Tribunal: TJSP
Processo: 1012163-06.2018.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxa de despachante. Procedência para determinar a restituição, de forma simples. Inconformismo da promitente vendedora. Descabimento. Atividade congênere à SATI. Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938). Em 24/08/2016, o A. STJ

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxa de despachante. Procedência para determinar a restituição, de forma simples. Inconformismo da promitente vendedora. Descabimento. Atividade congênere à SATI. Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938). Em 24/08/2016, o A. STJ firmou a Tese 1.2, de ser abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade congênere, vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Logo, ainda que prevista em cláusula expressa e clara, esta é nula de pleno direito ante sua incompatibilidade com os princípios da boa-fé ou da equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2021.0000018027
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012163-06.2018.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada VÂNIA CRISTINA DAS
NEVES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível – Digital
Processo no 1012163-06.2018.8.26.0344
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Marília
Magistrado prolator: Dr. Luis Cesar Bertoncini
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelada: Vania Cristina das Neves
Voto no 00465G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxa de
despachante. Procedência para determinar a restituição, de
forma simples. Inconformismo da promitente vendedora.
Descabimento. Atividade congênere à SATI. Abusividade
da cobrança reconhecida no Recurso Especial no.
1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938).
Em 24/08/2016, o A. STJ firmou a Tese 1.2, de ser abusiva
a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou
atividade congênere, vinculada à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel. Logo, ainda que prevista em
cláusula expressa e clara, esta é nula de pleno direito ante
sua incompatibilidade com os princípios da boa-fé ou da
equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa
do Consumidor. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta por MRV Engenharia e
Participações S/A, em face de Vania Cristina das Neves, nos
autos da ação de cobrança indevida, em trâmite perante a 3a
Vara Cível do Foro de Marília.
Em primeiro grau, o magistrado a quo julgou a demanda
PROCEDENTE para, declarando nulas as cláusulas 1 e 2 do
Termo de Opção Serviços de Registro de Contrato celebrado
entre as partes, e condenar a requerida a restituir à autora
R$800,00, monetariamente corrigidos pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça a partir do ajuizamento da ação e acrescido

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de juros de 1% ao mês a partir da citação.
Apela a ré MRV Engenharia e Participações S/A (fls.
174/194), afirma a legalidade da taxa de despachante cobrada,
por ser um serviço opcional oferecido a fim de facilitar ao cliente a
obtenção do financiamento, não havendo que se falar em taxa
SATI, que se refere à assessoria imobiliária em geral.
Sustenta que a vontade da apelada não foi viciada, já que
não houve vinculação da contratação do serviço à celebração do
contrato de promessa de compra e venda.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
208/217.
É o relatório.
Recebo os recursos em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Versa a demanda sobre cobrança de taxa de assessoria
imobiliária, que a apelante reputa tratar-se de taxa de
despachante.
Anoto entender este Relator que, em face dos princípios da
força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé
contratual,
ausente
abusividade
quando
o
serviço
de
despachante é efetuado. De forma que o Tribunal Superior de

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Justiça ressaltou a possibilidade de cobrança na hipótese de
efetiva prestação de serviços cartorários ou de despachante, a
fim de evitar o enriquecimento ilícito do consumidor.
De rigor destacar, neste condão, trecho do voto proferido
pelo
Exmo.
Relator
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO1 no tocante à cobrança dessa taxa:
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade da
SATI não deve implicar enriquecimento sem
causa do consumidor de modo que eventual
serviço específico prestado ao consumidor, como
eventuais
serviços
de
despachante
ou
a
cobrança de taxas de serviços cartorários,
podem ser efetivados.”
Assim, desde que garantido ao consumidor o direito à
informação, havendo em contrato a discriminação do serviço
oferecido e realizadas pelo contratado diligências junto a órgãos
públicos e notariais, não há que se falar em inexigibilidade da
cobrança da taxa de despachante. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de
imóvel. Taxa de assessoria técnico-
imobiliária. Procedência para determinar
a
restituição.
Inconformismo
da
promitente
vendedora.
Taxa
de
despachante. Tese fixada pelo A. STJ, no
1 REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016

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Recurso Especial no. 1599511/SP, sob
regime
de
repetitivos,
acerca
da
abusividade da cobrança do serviço de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI),
vinculado à celebração de compra e
venda de imóvel. Particularidades do
caso
concreto
que
desobrigam
a
devolução, porquanto o serviço era
opcional e consistiu, em especial, em
diligências junto aos órgãos públicos e
notariais para registro do contrato de
financiamento. Tribunal Superior que
ressaltou a possibilidade de cobrança na
hipótese de efetiva prestação de serviços
cartorários ou de despachante, de modo
a evitar o enriquecimento ilícito do
consumidor.
Restituição
indevida.
RECURSO
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível 1007122-58.2018.8.26.0344; Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de Marília -
5a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
29/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO.
PRETENSA NULIDADE DA CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
CARREIA
AO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
A
OBRIGAÇÃO
DE
PAGAMENTO
DE
SERVIÇOS
DE
DESPACHANTE.
SERVIÇOS VOLTADOS AO REGISTRO
DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO JUNTO AO CARTÓRIO DE
REGISTRO DE IMÓVEIS, BEM COMO À
EMISSÃO DE GUIAS DE PAGAMENTO DO
ITBI JUNTO À PREFEITURA. AUSÊNCIA
DE
ABUSIVIDADE.
PRINCÍPIOS
DA
FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS
E
DA
BOA-FÉ
CONTRATUAL.

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CONTRATAÇÃO DE TAIS SERVIÇOS,
ALIÁS, QUE SE DEU POR OPÇÃO DO
ADQUIRENTE.
SERVIÇOS
DE
DESPACHANTE
QUE
NÃO
SE
CONFUNDEM
COM
AQUELES
INESPECÍFICOS
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI),
COMO
RESSALVADO NO JULGAMENTO PELO
STJ
DO
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO
N.
1.599.511-SP,
DE
RELATORIA DO MINISTRO PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1014327-70.2019.8.26.0032;
Relator
(a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Araçatuba
- 5a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento: 30/09/2020; Data de Registro:
30/09/2020)
Todavia, em respeito ao Princípio da Colegialidade, altero
meu posicionamento, nos moldes a seguir expostos, por restar
vencido neste quesito.
Pois bem.
Observo que a taxa de despachante é atividade
congênere à de assistência técnico-imobiliária e, destarte, mais
comumente conhecida como taxa SATI, cuja restituição de fato é
devida. Isso porque, após um amplo período de discussões em
sede de recurso especial submetido ao regime de repetitivos,
conhecido como Tema 938, em 24.08.2016 o A. STJ firmou

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posicionamento na Tese 1.2, acerca da abusividade da cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Neste diapasão, leia-se a decisão de relatoria do Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO

AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040
DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor
do
serviço
de
assessoria técnico-imobiliária (SATI),

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ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
II

-

CASO
CONCRETO:
2.1.
Improcedência do pedido de restituição
da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse
encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por
serviço
de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido
de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Desse modo, considerando que a contratação do serviço de
assessoria foi vinculada à celebração do instrumento de compra
e venda do imóvel, tenho que é mesmo nula de pleno direito a
cláusula que obriga o consumidor a pagar o serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, por ser
incompatível com os princípios da boa-fé ou da equidade, ex vi
do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor2.
2 Artigo 51, CDC: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a
boa-fé ou a equidade.

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Inclusive, a este respeito, esclarecedor é o excerto do
Recurso Especial 1.599.511-SP já mencionado, julgado como
Recurso Repetitivo sob Tema 938, in verbis:
“Ademais, essa assessoria é um serviço
que envolve o elemento confiança (intuitu
personae).
Assim, se o consumidor necessitar de
alguma assessoria técnica ou jurídica
para orientá-lo acerca do contrato ou de
outros detalhes relativos à aquisição do
imóvel, pode contratar diretamente um
profissional
ou
advogado
da
sua
confiança, e não alguém vinculado à
incorporadora.”
Afasto, pois, o pedido de improcedência da restituição do
valor pago a título de taxa de despachante, ainda que
convencionada de forma clara e expressa (fls. 12/13). Em
nenhum momento a recorrente logrou êxito em comprovar ser o
serviço oferecido de forma facultativa e, pela prática reiterada do
mercado, as condições dos autos fazem supor que realmente foi
imposta ao adquirente.
À guisa de ilustração, de igual modo, vem decidindo
recorrentemente este E. Tribunal:
APELAÇÃO
CÍVEL

AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
C.C.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
TAXA DE DESPACHANTE CONGÊNERE À

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TAXA
SATI

ILEGALIDADE
RECONHECIDA
EM
RECURSO
REPETITIVO PELO SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA
DETERMINAÇÃO DE
RESTITUIÇÃO
DO
VALOR

MANUTENÇÃO SENTENÇA MANTIDA
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1021784-65.2016.8.26.0451;
Relator
(a): Erickson
Gavazza
Marques;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Piracicaba - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 01/09/2020; Data de Registro:
01/09/2020)
Compra e venda de imóvel - Repetição de
indébito

Taxa
de
Serviço
de
Despachante que é similar à taxa SATI

Cobrança que se lastreia na prestação de
serviços
de
assessoria
técnico-
imobiliária
Abusividade manifesta

Sentença
mantida

Recurso
desprovido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1002665-16.2019.8.26.0451;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Piracicaba
- 2a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro:
02/08/2019)
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO. Compromisso
de venda e compra de imóvel. Taxa SATI.
Sentença de procedência para condenar
a ré a restituir à autora as quantias pagas
a título de assessoria imobiliária (SATI).
Sucumbência atribuída à ré, com verba
honorária arbitrada em R$ 1.000,00. Apela
a ré sustentando a legalidade do ajustado
pelas partes pela natureza opcional da

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taxa, que seria de despachante e não taxa
SATI. Descabimento. Imposição da taxa
em termo aditivo ao contrato. Ausente
prova de facultatividade. STJ considerou
abusiva
a
taxa
SATI
em
recurso
repetitivo. Cobrança impugnada revela
idêntica
abusividade
por
representar
venda casada. Inteligência do art. 39, I, do
CDC. Serviços poderiam ser realizados
pelo
próprio
interessado
ou
por
despachante de sua escolha. Recurso
improvido. Verba honorária majorada
para R$ 2.000,00 (§ 11 do art. 85 do
CPC/2015). (TJSP;
Apelação
1013583-63.2017.8.26.0576;
Relator
(a): James
Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 29/08/2017; Data de Registro:
29/08/2017)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO

Ausência
de
interesse
recursal

Inocorrência

Sucumbimento
caracterizado
Legitimidade passiva ad
causam da vendedora reconhecida

Todos os participantes da negociação
devem responder pela prestação de
serviços
ao
consumidor

Tese
pacificada
pelo
STJ
em
sede
de
julgamento de recursos repetitivos (REsp
1.551.968/SP e REsp 1.551.951/SP Tema
939) Cobrança de valores a título de
comissão e corretagem Observância do
prazo prescricional, na forma do art. 206,
§
3o,
inciso
IV,
do
CC,
conforme
entendimento consolidado pelo STJ em
sede
de
julgamento
do
REsp
1.551.956/SP, pelo rito dos recursos
repetitivos (Tema 938)
Prescrição da
pretensão a tal título reconhecida de

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ofício. Taxa SATI e taxa de despachante
Pretensão não atingida pelo fenômeno da
prescrição
Abusividade da cobrança

Precedente do STJ pela sistemática dos
recursos repetitivos (REsp 1.599.511/SP
Tema 938)
Impossibilidade de
transferência da obrigação à compradora
Restituição dos valores despendidos
Procedência parcial da ação
Sentença
reformada
Sucumbência recíproca

RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1011021-62.2014.8.26.0196;
Relator
(a): Ronnie
Herbert Barros Soares; Órgão Julgador: 10a Câmara
de Direito Privado; Foro de Franca - 1a Vara Cível;
Data do Julgamento: 22/08/2017; Data de Registro:
22/08/2017)
Rescisão contratual c/c devolução de
valores - Ação julgada procedente

Alegação de que a rescisão contratual se
deu por culpa exclusiva da adquirente do
bem - Inadmissibilidade
(...) Devida a
restituição
em
dobro
da
taxa
de
despachante, diante da aplicação do art.
42, do Código de Defesa do Consumidor
(Lei no 8.078/90) - Alegação de que a
demora
no
registro
imobiliário
foi
ocasionada por entraves administrativos
- Situação não comprovada - Multa
prevista no art. 35, § 5o, da Lei n. 4.591/64
- Cabimento - Registro da incorporação
imobiliária perante o CRI local somente
dois anos após a negociação do bem -
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
0050820-24.2012.8.26.0577;
Relator
(a): Percival
Nogueira; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 7a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/03/2017; Data de
Registro: 28/03/2017)

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Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação de MRV Engenharia e Participações S/A,
mantendo sua condenação nos moldes fixados pela r. sentença.
Nos termos do artigo 85, § 11o do CPC, majoro a verba
sucumbencial fixada em primeiro grau, condenando a ré a pagar
ao patrono da autora honorários, fixados por equidade por conta
do irrisório proveito econômico da causa (artigo 85, §8o do CPC),
em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), corrigidos
monetariamente a partir desta data e com juros moratórios de 1%
ao mês, a contar do trânsito em julgado (artigo 85, § 16 do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator