Tribunal: TJSP
Processo: 1001898-08.2017.8.26.0302
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-07-13
Data de publicação: 2021-07-13

Ementa:
Locação de bem imóvel – Ação de cobrança de alugueres e encargos da locação – Sentença de parcial procedência - Irresignação dos corréus – Discussão acerca da data de desocupação do imóvel e do termo final da cobrança dos locativos que não colhe êxito, na medida em que tal matéria não foi cogitada em contestação. Bem por isso, sequer deveria ser conhecida. Realmente, na medida em que os

Ementa:
Locação de bem imóvel – Ação de cobrança de alugueres e encargos da locação – Sentença de parcial procedência - Irresignação dos corréus – Discussão acerca da data de desocupação do imóvel e do termo final da cobrança dos locativos que não colhe êxito, na medida em que tal matéria não foi cogitada em contestação. Bem por isso, sequer deveria ser conhecida. Realmente, na medida em que os apelantes inovam em sede recursal, o que é inadmissível. Não obstante, ainda que analisada a questão, o que se faz por mero exercício retórico, a irresignação não colheria êxito. Realmente, não consta dos autos o termo de rescisão contratual e/ou recibo de entrega de chaves, atestando que tal teria ocorrido, na data apontada pelos apelantes, qual seja, 15/09/2015. Destarte, a conclusão que se impõe é a de que os suplicados não lograram demonstrar, a teor do que dispõe o art. 373, inc. II, do CPC/2015, a propalada rescisão contratual e tampouco a restituição do imóvel ao locador na data apontada. Com efeito, a doutrina do ônus da prova repousa no princípio de que visando sua vitória na causa, cabe à parte o encargo de produzir provas capazes de formar, em seu favor, a convicção do juiz. A ocorrência de fato extintivo ou modificativo do direito do autor deve ser cumpridamente provada, correndo o ônus da prova por inteiro, a cargo do réu. Destarte, tendo os réus oposto fato impeditivo ao direito do autor, cabia a eles (réus) demonstrar documentalmente a rescisão contratual e entrega das chaves do imóvel na data por eles apontada, a fim de liberar-se dos aluguéis reclamados na inicial, o que não aconteceu. Logo, de rigor a procedência do pedido relativamente aos alugueres vencidos até 01/12/2015, visto que não existem nos autos elementos aptos a desmerecerem o alegado pelo suplicante/apelado. Raciocínio análogo aplica-se às diferenças de aluguéis impugnadas em contestação e renovadas em sede recursal. De fato, como já assentado em iterativa jurisprudência, o pagamento de alugueres e encargos da locação, bem como a restituição do imóvel devem ser comprovados documentalmente. Tais documentos não vieram aos autos. Logo prevalecem as alegações do locador e apelado a respeito. Precedentes Jurisprudenciais. – Discussão acerca do valor do aluguel em aberto – "Bonificação de pontualidade" de R$ 100,00 deve ser interpretada como "multa moratória". Contudo, in casu, não houve a cumulação de cobrança de "bonificação de pontualidade" com "multa moratória", na medida em que, conquanto o contrato de locação tenha previsto a incidência de multa moratória propriamente dita, ela não foi objeto de inserção na planilha inserida na inicial e tampouco de condenação na r. sentença recorrida. Com relação ao valor correspondente à "bonificação de pontualidade" (R$ 100,00), verifico que ele equivale a 12,50% do aluguel real (R$ 800,00 *12,5%), que está dentro dos parâmetros da razoabilidade no que tange à aplicação da penalidade. Logo, não há que se cogitar de abusividade na espécie. – Reajuste anual – Previsão contratual – Discussão acerca do reajuste anual que não tem razão de ser, na medida em que previamente previsto no contrato entabulado entre as partes. – Excesso de cobrança do aluguel vencido em 01/12/2015 em relação ao período de apuração – Ocorrência – Locatários que efetuaram o pagamento do primeiro aluguel após 15 dias da contratação. Aluguéis que vinham sendo pagos com 15 dias de antecedência. Destarte, forçoso convir que se a desocupação ocorreu em 01/12/2015, pertinente a cobrança de apenas 50% do aluguel, correspondente ao período de 15/11/2015 a 01/12/2015. - Cobrança de débitos relativos ao consumo de água/esgoto – Como cediço, os débitos das contas de água e esgoto não possuem natureza propter rem, isto é, não estão vinculados à coisa, no caso ao bem imóvel. Pelo contrário, eles possuem natureza pessoal, ou seja, estão vinculados ao titular da conta de consumo. Autor que não logrou demonstrar, séria e concludentemente, a existência dos alegados débitos, na medida em que sequer carreou aos autos demonstrativo dando conta de sua existência. Lado outro, também não restou comprovado que eventuais faturas inadimplidas, correspondentes ao período da relação ex locato, tivessem sido lançadas em nome do locador ou mesmo que este último tivesse efetuado o pagamento respectivo, de modo a autorizar eventual pedido de ressarcimento. – Impossibilidade da cobrança na hipótese vertente. – Honorários de sucumbência – Readequação – Necessidade – Valores da condenação e/ou que cada parte sucumbiu pouco expressivo – Fixação por equidade, nos termos art. 85, §§ 2o. e 8o., do CPC. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
Locação de bem imóvel – Ação de cobrança de alugueres e encargos da locação – Sentença de parcial procedência - Irresignação dos corréus – Discussão acerca da data de desocupação do imóvel e do termo final da cobrança dos locativos que não colhe êxito, na medida em que tal matéria não foi cogitada em contestação. Bem por isso, sequer deveria ser conhecida. Realmente, na medida em que os

Ementa:
Locação de bem imóvel – Ação de cobrança de alugueres e encargos da locação – Sentença de parcial procedência - Irresignação dos corréus – Discussão acerca da data de desocupação do imóvel e do termo final da cobrança dos locativos que não colhe êxito, na medida em que tal matéria não foi cogitada em contestação. Bem por isso, sequer deveria ser conhecida. Realmente, na medida em que os apelantes inovam em sede recursal, o que é inadmissível. Não obstante, ainda que analisada a questão, o que se faz por mero exercício retórico, a irresignação não colheria êxito. Realmente, não consta dos autos o termo de rescisão contratual e/ou recibo de entrega de chaves, atestando que tal teria ocorrido, na data apontada pelos apelantes, qual seja, 15/09/2015. Destarte, a conclusão que se impõe é a de que os suplicados não lograram demonstrar, a teor do que dispõe o art. 373, inc. II, do CPC/2015, a propalada rescisão contratual e tampouco a restituição do imóvel ao locador na data apontada. Com efeito, a doutrina do ônus da prova repousa no princípio de que visando sua vitória na causa, cabe à parte o encargo de produzir provas capazes de formar, em seu favor, a convicção do juiz. A ocorrência de fato extintivo ou modificativo do direito do autor deve ser cumpridamente provada, correndo o ônus da prova por inteiro, a cargo do réu. Destarte, tendo os réus oposto fato impeditivo ao direito do autor, cabia a eles (réus) demonstrar documentalmente a rescisão contratual e entrega das chaves do imóvel na data por eles apontada, a fim de liberar-se dos aluguéis reclamados na inicial, o que não aconteceu. Logo, de rigor a procedência do pedido relativamente aos alugueres vencidos até 01/12/2015, visto que não existem nos autos elementos aptos a desmerecerem o alegado pelo suplicante/apelado. Raciocínio análogo aplica-se às diferenças de aluguéis impugnadas em contestação e renovadas em sede recursal. De fato, como já assentado em iterativa jurisprudência, o pagamento de alugueres e encargos da locação, bem como a restituição do imóvel devem ser comprovados documentalmente. Tais documentos não vieram aos autos. Logo prevalecem as alegações do locador e apelado a respeito. Precedentes Jurisprudenciais. – Discussão acerca do valor do aluguel em aberto – "Bonificação de pontualidade" de R$ 100,00 deve ser interpretada como "multa moratória". Contudo, in casu, não houve a cumulação de cobrança de "bonificação de pontualidade" com "multa moratória", na medida em que, conquanto o contrato de locação tenha previsto a incidência de multa moratória propriamente dita, ela não foi objeto de inserção na planilha inserida na inicial e tampouco de condenação na r. sentença recorrida. Com relação ao valor correspondente à "bonificação de pontualidade" (R$ 100,00), verifico que ele equivale a 12,50% do aluguel real (R$ 800,00 *12,5%), que está dentro dos parâmetros da razoabilidade no que tange à aplicação da penalidade. Logo, não há que se cogitar de abusividade na espécie. – Reajuste anual – Previsão contratual – Discussão acerca do reajuste anual que não tem razão de ser, na medida em que previamente previsto no contrato entabulado entre as partes. – Excesso de cobrança do aluguel vencido em 01/12/2015 em relação ao período de apuração – Ocorrência – Locatários que efetuaram o pagamento do primeiro aluguel após 15 dias da contratação. Aluguéis que vinham sendo pagos com 15 dias de antecedência. Destarte, forçoso convir que se a desocupação ocorreu em 01/12/2015, pertinente a cobrança de apenas 50% do aluguel, correspondente ao período de 15/11/2015 a 01/12/2015. - Cobrança de débitos relativos ao consumo de água/esgoto – Como cediço, os débitos das contas de água e esgoto não possuem natureza propter rem, isto é, não estão vinculados à coisa, no caso ao bem imóvel. Pelo contrário, eles possuem natureza pessoal, ou seja, estão vinculados ao titular da conta de consumo. Autor que não logrou demonstrar, séria e concludentemente, a existência dos alegados débitos, na medida em que sequer carreou aos autos demonstrativo dando conta de sua existência. Lado outro, também não restou comprovado que eventuais faturas inadimplidas, correspondentes ao período da relação ex locato, tivessem sido lançadas em nome do locador ou mesmo que este último tivesse efetuado o pagamento respectivo, de modo a autorizar eventual pedido de ressarcimento. – Impossibilidade da cobrança na hipótese vertente. – Honorários de sucumbência – Readequação – Necessidade – Valores da condenação e/ou que cada parte sucumbiu pouco expressivo – Fixação por equidade, nos termos art. 85, §§ 2o. e 8o., do CPC. Recurso parcialmente provido.