Tribunal: TJSP
Processo: 2279390-06.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Compra e Venda de Unidades Imobiliárias - Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Compensação de Danos – Decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, assim como do saldo em aberto, determinando que a ré abstenha-se de inserir quaisquer apontamentos relativos ao negócio em apreço nos órgãos

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Compra e Venda de Unidades Imobiliárias - Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Compensação de Danos – Decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, assim como do saldo em aberto, determinando que a ré abstenha-se de inserir quaisquer apontamentos relativos ao negócio em apreço nos órgãos de proteção ao crédito, ficando vedada a transferência do imóvel a terceiro – Inconformismo da ré – Alegação de impossibilidade de suspensão das parcelas, pois o contrato é regido pela Lei 9.514/97, que dispõe sobre alienação fiduciária – Descabimento – Garantia que não restou aperfeiçoada, em virtude da ausência de registro - Descumprimento do art. 23 da Lei 9.514/97- Inteligência do art. 300 do CPC – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018467
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2279390-06.2020.8.26.0000, da Comarca de Mirassol, em que é agravante SPE
RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS,
são agravados RICARDO GALDINO DE ANDRADE e MARIA DE CONCEICAO
BRITO DE ANDRADE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente) E ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
2
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2279390-06.2020.8.26.0000
AGRAVANTE:
SPE
RESIDENCIAL
PARQUE
DOS
IPÊS
II
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
AGRAVADOS:
RICARDO
GALDINO
DE
ANDRADE
e MARIA DE
CONCEICAO BRITO DE ANDRADE
JUIZ: MARCOS TAKAOKA
VOTO No 22.991
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Compra e Venda de
Unidades Imobiliárias - Ação de Rescisão Contratual c/c
Devolução de Quantias Pagas e Compensação de Danos
Decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para
suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, assim
como do saldo em aberto, determinando que a ré abstenha-
se de inserir quaisquer apontamentos relativos ao negócio
em apreço nos órgãos de proteção ao crédito, ficando
vedada
a
transferência
do
imóvel
a
terceiro

Inconformismo da ré
Alegação de impossibilidade de
suspensão das parcelas, pois o contrato é regido pela Lei
9.514/97, que dispõe sobre alienação fiduciária

Descabimento Garantia que não restou aperfeiçoada, em
virtude da ausência de registro - Descumprimento do art.
23 da Lei 9.514/97- Inteligência do art. 300 do CPC

Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto
contra decisão proferida pelo MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Mirassol,
em Ação Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Parcelas Pagas, proposta
por RICARDO GALDINO DE ANDRADE e MARIA DE CONCEICAO BRITO
DE ANDRADE contra SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS II
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, que concedeu a tutela de urgência para
suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, assim como do saldo em aberto,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
3
determinando que a ré abstenha-se de inserir quaisquer apontamentos relativos ao
negócio em apreço nos órgãos de proteção ao crédito, ficando vedada a transferência
do imóvel a terceiro.
A agravante pugna pela reforma da decisão,
sustentando, em síntese, que inviável a inexigibilidade das parcelas vencidas e
vincendas decorrentes de contrato com alienação fiduciária, posto que a rescisão
deverá observar o disposto na Lei no 9.514/97 e que os agravados se encontram com
a posse do bem.
O efeito suspensivo foi indeferido.
Dispensadas as informações do MM. Juiz da
causa, os agravados apresentaram contraminuta.
É o breve relatório do necessário.
O recurso não comporta provimento.
Em que pesem as alegações da agravante, ainda
que o contrato em apreço tenha sido firmado com cláusula de alienação, não é o caso
da aplicação da Lei 9.514/97.
De acordo com o disposto no artigo 23 da
norma legal em evidência “constitui a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de
título”.
Assim, pelo que se extrai da epigrafada norma
legal é que a alienação fiduciária de imóvel só se concretiza com o registro no
Cartório Imobiliário, de forma que, na ausência do registro as partes permanecem no
âmbito do direito pessoal, possibilitando, assim, a resilição do contrato.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
4
A propósito:
“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA.
RESOLUÇÃO.
