Tribunal: TJSP
Processo: 1008020-66.2015.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-20
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Promessa de compra e venda – Rescisão por desistência da compradora – Sentença de parcial procedência – Insurgência da vendedora – Alegada decisão "ultra petita", pois a autora requereu expressamente a restituição de 90% dos R$ 4.054,84 pagos pelo imóvel, que corresponderiam a R$ 3.649,35, devendo ser este valor fixado como limite a ser restituído – Acolhimento – Princípio

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Promessa de compra e venda – Rescisão por desistência da compradora – Sentença de parcial procedência – Insurgência da vendedora – Alegada decisão "ultra petita", pois a autora requereu expressamente a restituição de 90% dos R$ 4.054,84 pagos pelo imóvel, que corresponderiam a R$ 3.649,35, devendo ser este valor fixado como limite a ser restituído – Acolhimento – Princípio da adstrição – Artigo 492, CPC – Apurado o montante pago pela compradora e aplicado o percentual de retenção (20%), o valor a ser devolvido pela vendedora (80% do montante pago) deve observar o limite de R$ 3.649,35, definido pela própria autora – Limite que não afasta a incidência de correção monetária e juros de mora, considerados pedidos implícitos, conforme art. 322, § 1o, do CPC – Sucumbência - Princípio da causalidade que, no caso, milita em desfavor da autora, de forma que a atribuição dos ônus de sucumbência a ela é medida que se impõe - Da leitura do instrumento contratual, verifica-se que a penalidade prevista para o caso de inadimplemento do comprador, como houve na espécie, seria a resolução do contrato, com a devolução do montante pago em até 90 dias, em parcela única, abatida a multa de 20% sobre o total efetivamente pago - Verídico o argumento da ré de que a autora deu causa ao ajuizamento da demanda, pois a questão poderia ser resolvida no âmbito extrajudicial - Nota-se que, inclusive, a rescisão do contrato declarada em juízo se deu exatamente tal como previsto no contrato - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018595
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1008020-66.2015.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é
apelante DOMENECH MAIA INCORPORADORA SPE LTDA, é
apelada FABIANA ZACARIAS DA COSTA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Nos termos do artigo 942 do Código de
Processo Civil, deram provimento ao recurso, por maioria de
votos. Vencido o 2 Juiz, Desembargador Mathias Coltro, que
declara sua contrariedade., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MOREIRA
VIEGAS
(Presidente),
A.C.MATHIAS
COLTRO,
ERICKSON GAVAZZA MARQUES E JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível – Digital
Processo n.: 1008020-66.2015.8.26.0606
Origem: 1a Vara Cível do Foro de Suzano
Magistrado: Dr. Sérgio Ludovico Martins
Apelante: Domenech Maia Incorporadora SPE LTDA.
Apelada: Fabiana Zacarias da Costa
Voto n. 00123LM
APELAÇÃO CÍVEL
Promessa de compra e venda
Rescisão por desistência da compradora Sentença de
parcial procedência
Insurgência da vendedora

Alegada decisão “ultra petita”, pois a autora requereu
expressamente a restituição de 90% dos R$ 4.054,84
pagos pelo imóvel, que corresponderiam a R$ 3.649,35,
devendo ser este valor fixado como limite a ser restituído
Acolhimento Princípio da adstrição Artigo 492, CPC
Apurado o montante pago pela compradora e aplicado
o percentual de retenção (20%), o valor a ser devolvido
pela vendedora (80% do montante pago) deve observar o
limite de R$ 3.649,35, definido pela própria autora

Limite que não afasta a incidência de correção monetária
e juros de mora, considerados pedidos implícitos,
conforme art. 322, § 1o, do CPC
Sucumbência -
Princípio da causalidade que, no caso, milita em desfavor
da autora, de forma que a atribuição dos ônus de
sucumbência a ela é medida que se impõe - Da leitura do
instrumento contratual, verifica-se que a penalidade
prevista para o caso de inadimplemento do comprador,
como houve na espécie, seria a resolução do contrato,
com a devolução do montante pago em até 90 dias, em
parcela única, abatida a multa de 20% sobre o total
efetivamente pago - Verídico o argumento da ré de que a
autora deu causa ao ajuizamento da demanda, pois a
questão poderia ser resolvida no âmbito extrajudicial -
Nota-se que, inclusive, a rescisão do contrato declarada
em juízo se deu exatamente tal como previsto no contrato
- RECURSO PROVIDO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Trata-se de apelação cível interposta por
Domenech Maia Incorporadora SPE LTDA. para desafiar a r.
sentença,
cujo
relatório
adoto,
que
julgou
parcialmente
procedentes os pedidos aduzidos na ação ajuizada por Fabiana
Zacarias da Costa para (a) declarar rescindido o contrato de
compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em
razão do inadimplemento da autora; e (b) condenar a ré a restituir à
autora, em parcela única, o montante correspondente a 80% das
quantias pagas, atualizado pela tabela prática do TJSP a partir de
cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês
desde a citação (fls. 136/139; 156/157).
Sustenta a ré, preliminarmente, que a decisão é
“ultra petita”, pois a autora requereu expressamente a restituição de
90% dos R$ 4.054,84 pagos pelo imóvel, que corresponderiam a
R$ 3.649,35, devendo ser este valor fixado como limite a ser
restituído. No mérito, aduz que o negócio foi desfeito pelo
inadimplemento da autora, que também não se dispôs a resolver a
questão amigavelmente, razão pela qual deveria ela arcar com os
ônus sucumbenciais, de acordo com o princípio da causalidade.
Nestes termos, pede a reforma da r. sentença (fls. 160/175).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Recurso tempestivo e com regular preparo (fls.
176/177).
Contrarrazões da autora (fls. 181/183).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução TJSP 772/2017).
É O RELATÓRIO.
Pese
convicção
diversa,
a meu juízo, a
insurgência merece acolhida.
Deflui dos autos que, em 31/07/2014, as partes
celebraram contrato particular de promessa de compra e venda
tendo por objeto a unidade autônoma n. 103, da Torre “Andorra”, do
Residencial Ibérico, situado em Mogi das Cruzes/SP, pelo preço de
R$ 135.840,00 (fls. 24/58).
Alegando não ter mais condições de arcar com
as prestações do financiamento imobiliário, a compradora pleiteou a
rescisão do contrato, com a restituição de 90% do montante de R$
4.054,84, pago pelo imóvel.
Em primeira instância, o pedido autoral foi
acolhimento em parte, conforme já relatado. Daí a insurgência da
ré.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Pois bem.
Discute-se, primeiramente, o direito da apelante
de reter valores como recomposição dos prejuízos sofridos pela
desistência do negócio pela apelada.
Com efeito, impende mencionar, a esse respeito,
que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte
entendimento no enunciado da Súmula n. 543:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa
do
consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(grifei).
Nesse mesmo, é o enunciado da Súmula n. 01,
desta e. Corte de Justiça:
“O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”
(grifei).
Quanto ao valor a ser descontado, o a. Superior
Tribunal de Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem
de retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
depreende do seguinte excerto de julgado:
“1. A rescisão de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que,
no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda
de
imóvel,
em
caso
de
rescisão
motivada
por
inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do
bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser
arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso”
(REsp 1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi,
j. 26/04/2011 - grifei).
No caso em apreço, o d. magistrado “a quo”
reconheceu o direito da apelante de reter 20% do montante pago,
restituindo o restante à apelada.
Nota-se que o percentual definido na origem se
mostra adequado ao caso em tela, posto que a vendedora deverá
fazer frente aos gastos administrativos e publicitários suportados,
até que obtenha êxito na recomercialização do bem, o que poderá
demandar um certo tempo, considerando-se a crise que o mercado
imobiliário vem enfrentando.
Tal percentual, a meu ver, é adequado ao caso
concreto e atende aos parâmetros adotados pelo c. STJ, estando
pautado nos ditames da proporcionalidade e razoabilidade.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Nesta esteira de valor, inclusive, vem decidindo
reiteradamente esta c. 5a Câmara de Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA
- RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE
SE
MOSTRA
ADEQUADA,
DIANTE
DAS
PECULIARIDADES
DO
CASO
EM
QUESTÃO
-
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA
QUE
DÃO
SUSTENTAÇÃO
ÀS
RAZÕES
DE
DECIDIR

APLICAÇÃO
DO
ARTIGO
252
DO
REGIMENTO
INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
- JUROS, NO ENTANTO, QUE DEVEM INCIDIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES - AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.” (Ap.
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Rel.
Erickson
Gavazza
Marques; j. 07/10/2020 - grifei).
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
COMISSÃO DE CORRETAGEM - DEVOLUÇÃO

VALORES COBRADOS DE FORMA ABUSIVA, SEM O
DEVIDO ESCLARECIMENTO AO CONSUMIDOR

JULGAMENTO
DO
RECURSO
REPETITIVO
1.599.511/SP PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES
AO "STATUS QUO ANTE" APLICAÇÃO DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE
AS PARTES - RETENÇÃO DE 20% SOBRE O TOTAL
DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE

PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL,
PARA RESSARCIR A VENDEDORA DAS DESPESAS
ADMINISTRATIVAS
PRECEDENTE - SENTENÇA
MANTIDA
RECURSO NÃO PROVIDO.” (Ap. Cível
1001516-45.2016.8.26.0659;
Rel.
Erickson
Gavazza
Marques; j. 17/09/2020 - grifei).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
Rescisão por culpa dos compradores. Devolução dos
valores por ela adimplidos, com direito de um percentual
de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP.
Percentual de retenção fixado em 20% dos valores

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
pagos.
Montante
fixado
em
consonância
com
precedente STJ. Impossível a cumulação com multa
contratual. Correção monetária desde os desembolsos e
juros de mora a partir do trânsito em julgado. Comissão
de corretagem. Devolução indevida se houve cláusula
que prevê a responsabilidade do comprador. REsp
1.599.511-SP. No entanto, não houve valor discriminado
no contrato. Retenção indevida. Sentença mantida.
Sucumbência mantida. Honorários em favor da parte
autora
majorados.
Recurso
não
provido,
com
observação.” (Ap. Cível 1001260-94.2019.8.26.0369;
Rel. Fernanda Gomes Camacho; j. 16/09/2020 - grifei).
Ocorre que, na inicial, ao pleitear a devolução de
90% do montante pago pelo imóvel, a compradora pontuou de
forma expressa que esse montante fora de R$ 4.054,84, razão pela
qual pretendeu ser restituída da quantia de R$ 3.649,35.
Nesta senda, tenho por mim que assiste razão à
apelante ao defender que este montante seja definido como teto do
valor restituído, à luz do princípio da adstrição, que preconiza que
o magistrado deve decidir a lide dentro dos limites definidos pelas
partes.
Essa é a regra estampada no artigo 492 do
Código de Processo Civil: “É vedado ao juiz proferir decisão de
natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em
quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi
demandado”.
Assim sendo, apurado o montante pago pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
compradora e aplicado o percentual de retenção, o valor a ser
devolvido pela vendedora, que deverá ser de 80% do montante
pago, deve observar o limite de R$ 3.649,35, definido pela própria
autora.
Frisa-se que, no entanto, a definição de tal limite
não afasta a incidência de correção monetária e juros de mora.
Isto porque a correção monetária não é pena
nem acréscimo, mas mera reposição do valor nominal da moeda
decorrente da defasagem gerada pela inflação. O acréscimo de
juros de mora, por sua vez, decorre de expressa previsão legal e
seu acréscimo é considerado como pedido implícito.
Veja-se o que dispõe o artigo 322, § 1o, do
Código de Processo Civil: “Compreendem-se no principal os juros
legais, a correção monetária e as verbas de sucumbência, inclusive
os honorários advocatícios”.
Nesse sentido, decisões desta e. Corte de
Justiça:
“Embargos de declaração em apelação cível. Compra e
venda de imóvel. Resilição e ressarcimento de valores
pagos Oposição de aclaratórios sob alegação de
omissões.
Ocorrência.
Juros
legais
e
correção
monetária são verbas compreendidas no pedido,
ainda que implicitamente. Interpretação do artigo 322,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
§1o do CPC. Correção monetária. Termo inicial que deve
ser fixado desde cada desembolso pela Tabela Pratica
desta C. Corte, vez que se trata de mera atualização do
valor da moeda. Juros de mora. Questão objeto de
decisão sob o regime de recurso repetitivo no REsp
1.740.911, de relatoria da Ministra Isabel Gallotti. Termo
inicial de incidência deve ser a partir do trânsito em
julgado da decisão. Resultado. Embargos de declaração
acolhidos,
sem
efeitos
modificativos.”
(ED
Cível
1114564-73.2017.8.26.0100; Relator (a): Edson Luiz de
Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento:
13/03/2020; Data de Registro: 13/03/2020 - grifei).
“Impugnação ao cumprimento de sentença Compra e
venda de imóvel
Rescisão contratual
Os juros
moratórios,
por
serem
considerados
implícitos,
devem ser incluídos na conta dos valores a serem
reembolsados,
independentemente
de
pronunciamento judicial sobre eles Termo inicial do
trânsito em julgado da sentença Inocorrência de bis in
idem
quanto
à
correção
monetária

Recurso
parcialmente
provido,
na
parte
conhecida.”
(AI
2166736-47.2018.8.26.0000; Relator (a): Eduardo Sá
Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ibitinga - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/11/2018; Data de Registro: 23/11/2018 -
grifei).
“APELAÇÃO.
Compra
e
venda
de
imóvel.
Ação
declaratória de existência de negócio jurídico c.c
obrigação
de
fazer.
Sentença
de
procedência.
Inconformismo dos réus. A atualização monetária e
juros de mora consistem em pedido implícito e seus
critérios
podem
ser
fixados
pelo
magistrado,
independentemente de pedido expresso da parte. O
parágrafo 1o do artigo 322 do CPC dispõe que os juros
legais e a correção monetária estão compreendidos no
principal. Para evitar a aplicação de tais encargos, basta
a parte apelante efetuar o pagamento da obrigação
dentro da data aprazada. Recurso a que se nega
provimento.”
(Ap.
Cível
1012708-59.2017.8.26.0361;
Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das
Cruzes - 2a Vara da Família e das Sucessões; Data do
Julgamento: 26/10/2018; Data de Registro: 26/10/2018 -
grifei).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Frisa-se, de mais a mais, que a estipulação do
termo inicial da atualização monetária e incidência de juros não foi
objeto do apelo.
Com relação à sucumbência, entendo que
também assiste razão à ré.
Da leitura do instrumento contratual, verifica-se
que a penalidade prevista para o caso de inadimplemento do
comprador, como houve na espécie, seria a resolução do contrato,
com a devolução do montante pago em até 90 (noventa) dias, em
parcela única, abatida a multa de 20% sobre o total efetivamente
pago.
Assim sendo, verídico o argumento da apelante
de que a autora deu causa ao ajuizamento da demanda e, por isso,
deverá arcar integralmente com as custas e verbas sucumbenciais.
Ora, se a compradora aceitasse os termos
contratuais, os quais não se mostram abusivos, certamente a
rescisão teria se dado no âmbito extrajudicial.
Nota-se que, inclusive, a rescisão do contrato
declarada em juízo se deu exatamente tal como previa o contrato
(devolução do valor pago em parcela única, deduzido 20% desse montante).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Incidente, portanto, o princípio da causalidade
que, no caso, milita em desfavor da autora, de forma que a
atribuição dos ônus de sucumbência a ela é medida que se impõe.
Logo, a parte autora arcará com as custas
processuais e honorários advocatícios do patrono da ré, fixados
estes em 10% sobre o proveito econômico que deixou de obter (ou
seja, 10% do valor reconhecido como pago, qual seja R$ 4.054,84, já que
pretendia a devolução de 90%, mas foi deferida apenas 80%), observada a
suspensão da exigibilidade por força do artigo 98, § 3o, do Código
de Processo Civil.
Nestes termos, voto pelo PROVIMENTO do
recurso para (i) determinar que o valor a ser restituído pela ré à
autora observe o limite de R$ 3.649,35, sem considerar a correção
monetária e acréscimos de juros moratórios, que devem incidir
conforme decidido em primeira instância por ausência de
impugnação específica; e (ii) inverter o ônus de sucumbência em
desfavor da autora.
Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil, majoro a verba honorária para o importe de 20% do
proveito econômico que deixou de obter (10% de R$ 4.054,84,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
devidamente atualizado).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação Cível no 1008020-66.2015.8.26.0606 Voto no 44611
Apelante(s): Domenech Maia Incorporadora Spe Ltda
Apelado(s): Fabiana Zacarias da Costa
Natureza da ação: Rescisão de compromisso de compra e venda

Declaração de voto parcialmente divergente
Data venia do quanto exposto pelo d. Relator, Desembargador Rodolfo
Pellizari, entendo não ser o caso de aplicação do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil, ante o provimento do recurso.
A.C.Mathias Coltro
2o Juiz

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
13
Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
13CD0704
14
14
Declarações de
Votos
ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
13D309C8
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1008020-66.2015.8.26.0606 e o código de confirmação da tabela acima.