídico e fato gerador próprio, de modo que o
procedimento em vigor não viola o princípio da legalidade e não criou
nova base de cálculo para o tributo e nem transformou o autolançamento
em lançamento de ofício, sendo facultado ao contribuinte requerer, em
seu benefício, a prévia avaliação do imóvel. Requer o provimento do
recurso, para que seja denegada a segurança (fls. 148/158).
Em contrarrazões, pugna a impetrante pela manutenção da
sentença (fls. 161/177).
Recurso tempestivo e isento de preparo, nos termos do
art. 1007, § 1o do CPC/2015.
Há reexame necessário, nos termos do art. 14, §1o, da Lei
no 12.016/09.
A Procuradoria Geral de Justiça deixou de se manifestar
acerca do mérito (fls. 189).
É O RELATÓRIO.
Inicialmente, afasta-se a preliminar de inadequação da
via eleita, em razão da necessidade de dilação probatória, pois a
impetrante pretende tão somente o reconhecimento do direito de
recolher o ITBI pelo valor venal já atribuído pela municipalidade para
fins de cálculo do IPTU, havendo nos autos prova pré-constituída

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suficiente à apreciação da matéria na via mandamental.
Quanto ao mérito, Maximino Bernardes Neto e Cibele
Cristina Gomes Bernardes impetraram mandado de segurança em face
do Diretor do Departamento de Renas Imobiliárias da Secretaria
das Finanças do Município de São Paulo, impugnando o Valor Venal
de Referência encontrado unilateralmente pela municipalidade (fls. 27 e
31), incidente sobre a transmissão do imóvel localizado nesta Capital,
objetivando o recolhimento do ITBI, com base no valor atribuído ao
IPTU (fls. 30), pois maior que o valor do negócio jurídico (instrumento
particular de compromisso de compra e venda) - fls. 36/41.
O D. Juíz a quo entendeu por bem conceder a segurança
pleiteada, para determinar que a base de cálculo do ITBI seja o valor
utilizado para fins de cálculo do IPTU, gerando a interposição do
presente recurso, que passo a analisar.
A Lei Municipal de São Paulo no 11.154/91, que instituiu
a base de cálculo do ITBI, dispunha, em sua redação original, que:
“Art. 7o. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos (...).
Art. 8o. Em nenhuma hipótese, o imposto será calculado sobre
valor inferior ao valor do bem, utilizado, no exercício, para
base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial urbana (...)”.
O Decreto Municipal no 46.228/05, por sua vez, aprovou
o regulamento do imposto em tela e introduziu fórmula de majoração da
respectiva base de cálculo, nos seguintes termos:

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“Art. 8°. A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
§ 1°. Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização
com os valores praticados no Município, através de pesquisa
e coleta amostral permanente dos preços correntes das
transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário,
inclusive com a participação da sociedade, representada no
Conselho de Valores Imobiliários.”
Diante da inovação trazida ao cálculo, sobredito Decreto
foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte por meio
da Arguição de Inconstitucionalidade n° 0098335-50.2006.8.26.0000, de
Relatoria do Des. Renê Ricupero, cuja ementa foi assim redigida:
“ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE - Município
de São Paulo - Decreto Municipal 46.228/2005 - ITBI
((Imposto sobre transmissão de bens imóveis inter vivos) -
Aumento na base de cálculo - art. 150 da Constituição
Federal Inconstitucionalidade reconhecida. Na veiculação
de temas de direito tributário que concernem às relações
entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o Poder Público ao
princípio constitucional da reserva de Lei, disposto no artigo
150 da Constituição Federal, que veda à União, Estados ou
Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei que o
estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do CTN, a
base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal
dos bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor
ao imóvel, que não o decorrente do anterior, mister a
existência de uma lei que o autorize, não bastando, para

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isso, simples decreto.”
Após este julgamento do E. Tribunal de Justiça editou-se
a Lei Municipal no 14.256/06 que alterou o art. 7o, bem como
acrescentou os arts. 7o-A e 7o- B à Lei no 11.154/91. Vejamos:
“Art. 7o: Para fins de lançamento do imposto, a base de
cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria
negociado à vista, em condições normais de mercado. (...)
Art. 7o- A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o “caput” deste artigo.”
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças,
nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá
requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados
da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista
em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que
poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio
eletrônico.”
Em 13 de julho de 2010, veio a lume o Decreto
Municipal no 51.627, trazendo indevida majoração na base de cálculo do
ITBI, assim como o Decreto no 46.228/05, anteriormente declarado
inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte:
“Art. 8o A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos
os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no

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Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
§ 1o A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a
forma de publicação dos valores venais a que se refere o
“caput” deste artigo.
§ 2o Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização
com os valores praticados no Município, através de pesquisa
e coleta amostral permanente dos preços correntes das
transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário,
inclusive com a participação da sociedade, representada no
Conselho Municipal de Valores Imobiliários.” .
O
E.
Órgão
Especial
do
TJSP, reconheceu a
inconstitucionalidade dos arts. 7oA, 7oB e 12 da Lei Municipal no
11.154/91, conforme ementa:
“INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o da
Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação
dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e
14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de
São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito
é negociado à vista, em condições normais de mercado, como
a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar de
forma expressa, implicitamente também questionou as
disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele
utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não

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representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que,
como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base
no valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração
as
declarações
prestadas
pelo
próprio
contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real valor de
mercado do imóvel" "Valor venal de referência", todavia, que
deve servir ao Município apenas como parâmetro de
verificação da compatibilidade do preço declarado de venda,
não podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao
sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela
realizada pelo Município Imposto municipal em causa que
está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao
próprio contribuinte antecipar o recolhimento Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser
constatada a incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável Providência
que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração do
pertinente procedimento administrativo, na forma do artigo
148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o
ITBI não se submete Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo,
subvertem o procedimento estabelecido na legislação
complementar tributária, em afronta ao princípio da
legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o
recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos
no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por representar
violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição

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Federal Registro imobiliário que é constitutivo da
propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e
publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato
gerador do ITBI Regime constitucional da substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição
Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que não se
cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade
do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim
de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e
12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo.”
(Incidente
de
Inconstitucionalidade
no
0056693-19.2014.8.26.0000,
Rel.
Des.
Paulo
Dimas
Mascaretti, Órgão Especial, São Paulo, j. 25/3/2015).
Desse modo, a utilização do valor de referência trazido
como base de cálculo do ITBI também afronta o princípio da legalidade,
insculpido no artigo 150, inciso I, da Magna Carta e no artigo 97, inciso
IV, do Código Tributário Nacional.
Suas disposições são claras ao instituir majoração da base
de cálculo do tributo em caráter permanente, isto é, em moto contínuo e
sem aprovação do Poder Legislativo, pois baseada em coleta amostral de
preços correntes de negócios com imóveis e pesquisas de simples ofertas
imobiliárias.
Extravasa assim, o Decreto, a simples atualização da base
de cálculo em decorrência da inflação de preços de mercado ou da
desvalorização da moeda, providência que poderia ser tolerada sob o
argumento de que a simples correção de valores não majora o tributo.
Todavia, o valor da base de cálculo sofre verdadeira definição e

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quantificação administrativa pois é apurado, segundo as regras do
Decreto, em pesquisas de preços e de ofertas de venda (estas sequer
constituem parâmetro de negócios existentes) feitas pelo Poder
Executivo Municipal.
Embora publicado sob o manto de lei nova padece o
novel Decreto Municipal 51.627/2010 da mesma eiva do antigo Decreto
46.228/2005 julgado inconstitucional pelo Órgão Especial da Corte
paulista. Deve pois ser também a ele aplicado o mesmo veredito de
inidoneidade para fundamentar a exação do ITBI nos moldes que
preconiza, ou seja, com base de cálculo apurada e majorada pelo Poder
Executivo, de forma unilateral.
Nesse sentido, é o entendimento desta E. 15a Câmara de
Direito Público:
“MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Município de São
Paulo - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no
51.627/10 - Majoração indevida da base de cálculo fixada
na Lei Municipal no 11.154/91 - Valor venal entendido
como aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em
condições normais de mercado - Sistemática que delega sua
fixação prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da
legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I, da CF/88 -
Precedentes do C. Órgão Especial e da 15a Câmara de
Direito Público deste E. TJSP, a propósito - Violação de
direito líquido e certo demonstrada - Sentença reformada -
Apelo
provido,
com
observação.”
(AP
n°
0018777-88.2011.8.26.0053, Rel. Des. Silva Russo, j.
11/9/2014).

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Assim, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao
venal do imóvel utilizado para fins de IPTU, eis que superior ao valor da
transação.
Fica sempre ressalvada à administração fazendária a
instauração de procedimento para apuração da base de cálculo caso os
elementos oferecidos pelo contribuinte sejam omissos ou não mereçam
fé, de acordo com o disposto no artigo 148 do Código Tributário
Nacional.
Desse modo, impõe-se a manutenção da sentença na sua
totalidade.
Ante o exposto, nega-se provimento aos recursos
oficial e voluntário da municipalidade, nos termos do voto.

Raul De Felice

Relator