Tribunal: TJSP
Processo: 1007251-91.2020.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RETENÇÃO POR PARTE DA RÉ DE 20% SOBRE O VALOR PAGO - APELAÇÃO DA RÉ - PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE INEXISTÊNCIA DE VALORES A SEREM DEVOLVIDOS, OU ALTERNATIVAMENTE, REDUÇÃO DO PERCENTUAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RETENÇÃO POR PARTE DA RÉ DE 20% SOBRE O VALOR PAGO - APELAÇÃO DA RÉ - PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE INEXISTÊNCIA DE VALORES A SEREM DEVOLVIDOS, OU ALTERNATIVAMENTE, REDUÇÃO DO PERCENTUAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA – O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE CORRESPONDER A 25% DO VALOR PAGO – O VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS / SINAL DEVE INTEGRAR O MONTANTE A SER DEVOLVIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária ante a confessada incapacidade financeira da adquirente;
II- Ante a edição da Lei no 13.786/2018, aliada ao entendimento jurisprudencial sedimentado por esta corte, o percentual de retenção deve corresponder a 25% sobre o valor atualizado das prestações pagas;
III - O valor previsto a título de sinal faz parte do preço do imóvel e tem por objetivo confirmar o contrato, tratando-se, pois, de arras confirmatórias.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A CONTAR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TESE FIXADA NO JULGAMENTO DO REsp 1.740.911/DF, NO SISTEMA DE RECURSOS REPETITIVOS – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.
I – A correção monetária deve ser aplicada a partir do desembolso de cada parcela, pois não se trata de rendimento, apenas de recomposição do valor;
II – Considerando-se a tese firmada no julgamento do REsp 1.740.911/DF, os juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão. Apelo parcialmente provido neste tópico.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000020244
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1007251-
91.2020.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante BARRETOS
COUNTRY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelado ROBERTO
RIBEIRO DE CASTRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE ARAUJO
(Presidente sem voto), ANTONIO RIGOLIN E ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007251-91.2020.8.26.0506
1-Voto no 44.663
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Apelação No 1007251-91.2020.8.26.0506
Apelante:
BARRETOS
COUNTRY
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
Apelado: ROBERTO RIBEIRO DE CASTRO
Comarca: Ribeirão Preto 6a Vara Cível
Juiz (a): Mayra Callegari Gomes de Almeida

V O T O No 44.663
PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA

SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA RETENÇÃO POR PARTE DA RÉ DE 20%
SOBRE O VALOR PAGO - APELAÇÃO DA RÉ - PRETENSÃO
DE RECONHECIMENTO DE INEXISTÊNCIA DE VALORES
A SEREM DEVOLVIDOS, OU ALTERNATIVAMENTE,
REDUÇÃO DO PERCENTUAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA
O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE CORRESPONDER A
25% DO VALOR PAGO
O VALOR PAGO A TÍTULO DE
ARRAS / SINAL DEVE INTEGRAR O MONTANTE A SER
DEVOLVIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel
objeto
de
incorporação
imobiliária
ante
a
confessada
incapacidade financeira da adquirente;
II- Ante a edição da Lei no 13.786/2018, aliada ao entendimento
jurisprudencial sedimentado por esta corte, o percentual de
retenção deve corresponder a 25% sobre o valor atualizado das
prestações pagas;
III - O valor previsto a título de sinal faz parte do preço do
imóvel e tem por objetivo confirmar o contrato, tratando-se, pois,
de arras confirmatórias.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA RESTITUIÇÃO PARCIAL
DOS VALORES PAGOS
CORREÇÃO MONETÁRIA A
CONTAR DE CADA DESEMBOLSO
JUROS DE MORA A
CONTAR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO
TESE FIXADA NO JULGAMENTO DO REsp
1.740.911/DF, NO SISTEMA DE RECURSOS REPETITIVOS
RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.
I
A correção monetária deve ser aplicada a partir do
desembolso de cada parcela, pois não se trata de rendimento,
apenas de recomposição do valor;

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II
Considerando-se a tese firmada no julgamento do REsp
1.740.911/DF, os juros de mora incidentes sobre o valor a ser
restituído devem ser computados a partir do trânsito em julgado
da decisão. Apelo parcialmente provido neste tópico.
ROBERTO RIBEIRO DE CASTRO propôs ação de rescisão
contratual c/c ressarcimento de valores pagos frente à BARRETOS
COUNTRY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
A r. sentença de fls. 152/156, cujo relatório se adota, julgou
procedente a ação, para declarar “rescindido o Instrumento Particular de
Promessa de Venda e Compra, firmado entre as partes e CONDENAR a
empresa ré à restituição dos valores pagos pelo autor, com a retenção de
20% (vinte por cento) da quantia já paga. A quantia a ser ressarcida deverá
ser monetariamente atualizada pelo índice previsto no contrato, acrescida de
juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e paga em parcela única pela
requerida”. Em razão da sucumbência, condenou a ré ao pagamento das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em
10% sobre o valor da condenação.
Inconformada, apela a ré almejando a reforma da decisão,
alegando, em síntese, que: a Empresa Apelante trabalha sob o regime de
incorporação imobiliária, condicionada ao regime de afetação; é de suma
importância frisar que a verba/receita arrecadada para a construção da obra
vem dos pagamentos dos adquirentes; não se trata de compra e venda de
imóvel residencial, mas sim de compra e venda de imóvel destinado a lazer e
passeio, pois trata-se de um HOTEL, ou seja, uma relação empresarial, na
qual o adquirente visa obter rentabilidade, visa um negócio/investimento
futuro; o caso em questão não se enquadra à aplicação do Código de Defesa
do Consumidor; é necessário aplicar as Leis ao caso e não somente o CDC; é
evidente que em caso de rescisões desmotivadas é necessário haver multa por
descumprimento ao que fora contratado, para resguardar os demais
adquirentes/adimplentes do regime de afetação; todo e qualquer percentual de
devolução de importância pagas, da qual a Apelante é condenada, saí dos
valores ou conta corrente afetada da qual a Incorporadora somente controla
ou é responsável; os valores ajustados nos contratos, referentes à entrada
(sinal de pagamento), devem ser consideradas, frisando que o que fora dado a
título de entrada/sinal/arras não será devolvido ao promitente comprador,
conforme o que determina a legislação e os contratos celebrados entre as
partes; a retenção do sinal é válido e sobre esse valor não há que se falar em
devolução; o Apelado foi quem desistiu do negócio contraído, utilizando de

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argumento ardiloso e tentando imputar responsabilidade à Apelante; não há
que se falar em alteração da cláusula contratual que prevê a retenção de parte
do valor pago em caso de rescisão contratual valendo integralmente sua
redação; caso este Egrégio Tribunal entenda que deva ocorrer alguma
devolução, que seja levando em consideração o percentual de retenção não
inferior a 25% (vinte e cinco por cento), conforme determina a jurisprudência
do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça; foi determinado que as
devoluções dos valores pagos fossem feitas com a devida correção monetária,
atualizada pelo índice previsto no contrato, contudo nada mencionou quanto à
data que deveria ser incidida; de acordo com o art. 1o, § 2° da Lei no 6.899/81,
deve incidir a partir do ajuizamento da ação; os juros de mora somente seriam
devidos se a Apelante se quedasse em mora na obrigação de restituir valores
ao Recorrido, fato que nunca se sucedeu; a rescisão contratual ocorreu a
pedido do Apelado por dificuldades financeiras anos após a aquisição; o
termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado; desde
janeiro/2019 é devida a fruição, e ainda, considerando que o pedido de
rescisão do contrato deu-se em março/2020, ao menos pelo período de 13
(treze) meses o Apelado deve pagar a fruição (fls. 159/178).
O autor ofertou contrarrazões, batendo-se pelo não provimento do
apelo (fls. 184/191).
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso, e lhe dou parcial provimento.
Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
pagos, em que o autor pleiteou a devolução dos valores pagos, em razão de
seu pedido de rescisão contratual.
De início, firma-se a premissa de que a análise da questão posta se
sujeita às normas do CDC.
Registre-se, sobre o tema, o exposto na Apelação Cível n°
427.996.4/2-00 - São Paulo - 5a Câmara de Direito Privado, relatado pela
douta Des. Christine Santini:
Estabelecida a relação de consumo e tendo em vista o princípio do
diálogo das fontes, deve sempre haver, no caso de conflito entre normas, a

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aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Isto porque o Código de
Defesa do Consumidor contém normas principiológicas, que não podem ser
desrespeitadas por outras normas, ainda que especiais, quando houver clara
relação de consumo em discussão. É o que se pode conferir na obra de
RIZZATO NUNES (in "Comentários ao Código de Defesa do Consumidor",
Saraiva, 4a edição, 2009, página 89/90): "Infelizmente existe ainda uma série
de interpretações equivocadas da Lei n. 8.078/90, em função do
desconhecimento do fato de que o CDC é um sistema próprio, que tem
autonomia em relação às demais normas. Com efeito, a partir de 11 de março
de 1991, com a entrada em vigor da lei consumerista, não se cogita mais em
pensar as relações de consumo (as existentes entre fornecedores e
consumidores) como reguladas por outra lei.
As partes firmaram, em 25/02/2018, um contrato particular de
promessa de compra e venda, para adquirir “a Unidade Autônoma 111 do
Empreendimento BARRETOS COUNTRY SUÍTES, Av. Pedro Vicentini, 111,
Jd. Aeroporto, Barretos/SP, com uma área total de UA de 99,33 m2 e área
privativa UA de 50,73 m2m com área comum UA de 48,60 m2,
correspondente a uma fração ideal de 7,69%, indivisível, correspondente a
1/13 da Unidade Autônoma que tinha como previsão de entrega, conforme
contrato, o mês de dezembro do ano de 2018”. O autor desistiu da compra, e
está tentando rescindir o contrato desde 10/09/2019, sem sucesso, razão pela
qual distribuiu a presente ação.
A sentença reconheceu a procedência do pedido, para que fosse
devolvido o equivalente a 80% do valor pago pelo autor.
Inconformada, apelou a ré, merecendo acolhida parcial seu recurso.
Não é possível aceitar o perdimento de todo o valor pago pelos
compradores, devendo ser ajustado o percentual de devolução e retenção, de
acordo com o atual entendimento jurisprudencial.
Apesar de vacilante a jurisprudência a respeito, em especial em
relação aos contratos firmados em data anterior à vigência da Lei no
13.786/2018, considerando-se que suas prescrições não discrepam daqueles
que vinham sendo reconhecidos pelo Judiciário na solução de questões que
tais, creio que os parâmetros por esta estabelecidos devem ser aplicados à
espécie, posto que bem se acomodam aos princípios que devem pautar as
relações entre as partes, em especial da comutatividade, da boa-fé objetiva, da
razoabilidade e proporcionalidade.

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Ora, como se tem reconhecido por esta Corte de Justiça em casos
análogos, a indenização há que satisfazer os custos que a incorporadora teve
na administração do empreendimento e sua comercialização, assim como uma
multa compensatória pelo inadimplemento contratual. Tem-se reconhecido
que um percentual correspondente a 25% sobre o valor atualizado das
parcelas pagas bem se amolda aos parâmetros acima citados.
Assim, acolhe-se parcialmente a pretensão recursal para estabelecer
que a indenização devida pelo autor à réu apelante corresponde a 25% sobre o
valor por ela pago, devidamente atualizado a contar de cada pagamento,
devendo a ele ser restituído o saldo (75%), em parcela única, como consta da
r. sentença.
Nesse sentido:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO
COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA
568/STJ. MONTANTE
FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.
REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de
quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de
rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem
observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula
7/STJ. 4. Agravo interno não provido". (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019,
DJe 20/11/2019) (grifei)
Ação de rescisão de contrato de compromisso de venda e compra
de imóvel. Desfazimento a pedido dos compromissários, sem culpa do
promitente. Cabimento da devolução de valores reconhecido, admitida a
retenção de 25% para cobrir as despesas do promitente vendedor.
Sucumbência recíproca em concreto verificada. Apelação parcialmente
provida. (TJSP;
Apelação
Cível
1005237-10.2019.8.26.0009;
Relator
(a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional IX - Vila Prudente - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/05/2020;
Data de Registro: 06/05/2020)
BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
VALORES. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DO
MONTANTE PELA INCORPORADORA. PERCENTUAL. NOVA FIXAÇÃO
EFETUADA. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA A

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TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PARCIAL PROCEDÊNCIA
RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Incontroverso
que a rescisão do contrato ocorreu por intenção dos autores, a retenção de
parte dos valores pagos é admitida, segundo jurisprudência pacífica desta
Corte. Porém, no que tange ao percentual de retenção, o C. Superior Tribunal
de Justiça adotou em recente decisão a taxa de 25%. Assim, de acordo com
orientação da jurisprudência, a que adere esta Turma Julgadora, limita-se o
percentual de retenção para 25%. 2. Por outro lado, não há que se falar em
restituição do valor pago pela comissão de corretagem, uma vez que o serviço
se aperfeiçoou com a formalização do negócio, ainda que posteriormente
desfeito. (TJSP;
Apelação
Cível
1048424-50.2018.8.26.0576;
Relator
(a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2017;
Data de Registro: 22/04/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Aquisição de unidade
imobiliária (cotas imobiliárias, frações no sistema de multipropriedade)

RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença parcialmente procedente apenas para
declarar a rescisão do contrato
ARRAS. Comprador que alega
hipossuficiência financeira, desistindo do contrato. Negativa de restituição de
valor de sinal - RELAÇÃO CONSUMERISTA. Existência de cláusulas
colidentes, valores de sinal dados como princípio de pagamento e a título de
arras penitenciais - Inexistência de cláusula inequívoca de direito ao
arrependimento. Interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais
favorável ao consumidor, sob pena de colocá-lo em excessiva desvantagem;
declaração de abusividade das arras penitenciais, nos termos do art. 51, IV, do
Diploma Consumerista. Inadmissibilidade ademais, da cobrança de arras
penitenciais, cuja função é a prefixação de perdas e danos, cumulada com
outras penalidades de caráter convencional, sob pena de bis in idem, o que
não é permitido. Incidência do artigo 54, § 2o c.c art. 53, § 2o do Código de
Defesa do Consumidor - RETENÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Percentual de
25% que se mostra adequado para o caso e está em conformidade com o
parâmetro estabelecido pelo C. Superior Tribunal de Justiça - JUROS DE
MORA. Aplicação da tese, em sede de recurso repetitivo (Resp 1.740.911/DF)
do C. Superior Tribunal de Justiça. Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão - ONUS SUCUMBENCIAIS. Observância do
princípio da causalidade, bem fixados na sentença recorrida. Recurso da parte
autora
PARCIALMENTE
PROVIDO
e
recurso
da
parte
ré
DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002445-92.2019.8.26.0297; Relator
(a): Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito
Privado; Foro de Jales - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/04/2020;
Data de Registro: 03/04/2020)
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM

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IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL A SER DEVOLVIDO.
ESTIPULAÇÃO NA SENTENÇA DE 85% DOS VALORES PAGOS COM
RETENÇÃO DE 15%. IMPOSSIBILIDADE. MODIFICAÇÃO PARA 75% A
SER RESTITUÍDO, RETENDO-SE 25%. ENTENDIMENTO PERFILHADO
PELA JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA (STJ). INAPLICABILIDADE DOS DISPOSITIVOS DA LEI No
13.786/2018. RECURSO PROVIDO EM PARTE. A retenção de 15% dos
valores pagos mostra-se quantia insuficiente para reparar os danos
suportados com a rescisão do contrato pelo qual a autora deu causa, devendo,
por isso, a ré restituir 75% do valor pago, sendo inaplicável os dispositivos da
Lei no 13.786/2018 aos contratos constituídos em data anterior à sua vigência,
porquanto a referida legislação passou a viger a partir de sua publicação
ocorrida no DOU de 28/12/2018. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO
DE
QUANTIAS
PAGAS.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. ABUSIVIDADE CONSTATADA. IMPOSSIBILIDADE DE
COBRANÇA SE NÃO EXPRESSAMENTE PREVISTA. TESE SUFRAGADA
NO RECURSO ESPECIAL No 1.599.511-SP, SOB O RITO DO RECURSO
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA REPETITIVA. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). AUSÊNCIA DE CLÁUSULA
PRÉVIA. RECURSO IMPROVIDO NESSA PARTE. Entendimento do C. STJ,
no julgamento do REsp 1.599.511/SP, admite a possibilidade da cobrança da
comissão de corretagem quando prevista no contrato. No caso, entretanto, o
respectivo valor não foi previamente pactuado no instrumento particular, o
que configura abuso e onerosidade. Quanto a cobrança do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), na hipótese, não foi igualmente
convencionada, pelo que não admitida sua cobrança. (TJSP; Apelação Cível
1037251-36.2017.8.26.0100; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador:
31a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42a Vara Cível; Data do
Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 16/12/2019)
Apesar de constar no contrato o percentual de retenção de 20%,
como alegado pelo autor, também consta que o sinal (arras) não será
devolvido, o que foi afastado judicialmente, modificando-se a cláusula
originalmente prevista.
Sobre a retenção das arras, não assiste razão à apelante. Isso porque
na retenção dos 25% sobre os valores pagos até então pelos autores deve estar
incluído o valor do sinal (arras) pago no início do negócio jurídico. O valor
previsto a título de sinal faz parte do preço do imóvel e tem por objetivo
confirmar o contrato, tratando-se, pois, de arras confirmatórias. Assim,
inaplicável ao caso o disposto no artigo 418 do Código Civil, pois o valor
pago pela parte autora, a título de sinal, não se configura como arras

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penitenciais, mas sim, confirmatórias, que tem por objetivo apenas ratificar o
contrato e antecipar o pagamento do preço.
Este é o entendimento predominante desta Corte de Justiça:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM
IMÓVEL. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. CERCEAMENTO DE
DEFESA. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA
PERICIAL.
DESNECESSIDADE.
QUESTÃO
DE
DIREITO.
CONHECIMENTO DE DOCUMENTOS CONSTANTE DOS AUTOS.
SUFICIÊNCIA.
QUESTÃO
PRELIMINAR
REJEITADA.
RECURSO
IMPROVIDO NESSA PARTE. Não há falar em cerceamento de defesa em
razão do julgamento antecipado do mérito. O juiz não está obrigado a
produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso já possua elementos de
convicção, podendo indeferir as que ele considerar desnecessárias, nos termos
do art. 355, I, do Código de Processo Civil (CPC/2015). No caso, era
desnecessária a produção de qualquer prova. APELAÇÃO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL A
SER DEVOLVIDO. ESTIPULAÇÃO NA SENTENÇA DE 90% DOS VALORES
PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10%. IMPOSSIBILIDADE. MODIFICAÇÃO
PARA 80% A SER RESTITUÍDO, RETENDO-SE 20%. INAPLICABILIDADE
DOS DISPOSITIVOS DA LEI No 13.786/2018. CONTRATO CONSTITUÍDO
EM DATA ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO NESSA
PARTE. A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se quantia suficiente
para reparar os danos suportados com a rescisão do contrato pelo qual os
autores deram causa, devendo, por isso, a ré restituir apenas 80% do valor
pago, sendo inaplicável os dispositivos da Lei no 13.786/2018 aos contratos
constituídos em data anterior à sua vigência, porquanto a referida legislação
passou a viger a partir de sua publicação ocorrida no DOU de 28/12/2018.
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO
DE
QUANTIAS PAGAS. ARRAS. QUANTIA QUE CONTEMPLA O PREÇO DO
IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO IMPROVIDO NESSA PARTE.
O valor pago a título de arra, integra o preço do imóvel, devendo compor a
quantia a ser devolvida. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO DE MÉRITO.
ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO
COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). RECURSO
PROVIDO NESSA PARTE. Com relação ao termo inicial dos juros de mora, o
entendimento do C. STJ é firme no sentido de que, em caso de rescisão do
compromisso de compra e venda imobiliária, por simples desistência do
promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre as parcelas pagas
a serem restituídas serão devidos a partir do trânsito em julgado da decisão de
mérito. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL.

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AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO. NÃO
IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO NESSA
PARTE. Quanto as taxas condominiais, impossível a cobrança antes da
imissão na posse do imóvel pelos autores. (TJSP; Apelação Cível
1112848-11.2017.8.26.0100; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador:
31a Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 6a Vara
Cível; Data do Julgamento: 12/06/2019; Data de Registro: 12/06/2019).
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Sentença de procedência parcial, com
rescisão do contrato e condenação das rés à devolução dos valores recebidos,
com retenção do sinal. Insurgência por ambas as partes. RESCISÃO POR
INICIATIVA DO COMPRADOR. Possibilidade de retenção nos termos das
Súmulas no 1 do TJSP e 543 do STJ. Cláusula de retenção que traz percentuais
expressivos de retenção, entre 90 a 75%, segundo a proporção dos valores
pagos em relação ao preço, disposição que se revela nitidamente abusiva e
desproporcional, violando os artigos 53 e 51, IV, §3o, III, ambos do CDC.
Fixação do percentual de retenção em 20% que se mostra coerente com a
jurisprudência sobre o tema, bem como o objetivo de ressarcimento de
despesas administrativas e operacionais e peculiaridades do caso concreto,
como valor pago, preço do imóvel e momento do rompimento do negócio.
Precedentes. SINAL. Arras de natureza confirmatória, na medida em que
integra o preço, não se justificando sua retenção. Valor que integra o
montante a ser restituído. Redistribuição da sucumbência. RECURSO DOS
AUTORES PARCIAMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1025275-72.2015.8.26.0562; Relator (a): Mariella
Ferraz de Arruda Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santos - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019;
Data de Registro: 17/04/2019).
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL
- Sentença de parcial procedência, fixando a devolução dos valores pagos com
retenção de 10% - Pedido de incidência dos juros de mora a partir do trânsito
em julgado
Data inicial da incidência já fixada nestes exatos termos -
Ausência de interesse recursal - RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE
PONTO - Majoração do percentual de retenção - Abusividade da cláusula
contratual que dispunha sobre a retenção de valores - Majoração da retenção
para o percentual de 20% sobre o valor pago, que se mostra suficiente para
fazer frente às despesas administrativas da ré - Perda do sinal/arras -
Impossibilidade - Hipótese em que não se trata de mero sinal ou arras e sim
princípio de pagamento do acordo entabulado - Sucumbência integral da ré,
decaindo o autor de parte mínima do pedido - RECURSO PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1073270-41.2017.8.26.0100; Relator (a): Ana Maria
Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29a
Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2019; Data de Registro: 05/02/2019).

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Assim, impossível a retenção de arras, conforme pretendido pela
apelante. No entanto, se houver valores em aberto que eram de
responsabilidade do autor enquanto permaneceu na posse do imóvel, como
IPTU, despesas condominiais, e contas de consumo, essas podem ser
descontadas.
A correção monetária deve ser aplicada a partir do desembolso de
cada parcela, pois não se trata de rendimento, apenas de recomposição do
valor.
No tocante ao termo inicial do cômputo dos juros moratórios, deve
a sentença ser modificada. Em julgamento do STJ do REsp 1.740.911-DF,
analisado no sistema de recursos repetitivos, foi fixada a seguinte tese:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO
IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS
JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a
seguinte tese:
- Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão.
2. Recurso especial provido.”
(STJ
REsp 1.740.911-DF
Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI 2a Seção J. 14.08.2019).
O recurso de apelação da ré deve ser provido também neste tópico,
para que a sentença seja parcialmente modificada, determinando-se que o
termo inicial para contagem dos juros moratórios será o trânsito em julgado
da decisão, nos termos da orientação do C. STJ.
Portanto, de rigor a reforma parcial da sentença. Deve a ré
responder pelas custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios. Nos termos do art. 85, §§ 2o, 8o, e 11 do CPC/2015,
considerando-se a natureza da causa, e o trabalho realizado pelo advogado,
bem como a atuação em segundo grau, fixo os honorários advocatícios em

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12% sobre o valor da condenação.
Posto isto, dou parcial provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator