Tribunal: TJSP
Processo: 1000123-21.2020.8.26.0247
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-19

Ementa:
Reexame Necessário e Apelação - Mandado de Segurança – ITBI - Cessão de Direitos Possessórios – Município de Ilhabela - O Compromisso de Cessão de Direitos Possessórios sobre bem imóvel não se sujeita à incidência do ITBI - Tributo cujo fato gerador só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, mediante o registro no Cartório Imobiliário - Imóvel que não possui matrícula no Registro de

Ementa:
Reexame Necessário e Apelação - Mandado de Segurança – ITBI - Cessão de Direitos Possessórios – Município de Ilhabela - O Compromisso de Cessão de Direitos Possessórios sobre bem imóvel não se sujeita à incidência do ITBI - Tributo cujo fato gerador só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, mediante o registro no Cartório Imobiliário - Imóvel que não possui matrícula no Registro de Imóveis - Entendimento pacificado do C. STF e no C. STJ - Sentença mantida em reexame necessário - Recurso voluntário desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000009168
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1000123-21.2020.8.26.0247, da Comarca de Ilhabela, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE ILHABELA e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é apelado AGAZ
INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Em
julgamento estendido, nos termos do art. 942 do CPC/15 e por maioria de votos,
mantiveram sentença em reexame necessário e negaram provimento ao recurso
voluntário, vencido o terceiro Juiz, que declarará, de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente), BEATRIZ BRAGA, HENRIQUE HARRIS JÚNIOR E
BURZA NETO.
São Paulo, 12 de janeiro de 2021.
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação/Reexame necessário - 1000123-21.2020.8.26.0247 – Digital
Recorrente: Juízo 'ex offício'
Apelante : Município da Estância Balneária de Ilhabela
Apelada : Agaz Investimentos e Participações Ltda.
Comarca : Ilhabela

Voto 34.186
Reexame Necessário e Apelação - Mandado de Segurança
ITBI - Cessão de Direitos Possessórios Município de Ilhabela
- O Compromisso de Cessão de Direitos Possessórios sobre
bem imóvel não se sujeita à incidência do ITBI - Tributo cujo
fato gerador só ocorre com a transferência efetiva da
propriedade, mediante o registro no Cartório Imobiliário -
Imóvel que não possui matrícula no Registro de Imóveis -
Entendimento pacificado do C. STF e no C. STJ - Sentença
mantida em reexame necessário - Recurso voluntário
desprovido.
Trata-se de reexame necessário e apelação interposta pelo da r.
sentença de págs.196/199 que, em mandado de segurança, com pedido de
liminar, impetrado por Agaz Investimentos e Participações Ltda. contra ato
do Município da Estância Balneária de Ilhabela concedeu o 'mandamus',
para declarar a inexigibilidade do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
ITBI sobre a transferência dos direitos possessórios sobre o imóvel objeto do
cadastro municipal no 0300.9999.2000 para o nome da impetrante, decorrente da
escritura de cessão de direitos possessórios, por verificar a ilegalidade e, por sua
vez, a nulidade do lançamento consubstanciado na guia de fl. 36, devendo tal
ato administrativo ser desconstituído, nos termos do art.487, I, do CPC/15.
Custas da forma da lei, sem fixação de honorários advocatícios consoante art.
25 da Lei n. 12.016/2009.
Busca o apelante, nas razões recursais às págs.203/209, a reforma
da r. sentença sustentando, em síntese: legalidade de incidência do ITBI em
cessão de direitos de imóvel à luz do que preconiza a Constituição Federal e o
Código Tributário Municipal; compete ao município instituir imposto sobre

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transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis,
bem como cessão de direitos a sua aquisição (ITBI); o afastamento da presente
cobrança causaria prejuízos ao erário considerando, ainda, a recessão que será
enfrentada por todo o pais em razão da pandemia do (Covid-19). Pede seja
provimento denegando a segurança.
As com contrarrazões foram apresentadas às págs. 212/216.
O Ministério Público de primeiro deixou de oferecer parecer por não
versar a questão sobre direitos indisponíveis (Ato no 1167/2019-PGJ/CGMP-DOE
28.08.2019-CF.-pág.193).
Isento do preparo, tempestivo e em condições de julgamento, recebo o
recurso de págs.202/209.
É o relatório.
O caso comporta reexame necessário nos termos do art. 14, §1o da
Lei no 12.016/2009.
O reexame necessário e o recurso voluntário não merecem guarida.
Trata-se de mandado de segurança impetrado por Agaz
Investimentos e Participações Ltda. apontando como autoridade coatora o
Município da Estância Balneária de Ilhabela aduzindo a impetrante que está
sendo compelida pela impetrada ao recolhimento do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), correspondente a negócio jurídico
envolvendo a cessão de direitos possessórios sobre o imóvel cadastrado sob no
0300.9999.2000; a exação fora imposta como exigência para operar a
transferência da titularidade dos direitos possessórios sobre os imóveis em
questão para fins de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial e
Predial Urbana (IPTU). Aduziu, ainda, a inexigibilidade do tributo, na medida em
que o fato gerador não está previsto na legislação tributária. A liminar foi
concedida às págs.44/46.
A r. decisão foi favorável à impetrante e o município busca, nesta
sede, reverter o resultado do julgado.

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Sem razão o recorrente, devendo ser mantida por seus próprios e
jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252, do RITJSP (“Nos recursos em
geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida
quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la)” - (TJSP
Apelação no
0159776-95.2007.8.26.0000 14a Câmara de Direito Público, Rel. Geraldo Xavier).
Com efeito, o imposto sobre transmissão 'inter vivos' de bens
imóveis incide sobre a transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, da
propriedade imóvel por natureza ou por acessão física, e de direitos reais, exceto
os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (art. 156, II, da CF).
O fato gerador do imposto é o registro imobiliário da transmissão
dos direitos reais e só com o registro é possível a exação.
Também não foi caracterizada qualquer transferência de direitos
reais sobre imóvel em favor da autora.
A posse é disciplinada no Capítulo I do Título I do Livro III do
Código Civil, enquanto os direitos reais de garantia estão taxativamente
especificados no artigo 1225 do mesmo código (Capítulo único do Título II do
Livro III). Posse não é direito real.
Desta forma, não pode subsistir o ITBI incidente sobre o
“Instrumento particular cessão de direitos hereditários e possessórios” do
imóvel descrito na inicial.
De outro lado, não se pode olvidar que o STF, quando do
julgamento da Representação no 1.211-5/RJ, também decidiu nesse sentido, cuja
ementa foi lavrada com o seguinte teor:
“Imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles
relativos. Fato gerador. O compromisso de compra e venda e a
promessa de cessão de direitos aquisitivos, dada a sua natureza de
contratos preliminares no direito privado brasileiro, não constituem
meios idôneos à transmissão, pelo registro, do domínio sobre o imóvel,
sendo, portanto, inconstitucional a norma que os erige em fato
gerador do imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos
a eles relativos”.

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No mesmo sentido, a seguinte decisão da lavra do Ministro Roberto
Barroso do C. STF, 'in verbis': “...é firme o entendimento desta Corte no sentido de
que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do Imposto
sobre a Transmissão de Bens Móveis, somente ocorre com a transferência efetiva da
propriedade no cartório de registro de imóveis” (STF. ARE 942.646, Relator: Min.
Roberto Barroso, julgado em 17/02/2016, publicado em DJe-033 22/02/2016).
O art. 1.245 do CC dispõe que a transferência da propriedade
imobiliária só ocorre com o registro do respectivo título no cartório competente.
Assim, antes do registro não há que se falar em ocorrência do fato
gerador, pois as demais cessões de direito havidas não deram ensejo à incidência
de ITBI, em razão de tratarem tão somente de direitos obrigacionais, inexistindo
cessão do direito de propriedade ou de qualquer outro direito real.
Sobre a matéria, a jurisprudência do STJ pacificou o entendimento
de que o fato gerador do ITBI ocorre quando do registro imobiliário da
transmissão da propriedade:
“TRIBUTÁRIO.
ITBI.
FATO
GERADOR.
OCORRÊNCIA.
REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL.
1. O Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI o
registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A
partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2. O fato
gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a
transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera
mediante registro do negócio jurídico no ofício competente. 3. Recurso
Especial não provido” (Resp 1504055/PB, Relator Ministro Herman
Benjamin, Julgado em 17.3.2015 Dje 6.4.2015);
“TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO
DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. 1. Rechaço a alegada violação
do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato
gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade
do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento.
2. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a
transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera
mediante registro do negócio jurídico no ofício competente.
Precedentes do STJ. 3. Agravo Regimental não provido” (STJ, AgRg
no AREsp 215.273/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, J. 02/10/2015, DJe
15/10/2012) - (grifo nosso)

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“Tributário - ITBI - Promessa de cessão - Não incidência - Promessa
de cessão de direitos à aquisição de imóvel não é fato gerador de ITBI”
(AgRg no REsp. no 327.188/DF, Rel. Ministro Humberto Gomes de
Barros, Primeira Turma, julg. em 07/05/2002, DJe 24/06/2002).
Assim, o “Instrumento Particular de Cessão de Direitos
Possessórios” (cf. págs.27/34) não pode ser considerado como ensejador do fato
gerador do tributo, uma vez que não houve, ao menos por ora, a transferência da
propriedade e do domínio do imóvel, sobretudo se considerada a condição
resolutiva do negócio.
A respeito da condição resolutiva do negócio, conforme nos ensina
Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, na obra “Código Civil
Comentado”, 11. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 504, nota
3 ao art. 130:
“Tutela do negócio condicional. O negócio ineficaz, porque ainda não
implementada a condição, gera para a parte o direito de poder
conservar aquele seu direito futuro e eventual (expectativa de direito),
quer por meio de medidas privadas, extrajudiciais, quer por meio de
ação judicial. Essa situação que a lei protege, antes mesmo da eficácia
plena do negócio, que somente se dará com o implemento da condição,
consiste em eficácia natural da expectativa de direito. Não é, contudo,
efeito próprio e final da causa do negócio, que somente se verificará
quando implementada a condição. [...]”.
Ademais, frise-se que este E. Tribunal de Justiça tem adotado o
entendimento no sentido da impossibilidade de tributação do ITBI sobre a
“Cessão de Direitos Possessórios”, conforme as ementas:
“Apelação cível. Mandado de Segurança. Cessão de direitos
possessórios. ITBI. Ausência de juridicidade da exação. Fato gerador
do imposto que se dá somente com a transferência efetiva da
propriedade ou do domínio útil através do registro no Cartório de
Registro de Imóveis competente, o que não se vislumbra na hipótese
dos autos. Imperiosa a manutenção da sentença de procedência.
Precedentes jurisprudenciais do STF, STJ e desta Corte. Nega-se
provimento ao recurso...”(Apelação no1000161-33.2020.8.26.0247,
Rela. Desa Beatriz Braga, 18a Câmara de Direito Público, j. 10.11.2020).
'Apelação. Mandado de Segurança. ITBI. Município de Ilhabela. Fato
gerador. Sentença que concedeu a ordem. Pretensão à reforma.

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Desacolhimento. Não caracterização do fato gerador do ITBI quando
se tem apenas um instrumento particular de cessão de direitos
possessórios, sem registro no Cartório Imobiliário. Artigos 1.225 e
1.245 do Código Civil. Registro imobiliário da transmissão como fato
gerador do ITBI. Precedentes dos C. STF e STJ. Sentença mantida.
Recurso não provido...” (Apelação no 1000300-24.2016.8.26.0247, rel.
Des. Ricardo Chimenti, j. 22 de março de 2018);
“APELAÇÃO CÍVEL - Ação anulatória de débito tributário - ITBI -
Lançamento do tributo com base em instrumento particular de cessão
de direitos possessórios - O fato gerador do ITBI só ocorre com a
transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil e com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis - Ausência do fato gerador
do tributo - Impossibilidade de cobrança - Precedentes do STF, do STJ
e desta 15a Câmara de Direito Público - 2) Sucumbência recursal -
Majoração dos honorários para 12% do valor da causa (R$ 20.000,00)
- Inteligência do § 11 do Art. 85 do CPC. Sentença mantida - Recurso
improvido” (Apelação no 1000439-23.2016.8.26.0587 rel. Des. Eutálio
Porto, j. 15 de março de 2018);
“APELAÇÃO - Cessão de Direitos Possessórios - Recolhimento do
ITBI - Exigência do recolhimento para operar a transferência da
titularidade do imóvel no cadastro municipal - Fato gerador não
caracterizado - Inexistência de previsão legal - Sentença mantida
RECURSO PROVIDO” (Apelação no 1002184-04.2017.8.26.0587, rel.
Des. Fortes Muniz, j. 1o de março de 2018).
No
mesmo
sentido:
TJ/SP,
Apelação
no
0003309-84.2011.8.26.0247, 15a Câmara de Direito Público, Rel. Erbetta Filho,
J. 14/08/2014; Ap. n. 1001985-84.2014.8.26.0587; Relator(a): Burza Neto;
Comarca: São Sebastião; Órgão julgador: 18a Câmara de Direito Público; Data do
julgamento:
30/07/2015;
Data
de
registro:
05/08/2015;
Apelação
no
0003968-72.2013.8.26.0587, 15a Câmara de Direito Público, Rel. Eutálio Porto,
J. 04/09/2014, Apelação no 1001969-33.2014.8.26.0587, rel. Des. Eurípedes
Gomes Faim Filho, j. 11 de agosto de 2015.
Consequentemente, antes do registro ainda não existe o fato gerador
do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato
de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e
venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a
exação em debate.
Portanto, como o artigo 35, inciso I do Código Tributário Nacional
não deixa dúvida quanto ao termo inicial da incidência do ITBI no instante do

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registro do título de transmissão imobiliária no cartório competente, não há como
a simples transferência de direitos possessórios gerar o efeito pretendido pelo
Município.
De forma que não pode subsistir a cobrança do ITBI incidente
sobre a “cessão de direitos possessórios” do imóvel descritos na inicial, devendo
ser anulado o lançamento fiscal, conforme bem disposto na sentença.
Dessa forma, merece ser mantida a r. sentença na sua integralidade
outros fundamentos são dispensáveis para evitar inútil e desnecessária repetição
(art. 252 do RITJSP).
Ante o exposto, em reexame necessário, mantém-se a r. sentença
de primeiro grau, e nega-se provimento ao recurso voluntário. Custas 'ex
lege', em reembolso, sem fixação de honorários advocatícios, nos termos do art.
25, da Lei n.o 12.016/2009 e das Súmulas 512-STF e 105-STJ.
Roberto Martins de Souza
Relator

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VOTO No 19670/2020
Apelação / Remessa Necessária no 1000123-21.2020.8.26.0247
Comarca: Ilhabela
Apelante: Prefeitura Municipal de Ilhabela
Recorrente: Juízo Ex Officio
Apelado: Agaz Investimentos e Participações Ltda
Interessado: Secretário Municipal de Finanças do Município de Ilhabela
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Na hipótese dos autos, o apelado está sendo compelido
ao recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI),
correspondente a negócio jurídico envolvendo a cessão de direitos
possessórios sobre o imóvel descrito nos autos (fls. 27/34).
A sentença concessiva da segurança (fls. 196/199) foi
mantida pela maioria dos integrantes desta C. Câmara.
Ouso divergir da Douta maioria.
Com efeito, por força do comando do art. 156, II, da CF,
foi atribuída aos Municípios a competência para instituir o ITBI, que tem como
fato gerador a “transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de
bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”.
A hipótese de incidência do imposto é a transmissão, a
qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por
natureza ou acessão física definida na lei civil, conforme disposto no art. 35 do
CTN:
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão
de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil
de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos
na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis,

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exceto os direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos
incisos I e II.
Assim, observa-se que o ITBI tem, na verdade, uma série
de hipóteses de incidência, compreendendo tanto (i) a transmissão da
propriedade imóvel, quanto (ii) a transmissão de direitos reais constituídos
sobre imóveis, bem como (iii) a cessão de direitos relativos ou (iii.a) à
transmissão da propriedade imóvel, ou (iii.b) à transmissão de direitos reais
sobre imóveis.
Admissível, portanto, com base no texto expresso das leis
(Constituição Federal, Código Tributário Nacional), a incidência do ITBI sobre a
transmissão de direitos reais, dentre os quais aquelas decorrentes da cessão
de direitos.
Oportuna, no caso em tela, a menção efetuada na obra
elaborada por J.J. Gomes Canotilho, Gilmar Mendes, Ingo Wolfgang Sarlet e
Lenio Luiz Streck: “As cessões de direitos à aquisição de bens imóveis não são
formas translativas da propriedade e, portanto, foram levadas ao âmbito de
incidência do ITBI como forma de evitar-se a utilização desse subterfúgio como
modo de elisão à incidência do ITBI. Salvo contrário poder-se-ia utilizar do
expediente de sucessivas cessões sem a incidência do ITBI sobre a
transmissão final. São exemplos de cessão de direitos: as de posse; de direitos
hereditários; de compromisso de compra e venda, entre outros”. (Comentários
a Constituição do Brasil, 1a Edição, 2013, p.1731, Editora Saraiva).
Nesse sentido, vale destacar trecho da brilhante decisão
proferida pelo Juiz de Direito Luis Fernado Vian, em processo relacionado à
mesma Comarca:
“[...] inúmeros imóveis são negociados como vendas de posses,
envolvendo transações imobiliárias etiquetadas de meras cessões de
direitos possessórios, mas com cifras milionárias, ocasionando ampla
circulação de riquezas em contratos que, a despeito de rotulados
como mera cessão de direitos possessórios, caracterizam-se como
genuínos contratos de compra e venda puros de imóveis alheios à
tributação.

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Essa imunidade judiciária que se observa nessas transações
imobiliárias locais é proporcionada através da invocação de
precedentes jurídicos consolidados a partir de situações distintas, em
que o STF e o STJ repele a exigibilidade do imposto em promessas
de compra e venda de imóveis com inscrição perante o CRI, mas
nada fazem referencia àqueles imóveis que não tem matrícula,
objetos de puras posses, como é o caso em análise. A ausência de
distinção desses precedentes com a realidade das transações
imobiliárias nesta Comarca causa manifesto prejuízo da arrecadação
tributária local, em estímulo e benefício da prevalência do interesse
privado na perpetuidade da irregularidade fundiária a que servem de
instrumento, e que a tanto castiga esse Município.
Enfim, seja porque o negócio jurídico realizado pela parte
autora consubstancia a materialização de ato oneroso translativo de
imóvel sem registro, seja porque as partes negociaram os direitos de
aquisição e não somente a posse como consta da escritura pública, a
cobrança de ITBI pelo ente local é legítima, considerando a previsão
da hipótese de incidência tanto na legislação local quanto na
Constituição.” (fls. 219/220).
Em situação análoga, proveniente da Comarca de
Ilhabela, assim decidiu a Colenda 14a Câmara de Direito Público:
APELAÇÃO Mandado de segurança ITBI Cessão de direitos
sobre a aquisição de propriedade imóvel. Incidência do imposto, por
expressa disposição constitucional Recurso provido. (Apelação, no
1000550-57.2016.8.26.0247, Rel. João Alberto Pezarini, julgado em
28/06/2018).
Diante desse quadro, imperiosa seria a reforma da
sentença.
Daí que, pelo meu voto, DAVA PROVIMENTO ao
recurso e ao reexame necessário.
HENRIQUE HARRIS JÚNIOR
(3o Juiz, vencido)

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