Tribunal: TJSP
Processo: 0006081-21.2015.8.26.0654
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de cobrança - Taxa associativa - Loteamento fechado – Sentença de improcedência – Insurgência da autora – Rejeição.
ILEGITIMIDADE PASSIVA – Preliminar suscitada pelos réus em contrarrazões – Rejeição – Réus que a despeito de terem vendido o imóvel objeto dos autos em data anterior ao vencimento dos débitos cobrados pela autora, ao tempo do ajuizamento da ação ainda

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de cobrança - Taxa associativa - Loteamento fechado – Sentença de improcedência – Insurgência da autora – Rejeição.
ILEGITIMIDADE PASSIVA – Preliminar suscitada pelos réus em contrarrazões – Rejeição – Réus que a despeito de terem vendido o imóvel objeto dos autos em data anterior ao vencimento dos débitos cobrados pela autora, ao tempo do ajuizamento da ação ainda figuravam como proprietários tabulares do bem – Ausência, ademais, de comunicação formal da venda à associação autora – Sem o registro da transmissão da propriedade, devem os réus responder pelos débitos discutidos nesta demanda, ficando resguardado, contudo, o direito de regresso contra a adquirente do bem – Precedentes – Registro da transmissão da propriedade em nome da adquirente do imóvel, procedido no curso desta demanda, em agosto de 2019, que traz como única consequência a delimitação temporal dos débitos que podem ser exigidos nos autos, os quais ficam adstritos ao período compreendido entre dezembro de 2013 e agosto de 2019, não havendo que se falar em sucessão processual, tampouco no reconhecimento da ilegitimidade de parte dos réus.
MÉRITO - Ausência de prova de que tenham os réus aderido expressamente à associação, fato que, aliás, é incontroverso - Colisão entre os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da liberdade de associação - Juízo de ponderação realizado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, em julgamento através da sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882) - Prevalência do direito constitucional de livre associação - Art. 5°, XX da Constituição Federal – Cobrança que é indevida quando o proprietário não aderiu formal, voluntária e expressamente à associação, tal qual se verifica no caso concreto - Alegação da autora de que não se aplica em relação a ela a garantia da liberdade de associação, posto que atua na administração de uma área comum, que não se sustenta, na medida em que reconhece tratar-se de uma associação civil – Tese de que não versam os autos sobre "taxa associativa" mas sim sobre "rateio de despesas", que em nada afasta a improcedência do pedido inicial, posto tratar-se de mera questão semântica para designar a mesma despesa - Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018011
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0006081-21.2015.8.26.0654, da Comarca de Vargem Grande Paulista, em que é
apelante ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DE LOTEAMENTO GRANJA
CRISTIANA, são apelados JÚLIO FERNANDEZ GOMEZ e MARIA MERCEDES
OTERO COMEZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
2
Apelação Cível – Autos Físicos
Processo no. 0006081-21.2015.8.26.0654
Comarca: Vara Única do Foro de Vargem Grande Paulista
Magistrado(a): Dr(a). Cassio Pereira Brisola
Apelante: Associação dos Moradores do Loteamento Granja
Cristiana
Apelados: Julio Fernandez Gomez e Maria Mercedes Otero
Gomez
Voto no 00283G
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de cobrança - Taxa
associativa - Loteamento fechado
Sentença de
improcedência Insurgência da autora Rejeição.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
Preliminar suscitada
pelos réus em contrarrazões Rejeição Réus que a
despeito de terem vendido o imóvel objeto dos autos
em data anterior ao vencimento dos débitos cobrados
pela autora, ao tempo do ajuizamento da ação ainda
figuravam como proprietários tabulares do bem

Ausência, ademais, de comunicação formal da venda
à associação autora Sem o registro da transmissão
da propriedade, devem os réus responder pelos
débitos
discutidos
nesta
demanda,
ficando
resguardado, contudo, o direito de regresso contra a
adquirente do bem
Precedentes
Registro da
transmissão da propriedade em nome da adquirente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
3
do imóvel, procedido no curso desta demanda, em
agosto de 2019, que traz como única consequência a
delimitação temporal dos débitos que podem ser
exigidos nos autos, os quais ficam adstritos ao período
compreendido entre dezembro de 2013 e agosto de
2019, não havendo que se falar em sucessão
processual,
tampouco
no
reconhecimento
da
ilegitimidade de parte dos réus.
MÉRITO - Ausência de prova de que tenham os réus
aderido expressamente à associação, fato que, aliás,
é incontroverso - Colisão entre os princípios da
vedação ao enriquecimento sem causa e da liberdade
de associação - Juízo de ponderação realizado pelo c.
Superior Tribunal de Justiça, em julgamento através
da sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882) -
Prevalência
do
direito
constitucional
de
livre
associação - Art. 5°, XX da Constituição Federal

Cobrança que é indevida quando o proprietário não
aderiu
formal,
voluntária
e
expressamente
à
associação, tal qual se verifica no caso concreto -
Alegação da autora de que não se aplica em relação a
ela a garantia da liberdade de associação, posto que
atua na administração de uma área comum, que não
se sustenta, na medida em que reconhece tratar-se de
uma associação civil Tese de que não versam os
autos sobre “taxa associativa” mas sim sobre “rateio
de despesas”, que em nada afasta a improcedência
do pedido inicial, posto tratar-se de mera questão
semântica para designar a mesma despesa -
Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
4
203/206, cujo relatório adoto, que julgou improcedente a “ação
de cobrança” ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES
DO
LOTEAMENTO
GRANJA
CRISTIANA
contra JULIO
FERNANDEZ GOMEZ e MARIA MERCEDES OTERO GOMEZ,
por entender o d. Juízo que sem a prova da adesão formal destes
últimos aos quadros da entidade demandante, a cobrança de
taxas associativas é indevida.
Insurge-se a apelante, autora da ação, aduzindo que
não versam os autos sobre contribuição associativa, mas sim
sobre o rateio de despesas relativas à administração da área
comum do loteamento em que situado o imóvel dos apelados, de
modo que o caso concreto não se enquadraria à tese repetitiva
fixada pelo c. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Tema no 882. Defende que, nesse cenário, a rejeição do seu
pedido acarretará inegável enriquecimento sem causa dos
apelados, já que se beneficiam dos serviços de conservação e
segurança prestados no âmbito do loteamento, sem proceder ao
pagamento da contraprestação. Assevera, ainda, que o imóvel
dos apelados foi extremamente valorizado pelas melhorias
realizadas no loteamento, o que reforçaria a pertinência da
cobrança ora ajuizada. Pede, assim, o provimento do apelo, com
julgamento de procedência do pedido inicial (fls. 289/298).
Recurso tempestivo, bem preparado e seguido de
contrarrazões (fls. 226/239).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
5
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório
De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
suscitada pelos apelados.
Isso porque, conquanto tenham comprovado pelo
documento de fls. 162/163 que procederam à venda do imóvel
objeto dos autos a terceira pessoa que não integra a lide (Glaucia
Costa Santana), na data de 23.08.2000, o que é anterior aos
débitos exigidos nos autos (vencidos a partir de dezembro de
2013), verifico que não houve registro da propriedade do bem
pela adquirente junto ao Cartório de Imóveis ao tempo da
distribuição desta demanda (fls. 87/88), certo de que, por outro
lado, não foi feita prova da formal comunicação da venda à
apelante que, por isso, não tinha qualquer condição de saber
sobre a realização do negócio jurídico.
A despeito de ter a associação apelante requerido a
retificação do polo passivo da demanda, para dele constar a atual
proprietária do bem, o que foi feito apenas recentemente, já que o
registro da transmissão da propriedade foi procedido em agosto
de 2019, isto é, no curso desta demanda, observo que a
sucessão processual, neste momento, é inviável, sob pena de
tolher da atual titular do imóvel o contraditório e a ampla defesa.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
6
Assim, a circunstância de a alienação do imóvel ter sido
levada a registro na matrícula do bem apenas recentemente, gera
como única consequência a limitação temporal dos débitos
referidos nos autos, que ficarão restritos a dezembro de 2013 até
agosto de 2019, assegurando-se, de qualquer forma, o direito de
regresso contra a compradora do bem.
As mensalidades posteriores a isso, se o caso, deverão
ser objeto de ação diversa, a ser intentada contra a atual
proprietária do bem.
Nesse sentido, já se posicionou este Tribunal:
“LOTEAMENTO.
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA PELO RITO ORDINÁRIO. SENTENÇA PELA
PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO
MANIFESTADO
PELA
RÉ.
PARCIAL
CABIMENTO.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. PROPRIETÁRIA
TABULAR DO IMÓVEL QUE ADUZ TÊ-LO PROMETIDO À
VENDA, POR CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO,
A TERCEIRO. TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE INTER
VIVOS
QUE
RECLAMA
O
REGISTRO
DO
TÍTULO
TRANSLATIVO, DEVENDO O ALIENANTE SER TIDO POR
DONO DA COISA ATÉ QUE O FAÇA (ART. 1.245, CAPUT E §
1o DO CÓDIGO CIVIL). INSTRUMENTO PARTICULAR, POIS,
QUE É RES INTER ALIOS EM RELAÇÃO À AUTORA.
ADEMAIS, AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO ACERCA DA

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
7
ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. REQUERIDA QUE RESPONDE
PELOS DÉBITOS, RESSALVADA EVENTUAL PRETENSÃO
REGRESSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. INCIDÊNCIA DE
MULTA DE 2% SOBRE AS PARCELAS INADIMPLIDAS.
ADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA, TODAVIA, LIMITADA AO
PERÍODO POSTERIOR A SUA INSTITUIÇÃO. APLICAÇÃO
RETROATIVA QUE NÃO SE PODE ADMITIR. PRECEDENTES.
SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1042223-61.2018.8.26.0602; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 6a
Vara Cível; Data do Julgamento: 14/09/2020; Data de Registro:
14/09/2020)
“LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de
imóvel - Sentença de procedência - Apelo da ré, insistindo nas
teses
iniciais
-
Preliminar
de
ilegitimidade passiva -
Inocorrência - Legitimidade passiva do proprietário que não
levou a registro o compromisso de venda e compra -
Denunciação da lide negada - Preliminar e cerceamento de
defesa - Inocorrência - Obrigações associativas - Dever de todos
concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de
enriquecimento sem causa - Garantia constitucional contida no
art. 5o, XX, que cede passo a dispositivo de igual natureza
previsto no inciso XXIII do mesmo artigo - Inexistência de conflito
com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento dos Recursos
Repetitivos n.o 1.280.871/SP e 1.439.163/SP - Apelo desprovido.”

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1001717-02.2017.8.26.0045; Relator (a): Galdino Toledo Júnior;
Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Arujá - 1a
Vara; Data do Julgamento: 30/04/2019; Data de Registro:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
8
20/05/2019)
Assim, o caso é de manutenção dos apelados no polo
passivo da demanda, ficando assegurado, se o caso, eventual
direito de regresso contra a adquirente do bem.
Superada essa questão, quanto ao mérito, respeitada
convicção diversa, a insurgência não merece prosperar.
Deflui dos autos que os apelados são proprietários do
imóvel designado como lote 20, da quadra B, do Loteamento
“Granja Cristina”, no Município de Vargem Grande Paulista.
Ao mesmo tempo em que não se discute terem os
apelados inadimplido as taxas de rateio vencidas a contar de
dezembro de 2013, é incontroverso que eles não aderiram aos
quadros da entidade apelante, que reconhece expressamente
esse fato.
Frise-se que a despeito de afirmar a apelante que as
prestações objeto dos autos não configuram “taxas associativas”,
mas sim “rateio de despesas” no âmbito de loteamento fechado,
isso se trata de mera questão semântica, certo de que ambas as
expressões são utilizadas para designar a mesma verba.
Ainda, a assertiva da apelante de que não se trata de
uma entidade associativa e, por isso, em relação a ela não se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
9
aplicaria a garantia da liberdade de associação, não se sustenta,
pelas razões que passo a expor a seguir.
A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça,
analisando a legalidade da cobrança de taxas de manutenção
criadas por associações de moradores, em julgamento realizado
pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 882), firmou a
seguinte tese:
“As taxas de manutenção criadas por associações
de moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram". (REsp 1280871 SP, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015).
Com efeito, o art. 5o, XVII e XX da Constituição Federal
preconiza a liberdade de associação como garantia fundamental,
in verbis:
Art. 5o Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade,
à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XVII - é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada
a de caráter paramilitar. Desta forma é permitida associações de
militares com caráter social e político como representação de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
10
classe.
XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado.”
O e. Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n.o
432.106/RJ, já havia apontado que "as obrigações decorrentes
da
associação,
ou
da
não
associação,
são
direitos
constitucionais" e consignou que a cobrança de taxas se submete
à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de
se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no
art. 5o, XX da Constituição Federal.
A partir disso, o e. Min. Marco Buzzi, do c. Superior
Tribunal de Justiça, ao sedimentar a tese no repetitivo acima
referido, elucidou que:
“O Pretório Excelso já decidiu que a análise de
possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa,
em tais casos, perpassa ao exame da liberdade associativa
como garantia fundamental, tanto é que admitiu a matéria
como afeta à repercussão geral, não havendo como ignorar
possível colisão principiológica.
Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado em data anterior à constituição da
associação não pode, nos termos da jurisprudência

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
11
sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao
adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a
cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à
constituição da associação, na ausência de fonte criadora da
obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional,
apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em
detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da
liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros,
pois, ainda que se admita a colisão de princípios
norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de
preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-
somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da
repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou
entender.”
Como se vê, diante da colisão entre os princípios da
vedação ao enriquecimento sem causa e da livre associação,
entendeu o c. Superior Tribunal de Justiça pela prevalência do
segundo, de modo que indevidas as cobranças em face de
proprietário/morador que não tenha, formalmente, aderido à
associação.
Deste modo, conclui-se que o entendimento se encontra
baseado no direito à livre associação, de forma que, somente se
houver adesão expressa, livre e espontânea à associação de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
12
moradores, é que a cobrança será devida.
No mesmo sentido são os precedentes deste Tribunal:
“Cobrança. Associação de moradores. Ausência de contrato
entre as partes. Princípio da solidariedade e enriquecimento
sem causa não dão suporte à exigência dos valores
envolvendo despesas de manutenção, conservação e
segurança.
Matéria já sedimentada em jurisprudência
recursos repetitivos. Tema 882 do Superior Tribunal de
Justiça. Improcedência da ação. Apelo provido” (Apelação no
1011821-76.2013.8.26.0309, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda,
4a Câmara de Direito Privado, j. em 27/10/2016).
“Embargos infringentes. Cobrança. Taxa de manutenção
promovida por associação de moradores. Ausência de
adesão pelo embargado. Questão solucionada pelo C. STJ,
em julgamento de recurso repetitivo. Cobrança indevida.
Observação ao art. 927, III, NCPC. Embargos acolhidos”
(Embargos Infringentes no 0014882- 94.2011.8.26.0223, Rel.
Maia da Cunha, 4a Câmara de Direito Privado, j em 20/10/2016).
“COBRANÇA Loteamento - Réu que não é associado da
autora - Hipótese em que não lhe poderiam ter sido impostos
valores referentes ao rateio das despesas - Precedentes do
STF
e
do
STJ
-
Apelação
provida”
(Apelação
no
0009114-22.2005,0152 Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, 1a
Câmara de Direito Privado, j. em 30/10/2012).
“AÇÃO DE COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
CONDOMÍNIO
ATÍPICO
-
COTAS
RESULTANTES
DE
DESPESAS EM PROL DA SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
13
DE ÁREA COMUM - COBRANÇA DE QUEM NÃO É
ASSOCIADO IMPOSSIBILIDADE - MANIFESTA AFRONTA AO
ART. 5o, XXXV, DA CF - PRECEDENTES DO STJ E STF -
PROCEDÊNCIA
DA
AÇÃO
SENTENÇA
REFORMADA
-
RECURSO PROVIDO” (Apelação no 0000535-24.2009.0127 Rel.
Des. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, j. em
17/10/2012).
Neste cenário, a solução do caso deve-se pautar no
entendimento consolidado perante o c. Superior Tribunal de
Justiça, cuja eficácia é vinculante aos demais órgãos do Poder
Judiciário.
Na hipótese dos autos, como dito, é incontroverso que
não houve a formal adesão dos apelados à associação de
moradores apelante, razão por que, pelos fundamentos ora
invocados, é inviável sejam eles compelidos ao pagamento das
taxas associativas referidas na petição inicial.
O caso, portanto, é de manutenção da r. sentença, nos
termos em que proferida.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso.
Diante
desse
resultado,
majoro
os
honorários
advocatícios devidos pela apelante para 20% sobre o valor
atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11 do Código de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0006081-21.2015.8.26.0654 -Voto no 00283G
14
Processo Civil.
RODOLFO PELLIZARI
Relator