Tribunal: TJSP
Processo: 1006710-05.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-20
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo da promitente compradora e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a partir da citação. Irresignação da promitente vendedora.

Retenção. Pleito de majoração do percentual de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo da promitente compradora e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a partir da citação. Irresignação da promitente vendedora.

Retenção. Pleito de majoração do percentual de retenção para 30% ou 25% dos valores pagos. Descabimento. Pretensão que importaria desvantagem excessiva aos consumidores e enriquecimento ilícito da vendedora. Percentual fixado que se mostra compatível com o caso concreto.

Correção monetária. Incidência a partir dos desembolsos, pois se trata de mera reposição do valor real da moeda.

Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.

Sucumbência integral em face da parte autora. Impossibilidade. Litigantes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos e igualmente deram azo ao ajuizamento da demanda. Prestígio aos princípios da causalidade e da sucumbência. Subsunção do caso ao artigo 86 do CPC. Pedido subsidiário acolhido. Sucumbência recíproca reconhecida.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para fixar a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado e reconhecer a sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018600
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006710-05.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO 6 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., é apelada MARIANA
FRANCO RODRIGUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do artigo
942 do Código de Processo Civil, deram parcial provimento ao recurso, POR
MAIORIA DE VOTOS, para fixar a incidência de juros de mora a partir do
trânsito em julgado e reconhecer a sucumbência recíproca. Vencido o 2 Juiz,
Desembargador Mathias Coltro, que declara sua contrariedade., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), A.C.MATHIAS COLTRO, ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - Digital
Processo no 1006710-05.2018.8.26.0320
Magistrada prolatora: Dra. Graziela da Silva Nery Rocha
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de Limeira
Apelante: Queiroz Galvão Paulista 16 Desenvolvimento Imobiliário
Ltda.
Apelada: Mariana Franco Rodrigues
Voto no 00426G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
resolução contratual cumulada com devolução de valores
pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual
por inadimplemento culposo da promitente compradora e
determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a
partir da citação. Irresignação da promitente vendedora.
Retenção. Pleito de majoração do percentual de retenção para
30% ou 25% dos valores pagos. Descabimento. Pretensão que
importaria desvantagem excessiva aos consumidores e
enriquecimento ilícito da vendedora. Percentual fixado que se
mostra compatível com o caso concreto.
Correção monetária. Incidência a partir dos desembolsos, pois
se trata de mera reposição do valor real da moeda.
Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação.
Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do A.
STJ e deste E. Tribunal.
Sucumbência integral em face da parte autora. Impossibilidade.
Litigantes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos e
igualmente deram azo ao ajuizamento da demanda. Prestígio
aos princípios da causalidade e da sucumbência. Subsunção do
caso ao artigo 86 do CPC. Pedido subsidiário acolhido.
Sucumbência recíproca reconhecida.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para fixar a
incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado e
reconhecer a sucumbência recíproca.

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Trata-se de apelação interposta por Queiroz Galvão Paulista
16 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em face de Mariana
Franco Rodrigues nos autos da ação de rescisão contratual
cumulada
com
devolução
de
quantia
paga,
JULGADA
PARCIALMENTE PROCEDENTE para reconhecer a rescisão do
contrato celebrado pelas partes e determinar a restituição das
quantias pagas pela autora, de uma só vez, assegurando à ré o
direito de retenção, do total pago, do valor correspondente a 20%, a
título de reparação das despesas, corrigidas as quantias pela tabela
do E. TJSP desde o desembolso de cada parcela e com juros
legais a partir da citação. Em decorrência da sucumbência mínima
da autora a ré arcará com as custas e os honorários de 15% do
valor da restituição.
Pretende a ré Queiroz Galvão Paulista 16 Desenvolvimento
Imobiliário Ltda. (fls. 262/281), a reforma da r. sentença recorrida.
Aduz que a rescisão contratual se deu por culpa da promitente
compradora, cabendo a majoração do percentual de retenção para
30% dos valores pagos. Argumenta que a retenção de 20% do
montante adimplido não é suficiente para compensar a apelante.
Alternativamente, requer que a devolução seja em 75% dos valores
quitados, e não da forma como constou na sentença guerreada.
Requer a incidência de juros de mora a partir do trânsito em
julgado e correção monetária desde a distribuição da ação.
Por fim, pleiteia que, ante o princípio da causalidade, seja a

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apelada
condenada
a
arcar
integralmente
com
o
ônus
sucumbencial ou, ao menos, seja reconhecida a sucumbência
recíproca.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
303/314.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o direito
de
o
promitente
comprador
rescindir
imotivadamente
o
compromisso particular de venda e compra de imóvel,
Nesse caso, fica assegurada à promitente vendedora a
retenção de percentual de forma a fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de
ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de

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ocupação do bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.”
Assim, admitida a resolução contratual, a qual não enseja a
comprovação, pelo comprador, de onerosidade excessiva, a
questão se restringe ao percentual a ser retido, o qual deve ser
analisado de acordo com o caso concreto.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal de
Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção
entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do
seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda
de imóvel, em caso de rescisão motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a
jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido
de
admitir
a
retenção,
pelo
vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -

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fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a devolução aos
compradores da importância paga após a retenção de 30% dos
valores adimplidos. Todavia, como visto, tal pretensão é claramente
abusiva e não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ e
por esta Colenda Câmara, vez que ultrapassa o percentual máximo
permitido.
Assim, o acolhimento do pedido de majoração da quantia a
ser retida importaria em evidente desequilíbrio entre as partes
contratantes, com gritante detrimento do consumidor, parte
hipossuficiente
da
demanda.
Noutro
giro,
acarretaria
locupletamento ilícito da vendedora.
Nesse enfoque, levando em conta as peculiaridades do caso
concreto, tenho que o percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos encontra-se mesmo adequada, posto ser a quantia
recorrentemente fixada por este Colegiado em casos análogos,
conforme se depreende dos seguintes julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO
DO
PREJUÍZO

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CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE
20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA
ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES
DO CASO EM QUESTÃO - FUNDAMENTOS DA
SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS
RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO
ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO -
JUROS, NO ENTANTO, QUE DEVEM INCIDIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2020; Data de Registro: 07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução do
mérito, por inépcia na inicial
Vestibular que,
apesar de não primar pela boa técnica, permite
a compreensão do pedido e das razões que
levaram a demandante a buscar a tutela
jurisdicional
Elementos que permitem o
julgamento do mérito
Sentença cassada.
Compra e venda de imóvel Resolução Pacto
de
alienação
fiduciária
em
garantia
não
registrado
Rescisão do compromisso de
compra
e
venda

Possibilidade

Inadimplemento
confessado
pelo
réu

Retenção de 20% das quantias pagas

Razoabilidade
Pretendida condenação do
adquirente ao pagamento de multa moratória

Descabimento
-
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data
de Registro: 24/09/2020)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.

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IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores.
Devolução dos valores por ela adimplidos, com
direito de um percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP.
Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores
pagos.
Montante
fixado
em
consonância com precedente STJ. Impossível a
cumulação com multa contratual. Correção
monetária desde os desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. Comissão
de corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto, não
houve valor discriminado no contrato. Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência
mantida. Honorários em favor da parte autora
majorados.
Recurso
não
provido,
com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1001260-
94.2019.8.26.0369; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Monte Aprazível - 1a Vara; Data
do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro:
16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento dos adquirentes, incontroverso
Rescisão mantida
Percentual de retenção
fixado em 20% dos valores pagos, adequado ao
caso
Lucros cessantes devidos à razão de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a
partir
do
inadimplemento
até
a
efetiva
reintegração da autora na posse do imóvel

Precedente do STJ
Sucumbência mínima da
parte autora Aplicação do parágrafo único do
artigo 86 c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC
Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso da
autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/08/2020; Data de Registro:

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25/08/2020)
Ante o exposto, não merece prosperar pleito subsidiário de
majoração do percentual de retenção de valores fixado por Juízo A
Quo ao importe de 25%.
Sobre o valor a ser restituído, deverá incidir correção
monetária pela Tabela Prática deste E. Tribunal, desde cada
desembolso, uma vez que se trata de mera recomposição do valor
da moeda, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em
julgado, em não a contar da citação, como fixado na r. sentença,
por não incorrer a vendedora em mora.
Anote-se, neste sentido, recente decisão de caráter vinculante
proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial submetido ao
rito de repetitivos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL
DOS
JUROS
DE
MORA.
TRÂNSITO
EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a
1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos
compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma

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diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6,
Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 14/08/2019, S2 SEGUNDA SEÇÃO,
Data de Publicação: DJe 22/08/2019)
Por fim, não há que se condenar a apelada a arcar
integralmente com o ônus sucumbencial. Ora, se a vendedora não
tivesse se recusado a rescindir o contrato extrajudicialmente,
impondo ao comprador cláusulas leoninas, certamente a rescisão
poderia ter se dado no âmbito extrajudicial. De igual modo, a
compradora também deu azo ao ajuizamento da demanda, pois
pretendeu a restituição de 90% dos valores pagos, o que não se
mostra adequado para ressarcir os prejuízos da vendedora.
Assim, com base no princípio da causalidade e da
sucumbência, deve ser fixada a sucumbência recíproca, uma vez
que os litigantes decaíram em partes proporcionais dos pedidos,
nos termos do Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em parte,
vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as
despesas.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré fixar a incidência de
juros de mora a partir do trânsito em julgado e para reconhecer a

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sucumbência recíproca.
Reconhecida a sucumbência recíproca, nos termos do Artigo
86 do CPC. Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
20% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora1, em favor
do patrono da ré, e em 20% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono da autora.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
Fls. 319/400: Providencie a z. serventia as anotações
necessárias.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
1 Diferença entre o valor de restituição pretendido (90% dos valores pagos) e o deferido (80% dos
valores pagos).

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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação Cível no 1006710-05.2018.8.26.0320 Voto no 44610
Apelante(s): Queiroz Galvão 6 Desenvolvimento Imobiliário Ltda
Apelado(s): Mariana Franco Rodrigues
Natureza da ação: Rescisão de compromisso de compra e venda
Declaração de voto parcialmente divergente
Data venia do quanto exposto pelo d. Relator, Desembargador Rodolfo
Pellizari, entendo não ser o caso de se reconhecer a sucumbência recíproca,
mantendo-se a verba sucumbencial fixada na r. sentença.
A.C.Mathias Coltro
2o Juiz

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Votos
ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
13D309A9
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1006710-05.2018.8.26.0320 e o código de confirmação da tabela acima.