Tribunal: TJSP
Processo: 1009090-32.2017.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-20
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária. Inadimplemento contratual do promitente comprador. Ação de resolução contratual cumulada com restituição dos valores pagos. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a restituir 80% dos valores pagos.

Gratuidade da justiça. Preenchimento dos requisitos

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária. Inadimplemento contratual do promitente comprador. Ação de resolução contratual cumulada com restituição dos valores pagos. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a restituir 80% dos valores pagos.

Gratuidade da justiça. Preenchimento dos requisitos legais. Exegese do artigo 99, §2o, do CPC. Benesse concedida.

Incidência de legislação específica sobre alienação fiduciária não impede a declaração judicial de rescisão. Vendedora que se confunde com a credora fiduciária. Opção de venda nesta modalidade que visa burlar a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução de valores pagos ao comprador em caso de resolução contratual. Exegese da Súmula 1 deste E. TJSP e da Súmula 543, do A. STJ. Percentual fixado que se mostra compatível com o caso concreto.

Despesas com IPTU. Possível imputar à compradora o pagamento de tais despesas no caso concreto. A imissão na posse determina a fruição do bem. Precedentes do A. STJ. Desconto devido.

RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
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Registro: 2021.0000018601
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009090-32.2017.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante SPE-10
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAS, é apelada THAIS XAVIER
OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do artigo
942 do Código de Processo Civil, deram pacial provimento ao recurso, por maioria
de votos. Vencido o 2 Juiz, Desembargador Mathias Coltro, que declara sua
contrariedade., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), A.C.MATHIAS COLTRO, ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível – Digital
Processo no 1009090-32.2017.8.26.0127
Comarca: 4a Vara Cível do Foro de Carapicuíba
Magistrada prolatora: Dra. Rossana Luiza Mazzoni de Faria
Apelantes: Scopel Spe-10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Thais Xavier Oliveira
Voto no 00447G
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de
imóvel,
com
pacto
adjeto
de
alienação
fiduciária.
Inadimplemento contratual do promitente comprador. Ação de
resolução contratual cumulada com restituição dos valores
pagos. Procedência para decretar a resolução contratual e
condenar a promitente vendedora a restituir 80% dos valores
pagos.
Gratuidade da justiça. Preenchimento dos requisitos legais.
Exegese do artigo 99, §2o, do CPC. Benesse concedida.
Incidência de legislação específica sobre alienação fiduciária
não impede a declaração judicial de rescisão. Vendedora que se
confunde com a credora fiduciária. Opção de venda nesta
modalidade que visa burlar a jurisprudência pátria de
obrigatoriedade de devolução de valores pagos ao comprador
em caso de resolução contratual. Exegese da Súmula 1 deste E.
TJSP e da Súmula 543, do A. STJ. Percentual fixado que se
mostra compatível com o caso concreto.
Despesas com IPTU. Possível imputar à compradora o
pagamento de tais despesas no caso concreto. A imissão na
posse determina a fruição do bem. Precedentes do A. STJ.
Desconto devido.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
Scopel
Spe-10
Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Thais Xavier

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Oliveira, nos autos da ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores, em trâmite perante a 4a Vara Cível do Foro de Carapicuíba.
Em primeiro grau, os pedidos deduzidos pela parte autora foram
JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES para: o fim de
declarar rescindindo o contrato, condenando a ré a restituir, em
parcela única, 80% (oitenta por cento) das quantias pagas pela autora
relativas à aquisição do bem, corrigidas monetariamente desde a data
do desembolso, pela tabela prática do Tribunal de Justiça e com juros
de
mora
a
partir
do trânsito em julgado, declarando de
responsabilidade da ré eventuais débitos relativos ao bem, tais como
IPTU, e demais tributos ou despesas que incidam sobre o imóvel.
Irresignada
(fls.
279/302),
a
ré
Scopel
Spe-10
Empreendimentos Imobiliários Ltda. argumenta que não há
possibilidade de rescisão contratual ante a mera impossibilidade
financeira do promitente comprador de arcar com as parcelas
avençadas, em face do disposto na legislação de alienação fiduciária
Lei 9.514/97. Assim, inaplicável o Código de Defesa do Consumidor.
Protesta, portanto pela inviabilidade da devolução de valores. Por fim,
alega impossibilidade de restituição de despesas com IPTU, uma vez
que se operou a transmissão da posse do imóvel. Requerida a
benesse da gratuidade judiciária, com a juntada de documentos.
Recurso tempestivo e contrariado às fls. 321/325.
É o relatório.

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Quanto ao pleito da ré, ora apelante, de concessão da
assistência judiciária, com oposição da parte autora, a legislação é
cristalina ao estabelecer que o benefício da assistência gratuita é
conferido ao hipossuficiente ou, ao menos, àquele que no momento
esteja passando por dificuldade financeira.
Dessa forma, cabe ao julgador a análise do pedido tendo em
vista o momento processual, considerando-se os rendimentos da
parte que o pleiteia e as despesas exigidas. Assim, conclui-se se há
ou não situação a ensejar a concessão da assistência judiciária,
sendo que o indeferimento deve estar pautado em elementos
suficientes de convicção do magistrado. É o que se colhe da
redação dos §§2o e 3o do art. 99 do CPC/15:
"Artigo 99, § 2o, CPC: O juiz somente poderá
indeferir o pedido se houver nos autos
elementos que evidenciem a falta dos
pressupostos legais para a concessão de
gratuidade, devendo, antes de indeferir o
pedido, determinar à parte a comprovação
do
preenchimento
dos
referidos
pressupostos.
Artigo 99, § 3o, CPC: Presume-se verdadeira
a alegação de insuficiência.”
Diante disso, tenho que a prova juntada aos autos milita em

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favor da ré, que teve acolhido pedido de recuperação judicial (fls.
304/318).
De rigor a concessão da gratuidade judiciária à ré, benesse a
incidir tão somente na esfera recursal.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
De fato, a alienação fiduciária do imóvel não obsta a
declaração de resolução do contrato de compromisso de compra e
venda com consequente restituição de parte dos valores pagos,
sobretudo porque, no presente caso, a credora fiduciária se
confunde com a promitente vendedora (vide contrato de fls. 19/42),
o que vincula as duas obrigações.
Neste sentido:
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
Rescisão.
Alienação fiduciária do imóvel que não
obsta a rescisão do contrato. Credora
fiduciária
que
se
confunde
com
a
vendedora, vinculando as duas obrigações.
Compradores
que
não
se
encontram
inadimplentes.
Devolução
dos
valores
pagos pelos compradores, com direito de
um percentual de retenção pela vendedora.
Súmulas no 1 e 3, TJSP. Sentença que
determinou percentual de retenção de 10%
dos valores pagos. Majoração para 20% dos
valores pagos, a fim de compensar os

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gastos
administrativos
da
vendedora.
Precedente do STJ. Sentença parcialmente
reformada.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP;
Apelação Cível 1010236-40.2019.8.26.0127;
Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Carapicuíba - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/07/2020; Data de Registro:
31/07/2020)
APELAÇÃO. Compromisso de compra e
venda de imóvel. Distrato por iniciativa da
parte
adquirente.
Impossibilidade
de
rescisão contratual em razão de alienação
fiduciária
dada
como
garantia.
Descabimento. Entendimento do art. 53,
caput, do Código de Defesa do Consumidor
(Lei no 8.078/90). Direito de retenção.
Manutenção do percentual a ser retido em
20% (vinte por cento). Juros de mora. Termo
inicial.
Trânsito
em
julgado.
Sentença
reformada. Adoção do art. 252 do RITJ.
RECURSOS
DESPROVIDOS
da
parte
requerida-recorrente,
SJF,
e
da
parte
requerente-recorrente,
e
RECURSO
PROVIDO EM PARTE da parte requerida-
recorrente,
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS DAMHA.
(TJSP;
Apelação
Cível
1005215-
90.2016.8.26.0482; Relator (a): Jair de Souza;
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de Presidente Prudente - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 17/09/2019; Data de
Registro: 17/09/2019)
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

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CLAUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA NÃO OBSTA A INCIDÊNCIA DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NÃO
CONSUMADA - RESCISÃO DO CONTRATO
ADMISSIBILIDADE - RETORNO DAS
PARTES
AO
"STATUS
QUO
ANTE" -
RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES
PAGOS PELOS AUTORES
PERCENTUAL
QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL
VERBA
HONORÁRIA DEVIDA AO ADVOGADO DOS
AUTORES
MAJORADA,
POSTO
QUE
DECAÍRAM
EM
MENOR
PARTE
DOS
PEDIDOS
EFETUADOS
-
AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE
APELO
DA
RÉ
NÃO
PROVIDO
E,
RECURSO
ADESIVO DOS AUTORES, PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1009125-88.2015.8.26.0344;
Relator
(a): Erickson
Gavazza
Marques;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Marília - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
14/08/2019; Data de Registro: 21/08/2019)
Anota-se que a opção de venda nesta modalidade visa burlar
a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução dos valores
pagos ao comprador em caso de rescisão, o que não pode ser
admitido, até mesmo porque incide, no caso, as disposições do
Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Artigo 53, CDC: Nos contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas

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alienações
fiduciárias
em
garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor
que, em razão do inadimplemento, pleitear a
rescisão do contrato e a retomada do
produto alienado.
Saliento que, ontologicamente, tratando-se de compra e
venda de imóvel, pouco importa se, sobre o negócio, incide lei
específica de alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão de
procedimento extrajudicial por meio de leilão público, pois a
possibilidade de não devolução de qualquer valor pago a título de
preço da unidade adquirida acarretaria enriquecimento ilícito por
parte do agente fiduciário, visto que não apenas reteria as quantias
recebidas por conta do preço, mas também aproveitaria o produto
da nova negociação, em evidente prejuízo ao consumidor.
Inobstante a previsão contratual enseje a consolidação da
propriedade em poder da fiduciária, em casos de inadimplência,
desde que não purgada a mora, e a consequente solução mediante
a realização de leilão extrajudicial com devolução do saldo, que
sobejar1, após deduzidas todas despesas, dívidas e encargos,
consoante dispõe os Artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97, em se
tratando de relação tipicamente consumerista, a demanda comporta
1 Artigo 27, § 4o, Lei no 9.514/97: Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao
devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois
de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em
recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

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solução pautada nas regras de ordem pública advindas da
disciplina legal gizada pelo Código de Defesa do Consumidor.
E, neste condão, mister observar que a relação posta sob
análise se rege preferencialmente pelo microssistema protetivo
instituído pela Lei Federal no 8.078/90, por dois motivos
preponderantes, quais sejam:
i()
a acentuada vulnerabilidade material a que o
consumidor é submetido, ao anuir a um contrato de
adesão que prevê maleficamente que a falta de
pagamento importa na consolidação da propriedade
em nome do credor fiduciário com leilão público do
bem, somente se restituindo ao comprador qualquer
valor desde que haja remanescente, depois de
deduzidos
o
saldo
devedor
incluído
os
juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais; bem como as despesas correspondentes à
soma dos encargos e custas de intimação e as
necessárias à realização do público leilão, também
compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão
do leiloeiro.
ii()
a evidente hipossuficiência processual vislumbrada
tanto na menor condição técnica, prática, econômica
(não necessariamente) ou jurídica de uma das partes
de realizar determinada prova imprescindível para o
esclarecimento da questão, quanto na recusa de
análise da situação pela esmagadora jurisprudência
quando o contrato é pautado em legislação específica
que prevê alienação extrajudicial, sob o único
argumento de ser resolvido por procedimentos

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extrajudiciais, os quais “fogem da alçada do judiciário”.
Data vênia, o poder judiciário não pode fechar os olhos em
contratos
regidos
por
legislação
específica,
acolhendo
indiscriminadamente uma série de defesas pautadas em ausência
de interesse processual, pois, na maioria das vezes, o consumidor
sofre com uma desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-
fé e com a equidade, deveres anexos da relação negocial.
De rigor, portanto, aplicar-se ao caso o disposto nos Artigos
51, inciso IV do CDC, que considera nula de pleno direito as
cláusulas que acarretem desvantagem exagerada à parte
hipossuficiente. Trata-se, como já dito, de norma de ordem pública
que, além de evitar o dano ao consumidor, protegendo-o contra
disposições contratuais pautadas na má-fé e na abusividade, ainda
acaba por evitar o enriquecimento ilícito do fornecedor.
Logo,
bem
declarada
a
resolução
contratual
por
inadimplemento culposo do promitente comprador, o que resulta na
restituição parcial dos valores pagos.
Isso porque, não havendo culpa da fornecedora, a esta fica
assegurada a retenção de percentual para fazer frente aos
prejuízos sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo
tempo de ocupação do bem, nos termos do entendimento sumulado
tanto por este E. Tribunal de Justiça quanto pelo A. STJ:
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário

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comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” -
grifo nosso.
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
No caso em tela, a apelante alega impossibilidade de
devolução de valores, o que afronta supracitada Súmula no 543,
STJ.
Desse modo, admitido o dever de restituir, a questão se
restringe ao percentual a ser retido. Neste aspecto, o A. Superior
Tribunal de Justiça tem reiteradamente adotado como parâmetro
retenção na ordem de 10% a 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se

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promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda
de imóvel, em caso de rescisão motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a
jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido
de
admitir
a
retenção,
pelo
vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy
Andrighi, j. 26/04/2011) - grifo nosso.
Assim, tenho que uma retenção na ordem de 20% do valor
pago, como determinado na r. sentença, encontra-se adequada ao
caso concreto e atende aos parâmetros adotados pelo A. STJ,
estando
pautado
nos
ditames
da
proporcionalidade
e
razoabilidade. Nesta esteira de valor, inclusive, vem decidindo
reiteradamente esta Colenda 5a. Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO
DO
PREJUÍZO

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CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE
20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA
ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES
DO CASO EM QUESTÃO - FUNDAMENTOS DA
SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS
RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO
ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO -
JUROS, NO ENTANTO, QUE DEVEM INCIDIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2020; Data de Registro: 07/10/2020)
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
COMISSÃO DE CORRETAGEM -
DEVOLUÇÃO
VALORES COBRADOS DE
FORMA
ABUSIVA,
SEM
O
DEVIDO
ESCLARECIMENTO
AO
CONSUMIDOR

JULGAMENTO
DO
RECURSO
REPETITIVO
1.599.511/SP PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA

RESCISÃO
CONTRATUAL
-
RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO
ANTE"
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS
PARTES - RETENÇÃO DE 20% SOBRE O TOTAL
DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE

PERCENTUAL
FIXADO
QUE
SE
MOSTRA
RAZOÁVEL, PARA RESSARCIR A VENDEDORA
DAS
DESPESAS
ADMINISTRATIVAS

PRECEDENTE
-
SENTENÇA
MANTIDA

RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível
1001516-45.2016.8.26.0659;
Relator
(a): Erickson Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Vinhedo - 2a
Vara; Data do Julgamento: 17/09/2020; Data de
Registro: 17/09/2020)

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COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores.
Devolução dos valores por ela adimplidos, com
direito de um percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP.
Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores
pagos.
Montante
fixado
em
consonância com precedente STJ. Impossível a
cumulação com multa contratual. Correção
monetária desde os desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. Comissão
de corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto, não
houve valor discriminado no contrato. Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência
mantida. Honorários em favor da parte autora
majorados.
Recurso
não
provido,
com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1001260-
94.2019.8.26.0369; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Monte Aprazível - 1a Vara; Data
do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro:
16/09/2020)
Em contrapartida, consigno que compete à autora o
pagamento de despesas com IPTU relativos ao período posterior à
sua imissão na posse do imóvel.
O entendimento assente na jurisprudência é de que esses
custos são devidos pelos promitentes compradores após a imissão
na posse, uma vez que a partir de então há fruição dos serviços
prestados.
Acerca do tema, explica com digna clareza o Exmo
Desembargador PAULO ALCIDES AMARAL SALLES:

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“Em se tratando das taxas de condomínio e
dos impostos, por outro lado, irrelevante
que o adquirente tenha assinado contrato
assumindo
a
responsabilidade
pelos
pagamentos.
O entendimento assente na jurisprudência é
de que os mesmos somente são devidos
pelos compradores após a imissão na
posse, uma vez que até então não há
fruição dos serviços prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina
SÍLVIO
DE
SALVO
VENOSA
que:
“O
condômino deve concorrer com o rateio
que
lhe
couber
para
sustentar
o
funcionamento da vida condominial. As
despesas comuns de energia elétrica, água,
materiais
de
limpeza,
pagamento
de
empregados
e
serviços
eventuais,
conservação de equipamentos, tributos,
seguros etc. devem ser rateadas. (7a
Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p.
344).
Essas despesas sem qualquer prestação
caracterizam manifesto enriquecimento sem
causa. Idêntica solução é adotada em
relação
ao
IPTU.”
(Apelação
no.
1010832-18.2013.8.26.0100,
Relator(a):
Paulo
Alcides; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 29/08/2016; Data
de registro: 30/08/2016).
Assim, tendo em vista que imitida na posse do imóvel, a
promitente compradora tem a obrigação de arcar com esses custos
desde a imissão da posse até a rescisão contratual.

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Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para reconhecer a
obrigação da autora de arcar com as despesas de IPTU do imóvel,
desde a imissão da posse do imóvel até a rescisão contratual.
Com base no princípio da causalidade e da sucumbência, fixo
a sucumbência recíproca, uma vez que os litigantes decaíram em
partes proporcionais dos pedidos, nos termos do Artigo 86 do
CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão
proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
15% sobre o valor em que sucumbiu a autora2, em favor do
patrono da ré (observada a suspensão da exigibilidade, nos termos
do art. 98, §3o do CPC), e em 15% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono da autora.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
2 Diferença entre o valor de restituição pretendido (100%) e o deferido (80%).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1009090-32.2017.8.26.0127 Voto no 44579
Comarca: Carapicuiba (4a Vara Cível)
Recorrente(s): SPE-10 Empreendimentos Imobiliários Ltda
Recorrido(s): Thais Xavier Oliveira
Natureza da ação: Compra e venda
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Peço venia para discordar do d. Relator, Desembargador Rodolfo
Pellizari, por entender que o apelo comporta provimento.
Segundo se verifica, pretende a autora a resolução do contrato de
compra e venda de imóvel firmado com a construtora, sob o argumento de que não
reúne mais condições de continuar o pagamento das parcelas do preço.
No caso em comento, há um contrato de compra e venda de um imóvel
com financiamento do preço mediante pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia.
A demandada cumpriu sua obrigação contratual e, tendo em vista que
o preço foi financiado com pacto de alienação fiduciária, tornou-se ela credora
fiduciária, com propriedade resolúvel sobre o imóvel, o que se constata na
matrícula do imóvel.
Portanto, a partir daí não é mais um contrato bilateral a ser resolvido
por iniciativa de qualquer das partes, consoante o magistério do eminente Des.
Francisco Loureiro (cf. apel. 0382643-79.2008.8.26.0577, 4a Câmara de Direito
Privado). Há apenas contrato unilateral de mútuo garantido por propriedade
fiduciária.
Desse modo, prossegue em seu brilhante voto:

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“O inadimplemento do comprador/mutuário não mais acarreta a resolução do
contrato de compra e venda, perfeito e acabado. Cabe ao credor apenas e tão
somente a execução do preço financiado, mediante excussão do imóvel
vinculado ao crédito garantido por propriedade fiduciária.”
Desse modo, são inaplicáveis as normas do Código de Defesa do
Consumidor, devendo incidir o microssistema da Lei no 9.514/97.
Nesse sentido, a jurisprudência pacífica do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
AgInt no RECURSO ESPECIAL no 1654351
SP RELATOR : MIN.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
1.
TEMPESTIVIDADE
DO
RECURSO
EVIDENCIADA.
RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 2. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
DEFICIÊNCIA
NAS
RAZÕES
RECURSAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
SUBSUNÇÃO À LEI N. 9.514/1997. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA.
DIREITO NÃO RECONHECIDO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTE. 3. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO, EM JUÍZO DE RECONSIDERAÇÃO.
DECISÃO
Na origem, André Luiz Negrão Taveira Bezerra ajuizou ação ordinária
contra Brazilian Securities Companhia de Securitização, objetivando a
declaração de nulidade da cláusula contratual que estabelece a perda dos
valores pagos em caso de inadimplemento e a consequente restituição da
quantia, abatidos os alugueres pelo período em que permaneceu no imóvel,
além do ressarcimento do montante despendido com a contratação de
advogado para a propositura do feito.
O Magistrado de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos.
Em apelação do autor, a Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso em acórdão assim

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ementado (e-STJ, fl. 795):
DECLARATÓRIA C.C. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS - Compra e
venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia - Alegação de
cláusula abusiva de perda das parcelas pagas - Improcedência do pedido -
Inconformismo - Desacolhimento - Determinação da perda que não decorre
de contrato, mas da lei - Abusividade inexistente
Ausência de licitantes
nos dois leilões públicos - Extinção da dívida - Exoneração da credora em
restituir os valores desembolsados pelo devedor - Inteligência do art. 27, §
5o, da Lei n. 9.514/97- Sentença mantida- Recurso desprovido.
Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 811-814).
André Luiz Negrão Taveira Bezerra interpôs recurso especial apontando
divergência jurisprudencial e ofensa aos arts. 458, II, e
535, I, do CPC/1973; 2o, 3o e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor;
27, §§ 4o e 5o, da Lei n. 9.514/1997; e 884 do Código Civil.
Alegou, em síntese: omissão no acórdão; ser evidente o enriquecimento
ilícito da recorrida; e a caracterização da relação de consumo entre as
partes, a ensejar a restituição das quantias pagas pelo imóvel.
Contrarrazões apresentadas às fls. 931-948 (e-STJ).
A Presidente do Superior Tribunal de Justiça, Ministra Laurita Vaz, não
conheceu do recurso especial em razão da sua intempestividade.
Ressaltou que "a ocorrência de feriado local, recesso, paralisação ou
interrupção do expediente forense deve ser demonstrada por documento
idôneo, no ato da interposição do recurso que pretende seja conhecido" (e-
STJ, fl. 960).
Daí o presente agravo interno, no qual o insurgente sustenta a
tempestividade do apelo nobre, ao argumento de que, nos termos do
Provimento CSM n. 2.297/2015 e da Resolução n. 8/2005, do CNJ, no
período de 7/1/2016 a 17/1/2016, os prazos recursais estavam suspensos em
razão do recesso forense.
Sem impugnação ao agravo interno.
Brevemente relatado, decido.
O Superior Tribunal de Justiça admite a comprovação de recesso forense,
feriado local ou de suspensão de expediente, no âmbito dos Tribunais de
Justiça, em agravo interno.

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Nesse sentido:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO CARACTERIZADA.
INTEMPESTIVIDADE
DO
RECURSO
ESPECIAL
AFASTADA.
SUSPENSÃO
DO
EXPEDIENTE
FORENSE
E
DOS
PRAZOS
PROCESSUAIS
NA
CORTE
DE
ORIGEM.
COMPROVAÇÃO
POSTERIOR. POSSIBILIDADE. NOVA ORIENTAÇÃO DA CORTE
ESPECIAL.
1. (...)
2. A Corte Especial, a partir do julgamento do AgRg no AREsp no
137.141/SE, modificou o entendimento aplicado no Superior Tribunal de
Justiça para admitir que a comprovação de tempestividade recursal, em
virtude de feriado local ou de suspensão de expediente forense no tribunal
de origem, ocorra quando da interposição do agravo regimental.
3. Embargos acolhidos, com efeitos infringentes, para tornar sem efeito
acórdão e decisão monocrática anteriores e determinar nova conclusão dos
autos ao relator para o prosseguimento na análise do recurso de agravo em
recurso especial.
(EDcl no AgRg no AREsp n. 84.122/SC, Relator o Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, DJe de 11/11/2013.)
Com efeito, diante dos argumentos do recorrente, verifica-se que, de fato, o
recurso especial foi interposto tempestivamente, razão pela qual reconsidero
a decisão agravada, com base no art. 259 do RISTJ, e passo ao exame do
apelo extremo.
De início, considerando que o acórdão estadual foi publicado quando ainda
estava em vigor o Código de Processo Civil de 1973, a análise do recurso
especial obedecerá ao regramento nele previsto.
No tocante à alegada ofensa aos arts. 458 e 535 do Código de Processo Civil
de 1973, verifica-se a total ausência de discriminação dos pontos omissos,
contraditórios e/ou não fundamentados, incidindo, no caso, o óbice da
Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE DE

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TRÂNSITO. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC NÃO DEMONSTRADA.
SÚMULA N. 284/STF. OFENSA AO ART. 557 DO CPC. NÃO
OCORRÊNCIA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. EXAME PELO
COLEGIADO EM SEDE DE AGRAVO INTERNO. DANO MORAL E
DANO ESTÉTICO. RAZOABILIDADE NA FIXAÇÃO DO QUANTUM.
REEXAME. INADMISSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA N. 7/STJ.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
INCIDÊNCIA
DAS
SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. SEGURO DPVAT. DEDUÇÃO.
INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. Considera-se deficiente a fundamentação do recurso especial que alega
violação do art. 535 do CPC e não demonstra, clara e objetivamente, qual
ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido não foi sanado
no julgamento dos embargos de declaração. Incidência da Súmula n. 284 do
STF.
2. [...]
6. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp n. 709.971/RJ, Relator o Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, DJe 22/10/2015.)
Quanto à questão de fundo, o Tribunal estadual manteve a sentença de
improcedência com base nos seguintes fundamentos:
Pelo que consta dos autos, em novembro de 2005, houve tentativa de
intimação (v. fls. 464) do devedor, ora autor, para purgar a mora por meio
do pagamento do valor atrasado de R$ 101.732,66, atualizado até 10/10/2005
(v. fls. 465/466). Como o requerente não foi encontrado procedeu-se à
intimação por edital nos dias 8, 9 e 10 de dezembro daquele ano (v. fls.
468/472).
Diante da ausência de adimplemento, após a consolidação da propriedade
(v. fls. 473 e 53) o imóvel foi levado ao primeiro leilão em 28/12/2006 pelo
valor de R$ 542.545,49 (v. fls. 474), não obtendo licitantes. No segundo leilão
em 12/1/2007, era possível a arrematação pelo valor igual ou superior ao
valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais,
inclusive tributos, e das contribuições condominiais (v. fls.475), porém,
também não houve interessados.

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Com isso, a credora fiduciária considerou quitada a dívida (v. fls. 476/478),
alienando o bem para terceiro em abril de 2008 pelo valor de R$ 539.563,21
(v. fls. 53 verso e 479). Em razão disso, pediu o autor a restituição das
parcelas pagas (v. fls. 13).
Pois bem, não assiste razão ao requerente. Veja-se que não se trata de uma
questão de cláusula desfavorável ou abusiva (v. fls. 7/11), pois a
determinação de perda das parcelas pagas não decorre do contrato, mas da
própria lei, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei n. 9.514/1997.
A propósito, em situação análoga, esta Colenda Câmara decidiu assim:
[...]
Observe-se que, caso o devedor, vislumbrando a sua incapacidade de honrar
o financiamento, pedisse a resolução do contrato antes da consolidação da
propriedade, a devolução de parte dos pagamentos seria possível, conforme
já decidido também por esta Colenda Câmara:
[...]
Na espécie, veja-se que, em vez de ajuizar uma ação de rescisão contratual
c.c. devolução das parcelas pagas ou de revisão de contrato c.c. Consignação
em pagamento quando das alegadas violações do contrato pela credora
fiduciária (v. fls. 5 - itens 16 a 19), o devedor fez alguns depósitos a seu bel
prazer, o que é inaceitável, especialmente considerando que o requerente é
advogado (v. fls. 2).
Por fim, não há falar em enriquecimento sem causa, pois a apelada foi
obrigada a assumir diversas despesas decorrentes do inadimplemento, tais
como ITBI (v. fls. 473), publicação de editais (v. fls. 470/472), comissão de
leiloeiro (v. fls. 479), etc.
Esta Corte Superior firmou entendimento no sentido de que, havendo
inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em
garantia de bens imóveis, devem incidir as normas dos arts. 26 e 27, da Lei
n. 9.514/1997, afastando-se, por consequência, a regra genérica e anterior
prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Confira-se o seguinte precedente:
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO
ESPECIAL.
RECURSOS
SIMULTÂNEOS. NÃO CONHECIMENTO DO POSTERIOR. PRINCÍPIO

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DA
UNIRRECORRIBILIDADE.
INOVAÇÃO
RECURSAL.
INADMISSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
INADIMPLÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. DECISÃO
MANTIDA.
1. Pelo princípio da unirrecorribilidade, as decisões judiciais devem ser
impugnadas por meio de um único recurso. No caso concreto, os embargos
de declaração não devem ser admitidos, visto que opostos posteriormente ao
agravo regimental.
2. Não há como conhecer de teses suscitadas apenas no agravo regimental
por força da preclusão consumativa e por impossibilidade de inovação
recursal.
3. A Lei n. 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é
norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor -
CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante
enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial.
4. Agravo regimental improvido e embargos de declaração não conhecidos.
(AgRg no AgRg no REsp n. 1.172.146/SP, Relator o Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/6/2015, DJe 26/6/2015.)
Dessa forma, estando o entendimento adotado pelo acórdão recorrido em
harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, imperiosa a
incidência da Súmula n. 83/STJ, aplicável a ambas as alíneas autorizadoras.
Ante o exposto, em juízo de reconsideração, nego provimento ao recurso
especial.
Publique-se.
Brasília/DF, 30 de maio de 2017.
MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator
Portanto, não se há falar em resolução do contrato de compra e venda,
com restituição de parcelas pagas.
Em razão da improcedência do pedido reconhecida, nesta instância,
de rigor a atribuição dos ônus sucumbenciais exclusivamente a autora, fixada a
honorária em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade processual,

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conforme pedido expresso na inicial.
Como corolário e por este voto, ao recurso é dado provimento, nos
termos acima.
A.C. Mathias Coltro
2o Juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
17
Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
13CD0729
18
25
Declarações de
Votos
ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
13D3088F
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1009090-32.2017.8.26.0127 e o código de confirmação da tabela acima.