EFEITOS. Em que pese o contrato de compra e venda ter
sido celebrado com pacto de alienação fiduciária, não
restou demonstrado pela ré o aperfeiçoamento da
alienação fiduciária, com transferência da posse ou
registro da garantia, nos termos do art. 23 da Lei
9.514/97. Resolvido o contrato de compromisso de compra
e venda, o compromissário comprador tem direito à
restituição dos valores pagos. No caso em exame, o
percentual de retenção de 25% se mostra adequado para
compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da
resolução do contrato. Juros de mora. Em se tratando de
responsabilidade contratual, o termo inicial da incidência
dos juros de mora deve ser computado a partir da citação
(art. 240 do CPC de 2015, equivalente ao art. 219, CPC de
73). Sentença mantida. Recurso não provido”. (TJSP,
Apelação no 1105578-04.2015.8.26.0100, Rel. Des. Carlos
Alberto Garbi, 10a Câmara de Direito Privado, j. 21/03/2017).
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E RETENÇÃO
DE VALORES. Contrato com cláusula de alienação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
5
fiduciária. Alegação não confirmada. Garantia que não
restou aperfeiçoada, em virtude da ausência de registro.
Descumprimento do art. 23 da Lei 9.514/97. Demanda
analisada sob a luz do CDC. Possibilidade de rescisão e
restituição dos valores pagos, mesmo na hipótese de
inadimplemento
dos
compradores.
Inteligência
da
Súmula 01 do TJSP. Retenção de 25% dos valores pagos,
excetuado o valor pago a título de comissão de
corretagem, que se afigura adequada e razoável para
cobrir as despesas administrativas havidas pela apelada.
Vem sendo adotado o critério de que quanto maior o
desembolso pelo consumidor, menor será a retenção.
Montante deverá ser devolvido de uma única vez, com
correção monetária a contar do desembolso e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. RECURSO
PROVIDO PARCIALMENTE”. (TJSP, Apelação no
1040306-79.2015.8.26.0224, 2a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. ROSANGELA TELLES, j., 27.10.2017).
No caso em comento, não há nos autos
comprovação do registro na matrícula do imóvel, de maneira que não há que se falar
em impossibilidade de se rescindir do contrato de compromisso de compra e venda.
E, mesmo se assim não fosse, ainda que a
referida alienação estivesse registrada na matrícula do imóvel, não seria o caso de
aplicação da Lei 9.514/97 ante a constatação de que na hipótese “sub judice”, a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
6
alienação fiduciária foi instituída em favor da própria vendedora, ora agravante, e não
para instituição financeira, havendo que se considerar, portanto, tratar-se de
estratégia visando contornar as garantias previstas no Código de Defesa do
Consumidor e Código Civil, possível a rescisão contratual perseguida.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados
proferidos por esta Colenda 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas,
proposta por adquirente de imóvel, com base na simples
conveniência deste - Rejeição do pedido principal com
acolhimento do pedido reconvencional - Inconformismo
do autor reconvindo aduzindo inaplicabilidade da Lei no
9.514/97, por se trata de compra e venda disfarçada de
alienação fiduciária, na qual alienante e credora se
confundem, pugnando pela aplicação da legislação
consumerista, insistindo na rescisão contratual, c.c.
restituição de quantias pagas e termo inicial dos juros e
correção monetária - Acolhimento - Inaplicabilidade dos
artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97 - Hipótese em que, ao
contrário do afirmado na sentença, não chegou a ocorrer
prévia constituição dos devedores em mora, de forma a
permitir a execução do crédito - Possibilidade de rescisão
contratual garantido por alienação fiduciária direta com
o próprio grupo econômico - Declaração de rescisão
contratual, admitida a retenção de 20% dos valores
pagos, montante suficiente a compensar os notórios
prejuízos da alienante - Correção monetária - Mera
atualização da moeda - Juros moratórios termo a quo a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
7
contar do trânsito em julgado - Sentença reformada com
inversão da sucumbência - Apelo provido.
(...)
Sem embargo do contrato ter sido levado a registro (fls.
124/125),
em
decorrência
da
alteração
de
meu
entendimento anterior a esse respeito, reconheço ser
possível a rescisão da avença, mesmo em se tratando de
contratos de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária, sempre que se confundirem as
pessoas do alienante com o credor fiduciário.
Explico.
Até então, sem distinção entendi que o registro do
contrato particular de compra e venda com alienação
fiduciária, aperfeiçoava o negócio, com isso, não seria
mais declarar-se a rescisão da venda e compra, posto que
esta já foi inteiramente concretizada quando do registro
da alienação na matrícula do imóvel, nos termos do artigo
482 do Código Civil, subsistindo entre as partes apenas a
relação negocial decorrente da garantia fiduciária.
Ressaltava que, como a avença não teve sua eficácia
sujeita a qualquer condição suspensiva, nos moldes do
artigo 125 do Código Civil, não poderia mais ser desfeita,
com
base
na
alegação
de
descumprimento
inadimplemento das vendedoras, consistente no atraso na
entrega da obra.
Em outras palavras, uma vez ajustada a transferência da
propriedade do imóvel, não incidindo o vício negocial
sobre a validade desta (causa apenas capaz de conduzir à
anulação ou nulidade do negócio jurídico), a falta de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
8
cumprimento das demais obrigações acessórias do
contrato não autorizaria o desfazimento deste.
Ocorre que, melhor analisando a questão destes autos e
muitas outras semelhantes a esta, conclui que, a
substituição da forma tradicional de celebrarem as partes
mero compromisso de venda, pela transferência definitiva
da propriedade, mas com alienação fiduciária em prol da
mesma alienante, na verdade escondia uma tentativa de
burlar as garantias previstas no Código Civil e no Código
de Defesa do Consumidor.
Isto porque, na forma antes por mim defendida, ficava o
adquirente obstado de pleitear a rescisão do negócio no
caso de inadimplemento da vendedora, ou mesmo de, na
hipótese de não mais suportar a continuidade da
aquisição, de pedir seu desfazimento, com retorno de
parte do valor já pago, nos termos do artigo 53 da lei
consumerista.
Na verdade, a alienação fiduciária foi criada como forma
de garantir terceiro financiador da aquisição do imóvel,
de maneira a permitir-lhe rápida recuperação do capital
investido, no caso de descumprimento pelo adquirente
das parcelas do mútuo adquirido.
Este, como tantos outros, não é o caso dos autos, onde a
alienante
nada
adiantou
para
merecer
garantia
fiduciária, mas apenas assumiu o compromisso de
entregar coisa futura, mediante pagamento parcelado do
preço.
Como dito acima, a forma “esperta” da alienante, que no
caso dos autos, é a própria credora fiduciária, só tem por
escopo desvirtuar o direito, mediante simulação de uma

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
9
avença de garantia, mas que, em realidade, nada há a
garantir, pois nem mesmo sua própria obrigação de
entregar a coisa que serve a esse fim, foi cumprida.
(...)
Nessas condições, o apelo comporta acolhida, para
declarar rescindido o pacto celebrado entre as partes,
devendo retornarem ao status quo ante.” (TJSP, Apelação
Cível no 1015617-74.2018.8.26.05, Relator GALDINO
TOLEDO JÚNIOR - Voto no 27.133, j. 23.01.2020).
“APELAÇÃO Contrato de compra e venda de imóvel
com pacto de alienação fiduciária em favor da própria
vendedora Pleito de rescisão contratual imotivada e
devolução de valores Sentença de parcial procedência
Irresignação
das
rés.
I.
PRELIMINAR
DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA Inocorrência Participação
da corré em questão na cadeia de fornecimento
suficientemente demonstrada pela prova documental
Responsabilização solidária na forma do art. 7o,
parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor
Evidente relação de pertinência subjetiva com a demanda
Preliminar rejeitada. II. RESCISÃO CONTRATUAL
Alienação fiduciária instituída em favor da própria
vendedora Expediente abusivo Burla à faculdade do
comprador de desistir do negócio e reaver parte dos
valores pagos Precedentes desta E. Corte Rescisão
admitida, nos moldes das Súmulas 1 e 2 do TJSP. III.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES
PAGOS Necessária análise casuística Adquirente que
despendeu quantia de aproximadamente R$60.000,00, a
título de preço, até o ajuizamento da demanda
Suficiência da retenção de 20% do valor pago, com a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
10
devida restituição de 80% do total adimplido Precedentes
Sentença mantida recurso não provido.”(Apelação no
1012159-79.2015.8.26.0309, Relator MANOEL RIBEIRO, J.
5.11.2019).
“Apelação. Ação de resolução contratual c/c restituição de
valores. Compromisso de compra e venda com pacto de
alienação fiduciária. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo das partes. Compromisso de compra e
venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Hipótese
de alienação fiduciária constituída em favor da própria
vendedora,
sem
arrematação
por
terceiro,
com
necessidade de observação ao art. 53 do CDC. Ausência
de mora pelos compradores, que estavam em dia com os
pagamentos quando do pedido de rescisão. Precedentes.
Devolução dos valores pagos com retenção de 20% como
compensação pelas despesas administrativas. Devolução
imediata e operada em parcela única, conforme Súmula
no 2 deste Egrégio Tribunal. Juros da sentença. Posse não
concretizada, porque o pedido de rescisão se deu em data
anterior à conclusão das obras de infraestrutura e
possibilidade de construção no terreno. Indevida taxa de
ocupação. Valor da causa corretamente retificado para o
valor do contrato. Indeferimento do pedido de restituição
dos valores pagos a título de taxa de administração e
seguro, tendo em vista se tratar de rescisão por iniciativa
dos adquirentes, de modo que, mesmo que a título de
perdas e danos, não cabe restituição. Sucumbência
alterada para melhor refletir o resultado da ação.
Recursos parcialmente providos.” (Apelação no 1052569-
96.2016.8.26.0002,
Relator
PIVA
RODRIGUES,
J.
13.08.2019).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
11
Portando, incontroversa a possibilidade de
rescisão do contrato por inciativa dos compradores, de rigor a manutenção da decisão
agravada, pois vislumbra-se a presença dos requisitos fixados no artigo 300, do
Código de Processo Civil, pois, nos termos da Súmula no 1 deste Egrégio Tribunal de
Justiça, “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”, não havendo, portanto, justificativa para a manutenção dos efeitos do contrato
entabulado entre as partes, com a exigibilidade do preço, sendo certo, por outro lado,
que a manutenção ou a iminência da inscrição do nome dos autores em órgãos de
proteção ao crédito representa perigo de dano, além de representar risco ao resultado
útil do processo.
Nesse sentido:
“TUTELA ANTECIPADA Ação de rescisão contratual
c.c. devolução de quantias Contrato de compra e venda de
imóvel firmado pelas partes Ausente interesse da
agravante
na manutenção da avença -Pretendida
suspensão das parcelas vencidas e vincendas e não
inclusão do nome da autora junto ao cadastro de
inadimplentes Verossimilhança das alegações, bem como
o fundado receio de dano irreparável ou de difícil
reparação Presença dos requisitos exigidos pelo art. 273,
do Código de Processo Civil Periculum in mora e fumus

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
12
boni juris demonstrados Decisão reformada AGRAVO
PROVIDO.”
(Agravo
de
Instrumento
no
2140672-05.2015.8.26.0000, Relator ELCIO TRUJILLO, j.
04.08.15)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, OBJETIVADA PARA
SUSPENSÃO DE COBRANÇA DE PRESTAÇÕES
VENCIDAS E VINCENDAS. INCONFORMISMO DO
AUTOR. ACOLHIMENTO. DECISÃO REFORMADA.
1. Presença dos requisitos autorizadores à concessão da
antecipação de tutela (artigo 273, CPC), verossimilhança
da alegação lastreada por prova inequívoca e risco de
dano irreparável ou de difícil reparação. Anunciado o
desinteresse da parte autora, promitentes compradores,
quanto à continuidade do negócio celebrado e havendo
pedido expresso da rescisão do referido contrato, somado
às provas documentais que exibem notificações trocadas
entre as partes sobre a intenção de os autores-agravantes
resilir o contrato e ao suposto não cumprimento do
cronograma fixado para as obras do empreendimento,
afere-se legítimo o pedido para suspensão de cobrança
das
parcelas
contratuais,
vencidas
ou
vincendas.
Inexistência de perigo de irreversibilidade da tutela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2279390-06.2020.8.26.0000 -Voto no
13
concedida. Exegese da Súmula 1 deste E. Tribunal.
Precedentes desta Colenda Câmara. 2. Recurso provido.”
(Agravo de Instrumento no 2092208-47.2015.8.26.0000,
Relator Piva Rodrigues, J. 29.07.2015).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator