Tribunal: TJSP
Processo: 1004145-47.2019.8.26.0445
Classe: Apelação Cível / Transferência de Financiamento (contrato de gaveta)
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS - CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL OBJETO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR QUE SE OBRIGOU A QUITAR AS PRESTAÇÕES – Caso em que o comprador deixou de quitar as prestações do financiamento imobiliário e o IPTU, conforme combinado em contrato – Vendedores que se mantinham como devedores

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS - CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL OBJETO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR QUE SE OBRIGOU A QUITAR AS PRESTAÇÕES – Caso em que o comprador deixou de quitar as prestações do financiamento imobiliário e o IPTU, conforme combinado em contrato – Vendedores que se mantinham como devedores fiduciantes, eis que não houve participação do agente financeiro no instrumento particular de compra e venda – Impossibilidade de impor obrigação de fazer ao comprador para transferência da titularidade do financiamento, eis que tal medida não depende exclusivamente da parte mais também do agente financeiro - Condenação à obrigação de fazer para que o comprador seja compelido a quitar as dívidas do imóvel, sob pena de resolução contratual, em conformidade ao pedido inicial – Direito do contratante em pretender a resolução no caso de inadimplemento da outra parte – Art. 475 do CC – Caso seja resolvido o contrato, impõe-se a reintegração de posse com restituição das quantias pagas, com retenção de 20% a título de indenização pelas despesas geradas mais indenização pela fruição do imóvel, – Situação em que não recomendada a perda dos valores como reparação, a fim de evitar vantagem excessiva e enriquecimento ilícito de um dos contratantes – Deve ser fixada taxa de fruição no valor mensal de 0,5% do valor atualizado do imóvel – Mantida a multa contratual diante da violação contratual pelo comprador - Danos morais - Ocorrência – Situação excepcional que supera o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual - Valor arbitrado em R$5.000,00 que se mostra razoável ao caso concreto e conforme precedentes desta Câmara – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000050643
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004145-47.2019.8.26.0445,
da
Comarca
de
Pindamonhangaba,
em
que
é
apelante/apelado EDUARDO GONÇALVES PEREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante DOUGLAS LEANDRO MARCON (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO DO RÉU. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004145-47.2019.8.26.0445 -Voto no 17033/asc
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Apelação no 1004145-47.2019.8.26.0445
Apelante: EDUARDO GONÇALVES PEREIRA
Apelante: DOUGLAS LEANDRO MARCON
VOTO no 17033/asc
APELAÇÃO
COMPRA E VENDA
OBRIGAÇÃO DE
FAZER CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E
MORAIS - CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL
OBJETO
DE
FINANCIAMENTO
BANCÁRIO

INADIMPLEMENTO
DO
COMPRADOR
QUE
SE
OBRIGOU A QUITAR AS PRESTAÇÕES Caso em que o
comprador deixou de quitar as prestações do financiamento
imobiliário e o IPTU, conforme combinado em contrato

Vendedores que se mantinham como devedores fiduciantes, eis
que não houve participação do agente financeiro no
instrumento particular de compra e venda Impossibilidade de
impor obrigação de fazer ao comprador para transferência da
titularidade do financiamento, eis que tal medida não depende
exclusivamente da parte mais também do agente financeiro -
Condenação à obrigação de fazer para que o comprador seja
compelido a quitar as dívidas do imóvel, sob pena de resolução
contratual, em conformidade ao pedido inicial
Direito do
contratante
em
pretender
a
resolução
no
caso
de
inadimplemento da outra parte Art. 475 do CC Caso seja
resolvido o contrato, impõe-se a reintegração de posse com
restituição das quantias pagas, com retenção de 20% a título de
indenização pelas despesas geradas mais indenização pela
fruição do imóvel, Situação em que não recomendada a perda
dos valores como reparação, a fim de evitar vantagem
excessiva e enriquecimento ilícito de um dos contratantes
Deve ser fixada taxa de fruição no valor mensal de 0,5% do
valor atualizado do imóvel Mantida a multa contratual diante
da violação contratual pelo comprador - Danos morais -
Ocorrência
Situação excepcional que supera o mero
aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual -
Valor arbitrado em R$5.000,00 que se mostra razoável ao caso
concreto e conforme precedentes desta Câmara
DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU.
Trata-se de apelação interposta pelas partes contra a respeitável
sentença de fls. 108/114, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a ação de
obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização proposta pelos vendedores em face do
comprador do imóvel descrito na inicial, para condenar o réu à obrigação de fazer consistente
na transferência da titularidade do financiamento perante à Caixa Econômica Federal, no prazo
de 60 dias, a contar da publicação da sentença, em tutela de urgência, sob pena de incidência de
multa diária de R$300,00 limitada a R$30.000,00, além de realizar o pagamento de eventuais

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prestações do financiamento bancário em atraso e do valor em aberto relativo ao IPTU,
ressalvado eventual direito de abatimento a ser demonstrado em liquidação de sentença; bem
como condenar o réu a restituir ao autor a quantia de R$435,44, com correção monetária pela
tabela prática do TJSP desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês da citação, além do
pagamento de multa contratual no importe de R$6.000,00 com correção monetária pela tabela
prática do TJSP desde a data do contrato e juros de mora da citação. Em razão da sucumbência,
o réu foi condenado a pagar as custas e despesas processuais mais honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, observada a gratuidade de justiça.
Apela o réu pela reforma da sentença e alega, em síntese que: i)
parte do pagamento do preço se deu mediante entrega de duas motocicletas, cuja propriedade
não foi transferida, existindo débitos sobre os veículos não regularizados pelo vendedor; ii) há
pagamentos que foram efetivados em favor do vendedor; iii) quitação do IPTU atrasado e das
prestações em aberto, que não mais podem causar restrição ao nome do vendedor; iv)
impossibilidade de transferência do financiamento bancário diante da restrição de crédito
decorrente das dívidas dos veículos dados em pagamento; v) inadimplência de ambas as partes,
devendo ser afastada a multa contratual.
Apela o autor pela reforma parcial da sentença e alega, em
síntese: i) cerceamento de defesa diante da falta de oportunidade para se manifestar acerca dos
documentos juntados pelo réu na contestação intempestiva, mas que foram considerados no
julgamento da ação; ii) impugnação à gratuidade de justiça concedida ao réu em sentença; iii)
evidente constrangimento causado pelo comprador, que deixou de pagar as prestações e
impostos do imóvel, causando ao vendedor cobranças indevidas, ameaças e negativações de
crédito, além da impossibilidade de financiar outro imóvel para si; iv) resolução do contrato
com devolução da posse e perda dos valores pagos como indenização pelas despesas, inclusive
de aluguel pela ocupação gratuita; v) devida indenização por danos morais.
Foram apresentadas contrarrazões pelo réu.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC, salvo com relação à tutela
provisória concedida, cujos efeitos são produzidos de imediato, conforme inciso V do mesmo
diploma legal.

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Rejeita-se a impugnação à gratuidade de justiça apresentada
pelo autor em sede de apelação, pois o réu goza de presunção de insuficiência de recursos,
sendo assistido por advogado conveniado à Defensoria Pública do Estado de São Paulo. Os
documentos e alegações do autor acerca da atividade empresária desenvolvida pelo réu não são
suficientes para comprovar capacidade financeira de modo a ilidir a presunção legal, razão pela
qual deve ser mantida a gratuidade de justiça.
Também não há cerceamento de defesa como sustentado pelo
autor em razão dos documentos apresentados pelo réu na contestação intempestiva. Ainda que
o autor não tenha sido intimado para apresentação de réplica diante da contestação
extemporânea ou especificamente para se manifestar quanto aos documentos juntados pelo réu,
certo é que houve manifestação posterior do autor nos autos, razão pela qual se presume que
teve conhecimento dos documentos juntados pelo réu revel. Assim, inexistindo prejuízo ao
contraditória e à ampla defesa do autor, não há que se falar em nulidade da sentença.
Superadas as questões preliminares, passa-se à análise do
mérito da causa.
Cuida-se de pedido de obrigação de fazer cumulada com
indenização proposta pelos vendedores do imóvel em face do comprador.
Segundo
consta,
em
08/10/2012,
as
partes
firmaram
instrumento particular de compra e venda de imóvel, com pendência de financiamento de
crédito imobiliário em nome do vendedor, sem a participação do credor fiduciário, tendo sido
combinado o preço de R$100.000,00 a ser pago mediante a entrega de duas motocicletas,
assumindo o comprador a obrigação de quitar as parcelas do financiamento junto ao agente
financeiro, que seria para ele transferido tão logo possuísse a documentação exigida pelo
banco.
Restou incontroverso e comprovado nos autos que o comprador
deixou de quitar algumas prestações do financiamento, além de parcelas do IPTU, cujas dívidas
foram imputadas ao vendedor, que sofreu cobranças do banco e negativação junto a cadastros
de inadimplentes, vindo a pagar uma das prestações para retirar a restrição.
A r. sentença julgou procedente em parte a ação para condenar
o comprador a transferir a titularidade do financiamento perante à Caixa Econômica Federal,
no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária, além de quitar eventuais débitos das prestações e
parcelas do IPTU, ressarcir a prestação quitada pelo vendedor e pagar multa contratual,

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julgando improcedente o pedido de indenização por dano moral.
O autor apela pela resolução do contrato e indenização por
danos material e moral com fundamento no inadimplemento contratual, aduzindo sofrer
constantes ameaças de restrição ao crédito e retomada do imóvel pelo agente financeiro. Por
outro lado, o réu alega impossibilidade de transferir a titularidade do financiamento bancário
diante das restrições de crédito decorrentes de débitos dos veículos dados ao vendedor e que
ainda estão em seu nome, além de alegar a quitação de todas as prestações e impostos devidos
pelo imóvel.
A pretensão do autor de resolução contratual com perda dos
valores pagos como forma de indenização pela ocupação gratuita não pode ser acolhida, eis que
o pedido inicial é de obrigação de fazer, pretendida a resolução contratual como pena pelo não
cumprimento da obrigação.
O julgamento da ação deve se ater ao pedido inicial, estando o
magistrado vinculado ao postulado na demanda e deve decidir pelo que lhe foi apresentado pelo
litigante. Tal correspondência diz respeito ao princípio da congruência, ou seja, vínculo lógico
do conteúdo da demanda (parte) com o da decisão (juiz).
Assim, inadmissível o acolhimento da pretensão recursal para
que seja decretada desde logo a resolução do contrato, devendo ser mantida a obrigação de
fazer. Contudo, admite-se a possibilidade de resolução para o caso de não cumprimento da
obrigação, afastada a multa diária, tal como pedido inicial.
Isso porque, ainda que não comprovadas as restrições ao nome
do réu vendedor decorrentes das motocicletas envolvidas no negócio, a obrigação de transferir
a titularidade do imóvel deve observar as regras impostas pela Caixa Econômica Federal, sendo
certo que tal medida não depende exclusivamente do réu, mas também de aprovação do agente
financeiro.
Aliás, o contrato firmado pelas partes não previu prazo certo
para a transferência da titularidade do financiamento bancário ao comprador, fixando-se para a
data em que fossem reunidos os documentos exigidos, exatamente porque a aprovação pela
Caixa é incerta.
Assim, a obrigação a que cabe ser o réu condenado deve ser
nos exatos termos do pedido inicial, qual seja, condenação do réu à obrigação de pagamento

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das dívidas existentes sobre o imóvel, conforme se comprometeu em contrato.
Diferentemente do que sustenta o comprador, os documentos
juntados não comprovam o pagamento integral da dívida junto ao agente financeiro, e nem do
IPTU.
Em caso de descumprimento da obrigação de quitação dos
débitos, no prazo de 60 dias, impõe-se a resolução do contrato com retomada da posse do
imóvel pelo vendedor e restituídos ao comprador os valores pagos.
Tal medida se mostra mais efetiva que a multa diária e atende à
pretensão inicial, sendo certo que é direito do vendedor pedir a resolução do contrato quando o
comprador se torna inadimplente, como disposto no artigo 475 do Código Civil: “a parte
lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Caso venha a ser rescindido o contrato, a retomada do imóvel
impõe a restituição das quantias pagas, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor, não
sendo adequado, no caso, a perda dos valores pagos, ainda que seja para o fim de indenizar a
ocupação do imóvel.
Isso porque, como se vê dos documentos juntados, houve
quitação de parte considerável das parcelas em favor do agente financeiro, tendo em vista o
pagamento das prestações pelo comprador desde o ano de 2012. A retomado do imóvel pelo
vendedor o beneficiará em relação aos valores quitados do financiamento, configurando
indevido enriquecimento ilícito.
Assim, mostra-se mais adequado que, no caso de resolução do
contrato, seja restituído o valor pago pelo imóvel no ato da assinatura do contrato
(R$100.000,00), bem como os valores comprovadamente pagos pelo réu em favor da Caixa
Econômica Federal a título de financiamento, com retenção parcial que se fixa em 20% sobre
os valores pagos, a fim de servir como indenização pela resolução unilateral do contrato,
conforme entendimento que vem sendo praticado na jurisprudência, inclusive nesta C.
Câmara2.
2 Apelação no 4007118-48.2013.8.26.0019, relator Des. Silvério da Silva, j. 09/05/2017; Apelação no
0000665-11.2013.8.26.0115, relator Des. Salles Rossi, j. 26/04/2017.

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Por outro lado, a ocupação do bem, sem a quitação da
contraprestação devida, justifica indenização mensal pelo uso do imóvel até a efetiva
reintegração na posse em favor do vendedor. Para tanto mostra-se adequada a adoção da taxa
mensal de 0,5% do valor atualizado do imóvel, quantia proporcional ao presente caso e em
consonância com o percentual usualmente fixado por esta C. Câmara3. Tal quantia deve ser
corrigida monetariamente pela tabela prática do TJSP desde o vencimento de cada parcela mais
juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Em regra, sua incidência deve se dar por todo o período da
ocupação do imóvel, e não apenas pelo período da inadimplência, sob pena de enriquecimento
ilícito do comprador inadimplente, tendo em vista que foi determinada a restituição dos valores
pagos pelo preço do imóvel.
No que diz respeito à multa contratual, certo é que o comprador
inadimpliu suas obrigações quanto à quitação das prestações e do imposto do imóvel, de modo
que cabível a incidência da penalidade prevista para o caso descumprimento de quaisquer das
partes a alguma das cláusulas contratuais. A alegação de que o vendedor também inadimpliu o
contrato não foi suficientemente comprovada e nem justifica o inadimplemento por parte do
comprador, logo não é motivação para o afastamento da multa que lhe foi imposta.
Assim, nesse aspecto, deve ser mantida a sentença que
condenou o réu ao pagamento da multa contratual.
No que toca ao pedido de indenização por dano moral, contudo,
a sentença merece reforma. Os fatos descritos pelo autor são suficientes para caracterizar
sofrimento indenizável, máxime porque teve de suportar não só as cobranças sofridas por parte
do agente financeiro e da Municipalidade, como também a negativação do seu nome por culpa
do réu junto ao Serasa, o que o obrigou ao pagamento de prestação do imóvel que estava em
posse do réu.
Ademais, o dano moral no caso é in re ipsa, isto é, presumido
do próprio ato de inscrição que macula o nome do indivíduo, causando-lhe prejuízos, dada as
evidentes consequências negativas advindas da restrição ao crédito, como assentado na
doutrina e na jurisprudência.
Ainda que vendedor tenha assumido risco ao transferir os
3 Ap. no 1007247-94.2014.8.26.0011, rel. Des. Silvério da Silva, j. 20/10/2017; Ap. no
1000312-79.2016.8.26.0007, rel. Des. Alexandre Coelho.

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direitos envolvendo a compra e venda do imóvel com alienação fiduciária em garantia, sem a
participação do credor fiduciário, os prejuízos decorrentes da violação ao pacto contratual por
parte do comprador devem ser por este reparados.
Assim, o caso supera o simples dissabor ou mesmo o mero
inadimplemento contratual, cujo comportamento do autor não exime o réu de culpa pelos danos
causados, sendo causa de dano moral indenizável.
Em relação ao quantum indenizatório, o valor deve ser fixado
de forma proporcional à extensão do dano e à situação das partes envolvidas, sem implicar
empobrecimento de quem paga, nem enriquecimento de quem recebe.
Dito isso, a importância de R$5.000,00 pode ser considerada
razoável para indenizar o prejuízo moral no caso dos autos, com correção monetária pela tabela
prática do TJSP a partir da publicação do acórdão, nos termos da Súmula 362 do STJ, acrescido
de juros de mora de 1% ao mês, a contar da data do evento danoso, consoante Súmula 54, do
STJ. Observa-se tal importância não é ínfima nem serve a enriquecer a parte indevidamente,
além de encontrar respaldo em recente jurisprudência desta C. Câmara:
“APELAÇÃO
AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS

INDEVIDA ANOTAÇÃO DO NOME DO CONSUMIDOR EM ÓRGÃO DE
PROTEÇÃO AO CRÉDITO NEGÓCIO JURÍDICO RESCINDIDO POR
SENTENÇA ANTERIOR INSUBSISTÊNCIA DA DÍVIDA INSCRIÇÃO
INDEVIDA DANO MORAL IN RE IPSA INDENIZAÇÃO FIXADA EM
MONTANTE
EXACERBADO
DE
R$10.000.00
QUE
COMPORTA
REDUÇÃO PARA R$5.000,00
PRECENDENTES DESTA CÂMARA -
DERAM
PROVIMENTO
PARCIAL
AO
RECURSO”.
(Apelação
1026218-45.2017.8.26.0554, j. 10/10/2018)
“APELAÇÃO INSCRIÇÃO INDEVIDA DANOS MORAIS AUSÊNCIA DE
CONTRATAÇÃO Serviços contratados por quem não é titular da empresa
autora e em benefício de terceiro DENUNCIAÇÃO DA LIDE Hipóteses do
art. 125, inc. I e II, do Código de Processo Civil, não configuradas
SERASA S/A Mera administradora de cadastro a quem não cabe excluir
anotação solicitada por suposta credora - QUANTIFICAÇÃO DOS DANOS
MORAIS Fixação em R$10.000,00 Redução para R$5.000,00 JUROS
MORATÓRIOS Súmula 54 do STJ Incidência desde o evento danoso -
Sentença parcialmente reformada DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS
RECURSOS”. (Apelação 1025119-47.2017.8.26.0002, j. 05/09/2018)
“DANO MORAL Indevida inclusão do nome da autora nos cadastros de
crédito Ausência de prova quanto à idoneidade da alegada contratação -
Configuração do dano moral in re ipsa Montante indenizatório arbitrado
em R$ 10.000,00 - Diminuição para R$ 5.000,00, que bem se ajusta à
hipótese, e atende à diretriz do artigo 944, do Código Civil Princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade Existência de outra inscrição

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Apelação Cível no 1004145-47.2019.8.26.0445 -Voto no 17033/asc
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desabonadora, anotada a posteriori - Inaplicabilidade da Súmula 385 do
STJ - Juros incidentes a partir do evento danoso Súmula 54 do STJ -
Recurso provido em parte”. (Apelação 1007169-69.2015.8.26.0010, Rel.
Des. Mônica de Carvalho, j. 08/08/2018)
Por todo o exposto, a sentença deve ser reformada para
condenar o réu na obrigação de quitar as prestações devidas pelo financiamento
imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, bem como os valores de IPTU do imóvel, no
prazo de 60 dias, sob pena de resolução do contrato com reintegração da posse do imóvel.
Havendo a resolução do contrato e retomada do imóvel,
devem ser restituídos os valores pagos pelo comprador, com retenção parcial que se fixa
em 20% sobre os valores pagos, caso em que deverá incidir indenização pela ocupação do
bem, no importe mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, com correção
monetária pela tabela prática do TJSP desde o vencimento de cada parcela mais juros de
mora de 1% ao mês desde a citação, bem como ao pagamento de indenização por dano
moral no valor de R$5.000,00; mantida a condenação à multa contratual.
Ainda que alterado o resultado da lide, mantem-se a
condenação do réu ao ônus da sucumbência, eis que vencido na maior parte dos pedidos.
Em razão da sucumbência no plano recursal, arcará o réu
apelante com honorários de mais 5% sobre o valor atualizado da condenação a título de
honorários recursais, observada a gratuidade de justiça. E diante do provimento parcial do
recurso do autor, incabível sua condenação a pagar honorários recursais, tudo nos termos do
art. 85, § 11 do CPC.
Por fim, com o intuito de se evitar a necessidade de oposição de
embargos declaratórios para o específico fim de prequestionamento, como forma de se
viabilizar a interposição de recursos nas instâncias superiores, fica, desde logo, prequestionada
toda a matéria apontada, seja ela constitucional ou infraconstitucional e até mesmo infralegal,
na medida em que houve a análise e consequente decisão em relação a todas as questões
controvertidas, ressaltando que há muito já se pacificou o entendimento de que não está o
colegiado obrigado a apreciar individualmente cada um dos dispositivos legais suscitados pelas
partes, competindo a estas, no mais, observar o disposto no artigo 1026, §2o do CPC.
Caso ainda assim sejam opostos embargos de declaração contra
o acórdão, estes serão julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante
manifestar expressa oposição na própria petição de interposição

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Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO à apelação do autor e NEGA-SE PROVIMENTO à apelação do réu, nos
termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)