Tribunal: TJSP
Processo: 1012447-44.2018.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 95% dos valores pagos. Irresignação das partes.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 5% do valor do

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 95% dos valores pagos. Irresignação das partes.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 5% do valor do imóvel e 20% da quantia adimplida. Montante que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual majorado.

Arras confirmatórias ou principais. Função de confirmar a vontade das partes, servindo como princípio de pagamento, além de determinar perdas e danos. Ausência de direito de arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-se de arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa dos contratos. Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é devida a restituição das arras dada a título de sinal de pagamento.

RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR

Alegada culpa da promitente vendedora pela resolução contratual. Descabimento. Comprador que não logrou êxito na obtenção de financiamento em face da sua renda e, após opção de distrato, decidiu continuar a pagar as parcelas.

PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para majorar o percentual de retenção dos valores adimplidos de 5% para 20%. RECURSO do autor DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2021.0000018194
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012447-44.2018.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante/apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante PAULO
SERGIO MELLO RODRIGUES (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para majorar o
percentual de retenção dos valores adimplidos de 5% para 20%. RECURSO do
autor DESPROVIDO.
V.U, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012447-44.2018.8.26.0625 -Voto no 00472G
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Apelações Cíveis – Digital
Processo no 1012447-44.2018.8.26.0625
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Taubaté
Magistrada prolatora: Dra. Rita de Cassia Spasini de Souza Lemos
Apelante/Apelada: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado/Apelante: Paulo Sergio Mello Rodrigues
Voto no 00472G
APELAÇÕES CÍVEIS. Venda e compra de imóvel.
Resolução contratual por inadimplemento culposo do
promitente comprador. Parcial procedência para decretar a
resolução contratual e condenar a promitente vendedora a
devolver 95% dos valores pagos. Irresignação das partes.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito
de retenção de 5% do valor do imóvel e 20% da quantia
adimplida. Montante que importaria em desvantagem
excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito
da vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se
mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao
parâmetro do A. STJ. Percentual majorado.
Arras confirmatórias ou principais. Função de confirmar a
vontade das partes, servindo como princípio de pagamento,
além de determinar perdas e danos. Ausência de direito de
arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-se de
arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal
para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa dos
contratos. Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é
devida a restituição das arras dada a título de sinal de
pagamento.
RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR
Alegada culpa da promitente vendedora pela resolução
contratual. Descabimento. Comprador que não logrou êxito
na obtenção de financiamento em face da sua renda e, após
opção de distrato, decidiu continuar a pagar as parcelas.

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PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré
para majorar o percentual de retenção dos valores
adimplidos de 5% para 20%. RECURSO do autor
DESPROVIDO.
Trata-se de apelações interpostas em reciprocidade pelas
partes autora e ré em face da r. sentença de fls. 283/288, a qual
JULGOU
PARCIALMENTE
PROCEDENTES
os
pedidos
formulados na inicial para declarar resolvido o contrato
entabulado entre as partes e para condenar a ré a restituir ao
autor os pagamentos por ele realizados em razão do contrato,
abatidos os encargos suportados e previstos no item 7.2, item b,
do contrato de fls. 255, com as adequações feitas sobre a
abusividade do item “b”, ou seja, o montante de R$ 5.643,11,
corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde o
desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, da
citação, restando indeferida a postulação de indenização por
danos morais.
Apela a requerida MRV Engenharia e Participações S/A
(fls. 291/300), alega que a rescisão contratual se operou por
culpa do promitente comprador, em face da não obtenção de
financiamento. Assim, almeja a aplicação das seguintes
retenções: 5% sobre o valor do imóvel, 20% sobre as quantias
adimplidas, nos moldes da cláusula 7.2 do contrato celebrado
entre as partes, bem como a retenção integral do sinal pago.
Irresignado, pretende o autor Paulo Sergio Mello

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Rodrigues (fls. 304/321) que seja reconhecida a culpa da
promitente vendedora pela rescisão contratual, uma vez que
informou ao comprador que este estava apto a obter o
financiamento do imóvel. Cabendo, pois, a restituição integral dos
valores pagos, conforme o preconizado pela cláusula 4.8.5 do
contrato firmado.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados
(fls. 327/338 e 339/349)
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Ab initio, observo que, tratando-se de relação tipicamente
consumerista, com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e
fornecedores (artigo 3o, caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz
ao caso a aplicação protetiva do Código de Defesa do
Consumidor, motivo pelo qual a estrita observância ao princípio
da pacta sunt servanda pode ser mitigada.
Pois bem.
Por primeiro, afasto a alegação do autor de que a rescisão
contratual se opera por culpa da ré, uma vez que aquele não

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logrou êxito na obtenção do financiamento do imóvel, pois sua
renda não era compatível com o valor pleiteado, conforme
documentos juntados. Ora, a dificuldade do comprador em fazer
frente às exigências da instituição bancária não pode, no caso em
comento, ser atribuída à promitente vendedora.
Não se desconhece que a ré, em contato com o autor,
informou em um primeiro momento que o financiamento havia
sido aprovado nos moldes simulados (fls. 55). Posteriormente, a
ré avisou o autor que este não cumpria as exigências impostas
pela
Caixa
Econômica
Federal
para
a
concessão
de
financiamento (fls. 65).
Essencial ressaltar que, ante a negativa da instituição
financeira, foi oferecida ao autor, em março de 2018, a opção de
celebração de distrato (fls. 66/67), com o reembolso dos valores
pagos, nos moldes do preconizado pela cláusula 4.8.5 do
contrato celebrado (fls. 250). Porém, o que se infere dos
documentos encartados aos autos (fls. 259/261) é que o autor
optou por dar continuidade ao contrato entabulado entre as
partes, tendo em vista que adimpliu as parcelas até agosto de
2018 - consta do extrato do cliente que a venda somente foi
cancelada em 31.08.2018 (fls. 259).
No caso concreto, não pode o promitente comprador, ao
desistir do negócio cinco meses após a oferta do distrato,
requerer a devolução integral de valores.
Com efeito, constitui entendimento sedimentado neste
Tribunal o direito do promitente comprador rescindir o contrato

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em decorrência de falta superveniente de condições financeiras,
assegurado, nesse caso, o retorno ao status quo ante e a
retenção de percentual à promitente vendedora de forma a fazer
frente aos prejuízos sofridos com gastos de administração,
publicidade e pelo tempo de ocupação do bem, nos termos da
Súmula no. 1 e 3 deste E. Tribunal de Justiça:
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 3, TJSP: Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção.”
E, admitido o dever de restituir, a questão se restringe ao
percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo com
o caso concreto. Havendo culpa do vendedor, a restituição deve
se dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso
em comento, já que a rescisão foi pleiteada pelo comprador.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de

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resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer
a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” - grifo nosso.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal
de Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de
retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e
venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada
por
inadimplência
do
comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização
e
corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a
eventual
utilização
do
bem
pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -

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deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a aplicação das
retenções previstas na cláusula penal (cláusula 7.2, fls.
255/256), a saber, 5% do valor do contrato e 20% dos valores
comprovadamente pagos. Sendo insuficiente o valor adimplido,
caber a retenção de 50% da quantia efetivamente paga.
Todavia, como visto, tal pretensão é claramente abusiva e
não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ e por esta
Colenda Câmara, vez que ultrapassa o percentual máximo
permitido.
Assim, a prevalência do pleito recursal importaria em
evidente desequilíbrio entre as partes contratantes, com gritante
detrimento do consumidor, parte hipossuficiente da demanda.
Noutro giro, acarretaria locupletamento ilícito da vendedora.
Por outro lado, pautando-se nas peculiaridades do caso
concreto, tenho que a retenção de somente 5% do montante
pago, conforme fixado na r. sentença, não é quantia apta a cobrir
os gastos administrativos e publicitários suportados pela
vendedora, até que obtenha êxito na recomercialização do bem,
o que poderá demandar um certo tempo.

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Nesse enfoque, esta Câmara tem considerado adequada
uma retenção na ordem de 20% sobre o valor pago, conforme
se depreende dos seguintes julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO
PREJUÍZO
CAUSADO
À
VENDEDORA
-
RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS
QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO -
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO
SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO
DO
ARTIGO
252
DO
REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO - JUROS, NO
ENTANTO,
QUE
DEVEM
INCIDIR
DO
TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/10/2020; Data de Registro:
07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução
do mérito, por inépcia na inicial Vestibular
que, apesar de não primar pela boa técnica,
permite a compreensão do pedido e das
razões que levaram a demandante a buscar a
tutela
jurisdicional

Elementos
que
permitem o julgamento do mérito Sentença
cassada. Compra e venda de imóvel

Resolução Pacto de alienação fiduciária em
garantia não registrado
Rescisão do
compromisso
de
compra
e
venda

Possibilidade
Inadimplemento confessado
pelo réu
Retenção de 20% das quantias
pagas

Razoabilidade

Pretendida
condenação do adquirente ao pagamento de

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multa moratória
Descabimento - Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Pindamonhangaba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/09/2020; Data de Registro:
24/09/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
Rescisão
por
culpa
dos
compradores. Devolução dos valores por ela
adimplidos, com direito de um percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3,
TJSP. Percentual de retenção fixado em 20%
dos valores pagos. Montante fixado em
consonância
com
precedente
STJ.
Impossível
a
cumulação
com
multa
contratual. Correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito
em
julgado.
Comissão
de
corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto,
não houve valor discriminado no contrato.
Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência mantida. Honorários em favor
da parte autora majorados. Recurso não
provido, com observação. (TJSP; Apelação
Cível
1001260-94.2019.8.26.0369;
Relator
(a): Fernanda
Gomes
Camacho;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Monte Aprazível - 1a Vara; Data do Julgamento:
16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento
dos
adquirentes,
incontroverso

Rescisão
mantida

Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos, adequado ao caso
Lucros
cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, a partir do
inadimplemento até a efetiva reintegração da

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11
autora na posse do imóvel
Precedente do
STJ
Sucumbência mínima da parte autora
Aplicação do parágrafo único do artigo 86
c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC

Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso
da autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020;
Data de Registro: 25/08/2020)
Saliento que tal margem se encontra em consonância com
os ditames da proporcionalidade e razoabilidade e não se
mostra ínfima.
Concernente ao pleito de retenção das arras, faz-se
necessário, para o deslinde correto da questão, analisar,
primeiramente, seu conceito.
Trata-se de quantia em dinheiro ou outro bem fungível
dado por um contratante a outro com a finalidade de firmar a
presunção de um acordo final, bem como assegurar o pontual
cumprimento da obrigação. Representa cláusula acessória de um
contrato realizado e perfeito.
A doutrina classifica as arras em duas espécies. As
confirmatórias ou principais servem para confirmar a vontade
das partes, servindo como princípio de pagamento. A teor deste
assunto, discorre com clareza FLÁVIO TARTUCE:

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12
“Se, por ocasião da conclusão do
contrato, uma parte der à outra, a título
de arras, dinheiro ou outro bem móvel,
deverão estas, em caso de execução, ser
restituídas ou computadas na prestação
devida, se do mesmo gênero da principal
(art. 417 do CC). Por este comando legal,
percebe-se a primeira função do sinal:
funcionar
como
antecipação
do
pagamento,
valendo
como
desconto
quando do pagamento do valor total da
obrigação.”1
Por sua vez, as penitenciais ou secundárias possuem
apenas finalidade compensatória em caso de arrependimento,
quando estabelecido na avença. Não havendo estipulação em
contrário, as arras são consideradas confirmatórias. As
penitenciais somente se caracterizam quando previsto no
contrato o direito de arrependimento, conforme previsto no art.
420, CC:
Artigo 420, CC: Se no contrato for
estipulado o direito de arrependimento
para qualquer das partes, as arras ou
sinal
terão
função
unicamente
indenizatória. Neste caso, quem as deu
perdê-las-á em benefício da outra parte; e
quem as recebeu devolvê-las-á, mais o
equivalente. Em ambos os casos não
haverá direito a indenização suplementar.
1 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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13
Conforme bem observa FLÁVIO TARTUCE, “esse
dispositivo está em total sintonia com o entendimento
jurisprudencial anterior, particularmente quanto à Súmula 412 do
STF, pela qual: “No compromisso de compra e venda, com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem
o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu,
exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os
juros moratórios e os encargos do processo”.2
Assim, feitas as devidas observações, iniciamos a análise
do caso em tela. A partir da “proposta de compra”, verifica-se que
foi claramente estipulada a função confirmatória das arras, eis
que possuem a finalidade princípio de pagamento a integrar o
valor total do bem negociado - conforme previsto no item 4.1.1 do
Quadro Resumo (fls. 241).
Assim, não houve qualquer previsão expressa de que o
sinal seria mantido caso o negócio não se ultimasse. Claro está o
caráter confirmatório do sinal ora discutido. Portanto, não pode
a promitente vendedora pleitear sua retenção com fundamento no
Artigo 418 do Código Civil, sob pena de malferir o princípio da
força obrigatória dos contratos. Mister consignar que este
princípio deve prevalecer quando o ajuste firmado entre as partes
se encontra alheio de quaisquer vícios de consentimento.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
2 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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14
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para majorar o
percentual de retenção dos valores adimplidos de 5% para 20%.
NEGO PROVIMENTO ao apelo do autor.
Fixada a sucumbência recíproca, uma vez que os litigantes
decaíram em partes proporcionais dos pedidos, nos termos do
Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor e
vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo
em 20% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora, em
favor do patrono da ré, observada a suspensão da exigibilidade
ante a benesse da gratuidade, e em 20% sobre o valor
atualizado da condenação, em favor do patrono do autor
(honorários já fixados no percentual máximo).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator