Tribunal: TJSP
Processo: 1001067-49.2019.8.26.0185
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de procedência, declarando a rescisão do referido contrato e a perda das parcelas pagas e benfeitorias, bem como determinando a reintegração da posse do imóvel 'sub judice'. Inconformismo do réu, pugnando pela declaração de nulidade da r. Sentença em razão de cerceamento de defesa, não tendo o Juízo 'a quo'

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de procedência, declarando a rescisão do referido contrato e a perda das parcelas pagas e benfeitorias, bem como determinando a reintegração da posse do imóvel 'sub judice'. Inconformismo do réu, pugnando pela declaração de nulidade da r. Sentença em razão de cerceamento de defesa, não tendo o Juízo 'a quo' designado audiência de conciliação. Subsidiariamente, requereu, ao menos, não seja retirado do seu lar, havendo oportunidades para que possa adimplir com as suas obrigações. Descabimento. Julgamento antecipado que pode acontecer também quando a matéria objeto da causa for de fato, desde que este seja incontroverso ou, se controvertido, impertinente e irrelevante. Desnecessária a dilação probatória, não havendo que se falar em cerceamento de defesa, muito menos em privação de princípios constitucionais como o devido processo legal, contraditório e ampla defesa, mas, sim, de celeridade e economia processuais. A ausência de designação de audiência de conciliação não acarreta a anulação da sentença, visto que às partes é assegurada a possibilidade de firmarem acordo em qualquer fase do processo, independentemente da intervenção do Juízo. Diante do inadimplemento ocorrido por anos, não é possível impor à autora a aceitação das condições propostas pelo réu. Não há que se falar em garantia de moradia e, por consequência, em manutenção do apelante na posse do imóvel, haja vista a finalidade da Companhia apelada, a qual, com seu programa habitacional, que não é gratuito, visa atender a coletividade e não beneficiar uns em detrimento de outros, que se encontram na mesma situação, mas se esforçam para cumprir suas obrigações. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000051069
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001067-49.2019.8.26.0185, da Comarca de Estrela D Oeste, em que é apelante
NILSON
PEREIRA
DOS
SANTOS,
é
apelada
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001067-49.2019.8.26.0185 -Voto no 8071
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Apelação Cível no 1001067-49.2019.8.26.0185
Apelante: Nilson Pereira dos Santos
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
do Estado de São Paulo CDHU
Foro: Estrela D'Oeste (1a Vara)
Juiz de Direito: Mateus Lucatto de Campos
Voto no 8071
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de
procedência, declarando a rescisão do referido
contrato e a perda das parcelas pagas e
benfeitorias,
bem
como
determinando
a
reintegração da posse do imóvel 'sub judice'.
Inconformismo
do
réu,
pugnando
pela
declaração de nulidade da r. Sentença em
razão de cerceamento de defesa, não tendo o
Juízo
'a
quo'
designado
audiência
de
conciliação. Subsidiariamente, requereu, ao
menos, não seja retirado do seu lar, havendo
oportunidades para que possa adimplir com as
suas obrigações. Descabimento. Julgamento
antecipado que pode acontecer também quando
a matéria objeto da causa for de fato, desde
que
este
seja
incontroverso
ou,
se
controvertido,
impertinente
e
irrelevante.
Desnecessária
a
dilação
probatória,
não
havendo que se falar em cerceamento de
defesa, muito menos em privação de princípios
constitucionais como o devido processo legal,
contraditório e ampla defesa, mas, sim, de
celeridade e economia processuais. A ausência
de designação de audiência de conciliação não
acarreta a anulação da sentença, visto que às
partes
é
assegurada
a
possibilidade
de
firmarem
acordo
em
qualquer
fase
do
processo, independentemente da intervenção
do Juízo. Diante do inadimplemento ocorrido
por anos, não é possível impor à autora a
aceitação das condições propostas pelo réu.
Não há que se falar em garantia de moradia e,

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por consequência, em manutenção do apelante
na posse do imóvel, haja vista a finalidade da
Companhia apelada, a qual, com seu programa
habitacional, que não é gratuito, visa atender
a
coletividade
e
não
beneficiar
uns
em
detrimento de outros, que se encontram na
mesma situação, mas se esforçam para cumprir
suas obrigações. Sentença mantida. Recurso
não provido.
Vistos.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
Nilson
Pereira dos Santos contra a r. sentença de fls. 86/88 que,
proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração
de
posse
ajuizada
pela
Companhia
de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
CDHU, julgou procedente o pleito inicial, nos seguintes termos:
“(...) Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o
pedido
formulado
pela
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU em face de
NILSON PEREIRA DOS SANTOS, para o fim de: A)
DECLARAR a rescisão contrato firmado pelas partes,
referente ao bem imóvel situado na Rua Parana, no 12,
quadra 41, lote 11, Conjunto Habitacional São João das
Duas Pontes A, em São João das Duas Pontes-SP; B)
DECLARAR o perdimento das parcelas já pagas pela
parte requerida e benfeitorias; C) DETERMINAR, após
o trânsito em julgado, a reintegração de posse à parte
autora do imóvel indicado; D) CONDENAR a parte

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requerida
ao
pagamento
das
custas
e
despesas
processuais e verba honorária que fixo em 10% (dez por
cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art.
85, § 2o, do CPC, observada a justiça gratuita que ora
defiro. (...)” (destaques originais).
Inconformado, sustenta o recorrente que a r.
sentença é nula, vez que prolatada sem que se consumasse a
necessária instrução processual, em verdadeiro cerceamento de
defesa, contrariando o princípio constitucional previsto no art. 5°,
inciso LV, da Carta Magna.
Defende que o Juízo a quo não atendeu ao
pedido de realização de audiência de conciliação, para que, de
forma consensual, pudesse negociar sua dívida.
Assevera que a autoridade sentenciante não
estava autorizada a realizar o julgamento antecipado da lide, haja
vista esta não versar sobre matéria exclusivamente de direito, mas
primordialmente de fatos controvertidos que exigem o exaurimento
da fase de instrução.
Pugna, assim, pela declaração de nulidade da r.
sentença, com determinação ao Magistrado de Primeira Instância
para que observe o exaurimento da instrução processual, com a
realização de audiência de conciliação, oitiva de testemunhas e
produção
de
todas
as
provas
em
direito
admitidas.
Subsidiariamente, requer que, ao menos, não seja retirado do seu
lar, impondo condições para que ele possa adimplir com as suas
obrigações.
Recurso tempestivo e isento de preparo, vez que
o apelante é beneficiário da gratuidade da justiça, tendo a apelada
apresentado contrarrazões às fls. 99/105.
É o relatório.

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Malgrado
a
irresignação
e
argumentos
apresentados, a verdade é que o recurso não comporta provimento.
Consta dos autos que, em 23 de abril de 1993, as
partes celebraram “Contrato de Promessa de Venda e Compra”,
tendo como objeto deste o imóvel localizado na Rua Paraná, n° 12,
quadra 41, lote 11, do Conjunto Habitacional São João das Duas
Pontes A, em São João das Duas Pontes
SP. Para tanto, o ora
apelante se comprometeu a pagar prestações mensais, na forma
como descrita no referido instrumento.
Ocorre
que,
diante
do
inadimplemento
das
prestações, a CDHU, ora apelada, notificou extrajudicialmente o
mutuário para que regularizasse sua situação. No entanto, ele
quedou-se inerte. Assim, a recorrida ingressou com a presente
demanda, pleiteando a rescisão contratual, com a reintegração na
posse do imóvel e o perdimento integral dos valores despendidos a
título de amortização do financiamento.
Citado, o réu contestou a ação, alegando que é
arrimo de família e, desde o início de 2003, enfrenta vários
problemas financeiros, estando desempregado, vivendo de “bicos”,
ora capinando um quintal, ora cortando banana. Na sequência, ele
apresentou uma proposta de acordo, requerendo a manutenção de
sua posse no imóvel e a renegociação da dívida. Houve réplica e,
nesta, a autora rejeitou a proposta do requerido e pugnou pelo
julgamento antecipado da lide.
Então, vislumbrando que o feito comportava
julgamento antecipado, o Juízo a quo proferiu a sentença, da qual
recorre o réu.
Pois bem.
Consoante prevê o art. 355, inciso I, do Código
de Processo Civil:

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“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o
pedido, proferindo sentença com resolução de mérito,
quando:
I - não houver necessidade de produção de outras
provas;”.
Acerca deste dispositivo, Nelson Nery Junior e
Rosa Maria Andrade Nery lecionam que:
“O dispositivo sob análise autoriza o juiz julgar
o mérito de forma antecipada, quando a matéria for
unicamente de direito, ou seja, quando não houver
necessidade de fazer-se prova em audiência. Mesmo
quando a matéria objeto da causa for de fato, o
julgamento antecipado é permitido se o fato for
daqueles que não precisam ser provados em audiência,
como, por exemplo, os notórios, os incontrovertidos etc.
(CPC 374).
(...)
Existindo fatos controvertidos, a necessidade de
prova a respeito deles exige ainda que sejam eles
pertinentes e relevantes. Fato pertinente é o que diz
respeito à causa, o que não lhe é estranho. Fato
relevante é aquele que, sendo pertinente, é também
capaz de influir na decisão da causa. Se o fato, apesar
de controvertido (questão de fato), não é pertinente, é
irrelevante, a necessidade de produção de prova a
respeito
dele
inexiste,
pelo
que
a
instrução
em
audiência seria pura perda de tempo, com prejuízo para
a celeridade do processo, tornando-se imperativo, nesse
caso, o julgamento antecipado da lide (RT 684/124).”
(in Código de Processo Civil Comentado, 18a ed., São

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7
Paulo: Thomson Reuters Brasil, pág. 973/974).
Ao
contrário
do
que
alega
o
apelante,
o
julgamento antecipado da lide pode ocorrer não só na hipótese de
matéria exclusivamente de direito, mas também quando a matéria
objeto da causa for de fato, desde que este seja incontrovertido ou,
se controvertido, impertinente e irrelevante.
Ademais, o julgamento antecipado do mérito está
previsto no ordenamento jurídico como medida de celeridade
processual para os casos em que não há necessidade de dilação
probatória. E, introduzido pela Constituição Federal como dever de
jurisdição, objetiva apresentar, em tempo razoável, resposta aos
conflitos, com efetividade (art. 5o, inciso LXXVIII, da CF).
No tocante ao propalado cerceamento de defesa,
conforme dispõe o art. 370, caput, do CPC, ao juiz é dado o poder
instrutório, de modo que cabe a ele determinar as provas
necessárias ao julgamento do mérito. A esse respeito, convém
ressaltar a lição de João Batista Lopes:
“Como principal destinatário da prova, cabe ao
juiz examinar a pertinência e relevância, cumprindo-lhe
impedir
atividade
probatória
desnecessária
ou
protelatória.
Esclareça-se que não há incompatibilidade entre
o direito à prova, reflexo do princípio do contraditório
e da ampla defesa, e o poder que a lei confere ao juiz de
indeferir as diligências inúteis ou protelatórias.
Como é curial, o direito à prova não significa
que o processo fique à mercê das partes para, a seu
alvedrio, requererem diligências ou providências inúteis
ao deslinde da causa.
Já se expôs que o objeto da prova se restringe

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aos fatos controversos, relevantes, precisos e normais.
Daí se conclui que não haverá necessidade de provar
fatos diversos desses (por exemplo, não deverá ser
deferido pedido de prova de fatos que se presumem
verdadeiros, que em nada contribuirão para a solução
do
caso,
que
tenham
caráter
genérico
ou
que
correspondam
ao
que
comumente
acontece
('quod
plerumque accicit').” (in: BUENO, C. S. et al. (coord.).
Comentários ao Código de Processo Civil
arts. 318 a
538 Parte Especial. v. 2. São Paulo: Saraiva, 2017.).
Nota-se que, no caso em tela, era mesmo
desnecessária a produção de novas provas. Isso, porque é
incontroverso o inadimplemento por parte do apelante, sendo certo
que este foi devidamente notificado para purgar a mora e assim não
o fez, o que caracterizou o esbulho possessório. Logo, não há que
se falar em cerceamento de defesa, muito menos em privação de
princípios constitucionais como o devido processo legal, o
contraditório e a ampla defesa, mas sim de celeridade e economia
processuais.
No que tange à não designação de audiência de
conciliação, o recorrente está inadimplente desde junho de 2003
(fls. 42/45) e foi notificado em 02 de abril de 2019 (fl. 40), ou
seja, ele teve todo esse tempo para buscar um acordo. Em outras
palavras, se o apelante de fato quisesse uma composição amigável
com a parte adversa, não precisaria esperar que o magistrado
tomasse a iniciativa para tal designação. Inclusive, nada impediria
que a conciliação se desse em segunda instância, se fosse
realmente essa a sua intenção.
Ademais, como dito anteriormente, o mutuário
chegou a apresentar uma proposta de acordo, que foi rejeitada pela
mutuante,
não
sendo
possível
impor
a
ela,
diante
do

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inadimplemento de anos, a aceitação de tais condições.
Destarte, não comporta acolhimento o pedido de
anulação da r. sentença para que o feito retorne à instância original
tão somente para que seja realizada audiência de conciliação.
No que toca ao pedido subsidiário do recorrente,
cumpre
destacar
que
a
Companhia
de
Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
CDHU é uma
sociedade de economia mista que tem como finalidade a execução
de programas habitacionais voltados exclusivamente à população
de baixa renda. Todavia, é cediço que há inúmeras famílias em seu
cadastro,
aguardando
a
ordem
cronológica
para
serem
contempladas com uma unidade habitacional. Sabe-se também que
tais unidades só são concedidas com a estrita observância de
critérios específicos de condição social que atestem a necessidade
do adquirente, tendo este que se comprometer a pagar as prestações
devidas, as quais, aliás, são de valor abaixo do de mercado
justamente para facilitar o programa de moradia popular. Em assim
sendo, não há que se falar em garantia de moradia e, por
consequência, em manutenção do apelante na posse do imóvel sub
judice, já que o programa habitacional em questão não é gratuito e
visa atender a coletividade e não beneficiar uns em detrimento de
outros que se encontram na mesma situação, mas que se esforçam
para cumprir suas obrigações.
Deste modo, analisadas as peculiaridades do caso
em tela, aliadas ao conjunto probatório que se apresenta nos autos,
é de rigor a manutenção do r. decisum vergastado, ficando
ratificados in totum os seus fundamentos, eis que suficientemente
motivada.
Por derradeiro, considerando o resultado deste
recurso, fica mantida a sucumbência tal qual como constou na r.
sentença, majorando-se os honorários advocatícios devidos para
12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, com

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fundamento no art. 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade da
justiça deferida na origem.
Desta feita, ante todo o exposto, NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso interposto.
Clara Maria Araújo Xavier
Relatora